江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初1334号原告：盐城华盛物业服务有限公司，统一社会信用代码9132090067897196XA。住所地盐城市人民中路71号都市花园9幢101室。法定代表人：黄克芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨芳，该公司员工。被告：孙洪干，男，1956年10月22日生，住盐城市亭湖区。原告盐城华某物业服务有限公司（下称华某物业公司）与被告孙洪干物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月4日受理后，依法适用简易程序于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告华某物业公司的的委托诉讼代理人杨芳，被告孙洪干经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告华某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告2013年1月1日起至2019年12月31日物业费2979.40元、亮化费210元、垃圾费336元、违约金352.54元，合计3877.94元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月1日，原告经盐城市金壁置业有限公司聘请，入驻亭湖区香榭星城小区从事物业服务，根据原告与该公司的协议约定，原告每月应收取被告每平方米0.45元的物业服务费，亮化费30元/户•年，垃圾费48元/户·年，到期不交或者少交者按应交物业服务费用10%的标准向物业公司支付违约金。被告某室房屋面积为78.82平方米，经计算，被告应支付原告物业服务费2979.40元，亮化费210元，垃圾费336元，违约金352.54元，合计3877.94元。原告收费人员多次催缴物业费，但被告一直拒绝交纳。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特具状，请求人民法院依法判如所请。被告孙洪干未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙洪干系盐城市亭湖区某室的业主，住宅面积78.82㎡。2013年1月1日，原告华某物业公司与盐城市金壁置业有限公司签订了一份《香榭星城物业服务委托合同》，合同主要约定“第二章委托管理事項第三条在小区业主委员会选聘确定物业管理企业之前，甲方委托乙方在小区内开展以下物业管理服务工作：1、组建“小区物业管理处”负责小区整体物业管理服务工作；2、组织小区业主入住的安置工作；3、督促施工单位，处理业主入住后发现的施工建设质量问题；4、配合小区煤气、有线电视、宽带网络、电话等的开通和使用;5、对业主的装修进行控制和管理，保证房屋的建筑结构安全。6、根据小区的实际情况，制定小区的物业管理规定；7、围绕创造安全、文明、舒适、优雅生活居住环境的目标，开展保安、保洁、绿化管养、公共维修和综合管理服务；8、代表小区的管理部门，协调水、电、气、有线电视、宽带网络、电话公司、邮政部门、派出所、居委会、地方政府等相关部门的关系，为小区业主正常的居住生活提供保障；注：以上提到的公共设施及绿化等公共项目的管理与维护是建立在甲方提供小区现有完好程度的基础上进行管理与维护，同时》小区安全服务不包括小区内所有业主及物业使用人的人身及财产的安全和保险责任。第三章委托昝理期隈第四条属于甲方物权以外的物业管理委托，自本合同签订之日起至小区业主委员会与所聘物业服务企业签订聘用合同生效之日止。属于甲方物权以内的物业管理委托，不受此期限的约束，在本合同的其它内容中止后，仍然有效和继续执行。第四章双方权利责任第五条甲方权利责任1、制定业主临时管理规约，要求购房业主遵照执行；2、与乙方签订物业服务合同，落实小区的物业管理服务；3、检查乙方对合同约定的履行情况；4、负责收集整理小区建设施工图纸及档案资料，移交给乙方；5、协调处理本合同生效之前发生的管理遗留问题，协助乙方开展物业管理服务；6、按照本合同的约定，向乙方支付相关费用。……第六条物业着理服务费用：第十一条小区的物业管理服务费用，按以下约定收取及结算：小区的物业管理费的收费标准（不含公共耗能):小区多层建筑面积每月每平米0.45元，小区别墅建筑面积每月每平米1.00元，小区商铺建筑面积每月每平米1.20元，露天汽车位停车管理服务费每月60.00元，2、装修保证金收取标准：小区多层建筑每户1000元，小区别墅每户2000元。3、装潢垃圾清运费收取标准：小区多层每户500元，小区别墅800元。4、由乙方为甲方空置房费，由乙方按《江苏省物业管理条例》中的相关规定要求向甲方计收；5、生活垃圾处理费每戶每年48元;公共照明及能耗费每户每年30元，6、合同期间，乙方可以于每年年初向业主及使用人预收一年的服务费及代收借支的公共耗能费，且业主和使用人应在每年的7月31日前一次性交清当年的应交费用，如未能按时足额交纳应交费用，则按应交费用总额的10%向物业公司支付违约金……。“被告孙洪干未缴纳2013年1月1日起至2019年12月31日的物业管理费用，经原告多次催要未果，遂向本院提起诉讼。另查明，2020年10月29日，盐城市区物业服务纠纷人民调解委员会出具一份证明，内容：“申请人华某物业与被申请人孙洪干因物业服务合同纠纷一案，经本调解委员会组织双方进行诉前调解未成:（2）经通知，被申请人拒绝调解根据《中华人民共和国人民调解法》第二十六条规定，人民调解员调解纠纷，调解不成，应当终止调解。本委已终止该案的调解工作，当事人可以依据有关法律、法规的规定，依照法律途径维护自己的权利。特此证明。“本案在理过程中，经本院主持调解，因被告未到庭参加诉讼，致本案调解未果。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案，原告华某物业与盐城市金壁置业有限公司签订了《香榭星城物业服务委托合同》进入香榭星城小区提供物业服务，被告孙洪干作为业主享受了物业服务，双方之间已经形成事实服务关系，应当按约向原告华某物业支付物业服务费用，现其未能及时支付物业服务费用已构成违约，故原告要求被告支付住宅物业费的请求依法应予支持，即其应自2013年1月1日起至2019年12月31日止，按案涉合同约定的每月每平方0.45元的标准支付原告物业管理费2979.4元（78.82*0.45*12*7）、亮化费210元（30元*7）、垃圾费336元（48元*7）。关于违约金问题。因原告华某物业的工作尚存提高、改进之处，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙洪干应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城华盛物业服务有限公司支付物业管理费2979.4元、亮化费210元、垃圾费336元，合计3525.4元。二、驳回原告盐城华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告孙洪干负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈祥二〇二一年五月二十日书记员  程萍附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。