湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4989号上诉人（原审原告）：彭红梅，女，1979年12月28日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋824.法定代表人：徐文忠。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。上诉人彭红梅与上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（简称豪布斯卡公司）、上诉人湖南标志房地产开发有限公司（简称标志公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭红梅向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判两原审被告共同按合同约定的数额支付租金；2.判令两原审被告承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“客观情况发生了重大变化”，没有事实依据。在签订《商品房买卖合同》和《委托代理出租物业合同》时，涉案商铺出售价格和租金之所以皆高于正常的市场价格，是因为标志公司想通过提高商铺出售价格和租金的方式来获取更多的融资。一审法院称：“综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格”，没有任何事实依据，彭红梅商铺所在地周边商铺没有出现大幅度降低租金的情况，相反还有所上涨，按照32元每月每平方米的标准，由大批商家愿意承租，之所以闲置是因为豪布斯卡公司和标志公司相互推脱责任所致。二、一审法院判决“租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，适用法律不当。一审法院调整租金计算标准适用的是《合同法》中情势变更规定，而本案并不存在“合同成立后客观情况出现重大变化”的情形，电子商业不是在“2015年”才出现的，不是猝不及防的突变过程，而是一个逐步发展、演变的过程，并非“无法预见的商业风险”，故不能适用情势变更原则。豪布斯卡公司辩称，1、一审判决认定实体经济受到影响是客观事实，新一佳公司与标志公司签订的租赁合同约定的租金是32元/平方米/月，新一佳公司破产后，麦吉华联公司继续以32元/平方米/月的价格承租，但也因经营困难退租，涉案商铺未找到合适的承租户，空置至今；2、涉案合同约定的租金确实高于同地段，一方面涉案商铺位于地下负一层，系产权式商铺，即未设置隔墙，仅能整体出租，另一方面，按照32元/平方米/月的租金计算，涉案商铺可以收到的租金也远远低于涉案合同的约定。标志公司辩称：与豪布斯卡公司意见一致。上诉人豪布斯卡公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销原审，改判驳回被上诉人彭红梅对上诉人豪布斯卡公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人彭红梅负担。事实与理由：一、上诉人并未参与标志公司售后包租的商业模式，未实际管理物业，并未实际对接业主及物业承租方，一审法院认定事实错误。1.案涉物业在业主签订《委托代理出租物业合同》之前，已经由标志公司出租给了湖南省新一佳商业投资有限公司（简称新一佳），后又由标志公司出租给了湖南麦吉华联超市有限公司（简称麦吉华联公司），案涉物业的宣传、销售亦是由标志公司单独实施，豪布斯卡公司未参与其中，无任何收益。2.根据业主及证人朱薇在一审的陈述，业主在签订《长沙市商品房买卖合同》的同时签订《委托代理出租物业合同》，并未与豪布斯卡公司员工或代表有过任何协商，也未见任何豪布斯卡公司员工和代表，都是标志公司对接和沟通，合同也是标志公司的销售顾问签订。3.案涉合同履行过程中，豪布斯卡公司仅接受标志公司委托来进行租金支付等事宜，租金的来源是标志公司与新一佳，从未直接对接业主及物业承租方，在这个过程中从未有自己独立的意思表示，也未扣留一分钱。二、豪布斯卡公司于2016年9月退出案涉项目的物业服务，这一事实在一审庭审过程中已得到业主及标志公司的认可，此后，业主与标志公司以实际履行的意思表示认可了《委托代理出租物业合同》对其双方的约束力，一审法院认定豪布斯卡公司仍需承担此后的合同义务和责任，是认定事实错误。2016年9月豪布斯卡公司退出标志商务中心，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取了麦吉华联的保证金和租金，并在不足差额后直接支付业主，业主实际也接受了标志公司将案涉物业出租的行为，并实际收取了标志公司支付的租金。此后业主都是找标志公司催讨租金，标志公司的授权代表周登国亦于2017年6月20日向案涉物业业主出具了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，承诺“标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金至今无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨。”以上也可证实业主与标志公司以实际履行的意思表示认可了《委托代理出租物业合同》对其双方的约束力。不可能同时就同一标的物同时委托两个受托方进行出租，也意味着《委托代理出租物业合同》于当时事实上已解除。综上，一审判决认定事实不清，豪布斯卡公司特提起上诉，请求二审法院支持上诉请求。标志公司辩称：1、标志公司并非本案合同相对人，要求标志公司承担共同责任毫无法律和事实依据。合同相对性作为合同之债的基石原则，不容肆意突破。豪布斯卡公司是本案唯一的适格被告，无论从涉案委托合同的订立及租金的支付上均充分表明豪布斯卡公司是涉案合同的签约方和履约方。标志公司与业主之间基于《房屋买卖合同》形成的法律关系，与本案无关。豪布斯卡公司提交的黄薇证词和宣传资料，在证据形式上存在瑕疵，不能作为定案依据，即使其真实，如彭红梅认为标志公司在销售中存在虚假宣传、重大误解等行为，可另行向法院就买卖合同纠纷起诉，豪布斯卡公司故意将标志公司与业主之间的商品房买卖合同与本案委托合同法律关系混淆，是恶意的。2、豪布斯卡公司于2016年9月退场事实属于根本违约，应承担违约责任。其单方面退场行为违背诚信原则，并未得到业主和标志公司认可，且该恶意行为也造成了明显的损失。3、豪布斯卡公司主张的所谓“间接代理”完全不能成立。豪布斯卡公司要主张“间接代理”，则应就其主张承担举证责任，证明在《委托出租物业合同》签订时，标志公司明确表示与豪布斯卡公司存在委托关系。而在庭审中，豪布斯卡公司自认标志公司与其并未就本案争议的委托合同关系签订任何协议。且根据业主提交的《委托代理出租物业合同》、银行流水、《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》及标志公司提交的相应证据材料，足以证明豪布斯卡公司自愿遵守《委托代理出租物业合同》的约定，向业主支付租金的事实，故本案不存在豪布斯卡公司所称的“代收代付”的情形。彭红梅辩称：1、豪布斯卡公司系由原湖南标志物业管理有限公司（以下简称标志物业）更名而来。《委托代理出租物业合同》系由标志物业与彭红梅直接签订。豪布斯卡公司也直接参与了案涉商铺的管理。2、豪布斯卡公司上诉称其于2016年9月退出案涉项目的物业服务，其不应承担支付租金及违约金义务的上诉理由不能成立。豪布斯卡公司恶意违约，自2016年起拒不支付彭红梅租金，对案涉商铺不管不问。豪布斯卡公司既无解除合同的事由也无解除合同的行为，理应支付租金和承担违约责任。标志公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项；2.请求判令驳回彭红梅要求上诉人标志公司支付租金并承担违约责任的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人豪布斯卡公司、彭红梅承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.关于“2016年9月前，案涉项目承租人新一佳湘府店向标志公司支付了应付租金，且对于所收租金低于所付业主租金的差额部分，系由标志公司补足”的事实。首先，2016年9月前，涉案项目所有租金均由承租人新一佳湘府店向豪布斯卡公司支付。一审庭审中，豪布斯卡公司代理人自认2016年9月前的租金由其公司直接收取。一审所有证据均未指向标志公司在2016年9月前直接收取租金的事实，也无其他证据证明标志公司指定豪布斯卡公司收取租金。其次，关于差额部分系标志公司补足的事实。收取租金低于所付业主租金的差额部分是豪布斯卡公司和标志公司正当的商业往来，豪布斯卡公司通过经营产生营利，是商业动态的平衡。本案没有证据证明存在“差额部分，系标志公司补足”的事实。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决以“售后包租”法律关系随意突破合同相对性与意思自治的基本法律原则，是滥用司法裁判权。首先，我国民事法律未规定“售后包租”法律关系，本案是委托合同法律关系。其次，“售后包租”是一种商业模式，不为法律所禁止。本案销售、租赁并非同时发生在同一交易相对方，不符合“售后包租”商业逻辑，不能作为案件事实认定标准。2.共同责任或连带责任时严格的法律责任承担方式，必须来自法定或约定。本案是合同之债，债的承担主体应当由当事人约定或法律明确规定，无证据证明标志公司有意愿承担或假如本案的合同之债。综上，请求二审法院支持标志公司上诉请求。豪布斯卡公司辩称：1、标志公司以“20年超稳定返租”为手段，以远超市场行情价格将地下负一楼商铺卖给业主，《委托代理出租物业合同》系业主签订《商品房买卖合同》的重要事实基础，两份合同同时签署，且由业主在标志售楼中心与标志的销售顾问同时签署，为不可分割的整体，这是典型的售后包租行为，是客观事实，并非标志公司所称的法律适用问题；2、案涉合同中约定给业主的租金，前两年直接抵扣了业主的购房款，由标志公司实际承担。截至2016年9月份的租金，部分来源于标志公司与新一佳公司签订的《租赁合同》后收取的租金，租金差额部分系标志公司补足，标志公司事实上在履行案涉商铺的出租和管理义务，系案涉合同事实上的履行主体，豪布斯卡公司在其中仅承担代收代付的义务。3、2016年9月以后，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，相关的租金由标志公司收取后再统一支付给业主，收付款均由标志公司独立完成。综上所述，一审判决认定标志公司向业主支付租金和违约金，认定事实清楚、证据确实、法律适用正确，请依法驳回标志公司的上诉请求。彭红梅辩称：1、标志公司补足大额租金差额系客观事实，标志公司在庭审中对此也予以认可。2、标志商务中心负一楼商业项目的销售、对外出租、承诺业主包租与收益等都是由标志公司掌控的。在2016年豪布斯卡公司股权及法定代表人变更，对涉案项目甩手不管后，标志公司为了自身利益亲自出面招商与麦吉华联公司签订租赁合同。周登国系标志公司人员，其在《标志负一楼租金协议承诺书》中的“标志方”签名系代表标志公司。3、标志公司出售商铺时在对外宣传中承诺“8.8%（前10年回报率）——9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”，该承诺是业主决定购买商铺的最关键因素，业主商铺的年租金是按照商铺总价乘以该回报率后得出，且标志公司也是按照该回报率向业主履行的。4、标志公司采取售后包租的模式，在出售商铺前承诺具体回报率，并将按该回报率计算出的具体租金在《委托代理出租物业合同》中明确。事后与豪布斯卡公司共同管理案涉商铺出租经营事项，故其应当与豪布斯卡公司共同向彭红梅支付租金和违约金。彭红梅向一审法院提出如下诉讼请求：一、豪布斯卡公司、标志公司向彭红梅支付欠付的租金29746.87元，违约金5205.6元（违约金暂计算至2020年4月30日止，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二点一计算至实际付款之日止）；二、本案诉讼费、财产保全费等由豪布斯卡公司、标志公司承担。一审法院审理查明：标志公司系标志?长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，主要内容为，标志公司系标志?长沙商务中心负一楼建筑面积约10750平方米的现房产所有权人，将该物业租赁给新一佳用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日至2028年10月7日，租金为每月每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。标志公司在标志?长沙商务中心的销售广告宣传，新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报，标志公司自留约1/2面积的稳定投资保障。2007年，标志公司作为出卖方，彭红梅作为买受人，签订《长沙市商品房买卖合同》，彭红梅购买标志公司开发的标志?长沙商务中心地下室-1层297号房，该商品房用途为商业，建筑面积为20.15平方米，总金额为120848元，2008年10月8日前交付房屋。2010年6月，房屋办理了长房权证雨花字第7××9号权证，使用权面积为20.32平方米。同日，彭红梅作为委托方（甲方），与豪布斯卡公司（原名称为湖南标志物业管理有限公司）作为受托方（乙方），签订《委托代理出租物业合同》，约定，彭红梅将其购买的上述房屋，委托豪布斯卡公司代理出租，委托代理权限包括：代为寻找承租人，以豪布斯卡公司的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同，代为收取租金，在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准，2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米43.98元，2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米48.98元。豪布斯卡公司与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为豪布斯卡公司的中介费用，不足以上标准的，不足部分由豪布斯卡公司负责补足，自行承担该部分风险。豪布斯卡公司在代扣代缴相关税费后的租金于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至彭红梅名下账户。彭红梅应承担本合同项下租赁产生的税费。如豪布斯卡公司逾期未向彭红梅支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，按逾期租金的万分之二点一支付违约金，违约金从违约之日起开始计算。彭红梅还出具了《特别授权委托书》，授权豪布斯卡公司行使除处分权以外的全部权利。因未如期足额收到租金，彭红梅等业主遂诉至一审法院，诉求如前所述。另查明，一、湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。二、关于尚欠租金。彭红梅主张，自2015年1月起至今，未如期足额收到租金。另，其各期实收租金金额与应付租金金额不一致，对方称系代缴了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。为此，彭红梅提供《委托代理出租物业合同》、银行交易明细为证，并制作了汇总表。在一审法院释明后，豪布斯卡公司、标志公司均未提交其实际支付了代扣代缴款项的凭证，应就此承担不利法律后果；另，根据各方对账情况，一审法院认定，按合同约定方式计算2015年1月1日至2020年5月31日的租金减去已收到租金，尚欠租金为29746.87元。对截至2020年5月底之前的违约金，各方请求法院酌情认定。三、2016年3月17日，豪布斯卡公司向彭红梅等业主作出《关于标志商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，租期20年。之后，标志公司开展了销售和招商工作，与业主签订了物业销售合同，同时，业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租合同》。后新一佳经营不善，豪布斯卡公司于2015年6月8日与其签订补充协议，同意新一佳退租3372.5平方米，尚余租赁面积7594.89平方米。豪布斯卡公司将前述3372.5平方米自营，但经营不理想。基于前述情况，豪布斯卡公司欲与业主协商，降低回报收益。2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡公司向彭红梅等业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，陈述，因经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象。豪布斯卡公司已经多次与承租方沟通，催缴租金，承诺将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年9月，豪布斯卡公司退出了标志?长沙商务中心的物业服务。2016年12月8日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，租金为每月每平方米32元。2017年6月20日，《标志负一楼房租租金协议承诺书》，“标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨”。四、2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的豪布斯卡公司进行支付，因收取的前述租金低于应付彭红梅等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2016年9月，豪布斯卡公司退出案涉项目物业服务后，标志公司与麦吉华联签订租赁合同，收取租金，并向彭红梅等业主支付租金。2015年1月至2016年7月，向彭红梅等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡公司。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，资金来源为标志公司、马双亮、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的对方账户为蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户资金来源为麦吉华联公司、标志公司。五、周登国陈述，其于2004年进入豪布斯卡公司（其时为标志物业公司）从事安保工作，一两年后，进入标志公司从事驾驶员工作，2010年进入长沙豪布斯卡酒店有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业，以下简称豪布斯卡酒店公司），先后从事采购员、副总经理工作，2018年离职。在豪布斯卡酒店公司任副总经理时，也管理标志商务中心负一楼，豪布斯卡公司有授权处理标志商务中心负一楼商铺租金对接相关事宜。周登国在渤海银行的个人账户，系标志商务中心、物业项目办公室的财务来负责实施、使用。标志商务中心、物业项目办公室由哪个公司管理，周登国陈述含糊不清。经查，周登国参保情况显示，2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业）缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由豪布斯卡酒店公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡公司委托代理人身份参加。2017年6月20日，周登国以“标志方人员”作出《标志负一楼房租租金协议承诺书》。一审法院通知蔡锡轲到庭说明案涉事项，其未到庭。蔡锡轲短信回复，长沙标志商务中心业主因新一佳倒闭拿不到租金，后经政府协调，标志公司出面与麦吉华联签订租赁合同，标志公司安排由蔡锡轲转账向业主支付租金。六、案涉项目的《委托代理出租物业合同》，大部分业主系与豪布斯卡公司签订，少部分业主系与标志公司签订。部分《委托代理出租物业合同》约定,本合同生效后，乙方即按上述标准向业主提前支付2年的物业租金。另，部分业主的置业计划书的相关费用清单一栏，手书“返2年租若干元，实际需付：中房款-返2年租-已付款+税费”，另有租金回报一栏，内容为前十年回报为每年8.8%，第二个十年回报为每年9.8%。七、案涉项目的朱文藻等部分业主还与标志公司签订了一份《标志?长沙商务中心产权商铺订购协议》，第二条约定“买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年1月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。”八、诉讼中，豪布斯卡公司申请朱薇作为证人出庭。朱薇陈述，其于2005年至2016年期间在标志公司及标志集团公司工作，在标志公司先后任部门长、代理总经理等职务。标志公司开发涉案的标志?长沙商务中心地下室商业项目时，朱薇在该项目先后担任副总经理和总经理助理职务，负责报批报建和大部分销售、招商工作。该地下室商业项目，缴纳了土地出让金，可以办理产权证。标志公司在与新一佳公司签订20年的租赁合同后，对外宣传20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%，多出来的八个月是考虑到租赁合同的免租期等问题，后标志公司以均价7000元左右出售，为了加快销售，承诺返还两年租金，以减低首付。标志公司与承租人新一佳公司约定的租金低于实际应支付业主的租金，但税前8.8—9.8%，对当时房地产业，算很低的融资成本，所以，原来标志公司还准备自持一部分商业的，但后来决定能卖掉的都卖掉，相当于向市场进行了融资。《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》均是在售楼部由标志公司售楼人员与业主同时签订的。标志公司直接与部分业主签订了《委托代理出租物业合同》，考虑当时政策不允许开发商对期房返租销售，所以委托豪布斯卡公司签订了部分《委托代理出租物业合同》，当时豪布斯卡公司印章也在售楼部。彭红梅等业主对证人证言无异议，标志公司对证人证言不予认可，并提出豪布斯卡公司第二大股东为湖南豪布斯卡投资合伙公司（有限合伙），朱薇在该公司持股4.425%，即其间接持有豪布斯卡公司股份，为本案利害关系人。对前述证人证言，一审法院在综合案情后再予以认定。一审法院认为，一、关于向彭红梅等业主履行《委托代理出租物业合同》义务的责任主体。综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及其曾控股的豪布斯卡公司共同进行售后包租的一种商业模式。它包括两个步骤，一是售，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即在签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的豪布斯卡公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》，另，部分购房业主系与标志公司签订《委托代理出租物业合同》，但该合同的实际履行，系由豪布斯卡公司进行管理、收取承租方租金、向购房业主支付租金。又，豪布斯卡公司辩称系受标志公司委托与业主签订该合同，且已向业主披露该情形，应由标志公司承担责任，但其未就此提交相应证据，一审法院不予采信；再，标志公司于2015年4月17日从豪布斯卡公司退股，豪布斯卡公司亦辩称其已于2016年9月退出案涉项目的物业服务，事实上解除《委托代理出租物业合同》，但豪布斯卡公司未就解除合同提出诉求，亦未与购房业主协商一致合意解除合同，或符合法定解除条件通知解除合同，其辩称的合同已经解除，于法无据，一审法院不予采信。综上，前述售后包租系标志公司、豪布斯卡公司共同所为，两公司应共同对购房业主的《委托代理出租物业合同》承担履行义务之责任。二、关于应付款项。其一，如前所述，因标志公司、豪布斯卡公司均未提交证据其已实际代扣代缴了税费，应承担不利法律后果。其二，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，原承租人新一佳亦已破产，经营环境与市场情势出现了重大变化，如果按照原合同约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致受委托公司无法继续经营下去而至双输的局面，一审法院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分一审法院不再支持。综上，一审法院支持自2015年1月起暂计算至2020年5月31日期间的彭红梅租金22310.15元（29746.87元×75%）。三、关于违约金。暂计算至2020年4月30日，根据当事人请求，一审法院酌情支持3346.52元，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%的标准计算至实际付款之日，对超出部分不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告彭红梅支付租金22310.15元；二、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告彭红梅支付违约金3346.52元（暂计算至2020年4月30日，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%计算至实际付款之日）；三、驳回原告彭红梅其他诉讼请求。案件受理费674元,减半收取337元，由被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担。上诉人标志公司向本院申请调查取证，申请向长沙市天心区青园街道工作人员向志武、杨海波查明标志公司另行招商引资的事实。对此，本院认为，上述申请与本案的审理无关，而标志公司应对其主张承担举证责任，故对其调查取证申请不予准许。本院二审另查明，彭红梅作为委托方（甲方）、原湖南标志物业管理有限公司作为受托方（乙方），签订了《委托代理出租物业合同》约定，彭红梅将其购买的上述房屋，委托标志物业代理出租，委托代理权限包括：代为寻找承租人，以标志物业的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同，代为收取租金，在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。。一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、标志公司和豪布斯卡公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任；二、一审法院调整租金计算标准是否合理。一、关于标志公司和豪布斯卡公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，标志公司和豪布斯卡公司应共同承担责任。理由如下：第一，在签订《商品房买卖合同》之前，标志公司与新一佳公司签订《租赁合同》，合同期限为20年，正因如此，标志公司在出售案涉房产时，宣传资料有“做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”的字样，《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》也有“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定;从合同的签订与履行情况分析,标志公司与彭红梅签订《商品房买卖合同》的同时,要求彭红梅与标志物业签订《委托代理出租物业合同》,将涉案商铺交由标志物业经营管理,实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联,彭红梅购房时,经营管理和投资风险由标志公司负责,该销售广告和宣传资料的内容视为标志公司所作的承诺,在彭红梅与标志公司签订《商品房买卖合同》时,该承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容,对标志公司发生法律约束力。第二、《商品房买卖合同》签订后，彭红梅与标志物业签订《委托代理出租物业合同》，内容有租金支付自2008年1月1日起至2028年10月7日止，租金计算标准亦进行了约定，并约定不足部分由标志物业补足。在履行租金支付的过程中，系标志公司员工蔡锡珂账户进行收取和支付，而通过周登国支付的租金来源亦有标志公司，故可认定标志公司参与了租金的收取和支付。标志公司主张其承诺售后包租和补足租金差额等事实不能认定其承担合同责任，但其已在房屋出售和收支租金中实际承担了《委托代理出租物业合同》约定的义务。第三，《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，2013年3月31日，标志物业更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日又变更为豪布斯卡公司，因此，豪布斯卡公司是标志物业权利义务的承继人，其应当诚实信用的履行《委托代理出租物业合同》。根据查明的事实，周登国可代表豪布斯卡公司，其在承租人和业主之间也通过其账户进行了租金的收支，鉴于豪布斯卡公司是合同当事人并履行了合同，其应当承担合同责任。上诉人豪布斯卡公司主张未参与售后包租商业模式、未实际管理物业，并在2016年9月之后退出物业服务，但未发出解除合同的通知，应承担举证不能的法律后果。二、关于一审法院调整租金计算标准是否合理。本院认为，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。双方于2007年签订商铺委托出租合同后，市场客观情况发生重大变化，考虑到新的商业模式，以及2020年1月以来的新冠疫情对实体经济营商环境造成冲击等双方在签订合同之时根据客观实际情况及商业习惯等不可预见的因素，如果按照原合同约定的租金标准继续履行合同，可能导致受托公司无法继续经营的局面，上诉人彭红梅的合同目的亦难以实现。故一审法院根据公平原则，对合同约定的租金标准进行调整至原标准的75%，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人标志公司、豪布斯卡公司、彭红梅的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人彭红梅负担50元、上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担442元和湖南标志房地产开发有限公司负担442元。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月三十一日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。