广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1971民初4674号原告深圳市格朗电器有限公司，住所地:广东省深圳市龙华区大浪街道同胜社区华繁路东侧嘉安达科技工业园厂房四5层东分隔体,统一社会信用代码:914×××××××××××694U。法定代表人陈某1。委托代理人王留涛，系北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人谢娇，系北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告广东多尼斯科技有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA511EA47X。委托代理人杨书洪，系广东嘉茂律师事务所律师。委托代理人张灿明，系广东嘉茂律师事务所律师。原告深圳市格朗电器有限公司诉被告广东多尼斯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王留涛，被告的委托代理人张灿明、杨书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2017年11月2日签订的《租赁合同》于2020年9月22日解除；2、判令被告向原告支付款项127762.61元（包括自2019年10月至2020年9月22日的租金125015.52元、自2020年6月至2020年9月22日物业管理费2747.09元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与案外人广州多尼斯生物科技有限公司（已注销）于2017年11月2日签署《租赁合同》一份，原告将位于东莞市南城区×××××天安数码城内B2区1207单元的房屋出租给案外人使用。2018年7月份，原告作为甲方、被告作为乙方、案外人作为丙方协商一致并重新签署《租赁合同》，原租赁合同中承租人即案外人所有的权利和义务自2018年8月1日起由被告实际履行和承担。2018年8月1日至2019年9月，案涉房屋由被告实际承租，被告按照合同约定向原告支付租金。自2019年10月起，被告停止向原告支付每月租金，后经原告多次催收，被告仍然拒绝支付。截止至合同解除日期2020年9月22日，被告拖欠房租125015.52元，物业管理费2747.09元，款项共计127762.61元。由于被告拒绝履行合同义务，原被告间的房屋租赁合同目的无法实现，原告被迫解除合同，被告应向原告支付其拖欠的房租与物业管理费用。被告辩称，案涉租赁合同第十五条约定，被告提出解除承租合同的，提前两个月通知并将保证金作为违约金赔付给原告。被告已于2019年12月30日向原告提出不再承租案涉租赁物，即案涉租赁合同应于2020年2月30日解除。被告已向原告支付了2019年10月份租金且原告就该租金开具了发票。被告于2019年12月30日提出解除合同并暂未支付后续租金。参照民法典第591条，即便构成违约，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。经审理查明，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），案外人广州多尼斯生物科技有限公司作为原承租方（丙方），三方就东莞市南城区×××××天安数码城内B2区1207单元签订租赁合同，约定案涉合同条款为甲丙双方于2017年11月2日所签，现因实际使用人为乙方，所以经甲乙丙三方协商一致，自2018年8月1日起由本合同乙方承担原承租方丙方所有的权利和义务；建筑面积207.36平方米，物业管理费月标准为：按房屋建筑面积3.68元/㎡/月计算；租赁期限从2017年11月5日至2021年11月4日止，2019年11月5日至2021年11月4日租金为10264元；每月10日前由乙方将当月租金支付给甲方；乙方应向甲方支付相当于两个月的履约保证金18662元；如因乙方原因提前解除合同的，其所交保证金不予退还，且其装修不得拆走；因乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，并不退还乙方所交的租赁保证金。乙方须无条件立即迁出该物业，如乙方不交回该物业钥匙，甲方有权会同管理处有关人员作证进入自己的房产内，将乙方存放的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用;本协议签订后，两年内甲乙双方不得提出解除协议，两年后如乙方提出提前解除承租合同，应提前两个月通知甲方，并负责承担全部违约责任，除装修不拆走外，其所交纳的两个月保证金作为违约金赔付给甲方。签订合同后，原告收取了保证金18662元，被告向原告缴纳至2019年11月4日的租金。2019年12月30日，被告的员工通过微信告知原告不再承租案涉物业，原告员工在微信中明确表示不同意，且明确说明不租需要提前2个月说，而且合同期限也没满,并且告知被告员工如果明天还是不交房租，只能明天上午去关水电了，以后请每天5号前交房租。被告员工表示就是将押金抵房租。原告员工表示“我刚和我们陈总说了，他说要么一起租，要么都不租了，明天上午没收到钱，就一起停电了。不可能押金抵房租的，合同期满了，押金可以退，但是不能抵房租。”被告员工则表示“我也想尽早给你们付了，但有些情况我也控制不了。同时，我这边也一直催促财务支付这些费用。请您放心，不会少的。”并在2019年12月31日向原告缴纳了2019年10月份的租金，即2019年10月5日至2019年11月4日期间的租金。被告主张其在2020年1月份就搬离了案涉租赁物，将物品搬到了案涉物业隔壁的关联公司；而在搬离的时候被告的员工电话通知了原告的员工；由于关联公司在2020年5月份将办公物资搬迁时遭到了物业管理处的阻扰，所以被告迫于无奈于2020年5月15日按照物业管理处的要求一次性缴纳了2020年1月至5月的管理费。原告否认被告曾电话告知其办理，且不清楚被告所搬离的时间，认为被告并未将案涉物业的钥匙交还给原告，没有办理交接手续；被告的关联公司于2020年7月份与原告解除租赁合同关系，原告于2020年8月19日以通知函的方式向被告催要租金，并于2020年9月22日向被告发出律师函解除案涉合同，故原告主张案涉合同于2020年9月22日解除。被告则认为其在2019年12月30日已经微信告知不再承租，因此案涉合同于2020年2月29日解除；且被告并未收到原告2020年9月22日的律师函，该邮件因无人签收，而被退回了。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，双方应该按照合同的约定履行各自的权利义务。根据案涉合同约定，被告提出提前解除承租合同，应提前两个月通知甲方。根据被告提供的证据显示其在2019年12月30日确实向原告提出了解除案涉合同，虽然原告当时就表示其不同意解除合同，但是案涉合同确实约定了被告提前解除合同的权利，因此被告主张案涉合同在2020年2月29日解除，本院依法予以采纳。对于原告主张案涉合同于2020年9月22日解除，本院不予支持。故被告应向原告缴纳租金2019年11月5日至2020年2月29日的租金10264元×3+10264元÷29×25=39640.28元。因系被告提前提出解除合同，原告有权不退还被告所缴纳的租赁保证金，故对于被告主张用保证金抵扣租金，没有合同依据，本院不予采纳。虽然案涉合同在2020年2月29日解除，但是被告没有提供证据证明其向原告交还案涉租赁物的钥匙，亦没有提供证据证明其在搬离后有告知原告。被告在2019年12月31日仅向原告缴纳了2019年10月5日至2019年11月4日期间的租金，原告并未提供任何证据证明其有及时向被告催收后续的租金，原告亦表示被告的关联公司在2020年7月份提出了解除租赁合同；根据案涉合同约定，因乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，因此原告在被告未及时交租的情况下，原告应及时按照合同约定收回案涉租赁物，采取措施防止损失的扩大，故对合同解除后案涉房屋交接原被告都存在过错，本院依法酌定被告参照案涉合同约定租金标准向原告支付2个月使用费即10264元×2=20528元。原告超过上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，被告因解除案涉合同需向原告支付的款项共计39640.28元+20528元=60168.28元。被告已经缴纳的2020年1月至5月的物业管理费，视为其对自身权利的处分，本院依法予以准许，故原告诉请被告2020年6月至9月22日的物业管理费，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市格朗电器有限公司与被告广东多尼斯科技有限公司所签订的《租赁合同》已经解除；二、被告广东多尼斯科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市格朗电器有限公司支付款项60168.28元；三、驳回原告深圳市格朗电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1525.38元、保全费1158.81元，合计2684.19元（原告已预交），由被告广东多尼斯科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇二一年五月十九日书记员 方雄俊