河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初2220号原告：王娟，女，1983年5月4日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王银萍，天津行通（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘腾腾，天津行通（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南邦仁实业投资有限公司，住所地郑州航空港区迎宾大道南侧02幢2楼东段。法定代表人：孙亚飞，该公司总经理。原告王娟与被告河南邦仁实业投资有限公司（以下简称邦仁公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人王银萍、潘腾腾及被告邦仁公司的法定代表人孙亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年1月23日签订的《物业资产转让合同》（合同编号为：NO.BRSY-YX-2018-014）;2.判令被告退还原告已付的合同转让款104640元及利息（利息参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算，自2018年1月23日起至实际还清之日止），并赔偿原告为购买转让资产所支付的12000元中介费用损失；3．判令被告支付原告违约金1046.4元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月23日，原、被告签订了一份《物业资产转让合同》，约定被告将其名下所有的位于郑州航空港区华夏大道与鄱阳湖路交汇处中原国际医药物流创业园项目1号楼东单元4层B433室物业资产转让给原告，转让价为209280元，并约定2018年12月31日前向原告交付该物业资产。原告按合同约定交付两期房款共计104640元。因为工程一直没有进展，剩余房款暂未缴纳。事实上，截止到合同约定的交房时间即2018年12月31日，该物业资产并未建成，直到2020年10月份，被告才通知业主交房，比合同约定晚交房将近两年，且通知收房时该物业资产未做竣工验收，根本不具备交房条件。同时原告购买房屋之后，了解到被告将该物业资产抵押贷款，导致原告收房存在巨大风险。另外，原告系在郑州同步文化传播有限公司的介绍下购买该房屋，并于2018年1月8日向该中介服务公司支付了12000元的中介服务费，现因被告违约造成交易未完成，且因拖延时间长，郑州同步文化传播有限公司早已注销，此部分损失理应由被告承担赔偿。综上，被告恶意违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告在交涉无果后，遂诉至法院，请求判令如诉。被告邦仁公司辩称，该公司不同意解除合同。双方签订的《物业资产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定行使权利、履行义务。协议第九条第二款约定，逾期超过15日，受让方有权选择是否解除合同，选择解除合同的，应当在条件成就后10日内书面通知转让方，未通知的视为受让方选择继续履行合同。同时，民法典规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满前，当事人不行使的，该权利消灭，法律没有规定或者当事人没有约定解除权利行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使或者经对方催告后在合理期限内不行使该权利消灭。协议约定的交房日期为2018年12月31日，逾期15日后，原告可选择解除合同，但原告既未在约定的解除条件成就后10日内书面通知被告，又未在法定的期间内主张权利，故，原告的解除权已经消灭。案涉房屋已经建成，并装修完毕，所有手续正有序办理，原告付清购房款后，被告便可交付，原告可自己使用也可出租收益，故，案涉协议也不存在合同目的无法实现的情形。原告主张退还已付购房款及利息、违约金，无事实和法律依据，不应支持。原告主张的利息，也不应支持，案涉协议对逾期交房导致合同解除，被告应承担的责任进行了明确的约定，双方均应按照合同约定履行，且原告同时主张违约金和利息，系重复主张。本院经审理认定事实如下：2018年1月23日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《物业资产转让合同》（合同编号：），合同约定转让方转让给受让方的物业资产位于郑州航空港区华夏大道与鄱阳湖路交汇处中原国际医药物流创业园项目1号楼东单元4层B433室，面积约为34.88平方米，最终面积以实际测绘面积为准。物业资产主体建筑结构为框架，建筑层数为6层，其中地上6层地下1层。物业资产的用地性质为仓储，地号6-G15-港，该地块土地面积101137平方米，使用权类型为转让，土地使用年限为2013年2月-2063年2月，转让方对物业资产拥有完整、合法的权利，并有权依法处置，不存在抵押、司法查封等权利受到限制的情形。按照建筑面积计算，该物业资产转让单价为每平方米人民币6000元，转让总价款为人民币209280元，以上转让价格按照暂定面积核算……受让方采用分期付款方式付款，分四期，第一期款为签订本合同时，受让方向转让方交付总价款的20%，共计41856元；第二期款为2018年3月31日前，30%，共计62784元；第三期款2018年6月30日前，30%，62784元；第四期款2018年9月30日前，20%，41856元。该物业资产交付时应当符合以下条件：该物业资产已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该物业资产交付标准详见附件一。转让方应当在2018年12月31日前向受让方交付该物业资产。该物业资产达到第六条约定的交付条件后，转让方可以书面通知受让方办理交付手续的时间、地点等，转让方未书面通知或者受让方未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……逾期交付：逾期不超过15日的，每逾期一日，转让方向受让方支付已付转让价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，受让方有权选择是否解除合同，受让方选择解除合同的，应当在条件成就后10日内书面通知转让方，未通知转让方的视为受让方选择继续履行合同；转让方除退还受让方已付全部转让款外，并向受让方支付全部已付转让款1%的违约金。受让方不选择解除合同的，每逾期一日，转让方向受让方支付已付转让价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期付款：逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，受让方按日向转让方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期支付款项超过15日的，视为受让方主动解除本合同并放弃前期已交付的款项，无权要求退还，转让方有权另行处置该房屋。产权证办理：自物业交付之日算起，180日后由转让方向受让方提供、出具应由转让方提供的产权证办理手续，并配合受让方办理产权证……2018年1月23日，被告出具一份《收据》，内容载明：“兹收到王娟交来1号楼东单元B433，41856元”。2018年4月3日，被告出具一份《收据》，内容载明“兹收到王娟交来1号楼东单元B433，62784元”。原告另提交一份郑州同步文化传播有限公司出具的《收据》，内容载明“兹收到王娟交来优惠登记金12000元”。同时查明，原告提交一份案涉土地的不动产登记资料查询结果，显示案涉土地已被我院查封，土地上的在建建筑物设置有抵押权。另查明，庭审中，被告称案涉《物业资产转让合同》是被告方提供，且与其他多人也签订过《物业资产转让合同》。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，原、被告签订的《物业资产转让合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”双方在转让合同中约定了交付时间为2018年12月31日，但被告未在该日期前将资产交付，且至今已过了两年多，仍未交付，故被告的该迟延交付的违约行为，让原告占有物业资产并取得相关收益的目的不能实现，故应当认定为达到了合同解除的条件。虽然双方约定被告逾期交付超过15日的，受让方选择解除合同的，应当在条件成就后10日内书面通知转让方，未通知转让方的视为受让方选择继续履行合同。但本院认为，按照约定交付物业资产是被告的主要义务，即使双方约定受让方未通知转让方解除合同就视为选择继续履行合同，那么该约定也应当在一定的合理期间内，本案约定的交付时间距今已两年多，被告仍未履行交付义务，若据此认定原告选择继续履行合同，无权选择解除合同，明显不公平、不合理。故，对被告认为本案合同不应当解除的意见，本院不予采信。原告主张解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告退还已付转让款104640元的诉讼请求，合同解除后，被告应将基于合同收取的款项予以退还。虽然合同约定“逾期支付款项超过15日，视为受让方主动解除本合同并放弃前期已交付的款项，无权要求退还”，但案涉合同系被告提供的格式合同，被告也认可与多人签订过相同的合同，合同中的上述条款系加重受让方义务的条款，而被告未提供证据证明就该条款已履行了明确的说明告知义务。同时，虽然原告逾期交付款项存在违约，但出现该违约就视为放弃已付款的约定明显违反公平原则。综上，基于订立合同的双方应公平合理地确立权利义务关系的考虑，原告该项诉请，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还中介费12000元的诉讼请求，因原告未提供充分的证据证明被告实际接收了该款项，或被告委托郑州同步文化传播有限公司代其收取了该款项，故，原告该项诉请，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金和利息，因在本合同履行过程中原告自身存在未按期履行缴纳分期款的情况，自身也应承担相应的责任，结合本案合同履行情况、原告的实际损失等因素，本院对二原告主张的违约金、利息等不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王娟与被告河南邦仁实业投资有限公司于2018年1月23日签订的《物业资产转让合同》（合同编号：）；二、被告河南邦仁实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王娟转让款104640元；三、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2633元，减半收取计1317元，由原告王娟负担136元，由被告河南邦仁实业投资有限公司1181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴琼琼二〇二一年五月二十日书记员  崔惠媛