内蒙古自治区奈曼旗人民法院   民事判决书   （2021）内0525民初259号   原告：刘国艳，女，1976年8月9日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：李汉林（与刘国艳系翁媳关系），男，1952年5月20日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   被告：奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市奈曼旗大沁他拉镇青山路北段东侧。   法定代表人：刘再芳，职务：董事长。   委托诉讼代理人：张晋有，男，1957年8月17日出生，汉族，公司职员，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：王丽花，女，1972年12月1日出生，汉族，公司职员，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   原告刘国艳与被告奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李汉林、被告委托诉讼代理人张晋有、王丽花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判处被告赔偿因其不按时维修和整改排污管道给原告造成的各项损失合计8426元；2.依法判处被告退还因其违反双方达成的物业服务协议，每年强迫业主多交物业服务费累计835.16元；3.依法判处被告按照国家规范标准限时恢复本栋楼房被篡改的配套设施，即将位于原告楼房后墙外的两个污水井，迁移到距后墙体外面水平距离2.5米外，同时对后墙体外面地下部分重新做好防水措施，从而在根本上解决好墙体渗漏问题；4.要求被告赔偿两次墙面维修损失每次1000元，以及需要再次维修的维修款1000元，合计3000元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：（一）自2013年以来，因楼房内公用排污管道质量和防水问题、楼房地基外污水井违规设置和污水井质量问题，由墙面始终在向地下室内渗漏污水，问题至今没有得到妥善解决。2013年夏天最严重的一次，下雨时地下室从北墙体和管道缝隙流入室内污水深达30厘米。当时23号楼一楼有至少六户业主地下室发生了同样情况，但以原告楼房的泄漏问题最严重，之后的几年间，原告始终在请求小区物业对楼房公用排污系统，按国家规范要求进行维修，一直未果。2019年冬，楼房公用排污系统泄漏更加严重，开始通过墙体从室外向室内泄漏粪便污水，导致室内臭气熏天、店铺停业，已严重影响经营者的生产、生活。原告自2019年11月初以后的二十多天内，多次请求被告尽快对问题予以处理，并几次请旗住建局物业管理办公室、社区出面协调，但被告以各种不实理由搪塞和推诿，万般无奈之下，原告只得在楼房承租人的强烈要求下，本着人道主义精神和及时止损原则，自己雇人对泄漏问题进行了应急维修。之后原告又两次找到旗信访局介入，被告锦绣物业公司才在12月5日派人从地下室内，对墙面作了他们所谓的注胶处理，但这种简单应付实为权宜之计、更是饮鸩止渴，不能从根本解决问题，而是让承重墙成了拦河坝。现在被污水浸泡的面积不断扩大，室内整面北墙、两侧墙壁、临近地面都处于污水侵蚀当中，造成巨大安全隐患。（二）该楼房渗漏问题，既给原告造成了误工损失，也给原告造成了经济损失。具体损失是：一是2016年以来因楼房后墙多次漏水地下室被淹，损失2226元，即2017年、2018年、2019年三年物业服务费损失，原因是原告将楼房对外出租，并与承租方达成协议，楼房出租期间的物业服务费由承租方交纳，但因楼房地下室频繁漏水给承租方造成损失，而物业公司没有按时按质按量解决问题，因此承租方拒绝交纳物业服务费，上述三年的物业服务费是由原告交纳给被告的；二是2019年冬季楼房公用排污管道泄漏，被告长时间不给解决，原告自费个人进行维修，支出维修费3500元；三是2013年以来，因该楼房泄漏问题，原告委托亲属多次奔走于物业公司、通辽市天华房地产开发有限责任公司委托代理机构、住建局物管办、社区、信访局等各处，给原告造成误工损失2700元（150元×18天=2700元）。（三）被告在没有认真履行应尽职责的情况下，仍然违背双方认定的每平方米0.6元/月的物业服务费征收标准，从2015年7月份起擅自按每平方米0.8元/月标准强行收缴物业服务费，应退还多收原告物业服务费的总金额为835.16元，即（0.8元-0.6元）×77.33平方米×12个月×4.5年=835.16元。（四）被告在接收本小区物业时，没有按国家法律法规和政策标准之规定，认真履行审核检查小区各项物业，以及配套设施的建设和设置是否符合国家相关规定之责任，接收了包括明显违反国家规定建设和设置的本栋楼房排污井在内的各项物业服务，依法应承担对所接收的违建排污井，按国家政策之规定进行纠正的责任。请人民法院依法审判，从而切实维护奈曼旗房地产市场的正常秩序，切实维护老百姓的正当权益。   被告奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司辩称，一、2014年7月份，奈曼旗大镇主城区连续多天降大到暴雨，部分街区积水深达1米以上，导致城区内大部分住宅小区内积水严重，地下室、地下车库雨水倒灌，这是自然灾害，是属于不可抗力因素，国家法律、法规也有明确规定。二、《建设工程质量管理条例》第40条明确规定：“屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为五年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年”。该楼房是在2013年12月份验收合格的，现早已过保修期，因此我公司没有免费维修义务，也不能承担原告所谓损失。但我公司为了最大程度的维护买房人的利益，提高物业管理服务水平，在2019年秋季为被告的房屋地下室渗水提供了免费维修服务。三、青山花园小区23号楼在2013年12月份由奈曼旗建设工程质量安全监督站验收合格，并签发了“建设工程竣工验收备案表”和“建设工程质量监督报告”，对此项工程没有提出任何疑义，这完全可以说明，该楼的所有建筑、施工都是符合国家有关规范的。被告提出的该楼污水井设置问题，当时（2012年前）国家或行业主管部门对此并没有强制性规范，地下室渗漏与污水井距楼房距离多少也不存在因果关系。四、关于被告提出的物业服务费收费标准问题，原告在2011年5月28日与我公司签订了“物业管理服务协议”，该协议在第三条第三款明确规定“甲方有权按政府有关规定适时适度调整物业服务费用”，我公司在2015年7月根据本地区实际情况和同行业的收费标准（旗雅花园小区收费标准：多层步梯房现每平方米每月0.8元，电梯房每平方米每月1.2元；旗雅馨苑小区收费标准：步梯楼每平方米每月1.2元，电梯房每平方米每月1.6元）每平方米提高了0.2元，这完全符合当时的实际情况，本小区绝大多数的业主也都认为收费合理，并且缴纳了物业服务费，原告也缴清了2020年12月31日以前的物业服务费。综上，原告提出的物业服务费收费标准、地下室污水渗漏、排污井位置设置问题和所谓的财产损失问题均没有任何理由和依据，请法院予以驳回。   经审理查明，原告于2011年从通辽市天华房地产开发有限责任公司购买了位于××旗商厅（带地下室，地下室无产权），2011年5月28日与奈曼旗锦绣物业管理有限责任公司签订物业管理服务协议一份（原为通辽天瑞物业管理有限责任公司管理，后由奈曼旗锦绣物业管理有限责任公司接管，2015年8月28日公司注册名称为奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司），关于物业服务费该协议第三条第二款约定“多层住宅按产权面积计算每平方米0.6元”；第三款约定“甲方有权按政府有关规定适时适度调整物业服务费用”。原告按每平方米0.6元向通辽市天华房地产开发有限责任公司青山花园售楼处交纳了三年物业服务费合计1670元，自2015年7月份开始由物业公司按每平方米0.8元收取物业服务费，按此标准原告房屋物业服务费已交纳至2020年12月31日，交费经手人有原告家人，也有该房屋承租人。另查明，青山花园小区至今未成立业主委员会，被告自2015年7月份之后对其他商户也是按每平方米0.8元收取物业服务费。该楼房室内排污管道位于北侧，通过地下室连接北墙外污水井。2019年11月份，因地下室污水渗漏，原告找相关部门解决，期间原告自行进行了维修，后被告提供了免费维修服务。   上述事实，有原、被告陈述及原告提供的物业管理服务协议书一份、居民说事登记台账一份、2012年7月18日金额为1670元物业服务费收据一枚、2016年4月14日金额为1000元物业服务费收据一枚、2018年7月4日金额为742元物业服务费收据一枚、2019年11月29日金额为742元物业服务费收据一枚，被告提供的23号楼业主宋海英、韩柏芬、刘国艳等物业服务费收据各一枚在卷佐证，本院予以确认。   本院认为，原告于2011年从开发商处购买房产时与奈曼旗锦绣物业管理有限责任公司签订的物业管理服务协议约定物业服务费为多层住宅按产权面积计算每平方米0.6元，同时约定甲方有权按政府有关规定适时调整物业服务费用。2015年被告奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司注册成立后，开始按每平方米0.8元收取物业服务费，原告按此标准交纳物业服务费至2020年末，同时被告对其他业主也均按此标准执行至今，由此能够认定业主对被告公司按每平方米0.8元收取物业服务费的事实是认可的，同时该收费标准符合当地同行业收费标准，因此原告请求返还物业服务费的主张，本院不予支持；原告向被告交纳了物业服务费，被告应履行物业管理服务义务。本案原告地下室在2019年出现渗漏后，涉及到公共排污管道的维修，被告未及时尽到检查、维修义务，存在违约行为，原告为此自行维修所产生的费用应由被告承担。关于维修费用，原告出具了金额为3500元收据一枚，该收据非正规票据，费用支出无明细，维修人员也未到庭作证，无法证实维修费用支出的真实性，对此原告应承担举证不能的法律后果。但鉴于被告对原告自行维修这一事实的认可，同时结合原告代理人庭审陈述维修的具体操作过程，本院对原告维修费用支出酌情支持1500元。原告请求的其他损失无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告按照国家规范标准限时恢复本栋楼房被篡改的配套设施，即将位于原告楼房后墙外的两个污水井，迁移到距后墙体外面水平距离2.5米外，因该请求不属于物业管理服务范围之内，对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后五日内赔偿原告刘国艳维修费用支出1500元；   二、驳回原告刘国艳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由原告刘国艳负担25元，由被告奈曼旗锦绣前程物业管理有限责任公司负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审判长 韩国柱   审判员 张 淼   人民陪审员 程方圆   二〇二一年五月十六日   法官助理 陈 辉   书记员 刘 群