湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初4082号原告：湖南易至物业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路一段468号1506房。法定代表人：肖梦琴。委托诉讼代理人：姚文俊，男，1991年8月8日出生，汉族，居民，住宁乡市××楚沩××路××单元××号，系该公司法务。被告：陈建明，男，1972年7月27日出生，汉族，居民，住宁乡市。原告湖南易至物业有限公司（以下简称“易至物业”）与被告陈建明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用小额诉讼公开开庭进行了审理。原告的代理人姚文俊到庭参加诉讼，被告陈建明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湖南易至物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费15730元（2015年7月18日起至2020年7月31日止）,城市垃圾费375元，共计16105元；2、判令被告支付违约金4000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系宁乡市同兴花园小区商铺业主，物业房号为18A103室，面积：123.96m2。2015年7月18日，宁乡市同兴花园小区业主委员会成立，2015年9月1日，前期物业公司长沙天和物业管理有限公司重新与宁乡县同兴花园业主委员会签订《物业管理合同》，对被告所居住的小区提供物业管理服务。2019年8月31日，前期物业公司因服务期限已到，宁乡县同兴花园业主委员会于2019年9月1日与原告签订《同兴花园小区物业服务合同》，对宁乡市同兴花园小区提供物业管理服务。且前期物业公司于2019年8月20日与原告签订《授权委托书》，委托原告对同兴花园小区业主拖欠前期物业公司（长沙天和物业管理有限公司）的物业费、城市生活垃圾处理费等进行追缴。综上所述，虽前期物业公司以及原告一直积极履行相关义务，但被告自2015年7月18日起便拖延拒交物业管理服务费，至2020年7月31日止共计拖欠物业管理费等各项费用共计16105元。原告多次向被告催收物业管理服务费，但被告未予理睬。原告认为：被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告及其他业主利益，影响原告正常运营。为保护原告合法权益，督促被告履行交纳物业管理服务费的义务，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定及《前期物业服务协议》之约定，特向贵院提起诉讼，请求已于前列，请依法判准。被告陈建明未到庭参加诉讼，未向本院递交书面答辩意见。经审理查明，被告陈建明系原告所服务的位于××乡××路（同兴花园）18Ａ栋103室的所有权人，该房屋类型为商业用房，建筑面积为123.96平方米，总层数6层，实际层1层。2015年9月1日,宁乡县玉潭镇同兴花园业主委员会与长沙天和物业管理有限公司签订《物业管理合同》，约定由长沙天和物业管理有限公司向同兴花园小区提供物业管理服务，合同期限自2015年9月1日起至2019年8月31日。2019年8月30日，宁乡县同兴花园业主委员会与易至物业签订《同兴花园小区物业服务合同》，约定由易至物业司向同兴花园小区提供物业管理服务，合同期限自2019年9月1日起至2024年9月1日，物业管理服务费按业主房产面积（房产证法定面积）向业主或物业使用人收取，（合同满一年后，为了更好地做好服务每平方增加0.2元），商业1.5元／㎡／月，易至物业依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费，物业欠费按每日千分之三收取滞纳金。原告至今仍在合同期限内向同兴花园小区提供物业服务。就该物业被告陈建明自2015年7月18日起欠缴物业管理服务费，后经原告多次催收未果。另查明，2019年8月20日，长沙天和物业管理有限公司向易至物业出具授权委托书，载明：同兴花园小区业主所欠长沙天和物业管理有限公司的物业费、城市生活垃圾处理费等授权易至物业代为收取，长沙天和物业管理有限公司不再追缴，由易至物业接受债权（详细见附件）。2019年8月20日，长沙天和物业管理有限公司在小区张贴了授权委托书、小区业主缴费情况表。上述事实，有原告提交的《物业管理合同》、《同兴花园小区物业服务合同》、不动产登记信息表、授权委托书及照片、小区业主缴费情况表及照片、物业服务照片、关于催交物业服务费的公告及照片、催费通知单及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，长沙天和物业管理有限公司与宁乡县玉潭镇同兴花园业主委员会签订的《物业管理合同》、易至物业与宁乡县××花园业主委员会签订的《同兴花园小区物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护，对小区全体业主具有约束力。现长沙天和物业管理有限公司向出具了易至物业公司授权委托书，约定由易至物业接受债权，实质是将长沙天和物业管理有限公司享有的对业主的债权转让给易至物业，其转让行为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，长沙天和物业管理有限公司将上述债权转让协议内容书面通知了被告，被告应向原告缴纳长沙天和物业管理有限公司服务期限内即2015年9月1日至2019年8月31日止的物业管理费。原告服务期间的物业管理服务费，被告亦应如期交纳，经核算，被告自2015年9月1日至2020年7月31日应交物业管理费为10970.46元（123.96㎡×1.5元／㎡／月×59个月），故原告主张被告支付物业管理费10970.46元的部分予以支持。关于违约金，原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。被告陈建明未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈建明自本判决生效之日起五日内向原告湖南易至物业有限公司支付物业服务费10970.46元；二、驳回原告湖南易至物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，减半收取151元，由原告湖南易至物业有限公司负担69元，被告陈建明负担82元。本判决为终审判决。审判员  谢苗苗二〇二一年五月二十七日书记员  彭璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。