河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初1056号原告：漯河市公共住房建设投资有限公司，住所地：河南省漯河市郾城区沙北街道淞江路与黄山路交叉口北50米中原银行大楼19楼1900室。法定代表人：陈东亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李肖依，河南澜业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪艺，河南澜业律师事务所实习律师。被告：马利娜，女，汉族，1971年8月10日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。原告漯河市公共住房建设投资有限公司与被告马利娜房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年3月2日受理后，依法由审判员张昊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漯河市公共住房建设投资有限公司的委托诉讼代理人李肖依、李雪艺，被告马利娜及委托诉讼代理人薛丽涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告与河南恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）于2014年4月24日签订《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》、《协议书》，约定恒润公司将幸福小镇12号楼1单元502户的住房租赁给被告，租期为三年，住房租金为4元/㎡/月，质保金500元/㎡。此后双方在各自履行约定义务后，房屋由被告居住至今。截至目前，被告与河南恒润置业有限公司的租赁合同早已到期。根据2018年7月2日《漯河市人民政府服务企业工作周例会纪要——第17次会议纪要》议定：原告漯河市公共住房建设投资有限公司（以下简称市房投公司）收购恒润公司幸福小镇房屋公租房，并定性为政府投资建设的公租房。2018年10月17日原告与恒润公司签订收购合同，被告原租住房屋所有权转移到市房投公司。原告市房投公司依法取得涉案房屋产权后，多次通知被告及其他住户签订新的租赁合同（或者依照其与恒润公司签订的协议，一方返还房屋另一方退回所交质保金及利息）。大部分住户均能协助原告妥善办理了租赁或退房手续，但是被告不予配合，既不与原告签订新的租赁合同，又拒绝支付房屋占用费、物业费、公共区域能耗费等，无合法理由占用涉案房屋至今。原告作为国有公司，对国有资产的保值增值负有法定义务，被告的行为不但损害原告公司利益，还客观导致国有资产的损失，损害全市纳税人的利益。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法判令：1、解除河南恒润置业有限公司（出租方）与马利娜（承租方）2014年4月24日签订的幸福小镇公共租赁住房租赁合同；2、被告立即腾退房屋并向原告移交钥匙；3、判令被告支付2020年1月1日至实际腾退房屋移交日止所产生的房屋占用费用（房屋租金）；4、判令被告支付2020年1月1日至实际腾退房屋移交日止所拖欠的物业费等费用（包括物业费、公共能耗费、电费）；5、本案诉讼费由被告承担。针对原告的起诉，被告马利娜辩称：1、答辩人与河南恒润置业有限公司(以下简称:恒润公司)签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》、《协议书》的性质应为商品房买卖合同，为商品房买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系2014年4月24日答辩人马利娜与恒润公司签订所谓的房屋租赁合同时，其真实意思表示为购买恒润公司开发建设的案涉房屋。因恒润公司自身原因当时不能对外正常销售案涉房屋，就故意隐瞒事实，在其根本不具有公租房管理职责且明知答辩人不符合承租公租房申请条件的情形下，采取商业欺诈等手段，让答辩人按照虚构公租房配租对象资料与其先签订两份所谓的公租房租房合同，同时向答辩人收取远远超出国家规定的公租房租金标准的所谓“住房租金”和“住房质保金”共计60671元，该租金、质保金实质上是恒润公司巧立名目，专门为了达到其以合法手段掩盖非法目的，即骗取包括答辩人在内的众多有购房意向人员向其交纳购房首付款尽快回笼资金之目的而精心炮制设立的，应属答辩人向其交付的购买商品房首付款性质，该款应按照协议书约定，在不允许答辩人购买案涉房屋时，所缴纳的60671元应予退还给答辩人，并按年利率18％自2014年4月24日起计算至实际退还之日止的増值收益(截止本案开庭之日共计6年11个月13天，增值收益为75929.76元)。2、被答辩人作为案涉房屋的买受人，应承担继续履行租赁合同和协议书约定的合同义务。若人民法院认定恒润公司与答辩人签订的公租房住房租赁合同和协议书为有效合同，依据“买卖不破租赁”原则，在原租赁合同未被依法确认合同终止的情形下，本案被答辩人作为案涉房屋的买受人，在有证据证明其为案涉房屋所有权人的基础上，仍有义务继续履行原租赁合同和协议书确定的合同义务，即按照协议书第三条答辩人所缴纳的三年租金及质保金按年利率18％计算增值收益”的约定，由被答辩人向答辩人承担退还责任。3、鉴于原告增加诉讼请求的具体事项，我方认为恒润公司与本案的审理结果具有法律上的关联，故申请追加恒润公司作为本案的第三人参与诉讼。根据原、被告提交的证据及双方的答辩、质证意见，本院确认本案的事实如下：河南恒润置业有限公司（甲方）与马利娜（乙方）于2014年4月24日签订了协议书，该协议显示：一、乙方自愿承租甲方位于淞江路与太白山路交叉口西的幸福小镇公租房12号楼1单元502房，一次性向甲方缴纳三年租金6759元，质保金23470元。二、租赁期限以双方签订租赁合同为准。三、租赁到期后，如国家相关政策允许，房源具备可出售条件时，乙方选择购房，甲方将给予乙方总房款20%的优惠，三年租金及质保金均可抵房款。如乙方选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按年利率18%计算增值收益，甲方应扣除乙方三年租金后向乙方退还质保金及增值收益。同日河南恒润置业有限公司（出租方、甲方）与马利娜（承租方、乙方）签订了幸福小镇公共租赁住房租赁合同，合同编号为1187，该合同主要内容为：根据国家、省、市公共租赁住房管理的有关规定，经漯河市住房保障中心核准，乙方符合租住公共租赁住房的条件。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就公共租赁住房的租赁事宜订立本合同，供双方共同遵守。一、甲方同意将幸福小镇12号楼1单元502户的住房租赁给乙方，乙方愿意承租该房屋作住房使用，房屋建筑面积46.94㎡。三、租赁期限自通知领取钥匙之日起计算，周期三年。四、租金、质保金及其支付方式：该住房租金4元/㎡/月，乙方一次性交纳三年的租金共计6759元。该住房质保金500元/㎡，共计23470元，以上合计30229元。九、合同的解除和终止：合同终止后，若乙方不再续租，且在租赁期内为违反上述房屋管理规定，甲方应在合同终止之日起10日内向乙方退还质保金。有下列情形之一的，甲方有权解除合同并在30日之内收回房屋：第六条、租赁期满未提出续租申请的。2018年7月2日印发的漯河市人民政府服务企业工作周例会纪要，漯例纪[2018]31号第17次会议纪要显示，专题研究裕松源药业幸福小镇公租房收购问题。会议议定：一、市房投公司要按照房屋建设、手续办理现状，对幸福小镇公租房项目土地、房屋及前期投入进行据实评估，以评估结果作为收购价格，签订收购协议，并依据项目手续实际办理进度支付收购款。二、将此次收购的房屋和市政府在该区域投资建设的公租房，按照一个项目统一报批、统一供地，统一将项目主体变更为市房投公司，郾城区政府负责可研、立项等手续变更工作，并配合做好规划、土地等相关手续的办理，7月10日前完成。漯河市公共住房建设投资有限公司（甲方）与河南恒润置业有限公司（乙方）2018年10月17日签订的幸福小镇公共租赁住房收购合同显示：根据市政府服务企业周例会（漯例纪［2018]7号）（漯例纪［2018]31号）等有关文件精神，由漯河市城市建设投资有限公司下属子公司漯河市公共住房建设投资有限公司（甲方），坚持市场化运作方式，企业自愿、程序合法、结构公正的原则，对河南恒润置业有限公司（乙方）名下幸福小镇公租房据实评估收购。原告完成收购后在2020年4月在涉案小区发布了致幸福小镇一期租赁户的一封公开信提示小区住户办理续租手续，但被告至今仍未办理续租手续，后原告于2020年7月23日向被告发出了公共租赁住房限期搬离通知书，但被告并未搬离，占用涉案房屋至今。漯河市公共住房建设投资有限公司完成收购后与漯河房投公共住房管理有限公司签订了幸福小镇小区物业服务合同，该合同显示：第三章物业服务费用第八条本物业管理区域内，物业服务费用由住户按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（物业费）0.4元/月/平方米；高层住宅（物业费）0.9元/月/平方米；公共能耗费多层每套3元/每月，高层每套6元/每月；电费：住宅用电0.6元/度，商业及工程用电1元/每度。原告提供的建设用地规划许可证显示：用地单位为漯河市公共住房建设投资有限公司，项目名称幸福小镇公共租赁住房项目。建设项目选址意见书显示：建设项目名称幸福小镇公共租赁住房项目，建设单位名称漯河市公共住房建设投资有限公司。原告称其于2018年10月17日完成了收购，但因为住户多次向政府反映情况，政府经过协调，原告同意放弃2020年1月1日之前的相关费用。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由于在河南恒润置业有限公司（出租方）与马利娜（承租方）2014年4月24日签订的幸福小镇公共租赁住房租赁合同租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2018年10月17日原告收购租赁物，不影响租赁合同的效力，出租人变更为原告。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”由于被告一直没有支付租金，故原告要求解除河南恒润置业有限公司（出租方）与马利娜（承租方）2014年4月24日签订的幸福小镇公共租赁住房租赁合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。租赁合同解除后，被告应当腾退房屋并向原告移交钥匙，并支付拖欠的租金，拖欠租金的标准应按2014年4月24日签订的幸福小镇公共租赁住房租赁合同中约定的标准。虽被告自编号为1187的幸福小镇公共租赁住房租赁合同到期后一直未再支付租金，但原告在诉请中仅要求被告支付自2020年1月1日后的租金，是对自己权利的处分，不违反相关法律规定。综上，根据原告的诉讼请求，被告应支付原告2020年1月1日之后的房屋占用费（租金），标准为每月187.76元（房屋面积46.94㎡，每平方米每月4元）。庭审中被告认可自2020年1月份以来未缴纳物业服务费、公共能耗费、电费，根据原告提供的2020年1月-12月物业服务费、公共能耗费、电费发票及幸福小镇一期未续租住户费用清单，足以证明原告已经替被告（12号楼1单元502户）缴纳了2020年1月-12月份的物业服务费、公共能耗费、电费共计1068元，故原告主张的已替被告交纳了2020年1月-12月的物业费、公共能耗费、电费共计1068元并要求被告偿还的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付2021年1月至实际腾退房屋之日止的物业费、公共能耗费、电费的诉讼请求，因原告并未提供任何证据证明其主张，故本院对原告该诉讼请求不予支持。庭审中，被告辩称其是与河南恒润置业有限公司签署的合同，虽名为房屋租赁合同但实为房屋买卖合同，且河南恒润置业有限公司已经收取了被告部分款项，河南恒润置业有限公司与本案有法律关联故要求追加河南恒润置业有限公司为第三人，本院认为这系被告与河南恒润置业有限公司之间的另一法律关系，二者可另行协商解决或另案起诉。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第七百二十五条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除河南恒润置业有限公司（出租方）与马利娜（承租方）2014年4月24日签订的幸福小镇公共租赁住房租赁合同。二、被告马利娜于本判决生效后十日内腾退房屋（幸福小镇公租房12号楼1单元502户）并向原告漯河市公共住房建设投资有限公司移交钥匙。三、被告马利娜于本判决生效后十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司自2020年1月1日起至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占用费（租金），标准为每月187.76元（房屋面积46.94㎡，每平方米每月4元）。四、被告马利娜于本判决生效后十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司垫付的2020年1月至12月的物业费、公共能耗费、电费共计1068元。五、驳回原告漯河市公共住房建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告马利娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 张 昊二〇二一年五月二十六日书记员 张红博