云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2901民初1771号原告：王娅东，女，1977年10月30日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：廖明威，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李祖祥，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区洱海国际生态城。法定代表人：刘曲，职务执行董事。委托诉讼代理人：高晓东，男，特别授权代理。委托诉讼代理人：张玲，女，特别授权代理。原告王娅东与被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称洱海金沙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娅东的委托诉讼代理人廖明威，被告洱海金沙公司的委托诉讼代理人高晓东、张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娅东向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告办理洱海·国际生态城19幢5A10号房屋的产权登记手续；2.判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记手续的违约金（违约金自2016年4月5日起至被告履行为原告办理房屋产权登记手续的义务之日止，以购房款550777元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准“LPR”4.65%计算，暂计算至2021年1月15日期间的违约金为122512.42元）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定被告将位于大理洱海·国际生态城19幢5A10号商品房出售给原告，总金额为550777元，在乙方（原告）达到以下条件后，甲方在120个工作日内为乙方办理产权登记手续：1.甲乙双方已办理完房屋交接手续；2.乙方向甲方支付全部购房款，已支付房屋维修基金、契税、配套费、工本费等相关办理产权登记的代收费用；3.甲乙双方已签订乙方委托甲方办理产权登记手续的委托书；4.乙方向甲方交付代办理产权登记手续的资料（商品房购销合同、购房发票、购买人身份证等相关办理产权登记资料）。合同签订后原告付清了总购房款，并按照合同约定履行了相关义务，但被告一直没有为原告办理不动产权属证书，根据2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应当向原告支付自2016年4月5日（交纳相关办理产权登记的费用后120工作日）起至原告实际取得不动产登记证书之日期间的违约金。被告洱海金沙公司辩称，办证延迟的主要原因非被告主观导致，是受洱海保护政策的影响，被告被迫停工导致资金链断裂，洱海保护政策调整对于被告而言，是非人力可预见、可以控制、可以预防，不应承担违约责任。退一步而言，即使被告因此要承担违约责任，因为有2800多户业主，如果按原合同约定，将导致被告不堪重负进而影响更大多数人利益，因此恳请法院根据实际情况，免除被告的违约金；被告目前在积极办理不动产权证，承诺在2021年9月30日前为原告办理不动产权证；原告起诉的逾期办证违约金超过了诉讼时效，民事诉讼法第188条规定期限是三年，请驳回原告违约金的诉讼请求。经本院审理查明：2012年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理经济开发区房屋，总价款550777元，乙方应于合同签订当日支付首付款330777元，余款220000元以银行按揭贷款方式付清；甲方应于2013年9月30日前将房屋交付给乙方。在达到以下条件后，甲方在120个工作日内为乙方办理产权登记手续：1.甲乙双方已办理完毕房屋交接手续；2.乙方向甲方已支付全部购房款以及维修基金、契税、配套费、工本费等相关办理产权登记的代收费用；3.甲乙双方已签订乙方委托甲方办理产权登记手续的委托书；4.乙方已向甲方交付代办产权登记手续的资料（购销合同、购房发票、购买人身份证件等）。合同签订后，原告已付清全部购房款给被告。2015年10月21日，被告将房屋交付给原告，原告在接房当日支付给被告契税及维修基金22268元、办理房产证及土地证相关费用1365元、办证费400元。2016年7月19日，洱海国际生态城业主就办理产权证等问题向被告递交《约谈函》，2016年7月28日，被告与业主代表召开会议作出答复。2019年4月16日，被告向洱海国际生态城小区业主出具承诺书，承诺在2019年6月30日前为业主办理不动产权证。被告至今仍未为原告办理房屋权属登记手续。庭审中原、被告均同意《商品房购销合同》约定的120个工作日按6个月计。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告向被告购买商品房，被告应当依照法律的规定和合同的约定协助原告办理不动产权登记手续，本院对原告请求被告协助原告办理案涉房屋权属证书的请求，依法予以支持。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。由于出卖人原因，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告未按合同约定的期限为原告办理房屋所有权登记手续，故应当支付原告逾期办证违约金。依合同约定，被告应当在交房（2015年10月21日）后的120个工作日内（双方均同意按6个月计）为原告办理产权登记手续，但被告直至本案庭审之日仍未办理涉案房屋所有权登记，故被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任，按合同约定，被告应向原告承担自2016年4月22日起至履行协助原告办理房屋产权登记手续的义务之日止的违约金。关于违约金计算标准问题。双方签订的合同中就逾期办证的违约金计算没有约定，但结合该合同中关于买受方逾期付款及出卖方逾期交房的违约金均以每日0.005%标准计的约定，本院认为，就同一合同关系双方当事人权利义务应对等，上述违约金系双方当事人对履行该合同违约而约定，故本案适用该违约金标准确定被告的违约责任较为适宜，即逾期办证违约金按总房款每日0.005%计算符合本案实际。关于诉讼时效的问题。本院认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。洱海国际生态城业主就办理房产证问题分别于2016年7月19日、2019年4月16日向被告主张权利，故诉讼时效已发生中断，应重新计算，本案并未超过诉讼时效，被告的抗辩意见无据，本院不予采纳。另被告抗辩办理产权登记手续延迟是规划调整及政策原因造成，但其举证证据不能证明该主张，本院对其该抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王娅东办理洱海·国际生态城19幢第5A层5A10号房屋的产权登记手续。二、被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王娅东逾期办理房屋产权登记手续的违约金（违约金自2016年4月22日起至被告履行为原告办理房屋产权登记手续的义务之日止，以购房款550777元为基数，按日利率0.005%计算）。三、驳回原告王娅东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由原告王娅东负担847元，由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  冯晓丽二〇二一年五月二十八日法官助理杨艳姣书记员李凡