陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4550号上诉人（原审被告）：西安乐永餐饮管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：肖日一，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾道兴，陕西大唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成，陕西大唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姬广华，女，1961年9月4日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人：田珺，陕西云德（南京）律师事务所律师。原审被告：陕西润一置业有限公司周至分公司，住所地陕西省周至县。负责人：朱雷鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏阿蕾，男，1981年6月16日出生，汉族，陕西润一置业有限公司周至分公司员工，住陕西省西安市未央区。原审第三人：周至县嘉琪商业管理有限公司，住所地陕西省周至县。法定代表人：刘莉娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周勇，男，1976年1月7日出生，汉族，周至县嘉琪商业管理有限公司员工，住陕西省西安市灞桥区。上诉人西安乐永餐饮管理有限公司（以下简称乐永餐饮公司）因与被上诉人姬广华及原审被告陕西润一置业有限公司周至分公司（以下简称润一置业公司）、原审第三人周至县嘉琪商业管理有限公司（以下简称嘉琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2020）陕0124民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乐永餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判为驳回姬广华诉讼请求；一、二审诉讼费由姬广华负担。事实和理由：一审判决嘉琪公司腾退涉案商铺，超出姬广华的诉讼请求，违反不告不理的法律原则。涉案商铺的买卖合同与租赁合同系同一天签订，根据商场租赁交易习惯，应给予免租装修期，因此在租赁合同中约定了以开业时间为准计算租金。租赁合同对各年的租金数额约定明确，实际上其于2017年12月第一次支付租金，直至诉讼开始，姬广华未提出异议，也没有行使合同解除权，可见姬广华默认开业时间系计算租金的起算点。一审认定租赁合同约定的租赁期间起止时间为支付租金时间，与事实不符。2019年3月，其已将商场移交给所有权人，且所有商铺在2019年6月已由嘉琪公司占有使用，一审判令其承担嘉琪公司占有使用商铺期间的租金，无事实依据。涉案商铺为产权式商铺，其作为运营公司于2018年底与大部分业主达成了解除合同协议，同时以公告方式通知未联系上的业主，并于2019年3月离场，因此租赁合同解除时间为2019年3月30日，一审判决其承担2019年4月至2020年4月30日的租金，无事实依据。自2017年12月开始，其分两次支付姬广华一年租金，至2018年12月31日，因部分商铺没有搬离，无法交给业主，其又支付了2019年1月1日至2019年3月30日的租金。其系提前解除合同，经协商，其愿承担违约责任，其遂于2019年8月向所有业主支付3个月租金的违约金，一审认定2017年12月至2019年8月期间其委托员工苏阿林分四次向姬广华支付租金41623元，与事实不符。产权式商铺无法分割的特性决定了涉案商铺必须统一管理才能发挥最大的价值，因此本案应参照《物权法》对小区相关管理事项表决要求的规定。其与占商铺90%以上的业主达成解除合同的共识，并通过张贴公告形式通知所有业主，完成了商铺移交，因此本案应遵循物权之恰当平衡原则，一审未根据产权式商铺的特征进行审理，适用法律错误，致判决结果错误。姬广华辩称, 一审中，其发现缺少案件必要的当事人即嘉琪公司，经法庭释明后，其依法申请追加嘉琪公司为第三人参加诉讼，并要求嘉琪公司腾退涉案商铺等，一审判决嘉琪公司向其腾退商铺，程序正当，适用法律正确。其与润一置业公司签订的商铺买卖合同及其与乐永餐饮公司签订的商铺租赁合同均为有效合同，当事人应当按照约定全面履行义务。合同签订后，其依约向乐永餐饮公司提供了租赁房屋，乐永餐饮公司亦按照约定支付了部分租金。涉案租赁合同对租金、租赁期限等约定明确，不存在重新计算起租时间问题，否则与合同期限条款存在冲突。租赁合同系乐永餐饮公司提供，不能由乐永餐饮公司随意解释。合同履行中，乐永餐饮公司工作人员向其支付了部分租金，而在租金未依约支付的情况下，不可能存在支付违约金的事实，且乐永餐饮公司在租金支付过程中未对合同起租期提出异议。在合同未解除的情况下，乐永餐饮公司应当按照合同约定支付剩余租金至租赁期限届满并向其返还商铺。乐永餐饮公司在未与其达成合意的情况下，将涉案商铺交由关联方润一置业公司，侵害了其合法权益。其系涉案商铺的所有权人，有权对涉案商铺各项权益进行处分，乐永餐饮公司不能以自己租赁商铺后进行统一经营管理为由，对抗业主对涉案商铺的所有权。一审认定事实清楚，处理正确。请求驳回乐永餐饮公司的上诉请求，维持一审判决。润一置业公司、嘉琪公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。姬广华向一审法院起诉请求：1.判令嘉琪公司腾退涉案商铺，返还姬广华；2.判令乐永餐饮公司、润一置业公司连带向姬广华支付第四年、第五年欠付租金47607.5元以及逾期付款利息2926元至实际返还商铺之日止（暂计至2020年4月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日），以上费用共计50533.5元；3.诉讼费由乐永餐饮公司、润一置业公司负担。 一审法院认定事实：2014年11月22日，姬广华与润一置业公司签订《商品房买卖合同》，购买润一置业公司位于周至县XX镇XX街XX号XX大厦项目中的第1幢1单元4层11401号房。同日，姬广华与乐永餐饮公司签订《商贸购物中心商铺租赁合同》，约定：姬广华将其购买的“商贸大厦”商铺出租给乐永餐饮公司。租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第一年和第二年的租赁年租金为44807元，第三年的租赁年租金为28005元，第四年的租赁年租金为28005元，第五年的租赁年租金为33605元。租赁租金按年支付，前两年返还租金在房款中直接扣除，三至五年租金以“商贸大厦”购物中心开业时间为准，逐年向姬广华支付租金，年租金通过转账一次性支付给姬广华。合同签订后，润一置业公司将第一年、第二年的年租金在购房款中予以扣除。2017年12月至2019年8月期间，乐永餐饮公司委托其员工苏阿林分四次向姬广华支付租金41623元。2018年10月15日，乐永餐饮公司在商贸大厦门口张贴了向润一置业公司发出的《解除合同告知书》。2018年11月15日乐永餐饮公司张贴了向商户及业主发出的《解除合同通知》，载明：“我公司连年亏损，已与润一商贸购物中心的最大业主协商解除合同事宜。如其他业主看到此通知，请与润一商贸购物中心工作人员联系”。2018年11月30日，乐永公司与润一置业公司签订了《合同解除协议》。2019年6月16日，润一置业公司将涉案商铺整体出租给嘉琪公司，现该商铺由嘉琪公司占有使用。另查明，2016年7月20日，西安乐永企业咨询管理有限公司变更为西安乐永餐饮管理有限公司。涉案商贸购物中心于2015年12月开始营业。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。姬广华与润一置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，姬广华对涉案商铺享有所有权。姬广华与乐永餐饮公司签订的《商铺租赁合同》亦系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照合同约定全面履行。姬广华依约将自己所有的商铺出租给乐永餐饮公司，乐永餐饮公司就应按照合同约定向姬广华支付租金。乐永餐饮公司张贴的《解除合同告知书》及《解除合同通知》，仅为乐永餐饮公司的单方意思表示，不能证明姬广华已知悉通知内容并与其达成解除《商贸购物中心商铺租赁合同》的合意，故该通知对姬广华不产生拘束力，乐永餐饮公司应当继续履行与姬广华之间的租赁合同，继续按照合同约定向姬广华支付合同期内的租金。因乐永餐饮公司与姬广华签订的租赁合同中明确约定有租赁期限、租金数额及支付方式，仅在付款期限中约定三至五年租金以商贸大厦购物中心开业时间为准，该条款应为付款时间的约定，不影响租赁期的起止时间，故对乐永餐饮公司关于租赁期限应从2015年12月商贸大厦开业之日起算的辩解不予采纳。姬广华主张乐永餐饮公司支付租金至实际腾房之日，因实际腾房之日尚不明确，故对该主张不予支持。乐永餐饮公司应按照合同约定的租赁期限即2015年5月1日起至2020年4月30日止向姬广华支付租金，现乐永餐饮公司仍应向姬广华支付的租金为47607.5元。关于逾期给付租金的利息，因双方在租赁合同中明确约定：“乙方如逾期支付租金，逾期部分按银行同期同档利率计算”，故对姬广华要求乐永餐饮公司支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持，利息应自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。润一置业公司未经所有权人姬广华同意，擅自将姬广华所有的商铺租赁给嘉琪公司占有使用，系无权处分行为，该行为对姬广华不发生法律效力。嘉琪公司对姬广华商铺的占有使用为无权占有，理应向姬广华返还。姬广华主张乐永餐饮公司与润一置业公司存在财产混同，提供的证据不足以证明其该项主张，故对姬广华要求润一置业公司对应付租金承担连带责任的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、第三人周至县嘉琪商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告姬广华腾退位于周至县XX镇XX街XX号XX大厦的第1幢1单元4层11401号商铺;二、被告西安乐永餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告姬广华支付至2020年4月30日的下欠租金47607.5元，并承担该款自2020年1月1日至实际履行之日止的利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率;三、驳回原告姬广华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1160元（姬广华已预交），由西安乐永餐饮管理有限公司负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，姬广华与乐永餐饮公司签订的《商贸购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。该合同签订后，乐永餐饮公司已行使其承租人权利占有使用涉案商铺，理应依约履行支付租金的合同义务，一审判决乐永餐饮公司向姬广华支付合同期内的租金，并无不当。乐永餐饮公司未按约支付租金，其行为构成违约，应当承担逾期付租的违约责任，一审判决乐永餐饮公司向姬广华支付逾期付款利息，于法有据。乐永餐饮公司上诉称租金应自商场开业时间起算，且其公司于2018年年底与大部分业主达成解除合同协议、以公告方式通知未联系上的业主，并于2019年3月将商铺交还给润一置业公司，因而涉案租赁合同于2019年3月30日解除，其不应承担2019年4月至2020年4月30日租金。对此本院认为，关于租金起算时间问题，涉案租赁合同中对租赁期限、各年度租金标准、逐年支付租金等均作出明确约定，而有关三至五年租金以商贸大厦购物中心开业时间为准的内容载明于该合同“付款期限”项下，系当事人对付款时间的约定，故乐永餐饮公司提出租金应自商场开业时间起算的上诉意见，本院不予采纳。关于涉案租赁合同是否于2019年3月30日解除的问题，当事人协商一致或当事人一方依法行使解除权可以解除合同，本案中乐永餐饮公司未有充分证据佐证其与姬广华就解除涉案租赁合同达成一致，本案亦不存在姬广华违约、乐永餐饮公司行使约定或法定解除权的情形；同时，因乐永餐饮公司所述之与其达成解除合同意见的“大部分业主”并非系涉案商铺的买受人，即该“大部分业主”不能代表全体买受人的共同利益，故乐永餐饮公司上诉称涉案租赁合同于2019年3月30日解除，理由不能成立。姬广华作为涉案商铺买受人以及租赁合同出租人，租赁合同履行期满，其有权要求腾退商铺，姬广华在一审审理中基于商铺由嘉琪公司使用的现状，变更诉请为要求嘉琪公司向其腾退商铺，一审法院对姬广华变更后诉讼请求予以审查，并判决嘉琪公司向姬广华腾退商铺，并无不妥。综上所述，乐永餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由西安乐永餐饮管理有限公司负担，本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧