上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55511号原告：上海市宝山区香逸湾小区业主委员会，住所地上海市宝山区。负责人：丁立强，主任。委托诉讼代理人：王浩，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍娜，女。被告：上海盛高物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王煦菱，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会与被告上海盛高物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会的委托诉讼代理人王浩、鲍娜，被告上海盛高物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付违反物业服务合同之违约损害赔偿人民币111.6万元；2.要求被告返还香逸湾小区2010年1月1日至2017年10月31日期间全部公共收益2,678,273.19元；3.要求被告支付占用小区公共收益的资金占用费，以2,678,273.19元为本金，自2017年11月5日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率(4.75%每年)计算，自2019年8月21日起至被告实际返款之日按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，暂计至2020年5月9日为309,281.85元；4.要求被告在判决生效后30日内将香逸湾小区的全部消防设施设备恢复至可正常使用标准(设备清单见附件)；5.要求被告在判决生效10日内将其为香逸湾小区提供物业服务期间所保存的全部档案、账册等资料文件移交给原告，上述金额共计4,103,555.04元。事实和理由：一、被告与香逸湾小区业主存在合法有效的物业服务关系。2008年10月27日，上海东方康桥房地产发展有限公司(以下简称康桥公司)与被告签订《前期物业服务合同》，约定由被告向盛高香逸湾庭院(以下简称香逸湾小区，总面积约37万平方米)的业主、物业使用人提供物业管理服务，并约定“本合同期限届满前1月，业主大会尚未成立的，本合同继续生效”。后香逸湾小区业主自康桥公司处购买房屋后，自2010年起陆续入住香逸湾小区内。2016年8月，香逸湾小区成立业主大会及业主委员会。2017年10月31日，被告函告宣布正式退出香逸湾小区。2008年10月27日至2017年10月31日期间，虽然被告未与香逸湾小区业主大会签署物业服务合同，但被告一直于事实上为香逸湾小区业主提供物业服务，并构成合法有效的物业服务关系。二、被告应向香逸湾小区业主承担违反物业服务合同之违约责任。根据《前期物业服务合同》之约定，被告应当向小区业主提供的服务包括：共用部位维护、共用设施设备运维、公共绿化养护、公共区域清洁卫生、公共秩序维护及综合管理服务等，并在合同附件中详细列明了各项服务所应当达到的具体标准。如未达标，则被告应向业主赔偿因其违约行为所致损失。但是，在被告为香逸湾小区提供物业服务期间，其为香逸湾小区业主所提供的物业服务不仅远未达到合同约定标准，而且由于其不履行、不适当履行的违约行为，小区内多处共用设备、基础设施发生损坏、瘫痪、无法使用，且在收到投诉和反馈后始终未采取应对措施，直接导致小区业主的生活环境变差、生活质量下滑，并对小区业主的生命财产安全产生严重威胁。为避免被告持续侵害小区业主权益，香逸湾业主委员会成立后不久即决定不再聘请被告，转而由上海金地物业服务有限公司(以下简称金地公司)提供物业服务。在被告正式退出香逸湾小区时，被告也对小区当时所受损坏情况基本认可。但在交接过程中，被告与香逸湾业委会就被告的定责及赔付范围等未达成一致。嗣后，被告一直未就其违约行为所致的损害后果予以修复或做出补偿。在金地公司入驻香逸湾小区后，为尽快恢复小区业主的正常生活及小区秩序，香逸湾业委会以招标方式最终确定由上海理想信息产业集团有限公司(以下简称理想公司)对香逸湾小区实施安防改造事宜，合同总价为728万元。但因此次改造不包括消防设施设备，故截止起诉之日，小区内部消防设施设备仍未进行全面检修及更换。三、被告应向香逸湾小区业主承担违反物业服务合同之违约责任。由于被告提供物业服务期间，香逸湾小区内地面车位收入、广告收入、场地租赁收入等公共收益的收支管理一直由被告负责，具体款项也由被告代收。香逸湾业委会曾多次要求被告向业委会移交香逸湾小区物业服务管理相关的账册、合同、票据及其他资料，并返还其代收的公共收益及资金占用费，但被告一直置若罔闻。嗣后，被告虽提供部分材料，但均过于简单，其完整性及真实性都存疑，且被告还多次拒绝返还小区公共收益，故要求法院判如所请。原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会就其主张向本院提供了前期物业服务合同，关于香逸湾项目撤场事宜的函，香逸湾物业服务合同，四方协调会会议纪要，关于香逸湾物业移交总结会议纪要，香逸湾小区物业交接验收确认书，关于香逸湾物业管理移交相关事宜的复函，关于香逸湾物业管理移交相关事宜的函，香逸湾各项设备设施现场查验表，香逸湾消防设备报告书，被告服务香逸湾小区期间的相关照片，上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初3713号、3723号民事判决书，业主联名信，网上信访受理(投诉)中心的回复截图，东方网新闻报道，香逸湾小区安防改造项目，香逸湾小区安防改造服务项目标书，上海市宝山区香逸湾小区业主大会表决汇总统计表，关于上海市宝山区香逸湾小区业主大会会议决定事项的公告，上海市宝山区香逸湾小区关于技防改造(地库部分)维修资金使用方案的表决结果的公告，金地公司入场后更换灯泡记录，上海金地物业服务有限公司工作联络单，垃圾清运服务合同，催告函，2010年至2017年香逸湾收益资金收支表，关于香逸湾物业管理移交相关事宜的函，2017年11月至2018年9月香逸湾公共收益费用收入情况，微信聊天记录截图，物业大修和专项维修、更新、改造实施方案征求意见汇总表、公示、决议文件，物业维修工程委托审价合同/业务联系书，上海市房屋维修资金管理系统网页，车辆统计现场照片及视频，手机备忘录，香逸湾小区地面车辆统计表，香逸湾小区三项规约，临停车费登记，香逸湾小区别墅区停车照片，东方网新闻报导，网上房地产信息查询结果等证据。被告上海盛高物业服务有限公司辩称，一、原告诉请1、3、4、5事项未得到业主大会授权，其无权起诉，应驳回起诉。原告的证据显示，业主大会仅授权原告起诉被告返还公共收益，即本案诉请2，原告的其余诉请未得到业主大会的授权，其无权起诉。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》明确：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。根据上述规定，原告的所有起诉事项必须得到业主大会的授权。二、即便法院认定原告有权就所请1事项起诉，原告证据不能证明被告存在违约行为，亦不能证明相关问题责任方为被告，其违约赔偿诉请不成立。根据原告的证据各方确认存在自然老化等多种原因。因此原告的证据不能证明被告存在任何责任，不能证明被告为责任方，相关问题系自然老化等原因所致，原告的违约赔偿诉请不成立。原告与理想公司的合同签订于2018年12月，被告退场金地物业管理已经一年有余，不能证明系被告存在责任，即便存在亦为签订合同时物业管理方的责任。原告15%计算费用没有任何依据。被告相关函件中83.9万元系旧欠物业费追讨的费用，并非赔偿。原告声称被告认可“赔偿数额83.9万元”没有任何证据。三、原告以非被告管理期间的未经审计、无证据原件的数据推算被告管理期间的停车收入，计算方式不符合实际亦不成立。公共收益应当扣除税金、公共部位及共用设施设备维修费用、原告预支的66,200元。原告计算2017年公共收益的依据为金地物业的数据，故不应予以采纳，应以被告实际收取的财务数据为准。分摊率为第三方专业审计机构根据事实和审计准则确定，原告认为分摊率不合理的理由不成立。原告以地面车辆677计算分摊率与合同约定地面车位247严重不符，计算无任何依据，不应采纳。四、即便法院认定原告有权就诉请3事项起诉，但被告2017年11月3日即致函原告愿意支付公共收益，但原告不予认可。因此被告并无拖欠公共收益的故意，不应当承担资金占用费。五、即便法院认定原告有权就诉请4事项起诉，原告的证据不能证明消防问题为被告退出即存在，亦不能证明被告为责任方。其证据证明相关问题系自然老化等原因所致，不应由被告承担责任。六、即便法院认定原告有权就诉请5事项起诉，其诉请5不成立。原告的证据显示，相关资料被告已经移交，故其诉请均无法律依据，请求驳回原告诉请。被告上海盛高物业服务有限公司就其主张向本院提供了关于上海盛高物业有限公司对宝山区香逸湾2010年1月至2017年10月地上车位停放收入及其他收支情况的审核报告、转账记录及原告签章的申请等证据。本院经审理认定事实如下：2008年10月27日，康桥公司(开发商)与上海新独院物业管理有限公司(即被告)签订了一份《前期物业服务合同》，约定由被告向香逸湾小区提供前期物业管理服务，香逸湾小区总建筑面积37万平方米，其中住宅279926平方米，并约定本合同为期3年，自2008年10月27日起至2011年10月26日止，本合同期限届满前1月，业主大会尚未成立，本合同继续生效。2016年8月，香逸湾小区成立业主大会及业主委员会。2017年10月31日，被告函告宣布正式退出香逸湾小区。期间，虽然双方未续签物业服务合同，但被告一直为香逸湾小区业主提供物业服务。2017年9月11日，上海市宝山区香逸湾小区业主大会与金地公司签订了一份《物业服务合同》，由金地公司向香逸湾小区提供物业管理服务。被告委托上海安大华鑫会计师事务所有限公司对香逸湾小区相关收支情况进行审计，该公司于2017年12月22日出具了“关于上海盛高物业有限公司对宝山区香逸湾2010年1月至2017年10月地上车位停放收入及其他收支情况的审核报告”。2018年11月4日上海市宝山区香逸湾小区业主大会发布《关于上海市宝山区香逸湾小区业主大会会议决定事项公告》，其内容为：上海市宝山区香逸湾小区业主大会会议于2018年11月4日举行。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本小区业主户数2565户，建筑物总面积263899.08平方米，表决票送达2565张，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，符合业主大会会议召开条件。会议审议通过了变更专项维修资金开户银行为上海银行股份有限公司宝山支行、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》、授权业主委员会通过司法途径要求盛高物业返还公共收益事宜、香逸湾小区技防改造(地上部分)工程项目维修资金使用方案。大会会议表决情况如下：……授权业主委员会通过司法途径要求盛高物业返还公共收益事宜：同意票2520、不同意票6、弃权票65、同意票占建筑物总面积比例98.43%、同意票占业主人数比例98.25%……特此公告上海市宝山区香逸湾小区业主大会2018年11月4日2020年7月3日，原告与上海市宝山区香逸湾小区业主大会共同出具了一份《香逸湾小区业主委员会关于起诉盛高物业公司的决议》其主要内容为：2018年11月4日，上海市宝山区香逸湾小区召开业主大会。……本次大会中，小区业主就各表决事项进行了逐项审议，并以投票方式表决通过了“授权业委会起诉盛高物业”事项。……一、就前述业主大会审议通过事项，香逸湾小区业主委员会受香逸湾小区业主大会授权，现正式向上海盛高物业服务有限公司提起民事诉讼，其中具体包括以下诉讼请求：内容即为本案的诉讼请求。……双方因被告退出香逸湾小区物业管理后相关事务的交接未达成一致意见，故原告诉来本院要求判如所请。本案审理中，原告对被告提供的上海安大华鑫会计师事务所有限公司出具的《关于上海盛高物业有限公司对宝山区香逸湾2010年1月至2017年10月地上车位停放收入及其他收支情况的审核报告》不予认可，并认为系被告单方作出的委托，审计依据的背景是被告的一面之词，审计结论与被告提供的情况说明完全一致，该审计报告不具有客观性，不能作为本案的定案证据，也不能作为本案收益数额的确认来源。原告曾于2020年9月8日向本院提出司法鉴定申请，其请求事项为请求法院依法委托司法鉴定机构对上海市宝山区香逸湾小区自2010年1月1日至2017年10月31日期间内公共收益的具体数额进行鉴定。后又于2020年11月13日表示撤回上述鉴定申请。本院认为：根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案业委会即原告以诉讼形式诉请物业服务企业即被告支付违反物业服务合同之违约损害赔偿人民币111.6万元；在判决生效后30日内将香逸湾小区的全部消防设施设备恢复至可正常使用标准；在判决生效10日内将其为香逸湾小区提供物业服务期间所保存的全部档案、账册等资料文件移交给原告，即属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项，根据2018年11月4日上海市宝山区香逸湾小区业主大会发布的《关于上海市宝山区香逸湾小区业主大会会议决定事项公告》，该次业主大会仅对“要求盛高物业返还公共收益”作出了授权，对其他事项未作明确授权。2020年7月3日，原告与上海市宝山区香逸湾小区业主大会共同出具了一份《香逸湾小区业主委员会关于起诉盛高物业公司的决议》，针对该份决议香逸湾小区未举行业主大会，亦未通过相关表决，故不具有任何法律效力。原告亦无证据证明业委会已经取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意对上述三项诉求提起诉讼，故业主委员会提起本案上述三项诉求的诉讼主体不适格，应予驳回起诉。对于原告要求被告返还香逸湾小区2010年1月1日至2017年10月31日期间全部公共收益及相应的资金占用费的诉求，由于原告未提供相关足够证据证明上述期间公共收益的具体情况及金额，对被告提供的审核报告又不予认可，原告提出对上述收益情况进行审计后又撤回审计，仅凭现有证据本院无法对香逸湾小区上述期间的公共收益情况作出确认，故原告的诉求既无事实依据，又无法律依据，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上，根据《物业管理条例》第十一条第(七)项、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费39,628元，由原告上海市宝山区香逸湾小区业主委员会负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇二一年五月二十八日书记员  谈方园附：相关法律条文一、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。