河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3662号 上诉人（原审被告）：王雪，女，1990年12月30日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋辉，河北乔烽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄祥辰物业管理有限公司，住所地河北省石家庄市井陉矿区横涧南街希沃官邸院内商铺二楼。 法定代表人：高俊军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某1，男，1970年1月17日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 上诉人王雪因与被上诉人石家庄祥辰物业管理有限公司（以下简称祥辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2021）冀0107民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王雪上诉请求：1.撤销井陉矿区人民法院作出的（2021）冀0107民初129号民事判决书，依法将本案发回审理或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在本案中提起的证据并不能证明其与上诉人之间存在合法有效的物业服务合同关系。法律关于前期物业服务合同内容的设定，上诉人认为究其立法本意，之所以存在由建设单位与物业服务人之间签订前期物业服务合同，是因为初期小区业主尚未完全入住，由所有业主自己通过表决方式选聘物业服务人的条件尚未成立，才由建设单位代表小区所有业主与物业服务人签订前期物业服务合同。当小区所有业主入住后，小区业主自行选择物业服务人的条件己经成就，应当由业主自行决定选聘物业服务人，建设单位不再具有代表选聘的资格。对此，《中华人民共和国民法典》第940条明确规定，如果业主与物业服务人签订了物业合同，则前期物业合同效力终止。本案中，根据被上诉人提交的《希沃观邸前期物业服务合同》（下称前期合同）可知，该合同签订时间为2019年9月15日，此时，小区内的所有业主己经全部入住(本小区于2017年交付）。在建设单位与之前物业服务人签订的前期物业合同己经被法院判令解除且前物业服务人实际退出后，依据法律规定应通过法定程序由希沃观邸小区所有业主行使自己的权利通过表决的方式选聘物业服务人，签订物业服务合同，而非由建设单位与物业服务人之间再次签订一份前期物业合同。希沃观邸小区建设单位河北希沃房地产开发有限公司在明知本小区所有房产己经出售且所有业主已经入住的情况下，未经小区业主同意擅自将小区物业服务交由与自己有关系的被上诉人（两公司的法定代表人均为高俊军）提供物业服务，并与之签订前期合同。该行为直接侵害了所有业主在选聘本小区物业服务人时所享有的合法权益，且违反了选择物业服务人应当通过招标的相关规定。另，一审中被上诉人声称其已与所有业主签订物业服务合同，却没有提交相关证据予以证明。退一步讲，假设被上诉人所述为事实的话，那么根据《中华人民共和国民法典》第940条之规定，该前期合同也不应再发生法律效力。那么综上，无论何种情形，该前期物业合同均不应对上诉人产生法律效力。二、被上诉人提起本案诉讼所提交的证据也不能证明：其将小区物业服务人变更原因、前期物业合同的签订情况以及物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等对上诉人进行了告知；也不能证明其事实上在2019年9月至2021年4月14日提供了物业服务。一审法院对此依法应驳回其诉讼请求，反而却做出了支持被上诉人诉讼请求的判决，明显基本事实认定错误。本案为物业服务合同纠纷，被上诉人主张其在2019年9月15曰至2021年4月14日为上诉人提供了物业服务，并以此向上诉人主张物业费2418.99元，就其主张应当向法庭提供证明该期限内提供了物业服务的相关证据，否则承担举证不利的法律后果。事实上，被上诉人在本案中只是提交了《希沃观邸前期物业服务合同》、《业主手册》。该部分证据只能证明被上诉人与建设单位之间签订了所谓前期物业合同（是否具有法律效力暂且不论）。被上诉人对于物业合同的签订是否告知上诉人，以及其在所主张期限内是否提供了物业服务即物业服务履行情况等事实，却未提交任何证据证实。根据《中华人民共和国民法典》第943条规定，物业服务人对于物业服务的服务内容、合同履行情况对业主进行公示属于其法定义务。另，根据《中华人民共和国民法典》第944条第二款（业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁）之规定。本案中，被上诉人在向法院提起本诉之前，从未向上诉人进行过催告（被上诉人未提供证据证明进行过催要）。综上，上诉人与被上诉人之间并未就提供物业服务签订过任何协议，也从未接到过被上诉人关于物业费的催要的意思表示。因此，在上诉人不认可被上诉人在主张期间内提供了物业服务的情况下，被上诉人的主张无事实和法律依据，应当承担举证不利的法律后果。三、一审中上诉人提出了其所购买的由于被釆取了停电、限制出入小区等措施,导致该房产长期无法居住的事实。一审法院对此未作查明，存在遗漏案件事实未査明的情形。根据《中华人民共和国民法典》第944条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。一审中，上诉人向法庭陈述其所购买的由于被采取了停电、限制出入小区等措施至今，致使该房产长期无法居住和上诉人产生物质损失的事实。被上诉人对此也明确承认存在对上诉人所购买的房产采取停电的措施，一审对此却未予以查明，更未作出否定性评价和对存在的侵权违法行为依法进行纠正。上诉人认为该部分事实对于查明相关责任方是否构成违法，是否应当承担侵权赔偿责任以及最终上诉人应否交纳该时期的物业费具有重要作用，依法应予以查明。一审未作审理属于遗漏案件重要事实未查明。四、一审法院适用《中华人民共和国民法典》939条和944条判令上诉入承担缴费义务，存在适用法律错误。我国民法典第939条虽然规定前期前期物业服务合同对所有业主具有约束力，但具体到本案涉案小区前期物业合同己经被人民法院判令解除，不应再适用本条法律规定。从另一个方面讲，根据民法典第940条规定，当业主与物业服务人签订物业服务合同后前期物业合同效力也己经终止。最后，上诉人认为一审法院在审理本案时存在基本事实认定错误，从而导致本案适用法律错误。故恳请贵院依法查明本案事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 祥辰物业公司辩称：一、一审认定事实清楚。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以，河北希沃房地产幵发有限公司与石家庄祥辰物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人有约束力。上诉人认为的建设单位与之前物业服务人签订的前期物业服务合同已经被法院判令解除的情形，不应由建设单位与物业服务人之间再次签订一份前期物业服务合同的观点没有法律依据。上一个《前期物业服务合同》的签订主体是建设单位与物业公司，在法院判令解除的情况下，是建设单位与物业公司之间的解除，在解除后，建设单位有权与另一家物业公司签订前期物业服务合同，该合同对上诉人有约束力。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该规定是指，在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人签订物业服务合同的，才导致前期物业服务合同终止。所以，该规定不适用本案。上诉人提及的物业服务人可以在合理期限内催告缴纳物业费，该程序不是必经程序，物业服务人可以催告或直接起诉。上诉人未在小区居住，是其自行选择，被上诉人未对其限制进出小区，上诉人缴纳物业费是其法定义务。二、一审适用法律正确。一审适用《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定正确。第九百三十九条规定的是前期物业服务合同对业主具有约束力。所以，即使上诉人与被上诉人之间没有签订物业服务合同，但前期物业服务合同对上诉人具有约束力。第九百四十四条规定的是业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，上诉人即使未在小区居住，其仍应交纳物业费。 祥辰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年9月15日至2021年4月14日的物业费2148.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月1日祥辰物业公司成立，同年9月18日，河北希沃房地产开发有限公司作为井陉矿区希沃观邸小区的开发和建设单位与祥辰物业公司签订了前期物业服务合同，合同约定物业费的收费标准为1.2元／月／平方米、公共照明费100元／年／户。祥辰物业公司在每年的4月收取当年5月至次年4月的物业费。王雪系石家庄市井陉矿区号的业主，该房屋建筑面积为87.31平方米，2019年9月前的物业费已交纳，此后的物业费一直未缴纳。庭审中，祥辰物业公司变更诉讼请求，要求王雪支付2019年9月15日至2021年4月14日的物业费2148.99元。以上事实，有祥辰物业公司提交的《希沃观邸前期物业服务合同》、《业主手册》及开庭笔录在案予以证实。 一审法院认为，祥辰物业公司与建设单位河北希沃房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合同有效。建设单位依法与物业服务人订立的签订前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。祥辰物业公司作为石家庄市井陉矿区希沃观邸小区的物业服务人，应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。王雪作为该小区的业主，虽然称未在该小区居住，但物业公司提供的物业服务，针对的是物业服务区域内的业主共有部分，该部分包括王雪在内，因此，王雪以其未在小区居住而拒交物业费没有法律依据，王雪应当支付物业费。综上，王雪拖欠2019年9月至2021年4月的物业费2148.99元，事实清楚，故祥辰物业公司要求王雪支付物业费2148.99元的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：在本判决生效起十日内被告王雪给付原告石家庄祥辰物业管理有限公司物业费2148.99元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王雪提交如下证据：停电事实的照片，欲证明3月5日就开始停电，上诉人的居住房屋现在仍没有电。是被人为地采取了停电措施。被上诉人质证称，对证据的真实性、关联性不认可，上诉人的房子停电原因我不清楚，上诉人应该去物业交电费，但是上诉人没有去物业找过，不是我们停的电。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，上诉人王雪主张不存在物业服务合同关系，但上诉人未能提供证据证明被上诉人祥辰物业公司与建设单位河北希沃房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同已经变更或者解除，亦没有证据证实有其他物业公司管理服务该小区，故上诉人与被上诉人之间已经成立物业服务合同关系。被上诉人祥辰物业公司依约履行了管理和服务的义务，作为业主的上诉人不得以未在小区居住，未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。上诉人如认为被上诉人存在服务瑕疵，可向被上诉人反映，或者通过业主委员会或居民委员会向被上诉人提出协商改进意见，而不应成为上诉人拒交物业费的理由。 综上所述，王雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王雪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  孟志刚 审 判 员  李荣水 二〇二一年五月三十一日 法官助理  郄张雨 书 记 员  张晓燕