贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1299号上诉人（原审被告）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码：915202007221674002。法定代表人：张元柱，系该公司董事。委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：胡华刚，男，1973年5月17日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：熊发珍，贵州永达律师事务所律师，执业证号：15202201611963586。上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司因与被上诉人胡华刚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州弘黔房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、不能办证并非上诉人原因，系由于案外人盘州市司法局的原因，上诉人不应当承担违约金，一审判决判令上诉人承担违约金不符合双方约定的上诉人承担违约责任的前提条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。根据该约定，上诉人作为出卖人支付违约金的前提是因上诉人的责任导致被上诉人不能在约定时间取得房地产权属证书。对于本案，造成上诉人不能为被上诉人办理房屋不动产权证的原因，不是因为上诉人本身不履行或拖延履行协助义务，而是在上诉人多次向主管部门递交备案登记资料的情况下，由于案外人盘州市司法局的原因，一直未完善相关手续，才导致被上诉人不能按约定时间取得房产权属证书。二、即使上诉人应承担违约责任，一审判决按“二年整存整取定期存款利率”计算违约金，违反了上诉人、被上诉人签订的合同约定，加重上诉人责任，并且计算基数错误。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定违约金按“银行同期存款利率”计算。对“银行同期存款利率，应该理解为银行活期存款利率（年利率0.3%），而不是固定年限的整存整取利率。因为违约金是按每日每月来增加计算的，也即是所谓的“活期”，而不是一次性就计算固定金额的违约金,并且从被上诉人诉请违约金从2018年4月1日起至2021年1月4日止计算来看，违约时间也是按违约持续时间计算，一审判决按二年期整存整取的2.10%来计算违约金，显属违背当事人约定的、不合理的计算方式。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：违约金按已付房价款计算。因此计算违约金的基数只能是购房款，而不应包含被上诉人支付的房屋契税、公共维修基金、办证费等费用。根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人所购买的房屋价款为1500135元（首付750135元，按揭750000元），包含按揭款在内的已付房款应为1500135元，一审判决认定已付购房款数额为1584177元，并以该数额为基数计算违约金，显属认定事实错误，导致判决结果错误。三、一审判决的违约金已经超过被上诉人实际损失，上诉人不应承担。首先，从法理来看，违约金具有弥补守约方因违约导致的损失和促使合同当事人积极履行约定义务的设立。对于本案房屋权属证书的办理，上诉人一直在积极的、采用各种方式进行办理，但由于案外人盘州市司法局的原因，导致未按合同约定及不能及时办理完毕，并非上诉人不履行或拖延履行协助办理权属证的义务。其次，房屋产权证的办理需被上诉人及上诉人的共同按产权办理机构要求提供所需资料，被上诉人并未提供证据证明其已经按要求提供了应提供的资料，不能认定系上诉人一方违约。再次，上诉人已经因不能在约定期间办证而承担了多次总额高达10多万元的违约金，所支付的高额违约金已足以补偿未及时办理房产证给被上诉人带来的不便。最后，被上诉人购买的房屋上诉人早已按约定交付，并且被上诉人取得该房屋后能够正常使用或用于经营、出租，被上诉人虽未取得房屋所有权证，但并未因此造成任何直接实际经济损失。目前，上诉人已尽其所能履行协助办证义务，若上诉人再继续承担违约金显然有失法律的公平原则。综上，一审判决认定事实不清，判令上诉人承担违约金不符合《商品房买卖合同》约定，且被上诉人并未因未及时办理房产证导致损失，应依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。胡华刚答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，请求依法驳回上诉人上诉请求。胡华刚向一审法院起诉请求：1、判决被告贵州弘黔房地产开发有限公司继续履行2011年8月23日与原告签订的《商品房买卖合同》，并为原告办理位于盘县红果经济开发区房屋产权证。2、判决被告贵州弘黔房地产开发有限公司支付原告违约金115735.90元（从2018年4月1日起至2021年1月4日止的违约金按合同约定的已付购房款的中国人民银行同期存款利率2.75%计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2011年8月23日，贵州弘黔房地产开发有限公司作为出卖人与胡华刚作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定贵州弘黔房地产开发有限公司将其开发建设的位于盘县红果开发区房屋以总价款1500135元出售给胡华刚。合同同时对商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定（第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期存款利率赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。3.因买受人原因，不能按合同约定时间办理的，出卖人不承担责任。）等进行了约定。合同签订后，胡华刚向贵州弘黔房地产开发有限公司支付购房款1584177元（含已交房款及贷款1500135元；房屋契税、公共维修基金、办证费84042元）。2012年2月2日，贵州弘黔房地产开发有限公司向胡华刚交付房屋，至今胡华刚未取得房屋产权证书。另查明，2020年7月16日，盘州市自然资源局向贵州弘黔房地产开发有限公司颁发黔（2020）盘州市不动产权第××号《不动产权证书》，内容：权利人贵州弘黔房地产开发有限公司，坐落盘州市红果镇亦资街道办民福路，权利性质出让，宗地面积373.9平方米。2020年12月15日，盘州市自然资源局向贵州弘黔房地产开发有限公司颁发《建设工程竣工规划认可证》，内容：建设单位贵州弘黔房地产开发有限公司，建设项目名称红果锦鸿苑，建设位置盘州市亦资街道民福路。2015年3月31日，胡华刚提起诉讼。2015年4月24日作出（2015）黔盘民初字第1375号民事判决书（判决：被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内原告支付违约金57380元，即2013年7月26日至2015年3月30日）。贵州弘黔房地产开发有限公司不服该民事判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中民终字第01327号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。上述一、二审判决生效后，贵州弘黔房地产开发有限公司向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民申1303号民事裁定书，裁定：驳回再审申请。2017年8月7日，胡华刚提起诉讼。2017年9月27日作出（2017）黔022民初4636号民事判决书（判决：驳回原告胡华刚的诉讼请求。）。胡华刚不服该民事判决，申请再审。2019年2月3日作出（2019）黔02民申1号民事裁定书，裁定：贵州省盘州市人民法院再审。2019年4月25日作出（2019）黔0222民再3号民事判决书，判决：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4636号民事判决;二、由被申请人贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付再审申请人胡华刚违约金53107.36元;三、驳回再审申请人胡华刚其他诉讼请求。再审宣判后，双方均不服，提起上诉。2019年8月30日，作出（2018）民终1517号民事判决书，判决：一、维持贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初民再3号民事判决第一项、第三项，即“一、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4636号民事判决。三、驳回再审申请人胡华刚其他诉讼请求。”；二、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初民再3号民事判决第二项，即“二、由被申请人贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付再审申请人胡华刚违约金53107.36元。”；三、上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付上诉人胡华刚2015年3月31日至2017年7月23日期间逾期办证违约金105000.87元。2018年3月14日，胡华刚提起诉讼。2018年5月21日作出（2018）黔0222民初1814号民事判决书，判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十五日内支付原告（2015年3月31日至2018年3月31日）逾期办证违约金；二、驳回原告胡华刚的其他诉讼请求。被告不服提起上诉，2018年8月20日作出（2018）黔02民终1517号民事判决书，判决：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初1814号民事判决；二、上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人2017年7月24日至2018年3月21日期间的违约金；三、驳回被上诉人其他诉讼请求。2018年5月1日，中国人民银行公布的二年整存整取定期存款年利率2.10%，三年整存整取定期存款年利率2.75%。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，被告于2015年12月8日向原告交付了房屋，但被告至今仍未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书，应承担违约责任。本案中，包括涉案房屋在内，被告已于2020年7月16日取得黔（2020）盘州市不动产权第××号《不动产权证书》和2020年12月15日取得《建设工程竣工规划认可证》，被告应及时完善相关文书交给原告用于办理不动产权证书，且双方在合同中约定“第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，同时涉案合同还在继续履行中，并未解除或终止，故对原告主张判决被告贵州弘黔房地产开发有限公司继续履行2011年8月23日与原告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。但主张被告为原告办理位于盘县红果经济开发区房屋产权证的诉讼请求，因被告还在完善办证的相关文书，可待具备条件后，另行主张权利。对原告主张判决被告贵州弘黔房地产开发有限公司支付原告违约金115735.90元（从2018年4月1日起至2021年1月4日止的违约金按合同约定的已付购房款的中国人民银行同期存款利率2.75%计算）的诉讼请求，因涉案房屋至今未能办理房屋所有权登记的原因在于被告，被告应承担逾期办证的违约金，逾期办证违约金从2018年4月1日起计算至2021年1月4日，共计2年9个月3天，因未满三年，以二年整存整取定期存款年利率2.10%计算较为适宜，即违约金为91964.73元（1584177元×2.10%÷365天×1009天），故其诉讼请求，超过部分，不予支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效力之日起十日内支付原告胡华刚违约金91964.73元。二、驳回原告胡华刚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1307元，由原告胡华刚负担257元,被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担1050元。二审中，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交（2018）黔02民初28号、（2018）黔民终1006号民事判决书，用以证明上诉人逾期办理房产证系盘州市司法局导致的。被上诉人质证称：该组证据与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院对上述证据的分析与认定：依据合同相对性原则，上诉人与案外人盘州市司法局之间的民事关系与案涉商品房预售合同纠纷无关，本院对其不予确认。本院认为，本案第一个争议焦点为上诉人逾期办证是否构成违约，是否符合法定或约定免责事由。上诉人主张其因案外人原因导致无法就案涉房屋办理所有权登记手续。依据合同相对性原则，在无法律有明确规定或当事人存有特别约定的情况下，在因第三人行为造成债务不能履行的情况下，债务人的违约责任不因此而免除，其可在承担违约责任后，向第三人进行追偿。因此，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司以非合同相对方盘州市司法局的过错对合同义务的履行进行抗辩，于法无据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未因逾期办证而遭受损失，故其不应承担违约责任，其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。本案第二个争议焦点为，上诉人的违约责任应当如何确认和量化。本案中，双方当事人在合同中约定逾期办证违约金以已付房价款（1500135元）为计算基数，以银行同期存款利率为标准进行计算。双方对“银行同期存款利率”虽存有不同解释，但结合购房款在交付后的特征即被上诉人在交付购房款后已无权再自行支取上述款项，较于银行活期存款利率，整存整取定期存款利率更能反映双方交易实质和购房人实际损失。原审法院结合逾期办证时间，酌情以两年期整存整取定期存款利率作为计算违约金的标准并无不当，本院对此予以维持。但原审法院在认定被上诉人胡华刚的购房款金额方面存在错误，本院予以纠正。上诉人实际应当支付给被上诉人胡华刚的违约金为87085.92元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初419号民事判决；二、贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡华刚违约金87085.92元；三、驳回胡华刚的其他诉讼请求。如义务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1307元，二审案件受理费2099元，共计3406元，由贵州弘黔房地产开发有限公司负担2563元，胡华刚负担846元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年五月三十一日法官助理王海霞书记员陈玲