贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终650号 上诉人（原审被告）：李廷云，男，1986年1月4日出生，土家族，住贵州省江口县。 委托诉讼代理人：杨名丹，女，1989年11月28日出生，侗族，住贵州省江口县，系李廷云之妻。 被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。 法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思，男，1985年6月21日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人李廷云因与被上诉人贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5089号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李廷云上诉请求：1、撤销铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5089号民事判决，改判上诉人不承担支付租金及违约金责任；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人不具有原告主体资格。本案在庭审中查明被上诉人系受涉案房屋的业主委托进行管理，被上诉人与业主之间形成委托合同关系，根据业主与被上诉人签订的《商业房委托经营管理合同》第二条授权范围中明确约定了授权的范围即以乙方名义对外签订，且委托乙方代为收取租金，从中清楚的看出，如果被上诉人需要通过诉讼主张，则必须是以业主名义向上诉人主张，被上诉人仅仅是委托代理人身份，因此本案被上诉人不具有原告主体资格。如果被上诉人有主体资格的话，那么一旦房租支付给被上诉人，被上诉人并不把得到的租金支付给业主的话，将产生巨大的社会矛盾。二、被上诉人明知上诉人违约却故意拖延合同解除时间，对上诉人造成的相关损失上诉人不应当承担责任。上诉人在免租期到后仅仅缴纳了两个月的房租就一直没有缴纳，从双方签订的租赁合同可以看出，乙方即上诉人有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，1.乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的。被上诉人直到2020年11月13日才向人民法院起诉主张，明显的是为了获取更多的不当利益。三、一审法院也没有考虑疫情期间上诉人房租的减免优惠的问题，这是对上诉人极为不公平的。 被上诉人凯祺公司未作答辩。 凯祺公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》以及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》；2．请求人民法院依法判令被告将位于碧江区麒龙国际会展城Ｋ9-（-1）-5、6号的商铺腾空交付原告；3．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年7月1日至2020年10月31日租金166412元以及自2021年11月1日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的房屋占用使用费（按照受托租赁合同约定的租金明细表约定的标准计算）；4．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以22784元为基数，从2018年4月1日起开始起算；第二笔违约金以34176元为基数，从2018年10月1日起开始起算；第三笔违约金以35886元为基数，从2019年4月1日起开始计算；第四笔违约金以35886元为基数，从2019年10月1日起开始计算；第五笔违约金以37680元为基数，从2020年4月1日起开始计算；以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算）；5．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年7月1日至2020年10月31日管理费166412元以及自2020年11月1日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的管理费（按照商铺管理合同约定的管理费明细表约定的标准计算）；6．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付管理费的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以22784元为基数，从2018年4月1日起开始起算；第二笔违约金以34176元为基数，从2018年10月1日起开始起算；第三笔违约金以35886元为基数，从2019年4月1日起开始计算；第四笔违约金以35886元为基数，从2019年10月1日起开始计算；第五笔违约金以37680元为基数，从2020年4月1日起开始计算；以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算）；7．本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告凯祺公司撤回第一项诉讼请求中要求解除《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》的诉求，以及第五、第六项关于管理费的诉讼请求。 一审法院认定事实：案外人陈杰、杨会与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定陈杰、杨会购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A2区K9-（-1）-13房屋，建筑面积105.27平方米，套内建筑面积102.51平方米，同时约定交付房屋的日期为2017年1月7日前。陈杰、杨会又与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，该合同约定陈杰、杨会将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以陈杰、杨会与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，陈杰、杨会授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。 案外人吴婷、刘明男与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定吴婷、刘明男购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A2区K9-（-1）-6房屋，建筑面积84.85平方米，套内建筑面积82.62平方米，同时约定交付房屋的日期为2017年1月7日前。吴婷、刘明男又与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，该合同作了陈杰、杨会与原告凯祺公司签订的《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》相同的约定。 2017年1月4日，原告凯祺公司（甲方）与被告李廷云（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-00302），约定：凯祺公司（甲方）受业主委托，将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9-（-1）-5、6号的商铺租给李廷云（乙方）用于商业经营之用，计租面积为189.85㎡；甲方代理催收、收取房租，乙方按照合同约定及时、足额向甲方支付租金；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准，租赁期限到2021年9月30日止；免租期12个月，从甲方将商铺交付给乙方时开始计算（时间：2017年5月1日至2018年4月30日止）；甲乙双方商定，乙方按本合同所附《租金明细表》向甲方交纳租金，在《租金明细表》中约定本合同项下乙方承租商铺的期限为2017年5月1日起至2021年9月30日止，计租时间为2018年5月1日至2021年9月30日止，共41个月，本合同免租期过后第一年的租金标准为30元／平方米／月，合计月租金为5696元，次年租金按上年租金标准上浮5%作为次年租金标准，以此类推，至本合同期终止。同时合同约定甲乙双方在签订本合同之日，乙方向甲方缴纳免租期后第一期租金，缴纳租期为二个月，缴纳费用为11392元；以先交租后使用的原则，乙方以六个月为周期向甲方缴纳商铺租赁费用，乙方每期缴纳商铺租赁费用应当在上一期商铺租赁费用所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清；乙方签订本合同时，向甲方交纳11392元作为履约保证金，用于保证乙方履行本合同约定的义务，在本合同的期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方扣减保证金冲抵租金和其他费用及违约金：1．不按时支付租赁费用和其他费用的……；乙方如未按合同制约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1%的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同，自通知之日起合同解除，1．乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还，其他约定及争议解决办法及附件。李廷云支付凯祺公司两个月的租金11392元及11392元保证金后开始在该商铺经营。 一审法院认为：案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告并未按照合同约定履行按期足额支付租金的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告凯祺公司提出解除原被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告凯祺公司按约向被告李廷云交付租赁房屋后，被告李廷云免租期（2017年5月1日至2018年4月30日）过后仅支付2018年5月1日至2018年6月30日两个月的租金，被告李廷云的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告李廷云应当支付所欠租金及违约金。根据案涉合同的约定，被告李廷云应向原告缴纳的租金明细如下：①2018年7月1日至2018年10月31日的租金22,784元（5,696元×4个月）；②2018年11月1日至2019年4月30日的租金34,176元（5,696元×6个月）；③2019年5月1日至2019年10月31日的租金35,884.8元［（5,696元×5%＋5696）×6个月]；④2019年11月1日至2020年4月30日的租金35,884.8元[（5,696元×5%+5696）×6个月]；⑤2020年5月1日至2020年10月31日的租金37,679.04元[（5,980.8元×5%+5980.8）×6个月]；以上共计166,408.64元。李廷云在双方签订合同时已经支付的11,392元履约保证金，按照合同约定冲抵租金，冲抵后李廷云应向凯祺公司支付自2018年7月1日至2020年10月31日的租金155,016.64元。 对于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告李廷云未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告李廷云所欠2018年7月1日至2018年10月31日的租金22,784元为基数，从2018年4月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告李廷云所欠2018年11月1日至2019年4月30日的租金34,176元为基数，从2018年10月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告李廷云所欠2019年5月1日至2019年10月31日的租金35,884.8元为基数，从2019年4月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告李廷云所欠2019年11月1日至2020年4月30日的租金35,884.8元为基数，从2019年10月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金以被告李廷云所欠2020年5月1日至2020年10月31日的租金37,679.04元为基数，从2020年4月1日计算至该笔租金付清之日止。 关于原告凯祺公司要求被告支付直至被告实际将房屋腾空交付之日止的占用使用费的问题。原告凯祺公司主张的被告欠付租金截止时间为2020年10月31日，之后被告李廷云继续占有案涉商铺的行为有碍凯祺公司对案涉商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等权益的行使，原告凯祺公司有权要求被告李廷云支付自2020年11月1日起至实际将房屋腾空交付原告凯祺公司之日止的房屋占有使用费。占有使用费应按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准计算。 关于被告李廷云提出的原告未履行招商时候承诺的招酒吧一条街，以及一千万的补助和广告费的辩称意见。被告李廷云与原告凯祺公司签订的案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中并未作上述约定，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告李廷云未提供证据证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故被告李廷云的上述辩称意见，不予采纳。另外，原告凯祺公司申请撤回部分诉讼请求是在法律允许的范围内对自己权利所作出的处分，其理由符合相关法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告李廷云于2017年1月4日签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》；二、被告李廷云于本判决生效之日起20日内将位于将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9-（-1）-5、6号的商铺腾空交付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，并向原告支付自2020年11月1日起至实际将房屋腾空交付原告之日止的占有使用费，占有使用费按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准计算；三、被告李廷云于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金155016.64元；四、被告李廷云应于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以22784元为基数，从2018年4月1日开始计算，第二笔违约金以34176元为基数，从2018年10月1日开始计算，第三笔违约金以35884.8元为基数，从2019年4月1日开始计算，第四笔违约金以35884.8元为基数，从2019年10月1日开始计算，第五笔违约金以37679.04元为基数，从2020年4月1日开始计算，均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。案件受理费减半收取1814元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担114元，被告李廷云负担1700元。原告预交的3146元，本院退还1332元。 上诉人李廷云在二审中提交照片二张，证明上诉人租赁商铺存在漏水问题。 被上诉人质证认为，该照片拍摄的时间、地、地点不明确真实性不认可，对证明目的不认可。 本院经审查认为，该照片的拍摄时间地点均不明确，对真实性不予确认。 被上诉人凯祺公司在二审中未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人是否具有本案原告的主体资格；二、被上诉人是否存在扩大损失的故意，上诉人是否应承担因被上诉人故意扩大损失的责任；三、是否因疫情原因应减免上诉人房租。 被上诉人是否具有本案原告的主体资格的问题。涉案商铺所有权人与被上诉人凯祺公司签订了《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，约定商铺所有权人将其购买的商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。故凯祺公司可以以自己名义将涉案商铺出租他人。上诉人与被上诉人签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等禁止性规定，应属有效合同，案涉合同直接约束上诉人与被上诉人，被上诉人作为合同相对人享有本案原告主体资格。 被上诉人是否存在扩大损失的故意，上诉人是否应承担因被上诉人故意扩大损失的责任。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。上诉人在合同约定期限内未交付租金，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，上诉人未按期支付凯祺公司租金违反了合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，凯祺公司请求上诉人支付租金不是因违约给凯祺公司造成的损失，而是承租涉案商铺应向凯祺公司支付的合同对价，故上诉人提出被上诉人明知上诉人违约，故意拖延起诉时间，是获取不当利益的上诉理由不能成立，不予支持。 是否因疫情原因应减免上诉人房租的问题。虽然本次疫情众所周知，但是各地政府采取的措施并不一致，且不同类型的租赁合同受疫情影响也各不相同，为此，承租人应当积极履行通知义务，并承担在疫情期间因疫情及政府措施而导致合同暂时不能履行的举证证明责任，据此主张减免责任。上诉人未尽到通知被上诉人义务，致使上诉人于被上诉人未能就租金减免进行协商，且上诉人亦不能举证证明因疫情原因导致合同暂不能履行造成损失，故其请求减免租金证据不足，不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人所持的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3400元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   金   勇 审判员 龙俊审判员芦化莉 二〇二一年五月十四日 法官助理翁寿炳 书记员李徐