苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10695号原告：宋某1，女，1982年8月20日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张菊英，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：宋某2，男，1956年12月29日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：李某1，女，1962年3月18日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李某2，男，1965年5月10日生，汉族，住苏州市吴江区。系被告李某1的弟弟。原告宋某1与被告宋某2、李某1分家析产纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序，实行独任审判，先后于2020年9月28日、2021年4月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审中,原告宋某1的委托代理人张菊英、被告宋某2、被告李某1及其委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼；第二次庭审中,原告宋某1的委托代理人张菊英、被告宋某2、被告李某1的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某1诉称，原告奶奶史某夫妻生育三子一女，被告宋某2系老二，大儿子2007年亡故。在1971年建造四间平房一间小屋，并为大儿子、被告宋某2在上述平屋内成家立业，因当时未办房产证，后来村里统一办理时办到了两个儿子名下(大儿子两间，被告宋某2两间一横屋)。2008年因××南路二期项目改造，涉及到上述房屋的拆迁，原告爷爷的拆迁安置归并在大儿子处，原告及奶奶的拆迁安置归并在被告宋某2处。同年9月8日签订拆迁协议，同年9月22日确定可安置商品房面积280平方，另外一户可享受50平方议价面积，共330平方，家庭人口共四人，但根据政策原告系独生子女享受两份，故原告可分得商品房面积132平方(其中平价面积112平方、议价面积20平方)，两被告可分得商品房面积132平方(其中平价面积112平方、议价面积20平方)。后奶奶史某一直为上述拆迁房屋进行维权，因拆迁房屋未全部安置完毕，但期间两被告竟然隐瞒原告及奶奶将其中一套位于××新村×幢××室面积138.66平方的拆迁房出卖给被告李某1亲戚，且将先行安置的二套房屋全部登记在两被告名下。最后一套安置的商品房，原告在两被告通知下于2014年4月8日签订拆迁安置协议，房产证2017年2月8日才完成。2019年7月10日被告李某1向法院起诉原告等要求对拆迁安置房屋进行分割，后又向法院撤回诉讼。后原告奶奶史某向法院诉讼要求确定其拆迁份额，法院判决史某对坐落于苏州市吴江区××镇××路××号××新村×幢××房屋享有50%的份额。原告按拆迁规定应分得安置房132平方(其中平价112平方、议价20平方)，现坐落于苏州市吴江区××镇××路××室仅84.32平方（其中平价仅38.68平方、议价45.64平方)，为此议价比平价多支出1245元/平方，该房屋又系原告出资支付；按规定原告应分得房屋拆迁区位补偿80640元(720元/平方按112平方计算)、房屋过渡费每月10元/平方(按112平方计算，仅领取3868平方过渡费)、自留田、自留地拆迁费等，上述款项全部由两被告领取；另外，两被告私自出卖的房屋系138.66平方且全部是平价价格，按理两被告各分得平价面积56平方、议价面积10平方，已超过6.66平方。现原告为保护自己的合法权益不受侵犯，故诉讼至法院。诉讼请求：1、请求法院依法确认原告宋某1的拆迁份额，即宋某1对坐落于苏州市吴江区××镇××路××室享有100%份额，对坐落于苏州市吴江区××镇××路××号××新村×幢××房屋享有50%份额；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告宋某2辩称，对原告宋某1的诉讼请求予以认可；并表示其愿意将自己在涉案房屋中的全部份额给原告。被告李某1辩称：1、根据2009年的拆迁政策，大套地基140平方置换成定额安置商品房面积280平方，每一拆迁户享有议价面积50平方。被告宋某2户实际置换的商品房面积合计325.64平方（其中280平方是定额面积、45.64平方是议价面积）与定额分配的面积相差4.36平方。李某1认为，按照当年的拆迁政策，四个半人口的拆迁户籍应分得大套地基140平方（独子双份），而不是五个人为标准。所以，每个户籍可以享受的半个或一个老人口的红利，超过四个半的则只能浪费，拆迁办没有补助，老人又不能独立分户。其一家三口本来就能置换中套240平方的安置面积，加上史某后，安置面积仅增加了40平方。2、2009年经被告宋某2、李某1与原告宋某1、原告丈夫林某商定后，由宋某1决定，以42万元的价格将××新村×幢××室及车库转让给被告李某1的亲戚翁某、俞某。目前，该房屋已经过户至翁某、俞某名下；被告宋某2、李某1名下有××新村×幢××室及车库，原告宋某1名下有××苑×幢××室。原告宋某1有主观意识并主动参与××新村×幢××房屋及车库的转让事宜,翁某出资的房价高于拆迁办回收的房屋价格。3、由于史某与宋某1争夺××苑×幢××室的产权，必须由原拆迁户籍成员同意（拆迁协议中的人员全部到场）才能将产权办理在其中一名家庭成员名下，于是宋某2、李某1、宋某1三人到原拆迁办公室办理了变更手续；为便于办理房产证，才在办理购置××苑×幢××室的购房协议上注明了实际收购人为宋某1，购房协议购买人即产权证的登记人，并且不可改名或增加、减少姓名；实际上，××苑×幢××室的购房款是由被告宋某2、李某1出资，通过李某3也就是李某1的姐姐转账给宋某1161000元，有银行转账记录印证。关于原告宋某1诉讼中所称的议价45.64平方比平价面积多出资1245元/平方米，与翁某无关，且相关差价系由被告宋某2、李某1出资，宋某1未出资。4、由于被告宋某2经常骚扰并夹杂家暴和猜疑，被告李某1无法生活，于2016年4月1日起彻底离家，长期在外租房居住，双方于2019年5月14日通过法院调解离婚，上述两套房屋一直由原告宋某1、史某、宋某2霸占。其认为××新村×幢××房屋中史某以外的50%份额由二被告各占25%；××苑×幢××室，二被告各占25%，原告占50%的份额。经审理查明，宋某2与李某1原系夫妻关系，双方于2019年5月15日经本院调解离婚；宋某1系宋某2与李某1之女，史某系宋某2母亲。2008年，因原吴江市××镇××南路需延伸，宋某2一户宅基地房屋拆迁。同年9月，原吴江市国土资源局松陵分局根据实时拆迁政策，核定安置宋某2一户定销房安置面积为280平方米（即土地管理部门按拆迁时核定的五人以上应安置新宅基地面积200平方米*70%*2）;该户家庭成员包括：宋某2、李某1、宋某1及史某，其中宋某1作为独生子女按二人计算。另查明，宋某2户在此次拆迁安置中的拆迁利益包括：1、2008年9月8日,甲方吴江市××镇人民政府动迁办公室与乙方宋某2（李某1）签订拆迁补偿安置协议书，约定：甲方应给付房屋拆迁各类补偿：（1）房屋重置评估价：222.67平方米（其中包括24.84平方的房屋）计95420.85元，扣除违章建筑114.93平方米计20985.35元，合计74435.5元;（2）房屋装修评估价71429.61元；（3）附属物补偿5108元；（4）辅助补贴13000元；上述合计163973.11元。上述款项由被告李某1领取。2、三套安置房屋。具体情况如下：2009年7月29日，甲方吴江市××镇人民政府动迁办公室与乙方宋某2户因××南路二期项目改造签订拆迁补偿安置协议书，约定：甲方应给付房屋区位补偿价201600元（即安置面积280平方米*720元/平方米）、现房过渡费用5600元（即安置面积280平方米*10元/平方米*2个月）、期房过渡费14000元（即安置面积280平方米*10元/平方米*暂定5个月）、安置房无卫生洁具、内门补贴3600元；甲方对乙方作如下安置：××新村地段×幢-××室住宅1套（建筑面积102.65平方米），乙方应给付甲方合计金额180600.7元（安置基准面积102.65平方米*单价1318元/平方米+汽车库20.905平方米*2000元/平方米+液化气2400元+有限电视1100元）；××新村地段×幢××室住宅1套（建筑面积138.66平方米），乙方应给付甲方合计金额243581.72元（安置基准面积138.66平方米*单价1342元/平方米+汽车库27平方米*2000元/平方米+液化气2400元+有限电视1100元）；综上，产权调换，安置补偿互结差价，乙方总付甲方购房款199384.42元。2009年7月29日，甲方吴江市××镇人民政府动迁办公室与乙方宋某2户签订房屋拆迁补偿、安置补充协议，约定：“……一、安置面积：经××镇国土分局核定，乙方核准安置面积为280平方米，安置采用公寓房（期房）安置。第二次安置面积为241.31平方米，剩余安置面积为38.69平方米。……七、被拆迁人签协议后只支付房屋补偿款、装修过渡费、提前签协奖、按时搬迁奖。其余款项（如区位价、无内门补贴及租金等）在公寓房安置时按安置面积同步结算……”。2014年4月8日，甲方苏州市吴江区××镇人民政府动迁办公室与乙方宋某2户因××南路二期项目改造签订拆迁补偿安置协议书，约定：甲方应给付乙方过渡费14895.65元（38.69平方米*10元/平方*38.5个月）、安置房无卫生洁具、内门补贴1650元；甲方对乙方作如下安置：××苑地段×幢××室住宅1套（实际购买人为宋某1），乙方应给付甲方合计金额146425.06元（安置基准面积38.69平方米*单价1244.4元/平方米+优惠价20平方*1836元/平方米+市场价25.64平方米*2264.4元/平方米+液化气2400元+有限电视1100元）；综上，产权调换，安置补偿互结差价，乙方总付甲方购房款129879.41元。综上，宋某2户均已按上述拆迁补偿安置协议支付上述全部安置补偿互结差价款项，史某未实际参与支付上述安置补偿互结差价款项，宋某1未参与上述拆迁补偿安置协议的签订；同时，上述三套房屋均已办理房屋产权登记。其中，关于坐落于苏州市吴江区××新村××房屋（房产权证号：吴房权证松陵字第××号；国有土地使用权证号：江国用（××）第×××××号）（房屋建筑面积102.65平方，含面积27.2平方车库），现登记于宋某2、李某1名下，经（2020）苏0509民初738号民事判决书作出判决：史某对该房屋享有50%的份额。关于坐落于苏州市吴江区××新村××房屋，被告宋某2、李某1于2009年7月与翁某、俞某口头约定，以人民币42万元的价格将该房屋转让给亲戚翁某、俞某。其中，翁某、俞某于2009年7月29日为被告宋某2、李某1垫付了拆迁安置房互结款199384.42元，另分别通过存单及现金的方式于2009年11月30日支付余款。2011年1月25日，××新村×幢××房屋产权初始登记，产权人为宋某2、李某1。2012年2月15日，被告李某1出具收条一份，确认收到全部购房款42万元；同时，被告李某1与翁建明、俞某签订了购房协议，协议中宋某2的签名由被告李某1代签。2016年11月22日，被告宋某2、李某1与翁某、俞某又签了一份购房协议，双方均签字确认。2××7年1月4日，李某1、宋某2与翁某、俞某对××新村×幢××房屋办理了产权变更，过户至翁某、俞娟名下。关于坐落于苏州市吴江区××镇××路××房屋（不动产权证号：（××）吴江区不动产权第××××××号），现登记于宋某1名下。又查明，宋某1系在翁某、俞某实际装修××新村×幢××房屋时才得知其父母将该房屋转让给翁某、俞某；此后，宋某1亦知晓翁某、俞某已实际入住。据翁某、俞某装修该房屋的票据和该房屋的水电气收据反映：2009年8月该房屋业主向房屋所在小区物业缴纳了垃圾清运费，2011年6月该房屋业主购买木地板，2012年6月购买空调，2013年1月燃气费收据反映本期消耗数量为35立方、上期数量为0。又查明，2014年4月8日，甲方宋某2、李某1与乙方宋某1签订了协议书，约定：“甲方宋某2、李某1系××镇××村地段××南路二期项目被拆迁人，因甲方确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，由乙方宋某1出资购买，乙方为实际产权人。（拆迁安置房为××苑小区×幢××室）”甲乙双方均在该协议上签名捺印。该协议存档于苏州市吴江区人民政府房屋征收办公室。2014年7月1日，李某1的姐姐李某3通过银行转账至宋某1尾号为2504的建设银行账户161000元；同日，由宋某1尾号为2504的建设银行账户向苏户名为州市吴江区财政局××镇财政分局拆迁资的银行账户转账129879.41元。庭审中，原告宋某1自认，自建卡到拆迁安置结束，其未向其名下的尾号为2504的建设银行卡存入资金，上述129879.41元系其母亲李某1筹集。再查明，原坐落于苏州市吴江区××镇××队的宋某2户房屋共五间平房（包括猪棚、厨房），宋某1未参与上述房屋的出资建造。审理中，原、被告一致确认，××新村×幢××室房屋的装修系由二被告出资；李某1庭审中提供的装修票据反映，其在2014年7月至2015年期间经手了××苑×幢××室房屋的部分装修。以上事实有拆迁补偿安置协议书、预拆迁申请表、补充协议、购房协议、收条、民事判决书、不动产权证、房屋所有权证、国有土地使用权证、证明、协议书、不动产登记薄查询记录、银行账户明细、装修票据、水电气缴费凭证、证人翁某的证言及当事人陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：一、转让坐落于苏州市吴江区××新村××房屋是否是原、被告的共同行为？原告认为，二被告未征得其同意将上述房屋转让给案外第三人，该行为应视为二被告对其二人所享有的拆迁份额的处分。鉴于已售房屋的建筑面积远超出二被告应分得的拆迁安置面积，故二被告对剩余的二套拆迁安置房屋不再享有份额。被告宋某2对原告的相关主张予以认可。被告李某1认为，其与宋某2将上述房屋转让给案外第三人时，原告宋某1系知晓的，因此该转让行为是原、被告三方对拆迁份额共同处分的行为。本院认为，本案中当事人的陈述及证人翁某的证言、装修票据、水电气缴费凭证等证据能印证，××新村×幢××房屋系在2009年8月至2013年1月期间由翁某、俞某装修入住的，原告宋某1也系在此期间知晓二被告将上述房屋实际交付给翁某和俞某，且装修入住；原告宋某1作为权益既得者从知晓其父母对上述房屋实际交付第三人到房屋产权正式变更至第三人名下的相当长的时间里，均未提出异议；并且其对于相关拆迁安置房互结款的缴纳也未实际出资，而是选择由其父母持款经手办理相关手续。因此，鉴于案涉三套房屋是原、被告以家庭户为单位而取得的拆迁安置房屋，又结合原、被告间的身份关系以及原告对于父母处分案涉房屋未提出异议等情况，本院认为，二被告向第三人转让坐落于苏州市吴江区××新村××房屋应视为已经过原告同意，已售房屋所涉及的安置面积及卖房款42万元应由原、被告根据各自的拆迁份额进行结算。二、坐落于苏州市吴江区××镇××路××房屋是家庭共有还是宋某1个人所有？原告认为，二被告对上述房屋已签订了协议书，表示自愿放弃上述安置房产权；同时，该房屋的拆迁安置房互结款系其支付的，且现该房屋的产权已登记在其名下。因此，上述房屋是原告个人所有。被告宋某2对原告的相关主张予以认可。被告李某1认为，由于史某与宋某1争夺××苑×幢××室的产权，必须由原拆迁户籍成员同意才能在办理产权证时将产权办理到其中一名家庭成员名下，且不能增减姓名。于是宋某2、李某1、宋某1三人到拆迁办公室办理了变更手续，在××苑×幢××室的购房协议上注明实际收购人宋某1，即为产权证的登记人，但实际上××苑×幢××室的购房款是由被告宋某2、李某1出资。本院认为，原、被告提交的银行转账凭证及当事人的庭审陈述能印证，××苑×幢××室的拆迁安置补偿互结款129879.41元实际是由被告李某1筹集支付，与此前协议中“因甲方宋某2、李某1确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，由乙方宋某1出资购买”的表述相矛盾；考虑到在整个拆迁安置和转让××新村9幢401房屋的过程中，被告李某1系主要经手人，相关款项的领取与支出均系由其实际掌控，故其筹集并支付款项的行为应视为整个家庭户的行为。因此，虽然该房屋现登记于宋某1名下，但是在本院依法分割之前，该房屋仍应为家庭共同共有。综上，本院认为，涉案房屋拆迁安置补偿的实时政策规定，结合拆迁补偿安置协议、预拆迁申请表等证据能印证，被拆迁人员宋某2一户在册家庭成员为史某、宋某2、李某1、宋某1，上述人员均系拆迁安置对象，均应享有一定的拆迁利益。因宋某1作为独生子女按二人计算，故该户已达五人，按照实时拆迁政策的规定，应安置大户标准的新宅基地面积200平方米，经相关行政部门核定，宋某2一户定销房安置面积为280平方米（即土地管理部门按拆迁时核定的五人以上应安置新宅基地面积200平方米*70%*2）。关于原、被告所享有的面积，应当根据被拆迁房屋在户人口、补偿计算依据、议价面积款项支付等因素综合考量。鉴于原、被告一致表示在本案中对涉案的拆迁安置房屋的价值均不予鉴定；结合原、被告在安置补偿面积中享有的利益、安置补偿互结差价中的实际支出、涉案拆迁安置房屋的购房价格及市场价值、车库购置、房屋登记现状、房屋装修、买卖房屋款项分配等因素，同时考虑到被告宋某2对自己所享有全部房屋份额都给原告宋某1的处分意见，本院酌定：在坐落于苏州市吴江区××新村××房屋中，原告宋某1享有22%的份额，被告李某1享有28%的份额；在坐落于苏州市吴江区××镇××路××房屋中，原告宋某1享有100%的份额。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十七条、第二百九十八条、第三百零九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、坐落于苏州市吴江区××新村××房屋（房产权证号：吴房权证松陵字第××号；国有土地使用权证号：江国用（××）第×××××号），原告宋某1享有22%的份额，被告李某1享有28%的份额。二、原告宋某1对坐落于苏州市吴江区××镇××路××房屋（不动产权证号：（××）吴江区不动产权第××××××号）享有100%的份额。三、驳回原告宋某1的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11400元，由原告宋某1负担7600元(已预缴)，被告李某1负担3800元。被告李某1负担部分于本判决生效之日起15日内交至苏州市吴江区人民法院银行账户（账号：62×××66；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二一年五月二十五日书记员  胡 兵书记员  金晓莹附录法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百九十七条不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第二百九十八条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第三百零九条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。