上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初3910号原告：吴正明，男，1961年2月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告吴正明与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告吴正明到庭参加诉讼，被告紫梧桐公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴正明向本院提出诉讼请求，要求判令：1.原、被告就上海市静安区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的合同于2020年12月31日解除；2.紫梧桐公司支付欠付房屋租金(2020年11月和12月共计18,462元)、违约金(相当于两个月租金18,600元)、疫情期间的房租9,050元和水电费2,910元，共计49,022元，再扣除紫梧桐公司支付的押金8,800元后，紫梧桐公司需要支付共计40,222元。事实与理由：2018年8月12日，原、被告就涉案房屋签订管理合同，约定吴正明委托紫梧桐公司管理涉案房屋，期限自2018年8月18日至2021年10月31日；2018年8月18日至2019年10月16日，共计1年60天，租金为每月8,800元，免租期60天；2019年10月17日至2020年10月26日，共计1年10天，月租金为9,050元，免租期10天；2020年10月27日至2021年10月31日，共计1年5天，月租金9,300元，免租期5天；租金每季支付，首次支付时间2019年8月18日。合同签订后，紫梧桐公司共支付租金8次，实收212,198元，第2年合同期的付款金额与合同不一致，第3年合同期的2个月租金紫梧桐公司未支付；此外，吴正明拿出1个月租金9,050元响应紫梧桐公司倡议的《房东支持计划》，紫梧桐公司承诺在合同结束时还给吴正明。紫梧桐公司违约后，吴正明多方联系均未得到满意答复，且紫梧桐公司对其房屋造成了多处损坏。紫梧桐公司违约停付租金后，由于紫梧桐公司与租客的合同并未结束，考虑到实际情况，吴正明同意租客住至2020年12月31日并在该日与紫梧桐公司及租客同时解约，紫梧桐公司在APP上自动回复“蛋壳应支付给业主解约金额29,510元”但并未到账。2020年10月25日起紫梧桐公司未支付租金。现紫梧桐公司已删除了APP中的历史操作信息并拖欠了水电费等费用。原告认为，根据管理合同，双方之间形成房屋租赁法律关系，紫梧桐公司拖欠租金已经构成严重违约，应承担相关违约责任，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告紫梧桐公司未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明以下事实：吴正明为涉案房屋产权人之一。2018年8月12日，吴正明(甲方)与紫梧桐公司(乙方)就涉案房屋签订《财产委托管理服务合同》，约定：委托期限自2018年8月18日至2021年10月31日；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三人租赁房屋的，收取的高于约定房屋租金时，高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方在给予甲方的租金中扣除)；甲方同意向乙方支付维修金，标准为每月69元，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；乙方迟延交付租金满15个工作日的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方2个月租金；发生法定解除情形时，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失进行索赔；若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付2个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；第1年度合同期限自2018年8月18日至2019年10月16日，共计1年60天，租金为每月8,800元，甲方向乙方支付第1年的管理费，以合同租约中自2018年8月18日至2018年10月16日的租金予以抵扣；2018年8月18日支付34,993元，其中租金26,400元，抵扣维修金207元，押金8,800元；2019年1月17日支付26,193元，抵扣维修金207元；2019年4月17日支付26,193元，抵扣维修金207元；2019年7月17日支付26,193元，抵扣维修金207元，以此类推；第2年合同期限为2019年10月17日至2020年10月26日，共计1年10天，月租金为9,050元，维修金每月69元，甲方向乙方支付第2年的管理费，以合同租约中自2019年10月17日至2019年10月26日的租金予以抵扣；第3年合同期限为2020年10月27日至2021年10月31日，共计1年5天，月租金9,300元，甲方向乙方支付第3年的管理费，以合同租约中自2020年10月27日至2020年10月31日的租金予以抵扣；委托代理期限内，与房屋有关的水费、电费、电话费、燃气费等费用应由乙方承担；合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，吴正明将涉案房屋交付给紫梧桐公司。2018年8月12日，紫梧桐公司向吴正明支付34,993元(含2018年10月17日至2019年1月16日的租金26,400元加上押金8,800元，扣除房屋装修金207元)。2019年1月16日，紫梧桐公司向吴正明支付2019年1月17日至2019年4月16日的租金26,097元(已扣除房屋装修金207元，剩余96元钱款吴正明表示不主张)。2019年4月16日，紫梧桐公司向吴正明支付2019年4月17日至2019年7月16日的租金26,193元(已扣除房屋装修金207元)。2019年7月16日，紫梧桐公司向吴正明支付2019年7月17日至2019年10月16日的租金26,193元(已扣除房屋装修金207元)。2019年10月25日，紫梧桐公司向吴正明支付2019年10月27日至2020年1月26日的租金26,943元(已扣除房屋装修金207元)。2020年2月21日，紫梧桐公司向吴正明支付2020年1月27日至2020年4月26日的租金17,893元(已扣除房屋装修金207元及房东支持计划中一个月的租金9,050元)。2020年4月27日，紫梧桐公司向吴正明支付2020年4月27日至2020年7月26日的租金26,943元(已扣除房屋装修金207元)。2020年7月27日，紫梧桐公司向吴正明支付2020年7月27日至2020年10月26日的租金26,943元(已扣除房屋装修金207元)。后紫梧桐公司未再向吴正明支付租金，亦未向吴正明交还涉案房屋。以上事实，由吴正明提供的财产委托管理服务合同、房地产权证、水电燃气费账单、支付宝截图、吴正明陈述等证据予以证实。案件审理过程中，吴正明称因紫梧桐公司将涉案房屋分租给了租客，租客已向紫梧桐公司支付了租金，故吴正明与租客达成一致让租客在2020年12月31日前搬离涉案房屋，其提交了微信聊天记录截屏证明租客陆续于2020年12月31日前搬离；吴正明还提交了其于2020年12月31日在相关APP上申请与紫梧桐公司解约的截图证明这一时间点；此外，吴正明还提供了其与案外人邓某某的《房屋租赁合同》，起租日期为2021年1月12日。关于房屋租金，吴正明认为紫梧桐公司支付了截止2020年10月26日的租金，2019年1月16日少支付的96元其也不予主张，其认为紫梧桐公司将涉案房屋租赁给了其他租客，而租客搬离涉案房屋的日期是2020年12月31日，再考虑到《财产委托管理服务合同》约定的2020年10月27日至2020年10月31日的租金用于抵扣第3年的管理费，故紫梧桐公司还应向其支付2020年11月1日至2020年12月31日这两个月的租金，按合同约定第3年每月租金为9,300元，扣除每个月69元的管理费，2个月租金共计18,462元。此外，2020年2月21日，紫梧桐公司向吴正明支付2020年1月27日至2020年4月26日的租金17,893元系扣除了一个月的租金9,050元，吴正明提供了相关凭证证明此系房东支持计划中的一个月租金，其选择了在合同期满时返还，在其提交的APP解约结果处亦显示有一笔业主支持计划补偿金额9,050元。关于水电燃气费，吴正明提供了相关的水电费账单及支付凭证，证明其支付了2020年10月1日至2020年12月31日的电费共计1,982.34元、支付了至2020年10月1日至2020年12月31日的水费共计257.40元、支付了2020年9月13日至2021年1月15日的燃气费共计406.70元，上述费用中均包含滞纳金，合计2,646.44元。本院认为，原、被告签订的《财产委托管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，原、被告之间据此形成合法有效的房屋租赁合同关系，该合同关系对当事人具有约束力。因紫梧桐公司迟延支付租金、租客于2020年12月31日搬离，原、被告签订的《财产委托管理服务合同》已于2020年12月31日终止。合同终止后，紫梧桐公司应支付欠付的租金、水电燃气费等费用，吴正明现主张紫梧桐公司支付2020年11月1日至2020年12月31日的租金18,462元，并要求紫梧桐公司返还房东支持计划中未支付的一个月租金9,050元，并无不当，本院予以支持；关于水电燃气费，吴正明共为此支出了2,646.44元，但考虑到燃气费用支付至2021年1月15日已超出了合同期，再结合上期燃气费金额、涉案房屋另行出租时间等因素，本院酌定紫梧桐公司应向吴正明支付水电费2,600元。根据审理查明的事实，紫梧桐公司迟延支付租金已构成根本违约，吴正明并无违约之处，现吴正明按照合同约定向紫梧桐公司主张相当于2个月租金的违约金，于法有据，本院予以支持。紫梧桐公司支付的押金8,800元，吴正明要求在上述紫梧桐公司欠付的款项中予以抵扣，并无不当。紫梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴正明与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《财产委托管理服务合同》于2020年12月31日终止；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴正明支付欠付的租金27,512元[押金8,800元予以抵扣后，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司还需向原告吴正明支付欠付的租金18,712元]；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴正明支付欠付的水电燃气费2,600元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴正明支付违约金18,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费857.20元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二一年五月十三日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。