上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终395号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海子闵企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵钱，执行董事。委托诉讼代理人：洪俊，男。委托诉讼代理人：钱建荣，上海市大公律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海晟大投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李惠娟，董事长。委托诉讼代理人：陈芸，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：亚克，上海至合律师事务所律师。上诉人上海子闵企业管理有限公司(以下简称子闵公司)因与被上诉人上海晟大投资管理有限公司(以下简称晟大公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初24948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。子闵公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六、八、九项，将本案发回重审或改判驳回晟大公司一审反诉请求，支持子闵公司一审诉讼请求。事实和理由：一、子闵公司是受晟大公司欺诈而与其就上海市虹口区北宝兴路XXX号XXX、XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同。子闵公司租赁系争房屋之目的在合同中有明确约定，即1楼开设超市，3-6层开设子墨国际文化交流中心。但系争房屋所属地块为工业用途，子闵公司无法实现合同目的。晟大公司在签订合同之前以欺诈手段告知子闵公司该地块可用于商业用途，其出具的《会议纪要》没有任何行政机关部门盖章确认。因此，租赁合同违反了法律强制性规范，应属无效。另外，由于1楼的原工商登记户未办理注销登记手续，导致子闵公司开设超市的证照一直未办理成功。基于以上原因，子闵公司投入的装修、固定资产等损失，晟大公司应予赔偿。二、一审判决子闵公司应支付的物业费的金额错误，应当为人民币(以下币种均为人民币)41，467.19元。三、一审判决子闵公司应支付2019年1月20日至2020年4月15日的房屋使用费1，343，448.86元，子闵公司对此不予认可。本案审理期间，子闵公司应晟大公司请求，提出具体的解决方案。但晟大公司恶意磋商、出尔反尔、拖延时间导致调解期限过长，况且是因晟大公司办不出证件而导致合同目的无法实现。另外，根据上海市有关政策，由于新冠肺炎疫情的原因，部分租金应当予以减免。最后，施工单位违规操作，乱开消防用水阀门。晟大公司作为园区管理单位，对此疏于监管，故消防用水费用不应由子闵公司承担。综上，子闵公司请求二审法院支持其上诉请求。晟大公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。子闵公司向一审法院起诉请求：1．确认子闵公司与晟大公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令晟大公司返还子闵公司已支付的租金、押金及物业费1，204，326.10元；3．判令晟大公司赔偿装修款1，647，588元；4．判令晟大公司赔偿固定资产295，891元；5．判令晟大公司赔偿设计费用65，000元；6．判令晟大公司赔偿房屋检测费37，000元；7．判令晟大公司赔偿园区消防接洽费10，000元；8．判令晟大公司赔偿垃圾清运拆迁人工费70，000元；9．判令晟大公司承担缔约过失损害赔偿责任150，675.65元。晟大公司提起反诉请求：1．确认子闵公司与晟大公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月19日解除；2．判令子闵公司将系争房屋恢复原状，物品搬离并注销工商登记；3．判令子闵公司支付北宝兴路XXX号XXX层2018年9月1日至2019年1月19日房屋租金73，094.4元及滞纳金(以月租金为本金，按日万分之五分段计算至付清之日止)、2018年9月1日至2020年4月15日物业费30，320.01元及滞纳金(以每月物业费为本金，按日千分之三分段计算至付清之日止)；4．判令子闵公司支付北宝兴路XXX号XXX-XXX层2018年11月1日至2019年1月19日房屋租金354，825.6元及滞纳金(以月租金为本金，按日万分之五分段计算至付清之日止)、2018年11月1日至2020年4月15日物业费232，726.71元及滞纳金(以每月物业费为本金，按日千分之三分段计算至付清之日止)、水电费2，929.50元；5．判令子闵公司支付系争房屋2019年1月20日至2020年4月15日房屋使用费6，717，244.32元；6．判令子闵公司支付违约金301，351.30元；7．判令子闵公司支付消防水费113，584.68元。一审法院经审理认定事实如下：上海市北宝兴路XXX号全幢产权人系案外人上海虹口工业(集团)有限公司(以下简称虹口工业集团)，用途为工业。2016年，案外人上海虹口科技投资发展有限公司(以下简称虹口科投公司)与晟大公司签订《房屋租赁合同》，约定，该房屋坐落于上海市虹口区北宝兴路347、355号，建筑面积为8，745.24平方米。该房屋将用于从事园区运营。该房屋的租期自2016年7月1日起至2025年6月30日止。2017年，虹口工业集团(甲方)、虹口科投公司(乙方)与晟大公司(丙方)又签订《三方协议》，载明，甲方与乙方于2015年7月签订了房屋租赁合同(以下简称原合同)，甲方将虹口区北宝兴路XXX号、355号房屋(以下简称该房屋)整体出租给乙方经营，用于园区经营和管理。为了更好地提升园区品质，将园区打造成文创产业园，提高区域经济贡献度，乙方与上海静工(集团)有限公司合资成立上海晟大投资管理有限公司(丙方)。现乙方提出要求将该房屋转租给丙方用于园区经营和管理，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议，作为原合同的补充。一、甲方同意乙方将该房屋转租给丙方用于园区经营和管理。乙、丙双方签订的委托经营管理期限不得超过2025年6月30日。二、丙方经营管理期间，丙方拥有合法开发、建设、转租(整体转租及丙方受租人再次转租除外)的权利，任何公司或个人与丙方所签订的租赁合同，必须符合法律法规规定，且丙方转租期限不超过2025年6月30日。七、本协议从2017年3月1日起执行。2017年11月6日，虹口工业集团向虹口区市场监督管理局出具《授权委托书》，载明，虹口工业集团出租北宝兴路XXX号XXX-XXX幢、北宝兴路XXX号全幢给虹口科投公司，并同意虹口科投公司转租该三幢房屋给晟大公司。因园区管理运营需求，虹口工业集团现授权晟大公司对该三幢房屋进行分割并对外转租，授权期限为2015年7月1日至2025年6月30日。由此产生一切责任由晟大公司承担。2016年3月20日，虹口区产业园区管理服务办公室出具《园区办关于会审彩虹雨二次改造项目会议纪要》，载明，2016年3月16日上午，在区机关2号楼217会议室，由园区办牵头，召集区发改委、建管委、商务委、卫计委、绿化市容局、环保局、规土局、安监局、投促办、税务分局、市场监督管理局、消防支队、广中街道等部门，专题召开联合会审会议，具体审议彩虹雨二次改造相关事宜。会上，园区运营方—上海晟大投资管理有限公司对公司背景、建设经验、本项目的改造规划，包括园区概念设计、建设内容、产业定位、招商方案等内容做了介绍。并承诺，2017年，园区实现产业集聚度、税收落地率50％以上，园区单位面积产出超过500元。各有关部门分别就该园区所涉及的环境评估、卫生许可、消防设施、安全监管、招商引资、环卫、绿化、工商注册、税收落地等情况进行了讨论研究，并明确以下内容：一、同意彩虹雨进行二次改造。二、园区运营方主动加强与区发改委、建管委、卫计委、绿化市容局、税务分局、市场监督局、消防支队、提篮桥街道和园区办等部门和单位的沟通和联系，按照各职能部门的规范要求运营园区的各项工作，各部门和单位要加强监管和指导，确保园区的运营安全、规范、有序。三、园区的商业配套面积不得超过园区总建筑面积的20％。四、若园区未按产业要求达到承诺指标的，将被取消产业园区资格。2017年10月19日，虹口区园区(楼宇)管理服务办公室出具《关于彩虹雨二期建设地址的有关说明》，明确，彩虹雨二期园区由园区办于2016年3月16日组织发改委、建管委、商务委、卫计委、绿化市容局、环保局、规土局、安监局、投促办、税务分局、市场监督管理局、消防支队、广中街道等部门，进行了联合会审，并通过会审，完成认定。该项目所指地块为北宝兴路XXX号，北宝兴路XXX号地块。一审又查明，2018年，子闵公司(承租方，乙方)与晟大公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁面积合计为1，651.24平方米。乙方承诺系争房屋只作为商业使用，一楼作为茶文化馆或品牌便利超市，3-6楼为子墨国际文化交流中心，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方已对甲方该租赁房屋性质充分了解，所有公司及特殊行业证照均有乙方负责办理，由于证照办理产生的问题甲方不予负责。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。租赁期自2018年3月16日起至2025年6月30日止。甲、乙双方约定，甲方于2018年3月16日前将系争房屋按现状交付乙方使用，且乙方同意按系争房屋及附属设施的现状承租。乙方承租系争房屋，该房屋起始租金为每天每平方米建筑面积3元，(计算方法：月租金=每日每平方米单价×租赁面积×365天÷12个月；以人民币为结算单位)。乙方承租系争房屋租金具体如下：2018年3月16日—2021年3月15日，每月租金为150，675.65元；2021年3月16日—2024年3月15日，每月租金为161，222.95元；2024年3月16日—2025年6月30日，每月租金为172，508.52元。自2018年3月16日至2018年6月15日为装修免租期。装修免租期间的物业管理费与水、电等费用由乙方支付。租金以壹个月为一个付款周期，先付后用；除第一期租金应于本合同签订后五日内向甲方支付外，乙方应于每期租金开始计付的前一个月的25日之前支付给甲方，逢双休日及国定假期则应提前支付，甲方在收到乙方支付的租金后三个工作日内出具有效租赁发票给乙方。甲乙双方约定，乙方租赁系争房屋时，应向甲方支付房屋租赁保证金，房屋租赁保证金为叁个月的租金，即452，026.95元。房屋租赁保证金在同时符合下列条件时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无欠费；(3)返还的系争房屋经甲方验收通过；(4)乙方在系争房屋的工商登记注册、税务登记在本合同终止日起三十日内已迁移或注销。租赁期间，甲方自行或委托第三方物业管理公司对系争房屋进行物业管理，乙方须与物业管理公司另行签订《园区物业服务协议》等。乙方在租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、气、通讯及其他公共事业费等均由乙方承担；如乙方需要在系争房屋内申请营业执照的，在系争房屋本身符合注册条件的情况下，由乙方自行向有关部门申请，由此产生的相关注册成本由乙方承担。租赁期间，乙方对系争房屋需要装修装潢或者增设附属设施和设备的，必须事前向甲方或物业管理公司提出书面申请，办理二次装修手续，提供相关资料和施工图纸，缴纳装修保证金，经甲方或物业管理公司书面同意后，方可施工；如涉及需有关部门审批的，甲方配合乙方办理相关手续，由此发生的费用全部由乙方承担。同时，乙方不得在租赁区域内擅自搭建违法建筑，以及不得损坏房屋建筑结构。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满当日的日租金标准的三倍向甲方支付系争房屋占用期间使用费。乙方返还系争房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，除经甲方或物业管理公司同意外，乙方必须将系争房屋内的杂物清理干净。逾期未清理干净系争房屋内杂物的，视为乙方放弃所有权，由甲方或物业管理公司负责清理，并按实际清理该杂物所产生的费用从保证金中扣除，当保证金不足时，乙方应予以补足。甲方有权要求乙方返还系争房屋时恢复其租赁前结构、装饰原貌。如乙方未按甲方要求对系争房屋结构、装饰进行恢复，甲方或物业管理公司可代为执行，所产生的费用从保证金中扣除，当保证金不足时，乙方应予以补足。乙方返还系争房屋时，甲方不承担任何乙方对系争房屋的装修装饰、设备折旧等费用。租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将其承租的系争房屋转租、分租给第三人。为了经营需要，乙方可以注册一个公司具体经营本物业。本租赁合同转到新注册的公司；新注册公司法人与原签约公司法人一致。为了经营的需要，乙方可以在一楼注册一个品牌加盟店，但是该加盟店的业态需获甲方同意。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，违约方应在守约方通知之日起三十日内予以纠正，违约方在三十日内未纠正的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应按当月租金的两倍支付违约金；造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(五)乙方不支付或不足额支付租金或其他费用超过30天的。乙方违反合同第四条、第六条、第七条，逾期支付租金、物业管理费或公共事业费超过三天，其逾期的累计天数，乙方应每天按应付该期费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。2018年3月15日，双方又签订《园区物业服务协议》，约定，租赁位置：上海市虹口区北宝兴路XXX号1、3、4、5、6层。甲方自行或委托第三方物业管理公司提供本物业的物业管理服务。提供服务的受益人为本物业使用人，即乙方。甲、乙双方均应遵守本协议并承担相应责任，履行相应义务。本协议服务期限自2018年3月16日至2020年3月15日终止。经甲、乙双方确认，甲方应向乙方收取物业管理服务费为每月每平方米9元，乙方租赁面积为1，651.24㎡，每月应收物业服务费为：14，861.16元。各期物业费按壹个月收取，于每一缴费周期前一个月的25日之前全额缴纳；租赁期间，乙方在其承租的该房屋内产生的电费、水费，物业管理公司每月按时抄报，由乙方每月核实后及时向物业管理公司支付，物业管理公司同时开具收据。电费计费标准1.5元／度；功率数将另行签订《用电补充协议》，水费计费标准5元／吨，之后随有关管理部门调整幅度而调整。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每拖欠一日，按拖欠金额的3％交纳滞纳金。2018年4月3日，子闵公司向晟大公司提交《申请书》，载明，我司租赁上海市虹口区北宝兴路XXX号3-6楼场地、拟改造成子墨国际交流中心—上大留学生公寓，将上海大学的优质资源导入园区做到校企无缝对接，紧密合作，力争提升园区品牌形象，带动文化产业集聚化发展。晟大公司在《申请书》下方书写“同意”并盖章。2018年6月11日，子闵公司向晟大公司提交《申请书》两份，分别载明：兹因我司经营需要，现将公司住所从原宝山区住址迁移至租赁物业住所虹口区北宝兴路XXX号3-6楼，请贵司提供该物业的房产证、租赁授权书、园区会议纪要等相关文件复印件加盖公章，我司提交给虹口区市场监督局用于工商备案登记；因经营需要，虹口区北宝兴路XXX号1楼需注册一家超市经营管理公司，现向贵司提出申请，请贵司提供该物业的房产证、租赁授权书、园区会议纪要等相关文件复印件加盖公章，我司提交给虹口区市场监督局用于工商注册登记。2018年7月5日，子闵公司取得营业执照，住所地为上海市虹口区北宝兴路XXX号XXX-XXX层，经营范围包括企业管理，企业管理咨询；商务咨询，市场营销策划，展览展示服务等。同日，晟大公司(出租方，甲方)与案外人上海畅宜商贸有限公司(筹)(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定，承租方用虹口区北宝兴路XXX号101至104室作为办公用房。合同有效期为壹年，即起租日期为2018年7月5日，终止日期为2019年7月4日。租赁期间，租金无偿。2018年11月23日，上海大学国际教育学院向上海市虹口区园区办发出《关于与子闵公司合作共办校外留学生公寓的函》，载明，为了能给留学生提供更好的教育、住宿等服务，我院拟与子闵公司合作共办校外留学生公寓。留学生公寓拟选址虹口区北宝兴路XXX号XXX-XXX层物业，使用性质为商业用途，建筑面积为约1，450㎡，设计装修完成有40间双人间，8间3人间，共48间。房间配制有独立卫生间、空调、冰箱、洗衣机、书桌、床、衣柜等，符合留学生校外集中居住的基本条件。希望虹口区园区办能批准该项目，并在相关配套政策上予以支持出入境报备，共同为我国一带一路人才培养和留学生教育事业贡献力量。2018年11月29日，晟大公司向子闵公司发出《关于合作共办校外留学生公寓的复函》，表明，贵司于2018年11月26日将上海大学国际教育学院致上海市虹口区园区办《关于与上海子闵企业管理有限公司合作共办校外留学生公寓的函》的复印件抄送我司，现已收悉。其中，关于贵司拟选址北宝兴路XXX号XXX-XXX层物业(建筑面积1，450平米)，拟与上海大学国际教育学院合作共办上大留学生公寓项目，我司已知悉。我司现要求贵司按照有关部门要求，积极向申报相关手续，取得合法经营资格；在申报过程中，如需物业方提供相关资料，我司会积极配合。一审再查明，租赁合同签订后，子闵公司向晟大公司支付了租金、押金、物业费共计1，204，326.10元。子闵公司自2018年9月1日起欠付租金及物业费，仅于2018年10月24日支付9月至10月3-6层租金264，751.30元及9月至10月3-6层物业费26，122.32元，并欠付水电费2，929.50元及消防水费113，584.68元。2018年8月6日，子闵公司向晟大公司发出《关于北宝兴路XXX号1楼工商注册的遗留问题》，载明，我司子闵公司与合作伙伴楼剑勇合作经营347号1楼超市，已于2018年7月10日向贵公司提交工商注册申请书及双方的合作经营协议。现因北宝兴路XXX号101-105室原住户未在虹口工商局办理工商注销，住户未清退，造成双方的合资公司未能办理相关证照。7月12日截止至今贵司未提供相关承诺书，直接影响1楼超市相关证照办理延误，不能正常营业，由此造成严重的经济损失。鉴于以上原因，恳请贵司妥善处理及考虑承诺书未提供期间的租金减免。2018年8月31日，子闵公司向晟大公司发出《关于暂停交纳一楼9月份租金和物业费的函》，载明，我司与贵司于2018年3月16日签订虹口区北宝兴路XXX号1、3-6楼物业，我司都正常交纳租金和物业费，也得到园区领导的关心和支持。但在双方合作过程中，我司在一楼注册超市公司办理相关证照时，因原有产权方与住户在工商系统中未办理清退手续，仍留有工商注册登记记录，造成我司自2018年7月12日截止至今未能领取到超市公司营业执照，直接影响到我司一楼超市无法开业。而我司在2018年6月15日开始已经向贵司支付租金和物业费，也于2018年8月6日发函给贵司要求减免，至今未得到回复。其次，贵司从2018年8月27日开始停止消防楼梯施工，造成我司消防不能验收，于8月30日收到贵司停工的联系函，已严重影响开业。因而，我司暂停交纳一楼9月份租金和物业费，3-6楼9月租金和物业费待同意消防楼梯施工后交纳。2018年9月18日，晟大公司向子闵公司发出《关于暂停交纳一楼9月份租金和物业费的函》的回函，表明，关于贵司因消防楼梯无法施工而暂停支付3-6楼9月租金和物业费的事宜，我司不予认同并作出如下说明：1．根据双方签订的《房屋租赁合同》“第三条3-3甲方按现状交房”，我司不承担搭建外部钢结构楼梯的责任及风险；2．贵司在未取得政府相关部门的报批手续前提下自行搭建外部钢结构消楼梯已属于违规行为，我司作为园区管理方有权叫停贵司此违规行为并要求贵司在取得相关报批手续后安全施工；3．贵司至8月25日起至今未缴纳2018年9月1日-30日的租金、物业费，及2018年3月16日-8月31日电费共计167，819.81元。根据合同第十二条的约定，“乙方逾期支付租金、物业管理费或公共事业费超过三天的，乙方应按应付该期费用的万分之五向甲方支付违约金；逾期十日未支付，甲方无供电供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。”另提请贵司注意：根据合同第十一条约定“乙方不支付或不足额支付租金或其他费用超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同”，目前据合同约定日期还剩7天，请贵司做好相关资金周转，按时支付该期费用及滞纳金。2018年11月20日、2018年12月19日，晟大公司两次向子闵公司发出《催款通知》及《关于逾期支付租赁费等相关费用的催告函》，催讨相关欠付费用。2019年1月19日，晟大公司向子闵公司发出《致子闵公司的函》，载明，贵司自8月25日起至今未缴纳2018年11月1日—12月31日的租金、物业费及2018年3月16日—9月26日电费共计334，003.12元。根据合同第十二条的约定，“乙方逾期支付租金、物业管理费或公共事业费超过三天的，乙方应按应付该期费用的万分之五向甲方支付违约金；逾期十日未支付，甲方无供电供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。”根据合同第十一条约定“乙方不支付或不足额支付租金或其他费用超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同”，现我司正式通知贵司由当日起双方签订的房屋租赁合同正式解除，请贵司根据房屋租赁合同第九条的约定，于2019年1月26日前清除系争房屋内的杂物并将系争房屋结构、装饰进行恢复。逾期未清理干净系争房屋内杂物的，视为乙方放弃所有权，由甲方或物业管理公司负责清理，并按实际清理该杂物所产生的费用从保证金中扣除，当保证金不足时，乙方应予以补足。2019年4月8日、4月12日，晟大公司又两次向子闵公司发出《律师函》，重申以上观点。嗣后，双方多次对于合同是否继续履行进行协商，未能达成一致。2020年4月15日，双方对房屋按现状进行了交接。一审另查明，2014年7月18日，案外人上海市虹口区欣辰食品经营部在上海市虹口区北宝兴路XXX号101-105室注册登记，至今未注销。双方对于一楼是否能再注册其他公司产生争议，并多次沟通。2020年8月31日，案外人上海天靖供应链管理有限公司在上海市虹口区北宝兴路XXX号一层101-104室注册登记。一审审理中，经子闵公司申请，法院依法委托：1．上海同济工程咨询有限公司对上海市虹口区北宝兴路XXX号1楼、3楼至6楼的装潢及改造价值进行鉴定，鉴定意见为：北宝兴路XXX号1楼、3楼至6楼的装潢及改造价值为1，647，588元；2．银信资产评估有限公司对上海市虹口区北宝兴路XXX号1楼、3楼至6楼的家具、热水器、空调等设备设施进行评估，评估结论为：委估对象在评估基准日2018年8月31日的评估结果为295，897元。一审审理中，子闵公司还提供了设计合同、抗震鉴定报告、购买家具协议等，证明设计费用、检测费等财产损失，晟大公司的质证意见为不予认可。一审审理中，晟大公司表示，晟大公司考虑到系争房屋的实际情况，为保持社会稳定，化解矛盾，尽快解决纠纷，子闵公司安装在系争房屋内的空调，晟大公司同意按照司法评估报告确定的金额折抵欠付租金。一审审理中，经申请人子闵公司申请，法院依法裁定冻结被申请人晟大公司名下银行存款350万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。一审法院认为，子闵公司与晟大公司的之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然系争房屋的土地用途为工业，但根据相关文件可以看出，系争房屋作为产业园区，可实现商业用途。故子闵公司认为合同无效的主张，法院不予认可。子闵公司要求晟大公司承担缔约过失赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。该合同合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定，子闵公司已对晟大公司该租赁房屋性质充分了解，所有公司及特殊行业证照均有子闵公司负责办理，由于证照办理产生的问题晟大公司不予负责。即办理经营所需各类证照系子闵公司自身的义务，现子闵公司认为其无法办理相关证照，但并未提供任何证据证明晟大公司存在过错行为导致其无法实现合同目的。故子闵公司要求晟大公司退还已付租金、物业费的诉讼请求，法院不予支持。因子闵公司欠付租金超过三十天，虽经晟大公司多次催讨后仍未支付，晟大公司于2019年1月19日发函解除双方的《租赁合同》，符合合同约定，法院依法予以确认。晟大公司要求子闵公司支付欠付的租金、物业费、水电费及房屋使用费的反诉请求，于法有据，法院予以支持。消防水费亦应由子闵公司承担。考虑到子闵公司占用系争房屋并未正常经营，大部分时间系由于诉讼及双方继续磋商所需，沟通不畅亦是导致合同提前解除的原因之一，晟大公司对此也有一定的责任。故对于租金、物业费及房屋使用费的金额，法院将结合双方的过错程度、公平原则，酌情予以确定。租赁保证金尚不符合合同约定的返还条件，子闵公司可在条件成就时另行主张。晟大公司要求子闵公司承担滞纳金、违约金的反诉请求，法院不予支持。另，根据合同约定，晟大公司有权要求子闵公司返还系争房屋时恢复其租赁前结构、装饰原貌。但晟大公司未能提供租赁前结构、装饰的证据，该反诉请求法院难以支持。子闵公司要求晟大公司赔偿其装修损失、固定资产、设计费、检测费、消防接洽费、拆迁人工费的诉讼请求，无合同和法律依据，法院不予支持。晟大公司考虑到双方合作关系，自愿按照司法评估报告确定的空调金额折抵欠付租金，于法不悖，法院予以照准。可移动物品应由子闵公司自行搬离(空调及空调管除外)。注销营业执照不属于人民法院民事诉讼的范围，本案不作处理。一审法院作出判决：一、上海子闵企业管理有限公司与上海晟大投资管理有限公司之间就上海市虹口区北宝兴路XXX号1、3、4、5、6层的房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月19日解除；二、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海晟大投资管理有限公司2018年9月16日至2019年1月19日租金108，759.19元；三、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海晟大投资管理有限公司2018年9月16日至2019年1月19日物业费143，294.9元；四、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海晟大投资管理有限公司2019年1月20日起至2020年4月15日房屋使用费1，343，448.86元；五、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海晟大投资管理有限公司水电费2，929.50元；六、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海晟大投资管理有限公司消防水费113，584.68元；七、上海晟大投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海子闵企业管理有限公司空调及空调管折价款119，936元(可从上述欠费中抵扣)；八、上海子闵企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内将物品搬离上海市虹口区北宝兴路XXX号1、3、4、5、6层的房屋(详见银信资产评估有限公司《司法评估鉴证报告》所列评估明细表，空调及空调管除外)；九、对上海子闵企业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；十、对上海晟大投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，子闵公司提交双方工作人员微信聊天记录、终止协议通话录音等证据，以证明晟大公司收取子闵公司注册登记材料不予归还，导致证照无法办出以及晟大公司恶意磋商及欺诈，并造成子闵公司严重损失。晟大公司对证明目的均不予认可。本院认为，子闵公司主张合同无效之理由，与法律规定不相符合，本院不予采纳。本案争议焦点为子闵公司未支付租金的理由是否具有正当合理性。子闵公司一审诉请称上大留学生公寓项目最终未进行的原因是晟大公司没有配合其提供相关材料，二审中又称系争房屋土地性质是工业用地，消防部门不予审批。其相关理由本身就存在矛盾之处。由于双方租赁合同已明确约定“公司及特殊行业证照均由子闵公司负责办理，由于证照办理产生的问题，晟大公司不予负责。”且晟大公司于2018年11月29日复函中，再次表明“我司现要求贵司按照有关部门要求，积极申报相关手续，取得合法经营资格；在申报过程中，如需物业方提供相关资料，我司会积极配合”之态度，由此可见，晟大公司仅负有配合提供相关资料的附随义务。但从双方多次的往来信函中，均未见子闵公司就系争房屋3-6层开设上大留学生公寓项目的具体事宜曾向晟大公司提出过包括索取资料等任何主张及异议。另外，子闵公司也没有提供相关证据证明晟大公司拒绝提供相关资料或纯因土地性质原因而导致上大留学生公寓不能开办之事实。基于以上，子闵公司不予支付相关租金的上诉理由，本院不予采纳。关于系争房屋1楼营业执照问题。由于系争地址上原工商登记未及时注销，故需晟大公司提供相关材料尚能进行新的营业执照注册登记。从现有证据上看，晟大公司确实没有及时配合出具相关承诺书等材料。此为晟大公司的一定过错。但子闵公司仍持续地实际占有使用系争房屋1楼，晟大公司的上述过错并不会导致子闵公司开设超市以及整体租赁合同目的无法实现。若开设上大留学生公寓项目这一主要事项进展顺利，该问题当会得到解决。事实而言，营业执照最终未办是因双方在上大留学生公寓项目出现争议而整体搁浅，故子闵公司以此为由诉请晟大公司返还租金、赔偿损失等，依据不足，本院不予采纳。关于子闵公司所称新冠肺炎疫情期间可予减免租金的上诉请求，本院考虑到一审法院在案件具体处理上，已充分考虑了本案的实际情况，包括晟大公司于本案存在的过错，双方在审理期间沟通协商时间较长等各种因素，对于租金、物业费、房屋占有使用费的金额，已进行了较大调整；且合同解除是因子闵公司重大违约行为所致，故对此上诉理由，本院不予采纳。关于判决主文第三项子闵公司应负担的物业费部分，应属笔误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初24948号民事判决第一、二、四、五、六、七、八、九、十项；二、变更上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初24948号民事判决第三项为：上海子闵企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海晟大投资管理有限公司2018年9月16日至2020年4月15日物业费人民币143，294.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币35，141.61元，由上海子闵企业管理有限公司负担人民币31，348.1元，上海晟大投资管理有限公司负担人民币3，793.51元；一审反诉受理费人民币21，655.95元，由上海子闵企业管理有限公司负担人民币12，993.57元，上海晟大投资管理有限公司负担人民币8，662.38元；财产保全费人民币5，000元，由上海子闵企业管理有限公司负担人民币4，400元，由上海晟大投资管理有限公司负担人民币600元；鉴定费人民币52，400元，由上海子闵企业管理有限公司负担。二审案件受理费人民币47，307.93元，由上海子闵企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二一年五月二十五日法官助理  黄一鹤书 记 员  张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。