江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏11执复45号复议申请人（被执行人）：镇江福田汽车销售服务有限公司，住所地镇江。法定代表人：金福增，该公司董事长。申请执行人：中国农业银行股份有限公司镇江新区支行，住所地镇江。法定代表人：陈涛，该支行行长。被执行人：金福庆，女，1945年10月10日出生，汉族，住镇江市。被执行人：金福增，男，1949年11月15日出生，汉族，住镇江市。被执行人：金文杰，男，1977年9月25日出生，汉族，住镇江市。复议申请人镇江福田汽车销售服务有限公司（以下简称福田公司）不服镇江经济开发区人民法院（2021）苏1191执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。镇江经济开发区人民法院经审查查明，该院于2019年9月12日以(2019)苏1191财保20号民事裁定，查封了福田公司名下位于镇江丁卯开发区10号地铁第1-2层不动产（证书号：40650196）和镇江新区丁卯桥路北不动产【证书号：镇国用（新2001）第180006号】，查封期限为3年，自2019年9月12日至2022年9月11日。该院于2019年12月4日作出(2019)苏1191民初3209号民事判决：一、福田公司于本判决生效之日起十日内给付中国农业银行股份有限公司镇江新区支行（以下简称农行镇江新区支行）贷款本金866万元及利息50779.8元（2019年9月22日至实际给付之日的逾期利息按《流动资金借款合同》约定计算）；二、福田公司逾期不履行上述第一项债务，农行镇江新区支行有权以福田公司抵押的不动产（位于丁卯开发区10号地块房地产）折价或者以拍卖、变卖该项财产的价款在1338万元范围内优先受偿；三、金福庆、金文杰对福田公司上述第一项债务在1350万元范围内承担连带清偿责任；四、金福增对福田公司上述第一项债务在1230万元范围内承担连带清偿责任。上述判决书生效后，债务人和担保人未履行给付义务，农行镇江新区支行向该院申请强制执行。该院于2020年7月15日立案执行，案号为（2020）苏1191执895号。执行过程中，农行镇江新区支行申请拍卖案涉不动产，并于同年9月5日向该院出具情况说明，称其不同意以议价、定向询价、协商确定评估机构的方式确定案涉不动产的价值，申请该院摇号确定评估机构进行评估。该院于同年10月9日通过全国法院询价评估系统以电子摇号的方式确定三家评估机构，其中江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司（以下简称三师评估公司）为首选，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司（以下简称金宁达评估公司）为备选。该院于摇号当日出具委托书，委托三师评估公司对案涉不动产及其房屋内部部分设备进行评估。三师评估公司于同年10月22日出具评估报告，确定案涉土地价值为12058533元，房屋建筑价值为6682572元，机器设备价值为76175元，合计价值为18817280元。福田公司收到该评估报告后不服，以评估报告中土地性质错误及遗漏部分隐蔽工程影响评估价值为由，向该院提起书面执行异议。该院将执行异议书交由三师评估公司作出回复，三师评估公司于同年11月11日向该院出具《关于申请撤回报告的函》，称该院委托书中未载明房屋内部部分设备的财产名称、物理特征、规格数量等内容及其公司系在房地产分库中被摇中，非资产分库中摇号产生，因评估对象中包含部分设备，仅采用房地产评估无法满足后续司法工作要求为由，申请撤回该报告，请求该院重新确定司法评估机构。该院遂于同年11月16日向备选评估机构金宁达评估公司出具委托书，委托其对案涉不动产进行评估。同年11月24日该院及金宁达评估公司工作人员共同前往案涉不动产所在地进行现场勘验，申请执行人农行镇江新区支行委托代理人刘鸣及福田公司总经理张明亦在现场参与勘验。该院于同年12月14日作出通知书并邮寄送达福田公司，告知该公司针对其所提出的案涉不动产的额外资产价值，已于2020年11月24日要求其提供相关材料，但经多次催促其拒不提供，根据相关规定将不对该额外财产做价值评估。2020年12月18日金宁达评估公司作出《房地产评估报告》，载明：案涉房产建筑面积为3745.90平方米，其中无证房面积为40.34平方米，土地面积为7055.9平方米，剩余使用年期为20.27年，规划用途为商业服务业，被镇江经济开发区人民法院首先查封，土地及建筑均抵押给农行新区支行及农行丹阳支行，抵押金额均为2207万元，无租赁，无共有权人，房屋现状用途为汽车4S店用房；建筑结构分别为钢混、砖混，总层数为2层，无证房产为搁置危险品的简易结构房屋，房屋内给水、排水、供电、通讯等基本设施齐全，无电梯，有证房内有装修；经评估，以实地查勘日2020年11月24日为价值时点，案涉房地产评估价值为2283.41万元。金宁达评估公司参加估价的注册房地产估价师在评估报告的表8中分别予以签名确认。该院将该评估报告邮寄送达申请执行人与被执行人。异议人福田汽车向该院提出执行异议，请求：暂停拍卖案涉不动产并撤销由金宁达评估公司出具的评估报告。事实和理由：金宁达评估公司出具的评估报告在“估价师声明”中未有评估师签名，不符合报告出具的形式。该评估报告中无测算过程，无法看出价格构成，未披露测算全过程，不符合法定评估程序。该评估报告未对涉案不动产的装饰部分及隐蔽工程进行评估，导致价值不符。案涉资产处置影响职工权益，未妥善安置职工问题，未遵循《江苏省高院关于强化依法规范文明执行理念的指导意见》。另查明，异议人福田公司于2020年12月28日向该院书面提起执行异议。2021年1月4日金宁达评估公司向该院出具《关于（江苏）金宁达（2020）房估字第05号报告异议书的回复》，该回复载明：1、“估价师声明”中有评估师签字系已废止的原《房地产估价规范》中的规定，根据现在的规定，“估价师声明”中写明参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力等的承诺和保证即可，估价结果报告中有参加估价的注册房地产估价师的本人签名、日期和注册号即可，本次评估中估价师均按规范签名；2、根据现在的《房地产估价规范》有关规定，当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告可不列出估价技术报告及各个组成部分，房地产估值的测算过程属于估价技术报告，法院出具的委托书中未要求评估报告载明估价技术报告，故评估报告符合法院委托书及《房地产估价规范》的要求；3、评估报告中对案涉不动产的装修情况进行了详细描述，评估价值中已包含该房地产现状条件下装饰装修部分的价值；4、根据房地产重置成本构成，评估计算房地产建设成本时已包含了重新开发建设全新状况的房地产的必要项目，包括消防设施、配电房、建筑幕墙、室外工程、室内工程等，另外估价对象的隐蔽工程、公共配套设施、水、电及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的隐蔽工程、公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提，评估结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、配套相关辅助设施等。该院将上述回复邮寄送达异议人福田公司，福田公司认为该回复系向该院回复，并非向异议人，形式不符合要求，请求该院出具符合法律规定的裁定书。镇江经济开发区人民法院认为，本案争议焦点为案涉不动产的评估过程是否存在程序违法，是否应当撤销金宁达评估公司出具的评估报告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”从该规定可以得出只有在当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合撤销评估报告的条件。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。”该院在申请执行人农行镇江新区支行书面表示不同意协商确定评估机构的情况下，采取摇号方式从名单库中随机确定三家评估机构及顺序，选择评估机构的程序并不违法。该院在异议人福田公司对评估报告提出异议后已交由评估机构作出相关答复，并将该书面回复送达异议人福田公司。评估报告中已包含参加估价的注册房地产估价师的本人签名及对案涉不动产相关装饰装修的详细描述，现有评估规范中亦未要求评估报告必须包含房地产估值的测算过程，评估价值亦包含异议人福田公司提出的相关装饰装修及隐蔽工程的价值。综上，异议人福田公司未能举证证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，评估程序存在严重违法，故本次评估程序合法有效，不符合撤销评估报告的法定条件。异议人福田公司以评估程序违法及未妥善安置职工为由请求暂停拍卖并撤销评估报告，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，该院裁定：驳回福田公司的异议请求。复议申请人福田公司向本院申请复议称，原审法院以摇号的方式确定评估机构，但原审法院未依法通知福田公司参与摇号，剥夺了福田公司参与摇号的权利。金宁达评估公司的评估报告未披露涉案房地产估值的详细测算过程，缺乏测算数据支撑。该评估报告遗漏了对涉案房地产的隐蔽工程和装饰装修部分的评估。在未制定福田公司职工安置方案的情况下，原审法院就处置福田公司的涉案房地产，违反了有关规定。请求贵院撤销原审异议裁定，支持福田公司的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为福田公司请求撤销金宁达评估公司对涉案不动产的评估报告，其理由是否成立，福田公司请求暂停对该不动产的拍卖，是否予以支持。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法”，第二款规定“对当事人、利害关系人依据前款提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”。因申请执行人农行镇江新区支行书面表示不同意协商确定涉案不动产的评估机构，故原审法院在未通知福田公司参与的情况下，采取摇号方式从名单库中确定三家评估机构及顺序，并不违反有关规定。金宁达评估公司的评估报告载明的对涉案不动产的评估价值，已包含该不动产的隐蔽工程和装饰装修部分的价值。房地产估值的测算过程属估价技术报告，原审法院委托金宁达评估公司对涉案不动产进行评估，并未要求金宁达评估公司在评估报告中载明估价技术报告，现有的评估规范亦未要求法院委托评估公司评估房地产的价值，评估公司出具的评估报告必须包含房地产估值的测算过程，故金宁达评估公司的评估报告中未披露涉案不动产估值的测算过程，并无不当。福田公司请求撤销金宁达评估公司的评估报告，其理由不能成立。因福田公司请求撤销金宁达评估公司对涉案不动产的评估报告，其理由不能成立，福田公司以其职工未得到妥善安置为由，请求原审法院暂停对该不动产的拍卖，亦于法无据，故对福田公司暂停对该不动产拍卖的异议请求，不应支持。综上所述，原审异议裁定并无不当，福田公司申请复议的请求不能成立，应裁定驳回其复议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人镇江福田汽车销售服务有限公司的复议申请，维持镇江经济开发区人民法院（2021）苏1191执异5号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年五月十日书记员 覃 嘉 茜