辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终247号 上诉人（原审被告）：本溪锅炉（集团）有限公司，住所地本溪市经济技术开发区香槐路79号。 法定代表人：孙胜利，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：尚国胜，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李静，辽宁致远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李燕君，女，1964年2月8日出生，汉族，丹东市五龙背毛绢纺织厂退休职工，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：于彬（李燕君丈夫），住址同上。 被上诉人（原审被告）：丹东恒盛制瓶有限公司，住所地丹东市振安区经山街132-6号。 法定代表人：王凤云，该公司董事长。 上诉人本溪锅炉（集团）有限公司因与被上诉人李燕君、丹东恒盛制瓶有限公司合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人本溪锅炉（集团）有限公司的委托诉讼代理人尚国胜、李静，被上诉人李燕君及其委托诉讼代理人于彬到庭参加诉讼。被上诉人丹东恒盛制瓶有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本溪锅炉（集团）有限公司上诉请求：1.撤销辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初212号民事判决，将案件发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人丹东恒盛制瓶有限公司承担。事实及理由：一、上诉人的行为不符合我国《合同法》第94条一款(四)项的规定。上诉人与被上诉人李燕君之间不应依此条款解除合同，返还购房款。2012年4月份，上诉人从被上诉人恒盛制瓶公司取得房产后，又将该房产转让给了被上诉人李燕君，并约定了价格和具体事项。双方也各自履行了协议的全部权利和义务。被上诉人李燕君取得该房产即开始装修并居住至今。上诉人在履行协议的全部过程中并无违约行为，不应被判令承担解除合同返还购房的责任。二、假使上诉人应承担责任，被上诉人恒盛制瓶公司承担的也应是连带还款责任，而不是补充赔偿责任。(一)案涉房产所造成的后果应由被上诉人恒盛制瓶公司承担，事实上与上诉人无关。被上诉人李燕君取得该房屋后，正如其在一审诉状中所述：其又于2012年4月28日独自与恒盛制瓶公司(甲方)签订了转让协议，约定：甲方将案涉房产转让给李燕君，甲方负责配合李燕君办理过户、更名手续，费用由李燕君承担。甲方保证此房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷，否则甲方将承担相关法律责任。案涉房产被另一案件判令收回，存在违约行为的不是上诉人，而是被上诉人恒盛制瓶公司。又因二被上诉人之间又单独签定了案涉房屋的转让协议，那么，涉及该房产的任何争议均与上诉人无关，被上诉人李燕君的经济损失应由恒盛制瓶公司承担。(二)对于案涉房产，上诉人是善意取得，不应由上诉人承担案涉房产的不利后果，而应由恒盛制瓶公司承担。在此案涉房屋顶帐、转让的全过程中，上诉人是按协议约定善意取得该房产，抵顶的“凤城热电”所欠锅炉款37万元。被上诉人李燕君也是从上诉人处善意取得该房产(后又与另一被上诉人签约)。双方均是善意取得该房产，均无过错。直至2016年12月份，上诉人才从李燕君处得知该房产已被恒盛制瓶公司设定了抵押。该公司明知此房产已为他人设定了抵押，还以此房产为“凤城热电”抵顶欠款，明显具有违约行为。对此，一审法院也予以认定。因此，承担案涉房产后果的责任人应系另一被上诉人丹东恒盛制瓶有限公司而非上诉人，正因其违约行为才最终给李燕君造成了损失，故应由其承担连带还款责任而不是补充赔偿责任。三、本案应追加丹东海德实业有限公司(历史名称：丹东海德集团有限公司)为被告。“凤城热电”系丹东海德集团下属公司，丹东海德集团为保证下属公司以房抵顶欠款协议的有效性、可行性和信誉度，与上诉人也签定“协议”，内容中有明确约定：“该抵房不得有抵押和另行交易行为，否则有甲方(丹东海德集团有限公司)完全负责，并按抵顶价付款。”原审法院认为“因丹东海德集团并不是本案连带责任人，原告并未向其主张权利，不违反法律规定，故本院不予追加。”对原审法院的这一认定，上诉人不能认可。丹东海德集团与丹东恒盛制瓶有限公司共同为“凤城热电”所欠上诉人的货款，分别与上诉人签定协议，承诺该抵顶房不得有抵押和另行交易行为，否则由甲方(丹东海德集团有限公司)完全负责，并按抵顶价付款。也就是说，海德集团自愿承担因以房抵债所带来的法律后果。这一承诺的法律后果即是自愿承担连带责任。在诉讼过程当中，追加被告人并不是以原告是否向其主张权利才能追加。被告认为查明案件需要追加，法院也可以追加；法院也可以依据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，依职权追加。因此，本案应追加丹东海德实业有限公司为被告，向李燕君返还购房款的责任应由该公司以及恒盛制瓶公司承担。上诉人不应成为本案的被告，不应承担案涉房产的不利后果。请求二审法院对上诉人的上诉请求予以支持，以维护上诉人的合法权益。 李燕君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 李燕君向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告本溪锅炉（集团）有限公司之间的房屋买卖协议；2、判决被告本溪锅炉（集团）有限公司返还原告购房款42万元，被告丹东恒盛制瓶有限公司对上述款项承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：坐落于丹东市振安区和经街25号楼101室建筑面积75.33㎡的房屋系被告丹东恒盛制瓶有限公司动迁取得。2009年12月3日，被告丹东恒盛制瓶有限公司（甲方）与被告本溪锅炉（集团）有限公司（乙方）签订转让协议，约定甲方将所拥有的振安桥南30#楼一层门市101室，建筑面积为75.33㎡门市房另加一处地下室以37万元的价格转让给乙方，过户所需一切费用由乙方承担。甲方配合乙方共同委托此房屋开发单位（丹东方齐房地产开发有限公司）协助办理过户更名手续。2012年3月26日，被告本溪锅炉（集团)有限公司法定代表人孙胜利以该单位的名义出具授权委托书，载明：授权王成辉经理负责丹东市桥南30#楼101室门市出售的一切事宜，我公司同意把此房屋转卖给李燕君。2012年3月16日，王成辉为原告出具“定金”的收据，载明“甲方本溪锅炉（集团）有限公司将丹东市绿丹江苑叁拾号楼101号门市房面积柒拾伍点叁叁平方米出售给乙方李燕君，包括地下室一处，总价款人民币肆拾贰万元。甲方承担买卖成交前物业费等相关杂费，现乙方交定金贰万元整，近期甲方负责办理、提供原房屋动迁协议、委托公证等相关手续。”2012年4月28日原告交付王成辉40万元房款，并由王成辉出具收条一张。2012年5月2日，王成辉将卖房款375000元交付给被告本溪锅炉（集团）有限公司。为办理房屋过户登记手续，2012年4月28日被告丹东恒盛制瓶有限公司(甲方）与原告李燕君(乙方）签订转让协议，协议约定甲方将所拥有的振安桥南绿丹江苑30号楼1层门市101室（现门牌号××），建筑面积75.33㎡，含一处对应地下室转让给乙方。甲方负责配合乙方办理过户、更名手续，费用由乙方承担。甲方保证此房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷，否则甲方将承担相关法律责任。 另查，案外人丹东振园资产管理有限公司起诉被告丹东恒盛制瓶有限公司等借款合同纠纷一案，该院于2013年10月28日作出（2013）元民三初字第00142号判决书，判决第二项案外人丹东振园资产管理有限公司对被告丹东恒盛制瓶有限公司抵押的房屋和土地享有优先受偿权。该判决已发生效力。2016年9月8日，该院作出（2015）元执字第00016号执行裁定书，因案外人丹东振园资产管理有限公司对坐落于丹东市振安区和经街25号楼101、102室房屋享有抵押优先受偿权，该院依申请查封上述两处房屋。原告对该执行裁定提出书面异议，要求解除对坐落于丹东市振安区和经街25号101室房屋的查封。该院作出（2019）辽0602执异12号执行裁定，驳回原告的异议请求。 一审法院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中被告本溪锅炉（集团）有限公司从被告丹东恒盛制瓶有限公司抵顶取得坐落于丹东市振安区和经街25号楼101室房屋。被告本溪锅炉（集团）有限公司又将该房屋出售给原告，并收取原告的房款，双方之间存在房屋买卖合同关系。双方订立合同时原告并不知晓该房屋已被设定抵押权，现该房屋已被人民法院依法查封，原告无法实现对该房屋的过户的目的，故其主张解除合同，有事实及法律依据，予以支持。该合同解除后，被告本溪锅炉（集团）有限公司应将收取的房款42万元返还给原告。关于被告本溪锅炉（集团）有限公司提出只收到受托人王成辉交纳的375000元房款一节，因原告已将42万元房款交付给王成辉，王成辉作为该公司的受托人办理涉案房屋的出卖事宜，王成辉收取原告房款的行为对被告本溪锅炉（集团）有限公司有约束力，故被告的辩解不予采信。关于原告主张被告恒盛制瓶有限公司应承担连带还款责任一节，所谓连带责任是因当事人约定或法律规定而产生的一种民事责任，本案中当事人之间既无此约定，也不符合法律规定的连带责任的情形，故该主张不予支持。原告与被告恒盛制瓶有限公司虽也签订的转让协议，但事实上双方不存在买卖合同关系。在协议中被告恒盛制瓶有限公司保证此房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷，否则将承担相关法律责任的约定，因此被告恒盛制瓶有限公司已将涉案房屋抵押，应承担违约责任。被告恒盛制瓶有限公司应赔偿因违约行为而给原告造成的损失，即被告本溪锅炉（集团）有限公司不能返还原告房款时，被告恒盛制瓶有限公司应承担补充赔偿责任。关于被告提出应追加丹东海德集团为被告一节，因丹东海德集团并不是本案连带责任人，原告并未向其主张权利，不违反法律规定，故不予追加。 一审法院判决：一、解除原告李燕君与被告本溪锅炉（集团）有限公司订立的就坐落于丹东市振安区和经街25号楼101室房屋的买卖合同关系；二、被告本溪锅炉（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李燕君购房款420000元；三、被告丹东恒盛制瓶有限公司在被告本溪锅炉（集团）有限公司不能返还上述购房款时承担补充赔偿责任；四、驳回原告李燕君其他诉讼请求。如果被告本溪锅炉（集团）有限公司、被告丹东恒盛制瓶有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告本溪锅炉（集团）有限公司承担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、原审判决解除李燕君与上诉人涉案房屋买卖合同关系是否有事实及法律依据，上诉人应否返还购房款42万元；二、丹东恒盛制瓶有限公司应否承担补充赔偿责任；三、本案应否追加丹东海德实业有限公司参加诉讼。 关于第一个争议焦点，原审判决解除李燕君与上诉人涉案房屋买卖合同关系是否有事实及法律依据，上诉人应否返还购房款42万元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，本溪锅炉（集团）有限公司从丹东恒盛制瓶有限公司抵顶取得坐落于丹东市振安区和经街25号楼101房屋，又将该房屋出售给李燕君，并收取李燕君的房款。双方订立合同时李燕君并不知晓该房屋已被设定抵押，现该房屋已被人民法院依法查封。李燕君因不能对该房屋办理过户，无法实现合同目的，其请求解除涉案房屋买卖合同，有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原审判决本溪锅炉（集团）有限公司将收取的房款42万元返还给李燕君，并无不当。 关于第二个争议焦点，丹东恒盛制瓶有限公司应否承担补充赔偿责任。本案中，为了办理涉案房屋过户登记手续，李燕君与丹东恒盛制瓶有限公司签订了涉案房屋转让协议，但事实上双方不存在买卖合同关系。协议中丹东恒盛制瓶有限公司保证涉案房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷，否则将承担相关法律责任。因丹东恒盛制瓶有限公司已将涉案房屋设定抵押，其应承担违约责任。故原审判决丹东恒盛制瓶有限公司在本溪锅炉（集团）有限公司不能返还李燕君购房款时承担补充赔偿责任并无不当。 关于第三个争议焦点，本案应否追加丹东海德实业有限公司参加诉讼。经查，丹东海德实业有限公司与被上诉人李燕君不存在买卖合同关系，李燕君亦未向其主张权利，故原审判决没有追加丹东海德实业有限公司参加诉讼，并不违反法律规定。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。 综上所述，上诉人本溪锅炉（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人本溪锅炉（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张春霞 审 判 员 沈维刚 审 判 员 张惠清 二〇二一年五月八日 法官助理 王 蕾 书 记 员 王 阳