广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3897号上诉人（原审被告）：宋红巧，女，1972年3月9日出生，汉族，身份证住址河南省漯河市召陵区，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：李仕帅，男，2001年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。委托诉讼代理人：宋红巧，系李仕帅的母亲。上诉人（原审被告）：李玉含，女，1997年7月24日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。委托诉讼代理人：宋红巧，系李玉含的母亲。被上诉人（原审原告）：广东华翔物业集团有限公司（原名广东华翔物业发展有限公司）。住所地：广州市天河区体育东路4号104房。法定代表人：刘福华，董事长。委托诉讼代理人：朱琼侨，男，该公司员工。上诉人宋红巧、李仕帅、李玉含因与被上诉人广东华翔物业集团有限公司（以下简称华翔公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红巧、李仕帅、李玉含上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为无需支付物业费；2.撤销一审判决第二项，改判为无需支付；3.判决华翔公司整改下水道不再出问题，并修补好水浸的墙面；4.华翔公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定因果关联有问题，参照法律条款不全面。首先，宋红巧、李仕帅、李玉含在下水道渗水之前是正常交物业费的，由于物业拖延疏通，泡坏家具、墙面、鞋柜、皮鞋，水泡厨房将近一个月才疏通好，并且华翔公司承诺修好被浸坏的墙面，但是一直到现在墙面比第一次泡坏差不多30公分高度，到目前起皮将近70公分，并没有修好。并且，此后将近十年中，每年下水道堵塞、渗水1-2次，宋红巧、李仕帅、李玉含认为问题没有解决，物业费没有必要交，宋红巧、李仕帅、李玉含有同时履行抗辩权。宋红巧、李仕帅、李玉含作为弱势一方，并没有能力去督促物业公司改善或提供服务，哪怕是公共卫生，也只有去投诉再投诉，华翔公司多次以宋红巧、李仕帅、李玉含没交物业费为由，拒绝提供其应当提供的服务。二、关于梯间灯费。华翔公司对其应履行的各项服务均没有遵照执行，小区环境极差，但对于收费项目执行认真。宋红巧、李仕帅、李玉含认为权利与义务应当统一，所以拒绝分摊梯灯电费，且宋红巧、李仕帅、李玉含居住在一楼，从不走楼梯，也基本不用楼梯间，所以付费也不合理。关于华翔公司的管理，另提供光碟照片，内容为华翔公司的管理水平低下。综上所述，一审法院认定协议对双方均有约束力、为物业收回运营成本等依据，没有顾及实际情况，属认定事实有误，请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，依法改判。华翔公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意宋红巧、李仕帅、李玉含的上诉请求。关于服务品质问题，华翔公司的投入是足够的，但是小区面积过大，要完成业主的每一要求、让业主都满意是不太可能的。关于渗水疏通的问题涉及的背景情况较多，此前的物业公司也并未完全处理好。这一问题在年代较久的的小区是存在的，华翔公司接到这种诉求，也会安排人员前去处理。华翔公司于2020年1月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令宋红巧、李仕帅、李玉含向华翔公司支付2015年2月1日至2020年4月30日期间所欠的：物业服务费4551.75元及按每日千分之三的标准向华翔公司支付上述欠费自欠缴交日起付清日止的违约金（自2018.1.10暂计至2020.4.30为8996.21元，但华翔公司要求不超过物业服务费的本金，华翔公司只主张4551.75元的违约金）；2015年2月1日至2020年4月30日的公共用电梯灯用电费分摊315元；2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元。2.判令本案诉讼费用由宋红巧、李仕帅、李玉含承担。一审法院经审理查明：华翔公司为广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会聘请的物业管理公司，为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限从2015年1月1日至2023年12月31日。广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会与华翔公司的合同约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（39-56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺物业管理费1.0元/月/平米，公共照明梯灯用电分摊5元/月/户；业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月物业管理服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴欠费总额的千分之三向华翔公司支付滞纳金。另约定华翔公司可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。宋红巧、李仕帅、李玉含是东华花园小区46座2梯101的业主，该物业建筑面积90.31平方米。2012年11月左右，宋红巧、李仕帅、李玉含物业所在厨房下水道开始堵塞、渗漏，由于物业位于一楼，污水经常浸坏厨房物品。2015年华翔公司进驻后，宋红巧、李仕帅、李玉含开始向华翔公司反映下水道堵塞、渗水问题，华翔公司有派人处理，但存在处理不及时、不彻底的情况，下水道渗水问题至今未解决。由于长期渗水、潮湿，房屋厨房墙面发霉、冰箱外壳生锈、厨房不时浸水，给宋红巧、李仕帅、李玉含生活带来极大不便。由于宋红巧、李仕帅、李玉含还对华翔公司其他方面的物业服务不满意，宋红巧、李仕帅、李玉含从2015年2月1日起拒绝交纳物业服务费、水费（代缴）、公共用照明梯灯用电费，其中拖欠2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费4551.75元、公共用电梯灯用电费分摊315元；拖欠2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元。华翔公司多次催缴无果，遂起诉至一审法院。一审法院认为：广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会与华翔公司签订的两份《东华花园物业管理服务合同》、《东华花园小区物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，一审法院予以确认。上述协议对宋红巧、李仕帅、李玉含以及华翔公司均具有约束力，华翔公司应当为宋红巧、李仕帅、李玉含提供及时、合格的公共设施设备维修养护和环境卫生保洁等一系列服务，宋红巧、李仕帅、李玉含应当及时交纳物业服务费等费用。宋红巧、李仕帅、李玉含若认为华翔公司提供的服务达不到约定标准，可以要求华翔公司继续履行、赔偿损失等，但不得拒绝交纳物业服务费。华翔公司亦不得因宋红巧、李仕帅、李玉含未交纳物业服务费就拒绝为宋红巧、李仕帅、李玉含提供物业服务，否则双方会陷入服务质量得不到提高、物业运营成本收不回的恶性循环。本案中，针对宋红巧、李仕帅、李玉含厨房因公共下水道堵塞而浸水、墙壁发霉一事，华翔公司未尽到应有的检查、疏通、维修义务，导致宋红巧、李仕帅、李玉含居住的极大不便。现华翔公司主张宋红巧、李仕帅、李玉含向其支付2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费4551.75元及违约金，为促使华翔公司尽快改善相应的物业服务水平，也促使宋红巧、李仕帅、李玉含能按合同约定及时支付之后的物业服务费等费用，一审法院按0.8倍调低华翔公司主张的2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费为3641.4元，并不支持华翔公司关于违约金的主张。华翔公司主张宋红巧、李仕帅、李玉含向其支付2015年2月1日至2020年4月30日公共用电梯灯用电费分摊315元，符合双方约定，一审法院予以支持。华翔公司请求宋红巧、李仕帅、李玉含向其支付2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元，该费用在华翔公司的物业服务过程中已实际发生，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年11月5日作出判决：一、宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费为3641.4元；二、宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年4月30日的公共用电梯灯用电费分摊315元；三、宋红巧、李仕帅、李玉含应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东华翔物业集团有限公司支付2015年2月1日至2020年3月31日的水费（代缴）1066.48元；四、驳回广东华翔物业集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费61元，由广东华翔物业集团有限公司负担11元，宋红巧、李仕帅、李玉含负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：宋红巧、李仕帅、李玉含的上诉请求是否应予支持。宋红巧等三人认为华翔物业公司的服务存在瑕疵，因此拒绝支付物业管理费，但物业服务是一个长期、动态的过程，对于物业服务企业是否履行物业服务合同义务的考量亦应做综合判断。宋红巧等三人上诉所提支付物业服务费合同履行抗辩权的行使，与其所述华翔公司违约状况并不构成充分的对应关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。该项违约责任的处理，与业主所提物业服务质量异议并停止物业服务费支付的抗辩，并不相同。本案一审判决宋红巧等三人向华翔公司支付物业服务费、公共用电梯灯用电费分摊，所作处理有双方所签《东华花园物业管理服务合同》以及《东华花园小区物业管理服务合同》约定为据，宋红巧等三人本案主张华翔公司提供的物业服务在疏通下水道、灭鼠、预防高空抛物等方面存在不足，但上述问题属于华翔公司合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约。此外，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。宋红巧等三人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。另一方面，华翔公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为东华花园小区提供更好的物业服务。但从查明的案件事实看，华翔公司提供的物业服务确有不到位和不及时的问题，导致宋红巧等三人居住的极大不便。因此一审判决按照八成比例调低华翔公司主张的2015年2月1日至2020年4月30日的物业服务费，不支持华翔公司关于违约金的请求，处理并无不当；一审判决宋红巧等三人承担公共用电梯灯用电费分摊及代缴水费的处理，亦无不妥，本院予以维持。值得注意的是，虽然涉案房屋下水道堵塞的问题在华翔公司成为东华花园小区物业管理公司前已经存在，但作为物业管理服务企业，华翔公司应当主动了解下水道堵塞的真正原因，如认为该问题涉及维修需要动用物业维修资金，应及时向业主委员会提出申请。但华翔公司长期未采取切实行动，致使该问题至今未决。在此后的物业服务过程中，华翔公司应当找出根源，彻底解决下水道堵塞问题。本案对一审判决按照八成比例调低华翔公司主张2015年2月1日至2020年4月30日物业管理费的处理予以维持，并不意味着对此后的物业管理费收费标准的改变，如华翔物业公司后续改善、提升其物业服务质量，则不宜对物业服务费的收费标准进行降低。综上所述，宋红巧、李仕帅、李玉含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋红巧、李仕帅、李玉含负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年五月十三日法官助理韩寒书记员吴敏玲