湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6067号上诉人（原审原告、反诉被告）：方湘艳，女，1977年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙县（原干杉镇百祥村）委托诉讼代理人：孙华隆，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭月娥，女，1980年10月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：文昂，湖南大湘律师事务所律师。上诉人方湘艳与被上诉人谭月娥屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县法院（2020）湘0121民初5777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方湘艳上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0121民初5777号民事判决第一项、第二项，并依法改判。2、请求判决被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实与理由：一、本案的《房屋租赁合同》的解除时间应认定为2020年7月22日，而并非2020年4月10日。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第五条“合同的解除”第三项中明确约定被上诉人解除合同需以书面的方式通知上诉人，本案中，被上诉人在未征得上诉人同意，仅以书面形式告知上诉人的情况下，搬离门面。尽管上诉人收取了被上诉人支付至2020年4月10日（被上诉人自己抵扣押金5万元）的租金，但上诉人从未以任何方式表示同意解除租赁合同。被上诉人搬离门面抵扣租金后支付租金至2020年4月10日是被上诉人的单方行为，上诉人不予认可。2、一审法院判决被上诉人存在过错，那么合同解除时间就不应认定为2020年4月10日。3、考虑到被上诉人已经搬离门面，上诉人同意解除合同时间为2020年7月22日。二、一审判决认定违约金表现为利息损失以及计算方式错误。1、根据《房屋租赁合同》第三条，已经明确约定了租金的支付时间和滞纳金的标准，本案《房屋租赁合同》约定租赁时间是2018年12月27日，即使受疫情影响，除开三个月的免租期，被上诉人最迟应当在2019年3月1日之前支付2019年6月30日止的租金，被上诉人一直都在逾期支付租金。2、对于逾期支付的租金滞纳金为20197.17元。3、滞纳金和违约金并不相同，即使一审法院予以调整也只能调整标准而不能随意认定时间。三、《房屋租赁合同》并未解除，一审法院1、2项判决有失公平。1、该合同在履行过程中，上诉人已经给予了被上诉人3个月的免租期，但被上诉人却一直延迟支付租金，还在未解除合同情况下自行搬离。2、双方在《房屋租赁合同》中第四条“出租方（甲方）与承租方（乙方）的变更”第2项中约定，被上诉人如未做满10年发生转让，被上诉人应当向给予上诉人4万元作为补偿，可见上诉人寄于期待。3、上诉人门面因被上诉人的私自搬走和本次诉讼已有半年未重新出租，被上诉人应当承担相应的租金损失。被上诉人谭月娥辩称：1、一审法院事实认定清楚，适用法律正确。一审认定合同是基于各方书信往来的事实，认定合同解除时间。2020年3月10日我方微信告知上诉人要求解除合同，被上诉人回复可以，3月13日上诉人向被上诉人送达对账单，4月4日我方通知上诉人于当日结清相关费用。在此期间上诉人一直未提出任何异议。2、一审判决谭月娥承担违约金并不说明我方存在过错。3、一审在查明事实基础上确定违约金的方式和计算符合法律规定，一审法院以24％为标准计算实际上已经考虑到上诉人的利益。方湘艳一审诉求：1、继续履行涉案房屋租赁合同；2、谭月娥支付方湘艳截至2020年6月30日止的租金，合计81147元（后当庭变更为租期至2020年7月22日）和滞纳金（以租金81147元为基础，按年利率24％的标准算至款项付清为止，暂算至2020年4月4日为23899.15元）；3、谭月娥承担本次诉讼费用。谭月娥一审反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、方湘艳赔偿谭月娥装修损失120318元；3、方湘艳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：双方无争议的事实：1、周建宽与方湘艳系夫妻关系，周建宽通过建设用地和私人住宅建设工程规划审批，建设位于长沙县上海大众龙峰安置区××栋××号房屋。2018年12月27日，方湘艳（出租方、甲方）与谭月娥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，与本案相关的条款约定如下：（1）方湘艳将位于长沙县上海大众龙峰安置区××栋××档三缝门面（双方确认总面积146平方米）赁给谭月娥用于经营生活超市；（2）租期10年，租赁期限自2018年12月16日起至2028年12月15日。（3）房屋租金：前三年单价80元／㎡（不含税），从2018年12月16日至2021年12月15日止按140160元／年收取，三年期满后每两年租金在前一年租金基础上递增10%至合同期满。（4）付款方式:房屋租金按每半年支付一次；逾期，甲方有权加收实欠租金1%交纳滞纳金。乙方另付押金5万元，合同终止时，甲方对房屋和设施验收，能正常使用无误后，将押金退还乙方，押金不计利息。（5）乙方自签订合同生效之日起2个月免租装修期即2018年12月16日至2019年2月28日止。装修免租期结束后，即开始收取租金；装修来修去丢，甲方不承担任何装修成本。甲方将房屋交付乙方使用后，乙方的装修与修缮及经营状况，甲方概不负责。租期结束或中途解除合同时，乙方尽可能保留原有装修。如果必须拆除的额装修部分，乙方在拆除后应恢复房屋在合同签订时的原样，否则，甲方有权要求乙方赔偿因此造成的所有损失。（6）乙方在合同期限内退租，需提前两个月通知甲方，乙方支付完所有租勇该房屋所产生的相关费用，并经甲方验收无误后，甲方无息退还全部押金及剩余租金。（7）合同解除：①有下列情形之一的，甲、乙方任何一方可解除合同，法定不可抗力至合同无法继续履行的……②有下列情形之一的，乙方可以解除合同，但须书面通知甲方：在租期内，甲、乙双方如有一方确有其他特殊情况需解除协议的必须提前一个月通知对方，双方协商解除合同。2、谭月娥交纳5万元押金给方湘艳，方湘艳于2018年12月16日将涉案门面交付给谭月娥装修使用，谭月娥于2020年4月6日搬离涉案门面。审理中，原、被告一致认可，涉案押金抵扣租金，谭月娥将租金清付至2020年4月10日。双方就涉案合同解除事宜协商未果，故成讼。双方当事人有争议的事实：关于涉案合同的解除。承租人谭月娥承租房屋用于经营生活超市，政府采取疫情防控措施期间，承租人无法正常营业，为及时止损，承租人谭月娥于2020年3月10日与方湘艳配偶周建宽协商解除合同事宜，周建宽同意。2020年3月13日，方湘艳将《龙峰门面租金水电对账单》（截止2020年3月31日欠付租金66840元、电费1838元、水费500元，共计69178元）送达至谭月娥所经营的门面。2020年4月3日，方湘艳再次向谭月娥送达《租金催缴通知函》（截止2020年3月31日欠付租金66840元、电费2537元、水费500元，共计69877元）。2020年4月3日，谭月娥确认上述欠付款项，并补足2020年4月1日至4月10日期间租金3893元，合计73071元，抵扣押金5万元，还需支付23071元。2020年4月4日，谭月娥支付方湘艳23071元，并将上述事宜的书面通知和确认款项及转账记录拍照发至方湘艳。2020年4月11日，双方结清电费，谭月娥于2020年4月12日要求方湘艳将余欠水费核算未果，支付100元作为2020年3月10日至4月10日期间的水费。一审法院认为，本案系涉新冠肺炎疫情影响的民事纠纷。疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可重新协商继续履行或者变更合同条款等。本案中，承租人谭月娥于2020年3月10日征得涉案房屋权利人之一周建宽同意提前退租，但未征得合同相对人方湘艳同意解除合同，后谭月娥依双方合同，通过书面通知发送至方湘艳微信，表示：“根据合同退租提前一个月的要求，结合3月13日对账单……”双方同意押金抵扣租金，并由谭月娥补差结清2020年4月10日之前的相关款项，谭月娥已搬离了涉案门面。结合双方书面通知往来、聊天记录和当庭陈述及双方一致认可押金抵扣租金等款项的事实，一审法院认定，涉案合同已于2020年4月10日解除。一审法院认为：方湘艳与被告谭月娥签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法、有效，一审法院予以确认。结合案件事实，一审法院认定涉案合同已于2020年4月10日解除。关于方湘艳主张的租金。因一审法院认定涉案合同已于2020年4月10日解除，涉案租金已清付至2020年4月10日，且谭月娥已搬离了涉案门面，故一审法院对方湘艳的该项诉讼，不予支持。关于方湘艳主张的滞纳金。一审法院认为，考虑到疫情防控措施并非直接导致涉案合同无法继续履行，被告谭月娥所面临的经营困难除了疫情期间与疫情防控措施相关外，更多与之经营和商业风险相关，疫情之前谭月娥未依约按期足额支付租金，构成违约，一审法院结合双方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、谭月娥未尽到及时通知合同相对人方湘艳的义务，加之，其现在搬至涉案门面附近的房屋继续开展经营活动等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，其违约金表现为逾期利息损失，一审法院对原告主张按年利率24%计算逾期租金利息的标准予以认可。经查，2019年10月-2019年12月期间欠付租金31800元，依约应于2019年6月30日支付，故该部分利息损失5787.6元（以31800元为基数，按年利率24%，自2019年7月1日起至2020年4月4日止）；2020年1月至2020年4月10日期间欠付租金38933元，依约应予2019年12月31日支付，故该部分利息损失2399.3元（以38933元为基数，按年利率24%，自2020年1月1日起至2020年4月4日止），违约金合计8186.9元，故被告谭月娥应支付违约金8186.9元。关于谭月娥主张装修损失120318元，一审法院认为，其并未提交证据予以证实其装修损失存在及其具体数额，故一审法院对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）方湘艳与被告（反诉原告）谭月娥所签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、限被告（反诉原告）谭月娥于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）方湘艳违约金8186.9元；三、驳回原告（反诉被告）方湘艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谭月娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2401元，减半收取1200.5元，反诉费减半收取1353元，共计2553.5元，由原告方湘艳负担1175.5元，被告谭月娥负担1378元。本院二审期间，当事人未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,双方当事人签订的《房屋租赁合同》意思真实，合同有效。关于《房屋租赁合同》的解除时间。合同约定：“有下列情形之一的，乙方可以解除合同，但须书面通知甲方：在租期内，甲、乙双方如有一方确有其他特殊情况需解除协议的必须提前一个月通知对方，双方协商解除合同”。本案中，疫情虽非导致合同解除的法定原因，但在一定程度上影响了谭月娥的实际经营。谭月娥于2020年3月10日向方湘艳配偶周建宽（也是房屋权利人之一）提出协商解除合同事宜，并获肯定答复，方湘艳亦于2020年3月13日向谭月娥发送了《龙峰门面租金水电对账单》，谭月娥按照对账单于2020年4月4日向方湘艳支付了23071元，故可以认定涉案合同已于2020年4月10日解除。关于滞纳金，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。《房屋租赁合同》中约定的所谓“滞纳金”应当是合同双方对于违约产生经济损失的一种责任承担方式，一审法院判决谭月娥支付违约金正是对方湘艳所产生的经济损失的填补方式，符合法律规定。一审法院结合双方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，酌情判决谭月娥支付违约金8186.9元并无不当。综上所述，上诉人方湘艳上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由方湘艳负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月十九日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。