广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初4582号原告：王秀军，男，1982年2月22日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：陈燕妮，广东邦达律师事务所律师。被告：谢元尧，男，1975年1月22日出生，汉族，住福建省仙游县。原告王秀军与被告谢元尧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》,适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王秀军及委托诉讼代理人陈燕妮、被告谢元尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2020年2月1日至2021年3月19日应付未付的租金共计95000元；2、判令被告向原告支付自每月欠租之日起至清偿之日止的违约金（以欠租金额为本金，按月1.28%计算，暂计至2021年3月19日的违约金为9831元）；3、判决被告向原告支付本案律师代理费8000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。案件事实双方对以下事实无争议：一、合同关系：2019年6月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁场地为人民中路269号物业，乙方向甲方承租期限自2019年6月4日至2021年3月19日。场地交付使用时间是2019年6月4日，租金及管理费自从2019年6月4日起开始给付，每月租金10000元。场地内水电费用按实际用量独立计算，由乙方负责缴纳。在签订合同当日，乙方按约定向甲方缴交首月租金及管理费共计10000元，另须缴交场地使用费、管理费、水电费、物业设施及装修配套等使用的保证金共10000元。合同期满后，乙方将租金、管理费、水电费等应缴费用付清后，且无其他欠款及包括违约责任在内的法律责任时，甲方必须在30天内将保证金无息退还给乙方。乙方在月底前5个工作日交付下月租金、管理费及所有应交费用，乙方逾期不交租金、管理费、水电费等，逾期每天按途期每项的3%向甲方支付滞纳金，乙方凡出现逾期一周不交租金、管理费、水电费或擅自改变约定的使用性质，视作乙方违约，当出现此情形时.甲方可依照第十三条B项解除合同。属甲方违约，须向乙方支付相当于保证金一倍的赔偿金额并必须退还原来已收取的保证金。属乙方违约，甲方即可收回场地，乙方同意甲方切断或停止供水、电，并全部没收保证金及追讨一切连带损失。租赁期满或因乙方违约而提前解除合同后，乙方仍不迁出的除补交占用期间的租金及管理费外，每天还需按月租金及管理费综合的3%向甲方支付违约金，以及补偿因乙方拒迁而引致的甲方损失，以上乙方违约产生的费用由乙方全额承担(包括在追索期间法院的一切诉讼费及不少于两万元的律师费)。二、合同履行合同签订后，被告向原告支付保证金10000元，原告将案涉场地交付被告使用，被告租赁案涉场地首层用于经营餐厅，其他四层用于居住。因双方租赁合同于2021年3月19日到期，2021年3月25日，被告将案涉场地交还给原告。三、租金支付情况2020年1月之前的租金按每月10000元标准缴纳完毕。2020年2月至2021年3月19日租金每月支付情况分别为：5月4000元、6月4500元、7月4000元、8月5000元、9月5000元、10月7500元、11月6000元、12月5000元、2021年1月4000元。双方对以下事实有争议：拖欠的租金及违约金问题原告主张：2021年2月至2021年3月19日租金应按合同约定的10000元/月支付，被告尚欠其合计95000元租金未付。另外，对于被告拖欠的租金，有口头及当面向被告催缴，但没有发出书面通知。被告辩称：2020年2月因为新冠疫情导致不能营业，其向被告提出退租，被告答复说租金可以协商，但不能退租，故原告将其地址微信发给被告后，被告前往原告处协商减租事宜。双方协商约定，2020年2、3、4月免租，以后每月的租金为5000元。故自2020年5月开始按5000元的标准向原告交租，因为生意没有恢复，有时候当月租金会少交一点，但在微信均有向原告表示欠缴的部分下个月补上，原告每次表示可以。当时跟原告说合同到期不再续租，2021年2月1日至3月19日的租金直接用10000元的押金抵扣，就未另外缴纳，而且，原告从来未向被告催缴过每月5000元以外的租金。被告为证明其所述，提交了原告与被告的微信聊天记录，其中部分聊天内容载显：2020年5月4日，被告发“我本来想不做的，那你说不做也不可以，那我只能想办法看我们要什么解决”“重要的是我们看一下房租可以便宜点这几个月看能不能挺过去”；2020年5月8日，被告发“王哥，我过来了”，原告向被告发送了位置；2020年5月13日，被告向原告转账3000元，2020年5月21日，被告向原告转账1000元，并称“过两天再发过去一千”，原告收款后回复“点赞”表情；2020年6月4日，原告发“要交租了”，被告2020年6月8日发“王哥先给三千，还差三千再给几天时间”，原告回复“好的”；2020年6月18日，被告向原告转账1500元，并称“王哥，再过几天再交一千五给你”，原告收取款项后回复“好的”；2020年8月5日被告转账5000元给原告，并称“王哥这个月房租给你，还差你2千五百元”；2020年11月7日，被告向原告转账4000元并称“王哥房租，明天再给你一千”，原告回复“好的”。原告对该微信聊天记录真实性确认，但认为被告的回复并不表示同意原告所述，双方并未约定租金每月5000元。本院认为，根据原被告之间的微信聊天记录，被告自2020年5月开始向原告缴纳租金，被告主张双方协商一致确定2020年2-4月免租及2020年5月起每月租金5000元，与微信聊天记录的内容相吻合，原告主张双方并未约定调整租金为每月5000元，但其在微信中对被告自述的租金欠缴数额多次回复“好的”，表明其知悉被告租金支付情况，在此前提下，其从未向被告提起过原告主张的租金数额，不符合常理，故本院采信被告主张，确认双方协商一致确定2020年2月至4月免租，2020年5月开始每月租金5000元。被告已向原告足额支付2020年2月至2021年1月租金，原告要求被告支付上述期间拖欠的租金无事实依据，不予支持。对于2021年2月至3月19日的租金8065元，本院认为，在合同履行过程中，原告并未对被告逾期支付租金的行为提出过异议或主张没收保证金，合同未因被告逾期支付租金导致解除，原告仅在本案中提出没收保证金的意见，理由不能成立。被告尚有10000元保证金在原告处，基于双方合同在2021年3月19日到期，被告提出以保证金抵扣2021年2月至3月19日的租金故未再另行缴纳的解释符合日常生活经验，本院予以确认。综上，原告要求被告支付拖欠的租金及违约金依据不足，不予支持。律师费：原告主张因被告拖欠租金违约，其委托律师进行诉讼，支付律师费8000元，提交了广东增值税电子普通发票。被告陈述不同意支付律师费。本院认为：如前所述，被告不存在拖欠租金的行为，故原告主张被告支付律师费缺乏事实依据，不予支持。裁判理由与结果本院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。合同履行过程中，双方重新协商确定租金缴纳标准，亦应遵守。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王秀军的全部诉讼请求。案件受理费1379元，由原告王秀军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二一年五月三十一日法官助理龙滋霖书记员曾芳