陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终7192号上诉人（原审原告）：西安鄠邑农村商业银行有限责任公司，住所地西安市鄠邑区。法定代表人：鲁建昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张长生，陕西鼎乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘学东，男，1960年9月2日出生，汉族，无业，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：刘钊，男，1986年10月2日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，系刘学东之子。上诉人西安鄠邑农村商业银行有限责任公司（鄠邑农商行）因与被上诉人刘学东房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初3773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。西安鄠邑农村商业银行有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判为撤销双方签订的《房屋租赁合同终止协议书》，刘学东返还未到期租赁费127885元。事实和理由：在签订《房屋租赁合同终止协议书》时，由于机构改制、部门调整、人员变动等因素的影响，其经办人没有调查清楚给出租人支付租金的实情，误以为原合同租金支付到2019年11月30日，后经财务人员核实租金已实际支付至2022年11月30日。这属于经办人员工作失误，非其真实意思表示，不能因其是专业金融机构就可以完全避免错误。从终止协议的主要内容看，合同终止日期至2020年4月30日，终止后双方同意就原合同互不追究法律责任。如果其知道租赁费已缴至2022年11月30日就不会约定再重复交纳2019年11月30日-2020年4月30日期间的租赁费。基于对合同交费期限的错误认识，给误解一方当事人造成损失近15万元，远远超过较大损失的认定标准。刘学东明知其支付租金至2022年11月30日，但未说明真实情况，企图利用经办人的失误达到重复收取租金的目的。在2019年11月21日，其向刘学东送达了书面告知书，刘学东在收到该通知后没有提出异议，并积极和其协商善后问题，其交回了房屋钥匙，刘学东正式接管了房屋，租赁合同已经解除。依据合同内容，任何一方在租赁期间，都有权提出解除合同，只是需要提前三个月通知对方。本案其从2019年11月21日开始通知刘学东，直到2020年4月30日退房长达五个月的时间，已承担了此期间的租金，尽可能考虑了出租人的利益。因此本案构成法律规定的重大误解，终止协议应依法撤销，刘学东不同意退还未到期租金无合同约定及法律依据，违背公平原则。刘学东辩称，鄠邑农商行未有足够证据证明构成重大误解，不享有撤销权，《房屋租赁合同终止协议书》不应予以撤销。根据合同约定租赁期限截至2032年11月30日，鄠邑农商行于2019年11月21日提前通知其要解除合同，应支付违约金87750元。因鄠邑农商行将房屋作为金融网点，对房屋结构及设计有特殊要求，不同于一般商铺，在最初承建时对房屋进行了大量的改建，现提前解除合同，需要将房屋恢复原状，估计恢复原状的费用在20万元以上。鄠邑农商行作为金融机构，应当恪守承诺履行已签署的协议。仅违约金及恢复原状的费用已经远超127875元，鄠邑农商行放弃两年半租金并支付五个月租金作为补偿，是对自身有利的方案。其损失更多，不仅仅是违约金、预期房租收益、恢复原状费用等，房屋按照银行网点用途改建后再出租十分困难，承租人的可替代性极弱。且因双方约定租赁期限20年，其才将400平方米的房屋以较低的租金价格即45000元每年出租。现鄠邑农商行的主张违背平等、公平、诚信原则。鄠邑农商行向一审法院起诉请求：1.依法撤销鄠邑农商行与刘学东签订的《房屋租赁合同终止协议书》；2.刘学东返还未到期租金127875元；3.本案诉讼费由刘学东负担。一审法院认定事实：2012年10月1日，原户县XX社与刘学东签订房屋租赁合同，约定：刘学东将自己位于鄠邑区XX街道XX村XX号路北的五间两层房屋租给鄠邑农商行作营业使用，租赁期限20年2012年12月1日至2032年11月30日，租金按照五年一个交费周期递增办法给付。合同签订后，第一个五年期双方已履行完毕。第二个五年期合同履行中，即2019年11月21日，鄠邑农商行向刘学东送达了书面告知书，通知解除房屋租赁合同。2020年4月20日，双方签订房屋租赁合同终止协议书，约定：“一、乙方针对终止租赁合同的事宜，按照原合同的约定已于2019年11月21日书面通知甲方。原合同终止后，双方同意就鄠邑农商行合同事项互不追究法律责任。二、原合同租赁期计至2020年4月30日。从2020年5月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行。三、乙方应一次性结清应付租金、税费等相关费用。其中：2019年12月01日至2020年4月30日房屋租赁费合计人民币21656.25，贰万壹仟陆佰伍拾陆元贰角伍分……五、该协议生效后，乙方应在2020年05月01日前，向甲方返还承租房屋。乙方在原有房屋或场地上增加的设备设施等属乙方。该协议生效后，乙方有权对增加的设备设施进行处置……”。2020年5月20日，刘学东在国家税务总局西安高新技术产业开发区税务局开具了房租费税务发票。5月21日，陕西户县农村商业银行有限责任公司内部报销该票时，发现在2017年12月28日，鄠邑农商行已转给刘学东2017年12月1日至2022年11月30日的五年房租276408元。鄠邑农商行以对原合同有重大误解，遂于2020年7月17日诉至一审法院。另查明，2017年6月26日，户县XX社经中国银行保险监督管理委员会陕西监管局批准更名为西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。庭审中，鄠邑农商行变更诉讼请求，要求撤销双方签订的房屋租赁合同终止协议；确认解除双方签订的房屋租赁合同并返还未到期租赁费127875元。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人的误解必须是要对行为的主要内容、行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果和自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，鄠邑农商行作为金融机构，对该房屋租赁合同终止协议书相关法律风险及责任应有清楚的认识，提出提前解除合同的理由是因网点规划及业务量少等原因，先是在全额支付第二个五年租金的情况下，而后与刘学东签订了房屋租赁合同终止协议书。且该协议书明确约定“双方同意就原合同事项互不追究法律责任；从2020年5月1日起，尚未履行的合同内容终止履行……”是双方协商一致同意解除租赁关系的结果，是对双方当事人的权利义务关系的重新安排、调整，不存在民法总则规定的重大误解情形，其诉称理由有违诚信原则和公平原则，是其内部管理出现疏漏所致，不能充分证明其对终止协议书构成重大误解从而享有撤销权。因此对鄠邑农商行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条及第一百四十七条规定，判决：驳回原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司的诉讼请求。诉讼费3200元，由西安鄠邑农村商业银行有限责任公司负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。重大误解制度中的误解，必须是重大的，该误解将会对行为人的民事权利义务产生重大的影响。对标的物的数量、履行地点或者履行期限、履行方式发生误解，足以给当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解的合同。本案中，鄠邑农商行主张其因经办人员的工作失误导致超付租金127875元；刘学东不予认可，称该款项系对其的补偿。经查，2012年10月1日，双方签订租赁合同约定：租赁期限自2012年12月1日至2032年11月30日，每年租金45000元。2020年4月20日，双方签订的终止协议约定：原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任，从2020年5月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行；双方应当遵守本协议的约定。现鄠邑农商行主张退还未使用期间的租金，与上述约定内容不符，亦无充分证据证明其对已付租金的期限存在重大误解，故一审驳回鄠邑农商行要求撤销终止协议、确认租赁合同解除并退还租赁费的请求，并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，鄠邑农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由西安鄠邑农村商业银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十八日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧