上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初26050号原告(反诉被告)：许小琴，女，1970年9月18日出生，汉族，住福建省。被告(反诉原告)：孙治民，男，1949年1月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：沈懋馨，女，1954年4月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：华星辰，上海华宏律师事务所律师。原告(反诉被告)许小琴与被告(反诉原告)孙治民、沈懋馨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许小琴，被告(反诉原告)沈懋馨及其与孙治民的共同委托诉讼代理人华星辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许小琴向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告租金10,000元；2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两被告之子孙燕青为上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人。2018年10月25日，原告与孙燕青签订《房屋租赁合同》，约定孙燕青将上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期限为2018年10月25日至2021年10月25日，月租金为4,000元。2020年5月6日，孙燕青死亡，后涉案房屋的权利人变更为两被告。2020年9月15日，两被告向上海市浦东新区人民法院起诉，案号为(2020)沪0115民初87712号(以下简称2020-87712号案件)，要求原告支付两年租金96,000元。在诉前调解过程中，原告提供银行转账支付流水，证实原告已支付租金，其中一笔租金(2019年3月21日转账给孙燕青，金额为24,000元)因金融系统原因无法在当次流水中体现，双方有争议，原告于2020年11月14日再次支付10,000元租金给被告孙治民，期间，两被告违反合同约定，提前解除租赁合同，致使原告不得不于2020年10月搬离涉案房屋，原告并未追究其违约责任。2020年11月19日，两被告再次向上海市浦东新区人民法院变更诉讼请求，要求原告支付2019年10月24日至2020年10月25日房租48,000元，并认为扣除原告于2020年11月14日支付的10,000元，原告还需支付租金38,000元以及装饰、装修及家具维修费13,762元。原告与孙燕青签订合同时，孙燕青并未将房屋装饰、装修及家具拍照与原告签字交接确认，两被告不能证明房屋装饰、装修及家具的损坏系原告造成，故两被告关于房屋装饰、装修及家具维修费13,762元的主张没有法律依据。至于两被告认为原告尚欠租金38,000元，原告之后提供的银行流水已能够证明原告已付清两年租金，具体为2018年9月4日转账支付24,000元、2019年3月21日转账支付24,000元、2019年9月11日转账支付20,000元、2019年9月24日转账支付28,000元，故原告于2020年11月14日转账给孙治民的租金10,000元于法无据，两被告理应返还。为此，原告诉至法院，要求判如所请。孙治民、沈懋馨辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1.两被告曾起诉原告，即2020-87712号案件，在该案诉前调解过程中双方已达成和解协议，载明本案原告于2020年10月24日搬离涉案房屋，支付本案两被告10,000元，双方再无纠纷，之后双方就按约履行了。该10,000元为和解款，非租金，因原产权人孙燕青死亡，两被告希望原告能够协助理清支付租金的情况，但原告没有提供任何证据，所以两被告起诉至法院，基于租金未理清，且涉案房屋被原告群租，家具装潢等遭到损坏，故达成了上述和解协议。2.2020-87712号案件正式立案审理中，原告确于2020年10月24日搬离、返还涉案房屋，但未按约支付10,000元，故正式进入审判程序，进入审判程序后，原告才将和解款10,000元支付两被告。届时，因原告也提供了部分证据，两被告认为纠纷已解决，所以两被告就申请撤诉了。3.两被告不存在提前解除合同、违约的情形，合同系双方合意解除。2020年10月24日，被告沈懋馨与原告进行交接，原告在楼梯上直接将钥匙返还沈懋馨，双方一同进入涉案房屋客厅，沈懋馨当即发现椅子坏了，但原告走了。随后，沈懋馨继续查验涉案房屋，就发现了各种问题。之后两被告就联系了律师，于2020年10月29日让律师拍摄了照片，交接房屋时双方并未签订交接书。因两被告存在实际损失，故提出反诉请求如下：1.判令原告赔偿两被告装修装饰及屋内物品损失13,555元；2.判令原告支付两被告有线电视费207元。针对两被告的反诉请求，原告辩称：1.2020年10月24日双方进行的交接，系沈懋馨与原告在涉案房屋内进行交接的，当时沈懋馨问原告沙发要不要，称要装修，原告表示不要就离开了，离开之前沈懋馨已经检查过涉案房屋全部，当时没有提出过异议，原告认为如果两被告觉得有损失，应该当时就提出，所以不同意反诉请求1。2.在履行合同过程中，原告表示不看电视，不需要有线电视，问孙燕青如何处理，孙燕青表示会自行处理，故不同意支付有线电视费。本院经审理认定事实如下：2016年7月5日，孙燕青被核准登记为涉案房屋的权利人。2020年5月6日，孙燕青死亡，后涉案房屋的权利人变更为两被告。2018年10月19日，原告(承租方，乙方)与孙燕青(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定孙燕青将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2018年10月25日至2021年10月25日，月租金为4,000元。合同第五条第2款约定“乙方在房屋租赁期间，水费□电费□电话费□网络费□煤气费□有线电视月租费□物业管理费□其他费用(如有，见补充项)由乙方支付，并由乙方承担延期支付的违约责任。”合同另对其它事项进行了约定。合同签订后，原告使用涉案房屋，并支付孙燕青相应租金。后因孙燕青死亡，两被告变更为涉案房屋的权利人，本案两被告起诉本案原告至上海市浦东新区人民法院，要求支付租金96,000元，在该案诉前调解及审理过程中，原告于2020年10月24日搬离、返还了涉案房屋，并支付孙治民10,000元，两被告变更了诉讼请求，最终撤回了对原告的起诉。原告认为在2020-87712号案件中因未能清楚租金的具体支付情况而支付的10,000元不应支付，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：案外人周孝文中国农业银行银行卡交易明细清单及原告与孙燕青之间的短信记录截屏打印件，表明周孝文系其丈夫，证明原告于2019年9月24日已支付租金至2020年10月24日。经质证，两被告表示对周孝文中国农业银行银行卡交易明细清单的真实性无异议，但认为无法证明原告证明目的，2019年即支付租金至2020年不合理。对原告与孙燕青之间的短信记录截屏打印件的真实性无法确认，由法院核实，其中2018年9月4日也说明是收到周孝文的租金，且后续称呼均为大姐，无法证明为原告支付。在2020-87712号案件中，根据原告提供的银行流水，表明尚欠租金28,000元，当时原告表述的是现金支付。因两被告对上述银行交易明细的真实性不持异议，且经本院查看手机微信与打印件内容一致，能够证明上述短信记录的真实性，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据银行交易明细显示，2018年9月4日，周孝文支付孙燕青24,000元，2019年3月21日，周孝文支付孙燕青24,000元，2019年9月11日，周孝文支付孙燕青20,000元，2019年9月24日，周孝文支付孙燕青28,000元。短信记录显示，2018年9月4日，孙燕青表示“今收到房客周孝文的租金24,000元整…租期从2018年10月25号到2019年4月25号到期。孙燕青，谢谢。”2019年3月21日，孙燕青表示“大姐收到你的房租了！一共24,000…租期到2019年10月25日号。谢谢。”2019年9月24上午6时32分，孙燕青表示“大姐我也不太好意思打电话…你帮我一下忙25号一定想办法给我好吧！不然我没法还朋友…我跟朋友约定的时间已经改过一次了……摆脱(拜托)了。”2019年9月24日下午1时49分，孙燕青表示“大姐谢谢…你帮我大忙了！谢谢……从2019年的10月25日至2020年10月24日。”2.被告提供：(1)赔偿清单及对应照片(拍摄于2020年10月29日下午13时左右)一组，证明被告损失，例如客厅壁橱损坏、客厅灯罩拆除，卫生间门锁损坏、卫生间台盆下柜门损坏、厨房间水池堵塞等，清单价格为被告预估的损失价格，低于购买价格。经质证，原告表示确认照片是在涉案房屋内拍摄，但离开时不是照片展示的样子，具体为厨房间水池离开时未堵塞；卫生间台盆下柜门在入住的时候就有些损坏了，原告问孙燕青是否需要更换，孙燕青表示不需要，收回房屋后会重新装修；入住涉案房屋时原告表示床不需要，孙燕青表示也没有地方放置，可以丢弃，所以原告就将自己的床放在涉案房屋使用，离开时也带走了；客厅灯罩离开时还在涉案房屋，只是掉了其中一小块，当时也和孙燕青讲过，孙燕青赶到涉案房屋表示人没事就好了；壁橱玻璃门入住时就没有，玻璃破碎情况不清楚；红木座椅离开时就是入住时的样子；红木衣橱不清楚；大卧室窗帘入住的时候太亮了，后原告自行购入了新窗帘，孙燕青就将旧窗帘带走了，原告离开时没有将换好的窗帘带走；小卧室的地板入住时就有损坏，原告本想维修的，但孙燕青表示太麻烦了未让维修；卫生间门锁在使用过程中坏了，原告要求孙燕青维修，孙燕青表示一家人不需要关闭门，故未维修；厨房水龙头离开时未坏。原告不同意赔偿损失，认为清单中的合理价格为：因为床非红木，且当时床垫已经发黄，仅需50元；更换窗帘仅需180元；更换门锁仅需20元到30元；维修地板仅需200元。对此，两被告表示具体赔偿清单价格由法院酌定。(2)有线数字电视收费凭证，证明原告未支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的有线电视费207元，该款项被告已支付。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，但不同意支付，认为之前原告就告诉孙燕青不需要了，孙燕青表示会自行处置。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.两被告表示涉案房屋系2008年装修，房屋内物品也是2008年进去的，装修后一直自住，2016年才租给原告，为装修后第一次出租。4.原告与两被告确认无押金。两被告表示在2020-87712号案件中只是要求原告支付租金，但双方在诉前调解当天就协商解除合同了。原告则表示原告搬离、返还涉案房屋是因为两被告一直吵闹，所以才同意解除合同，返还房屋。在2020-87712号案件诉前调解过程中，双方达成了协议，因为丈夫家中老人去世，耽误了几天，未能按约付清协议款项。当时原告手机损坏，没有办法举证证明租金支付情况，才同意支付10,000元，后续即便原告支付了10,000元，但两被告仍继续起诉原告，故原告现来主张返还10,000元，如果当时矛盾就解决了话，原告也不会来主张，但两被告不依不饶，原告也有了证据证明付清了租金，10,000元不应当支付了。对此，两被告表示其是老年人，且行动不便，不可能去吵闹，只是因为儿子去世了，两被告想要去看涉案房屋内家具，但原告连门都不开。2020-87712号案件诉前调解后，因为原告将涉案房屋群租出去，两被告担心实际使用人不愿到期搬走，故前去查看通知到期搬离而已。另，两被告不接受原告推迟支付10,000元的理由，银行转账可以随时随地，不受地点时间影响。原告当时已经接受了诉前调解的调解方案，于2020年10月24日搬离了涉案房屋，后续也支付了10,000元，即表明接受了协议内容；不存在被告另行主张租金的情况，因为诉前调解未能解决问题，按照法院程序才进入审判程序，且进入审判程序也是因为原告延迟支付钱款。正式立案前，诉前调解的老师也联系了原告，并催促了原告，但原告还未支付，后续才进入到审判程序。两被告认为双方已经在2020-87712号案件诉前调解中达成了协议且已履行，原告无理由要求被告返还10,000元。针对两被告所述，原告表示涉案房屋实际居住人是其员工，其也居住在里面，确认诉前调解老师打过原告电话，原告表示自己不会转账，老公家中有事情，因为匆匆忙忙，就没有和老公讲，也没有和诉前调解老师约定付款时间。本院认为，原告与孙燕青签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为承租方，支付租金系其法定义务。原告表示其已付清2020年10月24日前的租金，且已提供相应证据予以证明。根据原告提供的银行清单及短信聊天记录，该两份证据能够相互印证，证明原告确已付清了2020年10月24日前的租金。本案中，原告因认为在2020-87712号案件支付的10,000元不应支付而要求返还。两被告表示不同意，认为该10,000元系双方协商的结果，已达成协议，且已履行，不应返还。根据庭审查明的事实，本案两被告作为2020-87712号案件的原告起诉本案原告，要求支付欠付租金，因孙燕青的死亡导致本案两被告无法知晓支付租金的具体情况，在举证不能的情况下，本案原告支付孙治民10,000元，该10,000元应视为在租金支付情况不清的情况所作出的让步。现租金支付情况已明确，原告已付清2020年10月24日前的租金，且被告在收到该10,000元后未直接将2020-87712号案件向本院申请撤诉处理，双方实际并未达成和解，原告多付的10,000元理应返还，故对原告要求被告返还10,000元的诉讼请求，本院予以支持。两被告要求原告赔偿装修装饰及屋内物品损失13,555元，原告不同意赔偿。考虑到涉案房屋装修情况、合同履行情况、两被告举证情况及原告自述的赔偿清单中的合理价格，本院酌情支持赔偿损失800元。两被告要求原告支付有线电视费207元。因有线电视费用实际发生，且系原告的承租期间内，故对原告要求被告支付有线电视费207元，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙治民、沈懋馨于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许小琴10,000元；二、原告(反诉被告)许小琴于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙治民、沈懋馨装修装饰及屋内物品损失800元；三、原告(反诉被告)许小琴于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙治民、沈懋馨有线电视费207元；四、驳回被告(反诉原告)孙治民、沈懋馨其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙治民、沈懋馨负担。反诉案件受理费72元，由反诉原告孙治民、沈懋馨负担67元，反诉被告许小琴负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年五月十八日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。