上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初7579号 原告：周辉，男，1980年12月15日出生，汉族，住上海市松江区。 原告：王蕾，女，1981年3月13日出生，汉族，住上海市松江区。 上述两列原告的共同委托诉讼代理人：徐修齐，北京盈科(上海)律师事务所律师。 上述两列原告的共同委托诉讼代理人：李晨玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。 被告：汤秋晨，女，1987年11月11日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。 第三人：中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区衡山路XXX号。 负责人：孙薇。 第三人：上海市住房置业融资担保有限公司，注册地中国(上海)自有贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室，主要经营地上海市浦东新区雪野路XXX号XXX室。 法定代表人：殷俊，董事长。 委托诉讼代理人：梁博雯，女。 委托诉讼代理人：应佳雯，女。 原告周辉、王蕾诉被告汤秋晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理期间，本院经审查后认为中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称建设银行徐汇支行)、上海市住房置业融资担保有限公司(以下简称住房融资担保公司)与本案处理结果存在利害关系，故依法追加建设银行徐汇支行、住房融资担保公司为第三人参加本案诉讼活动，并于2021年4月16日进行公开开庭审理。原告周辉及两原告的共同委托诉讼代理人徐修齐，被告汤秋晨到庭参加诉讼。第三人建设银行徐汇支行、住房融资担保公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周辉、王蕾共同向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方就上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理系争房屋的权利人变更手续；2.被告继续履行原、被告双方就上海市闵行区万源路580弄地下车库C区地下1层车位813室(以下简称系争车位)签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理系争车位的权利人变更手续；3.被告按照每日人民币(币种下同)2,870元的标准向原告支付自2021年2月1日起至系争房屋实际过户之日止的迟延过户赔偿金；4.原告代被告偿还被告向第三人的债务以涤除第三人对于涉案房屋上的抵押权。 事实与理由：两原告系夫妻关系。2020年10月9日，原、被告签订了合同编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》并办理了网签手续，约定被告将系争房屋转让予原告，转让价为820万元；双方应在2021年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。同日，原、被告又签订了合同编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》并办理了网签手续，约定被告将系争车位转让予原告，转让价为15万元；双方应在2021年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。原告按照合同约定付清了所有首期房款合计574万元。原告达到申请银行贷款条件后，便积极申请贷款。在此期间，被告消极配合原告提供首期房款的收款收据和收款银行卡正反面照片，直至2021年1月18日，才提供完整信息。此外，原告得知被告一直未办理房屋上贷款的还款手续，致使房屋上的抵押权未能涤除，直至原告起诉之日，被告也未办理。2021年1月31日上午9点，原告通知被告要求过户，但遭被告拒绝。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。 被告汤秋晨辩称，系争房屋出售前未征得家人同意，现在家庭内部产生矛盾，故无法配合过户。 第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行未到庭陈述，亦未向本院提交证据材料，但其于2021年4月出具书面意见表示“被告在其支行申请中长期个人商品住房贷款178万元和中长期新建房公积金贷款30万元。截止2021年4月19日，该两笔贷款余额分别为1,297,521.36元和218,412.89元”。 第三人上海市住房置业融资担保有限公司未到庭陈述，亦未向本院提交证据材料，但其于2021年4月出具书面《答辩状》表示“本案被告为购买系争房屋于2012年申请公积金贷款，金额是30万元，贷款年限30年，放款银行是建设银行徐汇支行，其公司对上述公积金贷款提供保证担保，被告以其购买的房屋向其公司提供反担保并办理相关抵押登记后，放款银行发放了贷款。其公司对系争房屋所设定的抵押权，是经过房地产登记机构公示的、合法的抵押权，故请求法院保护抵押权人的合法权益。根据贷款银行提供的2021年3月底的公积金贷款数据显示，上述公积金贷款暂无逾期，公积金贷款本金金额为218,412.89元。在该笔公积金贷款本息未结清的情况下，其公司不同意注销系争房屋上设立的抵押权等损害抵押人利益的变动；待结清后，主贷人及抵押权人可至其公司正常办理领取抵押注销材料等手续。” 本院经审理认定事实如下：原告周辉、王蕾系夫妻关系，于2009年2月6日登记结婚。 2020年10月8日，原告周辉、王蕾为购买被告汤秋晨名下的上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋向汤秋晨转账支付20万元定金。为此，汤秋晨出具收据两张。 2020年10月9日，原告周辉、王蕾(买受人，乙方)与被告汤秋晨(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司中佳路店公司居间介绍，由乙方受让甲方名下坐落于万源路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计820万元。第六条，甲乙双方确认，在2021年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同补充条款(一)记载，1、签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行及上海市住房置业担保有限公司，债权数额为208万元，登记证明号：沪(2018)闵字不动产证明第XXXXXXXX号。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2020年10月10日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。2、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况(包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。3、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续。4、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。5、甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算。6、甲、乙双方于乙方办妥《中华人民共和国不动产权证书》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气、电话、有线电视等的更名手续。7、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续。8、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。……11、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。12、甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。13、乙方共同共有该房屋。该合同附件三“付款协议”记载，1、乙方于签约当日，支付甲方房款20万元。2、乙方于2020年10月31日之前，支付甲方房款240万元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3、乙方于2021年1月10日之前，支付甲方房款314万元。4、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款240万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。5、乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方房款6万元。 同日，原告周辉、王蕾(买受人，乙方)与被告汤秋晨(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司中佳路店公司居间介绍，由乙方受让甲方名下坐落于万源路580弄地下车库C区地下1层车位813室号。第二条，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计15万元。第六条，甲乙双方确认，在2021年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同补充条款(一)记载，4、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。5、乙方份额分配：共同共有。该合同附件三“付款协议”记载，乙方于甲乙双方办理该车位产权过户手续之前，支付甲方房款15万元。 前述两份合同签订当日，原告周辉、王蕾(买受人，乙方)与被告汤秋晨(卖售人，甲方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2020年10月9日签订关于上海市万源路XXX弄XXX号XXX室、地下车库C区地下1层车位813室之房产的《上海市房地产买卖合同》。房屋买卖合同约定的成交价为820万元，合同编号：XXXXXXX；车位买卖合同约定的成交价为15万元，合同编号：XXXXXXX。现甲乙双方经友好协商，就此达成如下协议：1、本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。2、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。4、甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九条、第十条履行)。 2020年10月30日，原告周辉向被告汤秋晨转账支付房款240万元。为此，汤秋晨开具房款收据一张。 2020年12月25日、2021年1月8日，原告周辉又分两次向被告汤秋晨转账支付房款共计314万元。 后被告汤秋晨向两原告提出要求交易后返租并免租金，原告微信回复“1)我们还是希望坚持继续按合同执行，也会继续按时间节点履约，包括31号的贷款或相对应钱款；2)对于您提出的交易后返租并免租金的想法，我们理解您的难处，但无法在目前做出任何承诺，我们可以在交易按时完成后酌情考虑。”2021年1月31日，原告微信表示“今天是合同约定的最晚过户日期，我这边过户材料全部准备齐全了，尾款现金部分我也随时可以转账。你这边最后的意思还是无法配合过户，对吧？”被告回复“不好意思……我今天已有安排。”当日，中介人员也联系被告要求确认过户时间，但被告仍然答复“今天有安排”。2021年2月期间，中介人员多次联系被告询问是否可以过户，但被告不予答复。两原告遂提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋尚有一项抵押登记：抵押权人为本案第三人建设银行徐汇支行及住房融资担保公司，债权数额208万元，其中商业贷款178万元，公积金贷款30万元，期限均从2012年11月18日至2042年11月18日。 再查明，两原告为证明其履约能力，已将剩余房屋转让款246万元、车位转让款15万元支付至本院代管款账户。 以上事实，由两原告共同提供的结婚证、《上海市房地产买卖合同》两份、《补充协议》、房款支付凭证及收据、微信聊天记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。 本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》两份及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。作为出售方的被告，按约办理过户手续，系其主要义务。现根据事实查明，在两原告已按约给付房屋转让款的情况下，被告不按时按约涤除抵押并办理房屋及车位的过户手续，被告的行为显然构成违约。两原告要求被告继续履行合同、办理过户手续，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴于涉案房屋仍设有两位第三人作为抵押权人的抵押登记一项，故为了保证涉案房屋的交易，被告应当及时清偿第三人的抵押贷款余额本息，涤除抵押权。如被告不能履行清偿第三人之抵押贷款，则原告可以代为清偿，两原告代偿的相关款项可以在原告应付的剩余房款中扣除。在两位第三人实现了抵押债权并注销抵押登记后，被告应协助办理涉案房屋产权过户手续，将产权转移登记至原告名下。至于过户所产生的相关税费，根据涉案补充协议约定，应由两原告负担。关于原告主张的逾期过户赔偿金，涉案房屋买卖合同第六条约定的办理过户期限为2021年1月31日前。房屋买卖合同之补充条款中约定被告应于2020年10月10日前与第三人预约提前还贷，并在办妥还贷手续后10个工作日内办理注销抵押登记手续，此后的15个工作日内办理过户手续，从上述交易环节的时间推算，被告注销抵押登记并协助两原告办理过户的期间应当在2021年1月31日前。事实上，被告未提前归还第三人的购房贷款，也未按时协助两原告办理过户手续，构成违约，两原告据此要求被告承担违约责任，符合合同之约定。但具体的赔偿金计算标准，两原告要求按照合同约定的已付房款的日万分之五计算，但被告认为该标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到两原告由此可能产生的实际损失(包括利息损失、居住损失等)，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告以已付房款574万元的日万分之二的标准计算赔偿金。至于两原告未付的房屋转让款及车位转让款，两原告表示同意在本案中一并处理，故为避免双方讼累，本院在本案中一并处理并根据合同约定内容确定相应款项的给付时间。至于涉案房屋、车位的交付，鉴于两原告坚持不要求在本案中处理，故两原告可与被告协商或另案主张。 第三人建设银行徐汇支行及住房融资担保公司经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告周辉、王蕾与被告汤秋晨签订的《上海市房地产买卖合同》两份(合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX)继续履行； 二、被告汤秋晨于本判决生效之日起五日内清偿第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行、上海市住房置业融资担保有限公司的抵押借款本息(具体清偿的金额以第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行、上海市住房置业融资担保有限公司于结清此笔借款本息之日出具的结算清单为准)，如被告汤秋晨未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由原告周辉、王蕾代为清偿(原告周辉、王蕾有权对本款内容向法院申请强制执行)； 三、第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行、上海市住房置业融资担保有限公司在实现了以上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的抵押借款之剩余借款本息之日起的五日内办理注销该房屋的抵押登记手续(原告周辉、王蕾有权对本款内容向法院申请强制执行)； 四、被告汤秋晨于第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行、上海市住房置业融资担保有限公司办理了注销上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记手续之日起五日内，协助原告周辉、王蕾办理上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋以及上海市闵行区万源路580弄地下车库C区地下1层车位813室的产权过户手续，将房屋、车位产权过户登记至原告周辉、王蕾名下，在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税、费均由原告周辉、王蕾负担； 五、原告周辉、王蕾于被告汤秋晨办理前述判决主文第四项所确定的过户手续当日，支付被告汤秋晨购房款240万元以及车位转让款15万元(如原告周辉、王蕾代被告汤秋晨向第三人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行、上海市住房置业融资担保有限公司清偿了抵押借款的剩余本息，则代为清偿的相关款项在两原告应付被告的购房款、车位转让款中抵扣)； 六、原告周辉、王蕾于被告汤秋晨将上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告周辉、王蕾当日向被告汤秋晨支付购房尾款6万元； 七、被告汤秋晨于协助原告周辉、王蕾办理上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日，偿付原告周辉、王蕾自2021年2月1日起至实际办理产权过户手续之日为止、以574万元为本金、按每日万分之二计算的逾期过户赔偿金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计34,600元，财产保全费5,000元，均由被告汤秋晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 莉 二〇二一年五月二十四日 书记员 王伊妮 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。