甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1530号上诉人（原审被告）：甘肃天宇房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区安宁东路405号学生城。法定代表人：冯祁洲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：司培俊，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵茜，女，汉族，1982年8月19日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：匡应水，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珂，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周毅，男，汉族，1981年12月16日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：匡应水，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珂，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司(以下简称：甘肃天宇公司)与被上诉人赵茜、周毅商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初328号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘肃天宇公司的委托诉讼代理人司培俊、徐慧、被上诉人赵茜、周毅的委托诉讼代理人匡应水、许珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人甘肃天宇公司的上诉请求：1、请求判决撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初328号民事判决，改判驳回被上诉人赵茜、周毅之全部诉讼请求；或裁定撤销原判决，发回兰州市安宁区人民法院重审；2、请求判令一审、二审之全部诉讼费用由被上诉人赵茜、周毅承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、认定事实不清。其一，一审判决认定天宇房地产构成违约属于认定事实错误。一审判决认定被上诉人已完成其与上诉人签订的《委托办理权属登记协议书》项下之全部义务，上诉人天宇房地产因未履行递交办理案涉房屋权属资料的义务构成违约应承担违约责任无任何事实依据及法律依据。上诉人履行其在《委托办理权属登记协议书》项下所负的递交案涉商品房权属登记资料义务的前提为：1、被上诉人已向上诉人付清房款、税款及其他一切代办费用；2、被上诉人已按登记部门要求提供办理房屋产权证所需要的一切文件；3、被上诉人已无异议接收并办理收楼手续；4、被上诉人已按兰州市房地产管理局的要求完成办理所有权证的面签手续。自上述被上诉人所负在先义务履行完毕之日起540天内上诉人需将办理房屋所有权证所需的权属登记资料递交至兰州市房地产管理局并代缴相关税费，在此种情形下，如上诉人迟延履行该等递交资料协助义务则应承担的违约责任。根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《兰州市房屋登记办法》、《兰州市房屋登记业务操作规定》等之规定，在商品房买卖转移登记的情况下，在办理登记前所需提交的资料中即包括“买卖合同”，而《委托办理权属登记协议书》所明确约定的“面签”即是指为证明交易的真实性而当登记部门的面签署买卖合同等法律文件，并将该等资料作为登记资料的一部分提交至登记部门后由登记部门办理商品房买卖转移登记，因此，“面签”肯定系在商品房买卖转移登记之前，《委托办理权属登记协议书》将之约定为上诉人天宇房地产递交资料的前提条件之一亦符合交易实际。本案中，被上诉人尚未完成办理权属证书之面签手续，即上诉人履行递交办证资料的义务尚未成就，一审判决对被上诉人是否已履行“按照兰州市房地产管理局的要求办理所有权证面签手续”的义务避而不谈即认定上诉人天宇房地产构成违约即属认定事实错误。其二，一审判决认定上诉人天宇房地产应自被上诉人赵茜、周毅交纳办理产权证的相关税费之日第二天起（2015年11月15日）满540天后按照100元／日的标准向赵茜、周毅支付违约金属于事实认定错误。我国《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。根据兰州市房地产测绘中心受天宇房地产委托于2017年5月8日就坐落于兰州市安宁区××街××号“又一城·尚座”出具的编号为兰房中界字第［2017］078号《房屋面积实测绘成果》之《房屋建筑面积分户计算明晰表》显示，被上诉人购买的案涉房屋实测面积为123.84平方米，较合同约定面积123.68平方米多0.16平方米。根据上诉人天宇房地产与被上诉人签订的案涉《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”之约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定最终以房地产管理局测绘部门出具的产权界定面积为准，据实结算，多退少补”，及案涉《商品房买卖合同》之《附件四：合同补充协议》第四条“关于商品房交接”之约定，“（二）在该商品房出现面积差异，赵茜、周毅应当依据《商品房买卖合同》和该补充协议的约定须向天宇房地产补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为赵茜、周毅须支付给天宇房地产的该商品房的购房款，故赵茜、周毅自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给甘肃天宇房地产。”至2018年2月6日，被上诉人赵茜、周毅方才向上诉人天宇房地产补交购房款1333元及补交购房契税、合同印花税21元，即一审判决认定被上诉人结清案涉《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》项下之全部购房款、税费的时间为2015年11月15日，并据此作出“540日”的起算日属认定事实错误。其三，违约金为对守约方损失的填补，一审对于被上诉人未遭受任何实际损失未予审查属于认定事实不清。违约金的实质是作为损害赔偿额的预定，在实际发生时是对守约方损失的填补，强调的是对因违约造成损害的补偿，违约金的数额与守约方的损失额应大体一致，而本案项下被上诉人赵茜、周毅未因迟延取得案涉房屋之权属证书而遭受任何实际损失，因此，不存在需要由上诉人天宇房地产向其支付违约金以弥补其损失的前提，一审判决仅以双方之间存在违约金的约定，而忽略了对被上诉人实际损失的审查属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。一审判决未予支持上诉人有关被上诉人主张的违约金过高应予以调减至不支付违约金的请求属于适用法律错误。首先，上诉人已主张“被上诉人无任何实际损失”而请求一审法院调减违约金至不支付违约金。根据我国合同法第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法司法解释二”）第二十七条之规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人以抗辩方式请求人民法院调整的，人民法院应予支持。按照我国合同法第一百一十四条确定的违约金调减规则及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发〔2009〕40号】“二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”确定的指导原则，我国合同法所规定的违约金性质为以补偿性为主、以惩罚性为辅，即约定违约金的首要目的在于“填补守约方的损失”。同时，依据我国合同法司法解释二第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述立法精神可以看出，请求人民法院对约定过高的违约金予以调减是当事人所享有的一项权利并以当事人提出调减请求为前提，上诉人已在一审中明确提出被上诉人未遭受任何实际损失并提供相关证据予以证明，及提出上诉人承担高额违约金有违公平原则而请求人民调减违约金至不支付违约金的请求，一审本应围绕“是否有实际损失、约定的违约金是否过高、是否应于调减”进行审理，但却对上诉人提出的该项调减请求未予评价及未在裁决文书中对“约定的违约金是否过高、是否应于调减”予以阐明，显属适用法律错误。其次，上诉人已承担主张违约金过高的举证责任，且所提供的证据足以证明被上诉人并无损失发生。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条中就“违约金过高标准及举证责任”作出的指导意见为“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。此外，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发〔2009〕40号】“二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题8、人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”上诉人在一审中已通过充分举证证明案涉商品房已实际交付被上诉人占有、使用，合同目的已基本实现，且案涉商品房已因房价上涨获得较高增值收益，贝壳网挂牌交易案涉商品房所在小区房源等足以证明约定违约金过高且被上诉人未遭受任何实际损失，因此，无需由上诉人支付违约金予以填补；同时，未取得房屋产权证亦未影响被上诉人对案涉商品房的使用、占有及实际处分。在法庭调查环节，被上诉人亦无法回答上诉人有关其所遭受实际损失的发问。一审判决仅以“双方在《委托办理权属登记协议书》中对违约金的计算标准已有明确具体约定，且房屋增值与实际损失之间并无关联”而未要求被上诉人就其实际损失及约定的违约金合理承担举证证明责任即裁判由上诉人支付违约金实属法律适用错误，有违法律的公平正义。三、一审程序严重违法。其一，一审违背“不告不理”的民事诉讼基本原则，超出当事人诉请进行案件审理。本案中，被上诉人赵茜、周毅在一审审理时提出的诉讼请求为“请求判令被告向原告支付逾期办证违约金101300元（2015年11月15日至2020年2月15日减去540天共计1013天，1013天＊100元／天＝101300元）”，因此，根据我国民事诉讼法的规定本案应当围绕被上诉人要求上诉人支付“逾期办证违约金”这一请求进行。一审审理过程中，上诉人提出依据我国《不动产登记暂行条例》等法律法规之规定及上诉人与被上诉人间案涉《商品房买卖合同》之约定，上诉人不负有办理房屋产权证的义务因此被上诉人要求其支付“逾期办证违约金”无事实与法律依据的抗辩；庭审中，被上诉人亦未主张变更其诉讼请求为“请求判令被告向原告支付逾期递交权属登记资料违约金101300元（2015年11月15日至2020年2月15日减去540天共计1013天，1013天＊100元／天＝101300元）”。然而，一审判决超越了被上诉人赵茜、周毅的该项诉讼请求范围，将被上诉人诉请的“逾期办证”故意表述为“逾期办理”并认定上诉人天宇房地产“未及时向房地产行政管理部门提交办理房屋权属证书的相关手续”构成违约，最终裁判“天宇房地产于判决生效之日起三十日内向赵茜、周毅支付截至2020年2月15日的违约金101300元”，属于程序严重违法。其二，一审判决严重违反证据规则。首先，根据民事诉讼证据规则之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被上诉人实际于2018年2月6日向上诉人补交购房款1333元及补交购房契税、合同印花税21元，而并非如一审判决所认定的被上诉人已于2015年11月14日向上诉人付清案涉《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项，一审判决对此未予严格审查而认定被上诉人提交的证据足以证明其已于2015年11月14日向上诉人付清案涉《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项，严重违反了证据规则。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第八十八条、第九十七条之规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断；并应在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。根据民事诉讼法司法解释第一百零四条、第一百零五条等之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案一审时，上诉人为证明其主张而向一审法院提交了共计四组、11项证据材料，但一审判决并未列明上诉人所提交的全部证据材料，更未对该等证据材料进行任何评价；此外，一审法院未予认定上诉人所提交的证据及拟证明的“被上诉人无任何实际损失却要求上诉人支付高额违约金有违公平原则”事实，在一审判决中未予以阐明证据未予采纳的理由和公开对双方证据判断的理由与完整结果；而，如上所述，上诉人所提交的证据足以证明被上诉人无任何实际损失而需由上诉人通过支付违约金的方式予以填补，及所约定的违约金过高而应予调减至不支付违约金的事实。综上，上诉人认为一审判决存在着明显的认定事实错误、法律适用错误的情形，且程序存在着明显的瑕疵，一审判决缺乏事实与法律依据，判决结果有失公允，应当依法予以撤销。恳请贵院在依法查明事实的基础上，查清事实后改判驳回被上诉人之全部诉讼请求，或发回原审人民法院重审，维护法律的正确适用和上诉人的合法权益。在二审庭审中，上诉人补充说明，被上诉人周毅、赵茜，已于2018年向甘肃天宇房地产开发有限公司补缴差额，且于2021年2月22日取得了房屋产权证书。赵茜、周毅辩称，一、被上诉人依约履行完成了《委托办理权属登记协议书》约定的全部义务，上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司逾期向房管局递交办理产权所需资料的事实清楚，应当承担违约责任。上诉人宣读的上诉状第二页所称：“《委托办理权属登记协议书》项下所附的递交案涉商品房权属登记资料义务的前提共四项，分别是1234···在此处，上诉人偷梁换柱，其中黑体加粗的第四项与《委托办理权属登记协议书》第三条第四项并不一致，《委托办理权属登记协议书》第三条第四项为：“买受人已完成本协议第二条约定事宜”，但《委托办理权属登记协议书》第二条所约定的事宜并非上诉人偷换的：“被上诉人已按兰州市房地产管理局的要求完成办理所有权证的面签手续”，而是“买受人应于出卖人通知的时间到达兰州市房地产管理局登记部门进行面签。”这个小小的偷换大有猫腻，《委托办理权属登记协议书》项下所附的递交案涉商品房权属登记资料义务的前提的第四项并不是要求买受人完成面签，而是等待开发商通知做好面签的准备。（因为根本就不可能完成面签，开发商连资料都没递交到房管局，房管局怎么可能组织面签）本案中，被上诉人严格依照双方签订的《委托办理权属登记协议书》向上诉人交付了全部资料，支付了购房款、代收登记费、代办产权费、测绘费、税费、契税、产权权证印花税、工本费、维修基金、物业费、天然气初装费、有线电视初装费、装修费、车位费、水费、电费、垃圾费等全部代办产权证书所需的税费，可见已经做好了等待通知进行面签的全部准备，被上诉人依约履行完成了《委托办理权属登记协议书》约定的全部义务。被上诉人向法庭出示的2019年9月18日甘肃天宇房地产开发有限公司的《致歉信》中载明：“由于房产证办理仪式给各位业主造成的不便与困惑，我司深表歉意，现我司正在积极解决产权办理的问题，我们非常理解由此给您造成的疑虑，但请您放心，办理产权本就是我司的责任与义务，我司绝不逃避责任，一定保证大家产权证的取得。我司感激大家各位业主给予的理解和支持，我司郑重承诺2020年春节前一定完成首批业主的房产证办理。但对于现办理出现的问题我司也希望对您坦诚告知：我司已将所有办理产权所需资料和手续整理完毕，也经受理部门核准完成，可随时递交房管局，但由于2019年9月初，我司与建设此楼宇的一家施工单位出现案件纠纷，导致我司房产证办理受阻····”上述文字表述可见：1、上诉人认可被上诉人已经依照《委托办理权属登记协议书》履行完毕房屋签收、文件资料交付、房款付清等全部约定义务，否则上诉人也不可能将所有办理产权所需资料和手续整理完毕，并经受理部门核准完成；2、上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司因其单方原因，未依约递将上述交房管局，致使办证逾期；3、上诉人根本没有向买受人发出要求其到达兰州市房地产管理局登记部门进行面签的通知。因此，上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司逾期向房管局递交办理产权所需资料的事实清楚，应当承担逾期办理的违约责任。二、关于上诉人所述实测面积比合同面积多了0.1平米，相关费用至今未补缴，从而阻却违约金起算时间的上诉意见。1、上诉人在一审中就该观点并未提交任何证据予以证明，因此一审判决不存在事实认定错误的情形；2、之所以出现这个情况，因为被上诉人至今都没有取得房产证，所以至今都不知道自己房子的实测面积，同时也没有收到过任何开发商要求补缴购房款、契税、印花税及维修基金的通知；3、合同的主要义务已经履行，一百多万元都交了，就差这几百元不交，明显不符合常理；4、开发商这种“你不知情、我也不通知你”一百多平米的房子就靠这0.1平米来阻却违约金的起算时间，方式苟且。三、关于上诉人上诉状中第三页所述：一审判决未予支持上诉人有关被上诉人主张的违约金过高应予以条件之不支付违约金的请求属于适用法律错误的说法与事实不符。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，人民法院增加或者减少违约金的前提是当事人提出增加或者减少违约金请求，但在一审庭审笔录中第七页法庭发问部分明确记载，“法官问：被告是否请求降低违约金？被告答：我方不提出该项请求，认为因被告无违约，原告无损失，不应当承担违约金。”既然上诉人一审中根本没有提出违约金过高予以调减的请求，那么也就不存在一审判决未予支持上诉人有关被上诉人主张的违约金过高应予以条件之不支付违约金的请求属于适用法律错误的上诉理由。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵茜、周毅向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告依法立即协助原告办理案涉房屋的所有权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理违约金101300元（2015年11月15日至2020年2月15日减去540天共计1013天，1013天×100元/天＝101300元）；3、判令被告向原告支付2020年2月16日至被告实际将办理《房屋所有权证》所需的全部权属登记资料送交至兰州市房管局之日的逾期办理违约金；4、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年1月26日，出卖人甘肃天宇房地产开发有限公司与买受人赵茜、周毅签订《商品房买卖合同》，合同编号2015预02366。合同约定，买受人所购房屋为第1【幢】2【单元】1601号房，建筑面积123.68平方米，套内建筑面积93.83平方米……，第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1.0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金。合同还约定计价方式与价款等其他内容。2015年1月30日，出卖人甘肃天宇房地产开发有限公司与买受人赵茜、周毅签署《委托办理权属登记协议书》一份，该协议书约定，买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案、预告登记、抵押权预告登记、房屋所有权证、领取该商品房的房屋所有权证或房屋所有权证复印件（付款方式为银行按揭分期付款的）、房屋他项权证。买受人及其配偶（如有）应于出卖人通知的时间到达兰州市房地产管理局登记部进行面签。买受人同意出卖人下列条件同时具备之日起540天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交兰州市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房《房屋所有权证》所必须的一切文件；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；买受人已完成本协议第二条约定事宜。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付壹佰元违约金。合同签订后，赵茜、周毅于2015年1月30日交纳首付房款530670元，剩余500000元由银行按揭贷款支付。2015年11月14日，甘肃天宇公司向赵茜、周毅发出《入伙通知书》、《“又一城?尚座”入伙须知》，通知赵茜、周毅于2015年11月14日15时30分至16时00分办理收楼手续并交纳相关费用，包括甘肃天宇公司代收代缴的办理产权费、税费。2015年11月14日，赵茜、周毅办理了收楼的相关手续，交纳了相关费用并收取了钥匙、门禁卡等物品。同日，赵茜、周毅向甘肃天宇公司交纳了由甘肃天宇公司代缴的办理产权的相关税费等费用16201元。2019年9月18日，甘肃天宇公司向业主发出《致歉信》，载明：由于房产证办理一事给各位业主造成的不便与困惑，我司深表歉意。现我司正在积极解决产权办理问题，我们非常理解由此给您造成的疑虑，但请您放心，办理产权本就是我司的责任和义务，我司绝不逃避责任，一定保证大家产权证的取得。我司感激各位业主给予我司的理解和支持，现我司郑重承诺2020年春节前一定完成首批业主的房产证办理。……。2020年7月10日，甘肃天宇公司领取到甘（2020）兰州市不动产权第0××3号《不动产权证书》。该不动产权证书的权利人为甘肃天宇房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据本案双方签订的《商品房买卖合同》并结合合同附件四补充协议及委托办理权属登记协议书的约定，能够明确本案双方当事人负有的合同义务为：赵茜、周毅按照合同约定支付首期购房款并办理银行按揭贷款，按时收房并交纳相关税费和费用；甘肃天宇公司按照合同约定将商品房屋交付买受人并向房地产行政主管部门提交办理房屋所有权证的相关资料，协助符合《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》中约定条件的业主办理房屋所有权证书。庭审中，赵茜、周毅就其履约情况提交了《商品房买卖合同》及附件、《入伙通知书》及相关交费票据，足以证明赵茜、周毅已经按照约定完成了缴纳房屋首付款的合同义务，并在2015年11月14日办理完毕收房手续，交纳相关税费及办理产权证的费用。双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条对办理产权登记事项已进行了约定，但在2015年1月30日签订的《委托办理权属登记协议书》中对如何办理权属登记作了具体的补充约定，对《商品房买卖合同》第十五条作出了变更，故就办理房屋权属证书的事宜，应适用双方签订的《委托办理权属登记协议书》。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，赵茜、周毅与甘肃天宇公司签订的《委托办理权属登记协议书》第三条约定了双方具体的权利义务，在赵茜、周毅符合约定的条件后540天内，甘肃天宇公司就应当将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房地产行政主管部门协助购房人办理权属证书，但甘肃天宇公司因自身原因，直至2020年7月10日方取得甘（2020）兰州市不动产权第0××3号《不动产权证书》，致使无法将办理房屋权属证书所需的材料提交至房地产行政主管部门。甘肃天宇公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。综上，甘肃天宇公司在本案合同履行过程中已然构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因赵茜、周毅的收房日期为2015年11月14日，并于同日交纳了税费，故应当按照双方所签订的《委托办理权属登记协议书》的约定来确定甘肃天宇公司的违约责任为：1、未及时向房地产行政主管部门提交办理房屋权属证书的相关手续；2、自交纳办理产权证的相关税费之日第二天起（2015年11月15日）开始计算540天，之后每日按照100元向赵茜、周毅支付违约金至将办理房屋权属证书的相关手续提交房地产行政主管部门之日。自2015年11月15日至2020年2月15日，共计1553天，减去540天为1013天，甘肃天宇公司应向赵茜、周毅支付违约金101300元（1013天×100元/天）。对于甘肃天宇公司在庭审中提出的辩解意见，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”甘肃天宇公司的首要义务是提供必要的证明文件后，方可谈及通知业主去面签和协助办理房屋所有权登记手续，而甘肃天宇公司因自身原因直至2020年7月10日方取得首次登记之不动产权属证书，在取得该证书后方可向房地产行政主管部门提交相关手续为业主办理分户的权属证书，故其辩解意见本院不予采纳。对于甘肃天宇公司提出的因房屋增值原告未受到实际损失而不应当赔偿违约金的辩解意见，双方在《委托办理权属登记协议书》中对违约金的计算标准已有明确而具体的约定，且房屋增值与否与实际损失之间并无关联，故对其该辩解意见本院不予采纳。综上所述，原告的诉请成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、甘肃天宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起六十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助赵茜、周毅办理房屋所有权登记手续；二、甘肃天宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向赵茜、周毅支付截至2020年2月15日的违约金101300元；三、甘肃天宇房地产开发有限公司承担自2020年2月16日起至将办理房屋权属证书的相关手续提交房地产行政主管部门之日止的违约金，违约金按照每日100元计算。案件受理费2326元、保全费1027元，合计3353元，由甘肃天宇房地产开发有限公司负担。该费用已由赵茜、周毅预缴，甘肃天宇房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内一并向赵茜、周毅支付。二审中，本院对当事人二审争议的事实认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，双方当事人均对被上诉人赵茜、周毅已于2018年2月6日向上诉人补缴购房款、补缴购房契税、合同印花税的事实，并于2021年2月22日被上诉人取得了涉案房产的甘（2021）兰州市不动产权第0××2号《不动产权证书》的事实予以认可且无异议。故本院对该事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见,本案在二审程序中的争议焦点为：上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司迟延履行办理房产证的资料报备义务是否构成违约？是否应当承担违约责任？关于上诉人提出被上诉人尚未完成办理权属证书之面签手续，即上诉人履行递交办证资料的义务尚未成就，且被上诉人未向上诉人补交购房款、购房契税、合同印花税及补交物业维修基金，导致逾期提交资料备案及办证的上诉理由是否成立的问题。依据二审查明的事实，上诉人在二审中未能提供证据证明其已通知被上诉人完成办理权属证书之面签手续及补交购房款、购房契税、合同印花税、物业维修基金的事实，且被上诉人亦不予认可收到上述通知。对此,上诉人应承担举证不能的不利后果。故该上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人因自身原因，直至2020年7月10日方取得甘（2020）兰州市不动产权第0××3号《不动产权证书》，致使无法在双方当事人签订的《委托办理权属登记协议书》约定的期间将被上诉人办理房屋权属证书所需的材料提交至房地产行政主管部门，其行为构成违约。关于违约金的计算，二审中，依据也已查明且双方当事人均认可的事实，上诉人已协助被上诉人于2021年2月22日取得了涉案房产甘（2021）兰州市不动产权第0××2号《不动产权证书》，故上诉人承担违约金的起止时间应为自2015年11月15日至2021年2月22日，共计1926天，减去540天为1386天，上诉人应向被上诉人支付违约金138600元（1386天×100元／天）。关于上诉人提出被上诉人无任何实际损失而需由上诉人通过支付违约金的方式予以填补，及所约定的违约金过高而应予调减至不支付违约金的问题。经查，在一审庭审中，上诉人明确表示不要求降低违约金，故上诉人上诉提出的该主张本院亦不予支持。综上所述,因本案在二审审理中出现新的事实认定，故本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、维持甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初328号民事判决案件受理费承担部分；二、撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初328号民事判决第一、二、三项；三、改判上诉人甘肃天宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人赵茜、周毅支付截至2021年2月22日的违约金138600元。二审案件受理费2326元，由甘肃天宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵新宇审 判 员 李志勇审 判 员 张 静二〇二一年五月二十四日法官助理 雷 婧书 记 员 彭希晨