上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3241号上诉人（原审被告）：九沪（上海）生物科技有限公司，住所地上海市徐汇区钦州北路1001号12幢7楼701-A3室。法定代表人：祁某，总经理。委托诉讼代理人：吴燕平，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵清，女，1943年1月7日出生，汉族，户籍山东省潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：孙莹，系上海市长宁区泛海咖啡屋员工。原审被告：林学仁，男，1978年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区。原审被告：刘希，男，1984年7月21日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。原审第三人：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区中山西路849号第11幢。法定代表人：刘灿明，总经理。原审第三人：上海市长宁区泛海咖啡屋，住所地上海市天山路街道中山西路849号63幢一楼F、G座。经营者：邵清。委托诉讼代理人：孙莹，系上海市长宁区泛海咖啡屋员工。上诉人九沪（上海）生物科技有限公司（以下简称九沪公司）因与被上诉人邵清及原审被告林学仁、原审被告刘希、原审第三人上海洲源投资管理有限公司（以下简称洲源公司）、原审第三人上海市长宁区泛海咖啡屋（以下简称泛海咖啡屋）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初21049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九沪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人计算至2019年10月31日的房屋占有使用费和园区服务费、水电费。事实和理由：案外人XX厂与原审第三人洲源公司之间的民事判决（2020）沪01民终2640号案已经生效，该判决判令洲源公司从XX号土地厂房迁出并支付租金至2019年10月31日，故从2019年11月开始承租人洲源公司已经无权占用XX路XX号XX期A栋房屋（以下简称涉案房屋），泛海咖啡屋亦无权占用，2019年10月8日园区清退工作组入场开始清退，至2020年8月13日强制清场，泛海咖啡屋及被上诉人再就涉案房屋主张占用费用，缺乏事实与法律依据；且在此期间涉案房屋无法正常使用，被上诉人也未举证证明在清退期间提供了任何园区服务。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人邵清辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人一直占有使用房屋至2020年8月13日，上诉人拖欠相应的房租、园区服务费、水电费，且未交还房屋，所有才会有徐汇法院就涉案房屋强制清场。请求驳回上诉，维持原判。原审被告刘希述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人泛海咖啡屋述称，同意被上诉人邵清的意见。原审被告林学仁、原审第三人洲源公司均未发表述称意见。邵清向一审法院起诉请求：1．判令林学仁、刘希、九沪公司支付所欠A栋房屋租金、园区服务费及水电费共计4，638，757.04元，计算方式：月租金404，222元／3797＊实际使用面积4519平米=481，047.55元，自2019年6月19日至2020年8月13日，应付租金总额6，686，560.94元；每月园区服务费45，564元／3797平米＊实际使用面积4519平米=54，228元，自2019年4月19日至2020年5月30日，应付园区服务费总额726，655.20元；自2019年5月6日至2020年5月30日期间的应付电费121，322元、水费6，009.50元；上述三项总计7，540，547.64元，扣除林学仁、刘希、九沪公司已付款2，901，790.60元（不含保证金1，349，358元），即为4，638，757.04元；2．判令林学仁、刘希、九沪公司支付逾期缴纳租金、物业费及水电费滞纳金，滞纳金以3，436，138.57元为本金，自2020年5月31日起计算至实际清偿日止，按每日万分之六计算，截止至2020年5月30日为325，069.38元；3．判令没收林学仁、刘希、九沪公司缴纳的履约保证金1，349，358元；4．判令林学仁、刘希、九沪公司支付涉案房屋装修赔偿4，166，567.35元、空调损失660，338.33元。一审法院认定事实：上海市XX路XX号建筑面积36，043.43平方米的房屋登记于中国XX后勤部名下，使用单位XX工厂（第二企业名称：上海XX厂）。2014、2015年，上海XX厂与洲源公司先后签订三份合同，上海XX厂将厂区内的部分房屋出租给洲源公司，租期至2029、2030年。洲源公司（甲方）与泛海咖啡屋（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将XX路XX号XX期A栋面积4067平方米房屋出租乙方，租期自2018年12月16日至2022年6月30日止，月租金36万元。注：上海长宁区泛海咖啡屋系个体工商户，经营人为邵清。2019年4月19日，邵清与林学仁签订《房屋租赁合同》，邵清将XX路XX号A栋房屋出租给林学仁，建筑面积3797平方米，租期自2019年4月19日至2029年4月18日止，装修期自2019年4月19日至2019年6月18日止，装修期无需支付租金，仅需支付物业管理费；前二年的月租金404，222元；园区服务费每月45，564元；保证金为三个月租金和园区服务费1，349，358元。合同履行后，承租人支付款项总额为4，261，148.60元，其中九沪公司向XX置业（上海）有限公司支付了水电费共计85，864.70元：2019年8月23日支付2019年5月6日至2019年7月25日期间的水电费11，848.70元，2019年11月14日支付2019年9月27日至2019年10月28日期间水电费8，772.40元，2019年12月10日支付2019年10月28日至11月26日期间水电费13，511.30元，2020年1月12日支付2019年11月27日至2020年1月8日期间水电费28，182.80元，2020年5月29日支付2020年1月9日至2020年5月6日期间水费3，965.50元，2020年5月29日支付2020年1月9日至2020年5月6日电费的2／3计19，584元（注：刘希称因对电表存有异议，故支付了2／3）；其余款项4，175，283.90元均系刘希支付给邵清（含刘希于2019年9月19日支付的保证金1，349，358元），其中2019年4月30日刘希转账给邵清的1万元，刘希称系支付装修押金，邵清予以否认，认为刘希支付的是水电费。刘希还称，其支付的款项实为代九沪公司垫付，因邵清未提供发票，所以九沪公司尚未偿还该款。九沪公司表示，公司要求经办人刘希变更合同一直没有履行，所以只能由经办人刘希垫付。上述九沪公司支付的水电费，邵清认为，2019年9月27日至2019年10月28日期间电费8，772.40元，另有水费286元；2020年1月9日至2020年5月6日水费3，932.50元，承租人超付33元。其余已付水电费的期间、数额与邵清主张一致。邵清另主张：1、2019年7月26日至2019年9月26日期间的水电费25，918.90元，并提供了刘希签字的付款通知单回执，回执记载2019年7月26日至2019年9月26日水电费25，828.90元；2、2020年5月7日至2020年5月30日期间电费5，400.80元、水费102.50元，但未提供承租方签字确认的凭证。一审法院认为，1、关于2019年9月27日至2019年10月28日期间的水电费，承租方支付8，772.40元时标注水电费，邵清之后未提过任何异议，也未催讨过差额部分，且邵清也未提供该期间承租方确认水电费的凭证，故一审法院确认该期间水电费合计8，772.40元，因承租方对水费286元无异议，故电费为8，486.40元；2、2020年1月9日至2020年5月6日水费数额，一审法院以邵清主张的3，932.50元为准；3、2019年7月26日至2019年9月26日期间的水电费，邵清主张25，918.90元，但刘希签字回执记载金额只有25，828.90元，故一审法院确认该期间水电费金额25，828.90元，因刘希对水费478.50元无异议，故电费为25，350.40元；4、2020年5月7日至2020年5月30日期间电费5，400.80元，邵清未提供证据佐证，一审法院不予确认，因林学仁、刘希、九沪公司方对水费数额无异议，故水费102.50元一审法院予以确认；5、承租方认为电表计费有误，缺乏证据佐证，一审法院不予采信，故一审法院确认2020年1月9日至2020年5月6日电费为29，376元；6、其余邵清主张和九沪公司已付一致的金额，一审法院予以确认。根据上述认定，承租期间发生的电费总额为115，545.60元，水费总额为6，009.50元。2019年4月26日，林学仁与九沪公司签订《租赁合同转让协议》，林学仁将其与邵清租赁合同项下的权利义务无偿转让给九沪公司，林学仁承诺本次转让已事先得到邵清许可，林学仁应尽快促成邵清与九沪公司以同样条件重新签订租赁合同，九沪公司已于2019年4月24日替代林学仁向邵清支付了保证金和租金2，789，844元。注：该合同九沪公司签字一方为刘希，九沪公司未盖章。2020年8月13日，涉案A栋房屋被一审法院执行局强制清场。一审另查明，涉案的A栋房屋所在位置产证上为XX号XX幢，层数二层，建筑面积983.94平方米，结构钢混。邵清称，在原来XX幢房屋的基础上，向外及向上改扩建，目前房屋为4层。邵清未提供该房屋任何的改扩建审批手续，经现场查勘，也无法看到原房屋结构。目前，涉案房屋已被拆。一审再查明，因洲源公司欠付租金，经一、二审判决，解除了上海XX厂与洲源公司之间的租赁合同。一审审理中，邵清表示，若法院认定林学仁系受托签订合同，其选择由委托方作为合同相对人主张权利。刘希与九沪公司均表示，涉案房屋由九沪公司为出租人，签订了13份租赁合同，转租给了13户人家。刘希明确表示不在本案中主张装潢损失。林学仁为证明其系代九沪公司（刘希）与邵清签订的租赁合同，其提供了与邵清方人员李某的微信聊天记录，载明：7月22日，林：我就是合同名字应该写他们的就好了，这个是做错了。李：你先别急，这人人品不太好；不能被他牵着鼻子走；7月23日，林：可以名字换成他的个人名字就可以了，这样比较好处理了；7月24日，李：就我们下午定的方案，授权给刘，可以请物业一个人给刘打个电话，我后续安排律师去处理好，物业见证就可以；林：李某，这个事真的要帮帮我，我快精神崩溃了，现在对方租赁不出去怪我这了，对我有非常大的意见，我暂时还不能回家，合同搞定了就可以，他做生意的人，好谈的；7月25日，林：能否直接给成她老婆的名字，祁某，你那改一下合同让他们签字解决问题了，现在我太痛苦了；李：还是按昨天讲的吧，我让人联系他；林：好的，你帮我就可以的，半年后转直接的合同；李：看他是否正常经营；林：直接的合同也是一样看他们如何的，他们这次我能理解的，他们全部都是借款来做这个事，我签合同的时候欠周到考虑了，否则他们很感谢我，现在搞的反而不好了，而且我也没有给他们投资，导致他们有想法……邵清对聊天记录真实性无异议，但认为不能证明林学仁系代签合同。九沪公司当庭确认，林学仁是受其委托签订的租赁合同。邵清为证明增加了租赁面积，提供了李某与林学仁的微信聊天截图，记载：2019年5月，林：空了安排给我2个车位和员工宿舍吧；李：4519平方米；林：我们正好在装修，也量一下；李：好的，CAD图纸上也可以量。一审法院认为，本案中，林学仁披露租赁合同实为代九沪公司签订，刘希、九沪公司也对该委托关系予以确认，且有关租金、园区服务费、水电费均系九沪公司实际支付（刘希自认其付款系代九沪公司垫付），林学仁并未支付任何款项，转租也是以九沪公司的名义转租。根据上述事实，足以推定涉案租赁合同系林学仁代九沪公司签订。邵清认为刘希、九沪公司属债的加入，应共同履行合同义务，但未提供三者间合意共同履行合同的意思表示，故一审法院不予认同。合同法规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因邵清选择由委托方承担责任，故涉案租赁合同仅约束邵清和九沪公司，邵清请求林学仁、刘希共同承担责任的诉请，一审法院不予支持。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依一审法院查明事实，涉案A栋房屋由原二层983.94平方米房屋向外、向上改扩建成四层4000余平方米的房屋，原房与现房已无法区分，该改扩建未经主管部门批准。因此，涉案A栋房屋从整体上而言当属违法搭建，就该房屋签订的租赁合同应依法认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。九沪公司已使用的房屋期间无法返还，故应折价补偿。依照司法解释规定，房屋占用费、园区服务费的计算标准应按照合同约定标准计算。邵清认为双方合意增加租赁面积，但提供的微信聊天记录不能反映双方就增加面积、租金标准达成一致，也不能证明邵清实际提供了增加面积，且其后邵清仍在按合同约定的标准和金额向承租人发出付款通知，因此该主张一审法院不予采纳。一审法院确认房屋占用费按每月404，222元计算，园区服务费按每月45，564元计算。刘希称费用应算至园区清退工作组入场之日即2019年10月8日，此后房屋无法正常使用，但无相应证据佐证，因此费用应算至强制清场之日即2020年8月13日。2020年1月底、2月初开始的新冠疫情，以及政府为应对疫情所采取的防控措施，对办公经营确有重大影响。对于疫情所致不利后果，出租人与承租人应公平合理地分担。因此一审法院酌定减免承租人2020年2月、3月期间一半的占用费和园区服务费。刘希称可享受减免三个月租金的国家政策，现有证据不足以表明国家减免政策与涉案房屋的密切关联，故该主张一审法院不予采纳。根据上述认定标准，2019年6月19日至2020年8月13日期间的房屋占用费总额为5，200，989.70元，自2019年4月19日至2020年5月30日的园区服务费总额为564，993.60元。另有承租期间产生的电费115，545.60元、水费6，009.50元，故九沪公司应付款项总额为5，887，538.40元，扣除已付款2，911，790.60元（不含保证金），尚欠2，975，747.80元。因合同无效，邵清要求支付逾期付款滞纳金济没收保证金的请求，一审法院不予支持，邵清需返还保证金1，349，358元。邵清称其主张的装修及空调补偿数额系执行局评估所得，说明评估时装修及设施设备客观存在，不存在被破坏的情况。邵清又以林学仁、刘希、九沪公司与案外人协商补偿事宜为由主张装修及空调的赔偿，但无论刘希或九沪公司，目前均未取得涉案A栋房屋上装修及设施设备的补偿。综上，邵清要求林学仁、刘希、九沪公司支付涉案房屋装修赔偿、空调损失的请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，于二〇二〇年十二月二十九日作出判决：一、邵清与林学仁代九沪（上海）生物科技有限公司就上海市徐汇区XX路XX号A栋房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、九沪（上海）生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付邵清房屋占用费、园区服务费、水电费欠款共计2，975，747.80元；三、驳回邵清的其余诉讼请求；四、邵清于判决生效后十日内返还九沪（上海）生物科技有限公司保证金1，349，358元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88，640元，减半收取计44，320元，由邵清负担32，480元，九沪（上海）生物科技有限公司负担11，840元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人主张支付被上诉人的房屋占用费、园区服务费、水电费计算至2019年10月31日是否于法有据。上诉人称对一审判决计算房屋占用费、园区服务费的计算标准不持异议，仅认为上述费用应计算至案外人XX厂主张洲源公司支付租金的截止日期2019年10月31日止。对此，本院认为，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人称其应向房屋权利人返还相应款项及涉案房屋，而非返还给合同相对方即本案被上诉人，该意见于法无据，本院不予采纳。上诉人另称2019年10月31日后涉案房屋无法正常使用，在被上诉人对此予以否认的情况下，上诉人并未提供相应证据佐证，亦无证据证明上诉人于2020年8月13日前已搬离并返还涉案房屋，故本院对上诉人该意见，不予采信。一审判决判令上诉人支付房屋占用费至2020年8月13日强制清场之日，并支付至2020年5月30日的园区服务费及相应水电费，有事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人九沪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23，680元，由上诉人九沪（上海）生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 兵审 判 员  娄 永审 判 员  刘 佳二〇二一年五月二十八日法官助理  刘 羽书 记 员  赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……