宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初3243号原告：白雪琴，女，1959年1月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX委托诉讼代理人：王莹，宁夏北民太德律师事务所律师。被告：银川力联吸塑制品有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：徐长喜，该公司总经理。原告白雪琴与被告银川力联吸塑制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告白雪琴及其委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼，被告银川力联吸塑制品有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告白雪琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告租金92500元，暂计算至2021年3月1日，及自2021年3月1日至实际交付房屋期间的租金；3.判令被告支付租赁期间的物业费2134.8元，水费675元；4.判令被告支付违约金18500元（按照欠付租金总额92500元×20%）；以上合计113810元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告投资巨资在位于银川市XXX数栋，其中XXX厂房被被告求租，双方于2016年3月1日签订房屋租赁合同。该合同约定租赁的厂房面积593平方米；约定租赁期为1年，自2016年3月1日至2017年3月1日止；约定年租金为92500元，租金按年支付，于每年的3月1日前一次性付清，租赁期间产生的水费、电费、物业费均由被告承担；还约定了违约条款。合同签订后原告依约履行合同义务，交付租赁的厂房给被告使用。租赁期间被告支付了原告部分租金，截止到2020年3月1日被告尚欠原告租金265000元及其他费用共计323810元。原告于2019年11月11日诉诸于贵院。经（2019）宁0106民初14107号民事调解书调解，一、继续履行原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告各项费用310000元，被告于2019年12月28日前支付100000元，于2020年2月28日前付清剩余款项210000元。调解书生效后，付款到期时，被告分文未给原告，还继续占有使用原告的厂房，被告未按合同约定履行自己的义务，其行为已构成违约；在合同履行期满后，被告继续使用原告的租赁物，被告超期使用租赁物，应视为不定期租赁关系。依据《民法典》563条、707条之规定提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告诉请。被告银川力联吸塑制品有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、银川彦昌工贸公司营业执照、建设项目选址意见书、不动产权证书、投资协议书、民事调解书，经审查，上述证据真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，原告白雪琴（甲方、出租方）与被告银川力联吸塑制品有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于银川市XXX厂房（包括院子）、面积593平方米出租给乙方使用，租赁价格为92500元/年，租期期限为一年，自2016年3月1日至2017年3月1日，租金按年支付，合同履行期间产生的水、电、暖费用由乙方负担，如有损耗，由乙方均摊，物业费由乙方承担。乙方不按约定时间和数额支付房租、未按约定交纳水、电、暖费用，视为违约，承担本合同总金额100%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。因被告未支付房租，原告于2019年11月11日向本院提起诉讼，要求解除原被告双方之间签订的房屋租赁合同，被告支付租金265000元，被告承担租赁期间的水费16434元、物业费15876元，被告支付违约金26500元。2019年12月2日，本院作出（2019）0106民初14107号民事调解书，一、继续履行原告白雪琴与被告银川力联吸塑制品有限之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告银川力联吸塑制品有限公司支付原告白雪琴租金、物业费、水费、电费、违约金等共计310000元（截止2020年3月1日租金），于2019年12月28日前付100000元，剩余款项210000元于2020年2月28日前付清，被告银川力联吸塑制品有限公司逾期支付，原告白雪琴可申请执行剩余未付款项。现原告以被告未支付2020年3月1日至2021年3月1日的房屋租金为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。另，案外人银川彦昌工贸有限公司系金凤区五号路东侧、八号路南侧60239.29平方米的国有建设用地使用权的权利人。2007年2月13日，银川市规划管理局向银川彦昌工贸有限公司出具建设项目选址意见书一份，载明：建设项目名称为厂房、综合办公楼及配套设施，建设单位名称为银川彦昌工贸有限公司，建设项目依据为XXX号，建设规模为占地约100亩（含规划路），建设单位拟选位置为银川XXX。2007年8月6日，银川彦昌工贸有限公司（甲方）与原告白雪琴（乙方）签订《投资协议书》一份，约定：乙方投资1000万元，在甲方的土地上建工业厂房24栋，设计规划、施工均由甲方负责，工程竣工后，工业厂房交乙方使用，使用期限为20年，自2009年10月8日至2029年10月8日，工业厂房在使用期间对外出租签订租赁合同，收取租金均由白雪琴负责…本院认为，虽然原告与银川彦昌工贸有限公司签订《投资协议书》约定原告进行投资，负责对外出租，收取租金，但涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持。原被告签订的房屋租赁合同无效，但被告实际占用涉案房屋，故应向原告支付房屋占用使用费，占用使用费参照原被告约定的租金标准92500元/年予以计算，即2020年3月1日至2021年2月28日的房屋占用使用费为92500元，2021年3月1日至房屋实际返还之日止的占用使用费按照92500元/年予以计算。房屋租赁合同无效，原告主张的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的物业费、水费，因其未提交相关证据予以证实，本院不予支持。被告银川力联吸塑制品有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉,视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告银川力联吸塑制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告白雪琴2020年3月1日至2021年2月28日的房屋占用使用费92500元，2021年3月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费按照92500元/年予以计算；二、驳回原告白雪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，原告白雪琴负担241元，被告银川力联吸塑制品有限公司负担1047元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马花二〇二一年五月十八日书记员 吴铮附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》（法释〔2009〕11号）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。