上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10369号原告(反诉被告)祁志尚，男，1978年1月15日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)肖跃，男，1990年7月20日出生，汉族，户籍地安徽省。原告祁志尚与被告肖跃及反诉原告肖跃与反诉被告祁志尚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)祁志尚，被告(反诉原告)肖跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁志尚诉称，原、被告于2019年7月24日签订房屋租赁合同,合同约定由被告承租上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，月租金人民币15000元(以下币种均为人民币)。后经双方同意自2019年12月起月租金上调至15500元。但自2020年4月1日起,被告未按时支付租金,虽多次催讨,至今未付,现拖欠租金等费用62461.20元。为维护自身的合法权益,提起诉讼,请求判令：1、原、被告解除房屋租赁合同；2、被告肖跃支付自2020年4月1日起至退还房屋拖欠租金31000元，并支付水电煤费用计1461.20元；3、被告肖跃赔偿违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告肖跃辩称，同意解除合同和支付水电费用，不同意支付租金。曾与祁志尚协商自2020年4月1日起，租金每月支付，祁志尚未同意，并报警，后提出涨租金，本人不同意。本人曾在系争房屋门口放置了一把钥匙也被祁志尚拿走，祁志尚于4月份上门将本人的租客驱走，并自2020年5月1日始，进行停电停水，被告也因无钥匙进入，只能解除合同。现有押金在祁志尚处，用以冲抵租金至2020年5月1日。双方签约时，原告知晓被告做二房东，因被告的租客被原告驱赶，导致被告赔偿租客，不同意赔偿违约金，因被告在系争房屋内还有相关物品，故提起反诉。反诉原告肖跃诉称，由于2020年年初发生新冠疫情，承租的系争房屋中一间一直处于空置，因反诉原告长期处于亏损，资金不足，要求租金改为月付时，反诉被告在未解除合同的情况下强行对系争房屋断水停电并驱赶房客，导致反诉原告无法经营，且投入的装潢资金无法收回，并赔偿租客的违约金。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付租房违约金31000元；装修装饰费用20000元；退还租赁保证金15000元；租客违约金10000元，2、反诉被告归还系争房屋内由反诉原告添置的三张床、三个衣柜、四个梳妆台、一个冰箱及洗衣机。反诉被告祁志尚辩称，反诉原告添置的物品均在，但根据合同约定，应作为无主物品处理。反诉原告长期拖欠租金，已构成违约，不同意支付违约金。因反诉原告搭建的墙、门都属于违章，本人也未同意，故装修费用不存在。双方结清相关费用后，租赁保证金同意返还。租客的违约金由反诉原告造成，与反诉被告无关，不同意承担。经审理查明，2019年7月24日，祁志尚(甲方)与肖跃(乙方)签订《上海市租赁合同》，该合同约定甲方将其合法拥有的系争房屋(建筑面积145.93平方米)出租给乙方使用。乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为正常居家使用。租赁期限五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止。月租金为15000元。首期付3个月,押金15000元。每3个月结算一次,提前7天支付下次房租,押金不变。租赁期满后,乙方迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所应付费用后。经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内,实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费,费用应由乙方承担。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用,如有拖欠,甲方有权收回房屋,屋内设施应按无主处理。甲方可提供的设备如下：空调4台、彩电2个、冰箱1个、洗衣机1个、家具主卧一套床、床头柜2个、六层衣柜、钢琴、贵妃椅1个、电视柜1个。甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金(空)。若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。在补充条款：在没交房之前,支付一个押金，交房当日补齐所剩全部房租。客厅：沙发一套、吊灯1个、茶几1个、电视柜1个、餐桌1张、餐椅6张、鞋柜1个、音响1套、餐边桌1个、客卧床、电视柜、衣柜。同日，祁志尚(甲方)与肖跃(乙方)还签署了《房屋租赁附加条款》，约定1、合同期限5年,月租金15000元,空关期1个月,前3年原合同价不变，后2年租金递增500元，月租金15500元，房租定期以转账方式打给业主。2、租赁期内,房屋所产生的“水电煤”及房子的保养与房屋内部设施的维修(包含家具家电)所产生的费用,均有承租方承担,(物业费由甲方承担)。3、合同没到期,若遇到单方终止合同违约的情况下。需赔偿另一方2个月的租金为违约金。4、甲方交房时,清点房屋内所有设施,包含(家具家电,留下或拿走均可)清算水电煤,是否有欠费。若有欠费,甲方需结清所有相关欠费账单。5、合同到期,承租方交还房屋时,按原先清点物品全部归还。若与丢失或损坏可协商做出相应的赔偿。(正常磨损或损坏除外)。6、合同期内,不得改变房屋结构,居住人数不得超过6人,不得群租,不得扰邻。备注：此附加条款与合同签订之日起,即时生效。双方在上述合同及附加条款签订后，即各自履行了义务。被告收房后，也对房屋内部结构进行了调整，便于转租。履行中，经双方协商一致，自2019年12月起月租金上调至15500元，但被告延期至2019年12月7日付清了同年12月至次年2月的租金。2020年年初，因新冠疫情的发生，被告转租业务受影响，向原告提出每月支付租金，但2020年3月份的租金被告于2020年3月15日延迟付清。后因被告未按期支付租金，且拖欠水电煤费用，经原告多次催讨无果。2020年4月25日，原告报警后，被告以无钱款支付为由，并要求终止合同。同年5月1日，原告采取停电断水，并于当月10日收回了系争房屋。2020年6月，祁志尚诉至法院，请求判决如其诉请。肖跃则提起反诉。诉讼期间，原告祁志尚将诉讼请求变更为：1、原、被告解除房屋租赁合同；2、被告支付自2020年4月1日起至5月10日租金20500元；3、被告支付2020年4月1日起至5月10日的水电煤费用计1461.20元；4、被告支付两个月租金违约金31000元；5、被告支付一个月空关期的租金15000元；6、被告拆除客厅搭建的房门与围墙，并修复地板及墙壁；7、被告返还家具物品：客厅阳台茶几一张、躺椅两把；次卧实木双人床一张、床头柜一个、衣柜壁橱一套、电视柜一个、电视机一台；小卧室实木单人床一张、书桌一张、书柜一组、衣柜一个；8、被告承担因使用不当而产生的维修费用，其中浴室玻璃门维修费500元、洗衣机维修费390元；9、本案诉讼费由被告承担。对于原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称，同意解除合同，因原告于2020年5月1日停电断水，故合同解除日应是2020年5月1日，租金也应结算至2020年5月1日，水电费同意支付。因原告停水停电，赶走被告的租客，构成违约金，不同意支付违约金。免租期系经原告同意，且合同提前解除是原告的原因，同意返还合同上约定的家具物品及拆除墙面。租客搬走时，浴室玻璃门及洗衣机未发生问题，之后原告的维修与被告无关。庭审中，原告认为，同意被告转租，但未同意违章搭建，履行中被告要求每月支付租金，但还是延期付款，后被告拒付租金，已构成违约。原告于2020年4月25日通过被告的租客取得钥匙，在警方的建议下，于5月1日停电断水后，至5月10日收回了房屋。双方的合同解除日应是房屋收回日。屋内的有些家具物品未在合同上作约定，被告也应返还并承担因使用不当原告出资维修的费用。被告对提前解除合同应承担相应的违约责任，同时承担免租期的租金。对于被告添置的物品，梳妆台只有三张，其余均在，但依据合同约定，应作无主财产处理。原告收回房屋后，又于2020年6月出租。待被告结清相关费用和返还家具后，同意归还其押金15000元。被告认为，原告知晓被告承租系争房屋用于转租，因2020年年初发生新冠疫情，影响了转租业务，导致延期付款。2020年4月25日原告已取得了房屋钥匙，由于原告强行驱赶房客，致被告赔偿了房客的损失，因房客于5月1日搬离，且与房客租金也结算至该日，该日也应认定为合同解除日。现同意返还合同上约定的家具物品，但因转租所需而添置的物品均在房屋内，原告也应予返还。被告在转租前，将房屋内除客厅的灯，其他的灯都作了更换，被告同意恢复原状。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，双方就系争房屋签订的《上海市租赁合同》《房屋租赁附加条款》，应是签约者真实意思表示，本院应予确认。本诉中，现有证据及当事人的自述，足以证明肖跃自2020年4月始止付租金之事实属实，显然已构成违约。现祁志尚在催促无果下，根据合同约定行使解除权，于法有据，本院应予准许。现双方对合同解除日有异议，本院认为，祁志尚于2020年5月1日采取停电断水后，系争房屋使用人已无法正常使用，导致租赁双方矛盾加深，祁志尚虽于当月10日单方收回房屋，但合同的解除日可认定为2020年5月1日，被告应将2020年5月1日前的租金及水电煤费用结清。现原告要求被告承担违约责任，于法有据，本院应予支持。鉴于被告同意返还合同上约定的家具物品、拆除隔墙及恢复灯具原状，本院也予以准许。至于原告的其他诉讼请求，因无事实和法律依据，本院难以支持。同理，因反诉原告要求反诉被告承担违约金、装饰费用、租客违约金之请求，无法律依据，本院不予支持。鉴于反诉原告承租系争房屋后添置家具物品(其中梳妆台三个)反诉被告自认还存在，合同解除后，反诉被告也应予返还并由反诉原告自提。同时反诉被告应将押金予以返还给反诉原告。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十二条、第七百二十二条之规定判决如下：一、原告祁志尚与被告肖跃关于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋于2019年7月24日签订的《上海市租赁合同》和《房屋租赁附加条款》于2020年5月1日解除；二、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内支付原告祁志尚2020年4月1日至2020年5月1日的房屋租金(以每月人民币15500元计付)；三、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内支付原告祁志尚水电煤及滞纳金共计人民币1461.20元；四、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内支付原告祁志尚违约金人民币31000元；五、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内返还原告祁志尚家具物品(详见合同约定的清单)；六、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内拆除违建的隔墙并恢复原状；七、被告肖跃应于本判决生效之日起十日内将房屋内的房屋内灯具恢复原状；八、对原告祁志尚的其余诉讼请求不予支持；九、反诉被告祁志尚应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告肖跃押金人民币15000元；十、反诉被告祁志尚应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告肖跃在房屋内添置的床(三张)、衣柜(三个)、梳妆台(三个)、冰箱及洗衣机各一个；十一、对反诉原告肖跃的其余诉讼请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1521元(预交受理费人民币1361元)，减半收取人民币760.50元，由原告祁志尚负担人民币160.50元，被告肖跃负担人民币600元。本案反诉受理费人民币850元，由反诉原告肖跃负担人民币770元，反诉被告祁志尚负担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二一年五月十一日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。