贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1263号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：张景桂，女，1964年11月23日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘世强，系贵州世强律师事务所律师，执业证号：15202198810905996。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：聂艺博，系贵州世强律师事务所实习律师，实习证号：23082102229013。代理权限：一般授权。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）因与被上诉人张景桂商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：一、撤销原判，查明事实并重新作出公正判决或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人不存在逾期交房的情形。案涉房屋已于2019年8月27日竣工验收合格，具备交付条件，根据双方签定的附件十二《补充协议》第五条第（一）项、第（三）项约定，在案涉房屋具备交付条件的情况下，如上诉人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，同时根据第十四条第（三）项约定，由于被上诉人未按期办理房屋交接手续，视为上诉人已按期交付该商品房，故上诉人不应再承担违约责任。退一万步，即使上诉人违约，根据《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”即使计算至判决之日2020年12月18日，上诉人承担违约金也远远不到附件十二《补充协议》第六条第2项约定的最高不超过买受人已交付房价款的15%，而一审法院直接按最高限额判决上诉人承担违约金，何其荒谬。二、一审认定事实错误，上诉人不存在逾期办证的情形。根据双方签定的附录三《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条约定，“二、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关文件；四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币20元违约金。”根据上述约定，被上诉人于2020年8月18日接受涉案商品房并签署了相关文件，上诉人并未超过《委托办理权属登记协议书》约定的办理期限，不应承担违约责任。三、一审法院适用法律错误。如前所述，上诉人于2019年8月30日前已取得竣工验收合格的证明文件，符合合同约定房屋交付条件，不存在任何逾期交付的情形，是被上诉人自主决定拒绝收房，基于本案中上诉人并未存在逾期交房、逾期办证的情形，上诉人不承担任何的违约责任。综上所述，原审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院依法予以改判。张景桂辩称，一、本案中上诉人发出书面交付通知书是合同要求的通知义务，上诉人没有履行这一形式义务，其上诉称“视为已按期交付”的理由不成立。双方于2020年8月18日就21栋102号房屋在同年4月、6月交验时存在的质量问题，形成了书面的《房屋交接单》，并明确房开商再次整改后组织验收。该《房屋交接单》充分说明房开商逾期交房的事实存在且持续。2021年3月19日上诉人与被上诉人对所购买的21栋102号房屋再次进行交验，双方当时签订《入住登记表》、《六盘水房屋验收记录表》、《碧桂园物业及资料移交书》，《六盘水房屋验收记录表》上仍然存在着一些严重的质量问题，由此可见，房开商逾期交房的事实客观存在。本案一审判决后，新产生的证据表明上诉人一直怠于履行其应尽的合同义务。因此，上诉人称“没有逾期交房、不承担违约责任”以及2019年8月27日竣工验收合格，具备交付条件的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。二、上诉人称“违约金过高”的理由不能成立。根据双方签订的《补充协议》第二十条第2项约定：本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。《补充协议》第七条第2项约定：出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原审判决认定违约金为已付房价款15%完全于法有理有据。三、针对上诉人提出的“不存在逾期办证的情形”以及《委托办理权属登记协议书》并不能作为否定和对抗《商品房买卖合同》中第八章第22条第三项的规定，《委托办理权属登记协议书》是一种委托关系，而不是对《商品房买卖合同》中该条款的变更和补充。被上诉人于2021年3月19日才接受涉案商品房，签署相关收楼文件，并在《六盘水房屋验收记录表》中记载注明房屋存在漏水、返潮、楼板起壳等严重质量问题，根本达不到交房条件。上诉人至今没有按照《商品房买卖合同》第八章第22条第三项规定履行义务，其上诉理由不成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张景桂向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续办理钟山区明湖路北侧六盘水碧桂园（二期）21号搂102室房屋产权登记在原告名下；2、判令被告承担向原告支付逾期交付房屋违约金364834.20元（按已支房价款的2432228元15%计算）；3、判令被告向原告支付逾期交付不动产权属证书违约金43536.88元（从2020年2月28日起至2020年8月25日止，计1179日，按已付房价款2432228元的每日万分之一计算，每日243.2228元）从2020年8月29日起至交付房屋不动产权证书时止的逾期违约金仍按已交房价款2432228元的万分之一计算至办理完毕止，2项至3项合计为人民币408371.08元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月30日，原告张景桂与被告实地公司签订合同编号为1710300011号《商品房买卖合同》，合同约定：“原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于六盘水市钟山区21号楼102室，建筑面积261.47㎡，总价款2432228元，用途为住宅，买受人应当于本合同签订之日时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即972891元整；买受人必须在2017年11月30日前，付该商品房总房价款的60%给出卖人，即1459337元整。逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人愿意继续履合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。出卖人承诺于2020年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日，原被告双方签订了《补充协议》，协议约定：“如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的（第八条第2种方式支付的），买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即972891元整；买受人必须在2017年11月30日前，付该商品房总房价款的60%给出卖人，即1459337元整。出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。同日，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，协议约定：“买受人自愿委托出卖人办理事项为：申办买受人所购买商品房合同备案登记、合同预告登记、抵押预告登记、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、他项权利登记、所占土地他项权利登记和领取买受人所购买商品房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，协议还对其他事项进行约定”，同时，原告向被告签署授权委托书。2017年10月9日，原告向被告支付购房定金5万元；2017年10月30日，原告向被告支付购房首付款932228元及支付物业专项维修基金13073.50元；2017年11月30日，原告向被告支付购房款1450000元。2019年8月，被告对其修建的六盘水碧桂园（一期）工程制作了《工程竣工验收备案表》，于2019年11月27日备案登记。庭审中，原、被告双方均陈述涉案商铺现尚不具备办理不动产登记的条件。一审法院认为，原告张景桂与被告实地公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。对原告主张由被告为其办理房屋不动产权属证书登记的诉请，因现原、被告均未能提交证据证明本案争议的房屋已具备办理房屋不动产权属证书登记的条件，且双方均认可涉案房屋现尚不具备办理不动产登记的条件，故对原告主张由被告为其办理房屋不动产权属证书登记的诉请，不予支持。代办理房屋不动产权属证书登记的条件成就后，原告张景桂可另案主张。对原告张景桂主张由被告支付逾期交房违约金364834.20元（按已付房价款15%计算）的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续”和《补充协议》约定：“出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。据此，被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。因原告在双方约定交付购房款期限内履行了交付购房款的义务，故逾期交房违约金为364834.20元（2432228元×15%），对此予以支持。被告辩称，“由于原告提供的号码是错的，所以没有联系上，但根据补充协议第六条第三款规定，如果通知不到原告，双方可以以合同约定交付日期届满之日为办理交房时间，由于原告没有按期在这个时间来，根据第十四条的约定，视为被告已经按期交付了该房屋，被告不应承担逾期交房责任。”因被告并未按约定向原告发出书面交付房屋通知书，且交付房屋需原告到现场查验是否符合交付条件，被告通知原告交付房屋是采用电话的通知方式，而被告至今未向原告发出书面交付房屋通知书，虽然2020年8月18日原告到被告处对房屋交接进行对接，但因存在交付问题导致原告未收房，故被告的辩称不能成立，不予采纳。被告辩称“如法院认定被告违约，被告认为双方合同约定的逾期交房和逾期办理转移登记的违约金比例过高，请求法院按不超过损失的30%予以减少。”因双方约定的违约金标准未违反法律规定，并不存在过高情形，故不予减少或调整，故被告的辩称理由不能成立，不予采纳。对原告主张由被告支付逾期办证（逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）违约金43536.88元（从2020年2月28日起至2020年8月25日止，计1179日，按已付房价款2432228元的每日万分之一计算，每日243.2228元）从2020年8月29日起至交付房屋不动产权证书时止的逾期违约金仍按已交房价款2432228元的万分之一计算至办理完毕止的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2020年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。据此，被告至今未向原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担逾期交付房屋不动产权属证书的违约责任，且原告主张按已交付房价款每日万分之一计算违约金未超过上述约定，2020年2月28日至2020年8月25日的违约金应为43536.88元，之后的逾期违约金仍按已交付房价款万分之一计算，至交付房屋不动产权属证书时止，对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告实地公司于判决生效后十日内支付原告张景桂逾期交付房屋违约金364834.20元（2432228元×15%）；二、被告实地公司于判决生效后十日内支付原告张景桂逾期交付房屋不动产权属证书违约金43536.88元（从2020年2月28日算至2020年8月25日止，共计179天，以已付房价款2432228元为基数，按日万分之一计算），2020年8月26日起至交付房屋不动产权属证书时止的逾期违约金仍按日已交付房价款万分之一计算；三、驳回原告张景桂其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7426元，由被告实地公司负担（原告已预交，被告实地公司于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还原告张景桂）。二审中，被上诉人张景桂提交以下证据：《六盘水房屋验收记录表》及《碧桂园物业及资料移交书》，拟证明该房屋2021年3月19号双方对房屋进行了交接。上诉人实地公司质证认为，请法院依法证明，上诉人不发表质证意见。上诉人实地公司未向本院提交新证据。本院对被上诉人提交证据的分析认定：《六盘水房屋验收记录表》及《碧桂园物业及资料移交书》来源合法，信息真实，故对该组证据予以采纳。二审经审理查明事实与一审认定基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明：1、案涉房屋于2021年3月19日交付给被上诉人张景桂；2、双方签订的《委托办理权属登记协议书》约定：“若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币20元违约金。”；3、被上诉人张景桂二审明确其主张的逾期交付不动产权属证书违约金为案涉合同约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。本案二审争议焦点是：一、被上诉人主张的逾期交付房屋违约金是否支持，是否调整；二、被上诉人主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否支持，是否调整。关于争议焦点一。对于逾期交付房屋违约金，上诉人实地房开公司认为依据《补充协议》的有关约定，双方已经完成交付房屋手续，故不用承担违约责任，即使承担也不应按已付房价的15%的最高限额承担。对此，经审查，上诉人所主张的《补充协议》第六条第（一）、（三）项系对《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件及第十四条第（一）项约定的交付手续进行了变更，但并未对《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定的2019年8月30日的交付时间进行变更，且《补充协议》中也对逾期交房的违约责任作出了最高不超过已付房款15%的约定，故双方对于交房的期限及违约责任已作出明确约定，应受到相应合同条款的约束。对于该违约金是否调整，因被上诉人张景桂二审提交新证据，证实双方于2021年3月19日办理房屋交付手续，故上诉人已于2021年3月19日履行了相应交付义务。据此，结合案涉合同性质、履行情况、当事人过错程度等，对于违约金应按日以已付房款的万分之二从2019年8月31日算至2021年3月19日，即为275328.21元。一审按已付房款的15%支持最高额违约金364834.2元不当，应予纠正。关于争议焦点二。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，上诉人认为依据《委托办理权属登记协议书》其仅承担资料的递交义务，且违约金为逾期每日20元，故其不承担违约责任。对此，经审查，双方约定在2020年2月28日前取得初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书，另又签订了《委托办理权属登记协议书》形成新的委托代理关系，即将向买受人交付文书的义务变更为向不动产登记部门交付。但上诉人至今未取得初始登记，导致不具备交付有关文书的条件，即也未按约履行交付有关文书的义务，故上诉人应对此承担违约责任至其履行向不动产登记部门交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对于该违约金是否调整，因双方通过签订《委托办理权属登记协议书》，对交付办证文书的权利义务进行了变更，其中将逾期交付的违约责任变更为逾期每日20元，对此双方应受到自身意思表示的约束，即从约定交付文书的2020年2月28日起算至2020年8月25日的违约金应为3580元（179天×20元），之后违约金按每日20元算至上诉人向不动产登记部门提交办理商品房转移登记有关文书之日止。另因被上诉人实质主张的为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故本院对一审表述的“逾期交付不动产权属证书违约金”予以纠正。另依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对各方当事人未提出上诉请求的部分，本院二审不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第三百二十三条第一款的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5099号民事判决；二、上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人张景桂逾期交付房屋违约金275328.21元；三、上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人张景桂逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金3580元（从2020年2月28日起，按每日20元计算至2020年8月25日），2020年8月26日起的逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金每日20元计算至向不动产登记部门提交办理商品房转移登记有关文书之日止；四、驳回被上诉人张景桂其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7426元，二审案件受理费7426元，合计14852元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担10967元，被上诉人张景桂负担3885元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年五月三十一日法官助理徐严书记员江凤鸣