湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初5030号原告：长沙思恩物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段139号宽寓大厦2615室。法定代表人：谭晓红，总经理。委托诉讼代理人：罗新乔，男，1975年12月29日出生，汉族，住湖南省新化县。系原告公司项目经理。被告：林虹，女，1985年11月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙思恩物业管理有限公司（以下简称思恩物业公司）与被告林虹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思恩物业公司的委托诉讼代理人罗新乔到庭参加诉讼，被告林虹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思恩物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2019年4月1日至2020年10月31日的物业管理服务费1292元及垃圾清运费72元；2、请求判决被告交纳违约金1045元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告林虹虽未到庭参加诉讼，但是向本院提交了书面答辩状，答辩状具体内容如下：XXXXXX业主委员会因不满意原告的服务质量已经解除了原告的物业服务合同，原告无权再向答辩人收取物业服务费，并且在合同期内没有履行物业该履行的职责。小区监控室没有24小时专人值班，消防设备损毁无人检查，安防系统瘫痪、外来人员随意进出，造成推销人员串门骗钱、小区外随意摆摊、财产损害事件。物业服务不到位、管理不到位。房子问题多次反应都没来处理甚至还拒绝处理，因一直受房子问题干扰，物业不理睬只能自己出钱修；楼梯间的卫生也是经常不打扫；还有小区买卖合同上明确规定车库不能用作商用，由于物业管理过失，现在小区麻将馆和商铺颇多，特别是麻将馆已严重扰民，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告林虹系浏阳市XXX广场XXX小区XXX号业主，其房屋建筑面积为113.79㎡。原告思恩物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2017年9月19日，原告思恩物业公司与浏阳市XXX广场XXX业主委员会签订了《浏阳市XXX广场XXX小区物业服务合同》，由原告思恩物业公司承担浏阳市XXX广场XXX小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务标准、物业服务合同期限与保证金、物业服务收费、共有部分的经营以及所得收益的分配与使用、双方权利与义务、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为三年，自2017年9月20日至2020年9月19日；物业费收费标准为高层（电梯）住宅：0.8元/月/㎡，多层楼梯住宅：0.6元/月/㎡，商铺和门面为2元/月/㎡；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每下一个季度第一个月10日前；本小区的垃圾清运费按年收取，96元每户每年。业主逾期三个月以上未交纳物业服务和其他应交费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告思恩物业公司按约为被告林虹所居住的小区提供物业服务。2020年10月23日，浏阳市XXX广场XXX业主委员会向原告出具函，决定与原告于2020年10月31日24:00终止物业服务合同。现因被告林虹拖欠原告2019年4月1日起至2020年10月31日的物业服务费（113.79㎡×0.6元/㎡/月×19个月=1297元），经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。另开庭前，被告向本院提交了（2021）湘0181民初民督10号民事裁定书，用以证明原告没有尽到物业公司应尽的义务，且法院已经作出终结本案的督促程序的裁定，被告不应当再支付物业费。原告认为该证据与本案无关，不能作为不交物业费的理由。以上事实，有原告的陈述、不动产登记信息表、浏阳市XXX广场XXX小区与思恩物业公司签订的物业服务合同、催费通知单等证据证明，经庭审核实，可以认定。本院认为，原告思恩物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与浏阳市XXX广场XXX业主委员会签订的《浏阳市XXX广场XXX小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳市XXX广场XXX小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告思恩物业公司要求被告林虹缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于本案物业费的金额，根据核算，被告林虹欠缴物业费为1297元，但原告思恩物业公司只要求被告缴纳物业费1292元，系其对自己民事权利的处分，并无不当，本院予以支持。原告思恩物业公司根据浏阳市环卫局的规定代收代付生活垃圾清运费，故对其主张被告支付垃圾清运费72元，本院予以支持。被告拖欠物业服务费已构成违约，应当依照合同约定向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金1045元的诉讼请求过高，本院依据原告的损失情况，酌情支持违约金30元。被告林虹认为，法院（2021）湘XXX号民事裁定书已经终结本案的督促程序，原告不应当再要求其支付物业费，根据法律规定，支付令失效的，转入诉讼程序，但申请支付令的一方当事人不同意提起诉讼的除外。现虽支付令已失效，但本案已经转入诉讼程序，因此原告仍有权向被告主张权利。被告认为原告服务不到位，并未提供相关证据予以证明，本院不予以采信。审理中，被告林虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、林虹于本判决生效之日起五日内支付长沙思恩物业管理有限公司2019年4月1日起至2020年10月31日止的物业管理服务费1292元、垃圾清运费72元及违约金30元；二、驳回长沙思恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由林虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭向红二〇二一年五月十日法官助理曾佑芳书记员曾佑芳(兼)附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。