呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初1560号   原告：汪某。   委托诉讼代理人：娜某，内蒙古法舵律师事务所律师。   被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧。   法定代表人：康某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：殷某，内蒙古誉昊律师事务所律师。   原告汪某与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪某的委托诉讼代理人娜某，被告集通凯宸公司的委托诉讼代理人殷某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告汪某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年10月31日至2021年1月20日期间的逾期交房违约金合计50397.21元（其中，以购房款266846元为基数，自2018年10月31日至2019年7月16日按日万分之一计算违约金为6884.63元，以购房款786846元为基数，自2019年7月17日至2021年1月20日按日万分之一计算违约金为43512.58元，合计50397.21元）；以及自2021年1月21日至实际交房日期间的违约金以购房款786846元为基数、按日万分之一计算由被告向原告据实支付；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原告购买了由被告开发的位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区3号楼2单元17层1701号房屋，房屋建筑面积为113.16平方米，每平方米6953.39元，总价为786846元。同一天，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“原合同”），原告按照合同约定向被告交付了购房款。后于2019年7月4日，被告以办理网签备案为由与原告重新签订《商品房买卖合同》（以下简称“网签合同"）。约定，被告在2018年10月31日之前向原告交付房屋，被告迟延交付房屋的，按原告已付购房款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。综上，合同签订之后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定和承诺日期交付原告所购房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规至规定，被告应当按照合同约定和相关承诺承担延期交房违约责任。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。   被告集通凯宸公司辩称，一、同意支付逾期交房违约金，但对原告关于违约金的计算方法及起止时间等持有异议。逾期交房违约金的起算时间应为2019年7月18日。根据合同约定，原告应于2019年7月4日付清首付款266846元后，剩余52万元以贷款形式支付，但原告按揭贷款52万元于2019年7月17日才到被告账户。因此，根据合同第十二条2.1条（5）之约定及附件四第7条之约定，在买受人贷款入账前，出卖人不承担违约责任。故违约金的起算时间应自2019年7月18日开始起算。2、被告已向原告交付房屋，原告无权向被告主张收房后的逾期交房违约金，逾期交房违约金的截止时间为2020年4月21日。2020年4月21日，原告已同被告办理完毕收房手续，并交纳物业费。故被告支付的逾期交房违约金应当截止于2020年4月21日。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月4日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区3号楼2单元17层1701号房屋，总价为786846元；第七条付款方式及期限约定：3.贷款方式付款：买受人应当于2019年7月4日前支付首期房价款266846元，余款52万元申请贷款支付；第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间迟延，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.3出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》：1、向银行申请贷款或向申请公积金管理中心申请办理公积金贷款。该种方式下，买受人须于《买卖合同》及本补充协议签订之日起30日内办妥全部手续，并将所贷款项划到出卖人银行账户。附件十一《补充协议》第四条关于房屋交付条件约定：1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任；第八条约定：由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。   2019年7月7日，被告向原告出具《内蒙古增值税普通发票》，金额为266846元，备注集通凯宸佳苑小区3-2-1701。   2019年7月17日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部出具《个人贷款支付凭证》，写明金额为52万元，收款人为被告。   2019年10月28日、2019年10月31日，被告通过短信方式向原告发送交房通知，要求原告于2019年10月31日携带本人身份证、购房合同、房款收据等资料原件及复印件前往项目接待中心办理交房手续。   2019年11月21日，被告与原告签订《入住通知书》，写明：原告购买的××苑房屋，现已具备交房条件。请原告在2019年11月30日前到售楼部办理入住手续。如有特殊情况不能在通知规定时间办理入住手续，请提起和公司售楼部联系，公司将根据实际情况另行安排办理入住时间。但自2019年12月1日起，将视为本通知所涉及的房屋已经合法交付于原告，该房屋所对应的物业管理费等费用及相关风险由原告承担，房屋保修期自该日起计算。原告在业主签字处签字确认。   2020年4月21日，原告签署《集通凯宸佳苑业主入住会签确认单》；内蒙古龙湖中朵物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）出具《专用收据》，收取原告全部费用3449.8元。   庭审中，被告认可涉案房屋一期于2019年12月15日通过五方验收，二期于2021年4月8日通过五方验收，消防均未进行验收。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告未按照合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。对于原告请求被告支付自2018年10月31日至实际交房日期间的违约金的诉请，被告抗辩称原告的按揭贷款2019年7月17日到被告账户，违约金起算时间应当为2019年7月18日起算，根据合同约定，原告应支付首付款的时间为2019年7月4日前，并于签订合同之日起30日内办妥全部手续，原告已按合同约定时间履行了支付购房款的义务，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；根据合同约定，原、被告约定宽展期为60日，即违约金的起算时间应为2018年12月31日；被告抗辩称2020年4月21日原告已同被告办理完毕收房手续，故违约金计算截止时间应当为2020年4月21日；根据被告提交的原告签字的《入住通知书》、《集通凯宸佳苑业主入住会签确认单》及龙湖物业公司的《专用收据》，原告于2020年4月21日自愿收房，故违约金计算应截止至2020年4月21日；对于原告请求的按照日万分之一计算违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；综上，自2018年12月31日至2019年7月17日的违约金，按照已付购房款266846元计算，金额为5283.55元（266846元×198天×0.01%），自2019年7月18日至2020年4月21日的违约金，按照已付购房款786846元计算，金额为21480.9元（786846元×273天×0.01%），以上合计人民币26764.45元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：   一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪某自2018年12月31日至2020年4月21日止的逾期交房违约金26764.45元；   二、驳回原告汪某的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费减半收取人民币530元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担281元，由原告汪某负担249元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 韩宇      二〇二一年五月二十日   书记员 杨婷