安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)皖0103民初5017号 原告:孔程晨,女,1986年7月15日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌鑫岚，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告:杨尚芝,女,1972年3月27日生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：袁娟，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 被告:费广文,男,970年2月15日生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：聂挺，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 原告孔程晨与被告杨尚芝、费广文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔程晨及委托诉讼代理人伍晗、凌鑫岚，被告杨尚芝委托诉讼代理人袁娟，被告费广文委托诉讼代理人聂挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告继续履行存量房买卖合同; 2、请求判令两被告向原告支付违约金319000元(按存量房买卖合同约定转让房屋价款与装修款总额1595000元的20%计算); 3、请求判令两被告支付原告律师费用40000元; 4、本案的诉讼费、保全费、担保费等费用由两被告承担。 事实与理由:原告通过中介安徽徽缘房产营销策划有限公司欲购买费广文名下坐落于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋,杨尚芝与费广文系夫妻关系,杨尚芝曾向原告及其代理人展示微信聊天界面以及由电话沟通,证明费广文已全权授权杨尚芝办理该房屋买卖事宜,2020年11月29日,原告授权委托代理人李凯办理合同签订事宜,与杨尚芝签订《存量房买卖合同》及补充协议,合同及补充协议约定费广文甲方将其名下坐落于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋出卖给原告乙方，房屋面积68.94平方米，房屋价款为1595000元，原告应于2020年12月15日前将64万元存入银行托管账户，同时原、被告双方应共同前往贷款机构办理贷款手续，双方在补充协议约定甲方同意乙方可以更换买受人；合同签署当日，原告通过代理人向杨尚芝支付购房定金5万元，杨尚芝出具收条予以确认。后原告准备好按揭付款首期款项欲联系两被告共同前往银行办理托管与贷款手续，两被告拒不按合同约定履行义务，且提出将转让房屋价款涨价18万元作为合同继续履行的条件，原告拒绝后，两被告多次推诿拒绝、迟迟不配合办理相关手续。基于上述事实，原告认为，双方签订的《存量房买卖合同》与补充协议系真实意思表示，应属合法、有效合同，对双方均有法律约束力，两被告未按合同约定配合原告办理房屋买卖相关手续，多次拒绝原告要继续履行合同的表示，已构成根本违约。故为维护原告合法权益，现依法向法院提起诉讼。 被告杨尚芝辩称：根据《民法典》第九百二十六条的规定， 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 本案中杨尚芝在与李凯订立合同时，不知道也不可能知道原告与李凯之间的委托代理关系，鉴于房屋买卖合同的特殊性与复杂性，答辩人如果知道是委托代理的方式，不论委托人是谁，也不会签署合同；原告与李凯之间的授权委托合同对答辩人没有约束力，原告不能依据答辩人与李凯签署的《存量房买卖合同》向答辩人主张任何权利。 杨尚芝认为原告主体不适格，请求驳回原告的所有诉求，并由原告承担本案的诉讼费用。 具体理由如下：一、杨尚芝不知道也不认可原告与李凯之间的委托代理行为。 1.原告出具的证据三《存量房买卖合同》及补充协议中，买受人均为“李凯”的签名及手印，无法证明李凯是代理原告签订《存量房买卖合同》，杨尚芝并不知晓，在合同签署到拿到原告的起诉材料之前杨尚芝从未见过原告，亦见过该授权委托书，更不知道原告是谁。 2.原告出具的证据四收条，只能证明是收到“李凯”的购房定金，无法证明李凯是代原告支付的房屋定金；且在原告提供的授权委托书中，委托代理的范围是签订合同，并不包含支付定金。 3.原告提交的证据二授权委托书，属于原告与李凯之间签署的内部协议，存在随时签署的可能性，委托书落款时间可能与真实时间不符合。 4.鉴于房屋买卖的特殊性，购房合同签署不适宜通过隐名代理的方式。因为房屋买卖合同的签署主体在合同履行过程中，将成为不动产购买资格的审核对象、不动产登记主体以及贷款主体，隐名代理的将会导致合同履行不能，与正常的不动产交易常识相违背，也涉嫌违反国家限购政策的相关规定。据此，杨尚芝对原告与李凯之间的授权委托协议的真实性、合法性不予认可。 综上，从原告提交的证据来看，无法证明杨尚芝知晓其与李凯之间的委托代理关系，同时，杨尚芝不知道也不认可原告与李凯之间的委托代理行为。 二、鉴于房屋买卖合同的特殊性与复杂性，杨尚芝如果知道是委托代理的方式，不论委托人是谁，也不会签署合同。 第一、房屋买卖这种需要大量资金及又诸多政策限制的事项，不同于普通的动产买卖，杨尚芝之所以和李凯签署合同，是基于对李凯个人资信情况以及购房支付能力的信赖。如果李凯不是作为购房人，杨尚芝可能不会签署合同。现在，一个陌生人（原告）拿着一份不知真假的授权委托书，突然来起诉，要求主张履行合同，杨尚芝觉得很莫名奇妙。杨尚芝自始至终都不知道原告为何人，也无法判断原告是否具备购房资格，更无法判断原告是否具备支付能力，在这种情况下，怎么可能同意与原告订立购房合同。 第二、如前所述，因为房屋买卖合同的特殊性，在合同的履行过程中，合同的签署主体将成为不动产购买资格的审核对象、不动产登记主体以及贷款主体，故合同的履约主体只能由李凯承担，而不可能由原告承担。客观上也证明了杨尚芝与李凯订立合同时如果知道该委托人（原告）就不会订立合同。 因此，原告无权依据《存量房买卖合同》及补充协议向杨尚芝行使任何权利。 三、补充协议中约定的“甲方同意乙方可以更换买受人”，不能证明杨尚芝知晓原告委托李凯签订合同的代理行为。 该条款的约定只是杨尚芝同意，李凯可以将《存量房买卖合同》中乙方的权利义务进行转让，但并不证明杨尚芝知晓原告与李凯之间的代理关系。 四、原告起诉状中所述的其他内容均与事实不符，且与本案无关联性。 1.原告提供的证据五合肥市存量房买卖合同网签确认单，没有任何一方的签字，该确认书不具备任何法律效力，杨尚芝从未签署过该确认书。 该确认单也无法证明原告取得办理产权登记、按揭贷款的资格，更无法证明其具备存量房买卖合同约定、办理有关手续的条件。 2．原告诉称其准备好首付款，杨尚芝提出涨价18万作为房屋过户条件，没有相关证据证明，且与事实不符合。杨尚芝自始至终没有和原告见过面，更没有过任何联系。 综上，原告提出的各项诉请事项均没有事实与法律依据，原告不具备本案的诉讼主体资格。恳请法院依法予以驳回原告诉求，维护杨尚芝的合法权益。 被告费广文辩称：1、原告不具备本案适格的主体资格。 2、两被告之间早已不是夫妻关系，双方在2007年就办理了离婚登记，案涉房屋是费广文于2010年通过购买方式取得属于个人财产，杨尚芝在未经费广文许可的情况下无权擅自处分该房屋。 3、费广文从未委托杨尚芝对外出售案涉房屋，既没有书面授权委托书，也没有口头的认可。杨尚芝与案外人李凯签订买卖合同属于无权代理，依据民法典一百七十一条规定“无权代理行为未经被代理人追认的，不发生效力”规定，案涉房屋买卖合同对费广文不具备法律约束力，原告无权要求被告继续履行该合同及承担律师费、违约金等。 本院经审理认定事实如下：中介安徽徽缘房产营销策划有限公司登记有费广文名下坐落于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋出售信息,杨尚芝与费广文曾为夫妻关系,2007年11月25日在瑶海区民政局办理了协议离婚。 2020年11月29日,李凯（乙方）与费广文（甲方）签订《存量房买卖合同》及补充协议,约定费广文将其名下坐落于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋出卖给乙方，房屋面积68.94平方米，房屋价款为1595000元，乙方应于2020年12月15日前将64万元存入银行托管账户，同时双方应共同前往贷款机构办理贷款手续，双方在补充协议约定甲方同意乙方可以更换买受人；李凯及杨尚芝作为乙方和甲方代理人在合同上签名。合同签署当日，杨尚芝收到购房定金5万元，杨尚芝出具收条予以确认。 中介公司在2020年12月17日出具了买受人为原告的存量房买卖合同网签确认单后，费广文遂到房产部门反映其并未授权杨尚芝卖房，后中介公司2021年3月4日撤销了该网签备案。 后买受方在工行联系贷款未果又联系光大银行，在准备好按揭付款首期款项欲联系两被告共同前往银行办理托管与贷款手续被拒。 以上事实由双方当事人陈述以及孔程晨提供的身份证、存量房买卖合同、补充协议、收条、网签确认单、费广文提供离婚证、房地产权证、网签撤销记录等相关证据证实。 本院认为，本案中李凯与杨尚芝签订的存量房买卖协议及补充协议，杨尚芝是作为代理人身份签字，双方在同日签订了补充协议约定乙方李凯可以变更买受人。后虽然中介公司打印了网签备案单，原告孔程晨作为买受人在备案单中列明，但其后该网签备案单被撤销，因此李凯作为买受人的本案买卖合同变更为孔程晨作为买受人的程序并未完成，因此本案孔程晨作为原告起诉的主体并不适格，其起诉依法应予驳回。 据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定如下： 驳回原告孔程晨的起诉。 如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二一年五月二十七日 书记员  张而影