青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终603号上诉人（原审被告）：张某1，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：安某，青海松海（玉树）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某2，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：杨某（系张某2之夫），公民身份号码×××，住西宁市。上诉人张某1因与被上诉人张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院作出的（2020）青0102民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1向本院上诉请求：1.撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初5202号民事判决，发回重审或改判张某1支付违约金5000元（已付定金50000元的10%）；2.一、二审诉讼费由张某2承担。事实和理由：一审判决认定案涉《房屋买卖居间合同》无法继续履行是张某1无故拖延所致，属事实认定不清。案涉房屋为张某1和其配偶任艳玲的共有财产，办理房屋解押及网签手续时均需任艳玲到场，但当时任艳玲在外地无法赶回。张某1曾配合张某2前去办理网签，在积极履行己方义务，但因任艳玲未到场未能办理。根据张某1提交的微信聊天记录可以看出，西宁寿德利房地产营销策划有限公司对此知情且认可。虽然《房屋买卖居间合同》约定违约方需向守约方支付合同成交价770000元的10%作为违约金，但张某2仅支付了50000元定金，剩余购房款720000元尚未支付，其并未实际承受损失，一审法院判决张某1支付违约金77000元明显不合理。诉讼中，张某1明确表示对一审法院判决解除案涉《房屋买卖居间合同》、判令张某1退还张某2支付的定金50000元没有异议。张某2辩称，张某1应当按照《房屋买卖居间合同》的约定按房屋成交价770000元的10%支付违约金，不同意减少。张某2向一审法院起诉请求：1.解除张某2与张某1签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令张某1退还定金50000元；3.判令张某1支付违约金77000元（770000元×10%）、中介费10000元、保全费2000元；4.本案诉讼费由张某1承担。一审法院查明事实：张某2、张某1经西宁寿德利房地产营销策划有限公司居间介绍，于2020年10月19日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：张某1将其位于西宁市××区的房屋出售给张某2，房屋总价款770000元，合同签订当天张某2需支付定金50000元。因张某1与其妻子于2012年8月17日向中国邮政储蓄银行西宁市支行就案涉房屋签订了《个人购房借款及担保合同》，以案涉房屋设定了抵押，故双方约定张某1于2020年11月25日前将该房屋解押后办理网签手续。合同签订当日，张某2向张某1支付定金50000元，张某1向其出具了金额为50000元的收条一份。后因张某1未按期完成案涉房屋的解押，双方未能办理网签手续。一审法院认为，根据张某2提交的张某1与中介公司员工的聊天记录和中介公司客服人员的当庭陈述，案涉《房屋买卖居间合同》无法继续履行，系因张某1无故拖延所致，张某1存在违约，应当按合同约定承担相应的责任。张某2要求解除合同、退还定金的主张成立，予以支持。对张某2提出的违约金主张，符合双方合同约定，应予支持。张某2主张的中介费，因未提供缴费票据，真实性无法确认，故其该项主张不予支持。综上，判决：一、张某2、张某1与居间人西宁寿德利房地产营销策划有限公司于2020年10月19日签订的《房屋买卖居间合同》依法予以解除；二、张某1于判决生效后立即退还张某2交付的定金50000元，支付张某2违约金77000元，以上合计127000元；三、驳回张某2的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1420元及保全费4370元由张某1承担。本案二审期间，张某2提交了手机银行截图两张，用以证明其于双方约定的办理网签期限即2020年11月25日之前筹齐首付款120000元。张某1对该份证据的真实性及合法性不持异议，但认为首付款是否支付应以进入张某1账户为准，该证据不能证明张某2所受经济损失。本院经审查认为，张某2提交的手机银行截图真实合法，且根据截图显示的交易日期即2020年11月23日、25日，可以认定张某2筹集的该笔款项系其准备的案涉房屋首付款，对该证据的关联性亦予以确认。二审经审理查明，一审查明的事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明以下事实：一、案涉《房屋买卖居间合同》第一条“成交房屋基本情况”中“登记所有人房屋抵押情况”一栏勾选为“是”，“房屋共有人是否同意出售并放弃优先购买权”一栏勾选为“是”；第六条“违约责任”之6.3约定：“因甲方（张某1）或乙方（张某2）违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款，逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房价百分之十的违约金。”二、2020年11月23日、25日，张某2分两笔向其名下尾号为7299的银行卡中筹入资金共计120000元。三、诉讼中，张某2陈述其与张某1确实就延长办理网签的期限进行过协商，张某2同意延长至2020年12月10日。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为张某1与张某2在《房屋买卖居间合同》中约定的违约金是否过高，应否予以减少。围绕上述争议焦点，评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”首先，关于实际损失，张某1主张《房屋买卖居间合同》签订后张某2仅支付了50000元定金，现张某1同意返还定金，故除了定金50000元的利息损失以外，解除合同并未给张某2造成损失；而张某2认为其因合同解除受到了房屋增值损失、另行租房损失共计约85000元。分析双方当事人的上述意见，第一，张某2于2020年10月19日向张某1支付定金50000元，现双方之间的《房屋买卖居间合同》予以解除，张某1占有定金期间的利息当然属于张某2承受的实际经济损失。第二，张某2主张其因案涉合同解除而另行租房居住并产生租房损失，但未提供证据证明租房事实及损失金额，依法应承担举证不能的法律后果。即使张某2的该项主张真实，据其陈述，其每月支付房屋租金1300元，自双方商定延长的办理网签期限之次日2020年12月11日起计至今，张某2支出的租金金额约为6500元。第三，房屋增值部分属于张某2购买案涉房屋后的预期利益，不属于合同解除造成的实际损失，对其该项主张不予认定，但认定违约金金额时应当依法对预期利益予以充分考虑。综上三点分析，案涉《房屋买卖居间合同》约定违约金为房屋成交价770000元的10%即77000元，属于《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的“过分高于造成的损失”的情形，张某1请求予以适当减少，具有事实及法律依据，应予支持。其次，根据已查明的事实，张某2已于合同签订当日支付定金50000元，按期足额履行了合同约定的定金支付义务；又于合同约定的首付款支付期限前筹齐资金，为履行首付款支付义务做出积极准备。而张某1在承诺房屋共有人同意出售并放弃优先购买权的情况下，以其妻任艳玲在外地经营生意不能到场为由未能在约定的期限甚至宽限的期限内履行办理网签备案登记的义务，对《房屋买卖居间合同》解除的结果存在较大过错。由此，以张某2遭受的实际损失为基础，综合考虑双方的履约情况、过错程度以及张某2的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为应适当减少张某1应当承担的违约金，具体金额酌定为50000元较为适宜。此节中，张某1提出其已与张某2商定待任艳玲回西宁后再行办理网签备案登记，但其所提供的微信记录并不足以认定该事实主张，张某1应对此承担举证不力的法律后果。综上，张某1关于适当减少违约金的上诉请求及理由部分成立，但其主张的违约金金额5000元不当，本院依法酌定为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初5202号民事判决第一项即“张某2、张某1与居间人西宁寿德利房地产营销策划有限公司于2020年10月19日签订的《房屋买卖居间合同》依法予以解除”、第三项即“驳回张某2的其他诉讼请求”；二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初5202号民事判决第二项即“张某1于判决生效后立即退还张某2交付的定金50000元，支付张某2违约金77000元，以上合计127000元”为张某1于判决生效后立即退还张某2交付的定金50000元，支付张某2违约金50000元，以上合计100000元。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费2840元，由张某1负担2100元，由张某2负担740元。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 张 薇审判员 左志萍二〇二一年五月十八日法官助理 雷 蕾书记员 李洪倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。