广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6613号上诉人（原审原告）：黄志威，男，1982年9月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱智伟，男，1984年4月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，系该公司工作人员。上诉人黄志威因与被上诉人朱智伟、广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人黄志威的委托诉讼代理人杨宇、被上诉人朱智伟的委托代理人陈荣鹏到庭参加诉讼。被上诉人龙津公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄志威上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认朱智伟与龙津公司于2019年9月6日签订的广州市荔湾区光复中路397号B梯x房的房屋买卖行为无效，撤销其房屋买卖合同，并撤销该房屋的登记在朱智伟名下的产权登记行为、房地产产权证；2.本案一、二审案件诉讼费用由朱智伟、龙津公司承担。事实与理由：一审判决事实认定和适用法律错误。黄志威主张朱智伟与龙津公司之间买卖合同无效的理由除了侵犯优先购买权外，还有其他理由。一审法院不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定驳回黄志威的诉讼请求，而对黄志威其余理由不予采纳且不审查。一、朱智伟、龙津公司恶意串通、损害国家利益，双方之间的买卖行为无效，房屋买卖合同亦属无效合同。根据黄志威一审提交的政府复函等证据显示，涉案房屋为公房，一直登记在龙津公司名下。龙津公司没有举证证明其有权对外出售公房，故龙津公司私自对外出售公房，侵犯国家利益，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定认定为无效。二、根据黄志威调取的涉案房屋买卖交易内档材料可见，朱智伟、龙津公司之间的交易价格低于同期同地段房屋交易价格，朱智伟在取得产权证当月就将涉案房屋抵押给案外人魏最套现，牟取高达上百万元的利益差价，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的行为。三、根据朱智伟、龙津公司的陈述以及（2019）粤0103财保169号可以证明，朱智伟、龙津公司之间由于涉案房屋买卖合同而产生的交易金额546800元系直接转入龙津公司债权人刘丽琼名下。综上所述，朱智伟明知涉案房屋不能通过正常渠道进行买卖过户，仍以低价购买该房屋，证明朱智伟、龙津公司恶意串通，损害国家及黄志威利益，以合法形式掩盖非法目的，应确认朱智伟、龙津公司的房屋买卖合同无效。四、黄志威的上诉请求与一审相比增加了有关撤销产权登记和房产证的诉讼请求，如二审法院认为超出一审审理范围，由法院依法处理。黄志威的上诉理由与一审起诉理由一致。被上诉人朱智伟二审答辩：同意一审处理结果，不同意黄志威的上诉请求。具体理由如下：一、不动产权证显示涉案房屋的土地性质为出让，房屋性质为商品房，（2020）粤01民终23528号生效判决亦认定该房屋为商品房性质。黄志威主张涉案房屋为公房，没有任何事实和法律依据。二、朱智伟与龙津公司于2018年12月31日签订《房屋买卖合同》，约定朱智伟将涉案房屋的全部购房款一次性支付给债权人刘莉琼，以换取首封法院解除对涉案房屋的查封，龙津公司则应在15日内协调债权人解封涉案房屋，并依约履行办证义务。对于朱智伟而言，一旦涉案房屋无法解封或是在交易完成前被其他法院查封，朱智伟将面临合同无法履行且全部购房款无法退回的巨大风险，故涉案房屋的价格略低于同地段房屋市场价是完全正常的，也是符合客观事实和市场规律的。在朱智伟与龙津公司签订房屋买卖合同后，因龙津公司未依约履行办证义务，朱智伟依法向广州仲裁委员会提出仲裁申请，双方之间的商品房买卖合同关系，已由广州仲裁委员会作出生效调解书予以确认，并经广州市中级人民法院强制执行后，由朱智伟依据法院协执文书办理了产权登记，朱智伟与龙津公司之间的《房屋买卖合同》及履行过程不存在任何导致合同无效的法定事由。三、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，朱智伟于2019年9月6日取得涉案房屋的不动产权证，即依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。朱智伟作为所有权人，有权使用涉案房屋抵押借款，借款数额并不等同于抵押物价值，且朱智伟亦需偿还全部借款。因此，黄志威声称朱智伟将涉案房屋抵押套现牟取差价，并据此主张朱智伟恶意串通谋取非法利益的说法，既违背生活常识，亦无任何事实和法律依据。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民法典》第七百二十八条的规定，即便黄志威有优先购买权，也只能请求龙津公司承担赔偿责任，而不能请求确认龙津公司与朱智伟签订的房屋买卖合同无效。四、二审审查应以一审诉讼请求为限，对黄志威超出一审诉讼请求的上诉请求，二审应不予审查。综上，涉案房屋属于商品房，朱智伟与龙津公司的《房屋买卖合同》合法有效，黄志威的上诉请求没有任何的事实和法律规定，应驳回其上诉，维持原判。被上诉人龙津公司向本院提交书面答辩意见称：不同意黄志威全部上诉请求，理由如下：一、黄志威的父亲黄顺德仅为原被拆迁房屋的承租人，按其与龙津公司签订的《回迁安置补充协议》约定，黄顺德应在回迁后与龙津公司签订租赁合同并支付租金，但黄顺德回迁后既未与龙津公司签订租约，亦拒绝向龙津公司支付租金或房屋使用费，长期非法占用房屋，故在龙津公司与黄志威之间未形成租赁合同关系的情况下，黄志威对涉案房屋并无优先购买权。二、2016年6月3日，因龙津公司与中国建设银行广州第三支行的借款合同、抵押合同纠纷两案，债权人刘莉琼申请广州市中级人民法院查封了龙津公司名下包括涉案房屋在内的房产，龙津公司为解决历史遗留问题，配合债权人处置被查封房屋，并将处置所得购房款用于还款给债权人，但因上述房屋仍被法院查封，且签约后需一次性全额付款给刘莉琼，待债权人解封后才能过户，存在较大交易风险，故该批房屋处置价格低于市场价符合当时客观事实。三、龙津公司在处置被查封房屋前已派工作人员上门通知房屋占用人，要求包括黄志威在内的占用人尽快腾退房屋并结清占用费，如有意购买则需立即与龙津公司签约并支付购房款给债权人刘莉琼，但黄志威称其在广州已有其他住所，明确表示不愿购买涉案房屋。四、龙津公司作为涉案大楼的开发商，涉案房屋经确权登记在龙津公司名下，龙津公司有权处置该房屋，龙津公司与朱智伟之间的商品房买卖合同亦经生效法律文书确认为合法有效。即使黄志威与龙津公司形成租赁合同关系，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，黄志威无权要求确认龙津公司与朱智伟签订的房屋买卖合同无效。五、针对黄志威这样长期霸占龙津公司房屋的占用人，龙津公司此前已依法向法院提起物权保护之诉，经一、二审法院及再审审查，三级法院均认定黄志威这样的占用人与龙津公司之间未形成租赁合同关系，龙津公司有权要求占用人腾退房屋并支付房屋占用费。因此，即使涉案房屋没有出售给朱智伟，龙津公司也会向法院提起物权保护纠纷之诉，黄志威也需要腾退房屋并支付占用费。换言之，无论涉案房屋是否出售给了朱智伟，黄志威均应腾退房屋并支付占用费。黄志威提起上诉仅为拖延，企图继续占用涉案房屋。综上，黄志威的上诉没有任何事实和法律依据，一审处理正确，请求驳回黄志威的上诉。黄志威于2020年8月27日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认朱智伟、龙津公司于2018年12月31日签订的房屋买卖合同无效；2.一审诉讼费用由朱智伟、龙津公司承担。一审法院经审理查明：案外人黄顺德与杨顺妹是黄志威的父母。黄顺德曾与带河房管站签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定带河房管站将光复中路云津里6号地下头房租给黄顺德作住宅使用。租赁期限为1992年6月1日至1997年5月30日共计60个月。1995年9月11日，拆迁人广州四海房地产开发置业公司（甲方，以下简称四海公司）与被拆迁人黄顺德（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定如下：四海公司经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号地下的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米，有正式户口的实际居住人口4人（其中独生子女1人）。1998年4月28日，拆迁人龙津公司（甲方）与被拆迁人黄顺德（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定如下：龙津公司经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，并经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米。现经双方协商达成协议如下：一、龙津公司于1998年8月30日前，在原地段新建大楼光复中路397号B梯6楼x房，产权属于公有的套间，使用面积37.82平方米安置给黄顺德回迁居住。二、龙津公司应提前一个月以书面形式通知黄顺德回迁，黄顺德必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给龙津公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等等。1998年回迁后，黄顺德、黄志威及其家人一直在光复中路397号B梯x房居住，在1996年12月至2000年12月期间先后向四海公司和龙津公司支付了租金，但并未与龙津公司或他人签订租赁合同。黄顺德死亡后，黄志威在该房屋居住至今。2017年5月10日，案外人广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于杨顺妹信访事项的复函》（荔住建信〔2017〕197号），载明：“三、处理意见：由于您居住的房屋目前不属于我局管业的直管房，我局无法为您办理相关租赁手续”。案外人中国建设银行广州第三支行（下称建行第三支行）与被执行人龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，广州市中级人民法院在上述两案的执行过程中作出裁定，查封登记在被执行人龙津公司名下位于广州市荔湾区龙津东路778-800号，光复中路397-437号龙津商贸大厦的相关房产。其中，涉案房屋在查封之列。黄志威向广州市中级人民法院提出书面异议，广州市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异268、269号执行裁定书，裁定驳回黄志威的异议请求。其中，上述裁定书认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定……黄志威虽然未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但回迁后在涉案房屋居住至今，存在事实上的房屋租赁关系，黄志威基于该事实租赁关系，享有作为承租人的包括居住、使用在内的各项合法权利。而上述承租人的权利，只是要求（2002）穗中法执字第96、97号案件在对涉案房屋执行过程中，应依法保障黄志威作为承租人的合法权利。2018年12月31日，龙津公司（甲方、卖方）与朱智伟（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方向甲方购买甲方名下广州市荔湾区龙津商贸大厦B2座（西）B梯x房，现门牌地址为广州市荔湾区光复中路397号B梯x房，总建筑面积42.30平方米（包括公共分摊面积），房屋用途为住宅；单价16000元/平方米，总价为676800元整；鉴于：该房屋是登记在甲方名下的房产，但目前被广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第96、97号案执行查封，（2002）穗中法执字第96、97号案的债权人为刘莉琼。经双方协商一致，乙方同意在本合同生效之日起10日内将该房屋的购房款支付至甲方指定的债权人银行账户；等等。上述买卖合同签订后，朱智伟一次性支付了房款，但龙津公司没有为朱智伟办理过户手续。朱智伟向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求龙津公司为其办理房屋过户手续等。中国广州仲裁委员会为朱智伟和龙津公司达成仲裁调解协议。后朱智伟向广州市中级人民法院申请强制执行，并在2019年9月6日取得涉案房屋的产权证。朱智伟于2019年9月将房屋抵押给他人，抵押债权数额为150万元。为证明已有生效文书认定类似黄志威等占有人与龙津公司之间不存在租赁关系，朱智伟提交了一审法院作出的（2019）粤0103民初2276号民事判决书及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终16618号民事判决书。龙津公司亦向一审法院提供上述两判决书及广东省高级人民法院作出的（2020）粤民申4856号民事裁定书。一审庭审中，一审法院对黄志威提出的诉讼请求进行释明，黄志威坚持其诉讼请求。一审法院认为：（2018）粤01执异268、269号执行裁定书已确认黄志威与龙津公司之间存在不定期租赁关系，一审法院不再赘述。黄志威、龙津公司抗辩黄志威与龙津公司之间不存在不定期租赁关系，但其提供的证据记载的当事人并非本案黄志威，不足以证明其提出的抗辩理由，故一审法院不予采纳。对于优先购买权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的条件。龙津公司向朱智伟出售涉案房屋前，龙津公司已与黄志威存在不定期租赁关系。现龙津公司没有提供证据证明其出售房屋时有通知黄志威，故一审法院认定龙津公司出售涉案房屋的行为侵害了黄志威的优先购买权。对于涉案买卖合同的效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或城镇其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然龙津公司的售房行为侵害了黄志威的优先购买权，但黄志威要求确认朱智伟、龙津公司签订的买卖合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。龙津公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，于2020年12月28日作出一审判决：驳回黄志威的诉讼请求。一审案件受理费5284元，由黄志威负担。经二审查明，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，黄志威确认其妻子名下有一套与他人按份共有的房屋，除此之外，黄志威夫妻没有其他房产；目前黄志威夫妻仍未退休，不清楚是否符合公租房标准。对此，朱智伟认为由于黄志威家庭名下有自有产权房屋，故黄志威不符合公租房承租条件。二审中，黄志威、龙津公司均未提交新的证据。朱智伟向本院提交了本院于2020年12月28日作出的（2020）粤01民终23528号民事判决书及生效证明，拟证明生效判决已认定涉案房屋为商品房性质，而非黄志威主张的公房。经本院组织质证，黄志威表示确认上述证据的真实性、合法性，但不确认关联性，涉案房屋由于历史原因以及龙津公司吊销问题，导致没有进行产权交接而无查实为公房。经本院主持调解，朱智伟表示愿意给予黄志威20000元的搬家补偿，且无需支付拖欠的房屋使用费。对此，黄志威明确表示不同意，亦无提出其他调解方案。各方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，黄志威提出撤销涉案房屋买卖合同及产权登记行为、房产证的上诉请求超出一审诉请的范围，本院不作审查。针对各方当事人诉辩主张，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋买卖合同是否无效，即黄志威以涉案房屋为公房，龙津公司无权处分，且朱智伟、龙津公司之间的买卖交易价格低为由，主张朱智伟、龙津公司就涉案房屋的交易属于恶意串通、损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的行为，并据此上诉主张涉案买卖合同无效的理由是否成立。对此，具体分析如下：首先，关于涉案房屋的产权性质问题。从案外人广州市荔湾区住房和建设局作出的荔住建信〔2017〕197号《关于杨顺妹信访事项的复函》载明“您居住的房屋不属于我局管业的直管房，我局无法为您办理相关租赁手续”的内容，及（2020）粤01民终23528号生效判决所认定的事实看，涉案房屋原登记在龙津公司名下，后转让登记至朱智伟名下，房屋性质为商品房，并非公房。黄志威以涉案房屋为公房，龙津公司无权处分为由，认为朱智伟与龙津公司就涉案房屋的交易属于恶意串通、损害国家利益的行为，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于交易价格问题。虽然黄志威以其从房管局调取的内档资料显示朱智伟、龙津公司之间有关涉案房屋交易的价格低于同期同地段房屋产易价格，且朱智伟在取得产权证当月即抵押获取高额贷款为由，上诉主张朱智伟、龙津公司之间的房屋买卖合同因存在恶意串通、损害黄志威利益的情形而应属无效，但一方面，朱智伟与龙津公司交易时，涉案房屋处于被查封状态，龙津公司为还债而急于售房，上述事实均会对涉案房屋的交易价格造成一定影响。另一方面，朱智伟取得产权证后以房抵押的行为，属于房屋所有权人合法行使权利的范畴，亦不足以证明朱智伟与龙津公司存在恶意串通、损害黄志威利益的行为。黄志威在二审中亦未提交新证据佐证其上诉主张或推翻一审认定，故黄志威的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，黄志威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10568元，由上诉人黄志威负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二一年五月二十六日书记员 黄咏欣李逸丹