山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3935号上诉人（原审原告）：王旭坤，男，1980年5月4日出生，汉族，初中毕业，住山东省平度市。委托诉讼代理人：张盼盼、张富洲，山东润秋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卞磊，男，1981年10月7日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：李曼，山东京鲁律师事务所律师。上诉人王旭坤因与上诉人卞磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。王旭坤上诉请求：1、依法撤销一审第三项判决，并依法改判支持王旭坤一审第二项请求，即“依法判令卞磊返还王旭坤租赁商铺内全部物品”；2、依法判令一审、二审诉讼费用由卞磊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，请二审法院查明案件事实。卞磊在王旭坤未达到解除合同条件时就强行收回房屋并换锁，使王旭坤无法进入租赁房屋。承租房内物品系王旭坤所有，后被卞磊强行锁在租赁房屋内，故卞磊对屋内物品有保管及返还的责任，卞磊强行收回承租房屋时未通知王旭坤到场清点并交接物品，也未对屋内物品制作物品清单，因此王旭坤无法提供承租房内物品信息的相关证据，该举证责任应归于卞磊，无法提供相关证据的不利后果不应由王旭坤承担，因此一审判决以王旭坤未提供屋内物品信息为由驳回其要求返还物品的请求属于事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定逾期支付房租系违约并判令王旭坤承担案件受理费及保全申请费属法律适用错误。王旭坤在承租涉案房屋后发现房屋存在严重漏水情况，影响房屋使用，后卞磊不积极维修，已然导致合同目的无法实现，卞磊构成根本违约，2020年7月15日，卞磊强行收回房屋并进行换锁更使王旭坤权利严重受损，故卞磊应承担全部违约责任，同时承担王旭坤因其违约产生的案件受理费、保全申请费等费用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律确有错误。卞磊辩称，对王旭坤的第一项诉求，根据谁主张谁举证原则，其应承担相应举证责任；对第二项诉求，根据卞磊提交的微信聊天记录可以证明涉案房屋曾存在漏水情况，但已维修完毕，王旭坤对此也在微信中予以认可。卞磊上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102民初13837号民事判决书，并依法改判；2.一、二审案件受理费由王旭坤负担。事实和理由：一、王旭坤系先行及主要违约方，一审法院认定事实错误，应予以改判。涉案房屋租赁合同纠纷的起因系王旭坤未按期缴纳房租，根据合同法第227条之规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽多次通过委托律师向王旭坤发送律师函及多次通过微信通知、要求其缴纳房租，王旭坤均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，故2020年7月15日系双方合意解除，一审法院判决卞磊方过错程度大于王旭坤方过错程度，无事实及法律依据。二、一审法院计算违约金数额无事实及法律依据，应予以改判。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，人民法院调整违约金不应仅凭约定违约金进行自由裁量，而应根据公平原则和诚实信用原则，以经过审理查明的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素进行调整。王旭坤未提交证据证明其存在何种损失，一审法院以三个月租金确定其损失，无事实及法律依据。王旭坤辩称，王旭坤虽拖欠房租，但未累计满两个月以上，其拖欠房租是因为卞磊维修房屋一直未修好，房屋无法正常使用，最主要原因是卞磊在房屋租期未满时就私自换锁，导致王旭坤无法正常使用房屋。卞磊的行为是根本性违约。王旭坤向一审法院起诉请求：1.判令解除王旭坤、卞磊之间签署的房屋租赁合同；2.判令卞磊返还王旭坤租赁商铺内全部物品；3.判令王旭坤将现有房屋装修拆除并恢复原状；4.判令卞磊退还王旭坤房屋保证金6500元；5.判令卞磊赔偿王旭坤1年租金的违约金即78000元；6.判令卞磊减免王旭坤3个月房租共计19500元；7.诉讼费、保全费、保全担保费由卞磊承担。一审法院认定事实：2020年1月1日，王旭坤（乙方）、卞磊（甲方）之间签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于历下区转山西路1-6号百融名苑1号楼2-105，建筑面积：40.99平方米。二、该房屋租赁期共36个月，自2020年1月1日至2023年12月31日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。三、该房屋租金为6500元/月，租金总额为234,000元，房屋租金支付方式为押一付六，各期租金支付日期：提前15天支付下期租金。四、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金6500元。合同期满后，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。六、租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目，但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、物业等乙方使用所产生的费用。七、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方（案外人济南中住城南房地产经纪有限公司）支付佣金。丙方已提供服务并收取佣金，甲乙双方签订租赁合同后若有违约，丙方收取的佣金不予退还。八、甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。九、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回该房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途的或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计二个月以上的。十、甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金三倍的滞纳金。合同期满乙方应及时结清租赁期间各种费用并交还房屋。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态、不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。十一、丙方见证甲乙双方签订本房屋租赁合同，甲乙任何一方因提供资料不真实等过错导致合同无效或交易不成功，丙方不承担任何责任。十二、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。十三、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商，协商不成的，向房产所在地人民法院提起诉讼。十四、其他约定事项（其他条款与此条款冲突的，以此条款为准）：1、合同到期乙方有优先续租权；2、本合同签订之日起违约方需支付1年租金于被违约方。2019年11月17日，王旭坤向宋金霞转账房屋保证金6500元。2020年1月7日，王旭坤向卞磊转账2020年上半年房屋租金39,000元。2020年9月7日，王旭坤支付诉讼保全保险费600元。2020年6月30日，山东隆谋律师事务所受卞磊委托向王旭坤发出律师函一份。2020年7月15日，卞磊将涉案房屋收回。一审法院认为，此案系房屋租赁合同纠纷。2020年1月1日，王旭坤、卞磊之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的效力性规定，一审法院予以确认有效。王旭坤主张自2020年7月15日解除与卞磊签订的房屋租赁合同。经审理查明房屋租赁合同明确约定王旭坤拖欠房租累计二个月以上的，卞磊有权解除合同。王旭坤拖欠房屋存在违约行为，但卞磊于2020年7月15日将涉案房屋收回时，王旭坤拖欠房租未满二个月。卞磊提前将房屋收回的行为构成根本违约且直接导致房屋租赁合同事实上已经无法继续履行。据此，一审法院依法认定双方签订的房屋租赁合同于2020年7月15日解除。关于租赁商铺内物品及房屋装修问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王旭坤提供的证据不足以证明其主张，对此，一审法院不予支持，可待证据充分后另行主张。关于违约责任的问题。一审法院认为王旭坤逾期支付房租存在过错，卞磊提前收回房屋导致合同目的无法实现亦存在过错，结合王旭坤、卞磊违约程度及过错大小，一审法院认为卞磊提前收回租赁房屋的行为大于王旭坤逾期未交违约金的过错程度。一审法院依法酌定王旭坤支付的房屋保证金6500元，卞磊不予返还；卞磊赔偿王旭坤违约金19500元。王旭坤主张减免三个月房租19500元。王旭坤的主张不符合法律相关规定，对此，一审法院不予支持。王旭坤主张诉讼保全保险费600元，一审法院认为王旭坤花费的诉讼保全保险费不是必要支出，对此，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王旭坤与卞磊之间签订的房屋租赁合同于2020年7月15日解除；二、卞磊于判决生效之日起十日内支付王旭坤违约金19500元；三、驳回王旭坤的其他诉讼请求。案件受理费2380元，减半收取1190元，由王旭坤负担970元，由卞磊负担220元；申请费1040元，由王旭坤负担840元，由卞磊负担200元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，租赁合同的标的物为房屋，卞磊提前收回房屋，一审法院认为该行为构成根本违约，并不违反法律规定。依据涉案双方租赁合同在第八条和第十四条分别约定的违约金数额，一审法院综合双方过错确定卞磊按照三个月房租承担违约金，不超出其自由裁量的范围。王旭坤主张返还涉案房屋内被留置的物品，卞磊亦同意清退，但王旭坤对其主张的物品明细未提供充分证据予以证实。因二审中卞磊仅认可涉案房屋内存有王旭坤的办公桌和椅子，双方可在履行本判决时自行交接上述卞磊自认的办公桌和椅子。综上，卞磊、王旭坤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2201元，由上诉人卞磊负担288元、王旭坤负担1913元。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年五月八日书记员  韩雪