江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初1750号原告：周佳俊，男，1982年4月6日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳凤，江苏启星律师事务所律师。被告：黄杰，男，1992年11月13日生，汉族，住南通市通州区。原告周佳俊与被告黄杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年4月15日、2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告周佳俊及其委托诉讼代理人朱幼华、黄佳凤到庭参加两次庭审，被告黄杰于2021年4月15日到庭参加第一次庭审，2021年5月12日庭审时，被告黄杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周佳俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金81643元；2.判令被告向原告支付违约金5365元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令双方的房屋租赁合同自2021年4月15日解除；2.判令被告支付租金45821.5元；3.判令被告支付违约金5365元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年12月24日签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的南通市深南路9号南通万达广场3幢1804室房屋出租给被告，合同同时约定了租金、支付方式等。在合同手写部分由中介方填写完成后，被告要求将合同期改为三年，故由中介方直接在合同手写租期约定部分进行直接修改。合同进入第二个年度后，被告未能按照约定支付房屋租金，也未与原告就解除房屋租赁合同达成一致，但被告拒绝交付合同第二年度部分租金及第三年度租金。原告诉请的租金是2020年剩余的1万元以及2021年1月至6月的租金，虽然合同是2021年4月15日解除，考虑到原告不能将房屋立刻出租，故要求被告承担房租至2021年6月底。被告黄杰在第一次庭审中辩称，其不同意继续履行合同，被告在2020年和原告说房子不再续租，原告也去过现场，原告明知被告是不租下去的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：原告提交的租房协议（除租赁期限部分）、产权证、转账记录、微信聊天记录，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，原告周佳俊(出租方、甲方)与被告黄杰(承租方、乙方)经中介方南通银奥房地产营销策划有限公司居间服务，签订《房屋租房合同》一份。合同第一条约定，甲方房屋落坐在本市深南路9号南通万达广场A3-1804室的房屋出租给乙方。合同第三条约定，该房出租的使用性质为办公用房，月租金为5365元。租金以现金转账方式支付，双方议定首付6个月，另付10000元押金，以后按每6个月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变。合同第五条对租房保证金约定，存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等，扣除清算后，一次性不计利息退回乙方。合同第八条违约处理约定，甲、乙方在合同期内，均不得违约。如违约，违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方（作为违约赔偿金）。乙方逾期不支付租金累计超过30天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过5000元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。合同第九条补充条款处手写以下内容：经甲、乙双方沟通，甲方帮助乙方交纳物业费，乙方将物业管理费交于甲方。费用如下：年租金64386元，物业管理费7257.6元，合计71643元。甲方、乙方沟通，两年之内不会涨房租，若乙方租期不满提前退租，甲方将不退还押金。第二年起，房租将于一年一付。合同第十三条，本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，备案一份，每份均具有同等法律效力。合同尾部，原告周佳俊在甲方处签名，被告黄杰在乙方处签名，案外人黄某,4在中介方签名并加盖南通银奥房地产营销策划有限公司公章。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付了第一年的房租。原告在收取第二年房租时，被告于2019年12月31日支付39450元、2020年7月14日支付22190元后，剩余租金未能支付。对于该合同的租赁期限，原告向法院提交其持有的《房屋租赁合同》上载明“租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日”，其中，“2021”有修改痕迹，系从“2020”改为“2021”。原告陈述，双方在订立合同时，协商一致将租赁期限由两年改为三年，中介在此处进行修改，原、被告在中介修改完毕后在合同下方签名。被告对此不予认可，其陈述双方约定的租赁期限就是两年，双方才会在补充条款处约定“两年之内不会涨房租”，被告未在该处修改处签字，因此被告不认可租赁期限为三年。为证明案涉合同约定的租赁期限为三年，原告向法庭申请调取中介处留存的《房屋租赁合同》，并申请证人中介方工作人员黄某,4、姚某,4到庭作证。中介处所留存的《房屋租赁合同》上的修改与原告处合同上的修改一致，证人黄某,4、姚某,4亦到庭陈述，原、被告在订立合同时约定租赁期限为三年，双方同意修改后，才在合同下方签字。因被告未足额交纳2020年度租金，原告于2020年7月13日通过微信向被告催缴房租“今晚房租必须到账，不到账我也不多说了，按合同办吧”，被告回复“32193是吧”，原告称“嗯，还是打到之前的账户”。后被告联系原告称“钱刚刚查了没到账，我凑了两万，我先给你22190差你一万月底给你，帮帮忙”，原告回复“我帮忙也只能帮你到月底，月底务必把剩余的一万到账”。后因被告未能支付剩余房租，原告于2020年10月29日向被告发送微信称“黄老板，你好，最近联系你很多次，催缴房租，联系不上你，信息也没回。最近我也忙，没时间过来和你碰面沟通，也不知道你房租到期后的打算。我现在已经把房子出租信息让中介对外发布了，可能最近有其他租户会来看房子，如有打扰还请见谅。如果你有什么想法或者要续租也可以随时联系我”、“之前给我的房租到期时间是在11月10号左右，之后房租需要补齐履行合同，不补齐的话就按合同违约条款处理，我要收回出租的房子的，如有疑问欢迎给我来电”。被告于2020年11月20日向原告发送微信称“你房子租出去把，我这边不用了”。后原、被告因欠付的电费、押金等问题未能达成一致发生争议。原告称“合同租满2年是退押金的，前提是你不违约和不损坏内部设施，你租金迟迟不交，在我催告很多次的情况下还是没有交齐”，“你租满2年押金可以退给你，但是要扣一部分的，本来合同约定是第二年续租一次付清房租，你到现在还没有付清房租”。2020年11月28日，被告将屋内物品搬离。2020年12月31日，原告向被告发送微信称“按照合同约定你今年未付清的房租麻烦结清，你依据合同租用的房屋仍然在你控制之中，但你没有按照约定付清租金。你如果想提前解除合同，必须按照合同承担违约责任且须将房屋租赁期间的租金付清并将房屋按照原状还给我”，被告回复“我11月20号正式通知你房屋我不在租下去，而我在11月28号当天去搬东西，你却在之前将房屋进行锁了…第二，我与你沟通时候你也表示租满两年你将退还押金但是你却说有房租不是一次性付的问我索要利息…你露面与我沟通说合同是2021年年底，我看了表示此合同2021年其中的1有明显涂改痕迹…第三，我们合同约定第二年是一次性付，但是我们双方并没有约定第二年是何时付款，我就提前分了两笔付给你和付清了一年的物业费，并且合同也说明了30天未付房租属于违约，可我未满三十天你却将我租的房屋进行锁了还叫人阻拦我的搬家具正常工作，请问是谁违约，第四，11月28号晚你执意要扣除我押金，根据合同押金是对房租和房租内的物品损坏的扣除，当晚我就语音表示你既然要扣除押金我肯定不修，或者押金协商好我进行墙面维修…第五，合约也规定了甲方在租赁期间对房屋无故收回否则作为违约，可你却在我租金未满30天未交的情况对我所使用的房屋进行锁和阻拦我搬家具行为已经构成违约，并对我们沟通的两年租期进行否认，拿出涂改后未在旁边双确认签字的修改的内容合约说我违约，请问房东此法个妥。”本院组织双方第一次开庭时，被告陈述其于2020年11月20日明确表示不再续租，11月28日在原告在场的情况下搬空室内物品，但双方就退还押金等事项未达成一致，其也未将钥匙退还给原告。庭审中，原告自认其于2020年11月20日后一、两天将案涉房屋上锁，后被告于2020年11月28日将锁撬开后，将屋内物品搬离。至第一次开庭时，被告才陈述其将钥匙存放于消防栓内，因房屋一直空置，本院要求原告于2021年4月15日将案涉房屋收回。本院认为，周佳俊与黄杰于2018年12月24日签订的《房屋租房合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。对于租赁期限，原告提供其本人合同以及中介处留存的合同，并申请两证人出庭作证，证明原、被告在签订合同时双方协商一致将租赁期限由两年修改为三年，被告抗辩该修改系原告自行修改，但未能提供其持有的合同或其他证据予以证明，因此原、被告的租房协议所约定的租赁期限应为三年。对于第二年租金的起付时间，被告陈述双方合同未有约定，本院不予采信。因双方的合同第三条约定“以后按每6个月结算一次，提前15天支付下次房租”，补充条款对第二年的租金约定“第二年起，房租将于一年一付”，补充条款是对第二年租金结算周期的约定，并未变更支付租金的时间，因此支付租金的时间应按照合同第三条约定的“提前15天支付下次房租”履行，结合案涉合同第八条的约定，被告未及时足额支付租金构成违约。即便被告认为双方并未明确约定第二年租金的支付期限，根据双方的聊天记录，原告多次催促被告支付租金，被告也承诺于2020年7、8月底支付剩余租金但未能支付，被告的行为亦构成违约。被告虽于2020年11月20日发微信给原告称不用房子并于11月28日搬离物品，但因其不具有合同解除权，双方亦未就解除合同达成一致，故不产生合同解除的法律效果。被告搬离物品后，未将钥匙归还给原告，直至2021年4月15日原告收回案涉房屋，因此原告主张判令双方的房屋租赁合同自2021年4月15日解除，本院予以支持。至合同解除之日，被告尚欠2020年度租金1万元、2021年1月1日至2021年4月15日的租金、物业费26866.13元，合计36866.13元，扣除原告在庭审中自认的锁门期间的租金、物业费1393.06元，剩余35473.07元应向原告支付。因被告违约，原告主张按照合同约定被告支付违约金5365元，于法有据，本院予以支持。关于押金，根据合同约定，原告应将被告在租赁期内发生的房租等费用清算扣除后，将押金退还被告，案涉合同将押金作为履约保证金使用，因此如被告未能足额履行本判决义务时，原告可自行将押金予以抵扣。被告黄杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃自身的诉讼权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周佳俊与被告黄杰之间的房屋租赁合同协议于2021年4月15日解除。二、被告黄杰于本判决生效之日起十日内一次性给付原告周佳俊房租、物业费共计35473.07元。三、被告黄杰于本判决生效之日起十日内一次性给付原告周佳俊违约金5365元。四、驳回原告周佳俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元（已减半），由原告周佳俊负担129.5元，被告黄杰负担410.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1080元。审 判 员 余雪松二〇二一年五月二十二日法官助理 王曙曙书 记 员 韩云香