重庆市武隆区人民法院   民事判决书      (2021)渝0156民初815号      原告：周艳，女，1974年10月20日出生，汉族，城镇居民，居民身份证住址重庆市渝中区中山一路152号9-3，现住重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区1-11-6，公民身份号码510202197410201522。   委托诉讼代理人：杜伟（系原告周艳的丈夫），居民身份证住址重庆市江北区富强二村7号附12号，现住重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区1-11-6。   被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道香叶路8号A2幢1单元1-1，统一社会信用代码915002326710066229。   原告周艳与被告重庆普度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法由审判员熊强适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告周艳的委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼，被告重庆普度置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周艳向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理《房地产权证》；2.被告向原告支付逾期办理《房地产权证》转移登记手续的违约金（以353012元为基数，从2016年6月23日起按日利率万分之一计算，直至被告为原告办理并取得房屋权属转移登记受理单之日止）。在审理中，原告将前述违约金请求明确为2021年3月8日之前的违约金为60025元，从2021年3月9日起以353012元为基数按日利率万分之一计算，直至被告为原告办理并取得房屋权属转移登记受理单之日止。事实和理由：2014年8月10日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买位于重庆市武隆区仙女山街道香叶路8号B57-1-4-1X街道X路X号X-X-X-X的房屋一套。原告支付了购房款353012元及办理产权登记相关费用。2017年5月5日，原告取得了商品房买卖合同备案登记证明，但被告至今未为原告办理房屋权属转移登记。   被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。    本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，原告周艳与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（原告为合同中的乙方，被告为合同中甲方），该合同主要内容如下：“商品房项目现定名为仙女山1号国际休闲度假区，销售的商品房为预售商品房，座落为重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号B57-1-4-1X镇X路X号X-X-X-X，本商品房所在楼层为第4层，结构为钢筋混凝土结构，建筑面积53.83平方米，套内建筑面积44.82平方米，户型为一室一厅，总成交金额353012元，于2014年9月29日一次性付清。交房期限及交付条件：（一）本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方应在2015年10月31日前交付乙方使用。……关于办理产权登记的约定：……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记出具的登记受理单。……4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（含）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 原告于2014年8月10日支付了购房定金20000元，于2014年8月16日支付了购房款80000元，于2014年9月29日支付了266794元。被告向原告出具了收到购房定金20000元、购房款80000元、大修基金2692元、转移登记费等办证费用500元的收据。房屋所在的物业公司重庆普度物业管理有限公司于2016年4月23日出具了收到原告交来的房屋装修押金2000元和二次垃圾运转费300元的收据。被告于2016年12月22日向原告开具了价税金额为353012元的增值税普通发票。房屋所在地不动产登记机关于2017年5月5日为原、被告出具了预购商品房买卖合同登记备案证明。税务机关于2017年9月12日开具了税款金额为3530.12元的契税完税证明。   经本院了解，本案房屋涉及的“仙女山1号国际休闲度假区”楼盘57幢至71幢的房屋暂未办理竣工验收备案登记。   另查明，本案涉及的房屋在不动产登记机关登记的坐落为重庆市武隆区仙女山街道香叶路8号57幢1单元4-1X街道X路X号X幢X单元X-X，于2014年7月15日在不动产登记机关办理了预售许可新建登记（登记权利人为重庆普通置业有限公司，证书号为渝武国土房管【2014】预字第011X号），于2017年5月5日办理商品房网签（网签买方为周艳）。   以上事实有原告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、收据、增值税普通发票、完税证明、合同登记备案证明、银行交易明细、银行对账单、不动产登记查询结果等证据在案为凭，本院予以确认。   本院认为，被告在向原告销售本案涉及的房屋时，已取得了商品房预售许可证；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。核发产权证等不动产权属证书是土地房屋权属登记机关的行政职责和行政职权；原告诉称的被告应“办理《房地产权证》”的义务实际应为原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理权属转移登记手续）。原告按约支付了购房款及办理产权登记的相关税费后，被告应当按照合同约定交付房屋并办理权属转移登记手续。原、被告在合同中约定，在商品房实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单，现原、被告双方均未提供房屋交付时间的直接证据，但原告提供了被告于2016年4月23日收到其装修保证金和二次垃圾运转费的证据；根据日常生活经验来分析，购房者去接房时通常会被要求交纳装修保证金和二次垃圾运转费；在原、被告双方均无充分证据证明准确的交房时间的情况下，可以通过购房者支付房屋装修保证金和二次垃圾运转费的时间来确定房屋交付时间。因此，本案涉及的房屋交付时间可以确定为2016年4月23日，被告应当在2016年6月22日之内为原告办理房屋权属转移登记。被告至今未办理房屋权属转移登记，被告的行为已经构成违约。但是，本案涉及的房屋尚未竣工验收，也未办理房屋初始登记和取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，房屋未办理不动产权属证书的情况下，不得办理产权转让有关的登记；同时，《不动产登记暂行条例》第三条和第四条规定了首次登记（初始登记）、转移登记等不同的登记类别以及不动产登记应当坚持稳定连续的原则，本案涉及的房屋尚未办理首次登记，也不得径行办理权属转移登记；所以，原告要求办理权属转移登记的的诉讼请求，因存在法律上和事实上的履行不能而暂不符合法定条件，本院不予支持。在办理权属转移登记的相关条件成就后，原告可以另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋未竣工验收和未取得权属证书的情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。原告可以主张被告承担因不能办理产权登记的相关违约责任。原、被告在合同中约定的违约金标准合法，被告应从2016年6月23日起以已付房价款（353012元）元为基数按“每日万分之1”（即每日1‱）的标准承担违约金。2016年6月23日至2021年3月8日共1720天，该时段的违约金为60718.06元（353012元×1720天×1‱/天）；原告在诉讼中对2021年3月8日之前的违约金仅主张了60025元，应以原告主张金额为准。2021年3月9日起，被告仍应按前述计算方式承担逾期办理权属转移登记的违约金，直至被告按约定为原告办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单之日为止。   原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告一直没有取得登记受理单的情况下，被告的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告给付违约金的条件应视为已成就。   综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：     一、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后三日内向原告周艳支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（2021年3月8日之前的违约金为60025元；2021年3月8日之后的违约金计算方式：从2021年3月9日起以已付房价款353012元为基数按每日1‱的标准计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告周艳办理并取得座落为重庆市武隆区仙女山街道香叶路8号57幢1单元4-1X街道X路X号X幢X单元X-X号房屋的权属转移登记受理单之日止）；    二、驳回原告周艳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费1300.63元，减半收取计650.31元（原告周艳已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。         审 判 员 熊 强             二〇二一年五月二十一日      法官助理 张 敏   书 记 员 杨 景      - 1 –