广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8213号上诉人（原审被告）：黄卓华，男，1964年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市骏合展览策划有限公司，住所地广州市黄埔大道西76号1510自编016。法定代表人：庄泽勇，总经理。委托诉讼代理人：马晋，系该公司职员。上诉人黄卓华因与被上诉人广州市骏合展览策划有限公司（以下简称骏合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。黄卓华上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回骏合公司全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由骏合公司承担。事实和理由：一、黄卓华与骏合公司于2018年8月6日签订的《租赁合同》无效。涉案广州市天河区黄埔大道西xxx号广州赛马场广州马会家居编号1717号铺位，未取得建设用地规划许可证，铺位所占用地块只是游乐用地，并且截止现在，未取得政府规划部门核准改变土地规划用途的行政许可。一审法院未根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定进行判决，是适用法律不当。二、黄卓华从2019年1月1日起没有使用涉案铺位，铺位在2018年12月31日被骏合公司控制和收回，黄卓华在铺位内的货物被骏合公司留置，黄卓华无须支付2019年1月1日至4月25日的租金，一审法院判决黄卓华支付2019年1月1日至4月25日的租金合共220274.11元，违反公平合理原则。三、黄卓华于2018年12月31日撤场，骏合公司留置黄卓华价值769762元的家具货物事实清楚，一审法院认为黄卓华并未提交充分证据予以证明与事实不符。四、骏合公司留置货物及直接处分留置物均属违法，造成黄卓华损失769762元，一审法院既不认定骏合公司违法留置及违法直接处分留置物的事实，也不认定黄卓华的损失，且不将骏合公司违法留置及违法直接处分留置物造成黄卓华的损失与黄卓华应缴租金相抵，是认定事实不清，判决错误。五、黄卓华于2018年9月29日向骏合公司缴交的租金保证金114925.62元，骏合公司应予返还。一审法院对黄卓华缴交的租赁保证金不作处理，既不判决返还，也不作冲抵租金，违反公平合理原则。六、骏合公司应赔偿黄卓华的经济损失769762元及应返还的租金保证金114925.62元，合计884687.62元。七、骏合公司误导黄卓华，且违法留置及违法处分留置物，存在过错，应根据过错责任分担黄卓华的经济损失。八、一审法院程序违法,适用普通程序，但由审判员独任审理且判决书记载的审判人员、书记员与开庭传票记载的审判人员与书记员不一致，严重违反程序。骏合公司辩称：不同意黄卓华的上诉。第一，一审程序没有问题。第二，案涉商铺所在商场广州马会家居的产权方属于广州市赛马娱乐总公司，广州市赛马娱乐总公司，也就广州赛马场，包括广州的花城会展中心在内，根据广州市发改委牵头协调已经取得了穗归第2008481号建设用地规划许可证，相关的产权证明已经在一审期间提交给一审法院，骏合公司向赛马娱乐总公司承租该场地后，为了突出经营家居商场而将商场改名为广州马会家居，沿用原来的规划和审批手续。骏合公司通过合法途径获得了案涉场地的转租权。第三，黄卓华主张骏合公司于2018年12月31日控制和收回了案涉商铺，没有事实和法律依据，双方根本没有签订任何解除协议。案涉商铺是骏合公司于2019年4月24日发出了解除合同的通知后才收回，黄卓华应向我方支付租金及违约金。第四，对于黄卓华主张的案涉商铺内定制家居是否存在价值，骏合公司不予认可。黄卓华未办理撤场手续，视为放弃所属物品。第五，就关于履约保证金的问题，《租赁合同》第7.3条明确约定，在黄卓华有重大违约的情况下，骏合公司有权没收黄卓华缴纳的履约保证金，而且没收履约保证金不抵扣黄卓华所欠的租金等一切费用及违约金。骏合公司于2020年2月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认骏合公司与黄卓华于2018年8月6日签订的《广州马会家居租赁合同》于2019年4月24日解除；2.黄卓华向骏合公司支付2019年1月1日至2019年4月25日期间的租金及占用费共220274.11元（租金57462.81元/月×3个月零25天）；3.黄卓华向骏合公司支付违约金【1-3月份违约金以欠缴金额57462.81元为本金，4月份违约金以欠缴金额47885.68元（计算方式为：57462.81元/月/30天×25天）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费之日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；4.本案的诉讼费用由黄卓华承担。一审法院经审理认定事实如下：1.房产的位置：广州市天河区黄埔大道西xxx号广州赛马场广州马会家居编号为xxxx铺位（以下简称“涉案铺位”）。2.约定的租赁期限：2018年8月10日至2019年12月31日。3.租金缴纳标准：57462.81元/月。骏合公司主张于2018年9月至2018年12月期间给予黄卓华租金9.8折的优惠，即上述期间每月租金为56313.55元，黄卓华亦是按该标准支付，自2019年1月起不再享有租金优惠，故黄卓华应向其支付租金的金额为每月57462.81元，对此提交租金发票、《马会家居优惠通知》予以证明，经质证，黄卓华对上述证据的真实性予以确认。4.租金支付期限：黄卓华的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。5.骏合公司于2019年4月24日按合同约定地址向黄卓华发送解除合同通知书并要求黄卓华于2019年4月25日前到骏合公司处结清款项和搬离物品。6.黄卓华称自己于2019年1月1日向骏合公司提出搬离物品，但骏合公司不予同意，其遂自行离场且黄卓华于2019年6月29日前往涉案商铺发现部分物品灭失或损毁，造成其经济损失，对此提交广州马会存货清单、图片、视频等予以证明，并表示骏合公司已于2019年1月底、2月左右发现涉案商铺已被出租给案外人，对此骏合公司表示其于2019年9月1日将涉案商铺重新出租给案外人。一审法院认为，经本案查明，骏合公司与黄卓华之间成立租赁合同关系。黄卓华自2019年1月1日起欠付租金，违反合同约定，骏合公司于2019年4月24日向黄卓华发送解除合同通知书并主张合同自该日解除，并无不妥，骏合公司诉请要求确认合同于该日解除，一审法院予以支持。黄卓华辩称其早于2019年1月1日撤场，但骏合公司留置了其物品，对此并未提交充分证据予以证明，一审法院对黄卓华的该项抗辩不予采纳。骏合公司诉请要求黄卓华支付2019年1月1日至2019年4月25日的租金共计220274.11元（57462.81元/月×3个月零25天），一审法院予以支持。黄卓华迟延支付租金，造成骏合公司损失，黄卓华辩称骏合公司主张的违约金标准过高，从公平角度，一审法院酌情予以调整，故违约金应以各月欠付的租金【其中2019年1月至2019年3月期间每月为57462.81元，2019年4月1日至2019年4月25日为47885.68元（57462.81元/月÷30天×25天）】为本金，分别自当月6日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于骏合公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院于2020年10月23日作出判决如下：一、确认广州市骏合展览策划有限公司与黄卓华于2018年8月6日就广州市天河区黄埔大道西xxx号广州赛马场广州马会家居编号为1717铺位签订的《广州马会家居租赁合同》于2019年4月24日解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，黄卓华向广州市骏合展览策划有限公司支付2019年1月1日至2019年4月25日的租金220274.11元及违约金【违约金应以各月欠付的租金（其中2019年1月至2019年3月期间每月为57462.81元，2019年4月1日至2019年4月25日为47885.68元）为本金，分别自当月6日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。三、驳回广州市骏合展览策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7908元，由黄卓华负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、涉案《租赁合同》的效力问题；二、涉案《租赁合同》解除的时间；三、租金计算的截止时间；四、骏合公司应否赔偿黄卓华留置物品损失；五、黄卓华缴交的保证金应否予以退回。关于涉案《租赁合同》的效力问题。黄卓华上诉主张，涉案商铺并未取得建筑物规划许可证并且改变了规划用途，故《租赁合同》应为无效。对此本院认为，根据一审过程中骏合公司提供的证据显示，涉案娱乐场地及展馆，改建为汽车城及家居城已报经政府相关部门批准，故应认定涉案租赁商铺已经规划报建并对娱乐用途进行变更。本院作出的已生效的（2017）粤01民终13531号民事判决，确认涉及马会家居商铺《租赁合同》为有效合同。黄卓华主张涉案商铺未办理规划报建手续应认定无效，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》解除的时间问题。黄卓华上诉主张，黄卓华已于2018年12月撤出经营场地，故涉案《租赁合同》应于2019年1月1日解除。对此本院认为，涉案《租赁合同》为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。黄卓华因欠缴租金，构成违约。骏合公司于2019年4月24日向黄卓华发送解除合同通知书。一审法院认定涉案《租赁合同》于2019年4月24日解除合法有据。黄卓华作为违约方，无权行使合同解除权。其主张涉案合同于2019年1月1日解除理据不足，本院不予支持。关于租金计算的截止时间问题。黄卓华上诉主张，其已于2018年12月撤出了租赁场地，故租金计算的截止时间应截止到2019年1月1日。对此本院认为，如上所述，骏合公司于2019年4月24日向黄卓华发出解除合同通知书，黄卓华并未提供证据证明在此日期前，其已将租赁的商铺交回给骏合公司。即便在黄卓华已向骏合公司表达解除合同的意愿，骏合公司表示愿意协助寻找案外人接手的前提下，在骏合公司未正式解除合同前，涉案商铺不可能另行出租给案外人。一审法院认定涉案《租赁合同》于2019年4月24日解除，在此期间的租金及占用费由黄卓华承担具有充分的事实和法律依据。黄卓华二审期间并未提供新的证据证明其上诉主张，对该上诉主张本院予以驳回。关于骏合公司应否赔偿黄卓华留置物品损失问题。黄卓华上诉主张，骏合公司擅自留置其店铺内的物品，造成黄卓华经济损失共计769762元。骏合公司应当赔偿该项损失，或以该损失金额充抵欠缴的租金。对此本院认为，1.黄卓华在二审中没有提供新的证据推翻一审法院对该事实的认定；2.黄卓华主张的经济损失仅为其单方所述，并无相关证据证实；3.双方并未就留置物品的作价充抵达成任何协议；4.黄卓华在一审中并未提出损失赔偿的主张，在二审过程中提出新的诉请，违反程序法律的规定。综上，黄卓华该上诉主张，理由不成立，证据不足，本院不予支持。关于黄卓华缴交的保证金应否予以退回的问题。本院认为，骏合公司提起本案一审诉讼并未请求对保证金问题进行处理，黄卓华对此亦未提出反诉。在此前提下，双方可协商保证金的充抵或退回问题。如协商不成，亦可在执行过程中予以解决。一审法院适用普通程序采用独任制对本案进行审理。一审庭审时，已告知当事人本案的审判人员及书记员组成情况，黄卓华对此并未提出异议，一审法院审理程序符合法律的规定。黄卓华主张一审法院审理程序违法于法无据，本院予以驳回。综上所述，黄卓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7908元，由黄卓华负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年五月二十七日书记员  陈婷婷苏劲丹