广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终753号上诉人（原审被告）：阳江保利弘盛房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷售楼部2楼。法定代表人：郭文峰，该公司经理。委托诉讼代理人：冯影红，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞东晓，广东赢信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宝成，男，1985年12月23日出生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：王登勤，女，1996年3月5日出生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东阅文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢苑钮，广东阅文律师事务所实习律师。上诉人阳江保利弘盛房地产有限公司（以下简称保利弘盛公司）因与被上诉人陈宝成、王登勤商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈宝成、王登勤向一审法院起诉请求：一、解除陈宝成、王登勤与保利弘盛公司签订的《阳江保利中央公园项目预约合同》；二、判令保利弘盛公司立即向陈宝成、王登勤返还诚意金20000元、购房款139768元，合计159768元；三、本案诉讼费由保利弘盛公司承担。一审法院判决：一、解除陈宝成、王登勤与保利弘盛公司于2020年8月11日签订的《阳江保利中央公园项目预约合同》（编号：XX）；二、限保利弘盛公司在判决发生法律效力之日起十日内返还已收取款项159768元给陈宝成、王登勤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5048元，由保利弘盛公司负担。具体认定事实和理由详见一审判决。保利弘盛公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、将本案发回重审或改判驳回陈宝成、王登勤的一审诉讼请求。三、本案的诉讼费用由陈宝成、王登勤承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，应予以撤销。一审判决认定保利弘盛公司因陈宝成、王登勤未能按其预期的交楼时间交楼而拒绝签订商品房买卖合同，故双方在签订商品房买卖合同时没有协商一致，不可归责于任何一方当事人，因此支持陈宝成、王登勤请求解除预约合同并退还已付款项159768元的请求，该认定是错误的，应以撤销。二、陈宝成、王登勤以无法确定交楼时间为由提出解除商品房预约合同依据不足。在签订预约合同时，保利弘盛公司已经将涉案商品房的大约交房时间告知陈宝成、王登勤，陈宝成、王登勤作为购房人肯定会对交房时间进行询问了解。商品房的交楼时间必须是在商品房竣工后，等待行政审批部门验收合格，符合房屋交付使用条件，保利弘盛公司才能将商品房交付给陈宝成、王登勤，因此交房时间不可能由保利弘盛公司与陈宝成、王登勤协商确定。陈宝成、王登勤既然与保利弘盛公司签订了商品房预约合同，那么对交房时间就应按开发商竣工交房的时间确定。而建设部门对商品房的建设竣工时间也有明确规定，因此交房时间是根据商品房建设时间的相关文件确定，不能以购房者预期的时间为准。在陈宝成、王登勤起诉前，保利弘盛公司已经取得了商品房预售许可证，商品房的交付时间已经确定，陈宝成、王登勤也没有任何证据证明保利弘盛公司无法按时交楼，应承担举证不利的责任。三、商品房预约合同符合商品房销售合同的规定，陈宝成、王登勤应该继续履行合同义务。保利弘盛公司与陈宝成、王登勤签订的《阳江保利中央公园项目预约合同》包含了买卖双方的基本信息、标的商品房基本信息、商品房价款的确定方式及总价款、付款时间和付款方式、违约责任等，符合商品房销售合同的有关规定，双方应继续履行合同义务。陈宝成、王登勤已经对涉案商品房和商品房买卖合同的内容充分了解，根据预约合同的约定，陈宝成、王登勤必须在收到通知后三天内签订《商品房买卖合同》，但陈宝成、王登勤收到通知后拒绝办理。双方未能签订《商品房买卖合同》是由于陈宝成、王登勤违约造成的，陈宝成、王登勤应承担违约责任。综上所述，请支持保利弘盛公司的上诉请求。陈宝成、王登勤答辩称：一、一审法院认定事实清楚，保利弘盛公司称一审法院认定事实错误没有任何依据。陈宝成、王登勤与保利弘盛公司在2020年8月11日签订了预约合同，之后便陆续交款159768元。因陈宝成、王登勤了解到保利弘盛公司不能按照双方约定的时间在2021年中旬进行交楼，后陈宝成、王登勤在双方就交楼时间进行了多次沟通仍未能达成一致意见的情况下，请求一审法院解除双方的预约合同并判决保利弘盛公司返还购房款。一审法院支持陈宝成、王登勤的诉请有事实依据及符合法律规定。二、交楼时间是订立《商品房买卖合同》本约的重要条款之一，双方若对该条款未能达成一致，可请求解除预约合同。预约合同的作用和意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。预约合同对交楼时间未进行明确约定的情况下，应由陈宝成、王登勤与保利弘盛公司双方进行协商，以达成正式、完备的本约，现因双方对交楼时间磋商不成而未能签订正式的《商品房买卖合同》，陈宝成、王登勤解除预约合同合法合理。综上,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回保利弘盛公司的全部上诉请求，维持原判。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。涉案《阳江保利中央公园项目预约合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：陈宝成、王登勤不予签订本约合同是否构成违约，陈宝成、王登勤可否解除涉案预约合同及请求保利弘盛公司返还其已支付的159768元。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。签订预约合同的目的是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，各方仍可就正式商品房买卖合同的条款进行进一步磋商。双方在《阳江保利中央公园项目预约合同》中并未对交付商品房时间、办证时间等涉案双方重要权利义务的条款进行约定。保利弘盛公司称在签订预约合同时已告知陈宝成、王登勤大概的交房时间，但该时间与陈宝成、王登勤主张的时间不同，保利弘盛公司亦未能提供证据证明其与陈宝成、王登勤口头约定的具体交付房屋的时间，及陈宝成、王登勤在签订预约合同后违反诚实信用原则而不予签订商品房买卖合同本约。因交付商品房的时间是影响当事人购房的重要因素之一，双方在预约合同中对该事项没有约定，现双方对交付商品房的时间无法达成一致意见，属于不应归责于双方的原因导致未能订立商品房买卖合同，陈宝成、王登勤不予签订本约的行为不构成违约。因双方未能最终签订商品房买卖合同本约，涉案《阳江保利中央公园项目预约合同》的目的无法实现，陈宝成、王登勤请求解除该预约合同合法有理，应予支持。陈宝成、王登勤因履行《阳江保利中央公园项目预约合同》支付了159768元给保利弘盛公司，现该预约合同予以解除，且属不可归责于当事人双方的事由解除合同，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，保利弘盛公司应将陈宝成、王登勤支付的159768元返还给陈宝成、王登勤。综上所述，保利弘盛公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3495元，由阳江保利弘盛房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年五月二十八日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。