成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4783号 原告：李玲玲，女，汉族，1992年8月28日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴宇阳，四川西川律师事务所律师，一般授权。 被告：绿地集团成都申龙房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺龙井路6号。 法定代表人：张志东，总经理。 委托诉讼代理人：王帅，泰和律师事务所律师，一般授权。 原告李玲玲与被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司（以下简称绿地申龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告李玲玲的委托诉讼代理人吴宇阳及被告绿地申龙公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告李玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金68424.79元（计算方式为：939901*364天*0.0002元/天）；2、判令被告向原告支付2020年1月至6月期间物业费损失2039.73元（计算公式：123.62*2.75*6=2039.73）；3、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原被告双方于2017年3月21日就原告购买被告开发的位于成华区桂林西路88号悦蓉公馆4幢1单元2801号房屋签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）（以下简称买卖合同）及《绿地悦蓉公馆商品房买卖合同附件及补充协议》，房屋总价939901元。根据前述合同的约定，原告已向被告支付完毕全部购房款，被告应当于2019年6月30日向原告交付房屋，但被告并未按约定期限交付房屋给原告。2019年12月，被告在案涉房屋未达到法律法规规定交付标准的情况下，通知原告2019年12月27-29日期间前往绿地悦蓉公馆办理收房，但因房屋未达到交付条件，被告的违法交付行为被成华区住房建设和交通运输局叫停，此后被告未再通知原告收房。直至近日，原告与成华区住房建设和交通运输局核实，案涉房屋已于2020年6月28日达到交付条件，原告已于2021年2月22日收房。综上所述，被告的行为已构成严重违约，应向原告支付逾期交房的违约金；2020年1-6月期间案涉房屋未达到交付条件，被告亦未将房屋交付给原告占有使用，该期间的物业费系被告违约行为给原告造成的损失，应由被告承担。原告为维护合法权益，遂向法院起诉。 被告绿地申龙公司辩称，1、绿地申龙公司已于2019年11月26日取得案涉房屋竣工验收报告，2019年8月10日取得房屋建筑面积测绘成果报告，且绿地申龙公司通过向原告邮寄房屋交付通知书和在报纸公告的方式通知原告于2019年12月27日-12月29日对案涉房屋进行收房，因此案涉房屋的实际交付条件及交付方式均符合合同约定及法律规定，绿地申龙公司不应承担原告所主张的逾期交房违约责任。2、原告未按照合同约定的程序向绿地申龙公司书面提出房屋质量问题，根据合同约定交房时间不顺延，原告未在合同约定时间内办理完毕接房手续的视为房屋已经交付，出卖人不承担逾期交付责任。3、原告主张的日万分之二的违约金已远超过案涉房屋同时间同地段的房屋租金，法院应该违约金的标准以实际损失为基础进行调整。此外，原告在本案当中并未对其主张被告逾期交房造成的实际损失进行举证证明。4、案涉项目3、4栋业主总计576户，其中438户已经与绿地申龙公司达成和解协议且经过人民调解委员会确认，并且法院出具了确认调解协议效力的民事裁定书。和解协议中违约金的标准远低于万分之二的违约金标准，法院应按照和解协议确定的违约金标准进行计算。5、已完成收房流程的原告，以实际行为对案涉房屋符合交付条件予以了确认，原告再以房屋未达到交房条件为由向绿地申龙公司主张逾期交房的违约责任缺乏依据。6、原告主张的物业费属于因逾期交付造成的实际损失，原告主张的违约金诉讼请求已经涵盖实际损失，属于重复主张。另外根据合同约定原告拒绝收房绿地申龙公司不承担逾期交房的责任。此外，原告主张的物业管理费于本案并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，且合同中没有物业费相关赔付的约定。7、成华区住房建设和交通运输局对案涉楼栋做出的行政行为，属于行政法律的约束范畴，无法影响原告与绿地申龙公司之间的民事合同义务的履行，绿地申龙公司交付房屋合法有效不存在逾期行为。 经审理查明，2017年3月21日，李玲玲（买受人）和绿地申龙公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李玲玲购买绿地申龙公司开发出售的位于成都市成华区房屋，规划用途为住宅，装修水平是清水，房屋总价为939901元。合同约定如下：第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.法律政策变动的限制；3.红线外市政配套延误导致的交付条件不具备。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（（1））和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按约交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修基金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险及由买受人承担。双方签订的《补充协议》约定：八、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。十、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：6.买受人或其代理人在查验房屋时，如认为存在质量问题需要进行修复的，应由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为120日）。买受人应在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续（该手续指接收房屋，并非指房屋交付）。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝接收房屋，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续承担保修责任。10.除非不符合合同约定的交付条件，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要修复的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任。交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕接房手续。买受人未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。 合同签订后，绿地申龙公司通过邮件和登报公告等形式通知购买案涉房屋所在楼栋业主于2019年12月27日-12月29日到项目现场办理交付手续。 2021年2月1日，绿地申龙公司向李玲玲出具房屋总价款为941196元的四川增值税普通发票。 另查明，2019年8月10日，案涉房屋所在楼栋取得成都度量诚测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2019年8月15日，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年11月26日，案涉房屋所在楼栋通过建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位竣工验收，取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。 再查明，（2020）川0193民初13529号民事判决书查明以下事实：绿地悦蓉公馆项目于2020年6月1日取得《成都市建筑工程并联验收意见书》。 庭审中，李玲玲为证明其已缴纳2020年1月至6月物业费，出具成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司专用收据复印件一张，载明2020年1月至2021年2月物业服务费为4759.44元。绿地申龙公司质证意见为该收据并非其开具，且本案是商品房预售合同纠纷并非物业服务合同纠纷，李玲玲主张的违约金已完全覆盖其损失不应再主张物业费。李玲玲另陈述，主张逾期交房违约金的截止时间是2020年6月28日，系其向成华区住建部门了解到案涉房屋具备交房条件的时间，其实际于2021年2月22日收房。 为证明合同约定的违约金高于李玲玲实际所受损失，绿地申龙公司出具2019年3季度及2020年2季度成都市住房市场平均租金水平信息，显示成华区龙潭街道的平均租金水平分别是21.7元/平方米·月、22元/平方米·月。李玲玲质证意见为该租金水平是网站统计数据，不予认可。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《绿地悦蓉公馆商品房买卖合同附件及补充协议》、四川增值税普通发票、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《成都市建筑工程并联验收意见书》、物业费收据、成都市住房市场平均租金水平信息及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋是否存在逾期交房的事实、若存在应如何确定逾期交房违约金的给付标准以及绿地申龙公司是否应当退还李玲玲给付的物业费用。对此，本院分别评述如下： 一、关于案涉房屋是否存在逾期交房的事实 《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2019年6月30日，绿地申龙公司虽辩称案涉房屋的实际交付条件及交付方式均符合合同约定及法律规定，绿地申龙公司不应承担逾期交房违约责任，但即便是其认可的交房时间2019年12月27日-12月29日，也晚于合同约定期限，案涉房屋存在逾期交房的事实。关于逾期交房的天数，因绿地悦蓉公馆项目在2020年才进行竣工验收，绿地申龙公司应当按照《成都市建设工程项目竣工验收并联并行现场验收工作规程》的规定履行并联并行验收程序，故本院以该项目取得《成都市建筑工程并联验收意见书》的时间即2020年6月1日为逾期交房违约金计算的截止时间，逾期交房的天数从2019年7月1日计算至2020年6月1日为337天。 二、关于逾期交房违约金的给付标准 根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。绿地申龙公司认为违约金前90天应按总房款的万分之一计算，超过90天的部分按总房款的万分之二计算。因李玲玲未就造成的损失举证证明，本院采纳绿地申龙公司的抗辩意见，酌情将违约金调整为前90天按总房款的万分之一计算，超过90天的部分按总房款的万分之二计算，并且总房款以双方实际结算金额为准。 三、关于绿地申龙公司是否应退还李玲玲给付的物业费用 因李玲玲提供的收据显示物业费收费主体为成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，若李玲玲主张退还，根据合同相对性，应向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司主张权利，针对该项诉请，绿地申龙公司并非适格被告。 综上，绿地申龙公司应向李玲玲支付自2019年7月1日起至2020年6月1日止期间的逾期交房违约金，941196*0.0001*90+941196*0.0002*（337-90）=54965.85元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李玲玲支付逾期交房违约金54965.85元； 二、驳回原告李玲玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计781元，由原告李玲玲负担194元，由被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司负担587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年五月二十四日 书记员  王玲