北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7234号原告：郭建平，女，1984年1月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜超，北京延恒律师事务所律师。被告：贺迎春，男，1978年1月25日出生，住北京市延庆区。原告郭建平与被告贺迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭建平的委托诉讼代理人杜超、被告贺迎春到庭参加诉讼。后本案须以（2020）京0119民初5801号案件审理结果为依据，而该案正在上诉期间，故于2020年12月16日起中止审理，于2021年4月28日恢复审理。本案现已审理终结。郭建平向本院提出诉讼请求：1.判令贺迎春支付郭建平2012年12月13日至2018年10月19日期间的违约金237000元；2.判令贺迎春自2018年10月20日起，以790000元为基数，按日万分之十的标准向郭建平支付违约金，直至贺迎春的户口及与其相关户口从北京市延庆区××小区××号楼××室（以下简称××室房屋）迁出止。诉讼过程中，郭建平变更诉讼请求为：判令贺迎春支付郭建平2012年12月13日至2019年8月5日期间的违约金237000元。事实和理由：2012年6月3日，贺迎春出售××室房屋（所有权人贺迎春）给郭建平，双方签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《买卖合同》），该合同第十条第三款规定，贺迎春应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买卖人支付1000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。2012年8月24日，该房屋所有权由贺迎春转移至郭建平名下，故贺迎春应当于2012年8月24日之日起100日内（2012年12月2日前）完成户口迁出手续，但截至2019年8月5日，贺迎春才迁出户口，其行为构成违约。自郭建平购买涉案房屋所有权转移之日（2012年8月24日），郭建平已将790000元房款全部支付给贺迎春，故自2012年12月13日起至2019年8月5日，贺迎春应按790000元的万分之十按日支付违约金。因贺迎春迟延迁出户口，导致赵某起诉郭建平，经北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5801号民事判决书判决，郭建平需要向赵某支付逾期迁出户口违约金30000元，负担275元诉讼费。郭建平认为贺迎春拒不履行户口迁出的行为，严重违反了《买卖合同》的约定，故其诉至法院，望法院依法支持其诉讼请求。贺迎春辩称，不同意郭建平的诉讼请求。理由如下：1.郭建平诉称贺迎春在2012年6月3日签订《买卖合同》出售××室房屋，贺迎春在2012年6月3日并未签订《买卖合同》，郭建平所提供的《买卖合同》不真实存在，郭建平依据该合同第十条第三款主张权利也就不成立。2.郭建平起诉贺迎春依据《买卖合同》，实际合同内容只有六页，附件一为空白，且没有附件四，直接证明该合同不真实存在，郭建平依据该合同主张权利也就不成立。3.郭建平起诉贺迎春依据《买卖合同》，该合同所述第三条的内容与实际情况不符。贺迎春出售××室房屋，是经由北京××创业房地产经纪有限公司（以下简称××经纪公司）居间代理的，有《存量房屋买卖合同》为证，郭建平诉称没有第三方，是作假行为，证明郭建平依据的《买卖合同》不真实存在。4.郭建平诉称贺迎春以790000元出售××室房屋，与实际金额不符，贺迎春出售房屋实际金额为812000元，贺迎春并未收到《买卖合同》所提及的790000元房款。因此，郭建平依据《买卖合同》要求贺迎春履约，不能成立，是蓄意骗取违约金。5.根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，郭建平起诉贺迎春已经超过诉讼时效，郭建平依据该合同主张权利也就不成立。6.贺迎春于2012年6月3日经由××经纪公司居间代理出售××室房屋，当时贺迎春的意愿的待贺迎春之子初中以后迁出户口。该地区房屋就学片区是延庆区第二小学，延庆区第四中学，所以在定房屋出售价格时，低于当时同地区同类型房屋交易价格，当时同类型房屋交易价格约在900000元。贺迎春之子于2006年8月27日出生，2012年出售房屋时还未上小学，将于2012年9月1日上小学，为保证孩子上学，在经由××经纪公司代理签订《存量房屋买卖合同》，并未就户口迁出事宜进行约定，当时郭建平由于是集体户口也并未特别要求。另外，贺迎春在了解到孩子上学已不需要该户口时，已于2019年8月5日将户口迁出。经过长达8年，郭建平依据《买卖合同》为由主张诉求，是蓄意骗取违约金的行为。关于郭建平所述其他案件，与贺迎春无关。综上所述，请求法院驳回郭建平的诉讼请求。郭建平为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《买卖合同》，合同签订时间为2012年7月20日，根据合同第十条第三款的约定，贺迎春逾期迁出户口，所以郭建平主张违约金。2.（2020）京0119民初5801号民事判决书、（2021）京01民终2924号民事判决书及收条1张、银行转账凭证1张，证明郭建平将涉案房屋出售给案外人赵某，赵某的户口无法迁入，后赵某和郭建平前往贺迎春的工作单位找寻贺迎春，贺迎春于2019年8月5日才将户口迁出，导致郭建平违约，经法院判决，郭建平支付赵某逾期迁出户口违约金30000元、案件受理费275元。3.信件，证明2018年10月19日郭建平和赵某给贺迎春的爱人耿某某写信，要求贺迎春将户口迁出。4.短信记录7页，证明郭建平多方联系贺迎春，要求其迁出户口。贺迎春对此发表质证意见：1.对证据1的真实性不认可，该合同页数不全，不能证明是真实完整合同。2.对于证据2认可，该判决书证明了郭建平购买房屋后将户口迁入了，当时贺迎春的户口没有迁出，没有对郭建平造成影响。3.对证据3的真实性不认可，没有签字，耿某某的确是贺迎春的爱人，但其从来没有和贺迎春提过这个事情。4.对于证据4不认可，贺迎春和其家人没有收到该短信。贺迎春为证明其反驳意见，向本院提交了《存量房买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），证明贺迎春和郭建平在××经纪公司在场的情况下签订了合同，合同中没有对户口迁出进行约定，不存在郭建平陈述的违约情形。郭建平对此发表质证意见：合同是真实的，但是不是在建委备案登记的合同，贺迎春提交的是2012年6月3日签订的合同，备案合同是2012年7月20日签订，应以备案合同为准，而且从这份合同和备案合同中出卖人字迹可以看出是同一人所签的。对于郭建平、贺迎春提交的证据，本院综合全案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2012年6月3日，卖方（甲方）贺迎春、买方（乙方）郭建平、居间方（丙方）××经纪公司签订了《居间合同》，合同约定：甲方自愿出售××室房屋，建筑面积92.34平方米，所有权人贺迎春，乙方已对该房屋做充分了解并自愿购买；双方同意上述房屋售价为812000元，付款方式为贷款；2012年8月23日前乙方向甲方交纳首付款贰拾陆万贰仟元，剩余房款伍拾伍万元申请银行按揭贷款。另外，合同还约定了其他内容。2012年7月20日，出卖人贺迎春与买受人郭建平签订了《买卖合同》，合同约定：郭建平购买贺迎春的××室房屋，建筑面积92.34平方米，房屋成交价格为790000元。该合同第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买卖人支付1000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。另外，合同还约定了其他内容。随后，双方办理了房屋所有权过户手续。贺迎春自2006年5月29日将户口迁入该房屋后，于2019年8月5日将其户口迁出。2018年5月14日，出卖人郭建平与买受人赵某（案外人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：赵某购买郭建平的××号房屋，房屋成交价格为1500000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价820000元。赵某已如数支付上述购房款。该合同第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，双方于2018年7月16日办理了该房产过户手续。郭建平本人户口于2018年8月14日迁出该房屋。2018年10月9日，赵某将户口迁入该房屋内。2020年，赵某以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求：1.郭建平支付违约金116000元；2.郭建平自2019年4月8日起，以2320000元为基数，按日万分之五支付赵某违约金，至赵某购买房屋相关户籍迁出之日止。同年8月5日，本院立案受理了该案。2020年11月26日，本院作出（2020）京0119民初5801号民事判决，判决：一、郭建平于本判决生效后七日内向赵某支付逾期迁出户口违约金30000元；二、驳回赵某的其他诉讼请求。案件受理费1310元，由赵某负担1035元（已交纳），由郭建平负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。判决作出后，郭建平不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称北京市一中院）。2021年4月20日，北京市一中院作出（2021）京01民终2924号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2021年4月24日，郭建平支付赵某上述赔偿款和案件受理费共计30275元。审理中，郭建平称，其向赵某承担违约责任，是贺迎春造成的，故向贺迎春主张权利，其主张的数额中包含了生效判决所认定的郭建平应承担的违约金和案件受理费。上述事实，有本院（2020）京0119民初5801号民事判决书、北京市一中院（2021）京01民终2924号民事判决书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案民事纠纷所涉法律事实发生在民法典施行之前，故本案在实体法上应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，郭建平与贺迎春在《买卖合同》中明确约定贺迎春应当在涉案房屋过户后100日内将屋内相关户口迁出，否则应承担违约责任，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，双方办理了房屋所有权过户手续，贺迎春于2019年8月5日才将其户口迁出，构成违约，贺迎春应当承担违约责任。关于违约金的数额，郭建平提供相应证据证明因贺迎春违约直接导致其向赵某承担违约金和案件受理费30275元，该部分损失应视为因贺迎春违约给郭建平造成的实际损失，本院对该部分主张予以支持；对于其他损失，郭建平未能提供充分证据予以证明，本院对此不予支持。对于贺迎春的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、贺迎春于本判决生效后7日内支付郭建平逾期迁出户口违约金30275元；二、驳回郭建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2428元，由郭建平负担2118元（已交纳），由贺迎春负担310元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 冯立亭二〇二一年五月二十四日法官助理 施振伟书 记 员 沙 莎