贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1014号 上诉人（原审原告）：王沛奇，男，1987年7月10日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：王清清，男，1958年11月2日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县，系王沛奇父亲。 被上诉人（原审被告）：蔡毅超，男，1978年3月24日生，汉族，江苏省海门县人，住贵州省贵阳市南明区。 上诉人王沛奇因与被上诉人蔡毅超房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王沛奇上诉请求：1、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2467号民事判决书中第二项，依法改判或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、未按时交纳租金。合同第三条，被告应在2020年6月30日一次性交纳2020年7月1日至2021年6月30日租金50400元，原告代理2020年7月1日未收租金，多次给被告打电话催款直到2020年7月4日被告通过贵阳银行转款12600元给原告代理，原告代理收到款后，看到只有3个月的租金，再次给被告打电话催款，被告回答说：彭厨酒店负责人会解决余款，原告代理找到彭厨酒店负责人，彭厨酒店负责人说因疫情没有生意，没有钱支付余款，9月30日一定付清全部余款。原告代理被迫无奈的对彭厨酒店负责人说：什么时候付清全部余款才能打收条。至今被告都没有收到原告代理的收条，被告拖欠原告租金至今都未获得原告准许。二、原告与被告双方从来都没有见面和其它方式协议过《房屋租赁合同》的解除，被告单方擅自解除合同。2020年9月原告代理接到彭厨酒店负责人口头通知不再租金都广场J栋1-03号门面使用，不再履行《房屋租赁合同》，原告代理口头回答：按合同约定执行，1、恢复被改动的墙体、瓷粉墙面、瓷砖地面、2平方米卫生间、玻璃门、卷帘门、水电照明。2、因《房屋租赁合同》期限未满，被告单方擅自解除合同，按合同约定，被告赔偿原告违约金20000元。3、待被告按合同约定履行《房屋租赁合同》职责后，原告退还被告装修改动押金30000元。彭厨酒店负责人回答：回总部汇报再说。直到2020年10月19日下午彭厨酒店负责人将门面钥匙丢给原告代理就走了，原告代理用钥匙打开门面看到没有恢复、瓷粉墙面、瓷砖地面、2平方米卫生间、水电照明，就用手机取证拍照，电子文档已交法庭。三、被告应按合同第四条，将门面内部改动装修的部份恢复还原。其中门面内部被改动的瓷粉墙面、2平方米卫生间、水电照明，瓷砖地面、都未恢复还原。恢复还原部分详细费用：1、包工包料刮墙面瓷粉，面积103平方米，每平方米16元，优惠3平方米，合人民币1600元。2、包工包料2平方米卫生间，包括：防水、便池、洗手池，合人民币2000元。3、包工包料瓷砖地面，面积38平方米，每平方米00元，墙脚线20米，100元，合人民币3900元。4、包工包料水、电、照明，合人民币500元，共计8000元。2020年10月19日拍照门面内部被改动未恢复还原的瓷粉墙面、2平方米卫生间、水电照明，瓷砖地面的电子文档和房产证复印件已交法庭。 蔡毅超二审未答辩。 王沛奇向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付违约金20000元；2、被告立即向原告支付2020年10月1日至10月19日房屋租金2660元；3、被告承担10月1日至合同终止时的门面不能使用损失费用；4、被告还原房屋内部地面、墙面、卫生间、照明费用8000元，从被告装修改动押金叁万元中扣除；5、判令房屋合同终止；6、被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于贵定县门面系原告王沛奇所有。2018年5月23日，原告王沛奇父亲王清清以原告名义作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定，乙方租赁甲方位于贵定县门面，租赁期限从2018年7月1日起至2028年6月30日。2018年7月至2019年6月30日，每月房租3600元，每年一付，先付后用。2019年7月1日后年租上涨为48000元／年，以后每年递增2400元。甲方提供完好的门面水电设施，乙方必须合法经营一切安全责任自负。乙方交纳人民币30000元作为内部结构及设施改动押金，经与甲方协商并且得到物管及消防部门同意后方能改动，甲、乙双方终止合同后，乙方还原对甲方的房屋内部结构改动后，甲方需退还乙方装修改动押金30000元。同时约定，乙方如无故不按时交付应付费用，甲方有权单方解除协议，收回门面，乙方赔偿甲方违约金20000元。合同签订后，原告按照约定将门面交付给被告使用，被告如约支付租金。2020年7月，被告称因受疫情影响，与原告父亲王清清协商，暂时先支付3个月租金，即至2020年9月30日租金，获得准许，2020年9月，被告告知原告父亲不再租赁该门面，原告父亲同意按合同约定解除合同。2020年10月19日，被告将门面钥匙交还原告父亲。另查明：2020年7月1日至2021年6月30日租金为50400元，原告父亲王清清一直在实际管理门面，被告将门面交还后，原告将门面另行租赁，并由新的承租人自行装修。 一审法院认为，原告父亲王清清以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在合同履行过程中一直由原告父亲代为处理相关事宜，故原告父亲行为已构成代理，该合同为有效合同。2020年9月，被告经与原告父亲协商一致同意解除《房屋租赁合同》并于2020年10月19日将门面交还原告方，故至2020年10月19日，双方《房屋租赁合同》已协议解除，合同权利义务同时终止，现原告起诉要求终止合同，依法不予采纳，但被告应按照合同约定将2020年10月1日至2020年10月19日租金2660元（50400元/年÷12月÷30天）。虽被告未按约定足额交纳一年的租金，但是在双方协商一致的情况下，后被告按双方协商先交纳3个月租金，此后经双方协议合同解除，故被告行为并未构成违约，现原告要求被告支付20000元违约金，依法不予支持。原告要求被告支付还原房屋的8000元，未提交证据予以证实，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告蔡毅超于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告王沛奇商铺租金二千六百六十元（￥2660.00）；二、驳回原告王沛奇其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，适用简易程序减半收取283元，由原告王沛奇负担233元，由被告蔡毅超负担50元。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：违约金认定和恢复损失问题。 本院认为，王沛奇与蔡毅超签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定双方的租赁合同关系合法有效，本院予以确认。王沛奇对一审认定的所欠租金数额没有异议，本院予以确认。关于违约金的认定问题，双方约定“2018年7月至2019年6月30日，每月房租3600元，每年付一次，先付后用。2019年7月1日后年租上涨为48000元每年；以后每年递增2400元。”蔡毅超应于2020年7月1日前交纳2020年7月1日至2021年6月30日前的租金50400元，其只交纳3个月的租金，已经构成违约，应当按约定支付20000元违约金。虽然2020年10月19日蔡毅超交还门面，双方解除租赁合同，但是没有证据证实蔡毅超的违约责任已经免除。关于王沛奇主张的恢复损失问题，因门面已经另行出租，没有证据证实是由王沛奇组织恢复以及恢复费用，对恢复费用的主张不予支持。 综上，王沛奇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2467号民事判决第一项； 二、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2467号民事判决第二项； 三、蔡毅超于本判决发生法律效力之日起十日内向王沛奇支付违约金二万元（￥20000.00）； 四、驳回王沛奇的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费566元，减半283元，由蔡毅超负担209元，王沛奇负担74元；二审案件受理费500元，由蔡毅超负担370元，王沛奇负担130元。王沛奇多预交的一审案件受理费209元，由一审法院退回；多预交的二审案件受理费370元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十八日 法官助理毛辉 书记员杨洁