广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0115民初766号 原告：谢晓珊，女，1978年11月2日出生，汉族，住广州市天河区。 被告：陈周彬，男，1992年12月21日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 原告谢晓珊诉被告陈周彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓珊到庭参加诉讼。被告陈周彬经本院公告送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢晓珊向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月4日解除；2.被告向原告支付2020年7月至2020年8月的租金18000元；3.被告向原告支付逾期交租滞纳金1988.39元（即违约金，每日按1‰的标准，分别从各月1日开始计算至2020年10月10日止）；4.被告向原告支付2020年7月至2020年8月欠付的物业服务费和水电费共计7992.24元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租南沙区××街××街××号××房（以下统称涉案房屋）。合同另对租赁期间、租金标准、相关费用的交纳期限以及违约责任等进行了约定。合同履行过程中，被告自2020年7月开始欠交租金、物业服务费和水电费，合计已欠费27980.63元，严重违反合同约定。据此，原告可行使单方解除权，并没收被告交纳的押金。在多次催收未果后，原告于2020年9月4日向被告发出解除合同通知，要求解除双方的租赁合同关系，并要求被告清缴欠款。该邮件因无人签收被原路退回。根据合同的约定，《房屋租赁合同》已于2020年9月4日解除。原告同时向涉案房屋的实际使用人方泽辉发出限期搬离通知。因未得到回应，原告已于2020年9月12日自行收回了涉案房屋。虽然合同已经解除，但根据《房屋租赁合同》的约定，被告仍需向原告清偿欠付的租金和其他费用，并支付违约金。 被告陈周彬没有答辩。 经审理查明：涉案房屋系原告名下物业。2017年7月28日，原告（出租方）与被告（承租方）就租赁涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。租金每月9000元，承租人应于每月10日前支付当月租金。承租方应在本合同签订之时向出租方支付18000元作为押金。租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方承担。承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金。逾期十天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三天内搬出该房产；逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理。本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至合同地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。《房屋租赁合同》备注条款载明：出租方为毛坯商铺，装修期为两个月，第二个月付租时间2017年11月1日。租金第三年开始每年按5%递增。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。 原告确认2017年8月1日至2017年9月30日期间为装修免租期，租金自2017年10月1日开始计付。合同签订当日，被告向原告支付首月租金9000元和押金18000元。 2017年8月1日，原告向被告交付涉案房屋。被告承租后对涉案房屋进行了装修，包括铺设地砖、墙面扇灰以及安装水电等。涉案商铺由被告用于销售生鲜物品。合同履行过程中，原告发现被告将涉案房屋交付给案外人方泽辉使用，期间租金等相关费用亦由方泽辉交纳。 原告陈述被告从2020年7月开始拖欠租金以及物业服务费、水电费等费用。2020年9月4日，原告向被告寄送《解除租赁合同通知函》，同时向方泽辉寄送《限期搬离通知函》。《解除租赁合同通知函》因未签收于2020年9月25日被退回。《限期搬离通知函》送达后，方泽辉未作出回应，原告于2020年9月12日更换了涉案房屋的门锁，自行收回房屋。 另查明，涉案房屋于2020年7月产生物业服务费452.12元，于2020年7月至2020年8月产生水费145元、电费7395.12元。原告已于2020年9月21日向涉案房屋的物业管理单位交纳上述费用。 本院认为：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证，以及对原告于庭审中陈述的事实进行抗辩的权利。 原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案房屋由案外人方泽辉使用，并由其交纳租金等相关费用，但涉案房屋由被告向原告承租，并由其与原告签订合同，在双方未变更合同履行主体的情况下，原告根据合同的相对性原则，向被告主张权利，并无不当。 根据原告的陈述，被告未依约交纳租金，已构成违约。原告据此行使单方解除权并没收18000元押金，合理有据，本院予以支持。原告于2020年9月4日寄出《解除租赁合同通知函》，该函件于2020年9月25日被退回妥投，原告主张寄出通知之日为合同解除之日，缺乏依据。因原告已于2020年9月12日自行收回涉案房屋，故本院认为合同已于该日解除。 合同解除后，被告仍应按照约定的标准向原告支付2020年7月至2020年8月的租金18000元，以及原告代被告垫付的2020年7月的物业服务费452.12元和2020年7月至2020年8月的水费145元、电费7395.12元。 被告逾期支付租金，原告要求被告按照合同约定的标准（即每日千分之一）支付迟延支付租金的违约金，合理有据，本院予以支持。因合同约定的租金交纳期限为每月10日前，故违约金应当分别从各月的11日开始计算。违约金的具体计算方法为：各以9000元为本金，按照每日1‰的标准，分别从2020年7月11日、2020年8月11日开始计算。据此，截至2020年10月10日，被告应当支付的违约金为1377元。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告谢晓珊与被告陈周彬于2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月12日解除； 二、被告陈周彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢晓珊支付2020年7月至2020年8月的租金18000元； 三、被告陈周彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢晓珊支付截至2020年10月10日止产生的逾期交租违约金1377元； 四、被告陈周彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢晓珊支付2020年7月的物业服务费452.12元，以及2020年7月至2020年8月的水费145元、电费7395.12元； 五、驳回原告谢晓珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费250元，由原告谢晓珊负担5元，由被告陈周彬负担245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 员 李慧娟 二〇二一年五月二十八日 法官助理 谢雨虹 书 记 员 梁 艺