广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1094号原告：程玉霞，女，1974年9月15日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××××之二，公民身份号码：441××××××××××××024。原告：严铭超，男，1969年9月17日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××03X。两原告共同委托诉讼代理人：马晓阳，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：廖子龙，男，1994年12月17日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××033。原告程玉霞、严铭超与被告廖子龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序于2021年4月15日、4月29日公开开庭进行了审理。原告程玉霞及其委托诉讼代理人马晓阳、被告廖子龙到庭参加第一次庭审；两原告的委托诉讼代理人马晓阳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告程玉霞、严铭超向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿两原告房屋侵占费60000元(从2019年10月30日计算至被告实际腾退涉案房屋之日2020年11月5日止，暂时按5000元/月的标准计算，实际以鉴定结论为准)；2.被告偿还两原告代为支付2017年7月1日至2020年10月31日期间的物业服务费32975.03元、水费292元及违约金1624.65元、执行费156元；3.被告承担本案的全部诉讼费、评估费用等。诉讼中，原告申请撤销第一项诉讼请求。事实与理由：2017年3月31日，原告与被告签订《房屋转让协议》，合同约定两原告向被告转让位于四会市×××××××金凯盛誉城誉翠湾六座603A(即604房)的房屋，转让款为1470000元及原告交付房屋后由被告承担物业服务、水电费等权利义务。由于原告在收到第一笔购房款后就将房屋交付给被告使用，但被告一直未支付物业服务费、水费及剩余购房款，构成单方违约。鉴于此，原告依法向法院提起诉讼，法院依法作出了(2019)粤1284民初597号民事判决书，判决：1.双方签订的《房屋转让协议》、《房地产转让补充协议》于2019年3月21日解除；2.被告廖子龙应于判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋退还给两原告。该判决书已于2019年9月29日发生法律效力，但被告一直拒绝履行判决确认的，原告经依法强制执行于2020年11月5日才收回案涉房屋。在此期间，因被告未及时支付物业服务费、水电费等，导致四会市金凯盛物业管理有限公司(以下简称“金凯盛公司”)起诉被告廖子龙与原告程玉霞要求支付物业服务费及滞纳金。法院依法作出了(2019)1284民初948号民事判决书，判决被告廖子龙向金凯盛公司支付2017年7月1日至2019年1月31日的物业服务费15678.8元及违约金，原告程玉霞作为业主对此承担连带责任。该判决生效后，被告廖子龙并未按判决履行支付义务。金凯盛公司向法院申请强制执行，原告程玉霞被迫于2020年4月20日代被告支付了物业服务费15678.8元及违约金1624.65元、执行费156元。此后，原告在2020年10月12日还代被告向金凯盛公司支付2019年2月1日至2020年10月31日期间的物业服务费17296.23元，在2020年10月28日支付水费292元。原告认为，根据双方的合同约定，从原告将房屋交付给被告使用之日起到被告腾退房屋之日期间的物业服务费及水费，应当由被告承担。并且，被告无故迟延履行判决义务，从2019年10月29日至2020年11月5日期间非法占用原告房屋，侵犯了原告合理使用、支配房屋的利益，根据《民法典》第120条、179条等规定，被告应当承担向原告进行经济赔偿的法律后果。被告廖子龙辩称，2019年10月已经不在案涉房屋居住，不同意支付占用费。物业服务费承认拖欠了2017年7月1日至2019年1月31日金额15678.8元、违约金1624.65元，同意支付水电费和执行费。原告程玉霞、严铭超围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.身份证、结婚证，证明两原告主体适格、系夫妻关系；2.公安人口信息查询资料，证明被告主体适格；3.房屋转让协议书，证明原告与被告约定房屋交付使用后产生的物业服务费、水电费等由被告承担的事实；4.不动产权证书，证明涉案房屋的权属、面积情况；5.（2019）粤1284民初597号判决书、（2019）粤12民终2076号裁定书、生效证明，证明法院已判决解除双方的房屋买卖协议，被告需在2019年10月29日前将房屋退还给两原告的事实；6.执行情况告知书、移交笔录，证明被告延迟履行判决义务，从2019年10月29日至2020年11月5日期间非法侵占原告房屋的事实；7．（2019）粤1284民初948号判决书、（2020）粤1284执31号结案通知书、收据，证明被告未按约定支付2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业服务费，并且怠于履行判决义务，原告代为支付了17459.45元的事实；8．金凯盛公司收据，证明被告未按约定支付2019年2月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，原告代为支付了17296.23元；9．发票，证明被告未按约定支付水费，原告代为支付了292元的事实。被告廖子龙没有提交证据。经依法审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程玉霞、严铭超为夫妻关系，位于四会市××××××金凯盛·誉城誉翠湾6座604房的所有权人为原告程玉霞。2017年3月31日，原告程玉霞、严铭超（甲方、房屋转让方）与被告廖子龙（乙方、房屋受让方）签订了《房屋转让协议书》，约定甲方向乙方转让位于四会市×××××××金凯盛誉城誉翠湾六座603A的房屋；合同第七条约定，甲方负责结清交楼前水、电、网络、物业管理等一切相关费用后，交楼以后所产生的相关费用，由乙方承担等合同内容。签订上述《房屋转让协议书》后，两原告将房屋交付给被告装修入住，后因被告廖子龙未按合同约定支付购房尾款，两原告诉至法院。2019年6月10日，本院作出（2019）粤1284民初597号民事判决书，判决：一、严铭超、程玉霞与廖子龙签订的《房屋转让协议书》及《房地产转让补充协议》于2019年3月21日解除；二、廖子龙应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于四会市××××××金凯盛誉城誉翠湾6座604房的房屋退回给严铭超、程玉霞。后因廖子龙不服提起上诉，2019年9月19日，肇庆市中级人民法院作出（2019）粤12民终2076号民事裁定，裁定本案按廖子龙撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年9月29日，（2019）粤12民终2076号民事裁定书、（2019）粤1284民初597号民事判决书发生法律效力。2020年11月5日，本院执行局依据上述生效法律文书对涉案房屋进行强制腾退，并依法制作《移交笔录》，原告严铭超在该《移交笔录》中签名。2019年，案外人四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称：金凯盛公司）以程玉霞及廖子龙为被告提起诉讼，要求二人支付自2017年7月1日至2019年1月31日的物业管理服务费15678.8元及滞纳金。2019年5月28日，本院作出（2019）粤1284民初948号民事判决书，判决：一、廖子龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向金凯盛公司支付2017年7月1日至2019年1月31日的物业服务费15678.8元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月6日起计至缴清日止）；二、程玉霞应对上述物业服务费及违约金承担连带清偿责任。2020年4月13日，程玉霞履行了上述（2019）粤1284民初948号民事判决书确定的债务，向本院缴纳案款17459.45元，其中物业服务费15678.8元、违约金1624.65元、执行费156元。2020年10月12日，金凯盛公司向原告程玉霞出具一份《收款收据》，载明收到原告缴纳案涉房屋2019年2月1日至2020年10月31日期间的物业管理费17296.23元。2020年10月28日，四会市肇水水务有限公司向原告程玉霞出具一份《发票联》，载明收到原告缴纳案涉房屋2020年4月份水费292元。诉讼中，两原告申请对案涉房屋在2019年10月30日至2020年11月5日期间租金水平进行评估鉴定，后两原告于2021年4月18日撤回鉴定申请。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告程玉霞、严铭超与被告廖子龙签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，合同约定由两原告负责结清交楼前案涉房屋的水、电、网络、物业管理等相关费用，交楼以后产生的费用则由被告承担，双方均应当遵守合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，虽然上述《房屋转让协议书》已被法院判决确认于2019年3月21日解除，但合同中关于水、电、网络、物业管理费用的约定属于结算和清理条款，因此合同解除后双方仍应按结算和清理条款履行各自的权利和义务。根据查明的事实，两原告于2020年4月13日履行了（2019）粤1284民初948号民事判决书确定的债务，并向案外人金凯盛公司支付了2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业管理费15678.8元、违约金1624.65元、执行费156元，按照《房屋转让协议书》约定，被告作为案涉房屋的实际使用人应承担该期间的物业费用，且被告在庭审中亦对上述费用的承担无异议。因此，两原告主张被告支付2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业管理费15678.8元、违约金1624.65元、执行费156元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于两原告要求被告支付2019年2月1日至2020年10月31日期间的物业费17296.23元及水费292元的诉求。根据（2019）粤1284民初597号民事判决书的认定，被告廖子龙应于判决生效之日起三十日内将案涉房屋退还给两原告，但根据本院执行局制作的《移交笔录》显示案涉房屋于2020年11月5日才进行了腾退手续并移交给两原告。虽然被告主张2019年10月后没有在案涉房屋居住，但未能提供证据证明，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因此，本院认定2020年11月5日前产生的物业费、水费仍应按《房屋转让协议书》的约定由实际占用使用案涉房屋的被告承担。根据原告提供的证据显示，两原告已经分别支付了案涉房屋于2019年2月1日至2020年10月31日的物业费17296.23元及2020年4月水费292元，现两原告要求被告承担上述费用，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，被告廖子龙应向原告程玉霞、严铭超支付2017年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理费32975.03元、水费292元、违约金1624.65元、执行费156元，合共35047.68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告廖子龙应于本判决生效之日起十日内向原告程玉霞、严铭超支付2017年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理费32975.03元、水费292元、违约金1624.65元、执行费156元，合共35047.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1088元（原告已预交），由原告程玉霞、严铭超负担687元，被告廖子龙负担401元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇二一年五月十八日书记员 林美霞