贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1734号上诉人（一审被告）：龙丽，女，彝族，1976年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审被告）：李柱中，男，汉族，1974年11月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：潘炫杨，贵州锐腾律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：吴学韩，贵州锐腾律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州黔新鸿房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区南岭路天钰花园2-1-7号。统一社会信用代码：915205005963614716。法定代表人：文学俊，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：幸昕，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人龙丽、李柱中因与被上诉人贵州黔新鸿房地产开发有限公司（以下简称：黔新鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人龙丽、李柱中上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》购买案涉商品房后，已支付了首付款，并将办理贷款的材料交给被上诉人，由被上诉人代为办理贷款。被上诉人于2019年7月以无法办理按揭贷款为由起诉要求解除合同，在上诉期间向上诉人发送《告知函》要求履行合同，行为自相矛盾。且上诉人在收到函后已及时将相关材料送至农业银行办理贷款，由于疫情影响于2020年4月7日才获得银行的审批，但因被上诉人拒绝收取该笔贷款，才导致至今未补齐全部房款。被上诉人从未提供任何证据证明系因上诉人原因不能办理贷款，且均是以口头方式告知上诉人不能办理贷款的原因，从未提供任何一家银行的书面材料证明是上诉人原因不能办理贷款，应当承担举证不力的责任。被上诉人在二审期间向上诉人以微信方式发送《告知函》的行为是为了制造证据，而非为了履行合同，不能作为定案依据使用，更不能据此判决解除合同。被上诉人黔新鸿公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。根据商品房买卖合同补偿协议第二条的约定，上诉人应当在收到出卖人关于提供按揭资料的通知之日起40日内，将贷款到达出卖人指定账户。因上诉人首付款是信用贷款，不符合办理按揭贷款的条件，导致上诉人违约付款，被上诉人有权依据商品房买卖合同的约定，行使合同解除的权利，即便告知函是在原一审上诉期间送达上诉人，但根据合同法的规定，因被上诉人与2019年7月8日提起诉讼要求解除合同，七星关区人民法院向上诉人送达开庭通知时，相当于告知上诉人解除商品房买卖合同，所以，商品房买卖合同已经解除，上诉人应当按照约定承担违约责任。原审原告黔新鸿公司一审诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号LX—20192253）；2.依法判令二被告向原告支付违约金，违约金以360,000元为基数按1%计算，共计3,600元；3.依法判令二被告配合原告前往毕节市住房与城乡建设局办理《商品房买卖合同》（合同编号LX-20192253）解除备案登记；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年12月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定被告购买原告开发的位于毕节市七星关区（安置房旁）理想·2019第2幢2单元25层3号房一套，房价款为451082.00元。合同约定被告于合同签订之日向原告交付首期房款91082.00元，余款360000.00元以银行按揭支付，被告若未按照约定时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期付款的1%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。原告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行。附件十二《补充协议》约定若非因原告原因导致合同约定的价款未按时足额到达原告指定账户，则被告必须在七日内一次性付清全部房款或征得原告同意的情况下申请变更付款方式，否则视为原告逾期付款，被告有权依据合同逾期付款责任主张权利。被告龙丽于2018年12月19日向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款120000.00元，用于支付购房首付款91082.00元。因二被告所支付的房屋首付款系被告龙丽在银行处通过贷款取得，故无法办理按揭贷款。被告龙丽于2019年5月14日还清上述贷款。原告于2019年11月15日以微信通知的方式向原告发送了《告知函》，要求被告在收到告知函后七日内补清全部房款，若未在约定时间内付款，原告将以法律手段维护自身权益。被告于2020年4月3日获得银行《贷款审批通知书》，批复有效期截止至2020年10月3日。被告至开庭之日至仍未按照《告知函》内容向原告补清全部房款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应当予以支持，但当事人另行约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告黔新鸿公司与被告李柱中、龙丽于2018年12月26日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同及补充协议的约定履行各自的权利义务。根据合同的约定，被告应当于合同签订当日支付首付款91,082.00元，余款360,000.00元以银行按揭支付，被告未按照约定时间付款，则必须在七日内一次性付清全部房款或征得原告同意的情况下申请变更付款方式，否则视为被告逾期付款，原告有权依据主合同第十条（逾期付款责任）解除合同。根据本案查明的事实及被告的答辩意见，被告用信用贷款支付涉案房屋首付款，导致其一直未能办理尾款贷款手续，也未在合同约定的期限内将剩余购房款一次性支付完毕，亦未征得原告同意的情况下申请变更付款方式，此后长达11个月的时间内均未能向黔新鸿公司支付剩余房款，该行为已经构成违约。原告于2019年11月15日，向被告发出《告知函》，要求被告在接到通知后7日内补清剩余房款，但被告仍未履行其支付剩余购房款的义务。结合上述法律规定及分析，原告起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》具有事实及法律依据，予以支持。关于支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行……”本案中，被告逾期时间从收到《告知函》2019年11月15日开始起算已超过90日，且原告不同意继续履行合同，因此，原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉请具有事实及法律依据，予以支持。违约金共计3,600.00元（360,000.00元×1%＝3,600.00元）。关于原告要求被告配合其解除涉案《商品房预售合同》备案登记的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，涉案《商品房买卖合同》已解除，该《商品房买卖合同》已经履行的部分为原告为被告就涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，根据商品房买卖合同的性质，为不影响涉案房屋的再次销售，设立于涉案房屋上的各项手续应当恢复至房屋未出卖之前的状态，即原告要求被告协助其解除涉案《商品房预售合同》的备案登记是根据上述法律规定，行使其要求恢复原状的权利，而根据交易规则，上述备案登记的解除需要在被告的协助下才能完成，原告要求被告配合其解除涉案《商品房预售合同》备案登记手续的诉讼请求具有事实及法律依据，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、解除原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司与被告李柱中、龙丽于2018年12月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李柱中、龙丽于判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司逾期支付购房款的违约金3,600.00元；三、被告李柱中、龙丽于判决发生法律效力之日起九十日内协助原告贵州黔新鸿房地产开发有限公司到毕节市住房与城乡建设局解除《商品房买卖合同》的备案登记。案件受理费25元，由被告李柱中、龙丽负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据合同法的规定，双方当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。根据本案查明事实，上诉人认可被上诉人已代其向浦发银行、建设银行申请按揭贷款，该两家银行已告知其不能获得贷款的原因系其以贷款方式支付首付款。在不能获得银行按揭贷款的情况下，被上诉人已于2019年11月15日通知上诉人限期7日内交齐购房尾款。该事实发生在原一审判决驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人就原一审判决提起上诉期限，在此情况下，作为要求继续履行合同一方的上诉人更应积极履行合同义务。上诉人于2020年4月3日才获得银行贷款审批通过，已超过双方约定的付款期限，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，在被上诉人要求给付购房尾款时并未发生疫情，上诉人违约后主张因疫情影响导致其逾期付款，不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人逾期付款超过90日，被上诉人拥有解除合同的权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人龙丽、李柱中负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年五月十四日书记员  秦 倩