甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初1436号原告:兰州爱客商务旅店有限公司,住所地兰州市城关区铁路新村东街**。法定代表人:罗悠扬,系公司经理。委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯炀，甘肃解开律师事务所律师。被告:马福云,男,东乡族,1991年4月17日出生,住甘肃省和政县。委托诉讼代理人：张定凯，甘肃兴正天律师事务所律师。原告兰州爱客商务旅店有限公司（以下简称兰州爱客公司）与被告马福云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行审理。原告兰州爱客公司的委托诉讼代理人张昭、刘柯炀，被告马福云及其委托诉讼代理人张定凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州爱客公司向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告支付房屋租金60000元、物业费880元、电费1060.30元、水费274元、违约金36000元、律师代理费7800元，以上费用合计106014.30元；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由:2019年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，原告将位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××街××号面积为80平方米的房屋租赁给被告作为其经营餐饮的场所。合同约定期限自2019年7月1日起至2020年10月31日止，每月租金为12000元，每季租金为36000元，每年租金为144000元。每季为一个缴费期间，每个交费期间的第一个月来临10日前缴纳，该缴费期间的租金即先缴费后使用。同时约定合同的违约金为同期三个月的租金，逾期未交付相关费用的，应当每日按所欠金额的0.1%支付滞纳金，违约方应赔偿由此产生的律师费、保全费、诉讼费竽一切费用，并对其它事项作了约定。在合同履行期间被告屡次拖延其支付租金水电费的义务，2020年10月31日合同履行期限届满后被告仍继续使用租赁房屋经营，但承租期间产生的相关费用经原告多次催收却拒不缴纳。综上所述，被告存在屡次违约行为，已经严重违反了诚实信用原则，且损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。被告马福云辩称，一、被答辩人在诉状中混淆歪曲事实，恶意诉讼浪费司法资源。答辩人承租的铺面房隶属甘肃铁发物业工程有限公司所有，被答辩人成片包租按间散租，做的是二房东的业务。2019年6月30日双方签订的《房屋租赁合同书》约定，答辩人承租兰州市城关区××路××村街道××路××村××街××号铺面80平米经营餐饮服务，租赁期限自2019年7月1日至2020年10月31日止，约定每月租金12000元，合同保证金5000元。2020年初新冠病毒肆虐，防疫所需市场暂停流通，疫情防控形势缓解后国家为振兴市场，贴补民众提出减免房租的政策，答辩人所租铺面的所有人甘肃铁发物业工程有限公司响应国家政策，将减免两个月房租的政策给到包租人兰州爱客商务旅店有限公司进行落实，谁知被答辩人并没有将甘肃铁发物业工程有限公司减免两个月房租的政策完全落实给答辩人，首次通知减免6000元，答辩人不服抗议，几经争取被答辩人第二次又给减免10000元，两次相加共计减免16000元，答辩人对此提出质疑，但被答辩人不予理睬，答辩人必须无条件接受他们的规定，不然就要采取措施。答辩人认为被答辩人的行为是不当行为，破坏双方公平、公正、诚信的合作原则，所以坚持被答辩人合理解决事端双方就此相持。矛盾一直没有解决，被答辩人中间又通知答辩人每月每平米涨30元房租，被答辩人利用自己的优势地位强加给答辩人额外义务的行为，让双方的矛盾更加激化，答辨人为了维护白己的正当权益通过协商、反映、申诉等手段，希望被答辩人能够化解矛盾正常合作，但事实是被答辩人变本加厉，为了达到自己的不正当目的，指派工作人员强行停水停电，该行为发生两次，致使答辩人的经营中断造成直接损失。答辩人多次找寻被答辩人方的领导，希望能合理解决纠纷，然而双方矛盾加深加重，被答辩人没有达到目的提出诉讼。二、被答辩人无理缠诉，所提诉讼请求超出事实损失，故意增加答辩人的经济损失，违背了诚实信用原则。涉案双方如能恪守本分、诚信经营，对于矛盾认真对待积极正确解决，该案根本走不到法院，尤其在整个事件中起到主导地位的被答辩人。作为一个法人单位在事件中为了一方的不正当利益，采用种种激化矛盾的手段致使矛盾不断加深。在提起的诉讼中又恶意追加损失，增加答辩人的负担。答辩人欠付租金5个月，甘肃铁发物业工程有限公司免除租金2个月，实际应付租金3个月共计36000元。被答辩人所诉物业费880元、水费274元、电费1060元，答辩人也予以认可，所有欠付费用合计38214元，这些费用为实际发生理应由答辩人承担的答辩人不会推卸责任。从被答辩人的诉状中看到，房屋租金60000元不实，违约金36000元无理，律师代理费7800元强迫，诉讼费1100元、保全费1050元强加。被答辩人的这种行为理应受到道德的谴责，法律的惩罚。一个法人单位强势压迫自然人接受不公平对待，为了达到不正当目的用钱、用势、花钱请律师，诉讼等手段恶意造成答辩人更多经济损失，其行为不会被法律所支持，其目的也绝不能达成，法律是公正的，法院是正义的。三、《房屋租赁合同书》为被答辩人提供的格式合同，合同双方的权利义务不能对等，被答辩人有意设置排除答辩人权利、追加答辩人义务的条款，严重违背公平诚信原则。第三条4、水费、电费每月按实际用量并根据有关部门批准的计费标准另加10%的表损费交纳。被答辩人在该代理事项中并没有说明其代理权的来源是无偿代理还是委托代理，加10%表损费的依据是什么随意抬高房租每平米每月30元房屋租金的依据是什么第七条免责条款中，甲方故意造成的损害又如何赔偿第八条违约处理条款中，只见惩戒乙方的违约条款，甲方违约承担什么责任比如若因甲方原因导致乙方未能按时交纳房租、水电费等甲方应承担什么责任违约条款中既有高额违约金的规定，又有滞纳金的规定，被答辩人想尽办法避免自己的利益受损却又设置条件增加答辩人的损失何来公平合同约定合同终止的条件最长时限为30天，答辩人5个月没有交纳房租、物业费、水电费，被答辩人并没有履行通知义务，未行使留置权，强制清退等权利之后，列出高额赔偿项目诉至法院，被答辩人意欲何为按照合同签订双方权利和义务对等原则、合同制定的公平原则，被答辩人在合同中附加给答辩人的违约责任，不能只是单方面的承受，被答辩人的违约行为所导致的不良后果也应该由被答辩人承担。答辩人保留起诉被答辩人不正当逼迫答辩人交纳8000元被甘肃铁发物业工程有限公司免除的房租的权利，保留起诉被答辩人利用不正当手段停水停电给答辩人造成的损失的权利。但是答辩人是涉案事件中的受害人，绝不承担被答辩人恶意附加给答辩人的任何费用，以上事实和理由请法庭调查，还本溯源，让公平和正义回归民众，惩戒民事活动中不诚信、不公平、不平等、以强欺弱、以势压人的不正当行为。认可共计欠原告5个月房租60000元，要求根据疫情期间减免政策减免房租2个月后所欠房租36000元、物业费880元、水费274元、电费1060元，以上欠付费用合计38214元同意支付，不同意原告其他诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甘肃铁发置业房地产开发有限公司是兰州铁路局下属单位，兰州铁路局委托甘肃铁发置业房地产开发有限公司对兰州市城关区火车站115号楼、火车站118-119号楼、阳光雅居、南河嘉园住宅楼商铺进行出租管理。2009年5月18日，甘肃铁发置业房地产开发有限公司（作为合同甲方、房屋出租人）与兰州爱客公司（作为合同乙方、房屋承租人）双方签订了《房屋租赁合同书》，约定甘肃铁发置业房地产开发有限公司将位于兰州市城关区××路××路局第115号高层住宅楼1-2号裙楼租赁给兰州爱客公司，租金标准为每年每平方米38元。2015年12月8日，甘肃铁发置业房地产开发有限公司通知兰州爱客公司，合同甲方主体变更为甘肃铁发物业工程有限公司。2019年7月31日，甘肃铁发物业工程有限公司（作为合同甲方、房屋出租人）与兰州爱客公司（作为合同乙方、房屋承租人）双方签订了《房屋租赁合同书》，约定甘肃铁发置业房地产开发有限公司将位于兰州市城关区××路××路局第115号楼营业房租赁给兰州爱客公司，租赁期限2019年8月1日至2019年10月31日，合同期满后双方又续签一年期的合同，约定租金标准为1楼每月每平方米100元、2楼每月每平方米40元。2020年11月23日，甘肃铁发物业工程有限公司与兰州爱客公司签订《疫情期间租金减免补充协议》，约定因疫情等不可抗力因素影响，兰州爱客公司停业、歇业时间较长，损失较大，甲方体谅乙方经营的困难，响应国家减免房租的号召，协商同意合同于2020年10月31日终止，因疫情影响，房租从2020年2月1日起，第2个月房租免交，3、4个月房租减半，合计减免房租245516元。2019年6月30日，兰州爱客公司（作为合同甲方、房屋出租人）与被告马福云（作为合同乙方、房屋承租人）双方签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××街××号面积为80平方米的房屋，租赁给被告作为其经营餐饮的场所。合同约定期限自2019年7月1日起至2020年10月31日止，租金标准是每月每平方米150元，每月租金12000元，缴费期间的租金即先缴费后使用。合同第八条4约定：违约金为同期三个月的租金；合同第八条5约定：乙方逾期未交付房屋租金、水电费等相关费用的，甲方有权停水、停电。乙方除缴纳租金、水电费等相关费用外，应当支付滞纳金，每日按所欠金额的0.1%支付滞纳金。乙方违反合同约定，甲方可终止合同，解除乙方承租权，乙方还应赔偿甲方由此造成的一切损失（包括但不限于产生的律师费、保全费、诉讼费竽一切费用），并对其它事项作了约定。2020年10月31日合同履行期限届满后原告兰州爱客公司与被告马福云没有续签合同，房屋已经交付完毕。本案因原、被告双方对疫情期间减免租金参照标准有分歧，原告兰州爱客公司要求按照其与甘肃铁发物业工程有限公司签订的《房屋租赁合同》约定租金标准减免，被告马福云要求按照其与兰州爱客公司签订的《房屋租赁合同》约定租金标准减免，双方不能达成协议，原告兰州爱客公司于2020年11月委托甘肃解开律师事务所律师向被告发出律师函，要求履行义务，双方当事人仍对疫情影响房租减免的幅度未能达成协议产生纠纷，诉讼来本院，要求处理。另查明:2020年8月4日,被告马福云缴纳房屋租金时,兰州爱客公司已经实际减免2020年2月份半月房租6000元。以上事实,有原告兰州爱客公司提交的《房屋租赁合同书》、兰州铁路局《证明》、《疫情期间租金减免补充协议》、《甘肃铁发置业房地产开发有限公司通知》、《房屋租金收据》、《律师函》、《民事法律事务合同》等证据及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，上述证据经庭审质证，可以作为认定事实的根据。本院认为，本案争议焦点为：1、被告马福云请求减免疫情期间2个月的全部房屋租金的抗辩主张是否合法、有据,是否应予以支持？2、原告兰州爱客公司要求被告马福云支付租金60000元、违约金36000元、律师代理费7800元是否合法、有据,是否应予以支持？一、被告马福云请求减免疫情期间2个月的全部房屋租金的抗辩主张是否合法、有据,是否应予以支持的问题。被告马福云欠付原告兰州爱客公司租金60000元双方无异议，原告兰州爱客公司亦同意免除疫情期间的部分租金，分歧在于原告同意按照甘肃铁发物业工程有限公司减免的租金标准减免，即减免2个月房租16000元，被告马福云要求减免的租金标准按照其与原告约定的房屋租金的标准减免，即减免2个月房租24000元。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时有效的法律、司法解释的规定规范当事人的行为。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)明确提出“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第6条“……。承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解,调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同”。本案属新冠疫情期间出现的房屋租赁合同纠纷,应按照新冠疫情期间出台的上述相关指导意见精神办理。考虑因疫情影响确实导致作为房屋次承租人的被告收入降低的客观现实,并综合疫情及疫情防控措施与被告履行合同出现困难之间的因果关系和原因力大小,本着公平和风险共担原则,应由原、被告共同承担因疫情导致的经济损失。本案房屋承租人兰州爱客公司承租案涉国有房屋后转租进行企业经营，经营收入就是房屋转租的差价收入，疫情期间对本案原、被告的收入均有很大影响，如果按照兰州爱客公司的疫情期间房租减免方案，或者按照马福云提出的疫情期间房租减免方案，均未能体现公平和风险共担原则，故本院对被告疫情期间房租酌情减免20000元，扣除爱客公司已经实际减免被告2020年2月份半月房租6000元后，被告尚欠原告房屋租赁费46000元应给付原告。二、原告兰州爱客公司要求被告马福云支付原告租金60000元、违约金36000元、律师代理费7800元是否合法、有据,是否应予以支持的问题。综上理由，原告兰州爱客公司要求被告马福云支付原告租金60000元的诉讼请求，其中原告请求的房屋租赁费46000元合法有据，本院予以支持，其余部分本院不予支持。对物业费880元、水费274元、电费1060元的支付双方当事人无异议，本院予以确认。被告马福云未足额支付租金的行为,有不可抗力的因素,也有违约的因素，但考虑违约情节轻微,酌定被告马福云不再承担违约责任，故对原告请求判令被告支付违约金、律师代理费的请求本院不予支持。综上理由,被告马福云应当支付原告兰州爱客公司房屋租金等共计人民币48214元(房屋租金46000元+物业费880元+水费274元+电费1060元),原告其余诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:一、被告马福云于本判决生效后10日内支付原告兰州爱客商务旅店有限公司房屋租金等共计人民币48214元；二、驳回原告兰州爱客商务旅店有限公司其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，保全申请费1050元，共计2260元，原告兰州爱客商务旅店有限公司与被告马福云各自负担1130元（被告马福云负担的1130元，限判决生效后10日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审判员  邢定君二〇二一年五月二十一日书记员  王 丹