广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6681号上诉人（原审被告、反诉原告）：覃志勇，男，1971年10月4日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜欢琴，女，1953年12月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄穗业，男，汉族，1983年7月7日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。上诉人覃志勇因与被上诉人杜欢琴、黄穗业合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，于2021年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人覃志勇的委托诉讼代理人冯树斌到庭参加了诉讼。被上诉人杜欢琴、原审第三人黄穗业经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人覃志勇上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第六项；2.维持一审判决第二项、第五项；3.改判一审判决第三项为杜欢琴向覃志勇支付房屋重置成新价620800元（即保留判项金额311220元基础上加上34580元及购买价275000元）和杜欢琴向覃志勇赔偿房屋拆迁补偿价中的宅基地区位补偿价×宅基地面积所得出的数额款项及除房屋重置成新价格款外的其余补偿（不低于1596975元，宅基地区位补偿价具体数额以鉴定或评估机构作出的鉴定、评估结果为准），黄穗业对前述款项承担连带支付义务；4.杜欢琴向覃志勇支付购房款275000元的资金占用费（资金占用费以购房款275000元为基数，自2002年8月19日起计算至欠款清偿之日止。2002年8月19日至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日至实际清偿之日起的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，暂计至2020年5月8日前述全部资金占用费为277719.23元），黄穗业对该款项承担连带清偿责任；5.本案的案件受理费、鉴定费（评估费）由杜欢琴、黄穗业承担。事实和理由：（一）假如涉案《协议书》、《赠与合同》无效，一审判决杜欢琴返还购房款，但没有支持购房款相应的资金占用费错误。首先，本案系因涉案宅基地被拆迁或三旧改造产生的确认合同无效案件，杜欢琴提起本案诉讼明显违反诚信原则，在道义上存在恶意。因此，本案明显区别于其他无效返还案件。其次，杜欢琴于2002年8月实际收取款项，其完全可以利用该款项进行增值收益。参照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息”的规定，虽本案并非不当得利纠纷，但从法理角度看，返还原物利益包括孳息，而在金钱上应体现为利息。因此，杜欢琴存在巨大利益驱使而提起非正常诉讼的情况下，其应向覃志勇返还相应期间的资金占用利费。（二）一审不应对涉案房屋重置价进行扣除减少覃志勇应得赔偿，应判令杜欢琴将重置价的全款支付给覃志勇。无论是房屋重置成新价或房屋重置价均需要体现在假设房屋估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费及其他费用。前述费用是完全独立的，且是明确区别于杜欢琴、黄穗业应当返还的购房款。返还购房款是杜欢琴、黄穗业的义务，赔偿具体损失是其应承担的其他义务。本案中，覃志勇的损失是房屋，杜欢琴、黄穗业应根据房屋重置价进行赔偿，一审扣减本应由杜欢琴、黄穗业退回的购房款作为其赔偿款缺乏依据。（三）一审仅审查房屋重置成新价，遗漏查明和处理宅基地房屋区位补偿价，导致覃志勇应得的赔偿款或补偿款不完整。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第17条：“买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益”的规定，本案是因土地升值及拆迁补偿产生的诉讼，根据广州市相关的拆迁补偿或者拆迁补偿的方案规定，房屋拆迁的补偿应为房屋重置成新价加上宅基地区位补偿价乘以宅基地的面积的总和。前述规定是要求出卖人承担房地产价格上涨的差额损失。其内容明确平衡双方的利益应当是充分考虑溢价的升值，一审仅考虑房屋的重置价，未查明宅基地区位补偿价，且无论涉案房屋现阶段拆迁与否，均部分脱离地价升值作为赔偿的一部分，假如没有拆迁就不包含地价升值的补偿，则与前述规定相违背。因此，一审判决的款项脱离了现实，杜欢琴、黄穗业应赔偿土地价。一审判决遗漏计算宅基地区位补偿价乘以宅基地面积所得的赔偿数额，存在错误。（四）恳请二审法院同意覃志勇的鉴定申请，假如二审法院没有支持覃志勇的诉请，覃志勇则保留向杜欢琴、黄穗业主张拆迁款的分割权利。二审阶段覃志勇提交了房屋三旧改造办公室的照片、房屋的测量表等相关证据证实涉案房屋已经开始了拆迁工作。杜欢琴、黄穗业是可以获得巨大的利益，如果作出的赔偿仅为一审判决的金额，则严重损失了覃志勇的合法权益。被上诉人杜欢琴在本案开庭前到庭称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意覃志勇的上诉请求，请求二审法院驳回覃志勇的全部诉讼请求。被上诉人黄穗业在本案开庭前到庭称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意覃志勇的上诉请求，请求二审法院驳回覃志勇的全部诉讼请求。杜欢琴于2020年3月26日向一审法院起诉请求：1.确认杜欢琴和覃志勇于2001年7月29日签订的《协议书》无效；2.确认杜欢琴和覃志勇2001年8月7日签订的《赠与合同》无效；3.判令覃志勇立即搬离x号，将该房屋腾空后连同《村镇宅基地使用证》（穗芳府地字第x号）原件一并交还给杜欢琴；4.判令覃志勇向杜欢琴支付房屋占有使用费（该费用从2001年7月29日至覃志勇实际交还该房屋给杜欢琴之日止，按广州市同类同地段房屋租金参考价计算，暂计至起诉之日为20000元）；5.判令覃志勇承担全部诉讼费用。覃志勇向一审法院提出反诉请求：1.判令杜欢琴退还购房款275000元；2.杜欢琴支付购房款275000元的资金占用费[资金占用费以购房款275000元为基数，自2002年8月19日起计算至前述款项清偿之日止。（2002年8月19日至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日至实际清偿之日起的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）暂计至2020年5月8日前述全部资金占用费为277719.23元；3.杜欢琴赔偿房屋升值的差价损失，房屋升值的差价损失应按房屋重置价或参考同村房屋拆迁补偿价格计算（参考同村房屋拆迁补偿价格计算：涉案宅基地房屋面积80.5平方米，以同村集体住宅房屋弃产补偿标准计算，为2217775元，即差价损失为1942775元）；4.判令杜欢琴承担案件本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：位于东漖镇××宅基地××人为××（村镇宅基地使用证号：穗芳府地字第x号；发证日期：1996年11月18日），宅基地面积80.5平方米，上盖建筑种类结构为框架结构，层数肆层半，建筑面积376.22平方米。2001年7月29日，杜欢琴（甲方）与覃志勇（乙方）签订两份《协议书》，具体内容为杜欢琴将位于东漖镇××幢肆层半共376平方转让给覃志勇，总金额为275000元；乙方交定金给甲方10000元，10天内付款后即办理赠与公证；乙方扣20000元，协助办理转名手续，一切转名费用由乙方负担；若转名结束，即时付清20000元给甲方；若一年内不转名或以后再转名，都要一年内付清20000元给甲方。甲方以后同样协助办理转名手续，合约以收定金生效；若甲方违约双倍赔偿，乙方违约定金不得取回。该协议一式两份，其中杜欢琴在覃志勇持有协议上备注“覃志勇购买杜欢琴房屋款项已收齐275000元”；覃志勇在杜欢琴持有协议上备注“收到宅基地证件以及其他证件”。2001年8月7日，广州市芳村区公证处出具《公证书》（（2001）穗芳证字第3145号），具体内容为兹证明赠与人黄x、杜欢琴与受赠人覃志勇于2001年8月7日来到该处对《赠与合同》签名；赠与合同内容主要为广州市芳村区增滘村步滘668号房屋依法属于黄x、杜欢琴夫妇共有，现将该房产赠送覃志勇，产权归覃志勇所有；此后有关上述所赠房产一切权利义务由受赠人自理，与赠与人无涉；等等。其后，覃志勇接收房屋使用。2019年3月25日，海龙街派出所开具《同一地址证明》，证明宅基地x号，原门牌编号为广州市荔湾区x号，现新编门牌为广州市荔湾区x号。另查明，黄x与杜欢琴自1981年4月17日起系夫妻关系。黄穗业为黄x与杜欢琴之子。黄x于2008年4月21日注销户口，原因系死亡。覃志勇现户籍地为广东省怀集县××屋村××号。一审庭审中，杜欢琴、覃志勇分别提起案涉房屋使用费评估、案涉房屋重置成新价格评估。广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具《房地产司法委托估价报告》（鸿信（广）评字[2020]-GSF007号）：案涉房屋2001年7月29日至2020年3月26日房屋占有使用费总值合计990023元。广东得信房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具《房地产估价报告》（得信房评字第FGZ[2020]06004号）：价值时点为2020年6月16日建筑物重置成新价格为620800元。覃志勇陈述接收房屋使用后没有加建、改建情况；接收房屋时为毛坯房，其进行了装修。一审法院认为，案涉房屋所在土地为宅基地。案涉房屋为宅基地上房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定宅基地属于农民集体所有；第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市居民出售。因而，我国法律、政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员。本案中，杜欢琴与覃志勇所签订的协议书性质为房屋买卖合同。覃志勇并非案涉宅基地所在的集体经济组织成员，无权购买案涉房屋，故而杜欢琴与覃志勇的《协议书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。杜欢琴与覃志勇所签订的《赠与合同》，系以赠与形式掩盖宅基地房屋买卖的非法行为，亦应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故杜欢琴应向覃志勇返还购房款275000元，覃志勇亦应向杜欢琴返还房屋以及宅基地证件。覃志勇主张购房款的资金占用利息无法律依据，一审法院不予支持。杜欢琴与覃志勇在签订案涉房屋买卖协议时约定：“10天内付款后即办理赠与公证；乙方扣20000元，协助办理转名手续，一切转名费用由乙方负担；若转名结束，即时付清20000元给甲方；若一年内不转名或以后再转名，都要一年内付清20000元给甲方。”可见杜欢琴对于案涉房屋可能无法办理过户手续的情况是有所预见的。案涉房屋为宅基地房屋，杜欢琴和覃志勇明知该一事实仍进行房屋买卖；杜欢琴明知覃志勇非集体经济组织成员依然向其出售房屋，在出卖房屋多年后又以交易违法为由主张合同无效，故杜欢琴应对合同无效承担主要过错责任。对于案涉房屋买卖关系确认无效之后，基于买卖关系无效产生损失的处理问题。1.杜欢琴主张的房屋使用费请求。杜欢琴在收取覃志勇购房款且覃志勇实际接收房屋使用将近二十年之时，仍向覃志勇主张房屋使用费，姑且勿论无法使用房屋系杜欢琴自身主要过错行为所致的结果；杜欢琴在宅基地存在升值有巨大利益的情形下，以违反法律规定为由主张合同无效，虽符合法律规定，但从道义、情感角度而言，杜欢琴的行为违反了诚实信用原则。因此杜欢琴主张房屋使用费无法律依据，一审法院依法予以驳回。2.覃志勇主张的损失请求。一审法院认为覃志勇的损失应为房屋市场价值与买卖当时的差价损失。该损失系覃志勇基于对杜欢琴信赖利益产生的损失，杜欢琴应在其过错责任范围内对该利益进行赔偿。本案中，覃志勇陈述案涉房屋未纳入征收范围，且征收包括地价，故一审法院对覃志勇主张使用周边房屋拆迁补偿标准进行补偿不予采纳。覃志勇对案涉房屋重置成新价值进行了评估，但重置成新价值无法反映房屋市场价值，且从一般习惯，房屋重置成新价格相较于房屋市场价格亦略低。因此，一审法院酌定杜欢琴按房屋重置价格和购买价差价（620800元-275000元）345800元的90%即311220元赔偿覃志勇的信赖利益损失。覃志勇要求杜欢琴赔偿房屋损失的余下部分，一审法院不予支持。案涉房屋为杜欢琴与黄x夫妻关系存续期间获得的房屋，杜欢琴与黄x对案涉房屋的共有关系在案涉公证书中亦有反映。黄穗业作为二人之子在庭审中亦未表示不予继承黄x之财产，因而黄穗业须对上述金钱债务承担连带返还责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，于2020年10月29日作出如下判决：杜欢琴与覃志勇签订的关于x号宅基地房屋的《协议书》及《赠与合同》无效；二、杜欢琴年于判决生效后十日内向覃志勇返还购房款275000元，黄穗业对该款项承担连带清偿责任；三、杜欢琴于判决生效后十日内向覃志勇赔偿财产损失311220元，黄穗业对该款项承担连带清偿责任；四、覃志勇于收到上述全部款项后三十日内腾退登记在杜欢琴名下x号（现址为广州市荔湾区x号）宅基地房屋及向杜欢琴返还该址房屋宅基地证；五、驳回杜欢琴的其他诉讼请求；六、驳回覃志勇的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2713元，由杜欢琴负担2663元，覃志勇负担50元；反诉受理费13381元，由杜欢琴负担4014元，覃志勇负担9367元。覃志勇鉴定费4195元由杜欢琴负担70%即2937元，覃志勇负担1258元；杜欢琴鉴定费7950元由杜欢琴负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，覃志勇在一审审理中向一审法院提交鉴定申请书称，根据我国法律规定，如确认双方的房屋买卖合同无效，杜欢琴除应返还购房款及利息外，还应参照有资质的评估机构确定的房屋价值赔偿申请人的经济损失，因此，申请对x号房屋［村镇宅基地使用证（穗芳府地字第x）］及其上盖建筑物的重置成新价值进行鉴定。二审庭审中，覃志勇向本院提交鉴定申请书以及协助调查申请书，其中鉴定申请书申请二审法院委托鉴定（评估）机构对广州市荔湾区x号宅基地区位补偿价进行鉴定（评估）。协助调查申请书申请向广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社调取：1.征地补偿标准相关文件、集体住宅房屋弃产补偿标准（文件）；2.增滘股份合作经济联合社“城中村”改造集体土地上私人房屋补偿安置方案（文件）。同时覃志勇还向本院提交如下证据：1.旧村改造项目服务中心照片5张；2.旧改房屋入户测量通知；3.涉案房屋面积测量表2张。上述证据拟证明案涉房屋已开始拆迁工作，杜欢琴、黄穗业将取得巨额补偿。杜欢琴、黄穗业庭后提交书面质证意见表示覃志勇提交的三份证据与本案无关，且没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。退一步讲，如果有原件且有关，也不能证明所要证明的内容，一是目前没有任何合法有效的政府文件证明案涉房屋开始拆迁。增滘联社对房屋进行测量仅仅是一种统计摸底行为，不能证明房屋开始拆迁；二是没有任何证据证明杜欢琴、黄穗业将取得巨额补偿，覃志勇称杜欢琴、黄穗业将因房屋拆迁获得巨额补偿是一种臆测，没有事实依据。二审中，覃志勇称其已将案涉房屋二、三、四楼出租。杜欢琴、黄穗业则书面确认案涉房屋所涉租户问题不在本案中处理。此外，杜欢琴、黄穗业还表示同意按评估价减去购房款的差价金额作为损失赔偿给覃志勇，即同意赔偿给覃志勇财产损失金额为345800元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，覃志勇与杜欢琴签订《协议书》及《赠与合同》等系发生在2001年7、8月期间，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现杜欢琴等提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合覃志勇的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：覃志勇主张杜欢琴、黄穗业赔偿财产损失的金额认定以及覃志勇要求杜欢琴、黄穗业支付购房款的资金占用费利息应否支持问题。现评析如下：首先，关于涉案《协议书》、《赠与合同》为无效合同以及依据无效合同处理原则，覃志勇应向杜欢琴返还案涉房屋和宅基地证以及杜欢琴、黄穗业应向覃志勇返还购房款的问题，一审法院已作出了详细、充分的阐述，本院予以确认，并不作赘述。其次，本案中，虽然覃志勇主张杜欢琴赔偿房屋升值的差价损失应按房屋重置价或参考同村房屋拆迁补偿价格计算，但在一审期间其已向一审法院提交了鉴定申请书申请对案涉房屋及其上盖建筑物的重置成新价值进行鉴定。可见，覃志勇已选择了以案涉房屋的重置成新价值作为其主张杜欢琴赔偿损失的计算依据。现案涉房屋的重置成新价经评估价格为620800元，而因双方当事人对于合同无效均存在过错，故一审法院酌情以上述重置成新价减去购房款后余额的90%即311220元作为赔偿给覃志勇的损失，本无不妥，但鉴于杜欢琴、黄穗业在二审期间表示同意赔偿给覃志勇财产损失金额为345800元，因此，本院对一审该项判决内容予以调整。覃志勇上诉要求将案涉房屋的重置成新价620800元全部作为损失赔偿给他，缺乏法律依据，本院不予支持。再次，因覃志勇在一审已选择了案涉房屋重置成新价作为损失赔偿的计算依据，因此，其二审申请鉴定案涉宅基地区位补偿价以及向广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社调取有关征地补偿等资料与本案处理没有实质关联，本院不予采纳。最后，关于应否支付利息问题，虽然杜欢琴未向覃志勇返还购房款，但覃志勇至今仍占有案涉房屋，故上述占用案涉房屋使用费和占有资金利息可相互抵消。在覃志勇未向杜欢琴返还房屋之前，其主张杜欢琴、黄穗业支付利息，欠缺依据，本院不予支持。至于覃志勇二审提交的证据因与本案处理没有直接关联，本院均不予采纳。另外，由于本案系杜欢琴、黄穗业二审自愿向覃志勇赔偿财产损失为345800元，故本院对一审决定的诉讼费用负担不予调整，二审案件受理费由覃志勇承担。综上所述，由于二审期间杜欢琴、黄穗业自愿向覃志勇赔偿财产损失为345800元，因此，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2592号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2592号民事判决第六项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2592号民事判决第三项为杜欢琴于本判决送达之日起十日内向覃志勇赔偿财产损失345800元；四、驳回覃志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2713元，由杜欢琴负担2663元，覃志勇负担50元；反诉受理费13381元，由杜欢琴负担4014元，覃志勇负担9367元。覃志勇鉴定费4195元由杜欢琴负担70%即2937元，覃志勇负担1258元；杜欢琴鉴定费7950元由杜欢琴负担。二审案件受理费29013.95元，由覃志勇负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二一年五月二十八日书记员 谢金泽