上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初7371号原告：上海江尚实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈盛云，总经理。被告：上海大将节能科技有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：蒋庆春，总经理。委托诉讼代理人：周晨溪，女。原告上海江尚实业有限公司(以下简称江尚公司)与被告上海大将节能科技有限公司(以下简称大将公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序于2021年2月20日予以立案受理并于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈盛云，被告法定代表人蒋庆春及被告委托诉讼代理人周晨溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江尚公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年11月20日签订的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》及2019年5月31日、2020年4月1日签订的《补充协议》和2020年7月10日签订的《退租协议》已于2020年11月23日解除并判令被告腾空、返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付尚欠租金及物业管理费人民币173,951.2元(以下币种相同)，支付尚欠2020年9月至11月电费3,715元，支付违约金7,905.9元，以上合计185,572.1元；3.判令被告已经支付的押金67,873元归原告所有；4.判令被告按租赁合同的租金标准计物业费标准赔偿自解除合同之日(2020年11月23日)起至腾空交还租赁房屋之日止的房屋占用费及水电费；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回诉请3并明确诉请1为：确认双方于2018年11月20日签订的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》及2019年5月31日、2020年4月1日签订的《补充协议》和2020年7月10日签订的《退租协议》已于2020年11月23日解除。原告同时明确诉请4为：判令被告支付自2020年11月24日起至2021年1月31日止的房屋占用费20,451.6元以及物业费9,439.2元。事实和理由：2018年11月20日,被告就租赁位于上海市闵行区紫海路XXX号大楼三楼部分房产事宜与原告签订《房产租赁协议》和《物业服务及安全协议》,租赁期限10年,自2019年5月16日至2029年5月15日止,租赁面积为3,530㎡。《房产租赁协议》第五条约定：租金按1.3元/㎡/天计算,按“先付后用”原则,在每季度(每三个月缴纳一次)首月6日前交付租金,每月租金为139,582元。《物业服务及安全协议》第五条约定：物业管理费按0.6元/㎡/天计算,按“先付后用”原则,在每季度(每三个月缴纳一次)首月6日前交付物业管理费,每月物业管理费为64,422.5元。第六条规定电费根据实际使用量按1.5元/度收取,水费按6元/吨收取。在合同履行过程中,被告称经营亏损要退还租赁房产其中一部分面积,此情况实属被告违约行为,但原告秉承友好合作,一直体谅被告,于是在被告的请求下分别于2019年5月31日签订《补充协议》约定实际租赁面积变更为1,716.5㎡;2020年4月1日签订《补充协议》约定实际租赁面积变更为448㎡;2020年7月10日再次签订《退租协议》约定实际租赁面积调整为228㎡,其余条款均不变。尽管原告一直秉着友好合作精神体谅被告,但被告仍不按合同约定向原告支付租金、物业管理费及电费,共拖欠租金和物业管理费共计173,951.2元及9-11月电费3,715元未付。经原告多次催款,被告拒不支付。无奈之下原告根据《房产租赁协议》第十条于2020年11月23日向被告送达《合同解除告知函》,被告确已收到,但仍不支付所欠房租、物业管理费及电费,也未在规定时间内腾空、返还租赁房屋,至起诉之日被告仍在占有使用该房屋。根据《房产租赁协议》第11.1条被告应向原告支付违约金5,409.3元,根据《物业服务及安全协议》第12.1条被告应向原告支付违约金2,496.6元,两项违约金合计7,905.9元。原告认为双方签订的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》即《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,被告拒不支付租金、物业管理费的行为已严重违反了合同约定及法律规定,其行为严重损害了原告利益。原告为维护其自身合法权益，诉至法院，望判如所请。庭审中，原告表示同意将被告已付押金抵扣被告的欠付款项。被告大将公司辩称：对诉请1、诉请4以及诉请2中的租金以及物业管理费、电费没有异议，但被告认为其并未违约。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，原告江尚公司作为甲方与被告大将公司作为乙方就上海市闵行区紫海路XXX号江特电机大楼三楼部分房屋(建筑面积含公摊面积共3,530㎡)签订《房产租赁协议》。该协议第3.1条约定，租赁房产的用途为联合日常办公及研发。协议第4.1条约定，租赁期限10年，从2019年5月16日至2029年5月15日止。协议第5.1条约定，乙方在租赁期间，每季度首月6日前，向甲方缴纳租赁费，按承租房产面积3,530㎡、单价1.3元/㎡/天的租费计算，租赁期10年，满三年按承租单价6%递增，以此类推；年租金合计：1,674,985元(含税)，每月应支付139,582元；合同签订首次支付四个月，押一付三方式，合同期满不再续签押金退还乙方，押金开收据，以后按季度支付(三个月)。协议第5.3条约定，乙方如逾期30天未交，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止协议，可采取停止向该房屋供水、供电和物业服务，同时乙方应承担违约行为引起的一切经济、法律责任。协议第6.2条约定，甲方提供物业管理，保安24小时，公共区域及卫生间提供保洁服务，租赁房屋内设施、设备、电器损坏所更换的费用由乙方承担，水电费按表读数计算，电费1.5元/度，水费6元/吨，与水电费一起收取1,000元/月的宽带网络费，宽带乙方自己解决不收取费用。协议第10.2条约定，当出现下列情况之一，甲方有权提前30天书面通知乙方，解除本协议并收回租赁房产……(3)乙方未能按本协议约定的时间和金额缴纳相关费用，且在收到书面通知15天后仍未缴付足够费用的，甲方根据合同约定将终止协议。协议第11.1条约定，本协议生效后，任何一方违反本协议相关条款，则视为违约，双方协商未果的情况下，违约方须向守约方支付年租赁费5%的违约金及前期投入费用按市场评估价进行赔偿。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。同日，原告江尚公司作为甲方与被告大将公司作为乙方还签订《物业服务及安全协议》。该协议约定物业服务期为10年，从2019年5月16日至2029年5月15日止。协议第5.1条约定，乙方经营期间内，每季度首月6日前向甲方缴纳物业管理费，承租房屋面积3,530平方米，物业管理费按0.6元/天/平方米计算，租期10年，暂定满三年按承租单价6%递增，以此类推，年物业费合计773,070元(含税)，甲方开票。水电费每月按总表读数双方确认计算；每月支付物业费64,422.5元，物业费首月6日支付三个月，以后每三个月首月支付一次，合同到期优先续签，如不续签押金退还乙方，合同期内物业管理费按市场行情协商调整。协议第7.4条约定，依据本协议按时向乙方缴纳物业服务费及水、电、气费以及公摊费用。协议第12.1条约定，在本协议生效后，任何一方违反本协议相关条款，则视为违约，双方协商未果的情况下，违约方须向守约方支付年物业服务费的5%违约金。协议第13.1条约定，乙方违反本协议的约定，未能按时缴纳物业管理费，在书面通知乙方15天仍未缴纳，甲方可以停止一切服务，乙方须每天按未交金额万分之五向甲方交纳滞纳金。协议第13.3条约定，《房屋租赁合同》解除，则本协议自然解除。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2019年5月29日，被告大将公司委托上海智众律师事务所王鸿艳律师向原告江尚公司发出《律师函》。该《律师函》称，涉案房屋无法办理公司注册手续，请求原告配合协助办理公司注册手续，若无法完成注册手续则需向被告支付年租金5%的违约金及前期投入费用。该《律师函》以挂号信形式向原告进行寄送。2019年5月31日，原告江尚公司作为甲方与被告大将公司作为乙方签订《补充协议》。双方确认乙方退租1-9轴区域及公共区域房产，退租面积为1,813.5平方米(含公摊)，退租后乙方实际租赁使用面积1,716.5平方米(含公摊)，实际面积按主合同租赁单价计算含物业费，需支付房产租赁使用费、物业服务费、所使用的水电费及网络费等。该协议第六条约定，本协议盖章生效后，退租房产面积除外，乙方需在3工作日内支付一个月押金，2019年7月15日甲方开票后，乙方需在5个工作日内首次支付三个月的房产租金、物业服务费，以后按期支付，如延期支付或拒绝支付作为违约，乙方将承担合同约定的赔偿及一切法律责任。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2019年6月11日，原告江尚公司向被告大将公司出具收取其押金67,873.07元的《收据》。2019年6月17日，被告大将公司向原告江尚公司转账支付67,873元，备注为房屋押金。2020年3月27日，原告江尚公司向被告大将公司发出《催款通知》，向其催缴2020年1月至3月的租金203,619.81元、物业费93,978.39元，合计297,598.2元。2020年4月1日，原告江尚公司作为甲方与被告大将公司作为乙方签订《补充协议》。双方确认乙方承租面积改为448平方米，变更日期自2020年4月1日起至2029年5月15日止。协议第5条约定，已经退租的房产使用权归甲方所有，乙方退租装修区域合同期内由乙方租赁为主，但双方协商另签协议，租金及物业费单价按原合同执行；如甲方将退租区域(已装修)另外出租，甲方与租赁单位沟通，由租赁单位将乙方已经装修区域的装修费用，按市场评估价协商补偿。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2020年4月26日，被告大将公司向原告江尚公司转账支付100,000元租金。2020年4月28日，被告大将公司向原告江尚公司出具《欠款说明》，上载：“……目前欠贵司1-3月份的租金及物业费，合计人民币197,598.2元……我司承若(诺)，在2020年6月28日前支付全部欠款，望贵司给与(予)支持。”被告于落款处盖章。2020年7月10日，原告江尚公司作为甲方与被告大将公司作为乙方签订《退租协议》。双方确认乙方退租220平方米，调整后实际租赁面积为228平方米。调整后起算日期2020年7月10日起至2029年5月15日止。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2020年8月26日，被告大将公司向原告江尚公司出具《还款时间表》，上载：“……上海大将节能科技有限公司所欠贵公司2020年1-3月份的房产租金及物业费，共计人民币197,598.2元……该费用未支付给贵公司……我方确定将该费用分期支付，具体支付时间今年9月20日前支付5万，10月20日前支付5万，11月20日前支付5万，12月30日前全部结清……。”被告于落款处盖章。2020年9月21日，被告大将公司向原告江尚公司转账支付50,000元租金。2020年10月26日，原告江尚公司向被告大将公司发出《欠款催收告知函》。该函上载：“……你司仍欠江尚公司还款计划约定的租金、物业费计人民币147,598.2元，2020年10-12月份租金及物业费计39,529.5元、9月份电费计1,235元，合计40,764.5元未付……江尚公司郑重告知如下：1、请你司按合同约定于2020年10月31日前向江尚公司支付欠款90,764.5元；2、……逾期不付的，江尚公司将终止合同，收回租赁房产，并采取法律手段维护自身合法权益。”2020年11月23日，原告江尚公司向被告大将公司发出《合同解除告知函》。该函上载：“……你司仍欠江尚公司还款计划约定的租金、物业费计人民币147,598.2元及2020年10-12月份租金及物业费计39,529.5元、9月份电费计1,235元，10月份电费1,180元，合计41,944.5元……江尚公司郑重告知如下：1、《房产租赁协议》、《物业服务和安全协议》及2019年5月31日、2020年4月1日签订的《补充协议》和2020年7月10日签订的《退租协议》等自本函发出后立即解除，请你司于收到本函后5个工作日内清空租赁房产内物品，归还租赁房产，否则视为你司放弃租赁房产内一切物品所有权；2、请你司于收到本函后5个工作日内向江尚公司支付所欠租金、物业管理费及电费(9月、10月)共计189,542.7元……。”被告公司人员叶志明在该函上签名、落款日期并书写“原件已收到”。2021年1月31日，原告江尚公司收回被告大将公司承租的228平方米房屋。2021年2月24日，被告大将公司作为出租人(甲方)与案外人至采公司作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同解除协议》，双方确认租赁合同于2021年1月31日解除。双方租赁合同所涉范围即被告向原告江尚公司承租的228平方米房屋。另查明，包括涉案房屋在内的上海市闵行区紫海路XXX号系原告江尚公司所有。上述事实，由原告江尚公司提供的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》、《补充协议》、《催款通知书》、100,000元收款凭证、《补充协议》、《欠款说明》、《还款时间表》、50,000元收款凭证、《退租协议》、《欠款催收告知函》、《合同解除告知函》、建设银行回单及收据、解除协议(被告与至采公司)、房地产权证及被告大将公司提供的律师函、快递回执及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告江尚公司与被告大将公司签订的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》及2019年5月31日、2020年4月1日签订的《补充协议》和2020年7月10日签订的《退租协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。按约支付租金系被告作为承租人的主要合同义务，被告欠付租金、物业费等且经原告多次催促仍未支付显已违约。虽被告认为其无法在涉案房屋办理出营业执照应属原告违约，但无论是合同约定还是双方在被告发出《律师函》后的进一步协商调整承租范围的过程均无从看出原告就此存在违约情形。故对于被告此项抗辩观点，本院难以认同。且根据被告与案外人至采公司实际于2021年2月24日方解除合同可见，被告所称的租赁房屋使用存在障碍并非事实，本院对于被告认为存在房屋使用障碍的抗辩观点亦不予采信。针对被告的上述违约行为，原告就此主张上述诸协议于2020年11月23日予以解除符合双方合同约定，于法无悖，本院予以支持。被告对于欠付租金及物业费173,951.2元、2020年9月至11月的电费3,715元、自2020年11月24日起至2021年1月31日止的房屋占有使用费20,451.6元、物业费9,439.2元均无异议，本院对于原告的上述主张均予以支持。至于原告主张的违约金7,905.9元(228㎡×1.3元/㎡/天×365天×5%+228㎡×0.6元/㎡/天×365天×5%)，符合双方合同约定，本院亦予以支持。另，庭审中原告明确要求将已收取的押金67,873元抵扣被告欠款，为避免当事人讼累本院一并予以处理将该押金抵扣被告欠付的租金、物业费173,951.2元，抵扣后被告尚应支付的租金、物业费为106,078.2元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第(一)款之规定，判决如下：一、原告上海江尚实业有限公司与被告上海大将节能科技有限公司于2018年11月20日签订的《房产租赁协议》、《物业服务及安全协议》及2019年5月31日、2020年4月1日签订的《补充协议》和2020年7月10日签订的《退租协议》于2020年11月23日解除；二、被告上海大将节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海江尚实业有限公司支付租金、物业费合计人民币106,078.2元；三、被告上海大将节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海江尚实业有限公司支付电费人民币3,715元；四、被告上海大将节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海江尚实业有限公司支付违约金人民币7,905.9元；五、被告上海大将节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海江尚实业有限公司支付自2020年11月24日起至2021年1月31日止的房屋占有使用费人民币20,451.6元、物业费人民币9,439.2元，以上合计人民币29,890.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,265.97元，由被告上海大将节能科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二一年五月十九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……