贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2301民初1577号 原告：黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金北路金地首座C座23楼，统一社会信用代码91522300569248975A。 法定代表人：杨乐宇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋伟、刘和祥（实习），贵州心达律师事务所律师。 被告：刘俊波，男，1994年5月22日生，住贵州省兴义市。 原告黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司（以下简称瑞诚物业公司）诉被告刘俊波物业服务合同纠纷一案。本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞诚物业公司的委托诉讼代理人宋伟、刘和祥（实习）到庭参加了诉讼，被告刘俊波经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2014年10月1日至2020年12月31日的物业服务费68134.5元及违约金20440元（以所欠物业费为基数，按照合同约定的30%计算违约金）；2、诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告购买贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开）开发的XX小区XX号商品房一套，房屋建筑面积为605.64平方米。双方在《商品房买卖合同》中第九章第二十三条约定了前期物业管理，由原告作为贵州义诚房地产开发有限公司选定的物业服务公司，向XX小区提供物业服务。根据原告与贵州义诚房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托协议》约定原告为被告提供物业服务，高层住宅按建筑面积每月每平方1.2元收取物业服务费。原告依照前期物业服务合同约定向被告提供了物业服务，但被告至今未向原告交纳物业费，已经严重损害了原告的合法权益。依据购房合同中的《前期物业管理服务协议书》对逾期未缴纳物业费的违约金计算方式过高，原告自愿按逾期未缴纳的物业费的30%计算违约金。综上所述，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判如所诉。 被告刘俊波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见称，1、答辩人于2012年全款381万元购买义诚房开开发的XX小区X幢XX号商品房，购房时已付清全款和税款，购房至今九年房产证仍未过户给答辩人。2、被答辩人瑞诚物业公司现起诉答辩人不交物业费，因答辩人一直在云南生活，对于所购房屋，答辩人至今未居住过，故答辩人不应向被答辩人支付物业管理费。 本院经审理认定事实如下：原告瑞诚物业公司系从事物业管理业务的合法企业，被告刘俊波系XX小区X幢XX号房屋业主，被告与案外人义诚房开于2017年12月18日签订《商品房买卖合同》，该合同约定义诚房开应在2014年12月31日前向被告交付商品房，被告房屋建筑面积为605.64平方米，合同第二十三条约定：买受人……同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。被告刘俊波现已收房装修入住，并交纳了2013年10月1日至2014年10月1日期间的物业管理费，自2014年10月2日起至2020年12月31日产生的物业管理服务费，至今未交纳。 2013年4月22日，原告瑞诚物业公司与案外人义诚房开签订《前期物业管理委托协议》，约定原告接受该公司委托，对XX小区进行前期物业管理，物业管理费收取的时间按房开公司正式交房的日期为准，别墅住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取,并注明：1.通知交房（6个月以上至1年止）未来办理交房手续、按收费标准免当年2个月的物业费（1年半以上未来办理交房手续的全额收取）……。2015年1月5日，原告瑞诚物业公司再次与案外人义诚房开签订《前期物业管理委托协议》，约定原告接受该公司委托，对XX小区进行前期物业管理，物业管理费收取的时间按房开公司正式交房的日期为准，别墅住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，并注明：1.通知交房（6个月以上至1年止）未来办理交房手续、按收费标准免当年2个月的物业费（1年半以上未来办理交房手续的全额收取）……。 另查明，义诚房开分别于2014年9月1日在黔西南日报刊登公告，公告内容为“【XX小区】交房通知”，尊敬的各位业主：我公司开发的【XX小区】住宅小区二期项目已于二〇一四年八月三十一日完工，公司将从二〇一四年八月三十一日起开始办理房屋验收手续，请各位业主携带相关证件及资料前往【XX小区】物业中心办理相关交房事宜；于2014年12月23日在黔西南日报刊登公告，公告内容为“【XX小区】交房通知”，尊敬的各位业主：我公司开发的【XX小区】住宅小区三、四期项目已于二〇一四年十二月二十三日竣工，公司将从二〇一四年十二月二十三日起开始办理房屋验收手续，请各位业主携带相关证件及资料前往【XX小区】物业中心办理相关交房事宜。 上述法律事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证及证明复印件各一份、《商品房买卖合同》复印件一份、《前期物业管理委托协议》原件两份、收据复印件一份、黔西南州报打印件两份等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，刘俊波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为其放弃举证、质证的权利，应自行承担相应的法律后果。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，瑞诚物业公司与义诚房开签订的《前期物业管理委托协议》，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合同依法成立。瑞诚物业公司向本院提交了其与义诚房开签订的两份《前期物业管理委托协议》，两份协议所签订的时间虽然不一致，但瑞诚物业公司向本院提交的收据载明刘俊波已交纳了2013年10月1日至2014年10月1日期间的物业管理费10901.59元，刘俊波自2013年10月1日起便开始接受瑞诚物业公司为XX小区提供的物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，刘俊波虽然未与瑞诚物业公司签订前期物业服务合同，但《前期物业管理委托协议》对业主刘俊波具有约束力，故刘俊波作为XX小区X幢XX号别墅的业主，瑞诚物业公司为其提供了物业管理服务，刘俊波就应按照《前期物业管理委托协议》约定向瑞诚物业公司支付物业服务费，逾期未交纳物业管理费，应承担违约责任，对尚欠的物业服务费金额，根据案涉《前期物业管理委托协议》及《商品房买卖合同》，刘俊波购买的XX小区X幢XX号别墅，房屋建筑面积为605.64平方米，物业管理费的收取应按照《商品房买卖合同》约定的房屋面积予以计算，即605.64平方米×1.5元×74个月（2014.10.2-2020.12.31）=67226.04元。 对于刘俊波提出“房产证至今未过户”、“答辩人一直在云南生活，对于所购房屋，答辩人至今未居住过，故答辩人不应向被答辩人支付物业管理费”的辩解意见，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人员可以提起诉讼或申请仲裁。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”的规定，本案中的《前期物业管理委托协议》系合法有效合同，刘俊波已实际装修入住该房屋，并享有了业主权利，是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，瑞诚物业公司已经如约将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少，因此，瑞诚物业公司可依据合同向刘俊波收取物业服务费。刘俊波以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。对于房屋房产证过户问题，其与本案并非同一法律关系，刘俊波若认为其合法权益受到侵害可另寻途径解决。故对刘俊波拒绝交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。鉴于瑞诚物业公司在物业管理服务上仍有需待完善之处，对其诉请的违约金20440元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、限刘俊波于本判决生效之日起十日内支付黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司物业管理费67226.04元。 二、驳回黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2014元，减半收取1007元，由刘俊波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  吴 涛 二〇二一年五月二十日 法官助理  贺 欢 书 记 员  李生雪