广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终748号上诉人（原审原告）：梅州富力房地产开发有限公司，住所地广东省梅州市梅县×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××9137551。法定代表人：杨晔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丘锐，该公司员工。委托诉讼代理人：周丹媚，广东君升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄瑞，男，汉族，1990年12月20日出生，公民身份号码360××××××××××××515，住址江西省赣州市寻乌县×××××××××××××。被上诉人（原审被告）：范丽玲，女，汉族，1990年6月10日出生，公民身份号码360××××××××××××526，住址江西省赣州市寻乌县×××××××××××××。上诉人梅州富力房地产开发有限公司因与被上诉人黄瑞、范丽玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅州富力房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.改判原审判决第三项为：黄瑞、范丽玲向梅州富力房地产开发有限公司支付违约金201371元；3.维持原审判决第一、二项判决；4.本案一审和二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对部分事实没有查清。《商品房买卖合同（预售）》及相关合同附件均有上诉人及两被上诉人的签字盖章确认，是双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同及其附件合法有效，不应当仅以网签合同来认定双方的最终合意。虽然网签合同仅为《商品房买卖合同（预售）》，但没有相关合同附件的原因并非上诉人未提交材料，而是住建部门内部自身系统问题导致无法上传相关合同附件。直到2020年10月份系统升级之后才可以上传合同附件部分，而且合同网签之后需要将主合同和相关合同附件部分一同存放到住建部门进行存档保存，一审法院没有对此事实进行调查核实。二、一审法院认定“原告诉请按照合同总计的20%计算违约金明显偏高”是适用法律错误。首先，我国民法典并未对违约金的数额作出禁止性规定。当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。违约金的给付不以实际损失为条件，违约金具有一定惩罚性。其次，两被上诉人不仅未提交任何的答辩材料或者提出反诉，而且在清楚开庭事宜的情况下拒绝到庭参加庭审，放弃答辩权利，本案明显缺乏法院主动调整违约金的条件。最后，合同双方对违约金的约定，在不违反法律和行政法规的强制性规定情况下，不应认定为无效。对于因重大误解或显失公平而订立的可变更、可撤销合同，应由当事人主张，法院才可以变更或撤销。在当事人没有明确提出调整违约金的情况下，应视为放弃行使自己的诉讼权利，法院不应主动代一方当事人行使主张。黄瑞、范丽玲辩称，要求维持一审判决。黄瑞、范丽玲无法按照梅州富力房地产开发有限公司上诉请求支付违约金，家里现在是贫困户。梅州富力房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，由原告收回房屋；2、判令两被告向原告支付违约金201371元；3、判令两被告配合原告到相关部门办理房屋的网签撤销手续及预告登记注销手续；4、判令两被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告梅州富力房地产开发有限公司（出卖人）与被告黄瑞、范丽玲（买受人）于2018年7月9日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180×××××858），两被告购买了由原告开发的位于梅州市梅县××××××梅县富力城D区26栋2404房，总价款为1006855元。在合同第三章第七条（二）约定了买受人采取下列第4种方式付款，即商业按揭贷款，在签署上述合同前支付购房款定金20000元（买受人于2018年7月2日已经付清），双方约定首期于2018年7月9日前交付房款300000元，于2018年10月10日前交付第二期房款86855元，被告须于2018年7月17日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为￥600000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年8月10日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费由买受人支付。在合同第三章第八条约定了逾期付款责任，双方同意按照下列第2种方式处理，但未载明详细内容，仅用明显小于主文内容的字体备注“详见附件十一补充协议第一条”的字样。在合同第八章第十九条约定了预售合同登记备案：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：买受人应当自本合同签订之日起10天内向出卖人提交办理预告登记所需的真实有效材料文件，出卖人接受的买受人提交的相关材料文件后的360天内前往梅州市梅县区国土资源局不动产登记中心办理预购及预告登记手续；由于买受人逾期提交材料造成相关手续未能如期办理的，责任由买受人承担。”在签订上述合同之后，原告按照约定办理了商品房预售合同登记备案手续。原告明确，其在办理涉案房产上述手续中提交行政主管部门的合同仅是双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的主合同（即网签合同），未提交合同附件，更未提交附件十一补充协议。涉案房产已于2018年8月21日办理了不动产登记证明，即预告首次登记，证号为：粤（2018）梅州市梅县区不动产证明第0016515号，权利人为黄瑞、范丽玲。被告黄瑞、范丽玲系夫妻关系。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议对逾期付款的责任约定如下：（一）第一条，买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。（二）第十九条第1点B款第（4）项，买受人须于2018年7月17日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为￥600000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年8月10日前一次性直接支付至预售款监管指定账户，否则按合同约定承担违约责任。（三）第十九条第3点，若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还。两被告按照合同约定支付了定金20000元与首期房款300000元，原告于2018年7月10日开出该房款首付款320000元(含定金)，出具了广东增值税发票，该发票注明“不征税”。两被告未按照合同约定支付第二笔房款86855元，亦未按照合同约定办好房屋按揭手续。直至2020年10月19日，原告向两被告发出律师函，要求其收到该函10天内向原告一次性付清剩余购房款并按合同约定承担违约责任。原、被告沟通未果，原告遂于2020年10月22日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求,两被告未作答辩。双方在合同中明确约定了买受人的送达地址，两被告在合同中确认江西省赣州市寻乌县×××××××××系其唯一有效的送达地址。在一审法院送达诉讼材料过程中，两被告先是无法联系，后一审法院与被告范丽玲电话联系，其确认上述地址就是有效的送达地址，要求一审法院将诉讼材料邮寄该地址，但还是拒收，亦拒绝提供其他送达地址，最后拒接电话。在庭前，一审法院与被告电话联系，其清楚本案开庭事宜，但拒绝到庭，理由是身在异地，工作繁忙，亦不作任何答辩。庭后，两被告拒接一审法院的任何联系电话。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告梅州富力房地产开发有限公司与被告黄瑞、范丽玲所签订《商品房买卖合同（预售）》是双方自愿所签订的，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，应予以确认，双方均应按合同履行。该份合同约定两被告采用首付两期购房款（约总价三成）、余款办理银行按揭的付款方式，这是双方的真实意思表示，两被告依合同约定缴纳了首付款320000元，剩余房款未按约定支付。两被告一直未向一审法院抗辩未能支付第二期房款及未能正常办理房屋按揭手续的原因，亦未向一审法院明确继续履行合同的能力与意愿，故原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》的请求，予以支持。因涉案房产即坐落于梅州市梅县××××××梅县富力城D区26栋2404房已经办理了预告登记，原告提出两被告应配合办理涉案房屋的网签撤销手续及预告登记注销手续，予以支持。本案争议的焦点是解除《商品房买卖合同（预售）》后违约责任承担的问题。原告认为应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第一条的条款，两被告未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），逾期超过30天后，原告有权单方面解除合同，并有权要求两被告支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且有权没收购房定金并不予退还已交税费。一、网签合同应为双方关于涉案房屋买卖的最终合意。原告确认，网签合同仅仅是《商品房买卖合同（预售）》，并未向行政主管部门提交相关合同附件。而上述合同约定逾期付款责任是参照附件十一补充协议第一条。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”本案中，原、被告双方签订的附件十一补充协议系格式条款，被告未对相关责任条款作任何加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明其在订约时提请买受人予以充分注意的，故不能代表双方已就此形成合意。原告作为房地产企业，违反了格式条款供应方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，故包含附件十一补充协议第一条在内的不合理地免除或者减轻原告责任、加重两被告责任或排除、限制两被告主要权利的条款对两被告依法无效。二、原告诉请按照合同总价的20%计算违约金明显偏高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”在本案中，原告未提交证据证明因两被告逾期支付房款而违约造成的损失，故对其诉请违约金的计算标准不予采纳。三、被告黄瑞、范丽玲确有履行支付房款之义务，现两被告逾期付款构成违约，应当承担相应的违约责任。根据本案查明事实，结合房屋买卖过程中的实际情况，对违约金的计算应以双方约定不明之情形认定较为妥当。四、对于违约金的计算期限的问题。商品房买卖的特点之一是标的额巨大，两被告因履行能力有限，故在购房时选择以首付款与银行按揭贷款结合的付款方式，在不能办理银行按揭时，原告应与两被告协商余款的付款方式，给予两被告合理的履行期限，不能加重购房人的付款义务。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，结合本案实际，应当给予两被告三个月的合理履行期限。双方约定于2018年10月10日前交付第二期房款86855元，但两被告至今一直未能履行，则违约金的起算时间应为2019年1月10日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”之规定，原告于2020年10月19日向两被告邮寄《律师函》，要求其收到该函10天内向原告一次性付清剩余购房款并按合同约定承担违约责任，于2020年10月25日确认两被告最终拒收后退件，故解除合同之日应为2020年11月4日。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，两被告应支付违约金为686855元×3.85%÷365天×673天=48758元。至于两被告已经向原告支付的首付款320000元（含定金），双方可自行协商解决，协商不成，可另行提起诉讼处理。被告黄瑞、范丽玲经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告梅州富力房地产开发有限公司与被告黄瑞、范丽玲于2018年7月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180×××××858）；二、被告黄瑞、范丽玲应自判决生效之日起十五日内协助原告梅州富力房地产开发有限公司办理涉案房屋即坐落于梅州市梅县××××××梅县富力城D区D26栋2404房的网签撤销手续及预告登记注销手续；三、被告黄瑞、范丽玲应自判决生效之日起五日内向原告梅州富力房地产开发有限公司支付违约金48758元；四、驳回原告梅州富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4320元，减半收取2160元，由被告黄瑞、范丽玲负担510元，原告梅州富力房地产开发有限公司负担1650元。二审中，梅州富力房地产开发有限公司提交了如下新证据：2018年1月至11月、2021年1月至3月，梅州市新建商品房网签情况，拟证明现阶段房价与被上诉人购房时相比下跌很多，上诉人的损失远远超过了一审判决中所支持的违约金。黄瑞、范丽玲没有发表质证意见。二审另查明，二审庭审中，梅州富力房地产开发有限公司确认黄瑞、范丽玲签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》与其他购房者签订的《补充协议》是同一版本。该《补充协议》的内容是梅州富力房地产开发有限公司预先拟定。梅州富力房地产开发有限公司认为其已经对《补充协议》的条款对黄瑞、范丽玲进行了说明，但未提供证据予以证实。2021年4月15日上午，黄瑞、范丽玲到庭接受本院问话。黄瑞、范丽玲对《商品房买卖合同（预售）》及其附件的真实性无异议，但认为协议内容为梅州富力房地产开发有限公司草拟，梅州富力房地产开发有限公司没有对条款内容进行说明。黄瑞、范丽玲确认已支付房款32万元，其认为剩余房款未支付的原因是家庭经济困难，并认为补充协议中约定的买受人未按约定支付房款所应承担的违约金太高，其同意按一审判决认定的违约金数额支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件六对装饰装修及相关设备标准进行了约定。《补充协议》第四条约定：“《商品房买卖合同》第十二条第2款具体内容如下：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”《补充协议》第八条约定：“《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项具体内容如下：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：一审认定的违约金数额是否合适。黄瑞、范丽玲未按合同约定及时支付剩余房款，梅州富力房地产开发有限公司主张按照《补充协议》第一条的约定，由黄瑞、范丽玲向其支付相当于总房价款20%的违约金。黄瑞、范丽玲二审抗辩该条款规定的违约金过高，要求按一审确定的违约金数额进行认定。首先，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”按约定支付房款是买受人的基本义务，按约定交付房屋、办理产权证书则是出卖人的基本义务。根据《补充协议》约定，买受人未按约定付款应承担的违约责任是总房价款的20%，而出卖人未按约定交付房屋、办理产权证则最高仅需承担已付房款1%的违约金。补充协议中关于双方违约责任的约定明显不对等。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”黄瑞、范丽玲在二审中抗辩称，补充协议约定的未及时支付房款违约金过高需要调整。在没有充分证据证明因黄瑞、范丽玲的违约行为造成梅州富力房地产开发有限公司实际损失的情况下，综合考虑梅州富力房地产开发有限公司受损情况、合同履行情况及当事人过错程度等因素，一审确定违约金为48758元并无明显不当。梅州富力房地产开发有限公司主张应支付违约金201371元明显过高，不予支持。综上所述，上诉人梅州富力房地产开发有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人梅州富力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张孟棋审判员  黄莉芬审判员  罗锡芳二〇二一年五月十一日书记员  朱红珍