上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2867号上诉人（原审原告、反诉被告）：张成效，男，1953年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：施丽芳，女，1957年8月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡明举，上海夜晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李朝阳，女，1960年10月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高海垒，上海正策律师事务所律师。上诉人张成效、施丽芳因与被上诉人李朝阳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初60207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张成效、施丽芳上诉请求：撤销原判第二项，改判支付给李朝阳购房款10万元。事实和理由：系争房屋的总房价为230万元，另80万元为装修补偿款，该80万元是针对违法建筑部分支付的钱款，现因违法建筑被拆除，故不应再予以支持。李朝阳辩称，根据所签协议及补充协议，系争房屋的总房价为310万元，在交易所登记的价格是做低的价格。原审法院认定事实及处理无误，应予维持。张成效、施丽芳向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2．李朝阳返还购房款人民币（币种下同）220万元；3．李朝阳赔偿张成效、施丽芳各项损失合计200，181.40元（房屋租金损失3万元、装饰装修损失170，181.40元）；4．李朝阳支付张成效、施丽芳违约金440，000元。李朝阳则提起反诉，请求：1、张成效、施丽芳支付李朝阳购房尾款90万元；2．张成效、施丽芳支付李朝阳违约金（本金90万元，日利率万分之五，自2020年7月1日起计算至实际清偿之日）。一审法院认定事实：系争房屋产权人为李朝阳，产权面积61.67平方米。2020年1月14日，张成效、施丽芳（乙方）与李朝阳（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。《上海市房地产买卖合同》约定甲方将系争房屋出售乙方，建筑面积61.67平方米，转让价款230万元，双方于2020年6月30日之前办理过户手续。甲方于2020年2月9日之前，将房屋交付乙方。乙方于签约当日支付10万元，于办理过户手续之前支付208万元，于办妥房屋交接当日支付2万元。乙方未按合同约定期限付款的，需向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。甲方未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方还应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。《补偿协议》约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方80万元，乙方于办理房屋过户手续之前支付甲方。本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。合同签订后，李朝阳于2020年2月29日交付系争房屋，张成效、施丽芳对系争房屋进行了装修。2020年1月13日，张成效、施丽芳支付2万元；2020年1月14日，张成效、施丽芳支付18万元；2020年6月27日，张成效、施丽芳支付200万元。2020年6月18日，上海市浦东新区三林镇政府在系争房屋不动产登记簿上进行文件登记，文件名称为“附有违法建筑的不动产通知单”，备注为“根据《上海市房地产登记条例》第二十条，第二十一条的相关规定，将上述不动产附有违法建筑的情况在不动产登记簿记载”。2020年8月13日，李朝阳向张成效、施丽芳发送《通知函》，表示双方于2020年7月2日至房地产交易中心办理过户手续时，被告知系争房屋存在违法建筑，需要拆除后才能过户。为尽快完成过户手续，经协商由李朝阳出资拆除违建。考虑到房屋已经交付，请张成效、施丽芳尽快回复可以上门拆除违章建筑的时间，积极配合拆违事宜，保证交易的正常进行。2020年9月5日，李朝阳再次向张成效、施丽芳发送《通知函》，表示经联系拆除人员，预报价3，500元，工期2个自然日，同时拆除人员提出，自行解决房屋开锁问题。为了配合完成过户，再次通知张成效、施丽芳，7日内与李朝阳联系，打开房门，以便拆除违章。同时，请张成效、施丽芳将剩余购房款90万元及时支付给李朝阳，否则由此产生的违约风险及违建处罚由张成效、施丽芳承担。张成效、施丽芳提供：1、张成效、施丽芳与案外人签订的装饰装修施工合同、发票，欲证明投入装修费用170，181.40元。2、张成效、施丽芳与案外人签订的《租房协议》、转账记录，欲证明张成效、施丽芳另行租房损失3万元。李朝阳对上述证据均不予认可。一审审理中，双方一致确认，1、系争房屋实际成交价格为310万元。2、违法建筑位于房屋的天井部位，上面搭建了一个棚子。张成效、施丽芳表示，1、2020年6月份临近交款时，城管部门与李朝阳一起至系争房屋要求张成效、施丽芳拆除违法建筑，张成效、施丽芳才得知无法办理过户手续。2、双方曾一起去过房地产交易中心，但具体日期需要核实。截至本案判决，张成效、施丽芳未能说明情况。李朝阳表示，1、2020年7月2日，双方至房地产交易中心办理过户手续，当天发现注记，未能办理过户。2、因张成效、施丽芳不予配合拆除违法建筑，现要求张成效、施丽芳于过户当日支付购房尾款90万元。2020年10月16日庭审时，双方均同意拆除违法建筑并涂销注记，故一审法院给予双方七个工作日完成上述工作。2020年11月24日谈话时，李朝阳表示约不上张成效、施丽芳，张成效、施丽芳则表示，当事人不同意拆除违法建筑，由法院判决。一审法院认为，双方一致表示，系争房屋实际成交价格应为310万元，予以确认。《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》除房屋价格外，其余内容均为当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于，双方未能办理房屋过户手续的责任归属？对此，一审法院认为，第一，张成效、施丽芳在购买系争房屋之前对房屋内存在违法建筑的事实系为明知，但在履约过程中，张成效、施丽芳从未对此提出异议，说明张成效、施丽芳认可并接受违法建筑的现状。第二，张成效、施丽芳并不具有信赖违法建筑永久存在的基础，因为即便不动产登记簿上没有注记，系争房屋顺利过户至张成效、施丽芳名下，张成效、施丽芳也须承担自行拆除的法定义务。第三，张成效、施丽芳表示，2020年6月份临近交款时，城管部门与李朝阳一起至系争房屋要求张成效、施丽芳拆除违法建筑，张成效、施丽芳才得知无法办理过户手续。李朝阳则主张，双方于2020年7月2日至房地产交易中心办理过户手续时才得知注记的存在。一审法院认为，如果张成效、施丽芳所言属实，张成效、施丽芳在得知无法办理过户手续后仍然向李朝阳支付高达200万元的购房款，更能说明张成效、施丽芳接受违法建筑对过户带来的影响，与其主张自相矛盾，有违诚信，不予采信。因原告未向本院说明双方曾至房地产交易中心办理过户的情况，结合李朝阳之后给张成效、施丽芳发送的《通知函》所记载的内容来看，可以采信李朝阳关于双方办理过户手续过程的陈述。综上，鉴于双方均认可系争房屋以现状交易，故2020年7月2日无法办理过户手续的责任不可归责于任何一方，此时双方应对合同内容重新进行磋商，尤其是拆除违法建筑的时间、费用承担、另行过户时间等内容。从后续双方的沟通情况来看，李朝阳两次发函要求张成效、施丽芳确定拆除时间，李朝阳愿意承担拆除费用，并找了拆除人员，积极履行了磋商义务，应予以认可。反观张成效、施丽芳于2020年8月13日提起本案诉讼要求解除合同，庭审中先是表示愿意配合拆除，后又反悔，实为恶意阻却过户条件成就，并非诚信之表现。因本案合同尚有履行基础，除不动产登记簿上的注记外，并未发现其他障碍，故李朝阳主张继续履行合同，予以认可，双方应共同拆除违法建筑并向相关部门申请涂销注记。李朝阳自愿承担拆除费用，于法不悖，予以照准。张成效、施丽芳所有诉请，均予以驳回。李朝阳要求张成效、施丽芳于过户当日支付剩余购房款90万元，符合双方利益，予以支持。目前，张成效、施丽芳付款条件尚未成就，李朝阳主张逾期付款违约金，予以驳回。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决张成效、施丽芳与李朝阳应于判决生效之日起七日内共同拆除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋内的违法建筑（天井部位的搭建）并申请涂销2020年6月18日的注记，费用由李朝阳承担；李朝阳应于履行完毕上述第一项判决内容之日起七日内配合办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至张成效、施丽芳名下的手续，张成效、施丽芳支付李朝阳购房款90万元；驳回张成效、施丽芳全部诉讼请求；李朝阳其余的反诉请求；案件受理费29，521元，减半收取14，760.50元，保全费5，000元，合计19，760.50元，由张成效、施丽芳负担；反诉案件受理费19，510元，由张成效、施丽芳负担19，400元，李朝阳负担110元。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，张成效、施丽芳与李朝阳之间存在房屋买卖合同关系，双方已实际确认系争房屋的交付总价为310万元，李朝阳要求张成效、施丽芳支付余款90万元，依据充分，应予支持。双方在履约过程中已明知争房屋内有违法建筑，，且现已影响到房屋的过户，故双方应共同拆除该违法建筑，并在撤除该违法建筑后由李朝阳配合办理房屋过户登记至张成效、施丽芳名下的手续。双方约定的装修补偿款包含在已确认的房屋交付总价款中，张成效、施丽芳称“该80万元装修补偿款是针对违法建筑部分支付的钱款”，并以此主张房屋交付总价仅为230万元，与事实不符，不能采信。原审法院认定本案纠纷事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。张成效、施丽芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，800元，由上诉人张成效、施丽芳负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二一年五月二十八日书记员  孙嘉璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……