上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初4715号原告：陈科,男,1978年3月17日出生,汉族,住上海市长宁区延安西路XXX号。委某诉讼代理人：李涛,上海市广海律师事务所律师。被告：景斌,男,1983年7月30日出生,汉族,住上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室。委某诉讼代理人：何志岗，上海汇创律师事务所律师。原告陈科与被告景斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委某诉讼代理人李涛、被告委某诉讼代理人何志岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈科向本院提出诉讼请求：1.判令自被告收到诉状副本之日起解除原、被告于2020年7月24日签订的《上海市房屋租赁合同》;2.判令被告支付原告自2020年11月1日至2020年11月30日欠付的租金58,000元;3.判令被告支付原告违约金348,000元;4.判令原告不予退还被告的保证金116,000元。事实和理由：2020年7月24日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市杨浦区波阳路XXX号XXX幢的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租赁期限自2020年7月24日至2022年8月31日，其中从2020年7月24日至2020年8月31日为免租期。双方约定月租金含税58,000元，付二押二。被告于2020年7月24日支付了32,000元，于7月25日支付了200,000元，共计232,000元，即按约支付给原告2020年9月、10月的租金116,000元及押金(保证金)116,000元，之后经催讨再无支付租金。被告已于2020年11月30日搬离，故原告提起本案诉请。被告景斌辩称，不同意原告全部诉请，原告并未将系争房屋、水电煤移交给被告，而是移交给了隽好(上海)信息咨询服务有限公司(以下简称隽好公司)，2020年7月24日签房屋租赁合同时隽好公司尚未成立，公司实际控制人苏汉皋让作为员工的被告代公司以个人名义签订系争房屋租赁合同，实际232,000元的付款人也是苏汉皋。被告已于2020年9月离职，故要求驳回诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权于2001年6月登记在上海市工业区开发总公司名下，该公司于2014年函告上海名启投资管理有限公司(以下简称名启公司)，将含系争房屋在内的波阳路XXX号地块出租给名启公司经营，租赁期限12年，用于自用办公及出租。2015年8月28日，名启公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给原告，期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。在该租赁合同附件中，名启公司同意原告按约定对系争房屋进行设计改造，在租赁期内将该房屋工位部分或全部租赁给第三方办公室使用。2020年7月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将本市杨浦区波阳路XXX号XXX幢房屋出租给乙方，建筑面积为600平方米，用作办公，租赁期自2020年7月24日起至2022年8月31日，其中从2020年7月24日至2020年8月31日为免租期。月租金含税58,000元，已包含物业费，付二押二，租金在租赁期间内不变。乙方应于合同签订后3日内向甲方支付首期2个月租金116,000元，甲方在收到乙方前2个月房租及2个月的保证金全款后向乙方交付房屋。乙方应于每期开始前10日内向甲方支付租金，逾期支付超过3天的，每逾期一日，乙方需按日租金的2倍向甲方支付违约金；逾期累计超过10日的，甲方有权解除协议，收回房屋，并不退回保证金，同时应向甲方按月租金的6倍支付违约金。合同终止或解除时，若乙方未将房屋恢复至交房时状态或甲方认可的状态，则乙方应承担甲方为恢复该房屋所需全部费用。2020年7月24日，杨子美转账给原告32,000元，25日转账200,000元，原告确认系被告支付的前两个月租金116,000元及保证金116,000元。被告确认转账真实性，但称并非被告支付，杨子美系受隽好公司实际控制人苏汉皋指令支付，与被告无关。2020年11月16日，原告员工通过微信向被告发送催缴通知，要求被告支付2020年11月1日至2020年12月31日的租金116,000元及水电费。被告为证明其并非实际承租人，提供证据：1、2020年8月1日被告与隽好公司签订的劳动合同；2、2020年8月12日隽好公司营业执照复印件，显示法定代表人为沈韬；3、2020年7月25日苏汉皋、雷信恒、沈韬签订的股东合作协议；4、被告与苏汉皋、沈韬、房产中介的微信聊天记录；5、被告与原告员工的微信聊天记录；6、沈韬书面证明，内容为：据其所知，景斌系受苏汉皋、雷信恒委某寻找办公场所并代为签约，实际使用人为隽好公司实际控制人苏汉皋、雷信恒，租金也是苏汉皋代隽好公司支付。原告对证据1、2的真实性无异议，但认为租赁合同签订在先，原告并不知情被告系受隽好委某，也未收到委某书；对证据3、4、5的真实性无法确认，证据3与本案无关，证据4内容原告之前并不知晓，证据5不能证明签署租赁合同时原告就知晓被告系代隽好公司签署，证据6属证人证言，证人未出庭，无法确认真实性。审理中，原告确认被告已于2020年11月30日搬离，原告已于2021年3月10日将系争房屋交付给新租客，租赁合同尚未签订，被告不清楚搬离时间。原告陈述其违约金的构成由2020年12月1日至2021年3月5日期间的租金损失、免租期39天、原告将系争房屋恢复原状的花费、2020年7月24日-2020年11月30日的原告垫付的水电费。被告陈述隽好公司承租系争房屋后对房屋进行了装修。双方一致确认以2021年3月5日被告收到本案诉状副本之日为合同解除之日。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同中并未约定实际租赁人并非被告，也无证据证明在签订租赁合同时，原告知道或应当知道被告非实际租赁人或被告系受案外人委某代为签订租赁合同，在履约过程中，也未签订过变更租赁主体的补充协议，根据合同相对性原则，被告辩称其非实际租赁人的意见，本院不予采信，确认被告为承租人。根据租赁合同约定，被告逾期10日以上支付租金的，原告可解除协议、收回房屋、不予退还保证金，同时被告应按月租金的6倍支付违约金。现原告确认被告已于2020年11月30日搬离，且至今未付2020年11月起的租金，故原告要求解除租赁合同、不予退还保证金、要求被告支付2020年11月租金并支付违约金的诉请，符合约定，亦不违法法律规定，应予准许。关于解除日期，双方一致同意以被告收到起诉状副本的日期，即2021年3月5日为准，并无不妥，予以支持。关于违约金，综合考虑系争房屋的空置期间、恢复原状的费用及原告垫付的水电费，鉴于保证金不予退还，酌定为二个月租金，即116,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告陈科与被告景斌于2020年7月24日签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年3月5日解除；二、被告景斌应于本判决生效之日起十日内向原告陈科支付2020年11月1日至2020年11月30日的租金58,000元；三、被告景斌支付给原告陈科的保证金116,000元，不予退还；四、被告景斌应于本判决生效之日起十日内向原告陈科支付违约金116,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取计2825元，由被告景斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑  马  威二〇二一年五月十七日书记员 曹玉强何俊丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。