西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0113民初6767号原告：刘哲峰，男，汉族，1956年12月8日出生，住西安市灞桥区。被告：张又南，男，汉族，1976年8月3日出生，住西安市周至县。委托诉讼代理人：李笑笑，陕西秦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秦力，陕西秦盈律师事务所律师。第三人：陕西佑邦实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：佑团结。原告刘哲峰诉被告张又南、第三人陕西佑邦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘哲峰、被告张又南的委托诉讼代理人李笑笑、马秦力、第三人陕西佑邦实业有限公司的法定代表人佑团结均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘哲峰诉称，2018年10月25日，原告与被告张又南签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于西安市曲江新区XX路XX园XX幢XX单元XX室房屋一套，租金每月30000元，租赁期限为2018年11月16日至2023年11月15日。付款方式为提前一个月支付后半年的租赁费180000元。按合同约定，被告应于2020年10月15日前，支付2020年11月16日至2021年5月15日的房屋租金180000元，被告至今未付。2021年1月16日，被告张又南明确表示解除合同，并愿意承担解除合同的违约责任。根据双方签订的房屋租赁合同第十三条规定，因被告实际困难无法支付房屋租金提出解除合同，被告应该给付未履行部分租期总房款的25%的违约金。2021年1月16日居间人陕西境商房地产经营策划有限公司西安地三十分公司同原、被告一起到达出租房屋，经过现场勘查，并与承租前三方签字的房屋现状照片对比，发现一楼厨房橱柜、灶具、和洗菜池开裂损坏，三楼有9幅字画遗失，张又南拒不说明字画去向。根据承租前电表和燃气表对比，被告应该给付680度电费，1290方燃气费。因被告的违约行为，原告需聘请律师维护自身合法权益，支付律师费30000元，依据房屋租赁合同第十二条的约定，被告应承担原告支出的律师费及交通费。现为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，望贵院依法裁判： 1、被告给付原告2020年11月15日至2021年5月15日的房屋租金180000元；2、被告按照合同约定给付原告未履行部分租期总房款的25%的违约金270000元【（180万-72万）*25%】；3、被告支付2021年第一季度物业费12000元及电费401元（680度*0.59)，燃气费2631.6元(1290方*2.04)；4、被告维修厨房损坏部分，返还9幅遗失字画，并将房内装饰品恢复原状；5、被告支付原告律师费30000元、交通费300元；6、本案诉讼费由被告承担。被告张又南辩称，一、答辩人与原告签署的房屋租赁合同已于2019年12月16日解除。2018年10月25日答辩人与原告以及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十分公司共同签署了合同编号为ZLY0001934的《房屋租赁三方合同》，租赁期限为2018年11月16日起至2023年11月15日，共计5年。后因答辩人无力承租，便与原告协商解除，最终双方约定原告授权答辩人代原告将房屋承租给陕西佑邦实业有限公司(以下简称“佑邦实业”)，租赁期限为2019年12月8日至2023年12月7日，共计4年。后答辩人代原告与佑邦实业签署了合同编号为XTZL000041号的《西安市住宅租赁合同》，至此答辩人与原告之间的房屋租赁合同已解除，此后均由佑邦实业向原告支付房租。二、原告授权答辩人代原告将房屋承租给陕西佑邦实业有限公司后，涉案房屋的租赁关系存在于原告与佑邦实业之间。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条之规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，答辩人在无力承租的情况下向原告提出解除合同，双方约定原告授权答辩人代原告将涉案房屋租赁给佑邦实业，答辩人作为代理人，其代原告与佑邦实业签署《西安市住宅租赁合同》经过了原告的授权，原告与佑邦实业对此均知情，且之后的涉案房租均由佑邦实业按照上述合同的约定直接向原告支付，该合同直接约束原告与佑邦实业。因此，答辩人已经与原告解除合同，双方之间的租赁关系已经解除，在原告与佑邦实业重新建立合同情况下，答辩人已经不再使用该房屋，且涉案房屋的租赁关系存在于原告与佑邦实业之间，对于未使用部分亦不应再承担责任，原告的主张无事实与法律依据。三、答辩人并非涉案房屋的租赁人，也不存在任何违约行为，不应承担原告主张的租赁费用，亦不应承担任何违约责任，且原告主张的违约金过高。答辩人与原告之间的租赁合同已经解除，涉案房屋实际由第三人佑邦实业租赁，因此答辩人不应承担原告主张的租赁费用、违约金、物业费、租赁物损坏费、律师费、交通费等。根据原告与答辩人签署的《房屋租赁三方合同》第六条、第十二条以及第十三条可以看出双方之间相互责任的承担均应在租赁期内，原告已于2019年12月8日与佑邦实业签署了《西安市住宅租赁合同》，签署后答辩人与原告之间的租赁合同已经解除，且不再使用涉案房屋，原告主张也不在与答辩人的租赁期内，因此上述所有费用均不应由答辩人承担，应当由与原告存在实际租赁关系的佑邦实业承担。另外根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。《房屋租赁三方合同》中关于违约金的表述为：“租赁期内未履行部分租期总房款的25%作为违约金”，依据该计算方法，原告的主张有误。答辩人认为未履行部分为未按照时间约定应履行部分，而非未到期的全部未履行部分，原告要求履行未到期部分租金或计算违约金时将未履行部分纳入计算的基数之内，无疑剥夺了当事人的时效利益，也人为将违约金部分加重，违约金加上律师费、交通费等过高，属于法律规定的过高违约金，况且双方之间的合同已经解除，不存在关于租赁费用履行的基础，因此答辩人不应承担原告主张的租赁费用，亦不应承担任何违约责任，且原告主张的违约金过高。综上所述，原告与答辩人之间的合同已经解除，原告主张的租赁费用依据的租赁关系实际存在在原告与第三人佑邦实业之间，因此，原告主张无事实和法律基础，应当由第三人佑邦实业承担原告的诉讼请求，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求或判令由第三人佑邦实业承担原告的诉讼请求。第三人述称，1、从张又南处租赁房屋，当时房主不在，张又南在租赁合同上签的刘哲峰的名字。后来我把定金50000元交给了张又南，半年房租180000元交给张又南2019.12.8-2020.6.9，押金50000元，押金和定金共计100000元。张又南本来跟我说是3.5万后来又说3万元，每月3万租金的条件是周商联合会要使用，每月使用不超过5000元消费，因为家具没处放还是放在我租的房子里。2020年过了春节因为疫情严重有两三个月无法使用，几乎很少去，到2020年夏天使用率比较低，加上企业经营困难，2020.10就不想租了，张又南告知我要跟房东联系，我就给张又南发短信打电话，2021.1.10日左右我当时要给张又南交钥匙，张又南让我直接给了刘哲峰一把钥匙，当时我们三人都在场，2020.1.16日又给了刘哲峰一把钥匙，我当天16日就搬离涉案房屋，我走后就再也没进去过，当时也没有写书面协议。走的时候没有签手续，中介和保安都来了，看了看我什么东西都没带走。2020.12.3张又南让我交钥匙但是当时他说有事，所以我才1月份交的钥匙。2、我认为违约金过高。3、我认为从2020.12.3我跟张又南的租赁关系就结束了。经审理查明事实，2018年10月25日，原告刘哲峰（甲方）、被告张又南（乙方）、案外人陕西境商房地产营销策划有限公司第三十分公司（丙方）三方签订《房屋租赁三方合同》，合同约定，房屋情况：坐落于西安市曲江新区XX路XX园XX幢XX单元XX室。房屋租赁期限自2018年11月16日至2023年11月15日。共60个月。甲方应于2018年11月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方在《房屋交割清单》上签字盖章并移交房门钥匙后，视为交付完成。租金标准：月租金30000元。租金支付方式：按半年支付。各期租金支付明细：乙方于2018年11月16日前向甲方支付2018年11月16日至2019年5月15日的房屋租金共计180000元；乙方于2019年4月15日前向甲方支付2019年5月16日至2019年11月15日的房屋租金共计180000元；乙方于2019年10月15日前向甲方支付2019年11月16日至2020年5月15日的房屋租金共计180000元；乙方于2020年4月15日前向甲方支付2020年5月16日至2020年11月15日的房屋租金共计180000元后三年房租向甲方支付时间以此类推。原告按约向被告交付了涉案房屋。被告迟延支付租金，2019年5月31日，原、被告签订补充协议，协议显示：“甲（刘哲峰）、乙（张又南）双方对2018年10月25日签订的房屋租赁合同签订补充协议如下。一、根据原合同第四条(三）约定，乙方于2019年4月15日前向甲方支付2019年5月16日至2019年11月15日的房租18万元，乙方至今没有支付上述房租。根据原合同第十一条（四）的约定，乙方按每日房屋月租金(三万元）千分之五的标准向守约方支付违约金150元。乙方同意按此约定执行，从2019年4月16日起到乙方付清第二期18万房租至，每日向甲方支付违约金150元。二、应乙方请求，甲方同意乙方迟延支付第二期租金，但最迟不能拖到2019年8月15日。三、乙方同意为甲方腾出第三屋主卧室及起居室供甲方使用，直至乙方付清第二期18万房租及延期付款的违约金的第二日。四、若乙方在2019年8月15日前还不能付清第二期房屋租金18万元及延迟支付的违约金，甲方收回房屋，乙方将房屋恢复到租赁前原状，再按原合同第十三条第4项(180万元-18万元)x25%=40.5万元向甲方支付赔偿款。五、乙方延期支付第二期房屋租金期间该房屋的水电及物业管理费都由乙方负担，乙方不得以甲方居住主卧室等任何理由拒付或少付房租、违约金和赔偿款。六、本补充协议与原合同具有同等法律效力”。2020年11月16日起被告未再给付租金。被告张又南辩称，其与原告签订的租赁合同已于2019年12月16日解除，原告对此不认可。被告称涉案房屋已于2019年12月租给第三人，并提供2019年12月16日签订的编号为XTZL0000412《西安市住宅租赁合同》，合同签字处显示甲方：“刘哲峰，委托代理人张又南。乙方陕西佑邦实业有限公司 佑团结”，经查，该租赁合同上刘哲峰签字，系张又南所签，原、被告、第三人均认可该合同签订时刘哲峰并不在场。被告张又南提供刘哲峰出具的委托书，证明其系代刘哲峰对涉案房屋进行了出租，该委托书载明的内容为：“刘哲峰是曲江溪园7幢一单元10101号房屋主，现委托张又南全权负责该房子的管理出租，特别约定委托如下：1、张又南先生在完全遵重合同编号（0001934）要约的基础上有权对房产进行招租、续租、合租事宜。2、张又南先生在不违背合同（0001934）约定条款上有权对该房屋进行有利于张本人的业务经营。”原告刘哲峰对授权委托书真实性认可，但称该授权委托书系在张又南要转租的情况下所写，委托书上也写了要尊重原合同的基础上。另查，涉案房屋在原告刘哲峰租赁给张又南时，交付了五把钥匙。2021年1月10日，2021年1月16日，张又南、第三人佑团结和原告均在场的情况下，第三人佑团结向原告交回二把涉案房屋钥匙。再查，原告提供曲江溪园物业费收款收据，证明原告已缴纳涉案房屋2021年1月1日至2021年3月31日物业管理费5842.74元、公摊电费307.5元、水费41.8元，总计6192.04元。上述事实，有《房屋租赁三方合同》、补充协议、《西安市住宅租赁合同》及委托书、谈话笔录、西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司曲江溪园收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证, 可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及房屋中介签订的《房屋租赁三方合同》系真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定。故按照合同约定，被告应于2020年10月15日前，支付2020年11月16日至2021年5月15日的房屋租金180000元，被告至今未付，故原告主张被告支付自2020年11月15日至2021年5月15日的房屋租金180000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付未履行部分违约金，被告辩称过高，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，故本院酌情支持原告实际损失180000元的30%，即54000元。对于原告主张的2021年第一季度物业费5842.74元、公摊电费307.5元由被告张又南承担，原告提供其代缴票据，因尚在张又南租期内，故本院予以支持。对于原告请求被告维修厨房损坏部分，返还9幅遗失字画，并将房内装饰品恢复原状的诉讼请求，因房屋尚在租期内，双方并未对房屋进行交接返还，可在房屋租赁结束时，清点双方财产后，另行主张。对于原告律师费、交通费未提供证据证明，本院不予支持。对于被告辩称涉案房屋租赁合同已解除，经查，被告提供的刘哲峰与第三人签订的房屋租赁合同，并非刘哲峰所签，被告提供的刘哲峰的授权委托书上，写明被告的经营活动应尊重编号为0001934的合同，仅以此不能证明原告与被告之间的编号为0001934的合同在被告与第三人订立合同时已解除，且原告在涉案房屋出租时交付给被告5把钥匙，至今被告未全部返还原告，亦不能证明原、被告之间房屋租赁合同关系已解除，故对被告该部分辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张又南于本判决生效之日起十日内支付原告刘哲峰2020年11月16日至2021年5月15日的房屋租金180000元；二、被告张又南于本判决生效之日起十日内支付原告刘哲峰违约金54000元； 三、被告张又南于本判决生效之日起十日内支付原告刘哲峰2021年第一季度物业费5842.74元、公摊电费307.5元；四、驳回原告刘哲峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8590元，减半收取4295元，由原告刘哲峰承担2147.5元，由被告承担2147.5元。因原告已预交，故本诉被告应在支付上述款项时一并向本诉原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员    李      漾 二〇二一 年 五 月 七 日   书  记  员    薛      楠