河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初5781号原告（反诉被告）孙东良，男，汉族，1961年12月4日出生，住信阳市浉河区。原告（反诉被告）孙国清，男，汉族，1933年9月27日出生，住址同上，与孙东良系父子关系。委托代理人孙东良，身份信息同上，系孙国清儿子，代理权限为一般代理。以上两原告共同委托代理人张亚东、金鑫，河南竞远律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司，统一社会信用代码91411500745764777H（1-1）。住所：信阳市浉河区贸易广场西区一栋5—6层。法定代表人易伟光，该公司执行董事。委托代理人徐顺生，河南信申律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）孙东良、孙国清（以下简称原告孙东良、孙国清）与被告（反诉原告）信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司（以下简称被告信阳弘图房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙东良、孙国清及委托代理人张亚东、金鑫，被告信阳弘图房地产公司委托代理人徐顺生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙东良、孙国清诉称，2017年4月13日,原、被告双方经多次协商,就原告位于信阳市××西家属院居住房屋的拆迁补偿问题达成一致意见,并签订了《拆迁补偿安置协议》。协议约定被告补偿原告小区建成后(御景阳光小区)的2号楼小高层东西单元(一单元)(二单元)九层的房屋各两套和东单元八层南户房屋一套,共计五套,房屋面积共计530㎡。交房期限为该协议签字之日起二十四个月内。如有违约,按530㎡面积以市场价的20%支付违约金。协议签订后,原告即依照协议向被告交付了房屋及相关房屋权属证等协议约定应由原告履行的相关义务。2019年上半年,被告开发建设的御景阳光小区建成后,被告并没有依照协议向原告履行交付房屋的义务。原告多次找到被告询问原因，被告一直以其与信阳市农科院有业务争议为由拒绝履行交房义务。后经原告多方了解得知,被告只向现金购房者交付房屋,并不向包括原告在内的众多拆迁户交付房屋。2020年7月20日,原告及其他未得到应有补偿的拆迁户为了维护自身权益,决定联名上访,并推选出了两名代表依法向信阳市浉河区人民政府信访局反应情况。浉河区人民政府湖东街道办事处于2020年7月29日受理了该信访事项并向原告等人出具了《信访事项受理告知书》,随后办事处对信阳市农科院和被告进行了大量的协调工作,但最终协调未果,于2020年9月13日向原告等人出具了《信访事项处理意见书》,建议原告等人依法起诉维护自身合法权益。原告为了维护自身合法权益,请求法院依法查明事实判如所请，具体诉讼请求为：1.请求判令被告依照协议约定向原告交付房屋；2.判令被告依照协议约定向原告支付违约金742000元；3.本案相关诉讼费由被告承担。审理过程中，原告以被告已私自将应当返迁交付的五套房屋私下出售并导致双方签订的《拆迁补偿安置协议》履行不能为由，变更诉讼请求第一项为：依法判决被告赔偿原告经济损失（按照合同约定的返还房屋同等地段、同楼层、建筑面积为530㎡的五套商品房以变更诉讼请求的时间即2021年4月的市场平均价格计算）。被告信阳弘图房地产公司答辩及反诉称，被答辩人所诉，缺乏事实依据和法律依据，依法应当驳回其诉请。被答辩人依据的“拆迁补偿安置协议”是无效协议，无效协议自始无效。无效协议对当事人不具有法律约束力，不能作为定案依据。反诉人是合法的房地产开发企业。2010年10月,依法拍得位于107国道东侧、浉河区十ー中(现浉河中学东校区)西侧宗地,2012年8月取得土地证。2012年9月,取得建设用地规划许可证，2015年1月取得建设工程规划许可证，2015年5月取得建设工程施工许可证。反诉人开发手续齐全,本应该依法按照正常计划开工建设,但是被反诉人没有按照与政府有关部门的协议、要求搬离,并阻挠反诉人施工，还曾打伤过反诉原告的工作人员,导致反诉人建设计划进度严重受阻，资金链拉长,并可能造成对施工企业的违约。反诉人多次要求被反诉人搬离，被反诉人拒不搬离,且漫天要价。反诉人考虑到如此下去,会对反诉人造成更大的损失,不得已,被迫与被反诉人签订了“拆迁补偿安置协议”。反诉原告签订该“拆迁补偿安置协议”,是被逼无奈之举。该协议严重不公平,而且也不是反诉原告应该签的(按照法律规定以及政府文件载明的事实,拆迁是政府的义务,原告取得的是净地,应当由政府与被告签订拆迁安置协议书),不是反诉原告的真实意思表示。按照《民法通则》、《民法总则》、《民法典》等规定,民事行为应当遵循自愿、公平、诚信原则,不得违背法律、不得违背公序良俗。意思表示不真实、违反法律行政法规、违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中,反诉被告利用破旧的房屋,拒不按照政府规定要求搬离阻挠施工,逼迫反诉人答应其不合理的要求,其行为违反了法律规定,破坏了公平、公正、诚信原则,违背公序良俗,背离社会主义核心价值观,对其行为,法律应当给予否定评价。对反诉被告漫天要价的诉求,不应当支持。为此,反诉人提起反诉,请人民法院查明案情,依法支持反诉原告的反诉请求。反诉请求为：1.确认2017年4月13日原、被告签订的“拆迁补偿安置协议”无效；2.依法公正处理原、被告之间的纠纷；3.案件诉讼费由反诉被告承担。经审理查明，被告信阳宏图房地产公司通过拍卖出让的方式，于2012年8月10日取得信市国用（2012）第10432号地块的国有建设用地使用权，开发建设御景·阳光住宅小区项目。该地块坐落位置在信阳市××国道东侧、××十一中西侧，使用权类型为出让，使用权面积18468.80㎡，原土地使用权人为案外人信阳市农业科学研究所。原告孙东良、孙国清所有的房屋处在该宗土地范围内，其中孙国清《房屋所有权证》载明的房屋状况及建筑面积为砖木平房43.20㎡，孙东良《房屋所有权证》载明的房屋状况及建筑面积为砖木平房计21.60㎡，上述《房屋所有权证》的颁证日期均为1994年9月30日，原告居住使用期间，在原房屋状况的基础上有添加。拆迁期间，原告因与原土地使用权人信阳市农业科学研究所及被告等就安置补偿问题未达到一致意见，原告与被告工作人员之间曾发生肢体冲突。2017年4月13日，被告信阳宏图房地产公司作为拆迁人（甲方），与被拆迁人即本案原告孙东良、孙国清（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》一份。该《拆迁补偿安置协议》与本案争议有关的内容如下：一.被拆除房屋现状，建筑面积为265㎡，房屋结构为砖混结构，该房屋建有院墙，两个庭院面积为53.95㎡，水井一口，大小树木45棵，大棚菜地一亩。二.房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式，1.甲方提供位于2号楼即位于被拆迁人菜地所建一栋，结构小高层，房屋楼号2号，建筑面积530㎡（期房）共计五套，产权调换楼层，房号分别确定为2号楼九层东西单元（一单元）（二单元）各两套，2号楼八层东单元南户，共计五套。交房期限为本协议签字之日起二十四个月内。2.产权调换的房屋应符合国家质量安全合格以上标准，水电气入户。甲方负责提供土地证、开工许可证、预售证等办证手续，甲乙双方应自理各自手续费用。……五、本协议签订后三日内，乙方应将被拆迁房屋尚有的有效证件交付甲方，并将上述被拆迁房屋腾空交甲方拆除。六、违约责任，本协议签订后，双方自觉遵守，如有违约，按合同法执行，即按530㎡面积市场价20%支付守约方违约金。该《拆迁安置补偿协议》签订后，原告按约定的期限及方式搬离，被告以御景阳光项目部的名义分别于2017年4月14日、4月15日、4月17日出具收到条及移交清单，认可收到原告交付的房产证及房屋、树木、菜地等，并进行了拆迁和开发建设。后被告信阳宏图房地产公司开发建设的“浉河区鸡公山大街御景·阳光”2号住宅楼于2018年取得预售许可，被告于2018年4月至10月期间将《拆迁补偿安置协议》约定的五套返迁房屋分别出售给案外人张廷乐、程金盐等。另查明，被告信阳宏图房地产公司取得的信市国用（2012）第1043号地块的原国有土地使用权人为信阳市农业科学研究所，后纳入政府棚户区改造项目。案外人信阳市农业科学研究所于2012年7月20日向信阳市国土资源一分局出具《承诺书》，内容为“信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司于2010年7月8日在信阳市行政服务中心四楼举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得编号为P2010-802地块的国有建设用地使用权，拟建御景·阳光项目，该地块原所有权为我农科所所有，我农科所郑重承诺：1.我们保证在3个月内拆除该地块上所有建筑物和构筑物，保证该地块上是一块净地。2.我们保证负责该地块上所有建筑物和构筑物的经济补偿。”本院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。本案原告提交的《拆迁安置补偿协议》有被告信阳宏图房地产公司的负责人签名并加盖公司公章，且合同约定的重要内容均为手写，故该安置协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告孙东良、孙国清依照协议约定履行了交付被拆迁房屋及产权手续、地上附着物等的义务，因被告信阳宏图房地产公司未按协议约定的期限及方式履行合同义务，且在未告知原告的情况下将协议约定的返迁房屋出售，应当承担合同履行不能的损失赔偿责任及相应的违约责任。被告信阳宏图房地产公司答辩及反诉称，其与原告签订的《拆迁安置补偿协议》系受胁迫被逼签订且显失公平，对此本院认为，依据法律规定，一方以胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，以及在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销，但该情形不是导致合同无效的法定情形，且撤销权应当在法定期限内行使，故被告的答辩及反诉理由本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙东良、孙国清因合同履行不能的经济损失（按《拆迁补偿安置协议》约定的同等地段、同楼层、建筑面积合计为530㎡的五套返迁房以2021年4月份的商品房市场平均价格计算）。二、被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按上述判决第一项即返迁房屋的商品房市场价值的20%向原告孙东良、孙国清支付违约金。三、驳回反诉原告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11220元，反诉费100元，由被告信阳市浉河区弘图房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  杨丽华审判员  王倩倩二〇二一年五月十日书记员  李文萍