广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8212号上诉人（原审被告）：广州市翰熙生物科技有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西xxx广州赛马场广州马会家居编号为2332、2333。法定代表人：刘晓雅。委托诉讼代理人：李冬梅，广东宝典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘洋，男，1984年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：张小勇，广东普威律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东普威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州马会家居物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西76号1509自编057。法定代表人：谭学谦，总经理。委托诉讼代理人：罗智丹，系该公司职员。原审被告：刘晓雅，女，1965年12月29日出生，汉族，身份证住址北京市西城区。委托诉讼代理人：李冬梅，广东宝典律师事务所律师。上诉人广州市翰熙生物科技有限公司（以下简称翰熙公司）、刘洋因与被上诉人广州马会家居物业管理有限公司（以下简称马会公司）、原审被告刘晓雅物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。翰熙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判支付2019年2月1日至2019年4月1日管理费23300元及违约金（2019年2-3月以各月管理费11650元为本金，分别自当月6日起至2019年4月1日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准计算）；3.撤销一审判决第三项；4.依法改判支付2019年2月1日至2019年5月1日水电费22695.32元；5.撤销一审法院判决第四项；6.一审、二审诉讼费均由马会公司承担。事实和理由:1.翰熙公司因经营困难，自2019年2月起，开始欠交马会公司管理费。马会公司自2019年2月5日(缴费日)起本应在三十日后行使合同解除权，最迟也应在2019年4月份之前行使合同解除权，防止损失进一步扩大。马会公司怠于行使合同解除权，导致损失扩大，无权对扩大的损失请求赔偿。马会公司主张的违约金数额过高，应依法按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率予以调整；2.如前所述，马会公司不得就2019年5月至12月9日扩大的水电费损失要求赔偿。3.翰熙公司无需承担逾期支付水电费的违约金。本案中水电费的收取主体为水电供应商。马会公司仅仅代为垫付水电费，且马会公司未提供向水电供应商支付违约金的证据，故翰熙公司无需承担因逾期支付水电费而产生的违约金。4.马会公司确已扣押、留置翰熙公司的物品，马会公司拒绝退还，该部分物品价值应予抵充翰熙公司欠付的管理费等费用及违约金，剩余金额应退还翰熙公司。5.《物业管理合同》签订后翰熙公司向马会公司交付了履约保证金23300元、水电使用费保证金9320元，应冲抵翰熙公司欠付的管理费等费用及违约金，剩余金额应退还翰熙公司。刘洋上诉请求：1.变更一审判决第五项，改判刘洋只需对2019年10月至2019年12月9日的管理费及其违约金，2019年9月1日以后的水电费及其违约金承担连带责任；2.判令马会公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决事实认定不清，适用法律错误。应当认定刘洋无需对翰熙公司2019年9月30日前所产生的债务承担连带保证责任。1.本案《物业管理合同》中并未约定保证期间，依法应认定保证期间为主债务履行期届满之日起六个月内。马会公司未在期间内主张相关债务，刘洋无需对翰熙公司的该部分欠付款项承担连带责任。马会公司于2020年3月9日向广州市天河区人民法院起诉，要求刘洋就翰熙公司拖欠的款项承担连带责任，此前从未要求刘洋承担保证责任，故刘洋对该部分无需承担连带保证责任。对于翰熙公司的上诉，马会公司辩称：第一，马会公司作为马会家居商场物业服务的提供者，虽然合同有约定在商户欠费达30日以上时，有权解除合同，但是马会公司商场为几百家店铺提供服务，客观上无法在短时间内解除合同。翰熙公司当时还在正常经营，也多次向马会公司表示费用要延迟交，要求给翰熙公司一个合理的期限，马会公司也多次发函催缴。翰熙公司欠费长达近11个月，马会公司于2019年12月9日向翰熙公司发出了解除合同及限期移交商铺的通知，双方签订的《物业管理合同》已于2019年12月9日解除。第二、翰熙公司与马会公司签订的《物业管理合同》，明确约定物业管理期限是2018年8月1日到2019年12月31日。在合同期限内，双方并没有达成提前解除合同的一致意见，翰熙公司也没有提交任何证据证明其有单方解除或提前撤场的书面说明。翰熙公司应当支付马会公司2019年2月1日至2019年12月9日的管理费及违约金、水电费及违约金等费用，一审法院认定的事实和法律依据并无不当。第三，翰熙公司在一审过程中并未提供证据证明其主张的留置物品存在。2019年12月9日，马会公司向翰熙公司发出了解除合同的通知，但是翰熙公司并未按时交接。翰熙公司在2020年1月还有工作人员在涉案商铺办公，翰熙公司的物品已经搬走。对于马会公司经营场地的性质问题，翰熙公司对此是知情的。自双方合作以来，电费都是翰熙公司交由马会公司后再由马会公司交于广州赛马娱乐总公司。按照马会公司与广州赛马娱乐总公司的约定，如果马会公司逾期缴纳水电费，将按规定收取马会公司滞纳金，因为翰熙公司没有按时交付水电费等费用，马会公司垫付了2019年2月至2019年12月的水电费交于赛马娱乐总公司，且合同第7.1.1条也明确约定了不按照合同约定支付水电费的逾期费用，故一审法院适用法律正确，并无不当。第四，按照合同的约定，翰熙公司应当于签订涉案合同后向马会公司交履约保证金、水电保证金，还有购买财产保险的费用，但是翰熙公司并没有证据证明其向马会公司支付了上述费用。综上，翰熙公司、刘晓雅的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。对于刘洋的上诉，马会公司辩称：马会公司在诉讼时效期间提起本案诉讼。马会公司按照合同约定为翰熙公司提供物业服务。翰熙公司按照合同约定支付费用。物业服务管理费是按月支付，先付后用，水电费是先用后付，最后缴费日为每月的5日。尽管马会公司在每月费用到期时有主张权利，但是并不能因此排除马会公司对于合同项下的全部费用享有完整的请求权。上述费用均为完整的费用，而非独立存在的单项费用。在物业管理合同期限届满时，刘洋对整个合同的债务的担保期限应当是从合同期限届满后开始计算。刘洋主张其只对2019年10月至2019年12月9日的管理费及违约金承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院判决并无不当。刘洋的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。马会公司于2020年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认马会公司与翰熙公司于2017年6月20日签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年12月9日解除；2.翰熙公司向马会公司支付管理费119882.26元（计算方式：11650元/月×10个月零9天）；3.翰熙公司向马会公司支付管理费违约金【2-11月份违约金以欠缴金额11650元为本金，12月份违约金以欠缴金额3382.26元（计算方式为：11650元/月/31天×9天）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；4.翰熙公司向马会公司支付水电费73819.52元；5.翰熙公司向马会公司支付水电费违约金【以各月欠缴水电费（其中其中2019年3月为10112.92元、2019年4月为4687.92元、2019年5月为7894.48元、2019年6月为7287.35元、2019年7月为9587.64元、2019年8月为8935.14元、2019年9月为8907.31元、2019年10月为8075.94元、2019年11月为4234.24元、2019年12月为2858.12元）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费之日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；6.刘晓雅、刘洋对诉讼请求第二至第五项承担连带责任；7.本案的诉讼费用由翰熙公司、刘晓雅、刘洋共同承担。一审法院经审理认定事实如下：1.房产的位置：广州市天河区黄埔大道西xxx广州赛马场广州马会家居编号为xxxx铺位（以下简称“涉案铺位”）。2.《物业管理合同》约定的物业服务期限：2017年7月1日至2019年12月31日。3.物业管理费缴纳标准：11650元/月。4.物业管理费及水电费的缴纳日期：物业管理费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。水电费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），应于最后缴费日前交付上月水电费，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。5.保证责任的约定：马会公司持有两份《授权委托书》（一份载明委托人刘晓雅、受托人刘洋，一份载明委托人翰熙公司、受托人刘洋，其中委托人为翰熙公司的《授权委托书》载明受托人代委托人与马会公司签署《物业管理合同》，委托人与受托人对上述授权委托事项及由此产生的合同义务和相关法律责任共同承担无限连带责任。委托人为刘晓雅的《授权委托书》载明受托人代委托人与马会公司签署《物业管理合同》及在上述文件中提供担保，对公司债务承担连带责任，委托人与受托人对上述授权委托事项及由此产生的合同义务和相关法律责任共同承担无限连带责任），《物业管理合同》（出租方为马会公司，翰熙公司为承租方，连带责任保证处勾选翰熙公司法定代表人刘洋，保证人签名处有“刘洋”字样签名及指模）。6.马会公司表示2019年2月至11月期间多次向翰熙公司发送催缴函，并于2019年12月9日发送解除合同通知书，并未进行停电停水及上锁，涉案商铺目前仍由翰熙公司使用。7.翰熙公司称马会公司自2019年2月起断续停电停水，并于2019年12月9日对涉案商铺上锁，在马会公司发出解除合同及撤场通知后，其要求搬离物品，将场地腾空交还马会公司，但马会公司要求支付完毕所有欠款才允许搬离，其无法搬离物品，马会公司主张确认合同于2019年12月9日解除，此后翰熙公司无法再占用涉案商铺，且根据合同约定马会公司有权没收遗留物品，故涉案商铺从2019年12月9日起产生的费用不应由翰熙公司承担。8.马会公司主张翰熙公司欠付水电费73819.52元，对此提交水电费发票予以证明。9.马会公司表示其主张的2019年3月至2020年1月期间的水电费实际为其于2019年2月至2019年12月产生的水电费，故其于2019年12月9日向翰熙公司发送的解除合同通知书中的水电费仅为2019年2月至2019年11月产生的水电费。10.翰熙公司的法定代表人于2017年11月22日由刘洋变更为刘晓雅。一审法院认为，根据查明事实，马会公司与翰熙公司之间成立物业服务合同关系。马会公司对涉案商铺提供了物业管理服务，翰熙公司作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。因翰熙公司欠缴管理费，马会公司于2019年12月9日通知其解除合同，翰熙公司自认其没有将物品撤离涉案商铺，马会公司诉请要求确认双方签订的《广州马会家居物业管理合同》于该日解除，一审法院予以支持。翰熙公司虽抗辩马会公司采取停水停电措施、留置其物品并阻止翰熙公司搬离货物，但并未提交相应证据予以证明，马会公司对此亦不予确认，一审法院对翰熙公司的该项抗辩不予采纳，合同解除后，翰熙公司一直未向马会公司交还涉案商铺，故马会公司主张翰熙公司欠付2019年2月1日至2019年12月9日的管理费共计119882.26元（11650元/月×10个月零9天）并要求翰熙公司支付上述款项，具有合同依据，一审法院予以支持。翰熙公司迟延支付管理费，构成违约，翰熙公司辩称马会公司主张的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整，故违约金应分别以各月欠付的管理费【其中2019年2月至2019年11月期间为每月11650元，2019年12月1日至2019年12月9日为3382.26元（11650元/月÷31天×9天）】为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于马会公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。关于水电费。马会公司诉请要求翰熙公司支付水电费73819.52元，对此提交水电费发票予以证明，一审法院对此予以支持。翰熙公司迟延支付水电费，构成违约，其辩称马会公司主张的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整，故违约金应以各月欠付的水电费（其中2019年3月为10112.92元、2019年4月为4687.92元、2019年5月为7894.48元、2019年6月为7287.35元、2019年7月为9587.64元、2019年8月为8935.14元、2019年9月为8907.31元、2019年10月为8075.94元、2019年11月为4234.24元、2019年12月为2858.12元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于马会公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。马会公司主张刘洋对翰熙公司应承担的管理费、水电费及违约金的债务承担连带责任，具有合同依据，一审法院予以支持。马会公司主张刘晓雅对翰熙公司应承担的管理费、水电费及违约金的债务承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予以支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院于2020年10月23日作出判决如下：一、确认广州马会家居物业管理有限公司与广州市翰熙生物科技有限公司于2017年6月20日就广州市天河区黄埔大道西xxx广州赛马场广州马会家居编号为2332、2333铺位签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年12月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市翰熙生物科技有限公司向广州马会家居物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年12月9日的管理费119882.26元及违约金【违约金以各月欠付的管理费（其中2019年2月至2019年11月期间为每月11650元，2019年12月1日至2019年12月9日为3382.26元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市翰熙生物科技有限公司向广州马会家居物业管理有限公司支付水电费73819.52元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市翰熙生物科技有限公司向广州马会家居物业管理有限公司支付逾期支付水电费的违约金【以各月欠付的水电费（其中2019年3月为10112.92元、2019年4月为4687.92元、2019年5月为7894.48元、2019年6月为7287.35元、2019年7月为9587.64元、2019年8月为8935.14元、2019年9月为8907.31元、2019年10月为8075.94元、2019年11月为4234.24元、2019年12月为2858.12元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。五、刘洋对本判决第二、三项确定的债务承担连带责任。六、驳回广州马会家居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6816元，由广州市翰熙生物科技有限公司、刘洋共同负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、翰熙公司应否承担2019年4月以后的管理费、违约金及2019年5月后的水电费及违约金；二、马会公司是否留置了翰熙公司的物品，应否以该物品处置价款充抵翰熙公司欠付的管理费、水电费及违约金，剩余部分应否予以返还；三、翰熙公司缴交的保证金应否用于充抵翰熙公司欠付的管理费、水电费及违约金，剩余部分应否予以返还；四、刘洋对翰熙公司2019年9月30日前产生的债务应否承担连带清偿责任；五、涉案违约金标准是否过高，应否予以调整。关于翰熙公司应否承担2019年4月以后的管理费、违约金及2019年5月后的水电费及违约金问题。翰熙公司上诉主张，马会公司在翰熙公司欠缴管理费后，未依照《物业管理合同》约定及时行使合同解除权，导致损失扩大，翰熙公司不应承担2019年4月以后的管理费、违约金及2019年5月后的水电费及违约金。对此本院认为，翰熙公司因未能按时交纳管理费构成违约，马会公司有权依约解除涉案合同并要求翰熙公司支付欠缴的管理费、水电费及违约金。但该合同解除权应当在欠缴发生后的多长时间内行使，双方并无明确约定。即便翰熙公司迟延2个月缴纳管理费，也不属于根本性违约。从2020年3月翰熙公司主动向出租人广州市骏合展览策划有限公司（下称骏合公司）一次性支付10万元用于缴交租金等费用的行为看，也表明翰熙公司存在继续履行《租赁合同》及《物业管理合同》的意愿。在《租赁合同》及《物业管理合同》未解除的前提下，马会公司继续为翰熙公司提供物业服务，有利于维护交易的稳定，翰熙公司应当依约缴交物业管理费。在出租人骏合公司经催缴后，翰熙公司仍未能补交欠付的租金的情况下，骏合公司于2019年12月9日提出解除合同，马会公司基于相同理由提出解除涉案《物业管理合同》于法有据，并未因此导致损失扩大。一审法院判令翰熙公司应当支付2019年2月1日至2019年12月9日的管理费、违约金及欠缴的水电费、违约金合法有据，本院予以维持。翰熙公司该上诉主张理据不足，本院予以驳回。关于马会公司是否留置了翰熙公司的物品，应否以该物品处置价款充抵翰熙公司欠付的管理费、水电费及违约金，剩余部分应否予以返还的问题。翰熙公司主张马会公司留置了翰熙公司的物品，翰熙公司要求以处置该物品的价款充抵欠缴的费用，马会公司对此予以否认。本院认为，根据谁主张，谁举证的原则，翰熙公司应就涉案商铺内物品留置承担举证责任。现翰熙公司并无充分证据证明马会公司留置了铺内物品。即便马会公司留置了翰熙公司的物品，在双方未就物品的折价及处置方法达成协议的情况下，马会公司亦无权单方自行定价充抵翰熙公司欠缴的费用。翰熙公司主张马会公司应以留置物品抵偿债务缺乏理据，本院不予支持。关于翰熙公司缴交的保证金应否用于充抵翰熙公司欠付的管理费、水电费及违约金，剩余部分应否予以返还的问题。本院认为，马会公司提起本案一审诉讼并未请求对保证金问题进行处理，翰熙公司对此亦未提出反诉。在此前提下，双方可协商保证金的充抵或退回问题。如协商不成，亦可在执行过程中予以解决。关于刘洋对翰熙公司2019年9月30日前产生的债务应否承担连带清偿责任问题。刘洋上诉主张，其为翰熙公司提供的担保期限应为主债务履行期届满之日起六个月，故对翰熙公司2019年9月30日前产生的债务不应承担连带清偿责任。本院认为，涉案《物业管理合同》约定的合同期限于2019年12月31日届满。马会公司于2020年3月向一审法院提起本案诉讼，并未超出6个月的保证期间。对于翰熙公司在《物业管理合同》履行期间欠缴的各项费用，均属于同种费用。即便分期支付，也应当以最后一期应当支付的时间作为起算时点。刘洋主张翰熙公司2019年9月30日前欠缴的费用已过保证期间的理由不能成立，本院予以驳回。关于涉案违约金标准是否过高，应否予以调整的问题。翰熙公司主张马会公司主张的违约金过高，应当调整为中国人民银行公布的同期贷款利率。经审查，一审法院已经就马会公司主张的违约金进行了调整，违约金标准按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并不存在违约金过高的问题。翰熙公司上诉要求对违约金再次进行调整依据不足，本院不予支持。综上所述，翰熙公司、刘洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6816元，由广州市翰熙生物科技有限公司、刘洋共同负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年五月二十七日书记员  陈婷婷苏劲丹