上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3729号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海金秀文化传播有限公司，住所地上海市金山区石化滨海二村43号103室。法定代表人：吴雁雨，执行董事。委托诉讼代理人：汤华东，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓明，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会，住所地上海市闵行区光华路2685号。法定代表人：金文华，主任。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁维元，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海金秀文化传播有限公司（以下简称金秀公司）因与被上诉人上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会（以下简称旗忠村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初21028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金秀公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请，并支持上诉人一审全部反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，判决结果显失公平。（一）、一审判决认定《房屋使用协议》无效，上诉人与被上诉人对协议无效承担同等过错责任，系适用法律错误，且显失公平。一审判决查明，上海市闵行区XX镇XX路XX号房屋（以下简称XX房屋），属于村民委员会集体所有财产，系被上诉人通过镇政府集体资产管理部门，即案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）取得。旗忠村委会通过招投标程序与上诉人签署《房屋使用协议》。同时，一审判决查明，XX房屋无产权手续，无消防设施，属于依法不能对外出租，更不能通过招投标程序对外公开招租。因此，被上诉人应对《房屋使用协议》无效承担全部法律责任。上诉人作为一般民事主体，有理由信赖，被上诉人通过公开招投标程序对外招租的房屋具有合法性。上诉人对《房屋使用协议》无效不应承担任何责任。（二）、被上诉人故意隐瞒XX房屋无法注册教育机构事实，通过提供格式条款合同，规避自身风险，免除己方重大义务，限制对方主要权利，被上诉人的行为构成欺诈，相关格式条款约定应属无效。1．被上诉人明知XX房屋无产权手续，无法注册教育机构，却在协议中约定，上诉人仅可以在XX房屋开办教育机构使用，属于典型诈骗行为。2．被上诉人明知XX房屋无任何消防设施，明知无法作为教育机构使用，却故意在协议中约定，XX房屋仅可作教育机构使用，属于典型诈骗行为。3．被上诉人明知XX房屋无产权手续，无法对外出租，却在协议中，通过格式条款合同，将协议无效全部法律风险转嫁给上诉人，相关格式条款约定应属无效。（三）、一审判决查明《房屋使用协议》无效，但却全部支持一审被上诉人请求支付租金的诉讼请求，支持一审被上诉人请求按照《房屋使用协议》约定标准支付房屋占有使用费请求，属于适用法律错误，且显失公平，判决结果并未体现双方对协议无效的过错负担。（四）、一审判决认定，上诉人在房屋使用期间已享有了全部装修利益，故对上诉人的反诉请求全部不予支持，也系适用法律错误，且显失公平。XX房屋根本无法正常使用，上诉人投入的基建、装修，根据教育行业惯例，至少需要10年周期，才能收回成本，获得利润。旗忠村委会应当予以赔偿。二、一审判决未予追加案外人XX公司参加诉讼，并承担《房屋使用协议》无效法律责任，属于遗漏应当参加诉讼的必要共同诉讼人的情形，审理程序违法。被上诉人旗忠村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方合同中已明确告知XX房屋没有取得建设许可的情况，故旗忠村委会不存在欺诈。金秀公司系在充分了解房屋的情况下，与旗忠村委会协商一致签订合同的。一审判决同等责任也是恰当的。虽然合同无效，但上诉人占有使用房屋至今，故应当向旗忠村委会支付占有使用费，而不能因为无效免除费用。金秀公司无法取得全日制办学资质归咎于房屋无产权证，没有依据。金秀公司仅向旗忠村委会表明是办理教育机构，没有说是全日制。金秀公司也陈述没有产证，也可以办理出全日制许可。金秀公司工商登记范围不具有开办全日制学校的资质，其受到行政处罚与旗忠村委会无关。金秀公司一直在XX房屋开办学校进行经营。2019年12月31日已经合同期限届满，对方装修价值也已经得到实现，旗忠村委会无需赔偿装修损失。此外，XX公司不实际享有合同权利、承担义务，故一审判决未追加XX公司也不属于程序违法。另，一审判决存在计算错误，判决主文第二项表述扣除425，000元，但旗忠村委会已延后到2017年11月26日才开始计算使用费，故旗忠村委会已经预先扣除了20万保证金，一审判决存在重复扣除的情况，旗忠村委会现对此不持异议，要求维持原判。旗忠村委会向一审法院起诉请求：1．依法判令金秀公司腾空、搬离XX房屋，并将该房屋返还给旗忠村委会；2．依法判令金秀公司向旗忠村委会支付按人民币（币种下同）2，717元／天的标准计算自2017年11月26日起至金秀公司实际搬离之日止的房屋占有使用费；3．依法判令金秀公司向旗忠村委会支付自2019年1月1日至2019年12月31日止的水电费37，423.02元。一审庭审中旗忠村委会表示，同意将收取的保证金200，000元在案件中抵扣。一审中，金秀公司不同意旗忠村委会的诉讼请求，并向法院提出反诉请求：判令旗忠村委会赔偿其房屋装修费3，689，459元、办学损失费2，892，240元。一审法院认定的事实：2016年年底，金秀公司（承租方，合同乙方）通过招标、投标方式，与旗忠村委会（出租方，合同甲方）和案外人XX公司（鉴证方，合同丙方）签订《房屋使用协议》和《安全生产管理协议书》。《房屋使用协议》内容主要有：一、使用标的物基本情况，（一）房屋基本情况，使用物位于上海市闵行区XX镇XX路XX号，房屋建筑面积为2，500平方米、场地面积4，700平方米。……（三）乙方确认：乙方在签订本协议时，甲方已将该使用标的物下列信息向乙方作充分、详尽的披露：1．在签订本协议时使用标的物尚未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书；2．在使用期内甲方无法保证使用标的物能够取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书；3．其他乙方认为其需要知晓的全部信息。乙方声明：乙方清楚的知晓承租使用标的物可能导致的相关法律风险及法律后果，乙方自愿签订本协议并自愿承担因此可能产生的法律后果及损失。丙方对本条款内容进行鉴证监督。（该第三款内容字体均加粗标识）……（五）甲、乙双方在交付使用标的物时应就其内现有设备、设施进行书面确认；乙方在返还使用标的物时，应保证使用标的物及原有设备、设施处于可正常使用的状态。乙方可将其增设的可移动的附属设施和设备及虽然固定但拆除将不影响该使用标的物结构的装修与增设的设施设备予以搬除。二、使用用途，（一）乙方知晓该厂房原规划设计的生产使用性质为商业，乙方向甲方承诺，使用该房屋作为教育机构使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……（三）乙方的一切活动必须遵守国家的有关法律、法规及有关条例的规定。甲方配合乙方协调地方有关事宜，乙方经营的业绩报表须每月报马桥镇有关部门。三、交付日期和使用期限，（一）甲方于2016年12月25日前且足额收到乙方依据本合同应当交纳的保证金后向乙方交付使用标的物。（二）使用期自甲方交付使用标的物之日起至2019年12月31日止。租金自2017年1月1日起算。（三）使用期满，甲方有权收回该使用标的物，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该使用物的，则应于使用期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经相关公开招租程序后，双方应重新签订厂房使用合同。（四）乙方同意放弃承租人的优先购买权。四、租金、支付方式和期限，（一）使用标的物租金按实际使用面积2，500平方米，每平方米1.2元／计算，年租金为1，095，000元。场地面积4，700平方米，年租金50，000元，总计年租金1，145，000元。（二）合同期内，该厂房租金不变。（三）甲、乙双方确认，租金每6个月为一期，采用先付后用的方式，乙方应于每期租金发生之前10日向甲方支付该期租金。（四）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按年租金的3‰／天向甲方支付违约金。（五）乙方应当按时、足额支付各期租金，乙方拖欠租金累计超过一个月的，甲方有权单方解除使用合同并同时要求乙方承担违约责任。五、保证金和其他费用，（一）甲、乙约定，乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付使用保证金100，000元。（二）双方使用关系存续期间，如乙方有违约情形，则甲方有权以使用保证金抵付乙方应付款项。……（三）双方使用关系终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方在乙方按照本合同约定如期返还使用物、付清租金、水电等其他本合同规定的应付费用之后的三十天内，将保证金无息归还乙方。（四）使用期间，使用该使用物所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。……六、使用标的物使用要求和维修责任，（一）使用期间，乙方应合理使用并爱护该使用物及其附属设施，任何原因造成的使用物及其附属设施的损坏或故障，均应由乙方及时进行修复，所产生的费用由乙方自行承担。……（五）使用期内，乙方对使用物的使用，应当符合相关法律法规的规定。因乙方使用使用物造成的任何行政处罚、第三人索赔等法律风险及责任，均由乙方自行承担。（六）除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。乙方增设的附属设施和设备维修责任由乙方承担。……（十）因使用标的物尚未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书，故在其使用过程中无法向行政部门办理相关证照。乙方同意：在经营过程中由此所产生的各类风险由乙方承担，与甲方无关。七、使用标的物返还时的状态，（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在使用关系终止日（合同到期、自然终止或被解除等）当日17：00之前向甲方返还承租的房产。未经甲方同意逾期返还使用标的物的，每逾期一日，乙方应按（人民币）2元／平方米（建筑面积）向甲方支付该使用标的物占用期间使用费。（二）乙方返还该使用标的物时应当将使用标的物恢复至出租时的状态、经甲方验收认可（验收标准为本合同附件（二）（三）的约定），并相互结清各自应当承担的费用。（三）乙方逾期返还使用物的，甲方除可按本合同第七条（一）款中约定收取使用费外，甲方有权随时收回该使用物，其内所有物品、改造、添附等视为乙方无偿转让予甲方，甲方可自行处理。（四）使用期满后，甲方无需就乙方对使用物所进行的装修装潢、改建、添附等予以任何形式的补偿。八、转租、转让和交换……九、解除本协议的条件……十、违约责任……十三、其他条款……6、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本协议补充条款及附件均为本协议不可分割的一部分，本协议及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同附件一、二、三均无新增内容。旗忠村委会、金秀公司及案外人XX公司分别在《房屋使用协议》和《安全生产管理协议书》上加盖印章。2016年10月9日，金秀公司向旗忠村委会支付保证金200，000元。2017年9月14日，旗忠村委会、金秀公司签订《房屋使用协议补充条款》，对原协议第三条第二款补充约定：房屋使用期限原约定2017年1月1日起至2019年12月31日止，计算房租及场地使用费。现该房屋长期不用，屋顶严重损坏，房屋基础设施无法使用。鉴于承租方金秀公司支付上述维修费用，经双方协商同意，折合免收租期212天，以及装修免租期45天，出租方以免收和合计257天租期租金的方式结算。双方约定2017年度以108天租期结算租金，合同其他内容不变。旗忠村委会、金秀公司在落款处加盖单位印章。2017年10月17日，旗忠村委会、金秀公司再次签订《房屋使用协议补充条款》，对原协议第三条第二款约定：房屋使用期限原约定2017年1月1日起至2019年12月31日止，计算房租及场地使用费。现该房屋长期不用，屋顶严重损坏，房屋基础设施无法使用。鉴于承租方金秀公司支付上述维修费用，经双方协商同意，折合免收租期245天，以及装修免租期45天，出租方以免收和合计290天租期租金的方式结算。双方约定2017年度以75天租期结算租金，合同其他内容不变。旗忠村委会、金秀公司在落款处加盖单位印章。2016年12月22日，上海市闵行区民政局向金秀公司发放《上海市闵行区民办非企业单位名称核准通知书》，该通知载明，“上海闵行区XX教育培训学校”名称经上海市社会团体管理局审查，已核准。请在一年内到登记管理部门办理登记手续，逾期此次名称核准将自动失效。2017年3月27日，上海市闵行区公安消防支队向金秀公司开具《行政处罚决定书》，该决定书查明，2017年3月1日，金秀公司位于上海市闵行区XX路XX号金秀公司所属上海闵行区XX教育培训学校未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，决定给予金秀公司责令停止使用，并处罚款人民币30，000元。2018年4月10日，旗忠村委会向金秀公司发送《催款通知》，该通知载明：贵公司租用我村XX路XX号（原旗忠小学）校舍，合同规定为先付后用的方式，但贵公司2018年度未缴纳过房租，请贵公司收到通知后10天内前来村委足额缴纳房租费。金秀公司对该通知回复，2017年、2018年两年公司通过各种努力，在办理相关手续的过程中，马桥镇政府及旗忠村未能提供有效产权证明及说明，致使其无法开展正常经营活动，因此，需要旗忠村委会协调镇里相关部门领导解决需求，由于村里及上级管理部门不履行合同义务，已经构成根本性违约，故不履行支付2018年使用费用的义务。2018年6月28日，旗忠村委会开具收据两张，分别记载金秀公司通过银行转账方式支付300，780元、225，000元，款项内容均记载为2017年度房租。根据金秀公司提供的《企业网上银行电子回单》显示，其于2018年7月11日分别以企业网银大额转账形式支付房租300，780元、225，000元。一审另查明，2018年9月16日，上海市闵行区教育局向金秀公司发送《行政告知书》，该函载明，经市民举报和网格巡查，发现你公司在XX路XX、XX号无证开展全日制、寄宿制文化类教育教学活动，存在一定安全隐患。按照《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条、第六十五条以及《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》（国办发［2018］80号）、《上海市民办培训机构设置标准》、《上海市（非）营利性民办培训机构管理办法》（沪府办发［2017］82号）的有关规定，现责令你公司停止办学，妥善安置师生，对照标准，积极整改，在2018年12月31日之前完成办学资质的申请手续，在证照齐全后合法依规办学。一审庭审中，旗忠村委会表示，XX号房屋装修系金秀公司在经其同意后自行实施，对于房屋内金秀公司现有的装饰装修不同意利用。一审法院认为，结合旗忠村委会、金秀公司双方本诉与反诉请求以及抗辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1．《房屋使用协议》是否无效；2．合同使用期限已届满，房屋占有使用费、水电费如何结算；3．金秀公司主张的房屋装修费和办学损失费如何处理。关于争议焦点1，旗忠村委会、金秀公司及案外人XX公司（鉴证方）签订的《房屋使用协议》系三方真实意思表示，协议依法成立。然从《房屋使用协议》的条款内容以及双方的庭审陈述确认，使用标的物至本案诉讼中尚未取得建设工程规划许可证等产权证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，本案使用的房屋存在瑕疵，直接导致对《房屋使用协议》的性质产生影响，法院确认《房屋使用协议》无效。对于上述租赁协议的无效，法院注意到，旗忠村委会、金秀公司双方签订协议时均明知租赁物未取得建筑规划许可，故法院认为旗忠村委会、金秀公司双方对于《房屋使用协议》无效承担同等的过错责任。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于金秀公司抗辩表示，该协议签订中旗忠村委会存在欺诈行为，法院认为，无确实的证据证明旗忠村委会对于使用的房屋未取得建筑规划许可的事实未履行告知义务，故该项抗辩意见不予采信。关于争议焦点2，虽然《房屋使用协议》无效，但承租人应当返还根据无效合同取得的财产，而财产的范围包括有形的财产即房屋，也包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。鉴于该利益并非有形财产，无法现实返还，而以支付房屋使用费的折价方式作为补偿符合客观实际。现旗忠村委会请求参照合同约定的使用标准支付房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院认为，参照合同约定的使用费标准，既是双方协商的结果也符合相关司法解释的规定，法院予以支持。此外，双方对于合同履行期间占有使用费的支付存有争议，旗忠村委会认为金秀公司支付的费用均系另案合同的租金，并非本案的房屋使用费。但根据在案证据显示，双方在2017年曾约定变更2017年度使用期限，结合双方签订的补充条款内容以及后续支付结算凭证可以看出，双方虽然在不同时间做出了两份《房屋使用协议补充条款》，除了对2017年度免租期以及租赁期作出变更约定外，补充条款的其他约定一致，表面看可以将认定签订时间靠后的协议所作的租期约定作为最终的结算依据。但根据金秀公司支付款项以及旗忠村委会出具的结算收据显示，金秀公司在2018年7月11日分两笔转账300，780元和225，000元，而旗忠村委会在2018年6月28日分别出具两张金额为300，780元和225，000元的收据，可见，金秀公司是根据旗忠村委会的结算凭证交款，而旗忠村委会同日作出两份金额不等的结算凭据，与其表述仅针对一份合同作出变更租期有矛盾。另外，根据两案案涉合同中约定的年租金总额，分别计算两份《房屋使用协议补充条款》约定的租期计算2017年度租金分别为300，780元（1，016，867元／365＊108天）、225，000元（1，095，000元／365＊75天），恰与旗忠村委会出具的结算凭证相对应。而旗忠村委会对于同日出具两份金额不等的结算凭证并没有作出合理的解释，故法院结合双方的庭审意见以及结算凭证认定，双方签订了两份变更租期的协议，是针对两份不同的租赁合同所作的变更，其中2017年9月14日签订的《房屋使用协议补充条款》是针对另案《房屋租赁合同》第三条第二款中关于2017年度租赁期限的变更约定，2017年10月17日签订的《房屋使用协议补充条款》是针对本案《房屋使用协议》第三条第二款中关于2017年度使用期限所作的变更约定。鉴于《房屋使用协议》无效，则2017年10月17日签订的《房屋使用补充条款》亦无效。旗忠村委会诉请房屋占有使用费自2017年11月26日起计算系其自愿行为，于法不悖，但金秀公司已支付的225，000元应作为本案房屋占有使用费予以抵扣。此外，金秀公司曾支付房屋保证金200，000元，为了便于结算方便，该笔保证金可在房屋占有使用费中一并抵扣。至于拖欠的水电费，金秀公司表示该项费用无争议，故根据旗忠村委会提供的相关水电费票据结算情况以及旗忠村委会自愿调整电费支付比例，法院认定金秀公司尚欠付水电费37，423.02元。关于争议焦点3，法院认为，鉴于房屋使用期限已届满且《房屋使用协议》被认定无效，金秀公司在使用期间已享有了全部装饰装修利益，其装修投入不应再列入合同无效的损失范围，因此金秀公司要求旗忠村委会赔偿全部的房屋装修损失费无法律依据，法院不予支持。现《房屋使用协议》无效，金秀公司作为承租人需尽快搬离腾空房屋，返还房屋给旗忠村委会，并自行处理房屋内物品。旗忠村委会作为出租人亦表示不同意利用房屋内现有装饰装修，故对于未形成附合的装饰装修物，由金秀公司自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，金秀公司应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，鉴于合同履行期限届满，全部装饰装修利益已经分摊在租赁期内，故相应的装饰装修物现值损失不应再处理。关于金秀公司主张的办学损失费，根据其提供的相关票据支付凭证以及庭审陈述，该费用系学生外出游学支付给其他机构的游学费用，亦不属于因合同无效导致的旗忠村委会应承担的损失赔偿范围，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第五条、第九条的规定，判决如下：一、上海金秀文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市闵行区XX镇XX路XX号房屋，并将上述房屋返还上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会；二、上海金秀文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会支付房屋占有使用费以每天2，717元为标准，计算自2017年11月26日起至实际搬离之日止，上述使用费中应扣除425，000元；三、上海金秀文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会支付电费37，423.02元；四、驳回上海金秀文化传播有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26，379.12元，由上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会负担13，189.56元，上海金秀文化传播有限公司负担13，189.56元。一审反诉案件受理费减半收取计28，935.95元，由上海金秀文化传播有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，旗忠村委会、金秀公司及案外人XX公司（鉴证方）签订的《房屋使用协议》所涉租赁标的物至本案诉讼中尚未取得建设工程规划许可证等产权证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，一审法院确认《房屋使用协议》无效，于法有据；一审判决作出上述无效认定后，金秀公司、旗忠村委会亦未对此提出异议或上诉，故本院予以确认。现当事人二审中争议的主要焦点为对于协议无效的结果双方责任应如何承担、与责任承担有关的无效后果处理中涉及的占有使用费如何合理确定、装饰装修损失的承担等，以及一审审理过程中是否应追加XX公司作为当事人参加诉讼。关于协议无效的结果双方责任应如何承担问题，金秀公司提出，旗忠村委会应对《房屋使用协议》无效承担全部法律责任，金秀公司作为一般民事主体，有理由信赖，旗忠村委会通过公开招投标程序对外招租的房屋具有合法性。金秀公司对《房屋使用协议》无效不应承担任何责任。一审判决认定《房屋使用协议》无效，上诉人与被上诉人对协议无效承担同等过错责任，系适用法律错误，且显失公平。本院认为，《房屋使用协议》已明确载明：乙方确认：乙方在签订本协议时，甲方已将该使用标的物下列信息向乙方作充分、详尽的披露：1．在签订本协议时使用标的物尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书；2．在使用期内甲方无法保证使用标的物能够取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书；3．其他乙方认为其需要知晓的全部信息。乙方声明：乙方清楚的知晓承租使用标的物可能导致的相关法律风险及法律后果，乙方自愿签订本协议并自愿承担因此可能产生的法律后果及损失。上述内容字体均进行了加粗标识处理。协议还约定，因使用标的物尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或相关房地产权利证书，故在其使用过程中无法向行政部门办理相关证照。乙方同意：在经营过程中由此所产生的各类风险由乙方承担，与甲方无关。因乙方使用使用物造成的任何行政处罚、第三人索赔等法律风险及责任，均由乙方自行承担。虽然《房屋使用协议》无效（当然也包括其中“乙方确认”“乙方声明”、“乙方同意”等在内的金秀公司所称的所谓格式条款的内容无效），但上述协议中载明的内容表明，金秀公司在签约时已明知租赁标的物的情况并自愿承担相应的法律风险与后果，故一审法院根据在案的双方签订协议时均明知租赁物未取得建筑规划许可等事实及相关法律、司法解释的规定，确定对于上述租赁协议的无效，旗忠村委会、金秀公司对于《房屋使用协议》无效承担同等的过错责任，并无不当之处。金秀公司有关其对于合同无效不应承担责任的上诉理由不能成立。金秀公司有关协议签订中旗忠村委会存在欺诈行为之意见，亦依据不足，本院难以采信。关于与责任承担有关的无效后果处理中涉及的占有使用费如何合理确定、装饰装修损失的承担等问题，本院认为，旗忠村委会一审中请求参照合同约定的使用标准支付房屋占有使用费，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该请求于法有据，一般应予支持。金秀公司对于XX房屋是否能够正常使用，从当事人的现有举证所反映的在案事实看，金秀公司与旗忠村委会在《房屋使用协议》签订之后所签订的两份补充条款中有所提及，并据此合意了相应的免租期及起租期。金秀公司现并未提供充分的证据佐证旗忠村委会本案一审主张的在扣除了相关保证金等费用后的租金起算日期之后其不能正常使用XX房屋。因此，一审根据旗忠村委会的请求，判决金秀公司向旗忠村委会支付房屋占有使用费以每天2，717元为标准，计算自2017年11月26日起至实际搬离之日止的使用费（上述使用费中应扣除425，000元），并无不当之处。金秀公司上诉认为一审判决结果并未体现双方对协议无效的过错负担原则之上诉意见也不能成立。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。上述旗忠村委会要求金秀公司支付占有使用费的请求，应属于要求金秀公司因使用房屋而对应的折价赔偿，该费用的确定应当主要考察金秀公司对于房屋是否正常使用的情况。法律所规定的合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任应主要是指损失赔偿方面，具体到本案，一审法院确定对于上述租赁协议的无效，旗忠村委会、金秀公司承担同等的过错责任，则在确定双方各自主张对方赔偿损失时应根据同等过错责任的原则确定。一审中，旗忠村委会没有向金秀公司主张赔偿损失，金秀公司则反诉请求判令旗忠村委会赔偿其房屋装修费3，689，459元、办学损失费2，892，240元。但因XX房屋使用期限已届满，全部装饰装修利益已经分摊在租赁期内，且《房屋使用协议》被认定无效，金秀公司在使用期间已享有了全部装饰装修利益，其要求将装修投入再列入合同无效的损失范围，缺乏依据；金秀公司主张的办学损失费，根据其提供的相关票据支付凭证以及庭审陈述，该费用系学生外出游学支付给其他机构的游学费用，不属于因合同无效导致的旗忠村委会应承担的损失赔偿范围。故金秀公司上诉要求旗忠村委会应当赔偿其房屋装修费、办学损失费等请求，亦不能成立。至于金秀公司有关一审判决未予追加案外人XX公司参加诉讼，并承担《房屋使用协议》无效法律责任，属于遗漏应当参加诉讼的必要共同诉讼人的情形，审理程序违法是否成立，本院认为，案外人XX公司仅作为合同的鉴证方在《房屋使用协议》和《安全生产管理协议书》上签字，并未享有上述协议中的权利和承担相应的义务，故金秀公司的该点上诉理由，缺乏事实根据和法律依据。此外，对于旗忠村委会主张的金秀公司拖欠的水电费，金秀公司表示该项费用无争议，故根据旗忠村委会提供的相关水电费票据结算情况以及旗忠村委会自愿调整电费支付比例，一审法院确定金秀公司尚欠付水电费37，423.02元，亦无不当。综上，上诉人金秀公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币71，061.46元，由上诉人上海金秀文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  蒋辉霞审 判 员  翟从海二〇二一年五月十九日法官助理  周 益书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……