河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初3555号原告:荆博文，男，1997年12月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，河南大豫律师事务所律师。被告：郑州煜盛房地产开发有限公司，住所地:郑州市中原区中原中路171号11号楼综合楼1单元13层1347室。法定代表人：陆戎，职务：董事长。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德鹏，河南国基律师事务所律师。原告荆博文与被告郑州煜盛房地产开发有限公司（以下简称“郑州煜盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆博文的委托诉讼代理人张伯承、刘鹏，被告郑州煜盛公司的委托诉讼代理人张超越、徐德鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荆博文向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私自规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等严重违约行为向原告赔偿损失50万元（损失计算日期自2018年6月30日至2021年3月31日止，2021年3月31日之后的损失另行主张）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2016年12月21日原告与被告签订了一份原告购买被告开发建设的位于中原区中原××、××西××号（该商品房建筑面积共78.2平方米）的商铺的《商品房买卖合同》一份。该合同及被告发布的邀约广告（沙盘、宣传册、海报等媒介）承诺确定被告销售给原告的该房屋可以用作餐饮、门市等商业经营用途使用，该商铺南临郑州市洛河路，因客流量大而适合用于商铺经营。在被告上述承诺约定下，该商品房单价为19717.05元，总金额1541873元。2018年6月原告接到被告通知收取该房屋，发现房屋根本没有经营餐饮必须存在的烟道等设施，商铺南面的洛河路因中间的围墙隔离，不存在“南邻洛河路”行人通行的经营环境。因围墙封闭，导致商铺所在位置没有消防通道，没有行人、车辆通行的必要条件，且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路，不存在所谓的能够经商的“商铺”条件，原告承诺的能够用于经营的“商铺”的价值根本没有实现的条件。自此至今，原告借贷投入巨额款项的“商铺”不能用于商业经营。被告所谓近期将实现围墙拆除、道路畅通的屡屡承诺之词，全是其不负责任的随意敷衍，而原告的损失在继续扩大持续，原告签订买卖合同的目的已不能实现。被告的违约行为已经且在继续给原告造成着巨额损失。交涉未果，无奈成诉。原告现据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任等其他规定依法提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法利益。被告郑州煜盛公司辩称，一、原告签订购房合同前，已经充分了解并接受了涉案房屋可能存在的不利因素，因此被告不存在所谓的虚假宣传行为。（一）关于消防通道。第一，涉案房屋所在小区已经通过郑州市公安消防支队验收，因此消防通道并不存任何问题。第二，消防问题属于消防部门管理范围，但被告并未收到过消防部门的处罚、整改等文件，足以证明消防通道符合规划设计。（二）关于涉案房屋烟道。被告在与原告签订购房合同之前，已经明确告知原告涉案房屋并不存在烟道，原告已经充分知晓并接受这一事实，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条第一款第一项与《保利心语商业购房声明册》第（14、15）页足以证明该事实，因此原告所称的私改规划设计取消烟道没有任何事实依据。（三）关于商铺南面的洛河路。第一，被告已经明确告知该路属于项目用地红线范围外市政规划道路，属于项目红线外的不利因素，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条第一款第七项与《保利心语商业购房声明册》第（6、7）页足以证明该事实。第二，该路由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准，被告没有任何权利和能力决定该路项目进度。二、原告主张的损失没有任何事实和法律依据，被告没有任何违约行为。原告购房之前，已经充分了解了项目可能存在的不利因素，对于其主张的诉讼和诉求，也无证据能够予以证明。综上，原告购买涉案房屋之前，已经充分了解项目红线内外可能存在的各种不利因素，在此情况下，依然坚持与被告签订购房合同，购买涉案房屋。之后，又违反约定，在无事实和法律依据的情况下，恶意提起诉讼。因此，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院进行了分析认证,并确认本案事实如下：1.2016年12月21日，荆博文（××）与郑州煜盛公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》（含附件）（合同编号：16003018621）。该合同主要约定，荆博文以单价19717.05元/㎡,总价1541873元的价格，购买郑州煜盛公司开发的位于郑州市中原区××、××西××房（建筑面积为78.2㎡）；该商品房的用途为商业服务；付款方式为其中771873元现金支付，付款时间为2016年12月21日，另770000元采取商业贷款方式，付款时间为2017年3月14日；出卖人应当在2018年6月30日前将该商品房经验收合格后交付××使用。该合同附件四《合同补充协议》主要约定：一、合同签订和告知…2.在签订合同及补充协议前，出卖人已经向××明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。××对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致并予以认可，××对房屋及周边环境的状况予以认可…八、双方其他约定…（一）关于销售宣传1.出卖人针对××所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、总规图、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等），以政府最终批准的规划设计方案和所签订的本购房合同约定内容为准…7.总平面图红线以外的部分，以规划及建设现状为准，出卖人不对红线以外的政府规划、出卖人或其他机构的建设作出承诺，亦不承担任何责任…。诉讼中，荆博文称上述合同附件四的内容并非与《商品房买卖合同》同一时间签订，但对此并未向本院提供相应证据。2.荆博文依照上述合同约定支付了全部房款、房屋专项维修资金。3.荆博文与郑州煜盛公司签订了《保利心语商业购房声明册》。该声明册首页显示：“请您在签署《商品房买卖合同》之前，认真阅知本声明册内容，在签署《声明册》后再行签署《商品房买卖合同》”。声明册内容显示：本期项目小区外围可能对业主生活产生不利影响的环境因素，特别提示：为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：…2.本小区东侧天山路、南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证…。该声明册落款处，显示落款时间为2016年12月21日。诉讼中，荆博文称上述《保利心语商业购房声明册》并非是在签订《商品房买卖合同》之前签订，而是2017年签订，落款时间“2016年12月21日”字样并非其书写。郑州煜盛公司对落款时间的书写人称“工作人员流动频繁，无法核实是何人在何时书写”，但对于荆博文的签字，其称应是在签订商品房买卖合同前。4.2017年12月21日，涉案房屋经郑州市公安消防支队验收，涉案房屋消防合格。5.2018年6月底，郑州煜盛公司通知荆博文交付案涉房屋，因荆博文认为案涉房屋未达到双方约定的交房条件，拒绝接收。6.诉讼中，郑州煜盛公司认可，截止庭审之日，洛河西路尚未修好通车，其与案涉小区之间有围墙，进出小区需要通过小区大门。本院认为，原告荆博文与被告郑州煜盛公司之间就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件、《保利心语商业购房声明册》，目前无证据显示存在法定无效之情形，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案中，原告荆博文与被告郑州煜盛公司之间签订的《商品房买卖合同》及其附件以及《保利心语商业购房声明册》，其中均有不利因素的告知条款，尤其是在《保利心语商业购房声明册》中特别提示：“本小区东侧天山路、南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证”，可以清楚表明，在签订合同时，被告郑州煜盛公司已经明确告知了原告荆博文涉案房屋存在上述不确定因素，原告荆博文亦签字予以确认。故，被告郑州煜盛公司在本案中不存在违约行为。原告荆博文诉称被告郑州煜盛公司存在因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等违约行为，要求被告郑州煜盛公司赔偿其损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告荆博文的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由原告荆博文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  曹媛媛二〇二一年五月二十五日书记员  孟 丽