山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1393号上诉人（原审被告、反诉原告）：太原市金润市场管理有限公司。法定代表人：向某。委托诉讼代理人：邹某，该公司监事，住太原市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，住山西省太原市。上诉人太原市金润市场管理有限公司因与被上诉人张某租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市金润市场管理有限公司的委托诉讼代理人邹某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市金润市场管理有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8561号民事判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1、租金减免。一审法院认为新冠疫情的发生属不可抗力，根据公平原则，2020年1月23日至2020年3月23日的租金，上诉人应减半收取。疫情期间上诉人所承租场地的租赁方也未给上诉人减免任何费用，故上诉人不应给被上诉人减免任何费用。2、管理费等各项费用。一审法院认为被上诉人未实际开业经营，不支持被上诉人支付管理费、水电公摊等各项日常管理费用。合同约定合同起始时间为2019年11月9日，上诉人在10月时已按约向被上诉人交付使用，交付时双方明确约定11月9日之前的摊位费由上诉人承担，其他费用均由被上诉人自行承担。被上诉人未实际经营与上诉人无关，市场部分费用是按所出租的商户均摊形式收取的，合同第5条第1款明确约定各项费用应由被上诉人承担，其应按约向上诉人缴清各项费用。3、违约金过低。被上诉人在合同期内恶意拖欠摊位费、保证金、水费、电费、管理费、卫生费、水电公摊等费用，情况属实，行为恶劣。被上诉人给上诉人造成了巨大的经济损失。一审法院判定被上诉人按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金支付上诉人，该参考依据不合理，违约金过低。双方签订的合同中明确约定如被上诉人不按时缴纳场地费用，被上诉人应向上诉人支付违约金10000元，并赔偿上诉人经济损失（损失包括直接损失、间接损失），应根据合同约定的赔偿标准进行计算。综上所述，为了保护上诉人的合法权益，请求依法支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的一审请求。张某辩称，关于房租问题，我是未及时进场，但后来去市场一直未开门，直至3月20日前市场没有开门。我和上诉人时任法定代表人邹某口头约定进场时交余款，我没有违约。我愿意承担2019年11月至2020年3月31日的租赁费用。当时签合同时未涉及违约金和保证金，合同上的名字是我签的，但上诉人向法庭提交的合同与当时签署的合同内容不一致。上诉人以办理营业执照为由将合同收回了。张某向一审法院起诉请求：1、判令太原市金润市场管理有限公司偿还张某市场摊位租赁款16000元；2、太原市金润市场管理有限公司赔偿张某的一切损失费用5000元；3、本案诉讼费用由太原市金润市场管理有限公司全部承担。太原市金润市场管理有限公司向一审法院反诉请求：1、责令张某支付租赁期间摊位使用费7500元、水电公摊360元、管理费840元，共计8700元；2、责令张某向太原市金润市场管理有限公司支付《菜市场摊位租赁协议书》约定违约金10000元；3、责令张某承担因故意毁损、带人堵门、捣乱、闹事、威胁施工人员对反诉人造成的财务损失共计5860元。一审法院认定事实：2019年8月19日，张某支付太原市金润市场管理有限公司1000元，用于承租太原市金润市场管理有限公司经营的小店区龙城北街小马花园2号楼负一层金润龙城综合市场A18摊位的定金。2019年10月9日，太原市金润市场管理有限公司为出租人（甲方）与张某为承租人（乙方）签订书面《菜市场摊位租赁协议书》一份，协议主要约定：甲方将坐落小店区龙城北街小马花园2号楼负一层金润龙城综合市场的A18摊位租赁给乙方经营。租赁期限为1年，自2019年11月9日至2020年11月8日止。租赁期限内乙方共需向甲方缴纳场地租赁费用（包括但不限于摊位使用费、管理费、卫生费、水电费、无线网络、工商、税收等一切相关费用）为20000元／年，支付方式为年付，即在租赁期内乙方须提前两个月支付下一年度租赁费用；签订本协议书时乙方必须向甲方缴纳保证金人民币3000元。乙方应做到每日收市清场和日间清场工作，做到清场彻底，经营用具和货物摆放整齐、夜间无摊位经营。如清场不彻底，甲方有权在保证金中扣除每次每例200元，直至扣完。协议期间，一旦保证金有减少，乙方应及时补足，若乙方无故补不足的，甲方有权收回场地；乙方在经营过程中出现违反本协议第五条约定的任何义务或者违反菜市场管理制度相关规定（已经告知乙方）的，在甲方劝阻之后仍屡教不改，累计超过三次的，甲方有权收回场地；在租赁期间内如乙方要求终止协议，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意并办理所有退场手续方可退场。在租赁期内，若乙方不按时缴纳场地费用的，甲方有权解除协议，由乙方承担违约责任，支付违约金10000元，并赔偿甲方经济损失（损失包括直接损失、间接损失等）。合同还约定了其他条款。同日，张某支付太原市金润市场管理有限公司市场摊位费用15000元。至此张某共计支付太原市金润市场管理有限公司16000元，剩余租金4000元及保证金3000元经太原市金润市场管理有限公司多次催要，张某以经济困难为由至今未支付。张某已将经营设备搬入金润龙城综合市场A18摊位，但一直未实际开业经营。2019年12月，太原市金润市场管理有限公司以为张某办理营业执照为由将张某保管的租赁合同收走后未再归还张某。2020年1月23日，金润龙城综合市场因春节停业，后因新冠肺炎疫情的影响直至2020年3月23日恢复营业。2020年3月31日，太原市金润市场管理有限公司给张某送达《解除合同通知书》一份，通知书载明：“金润龙城综合菜市场A18商户张某，您因拖欠金润龙城综合菜市场电费、水费、管理费、卫生费、保证金、摊位费等多项费用，且长达120日以上未按时缴纳，拖欠金额已超过8000元以上，经多次催收仍不履行合同义务，根据双方签订的摊位租赁协议，您已经违反了合同第四条、第七条之约定，根据合同约定，我方市场决定与您解除合同，请您在三日内与市场办理结算手续、办理退场手续，逾期不办理的，我们将根据合同约定予以收回摊位，并追究您的违约责任。”后张某将其设备自市场处取回。另查明，金润龙城综合菜市场所在的铺位均系太原市金润市场管理有限公司从小马村委承租后又租赁给张某等人使用。一审法院认为，案涉《菜市场摊位租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，太原市金润市场管理有限公司已按约将商铺交付张某使用，张某将设备搬入租赁商铺后未实际营业，也未向太原市金润市场管理有限公司交纳剩余租金4000元及保证金3000元，已构成违约，太原市金润市场管理有限公司据此解除与张某的租赁协议，合法合理且符合合同约定。对张某主张退还的租金，合同约定的年租金为20000元，2019年11月9日至2020年1月23日期间系因张某自身原因未实际经营，租赁费用4164元应由张某负担。新冠疫情属于不可抗力，根据公平原则，因新冠疫情影响造成的停业损失应当由双方分担，2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金3233元应由双方分担即双方各自承担1616．5元。2020年3月24日至合同解除即2020年3月31日期间的租金438元，由张某负担。综上，张某应当支付租金6218．5元，核减上述租金后，太原市金润市场管理有限公司还应退还剩余租金9781．5元。对张某主张的损失5000元，因其已取回其设备，故其该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。太原市金润市场管理有限公司反诉主张张某支付摊位使用费，已在张某预交的租金16000元中扣除张某应付的租金，故对其该项诉请不予支持。太原市金润市场管理有限公司反诉主张的水电公摊360元、管理费840元，因张某未实际开业经营，不予支持。对太原市金润市场管理有限公司主张的违约金10000元，因合同约定的违约金明显过高，酌定按照7000元为基数（未付租金4000元、保证金3000元），自合同约定的付款之日即2019年11月9日起至2020年3月31日合同解除之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。太原市金润市场管理有限公司主张张某赔偿故意损坏财物造成的损失5860元，属于侵权责任纠纷，并非本案租赁合同纠纷案件的审理范畴，太原市金润市场管理有限公司可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）太原市金润市场管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）张某剩余租金9781．5元；二、原告（反诉被告）张某于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）太原市金润市场管理有限公司按照7000元为基数，自合同约定的付款之日即2019年11月9日起至2020年3月31日合同解除之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告（反诉被告）张某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）太原市金润市场管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案双方当事人对解除双方的合同均无异议。一审判决根据本案的实际情况对租金、各项费用以及违约金的认定并无不当。上诉人的主张未提供相应证据证明，本院不予支持。综上所述，太原市金润市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费326元，由太原市金润市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 冯金林审判员 刘英斌二O二一年五月十三日法官助理 段凯祥书记员 李晔君