黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2449号上诉人(原审被告)：时代亿强集团有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区进乡街130号15栋（玉翠秀府院内15栋）。法定代表人：殷兰香，董事长。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：耿广铭，男，1981年5月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人时代亿强集团有限责任公司（以下简称时代亿强公司）因与被上诉人耿广铭商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。时代亿强公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回耿广铭的诉讼请求；2.改判耿广铭迁出哈尔滨市香坊区××玉××单元××室，将该房还给时代亿强公司。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。时代亿强公司与耿广铭未形成商品房预售合同关系，经时代亿强公司查询公司账目，案涉房产没有入账记录，时代亿强公司未收到过耿广铭的购房款，耿广铭亦未提供证据证明其已经缴纳全部购房款，玉翠秀府小区自2019年起即为业主办理产权证，但耿广铭直至诉讼前尚未向时代亿强公司申请办理产权，原因不明。单位往来资金结算票据的真实性无法确认，票据上无时代亿强公司公章。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求驳回耿广铭的诉讼请求。耿广铭辩称，耿广铭于2008年1月13日购买哈尔滨市香坊区玉翠秀府4号楼5单元701室住房，时代亿强公司工作人员在三联单上写了耿广铭的名字，在三联单上盖的公章。耿广铭直接用现金购买的房子，时代亿强公司给耿广铭出具了盖有时代亿强公司公章的《商品房职工内部认购书》，一审时已向法庭提供了上述证据的原件和复印件。时代亿强公司上诉说耿广铭在2009-2010年期间没有办理房产证，是因为时代亿强公司没说阁楼也可以办理产权，是2014年有邻居拿到文件说阁楼也应该能办产权，耿广铭知道后和邻居积极找到时代亿强公司位于米兰国际的办事处，当时耿广铭是和付凯一起去的，有两位男士接待的，让把所有原件和复印件都留下等通知，并说负责人和财务人员没在不能出具收据。耿广铭和付凯觉得还是等财务人员和领导在时再交原件放心些，就只留了复印件。随后再去找，已经找不到人了，听说是出事了。再后来和小区其它业主多次去香坊区政府等多家部门希望帮忙办理房产证。在住建局领导的帮助下联系到时代忆强公司的王红、王伟二人，称可以帮助办理房产证。后来王伟在玉翠秀府3号楼接待了耿广铭等业主，并前后三次让交购房材料复印件，最后一次是2018年也是在玉翠秀府3号楼给耿广铭打电话说可以办理了，耿广铭去了以后说让交5000元费用但不能出具票据也不可以微信转账；要办证时又让交8000元，而且只要现金。耿广铭和其他人不认可并产生怀疑，所以没有交钱，后来将此情况反应到社区，社区让交复印材料看能否协调处理，但也没有进展。实在没有办法了，只能找司法部门给解决了。耿广铭与邻居十几家一起在一审法院起诉了，法院先给其中一家立案并且办理下来房产证。后来耿广铭和其他人也立案了，一审时，时代亿强公司的代理人郭宏说找到耿广铭和付凯的房子底案了，可以为耿广铭和付凯办理。在2020年12月17日给耿广铭和付凯打电话说去房产所办理房产证，结果耿广铭和付凯到了可时代亿强公司并没有带联机备案合同，办不了。郭宏表示回去尽快给出合同，年底法院要结案，时代忆强公司想让耿广铭撤诉并表示会配合办理产权，但是耿广铭因为时间太久了，想尽快办完，就没同意。至于时代亿强公司起诉说无公章，公章都是有备案的，不可能这么多家业主一起私自伪造公章，而且在《商品房职工内部认购书》上有时代亿强公司的章，在三连单上有时代亿强公司的财务公章，耿广铭可以负责地说一切材料属实。耿广铭向一审法院起诉请求：1.时代亿强公司立即与耿广铭就位于哈尔滨市香坊区××玉××单元××室房屋签订正式的商品房买卖联机备案合同；2.时代亿强公司为耿广铭办理位于香坊区进乡街130号玉翠秀府4栋5单元701室房屋不动产登记所需手续。一审法院认定事实：2008年1月15日，耿广铭与时代亿强公司签订《商品房职工内部认购书》一份，认购书主要约定：1．耿广铭购买时代亿强公司开发的房屋位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元701号房屋，套内建筑面积55.66平方米，总价款为98,921元。2.本次认购书进户时间为2008年6月1日前。3.签订认购书并交纳房款后，将在该楼盘公开销售时凭此认购书到售楼处签订正式合同。4.房屋最终面积以实测为主，房款多退少补。2008年1月13日，耿广铭向时代亿强公司缴纳了房款98,921元并入住至今。时代亿强公司至今未与耿广铭签订正式商品房买卖合同及协助为耿广铭办理房屋产权证。一审法院认为，关于耿广铭、时代亿强公司签订的商品房职工内部认购书的效力问题。双方签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，该协议约定的房屋房号、面积，价款，进户时间及签订正式合同的时间等问题明确，合法有效。耿广铭已按房屋的认购合同约定交纳了购房款并进户入住至今，时代亿强公司理应按约定与耿广铭签订商品买卖合同并协助耿广铭办理房屋产权证，长期不履行合同义务无理。关于耿广铭诉请与时代亿强公司签订联机备案商品房合同问题。我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上述第（二）项规定，预约协议属于不能强制实际履行的合同，耿广铭此节诉请应属预约协议范畴，法院无法强制其履行与耿广铭签订商品房联机备案合同，耿广铭此项请求，无法律依据，一审法院不予支持。关于耿广铭诉请时代亿强公司协助其办理房屋产权证问题。根据2014年12月29日哈尔滨市解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室下发的《关于时代玉翠秀府1-13栋项目办理房屋登记及有关事宜的通知》及2018年10月26日哈尔滨市政府办公厅哈政办规（2018）41号文件《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案的通知》精神以及耿广铭向法院举示的现有证据，该证据的证明内容基本具备商品房买卖合同的内容，现时代亿强公司不配合与耿广铭签订商品房买卖合同及提供正式发票，为维护房屋市场秩序及耿广铭的合法权益，法院可通过强制执行，实现耿广铭的诉讼目的。故耿广铭诉请要求时代亿强公司协助办理房屋产权证，时代亿强公司有履行合同义务的责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的规定》第五条、第十八条第一款、第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、时代亿强公司于判决生效后立即协助耿广铭办理位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元701号房屋不动产权证书；二、驳回耿广铭其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。时代亿强公司举示一份证据，即玉翠秀府房源表格。拟证明：案涉房产系时代亿强公司顶账给案外人黑龙江省金亚建筑工程有限公司的顶账房，并未顶账给耿广铭，而且耿广铭也未提供其与相关人员进行买卖的资金往来。耿广铭质证意见：该表格是时代亿强公司自行制作的，对表格不认可，耿广铭到玉翠秀府小区时代亿强公司办公地点缴纳的购房款，时代亿强公司出具的票据并加盖的财务专用章。本院认证意见：因该证据属时代亿强公司自行制作，且耿广铭对其不认可，时代亿强公司无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，耿广铭在一审诉请时代亿强公司与其签订正式的商品房买卖联机备案合同并为其出具办理案涉房屋不动产登记所需手续，时代亿强公司并未提起反诉。二审中，时代亿强公司第二项上诉请求要求耿广铭从案涉房屋中迁出并将房屋交还时代亿强公司，属于时代亿强公司的反诉内容，耿广铭不同意二审法院一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本案对时代亿强公司该项上诉请求不予审理，其可另行提起诉讼。因此，本案仅就时代亿强公司的第一项上诉请求进行审理。鉴于耿广铭提交的案涉《商品房职工内部认购书》加盖了时代亿强公司的合同专用章、耿广铭的交款票据上加盖了时代亿强公司的财务专用章，加之耿广铭交纳购房款后入住至今的事实，足以证实耿广铭购买了案涉房屋并交纳了购房款。时代亿强公司虽对此不予认可，但并未举示足以推翻耿广铭上述证据的证据加以证明，应承担举证不能的不利法律后果。至于案涉房产及购房款是否记入公司账册的问题，属时代亿强公司内部管理问题，与本案无关，亦不能据此否定案涉房屋买卖事实的存在。综上所述，时代亿强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由时代亿强集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年五月三十日书记员  张 震