广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0321民初278号 原告：李斌，男，汉族，1964年7月8日生，现住广西桂林市秀峰区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号F幢，统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 原告李斌与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李斌到庭参加诉讼，被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判决被告将办理不动产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告交付购房正式发票；3、判决被告向原告支付不能按期办理产权证的违约金1230.14元；4、判决被告将未上交的购房契税3691元、房屋维修金2461元、基础设施费2000元、办证费1000元共计9152元退还给原告；5、判决被告赔偿原告造成的经济损失，以9152元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2004年9月18日起计 2 算至实际退还之日止（截至2020年12月31日损失为8949元）；6、判决被告承担契税滞纳金11058元（从2004年8月5日起暂计至2020年12月31日止，实际滞纳金以相关部门系统生成的金额为准）；7、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2004年7月27日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买阳朔县，原告一次性支付总房价123014元，并于2004年9月17日向被告支付了购房契税3691元、房屋维修基金2461元、水电基础设施费2000元、办证费1000元。至今，被告一直未给原告办理不动产权登记，也拒绝将应由其提交的房屋资料报送产权登记机关备案，且始终未将购房的正式发票交付给原告以及未及时将契税、房屋维修金等交给有关部门，未给原告安装水电基础设施和有线电视入网。被告以实际行为表明其拒绝履行合同义务为原告办理产权证书和安装基础设施，构成根本违约。被告除应向原告支付违约金外，还应当退还向原告收取的所有费用，赔偿因占用原告资金所造成的经济损失和承担契税滞纳金。原告只能在被告履行了房屋开发商的基本义务后，自行到产权登记机关办证和处理其他事宜。 被告桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩材料。原告李斌对其陈述的事实提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告向被告购买房屋并按约定履行了相关义务; 2、购房款收据，拟证明原告一次性付清全部购房款的事实； 3、契税、房屋维修基金、设施配套费用、办证费收据，拟证明原告向被 3 告交付了契税、维修基金、设施配套费、办证费的事实； 4、阳朔县自然资源局致阳朔县法院《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》，拟证明被告至今仍拒绝办理不动产权证的事实； 5、人民银行同期贷款利息计算表，拟证明从2004年9月18日至2020年12月31日因被告违约造成原告经济损失8949元的事实； 6、契税滞纳金计算表，拟证明因被告未按期代原告缴纳契税产生契税滞纳金的事实； 7、阳朔县国土资源局《关于对网民王海燕的回复意见》，拟证明被告变更名称的事实。 被告桂林粤豪投资有限公司在举证期限内没有向本院提交证据。 本院依职权调取证据： 1、阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》； 2、国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》。 3、阳朔县不动产登记局出具的《关于阳朔县人民法院咨询的复函》。 经庭审质证，原告对阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》和国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》无异议，对《关于阳朔县人民法院咨询的复函》的真实性、关联性无异议，但辩称如果如阳朔县不动产登记局所说开发商配合交付了办证所需的相关材料，个人 4 仍无法申请办理不动产证是不符合法律规定的。 原告提交的证据1-4、7，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，是认定本案基本事实的主要证据，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2004年7月27日,原告李斌与桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告李斌购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县，建筑面积共32.14㎡，总价为123014元;合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准约定：电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）。附件四约定：一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入 5 网费2000元。合同的附件三、附件四分别对装饰、设备标准和契税、维修基金、办证费、水电基础设施费等费用标准及收取做了约定。合同签订后，原告李斌依约一次性将购房款123014元支付给了被告桂林粤豪房地产开发有限公司，并于2004年9月17日向被告分别支付了契税3691元、维修基金2461元、设施配套费2000元、办证费1000元，桂林粤豪房地产开发有限公司依约将房屋交付原告管理使用。2004年7月27日，原告与案外人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司签订《唐人街酒店式公寓合作合同》，约定原告以涉案房屋的使用权作为出资与桂林阳朔唐人街酒店有限公司合作经营酒店，桂林阳朔唐人街酒店有限公司每月支付原告相应经营利润。原告收房后，依约将房屋交付给案外人使用，至2020年12月份因案外人未按约向原告支付经营利润，原告向案外人邮寄送达《解除租赁合同通知函》，双方合同解除。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，因涉案房产开发项目在建过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为，导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收，至今尚未为原告办理不动产产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于：原告的各项诉请有无事实和法律依据。 6 一、关于被告应否将办理不动产权属登记所需的资料提交给产权登记机关的问题。根据阳朔县不动产登记局的复函，开发商申请变更登记后方可为业主办理商品房转移登记，办理变更分户登记遵循依申请登记的原则，且需要提供以下材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、国有建设用地使用权及所有权房屋所有权变更的材料、变更后的不动产权籍调查成果等。被告曾经向阳朔县不动产登记局申请过办理变更分户登记，因其所提交的分户材料中的房产分户图存在不按规划建设分割单元，有关申请材料被阳朔县不动产登记局退回后，至今未再向阳朔县不动产登记局提交办理变更分户登记所需有关材料，是导致原告的涉案房屋至今不能办理不动产权证的原因之一。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”为原告办理房屋不动产权证是被告应当履行的合同义务，而向产权登记机关提交有关材料是办理房屋权属登记的必经程序，故被告应当按照合同约定和相关规定，如实向阳朔县不动产登记局提交应当由其提供的办理房屋权属登记所需的有关材料（具体所需材料以产权登记机关要求提供的材料为准）。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 二、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款123014元的1%向原告支付违约金1230.14元。故对原告要求被告给付 7 逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 三、关于被告是否应向原告交付销售不动产正式发票的问题。原告已经依约履行了交付购房款的义务，被告应将销售不动产的发票原件交付给原告。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 四、关于原告要求被告退还其缴纳的公共维修基金、契税、办证费、基础设施费及支付利息损失的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四的约定可见，被告代原告办理房屋所有权证及原告缴纳公共维修基金、契税、办证费以及基础设施费的行为系双方书面约定的合同内容之一。原告要求退还上述费用实际上是对合同附件四约定的内容提出了解除的主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致可以解除合同。”又第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”以上条款是对合同解除条件的规定，即合同解除的条件其一系双方当事人协商一致，其二需一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》的主要目的系原告通过支付购房款向被告购买涉案房屋并取得该房屋的所有权。在原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》其中的一项约定内容，于法无据。另，根据双方签订的合同约定，原告依约将契税、公共维修基金、基础设施费、办证费交付给被告以便被告代为办理房屋产证是原告履行合同义务的表现。故原告要求被告退还契税、公共维修基金、基础设施费、办证费无事实和 8 法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告按人民银行同期贷款利率赔偿其经济损失的问题，实际是要求计算上述费用所产生的利息损失，原、被告对此并未作出具体明确的约定，关于该项诉请无事实根据和法律依据，本院不予支持。但，原告已按约定向被告交付了契税等费用，被告却未能在约定的时间代原告将相关费用缴纳至有关部门，如存在因逾期缴款而产生滞纳金等额外缴费的情形，应当由被告在向有关部门代缴时根据实际产生的数额予以补足。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林粤豪投资有限公司向阳朔县不动产登记局提交应当由其提供的办理阳朔县阳朔镇观莲路唐人街项目C幢7层738号房屋权属登记所需的有关材料，具体以不动产权登记机关办理房屋权属登记所需的材料为准； 二、被告桂林粤豪投资有限公司支付原告李斌违约金1230.14元； 三、被告桂林粤豪投资有限公司将阳朔县阳朔镇观莲路唐人街项目C幢7层738号房屋的销售不动产发票原件交付给原告李斌； 四、驳回原告李斌的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费560元，适用简易程序减半收取280元（原告已预交），由被告桂林粤豪投资有限公司负担。 9 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费560元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 美 二〇二一年四月二十九日 法官助理  李成俊 代书记员  陆爱萍