湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0408民初505号 原告：湖南银泰城置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路28号银泰红城六期16栋1-3层。 法定代表人：戚宇平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。 被告：彭志琪，男，1999年6月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告湖南银泰城置业有限公司（以下简称银泰公司）诉被告彭志琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托诉讼代理人刘千义到庭参加诉讼，被告彭志琪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签署的合同编号为ＨＹ2020913134号《衡阳市商品房买卖合同》，原告收回该商品房；2、判令被告所交的全部款项183227元作为被告应支付的解除合同违约金，不予退还；3、判令被告返还原告额外支付的华融湘江银行贷款本息共计20962.46元，并承担原告为实现债权支付的律师服务费60000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月10日，原、被告双方签订合同编号为ＨＹ2020913134号《衡阳市商品房买卖合同》（预售）以及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于蒸湘区××道××号××栋××室房屋，建筑面积为134.81平方米，单价6625.82元／平方米，合同总价为893227元。被告在签订日向原告支付了首付款183227元，剩余价款710000元通过银行按揭方式支付。合同签署后，被告从2020年8月起未向贷款银行支付按揭款，导致贷款银行要求原告承担保证责任并在原告的保证金账户中扣取数月按揭款后又一次性扣取原告保证金账户中被告欠付的全部借款本息，截至2021年1月22日华融湘江银行共计扣取原告保证金730962.46元。根据原、被告双方签署的《合同补充协议》第三条第五款第一项约定“在产权属证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房屋，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到有关部门办理解除合同的手续”。期间，原告多次催告被告，被告均置之不理，导致银行要求原告承担保证责任并一次性清偿了被告全部的借款本息，被告的行为已经构成违约，原告有权单方面解除该合同。另外依据合同补充协议的相关约定，被告应负担原告为此花费的律师费60000元。为此，原告为维护其合法权益，特诉至本院。 被告彭志琪未予答辩，亦未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下： 2020年7月10日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了合同编号为ＨＹ2020913134号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，该两份合同约定，买受人购买的商品房位于蒸湘区××道××号××栋楼××室，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；预测建筑面积共134.81平方米，该商品房毛坯单价为每平方米6625.82元，总价款为893227元；买受人应当于2020年7月10日前支付首期房价款183227元，占全部房价款的20%，余款710000元向银行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面方式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址及联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；银行、公积金中心最终撤销批准或者解除合同的，买受人应在银行、公积金中心作出上述审批或行为终了之日或出卖人告知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款的优惠折扣，逾期付款的买受人应按合同规定承担付款的违约责任，如买受人无法付清房款申请退房的或因买受人逾期付款出卖人决定解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应在合同解除手续办理完毕后退还买受人已付房款，违约金直接从应退款中扣除；在产权属证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到有关部门办理解除合同的手续；（2）出卖人履行保证责任后，有权要求买受人在15日内向出卖人全额偿还，并按同期银行贷款利息的2倍向出卖人支付违约金，逾期未支付的，出卖人有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使上述款项的追偿权，并有权终止或不予办理以买受人为产权人的权属证件且无须承担任何责任。合同还约定，本商品房屋买卖合同及其附件因任何原因解除、被撤销或者被确认无效的，出卖人均有权直接从买受人已付房款（不计利息）中优先扣除违约金、赔偿金、因履行按揭贷款保证义务而被告银行扣划的款项、利息、房屋使用费、出卖人已实际支出的交易税、实现债权的费用（包括但不限于差旅费、律师费等）。 合同签订之后，被告向原告支付了房屋首付款183227元，并向华融湘江银行股份有限公司衡分行营业部申请购房贷款710000元，为此2020年7月22日本案原告作为贷款保证人，被告作为借款人，以及华融湘江银行股份有限公司衡分行营业部作为贷款发放人，三方签订了《个人购房贷款／担保合同》，之后华融湘江银行股份有限公司衡分行营业部向本案被告发放了住房贷款710000元并支付至本案原告（房屋开发商及贷款保证人）的银行账户中。上述住房贷款发放后，被告自2020年8月起便未偿还贷款本息，导致华融湘江银行股份有限公司衡分行营业部从原告的保证金账户中共计扣划贷款本息730962.46元用以偿还被告拖欠的按揭贷款本息（已经偿还完毕）。之后，原告多次催告被告未果，故而酿成本案纠纷。另外，原告为处理涉案纠纷与湖南天戈律师事务所签订了《委托代理合同》，代理协议约定甲方自本合同签订之日三日内向乙方支付律师服务费60000元。之后湖南天戈律师事务所指派了律师履行本案的诉讼代理义务，并向本院提供了金额为60000元的律师代理费发票。 以上事实，有原告提供的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《个人购房贷款／担保合同》、银行流水明细、委托代理合同及律师代理费发票以及原告的庭审陈述等证据予以证明并在卷佐证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于涉案合同是否应予以解除的问题。《补充协议》约定：……出卖人履行保证责任后，有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房。本案中被告未能向按揭贷款银行履行偿还贷款义务，导致原告作为保证人向房屋按揭贷款银行履行了全部的保证责任即代偿贷款本息共计730962.46元，但被告至今未向原告偿还代偿的全部贷款本息，原告据此享有约定的合同解除权。另外，被告拖欠银行贷款本息的情形导致贷款银行依据《个人购房贷款／担保合同》的相关约定提前收回发放的银行贷款本息，原告通过出卖房屋实质上未取得贷款支付的购房款，房屋买卖合同目的实质上已无法实现，故即使从法定解除权角度衡量，本案也符合法定解除条件。因此，本院对原告要求解除涉案商品房买卖合同（预售）的诉请依法予以支持。 其次，关于涉案商品房买卖合同（预售）解除后的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除时，守约方有权依据合同中违约责任条款的约定，请求违约方承担违约责任。根据原、被告双方签订的补充协议关于“买受人未按银行、公积金贷款合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还”，根据合同当事人对违约情形预先设定的真实意思表示，合同解除后，原告有权收回位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋楼××室房屋。关于原告诉请被告支付违约金183227元（被告的首付款部分），虽然涉案补充协议约定该解除合同违约金为被告所交全部款项，但原告未向本院提供其损失的相关证据，本案按照上述约定计算明显约定过高，故本院依据公平原则以及综合考量原告重新销售房屋的人员等成本以及其他具体因素，酌情将本案违约金降低至总价款的5%即44661.35元（合同总价款893227元×5%）。另外，关于原告诉请被告支付其代偿的银行贷款本息20962.46元及为实现涉案债权所花费的律师费60000元，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告为被告的住房贷款本息承担了保证责任后，有权向债务人即本案被告追偿，故被告应偿还原告代偿的贷款本息20962.46元（730962.46元-710000元＝20962.46元）；另外关于律师费问题，因涉案纠纷法律关系较简单，本院依据本案具体情况酌情确定涉案律师代理费为30000元，对于诉请的超额部分依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南银泰城置业有限公司与被告彭志琪于2020年7月10日签订的合同编号HY2020913134号为《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、被告彭志琪于本判决生效之日起十日内支付原告湖南银泰城置业有限公司违约金44661.35元、代偿的贷款本息20962.46元和律师代理费30000元，此款从原告湖南银泰城置业有限公司应退还给被告彭志琪的款项183227元中予以扣减； 三、驳回原告湖南银泰城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费收取5262元，由原告湖南银泰城置业有限公司负担3357元，由被告彭志琪负担1905元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  李慧良 人民陪审员  洪 菲 二〇二一年五月二十四日 法官助理付平 书记员赵湘斌 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 第九十一条由下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条第二款当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。