河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再144号再审申请人(原审被告)：郑州懿可置业有限公司，住所地郑州市金水区花园路西东风路南6幢2单元28层西户。法定代表人：史俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。被申请人（原审原告）：程丽娜，女，汉族，1988年1月13日出生，住郑州市金水区。再审申请人郑州懿可置业有限公司（以下简称懿可置业公司）因与被申请人程丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1592号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年1月11日作出（2020）豫01民申1562号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人懿可置业公司的委托诉讼代理人李世广，被申请人程丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。懿可置业公司申请再审称，1.一审法院邮寄传票的地址并非有效地址，在未通知到懿可置业公司的情况下进行庭审活动，剥夺懿可置业公司举证、质证及辩论的权利，违反法定程序。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误。2017年4月9日，涉案小区已经过五大主体验收合格，符合合同约定的交房条件，2017年5月懿可置业公司通知程丽娜办理交房验收手续，但程丽娜一直未办理房屋交接，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，该风险应由程丽娜承担。2017年1月11日，程丽娜申请的贷款获得批准，该贷款才支付至懿可置业公司的账户，根据双方合同约定，房款未全部打到出卖人账户的，出卖人可据实予以延期。即便存在逾期交房问题，也应当从程丽娜的房款全部打到懿可置业公司的账户时开始计算。原判违约金起算时间计算错误。3.程丽娜认可2017年5月懿可置业公司通知其办理房屋交接。因程丽娜未办理房屋交接导致本次诉讼，因此该风险应当由程丽娜自行承担。请求依法再审，撤销原审判决，判令驳回程丽娜的一审诉讼请求，一审诉讼费由程丽娜承担。程丽娜辩称：1.案涉房屋没有验收合格，房产证一直办不下来。2.我并未逾期交付房款，房款的贷款部分在2017年1月11日已经打到懿可置业公司账户。而且原审判决在计算违约金时，针对首付款和贷款是分段计算，客观公正。程丽娜向一审法院起诉请求：1、请求判令懿可置业公司向程丽娜支付逾期交房违约金￥83024元（违约金计算标准：①自2016年12月1日计至2017年1月10日，以首付款￥150475元为基数，按每日万分之一计算，违约金为￥617元；②自2017年1月11日计算至实际交付验收合格的房屋之日止，以总房款￥748475元为基数，按每日万分之一计算。暂计至2020年1月16日，违约金为￥83024元）；2、请求判令懿可置业公司向程丽娜支付逾期办理产权登记违约金￥748.46元（按总房款￥748475元的0.1%计算）；3、本案诉讼费由懿可置业公司承担。一审法院认定事实：2016年11月18日，程丽娜、懿可置业公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：程丽娜购买懿可置业公司开发的坐落于薛店镇政府土地西、胖哥路南瑞馨苑5幢1单元8层803号房屋一套，该商品房建筑面积113.75平方米，每平方米6580元，房款共计748475元；程丽娜于2016年11月18日向懿可置业公司支付购房款150475元，剩余598000元购房款采用商业贷款方式支付给懿可置业公司；懿可置业公司应在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；因政府有关部门调整规划配套实施方案影响工程进度，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的按合同第九条第1款：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，懿可置业公司按日向程丽娜支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，程丽娜有权解除合同。程丽娜解除合同的，懿可置业公司应当自程丽娜解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按程丽娜累计已付款的0.2%向程丽娜支付违约金。程丽娜要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，懿可置业公司按日向程丽娜支付已交房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已交付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同另对其他内容进行了详细约定。2016年11月23日，懿可置业公司向程丽娜开具了金额为150475元的商品房（预收款）发票。2017年1月11日，程丽娜申请贷款获得批准，贷款金额598000元，该贷款支付至懿可置业公司账户。诉讼中，程丽娜称涉案房屋至今没有交付，程丽娜曾多次要求懿可置业公司出具涉案房产的验收合格手续，懿可置业公司未出具。一审法院认为，程丽娜、懿可置业公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。双方在合同中约定懿可置业公司应在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，程丽娜要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，懿可置业公司按日向程丽娜支付已交房价款万分之1的违约金。故懿可置业公司应当在2016年11月30日前将验收合格的商品房交付程丽娜使用，懿可置业公司逾期未交付，已构成违约，应自2016年12月1日起按已付房款的日万分之一向程丽娜支付逾期交房的违约金。结合全案情况，懿可置业公司应当自2016年12月1日起至2017年1月10日止，以150475元为基数，按照每日万分之一的标准，支付违约金616.9元（150475元×41天×0.0001）；以总房款748475元为基数，自2017年1月11日至本案法庭辩论终结之日即2020年3月17日止，按照每日万分之一的标准，支付违约金86972.8元（748475元×1162天×0.0001）；以上违约金合计87589.7元。关于2020年3月17日之后可能发生的逾期交房违约金问题，当事人可另行主张，本案中不予一并处理。因懿可置业公司并未按照合同约定到产权登记机关备案，根据涉案合同约定，程丽娜主张懿可置业公司支付逾期办理登记违约金748元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、郑州懿可置业有限公司于判决生效后十日内支付程丽娜逾期交房违约金87589.7元、逾期办理产权登记违约金748元；二、驳回程丽娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取947元，由郑州懿可置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，程丽娜在复查听证中认可2017年5月份懿可置业公司电话通知其收房。2017年4月9日,瑞馨苑1#、2#、3#、5#的建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格。瑞馨苑住宅小区1-3#楼、5#楼等建设工程于2017年8月31日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2017年10月27日，瑞馨苑住宅小区1＃、2＃、3＃、5＃、1＃地下车库、2＃地下车库、公厕及治安联防站项目经规划核实符合城乡规划要求，取得新郑市规划发展服务中心核发的建设工程竣工规划核实意见书。本院再审认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2016年11月30日前，约定交房条件为“该商品房经验收合格”，同时约定在买受人逾期付款或者房款未全部打到出卖人账户的，出卖人可据实延期交付房屋。本案中，懿可置业公司收到程丽娜全部购房款的时间为2017年1月11日，故涉案房屋的交付时间应延期至2017年1月11日。程丽娜在复查听证中，认可2017年5月份懿可置业公司电话通知其收房，本院认定涉案房屋的实际交付时间为2017年5月31日。经查，案涉房屋2017年4月9日已经竣工验收合格，程丽娜在房屋符合交付条件的情况下不予接受，视为懿可置业公司已经依照合同约定于2017年5月31日向程丽娜交付了符合约定的房屋。但该交付时间超过合同约定的时间，应承担逾期交房违约金，逾期天数为140天（2017年1月12日至2017年5月31日），应支付违约金10479元（748475元×140天×0.0001）。原判关于逾期交房的天数认定有误，本院予以纠正。因懿可置业公司并未按照合同约定到产权登记机关备案，根据涉案合同约定，程丽娜主张懿可置业公司支付逾期办理登记违约金748元，合法有据，原判予以支持，并无不当。综上所述，懿可置业公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原判认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1592号民事判决；二、郑州懿可置业有限公司于本判决生效后十日内支付程丽娜逾期交房违约金10479元、逾期办理产权登记违约金748元；三、驳回程丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取947元，由郑州懿可置业有限公司负担120元，程丽娜负担827元；再审案件受理费1894元，由郑州懿可置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二一年五月十三日书记员  钟 煜