上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25857号原告：上海市南餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄冠鸣，执行董事。委托诉讼代理人：邱人彤，男。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。被告：上海丞盟瓜果专业合作社，住所地上海市浦东新区。法定代表人：施正飞。委托诉讼代理人：金建樑，男。委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。原告上海市南餐饮有限公司与被告上海丞盟瓜果专业合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市南餐饮有限公司的委托诉讼代理人邱人彤、梁端宏，被告上海丞盟瓜果专业合作社的委托诉讼代理人金建樑、顾一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市南餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并搬离上海市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼；2.判令被告支付原告上海市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼占有使用费(自2017年10月21日起至实际搬离之日止，按照每月人民币12,500元计算)。事实和理由：本市黄浦区蓬莱路XXX-XXX号房屋一、二、三楼由原告合法承租。2014年4月21日，原、被告就本市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼签订租赁合同，约定由被告承租该部位用作办公室，租赁期限自2014年4月21日至2015年4月20日，租金每月人民币(币种下同)15,000元，租赁保证金15,000元，免租期一个月，在合同到期最后一个月实行。2015年、2016年，原、被告先后就本市黄浦区蓬莱路XXX房屋二楼再签订一年期租赁合同，租金调整为每月12,500元。2017年4月20日，租期届满，双方未再签订新的租赁合同，租赁关系终止。2014年4月21日，原、被告虽另签订有补充协议，但因双方后续签订了新的一年期租赁合同，故补充协议已无效力。租赁关系终止后，原告同意给予被告免租期三个月。因被告改变房屋用途，转租他人用作住宿，原告和同为上海豫园(集团)有限公司子公司的上海南市综合贸易有限公司(以下简称南市公司)，曾多次书面通知被告进行整改。另外，被告向原告支付过37,500元，因原告财务人员不知情，故在开具的发票上备注为2017年7月21日至10月20日的租金，该笔款项应作为被告支付给原告的对应三个月的房屋占有使用费。被告认为租赁关系还在继续，却不支付租金。被告此前虽以现金形式支付租金，但原告开具的发票上均载有原告的银行账户，被告完全可以据此付款，亦可采取提存方式履行租金支付义务。关于被告支付给原告的租赁保证金15,000元，原告要求在被告应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。因被告拒不搬离，亦不支付房屋占有使用费，原告于2018年向本院起诉被告，后撤回起诉。现原告再起诉来院，要求判如所请。上海丞盟瓜果专业合作社辩称，不同意原告的诉请。2014年4月21日，原、被告在签订租赁合同的同时，另签订了一份补充协议，约定被告对本市黄浦区蓬莱路XXX号房屋进行装修，而后永久使用至实际拆迁之日止。每年签订的协议系向总公司备案，双方实际在履行补充协议。原告的确曾让被告整改房屋，但被告未将房屋转租，系被告员工临时居住。被告要求继续履行租赁合同，愿意按照每月12,500元支付原告租金。被告系以现金形式支付租金，曾到原告处要求支付，但当时原告要求被告搬离，拒收租金，故被告未再支付。被告于2017年10月支付给原告的37,500元应系租金。如人民法院判决被告支付原告房屋占有使用费，则被告已支付原告的保证金15,000元应予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：原告与上海南房(集团)有限公司就本市黄浦区蓬莱路XXX-XXX号房屋签订有《公有非居住房屋租赁合同》。2014年4月21日，原、被告就本市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼签订《租赁合同》，约定被告向原告承租该部位用作办公室，租期一年，自2014年4月21日起至2015年4月20日止，租金每月15,000元。该合同第五条约定：“在租赁期间，乙方(被告)应向甲方(原告)交付风险保证金壹万伍仟元。租赁结束时，乙方负责债权债务清理，二个月后，由甲方归还乙方(不计利息)。”该合同补充条款第2款约定：“免租期为一个月，在本合同期最后一个月实行。”同日，原、被告另签订《补充协议》，载明：“蓬莱路XXX号属上海市餐饮有限公司单位房产资源。公司出于充分利用闲置房产资源为公司创收的考虑，将(蓬莱路XXX号属上海市餐饮有限公司单位房产资源)出租给承租方施正华。由于(蓬莱路XXX号)多年闲置、失修，楼面处于多处开裂漏水等一系列原因，如不作大规模的修补及装修不能进入正常使用的状态。因此，为使本公司的闲置房产能够正常出租使用，经过与承租方施正华进行协商，双方决定在正常的承租合同以外，作以下协议进行补充。1.对闲置房产进行大修并对内部进行装修，以恢复能够正常使用的状态，然后由施正华进行承租。2.大修及装修所需的费用，暂时统一由施正华筹集出资。3.外部大修及内部装修所花去的费用补偿，拟在今后动迁时，由上海餐饮有限公司与施正华双方进行协商来加以解决。4.由于(蓬莱路XXX号)由施正华出资大修及装修使得房产能正常使用，因此除非拆迁原因，此房产将由施正华永久承租。”原告依约收取被告风险保证金15,000元。2015年、2016年，原、被告就本市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼先后两次签订一年期《租赁合同》。上述三份一年期《租赁合同》的风险保证金条款一致，租期前后衔接，至2017年4月20日止，后两份《租赁合同》的租金调整为每月12,500元，且未约定免租期。2017年4月20日后，被告向原告支付过37,500元，原告于2017年10月20日出具发票，载有销售方即原告的银行账户信息，另备注该款项为2017年7月21日至10月20日的租金。另查明，2017年7月3日，南市公司出具致蓬莱路XXX号租户的《整改通知》，要求租户就人员居住问题进行整改。2017年8月9日，原告向被告出具《关于对蓬莱路XXX号专项检查的通知》，称被告将经营场所用作居住，应予整改，并配合检查。2017年12月8日，南市公司出具致蓬莱路XXX号租户的《整改通知》，要求租户就人员居住问题整改事项配合检查。又查明，就本市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼租赁事宜，原告曾以(2019)沪0101民初742号房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告，后撤回起诉。审理中，原、被告均表示在上述三份一年期《租赁合同》的租期内未实行免租期。原、被告另表示在(2019)沪0101民初742号案中的陈述与在本案中的陈述不冲突的，适用本案。审理中，被告虽表示其要求继续履行合同，愿意按照每月12,500元支付原告租金，但经本院释明，被告不同意以代管款形式向本院缴纳相应款项。被告另表示在本案中不提起反诉。上述事实，有双方当事人陈述，以及原告提供的公有非居住房屋租赁合同、租赁合同、整改通知、发票等，被告提供的补充协议等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，系争租赁合同及补充协议应系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。根据系争补充协议内容，原、被告系在正常承租合同以外作补充协议，双方亦连续签订三份一年期租赁合同，以明确双方的具体合同权利和义务。然第三份一年期租赁合同租期届满后，双方未签订新的租赁合同。被告虽仍占有房屋，但未支付原告租金，双方租赁关系不能视为仍在延续，应于第三份一年期租赁合同租期届满时即终止。被告辩称其系以现金形式支付租金，因原告要求被告搬离，拒收租金，故未再支付。而结合双方当事人陈述及其他在案证据，如被告认为租赁关系还在继续，仍可依法采取其他方式履行租金支付义务，经本院释明，被告亦不同意以代管款形式向本院支付相应款项，故被告该辩称，本院不予采信。租赁关系终止后，被告理应腾空搬离并向原告支付房屋占有使用费。审理中，原、被告均表示租赁关系存续期间未实行免租期，原告表示租赁关系终止后的三个月为免租期，本院予以确认。原告主张按照租赁关系终止时的租金标准计算房屋占有使用费，并无不当，本院予以认可。被告于租赁关系终止后支付原告的37,500元，应作为2017年7月21日至10月20日的房屋占有使用费，被告仍需支付此后发生的相应费用。审理中，原、被告均同意风险保证金15,000元在房屋占有使用费中予以抵扣，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海丞盟瓜果专业合作社应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼，返还原告上海市南餐饮有限公司该房屋；二、被告上海丞盟瓜果专业合作社应于本判决生效之日起十日内向原告上海市南餐饮有限公司支付上海市黄浦区蓬莱路XXX号房屋二楼占有使用费(自2017年10月21日起至实际搬离之日止，按照每月人民币12,500元计算)，被告上海丞盟瓜果专业合作社已支付原告上海市南餐饮有限公司的风险保证金人民币15,000元从中予以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,675元(原告已预交)，由被告上海丞盟瓜果专业合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙韵清审 判 员  刘 杰人民陪审员  颜 琳二〇二一年五月十七日法官 助理  邹招法书 记 员  邹招法附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。