黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1102民初467号原告：刘文忠，男，1970年10月27日出生，汉族，无职业，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。被告：李**，男，1970年5月29日出生，汉族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：唐冰，爱辉区幸福法律服务所法律工作者。被告：黑河市更佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231100551307236K，住所地黑河市合作区王肃街电业高层4号楼。法定代表人：侯力新，该公司董事长。原告刘文忠与被告李**、黑河市更佳房地产开发有限公司（以下简称“更佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘文忠及其委托诉讼代理人刘永娟、被告李**的委托诉讼代理人唐冰到庭参加了诉讼，被告更佳公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文忠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告刘文忠与被告更佳公司签订的更佳庭苑小区1号楼2单元020901室商品房买卖合同有效；2.请求确认被告李**与被告更佳公司签订的更佳庭苑小区1号楼2单元020901室商品房买卖合同无效；3.请求判令被告更佳公司、李**解除更佳庭苑小区1号楼2单元020901室的预告登记；4.请求判令被告更佳公司协助原告刘文忠办理更佳庭苑小区1号楼2单元020901室不动产登记过户手续，将更佳庭苑小区1号楼2单元020901室预告登记在原告刘文忠名下。事实与理由：一、原告购买房屋的经过。李术文与刘文忠合伙经营黑河市鑫盛苯板厂，2012年6月，将苯板供给更佳公司建设的更佳庭苑小区使用，由天工集团核实入库。截止2013年8月，更佳公司因拖欠李术文和刘文忠苯板款，双方决定以房抵账。更佳公司使用李术文和刘文忠的苯板材料款共计783,695元，给付了200,000元，拖欠583,695元，更佳公司用更佳庭苑小区1号楼1单元901室(116.41平方米，每平方米4,000元)抵账465,640元。后在2014年6月21日签订商品房买卖合同，调换了抵账房屋，用更佳庭苑小区1号楼2单元901室(142.85平方米)调换，超过116.41平方米的部分26.44平方米按照每平米4,700元补差价。房屋交付时间是2014年6月25日，该房屋已经装修完毕，入户使用。2014年11月6日，刘文忠补了房款6,213元，该款在中国银行转账支付给更佳公司，当日补了收据一张。2014年11月10日，更佳公司向原告补了两张收据。三张收据房款总金额为589,908元。刘文忠以抵账及补房款的方式买受了更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋，拥有了该房屋的所有权。上述事实证明，刘文忠是该房屋实际出资人，也是该房屋的实际所有权人。二、得知房屋被查封和执行异议解封的经过。2019年11月22日，房屋租户告诉刘文忠房屋被查封。刘文忠找到更佳公司、李**询问，并在法院执行局了解情况后，刘文忠提出了执行异议和执行异议之诉。黑河市爱辉区人民法院于2020年12月3日判决解除了对该房屋的查封。刘文忠与两位被告协商，要求将房屋过户到自己名下，被告却不配合，告知通过诉讼解决。三、房屋应当过户到原告名下的事实理由及法律依据。刘文忠认为，涉案房屋不是李**个人所有，房屋预登记在李**名下，属于“名为买卖实为借贷”的违法行为。涉案房屋已由刘文忠支付全部对价房款，并装修入住，没有过户到刘文忠名下，是更佳公司过错，刘文忠没有过错。李**辩解其与更佳公司是买卖行为非民间借贷行为，该陈述不属实，是虚假陈述。李**与更佳公司之间名为商品房买卖实为民间借贷，虽然办理了房屋预告登记，但商品房预告登记的行为不等于房屋所有权登记行为，不能成为物权归属的证明。故诉至法院，请依法判决。李**辩称，2014年7月31日，李**与更佳公司签订了商品房买卖合同，该合同显示，更佳公司将案涉房屋出售给李**；同日，更佳公司为李**出具了交款收据。后将该房屋登记至李**名下，所以该房屋的所有权应为李**个人所有，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。更佳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在答辩期限内提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：1.2013年6月14日，案外人李术文与更佳公司签订了商品房买卖合同，该合同中显示更佳公司将黑河市更佳庭苑小区1号楼1单元010901号房屋出售给李术文。2014年11月10日，购买的房屋变更为1号楼2单元020901号房屋，购房人变更为刘文忠。同日，李术文出具协议，其中记载“李术文现将苯板工程款：柒拾捌万叁仟陆佰玖拾伍元转给刘文忠用买更佳房产做020901房款，本人同意”。2020年8月1日，李术文出具情况说明，其中记载：我和刘文忠属于合作关系，共同经营苯板厂，更佳公司用更佳庭苑小区1号楼1单元010901室顶账苯板材料款，顶账形式是我李术文和更佳公司签订房屋买卖合同。后，我和刘文忠分账，将更佳庭苑小区1号楼1单元010901室分给刘文忠，刘文忠将其调换为更佳庭苑小区1号楼2单元020901室，刘文忠自己补房款，更佳庭苑小区1号楼2单元020901室归刘文忠所有。2.2014年6月24日，刘文忠与更佳公司签订商品房买卖合同，更佳公司将更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋出售给刘文忠，建筑面积142.85平方米，价款589,908元。同日，更佳公司为其出具入户通知。2014年6月25日，黑河市帝景园小区物业办公室出具收据，该收据中记载“交款单位：刘文忠，人民币：壹万伍仟玖佰壹拾贰元整，交款事由：1号楼2单元901室物业费等其中包括装修保证金2,000.00元”。之后，刘文忠对案涉房屋进行装修并管理使用至今。2014年11月6日，刘文忠向更佳公司在中国银行黑河开发区支行的16×××56账户内存款6,230元，更佳公司为其出具收据一张。2014年11月10日，更佳公司为刘文忠出具房款收据两张，金额分别为47,078元、536,600元。3.2014年7月31日，李**与更佳公司签订商品房买卖合同，约定：更佳公司将更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋出售给李**。同日，更佳公司为李**出具交款收据一张。2014年8月5日，李**在黑河市不动产登记中心办理了预告登记（YG20140926）。4.2018年3月26日，葛玉刚向本院提起民事诉讼，要求李**偿还其借款220,000元，本院作出（2018）黑1102民初657号民事调解书，判令李**于2018年5月1日前一次性偿还葛玉刚借款22万元。2018年5月9日，葛玉刚向本院申请执行（2018）黑1102民初657号民事调解书，并要求执行其诉前保全的房屋即案涉的更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋。执行过程中，刘文忠向本院提出书面异议，本院于2020年7月17日作出了（2020）黑1102执异20号执行裁定书，驳回了刘文忠的执行异议请求。刘文忠在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。2020年12月3日，本院作出了（2020）黑1102民初1174号民事判决书，认定：刘文忠对更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益，判决：不得执行更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘文忠与更佳公司签订了更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋商品房买卖合同，支付了全部购房款，合法入住该房屋，该房屋买卖合同已经实际履行，本院（2020）黑1102民初1174号民事判决书已认定刘文忠对更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益，故应认定刘文忠与更佳公司签订的更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；被告李**与被告更佳公司签订的更佳庭苑小区1号楼2单元020901室商品房买卖合同无效；应予解除李**名下的案涉房屋的预告登记；应为刘文忠办理该房屋的不动产权登记的相关手续。综上，原告刘文忠的诉讼请求符合法律规定，应予支持。被告李**的辩解不成立，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘文忠与被告黑河市更佳房地产开发有限公司于2014年6月24日签订的黑河市更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋商品房买卖合同有效；二、被告李**与被告黑河市更佳房地产开发有限公司于2014年7月31日签订的黑河市更佳庭苑小区1号楼2单元020901号房屋商品房买卖合同无效；三、被告黑河市更佳房地产开发有限公司与被告李**于本判决生效后10日内解除李**名下的黑河市更佳庭院小区1号楼2单元020901号房屋的预告登记（YG20140926）；四、被告黑河市更佳房地产开发有限公司协助原告刘文忠将黑河市更佳庭院小区1号楼2单元020901号房屋的不动产权预告登记到原告刘文忠名下。案件受理费减半收取计4,400元由被告黑河市更佳房地产开发有限公司、李**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  蓝晓娜二〇二一年五月二十日书记员  刘 洋