上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3354号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海海宝大酒店有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陶元荣，执行董事。委托诉讼代理人：常海防，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市宝山区成人中等专业学校，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘鸿飞，校长。委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金磊，上海亚冠律师事务所律师。上诉人上海海宝大酒店有限公司(以下简称“海宝大酒店”)因与被上诉人上海市宝山区成人中等专业学校(以下简称“宝山成人中专”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海宝大酒店的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持海宝大酒店全部反诉请求并减免房屋占有使用费，或将本案发回重审。事实与理由：一审中，宝山成人中专将《协议书》作为本诉证据向法院提交，并主张《协议书》是双方间权利义务的法律依据，对《协议书》全部内容已经形成自认。《租赁协议书》当时仅作为开办海宝大酒店时工商备案的营业场所所用，并非双方真实意思表示，也未实际履行，且该协议书的主体为宝山成人中专与案外人上海和乐餐饮管理有限公司(以下简称“和乐公司”)，并非海宝大酒店，根据合同的相对性原则，不能以《租赁协议书》作为本案的审理依据。关于改、扩建部分的费用，海宝大酒店与宝山成人中专应各承担50％。海宝大酒店与宝山成人中专对涉案的3-4层等扩建部分存在合作建房的法律关系、对1-2层部分存在租赁法律关系，合作届满日期为2019年12月31日，且双方未约定改、扩建工程款的付款期限，因此，在双方尚未就改、扩建部分进行清算及交接的情况下，海宝大酒店有权随时主张权利。在合作期间，海宝大酒店经常与宝山成人中专沟通垫付款事宜，因宝山成人中专系海宝大酒店的股东之一，经常召开股东会议，双方均同意在合作期满后再进行清算。且改、扩建工程主体部分基本于2000年上半年完工，还有零星工程在不断施工，宝山成人中专在一审中陈述其于2000年11月23日出资的人民币(以下币种均为人民币)40万元即工程出资款，海宝大酒店于2020年4月16日向法院提起反诉，故即便按照20年的诉讼时效，海宝大酒店也在20年之内主张了权利，海宝大酒店未超过诉讼时效。海宝大酒店扩建及装修的建筑部分与宝山成人中专1-2层房屋结合在一起、不可分离，且目前没有被拆除，海宝大酒店若返还上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，亦将上述扩建部分也给予了宝山成人中专，宝山成人中专客观上获得利益。现因宝山成人中专违约，导致扩建工程有违建之可能，宝山成人中专应承担责任，赔偿海宝大酒店的投资费用953，515.25元。因新冠状疫情，按照国资委关于减免中小企业房租租金政策细则、上海市政府关于引发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》之规定，海宝大酒店作为餐饮行业、关门停业，未实际使用涉案房屋，因此应免除3个月的租金及管理费。宝山成人中专辩称：不同意海宝大酒店的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝山成人中专向一审法院提出的诉讼请求：1．判令海宝大酒店立即搬迁并将系争房屋归还给宝山成人中专；2．判令海宝大酒店支付2019年度欠付的租金25万元；3．判令海宝大酒店支付自2020年1月1日起算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按每年25万元)及管理费(按每年10万元)。海宝大酒店向一审法院提出的反诉请求：1．判令宝山成人中专向海宝大酒店支付上海市宝山区牡丹江路XXX号3层至4层房屋及装修装饰、厨房、卫生间现值的50％的折价款，暂计200万元；2．判令宝山成人中专向海宝大酒店返还50％的工程造价款，暂计982，126元(以司法评估为准)。一审审理中，海宝大酒店又称，因扩建部分无法调取到合法建造的审批手续，宝山成人中专应为此承担赔偿责任，故海宝大酒店申请撤回第一项反诉请求，变更反诉请求为：1．判令宝山成人中专向海宝大酒店返还50％的工程垫付款953，515.25元；2．判令宝山成人中专向海宝大酒店支付赔偿金953，515.25元。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1．宝山成人中专是牡丹江路XXX号至427号房屋的权利人，牡丹江路XXX号属牡丹江路XXX号至427号范围内。一审审理中，双方均确认牡丹江路XXX号系牡丹江路XXX号至427号该址房地产权证附记中的第2幢楼，登记的建筑面积1，023.26平方米，登记的层数2层，现层数为4层。2.1994年7月，宝山成人中专经批准开办全民所有制企业“海宝大酒店”。1994年8月，“宝山区海宝大酒店”核发营业执照。2000年7月，和乐公司提交开办海宝大酒店的申请书。2000年8月，“宝山区海宝大酒店”申请注销登记。审理中，双方均确认“宝山区海宝大酒店”转制为海宝大酒店，系海宝大酒店的前身。根据工商档案机读资料，海宝大酒店成立于1994年8月22日，法定代表人陶元荣，住所牡丹江路**，公司类型为有限责任公司。出资方有和乐公司、宝山成人中专等，其中和乐公司出资200万元，比例50％；宝山成人中专出资40万元，比例10％。3.1999年12月28日，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店签订《协议书》，第一条约定，甲方同意乙方在原酒店二层基础上加建二层办公用房和活动室，加建二层的具体办理事项如下：1．由甲方向区教育局提出申请，报区计委列项，同时办理其他有关手续；2．乙方安排加层建造的施工设计、装璜设计等，所发生的设计费由乙方自行解决；3．加建的二层总投资计70万元，甲、乙双方各承担50％，超出部分双方再行商议；4．原则上在不破坏基础结构的前提下，甲方同意适当让出内围墙一块供乙方扩建厨房、厕所等辅助房屋(具体位置、面积见施工图)；5．加层施工、装璜期间，甲、乙双方共同配合，甲方主要承担有关管理机关的协调工作，乙方主要承担设计、施工、材料、设备购置；6．改建中发生的水、电、煤气、电话等双方协商解决。第二条约定，经甲、乙双方协商，合作期为20年(即从2000年1月1日至2019年12月31日止)，另外甲方同意从1999年7月1日至1999年12月31日为改、扩建、装璜期，作原协议与本协议的过渡期，不作合作期范围，乙方同意在合作期满后即2019年12月31日将全部房屋(原二层和新扩建的房屋)一并移交学校，同时将新建房屋的固定资产产权移交学校，由学校接受产权、使用权。第三条约定，经甲、乙双方协商，学校不直接参与酒店经营，但学校享有对酒店的监督权和审核权，酒店每年保证学校分得利润不低于30万元(视酒店具体效益可作逐年提高)；2000年1月1日至2001年12月31日利润分配于当年12月底年终分配交纳全年；2002年1月1日至2004年12月31日利润分配每半年交纳一次即每年6月30日和12月31日前；2005年1月1日至2019年12月31日利润包干费交纳期商议后再定。上述协议履行期间，海宝大酒店对系争房屋在原两层的基础上又扩建了两层，还扩建了1层厨房、1层至3层卫生间，并进行了装饰装修。2000年3月24日，宝山成人中专作为甲方与海宝大酒店作为乙方签订《补充协议》，对水费、电费、煤气费用结算及食堂有关事项进行了补充约定。2003年6月，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店签订《补充协议》，主要约定，甲乙双方在水、电、煤气、食堂等分担配合上，应按照2000年3月24日补充协议规定的双方职责、义务办理；原协议中对2006年1月1日至2019年12月31日租赁承包费未作规定，现经协商决定2006年1月1日至2009年12月31日每年乙方交纳租赁承包费32万元，2010年1月1日至2014年12月31日每年乙方交纳租赁承包费33.5万元；第二阶段2015年1月1日至2019年12月31日待以后再作商定；乙方的租赁承包费交纳时期半年结算一次。上述协议乙方处加盖了陶元荣印章。2014年12月3日，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店签订《补充协议(二)》，主要约定，1999年12月签订的租赁合同中对2015年1月1日至2019年12月31日租赁费用及管理费未作商定；现经协商从2015年1月1日至2019年12月31日共计五年，其租赁费用为每年25万元，学校管理费用为每年10万元；乙方租赁费、管理费交纳日期每半年结算一次。上述协议乙方处加盖了陶元荣印章。2019年9月11日，宝山成人中专发函，提出由于租期将到，市教委已明令学校房屋一律不得出租，要求海宝大酒店提前做好搬迁准备，在年底将房屋交还给学校。同年9月25日、11月18日，宝山成人中专两次回函，主要内容为不批准海宝大酒店提出的给予过渡期的申请报告，并再次通知海宝大酒店年底按期归还房屋。4．为证明扩建造价及装饰装修费用，海宝大酒店向一审法院提供了2000年1月10日土建工程结算书(82万元)、施工图纸、签证单及发票等付款凭证。宝山成人中专发表如下质证意见：项目不具有合法性，没有规划许可证；对结算书真实性无异议，但不是决算书；付款凭证由鉴定单位审核真实性；图纸真实性无异议；签证单形式上不合法，不认可真实性。一审审理中，根据海宝大酒店申请，法院委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋3层至4层房屋、1层厨房、1层至3层卫生间及前述装饰装修进行工程造价鉴定。海宝大酒店表示，扩建时间在1999年，于2010年重新装修过，自2010年起对内部陆续局部装修至2017年。鉴定单位表示，现场已无1999年装修现状，装饰装修以海宝大酒店提交的资料为参考。根据鉴定意见书，总造价为1，907，030.53元(含设计费49，000元)，其中土建部分806，689.58元、装饰部分1，100，340.95元。海宝大酒店为此支付鉴定费5万元。对上述鉴定意见，海宝大酒店不持异议。宝山成人中专则认为装饰装修部分需计算残值，已使用21年，应已折旧完毕。5．一审审理中，宝山成人中专另提供了宝山成人中专与和乐公司于2000年1月5日签署的《租赁协议书》以及出资证明及进账单，《租赁协议书》证明双方实际履行的是《租赁协议书》，和乐公司是海宝大酒店的控股大股东，根据约定扩建费用由海宝大酒店承担；出资证明及进账单证明宝山成人中专出资40万元，就是用于改建。海宝大酒店发表如下质证意见：真实性均认可，但签约方是案外人，与海宝大酒店无关，可能是当时办工商备案登记所用，应以《协议书》为准；40万元是出资款，与扩建款无关。根据《租赁协议书》，其中第一条第3款约定加建的新二层总投资估计70万元，全部由乙方承担；第一条第4款约定甲方同意适当让出内围墙一块供乙方扩建厨房、厕所等辅助房屋；第三条约定，2000年1月1日至2001年12月31日，乙方保证每年交纳承租费30万元；2002年1月1日至2004年12月31日，乙方保证每年交纳承租费31万元、31万元、32万元；2005年1月1日至2005年12月31日，乙方保证交纳承租费年32万元；2006年1月1日至2019年12月31日，承租费再经协商确定。该份协议上乙方处由陶元荣签名确认并加盖了和乐公司的公司印章。根据出资证明及进账单，宝山成人中专转账40万元于2000年11月解入到验资专户。6．一审审理中，海宝大酒店表示，扩建两层开工时间大致在1999年9月，完工时间是1999年年底或2000年年初，之后有口头向宝山成人中专主张过扩建费用，但没有证据提供。一审法院经审理后认为，宝山成人中专、海宝大酒店之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据宝山成人中专、海宝大酒店之间签订了多份协议，结合协议约定的内容及协议的实际履行情况，尤其是后期签订的两份补充协议，均一再明确了双方系租赁关系，宝山成人中专向海宝大酒店提供房屋使用以经营酒店，海宝大酒店向宝山成人中专支付租赁费用，因此法院确认双方之间系房屋租赁合同关系。关于本诉部分。根据约定，租赁期限至2019年12月31日止，现租期已届满，宝山成人中专要求海宝大酒店搬离并将系争房屋返还给宝山成人中专，符合合同约定和法律规定，法院予以准许。对欠付的租金，海宝大酒店不持异议，法院予以准许。故海宝大酒店应向宝山成人中专支付2019年度欠付的租金25万元。对房屋占有使用费，海宝大酒店抗辩因疫情影响应予减免3个月租金，法院认为，海宝大酒店在租期届满后理应及时向宝山成人中专返还系争房屋，海宝大酒店明知逾期返还的后果仍拒绝返还，应当承担上述期间产生的费用，海宝大酒店请求减免，缺乏依据，法院不予采纳。海宝大酒店应按每年35万元的标准，向宝山成人中专支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于反诉部分。双方就宝山成人中专对扩建费用应否承担及如何承担存在争议。法院认为，根据海宝大酒店的陈述及提供的工程结算书、付款凭证等证据可见，系争房屋的扩建及装饰装修主要发生在1999年下半年，完工时间在1999年年底至2000年年初。根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。因此，权利人应当及时向人民法院起诉、请求人民法院保护其合法权益。本案中，海宝大酒店未提供证据证明期间曾向宝山成人中专主张过相应权利，海宝大酒店在本案所涉款项发生至今已逾二十年以后，向法院起诉要求宝山成人中专承担返还垫付款义务，显已超过了法律规定的诉讼时效期间，不应予以保护。另外，海宝大酒店认可《租赁协议书》的真实性，认为是办工商登记备案所用。法院认为，该份协议签订时间晚于《协议书》，落款处虽未加盖海宝大酒店的印章，但有陶元荣的签名并加盖有和乐公司的印章，而和乐公司就是当时申请开办海宝大酒店的申请人，也是海宝大酒店的最大股东，两家公司的法定代表人均为陶元荣，因此，该份协议书可能确系为办理工商登记备案所需而签订，但在一定程度上也能反映出宝山成人中专、海宝大酒店当时对扩建费用承担的真实意思。再结合实际履行情况看，海宝大酒店在协议履行长达二十年之久的时间内，从未以书面或诉讼等形式向宝山成人中专主张过该笔款项。综上，法院对海宝大酒店反诉请求宝山成人中专返还50％扩建垫付款，不予支持。关于海宝大酒店反诉请求宝山成人中专因未办理合法建设手续应向海宝大酒店支付相当于50％扩建费用的赔偿金，于法无据，法院亦不予准许。一审法院据此判决：一、上海海宝大酒店有限公司于判决生效之日起二十日内，搬离上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，并将上述房屋返还给上海市宝山区成人中等专业学校；二、上海海宝大酒店有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区成人中等专业学校支付2019年度欠付的租金25万元以及自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按年租金35万元的标准计算)；三、驳回上海海宝大酒店有限公司的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对双方当事人所签订协议的法律效力及双方因此形成租赁关系等所作的分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。关于海宝大酒店上诉要求减免疫情期间租金一节，如一审判决所述，海宝大酒店按约应在2019年12月31日租赁期满时即将系争房屋返还宝山成人中专，海宝大酒店之后继续占用系争房屋显然违反合同约定，亦无合法理由，故相应后果均应由其自行承担。现海宝大酒店以疫情为由要求减免其在疫情期间的实际占有使用费，缺乏法律依据亦有违公平原则，本院不予支持。关于海宝大酒店一审反诉请求中损失赔偿一节，海宝大酒店所主张的相应费用在投入建成后由其实际经营获益近20年，而根据双方协议约定到期后相应固定资产产权及使用权均归宝山成人中专所有，但并未约定宝山成人中专需要支付对价，故即使宝山成人中专因未能办理相关手续存在过错，一审法院认定海宝大酒店关于其存在损失应当予以赔偿的诉请缺乏事实及法律依据，并无不妥。关于扩建费用是否超过诉讼时效一节，一审法院已作相应分析，本院不再重复。需要补充的是，海宝大酒店在二审中主张相关加建项目实际完工于2000年上半年(至少在4月份之后)，但其所依据的相应付款凭证即使内容真实，从付款内容而言亦无法证明属于协议约定的双方分担的加建项目。因此，一审法院基于海宝大酒店的自述并结合在案证据，认定其该项诉讼请求超过法定诉讼时效，并无不当。需要指出的是，海宝大酒店在本案一审庭审中自述曾就上述款项向宝山成人中专进行过主张，但并未提交其在法定诉讼时效内及时主张的相应依据。综上所述，一审判决并无明显不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31，762元，由上诉人上海海宝大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年五月二十六日法官助理 朱丹丹书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……