河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初2539号原告：杨逸，女，1981年11月11日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李燮、张静，河南经东律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司员工。原告杨逸诉被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李燮,被告委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的编号为0001109号的《郑州恒大山水城商品房认购书》和编号为XY180××××2487号的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款、维修基金及其他费用共计290114元及利息33293元（以139370元为基数自2018年1月18日按全国银行贷款利率4.75%暂计算至2021年1月14日的利息为20080元；以135744元为基数自2019年1月14日按全国银行贷款利率4.75%暂计算至2021年1月4日的利息为13092元；以1.5万元为基数自2020年11月8日按全国银行贷款利率4.35%暂计算至2021年1月14日的利息为121元，以后按同一方法另计至实际清偿之日止）以上本息合计323407元；3、由被告承担诉讼费用（含诉讼费、保全费、公告费等）。事实与理由：2018年1月17日及2018年1月18日，原告与被告签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》各一份,双方协议约定原告购买被告郑州恒大山水城四区一期3号商业1单元1-2层118号房屋一套，后原告向被告支付了购房款、维修基金及相关费用共计290114元。因原告资金困难，无力支付下余购房款，原告根据被告“无理由退房”政策曾多次向被告要求解除上述协议并退还所交购房款、维修基金及其他费用，被告均以各种理由拒不退房。后原告诉至法院。被告辩称，原、被告于2018年1月18日签订正式的商品房买卖合同，认购书目的已经实现，并履行完毕，不存在解除的问题。在恒大集团对全社会召开的无理由退房新闻发布会中，公布的无理由退房的楼宇范围是全国所有楼盘住宅，实施原则是签署正式的商品房买卖合同及无理由退房协议书后自办理入住手续前均可无理由退房。上述在媒体公众号等向不特定人发出的广告宣传中明确说明属于要约邀请，不构成合同的内容。对无理由退房的具体权利义务，需要在后续的合同中加以明确约定，购房者可以查阅知悉，该内容没有任何的歧义和误解。被告不存在隐瞒、欺骗的行为，所以无理由退房属于要约邀请，不能依据该理由解除合同，无理由退房的政策是被告给予买房人合同解除权的权利，不是对买房者权利的限制，没有加重对方的义务，卖房者如果解除合同，应当根据合同的约定承担违约责任，也不应随意的扩大解释无理由退房的范围，被告基于对自身权利的处分决定在什么条件下给予合同相对方的解除权，除此之外的情形不应享有合同之外的解除权权利，且无理由退房政策的本意是给予购买居住性用房的诚信购房者，不是给经商的人。本案中原告所购买的是商铺，不是住宅，且在合同履行过程中，被告没有任何的违约，原告如违约解除合同，需承担相应的违约责任。即使合同解除后恢复至原始状态，原告缴纳购房款后再扣除违约责任后，被告应返还房款本金，不应承担任何利息。本案的诉讼是原告违约引起的，应由其承担全部的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2018年1月17日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0001109）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘3号商业118单元……。该商品房建筑面积共87.32平方米，其中套内建筑面积84.5平方米……按建筑面积计算，单价为10364元/平方米……总金额为904958元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2018年1月17日前支付首期房款85744元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月13日前付清135744元；于2021年1月13日前付清135744元；于2020年1月13日前付清135744元；于2022年1月13日前付清135744元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2018年1月18日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订合同编号为XY180××××2487）商品房买卖合同一份。2018年1月17日，原告支付被告维修基金及其他款项共计3626元，被告给原告出具收据一份，当日，原告支付被告首付款（含定金）135744元，被告给原告出具收据一份。2019年12月10日，原告支付被告房款135744元，被告给原告出具收据一份。2020年11月7日，原告支付被告房款1.5万元，被告给原告出具收据一份。2020年1月13日左右，原告向被告主张解除合同。后原告诉至法院。另查明，本案所涉房屋尚未交付。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，该认购书约定原告支付首期房款时，可签署书面商品房买卖合同，本案中实际上原告于2018年1月17日在签署该认购书时共支付被告房款及定金共计135744元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方之间于2018年1月18日签订了书面商品房买卖合同，但双方之间已于2018年1月17日即原告支付被告第一批房款之日成立了商品房买卖合同关系，定金5万元已经转换为购房款，该认购书预约合同性质已经终止，相应认购书的其他内容已由所签订的书面商品房买卖合同予以吸纳并约定，因此对原告要求解除本案所涉认购书的诉讼请求，本院不予支持。其次是关于本案所涉的商品房买卖合同解除问题，一是原告陈述基于被告无理由退房政策主张解除本案所涉的合同，被告辩称无理由退房政策属于要约邀请，且仅限于住宅，因被告在宣传无理由退房政策时，在原告可以获得相关信息的范围内，并未明确限制为住宅，且该无理由退房政策赋予买受人任意解除权，在双方成立商品房买卖合同时应当作为合同的实质性内容，故对被告该辩解理由，本院不予采纳，原告具有该解除权，二是原告陈述其在2020年1月13日左右多次向被告主张解除合同，但其于2020年11月7日仍向被告支付房款1.5万元，由此可知，双方实际上并未解除本案所涉合同，仍然按照合同进行履行，三是2020年11月7日之后，原告并未提供充分的证据证明其向被告主张解除合同的具体时间，因此本案以原告起诉后向被告送达起诉手续之日即2021年4月1日为通知合同解除之日，故综上本案所涉商品房买卖合同于2021年4月1日解除，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，因被告并未将本案所涉房屋交付给原告，因此被告应当向原告返还购房款、维修基金及其他费用共计290114元，对原告该诉讼请求，本院予以支持。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是原告提供的证据并不足以证明被告存在违约行为，而是本案中原告存在逾期支付房款的违约行为，本案所涉合同的解除系原告享有任意解除权所致，而并非被告存在违约行为构成根本违约，三是结合本案情况，原告所主张的利息损失应当从合同解除之次日计算，四是从本案所涉商品房买卖合同内容来看，双方约定有违约金条款，原告所主张的利息与合同约定原告应当承担的违约金可相互抵销，故综上对原告该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告杨逸与被告郑州恒林置业有限公司之间的商品房买卖合同于2021年4月1日解除；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨逸购房款、维修基金及其他费用共计290114元；三、驳回原告杨逸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3076元，由原告负担250元，由被告负担2826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年五月十日书记员  王 吉