上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初3508号原告：沈承荣，男，1980年11月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**艳，上海市鸿生律师事务所律师。被告：潘晓谷，女，1964年7月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈德日，上海市海华永泰律师事务所律师。原告沈承荣诉被告潘晓谷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告沈承荣及其委托诉讼代理人王京普，被告潘晓谷的委托诉讼代理人陈德日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈承荣诉称：经中介方居间介绍，被告将本市局门路XXX弄XXX号晒台搭建公房承租权转让给原告，三方于2020年9月19日签订《居间协议》，约定总房价为人民币1,800,000元，定金为人民币100,000元。同日，根据《居间协议》相关约定，原、被告双方还签订了《房屋买卖合同》，约定签订房屋买卖合同后45日内(即2020年11月3日前)前往居间方指定处签订示范文本《上海市公有住房承租权转让合同》及办理物业征询等相关手续；若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付的定金不予返还；被告签署合同后45日内可更改购房人。合同签订后，原告按约向被告支付了定金人民币100,000元，并向中介方支付了中介费人民币30,000元。之后，中介方通知原、被告双方于2020年10月23日到物业处签订示范文本合同及办理征询，三方到场后，因被告称未带身份证而不同意签订合同及办理征询手续。中介方再次通知买卖双方于10月27日签约及办理征询，原告和其合伙购买人到场欲与被告签约，但被告表示购房人不是原告，不同意签约。原告当即表示由其本人签约，被告表示因需要住院做手术，约一星期时间，待出院后再办理。中介方于10月29日再次联系被告，被告以身体不舒服为由拖延，直至11月16日三方才共同到物业处，但被告仍称自己不舒服、心慌，不同意签订示范文本合同及办理征询。2020年11月19日，被告将定金退还至原告账户，原告同日将定金再次转入被告账户。之后，双方仍协商未果，故原告提起诉讼，要求判令：1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》于2020年12月30日解除；2、被告双倍返还原告定金人民币200,000元；3、被告赔偿原告中介费损失人民币30,000元；4、诉讼费由被告负担。被告潘晓谷辩称：其同意与原告解除房屋买卖合同，根据合同约定，最晚签订示范文本合同的时间是2020年11月3日，但因原告过错，其不具备购房资格，导致双方未在上述期限内签约，故双方的房屋买卖合同应于2020年11月3日解除。原告在不具备购房资格的情形下，让其他人与被告签约，不符合相关规定，故原告无权主张双倍返还定金。关于中介费，根据《居间协议》约定，居间报酬为总房价的2%，现被告已支付居间费人民币18,000元，现原告称其支付的中介费为人民币30,000元，被告对该金额不予认可，亦不应由被告负担。原告沈承荣提供的证据如下：1、《上海市公有居住房屋租赁凭证》，证明被告系本市局门路****晒台搭建部位的公房承租人；2、《居间协议》，证明2020年9月19日原、被告及中介方三方签订居间协议，对总房款及定金等事宜作了约定；3、《房屋买卖合同》，证明2020年9月19日原、被告签订房屋买卖合同，对交易价格、付款方式、签约时间、定金责任及违约责任等均作了约定；4、收据，证明被告于2020年9月19日收到原告支付的定金人民币100,000元；5、收款凭证，证明2020年9月19日原告向中介方支付了中介费人民币30,000元；6、银行流水明细，证明2020年11月19日，被告违约擅自将原告支付的定金人民币100,000元退还至原告账户，同日，原告将定金人民币100,000元再次转入被告账户；7、中介方的情况说明、企业信用信息，证明当时买卖双方的协商、签约过程，合同未签订系被告违约所致；8、证人证言，证明整个交易过程，以及系被告原因导致未签订合同。被告潘晓谷对原告沈承荣提供的证据1真实性、合法性、关联性均认可；对证据2真实性、关联性认可，但合法性有异议，原告没有签约资格，及原告主张的中介费金额也不符合居间协议的约定；对证据3真实性、关联性认可，但合法性不认可，因为原告没有购房资格，需变更购买人导致合同迟延履行或未履行，原告应承担违约责任，无权主张返还定金；对证据4真实性、合法性、关联性认可；对证据5真实性无异议，但原告未提供转账记录，且金额与居间协议的约定不符，超出部分与本案无关；对证据6真实性、合法性、关联性均认可，但不认可原告的证明目的；对证据7情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，不符合证据形式要求；对企业信用信息的真实性无异议；对证据8中介方居间服务有瑕疵，多收取佣金，且与原告之间有利害关系，故不认可。被告潘晓谷提供的证据如下：1、上海市人民政府文件(上海市公有住房差价交换办法)，证明本市户籍家庭拥有**以上住房不得再通过差价换房方式取得公有住房承租权及办理公有住房差价交换的相关程序；2、微信记录截屏，证明原告直至2020年11月11日才具备购房资格；3、佣金确认书，证明被告支付了总房价1%的佣金人民币180,000元。原告沈承荣对被告潘晓谷的证据1真实性无异议，但该政府文件不属于证据，亦不认可被告的证明内容；对证据2微信不完整，且原告在2020年11月3日前就将其具有购房资格及由原告本人与被告签约一事告知过被告；对证据3真实性无异议。经审理查明，被告系本市局门路XXX弄XXX号(独用租赁部位：晒台搭建，面积8.40平方米)公房的承租人。2020年9月19日，原、被告经案外人上海锦明房地产经纪有限公司居间介绍就转让系争公房达成合意，三方签订了《居间协议》，约定交易总价人民币1,800,000元；意向金人民币100,000元，如被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；原、被告应于居间方居间成功同时按照总房价的2%支付佣金。同日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定被告将系争公房转让给原告，总房价款人民币1,800,000元，签署房地产买卖合同后45日内前往居间方指定处签订示范文本《上海市公房承租权转让合同》；签订本合同当日原告支付被告第一笔购房款人民币100,000元(含定金人民币100,000元)；进交易中心办理过户手续当日，原告支付被告购房款人民币1,650,000元；双方交接房屋当日原告支付尾款人民币50,000元；若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付的定金不予返还；若一方未按合同约定履行义务，逾期超过三十日仍未履行，另一方有权单方解除合同；本交易依双方共同进物业申请征询函敲章为准，双方签署完上海市公房转让合同后五日内共同进物业，若物业敲章不通过，双方合意解除，互不承担责任，被告全额无息退还已收款项；被告签署合同后45日内可更改购房人。合同签订当日，根据居间协议约定，被告签署房屋买卖合同后，原告向被告支付的意向金人民币100,000元转为定金。原告还向中介方支付了中介服务费人民币30,000元。之后，中介方通知原、被告于2020年10月23日共同至物业处办理征询手续，但因被告未带身份证件而未办成。2020年10月27日三方第二次到达物业处，在签订示范文本《上海市公房承租权转让合同》时，被告对原告提出变更购买人提出异议，双方当日协商未果而未签约。2020年10月29日，经中介方联系被告，被告称因身体原因需住院，暂时无法至物业处办理手续。2020年11月11日，中介方再次通过微信方式联系被告，经双方协商确定于11月16日共同至物业处签署合同并办理征询手续。2020年11月16日，原、被告和中介方第三次共同至物业处，在原告明确表示以自己名义购买情况下，被告仍不愿签署《上海市公房承租权转让合同》。2020年11月19日，被告将原告支付的定金人民币100,000元通过转账方式退还给了原告，原告提出异议，并于当日将该款项再次转入被告账户。之后，经多次协商均未果，故原告以被告拒不履行合同构成违约为由起诉来院，请求判如所请。另查明，本院于2020年12月30日组织双方进行诉前调解，原告当庭增加诉讼请求，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。本院认为：原、被告双方签订的《居间协议》、《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，双方应于2020年11月3日前签订正式文本合同，虽在该签约期限内因双方各自原因而被延误，但之后经中介方协调，确定于11月16日签约，届时，各方也均到场且在原告确认以自己名义作为购买人情况下，被告仍拒绝签订正式文本合同及办理物业征询手续，其行为构成违约，故原告要求解除《房地产买卖合同》及双倍返还定金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。至于被告辩称系由于原告没有购房资格导致合同无法履行以及2020年11月3日合同已解除一节，因被告未提供原告不具有购房资格的充分证据，且原告亦予以否认，2020年11月3日后，被告仍按各方商定的时间并实际到场，其行为表明并未受合同约定的签约期限影响，故被告上述辩称意见，本院不予采信。关于原告主张中介费损失的诉讼请求，因其支付的中介费不符合《居间协议》的约定，且双倍返还定金已足以弥补原告损失，故对该项诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款以及1995年《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告沈承荣与被告潘晓谷于2020年9月19日签订的《房屋买卖合同》于2020年12月30日解除；二、被告潘晓谷应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沈承荣定金人民币200,000元；三、原告沈承荣要求被告潘晓谷偿付中介费损失人民币30,000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,750元，因适用简易程序减半收取，计人民币2,375元，由原告沈承荣负担人民币275元，被告潘晓谷负担人民币2,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王巍琦二〇二一年五月二十八日法官助理 周 琪书 记 员 周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。