天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初6711号原告：殷连喜，男，1975年5月8日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津市天津经济技术开发区翠园公寓2号楼403室。组织机构代码：10309208-3。法定代表人：孙佩珍，负责人。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：李洪杰，男，1958年9月18日出生，汉族，住天津市河西区。被告：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区大沽路361、363号。统一社会信用代码：9112010380333045X5。主要负责人：秦志远，行长。委托诉讼代理人：姚北辰。委托诉讼代理人：仉晓东，该支行职员。原告殷连喜与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称“新发公司”）、被告李洪杰及被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称“工行广厦支行”）抵押权纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷连喜，被告天津开发区新发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李绍家，被告李洪杰，被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行的委托诉讼代理人姚北辰、仉晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告殷连喜向本院提出诉讼请求：1.撤销被告工行广厦支行和被告李洪杰就天津市南开区××庄××道××花园××座××号房屋在南开区房管局的抵押登记，被告新发公司协助办理上述登记；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月8日，原告殷连喜与被告新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，以435960元的价格购买了讼争房屋，并于当日交付了138960元，并约定余款30万元由原告分期给付，2005年1月9日原告办理了入住手续。后由于被告新发公司原因原告余款始终未能给付，2019年9月，由于被告新发公司的债权人申请执行，天津市第二中级人民法院查封冻结了原告30万元，至此，应视为原告已全部交付了所有购房款。随后，原告到房管局查询房屋登记情况，发现涉诉房屋上有被告李洪杰与被告新发公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记，同时发现该房屋有被告工行广厦支行与被告李洪杰就涉诉房屋的抵押登记。原告了解到2009年天津市河西区人民法院出具了（2009）西民三初字第1456号《民事判决书》，该判决书中认定被告新发公司与被告李洪杰之间的《商品房买卖合同》、被告工行广厦支行与被告李洪杰之间《个人住房借款抵押合同》均非被告李洪杰本人亲笔签署应当认定无效。由于被告新发公司与被告李洪杰之间的《商品房买卖合同》并不是被告李洪杰亲笔签署，不具有真实性应当认定无效，因此被告新发公司与被告李洪杰之间的商品房买卖合同对涉诉房屋所做的备案登记应当撤销。由于工行广厦支行与被告李洪杰之间的抵押借款合同被依法确认无效，工行广厦支行的抵押登记也应当予以撤销。为维护原告的合法权益，故起诉。被告新发公司辩称，同意原告诉讼请求。被告李洪杰辩称，原告诉讼请求与我无关，案涉个人住房借款合同和个人住房借款抵押合同不是被告李洪杰签订的，被告李洪杰没有见过。因为被告李洪杰的银行账户上显示欠工商银行27万多元的贷款，对于被告李洪杰在工商银行办理信用卡有障碍。同意配合办理撤销抵押权手续。被告工行广厦支行辩称，1.因被告工行广厦支行为被告李洪杰发放住房贷款，在涉案房屋上办理抵押登记，（2009）西民三初字第1456号《民事判决书》判令被告新发公司履行该笔贷款的还款义务，但是被告新发公司未履行，抵押权担保的债权依然存在，原告主张借款合同无效，合同自始无效，该合同取得了财产应该返还，贷款尚未结清的情况下不能撤销被告工行广厦支行的抵押登记。2.原告购买案涉房屋晚于被告工行广厦支行的抵押登记时间，因后购买的房屋能够过户，而撤销登记在前的抵押权，将严重损害抵押权人的权利，造成国有财产的损失。3.因被告李洪杰与被告新发公司签订的上商品方买卖合同无效，那该合同自始无效，该房屋归新发公司所有，新发公司为该笔贷款的实际用款人，被告工行广厦支行有权在案涉房屋上设立抵押登记。4.一房多卖的情况是被告新发公司导致的，故被告工行广厦支行不承担本案诉讼费。庭审过程中，本院对原告提交的如下证据进行了当庭质证：证据1.商品房买卖合同，证明原告与被告新发公司双方房屋买卖合同签订情况；证据2.天津市企业单位专用收据，证明原告实际给付138960元的购房款；证据3.（2012）二中执71号协助执行通知书，证明原告并非本人原因未支付尾款；证据4.（2009）西民三初字第1465号民事判决书，证明案涉房屋抵押权是无效的；证据5.（2019）津0104民初15826号民事判决书、（2020）津01民终4069号民事判决书，证明原告为案涉房屋实际所有权人。被告新发公司对原告向本院提交的证据发表如下质证意见：无异议。被告李洪杰对原告向本院提交的证据发表如下质证意见：被告李洪杰不清楚，所以被告李洪杰没意见。被告工行广厦支行对原告向本院提交的证据发表如下质证意见：对证据1和证据2真实性合法性认可，但是签订时间晚于被告李洪杰在案涉房屋的备案登记和被告工行广厦支行的抵押登记。证据3不清楚，不发表质证意见，证据4真实性认可，证明目的不认可，该判决并没有驳回被告工行广厦支行对案涉房屋享有抵押权的诉讼请求。不能因此认定抵押权无效。证据5情况不清楚，不发表质证意见。庭审过程中，本院对被告李洪杰提交的如下证据进行了当庭质证：证据.贷款系统截图，证明该贷款房屋仍在被告李洪杰名下。原告对被告李洪杰向本院提交的证据发表如下质证意见：没有意见。被告新发公司对被告李洪杰向本院提交的证据发表如下质证意见：没有意见。被告工行广厦支行对被告李洪杰向本院提交的证据发表如下质证意见：没有意见。本院依职权调取了如下证据：证据.案涉房屋的抵押权登记材料。原告对本院依职权调取的证据发表如下意见：无异议。被告新发公司对本院依职权调取的证据发表如下意见：无异议。被告李洪杰对本院依职权调取的证据发表如下意见：没有意见。被告工行广厦支行对本院依职权调取的证据发表如下意见：没有意见。本院认证意见如下：原告提交的证据1至证据5客观、真实、与本案待证事实具有关联性，本院予以采用，对原告的证明目的本院予以采纳。被告李洪杰提交的证据，因生效判决已确认《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》未经李洪杰事先授权及事后追认，对于李洪杰不发生效力，故本院仅对该证据关联性予以确认。本院依职权调取的证据，因生效判决已确认《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》未经李洪杰事先授权及事后追认，对于李洪杰不发生效力，故本院仅对该证据关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因与被告新发公司、案外人苏畅、案外人中国建设银行股份有限公司天津南开支行发生纠纷，于2019年12月2日向天津市南开区人民法院提起诉讼，请求撤销案外人苏畅就天津市南开区××庄××道××花园××座××号房屋在南开区房管局的备案登记；撤销案外人中国建设银行股份有限公司天津南开支行与案外人苏畅就上述房屋在南开区房管局的抵押登记。天津市南开区人民法院认定事实为：2004年12月8日，原告殷连喜与被告新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，以435960元的价格购买了被告新发公司坐落于天津市南开区××庄××道××花园××座××号（合同显示为“紫来花园Ｂ幢14层Ｂ6”）房屋一套，并于当日交付了首付款138960元，约定余款以贷款方式支付。后因被告新发公司原因导致贷款手续一直没有办理，余款亦未能给付。但原告已于2005年1月9日办理了入住手续，其后一直实际居住。天津市南开区人民法院认为，原告与被告新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效天津市南开区人民法院予以确认。且原告已经按照约定支付了首付款，虽余款未能支付，但原因在于被告新发公司，原告亦同意支付尾款。另，涉诉房屋在购房后已经交付原告，并实际居住使用。故原告有权要求被告新发公司办理房屋买卖相关后续手续。被告新发公司虽然与案外人苏畅签订了《天津市商品房买卖合同》，但被告新发公司并没有将涉诉房屋交付案外人苏畅占有使用，而是随后签订了《退房协议》。故，可以认定上述《天津市商品房买卖合同》已经终止，不再继续履行。故基于此合同而在房管局做的备案登记基础已经不存在，应当予以撤销。另，天津市南开区人民法院生效判决虽然认定苏畅与建行的借款合同合法有效，但判决解除了双方签订的《个人住房（抵押）借款合同》，并驳回了建行要求行使抵押权的诉请，且判决如苏畅不能偿还，由被告新发公司承担赔偿责任。故根据生效判决，建行南开支行对涉诉房屋不再享有优先受偿权，而是一般债权，且上述《个人住房（抵押）借款合同》已经解除，故建行南开支行在涉诉房屋上设定的抵押权已经没有事实和法律基础，应予撤销。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，天津市南开区人民法院予以支持。故天津市南开区人民法院于2020年6月3日作出（2019）津0104民初15826号民事判决，判决撤销被告新发公司与案外人苏畅就坐落于天津市南开区××庄××道××花园××座××号房屋在南开区房管局的备案登记；撤销案外人中国建设银行股份有限公司天津南开支行与案外人苏畅就坐落于天津市南开区××庄××道××花园××座××号房屋在南开区房管局的抵押登记。后案外人中国建设银行股份有限公司天津南开支行不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院认为，本案的争议焦点为中国建设银行股份有限公司天津南开支行在涉案房屋上的抵押权应否撤销。生效裁判文书判令解除中国建设银行股份有限公司与苏畅就涉案房屋办理贷款签订的《个人住房（抵押）借款合同》，同时判令天津开发区新发房地产开发有限公司在苏畅无法偿还则承担赔偿本息的责任。依据已解除的合同在房管部门所做的备案登记及所设立的抵押权依法应当予以撤销。殷连喜作为本案涉诉房屋买受人有权主张撤销影响其取得房屋所有权的备案登记。一审法院判决解除抵押权登记并无不当。天津市第一中级人民法院对中国建设银行股份有限公司天津南开支行的上诉请求不予支持，综上，中国建设银行股份有限公司天津南开支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故天津市第一中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）津01民终4069号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2009年8月27日，被告工行广厦支行（原中国工商银行天津市分行广厦支行）至本院起诉被告李洪杰、被告新发公司金融借款合同纠纷一案，请求判令解除被告工行广厦支行与被告李洪杰之间的《个人住房借款合同》，及判令被告李洪杰偿还借款本金276404.66元，并按合同约定向原告支付截止2009年8月25日的利息85799.92元及至实际还款日的利息；被告新发公司对借款人李洪杰的还款义务承担连带还款责任；被告工行广厦支行对天津市南开区××庄××道××花园××号房屋拥有优先受偿权。本院在该案认定事实为：1999年8月8日被告新发公司以被告李洪杰的名义与工行广厦支行签订《个人住房借款合同》、《抵押合同》，借款合同约定，被告李洪杰向工行广厦支行借款465000元，用于购买坐落于天津市南开区××庄××道××花园××房，贷款期限自1999年8月8日至2014年2月8日，贷款利率为月息千分之六点一二，以等额本息还款法归还贷款本息。如借款人未按约定时间偿还借款本息，贷款人对逾期贷款每日计收万分之三罚息。抵押合同约定，被告李洪杰以上述所购房屋为上述借款提供抵押担保，抵押合同的效力独立于被担保的借款合同。被告新发公司与原告于1998年6月18日签订商品房按揭协议，约定工行广厦支行为被告销售的南开区万德庄紫来花园项目提供5000000元的商品房按揭贷款，同时被告新发公司承诺对商品房按揭贷款范围内的期房与工行广厦支行签订《保证函》。1999年，被告新发公司与工行广厦支行签订《保证函》，约定在原告未取得《房屋他项权证》前，对借款人李洪杰的还款义务承担连带责任。上述合同签订后，工行广厦支行履行了贷款义务。截至2009年8月25日，被告新发公司归还本金188595.34元外，尚欠本金276404.66元、利息85799.92元。该案诉讼中，工行广厦支行申请变更诉讼请求，要求被告新发公司返还原告借款本金276404.66元；按合同约定支付利息85799.92元，及截止实际还款日的利息；被告新发公司承担本案诉讼费用。放弃对被告李洪杰的诉讼请求。本院在该案中认为，被告新发公司擅自以李洪杰的名义与原告签订个人住房借款合同及个人住房借款抵押合同，并据此得到了贷款，该事实有相关鉴定结论即被告新发公司当庭陈述为证，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。工行广厦支行与被告新发公司所签个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同未经李洪杰事先授权及事后追认，对于李洪杰不发生效力，故被告新发公司应承担返还上述款项的义务，并赔偿工行广厦支行相应的损失。由于借款合同中约定的利息系工行广厦支行与被告新发公司的真实意思表示，且被告新发公司也实际使用了该款，被告新发公司同意比照原个人住房借款合同约定的利息、罚息赔偿原告经济损失，本院准许。故本院于2009年11月24日作出（2009）西民三初字第1456号民事判决，判决被告新发公司于该判决生效之日起十日内返还被告工行广厦支行借款本金276404.66元；被告新发公司于该判决生效之日起十日内向工行广厦支行截至2009年8月25日的利息85799.92元，并赔偿自2009年8月26日起至该判决指定给付之日止的损失（按借款合同约定的利息、罚息计算）。该判决已经发生法律效力。再查明，被告工行广厦支行原名为“中国工商银行天津市分行广厦支行”。天津市房屋他项权申请登记表载明：天津市南开区万德庄西湖道紫来花园B幢14层B6房地产的所有权人为被告李洪杰，抵押登记信息中的设定日期为1999年2月9日，抵押人为被告李洪杰，抵押权人为中国工商银行天津广厦支行，抵押范围中的建筑面积为151.18平方米，抵押金额为46.5万元，存续日期为1999年2月9日至2014年2月8日。本院认为，经生效民事判决书认定，原告与被告新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效天津市南开区人民法院予以确认。且原告已经按照约定支付了首付款，虽余款未能支付，但原因在于被告新发公司，原告亦同意支付尾款。另，涉诉房屋在购房后已经交付原告，并实际居住使用。故诉争房屋（天津市南开区××庄××道××花园××座××号，合同显示为“紫来花园Ｂ幢14层Ｂ6”）买受人为原告，原告作为涉诉房屋买受人有权要求被告新发公司办理房屋买卖相关后续手续。被告工行广厦支行与被告新发公司所签个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同未经被告李洪杰事先授权及事后追认，对于被告李洪杰不发生效力，故依据不发生效力的合同在登记机关所设立的抵押权依法应当予以撤销。原告关于个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同无效的主张，于法无据，本院不予采纳。原告作为本案涉诉房屋买受人，有权主张撤销影响其取得房屋所有权的抵押登记，故原告关于撤销被告工行广厦支行和被告李洪杰就诉争房屋在房地产管理部门抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。被告李洪杰作为抵押人，同意配合办理撤销抵押权手续，本院予以准许。被告工行广厦支行关于不撤销房屋抵押登记的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告新发公司作为案涉房屋的出卖方，同意对被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行和被告李洪杰办理撤销抵押登记提供必要的协助，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，2021年1月1日废止）第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行、被告李洪杰自本判决生效之日起五日内，撤销被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行和被告李洪杰在登记机关关于天津市南开区××庄××道××花园××座××号房屋（合同显示为“紫来花园Ｂ幢14层Ｂ6”，以登记机关最终登记房号为准）的抵押登记，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行、被告李洪杰办理上述撤销手续。如果被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行、被告天津开发区新发房地产开发有限公司、被告李洪杰未按本判决指定的期间履行指定行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费80元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  徐 晨审 判 员  王成鑫人民陪审员  孙洪文二〇二一年五月三十一日书 记 员  张玉平附相关法条：《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，2021年1月1日废止）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。