广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初867号原告：吴伙辉，男，1981年10月4日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××之一。公民身份号码：440××××××××××××313。委托诉讼代理人：石翔育，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨世军，广东赛力律师事务所实习律师被告：四会市腾飞投资有限公司。住所地：四会市×××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××282L。法定代表人：侯某1。原告吴伙辉与被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称“腾飞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴伙辉及其委托诉讼代理人石翔育、杨世军到庭参加诉讼。被告腾飞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的两份《商铺买卖合同》；2.判令被告立即向原告返还购房款共计172000元并支付违约金23162.67元（违约金以172000元为基数按照年利率24%从2020年7月14日起暂计至2021年2月1日，此后的违约金按照合同约定计算至返还全部房款时止）；3.判令被告立即向原告返还招商、策划等费用合计76000元及利息（利息以76000元为基数按一年期贷款市场报价利率从起诉之日计算至还清之日止）；4.本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。事实和理由：2020年1月15日，原、被告签订两份《商铺买卖合同》，约定原告购买被告位于四会市××××××××××××××××××和3167号两间商铺，每间商铺购房款均为86000元，两间商铺购房款共计172000元；付款方式为一次性付款。并约定在合同生效之日起180日以内（即2020年7月13日前），双方完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后申办商铺产权及国土过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款合计172000元，但被告一直怠于履行其合同义务，未为原告办理网签及过户手续，经原告多次催告，仍不配合办理。后经原告到四会市×××××××查询得知，合同所涉的商铺存在查封情况，根本无法办理网签。此外，被告还向原告收取了招商、策划等费用合计76000元，并向原告出具了《收据》，虽然《收据》上盖有广州市百富设计装修有限公司的公章，但是据了解该公司主体并不存在，该笔招商、策划费用实为被告收取，且被告也没有提供相应的招商、策划等服务，原告也不是涉案商铺的产权人，被告收取原告的该笔费用没有依据，应予退还。原告认为，被告未按合同约定办理网签及不动产权证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，且涉案商铺已办理抵押登记且被封开县人民法院查封，根本无法办理过户，合同的主要目的无法实现。根据《商铺买卖合同》约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续逾期90日的，原告有权解除合同，自最后申办期限的第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房价款1.5‰的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依前述请求判决之。经本院依法公告送达原告起诉状副本，被告腾飞公司未在法定期限内提出答辩，也未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.全国组织机构代码证，证明被告的主体资格。2.编号：3166的《商铺买卖合同》，证明2020年1月15日原、被告之间签订《商铺买卖合同》约定原告以86000元的价格购买案涉商铺的事实。3.编号：3167的《商铺买卖合同》，证明2020年1月15日原、被告之间签订《商铺买卖合同》约定原告以86000元的价格购买案涉商铺的事实。4.《收据》、POS机签购单，证明原告向被告交付两间商铺购房款、招商策划费，合计248000元。5.微信支付截图；6.中国农业银行银行卡交易明细清单、平安银行信用卡账单。证据5-6证明原告向被告支付购房款、招商策划费的事实。7.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案商铺已被抵扣且处于被查封状态，无法办理网签及过户手续。庭后补充提交：《四会东城汇商铺租赁、委托经营合同》。被告未到庭质证，视为对上述证据无异议。经审查，上述证据符合证据规定，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年12月22日，原告为购买被告位于四会市×××××××××××××3166号、3167号商铺，向被告交付定金共60000元，被告分别出具了《收据》。2020年1月15日，原告吴伙辉（买受人）与被告腾飞公司（出售人）签订两份《商铺买卖合同》，合同约定被告将位于四会市×××××××××××××3166号、3167号商铺出售给原告，商铺建筑面积分别为12.57平方米，房屋目前存在抵押登记，按建筑面积计价分别为每平方米6841元，总价分别为86000元。在本合同生效之日起180日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后，双方共同向税务部门和房管部门申办商铺产权及国土过户手续；被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。被告保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成原告损失的，由被告承担全部赔偿责任；合同自各方签字或盖章后生效等内容。同日，原告支付了两商铺款共112000元，被告分别出具了收据（各56000元），另当日原告还按被告要求分别向被告支付铺位策划、设计、招商、装修费用各38000元，合共76000元，被告出具了盖有“广州市百富设计装修有限公司”印章的两张《收据》。后在合同约定的180天内，被告并未办理案涉商铺的网签手续，也未将商铺交付原告使用，且原告发现已无法联系到被告方人员，案涉商铺的网签以及过户手续至今未办理。原告经查档，发现案涉商铺已于2019年12月17日因被告另案纠纷被其他法院查封。另外，本院根据原告的申请，依法作出民事裁定，查封了被告腾飞公司名下位于四会市×××××××××××××3166、3167商铺的不动产权。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的两份《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》的约定，因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。原告已按合同约定支付案涉商铺购房款，被告至今仍未履行合同约定的商铺买卖网签手续，构成违约。故原告请求解除《商铺买卖合同》和要求被告返还购房款172000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第五条第四款第三项约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。根据商铺买卖合同的上下文可知合同规定的时间是在合同生效之日起180个工作日以内，即最后申办商铺产权过户手续的期限是2020年10月12日，故被告应从2020年10月13日起计算支付损失赔偿给原告。合同约定的损失赔偿实际上是违约金，其约定计算标准日1.5‰显属过高，本院将违约金计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算。原告请求解除合同、被告退还购房款及支付违约金的证据充分，理由成立，本院予以支持。至于原告要求被告退还商铺策划、招商、设计及装修的76000元的诉求，该款项的《收据》虽盖的是“广州市百富设计装修有限公司”的印章，但经查询并无“广州市百富设计装修有限公司”的工商登记信息，且原告是在被告处交付该76000元，与案外人“广州市百富设计装修有限公司”从未有过接触，也没有签订任何合同，被告或“广州市百富设计装修有限公司”并未对案涉商铺进行过策划、招商、设计及装修等工作，上述76000元应视为被告收取的。被告对于原告上述主张也没有提出抗辩意见。现既《商铺买卖合同》解除，被告收取的策划、设计、招商、装修费76000元也应退还原告，并从原告起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算利息至还清之日止。原告的上述诉求理由成立，本院予以支持。被告腾飞公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告吴伙辉与被告四会市腾飞投资有限公司于2020年1月15日签订的两份《商铺买卖合同》；二、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告吴伙辉退还购房款172000元并支付违约金（以172000元为基数从2020年10月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至款项退还之日止）；三、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还策划、设计、招商、装修费用76000元给原告吴伙辉，并支付该款利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2021年2月7日起计至款项退还之日止）给原告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5368元、财产保全费1872元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  何海波人民陪审员  陈子权人民陪审员  聂文伟二〇二一年五月十一日书 记 员  梁始延