甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2550号原告:陈某1，女，1977年8月14日出生,汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。原告：何某，男，1981年3月24日出生，汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告陈某1、何某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈某1、何某与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某1、何某向本院提出诉讼请求：1、要求二被告按合同约定给付2019年10月1日至2020年12月期间的房屋租赁费61938元及逾期违约金；2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年11月27日陈某1、何某与星光公司、星泓公司签订《商品房委托经营管理合同》,合同约定陈某1、何某委托星光公司经营凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场5号楼3楼E301商铺，其中，合同约定2018年12月1日至2019年11月30日年租金收益率为8%，每季度租金为11177元；2019年12月1日至2020年11月30日年租金收益率为9%，每季度租金为12574元。租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，星光公司应当按照合同约定向陈某1、何某支付租金，如不能按时支付的，每逾期一日，应按照应付款项每日万分之三支付违约金。陈某1、何某按照要求将铺面交付给星光公司经营，但星光公司并未按约定按时支付租赁费，截止2020年12月，二被告共计拖欠陈某1、何某租费61938元。经陈某1、何某多次催要,二被告均已不当理由拒付。为此,陈某1、何某具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司辩称；1、根据双方订立的合同，我公司应付陈某1、何某2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金61473元，2020年3月份已经向原告支付1000元至原告按合同约定的账户中，应当从租金中扣除，实际房屋含税租金为60473元；2、陈某1、何某起诉的是2019年9月1日至2020年11月30日期间的租金，违约金应当从第二个收费季度第一个月内将上个季度租金支付给原告，所以违约日期应当以此为准计算。3、由于新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至3月底期间，我公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据武威市人民政府的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我公司认为2020年2月至4月三个月期间租金应当由双方各承担一部分，请求减免疫情期间的部分租金及违约金。4、陈某1、何某主张的违约金过高，请求法庭予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。6、鉴于我公司实际情况请求延期支付租金及违约金。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某1、何某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份、银行流水账单1份，证明涉诉房屋系陈某1、何某所有,陈某1、何某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定；于2020年3月25日收到租赁费1000元。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。星光公司出具关于免除2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，陈某1、何某对该证据不予认可。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2016年11月27日，陈某1、何某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、陈某1、何某将位于武威市××区商铺出租并全权委托给星光公司经营管理；2、该商品房的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；3、E301的房屋租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为11177元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为12574元，2020年12月1日至2027年11月30日年租金收益按该商铺实际年租金收益的90%分配，上述租金按季支付,由星光公司在代扣陈某1、何某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至陈某1、何某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，按应付款项每日万分之三向陈某1、何某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。该合同签订后，陈某1、何某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年9月起，星光公司仅于2020年3月25日向陈某1、何某支付房屋租赁费1000元，剩余款项一直未付，陈某1、何某遂提起诉讼。审理中，陈某1、何某补正诉讼请求为2019年10月1日至2020年11月30日期间的房屋租赁费为61473元（已付1000元）。本院认为，陈某1、何某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理陈某1、何某的房屋，拖欠陈某1、何某2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金60473元及违约金的事实有确实充分的证据予以证实，其诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司不能举证证明陈某1、何某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了承担连带责任保证，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担保证责任，陈某1、何某诉请星泓公司承担连带保证责任有事实依据和法律依据，本院亦予以支持；但其要求星泓公司直接支付房屋租赁费没有合法依据，本院不予支持。对于星光公司提出2020年2月至4月三个月期间租金双方各自承担一部分的主张，本院认为，尽管2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司的公告中已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，但本案涉及的商铺出租给中西药结合医院，商情期间并未停止营业，故对星光商业公司提出的减免租赁费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给陈某1、何某2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金60473元及违约金（违约金按合同约定计算，至租金付清之日止）；限于本判决生效后30日内付清；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；三、驳回陈某1、何某的其他诉讼请求。案件受理费1452元，减半收取726元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年五月十日书记员 任昱婧