北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7138号原告：齐晓媛，女，1986年12月3日出生，住北京市密云区。原告：仇然（亦系齐晓媛之委托诉讼代理人，齐晓媛之夫），1986年12月25日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：刘利刚，北京市中通策成律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：冯志兰（系仇然之母），1955年9月18日出生，住北京市密云区。被告：吴迪，男，1982年3月6日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：刘胜秋，董事长。委托诉讼代理人：张艳蒙，女，1982年6月24日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告仇然、齐晓媛与被告吴迪、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告仇然（亦系齐晓媛之委托诉讼代理人）、委托诉讼代理人刘利刚、委托诉讼代理人冯志兰、被告吴迪及其委托诉讼代理人曹岩、被告金色时光公司之委托诉讼代理人张艳蒙、苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇然向本院提出诉讼请求：1．判令解除齐晓媛与吴迪于2020年7月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令吴迪返还仇然、齐晓媛购房款229万元，并按照229万元为基数，由2020年8月24日起至实际给付之日止按照年利率20%支付利息；3．判令吴迪支付仇然、齐晓媛赔偿金114．5万元；4．判令吴迪赔偿仇然、齐晓媛购房贷款利息损失72124．75元；5．判令吴迪赔偿仇然、齐晓媛契税、不动产登记费损失29942．5元；6．判令吴迪支付仇然、齐晓媛交纳的402号房屋物业费、生活垃圾清运费、水费1279．4元；7．判令吴迪赔偿仇然、齐晓媛居间服务费2．888万元；8．判令吴迪赔偿仇然、齐晓媛装修合同违约损失7．48万元；9．判令吴迪协助仇然、齐晓媛办理将XXX房屋所有权恢复登记至吴迪名下并承担相应费用；10．判令吴迪赔偿仇然、齐晓媛办理公证服务费共计4000元；11．判令金色时光公司承担连带责任；12．诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月5日，二原告经被告金色时光公司，以199万元价格购买位于北京市密云区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。同年7月，原告交纳首付款100万元，银行分期贷款129万元，8月，被告将该房屋钥匙交付原告。房屋交付后，房屋室内附属设施、设备及装饰装修未保持良好状况，与吴迪承诺不符，室内屋顶漏水，墙体被水浸湿，室内潮湿，无法居住，现双方就争议事实无法协商，故诉至法院。吴迪辩称，双方签订房屋买卖合同属实，但不同意二原告的诉讼请求。第一，该房屋于2020年7月31日已过户登记至原告名下，合同约定的风险已经转移给买受人。买房之前原告及家属已多次看房对房屋状况充分了解，无任何渗漏情况；第二，房屋买卖合同的签订是双方真实意思表示，且合同目的已经实现，不存在解除合同的前提基础。该房屋自2015年至2020年5月期间持续出租，承租人表示该房屋只在2016年曾有过一次渗水，因租户未处理，被告自行将脏的部位涂抹，可明显看出区别于其他部位颜色，并无刻意掩盖房屋漏水痕迹的意图；第三，原告所称的房屋漏水属于偶发事件，仅有洇湿痕迹，并未严重到合同目的无法实现的程度。金色时光公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告起诉我公司主体不正确，我公司与原告之间仅为居间合同关系，并非房屋买卖合同关系；第二，买房过程中，业主没有说过房屋存在漏水的情况，我公司没有在房屋买卖过程中隐瞒及捏造事实，故不应承担任何赔偿责任；第三，我公司与吴迪不存在任何事实与法律上的连带关系，原告主张我公司承担连带责任无法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年7月5日，吴迪（出卖人）与齐晓媛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），约定：出卖人所售房屋坐落于密云区XXX，建筑面积103．64平方米，房屋登记用途为住宅，该房屋所有权证证号为X京房权证密字第XXXX号，双方通过金色时光公司居间介绍成交，该房屋成交价格为199万元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该房屋贷款方式为商业贷款，出卖人应当在2020年9月30日前将该房屋交付给买受人，房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。出卖人和买受人同意自合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。另在该合同中双方约定：“第五条房屋权属及具体状况的承诺……7．出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人……如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同……第七条违约责任……（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。”2020年7月31日，涉案房屋登记至齐晓媛、仇然名下，房产证号为京（XXXX）密不动产权第XXXX号。另为证明房屋购买事实及为购房支出情况，二原告向本院提交银行卡交易明细、个人购房/购车借款及担保合同、收条、金色时光房产买卖业务收费收据、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同等证据加以佐证。仇然、齐晓媛另主张，2020年8月24日，其与吴迪交付涉案房屋过程中，发现涉案房屋北侧卧室、厨房存在漏水情况，并当场向吴迪提出异议，表示拒绝接收该房屋。双方当天前往物业公司反映房屋漏雨情况，得知吴迪于2016年曾向物业公司就涉案房屋漏雨问题报修，且吴迪在出售房屋前对漏水部位进行了粉饰遮蔽以遮盖房屋漏水痕迹。为证明上述主张，仇然、齐晓媛向本院提交如下证据：1．XX物业管理中心XX物业处档案记录照片及工作人员录音等，照片显示涉案房屋分别于2016年10月28日及2020年8月24日两次漏水报修记录。2．（XXXX）京渔阳内民证字第XXX号公证书、现场工作记录、照片及所附光盘一张，该公证书记载：“本公证员谢某某与公证员助理王某某及拍摄人员李某某于二〇二〇年十月二十九日上午九时与申请人仇然来到北京市密云区XXX……（北卧室房顶、墙面、窗台，厨房隔断的墙面）房屋漏水后的印痕现状进行拍摄，拍摄照片15张；由公证员助理王某某现场制作了《现场工作记录》一份共一页”。3．XXXX居委会出具的情况说明，载明：“XXXX社区居委会、小区物业、开发商解决小区居民楼漏雨问题，于2019年5月针对25号楼和26号楼进行过小修小补，特此说明”。吴迪称对2016年漏水报修情况不知情，认可2020年8月24日涉案房屋北侧墙有渗水情况。金色时光公司认可报修照片及现场照片真实性。吴迪另主张，双方签订买卖合同的情况属实，买卖合同签订之前买受人曾多次看房，对房屋状况充分了解，其没有对房屋现状进行隐瞒，涉案房屋亦不存在多次漏水的情况。涉案房屋自2015年购买后持续出租，承租人并未反映房屋曾出现漏水情况，直至退租时经询问承租人才得知房屋曾在2016年有过一次渗水情况，因承租人并未对房屋渗水情况进行修复，其只能自行修复，对北侧卧室床边脏痕进行涂抹。为此其提交如下证据：1．证明人为王明的书面证明，内容为：“本人因工作需要于2020年7月-2020年8月23日租赁北京市密云区XXX，于2020年8月24日上午交还房屋钥匙，在本人居住期间，北侧卧室未发现屋内有洇湿、漏水等问题发生……”。2．证明人为金顺芳的书面证明，内容为：“本人于2015年9月至2020年4月，租赁北京市密云区XXX，该房屋居住起至2020年3月期间未见过房屋产权的所用人，居住期间只有在2016年时北侧卧室窗户西部曾发生墙面洇湿现象一次，当时由本人联系物业报修，但未要求出租人前往查看，在此之前后就未曾发生过类似情况，在2020年因房屋产权人出卖房屋搬移该房，同出租人商议本人同意将2016年洇湿所造成的痕迹自行修复，但忙于工作为（未）及时修理……”。3．房屋出租及腾空后照片；4．2020年11月30日案件审理过程中涉案小区进行防水维修照片。二原告对照片真实性不予认可。在本案审理过程中，本院经现场勘查，涉案房屋北卧室房顶、墙面、窗台，厨房隔断的墙面存在房屋漏水后的印痕，其中北卧室墙面漏水痕迹较为明显，并存在重新粉刷痕迹。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《（XXXX）京渔阳内民证字第XXX号公证书》、情况说明、照片、证明、收条、收据等证据材料在案佐证。本院认为，齐晓媛与吴迪签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。现本案争议焦点主要有以下两点：一、本案中，吴迪是否存在违约行为。根据本案现已查明的事实，涉案房屋在交易前曾发生过漏水情况，吴迪在订立合同时未向仇然、齐晓媛如实告知房屋曾漏水及因漏水对房屋进行粉刷的情况，违反双方买卖合同第五条第7项的如实陈述义务，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，已构成违约。吴迪主张其已将漏水情况告知齐晓媛、仇然及金色时光公司，履行了房屋情况的告知义务，但就此未提供充分证据证明，齐晓媛、仇然与金色时光公司对此亦不认可，故本院对吴迪的该项抗辩意见不予采信。吴迪辩称，本案中的漏水是交房过程中出现的新情况，发生于产权变更后，应由齐晓媛、仇然承担风险，因房屋产权变更不免除出卖人的瑕疵担保责任，故对吴迪的该项抗辩意见本院不予采信。二、仇然、齐晓媛是否享有合同解除权。当事人行使解除权，应当具备约定或法定的解除权。在确认前述事实的基础上，本案现有争议在于吴迪的违约行为是否构成根本违约，并导致仇然、齐晓媛无法实现合同目的。本案中，仇然、齐晓媛行使解除权的理由系因吴迪违反合同约定，故意隐瞒涉案房屋漏水情况，导致房屋无法居住合同目的无法实现。本案中，双方买卖合同第五条、第七条中分别约定了解除权，其中第五条约定：“……如该房屋权属及具体情况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”，第七条约定：“逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。”根据前述论述，吴迪隐瞒与订立合同有关的重要事实，确已构成违约，但从实际漏水情况判断，本案中的房屋个别地点存在水渍情况，但现无证据证明无法通过维修解决，故依据现有证据，本院无法确定本案已经达到合同目的无法实现的程度，故无法认定仇然、齐晓媛享有法定或约定的解除权。对仇然、齐晓媛要求解除齐晓媛与吴迪于2020年7月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》诉讼请求，本院难以支持，对仇然、齐晓媛其他基于合同解除为前提的诉讼请求，本院亦难以支持，对仇然、齐晓媛主张金色时光公司承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，仇然、齐晓媛主张吴迪根本违约导致其合同目的无法实现的主张，缺乏依据，二人基于合同解除提出的返还购房款及赔偿损失的诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持，但本院向二人释明，二人可就吴迪、金色时光公司违约责任问题，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告仇然、齐晓媛的全部诉讼请求。案件受理费三万五千九百六十九元（系原告仇然、齐晓媛预交），由原告仇然、齐晓媛负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年五月三十一日法官助理 江 南书 记 员 李 曼