安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初1461号 原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市高速铜都天地3栋1楼，统一社会信用代码913407000584687140。 负责人：胡业光，该公司总经理。 委托代理人：李蕾，该公司员工。 委托代理人：郝红卫，安徽深蓝事务所律师。 被告：丁爱梅，女，1964年8月27日出生，汉族，住铜陵市铜官区。 委托代理人：钟心，安徽众佳律师事务所律师。 原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司诉被告丁爱梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司的委托代理人郝红卫、李蕾，被告丁爱梅、委托代理人钟心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司向本院提出诉讼请求:1、判令丁爱梅立即支付自2015年8月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费17672.2元，违约金4532.35元(按照每天应交款万分之三的标准向高速物业铜陵分公司支付违约金直至缴清全部物业服务费之日止，暂截止2020年6月30日应支付违约金9845.13元)，暂合计22204.55元；2、本案诉讼费用由丁爱梅承担。事实与理由：安徽省高速地产物业管理服务有限公司、原告高速物业铜陵分公司与高速地产集团铜陵有限公司签订《高速.铜都天地前期物业服务合同》及《补充协议》，约定高速物业铜陵分公司为高速铜都天地花园小区提供物业服务，物业服务费收费标准为商业每月每平方米2.5元/平方米.月，公共能耗费据实分摊，该合同自业主委员会成立之日止，同时约定上述费用每半年支付一次，首次交纳一年，之后业主或物业使用人应在每个缴费周期（半年）前20日内履行交纳义务，逾期交纳物业费的，从逾期之日起以应缴物业费为基数按日万分之三支付违约金。丁爱梅系铜陵市铜官区高速铜都天地花园商铺业主（建筑面积108.75平方米），自2015年8月1日-2020年12月31日拖欠物业服务费，经原告书面催缴后，无正当理由仍拒绝交纳，丁爱梅久拖未付物业服务费显属违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告丁爱梅辩称，一、被答辩人提供的物业管理服务存在严重的质量问题，依法应减少收取物业服务管理费。案涉小区的物业服务存在严重质量问题在铜陵是知者甚广，一目了然的客观事实。案涉小区涉及的诉讼案件，毫不夸张地讲，早已达到了成百上千件。在该众多的案件中，作为业主提出最多的就是小区内各种服务的质量问题，但业主一般在取证、保留证据的意识和能力不足，即使有些业主保留部分证据，但因达不到证据法律上的要求，而不被法院所采信，所以众业主意见很大。为了了解查明该众多案件的真实情况，先前铜陵市铜官区人民法院曾数次前往案涉小区实际走看、查访。确实发现了案涉小区里许多诸如业主们提出的楼道、绿地、广场等公共部位乱堆乱放；装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理；机动车、非机动车、乱停、管理无序；业主向被答辩人反映房屋渗漏问题、太阳能、门禁不能使用等问题。这些服务质量问题已经由(2019)皖0705民初1958号、1951号、1953号、1959号、1963等众多生效的判决所确认。二、被答辩人认为物业管理费标准为每月每平米2.5元并以此为依据计收物业费与事实不符。依据《业主临时规约》第28条和《前期物业服务合同》第6条第1款之规定“具体物业费标准以铜陵市物价局核定为准”，而实际上被答辩人一直未提供物价局最终核定的书面文件，即本案物业费收费标准还未最终确定。且答辩人等一众业主早在本案诉讼之前，曾多次向被答辩人表达“物业费标准过高，要求重新协商降低物业费标准”，希望借此协商出物业费确定的标准，但一直未得到被答辩人积极的回应。答辩人并非违约不交物业费，而是双方至今未就物业费收取标准最终达成一致，答辩人是苦于没有付费的标准作为依据，无法确定该交多少物业费。 另据了解铜陵大市场、绿源大市场，一个在涉案小区的马路正对面，一个在马路侧对面，该两个商业地产现在的物业管理服务费标准均在每月每平米1元左右，也即为该区域内的物业费市场价水平。相比案涉小区物业管理服务费的确畸高。三、本案诉讼已超过诉讼时效，直到答辩人在今年春节前接收到诉前调解时，才第一次收到被答辩人催缴纳物业费的文件，也才知晓其催收物业费的事实。 综上，答辩人认为双方至今未就物业费收取标准最终达成一致，且与市场价格相比畸高，另被答辩人的物业服务确定存在严重的质量问题。答辩人请求法院将案涉房产按周边市场价格酌定降低物业费标准，并驳回被答辩人超过诉讼时效的诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年7月1日高速地产集团铜陵有限公司（甲方）与安徽省高速地产物业管理服务有限公司（乙方）签订一份《高速铜都天地前期物业服务合同》，协议约定：由乙方向高速铜都天地小区提供前期物业管理服务，第二条、乙方提供前期物业管理服务包括以下内容:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集(不包含建筑及装修垃圾的收集和清运)、清运及雨、污水管道的疏通；4公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6公共秩序维护安全防范等事项的协助管理(但不包含业主、使用人的人身与财产保管责任)；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准最终以铜陵市物价局核定为准，但不包含物业管理区域内公共水电能耗、电梯运行费、二次供水加压水泵运行电费及政府规定要缴纳的其他费用。目前暂定为：多层每月每平方米0.9元，低层高级洋房每月每平方米1.8元，高层住宅每月每平方米1.5元，商业用房每月每平方米2.5元，露天机动车停车位和地下机动车停车费以物价局最终核定为准。第七条业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用。1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、未交付业主的房屋，或因甲方原因未能按时交给物业买受人或自留的物业管理服务费，甲方应按本合同约定的物业服务费用的标准(物业服务资金)的100%足额支付，每半年支付一次，上半年在1月10日前，下半年在7月10日前结算。2、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与业使用人之间交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、物业服务费首次应预交1年，之后半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费周期(半年)前20日履行缴纳义务。第九条、在合同生效十五日内，甲方应向乙方支付高速铜都天地物业前期介入费417490.1元，开办物品费用20万元(最终以实际发生为准)，由甲方支付，在一期房屋交付前一个月内全部配置到位；在物业公司前期介入期间，甲方负责提供物业公司前期介入人员食宿第十三条、乙方承接物业时，甲方应配合原告对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十五条、对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照前条规定查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保险期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十九条、甲方违反本合同相关条款约定的义务，直接导致乙方无法完成管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内整改，整改仍不能达到目标的，乙方有权解除合同，造成乙方经济和名誉损失的，乙方有权要求甲方给予经济补偿。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时额缴纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。2014年10月16日，被告丁爱梅签署《业主临时管理规约》，业主临时管理规约规定：物业服务费收费标准：多层为每平方米每月0.9元，高层为每平方米每月1.08元，别里为每平方米每月2.5元，商业物业服务费每月每平方米2.5元。以上费用仅为物业服务费，不含电梯运行电费、二次供水加压泵等方面的运行费用，收费标准最终以物价局审批价格为准。业主按规定及时、全额缴纳物业服务费。无正当理由超过2个月不交相关费用的，物业公司可以将欠费的业主名单予以公布进行催缴，仍不缴纳的，物业公司可以依法向当地人民法院提起诉讼。2015年8月1日至2020年12月31日，被告丁爱梅未向原告缴纳物业服务费。高速铜都天地小区物业管理存在问题：楼道、绿地、广场等公共部位乱堆乱放；装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理；机动车、非机动车、乱停、管理无序；业主向原告反映房屋渗漏问题、太阳能、门禁不能使用等问题，高速地产集团铜陵有限公司和原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司至今未解决；原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司未按照《高速铜都天地前期物业服务合同》的约定，向高速地产集团铜陵有限公司追责。 另查明，被告丁爱梅系系铜陵市铜官区高速铜都天地花园小区商铺业主（建筑面积108.75平方米），自2015年8月1日至2020年12月31日未交纳物业费，金额为10440元（1.5元/平方米*108.75平方米*64个月）。 上述事实，有当事人提交的身份信息、《高速铜都天地前期物业服务合同、>、业主临时管理规约、服务价格登记证、交房签单、照片、物业费催缴单、律师函、庭审笔录等在卷证实，本院予以认定。 本院认为，高速地产集团铜陵有限公司与安徽省高速地产物业管理服务有限公司签订的《高速铜都天地前期物业服务合同》及高速地产集团铜陵有限公司、安徽省高速地产物业管理服务有限公司及安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司签订的《补充协议》，符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。被告丁爱梅系铜陵市铜官区高速铜都天地花园小区商铺业主，该房屋建筑面积108.75平方米。被告丁爱梅在接受安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司提供的物业服务后，应当及时履行交纳物业管理服务费等费用的义务。在本案中因合同中约定物业服务费收费标准最终以物价局审批价格为准，但物价局未核准高速铜都天地小区商业物业服务费的收费标准；且原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司也未与被告就商业物业服务费重新协商，故原告要求按照每月每平方米2.5元标准向被告丁爱梅主张权利，并要求被告支付违约金的请求，无事实依据，不予支持。依照公平原则的相关规定，根据同地段其他物业公司收费标准以及原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司的服务管理质量，酌情将被告丁爱梅向原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司支付物业服务费凋整为1.5元/平方米即物业费为人民币10440元（1.5元/平方米*108.75平方米*64个月）。对于诉讼时效的问题，从原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司提交的物业费催缴单、律师函等内容反映：原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司的起诉未过诉讼时效。被告丁爱梅的辩称，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告丁爱梅于本判决生效之日起十日内向原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司支付物业费10440元。 二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费355元，减半收取177.5元，由被告丁爱梅负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 宁 二〇二一年五月六日 书记员 孟丽荣 附：本判决所适用法律条文 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。