上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30194号原告：曹月娟，女，1934年1月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：叶俊兰，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁铮佳，上海环绮律师事务所律师。被告：曹惠忠，男，1947年12月26日出生，汉族，住上海市。被告：张根娣，女，1949年6月17日出生，汉族，住上海市。原告曹月娟诉被告曹惠忠、张根娣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹月娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即搬离上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.请求依法判令两被告按人民币3500元的标准，向原告支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。事实和理由：原告与被告一系姐弟关系,两被告系夫妻关系。原告与两被告于2015年11月25日签订《协议书》一份,约定原告同意将位于上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室的房屋借给两被告居住。双方约定由于租赁房屋无法正常使用居住,故原告同意由被告进行全面装饰,有关购建材料凭店方发票,人工造价费用由建筑装潢施工队开具清单,原告验收后认可,支付费用从租金中结算。房屋每月租金标准为人民币1200元,水、电、煤、有线电视、电话和物业管理费用,由两被告承担。协议还约定,原告给两被告居住四年,自2016年1月1日起至2019年12月30日止,四年租金共计人民币57,600元。因两被告已预支付了装饰全部费用60,827.10元,故四年内原告不再收取任何租金。双方还对其他事项作了约定。合同签订后,原告与两被告在租赁期间均已按约履行了相应的义务。但协议到期后,两被告始终拒绝搬离上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室的房屋,至此,两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。曹惠忠、张根娣辩称，不同意原告的诉请。涉案房屋来源于平凉路房屋，是曹惠忠与原告父母亲的房屋，从小就居住的地方，后来原告通过换房等搬迁到天平路，原告没有出过资，最后搬迁到涉案房屋的，被告是同住人，现在是借住人，被告没有侵犯原告的权利。同时，被告居住到系争房屋是有原因的，是原告因为被上门追债，无法居住，请被告来居住，守住房屋，被告接受原告的委托，尽心尽力，把房子收回来并装修好，都是有发票的，经过原告认可，后来又购买了家电共计11,052元，还有其他一些家具和物业垃圾清理费6150元，装修共计81,802元。如果仅仅是居住四年，被告是不会这样装修房屋的。2020年10月21日被告去太仓养老院看望原告，原告还说养老院很好，不会回上海居住了。没想到出尔反尔，到法院来起诉。原告要求被告按照每月3500元支付租金是没有依据的，双方合同约定的是1200元，虽然3500元和市场价差不多，但是被告对房屋进行装修才能提高租金价格，否则没有人会住的。被告对房屋投入装修总计有81,802元，按每月1200元计算，被告可以居住到2021年12月30日，还有4500元多。被告有权在该房屋居住，因被告的年纪也大了，也想通了，就住到2022年底，之后被告会居住到养老院。2017年1月15日，原告自己写信给居委会表示房屋借给被告住，委托被告维护房屋，否则被告是不会去住这个房子的；如果4年后原告要按照市场价收取租金，被告是不会装修的，当时原告说这个房子出租也是租给被告，要卖也是卖给被告，原告当时无助就和我们这么说，现在原告的儿子回来了，就是另一套说辞。本院认定事实如下：原告曹月娟与被告曹惠忠系姐弟关系。曹月娟系上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室房屋(房屋类型公寓、建筑面积43.51平方米，以下简称涉案房屋)产权人。2015年11月25日，曹月娟与曹惠忠签订协议书一份，约定：姐姐曹月娟和曹惠忠,经双方洽谈,在平等自愿的基础上,按照诚信真实信用公平的民法原则,就姐关于涉案房屋借给弟弟居住一事,达成如下一致条款,依共同遵守履行协议合法。(1)姐姐同意将房借给弟和弟媳居住。但姐的住房30多年从未装饰过,室内陈旧老化,确实无法正常使用居住。经过姐姐同意签字后,由弟弟负责进行全面装饰,有关购建材料凭店方发票,人工造价费用由建筑装潢工程施工队开具清单,呈给姐姐验收后认可,支付费用从租金中结算。(2)根据原借给外来人员的租金标准,每月为人民币1200元，水电煤有线电视电话和物业管理费用由弟弟承担。(3)本协议约定，姐给弟弟和弟媳住四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止,四年租金共计人民币57,600元整,因弟弟和弟媳已预支付了装饰全部费用计人民币60,827.10元整,所以在这四年内姐姐不能再收取任何租金。(4)姐弟双方在租期内,应遵守《中华人民共和国物权法》的各项法律、法规，任何人都无权处理和干涉,依法确保维护双方的共同权益。(5)本合同一式二份、姐弟各执一份,本协议具有同等法律效力,经姐弟双方签字后生效。目前，曹惠忠、张根娣在涉案房屋内居住。以上事实，除原、被告陈述外，另有协议书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间签署的协议书，系双方真实意思表示,未违反法律法规，合法有效，双方均应受其约束。按照协议书的约定，原告将涉案房屋借给被告居住，期限为2016年1月1日起至2019年12月30日，被告以装修房屋的费用抵扣租金，因此双方的协议书其本质为房屋租赁合同。租赁合同到期后，被告继续使用房屋，曹月娟在合理期限内未提出异议要求其搬离房屋，直至2020年10月本院收到原告提起的诉讼，故本院认为双方租赁合同到期后成立不定期租赁关系，不定期租赁的当事人可随时解除合同，被告于2020年12月19日收到诉状副本，双方不定期租赁关系于该日解除，原告诉请要求被告搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称其装修费用高于租金，应折算成租金继续居住。本院认为，双方协议已明确装修金额及租期，被告要求直接将未结算的装修款抵作租金来延长租期，缺乏合同依据，本院不予采纳。若被告有证据证明存在其他未结算的装修款，双方可另行协商解决，本案不予处理。关于原告主张按照每月3500元的标准支付房屋使用费，因双方在租赁合同到期后成立不定期租赁关系，又考虑双方亲属关系及历史原因等因素，以市场租金标准计算，有失公平，本院酌情判决被告仍按照每月1200元的标准支付房屋使用费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条的规定，判决如下：一、曹惠忠、张根娣于本判决生效之日起十五日内搬离上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还曹月娟；二、曹惠忠、张根娣于本判决生效之日起十五日内支付曹月娟自2020年1月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按每月1200元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计250元，由曹月娟负担164元，曹惠忠、张根娣负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二一年五月二十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。