江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初1490号原告：吴富青，男，1991年11月27日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：胡博，丰县华山法律服务所法律工作者。被告：刘晨思，女，1995年7月19日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李擎，江苏胜家律师事务所律师。原告吴富青与被告刘晨思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告吴富青及其委托诉讼代理人胡博，被告刘晨思委托诉讼代理人李擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴富青向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年3月签订的《房地产买卖协议》；2、判令被告返还购房款及物业费103000元；3、判令被告支付违约金219000元；4、判令被告因违约赔偿原告受到的损失11507元；5、判令被告赔偿原告中介费损失7300元；以上2-5项合计：340807元；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月5日，原被告在中介机构徐州市裕泰房地产经纪事务所撮合下签订了《房地产买卖协议》。被告将房以73万元的价格卖给原告，原告预付房款10万元，2018年3月8日原告将10万元房款连同3000元物业费共103000元，预付给中介机构，被告的委托代理人汪保国于2018年3月8日为原告出具了收条，收条载明：“今收取吴富青预付房款及物业费共计壹拾万零叁仟元(103000元)，其中付费房款拾万元，物业费及其他费叁仟元整，收款人汪保国、2018.3.8”。后由于房价上涨，被告违反诚实信用原则，不愿卖房，原告愿再付8万元，被告也不愿卖。由于被告的违约行为，原告无法实现合同目的，特要求解除合同，返还购房款及物业费103000元，支付违约金219000元(合同第14条约定，违约金为每日总房款的千分之三计算，被告从2018年3月8日开始违约，截止至起诉之日，原告主张违约金219000元)，同时赔偿原告装修损失11507元，中介费损失7300元，合计340807元，并承担本案诉讼费。被告刘晨思辩称，原告所述并非事实，房屋买卖合同签订后，由于徐州市政府下达新的政策，二手房两年之内不得交易，因此原被告双方基于新政策没能继续履行合同。没有履行合同，并非基于双方的违约，而是基于政策因素。事后原告未经被告同意，在被告不知情的情况下，对涉案房屋进行换锁装修，对于房屋结构进行变更，墙体、阳台、窗户全部被砸。被告得知后找到原告进行制止，被告是想让原告付全款，然后将房屋交给原告，让原告继续装修，但原告称没有过户则不交房款，因此原被告双方处于僵持状态，后经中介介入调解。原告一方主动愿意出资843000元,包括物业费在内，购买该房屋，中介根据双方达成的意见出具新的补充协议后，原告无故拒不签字。因此本案过错方并不在被告，而在原告所述无法律和事实依据，应依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原告吴富青（乙方，买方）与被告刘晨思（甲方，卖方）签订《房地产买卖协议》一份，内容为：1.甲方自愿将其所有的坐落于徐州市泉山区房屋（建筑面积100.01平方米商品房合同）。2.甲乙双方约定房屋交易价格为人民币73万元。3.双方同意房款支付采取乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款*元整，其余尾款于贷款后付清（以房管局监管账户实际放款时间为准），交接尾款时预留房屋押金交居间方无息保管*元，待房屋交接时付清。4.双方同意过户所产生的所有费用由乙方承担。5.甲方承诺本合同出售的房地产属于此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续。6.甲乙双方同意2018年7月5日前到产权处签署上述房地产备案合同。7.双方同意交房采取甲方收到全款之日；双方同意于2018年3月5日前交接房屋。8.居间服务费计10950元整，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。9.在签订本协议时，乙方交付甲方购房定金人民币100000元整，双方同意由中介保管，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费，甲方将商品房合同押给中介方保管。10.甲方保证，对本合同出售的房产具有合法的处置权或已取得产权人、其他共有人的同意，否则，因甲方无权处分该房产或代理人无权代理形成违约，导致本合同无效的，甲方或代理人应按合同约定出售总价的20%向守约方支付赔偿金或违约金，本条款为争议解决条款，独立生效。11.甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权，并承诺此房是正常买卖所得，无继承，无赠予，如有继承或赠予所多产生的税费由甲方承担，另行约定的除外。（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十七条所约定的违约金及服务费给守约方。12.该合同第十七条约定：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十一条所约定的服务费，若甲乙双方自愿解除合同，则由甲乙双方各承担50%的居间服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续，甲乙双方提供的地址为送达地址。13.该合同双方还约定了其他备注事项：甲乙双方约定具体过户时间以办理房产证下来一周之内过户，甲方解决银行提前还款解押。乙方支付甲方定金10万元整，甲方交房于乙方，甲方承诺能正常过户。上述合同签订后，原告即向中介事务所支付了中介服务费7300元。2018年3月8日,汪保国出具收条一张，内容为：今收到吴富青预付房款及物业费共计壹拾万零叁仟元（103000元），其中付费房款拾万元，物业费及其他费叁仟元整。庭审中，被告代理人陈述汪保国系被告亲戚，售房事宜一直都是由汪保国具体处理。庭审中，原告还提交署名李继伟书写的收条、微信聊天记录打印件、微信转账记录打印件，拟证实其支付了因对涉案房屋装修改造支付费相关砸墙、窗户改造、水电改造费用，合计11507元。原告还陈述系在双方签订合同后，根据协议约定被告将2018年1月9日物业公司出具给被告的公摊水电费收据、物业费收据、装修服务费收据、《业主收房验收交接表》《星雨华府交房通知书》等材料以及徐州雨润置业有限公司出具的代收电费收据全部交给了原告，然后原告到物业领取的钥匙和门禁卡，并当庭提交了上述收据的原件用以证实其陈述的内容。2018年5月31日，徐州市人民政府办公室发布徐政办发（2018）89号《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》文件，该文件自2018年6月10日实施，其中关于完善商品住房限制交易政策规定：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。2018年7月11日，被告取得位于泉山区室涉案房屋的不动产权证书。庭审中，（1）被告提交一份《购房补充协议》打印件，用以证实将上述房屋的交易价格变更为843000元，但是原告一直没有同意该变更价格，也没有在该协议上签字确认。（2）被告提交中介、原告及其朋友、被告亲戚、朋友之间的谈话录音，其中2018年7月31日的录音中包含被告亲戚说原告未经同意就装修，将门锁更换；2019年9月的录音中被告要求房屋价款变更为84.5万元，双方又对房屋价款进行了协商。被告拟用以证明原告没有经过被告同意就擅自换锁、砸墙、砸窗等装修行为。原告认为仅是原告和被告代理人、中介在一起谈话、协商。（3）庭审中，被告代理人明确表示不同意继续履行2018年3月5日签到的合同，理由是原告私自改变了房屋结构，给被告造成了损失；且被告不认可将房屋已经交给了原告，被告代理人陈述系将房屋钥匙暂存于中介，即使按照协议备注的内容，甲方按照协议交房给乙方，但是由于乙方并没有全部交付房屋全款，更没有办理房屋过户手续，该房屋所有权归被告所有，原告依据备注的内容无权进行变造、改造、装修。原告陈述房屋钥匙是在裕泰房产中介给了房东10万元，房东把钥匙给的原告，被告还说要装修得一并交给被告3000元的物业费，然后被告将房屋的物业资料都给了原告，然后原告才进行的装修。（4）庭后，被告本人向本院提交书面意见，陈述同意解除合同，但是物业费3000元应当原告承担，房屋没有及时过户并非双方当事人的过错，双方都不应承担违约责任，原告私自改动房屋，费用应由原告自行承担，且给房屋造成损失，被告不应返还原告的10万元，中介费也应由原告承担。（5）庭审中经被告代理人确认，涉案房屋存在的银行贷款尚未还清，原准备是用原告支付的首付款偿还银行贷款，因原告没有支付，所有没有偿还。（6）原告陈述房屋的首付款是房款的40%，在房屋办理过户时把剩余的首付款付完，剩余房款用本案房屋进行银行贷款，如果将剩余的28万元给被告，就可以还清房屋上的原贷款，然后解除抵押。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的违约行为等法律事实的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。一、原、被告双方所签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。后因政策变动，双方未能及时办理解除抵押手续，也没有办理过户手续，双方后续对于合同履行未能达成一致意见，且被告明确不再履行该合同。故因合同无法继续履行，原告据此要求解除合同的请求，符合法律规定，本院确认原被告双方于2018年3月5日签订《房地产买卖协议》解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案合同解除后，原告应将房屋返还给被告。1、关于违约责任。原被告双方签订房屋买卖合同后，因为政府出台了相应的政策规定导致被告在取得不动产权证书后，双方无法及时办理过户手续，但政策规定造成的也是短期内无法办理过户手续，而非不能办理过户手续，合同依然可以继续履行。被告据此抗辩双方均无过错不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综合双方在合同履行过程中应承担的权利和义务，虽然原告称准备好了首付款，在已经从被告处取得涉案房屋控制权的前提下，直至本次庭审时，原告也未支付完毕首付款，被告因而也没有偿还银行贷款解除抵押。从被告提交的证据及通话录音来看，双方在后续磋商过程中，被告要求房屋涨价出售，原告虽然也同意再多支付部分房款，但是未能接受被告要求的最终的价格，进而被告表示不再履行合同。在相应政策出台且被告取得不动产权证书后，双方理应冷静对待出现的新情况，积极共同寻求解决问题的方法，原告应及时支付首付款，被告也不应一再要求上涨价格。因此，综合双方在合同履行过程中的行为，被告对于合同履行应负有更大的违约责任。因此，原告要求返还其预付的房款100000元及物业费30000元，本院予以支持。2、综合原告实际支付给被告的房款数额，原告主张的违约金数额过高，本院依法予以调整，综合原被告双方在本次合同履行过程中的过错责任，本院酌定被告支付原告违约金20000元。3、根据原告提交的证据，结合被告提交的录音中记载的内容，能够证实原告实际取得房屋的控制权符合双方合同约定，原告基于购买房屋进行居住而对房屋进行装修改造符合常理，但原告提交的付款凭证不足以证实其实际支出的装修改造费用。根据庭审中双方陈述对房屋的改造内容，结合徐州市场价格实际，本院酌定支持5000元。4、综合本院查明的事实和被告的违约情形，原告依据双方合同约定的内容要求被告承担居间中介费用7300元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告吴富青与被告刘晨思于2018年3月5日签订的《房地产买卖协议》解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘晨思向原告吴富青返还房款100000元及物业费3000元，合计103000元；三、本判决发生效力之日起十日内，被告刘晨思支付原告吴富青违约金20000元；四、本判决发生效力之日起十日内，被告刘晨思支付原告吴富青居间中介费7300元；五、驳回原告吴富青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6412元，减半收取3206元，由原告吴富青负担206元，由被告刘晨思负担3000元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 沈九安二〇二一年五月十日法官助理 玄秀华书 记 员 吴 静