上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24155号原告：上海外高桥物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张旭东，董事长。委托诉讼代理人：周文凯，上海润言律师事务所律师。被告：上海准侯国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号二层102部位。法定代表人：曹津，执行董事。原告上海外高桥物业管理有限公司与被告上海准侯国际贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周文凯，被告上海准侯国际贸易有限公司法定代表人曹津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海外高桥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2019年5月至2020年5月期间的电费人民币(以下币种均同)6,544.84元、公用水电费1,653.77元、物业管理费25,322.40元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月25日,原告与被告签订了物业管理协议书,约定原告向被告提供物业管理服务,委托期限为2016年8月15日至2019年9月14日。2020年4月1日,双方再次签订物业管理服务合同,期限为2019年9月15日至2020年9月14日。合同第六条约定被告应向原告支付物业管理费共计25,322.40元,支付方式为按年支付一次,支付日期为合同生效后十个工作日内,被告逾期交纳物业管理费原告可以从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。第七条第三款第四项约定原告按合同约定向被告征收物业管理费、水费、电费、维修费等相关费用,如果违约,物业管理费每天加收千分之三的违约金;水电费每天加收万分之三的违约金。原告按约完全履行了义务,然而自2019年5月至2020年5月,被告尚拖欠电费6,544.84元、公用水电费1,653.77元、物业管理费25,322.40元。原告多次向被告发出催款告知书,被告均不予理睬。被告的行为损害了原告的合法利益,故提起本案诉讼，恳请法院判如所请。被告上海准侯国际贸易有限公司辩称：被告的确未按时向原告支付物业管理费和水电费。原因如下：1、疫情发生后，被告没有复工，公司处于停业状态，原告接受房东指令多次停电，造成被告公司大量财物受损，致被告处于歇业状态，被告多次与原告沟通未果。2、由于隔壁租户发生爆炸，给被告的经营造成了严重影响，原告却未按约履行相应的管理职责，不作为不协调被告和隔壁租户的相邻矛盾。3、由于原告和房东的不配合，造成被告经营场地不能及时变更，无法办理场地勘验手续，公司相应的许可证无法办理。4、原告对被告进出厂房实施了严厉的管控，人为设置阻碍。因此，被告对电费6,544.84元、公用分摊水电费1,653.77元的金额虽无异议，但只同意承担截止至2019年12月所发生的费用，之后的费用不同意承担；因公司没有正常经营，不同意承担2020年1月起的物业管理费。另外，根据疫情期间房东可减免房租的相关规定，被告要求物业管理费也适当减免并给予一定的给付期限。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原告(受托人、乙方)与被告(委托人、甲方)签署《上海外高桥保税区工业小区通用厂房使用人委托物业管理协议书》，约定甲方将位于D12工业小区泰谷路XXX号44#厂房四层L部位通用厂房总计703.40平方米(建筑面积)委托原告统一实施物业管理(该房系被告向他人租赁)。协议第九条约定：甲方应按照租房之建筑面积自2016年8月15日起至2019年9月14日止以每月每平方米3元(含税)的标准向乙方支付物业管理费。自协议起始日起计费，支付方式同租金……第十条约定：水电费实行按实结算，甲方应按月向乙方支付，于乙方签发付款通知书的一周内付讫，乙方收取相应账款后开具发票。第十七条约定：双方应严格遵守本协议书的有关条款，按时按量进行支付或提供相应物业服务。否则未遵守方应按每逾期一日以应付费用3‰的标准向遵守方支付滞纳金。第二十一条约定：本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，有效期自2016年8月15日起至2019年9月14日止。协议到期后，双方于2020年4月1日再签《物业管理服务合同》，地址及建筑面积不变，委托管理期限为2019年9月15日起至2020年9月14日止。物业管理服务费用结算约定为：甲方应按购房或租房建筑面积，以3元/平方米·月的标准，向乙方支付2019年9月至2020年9月的物业管理费25,322.40元(含税6%)，支付方式按每年支付一次，需支付金额为人民币25,322.40元(含税6%)，支付日期为本合同生效后十个工作日内。甲方逾期交纳物业管理费，乙方可以从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。第七条约定：乙方按合同规定向甲方征收物业管理费、水费、电费、维修费等相关费用……。综合园区内用户公用水、电费分摊亦有具体实施方案。2020年3月，原告曾向被告发出催款告知书，要求被告支付2019年5月至2020年2月期间的电费及公用分摊水电费共计6,498.41元，被告未及时付款，出租方于同年4月底对厂房停电停水。同年7月，原告再次向被告发出催款告知书，要求被告于同年7月10日前支付2019年9月15日至2020年9月14日的物业费25,322.40元、截止至2020年5月的电费6544.84元及公用分摊水电费1,653.77元，合计33,521.01元，但被告仍未付款。2021年1月，原告提起本案诉讼，要求被告支付上述欠费并承担逾期付款利息2,663.45元。审理中，原告撤回对利息的主张，要求被告付清欠费本金且不同意减免。另查明，出租人上海外高桥保税区联合发展有限公司于2020年7月向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院于2020年12月作出一审判决：1、确认出租人与被告签署的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除；2、被告于该判决生效之日起十日内将房屋返还出租人……[详见(2020)沪0115民初51234号民事判决书]，该判决现已生效。以上事实由原告提供的《上海外高桥保税区工业小区通用厂房使用人委托物业管理协议书》、《物业管理服务合同》、催款告知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告基于被告与出租方签署的《房屋租赁合同》而签订《上海外高桥保税区工业小区通用厂房使用人委托物业管理协议书》、《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行协议义务。本院作出的(2020)沪0115民初51234号生效民事判决书确认《房屋租赁合同》虽于2020年8月12日解除，但根据该判决书中查明的事实显示，截止2020年12月，被告尚未将所承租的厂房返还给出租人，厂房仍由被告实际控制使用，那么，本案中，原告作为物业管理方要求被告按《物业管理服务合同》的约定承担截止至2020年9月的物业管理费25,322.40元，于法有据。同样，被告亦应按约承担在实际占用房屋期间所发生的电费6,544.84元及公用分摊水电费1,653.77元。原告撤回对逾期付款利息的主张系自愿，无不当，应准许。被告之抗辩理由缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司截止至2020年9月14日止的物业管理费25,322.40元；二、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥物业管理有限公司截止至2020年5月的电费6,544.84元、公用分摊水电费1,653.77元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取计352元，由被告上海准侯国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二一年五月二十一日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。