云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民初55号原告（执行案外人）：孙慧莲，女，1970年10月27日生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：潘劲冬，河北鸿翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：昆明市江北建筑有限公司，统一社会信用代码：915301032166812202，住所地：云南省昆明市盘龙区新迎金马温泉花园**。法定代表人：方学武，该公司总经理。委托诉讼代理人：许龙华，重庆山语律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（被执行人）：奥宸地产（集团）有限公司，统一社会信用代码：914403006718662519，住所地：广，住所地：广东省深圳市福田区福华路中央西谷大厦2001>法定代表人：邹建民，该公司董事长。被告（被执行人）：腾冲奥宸房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530522550115478F，住所地：云，住所地：云南省保山市腾冲市腾越镇满邑社区华源小区**>法定代表人：孙武卫。二被告共同委托诉讼代理人：许严丹。代理权限为一般授权。二被告共同委托诉讼代理人：王志华。代理权限为一般授权。原告孙慧莲与被告昆明市江北建筑有限公司（以下简称江北公司）、奥宸地产（集团）有限公司（以下简称奥宸集团公司）、腾冲奥宸房地产开发有限公司（以下简称腾冲奥宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告孙慧莲的委托诉讼代理人潘劲冬，被告江北公司的委托诉讼代理人许龙华到庭参加诉讼，被告奥宸集团公司和腾冲奥宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙慧莲向本院提出诉讼请求：1.确认“奥宸?纳帕溪山”N2-3-1703号房屋归其所有；2.判令停止对“奥宸?纳帕溪山”N2-3-1703号房屋的执行；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，其与腾冲奥宸公司签订商品房认购书，约定由其购买腾冲奥宸公司开发的“奥宸?纳帕溪山”N2-3-1703号房产，建筑面积为84.44㎡，总价款为253320元。合同签订当天，其支付了房款133320元，腾冲奥宸公司亦出具收据一份。之后，腾冲奥宸公司未交房，也未办理房屋备案登记。直到2020年11月19日保山市中级人民法院作出执行公告，其才知道房屋已被查封。其向本院提出执行异议被裁定驳回，遂提起诉讼，认为其已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应予阻且江北公司执行，并确认案涉房屋属其所有。被告江北公司答辩称，为最大限度保护孙慧莲合法权利，同意在其案件执行中不将案涉房屋纳入处置范围，而且实际执行过程中也未对案涉房屋评估拍卖，因此孙慧莲要求停止执行的诉请是不恰当的。在缴清剩余房款的情形下，其同意解除查封。被告奥宸集团公司和腾冲奥宸公司未作应诉答辩。原告孙慧莲围绕诉讼请求依法提交了证据，提供证据如下：A1.商品房认购书一份和收款收据一份，欲证实其已购买“奥宸?纳帕溪山”N2-3-1703号房屋，面积为84.44㎡，价款为253320元，已支付133320元。A2.本院（2021）云05执异7号执行裁定书，欲证实案涉房屋被查封后，经复议驳回其异议请求。A3.腾冲市不动产登记中心证明一份，欲证实案涉房产为孙慧莲在腾冲唯一住房。A4.法院专递邮件详情单二份，欲证实签收裁定的时间。被告江北公司、奥宸集团公司、腾冲奥宸公司均未提交证据。本院组织当事人进行了质证。经质证，被告江北公司对A1、A2、A4证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议，本院予以采信。虽江北公司对A3证据以不清楚为由未认可真实性，但并未提供相反证据印证，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“奥宸?纳帕溪山”项目由腾冲奥宸公司开发建设，至今未竣工验收，亦未交付使用。2017年1月12日，孙慧莲与腾冲奥宸公司签订商品房认购书一份，约定孙慧莲向腾冲奥宸公司购买“奥宸?纳帕溪山”N2-3-1703号住宅房屋一套，房屋预测建筑面积84.44㎡，价款为253320元，孙慧莲于协议签订当日支付房款133320元。同日，腾冲奥宸公司出具收款收据一份，载明收到孙慧莲支付案涉房款13320元。之后，孙慧莲与腾冲奥宸公司未签订商品房购销合同。2016年10月27日，广东省东莞市中级人民法院对案涉房屋予以查封，并于2019年10月27日续封。本院在江北公司申请执行奥宸集团公司、腾冲奥宸公司建设工程合同纠纷和五建公司申请执行腾冲奥宸公司建设工程合同纠纷二案中，于2020年7月28日商请广东省东莞市中级人民法院将其查封的“奥宸?纳帕溪山”项目房屋移送本院处置，经广东省东莞市中级人民法院同意将其查封的391套房屋移送本院执行，其中即包含本案孙慧莲认购的房产。据此，孙慧莲以其对执行标的享有合法权益为由向本院提出书面异议，经本院驳回其异议后，孙慧莲提起案外人执行异议之诉。根据原、被告的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：孙慧莲对涉案房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，孙慧莲关于执行异议的其他诉请能否成立。本院认为，案外人执行异议之诉，是案外人基于对执行标的享有民事实体权益，阻止人民法院对执行标的进行强制执行的救济方法。是否享有民事实体权益，是能否阻却执行的关键。由于本案法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，故适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件。案涉房屋属于在建不动产，由腾冲奥宸公司开发建设，初始物权由腾冲奥宸公司享有，在案涉房屋未变更登记之前，物权不发生变动。孙慧莲与腾冲奥宸公司签订商品房认购书的性质是合同，合同亦可是物权变动原因，但在未进行不动产变更登记之前，案涉房屋仍属腾冲奥宸公司所有，由此，孙慧莲请求确认案涉房屋属其所有的主张不成立。进一步分析，孙慧莲向房地产开发企业腾冲奥宸公司认购商品房，现被执行的房产系由房地产开发企业开发的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，该条适用的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，故本案应审查孙慧莲关于排除执行异议的请求是否同时符合上述第二十九条规定的三种情形，缺一不可。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，孙慧莲与腾冲奥宸公司签订的是商品房认购书，并非正式商品房购销合同，但认购书明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，故该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以视为合法有效的书面买卖合同。其次，孙慧莲所认购的房屋，广东省东莞市中级人民法院查封于2016年10月27日，而孙慧莲与腾冲奥宸公司的认购合同签订于2017年1月12日。即孙慧莲虽然签订合法有效的书面买卖合同，但是在人民法院查封之后签订。（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。孙慧莲提交的腾冲市不动产登记中心证明，能够证实案涉房屋为其在腾冲范围内唯一住房。（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。认购书中约定涉案房产的价格为253320元，孙慧莲已向腾冲奥宸公司支付133320元，付款比例超过总房款的50%，该情形已符合。据此，孙慧莲虽与腾冲奥宸公司签订了商品房认购书并支付房屋价款50%以上，且所认购房屋为其在腾冲唯一住房，但其认购合同签订于人民法院查封之后，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，其对涉案房屋不享有物权期待权。综上，孙慧莲对涉案房产不享有所有权及物权期待权，不能阻却江北公司基于生效法律文书申请强制执行，其执行异议请求不成立。其确认房产归其所有的诉请，本院不予支持。奥宸集团公司和腾冲奥宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告孙慧莲的诉讼请求。案件受理费5100元，由原告孙慧莲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  谢 玲审 判 员  田 旭人民陪审员  杨学华二〇二一年五月十七日书 记 员  李 会