四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0411民初1248号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 被告：何红斌，男，1974年2月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）与被告何红斌物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王瑶玥适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告合纵物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏和被告何红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵物业公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告向原告支付物业费1664.70元、违约金499.40元，两项共计2164.10元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告所在小区（攀枝花市阳光家园）业委会于2011年1月20日签订了《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定：物业费每月每平方米0.52元，（被告房屋面积为103.29平方米，每月应缴纳53.7元），逾期未缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用3%加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。但被告从2015年6月20日至2018年1月19日为31个月未缴纳物业费，经原告多次催讨，被告仍拒不缴纳拖欠的物业费。被告所在小区业委会系由被告等业主合法选举产生，与原告签订的合同真实、合法、有效，被告应受其约束，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担相应的责任。现请求支持原告的诉讼请求。 被告何红斌辩称，1.原告进驻阳光家园的程序不透明，未经全体业主同意，违背业主意愿。合同有效期截止2017年底，原告却强行留守拒绝退出，其将收费时间延续至2018年1月19日系乱收费。2015年6月20日前，被告不存在拖欠物业费的问题，后因多次向原告及其他部门反馈小区安全、绿化、卫生、服务质量等未得到落实和回复，不得已采取拒交物业费来督促原告进行整改，但原告仍我行我素。2.原告在进入阳光家园后并未认真履行物业管理义务和职责，导致小区公共环境极差，公共卫生、绿化极差，公共安全极差，物业工作人员不履职尽责，小区公共财产收入不透明等，小区进而环境长期脏乱差，给业主身心健康带去极大的伤害。案涉房屋被告未进行装修入住，并未实质性享受服务，被告也未与原告签订物业管理合同。小区实际于2017年初基本处于无人管理状态，原告更未实质性履行物业管理。合纵物业操纵成立未经业主大会选举产生的业主委员会，企图强行签订服务合同，给业主造成不可估量的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定以下事实：被告何红斌系攀枝花市阳光家园小区业主，拥有该小区21幢4单元5-4号房屋一套，建筑面积为104.15㎡。2011年1月20日，原告（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（原告）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年12月20日起至2014年1月19日。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业委会的情况下，经五十一阳光社区居委会工作指导，原告继续履行物业管理服务。2015年1月16日，原告（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）续签了《阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（原告）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日至2018年1月19日。合同订立后，原告为阳光家园小区进行物业服务。自2015年6月20日起至2018年1月19日期间，被告何红斌未缴纳物业服务费。经原告催收未果。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。 另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为四川合纵物业服务有限公司。 上述事实有，原、被告的陈述及《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》、《阳光家园小区物业服务合同》、《证明》、房屋信息摘要等书证在案佐证。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认可，足以证实上述事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。"本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行之前，因此使用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，阳光家园业主委员会与原告签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系，原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。本案中，被告何红斌接受原告服务，其应当交纳自2015年6月20日起至2018年1月19日期间物业服务费1678.90元（104.15平方米×0.52元/平方米/月×31月），原告自愿主张1664.70元，未超出双方约定范围，本院予以支持。关于原告主张的违约金，经查，物业管理合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金”，但合同未明确约定物业费收取的时间。因约定不明，原告亦未提交任何证据证明被告所欠物业费用的实际应缴时间，致本院无法核算违约金数额，故不予支持。被告的辩称意见，未提交证据佐证，本院不予采信。同时，物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告何红斌于本判决生效之日起十五日内支付原告四川合纵物业服务有限公司自2015年6月20日起至2018年1月19日期间的物业服务费1664.70元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告何红斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  王瑶玥 二〇二一年五月十二日 书记员  张泽润