湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5035号上诉人（原审被告）：丁龙，男，1983年3月19日出生，汉族，住长沙县。上诉人（原审被告）：李春发，男，1979年6月21日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：靳凌，女，1980年9月2日出生，汉族，住长沙市开福区，系李春发的妻子。被上诉人（原审原告）：伍友华，男，1984年6月11日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：吴思，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：代乾龙，湖南纲维律师事务所实习律师。原审被告：长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司，住所地长沙市雨花区××路××号××商业街****215-216、218-223及中庭二层北边区域门面。法定代表人：丁龙。原审被告：蔡中博，女，1978年9月8日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付亚争，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人丁龙、李春发与被上诉人伍友华、原审被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司（以下简称乐童公司）、蔡中博房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2021）湘0111民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求判令双方的租赁关系自2020年10月13日终止；2、撤销（2021）湘0111民初165号民事判决书第一项，改判2019年3月15日后的租金由蔡中博支付；3、本案诉讼费由蔡中博承担。事实与理由：1、乐童公司自2017年成立以来，就由股东蔡中博独立进行招生、教学、管理等实际控制，因经营不善，公司亏损，丁龙和李春发于2019年1月再次追加投资后就全面退出公司，蔡中博承诺2019年3月31日之后的盈亏由她独立负责。两上诉人于2020年4月提起公司解散之诉，雨花区法院判决解散乐童公司，该文书现已生效。上诉人认为2020年2月股东形成决议停止经营后，蔡中博继续经营，其法律后果应由蔡中博承担。2、被上诉人未履行确保乐童公司能完好、正常使用租赁物的义务，乐童公司自2020年10月13日起被锁门无法进入租赁物，双方租赁关系因无法实际履行应自2020年10月13日终止。被上诉人辩称：1、被答辩人请求判令双方租赁关系自2020年10月13日终止，无事实和法律依据。事实上，乐童公司因经营管理出现严重问题，导致大量已缴费的学生家长去乐童公司维权，物业方为了防止乐童公司继续搬离财物和督促其妥善处理债务，才不得已在他们恶意退场后对涉案房屋进行上锁及限制乐童公司水电，涉案房屋被上锁被上诉人不知情也无过错；2、被答辩人关于改判2019年3月15日后的租金由蔡中博支付以及本案诉讼费由蔡中博承担的上诉请求无法律依据。乐童公司作为独立法人，是本案租赁合同的承租方，应承担涉案房屋的租赁费用，股东内部之间的协议不对外产生效力。原审被告蔡中博辩称：在合同履行过程中，涉案租赁房屋在2020年10月13日被强行上锁导致我方无法正常使用涉案房屋，所以应当认定租赁关系于2020年10月13日终止，且对方应承担涉案房屋上锁的违约责任；2、根据合同相对性原则，涉案房屋的租赁费应由乐童公司承担，而非股东个人。伍友华向一审法院提出了诉讼请求：1、判令被告一、被告二支付逾期未付的房屋租金（暂计算至2020年11月26日的拖欠租金为21688元）；2、请求判令被告一、被告二支付滞纳金至清偿之日止（以拖欠的租金为基数按日利率1‰的标准暂计算至2020年11月26日为2867.73元）；3、判令被告一、被告二继续履行《商铺租赁合同》；4、判令被告三、被告四在出资范围内承担还款责任；5、判令本案的全部诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2017年10月27日，湖南嘉华房地产开发有限公司委托长沙星润商务咨询有限公司将汇金城芙蓉里商业街项目D栋221-222号商铺租赁给被告丁龙并与其签订原《商铺租赁合同》。2017年12月15日原告向湖南嘉华房地产开发有限公司购买了该商铺。同日，原告、被告二、湖南嘉华房地产开发有限公司和长沙星润商务咨询有限公司约定签订了《四方协议》，约定由原告继承原《商铺租赁合同》。此后，经原告与被告丁龙协商一致于2018年3月15日重新签订了《商铺租赁合同》。后因被告丁龙要求减租，双方于2018年12月16日签订《附加协议》。合同签订后，被告丁龙一直按约履行，但自2020年3月27日起被告丁龙未再按期支付租金；在原告的多次要求下，原告、被告一、被告三于2020年9月7日签订《欠条》，约定了已拖欠租金的支付方式，但被告二仍未按约支付租金。原告认为，原告与被告二签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据约定，被告二应按期支付商铺租金，被告三、被告四系公司股东，按《公司法》规定理应在出资范围内承担连带偿还责任。原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告乐童公司、丁龙、李春发辩称，1、从2019年开始，被告丁龙、李春发一直在与被告蔡中博在协商解散乐童公司，但是被告蔡中博不同意解散公司，后三个人签订融资协议，约定融资后的公司由蔡中博负责经营，2019年3月31日后是被告蔡中博单方面继续经营。2020年6月，被告乐童公司经法院判决解散，从2019年2月15到2020年10月12日的租金应该由蔡中博个人承担。2、长沙星润咨询有限公司在10月12日就已经将涉案商铺的门上锁了，所以被告乐童公司已经告知长沙星润咨询有限公司原被告双方的租赁关系已经于2020年10月13日终止。被告蔡中博辩称，案涉房屋租赁合同是原告和被告乐童公司签订的，被告蔡中博并不是房屋租赁合同的相对方，也从未表示加入该合同，根据合同相对性原则，蔡中博不应承担合同责任。蔡中博在公司实际运营期间投入的资金已经超过其实际认缴资金，且根据公司章程的约定，蔡中博的认缴出资时间尚未到期，也不符合股东出资加速到期的情形，故蔡中博不应在股东出资范围内承担还款责任。经审理查明，2017年12月15日，湖南嘉华房地产开发有限公司与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告向湖南嘉华房地产开发有限公司购买了汇金城芙蓉里商业街项目D栋221、222号商铺。2018年3月15日，湖南嘉华房地产开发有限公司与原告、长沙星润商务咨询有限公司、被告丁龙签订两份《四方协议》，协议约定：湖南嘉华房地产开发有限公司委托长沙星润商务咨询有限公司将汇金城芙蓉里商业街项目D栋221、222号商铺租赁给被告丁龙，用于经营教育科技咨询等业务，长沙星润商务咨询有限公司与被告丁龙双方已于2017年10月27日与其签订《商铺租赁合同》。自原告缴清该商铺全部房款（按揭付款，为缴清首付同时完成银行面签且按揭资料齐全）及应缴税费次日起，原租赁合同的出租人由长沙星润商务咨询有限公司变更为原告，原租赁合同中长沙星润商务咨询有限公司享有的权利和承担的义务由原告承继，长沙星润商务咨询有限公司不再享有相应的出租人权利和承担出租人义务。原告作为该商铺买受人和新的出租人，与被告丁龙建立租赁合同关系。被告丁龙所预交的租金，在原告付清全部房款（按揭付款：为缴清首付同时完成面签且按揭资料齐全）及税费前，相应的租金归长沙星润商务咨询有限公司或湖南嘉华房地产开发有限公司所有；原告、被告丁龙自行决定是否按原租赁合同条款和条件重新签订租赁合同，双方未重新签订租赁合同的，应按原租赁合同条款行使相关权利、履行各自义务。2018年3月15日，原告（甲方、出租人）与被告丁龙（乙方、承租人）签订两份《商铺租赁合同》，合同约定：一、由被告丁龙承租原告位于长沙市雨花区××路××号××（推广案名为“汇金城芙蓉里”）项目Ｄ栋221、222号商铺用于经营教育科技咨询；二、租赁期限为五年，自2017年11月25日起至2022年11月24日止；三、房屋租金：第一年单价40元／月／平方米，月租金1247元；第二年单价45元／月／平方米，月租金1403元；第三年单价47.25元／月／平方米，月租金1473元；第四年单价49.61元／月／平方米，月租金1547元；第五年单价52.09元／月／平方米，月租金1624元；商铺租金年递增比率：从第三年起每年递增5%；免租期6个月（自2017年11月25日至2018年5月24日）；租金支付方式：除首期租金外，乙方每次交三个月租金，每三个月交租期的最后一个月期满前十日预缴下一个租金期的三个月租金；四…五…六、租赁保证金：乙方需在签订合同时向甲方一次性交付贰个月租金的租赁保证金，共计人民币2494元。如果乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租赁保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费；如乙方违反本合同约定任何条款，甲方均可分别扣留全部或部分租赁保证金，以抵偿因乙方违约行为造成的甲方直接和间接损失。七、滞纳金：乙方拖欠租金的，每延期一日，应按照拖欠租金的1‰向甲方支付滞纳金，从应付至实付之日止。八…九…十….十一、离店：因乙方原因导致本合同中止后5日内，乙方应将租赁商铺交还给甲方；乙方在前述期限交还商铺前，应付请所有应付款项（含租金、滞纳金、违约金等）；如乙方尚未付清所有应付甲方相关款项及其他款款项，甲方有权扣押乙方在上铺内的财物，直至乙方付清所有应付款项；十二…十三、提前解除：除本合同另有约定外，甲、乙双方均不得无故提前解除合同；乙方违约单方面解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付相当于本合同租赁保证金两倍的违约金；下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方并应按照本条第2款约定的违约金标准承担违约责任：乙方拖欠租金超过三十日，经甲方催交，仍未足额支付租金的；乙方或实际承租人对商铺进行装修时，破坏商铺主体结构拒不改正的；乙方或实际承租人利用租赁房屋从事违法活动的；本合同约定和法律、法规规定的其他情形。甲方擅自解除本合同或因甲方违约导致本合同解除的，甲方应在扣除乙方应付的租金后，退还乙方己预交的剩余租金及租赁保证金剩余部分（不计利息），并应向乙方支付本合同租赁保证金两倍的违约金，给乙方及实际承租人造成损失的，应全额赔偿。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告丁龙将涉案商铺继续作为被告乐童公司作为公司办公场所和注册地址。2018年12月16日，原告（甲方）与被告丁龙（乙方）签订《附加协议》，协议约定：甲乙双方在法律允许的范围内经双方友好协商，甲方（D栋221号商铺、D栋222号商铺）每个月减少租金100元，减少租金从第二季度开始计算：第一年：2018年5月25日-2018年8月24日租金已收；2018年8月25日-2019年5月24日租金为1147元/月；第二年：2019年5月25日-2020年5月24日租金为1303元/月；第三年：2020年5月25日-2021年5月24日租金为1373元/月；第四年：2021年5月25日-2022年5月24日租金为1447元/月；第五年：2022年5月25日-2023年5月24日租金为1524元/月。以上价格均为不含税价格，甲方无需开具任何发票和收据。乙方在每个季度到期后三个工作日内必须准时把租金付给甲方。如乙方无故情况下（未与甲方沟通）拖欠租金，甲方有权废除此协议，其余按原合同处理。自2020年3月27日起，被告乐童公司未按期支付租金。2020年9月7日，被告乐童公司向原告出具《欠条》，载明：因为各种原因，长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司欠D栋221、222商铺（房东伍友华）的房租如下：2020-3-27至2020-5-281303×2×2=5212元；2020-5-27至2020-10-281373×2×5=13730元，因疫情对公司经营的负面影响非常大，暂时无力一次性清偿，但我公司会坚持经营，承诺按照如下进度逐步清偿房租：2020年10月25-27日支付当月（2020-10-27至2020-11-28）房租2746及欠款1个月（2020-3-27至2020-4-28）1303×2=1606元；2020年11月25-27日支付当月（2020-11-27至2020-12-28）房租2746以及欠缴的2个月（2020-4-27至2020-6-28）1303×2＋1373×2=5352元；2020年12月25-27日支付当月（2020-12-27至2021-1-28）房租2746以及2个月的欠缴（2020-6-27至2020-8-28）1373×2×2=5492元；2021年1月25-27日支付当月房租2746（2021-1-27至2021-2-28）2746元以及2个月的欠缴（2020-6-27至2020-8-28）1373×2×2=5492元。2021年1月25-27支付当月房租2746（2021-1-27至2021-2-28）2746元以及2个月的欠缴（2020-8-27至2020-10-28）1373×2×2=5492元。补充：除欠款外其余按原合同，欠款还清后，需按季度支付房租。落款为被告乐童公司并加盖公章，被告蔡中博签名。该欠条出具后，被告乐童公司未按照约定履行付款义务，截至2020年11月28日止，欠付的租金为21688元【（1303元/月×2套房×2个月（2020-3-27至2020-5-28）=5212元+13730元（1373元/月×2套房×5个月（2020-5-27至2020-10-28）+2746元（1373元×2套房（2020-10-28至2020-11-28）】。原告诉至一审法院，请求裁决。另查明，1、2017年5月17日，被告乐童公司召开股东会，通过股东会决议：公司名称：长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司；通过公司章程；公司不设董事会，只设执行董事一名，任命丁龙为执行董事兼经理、并任命丁龙为法定代表人；公司实行注册资本认缴登记制，注册资本100000元，被告蔡中博持股45%，认缴45000元，被告丁龙、李春发分别持股27.5%，认缴275000元，认缴出资期限为2065年9月1日；全体股东一致同意以丁龙的名义签订的租赁合同中的地址位于（长沙市雨花区长沙市××路××号××街××栋××层××及中庭二层北边区域门面）作为公司办公场所使用。2017年11月9日，被告乐童公司成立。2、2020年4月13日，被告丁龙、李春发向一审法院提起诉讼，请求解散被告乐童公司，一审法院于2020年6月3日作出(2020)湘0111民初3028号《民事判决书》，判决解散被告乐童公司。该判决现已生效。本案在审理过程中，原告申请撤回继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以准许。上述事实，有《附加协议》、《四方协议》、《商铺租赁合同》、《欠条》、公司股东会决议及公司章程、(2020)湘0111民初3028号《民事判决书》、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，出租人为原告无争议。承租人究竟是被告丁龙，还是被告乐童公司，是本案的焦点。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，被告乐童公司设立前，被告丁龙与长沙星润商务咨询有限公司（2018年3月15日变更为原告）签订商铺租赁合同，根据被告乐童公司的股东会决议：任命丁龙为执行董事兼经理、并任命丁龙为法定代表人；全体股东一致同意以丁龙的名义签订的租赁合同中的地址位于（长沙市雨花区长沙市××路××号××街××栋××层××及中庭二层北边区域门面）作为公司办公场所使用。被告乐童公司设立后，应当对他的法定代表人的经营活动，承担民事责任。故一审法院认定本案承租人是被告乐童公司，而不是被告丁龙。原告与被告乐童公司签订的《四方协议》、《商铺租赁合同》、《欠条》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，严格依约履行各自的权利义务。一、关于被告乐童公司欠付的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，截至2020年11月26日止，被告乐童公司欠付原告租金21688元，故原告要求被告乐童公司支付租金21688元，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。被告乐童公司、丁龙、李春发辩称，从2019年开始，被告丁龙、李春发在与被告蔡中博协商解散乐童公司未果后，三个人签订融资协议，约定融资后的公司由蔡中博负责经营，2019年3月31日后是被告蔡中博单方面继续经营，从2019年2月15到2020年10月12日的租金应该由蔡中博个人承担。被告乐童公司股东之间的内部协议对本案原告没有法律约束力，故一审法院对该抗辩意见，不予采纳。二、关于滞纳金。根据合同约定，被告乐童公司拖欠租金的，每延期一日，应按照拖欠租金的1‰向原告支付滞纳金，从应付至实付之日止。因双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准四倍计算，对其过高部分，不予支持。关于违约金计算的起始日期，根据《欠条》的约定，双方对欠付租金的支付日期进行了变更，鉴于疫情的负面影响，同时，考虑到欠付金额不大，一审法院酌情认定滞纳金计算的起始日期为双方约定的最后一笔租金支付期限届满之日即2020年10月28日。被告乐童公司、丁龙、李春发辩称，长沙星润咨询有限公司在10月12日就已经将涉案商铺的门上锁了，被告乐童公司已经告知长沙星润咨询有限公司原被告双方的租赁关系已经于2020年10月13日终止,但并没有提交相应证据证实，故对该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。三、关于被告蔡中博、李春发应否承担责任。原告要求被告乐童公司的股东即被告蔡中博、李春发在出资范围内承担还款责任。一审法院认为，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。原告没有提供充分证据证明被告乐童公司不能清偿到期债务，其请求未届出资期限的股东在未出资范围内对被告乐童公司所欠的租金承担责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告伍友华租金21688元及逾期付款滞纳金（以21688元为基数，自2020年10月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准四倍计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告伍友华的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取207元，由被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司负担。本院二审中，被上诉人向本院提交了一张蔡中博和星润公司员工刘妮的微信截图，拟证明乐童公司经营不善是其自身原因，在涉案门面被锁后，其还在找其他人接盘。蔡中博对该证据的真实性无异议。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关，本院予以认定，至于证明力，本院将结合全案证据予以综合评定。蔡中博和刘妮（双方陈述系星润公司负责涉案物业的员工）于2020年10月14日的微信聊天记录显示：蔡中博称“我最终没有撑住，别人也不愿意淌我们的浑水……”“现在我在外面联络其他机构接收会员”。二审询问中，双方一致确认星润公司于2020年10月13日将涉案门面上锁，该门面现仍处于上锁状态。上诉人认为星润公司是受被上诉人委托锁的门。被上诉人陈述其未委托星润公司锁门，星润公司之所以锁门是由于乐童公司欠员工工资、物业费等。一审判决中第八页最后一行“认缴275000元”存在笔误，本院纠正为“认缴27500元”。本院其他查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由和请求，本案的争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》是否于2020年10月13日终止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，乐童公司与被上诉人均未在一审中提出涉案合同于2020年10月13日终止或者解除的诉讼请求，本案亦不具备其他合同终止的情形，故上诉人主张合同于2020年10月13日终止的上诉理由不能成立。二、涉案商铺租金的支付。上诉人主张2019年3月31日后的租金应由蔡中博支付。本院认为，股东之间签订的内部协议对本案被上诉人伍友华没有法律约束力，乐童公司系独立法人，其作为涉案房屋的承租人，其应承担支付租金的责任。上诉人的该上诉理由不能成立。关于租金的计算。上诉人主张被上诉人于2020年10月13日将房屋上锁，后续租金不应由其承担。本院认为，首先，上诉人未举证证明房屋上锁的主体为被上诉人;其次，在房屋被锁后，上诉人或者蔡中博均未与被上诉人协商过要求重新开门；再次，在锁门之前，上诉人就向一审法院提起解散乐童公司之诉，上诉人在上诉状中亦称乐童公司经营不善，故在锁门之前，乐童公司的经营就已经出现了问题；最后，涉案门面至今还是被锁的状态。综合以上因素，本院认为，一审法院判决乐童公司向被上诉人支付截至2020年11月28日止的租金及滞纳金并无不当。综上所述，上诉人丁龙、李春发的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费342元，由丁龙、李春发负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月二十四日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。