北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初23853号原告（反诉被告）：北京金亿康达科技有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡东晓景产业园205号A区一层2144。法定代表人：韩松洁，董事长。委托诉讼代理人：姚春海，河北国器律师事务所律师。被告（反诉原告）：东方联众（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王小梅，经理。委托诉讼代理人：彭树立，男，1967年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：常仁明，北京市力行律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司（以下称金亿康达公司）与被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司（以下称东方联众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金亿康达公司委托诉讼代理人姚春海、东方联众公司委托诉讼代理人彭树立、常仁明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金亿康达公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除金亿康达公司、东方联众公司之间的房屋租赁合同；2．判令东方联众公司判决生效后7日内返还涉案房屋内物品（1张办公桌、6张沙发、1个书柜）；3．判令东方联众公司返还装修押金1万元；4．判令东方联众公司返还房屋租赁押金139612．5元。事实和理由：2020年5月14日金亿康达公司与东方联众公司签订房屋租赁合同，约定向东方联众公司租赁位于北京市朝阳区惠新东街甲2号住总地产大厦XXX8、XXX9房间，租期为2020年5月14日至2021年11月14日，租赁费每季度139612．5元，押金139612．5元，2020年7月2日双方签署装修协议，约定由东方联众公司与装修公司签订合同，金亿康达公司向东方联众公司支付工程款及管理费，协议还约定收取金亿康达公司装修押金1万元。2020年9月由于金亿康达公司经营出现问题，金亿康达公司于同月28日向东方联众公司法人致电希望解除租赁合同，并退还租赁押金及装修押金。但东方联众公司始终未答复，2020年11月26日，东方联众公司向金亿康达公司张贴告知函，要求金亿康达公司于2020年11月27日前腾退房屋且明确表示不予退还房屋押金，2020年11月27日东方联众公司将金亿康达公司租赁房屋强行换锁并扣押房屋内物品。综上，金亿康达公司诉至法院。东方联众公司辩称，房屋租赁押金根据合同，不应该返还。装修押金同意返还，同意解除租赁合同，涉案房屋确实还有1张办公桌、6张沙发、1个书柜，但根据合同对方超过3日不拿东西，就视为放弃了所有权，不同意返还。东方联众公司向本院提出反诉请求：1．判令金亿康达公司支付2020年11月15日到2020年11月27日租金20166．25元；2．金亿康达公司支付迟延缴纳租金滞纳金共计1714元。事实与理由：金亿康达公司、东方联众公司2020年5月15日签订房屋租赁合同，约定租金采取上付制，每三个月为一期预交下一期租金，租赁期间金亿康达公司多次延迟付款，按照合同约定，每逾期一日，应按未付租金的万分之五支付违约金。东方联众公司于2020年11月26日向金亿康达公司发出告知函，告知合同解除，因此合同解除日应当在11月27日，金亿康达公司已经支付租金至2020年11月14日，故金亿康达公司应支付剩余租金。根据合同约定涉案房屋内物品归东方联众公司所有。综上，提出反诉。金亿康达公司针对东方联众公司反诉辩称，认可第一项诉讼请求，我们确实欠租金，同意在押金中扣除。滞纳金不同意缴纳，租金都是与对方沟通过的，且对方一直没有催促过。如法院判令我方违约，我方要求酌减违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2020年5月15日，金亿康达公司作为乙方（承租方）与东方联众公司作为甲方（出租方）签订《住总地产大厦房屋租赁合同》，约定金亿康达公司向东方联众公司承租涉案房屋；租赁期限为2020年5月15日至2021年11月14日；租金标准为46537．5元每月，支付方式为上付制，乙方应当按照3个月为一期向甲方预交下一期租金；合同押金为139612．5元；租期内乙方提前退租的，应当提前三个月通知甲方，乙方预付的尚未发生的租金由甲方退还，乙方所付押金不予退还，如乙方未履行提前通知义务的，还应按照退租时的租金标准向甲方支付三个月租金作为违约金，乙方未能按照约定支付当期租金，每逾期一日，应按照未付款项的万分之五支付违约金。双方均认可金亿康达公司交纳押金139612．5元，并且东方联众公司未退还该押金。2020年7月2日金亿康达公司作为乙方与东方联众公司作为甲方签订《装修协议》，约定乙方委托甲方代办理涉案房屋装修事务，装修押金1万元由乙方支付。2020年11月26日东方联众公司向金亿康达公司发出告知函，告知东方联众公司已决定单方面解除租赁合同，要求2020年11月27日前腾退房屋，押金不予退还，如金亿康达公司2020年11月27日16点前仍未签署解除协议并搬走遗留物品，将直接给涉案房屋换锁并有权对该房屋物品进行处理。金亿康达公司、东方联众公司均提交银行回单证明租金支付情况，双方对真实性均表示认可。金亿康达公司2020年8月15日至2020年11月14日之间租金支付共计98659．5元，东方联众公司称系当时考虑疫情对租金进行了减免，故认可2020年8月15日至2020年11月14日之间租金已经结清。东方联众公司称其损失为对方提前解约且不搬离物品，造成涉案房屋至庭审时依旧未出租，金亿康达公司认为不搬离物品系因为涉案房屋门锁已经被东方联众公司更换，未再出租的扩大损失不应由其承担。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。金亿康达公司与东方联众公司签订的《住总地产大厦房屋租赁合同》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。关于解除合同，双方均同意《住总地产大厦房屋租赁合同》于2020年11月27日解除，本院不持异议。关于东方联众公司向金亿康达公司返还装修押金1万元，东方联众公司同意返还，本院不持异议。关于东方联众公司向金亿康达公司返还涉案房屋内物品（1张办公桌、6张沙发、1个书柜），东方联众公司抗辩根据租赁合同第7．4条约定，乙方应于合同届满或提前解除后3日内将所有物品搬走，逾期视为乙方放弃该物品所有权。本院认为双方在庭审前对合同提前解除日期始终未达成一致，且即便达成一致，按照现有证据表明，2020年11月27日涉案房屋已经由东方联众公司换锁，金亿康达公司已经不具有3日内将物品搬走的实际履行可能性，故对于东方联众公司上述抗辩意见本院不予采信。关于金亿康达公司向东方联众公司支付2020年11月15日到2020年11月27日租金20166．25元，双方均认可租赁合同于2020年11月27日解除，以上共计13天，20166．25元数额符合双方租金约定，且金亿康达公司认可该诉讼请求，本院不持异议，从押金中予以抵扣。关于金亿康达公司向东方联众公司支付滞纳金1714元，符合双方租赁合同约定，但金亿康达公司抗辩违约金过高，且考虑到上述租金已实际交清，故本院酌情确定为500元，从押金中予以抵扣。关于东方联众公司向金亿康达公司返还房屋租赁押金139612．5元，本院认为双方在租赁合同中约定承租人提前退租时，押金不予返还，该约定性质系鼓励双方按约定履行合同且在合同提前解约情况下对违约方的惩罚及对守约方的补偿，故性质为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，本案中金亿康达公司抗辩违约金过高，东方联众公司主张其实际损失为因金亿康达公司未及时搬走物品造成涉案房屋无法再次出租，造成了房屋空置期，本院认为房屋空置期受人为、市场因素影响，为金亿康达公司解约时无法预见，在金亿康达公司已经出现逾期支付房租的情况下，在一定程度上东方联众公司可以预见租赁合同无法正常履行，将提前解约，且即便涉案房屋中有金亿康达公司物品，东方联众公司也应以其他方式减少损失，而非任由房屋空置，但金亿康达公司提前解约必然给东方联众公司造成损失，考虑到违约金兼具赔偿及惩罚功能，本院结合金亿康达公司违约时间、金额、东方联众公司已经在租金上给金亿康达公司进行了减免等因素，酌情判令金亿康达公司支付违约金93075元，从押金中予以抵扣；剩余部分押金由东方联众公司退还给金亿康达公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司与被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司之间《住总地产大厦房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；二、被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司返还押金25871．25元；三、被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司返还涉案房屋内物品1张办公桌、6张沙发、1个书柜；四、被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司返还装修押金10000元；五、驳回原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646元，由原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司负担1024元（已交纳），由被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司负担622元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费173元，由原告（反诉被告）北京金亿康达科技有限公司负担162元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）东方联众（北京）科技有限公司负担11元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年五月一日书记员  马赫