贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初347号 原告（反诉被告）：遵义市侨龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区上海路**。统一社会信用代码：91520300795278486L。 法定代表人：陈明全，该公司董事长。 委托代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人：张华东，贵州悠南律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：申芳，女，1974年10月24日出生，仡佬族，重庆市江**人，户籍地重庆市江**，现住贵州省遵义市汇川区。 委托代理人：毛秋淳，贵州君磊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）遵义市侨龙房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）申芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告遵义市侨龙房地产开发有限公司之委托代理人赵伟、张华东，被告申芳及其委托代理人毛秋淳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市侨龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付购房款人民币70万元及逾期付款违约金人民币856,220.00元。二、请求判令由被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：原告与被告于2014年4月签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告出售原告开发建设的“侨龙财智国际”X号房（下称“合同标的物”），购房款总价为人民币3,430,350.00元，并约定被告应在合同签订当日支付原告首期房款1,740,350.00元，余款169万元以被告办理银行按揭方式支付，并约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，原告依约向被告交付了合同标的物，但被告一直未按照约定足额支付首期房款，截至目前尚欠原告70万元未付，经原告多次催收未果。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告申芳辩称：按照合同约定，应当是先交房后付款。原告方逾期交房、办证应当承担相应的违约责任。 反诉原告申芳向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告立即按照双方于2014年4月4日所签订的《商品房买卖合同》第11条约定交付房屋并办理交付手续。2、判决反诉被告按照双方2014年4月4日所签订《商品房买卖合同》第八章第22条的约定办理转移登记手续，向反诉原告交付办理商品房转移登记的有关文书。3、判令反诉被告支付逾期交付与未按照约定办理转移登记两项的违约金709,304.50元（计算至2019年9月16日的部分），并从2019年9月17日起按照546元/日支付直到前面1-2项请求履行完毕时止。4、诉讼费用由反诉被告负担。事实及理由：反诉被告因为房屋滞销，由谭某某等组团向反诉被告购买侨龙财智国际的房屋。反诉原告和反诉被告于2014年4月4日签订《商品房买卖合同》，购买反诉被告开发建设的位于遵义县（现播州区）遵义大道中段东侧的“侨龙财智国际”XXX等房屋，反诉原告已经实际交付2,730,350.00元购房款。但是，反诉被告存在以下违约行为：（1）没有按照约定交房。合同第四章第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”；该条第（二）款约定了交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条第（2）款约定了逾期交房责任为：逾期超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。反诉原告已经交款2,730,350.00元，从2015年12月31日的次日起算，也就是2016年1月1日起算，应当计算违约金。至2019年9月16日已经3年零8个月零18天。计算公示为：1/10000×2,730,350.00元×（365天/年×3年＋30天/月×8个月＋18天）＝369,416.355元。并且应当按照这个标准每天273元/天计算直到交付时止。（2）逾期办理登记手续的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款“转移登记”之（一）项约定：“出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；该条第二项约定：1、约定日起90日内，出卖人交付办理商品房买卖转移登记有关文书的，按已付房款0.01%承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能办理转移登记有关文书的，……。（2）买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。反诉被告至今未办理。按此计算，反诉被告应当承担的违约责任。1、在90日内交付文书的部分：2016年3月31日-2016年6月30日之间，计算公式：已付房款2,730,350.00元×0.01%×90＝24,573.15元。2、在90日后至今的部分：2016年6月30日第二日也即2016年7月1日起，至2019年9月16日之间，共计38个月零15天，也即1155天，计算公式：已付房款2,730,350.00元×0.01%×1155天＝315,315.00元。两项相加等于339,888.15元。两个违约责任相加共计应当承担的违约责任：逾期交房369,416.355＋逾期办证339,888.15元＝709,304.505元。因此，请求驳回遵义市侨龙房地产开发有限公司的诉讼请求，判决反诉被告支付违约金709,304.505元。 反诉被告遵义市侨龙房地产开发有限公司辩称：一、对双方签订买卖合同的事实没有意见。二、针对反诉原告所起诉的诉讼请求，我方不予认可。因为逾期交房以及逾期办证的主要原因是由于南部新区在侨龙财智项目即将总体验收之际被撤销，导致主体验收一直无法得到验收和办证，所以该违约责任的过错方不是我方，造成逾期办证及逾期交房是国家行政区划的调整，所以我方认为逾期交房及逾期办证的责任不能完全由我方承担，而且反诉原告所起诉的违约金与其所遭受的损失之间明显不相符合，远远高于其所遭受的损失，请求人民法院予以调整，根据反诉原告的反诉状中提到反诉被告是与谭某某等一起组团向我方购买房屋，享受了一定的购房优惠，在天美公司与我方的团购协议书中明确约定了如果由于国家政策调整影响到工程完工期限的可顺延交付期限，所以反诉原告的反诉请求与实际情况不符，不应得到支持。同时，针对反诉原告提出的逾期办证的问题，该主张已经过了诉讼时效，依法不能得到支持，根据双方签订的商品房合同约定办理转移登记的时间为2016年3月31日前，同时根据民事诉讼法及最高人民法院关于审理民商事案件的第八次会议纪要的相关规定，反诉原告的诉讼时效应当从2016年4月1日起计算三年，即截至2019年4月1日止，该诉讼时效已到。 经审理查明：2014年4月4日，遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开公司）与申芳签订了《商品房买卖合同》。合同约定侨龙房开公司将其开发建设的位于播州区（原遵义县）遵义大道中段东侧的“侨龙·财智国际”项目XXX号（建筑面积544.50平方米、套内建筑面积为397.22平方米）房屋以3430350.00元的总价款出售给申芳。合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1740350.00元，余款169万元以银行按揭支付。……”。合同第十条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按日按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……”。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在30日之内【该时间应当不小于第十条第1（1）项中的时限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金【该违约金比率银行不小于第十条第1（1）项中的比率】，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日【该日期应当与本条1（1）项中的日期相同】，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按日按买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一【该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率】的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条房屋登记第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按应付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付应付房价款0.01%的违约金……”。2014年4月4日，侨龙房开公司与申芳签订了《补充协议》，该协议第三条第三款约定：“因买受人原因，如应付房款未缴清等，导致逾期交房的，出卖人不承担逾期交房责任”。《商品房买卖合同》、《补充协议》签订后的当日，申芳向侨龙房开公司交纳了购房定金20万元，2014年4月29日向侨龙房开公司交纳了购房款17.50万元，并通过银行按揭贷款的方式向侨龙房开公司支付了购房款169万元，双方于2014年4月29日办理了商品房买卖合同备案登记。2014年4月4日，侨龙房开公司（甲方）与申芳（乙方）签订了《借款协议》。协议约定：乙方购买甲方开发的位于遵义，经双方协议，乙方向甲方借款分期支付购房首付款达成协议，借款总金额120万元整，约定第一期于商品房买卖合同签订时支付30%，第二期为商品房买卖合同签订后3个月内支付30%，第三期为商品房竣工交房前支付40%。事后，申芳于2014年8月7日向侨龙房开公司交纳了购房款50万元。2014年9月11日，申芳又向侨龙房开公司交纳了购房款165350.00元。2017年7月20日，双方再次签订了《欠款协议》。协议载明：欠款总金额柒拾万元整，于2017年10月25日还款10万元，2017年11月25日还款10万元，2017年12月25日还款10万元，2018年1月20日还款40万元，并约定“以上欠款乙方必须在办理产权之前付清。乙方未按还款约定（按本协议第二条分期）还款的，视为乙方违约。由乙方按应还款金额，按日息千分之一的标准向甲方支付违约金，本协议签订后，甲、乙双方于2014年4月4日签订的欠款协议自动失效”。《欠款协议》签订后，申芳未按照约定支付款项。侨龙房开公司逾期后未能向申芳交付房屋，2017年7月26日，因案涉房屋未达到交房条件，申芳向侨龙房开公司申请交房，为此，侨龙房开公司于2017年7月31日将涉案房屋交付给申芳，申芳接房后，进行装修使用。2018年3月9日，侨龙房开公司通过公告的方式通知未接房的业主接房，并通知相关业主可以办理产权手续。 上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《遵义县商品房买卖合同备案登记表》、《借款协议》、《欠款协议》、侨龙·财智国际房交房流程及费用明细表、业主接房表、收据、公告等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为：侨龙房开公司与申芳签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。申芳按照合同约定支付了大部分购房款，现尚欠首付款70万元未支付亦是事实，现侨龙房开公司请求申芳支付尚欠的首付款70万元，本院予以支持。关于侨龙房开公司要求申芳支付逾期付款违约金的问题，双方所达成的《欠款协议》系双方对购房首付款支付期限及方式的变更，虽然双方约定按欠款金额的日千分之一计算违约金，但该违约金约定过高，并且本案系商品房买卖合同纠纷，双方在合同中约定了逾期付款的责任，即买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，故违约金计算的标准可按日万分之一分段进行计算。侨龙房开公司逾期交房和逾期未按照约定交付办理转移登记的有关文书亦是事实，申芳要求侨龙房开公司支付其违约金并要求其交付办理转移登记的有关文书，本院予以支持。逾期交房的违约金应从2016年1月1日起至2017年7月31日止，按合同约定的日万分之一计算违约金，即为157,814.23元（2,730,350.00元×每日万分之一×578天）。逾期未按照约定交付办理转移登记的有关文书的违约金可从2016年4月1日起至2018年3月9日止，按已交付房价款日0.005％计算违约金，即为96,654.39元（2,730,350.00元×每日0.005％×708天）。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下： 一、由申芳在判决生效之日起十五日内支付遵义市侨龙房地产开发有限公司购房款70万元，并支付违约金（从2017年10月26日起至付清款项时止，以10万元为基数，按日万分之一计算；从2017年11月26日起至付清款项时止，以10万元为基数，按日万分之一计算；从2017年12月26日起至付清款项时止，以10万元为基数，按日万分之一计算；从2018年1月21日起至付清款项时止，以40万元为基数，按日万分之一计算）。 二、由遵义市侨龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内交付办理案涉房屋【播州区（原遵义县）遵义大道中段东侧的“侨龙·财智国际”项目XXX号】转移登记的有关文书给申芳。 三、由遵义市侨龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内支付申芳逾期交房违约金157,814.23元和逾期办证违约金96,654.39元。 四、驳回遵义市侨龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 五、驳回申芳的其余反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66,794.00元，保全费5,000.00元，共计71,794.00元，由申芳负担；反诉费减半收取5,446.50元，由遵义市侨龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  陈载林 人民陪审员  王章辉 人民陪审员  龚运华 二〇二一年五月十四日 法官助理王成素 书记员高艺