河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0481民初834号原告：宋正辉，男，1970年6月30日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人:郝小伟，河南成胜律师事务所律师。被告：舞钢市市场发展服务中心，住所地舞钢市垭口市场街。统一社会信用代码12410481742547136L。法定代表人：李松山。委托诉讼代理人：黄红涛（单位员工），男，1972年6月1日出生，汉族，住舞钢市。原告宋正辉与被告舞钢市市场发展服务中心（以下简称市场发展中心）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋正辉及其委托诉讼代理人郝小伟，被告市场发展中心的委托诉讼代理人黄红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋正辉向本院提出诉讼请求：判令市场发展中心赔偿投资款405853元并承担本案诉讼费。事实和理由：2010年8月，市场发展中心为了盘活单位闲置资产与宋正辉协商，由宋正辉进行投资对垭口市场闲置废旧无法使用的商用楼和17间房屋进行投资，维修装修后由宋正辉自主经营并向市场发展中心缴纳一定的租金。双方分别于2010年10月1日、2010年10月8日、2011年4月2日签订租赁合同。因投资巨大，租赁期限短根本无法收回成本，因此要求租赁期必须十年以上，经与当时市场发展中心负责人协商，同意租赁期为12年，租赁合同上签订的租赁期限届满后续签直至租赁期限至满12年止。得到保证后，宋正辉就开始对房屋进行装修施工和各种设施的添置，总计投入120万余元。但到2017年6月被市场发展中心以各种理由收回租赁房屋，终止租赁合同。导致宋正辉在租赁房屋上投入的巨额资金无法收回，造成重大经济损失。为维护合法权益，特诉至法院。市场发展中心辩称，认可宋正辉诉状中陈述的事实和理由，但对其主张的损失需要结合其提交的证据，根据法律规定进行判定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月1日，市场发展中心（甲方）与宋正辉（作为乙方）签订《租赁合同》一份。主要内容显示：甲方将位于舞钢市垭口农贸市场南侧两层商用房（一楼自西向东21米，面积约520㎡的房屋租赁给乙方经营。乙方自行投资经营。期限为6年。自2010年10月1日至2016年9月30日，租金每年13万元。2010年10月8日，市场发展中心（甲方）与宋正辉（作为乙方）签订《租赁合同》一份。主要内容显示：甲方将位于舞钢市垭口菜市场南17间房屋，结构为砖、水泥、一层建筑，方向从东到西，租赁给乙方。乙方自行投资经营。租赁期限为3年，自2010年10月1日至2013年10月1日，租金每年8.5万元。2013年12月25日，双方续签《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年10月1日，租金每年9万元。2011年4月2日，市场发展中心（甲方）与宋正辉（作为乙方）签订《租赁合同》一份。主要内容显示：甲方将位于舞钢市垭口农贸市场南侧两层商用房一楼电梯西，面积月800㎡的房屋租赁给乙方经营。乙方自行投资改造，设施的维修及装修费用由乙方承担，乙方有自主经营权。甲方允许乙方装修期为2个月。租赁期限为5年，自2011年6月1日至2016年6月1日，租金每年7万元。2016年7月13日，宋正辉向市场发展中心提交申请，写明：所承租的市场发展中心垭口市场两层商用楼，合同于2016年9月30日到期，二楼于2015年12月因市场经济下滑和经营环境状况较差等原因已经闲置停用，本人于2016年6月前已向市场发展中心领导说明情况，并申请合同到期后，停止使用二楼，继续使用一楼，一楼租金商议每年13万元（原两层合同租金为每年20万元），并于2016年9月将二楼交还市场发展中心。市场发展中心原负责人罗国章、张黎明出具书面证言，证实2010年10月至2011年4月期间，市场发展中心为盘活单位闲置资产，增加单位经济收入，经与单位职工宋正辉协商决定，由宋正辉个人投资承包经营单位位于垭口市场闲置的两层商用楼和17间平房。宋正辉自主经营管理，每年向单位缴纳承包金。在签订承包合同期限上，宋正辉提出承包房屋后续的建设、改造、装修等投资无法预估，如投资过大，租赁期限短，成本收回困难，个人投资受到损失，要求承包期不低于15年。当时主任罗国章考虑到任期只剩一年，让宋正辉与副主任张黎明协商，一切以张黎明意见为准。张黎明根据宋正辉提出的意见，同意如无特殊情况，租赁期为12年。分两期签约。宋正辉称，原租赁合同到期后，虽没有补签书面的租赁合同，但一直是按原合同约定继续履行的，但在2017年6月，市场发展中心以本单位人员不允许经商为由强行收回房屋。市场发展中心称，因合同已经到期，宋正辉没有按时缴纳租金，且政府规定，宋正辉作为单位公职人员也不允许经商。因此合同没有续签。另查明，市场发展中心在收回涉案房屋后又另行出租，两层商用楼和17间平房对外租金共计35.65万元，其中商用楼二楼租金为8.5万元。本院认为，本案的争议焦点是在市场发展中心口头承诺与宋正辉关于涉案房屋租赁期限为12年而实际没有完全履行的情况下，宋正辉对房屋的投资损失如何确定。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，虽然市场发展中心口头承诺与宋正辉关于涉案房屋租赁期限为12年，分两期签订，在第一期租赁合同于2016年到期后，双方均有义务对后续的租赁事宜作出书面约定，但市场发展中心在第一期租赁期限届满后虽未与宋正辉签订书面租赁合同，但宋正辉继续使用租赁物，而市场发展中心没有提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。同时，宋正辉作为完全民事行为能力人，在签订租赁合同是对合同约定的期限有审慎的注意义务，其没有在原租赁合同中直接约定12年的租赁期限且不及时与市场发展中心续签书面租赁合同导致原租赁合同变为不定期租赁合同，从而给自己造成损失，应承担相应的法律后果。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，市场发展中心没有证据证明在解除与宋正辉的不定期租赁合同时，在合理期限内通知了宋正辉，并就宋正辉在租赁期限内装饰装修残值达成一致意见，存在过错。同时由于装饰装修残值随着时间的推移及情势的变化会出现价值贬损或灭失，对租赁期限内装饰装修残值宋正辉本可在2017年解除合同时予以鉴定，但其怠于行使权力，导致残值无法确定，应承担由此造成的不利后果。根据查明的事实，在市场发展中心与宋正辉的不定期租赁期限内，宋正辉租赁两层商用楼一楼和17间平房向市场发展中心支付的租金是每年22万元。市场发展中心在解除与宋正辉的不定期租赁合同后，把两层商用楼一楼和17间平房再次对外出租的租金收益是每年27.15万元，每年的租金差价为5.15万元。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。对宋正辉的损失，根据双方的过错程度，酌定市场发展中心向宋正辉支付损失费10万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条、第五百七十七条、第五百九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、舞钢市市场发展服务中心于本判决生效之日起十五日内向宋正辉支付损失费10万元；二、驳回宋正辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7388元，由宋正辉负担5568元，舞钢市市场发展服务中心负担1820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红鸽审 判 员  谷聪一人民陪审员  王素芳二〇二一年五月二十八日书 记 员  苗 倩附相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十二条【双方违约和与有过失】当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。