甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终468号上诉人（原审被告）：丁某，女，回族，现住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：张某，甘肃广辰律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：平凉龙旺中介房地产有限公司。住所地：甘肃省平凉市崆峒区广成路****高层**。法定代表人：秦某，公司经理。被上诉人（原审原告）：李某，男，汉族，住甘肃省静宁县。上诉人丁某、平凉龙旺中介房地产有限公司（以下简称龙旺中介公司）因与被上诉人李某定金合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初6394号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁某上诉请求：1.撤销原判第二项内容，驳回李某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由李某负担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，判决不当。双方签订的《二手房定金合同》合法有效，双方应当按照该合同约定履行，丁某将案涉房屋交给龙旺中介公司以保底价715000元代为出售。李某违反诚信原则，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。2020年9月16日，双方到开放商售楼处办理更名手续时，因出现意外致使当日未办成，次日，李某无故提出不想购买房屋了，并以暖气费未清为由要求解除合同退还定金。暖气费未清不会影响合同目的实现。违约方是李某而非丁某。李某应承担毁约责任。李某支付的定金不应返还，若返还势必造成丁某损失无法填补，而毁约可随意为之，导致社会秩序混乱，法律的严肃性无从体现。二手房定金合同已具备房屋买卖合同的主要条款，买卖合同已经成立。李某毁约，不履行合同，逾期支付首付款，构成根本违约，不应返还定金。更名时的意外事件并非丁某故意造成。2.原审法院适用法律错误。原审法院适用合同法第九十四条第一项解除合同不符合本案实际情况。本案并非不可抗力原因造成的，物业费、暖气费属于人为协商可以解决的问题。解除合同是李某单方毁约造成的。原审法院适用合同法第九十七条判处返还定金不符合法律规定，与定金的立方精神相违背。李某辩称，未交暖气费、物业费导致合同未履行，暖气费、物业费由丁某转给李某交不合理，过错在丁某方。请求驳回上诉，维持原判。龙旺中介公司未到庭发表陈述意见。龙旺中介公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判驳回李某对龙旺中介公司的诉讼请求；2.李某支付龙旺中介公司中介费用3300元。3.二审诉讼费用由李某负担。事实和理由：1.《二手房定金合同》合法有效，李某应当继续履行合同。2.龙旺中介公司不存在违约行为，李某无权要求返还中介服务费用。李某辩称，因双方对费用缴纳问题产生分歧后，龙旺中介公司并没有积极协调处理。丁某述称，对龙旺中介公司的上诉没有意见，是龙旺中介公司与李某之间的事情。李某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除二手房定金合同；2.判令丁某支付双倍定金60000元；3.判令丁某和第三人龙旺中介公司承担中介费损失11000元；4.本案诉讼费由丁某承担。一审法院认定事实，2020年8月28日，李某、丁某、龙旺中介公司签订定金合同，约定李某认购丁某位于平凉市××区房屋（建筑面积104.06㎡）并自愿支付定金，以确立买卖合同关系，房产交易总额715000元，定金30000元，李某应在合同签订之日起23日内，将剩余购房款存至丁某指定银行账户内，否则视为违约。合同签订后，如因可归责于李某的事由解除合约者，定金不再退还，归丁某所有；如因可归责于丁某的事由解除合约者，丁某应双倍返还李某所付定金，同时双方需将违约金所得的50%支付给龙旺中介公司作为服务佣金；从2020年8月28日起23日内付清首付款后在开发商办理更名手续、商业贷款；中介费、更名费由李某负担。合同签订当日，李某向丁某支付定金30000元。李某向龙旺中介公司支付中介费11000元。合同履行中，因办理房屋更名手续，双方发生纠纷。一审法院认为，李某、丁某、龙旺中介公司签订的二手房定金合同系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。……”本案中，现李某明确表示不愿意购买丁某房屋，因此，案涉定金合同目的已无法实现，故对李某要求解除与丁某签订的定金合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉定金合同解除后，丁某基于定金合同取得的定金30000元应当返还李某，故对李某要求丁某双倍返还定金的诉请，部分予以支持。结合全案证据及当事人陈述，在合同履行过程中，确实存在因丁某欠付采暖费、物业费导致不能及时办理更名手续的情况，但上述情况并不构成根本性违约，在丁某及龙旺中介公司表示愿意交纳案涉房屋采暖费、物业费时李某明确表示不愿意购买被告房屋，故对定金合同的解除，双方应负有同等责任，故对于双倍返还部分，不予支持。龙旺中介公司作为居间人，虽然未能最终促成原被告之间房屋买卖合同成立，但在定金合同签订及合同履行中履行了相应义务，故对李某要求龙旺中介公司退还中介费的诉讼请求酌情予以支持5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条，第一百二十条之规定，判决：一、解除原告李某、被告丁某、第三人平凉龙旺中介房地产有限公司于2020年8月20日签订的《二手房定金合同》；二、限被告丁某于本判决生效之日起5日内返还原告李某定金30000元；三、限第三人平凉龙旺中介房地产有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告中介费5000元；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，减半收取788元，由原告李某负担400元，被告丁某负担388元。二审期间，各方当事人未提交新证据。一审法院认定本案基本事实属实，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点问题为：1.导致案涉《二手房定金合同》解除的责任在哪方；2.丁某应否退还李某定金3万元。关于导致案涉《二手房定金合同》解除的责任在哪方问题。丁某上诉认为，责任在李某，李某违反诚信原则，导致合同目的无法实现。李某认为，李某在2020年9月16日积极履行合同，联系龙旺中介公司付钱，办理更名手续。办理手续时，房产公司财务人员说案涉房屋欠了物业费和暖气费。2020年9月21日，丁某说她愿意承担一半，但是从来没有说愿意承担全部，因为丁某没有解决暖气费和物业费，担心钱支付之后出现其他争议。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，各方签订《二手房定金合同》对于李某的承担付款义务为房产总价款、中介费及更名费，并未约定案涉房屋交付前拖欠物业费及暖气费的承担者。即合同对于物业费及暖气费的承担问题没有约定，双方也未达成补充协议。按照交易习惯，合同标的物交付前由出卖方占用，出卖方应承担房屋交付前产生的债务，以保证交付标的物无权利瑕疵，即案涉房屋交付前物业费及暖气费应由丁某承担。龙旺中介公司一审提交的通话录音表明，在协商过程中，龙旺中介公司及丁某在争议发生后六日内，于2020年9月21日下午14时向李某表示愿意承担该费用，再未要求李某承担，未加重李某的付款义务，李某可以按照《二手房定金合同》约定的付款义务继续履行合同。李某辩称丁某没有说愿意承担全部费用的理由无事实依据。《二手房定金合同》中未约定解除合同条款、也未约定李某享有单方解除权，李某未举证证明在2020年9月21日下午14时前双方已解除合同。李某向法院起诉解除合同的日期为2020年9月25日，即李某提起诉讼时，丁某已消除物业费及暖气费的承担问题，李某再以该事由解除合同，违约责任在李某。丁某该上诉理由成立。关于丁某应否退还李某定金3万元问题。原《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，导致《二手房定金合同》未履行而解除的责任在李某，李某要求返还定金不符合法律规定。丁某该上诉理由成立。综上所述，丁某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初6394号民事判决第一项、第三项；二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初6394号民事判决第二项、第四项；三、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1576元，减半收取788元，二审案件受理费550元，均由李某负担。本判决为终审判决。审判长 摆建军审判员 杨振兴审判员 宫在霞二〇二一年五月三十一日法官助理 李 丽书记员 陈 甜