贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3204号上诉人（原审原告）：周建刚，男，汉族，1969年11月12日出生，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：何安国，男，汉族，1964年7月10日出生，住重庆市合川区。原审第三人：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼15楼。法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。上诉人周建刚因与被上诉人何安国及原审第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称鑫科公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周建刚上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即上诉人购买涉案商品房签订了合法有效的购房合同并支付了全款，并占用至今，未办理过户登记的原因是因为原审第三人的原因，上诉人并无过错，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，对上诉人的诉讼请求应予支持。何安国辩称上诉人的条件并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且涉案房屋并未竣工，不具备交付使用的条件，所以，一审判决适用法律正确，请求二审依法予以维持。鑫科公司未发表书面陈述意见。周建刚向一审法院起诉请求：请求解除对桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一民事裁定书中的1-6-1号到1-6-6号、1-6-10号到1-6-17号商品房的查封。一审法院审理查明：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。第三人鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。桐梓县腾飞商品混凝土有限公司（以下简称腾飞公司）与桐梓县永信混凝土有限公司（以下简称永信公司）原投资人均为李武斌。因腾飞公司分别于2013年12月29日、2014年4月11日向周建刚借款500000元和5800000元后未能清偿。2015年11月30日，永信公司作为甲方，周建刚、周波、何继刚、王榕作为乙方签订了《债权转让协议》，载明截止2015年1月6日，遵义金夏建筑安装工程有限公司（以下简称金夏公司）拖欠甲方预拌混凝土款1446715元及资金占用费，甲方将该债权转让给乙方，乙方受让债权后其内部四人按周建刚35%，周波25%，何继刚20%，王榕20%的比例持有。2016年3月30日，贵州汇源建筑工程有限公司（以下简称汇源公司）作为甲方，永信公司作为乙方，鑫科公司作为丙方签订了《三方债权债务转让协议》，载明：乙方同意甲方将甲方所欠乙方的商砼债务3310000元转让给丙方，丙方同意承担甲方转让所欠乙方的商砼债务3310000元的债务，该协议签订后丙方直接在甲方工程款中减去2363746元，其余款项由丙方自行承担，与甲方无关。2016年7月5日，鑫科公司向周建刚出具《欠条》一份，载明欠周建刚商混款1276685.12元。2017年9月8日，鑫科公司作为甲方，周建刚、梁卫、何继刚作为乙方签订了《协议》一份，载明甲方自愿用水岸尚城综合楼第六层、七层（共计面积：1747.76㎡）共计34套房屋抵乙方混凝土款3019000元，双方互不相补，此协议双方签字起生效。2017年9月9日，鑫科公司向桐梓县不动产登记事务中心提交申请，要求将水岸尚城综合大楼第1-6-1号到1-6-6号，1-6-10号到1-6-17号共14套房屋网签给周建刚。2018年10月8日，周建刚、何继刚、梁卫作为甲方，鑫科公司作为乙方补签了《以房抵债协议》，载明乙方因建设水岸尚城项目，因欠金夏公司工程款1446715元，含利息共2000000元，汇源公司工程款2362746元，利息946254元，共计3310000元，金夏公司和汇源公司又欠永信公司混凝土款项5310000元，永信公司又欠甲方借款，因乙方无力清偿混凝土欠款，于2016年3月13日前后分别与金夏公司和汇源公司三方达成债权转让协议，永信公司将鑫科公司所欠混凝土款项转让给甲方三人及王榕、周波，甲方三人，乙方于2016年7月12日将水岸尚城综合大楼项目商品房34套通过网签到何继刚之子何平原名下（具体房号1-6-1到1-6-17号，1-7-1到1-7-17号共34套），2017年8月底，乙方将网签给甲方的房产出租给他人使用，甲方发现后，于2017年9月8日双方签署协议，确认乙方欠甲方3019000元，以房抵债后，双方互不相补，2017年9月9日何平原遂将上述房屋转签到甲方三人名下，其中周建刚为1-6-1到1-6-6号，1-6-10到1-6-17号，梁卫为1-6-7号到1-6-9号、1-7-1号到1-7-7号、1-7-16号到1-6-17号，其余归何继刚（何平原），网签后，上述房屋已交付甲方管理，已交付钥匙给甲方。2018年10月28日，周建刚、梁卫作为甲方，鑫科公司作为乙方，贵州高速公路集团有限公司正安至习水高速路总监理工程师办公室作为丙方签订了《房产权利交接及管理补充协议》，约定丙方将涉案房屋交付给甲方，但甲方认可乙方与丙方签订的租赁协议。何安国因与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉，该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定原审法院执行。在执行过程中，原审法院依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，周建刚认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向原审法院提出异议。原审法院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异47号执行裁定书，裁定驳回周建刚的异议请求。周建刚不服该裁定，以前述诉讼请求诉至原审法院。一审法院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，周建刚作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。关于周建刚是否在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2018年10月8日，周建刚、何继刚、梁卫与第三人鑫科公司签订《以房抵债协议》，鑫科公司将涉案房屋抵偿给周建刚用于偿还债务。审理中虽然周建刚未向原审法院提交商品房买卖合同，但原审法院于2019年4月9日对涉案房屋查封时，该房屋已实际进行合同备案登记。故原审法院确认在查封前周建刚已与第三人就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于周建刚所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。周建刚抵债所得涉案房屋14套，涉案房屋并非周建刚因生活需要购买的消费性住房。关于周建刚已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。周建刚与第三人鑫科公司签订涉案《以房抵债协议》载明以房抵债后，双方互不相补，说明周建刚已付清涉案房款。综上，因周建刚主张的涉案房屋并非用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故其主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，周建刚不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条和第三百一十二条之规定,周建刚请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告周建刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周建刚负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据该规定第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在原审法院查封涉案房屋之前，上诉人与鑫科公司已签订了合法有效的商品房买卖合同，且上诉人已对涉案房屋进行了占有、使用，并支付了全部购房款，而涉案房屋不能办理物权登记系因鑫科公司未进行竣工验收而非上诉人的过错，因此，上诉人主张排除执行的请求符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，周建刚的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2666号判决；二、在贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书中，不得执行贵州省鑫科房地产开发有限公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目6层房号分别为：1-6-1至1-6-6号6套、1-6-10至1-6-17号8套房屋；三、驳回周建刚的其余诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由何安国负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年五月二十七日法官助理王薇书记员冯滢