山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0522民初818号 原告：阳城县润城清真寺。 住所地：阳城县润城镇润城村。 统一社会信用代码：71140522356675420N。 负责人：王贵青，任主任。 委托诉讼代理人：路爱民，山西晋美律师事务所律师。 被告：李培祥。 委托诉讼代理人：张卫平，山西语智律师事务所律师。 原告阳城县润城清真寺与被告李培祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳城县润城清真寺的负责人王贵青及其委托诉讼代理人路爱民，被告李培祥及其委托诉讼代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳城县润城清真寺向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间的房屋租赁关系，责令被告在合同解除之日起三日内腾退房屋；2、判令被告支付截至2021年3月31日止拖欠原告的房屋租金62625元，从2021年4月1日起至交还房屋之日的租金按每日33元计算并支付。事实和理由：2014年7月1日，原被告经口头协商，由被告租赁原告清真寺西房楼下三间，年租金为4500元。2015年12月1日经协商后租金调整为每年9000元。但被告在租赁期间未向原告缴纳租金，2016年3月2日经双方结算，被告出具欠条，欠条载明截止2017年11月30日，被告共欠租金24375元。并于当日，原被告重新签订了房屋租赁合同，内容为被告租赁原告清真寺西房楼下三间，租期三年，年租金为9000元。合同到期后，被告仍未缴纳租金，并一直租赁原告房屋至今。截至2021年3月31日，被告欠上述房屋租金54375元。另外，除上述房屋外，被告于2018年6月28日还租赁了原告的南小院一处，双方口头商定南小院的年租金为3000元，被告租赁至今也未缴纳相关租金，截止2021年3月28日，被告欠南房小院租金8250元。综上，被告共欠付房屋租金为62625元。原告认为，被告租赁原告房屋多年，却不支付租金，原告有权解除合同，同时要求其支付欠付租金。为此提起前列诉讼请求。 被告李培祥辩称，一、原告的法定代表人为袁某，而非王贵青，原告的诉讼并非法定代表人意思，不符合起诉条件，应驳回原告起诉。二、原告因资金困难，其重要成员及后来的法定代表人袁某曾代表原告多次向被告借款，分别于2004年8月28日借款60000元、2004年11月4日借款12000元、2005年1月7日借款19400元，借款本金共计91400元，均约定利息为月息一分。上述借款均是袁某在被告处取得借款后，交到原告财务，原告出具收据，袁某将收据交给被告。被告在租房过程中，原告明确答复可以用借款本息抵扣房租。原告应支付的借款本息远远超出了被告可能承担的房租，原告未付清借款本息之前，被告有权继续使用房屋以抵扣借款本息。三、根据民法典规定，出租人解除合同的应在合理期限之前通知对方，但原告始终没有通知过被告，不能行使解除权。 本院经审理认定事实如下：阳城县润城清真寺于2019年11月15日经阳城县民族宗教事务局核准，取得《宗教活动场所登记证》，但未申请法人登记。自2014年7月1日开始，原被告经口头协商，由被告租赁原告西房楼下三间房屋。至2016年3月2日，经双方结算，被告李培祥给原告出具欠据，载明欠2014年7月1日-2017年11月30日房租24375元。同日，原被告签订房屋租赁合同，约定前述租赁物自2015年12月1日至2017年11月30日每年租金为9000元。合同到期后，原被告未续订合同，但被告仍继续使用该房屋至今。另外，原告于2015年6月27日将南小院租赁给袁某，租期为三年，租金每年3000元，期间，袁某将南小院转租给被告李培祥使用。到期后，被告与原告负责人王贵青直接协商，自2018年6月28日起继续使用南小院至今，未签订租赁合同。被告李培祥自2016年3月2日给原告出具欠据后，未向原告支付过租金。原告现要求解除租赁合同，并要求被告支付2017年11月30日前所欠租金24375元、西房楼下三间自2017年12月1日至2021年3月31日三年零四个月的租金30000元、南小院自2018年6月28日至2021年3月31日两年零九个月的租金8250元，计62625元，并要求被告自2021年4月1日起按每日33元支付租金至腾退房屋之日止。 另查明，原告清真寺筹建期间，因资金短缺，由筹建组的成员在外筹借资金。其中袁某在被告李培祥处借款三笔，分别为2004年11月4日12000元、2004年8月28日60000元、2005年1月7日19400元，共计91400元，三笔借款均由袁某先给李培祥打借条，后原告清真寺给袁某出具了收据，袁某将收据交给李培祥，从李培祥手抽掉自己所打借条。现被告持有原告给袁某出具的三支收据。三笔借款均约定利率为月息1%。被告认为原告欠其借款本息远远超过了房租，折抵房租后，原告应当归还其余借款本息。被告不同意解除租赁合同。 上述事实，有原被告的陈述，原告提交的欠条、房屋租赁合同， 被告提交的收据、袁某的情况说明、袁某的出庭证言在案佐证，足以认定。 原被告争议的焦点是：一、王贵青是否可以代表原告提起诉讼；二、原被告之间的租赁合同是否应予解除；三、借款是否应当折抵租金。 本院认为，（一）登记为清真寺的宗教活动场所可以申请法人登记，但宗教活动场所是按照自愿原则申请法人登记。本案原告已经宗教事务部门审核发给了《宗教活动场所登记证》，并开立了单位银行结算账户，虽然未申请法人登记，不具有法人资格，但其已具备了民事诉讼主体资格，属非法人组织。《宗教活动场所登记证》载明的负责人为王贵青，即在原告取得法人资格之前，王贵青可以代表该组织从事民事活动。被告认为原告的法定代表人为袁某没有证据证明，其要求驳回原告起诉的请求，本院不予支持。（二）当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议的，原合同继续有效，租赁期限为不定期。对不定期租赁，当事人可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。承租人应当按照约定的期限支付租金，对期限没有约定或者约定不明的，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。本案中，原告认为被告未依法向原告支付租金，并以此为理由要求解除租赁合同，符合法律规定，该合同应予解除。（三）关于被告所称的借款。被告所持有的债权凭证（收据）上载明的债权人为袁某，债务人为阳城县润城清真寺。据证人袁某称，三笔借款均系其在被告处借上，将款转至原告处，原告给其出具收据，其将收据交给被告，抽回自己的借条。根据合同相对性原则，原被告之间不存在债权债务关系。被告要求以“借款”折抵租金，并要求原告归还剩余借款的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付2021年3月31日之前的租金62625元，并从2021年4月1日开始按日支付租金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告阳城县润城清真寺与被告李培祥之间的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除。 二、被告李培祥在本判决生效后15日内，支付原告阳城县润城清真寺2021年3月31日之前的租金62625元，自2021年4月1日起按每日32.88元向原告阳城县润城清真寺支付租金至腾退房屋之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1366元减半收取683元，由被告李培祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 张永红 二〇二一年五月二十七日 法官助理 康云菲 书 记 员 侯梦瑶