湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1240号上诉人（原审被告）：邵阳市万基房地产开发有限公司，住所地邵阳市西湖路万锦花园4号门面。法定代表人：易招军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋金正，湖南刚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐招军，男，汉族，1980年7月22日出生，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：夏明敏，湖南方廉律师事务所律师。上诉人邵阳市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人徐招军合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万基公司的委托诉讼代理人宋金正，被上诉人的委托诉讼代理人夏明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万基公司上诉请求：：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、万基公司将相关的维修费用支付给了业主委员会委托的邵阳市西湖物业公司，已经履行了合同。万基公司不是本案适格的被告，《承诺书》已经将合同的义务主体变更为邵阳市西湖物业公司。二、本案已过诉讼时效。三、一审程序违法，遗漏了必要的当事人。徐招军辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。徐招军向一审法院起诉请求：1、判令万基公司立即修理房屋顶层及外墙漏水问题；2、判令万基公司因房顶及外墙漏水造成徐招军家中墙壁、家具、吊顶等损坏恢复原状或赔偿由此造成的损失17250元。一审法院认定事实：2011年4月徐招军向万基公司购买了由其承建开发的位于邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××号××层住房一套，徐招军付清购房款等款项后万基公司将房屋交付给徐招军使用。2016年7月在邵阳市国土资源局办理了湘（2016）邵阳市不动产权第0××9号不动产权证（建筑面积135.31㎡）。此前，即2018年3月18日万基公司（甲方）与邵阳市大祥区万基银座小区业主委员会（乙方）签订了《物业移交协议》，双方约定：“……3、顶楼和四楼部分业主种菜、饲养牲畜严重影响卫生，乙方必须协助物业公司清除。屋顶和墙面侧墙漏水严重，由甲方负责防水处理，质量保证五年内不漏水……；12、针对上述问题经甲、乙双方协商达成一致协议：甲方需在2018年6月30日前整改到位。甲方在规定的期限内对上述问题整改到位乙方应对万基小区的物业进行接收……”。2019年6月17日万基公司与邵阳市西湖物业公司签订了《承揽协议书》，万基公司委托邵阳市西湖物业公司对上述房屋屋顶防水、防漏水进行修理，但房屋屋顶及侧墙漏水问题一直未解决。此前，案外人袁英华及其他业主曾多次向邵阳市信访办、邵阳市住房和城乡建设局口头和书面反映，要求万基公司维修。2020年6月3日邵阳市住房和城乡建设局出具了《关于万基银座房顶维修信访事项的处理意见书》：“袁英华等业主：您提出的万基银座房顶维修等信访事项，经核查，开发商法人易建军委托维修队在实施维修，我局通知开发商催促维修队加快维修进度，尽快维修到位…”。但万基公司一直未彻底修复。2020年10月21日邵阳市建设工程安全和质量监督站出具了《关于万基银座住房袁英华女士诉访的情况说明》：“市住房和城乡建设局：自2020年下半年以来，袁英华女士数次到市信访办及我站进行诉访，反映邵阳市万基房地产开发有限公司负责人易建军未认真履行小区业委会与易建军代理人朱卫平2018年签订的物业移交协议中的有关条款，致使房屋渗水等问题不能得到有效解决，现就有关情况说明如下：……二、房屋渗水问题。根据协议内容和袁英华提供的情况，我站工作人员开展了走访调查。调查发现，万基银座小区的屋面和外墙确实存在多处渗漏质量问题，2019年下半年，开发单位委托物业公司对屋面防水进行了处理，但整改不彻底，仍有局部屋面存在渗漏，屋面防水工程的混凝土刚性保护层也未完成施工，同时外墙渗漏问题也没有解决。近几个月以来，我站工作人员多次召开协商会，催促开发单位履行物业移交协议，但未得到解决。鉴于开发单位未认真履行协议条款，违背诚实守信原则，建议袁英华及小区业主走司法诉讼程序，对房屋渗漏及因渗漏问题而引起的房屋室内装饰、家具受损等进行权利主张…；四、诉访背景及处理建议。万基银座小区项目于2006年开工，2008年基本完工，开发单位于2009年在项目未经竣工验收的情况下陆续将房屋交付给业主，因房屋质量和小区配套问题，至今该项目尚未经我站验收备案。期间，因房屋渗漏和小区配套设施、房屋产权等问题，小区业主多次到有关部门进行反映和维权。因该项目遗留问题历史较久，业主与开发单位的互信基础薄弱，相关的经济和民事纠纷难以协调，小区的质量问题协调处理工作也因双方的意见分歧较大而难以解决。鉴此，我站支持万基银座的业主们进行司法维权，同时我站也将提供必要的司法诉讼支持，并建议市住建局视情对开发单位及其负责人的失信行为进行信用惩戒。”。一审法院认为，本案是一起合同纠纷。房屋出卖人应当保证其出卖标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律或者合同约定的品质，当出卖人所交付标的物有瑕疵时，出卖人应当承担瑕疵担保责任。万基公司作为案涉房产的出卖人应当保证所出卖房屋的质量符合法律规定及合同的约定。从法院查明的事实看，本案涉讼房屋交付给徐招军使用后，在保修期限内确实存在外墙、屋顶渗、漏水问题，且该问题一直存续而未得到修复解决。根据漏水维修和投诉交涉的持续性，结合万基公司作为开发商不能提供报修、实际维修以及修复成果经徐招军验收合格的相关证据，法院认为开发商怠于维修导致质量问题产生的危害一直呈持续态势，纵使保修期届满，仍不能免除开发商的维修责任。万基公司与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，系双方真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认有效，双方应全面履行合同的约定。万基公司因没有履行该协议中约定的“因屋顶和墙面侧墙漏水，由万基公司负责防水处理、质量保证五年内不漏水（材料用雨虹牌和细沙混凝土）”的义务，系违约行为，应承担本案的相应责任。因此，对徐招军诉请要求万基公司修理房屋顶层及外墙漏水问题，法院予以支持。徐招军房屋的屋顶和墙面侧墙漏水问题万基公司已经认可，且约定由万基公司负责维修，徐招军作为业主，有提起诉讼的主体资格；万基公司委托邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处负责维修，并签订了《承揽协议书》，邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处未履行《承揽协议书》约定的合同义务，是万基公司与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处之间的法律关系，与本案不是同一法律关系。万基公司未履行其与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，其违约责任仍应由万基公司承担；徐招军持续主张权利，也未超过诉讼时效。综上，万基公司的辩称意见不符合合同的约定和相关法律规定，法院不予采纳。至于徐招军的第二项诉讼请求，即要求万基公司恢复原状或赔偿损失17250元，因徐招军未提供充分证据证明该损失费用确已实际产生，同时此项承担责任方式不适用恢复原状，故对该项诉请，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（六）项、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百八十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十三条、第五百九十五条、第六百一十七条之规定，判决如下：一、万基公司在判决生效后90日内修复好徐招军位于邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××室房屋［不动产权证号：湘（2016）邵阳市不动产权第0××9号］的顶层及外墙漏水问题，确保修复后五年内不再渗水、漏水。二、驳回徐招军的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费150元，由万基公司负担。本院二审期间，双方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院确认一审查明的事实。本院认为，本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点是：一、本案是否遗漏了必要当事人，万基公司是否为本案适格的主体,且是否已经履行了合同约定的义务；二、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，徐招军购买了万基公司的涉案房屋，万基公司应当向徐招军交付符合质量要求的房屋。万基公司将案涉房屋交付给徐招军使用后，案涉房屋在保修期限内存在外墙、屋顶漏水现象，且该房屋屋顶、墙面渗透问题一直存续而未得到修复解决，根据漏水维修和投诉交涉的持续性，结合万基公司作为开发商不能提供报修、实际维修、以及修复成果经徐招军验收合格的相关证据，认定因万基公司怠于维修致使质量问题产生的危害一直呈持续态势，纵使保修期届满，仍不能免除万基公司的维修责任。虽万基公司与邵阳市西湖物业公司签订了《承揽协议书》，并支付了相关的费用，约定由邵阳市西湖物业公司负责维修涉案房屋。邵阳市西湖物业公司亦向邵阳市万基银座小区业主委员会出具了《承诺书》，邵阳市西湖物业公司承诺在施工过程中愿意接受邵阳市万基银座小区业主委员会监督，并保证工程质量。但在本案中被上诉人与万基公司之间系房屋买卖合同关系，万基公司与邵阳市西湖物业公司之间系承揽关系，万基公司对交付的房屋应当承担质量瑕疵维修责任，万基公司与邵阳市西湖物业公司签订的《承揽协议书》以及邵阳市西湖物业公司向邵阳市万基银座小区业主委员会出具了《承诺书》，并不能免除万基公司的维修义务。邵阳市西湖物业公司并非本案的当事人，一审法院没有追加其为本案的当事人并无不当。故对万基公司提出其不是本案适格的主体,且已经履行了合同约定的义务的上诉理由，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，因涉案房屋屋顶、墙面渗透问题一直未得到修复解决，上诉人一直在向有关部门反映与主张权利，本案没有超过诉讼时效，故对万基公司认为本案已超过诉讼时效的的上诉理由，本院不予认可。综上所述，邵阳市万基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由邵阳市万基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文彬审判员  朱一泓审判员  刘新军二〇二一年五月二十六日法官助理陈莉娟书记员黄腾达附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；