固阳县人民法院   民事判决书   （2021）内0222民初664号   原告：包头市乐家宁物业有限公司，统一社会信用代码91150222MA0N3X0F7Y。   法定代表人：贾应忠。   委托诉讼代理人：郝慧敏，内蒙古辰汇律师事务所律师，特别授权。   委托诉讼代理人：张晓慧。   被告：宝音白尔，男，1986年8月1日出生，现住内蒙古自治区包头市固阳县。   原告包头市乐家宁物业有限公司（以下简称乐家宁物业公司）与被告宝音白尔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐家宁物业公司的委托诉讼代理人郝慧敏、张晓慧和被告宝音白尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告清清物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业管理服务费6787.58元（2016年6月30日-2020年6月30日）；2.判令被告立即支付垃圾处理费144元（36元/年×4年）；3.判令被告立即支付楼道亮化费96元（24元/年×4年）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原告从包头市鹏达房地产开发有限公司接受郁秀佳苑小区物业管理服务，并与固阳县金山镇人民政府明安路居民委员会签订《物业服务合同》，合同约定委托原告对郁秀佳苑小区实施物业管理服务，合同期限为3年，物业服务收费标准：住宅为多层0.6元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米及缴费时间、双方权利义务等内容。2020年1月16日固阳县郁秀佳苑小区业主委员会与原告续订了《物业服务合同》，约定服务期为2020年1月16日至2023年1月16日，服务收费标准不变。被告系郁秀佳苑小区2栋1单元8楼西户业主，房屋建筑面积117.84平方米。原告按照合同约定履行了相应服务，被告一直位置度各项费用，依据原告与包头市鹏达房地产开发有限公司签订的债权转让协议、《物业服务合同》以及原告在管理过程中产生的垃圾处理费、楼道亮化产生的电费，截止2020年6月30日被告欠缴物业服务费6787.58元、垃圾处理费144元、楼道量化费96元，共计7027.58元。经原告多次催要，被告以各种理由推诿，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告辩称原告庭审中所说的签订的合同及业委会都没有公示过，是否合法不确定。目前业主委员会已经解散了。就算有合同，也应该有服务标准、等级。根据等级出示相应收费标准。其拖欠物业费是因为楼道单元门坏了是业主自己更换的，物业公司没有更换，物业公司服务不到位，还对物业收费数额有异议。对原告举证的包头市物业管理协会服务企业“业主满意度调查问卷”调查表不认可。   经审理查明：2017年1月17日固阳县金山镇明安社区居民委员会与乐家宁物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2017年1月17日起至2020年1月16日止。2020年1月16日，固阳县郁秀佳苑小区业主委员会与乐家宁物业公司签订《物业合同纠纷》，合同期限自2020年1月16日起至2023年1月16日止。以上合同中约定：（一）物业服务内容：（1）在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务主要包括以下内容：物业共用部位共用设施设备的日常运行和日常维护、管理；（2）公共秩序维护、安全防范；（3）共有绿地养护；（4）物业管理区域内的清扫、保洁；（5）物业装饰装修管理服务；（6）物业档案资料管理；（7）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。（二）物业管理服务费：住宅房屋按建筑面积多层0.6元/平方米/月，高层1.2元/平方米/月。（三）物业服务费缴纳时间：业主或物业使用人于每年1月16日交纳。   另查明，被告宝音白尔系固阳县阳郁秀佳苑小区2号楼1单元8楼西户的实际居住人，房屋建筑面积为107.84平方米。宝音白尔欠缴2016年至2020年的物业服务费。   本院认为，建设单位、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与包头市鹏达房地产开发有限公司、固阳县郁秀佳苑小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。原告接受委托后，依约对固阳县郁秀佳苑小区进行了物业管理，故原告与被告之间的物业服务合同关系有效成立，本院予以认定。   关于原告乐家宁物业有限公司出具的与包头市鹏达房地产开发有限公司债权转让协议庭审前虽未及时向本案被告出示，但经庭审已向债务相对人出示，视为对债务相对人告知，故被告应当支付期间所欠物业费。   关于原告出具的电费单、电梯维修缴费单、物业公司工作人员工资明细等用于证明原告向被告提供了楼道亮化服务。原告与包头市鹏达房地产开发有限公司、固阳县郁秀佳苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》中未载明相关服务内容不包含在物业服务内且需要另行收取，电费缴纳单据也不能直接证明原告乐家宁物业公司代替业主缴纳相关费用，故本院不予采纳。原告主张的垃圾清运费本院不予采纳，理由同上。   关于原告出具的包头市物业管理协会服务企业“业主满意度调查问卷”调查表，该表只载明被调查企业为乐家宁物业公司以及调查内容，未写明被调查对象及调查结果、调查日期，单从本张表格难以认定该小区业主对乐家宁物业服务的满意度。   关于被告宝音白尔举证的照片，从照片中可以看出乐家宁物业公司确实存在垃圾清运不及时、楼道、电梯间卫生打扫不到位的服务瑕疵，但服务瑕疵不能作为被告拒缴多年物业费的理由，业主应积极向物业公司提出建议从而督促物业公司改善物业服务。关于被告宝音白尔在庭审中辩称其住所单元门破损后由业主自行更换单元门，该项维修更换项目业主可要求开发商或启动公共维修基金进行修缮，本院不予认定。   被告提出的问题并不能成为被告拒交物业费的正当理由。宝音白尔应按照合同约定标准缴纳2016年6月30日至2020年6月30日物业费6787.6元。具体计算如下：物业服务费6787.6元（1.2元/平/月×117.84平米×12个月×4年=6787.58元）。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：   被告宝音白尔于本判决生效后三日内支付原告包头市乐家宁物业有限责任公司2016年6月30日至2020年6月30日的物业费6787.6元；   驳回原告的其他诉讼请求。   被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元由被告宝音白尔负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审判员 高 峰      二〇二一年五月十七日   书记员 赵瑞波   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法典》   第五百四十五条【债权转让】债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；   按照当事人约定不得转让；   依照法律规定不得转让。   当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。   第五百四十六条【债权转让通知】债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。   债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。   第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。   第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。   第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延