广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10220号上诉人（原审原告）：温海华，女，1973年2月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：陈思宁，与温海华为夫妻关系。上诉人（原审被告）：广州优优壹伍玖酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路372号1508房。法定代表人：曾国权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋学明，广东强邦律师事务所律师。上诉人温海华、广州优优壹伍玖酒店管理有限公司（以下简称壹伍玖公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40203号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。温海华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判壹伍玖公司向温海华赔偿合同约定的违约金8000元；2.判令本案一、二审受理费由壹伍玖公司承担。事实与理由：一、一审法院对于“壹伍玖公司不属于恶意拖欠租金”的事实认定错误。双方于2019年3月3日签订租赁合同，约定租金按月结算，每月5号前按银行转账付款方式支付租金4000元。壹伍玖公司自2020年2月5日起至2020年11月10日拖欠温海华租金，未曾缴纳。因考虑受到疫情影响，双方协商减免租金未果。即便因受疫情影响，一审法院认定二、三月份的房租减半收取，但2020年4月各行各业已复工复产，壹伍玖公司开始恢复正常营业，其仍拖欠租金长达七个月之久，其行为已构成恶意违约。二、一审法院判决有失公允，违背了民法的平等、公平原则。一审法院不应当只考虑壹伍玖公司因疫情原因经营受到影响，而忽略疫情过后其恶意拖欠租金的行为，不应过分夸大延长受疫情影响的时间，将壹伍玖公司的正常商业风险转嫁给温海华，违背公平原则。三、一审法院无视双方合同约定，双方签订的《广州市房屋托管租赁合同》第六条第四款、第十三条约定，壹伍玖公司拖欠租金15日以上的，温海华可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失；如果双方违约，违约方将按照两个月的租金标准赔偿给被违约方。一审法院应当尊重当事人之间的合意约定，依据客观事实，认定壹伍玖公司的恶意违约行为，改判壹伍玖公司向温海华赔偿合同约定的违约金8000元。综上所述，温海华请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判。针对温海华的上诉请求，壹伍玖公司二审答辩称：涉案房屋的性质为商业住宅性质，在租赁期间受到了疫情的影响，壹伍玖公司与其他大部分业主都达成了减免租金的协议，但唯独与温海华一方无法达成减免租金的合意，温海华认为其在任何情况下均可按照双方签署的租赁合同取得租金收益，但在疫情期间壹伍玖公司认为该观点是极为不现实的。若还是按照租赁合同约定的租金标准来履行，壹伍玖公司在疫情期间只能申请破产了，这对壹伍玖公司以及业主方都不是好事，因此为了维护社会稳定以及广大业主的利益，壹伍玖公司主张要求减免租金是没有过错的。温海华一方拒绝与壹伍玖公司协商并要求按照原来的租金标准计算租金，甚至还提起本案诉讼，这都是其自行造成的结果。壹伍玖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判壹伍玖公司无需承担2020年2-3月份对温海华支付房屋租金，4-11月份减半支付房屋租金；2.判令由温海华承担全部诉讼费用。事实与理由：由于2020年初新冠疫情的因素，广州市于年初的2-3月份被列为重点防疫区域，加之全国各地均实行严格交通管制，广州市酒店经营业基本处于停业和亏损状态，壹伍玖公司托管温海华的公寓房屋，承担物业费和水电、维护等费用，入不敷出，理应免交经营出租公寓所负担的高额租金。2020年4月中旬至今，壹伍玖公司积极开工，但受疫情以及防控措施的影响，酒店经营远远未恢复正常运营状态，经营业绩下降很厉害；时至今日，同类房屋市场租金仍在约2000-3000元/月的标准，在疫情不可抗力的作用下根本不应强求壹伍玖公司支付全额租金。因此壹伍玖公司一直要求温海华实行降租或免租于法有据，与事实相符，理应得到支持。综上所述，请求二审法院依法改判。针对壹伍玖公司的上诉请求，温海华二审答辩称：一、疫情期间对双方均造成损失属于客观事实，在此期间对于双方造成的损失，一审判决也以租金减半计算的方式处理，温海华对此也没有异议。在疫情防控措施相对没有那么严格之后，壹伍玖公司的经营也已经恢复了正常，因此对于该期间的租金壹伍玖公司理应向温海华缴纳而没有缴纳，虽然壹伍玖公司也有向温海华阐明了没有缴纳租金的理由，但温海华认为这不能作为壹伍玖公司一分钱租金都不支付的理由，故认为壹伍玖公司存在严重的违约行为，对此请求二审法院支持温海华的诉请。二、对于违约金的问题，因为壹伍玖公司长期拖欠租金，导致温海华在提出解除合同后仍无法获得理应获利的租金收益，由此造成的损失是壹伍玖公司拖欠温海华租金而造成的，且在一审作出判决后壹伍玖公司仍没有按照一审判决结果履行其金钱给付义务。温海华认为壹伍玖公司拖欠租金拒不支付的行为，不仅违反了合同约定，还违反了公平原则，也是对法院判决的不尊重，壹伍玖公司拒不履行判决结果的行为也导致温海华产生了经济损失，导致温海华要填补其他的经济损失。壹伍玖公司理应承担违约责任并向温海华支付违约金，该违约金不是单纯对壹伍玖公司行为的惩罚，更重要的是通过追索违约金能够保证双方依约履行租赁合同，也能保障因壹伍玖公司的违约而对温海华造成的经济损失。因此请求二审法院支持温海华的诉请。温海华于2020年9月3日向一审法院提出起诉请求：1.判令解除温海华、壹伍玖公司签订的《广州市房屋托管租赁合同》；2.判令壹伍玖公司立即向温海华支付2020年2月5日起计至壹伍玖公司交付租房屋之日止的租金（按每月4000元计算）；3.壹伍玖公司向温海华赔偿合同约定（即逾期交纳租金）的违约金8000元；4.没收壹伍玖公司交纳的押金3800元；5.壹伍玖公司将广州市越秀区长堤大马路316号1615房腾空交还给温海华。一审法院经审理查明：广州市xx房的权属人为温海华，建筑面积为46.04平方米，规划用途为商务办公，登记时间为2014年12月8日。2019年3月3日，温海华（出租人、甲方）与壹伍玖公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋托管租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市xx房的房地产出租给乙方作公寓住宿使用，建筑面积为46平方米，租期自2019年3月3日至2021年3月2日，月租4000元，租金按月结算，由乙方在每月5日前通过银行转帐方式交付给甲方；乙方向甲方缴纳保证金3800元，甲方应在合同解除之日，乙方缴清水电、物业管理费后，无息全额退还乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物业受到损失的，或者乙方拖欠租金15日以上的，甲方可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失；租赁期间产生的水、电、管理费等由乙方负责，房间的家私家电如因人为损坏需由乙方维修或更换同等产品，合同期满在正常使用状态交回业主；其他约定：租赁期间：因广州整体市场原因，租赁期间每年春节之月份租金减免半个月；房屋租赁备案税，由乙方负责办理交纳；如果双方违约，违约方将按照两个月的租金标准赔偿给被违约方；等。合同签订后，壹伍玖公司已向温海华支付租赁保证金3800元，温海华也已将涉案房屋交付壹伍玖公司使用，壹伍玖公司已向温海华支付了截止至2020年2月4日的租金。2020年1月29日，壹伍玖公司等同行业经营者向温海华等业主发出《关于广州民间金融大厦全体公寓同仁请求业主免租的函件》，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率成历史最差，且仍要支付员工工资等基本的必要费用，因此酒店经营已难以为继，根据法律相关规定，此次疫情属于不可抗力，故我们请求从1月21日国家正式通报疫情开始至疫情未解除期间，免除租金，待疫情解除以后再恢复支付租金，为方便管理，我们先行与业主协商，在此期间若国家相关部门宣布解除疫情，我们将恢复支付租金，如有业主不支持，不理解可选择终止合同并退还押金。2020年3月4日，壹伍玖公司向温海华等业主发出《致优优国际公寓全体业主的感谢、告知函》，主要内容为：鉴于疫情关系及对未来市场的预估和判断，向广大业主们提出以下沟通协商建议，供业主甄选：1.我司将及协助坚定经营直至疫情结束和市场恢复，同意将免租期至疫情结束和市场恢复的业主们，免租期间业主的房屋每月需向物业缴纳的公摊、管理费和水电费均由我司承担，一旦疫情结束和市场恢复，我司将继续履行合同内容；2.同意免租期直至疫情结束和市场恢复的业主，欢迎业主们在2020年3月4日直至疫情结束和市场恢复期间自行使用，使用期间产生的费用（如物业费、水电费、分摊费）由业主自行支付；3.我司充分理解无法承担免租期至疫情结束的部分业主，请参阅双方签订的租赁合同内容及不可抗力的法律法规，友好协商，提前终止租赁合同，双方均不属于违约，不承担任何违约责任，我司将继续配合后续的收房等手续。一审诉讼中，温海华称：就租金减免问题，温海华提出2020年1、2月租金减半，壹伍玖公司不同意，之后没有进行进一步协商，温海华开始催缴租金。壹伍玖公司称：2020年1月的租金减半是合同约定，2月在未开业的情况下，温海华提出减半，壹伍玖公司没有同意，壹伍玖公司要求2月租金全免，而且大部分业主对2月租金也是全免的，之后温海华要求3月后按合同约定标准收取租金，就没办法再谈了，没有达成一致，所以一直没有再支付租金。温海华、壹伍玖公司双方于2020年11月10日进行房屋交接，壹伍玖公司于该日将涉案房屋腾空交还予温海华，温海华予以接收。一审法院认为，现温海华、壹伍玖公司已于2020年11月10日完成涉案房屋的交接手续，温海华、壹伍玖公司之间的租赁关系已于该日实际解除，对于温海华诉请解除双方之间的《广州市房屋托管租赁合同》的请求，一审法院不再调处。根据温海华、壹伍玖公司的诉辩意见，本案的争议焦点为租金应否减免及租赁保证金应否退还的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，壹伍玖公司的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一因素并不直接导致温海华、壹伍玖公司之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，温海华、壹伍玖公司因租金减免问题未协商一致，温海华诉请解除合同，壹伍玖公司予以同意，现温海华确认其已收回涉案房屋，由此可见，温海华、壹伍玖公司已就提前解除合同达成合意，鉴于此，对于温海华诉请要求没收租赁保证金，于法无据，一审法院不予支持。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，一审法院酌情认定2020年2月5日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即2000元/月计付，2020年4月1日至2020年11月10日期间按合同约定的租金标准计付，计得壹伍玖公司应付租金为33057.47元（2000元÷29日×25日+2000元+4000元×7个月+4000元÷30日×10日）。由于疫情影响，双方对于租金交纳标准未协商一致，壹伍玖公司不属于恶意拖欠租金，故温海华主张逾期交纳租金的违约金，一审法院不予支持。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还温海华，而温海华有租赁保证金3800元未退还，壹伍玖公司有权主张抵销，经计算，故壹伍玖公司需向温海华另行支付租金29257.47元（应付租金33057.47元-应退回保证金3800元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第二百三十二条之规定，于2020年12月2日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州优优壹伍玖酒店管理有限公司向原告温海华支付租金29257.47元。二、驳回原告温海华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取347.50元，由原告温海华负担63.50元，被告广州优优壹伍玖酒店管理有限公司负担284元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，二审庭审后，壹伍玖公司向温海华支付12000元，温海华对此予以确认，并同意在应判决的租金金额中予以扣减。本院认为，一审法院认定双方之间的租赁关系于2020年11月10日完成涉案房屋的交接手续之日解除，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、温海华上诉主张壹伍玖公司赔偿逾期交纳租金的违约金8000元能否成立；二、壹伍玖公司上诉主张无需承担2020年2-3月的租金、4月-11月的租金减半支付能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，温海华上诉主张壹伍玖公司赔偿逾期交纳租金的违约金8000元能否成立的问题。考虑壹伍玖公司违约行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对壹伍玖公司租赁涉案房屋进行经营造成一定影响，双方对于疫情期间租金交纳标准未协商一致，壹伍玖公司不属于恶意拖欠租金，仍要求壹伍玖公司按原合同约定承担违约责任有失公允，因此，一审未予支持温海华主张的逾期交纳租金的违约金，并无不当，应予维持。温海华上诉主张壹伍玖公司赔偿逾期交纳租金的违约金8000元不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，壹伍玖公司上诉主张无需承担2020年2-3月的租金、4月-11月的租金减半支付等问题。2020年2月份起因疫情影响，为保障人民生命健康安全需要，政府采取相关疫情防控措施及人民群众在疫情期间尽量居家不外出，客观上对酒店业的经营产生较大不利的影响。壹伍玖公司认为因疫情导致经营困难，不属于正常的商业风险，主张减免部分租金符合公平原则，应予以支持。壹伍玖公司自述自2020年4月中旬其已响应政府号召，积极开工开业，壹伍玖公司一直使用涉案房屋至2020年11月10日才将涉案房屋交还给温海华，一审法院综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度以及温海华减免租金的意愿等多个因素，酌情判令壹伍玖公司2020年2月5日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即2000元/月计付租金，2020年4月1日至2020年11月10日期间按合同约定的租金标准计付租金，已充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。现壹伍玖公司仍上诉主张无需承担2020年2-3月的租金、4月-11月的租金减半支付无事实依据和法律依据，本院不予支持。因此，一审在扣除壹伍玖公司已支付的租赁保证金后判令其向温海华另行支付租金29257.47元，并无不当，应予维持。但鉴于二审庭审后，壹伍玖公司已经向温海华支付12000元，该已支付费用应予扣减，扣减后，壹伍玖公司还应向温海华支付17257.47元。综上所述，温海华、壹伍玖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于二审中壹伍玖公司向温海华支付部分费用，本院对壹伍玖公司应支付的租金金额予以调整，一审案件受理费部分应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40203号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40203号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州优优壹伍玖酒店管理有限公司向温海华支付租金17257.47元；三、驳回温海华的其他诉讼请求。一审案件受理费347.50元，由温海华负担63.5元，广州优优壹伍玖酒店管理有限公司负担284元。二审案件受理费334元，由温海华负担50元，广州优优壹伍玖酒店管理有限公司负担284元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年五月二十八日书记员  冯韵彭诗敏