江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初1904号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中路180号星汉大厦18楼。法定代表人：杨飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：胡方红，女，1962年7月9日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：戴鹏（系胡方红女婿），男，1988年3月25日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。原告江苏国信物业管理有限公司(以下简称“国信物业公司”)与被告胡方红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华，被告胡方红的委托诉讼代理人戴鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决胡方红立即给付所欠国信物业公司自2012年5月16日至2018年5月31日期间的物业费20675元；2.案件受理费由胡方红负担。事实与理由：2010年6月28日，国信物业公司与新沂市某某置业有限公司签订某某小区项目《前期物业服务合同》，双方约定由国信物业公司提供物业管理服务，业主于房屋交付之日起交纳物业服务费。双方约定的物业服务费用标准为：多层住宅0.6元/月/m²，高层住宅0.8元/月/m²，叠加别墅1.0元/月/m²，联排别墅1.2元/月/m²，双拼别墅1.5元/月/m²。2013年7月1日，国信物业公司新沂分公司与某某小区业主委员会签订《某某物业管理服务合同》，合同约定的收费标准仍与《前期物业管理服务合同》约定的费用标准一致。合同签订后，国信物业公司依照合同约定为胡方红提供物业管理服务。但胡方红作为某某小区14-202室原业主，自2012年1月后便不再缴纳物业服务费，国信物业公司多次催要无果。故国信物业公司为了维护自身合法权益，特起诉请求依法判如所请。胡方红辩称，本人对于缴纳物业服务费没有意见，但本人没有缴纳系有正当理由。现在本人提出反诉：因物业公司未履行相应责任义务，致使在不知情的情况下本人房产被他人居住使用并装修给本人造成损失，而且物业公司为什么在未经本人同意的情况下为侵权人开通水电，造成其占用并装修使用本人的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：新沂市某某小区座落于新沂市南侧，系新沂市某某置业有限公司开发建设的多功能住宅小区，总建筑面积为140000平方米，包括多层、小高层、高层、别墅（叠加、联排、双拼等户型）、商业等建筑类型，其中多层住宅面积54006平方米，多层车库面积6803平方米，叠加别墅面积22434平方米，联排别墅面积43457平方米，双拼别墅面积6380平方米，商业用房面积2273平方米。2010年6月28日，新沂市某某置业有限公司（合同中为“甲方”）与国信物业公司（合同中为“乙方”，系二级资质，证书编号为“苏物业宁字第****号”）签订《前期物业服务合同》，约定新沂市某某置业有限公司选聘国信物业公司为新沂市某某小区提供物业管理服务，业主于房屋交付之日起交纳物业服务费。双方约定采取包干制的物业服务收费标准，具体标准为：多层住宅0.6元/月/m²，高层住宅0.8元/月/m²，叠加别墅1.0元/月/m²，联排别墅1.2元/月/m²，双拼别墅1.5元/月/m²，商业物业3元/月/m²，双方同时还对服务内容和质量、物业的经营管理、承接验收、使用维护、专项维修资金和违约责任等事项作出了约定。其后，国信物业公司为该小区业主提供了物业管理服务。2013年7月1日，某某小区业主委员会（合同中为“甲方”）与国信物业公司新沂分公司（合同中为“乙方”）与签订《某某物业管理服务合同》，对物业服务内容、质量、费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等事项作出了明确的约定，其中对收费标准仍按照《前期物业服务合同》约定的费用标准施行。合同签订后，国信物业公司依约履行了物业管理服务义务。2010年10月10日，胡方红购买某某小区14号楼**号联排别墅一套，房屋建筑面积为237.54平方米。自2012年5月16日至2018年5月31日期间胡方红应交国信物业公司物业服务费20666元（1.2元/月/m²×237.54m²×72.5月，取整），经国信物业公司书面向其催缴后仍未缴纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。本案中，国信物业公司先后与新沂市某某置业有限公司、某某小区业主委员会签订《前期物业服务合同》、《某某物业管理服务合同》，约定由国信物业公司为新沂市某某小区业主提供物业管理服务，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。胡方红作为国信小区业主之一，与国信物业公司形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。国信物业公司已经为胡方红等业主提供了物业管理服务，其应当按照约定数额向国信物业公司交纳物业服务费。本案中，胡方红尚欠自2012年5月16日至2018年5月31日期间物业服务费20666元，其应向国信物业公司支付该款。胡方红以国信物业公司服务质量较差存在各种瑕疵为由抗辩，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。国信物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。关于胡方红反诉其房屋被他人侵占装修使用造成其损失的问题，因其未有提交反诉状，且在反诉主张中没有明确的反诉被告、反诉请求、事实和理由，亦未按照法律规定交纳反诉案件受理费，故本院在本案中对其提起的反诉不予涉理，其可另行主张。业主的支持是物业公司生存和发展的基础，物业服务质量是物业公司赖以立身的生命线，物业公司与业主之间是互惠互利的鱼水关系，而不是相互对立的关系，所以国信物业公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，提高物业服务水平，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，依规及时公示财务收支状况，加强与业主的沟通，及时处置业主反映的问题，与业主一起努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。国信物业公司应在以后的物业服务中进一步规范和完善服务设施与管理制度，不断提高物业服务能力、质量和水平，增加小区业主的安全感和满意度，与小区业主共同为建设安全、文明、整洁、和谐的小区继续努力。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百四十条、第一百六十二条之规定，判决如下：胡方红于本判决生效后十日内向江苏国信物业管理有限公司支付2012年5月16日至2018年5月31日期间的物业服务费20666元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计229元，由胡方红负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇二一年五月十八日书记员  孔 明