陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7095号上诉人（原审被告）：雒飞。委托诉讼代理人：惠晨涛。上诉人（原审被告）：西安橙子人力资源咨询服务有限公司。法定代表人：惠晨涛。被上诉人（原审原告）：西安石油大油气科技有限公司。法定代表人：邓鹏。委托诉讼代理人：贺永峰，陕西群鑫律师事务所律师。上诉人雒飞、上诉人西安橙子人力资源咨询服务有限公司（以下简称“橙子公司”）因与被上诉人西安石油大油气科技有限公司（以下简称“石油公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雒飞和橙子公司共同上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、上诉费由石油公司承担。事实及理由:雒飞未合法合规收到一审法院的相关开庭通知和相关判决文书等法律文书。相关情况严重违背了民诉法相关送达规定及相关法规，一审法院缺席审判严重违规，剥夺了雒飞的相关反诉权及辩论权等权利，一审程序存在严重问题。事实上，因雒飞和石油公司之间的相关民事纠纷连累了橙子公司，将会造成雒飞更大损失。橙子公司于2020年11月25日收到一审法院通过快递邮寄来的一份与橙子公司有关的民事判决书，令橙子公司吃惊的是在收到相关判决书前并未收到过一审法院的相关开庭通知等法律文书(无论是电话还是邮寄等方式)，且一审判决书中所涉及到的相关房屋租赁合同纠纷一案判决事实上也与橙子公司无关，严重不符合相关事实。一审法院严重违背了民诉法关于送达的相关规定及相关法规，剥夺了橙子公司的相关反诉权及辩论权等权利，相关法律程序存在严重问题。故无论从案件事实上的确认还是从相关法律程序都存在严重的问题。雒飞、橙子公司的上诉请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条中的(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。请求二审法院依法裁定，依法保护雒飞、橙子公司的合法权益。石油公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。另，一审法院送达合法。石油公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租合同自2019年10月8日起解除；2、判令雒飞、橙子公司向石油公司支付拖欠的房屋租金77000元（自2018年11月4日至2019年10月3日共计11个月）；3、判令雒飞、橙子公司支付违约金55882.54元（自2018年12月9日起计算逾期违约金，暂算至2020年4月1日）实际支付至全部费用清偿完毕时止；4、判令雒飞、橙子公司向石油公司偿还垫付的房屋电费7000元（自2018年8月1日起至2019年10月1日止，共计14个月，每月500元），物业管服务费36822元（自2018年5月4日起至2019年10月3日止，共计17个月，每月2166元）；5、判令雒飞、橙子公司向石油公司赔偿房屋空置期间的停租损失7000元；6、本案的诉讼费由雒飞、橙子公司承担。一审法院查明：石油公司获得广州市方圆医学科技有限公司授权，自2017年10月1日起至2021年9月30日止对陕西省西安市高新区唐延路禾盛京广4701号房屋进行出租和经营管理。2018年4月19日，石油公司与橙子公司股东雒飞签订编号为SYD20180402号《西安市房屋租赁合同》，约定将西安市高新区唐延路11号D幢701室、面积为76㎡的房屋租赁给雒飞使用。月租金为7000元，租赁期限自2018年4月19日至2020年4月18日止，其中免租期为2018年4月19日至2018年5月3日。保证金为7000元。租金为半年付，承租方应在每半年度的前30日支付租金，其中有5天的宽限期，协议签订后3个工作日内一次性向石油公司支付半年的房租共计42000元。宽限期后，每逾期一日，承租方承担日租金金额2倍的违约金。逾期达到20日的，出租方有权要求支付违约金外，可单方解除合同。租赁期内，如承租方要求解除合同，应当提前三个月通知出租方，已交租金和押金不予退还。同日，橙子公司与石油公司签订《承诺书》，约定双方按照所签的编号为SYD20180402合同履行权利义务。后石油公司将房屋交付后开始装修使用。2018年4月27日至2018年7月17日，雒飞共计向石油公司交纳电费1600元。一审法院认为，案涉《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。雒飞、橙子公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，雒飞、橙子公司亦未提交答辩状及反驳证据，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。按合同约定，橙子公司应于2018年10月4日起前向石油公司支付2018年11月4日至2019年5月3日期间的租金，橙子公司逾期未付已属违约，应当承担支付房租并承担赔偿违约金的责任，故石油公司要求橙子公司支付2018年11月4日至2019年10月3日的租金请求，予以支持。因双方约定的违约金过高，现石油公司按照日租金的50%主张亦属过高，一审法院酌情调整至10000元。橙子公司于2019年10月8日搬离了该公司属于违约，现石油公司主张2019年10月8日解除该合同，予以支持。关于石油公司主张的电费、物业费，石油公司称双方口头约定每月电费500元，结合雒飞签字的电费缴纳明细，橙子公司确实向石油公司分三次缴纳电费1600元，故石油公司要求橙子公司支付2018年8月至2019年10月期间的电费7000元，予以支持。至于物业费，根据石油公司代缴的701室房屋物业费，该701室共计面积为295.49平方米，月物业费为2166元，故橙子公司所租赁76平方的物业费应当为557.08元/月，故橙子公司应当支付的物业费金额应为9470.36元。至于石油公司要求橙子公司搬离后空置期间的损失，属橙子公司单方自行搬离所应当承担的违约责任，予以支持。关于石油公司对雒飞的诉讼请求，根据合同的相对性原则，石油公司对雒飞的主张于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告西安石油大油气科技有限公司与雒飞2018年4月19日签订的《西安市房屋租赁合同》于2019年10月8日解除。二、被告西安橙子人力资源咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安石油大油气科技有限公司支付欠付租金77000元、违约金10000元、电费7000元、物业费9470.36元房屋空置期间的损失7000元，以上共计110470.36元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安石油大油气科技有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费4731元，由被告西安橙子人力资源咨询服务有限公司承担3410元，原告西安石油大油气科技有限公司承担1321元。因原告已预交，被告西安橙子人力资源咨询服务有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。本院二审期间，雒飞、橙子公司共同提交五组证据：证据一、雒飞与石油公司签订的补充协议，证明一审认定的基本事实不清，原判决认定的相关物业、电费缴纳等存在严重偏差，包括对相关证据的认定,与石油公司存在租赁关系的是雒飞而非橙子公司；证据二、房屋租赁合同，证明一审认定的基本事实不清，与石油公司存在租赁关系的是雒飞而非橙子公司；证据三、收据，证明一审认定的基本事实不清，与石油公司存在租赁关系的是雒飞而非橙子公司；证据四、来自一审法院涉及雒飞与石油公司房屋租赁纠纷一案相关案件卷宗内容（涉及庭审笔录、反诉证据目录、答辩及代理意见书），证明一审认定的基本事实不清，与石油公司存在租赁关系的是雒飞而非橙子公司；证据五、租赁合同期内石油公司对案涉所租赁房屋进行断电包括撬锁及报警的相关视频，证明一审认定的基本事实不清，如原判决认定的橙子公司擅自搬离房屋情形及判定橙子公司承担搬离后空置期间损失的认定严重不符合事实。石油公司的质证意见为：1、对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，该证据证明内容表述不清，与一审查明的事实不符；2、对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，该合同虽然是雒飞签订的，但橙子公司明确认可该租赁房屋用于橙子公司经营，根据法律规定，合同的相关责任应由橙子公司承担。3、对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，该收据虽然是雒飞签订的，但橙子公司明确认可该租赁房屋用于橙子公司的经营，根据法律规定，合同的相关责任应由橙子公司承担。4、对证据四的真实性认可，对证明目的不认可，一审判决认定事实清楚。5、对证据五的真实性、证明目的、合法性均不认可，该证据来源及提交方式均不合法，石油公司不认可。二审中，橙子公司承认其收到了一审法院向其邮寄送达的起诉状、开庭传票等。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决认定事实属实。另,橙子公司承认其收到了一审法院向其邮寄送达的起诉状、开庭传票等。本院认为，关于一审法院送达是否存在程序违法问题。本案中，一审法院通过中国邮政EMS向雒飞的住址西安市雁塔区蓝湖树31号楼1416号邮寄送达了开庭传票，收件人电话为17792721070，该号码为雒飞本人的电话号码，雒飞现在仍在使用该号码。邮寄回执显示：收件人或代收人签名雒飞。因此，一审法院经合法传唤雒飞未到庭的情况下，缺席审理本案并无不妥。二审中，雒飞称其原住在西安市雁塔区蓝湖树31号楼1416号，同时又称其于2019年2月、3月间由搬离该处，但雒飞并未提供其于2019年2月、3月间搬离该处的证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述规定，雒飞应承担举证不能的法律后果。对于雒飞在二审中申请对中国邮政EMS回执上的收件人或代收人栏雒飞的签名进行鉴定之申请，本院不予支持。至于橙子公司上诉称一审法院也未向其送达起诉状、开庭传票一节，在二审中，橙子公司又承认其收到了一审法院向其邮寄送达的起诉状、开庭传票等，所以，橙子公司上诉称一审法院未向其送达起诉书、开庭传票等理由不能成立。本案中，广州市方圆医学科技有限公司授权石油公司对案涉房屋进行出租和管理。雒飞系橙子公司的股东，其与石油公司签订了案涉房屋租赁合同。房屋实际由橙子公司具体使用。橙子公司与石油公司之间签订的《承诺书》约定，双方按照所签的编号为SYD20180402合同履行权利义务，而雒飞与石油公司签订的合同编号即SYD20180402。因此，一审法院认定雒飞对石油公司主张的相关事项不应承担责任，相应的法律责任应由橙子公司承担，并无不妥。案涉房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同约定，橙子公司应于2018年10月4日起前向石油公司支付2018年11月4日至2019年5月3日期间的租金，但橙子公司逾期并未付该租金，所以一审判决认定橙子公司已构成违约并无不妥。因此，橙子公司应当承担支付房租并承担赔偿违约金的责任。故一审法院对石油公司主张的判令橙子公司支付2018年11月4日至2019年10月3日租金之请求予以支持，于法不悖。关于违约金一节。当事人在合同中约定，租金为半年付，承租方应在每半年度的前30日支付租金，其中有5天的宽限期，协议签订后3个工作日内一次性向石油公司支付半年的房租共计42000元。宽限期后，每逾期一日，承租方承担日租金金额2倍的违约金。逾期达到20日的，出租方有权要求支付违约金外，可单方解除合同。从该约定看，当事人合同约定的违约金明显过高。一审法院认为石油公司按照日租金的50%主张违约金仍属偏高，酌定将违约金调整至10000元，体现了公平原则，符合法律规定，酌定适当。本案中，当事人合同约定，逾期支付租金达到20日的，出租方有权要求支付违约金外，可单方解除合同。橙子公司于2019年10月8日搬离了案涉房屋，现石油公司主张2019年10月8日解除该合同，理由正当，应予支持。关于石油公司主张的电费、物业费一节。石油公司称双方口头约定每月电费500元，结合雒飞签字的电费缴纳明细，橙子公司确实向石油公司分三次缴纳电费1600元，故石油公司要求橙子公司支付2018年8月至2019年10月期间的电费7000元，予以支持。至于物业费，根据石油公司代缴的701室房屋的物业费，该701室共计面积为295.49平方米，月物业费为2166元，故橙子公司所租赁76平方的物业费应当为557.08元/月，故橙子公司应当支付的物业费金额应为9470.36元。另，石油公司要求橙子公司赔付搬离后空置期间的损失一节，属于橙子公司单方自行搬离所应当承担的违约责任，因此一审法院判决橙子公司向石油公司赔付搬离后空置期间的损失7000元，也并无不当。综上所述，雒飞、橙子公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4731元，由雒飞、西安橙子人力资源咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇二一年五月十九日书记员  周媛媛