云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初577号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。统一社会信用代码:91530100099424881G。法定代表人：和寿伟，职务：董事长。住所：云南省。委托诉讼代理人：石勇，系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：赵贵琼，女，汉族，1988年7月10日生，住址:云南省昆明市西山区广福路华都花园二期2幢2单元601室。委托诉讼代理人：朱素明、白韬（实习），系云南大韬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：孟志贤，男，汉族，1976年1月16日生，住址:云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：张高见，系云南联宇（昭通）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：简姚楠，男，仡佬族，1985年2月25日生，住址：贵州省务川仡佬族自治县。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告赵贵琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，被告赵贵琼于2021年3月17日向本院申请追加孟志贤为被告，简姚楠为第三人，本院审查认为，孟志贤、简姚楠与本案有利害关系，本院依法追加孟志贤为被告，简姚楠为第三人。本案依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人石勇、被告赵贵琼及委托诉讼代理人朱素明、白韬、被告孟志贤及委托诉讼代理人张高见、第三人简姚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月27日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同编号：DH-2018-07-252Z。约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-2-38/40/42/44/46/47号的商铺出租给被告作为餐饮用途。被告实际租满租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自商铺交付日起60日的装修期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，被告应支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同租赁保证金的数额。此外，原告还给予被告从装修期届满之次日起6个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，应按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金支付营运免租期内的租金。合同租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日共5个租赁年度，第一个年度月固定租金为29445元，第二个年度月固定租金为32389.5元，第三个年度月固定租金为35628.45元，第四个年度月固定租金为39193.56元，第五个年度月固定租金为43112.01元。被告应于商铺交付日前5个工作日预付3个月租金88335元，被告以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告交纳的任何款项扣款顺序依次为：违约金及手续费、租金、管理费、代收代缴的水费及电费，被告同意所交款项未按以上顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定某一项目。被告应于合同签订之日起5日内，支付租赁保证金58890元，若被告违反本合同之规定，原告有权以保证金抵扣乙方应付款项或违约金，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。同时约定被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，或被告提前擅自终止本合同，原告可解除合同，并有权依照合同第17.2相关约定追究被告违约责任，被告应在解除之日起3日内将该商铺交还原告，否则每逾期1日应按合同终止当月日租金标准的两倍支付占用使用费。此外，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付给了被告使用，但被告支付租金至2019年9月30日便未再支付租金，此外，违约金按合同约定每逾期一日应按照逾期款项的0.3%支付，原告自愿放弃相应权利，只要求被告按照欠付租金的30%向原告支付违约金。原告在此期间多次向被告邮寄了催款通知书等文件，但被告仍置之不理。综上所述，被告未按照合同约定支付租金，构成重大违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条，被告应继续履行租金支付义务，并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉,请求判令：一、由被告向原告支付自2019年11月2日至2021年3月31日期间拖欠的租金575453.45元；二、由被告按拖欠租金575453.45元的30%支付违约金172636.04元；三、本案诉讼费由被告承担。被告赵贵琼辩称：2019年1月7日，答辩人与被告孟志贤、第三人简姚楠签订了《退股协议》，约定将案涉商铺实际承租权、使用权及相应交纳租金的义务都已经转移到被告孟志贤，答辩人认为本案租金应由被告孟志贤承担。被告孟志贤辩称：第一，答辩人于2020年10月26日以双方的行为实际解除了合同，计算租金截止时间应为2020年10月25日；本案涉及的合同为原告事先制定的格式合同，其条款明显加重了被告的责任，应认定无效；第三，疫情属于不可抗力，请求减少被告孟志贤所欠的租金。第三人简姚楠辩称：第一，2019年1月，答辩人与被告赵贵琼、孟志贤签订了《退股协议》，约定退股协议签订后，所有的责任与答辩人无关，并且案涉租赁合同系2019年9月签订的；第二，当时入股经营餐厅，答辩人是以个人名义入股的，追加答辩人为第三人不予认可。原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、领秀知识城商业项目商铺租赁合同1份，欲证明2018年7月27日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定将坐落于“领秀知识城”商业项目A-2-38/40/42/44/46/47号的商铺出租给被告作为餐饮用途，租期自2018年8月1日至2023年7月31日。第一个租赁年度月租金为29445元，第二个租赁年度的月租金为32389.5元，第三个租赁年度的月租金为35628.45元,若被告逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付被告占有、使用；二、关于催办A区A-2-38/40/42/44/46/47号商铺缴纳租金的通知1份、EMS快递单1份、EMS物流信息1份，欲证明因被告长期拖欠租金，原告于2020年8月26日根据被告在合同中的通讯地址向其发出了催缴租金通知书，告知其应于2020年8月31日前交清2019年10月1日起拖欠的租金及相应违约金。被告于2020年8月29日签收后至今，仍未支付拖欠的租金及相应的违约金。因此被告长期拖欠租金的行为构成重大违约，应继续履行租金支付义务并承担相应违约责任；三、民事裁定书1份、发票1份，欲证明原告因维权支付了保全费1000元，应由被告承担。经质证，被告赵贵琼认为：对第一组证据的真实性没有异议。根据本案事实以及合同约定，原告实际上认可了孟志贤对案涉商铺租赁和使用关系；对第二组证据，原告邮寄快递时间为2020年8月29日，也就是在拖欠租金近1年之后才提出来，在这个期间，原告与被告孟志贤进行过联系，原告还停了商铺水电，并没有和被告赵贵琼进行沟通。赵贵琼认为，从双方的行为来看，原告认可了孟志贤的合同实际履行的资格；对第三组证据真实性没有异议，赵贵琼在本案当中不应当承担相应责任。被告孟志贤认为：对第一组证据真实性、合法性及证明内容不予认可，因为孟志贤不是合同的签订人。该合同第3.2条、第5条及第17条均属于格式条款，根据民法典的规定应当认定为无效；对第二组证据三性及证明目的不予认可，孟志贤不是当事方，所以对三性不予认可；对第三组证据真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可，与被告孟志贤无关。保全费也不是必须产生的费用，应由原告自行承担。经质证，第三人简姚楠认为：对原告提交的证据均无异议。被告赵贵琼针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：一、领秀时代广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议1份、营业执照1份，欲证明案涉租赁合同项下的A-2-38/40/42/44/46/47号商铺原系赵贵琼、孟志贤、简姚楠三人共同经营使用，后于2019年1月7日，赵贵琼、简姚楠退出案涉商铺经营使用，孟志贤为商铺实际使用人和经营人。前述事实有原告法定代表人简姚楠签字确认；二、申请1份，欲证明2020年1月5日孟志贤与赵贵琼共同向原告申请变更案涉商铺责任人为孟志贤；三、视听资料1份，欲证明2021年3月2日，赵贵琼电话联系孟志贤希望能够三方协商解决租金问题，孟志贤亲口承认自己是实际经营人，不用赵贵琼承担责任，且原告员工向孟志贤追索案涉商铺租金；四、领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议1份，欲证明《补充协议》上“赵贵琼”签字不是本人所签，实际上对合同内容、合同主体已经进行变更了。经质证，原告认为：对第一组证据《领秀时代广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议》三性及证明目的不予认可，原告未参与经营的事项，不知道孟志贤、赵贵琼、简姚楠三者之间是否合作经营，该《退股协议》的真实性是无法核实的。即使该《退股协议》是真实的，也只能证明孟志贤、赵贵琼、简姚楠是合伙经营该商铺，《退股协议》是属于内部协议，所以不能证明被告主张的证明目的。从身份关系来看，原告是法人，简姚楠仅是法定代表人，简姚楠已在庭审当中自认了其是作为个人身份来参与合伙经营。从授权方面来看，原告也没有对简姚楠做有关商铺的授权行为所。因此，从被告提交的第一组证据至多能证明三人之间存在合伙关系，赵贵琼主张要求孟志贤向原告支付租金是没有事实依据的；对第二组证据因没有证据原件，对三性及证明目的不予认可。该《申请》无原告的任何盖章，且简姚楠也不代表原告来做出任何的行为；对第三组证据三性不认可，无法核实通话的真实性。从谈话的内容来看，与被告是否应当支付租金是没有任何关联性的；对第四组证据三性及证明目的不予认可，首先该证据为复印件，被告孟志贤也否认是其签字；其次，即使是孟志贤签字，也不能改变赵贵琼签订商铺租赁合同，至多可以表明孟志贤加入到合同中来。经质证，被告孟志贤、第三人简姚楠认为：对被告赵贵琼提交的证据均无异议。被告孟志贤针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：一、微信聊天记录1份，欲证明因原告原因采取停水、停电，违反法定约定义务的事实；二、微信聊天记录1份，现场照片2张，欲证明：1.原告自2020年10月26日起对案涉房屋进行断水、断电至今的事实；2.自2020年10月26日起因断水断电案涉房屋无法使用的事实；3.原告以自己的实际行动表示不再履行合同的事实；4.双方实际已于2020年12月26日解除合同的事实。经质证，原告认为：对第一、二组证据微信聊天记录的真实性予以认可，对证明目的不予认可。首先，只是通知说要停电，但是是否停电、停了多久从这个证据当中看不出来的。此外停电并非是原告的原因导致，是供电局的原因导致，而且停电并非是经常的，停电是偶尔的，整体上是不影响被告经营的。从另外一个方面来说，停电是属于不可预料的，偶然的一个突发事件，属于不可抗力，并非是原告所致，所以其证明原告原因导致停水停电应承担违约责任是没有事实依据的；对第二组证据照片三性及证明目的不予认可，对现场照片看不出具体的名称、位置。经质证，被告赵贵琼认为：对被告孟志贤提交的证据无异议。对第二组证据微信聊天记录，是原告商铺的管理方与孟志贤之间的聊天，聊天记录可以看出，原告在商铺的使用的过程当中，租赁的合同履行过程中，是和孟志贤直接对接的，说明原告对孟志贤实际履行任是认可的。经质证，第三人认为：对被告孟志贤提交的证据无异议。第三人简姚楠针对其答辩主张，向本院提交了《领秀时代广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议》1份，欲证明简姚楠以股东名义参与嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店的经营，但是退股以后一切和简姚楠无关。经质证，原告及被告赵贵琼、孟志贤认为：对第三人简姚楠提交的证据无异议。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：云南鼎宏公司系2014年5月7日依法成立的有限责任公司（自然人独资），原法定代表人为简姚楠，2021年2月5日变更为和寿伟。2018年7月27日，原告云南鼎宏公司（甲方）与被告赵贵琼（乙方）自愿签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-38／40／42／44／46／47号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起60日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起4个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租赁期限暂定自2018年8月1日至2023年7月31日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度月租金为29445元，第二个租赁年度的月租金为32389.5元，第三个租赁年度的月租金为35628.45元；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金58890元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：……12.3.4条约定：乙方擅自转租／分租该商铺或变相转租／分租的；……合同12.3.14条约定：除本合同约定的终止本合同的情形外，乙方擅自提前终止本合同；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：赵贵琼，地址：云南省昆明市西山区。合同签订后，被告赵贵琼按约向原告缴纳了租赁保证金58890元，原告按约定将案涉商铺交付被告赵贵琼。被告赵贵琼租赁案涉商铺后，被告赵贵琼、被告孟志贤、第三人简姚楠将案涉商铺合伙经营嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店（嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店系2018年10月10日依法成立的个体工商户，经营者为孟志贤，经营范围为云南省昆明市嵩明县）。2019年1月7日，被告孟志贤（甲方）、赵贵琼（乙方）、第三人简姚楠（丙方）签订《领秀知识城广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议》，约定由甲方组织的甲乙丙三方共同出资合作经营的领秀时代广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧项目，甲方及其配偶共同出资30万元，乙方出资80万元，丙方出资30万元，共计出资140万元，甲乙丙三方占股比例按照出资金额计算。因经营问题难以继续合作，经甲乙丙三方共同达成以下协议：一、鲜花（仙花）餐吧：1.鲜花（仙花）餐吧由甲方自行负责经营，乙方自行退出所有股份，甲方出资5万元收购丙方所占有的股份；2.协议签字确认后甲方负责经营鲜花（仙花）餐吧，其他人负责配合交接，亏盈由甲方自行负责，均与乙方丙方无任何关系，乙方丙方无任何权利干涉；二、心跳酒吧：1.心跳酒吧由乙方自行负责经营，甲方自行退出所有股份，乙方出资10万元收购丙方所占有的股份；2.协议签字确认后乙方自行负责经营心跳酒吧，其他人负责配合交接，亏盈由乙方自行负责，均与甲方丙方无任何关系，甲方丙方无任何权利干涉；三、股份收购费用支付及租房押金和出资剩余尾款支付：……2.租房押金：鲜花（仙花）餐吧58890元，心跳酒吧27163.4元，甲乙丙三方按照比例分配。如出现提前解除经营合同或店面转让行为的情况，鲜花（仙花）餐吧由甲方自行负责退还乙方丙方占股比例的租房押金，心跳酒吧由乙方自行负责退还甲方丙方占股比例的租房押金，租房押金需在2019年12月31日前由负责经营店面的负责人提前退还，退还后合同到期的押金归退还人所有；3.甲乙丙三方共同出资的尾款在本协议签订确认后按照出资比例退还甲乙丙三方。签订《退股协议》后，被告孟志贤在案涉商铺上经营嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店，被告赵贵琼、第三人简姚楠未再参与经营。另查明，被告向原告缴纳租金至2019年11月1日，此后，被告未再向原告缴纳租金。庭审中，被告赵贵琼、孟志贤陈述：上述已缴纳租金，退股以前租金系被告赵贵琼缴纳，退股以后租金为孟志贤缴纳。经本院释明，因本案追加利害关系人孟志贤为被告、简姚楠为第三人，原告是否变更诉讼请求，原告坚持原诉讼请求，未变更本案诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告云南鼎宏公司被告赵贵琼签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》为双方真实意思表示,没有违反法律强制性规定,形成合法的租赁合同关系，双方应当按约履行。被告赵贵琼向原告租赁位于嵩明县，其租赁用途为被告赵贵琼、孟志贤、第三人简姚楠合伙经嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店，据此，被告赵贵琼、孟志贤、第三人简姚楠成立合伙关系。2019年1月7日，被告赵贵琼、孟志贤、第三人简姚楠自愿签订的《领秀知识城广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议》系三方真实意思表示,且不违反法律或法规的强制性规定,依法具有法律效力,三方应按约定履行。根据《领秀知识城广场鲜花（仙花）餐吧及心跳酒吧退股协议》约定，被告赵贵琼、第三人简姚楠退出嵩明职教园区仙花餐巴餐饮店合伙事务，原合伙股权由被告孟志贤享有和承担。根据上述退伙情况，2019年1月7日，案涉商铺实际上已由被告赵贵琼转让被告孟志贤经营使用，云南鼎宏公司原法定代表人简姚楠对被告孟志贤独自经营使用案涉商铺是知晓的，视为原告对被告孟志贤独自经营使用案涉商铺也是知晓的。此后，至2019年11月1日，该期间租金由被告孟志贤向原告缴纳，原告未对被告孟志贤身份提出任何异议，视为原告认可了案涉商铺的承租人由被告赵贵琼变更为被告孟志贤。根据《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》约定，案涉商铺的租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日，被告赵贵琼应按照约定向原告支付商铺租赁期限内的租金，但案涉商铺实际已于2019年1月7日转让给被告孟志贤，因此，自2019年1月8日起的租金应由被告孟志贤承担，现原告主张要求被告赵贵琼支付自2019年11月2日起至2021年3月31日的租金575453.45元及违约金172636.04元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。经本院释明后，原告不主张要求被告孟志贤、第三人简姚楠承担责任，因此被告孟志贤、第三人简姚楠在本案中不承担责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条之规定，判决如下：驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费11281元，减半收取5640.5元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担；保全费4240元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杨劲松二〇二一年五月六日书记员  李美玲