广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2931号上诉人（原审原告）：曾宇（曾用名曾河）。上诉人（原审被告）：吴国仙。被上诉人（原审被告）：曾富（ZENGFU）。委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。上诉人曾宇、吴国仙因与被上诉人曾富(ZENGFU)返还原物纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人曾宇、吴国仙共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院忽视被上诉人购房的历史背景，错误认定房屋属于被上诉人一人所有。《借款合同书》表明90年代被上诉人与曾宇之间均未“分家”，与父亲曾庆有共同谋生。三方虽然是彼此独立的自然人，但基于血缘关系和处事习惯，三方约定为利益共同体，各人享有的权利实质上也是三方共同享有。因此，该合同书签订背景是三人内部基于利益共同体的约定，事实上是三人共同决定对外贷款一起做荔枝园的，形式上由曾宇对外签订借款合同。而且根据《承包土地种植合同》《申请书》《土地租赁合同书》《红湖农场2013年经营管理方案》也恰好印证上诉人的主张，被上诉人并非荔枝园对外签订合同的相对方，但却能在一审中提交经营期间各种对外合同合同，正是因为被上诉人参与经营，才有可能取得合同副本。二、涉案房屋的所有权不应仅以房产的登记状态确认权属。正因前述的历史背景及亲属关系，一审法院仅以涉案房屋登记权属认定所有权，过于简单，难以平衡各方当事人的权益，也违背各方当事人最初的意思表示。涉案房屋属于“房改房”，登记在被上诉人名下是为顺应90年代的政策需求。一审法院未从购房款的支付构成来认定房屋真正权属是错误的。一审庭审中，被上诉人并不否认从上诉人处取得20000元的购房款，因此从购房款的支付组成上分析，曾宇应为涉案房屋的共有权人之一，被上诉人无权要求曾宇及其家属从涉案房屋中腾退及支付占用费。三、涉案房屋是上诉人一家的唯一住房。由于曾宇作为三人利益共同体的代表在外借款，因经营不善，被作为借款人追诉，曾宇多年来一直需肩负债务，被法院执行，而没有积蓄。目前上诉人处于失业状态，腾空房屋确有客观困难。四、上诉人庭后提交补充意见表示：曾宇出资的20000元购房款占总房款38.57%，涉案房屋目前市场价格在6万元/㎡，即总房价为3540000元，根据曾宇占有房屋份额折算，对应占有的房屋价值为1365400元，因此在抵扣2019年11月1日起至2021年3月期间的占用费42480元后，被上诉人仍应向上诉人补偿1322920元。因此，上诉人变更答辩意见及反诉请求为：1.上诉人需向被上诉人支付房屋占用费以房屋份额对应的房屋价值抵扣；2.被上诉人应当在抵扣房屋占用费后，补偿上诉人房屋份额对应的房屋价值1322920元。另，如人民法院认为有必要对涉案房屋的市场价格进行评估，上诉人同意申请评估。被上诉人曾富答辩称：一、认可一审判决确认的事实和适用的法律。涉案房屋登记在被上诉人名下，是被上诉人的财产，被上诉人有权要求上诉人腾退房屋，一审判决正确。二、上诉人所述涉案房屋产权依据完全没有事实依据，真实情况是上诉人与父亲、舅舅三人经营荔枝园，被上诉人并未参与，经营一事与被上诉人无关，一审判决也认定上诉人即便因经营荔枝园与被上诉人存在债权债务关系，上诉人可以另行通过法律途径解决。三、上诉人所述涉案房屋是其唯一住房并不属实，上诉人在老家××省××市××农村经营上百亩荔枝园时，在老家也有住房。上诉人该项理由也不是获得被上诉人名下房屋的法律依据。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人曾富向一审法院起诉请求：1.上诉人将广州市天河区天河××路×号×房腾退给原告；2.上诉人支付房屋占用费（自2010年11月1日起按每月5000元的标准支付至实际腾退之日止）；3.上诉人承担本案诉讼费用。诉讼中，被上诉人表示放弃2016年11月5日之前的占用费，要求占用费从2016年11月6日起算。一审法院认定的事实：曾富、曾宇为兄弟关系，曾庆有为二人的父亲，吴国仙是曾宇的配偶。1994年8月，广东省农垦华侨实业总公司办公室出具《职工住房分配书》，同意曾富入住涉案房屋。1998年6月21日，曾富与广东省农垦华侨实业总公司签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定曾富购买涉案房屋，按照有关规定给予折扣后，曾富购买本套住房的实付房价款51856.20元，根据有关规定，按曾富住房分配面积标准内实付房价款20%给予一次性住房维修费补贴为10371.24元，减除该补贴后，需付房价款41484.96元。该合同经广州市房地产交易所交册鉴证。1998年6月29日，广东省农垦华侨实业总公司出具《收据》，记载收到曾富支付的房款41484.96元。1998年10月14日，涉案房屋登记至曾富名下，建筑面积59平方米。为证明双方的借住关系，曾富提供其为甲方，曾宇为乙方，于2005年10月1日签订的《协议书》复印件一份，载明甲乙双方为兄弟关系，因为甲方出国，考虑到乙方当初在甲方单位分房时资助过两万元，双方合作经营荔枝园时互相帮助，特此同意让乙方居住在甲方住房自2005年10月至2010年10月止。该复印件空白处，曾庆有手写有“此复印件是曾宇亲自拿我家里给我的，我于2018年9月23日用微信传给曾富的”。曾宇、吴国仙认为该《协议书》为复印件，不是原件，不承认协议书的内容。曾富另提供其与曾宇的微信聊天记录，2018年6月9日，曾富：“……你把广州的房子全部腾出来，让阿毛和父母住一起……”2018年6月12，曾富：“对，我就是要你腾房，我的要求和底线，几十年来你谈过房钱的是吗……”2018年7月9日，曾宇：“当年我资助你们两万元买房，占房价一成……”曾富：“我看到你还提当初的两万元钱，不知道你怎么好意思说，当初这两万元是老爸统一贷款做荔枝园，我买房需要你才从那里拿过来给我的，这钱你从来没有说过是借给我的钱，也没有任何借据……退一步讲，你当初强行要搬进来，说要带孩子上来读书，说好是暂时一年，到外面租房就搬出来，我心一软就让你进来了……你说的两万买房，我答应让你们住三年抵消，我说得清清楚楚……我们让你住了16年，所有的孩子都上大学，一分钱租金不收你的，这值多少钱了，还不值两万……”“我这个房子是我和大嫂奋斗了28年的福利房，不是4万块钱就可以买到的，当初你只是用父母的钱帮了我，我们让你们带孩子住了16年，不收一分钱……”曾富在庭审中陈述，其购买涉案房屋时从曾宇处拿了两万元，但该两万元曾宇只是经手人，实际上该两万元来源于曾宇、舅舅张国振、曾庆有共同经营的荔枝园项目贷款，曾富已将该两万元归还给曾庆有。曾宇在庭审中陈述，曾宇当时在荔枝园项目中出任出纳，确认是从荔枝园项目贷款中拿出的两万元给曾富，但曾富未将该两万元返还给曾宇。由于上诉人一直未返还涉案房屋，曾富委托广东兆庆麟律师事务所于2019年10月12日向上诉人发出《律师函》，要求上诉人于2019年10月31日前腾空返还涉案房屋。上诉人确认收到上述函件后，有与曾富进行沟通，上诉人表示愿意购买涉案房屋，但曾富不同意，双方最终未能达成一致意见。为证明曾富、曾宇、曾庆有没有分家，三方是利益共同体，曾宇提供了三份《借款合同书》复印件，三份《借款合同书》为曾宇与化州县兰山镇农村合作基金会分别于1994年1月8日、1994年6月8日、1995年5月31日为发展荔枝项目而签订的，曾庆有为保证人。曾富对此不予确认，认为上述合同看不出与曾富有什么关系。当事人在庭审中确认，涉案房屋现由上诉人曾宇、吴国仙居住使用。曾富在庭审中明确，对涉案房屋的占用费标准不申请鉴定。一审法院认为：曾富为美利坚合众国国籍，本案为涉外返还原物纠纷。因涉案房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，依法确认我国法律作为处理本案争议的准据法。根据曾富提供的《职工住房分配书》《广州市公有住房买卖协议书》《收据》《房产证》等，曾富通过向广东省农垦华侨实业总公司购买涉案房屋，进而取得涉案房屋的产权，是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现曾富要求上诉人腾空返还涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。上诉人认为在曾富购买涉案房屋期间出资20000元，对涉案房屋享有共有权，但即便上述陈述属实，也仅属于双方之间的债权债务未清结的情形，曾宇对此可另案主张相应的权利，不能据此推出曾富、曾宇共同购买涉案房屋的意思。上诉人辩称的涉案房屋是未分家前购买，因而属于曾宇、曾富、曾庆有三人共同的意见，没有依据，一审法院不予支持。经曾富多次通知，上诉人至今没有返还涉案房屋，现曾富要求上诉人支付占用费，于理有据。考虑到双方的亲属关系，一审法院酌情从曾富发出《律师函》中载明的未能搬离涉案房屋的截止日期即2019年11月1日起算占用费，曾富要求占用费按照每月每平方米5000元的标准，上诉人对该占用费标准不予确认，曾富亦不申请鉴定，一审法院参考广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价，确定按照每月每平方米45元的标准计算涉案房屋的占用费，故曾富、吴国仙应自2019年11月1日起按照每月2655元（45元/㎡×59㎡）支付占用费至实际腾空返还之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、曾宇、吴国仙应于判决发生法律效力之日起二十日内腾空返还广州市天河区天河××路×号×房给曾富；二、曾宇、吴国仙应于判决发生法律效力之日起十日内按照每月2655元的标准一次性向曾富支付自2019年11月1日起至判决发生法律效力之日止的占用使用费；从判决发生法律效力之日起至实际返还涉案房屋之日止，曾宇、吴国仙应按每月2655元的标准按月支付占用使用费；三、驳回曾富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4900元，由曾富负担2949元，曾宇、吴国仙负担1951元。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人曾富系美国国籍，本案为涉外返还原物纠纷，应依照涉外民事关系诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于广东省广州市天河区，依法应以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点在于被上诉人是否为涉案房屋的共有权人，上诉人拒绝腾空房屋及支付占用费理据是否充分。对此本院分析认定如下：根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案现有证据足以证明被上诉人通过向广东省农垦华侨实业总公司购买涉案房屋并已取得相应的所有权权属证。上诉人认为房屋系父子三人分家前购买，为三人共同共有，没有充分证据证明。上诉人主张在被上诉人购房期间出资20000元，亦无证据表明该出资系基于与被上诉人共同购房、共享产权的合意，不能必然得出房屋为曾富、曾宇共同所有的结论。被上诉人基于所有权人身份，要求上诉人腾空并返还涉案房屋、支付占有使用期间的费用，有合法依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人二审庭询后补充提出的反诉请求，因超出法律规定的提出期间，且对方当事人也不同意，故本院不予审查。退一步讲，即便上诉人个人为被上诉人提供20000元购房款的情况属实，也属于双方之间的债权债务关系，上诉人可另循法律途径解决，本案依法不作处理。综上所述，上诉人曾宇、吴国仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1951元,由上诉人曾宇、吴国仙负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年五月七日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣