山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3773号 上诉人（原审被告）：郭建昌，男，1972年7月14日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢杰，山东雅君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李林，男，1960年8月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审被告：孙艳，女，1975年8月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢杰，山东雅君律师事务所律师。 上诉人郭建昌因与被上诉人李林、原审被告孙艳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭建昌向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初3430号民事判决书第一、二、三、四项判决。2、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审认定事实不清，程序错误导致裁判不公。一、租赁物的所有权人法院没有查清，被上诉人是否有对外出租权法院更没有审查，导致认定事实错误。1、关于浏阳路4号租赁物权属，被上诉人在证据交换时提交浏阳路4号房地产权证复印件意图证明房屋权属，在案件其他当事人未予认可的情况下，一审法院以房产证复印件与租赁合同能相互印证、其他当事人未能证明存在伪造为由认定其真实性，属认定事实错误。根据《民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。这里的确有困难，应当遵守最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第一百一十一条来确定，李林未能证明其确实存在规定中上述困难情形，应当向法庭出示原件，并承担举证不利的后果。并且根据“谁主张谁举证”的原则，对于被告不认可的证据，原告有责任继续举证证明其真实性，但是一审法院将举证责任转嫁给作为被告的上诉人，要求上诉人证明被上诉人提交的证据复印件的真实性，否则上诉人承担不利后果，一审法院显然违背了证据举证规则。2、证据交换时被上诉人提交证据证明租赁房产是青岛高科技工业园天林物资有限公司的房产，在第2次开庭时却自述“青岛高科技工业园天林物资有限公司的所在地房产是被上诉人李林的自有房产”，被上诉人没有提交确实有力的证据证实租赁房产的所有权人，自表述自相矛盾。3、被上诉人提交的青岛高科技工业园天林物资有限公司出具的“证明”，证明被上诉人享有出租权，该证据不符合证据形式。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位制作的证据制作人应当出庭接受质询，否则不能作为认定案件事实的证据，所以该证据不具备证据资格。所以被上诉人要求上诉人支付租赁费，首先他要有对外租赁的权利，要保证租赁协议是合法有效的，但是被上诉人对于租赁房屋的产权归属表述前后矛盾且没有确实的证据予以证明，其没有权利要求上诉人向其交纳租赁费。二、关于李林向郭建昌转账的5万元用途没有查清。被上诉人提交证据关于李林向郭建昌转账的5万元，其用途原审未予查证，李林依合同收取租金，然后退还一部分，这与常理不符，是减免还是有特殊用途，应由李林进行举证。另上诉人与被上诉人达成口头协议，因被上诉人未给予解决污水排放问题，被上诉人减免上诉人租金。根据法律规定，当事人之间形成合意可以书面也可以口头形式，虽然租赁合同没有约定租赁用途是从事生产经营，但是从租赁面积以及上诉人有权收取园区中其他业主的租赁费当中也可以看出，上诉人租赁的是大半个园区及办公楼房，上诉人是否从事生产经营去现场一看便知，这也证实上诉人讲述的都是事实。综上，原审法院在查明事实过程中思路过于机械，并且举证分担错误，导致主要事实审查不明，从而不能做出正确裁判，请依法改判。 被上诉人李林辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告孙艳认同上诉人意见。 李林向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方之间的房屋租赁合同解除，对方立即腾出房屋，将房屋交还给李林；2.判令郭建昌、孙艳向李林支付拖欠的房屋租金53.5万元及违约金18.7万元；3.判令郭建昌、孙艳支付房屋未归还前产生的电费约5万元、物业费约1.44万元；4.判令郭建昌、孙艳返还私自收取李林园区内朱勤海租户的租金3.75万元、王显华租户的租金6万元；5.本案诉讼费由郭建昌、孙艳承担。事实与理由：2018年6月26日，李林与郭建昌签订《房屋租赁合同》，李林将其位于李沧区天华院内4350平方米的房屋租给郭建昌、孙艳，合同租赁期限是2018年8月1日至2028年7月31日，房屋租金为第一年30万，第二年33.5万，租金缴纳方式为每年承租合同日提前一个月缴纳，如有拖欠租金每天按3%支付违约金。合同签订后，孙艳仅支付房屋租金10万元，剩余房租至今未付，电费尚欠约5万元，物业费欠1.44万元，期间孙艳私自收取李林园区内朱勤海租金3.75万元、王显华租金6万元。李林多次与郭建昌、孙艳协商支付剩余租金、拖欠的电费物业费及返还租户租金事宜均未果，无奈诉至法院。 郭建昌在一审中辩称，不同意解除合同，其已经向李林支付了15万元租金且根据双方签订的租赁合同第十条的规定，场地内的业户使用房屋的收入归李林，应从其房租中扣除，因此其应当支付的第一年租金应当扣除已经支付的15万元及场地内业户向李林缴纳的租金。我方所租赁的场地内没有物业公司管理，李林诉请中的物业费没有事实和法律依据，应当依法驳回。租赁场地内的租户因与李林产生矛盾不愿与其接触，遂将租金交给郭建昌，李林可根据双方签订的租赁合同第十条规定将租金依约定处理。 孙艳在一审中辩称，其并非合同当事人，李林起诉无事实和法律依据，应当依法驳回对其的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 李沧区（原浏阳路8号）权利人为青岛高科技工业园天林物资有限公司（以下简称“天林公司”，已吊销），该公司将上述房地产交由李林对外出租，由此产生的收益亦由李林收取。2018年6月26日，李林与郭建昌签订《房屋租赁合同》，约定李林将坐落于青岛市李沧区（原浏阳路8号）院内西侧至西墙，南侧至南墙，北侧至北墙，东侧至二层办公楼范围房屋场地出租于郭建昌，出租面积约3200平方米，包含靠南墙处约250平方米房屋，靠西墙处约500平方米房屋两处及靠北墙处约400平方米房屋三处，东侧房屋不在租赁范围内，租赁期限为2018年8月1日至2028年7月31日，房屋租金标准为第一年30万元，第二年33.5万元，第三年36.5万元，第四年起租金每年增加1.2万元，租金交纳方式为每年在合同日提前一个月一次性交纳，如逾期按日百分之三支付违约金，电费标准为月用电一万度以上按1.25元／度收取，一万度以下按1.3元／度收取，自来水由租赁方自行协商解决，物业费标准为600元／月，因租赁合同签订时租赁范围内尚有原租户未搬离，双方约定该部分租户的租金如被李林实际收取，则应在郭建昌向李林交纳的租金基础上予以相应扣减，双方另对其他权利义务事项进行了约定。 合同签订当日，郭建昌向李林转账支付10万元，现金支付5万元，共计15万元。2018年7月17日，李林转账退还郭建昌5万元。此后郭建昌再未向李林交纳租金、物业费或电费。合同签订后，李林依约将房屋场地交付郭建昌使用，另将合同约定租赁范围之外的东侧二层办公楼交由郭建昌使用。根据现场电表照片及园区内电工卢正玲人工记录电表数确认，上述租赁房屋场地（含办公楼、厂房）于2018年6月28日至12月10日期间累计用电872度，于2019年1月9日至2020年8月9日期间57663度，共计58535度。2020年4月8日，李林在涉案房屋门口处张贴告知函，要求郭建昌、孙艳于4月11日前支付房租、物业费及电费等费用。庭审中，李林明确其本案中主张的租赁费为2018年8月1日至2020年7月31日期间共计53.5万元（30万元+33.5万元-10万元）。违约金按照每年6月30日前缴纳，逾期年利率24%分段计算，以第一年尚欠租金20万元为基数，2018年7月1日至2020年7月31日期间共计10万元，以第二年尚欠租金33.5万元为基数，2019年7月1日至2020年7月31日期间共计87100元，上述违约金共计187000元。物业费为2018年8月1日至2020年7月31日期间物业费共计14400元（600元/月乘以24个月）。郭建昌认可已收取浏阳路4号园区内其他租户王显华租金6万元（2019年9月1日至2020年8月31日）、朱勤海租金3.75万元（2019年12月1日至2020年11月30日），另称李林曾因排污问题口头承诺免除三年租赁费，其自李林处收取的5万元款项系维修费而非退还的租金，但未提交证据证明上述事实，李林对其主张亦不予认可。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同引发的纠纷。本案争议焦点为：1.李林与郭建昌签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；2.双方是否曾就房租减免事宜达成了合意,李林支付郭建昌5万元系房屋维修费还是租金；3.郭建昌是否应向李林支付电费、物业费及代收的租金。 关于第一个焦点，天林公司目前仅处于吊销状态而非注销状态，不影响其作为民事行为主体的资格。经涉案房屋权利人天林公司许可，李林以个人名义与郭建昌签订《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。李林以孙艳实际使用房屋且曾代为支付租金为由主张孙艳对郭建昌应支付款项承担连带责任，但未提交证据证明孙艳实际使用房屋的事实，且孙艳并非合同当事人，不论是否由其实际使用，基于合同相对性在本案中均不应承担责任。 关于第二个焦点，一方面郭建昌主张因李林未解决污水排放问题，其同意减免三年房租，但从《房屋租赁合同》约定看郭建昌以个人名义租赁房屋，未约定租赁用途为从事生产经营或出租方应解决污水排放问题，故李林在本案中基于《房屋租赁合同》没有为郭建昌解决污水排放问题的义务，郭建昌未提交证据证明双方后期就污水排放及房租减免问题形成了新的合意，应当自行承担举证不能的不利后果，一审法院对其关于房租减免的主张不予采纳；另一方面，李林向郭建昌转账5万元时未注明用途，根据双方存在租赁合同关系的事实应当认定为退还的租金，郭建昌未提交证据证明双方曾对房屋维修及费用承担问题形成合意，应当自行承担举证不能的不利后果，一审法院对其关于5万元款项系房屋维修费的主张亦不予采纳。 关于第三个焦点，首先根据《房屋租赁合同》约定，郭建昌应当按照实际用电量向李林交纳电费，再由李林以整个园区为单位统一交纳至供电部门，经园区电工卢正玲人工记录及现场电表照片确认，郭建昌所租赁房屋于2018年6月28日至12月10日期间累计用电872度，于2019年1月9日至2020年8月9日期间57663度，共计58535度，因每月用电均不足10000度，应当按照约定的1.3元/度支付电费，共计76095.5元，李林本案中仅主张5万元系其对诉讼权利的部分放弃，未主张部分可另案起诉。然后根据《房屋租赁合同》约定，郭建昌应当按照600元/月标准向李林交纳物业费，郭建昌以该园区没有物业公司管理为由进行抗辩，该费用名为“物业费”实际为园区内部管理费用，李林已经委派包括电工卢正玲在内的相关工作人员对园区内部进行维护和服务，履行了相关义务，郭建昌应当按照双方约定支付2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业费14400元。最后，根据《房屋租赁合同》约定，其他租户租金如由李林收取则在郭建昌应交纳租金中予以抵扣，该约定意味着李林认可该部分租金实际应由郭建昌收取，如其本人收取则属于代郭建昌收取并抵销双方之间的部分债权，故郭建昌收取王显华、朱勤海租金符合合同约定，但产生抵销郭建昌租金的后果。 综上所述，郭建昌尚欠李林2018年8月1日至2020年7月31日期间租赁费53.5万元（30万元＋33.5万元-10万元）的事实清楚，证据充分，李林起诉要求郭建昌支付租金并要求解除本案租赁合同，郭建昌经催告后至今未交纳，李林据此主张解除《房屋租赁合同》并由郭建昌支付所欠租金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因租赁合同解除，郭建昌应自其实际占用的青岛市李沧区（原浏阳路8号）院内西侧至西墙，南侧至南墙，北侧至北墙，东侧至二层办公楼（含二层办公楼）范围内房屋及场地迁出。李林主张的违约金计算标准年利率24%明显过高，结合双方履约情况酌情支持按照中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。郭建昌尚欠李林电费5万元、物业费14400元的事实清楚，证据充分，李林主张该部分费用于法有据，一审法院亦予以支持。李林关于郭建昌返还已收取其他租户租金及孙艳在本案中承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、解除李林与郭建昌于2018年6月26日签订的《房屋租赁合同》；二、郭建昌于判决生效之日起十日内自青岛市李沧区（原浏阳路8号）院内西侧至西墙，南侧至南墙，北侧至北墙，东侧至二层办公楼（含二层办公楼）范围内迁出；三、郭建昌于判决生效之日起十日内支付李林房屋租金535000元、电费50000元、物业费14400元，共计599400元；四、郭建昌于判决生效之日起十日内支付李林违约金如下：以200000元为基数，自2018年7月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以335000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回李林对郭建昌的其他诉讼请求；六、驳回李林对孙艳的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10769元，因适用简易程序减半收取5384.5元，保全费4520元，共计9904.5元（李林已预交），由李林负担753.5元，郭建昌负担9151元。 本案二审期间，上诉人向本院提交如下证据，国家企业信用信息公示系统调取的公示报告一份，证明上诉人承租涉案场地是为了经营青岛恒洁康餐具消毒配送有限公司，所以涉案场地必须要有污水处理等特殊设施，证明上诉人一审中所述全部属实。被上诉人发表质证意见如下，对证据真实性无法确认，涉案厂房是租赁给郭建昌的，涉案场地用途与我方无关。本院对上述证据的真实性予以确认，但不能证明与本案的关联性。 其他各当事人二审期间未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院对被上诉人部分诉讼请求予以支持是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对此合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。当事人应依约履行依法成立的合同。 被上诉人在一审及本院二审审理期间均提交涉案房屋权属证明的原件，该原件与一审中提交的复印件一致，一审据此认定被上诉人有权对涉案房屋出租符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于被上诉人无权出租的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人虽然主张因被上诉人未解决污水排放问题，同意减免三年房租，但从涉案《房屋租赁合同》约定看上诉人以个人名义租赁房屋，未约定租赁用途为从事生产经营或出租方应解决污水排放问题，故被上诉人在本案中基于合同没有为上诉人解决污水排放问题的义务，上诉人亦未提交证据证明双方后期就污水排放及房租减免问题形成了新的合意，一审法院据此对于上诉人关于房租减免的主张不予采纳有事实及法律依据，本院对此予以确认。根据涉案房屋租赁合同的约定，2018年8月1日至2020年7月31日期间租赁费的数额应为53.5万元。被上诉人认可合同签订当日，上诉人向其转账支付10万元，现金支付5万元，共计15万元，应当认定上诉人已交纳租金15万元。被上诉人之后又向上诉人账户退回的5万元，上诉人抗辩为维修费，被上诉人在二审中陈述，原审被告孙艳因为院内老房子要拆掉重新改造，让其负担5万元，其同意了，答应从所付租金中予以扣除。但被上诉人的儿子擅自从其账户中转账了5万元。据此，应认定上诉人已交租金为15万元，被上诉人退回的5万元是双方又达成的其他合意。故，一审认定上诉人只交纳租金10万元有误，应予纠正。故上诉人应支付被上诉人租金数额为485000元。 涉案房屋租赁合同约定，上诉人应当按照实际用电量向被上诉人交纳电费，再由上诉人以整个园区为单位统一交纳至供电部门，一审中经园区电工卢正玲人工记录及现场电表照片确认，上诉人所租赁房屋于2018年6月28日至12月10日期间累计用电872度，于2019年1月9日至2020年8月9日期间57663度，共计58535度，因每月用电均不足10000度，应当按照约定的1.3元/度支付电费，共计76095.5元。上诉人认可其从未看过电表，亦从未支付过电费。一审据此按照被上诉人主张的5万元支持电费符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于电费的上诉理由不成立，其上诉请求，本院依法不予支持。 根据涉案房屋租赁合同的约定，上诉人应当按照600元/月标准向被上诉人交纳物业费。被上诉人已经委派包括电工卢正玲在内的相关工作人员对园区内部进行维护和服务，履行了相关义务。一审据此判决上诉人按照合同约定支付被上诉人2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业费14400元亦于法有据，本院对此予以维持。上诉人关于物业费的上诉理由不成立，该项上诉请求，依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实部分有误，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3430号民事判决第一项、第二项、第六项； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3430号民事判决第五项； 三、变更山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3430号民事判决第三项为：上诉人郭建昌于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李林房屋租金485000元、电费50000元、物业费14400元，共计549400元； 四、变更山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3430号民事判决第四项为：上诉人郭建昌于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李林违约金如下：以200000元为基数，自2018年7月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以285000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 五、驳回被上诉人李林对上诉人郭建昌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10769元，因适用简易程序减半收取5384.5元，保全费4520元，共计9904.5元（被上诉人李林已预交），由被上诉人李林负担1753.5元，上诉人郭建昌负担8151元；二审案件受理费10769元，由上诉人郭建昌负担9769元，被上诉人李林负担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年五月二十八日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕