江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初85号原告：戚建春，男，1965年3月13日出生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：庄瑞平，江苏柴墟律师事务所律师。被告：泰州市高港区能建农村资金互助合作社，统一社会信用代码52321203510846292P，住所地泰州市高港区永安洲镇府后路南侧。法定代表人：施莉，该合作社社长。委托诉讼代理人：丁春林，江苏江豪海信律师事务所律师。第三人：芮斌，男，1965年8月3日出生，汉族，住泰州市高港区。原告戚建春与被告泰州市高港区能建农村资金互助合作社以及第三人芮斌执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案受理。因第三人芮斌涉嫌犯罪，本院裁定中止诉讼。本案依法适用普通程序，分别于2020年12月23日、2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告戚建春委托诉讼代理人庄瑞平、被告泰州市高港区能建农村资金互助合作社委托诉讼代理人丁春林均到庭参加诉讼，第三人芮斌第一次到庭参加诉讼、第二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚建春向本院提出诉讼请求：1.解除对泰州市高港区房屋（泰高权证高字第××号）的查封等强制执行措施，停止该房屋的强制执行；2.确认泰州市高港区房屋产权归原告所有。事实和理由：原告戚建春系泰州市高港区口岸街道口岸村村民，可以购买第三人芮斌的房屋。原告自小出生在原口岸镇口岸村，当兵退役后户籍又迁入至该村。本案中第三人出卖的房屋位于泰州市高港区，该房屋土地为集体土地，属于口岸街道口岸村的集体土地范围之日，原告系该村村民，有权购买该房屋。而泰州市高港区人民法院（2019）苏1203执异28号裁定认定原告身份载明其为城镇居民，其购买房屋时不属于涉案房屋所在集体经济组织成员，明显是错误的。2018年12月5日原告与第三人签订了一份《房屋买卖合同》，约定第三人将涉案房屋出售给原告，该合同在法院查封之前已签订，原告也有权购买该房屋，双方签订的合同是合法有效的；原告已于2018年12月16日依约将全部房款80万元汇给第三人，第三人即将房屋钥匙交给原告，同时将该房屋的产权证和土地使用权证交给原告，原告已实际占有该房屋；原告于2018年12月6日购买该房屋，2019年3月19日法院对该房屋予以查封，致使以后无法办理过户手续，2018年12月6日至2019年3月19日，相隔时间不长，原告没有办理过户手续，非原告自身原因所致，原告对涉案房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。综上，原告作为该房屋的实际所有人，提起诉讼，请求依法裁决。被告泰州市高港区能建农村资金互助合作社辩称，原告与第三人签订的买卖合同不是所有权的问题，故原告要求确权无法律依据。本案买卖合同系无效合同。我方没有过错，诉讼费不应由我方承担。请求驳回原告的诉讼请求。第三人芮斌陈述，该房屋系小产权房，无法过户。对原告的请求无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，泰州市高港区能建农村资金互助合作社作为申请人向本院提出诉前财产保全申请，要求对江苏澳伦特印刷器材有限公司、潘鹤生、芮斌、泰州市文宇索具有限公司、徐文宇、江苏海投新能源投资有限公司、史泽峰的银行存款13060000元或其他同等价值的财产采取保全措施。当日，本院作出（2019）苏1203财保20号民事裁定，裁定对江苏澳伦特印刷器材有限公司、潘鹤生、芮斌、泰州市文宇索具有限公司、徐文宇、江苏海投新能源投资有限公司、史泽峰的财产在价值13060000元以内予以查封、扣押或冻结。在执行过程中，本院作出（2019）苏1203财保20号协助执行通知，并于2019年3月20日查封芮斌名下位于泰州市高港区的房屋（不动产权号为泰房权证高字第××号），查封期限为三年（自2019年3月20日至2022年3月19日），查封期间不得办理过户、买卖、抵押等相关手续。对此，戚建春作为异议人提出异议，认为法院查封的芮斌名下房产（不动产权证号：泰房权证高字第××号）属于其本人所有，其已于2018年12月5日与芮斌签订了房屋买卖合同，芮斌已将位于泰州市高港区楼房出售给其本人，且其已于2018年12月6日将全部房款800000元汇给芮斌，芮斌即交付了房屋钥匙，其已实际占有该房屋，在欲办理房产过户手续时得知该房屋被查封，其作为该房屋实际所有人，请求解除对上述房产的查封措施，并确认上述房屋归异议人所有。经审查，本院已作出（2019）苏1203执异28号，驳回戚建春的请求。戚建春不服，于2020年1月2日向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年12月5日，原告戚建春与第三人芮斌签订《房屋买卖合同》，该合同约定芮斌自愿将座落于泰州市高港区局部三层楼房出售给戚建春（房产证号为泰房权证高字第××号，集体土地建设用地使用权为泰集建（98）字第01069014号，建筑面积270.19平方米），转让价格为800000元，并约定戚建春于2018年12月6日前一次性支付房款800000元，且对该房屋产权性质及房屋结构等已全面充分了解，自愿购买等。合同签订后，戚建春于2018年12月6日向芮斌转账800000元，用途载明货款。又查明，案涉房屋土地为集体土地，原属于口岸镇南元队，该集体土地建设用地使用证号泰集建（98）字第01069014号，土地使用者为芮斌，现属于泰州市高港区口岸街道口岸社区。原告戚建春原系泰州市高港区口岸街道口岸社区虹桥组居民，现户籍登记为泰州市高港区江平小区B区93号。根据泰州市高港区口岸街道口岸社区居民委员会出具的证明、说明等，原告戚建春原居住在口岸街道解放街88-1号，因雕花楼水景街区一期动迁该户房屋被拆迁，于2012年7月26日迁到口岸街道江平小区B区93号居住，其仍为该社区虹桥组集体经济组织成员，辖区内的土地均由社区统一发包，并提供了泰州市高港区口岸街道口岸社区股份经济合作社股份证明，其中戚建春持股数量为1。以上事实有（2019）苏1203财保20号民事裁定书、（2019）苏1203执异28号民事裁定书、《房屋买卖合同》、集体土地建设用地使用证、房屋产权证、个人转账汇款业务受理回单、身份证复印件、泰州市高港区口岸街道口岸社区证明及情况说明、股份证书以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：（一）原告戚建春是否具备案涉房屋的购买资格，取得标的物的相关权利能否排除执行。原告戚建春户籍登记地虽已从泰州市高港区口岸社区迁出，但根据泰州市高港区口岸街道口岸社区股份经济合作社股份证书的记载，原告戚建春仍享有该社区经济合作社股份，且根据泰州市高港区口岸街道口岸社区居委会出具的证明及情况说明，原告戚建春系因雕花楼水景街区建设需要被动迁而将户籍迁至其现户籍登记地，其仍为该社区虹桥组集体经济组织成员；同时，原告戚建春与第三人芮斌虽不在同一组，但在本院依职权向泰州市高港区口岸街道口岸社区调查时，其工作人员陈述口岸社区辖区内的土地的发包由居委会统一发包，且原告戚建春虽户籍已迁出，但并未影响其基于农村集体经济组织成员的身份从居委会获得相关权益，故其具有购买案涉房屋的资格，因此签订的《房屋买卖合同》并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告戚建春已于签订《房屋买卖合同》的次日即向第三人芮斌支付了80万元，该数额及支付期限与《房屋买卖合同》中约定的出让款数额及期限一致，被告虽认为双方之间存在其他法律关系，但并未提供证据予以证实，且原告委托诉讼代理人否认双方之间存在买卖合同关系，故本院应认定原告戚建春已履行了《房屋买卖合同》中购房款的交付义务。鉴于《房屋买卖合同》的签订时间以及购房款的支付时间均在法院查封前，且已经向原告戚建春移交了房屋权属证书、钥匙等，应视为已经履行了房屋的交付义务，原告基于《房屋买卖合同》取得的案涉房屋的相关民事权益能够排除执行行为，故基于执行行为而采取的执行措施应予解除。（二）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。原告戚建春与第三人芮斌虽然签订了《房屋买卖合同》，但没有办理产权过户手续，其基于《房屋买卖合同》享有的仅是债权请求权或物权期待权，并非物权，故其要求确认泰州市高港区房屋产权归其所有，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于泰州市高港区房屋（泰高权证高字第××号）的执行，解除基于执行行为而采取的执行措施；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按其他当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11800元。审 判 长  程华国人民陪审员  翟兴根人民陪审员  杨 慧二〇二一年五月六日法官 助理  冯 翔书 记 员  孙亚静附：裁判所援引法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。