云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云04民终714号上诉人（原审被告）：李兴彪，男，1977年6月9日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。被上诉人（原审原告）：通海兴达物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道园丁小区59幢1单元602号。法定代表人：陈雪峰，经理。上诉人李兴彪因与被上诉人通海兴达物业服务有限公司（以下简称兴达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2020）云0423民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴彪上诉请求：撤销原判，改判驳回兴达物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认定园丁小区业主委员会与兴达物业公司签订的物业服务合同合法、有效，且实际提供了物业管理服务，但按照《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十一条第三项规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，应当由业主共同决定。第十二条规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。李兴彪对园丁小区业主委员会的选举和产生不知情，也没有人通知李兴彪参加业主大会及选举事宜。李兴彪认为本届业主委员会的产生程序违法，业主委员会与物业公司签订的所谓《通海县园丁小区物业服务合同》无效。一审法院对业主大会会议记录没有作进一步调查，牵强引用物权法及相关司法解释，属适用法律错误。二、一审判决认定事实不清。本案中，即便《通海县园丁小区物业服务合同》有效，造成双方争议的原因在于兴达物业公司不履行合同义务，而非李兴彪违约。兴达物业公司没有尽到一般的维护义务，在兴达物业公司提供服务期间，园丁小区19、36、37栋北边的污水长期由紫金路21号商铺前面窖井口流出，更为严重的是污水经下水道倒流从36栋1单元202室、3单元201室及37栋部分住户厨房洗菜盆下水口流出，污水渗透36栋1单元202住户导致墙面插座漏电跳闸断电，是因兴达物业公司没有对公共排污管道进行维护所致。一审法院无视兴达物业公司不作为给李兴彪造成损害的事实，反而认定李兴彪违约，混淆了双方发生争议的因果关系，对关系客观事实的重要证据和情况不予审查，却径行作出判决，属认定事实不清。兴达物业公司辩称，一审判决正确，请求予以维持。兴达物业公司向一审法院起诉请求：判令李兴彪向其支付2017年度园丁小区36-3-201室、车库号36-2及车位号36-B、36-T物业管理费1639元，以及自2018年4月1日起至物业费缴纳完毕之日止的滞纳金(按每日5‰计收)。一审庭审中，兴达物业公司变更诉讼请求为：由李兴彪支付物业管理费1591元，滞纳金自2018年4月1日起至物业费缴纳完毕之日止按每日5‰计收。一审法院认定事实：李兴彪系通海县园丁小区36-3-201号房屋（面积为228.01平方米）及36-2号车库（面积为30.61平方米），36-B、36-T两个架空车位（面积35.98平方米）的业主。2015年12月23日，园丁小区业主委员会作为甲方与作为乙方的兴达物业公司签订了《通海县园丁小区物业服务合同》。合同主要约定：甲方委托给乙方进行管理的内容为常规性的公共服务和业主委托的特约服务，其中，常规性的公共服务包括：房屋共用设备、设施的管理及日常维修，小区共同消防设施、供配电设施的日常保养及护理，公共环境卫生的管理，绿化、美化的管理，门卫及安全管理，消防安全管理，车辆（车位）的管理，相关设施和常规性服务的管理；乙方进行物业服务的期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；管理服务费的收费标准：业主所拥有的住房、车库、库房、架空车位、露天车位均按每月每平方米0.45元收取；乙方负责整个小区的垃圾清运工作，不再另外收取垃圾清运费；乙方负责对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗邻部位维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的材料费用计付；房屋共用部位、设施、设备和市政公用设施及附属建筑物、构筑物的正常维修、大修、中修、小修、更新和改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得由乙方承担或计入乙方服务支出或者乙方服务成本。特殊情况下，可由乙方暂垫，待维修基金到账后再转拨给乙方；如动用公共维修基金，按国家及县市的相关法规申报审批；合同生效后，乙方将于2016年3月1日起收取2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，后两年的物业服务费均从每年的1月1日开始收取，超过三个月交费的，则乙方除收取物业管理费外另外加收每天5‰的滞纳金；违约责任：乙方由于自身原因未能达到服务标准的，甲方可下达书面整改通知书。同一问题在接到甲方第一次整改通知后整改未达标的，处罚200元；第二次整改还未达标的，处罚500元；第三次整改仍未达标的，处罚1000元。同一问题下达三次书面整改通知后仍未整改的处罚2000元。处罚金额从合同保证金中扣除，当年所扣除合同保证金数额应在年底补齐……。合同还对物业服务过程中的其他相关事项进行了约定。合同签订后，兴达物业公司即入驻园丁小区，提供物业管理服务。李兴彪至今未向兴达物业公司交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费1591元。另查明，兴达物业公司于2015年9月21日登记注册成立，经营范围系物业管理、小区治安及卫生管理等。一审法院认为，物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，园丁小区业主委员会与兴达物业公司签订的《物业服务合同》合法、有效，且兴达物业公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止已按合同约定实际对园丁小区提供了物业管理服务。李兴彪所举证据并不能全面反映小区物业管理情况，不能达到其证明目的，不予采信。兴达物业公司提供了物业服务后，李兴彪未按约交纳物业费构成违约，故对兴达物业公司要求李兴彪交纳物业费的主张，予以支持。李兴彪应交纳的物业费计算为：（228.01+30.61+35.98）平方米×0.45元/月/平方米×12个月=1591元。兴达物业公司主张的滞纳金实际上是违约金，李兴彪逾期交纳物业服务费构成违约，故对兴达物业公司要求李兴彪支付违约金的主张，予以支持，但兴达物业公司主张的违约金计收标准过高，不予全部支持。李兴彪的违约行为给兴达物业公司造成的损失主要表现为利息损失，故参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。兴达物业公司要求自2018年4月1日起计收违约金系其对自己民事权利的处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：“一、被告李兴彪于本判决生效后三日内支付原告通海兴达物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费1591元，并按全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付2018年4月1日起至款项实际付清之日止的违约金。二、驳回原告通海兴达物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告李兴彪负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”本案中，兴达物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，该公司与园丁小区业主委员会签订的《通海县园丁小区物业服务合同》合法、有效，该合同对兴达物业公司及园丁小区全体业主均具有约束力，双方应按约履行。李兴彪对其房屋装修后入住园丁小区至今，而兴达物业公司自2016年1月开始已实际提供了物业服务，故李兴彪应依约向兴达物业公司缴纳物业服务费。现李兴彪对兴达物业公司主张的2017年物业管理费1591元无异议，但以该公司提供的物业服务存在瑕疵导致其房屋墙面被浸湿、下水道堵塞为由拒交物业费。经审查，兴达物业公司确实未对属于其职责范围内的小区公共下水道堵塞进行检查并及时疏通，导致李兴彪家墙面被浸湿。因兴达物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，故根据本案实际情况酌情扣减30%的物业管理费，即李兴彪应交纳2017年的物业管理费为：1591×70%﹦1113.7元。除此之外，李兴彪未能举证证明兴达物业公司还存在其他未按合同约定履行义务的情形，故对李兴彪要求不交纳物业管理费的主张，不予全部支持。关于违约金，因李兴彪并非无故不交纳2017年的物业管理费，故对于兴达物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上，李兴彪的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、撤销云南省通海县人民法院（2020）云0423民初1774号民事判决；二、由李兴彪于本判决生效之日起十日内支付通海兴达物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费1113.7元；三、驳回通海兴达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李兴彪负担；二审案件受理费50元，由李兴彪负担35元，由通海兴达物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长 陈 聪审判员 张艳波审判员 吴佳黛二〇二一年五月二十七日法官助理马倩书记员聂骋望