北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5911号原告（反诉被告）：万亨国际商业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：潘小涛，经理。委托诉讼代理人：张宁，女，1991年2月26日出生，汉族，万亨国际商业管理（北京）有限公司职员。委托诉讼代理人：陈昌海，男，1972年9月7日出生，汉族，万亨国际商业管理（北京）有限公司职员。被告（反诉原告）：北京壹健国际投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区双惠苑甲5号楼6层2单元709。法定代表人：吴春凤，执行董事。委托诉讼代理人：唐薇，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子昌，北京瀛和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司（以下简称万亨公司）诉被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司（以下简称壹健咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万亨公司委托诉讼代理人张宁、陈昌海，被告（反诉原告）壹健公司委托诉讼代理人唐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万亨公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认万亨公司与壹健公司之间的租赁合同于2020年12月12日解除；2、要求壹健公司支付2020年1月22日至2020年12月12日期间拖欠的租金1163773.53元；3、要求壹健公司支付逾期付款违约金122091.83元；4、要求壹健公司支付免租期租金217722.88元；5、要求壹健公司支付自2020年12月13日至实际腾退之日止的占有使用费，标准为每月108861.44元；6、要求壹健公司腾退租赁房屋交还万亨公司。事实与理由：2019年7月8日，万亨公司与壹健公司订立《房屋租赁合同》，壹健公司承租位于北京市东城区东直门外大街46号B1层01室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2019年7月22日至2025年9月21日，免租期为2019年7月22日至2019年9月21日，2019年9月22日至2021年9月21日期间的月租金标准为108861.44元，每四个月为一付款周期，承租人应于每次付款周期开始日的15日前支付。合同订立后，壹健公司在涉案房屋内经营健身场馆。自合同订立以来，壹健公司仅向万亨公司支付了30万元保证金及2019年9月22日至2020年1月21日期间的租金，后壹健公司未再继续支付租金。2020年5月1日，壹健公司曾申请租金减免，要求减免合同租期内的60%租金，但因疫情期间万亨公司也有损失，且万亨公司仅能同意延付租金，无法同意壹健公司的减免方案。2020年12月10日，壹健公司向万亨公司邮寄《告知函》，表明不愿继续履行房屋租赁合同，并要求搬走设备设施。鉴于壹健公司严重违约且疫情已趋于缓解，但壹健公司仍不愿继续履行合同的事实，万亨公司于2020年12月11日向壹健公司邮寄送达《解约函》，壹健公司次日签收。另，疫情期间，虽然壹健公司未对外营业，但工作人员时常进行卫生清扫工作。万亨公司发送《解约函》后便无法联系到壹健公司，故双方未进行房屋交接。万亨公司认为，壹健公司并不享有合同的单方解除权，其在履约过程中存在拖欠租金并单方擅自解除合同的违约行为，鉴于壹健公司于2020年12月12日签收万亨公司发送的《解约函》，故要求确认该日双方之间的合同解除，由壹健公司腾退涉案房屋并交还，支付截至2020年12月12日的租金及腾退日之前的占有使用费。因壹健公司拖延支付租金，因此应按照合同约定支付逾期付款违约金；壹健公司已支付的保证金抵扣解约违约金不予退还；由于壹健公司单方原因导致合同解除，其应向万亨公司补足免租期租金。被告（反诉原告）壹健公司及被告壹健天恒俱乐部辩称：首先，因疫情原因，北京市体育局自2020年1月28日开始即不允许壹健公司利用涉案房屋经营，因此健身场馆并未开业，直至2020年7月下旬才允许经营，但2020年6月9日壹健公司张贴告示宣布不再经营，为会员办理转会籍及退费，因此不具备恢复经营的条件，根据合同约定发生不可抗力事件时，合同应自动解除。其次，2020年1月31日始，壹健公司即要求减免租金，2020年4月提出解除合同，此后双方于2020年8月19日协商过程中，万亨公司曾同意免除1月22日至3月21日期间的租金，延期支付3月22日至7月21日期间的租金，7月22日至12月21日期间租金八折收取，但由于壹健公司受疫情影响无法履行上述租金支付义务，因此并未同意，此后壹健公司持续提出解除合同，均遭到拒绝。鉴于双方无法对租金减免达成一致，万亨公司既不同意解除合同，亦不同意搬离物品，壹健公司于2020年12月9日发送《告知函》，并明确要求搬离物品；而万亨公司于2020年4月已将涉案上锁。壹健公司认为，合同因不可抗力而自动解除，解除日应为2020年2月1日（因壹健天恒俱乐部原订于春节后2020年2月1日恢复营业），即使法院未认定该解除日，壹健公司于2020年4月（具体日期无法确认）也提出过解除合同，且万亨公司于2020年4月将涉案房屋上锁，因此双方之间的合同至迟应于2020年4月1日解除；疫情期间，壹健公司无法利用涉案房屋经营，合同目的无法实现，因此不应支付2020年1月22日至2020年3月31日期间租金，或仅承担少部分租金；2020年4月以后，万亨公司将涉案房屋上锁，且既不同意解除合同，亦不同意搬离物品，因此壹健公司不应支付租金及占用费；疫情期间，承租人暂缓支付租金符合相关规定，且万亨公司曾同意壹健公司延期支付租金，因此壹健公司不应支付逾期付款违约金；鉴于壹健公司不存在违约行为，因此不同意补足免租期租金；壹健公司同意腾退房屋。被告（反诉原告）壹健公司向本院提出如下反诉请求：1、要求确认壹健公司与万亨公司之间的合同于2020年2月1日解除；2、要求万亨公司退还保证金30万元；3、要求万亨公司返还扣留于涉案房屋内的健身器材及办公用品。针对壹健公司的反诉，万亨公司辩称：不同意壹健公司的全部反诉请求，保证金应冲抵违约金，万亨公司不同意在壹健公司未支付租金的情况下返还设备、用品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，万亨公司（甲方）与壹健公司（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定万亨公司将涉案房屋出租给壹健公司用于商业，建筑面积1258.06平方米，租赁期限自2019年7月22日至2025年9月21日，免租期2019年7月22日至2019年9月21日。在乙方完全履行合同义务且不提前解约的情况下，甲方同意给予免交净租金。2019年9月22日至2021年9月21日期间的月净租金标准为108861.44元，租金每四个月为一付款周期，每次付款周期开始日的15日前支付。合同订立当日，乙方应向甲方交纳30万元保证金及四个月的租金，双方完成房屋交接、清算完毕租金、物业管理费、违约金等所有款项后，甲方一次性将保证金无息退还。合同期内发生不可抗力或意外事件，使合同无法履行的，合同自动解除。乙方逾期支付租金达5日或者拖欠租金、费用累积超过相当于10日租金金额的，视为乙方单方违约，甲方有权解除合同并按照合同约定收回房屋。乙方应当在合同终止日或提前解除日将房屋交还甲方。无论任何原因或者乙方是否仍然实际占用租赁房屋，在合同约定的交还期限内，双方未签署交接记录的，视为乙方放弃对租赁房屋及所有设备设施、物品的全部权利，甲方有权采取任何措施阻止乙方经营或者使用租赁房屋，有权收回租赁房屋并更换租赁房屋门锁。乙方违约解除合同或因乙方违约而导致合同解除的，乙方所付保证金作为违约金不予退还，同时乙方应按照合同约定的租金标准向甲方支付免租期的租金并赔偿甲方的经济损失，乙方投入的装饰装修、设备设施等应按照甲方要求处理，保留并归还甲方所有或乙方按照甲方要求拆除并恢复至合同约定的标准。若乙方未能依约按期足额支付租金，每逾期一日，乙方须按延迟交纳租金金额每日0.5%的标准向甲方支付逾期付款违约金。乙方未能按合同约定的标准和期限交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担合同解除或终止日至甲方按照合同约定收回租赁房屋（以更换门锁为标志）期间的房屋使用费。合同订立后，万亨公司向壹健公司交付涉案房屋，壹健公司向万亨公司交付保证金30万元及首期四个月租金。2020年5月1日，壹健公司向万亨公司提交《租赁合同租金降低申请》，载明壹健公司自2020年1月17日始处于停业状态，由于北京市政府及北京体育局对地下空间开设运动场所要求继续停业，因此复工时间可能会延后至6月甚至7月，申请万亨公司考虑到运动健康行业的实际困难将原租赁合同租金及物业费降低至60%，疫情期间的租金及物业费、空调费向万亨公司申请免除。壹健公司称该份申请系应万亨公司要求出具，此前2020年2月始壹健公司即已经提请了租金减免。2020年5月21日，万亨公司向壹健公司回复称万亨公司正在与政府相关部门沟通了解各项政策适用条件，如政府相关部门给予万亨公司支持政策或财政补贴，万亨公司将给予壹健公司相应支持或补贴。万亨公司愿意就疫情期间延期支付租金一事与壹健公司协商，具体延期方案待协商后确定，在此之前要求壹健公司按照合同约定支付租金及相关费用，避免违约。2020年9月23日，万亨公司向壹健公司发送《通知函》，催要2020年1月22日至2020年9月21日期间的租金及各项费用。并称双方于2020年8月31日曾协商租赁合同履行问题，万亨公司无法接受壹健公司租金减免及恢复营业后租金打折的方案，亦无法接受解约方案。2020年12月9日，壹健公司向万亨公司发送《告知函》，称其自2020年1月17日始处于停业状态，原定于2020年2月1日恢复营业，因不可抗力未能恢复。且北京市政府及北京市体育局对人员密集型体育服务行业复工开业时间有限制要求，至今仍无法恢复营业。根据合同约定，不可抗力导致合同目的无法实现时，合同自动解除，因此2020年2月1日双方合同已解除。双方就是否重新订立合同、是否解除合同一事未能达成一致意见。同时万亨公司降下租赁房屋防火卷帘门，导致壹健公司无法使用租金房屋，因此要求万亨公司于2020年12月15日前往涉案房屋协助办理腾空事宜并办理交接手续。2020年12月11日，万亨公司回复壹健公司，表示壹健公司系违约方，无权解除合同，并要求壹健公司支付拖欠的费用。万亨公司并未降下租赁房屋防火卷帘门。2020年12月11日，万亨公司向壹健公司发送《解约函》，称壹健公司拖欠租金构成严重违约，因此万亨公司行使合同解除权，发出函件次日起解除双方之间的租赁合同，并要求壹健公司三日内支付拖欠的费用，否则万亨公司将留置涉案房屋内的设备设施。壹健公司认可于次日收到该《解约函》。2020年12月15日，壹健公司向万亨公司发送《告知函》，再次明确合同解除时间为2020年2月1日，并要求万亨公司于收到函件后三日内返还房屋内的设备设施，承担因拒绝腾房导致的房屋占用损失等。次日，万亨公司签收该《告知函》。关于涉案房屋交接一节，万亨公司称因壹健公司欠付大量租金，因此为顺利实现权利才不同意壹健公司腾退设备设施。本院向其释明双方均在诉讼中主张由承租人腾退房屋，是否同意于诉讼期间交接房屋并由壹健公司腾退物品，万亨公司表示不同意在欠付租金的情况下返还设备设施，并表示根据合同约定出租方有权处理“设备设施”，对此壹健公司不予认可，称合同中约定的“设备设施”系装修投入的设备设施，非经营所需设备设施。双方于诉讼期间对涉案房屋现场设备设施进行了清点，详见清单。关于涉案房屋锁门一节，壹健公司称涉案房屋前门为卷帘门，需要在房屋内控制开关，并有两个后门，万亨公司于2020年4月将后门上锁导致壹健公司无法进入涉案房屋。万亨公司对此予以否认，称2020年5月发现壹健公司员工将涉案房屋房门敞开即离开，万亨公司出于安全考虑将后门加锁，并将钥匙放在楼宇中控室，同时告知壹健公司涉案场地负责人莫某可随时至中控室取钥匙开锁。就此，万亨公司提交壹健公司对莫某授权的《委托书》及莫某的微信聊天记录，显示2020年5月12日万亨公司工作人员宓某询问壹健公司员工是否来过涉案房屋，其发现门锁没锁，仅用一个棍别着的，并询问涉案房屋何时开业。莫某回复因为没有带钥匙，所以将原来的锁剪了，其用棍别着门，店里没有人。宓某告知已经重新将后门上了一把锁，来的时候可以到中控室或者找宓某。莫某答复好的并表示感谢。经质证，壹健公司认可《委托书》的真实性，并认可该微信系莫某所有，但称莫某已离职，无法核实微信聊天记录内容的真实性，且即使聊天记录是真实的，万亨公司将涉案房屋加锁并未事先征得莫某同意，将钥匙放置中控室也限制了壹健公司使用涉案房屋。诉讼中，壹健公司提交1、壹健公司员工窦某与万亨公司项目负责人于某之间的微信聊天记录，证明壹健公司于2020年1月31日申请减免租金，此后数次向万亨公司提出解除合同、腾退物品，但遭到拒绝。该微信记录显示2020年1月31日窦某提出减免租金，2020年2月11日，窦某将政府部门要求停止经营活动的文件发送于某，并再次提出延期支付物业费等。于某表示与公司协商此事。2020年3月10日，于某询问支付租金一事，窦某表示尚未经营，并再次发送政府部门要求停止经营活动的最新文件。2020年5月11日，窦某以微信形式发送《租赁合同租金降低申请》。2020年7月17日，双方协商面谈租金一事。2020年7月26日至8月3日，窦某提出将租金、物业费总额减免至原标准的六折，疫情期间争取减免一半，表示希望继续履行合同。于某回复方案为减免1月22日至3月21日期间的租金，3月22日至7月21期间的租金可以缓交，7月22日至12月21日期间的租金按八折收取，上述政策不涉及物业费。2020年8月19日，窦某回复无法接受万亨公司的减免方案，提出疫情期间（6个月）双方各担租金、物业费的一半，2020年8月1日起两年的租金及物业费按六折计算，此后按照原合同正常履行。于某表示公司无法接受该方案。窦某遂提出双方协商解除事宜，要求退还押金。2020年9月29日，窦某要求解除合同并腾退物品，押金退还一半。2020年11月12日，窦某收到万亨公司催款函后微信联系于某表示双方自5月谈判至今未果，涉案房屋自2020年1月关门至今，因万亨公司不同意腾退物品导致租金持续产生，希望与于某面谈。于某回复其已经于2020年10月离职。经质证，万亨公司认可该证据的真实性，但否认壹健公司的证明目的。2、《通知》一份，证明壹健公司在涉案房屋及大厦大堂张贴通知，妥善处理与会员之间的纠纷。经质证，万亨公司否认该证据的真实性及关联性，称并未见过该份《通知》。3、北京市体育局下发的四份通知文件，证明自2020年1月28日有关部门即不允许地下室健身场馆经营，直至2020年7月20日才通知可以恢复经营。经质证，万亨公司认可上述证据的真实性，但认为疫情期间无法正常经营并不影响合同全部租期的履行，涉案合同长达6年之久，且2020年7月20日该类健身会所可以正常经营。就壹健公司已经于2020年8月19日明确提出解除合同，为何双方于2020年12月才解决解除合同事宜，万亨公司称因有关部门已经于2020年7月20日发文可正常营业，因此未同意壹健公司提出的解除要求。对此，壹健公司称其于2020年4月即决定不再继续经营，并着手清理健身房会员合同，且在2020年6月张贴了会员公告，万亨公司已明知壹健公司解除合同的意思表示，并提交壹健公司窦某与万亨公司宓某等工作人员于2020年12月1日谈话的录音，证明壹健公司已经于2020年4、5月份提出解除合同、腾退房屋，谈话当日再次明确提出上述要求，但被拒绝，万亨公司认可已将房屋上锁，并知晓2020年7月20日前地下健身会所不允许开业一事。经质证，万亨公司认为录音中多为壹健公司窦某的单方叙述，宓某并未对事实进行确认，宓某陈述了2020年5月锁门的真实原因，且壹健公司当时处于停业状态，并未给其造成损失。2020年12月9日前壹健公司从未正式向万亨公司送达解除通知，壹健公司与会员之间是否解除合同与万亨公司无关。本院认为：万亨公司与壹健公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现双方均认可壹健公司已将租金支付至2020年1月21日，后未再支付租金。根据当事人提交的证据及当庭陈述可知，壹健公司以涉案地下室作为经营场所从事健身行业，受疫情管控措施影响自2020年1月28日始即无法正常经营，相关管控措施于2020年7月20日结束，但壹健公司由于自身经营困难并未重新开业。虽然疫情管控措施对壹健公司利用涉案房屋从事经营造成一定影响，但考虑到涉案合同长达6年，至2025年9月21日到期终止，而疫情的严重程度及相关管控措施存在阶段性特点，因此本院认为疫情影响并未导致租赁合同目的根本无法实现，壹健公司不享有合同的单方解除权，故其认为双方之间的合同因不可抗力于2020年2月1日自动解除的反诉请求，本院不予支持。根据证据显示，壹健公司于2020年8月19日明确提出解除合同，并于2020年12月9日书面告知要求交接涉案房屋，其以实际行动表明不再履约的意思表示，万亨公司于2020年12月12日向壹健公司送达解除合同通知，产生解除合同的法律效力，因此本院认定双方之间的合同于该日解除。万亨公司虽然于2020年5月将涉案房屋上锁，但根据其提交的证据显示，该锁门行为系出于安全考虑，并非限制壹健公司使用涉案房屋，壹健公司虽以莫某已离职，无法核实微信内容真实性为由否认该证据，但鉴于莫某的身份，在壹健公司未提交充分反证的情况下，本院对该证据予以采信，因此壹健公司认为双方合同应自锁门之日解除的意见，本院不予采信。合同解除前，壹健公司应向万亨公司支付租金，但考虑到壹健公司在2020年1月28日至2020年7月20日期间受疫情管控措施的影响，及万亨公司在明知壹健公司无法继续履行合同并屡次要求腾退房屋的情况下，迟至2020年12月12日才同意解除合同，扩大了租金损失的情况，本院对2020年1月22日至2020年12月12日期间的租金金额予以酌定。壹健公司虽然在疫情前即应支付当期租金，但随后疫情爆发影响其租金支付，壹健公司拖欠租金的主观恶意程度不大，且疫情期间双方曾针对租金减免问题及支付问题进行多次商谈，但未达成一致意见，万亨公司曾同意壹健公司延期支付租金，因此万亨公司要求壹健公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，壹健公司在完全履行合同且不提前解决的前提下可享受合同约定的免租期，现壹健公司提前解除合同，按照合同约定应向万亨公司支付免租期租金，因此万亨公司的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，壹健公司应向万亨公司返还房屋，现壹健公司同意腾退房屋，本院照准。壹健公司反诉要求万亨公司返还涉案房屋内的设备设施，理由正当，本院予以支持，返还内容详见清单。根据合同文意分析，条款约定中对于万亨公司有权处分“投入的装饰装修、设备设施等”应指与房屋装饰装修有关的设备设施，且壹健公司屡次主张腾退物品，亦不能视为合同约定的“乙方放弃设备设施全部权利”，因此万亨公司认为壹健公司未足额交纳租金前有权留置上述物品的抗辩意见，不能成立。双方合同未解除前，万亨公司有权拒绝交接房屋，但壹健公司曾于万亨公司行使合同解除权后明确要求返还物品、交接房屋，万亨公司却未及时止损，且诉讼期间万亨公司仍然不同意交接房屋，因此本院认定万亨公司无权主张2020年12月19日以后的房屋占用费，并对2020年12月13日至2020年12月19日期间的房屋占用费予以酌定。如前所述，壹健公司不享有合同的单方解除权，其提前解除合同构成违约，虽然合同约定壹健公司违约解除合同，保证金作为违约金不予退还，但考虑到壹健公司提前解除合同系受疫情影响，因此本院对违约金数额予以酌定，扣除违约金后万亨公司应向壹健公司返还剩余保证金，考虑到保证金的性质及减少当事人诉累，本院将剩余保证金与壹健公司应向万亨公司支付的款项一并冲抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年12月12日解除；二、被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司支付2020年1月22日至2020年12月12日期间拖欠的租金581179.6元；三、被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司支付免租期租金217722.88元；四、被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司支付2020年12月13日至2020年12月19日期间的占有使用费12291元；五、被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效后十日内腾退位于北京市东城区东直门外大街46号B1层01室房屋交还原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司，原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内将房屋内的健身器材及办公用品返还被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司（详见清单）；六、原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司保证金20万元（以该保证金优先冲抵北京壹健国际投资咨询有限公司所负的第二、三、四项支付义务）；七、驳回原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9166元，由原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司负担4227元（已交纳），被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司负担4939元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）万亨国际商业管理（北京）有限公司负担1933元（本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司负担967元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年五月二十五日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧