江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4714号原告（反诉被告）：刘继书，男，1952年12月12日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：潘双，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广哲，男，1981年10月29日生，汉族，与原告系父子关系，住江苏省徐州市云龙区。被告（反诉原告）：陈婕，女，1977年11月3日生，汉族，住徐州市云龙区。原告（反诉被告）刘继书与被告（反诉原告）陈婕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘继书的委托诉讼代理人潘双、刘广哲，陈婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘继书向本院提起诉讼请求：判决被告补偿原告改建承租房屋费用2.3万元。诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2011年至今承租位于徐州市云龙区的房屋，与其子刘广哲一同在该房屋内经营餐饮行业。该房屋在原告父子承租之初为一间三面土墙、一面依邻居的建筑而建的、屋顶为瓦房的简陋门面；2015年该房屋的漏水情况比较严重，墙面开始脱落，严重影响到正常的经营活动及人身安全，因而原告父子开始陆续修缮；2016年又对该房屋进行了整体改建：1、将其三面土墙墙体推倒，进行翻建；2、屋顶改造成平顶且外加了一层夹芯板的防水顶、三个防水槽及雨搭，漏水情况方得到显著改善；3、对内部重新进行了装修；4、装修完成后，将该房屋自9平方扩建至现在的13平方米，门面使用面积显著扩大；5、上述改造，原告总计花费4.6万余元。在该房屋改造完成后，被告先后将房屋租金由2011年至2014年度的每月600元，提升至2015年度至2017年度的每月1200元，2018年续签租赁合同时，将租金增加至每月2800元，租金收益获得翻倍增长。现该租赁合同已经到期，因受新冠疫情影响，原告不再继续经营该房屋。但是考虑到原告父子对该房屋的翻新付出了巨大的人力、财力及物力，且被告今后将长期获得原告对房屋翻新给其带来的利益回报。因而原告希望被告予以一定改造费用补偿，但被告却置之不理。原告无奈诉至法院，请判如所请。陈婕辩称，被告于2001年10月31日购买该房屋，是新建三面砖混结构、沿街砖木结构加门窗、瓦顶沿街商品房，建筑面积9.61平米。出租给原告时本身质量完好，没有维修过。原告形容该房屋三面土墙与事实不符。双方签订的房屋租赁合同中约定，房屋因本身质量问题甲方维修，原告租赁房屋期间，从未向被告反映过房屋本身的质量问题，若有房屋质量问题由被告负责维修。合同另约定，退房后应保持房屋原貌，乙方在承租房屋期间不得擅自将房屋转租或改造，如对房屋进行改造或增扩设备时必须征得甲方书面同意，费用乙方自理。原告承租期间从未向被告提出过对房屋进行改造的要求，被告也没有向原告出具过同意改造的书面意见。因此，应当驳回原告的诉讼请求。陈婕提出反诉诉讼请求为：要求原告赔偿误工费450元、交通费450元、工本费100元共计1000元，租房损失9000元（2020年8、9、10三个月的房屋租金损失，每月3000元，因房屋有违章扩建无法出租）。刘继书针对反诉的答辩意见为：陈婕诉请误工费、交通费、工本费及租房损失共计10000元无事实和法律依据，请依法驳回被告的反诉诉请。本院经审理查明事实如下：2018年7月29日，陈婕（出租方、甲方）与刘继书（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方出租房屋位于大巷口2号平房。租赁期限自2018年7月31日至2019年7月31日止。乙方如续租，须提前15天与甲方协商，再次签订协议；乙方如不续租，应提前30天通知甲方。双方协定房屋租金为每月人民币2800元，按4个月支付，先付款后上房。乙方在租赁期内如要对房屋改造或增扩设备时须征得甲方书面同意，费用由乙方自理。如因房屋本身质量问题或上下房原因造成故障由甲方负责维修。租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担，并支付一个月房租的违约金。双方还约定其他内容。上述合同到期后，刘继书继续使用租赁房屋，房屋租金付至2020年7月31日。刘继书称7月31日前已将房屋腾空。2020年8月1日，陈婕、刘继书各自在租赁房屋上加了一把锁。刘继书称9月15日其将自己上的锁打开，陈婕称17日去看时刘继书上的锁已经拿走。另查明，大巷口2#房屋的登记所有人为李春玲，陈博生为李春玲之子。庭审时，刘继书提供了2011年7月31日的房屋租赁合同和2015年8月1日的《房屋租赁合同》，2011年7月31日房屋租赁合同约定的出租方为李春玲，承租方刘继书，租赁房屋为大巷口2号平房。租期自2011年8月1日至2014年7月31日。承租方退房后应保持房屋原貌，如有装修不得损坏。房屋因本身质量问题由出租方维修。合同下方出租方签名为陈博生代签。2015年8月1日的《房屋租赁协议》，约定的出租方为李春玲，承租方为刘继书，租期自2015年8月1日至2017年7月31日，房屋及设施因本身质量问题造成故障，由出租方及时修复，如因承租方使用不当造成的故障，应由承租方维修恢复原状。陈婕称其系陈博生之女，李春玲、陈博生均已去世。刘继书提供的装修费票据两张，金额分别为33900元和12100元，其中33900元票据时间为2016年5月16日，12100元票据未显示时间。刘继书与陈婕均认可刘继书使用租赁房屋期间进行过扩建，刘继书称那条街都有扩建，属于历史遗留问题，扩建也跟城管沟通过,改建、扩建房屋时和陈博生沟通，经过其同意，陈婕对此不认可。对于房屋扩建导致房屋不能出租，陈婕未提供证据证实。陈婕称其主张的误工费、交通费和工本费是因来法院诉讼请假、打车产生的费用，工本费是打印材料支出。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。2018年原被告签订的合同租期至2019年7月31日，之后刘继书继续使用租赁房屋并支付租金，双方的租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，双方均可以随时解除合同。刘继书租金交至2020年7月31日，双方均同意解除租赁合同，刘继书应当将租赁房屋腾空并返还陈婕。对于刘继书主张的补偿原告改建费用2.3万元，其提供的票据为装修费，根据合同约定，租赁期内如要对房屋改造或增扩设备时，须征得出租方书面同意，费用由承租方自理。刘继书主张的装修费用产生于2015年、2016年，此时出租人并非陈婕，原告要求陈婕补偿其改建或装修费用，缺乏合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。对于陈婕主张的2020年8-10月份房屋租金损失9000元，租赁合同解除后，刘继书应当及时将租赁房屋交还陈婕，本案中，其虽称将房屋腾空，但将房屋上锁，未将钥匙交付陈婕，视为其继续占用租赁房屋，陈婕主张租金损失（占有使用费），本院予以支持，损失参照双方租金标准确定，考虑到陈婕也对房屋上锁，双方均不能使用，酌定支持一个月租金损失2800元。陈婕主张的因房屋扩建导致无法出租，因无证据证实，本院不予支持后续的租金损失。对于陈婕主张的因参加诉讼而产生的误工费、交通费、工本费，因未提供证据，其主张亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）刘继书支付被告（反诉原告）陈婕租金损失2800元；二、驳回原告（反诉被告）刘继书的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，反诉案件受理费25元，由刘继书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  董 莉人民陪审员  林长华人民陪审员  杨盛华二〇二一年五月二十六日书 记 员  耿海涛