上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初57350号原告：李雅静，女，1963年8月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：赵锡君，上海市华荣律师事务所律师。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告李雅静与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法适用普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理，原告李雅静的委托诉讼代理人赵锡君到庭参加诉讼，被告紫梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雅静向本院提出诉讼请求，判令：1.判令双方签订的《资产委托管理服务合同》于起诉状副本送达之日即2020年12月28日解除；2.判令紫梧桐公司支付李雅静2020年9月1日起至2020年12月16日的租金；3.判令紫梧桐公司支付李雅静违约金13,000元。事实和理由：2019年10月29日，李雅静与紫梧桐公司签署了《资产委托管理服务合同》，约定紫梧桐公司代为管理李雅静所有的坐落于上海市静安区京江路XXX弄XXX号1507的房屋(以下简称系争房屋)。双方还约定第一年合同期紫梧桐公司应于每月25日支付李雅静租金6500元，又约定紫梧桐公司延迟交付租金满15个工作日，李雅静有权单独解除合同，并要求紫梧桐公司支付相当于两个月租金的违约金。在委托管理期间，紫梧桐公司代理李雅静与案外人签订了房屋租赁合同。自2020年10月起至今，紫梧桐公司未向李雅静支付上述租金。李雅静认为，双方签订的《资产委托管理服务合同》合法有效，双方均应遵守。现紫梧桐公司未按合同约定支付租金，严重违反合同约定，损害李雅静合法权益，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，李雅静诉至法院，请求法院判如所请。被告紫梧桐公司未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李雅静系系争房屋的权利人。2019年10月29日李雅静(甲方)与紫梧桐公司(乙方)签订《资产委托管理服务合同》，约定自2019年10月31日至2023年2月7日，甲方将系争房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；乙方应按附件二约定的租金标准向甲方支付租金收益；甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费具体支付方式及期限详见附件二；乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，若委托代理期限内房屋未租出，则乙方同样应当按照附件二支付租金，作为乙方资产管理不力的经济补偿；甲方同意向乙方支付维修金，标准为69元/月，由乙方从给予甲方的房屋租金中扣除；甲方同意于2019年10月31日前将房屋交付给乙方；乙方延迟交付租金满15个工作日，法定节假日顺延，甲方有权单独解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。上述合同附件二约定，第一年度合同期限自2019年10月31日至2020年12月24日，共计1年55天；第二年度合同期限自2020年12月25日至2022年1月18日，共计1年25天；第三年度合同期限自2022年1月19日至2023年2月7日，共计1年20天。第一年合同期租金为6,500元/月，维修金69元/月：1.2019年10月31日支付12,931元，其中租金6,500元，抵扣维修金69元，押金6,500元；2.2020年1月25日支付6,431元，其中租金6,500元，抵扣维修金69元；3.2020年2月25日支付6,431元，其中租金6,500元，抵扣维修金69元；以此类推……12.2020年11月25日支付6,431元，其中租金6,500元，抵扣维修金69元；甲方向乙方支付第一年的管理费，以租约中2019年10月31日至2019年12月24日的租金予以抵扣；第二年合同期租金为6,650元/月，维修金69元/月：1.2021年1月19日支付6,581元，其中租金6,650元，抵扣维修金69元；2.2021年2月19日支付6,581元，其中租金6,650元，抵扣维修金69元；以此类推……12.2021年12月19日支付6,581元，其中租金6,650元，抵扣维修金69元；甲方向乙方支付第二年的管理费，以租约中2020年12月25日至2021年1月18日的租金予以抵扣；第三年合同期租金为6,800元/月，维修金69元/月：1.2022年2月8日支付6,731元，其中租金6,800元，抵扣维修金69元；2.2021年3月8日支付6,731元，其中租金6,800元，抵扣维修金69元；以此类推……12.2023年1月8日支付6,731元，其中租金6,800元，抵扣维修金69元；甲方向乙方支付第三年的管理费，以租约中2022年1月19日至2022年2月7日的租金予以抵扣。合同签订后，李雅静将系争房屋交予紫梧桐公司。紫梧桐公司于2019年10月30日支付1,000元，2019年11月1日支付11,931元，2020年2月22日支付6,500元，2020年2月26日支付6,241元，2020年4月26日支付6,362元，2020年5月25日支付6,431元，2020年6月28日支付6,431元，2020年7月27日支付6,431元，2020年8月25日支付6,431元，2020年9月25日支付6,431元，之后再未支付租金。系争房屋的次承租人于2020年12月16日搬离系争房屋，李雅静于当日收回系争房屋。本院认为，李雅静与紫梧桐公司签订的《资产委托管理服务合同》合法有效，双方理应恪守。该合同名为委托管理服务合同，但双方主要权利义务为李雅静将合同约定的房屋交给紫梧桐公司，紫梧桐公司将该房屋对外出租，同时按期向李雅静支付固定租金，故实为房屋租赁合同。紫梧桐公司自2020年9月25日起未支付房屋租金，显属违约。李雅静于2020年12月16日收回系争房屋，意为行使解除权，解除与紫梧桐公司的租赁合同，本院确认双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，紫梧桐公司理应结清合同期内费用。李雅静主张紫梧桐公司欠付的期间有误，本院予以重新认定。合同期内未付租金，对应期间2020年9月25日至12月16日。紫梧桐公司合同期内每月实际应付费用为6,431元，故共计应支付17,548元。合同明确约定乙方逾期付款甲方单独解除合同的，乙方应支付甲方两个月租金作为违约金，故李雅静有权要求紫梧桐公司支付违约金13,000元，本院予以支持。关于押金，合同解除后，李雅静应退还紫梧桐公司，鉴于紫梧桐公司尚欠李雅静相关费用未付清，故从案结事了的角度考虑，押金可用于冲抵欠付费用。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告李雅静与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区京江路XXX弄XXX号1507室房屋签订的《资产委托管理服务合同》于2020年12月16日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李雅静租金共计17,548元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李雅静违约金13,000元；四、原告李雅静应于本判决生效之日起十日内返还被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司押金6,500元(该款用于冲抵上述欠付款项。)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563.70元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年五月二十日法官助理 潘 云书 记 员 郇 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。