贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初2167号原告：正安县安安物业管理有限公司（以下简称“安安物业公司”）。统一社会信用代码：9152032409645492XA。住所地：正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋一层。法定代表人：贾水江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾进维。被告：杨茂发，男，1972年12月13日生，汉族，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。原告正安县安安物业管理有限公司与被告杨茂发物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月31日上午9时在本院第十五审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维、被告杨茂发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1796元、违约金179元、停车费8200元；合计10175元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2014年5月与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“七鑫未来世界一组团”小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用。根据正安县发展和改革局批准《贵州省商品房销售收费公示表附表二》文件规定，一、被告房屋面积97.62ｍ2，欠费时间2019年3月3日至2020年9月5日（18个月2天，按1元／月／ｍ2收取），被告欠物业费1796元；二、被告车辆贵Ｃ×××××，欠费时间2017年4月1日至2020年8月30日（41个月，按200元／月收取），被告欠停车费8200元。被告得到原告的物业服务后，每月应向原告缴纳物业管理服务费和停车费，但至今被告欠原告物业费及停车费未缴纳，原告经多次电话催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》各1份，证明原告依法与建设单位签订了前期物业服务合同，合同约定了物业收费标准和服务内容的事实；2、照片4张，证明被告在小区停放车辆的事实；3、工作联系函一份，证明停车费的收费标准；4、费用报销单6份，证明原告对被告等人协助停车管理已单独支付报酬，不存在免收被告停车费的事实。被告杨茂发辩称：对原告诉称我的房屋面积及欠费时间无异议。但物业费应按原告的服务质量交。停车费上，我的车于2018年5月21日才购买，原告诉称我欠停车费从2017年4月1日开始与事实不符。2018年3月5日，原告的小区经理姬某与我们协商，由我们协助原告方对小区车辆进行管理，承诺我们6人的6辆车免交停车费，因此，不同意原告的诉讼请求。为证明自己的抗辩主张，被告杨茂发向本院提供了车辆行驶证、购车发票各1份，证明贵Ｃ×××××号车于2018年5月28日才购买，与原告诉称的从2017年4月1日起欠停车费的事实不符。为证明案件事实，本院依职权调查收集了证人姬某的证言，证明为规范小区停车秩序便于车辆管理，证人作为原告当时在被告所在小区的经理，经请求原告实际负责人刘开良同意后，达成由被告6人协助配合原告停车管理，免收6人停车费口头协议的事实。本院经审理查明：2014年5月1日，原告安安物业公司与建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，贵州正安七鑫房地产开发有限公司选聘原告对七鑫未来世界商业、住宅小区实施物业管理服务。服务内容为：物业共用部分、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施设备的维修、养护、运行、管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集和清运，排水管道、污水管道的疏通、交通秩序与车辆停放的管理等。各项服务内容的服务质量合格率和完好率分别为95%、98%，不低于95%。物业服务收费实行包干制，按月、按季、按年收取。收费标准按多层0.7元/月/m2、高层1元/月/m2（含电梯费）、商业物业1.5元/月/m2收取。并在合同二十一条约定，业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理委托协议》生效时止。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入驻该小区服务至2020年9月4日止退出。现该小区由应安物业公司继续提供物业服务。被告杨茂发系涉案小区A5栋16-4号电梯房业主，房屋面积为97.62m2。自2019年3月3日起，被告以原告服务不到位为由，拒向原告交纳所欠物业费。原告经催收未果后，诉至本院，请求被告支付所欠物业费1796元、违约金179元、停车费8200元，共计10175元，并承担本案诉讼费。另查明，自2018年3月5日起，原告在涉案小区按每辆轿车每年400元收取停车管理费。在之初，为规范小区停车管理，原告的小区经理姬某经请求原告公司同意，达成包括被告在内的6人协助配合停车管理，原告免收6人停车费的口头协议。同时查明，原告在其服务期间存在：个别路灯楼道灯损坏未及时更换；旮旯、平台垃圾长时间堆积未及时清理清运；车辆乱停乱放未及时疏通；楼层过道有废弃杂物堵塞未及时清理；消防设施维护不到位，个别消防厢玻璃损坏、消防带缺失；监控设施损坏长期未修复；绿化带毁损长时间未恢复；物业服务内容及收费标准未在小区醒目位置公示等服务不到位、服务存在较大瑕疵等问题。2021年5月10日，本院会同正安县住建局、消防救援大队、消费者协会、文昌社区居委会对原告在其服务期间的物业服务质量经量化考评分为79.46分。对原告提供的《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、车辆照片、被告提供的车辆行驶证、购车发票，以及本院依职权对证人姬某的证言，经庭审质证，客观真实，本院予以采信，对原告提供的工作联系函、费用报销单，因缺乏证据的关联性，其证明力本院不予采信。本院认为：本案系原告退出涉案小区就其在2020年9月5日前的物业服务主张权利，法律事实发生《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，按此规定，原告与建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的所有小区业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告为涉案小区提供公共物业服务后，被告应负有向原告支付物业费的义务。因至今被告拖欠未付，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付物业费的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在服务不到位服务质量存在瑕疵，经量化考评为79.46分实际，按照物业服务质价等偿原则，按不足半月按整月、不足一月按半月计算，酌定由被告按原告服务质量的79.46%的比例标准支付原告所欠物业费1396元（97.62m2×18个月×1元/月/m2×79.46%），原告诉请超出部分，本院不予支持。对原告所主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。”，原告提供的服务存在服务不到位服务质量瑕疵，自身存在违约，被告亦未按期缴纳物业费，双方均有违约，违约责任双方应互抵，况且原告并未提供书面催告被告缴纳物业费的事实证据，故原告的该项请求，事实理由不充分，本院不予采纳。被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。对原告主张的停车费问题，原告在其服务期间，其小区经理姬某代表公司，与包括被告在内的6人协商，达成的免收6人车辆停车费的口头协议，是公司职务行为，双方达成的口头协议，双方意思表示真切，不违反法律规定，本院予以认可，双方应按约履行，之后原告的工作人员也按此口头协议将6人的车辆输入车辆进出管理系统，况且该小区的轿车停车管理费均为每年每辆车400元，故原告的该请求于事实及理由不充分，本院不予采纳。综上，为保护物业企业及业主合法权益，维护法律的公平正义，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告杨茂发于本判决生效后五日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2019年3月3日至2020年9月5日止的物业费1396元；如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费60元，减半收取30元，由原告正安县安安物业管理有限公司负担26元，由被告杨茂发负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二一年五月三十一日法官助理黄远喻书记员樊河