北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初8317号原告（反诉被告）：张剑宇，女，1973年11月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尤宏旭，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚战，男，1991年7月14日出生，汉族，无业，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：胡博，北京市京哲律师事务所律师。原告（反诉被告）张剑宇与被告（反诉原告）龚战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张剑宇之委托诉讼代理人尤宏旭，被告（反诉原告）龚战及其委托诉讼代理人胡博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张剑宇向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付租金181000元，水费408.4元，违约金23000元；2.请求被告赔偿原告房屋装修损失33710元；3.请求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年5月24日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于北京市西城区xx的房屋，月租金26000元。2016年5月25日，双方签订了《物业交验单》，办理了房屋交付手续。同日，被告向原告交付26000元押金。之后，被告一直租用涉案房屋。2019年12月4日，经协商双方再次签订了《北京市住房租赁合同》，约定自2019年9月3日至2020年6月3日，每月租金23000元，按季度支付。但合同签订后，被告仅于2020年1月23日支付了一个月的租金23000元，于2020年3月30日支付了3000元，之后再未付过房租。截至起诉时，尚欠租金181000元（8个月的租金184000元减去3000元），且经原告多次催要拒不支付。而且，被告还将涉案房屋的地板、墙面、橱柜等严重毁坏，拒不恢复原状，给原告造成经济损失33710元。此外，被告使用涉案房屋期间欠付水费408.4元，已由原告代为缴纳。龚战辩称，认可原告所述的合同签订情况和租金支付情况，被告同意支付2019年10月2日至2020年6月3日的租金114000元，同意支付水费408.4元，不同意支付违约金和赔偿装修损失。理由如下：第一，被告租赁涉案房屋经营亚健康或术后人群康复指导业务，因疫情期间房屋所在小区实行封闭式管理，导致被告无法进行经营，无任何收入，合同目的不能实现，依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（二）款规定，请求法院依法减少涉案房屋的租金，将2020年1月至4月的月租金按照12000元计算；第二，被告未按约定支付房租并非自身原因导致，若因此由被告承担违约金，显失公平；第三，被告在使用房屋过程，并未给房屋造成任何损害，原告的其他主张无法律依据。龚战提出反诉请求：1.请求反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金26000元；2.请求反诉被告返还反诉原告健身器械等家具、器材（以清单为准）；3.请求被告承担本案诉讼费用及律师费。诉讼过程中，龚战变更第二项诉讼请求为：请求反诉被告赔偿反诉原告物品损失222680.76元。事实理由：双方约定承租人在房屋租赁期间，可以对房屋进行适当改造，包括对门板、地板以及墙面等进行改造以方便使用，并且约定了租赁结束后无需将已改造部分恢复原状。占有使用该租赁房屋以来，被告购买了力健品牌跑步机一台、深蹲架一台、小飞鸟一架、平板卧推一架、罗马椅一架、功能性地胶四块、减震地胶147块、办公桌一张、储物柜三座，放置于案涉出租屋内，上述财产价值共计187450元，均为原告合法取得的产，依法应归原告所有。但2020年5月12日，被告与原告发生口角之后，在租赁期限未届满前，原告强行将该出租屋的大门钥匙拿走，导致被告无法进入该出租屋，且多次沟通后原告仍不予返还被告上述财产亦不退还被告已交付的押金，严重侵犯了被告的合法权益。张剑宇针对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：第一，被告交纳的押金26000元应当冲抵违约金和欠付租金，无需返还；第二，被告在2019年10月已经出现违约，发生在疫情之前，被告所述的变更租金标准到12000元没有法律依据；第三，被告反诉要求返还的物品，原告不具有返还义务，被告只提交了清单，无法证明清单上的物品在搬离房屋时还在房屋内。本院经审理认定事实如下：西城区xx号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人为张剑宇，房屋建筑面积127.25平方米。2017年5月24日，张剑宇（出租人、甲方）与龚战（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁用途为办公，租赁期限自2017年6月3日至2018年6月2日，租金每月26000元，按季度支付，各期租金支付方式为押一付三、押金26000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。次日，张剑宇向龚战交付了诉争房屋，龚战向张剑宇支付押金26000元。2019年12月4日，双方再次签订《北京市住房租赁合同》，内容有：租赁期限自2019年9月3日至2020年6月3日，租金每月23000元，按季支付。出租人不同意承租人装饰装修、增设附属设施、增设设备。因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属用品、设施设备发生毁损的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任。承租人有不按照约定支付租金达7日的，保管不当或不合理使用导致附属用品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿等情形的，应按月租金的100%向对方支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。上述合同签订后，龚战于2020年1月23日向张剑宇支付租金23000元，于2020年3月30日向张剑宇支付租金3000元，此后未再支付。合同到期后，张剑宇自行收回了诉争房屋。龚战主张其承租诉争房屋用于经营康复训练业务，因新冠疫情导致诉争房屋所在小区封闭管理，无法经营，故未交按时交纳租金，并申请法院对租金标准进行调整。张剑宇表示其逾期支付租金事实发生在疫情之前，不同意进行减免。此外，因房屋地板、墙纸毁损、厨房安装的衣柜要拆除，龚战需赔偿损失33710元。张剑宇提交的微信聊天记录显示：张剑宇通过其弟于2020年4月向龚战催要租金，并表示如果能将1月之前拖欠的租金补齐可以考虑续约、减少疫情期间的租金；于5月告知龚战地板损毁、全是地胶、衣柜未拆除、壁纸损毁，要求恢复原状或赔偿损失，龚战回复称没有找到工人让张剑宇自己拆。龚战认可微信聊天记录的真实性，表示其在诉争房屋壁纸上粘贴了公司标识，同意赔偿壁纸修复费用，地板并非其损毁、地胶容易清理不同意赔偿相关费用，衣柜系经张剑宇代理人同意安装不同意赔偿拆除费用。张剑宇另提交了与案外人陈某的微信聊天记录、银行转账记录、照片，证明其房屋毁损及费用支出情况。龚战认可照片及银行转账记录的真实性，表示照片能反映出张剑宇收房时诉争房屋内遗留物品情况，但不能显示出房屋毁损，对微信聊天记录，龚战表示因内容删减对话缺乏逻辑性，对真实性不予认可。张剑宇另申请证人陈某出庭作证，陈某到庭陈述：其于2020年7月中旬到张剑宇家装修，内容为拆除木地板、厨房柜子，更换壁纸，处理垃圾，共收费33700元，当时房屋内有一些健身器材，让收垃圾的清理了。对于上述证言，张剑宇认可其真实性，龚战不予认可，龚战表示房屋损坏并非其不合理使用所致，此前一直存在，即使存在一些小问题需要修复，费用也过高。龚战主张因张剑宇强行收回诉争房屋钥匙，其无法搬离遗留物品，要求张剑宇赔偿其物品损失222680.76元，龚战就此提交了报价清单、收据、托运单、交易记录、物品照片及视频予以证明。张剑宇对该组证据的真实性均不认可，表示不能证明交易的真实发生及其收房时上述物品尚遗留在诉争房屋，且经其通知，龚战未取回物品，其于2020年7月17日才清理诉争房屋内物品，已经尽到保管义务。龚战表示其应张剑宇弟弟要求提前交还了钥匙，当时并未办理搬离物品，对于张剑宇主张的取回物品通知，龚战表示因报警后民警封存了手机，故未收到张剑宇发送的微信，后其回老家办事一直未向张剑宇主张取回物品。本院认为，张剑宇与龚战签订的《北京市房屋租赁合同》、《北京市住房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。龚战承租诉争房屋系用于经营康复训练业务，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对龚战正常使用房屋造成一定影响，张剑宇提交的微信聊天记录中亦能显示出双方曾对租金减免进行协商但并能达成一致，故本院根据公平原则及双方举证情况，酌情确定免除龚战2个月的租金，龚战应向张剑宇支付欠付租金135000元，并对张剑宇诉讼请求中的合理部分予以支持。依照合同约定，龚战已交纳的押金26000元应在欠付租金中扣减，故本院对龚战要求张剑宇返还押金的反诉请求不予支持。龚战同意支付水费408.40元，本院不持异议，对张剑宇的相应诉讼请求予以支持。关于张剑宇主张的修复费用，根据合同约定、结合双方当事人陈述及举证情况，本院认定龚战占用房屋期间造成壁纸损毁、在厨房增设衣柜未予拆除、在地板铺设地胶需要清理，因龚战在微信中明确表示不予恢复由张剑宇找人替代履行，故本院对张剑宇要求龚战赔偿修复费用的诉讼请求予以支持，具体金额本院根据查明事实予以确定。关于张剑宇主张的违约金，由于龚战未按照合同约定交纳租金的事实在疫情发生前已经出现，且根据上文分析，龚战存在损毁房屋且不予维修的情形，构成违约，故本院对张剑宇的该项诉讼请求予以支持。龚战主张张剑宇赔偿诉争房屋内遗留物品损失，但其并未举证证明物品未取回系张剑宇拒绝或阻挠所致，张剑宇提交的微信聊天记录等能够证明张剑宇通知龚战取回物品，并保管至2020年7月后自行处理，龚战虽表示未收到微信通知，但其亦自认在本次诉讼前，未向张剑宇主张取回物品，故本院对其该项反诉请求无法支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇租金109000元（已抵扣押金26000元）；二、于本判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇水费408.40元；三、于本判决生效之日起七日内，龚战赔偿张剑宇修复费用20000元；四、于本判决生效之日起七日内，龚战支付张剑宇违约金23000元；五、驳回张剑宇的其他诉讼请求；六、驳回龚战的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4951元（其中本诉案件受理费2436元，反诉案件受理费2515元），由张剑宇负担877元（已交纳），由龚战负担4074元，已交纳2515元，剩余1559元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年五月二十五日法官助理 任旋旋书 记 员 李 婷