湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1025民初97号 原告：王顺华，男，1977年3月5日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：冯杨，湖南中楚律师事务所律师。 被告：湖南九通地产有限公司临武分公司，住所地临武县城关镇晴岚南路13号。 法定代表人：胡群生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘小娟，临武县舜安法律服务所法律工作者。 原告王顺华与被告湖南九通地产有限公司临武分公司（以下简称九通临武分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理，作出（2018）湘1025民初626号民事判决驳回原告王顺华的诉讼请求。原告王顺华不服该判决书向郴州市中级人民法院提出上诉。郴州市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）湘10民终2625号民事判决驳回上诉，维持原判。原告王顺华不服该判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年8月27日作出（2019）湘民申2186号民事裁定指令郴州市中级人民法院再审本案。郴州市中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）湘10民再51号民事裁定书撤销郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2625号民事判决和本院（2018）湘1025民初626号民事判决，并将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王顺华及委托诉讼代理人冯杨，被告九通临武分公司的委托诉讼代理人刘小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王顺华向本院提出诉讼请求：1、判令九通临武分公司继续履行合同；2、判令九通临武分公司向王顺华交付经验收合格的商品房；3、判令九通临武分公司向王顺华支付逾期交房违约金212190元（暂计算至2018年5月31日，以实际履行时间为准）。诉讼过程中，王顺华撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2014年10月26日，王顺华与九通临武分公司签订了《商品房买卖合同》，购买九通锦绣乾城1幢A单元10层2号房住宅商品房一套，约定建筑面积161平方米，合同总价468722元，合同约定交房时间为2015年8月30日前。合同签订后，王顺华已按约定支付90%总房款（421849元）给九通临武分公司，但由于九通临武分公司楼盘开发进度滞后，2015年5月30日1幢主体尚未完工，无法在2015年8月30日按期交付商品房，直至2016年4月，九通临武分公司才通知王顺华交接商品房。因九通临武分公司在交接时房屋未经竣工验收，也无法按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以王顺华拒绝接受商品房，也没有支付尾款。其后，九通临武分公司便以王顺华未在约定期限履行付款义务为由不再履行合同义务，双方多次协商均未能解决。纠纷发生后，九通临武分公司不再接受王顺华缴纳尾款，王顺华只能通过银行转账缴纳，但九通临武分公司拒绝开具发票或收据。 九通临武分公司辩称，1、王顺华构成违约的事实已经法院生效的裁判文书确认，若要求其继续履行合同，王顺华应按合同约定支付逾期付款违约金，并按目前房价补足差价；2、王顺华在2017年12月11日曾向法院起诉，后被驳回，现在以同一事实和理由起诉，属重复起诉，应予驳回；3、本案原判中认定的事实清楚；同时王顺华办理房款提存是在二审判决后，申请再审之前，属于二审终审后发生的事实，不应发回重审。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、王顺华与九通临武分公司均提交了《商品房买卖合同》，该合同双方均认可，但双方对证明方向有异议，故对证据本院予以认可，至于证明方向，本院将在事实认定和本院认为部分予以综合评判。2、王顺华提交的（2017）湘10行终162号行政判决书，对该证据本院予以认可，临武九通地产有限公司与九通临武分公司实际控制人相同，但这两公司是财务与资本各自独立的公司。3、王顺华提交的交款凭证，房屋尾款46872元是汇至了临武九通地产有限公司，非本案的九通临武分公司，故本院不予认可。4、王顺华提交的提存公证书，九通临武分公司对真实性予以认可，对证明方向有异议，故对该证据本院予以认可，至于证明方向，本院将在事实认定和本院认为部分予以综合评判。5、九通临武分公司提交的（2018）湘1025民初626号民事判决、（2018）湘10民终2625号民事判决系已被撤销的裁判文书，故本院不予认可。6、九通临武分公司提交的钥匙领取登记表，虽为案涉房屋所在小区其他业主的钥匙登记表，但由此查明九通临武分公司最早的交房时间，故本院予以认可。 结合本院审查确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年12月20日，王顺华与九通临武分公司达成商品房预售买卖合同，约定王顺华购买九通临武分公司开发的锦绣乾城商品房一套。尔后，王顺华于2013年12月22日交付购房定金5万元，同年12月27日又交付购房款99511元。 2014年10月26日，王顺华与九通临武分公司签订《商品房买卖合同》，约定王顺华购买九通临武分公司开发的锦绣乾城项目第1幢A单元10层02号房，总价468722元。合同第六条约定，“签约即支付总房款的90%计421849元，余款46872元于2015年5月30日前一次性支付，否则视为逾期付款。”第七条约定，“买受人如按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期在30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条交付期限中约定，“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。...5、出卖人有权提前交房。...”第九条约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)；（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理。视同出卖人已按期交付。 合同签订后，王顺华于2014年10月26日交付购房款272339元。之后，因双方对付款交房事宜产生分歧，王顺华所欠剩余房款46872元一直未交付九通临武分公司。直到2018年6月8日，王顺华以为临武九通地产有限公司即本案九通地产临武分公司九通临武分公司，遂在湖南省农村商业银行将剩余房款46872元汇至了临武九通地产有限公司。事后，临武九通地产有限公司于2018年8月21日将该笔房款退还给了王顺华。 2019年3月15日，王顺华在郴州市福成公证处办理了提存，该公证处出具提存证明，其中载明:2019年3月14日将《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）项下余款人民币肆万陆仟捌佰柒拾贰元提交于我处。从即日起，债务人王顺华所欠债权人湖南九通地产有限公司临武分公司的上述款项已经履行。王顺华未向本院提交，房屋尾款46872元提存后已通知债权人的证据。至今房屋尾款尚在公证处。 另查明，临武九通地产有限公司与湖南九通地产有限公司临武分公司的法定代表人虽然均为胡群生，但两个公司资本和财务互相独立，也没有业务往来。 再另查明，案涉房屋所在的小区，九通临武分公司最早的交房时间为2015年12月17日。九通临武分公司至今仍为王顺华保留着案涉房屋，未将案涉房屋出售给他人。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方均应当严格依约履行。本案的争议焦点是王顺华与九通临武分公司合同履行过程中谁存在违约。根据合同约定，王顺华应在2015年5月30日前付清全部房款，九通临武分公司在收款三个月内即2015年8月30日前将符合合同约定的商品房交付给王顺华。即付清房款在前，交付房屋在后。在合同的履行过程中，因双方发生了分歧，合同未能按约履行。至今，王顺华有过两次支付尾款行为，第一次是误把临武九通地产有限公司当做九通临武分公司进行了付款；第二次是王顺华在2019年3月15日将房屋尾款提存至公证处。王顺华的两次付款行为表明其确有诚意支付尾款。根据合同约定，王顺华未在合同约定时间内付款，确存在违约行为。生效裁判文书(2017)湘1025民初1195号民事判决书中确认九通临武分公司合同解除权已消灭，同时九通临武分公司一直为王顺华保留案涉房屋，故本案合同应继续履行合同约定。因交房在付清房款后，九通临武分公司不存在违约行为，故王顺华主张要求九通临武分公司支付逾期交房违约金的请求缺乏相应依据，本院不予支持。 王顺华在将尾款提存自公证处后，已履行了支付房屋尾款的义务。根据《合同法》“第一百零二条标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。”王顺华在将尾款提存后未向本院提供已通知九通临武分公司的证据，故本院酌定，提存通知自本判决生效之日送达自九通临武分公司。提存通知送达九通临武分公司时，本院认定其收到了王顺华支付的房屋尾款。根据合同约定，九通临武分公司应在收到房屋尾款的三个月之内将符合合同约定案涉房屋交付给王顺华，故本院对王顺华要求九通临武分公司交付经验收合格的商品房予以支持，交房期限为三个月。 纵观本案，王顺华未按约履行付款义务，是出于对九通临武分公司无法按期交房的担忧，虽王顺华未提供相应的证据证实其存在不安抗辩权，但九通临武分公司案涉房屋所在小区第一套房的交付确晚于合同约定时间。普通个人商品房买家相对于房产开发商而言，往往处于较为弱势的地位，由于信息的不对称，普通个人商品房买家所得房产的消息相对滞后，同时对于大部分的普通个人而言，买房是一件需要支出其大笔积蓄的消费行为。秉着公平原则，王顺华虽然违约迟延交付尾款，若因此要求其承担违约责任，显失公平，因此本院认定其不应承担合同约定迟延付款的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告湖南九通地产有限公司临武分公司自本判决生效之日起三个月内向原告王顺华交付验收合格的商品房； 二、驳回原告王顺华其他的诉讼请求。 本案案件受理费4483元，由原告王顺华负担2241.5元，由被告湖南九通地产有限公司临武分公司负担2241.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曾凡君 审 判 员  文拥军 人民陪审员  陈**军 二〇二一年五月二十八日 法官助理王小雅 书记员夏丽斌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零二条标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。