广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8210号上诉人（原审被告）：黄卓华，男，1964年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州马会家居物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西76号1509自编057。法定代表人：谭学谦，总经理。委托诉讼代理人：罗智丹，系该公司职员。上诉人黄卓华因与被上诉人广州马会家居物业管理有限公司（以下简称马会公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。黄卓华上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回马会公司全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由马会公司承担。事实和理由：一、《物业管理合同》因黄卓华与出租方签订的《租赁合同》的无效及租赁关系终止而在2019年1月1日终止。黄卓华承租的广州市天河区XX号XX号铺位，未取得建设用地规划许可证，铺位所占用地块只是游乐用地，未取得政府规划部门核准改变土地规划用途的行政许可，黄卓华与骏合公司于2018年8月6日签订的《租赁合同》无效。并且在2018年12月24日和27日，黄卓华先后两次以书面方式向马会公司及骏合公司表示2019年1月1日起不再租赁铺位，马会公司及骏合公司也同意协助黄卓华找新租户，黄卓华从2019年1月1日起没有使用涉案铺位。2019年1月底至2月期间，涉案铺位已由他人使用，经营的字号是“木匠世家”。因此《物业管理合同》应于2019年1月1日终止。二、黄卓华从2019年1月1日起没有使用涉案铺位，马会公司主张的2019年1月1日至4月25日水电费是由案外人使用所产生的，一审法院判决黄卓华支付2019年1月1日至4月25日的物业管理费76932.7元及水电费1723.12元，违反公平合理原则。三、黄卓华于2018年12月31日撤场，马会公司留置黄卓华价值769762元的家具货物事实清楚，一审法院认为黄卓华并未提交充分证据予以证明与事实不符。《物业管理合同》第6.11条规定“乙方在把商铺内之商品、家具、设备及大件物品搬离该商铺前，应按有关物业管理的规定事先得到甲方的书面同意”，所以马会公司具有留置黄卓华货物的动机及条件。2018年12月31日黄卓华到店铺现场想拆解产品搬回厂家，遭到管理处人员阻止，强行留置黄卓华的货物。四、马会公司留置货物及直接处分留置物均属违法，造成黄卓华损失769762元。一审法院既不认定马会公司违法留置及违法直接处分留置物的事实，也不认定黄卓华的损失，且不将马会公司违法留置及违法直接处分留置物造成黄卓华的损失与黄卓华应缴物业管理费和水电费相抵，是认定事实不清，判决错误。五、黄卓华于2018年8月13日向马会公司缴交的装修押金7350元、水电使用费保证金1960元，2018年9月29日向马会公司缴交的管理费保证金40138.8元，部分水电使用费保证金98.4元，马会公司应予返还。六、马会公司误导黄卓华，且违法留置及违法处分留置物，存在过错，应根据过错责任分担黄卓华的经济损失。七、一审法院程序违法,一审法院适用普通程序审理本案，但却是由审判员独任审理本案。一审法院判决书署名的审判员及书记员与一审法院传票上署名的审判人员及书记员不一致，严重违反程序。马会公司辩称：不同意黄卓华的上诉主张及理由。第一，黄卓华主张一审法院程序违法，一审法院是否程序违法由二审法院认定。第二，马会公司不清楚骏合公司与黄卓华签订租赁合同有效性的问题，不论骏合公司与黄卓华签订的合同效力如何，并不影响黄卓华承担其占有、使用商铺期间产生的物业费、水电费等费用。黄卓华在合同履行期间没有与马会公司达成解除物业服务合同的协议，马会公司在发出解除合同之前也没有收到黄卓华任何单方解除合同、提前撤场的说明，马会公司与黄卓华签订的合同也没有违反法律法规的规定，双方签订的物业合同合法有效，实际上涉案商铺是马会公司2019年4月24日向黄卓华发出解除通知，在解除通知后的一段时间才收回商铺。第三，马会公司不同意黄卓华主张留置货物的用词。马会公司在2019年4月24日发函明确告知黄卓华要在规定的时间内来作交接，但是黄卓华没有按约定来与马会公司作交接手续，而且马会公司仅是场地物业提供方，并不做实体经营，也没有留置对方的货物。第四，黄卓华无法证明这些产品是马会家居涉案商铺内的物品，对物品的价值马会公司也不予认可。第五，保证金在《物业管理合同》第7.2条上有规定，黄卓华在存在重大违约的情况下，马会公司有权没收黄卓华缴纳的履约保证金，没收履约保证金、水电使用费，这些费用并不抵扣黄卓华所欠的费用，马会公司有权没收黄卓华的保证金。第六，黄卓华经营出现困难不能归责于马会公司。综上所述，黄卓华上诉没有事实和法律依据，一审法院处理并无不当，应驳回黄卓华的上诉，维持原判。马会公司于2020年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认马会公司与黄卓华于2018年8月6日签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年4月24日解除；2.黄卓华向马会公司支付2019年1月1日至2019年4月25日的管理费76932.7元（20069.4元/月×3个月零25天）；3.黄卓华向马会公司支付违约金【1-3月份违约金以欠缴金额20069.4元为本金，4月份违约金以欠缴金额16724.5元（计算方式为：20069.4元/月/30天×25天）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费之日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；4.黄卓华向马会公司支付水电费1723.12元；5.黄卓华向马会公司支付水电费违约金【2019年1月违约金以欠缴金额1192.04元为本金，2019年3月违约金以欠缴金额531.08元为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费之日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；6.本案的诉讼费用由黄卓华承担。一审法院经审理认定事实如下：1.房产的位置：广州市天河区XX号XX铺位（以下简称“涉案铺位”）。2.《物业管理合同》约定的物业服务期限：2018年8月10日至2019年12月31日。3.物业管理费缴纳标准：20069.4元/月。马会公司主张自黄卓华承租涉案商铺起按照20069.4元/月的标准支付物业管理费，对此提交物业管理费发票予以证明，经质证，黄卓华对物业管理费发票的真实性予以确认。4.物业管理费及水电费的缴纳日期：物业管理费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。水电费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），应于最后缴费日前交付上月水电费，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。5.马会公司于2019年4月24日按合同约定地址向黄卓华发送解除合同通知书并要求黄卓华于2019年4月25日到马会公司处结清款项和搬离物品。6.黄卓华称其于2019年1月1日向马会公司提出搬离物品，但马会公司不予同意，其遂自行离场且黄卓华于2019年6月29日前往涉案商铺发现部分物品灭失或损毁，造成其经济损失，对此提交广州马会存货清单、图片、视频等予以证明，并表示马会公司已于2019年1月底、2月左右将涉案商铺出租给案外人，对此马会公司表示其于2019年9月1日将涉案商铺重新出租给案外人。7.马会公司主张黄卓华欠付水电费1723.12元，对此提交水电费发票予以证明。8.马会公司表示其主张的2019年1月至2019年4月期间的水电费实际为其于2018年12月至2019年3月产生的水电费。一审法院认为，根据查明事实，马会公司与黄卓华之间成立物业服务合同关系，马会公司对涉案商铺提供了物业管理服务，黄卓华作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。黄卓华自2019年1月1日起欠付物业管理费，违反合同约定，马会公司于2019年4月24日向黄卓华发送解除合同通知书并主张合同自该日解除，并无不妥，马会公司诉请要求确认合同于该日解除，一审法院予以支持。黄卓华辩称其早于2019年1月1日撤场，但马会公司留置了其物品，对此并未提交充分证据予以证明，一审法院对黄卓华的该项抗辩不予采纳。马会公司主张黄卓华欠付76932.7元（20069.4元/月×3个月零25天）并要求黄卓华支付上述款项，具有合同依据，一审法院予以支持。黄卓华迟延支付管理费，构成违约，黄卓华辩称马会公司主张的违约金标准过高，一审法院予以酌情调整，故违约金应以各月欠付的管理费【其中2019年1月1日至2019年3月31日期间每月为20069.4元，2019年4月1日至2019年4月25日为16724.5元（20069.4元/月÷30天×25天）】为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于马会公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。马会公司诉请要求黄卓华支付水电费1723.12元，对此提交水电费发票予以证明，一审法院对此予以支持。黄卓华迟延支付水电费，构成违约，黄卓华辩称马会公司主张的违约金标准过高，一审法院予以酌情调整，故违约金应以各月欠缴水电费（其中2019年1月为1192.04元、2019年3月为531.08元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于马会公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院于2020年10月23日作出判决如下：一、确认广州马会家居物业管理有限公司与黄卓华于2018年8月6日就广州市天河区XX号XX铺位签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年4月24日解除。二、自一审法院判决发生法律效力之日起15日内，黄卓华向广州马会家居物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年4月25日的管理费76932.7元及违约金【以各月欠付的管理费（其中2019年1月1日至2019年3月31日期间每月为20069.4元，2019年4月1日至2019年4月25日为16724.5元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。三、自一审法院判决发生法律效力之日起15日内，黄卓华向广州马会家居物业管理有限公司支付水电费1723.12元及违约金【以各月欠缴水电费（其中2019年1月为1192.04元、2019年3月为531.08元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。四、驳回广州马会家居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3446元，由黄卓华负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、涉案《物业管理合同》解除的时间；二、水电费计算的截止时间；三、马会公司应否赔偿黄卓华留置物品损失；四、黄卓华缴交的保证金应否予以退回。关于涉案《物业管理合同》解除的时间问题。黄卓华上诉主张，黄卓华与广州市骏合展览策划有限公司（下称骏合公司）签订的租赁合同无效，已于2019年1月1日终止。涉案《物业管理合同》随物业租赁合同的解除而解除。黄卓华在2018年12月已撤出经营场地，故涉案《物业管理合同》已于2019年1月1日解除。对此本院认为，涉案《物业管理合同》为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。黄卓华因欠缴物业管理费，构成违约。马会公司于2019年4月24日向黄卓华发送解除合同通知书。一审法院认定涉案《物业管理合同》于2019年4月24日解除合法有据。黄卓华作为违约方，无权行使合同解除权。其主张涉案合同于2019年1月1日解除理据不足，本院不予支持。关于水电费计算的截止时间问题。黄卓华上诉主张，其已于2018年12月撤出了租赁场地，故水电费计算的截止时间应截止到2019年1月1日。此后的水电费属于案外人使用支出，不应由黄卓华承担。对此本院认为，如上所述，马会公司于2019年4月24日向黄卓华发出解除合同通知书。黄卓华并未提供证据证明在此日期前，其已将租赁的商铺交回给骏合公司。即便在黄卓华已向骏合公司表达解除合同的意愿，骏合公司表示愿意协助寻找案外人接手的情形下，在骏合公司未正式解除合同前，涉案商铺不可能另行出租给案外人。一审法院认定涉案合同于2019年4月24日解除，在此期间的水电费应由黄卓华承担具有充分的事实和法律依据。黄卓华二审期间并未提供新的证据证明其上诉主张，对该上诉主张本院予以驳回。关于马会公司应否赔偿黄卓华留置物品损失问题。黄卓华上诉主张，马会公司擅自留置其店铺内的物品，造成黄卓华经济损失共计769762元。马会公司应当赔偿该项损失，或以该损失金额充抵欠缴的物业管理费及水电费用。对此本院认为，1.黄卓华在二审中没有提供新的证据推翻一审法院对该事实的认定；2.黄卓华主张的经济损失仅为其单方所述，并无相关证据证实；3.双方并未就留置物品的作价充抵达成任何协议；4.黄卓华在一审中并未提出损失赔偿的主张，在二审过程中提出新的诉请，违反程序法律的规定。综上，黄卓华该上诉主张，理由不成立，证据不足，本院不予支持。关于黄卓华缴交的保证金应否予以退回的问题。本院认为，马会公司提起本案一审诉讼并未请求对保证金问题进行处理，黄卓华对此亦未提出反诉。在此前提下，双方可协商保证金的充抵或退回问题。如协商不成，亦可在执行过程中予以解决。一审法院适用普通程序采用独任制对本案进行审理。一审庭审时，已告知当事人本案的审判人员及书记员组成情况，黄卓华对此并未提出异议，一审法院审理程序符合法律的规定。黄卓华主张一审法院审理程序违法于法无据，本院予以驳回。综上所述，黄卓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3446元，由黄卓华负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年五月二十七日书记员  陈婷婷苏劲丹