海南省第二中级人民法院执行裁定书（2021）琼97执异16号案外人：丁世凤，女，1944年5月3日出生，汉族，住海南省海口市美兰区海甸五东路2号永发小区A幢1403号。公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：殷玮栋，男，1967年10月13日出生，汉族，住江苏省东台市东台镇东园新西区14-1号。系丁世凤的儿子。申请执行人：中国电建集团河南省电力勘测设计院有限公司，住所地河南省郑州市中原西路212号。法定代表人：贾志杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭健君，海南天泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁威，海南天泽律师事务所实习律师。被执行人：海南建瓴地产公司，住所地海南省海口市琼山区府城镇龙昆南路东侧奔龙大厦第五层。法定代表人：李青苗，该公司董事长。被执行人：海南东台房地产开发公司，住所地海南省海口市海秀大道沪林大厦8楼。法定代表人：殷玉琪，系公司总经理。委托诉讼代理人：程鑫，该公司法务。在本院执行申请执行人中国电建集团河南省电力勘测设计院有限公司（以下简称电建勘测公司）与被执行人海南建瓴地产公司（以下简称建瓴公司）、海南东台房地产开发公司（以下简称东台公司）借款合同纠纷一案中，案外人丁世凤于2021年3月14日对查封被执行人东台公司名下位于海南省海口市美兰区海甸五东路2号永发小区地下车库房号1-34号共34套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月26日举行了听证。异议人丁世凤的委托诉讼代理人殷玮栋，申请执行人电建勘测公司的委托诉讼代理人郭建君、袁威参加了听证，现已审查终结。案外人丁世凤称，本院作出（2021）琼97执恢3号执行裁定后，查封被执行人东台公司名下位于海南省海口市美兰区海甸五东路2号永发小区地下车库房号1-34号共34套，是其于1998年3月20日向被执行人东台公司购买，于1998年3月22日办理涉案车库交接手续，2013年12月10日，海南省海口市美兰区人民法院作出（2013）美民一初字第939号民事判决(以下简称939号民事判决），确认丁世凤与东台公司于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》合法有效，该判决已发生法律效力，丁世凤对异议车库享有产权，查封异议车库不符合法律规定，侵犯丁世凤的合法权益，请求解除对异议车库的查封。申请执行人电建勘测公司称，尽管案外人丁世凤与被执行人东台公司在1998年3月签订了《地下车库买卖合同》，但该合同仅为有效合同，实际上并不具备履行要件，因为小区车库应首先满足小区业主需要，丁世凤一次性购入1140平方米车库并不符合相关法律规定，据此，939号民事判决驳回丁世凤关于其办理过户的诉讼请求。可见，丁世凤对车库不仅不具有期待权，更不具有产权，仅对东台公司享有一般债权，不具备排除执行的条件。鉴于此，请求驳回丁世凤的异议申请。被执行人东台公司称，1998年，异议车库还是半拉子工程，因没有资金支付农民工工程款，只好把异议车库出让给丁世凤，筹款支付农民工工资，东台公司与丁世凤车库买卖合同已经生效判决确认合法有效，且车库已实际交付丁世凤，并委托物业公司出租给业主。未能办理过户是有一定的历史原因，故只能于2015年初始登记于东台公司名下，由东台公司配合丁世凤出让给业主，但因小区老旧，业主均不愿购买。综上，丁世凤对异议车库享有产权。在本院组织听证审查过程中，案外人为支持其异议请求，提交地下车库买卖合同一份、收据、永发小区地下车库交接清单、939号民事判决，用以证明异议车库买卖合同的签订于本院查封前，车库买卖合同签订后丁世凤向东台公司支付了55万元房款（总价款60万元，余款5万根据合同约定，配合办理过户后支付），车库已交付丁世凤使用。电建勘测公司质证后认为，生效判决确认涉案车位合同有效，仅证明丁世凤对东台公司享有债权；未支持车位过户请求证明丁世凤未享有物权，且初始登记到东台公司名下至办理车位抵押贷款有一年半的时间，丁世凤均未主张过户，无法证明是存在客观原因未能办理过户，故丁世凤主张排除执行的理由不成立。本院查明，根据已经发生法律效力的海南省洋浦经济开发区中级人民法院（2003）浦中民终字第2号民事判决所确定的内容，被执行人东台公司、建瓴公司应偿还申请执行人电建勘测公司借款968万元。被执行人东台公司、建瓴公司已偿还950元，尚有余款及利息、案件受理费、公告费等未履行。申请执行人电建勘测公司申请本院恢复执行，本院作出（2021）琼97执恢3号执行裁定后查封被执行人东台公司名下位于海南省海口市美兰区海甸五东路2号永发小区地下车库房号1-34号共34套。案外人丁世凤提出异议。另查明，2016年5月26日，异议34套车位初始登记于东台公司名下。2017年11月24日，东台公司向海口联合农村商业银行股份有限公司借款2380000元，将34套异议车位抵押给海口联合农村商业银行股份有限公司，于2017年12月6日办理抵押登记。再查明，1991年12月25日，海南兴发房地产开发公司（以下简称兴发公司）与东台市城市建设综合开发公司（以下简称东台城建公司）签订合同，约定由兴发公司投入工程建设用地，东台城建公司投入工程建设资金的方式合作开发永发小区项目。此后，永发小区项目以兴发公司的名义进行报批报建。1992年7月25日，兴发公司将其在永发小区所享有的权益全部转让给东台城建公司。1993年4月23日，东台城建公司成立东台公司，确定东台公司享有永发小区项目产权。1998年3月20日，丁世凤与东台公司签订《地下车库买卖合同》，约定丁世凤向东台公司购买位于海口市美兰区海甸岛和平大道永发小区A、B公寓楼西侧地下一层车库，建筑面积1140平方米，成交总价60万元；合同签订三日内，丁世凤付给东台公司现金55万元，剩余5万元于房屋所有权办理至丁世凤名下时一次性付清，办证时间为合同签订之日起六个月内。合同签订后，丁世凤向东台公司支付购地下车库款55万元，东台公司将车库交由丁世凤使用至今，但东台公司未能配合丁世凤办理房屋所有权证。2003年6月18日，兴发公司因未年检被工商部门吊销。丁世凤因东台公司未配合其办理房屋所有权证，诉至海口市美兰区人民法院，请求确认《地下车库买卖合同》有效；东台公司协助其办理房屋所有权证。海口市美兰区人民法院作出939号民事判决认为，丁世凤与东台公司签订的《地下车库买卖合同》是双方的真实意思表示，属有效合同。东台公司至今未将车库产权办理至丁世凤名下，已构成违约。由于兴发公司已被吊销，永发小区所涉及土地使用至今仍登记在南兴发公司名下，导致永发小区项目至今尚未在房产管理部门办理小区产权的初始登记。可见，永发小区目前尚不具备通过正常房产登记程序将涉案车库产权登记至丁世凤名下的条件。此外，根据物权法的相关规定，小区车位、车库应当首先满足小区业主的需要，丁世凤一次性购入建筑面积达1140平方米车库的行为显然影响了小区业主的日常需要，综合以上因素，丁世凤请求办证缺乏事实与法律依据。判决：一、确认丁世凤与东台公司于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》合法有效。二、驳回丁世凤的其他诉讼请求。本院认为，本案主要审查的是案外人主张的权利能否排除34套异议车位的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，丁世凤于1998年与东台公司签订的《地下车库买卖合同》虽被生效的939号民事判决确认为有效合同，且异议车位已交付丁世凤使用，但丁世凤并未支付全部价款，亦未将剩余款项交付本院。2016年，东台公司将异议车位初始登记于其公司名下，并办理借款抵押，可见939号民事判决认为兴发公司因未年检被工商部门吊销致异议车位不能初始登记于东台公司名下，不能办理过户登记的障碍已排除。丁世凤、东台公司主张异议车位自登记至东台公司名下后已向相关职能部门申请办理过户登记，相关职能部门以违反物权法关于小区车位应当首先满足业主需要的规定而不予办理，但未能提交证据予以证明，无法证明不能办理过户登记系非因丁世凤自身原因。故丁世凤的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院不予支持。综上，丁世凤提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：驳回案外人丁世凤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张丽华审判员 许杏花审判员 孙大伟二〇二一年五月二十六日书记员 陈才智附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。