广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初807号 原告：徐建宗，男，汉族，1972年11月12日出生，住北京市通州区漷县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振旭，该公司法务。 原告徐建宗与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓燕、被告委托诉讼代理人王振旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐建宗向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区;二、判令被告向原告支付逾期交房违约金38834.6元（违约金以购房总价430062元为基数，按每日万分之一计算，自2018年7月1日起暂计至2020年12月20日为38834.6元，实际应付至清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号为：ＦＣＧ2017027785），约定原告向被告购买由被告开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，建筑面积为68.7平方米，单价为每平方米6260元，总价 -2- 款为430062元。《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交房时间和手续约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按第照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。合同签订前后，原告分三笔向被告支付了全部购房款。2015年5月3日，被告向原告出具一张《收据》（编号为：1234930），确认收到原告交来防城港国际大酒店3-2-1822号房房款222324元；2015年5月13日，被告向原告出具一张《收据》（编号为：1234931），确认收到原告交来房款738元；2017年9月5日，被告向原告出具一张《收据》（编号为：1000538），确认收到原告交来房款207000元。原告已按约支付全部购房款给被告，但被告至今未能按合同约定交付房屋给原告使用。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告依约支付了全部购房款，被告未能在2018年6月30日前向原告交付该商品房，应承担逾期交付的违约责任。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 广西富乐华房地产开发有限公司辩称，一、合同已经履行完毕。被告已经于2019年1月2日向原告邮寄了收房通知书和收房须知，并在2019年1月3日在防城港日报上进行了登报公告。根据合同第二十二条约定，被告可以通过公告的方式送达，且原告当庭承认收件地址至今仍然真实有效，那即可视为原告已经收到了收房通知书和收房须知。但从2019年1月份至今，原告仍未通过任何有效的方式拒绝收房，被告交房义务已经履行完毕。原被告双方已经签订了补充协议，约定五方验收交房，被告依约向原告发送收房通知，因此，原告签订合同的主要目的已经实现，合同已经履行完毕。二、根 -3- 据合同第十一条第二项第二段约定，被告可根据特殊原因，据实予以顺延交房，天数为511天。一方面，原、被告双方在合同第十一条第二项第二段中约定，除双方协议同意解除合同或变更合同外，如遇特殊原因，如中雨以上天气，法定节假日，中高考等因数导致工期延误，被告可据实予以顺延交房。在本案中，自2012年8月1日开工以来，到2018年12月27日五方验收通过之日止，其中中雨以上天气为388天，法定节假日为93天，中高考天数为30天，共计可顺延交房天数为511天。另一方面，原告与被告签订补充协议中约定，原告同意向被告主张逾期交房的违约责任，到五方验收合格之日止，即被告逾期交房的违约责任截止至2018年12月27日，而合同中第十一条约定，被告应当于2018年6月30日前交付商品房，因此，除去511天的顺延天数，被告实际逾期为0天，因此本案被告无需支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年6月14日，广西金旺角投资置业有限公司作为甲方与原告作为乙方签订了《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》，主要约定合作建房是广西富乐华房地产开发有限公司开发的防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3＃）地块2号楼1822房，建筑面积71.03平方米，总价444648元，开发商应当在2016年12月30日前将合作建房交付乙方使用。 2017年9月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017027785），主要约定原告购买被告开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，建筑面积为68.7平方米，总价款为430062元，付款方式为一次性付款，合同签订前买受人已向出卖人支付430062元商品房价款。此外，合同第九条约定“商品房交付条件。应该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。……”。合同第十一条约定“交房时间及手续。（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。……如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数以特殊情形所造成的实际延误天数为准，详见附件十一第十四条［……二、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；三、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假 -4- 日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）……]”。合同第十二条约定“逾期交付责。………2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金”。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原、被告双方随后签订了补充协议，约定将商品房的交付条件变更为只要该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，即可交付使用。2018年12月27日，涉案房屋通过五方验收合格。2019年1月2日，被告向原告寄送收房通知书。截至本案庭审辩论终结前，该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告未能实际将涉案房屋交付原告使用。 另查明，自2017年9月5日（签订商品房买卖合同时间）起至2018年6月30日（约定交房时间）止，台风、中雨以上天数为38天；中、高考天数为5天；法定节假日、重大会议庆典天数为15天。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 对于交房条件的约定问题，合同约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而补充协议约定为双方同意商品房由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位五方验收合格后，即可交付使用。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定的交房条件低于法律规定的交房条件时，应当依照法律规定确定交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。另国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设 -5- 行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。原、被告在补充协议中将交付条件约定为通过五方验收合格即可，降低了交房标准，违法了国家法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，扣除台风、中雨以上天数38天，中、高考天数5天、法定节假日、重大会议庆典天数15天，被告应于2018年8月27日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付原告使用，但被告至本案庭审辩论终结前未提供建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。被告辩称合同已经履行完毕，无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于原告请求被告交付涉案商品房问题。由于涉案商品房尚未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，房屋客观上无法交付，本案不予裁判。原告可以在涉案商品房达到交付条件后再要求被告交付，如被告不履行交付，可另行起诉。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本案原告已依约向被告付清了购房款，但被告未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求其按合同约定支付违约金。关于违约金计算的起算时间，原告主张从2018年7月1日起至实际交房之日止；被告辩称为被告实际逾期为0天，无需支付违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，扣除台风、中雨以上天数38天，中、高考天数5天、法定节假日、重大会议庆典天数15天，被告应于2018年8月27日交房。而根据《商品房买卖合同（预售）》十二条约定，逾期交房超过90日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。按照上述两条约定，被告应当自约定的交房期限届满之次日起承担违约责任，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，违约金的起算时间应为2018年8月28日。原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。但其主张从2018年7月1日起算，没有事实依据，本院不予支持。违约金的计算应为：被告自2018年8月28日起至实际交付房屋时止，按日计算向原告支付全部房价款430062元日万分之一的违约金。根据公平原则，违约金总额不得超过已付全部房款的百分之三十。 -6- 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐建宗支付逾期交房违约金（以430062元为基数，自2018年8月28日起至2020年12月20日止，按日万分之一标准计算违约金为36383.25元；此后以430062元为基数，自2020年11月28日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算违约金，违约金总额不得超过430062元的百分之三十。）； 二、驳回原告徐建宗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费771元，减半收取计385元（原告徐建宗已预交），由原告徐建宗负担24.3元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担360.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费771元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 -7- 二〇二一年五月二十四日 书记员  杜春辉