贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11829号原告：朱勇，男，1978年3月2日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。原告：田小英，女，1977年7月5日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣。原告朱勇、田小英与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告朱勇、田小英委托诉讼代理人罗丹丹与被告天地公司委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱勇、田小英向本院提出诉讼请求，请求判令:1.解除原告与被告天地公司于2018年5月23日签订的湿地阳光花园第1-5、21幢负一层1026号房《商品房买卖合同》；2.被告天地公司依法双倍返还原告购房款151020元，并按照购房款的0.5%支付违约金378元；3.被告天地公司与被告伟庭公司共同向原告返还团购费30000元；4.诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，变更第一项为依法确认原告与被告天地公司于2018年5月23日签订的湿地阳光花园1-5、21幢负一层1026号房《商品房买卖合同》无效；变更第二项为判令被告天地公司返还原告已付房款75510元及支付资金占用费（自2018年5月23日至2019年8月19日止的资金占用费按照中国银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止）；增加一项诉讼请求判令被告天地公司承担购房款一倍的赔偿责任，向原告赔偿75510元。事实和理由：被告天地公司系湿地阳光花园楼盘开发商，被告伟庭公司系被告天地公司委托的销售代理公司。原告基于购买该楼盘房屋的目的，按照天地公司的销售策略和流程，于2018年5月23日向伟庭公司缴纳了团购费30000元。同日，原告与天地公司签订了《商品房买卖合同》，就购买房屋位置、面积、单价、总价款、交房时间、逾期交房违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了50%房款，后得知所购房屋系地下停车场的规划，不能销售，也不能办理房屋产权，故原告诉至法院。被告天地公司辩称，涉案合同效力法院依法认定，涉案房屋为棚户区改造项目，可以不经预售许可直接办理产权登记，在法院之前审理的案件中已明确该事实。我方不同意退还购房款，也不存在支付违约金，团购费的返还责任我方不是适格主体。本案原告不存在将团购费抵扣房款或者享受优惠的情况。被告伟庭公司未答辩。本院经审理查明事实如下：位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年5月23日，原告向伟庭公司缴纳团购费60000元，伟庭公司出具收据载明收到朱勇、田小英1-5、21栋E区负1-1026、1039团购费陆万元整。同日，原告与被告天地公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0487号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区为的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园；买受人购买第1-5、21幢负一层1026号房，建筑面积共10.38平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额150510元；首付75510元，剩余房款75000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。”同日，原告向天地公司支付房款75510元。现原告以被告未办理预售许可证为由诉至本院，诉请如前。本院在此前审理张云朋等起诉天地公司房屋买卖合同系列案件中查明：1、被告天地房开公司（甲方）与案外人伟庭茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。2、案涉房屋销售时被告天地公司未取得商品房预售许可证。3、2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划,故被告天地公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。4、贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司向购房人退还团购费。5、被告伟庭房开公司、案外人伟庭茂公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告工商登记信息、商品房买卖合同、收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》的效力。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”之规定，被告天地房开公司截止原告起诉前仍未取得商品房预售证明，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。原告要求被告天地房开公司退还已付购房款75510元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告天地公司支付从2018年5月23日起至实际还清之日的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告天地公司承担购房款一倍的赔偿责任，被告天地房开公司在未取得商品房预售许可证明的情况下仍向原告出售房屋，并导致《商品房买卖合同》无效，应当承担赔偿责任。考虑到被告天地房开公司的违约行为，本院酌情确定赔偿金额为已付购房款的10%即7551元。关于焦点二，案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司之间系关联公司，双方共同对案涉房屋进行销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，理应退还。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。所以应由被告伟庭公司承担向原告返还团购费30000元的责任。被告伟庭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告朱勇、田小英与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0487）无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱勇、田小英购房款75510元并支付资金占用损失（以75510元为基数，自2018年5月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至实际还清已付购房款之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱勇、田小英7551元；四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱勇、田小英团购费30000元；五、驳回原告朱勇、田小英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担650元，由贵州天地房地产开发有限责任公司负担3278元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年五月二十七日法官助理王丽书记员刘怡鸿