文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初8252号原告：重庆市浩飞物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道办事处城墙路，统一社会信用代码91500114590531919A。法定代表人：程念波，该公司经理。委托诉讼代理人：庹蜂森，重庆云霁律师事务所律师。被告：重庆市聚德道酒店有限公司，住所地重庆市黔江区城西一路555号1号楼，统一社会信用代码91500114339611572U。法定代表人：王频，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡成凤，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾松，重庆川东南律师事务所律师。被告：重庆市巨金房地产有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道水井湾社区城西五路，统一社会信用代码91500114660875478R。法定代表人：杨胜超，该公司董事长。原告重庆市浩飞物业管理有限公司（以下简称浩飞公司）与被告重庆市聚德道酒店有限公司（以下简称聚德道酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告浩飞公司的法定代表人程念波及委托诉讼代理人庹蜂森，被告聚德道酒店的法定代表人王频及委托诉讼代理人蔡成凤到庭参加诉讼。后经被告聚德道酒店申请，本院依法追加重庆市巨金房地产有限公司（以下简称巨金公司）为被告参加诉讼，并依法适用普通程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告浩飞公司的法定代表人程念波及委托诉讼代理人庹蜂森，被告聚德道酒店的法定代表人王频及委托诉讼代理人蔡成凤，被告巨金公司的法定代表人杨胜超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩飞公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付物业服务费（2016年2月20日至2020年11月30日）934256.75元及违约金280277.025元，共计1214533.775元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系重庆市黔江区西西里公寓小区的物业服务公司，从2015年11月1日起为该小区提供物业服务，被告与该小区开发商巨金公司签订房屋租赁合同，使用小区1号楼1-6层商业用房（面积6443.15平方米）用于酒店经营。根据原告与该小区业主委员会签订的委托协议和《物业服务合同》第六条、第十条约定“住宅物业费1.2元/月/平方米，商业服务费2.5元/月/平方米，停车收费物业费：车库车位50元/个/月的标准按月收取物业服务费，业主应当在每月5日前履行缴纳义务，如未按时足额缴纳的，应按每日3‰的标准支付违约金”。被告经营商业房屋，每月应支付物业服务费16107.875元。被告于2016年9月12日、2017年1月18日、2017年4月5日三次共计缴纳物业服务费57200元，尚欠原告物业服务费934256.75元、违约金28077.025元（调整以总欠费金额30%标准计算），共计1214533.775元未支付，经原告多次催收未果。原告为维护自身的合法权益，故依法提起诉讼，请求判如所诉。被告聚德道酒店辩称，1.聚德道酒店租赁房屋的面积是6443.15平方米，但在聚德道酒店与开发商巨金公司签订的《房屋租赁合同》中约定按6300平方米计算，这一事实得到原告的认同，有2016年10月13日原告给聚德道酒店的催费函足以证明。2.聚德道酒店不知原告与西西里公寓小区业主委员会签订的委托协议和《物业服务协议》，原告从未将《物业服务协议》的内容、价格、违约责任等告知聚德道酒店。3.2016年巨金公司、原告及聚德道酒店对物业服务费达成的标准是：面积按6300平方米计算，每平方米2元，由聚德道酒店承担一半每月6300元，巨金公司承担一半每月6300元，巨金公司承担的那部分物业费由聚德道酒店用房屋租金代巨金公司支付。4.聚德道酒店在收到原告函件后按函件要求已经支付物业服务费至2017年3月31日，代巨金公司支付物管费至2018年12月，按照达成的物业计算标准算至2020年12月31日，被告欠原告物管费283500元，被告尚欠代巨金公司支付的物管费151200元，共计434700元。5.原告收取物业费应当提供正式发票，聚德道酒店收到原告提供的正式发票的物业费都已支付给了原告，聚德道酒店只有在收到票据后才能付款。7.违约金不应获得支持。首先，原告从未告知聚德道酒店违约金的内容，原告在与聚德道酒店的多次沟通及催收物业费函中也从未提及违约金。其次，假设原告告知了违约责任，违约金每日千分之三的标准也明显违反合同法规定，当超过法律规定标准的，只能按实际损失主张，原告主张的违约金最高也只能是同业拆借中心公布的贷款利率。最后，违约在先的是原告。具体表现在：（1）原告的服务差、服务不到位。聚德道酒店露台的维修多次反映，但至今都未修复；小区化粪池经常掏不彻底，车库经常都是粪水一池，严重影响酒店经营；酒店的消防水一直是小区蓄水池的水，没有与小区消防泵的水连通，原告一直不整改；聚德道酒店的消防灯坏了，反映给原告，原告一直不维修，酒店迫于经营的需要，只能自己出钱请人维修。聚德道酒店的房屋夹层漏水，通过多次反映，很久后才来维修；一楼电梯内常年积水一直未整改。（2）2019年聚德道酒店去电力公司查询电价的调价情况后，经与原告对账，发现原告多收取其电费90余万元。基于前述内容，聚德道酒店为了维护自身合法权益，有权用多支付的电费来行使权利即冲抵物管费。（3）针对聚德道酒店代付巨金公司未付部分的物管费，聚德道酒店曾经要求原告提供票据，原告一直不予提供，导致聚德道酒店未能代付的责任在原告处，聚德道酒店不该对代付未付部分承担违约责任。被告巨金公司辩称，涉案房屋产权属我司，出租给聚德道酒店属实，双方约定物管费一方承担一半，但该约定针对的是浩飞公司入驻前的重庆市正亿物业管理有限公司（西西里公寓小区的前期物业暨巨金公司的子公司）。浩飞公司入驻后我司没有与聚德道酒店、浩飞公司协商过物业费的承担问题，浩飞公司没有与我司签订物业服务合同，也没有找我司收过物业费，我司也未向浩飞公司支付过物业费，物业费一直是聚德道酒店在缴纳，本案物业费支付主体应是聚德道酒店，我司不应当承担责任。原告浩飞公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.营业执照、法人身份证明；2.委托协议；3.西西里小区物业服务合同；4.物业服务费支付协议；5.商业房屋租赁合同；6.证明；7.渝浩急函[2017]第0XX号关于西西里小区电梯绳钢丝断股维修费用函、电梯钢丝断裂照片；8.客莱思顿酒店化粪池、排污管道、车库排污、排风管、管道安装、清理、商业电表检查、电位维修、维修酒店地下车库排污、增加安装排水泵等事项照片65张；9.黔江区人民政府城西街道办事处关于对西西里公寓小区部分业主要求改选业主委员会和拖欠物管费相关问题的公告（第2号）；10.催款通知书（4份）；11.重庆增值税发票3张；12.重庆市黔江区人民法院民事判决书两份：（2017）渝0114民初XXXX号、（2017）渝0114民初XXXX号。被告聚德道酒店为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.营业执照；2.法定代表人身份证明；3.商业房屋租赁合同及补充协议；4.《重庆市浩飞物业管理有限公司关于克莱思顿酒店催费函告》（2016年10月13日）；5.客户回单、催费函、发票、委托收款函、通用业务凭证（全额支付2015年11月至2017年3月的物业费相关票据）；6.客户回单、付款委托书、委托付款函、账户交易明细回单、函、发票、委托收款函、委托书、聚德道酒店的银行流水（代巨金公司支付2017年4月至2018年12月的物业费票据）；7.工作联系函（3张）、费用报销单（1张）、收条（1张）、幽幽书香和去哪儿网网评（2张）。被告巨金公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，被告巨金公司为出租人（甲方），案外人重庆市和德餐饮娱乐有限公司为承租人（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市黔江区城西一路555号楼房（一层至六层）租赁给乙方做商业使用（位置见附件一平面图），双方确认出租房屋的计租面积6443.15平方米；租赁期限自2014年8月5日起至2025年7月4日止，共计十年零十个月（含免租期十个月2014年8月5日至2015年6月5日）。租金自2015年6月5日起至2019年6月4日共计四年，每月每平米租金28元，以后每年租金在上年基础上递增5%，租金按季度缴纳；合同第八条约定甲方同意乙方租赁的物业由乙方自行管理，地面及地下停车场由甲方负责管理。合同另对其他事项进行了约定。2015年11月12日，被告巨金公司作为出租人（甲方），被告聚德道酒店作为承租方（乙方）签订《商业房屋租赁补充协议》，约定本补充协议所有术语，除非另有说明，其定义与双方于2014年8月5日签订的《商业房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）中的定义相同。鉴于甲方与乙方于2014年8月5日共同签署了《租赁合同》，经甲乙双方友好协商，依据实际情况，在《租赁合同》基础上变更合同条款部分内容，协议内容变更部分为：1.乙方将《租赁合同》中的合同主体重庆市和德餐饮娱乐有限公司变更聚德道酒店；2.《租赁合同》中约定租赁面积经实际测量，双方同意按实际面积6300平方米计算租金；3.……；4.原《租赁合同》的免租期从2015年6月5日延长至同年10月5日……；7.《租赁合同》第八条物业管理进一步明确为甲方同意乙方租赁的物业由乙方自行管理，其物业管理费用由甲方承担。其中地面的含义是指公共区域的地面（包括酒店门前地面的绿化及卫生、酒店物业范围内给排水、化粪池清理等）产生的费用，由乙方按比例分摊。补充协议另约定协议为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等效力，除本协议中明确所作修改内容之外，《租赁合同》的其余部分继续有效，内容发生冲突时，以本协议为准。被告巨金公司、聚德道酒店、重庆市和德餐饮娱乐有限公司在合同尾部盖章。二被告庭审中明确从签订《商业房屋租赁合同》开始，就是由被告聚德道酒店在租赁使用涉案房屋，用于经营克莱思顿酒店。对于房屋出租面积，二被告均认可涉案房屋房产证载明面积为6443.15平方米，双方第一次签署租赁合同也是按照这个面积签的，后因房子质量问题，应由巨金公司整改，需要花费一笔费用，就协商由聚德道酒店自行整改，巨金公司按照6300平方米的面积计算租赁费。2015年10月25日，原告浩飞公司与黔江区西西里公寓小区业主委员会签订《委托协议》，后双方于2016年6月11日签订《物业服务合同》，《委托协议》及《物业服务合同》约定从2015年11月1日起由原告为该小区提供物业管理服务，其中物业座落位置：黔江区城西街道办事处城西一路XXX号，物业类型为高层住宅、商业，其中住宅72000平方米，商业及地下车库12000平方米。物业费收取标准为：住宅价格1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米。合同第四章第八条约定，业主应交纳物业服务费用或物业服务资金，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主付连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。合同第八章第八条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向浩飞公司支付；第九章第三十条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。合同另对物业管理服务的其他事项进行了约定。2016年8月1日，被告巨金公司为甲方、原告浩飞公司为乙方签订《物业服务费支付协议》，载明西西里小区前期物业管理公司（重庆市正亿物业管理有限公司）在小区业主委员会成立后于2015年退出服务，乙方从2015年10月底入驻西西里小区对小区进行物业管理。乙方与西西里公寓小区业主委员会签订的《物业服务合同》复印件甲方已收到，《物业服务合同》约定按月缴纳物管费，目前甲方经济困难，双方本着平等、自愿原则，特对物业费支付方式达成如下协议：一、甲方产权应交纳的物业服务费的区域：……1幢商业用房（1-6层）……；二、……1幢商业用房（1-6层）除外，物业管理费由乙方向承租人收取；三、物业管理费支付方式：每年付一次，每年12月30日前支付。四、甲方未按时支付物管费，应承担物业服务合同约定的违约责任，向乙方支付违约金，违约金以每月所欠物管费为基数，每日3‰计算。被告聚德道酒店缴纳物业费情况如下：1.2016年9月18日，原告浩飞公司向重庆市黔江区克莱思顿酒店（即本案被告聚德道酒店）发出催费函，载明被告聚德道酒店2015年11月1日至2016年6月30日共欠物管费32000元，要求于9月18日前到物管处前台缴纳所欠费用。末尾落款浩飞公司处盖有“重庆市浩飞物业管理有限公司西西里公寓管理处”（以下简称浩飞公司西西里公寓管理处）印章。聚德道酒店于2016年9月21日向冉茂波转账32000元，浩飞公司向聚德道酒店开具32000元的重庆增值税普通发票（编号14854XXX），载明购买方为聚德道酒店，备注栏打印有“2015年11月1日至2016年5月31日物管费”。此笔缴费浩飞公司认可。2.2016年10月13日，浩飞公司向聚德道酒店发出催费函告，载明：经核查贵店已累计拖欠浩飞公司物业费37800元（从2016年7月1日至2016年9月30日，贵店面积为6300平方米，单价为2米/平方米，其中巨金公司承担1元/平方米，贵店承担1元/平方米），我公司多次发函并委派专人协调催缴，同时我公司与贵店、巨金公司一起多次协商，口头达成一致协议，由贵店先预支全部物管费用。聚德道酒店于2016年10月26日向冉茂波转账37800元，浩飞公司向聚德道酒店开具重庆增值税普通发票两张（编号分别为14854XXX、14854XXX），载明购买方分别为聚德道酒店、巨金公司，每张发票金额分别为18900元，备注栏分别打印“2016年7月1日至2016年9月30日聚德道酒店物管费”、“2016年7月1日至2016年9月30日物管费”。2016年10月28日，巨金公司向聚德道酒店发出委托收款函，载明聚德道酒店应支付巨金公司的商业房屋租赁费，扣除聚德道酒店代巨金公司支付的浩飞公司7-10月酒店物业管理费18900元等费用后，应付的房屋租赁费由聚德道酒店向重庆鸿晔锦盛融资租赁公司（以下简称鸿晔公司）支付。3.2017年1月13日，巨金公司向聚德道酒店发出委托收款函，载明聚德道酒店应支付巨金公司的商业房屋租赁费，扣除聚德道酒店代巨金公司支付的浩飞公司10-12月物管费18900元等费用后，剩余租赁费用支付到巨金公司账户。2017年1月24日聚德道酒店出纳李光荃向冉茂波转账18900元，备注“代付物管费”，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号26565XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元，备注栏打印有“2016年10-12月物管费”。4.2017年3月15日，聚德道酒店向冉茂波转账12600元，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号26565XXX），载明购买方为聚德道酒店，金额12600元，备注栏打印有“2016年10-12月物管费”。聚德道酒店称因原告服务不到位，经与浩飞公司协商，浩飞公司自愿免一个月物管费，所以这个季度就只交纳12600元，浩飞公司也开具了发票载明了缴费期间。浩飞公司认可收到此笔物管费，但不认可给聚德道酒店免了一个月物管费。5.2017年4月20日，聚德道酒店向冉茂波转账12600元，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号26565XXX），载明购买方为聚德道酒店，金额12600元，备注栏打印有“2017年1-3月物管费”。聚德道酒店称因原告服务不到位，经与浩飞公司协商，浩飞公司自愿免一个月物管费，所以这个季度就只交了12600元，浩飞公司也开具了发票载明了缴费期间。浩飞公司认可收到此笔物管费，但不认可给聚德道酒店免了一个月物管费。6.2017年4月13日，重庆鸿晔公司向聚德道酒店发出付款委托书，载明聚德道酒店应支付的租金，该公司同意将租金中的29200元用于支付物业管理费及水电费等。2017年4月28日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号26565XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元，备注栏打印有“2017年1-3月物管费”。7.2017年6月30日，巨金公司向聚德道酒店发出委托收款函，载明聚德道酒店应支付巨金公司的商业房屋租赁费，扣除聚德道酒店代巨金公司支付的浩飞公司物管费18900元等费用后，剩余租赁费用委托聚德道酒店向鸿晔公司支付。2017年7月11日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号09082XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元，备注栏打印有“2017年4-6月物管费”。8.2017年10月9日，巨金公司向鸿晔公司发函，载明聚德道酒店应支付巨金公司的第四季度租金，根据巨金公司与鸿晔公司及聚德道酒店签订的协议应全部支付给鸿晔公司抵扣贷款本息，此笔租金因涉及商业酒店需支付浩飞公司物业管理费和水电费共计35016元，为保障酒店稳定运行，特扣除35016元用于支付物业费、水电费等。2017年10月16日，鸿晔公司向聚德道酒店发出委托付款函，同意从扣除房屋租赁费中扣除35016元用于支付物业管理费及水电费等，剩余房屋租赁费由聚德道酒店支付至鸿晔公司账户。2017年10月19日，聚德道酒店向冉茂波转账35016元，交易用途为代付物业费及水电费。浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号15887XXX），金额为18900元，载明购买方为巨金公司，备注栏打印有“2017年7-9月物管费”。9.巨金公司向聚德道酒店发出委托书，载明聚德道酒店应交的房租费减物管费18900元等费用后，剩余租金支付邓永禄用于归还借款。2018年1月22日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，用途为代巨金公司付物管费，浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号15887XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元，备注栏打印有“2017年10-12月物管费”。10.2018年4月巨金公司向聚德道酒店发出委托书，载明巨金公司委托邓永禄前往聚德道酒店办理代收2018年4月5日至2018年7月4日房租事宜，扣除物管费18900元等费用后，余下全部支付邓永禄用于归还部分借款。2018年2月12日，聚德道酒店向冉茂波转账129525元，其中电费119525元，另10000元用于提前预支抵扣巨金公司物业费。2018年4月23日，聚德道酒店向冉茂波转账8900元，附言付房租代付物管费。浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号12765XXX），金额18900元，载明购买方为巨金公司，备注栏打印有“2018年1-3月物管费”。11.2018年7月4日，巨金公司向聚德道酒店发出委托书，载明聚德道酒店应交2018年7月4日至2018年10月3日房租费，减去物管费18900元等费用后，剩余部分支付邓永禄用于归还部分借款。2018年6月29日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，附言代巨金房产付物管费。浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号12765XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元你，备注栏打印有“2018年4-6月物管费”。12.2018年9月19日，巨金公司向聚德道酒店出具委托书，载明聚德道酒店应交的2018年10月4日至2018年12月3日房租费，减去物管费18900元等费用后，剩余部分支付邓永禄用于归还部分借款。2018年9月26日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，附言代巨金房产付物管费。浩飞公司开具重庆增值税普通发票（编号05820XXX），载明购买方为巨金公司，金额18900元，备注栏打印有“2018年7-9月物管费”。13.2019年1月3日，聚德道酒店向冉茂波转账18900元，附言代巨金房产付物管费。浩飞公司开具重庆增值税普通发票两张（编号分别为06695XXX、06695XXX），金额分别为9800元、9000元，载明购买方为巨金公司，备注栏打印有“2018年10-12月物管费”。原告浩飞公司只认可收到聚德道酒店支付的上述第1、4、5笔，称是冉茂波收取后现金交纳到公司账上。庭审中浩飞公司陈述冉茂波是其公司员工，系公司在西西里公寓小区的管理人员，其没有委托冉茂波收取物管费，聚德道酒店举示的催收函是冉茂波的私人行为，不认可聚德道酒店向冉茂波的其余转账。另浩飞公司认可公司制作有“浩飞公司西西里公寓管理处”印章。聚德道酒店称浩飞公司多收取的电费已另案主张权利。聚德道酒店每次缴费均有浩飞公司开具的重庆增值税普通发票，发票载明了发票编号、购买人、金额、物管费缴纳期间等，现因浩飞公司否认其收到上述费用，且认为购买方为巨金公司的发票与本案无关，故本院责令浩飞公司将聚德道酒店提交的物管费发票与浩飞公司存档备案的对应物管费发票予以核对并于庭后七日内书面回复是否收到上述款项及款项是否用于缴纳涉案房屋物业服务费，浩飞公司未在规定的时间内回复本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，黔江区西西里公寓小区业主委员会与原告浩飞公司签订的《委托协议》、《西西里小区物业服务合同》约定由浩飞公司为该小区提供物业管理服务，同时对物业管理服务的区域、事项、费用、期限及解除等进行了约定，该合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：一、物业服务费计算标准如何认定；二、物业服务费已交纳情况如何认定；三、物业服务费交纳主体如何确定、责任如何划分；四、违约金是否支持。现就争议焦点做如下评述。一、物业服务费计算标准如何认定原告浩飞公司主张物业服务费按涉案房屋房产证载明面积6443.15平方米、物业服务合同约定的2.5元/平方米计算。聚德道酒店认为应按聚德道酒店、巨金公司及浩飞公司三方于2016年10月达成的物业服务面积6300平方米、2元/平方米（其中巨金公司承担1元/平方米，聚德道酒店承担1元/平方米）的标准计算。巨金公司认可出租面积为6300平方米，但认为物业费约定与聚德道酒店各自承担一半针对的是浩飞公司入驻前的正亿物业，浩飞公司入驻之后物业费的承担没有与聚德道酒店及浩飞公司进行约定。对于本案物业服务费按何种标准进行计算，根据聚德道酒店提交的2016年10月13日浩飞公司向其发出的盖有“浩飞公司西西里公寓管理处”印章的催费函告以及巨金公司向其发出的委托收款函，可以看出三方在浩飞公司入驻后，物业服务费一直是按照聚德道酒店所说的标准在实际计算并收取。浩飞公司虽辩称该催费函是冉茂波私人行为，但其认可冉茂波是浩飞公司在西西里公寓小区的管理人员，同时浩飞公司刻有“浩飞公司西西里公寓管理处”印章，该催费函载明了三方经协商口头达成聚德道酒店所说的物业费计算标准，在冉茂波收取聚德道酒店缴纳的物管费后，浩飞公司也向聚德道酒店出具了相应金额的物管费增值税发票，期间也未提出任何异议。而巨金公司的每一次委托收款函都清楚地载明扣除聚德道酒店代巨金公司向浩飞公司支付的季度物管费18900元等，该金额也能与聚德道酒店所说的标准印证，故本院认定涉案房屋的物业服务费应按面积6300平方米、2元/平方米计算。二、物业服务费已交纳情况如何认定聚德道酒店举证证明了其已按照面积6300平方米、2元/平方米的标准向浩飞公司支付物业服务费至2017年3月31日，代巨金公司向浩飞公司支付物业服务费至2018年12月31日。浩飞公司虽辩称只收到聚德道酒店支付的上述第1、4、5笔，不认可聚德道酒店向冉茂波的私人转账以及聚德道酒店提交的购买方为巨金公司的物管费发票。对于聚德道酒店向冉茂波转账支付的物管费，因浩飞公司在冉茂波收款后向聚德道酒店出具了相应的物管费发票，发票中除了前述第1笔发票备注栏打印的“2015年11月1日至2016年5月31日物管费”与第2笔发票备注栏打印的“2016年7月1日至2016年9月30日物管费”时间不连贯外，其余物管费时间均是完全连续的。而针对这两笔时间不连贯的原因，聚德道酒店提交了2016年9月18日及2016年10月13日浩飞公司向其发出的盖有“浩飞公司西西里公寓管理处”印章的两份催费函告，上面清楚地载明聚德道酒店2015年11月1日-2016年6月30日共欠物管费32000元、2016年7月-2016年9月30日拖欠的物业服务费为37800元，聚德道酒店分别按照两份催费函告的金额及时向浩飞公司进行了物管费的缴纳，浩飞公司也出具了第1、2笔对应的物管费发票，只是第1笔的发票备注栏载明的是“2015年11月1日至2016年5月31日物管费”，故按照浩飞公司发给聚德道酒店的催费函，聚德道酒店缴纳的第1笔32000元应为2015年11月1日至2016年6月30日的物业服务费。而针对聚德道酒店在前述第4、5笔中按照12600元缴纳的2016年10-12月及2017年1-3月物管费，聚德道酒店称是因浩飞公司服务不到位故双方协商少了一个月的物业服务费，虽浩飞公司庭审中不予认可，但因其在聚德道酒店按12600元缴纳后分别出具了相应的物管费发票，并在备注栏分别打印有“2016年10-12月物管费”、“2017年1-3月物管费”，故聚德道酒店的解释合理应予以采信，2016年10月-2017年3月期间的物管费聚德道酒店也已支付完毕。浩飞公司虽不认可购买方为巨金公司的物管费发票，认为与本案无关，但巨金公司庭审中陈述其未向浩飞公司交纳过物管费，物管费都是由聚德道酒店在交，而聚德道酒店提交的转款凭证、委托付款函等等足以证明是由其在代巨金公司向浩飞公司缴纳物管费，本院也责令浩飞公司庭后七日内将聚德道酒店提交的物管费发票与其记账存档的物管费发票予以核对，但其未在规定的时间书面回复，浩飞公司没有举示任何证据来佐证该抗辩，故对于聚德道酒店提交的购买方为巨金公司的物管费发票应当认定为缴纳本案的物管费。综上，本院认定聚德道酒店已向浩飞公司支付物业服务费至2017年3月31日，代巨金公司向浩飞公司支付物业服务费至2018年12月31日。三、物业服务费的交纳主体如何确定、责任如何划分原告与该小区业主委员会签订的前述协议及合同对全体业主具有约束力，被告巨金公司作为该小区1号楼1-6层商业用房业主，应当遵照执行。根据《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。巨金公司作为业主系缴纳物业费用的义务人，该义务来源于业主与物业公司之间的物业合同关系，不因为房屋的出租或者业主与承租人的相关约定，而导致业主针对物业合同义务的消灭。聚德道酒店作为物业承租人，与巨金公司约定物业服务费各自承担一半，巨金公司除了承担自己的那一半物业服务费外，还应当对聚德道酒店未交纳的物业服务费承担连带交纳责任。对于物业服务按面积6300平方米、2元/平方米（其中巨金公司承担1元/平方米，聚德道酒店承担1元/平方米）计算本院已予以认定，理由在焦点一已阐述，在此就不再重复。聚德道酒店已向浩飞公司支付物业服务费至2017年3月31日，代巨金公司向浩飞公司支付物业服务费至2018年12月31日，故聚德道酒店作为物业承租人应当按照与业主巨金公司的约定按面积6300平方米、1元/平方米的标准承担自2017年4月1日至2020年11月30日期间的物业服务费共计277200元（6300平方米×1元/平方米×44个月），业主巨金公司对聚德道酒店这期间的物业服务费承担连带清偿责任。巨金公司自身应按面积6300平方米、1元/平方米的标准承担自2019年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费共计144900元（6300平方米×1元/平方米×23个月）。虽然巨金公司应承担的那一半物业服务费一直以来是由聚德道酒店在应付的房屋租金里扣除相应金额后代巨金公司向浩飞公司支付，但此为巨金公司自身应承担那一半物业费的具体支付方式，至于判决后物业费是按照惯例由聚德道公司继续代为缴纳还是由巨金公司自行缴纳，系具体支付方式问题，并不能免除本案中巨金公司作为业主对物业承租人欠付部分的连带责任以及对自己应承担那一半物业费的支付义务。四、违约金是否支持物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务繁杂的特点，在服务中难免存在服务不完善、不到位的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，最终影响全体业主的共同利益。聚德道酒店提出的物业服务问题，不能构成浩飞公司的根本违约，聚德道酒店和巨金公司未按期缴纳物业费构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金每日3‰标准过高，被告主张调整，原告浩飞公司未举示证据证明其具体损失，而被告逾期交费造成浩飞公司的损失主要是物业服务费的利息损失，故本院酌情支持违约金按一年期贷款市场报价利率计算。虽然浩飞公司与业委会签订的物业服务合同约定物管费按月交纳，但根据浩飞公司自己提交的《物业服务费支付协议》，第三条约定了物业管理费支付方式为每年付一次，每年12月30日前支付，故被告每年尚欠的物业费违约金起算时间应从次年的1月1日起算。聚德道酒店已向浩飞公司支付物业服务费至2017年3月31日，故2017年其尚欠4-12月的物业费56700元的违约金应从2017年12月31日起算，2018年未支付物业费75600元的违约金应从2018年12月31日起算，2019年未支付物业费75600元的违约金应从2019年12月31日起算，2020年1-11月未支付物业费69300元的违约金应从2020年12月31日起算。聚德道酒店代巨金公司向浩飞公司支付物业服务费至2018年12月31日，故巨金公司2019年未支付物业费75600元的违约金应从2019年12月31日起算，2020年1-11月未支付物业费69300元的违约金应从2020年12月31日起算。需要说明的是，对于物业公司存在的问题，业主应根据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。而通过本次诉讼，浩飞公司也应反思其在物业服务过程中的不当之处，提高物业服务质量，使小区管理和服务向良性循环发展。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告重庆市聚德道酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市浩飞物业管理有限公司交纳计算至2020年11月30日的物业管理费277200元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月31日起以56700元为基数计算至2018年12月30日止，从2018年12月31日起以132300元为基数计算至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起以132300元为基数计算至2019年12月30日，从2019年12月31日起以207900元为基数计算至2020年12月30日，从2020年12月31日起以277200元为基数计算至清偿完毕之日止）；二、被告重庆市巨金房地产有限公司对上述第一项费用承担连带交纳责任；三、被告重庆市巨金房地产有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市浩飞物业管理有限公司交纳计算至2020年11月30日的物业管理费144900元及违约金（违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月31日起75600元为基数计算至2020年12月30日，从2020年12月31日起以144900元为基数计算至清偿完毕之日止）；四、驳回原告重庆市浩飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15730元，由被告重庆市聚德道酒店有限公司负担5458元，被告重庆市巨金房地产有限公司负担3198元，原告重庆市浩飞物业管理有限公司负担7074元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  罗 帆人民陪审员  刘维声人民陪审员  陈 岩二〇二一年五月十日书 记 员  帅卫华