山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初4011号 原告：毕敬龙，男，1990年11月7日出生，汉族，软件工程师，户籍所在地山东省蒙阴县，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王树春，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。 被告：济南贵达置业有限公司，住所地山东省济南市历城区郭店街道办事处李家庄东村248号，统一社会信用代码91370100069012720X。 法定代表人：林鑫，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程谟伟，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹，山东国曜律师事务所律师。 原告毕敬龙与被告济南贵达置业有限公司（以下简称贵达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕敬龙向本院提出诉讼请求：1.由被告赔偿由此给原告造成的损失12万元；2.由此产生的诉讼费、律师代理费等费用由被告承担。事实与理由：原告经由被告济南贵达置业有限公司楼房销售人员介绍并到被告售楼处现场了解，被告承诺其开发的济南加州东部世界城A-6地块具有轻轨M3/R2(建设中)双轨经过，交通便利，是上班族的最佳选择，通过公众号、广告牌、现场沙盘等方式大肆宣传，考虑到轻轨交通方便，经被告售楼人员再三劝说、承诺，原告便决定认购。原告要求签完合同后付款，但被告要求原告先交首付款，合同内容与其宣传内容一致，基于对被告的信任，原告付清首付款，购得X-X-XXX室。后来，2018年3月，被告通知签合同，当日，销售人员一再催促并告知，此合同为济南市通用的合同，与先前了解情形一致，督促原告签字按了手印。2020年11月，原告得知被告承诺的M3/R2轻轨并不经由此处，交通极为不便，给原告上下班造成非常大的困难，宣传的学校、商业街至今没有着落，丧失在此处居住的价值，而且房屋实际面积出现缩水状况。为维护原告合法权益，特诉至法院。 贵达公司答辩称，一、被告不存在就涉案项目“M3/R2号线”及学校、商业街建设进行虚假宣传的情形，原告以被告存在虚假宣传“M3/R2号线”及学校、商业街建设为由要求赔偿损失，缺乏事实基础。被告在特定的时间段曾经在案涉项目宣传广告中出现过“加州东部世界城与规划中M3、R2地铁可谓无缝接驳”的表述，系根据政府的有关规划资料信息予以的引用表述。从网络公开渠道查询，自2016年4月起济南市人民政府官网两次发布关于M3/R2号线的公示信息，济南市人民政府办公厅也分别于2017年、2018年发出通知将M3/R2号线作为市级重点项目安排。自2016年4月至2019年1月，大众日报、济南时报、山东商报等媒体多次发布关于M3/R2号线的规划调整、开工在即的新闻报道。济南市公共资源交易中心官网更是在2015年5月18日发布关于M3线的岩土工程勘察的招标公告。上述信息和新闻均说明，被告在销售涉案房屋时对外宣传M3/R2号线的相关信息并非虚假宣传。而且，被告在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“基本确定，年底争取动工”等字样表述，说明被告的宣传是对政府和新闻机构对M3/R2号线的披露信息的描述，并非虚假宣传。被告作为民事主体，在宣传中仅援引政府部门发布的权威信息，对于地铁规划的变动，既无法事先预料，也无法左右结果，该变动并不能归责于被告，故被告在宣传过程中并无任何过错，亦无任何违约行为。被告与山东师范大学合作办学的“山东师范大学加州世界城实验小学”已经落地，商业街项目也将于今明两年规划建设。原告所述“学校、商业街项目没了踪影”实属无稽之谈。二、《济南市商品房买卖合同》系基于双方真实意思表示签订，且已实际履行，对双方当事人具有约束力。首先，合同附件五之约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供于买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”合同签订时被告处置业顾问已将该条款向原告指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，被告已采取“合理方式”提醒告知原告，履行了法律规定的提醒注意义务，且在附件五前加黑注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。”在此基础上原告也签字、捺印表明知悉并同意合同内容。现原告却以宣传不实为由要求确认《济南市商品房买卖合同》无效，明显系不愿继续履行合同而捏造的事由，有违诚实守信的契约精神。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，《济南市商品房买卖合同》附件五明确载明“出卖人的售楼广告等宣传资料以及沙盘、模型、样板房等示范仅作为要约邀请，不是合同内容的一部分。买受人确认在签订合同前已熟知本项目的相关情况，对出卖人在相关广告、印刷资料、沙盘、模型、样板间及其他表述与买受人认知情况不一致的地方，以本合同签订内容为准”。按照法律规定，被告的宣传广告仅为邀约邀请。另外，最高人民法院民事审判一庭出版《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》载明：“如没有明确具体质量指标，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人的权益和规范出卖人的经营行为建立维护市场诚信的制度。”可见，法院对于“宣传广告与实际情况不一”的情形不应轻易认定为虚假宣传，而应结合实际情况综合考量。再者《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，构成虚假宣传的前提是房地产开发规划范围内虚构不存在的基础设施，M3/R2号线作为非被告开发地块“规划范围内”的基础设施，且是被告无力规划的基础设施，不符“虚假宣传”的基本构成要件，虚假宣传何从谈及。最后，该《济南市商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同是双方在自愿和真实的基础上达成有效合同。三、原告收房时双方已针对房屋实际面积进行结算，且原告实际占有使用至今从未提出过异议，现主张房屋面积出现缩水现象，要求被告承担损失赔偿责任，显失公平。在《济南市商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理条款中，双方已针对面积差的结算进行明确约定，且原告于2020年8月11日对涉案房屋予以收房，双方已针对面积差异进行结算处理。综上所述，原告诉称系因被告虚假宣传为由诉请《济南市商品房买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据。事实上涉案纠纷之所以产生系因当前国家房产调控政策的影响，房屋价格有所下调，原告遂找出各类理由以要回部分钱款，弥补市场房价变动带来的心理落差。原告的行为严重违背诚信原则和契约精神。本案中原告的要求赔偿损失及支付主张债权发生的费用均无事实依据与法律根据，请求法院依法判决驳回原告各项诉讼请求。 针对争议的焦点问题，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。 毕敬龙提交：证据1，《济南市商品房买卖合同》、发票、电子回执单、交付须知、通知书、宣传材料、被告公众号宣传视频、售楼员的名片、被告售楼员的朋友圈截图、户型图、留房条，证明目的：原告从被告处购买房产一处，被告承诺该地段有R2、M3地铁通过，并且一直在宣传有地铁通过，朱玲玉是被告的工作人员，其朋友圈截图宣传有地铁经过，实际没有地铁通过，构成销售欺诈。证据2，云案场的截图两张，证明2021年初案涉楼盘的定价。证据3，通报处罚截图1张，证明被告已有过违规销售的情形。证据4，济建房字【2019】6号文件，证明禁止利用规划中的交通作误导宣传。证据5，济南市历城区人民法院、济南市中级人民法院判决书各一份，证明类似情形的购房合同中补充协议条款中的有关免除自己责任、加重对方责任的格式条款不能经两级法院终审确认不能成为合同内容。贵达公司质证称，对证据1中买卖合同的真实性无异议，原、被告双方签订的商品房买卖合同附件5合同补充协议是双方真实意思表示，合法有效。合同中已在每一条款的标题加黑提示，也在签字摁手印下方作出了特别说明。置业顾问在原告签订合同时，已作出充分的解释、提示，尽到了合理的提示义务。对彩页宣传页及照片的真实性予以认可，但贵达公司已标明系规划中，该信息是济南市政府公开信息的引用，并非虚假宣传。朱玲玉是被告外包销售公司的雇佣人员，非被告工作人员，原告的购房时间是2018年3月，此后任何材料均不影响原告决策购房。对其他证据真实性不予认可，不能证明贵达公司虚假宣传。证据3不予认可，原告购买的是A6地块上的房产，该信息是A4地块的房产，与原告购买的房产无直接关联关系，每一个地块每一个时间点的房屋售价系根据市场多种因素调整完成，原告的该项证据并不能印证其观点。对证据4真实性无异议，贵达公司并未违反该文件的规定进行虚假宣传，而且该文件出台时间是2019年5月14日，原告在此之前已经与贵达公司签订了合同。对证据5真实性予以认可，济南市中级人民法院判决中已明确合同补充协议对双方具有法律约束力，合法有效。原告对该判决的理解是片面的，该判决是认定的在主合同条款和补充协议合同条款出现冲突时，如何理解适用的问题。法院依据格式条款作出了提供格式条款的一方如出现争议时，应作出不利提供格式条款一方的认定，而不是认定该条款无效。 贵达公司提交：证据1，《济南市商品房买卖合同》，证明目的：原被告双方在自愿和真实意思表示的基础上达成的有效合同，双方针对广告宣传、面积差异、违约责任等作出明确约定。证据2，2015年5月18日济南市公共资源交易中心发布《济南轨道交通M3线工程可行性研究阶段岩土工程勘察》招标公告，证明：M3线工程地点是西起非遗园，经济南西站沿顺安路向南，转入经十路向东，过东绕城高速后转入唐冶中路向北，止于郭店。招标公告工程线路与贵达置业广告宣传线路一致，不存在虚假宣传。证据3，济南市人民政府办公厅关于印发2017年度市级重点项目安排的通知、《2017年度市级重点建设项目安排》正文。证明：在2017年重点建设项目安排中规划R2线路西起任家庄，东至彭家庄，全长36.4千米。M3建设轨道线路43.2千米、地上车站7座、地下车站25座、车辆段1处、综合基地1处。贵达置业广告宣传贴合政府建设项目安排，不属于虚假宣传。证据4，济南市人民政府办公厅关于印发2018年度市级重点项目安排的通知、《2018年度市级重点建设项目安排》正文。证明：在2018年重点建设项目安排中规划R2线路西起任家庄，东至彭家庄，全长36.4千米。M3全线长43.1公里，全部为地下线路；设31个车站，全部为地下站。贵达置业广告宣传贴合政府建设项目安排，不属于虚假宣传。证据5，2016年4月12日、12月27日济南轨道交通集团有限公司发布的关于《济南市城市轨道交通建设规划（2016-2023）》相关公告及2016-2023规划示意图；2019年5月21山东大众网《济南轨道交通第二期建设规划社会稳定风险评估公众参与公示》、5月22日市政网站《济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示》及2019-2024规划示意图。证明：在2016-2023年、2019-2024年济南市城市轨道交通建设规划中，M3号线全长43.2km，包括郭店站、董家镇站，贵达公司广告中宣传的路线在两次《公示》中得以印证，贵达公司的商业宣传内容有官方权威信息予以支持，并不存在虚假宣传的情形。证据6，济南轨道交通集团有限公司官网于2019年12月25日公布的《济南轨道交通4号线一期工程造价咨询服务招标公告》。证明：截止至公告发布之日2019年12月25日，4号线的六标段显示此时仍有郭店站、董家镇站这两站，贵达置业广告宣传贴合政府建设项目安排，不属于虚假宣传。证据7，济南市人民政府网站在2017年2月15日、2017年5月3日、2017年11月8日、2019年1月5日、2020年9月5日公布的地铁4号线（M3）有望近期开工建设的相关新闻报道。证明：以上新闻报告从2017年就有“有望年内起建”、“今年有望开工建设”、“前期工作已启动”等表述，证明贵达公司的宣传内容系以政府官方信息为来源，引用权威信息，不存在虚假宣传的情形。证据8、1.2016年4月12日《大众日报》刊登《转起来！济南地铁二轮规划出炉！设143站！多为地下线》的公众号文章，2017年11月19日《济南时报》刊登《济南地铁完整站点规划大全！具体通车时间，哪条离你家近…都在这儿了！》的公众号文章，2019年1月4日《山东商报》刊登《重磅！济南地铁最新规划来了！5条线详细规划》的公众号文章。证明：多家媒体发布关于M3/R2号线的规划调整、开工在即的新闻报道。证据9，国家发展和改革委员会于2020年10月9日公布的《国家发展改革委关于山东省济南市城市轨道交通第二期建设规划（2020-2025年）的批复》发改基础[2020]1535号。证明：截至2020年10月9日，济南市4号线才确定取消郭店站、董家镇站这两站，此后贵达置业未再作出地铁宣传内容。在此之前贵达置业无法预料国家发改委的具体批复内容，在该批复公布前贵达置业作出的宣传内容均以政府官方建设规划信息为来源，不存在虚假宣传的情形。证据10，济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初7050号民事判决书。证明：关于开发商在项目宣传中依据政府公开信息作出的开发项目存在沿途地铁这类宣传资料是否涉及虚假宣传，已有人民法院生效判决作出不构成虚假宣传的裁判。毕敬龙质证称，对证据1，合同中并未体现有关提示或重点注意的标识，被告主张合同注意提示，只是一个模糊的规定，协议第一条第2款减轻自己义务，加重对方义务的格式条款才是应当注意的重点内容，而该部分的文体与协议其他内容文体没有任何区别，并未尽到提示注意义务。证据2是可行性研究阶段的勘察，并不能证明M3线通过该地段。证据3、4是有关项目安排的通知、重点预备项目安排，都是不确定的因素。证据5是有关城市轨道交通规划社会稳定风险分析公众参与公示，该城市轨道规划处于风险评估阶段，并未确认M3线经过该路段。对证据6是有关M3号线（4号线）工程造价咨询服务招标公告，再次证明该路段并不确定地铁通过。证据7是有关有望年内起建的说明，未确定该路段会有M3线通过。证据8系媒体宣传，不具有政府官方性。证据9恰恰证明对M3号线经过的路段已经发生了变化，以前所谓的规划仅仅是规划而已，并未形成具有法律效力的红头文件。证据10系济南市市中区法院的一审生效判决，该判决与济南市中级人民法院判决相悖不能作为法律依据。 经审理，本院确认以下事实： 2018年3月10日，毕敬龙与贵达公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定毕敬龙购买贵达公司开发的济南加州东部世界城A-6地块X-X-XXX室，房屋单价每平方米10854.22元，总价款1072723元。毕敬龙与贵达公司还签订《合同补充协议》，作为《济南市商品房买卖合同》的附件5。毕敬龙已经交纳全部购房款，贵达公司亦于2020年8月向毕敬龙交付房屋。 2015年至2019年期间，济南市人民政府、济南轨道交通集团有限公司、济南市公共资源交易中心等单位发布的《济南市城市轨道交通建设规划（2016-2023）》《济南轨道交通M3线工程可行性研究阶段岩土工程勘察》《济南轨道交通4号线一期工程造价咨询服务招标公告》等文件中对地铁M3(4号线)、R2线的规划情况和途经路线向社会公示，其中4号线包含有郭店站、董家镇站两站。贵达公司在其对外发售的宣传资料中，含有“紧邻（建设中）M3/R2双地铁”、“地铁旁”等字样。2020年10月9日，国家发展和改革委员会作出《国家发展改革委关于山东省济南市城市轨道交通第二期建设规划（2020-2025年）的批复》（发改基础[2020]1535号），公布济南市轨道交通第二期建设规划（2020-2025），其中包括与本案相关的4号线，该线路不再含有郭店站、董家镇站两站。 关于诉讼请求中要求贵达公司赔偿12万元损失的法律依据和计算方法，毕敬龙述称贵达公司在宣传中称涉案房产有地铁经过，但实际交付的房屋并没有地铁经过，导致房屋价值产生差异，当时购价10854.22元/平方米，总房价是1072723元，现房屋价格是9700元/平方米，总房价是958651元，再加上房屋差价使其多贷了款，多付利息约1万元，上述房价差额和贷款多付的利息共计12万多元，毕敬龙按12万元主张。贵达公司则认为，房屋的销售价格是因区域地块、国家调控政策、市场的金融环境等多种因素形成的，目前贵达公司销售的地块属于A4地块，A4地块的房屋价格从9700元/平方米起至11000元/平方米不等，是根据楼层、户型、方向等每一户型有不同的销售市场价格，因此毕敬龙主张现房屋价格为9700元/平方米不符合事实。 本院认为，毕敬龙虽主张贵达公司在其签订买卖合同时承诺合同内容与宣传内容一致，其在合同上签字是基于对贵达公司的信任，但毕敬龙作为完全民事行为能力人应当预知签订书面合同对自己产生的法律后果，毕敬龙的该项主张缺乏证据支持，本院不予采信。毕敬龙与贵达公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按约履行合同义务。毕敬龙主张贵达公司存在虚假宣传，向其承诺开发的济南加州东部世界城A-6地块有轻轨M3/R2双轨经过，但依据政府同步公开的信息，政府部门对M3/R2地铁线的建设、起止、途经路线曾进行公示，其中包含涉案房屋地段地铁站，故贵达公司售楼广告宣传不构成虚假宣传和欺诈，且双方签订的《济南市商品房买卖合同》中并没有约定买卖的房屋有轻轨M3/R2经过，在双方签订的附件五《合同补充协议》中亦载明售楼广告等宣传资料不是合同的一部分，故本院对毕敬龙主张的交付标的物与合同约定不符并进而要求赔偿差价损失的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 驳回毕敬龙的诉讼请求。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由毕敬龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹亚萍 二〇二一年五月十八日 书记员  娄焕霞