湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0781民初352号原告：津市市共祥羽毛球中心有限公司，住所地湖南省津市市工业集中区孟姜女大道59号。法定代表人：胡勇明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田裕林，湖南津正律师事务所律师。被告：湖南中宝食品有限公司，住所地常德市津市市嘉山工业新区嘉山大道。法定代表人：丁东林，该公司总经理。委托诉讼代理人：何梅珍，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪辉，湖南鼎鸣律师事务所律师。原告津市市共祥羽毛球中心有限公司（以下简称共祥公司）与被告湖南中宝食品有限公司（以下简称中宝公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告共祥公司的委托诉讼代理人田裕林、被告中宝公司的委托诉讼代理人何梅珍、汪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共祥公司向本院提出诉讼请求：中宝公司赔偿因《厂房租赁合同》被撤销给共祥公司造成的损失30万元；中宝公司承担本案诉讼费、鉴定费等。事实和理由：2016年7月1日，共祥公司与中宝公司签订《厂房租赁合同》，共祥公司租赁中宝公司厂房用于羽毛球馆经营。共祥公司对租赁厂房进行了装饰装修，并添置设备。2017年5月26日，津市高新技术产业开发区管理委员会下达通知，以中宝公司改变土地用途为由，要求中宝公司与共祥公司解除租赁合同。该事项给共祥公司造成了负面效应，影响了正常经营。2019年7月8日，福建省泉州市中级人民法院公告强制腾退涉案租赁厂房，共祥公司得知涉案租赁厂房于2016年5月10日被法院查封。2019年10月9日，共祥公司诉至法院，要求撤销其与中宝公司签订的《厂房租赁合同》，并由中宝公司赔偿损失。法院经审理认定，中宝公司隐瞒重大事项，构成欺诈，判决撤销双方签订的《厂房租赁合同》。中宝公司辩称，《厂房租赁合同》被撤销没有给共祥公司造成损失，事实是共祥公司经营不善、市场考察失误致其经营无法维持下去，《厂房租赁合同》被撤销与其经营并无直接关系，即便因《厂房租赁合同》被撤销致共祥公司损失，损失亦应依法核定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明书、《厂房租赁合同》、本院勘验笔录、鉴定费票据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于共祥公司提交证据1.津市市人民法院（2019）湘0781民初1037号民事判决书，拟证明《厂房租赁合同》被撤销是因为中宝公司欺诈所致。中宝公司质证对其真实性无异议，但认为《厂房租赁合同》被撤销是因为共祥公司经营不善，且转让了经营场地。本院认为，该证据是人民法院已生效的法律文书，共祥公司的证明主张与该证据的内容相符，中宝公司的质证主张与该证据内容不符，本院确认该证据的证明效力。2.销售合同、代购合同、付款凭证、广告清单，拟证明装修及装修金额506565元。中宝公司质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，涉及装修事实及装修金额在津市市人民法院（2019）湘0781民初1037号民事判决书中即未被采信。本院认为，上述证据与本院已生效法律文书认证意见不冲突的部分证据可以证实共祥公司对涉案厂房装饰装修的事实，但对于装饰装修工程项目及金额应结合本案其他事实和证据综合认定。3.《装修工程造价鉴定意见书》和《装修费用评估报告》，拟证明共祥公司装饰装修物可继续使用的价值为320810元。中宝公司质证对上述证据的三性均不予认可。中宝公司认为：①未对已形成附合和未形成附合的项目分别列明；②装饰装修净值计算方法错误，鉴定机构无权认定共祥公司于2019年7月15日腾退场地；③涉案厂房的装饰装修工程应为无效合同，评估报告列举管理费、安全生产责任险保费等不合法、不合理；④装修工程中20mm水泥砂桨找平项目不存在；⑤羽毛球网柱单体、羽毛球网、乒乓球台、小电器（电热水器）、羽毛球场灯不应列入评估范围；⑥电力三相火开户项目应提供发票及办理过户手续。鉴定机构对中宝公司的异议出具了《关于对湖南中宝食品有限公司异议的回复》、《关于羽毛球馆鉴定书内容异议的回复》。中宝公司质证认为：①常德市锦安体育工程建设有限公司施工的事实与中宝公司的异议主张的工程未报建，没有发票无关联；②20mm水泥砂浆找平工程项目应钻孔取样；③不认可残值和净值计算的回复意见。本院认为，涉案鉴定评估程序合法，鉴定意见的内容与本案相关，结合鉴定机构对中宝公司异议的书面回复，上述证据的证明效力应予以确认，但对于上述鉴定意见涉本案装饰装修工程范围及净值数额，应结合本案其他事实和证据综合认定。二、关于中宝公司提交证据津市市人民法院（2019）湘0781民初1037号民事判决书，拟证明共祥公司应在判决生效后30日内交还房屋。共祥公司质证认为中宝公司的证明主张与本案没有关联性。本院认为，虽然中宝公司的证明主张与本案无关联性，但该证据是人民法院已经生效的法律文书，可以证明本案其他相关事实，本院确认该证据的证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，共祥公司与中宝公司签订《厂房租赁合同》。《厂房租赁合同》约定：中宝公司将位于津市市工业集中区××道厂房租赁给共祥公司使用，总面积3000平方米，租赁物用于羽毛球馆经营使用；租赁期限5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金采用每年递增方式，第一年租金为每月每平方米3元，每月总租金为9000元，第二年起每年按上一年租金每月每平方米增加10%计算（其中5%以球馆消费卡支付）……租金采取先付费后使用的原则，租金为每一年支付一次，本合同签订当天共祥公司需支付第一年租金108000元，第二年租金支付日期为上一年到期日的前三个月内；共祥公司装修改造范围不得破坏租赁厂房的框架和剪力墙结构部分等原使用功能，装修改造费用共祥公司自理，中宝公司有权委托代表进行现场监督，租赁期满后，共祥公司应保证租赁厂房基本设施齐全，装修装饰不可拆除部分无偿移交中宝公司所有……共祥公司与中宝公司签订上述《厂房租赁合同》后，中宝公司按合同约定交付了厂房，共祥公司对厂房按羽毛球运动场馆进行装饰装修并添置设施，其后该羽毛球运动场馆开展经营活动。2016年8月29日至2018年7月14日，共祥公司共支付中宝公司三年租赁期租金合计357480元。2017年5月26日，津市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向中宝公司发出《限期整改通知》，以中宝公司未经批准将土地证津用（2013）第669号地块上修建的部分建筑物改作商业用途，租赁给共祥公司开办羽毛球馆收取租赁费用，违反法律规定为由限中宝公司自行解除租赁合同。落款时间为2019年7月8日的福建省泉州市中级人民法院（以下简称泉州中院）《公告》载明：（2016）闽05民初61号民事判决已发生法律效力，本院在执行过程中，依法查封湖南中宝食品有限公司提供的抵押物即位于湖南省津市××道××及湖南省津市市嘉山工业新区××道（中宝食品）的房产……责令被执行人及其他占有人于2019年9月18日前迁出占有的建筑物，逾期不履行，将依法强制执行。落款时间为2019年7月18日的福建省泉州云锋资产拍卖有限公司（以下简称云锋拍卖公司）《拍卖预告》载明：近期将在泉州中院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的：湖南宝达房地产开发有限公司名下在湖南省津市××工业园的商住用地土地使用权。2019年7月，共祥公司在租赁场所发现上述泉州中院《公告》和云锋拍卖公司《拍卖预告》后，向泉州中院提出执行异议申请，要求该院强制执行中宝公司房产应保护共祥公司合法权益。同年8月12日，泉州中院作出（2019）闽05执异96号执行裁定，驳回共祥公司的异议理由和请求。2019年9月10日，共祥公司就其与中宝公司房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼。本院经审理认为，中宝公司与共祥公司签订《厂房租赁合同》时，没有将涉案租赁物（厂房）设置抵押并被泉州中院查封的事实告知共祥公司，属于隐瞒重大事项，构成欺诈；共祥公司实际使用租赁物厂房三年，向中宝公司交付的租金亦为三年，共祥公司交付的租金与应当支付的房屋使用费相当；共祥公司所举证据不能证明羽毛球馆的装饰装修物是否与租赁房屋全部形成附合物，也不能证实形成附合装饰装修物的现存价值，共祥公司应承担举证不能的法律后果，此后如有新的证据，可依法另行主张权利。2020年2月26日，本院作出（2019）湘0781民初1037号判决：一、撤销共祥公司与中宝公司签订的《厂房租赁合同》；二、共祥公司应于本判决生效后30日内，将其占用的厂房交还给中宝公司；三、驳回共祥公司要求中宝公司返还租金的诉讼请求；四、驳回共祥公司要求中宝公司赔偿损失的诉讼请求。共祥公司与中宝公司对该判决均未提起上诉。诉讼中，共祥公司申请就涉案羽毛球运动场馆装修装饰附合物的价值进行鉴定。本院委托常德市余翔工程信息咨询有限责任公司（以下简称余翔公司）和湖南德源资产评估有限责任公司（以下简称德源评估公司）进行鉴定和评估。2020年12月，余翔公司出具《津市市共祥羽毛球中心装修工程造价鉴定意见书》（以下简称《造价鉴定意见书》）。该《造价鉴定意见书》主要鉴定内容为：一、鉴定项目：1.厂房内地面找平+自流坪地面+PVC绿色地胶；2.厂房内墙面刮腻子+绿色乳胶漆；3.卫生间大理石洗漱台；4.洗浴间砌墙+贴砖；5.安装电缆；6.其他柱墩加宽及油漆、门头发光字、木质收银柜、彩钢板隔断等；二、鉴定工程类型：工程价款鉴定；三、鉴定工程价款结果：458131.45元；四、鉴定说明：1.地面找平按平均20mm厚计算；2.清单项目均按定额组价；3.按简易计税法；4.未计工程排污费。该《造价鉴定意见书》还包括工程量与造价表内容勘查意见回复，回复意见包括：1.现场踏勘时，球场地面与原仓库地面确实存在高差，且申请方陈述在原金钢砂地面上先找平，最厚处5cm，被诉方未提出异议，此部分建议法院委托第三方检测机构钻孔取样确认；2.申请人已申请就现有PVC地胶、羽毛球柱、羽毛球网、乒乓球台、羽毛球场灯进行鉴定，法院同意鉴定申请，至于是否应拆走由法院判定。本院收到上述《造价鉴定意见书》后，于2020年12月22日向双方当事人送达副本及通知书，明确当事人对鉴定书内容有异议的，应当在收到鉴定书后七日内以书面方式向本院提出。双方当事人均未在通知书确定的期限内对该《造价鉴定意见书》的内容提出异议。2021年4月，本院收到德源评估公司出具的《津市市共祥羽毛球中心有限公司装修费用评估报告》（以下简称《装修费用评估报告》）。该《装修费用评估报告》的主要内容为：1.评估基准日2020年8月3日；2.评估方法份重置成本法；3.理论成新率采用年限法计算，即理论成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%；4.评估结论津市市共祥羽毛球中心公司的装修费用，在评估基准日所表现的评估净值为27.08万元（房屋装饰和房屋安装资产评估原值458131.48元，继续使用评估净值320810元，评估净值270795元）。本院于2021年4月9日和4月12日，将该《装修费用评估报告》及通知书分别送达给共祥公司和中宝公司。在通知书确定的期限内，共祥公司对该《装修费用评估报告》未提出异议，中宝公司提出异议主张称：1.评估报告未对已形成附合和未形成附合的项目分别列明；2.评估报告中的装饰装修净值计算方式错误；3.装饰装修工程合同应为无效合同，评估报告明细表列明管理费、税金等费用，既不合法也不合理；4.20mm水泥砂浆找平工程项目不应计算；5.羽毛球网柱单体、羽毛球网、乒乓球台、小电器（电热水器）、羽毛球场灯不应计算。对中宝公司的异议，余翔公司于2021年4月21日出具《关于羽毛球（馆）鉴定书内容异议的回复》，该《回复》载明：根据湖南省津市市人民法院（2019）湘0781民初1037号民事判决书认定的事实，装修公司为常德市锦安体育工程建设有限公司，故管理费、规费、税金应予计取；对20mm水泥砂浆找平工程建议法院委托第三方检测机构钻孔取样确认；羽毛球网柱单体、羽毛球网、乒乓球台、小电器（电热水器）、羽毛球场灯等可移动物品应归为非附合物，是否计算由法院判定，若不计算可直接扣减该项金额。德源公司于2021年4月21日出具《关于对湖南中宝食品有限公司异议的回复》，该《回复》载明：未就装饰装修物已形成附合和未形成附合的项目分别列明；评估净值27.08万元是综合考虑租赁合同和现场勘查时的使用状况及成新率计算出的评估结论（羽毛球公司什么时候退场和勘查时点的成新率关系不密切）；评估原值依据余翔公司出具的鉴定价值确认。本案第一次开庭审理结束后，中宝公司针对上述鉴定意见中20mm水泥砂浆找平工程是否存在申请鉴定，本院委托常德市博联工程检测有限公司进行鉴定。鉴定过程中，共祥公司自认20mm水泥砂浆找平工程未施工，故该次鉴定终结。根据余翔公司出具的鉴定意见、回复及共祥公司自认的事实，涉案的装饰装修物包括装饰工程和安装工程二部分，其中装饰工程部分形成附合的装饰装修物包括4mm水泥基自流坪地面、墙面修整及刷漆、柱墩油漆、陶瓷地砖、块料墙面、内墙面粉饰脚手架、柱墩加宽、空心砖墙、浴室、平板等，工程造价207624.31元；安装工程部分形成附合的装饰装修物包括电线管、配线、五孔插座、热水给水管、排水管等（电热水器不应列为附合物），工程造价7317.48元。德源公司出具的鉴定意见对应上述装饰工程和安装工程形成附合的装饰装修物的评估净值分别为142173元和4081元，合计146254元。诉讼中，对于涉案装饰装修物，中宝公司不同意利用。另查明，共祥公司申请鉴定支付鉴定费9577元，中宝公司申请鉴定支付鉴定费2500元。本院认为，共祥公司与中宝公司因涉案《厂房租赁合同》被人民法院生效判决撤销后产生赔偿损失的争议，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点主要包括二个方面：中宝公司应否就涉案《厂房租赁合同》被撤销而对共祥公司的损失承担赔偿责任；共祥公司的损失怎样认定。首先，关于中宝公司应否就涉案《厂房租赁合同》被撤销承担赔偿损失责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案所涉《厂房租赁合同》被撤销属于人民法院生效判决所确认的事实，且中宝公司属《厂房租赁合同》被撤销的过错方，中宝公司应当赔偿共祥公司因此所受到的损失。其次，关于共祥公司损失认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修、租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案所涉《厂房租赁合同》被撤销，应参照上述司法解释规定处理。本案共祥公司的损失涉及装饰装修物，装饰装修物应以已形成附合的装饰装修物为限。同时，已形成附合装饰装修物的损失数额以其现值为准，即附合装饰装修物在《厂房租赁合同》被撤销时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失，不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在《厂房租赁合同》被撤销时，对该装饰装修物的实际使用时间，而不考虑按照租赁期限进行分摊。本案鉴定意见所依据的评估基准日迟于《厂房租赁合同》被撤销的时间，且生效判决确认共祥公司实际使用租赁物厂房三年，故中宝公司抗辩共祥公司腾退厂房时间（2021年1月6日）的主张与涉案装饰装修物现值的确定并无关联。本院确认已附合装饰装修物现值损失数额为146254元。共祥公司的损失还包括因申请鉴定装饰装修物现值所支付的鉴定费9577元，但该鉴定费的负担应考虑本院采信损失数额而减轻中宝公司的赔偿责任，本院酌定中宝公司赔偿7000元。同时，因共祥公司在鉴定中自认20mm水泥砂浆找平工程未施工，该工程项目申请鉴定的鉴定费2500元应由共祥公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、湖南中宝食品有限公司赔偿津市市共祥羽毛球中心有限公司因《厂房租赁合同》被撤销而产生已形成附合装饰装修物损失146254元；二、湖南中宝食品有限公司赔偿津市市共祥羽毛球中心有限公司鉴定费损失7000元，折抵湖南中宝食品有限公司负担的鉴定费2500元，还应赔偿鉴定费损失4500元；三、上述（一）、（二）项合计150754元，湖南中宝食品有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给津市市共祥羽毛球中心有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5943元，由津市市共祥羽毛球中心有限公司负担2628元，湖南中宝食品有限公司负担3315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  阿毅人民陪审员  彭瑶人民陪审员  宋奇二〇二一年五月二十七日法官助理周诗雨书记员王逸文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释有规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成队伍的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。