安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初853号 原告：寿县寿春物业管理有限责任公司,住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街东首综合三楼，统一社会信用代码：913404227467724104。 法定代表人：郑标，该公司经理。 委托诉讼代理人：方蕊，该公司员工。 委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。 被告：陈磊，男,1976年6月2日出生,汉族,住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：孙忠志，安徽寿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵强，男，1962年6月26日出生,汉族,住安徽省寿县。 原告寿县寿春物业管理有限责任公司（以下简称:寿春物业公司）与被告陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告寿春物业公司的委托诉讼代理人方蕊、张冬梅，被告陈磊的委托诉讼代理人孙忠志、邵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寿春物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾空并交付租赁原告的营业用房2间；2、判令被告按照年租金36.2万元的标准，支付从2021年1月1日起至实际交付日止期间的房屋占用费用；3、判令被告拆除自行搭建的简易楼梯，将房屋楼梯与墙面恢复原状；4、由被告负担本案的诉讼费用。 事实与理由:2020年1月1日，被告租用原告所有的位于××街××对面房屋2间从事个体经营，双方签订书面租赁协议，协议约定：房屋座落于南大街，一层2间，房屋建筑面积68.5平方米，租赁期限为一年，从2020年1月1日到2020年12月31日。 根据寿县县委办公室的文件要求，对涉案房屋到期后的租赁权进行拍租，原告于2020年9月25日通知了被告，被告于2020年10月21日参与了竞租，但涉案房屋被江艺松以年租金36.2万元竞得，原告在租赁期限届满前向被告发出通知，告知被告到期后腾空交付该房屋，被告到目前仍然没有搬迁。 另被告居住在租赁的房屋二楼、三楼，租赁原告的房屋后，为了其自己方便，把原来的楼道口封闭，原来的楼梯拆除；将租赁房屋一面墙打开，搭建简易楼梯，从而让租赁房屋与其居住场所连为一体，改变了房屋的结构，现被告需要恢复该房屋的原状进行交付。为了维护合法权益，特依法具状起诉，请人民法院依法判决。 被告陈磊辩称：一、原告没有取得涉案房屋的所有权证，其主体存在问题；二、涉案租赁房屋所有人在一楼楼梯这个问题上与被告属于共同共有，涉案租赁房屋所有人使用、处分、占有、收益房屋，涉及到一楼楼梯，需要与被告协商一致，未经被告同意处分房屋，属于无权处分，处分行为无效。 本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原告寿春物业公司将其所有的位于寿县××镇××街老印刷厂南侧、建筑面积68.5平方米的一层2间房屋出租给陈磊并与陈磊签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为一年，从2020年1月1日到2020年12月31日，房屋租金为每月1万元，按月支付，于每月5日前以现金方式支付。合同约定了双方的权利义务，其中约定的承租方的权利义务第4条：租赁期满时，承租方应将房屋按时交还出租方。双方约定的违约责任为：任何一方未履行合同约定条款或违反国家有关法律法规规定，另一方有权提前解除租赁关系，所造成的损失及责任由责任方承担。2020年9月25日，寿春物业公司通知陈磊，近期将公开对到期的房屋进行拍租，请陈磊关注淮南市资源交易网并参与竞拍。2020年10月21日，陈磊参与了涉案房屋的竞拍，未能竞得，涉案房屋被他人以年租金36.2万元竞得。2020年10月28日，寿春物业公司向陈磊发出限期腾空房屋通知书，通知在合同到期后7日内自行腾空交出房屋。合同到期后，陈磊未交出租赁房屋，原告起诉来院。上述事实有原被告的当庭陈述和原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、通知、竞买申请书、竞买承诺书、竞买报价单、成交确认书、限期腾空房屋通知书及微信送达记录，予以佐证。关于原告提供的照片4张，经查，该4张照片反映的是涉案房屋的现状，不能证实涉案房屋在出租时的原始状况。关于被告提供的所有权人为陈磊的房地产权证，虽能证实涉案房屋上面的二层、三层房屋为陈磊所有，但与本案审理的涉案房屋的租赁合同纠纷没有关联性，如果被告认为陈磊所有的房屋与涉案房屋在使用楼梯方面存在纠纷，属另一法律关系，可另案起诉。 本院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法受法律保护。合同到期后，被告没有能够竞得涉案房屋的租赁权，应当按照合同的约定将租赁物返还出租人。故原告要求被告腾空并交付租赁房屋的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按照年租金36.2万元的标准，支付从2021年1月1日起至实际交付日止期间的房屋占用费用，经查，原被告双方签订的房屋租赁合同到期后，被告应按照合同约定及时将涉案房屋交还原告，如未按照合同约定履行给原告造成损失，应承担赔偿责任。本案中，涉案房屋已通过公开拍租的方式由案外人以年租金36.2万元中标，由于被告未按约及时交还房屋，造成原告的可得利益无法实现，被告对该项损失应承担赔偿责任。计算的期限应当以原告向被告发出的“限期腾空房屋通知”中要求的被告在合同到期后7日内自行腾空交出房屋的日期为起算时间，至实际房屋交付日止。关于原告要求被告拆除自行搭建的简易楼梯，将房屋楼梯与墙面恢复原状，因未能提供施工图或竣工图等证据证实涉案房屋的原状是何种状况，涉案房屋的原状与现状有何不同，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百三十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告陈磊于本判决生效后十日内将租赁原告寿县寿春物业管理有限责任公司的房屋腾空并交付原告； 二、被告陈磊于本判决生效后十日内按照年租金36.2万元的标准，支付寿县寿春物业管理有限责任公司从2021年1月8日起至实际交付日止期间的房屋占用费用； 三、驳回原告寿县寿春物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告预交25元），由被告陈磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张广平 二〇二一年五月十七日 书记员  廖一周 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。