新疆生产建设兵团第四师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵04民终66号 上诉人（原审原告）：新疆北新方圆物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区南昌南路919号。 法定代表人：方诗豫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏山，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：张梅梅，该公司副总经理。 被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第四师六十二团，住所地新疆伊犁州六十二团老霍城大街15号。 法定代表人：张亚东，该团团长。 委托诉讼代理人：张潇雨，新疆瑞保律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第四师六十二团金山社区居民委员会，住所地第四师六十二团滨河佳苑。 法定代表人：张长江，金山社区书记。 上诉人新疆北新方圆物业服务有限公司（以下简称北新公司）因与被上诉人新疆生产建设兵团第四师六十二团（以下简称六十二团）、新疆生产建设兵团第四师六十二团金山社区居民委员会（以下简称金山社区）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院（2020）兵0401民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北新公司的委托诉讼代理人晏山、张梅梅，被上诉人六十二团的委托诉讼代理人张潇雨，金山社区的法定代表人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北新公司上诉请求：1.依法改判，判令六十二团、金山社区支付物业服务费1082673.48元；2.本案涉诉费用由六十二团、金山社区承担。事实和理由：1.依照《合同法》第六十一、六十二条相关规定：合同价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，北新公司要求支付的空置房物业费计费标准，均未高于政府指导价和合同约定的价格，且十二团、金山社区享受了完整的物业服务，作为受益人，应当全额支付欠缴物业服务费1082673.48元。2.北新公司是按照物业合同、物业管理条例和国家制定的相关规范，提供相关物业服务。为保证服务质量，合同期间共安排了三十多位服务和管理人员，这些人员的工资和管理费用，也不因小区入住率低而减少；现已支付约27万元费用，还远不够支付小区服务人员的工资。一审法院在行使自由裁量权做出酌定判决时，应当公平考虑北新公司的服务成本和人员工资支出。综上所述，一审判决以新建小区入住率不高为由，酌定按30%标准，判决六十二团支付物业服务费，不公平、不合理且没有法律依据。 六十二团辩称，双方签订的物业服务合同中，对于空置房是否收取物业服务费及收费数额均没有约定，只是约定协商处理。也就是说双方签订合同的本意是，对空置房是不收费的。北新公司在签订合同时，明知当时金山社区的住户数量少、入住率低的情况下，仍签订合同，说明其是自担风险的。如果当时约定是全额支付空置房的物业服务费，则六十二团是不会与北新公司签订合同的。2018年3月30日，北新公司向六十二团递交的报告中，也提出的是酌情考虑空置房的费用。北新公司主张支付全部空置房的物业服务费1082673.48元，没有事实根据及法律依据。在一审诉讼中，六十二团主动了解北新公司的情况，愿意酌情给予北新公司一定的补偿。一审判决正确，应予以维持。 金山社区辩称，与六十二团的辩解意见一致。 北新公司向一审法院起诉请求：1.依法判令六十二团、金山社区支付2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费1082673.48元；2.诉讼费用由六十二团、金山社区承担。 一审法院认定事实：2017年1月，北新公司与金山社区经协商签订了前期物业服务合同，双方约定：滨河佳苑的商业门面及住宅，建筑面积180881.51平方米，物业管理区域东至团友好街、南至霍尔果斯市火车站、西至金山西路、北至金山小区东西路。北新公司的物业服务为：共用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集和清运及雨、雪、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，有偿家政服务和特约维修等；物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.50元（设施设备全新完善前按每月每平方米0.36元），高层住宅每月每平方米1.20元（设施设备全新完善前按每月每平方米1元），办公楼每月每平方米2.40元，商业物业每月每平方米2.40元，在小区规划建设项目全部建设完成前住宅物业费按每月每平方米0.36元、高层住宅每月每平方米1元；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告六十二团金山社区原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）双方协商确定。本合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。合同签订后，北新公司对滨河佳苑小区进行了物业服务。北新公司认可金山社区支付其物业费269195.53元。2018年3月30日、5月2日和6月20日，北新公司就空置房费用用书面请示、报告和发短信的方式向六十二团反映情况，要求给予解决。北新公司提供2017年1月1日至2018年5月31日商业空置房面积及费用，其中2017年为14762平方米×2.4元×12个月计425145.6元；2018年为14762平方米×2.4元×5个月计177144元，合计602289.6元；2017年高层住宅面积27242.21平方米×1元×12个月计326906.52元、2018年为23107.92平方米×1元×5个月计115539.6元，合计442446.12元；2017年多层住宅面积5418.91平方米×0.36元×12个月计23409.69元，2018年为5044.47平方米×0.36元×8个月计14528.07元，合计37937.76元，以上共计1082673.48元。诉讼中，2020年1月7日，北新公司申请对2017年1月1日至2018年5月30日期间的空置房面积予以司法鉴定，一审准许。一审委托新疆中证一心评估测量有限公司予以鉴定。2020年6月9日，该鉴定机构出具情况说明，因六十二团不配合，对掌握的资料拒不提供，且拒绝进行现场勘查，致使勘查、鉴定工作无法进行。 一审法院认为，北新公司与金山社区签订的前期物业服务合同是双方在自愿平等的基础上经协商签订的，意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效。合同签订后，北新公司按照合同约定履行了物业服务义务，但双方在签订合同时，仅对物业服务区域四至、物业服务项目、物业服务收费标准进行了约定，对物业服务区域内多层、高层、办公用房、商业用房的数量和面积及其中空置房的数量和面积没有进行清点登记。该小区空置房已竣工但尚未出售，因金山社区原因未能按时交给物业买受人的空置房，其物业服务费用由双方协商确定。但时至今日双方未能协商达成协议。因此，北新公司在物业服务义务履行结束后，对空置房物业服务费向六十二团请示、报告反映情况，要求给予解决。北新公司依照该合同约定为金山社区空置房提供了相关的物业管理服务，金山社区未按合同的约定交纳相关的物业服务费用。庭审中，北新公司提供了滨河佳苑小区多层空置房面积、高层空置房面积、商业空置房面积，六十二团认为数据不准，但其未向本院提供上述相应的数据，六十二团作为房屋建设单位，持有其建设的房屋的房号、面积，该证据应当由六十二团提供，六十二团未提供相应的证据，经一审法院委托鉴定后，六十二团不配合鉴定机构的工作。因此，一是认定北新公司主张的事实成立，对其主张的滨河佳苑小区多层空置房面积、高层空置房面积、商业空置房面积数量予以采信。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”六十二团作为房屋建设单位，其开发建设的房屋还未出售完，因此，该小区的空置房的物业费应由六十二团支付。考虑到该小区系新建小区，入住率不高。因此，对空置房的物业费酌定六十二团按总物业费1082673.48元的30%计324802元给付。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决：六十二团给付北新公司空置房物业费324802元，于本判决生效后十日内给付。案件受理费14618元，鉴定费10000元，合计24618元，北新公司负担7385.4元，六十二团负担17232.6元。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的物业服务合同中，未约定空置房物业服务费收费标准，仅约定了空置房物业服务费用由双方协商确定。事后，双方亦未能达成一致意见。现北新公司提出空置房物业服务费按全额收费的主张，未提供充分的证据予以证明，故提出全额支付空置房物业服务费1082673.48元的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审酌定按30%支付空置房物业服务费，并无不当。 综上所述，北新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14620元，由上诉人新疆北新方圆物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘   庆   平 审判员 吐拉江·买买提明 审判员 冯   林   海 二〇二一年五月二十五日 书记员 陈      娟 1