湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初384号原告：常德安居物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路1670号（金泰利商业广场10楼1027室）。法定代表人：肖维宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，湖南劲鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，女，1977年5月22日出生，汉族，常德安居物业服务有限公司津市分公司员工，住津市。被告：刘飞，男，1981年11月20日出生，汉族，住津市。原告常德安居物业服务有限公司与被告刘飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告常德安居物业服务有限公司（下简称安居物业公司）的委托诉讼代理人刘杰、张娜、被告刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求刘飞支付物业费5167元（自2018年9月8日起至2021年4月7日止）；2.刘飞承担逾期支付物业费违约金7880元。事实和理由：刘飞系津市市恒盛青年城小区（下简称青年城小区）2栋4单元2404号住房业主。刘飞住房建筑面积为115.41㎡。2015年8月20日安居物业公司与该小区开发商荆州市恒盛房地产开发有限公司津市分公司（下简称恒盛津市公司）签订前期物业服务合同（下简称前期物业合同）。物业费1.3元/㎡/月，逾期支付物业费，按千分之五计付违约金。协议签订后，安居物业公司已履行物业管理服务，刘飞自2018年9月8日起未支付物业服务费用，且经安居物业公司多次催收未果，现安居物业公司为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。刘飞辩称：1.刘飞作为业主，向安居物业公司反映开车不能进小区车库的问题没有任何回复。2.2021年4月2日，刘飞给安居物业公司交纳物业费，该公司拒收。安居物业公司围绕其诉讼主张向本院提交如下证据：1.安居物业公司营业执照、安居物业公司法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、刘飞身份证，拟证明双方当事人主体资格；2.津市市商品房买卖合同；3.前期物业合同；4.前期物业协议；5.照片4张；6.2017年9月8日物业费收据（包含加压费）；上述证据2至6拟证明：1.刘飞对青年城小区2栋4单元2404号房享有所有权，买卖合同约定交房日期为2017年10月23日前；2.物业费、加压费、违约金的具体约定；3.刘飞尚欠物业费与加压费情况。刘飞就其抗辩主张向本院提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明向安居物业公司交纳物业费被拒绝；2.照片5张，拟证明小区内车库不能停车。上述证据本院组织当事人进行庭审质证，现本院依法认证如下：一、安居物业公司提交证据，刘飞质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。二、刘飞提交证据1，安居物业公司质证认为，刘飞应同时交纳物业费和违约金，但刘飞不同意交纳违约金，对此，安居物业公司拟通过诉讼解决争议，并非拒收。经本院审查，双方就交纳违约金存在争议，且安居物业公司所主张的违约金计算自2018年9月8日起至2021年4月7日，刘飞虽在2021年4月2日提出交纳物业费，但已违约2年多，对其证明目的，本院依法不予采信；刘飞提交证据2，该证据的证明内容中没有车库，不能证明小区内车库不能停车的事实。对其证明目的，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常德安居物业服务有限公司津市分公司（下简称安居物业津市公司）系安居物业公司的分公司。恒盛津市公司系恒盛公司的分公司。2015年8月20日，安居物业津市公司与恒盛津市公司签订前期物业合同，主要约定：恒盛津市公司选聘安居物业津市公司对青年城小区提供前期物业管理服务事宜；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，供水二次增压电费每年200元/户。2017年8月23日，刘飞与恒盛公司签订津市市商品房买卖合同，合同主要约定：刘飞购买2栋4单元2404号商品房，约定交房日期为2017年10月23日前；买受人（刘飞）已详细阅读前期物业合同与临时管理规约，同意恒盛公司选聘的企业实施物业管理，遵守临时管理规约；2017年9月8日，刘飞与安居物业津市公司签订前期物业协议，主要约定：安居物业津市公司为刘飞所购青年城小区房屋提供物业服务；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，刘飞房屋建筑面积115.41㎡，逾期交纳按日千分之五承担违约金；每次交纳费用时间：开发商交付使用之日起每年对应日前十五日；物业服务内容中对车辆停放约定有汽车、摩托车、自行车有序停放；安居物业津市公司未达管理服务质量约定目标，刘飞有权要求限期整改，逾期未改正造成损失的，应予承担相应法律责任。合同另有其他方面约定，但未有加压费的约定；刘飞现已入住2栋4单元2404号房屋。对开发商交付该房屋使用之日原、被告均不清楚。刘飞于2017年9月8日向安居物业津市公司交纳了2017年9月8日至2018年9月8日的物业费。按照双方前期物业协议约定，截至2020年9月8日止，刘飞应交纳的物业费为3600元、加压费400元，共计4000元。另，2020年9月9日至2021年4月7日按月计算的物业费为1035.62元、加压费为115.06元。合计1150.69元。以上构成安居物业公司所主张的第一项诉讼请求即要求刘飞支付物业费明细组成。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。安居物业津市公司系安居物业公司分公司，具有本案诉权及相应实体权利。安居物业津市公司与刘飞签订的前期物业协议及其与恒盛津市公司签订的前期物业合同，形式合法，内容真实，系有效合同，对双方均具有法律约束力。刘飞应依约履行合同约定的交纳物业费的义务。关于刘飞抗辩称，其向安居物业公司反映开车不能进小区车库的问题未解决，刘飞未提交证据证明该问题与本案物业费交纳有关联，刘飞应承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张，本院不予采信。根据双方协议约定，物业费的交纳时间点在开发商交付使用之日起每年对应日前十五日，但双方均不能确定该时间，双方对安居物业津市公司物业费收据所载明的物业费每年收取的时间点截止于每年9月8日均未提出异议。故本院以每年9月8日作为开发商交付使用之日，即刘飞每年交纳物业费的时间点为每年9月8日前十五日。对此，双方未明确该时间点之前交纳的物业费系此前的物业费还是此后的物业费。根据开发商交付使用前不产生物业费的客观情况，2019年9月8日前十五日内，刘飞应交纳2019年9月8日前的物业费。对于2018年9月9日至2019年9月8日的物业费和2019年9月8日至2020年9月7日的物业费，截止于2021年4月7日，欠交时间分别为577天、210天。刘飞就2020年9月8日至2021年3月31日的物业费尚未到期。故对安居物业公司要求刘飞交纳物业费5150.69元的诉讼请求支持4000元。关于刘飞抗辩主张，其向安居物业公司提出交纳物业费被拒收的问题。截止于2020年9月8日，刘飞未交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任；2021年4月2日，刘飞虽提出交纳物业费，但不同意交纳违约金，实际是在免除违约责任后而附条件的交纳物业费，不符合双方协议的约定。安居物业公司对此依照双方物业协议的约定，要求刘飞交纳违约金合法。但合同当事人在合同中约定违约金数额应当以实际损失为基础来主张，安居物业公司在诉讼中主张合同违约金7880元显属过高。安居物业公司在庭审中未提交证据证实其实际损失。本院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关逾期利率不超过年利率24%的规定，并据此计算应付未付租金4000元占用利息；另，刘飞物业费已交至2018年9月8日，本院酌定刘飞给付违约金2000元×24%×（577＋210）×0.005=1888.8元。因此对安居物业公司要求刘飞支付违约金7880元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘飞于本判决生效之日起三日内给付常德安居物业服务有限公司物业费（含加压费）4000元、违约金1888.8元，合计5888.8元；二、驳回常德安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费126.18元，减半收取63.09元，由刘飞负担30元，常德安居物业服务有限公司负担33.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 张 林二〇二一年五月二十五日书记员 张雅倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。