辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽民申1332号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：锦州天兴置业有限公司。住所地：辽宁省锦州市凌河区和平路四段18号311室。法定代表人：韩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：锦州地大激光巨幕影城有限责任公司。住所地：辽宁省锦州市凌河区解放路五段33甲。法定代表人：宋惠霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张洪权，男，1969年11月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：大商锦州百货大楼有限公司。住所地：辽宁省锦州市中央大街二段67号。法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：范国斌，辽宁融基律师事务所律师。再审申请人锦州天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）、锦州地大激光巨幕影城有限责任公司（以下简称地大影城）、张洪权因与被申请人大商锦州百货大楼有限公司（以下简称百货大楼）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市中级人民法院（2020）辽07民终1154号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。天兴公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。请求：撤销二审判决，驳回百货大楼对天兴公司的诉讼请求。事实及理由：一、原审法院认定百货大楼为本案适格主体错误，天兴公司与百货大楼虽然签订了委托管理协议，但天兴公司在二审中提交的新证据能够证明百货大楼在2014年1月16日将家乐汇购物广场的物业管理转让给第三方家乐汇购物广场，实际提供物业服务方也是第三方家乐汇购物广场，百货大楼不具有原告主体资格，二审法院以家乐汇购物广场出具的一份情况说明就认定百货大楼具有诉讼主体资格程序违法，百货大楼与大商集团锦州千盛购物广场有限公司是两个独立的法人单位，百货大楼无权代替家乐汇购物广场作为本案的原告主张权利，百货大楼并未提交有效证据证明其向大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场实际承担了影城应当支付的物业管理费，进而有权向影城主张权利。根据法律规定民事诉讼原告不能通过授权的方式让渡他人，不论家乐汇购物广场出具何种授权都不能当然的将本案的原告变更为百货大楼。原审法院以家乐汇购物广场通过出具情况说明的方式进行追认就认定百货大楼具有诉讼主体资格没有法律依据。百货大楼主体资格不适格。二、本案百货大楼起诉的时间是2020年1月16日，在此之前百货大楼对2014年1月16日至2017年1月期间的3700平方米以外的物业管理费未向地大影城、天兴公司主张过权利或向法院提起诉讼，不存在诉讼时效中止、中断的法定情形，在本案中主张3700平方米以外面积的物业管理费超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。三、锦州家乐汇负二层的停车场面积为10334.8平方米，自2014年1月16日至今由百货大楼对外经营使用并收取停车费用，地大影城没有使用上述区域，百货大楼向地大影院收取物业费依法无据，且百货大楼已经使用停车场区域获利，再从地大影城处获取物业管理费属于重复获利，不应得到支持。家乐汇负二层停车场公摊面积1311.09平方米，应从法院认定的物业面积中剔除。四、《委托管理协议》第3.1条没有约定以乙方公示标准确定，百货大楼在一审时未向法院提交发票、劳动合同、维修合同、纳税凭证书证、鉴定意见等有效的证据证明其自2014年1月16日至2019年12月31日地大影城每年的物业费成本或者其实际支出是多少，应承担举证不能的败诉风险。原审判决以百货大楼提交的某一年的公示记载的标准认定2014年至2019年的物业费标准，依据不足。地大影城、张洪权申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的情形。请求：撤销二审判决并发回重审或改判驳回百货大楼的起诉。事实及理由：一、二审法院在审理本案的过程中存在事实认定错误与法律适用错误的问题。（一）关于实际面积的认定，锦州房地产测绘中心为全民所有制企业，其虽有测绘测量的行政许可，但仍为天兴公司单方委托的企业，而地大影城、张洪权提交的证据的制作单位为锦州市房屋产权监理处，系主管房屋产权的行政机关，后者出具的材料应当因其行政机关的身份享有更高的证明力，在天兴公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订的合同中亦明确约定后者缴纳物业费的面积依政府部门核算为准，司法鉴定无法进行的情况下，应认定实际面积为3700平。本案中，百货大楼可以在诉前进行个人委托评估鉴定的涉案房屋，司法鉴定机构应该可以鉴定，既然法院认可司法鉴定机关的退件理由，应否认公平性和效力性更弱的单方委托的测绘公司出具的报告。（二）百货大楼在以公摊部分进行盈利的同时向地大影城、张洪权主张收取公摊面积的物业费存在错误，本案中，公摊面积产生的收益一直由地大影城、张洪权所享有，在其并非物权所有人的情况下还同时向地大影城、张洪权主张该部分的物业费不合理，3700平方米的租赁面积是建筑面积，本身就包含了公摊面积，百货大楼主张的所谓公摊面积中并未由地大影城、张洪权接受服务享有收益，百货大楼要求地大影城、张洪权对其主张的公摊面积承担物业管理费不合理。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，百货大楼利用公摊面积进行经营活动的情况下应在地大影城、张洪权主张的物业费基础上扣除其使用公摊面积获利的收益。二审法院仅考虑了百货公司对公摊面积的利用是提供物业服务所必需的基础，却忽略了百货公司利用公摊面积所获收益的扣除问题，属于法律适用错误。（三）原审法院认为，基于生效判决的既判力可得确定缴纳标准为0.71元每天每平方米，但生效判决的缴纳标准确定的仅为3700平方米以内的面积的缴纳标准，对于3700平方米以外的部分的缴纳标准应依据百货大楼和天兴公司之间的约定以“公平合理”的标准来确定，关于0.71元每天每平方米的缴纳标准是否公平合理的问题，可参考锦州市发改委定期发布的住宅物业的价格标准，0.71元每天每平方米的价格是同地区最高级别住宅物业价格的几十倍，是不合理、不公平，对于显失公平的合同条款，法院可依职权在合理范围内酌情确定。相关生效判决对0.71元每天每平方米的价格进行认定时，存在一定程序的逻辑谬误。（四）百货大楼并非本案适格原告。本案中，唯一订立有书面合同的物业服务法律关系建立在天兴公司与百货大楼之间，真正提供物业服务并与地大影城、张洪权之间形成事实物业服务管理关系的是大商锦州千盛购物广场有限公司（以下简称千盛购物广场）家乐汇购物广场，百货大楼与千盛购物广场为母子公司关系，千盛购物广场与家乐汇购物广场为总分公司关系，实际享有物业费追索权利的主体为千盛购物广场而非百货大楼。二审法院虽对一审法院在上述事实上的认定予以纠正，但并未进一步解决由此导致的合同效力和诉讼主体适格问题，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，千盛购物广场与百货大楼签订的转让协议应属无效，二审法院虽查明了事实，但未正面回应其效力问题，系法律适用错误。（五）在百货大楼第一次就家乐汇广场物业服务费问题进行起诉时，其诉讼请求为要求凌河区星感觉影城给付10112.09平方米面积的物业费并由天兴公司承担连带责任，锦州市中级人民法院作出（2017）辽07民终1450号民事判决中存在关于3700平方米以外的部分另行处理的相关表述，但相应表述是局限在大商集团提起申请请求范围内的，百货大楼的申请内容仅为要求天兴公司承担3700平方米以外物业费，即可另行处理的是“3700平方米以外的面积的物业费应由天兴公司承担”，而非3700平方米以外的面积的所有问题，对于3700平方米以外的面积的物业费是否需要由星感觉影城及其权利义务承受者或物业服务合同继受者承担的问题，已经经过实际审理并做出了否定性的判决，本案中百货大楼要求地大影城、张洪权承担相应责任的诉讼请求应依照一事不再理原则驳回起诉。（六）具有绝对既判力的部分是判项部分，本案中无论是“超出3700平米以外的面积到底为多少”的问题还是“3700平米以外的面积物业费应以何种标准收取”的问题，都不属于百货大楼所援引的生效判决的判项内容，亦不属于生效判决的主要争议焦点，故在本案中，就上述问题应先以本案庭审中呈现的证据与事实来确定，已生效的诸份判决与本案有关的内容仅可作为参考，原审判决中对于此部分争议问题直接援引既判力原则的做法属于适用法律错误。针对天兴公司的再审申请，百货大楼提交意见称，天兴公司的再审事由在其提起另外两起物业费案件的再审程序中，均被驳回。天兴公司本次提起的再审申请，没有新的事实和证据，没有法律依据，应予驳回。一、原审法院关于百货大楼是本案适格的诉讼主体的认定正确。二、本案不存在超过诉讼时效问题。三、原审法院认定物业费收费面积6192.27平米正确。四、原审法院认定物业费收费标准0.71元/平米/天正确。针对地大影城、张洪权的再审申请，百货大楼提交意见称，一、关于面积问题，原审法院认定物业费收费面积6192.27平米正确。二、本案中百货公司依据与天兴公司签订的《委托管理协议》约定，对家乐汇商场建筑物的整体进行物业管理而非经营行为，不存在百货大楼利用公摊的面积进行经营获利问题。三、原审法院认定物业费收费标准0.71元/平米/天正确。本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.百货大楼是否为本案适格主体；2.本案是否超过诉讼时效；3.本案应缴费面积应如何认定；4.缴费标准应如何认定。关于焦点一，原审查明，百货大楼与天兴公司签订了委托管理协议，百货大楼依据该协议对家乐汇商场包括电影院在内的商户进行物业服务和管理，并约定电影院的物业管理费由百货大楼收取。电影院实际接受了家乐汇购物广场提供的物业服务，应当缴纳物业管理费用，原审根据家乐汇购物广场出具的情况说明，认定其已同意并认可百货大楼依据其与天兴公司签订的委托管理协议书的一方主体向电影院追索拖欠的物业费，并据此认定百货大楼取得本案的诉讼主体资格，并无不当。关于焦点二，百货大楼于2015年6月8日向锦州市凌河区人民法院提起诉讼，2017年10月13日锦州市中级人民法院作出的（2017）辽07民终1450号生效民事判决中明确了3700平方米以外面积的物业费问题可另行处理，天兴公司主张本案超过诉讼时效没有法律依据。同时，上述生效判决中未对3700平米以外的面积的物业费进行实质审理，告之另行处理，并不存在违反一事不再理原则的情形，地大影城、张洪权的该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，原审法院认定物业费收费面积6192.27平米的依据是2014年7月1日，天兴公司委托锦州房地产测绘中心出具的锦州家乐汇面积测量报告。天兴公司对此份报告虽提出异议，但现有证据无法否定该测绘报告所确定的租赁总面积。地大影城、张洪权又主张其对公摊面积未接受服务或享有收益，但地下公摊面积部分除商场停车场外、还包括维系商场正常运作所需水、电等大型辅助设备所占空间，故原审法院所认定的本案应缴费面积并无不当。关于焦点四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项规定，（2017）辽07民终1450号生效民事判决业已确认物业费收费标准0.71元/平米/天，且天兴公司、地大影城、张洪权不能提供相反证据推翻上述认定，原审法院据此认定以0.71元/平方米/天标准确认物业费并无不当。再审申请人天兴公司、地大影城、张洪权提出的再审请求及理由不足以改变原审判决对本案事实的认定及法律适用，原审法院依据各方当事人的诉辩意见对案件事实的认定及法律适用并无不当。再审申请人天兴公司、地大影城、张洪权的再审请求及理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的再审事由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回锦州天兴置业有限公司、锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、张洪权的再审申请。审判长 程 敏审判员 马 凯审判员 高山丹二〇二一年五月三十一日法官助理孙璐书记员孙天利