安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民初2号 原告：杨巍，女，1986年9月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市第一人民医院，住所地安徽省淮南市田家庵区淮滨路203号，统一社会信用代码1234040048532140XX。 法定代表人：杨立新，该院院长。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。 被告：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民北路(市第一人民医院院内)，统一社会信用代码91340400573026638F。 法定代表人：周利，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤云德，男。 原告杨巍与被告淮南市第一人民医院（以下简称市一院）、淮南圣烨置业有限公司（圣烨公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨巍，被告市一院的委托诉讼代理人樊福敏、潘龙敏，圣烨公司的委托诉讼代理人汤云德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨巍向本院提出诉讼请求：1.立即停止对杨巍购买的协和嘉苑小区3栋904室房屋的强制执行，并依法解除对上述房屋的查封；2.依法确认杨巍与圣烨公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认协和嘉苑小区3栋904室的房屋归杨巍所有。 事实和理由：2016年6月2日，杨巍与圣烨公司签订《商品房买卖合同》，约定购买协和嘉苑小区3栋904室房屋，房屋总价款为60万元，购房款用杨巍对圣烨公司享有的到期债权冲抵。签订合同同时，圣烨公司向杨巍出具购房款《收据》，收款事由“3#904室房款”，收款方式“冲账”。2016年7月1日，圣烨公司向杨巍交付了房屋，双方办理了相关收房手续。但由于圣烨公司的原因，该房屋一直未能办理房屋产权登记手续。 现淮南市中级人民法院在执行市一院与圣烨公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，查封了杨巍购买的协和嘉苑小区3栋904室房屋，故杨巍对执行标的提出书面执行异议。淮南市中级人民法院于2020年12月19日作出（2020）皖04执异43号《执行裁定书》，以杨巍所付60万元房款系对圣烨公司债权的冲抵，并未对涉案房屋形成真正意义上的购买关系为由，裁定驳回了杨巍的异议请求。杨巍认为，该《执行裁定书》认定事实、适用法律错误，理由如下： 1.杨巍与圣烨公司之间的房屋买卖合同关系真实合法有效。杨巍与圣烨公司曾签订协议，约定借款到期后圣烨公司未能到期还款，该借款自动转化为购房款，可见杨巍本就是有购房意向的。另外，杨巍享有的债权到期后，双方又签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同的签订系杨巍与圣烨公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，杨巍以冲抵到期债权的方式支付了全部房款，双方也随后办理了交房手续，杨巍对案涉房屋装修后一直居住至今。该《执行裁定书》仅以房款的交付方式系冲抵到期债权，而否认杨巍并未对涉案房屋形成真正意义上的购买关系，等于是完全否定了杨巍与圣烨公司之间签订《商品房买卖合同》，无事实和法律依据。 2.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，杨巍对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，杨巍在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经合法占有不动产，并已经支付全部价款，且非因杨巍的原因未能办理过户登记，杨巍的权利能够排除执行，人民法院应当裁定异议成立，终止对涉案房屋的执行。 综上所述，杨巍认为（2020）皖04执异43号《执行裁定书》认定事实、适用法律错误，特依法提起执行异议之诉，请求依法支持杨巍全部诉请。 市一院辩称，1.杨巍为圣烨公司股东，资金往来证据不足于证明杨巍与第三人圣烨公司之间存在借贷关系。2.杨巍提交的《商品房买卖合同》的签订时间为2016年6月2日，但合同中载明的商品房预售许可证号为××，该预售许可证批准时间为2016年7月21日，时间顺序的颠倒足以证明《商品房买卖合同》是杨巍与第三人之间，为规避强制执行而恶意串通、伪造的虚假合同。3.即使涉案《商品房买卖合同》成立，也系基于以物抵债协议而产生，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权而非物权，故杨巍依法不享有足以排除强制执行的权益。综上，本案诉争房屋为房地产开发企业名下的商品房，杨巍诉求排除执行的证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，且本案存在民事诉讼法第一百一十二条规定情形，杨巍的诉求依法不应支持，法院应当驳回其诉讼请求。 圣烨公司辩称，认可杨巍的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨巍提交了以下证据，对方质证意见及本院认证意见如下： 证据1.杨巍身份证复印件；市一院、圣烨公司工商登记信息复印件。证明：诉讼主体资格。 市一院对身份证、营业执照没有异议。 证据2.2020年12月19日淮南市中级人民法院（2020）皖04执异43号《执行裁定书》复印件。证明：杨巍依法提起本案诉讼。 市一院对（2020）皖04执异43号执行裁定书没有异议。 证据3.2012年9月27日《（借款合同）补充协议书》；银行转账明细2张复印件。证明：杨巍对圣烨公司享有60万到期债权。 市一院对（借款合同）补充协议书、银行转账明细质证意见：首先，对银行转账明细的真实性没有异议，但对证明观点有异议。银行转账明细中确有三笔现金存入杨巍卡内再转入圣烨公司账户资金的事实，但转款性质并不能确定为借款，且从该银行转账明细中可见杨巍每月从圣烨公司支取工资，同时杨巍系当时圣烨公司的股东之一，其转入圣烨公司资金的用途有多种，不能因有资金往来便确定为借款性质。对（借款合同）补充协议书的三性及证明观点均有异议，首先，补充协议应该在借款合同的基础上进行补充，但杨巍没有提供借款合同（合同约定借款期限、利息等）。从该份补充协议的内容看，如果是以物抵债签订买卖合同，其签订合同的时间也应该是商品房预售许可证之后，且冲抵的金额也需要根据借款本息、实际偿还金额多退少补，但从本案中无法查明双方是否存在高息、拖欠借款具体金额是多少、冲抵价款是否合法等。这是为了规避执行而虚构的合同，目的是对抗法院执行。 证据4.2016年6月2日《商品房买卖合同》复印件。证明：杨巍与圣烨公司之间的商品房买卖合同关系。 市一院对《商品房买卖合同》、收据质证意见：证据三性及证明观点均有异议。同上理由。该份合同载明合同签署时间为2016年6月2日，合同第二条内容中商品房预售许可证号为××，而预售证号为××批准时间是2016年7月21日，由此足以说明《商品房买卖合同》系伪造。市一院保留追究相关人员违法虚假诉讼的权利。 证据5.2016年6月2日《收据》，《商品住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《协和嘉苑物业合同》《协和嘉苑业主手册》《东宏物业管理有限公司业主房屋验收单》《协和嘉苑小区销售交房结算单》及《业主房产证、开户费结算单》；物业费《收据》2张复印件。证明：商品房买卖合同已实际履行，杨巍于2016年6月2日即签订合同当日以到期债权冲抵的方式支付了全部购房款，且案涉房屋于2016年7月1日交付杨巍，杨巍合法占有使用案涉房屋至今。 市一院对商品房住宅质量保证书三性及证明观点均有异议，商品房买卖合同是伪造的，与其配套的本组证据同样不真实，其证明观点不成立。 证据6.杨巍建设银行尾号6406交易明细。证明:涉案借款除抵付60万元购房款之外圣烨公司偿还借款合同的情况。 市一院质证，邱东卫的转款不能代表公司转款，反映不出借的哪一笔。杨巍与圣烨公司之间存在借贷关系，双方在2016年9月份还有还款，说明2016年6月份还没有结清，冲抵不真实。 证据7.圣烨公司设立登记材料。证明:杨巍在2014年之前曾是圣烨公司监事。 市一院对真实性无异议。 证据8.2016年6月22日淮河早报复印件。证明：涉案楼盘于2016年6月28日开始交房。 市一院对真实性无异议。 证据9.杨巍交通银行信用卡电子账单、杨栋出具的证明及身份证复印件。证明：杨巍在接收涉案房屋后，于2017年1月开始装修。 市一院认为不能达到其证明目的。 证据10.水、电、气交款明细单。证明：涉案房屋装修好后，因小孩小，于2018年才正式入住至今。 市一院质证认为，杨巍居住时间在市一院保全之后；杨巍在2016年到2017年之前没有办理过户手续。且证据6至10不属于新证据。 圣烨公司对杨巍以上证据质证意见同杨巍的证明观点。 本院对杨巍证据1、2的真实性予以确认。关于杨巍证据3，经当庭询问，杨巍表示该借款合同补充协议书之前有协议，但是已被收回。该借款合同补充协议书中载明圣烨公司因生产经营需要向杨巍借款,三笔转款的时间和数额与银行流水一致,并载明借款到期不能偿还,本息自动转为购房款,并需签订商品房买卖合同等。对杨巍证据3的真实性及证明观点予以采信。关于杨巍证据4，该合同商品房预售许可证号确实在2016年7月取得，但是，该证号为手填内容，并非打印，结合本案其他反映杨巍实际占有涉案房屋的证据，不能据此推断商品房买卖合同及双方的买卖意思表示虚假。对证据5真实性予以确认。收据显示收款方式为“冲账”“人民币陆拾万元整”“收款事由3#904房屋款”。房屋质保书、说明书已交付杨巍。杨巍于2016年7月1日与淮南市东宏物业管理有限公司签订了涉案房屋的物业管理合同。该物业公司也向杨巍发放了《业主手册》。物业费收据及办证、开户费用均显示系抵扣。上述证据可以证明圣烨公司于2016年7月1日向杨巍交付涉案房屋，房屋买卖合同已经履行，结合本院诉讼中对涉案房屋的实地走访，杨巍就该房屋早已装修并实际占有使用。对证据6真实性予以确认，根据2016年9月12日的交易明细附言“圣烨还借款”，可以进一步佐证杨巍与圣烨公司之间涉案借款真实存在。对证据7淮南市市场监督管理局关于圣烨公司设立登记材料真实性予以确认，可以证明杨巍借款时并非圣烨公司股东，而是监事，且该身份并不能推翻杨巍与圣烨公司之间的借款关系存在。对证据8淮河早报复印件，因可以和杨巍证据5相互印证，对涉案房屋于2016年7月1日交付杨巍的事实予以确认。对证据9交行信用卡电子账单真实性予以确认。综合本案房屋交付时间证据及现场查看，对该份证据反映的杨巍接受涉案房屋后于2017年初开始装修的事实予以确认。对证据10的真实性予以确认，可以证明杨巍在装修结束后于2018年6月开始入住涉案房屋至今的事实予以确认。 市一院提交了以下证据，对方质证意见及本院认证意见如下： 证据1.2020年12月19日（2020）皖04执异43号《执行裁定书》。证明：杨巍提出执行异议，法院以借款冲抵支付购房款，未形成真正意义上的购房关系，不足以排除强制执行的权益，裁定驳回杨巍异议请求的事实。 杨巍对该份证据的真实性和合法性不持异议，但对其证明观点有异议。执行异议程序属于执行程序中的行为，是执行异议之诉的前置程序，其并未对杨巍异议请求进行实体性审理。故杨巍依据该《执行裁定书》提起本案诉讼，要求法院就杨巍对涉案房屋享有的权益进行实体性审理。该《执行裁定书》认定事实、适用法律错误，不能证明市一院主张。 证据2.2016年12月29日市一院诉圣烨公司案件诉前保全申请、2017年1月4日淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403财保2号民事裁定书及协助执行通知书回执；2017年1月23日圣烨公司解除查封申请书和解除查封担保书、淮南圣烨置业有限公司保证金一览表、银行业务凭证；协和嘉苑小区54套房屋查封价值明细，2017年2月8日市一院申请；2017年1月25日致委托人函2份、2017年1月6日谈话笔录、“对2017.2.6谈话笔录的书面答复”；房地产估价报告。证明：2017年1月4日，淮南市田家庵区人民法院基于市一院的申请对包括3幢904＃的54套房屋进行诉前保全的事实。保全过程中，圣烨公司提供担保要求解除部分房屋查封措施时，圣烨公司向法院提交54套被查封房屋的价值明细表中，仅列明1-2301为“已销售被查封”，市一院随后同意解除对1-2301房屋的查封，再次证明除1-2301房屋，其余被查封房屋均未出卖的事实。圣烨公司自行委托评估单位对属于圣烨公司的房产进行评估时，所载内容明确委托评估的房屋为圣烨公司拥有，并无申明或体现涉案房产已出卖于他人而不在圣烨公司名下。在淮南市田家庵区××房屋进行价值评估，再次确认54套房屋为圣烨公司所有，并无出卖他人。 杨巍质证认为：对于市一院与圣烨公司之间的纠纷并不知情，真实性请法庭核实。即便该组证据真实，杨巍认为该份证据与本案无关联性，亦达不到证明目的，原因如下：1.该组证据证明市一院与圣烨公司之间仅系合资、合作开发房地产合同纠纷，并非因案涉房产权属发生的纠纷，本案系杨巍基于与圣烨公司之间的商品房买卖合同关系而提出的执行异议之诉纠纷，故两个案件之间无关联性；2.市一院申请保全圣烨公司名下的54套房产，该54套房产虽在圣烨公司名下，并不代表上述房产均未销售、圣烨公司仍然对上述房产享有实质权利；3.2份致委托人函，系评估公司单方面出具，依据该函并不能否定圣烨公司已经将案涉房屋出卖给杨巍的事实；4.依据上述证据明显看出，圣烨公司要求解除查封的原因是市一院超标的额查封，市一院解除查封也并非是应圣烨公司要求解除查封。而是经过淮南市田家庵区人民法院委托评估机构评估后确认超标的额查封属实的情况下，不得已才解除部分查封；5.据了解，圣烨公司仅列明1-2301为“已销售被查封”系因该房产的购买人当时知道房屋被查封而强烈要求公司解除查封。圣烨公司故意隐瞒杨巍案涉房屋被查封的事实，杨巍保留起诉要求圣烨公司承担商品房买卖合同违约责任的权利。6.圣烨公司的房屋销售良好，2016年5月份杨巍到售楼部咨询被告知房子基本销售完毕，剩余少量房源，并非圣烨公司所称上述54套房屋尚未售出，均属于圣烨公司所有。 证据3.2017年3月20日圣烨公司解除查封申请书及请求解封协和嘉苑小区16套房屋明细表、2017年4月11日淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403财保2号之一民事裁定书；2017年4月10日淮南市中级人民法院（2017）皖04民初121号民事裁定书、（2017）皖04执保9号协助执行通知书及回执、（2017）皖04民初121号之一民事裁定书、（2017）皖04民初121号之二民事裁定书、（2017）皖04民初121号之三民事裁定书。证明：圣烨公司利用两级法院查封和解封的时间差，将市一院已经保全的16套房屋备案至第三人名下，但该16套房屋中没有圣烨公司以物抵债给杨巍的房屋，更进一步证明涉案的房屋并不属于出售的房屋，同时证明涉案房屋是能够办理备案登记手续的。 杨巍质证认为：此份证据系市一院与圣烨公司之间发生的纠纷，杨巍不知情，真实性请法庭核实。另外，杨巍对市一院证明观点有异议：1.杨巍认为该份证据看不出市一院所主张的证明观点。从证据形式上来看，《解除查封申请书》归卷页码为13，《请求解封协和嘉苑小区16套房屋明细表》归卷页码为8，而且该表并未加盖公司公章，据此可知该表并不是《解除查封申请书》的附件，解除上述16套房屋的申请主体并不能明确为圣烨公司，达不到市一院证明目的。据了解，上述16套房屋的解封，是淮南市田家庵区人民法院确认超标的额查封属实的情况下，根据评估机构确定的房屋价值按照超标的数额1597.72万元才确定了上述16套房屋，并非依圣烨公司明确申请。2.该组证据与本案也没有关联性。案涉房屋是否已出售应当以圣烨公司与杨巍之间的商品房买卖合同关系作为判断依据。 证据4.2015年7月28日网备确认单（楼栋号1，室号2605）。证明：该项目商品房如正常销售，完全可以办理网备手续。 杨巍对该网备单系复印件，三性均不予认可。该2份网备单均是1号楼，备案日期分别为2015年7月份和10月份，当时3号楼正在建设中，1号楼可以进行网上备案不能代表3号楼建成销售后就能具备网上备案条件。另外，按照杨巍与圣烨公司签订的商品房买卖合同，公司应当在房屋交付使用后270日内负责为房屋办理登记备案手续，所以即便该房已达到办理房屋登记备案手续的条件而未办理，其责任和过错应当归结于圣烨公司，不应当由杨巍承担不利后果。 证据5.2018年12月24日（2018）皖04民初59号民事判决书、2019年6月10日（2019）皖民终218号民事判决书、2019年7月6日(2019)最高法民申5681号民事裁定书。证明：圣烨公司基于还原市一院沿街门面房物权而支付对价13251746.37元，6套小公寓价款1752483.60元，以及商服用房800万元，合计圣烨公司应支付人民医院拆迁房屋价值款23004229.97元。 杨巍对真实性没有异议，但与本案没有关联性。 证据6.天眼查手机截图。证明：杨巍在2014年4月1日前为圣烨公司股东或高管之一的事实，由此说明其个人账户与公司账户之间的往来款并非为借款的事实。 杨巍对该份证据的三性均有异议，但本着实事求是的态度，质证意见如下：1.市一院如果去市场监督管理局调取公司档案即可知道杨巍不是公司股东，杨巍在公司设立时就应聘至圣烨公司工作，当时登记设立需要登记监事身份信息，故杨巍在当时两名股东的要求下挂名担任监事，仅仅是为了登记设立公司程序需要；2.杨巍虽挂名担任公司监事，但是杨巍在公司的真正职位是办公室文员，当时圣烨公司对内借款对外融资，故包括杨巍在内多名职工均向公司提供借款。杨巍对圣烨公司的出借款有借款合同及转账记录，系双方真实意思表示，合法有效。 证据7.淮南市房地产市场信息平台网络查询。证明：市一院棚户区改造项目（协和嘉苑）3号楼预售证号为××，批准时间为2016年7月21日；由此证明杨巍与圣烨公司签订的日期为2016年6月2日的《商品房买卖合同》为虚假合同，法院应依照民事诉讼法第112条的规定处理本案。 杨巍认为该网络信息的真实性有待核实，且对市一院的证明观点有异议：1.圣烨公司与杨巍签订《商品房买卖合同》时并未告知暂未取得预售许可证，而且在当时工程已经竣工且售楼部告知房源已经大量售出的情况下，杨巍也很难预测圣烨公司还未取得该楼的预售许可证，故该过错责任在圣烨公司。另外，依据商品房买卖合同司法解释，圣烨公司签订合同、实际交付房产后不久就已经取得预售许可证，双方商品房买卖合同关系合法有效。2.杨巍与圣烨公司借款关系真实存在，双方签订《商品房买卖合同》也是真实意思表示，合法有效。市一院仅以未取得预售许可证的情况下双方签订了《商品房买卖合同》就认为杨巍和圣烨公司签订的合同是虚假合同，不能成立。 圣烨公司同意杨巍的质证意见。 本院对证据1真实性予以确认，并对该裁定书中“本院查明”的事实予以认可。但本案即为涉案房屋的执行异议之诉，不能将该裁定中“本院认为”部分作为定案依据。涉案房屋是否形成真正意义上的购房关系，本院将在后文阐述。本院对证据2真实性予以确认，可以证明涉案房屋于2017年1月4日被淮南市田家庵区人民法院诉前保全的事实。在该案保全过程中，圣烨公司虽未以涉案房屋已抵付为由申请解除查封，但涉案房屋是否已抵付及形成房屋买卖合同关系、所有权归属的认定应综合本案其他证据分析。本院对证据3真实性予以确认。但根据现有证据显示,涉案房屋在2017年1月4日被淮南市田家庵区人民法院裁定查封后一直未解封，淮南市中级人民法院于2019年12月9日继续查封了该房屋。故涉案房屋从2017年1月4日后客观上不存在能够办理备案登记手续的条件。本院对该证据4关联性不予确认，涉案房屋为3号楼盘，每个楼盘的施工时间、可以办理网备时间不同。根据现有证据显示，涉案楼盘预售许可证号发证时间为2016年7月21日，涉案商品房交付时间为2016年7月1日，该商品房买卖合同约定圣烨公司在交付使用后270日内即到2017年4月1日前有办理权属登记义务。但结合上组证据分析，涉案房屋在2017年1月4日后即因查封客观上不具备办证条件。综上分析，杨巍未办理涉案房屋过户登记并非其自身原因造成的。本院对证据5真实性予以确认,关联性不予确认。证据6，本院对杨巍在2014年4月10日前系圣烨公司监事的事实予以确认。但结合杨巍举证的借款合同和转款流水，可以认定杨巍与圣烨公司存在借贷关系，且公司为经营需要向公司内部人员借贷并不违反法律禁止性规定。证据7，本院对涉案楼盘预售证号为××，批准时间为2016年7月21日予以确认。但是根据最高院关于商品房买卖合同司法解释，圣烨公司签订合同并实际交付房产后不久就已经取得预售许可证，双方商品房买卖合同关系合法有效。对市一院认为商品房买卖合同为虚假合同的证明观点不予采信。 为查清案件事实，本院前往淮南市住房保障和房产管理局调取涉案房屋所在楼盘项目的《商品房预售许可证》。 杨巍、圣烨公司均表示真实性由法院核实。 市一院对真实性无异议。 本院结合涉案房屋商品房买卖合同分析，该预售许可证号与商品房买卖合同中载明的预售许可证号一致，圣烨公司和杨巍均表示涉案房屋买卖合同实际签订时间与合同载明落款时间一致；同时，圣烨公司表示涉案房屋买卖合同中预售许可证号系签订合同时预留空白，后期取得预售许可证后手填上去的，不存在合同签订时间造假的事情。本院对此予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月27日,借款人圣烨公司(甲方)(法定代表人:夏成)与贷款人杨巍(乙方)签订《（借款合同）补充协议书》，内容如下：“甲方因生产经营需要，甲、乙双方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，甲方于2012年7至8份分三次向乙方借款人民币陆拾贰万元整（￥620000.00元），为保证乙方财产利益不受损失，现就上述借款作如下（借款合同）补充协议，以便甲、乙双方共同遵守履行。一、借款数额：1、甲方于2012年7月4日向乙方借款人民币贰拾柒万元整（￥270000.00元）。2、甲方于2012年7月31日向乙方借款人民币壹拾万元整（￥100000.00元）。3、甲方于2012年8月7日向乙方借款人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元）。以上三笔合计共计借款人民币陆拾贰万元整（￥620000.00元），乙方均通过银行转账汇入甲方账户（详见银行转如流水）。二、借款期限：三笔借款期限分别为一年（12个月）。三、借款利息及计收方法，均按借款合同约定履行。四、借款偿还：1、甲方借款到期不能按时偿还，借款本息将自动转为乙方购买甲方开发商品房购房款。2、甲方开发的商品房拿到《商品房预售许可证》时，甲、乙双方应按本协议约定签订《商品房买卖合同》，结算价款按《商品房买卖合同》签订价款履行，根据借款合同约定多退少补。3、甲、乙双方《商品房买卖合同》签订后，甲方负责将商品房相关产权证书等办理至乙方名下，其办理产权证书等的相关税费均由甲方承担。4、甲、乙双方《商品房买卖合同》签订后，甲方不能按时将购买房屋交付乙方，乙方有权按《商品房买卖合同》约定向甲方追偿违约责任，支付乙方违约金。……” 杨巍建设银行尾号（6406）账户于2012年7月4日、7月31日、8月7日分别向圣烨公司转款270000元、100000元、250000元。 2016年6月2日，圣烨公司（出卖人）于杨巍（买受人）签订《商品房买卖合同》，内容如下：“……第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于田家庵区××路××编号为淮国用（2013）第030116号的地块土地使用权……出卖人经批准，在上述地块建设商品房……建设工程规划许可证号为××，施工许可证号××。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为淮南市房地产管理局，商品房预售许可证号为××。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3幢9层904号房。该商品房的用途为住宅……该商品房合同约定建筑面积共134.71平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4454.01元，总金额人民币陆拾万元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款买受人在签订本合同时一次性向出卖人支付总房款人民币￥600000元。……第八条交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。” 2016年6月2日，圣烨公司向杨巍出具《收据》，载明：“交款单位杨巍收款方式冲账人民币陆拾万元整收款事由3#904室房款”。 2016年9月12日，邱东卫（圣烨公司当时股东）向杨巍建设银行尾号（6406）账户转款50000元，交易附言标明“圣烨还借款”。 2016年7月1日，圣烨公司向杨巍交付涉案房屋及《淮南市商品住宅质量保证书》《协和商业广场住宅使用说明书》《“协和嘉苑”小区销售交房结算单》。圣烨公司还向杨巍出具《“协和嘉苑”小区业主房产证、开户费结算单》，该结算单载明：“代办房产证费用（商业、公积金）房号：3号楼904室姓名：杨巍住宅契税首套房90㎡-144㎡比例1.5%实收费用8571元维修基金普通住宅比例2%实收费用12000元产权登记费80元/人测绘费10元/套燃气调压设施费2500元住宅费用合计23161元以上费用从夏成借款中扣除邱东卫2016-7-1同意夏成”。 2016年7月1日，杨巍（甲方、委托方）和淮南市东宏物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订《协和家园物业合同》，就物业服务内容、物业服务质量、双方权利和义务、乙方权利和义务、协议期限、物业服务费用、违约责任等方面进行了约定。淮南市东宏物业管理有限公司向杨巍发放了《协和嘉苑业主手册》。杨巍在涉案房屋《业主房屋验收单》上签字确认。该物业公司于2016年7月1日和2018年12月4日分别向杨巍出具《收据》，收款事由分别载明“物业费（2017年6月3日-2018.6.2）”“物业费2018.6.3-2021.6.2三年”，收款方式均为冲抵。杨巍收房后于2017年初对涉案房屋进行装修，并于2018年6月实际居住至今。 2017年1月4日，淮南市田家庵区人民法院对市一院诉圣烨公司合资合作开发房地产合同纠纷一案作出（2017）皖0403财保2号诉前财产保全民事裁定，并于次日查封了涉案房屋。该案于2019年6月10日经安徽省高级人民法院终审作出（2019）皖民终218号民事判决，维持原判即圣烨公司支付市一院房屋价值款23004229.97元。该案进入执行阶段，本院以（2019）皖04执131号执行案件于2019年12月9日对涉案房屋继续查封。杨巍作为案外人，在该案中提出执行异议，本院于2020年12月19日作出（2020）皖04执异43号执行裁定书，该裁定书认为：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合以下条件：即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在查封之前已合法占有不动产；已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因自身原因未办理过户登记。本案中，杨巍与淮南圣烨置业有限公司签订了买卖合同，但杨巍所付60万元房款系对淮南圣烨置业有限公司债权的冲抵，并未对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的权益，对其提出的异议请求，本院应不予支持。……驳回案外人杨巍的异议请求。”杨巍遂在规定时间内提起本案诉讼。 另查明，杨巍在2014年4月10日前系圣烨公司监事。夏成在2014年4月10日前系圣烨公司负责人。邱东卫在2014年4月10日至2017年3月28日系圣烨公司高级管理人员。涉案房屋所在的“第一人民医院棚户区改造项目（协和嘉苑）3＃商住楼住户在部分”项目楼盘的房屋预售许可证号为淮房预售证第××号，发证时间为2016年7月21日。 根据双方诉辩意见，本案双方争议焦点为：1.杨巍对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益；2.杨巍要求确认涉案房屋归其所有应否支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 关于争议焦点一，本院认为，杨巍对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，具体理由如下： 首先，杨巍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中,杨巍与圣烨公司虽在2012年9月27日签订了借款合同并履行了出借行为，双方存在借贷关系。但是，在该借款合同中双方约定了借款到期不能按时偿还，借款本息将自动转为商品房购房款，并约定《商品房预售许可证》办理下来时，杨巍与圣烨公司还应另外签订《商品房买卖合同》。杨巍与圣烨公司在2016年6月2日签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》。该买卖合同在签订时虽然尚未办理预售许可证，但是，不久在2016年7月21日即取得。圣烨公司在2016年7月1日也交付杨巍涉案房屋，杨巍同物业公司办理了交接并实际占有、装修、入住至今。上述行为可以看出，在2016年6月2日之后，杨巍与圣烨公司形成了新的意思表示合意，即旨在取得涉案房屋所有权为目的的房屋买卖合意。该新合意在当时并未损害尚未查封涉案房屋的市一院的权益，也未违反法律禁止性规定，故涉案《商品房买卖合同》合法有效。 其次，杨巍虽未在签订买卖合同后支付合同价款，但是，圣烨公司与杨巍就房屋买卖合同价款的履行达成了合意，即用之前的借款债权作为冲抵，圣烨公司也出具了购房收据。因杨巍之前出借行为真实有效，故可以认定杨巍已支付涉案房屋全部价款。 最后，根据杨巍与圣烨公司房屋买卖合同的约定，在2016年6月2日签订买卖合同后270日内，圣烨公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而在270日内，即2017年1月5日涉案房屋即被查封，故在合同履行期内非因买受人杨巍自身原因未办理过户登记。 关于争议焦点二，本院认为，杨巍要求确认涉案房屋归其所有不予支持。依据上述法律规定，执行异议之诉案件中，若案外人一并提出确认其权利的诉讼请求，法院对执行标的的“真实权属”和“能否阻止执行”两项内容都应纳入执行异议之诉的审查范围，人民法院应当在判决中一并作出裁判。根据物权相关法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案买卖房屋属不动产,因尚未办理登记,不发生物权变动效力,即房屋所有权未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，并不能因符合上述规定可排除执行而直接得出认定买受人享有所有权的结果。本案杨巍虽可主张物权期待权的保护以排除市一院的执行，但是不能依据买卖合同请求法院在本案中确认其享有房屋所有权，因为签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，故对杨巍该项诉求不予支持。 关于市一院辩称杨巍为圣烨公司股东，资金往来证据不足于证明杨巍与圣烨公司之间存在借贷关系的理由不予采信。关于市一院辩称预售证号晚于商品房买卖合同的理由，因预售证号为手填，并非打印，综合全案证据及已查明事实分析，不能当然得出该合同系为规避强制执行而恶意串通、伪造的虚假合同这一结论。关于市一院辩称本案系以物抵债，并非真正买卖合同意思表示的理由，因以物抵债系借款合同的履行方式，本身是为了获得物的交换价值来消灭债务，而本案系形成新的房屋买卖意思表示合意，杨巍获得涉案房屋所有权的目的和意思表示明确清晰，故对此节辩称不予采信。关于本案适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条问题，因作为本案原告杨巍依照第二十八条规定主张的，本院即依照该主张进行审理能否支持，且第二十八条规定中的“被执行人”也并未明确排除房地产开发商，故该条可以适用本案。第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,而第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,杨巍取得涉案房屋物权期待权的方式是以物抵债而非普通消费,故应适用第二十八条规定。 综上所述，杨巍请求排除执行、确认买卖合同有效的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、立即停止对杨巍购买的位于安徽省淮南市田家庵区××路××栋××室房屋的强制执行，并依法解除对上述房屋的查封； 二、确认杨巍与淮南圣烨置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效； 三、驳回杨巍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由淮南市第一人民医院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  张 晨 审 判 员  陈 燕 审 判 员  魏 宁 二〇二一年五月十八日 法官助理  李长梅 书 记 员  李时雪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第一款民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。