黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1942号上诉人（原审原告）：梁小子，男，2008年2月10日出生，汉族，学生，住哈尔滨市道里区。法定代理人：徐某，女，1983年11月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨银开房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区通达街**。法定代表人：王锐，董事长。委托诉讼代理人：刘俊雄，黑龙江申度律师事务所律师。上诉人梁小子因与被上诉人哈尔滨银开房地产开发有限公司（以下简称银开公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁小子上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持梁小子一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，梁小子与银开公司签订的《车位使用权转让协议》虽名为使用权转让协议，但是实际上车位所有权并未实际发生转移，故该协议实际为租赁协议，根据《合同法》的规定，租赁期限超过二十年的部分无效，银开公司应当依法退还梁小子租赁费。一、本案应当按照租赁合同纠纷进行审理。1.从文义上分析，《使用权转让协议》不是《合同法》规定的有名合同，《合同法》上不存在《使用权转让协议》这一合同概念，双方签订的《车位使用权转让协议》系银开公司为了快速回笼资金形成的侵犯梁小子合法权益的协议，其名称与内容不符，该协议必然存在部分无效。2.从《车位使用权转让协议》的内容上分析，该协议实际应为租赁协议。根据《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中双方之间签订的协议虽然名为使用权转让协议，但是根据该协议的内容，银开公司将车位交付给梁小子使用，梁小子支付相应费用，本案涉及车位的所有权并未发生转移（车位转让协议明文约定梁小子转让的仅为该车位的使用权并非所有权），故双方之间因为租赁合同关系。二、银开公司与梁小子之间系房屋租赁关系，故租赁期限超过20年部分无效，银开公司应当依法退还租赁费。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。”，故本案中使用期限超过20年的部分无效，银开公司应当依法返还租赁费用。2、本案中双方签订的《车位使用权转让协议》，使用期限自该车位交付之日起至2053年9月15日止，车位实际交付时间为2016年11月12日，故合同约定的使用期限约为36年零10个月，银开公司应当退还梁小子16年零10个月的租赁费，每个月的使用费为339.37元[150,000元÷(36年*12个月+10个月]，合计应当退还租赁费用为68,552.74元。银开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁小子提出了上诉请求无事实及法律依据应予驳回。梁小子在上诉状中提出了两点上诉理由，该两点上诉理由中没有任何地方描述一审在事实认定上存在何种错误，即应当视为梁小子对一审判决所认定的事实无异议。梁小子上诉认为本案诉争的《车位使用权转让协议》应当认定为租赁协议没有事实及法律依据。从双方在签订合同时的意思表示来看，本案诉争合同没有达成有关于车位租赁的意思表示。从合同约定的具体条文看，合同全文没有任何地方采用租赁的条文表述，且合同约定的使用权转让年限与土地使用权剩余年限相当，不同于租赁合同暂时性的使用权，合同约定的受让方即梁小子对于车位可以自行出租、转让的描述，也无需征得银开公司的同意，在与租赁合同中有关转租的法律属性存在显著不同，从实际履行看，双方办理了车位使用权、进户交接手续，梁小子一次性支付了全额全部使用权年限的转让款，并按年缴纳车位物业管理费，不同于租赁合同的履行。综上，本案诉争的《车位使用权转让协议》与梁小子主张的租赁合同，在合同订立时的协商、订立合同的目的、具体的权利范围以及双方实际履行各个维度来看，存在显著差异，故双方不是租赁合同关系，梁小子的诉讼请求没有事实和法律依据。梁小子向一审法院起诉请求：1.依法确认梁小子与银开公司签订的《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》第二条约定的使用年限（乙方取得的该车位使用年限自该车位交付之日起至2053年9月15日止）中超过20年的部分无效；2.依法判定银开公司返还梁小子租赁费68,552.74元。一审法院认定事实：梁小子在银开公司开发建设的位于哈尔滨市道里区友谊西路-融江路-群力第一大道-规划路围合区域招商贝肯山小区6-3栋4单元202室购买不动产一处。2016年11月12日，梁小子与银开公司签订《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》，协议约定：甲方哈尔滨银开房地产开发有限公司，乙方梁小子，鉴于乙方已向甲方购买前述房产，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，双方就招商贝肯山一期地下车位使用权转让事宜达成协议，乙方拟受让位于招商贝肯山一期地下车库的C190号车位的使用权，签订协议时，乙方已完全了解该车位位置、大小及该车位的使用性质，并认可该车位所具备的规划用途及政府批文等全部说明；乙方取得该车位使用年限自该车位交付之日起至2053年9月15日止，待车位使用年限届满后，由甲乙双方另行协商续约，费用、使用年限等相关事宜；车位使用权转让价格为150,000元，该转让金不包括车位的物业管理服务费；使用权转让金为150,000元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年11月12日；甲方应于2016年8月31日前按现状交付该车位，在此之前，乙方须付清该车位使用权转让金及一切相关费用，届时乙方可持本协议、付款凭证、身份证明等资料至小区物业部门备案及取得物业服务部门出具的该车位使用权相关证明文件；乙方依照本协议享有车位的使用权；在该车位使用期间，若乙方将所购车位出租他人或提供给他人使用，该车位承租人／使用人应按本协议要求使用该车为；在本协议期限内，乙方可将该车位使用权随所购房屋一并转让给第三人，但不得将该车位使用权单独转让给该车位所在小区业主以外的第三人……甲方可协助乙方及受让人进行该车位使用的更名工作；双方确认：甲方转让的仅为该车位的使用权，并非所有权。协议签订后，梁小子按约交付车位转让金，银开公司按约向梁小子交付车位。另查明：2014年4月9日，银开公司取得位于哈尔滨市道里区友谊西路-融江路-群力第一大道-规划路围合区域即涉案车位所在地的土地使用权，使用权类型出让，使用年限至2053年9月15日。2014年8月15日，银开公司取得“招商贝肯山（一期）”规划建筑面积236,306.33平方米建设工程规划许可。本案涉诉车位所在地下建筑面积未计入小区业主购房共用建筑面积分摊。本案涉诉车位非人防车位。一审法院认为，本案争议焦点在于梁小子、银开公司签订的《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》是否属于租赁合同、合同中使用期限的约定是否违反法律强制性效力性规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在租赁期间，承租人负有保管义务，租期届满后，承租人须返还租赁物，承租人的转租须经出租人同意。本案中，银开公司取得的土地使用权、建设工程规划许可等证据及涉诉车位所在地下建筑面积未计入业主购房共用建筑面积分摊等事实均证实银开公司系本案涉诉车位投资建设者，对车位具有使用权、收益权，银开公司据此转让使用权具有合法权利基础。且本案梁小子与银开公司签订合同时双方均清楚不是租赁车位，双方均无租赁合意。其次，银开公司取得的土地使用年限系其作为开发建设单位可以获取的合法专属使用年限，《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》中对争议车位使用年限约定与银开公司土地使用年限一致，约定“待车位使用年限届满后，由甲乙双方另行协商续约，费用、使用年限等相关事宜”，而租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所在土地使用权剩余年限内的使用权，且在租期届满时承租人应将承租物返还出租人所有，《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》中亦约定梁小子可以自行出租、转让车位，无须征得银开公司的同意，仅对处置对象范围限定在项目其他业主内，这与《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法精神相符。而在租赁合同中，承租人的处置仅限于转租行为，且该转租行为需要征得出租人的同意，否则出租人可以解除租赁合同，故本案的《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，因此双方不是租赁合同关系。《招商贝肯山一期车位使用权转让协议》系梁小子、银开公司双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法，有效，对双方均具有约束力。梁小子举示的证据不能证明双方订立的合同存在无效的法定情形，故梁小子的诉讼主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回梁小子的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《车位使用权转让协议》应为使用权转让合同，该合同虽是无名合同，但法律并未禁止转让使用权。银开公司作为案涉车位投资建设者，对车位享有使用权、收益权，故银开公司据此转让使用权具有合法权利基础。梁小子主张其与银开公司之间系租赁合同关系无事实和法律依据。综上所述，梁小子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1514元，由梁小子负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年五月二十七日书记员  李 悦