湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2178号原告：匡某1，女，1973年5月15日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：匡某2，男，1946年10月5日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。系匡某1父亲，特别授权代理。委托诉讼代理人：文先佑，湖南先锋律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘某，男，1964年7月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：许某，女，1969年11月9日出生，汉族，住址同上，系刘某之妻。二被告共同委托诉讼代理人：宋习彩，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。原告匡某1与被告刘某、许某占有物返还纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告匡某1的委托诉讼代理人匡某2、文先佑，被告刘某，被告刘某、许某的共同委托诉讼代理人宋习彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡某1向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即交还位于常德市武陵区××花园××栋××号编号为常房权证监证字第0××6号的房屋；2、判令两被告支付房屋租金75000元；3、诉讼费由两被告承担。庭审中，匡某1自愿撤回第2项诉讼请求，本院已准予。刘某、许某共同辩称：1、案涉房屋虽然登记在匡某1名下，但匡某1并未取得案涉房屋的所有权，过户登记仅是对匡某2所持债权的让与担保方式。2、如果认为以房抵债的事实成立，那么该抵债行为违反了法律的强制性规定，应为无效。综上所述，我方认为房屋买卖不是当事人的真实意思表示，双方只是因刘某欠付匡某2的债务而设定让与担保。故不应认定匡某1已取得案涉房屋的所有权，请求人民法院驳回匡某1的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、借款经过。2009年5月4日，匡某2（贷款人）与刘某（借款人、抵押人）签订《借款合同》，约定贷款人向借款人提供170000元借款，借款期限为12个月，自2009年5月4日至2010年5月3日，借款利率为月利率1.2%，抵押人自愿将其座落在武陵区××花园××栋××号房屋（所有权证号××＃）（以下简称案涉房屋）连同该房屋所占用范围内的土地使用权抵押予贷款人。2009年5月5日，常德市公证处对上述《借款合同》进行了公证，匡某2、刘某共同向常德市房地产管理部门提交《常德市房屋他项权利登记申请书》。2009年5月11日，常德市房地产产权管理处向匡某2发放了房屋他项权证。2014年1月27日，刘某向匡某2转账80000元。2014年2月1日，刘某向匡某2出具借条一份，内容为“今借到匡某2同志人民币贰拾壹万元（210000.00元）（月息1.2分）（借期1年）”。该借条左下方标注“房产证抵押已办理它项权证”。又标注“本金未清，利息结止2015年2月1号止”。2014年2月5日，刘某又向匡某2出具借条一份，内容为“今借到匡某2同志人民币壹拾叁万捌仟元（138000.00元）（月息1.5分）（借期1年）”。该借条左下方标注“本金未清，利息结止2015年2月5号刘某”。2015年2月16日，刘某向匡某2出具欠条一份，内容为“今欠到匡某2人民币叁万伍仟元整（35000）（三月十五号还）”。该欠条左下方标注“2015年4.29号尚还贰万元整，尚欠壹万伍仟元整刘某”。匡某2、刘某均认可该欠条系前述借款210000元、138000元的利息（138000元×0.015×12个月=24840元，210000元×0.012×12个月=30240元），当时刘某仅支付20000元，尚欠35000元利息。根据上述借条、欠条，截至2015年4月29日，刘某欠匡某2借款本金348000元（210000元+138000元）、利息15000元。二、以房抵债经过。2016年5月，刘某与匡某2约定，用刘某名下房屋抵偿所欠匡某2的借款本金及利息。2016年5月5日，刘某出具收条，内容为：“今收到匡某1、梅志祥两夫妇交来购房款叁拾陆万叁仟元整（￥363000.00）。（注：抵债权人匡某2借给刘某园林绿化工程款本金363000元）”。刘某在“收款人”处签名并捺印。2016年5月19日，刘某、许某（甲方）与匡某1、梅志祥（乙方）签订《房屋出售协议》，约定：1、甲方刘某夫妇自愿将武陵区××花园××栋××号面积127.81㎡房屋出售过户乙方。2、双方商定价格为叁拾陆万叁仟元，过户手续费、契税由乙方负责自理。3、成交过户后，乙方自愿以年租金壹万伍仟元整价格租赁给甲方夫妇居住，过渡期为叁年。三年过渡期内，刘某夫妇愿意赎回，可以按原价叁拾陆万叁仟元整加过户手续费、契税合计价赎回，三年期内，乙方不出售、转让他人，乙方无异议。三年期满，乙方可以自行安排居住、出租、出售，甲方夫妇无异议。四、过渡期内，甲方一定要爱护建筑物内设施设备装修，不得任意毁损破坏，如果毁损，甲方夫妇照价赔偿。5、以上协议双方共同遵守，不得反悔；如有争议，可以申请仲裁。“甲方”处有“刘某、许某”签名，但许某否认自己在该协议上签名；匡某2认可此处“许某”的签名可能系刘某代签。“乙方”处有“匡某1、梅志祥”签名，匡某2认可此处“匡某1”的签名系自己代签。2016年5月19日，匡某2（抵押权人）、刘某（抵押人）共同填写《常德市房屋他项权利（在建工程、抵押预告）注销登记申请书》，申请将坐落于武陵区××花园××栋××号房屋的他项权利注销，注销原因为“贷款还清”，匡某2、刘某领回房屋所有权证。2016年5月24日，匡某1（买方）与刘某（卖方）签订《常德市存量房买卖合同》［存房买（2016）第31xxxx号］，房屋坐落于武陵区××花园××栋××号，成交价格为363000元，本合同在履行过程中发生争议，可提交仲裁委员会仲裁。2016年6月1日，常德市房地产管理局向匡某1发放了《房屋所有权证书》，房屋所有权人为匡某1，共有情况为单独所有，房屋坐落于武陵区××路××花园××栋，登记时间为2016年6月1日，规划用途为住宅，建筑面积127.81㎡，所有权证号为常房权证监证字第0××6号。上述协议签订后，案涉房屋由刘某、许某居住。2019年11月11日、11月20日，匡某2向刘某出具2份收据，内容为“今收到刘某同志交来房租壹万元整”，收款人为匡某2。三、匡某1、梅志祥与许某、刘某之间的其他纠纷。1、匡某1、梅志祥因租赁合同与许某、刘某产生纠纷，向常德仲裁委员会申请仲裁。2018年8月17日，刘某向仲裁庭提交《中止审理申请书》，仲裁庭于2020年8月18日决定中止审理。2020年10月29日许某向仲裁庭提交《管辖异议申请书》。常德仲裁委员会认为对此案无仲裁管辖权，遂于2020年11月11日作出（2020）常仲决字第224-2号决定书，决定驳回匡某1、梅志祥的仲裁申请。2、2020年8月17日，许某在常德市鼎城区人民法院对刘某、匡某1、梅志祥提起确认合同无效纠纷一案。常德市鼎城区人民法院认为当事人因房屋出售所产生的争议应当通过仲裁途径予以解决，遂于2020年8月28日作出（2020）湘0703民初2893号民事裁定书，裁定驳回许某的起诉。许某不服上诉裁定，向常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院认为协议没有确定具体的仲裁机构，且无法达成补充协议，故该仲裁协议无效。常德市中级人民法院遂于2020年11月18日作出（2020）湘07民终2048号民事裁定书，裁定撤销常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初2893号民事裁定、该案指令常德市鼎城区人民法院审理。常德市鼎城区人民法院于2021年1月18日立案受理许某诉刘某、匡某1、梅志祥确认合同无效纠纷一案，后许某于2021年4月9日提出撤诉申请，常德市鼎城区人民法院于2021年4月9日作出（2021）湘0703民初313号民事裁定书，裁定准许许某撤回起诉。匡某1认为，案涉房屋自2016年6月1日起出租给刘某、许某居住，过渡期为三年，2019年6月1日，约定过渡期已满，匡某1要求刘某、许某交还房屋并支付约定的租金，但刘某、许某以各种理由拒绝。匡某1认为刘某、许某已构成非法占有案涉房屋，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。以上事实，有《公证书》、《借款合同》，《常德市房屋他项权利登记申请书》、《审批表》，《常德市房屋他项权利（在建工程、抵押预告）注销登记申请书》、《注销登记审批表》，房屋他项权证（常房武他字第5××4号），中国农业银行银行卡取款业务回单1份，借条2份、欠条1份、便条1份，《房屋出售协议》，收条（2016年5月5日）1份，《常德市存量房买卖合同》，房屋所有权证［常房权证监证字第0××6号］，收条（2019年11月11日、2019年11月20日）2份，（2020）常仲决字第224-2号决定书，（2020）湘0703民初2893号民事裁定书，（2020）湘07民终2048号民事裁定书，（2021）湘0703民初313号民事裁定书在卷佐证。本院认为，本案为占有物返还纠纷，根据《民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”及第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，案涉房屋现登记在匡某1名下，匡某1依法享有案涉房屋的物权。刘某、许某主张案涉房屋过户登记仅是对匡某2所持债权的让与担保方式，本院对该主张不予支持，原因如下。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条对“让与担保”进行了阐释：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”。本案中，匡某2与刘某的债权债务已于2015年2月到期，且此前的抵押登记尚未注销，匡某2与刘某无须再以形式上转移财产来设立让与担保；在二人债权债务到期后，双方经结算，匡某2将其对刘某的债权，转化为匡某1向刘某购房的购房款；匡某2与刘某之间借贷关系已终结，匡某1向刘某支付了购房所需的“对价”，故匡某1与刘某之间签订的《常德市存量房买卖合同》系财产转让协议，而非刘某所称的让与担保。刘某、许某辩称“以房抵债”违反了法律强制性规定而无效，因禁止流押的规定是否定事前归属型让与担保的效力，本案并不属于让与担保。另外，匡某2与刘某对双方债权债务已经进行了清算，是以确定金额的债权抵偿购房款后，由匡某1与刘某订立商品房买卖合同的方式，并共同到常德市房地产管理部门办理房屋过户手续，匡某1与刘某商品房买卖合同已履行完毕。又因刘某、许某与匡某1、梅志祥在《房屋出售协议》中约定匡某1、梅志祥将案涉房屋以年租金15000元的价格租赁给刘某、许某夫妇居住，但租赁期限为过渡期3年。3年期满后，匡某1、梅志祥以申请仲裁的方式表示不再租赁给刘某、许某，故刘某、许某现在占有、使用案涉房屋，已侵害匡某1作为物权人的权利。综上所述，对匡某1要求刘某、许某交还案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：刘某、许某于本判决生效之日起三十日内向匡某1交还坐落于常德市武陵区××花园××栋××号（常房权证监证字第0××6号）房屋。案件受理费100元，由刘某、许某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二一年五月二十八日法官助理吴佳颖书记员张思滢附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。