江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初5069号原告：潘文华，男，1966年3月11日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。委托诉讼代理人：刘音，江苏金牌律师事务所律师。被告：常州常惠发展有限公司，统一社会信用代码91320411608121011M，住所地常州市新北区通江中路301号新惠大厦21楼。法定代表人：杨建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李忠贤，江苏永创律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑超逸，江苏永创律师事务所律师。本院在审理原告潘文华与被告常州常惠发展有限公司（以下简称常惠公司）房屋买卖合同纠纷一案中，本院立案后，先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭转为普通程序公开开庭进行了审理。原告潘文华及其委托诉讼代理人刘音，被告常惠公司的委托诉讼代理人李忠贤、郑超逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文华向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房订购单（编号：KXb-185)，协助办理将房屋（公安编号凯旋城11-301号、11-401号）产权转移登记至原告名下的相关手续；2.判令被告以1236万元为基数，按年利率5%支付自2018年7月2日起至实际办理产权过户之日止的迟延办证违约金（暂算至2020年12月2日为1493500元)；3.本案的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。本案审理中，原告明确撤回第二项诉请，本院予以准许。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告签订了《商品房订购单》（编号：KXB-185)—份，约定由原告购买被告开发的本市凯旋城房屋4套，公安编号分别为：凯旋城11-201、凯旋城11-301、凯旋城11-401、凯旋城11-501，房屋总面积为5510.81平方米，单价为人民币5262.39元/平方米，房屋总价为2900万元，合同约定，双方应于2012年12月31日前签署《商品房买卖合同》并办理购房手续。合同签订后，原告陆续支付了2605.91万元购房款，被告也将该4套房产交付给了原告，原告也早已装修入住。但是对于该房屋的产权，被告仅仅将11-201、11-501两套房产过户给了原告，却私自将11-301、11-401的房产用于向中信银行的贷款抵押，导致该2套房屋无法办理产权过户。原告只得暂停付款，等待该案结案。目前，中信银行的案件己结案，该2套房产上己无抵押登记，但被告至今仍拖延办理过户手续。其中，11-301的房屋经原告多次催促己于近期网签了《商品房买卖合同》，而11-401的房屋甚至至今尚未网签。2018年，原告曾向贵院起诉要求被告赔偿迟延办证的违约金，被告对出售房屋及延迟办证的事实予以认可，并经贵院调解同意以11-301、11-401两套房产价格1236万元为基数，按年利率5%向原告支付自2016年8月1日起的违约金，截至2018年7月1日为1183512元。2020年3月9日，被告再次向原告出具《承诺书》，承诺按照《商品房定购单》的约定补签《商品房买卖合同》，继续办理该两套房屋的产权过户手续，并继续按照原调解书的约定支付违约金。此外，被告由于欠税无力开具房屋买卖发票，届时该房屋过户时本该由被告承担的8%税金（98.8万元）也只得由原告代付。截至目前，违约金及税金已足以覆盖原告剩余应付房款294.09万元。原告认为，原被告双方签订的《商品房订购单》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。且该订购单明确了房屋价格、面积等买卖合同中应包含的各项要素，且原告支付了房款，被告也交付了房产了，故该《商品房订购单》应视为《商品房买卖合同》，被告应按约定将两套房产过户至原告名下。现因被告未能履行约定，故原告诉至法院，请求判如所请。被告常惠公司辩称，对原告所起诉事实无异议。关于第一项诉请，由于被告公司所有员工于2021年2月全部遣散，事实上无法为原告继续履行网签商品房买卖合同以及进而办理商品房产权过户的手续。关于第二项诉请，被告认为原告本身拖欠房屋尾款295万元，之前原告个人向被告公司借款15万元，被告认为应当扣除调解书中的违约金、新发生的违约金、原告承担税金以及房屋查封事宜的费用，双方应该两清，不存在被告还需向原告支付费用的问题。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证，对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下：2012年10月18日，原被告签订《商品房订购单》一份，约定买受人潘文华订购出卖人常惠公司开发的凯旋城（公安编号）11-201、11-301、11-401、11-501号，建筑面积5510.81平米（暂测，以产权注册登记面积为准），该商品房的预售证号为（2009）房预售证第（080）号。双方约定，房屋单价为5262.39元/㎡，商品房总价为2900万元，定金为100万元，买受人于签署订购书时一次性付清。买受人应予2012年11月20日前支付首期款2000万元，并于2012年12月30日前签署《商品房买卖合同》并办理购房手续等。上述订购单签订后，被告出具“潘总往来明细”一份，载明原告自2012年至2014年通过银行承兑汇票、银行转账、抵工程款等方式支付购房款2605.91万元，其中直接付款2219万元。总房款2900万元，扣除已交2605.91万元，还欠294.095万元。2013年5月27日，原告取得凯旋城11-201号房屋产权证。2016年6月8日，原告取得凯旋城11-501号房屋产权证。2018年3月26日，原告因被告未能履行上述《商品房订购单》约定签订11-301、11-401室的《商品房买卖合同》诉至本院，要求继续履行并支付未能办理过户的利息损失。该案经本院调解，被告支付原告利息损失。2020年3月9日，被告向原告出具承诺书一份，载明2012年签订了公安编号11-301、11-401室《商品房订购单》，但是由于上述房产牵涉中信银行贷款执行案件，暂时无法办理过户手续。现承诺该订购单继续有效，若中信银行贷款执行案件处理后该房产仍由我公司处分，则该房产的所有权益仍归您所有，我司将继续按照《商品房订购单》的约定与您补签《商品房买卖合同》并办理相关产权过户手续。在该房产权过户之前，我司将按法院有关判决支付违约金。2020年8月20日，原被告就公安编号凯旋城11-301房签订了备案的《商品房买卖合同》，但备案登记载明商品房施工编号为11幢甲单元304室，该房建筑面积与凯旋城11-301号房产不动产登记簿查询证明载明的建筑面积一致。该合同载明房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。另经本院查明，凯旋城11-301、11-401号已经交付原告使用，现由原告出租给案外人使用。2020年11月16日的凯旋城11-301、11-401号房产不动产登记簿查询证明载明房屋产权登记人为被告。但其中11-401室房产由另案查封，后由原告代为偿还另案债务。2021年3月22日的凯旋城11-301、11-401号房产不动产登记簿查询证明载明房屋产权登记人为被告，仅有本案申请查封。本案审理中，原被告明确涉案房屋过户的相关费用全部由原告自行承担，原告所欠被告的尾款等全部抵上述费用及本案的违约金、垫付20万元解封款项也同样相抵，双方之间的经济纠纷一次性解决。以上事实由原告提供的《商品房订购单》、《商品房买卖合同》、承诺书、“潘总往来明细”、银行承兑汇票、银行转账、不动产登记簿查询证明、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原被告就涉案房产签订了《商品房订购单》，双方形成房屋买卖合同关系。原被告双方签订的《商品房订购单》对所购房产的公安编号、建筑面积、单价和总价做了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告支付了房屋对价，被告向原告交付了涉案房产，该订购单与《商品房买卖合同》具有同样的法律效力。被告应当按订购单的约定与原告履行签订《商品房买卖合同》并协助办理房产过户的手续，即使原被告双方未能签订《商品房买卖合同》，原告也可以根据《商品房订购单》要求被告协助办理房产过户的手续。原告在庭审中明确合同履行产生的包括应由被告承担相关税费由其自行承担，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：常州常惠发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内继续履行《商品房订购单》（编号：KXB-185）约定，协助将公安编号分别为凯旋城11-301、凯旋城11-401号房产转移登记至潘文华名下。案件受理费90761元（原告已预交），保全费5000元，合计95761元，由常州常惠发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  杨 峰人民陪审员  党卫华人民陪审员  程鑑清二〇二一年五月八日书 记 员  阮雯瑜