北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15018号原告：孙长安，男，1977年3月20日出生，汉族，北京静安诚融商贸有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李兵，北京市百瑞（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，北京市百瑞（郑州）律师事务所律师。被告：马达吾代，男，1990年6月10日出生，回族，北京亦城双福餐饮管理有限公司法定代表人，现住北京市大兴区。原告孙长安与被告马达吾代房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告孙长安及其委托诉讼代理人李兵、王娜，被告马达吾代到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙长安向本院提出诉讼请求：1、判令马达吾代继续履行其与孙长安签订的《北京市房屋租赁合同》，并支付孙长安2019年12月20日至2020年9月19日期间的租金366000元；2、判令马达吾代支付孙长安拖欠租金产生的违约金80000元（按月租金的2倍计算）；3、本案全部诉讼费用由马达吾代承担。案件审理过程中，孙长安将诉讼请求变更为：1、判令解除马达吾代与孙长安签订的《北京市房屋租赁合同》，马达吾代支付孙长安2019年12月20日至2020年7月15日期间的租金275000元；2、判令马达吾代支付孙长安因拖欠租金产生的违约金80000元（按月租金的2倍计算）；3、判令马达吾代腾退房屋；4、本案全部诉讼费用由马达吾代承担。事实和理由：孙长安与马达吾代于2019年7月签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定马达吾代承租孙长安位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院街道办事处4号楼1层1004号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2019年6月20日起至2023年11月28日止，第八条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达500元的……”。合同签订后，孙长安依约将涉案房屋交付给马达吾代，马达吾代自2019年12月19日起未依约支付租金，构成违约。孙长安多次催讨无果，为维护自身合法权益，诉至法院。马达吾代辩称，不同意解除涉案合同，其实际是在2019年10月19日开业，当时涉案房屋的外围就开始搭建施工脚手架，无法正常营业，孙长安告知马达吾代需两个月完工，但脚手架一直到2020年5月20日才拆除。自2020年7月3日开始，涉案房屋外面的下水道又开始维修、地面铺路，外面的人无法进入，故其曾在2020年7月15日已告知孙长安要退还涉案房屋，并将餐饮店关闭。因涉案房屋的外围工程现已完工，外围脚手架已拆除，路面也整修完整，马达吾代于2020年10月12日重新在涉案房屋处开业经营餐馆。马达吾代将租金支付至2019年12月20日，此后未再支付，不同意支付租金，不同意腾退涉案房屋，要求孙长安继续履行涉案合同，不同意支付违约金，因为孙长安明知涉案房屋外围要整修，但在双方签订合同之时未告知马达吾代，给马达吾代造成损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙长安称涉案房屋的所有权人系北京名仕利源商贸有限公司（以下简称名仕利源公司），名仕利源公司将涉案房屋出租给案外人田永刚，后田永刚将涉案房屋转租给孙长安，为佐证上述主张，孙长安向本院提交了上述主体之间的租赁合同。2019年7月6日，孙长安（甲方）与马达吾代（乙方）签订涉案合同，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，面积为118.08平方米，租赁用途是商业用房；关于租期，自2019年6月20日起至2023年11月28日止；关于租金、押金及支付方式，第一年租金480000元、第二年租金504000元、第三年租金529200元，押二付三，各期租金支付日期为2019年6月20日、2019年9月19日、2019年12月19日、2020年3月19日、2020年6月19日、2020年9月19日、2020年12月19日，押金80000元；关于合同解除，第八条第（四）项载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达500元的……”；关于违约责任，第九条第（一）项载明：“……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”；关于其他约定事项，第十一条第4项手写：“遇部门关门停业与甲方无关乙方知晓”。庭审中，双方均认可马达吾代向孙长安支付押金40000元，以及2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金240000元。经询，马达吾代称孙长安于2019年6月19日向其交付涉案房屋，其在2019年7月4日收到钥匙、水电卡后开始装修房屋，其所经营的中国兰州牛肉拉面餐饮店于2019年10月11日正式开业，涉案房屋的外围于2019年10月18日搭建脚手架进行外观维修，脚手架直到2020年5月20日才拆除，后其于2020年6月15日重新营业，涉案房屋外的路面于2020年7月17日开始维修，之前就搭建了脚手架，顾客无法进来，餐饮店再次停业，其于2020年7月15日因疫情以及路面维修的双重原因，向孙长安提出解除合同，双方未进行交接。2020年7月15日，马达吾代向孙长安发送微信：“国融国际你明天收房吧”，“国融国际明天你过来锁门东西我也不要了”；孙长安回复：“关键你也知道房子不是我的，你不给我交钱，换成别人你想回撑到现在吗？”马达吾代回复：“我知道房子不是你的才这样……反正柳哥也说了这次房租便宜点我们三个人当面谈一下少多少钱”。经询，孙长安主张涉案合同于2020年7月15日解除，系因当天为马达吾代提出解除合同的日期。2020年9月1日，孙长安通过微信向马达吾代询问涉案房屋的广告牌制作者以及款项是否付清，马达吾代回复“房子现在归你管啊”。关于合同状态，马达吾代在2020年9月14日的庭前会议中主张涉案合同已于2020年7月15日解除，因为其于该日明确告知孙长安进行锁门，孙长安没有来，其就自己将涉案房屋上锁，孙长安也没有来拿钥匙，且其向孙长安表明涉案房屋内的物品不要了，其不认可构成违约，因为系孙长安的原因导致涉案房屋无法正常营业，自开业至今，其停业4个月，无法营业4个月，疫情期间是停业，疫情之后因涉案房屋的外围施工导致顾客进不来。另，马达吾代在2020年11月24日的庭审中称其于2020年9月16日至涉案房屋处，发现涉案房屋的门锁被撬，悬挂的是隔壁中介公司的门锁，且张贴着出租的标识，其通过中介公司取得了涉案房屋的新钥匙并进入涉案房屋，因涉案房屋的外围工程已完工、脚手架已拆除、路面维修完毕，其于2020年10月12日重新在涉案房屋处开业经营，目前仍在经营过程中，不同意解除合同，要求继续履行合同。再询，马达吾代称其未在2020年7月15日提出解除合同，其告知孙长安来收房，但孙长安不愿意来，涉案房屋一直空置，钥匙也由其持有，孙长安与田永刚在2020年9月解除租赁合同后，门锁被剪开，并装了一把新锁，自其重新开业经营至今，未有人向其催收过租金，田永刚的妻子曾于2020年10月15日找到马达吾代，称其系涉案房屋的房主，要求马达吾代搬离涉案房屋，田永刚于2020年10月22日至涉案房屋处，称其与孙长安已解除租赁合同，要求马达吾代搬离涉案房屋。经询，孙长安称其不同意继续履行涉案合同，马达吾代于2020年7月15日已提出解除合同，其涉案房屋内的物品不要了，孙长安将涉案房屋收回，并在2020年9月13日将涉案房屋交还田永刚，与田永刚解除租赁合同，田永刚也将涉案房屋收回，其对马达吾代自行开锁在涉案房屋处经营的时间不清楚，且与孙长安无关。马达吾代向本院提交了落款日期为2020年2月13日的《国融国际小区疫情期间增设围栏进行封闭管理的通知》（以下简称《封闭通知》）、第一物业国融国际服务中心于2020年6月30日印发的《通知》及微信聊天记录截图一组，欲证明其餐饮店受施工、疫情等因素影响无法正常经营，且自2019年11月开始向孙长安反映过无法正常营业，2020年7月15日已向孙长安提出交房，不再承租涉案房屋。其中，2020年2月13日的《封闭通知》载明：“为了切实做好疫情防控工作，现荣华街道办事处计划帮助国融国际外围增设围栏，以实现小区整体封闭管理。围栏施工时间为2020年2月14日至2020年2月19日……封闭管理具体管控措施如下：1、疫情期间只预留西侧百年市集以及东南侧车场进口……3、疫情期间所有外面、快递人员一律不允许进入园区内，物业公司会设置位置供外卖、快递人员放置快递物品；4、疫情期间所有非国融国际小区人员禁止进入小区内……”2020年6月30日的《通知》载明：“依据政府规划、街道通知，现国融国际小区自2020年7月1日开始进行园区路面维修（施工时间：2020.7.1-2020.9.20），届时园区周围会加装围挡……”微信聊天记录截图显示马达吾代于2019年11月与孙长安沟通围挡事宜。孙长安对上述证据真实性认可，称证明目的不认可，《封闭通知》不能证明马达吾代不能正常营业，且围挡时间仅5天，其他证据不能证明马达吾代不能正常营业，马达吾代实际经营至2020年6月，在此期间未提出解除涉案合同。为进一步佐证其经营的餐饮店无法正常营业，马达吾代向本院再行提交了一组分别标注日期为2019年10月20日、2019年10月23日、2019年10月25日、2020年7月22日、2020年7月28日、2020年9月2日、2020年9月3日的照片、工资欠条、装修与购买设施设备的发票，欲证明涉案房屋的门前在铺设道路，其无法正常营业，存在经营损失。孙长安对照片的真实性认可，关联性不认可，称并非其导致的，其从田永刚处承租涉案房屋，且一直在向田永刚支付租金，且根据涉案房屋照片所示的情况，马达吾代的餐饮店仍在亮灯，说明其可以正常营业，收据的真实性、关联性不认可。经询，孙长安称其在签订涉案合同时并不知道涉案房屋的外围有装修，且如果当时外围在装修，马达吾代可以直接解除合同，但马达吾代一直未有任何表示，孙长安的餐饮店与马达吾代的餐饮店距离较近，马达吾代可以直接将钥匙交过来，另，其在本案诉讼请求中主张的违约金的依据为涉案合同的第九条第第（一）项。本院认为，孙长安与马达吾代签订的涉案合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自的义务。关于涉案合同的状态，依据孙长安与马达吾代在2020年7月15日、2020年9月1日的微信聊天内容、涉案房屋挂牌出租等证据，马达吾代在2020年7月15日已经作出解除合同、交还房屋且放弃涉案房屋内物品所有权的意思表示，其在2020年9月1日亦再次表示涉案房屋系由孙长安管理，后其亦发现涉案房屋在挂牌出租，虽其在2020年10月12日进入涉案房屋重新经营，但未经过田永刚、孙长安等人的允许，孙长安称此时其已经与田永刚就涉案房屋解除了房屋租赁关系，马达吾代亦称其在重新开业后，田永刚及田永刚妻子曾要求其搬离涉案房屋。另，马达吾代在2020年9月14日的庭前会议中表示涉案合同已于2020年7月15日解除，在后续的庭审过程中，又表示合同未在上述日期解除，要求继续履行合同，对于不一致的陈述，其并未给予合理解释。综上，本院认定，马达吾代要求继续履行合同的意见，于法无据，本院不予采信，孙长安主张涉案合同已于2020年7月15日解除，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于孙长安主张的租金一节，孙长安主张马达吾代欠付2019年12月20日至2020年7月15日期间的租金，经询，双方均认可马达吾代支付了2019年12月20日前的租金。马达吾代主张因涉案房屋外围在2019年10月18日至2020年5月20日期间、2020年7月1日至2020年9月20日期间均处于维修和疫情等因素影响，致使其无法实际经营餐饮店，停业4个月、无法经营4个月，且孙长安在出租涉案房屋时应当知道涉案房屋外围将进行维修而未告知，故不同意支付租金。本案中，马达吾代未就孙长安在签订合同时应当知道涉案房屋外围将进行维修进行举证，故本院不予采信，其主张涉案房屋外围长时间处于维修状态，但其提交的证据不足以佐证涉案房屋外围在2019年10月18日至2020年5月20日期间持续处于维修状态，影响了其正常经营。但根据马达吾代在本案中提交的证据以及双方当事人的陈述，涉案房屋外围在租赁期内的部分时间段确实处于维修状态，以及考虑到公民的生产生活势必受到新冠肺炎疫情影响，本院酌定将马达吾代在上述期间的租金予以酌减，经核算，马达吾代在2019年12月20日至2020年7月15日应支付孙长安的租金为165000元。关于孙长安主张的因拖欠租金产生的违约金一节，涉案合同第八条第（四）项载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达500元的……”；第九条第（一）项载明：“……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”。经询，孙长安称其依据涉案合同第九条第（一）项主张马达吾代支付因拖欠租金产生的违约金，本院认为，第九条第（一）项中关于乙方支付违约金的前提是乙方有第八条第（四）项的情形之一，但第八条第（四）项是关于甲方具有单方解除权，收回房屋的约定，本案中，涉案合同系马达吾代单方提出而解除，并非孙长安行使单方解除权而解除，故孙长安的该项主张，依据不足，本院不予支持。关于孙长安主张的马达吾代腾退房屋一节，本案中，孙长安自认其已经与田永刚解除了租赁合同关系，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认孙长安与马达吾代签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；二、马达吾代于本判决生效之日起七日内支付孙长安2019年12月20日至2020年7月15日期间的租金165000元；三、驳回孙长安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23989元，由马达吾代负担(于本判决生效后七日内支付给孙长安)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月五日法官助理 曲 畅法官助理 孙 青书 记 员 付云梅书 记 员 龙可鑫