山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终1424号 上诉人（原审原告）：夏海民，男，1959年1月18日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：孙广强，山东哲贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹江浩，山东哲贤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：昌邑市都昌街道南店社区居民委员会，住所地昌邑市都昌街道南店社区香邑小区内。 法定代表人：夏伟祥，主任。 委托诉讼代理人：杨俊涛，山东百融律师事务所律师。 上诉人夏海民因与被上诉人昌邑市都昌街道南店社区居民委员会（以下简称南店居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2020）鲁0786民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人夏海民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》制定程序不合法，没有法律效力。首先，《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》不仅没有经过社区两委开会讨论，也没有进行公示。另外，此办法于2019年12月30日拟定，2020年1月1日向村民传达，其中关于六楼不再带阁楼的调整方案，中间仅间隔一天。其次，《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》载明“各回迁户代表举手表决是否同意本办法的兑换标准及回迁房源，如不能全体通过，则停止会议，另行解决方案，择日重新开分房会议”，上诉人明确不同意上述办法，且有多位村民也持反对意见，理应按本办法停止会议，另行解决方案，择日重新开分房会议。上诉人并没有在《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》签字确认，上诉人仅在《香邑19号楼分房图》上签字。说明上诉人并不认可上述分房实施办法。仍应按照2018年6月的《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》处理阁楼问题。二、被上诉人提供的“昌邑市都昌街办北海社区出具的证明”仅能证实李明伟书记参加分房会议，并不能证明会议是否讨论并通过“六楼是否带阁楼”的调整方案。我方申请都昌街办北海社区书记李明伟出庭作证，并申请被上诉人提交2020年1月1日关于19＃楼回迁房会议的会议记录。三、证人夏某的证人证言与事实不符，法庭不应采纳。经多位村民证言证实，2020年1月1日关于19＃楼回迁房会议没有公布讨论关于“因为增加电梯配置，原六楼带阁楼调整为六楼不再带阁楼”的调整。四、一审法院没有权利对实施办法的效力作出认定，双方当事人并未就后来的实施办法达成新协议，一审法院的做法超越职权。 被上诉人南店社区居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 夏海民向一审法院起诉请求：判令南店社区居委会立即交付香邑小区19号楼3-601室上阁楼一处；由南店社区居委会承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月，南店社区居委会作出《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》，载明“一、拆迁、回迁计划：全地段计划二年时间（2018-2020年）回迁完成，拆迁顺序按实际建设需要确定；二、拆迁与回迁标准：1、原房屋兑换面积以社区居委会宅基地批复规定批复的宅基地面积为准，以国土、房管部门所发放的土地使用证和房产证为依据，对确权面积有异议的，重新进行确权核定；2、本次回迁原则上以确认的回迁户宅基地占地面积1平方米兑换回迁楼标准层0.75平方米（兑换系数为1：0.75），回迁楼为地上六层，地下一层设计，六层带阁楼，阁楼带楼梯的付配套费，附房户型按与楼房搭配好的顺序进行分配，按照标准楼房1平方米兑换：车库0.8平方米或附房1.3平方米；3、非本社区居民及本社区居民购买其他居民房屋，其宅基地土地性质是集体土地或国有土地的按宅基地面积1：0.65兑换回迁住宅楼房；三、拆迁户激励政策：1、户型、楼层选择：回迁楼房进行抓阄分配一次性兑换完毕；2、签订协议后，拆迁户地面附着物由拆迁户自行拆除，不予补偿。在规定时间内拆除完毕，经两委验收出具验收证明后：平房户正房每间补偿1000元，南屋每间补偿300元，东屋西屋每间补偿200元，地下室每平方补偿100元，搬家补助500元。”实施方案还载明了其他内容。 2018年6月9日，夏海民（乙方）与南店社区居委会（甲方）签订拆迁协议书，约定“为确保南店社区旧村改造工程的顺利实施和按期完成，根据昌邑市人民政府《昌邑市关于城市房屋拆迁补偿安置的意见》和《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁实施方案》，甲乙双方就房屋拆迁签订协议如下： 一、乙方同意《实施方案》的规定条款，同意对原有旧房按时进行拆除；二、乙方确认并同意核定的奖励数额及回迁安置面积；三、甲方在2020年春节前回迁结束，乙方必须在2018年7月1日前将原住宅及所有附属物拆除，逾期不拆视为自动放弃，经验收合格后，甲方给予《实施方案》中规定的奖励数额和相关费用以及奖励增加部分；四、本协议与《实施方案》具有同等法律效力”。 2020年1月1日，夏海民通过抓阄方式分别抓得南店社区香邑城市花园19号楼一单元（东单元）301室房屋和19号楼三单元601室房屋，抓阄完毕后夏海民在香邑19号楼分房图中1-301、三单元601两处分别签字确认。2020年1月8日，双方当事人针对上述房屋办理了房屋交接，夏海民在交接单上签字。同日，夏海民向昌邑市中辉置业有限公司缴纳两处房屋供暖开口费、天然气开口费、网络管线、热水器等费用，向南店社区居委会缴纳缺平方找补款145048.8元。 南店社区居委会为证明自己的主张，提交以下证据：1.2019年12月30日《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》一份、夏海民签字的《香邑19号楼分房图》，该办法载明“因原方案是沿用2009年的建设标准，当时未考虑配备电梯制定的，19＃楼于2018年9月最终确定设计方案，增加了一层带院和配置电梯的设计施工，为公平起见，对原方案兑换标准调整如下：因一层楼带院落，一层楼房兑换系数由1：0.75调整为1：0.65；因增加配置电梯，原六层带阁楼调整为六层不再带阁楼；分房会议程序安排：1.由会议主持人夏伟祥当众宣讲本办法的兑换标准和回迁房源内容；2.各回迁户代表举手表决是否同意本办法的兑换标准及回迁房源，如不能全体通过，则停止会议，另行解决方案，择日重新开分房会议，如全体通过，则进行会议下道程序，进行抓阄；3.先抓顺序阄，用来确定抓阄的先后，再根据顺序阄号分两次抓大户型和小户型；4.各回迁户代表根据抓阄确定房源并在分房图上签字确定后，即视为同意本实施办法的兑换标准和回迁房源的调整；5.回迁户根据本办法对所分房屋完成印证后，到村委财务缴纳相关费用并进行面积清算，多退少补，办理完毕财务手续，办理房屋交接手续领取房屋钥匙等相关物品”，用于证明夏海民取得房屋系依据合法有效的方案，并经夏海民签字确认。2.2020年8月12日昌邑市都昌街办北海社区出具的证明一份，载明“根据南店居委会的请示，经都昌街办安排，我都昌街办北海社区委派本社区书记李明伟参加南店社区居委会2020年1月1日关于19＃楼回迁分房会议，并根据南店居委会提报的《南店社区香邑城市花园19＃楼回迁分房实施办法》对分房事宜进行监督”。3.证人夏某证人证言，陈述“与夏海民都是拆迁户，在2020年的元旦上午八点左右去昌邑市中辉置业办公室，当时去了十几户的人，九点以后开始抓阄，村里的支部书记读了个材料，材料应该就是分房的分配方法，大体内容就是一楼带院的平方数原有的0.75调整为0.65，六楼不带阁楼，还有补充的电梯，以前没有电梯。具体分的时候是街道李明伟书记在场主持，同意分房的举手，我把抓阄箱子递进去开始抓阄，抓阄时先抓顺序号，在顺序号的基础上抓楼房，抓着楼房后在会计的材料也就是分房图上签字按手印就结束了。我分得南店村19＃1单元602、402回迁安置房两套，我分得的602房屋不带阁楼”。4.房屋认购合同及收款收据，用于证明涉案南店社区香邑城市花园19号楼三个单元六处阁楼均已售出，其中涉案阁楼购买人为孙涛。针对上述证据，夏海民质证称，对证据1实施办法夏海民不知情，该办法说是因增加配置电梯，实际上从开始就说盖楼时是有电梯的，而不是临时增加的，该实施办法不能否定拆迁计划及回迁实施方案及根据该方案双方签订的拆迁协议的效力，对分房图真实性无异议。证据2对本案无证明效力。证据3中证人并没有证实夏海民已放弃阁楼的权利，分房当天确实如证人所说抓阄办法确定楼房，但没有读过什么分房方案，而且证人是昌邑市中辉置业公司的人员。证据4中涉案阁楼购买人孙涛非南店社区集体成员，该房屋认购合同无效，且涉案房屋系南店社区在集体土地上建设的回迁房，昌邑市中辉置业有限公司系无权处分。南店社区居委会提交的证据存在多处矛盾，案外人孙涛的第一笔交款时间是2019年3月3日，合同的签订日期却是2019年7月1日，而最后一笔交款时间是本案开庭前一天，且交款凭证是散页，让人产生怀疑；南店社区居委会在明知阁楼已分配给六楼房主的情况下，对该合同在丙方处盖章，让人怀疑合同各方恶意串通，损害夏海民权益。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：一、夏海民诉求是否属于法院民事案件受理范围；二、夏海民要求南店社区居委会交付阁楼的诉求能否支持；三、夏海民要求追加案外人孙涛、昌邑市中辉置业有限公司为本案第三人，能否支持。 关于焦点一：《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就协议安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。参照此批复的规定，拆迁人与被拆迁人未签订拆迁安置补偿协议的，不属于人民法院民事案件的受理范围。而本案中，双方当事人依据2018年6月《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》签订了拆迁协议书，且夏海民已实际通过抓阄方式取得回迁楼房，故本案属于人民法院民事案件受理范围。对南店社区居委会的抗辩主张，不予支持。 关于焦点二：双方当事人依据2018年6月《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》签订拆迁协议，在该实施方案中，针对回迁楼房的规定为“回迁楼为地上六层，地下一层设计，六层带阁楼，阁楼带楼梯的付配套费”，而根据南店社区居委会提交的2019年12月30日《南店社区香邑城市花园19#楼回迁分房实施办法》中的规定“因增加配置电梯，原六层带阁楼调整为六层不再带阁楼”，可以确认最初确为顶楼带阁楼的分配方案。而本案中，夏海民能否要求南店社区居委会交付涉案阁楼，需从以下几个因素进行分析：首先，涉案香邑城市花园19号回迁楼房针对阁楼的分配方案是否进行了变更，该变更是否对夏海民产生效力。2019年12月30日南店社区居委会制定《南店社区香邑城市花园19#楼回迁分房实施办法》，该实施办法中明确了“因增加配置电梯，原六层带阁楼调整为六层不再带阁楼”，可以确认该实施办法更改了《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》中对阁楼的分配方案。南店社区居委会主张在分房前宣读了该实施办法，夏海民有异议，庭审中证人陈述村委人员宣读了有关材料，其虽不能确定所宣读材料的名称，但陈述的材料内容与实施办法载明的内容相吻合。而证人与夏海民陈述的抓阄分房流程及之后的缴费、交接房事宜也与实施办法记载的内容相吻合，结合昌邑市都昌街办北海社区出具的证明，可以确认南店社区香邑城市花园19号楼回迁房实际根据该实施办法进行。夏海民虽主张在分房时因不同意抓阄未举手，但其实际进行了抓阄，并通过抓阄分得三单元601室、一单元301室两处房屋，在分房图上签字确认并办理了相应的缴费、交接手续。且无论在分房图中或之后的房屋缴费、交接中，均未载明阁楼的信息。故夏海民已实际接受按照实施办法分得的房屋，《南店社区香邑城市花园19#楼回迁分房实施办法》对夏海民产生效力。现夏海民依据原《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》及拆迁协议要求南店社区居委会交付阁楼，不予支持。其次，从回迁房因设计方案更改前后的价值因素考量。按照正常的市场交易习惯，普通多层步梯楼房中，顶楼从位置上要差于其他楼层，价格也相对较低。而本案中，夏海民虽主张涉案回迁房最初设计便是配置电梯的楼房，但并未提交证据证明，而《南店社区旧村改造拆迁计划及回迁补偿实施方案》及拆迁协议中也未载明为多层电梯楼房。原实施方案规定六楼带阁楼，符合步梯楼房的正常市场规则。而设计方案更改后，涉案19号楼变为多层电梯楼房，此时顶层由原来的劣势楼层变为优势楼层，其价值也高于其他楼层，且19号楼阁楼均为独立于六楼的独门独户设计，此时六层再带阁楼其价值将远高于其他楼层，相对于其他楼层回迁居民亦不公平。涉案19号楼为拆迁回迁房，所有回迁居民利益平等，因此无论是原实施方案中六楼带阁楼，还是更改设计方案后因配置电梯六楼不再带阁楼，均是为了在参照市场规律的情形下，均衡各回迁户的利益。综合上述所述，夏海民要求南店社区居委会交付香邑小区19号楼3单元601室上阁楼的主张，不予支持。 焦点三：关于夏海民要求追加其取得的19号楼三单元601室上的阁楼购买人孙涛及昌邑市中辉置业有限公司为本案第三人，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而案外人孙涛与昌邑市中辉置业有限公司签订房屋认购合同，系买卖合同关系，与本案非同一法律关系，且昌邑市中辉置业有限公司对涉案回迁房是否有处分权，昌邑市中辉置业有限公司与孙涛签订的房屋认购合同是否有效，不属于本案审查的范围，故对夏海民要求追加孙涛及昌邑市中辉置业有限公司为第三人的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定，判决如下： 驳回夏海民的诉讼请求。案件受理费100元，由夏海民负担。 二审中，上诉人提交：10名证人的书面证言，其中4名证人系被拆迁户，证言内容主要为：分房实施办法未经村民代表大会讨论、没有经社区两委及拆迁领导小组研究；未经公示，村民不知道这个文件，也不同意相关权利义务的变更；村主任对阁楼低买高卖；涉案楼房的阁楼在2019年就卖给了第三人，那时分房实施办法还没有出台；电梯不是后来明确的，施工图纸中就有电梯。被上诉人质证称，证人均未出庭接受质证；相关证人中与上诉人有亲属关系的就有4人，与上诉人有利害关系；证人证言系统一打印，故以上证人证言均不应予以采信。关于抓阄情况，被上诉人述称拆迁户抓到顶楼的共有6户，其他抓到顶楼的都没有问题，上述10个证人中也有没抓到顶楼的。上诉人述称，其他抓到顶楼的有的调换了房子，有的在等这个案子的结果。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，当事人的主张应有相应证据予以证明。被上诉人主张分房前明确了分房实施办法，相关拆迁户系在知晓并同意上述分房实施办法后才抓阄分房；上诉人则主张上述分房实施办法并未公布。根据查明的事实，北海社区根据都昌街道安排，派有专人到场参与分房会议并对分房进行了监督，一审中北海社区亦出具了证明，故在上诉人未再行提交相反证据的情形下，对上诉人关于上述分房实施办法未在分房前公布的主张，本院不予采信。按分房实施办法明确，参与分房的拆迁户系抓阄分房，参与分房户机会是均等的，且上诉人实际参与了抓阄并在分房图上签字确认，视为上诉人同意上述分房实施办法，并认可其取得的房产。结合一审法院对各楼层的市场价值分析认定，一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不妥，本院予以确认。 综上，上诉人夏海民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人夏海民负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二一年五月十九日 书记员  褚诗舒