广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1636号 上诉人（原审原告）：广西钦州万事达房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市新兴街48号白沙小区1栋13号铺。统一社会信用代码：91450700664834155K。 法定代表人：王丹平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文钦，广西小宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韦雨明，男，1974年6月9日出生，汉族，住广西壮族自治区上思县。 被上诉人（原审被告）：李小群，女，1991年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区上思县。 上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司（以下简称“万事达公司”）因与被上诉人韦雨明、李小群商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万事达公司的委托诉讼代理人刘文钦到庭参加诉讼。被上诉人韦雨明、李小群经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 万事达公司向本院提出上诉请求：1、判决维持一审第一、二项判决，撤销一审第三项判决；2、判令解除上诉人与被上诉人于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1603××)；3、判令被上诉人协助上诉人向不动产登记部门办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：1603××)的备案登记；4、判令被上诉人支付违约金66507.60元给上诉人；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》是否履行完毕的问题。该合同未履行完毕，合同权利义务并未终止，合同违约条款及解除条款仍对合同双方产生约束力。该合同附件四第6条明确约定买受人未及时归还贷款的违约责任、买受人累积三期不偿还银行借款本息及相关费用的违约责任、出卖人单方解除合同条件等。合同是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。二、被上诉人是否构成根本性违约及涉案《商品房买卖合同》解除条件是否成就的问题。截止2020年9月10日，因被上诉人逾期支付按揭贷款本息，导致上诉人被银行扣款总额已达28721.26元。被上诉人以闲置房屋、失踪、失联等方式消极应对，并在一审诉讼时经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，违约行为持续不间断进行，表明被上诉人以事实行为表示其放弃《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》约定权利义务。被上诉人的持续逾期支付按揭贷款本息行为将导致购房款被银行回扣完毕，等同于买受人未按购房合同约定支付购房款，合同目的最终并未实现。涉案购房合同约定的解除合同条件已成就，依法应予解除。三、一审判决部分裁判结果与一审法院对同类案件审理并作出的生效裁判尺度不统一。 被上诉人韦雨明、李小群没有到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。 万事达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1603××)；2、判令被告协助解除《商品房买卖合同》（合同编号：1603××)的合同备案；3、判令被告偿还原告本金12297.01元及滞纳金594.39元（具体扣款数额及其起算点见下表，滞纳金从扣款之次日起按日万分之三计算，均暂计至2019年10月8日，以后另计）；4、判令被告支付违约金66,507.60元（购房合同总额的20%)；5、判令被告承担本案原告支出的律师费用6,969.93元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明认定的事实与原告陈述的基本一致，该院不再赘述。 一审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定各自履行义务，被告义务是支付购房款，原告作为开发商的义务是收到购房款后将房屋交付给被告。现被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约向被告交付了房屋，双方均按合同约定履行了各自的权利义务。根据《合同法》第九十一条的规定“债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。”即原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，权利义务已经终止。根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，虽然在合同附件中约定可以解除合同的条件，但鉴于原、被告之间的合同权利义务已经履行完毕，被告逾期违约的情形并不致使合同目的无法实现，其行为没有构成根本性违约。故原告单方主张合同解除权，明显有违公平原则，损害购房者的生存利益，一审法院认为应以被告偿还原告代偿贷款并支付相应违约金更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除合同并办理解除合同备案的诉讼请求，不予支持。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，由于被告逾期支付贷款，致使原告承担了相应担保责任。为此被告应及时偿还原告担保款项并支付相应利息，故对原告要求被告偿还代偿的贷款并支付相应利息的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。由于合同继续履行时并约定被告要按合同总额20%支付违约金，且被告已对原告代偿的款项支付了相应利息，即被告已对其违约承担了相应违约责任，故原告主张被告按合同总额的20%支付违约金，明显有违公平原则，一审法院不予支持。对于原告主张的律师费，因被告违约致使原告提起诉讼，根据合同约定，该项费用由违约方承担，但原告主张的律师费明显超出被告应承担的违约责任范围，应以被告承担的款项为据，故一审法院酌定为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告韦雨明、李小群偿还原告广西钦州万事达房地产开发有限公司代偿贷款12297.01元及利息（其中利息计至2019年10月8日为594.39元；从2019年10月9日起计算实际还清之日止，以实际欠款为基数，按日万分之三计算）；二、被告韦雨明、李小群赔偿给原告广西钦州万事达房地产开发有限公司因本案支出的律师费2000元；三、驳回原告广西钦州万事达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2060元，公告费700元，合计2760元，由被告韦雨明、李小群负担1112元，原告广西钦州万事达房地产开发有限公司承担1648元。 各方当事人在二审期间均没有提交新证据。 本院另查明，2016年3月29日，上诉人万事达公司与被上诉人韦雨明、李小群签订一份《商品房买卖合同》，约定被上诉人向上诉人购买由上诉人开发的位于广西壮族自治区钦州市，总房价332538元，被上诉人向上诉人支付首付款83538元，余款249000元由被上诉人向银行申请按揭贷款。2016年4月12日，被上诉人韦雨明作为借款人、上诉人万事达公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定被上诉人韦雨明向中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行贷款249000元，贷款期限为28年，借款人按照等额本息偿还贷款本息，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。此后，中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行依约将249000元贷款发放至上诉人万事达公司账户。 本院认为，关于商品房买卖合同是否符合解除条件的问题。上诉人万事达公司与被上诉人韦雨明、李小群之间存在商品房买卖合同关系；上诉人万事达公司、被上诉人韦雨明与中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房买卖合同中,上诉人作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而被上诉人作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,被上诉人已经依约支付了全部购房款,上诉人作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。上诉人也已经将涉案房屋实际交付给被上诉人使用。至于被上诉人未按期偿还银行贷款致使上诉人依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于上诉人原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人被上诉人进行追偿的权利。《商品房买卖合同》中约定买受人累计三期未偿还银行借款本息及相关费用，出卖人有权单方解除合同收回该商品房的条款违反合同相对性原理和公平合理原则。上诉人以被上诉人违反商品房买卖合同为由,诉请解除双方之间的商品房买卖合同并要求被上诉人配合上诉人办理注销手续、返还房屋并支付违约金,缺乏事实和法律依据,不能成立。 综上所述，上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1463元，公告费700元，合计2163元，由上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 成 审判员 赵斯婷 审判员 李彦君 二〇二一年五月二十六日 书记员 韦光波