黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终221号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：魏精华，男，1984年7月19日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、魏精华房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。一审法院对《物权法》第一百九十一条第一款规定的解读错误，属于任意扩大解释法律条文，进而导致判决错误。本案日出康城公司并没有履行还款义务，在主债权未获清偿的情况下，就认定长城资产公司的抵押权被放弃或消灭显然与我国《担保法》《物权法》等基本法律的规定相悖，是没有法律依据的。并且案涉房产至今没有转移所有权，日出康城公司依然是所有权人。长城资产公司的抵押权并未设定在其他人的房产之上，在此情况下抵押权应当依然存在并有效。我国没有任何一部法律或者司法解释明文规定，抵押权人允许抵押人转让抵押物即放弃了抵押权或抵押权消灭。2.一审法院判决缺乏事实和法律依据，并对长城资产公司的合法权益造成极大的不公。抵押权人同意房屋预售，不能得出其已经放弃抵押权的结论，购房权不优于抵押权，已经办理抵押登记的房屋的抵押权依法受到法律保护。魏精华向一审法院起诉请求：1.判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.确认长城资产公司丧失抵押权；3.判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；4.判令日出康城公司支付违约金10000元；5.诉讼费由日出康城公司负担。一审法院认定事实：魏精华与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》，魏精华购买了日出康城公司开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M2栋1单元25层2503号房，共支付房款合计801512元。双方商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。2013年7月1日，日出康城公司与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，日出康城公司将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，长城资产公司与日出康城公司及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对日出康城公司的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给长城资产公司。同日，日出康城公司和长城资产公司签订抵押合同，日出康城公司将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及该项目41790.58平方米土地使用权抵押给长城资产公司，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为案涉小区的1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为长城资产公司同意日出康城公司已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现魏精华已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，日出康城公司并未按合同之约定为案涉房产办理权属登记备案手续，已构成违约，依法应承当相应的违约责任。魏精华请求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，法院予以支持。关于违约金，依照合同约定，法院支持日出康城公司支付魏精华违约金80元（801512元*0.01%）。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。另据《物权法》第一百七十条之规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物所有权。在魏精华已支付合理对价善意购买案涉房产情况下，再将抵押权的负担转移给魏精华，显然不利于保护魏精华的合法权益。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。判决：一、日出康城公司于判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助魏精华办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M2栋1单元25层2503号房的权属备案手续；二、长城资产公司于判决生效之日起对上述案涉房屋不再享有抵押权；三、日出康城公司、长城资产公司于判决生效之日起十日内协助魏精华解除上述案涉房屋的抵押登记手续；四、日出康城公司于判决生效之日起十日内支付魏精华违约金80元；五、对魏精华及长城资产公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费25元，由日出康城公司负担。二审审理中，双方当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：经核实，哈尔滨市住房保障和房产管理局的档案中有长城资产公司出具的抵押可售函，函载长城资产公司同意日出康城公司已办理抵押登记的1249套房产办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。长城资产公司关于其未向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具抵押可售函的上诉理由与事实不符。本案中，抵押可售函仅约束长城资产公司与日出康城公司，买受人并无义务审查其所购房产是否在抵押可售函明细表内。现买受人与日出康城公司签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定合同有效正确。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。根据该规定，抵押权人同意转让抵押财产的，则其对抵押财产的优先受偿权转化为对抵押财产转让所得价金的优先受偿权。抵押权人长城资产公司以出具抵押可售函的方式同意抵押人日出康城公司出售案涉抵押房产，故其不再享有对抵押物的物上追及权能，仅可就转让抵押物所得价金享有优先受偿权，对案涉房屋不再享有抵押权。长城资产公司主张本案适用民法典第四百零六条规定的依据是民法典时间效力司法解释第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但该条规定中的法律事实是指持续性的法律事实，而案涉房屋买卖合同的签订、抵押可售函的出具均不属于持续性法律事实，且上述法律事实均发生于民法典施行前，故长城资产公司关于本案应当适用民法典四百零六条规定的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵锐锋审判员  王振宇审判员  杨大为（）二〇二一年五月十二日书记员  那 爽