广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终1173号上诉人（原审原告）：林泽江，男，1990年5月31日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。上诉人林泽江因与被上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2021）粤1702民初7180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林泽江上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项，改判丰怡房地产公司支付逾期办证违约金2676.48元给林泽江或将本案发回一审法院重新审理；三、本案一、二审诉讼费由丰怡房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，应当认定林泽江自认的收楼日期为丰怡房地产公司交付商品房之日，否则丰怡房地产公司必须继续承担逾期交楼的违约责任。1、根据林泽江与丰怡房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条约定，丰怡房地产公司应当在2018年12月31日前取得涉案商品房的竣工验收备案证明文件以及《房屋测绘报告》，并将涉案商品房交付林泽江使用。但丰怡房地产公司直到2020年1月20日才取得竣工验收备案证明文件，已经远超出合同约定的最迟交楼期限。另外，丰怡房地产公司在2019年10月29日向林泽江寄发《房屋交付通知书》时未取得竣工验收备案证明文件，尚不具备合同约定的交房条件，故该交付通知书对林泽江不具有法律效力。再者，虽然丰怡房地产公司于2020年2月21日第二次向林泽江寄发《房屋交付通知书》时已取得竣工验收备案证明文件，但丰怡房地产公司未能同时证明其已经取得涉案商品房的《房屋测绘报告》，且丰怡房地产公司至今也没有提供《房屋测绘报告》给林泽江或者法院，故林泽江有理由相信丰怡房地产公司至今仍不具备合同约定的交房条件，即丰怡房地产公司第二次交付通知书对林泽江也不具有法律效力。2、在（2020）粤1702民初3423号案件中，丰怡房地产公司在答辩状确认林泽江曾在2020年4月16日主动到丰怡房地产公司处收楼，而丰怡房地产公司无理要求林泽江支付涉案商品房竣工验收备案之次日起（2020年1月21日）的物业管理费，拒绝交楼给林泽江。3、虽然丰怡房地产公司尚未证明其已具备合同约定的交楼条件且无理阻挠林泽江交楼，但林泽江基于对丰怡房地产公司的实力的认可，自认丰怡房地产公司在取得竣工验收报告证明文件并通知林泽江收楼之日即2020年2月21日为实际交楼日，这是对林泽江不利而对丰怡房地产公司有利的事实自认，法院应当依法予以采纳。根据合同第十五条的规定，丰怡房地产公司应当在交房后90日内即2020年5月21日前为林泽江办妥商品房不动产权证，否则构成违约，需向林泽江承担违约责任，而丰怡房地产公司至今尚未办妥，应当支付逾期办证违约金2676.48元给林泽江。二、退一步而言，如果认定丰怡房地产公司至今尚未实际交楼，则丰怡房地产公司仍然构成逾期交楼，林泽江在此明确保留另行起诉要求丰怡房地产公司交楼以及承担逾期交楼违约责任的权利。综上所述，一审判决认定事实不清，应认定林泽江涉案商品房实际交付日期为2020年2月21日及逾期办证。否则，应当认定丰怡房地产公司仍然构成逾期交楼，并且需继续向林泽江承担逾期交楼的违约责任。为此，请求二审法院依法支持林泽江的上诉请求。丰怡房地产公司辩称：一、请求二审法院审查林泽江的上诉期限是否已超过法定上诉期限。二、一审法院认定林泽江至今未办理接收涉案房屋手续，丰怡房地产公司不存在逾期办证行为，据此驳回林泽江诉请逾期办证违约金2676.46元的做法正确。而丰怡豪庭第51-58幢住宅楼于2019年10月28日经过工程验收合格，丰怡房地产公司于2019年lO月29日以邮寄方式通知包括林泽江在内的业主前来办理收楼手续，但林泽江因不想购买丰怡豪庭房屋而提出解除与丰怡房地产公司签订的买卖合同并要求退还购房款。2020年2月21日丰怡房地产公司再次邮寄收楼通知书给林泽江，告知其涉案房屋已经取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，完全符合交付房屋条件。林泽江收到通知后，虽然到过丰怡豪庭售楼部，但当工作人员告知其办理收楼手续需要预交物业管理费时，林泽江又以各种籍口拒绝支付物业管理费。经交涉未果后，林泽江再次拒绝办理接收房屋手续。直至本案起诉时，林泽江尚未正式前往丰怡豪庭办理涉案房屋收楼手续。按照双方签订的商品房买卖合同第二十条约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付后90天内取得该房屋所有权证的，丰怡房地产公司才需要按照己付房价的0.5%支付违约金。由于林泽江至今未办理收楼手续，丰怡房地产公司在为其缴交房屋维修基金及办理初始登记后，无法为其办理涉案房屋不动产权证。可见，涉案房屋至今没有办理不动产权证的主要责任在于林泽江自身，并非丰怡房地产公司原因。而且，只有在办理交付房屋手续后，才起算90天办证时间。一审驳回林泽江关于逾期办证违约金的诉讼请求正确。三、林泽江故意不接收涉案房屋，是为了获取更多的逾期交楼违约金目的，其诉讼目的不纯。综上，林泽江的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。林泽江向一审法院起诉请求：一、判令丰怡房地产公司立即履行协助林泽江办理阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭53幢X房不动产权证的义务；二、判令丰怡房地产公司支付逾期办证违约金2676.48元给林泽江；三、判令丰怡房地产公司向林泽江退还办证税费23979元并支付利息（以办证税费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月22日起计至退清时止，暂计至2020年8月20日为227元）；四、本案诉讼费用由丰怡房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，林泽江（买受人）与丰怡房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡房地产公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭53幢X房出售给林泽江，预测建筑面积共98.69平方米，其中套内建筑面积83.23平方米，分摊共有建筑面积15.46平方米；该商品房为预售商品房，总价款为535295元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月7日前支付该商品房首期房价款134295元，占全部房价款的25%，余款401000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等内容。林泽江和丰怡房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，林泽江支付了商品房代收代缴办证税费共23979元给丰怡房地产公司。并按合同约定付清了购房款共535295元给丰怡房地产公司。林泽江认为丰怡房地产公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，林泽江现尚未收楼，涉案房屋已办理了初始登记。丰怡房地产公司代林泽江缴交了物业维修资金费用7920元。一审法院认为，林泽江与丰怡房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房房产权转移登记手续，现林泽江请求丰怡房地产公司协助办理不动产权证，一审法院予以支持。办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由林泽江和丰怡房地产公司按照相关法律规定承担。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡房地产公司的原因，林泽江未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡房地产公司才构成逾期办证违约。鉴于本案涉案商品房尚未交付，现林泽江请求逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。林泽江可在涉案商品房交付使用后，如未能在约定的时间内办理产权登记时，可再行提起诉讼。关于退还办证税费的问题，由于丰怡房地产公司至今为止未能履行办证义务，现林泽江主张丰怡房地产公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡房地产公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给林泽江。丰怡房地产公司主张其已代林泽江支出的办证费用有房屋维修基金7920元，并提供住宅专用维修资金对账簿为证，一审法院予以采信。故丰怡房地产公司应扣减其已支出的必要合理费用7920元，退还剩余办证费16059元（23979元-7920元）给林泽江。结合林泽江的请求，退还办证费的利息应以16059元为基数，从2020年5月22日起至退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。丰怡房地产公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、限丰怡房地产公司在一审判决发生法律效力之日起六十日内协助林泽江到相关部门办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭53幢X房的不动产权证，办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由林泽江和丰怡房地产公司按照相关法律规定承担；二、限丰怡房地产公司在一审判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费16059元及其利息（利息以16059元为基数，从2020年5月22日起至退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给林泽江；三、驳回林泽江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费236元，由林泽江负担90元，丰怡房地产公司负担146元。二审期间，丰怡房地产公司提交涉案商品房的《不动产电子证书》（2020年8月11日颁发）及丰怡豪庭53幢、54幢的《房地产实测绘报告书》（2020年3月17日作出）。林泽江质证意见：对该证据的真实性和合法性由法院依法认定，但丰怡房地产公司在2020年8月11日才取得《不动产电子证书》，证明其不可能在林泽江主张的办证期限届满前即2020年5月21日为林泽江办妥商品房不动产权证；其在2020年3月17日才取得《房地产实测绘报告书》，证明丰怡房地产公司在2020年2月21日向林泽江邮寄收楼通知书时未达约定的交楼条件。现林泽江为了早日解决纠纷，自认2020年2月21日为实际交楼日。2021年5月27日，丰怡房地产公司对本案补充意见如下：一、经阅示一审法院送达一审判决书和接收林泽江上诉状的资料，认可林泽江是在法定期限内提出上诉。二、同意交付涉案商品房给林泽江，且交房时间应认定为2020年2月21日。三、如果认定交房时间为2020年2月21日，同意支付2676.48元逾期办证违约金给林泽江。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据上述规定，本院在二审诉讼中仅就林泽江的上诉请求进行审查。林泽江与丰怡房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：应否认定丰怡房地产公司已交付涉案商品房给林泽江，及丰怡房地产公司是否存在逾期办证违约行为，应否支付逾期办证违约金2676.48元给林泽江。本案中，丰怡房地产公司对一审判决判令其协助林泽江办理涉案商品房的不动产权证没有提起上诉，而涉案商品房的不动产权证办理至林泽江名下则意味着涉案商品房的物权从丰怡房地产公司转移至林泽江，这表明丰怡房地产公司愿意交付涉案商品房给林泽江。虽然丰怡房地产公司在2020年2月21日邮寄收楼通知书给林泽江时，尚未取得《房地产实测绘报告书》，未达合同约定的交楼条件，但林泽江为避免讼累，自认以该日期作为收楼的时间，该行为没有损害他人的利益；丰怡房地产公司亦同意以林泽江主张的时间为双方交楼的时间，因双方对交楼的时间意思表示一致，本院据此确认林泽江涉案商品房的收楼时间是2020年2月21日。林泽江主张丰怡房地产公司构成逾期办证违约，应支付违约金2676.48元，丰怡房地产公司表示认可，因此本院对林泽江该诉请予以支持。鉴于涉案改判是基于二审双方对交房时间达成合意，故本院确定维持一审案件受理费的负担部分，且二审受理费由林泽江负担。综上所述，林泽江的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2021）粤1702民初7180号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2021）粤1702民初7180号民事判决第三项；三、限阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付办证违约金2676.48元给林泽江；四、驳回林泽江的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由林泽江负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜玉华审 判 员 何桂霞审 判 员 陈欢欢二〇二一年五月三十一日法官助理 叶秋红书 记 员 曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；