上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23959号原告(反诉被告)：于正前，男，1982年11月2日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：吴良飞，上海宝淳律师事务所律师。被告(反诉原告)：李义贵，男，1974年9月15日生，汉族，户籍地湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。原告(反诉被告)于正前与被告(反诉原告)李义贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴良飞、被告李义贵及其委托诉讼代理人李焰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告房屋租赁保证金人民币(以下币种同)10,000元及滞纳金(按每日100元标准，自2020年7月26日至实际返还之日)。事实和理由：2019年4月13日，原被告签订《厂房租赁协议》一份，约定被告将位于上海市嘉定区南翔镇翔乐路XXX号面积480平方米的厂房(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租赁期限自2019年4月25日至2020年4月25日；年租金为20万元整，每三个月支付一次，自合同生效日起一日内支付第一笔租金，双方约定被告交付房屋时，原告向被告支付房屋保证金10,000元，租赁关系终止时，被告收取的房屋保证金用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分应在合同履行完毕后3日内归还原告，否则每逾期一日向原告支付保证金1%的滞纳金。合同签订后，原告于2019年4月13日分别支付了保证金1万元及第一笔租金5万元。2020年4月25日，双方租赁合同期届满，原告归还了系争房屋，并结清了所有费用，然被告迟迟不予返还押金。厂房租赁合同终止后，被告理应按照合同约定返还原告押金，被告无故拖延的行为侵害了原告的合法权益，故涉讼。被告辩称，不同意原告要求退还租赁保证金的诉请，且合同约定的滞纳金标准过高。双方在租赁合同期满之后，通过口头方式建立了不定期租赁关系，原告实际租赁至2020年7月25日，原告准备退租时被告发现系争房屋内的立柱被原告拆除，房屋处于危险状态，且房屋内三相四线被原告全部拆走，被告遂要求原告恢复原状，遭到原告拒绝。迄今为止，原告未肯办理退租手续，致使系争房屋空关至今。审理中，被告提出反诉请求：1.原告支付2020年7月26日至2020年11月25日厂房租金66,666.67元；2.原告对房屋立柱恢复原状，或支付相应的修复费用15,000元；3.原告恢复厂房内三相四线，或支付相应的修复费用30,000元。针对被告的反诉，原告辩称，不同意所有反诉诉请，理由如下：1.双方租赁关系已于2020年7月25日终止，原告于2020年7月24日将系争房屋的钥匙和伸缩门钥匙一并交付给被告本人，当时有被告姐姐及妹夫在场，故不同意支付2020年7月25日之后的租金。2.原告同意恢复房屋立柱，但系争房屋没有合法手续，且被告主张的修复费用过高，原告认为只需几百元。3.被告交付给原告的厂房中本身就没有电缆设施，原告自行采购了三相四线进行装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月13日，李义贵(甲方，出租方)与于正前(乙方，承租方)签订一份厂房租赁协议，协议约定：甲方将系争房屋租给乙方使用，面积为480平方米，租赁期限自2019年4月25日至2020年4月25日，交房期为2019年4月25日，计租期从2019年4月25日开始；租金标准为每平方1.2元/天为基准(不含税)，年租金总计200,000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为10,000元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在合同履行完毕后3个工作日内归还乙方，否则每逾期一日向乙方支付保证金1%的滞纳金；协议另约定了其他内容。该协议签订后，于正前支付了押金10,000元，李义贵将系争房屋交付于正前使用。上述协议约定的租赁期限届满后，于正前继续使用系争房屋至2020年7月25日，并支付租金至2020年7月25日。本院另查明，上海市嘉定区规划和土地管理局南翔管理所出具1份《房产证明》，证明嘉定区南翔镇翔乐路XXX号房屋属于上海艺翔彩印包装厂所有，房屋面积1600平方米，土地性质为集体，房屋为无证建筑。关于系争房屋的返还时间，于正前表示其已于2020年7月25日返还了系争房屋，李义贵则表示于正前使用系争房屋至2020年7月25日，但于正前没有返还钥匙且未对立柱及电缆恢复原状，故其认为于正前未履行退租手续。于正前为证明双方于2020年7月23日结算了最后的电费向本院提交了其与李平(系李义贵姐姐)的微信聊天记录，李义贵对该证据的真实性予以认可，但认为该证据仅能证明电费付至了2020年7月23日。庭审中，李义贵为证明于正前拆除了系争房屋内的三相四线，向本院提交了其与于正前于2020年7月28日的电话通话录音(大致内容为李义贵要求于正前恢复立柱及三相四线)，案外人上海日松新能源科技有限公司出具的《证明》(证明李义贵将系争房屋交付于正前时系争房屋内有三相四线)，2020年11月19日拍摄的视频(证明三相四线被拆除)。于正前对电话录音的真实性予以认可，但无法证明于正前承租期间拆除了三相四线，反而可以证明于正前已于2020年7月25日返还了系争房屋；对《证明》的真实性不予认可；对视频的真实性予以认可，但该视频于2020年11月拍摄，无法证明于正前拆除了系争房屋的三相四线。审理中，李义贵确认于正前已于2021年4月18日对系争房屋内的立柱进行了恢复。本院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋系未取得规划许可的违法建筑，故双方间的厂房租赁协议应属无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，李义贵应将租赁保证金10,000元返还于正前。鉴于双方签订的租赁协议无效，于正前要求李义贵按照协议约定的滞纳金标准支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。庭审中，李义贵表示于正前在2020年7月25日后未再使用过系争房屋，结合其提交的2020年7月28日的电话录音，本院认定于正前已于2020年7月25日向李义贵返还了系争房屋，故本院对李义贵要求于正前支付2020年7月26日至2020年11月25日租金的反诉请求不予支持。审理中，李义贵确认于正前已将系争房屋内的立柱恢复完毕，故本院对李义贵要求恢复立柱的反诉诉请不再处理。至于李义贵主张的要求于正前恢复系争房屋内的三相四线或支付相应修复费用的反诉诉请，鉴于李义贵提交的证据尚无法证明于正前拆除了系争房屋的三相四线，故本院对李义贵的该项反诉诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李义贵应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)于正前保证金10,000元；二、原告(反诉被告)于正前的其余本诉诉讼请求，不予支持三、被告(反诉原告)李义贵的全部反诉诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费168元，减半收取84元，由原告(反诉被告)于正前负担27元，由被告(反诉原告)李义贵负担57元；反诉受理费2,533.32元，减半收取1,266.66元，由被告(反诉原告)李义贵负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二一年五月七日法官助理  张 耐书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……