贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民再66号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路91号都市银座2单元4楼403号，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王济源，男，1968年10月5日出生，布依族，住贵州省都匀市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：岑荣佳，男，1987年5月1日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：聂华文，贵州子为律师事务所律师。 再审申请人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称“赛维房开公司”）与被申请人岑荣佳商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院作出（2019）黔2701民初3226号民事判决。赛维房开公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年12月25日作出（2019）黔27民终2934号民事判决。判决发生法律效力。赛维房开公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申2778号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年5月27日公开开庭审理，再审申请人赛维房开公司委托诉讼代理人王济源与被申请人岑荣佳委托诉讼代理人聂华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赛维房开公司再审请求：请求依法再审并对（2019）黔27民终字2934号民事判决第二项改判为“支付申请人逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金（自2016年6月26日起以购房款545683元每日0.00005计算至2018年6月27日止）”。事实与理由：原判认定事实错误。申请人在2018年6月27日取得案涉房屋所有权初始登记后发出公告，本案同类的其他案件，原审法院判决逾期办证违约金均截止至2018年6月27日，且大多数业主已取得房产证，二审法院改判申请人向石廷章支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金（自2016年6月26日起以购房款545683元每日0.00005计算至交付之日止）不当。 原告岑荣佳一审诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金21281元（自2015年5月2日至2016年5月25日）；2、判令被告向原告交付办理转移登记的有关文书；3．判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止（自2015年12月2日计算至2018年6月30日暂计25701元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告赛维房开公司一审辩称：1．原告主张交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》均可以交付；2．政府实施的抽象行政行为属于不可抗力。本案中，政府出台的文件对我省新建住宅小区供电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整，并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式，收费标准大幅提高，从而导致供电部门业务量激增，用电申请被迫暂缓受理，造成房屋延期交付，该情况符合法律规定“不可抗力”的范畴，根据相关规定因为不可抗力而违反合同约定的，违约方可以全部免责，不应承担逾期交房的违约责任；3．原告的合同目的是向被告购买符合国家质量要求的商品房用于居住，实质要件达到安全居住条件即可，案涉房屋因电力安装未能验收，但已符合安全居住条件，逾期交房时间应计算至被告通知交房时止；4．如法庭认为不是不可抗力，逾期交房及逾期办证对原告未造成损失，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整；5．原告主张的诉讼请求部分已超过三年诉讼时效，自法院受理案件之日起往前推三年的部分已过诉讼时效。 一审法院经审理认定事实如下：位于都匀市开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2014年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第4幢2单元25层03号房屋（建筑面积148.49平方米，套内建筑面积123.81平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4407.42元，总价款545683元；第八条约定原告首付款165683元，余款380000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年5月1日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计545683元。案涉商品房于2018年6月26日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告自认于2016年5月25日收房入住，被告对此无异议。 一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年2月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年5月1日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。 关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2016年5月25日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金应适用两年诉讼时效，逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效，原告于2019年6月10日书写诉状向本院主张权利，故逾期交房违约金的诉讼时效期间已届满（自2016年5月25日计算三年），逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，本院予以采信，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期满届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告主张被告支付逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将违约金计算标准分别调整为日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认，其逾期交付转移登记有关文书违约金计算至初始登记之日较为合理，计算为：（2015年12月1日至2018年6月27日共计939日）×545683元×0.00005元/日=25619.82元，对原告诉请的超出部分本院，不予支持。 关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》的诉请。交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应负义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告岑荣佳逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金25619.82元；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告岑荣佳交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》；三、驳回原告岑荣佳的其他诉讼请求；案件受理费974元，因适用简易程序实际收取487元，由原告岑荣佳负担220元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担267元。 赛维房开公司二审上诉请求：一、请求撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初3226号民事判决，依法改判上诉人不承担逾期责任；二、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、在全省范围内实施的文件，应当是属于政府实施的抽象行政行为，是对不特定人具有的普遍约束力的规范性文件，其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不得抗拒。本案中，政府出台的文件对我省新建住宅供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整，并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式，导致电力部门自身无法操作，对上诉人以不存在的事实为由拒绝为上诉人进行电力设施施工，客观上导致上诉人工程验收延迟，上诉人不可抗拒也不可能自己施工。在本案中政府政策的调整应认定为情势变更。依据最高院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原审法院已经认定上诉人提供的材料证明存在一定的客观因素，是有不可预见性，同时也认定为并非商业风险情况。非上诉人主动工期延误、怠工，而是主管电力配套供应部门电力容量不足无法按规定流程、期限受理上述人申请，无法提供供电。当地电力部门非政府单位，属于电力专属建设供应企业，上诉人不可能自行寻求其他供电机构来按期实施。之后，省政府关于贵州省用电若干政策又延长了个地州市服务的执行措施，供电部门不能及时向新建住宅区供电，致使赛维公司房开项目因用电申请被搁置，签订供电协议的周期延长，不能在预计时间完成电力设施安装，最终达不到综合验收。故政府作出的抽象行政行为而导致上诉人逾期符合不可抗力的定义。2、原审判决被上诉人明知受到权利侵害，怠于主张权利，其产生损失不大，上诉人请求违约金予以调整并降低，2015年5月1日，赛维公司采用在销售部、小区物管处内张贴公告的形式通知各住户办理交房手续，同时告知住户尚未达到交房条件的原因。据此，该“公告”已表明，房屋已可以交付使用，并不影响被上诉人签订合同时目的，即，接房入住。赛维公司采用张贴公告的形式履行了告知义务，被上诉人作为《商品房买卖合同》的相对方，也即商品房的买受人，理应知晓商品房的交付时间，且被上诉人在业主微信群里，其也应当通过群消息了解到交房的相关信息，此时应当认定上诉人交付房屋，而被上诉人至今不予接受房屋而继续主张违约金系恶意，故上诉人请求违约金予以调整并降低。 被上诉人岑荣佳答辩称：被答辩人的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院二审认为：双方在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金在交付房屋后30日内支付，本案岑荣佳于2016年5月25日才实际收房，故延期交房违约金的诉讼时效应从2016年6月24日起开始计算。延期交付办理商品房转移登记的有关文书应从双方《商品房买卖合同》中约定的交付的次日即2015年12月2日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金、逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效。原审原告于2019年6月26日起诉请求逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决驳回原审原告逾期交房违约金请求适当；双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付转移登记文书违约金按日累进计算，属继续性债权，至原审原告起诉日2019年6月26日，2016年6月26日前的逾期交付转移登记文书的违约金已超过诉讼时效，原审被告赛维房开公司已提出诉讼时效抗辩，故应不予支持，一审支持不当，应予改判；双方已约定赛维房开公司逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日止，而赛维房开公司至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，故购房者请求赛维房开公司支付逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日，本院予以支持。 根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。赛维房开公司主张因供配电政策调整属情势变更、不应承担违约责任，虽然赛维房开公司不能预见供配电政策调整，但赛维房开公司并未在供配电政策调整后以情势变更为由请求变更或解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；而且，双方所签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年5月1日、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年12月1日，均在2017年10月10日颁布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》之前，抗辩理由明显不成立。因此赛维房开公司主张责任免除的理由不能成立，不予支持。 原审原告在起诉时在《商品房买卖合同》约定基础上已调低违约金计算标准，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司提出再调低违约金，理由不够充分，故不予支持。 综上所述，上诉人赛维房开公司的部份上诉请求成立，本院予以支持；其他理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销贵州省都匀市人民法院所作的（2019）黔2701民初3226号民事判决；二、都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向岑荣佳交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》，同时支付岑荣佳逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金（自2016年6月26日起以购房款545683元每日0.00005计算至交付之日止）；三、驳回上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司其他上诉请求；四、驳回原审原告岑荣佳其他原审诉讼请求。一审减半收取案件受理费487元，由岑荣佳负担220元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担267元；二审案件受理费的440元，由岑荣佳负担50元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司担390元。 经再审审理，再审查明的事实与一、二审一致，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，总结本案争议焦点为：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金应如何计算？ 本院再审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，约定了交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。赛维房开公司未能于2015年12月1日依约交付办理商品房转移登记的有关文书给被申请人石廷章，构成违约，依法应承担违约责任。二审判决认定本案逾期交付转移登记文书的违约金起算时间和实际交付之日并无不当。但是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案一审判决后，被申请人未提出上诉，对一审判决服判，应视为对一审判决认定的违约金25619.82元的认可。而二审改判逾期交付转移登记文书的违约金计算至实际交付之日止，超出一审判决认定违约金的金额，违反上述法律规定。赛维房开公司提出计算违约金的截止日期不当的再审请求部分有理，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持本院（2019）黔27民终2934号民事判决第一、三、四项； 二、变更本院（2019）黔27民终2934号民事判决第二项为：再审申请人都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付被申请人岑荣佳逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金25619.82元； 三、驳回再审申请人都匀市赛维房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费按一、二审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 袁 慧 审判员 林 玲 审判员 李永进 二〇二一年五月二十七日 法官助理裴梧先 书记员徐行