上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3223号上诉人（原审被告）：陈翔平，男，1987年6月15日生，汉族，住福建省周宁县。被上诉人（原审原告）：上海浦东香江家居有限公司，住所地上海市浦东新区行南路353号7幢。法定代表人：张志华，董事长。委托诉讼代理人：翁长茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。上诉人陈翔平因与被上诉人上海浦东香江家居有限公司（以下简称香江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈翔平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人无需返还租赁房屋；上诉人支付租金52，956元（人民币，币种下同）；上诉人无需支付2019年9月的空调费；驳回被上诉人要求支付房屋占用费的诉讼请求。事实和理由：一、关于房屋内的物品，上诉人当时想去搬但被上诉人不同意，现上诉人已经没有其他店面，没地方搬，所以不要了；二、上诉人与商场经理王某签署的协议书已实际履行，部分面积已经退租，没搬空是按照商铺经理王某的要求做的，故一审法院判决按照全部面积计租多判上诉人支付了55，528元。此外，上诉人在一审中遗漏了部分交费清单，共计5，500元，应在租金中扣除；三、合同到期后上诉人不做了，故被上诉人要求上诉人支付占有使用费没有依据。香江公司辩称，被上诉人现已收回房屋，不再要求被上诉人返还，所以同意撤销一审判决第一项。至于上诉人的其他上诉请求，没有法律依据，请求二审法院判决予以驳回。香江公司向一审法院起诉请求：1．陈翔平支付拖欠场地租赁费、管理费113，984元、电费7，447.60元；2．陈翔平支付违约金73，735.2元；3．陈翔平搬离并向香江公司支付2019年12月20日至实际搬离之日止，按照每月20，482元的标准计算的房屋占用费；（按照合同第17条，按照租金标准的双倍即20，482元支付场地占用费）；4．案件受理费由陈翔平承担。一审诉讼过程中，香江公司明确第1项诉请中的电费实际为空调费，明确第2项诉请的性质为逾期支付租金违约金，之后香江公司撤回了该项诉请。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号场地（以下简称系争房屋）的产权人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司），由A公司出租给案外人上海B有限公司（以下简称B公司），经A公司同意，再由B公司转租给香江公司，香江公司又转租给陈翔平。2018年12月13日，香江公司作为出租方（甲方）、陈翔平作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定计租面积186.19平米，租赁用途：XX品牌移门；租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日。租金10，241元／月，按半年支付，陈翔平应于每个付租期内前5日向香江公司交付当期租金。如乙方未如期向甲方缴清以上费用，甲方将按所拖欠金额向乙方收取每日1％的滞纳金。第12条约定，乙方擅自终止或解除合同时，乙方所交的质量保证金和履约保证及其他费用均不予退还，乙方应按本合同项下租金总额的30％向甲方支付违约金。第17条约定，陈翔平在合同终止或解除之日当天营业时间结束前必须全部撤场，否则甲方有权要求乙方按终止或解除合同时租金标准的双倍支付场地占用费。合同第14条其他约定，乙方同意在合同期内6、7、8、9月向甲方支付月十元每平方空调费。同日，双方还签订《补充协议书》一份，约定陈翔平向香江公司交纳质量保证金1万元。如陈翔平不及时处理商铺质量问题，香江公司可代为处理，相应费用从保证金中扣除。如果陈翔平无质量投诉及无任何违约行为，则质量保证金于陈翔平退场满一年后不计息退还陈翔平（一审误写为原告）。还约定陈翔平每月向香江公司交纳管理费10，241元，与租金同期同时交付。香江公司表示，管理费实际上也是租金性质，陈翔平对此表示认可。香江公司、陈翔平一致确认，陈翔平向香江公司支付租金和管理费合计131，800元，陈翔平另向香江公司支付质量保证金1万元。香江公司要求没收质量保证金。陈翔平向一审法院提交了2019年8月22日《租赁房屋定金协议书》一份，证明其已经将部分场地退租。该补充协议抬头甲方处为B公司、乙方为陈翔平，尾部由陈翔平签字，甲方处由王某签订，无B公司盖章。协议书中，租赁地点仍为系争房屋所在地址，计租面积为60平米，租赁用途XX石材。协议书第三条约定，乙方应缴纳1万元作为此商铺的进场定金，须于签订协议书后三个工作日内交齐，逾期视为违约弃权。第四条约定，待乙方交齐定金、双方确认场地面积后，甲方通知乙方签订正式租赁合同，双方权利义务按照正式签订的租赁合同执行。第十条约定，合同面积以实际测量为准。第十一条约定，原XX移门位置需待招商完成后方可撤场。香江公司对该协议真实性认可，表示王某系B公司聘请的商场管理人员，但是王某与陈翔平签订协议并未获得美千居认可，即便协议有效，该协议性质为定金协议，协议明确陈翔平交齐定金、双方确认租赁面面积后要签订正式租赁合同，后因陈翔平未按约支付定金，属于违约弃权，而且协议也明确需招商完成后才可撤场。一审另查明，根据香江公司与B公司签订的《房屋租赁合同终止协议书》，双方合同于2019年6月30日终止。B公司于2019年9月1日出具《关于同意上海浦东香江家居有限公司继续收取原签约商户租金、管理费的函》，同意香江公司对其原签约商户行使收取租金、管理费等权利直至合同得到全面履行。一审法院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然香江公司与上家B公司之间的租赁合同已经终止，但是B公司授权香江公司继续向商户主张原合同权利，故香江公司有权向陈翔平主张租金等。陈翔平认为根据其与王某签订的定金协议书，自2019年9月1日起已经退掉了三分之二，对此一审法院认为，首先，王某作为商场的经理，其代表商场与香江公司签订相关协议书，构成表见代表，定金协议应为有效。但是，该协议性质仅为预约，其中明确约定陈翔平需支付定金1万元，且需签订正式的房屋租赁合同，但是之后陈翔平既未支付定金，双方也未签订过正式租赁合同，双方后并未能达成本约。且陈翔平自述，自2019年9月起其仅撤掉了服务员、关某，并未实际撤场，因此，不能视为陈翔平完成了退租，因此，陈翔平仍应按照原合同约定支付租金。陈翔平自认实际合同总价245，784元／年，实际支付131，800元，剩余租金113，984元，陈翔平应当支付。香江公司主张6月至9月的空调费，具有合同依据，一审法院予以支持。香江公司自愿撤回要求陈翔平支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，系对其自身权利的处分，一审法院予以准许。关于房屋占用费，陈翔平自认物品一直在房屋内未搬离，故应当支付一定占用费，但是香江公司作为出租人，在陈翔平长期拖欠租金且合同已经到期的情况下，负有及时收回房屋减小损失进一步扩大的义务，一审法院酌情给予两个月合理期限，酌情支持两个月的房屋占用费，香江公司根据合同第17条约定，要求按照20，482元／月标准计算，一审法院予以支持。关于质量保证金，根据双方补充协议第3条，该保证金性质系针对陈翔平出售商品质量问题的保证金，并非针对双方租赁关系的保证金，现香江公司无证据证明陈翔平出售商品存在质量问题，香江公司要求没收，缺乏依据，但是依据该条，须陈翔平退场满一年后才返还，双方合同于2019年12月19日到期，目前仍未满足返还条件，待满足返还期限后陈翔平可另行主张。一审法院审理后，于二○二○年十一月十八日作出判决：一、陈翔平于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号场地并将上述房屋返还上海浦东香江家居有限公司；二、陈翔平于判决生效之日起十日内支付上海浦东香江家居有限公司租金113，984元；三、陈翔平于判决生效之日起十日内支付上海浦东香江家居有限公司空调费7，447.60元；四、陈翔平于判决生效之日起十日内支付上海浦东香江家居有限公司房屋占用费40，964元；五、驳回上海浦东香江家居有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，272.08元，减半收取计2，636.04元，由上海浦东香江家居有限公司负担862.04元，陈翔平负担1，774元。二审审理中，上诉人提交了收款单据两组，欲证明一审结算租金数额时遗漏了两份单据，共计5，500元，应在欠付租金中予以扣除。被上诉人认为该证据在一审时已经存在，不属于二审新证据，故被上诉人不予质证。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，被上诉人二审中表示对于上诉人当庭提交的两笔收款单，考虑到上诉人确有经济困难，同意将5，500元从拖欠的租赁费中扣除。关于质量保证金10，000元，被上诉人亦表示同意返还给上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。关于欠付租金的数额问题。上诉人虽主张根据其与案外人王某签订的定金协议书，自2019年9月起系争房屋已经部分退租，但正如一审法院所述，该协议仅为预约性质，而上诉人未并按协议的约定支付定金，双方之后也未签订正式的租赁合同，且上诉人亦未实际撤场。同时，上诉人在一审中陈述，2019年8月之后，被上诉人找其催租，上诉人认为移门已经退掉，双方就租金金额未达成一致而上诉人未付租金，可见，该陈述亦与上诉人关于双方已完成退租的主张相矛盾。由此，根据在案证据及当事人的庭审陈述，一审法院判定上诉人未完成部分房屋退租而应按原合同约定金额支付租金，于法不悖，本院予以确认。至于欠付租金的数额，一审法院根据双方确认的已付租金等事实所作处理，并无不当。但是，鉴于二审中上诉人以遗漏了部分付款单为由主张扣减5，500元，被上诉人对此亦表示同意，故本院对系争租金的数额予以相应变更。关于空调费的问题，基于上述分析，一审法院所作处理并无不当。上诉人关于其无需支付9月份空调费的上诉意见缺乏依据，本院难以采纳。关于房屋返还以及占有使用费的支付，根据查明的事实，上诉人一审中自认合同到期后未与被上诉人办理房屋交接手续，其物品亦一直在房屋内。同时，上诉人二审中虽主张被上诉人拒绝其搬离物品，但其未能提供相应的证据加以证明。由此，一审法院判决上诉人应向被上诉人返还房屋并支付占有使用费，于法有据，本院予以认同。至于使用费的数额，一审法院在认定被上诉人未履行减损义务的基础上，酌情确定由上诉人支付两个月的占有使用费，尚属合理，本院予以维持。二审中，鉴于被上诉人自认已经收回系争房屋，故本院对一审判决主文第一项予以撤销。关于质量保证金，考虑到一审中被上诉人返还该保证金的条件尚未成就，故一审法院认定上诉人可在条件成就后另行主张并无不当。二审中，鉴于双方合同约定的上述保证金的返还条件已经成就，被上诉人亦同意予以返还，故本院对此一并予以处理。综上所述，陈翔平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于二审中发生的新事实，本院对一审判决主文予以相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51256号民事判决第三项、第四项、第五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51256号民事判决第一项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51256号民事判决第二项为：陈翔平于本判决生效之日起十日内支付上海浦东香江家居有限公司租金人民币108，484元；四、上海浦东香江家居有限公司于本判决生效之日起十日内向陈翔平返还质量保证金人民币10，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5，272.08元，减半收取计2，636.04元，由上海浦东香江家居有限公司负担862.04元，陈翔平负担1，774元。二审案件受理费人民币2，339元，由陈翔平负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 兵审 判 员  刘 佳审 判 员  娄 永二〇二一年五月二十八日法官助理  张功楷书 记 员  王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。