陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异291号案外人：张莉，女，1970年9月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：黄婧，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。申请执行人:刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：杨博，男，1986年8月4日出生，汉族，住陕西省兴平市。被执行人:陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（原名陕西精益材料新技术有限公司，以下简称班博材料）、西安锦业文化投资有限公司、锦业地产集团有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案，西安市新城区公证处于2016年9月20日出具的（2016）西新证民字第1525号具有强制执行效力的债权文书公证书、2018年3月13日出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已发生法律效力。因义务人未自觉履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日立案执行。执行标的为本金2250万元及利息。执行中，本院作出（2018）陕01执830号之六执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人班博材料网签至陕西龙海工程建设有限公司（以下简称龙海公司）名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的18套房产（含7-60502房屋，以下简称案涉房屋），并于2020年4月23日送达西安市不动产登记服务中心。案外人张莉对本院查封案涉房屋不服，于2020年8月2日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张莉称，其于2010年1月2日与班博材料签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，全额支付购房款，2010年10月11日办理了收房手续，交纳了物业相关费用。现一直居住在此,为其唯一用于居住的房屋。期间多次催促开发商办理该房屋的的产证、备案手续，但开发商都以各种理由说辞推脱到现在迟迟没有履行。因长期无法取得房产证，多次到市政府等单位上访反映情况。综上，异议人张莉系案涉房屋的所有权人。请求法院查明事实，解除查封。为支持其异议请求，案外人张莉向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.购房款收据。3.业主登记表、入住资料领取清单、物业服务协议。4.物业费用收款收据。5.《西安市房屋情况查询结果证明》。申请执行人刘清洁答辩称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。班博材料于2010年9月19日取得商品房预售许可证，张莉与班博材料的商品房买卖发生在班博材料取得商品房预售许可证之前，违反国家对商品房买卖的强制性规定，其《商品房买卖合同》效力存疑。2.张莉提交的证据没有显示给班博材料购房款的转账凭证，不足以证明已支付全部房款。3.张莉于2010年1月2日购房，班博材料于2010年9月19日取得商品房预售许可证，法院于2020年4月22日查封案涉房屋，这期间张莉有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是张莉却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁，自身存在严重过错。在法院查封之后才提出排除执行的异议，严重违背常理，且张莉主观上存在严重过错。综上所述，根据异议复议规定第28条，张莉的异议申请不符合该规定，请求驳回其异议申请。本院查明，1.龙海公司于2019年12月18日出具的《情况说明》载明，2013年班博材料向刘清洁借款2250万元，班博材料将其开发的锦业路76楼盘18套房屋网签至刘清洁指定的龙海公司地基工程分公司名下，上述房屋实际所有人为班博材料。2.案涉房屋于2013年5月2日网签至龙海公司地基工程分公司名下。3.张莉与班博材料于2010年1月12日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为195.94平方米，总价款为88.1326万元，付款方式为合同签订之日交付88.1326万元。该合同有张莉签名，但无班博材料签章。4.开具于2010年7月1日的收款收据载明，班博材料收到张莉房款49万元（附有银行贷款凭证）；分别开具于2010年元月20日、5月25日的收款收据载明，班博材料收到张莉房款35万元（附有银行客户回单）、4.1326万元。5.房屋交接签收书、业主登记表等显示，张莉于2010年11月11日接收案涉房屋。6.物业公司出具的收款收据载明，收到张莉物业等相关费用。7.物业公司于2020年7月30日出具的房源明细载明，案涉房屋已入住。8.《西安市房屋情况查询结果证明》载明，张莉名下无房屋登记。9.《西安市不动产登记簿》载明，案涉房屋7幢60502室的所有人为班博材料，不动产权证号为20181213489，登记时间为2018年6月1日。上述事实有执行异议申请书、公证债权文书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、《西安市房屋情况查询结果证明》等证据在卷予以佐证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应予审查，理由符合法律规定的情形的，裁定中止对该标的的执行；理由不符合法律规定的情形的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即，买受人张莉对登记在被执行人班博材料名下的商品房提出异议，全部符合上述三项规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。刘清洁与班博材料等人借款合同纠纷一案执行中，案外人张莉对本院查封的案涉房屋提出异议，称其购买的商品房为其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。从前述本院查明事实可知，首先，在本院查封之前，案外人张莉与班博材料签订了《商品房买卖合同》，虽然该合同未办理网签备案登记，但该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同不因未办理备案登记而丧失其合法性。故可以认定案外人与班博材料在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，房屋交接签收书、业主登记表、物业公司出具的收款收据以及《西安市房屋情况查询申请表》，可以证明案涉房屋系案外人张莉用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。再次，张莉通过银行贷款支付购房款49万元，分别开具于2010年元月20日、5月25日的收款收据载明，班博材料收到张莉房款35万元（附有银行客户回单）、4.1326万元，故可以认定案外人已向被执行人支付了全部购房款。综上，案外人张莉的异议理由符合上述司法解释规定的条件，其享有的权利可以排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对陕西班博材料新技术有限公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的7-60502房屋的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 苟卫民审判员 黄金华二〇二一年五月二十五日书记员 任苏轩