中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5854号原告（反诉被告）：北京鑫丰物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：宋克茹，北京市天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菁，女，1973年11月9日出生，汉族，该公司律师。被告（反诉原告）：VERONICABIXUANWU（中文名：吴碧瑄），女，1970年8月10日出生，美国国籍，住北京市朝阳区，护照号码531115172。委托诉讼代理人：雷鸣宇，北京德恒律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）VERONICABIXUANWU（中文名：吴碧瑄，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋克茹、李菁，被告委托诉讼代理人雷鸣宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于北京市朝阳区小庄6号2号楼1层Y号房屋（以下简称Y号房屋）签订的房屋买卖合同；2、被告腾退Y号房屋，将上述房屋交还原告；3、被告给付原告逾期付款违约金206415．36元。事实和理由：原告与案外人孙某玉签订有房屋买卖合同，约定孙某玉购买原告开发的位于北京市朝阳区小庄六号中国第一商城裙房的裙-1-15（以下简称X号房屋）和裙-1-10号（即Y号房屋）。就此，孙某玉已付购房款50万元，未区分支付对象房屋，原告将该款项分配至X号房屋。2010年1月28日，原、被告与孙某玉签订《更名协议书》，约定将孙某玉所购的上述房屋变更至被告名下，已付房款转至被告名下，并为孙某玉办理退房手续。原、被告并于同日签订房屋买卖合同，约定被告购买Y号房屋，被告于1月28日向原告支付购房款260100元。但被告至今仍未支付，原告就此享有合同解除权。且被告于签订合同时虽然具有购房资质，但根据2010年11月14日新政，被告已不具有购房资格，无法办理过户手续，合同客观上履行不能，原告亦就此享有解除权。被告并应腾退房屋，支付逾期付款违约金。被告辩称：签订更名协议时，各方告知孙某玉已付清全部购房款，因此签订更名协议及房屋买卖合同后，被告于1月28日当天向孙某玉一次性支付390万元，包含Y号房屋、X号房屋的购房款，余款由孙某玉赚取差价。被告已履行完毕付款义务，不存在违约行为，原告就此无解除权。现X号房屋已经办理完毕房屋所有权证，被告曾要求办理Y号房屋所有权证，但原告表示不符合办证条件未及时办理，现被告确已不具备购房资质，但签订合同时具有购房资质，原告就此亦无解除权。且被告已将Y号房屋、X号房屋出售。被告向本院提出反诉请求：原告给付被告违约金206415．36元。原告于1月28日向被告交付房屋，根据合同约定，自交房之日起360日内被告未取得房屋所有权证，原告应就此支付违约金，就此自2011年1月28日起计算至2021年4月6日开庭之日，按日万分之一主张。另外，原告主张被告未支付款项，就此起诉，也造成了被告的诉讼成本损失。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。未及时办理产权证，系因被告没有按期支付购房款，且被告一直在国外，无法联系到被告。此外，交付之日起360日内，新政已经出台，被告已经不具备购房资质，这也是无法在360日内办证的原因，原告就此不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2010年1月28日，原告作为甲方，与被告作为乙方、孙某玉作为丙方签订《更名协议书》，约定乙方同意购买X号房屋及Y号房屋；X号房屋的建筑面积234．64平方米，套内面积142．39平方米，总价3093878元；Y号房屋建筑面积19．98平方米，套内面积11．97平方米，总价260100元；甲方已告知乙方该房屋的前买受人为丙方；丙方同意将已付给甲方的该房屋全部款项转为乙方的购房款，购房发票换开为乙方的名字，甲方不再支付丙方退房款及其他费用；丙方同意甲方配合乙方将该房屋的产权证办理至乙方名下；丙方退房手续办理完毕后，甲方于30日内与乙方签署该房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，乙方负责缴纳甲乙双方应该缴纳的印花税费用；乙丙双方自行与物业公司对该房屋进行交接，如因房屋交接产生的物业费、供暖费、水、电费等任何纠纷均与甲方无关。原、被告并于同日签订《商品房现房买卖合同》，约定被告购买Y号房屋，总价款260100元；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。上述合同《附件五付款方式及期限的约定》约定被告应于2010年1月28日前向原告支付房款260100元。就此，被告于2010年1月28日向孙某玉支付390万元。就双方争议的事实和证据。就孙某玉向原告已付购房款情况，原告表示孙某玉仅向其支付Y号房屋、X号房屋共计50万元，分配至X号房屋项下。被告表示签订合同时各方口头认可孙某玉已付清全部购房款，并提交：1、Y号房屋购房款发票，显示开票日期为2010年2月1日，付款单位系被告；2、原、被告于2018年8月31日出具的《声明书》，写明双方共同申请办理房屋登记。就此，原告表示对证据真实性均认可，因孙某玉已付50万元，因此开具了发票；为查明被告是否具备购房资格，才协助被告出具了《声明书》，对证明目的均不予认可。另查，原告曾起诉被告、孙某玉房屋买卖合同纠纷案，要求被告、孙某玉支付X号房屋剩余购房款2593878元及利息。本院就此于2020年4月24日出具（2020）京0105民初20091号民事判决书，认为“原告已交付X号房屋并办理上述房屋的所有权转移登记手续，且原告未向本院提交房屋买卖交易的付款台账，以证明其出售房屋的完整的情况。《商品房买卖合同》中原告与孙某玉未就付款期限进行约定，不符合正常房屋买卖交易习惯，《更名协议书》中也未就X号房屋付款情况加以表述，且所有合同均约定了原告同意配合将X号房屋过户登记至被告名下。合同签订距今已十几年，现孙某玉下落不明，不宜由孙某玉承担举证不能的不利后果”，“综合上述证据，可以证明被告已经支付了X号房屋的购房款”。就此判决驳回原告的诉讼请求。经原告上诉，北京市第三中级人民法院于2020年12月28日出具（2020）京03民终11617号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告就Y号房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告主张被告未给付购房款，并据此要求解除合同，应考虑到：一、合同签订时间、房屋交付时间、合同约定给付购房款时间均为同一天，显示有同时履行的意思表示，且房屋确于当天交付，被告主张孙某玉已经付清购房款，具有合理性；二、被告已向孙某玉实际支付390万元；三、原告为被告出具了260100元的购房款发票，并出具有申请办理产权证的《声明书》；四、原告表示孙某玉仅支付两套房屋购房款50万元，主张X号房屋购房款亦未付清，但原告为孙某玉办理了X号房屋所有权证。基于上述考虑，原告主张被告未付清购房款，并据此主张解除合同，应认定原告未就此充分举证，本院难以支持。原告虽主张被告无购房资质，但考虑到原告属违约方，且签订合同时被告具备购房资质，被告亦仍主张继续履行，原告据此主张解除合同，本院亦难以支持。就原告全部诉讼请求，本院不予支持。就被告反诉请求，考虑到双方未约定办证时间，且自交房之日起360日内，被告确已不具备购房资质，被告要求原告支付逾期办证违约金，本院难以支持。被告要求原告赔偿诉讼成本损失，但原告依法行使诉权，被告未举证证明原告属恶意，本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）VERONICABIXUANWU（中文名：吴碧瑄）的全部反诉请求。案件受理费2195元，由原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司负担（已交纳）。反诉费2195元，由被告（反诉原告）VERONICABIXUANWU（中文名：吴碧瑄）负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年五月七日书记员  张 茜