贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4178号上诉人（原审原告）：王成剑，男，汉族,1991年11月1日出生，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：袁小兰，女，汉族，1986年12月18日出生，住贵州省习水县。被上诉人（原审被告）：遵义圣城房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市习水县东皇街道丹霞社区**。统一社会信用代码：91520300078476965H。法定代表人：沈茂，该公司经理。被上诉人（原审被告）：遵义圣城房地产开发有限公司习水分公司。。住所地：贵州省遵义市习水县木楠村统一社会信用代码：91520330MA6DNAJ112。负责人：沈茂，该公司经理。上诉人王成剑、袁小兰因与被上诉人遵义圣城房地产开发有限公司（以下简称圣城房开）、遵义圣城房地产开发有限公司习水分公司（以下简称圣城习水分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王成剑、袁小兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法发回重审或改判被上诉人违约，并按已付房款总额442285.00元为基数每日万分之三计算违约金（暂计算至2021年3月31日为36355.8元），于五日内向上诉人支付，其余违约金计算至被上诉人违约情形消除时止，五日内向上诉人支付。2.上诉人以违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求被上诉人按50元/日的标准赔偿上诉人。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决的适用法律错误。一审法院认为双方未约定交付房屋时被告需交付规划及消防手续，甚至合同约定的《住宅工程分户验收表》也没有提供，而单纯的只根据合同中约定的交付条件为依据而判决，这是不符合国家法律法规的。2.一审判决认定事实错误。（1）上述国家法律及规定了被上诉人在交房时应当达到的条件。但被上诉人只提供了《工程竣工备案登记表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；合同约定的《住宅工程分户验收表》并没有提供。然而事实情况时：在上诉人向人民法院起诉时涉案小区的地下车库以及十号楼还处于修建禁止所有车辆和行人进出的施工状态；直到现在上诉人上诉时该车库也不能使用。现在地下车库车辆虽然能进出，但是整个地下车库只有一个车辆出入口，没有上诉法律规定的消防应急通道。截止上诉人上诉时（2021年3月31日）该涉案小区依然只有一个出入口，且未经公示就对地下车库其中一个车辆出入口位置进行变动，十号楼依然还未修建完工。（2）上诉人于2020年11月5日办理了接房手续，这是基于上诉人因无住房，也无力再支付高额的租房费用，不得已先接房装修，期望尽早入住本该属于自己的房屋。但是上诉人接房的行为不能说明被上诉人的违法违规违约的事实不存在。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是被上诉人拟定，经由双方认可公平公正签订并由相关部门审核通过并备案的，其中违约金计算标准也符合国家法律法规，被上诉人也未举证证明违约金过高的事实。而违约事实发生后在违约金计算标准也是经过被上诉人认定的：2020年8月1日上诉人按照上诉人告知在延迟交房时间到场接房，可被上诉人告知上诉人依然不能交房，而且交付日期无法断定，在此情况下，上诉人向政府办、信访局、住建局、市场监督管理局等行政主管部门举报投诉，2020年8月31日在习水县政府办肖雪利主任和信访局罗文开局长牵头下，住建、规划、公安等部门以及上诉人、被上诉人一起参与调解，被上诉人承诺在2020年9月15日交付房屋并在交房后五日内按照合同约定向上诉人支付违约金。一审判决在被上诉人认定了违约金计算标准以及被上诉人未提供违约金过高证据的情况下采纳被上诉人的辩护意见，显然是不符合客观事实，也不符合法律法规的。圣城房开、圣城习水分公司未针对王成剑、袁小兰的上诉请求及理由作书面答辩。王成剑、袁小兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方的合同有效。2.判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋以及合法手续。3.请求确认被告违约，判令被告自2020年7月1日起，每日按已付房款总额442285.00元为基数的万分之三支付违约金（暂计算至2020年11月25日为19637.45元），其余违约金计算至被告违约情形消除时止，于五日内向原告支付。4.原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求被告按照50元/月/建筑平方米向原告支付补偿金。5.判令被告五日内开具全额购房发票以及维修基金发票交与原告，并协助原告缴纳契税。6.判令本案诉讼费、鉴定费、评估费等一切相关费用由被告承担。庭审中，原告称涉案房屋已经交付，原告已在装修，并提出变更第二项诉讼请求为：继续履行合同，请求被告交付原告房屋的相关手续，如不能交付被告承担相应的违约赔偿责任。一审法院认定事实：2018年7月28日，王成剑、袁小兰与圣城房开签订了《商品房买卖合同》约定：王成剑、袁小兰以每平米5231.61元，总价款442285元价格购买被告位于东皇镇华润大道Ｃ段习水县（建筑面积104.64平方米），被告应在2020年4月30日前向原告交付该商品房。合同十一条（二）项载明商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1.该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有相关法律法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条：本项目内相关设施、设备的交付时间和使用条件（一）城市基础设施1.上水、小水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；4.燃气2020年4月30日达到使用条件。原、被告双方未约定在交付期限内未达到交付使用条件后果及责任。《商品房买卖合同》十三条逾期交房责任第（2）项载明：逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。第十四条第（四）项约定买受人委托出卖人代买受人缴纳专项维修资金、契税、办理中华人民共和国房屋所有权证时按照法律规定及相关部门规定由买受人承担的税费和费用，双方未约定费用交给出卖人时间，也未约定缴纳后向买受人交付相应缴款凭证时间。签订《商品房买卖合同》的同日,原告王成剑、袁小兰与被告圣城房开签订了附件十二《补充协议》（甲方为被告圣城房开、乙方为原告），第二条第2款约定:甲方交付的房屋具备本合同第十一条约定的房屋交付条件后，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋接收手续和签署房屋交接单。房屋需要整改的，甲方按照本合同附件六的约定承担整改义务，但不承担整改导致的延期交房责任。2018年7月28日，原告向被告圣城房开支付首付款92258.00元，维修金9030.00元。2018年9月26日原告在习水县农村信用合作联社贷款350000.00元用于购买涉案房屋。圣城房开以受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响为由，通知业主房屋交付顺延至2020年6月30日。2020年4月30日被告未交付房屋，2020年6月30日被告未交付房屋。被告通过电话、公告方式通知原告房屋交付延期至2020年9月15日。2020年9月15日原告以被告未提供住宅分户验收表、未出示消防、规划、燃气等验收合格或准许使用证明文件为由，拒绝接收房屋，原告于2020年11月4日接收涉案房屋。截止2020年9月15日，涉案房屋小区存在车辆进出通道封闭、、地下车库施工等问题2020年9月14日圣城房开对习水县美食商业街1号楼、4号楼进行竣工验收备案登记，竣工验收备案表载明了备案机关的意见：1.习水县美食商业街1号楼、4号楼工程的竣工验收备案文件齐全。2.根据建设单位报来的竣工验收备案文件和工程质量监督机构提供的《工程质量监督报告》该工程具备备案条件，予以备案。一审法院认为，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告圣城习水分公司的民事责任由圣城房开承担。原告与被告圣城房开签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告诉请确认原、被告双方的合同有效，予以支持。原告诉请判令被告继续履行合同，被告圣城房开对继续履行合同无异议，遵从双方当事人意愿；庭审中双方已明确表示在2020年11月4日接收了涉案房屋，原、被告双方未约定交付房屋时被告需交付水电、燃气、规划手续，未约定在交付期限内未达到交付使用条件后果及责任，原告也未提供证据证明被告未提供该手续对其造成的具体损失情况，且涉案房屋所属的4号楼已竣工验收备案，结合双方签订的合同约定，被告交付房屋时应向原告提供《住宅工程分户验收表》的情况，对原告主张被告限期无条件交付原告之房屋的合法手续（水电、燃气、规划等相关验收合格准许使用的手续），如不能交付由被告承担相应的违约赔偿责任的诉请，支持为：限被告在本判决生效之日起15日内向原告交付位于东皇镇华润大道Ｃ段习水县的《住宅工程分户验收表》。原告主张被告支付自2020年7月1日起至被告违约情形消除时止，以已付房款总额442285.00元为基数，按日万分之三计算的违约金（暂计算至2020年11月25日为19637.45元），涉案房屋所属的4号楼在2020年9月14日竣工验收备案，被告通知原告2020年9月15日接收房屋时已符合房屋交付条件，逾期交付房屋违约责任截止日期应认定为2020年9月15日，被告辩称违约金按计算标准过高应予以调整，建议以已付房款为基数按日万分之二标准计算违约金，且原告未举证证明逾期交付对其造成的具体损失情况，对原告主张被告承担逾期交付房屋违约金的诉请，酌情支持为：以已付房款442285.00元为基数，自2020年7月1日起至2020年9月15日止，按日万分之二计算违约金为442285.00元＊76天＊2／10000＝6722.73元。原告庭后提交了房屋租赁协议、收据作为其增加违约金损失的依据，被告对该组证据的真实性、合法性不予认可。原告未提供租赁房屋产权手续，租赁合同上载明的出租人与收据收款人不一致，也无相关授权委托手续，无法证明出租人与收款人、房屋所有人的之间的关系，该组证据证明力不足，原告应承担举证不能的法律责任，故对原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求被告按照50元／月／建筑平方米向原告支付补偿金的诉请，不予支持。原告已支付全额购房款以及维修基金，且合同约定被告代原告缴纳维修基金，被告在收到原告款项后应在合理期限内将缴款发票交给原告，故对原告诉请被告五日内开具全额购房发票以及维修基金发票交与原告的诉请，予以支持。《商品房买卖合同》约定被告于2021年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告诉请被告协助原告缴纳契税条件尚未具备，原告主张被告五日内协助原告缴纳契税的诉请，支持为：被告于2021年4月30日前协助原告缴纳契税。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定之规定，判决：一、原告王成剑、袁小兰与被告遵义圣城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效、双方继续履行；二、限被告遵义圣城房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告王成剑、袁小兰交付位于东皇镇华润大道Ｃ段习水县的《住宅工程分户验收表》；三、限被告遵义圣城房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告王成剑、袁小兰支付逾期交付房屋违约金6722.73元；四、限被告遵义圣城房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内开具全额购房发票以及维修基金发票交付原告王成剑、袁小兰，并于2021年4月30日前协助原告王成剑、袁小兰缴纳契税；五、驳回原告王成剑、袁小兰的其余诉讼请求。案件受理费145.00元，由被告遵义圣城房地产开发有限公司负担35.00元，由原告王成剑、袁小兰负担110.00元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案房屋逾期交房违约金的计算标准如何认定的问题，双方合同约定，若逾期交房，按照已付购房款总额的日万分之三计算违约金，一审中，被上诉人主张调减，一审酌情调整为按日万分之二计算并无不当，本院予以确认。关于逾期时间如何认定的问题，双方约定的交房时间为2020年4月30日，结合2020年新冠疫情的影响，一审酌情认定从2020年7月1日起计算违约金至涉案房屋达到实际交付条件，并通知购房人接房之日并无不当，本院予以确认。综上所述，王成剑、袁小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由王成剑、袁小兰负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年五月二十四日法官助理王薇书记员冯滢