贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初3135号原告：杨廷忠，男，1967年6月23日生，侗族，贵州省三穗县人，住三穗县。原告：万平，女，1966年9月5日出生，苗族，贵州省三穗县人，住三穗县。委托诉讼代理人：杨廷忠（系万平的丈夫），男，侗族，1967年6月23日出生，住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州三穗县。被告：凯里经济开发区百利商业管理有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码9152262034706744XF。法定代表人：曾福平。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人：彭志军。委托诉讼代理人：刘洪江，男，1988年7月1日生，苗族，住贵州省黄平县。原告杨廷忠、万平与被告凯里经济开发区百利商业管理有限公司（以下简称百利公司）、贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨廷忠（暨系原告万平的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告百利公司、曾辉公司经本院传票传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告杨廷忠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付原告商铺租金318973.57元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告受被告曾辉公司返租、返本等销售方式的宣传之后，在被告曾辉公司购买其所开发的凯里南站站前广场A区-1层-1-379号商铺，总价款589483元。原告购买商铺后，百利商业公司与原告签订了《委托经营管理协议书》，约定委托经营管理期限为10年，前两年原告无租金收益，从第三年（即2019年6月1日）开始，后8年租金按以下方法计算，返租价=《商品房买卖合同》签约价÷0.86，第三年租金=返租价×8%；第四年租金=返租价×9%；第五年租金=返租价×10%；第六年至第十年受托方保证委托方每年租金收益保底为返租价的4%，超出4%的收益由委托方与受托方按9：1比例分成；每年租金按季度返还，每季度最后一月25日前支付本季度租金。被告曾辉公司承诺对返还租金承担连带付款责任。被告曾于2019年9月17日支付3184.43元租金给原告。此后，被告拒不按双方约定履行付款义务，经原告多次追偿未果，两被告的行为已构成严重违约，原告有理由相信两被告对后续租金的付款义务也不愿如期履行，为此，原告要求两被告一次性向原告支付该商铺的全部租金318973.57元。被告百利公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交任何证据。被告曾辉公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交任何证据，但曾辉公司提交书面答辩意见辩称原告要求曾辉公司承担租金连带支付责任无事实依据和法律依据。本院经审理认定本案事实如下：原告杨廷忠、万平与被告曾辉公司于2017年4月26日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买一套位于凯里市经济开发区，房屋总价款为589483元。2017年4月26日，原告杨廷忠向被告曾辉公司支付购房款299483元；2017年5月31日，原告杨廷忠向被告曾辉公司另行支付购房款290000元。同时查明，2017年5月31日，原告杨廷忠（委托方、甲方）与被告百利公司（受托方、乙方）签订委托经营管理协议书，双方在委托经营管理协议书第一条约定：原告购买位于贵州省凯里市经济开发区，为了保障该商铺保值、增值及商业收益最大化，现自愿委托被告对涉及该商铺的商业经营、管理全权处理，包括但不限于进行统一宣传、统一规划、统一招商、统一管理及其他涉及该商铺商业敬业相关的一切事宜。委托经营管理协议书第二条约定：委托期限为10年。甲乙双方同意在委托期限内，本合同为不可撤销合同，从甲方付清购房全款（按揭付款客户的付清全款是至客户办完银行按揭手续，银行已将按揭款放到公司指定账户）次日（即2017年6月1日）起开始计算租金回报时间。（1）前两年（即2017年6月1日至2019年5月31日）为市场培育期，委托方屋租金收益；商铺的正常维修，维修费由管理方承担。从第三年（即2019年6月1日）开始，后八年租金回报按以下比例结算，每年按季度返还；每季度最后一月25日前支付本季度返还租金：返租价＝《商品房买卖合同》签约价÷0.86；第三年：租金返还比例为返租价的8%；第四年：租金返还比例为返租价的9%；第五年：租金返还比例为返租价的10%；第六年至第十年：受托方保证委托方每年租金收益保底为返租价的4%，超出4%的收益由委托方（甲方）与受托方（乙方）按9:1比例分成（不含税）。另查明，本院受理的（2020）黔2601民初14354号案件中已查明：2019年被告曾辉公司、百利公司向各购房业主作出《承诺书》，主要内容为：曾辉公司对百利公司与各购房业主签订的委托经营管理协议的内容均予以认可，并愿意承担协议书中应由百利公司承担的全部权利与义务，如百利公司未按协议支付租金，曾辉公司愿意承担连带支付责任。（2020）黔2601民初14354号民事判决书已生效，该案中涉及的房屋亦位于凯里市经济开发区。再查明，被告已支付原告杨廷忠、万平租金3184.43元。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、委托经营管理协议书、（2020）黔2601民初14354号民事判决书及当事人当庭陈述等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同，是指出租人将租赁物房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，原告与被告百利公司，签订了《委托经营管理协议书》，双方就租赁标的，费用的计算、收取、支付等内容进行了约定，本案应定性为房屋租赁合同。原告与被告百利公司签订的《委托经营管理协议书》内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力，双方均应按合同内容履行。租赁合同的租金，随着时间的推移而逐渐产生，综合本案实际，租金计算截止至2021年3月25日，原告诉请超期部分，因尚未实际发生且未到支付时间，不予支持。被告应支付的租金，计算方式：一、返租价=589483元÷0.86=685445.35元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同）；二、2019年6月1日至2020年5月31日，属第三年的租金，685445.35元X8%=54835.63元；三、2020年6月1日至2021年3月25日，共计298天，按第四年期的返租比例计算，685445.35元X9%÷365天/年X298天=50366.15元，以上二、三项共计105201.78元。扣除被告已支付的租金3184.43元后，被告百利公司还应支付105201.78元-3184.43元＝102017.35元。故，被告百利公司应支付原告杨廷忠、万平返租金102017.35元。同时，本院受理的（2020）黔2601民初14354号案件民事判决书已生效，被告曾辉公司未提供相反证据足以推翻人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，因此对曾辉公司辩称不应承担连带责任的意见，本院不予采纳。故原告杨廷忠、万平主张被告曾辉公司对上述款项承担连带责任，本院予以支持。被告百利公司、曾辉公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果由被告百利公司、曾辉公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告凯里经济开发区百利商业管理有限公司、贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告杨廷忠、万平2019年6月1日至2021年3月25日的返租金102017.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6084元，减半收取3042元，由原告杨廷忠、万平负担2069元，由被告凯里经济开发区百利商业管理有限公司、贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司共同负担973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  张吉红二〇二一年五月二十五日法官助理吴仙兰书记员潘冬梅