贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2983号上诉人（原审原告）：赵红花，女，汉族，1984年10月11日出生，重庆市开县人，住开县。委托诉讼代理人：唐汉成，重庆唐颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何安国，男，汉族，1964年7月10日出生，住重庆市合川区。原审第三人：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼15楼。法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。上诉人赵红花因与被上诉人何安国及原审第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称鑫科公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵红花上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即上诉人购买涉案商品房签订了合法有效的购房合同并支付了全款，并占用至今，未办理过户登记是因为原审第三人的原因，上诉人并无过错，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，对上诉人的诉讼请求应予支持。何安国辩称上诉人的条件并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且涉案房屋并未竣工，不具备交付使用的条件，所以，一审判决适用法律正确，请求二审依法予以维持。鑫科公司未发表书面陈述意见。赵红花向一审法院起诉请求：1.判决中止贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号（之一、之二）执行裁定书对业主姓名为赵红花的执行内容（共四十六套房被查封），解除对业主姓名为赵红花的房屋的查封；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。2014年6月10日，杨大明、杨礼铭、程克菊三人向严世成借款5000000元用于房地产开发，借款期限为2014年6月10日至2014年9月8日，月服务费为4.5%。严世成于当日向杨大明账户转账5000000元。2015年9月12日，赵红花作为甲方，杨大明、杨礼铭、程克菊作为乙方，严世成作为丙方签订了《债权债务转让协议》，约定严世成将其对杨大明、杨礼铭、程克菊享有的7025000元债权及原借款5000000元自2015年9月8日以后产生的借款利息全部转让给赵红花行使。2016年5月29日，杨大明、杨礼铭、程克菊作为甲方，赵红花作为乙方，签订了《债务纠纷协议书》，约定甲方同意用水岸尚城综合大楼第13层，面积约860平方米，通过商品房买卖形式转让给乙方，以抵扣甲方应付乙方利息1725000元。甲方尚欠乙方2016年1月至2016年5月31日期间的利息400000元，扣除13层房屋的装修费用500000元后，乙方同意从本金5000000元中扣除100000元。乙方同意剩余4900000元借款，由甲方用综合大楼第16层、第15层、第17层1-8号房，面积约2110㎡进行抵偿，抵偿单价为2322元／㎡。该协议上加盖了鑫科公司印章。2016年6月5日，赵红花与鑫科公司签订46份《商品房买卖合同》，约定赵红花购买鑫科公司开发的水岸尚城综合大楼1-15-1到1-15-17,1-16-1到1-16-17,1-17-1到1-17-12号共计46套房屋。赵红花和鑫科公司于2016年6月16日、6月17日到桐梓县不动产事务中心就46份合同办理了备案登记。被告何安国因与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定一审法院执行。一审法院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，原告认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向一审法院提出异议。一审法院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至一审法院。一审法院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告于2016年6月15日与鑫科公司共签订46份《商品房买卖合同》，该46份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且一审法院于2019年4月9日对涉案房屋查封时，涉案房屋已备案登记在原告名下。故一审法院确认在查封前原告已与第三人鑫科公司就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。原告所购46套房屋实际上是通过以物抵债方式取得，涉案房屋并非原告因生活需要购买的消费性住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。原告和鑫科公司均认可该46套房屋是用于抵偿鑫科公司所欠原告的4900000元借款，应认定原告足额付清了购房款。虽然原告与第三人鑫科公司之间存在合法有效的买卖合同关系，且原告已付清了购房款，但因原告所购房屋非消费性住房，现原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告赵红花的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵红花负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据该规定第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，在一审法院查封涉案房屋之前，上诉人与鑫科公司已签订了合法有效的商品房买卖合同，且上诉人已对涉案房屋进行了占有、使用，并支付了全部购房款，而涉案房屋不能办理物权登记系因鑫科公司未进行竣工验收而非上诉人的过错，因此，上诉人主张排除执行的请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，赵红花的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3245号判决；二、在贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书中，不得执行贵州省鑫科房地产开发有限公司开发建设座落于桐梓县水岸尚城综合楼项目的以下房屋（房号分别为：15-01至15-17计17套、16-01至16-17计17套、17-01至17-12计12套）。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由何安国负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇二一年五月二十七日法官助理杨颜竹书记员冯滢