上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初431号原告：上海海狸数据科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：季殿宝，执行董事。委托诉讼代理人：陈志高，上海同本律师事务所律师。被告：孙同锦，男，1992年12月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省双鸭山市。被告：李旋，男，1991年7月14日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。上述两被告共同委托诉讼代理人：沈文骏，上海普盛律师事务所律师。原告上海海狸数据科技有限公司与被告孙同锦、李旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日组织当事人进行证据交换。审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。2021年4月28日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告上海海狸数据科技有限公司的委托诉讼代理人陈志高、被告孙同锦、李旋的共同委托诉讼代理人沈文骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海狸数据科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区江苏路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年2月7日解除；2.两被告退还原告房屋租金39,000元、租赁押金39,000元，共计78,000元。事实和理由：原、被告于2019年12月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告将涉讼房屋出租于原告，同意原告用于经营民宿使用，租赁期限自2020年1月2日起至2023年1月1日止，每月租金为39,000元，租赁押金为39,000元，租金支付方式为付二押一，租金自2020年1月17日起开始计算。合同生效后如遇不可抗力因素致使合同无法继续履行的，合同自然终止，合同另对不可抗力的定义、处理方式及责任等相关内容作了明确约定。双方合同签署后，原告按约履行了义务，并于合同签署前后共向两被告预付了两个月的租金计78,000元(即2020年1月17日至2020年3月16日的租金)与租金押金39,000元，共计117,000元整。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为保护公众健康，国务院和各省、市(区、县)等各级政府采取了相应疫情防控措施。涉讼房屋所在地的区政府疫情防控工作领导小组办公室于2020年2月7日明确通告全区民宿一律暂停营业，同年2月10日，全国人大常委会法工委确认：新冠肺炎疫情属于不可抗力。鉴此不可抗力的原因，致使原告无法实现合同目的，为避免租赁双方不必要的经济损失，原告据相关法律规定及双方合同约定，于2020年2月11日以电话及微信的方式通知两被告合同已按约定解除，要求两被告按照约定在5个工作日内返还租金押金与剩余租金。同月16日，原告通知两被告交房并腾出了涉讼房屋，而两被告在收到原告的通知后，虽同意与原告解除合同，但不愿意退还原告剩余租金39,000元与预付的租赁押金39,000元，致使纠纷产生。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告孙同锦、李旋辩称，原告不享有合同解除权，两被告于2020年3月25日发出收房退租通知，故合同应于该日解除。原告未能在2020年3月15日支付第二期租金，已构成违约，根据合同约定，两被告有权不返还保证金。合同约定的租期至2023年1月1日，新冠疫情所带来的影响系阶段性的，原告可通过与两被告协商减免租金的方式变更合同。2020年4月，因新冠疫情对房屋使用造成的不利影响已经消除，双方合同能完全履行。合同约定，原告单方面解除合同应提前一个月通知，两被告无需退还租金。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房屋租赁合同》、《收条》、付款凭证、通告、微信聊天记录、产证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年12月25日，两被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将涉讼房屋及附属设施租借给乙方做民宿使用。……租赁期限：自2020年1月2日起至2023年1月1日止，第一年免租期自2020年1月2日起至2020年1月16日止，……二、双方约定本合同标的房屋租金每月为39,000元(含物业费)，付款方式为：付二押一，……押金为39,000元，……以后每2个月支付一次租金，租金支付为付款当月的15日(如遇双休日或国定假日顺延至下一个工作日)。……三、乙方必须按时缴付租金。乙方若未按约定日期支付租金，且逾期超过7日的(注：若乙方支付租金时，甲方不积极履行收款行为，且乙方有证据证明已催告甲方收款的情形除外)，则甲方有权行使以下所有权利：1.解除合同。2.要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间产生的相关费用。3.将乙方所支付的租赁保证金直接抵作违约金。……九、在合同履行期内，若任何一方单方面解除本合同，则应提前个1月告知对方。十、补充条例如下：1.甲方获悉乙方租赁此房屋用作民宿运营使用，若在租赁期限内，由于客观因素，例如：物业投诉、居民投诉、法律法规明确规定该房屋不能用于民宿运营，而非乙方运营不善所导致的民宿无法运营，则甲乙双方无须承担相应的违约责任，甲方返还乙方已经支付而未实际使用的相关费用，乙方将上述房屋交还给甲方。……十一、不可抗力：由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况“书面”通知另一方，并应在30天内提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具。因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。……十四、本合同经双方签字或盖章即生效，合同生效后，双方均应严格履行。一方违约，另一方有权要求对方履行并追究违约责任，合同生效后如遇不可抗力因素致使合同无法继续履行的，合同自然终止，善后事项由双方协商解决。2019年12月25日当天，两被告出具《收条》，确认收到原告交付的涉讼房屋定金39,000元，并备注交房当日定金自动转为押金。2020年1月2日，案外人分某向两被告转账交付涉讼房屋租金39,000元、39,000元，以上合计78,000元。2020年2月7日，长宁区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，决定自即日起，全区民宿一律暂停营业，恢复营业时间根据疫情防控情况另行通知。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。另查明，原告工作人员与被告孙同锦间有如下微信聊天内容：2020年2月11日，原告工作人员：孙先生您好！我司与你于2020年12月下旬签订了关于江苏路XXX弄XXX号物业的租赁合同用于民宿经营之用，现在接到相关部门通知，即日起民宿，长短租业务都不允许开展。故通知你，我司将按合同约定解除合同，请你按合同履行约定，5个工作日之内返还押金及剩余的租金，否则我司将按相关法律程序维护我司的合法权益。被告孙同锦：陈女士您好，请贵公司履行合同内容，按照合同内容进行执行。原告工作人员：好的。2020年2月16日，原告工作人员：今天下午3点以后您什么时间方便，我同事陆经理去房源和您办一下交房。房间里面新安装的密码锁、密码盒、锅具、餐具、洗护用品…价值近5千块公司送你们了。被告孙同锦：请您履行合同，提前一个月进行预约交房，谢谢。另：该房源即使不可运行民宿也只是阶段性，不足以达到解除合同标准，我这边已经做好打官司的准备了，目前阶段我不同意解除合同，只是您这边单方面解除合同，所以我这边无法同意您交房的说法，谢谢。原告工作人员：一般情况下提前一个月预约，这是政府出了公告，物业也不让做民宿，按照合同您应该履约。2020年2月21日，原告工作人员：孙先生您好！我司2020年2月11日通知您按合同约定履行退租，2020年2月16日约定时间交房您没有来，今天2020年2月21日如您还不能到场交接，我们将把现在房屋的状况拍视频发给您，视做交房完毕。被告孙同锦：您好，2月16日退租交房因未能实现交房标准(门锁和室内设备)，故而不能实现交房。关于您公司提到的按合同约定履行退租，我这边有异议，希望您这边注意措辞。谢谢。您好，希望您公司可以履行合同，按照合同约定如需退房提前一个月进行报备，谢谢。原告工作人员与被告李旋间有如下微信聊天内容：2020年2月15日，原告工作人员：李先生您好！我司2020年2月11日通知您按合同约定履行退租，请您2020年2月17日之前返还押金及剩余的租金，否则我司将按相关法律程序维护我司的合法权益。2020年3月3日，被告李旋：你好，你这边如果是退房的话，过来交接一下房子。把我们那房子的门锁恢复好，还有里面的东西我们要检查一下。如果不需要退房请抓紧把租金付一下。2020年3月6日，被告李旋：江苏路房子的锁还原好了吗，确定一下时间，我们过去交接房子。原告工作人员：合同上没有说明门锁必须恢复原样，而且上个月已经交完房了，公司没有太多精力陪着你们反复做同样的事。被告李旋：这个要双方当面交接的，不是发个消息就行的。我们约个时间过去。2020年3月14日，被告李旋：贵公司要是退房尽快安排，我们一起过去做房屋交接。江苏路85房租到了，如果不退尽快缴租。不然我们自行将自行收房。原告工作人员：之前明确说明退租也已经交过房了，你们至今未返还押金和剩余租金我司已走法律程序了。被告李旋：你要是退房，要验房的，不是发个微信打个电话的，那你这边尽快安排我们去交接房子。还有门锁要恢复原状。2020年3月25日，被告李旋：贵公司逾期，未付房租，我们依法收回房租。审理中，原告确认，其要求返还的系2020年2月17日至2020年3月16日期间的租金，就2020年1月17日至2020年2月16日期间的租金本案不主张。两被告确认，其于2020年4月9日自行收回房屋。关于自2020年3月17日起的租金及占有使用费，两被告表示未向原告主张，且就是否提起反诉也未达成一致意见。关于租赁保证金，两被告表示有权根据合同约定不予返还。因原、被告未能达成一致意见，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，因新冠疫情属于不可抗力，致使合同目的无法实现，故有权解除合同，两被告则辩称，新冠疫情所带来的影响系阶段性的，原告并不享有合同解除权。对此，尽管根据原告所提供的2020年2月7日的通告，长宁区民宿因新冠疫情影响暂停营业，但是，根据合同约定，原告租赁涉讼房屋的期限长达三年，至2023年1月1日止，新冠疫情对经营民宿所带来的阶段性影响，并不足以导致原告合同目的完全不能实现，也不必然导致合同完全无法继续履行。原告在收到暂停营业的通告后，未先行就租金减免等事宜与两被告协商，而是在短短几天内径行提出解除合同，显然不具有合理性。综上，原告在当时并不享有合同解除权，其无权要求解除合同。其后，两被告因原告无意继续履行合同，且未按约支付后续租金，于2020年3月25日由被告李旋向原告作出解除合同的意思表示，符合双方约定，故合同应于该日解除。因合同系由于原告违约而解除，故根据合同约定，两被告有权将原告所支付的租赁保证金直接抵作违约金，而两被告在审理过程中亦明确提出了不予返还保证金的意见，故为避免讼累，本院确认两被告有权就其所收取租赁保证金共计39,000元不予返还，本院对原告要求两被告返还租赁保证金的诉讼请求难以支持。关于原告所要求返还的2020年2月17日至2020年3月16日期间的租金，尽管根据在案证据，原告曾要求办理房屋交接手续，但是，在合同尚未解除的情况下，两被告并无义务配合，原告仍应支付上述期间的租金。考虑到新冠疫情对经营民宿确会造成一定影响，故相关损失应由双方分担，本院酌情确认原告应支付上述期间的租金19,500元，两被告应向原告返还剩余租金19,500元。另需说明的是，两被告在审理过程中经本院询问表示，就2020年3月17日起的租金及占有使用费未向原告主张，就是否提起反诉也未达成一致意见，且直至审理结束，两被告亦未就此提出过任何主张或提起反诉，故本院在本案中对此不作处理，若两被告认为其有权行使相关权利，可另觅途径解决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海海狸数据科技有限公司与被告孙同锦、李旋就上海市长宁区江苏路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告孙同锦、李旋应于本判决生效之日起十日内返还原告上海海狸数据科技有限公司房屋租金19,500元；三、被告孙同锦、李旋已收取的租赁保证金共计39,000元归被告孙同锦、李旋所有，被告孙同锦、李旋不予返还；四、驳回原告上海海狸数据科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,750元，因本案适用简易程序审理，减半收取计875元，由原告上海海狸数据科技有限公司负担731.25元，由被告孙同锦、李旋负担143.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年五月二十六日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。