上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4710号原告：晏小烽，男，1987年3月15日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈婷，广东国晖(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金子惠，广东国晖(上海)律师事务所律师。被告：章慧芳，女，1953年2月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈璐，女。原告晏小烽诉被告章慧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日进行公开开庭审理。原告晏小烽及其委托诉讼代理人陈婷、金子惠，被告章慧芳及其委托诉讼代理人章慧芳到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准本案的简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告晏小烽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签署的《房地产买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金人民币(币种下同)100万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月28日，原、被告在案外人上海庆之房地产经纪有限公司(以下简称庆之公司)的居间介绍下签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于本市闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总房价款930万元。合同对于付款时间等作了详细约定。合同签订后，原告一时资金周转困难，故联系被告商量首期房价款延期支付时间事宜。后经双方协商，被告同意并确认签订网签版买卖合同的最后履约期限为2020年12月7日。而后原告向被告出具分期还款说明，将首期房价款分两期支付，于2020年12月7日网签当日支付100万元、于2020年12月20日支付36万元。在双方签订网签版买卖合同前，原告已筹集首付款中的100万元，被告知晓后告知原告及庆之公司该100万元可与剩余的36万元一同在12月20日前支付。2020年12月7日，原告一早前往庆之公司处，欲与被告签订网签版买卖合同，但是未等到被告，原告在庆之公司提供的网签版买卖合同上签字后便先行离开。原告于当天中午收到房地产交易中心的短信，告知原告签订的买卖合同已确认。2020年12月8日，原告突然收到被告发的《解约函》，被告以原告因自身资金原因导致在宽限期内仍未按合同履约为由，解除居间合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告章慧芳辩称，原告多次违约，居间合同约定最迟11月30日前原告需履行网签合同并付首付款，但原告未履约。后被告给予原告一定宽限期限，但在宽限期内原告也未履行其义务。12月8日，被告就发送解约函告知原告其构成违约，居间合同解除。因此，根据定金罚则，定金应当予以没收、不予退还。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区虹许路XXX号(3号)101室房屋于2014年7月31日被登记于被告章慧芳一人名下。2020年10月28日，原告晏小烽(买受方，乙方)、被告章慧芳(出卖方，甲方)与案外人上海庆之房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间合同》。该合同主要约定内容如下，一、意向金：乙方为表示对下述房屋之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方洽谈之用。二、房地产的基本信息：坐落于闵行区虹许路XXX号3号101室；权利人章慧芳；有抵押；无租赁。三、总房价款为930万元(其他交易条件见附件《房地产买卖合同》)。五、5.1如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。待甲方签订本合同后二日内，乙方应补足定金至50万元。5.3若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还。七、甲乙双方按总房价款1%各自向丙方支付佣金。该合同附件《房地产买卖合同》记载的主要内容如下，1.1总房价款930万元。1.2为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后2020年11月30日前前往居间方签订网签版买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日即为甲乙双方签订网签版买卖合同的日期。1.3.1首期房价款为186万元(该首期房价款中已包含乙方支付的定金)。乙方应于网签版买卖合同签订当日交付居间方，居间方收到该房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等材料后转付甲方；或居间方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方；若实际乙方未将首期房价款交付居间方的，则由乙方自行支付甲方。1.3.2第二期房价款744万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于过户送件当日补足并支付甲方。1.3.3待贷款申请审核通过(若有)、网签版买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)出具，完成税收核定及购房资格审核手续，且甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后七个工作日内，双方应赴房地产交易中心办理过户送件手续。1.3.4待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后七日内款清交房。甲乙双方约定过户时间为2020年12月31日前。3.1本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。前述合同签订后，原告向被告转账支付定金50万元。2020年11月30日，被告通过微信向原告出具《催告函》，表示居间合同约定于2020年11月30日前签订网签版买卖合同并当天支付完成购房首付款余款136万元，但原告未如约签约付款，特此函告尽快履约，由于乙方未按约定到期付清款项应支付违约金，违约金和首付款一并支付甲方，逾期超过7日仍未签约并支付完毕，第八日起甲方有权单方面解除本居间合同，并没收乙方已支付的购房定金50万元。同时被告在该函中表示签订网签版买卖合同和首付款的最后履约期限为2020年12月7日。2020年12月4日，原告通过微信向被告出具《说明》，表示由于原告资金回笼延误的原因，实际到付金额为50万元，由此造成的付款延误深表歉意，并承诺剩余首付款136万元将分两次予以全部支付完毕，详细付款节点如下：将于2020年12月7日支付100万元；2、将于2020年12月20日支付36万元。2020年12月8日15时19分，被告电联原告，询问原告是否清楚涉案房屋已经签订了正式的买卖合同了。原告表示不清楚。被告又询问原告“直到今日，根据居间合同约定，原告是否已经违约。”原告表示“我承认是因为这做生意的钱，有时候晚点，你要理解，按照我们约定，我不是说本来昨天我想转100万给你，当然你也很通情达理，你要想我一起付。”被告表示“分期付在合同上没有体现，我是不同意的，我一直跟孙某说我不同意，因为我是急等钱用的。现在我突然发现我的合同竟然在我不知情的情况下被签掉了……我不准备再继续卖房子了，你已经违约，你的定金就不予退还了”。当日15时24分，被告又电联中介孙某，询问孙某为何在未通知原、被告的情况下网签并公示。孙某回复“现在合同只是打出来，双方都还没有签字”。被告同时表示“今天已经12月8日，我给了他七天宽限期，他并没有在宽限期内履约”。孙某表示“他不是给你打电话了吗？你不是说钱一齐到了一起吗？”被告表示“居间合同约定一起付首付，我没同意分期付款，我当场就拒绝了他，然后你又来跟我说，我也拒绝了你，对吧。我的意思叫他就是那一天可以一起打”。当日，被告通过微信向原告出具《解约函》，表示，居间合同约定于2020年11月30日前签订网签版买卖合同并当天支付完成购房首付款余款136万元，原告因个人原因未能如约签约付款；2020年11月30日，被告发出催告函，提醒原告尽快履行付款，并给予了7天的宽限期，明确传达了12月7日为最终签约和支付首付款日期及未签约付费的后果，但原告在宽限期内仍未按合同履约，表示因自身资金原因所致，被告已明确向原告和居间方传达了被告不接受原告提出的延期分期支付首付的付款方式。现特发此函通知原告，原告已构成实质违约，居间合同解除，没收已支付被告的购房定金50万元。当日，中介人员孙某成立微信群，孙某在微信群中向被告表示“何时有空，大家见面将首付转给您，客户愿意承担这几天的违约金，3号客户和我与您沟通能否见面付首付签买卖合同，您说等钱到了一起给您再签字，包括昨天您也说等钱到了再签字，客户是要您房子的，只是碰到一些特殊原因款项晚了一些时间，还请您谅解”。原告也在该群中表示“这样吧，我们这边把首付剩余的部分全部给您转过去，您看我们今天或者明天见面把合同签掉”。被告回复“居间合同已解除，合同争议可通过法院解决”。原告表示“我首付都准备好了，这两天就可定个时间大家把网签合同签掉，我首付款都给您，可以吗？”被告依然回复居间合同已解除。原告又表示“我们协商的12月7日给你100万，是你说让我们凑齐一起给你的。而且这个我都是按照和你的协商约定在做事，我还电话给你确认的说我们签约完，12月7日我先给你100万，15号全款给你，你说不用分两次，凑齐一起给的啊。而且这个事情是你通过中介说的，可以15号签完约一起给”。孙某随即表示“您说的是一起给您，然后8号客户把剩余房款凑齐了，您电话就一直不接了。”以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、定金支付凭证、微信聊天记录、《催告函》、《说明》、《解约函》，被告提供的电话聊天记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，经原告申请，本院传唤证人孙某到庭。证人孙某陈述，其系涉案房屋的居间人，任职于21世纪不动产财大店。涉案合同约定11月30日网签，但一方面，被告还未完成原抵押贷款的解除，另一方面原告电联表示首付未到位，故其联系双方11月30日不用来网签，但其在交易中心系统中进行了备案登记。后原告告知首付还差20多万元，其就电联被告，因为被告自己也买了房子比较着急。故原告就与被告商量。被告要求原告写个说明，因为被告购买的房屋的上家需要。故原告出具了一个关于首付款分两期支付的付款说明，对于这个说明，当时双方仅是对最后一笔钱在15号支付还是20号支付存有争议。原、被告谈付款计划时，其并不在场，是由原、被告自己联系。当然其也联系过原、被告。其和被告联系时，被告说等钱全部到了签合同。具体签合同的时间没有确定。12月6日，其电联被告约双方签合同，但因为没有确定好支付首付款的具体时间，故具体网签时间也没有定下。12月7日，原告问其索要办理贷款所需的相关合同，考虑双方约定12月底过户，为了顺利办贷款，故其在交易中心系统中进行了备案登记，并让原告先行在网签合同上签字。12月8日，被告发解约函给其和原告。后续被告就不再理睬其，不给其沟通机会。就证人证言，经质证，原告表示认可证人陈述的内容。被告表示孙某单方让原告签字有违常理，网签合同、网上备案需要双方到场，属于违规操作；被告从未同意原告分期付款。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现原告要求解除涉案房地产买卖合同，从微信聊天记录及庭审意见可知，被告也已表达了解除合同的意思表示，鉴于原、被告均有解除合同之意愿，故本院对此予以确认。但对合同解除的责任、解除时间及后果处理，双方产生争议。本院认为，根据该份买卖合同记载，原、被告应于2020年11月30日前签订网签合同，但实际，由于原告未能凑足首期房款，故该日未能签约，原告的行为已构成违约。后被告给予原告一定宽限期，要求原告于2020年12月7日前履行签订网签版买卖合同和支付首付款的义务。然从原告提供的微信聊天记录可知，实际2020年12月7日，原告依然未能凑足首期房款。鉴于涉案买卖合同对于首期房款的支付期限与签订网签版买卖合同的时间为同一天，又鉴于原告当日未能筹集足额的首期房款，故被告未能前去签订买卖合同，符合法律规定的行使不安抗辩权，并不构成违约。至于原告未能于2020年12月7日支付首付是否构成进一步违约，本院认为，虽原告表示被告曾允诺其可分期付款，并提供原告在微信中出具的《说明》，但原告的意见并未得到被告的确认，原告也未提供充分有效的证据可证明被告同意其出具的《说明》所载内容。至于孙某的证人证言，因证人本身与双方当事人存在利害关系，其单方陈述并无其他证据材料予以佐证，本院对其证言难以采信，且从其内容来看，实际也说明了原、被告双方对原告出具的该份《说明》并未达成一致意见。鉴于此，原告在被告给予一定宽限期后仍未能按期履行其付款义务，原告的行为显然构成违约，且系根本违约。被告因此行使合同解除权，符合双方约定及法律规定。鉴于被告解除合同的意思表示于2020年12月8日送达原告，故本院确认涉案《房地产买卖合同》于2020年12月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现鉴于原告系合同解除的责任方，故原告要求适用定金罚则主张被告双倍返还定金，无事实依据、法律根据，本院不予支持。至于被告要求没收定金的意见，本院认为，《房地产买卖居间合同》第5.3条约定“若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还”，现根据查明事实，原告虽存在逾期付款行为且其逾期行为已达被告可行使解除合同的条件，但是原告自始至终均无不购买涉案房屋的意思表示，故被告要求适用该条没收定金，并不符合双方约定。但鉴于原告的违约行为确实违反了《房地产买卖合同》第3.1条的约定，即“本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金”，被告也据此行使了合同解除权，被告要求没收定金的本意也是认为原告违约、需以没收定金的方式来承担相应的违约责任，但违约责任的承担及违约金额的确定，仍需以损失为基础，现原告也要求调低违约金额，故本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到被告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定原告应当负担的违约金额为20万元。故被告应当返还原告定金30万元。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告晏小烽与被告章慧芳就上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2020年12月8日解除；二、被告章慧芳于本判决生效之日起七日内返还原告晏小烽定金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,900元，由原告晏小烽负担4,000元，由被告章慧芳负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年五月二十七日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。