上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初25742号原告：王一琦，男，1981年10月11日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海右邻信息科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李亚男，董事长。原告王一琦与被告上海右邻信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王一琦到庭参加诉讼，被告上海右邻信息科技有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王一琦向本院提出诉讼请求：1.确认在2021年4月26日解除原、被告签订的《房屋租赁服务合同》，被告将上海市浦东新区东靖路浦煤新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；2.被告支付原告违约金4,420元(一个月租金)；3.被告支付原告所欠2020年9月25日至2021年4月26日期间的房租；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年8月24日,原、被告签订《房屋租赁服务合同》,约定原告将系争房屋出租给被告，自2020年8月25日起租，合同期限两年，月租金4,420元，支付方式为付一押一，免租期1.5个月，同时原告支付被告业务员中介费2,210元。被告在合同生效后至今只支付了1个月租金和1个月押金。2020年10月10日，被告的业务代表尚何斌告知公司资金上遇到困难，希望延期3个月支付租金，并发了一份未署名的“右邻2020年10月延期支付事件情况说明”函件。原告于2020年11月初表示希望收回房屋，但被告通过另一位联络人员陈杰告知原告目前无法解约，因为公司无法归还租客已支付的租金。嗣后，原告直接与租客联系，希望协商解决问题。因沟通无果故诉至法院。审理中，王一琦增加诉讼请求，要求被告支付合同解除后至被告实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费。被告上海右邻信息科技有限公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人登记为原告及蒋玲娣。2020年8月24日，原告(出租方、甲方)与被告(服务方、乙方)签订《房屋租赁服务合同》，约定甲方将系争房屋(房产证面积54.14平方米)出租给乙方，并由乙方提供房屋租赁服务，该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。租赁服务期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋租赁服务，并收取相应的租赁服务费。经甲、乙双方协商，合同期内甲方向乙方支付1.5个月的租赁服务费，此费用直接以首年首期1.5个月月租金冲抵，双方互不支付。租赁服务期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，乙方自行承担空租风险或溢价收益。本合同租赁服务期自2020年8月25日至2022年8月24日止，合计24个月，甲方实收租期22.5个月，甲方以1.5个月租金冲抵乙方租赁服务费。房租(含物业费)每月4,420元，付款方式押一付一，本合同起租日前三天内乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金，押金数额为4,420元，以后起每月11日向甲方支付租金。租期届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。乙方在租赁服务期内可将该房屋出租、转租给他人。转租期内，接受转租方个人原因造成的一切损失及后果，由乙方全额承担，与甲方无关。对甲方造成损失的，由乙方向甲方承担赔偿责任。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的服务费抵扣期除外)，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；乙方应按1个月租金标准的违约金支付给甲方。同日，原、被告签订《保洁附加协议》，由被告对首次收房进行一次深度保洁服务，费用380元由原告承担，从首次打款中扣除。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告于2020年8月26日向原告支付了押金4,420元及一个月租金4,040元(已扣除保洁费380元)。2020年10月10日，被告业务人员尚何斌微信转发原告《右邻2020年10月延期支付事件情况说明》：“……因今年市场行情瞬息万变，远超往年，因此，公司被迫提前转型……导致转型碰到难题，所以公司业务线暂停，并向房东申请延期三个月支付房租的申请。待新资金进入右邻，并完成APP搭建后，右邻将继续以纯直租服务平台的身份重新运作。右邻直租后续操作计划……”根据原告提供的其与“右邻直租尚何斌”的微信聊天记录，双方在协商签约事宜时，原告称“你们空置期比较长”“还要中介费”、尚何斌回复“我们两年加一起才45天”，原告表示“价格再提高点吧4400我就托给你了”“我也不贪心，你们收中介费，外加空置期，我提高10%”，尚何斌表示“我打个电话问下领导。稍待一下”“行。我刚沟通了没问题。”另查明，被告与程海波于2020年8月30日就系争房屋签订了《右邻直租房屋租赁合同》，租赁期限自2020年8月29日至2021年8月28日。原告曾于起诉时向本院申请追加程海波为本案第三人，程海波亦出庭参加了庭审。后原告撤回对程海波的起诉，本院予以准许。认定以上事实的依据为：原告提交的《上海市房地产权证》《房屋租赁服务合同》《保洁附加协议》、转账明细、原告与尚何斌微信聊天记录、《右邻2020年10月延期支付事件情况说明》，程海波提供的《右邻直租房屋租赁合同》以及当事人当庭陈述。以上书证，经当庭举证、认证，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提交证据的质证权利。原告提交的证据具有客观性、真实性、关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁服务合同》约定“租赁服务期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，乙方自行承担空租风险或溢价收益。”“乙方在租赁服务期内可将该房屋出租、转租给他人。转租期内，接受转租方个人原因造成的一切损失及后果，由乙方全额承担，与甲方无关。对甲方造成损失的，由乙方向甲方承担赔偿责任。”即被告转租系争房屋的权利、义务和风险，均由被告承担，与原告无关，故虽名为服务合同，但实为房屋租赁合同。该合同系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守履行。被告未按约支付租金构成根本性违约，原告行使单方解约权并向被告主张一个月租金标准的违约金，符合合同约定，依法可予支持。原告要求确认讼争合同于本案开庭之日即2021年4月26日解除，亦可照准。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋并支付欠租及房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准。原告主张自2020年9月25日起的租金，而合同约定的首期1.5个月的租金，本院认为，无论该1.5个月租金是以租赁服务费名义冲抵、还是属于原告认为的免租期，该免除支付的1.5个月租金对应的均是合同约定的两年租期，现被告只实际支付了一个月的房租，合同也于2021年4月26日解除，履行的租期比较短暂，故相应的服务费或免租期也应予调整，本院调整为0.5个月，被告欠付原告的租金自2020年10月10日起算。被告无正当理由拒不到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一、第二款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王一琦与被告上海右邻信息科技有限公司于2020年8月24日签订的《房屋租赁服务合同》于2021年4月26日解除；二、被告上海右邻信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区东靖路浦煤新村XXX号XXX室房屋返还原告王一琦；三、被告上海右邻信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王一琦自2020年10月10日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金及占有使用费(按每月4,420元的标准计算)；四、被告上海右邻信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王一琦违约金4,420元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，减半收取342元，由被告上海右邻信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二一年五月二十日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。