贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1473号上诉人（原审原告）：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。法定代表人：刘青华，总经理。委托诉讼代理人:周大举。被上诉人（原审被告）：罗向，男，汉族，1974年1月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州苏兰物业管理有限公司因与被上诉人罗向物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16766号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年03月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贵州苏兰物业管理公司上诉请求：1.依法判令被上诉人立即支付上诉人2018年7月1日至2018年12月31日贵州苏兰物业管理有限公司物业管理费1483.2元，违约金676.34元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共912天）。2.依法判令被上诉人立即支付上诉人2019年1月1日至2019年12月31日贵州苏兰物业管理有限公司物业管理费1483.2元，违约金541.37元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共730天）。3.依法判令被上诉人立即支付上诉人2020年1月1日至2020年12月31日贵州苏兰物业管理有限公司物业管理费1483.2元，违约金270.68元。（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共365天）。4.依法判令被上诉人立即支付毕节市鸿运物业管理有限公司2018年1月1日至2018年6月30日服务期间物业管理费741.6元，违约金406元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共1095天。）；5.依法判令被上诉人立即支付上诉人2018年1月1日至2020年9月30日贵州苏兰物业管理有限公司水费666.9元，违约金334.34元。（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共1003天）。1-5项合计：8086.62元；6.依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实及理由:一审法院认定的时间有误。一审法院认为：被告欠缴2018年7月1日起至2019年12月31日物业管理费2224.80元，原告只诉请676.34元，系其在法律允许范围内对自己民事权利的处分，而第二项请求则是重复计算。事实是，第一项诉请的时间有笔误，2019年12月31日应为2018年12月31日，刚好半年的时间，676.34元，并非上诉人处分自己的权利。第二项诉请则是正常的诉请，并没有重复。关于物业费打折。本案中，被告并未出庭，也未通过其他方式提供证据，证明上诉人有打折的理由及事实。关于债权转让，上诉人已经出示了相关证据、通知，理应得到法院支持。关于违约金，上诉人认为，前期物业合同明确约定违约金的标准及计算方式，是对违约方的约束，并没有违反相关法律法规，应得到法院的支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。在本案中，双方都存在违反合同的情形，但初审法院只判决上诉人承担违约责任，予以物业打折的判决，而无视被上诉人两年多未交物业费的违约行为给上诉人带来的损失，不符合该法律规定，对上诉人不公平。同时，给其他业主造成交与不交一个样，早交晚交一个样的观念，变相鼓励业主晚交、迟交，物业公司只有通过诉讼来催缴的恶性循环。被上诉人罗向二审未作答辩。原审原告贵州苏兰物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1.依法判令被告立即支付原告2018年7月1日至2019年12月31日苏兰物业物业管理费1483.20元，违约金676.34元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共912天）。2.依法判令被告立即支付原告2019年1月1日至2019年12月31日苏兰物业物业管理费1483.20元，违约金541.37元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共730天）。3.依法判令被告立即支付原告2020年1月1日至2020年12月31日苏兰物业物业管理费1483.20元，违约金270.68元。（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共365天）。4.依法判令被告立即支付毕节市鸿运物业管理有限公司2018年1月1日至2018年6月30日服务期间物业管理费741.6元，违约金406元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共1095天）。5.依法判令被告立即支付原告2018年1月1日至2020年9月30日苏兰物业水费666.90元，违约金334.34元。（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共1003天）。6.1-5项合计：8086.62元。7.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。一审认定事实：贵州毕节创奇房地产开发有限公司系东升丽景小区建设单位，2017年6月3日与毕节市鸿运物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由其管理位于毕节市七星关区物业。2018年6月30日，毕节市鸿运物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，将应收物业管理费及违约金债权转让给原告，但未告知毕节市七星关区业主。2018年7月1日，贵州毕节创奇房地产开发有限公司与原告苏兰物业签订《东升丽景前期物业管理服务合同》，合同约定原告管理位于毕节市七星关区物业，物业管理费为：住宅1.2元／月·㎡、商业物业2.2元／月·㎡，业主应于每年7月1日前交纳物业管理费，合同第九条约定：“房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费，由买受人按前期物业服务合同约定的标准承担。”合同期限2018年7月1日至2021年6月30日。合同还约定了物业服务的内容、质量、经营管理、物业验收等事宜。合同签订后，原告基本履行了物业管理职责，但是存在消防管理有缺陷、电梯故障未及时处理、垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题。被告拒付部分物业费，原告诉至法院。另查明，被告所有的毕节市七星关区，房屋建筑面积为103平方米。被告接收房屋后欠付2018年7月1日起至2019年12月31日期间物业管理费，按合同约定计算为103平方米×1.2元×18个月＝2224.80元、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费按合同约定计算为103平方米×1.2元×12个月＝1483.20元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，贵州毕节创奇房地产开发有限公司作为东升丽景小区建设单位，其于2018年7月1日与原告签订的《东升丽景前期物业管理服务合同》，对被告具有法律约束力。故被告应当按照该合同约定标准向原告缴纳物业管理费。毕节市鸿运物业管理有限公司将应收物业费及违约金债权转让给原告，未告知东升丽景住宅小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，对原告诉请被告支付毕节市鸿运物业管理有限公司进行物业管理期间欠缴的物业管理费，本院不予支持。原告第二项诉请系重复计算，本院不予支持。被告欠缴2018年7月1日起至2019年12月31日物业管理费2224.80元，原告只诉请676.34元，系其在法律允许范围内对自己民事权利的处分，本院予以支持。被告欠缴2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费1483.20元，被告欠缴物业管理费共计2159.54元（676.34元+1483.20元）。因原告管理过程中服务不到位，导致涉案物业存在诸如消防管理有缺陷、有时电梯故障未及时处理、局部垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题，故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业管理费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业管理费为2159.54元×80%=1727.63元。虽然原告主张的欠付物业管理费的期间2020年1月1日起至2020年12月31日还未届满，但是合同约定每年7月1日前缴纳物业管理费，前述期间的物业管理费应于2020年7月1日前缴纳，故原告要求被告支付此期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因其未充分履行管理义务，也存在过错，故原告主张的违约金，本院不予支持。原告诉请被告缴纳水费，因物业合同中未约定原告代收水费，故本案中不作处理，原告可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告罗向于本判决生效之日立即支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2018年7月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费共计1727.63元；二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担5元，被告罗向负担20元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。二审认定事实与原审一致，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，贵州毕节创奇房地产开发有限公司作为东升丽景小区建设单位，其于2018年7月1日与上诉人签订的《东升丽景前期物业管理服务合同》，对被上诉人具有法律约束力。故被上诉人作为小区业主，应当按照该合同约定标准向上诉人缴纳物业管理费。被上诉人2018年7月1日至2020年12月31日应支付的物业费为3708元（2224.80元+1483.20元），原审中虽上诉人将2018年7月至2018年12月31日期间的物业管理费笔误写为2018年7月至2019年12月31日期间的物业管理费，但从上诉人第二至六项诉讼请求可以推断，上述书写仅为笔误，并非上诉人明确对其权利的处分，原审认定上诉人系对其民事权利的自由处分，2018年7月1日起至2019年12月31日期间物业费仅676.34元错误，本院予以纠正。本案因上诉人在管理过程中服务不到位，导致涉案物业存在诸如消防管理有缺陷、有时电梯故障未及时处理、局部垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题，故综合全案，本院酌情扣减上诉人20%物业管理费，故被上诉人应缴纳的2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务应为2966.4元（3708元×80%）。关于债权转让的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，本案中，2018年6月30日，毕节市鸿运物业管理有限公司与上诉人签订债权转让协议，将其应收物业管理费及违约金债权转让给上诉人，故即便该债权转让行为未通知被上诉人，但至本案一审起诉时，应视为被上诉人已知晓该转让协议，该转让协议至上诉人起诉之日起对被上诉人发生法律效力，故被上诉人应支付上诉人2018年1月1日至2018年6月30日服务期间物业管理费741.6元。关于违约金的问题。因本案中上诉人提供物业服务有瑕疵，且其未充分履行管理义务，服务不到位，存在一定过错，被上诉人未缴纳物业费属于对其物业服务不到位的反抗，故上诉人主张的违约金本院不予支持。上诉人诉请被上诉人缴纳水费，因与本案物业服务合同产生的纠纷不属于同一法律关系，本院在本案中不作处理，上诉人可另案主张。综上所述，上诉人的诉讼请求部分成立，成立部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16766号民事判决；二、由被上诉人罗向于本判决生效之日起十五日内支付上诉人贵州苏兰物业管理有限公司物业服务费3708元（2966.4元+741.6元）；三、驳回上诉人贵州苏兰物业管理有限公司其他上诉人请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人贵州苏兰物业管理有限公司负担5元，被上诉人罗向负担20元，二审案件受理费50元，由上诉人贵州苏兰物业管理有限公司25元，被上诉人罗向负担25元。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年五月十七日书记员 张玉明