沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初11758号 原告吴海礁男，1977年8月26日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托诉讼代理人王宽永，系辽宁昭明律师事务所律师。 原告梁中原男，1978年2月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人王宽永，系辽宁昭明律师事务所律师。 被告曹小雨男，1984年3月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑**。 委托诉讼代理人毛雪颖，系辽宁同方律师事务所律师。 被告王奎男，1976年11月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人毛雪颖，系辽宁同方律师事务所律师。 原告吴海礁、梁中原与被告曹小雨、王奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法公开开庭进行了审理，原告吴海礁金额梁中原的委托诉讼代理人王宽永、被告曹小雨、被告曹小雨和王奎的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告曹小雨支付购房款900,000元；2.判令被告曹小雨支付违约金245,700元（计算至2020年9月31日），2020年10月1日至全部还清之日止的违约金以拖欠购房款为基数，按照日千分之一计算；3.被告曹小雨支付律师费70,000元，交通费暂计2,000元；4.被告王奎对上述费用承担连带清偿责任；5.二被告承担诉讼费。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告曹小雨签订《房屋出售协议书》，原告将位于沈阳市浑南区号：沈阳市浑南区绮霞街8-2号（1-14-3））房屋及配套D-28、D-29车位出售给被告，共计1,920,000元，合同签订当日支付1,020,000元，剩余款项900,000元约定于2019年12月30日前支付。合同同时约定，如乙方未按照约定付款，每逾期一日承担千分之一的违约金，并承担因追索款项而产生的律师费、交通费等相关费用。被告王奎作为保证人对上述费用承担连带保证责任。合同签订后，原告将房屋及车位交付给被告曹小雨，并已更名到被告曹小雨名下，但被告至今未将款项支付给原告，为维护权益故诉至法院。 被告曹小雨辩称，一、关于原告无权向被告主张违约金的问题，原被告双方在签订《房屋出售协议书》（以下简称：协议）的过程中，协商一致，因被告资金紧张，仅需先行支付房款1,020,000元，待原告为被告办理房证后，被告立即向银行申请抵押贷款，并以贷款支付剩余购房款。2019年6月24日即协议签订当日，被告向原告支付首笔房款1,020,000元。其后在长达一年多的时间内，原告均未能为被告办理房证。经被告多次催促，原告均以各种理由予以推脱。原告负有在先义务，恰恰是由于其未及时为被告办理房证，致使被告无法向银行申请贷款，才导致本案纠纷的发生。依据《民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”2020年9月27日原告为被告办理不动产登记手续，曹小雨取得房证后立即向银行申请贷款，并于贷款发放次日即2020年11月28日付清全部购房款，履行完毕全部合同义务。上述事实可以进一步印证，原告一直怠于履行合同义务，导致被告无法办理房证，原告违约在先，被告依法享有先履行抗辩权，被告不构成违约，更不存在支付逾期违约金的问题。二、案涉协议第五条违约金计算方法约定不明，系无效条款，不能以其作为违约金计算标准。退一步讲，日千分之一的违约金约定过高，该条款显失公平。案涉协议第五条中并未明确逾期付款违约金的计算基数，即以什么金额计算违约金，属于约定不明，应为无效条款，因此原告无权依据该条款向被告主张违约金，并要求被告承担律师费及交通费。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”被告已付清全部购房款，而原告以日千分之一计算的违约金却高达近300,000元，远超普通购房人所能承受的水平，巨额的违约金也将使一个普通家庭陷入绝境，恳请法院依法予以调整，并由原告对于其遭受的实际损失承担举证责任，若原告无法证明实际损失的多少，应由其承担举证不能的不利法律后果。2020年8月、9月被告支付的104,000元不应继续计算违约金至2020年11月28日。被告累计支付款项1,924,000元，合同金额为1,920,000元，原告应返还被告多支付的4,000元款项。三、关于本案律师费、交通费、诉讼费的承担问题。1.本案律师费收费过高，远高于《辽宁省律师法律服务收费行业指导标准》，案涉争议金额仅为290,000元而律师费却高达70,000元，不属于应由败诉方承担的“合理的律师费用”范畴。原告亦未能提供其与代理律师签订的《委托代理合同》、律师费支付凭证、依法开具的律师费发票等进一步证明其所诉请的律师费已真实发生，因此原告所主张的律师费不应由被告承担。2.原告未提供2,000元交通费的支出凭证，且未能说明费用产生的合理性及与本案的关联性，应由原告承担举证不能的不利后果。3.被告已履行全部合同义务，原告违约在先，其行为属于滥用诉讼权利，诉讼费用应由原告承担。综上所述，原告未能践行承诺，长期未能为被告办理房证，进而导致本案纠纷的产生，其对于协议的履行存在过错。本案被告已向原告全额支付房屋购房款，原告并未遭受实际损失。案涉协议约定违约金的金额过高，显失公平。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部的诉讼请求。· 被告王奎辩称，原告并未在债务履行期限届满之日起六个月内向被告王奎主张保证责任，因此被告王奎的保证责任已经依法免除。被告王奎在协议上的保证人处签字，但协议中并未约定保证期间。依据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条“保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间……没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”本案中，被告王奎担保的债务于2019年12月30日到期，被告王奎的保证期间为2019年12月31日至2020年5月30日。本案原告起诉的时间是2020年9月14日，已超过主债务履行期限届满之日9个月有余。由于原告并未在债务到期后六个月内向被告王奎主张保证责任，因此被告王奎的保证责任免除。原告要求被告王奎对被告曹小雨的债务承担连带保证责任，于法无据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月，被告曹小雨得知原告吴海礁和梁中原有顶账房出售，遂通过微信与吴海礁联系，表示购买意向，双方于2019年6月17日通过微信协商交易价格及流程等问题。2019年6月24日，原告吴海礁、梁中原和被告曹小雨、王奎签订了《房屋出售协议书》，约定：原告吴海礁和梁中原将其拥有处分权的位于沈阳市爱家郦都2#1单元1403号房屋（面积：191.31平方米）和与该住宅所配套的D-28、D-29号车位出售给被告曹小雨，交易价格1,920,000元，付款方式为分两次付款，协议签订之日支付首笔房款1,020,000元，剩余900,000元于2019年12月30日前支付，被告王奎将位于沈阳市铁西区的房屋作为抵押担保，担保范围为未付房屋款项及违约金的相关费用，合同签订后，到房屋登记管理部门办理抵押登记手续，办理抵押登记后，原告在3日内协助被告曹小雨完成房屋更名工作，同时被告王奎作为保证人，对未付房屋款项、违约金、追索而产生的相关费用承担连带保证责任。协议签订后，被告曹小雨于当日向原告吴海礁和梁中原共计支付首笔购房款1,020,000元。履行合同过程中，双方并未就合同中约定的抵押房产办理抵押登记。2020年9月27日，原告协助被告曹小雨完成了案涉房屋的更名过户登记。2020年9月29日，被告曹小雨向原告梁中原支付100,000元，梁中原为曹小雨出具《收条》1份。2020年11月28日，被告曹小雨通过建设银行转账的方式向原告梁中原支付800,000元。另外，被告曹小雨曾经通过微信向原告支付4,000元。之后原告要求被告支付违约金，双方协商未果，原告诉讼来院。 本院认为，本案双方争议的焦点问题在于被告曹小雨向原告支付购房款是否存在违约情况，进而是否应当承担违约责任。在庭审中，被告曹小雨提交了其与原告吴海礁就案涉房屋交易的价格以及交易方式进行协商的微信记录，虽然当庭原告的代理人对该份证据的真实性存有异议，但被告曹小雨提供了微信电脑版软件的数据，微信电脑版数据可与手机版数据共享，此为众所周知的事实，因此，被告曹小雨提供的证据形式合法，原告吴海礁的代理人对微信记录中人员身份存有异议，其于庭后向本院出具《情况说明》1份，在该份说明中，吴海礁承认曾与原告就上述内容进行协商，否认协商的内容为原告提供的微信记录中所记载的内容，但原告吴海礁并未提供相反的证据以证明双方当时协商的内容与原告提供证据存在差异，故对原告提交的微信记录的证据，本院予以采信。房产交易对于普通社会民众而言系大额财产交易，交易双方对交易中可能存在的各种风险应有常识性的预判，作为买受人，被告曹小雨在协商过程中提出由于其经济紧张无力一次性全额支付购房款，原告吴海礁提出可采用先支付1,000,000元然后进行房屋过户，过户后用房屋抵押贷款再付尾款的方式交易，双方就付款方式的协商对最终达成买卖协议有重大影响。事实上，双方于2019年6月24日签订的《房屋出售协议书》中约定了被告曹小雨先付首笔房款1,000,000元，剩余900,000元于2019年12月30日付清，此项约定与双方在微信中对尾款支付期限的协商内容吻合，这也印证了双方在正式签订协议前的协商内容真实存在。另外，双方在协议中约定被告王奎以其房屋对曹小雨的债务进行担保，并约定办理担保抵押登记后，原告在3日内协助被告完成房屋更名过户，如原告所主张，双方仅是约定了尾款的支付时间而无法保证房屋办理过户的时间，则很难解释双方关于先办理房屋过户的约定，如果被告曹小雨支付购房款不需要以办理房屋过户并办理贷款为前提，按交易习惯，房屋的出售方在收取全额购房款后才会配合将房屋过户至买方名下，而本案双方约定的交易流程显然与常理是不符的。结合这些约定的内容以及双方微信的协商记录，足以认定双方就交易的流程达成了一致，即被告曹小雨先支付购房款1,020,000元，之后原告配合被告办理房屋更名过户，过户后曹小雨以案涉房屋为抵押办理贷款，获得贷款后向原告支付尾款，实际上双方约定的房产交易流程也是二手房交易市场中经常采用的交易流程，只是本案存在案涉标的为顶账房，原告可以配合在开发商处办理直接更名过户，且双方无法通过房产主管部门二手房交易资金监管平台进行交易以及正常办理二手房交易贷款等特殊情况。双方在履行合同过程中，协议中约定的抵押房产办理抵押登记的条款并未实际履行，至本案判决前，双方只是确认了该条款并未实际履行，而均没有对未办理抵押登记的原因进行阐述，这也并非双方所争议的问题，说明双方在履行合同过程中就此问题已经达成一致。依现有证据显示，被告曹小雨曾多次催促原告配合办理房屋更名过户，而直至2020年9月27日，案涉房屋才更名过户至曹小雨名下，在本案审理过程中，原告并未举证证明系由于被告的原因导致房屋无法办理权属登记手续，被告曹小雨的抗辩成立，本院予以采纳，原告向被告主张违约责任证据不充分，法律依据不足，对相关主张，本院不予支持。2020年9月29日，被告曹小雨向原告梁中原支付100,000元，2020年11月28日，被告曹小雨通过建设银行转账的方式向原告梁中原支付800,000元，对此，双方均无异议，原告虽主张上述款项中包含部分违约金，但并无证据证明被告主动支付了违约金，结合以上关于违约责任的论述，本院认定此部分款项为被告向原告支付的购房尾款，按照约定的交易价格，被告已经支付全部购房款，对原告另要求被告支付购房款的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴海礁和梁中原的诉讼请求。 案件受理费15,731元，由原告吴海礁和梁中原负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵岩 审 判 员  冯锐 人民陪审员  赵旭 二〇二一年五月十五日 书 记 员  杨柳