上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2977号上诉人(原审被告)：上海方灿投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：应娟梅，总经理。上诉人(原审被告)：应娟梅，女，1971年5月22日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王乔军，上海市广海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋华东，男，1978年8月1日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：钱斌，男，1976年10月9日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：周喜清，上海市中天信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：苏州市永达置业有限公司，住所地江苏省太仓市。法定代表人：应少山。上诉人上海方灿投资发展有限公司(以下简称“方灿公司”)、应娟梅因与被上诉人蒋华东、钱斌、苏州市永达置业有限公司(以下简称“苏州永达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初14670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方灿公司、应娟梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋华东、钱斌的一审诉讼请求。事实和理由：一、方灿公司与蒋华东、钱斌签订《租赁合同》后，虽然无书面的交接手续，但办理了房屋交接。根据合同约定，方灿公司、应娟梅对蒋华东、钱斌在上海市宝山区淞浦路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)上办理经营酒店所需的相关证照等仅负有协助义务，蒋华东、钱斌从未要求过方灿公司、应娟梅协助办理营业执照，也从未告知系争房屋上已注册的酒店需要注销才能办理执照。蒋华东、钱斌所谓的未能办理执照系房屋用途属性问题，理由不足。二、一审判决虽查明了系争房屋上可以开办酒店，但在未于庭审释明是否需要注销原酒店登记的情况下，擅自以蒋华东、钱斌未主张的已有酒店登记为由，直接解除双方签订的合同，侵犯了方灿公司、应娟梅的民事权利，违背了不告不理的民事审判原则。若一审法院在审理中向方灿公司、应娟梅释明且给予合理期限，方灿公司、应娟梅完全有能力注销系争房屋上已存在的营业执照。三、在整个诉讼程序前，方灿公司、应娟梅并不知晓需要注销系争房屋上原有的酒店；在一审判决后，方灿公司、应娟梅一个月之内就将系争房屋上原存在的酒店注销了，《租赁合同》实际上已不存在继续履行的障碍。从维护合同交易稳定性的原则上来讲，应当撤销一审判决，判令继续履行《租赁合同》。四、应娟梅一审中已提供其近阶段的银行交易明细以及方灿公司每年的财务会计年报，足以证实应娟梅的个人资产独立于公司资产之外，但一审判决以公司年报未经审计为由，判决应娟梅承担连带责任，适用法律不当。蒋华东、钱斌共同辩称，不同意方灿公司、应娟梅的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。《租赁合同》签订后，方灿公司与蒋华东、钱斌并未办理系争房屋的交接，蒋华东、钱斌也未实际进场经营。合同签订后至蒋华东、钱斌提起一审诉讼期间，蒋华东、钱斌向工商管理部门的申请及工商部门的回复均显示系争房屋上不能办理相关的营业执照，蒋华东、钱斌有合同解除权。方灿公司是一人有限责任公司，应娟梅应当承担连带责任。苏州永达公司未辩称。蒋华东、钱斌向一审法院起诉请求：1．解除蒋华东、钱斌与方灿公司于2019年12月9日签订的《租赁合同》；2．方灿公司退还蒋华东、钱斌租赁押金人民币(以下币种均为人民币)441，667元，应娟梅承担连带责任；3．苏州永达公司对上述方灿公司、应娟梅的退还押金义务承担连带责任。一审法院认定事实如下：2019年12月9日，方灿公司(甲方)与蒋华东、钱斌(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区淞浦路XXX号部分房屋出租给乙方使用，承租建筑面积约6，400平方米，甲方出租给乙方的该房屋租赁区域为：一层大厅与现有如家使用面积一致、及四层至十二层有证面积外送十三层阁楼；甲方承诺该物业属性可开办酒店行业、积极协助乙方为经营该酒店应当办理的相关证照、消防等单位合法手续，如因房屋用途等属性问题导致政府职能部门不予受理酒店行业，则甲方应退还已收取乙方的房屋租金、押金等相关费用；甲乙双方商定于2019年12月20日，将现有如家酒店经营范围和该房屋的四楼，以现有的设施原封不动交给乙方，交接完成后甲乙双方交接人在交接单中签字确认，并将交接表各自留存作为本合同附件；本合同签订生效后甲方向乙方开具一个月房租的定金收据，乙方在三天内向甲方支付定金441，667元，该定金在2019年12月20日房屋交付时乙方向甲方支付首期房租时自动转为押金。合同签订后，蒋华东、钱斌向方灿公司支付押金441，667元。另查明，上海市宝山区淞浦路XXX号房屋权利人为上海市客运轮船有限公司(以下简称“客运轮船公司”)，房屋类型为站场码头，用途为交通运输。一审法院审理中，蒋华东、钱斌向法院提供以下证据：1．视频光盘，证明蒋华东、钱斌至上海市宝山区市场监督管理局咨询系争房屋是否能办理酒店行业的相关证照，该局工作人员明确回复因系争房屋用途为交通运输故不能办理酒店类的营业执照；2.2012年9月20日案外人客运轮船公司与方灿公司、苏州永达公司签订的补充条款及证明，补充条款载明，根据客运轮船公司与苏州永达公司签订的系争房屋《租赁合同》，同意苏州永达公司另行注册方灿公司经营该大楼，并履行本合同承租方规定的全部权利和义务，苏州永达公司承担方灿公司经营该大楼全部的连带经济保证责任。蒋华东、钱斌认为上述证据可证明苏州永达公司应对方灿公司的转租行为承担连带责任；3.2020年4月9日解除函，蒋华东、钱斌认为系争房屋不符合约定条件，导致合同目的不能实现，故发函解除并要求返还交付的一切费用，该函件于次日签收。方灿公司、应娟梅质证如下：1．真实性无异议，确实是在办证现场咨询的，但这仅仅是咨询，不是国家机关拒绝办理执照的具体行为，并不足以证明系争房屋无法办理证照的事实；2．真实性无法确认；3．真实性无异议，但合同不应解除。方灿公司还提供山东银座佳驿酒店有限公司上海宝山区吴淞店的国家企业信用信息公示信息，以证明系争房屋上注册有该公司的营业执照，该公司经营范围为境内旅客住宿、酒店管理咨询等。蒋华东、钱斌对上述证据真实性无异议，方灿公司在签订合同时称系争房屋上有酒店在营业，蒋华东、钱斌对此存在疑惑，故约定若办不出酒店类的营业执照需要退还押金和租金，此后蒋华东、钱斌通过各种途径想办营业执照，但均办不出来。本案审理中，法院向上海市宝山区市场监督管理局发出协助调查函，请求协助调查上海市宝山区淞浦路XXX号房屋自2019年12月20日起能否办理经营酒店的营业执照。该局向法院复函，内容为：经查，上海市宝山区淞浦路XXX号房屋权利人上海市客运轮船有限公司，房屋类型为站场码头，用途为交通运输，该地址上现已注册了山东银座佳驿酒店有限公司上海宝山区吴淞店，设立日期为2013年4月8日，企业状态为确立。根据相关规定，以非居住用房作为企业住所，房屋不得是违法建筑，且不属于配电间、避难层(间)和疏散通道等涉及生命、财产安全的专用部位(区间)。为了合理释放各类场地资源，激发市场主体活力，在辖区政府相关部门的支持和认可下，我局认为：在相同地址上已注册的经营户办理了注销或变更手续后，可以个案支持淞浦路XXX号新设酒店，并为该企业办理相关证照。方灿公司系有限责任公司(自然人独资)，法定代表人和股东为应娟梅。一审法院审理中，应娟梅、方灿公司为证明不存在财产混同的情况，向法院提供方灿公司的银行账户交易明细、年度财务会计报表(资产负债表、利润表-年报)。蒋华东、钱斌对银行账户交易明细真实性无异议，对年度财务会计报表(资产负债表、利润表-年报)真实性无法确认并认为，根据法律规定，一人公司要证明股东财产独立于公司财产，应当每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，但应娟梅和方灿公司并未提供之前的财务会计报告，亦未经会计师事务所审计，故无法证明其不存在财产混同的情况。一审法院认为，蒋华东、钱斌与方灿公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。市场监督管理局的协助调查复函表明，在相同地址上已注册的经营户办理了注销或变更手续后，可以个案支持系争房屋新设酒店，并办理相关证照。但根据本案查明的事实，系争房屋上已注册的经营户并未办理注销或变更手续，蒋华东、钱斌事实上无法办理酒店类的营业执照，故蒋华东、钱斌要求解除双方《租赁合同》，并要求退还押金的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于应娟梅个人是否应承担连带还款责任的问题。法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。应娟梅仅提供方灿公司的银行账户交易明细及自行制作的财务报表，并未提供证据证明其财务会计报告已经会计师事务所审计，故法院认为应娟梅作为一人有限责任公司的股东未举证证明公司财产独立于股东自己的财产，其应当依法对方灿公司的债务承担连带责任。关于苏州永达公司应否承担连带责任。法院认为，蒋华东、钱斌仅提供补充条款及证明为证，但上述证据均为复印件，无法核实其真实性，且从上述材料内容上来看，苏州永达公司系为上海市客运轮船有限公司与方灿公司之间的租赁合同中方灿公司的义务承担保证责任，故蒋华东、钱斌要求苏州永达公司对方灿公司在本案中的债务承担连带责任的请求，无事实和法律依据，法院不予准许。一审法院判决如下：一、蒋华东、钱斌与上海方灿投资发展有限公司就上海市宝山区淞浦路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；二、上海方灿投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向蒋华东、钱斌返还押金441，667元；三、应娟梅对上述第二项中上海方灿投资发展有限公司的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回蒋华东、钱斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，方灿公司、应娟梅提交山东银座佳驿酒店有限公司上海宝山区吴淞店国家企业信用信息系统《公示信息》及《准予注销登记通知书》，证明系争房屋上原有的山东银座佳驿酒店有限公司上海宝山区吴淞店已于2020年12月10日注销。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，蒋华东、钱斌与方灿公司签订的合同对双方当事人具有约束力。该合同约定，双方应在交接完成后办理书面确认手续。方灿公司主张其已按约向蒋华东、钱斌交付系争房屋，蒋华东、钱斌予以否认；方灿公司未能提供书面交接单证明其已按约完成交付义务，对其主张，本院不予采信。上海市宝山区市场监督管理局的协助调查复函虽表示“可以个案支持系争房屋新设酒店，并办理相关证照”，但蒋华东、钱斌在系争房屋上无法办理经营酒店所需证照的障碍，在其提起诉讼要求解除合同之前就已客观存在；《租赁合同》约定的交房日期为2019年12月20日，至蒋华东、钱斌提出解除合同之时，将近6个月的期间，蒋华东、钱斌既未能接收系争房屋、实际进场使用，也不能在系争房屋上办理出其经营酒店所需的证照。蒋华东、钱斌有权以合同目的无法实现为由解除《租赁合同》、要求方灿公司返还押金。一审法院判决之后，系争房屋上原有的山东银座佳驿酒店有限公司上海宝山区吴淞店才注销，无法改变合同已解除的事实。关于应娟梅及苏州永达公司就方灿公司的还款是否应承担连带责任，一审法院已结合相关法律规定及当事人提供的证据，进行了认定，本院表示认同，不再赘述。综上，方灿公司、应娟梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，924元，由上诉人上海方灿投资发展有限公司、应娟梅共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  陈 俊二〇二一年五月十一日法官助理  万 晶书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……