贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1236号上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，贵州世纪龙腾房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李学芬，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘秋江，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑗，女，1987年4月7日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）：梁栋，男，1992年6月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：娄鹏彦，女，1993年9月7日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）：梁凌，女，2000年2月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：梁隆英，女，1963年2月13日出生，汉族，住贵州省桐梓县。上列五被上诉人的委托诉讼代理人：赵学东，桐梓县官仓法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：梁隆琴，女，1966年3月14日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：娄必然（梁隆琴之夫），住贵州省桐梓县。上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英、梁隆琴（以下简称王瑗等6人）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3229号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。龙腾公司提出上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张事实拥有案涉门面没有事实依据。1．《房屋拆迁安置协议》载明梁昌祥无证住房面积120㎡，门面面积0㎡，没有证据证明被拆迁面积大于120㎡。罗开强被羁押，对方无法取得其证言，且罗开强作为证人未出庭接受质询，其他相关证人也未出庭作证。2．被上诉人没有与龙腾公司办理交房手续的证据。龙腾公司停业、清算期间较长，管理薄弱，被上诉人非法私自占有门面，一审仅依据现场勘查时被上诉人开门就认定其合法拥有门面，缺乏依据。3．对方出具的5号证据即二号楼拆迁门面清单没有龙腾公司签字盖章，不符合证据形式，且内容矛盾，只有住房过渡费，没有门面过渡费。4．《商品房认购书》所载购房人与《收据》上交款人均不是被拆迁人，龙腾公司无需补偿。一审依据《商品房认购书》《收据》错误认定龙腾公司对梁昌祥补偿关系成立。双方就案涉门面的意思表示仍应是商品房认购，对方未支付购房款属实，龙腾公司出具的收据与事实不符。5．一审判决认定案涉门面虽未签订拆迁安置协议但被上诉人实际使用门面是事实行为无需法院确认，属认定事实错误。如此则梁昌祥、其他被拆迁户都无需签订拆迁安置补偿协议，反正征收拆除都是事实行为，也无需交付，被拆迁户自己占有就行了。但事实上龙腾公司与所有被拆迁门面的拆迁户都签订房屋拆迁安置协议，并明确被拆面积、安置面积与安置位置，还房时签订书面交接表。管理人对梁昌祥所作询问笔录第三页，梁昌祥的回答也可证明龙腾公司没有将门面给梁昌祥，更不会给被上诉人。被上诉人占用门面没有合法依据，称已使用多年不符事实。二、管理人对梁昌祥所作询问笔录关于案涉门面权属、面积的提问不代表认可该门面系补偿。三、被上诉人未履行《商品房认购书》付款义务，管理人已根据破产法相关规定解除该认购书。该门面产权仍属龙腾公司。请二审法院查清事实，予以纠正。王瑗等6人未发表二审答辩意见。王瑗等6人向一审法院提出诉讼请求：1．判决确认王瑗等6人对龙腾公司享有位于桐梓县角商业房一间（面积45.2平方米），并确认王瑗等6人享有门面面积差11.8平方米（金钱债权）金额714160元；2．本案诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：梁昌祥是国家干部，于2019年10月24日亡故。梁栋、梁凌是梁昌祥之孙，王瑗、娄鹏彦是其外孙，梁隆英和梁隆琴是其子女。龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆，赵正庆之妻郑庆红是龙腾公司股东。位于桐梓县娄关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发。一审法院于2019年4月9日以（2019）黔0322破5号裁定书裁定受理对龙腾公司进行破产清算，并指定贵州与之律师事务所为管理人。2010年6月29日，龙腾公司与梁昌祥签订《一品龙腾旧城改造房屋拆迁安置协议书》，约定龙腾公司将梁昌祥无证面积120平方砖混结构住宅拆迁，两年内安置2号楼12层B4号137.97平方米的住房，该协议就面积差及过渡费进行结算。2010年6月30日，龙腾公司（甲方）与梁昌祥代王瑗、梁栋、梁隆英、娄鹏彦、梁凌（乙方）签订《商品房认购书》，载明“经双方协商，就乙方购买甲方《一品龙腾》商住楼项目2号楼一层东北角的商业房达成如下协议：一、商业房位置：2号楼一层东北角（详见一层平面图所示）。二、商业房面积45.2平方米。三、商业房价格714,160元；四、乙方交款以甲方收据为准。五、在甲方取得商品房预售许可证后，双方另行签订商品房销售合同。”甲方由罗开强签字并加盖公司印章，当日，龙腾公司开具金额为714,160元收据给梁昌祥，载明是“门面款”，出纳由郑庆红签字，龙腾公司图纸上将2号楼东北角19号门面标为“梁昌祥”。王瑗等6人提交罗开强（现被羁押）的书面证词证明，2010年被拆迁人梁昌祥不同意拆迁，罗开强搞了一个不影响其他被拆迁人的折中方案，即拆迁梁昌祥的房屋后，安置120平方米住房和45平方米的门面，就门面签订认购书，实际是赔偿给梁昌祥，开具了收据，梁昌祥没有支付房款；王瑗等6人提交冷述俄、周学烈的书面证词，证明该门面已安置给梁昌祥。龙腾公司对书面证词以不符合证言的形式要件而不予认可。王瑗等6人提交清单，证明梁昌祥将房屋交给龙腾公司拆迁的时间是2010年6月29日，拆迁安置过渡费7104元，合同约定住房补差24,996元、补充协议补差714,160元，还房面积门面补差186,440元，住房超面积补差10,683.2元，龙腾公司对该清单以没有签字盖章为由不认可。龙腾公司于2013年3月11日取得预售许可证，提交领款单证明梁昌祥于2013年3月25日、8月1日、12月22日领取安置过渡费7920元、5040元、5760元。王瑗等6人提交龙腾公司管理人律师于2018年12月12日对梁昌祥的询问笔录，其中询问安置给梁昌祥33.4平方米的门面是否可以，梁昌祥主张安置门面是45.2平方米，需要45.2平方米的门面，不要33.4平方米的门面，而且还需要龙腾公司支付过渡费用于治病。龙腾公司进入破产程序后，王瑗等6人申报债权714,160元，管理人不予确认，王瑗等6人于2019年12月5日申请复核，管理人以（2019）龙破债复核第35号文书确认王瑗等6人的债权为0元，理由是认购书不是拆迁安置协议，且没有实际交纳房款。双方对交付房屋持异议，一审法院于2020年8月6日现场查看，门面实际由王瑗等6人控制。王瑗等6人申请对罗开强进行核实，罗开强陈述为了推进拆迁工作，以认购书的形式将案涉门面安置给梁昌祥。一审法院认为，龙腾公司在开发“一品龙腾”项目过程中，梁昌祥是被拆迁人，双方签订的《一品龙腾旧城改造房屋拆迁安置协议书》和《商品房认购书》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，龙腾公司已向梁昌祥交付了住房。本案一审争议焦点：双方在签订拆迁安置补偿协议时签订的《商品房认购书》是否为拆迁安置协议？梁昌祥被拆迁的房屋是地上一层和二层，从龙腾公司管理人对梁昌祥的询问笔录看，梁昌祥没有购买门面的意愿，也没有购买门面的实力，但梁昌祥明确表示龙腾公司用45.2平方米的门面安置给梁昌祥；龙腾公司时任法定代表人罗开强与梁昌祥签订《商品房认购书》，约定龙腾公司将其开发的2号楼一层东北角45.2平方米的门面以714160元出售给梁昌祥，梁昌祥代替其女梁隆英及孙子四人作为乙方签字，因此，一审法院认定王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英具有本案主体资格。龙腾公司开具714160元“门面款”收据给梁昌祥，并经郑庆红作为出纳签字，双方当事人认可实际没有支付该款，罗开强证实为推动拆迁工作而将该门面安置给梁昌祥，一审法院认定该认购书是龙腾公司拆迁梁昌祥的房屋而将案涉门面作为对被拆迁人的安置补偿，该收据证实补偿关系成立，对龙腾公司主张该收据是假收据的主张不予支持。龙腾公司在安置门面的图纸上，将19号门面标示为梁昌祥，能证明龙腾公司已确定19号门面的使用权人是梁昌祥，而非处于不确定状态；2号楼完工后，被告还房时，因19号门面不足45.2平方米，双方产生争议，梁昌祥不愿接收该门面，从龙腾公司所作的询问笔录和梁昌祥的陈述能够印证，一审法院对王瑗等6人主张龙腾公司于2015年交付门面的主张不予支持；管理人于2018年12月12日询问梁昌祥是否接受33.4平方米的安置门面，但梁昌祥以面积不够为由拒绝，一审法院结合《商品房认购书》附位置图的事实认定龙腾公司已将诉争门面确定安置给梁昌祥。龙腾公司进入破产程序后，管理人没有向王瑗等6人交付门面，一审法院现场查看，19号门面确实已由王瑗等6人管理使用，一审法院认定该门面在破产案件受理前已由王瑗等6人接收，龙腾公司没有相反证据否认该事实。双方签订《商品房认购书》，实际是龙腾公司拆迁梁昌祥房屋所签订的安置补偿协议，一审法院对梁昌祥否认安置的主张不予支持。梁昌祥是被拆迁人，因安置协议产生的债权区别于普通债权，王瑗等6人接收该安置门面，不属于梁昌祥的个别清偿。王瑗等6人起诉时请求确认其享有“位于桐梓县角商业房一间（45.2平方米）”，王瑗等6人实际在使用该门面，这是一个事实行为，无需法院在判决主文中予以确认。王瑗等6人请求确认其享有债权714160元，因门面面积不足11.8平方米，龙腾公司已无法安置，故一审法院确认王瑗等6人享有债权186440元（11.8×714160÷45.2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、《中华人民共和国继承法》第十六条第二款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条规定，判决：一、原告王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英共同对被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有门面面积差价款债权186440元；二、驳回原告梁隆琴的诉讼请求；三、驳回原告王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英的其他诉讼请求。案件受理费30元由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。二审期间，龙腾公司提交（2019）龙管公第2号《关于继续履行部分合同的公告》一份，经核实该份证据已于一审提交并经质证，不属于新证据。双方在二审并未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英、梁隆琴在二审时明确其诉讼请求为“1．判决确认王瑗等6人对龙腾公司享有位于桐梓县角商业房一间（面积45.2平方米）的所有权，并确认王瑗等6人享有门面面积差11.8平方米（金钱债权）金额714160元；2．本案诉讼费由龙腾公司承担。”本院认为，依据一审审理情况与双方的二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房认购书》的性质是否拆迁安置协议；二、该认购书是否已被解除。关于案涉《商品房认购书》的性质。单看案涉《商品房认购书》载明文字确实只是一份签订买卖合同之前的意向协议，但龙腾公司未收款仍立即向梁昌祥出具高达71万余元收据，足以佐证当时双方确实没有买卖门面的意思表示。时任龙腾公司法人代表罗开强对此的陈述与王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英、梁隆琴的主张能相互吻合，结合龙腾公司与梁昌祥于前一日签订《房屋拆迁安置协议》，足以证实双方签订该认购书的真实意思表示系将该门面作为龙腾公司拆迁安置协议的一部分补偿给梁昌祥。而在拆迁改造的动员过程中，双方为达成拆迁协议所作的具体妥协与处理即不完全等面积补偿的约定，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。且当时罗开强系龙腾公司的法人代表，对外即代表龙腾公司，其职务相关行为与后果及于龙腾公司。故龙腾公司关于《商品房认购书》并非补偿协议、还房面积已足够补偿的上诉理由，本院不予采纳。关于本案拆迁安置补偿事宜，龙腾公司均是与梁昌祥协商，《商品房认购书》也系梁昌祥本人签字。如前所述，案涉门面实际上系龙腾公司拆迁梁昌祥的旧房后安置补偿给梁昌祥的房屋，而梁昌祥之所以将王瑗、梁栋、娄鹏彦、梁凌、梁隆英的名字签在协议上，结合五人均为梁昌祥的晚辈直系亲属且梁昌祥在签约时年事已高，可推定梁昌祥代五人签约的行为系其对该门面作出内部安排处分，符合情理。故龙腾公司关于签约主体并非被拆迁人，门面并非拆迁补偿房的上诉理由，本院不予采纳。《商品房认购书》附件房屋平面图与《商品认购书》所载“（详见一层平面图所示）”内容相呼应，足以确认《商品房认购书》指向的门面位置明确具体。罗开强的陈述系一审法院依法至其羁押地点提押制作，并经质证，程序合法，其陈述内容与一审判决据以定案的其他证据能相互印证，一审判决予以采信，并无不当。龙腾公司管理人在2018年12月12日《询问笔录》中询问梁昌祥“龙腾公司还给你们33.40㎡的门面你要去接吗？”“但我要告诉你，龙腾公司有33.40㎡门面还给你，你是什么意见？”载明管理人对案涉门面的陈述与被上诉方现实际占有门面的面积一致，且用词用语能体现管理人对案涉门面系拆迁安置补偿的事实是知晓的，梁昌祥只是坚持应按当初约定的45.2㎡来补偿门面，而非龙腾公司代理人在一审质证笔录中所称梁昌祥有购买门面的意思表示。关于龙腾公司称案涉《商品房认购书》已被依法解除的上诉理由。一审法院查看现场时，案涉门面已处于被上诉方实际占有控制，龙腾公司未举证证明门面系被上诉方强占，且因《商品房认购书》具有补偿协议性质，不属于《中华人民共和国破产法》第十八条规定的双方当事人均未履行完毕，管理人有权决定解除的情形，故该认购书不符合法定解除条件。门面差额部分，作为债权予以确定。综上，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  张瑛娟审判员  唐 妍二〇二一年五月二十日书记员  苟 勇