广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0118民初2435号原告：广州市中都房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林路171号一层。法定代表人：李天云。委托诉讼代理人：廖志锋，广东杰信律师事务所律师。被告：王**，女，1986年5月23日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。被告：王松楼，男，1961年12月24日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：刘飞，男，1987年3月5日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。原告广州市中都房地产中介有限公司（以下简称中都公司）与被告王**、王松楼、刘飞中介合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中都公司的委托诉讼代理人廖志锋，被告王**、刘飞的共同委托代理人何梦诗到庭参加诉讼。被告王松楼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中都公司向本院提出诉讼请求：一、判令王**、王松楼向中都公司支付中介服务费12700元及违约金（违约金以24700元为基数，从合同签订之日2019年3月18日起每日按千分之二计算至付清为止，暂计至2021年1月25日为33543元）；二、刘飞向中都公司支付中介服务费10000元及违约金（违约金以17290元为基数，从合同签订之日2019年3月18日起每日按千分之二计算至付清为止，暂计至2021年1月25日为23480元）；三、本案诉讼费由王**、王松楼、刘飞共同承担。事实与理由：2019年3月18日，中都公司居间促成卖家王松楼与买家刘飞就广州市增城区新塘镇××房签订了《房地产买卖合同》。同日，中都公司与王松楼签订《委托书（卖方）》约定王松楼同意向中都公司支付中介服务费24700元。刘飞与中都公司签订《委托书（买方）》约定刘飞同意向中都公司支付中介服务费17290元。中都公司按照相关合同约定履行了作为行纪方应尽的义务后，王**、王松楼及刘飞却不按照约定支付中介服务费。至今，王**与王松楼仅支付中介服务费12000元，尚有12700元未付。刘飞仅支付了7290元中介服务费，尚有10000元未付。为维护中都公司的合法权益，请求判决如所请。被告王**辩称：王**是本案卖家的受托人，根据法律规定，王**作为受托人，所产生的相关法律后果由委托方承担。而且，本案的居间合同相对方不是王**，因此，请求法院依法驳回对王**的全部诉讼请求。被告王松楼未提交任何答辩意见。被告刘飞辩称：一、中都公司作为中介公司，并未完全履行中介的义务和服务，本案房屋买卖合同中明确约定包含车位，而在车位的过户中原告并未提供中介服务，最终车位的过户是由买卖双方自行去房管局办理的。因此，刘飞请求法院依法酌情扣减中都公司没有履行义务的中介服务费。二、2020年下半年，中都公司与买卖双方针对后期的中介服务费问题进行沟通，当时中都公司提出的方案是买方和卖方各扣减1000元。后来，中都公司又反悔了，由此产生了本案纠纷。三、刘飞不应当承担违约责任，中都公司作为中介服务公司，没有完全提供中介服务（办理车位过户），已明显属于违约，中都公司作为违约方不应当主张违约金。四、本案违约金约定过高，不应当支持。五、关于中都公司当庭补充的诉讼请求，计算违约金的方式明显错误，计算基数、起算时间及利率均不符合实际情况。经审理查明：2019年3月18日，王松楼（卖方，委托代理人王**代签）与刘飞（买方）及中都公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城区新塘镇××房提供中介服务；物业建筑面积106.11平方米；总楼价2470000元；买卖各方向经纪方支付房地产咨询费及买卖代理费按委托书（卖方）、委托书（买方）执行，代理费支付时间为签订本合同当天支付百分之五十，房管局递件支付百分之五十，否则按千分之一计算违约金；买方有权将该物业过户至指定人名下，本合同售价包含车位260号；卖方王松楼在签订本协议时不在现场，由王**代签，若王松楼收到本合同约定的定金后本合同生效；等内容。2019年3月18日，王松楼（委托人王**签名）向中都公司出具《委托书（卖方）》，称同意向中都公司支付中介咨询服务费24700元，支付时间为签订《房地产买卖合同》时支付一半，房管局过户当天支付一半，否则须从签订本合同之日起每日按委托书总金额的千分之二支付违约金直至支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本委托书履行。2019年3月18日，刘飞向中都公司出具《委托书（买方）》，称同意向中都公司支付中介咨询服务费及买卖代理费17290元，支付时间为签订《房地产买卖合同》时支付一半，房管局过户当天支付一半，否则须从签订本合同之日起每日按委托书总金额的千分之二支付违约金直至支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本委托书履行。王松楼（甲方、业主、王**代签）与吴燕（乙方、买家）、经纪方王玲签署《协议》，约定：凤凰城凤锦苑五街3号903房于2019年9月5日已过户至买家吴燕名下；房产总价为247万元，该总价包括房产名下车位（凤锦苑五街1-4号地下车库负二层260号，面积13.23平方米），由于其他原因车位另行约时间过户至吴燕名下；等内容。王松楼、朱学英于2020年2月5日办理公证手续，公证委托王**为代为出售位于广州市增城区新塘镇凤凰城凤锦苑1-4号地下车库负二层260号不动产等事宜。2020年1月6日，中都公司委托广东杰信律师事务所分别向王松楼、王**以及刘飞发送《律师函》，催促支付中介服务费及违约金。另查明，位于广州市增城区新塘镇凤凰城凤锦苑五街1-4号地下车库负二层260号的车位于2020年4月8日登记在吴燕名下。中都公司的工作人员周燕与刘飞的微信聊天记录：2020年5月11日，周燕：“刘总，5街3座903车位您确定不要了吗？”刘飞：“是的啊”。周燕：“您和业主说了吗？”刘飞：“没说。”周燕：“我真不知道怎么和她解释好。”刘飞：“她又不吃亏。”中都公司的工作人员周燕与王**的微信聊天记录：2020年3月31日，周燕：“王小姐，收到请回复，我提前预约。”王**：“可以。”周燕：“那我就预约了。”王**：“好，这边也要去物业更名。”周燕：“车位还有发票，您再找找，是房管局的。”庭审期间，中都公司陈述：1.王松楼与刘飞为了逃避中介费，故意绕过我方将车位过户且拒绝支付相应的中介费；2.假设违约金的计算时间不从合同签订之日起计算，至少应从涉案车位过户2020年4月8日起计算；3.涉案合同中的房屋买卖交易已经履行完毕；4.《协议书》是2019年9月5日签订的；5.我方没有收到王**、王松楼、刘飞的通知要求协助其办理车位过户手续；6.中都公司与王**、王松楼、刘飞口头约定车位的过户手续由我方协助办理。王**与刘飞陈述：1.实际操作时中都公司同意我们先支付尾数，其中刘飞先支付7290元，等过户后支付10000元；王松楼先支付12000元，等过户后支付12700元；过户是指房屋和车位过户完毕当日支付另一半；2.涉案车位在2020年4月8日由买卖双方自行去房管局办理下来的；3.确认买卖交易在2020年4月8日交易完毕；4.由于买卖双方及中都公司均清楚涉案车位的房产证还没有办下来，所以车位的过户暂时无法办理，故买卖双方在房屋已过户后签订《协议书》，具体时间不记得；5.刘飞得知涉案车位可以过户给买受人后打电话通知过中都公司；6.房地产买卖合同及委托书都在2020年3月18日签订，但分别约定两种违约金计算方式，属于约定不明确，应按房地产买卖合同的约定计算违约金，而中都公司主张依据委托书计算的违约金比高利贷高，不应适用该约定；7.请求法院酌情在居间服务费中扣除相应费用后，我们同意将剩余的费用支付给中都公司。本院认为，中都公司与王松楼、刘飞于2019年3月18日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。关于是否可扣减涉案车位过户的居间服务费的问题。由于《房地产买卖合同》明确约定涉案房屋买卖交易包括车位的买卖交易，中都公司亦表示各方已口头约定车位的过户手续由中都公司协助办理。但根据《协议》可知，在涉案房屋已过户至刘飞指定的第三人吴燕名下以后，就是否买卖涉案车位的问题王松楼与吴燕尚未协商一致，故此后王松楼与吴燕就车位买卖协商一致并办理过户手续时理应通知中都公司协助办理过户手续，但现王**、王松楼、刘飞均未举证证明其履行了通知的义务，故没有履行协助过户手续的责任不在于中都公司。考虑涉案车位的过户手续实际是由买卖双方自行办理，确实减少了中都公司的居间服务的服务项目和工作量，因此，现刘飞主张适当扣减居间服务费，亦属合理，故本院认定王松楼应付的居间服务费酌减为23700元，扣除其已付的12000元，仍应支付11700元；刘飞应付的居间服务费酌减为16290元，扣除其已付的7290元，仍应支付9000元。关于违约金问题。虽然中都公司未协助办理涉案车位的过户手续，但是如上所述，该责任不在于中都公司，且涉案车位已于2020年4月8日登记在买家吴燕名下，而王松楼、刘飞在明知车位已过户的情况下至今支付的居间服务费不足一半，因此，现中都公司主张王松楼、刘飞逾期支付居间服务费，请求王松楼、刘飞承担逾期付款的违约责任，理据充分，本院予以支持。由于《房地产买卖合同》与《委托书（卖方）》、《委托书（买方）》就违约金的约定不一致，而王**与刘飞均主张委托书中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为参照《房地产买卖合同》约定的违约金标准（每日千分之一）计算较为合理，违约金以欠付的居间服务费为基数，从涉案车位过户之日（即2020年4月8日）起计算至付清之日止。即王松楼应支付的违约金以11700元为基数，从2020年4月8日起按日千分之一的标准计算至付清之日止，且违约金以11700元为限；刘飞应支付的违约金以9000元为基数，从2020年4月8日起按日千分之一的标准计算至付清之日止，且违约金以9000元限。关于王**是否需承担责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，被代理人对代理人的代理行为担民事责任。本案房屋买卖合同关系及居间合同关系中王**是王松楼的代理人，现在中都公司主张王**与王松楼共同承担支付居间服务费及违约金的问题，于法无据，本院不予支持。王松楼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王松楼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市中都房地产中介有限公司支付居间服务费11700元及违约金（违约金以11700元为基数，从2020年4月8日起按日千分之一的标准计算至付清之日止，且违约金以11700元为限）；二、被告刘飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市中都房地产中介有限公司支付居间服务费9000元及违约金（违约金以9000元为基数，从2020年4月8日起按日千分之一的标准计算至付清之日止，且违约金以9000元限）；三、驳回原告广州市中都房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，由原告广州市中都房地产中介有限公司负担579元，由被告王松楼负担193元，由被告刘飞负担125元。被告王松楼、刘飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年五月六日书记员  阮柳静