贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2333号上诉人（原审原告）：黄文强，男，汉族，1986年8月25日出生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关街道第二中学101号。委托诉讼代理人：由晨超，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福刚，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关街道河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，公司董事长。诉讼代表人：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人黄文强因与被上诉人遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋是住宅房屋，上诉人已经按照合同约定缴纳相应的购房对价，基于消费型购房人这样的身份上诉人的权利优先得到保障；二、上诉人系基于居住使用的目的购买涉案的房屋，其享有实现个人及家人的居住权利，在涉案项目的建设、烂尾上诉人没有任何过错，同时在交易双方的地位方面上诉人最弱势，相应的权利应当得到保护；三、上诉人已经依照合同缴纳相应的价款，在一审中向法院提供能够一次性缴纳剩余房屋的证据，并表明了缴纳剩余房屋的意愿，所以涉案的合同应当继续履行；四、涉案项目属于被上诉人开发的唯一住宅项目，总体完工率达到90%左右，即便进入破产程序完成后续的建设，进行房屋的交付，也是能够实现各方利益最大化的，最优选择，所以涉案房屋对应的合同不应当进行解除(上诉人对上诉状上的其他理由予以放弃)。乾豪公司辩称，一审判决依法应当予以维持。一、涉案合同双方均未履行完毕，管理人有权依据破产法18条的规定解除该合同；二、上诉人不符合消费型的购房特征，上诉人支付的购房款明显低于合同约定价款的50%，不符合最高院的相关规定，因此上诉人的主张不应得到支持。黄文强向一审法院起诉请求：一、确认乾豪公司管理人于2019年12月6日作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效；二、确认黄文强与乾豪公司签订的编号2014002370号《商品房买卖合同》项下的商品房（即阳光水岸二期B区第一栋2单元8层2-8-7号房屋）不属于乾豪公司的破产财产；三、案件受理费由乾豪公司负担。一审法院认定事实：乾豪公司于2012年开发建设“阳光水岸二期（B区）”商品房项目，2014年取得预售许可。2014年8月14日，双方签订了编号2014002370号《商品房买卖合同》，约定黄文强购买乾豪公司的“阳光水岸二期（B区）”一栋2单元8层2-8-7号、面积95.34㎡的住宅一套；总价款365139元，于合同签订当日支付首付款110139元，余款255000元以公积金贷款支付。还约定乾豪公司通知黄文强提交申请贷款所需的全部资料和到指定地点办理贷款相关手续，因乾豪公司原因致黄文强未能获得贷款或者获贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。同日，黄文强向乾豪公司支付了约定购房首款110139元以及维修基金、办证费用等；双方还对《商品房买卖合同》进行了备案登记。此后，因未能办理相关贷款，黄文强购房余款255000元至今未交清；另因案涉“阳光水岸二期（Bg)”项目至今未竣工验收，乾豪公司亦未向黄文强交付案涉房屋。2019年1月18日，由于乾豪公司资不抵债，法院受理了乾豪公司的破产案，指定贵州子尹律师事务所为乾豪公司的管理人。2019年12月6日，乾豪公司管理人依据我国《企业破产法》第十八条规定，作出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除双方于2014年8月14日签订的《商品房买卖合同》，在破产财产分配时，全额退还黄文强已支付的购房款及因购房已支付的其他费用；对解除合同造成的损失，告之黄文强可以依法向管理人申报债权，作为普通债权参与乾豪公司的破产财产分配。黄文强以前述理由、请求诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，双方当事人于2014年8月14日签订的编号2014002370号《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为：一、乾豪公司对黄文强作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》是否有效；二、案涉《商品房买卖合同》中约定交易的“阳光水岸二期B区”一栋2单元8层2-8-7号房屋是否属乾豪公司的破产财产。关于第一个争议焦点，本案中，已查明被解除的案涉合同成立于2014年8月14日，乾豪公司破产清算案受理于2019年1月18日，案涉合同成立于乾豪公司破产申请受理前。同时还查明案涉合同约定的黄文强主要义务为付清商品房价款365139元，乾豪公司的主要义务是向黄文强交付符合约定的“阳光水岸二期B区”2-8-7号房屋以及相应权属证书；其实际履行情况是黄文强只交清了合同约定的首付款110139元以及维修基金、办证费用等，购房余款255000元基于各种原因并未实际交清，乾豪公司亦因“阳光水岸二期B区”项目未竣工验收原因而未向黄文强交付约定的商品房，该合同是属于双方当事人均未履行完毕的合同。乾豪公司管理人基于案涉项目尚在建，未竣工验收，达不到交付条件，现乾豪公司又因破产清算，客观上已无法继续履行案涉合同约定义务的实际，且在案涉合同具备我国《企业破产法》第十八条第一款关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”规定的解除条件情况下，选择解除案涉合同，其行为合法有效，即乾豪公司于2019年12月6日对黄文强作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》有效。黄文强要求确认该《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效，理由不成立，不予支持。关于第二个争议焦点，首先，我国《企业破产法》第一百零七条第二款规定，“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权”，本案中，乾豪公司目前尚在破产程序的清算阶段，并未宣告破产，乾豪公司现有的财产应称债务人财产，黄文强现即要求确认案涉房屋不属于破产财产，其时间条件尚不具备。其次，黄文强依据2002年7月最高人民法院颁布施行的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定要求确认案涉房屋不属于破产财产，而最高人民法院2013年9月16日颁布施行的《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》之第二条已对不属于债务人财产的种类、范围有了新的规定，按该解释第四十八条关于“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”的规定，本案在认定案涉房屋是否属于作为债务人的乾豪公司的财产时，也应适用前述《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》之第二条的规定，即“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”现黄文强主张的案涉房屋不属于乾豪公司财产的情形亦并不包含在该第二条列举的范围内。第三，双方当事人合同约定的案涉房屋并未交付，也未办理产权转移登记，黄文强并不享有案涉房屋的物权。因此，黄文强要求确认案涉房屋不属于乾豪公司财产的请求，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条规定，判决：驳回原告黄文强的诉讼请求。案件受理费120元，由原告黄文强负担。本案争议的焦点为：上诉人是否属于消费性购房人、其居住权是否应得到优先保障。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则、为保护消费者的居住权而设置的特殊规则。在适用该规定时对其范围应予以严格限制，不宜作扩大解释。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，上诉人虽然购买的是住房，但其支付的房款占房款总额的30%，并未达到前述法律中对消费性购房人支付房款的比例下限，故上诉人认为自己属于消费性购房人、居住权应得到优先保障的上诉理由不能成立，不应采纳。上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。因被上诉人的破产申请已被人民法院受理，而此前被上诉人作为买房人仅支付了小部分购房款，上诉人也因涉案房屋尚未竣工验收未履行交付义务，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条中关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，上诉人与被上诉人就双方签订的《商品房买卖合同》在被上诉人破产申请受理前均未履行完毕，故被上诉人的破产管理人有权解除涉案《商铺认购合同》，且被上诉人管理人已告知上诉人可就解除合同造成的损失向管理人申报债权，破产财产分配时全额退还购房款及其他费用。上诉人认为涉案合同不应解除的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，黄文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人黄文强负担。本判决为终审判决。审判长 田滔审判员袁晶晶审判员娄强二〇二一年五月二十六日法官助理李艳丽书记员饶正娇