重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初5496号原告：重庆市江北嘴物业服务有限公司，住所地重庆市江北城A18-1地块江北城CBD招商楼207、218室，统一社会信用代码915001055842911388。法定代表人：吴加妙，董事长。委托诉讼代理人：尹珂姣，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘豫，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆世彭汇实业股份有限公司，住所地重庆市江北区东升门路61号8-2，统一社会信用代码915001050912466891。法定代表人：彭承义，董事长。原告重庆市江北嘴物业服务有限公司（以下简称江北嘴公司）与被告重庆世彭汇实业股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江北嘴公司的委托诉讼代理人尹珂姣、刘豫，被告重庆世彭汇实业股份有限公司的法定代表人彭成义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北嘴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月1日至2021年1月31日的物业费167669.17元及违约金（以逾期未交物业服务费总额为基数，按日千分之三的标准计算，自2019年12月15日起至款项实际付清之日止）；2.判令被告向原告支付2019年12月至2021年1月的原告代缴的电费1101.11元及迟延履行违约金（以逾期付电费总额为基数，按日千分之三自逾期之日的标准计算，自起诉之日起至款项实际付清之日止）。事实和理由：2014年3月28日，原被告签署《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所有的位于重庆市江北区东升门路X号X房屋提供物业管理服务，以及水、电、能源等费用代收代缴服务；其中，物业管理费按每月27元/平方米计收，该费用被告应在每月15日之前预交下月物业费，逾期支付的按每日千分之三支付违约金。在物业服务期间，被告拖欠2020年1月至2021年1月31日期间物业费167669.17元、2019年12月至2021年1月期间原告代缴的电费1101.11元。合同订立后，原告按约提供了物业服务，但被告未能按约向原告给付合同项下应付款项。经原告多次催告后，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告重庆世彭汇实业股份有限公司辩称，2019年11月至2021年10月30日期间，我已经将房屋出租给了案外人郑孝惠，故该期间的物业服务费不应当由我缴纳。原告并未对我提供服务，不是我违约，不应承担违约金，且违约金过高，请求法院调低；电费是租客使用产生的，因租客未交电费原告还将电停了。本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，原告与被告签署《前期物业服务协议》，约定：根据重庆江北嘴金融城2号项目建设单位重庆市江北嘴置业有限公司委托，原告同意对重庆江北嘴金融城2号项目提供物业管理服务。本协议签订后即视为被告同意并接受原告对重庆江北嘴金融城2号项目提供前期物业管理服务，服务内容包括但不限于物业、道路、共用设施设备等实施管理、组织和维护工作。物业管理服务费，按建筑面积计算收取：写字楼物业管理服务费27元/月/建筑平方米（含物管费、公共能耗费、空调费），其中物业费15.62元/月/建筑平方米、公共能耗费3.7元/月/建筑平方米（电梯运行费、生活水泵运行费、公共照明费、办公用水费、绿化用水费、保洁用水费、卫生间排风、开水器）、空调费7.68元/月/建筑平方米。物业管理服务费（含物管费、公共能耗费、空调费）按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日之前（或以原告书面通知时间为准）预交下月的物业管理服务费用，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。受有关部门委托原告可提供水、电、气等代收代缴费服务，业主或使用人逾期未交纳水、电、气等费用的从逾期之日起每天按应交费总的千分之三交纳违约金。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。服务期限自本物业首批交付业户之日起，至本物业业主委员会成立并与原告签订《物业服务合同》之日，或者本物业业主大会、业主委员会决定另行聘请的物业服务企业入场三方签署交接文件之日止。另查明，被告系位于重庆市江北区东升门路X号X-X房屋的产权人，房屋建筑面积493.9平方米。再查明，被告未交纳2020年1月至2021年1月的物业服务费，从2019年12月起未交纳电费。2019年12月，被告应缴纳电费184.37元(含分摊电差额金额83.60元)；2020年1月，被告应缴纳电费219.53元（含分摊电差额金额93.25元），在2020年2月至2021年1月期间，该户未产生自用费用。以上事实，有重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果、前期物业服务协议、分摊明细表、发票、国网重庆市电力公司用电信息清单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务，被告应向原告交纳2020年1月1日至2021年1月31日的物业费167669.17元，原告代缴的2019年12月至2020年1月期间的电费403.90元。因被告在2020年2月至2021年1月期间未产生自用费用，对于原告要求其分摊该期间电差额费用的请求，本院不予支持。同时，由于被告迟延支付物业服务费和未及时支付代缴电费，应当支付迟延履行违约金，但因协议约定每日3‰的违约金标准过高，且原告未举示被告违约产生的实际损失，本院酌情予以调低，其中截至2021年1月28日的违约金以5106.68元予以支持，自2021年1月29日起至物业服务费支付完毕之日止，以未付的物业服务费为基数，自2021年2月24日起至代缴电费实际付清之日止，以未付代缴电费为基数，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。因在前期物业服务协议中载明约定使用人交纳物业管理服务费用的，业主负连带责任，对于被告辩称其已经将房屋出租给案外人而不应当承担相应物业服务费和电费的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆世彭汇实业股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司物业服务费167669.17元，并支付截至2021年1月28日的逾期支付物业服务费的违约金5106.68元，另支付自2021年1月29日起至物业服务费实际付清之日止，以未付物业服务费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；二、被告重庆世彭汇实业股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司代缴电费403.90元，并支付逾期支付代缴电费的违约金（从2021年2月24日起至代缴电费实际付清之日止，以未付代缴电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；三、驳回原告重庆市江北嘴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5514.96元，减半收取计2757.48元，诉讼财产保全费1920元，共计4677.48元，由原告重庆市江北嘴物业服务有限公司负担1409.78元，被告重庆世彭汇实业股份有限公司负担3267.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 姚丽君二〇二一年五月二十四日法官助理 马春波书 记 员 余思珈