黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2012号上诉人（原审原告）：张树森，男，1961年11月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：韩薇，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓刚，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。法定代表人：李传业，总经理。委托诉讼代理人：常路平，男，1995年8月11日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人张树森、黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初9855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。张树森上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初9855号民事判决第三项，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院存在举证责任分配错误，严重侵害了张树森的合法权益。恒隆公司因延期交付于2013年8月10日为购房人作出《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》的补偿方案。根据补偿方案第三条，“8、14、15号楼购房的业主没有享受特价的，现可以享受基础价格4740元特价。”张树森于2011年购买农垦新城14号楼1单元10层1号房产且并未退房，符合享受该补偿方案的条件。按照哈尔滨市商品房市场的销售习惯，都以建筑面积进行销售，张树森有理由认为恒隆公司提出的补偿方案4740元为建筑面积销售价格。双方约定案涉房屋使用面积51.39平方米，总价款466210元，购房单价使用面积为每平方米9072元，按照使用面积51.39平方米×1.49=76.57平方米建筑面积，再结合补偿方案，恒隆公司应返还的金额为103268.43元。张树森举证责任已经完成，房屋建筑面积的举证责任应当由开发商来承担。一审将举证责任分配给张树森，显然是严重违法的。恒隆公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判令张树森另行主张权利无误。应予维持。恒隆公司上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初9855号民事判决，改判驳回张树森诉讼请求。事实与理由：1.一审判决恒隆公司给付张树森装修费、家用电器费20000元认定事实错误。张树森分别于2011年10月12日、2011年10月31日、2011年11月9日向恒隆公司交付房屋首付款共计190210元，同时双方签订《农垦新城认购书》。2013年8月10日，恒隆公司出具《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》，即该优惠政策所对应的是在2012年12月31日前签订的《农垦新城认购书》，是认购书的附属协议。2013年8月17日，双方签订《商品房买卖合同》，该合同中仅仅约定了不按期进户时恒隆公司应承担的违约责任，并没有约定张树森享有其他优惠政策，后一份《商品房买卖合同》已经对前期签订的《农垦新城认购书》及《优惠政策》形成了覆盖、替代，是双方真实意思表示且系最后达成的合意，故双方应当履行最后签订的《商品房买卖合同》。一审判决恒隆公司履行已经被覆盖、替代的合同，给付张树森装修费、家用电器费20000元系认定事实错误，无事实与法律依据。2.一审判决恒隆公司给付张树森利息错误。按照商品房买卖行业惯例，购房人应当为案涉房屋办理完毕贷款或交付全部房款后才能办理入户手续。直至2020年5月20日张树森才补齐案涉房屋尾款，张树森迟延交付尾款行为已经构成违约，导致恒隆公司未按合同约定为其办理入户手续系张树森延期交付尾款的违约行为所致，一审判决恒隆公司给付张树森利息系认定事实不清。张树森辩称：请求驳回恒隆公司的上诉请求。1.一审法院认定的“张树森购买案涉房屋的日期为2011年10月12日，应该享受《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》中给予的优惠。”这一事实清楚、正确。恒隆公司向张树森收取定金及房屋首付款的行为已经表示双方已经达成房屋买卖的合意，双方已经形成房屋买卖合同关系，双方并未签订过恒隆公司所谓的认购书。2013年8月17日的《商品房买卖合同》仅是双方对2011年10月12日张树森购买房屋而进行补签的合同。合同的补签不影响双方在2011年10月12日购房的真实意思表示,不影响合同在2011年成立。恒隆公司曾承诺购房人，其将在2012年底交付房屋，为避免购房人因其延期交付而退房，其于2013年8月10日为购房人作出《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》的补偿方案，从《优惠政策》的抬头名称中即可体现是给购房人“不退房的优惠政策”。张树森在2011年10月12日也即在2012年12月31日前购房，且并未退房，张树森应该享受这一补偿方案中所给予的优惠。一审判决认定的上述事实清楚、正确。2.一审判决认定的恒隆公司向张树森支付定金及违约金的利息事实清楚、适用法律正确。按照商品房的销售惯例，开发商需在符合预售条件的情况下与相关银行达城按揭贷款的保证协议，进而约定在购房人向该银行贷款时，开发商需就该笔贷款承担保证责任，只有开发商与银行签订该合同后，购房人才能够得知需向哪个合作银行申请办理贷款，而恒隆公司自始至终，直至张树森实际进户都未以任何形式向张树森告知办理贷款的合作银行和办理贷款的相关事宜和手续，开发商一直未配合张树森办理贷款。反而使在张树森一再的催问下，在可以办理进户时，其第一时间、一次性支付全部尾款，这也能说明张树森是积极购买并入住房屋的，恒隆公司对此存在明显违约。《优惠政策》针对的对象是“2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房业主”，张树森购买房产的行为发生在2011年，自始至终并未提出过退房，符合《优惠政策》中的不退房业主，张树森适用并享受《优惠政策》。享受其中的第三、四、六条，也即：其享受特价每平米4740元的特价，2万元装修费或家电费，以及如果在2013年12月31不能进户，则恒隆公司从此日起按照银行利率，以已支付的价款为基础向购房者支付利息。恒隆公司并未按照其承诺的让购房人在2013年12月31日进户，张树森进户时间为2020年5月20日，恒隆公司向张树森支付利息有理有据，一审判决认定这一事实清楚、正确。张树森向一审法院起诉请求：1.判令恒隆公司向张树森返还购房款103268.43元；2.判令恒隆公司按照全国银行间同业拆借贷款利率，以应返还的购房款金额（103268.43元）为基础，向张树森支付自进户之日起（即2020年5月20日）至实际给付至日止的利息损失，暂计算至起诉之日利息损失为610.26元；3.判令恒隆公司向张树森支付20000元装修费、家用电器费；4.判令恒隆公司按照中国人民银行同期贷款利率向张树森支付以定金及首付款合计金额（190210元）为基础，自2013年12月31日起至2020年5月20日止的利息损失为64695.70元。一审法院认定事实：2011年10月12日张树森向恒隆公司支付2万元，恒隆公司出具收据，事由为：香14-1-1001。2011年10月31日张树森向恒隆公司支付10210元，恒隆公司出具收据事由为：香14-1-1001。2011年11月9日张树森向恒隆公司支付160000元，恒隆公司出具收据，事由为：香14-1-1001。2013年8月10日，恒隆公司出具《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》，部分协议内容为“三、8、14、15号楼的房源不享受优惠政策，因这三栋楼是成本价格4740元特价销售的，在8、14、15号楼购房的业主没有享受特价的现可以享受基础价格4740元特价。四、2013年8月1日前在农垦新城售楼处购房的全体业主（不包括在施工单位购买抵账房的业主）每户均享受另外优惠政策：2万元装修费或家用电器，进户时兑现。六、我公司保证2013年12月31日进户，如不能进户我公司从2013年12月31日起按银行同期利息给付直至进户日止。”2013年8月17日张树森、恒隆公司签定商品房买卖合同，约定张树森以466210元购买恒隆公司哈市香坊区香福路农垦新城14栋01单元10层001号房屋，首付款190210元，贷款276000元。案涉房产于2018年4月份可以到银行办理贷款。张树森于2020年5月20日向恒隆公司支付剩余房款276000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、张树森是否为2012年12月31日前购房；二、张树森于2020年5月20日付款，恒隆公司是否有先履行抗辩权。恒隆公司向张树森收取定金及房屋首付款的行为已经表示双方已达成房屋买卖的合意，故张树森购买案涉房屋的日期应为2011年10月12日，所以张树森应该享受《关于2012年12月31日前购买农垦新城房产不退房的优惠政策》中给予的优惠。案涉房屋系于2018年4月份方能办理银行贷款，且恒隆公司未举示证据证明其已向张树森告知可以办理贷款，故其抗辩主张，法院不予支持。合同当事人应该按照约定全面履行自己的合同义务，如果未按照合同约定履行合同义务，应该承担相应的违约责任。关于张树森诉请恒隆公司返还多于购房款103268.43元及利息，因张树森未举示案涉房屋的建筑面积，故法院对张树森的该项诉请不予处理，待其建筑面积确定后，另行诉讼。张树森诉请判令恒隆公司支付20000元装修费、家用电器费，符合优惠政策，法院予以支持。张树森主张恒隆公司按照中国人民银行同期贷款利率向其支付以定金及首付款合计金额（190210元）为基础，自2013年12月31日起至2020年5月20日止的利息64695.70元，法院支持，以190210元为基数从2013年12月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起至2020年5月20日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，判决：被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告张树森装修费、家用电器费20000元；二、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告张树森190210元的利息（以190210元为基数从2013年12月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2020年5月20日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张树森的其他诉讼请求。本院二审期间，张树森举示证据如下：证据一、居民取暖费《发票》一张。意在证明：张树森于2021年3月10日向热力公司缴纳案涉房屋2020-2021年居民取暖费，其中可以体现案涉房屋的使用面积为53.11平方米。现房屋面积已经确定，恒隆公司应按照房屋面积向张树森返还优惠政策中的购房款差价。恒隆公司质证意见:对该证据的真实性、关联性均有异议。该组发票不是恒隆公司出具，对真实性不予认可。另外该组证据与本案无关，张树森交付取暖费是按照使用面积交付而不是建筑面积，建筑面积仍然不能确定。恒隆公司未举示新证据。本院认证意见:张树森举示的证据与本案不具有关联性，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2011年张树森向恒隆公司交纳案涉房屋定金及首付款，恒隆公司为张树森出具了收据，恒隆公司认可张树森的购房行为，双方已经达成房屋买卖的合意，且双方签订商品房买卖合同，进一步明确了双方形成的房屋买卖合同关系。因此，张树森应当享受案涉优惠政策中的相关政策。恒隆公司应当依据优惠政策的规定给付张树森装修费、家用电器费20000元，并承担逾期进户产生的相应的利息损失，恒隆公司主张迟延进户系张树森延期交付尾款的违约行为所致证据不足。恒隆公司的上诉主张本院不予支持。关于恒隆公司是否应当按照优惠政策返还张树森部分购房款问题。房屋面积应当以房产部门或相关部门出具相关手续为准,因张树森未举示相关部门确定的案涉房屋的面积，故法院对张树森的该项诉请不予处理，待其建筑面积确定后，另行诉讼。综上所述，张树森、黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6226元，由张树森负担2154元由黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担4072元。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年五月八日法官助理张智慧书记员李悦