广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初5633号原告：苏小云，女，1964年3月6日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告苏小云与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，原告苏小云的委托诉讼代理人吴炜、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏小云向本院提出诉讼请求:1.判令解除苏小云与东湛公司2016年7月6日签订的《协议书》；2.判令东湛公司返还购房款883434元及自缴付完成之日2016年7月7日起计至实际返还之日止的银行同期贷款利率；3.判令东湛公司返还房屋维修金17122元、能源周转金200元，电商服务费15000元；4.判令东湛公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，苏小云增加一项诉讼请求为：判令解除苏小云与东湛公司签订的认购书。事实和理由：2016年7月6日，苏小云与东湛公司签订《颐和盛世认购书》及《协议书》，约定由苏小云向东湛公司购买位于广州市花都区xx号房。依据协议书约定，苏小云按期向东湛公司支付了购房款883434元。东湛公司也于合同约定的期限向苏小云交付了房屋。东湛公司作为专业的房地产公司，在协议第八条约定：“鉴于广州实行限购令，乙方因自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。”东湛公司订立合同的目的明显存在欺诈性。东湛公司因另案纠纷被法院执行，查封、冻结了苏小云的房产，并进行拍卖，苏小云为保护自己合法权益，向法院提出执行异议被驳回。因苏小云依据协议书约定，向东湛公司支付了购房款及相关的税费及其他费用，因东湛公司在订立合同时存在欺诈性和合同订立后房产遭到人民法院拍卖处分，合同履行已经不可能，故苏小云依法向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持苏小云诉请。东湛公司辩称，不同意苏小云的诉讼请求。本案的认购书、协议书可以继续履行。本案待执行案件中的查封，并不一定导致苏小云不能行使其合法权利。苏小云要求我方返还的维修资金已全部支付给相关部门，需要申请退回。电商服务费并非我方及我方代理机构广州颐和房地产代理公司收取的，与我方无关，不应退回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区xx号房。开发商是东湛公司。苏小云看好房后，委托弟弟苏鉴锋签订认购书并支付定金。2016年7月6日，苏小云（乙方）与东湛公司（甲方）签订《颐和盛世认购书》，对涉案房屋的认购事宜进行约定。同日，苏小云与东湛公司签订《协议书》，约定，涉案房屋的总价款为883434元，甲方同意乙方采用分期付款的方式支付款项，2016年6月30日前向甲方支付总房价的80%，2017年1月30日前向甲方支付20%房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2017年1月30日前向乙方交付该商品房。协议并对其他权利义务进行了约定。2016年7月6日苏小云支付房价款713434元，2017年3月8日苏小云支付尾款17万元。2016年4月28日苏小云支付17122元维修基金。2017年4月28日苏小云支付200元能源周转金。东湛公司确认收到上述款项。2016年7月6日，广州君浩房地产策划代理有限公司出具收款收据，载明收到苏小云购颐和盛世E区xx单元电商服务费。苏小云称其不清楚电商服务费的性质，不清楚为何需要支付，支付该笔款项是由于东湛公司要其支付，其于2016年7月6日以现金的方式直接向东湛公司财务人员支付该笔款项。东湛公司对苏小云的上述陈述均不予确认，东湛公司认为其并未收到该笔款项，其与广州君浩房地产策划代理有限公司亦没有关系。东湛公司称其已代缴维修基金，但不能提交代缴的凭证。东湛公司于2017年将房屋交付苏小云使用至今，双方对于具体交付日期陈述不一，苏小云认为具体交付日期是2017年3月8日，东湛公司认为具体交付日期是2017年4月28日。苏小云于庭审中陈述其同意在本案中一并处理返还房屋的问题，同意东湛公司向其返还款项的同时向东湛公司返还房屋。因东湛公司未履行已生效的（2020）粤0114民初10101号民事判决确定的义务，本院立案执行，执行案号为（2020）粤0114执12732号，执行过程中，本院依法查封了涉案房屋，苏小云提起执行异议，要求解除对上述房屋的查封。本院作出（2021）粤0114执异61号执行裁定，裁定如下：驳回苏小云的执行异议。另查，本案起诉状副本于2021年3月4日送达给东湛公司。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，法律、司法解释未对本案民事纠纷适用法律作出除外规定，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案房屋目前因另案被查封，导致苏小云合同目的无法实现，故苏小云有权请求解除《颐和盛世认购书》、《协议书》，《颐和盛世认购书》、《协议书》应当在起诉状副本送达至东湛公司之日解除，故本院确认《颐和盛世认购书》、《协议书》于2021年3月4日日解除。依照合同解除的法律后果，东湛公司应当将收取的房价款返还给苏小云，并应当向苏小云支付资金占用的利息，利息应当从付款次日开始计算至付清款项之日止，因此，利息的计算方式为：2016年7月7日至2017年3月8日以713434元为基数，2017年3月9日至付清款项之日以883434元为基数，2016年7月7日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。东湛公司认为已经代缴了维修资金，但并未提交证据予以证明，故苏小云请求东湛公司向其返还房屋维修资金17122元、能源周转金200元，合理有据，本院予以支持。苏小云认为其向东湛公司支付了电商服务费15000元，但收据显示的收款方并非东湛公司，苏小云未提交任何证据显示其向东湛公司支付了该笔款项，东湛公司亦对此不予确认，故本院对苏小云的陈述不予采信，苏小云请求东湛公司返还电商服务费15000元，本院不予支持。在合同解除的情况下，苏小云有交还房屋的义务，苏小云同意在本案中一并处理房屋的返还，故为减轻双方当事人的诉累，本院对此一并进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告苏小云与被告广州东湛房地产开发有限公司于2016年7月6日签订的《颐和盛世认购书》及《协议书》于2021年3月4日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏小云返还购房款883434元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏小云支付购房款883434元的利息，2016年7月7日至2017年3月8日以713434元为基数，2017年3月9日至付清款项之日以883434元为基数，2016年7月7日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏小云返还房屋维修资金17122元、能源周转金200元；五、原告苏小云于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州东湛房地产开发有限公司交还广州市花都区xx号房；六、驳回原告苏小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7383元，由原告苏小云负担100元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担7283元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年五月二十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵