惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初979号原告：罗明先，男，汉族，1979年6月24日出生，住广东省韶关市浈江区云顶矿五区65号，公民身份号码：440××××××××××××31X。委托诉讼代理人：张强，广东金卓越律师事务所律师。原告：江裕林，女，汉族，1984年8月20日出生，住广东省韶关市浈江区云顶矿五区65号，公民身份号码：452××××××××××××923。委托诉讼代理人：张强，广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼611号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。原告罗明先、江裕林与被告惠州市汉富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张强、被告的委托诉讼代理人王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告惠州市汉富房地产开发有限公司以784,739元为基数自2019年6月29日起按每日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房违约金至被告实际交楼之日止（暂计至起诉之日为67,095.18元）；2.请求贵院判令由被告惠州市汉富房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2016）10016661），由原告向被告购买由被告开发建设的位于惠州大亚湾西区千和茗居2栋4层03号房，双方约定总价款人民币：784,739元，付款方式为首期款244,739元由原告直接支付，余款540,000元由原告通过银行按揭贷款向被告支付。根据双方合同约定，被告应在2017年12月31日前将向原告交付房屋。原告向被告足额支付了首期款；合同签订后，原告通过向中国工商银行惠阳支行贷款，向被告支付了剩余购房款，被告开具购房发票。由于被告违约，迟迟未将商品房交付给原告，包括原告在内的众多购房业主多次到大亚湾信访局及相关部门上访，2018年1月8日，被告向原告出具《千和茗居承诺书》。在承诺书中被告明确承诺：一、承诺与2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延期交房的违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1、安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约金，2018年9月30日一次性支付违约金。鉴于被告承诺后迟迟未能交房，原告于2019年4月24日向大亚湾经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求被告向原告支付逾期交房违约金。2019年6月30日大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2019）粤1391民初1584号判决书，判决被告以原告支付购房款为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付截止到开庭之日（2019年6月28日）的逾期交房违约金：64,035元。同时，该判决明确开庭后续逾期交楼违约金由原告方另行主张。原告认为，原被告双方的合同权利义务关系明确，且已有生效判决确认被告应当按照每日万分之一点五的标准向原告支付逾期交楼违约金。结合，被告至今未能向原告交付房屋，违约行为至今依然存在的客观情况，参照其他法院存在生效判决将逾期交楼违约金计算至交付时止，为节约司法资源，减轻当事人的诉累，本案被告方应当继续向原告支付逾期交楼违约金至被告方实际交楼之日止。特此，依据我国《民事诉讼法》之规定，为维护原告合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，依法判如所请。原告向法庭提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.发票；3.税收缴款书；4.授权委托书；5.千和茗居承诺书；6.大亚湾经济技术开发区人民法院民事判决书；拟证明其诉称事实。被告辩称，目前为止汉富公司在承诺书中所做的承诺项目均已完工，那么应当恢复按合同约定的日万分之一按房款的总额计付违约金，因为2018年1月8日的承诺书中是对政府所作出的，现在也已完成了承诺项目，在合同未做修改变动的情况下，应当根据合同的相对性质按照合同约定来履行延期交房的违约约定；另外该房目前未交付的原因也是因为前期施工的长沙建安公司所施工项目质量存在问题，目前按照住建部门的要求，经过相关的鉴定机构鉴定看如何进行质量返工，待方案确定后就可以进行质量修复后，根据修复情况给业主交付楼房。所以请求法庭根据原合同的每日万分之一计付延期交房违约金。如果违约金再如此计算下去，违约金就会有可能超过已交付房款的百分之三十，所以不符合法律的约定。现在是政府协调的，但是业主的要求不一致，有些业主要求不需要返修，有些业主要求返修，如果需要返修的话，时间可能需要两三年，所以继续计算违约金有可能超过业主缴纳的房款。被告未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾西区千和茗居2栋4层03号房，总价款为784,739元。合同就付款方式及期限约定：原告应当于2016年3月18日前支付首期房价款244,739元，余款540,000元申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他另行约定的交付条件。合同就交付时间和手续的约定为：被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。被告送达可采用快递、挂号信、报纸公告等形式。合同就逾期交付的约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了购房款。因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。此后，因涉案房屋未能在合同约定的期限内交付给原告，原告遂向本院起诉主张逾期交房违约金，本院作出（2019）粤1391民初1584号民事判决书，因涉案房屋至该案庭审之日尚不具备合同约定的交付条件，判决被告向原告支付自逾期交房之日起至该案庭审之日即2019年6月28日期间的违约金共64,035元。上述判决已生效。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于逾期交房违约金的问题。原告按照合同约定付清购房款，被告应当在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。经法院生效判决已认定被告存在逾期交付符合合同约定的房屋的违约行为，判决被告支付原告2019年6月28日前的逾期交房违约金。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房，本案逾期交房违约金自2019年6月29日暂计算至庭审之日即2021年3月29日，共计640天，应承担相应的违约责任，之后的逾期交房违约金原告可另行主张。虽然合同约定逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但被告于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》承诺被告若在2018年6月30日未完成自检验收类的分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金。被告辩称对于承诺书中所做的承诺项目现均已完工，但并未提供证据予以证明其辩称事实，应承担举证不能的不利后果。故逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算，被告应支付原告的违约金为75,334.94元（784,739元×0.00015×640）。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市汉富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗明先、江裕林支付75,334.94元；二、驳回原告罗明先、江裕林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738.69元，由被告惠州市汉富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月十六日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭