中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0101民初7064号原告：EJIMAAYAKO（江岛彩子），女，1984年11月10日出生，日本国籍，住北京市东城区。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：李晓洁，女，1971年1月20日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：王锦娴，北京市盈科律师事务所律师。原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）与被告李晓洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）委托诉讼代理人朱富忠，被告李晓洁及其委托诉讼代理人王锦娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年12月8日起至2019年12月7日止拖欠的租金299400元；2、请求依法判令被告支付自2019年12月8日起至2020年12月7日期间的房屋占用费449400元；3、请求依法判令被告支付违约金336850元。事实与理由：原、被告于2017年9月2日签订了《北京市房屋租赁合同》，原告将位于北京市东城区香河园街×号院×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告，租赁期限为2017年9月8日起至2019年9月7日止，第一年租金为每月35000元，第二年租金为37450元，为押一付二。合同签订过后，被告未能按照合同约定支付租金，后原、被告协商将租赁期限延长3个月，延长至2019年12月7日止。双方于2019年11月28日签订《补充协议》，截止到2019年11月28日被告尚欠原告租金共计449400元，并约定被告在2019年12月7日之前搬离涉诉房屋。但到期后被告拒不交房，原告多次催缴，被告以各种理由拖延，被告于2020年6月19日支付了15万元租金后，再未缴纳其他租金，被告的行为已经严重违约，应承担违约责任。无奈之下，原告为了维护自身的合法权益，只能诉至贵院，请求判如所请。被告李晓洁辩称，同意原告的第一项诉讼请求。双方签订的租赁合同到期后，被告继续使用涉诉房屋，原告未提出异议，双方形成不定期租赁合同。2019年，由于被告出现经济困难，在与原告协商后，原告同意缓交房租，并在2020年6月支付部分租金。2020年7月18日，被告因离京未使用涉诉房屋。2020年7月28日，经原告通知，双方不定期租赁合同解除，被告2020年8月29日回京后发现门锁被更换，且庭审中，并在被告不知情的情况下原告将屋内大部分财物转移至其他地方，亦未向原告交代其扣押的财物内容和地点。直至2020年11月底，原告发现屋内还有部分物品未清理，才要求被告前往涉诉房屋内处理。系原告原因导致被告无法使用涉诉房屋，亦无法主动腾退房屋。故，双方于2020年7月28日不定期租赁合同解除，原告已实际掌握案涉房屋的控制权，被告未再占有和使用涉诉房屋，更无房屋占用费之说。原告擅自转移、扣押了被告的财物至其他地方，以被告的财产相要挟迫使被告于2020年11月29日签署《结算书》，该结算书内容不真实，并非被告真实意思示，应予撤销。故，原告主张由被告承担2020年7月28日至2020年12月7日房屋占用费无事实及法律依据。被告同意支付2019年12月8日至2020年7月28日不定期租赁期间的房屋租金为285868.33元。合同约定，被告应承担一个月租金的违约金，可以被告已交纳的押金37450抵消违约金。原告主张的违约金数额无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年9月2日签订了《北京市房屋租赁合同》与补充协议，约定原告将涉诉房屋出租给被告，租赁期自2017年9月8日起至2019年9月7日止，第一年月租金标准为35000元，第二年月租金标准为37450元，支付方式为押一付三，押金为3.5万元。承租人在支付第二年租金时，押金按照当年月租金补齐。承租人不按约定付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应按月租金100%支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋。2019年11月28日，原告（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，内容为截止到2019年9月7日，乙方已拖欠甲方自2018年12月8日至2019年9月7日期间的租金337050元。甲方同意将租赁合同延期3个月至2019年12月7日止(租金仍为每月37450元)，租金共计112350元，该租金乙方应于2019年9月7日前支付，但乙方亦拖欠。乙方在2019年12月7日之前搬离涉诉房屋。2020年6月19日，被告向原告支付了15万元租金。7月20日、21日，原告通知被告如不交纳租金则将于第二日断电。7月28日，原告告知被告当日解除合同，并要求被告于次日交接房屋，被告到场结算水电后可恢复供电。如被告未结清所欠全部租金，则涉诉房屋内除被告生活物品外的其他物品将全部被留置，被告支付欠款后再归还物品。被告可以将其生活物品搬至东五环外中外运的仓库内。次日，被告表示身处外地，无法交接，希望之后腾退并同意支付欠款。原告称该日恢复水电供应。此后，原告更换涉诉房屋的钥匙，关于换锁的时间，原告称为9月，被告称其在8月29日回京时发现已换锁。期间，原告催促被告交纳租金等费用，同时双方就被告物品价值以及是否可以折抵欠费进行协商，但未达成一致。11月29日，原、被告共同至涉诉房屋对腾退进行协商，并就次日租车搬家进行协商。13时21分，原告通过微信询问被告是否离开，如果没走就把合约拿去签一个东西。当日被告书写字条，内容为其自2018年12月8日起至2019年12月7日止，拖欠原告租金299400元。自2019年12月8日起至2020年12月7日拖欠占用房屋费449400元。另，原告称其于11月下旬进入涉诉房屋，扣留原告部分物品并运送至北京外运物流中心仓库。12月3日，原告告知被告新租户从柜子里又整理出被告的部分物品。被告表示当日拿走。审理中，被告提出反诉，要求原告退还其物品等，后撤回反诉。2021年5月18日，本院组织双方当事人对原告保管被告物品进行了清点。另，双方均认可被告向原告交纳了押金37450元。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方签订的租赁合同到期后，被告继续使用涉诉房屋，原告未提出异议，双方形成不定期租赁合同。原告于2020年7月28日提出解除合同，因被告逾期交纳租金，且不定期租赁合同双方当事人均有权解除，故本院认定该合同于当日解除。合同解除前，被告应当支付租金。合同解除后，原告虽对涉诉房屋更换门锁，但系因被告欠付租金，是原告行使合同履行抗辩权的行为，且根据本案查明的情况，其上锁时间并未超过必要限度，且被告以书面形式对上锁期间的欠付使用费进行了确认。故被告应当支付其占用房屋期间的使用费。原告主张的租金及使用费均系因被告占用房屋产生的费用，但其对解除时间主张有误，本院根据认定解除的时间调整租金及使用费对应的期间。被告以原告胁迫进行抗辩，缺乏证据支持，本院不予采纳。被告于2020年11月29日书写字条虽确认欠付占用费至12月7日，但根据查明的事实，被告应当12月3日前已基本完成腾退，于12月3日搬走其全部物品。故本院根据该情况，对于使用费进行调整。原告主张的违约金标准，不符合合同约定，本院根据合同约定予以调整。原、被告均同意以押金折抵违约金，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李晓洁于本判决生效后七日内支付原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）2018年12月8日起至2020年12月3日止期间的房屋租金及使用费共计742889元；二、被告李晓洁于本判决生效后七日内向原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）违约金37450元（以被告李晓洁已向原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）交纳的押金37450元折抵）；三、驳回原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7285元，由原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）负担2049元（已交纳），由被告李晓洁负担5236元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告EJIMAAYAKO（江岛彩子）可以在判决书送达之日起三十日内，被告李晓洁可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年五月二十八日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤