贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3334号上诉人（原审被告）：遵义海天物业服务有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道。法定代表人：晏茂才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道。法定代表人：李永林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文淑川，女，1966年11月28日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义海天物业服务有限公司（以下简称“海天物业公司”）、遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒房开公司”）与被上诉人文淑川房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年5月10日进行了二审调查询问，上诉人海天物业公司和天恒房开公司的共同委托诉讼代理人黄金华，被上诉人文淑川到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。海天物业公司、天恒房开公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初52号民事判决，发回重审或改判驳回文淑川一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由文淑川承担。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》和《委托出租合同》，可认定被上诉人于2011年7月向上诉人天恒房开公司购买涉案营业房后，当即由上诉人海天物业公司受被上诉人委托出租，天恒房开公司提供担保，每年按照总房款的9.5%作固定回报，而海天物业公司实际对外租赁的价格远远达不到该约定的标准（详见海天物业公司对涉案营业房的租赁合同），每月不足部分由天恒房开公司补足交给被上诉人。因此，根据《委托出租合同》的内容及履行情况，结合被上诉人购房当天即同时与上诉人签订委托租赁合同，《委托出租合同》实际为被上诉人与天恒房开公司所签订《商品房买卖合同》的补充协议，并非真正的租赁合同关系，该约定销售返租款实际为购房款的交易行为，损害了国家税收利益，符合《中华人民共和国合同法》第52条关于“损害国家利益”的合同无效的规定。双方合同无效均有过错责任，因此，按照合同无效相互返还原则，应按照海天物业公司实际收取的租金进行折价返还，二上诉人已经返还的金额已经远远超出海天物业公司实际对外收取的租金，被上诉人超过实际租金领取部分，系不当得利，应当返还上诉人。因受当前因新冠疫情影响，经济下行，导致房屋不能出租或无法收取租金，故被上诉人应立即接收房屋，依法结算。综上，一审判决认定事实错误，导致判决不公，请求依法判决。二审中，海天物业公司、天恒房开公司撤回了第二项要求文淑川立即接收房屋的主张。文淑川辩称：双方签订的《委托出租合同》系真实意思表示，约定内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。文淑川向一审法院起诉请求：1、判令海天物业公司、天恒房开公司向文淑川支付房屋租金62,567.91元；2、判决海天物业公司、天恒房开公司向文淑川支付延期支付租金滞纳金和利息；3、本案诉讼费、保全费、保函费等诉讼费用由海天物业公司、天恒房开公司承担。一审法院认定事实：文淑川向天恒房开公司购买了位于遵义市播州区，双方于2011年7月16日签订了《补充协议》，天恒房开公司向文淑川承诺：“ｌ、本合同项下的买受人所购买的商品房具有较强的商业功能和增值空间，所售商品房10年内年净增值率应为本合同总价款的9.5%以上。2、出卖人愿对此承诺负责。本合同的总价款己减除了出卖人给买受人的商业折扣款57755元（大写：伍万柒千柒百伍拾伍元）。该商业折扣可冲抵买受人所购商品房最后一年的净增值额。3、买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托出租该房屋。每年年度终了，如买受人所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵。买受人有权提出书面申请，要求出卖人将买受人年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30前付清退回款，买受人应当书面通知出卖人，出卖人在接到通知15日内仍不付清退回款的，买受人有权解除合同。出卖人应当在接到买受人退房通知15日内退还买受人签约时的购房总价款，付清退房前应退回给买受人的款项，并承担买受人签约时购房总价款10%的违约金”，本案审理中，双方均认可上述《补充协议》实际系天恒房开公司向文淑川的返租承诺。2011年7月16日，文淑川、海天物业公司签订的《委托出租合同》，文淑川将向天恒房开公司购买的房屋委托给海天物业公司出租，约定委托期限为10年，海天物业公司应在每年的1月30日前与文淑川结清上年租金，逾期应承担每日万分之五的滞纳金。但该《委托出租合同》未约定租赁费用，一审庭审中，双方均认可租赁费用按照天恒房开公司与文淑川签订的《补充协议》约定的每年购房款10%计算。天恒房开公司、海天物业公司按照约定向文淑川支付了前期租金，一审庭审中，双方对海天物业公司、天恒房开公司尚欠文淑川2019年7月1日至2020年12月31日的租金62534.52元无争议。涉案房屋文淑川已于2014年1月14日办理了房屋产权证，产权证号为遵房权证遵义县字第××号。一审法院认为，文淑川与海天物业公司就本案涉案房屋签订的《委托出租合同》及与天恒房开公司签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。海天物业公司、天恒房开公司所持文淑川与海天物业公司签订的《委托出租合同》无效，不予支持。上述合同签订后，海天物业公司、天恒房开公司向文淑川支付了前期租金，双方对海天物业公司、天恒房开公司方尚欠文淑川2019年7月1日至2020年12月31日期间租金62，534.52元（其中2019年租金28，862.05元、2020年租金33，672.47元）无争议，予以确认。天恒房开公司向文淑川承诺返租及文淑川收取返租费用不足购房款的10%时由其在购房款中退回，故文淑川请求天恒房开公司承担本案支付责任，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，海天物业公司、天恒房开公司应向文淑川支付欠付租金62，534.52元，予以支持。根据海天物业公司与文淑川签订的《委托出租合同》约定，海天物业公司应于2020年1月30日前向文淑川支付2019年租金28,862.05元、于2021年1月30日前向文淑川支付2020年租金33,672.47元，本案审理中，海天物业公司、天恒房开公司同意支付文淑川2020年欠付租金，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合双方签订的《委托出租合同》、《补充协议》的约定，天恒房开公司、海天物业公司应自2020年1月31日起以28,862.05元为基数按照每日万分之五的标准向文淑川支付滞纳金，计算至2021年1月25日为5,209.6元（28,862.05元×每日万分之五×361天），自2021年1月26日起以应付租金为基数按照每日万分之五计算至租金付清之日止。文淑川已请求海天物业公司、天恒房开公司支付了滞纳金，其又请求海天物业公司、天恒房开公司支付利息，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向文淑川支付租金62,534.52元及滞纳金（滞纳金计算方式：2020年1月31日至2021年1月25日期间滞纳金为5,209.6元，2021年1月26日起以未支付租金为基数按照每日万分之五计算至租金付清之日止）；二、驳回文淑川的其余诉讼请求。案件受理费682元（已减半收取），由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。关于上诉人主张案涉《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议的问题。因《委托出租合同》是海天物业公司与文淑川所签，而《商品房买卖合同》是天恒房开公司与文淑川所签，不能认定《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议。海天物业公司与文淑川签订的《委托出租合同》以及文淑川与天恒房开公司签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上诉人关于《委托出租合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案法律关系的定性问题。从《委托出租合同》的约定看,明确海天物业公司对案涉房屋代为对外出租，以及委托期限、结算租金的时间，而没有具体租金标准，故《委托出租合同》应认定为委托合同，而非租赁合同。从三方当事人在签订合同后的实际履行看，都是由海天物业公司对外出租，海天物业公司收取租金，天恒房开公司再按照《补充协议》向文淑川支付租金，故天恒房开公司与文淑川之间应为售后返租法律关系，天恒房开公司应当按约支付租金。因对外出租产生的租金实际是由海天物业公司收取，故其也应承担责任。至于海天物业公司与天恒房开公司之间是何种法律关系，可另案处理。综上所述，海天物业公司、天恒房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,364元，由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年五月十八日法官助理王莹书记员夏同英