河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1122民初767号原告（反诉被告）：漯河市银欣物业管理有限公司。法定代表人：梁运雄，任该公司董事长。委托代理人：王建华，系该公司物业经理。被告（反诉原告）：李彦伍。原告（反诉被告）漯河市银欣物业管理有限公司（以下简称：银欣物业）与被告（反诉原告）李彦伍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银欣物业委托代理人王建华、被告李彦伍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银欣物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付拖欠的物业费3040元；2、判令被告支付违约金304元；3、承担本案诉讼费。事实与理由：原告与银河家园小区开发商签订了《银河家园A区前期物业管理委托协议》，并从2016年11月开始服务与小区业主，被告系银河家园A区2幢4单元607室的业主，协议约定由原告向被告提供物业服务，被告自2017年1月1日起欠费期间，原告对其物业安全、清洁及设施维护等进行了系列的物业服务工作，被告一直拒绝履行缴费义务，经原告工作人员多次催促，仍不缴纳，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为支持自己的主张，提交了证据材料：物业托管协议，证明我们是经开发商招聘入住小区的，价格也是市场价，合同上的内容也说明开发商委托我们向业主提供物业服务收取物业费。房管局出具的证明一份，证明已经备过案，我们合法入住。物业管理期间行政单位出具的整改通知书一份，证明我们2016年已经入住，还进行物业服务，物业服务照片20页，证明我们在接管银河家园以来，一直进行设备维护、垃圾清运，一些物业服务，我们小区门头照片7份。催缴通知书2份照片,证明原告一直在催要物业费用。小区信息公示栏照片一份，证明我们从2016年到现在都是合理合法服务收费的，公司日常工作的照片20页，证明我们员工日常工作照与县里的宣传条幅。被告李彦伍不认可原告的起诉，被告（反诉原告）李彦伍不认可原告的起诉，抗辩称原告无权对其提起诉讼，原来在银河家园A区有物业公司，是鑫秀物业公司，鑫秀物业公司撤走后，原告在未经小区业主同意的情况下，与开发商恶意串通重新订立《前期物业委托协议》，违反了自愿公平与原则，原告与被告不存在合同关系，应依法驳回原告的诉讼请求。同时，反诉要求原告（反诉被告）赔偿自己因此次诉讼造成的工资损失930元，支付文印费260元。为支持自己的主张，被告（反诉原告）当庭提交证据材料：购房合同附件四，补充协议一份，证明合同是假的，证明原告不存在；收据一份，证明前期物业是鑫秀物业，并不是原告；门头照片证明原告物业一直没有入住该小区，庭审笔录，证明银欣物业属于二期物业，不是前期物业，原告也承认的，还有计算的违约金不一样。照片一页，证明原告物业已经是人去楼空。原告（反诉被告）银欣物业不认可被告（反诉原告）李彦伍的反诉请求，抗辩称我公司是2016年10月接管的小区，接管前已经半年没有人维护了，小区有业主向县里面反应，然后给开发商施加压力，小区没有成立业主委员会，在此情况下，我公司才和开发商签订的前期物业委托管理协议，我们的合同在房管局已经备过案了，协定的价格也是房管局审核通过的，也张贴有公告，关于原案件违约金高低问题，因为拖欠的物业费逾期太久，我公司的目的是追要物业费，出于人道主义，以后起诉的违约金主张的少。当事人围绕诉讼请求庭审前依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告未交纳2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费的事实，本院予以确认。对当事人有异议的双方是否形成了物业服务合同，原告应否向被告收取物业费。原告是否对被告造成损失，原告是否应该赔偿被告。本院认定如下：原告提出自2016年11月9日与开发商签订了银河家园A区《前期物业管理委托协议》并入驻案涉小区进行物业管理服务以来，一直在按照双方签订的前期物业服务协议的约定履行有关权利义务，庭审中提交的证据材料证明原告按照协议对小区进行了物业管理服务，因为物价上涨因素，物业管理服务费调整为每月多层0.55元每平方米，收费标准获得房管部门批准备案并张贴公布。被告作为银河家园A区2幢4单元607室的业主，拖欠2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费3040元，违约金304元，经催交至今未交纳。原告代理人作为银欣物业经理也向被告催要过，身份不会有错。被告抗辩称自己不交物业费是没有和原告签订有物业服务合同，小区原来有物业管理公司，后来撤走了，撤走后开发商就不应再和原告签订《前期物业管理委托协议》了，应召开业主大会，由小区业主大会决定小区的物业管理事务，选聘和招聘物业服务企业。原告与开发商串通签订的《前期物业管理委托协议》不合法，对自己无效。再有，对原告代理人的身份不认可，自己庭审中提交的证据材料证明没有银欣物业，是银河物业管理有限公司。再有，银欣物业工商登记地址找不到该公司。要求原告赔偿自己因此纠纷遭受的损失1190元（930元+260元）。原告对被告的反诉请求不予认可，抗辩称银欣物业现在办公地点搬到了银河家园小区南门办公，原粘贴的门头是银欣物业有限公司，后因年久失修，“银欣”二字缺失，因辖区业主部分业主不交物业费，造成物业正常维护困难，为了节省资金，将原来的银河家园牌子上的“银河”两个字利用了起来，就形成了今天的“银河”物业管理有限公司，可以看到“银河”两个字与其他不一样，目的是节省资金，实际上是一个物业管理公司。上述事实说明，原告认为自入驻案涉小区进行提供物业服务至今，被告拖欠原告2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费3040元，经原告催交，被告以与原告没有签订物业服务合同，原告与开发商签订的《前期物业管理委托协议》对自己没有约束力，小区门头挂的是银河物业管理有限公司不是原告公司，拒绝交纳。同时反诉原告赔偿其各项损失1190元。原告不认可被告的反诉请求，抗辩称被告反诉请求不合理，不具有赔付的资格。本院对此予以确认。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告自与漯河市鸿鹏房地产开发有限公司签订前期物业管理委托协议，入驻案涉小区并提供物业管理服务后，即取得和承担了对案涉小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动对业主提供服务的合同，作为物业服务合同的双方，原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。业主享受物业服务，应当按时交纳物业管理费。物业服务在实践和履行中不可能是完美的，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业公司以业主缴纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝缴纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好的家园。被告作为案涉小区的业主，自原告进驻案涉小区以来，一直在享受原告提供的物业服务。物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告向被告张贴书面催交通知，并上门通知催交，证明被告拖欠原告物业服务费事实存在，原告要求被告交纳拖欠物业费3040元（115.17㎡×0.55元/月×48个月）的诉请，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。关于被告抗辩称原告与案涉小区开发商漯河市鸿鹏房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托协议》问题，2016年11月，案涉小区原物业管理公司撤走，小区无人管理，也没有成立业主委员会（至今仍未成立），小区环境脏乱差，经过各方协调，原告与漯河市鸿鹏房地产开发有限公司签订银河家园A区《前期物业管理委托协议》，该协议是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法有效。王建华作为原告方物业经理，带领物业管理人员对案涉小区进行物业服务管理，向业主催交物业管理费，是在履行本职工作。被告抗辩称原告与开发商签订的银河家园A区《前期物业管理委托协议》对自己无约束力，不认识王建华，不认可王建华的代理人身份，证据不力，与事实不符，本院依法不予采信。关于案涉小区物业服务公司名称问题，原告提交的证据材料证明案涉小区的物业服务公司是原告，不存在有银河物业管理有限公司，但是，被告提交的证据材料显示原告服务存在瑕疵，变更办公地址没有及时向有关部门申请变更，原告公司牌子名称混乱，很容易让人产生错觉，被告对此提出质疑合情合理。关于原告要求支付逾期违约金问题，由于被告提出原告存在问题，工作存在瑕疵，且事实存在，原告在今后服务中亦有待改善，故该部分请求，本院不予支持。关于原告代理人身份问题，原告提交的证据材料显示王建华为银欣物业的负责人（经理），在小区信息公示栏进行了公示，诉讼中出具有委托书和相关证明材料，本院予以确认。被告对原告代理人身份不予认可，没有事实依据，人民法院要求法人的工作人员参加诉讼的需提交相关证明材料，是为了避免虚假诉讼，维护正常的诉讼秩序，本案，原告代理人的身份符合法律规定，有权作为原告诉讼代理人参加诉讼。被告的抗辩理由不足，本院依法不予采信。关于被告反诉原告赔偿损失问题，被告要求原告赔偿其各项损失1190元，原告依据法律规定正常提起诉讼，被告应诉属正常参加诉讼，被告所提证据不能证明其反诉请求，对其反诉主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李彦伍应于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）漯河市银欣物业管理有限公司2017年1月1日至2021年1月1日期间的物业费3040元。二、驳回原告（反诉被告）漯河市银欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李彦伍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元、反诉费25元，共计50元，由被告李彦伍承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院全额交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  贾颖伟二〇二一年五月十八日书记员  何小航