青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青民再18号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戎利强，男，1973年11月14日出生，汉族，住青海省西宁市城北区海西路61号11号楼1单元1011室。 委托诉讼代理人：杨社美（系戎利强之妻），住青海省西宁市城北区海西路61号11号楼1单元1011室。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。 法定代表人：于志坚，董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人戎利强因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1102号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年2月2日作出（2020）青民申677号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。再审申请人戎利强的委托诉讼代理人杨社美、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戎利强申请再审称，（一）二审法院关于“戎利强将契税款交于海宏公司便视为戎利强自愿委托海宏公司办证时代缴契税。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日戎利强将维修基金交于海宏公司时，便视为戎利强自愿委托海宏公司代交”的事实认定属主观臆断，海宏公司强制收费行为并非戎利强“合意、自愿”，二审判决认定此节事实错误。（二）二审法院关于“戎利强缴纳契税的方式应为与海宏公司达成以部分违约金抵扣契税的协议”的认定属主观臆断，认定事实错误。（三）二审法院采用判例法审理案件，认定戎利强以违约金抵扣契税与实际不符，认定事实错误。（四）海宏公司收取契税及维修费的行为违反了《中华人民共和国税收征收管理法》及《住宅专项维修资金管理办法》相关规定。请求：1.撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1102号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初5828号民事判决；2.海宏公司退还收取戎利强的契税6820.80元并支付利息1533.54元（计算至2021年1月18日）；海宏公司退还戎利强维修基金2131.5元并支付利息479.23元（计算至2021年1月18日），两项合计10965.07元；3.诉讼费用由海宏公司承担。庭审中戎利强变更其诉讼请求第二项为：海宏公司退还收取戎利强的契税6820.80元并支付利息（利息计算至再审判决送达之日）；海宏公司退还戎利强维修基金2131.50并支付利息（利息计算至再审判决送达之日）。 海宏公司辩称，海宏公司因延期交房，在业主收房时并未让业主实际缴纳房屋契税、维修基金、有限电视接口等费用，而是从海宏公司应付给业主的逾期交房违约金中进行了抵扣，并由海宏公司向业主开具收据。根据收据内容，如果支付方式一栏填写现金则表明戎利强以现金方式缴纳上述费用，如果仅填写房号则为以违约金抵扣，现戎利强所持收据收款方式一栏仅填写房号，戎利强提出退回契税和维修基金，没有事实依据。 戎利强向一审法院提出诉讼请求：1.海宏公司退还收取的契税款6820.80元并支付利息1175.36元，合计7996.16元；2.诉讼费由海宏公司承担。后增加一项诉讼请求为海宏公司退还维修基金2131.50元并支付利息367.3元，合计2498.8元。 一审法院审理查明，戎利强与海宏公司于2013年1月14日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：青海省西宁市城北区海西路61号11号楼1单元1101室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额454720元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，戎利强按约付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月8日，双方又签订《银泰九号公馆补充协议》，约定一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。戎利强所购的11号楼的交验时间为2015年11月22日-11月26日。2016年3月7日，戎利强办理收房手续，同日，海宏公司向戎利强开具《收据》，载明：戎利强交款9212.30元，包含契税6820.8元、维修基金2131.5元、有限接口费260元。2019年戎利强向一审法院起诉，要求海宏公司支付逾期交房及未办理房屋权属证书的违约金，一审法院经审理作出（2019）青0105民初539号民事判决，判决驳回戎利强的全部诉讼请求。戎利强不服该判决提出上诉，青海省西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终872号民事判决，戎利强仍不服，向青海省高级人民法院提出再审申请，海宏公司尚未支付逾期交房违约金。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点为：1.海宏公司是否收取了戎利强缴纳的契税款、维修基金；2.海宏公司应否退还契税及维修基金款。首先，戎利强提出以现金方式缴纳了契税，海宏公司辩解出具收据时戎利强并未实际缴纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据戎利强提交的契税收据及房款收据，海宏公司在收款方式处均标明的是房号或数字，未出现“现金”等字样，根据海宏公司的书写方式，其辩解“如果支付方式一栏填写是现金则表明是戎利强自己缴纳的费用，如果是房号则为戎利强与我方达成的违约金抵扣协议”的意见不予采纳，若戎利强未缴纳契税款等相关费用，海宏公司不应出具收据，现海宏公司不能提交其向戎利强出具收据系与其达成抵扣协议的证据，故本院确认海宏公司实际收取了戎利强缴纳的契税款、维修基金等费用。其次，关于海宏公司是否应当退还契税款的问题。《商品房预售合同》约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。戎利强将契税款交予海宏公司时便视为自愿委托海宏公司代缴契税。海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为戎利强办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，戎利强亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为戎利强办证的违约情况。戎利强要求退还契税及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持；再次，戎利强要求海宏公司退还维修基金及利息，维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日戎利强将维修基金交予海宏公司时，便视为自愿委托海宏公司代交。再者，维修基金是对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用的款项，属于全体业主共同所有，戎利强要求退还维修基金及利息的诉求无事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回戎利强的全部诉讼请求。 戎利强不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判海宏公司退还收取戎利强的契税6820.8元并支付利息1175.36元，海宏公司退还收取戎利强的维修基金2131.5元，并支付利息367.3元，两项合计10494.96元；2.海宏公司承担诉讼费用。 二审法院确认一审法院查明的事实。 二审法院认为，根据已查明的案件事实，2016年3月7日，戎利强办理收房手续，同日，海宏公司向戎利强开具《收据》，载明：戎利强交款9212.3元，包含契税6820.8元、维修基金2131.5元、有限接口费260元。该收据证实戎利强已向海宏公司缴纳契税，达成由海宏公司代戎利强向税务机关缴纳契税的合意。根据戎利强提交的契税收据在收款方式处均标明的是房号或数字，未出现“现金”等字样，结合类案生效法律文书的认定，戎利强缴纳契税的方式应为与海宏公司达成以部分违约金抵扣契税的协议。但不论是违约金抵扣契税还是现金缴纳，一审认定海宏公司实际收取戎利强缴纳的契税款等费用正确。根据双方签订的《商品房预售合同》的约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。戎利强将契税款交予海宏公司时便视为戎利强自愿委托海宏公司办证时代缴契税。海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为戎利强办理不动产权证书。现阶段，戎利强无证据证明海宏公司存在主观上不愿为购房人办证的违约情况。故其要求退还契税及利息的上诉请求，不予支持。关于戎利强要求海宏公司退还收取戎利强的维修基金2131.5元，并支付利息367.3元的诉请，二审法院认为维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日，戎利强将维修基金交予海宏公司时，便视为戎利强自愿委托海宏公司代交。另维修基金是对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用的款项，属于全体业主共同所有，戎利强该诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持，二审法院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。戎利强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审确认原一、二审法院查明的事实。 再审中，戎利强增加其诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”的规定，戎利强再审增加的契税利息及维修基金利息，不属于本案审理范围，再审不作处理。 根据再审申请人戎利强的陈述及被申请人海宏公司的答辩，本案围绕以下争议焦点进行了审理： 一、海宏公司应否退还戎利强契税并支付相应利息的问题 戎利强主张其于2016年3月7日收房当日，以现金形式向海宏公司缴纳契税和维修基金等费用，海宏公司接收上述款项后出具收据。 海宏公司辩称，出具收据时戎利强并未实际缴纳相关款项，海宏公司是与各业主协商一致后，从应当付给业主的逾期交房违约金中抵扣了契税、维修基金等款项。 经查，戎利强与海宏公司签订的《商品房预售合同》约定，海宏公司向戎利强交付房屋的期限为2014年10月30日前，因逾期交房，2015年7月8日，海宏公司又与戎利强签订《银泰九号公馆补充协议》，约定海宏公司分段计算应向戎利强支付的逾期交房违约金数额，并于戎利强收房之日，一次性全额向其支付，但直至2016年3月7日戎利强办理收房手续时，海宏公司未向戎利强支付逾期交房违约金。在此前提下，海宏公司主张其与各业主达成口头协议，将本应由业主实际缴纳的房屋契税、维修基金、有限电视接口等费用，以海宏公司应付业主的逾期交房违约金予以抵扣，具有一定合理性。结合本院审理的海宏公司与其他“九号公馆”购房业主商品房预售合同纠纷中查明的事实，以现金方式缴纳上述款项的业主，海宏公司在出具的收据中，明确注明“现金”字样。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款“下列事实，当事人无须举证证明……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”以及该条第二款“前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，在海宏公司对部分业主缴纳房屋契税、维修基金、有限电视接口等费用的方式做出合理说明并提交相应证据后，戎利强应进一步提交证据证明其确以现金方式缴纳上述款项，但戎利强未进一步提交证据。故，戎利强提出海宏公司退回契税的诉讼请求与事实不符，再审不予支持。 二、海宏公司应否退还戎利强维修基金并支付相应利息的问题 维修基金又称住房专项维修资金，《物业管理条例》改称为物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，是指为保障住房出售后的维修、管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，按照国家有关政策、法规强制性建立的住房共用部位、共用设施设备专项维修的资金。根据《物业管理条例》相关规定，维修基金由售房单位向全体业主代为收取，专项用于物业保修期期满后小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，并由业主委员会直接管理支配，属全体业主共同所有。在业主向代管人缴纳维修资金时，共同共有关系即刻产生，业主转变成维修基金共有人。代管人未将业主缴纳基金存入银行专户，不履行缴存义务的，不影响维修基金共同共有效力。故戎利强要求退还维修基金及利息的诉求无事实及法律依据，再审不予支持。 综上所述，本院再审认为，戎利强的再审请求不成立，不予支持。原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1102号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二一年五月十八日 书记员 宋生昭