太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初3098号原告：郭某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘某，系原告的儿子。被告：太原相寓企业管理咨询有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：尹某，女，1997年4月18日出生，汉族，该公司法务专员，住太原市。委托诉讼代理人：李某2，该公司经纪人，住太原市。原告郭某与被告太原相寓企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人刘某，被告太原相寓企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人尹某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：1、判令被告太原相寓企业管理咨询有限公司向原告郭某支付违约金1333元；2、判令被告太原相寓企业管理咨询有限公司向原告郭某支付损失7072元；以上合计8405元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告郭某（委托方、甲方）与被告太原相寓企业管理咨询有限公司（受托方、乙方）经协商于2018年7月31日签订《房屋出租代理合同》，约定：甲方委托乙方全权代理出租之房产，位于太原市××区；委托出租房屋起始期为2018年8月4日，委托周期不低于36个月；总租金为60000元，支付方式为季付；并对双方权利义务、家具家电配置条款、违约责任等进行了约定。后原告郭某交付了房屋，双方一直按约履行，2021年1月8日被告单方通知原告解除合同。原告接收房屋时发现该房屋的装修及设施家具已遭损坏，被告按约定无偿赠送原告的配备物品已全部搬离，水、煤气等费用也拖欠未结，原告多次找被告协商，被告均推诿不理。综上，原告认为，双方签订的合同合法有效，被告无故单方解除合同，已构成违约，依法应当承担违约责任，且该行为给原告造成较大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告太原相寓企业管理咨询有限公司辩称，第一，双方合同约定违约金为3000元，我公司最后一次支付租金6000元，是交至2021年2月3日的租金，到2021年1月8日我方解除合同之日，多付租金1677.42元，多支付取暖费641.61元，违约金3000元核减我公司多支付上述费用2319元，我公司只需要再支付原告违约金681元。第二，关于我公司所配置的家具家电所有权问题，根据合同第27条、第28条及委托补充协议的约定，房屋委托代理出租期间正常届满，我公司将所配置的物品赠送原告，如非正常届满或提前终止，则配置的物品归我公司所有。第三，如原告能提供证据证明2021年1月8日存在水费、煤气费欠费情况，我公司同意承担。第四，关于原告主张的家具和装修损失费用，属于自然磨损的我公司不承担，原告主张的损失金额应当提供证据证明。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，原告郭某作为委托方（甲方），被告太原相寓企业管理咨询有限公司作为受托方（乙方）签订一份《房屋出租代理合同》，主要约定：甲方委托乙方全权代理出租之房产，位于太原市××区；委托出租房屋起始期为2018年8月4日，委托周期不低于36个月；免租期6个月，免租期房租分别从第1、3、5、7、9、11次付款中各扣除30天；委托期内总租金为60000元；租金支付方式为季付，首次付款日为2018年8月20日，支付4000元，第二次付款日为2018年11月20日，支付6000元，兹后之租金付款期日及金额比照第二次付款期日及金额，类推执行。最后一次付款日为2021年5月20日，支付6000元。第二十三条，乙方应在委托代理出租期满，退还该房屋后32天内，向甲方结清甲方明确委托代收的委托期内发生的水、电、煤、燃气、有线电视收视、卫生、公共用电、物业费等相关费用。第二十七条，在房屋委托代理出租期间内配置的家具家电归乙方所有，乙方根据承租人的实际情况自行支配使用，甲方在委托期内不得对该房屋内所配置的家具家电进行任何处置。第二十八条，如房屋委托代理出租期间正常届满（含延期），乙方将所有配备的物品无偿赠送甲方，不再收回，且配备的物品符合正常使用后的状态；如房屋委托代理出租期非正常届满或提前终止，乙方有权在甲方拒绝承担合同第三十三条、第三十四条约定之违约责任时，收回所配全部物品并要求甲方赔偿。第三十六条，乙方如在委托代理出租期间无故提前解除本合同的，须通知甲方并向甲方支付年租金的15%作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿。签合同当天，原告与被告工作人员就上述合同另签订一份《委托补充协议》，其中约定：甲方双方协商，如果己方违约，则承担年租金的15%作为违约金支付对方，双方即可终止合同；三年后家里的东西都留房东所有。合同签订后，原告将房屋交予被告，被告按照合同约定向原告支付租金。2021年1月8日，被告工作人员以短信的方式向原告发出解约通知，告知原告受市场及周边环境和价格变化影响，决定单方解除《房屋出租代理合同》，并向原告支付年租金15%的违约金。后双方就房屋进行了交接，被告将其配置的家具家电搬走，包括洗衣机、显示屏、电视柜、茶几及沙发各一件。另查明，被告于2020年11月20日最后一次支付租金6000元。至合同解除之日，被告尚有租赁期内煤气费142元、水费130元未支付原告。原、被告交接房屋时，原告发现其原有热水器漏水严重，其自行更换后要求被告赔偿1000元，墙体损坏要求赔偿100元，床板损坏要求赔偿200元，另被告需支付房屋清洁费150元、空房损失2000元。被告不同意支付热水器损失及清洁费，同意在合理范围内赔偿墙体、床板损失。原告认为，被告将原本归原告所有的家具家电搬走，被告应当折价赔偿3500元。被告对此不予认可，认为合同期未正常届满，按照约定该家具家电不应当归原告所有。本院确认的上述事实有原告提供的《房屋出租代理合同》、《委托补充协议》、中国建设银行个人活期账户收入交易明细、账单详情、短信、照片以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋出租代理合同》、《委托补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。合同期限未到期前，被告单方要求解除合同，按照合同约定其应当承担违约责任，即支付原告违约金3000元，在核减被告多支付的租金1667元、取暖费641元后，被告应当支付原告692元。原告主张煤气费142元、水费130元，被告不持异议，本院予以支持。关于被告应否就搬走的家具家电进行赔偿的问题，因被告的违约行为导致合同提前解除，过错在被告，其单方面将原本合同到期后留给原告的家具家电搬走违反诚信原则，被告应当在该家具家电的价值范围内给予原告赔偿，赔偿款本院酌定为2500元。关于原告主张的财产损失，即墙体、床板、热水器损失，被告应当给予赔偿，鉴于原告未提供确定损失金额的相关证据，本院结合以上财产的使用年限、损坏程度等酌情认定500元。以上财产损失合计3000元。原告要求被告赔偿空房期损失2000元，鉴于原告认可在合同解除的第二个月已将房屋另行出租，被告支付原告的违约金3000元基本可以弥补原告因合同解除而造成的损失，故原告主张损失2000元缺乏依据，本院不予保护。原告要求被告支付清洁费150元，理由和证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告太原相寓企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭某违约金692元。二、被告太原相寓企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭某煤气费142元、水费130元，合计272元。三、被告太原相寓企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某财产损失3000元。四、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告太原相寓企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲二〇二一年五月七日法官助理 武曌辉书记员 刘 婷