湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1672号原告：刘静，女，1985年3月21日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：芮志国，系原告的丈夫，男，1980年6月12日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市荷塘区，代理权限为：特别授权。被告：株洲万众房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长沙广场亚都花园A栋805室。法定代表人：张慧常。被告：湖南伟大营销策划有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设中路312号神农家具大市场三期工程901号。法定代表人：邓天骥。原告刘静与被告株洲万众房地产开发有限公司（以下简称“万众公司”）、湖南伟大营销策划有限公司（以下简称“伟大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人到庭参加诉讼，被告万众公司、伟大公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求：一、判令被告万众公司返还原告诚意金20万元，并支付资金占用利息（从2019年11月19日起，以20万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向原告支付资金占用期间利息并直至实际付清之日止）；二、被告伟大公司对第一项诉讼请求承担连带支付责任。事实与理由：2019年3月31日，原告与被告伟大公司签订了《伟大营销电商团购服务协议》，并交纳了15000元团购费，同日，原告选房一套，并支付了10万元诚意金，但被告方当时未向原告出具收据。2019年6月9日，被告伟大公司告知原告因调整规划等事宜，需要重新选房，双方签订了《商品房定向开发协议书》，约定原告认购万众枫溪港湾4栋1602号房，建筑面积为117.48平方米，原告再次支付了10万元诚意金，但被告方违反合同约定义务，相应楼盘未取得预售许可证，原告购房的目的已无法实现，原告要求两被告退款至今未果，原告故诉至法院。被告万众公司、伟大公司未答辩。经审理查明，2019年3月份，被告伟大公司为被告万众公司开发的“万众枫溪港湾”项目提供了住房团购服务的前期宣传。2019年3月16日，原告刘静向被告伟大公司交纳了15000元团购服务费，用于享受团购服务，被告伟大公司为此向原告刘静出具了收据一份予以确认。2019年3月31日，原告应被告伟大公司通知，向被告万众公司支付了10万元诚意金。2019年6月9日，原告与被告万众公司签订了《“万众.枫溪港湾”商品房定向开发协议书》，约定：“甲方：株洲万众房地产开发有限公司，乙方：刘静。1、乙方定房栋号4，房号1602，建筑面积117.48（平米），单价5506（元），总价646845元；2、乙方缴纳贰拾万元整（￥200000元）作为定房诚意金，后期正式签订《商品房买卖合同》时，诚意金将转为首付款。”同日，原告又向被告万众公司支付了10万元诚意金。此后，因案涉楼盘未取得预售许可证，双方无法签订《商品房预售合同》，原告要求被告方退款，被告伟大公司于2019年12月6日向原告退还了团购费1.5万元，诚意金20万元一直未退，遂引发本案纠纷。上述事实有原告提交的原告身份证、两被告工商登记信息、万众·枫溪港湾商品房定向开发协议书、二张收据（开具时间为同一天）、银行流水、领据一份、支付宝的支付明细、建设银行个人交易明细、团购服务费收据复印件等证据以及原告陈述予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题为：两被告是否应向原告退还20万元诚意金以及利息，现分析如下：依据《人民共和国城市房地产管理法》第四十四条之规定，商品房预售，应当符合下列条件：“……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十三条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。本案中，被告万众公司在没有取得预售许可证的情形下，对外销售房屋，收取业主的购房款的行为违法。故本院确认，原告与被告万众公司签订的《“万众.枫溪港湾”商品房定向开发协议书》无效。原告要求被告万众公司返还诚意金20万元的诉讼请求，本院予以支持。因被告万众公司迟迟未向原告返还诚意金，确给原告造成资金占用期间利息受损，故本院酌情支持被告万众公司从原告起诉之日起（2021年3月9日）起，以未退诚意金20万元为基数，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向原告支付资金占用期间的利息直至实际付清之日止，对于原告诉请时间过长部分，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告伟大公司的责任，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未做反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，被告伟大公司明知或应知被告万众公司对案涉房产的预售行为违法，仍然进行代理销售，依法应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘静退还诚意金200000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，支付从2021年3月9日起计算至欠款还清之日止的逾期还款利息；二、被告湖南伟大营销策划有限公司对上述第一项的款项承担连带责任；三、驳回原告刘静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告株洲万众房地产开发有限公司、被告湖南伟大营销策划有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  李叶舟二〇二一年五月十一日法官助理陈飞书记员杨华附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未做反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。