山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4254号上诉人（原审被告）：孙鹏，男，1968年1月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴立珂，山东天航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婷婷，女，1987年12月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。原审第三人：杨秀芳，女，1964年4月11日出生，汉族，住济南市。上诉人孙鹏因与被上诉人刘婷婷及原审第三人杨秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙鹏上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘婷婷诉讼请求。事实和理由：一、孙鹏与刘婷婷于2020年5月23日签订的《房屋买卖合同》属无效合同，且无法实际履行。一审判决认定为有效合同，并判决履行认定事实错误，适用法律错误。2020年5月23日签订合同当时孙鹏并非案涉房产的所有人，无权出卖，因此孙鹏与刘婷婷之间签订的买卖合同无效。且刘婷婷当时属于“限购”范围，按照我市“限购令”的规定，该合同亦不能实际履行。二、一审法院（2020）鲁0112号民初2714号民事调解书是错误的，应予撤销，一审法院以此作为认定事实的依据是错误的。该调解书是在历城区人民法院（2018）鲁0112民初10576号民事判决书和济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5650号民事判决书基础上进行的调解，该两份判决是错误的，已被济南中院（2021）鲁01民再3号民事判决书撤销。该调解书内容违背事实和法律，违反了自愿原则，不能成为定案依据。三、一套房产同时进行了两次买卖，杨秀芳取得了不动产登记证书，一审判决孙鹏向刘婷婷交付认定事实、适用法律错误。2020年5月23日，孙鹏与刘婷婷之间签订《买卖合同》后，又于2020年7月31日孙鹏与第三人杨秀芳签订《济南市存量房买卖合同》，并根据该合同由第三人杨秀芳取得了《不动产登记证书》。不动产登记证书是物权的证明，由此可见涉案房屋的买卖实际履行的是孙鹏与第三人杨秀芳之间的买卖合同。刘婷婷持所有权人为第三人杨秀芳的《不动产登记证》请求孙鹏腾房和交付房产，作为原告显然不适格，一审判决孙鹏向刘婷婷交付房产，与相关证据严重矛盾，违背了事实。四、一审判决孙鹏支付刘婷婷违约金116000元，认定事实和适用法律错误。孙鹏与刘婷婷之间签订的《买卖合同》无效，且因为“限购令”的规定而无法履行，并非孙鹏的责任，一审判决依据该合同判决孙鹏承担违约责任显然是错误的。按照该合同第8.1条约定“延迟超过10天的视为拒绝履行行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金”，只有解除合同违约方才按房价总额10%支付惩罚违约金，一审判决既判决交房（履行合同）又判决孙鹏承担10%惩罚性违约金，显然违反了合同约定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回刘婷婷的诉讼请求。刘婷婷辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确。1、涉案房屋买卖合同及两份补充协议依法产生效力，双方都已经履行约定的核心义务，卖方将涉案房屋已经过户于买房指定人。2、孙鹏获得涉案房屋所有权并非仅仅基于（2020）鲁0112号民初2714号民事调解书，主要基于2017年7月16日其父亲孙良晨去世的法律事实，按照本案查证的基本事实，无论该民事调解书是否被推翻，均无法改变孙鹏最终享有涉案房屋所有权的基本结果，而且在民事调解书被推翻前，买方或其指定人因涉案合同或善意取得制度获得涉案房屋所有权，孙鹏与案外人可能存在其他纠纷与本案无关，可以寻求其他法律途径解决。3、按照双方合同约定孙鹏应承担向刘婷婷交付房屋的合同义务，而非承担向杨秀芳的交房义务，该交房义务与涉案房屋落户何人名下无关，刘婷婷要求孙鹏腾空并交付房屋并非基于涉案房屋的所有权，而是基于涉案房屋买卖合同的约定。4、刘婷婷要求孙鹏承担支付违约金116000元的违约责任，并非基于涉案合同8.1条关于10%解约违约金的约定，该条关于迟延履行按日计付房屋总价的千分之之一的违约金的约定，按此约定到一审开庭日为167日，违约金为193720元，到今日为308日，违约金为357280元，刘婷婷自愿将上述约定违约金数额降至总房款10%即116000元，一审予以支持，并无不妥。杨秀芳未作陈述。刘婷婷向一审法院起诉请求：1.判令被告腾房并支付违约期间租金7000元；2.判令被告支付违约金116000元；3.判令本案受理费由被告承担。庭审中，原告刘婷婷将第一项诉讼请求变更为：判令被告腾空并将涉案房屋交付给原告。一审法院认定事实：2020年5月23日，孙鹏（出售方、甲方）、刘婷婷（购买方、乙方）及案外人济南百居安房地产咨询有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，相关内容为：1.出售房屋的基本情况：房屋系个人产权，建筑面积为66m2，产权证号为省直字第018660号，房屋属于甲方唯一住房，房屋坐落于历城区洪家楼7号7号楼3单元301室，房屋基本设施包括集中供暖、天然气，随房屋附赠物有储藏室1处约3m2。2.甲方声明：房屋产权人与本人属于父子关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方承担。3.乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格。乙方已了解本合同第1、第2条款的内容，并承诺将积极遵守本协议中约定的责任及义务。4.房屋出售价格为1160000元，甲方按套出售房屋，如果房屋面积在房管局实测后发生变化的，甲、乙双方互不追究责任。交房时，随房附赠物有减少的，甲方应按照该物品的当前市场价对乙方予以补偿。5.付款方式：乙方应在签订本合同时，支付购房定金10000元，甲、乙双方同意定金由丙方暂管。乙方应在出公证书1个工作日内支付购房款1150000元。乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留出2000元作为交押金由丙方暂管，在甲方按照第6条约定条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。6.甲方在获得购房款1160000元后当日将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表表述情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清。7.本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用由乙方缴纳。在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金23200元，如逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。8.违约责任：8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履行行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。合同签订后，孙鹏于2020年6月1日向刘婷婷出具了收到购房首付款75万元的收款收条，于2020年7月2日向刘婷婷出具了收到购房款2000元的收款收条。2020年7月7日，刘婷婷与孙鹏针对上述《房屋买卖合同》签订了补充协议，内容为：“根据孙鹏与刘婷婷于2020年5月23日签署的《房屋买卖合同》，合同编号为1001010，房产证号：鲁（2020）济南市不动产权第0123140号，房屋坐落：历城区洪家楼7号7号楼3-301，经孙鹏与刘婷婷协商，现补充如下：1.孙鹏将公证书交于刘婷婷当日，刘婷婷付尾款408000元给孙鹏；2.孙鹏收到全款1160000元后七日内将房屋交于刘婷婷；3.经双方协商，刘婷婷留尾款8000元作为交房押金，待孙鹏将房屋交于刘婷婷当日，刘婷婷支付给孙鹏。”当日，刘婷婷向孙鹏支付购房尾款40万元。刘婷婷已向孙鹏支付购房款共计1152000元。在刘婷婷与孙鹏签订《房屋买卖合同》时，因刘婷婷已被限购，孙鹏同意可将涉案房屋过户至刘婷婷的婆婆或亲戚名下。2020年7月2日，孙鹏以无法亲自办理涉案房产出售等事宜为由，向刘婷婷出具委托书，并于2020年7月6日在山东省济南市高新公证处办理了公证。孙鹏委托刘婷婷的事项和权限为：一、代为将上述房产出售，代为签订房产的买卖合同，代为签订或撤销网签等；二、代为到不动产登记中心等相关单位查阅、调取不动产情况查询记录、档案材料，代为评估、测绘；三、代为协助买方办理上述房产的过户登记手续、办理不动产权证书，协助买方办理上述房产的银行贷款、公积金贷款等相关手续；四、代为缴纳上述房产出售过程中需要缴纳的税、费等；五、代为办理与上述房产相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等物业交接手续；六、代为办理上述房产出售的其他相关未尽事宜。委托期限自2020年7月2日至2021年7月1日。刘婷婷为将所购买的涉案房产过户至杨秀芳名下，以孙鹏的委托代理人身份与杨秀芳签订了《济南市存量房屋买卖合同》，向济南市不动产登记管理部门递交了上述委托书及《济南市存量房屋买卖合同》，并于2020年9月3日将涉案房屋自孙鹏名下过户至杨秀芳名下。截止法庭辩论终结前，涉案房屋一直由孙鹏实际占有使用。另查明，孙鹏取得涉案房屋的所有权是基于一审法院于2020年6月1日作出的（2020）鲁0112民初2714号民事调解书，调解内容为：“一、济南市历城区洪家楼7号7号楼3-301室的房屋（房产证号：省直018660）及附属设施均归被告孙鹏所有；二、被告孙鹏支付原告李桂贞50万元，被告孙鹏支付被告孙朴25万元，于2020年6月1日之前付清；三、案件受理费6900元，由原告李桂贞负担3900元，被告孙鹏负担2000元，被告孙朴负担1000元。”孙鹏于2020年7月2日在济南市不动产登记管理部门办理了上述房产的登记。庭审中，刘婷婷陈述其在与孙鹏签订《房屋买卖合同》时知道上述案件情况，并进行了核实，其所支付的购房首付款75万元是直接付至法院的银行账户。一审法院认为，刘婷婷与孙鹏签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。双方当事人均应当按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。关于刘婷婷主张孙鹏腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院认为，刘婷婷作为上述《房屋买卖合同》及补充协议的合同相对方，其有权主张孙鹏按照约定履行交付房屋的义务。补充协议第3条约定，刘婷婷留尾款8000元作为交房押金，待孙鹏将房屋交于刘婷婷当日将该款支付给孙鹏，因此该补充协议第2条约定交房日期应为孙鹏收到扣除上述8000元后的款项即1152000元后七日内。截止到2020年7月7日，刘婷婷已向孙鹏支付购房款合计1152000元，其已按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定履行了付款义务，孙鹏应当按照补充协议的约定履行交付房屋的义务，即应在2020年7月14日前将房屋交付给刘婷婷。刘婷婷主张孙鹏将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于刘婷婷主张孙鹏支付违约金116000元的诉讼请求，一审法院认为，孙鹏未按照补充协议的约定向刘婷婷交付涉案房屋，应当按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。因双方约定的违约金过高，刘婷婷自愿将违约金调整为总房款的10%即116000元，符合法律规定，一审法院予以支持。判决:一、被告孙鹏于判决生效之日起十五日内将坐落于济南市历城区洪家楼7号7号楼3-301号房屋及房屋附赠物储藏室（房屋不动产权证号为：鲁（2020）济南市不动产权第0188055号）腾空并交付给原告刘婷婷；二、被告孙鹏于判决生效之日起十五日内支付原告刘婷婷逾期交房违约金116000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16284元，减半收取计8142元，由被告孙鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙鹏向本院提交（2021）鲁01民再3号民事判决书一份，证明济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10576号民事判决书和本院（2019）鲁01民终5650号民事判决书已经被撤销，原来调解所依据的事实违背事实和法律依据。刘婷婷质证称，对判决书真实性无异议，其证明对象与涉案房屋买卖合同及杨秀芳获得涉案房屋所有权，及刘婷婷要求孙鹏腾空并交付房屋无关。经审查本院认为，双方对孙鹏提交的本院（2021）鲁01民再3号民事判决书真实性均无异议，予以确认，该判决虽撤销本院（2019）鲁01民终5650号民事判决及济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10576号民事判决，并驳回李桂贞要求分割涉案房产的诉讼请求，但该判决作出的时间在本案孙鹏与刘婷婷签订房屋买卖合同之后，而（2020）鲁0112民初2714号民事调解书至今尚未撤销，仍具有相应法律效力。另，签订涉案房屋买卖合同时，刘婷婷基于对上述民事调解书的合理信赖，其有理由相信孙鹏有权处分涉案房产，故其购得涉案房产应构成善意取得。据此，孙鹏提交的本院（2021）鲁01民再3号民事判决书并不影响本案处理结果，故本院对孙鹏的证明内容不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产存在两份房屋买卖合同，即孙鹏与刘婷婷签订的《房屋买卖合同》及孙鹏委托刘婷婷与杨秀芳签订的《济南市存量房屋买卖合同》。涉案房屋产权虽最终过户至杨秀芳名下，但根据现已查明的事实，该房屋的实际购买人应为刘婷婷，而孙鹏委托刘婷婷与杨秀芳签订《济南市存量房屋买卖合同》并将房产过户至杨秀芳名下仅系双方规避限购政策的行为，且孙鹏、杨秀芳对此均予以认可。故孙鹏与刘婷婷签订的《房屋买卖合同》应认定为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。现刘婷婷依据合同约定要求孙鹏履行交付房屋义务，于法有据，且杨秀芳亦表示同意，故一审判决孙鹏腾房并向刘婷婷交付房屋，并无不当，应予维持。孙鹏主张上述房屋买卖合同属无效合同，且无法实际履行，该主张于法无据，本院对此不予支持。孙鹏以涉案房产现登记在杨秀芳名下、刘婷婷无权主张权利为由拒绝履行交付房屋义务，有违双方的合同约定和诚实守信原则，本院对此不予采信。孙鹏未能按照合同约定向刘婷婷交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。因合同约定违约金过高，刘婷婷自愿将违约金调整为总房款的10%，符合法律规定，一审予以支持并无不当。孙鹏主张刘婷婷无权按照总房款的10%主张违约金，该主张于法无据，本院不予采信。综上所述，孙鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16284元，由上诉人孙鹏负担，本院准予免交。本判决为终审判决。审 判 员 黄宏伟二〇二一年五月二十六日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利