上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初6736号原告：秦梅蓉，女，1967年4月23日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告秦梅蓉与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告秦梅蓉到庭参加诉讼，被告紫梧桐公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦梅蓉向本院提出诉讼请求，要求判令：1.原、被告就上海市静安区虬江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的合同于2020年12月2日解除；2.紫梧桐公司向秦梅蓉支付欠付租金及房屋使用费11,881元(2020年11月11日至2020年12月10日的租金11,950元再扣除维修基金69元，此后的房屋使用费不主张)；3.紫梧桐公司向秦梅蓉支付违约金23,900元(相当于2个月租金)；4.紫梧桐公司向秦梅蓉支付水费96.60元、电费675元、燃气费111元。事实与理由：2019年11月9日，原、被告就涉案房屋签订管理合同，约定秦梅蓉委托紫梧桐公司管理涉案房屋，期限自2019年11月11日至2025年4月19日，每月10日支付下一季度租金；2019年11月11日至2021年1月9日，租金为每月11,950元；2021年1月10日至2022年2月28日，月租金为12,225元。合同签订后，紫梧桐公司一直存在延迟支付租金的情况，且2020年11月11日开始的租金紫梧桐公司未支付，此后，紫梧桐公司亦未按时支付水电燃气费等费用。原告认为，根据管理合同，双方之间形成房屋租赁法律关系，紫梧桐公司拖欠租金已经构成严重违约，应承担相关违约责任，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告紫梧桐公司未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明以下事实：秦梅蓉为涉案房屋产权人。2019年11月9日，秦梅蓉(甲方)与紫梧桐公司(乙方)就涉案房屋签订《资产委托管理服务合同》，约定：委托期限自2019年11月11日至2025年4月19日；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三人租赁房屋的，收取的高于约定房屋租金时，高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方在给予甲方的租金中扣除)；若委托期限内房屋未租出，乙方同样支付房屋租金，作为乙方资产管理不力的经济补偿；甲方同意向乙方支付维修金，标准为每月69元，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；乙方迟延交付租金满15个工作日的，甲方有权解除合同；任何一方违反本协议的，违约方需向守约方支付两个月租金，另一方有权要求该违约方就实际损失进行赔偿；第1年度合同期限自2019年11月11日至2021年1月9日，共计1年60天，租金为每月11,950元，维修金每月69元，甲方向乙方支付第1年的管理费，以合同租约中自2019年11月11日至2020年1月9日的租金予以抵扣；2019年11月11日支付47,593元，其中租金35,850元，抵扣维修金207元，押金11,950元；2020年4月10日支付35,643元，抵扣维修金207元；2020年7月10日支付35,643元，抵扣维修金207元；2020年10月10日支付35,643元，抵扣维修金207元，以此类推；第2年合同期限为2021年1月10日至2022年2月28日，共计1年50天，租金为每月12,225元，维修金每月69元，甲方向乙方支付第2年的管理费，以合同租约中自2021年1月10日至2021年2月28日的租金予以抵扣；委托代理期限内，与房屋有关的水费、电费、电话费、燃气费等费用应由乙方承担；合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，秦梅蓉将涉案房屋交付给紫梧桐公司。2019年11月11日、12日，紫梧桐公司向秦梅蓉支付47,593元(含2020年1月10日至2020年4月9日的租金35,850元加上押金11,950元，扣除房屋装修金207元)。2020年4月29日，紫梧桐公司向秦梅蓉支付2020年4月10日至2020年7月9日的租金35,637元(已扣除房屋装修金207元，租金差额6元秦梅蓉未予以主张)。2020年7月10日，紫梧桐公司向秦梅蓉支付2020年7月10日至2020年10月9日的租金35,643元(已扣除房屋装修金207元)。2020年10月12日，紫梧桐公司向秦梅蓉支付2020年10月10日至2020年11月9日的租金11,881元(已扣除房屋装修金69元)。后紫梧桐公司未再向秦梅蓉支付租金，亦未向秦梅蓉交还涉案房屋。以上事实，由秦梅蓉提供的资产委托管理服务合同、房地产权证、水电燃气费账单、微信支付账单截图、秦梅蓉陈述等证据予以证实。案件审理过程中，秦梅蓉称因紫梧桐公司将涉案房屋分租给了租客，租客已向紫梧桐公司支付了租金，其提交了微信聊天记录截屏证明租客系陆续于2020年12月中旬搬离；秦梅蓉还提供了其与案外人的4份《房屋租赁合同》，其中两份合同的起租日期为2021年的1月1日、另外两份合同的起租日期为2021年2月26日。关于租金与房屋使用费，秦梅蓉认为紫梧桐公司支付了截止2020年11月9日的租金，根据《资产委托管理服务合同》的约定，紫梧桐公司迟延交付租金满15个工作日的，秦梅蓉有权解除合同，故其认为原、被告就涉案房屋签订的《资产委托管理服务合同》应于2020年12月2日解除。虽然租客系在2020年12月中旬办理涉案房屋的，但是其仅主张2020年11月11日至2020年12月10日的租金和房屋使用费，此后的房屋使用费不再主张。关于水电燃气费，秦梅蓉提供了相关的水电费账单及支付凭证，证明其支付了《资产委托管理服务合同》合同期内的水费96.60元、燃气费111元、电费169元及806元，因其中一名租客向其支付了300元电费，故扣除该300元后，秦梅蓉主张紫梧桐公司向其支付水电燃气费用共计882.60元。2021年2月，秦梅蓉提起本案诉讼，要求押金抵扣违约金等。本院于2021年2月19日向紫梧桐公司寄送了诉状副本，但被紫梧桐公司拒收。本院认为，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，原、被告之间据此形成合法有效的房屋租赁合同关系，该合同关系对当事人具有约束力。因紫梧桐公司迟延支付租金、租客于2020年12月中旬搬离，秦梅蓉与案外人就涉案房屋签订了自2021年1月1日开始起租的《房屋租赁合同》，且该时间早于法院诉状副本的送达之日，故本案原、被告签订的《资产委托管理服务合同》至迟已于2020年12月31日终止。合同终止后，紫梧桐公司应支付欠付的租金、水电燃气费等费用，秦梅蓉现主张紫梧桐公司支付2020年11月10日之后一个月的租金，并无不当，根据合同约定该时间段的月租金为11,950元，扣除维修金69元后，紫梧桐公司应向秦梅蓉支付11,881元。关于水电燃气费，秦梅蓉现主张紫梧桐公司向其支付882.60元，而秦梅蓉提供的支付凭证显示其支付的金额超过了其主张的金额，故秦梅蓉的这一主张系其对自身权利的处分，紫梧桐公司应向其支付水电燃气费882.60元。根据审理查明的事实，紫梧桐公司迟延支付租金已构成根本违约，秦梅蓉并无违约之处，现秦梅蓉按照合同约定向紫梧桐公司主张相当于2个月租金的违约金，于法有据，本院予以支持。合同终止后，由于紫梧桐公司存在上述欠付的钱款，故紫梧桐公司支付的押金11,950元，应用于优先抵扣其未支付的租金等费用。紫梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告秦梅蓉与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区虬江路XXX弄XXX号XXX室签订的《资产委托管理服务合同》于2020年12月31日终止；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦梅蓉支付欠付的租金11,881元(押金11,950元中的11,881元予以抵扣该款项)；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦梅蓉支付欠付的水电燃气费882.60元[押金11,950元中的69元予以抵扣后，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司还需向原告秦梅蓉支付欠付的水电燃气费813.60元]；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦梅蓉支付违约金23,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614.80元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二一年五月十三日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。