广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15296号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付志璐，女，汉族，1985年3月11日出生，户籍住址辽宁省营口市站前区，现住南宁市。 委托诉讼代理人：黄河，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓家博，广西民族律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西德泰置业有限公司，住所地南宁市高新区新际路10号南宁东盟企业总部港一期C组团C5C6栋101号房1-3层。统一社会信用代码914501005984371691。 法定代表人：马伟强，公司董事长。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荷，广西同望律师事务所实习律师。 上诉人付志璐与被上诉人广西德泰置业有限公司（以下简称德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，因上诉人付志璐不服南宁市邕宁区人民法院（2020）桂0109民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人就争议事项进行询问、调查、辩论和调解。上诉人付志璐及其委托诉讼代理人黄河、邓家博，被上诉人德泰公司的委托诉讼代理人齐磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人付志璐上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同（合同编号ＹＳ10045811）》无效；改判德泰公司向付志璐返还车位定金、车位款、车位专项物业维修基金共计62513元，并支付资金占用费（以62513元为基数，按照年利率6%，从2017年4月19日起计算至德泰公司支付本息完毕之日止，暂计至2019年4月19日为7501.56元）；一审案件受理费、反诉案件受理费、二审案件受理费由德泰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审法院不认定德泰公司存在捆绑销售，属于事实认定错误。付志璐为证明德泰公司在出售商品住房时存在捆绑销售车位的情形，向一审法院提交了两份手机通话录音及两名证人的出庭证言，但一审法院却以录音完整性或证人与付志璐之间存在同事关系为由，不予采纳付志璐提交的上述证据，径而错误认定付志璐主张合同无效无依据。（一）付志璐提交的两份手机通话录音，是付志璐与南宁市三琦物业服务有限公司、德泰公司的通话录音，未存在任何删减情形，可以证实德泰公司在销售商品住房时存在捆绑销售车位的事实。德泰公司已于2017年9月30日前通知天玺国际中心Ｈ栋业主（付志璐除外）交房，付志璐知道此事后，口头要求德泰公司交房，但德泰公司以付志璐未交纳车位尾款拒绝交房，付志璐本可以于2017年9月30日前收房，却因德泰公司捆绑销售车位而迟迟无法收房。付志璐分别于2018年11月15日、2018年11月24日通过电话向南宁市三琦物业服务有限公司（德泰公司委托办理交房事宜）、德泰公司（联系电话：0771-32××××5）询问为何不将商品住房交给付志璐的缘由，两家公司均以付志璐未交纳车位尾款为由拒绝将付志璐购买的住房交给付志璐。付志璐向法院提供的两份通话录音材料，并未对其进行删减，从付志璐与南宁市三琦物业服务有限公司及德泰公司电话录音全过程来看，整个电话通话过程是完整的，不存在一审法院所说无法证明完整性。庭审中，德泰公司当庭承认0771-32××××5这个电话就是其公司的电话，由此可知，一审法院在判决中说无法证实通话双方真实身份是违背事实的。（二）王文杰、覃雪梅的出庭证言是基于事实而作，付志璐与证人之间的同事关系并不影响如实向庭作证，其提供的证人证言应当被采纳。两名证人不仅与付志璐是同事关系，还是案涉小区的业主，两名证人同样经历被德泰公司要求须先购买车位或者交纳3万元内部价格费才能购买商品住房的事实，两名证人的证言只是对发生的事实予以证实，并不因与付志璐存在同事关系而提供虚假证言。另外，截止目前为止，两名证人并未因德泰公司捆绑销售车位而与其发生纠纷，也未向人民法院起诉要求处理纠纷，由此可见，一审法院认为两名证人与付志璐存在利害关系而不予采纳其提供的证人证言与事实不符。二、付志璐明确表示不履行《南宁市商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ10045811）》，一审法院强行判令付志璐继续履行房屋买卖合同违反民事法律活动中主体意思自治及市场交易规则。合同自由原则是现在市场的重要原则之一，在市场交易中，交易双方应当保证履行合同，违约的应承担赔偿责任。本案中，涉案车位合同目前尚未履行完毕，涉案车位并未交付，且付志璐已明确表示不愿意继续履行合同，一审法院强行判令要求付志璐履行涉案车位合同，显然违背了合同交易自由原则。面对付志璐的违约行为，德泰公司并不是没有救济途径，德泰公司可依据双方签订的《南宁市商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ10045811）》中关于违约责任的条款，要求付志璐承担违约责任，以弥补自身造成的损失。三、一审法院以无合同依据为由，不采纳付志璐主张按累计应付款的5%即6800元支付违约金，违背了付志璐与德泰公司在合同中对逾期付款违约责任的约定。付志璐与德泰公司于2017年4月18日签订的《南宁市商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ10045811）》中的第八条第1款第2项明确约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分贰的违约金”。从上述合同约定来看，付志璐逾期付款超过九十日且付志璐愿意继续履行合同的，才按日向德泰公司支付逾期应付款万分之二的违约金，现付志璐不愿意继续履行《南宁市商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ10045811）》，明显不能按照《南宁市商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ10045811）》中的第八条第1款第2项中“按日向德泰公司支付逾期应付款万分之二的违约金”执行，鉴于付志璐的行为已构成根本违约，根据对等原则，应按照双方合同中关于：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”约定的条款要求付志璐承担违约责任，而并不是按支付逾期应付款的万分之二支付违约金，一审法院判决不仅违背了双方之间对买受人逾期付款的约定，也严重损害了付志璐的利益。综上，请求二审法院依法予以改判，支持付志璐的上诉请求。 被上诉人德泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判令双方签订的《南宁市商品房买卖合同》有效，判决准确，请求二审法院驳回付志璐的上诉请求，维持原判。 德泰公司向一审法院起诉请求：判令付志璐履行案涉商品房买卖合同确定的付款义务，向德泰公司支付车位购置款136000元；判令付志璐向德泰公司支付逾期付款违约金（计算方式：以136000元为基数，按照每日万分之二计算，自2017年4月19日计至付清之日止）；本案诉讼费用由付志璐承担。 付志璐向一审法院提出反诉请求：确认付志璐与德泰公司于2017年4月18日签订的南宁市商品房买卖合同（合同编号：YS10045811）无效；德泰公司退还付志璐于2017年4月10日支付车位定金60000元、车位款357元；德泰公司退还付志璐于2017年4月10日支付的车位专项物业维修基金共计2156元；德泰公司支付资金占用费（以62513元为基数，按照年利率6%，从2017年4月19日支付至退还全部款项之日止)；本案反诉诉讼费由德泰公司承担。 一审判决认定事实：2017年3月26日，德泰公司与付志璐签订认购协议书，约定付志璐向德泰公司认购位于南宁市车位，车位总价为196357元，定金为60000元。认购协议书签订后，付志璐分别于2017年3月26日和4月10日向德泰公司支付了车位定金60000元、车位款357元、专项物业维修基金2156元，合计62513元。 2017年4月18日，德泰公司与付志璐签订《商品房买卖合同》，约定：1.车位总价为196357元，付志璐在签订合同当日一次性付款；2.买受人如未按合同规定的时间付款，逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款项的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 2017年4月26日，德泰公司与付志璐签订《商品房买卖合同》，付志璐向德泰公司购买位于南宁市。 2017年6月20日，德泰公司办理了涉案车位商品房买卖合同登记备案，并取得了商品房买卖合同登记备案证明。至庭审之日，付志璐未支付余款136000元。 一审法院认为，德泰公司与付志璐均有缔约能力，双方签订的认购协议书、南宁市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于涉案车位是否存在捆绑销售、抬高价款行为。本案中，付志璐与德泰公司系平等的民事主体，付志璐对涉案车位买卖合同的真实性无异议，合同对付志璐欲购买的车位的位置、面积、价格约定明确，付志璐签订时对车位买卖合同的内容是明知且完全理解的，并且自愿签订。付志璐作为购房人，在购买住宅、车位时有选择购买或者不买，是否向被告购买的权利，没有证据证明购买住宅时，涉案车位所在的商品房项目系该地区唯一楼盘。付志璐与德泰公司签订车位买卖合同，系其对该住宅、车位所在商品房项目综合分析及权衡多种因素所做出的选择，根据付志璐陈述也可缴纳相关费用后购买住宅，因此付志璐在签订住宅、车位买卖合同时并不存在处于被胁迫等情形。庭审中，付志璐陈述购买前已经知道“捆绑销售”的事实，其购买后主张合同无效，违反民事活动诚实信用原则。综上，付志璐主张德泰公司捆绑销售车位并主张合同无效，没有依据，一审法院不予支持。 付志璐没有按照合同约定的期限支付车位款，应当承担违约责任。德泰公司主张付志璐支付车位款136000元，于法有据，一审法院予以支持。德泰公司主张按万分之二每天计算，符合合同约定约定，因此本案违约金应以136000元为基数，按万分之二每天，从2017年4月19日计至付清款项之日止。 付志璐作为违约方，没有证据证明德泰公司违约，无权要求解除合同。付志璐主张违约金按累计应付款的5%即6800元，没有合同依据，一审法院不予采纳。 综上，德泰公司诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；付志璐反诉请求于法无据，一审法院予以驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付志璐支付原告（反诉被告）广西德泰置业有限公司车位款136000元；二、被告（反诉原告）付志璐支付原告（反诉被告）广西德泰置业有限公司违约金（计算方式：以136000元为基数，按万分之二每天，从2017年4月19日计至付清款项之日止）；三、驳回原告（反诉被告）德泰公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付志璐的全部反诉请求。 对一审判决查明的事实，除付志璐认为一审判决遗漏查明德泰公司在销售H栋5层502号房时捆绑销售案涉车位给付志璐之外，对其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的一审判决认定的其他事实予以确认。 二审期间，德泰公司提交了权利人为郁宸的不动产登记查档证明、不动产权证电子证书及郁宸的身份证复印件，以证明案涉房屋所在小区“天玺国际中心”M栋1901号房业主为郁宸，其在案涉小区只购买了一套住房，未购买车位，据此可知，德泰公司并未要求购房业主必须捆绑购买车位，付志璐主张捆绑销售无事实依据。就前述证据，本院组织双方进行了质证。付志璐质证称，其对前述补充证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为德泰公司的前述证据仅仅表明其与他人的房屋买卖关系，与付志璐无关。另外，该证据并不属于民事诉讼法规定的新证据，德泰公司的举证也超过了法律规定的期限。本院对双方当事人争议的付志璐向德泰公司购买天玺国际中心H栋五层502号房时是否存在捆绑销售天玺国际中心地下室B1632号车位的待证事实认定如下：首先，付志璐提供的其与德泰公司通话录音、与物业公司人员的现场录音，内容主要是付志璐询问其购买的上述502号房商品住房未能交房缘由，录音里另一方回复是因付志璐未交纳车位尾款故没有交付其购买的上述502号房。该录音内容反映的是德泰公司把付志璐未交车位款与上述502号房交房合并在一起处理，并不能证明付志璐向德泰公司购买天玺国际中心H栋五层502号商品房时，捆绑销售上述车位的事实；其次，付志璐提交的王文杰、覃雪梅两位证人证言，该两位证人并没有参与付志璐本案购买车位过程，且证言无其他证据印证以证明捆绑销售上述车位事实的存在；证人与付志璐系同事，存在利害关系，故证言不足以证明付志璐关于购买天玺国际中心H栋五层502号商品房时，捆绑销售上述车位的主张。因此，付志璐缺乏充分证据证明其主张的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对付志璐主张捆绑销售上述车位的待证事实不予认定。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：双方签订涉案车位买卖合同的效力应如何认定；付志璐明确表示不再履行上述车位合同的情况下，违约责任如何承担；德泰公司是否应当返还车位定金、车位款、车位维修基金62513元并支付相应的资金占用费。 本院认为，关于德泰公司与付志璐于2017年4月18日签订的买卖本案车位的《商品房买卖合同》效力问题。付志璐与德泰公司签订涉案车位认购协议书后，付志璐分别于2017年3月26日和4月10日向德泰公司支付了车位定金60000元、车位款357元、专项物业维修基金2156元，履行了部分缴款义务,因此，双方当事人对涉案车位买卖合同意思表示真实;该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。付志璐上诉要求确认双方签订的上述车位买卖合同无效，本院不予支持。 关于付志璐明确表示不再履行上述车位合同，本案违约责任如何承担问题。《中华人民共和国民法典》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”付志璐与德泰公司约定上述车位买卖合同在双方签订之日起生效，故该合同已于2017年4月18日生效。合同生效后，履行合同是付志璐和德泰公司的义务，非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除合同。付志璐未支付车位余款，表示不再履行上述车位合同，没有法律依据和合同依据，已构成违约，其行为不应支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，付志璐没有证据证明德泰公司违约，德泰公司是守约方，其表示要求付志璐承担违约责任，继续履行本案合同，符合法律规定，应予支持。因本案合同继续履行，一审法院按合同约定的万分之二每天标准计算违约金并无不当。付志璐主张违约金按累计应付款的5%即6800元，没有合同依据，本院不予采纳。同时，付志璐要求德泰公司返还车位定金、车位款、车位维修基金62513元并支付相应的资金占用费等主张，亦无法律依据，本院不予支持。一审法院对此判决正确，本院予以维持。 综上所述，付志璐的上诉事实和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5630元，由上诉人付志璐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二一年五月十一日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣