湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初383号原告：常德安居物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路1670号（金泰利商业广场10楼1027室）。法定代表人：肖维宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，湖南劲鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，女，1977年5月22日出生，汉族，常德安居物业服务有限公司津市分公司员工，住津市。被告：彭拓，男，1989年2月12日出生，汉族，住津市。委托诉讼代理人：余以华，女，1965年9月25日出生，汉族，住津市。原告常德安居物业服务有限公司与被告彭拓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告常德安居物业服务有限公司（下简称安居物业公司）的委托诉讼代理人刘杰、张娜、被告彭拓的委托诉讼代理人余以华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求彭拓支付物业费2761元（自2019年12月31日起至2021年3月31日止）；2.彭拓承担逾期支付物业费违约金994.05元。事实和理由：彭拓系津市市恒盛青年城小区（下简称青年城小区）2栋3单元1401号住房业主。2015年8月20日安居物业公司与该小区开发商荆州市恒盛房地产开发有限公司津市分公司（下简称恒盛津市公司）签订前期物业服务合同（下简称前期物业合同）。约定安居物业公司为青年城小区提供物业服务，彭拓住房建筑面积为128.75㎡，物业费按1.3元/㎡/月的标准支付物业费，逾期支付，按千分之五计付违约金。协议签订后，安居物业公司已履行物业管理服务，彭拓自2019年12月31日起未支付物业服务费用，且经安居物业公司多次催收未果，现安居物业公司为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。彭拓辩称：1.安居物业公司违反《物业管理服务协议》第一条的规定，没有对小区房屋及公共设施进行维修和管理，楼顶损坏不维修、安保形同虚设、车辆乱停乱放、没有配充电桩、对未交或迟交物业费的业主进行公示、业主多家真空玻璃自爆未维修、楼道有安全隐患和乱停乱放、消防设施形同虚设；2.安居物业公司起诉参选业委会候选人，阻扰业委会成立；3.物业协议未约定物业费交纳日期。安居物业公司围绕其诉讼主张向本院提交如下证据：1.安居物业公司营业执照、安居物业公司法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、彭拓身份证，拟证明双方当事人主体资格；2.津市市商品房买卖合同；3.前期物业合同；4.微信聊天记录；5.照片4张；6.2020年3月19日物业费收据（包含加压费）；上述证据2至6拟证明：1.彭拓对青年城小区2栋3单元1401号房享有所有权，买卖合同约定交房日期为2016年10月31日前；2.物业费、加压费、违约金的具体约定；3.彭拓尚欠物业费、加压费及其催交情况。彭拓就其抗辩主张向本院提交如下证据：照片13张，拟证明安居物业公司没有对小区房屋及公共设施进行维修和管理，楼顶损坏不维修、安保形同虚设、车辆乱停乱放、没有配充电桩、对未交或迟交物业费的业主进行公示、业主多家真空玻璃自爆未维修、楼道有安全隐患和乱停乱放、消防设施形同虚设；2.安居物业公司起诉参选业委会候选人，阻扰业委会成立。上述证据本院组织当事人进行庭审质证，现本院依法认证如下：一、安居物业公司提交证据，彭拓质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。二、彭拓提交证据，安居物业公司质证认为，对全部照片的形式、来源和三性均有异议，不能达到其证明目的。经本院审查，彭拓提交证据，缺少时间、地点等基本事实要素，形式不合法，对该证据的效力，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常德安居物业服务有限公司津市分公司（下简称安居物业津市公司）系安居物业公司的分公司。恒盛津市公司系恒盛公司的分公司。2015年8月20日，安居物业津市公司与恒盛津市公司签订前期物业合同，主要约定：恒盛津市公司选聘安居物业津市公司对青年城小区提供前期物业管理服务事宜；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，供水二次增压电费每年200元/户。合同主要约定：前期物业管理约定为每月1.3元/㎡；彭拓房屋建筑面积128.75㎡，逾期交纳按日千分之五承担违约金；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；物业的使用与维护：乙方（安居物业津市公司）可采取规劝、警告、规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为等。彭拓现已入住2栋3单元1401号房屋。彭拓于2020年3月19日向安居物业津市公司交纳了2017年11月30日至2019年12月31日的物业费。按照双方前期物业协议约定，截至2020年12月31日止，彭拓应交纳的物业费为2008.5元、加压费200元，共计2208.5元。2021年1月1日至2021年3月31日按月计算的物业费为502.13元、加压费为50元。合计552.13元。以上构成安居物业公司所主张的第一项诉讼请求即要求彭拓支付物业费明细组成。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。安居物业津市公司系安居物业公司分公司，具有本案诉权及相应实体权利。安居物业津市公司与恒盛津市公司签订的前期物业合同，形式合法，内容真实，系有效合同，依法对安居物业津市公司和彭拓均具有法律约束力。彭拓应依约履行合同约定的交纳物业费的义务。关于彭拓抗辩：安居物业公司违反《物业管理服务协议》第一条的规定，没有对小区房屋及公共设施进行维修和管理，楼顶损坏不维修、安保形同虚设、车辆乱停乱放、没有配充电桩、对未交或迟交物业费的业主进行公示、业主多家真空玻璃自爆未维修、楼道有安全隐患和乱停乱放、消防设施形同虚设等问题，因彭拓未提交有效证据予以证明，本院不予采信；2.关于彭拓抗辩：安居物业公司起诉参选业委会候选人，阻扰业委会成立。本院认为，物业费是小区物业管理正常运转的基础和保障。业主拒交或迟延交纳物业费，如果没有相应的经费补充，显然会造成小区管理的停滞或混乱。特别是作为业主委员会参选人，更应该以小区全体业主的共同利益为重，更应该给小区全体业主树立诚信榜样，积极交纳物业费，依法解决本案双方的争议。况且，不论其阻扰业委会成立的法律事实是否成立，均与本案物业费不属同一法律关系。本院对彭拓的上述抗辩不予采信；3.关于彭拓抗辩：物业协议未约定物业费交纳日期。该物业协议虽未约定物业费交纳具体日期，但约定有按年交纳。彭拓于2020年3月19日向安居物业津市公司交纳2017年11月30日至2019年12月31日的物业费，尚欠2020年1月1日至2020年12月31日物业费，已过交纳期限。对彭拓的上述抗辩主张，本院不予采信。对于2020年1月1日至2020年12月31日物业费，截止于2021年3月31日，欠交时间为90天。彭拓就2021年1月1日至2021年3月31日的物业费尚未到期。故对安居物业公司要求彭拓交纳物业费2761元的诉讼请求予以部分支持。截止于2021年1月1日，彭拓欠交物业费，已构成违约，应承担违约责任；安居物业公司对此依照双方物业协议的约定，要求彭拓交纳违约金合法。但合同当事人在合同中约定违约金数额应当以实际损失为基础来主张，安居物业公司在诉讼中主张合同违约金994.05元显属过高。安居物业公司在庭审中未提交证据证实其实际损失。本院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关逾期利率不超过年利率24%的规定，并据此计算应付未付租金2208.5元占用利息。本院酌定彭拓给付违约金2208.5元×24%×90×0.005=238.52元。因此对安居物业公司要求彭拓支付违约金994.05元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭拓于本判决生效之日起三日内给付常德安居物业服务有限公司物业费（含加压费）2208.5元、违约金238.52元，合计2447.02元；二、驳回常德安居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由彭拓负担20元，常德安居物业服务有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 张 林二〇二一年五月二十五日书记员 张雅倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。