广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终551号上诉人（一审原告）：黄买容，男，1966年4月16日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。上诉人（一审原告）：梁卫英，女，1970年10月12日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市丰川机电设备有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：曹彦尧。被上诉人（一审被告）：杜斯荣，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所律师。一审第三人：黄妙霞，女，1981年4月25日出生，汉族，住广东省中山市。一审第三人：珠海君豪房地产代理有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人：黄妙霞。上诉人黄买容、梁卫英因与被上诉人珠海市丰川机电设备有限公司（以下简称丰川公司）、杜斯荣、一审第三人黄妙霞、珠海君豪房地产代理有限公司（以下简称君豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄买容、梁卫英上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄买容、梁卫英的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由丰川公司、杜斯荣承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、向黄买容、梁卫英出售涉案房产的主体是丰川公司。1、根据丰川公司与黄妙霞签订的《房地产（股权）转让合同》的性质和约定的交易方式可以确认向黄买容、梁卫英出售涉案房产的主体是丰川公司。《房地产（股权）转让合同》系通过股权转让的形式进行房产转让，这种转让方式与直接转让房产的区别就在于合同履行后，交易房产的权属并不因合同履行而发生变更。因此，黄妙霞在不享有产权的情形下，依据该合同出售涉案房产，属于产权人丰川公司的授权行为，售房主体即是丰川公司。2、丰川公司在《房地产（股权）转让合同》中已明确授权黄妙霞销售涉案房产。该合同第七条约定，黄妙霞付清贷款后，股权方能过户给黄妙霞；同时第六条约定，黄妙霞在支付首期50万元后，可以装修和对外销售约定范围内的房产。黄妙霞于2014年7月2日支付了首期50万元，并于2015年3月2日与黄买容、梁卫英就涉案四套房屋签订买卖合同，并于签订合同当日将涉案房产转让交付给黄美荣、梁卫英。因此，丰川公司作为房屋产权人，在黄妙霞尚未完全履行合同、尚不具备取得公司股权条件的情形下，许可黄妙霞对外出售约定房产，属于授权行为，销售主体是丰川公司。一审法院一方面认可丰川公司与黄妙霞签订的房地产转让股份合同的真实性及其所约定的交易方式和黄妙霞销售房屋的权利，另一方面又否认黄妙霞系依据合同中丰川公司的授权销售涉案房产，自相矛盾。二、涉案房产存在一房两卖违法行为，丰川公司与杜斯荣在后签订的转让合同依法无效。1、杜斯荣接受抵押时，未审慎查明涉案房屋销售占有状况。杜斯荣与黄妙霞、丰川公司三方于2015年5月29日签订的《借款合同》、《担保协议》均明确约定，抵押房产即为《房地产（股权）转让合同》的交易房产。这说明杜斯荣对《房地产（股权）转让合同》的内容包括黄妙霞依该合同约定享有的对外销售权是清楚的，但其在接受抵押时，并未审慎查明抵押房屋的销售占有情况。2、丰川公司与杜斯荣签订《房地产买卖合同》不具有善意。《房地产（股权）转让合同》生效后，黄妙霞投入数百万元对交易房产进行装修，对交易房产享有添附利益。这也是《担保协议》中黄妙霞作为抵押人且约定出现违约时抵押物由黄妙霞协助处置的原因。丰川公司与杜斯荣在明知黄妙霞对涉案房产享有装修添附利益、明知包括黄买容、梁卫英在内的小业主已经购买、占有房屋的情况下，仍然私自签订《房地产买卖合同》并迅速办理过户手续，且在此后隐瞒上述事实并继续向黄妙霞追讨欠款，明显是恶意串通，不具有善意。3、丰川公司与杜斯荣就涉案房屋办理登记但未交付的事实可以证明双方的恶意。根据（2019）粤04民终2686号民事判决查明的事实，涉案房产已被黄买容、梁卫英在先购买并占有，杜斯荣在取得产权登记后以产权人的身份发出告知书，要求黄买容、梁卫英等小业主腾退房屋，随后强行收回房屋，该事实直接证明丰川公司与杜斯荣对涉案房屋以被黄买容、梁卫英在先购买并占有的事实是清楚的，双方就涉案房屋签订《房地产买卖合同》并办理过户是恶意行为。4、杜斯荣与丰川公司私自签订《房地产买卖合同》以折价的方式实现抵押权，严重损害黄买容、梁卫英等小业主及黄妙霞的利益。三、涉案房屋存在一房两卖的情况，黄买容、梁卫英购买和占有房屋在先，杜斯荣恶意抢先过户，涉案房产产权理应由黄买容、梁卫英取得。杜斯荣辩称：一、黄买容、梁卫英错误理解了与其成立房屋买卖合同关系的相对人。1、黄买容、梁卫英错误地将《房地产（股权）转让合同》的性质理解为授权行为，该合同性质应为股权转让，且股权中含有案涉房屋的所有权，并没有委托代理的意思表示，更没有委托代理的构成要件。黄买容、梁卫英与黄妙霞签订的房屋买卖合同最多只能算是无权处分行为，丰川公司对此并没有予以追认，黄买容、梁卫英也没有作为相对人催告丰川公司追认的情形。2、丰川公司许可黄妙霞销售房屋与丰川公司承担黄妙霞销售行为的后果及丰川公司作为销售主体，是不相干的两个事情。黄买容、梁卫英明确提出黄妙霞是以自己和君豪公司的名义向其销售的涉案房产，并非是以丰川公司的名义销售的。3、根据合同相对性原则，黄买容、梁卫英与黄妙霞之间的房屋买卖合同所涉及的权利应当向黄妙霞主张。二、本案不存在一房两卖且杜斯荣无需查明案涉房屋的销售占有状况。黄妙霞的销售行为对丰川公司未发生效力，不影响杜斯荣的购买行为，杜斯荣无需也不可能知道涉案房屋被销售。（2018）粤04民终3163号生效民事判决认定黄妙霞对涉案房屋不具有其所主张的权利，则黄买容、梁卫英更不具有。三、杜斯荣如何实现抵押权与黄买容、梁卫英无关。黄妙霞、君豪公司述称：黄妙霞和君豪公司的股权转让行为是授权行为，丰川公司授权我方销售涉案房屋，故黄妙霞的销售行为有效。有生效判决判定黄妙霞与其他业主的销售合同合法有效，足以证明本案中上诉人的销售行为也是有效的，故被上诉人主张的权利合理、合法。丰川公司未发表答辩意见。黄买容、梁卫英向一审法院起诉请求：1.判令丰川公司、杜斯荣于2015年9月15日签订的《房地产买卖合同》无效，杜斯荣返还依据该合同取得的珠海市××××××××××××××××、601房（权证号码：20190026756、20190026750）；2.本案诉讼费由丰川公司、杜斯荣承担。一审法院认定事实：2014年6月29日，丰川公司（甲方）与君豪公司的法定代表人黄妙霞及案外人何生（乙方）签订《房地产（股权）转让合同》，约定甲方将名下位于珠海市××××××××××××产5409.2平方米含商业、住宅、车库，按现状以公司整体股权转让方式转让给乙方，转让价款为1400万元；乙方在签订本合同当日支付定金50万元到甲方指定的银行账户；乙方从2014年7月1日起负责支付甲方用上述房地产抵押给珠海市兴业银行贷款500万元及珠海市农商银行金湾支行贷款900万元的利息；若乙方未能按时及时支付银行贷款利息而造成违约，乙方除支付银行贷款违约金外，甲方有权收回该物业；乙方在交付首期50万元后，即日起可根据自身要求自行设计装修，策划销售，对外出租等所产生的一切费用与甲方无关，甲方不参与该项目的营运工作；乙方销售房屋收入的房款汇入甲方指定账户作为银行贷款的还款，待还清银行贷款后，甲方将丰川公司全部股权转让过户给乙方指定人员名下；合同还约定了其他条款。2014年7月2日，黄妙霞向丰川公司支付了定金50万元。2015年2月16日，梁卫英通过银行向黄妙霞转账15万元。2015年3月2日，梁卫英与君豪公司签订两份《房地产买卖合同》，君豪公司将珠海市××××××××××××××××、601房出售给梁卫英，房屋总价分别为553635元、37万元，梁卫英应于2015年3月2日前支付上述购房款。2016年6月25日，黄妙霞、君豪公司共同出具借条：因黄妙霞经营珠海南水德亨花园项目资金周围需要，现向黄买容、梁卫英借款27万元整，用该项目的8-601作为抵押，该款项于2016年9月21日前归还。2016年6月25日，黄买容与黄妙霞签订《补充协议书》，内容如下：针对双方于2015年3月2日就珠海金湾区南水镇南港大道德亨花园8-601房签订买房协议，双方同意该借款转为黄买容向黄妙霞应付的买卖房款。黄买容、梁卫英与黄妙霞、君豪公司均确认黄买容、梁卫英已经支付购房款42万元，涉案房屋于2015年3月2日已经交给黄买容、梁卫英使用。黄买容、梁卫英提交《房屋租赁合同》及照片，主张涉案房屋已由其装修并对外出租，并称合同签订后，黄买容、梁卫英和君豪公司双方一直没有确定过户时间，且丰川公司没有出具收据确认收到购房款，所以黄买容、梁卫英没有支付剩余房款。2015年5月29日，黄妙霞和黄锐联作为借款方(乙方)，与杜斯荣作为出借方(甲方)和丰川公司作为担保方(丙方)签订了一份《借款合同》，约定乙方向甲方借款500万元，借款期限暂定为l个月，从2015年6月1日至2015年7月1日止，具体期限按乙方实际使用天数计算，贷款的数额、时间以银行转账单为准，如到期不能还款，最多可顺延一个月，借款用途为用于归还兴业银行珠海分行到期贷款500万元，借款利息为每月18万元，乙方同意甲方将该借款汇入兴业银行丰川公司账户，款项到账视为乙方收到并使用该借款。该合同于第六条逾期还款的违约责任条款中约定，“……2.如乙方在借款期限届满前未能筹到足额向甲方偿还借款本息，乙方要书面或电话提前10个工作日通知甲方，要求乙方通过出售抵押物归还甲方的贷款本息或按双方借款本息金额将抵押物交由甲方处理，乙方无条件协助甲方处置抵押;3.乙方在处置抵押物时，甲方无条件配合乙方将抵押物处置，所得收入优先归还甲方借款本息”。该合同于第七条担保方式条款中约定:“1.甲、乙、丙三方确认以乙方、丙方所购买的位于珠海市×××××××××××(应为德亨花园)2栋住宅及首层02-04号车库(房地产证号0400003068)和珠海市×××××××××××××住宅及首层01-08号车库(房地产证号0400003071)的抵押物作为抵押担保，并到珠海市××××××办理抵押登记手续，该抵押物已经抵押给兴业银行珠海分行贷款500万元整，目前乙方、丙方因缺少资金，无法按时归还兴业银行贷款，需向甲方申请借款500万元作为过桥资金，用于归还该笔贷款;2.甲乙丙三方约定，在乙方未归还甲方500万元借款之前，丙方公司财务章、公章、抵押物的房产证(房产证号0400003068、0400003071)由甲方保管，如因丙方正常经营需要使用相关印章或房产证，丙方需提出申请后，甲方予以配合使用;3.甲乙丙三方约定，对于丙方使用公章、财务章或房产证用于销售乙方、丙方所抵押给甲方的物业，必须经甲方同意方可使用，同时甲乙丙三方就销售该抵押物时所产生款项指定到唯一账户，账户由甲乙丙三方共同监控。上述《借款合同》签订当日，黄妙霞和黄锐联作为乙方，与杜斯荣作为甲方和丰川公司作为丙方还另行签订了一份《担保协议》，就杜斯荣借款500万元给乙方归还兴业银行贷款事宜约定:“一、乙方黄锐联、黄妙霞以及丙方丰川公司以乙方、丙方所购买的位于珠海市×××××××××××××住宅及首层02-04号车库(房地产证号0400003068)和珠海市×××××××××××××住宅及首层01-08号车库(房地产证号0400003071)的抵押物作为上述借款的抵押担保;二、乙方黄锐联、黄妙霞以及丙方丰川公司为借款500万元提供本息清偿担保……”。2015年6月3日，珠海市×××××××××××××住宅及首层02-04号车库和珠海市×××××××××××××住宅及首层01-08号车库就上述黄妙霞和黄锐联的500万元借款债务办理了抵押登记手续，抵押权人为杜斯荣。2015年9月15日，丰川公司作为甲方(转让方)与杜斯荣作为乙方(受让方)签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将珠海市×××××××××××××住宅及首层01-08号车库以3008467元的价格转让给乙方。依据上述合同，该房产于2015年10月19日办理转移登记至杜斯荣名下，转让后的登记地址和权证号码为南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库(权证号码0400007891)。上述房产办理转移登记后，南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库于2015年12月21日办理了最高额抵押登记手续，为杜斯荣300万元的债务提供担保，抵押权人为上海浦发银行珠海分行。2019年3月25日，涉案301、601房产单独办理了不动产权证书（权证号分别为：20190026756、20190026750），该房屋权利人为杜斯荣。2016年8月12日，黄妙霞起诉至一审法院，请求判令：1.撤销杜斯荣与丰川公司就德亨花园2栋住宅及首层02-04车库和8栋住宅及01-08车库所签订的《房屋买卖合同》；2.杜斯荣和丰川公司办理将上述不动产过户至丰川公司名下的手续。该案件中，黄妙霞、何生与丰川公司均确认《房地产（股权）转让合同》实为房地产买卖合同关系，何生表示不主张合同权利。一审法院认为，第一，黄妙霞的债权人身份不能成立；第二，黄妙霞、杜斯荣和丰川公司三方约定以黄妙霞诉请的房产作为黄妙霞向杜斯荣所借的用于偿还《房地产（股权）转让合同》中约定银行抵押债务的500万元担保并办理了相关抵押登记手续，黄妙霞未能依约偿还借款，杜斯荣一方面催告还款，一方面与丰川公司就上述房产签订房地产买卖合同，该签订房地产买卖合同的行为应当认定为系用于《借款合同》的担保，由于上述房产已于2015年10月19日办理房屋所有权转移登记至杜斯荣名下，一审法院依法向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额，但黄妙霞表示坚持请求返还房屋，不变更诉讼请求，故一审法院认为其主张房产权利的请求应予驳回。黄妙霞不服一审判决上诉至珠海市中级人民法院，请求撤销一审判决，依法改判，支持其一审的诉讼请求，并称丰川公司与杜斯荣恶意串通，将涉案房产以明显不合理低价转让给杜斯荣，损害黄妙霞合法权益的行为不仅无效，亦可由黄妙霞请求撤销等。2018年12月4日，珠海市中级人民法院就该案作出（2018）粤04民终3163号民事判决，驳回黄妙霞的上诉，维持一审判决。该二审判决已经发生法律效力。一审庭审中，黄买容、梁卫英称黄妙霞与丰川公司签订《房地产（股权）转让合同》时，涉案房屋的权属人是丰川公司，该合同约定，只要黄妙霞支付第一笔款项50万，丰川公司就同意黄妙霞进行装修和对外销售房屋，这种同意出售行为仅是一种授权行为，出售房屋的主体应为丰川公司，故黄买容、梁卫英有权要求丰川公司继续履行其与君豪公司签订的《房地产买卖合同》。丰川公司在授权黄妙霞对外出售涉案房屋且已经实际出售给黄买容、梁卫英的情况下，仍以极低的价格将涉案房产转让并过户至杜斯荣名下，损害了黄买容、梁卫英的权益，丰川公司与杜斯荣之间的合同无效。一审法院认为，关于黄买容、梁卫英是否适格主体的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”本案讼争的财产为珠海市××××××××××××××××、601房，丰川公司、杜斯荣签订的《房地产买卖合同》是否有效，直接影响到黄买容、梁卫英与君豪公司之间的《房地产买卖合同》能否继续履行，黄买容、梁卫英能否取得涉案房屋，故黄买容、梁卫英与本案处理具有直接利害关系，其为适格主体，有权提起本案诉讼。关于《房地产（股权）转让合同》的性质及黄妙霞、君豪公司是否基于丰川公司的授权出售涉案房屋。丰川公司与黄妙霞及何生签订的《房地产（股权）转让合同》显示，丰川公司将包括涉案房产在内的5409.2平方米的房产，以公司整体股权转让方式转让给黄妙霞及案外人何生，黄妙霞及何生负责归还上述房产设置的两笔银行贷款，待还清银行贷款后，丰川公司将其全部股权转让过户给黄妙霞及何生指定人员名下，黄妙霞及何生就此取得上述房产的所有权。从合同约定的内容来看，显然是房地产买卖合同。且在（2018）粤04民终3163号案件中，丰川公司与黄妙霞、案外人何生均确认《房地产（股权）转让合同》实为房地产买卖合同。黄妙霞基于上述房地产买卖合同享有销售涉案房屋的权利，并以君豪公司的名义实施销售行为，该销售行为既非以丰川公司名义进行，亦非基于丰川公司的委托，黄买容、梁卫英主张丰川公司委托黄妙霞、君豪公司向其销售涉案房屋，无事实依据，一审法院不予采纳。关于丰川公司、杜斯荣签订《房地产买卖合同》的效力问题。黄买容、梁卫英及黄妙霞、君豪公司认为丰川公司、杜斯荣恶意串通，损害其合法权益，丰川公司、杜斯荣签订的《房地产买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。对于本案，黄妙霞因履行与丰川公司签订的《房地产（股权）转让合同》需要向杜斯荣借款，其与丰川公司、杜斯荣签订了《借款合同》及《担保协议》，并以当时登记在丰川公司名下的涉案房屋作为抵押物。黄妙霞在《借款合同》及《担保协议》上签名，表明其清楚并同意将涉案房屋作为借款的抵押物，且（2018）粤04民终3163号民事判决也已经认定了丰川公司、杜斯荣就涉案房屋签订《房地产买卖合同》是用于《借款合同》的担保，并非黄买容、梁卫英所主张的丰川公司、杜斯荣进行恶意串通。黄妙霞作为君豪公司的法定代表人，其明知君豪公司与黄买容、梁卫英签订了《房地产买卖合同》，亦明知《借款合同》第六条第二款约定如其未按期还款付息，杜斯荣有权要求其通过出售抵押物归还杜斯荣的贷款本息或按双方借款本息金额将抵押物交由杜斯荣处理，但仍将涉案房屋作为向杜斯荣借款的抵押物，杜斯荣最终据此取得了涉案房屋的所有权，黄买容、梁卫英及黄妙霞、君豪公司没有证据证明杜斯荣是恶意抢先办理所有权转移登记，亦无证据证明杜斯荣取得涉案房屋的产权登记是不合法的，故黄买容、梁卫英及黄妙霞、君豪公司以丰川公司、杜斯荣恶意串通，损害其合法权益为由，主张《房地产买卖合同》无效，理据不足，一审法院不予采纳。黄买容、梁卫英基于丰川公司、杜斯荣之间的《房地产买卖合同》无效，进而主张杜斯荣返还依据该合同取得的涉案房屋，一审法院亦不予支持。至于因黄妙霞将涉案房屋作为向杜斯荣借款的抵押物，导致黄买容、梁卫英与君豪公司签订的《房地产买卖合同》无法继续履行，黄买容、梁卫英无法取得涉案房屋的产权，黄买容、梁卫英可以就该问题另循途径解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回黄买容、梁卫英的全部诉讼请求。一审案件受理费13036元，由黄买容、梁卫英负担。本院二审期间，黄买容、梁卫英向本院提交了两份珠海市丰川机电设备有限公司核准变更登记通知书和案外人珠海市星中进出口贸易有限公司（以下简称星中公司）的营业执照。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2014年6月6日，经工商部门核准，丰川公司的法定代表人由杜斯荣变更登记为案外人彭镇增；股东杜斯荣（持股比例90%）、星中公司（持股比例10%）变更登记为案外人冯心红（持股比例33.33%%）、郑梅秀（持股比例33.33%%）、彭镇增（持股比例33.33%%）。杜斯荣亦为星中公司的法定代表人。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为杜斯荣与丰川公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题。黄买容、梁卫英上诉主张由于杜斯荣与丰川公司恶意串通，故双方签订的《房屋买卖合同》无效。本院认为，（2018）粤04民终3163号民事判决已经认定了杜斯荣与丰川公司就涉案房屋签订的买卖合同是用于《借款合同》的担保，并非黄买容、梁卫英主张的杜斯荣与丰川公司恶意串通。即黄妙霞因履行与丰川公司签订的《房地产（股权）转让合同》，需要向杜斯荣借款并以当时登记在丰川公司名下的涉案房屋作为抵押物，黄妙霞在三方的《担保协议》上签名，表明其清楚并同意将涉案房屋作为借款的抵押物，而黄妙霞在与梁卫英签订了《房地产买卖合同》的情况下，仍然将涉案房屋作为向杜斯荣借款的抵押物，杜斯荣最终据此取得了涉案房屋的所有权，这是君豪公司、黄妙霞与梁卫英签订的《房地产买卖合同》无法继续履行的主要原因，黄买容、梁卫英可就该问题与黄妙霞、君豪公司另循途径解决。黄买容、梁卫英没有证据证明杜斯荣与丰川公司恶意串通、恶意抢先办理所有权转移登记，杜斯荣与丰川公司签订的《房屋买卖合同》应为有效，故对黄买容、梁卫英主张合同无效并据此主张杜斯荣返还涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。综上所述，黄买容、梁卫英的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费13036元，由黄买容、梁卫英负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年五月十九日书记员  王 莉陈晓婷