广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初509号 原告：谢春艳，女，汉族，1982年10月12日出生，住山东省宁津县城区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码:91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成芸。 原告谢春艳与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾月英、被告委托诉讼代理人卢诗雨、刘成芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元12层1218号商品房；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金60517.16元（违约金计算式：以424384元为基数，按万分之一每日从2017年1月1日暂计至2020年11月27日为60517.16元，以后产生计至实际交房之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年5月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1218），约定由原告购买被告开发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元12层1218号商品房,商品房总价为424384元，付款方式为先支付首付款 -2- 221384元，剩余203000元以银行按揭贷款方式支付，交房日期为2016年12月31日。《商品房买卖合同（预售）》签订前，原告已按照约定支付了购房款首付款221384元；后原告按照被告的通知向银行提交了按揭贷材料，因被告原因银行未能通过银行按揭贷款审批。原被告于2018年9月26日签订《补充协议》，将总房款金额变更为418302元。《补充协议》签订当日，原告向被告支付了剩余的196718元购房款，完全履行了付款义务。但交房期限届满后，该商品房一直未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告也一直未能向原告交付该商品房。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》之约定要求被告履行交房义务、向原告交付合格的商品，并依据合同第十二条第1款要求被告按照全部房价款的万分之一每日从逾期交房次日起至实际交房之日止支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，按照法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，一、合同已经履行完毕。被告已于2019年1月2日向原告邮寄了《收房通知书》和《收房须知》且提交的快递面单证据上已盖有邮戳证明已寄出，并在2019年1月3日在防城港日报上进行了登报公告，根据合同《商品房买卖合同》第22条的约定，被告可以公告的方式送达，且原告当庭承认地址至今仍然真实有效，那即可视为已收到《收房通知书》及《收房须知》，但从2019年1月份至今原告从未以任何有效的方式表示拒绝收房，被告交房义务已经履行完毕。因此，原告签订合同的主要目的已经实现，合同已经履行完毕。二、可顺延的交房天数为511天。原被告双方在合同中约定如遇到特殊原因被告可据实予以逾期交房，根据被告计算出可扣除的中雨以上天气天数、法定节假日和中高考日期共计511天，根据《商品房买卖合同》第十二条，原告无权以2017年1月1日起算要求被告支付违约金。三、买受人逾期付款，交房时间顺延，应该承担违约责任。原告于2018年9月20日付款，根据原被告双方所签订的《商品房买卖合同》附件四第三点第四小点约定：买受人逾期付款的，每逾期一日需按总房款的万分之三支付违约金给出卖人。同时《商品房买卖合同》第十一条的双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等，）则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。因此，被告可将交房时间顺延到2018年9月20日之后的30日内，再加上本代理词的第二点的可顺延天数，被告无需向原告 -3- 支付违约金。四、被告可顺延天数应该从《开工令》上的开工时间2012年8月1日起算。建设工程是一个整体工程，不能以每一份合同的具体规定来进行约束。且第十二条中约定的是据实予以延期，并未约定期限为合同签订之日起算。所以，被告可顺延天数应该从《开工令》上的开工时间2012年8月1日起算。综合以上理由，被告无需向原告支付违约金，请法院依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1218），主要约定原告购买被告开发位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处的中央商务区，建筑面积为69.8平方米，总价款为424384元，付款方式为首付款221384元，剩余203000元以银行按揭贷款方式支付，交房日期为2016年12月31日。此外，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“……如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、…；2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。……双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过360日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款 -4- 之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金”。合同还对其他事项作了约定。原告已于2015年4月7日提前向被告支款了221384元购房首付款。2018年双方签订《补充协议》，变更为当日一次性支付剩余房款，总房价变更为418102元。原告于2018年9月26日支付完剩余房款196718元。2019年1月3日被告在防城港日报上公告通知原告收房。截至本案庭审辩论终结前，该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未能实际将涉案房屋交付原告使用。 另查明，自2016年5月10日（签订商品房买卖合同时间）起至2018年10月26日（原告于2018年9月26日支付完剩余房款后30日）止，台风影响天数为11天；中雨以上天数为168天；中、高考天数为15天；法定节假日、重大会议庆典天数为35天。 本院认为,原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 关于原告请求被告交付涉案商品房问题。由于截至本案庭审辩论终结前，该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，尚未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，房屋客观上无法交付，本案不予裁判。原告可以在涉案商品房达到交付条件后再要求被告交付，如被告不履行交付，可另行起诉。被告辩称合同已履行完毕，没事实根据，本院不予采纳。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本案原告已依约向被告付清了购房款，但被告未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求其按合同约定支付违约金。关于违约金计算的起算时间，原告主张从2017年1月1日起至实际交房之日止，被告辩称为原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金。按照合同第十一条约定，被告应于2018年10月26日（原告于2018年9月26日支付完剩余房款后30日）向原告交付涉案商品房。而2016年5月10日签订合同时起至2018年10月26日应交房时止，台风天数为11天，中雨以上天数为168天，中、高考天数为15天，法定节假日、重大会议庆典天数为35天，共计229天。按上述约定被告可再延期229天交房，即可延长229天至2019年6月12日交房。按合同第十一、十二条约定，违约金的起算时间应为2019年6月13日。被告辩称原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金，符合合 -5- 同约定，本院予以采纳。原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。但其主张从2017年1月1日起算，没事实依据，本院不予支持。违约金应为：被告自2019年6月13日起至实际交付房屋时止，按日计算向原告支付全部房价款418102元日万分之一的违约金。根据公平原则，违约金总额不得超过已付全部房款的百分之三十。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢春艳支付逾期交房违约金（以418102元为基数，自2019年6月13日起至2020年11月27日止，按日万分之一标准计算违约金为22326.65元；此后以418102元为基数，自2020年11月28日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算违约金，违约金总额不得超过418102元的百分之三十。）； 二、驳回原告谢春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1413元，减半收取计706元（原告谢春艳已预交），由原告谢春艳负担445.53元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担260.47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1413元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  葛译超 -6- 二〇二一年五月十二日 书记员  杜春辉