湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2038号 原告：杨圣军，女，汉族，1986年9月18日出生。 委托诉讼代理人：洪代明，怀化市鹤城区金鹰法律服务法律工作者，执业证号31813071100181。 被告：向丽华，女，汉族，1975年8月5日出生。 被告：湖南怀众房地产经纪有限公司 法定代表人：薛静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟，（特别授权），男，1989年8月2日出生，汉族。 原告杨圣军诉被告向丽华、湖南怀众房地产经纪有限公司（以下简称“怀众经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告杨圣军、被告向丽华、被告怀众经纪公司委托诉讼代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨圣军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向丽华、怀众经纪公司共同返还原告杨圣军定金2万元；2、本案诉讼费用由二被告承担。本案在审理过程中，原告向本院提交书面申请增加诉讼请求“判令解除杨圣军与向丽华、湖南怀众房地产经纪有限公司2020年1月10日所签订的《房地产买卖合同》及之后与向丽华签订的《补充协议》”。事实和理由：原告为乙方、被告向丽华为甲方、被告怀众经纪公司为丙方，三方于2020年10月10日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告向丽华位于天星华府13栋2504房，房屋总价款为646800元，房屋面积为97㎡;签约之时乙方交定金2万元，待甲、丙方办理产权过户时结算转为购房款，另交付20万元首付款，余款甲、丙方代办银行按揭，乙方配合；在签约之日起7-10个工作日内由甲、丙方将出卖房屋产权证过户到乙方名下及负责代办好按揭相关手续等。在签约时，原被告一起到银行打印原告征信报告，但被告为了利益，口头承诺有办法代办按揭手续，原告才与两被告签订了《房地产买卖合同》，按合同约定向两被告交付了2万元的购房定金。此后，被告向丽华的产权证一直未下来，2020年1月16日原被告又签订了《关于天星华府13栋2504房补充协议》，协议约定:因天星华府13栋2504房产证未下来，现甲、乙双方约定2021年1月20日如产权证还没有下来，就不追究双方的任何责任，自动解除合同;如下了证，乙方不配合办过户手续，则定金不退，甲、乙另行出售(不可抗拒因素除外)。合同生效后，原告在合理期限内多次催告两被告办理房屋产权过户及按揭手续，但两被告未能把房屋产权证过户到原告名下，不能为原告代办按揭手续，拖延至今未果。两被告无法为原告办理好相关手续，一直未与申请人签订本约合同，合同的目的客观上无法实现。双方都有违约责任，理应依法解除合同，返还原告购房定金。特诉诸贵院，望判如所请。 被告向丽华辩称：一、被告的天星华府13栋2504房不动产证已于2021年1月15日颁发，原告不配合办证，一切责任在于原告；二、被告同意解除合同，原因是由于原告不能提供办理银行按揭贷款资料和不配合办理过户的违约行为致使合同目的无法实现。原告因其个人征信问题无法办理银行按揭贷款，在其咨询怀众经纪公司后，便自行委托雷慧枚为其办理按揭贷款。2020年12月12日向丽华与原告签订《补充协议》指明其因个人问题不能在银行按揭贷款，委托雷慧枚办理按揭贷款。自2021年1月15日至2021年3月，怀众经纪公司多次督促原告办理按揭和过户，原告一直未提供雷慧枚办理按揭贷款的相关资料，不配合办理按揭贷款，不配合办理过户。原告的行为符合《房地产买卖合同》第八条违约责任第5款的约定“签订本合同后，甲、乙任何一方反悔拒绝该房地产交易;未能按照合同约定时间办理相关手续，以各种理由推辞拒不到场的;拒绝提供该房地产各手续中相关资料、证明的即视为违约”的约定情形。是由于原告的违约行为致使合同目的无法实现；三、被告向丽华从未收取过原告的定金，原告也没有证据证明向丽华收取其2万元定金，向丽华没有返还义务；四、原被告签订的《房地产买卖合同》，约定了房屋基本情况、总金额、付款方式、房屋交接、违约责任、交易过户等买卖合同的主要条款，是本约合同，非预约合同。原告根据合同约定交纳的2万元定金是履约定金，而不是立约定金。该合同未能履行的责任归咎于原告，是原告的违约行为所致，原告应承担违约责任。五、根据《民法典》第五百六十七条和《房地产买卖合同》第八条，被告有理由不予退还定金。根据定金罚则，原告无权要求返还定金。 被告怀众经纪公司辩称：同意解除合同，但根据合同约定定金不退，因原告是违约方。怀众经纪公司均按照合同履行，签订合同时原告就交纳了2万元的定金，之后查询原告征信时才发现原告的征信有问题办理不了按揭贷款。三方自愿达成的协议合法有效，是原告违约在先导致合同不能履行。 经审理查明，2020年10月10日，原告为乙方、被告向丽华为甲方、被告怀众经纪公司（中介公司）为丙方，三方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将自有及有权处置的位于天星华府13栋2504号精装修房屋一套转让给乙方；房屋转让价款为646800元，房屋面积为97㎡;丙方的佣金由甲方支付；合同第三条付款方式约定为：签订合同之日由乙方交付定金2万元于甲方，可先由丙方监管，待办理房产过户手续签字后结算，首付款20万元于办理房产过户手续签字时交付于甲方，贷款金额426800元于贷款发放之日交付于甲方；若采用银行按揭方式付款，则甲乙双方需在本合同签订之日起7个工作日内备齐按揭贷款所需资料到贷款银行办理按揭审批手续，乙方需保证征信无不良记录，甲乙双方应于贷款审批通过之日（丙方通知日）起3个工作日内办理不动产过户及登记的相关手续；合同第四条房屋交接约定为：甲方于收到全部房款时将交易房产交付乙方，乙方或丙方将所押甲方房款在房屋交接完毕当日一次性结清；合同第八条违约责任约定为：甲方保证对上述房产拥有完全处置权，保证房屋不存在查封、冻结、抵押等经济和产权纠纷，因上述原因不能办理房产交易的相关手续，甲方需赔偿双倍定金作为违约金，乙方未按合同约定履行的则乙方所付定金作为违约金归甲方所有，甲方有权将该房地产另行出售；签订本合同后，甲乙任何一方反悔拒绝该房产买卖交易，未能按照合同约定时间办理相关手续，以各种理由推辞拒不到场的，拒绝提供该交易房地产各手续中相关资料、证明的即视为违约等。 合同签订后，原告按合同约定交纳定金2万元，怀众经纪公司向原告出具了收款收据。同日，原告与怀众经纪公司工作人员一同到中国人民银行信用中心查询原告的个人信用报告，经查询得知原告有不良征信记录办理不了银行贷款，原告随后表示会请他人以他人代为办理房屋按揭贷款。2020年10月12日原告与被告向丽华签订《补充协议》，约定因乙方个人问题不能在银行办理按揭贷款，乙方委托雷慧枚（身份证号433001197607280223）办理房屋按揭贷款，向丽华方知晓并同意乙方委托。2020年12月16日，原告与被告向丽华再次签订《关于天星华府13栋2504房补充协议》一份，协议约定：“因天星府13栋2504房产证未下，现甲乙双方约定2021年1月20日如产权证还没下，就不追究双方任何责任，自动解除合同，如下了证，乙方不配合办过户手续，则定金不退，甲方再另行出售。（不可抗力除外）” 2021年1月15日，涉案天星华府13栋2504号房屋办理了不动产权登记，登记证号为“湘（2021）怀化市不动产权第0002211号”，登记权利人为邓联洁。当天，怀众经纪公司人员即联系原告要求原告返回怀化办理过户相关手续，原告称因核酸检测的原因回不了怀化。同年1月23日怀众经纪公司人员再次联系并催促原告，原告称因疫情原因春节前仍回不了怀化。2021年2月10日怀众经纪公司人员联系并明确告知原告定于2021年2月27日原被告双方到场办理过户登记，原告称原为其代办房屋按揭贷款的朋友（雷慧枚）已不愿意再为其办理按揭贷款，致使涉案房屋一直未能办理过户手续。后原告要求解除合同返还购房定金，二被告予以拒绝，酿成纠纷。 本案在庭审过程中，被告向丽华称涉案房屋现已实际出售他人。 另查明，向丽华与邓联洁就涉案天星华府13栋2504号房屋于2020年1月7日签订《房地产买卖合同》，约定邓联洁自愿将案涉房屋以48万元的价款出售给向丽华，向丽华有权再次买卖此房屋，并可全权办理此房屋的买卖手续。后向丽华分期向邓联洁付清了全部购房款。2021年1月20日，邓联洁向原告出具委托书，委托向丽华出售天星华府13栋2504号房屋，并代为办理该房屋的转移及变更登记手续及相关税费等及其他一切相关事宜。同日，怀化市天桥公证处对邓联洁与向丽华之间的委托及受托事项进行了公证。 上述事实，有原被告三方签订的《房地产买卖合同》、怀众经纪公司向原告出具的收据、原告与向丽华签订的《补充协议》及《关于天星华府13栋2504房补充协议》、原告个人征信报告、原告与怀众经纪公司工作人员张伟的微信聊天记录、向丽华与案外人邓联洁签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，向丽华向邓联洁支付购房款记录及邓联洁出具的收据、邓联洁与向丽华签订的《委托书》、怀化市天桥公证处（2021）湘怀天证字第141号《公证书》等证据及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》及原告与被告向丽华签订的《补充协议》及《关于天星华府13栋2504房补充协议》均系当事人真实意思表示，合同内容未违约法律及行政法规的强制性规定，且向丽华出售涉案房屋的行为得到房屋登记产权人邓联洁的追认，该三份协议均为合法有效协议。《房地产买卖合同》约定了房屋基本情况、总售价金额、付款方式、房屋交接、违约责任、交易过户等买卖合同的主要条款，是本约合同，非预约合同。现合同三方当事人对因合同目的不能实现而解除《房地产买卖合同》及《补充协议》均无异议，故本案争议焦点为二被告依法应否返还原告定金2万元的问题。 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案中，原告与二被告在《房地产买卖合同》中也明确约定因甲方向丽华的原因不能办理房产交易的相关手续，甲方需赔偿双倍定金作为违约金，因乙方未按合同约定履行的则乙方所付定金作为违约金归甲方所有。故原告要求返还定金的请求能否成立，首先应认定原被告中谁为合同履行中的违约方。原被告的《房地产买卖合同》第三条中约定“乙方需保证征信无不良记录”，而原告却有征信不良记录。在原告被查出征信不良后，原告又向被告向丽华承诺委托案外人雷慧枚为其办理房屋按揭贷款，之后又称雷慧枚不同意帮其办理按揭贷款。2020年12月16日原告与被告向丽华再次签订《关于天星华府13栋2504房补充协议》后，案涉房屋的产权登记证已于约定期限内即2021年1月15日办妥，但原告经中介怀众经纪公司工作人员多次催促，均未到场配合办理房产过户及提供相关按揭贷款资料。综合整个合同履行的过程及案件事实，属原告方违约而致使合同目的不能实现。根据合同约定及前款法律规定，原告要求二被告返还定金的请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（三）、（四）项，第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨圣军与被告向丽华、湖南怀众房地产经纪有限公司2020年1月10日所签订的《房地产买卖合同》及之后原告杨圣军与被告向丽华签订的《补充协议》； 二、驳回原告杨圣军的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取为150元，由原告杨圣军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇二一年五月十一日 代理书记员  谭 惠