广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10258号上诉人（原审原告）：广州怡信物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区百花路13号首层。法定代表人：朱文丰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王千飞，广东天禄盟德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春燕，广东天禄盟德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨建国，男，1951年9月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人广州怡信物业管理有限公司（以下简称怡信公司）与上诉人杨建国因物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初9307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，于2021年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人怡信公司的委托诉讼代理人林春燕、上诉人杨建国的委托诉讼代理人张梓湘、胡之韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡信公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为支持怡信公司要求杨建国支付滞纳金的诉讼请求（滞纳金以月欠管理费为基数，自次月1日起，按每日千分之三计算，计至杨建国清偿拖欠的全部物业管理费之日止）；2.一、二审诉讼费用全部由杨建国承担。事实与理由：（一）一审以《金字花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间为由，不支持杨建国支付滞纳金，是事实认定和法律适用错误。一审判决已查明，杨建国是金宇花园的业主，应当按照合同约定向怡信公司缴纳物业管理费。杨建国使用金宇花园x商铺（以下简称涉案商铺），享受怡信公司提供的物业服务，却从未向怡信公司缴交物业管理费，已构成违约，应当按照合同约定向怡信公司支付滞纳金。案涉合同虽未约定业主交纳物业费的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，本案的物业费交纳时间可以按照交易习惯予以确定。在日常生活中，业主当月缴纳当月的物业费是多数物业小区的惯例，是普罗大众都认可的交易习惯，也是众所周知的常识，怡信公司主张本案的物业费按月支付，要求杨建国拖欠的物业费滞纳金自次月1日起算，符合交易习惯，应当得到支持。（二）怡信公司提交的住户缴费明细表可证实金宇花园小区的其他业主也是认可该小区的物业费是按月支付的，只因为该小区的物业费很低，部分业主为了方便，两三个月缴一次物业费用，这是业主对缴费方式的灵活变通，并没有什么不妥，与怡信公司主张金宇花园小区物业费按月支付计算并不冲突。该住户缴费明细表是怡信公司自行保存的凭证，怡信公司提供作为证据表明怡信公司对该缴费明细表证明的事实是予以确认的。退一步讲，怡信公司未在该缴费明细表上盖章，属于证据形式的瑕疵，是可以补正的。但是，一审认为没有加盖怡信公司的印章，且杨建国不予确认即不予采信作为证据，明显不符合法律逻辑，也有悖常识。（三）一审对于滞纳金和诉讼时效的认定自相矛盾。一审认定案涉合同没有约定物业费的交纳时间，不予支持滞纳金的请求。按照一审认定的事实和逻辑，没有约定物业费的交纳时间，所以业主什么时候交纳物业费都不构成违约，物业管理费的诉讼时效尚未起算，那就不存在诉讼时效已过的可能，那么，怡信公司要求杨建国支付2015年11月9日起至2020年7月31日期间物业费的主张就应当得到支持。一审认定诉讼时效已过，不予支持2015年11月9日起至2017年7月31日期间的物业费，说明一审是认可业主按照当月交纳物业管理费的交易习惯，杨建国逾期不缴纳，构成违约，应当依照合同约定支付滞纳金。一审一方面认定物业费交纳期限尚未起算，另一方面又认定诉讼时效已过，说明一审判决认定本案物业费交纳是有时间点的。由此可见，一审判决的认定自相矛盾。恳请二审依法查明事实，支持怡信公司的全部诉讼请求。杨建国针对怡信公司的上诉请求辩称，不同意怡信公司的上诉请求，具体理由如下：（一）怡信公司无权收取物业费，更无权在此基础上收取逾期违约金。物业服务合同是双务合同，怡信公司从未向杨建国提供任何物业服务，本已不具备收取物业费的事实基础（相关事实和理由详见杨建国提交的上诉状以及一审提交的答辩状、证据、质证意见、回应意见等），其再主张所谓逾期付款违约金更是毫无依据。（二）怡信公司所称的交易习惯并不存在。正是由于怡信公司明知自己并未提供物业服务，无权收取物业服务费，因此，在起诉前接近十年的时间里也从未通知杨建国缴费。依常理可知，假设怡信公司一直正常提供物业服务，而杨建国从未缴费，那么怡信公司必然早已通过各种方式多次进行催收。在本案中，怡信公司起诉时一次性主张长达5年期间的物业费，却连一张最基本的缴费通知单都无法举证，由此可见，杨建国并没有拖欠费用，双方当事人之间从未、也不可能形成所谓的关于缴交物业费的交易习惯。（三）怡信公司提出的上诉请求已超出其起诉范围。在起诉状和一审庭审中，怡信公司均已明确其主张的滞纳金“计至2020年7月31日”，但在上诉状中，怡信公司竟将该项请求变更为“计至杨建国清偿拖欠的全部物业管理费之日止”，该等超出部分显然无权在本案二审中主张。（四）退一步说，怡信公司并未证明有所损失，其主张每日3‰的违约金标准也明显过高。一方面，不仅怡信公司没有证明因未向杨建国收取物业费所导致的实际损失，反而杨建国提供了大量证据证明了因怡信公司不提供物业服务而在人力、精力、财力等方面发生的额外成本。另一方面，怡信公司主张按照每日3‰的标准，即相当于每年108%的标准计算违约金，明显过高，显然是企图恶意获利。因此，恳请贵院依法查明事实，驳回怡信公司的全部上诉请求，维护杨建国的合法权益。一审判决后，杨建国亦提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回怡信公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由怡信公司承担。具体事实与理由：（一）怡信公司未举证证明其已向杨建国提供了物业服务，应承担举证不能的不利后果。一审对此未予查清，作出判决毫无根据。1.杨建国为证明怡信公司未提供物业服务以及杨建国自行负责管理涉案商铺及周边物业、涉案商铺的特殊性等事实，已提交了大量证据。在怡信公司客观上难以提供、事实上也拒绝提供物业服务的前提下，杨建国无奈自行投入大量的人力、精力、物力等成本，实际履行了物业服务的义务，既然怡信公司未提供物业服务，其就不应收取物业费。可见，一审认为杨建国以其自行委托其他物业管理公司对涉案商铺进行管理而拒交物业管理费错误。此外，一审判决对杨建国前述证据未予采纳，但也未阐明理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条规定，应属未查清相关的事实。2.怡信公司没有就涉案商铺提供物业服务进行举证，在一审庭审中亦无法对此做出任何具体陈述。实际上，涉案商铺具有特殊性，位置坐落在小区范围以外，也有自己独立的水泵房、电房和消防等设施设备，无论是物理空间还是水电、消防等均与小区住宅及住宅的共用部位、设施设备完全分离。杨建国已委托案外人完成涉案商铺的消防系统安装工程、负责对电房实施管理、巡检、维护，并代收代缴周边物业的电费以及自行聘用安保岗位、自行清理、维修排水管、排雨管道和垃圾、公共环境卫生清洁等工作，再结合怡信公司从未向杨建国催缴物业费的事实，怡信公司现在要求杨建国支付物业费没有事实依据。（二）一审未查清怡信公司签订的物业服务合同的真实性和效力，该合同依法定程序不得被采纳，对杨建国不具法律约束力。1.怡信公司提交的《金宇花园物业管理委托合同》与其在庭审举证时出示原件不一致，且合同没有落款时间，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第九十条规定，依法不能单独作为认定相应事实的依据。2.怡信公司的选聘和续聘违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的强制性规定以及《广州市物业管理暂行办法》第七十三条的规定，其无法证明《金宇花园物业管理委托合同》具有合法有效性，应自行承担举证不能的不利后果。（三）即使杨建国需向怡信公司支付物业费，其金额也应按照不高于住宅的标准即每月0.6元/平方米计算，否则，毫无公平公正可言。怡信公司针对杨建国的上诉请求辩称，不同意杨建国的上诉请求，具体理由如下：（一）关于杨建国主张怡信公司无权收取物业费的问题，一审已清楚论述，杨建国作为涉案商铺的业主之一，应该按照合同约定向怡信公司支付物业管理费。（二）关于杨建国提及的合同原件问题，原本扫描件那份是没有盖章的，业主有落款，之后因为要开庭，怡信公司就补盖了印章，一审法院也认定《金宇花园物业管理委托合同》是真实有效的，且怡信公司对金宇花园的物业管理是从金宇花园落成至今，涉案合同从九几年就续签至今。（三）关于杨建国主张物业费标准过高没有事实依据。合同明确约定主张是按0.6元/平方，商铺是按1.8元/平方，怡信公司是依据合同主张权利，有事实依据。怡信公司于2020年8月21日向一审法院起诉请求：1.判令杨建国立即向怡信公司支付拖欠金宇花园x商铺2015年11月9日至2020年7月31日期间物业管理费228915.47元；2.判令杨建国立即向怡信公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，滞纳金以月欠管理费为基数，自次月1日起，按每日千分之三计算，算至2020年7月31日，滞纳金合计为561524.33元;3.判令杨建国承担案件诉讼费用。一审法院查明事实：2015年4月30日，广州市荔湾区芳村金宇花园业主委员会（甲方）与怡信公司（乙方）签订《金宇花园物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方实施物业管理，物业类型：多层住宅，名称：金宇花园，座落位置：广州市荔湾区芳村东沙经济开发区；委托期限自2015年5月1日至2020年4月30日；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用；本物业的管理服务费按照包干制计费方式，由双方根据相应的政府指导价协商确定，住宅：0.6元/月/平方米，商铺、写字楼1.8元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；等等。2020年4月28日，广州市荔湾区芳村金宇花园业主委员会（甲方）与怡信公司（乙方）续签《金宇花园物业管理委托合同》，约定委托期限自2020年5月1日起至2025年4月30日，亦约定了上述2015年4月30日签订的《金宇花园物业管理委托合同》上述合同内容。《广州市不动产登记查册表》显示物业地址广州市荔湾区x，产权人杨建国通过购买方式取得房屋所有权，建筑面积2241.7638元，规划用途为商业，登记时间2015年11月9日。杨建国为证明其主张，提供了如下证据：1.电房《设备管理问题协议》《管理权移交协议》、《技术服务合同》、电房巡检记录（部分）、《安全用电责任书》（部分）、代缴电费发票（部分），拟证明涉案商铺的用电独立于金宇花园小区，怡信公司对此未提供任何物业服务，也没有提供物业服务的事实可能性；多个临街商铺共用的电房位于杨建国物业首层，供电范围包括环翠北路1号首层A区和B区、3号二层A区和B区，多年来由杨建国实际管理、巡检、代收代缴电费，并委托第三方进行维保；2.《消防工程合同》，拟证明杨建国自行委托专业单位完成涉案商铺的消防消防系统安装工程，并聘用专人进行消防巡查，怡信公司对此未提供任何物业服务；3.《广州市餐饮垃圾收运处理服务协议》，拟证明涉案商铺使用人自行处理垃圾并清洁所涉公共环境卫生，怡信公司对此未提供任何物业服务；4.涉案商铺现场照片，拟证明涉案商铺的水、电和物业空间均独立于金宇花园住宅小区，怡信公司并不具备对其提供物业服务的基础及可能性，涉案商铺多次发生大面积漏水等问题，怡信公司拒绝维修，杨建国实际管理公用电房，对周边临街商铺代收代缴电费；5.《房屋管理委托书》，拟证明杨建国委托广州市金宇君林创意设计有限公司代为管理涉案商铺；6.涉案商铺维修、消防、水表安装等费用支付凭证，施工负责人补贴、伙食等费用支付凭证、涉案商铺维修工程合同，拟证明涉案商铺的消防系统和供水系统独立于金宇花园住宅小区，一直由杨建国自行管理并承担相关工程费用，怡信公司对此并未提供任何物业服务，实际上也不具备提供物业服务的基础；涉案商铺多年以来屡次发生漏水、污水反灌、外围排水管和排雨管道口堵塞等问题，杨建国均自行清理和维修，并自行承担由此产生的维修费用及施工负责人的补贴、伙食等费用，怡信公司对此并未提供任何物业服务；7.涉案商铺驻场管理人员任职及工资证明，拟证明2012年起，杨建国聘请专人在涉案商铺驻场，负责安保和日常维修等工作。怡信公司对此质证称：第1组证据不能证明涉案商铺独立于金宇花园小区，不能证明杨建国实际管理、代收代缴电费，并委托第三方进行维保；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关；对第4组证据涉案商铺现场照片的真实性、合法性、关联性无异议，照片不能证明涉案商铺独立于金宇花园小区，反而证明涉案商铺在金宇小区范围内这一事实，从照片可知金宇花园小区首、二层是临街商铺，三层以上是住宅，涉案商铺是其中的商铺之一，该物业外墙也清晰标注着“金宇花园”四字；对证据5《房屋管理委托书》的真实性、合法性、关联性不予确认；对第6、7组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，对证明内容不予认可，该证据不能证明涉案商铺独立于金宇花园，杨建国另行聘请他人管理涉案商铺与本案无关，杨建国以另行聘请物业公司就不需要向怡信公司交纳物业管理费没有法律依据。一审庭审中，怡信公司陈述《金宇花园物业管理委托合同》没有明确约定物业管理费的交纳时间，但其他业主是当月月底交纳当月的物业管理费。怡信公司庭后提供住户缴费明细表，拟证明小区其他业主每两月缴一次物业管理费用。杨建国认为住户缴费明细表为怡信公司自行制作，且没有怡信公司盖章，亦未显示与金宇花园有关的地址等信息，缺乏该费用对应的转账记录、发票等凭证，因此对真实性、合法性、关联性均不予确认。一审庭审后，怡信公司提交情况说明，明确第二项诉讼请求为要求杨建国支付物业管理费滞纳金至杨建国缴清拖欠的全部物业管理费之日止。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，怡信公司与业主委员会签订的《金宇花园物业管理委托合同》对业主具有约束力。杨建国辩称涉案小区的商铺由杨建国委托的第三方公司进行管理。但依照《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，杨建国不能以其已自行委托其他物业管理公司对涉案商铺进行管理而拒交物业管理费。杨建国的其他抗辩理由亦不成立。杨建国作为涉案小区的业主之一，应按《金宇花园物业管理委托合同》的约定向怡信公司支付物业服务费。杨建国对怡信公司的主张提出诉讼时效的抗辩。一审法院分析如下：《金宇花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间，怡信公司庭审中陈述物业管理费的交纳时间为当月月底交纳当月物业管理费，庭后提供住户缴费明细表拟证明小区其他业主每两月缴一次物业管理费用，但住户缴费明细表没有加盖怡信公司印章，且杨建国不予确认，不足以推翻怡信公司庭审中的陈述。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。怡信公司没有提供证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，因怡信公司于2020年8月21日向一审法院提起诉讼，怡信公司主张的杨建国欠付2015年11月9日至2017年7月31日期间的物业管理费的诉讼时效期间在2020年8月20日前已届满，杨建国已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故杨建国提出的诉讼时效抗辩理由成立。因此，怡信公司对杨建国主张2015年11月9日至2017年7月31日期间欠费的诉请，一审法院予以驳回。如前所述，杨建国作为涉案小区业主理应受前述《金宇花园物业管理委托合同》约束。故此，怡信公司要求以1.8元/平方米/月的标准向杨建国收取物业服务费合法有据，一审法院予以支持。涉案商铺的建筑面积为2241.7638平方米，杨建国应向怡信公司交纳自2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费145266元（2241.7638平方米×1.8元/平方米×36个月）。关于滞纳金问题，《金宇花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间，怡信公司亦没有提供证据证明曾向杨建国进行过催讨。因此，一审法院对怡信公司要求杨建国支付滞纳金的请求不予支持。据此，一审法院依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月8日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，杨建国向广州怡信物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费145266元；二、驳回广州怡信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5852元，由广州怡信物业管理有限公司4776元，杨建国负担1076元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，杨建国称怡信公司提交的委托管理期限为2015年5月1日起至2020年4月30日止的《金宇花园物业管理委托合同》（证据1）落款处有手写的日期，但是复印件没有日期这一处不一致，其他一致，对该证据的真实性不予确认，对怡信公司提交的委托期限为2020年5月1日起至2025年4月30日至的《金宇花园物业管理委托合同》（证据2）的真实性予以确认。怡信公司在2020年10月20日向一审法院提交情况说明，该说明内容如下：关于怡信公司提交的证据1《金宇花园物业管理委托合同》第7页“乙方落款处日期栏”与原件不一致，代理人庭后与怡信公司核实，怡信公司提交的证据7复印件与原件是同一份合同，原件“乙方落款处日期栏”的日期是在本案立案后补充填写上去的。特此说明。二审期间，当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，怡信公司主张杨建国支付的系发生在2020年7月31日前物业管理费等费用，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现怡信公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合杨建国、怡信公司的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.杨建国认为无需向怡信公司支付物业管理费的理由能否成立；2.怡信公司主张杨建国支付滞纳金应否支持。对此，本院分析评议如下：关于杨建国认为无需向怡信公司支付物业管理费的理由能否成立问题。其一，杨建国系金宇花园的业主之一，金宇花园业主委员会已就金宇花园小区的物业管理与怡信公司签订《金宇花园物业管理委托合同》，上述合同约定由怡信公司为金宇花园小区提供物业服务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《金宇花园物业管理委托合同》对包括杨建国在内的小区业主均有约束力。杨建国认为怡信公司一审提供的《金宇花园物业管理委托合同》复印件与原件不一致，对此，怡信公司已作出了合理解释。而怡信公司未在《金宇花园物业管理委托合同》中签署时间，并不能否认签约双方盖章的真实性，杨建国也无提供相反证据推翻《金宇花园物业管理委托合同》的真实性。杨建国表示怡信公司的选聘和续聘违反有关法律法规规定，并以此对该合同的效力提出异议，但其没有提供有权机关确认上述合同无效的依据，因此，在《金宇花园物业管理委托合同》未被有权机关确认无效或者撤销的情况下，杨建国以前述理由认为《金宇花园物业管理委托合同》对其没有约束力，缺乏充分理据，本院不予支持。其二，《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”怡信公司作为金宇花园小区的物业服务单位，其表示在与金宇花园业主委员会签订《金宇花园物业管理委托合同》后，已为该小区提供了物业服务，故有权依据《金宇花园物业管理委托合同》的约定要求杨建国向其支付物业管理费。而杨建国并无提供充分证据证明怡信公司未按上述合同为小区提供物业服务，其仅以自己另行委托第三方对涉案商铺提供包括卫生、安保、消防等物业服务为由，主张怡信公司无权向其收取物业服务费或者只能按照不高于金宇花园小区住宅的物业费标准收取物业服务费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于怡信公司主张杨建国支付滞纳金应否支持问题。由于涉案《金宇花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间，怡信公司认为物业管理费的交纳时间为当月月底交纳当月物业管理费，或者每两月缴一次物业管理费用，但并无提供与杨建国协商一致的依据，且杨建国对此不予确认，而怡信公司亦无提供证据证明其曾向杨建国进行过催讨，因此，一审法院作出不支持怡信公司要求杨建国支付滞纳金请求的认定，并无不当，本院予以维持。同时，一审法院认定怡信公司主张的杨建国欠付2015年11月9日至2017年7月31日期间的物业管理费的诉讼时效期间在2020年8月20日前已届满，对怡信公司对杨建国主张2015年11月9日至2017年7月31日期间欠费的诉请，不予支持。上述认定依据的是《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，并非以业主按照当月交纳物业管理费的交易习惯作为裁判依据，因此，怡信公司认为一审法院一方面认定物业费交纳期限尚未起算，另一方面又认定诉讼时效已过，说明一审判决认定本案物业费交纳是有时间点的，并以此要求杨建国支付滞纳金，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨建国、广州怡信物业管理有限公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6738元，由上诉人广州怡信物业管理有限公司负担4586元，上诉人杨建国负担2152元。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年五月二十八日法官助理王日平书记员谢金泽