江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初5998号原告（案外人）：河北高西宅智能车库工程有限公司，统一社会信用代码911311003296123790，住所地在河北省衡水市经济开发区北区新区七路以南。法定代表人：曹宁宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭保刚，该公司法律顾问。被告（申请执行人）：瑞坤建设集团有限公司，统一社会信用代码91320925053462292L，住所地在江苏省建湖县城金茂壹号1幢501室。法定代表人：韩立荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张广明，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：盐城市现代物流园置业有限公司，统一社会信用代码91320902066247807N，住所地在江苏省盐城市亭湖区新洋经济区新华路一号附1号。法定代表人：冯建英，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯建国，男，1957年9月20日出生，汉族，盐城市现代物流园置业有限公司销售经理，住江苏省建湖县。原告河北高西宅智能车库工程有限公司（以下简称河北智能车库公司）与被告瑞坤建设集团有限公司（以下简称瑞坤建设公司）及第三人盐城市现代物流园置业有限公司（以下简称现代置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告河北智能车库公司的委托诉讼代理人郭保刚，被告瑞坤建设公司的委托诉讼代理人张广明，第三人现代置业公司的委托诉讼代理人冯建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北智能车库公司向本院提出诉讼请求：请求依法解除对盐城市亭湖区新圩路1号富贵春花园小区3幢102、107室，5幢102室、6幢112室房地产的预查封。事实和理由：2017年5月22日，原告与第三人现代置业公司签订《富贵春花园停车楼停车设备与安装工程施工合同》，合同总金额19000520元。原告于2017年10月份完成了停车楼停车设备安装，但第三人现代置业公司逾期付款，直到2019年1月11日才取得检验报告。2019年1月19日，原告与现代置业公司签订《备忘录》说明工程整体竣工验收完成。整个项目现代置业公司付款7900000元，施工扣款57020元，现代置业公司实际欠原告工程款人民币11043500元，双方确定2019年11月10日全部结算款到期，以房抵债，遂于2019年11月10日签订了《房屋抵偿工程款协议》，约定现代置业公司将位于富贵春花园小区需要办理过户的六套房屋抵上述工程款，房屋多出的款项即280574元，原告以转账方式给付现代置业公司，但亭湖区人民法院在2020年3月4日将所抵房屋中的3幢102、107室，5幢102室、6幢112室房屋进行了预查封措施。瑞坤建设公司辩称：原告的起诉没有事实及法律依据，案涉不动产是登记在第三人名下，被告是基于诉讼和结算工程款依法申请对其进行保全，根据民法典以及当时物权法的规定，不动产的权属以不动产登记簿为准，被告基于不动产登记在第三人名下而对其进行保全，符合物权法的相关规定；原告所提供的相关证据并不能证明其已实际取得案涉房屋的所有权，至今没有办理产权变更登记，其所提供的证据不足以排除对案涉房屋的执行措施，故其提起的异议之诉不能成立。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2017年5月22日，河北智能车库公司与现代置业公司签订“富贵春花园停车楼设备采购与安装工程施工合同”约定，工程总价款19000520元，车板进场安装完成付合同60%;取得相关部门的验收报告付到90%，留10%质保金，一年到期后付5%，剩余期满后无息结清。合同签订以后，河北智能车库公司于2017年10月份完成了停车楼停车设备安装。因现代置业公司逾期付款，河北智能车库公司未对该停车设备申请验收，直至2019年1月11日才取得江苏省特种设备安全监督检验研究院出具的检验合格的检验报告。2019年1月29日，河北智能车库公司与第三人现代置业有限公司签订“竣工交付备忘录”，确认相关设备已完成竣工验收。截止确认竣工验收之日，现代置业公司已付工程款790万元，施工扣款57020元，尚欠工程款人民币11043500元。2019年11月10日，河北智能车库公司与现代置业公司签订《房屋抵偿工程款协议》约定，现代置业公司将位于富贵春花园小区需要办理过户的六套房屋抵上述工程款，其中案涉3幢102室建筑面积83.21平方米，单价22000元，总价1830620元，107室建筑面积163.19平方米，单价22000元，总价3590180元，5幢102室，建筑面积64.18平方米，单价22000元，总价1411960元，6幢112室建筑面积60.72平方米，单价22000元/平方米，总价1335840元，双方确认签订以房抵工程款协议签订时所有房屋即落户到曹宁宁（河北智能车库公司法定代表人）或河北智能车库公司名下，由现代置业公司代办相关手续；尾款280874元在签订合同五日内付10万元（开户行：江苏农商银行，账号62×××35，张晓东），余款在签订备案合同时结清。同日，曹宁宁与盐城市亭湖区千尧物业管理有限公司签订装饰装修管理协议和物业管理协议，向该公司交纳了包括案涉四套房屋在内的抵债房屋的物业管理费用，并委托盐城市亭湖区千尧物业管理有限公司对案涉房屋进行装修。2020年1月3日，本院根据瑞坤建设公司的申请作出（2020）苏0902民初56号民事裁定：冻结被申请人现代置业公司银行存款2700万元或查封、扣押其他等额财产。同年3月20日，本院预查封了登记在现代置业公司名下的位于盐城市亭湖区，5幢102室、6幢112室在内的六套不动产，查封期限自2020年3月20日起至2023年3月19日止。经向执行人员了解，办理查封手续时并未到不动产的现场进行查封，仅仅是向相关部门送达了协助执行通知书。2020年5月15日，河北智能车库公司根据以房抵债协议的约定，向张晓冬付款10万元，余款180874因一直未签订备案合同而未支付。河北智能车库公司不服该查封措施，向本院提出执行异议申请，本院经审查并作出（2020）苏0902执异202号执行裁定书，驳回河北智能车库公司的异议申请。河北智能车库公司不服该裁定书，遂向本院提起执行异议之诉。另查明：富贵春小区5、6、7、8、9、10、11号楼在2016年取得盐市房预字（2016）第155号盐城市商品房预售许可证。2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停富贵春花园小区商品房买卖合同的网签，目前案涉不动产仍登记在现代置业公司名下。以上事实，有执行裁定书、设备采购合同及付款凭证、竣工交付备忘录及检验报告、以房抵债协议、物业管理及装修协议、物业费收据及房屋装修委托书、住房登记表及物业公司证明、预售许可等证据证明，上述证据符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，经庭审质证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以其对本院采取保全措施的富贵春花园区3幢102、107室，5幢102室、6幢112室不动产提出执行异议，本院依法应当按上述规定进行审查。首先，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，本院认为，《商品房销售管办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案房屋抵偿工程款协议对房屋总价及欠付工程款情况、房屋的位置、权属状况、物业管理费用、税费负担等合同主要条款均进行了约定，符合商品房买卖合同的形式要件，故应当认定原告与现代置业公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，并于在人民法院查封之前已合法占有不动产问题，本院认为，从现有证据反映，原告与物业公司在2019年11月10日已实际办理了房屋的交接手续，签订了相关的服务合同，并交纳了物业管理费用，能够证明原告在本院2020年3月20日采取预查封措施之前已实际占有了案涉的不动产。第三，关于已支付全部价款问题，本院认为，本案原告与被执行人签订了合法的设备采购与安装施工合同，根据合同约定“取得相关部门的验收报告付到90%，留10%质保金，一年到期后付5%，剩余期满后无息结清。”本案案涉停车楼于2019年1月11日通过相关机构的验收，同年1月29日完成竣工交付。根据合同约定，设备款在2019年1月11日时应支付到90%，一年到期付5%，两年到期付清最后的5%，本案双方在2019年11月10日签订以房抵债协议时设备施工款项的90%已到期，至目前10%的质保金亦已超过最后的付款期限，所欠付的工程款与抵债的房款的价值亦基本相当，抵债协议合法有效，且不违反相关法律规定，故应当认定原告已实际支付了购房款。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题，本院认为，2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停富贵春花园小区商品房买卖合同的网签，直接导致原告无法与第三人签订正式的商品房买卖合同，从而客观上不能办理过户手续，故应认定未及时办理过户手续的责任在第三人现代置业公司。综上，本院认为，本案依据现有证据查明的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八所规定的四种情形，故其提出的执行异议请求成立，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：撤销本院（2020）苏0902民初56号民事裁定书对盐城市亭湖区新圩路1号富贵春花园3幢102、107室，5幢102室、6幢112室不动产所采取的预查封措施，不得执行该不动产。案件受理费68980元，由被告瑞坤建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永平审 判 员  宋文红人民陪审员  刘玉勤二〇二一年五月二十六日书 记 员  熊正露附录法律条文1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。