上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终877号上诉人（原审被告）：上海是水壹餐饮有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇文翔路5016号。法定代表人：薛晓飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙艳华，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊莹，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭涛，男，1974年2月4日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：顾羽馨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海虹梅科技发展有限公司，住所地上海市奉贤区金钱公路39号3幢125室。法定代表人：谢赞，执行董事。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绪峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海是水壹餐饮有限公司（以下简称是水壹公司）、郭涛因与被上诉人上海虹梅科技发展有限公司（以下简称虹梅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。是水壹公司上诉请求：撤销原判，依法改判确认虹梅公司与是水壹公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除，撤销原判第二、三、五项判决。事实和理由：原判适用法律错误，新冠肺炎疫情构成不可抗力，上诉人是水壹公司具有法定解除权，合同应于2020年4月7日解除；即便不构成不可抗力，按约上诉人是水壹公司仍享有单方解除权；即便认定上诉人是水壹公司确有违约，原判确定的上诉人是水壹公司违约责任过高，请求二审予以调整、改判。郭涛辩称，同意是水壹公司上诉请求与理由。虹梅公司辩称，不同意上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：上诉人是水壹公司因自身经营困难向被上诉人寄送解除函，不属不可抗力，属单方违法解约；另中途退租应提前三个月通知，被上诉人实际已发律师函与上诉人是水壹公司不同意解除，原审认定的解除合同日正确。双方在2020年8月11日交接，上诉人是水壹公司搬离租赁房屋，原审判决上诉人是水壹公司酌情减半支付占有使用费较合理。原审将违约金调整为二个月租金，上诉人是水壹公司中途退租视为违约；租赁保证金不属于定金性质，可以与违约金共同主张，租约于此有明确规定。被上诉人虹梅公司与两上诉人签订补充协议明确约定上诉人郭涛与上诉人是水壹公司承担连带保证责任，一审认定正确。郭涛上诉请求：撤销原判第二、三、五项判决，二审诉讼费用由被上诉人虹梅公司承担。事实和理由：虹梅公司应当采取适当措施防止损失扩大而未采取，故原判各半承担损失属适用法律错误。租约对承租人擅自退租有特别约定，依法应适用。原判确定的违约金“远高于”虹梅公司实际损失，原判适用法律错误；是水壹公司在新冠疫情条件下承担了2020年2-4月租金，原判仍要求其承担5个月租金作为违约金，利益失衡而违反公平原则，适用法律错误。是水壹公司辩称同意其上诉请求。虹梅公司答辩称：不同意上诉人请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、关于不可抗力的认定问题，从新冠疫情是否构成不可抗力，并没有就“日料行业”有特别规定，时间跨度也没有明确规定，一般由政府对相关行业开业情况综合认定；本案诉争事实并不能够构成不可抗力。承租人没有法定解除权。二、上诉人担保责任，现担保意思表示充分，主合同履行的责任原判查明事实及法律适用正确，郭涛应承担相应的担保责任。虹梅公司向一审法院起诉要求：1、虹梅公司与是水壹公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；2、是水壹公司将注册地迁出上海市徐汇区XX路XX号X层XXX商铺（虹梅公司当庭撤回该诉请）；3、是水壹公司支付拆除搭建物的费用人民币30，000元（虹梅公司于庭后称上述费用属于尚未发生但必然发生的费用，具体费用由法院酌定判决）；4、是水壹公司支付自2020年4月21日起至2020年8月6日止的租金及自2020年8月7日起至实际交付房屋之日止的使用费357，611.10元（虹梅公司庭后确认其使用费计算截止至2020年8月11日，按租金标准计）；5、是水壹公司支付自2020年4月21日起至2020年8月6日止的滞纳金51，980.2元，每日按照月租金的千分之五计；6、是水壹公司支付违约金（6个月租金金额）577，557.76元及空关损失（一个月租金金额）96，259.63元；7、郭涛对上述款项承担连带清偿责任；8、是水壹公司支付的288，778.90元租赁保证金不予退还；9、是水壹公司、郭涛承担虹梅公司已支付的律师费35，000元。一审法院认定事实如下：上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（即系争房屋）权利人为上海XX股份有限公司。2016年3月，上海XX股份有限公司出具授权书一份，内容为，兹上海XX股份有限公司将其坐落在徐汇区XX路XX号房屋位置X-X层部分，建筑面积约2546平方米。于2016年3月30日与虹梅公司签订的租赁合同用于经营使用，租赁期限为2017年8月20日至2029年8月19日止，特授权该公司在租赁期间对该房屋进行对外租赁并负责日常管理。2018年3月，虹梅公司（出租方，甲方）与郭涛（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋的用途用于餐饮（是水日料）。租赁期限伍年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。自2018年4月21日为租金起付日。系争房屋的年租金为1，155，115.50元，租赁期限内，租金前叁年不变。签订本合同时，乙方向甲方支付288，778.90元，作为系争房屋租赁保证金。租赁期满并结清水、电等费用，办理房屋返还及10.6款约定的手续后，该保证金无息退还，如乙方违约，该租赁保证金不予退还。乙方遵循“先付后用”的原则，在本合同签订之日，首次向甲方支付三个月租金，以后租金每三个月支付一次。合同履行期间，每三个月到期之前10日内支付下三个月租金，以此类推。乙方逾期支付租金或未足额支付租金的，则每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五收取滞纳金，逾期达十五日的，则甲方有权采取有关措施。本合同期满、或乙方中途退租和被依法解除，乙方无须把房屋恢复原状，不得把一切嵌装在房屋墙体内的装潢拆除，租赁房屋不可移动的装潢须无条件、无损、无偿移交给甲方，但乙方应当拆除租赁房屋内的搭建物。若乙方未经甲方同意擅自中途退租，因中途退租造成甲方房屋空关期间的房租损失，由乙方承担。房屋空关损失为：自乙方中途擅自退租之日起至甲方实际收回租赁房屋之日止的房租，另加甲方将租赁房屋另行出租他人的免租期租金损失（不超过当年一个月的租金）。在本合同租赁期间，若因乙方原因或行为，导致甲方遭受任何第三人索赔、诉讼、仲裁等，甲方由此产生的费用均由乙方承担。在本合同生效后，如遇不可抗力事件，致本合同部分或全部义务无法履行，则义务方可以免责，但义务方应在不可抗力事件发生之日起，及时以书面方式通知对方，并应在30日内出具相关证明文件。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担责任，租金按日结算：发生本合同第十二条的不可抗力事件。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任：乙方违反本合同第4.5款约定（逾期支付租金或未足额支付租金的）。乙方中途退租视为违约，应提前三个月通知甲方，双方签署终止协议，且租赁保证金甲方不予退还。在租赁期内，任何一方违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约行为发生当年的六个月租金。合同并就其他内容进行了约定。2018年3月12日，虹梅公司与郭涛签署《租赁房屋交接书》，将系争房屋交付郭涛。2018年4月27日，虹梅公司（甲方）、郭涛（乙方）与是水壹公司（丙方）签订《补充协议书》，约定甲方与丙方之间的房屋租赁关系权利义务，仍按照2018年3月6日签署的《房屋租赁合同》为准。待丙方取得营业执照后，乙方与甲方之间《房屋租赁合同》、《安全、消防、治安管理协议书》、《租赁房屋交接书》等三份法律文件中乙方的权利义务，于营业执照颁发日期均转移由丙方享有和承继。就乙方已付款项，乙方同意届时由甲方全额依约开具发票和收据给丙方。丙方受让合同权利义务后，乙方对丙方在房屋租赁合同及丙方今后与甲方签署的补充文件中丙方的义务，向甲方承担连带保证责任，担保期限至丙方全部义务履行完毕之日止。协议并就其他内容进行了约定。2018年5月14日，是水壹公司取得营业执照。2018年5月30日，是水壹公司向虹梅公司支付系争房屋租赁保证金288，778.90元。是水壹公司实际支付租金至2020年4月20日。2020年3月17日，是水壹公司向虹梅公司发送《关于受新型冠状病毒疫情影响请求减免租金的沟通函》，表示因受新冠疫情影响，是水壹公司的经营受到影响，无力继续经营，故向虹梅公司申请减免租金。2020年4月4日，是水壹公司向虹梅公司发送《解除租赁合同通知书》一份，认为本次停业系受新冠病毒疫情的不可抗力所致，导致是水壹公司合同目的无法实现。鉴于疫情防控一直未解除，是水壹公司受疫情影响损失过于严重，现已无力承担经营成本，无法继续经营。是水壹公司根据租赁合同约定，依法行使合同解除权，特通知如下：1、自本通知送达之日起，是水壹公司和虹梅公司就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议正式解除；2、要求虹梅公司于收到本通知之日起2个工作日内与是水壹公司办理房屋交接手续；3、是水壹公司已经缴纳租金至2020年4月20日，依据合同约定，租赁合同无条件终止，是水壹公司不再支付2020年5月及之后的租金及其他相关费用，且虹梅公司应按合同约定，自收到本解除通知之日起3个工作日内退还是水壹公司剩余租金54，547.12元，并退还是水壹公司已经缴纳的全部租赁保证金288，778.90元。该份函件显示于2020年4月7日签收。2020年4月7日，是水壹公司再次向虹梅公司发函，称随函将系争房屋钥匙寄回，并要求虹梅公司开具物品出门单，配合办理物品搬离及退还租金等事宜，否则因逾期配合腾房产生的房屋使用费由虹梅公司承担。该份函件显示于2020年4月8日签收。2020年4月22日，是水壹公司向虹梅公司发出律师函，明确表示是水壹公司享有合同解除权，是水壹公司和虹梅公司之间的租赁合同已经于2020年4月7日解除，要求虹梅公司返还租赁保证金及剩余租金，并要求虹梅公司开具物品出门单，配合是水壹公司搬离系争房屋内的物品。该份函件显示于2020年4月23日签收。2020年4月22日，虹梅公司向是水壹公司、郭涛各发出律师函一份，称4月21日将租赁房屋钥匙退回是水壹公司并要求其承担违约责任及支付相应损失赔偿后办理交接；同时要求郭涛对此承担连带责任。虹梅公司未提供该律师函送达凭证及钥匙寄回凭证。是水壹公司称其未收到律师函，也不认可钥匙退回。2020年4月27日，郭涛回函。2020年5月6日，虹梅公司向一审法院提起本案诉讼，要求和是水壹公司解除租赁合同并要求是水壹公司支付租金、违约金等相关费用。经一审法院释明，虹梅公司与是水壹公司于2020年8月11日办理了房屋交接手续。虹梅公司称，系争房屋现场内有是水壹公司的搭建物，但是水壹公司未拆除也不愿拆除，该拆除费用系之后必然费用，由法院酌情判决。对此，是水壹公司不予认可。虹梅公司另提供聘请律师合同及发票以证明其因本次诉讼产生的律师费。审理中，一审法院组织双方进行调解，但双方对合同解除权及解除时间、违约责任承担等意见不一致，调解差距过大，故未达成调解协议。一审法院认为，虹梅公司与是水壹公司、郭涛签订的租赁合同、补充协议书合法有效，法院予以确认，三方均应恪守履行。本案中，是水壹公司主张新冠疫情属不可抗力，导致租赁合同目的无法实现，其依据合同约定及法律规定享有解除权。但法院注意到，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应。是水壹公司在上海市已经下调应急响应级别的情况下，仍擅自于2020年4月4日向虹梅公司发出解除合同通知书，此时是水壹公司并不享有单方合同解除权。因虹梅公司已经于2020年5月6日向法院起诉，要求解除其与是水壹公司签订的房屋租赁合同，法院有理由认定，双方已经于2020年5月6日就合同解除达成一致意见，故认定双方就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除。因是水壹公司在合同正常履行期间，擅自要求提前退租且逾期未支付租金，已构成根本违约，故对虹梅公司要求将押金作为违约金不再返还的诉请，具有合同及法律依据，法院予以支持。关于虹梅公司主张是水壹公司支付自2020年4月21日起至8月11日的拖欠房租及使用费，鉴于双方合同于2020年5月6日解除，是水壹公司应支付合同解除之日前的房屋租金，故对虹梅公司主张的2020年4月21日至2020年5月6日的租金，法院予以支持。结合是水壹公司于2020年4月寄还钥匙、发函要求尽快交接房屋的行为，一审认为双方合同解除后，虹梅公司应本着善意、诚信原则在合理期限内及时收回房屋以防止损失的进一步扩大，然双方至开庭后于2020年8月11日才进行了交接，对2020年5月7日至8月11日期间的房屋使用费，法院酌情由双方各半承担。关于虹梅公司主张的逾期支付房租滞纳金、解除合同违约金、空关房屋的损失，考虑到是水壹公司、郭涛租赁房屋用于日料餐饮，确可能受疫情影响的实际情况且是水壹公司、郭涛已承担相当于三个月租金金额的押金没收的违约责任，故根据公平及诚信原则，法院酌情调整解约违约金至192，519.25元，对其他两项主张，不予支持。关于虹梅公司主张的律师费，缺乏合同依据且是水壹公司、郭涛已承担相应违约责任，故一审法院对虹梅公司的该项诉请不予支持。关于虹梅公司主张的拆除搭建物费用，鉴于上述费用尚未发生、金额未定，且双方对虹梅公司主张的拆除的所谓搭建物是否需要拆除亦或属于合同约定的无需恢复的装修部分存在争议，故法院对虹梅公司在本案中主张该费用的诉请，不作处理；虹梅公司可在费用发生后，另案主张权利。依据补充协议书，郭涛应对是水壹公司在涉案合同履行中的债务承担连带保证责任，故对虹梅公司要求郭涛对上述付款承担连带清偿责任的诉请，法院予以支持。综上所述，一审法院于二○二○年十一月十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，作出判决：一、确认上海虹梅科技发展有限公司与上海是水壹餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、上海是水壹餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海虹梅科技发展有限公司自2020年4月21日起至2020年5月6日止的房屋租金50，635.2元及自2020年5月7日起至2020年8月11日止的使用费153，488元；三、上海是水壹餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海虹梅科技发展有限公司违约金192，519.25元；四、郭涛对判决主文第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、上海是水壹餐饮有限公司支付的288，778.90元租赁保证金不予退还，作为违约金由上海虹梅科技发展有限公司没收；六、驳回上海虹梅科技发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8，867元，由上海虹梅科技发展有限公司负担计4，638元，由上海是水壹餐饮有限公司、郭涛共同负担4，229元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是水壹公司、郭涛与被上诉人虹梅公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系各方真实之意思表示，内容不违反强制性法律规定，上诉人是水壹公司与被上诉人虹梅公司间建立的房屋租赁合同关系，郭涛作为承租人保证人与虹梅公司建立的保证合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。关于本案解约事宜，根据查明事实，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应，应属不可抗力状态解除，承租人是水壹公司以之为由于2020年4月4日向虹梅公司通知解约，缺乏法律依据，原判驳回于法有据，应予确认。后同年5月6日，出租人本案告诉解约，原判据之确认双方于2020年5月6日就合同解除达成一致意见，应属合理，该等解约时间之裁判本院应予维持。关于本案项下违约责任，查承租人是水壹公司在合同履行期间，提前退租、逾期未支付租金，已构成实质性违约，按约课处违约责任应属合法有据。根据双方约定，该部违约责任包含押金（三个月租金）没收及违约金（六个月租金）课处，原判根据“公平、诚信原则”酌情调整为没收押金、支付相当于二个月租金之违约金。应该指出，课处合同违约责任以损失之填补为原则，本案解约损失在现有事实条件下涉及出租人重新签约延宕期间之租金等损失，考虑到此部双方均无所举证，裁判相对于5个月租金数额之违约金相对较高；双方纠纷确因疫情形成的经营条件限制、恶化源起，本着全社会抗疫之共克时坚、共担风险及其相应之公平原则，本院斟酌调整违约责任数额以三个月租金标准更为妥宜。对照本案合同，违约责任除没收押金外应不再征处约定违约金。余者原判已阐述详尽，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律相关部分应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13749号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13749号民事判决第三、四项；三、郭涛对上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13749号民事判决第二项之付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用按原判执行；上诉案件受理费人民币14，499.2元，由上诉人上海是水壹餐饮有限公司、郭涛各负担7，249.6元。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军二〇二一年五月十日法官助理  朱晨阳书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……