广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3825号上诉人（原审被告）：广州合晋企业管理有限公司。住所地：广东省广州市增城。法定代表人：刘晋豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈马强，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康祥，广东协言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨潇，女，住广东省封开县。委托诉讼代理人：林敏珊，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林跃帆，广东金桥百信律师事务所实习人员。原审被告：刘晋豪，男，住广东省广州市增城区。上诉人广州合晋企业管理有限公司（以下简称合晋公司）因与被上诉人杨潇、原审被告刘晋豪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人合晋公司委托诉讼代理人陈康祥，被上诉人杨潇委托诉讼代理人林敏珊、林跃帆到庭参加诉讼。原审被告刘晋豪经本院合法传唤在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人合晋公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判合晋公司无需退还杨潇保证金：2.撤销一审判决第三项，依法改判合晋公司不承担装修损失金额：3.本案二审诉讼费用由杨潇承担。上诉理由：一、杨潇违约在先，侵犯了合晋公司的合法权益。杨潇自2020年3月起拖欠合晋公司租金及水电费，严重违反了租赁合同约定及侵犯了合晋公司的合法权益。合晋公司出于对杨潇常年承租的考虑才多次善意提醒和催促而并非在杨潇违约时即时追究其法律责任并解除租赁合同，杨潇却企图通过合同无效遮掩自身故意侵害合晋公司合法权益的事实，主张高于自身实际装饰装修项目内容费用的损失赔偿及要求退还保证金，完全违背了诚实守信、公平正义原则。二、一审法院对双方的过错责任认定存在错误，有失公正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。一审法院对双方的过错责任认定存在错误。杨潇于2018年11月26日与合晋公司签订了《租赁合同》，其中第十款内容“乙方已清晰了解该物业所有产权、证件、资料等情况，并无异议”。说明杨潇在明知涉案房产存在风险的情况下租赁并支付保证金及租金费用，一审中，杨潇自认合同签订后能够正常使用涉案房屋从事对外经营活动。所以，涉案房产所存在的风险并未影响杨潇自租赁房产起一直进行的正常经营。故，杨潇需要承担其主张租赁合同无效所导致其装修损失的所有责任。被上诉人杨潇辩称：同意一审判决处理，不同意合晋公司的上诉请求。事实与理由：合晋公司对上诉请求没有提交新的证据予以证明。合晋公司将涉案房屋出租杨潇时，隐瞒了合建房屋的事实，导致杨潇投入金钱时、间对毛坯房屋进行装修，杨潇在经营过程中得知房屋存在瑕疵，与合晋公司确认时，合晋公司继续隐瞒。合晋公司一开始隐瞒，导致杨潇相信场地是合法建筑物，可以继续经营。现因场地有巨大安全隐患，杨潇无法在场地中经营，一审中提到的损失是由于合晋公司的隐瞒造成的，依法应当予以赔偿，因此合晋公司上诉请求、事实与理由均不能成立。原审被告刘晋豪经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。杨潇于2020年8月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认杨潇与合晋公司于2018年11月26日签订的租赁合同无效；2.合晋公司与刘晋豪共同向杨潇退回租赁保证金35000元；3.合晋公司、刘晋豪共同向杨潇赔偿装修损失80000元；4.合晋公司、刘晋豪赔偿杨潇因场地不能正常使用而导致的经济损失20万元（学生退费）。一审法院认定事实：合晋公司于2018年7月13日登记成立，类型为其他有限责任公司，经营范围为企业总部管理、酒店管理、企业管理服务等，股东为刘晋豪、广州智合商业地产经营管理有限公司。2018年11月26日，杨潇（乙方、承租方）与合晋公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市增城区新塘镇东进东路8号之六三层305-306号，计租面积311平方米；租赁期限从2018年12月15日至2023年12月14日，共五年；免租期为30天，从2019年1月15日起计租；乙方第一年每月向甲方缴纳租金11818元，2019年12月15日至2020年12月14日的月租金13995元；乙方应向甲方交纳租赁保证金35000元；合同期满，乙方必须在十五天内将物业按合理使用后的状态完好地移交甲方，如有损坏，乙方应负责修补恢复原状;甲方验收无误后三个工作日内，将租赁保证金一次性无息退回给乙方，如有损坏而且未修补完好，甲方将从租赁保证金内扣除应赔偿的金额，如果保证金不足应赔之数，甲方保留向乙方追索剩余损失的权利；乙方已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况，并无异议；租赁期内，任何一方均不得无故解除本合同；若乙方因特殊情况需提前退租时，必须提前30天书面通知甲方，物业装修原封不动，甲方无须退装修和保证金，乙方必须同时交清所欠甲方和公共设施维护管理处的一切费用等。2018年11月26日，合晋公司开具两张收据给杨潇收执，确认收到杨潇支付的押金35000元和首月租金11818元。2019年3月29日，杨潇（乙方、承租方）与合晋公司（甲方、出租方）签订《租赁合同补充协议》，约定月租金变更为，2018年12月15日-2019年12月31日间的月租金为11818元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为13995元，等。关于李美星起诉合晋公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年11月21日作出（2019）粤0118民初7435号民事判决，查明以下事实：“……2019年8月12日，李美星向合晋公司发出《通知书》认为双方签订的《租赁合同》无效，要求合晋公司退回合同押金56400元。……2019年8月14日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出穗规划资源增函[2019]2291号《市规划和自然资源局增城区分局关于查询建设工程规划许可证和土地使用许可证的复函》，载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》。庭审中，……李美星、合晋公司陈述广州市新塘镇东进东路10号与《租赁合同》约定的广州市增城区新塘镇东进东路8号之六为同一栋楼房，因为行政区划变更门牌号××之六改为10号。合晋公司陈述涉案房屋没有办理权属登记、没有建设工程规划手续”。本院认为部分裁定以下内容：“李美星、合晋公司均确认涉案房屋门牌为广州市新塘镇东进东路10号，未经过规划报建并取得建筑规划许可证，且广州市规划和自然资源局增城区分局的复函亦载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效规定，李美星、合晋公司之间签订的《租赁合同》无效。……”判决如下：“一、确认李美星与合晋公司于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效；二、合晋公司于判决发生法律效力之日起十日内向李美星返还租赁保证金56400元”。判后，合晋公司不服提起上诉，由于合晋公司未预交上诉案件受理费，广州市中级人民法院于2020年3月5日作出（2020）粤01民终3016号民事裁定书，裁定按合晋公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2020年6月间，由于杨潇拖欠涉案商铺租金，合晋公司对涉案商铺进行上锁。合晋公司向杨潇经营的承龙跆拳道发出《解除合同公告》，内容为：承龙跆拳道中心截止6月24日欠合晋公司租金及水电费合计高达71698.85元，合晋公司按照租赁合同约定已单方行使合同解除权，解除双方的租赁合同，以上情况，请各位承龙跆拳道的会员及债权人慎重对待；关于违建事宜，合晋公司回应，所投资项目均合法合规，本项目部将本栋楼所有资料对外公示等。杨潇向合晋公司发出《律师函回函》，内容为：一、不同意合晋公司提出解除双方租赁合同及补充协议，经过疫情期间，其生意受到严重冲击，但其一直有意愿继续使用租赁房屋，希望报名学生可以继续上课，然而租赁场地属于违建，存在安全隐患，更可能存在被随时拆除风险，已有租户到法院起诉确认该楼属于违建，请合晋公司提供相关资料，以确定场地可合法使用，在该前提下，其同意继续租赁并缴纳相关合理费用；二、合晋公司来函中出现费用乱计情况，疫情期间，其受到重大经济损失，无法开店不能全怪合晋公司，所以同意减半交租，且其确实因无法经营没有收入一时无法交租；三、场地内还存放很多物品，但合晋公司不同意其搬离，并一直紧锁大门；四、合晋公司在未征得其本人同意的情况下，撕掉门上广告标语，搬走门前家具等，还告知周边学生家长其店铺停止经营，导致部分学生家长提出质疑，要求退费，其保留追究因此造成损失的权利等。2020年6月24日，合晋公司向杨潇发出回函，内容为：一、因杨潇拖欠租金太久，合晋公司单方行使合同解除权，故不可能再继续履行；二、合晋公司出租的场地完全合法合规，杨潇已在租赁场地办理工商营业执照，并从2018年12月正常营业至今，不存在任何影响使用的情况，不能成为拖欠租金的借口；三、合晋公司从未禁止杨潇开门营业或封锁场地；四、请2日内与合晋公司联系，双方共同查看水电表以核实水电费情况；五、合晋公司只同意减半2月份租金，至于后面几个月租金，合晋公司没有答应减免，请如数交纳租金，疫情不能成为杨潇理所当然要求减免租金的理由；六、合晋公司请杨潇尽快清空屋内物品，请在两日内前来与合晋公司共同清点遗留场地的物品，并尽快清走。杨潇提供退费记录、收据等证据，拟证明因涉案商铺存在安全隐患而遭学生家长要求退费，以及装修涉案商铺的费用。合晋公司、刘晋豪对上述证据中退费记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在涉案纠纷发生前杨潇能正常经营招生，故涉案商铺的性质及合同效力并不影响杨潇招生经营，是杨潇要确认合同无效并搬离涉案商铺，停止经营导致退费给学生，该责任由杨潇自行承担；对收据的真实性不予认可，且杨潇所主张的物品大部分是可移动搬离，如空调、日常用品等，事实上，杨潇在搬离涉案商铺时已全部清空屋内可移动物品，空调也已搬走。杨潇称涉案商铺内的可移动的物品（包括空调）在2020年7月10日已全部搬走。一审庭审中，杨潇称实际向学生退费的金额是68467.46元，撤回第四项诉讼请求的部分金额，明确第四项诉讼请求的金额为68467.46元。各方当事人确认以下事实：1.涉案商铺具体地址是位于增城区××路××号房屋。2.位于增城区××路××号房屋既无产权登记也无规划报建手续。3.杨潇在2020年7月10日已搬离了涉案商铺。杨潇陈述：1.杨潇承租涉案商铺用于经营少儿课外的体育培训，并有领取营业执照。2.杨潇从2020年3月开始拖欠租金。3.在新冠疫情之前，涉案商铺可以正常经营使用，发生新冠疫情之后，受疫情影响，涉案商铺被封锁，无法经营，但杨潇不再租赁涉案商铺并非受疫情影响，因涉案商铺属于违法建筑，学生家长担心安全问题，杨潇出于安全考虑，确定不再租赁使用涉案商铺。4.杨潇没有证据证明涉案商铺存在安全问题。5.杨潇诉请的装修损失包括了购买的空调的损失，因空调拆除后再次使用会影响使用效果，杨潇一时间找不到场地存放，将大部分家电、家具都转赠给其他商户。合晋公司陈述：1.涉案合同的效力问题不影响杨潇的合同目的以及正常使用涉案商铺，事实上，杨潇举证的招生记录能证明杨潇在正常经营。2.杨潇从2020年3月起拖欠租金长达三个月，合晋公司屡次催促，杨潇以疫情为由不愿意交纳租金，合晋公司逼不得已才对涉案商铺上锁。3.在签订涉案合同前，合晋公司明确告知了杨潇关于涉案商铺的产权情况，因此杨潇是清楚并愿意承担风险。一审法院认为，杨潇与合晋公司均确认涉案商铺位于广州市新塘镇东进东路10号房屋内，通过（2019）粤0118民初7435号民事判决查明的事实，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年8月14日作出穗规划资源增函[2019]2291号《市规划和自然资源局增城区分局关于查询建设工程规划许可证和土地使用许可证的复函》，载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》。由此可见，合晋公司出租给杨潇使用的涉案商铺既无产权登记也未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，杨潇要求确认其与合晋公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合晋公司基于《租赁合同》向杨潇收取保证金35000元应予退还，现杨潇主张合晋公司退还保证金35000的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。关于杨潇主张的装修损失问题。合晋公司出租的涉案商铺既无产权证书也未取得建设工程规划许可证，杨潇在涉案商铺上述证件不齐全的情况下仍同意承租涉案商铺，并与合晋公司签署《租赁合同》，载明乙方（杨潇）已清晰了解涉案商铺的产权、证件资料等情况，并无异议。因此，《租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。根据杨潇提供的证据显示，其承租涉案商铺后根据其经营需要确有对涉案商铺进行装饰装修。而且，杨潇还在涉案商铺领取了营业执照进行了经营。同时，杨潇在庭审中自认是在疫情发生前，其能正常使用涉案商铺。由此可见，在杨潇签约后能够使用涉案商铺从事对外经营活动。杨潇主张涉案商铺存在安全问题，但未提供相应证据予以证明，杨潇也未能举证证明涉案租赁合同无效导致其无法使用涉案商铺。另，通过杨潇与合晋公司实际的履约行为来看，因杨潇自2020年3月起一直拖欠租金，合晋公司采取了对涉案商铺上锁的措施，双方就租金支付问题未能协商一致产生争议，从而导致涉案租赁合同未能继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于杨潇主张装修损失，综合考虑上述因素以及双方实际履约情况，造成合同无效的过错程度，以及导致合同未能继续履行的实际情况，结合各方当事人提供的证据以及质证意见，根据诚实信用原则和公平原则，一审法院酌定合晋公司应当赔偿杨潇装修损失20000元。至于杨潇诉请的装修损失超出20000元的部分，一审法院不予支持。承上文分析，杨潇无证据证明导致其无法继续使用涉案商铺是租赁合同无效或者涉案商铺存在安全问题所造成，故杨潇主张合晋公司赔偿因场地不能使用而导致的经济损失68467.46元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于刘晋豪是否应对合晋公司的债务承担共同责任的问题。根据查明的事实，合晋公司是由刘晋豪、广州智合商业地产经营管理有限公司投资设立的有限公司责任，杨潇在本案提供的证据不足以证明刘晋豪的个人财产与合晋公司的财产存在混同。因此，杨潇主张刘晋豪对合晋公司的上述债务承担共同责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认杨潇与广州合晋企业管理有限公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》无效;二、广州合晋企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨潇返还保证金35000元;三、广州合晋企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨潇赔偿损失20000元;四、驳回杨潇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6169元，由杨潇负担3084.50元，由广州合晋企业管理有限公司负担3084.50元。广州合晋企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：合晋公司是否应向杨潇返还保证金、赔偿装修损失。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定双方签订的《租赁合同》无效正确，本院予以认可。合同无效，则双方因该合同取得的财产应当相互返还。合晋公司占有杨潇支付的保证金缺乏依据，应予返还。至于装修损失的问题。从杨潇需要装修后再进行经营以及合同已约定30天免租期、如杨潇提前退租、物业装修原封不动等约定来看，可视为杨潇装修是经过合晋公司同意的。杨潇为主张装修损失，提交了收据等证据，一审法院根据公平合理原则以及考虑双方对合同无效均有过错，酌情认定合晋公司应向杨潇赔偿装修损失20000元并无不当，本院予以维持。合晋公司主张无需赔偿装修损失，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人合晋公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元,由上诉人合晋公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年五月十七日书记员 冯冠豪徐毅敏