安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初8996号 原告：刘建东，男，1988年10月23日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：贾彤梅，安徽皖正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海波，安徽皖正律师事务所实习律师。 被告：李方全，男，1971年2月3日出生，汉族，住寿县。 委托诉讼代理人：钱二跃，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马建，安徽原声律师事务所律师。 被告：阮欣欣，女，1983年6月4日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：闫小晴，安徽儒圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云，安徽儒圣律师事务所律师。 原告刘建东与被告李方全、阮欣欣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建东委托诉讼代理人贾彤梅、刘海波，被告李方全委托诉讼代理人钱二跃，被告阮欣欣及其委托诉讼代理人闫小晴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建东向本院提出诉讼请求：1.判决阮欣欣返还违约保证金34000元；2.判令李方全减免并返还疫情期间刘建东两个月的房屋租金共计34000元；3.判令阮欣欣赔偿刘建东装修损失50000元；4.本案诉讼费用等由李方全、阮欣欣承担。事实和理由：2019年7月20日，刘建东与李方全（原房屋所有权人，阮欣欣经李方全委托授权代签字）签订为期叁年的《房屋租赁合同》，将位于合肥市蜀山区××路××号大溪地现代城六期83幢商-108租于给刘建东使用，租期自2019年7月22日至2022年7月22日止，违约保证金约定为34000元，年租金约定为204000元。在刘建东租赁该房经营后，李方全、阮欣欣之间出现予盾，导致刘建东根本无法正常经营，加之受疫情影响刘建东根本无法再经营下去。基于上述情况，双方于3月22日办理退租交接手续，阮欣欣只退回电力增压保证金5000元。拒绝返还保证金34000元，没有减免疫情期间两个月的房屋租金34000元，更谈不上赔偿损失50000元。更为严重的是李方全竟然告知刘建东，其与刘建东之间没有任何签约关系，也没有收到相关保证金，表示与此事毫不相干。综上，为保护自身合法权益，根据合同法第一百一十七条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，望判如所请。 李方全辩称，一、我方没有授权阮欣欣转租。二、对转租事宜我方并不知情。三、我方与刘建东没有任何法律关系，没有合同关系，刘建东的请求我方不予认可。 阮欣欣辩称，第一，刘建东的行为构成违约，导致李方全提前收回房屋，并给阮欣欣也带来了损失。根据刘建东提交的房屋租赁合同第四条，明确约定房屋不能够转租。但是刘建东对案涉商铺进行了转租，并且收取高额转让费，导致李方全提前收回房屋。因此阮欣欣有权要求刘建东承担合同约定的34000元违约保证金。第二，关于疫情期间收取的房租，阮欣欣已向李方全足额缴纳，是否应该减免并返还疫情期间的房租，应根据另案即阮欣欣诉李方全房屋租赁案中的判决参考判定，保持两案判决的统一性。第三，刘建东要求阮欣欣赔偿装修损失50000元没有事实依据。刘建东并未提交有效、合理、全面的证据来证明其损失数额，且本案中违约方是刘建东，其从法律上来说也无权向阮欣欣主张赔偿装修损失。 本院经审理查明：2019年7月19日，李方全向阮欣欣出具《委托书》一份，载明“兹委托受托人阮欣欣为我的代理人，全权代表我办理下列事项：一、代理本人签署出租大溪地御倾城83商-108商铺的租赁合同，并代收租房押金与租金。二、代理本人办理税务局报税事项。本人李方全对被委托人阮欣欣在办理上述事项过程中所签署的文件、合同，我均予以认可，并承担相应责任。委托期限：自2019年8月1日至2022年7月30日（本委托书仅限于上海民利农业服务有限公司的租金收款）”。2019年7月20日，阮欣欣持前述委托书以李方全（甲方）的名义与刘建东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于蜀山区××路××号大溪地现代城六期83幢商-108号使用，承租期限为叁年，自2019年7月22日至2022年7月22日止；房屋先缴租金后使用，按半年一次缴纳，乙方每次提前10天向甲方缴纳租金，年租金为204000元，每季度租金51000元；房租从2019年7月22日开始计算，违约保证金34000元，第叁年开始租金递增5%；房租缴纳六个月支付一次，乙方采用现金或银行转账方式支付房屋租金，如到规定期限不支付，将按日租金的三倍甲方向乙方收取违约金，房租依然需缴纳，连续拖欠3天，甲方有权无条件收回出租房屋，并追究乙方违约责任，因此造成的一切后果由乙方负责，保证金不退；签订租赁合同之前，乙方应向甲方交付违约保证金（不计利息），合同期满，乙方在无违约的情况下，结清所有费用，退回违约保证金；租赁期间，如乙方未经甲方书面同意将房屋转租给第三方或改变用途，视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不退还保证金，乙方如有转让或改变用途意向，必须先递交书面报告给甲方，经甲方同意后方可实施；承租期内乙方在不影响房屋整体结构的前提下，装修方案经甲方同意后，可进行装修装饰，期满不续租，若拆除装修设施，其费用由乙方自理并恢复租赁时原貌，否则甲方将不予退还违约保证金；租期满如不续约，店内固定装修不可拆除、破坏；由于甲方（产权人）在外地，没有时间回合肥签订《租赁合同》，特委托阮欣欣，有委托书原件壹份，委托人签订此合同承诺具有同等的法律效力”等内容。合同尾部甲方处李方全的签名由阮欣欣代签，乙方处有刘建东签字。 合同签订后，刘建东向阮欣欣缴纳了34000元的违约保证金及5000元电力增压费用，并支付了2019年7月22日至2020年3月21日期间的租金。 另查，2019年7月20日李方全（出租方、甲方）与阮欣欣（承租方、乙方）签订《商铺出租协议》一份，约定“甲方出租的商铺坐落于大溪地御倾城83商108号，建筑面积81平方米；双方商定房屋租期为3年，自2019年8月1日起至2022年7月30日止；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营以及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金10000元；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整；第一年租金为190000元，第二年租金为200000元，第三年租金为210000元；承租方以（现金/转账）向出租方支付租金，租金暂定位每半年支付一次，并必须提前15日前交至出租方；承租方违反本合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，甲方有权收回房屋，不赔偿任何费用”等内容。 2020年2月24日，李方全向刘建东发送微信消息称“上午我和她说了，我收房了，那个做衣服的还没联系上”。刘建东回复称“那您什么时候回来呢？我们还准备乘现在疫情进行改造，疫情结束了之后营业，现在这个租赁权也不清楚，我们和阮小姐合同没到期，您这边又要她房子，到底我们还能不能做？我们不和您签合同这样拖着对大家都不好啊”。 2020年3月21日，刘建东向阮欣欣发送微信消息称“阮欣欣您好！我是承租人刘建东，2019年7月20日与贵方签订《房屋租赁合同》，承租贵方位于合肥市蜀山区××路××号大溪地现代城6期83幢商108商铺，租赁期限3年，用于经营餐饮业。房租支付至2020年3月22日，支付保证金34000元，电力增压押金5000元。2020年由于突如其来新冠病毒疫情，对餐饮业创伤是史无前例，特别是小微餐饮业影响更大，直接导致我根本无法实现租房合同的目的。而且到目前为止，企业所欠人员工资、货款等等都无资金支付，根本经营不下去。基于前面的情况，申请解除双方2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》，同申请贵方返还保证金34000元，电力增加保证金5000元，减免我方两个月房租共计34000元。我方将于2020年3月22日将房屋清空，请贵方当天派人来现场办理交接手续，如贵方没有过来办理交接手续，我方清空之日视为交还房屋之日。特此通知。承租人：刘建东2020年3月21日。” 2020年3月22日，刘建东将案涉房屋返还给阮欣欣，阮欣欣退还刘建东电力增加保证金5000元。 诉讼过程中，经阮欣欣申请，本院依法委托安徽龙图司法鉴定中心对案涉《委托书》落款委托人签名处“李方全”的签名是否系李方全本人所写进行司法鉴定。2020年11月24日，安徽龙图司法鉴定中心出具皖龙图司鉴[2020]文书鉴字第709号鉴定意见书，鉴定意见为检材《委托书》落款委托人签名处“李方全”签名笔迹与样本1-6上“李方全”签名笔录是同一人书写。上述鉴定事项，阮欣欣支出鉴定费2000元。 上述事实有刘建东提交的《房屋租赁合同》、转账记录（阮欣欣）、微信聊天记录、交付钥匙照片，李方全提交的《房屋租赁合同》，阮欣欣提交的鉴定费发票、报警记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 刘建东提交的转账记录（装修相关），阮欣欣提交的微信聊天记录、《委托书》、鉴定报告，均无法达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。 本院认为，阮欣欣提交的《委托书》虽系李方全本人所签，但委托书中明确载明“本委托书仅限于上海民利农业服务有限公司的租金收款”，且庭审中李方全也否认其授权阮欣欣将案涉房屋出租给刘建东，刘建东亦未能提供合法有效的证据证明阮欣欣有权代理李方全将案涉房屋出租给其本人，阮欣欣持前述《委托书》以李方全的名义与刘建东签订的《房屋租赁合同》，对李方全并无法律约束力，前述《房屋租赁合同》当事人应为阮欣欣与刘建东。故刘建东诉请要求李方全减免其疫情期间租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因阮欣欣违反其与刘建东之间的合同约定将案涉房屋转租给刘建东，李方全以此为由主张阮欣欣构成违约，并于2020年2月24日明确向刘建东表示要收回房屋，后刘建东于2020年3月22日将案涉房屋返还给阮欣欣。阮欣欣辩称系刘建东对案涉房屋进行转租并收取高额转让费导致李方全提前收回房屋，缺乏证据予以证明，本院不予采纳。刘建东主张因李方全、阮欣欣之间出现予盾，加之受疫情影响，致其与阮欣欣之间《房屋租赁合同》无法继续履行，并诉请要求阮欣欣返还违约保证金34000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。刘建东诉请的装修损失，因未能提供合法有效的证据予以证明，本院不予支持。因李方全否认《委托书》系其本人所签，故对该项内容进行司法鉴定所产生的鉴定费2000元应由李方全负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告阮欣欣于本判决生效之日起十日内返还原告刘建东违约保证金34000元； 二、驳回原告刘建东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2660元，减半收取计1330元，由原告刘建东负担944元，被告阮欣欣负担386元。鉴定费2000元，由被告李方全负担（因该笔鉴定费用已由被告阮欣欣预交，被告李方全于本判决生效之日起十日内将该笔鉴定费直接支付给被告阮欣欣）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李荣誉 二〇二一年五月十日 书记员  王 琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。