黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初535号原告：张大伟，男，1977年8月11日出生，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。被告：朱勇，男，1981年2月2日出生，住黑龙江省绥芬河市。被告：刘峻男，男，1985年5月2日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：金菲，黑龙江法大律师事务所律师。原告张大伟与被告朱勇、刘峻男案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宝玉、被告朱勇、被告刘俊男的委托诉讼代理人金菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认位于牡丹江市××区××小区××楼××号房屋归原告所有；二、判令终止执行位于牡丹江市××区××小区××楼××号房屋；三、诉讼费由二被告承担。事实和理由：绥芬河市人民法院于2019年8月6日作出（2019）黑1081民初1450号民事调解书。刘峻男没有按时履行调解书确定的义务，朱勇向法院申请强制执行。2019年7月18日，绥芬河市人民法院作出（2019）黑1081财保64号民事裁定，查封了位于牡丹江市××区××小区××楼××号房屋。原告知悉情况后，提出执行异议，绥芬河市人民法院作出（2021）黑1081执异5号执行裁定驳回原告执行异议。原告提起执行异议之诉，认为案涉房屋所有权归原告，应终止对案涉房屋的执行。一、刘峻男不享有案涉房屋所有权，不能查封和执行。案涉房屋的开发单位为牡丹江银邦房地产开发有限公司，刘峻男并未与银邦公司签订房屋买卖合同和支付价款。案涉房屋的所有权登记在银邦公司名下，而不是刘峻男名下，不能查封案涉房屋。二、原告为案涉房屋所有权人，依法可以排除执行。原告于2013年10月5日向银邦公司交付全部584398元购房款，并于2014年与银邦公司签订经备案的商品房买卖合同，签订合同后，银邦公司便通过向原告交钥匙的方式交付了房屋。原告接收房屋后，到案涉房屋查看过，后原告便去外地出差，一直没有对房屋进行装修。2020年11月25日，银邦公司为原告开具了购房增值税专用发票，由此可见，银邦公司是认同原告为购房人，并为原告办理了所有权登记，如果没有查封，原告可持合同和发票办理所有权登记的，原告是案涉房屋的合法权利人。三、在原告与刘峻男、银邦公司争议确定前，不宜执行案涉房屋。刘峻男没有签订备案的商品房买卖合同，也没有房屋买卖合同，更没有支付价款。即使刘峻男主张其与银邦公司存在房屋买卖关系，那么原告也与银邦公司存在房屋买卖关系，产生原告与刘峻男谁应当取得案涉房屋的争议，因此，法院应当在原告与刘峻男就案涉房屋权利的争议确定后，才能查封和执行。庭审时，原告坚持第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为判令停止对位于牡丹江市××区××小区××楼××号房屋的执行行为。被告朱勇辩称，原告的第一项请求没有事实和法律依据。原告没有证据证实其对案涉房屋享有合法权利，且所有权以登记为准，原告没有对案涉房屋办理产权登记和预告登记，无权主张所有权。二、刘峻男是否对案涉房屋享有所有权产不影响强制执行。三、备案合同只是行政管理手段，其效力并不高于普通买卖合同的效力。据了解，原告并未向开发公司支付购房款，而是民间借贷所作的担保。案涉房屋没有交付原告，而有证据证明刘峻男合法占有使用房屋。四、房款发票只要持有备案合同到税务部门即可出具税务部门不审查谁是真实买受人，谁是名为买卖实为借贷。五、原告所述在原告与被告和银邦公司争议确定前不宜执行案涉房屋没有法律依据。本案是案外人执行异议纠纷，应当审查案外人是否享有排除执行的权利，是否是权利人，只要案涉房屋登记的权利人银邦公司对执行不提任何异议，刘峻男如何支付购房款均不影响对房屋的执行。六、即使原告与被告都是买卖关系，那么按照一房数卖审判实践及法律规定，应当按照合同履行程度确定买受人可请求履行合同的顺序。请驳回原告的诉讼请求。被告刘峻男辩称，刘峻男购买案涉房屋时，并没有原告的房产备案，原告与银邦公司的合同及备案均发生在刘峻男买房之后。二、2011年6月11日，刘峻男签订认购书并交付房款。2014年10月13日办理入户手续，并开始装修，张大伟从来没有占有、使用过此房屋。三、刘峻男从开发商处了解原告与银邦公司之间不是真正的房屋买卖关系而是民间借贷关系。四、原告向牡丹江市东安区法院起诉银邦公司的三起民间借贷诉讼案件，借款行为均发生在2013年5月28日，于2014年7月24日备案登记了包含案涉房屋在内的三套怡美嘉园小区房屋，显然是变相担保行为而不是真正买卖合同关系。五、备案行为侵害了刘峻男的合法权益，致使房屋能办房照后，无法办理案涉房屋产权登记手续。请驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提供商品房买卖合同、发票各一张。证明2014年7月24日，原告与银邦公司签订买卖合同，购买案涉房屋，商品房买卖合同已经依法备案。2020年11月26日，银邦公司为原告出具购买房屋的增值税发票，即原告为案涉房屋的买受人，应为案涉房屋的所有权人。应该停止对案涉房屋的执行。经质证，刘峻男、朱勇对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，刘峻男认为原告虽然与银邦公司签订了买卖合同，但是时间发生在银邦公司与刘峻男就同一房屋签订认购书之后，同时该小区在办理产权登记时，已由政府指导不需要提供发票，原告虽然签订了买卖合同并办理了备案登记，但由于其与银邦公司之间并非买卖合同关系，实为借贷关系，故至今没有办理产权登记手续。原告仅出示合同及发票，但从未与开发商办理入住手续，从未占有使用过该房屋，因此仅以该证据不能阻碍案件的执行。朱勇认为合同只是普通商品房买卖合同，并非预告登记，也并非物权登记，与普通买卖合同效力一样，不能对抗刘峻男的认购协议。原告的买卖合同并未实际履行，也并非真实的商品房买卖关系，只是借款担保，但是未办理抵押登记。发票来源不合法，显示不征税补开营业税发票，也无法证明原告已经缴纳购房款，更无法证明原告是真实的商品房买卖关系，所以不能证明其欲证明的问题，其对案涉房屋不享有任何物权。本院经审查认为，二被告对证据形式要件没有异议，本院对其形式要件予以采信。刘峻男围绕其答辩意见提交认购书、收据各一份。证明2011年6月11日，刘峻男与银邦公司就案涉房屋达成买卖关系，并签订认购书，支付款项，银邦公司出具房款收据，该认购书具备商品房买卖合同的主要条款，合法有效。经质证，原告对证据形式要件及证明问题均有异议，认为2011年6月11日刘峻男与银邦公司之间并未签订过认购书及收据。该认购书并不能认定刘峻男与银邦公司之间存在商品房买卖合同关系，在双方签订正式买卖合同前，刘峻男不属于案涉房屋的买受人，认购书只能认定刘峻男有权购买该房屋，所以该证据不能证明刘峻男欲证明的问题。因购房款属于大额款项，刘峻男应提供实际交付款项资金来源证据，否则只凭收据无法证实刘峻男交付了购房款。朱勇对证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，原告虽然对证据形式要件有异议，但未提供证明异议理由成立的证据，本院对证据形式要件予以采信。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月11日，刘峻男与牡丹江银邦房地产开发有限公司签订认购书，约定刘峻男购买银邦公司开发的怡美嘉园13号楼010706号房屋，建筑面积124.34平方米，每平方米4700元，总金额584398.00元，刘峻男采取一次性付款方式付款。刘峻男按指定日期与银邦公司签署国土局统一印制的商品房买卖合同，所有条款均以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。同日，银邦公司为刘峻男出具收据一份，内容：“交款单位刘峻男，人民币伍拾捌万肆仟叁佰玖拾捌元正，上款系：购房款：13号010706室，面积124.34平方米，每平方4700元。”2014年7月24日，张大伟与牡丹江银邦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定张大伟购买银邦公司开发的怡美嘉园13号楼010706号房屋，建筑面积124.34平方米，每平方米4700元。同日，张大伟与银邦公司将商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案。2020年11月25日，银邦公司为张大伟补开增值税普通发票。2019年7月18日，本院作出（2019）黑1081财保64号民事裁定书，查封了刘峻男所有的位于牡丹江怡美嘉园13号楼010706号房屋（产籍号400-470-4/3-13-010706）。2019年8月6日，本院作出（2019）黑1081民初1450号民事调解书，刘峻男于2019年8月7日偿还朱勇本金50万元，利息17万元并按月利率2%给付自2019年7月31日起至本金付清时止的利息。刘峻男未按期履行义务，朱勇申请执行。张大伟提出执行异议，认为其对案涉房屋享有足以排除执行的权利，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。2021年1月28日本院作出（2021）黑1081执异5号执行裁定，裁定驳回张大伟的执行异议。张大伟不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”的规定，本案涉及的财产为不动产，根据法律规定不动产物权发生变化时应当办理不动产物权设立、变更、转让和消灭登记。2014年7月24日，原告与银邦公司签订商品房买卖合同并在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记，该备案登记的作用是公示该商品房已经签订买卖合同的事实，不具有导致房屋所有权变动的效力。原告与银邦公司签订商品房买卖合同后没有办理该房屋的所有权变更登记，原告要求确认该房屋归其所有，没有事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。张大伟与银行公司签订了商品房买卖合同，刘峻男与银邦公司签订了认购书。商品房买卖合同、认购书约定了当事人的姓名或者名称、标的物、数量、价款等内容，具备了买卖合同的一般条款，在一方未举证证明另一方持有的商品房买卖合同、认购书是虚假的情况下，应当认定商品房买卖合同、认购书是各方的真实意思表示。在银邦公司就同一房屋分别与张大伟签订商品房买卖合同，与刘峻男签订认购书并且都没有办理房屋权属变更登记的情况下，张大伟、刘峻男均有权要求银邦公司交付房屋并转移房屋所有权，银邦公司也负有向张大伟或者刘峻男交付房屋并转移房屋所有权的义务，张大伟与刘峻男就谁应当取得案涉房屋产生争议。刘峻男欲以银邦公司为被告，以张大伟为第三人提起诉讼，张大伟也主张在其与刘峻男谁应当取得案涉房屋争议确定后，才能进行查封和执行，因此，应当暂时停止对案涉房屋的执行行为，张大伟与刘峻男房屋争议确定后，再决定是否继续执行该房屋。依照《中华人民共和国民法典法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：一、停止对位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区13号楼010706号房屋的执行行为；二、驳回张大伟要求确认位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区13号楼010706号房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费9643.98元，张大伟负担4824.49元、朱勇、刘峻男负担4824.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车玉军人民陪审员  邹佳宏人民陪审员  徐景财二〇二一年五月八日法官助理岳琦书记员薛泽东