辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1069号上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地兴城市温泉办事处兴海路三段东2-3户。法定代表人：韩振博，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬凭，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张月，女，1981年3月25日出生，汉族，国企员工，住葫芦岛市龙港区。上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）因与被上诉人张月租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宝爱公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除宝爱公司与张月签订的租赁合同；一、二审诉讼费由张月承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，未考虑合同履行已经不具备可能性，不依法解除合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大的经济损失。一审法院认为租赁合同不构成法定解除条件，属于适用法律错误。合同僵化并非立法本意，案涉合同符合解除的法律规定条件。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，参照其他地区的指导意见以及《最高人民法院公报》的裁判规则，应该判令解除租赁合同。张月未向本院提交书面答辩状。张月向一审法院起诉称：1、要求宝爱公司向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费37493元，并支付违约金，违约金从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付；2、诉讼费由宝爱公司负担。爱公司提出反诉请求：主张解除商铺租赁合同，免除拖欠的租金。一审法院查明事实：张月自有坐落于兴城市银象宁远城F1317号商铺一处。2014年9月14日，甲方（张月）与乙方（宝爱公司）签订《银象·宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象·宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行统一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号（F1317）、建筑面积25.79平方米。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度约定如下：第1-4经营年度：经营期租金为0元，备注26%；第5-6经营年度：经营期租金37493元，备注8%；第7-8经营年度：42179元，备注9%；第9-10经营年度：46866元，备注10%。说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度：双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付张月2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费37493元。一审另查明，案涉商铺系张月从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。一审法院认为，张月与宝爱公司签订的《银象·宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利，履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向张月支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费37493元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向张月支付租赁费31244.17元(37493元/年÷12个月×10个月)。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算。根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金”规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，张月不同意解除合同，张月已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”本案不构成合同解除的法定条件，故一审法院对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六款第二款规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付张月租赁费31244.17元以及支付违约金(违约金以31244.17元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一计付)；二、驳回张月的其他诉讼请求；三、驳回葫芦岛宝爱房地产开发有限公司诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费369元(已减半收取)、反诉费50元(已减半收取)，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否应该解除。解除合同的条件是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形。因双方约定宝爱公司不得单方终止、变更合同，故宝爱公司无权依据约定解除合同。宝爱公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除。因租赁合同已经履行五年之久，且宝爱公司属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。宝爱公司的上诉理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二一年五月二十七日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”