四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0821民初596号 原告（反诉被告）：白明健，男，1973年4月25日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：何恩乾，四川万卷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘少华（曾用名：刘后明），男，1972年10月6日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：向东，四川方尽律师事务所律师。 原告（反诉被告）白明健与被告（反诉原告）刘少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，被告（反诉原告）刘少华提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉以及反诉一并进行了审理。原告（反诉被告）白明健及其委托诉讼代理人何恩乾、被告（反诉原告）刘少华及其委托诉讼代理人向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白明健向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即履行《房屋购买协议》，向原告交付协议载明的房屋；2.判令被告支付违约金15000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告房屋因2018年“5.12”大地震影响成为危房，遂购买被告修建的房屋三楼。签订《房屋购买协议》时原告支付了购房款，被告至今未交付房屋。 被告刘少华辩称：白明健未支付购房款，合同未生效；被告家人系房屋共有权人，未予追认，合同亦未生效。案涉房屋系刘少华出租于白明健使用。 反诉原告刘少华向本院提出如下反诉请求：1.请求确认与反诉被告签订的《房屋购买协议》无效；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告为领取地震后国家补助资金而与反诉原告合谋签订了虚假合同即本案案涉《房屋购买协议》，刘少华并无100平方米的房屋即合同标的物并不存在，合同应当无效。反诉原、被告非同村居民，买卖房屋不合法，合同亦应当无效。 反诉被告白明健辩称：反诉原告所述不属实，没有骗取国家补助金，合同有效。 原告（反诉被告）白明健为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1.白明健、刘少华之身份信息，拟证明双方系适格主体。2.《房屋购买协议》原件，拟证明双方签署协议合法、有效，《协议》第四条规定购房款在签订协议时一次性支付，故购房款已经支付。3.“5.12”地震灾害毁损房屋情况登记表、建设村村民委员会于2009年3月27日出具的证明复印件、旺苍县麻英乡旗杆村村民委员会于2021年4月8日出具的证明，拟证明白明健购买刘少华房屋的原因及房屋交付的事实。4.白明健与案外人彭某某签订的土地转让合同，拟证明白明健另建房屋的事实。 被告（反诉原告）刘少华质证认为：对证据1无异议。对证据2的合法性有异议，认为系白明健为领取国家补助资金而与刘少华签订，不合法；同时不能证明购房款已付的事实。对证据3有异议，认为建设村村委会出具的证明系复印件，不能证明购买房屋的事实；认为旺苍县麻英乡旗杆村村民委员会已经被撤销合并入新的村委会，该证明无证明力。认为证据4与本案无关联性。 被告（反诉原告）刘少华为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1．结婚证以及集宅麻字第（2009）0752号集体土地使用证，拟证明本案案涉房屋系被告夫妻共有，未经权利人追认，买卖协议不生效；同时集体土地不得转让至非同村居民，房屋买卖协议无效。2．广元市“5.12”地震灾区毁损房屋重建档案（白明健），拟证明白明健签订本案案涉《房屋购买协议》的目的系获得政府补助资金。3.刘少华向市长信箱投递举报信的照相留影，拟证明曾举报白明健骗取国家灾后重建款。4.刘少华向白明健出具的借条照片打印件，白明健已起诉并由法院判决，拟证明白明健出借现金5000元就有收取借据的交易习惯，支出50000元购房款不可能不收取收据，无刘少华的收款收据不能证明白明健支付购房款的事实。5.白明健新修房屋的照片，拟证明白明健新建房屋并居住。 原告（反诉被告）白明健质证认为：对证据1的证明目的不予认可，刘少华的结婚证与本案无关联性。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但举报内容不属实，不具有合法性。对证据4的证明目的有异议，不能因收取借据类比应当收取收据。证据5与本案无关联性。 本院依据职权询问了证人刘某某、饶某某，二证人陈述自己系租赁刘少华三楼房屋居住，租金交付于刘少华、刘少华负责房屋问题、钥匙交还于刘少华。同时，白明健居住于三楼其它房间。 原告（反诉被告）白明健质证认为：对证人证言的合法性，关联性无异议，但白明健不认识二证人。 被告（反诉原告）刘少华质证认为：对证人证言的“三性”无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．白明健与刘少华于2009年3月27日签订的《房屋购买协议》，结合全案查明的事实，应属无效协议（在本院认为部分评述），本院不予采信。2.原旺苍县麻英乡建设村村民委员会出具的证明与留存于旺苍县档案馆的档案材料一致，本院予以采信，但均不能达到购房款已经交付的证明目的。3.白明健与案外人彭某某签订的土地转让合同、新建房屋照片与本案无关联性，在本案中不予采信。4.刘少华书写的借条已经本院另案裁判，与本案无关联性，在本案中不予采信。5.本院依职权向证人刘某某、饶某某作的询问笔录，结合全案事实，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）白明健与被告（反诉原告）刘少华相识多年，之前关系一直较好，近年双方关系不睦，数次发生纠纷并提起诉讼。2008年“5.12”大地震后，白明健家房屋成为危房，向当地政府申请地震灾区毁损房屋重建资格。此后，白明健履行报批手续，原旺苍县麻英乡人民政府于2008年12月在审批表签署：“同意购房居住，按政策优惠”。2009年3月27日，白明健与刘少华签署《房屋购买协议》，约定：“一、甲方刘少华自愿将自己的砖混结构的住房一套共100平方米房屋出售给乙方白明健，乙方白明健自愿购买。二、该房屋界限：东墙与刘厚国公共墙为界，东墙与刘厚斌公共墙为界。三、该房屋总价款：50000元（大写伍万元正）。四、付款方式：购房款在签订协议时一次性支付。五、房屋交付时间：双方签字后，乙方付给甲方50000元现金后、甲方将房屋腾空交付给乙方使用，水、电、光纤等由甲方无偿转让由乙方享受。六、乙方依法享有房屋所有权和使用权后，如乙方需要办理房屋产权手续和土地使用权手续时，由甲方协助办理，所需费用由乙方负责。七、本协议经甲乙双方签字之日生效，任何一方不得反悔。否则，违约金由毁约方承担。八、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，另存有关部门两份（备查）”。此后，白明健居住于刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××楼，与三楼其他租客比邻而居。数年后，白明健异地修建了房屋并于2013年搬离本案案涉房屋三楼，同时将其居住房间的钥匙交还于刘少华，多年不问。 另查明，本案案涉房屋三楼最多可居住三户人，除白明健居住其中一间房间外，其余房间全部由刘少华出租、使用，亦由刘少华获取收益，负责修缮。 庭审中，原告（反诉被告）白明健当庭认可签订本案案涉《房屋购买协议》后依据报请的审批手续领取了国家地震灾后重建补助资金。 庭审后，刘少华之妻吴某陈述刘少华告知其签订本案案涉协议一事。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案案涉合同指向的特定的100平方米标的房屋是否系刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××楼？2、白明健是否履行案涉合同给付购房款的义务？3、案涉《房屋购买协议》是否系无效合同？针对上述争议焦点，本院评述如下： 1、本案案涉合同指向的特定的100平方米标的房屋是否系刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××楼？白明健主张《房屋购买协议》指向的标的房屋系刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××楼；刘少华虽然抗辩并无《房屋购买协议》指向的特定的100平方米房屋，但认可白明健此前居住于上述房屋三楼，亦认可白明健诉争房屋系上述房屋三楼。本院依据双方陈述以及当庭查明的事实，认定案涉合同关于房屋100平方米的约定系合同瑕疵条款，双方诉争房屋实际系刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××楼。 2、白明健是否履行案涉合同给付购房款的义务？本案系因房屋买卖发生纠纷，系买卖合同关系，标的物系房屋，买受人系白明健，出卖人系刘少华。白明健主张依据《房屋购买协议》第四条“购房款在签订协议时一次性支付”证明购房款已经支付的事实。该合同条款系双方关于支付时间及方式的约定，不能证明交付资金行为。白明健主张积极的事实，在刘少华提出相反主张的情况下，依据我国民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则，应当由白明健承担举证责任。白明健并未提供包括但不限于收据、银行转账等支付款项的任何证据，未完成举证责任，其主张的已付购房款50000元的事实，本院不予确认。 另外，取得房屋所有权最显著的特征系占有、控制房屋，无论是直接占有，亦或间接占有，均体现于控制。而控制房屋应当理解为对房屋的管理和支配，比如取得房屋钥匙、入住、使用及取得收益等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。本案诉争房屋系刘少华修建的位于原旺苍县××乡××村××社的房屋三楼，最多可供三户人居住，白明健主张已由其购买并支付购房款，享有所有权和使用权，但三楼其余房间由刘少华出租于其他租客并收取租金而白明健长期未提异议，明显违背常理。再者，白明健修建新房后将其居住房间的钥匙交还于刘少华，数年弃之不理更不合常理。若白明健已支付购房款，通常情形下不会放弃对该房屋的占有、管理和支配权，甚至收益。在种种不合常理的情形下，白明健又未尽举证责任，应当承担举证不力的法律后果。 3、案涉《房屋购买协议》是否系无效合同？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”白明健与刘少华签订本案案涉《房屋购买协议》的目的系为了白明健领取地震灾害毁损农房灾民重建（购房）国家补助资金，该补助资金有明确的用途即地震灾害毁损农房的灾民需要重建房屋或者购房。白明健向当地政府申报地震毁损房屋后购房并提供了本案案涉《房屋购买协议》，领取了该补助资金却至今未付购房款，其领取补助资金的目的以及手段均不合法，可以认定其与刘少华恶意串通，损害国家利益，合同应当无效。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。白明健当庭自认异地修建了房屋，已经拥有了一处宅基地，本案案涉房屋涉及另一处宅基地使用权，已违反法律强制性规定。结合本案查明的事实以及《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款对农村宅基地转让的限制性规定，亦应当认定白明健与刘少华签订的《房屋购买协议》无效。 合法的利益才应受到法律保护。白明健未付购房款，其取得本案案涉房屋的所有权无事实依据，亦无法律依据。白明健与刘少华合谋签订虚假的《房屋购买协议》应属无效，已经取得的非法利益应当返还，尚未获得之非法利益不应受到法律保护，故白明健不能依据《房屋购买协议》请求判决刘少华履行交付房屋的义务，即不能基于案涉《房屋购买协议》取得本案争议房屋的所有权，亦无权获得违约金。综上，原告（反诉被告）白明健的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）刘少华请求确认合同无效的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告白明健的全部诉讼请求； 二、反诉原告刘少华与反诉被告白明健于2009年3月27日签订的《房屋购买协议》无效。 本诉案件受理费减半收取计713元，反诉案件受理费减半收取计525元，共计1238元，由原告（反诉被告）白明健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 薛 伟 二〇二一年五月二十五日 书记员 孙永红 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。