上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4362号原告：诸水泉，男，1954年6月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：黄有芳，男，1967年8月20日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。原告诸水泉诉被告黄有芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序。本案分别于2021年3月24日、2021年5月6日两次公开开庭进行了审理，原告诸水泉到庭参加诉讼，被告黄有芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。诸水泉向本院提出诉讼请求：1.黄有芳立即撤离位于上海市青浦区朱家角镇沈巷村港圩252号2号小屋，并将上述房屋返还给诸水泉；2.黄有芳支付诸水泉自2020年5月5日起至2020年12月20日止的租金人民币2,260元(租金按照每月300元的标准计算)、水费25元，电费297元。事实与理由：诸水泉与黄有芳口头约定，自2017年1月5日起，诸水泉将位于上海市青浦区朱家角镇沈巷村港圩252号2号小屋租赁给黄有芳使用，租金为每月300元。但黄有芳未支付自2020年5月5日起的租金，拖欠的租金及水电费合计2,582元。诸水泉多次催讨未果，故其诉至法院，要求判如所请。黄有芳未作答辩。本院经审理查明认定事实如下：位于上海市青浦区朱家角镇沈巷村港圩252号房屋的宅基地使用权登记在诸水泉名下。2016年或2017年，诸水泉将上述房屋中的2号小屋(以下简称“系争房屋”)出租给黄有芳使用，双方未签订书面合同。2020年11月30日，诸水泉女儿诸雅莲通过微信方式向黄有芳催讨截至2020年11月30日欠付的租金及水电费合计2,422元,黄有芳承诺2020年12月5日前付清房租及水电费，付清后将搬离房屋。2020年12月13日，诸水泉女儿诸雅莲报警称，系争房屋的租客黄有芳拖欠租金8个月2,400余元，且不愿搬离系争房屋。2020年12月20日，诸水泉在系争房屋的门锁上加了一把锁。后诸水泉诉至法院，要求判如所请。2020年3月26日，诸水泉将其加在系争房屋门上的锁撤下，当天其女儿诸雅莲通过短信方式通知黄有芳付清租金及水电费用，尽快搬离系争房屋，黄有芳本人回复会很快搬走，但黄有芳至今未付清费用、搬离房屋。以上查明的事实，由以下证据证明：诸水泉的陈述，诸水泉提供的宅基地使用证、微信聊天记录、短信往来记录、接报回执单、现场照片，上述证据并经当庭出证，本院核实后予以确认。诸水泉认为，系争房屋于1989年建造，没有建房批复，只有宅基地使用证，是三间小屋中的中间一间。2016年或者2017年(不记得具体日期)，诸水泉将系争房屋出租给黄有芳，双方未签订书面合同，约定每月租金300元，水电都有独立的分表，根据抄表数来算钱，电的单价是每度1元，水是每吨5元。之后，黄有芳不定期支付租金，两个月、三个月、四个月交一次的情况都有，最长的一次六个月才付。诸水泉的收条是每个月都开一次，收条是一式两份的，黄有芳何时付钱，诸水泉就何时把写好的相应收条给他。自2020年5月5日后的租金及水电费，黄有芳一直拖欠未付，诸水泉多次催讨未果，故诸水泉曾于2020年11月24日前某天对系争房屋上锁，黄有芳答应给钱，于是诸水泉上锁半个小时后又撤下门锁。之后诸水泉通过其女儿微信、短信通知，甚至报警、上锁等方式向黄有芳催讨租金及水电费，但黄有芳总是以没钱支付、需等其客户付钱后再支付诸水泉租金为由拖欠费用至今。诸水泉于2020年12月20日对系争房屋上锁，故诸水泉不在本案中主张自2020年12月20日之后的费用。此外，因诸水泉未与黄有芳协商确定解除合同的时间，故诸水泉同意以法院送达黄有芳起诉状副本之日作为双方合同解除之日。为证明上述主张，诸水泉提供记账本(收条)一本，以证明黄有芳的付款情况、拖欠租金及水电费的情况。根据查明的事实，本院认为，诸水泉、黄有芳之间的租赁合同关系是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方未签订书面合同，也未约定租赁期限，故属于不定期租赁合同，出租方可以随时解除合同，但应给予承租人合理的搬离期限。根据诸水泉提供的证据，黄有芳拖欠自2020年5月起的租金、水电费不付，且诸水泉催讨无果，黄有芳的行为构成根本性违约，诸水泉有权要求解除合同。起诉前诸水泉的女儿曾在微信聊天时要求黄有芳尽快搬离房屋，黄有芳也同意搬离，现诸水泉的诉讼请求中的腾退房屋，也包含了要求解除合同的意思，该起诉状副本可视为解除合同通知，故诸水泉的解除合同通知已送达到黄有芳，本案租赁合同已解除。合同解除后，黄有芳应腾退系争房屋并返还诸水泉。诸水泉已将其加上的门锁撤掉，黄有芳腾退房屋已不存在客观障碍。诸水泉主张的租金、水费、电费的标准，虽只有其自己所作记录，但根据诸水泉女儿与黄有芳之间的微信和短信联系内容，可以确认诸水泉陈述属实。故对诸水泉的诉讼请求，本院全部予以支持。黄有芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国民法典》五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第七百零七条、第七百二十二条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决如下：一、被告黄有芳应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇沈巷村港圩252号2号小屋并返还原告诸水泉；二、被告黄有芳应于本判决生效之日起十日内支付原告诸水泉租金、水费、电费合计2,582元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告黄有芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年五月六日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。