贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2527号上诉人（原审原告）：丁远兰，女，汉族，1965年1月16日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李淑金，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥正健，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋云国，男，汉族，1969年10月2日出生，住贵州省遵义市汇川区。上诉人丁远兰因与被上诉人蒋云国房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丁远兰上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.因蒋云国的擅自处分行为，导致双方签订的《房屋协议书》无法履行，只能解除。2.丁远兰已向蒋云国交付定金15万元，蒋云国擅自处分行为导致协议约定房屋无法交付，蒋云国应当双倍返还丁远兰定金30万元。3.变更后的房屋与案涉协议约定交付的房屋在采光、户型、面积等均不一致。4.蒋云国的擅自处分行为，应当承担案涉协议书约定的违约责任，向丁远兰支付违约金。5.被上诉人一审提交的《情况说明》内容矛盾，约定交付房屋为三室一厅，而变更后房屋为两室一厅。蒋云国未针对上诉人丁远兰的上诉请求和理由作书面答辩。丁远兰向一审法院起诉请求：1.判决解除丁远兰与蒋云国于2018年8月11日签订的《房屋协议书》。2.判决蒋云国立即向丁远兰双倍退还定金300000元。3.判决蒋云国立即向丁远兰支付违约金以350000元为基数每月按2%之标准从2018年8月11日起至款项支付完毕之日止。4.本案诉讼费由蒋云国承担。一审法院审理查明：2014年4月3日，案外人遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司项目部（甲方）与蒋云国（乙方）签订《房屋征收与补偿安置补充协议》，约定甲方提供坐落于棚户区区域的房屋产权调换给乙方，具体楼号、楼层、房号为：户型2-2-17-3，面积80.22㎡；户型2-2-12-3，面积80.22㎡。2018年8月11日，丁远兰（乙方）与蒋云国（甲方）签订《房屋协议书》，约定甲方将一套还房转让给乙方，协议第一条约定：转让房屋位于棚户区，区域的房屋产权调换给乙方，房屋结构为框架砖混，具体楼号、楼层、房号户型2号楼2单元12楼3号。第二条约定：双方商定转让价格为人民币350000元。第三条约定：双方同意购房款由乙方支付房屋定金150000元，甲方将房屋钥匙交给乙方时乙方支付185000元，甲方收款后应向乙方出具收据，甲方将房屋产权证办理到乙方名下后将房产证交付给乙方时，乙方支付余款15000元。第六条约定：甲乙双方如违约，以房屋总购款350000元按银行贷款利息的3倍（2％）作违约金赔付给对方。该协议还约定了其他权利义务。同日，丁远兰向蒋云国支付了150000元，蒋云国向丁远兰出具《收条》，确认收到该款。2020年7月30日，案外人遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司道路工程项目部（甲方）与蒋云国签订《房屋征收安置补偿补充协议书》，约定：一、甲方实施遵义市汇川区城市棚户区工程建设项目已竣工验收，达到安置还房条件，蒋云国于2013年10月3日与项目签定房屋征收安置补偿协议书，协议约定安置还房位于遵义市汇川区，所选楼栋号、楼层、房号面积为：2-2-17-3，面积80.22㎡；户型2-2-12-3，面积80.22㎡，因国家相关规定，对城市棚户区楼栋号、楼层、房号按规定进行调整，乙方在城市棚户区按规划调整后重新签订本次补充协议书，具体住宅房楼栋号、楼层、房号、面积为：6-12-3（78.01㎡）、6-17-3（78.01㎡）。二、本协议只变更乙方楼栋号、楼层、房号，安置面积由甲、乙双方按原协议对应的价格进行互补。该协议还约定了其他权利义务。2020年8月10日，遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司棚户区改造建设项目部向遵义俊安物业服务有限公司出具《接房通知》，通知该公司按规定将安置于城市棚户区一期楼房号为2-2-17-3（6-17-3），面积78.01㎡；2-2-12-3（6-12-3），面积78.01㎡的两套现楼交房于蒋云国。另查，蒋云国为说明拆迁协议约定房屋房号与实际接房房号不一致的原因，提交了遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司棚户区改造建设项目部于2020年11月2日出具《情况说明》，载明“2014年4月3日，国家级遵义经济技术开发区投资建设开发有限公司（征收补偿部门）与蒋云国（被征收人）签订了《房屋征收与补偿安置补充协议》，安置还房位于棚户区平方米）、2-2-12-3（80.22平方米），合计建筑面积为160.44平方米。后汇川城投根据汇川区人民政府工作安排，承担了国家级遵义经济技术开发区投资建设开发有限公司在《房屋征收与补偿安置协议》的权利义务。2020年7月1日棚户区还房小区正式启动还房工作，由于规划设计调整及现行规范标准，该小区内楼栋及单元编号均有所调整（仅为编号调整，户型、朝向、楼层、面积均未发生变化），并且所有业主均已签订补充协议认可，完成选房接房手续，其中，原2栋2单元整栋调整为6栋，故2020年7月30日，根据实际情况蒋云国与汇川城投签订了《房屋征收与补偿安置补充协议》，其还房2-2-17-3（80.22平方米）、2-2-12-3（80.22平方米）调整为6-17-3（78.01平方米）、6-12-3（78.01平方米）”。为查明案件事实，一审法院到现场进行勘查，情况为“涉案房屋所在小区楼房为1-8栋，其中2栋为1梯4户，6栋为1梯6户，进入6-12-3号房屋套内查看，该房屋户型为一厨一卫两室一厅，建筑面积78平方米左右”。因无法进入2-12-3号房套内查看，再次向遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司棚户区改造建设项目部了解，得知情况：城市棚户区（一期）2栋房屋封顶时间向施工单位核实大约为2018年4月左右，该小区内2栋12层3号房的实测面积为106.48平方米。庭审中，双方当事人均确认：2018年签订《房屋协议书》前后，房屋还在修建中，蒋云国曾带丁远兰的丈夫到该小区内看过房子，后丁远兰及其子女自行前往看过房子。经询问，蒋云国陈述：2020年城投公司通过张贴公告的形式通知被拆迁户前去签订《房屋征收安置补偿补充协议书》，自己通过电话告知丁远兰可以接房，让其交付购房尾款，后自己于同年7月30日前去签订《房屋征收安置补偿补充协议书》，并收到了一份《补充协议书》保管，后自己通过电话联系丁远兰接房、交钥匙、付尾款，但丁远兰没有来。诉讼中，经询问，针对本案中第二项和第三项请求，丁远兰明确表示选择主张第三项请求，即要求蒋云国立即向丁远兰支付违约金（以350000元为基数每月按2%之标准从2018年8月11日起至款项支付完毕之日止）。一审法院认为，双方当事人于2018年8月11日签订的《房屋协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对丁远兰主张解除合同的认定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方当事人未约定解除合同的情形，且蒋云国不同意解除合同，不适用约定解除的情形。现丁远兰要求解除合同，诉称蒋云国推诿交付房屋，庭审中又称合同约定出售为2-2-12-3号房屋，蒋云国实际接房为6-12-3号房屋，该房屋的采光、户型、面积与合同约定不一致。首先，蒋云国明确表示已完成接房手续，自己愿意并随时可向丁远兰交付房屋。其次，关于蒋云国愿意交付的房屋与合同约定是否一致、该情形是否属于法定解除合同的情形的问题，据查，双方于2018年签订的《房屋协议书》仅约定出售房屋为2-2-12-3号房，因均知道房屋正在修建中，达成协议时主要以蒋云国2014年签订的《房屋征收安置补偿补充协议书》为依据，该协议上注明的2-2-12-3号房面积为80.22平方米，且蒋云国及丁远兰的家属一起到修建中的房屋所在小区实地看过，即双方达成购房协议时均清楚房屋所在小区及具体位置、房屋面积、大概楼层和房号，虽然现蒋云国实际接房的房号为6-12-3号，但拆迁单位也出具证明说明该房屋与拆迁协议上约定安置的房屋仅为房号不同，户型、朝向、楼层、面积均未发生变化，且经一审法院勘查得知，涉案小区现实际安置的2栋楼和6栋楼均无单元区分，且现6-12-3号房与约定安置房屋的楼层相同，面积相当，而丁远兰所称现涉案小区的2栋12层3号房为面积106.48平方米，与约定拆迁安置给蒋云国的房屋并不相符，故现蒋云国愿意交付6-12-3号房屋并不影响双方购房合同目的的实现，即便有面积等细小差异，也可以通过变更某些约定继续履行合同，因此对丁远兰要求解除合同、返还购房款及支付违约金的请求均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告丁远兰全部的诉讼请求。案件受理费4270元（已减半由原告预交），由原告丁远兰负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为丁远兰主张解除《房屋协议书》的理由是否成立。丁远兰主张因蒋云国的擅自处分行为，导致合同目的不能实现，但根据本案实际情况，首先，双方当事人于2018年签订的《房屋协议书》虽约定出售房屋为2-2-12-3号房，但当时房屋正在修建中，达成协议时主要以蒋云国2014年签订的《房屋征收安置补偿补充协议书》为依据，而该协议上注明案涉房屋面积为80.22平方米。其次，根据遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司棚户区改造建设项目部出具的情况说明，由于规划设计调整及现行规范标准，在建设过程中对小区内楼栋及单元编号作了调整，但房屋的户型、朝向、楼层和面积与双方协议中约定的房屋整体相当，即6-12-3号房即为双方当事人协议约定的2-2-12-3号房，该变化并不会导致双方合同目的无法实现。第三，经一审法院现场勘验，现蒋云国主张交付的6-12-3号房屋面积为78.01平方米，与双方约定房屋面积差距仅为2.21平方米，而丁远兰所称现涉案小区的2-12-3号房面积为106.48平方米，与约定拆迁安置给蒋云国的房屋面积差距较大。综上，虽然蒋云国在与城投公司签订《房屋征收安置补偿补充协议书》时未及时告知丁远兰，但其提交的证据证明约定房屋并未发生改变，不存在合同目的不能实现的情况。因此，一审法院对丁远兰要求解除合同、返还购房款及支付违约金的请求均不予支持并无不当，本院依法予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8540元，由丁远兰负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  谭应勇审判员  贺灿灿二〇二一年五月十三日法官助理王薇书记员冯滢