青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初1081号原告（案外人）：梁某，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：王某，山东北极之星律师事务所律师。被告（申请执行人）：青海嘉兴实业有限公司，统一社会信用代码：916301007574310563。法定代表人：洪某。委托诉讼代理人：张某，北京大成（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶某，北京大成（西宁）律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘刚，男，1968年5月2日出生，汉族，身份证号码：×××，住山东省日照市东港区北京路**。原告梁某与被告青海嘉兴实业有限公司、第三人刘刚案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某的委托诉讼代理人王某，被告青海嘉兴实业有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。第三人刘刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。梁某向本院提出诉讼请求：1、请求停止对山东省青岛市市××区户房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2、请求确认上述房屋为原告所有。3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：被告与第三人强制执行一案，西宁市城中区人民法院在2020年5月份查封了第三人名下位于山东省青岛市市××区户房产一处，但实际该房产应为原告所有。2018年5月2日，原告经青岛市市南区碧海佰家房产中介部居间介绍，与第三人签订了《房产买卖合同》，从第三人处购得案涉房屋，合同签订后原告按约支付了房款并入住至今。该房屋在各方签订合同时尚未办理房产证，第三人表示该房屋最快在2020年6月28日起才能过户到原告名下，各方约定自该房屋能办理过户之日起十日内办理过户。在2020年6月底去办理过户时，原告得知该房屋被贵院查封。此后原告书面提出执行异议申请，被裁定驳回，案号是（2020）青0103执异104号。综上，为了维护异议人的合法权利，现依据相关法律规定，特提起诉讼，请法院依法查明本案事实，判如所请。青海嘉兴实业有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，必须支付全部价款或者按照合同支付部分价款，且将剩余的款项交由人民法院执行，但是从原告所提交的证据来看，原告合同中约定购房款是400万元，已支付3556500元，欠付443500元没有交付法院执行，不符合第三条规定的情形。原告向不动产登记中心递交过户登记材料时才发现房屋被查封，证明也不符合第四条规定的情形。刘刚辩称，认可原告的诉讼请求及事实和理由。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《房地产买卖合同》《补充协议》，证明2018年的5月2日，原告与第三人经青岛市南区碧海佰家房产中介公司居间签订了《房地产买卖合同》，购买了案涉的房屋，当时约定的总价是400万元。2019年的5月9日因刘刚急需用钱，与原告签订《补充协议》，约定将部分房款提前支付，刘刚将房屋总价优惠3万元。该房屋在签订合同时没有办理房产证，双方约定在2020年6月30日办理过户。证据二、招商银行账户历史交易明细表，证明自2018年5月2日至2019年5月10日期间，原告按照合同约定通过银行转账付给刘刚房款3556500元。证据三、房屋交接书，证明2018年10月5日，刘刚通过中介向原告交付了案涉房屋。证据四、案涉房屋物业费缴纳证明材料，证明2018年11月至今，原告通过微信及支付宝账户缴纳案涉房屋的物业管理费，案涉房屋自2018年10月份起由原告居住使用。证据五、案涉房屋水、电费和燃气费缴纳证明材料，证明2018年10月起，原告丈夫姜涛通过支付宝账户缴纳案涉房屋的水、电和燃气费，案涉房屋自2018年10月份起由原告居住使用。证据六、暖气费缴纳证明材料，证明自2018年至2020年，原告的丈夫和父亲通过微信及支付宝账户缴纳案涉房屋的暖气费，案涉房屋自2018年10月份起由原告居住使用。证据七、原告亲属关系证明材料，证明梁建国是原告的父亲，姜涛是原告的前夫。证据八、视频录像，证明案涉房屋现状，实际由原告一家人居住使用。被告经质证认为：对证据一合法性、关联性予以认可，证明方向没有异议。但对真实性有异议，不认可刘刚签字，和被告所掌握的刘刚的签字有出入，请求法庭予以核实。对证据二不予认可，没有完整体现全部支出和收入明细。对证据三真实性有异议，证明方向认可，刘刚签字前后不一致。对证据四至证据七关联性、合法性、真实性认可，证明方向认可。对证据八不予认可，与本案无关。被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、《铜精矿购销合同》，证明该份证据中，刘刚的签字与原告提供的证据字迹有出入，请法庭予以确认。证据二、《房地产抵押借款合同》《不动产抵押登记申请书》，证明抵押借款合同的时间和付款金额与《房地产买卖合同》《补充协议》上的时间和付款金额不一致。原告经质证认为：对证据一，系复印件，真实性有异议，请法庭核实认可，上面刘刚的签字与我们提交的证据是一致的。对证据二真实性认可、证明方向不认可，案涉房屋的抵押情况与本案没有关联性，《房地产抵押借款合同》上的刘刚的签字和《房地产买卖合同》签字是一致的。第三人未到庭质证，亦未提交证据。本院对上述证据认定如下：对于原告提交的证据一，被告对其真实性不予认可，对于刘刚的签字不予认可，鉴于被告虽提出异议但并未提出鉴定申请，亦认可购房行为的实际发生，明确表示由法庭依法认定，且未提交相应证据证明，故本院对于《房地产买卖合同》《补充协议》予以确认并采信。对于原告提交的证据二，被告不予认可，但该转款记录与双方在《房地产买卖合同》中约定的付款方式基本一致，本院予以采信。对于原告提交的证据三和证据八，被告对其真实性有异议，经查房屋交接书系通过中介公司代刘刚交接，结合原告提交的证据八，可以证明原告已入住案涉房屋，本院予以采信。对于原告提交的证据四、五、六、七，被告对其真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信。对被告提交的证据一和证据二，证据来源合法，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，第三人刘刚（甲方、卖方）、原告梁某（乙方、买方）、碧海佰家房产金茂店（丙方、居间方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：第一条甲方同意将坐落于青岛市市××区的房屋出售给乙方，该房产权属为私有，房屋建筑面积124.86平方米。第三条甲乙双方共同认定房地产转让成交价为人民币4000000元，付款方式为：1）2018年5月2日乙方向甲方支付购房定金200000元，包含2018年4月30日已转定金10000元；2）甲方产证办出后乙方向甲方支付购房定金400000元；3）2018年9月30日前乙方向甲方支付购房款2900000元，同日甲乙双方共同到交易中心申请个人抵押手续，甲方向乙方交付房屋。至此，乙方已向甲方支付3500000元；4）甲方产证具备过户条件后10日内，甲乙双方到交易中心办理产权转移手续，同时乙方向甲方支付购房款500000元。第十二条甲方声明签订本合同时该房产有租赁，无抵押。合同签订后，原告于2018年5月2日支付刘刚购房定金190000元、6月1日支付50000元、6月25日支付200000元、7月17日支付150000元、8月29日支付200000元、8月30日支付100000元、9月20日支付150000元、9月29日支付1000000元、10月5日分三笔合计支付1416500元，以上共计3466500元（含2018年4月30日已转定金10000元）。2018年9月29日，刘刚与原告签订《房地产抵押借款合同》，向青岛市不动产登记中心提交《不动产抵押登记申请书》，双方办理鲁（2018）青岛市不动产证明第0085199号抵押权证，抵押方式为一般抵押，抵押金额为3470000元。2018年10月5日，刘刚通过中介公司向原告交付房屋。2019年5月9日，因刘刚急用现金100000元，刘刚（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《补充协议》，约定：乙方2019年5月10日前支付甲方购房款人民币100000元；2020年7月7日前甲乙双方过户当日，乙方支付甲方购房款人民币370000元；2020年7月7日前甲方户口迁出且过户完成后，乙方支付甲方户口押金30000元。协议签订后，原告于2019年5月10日分三笔给刘刚合计支付100000元。至此，原告尚欠刘刚购房款400000元没有支付。2016年3月8日，青海嘉兴实业有限公司与西藏筑华工贸有限公司、刘刚买卖合同纠纷一案，经本院作出（2015）中民初字第199号民事判决：西藏筑华工贸有限公司、刘刚于本判决生效之日起十五日内退还青海嘉兴实业有限公司货款1495557.52元，并承担逾期退款的利息588044.90元，共计2083602.42元；案件受理费29132元，由青海嘉兴实业有限公司承担5664元，由西藏筑华工贸有限公司、刘刚共同承担23468元。依据该生效判决，青海嘉兴实业有限公司向本院申请强制执行。因被执行人无财产可供执行，申请执行人撤回执行申请，本院终结执行。2020年4月2日，青海嘉兴实业有限公司以被执行人有财产线索为由申请恢复执行，本院于2020年4月28日对被执行人刘刚名下所有的山东省青岛市市××区不动产手续予以查封。2020年11月25日，梁某对本院查封上述房产提出执行异议，要求中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2020年12月28日，本院作出（2020）青0103执异104号执行裁定：驳回案外人梁某的异议请求。据此，梁某提出本案案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人享有的权利排除执行,四个要件必须全部具备,缺一不可。根据本案查明事实，案涉房屋被本院查封前，梁某与刘刚已签订《房地产买卖合同》，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；根据刘刚与梁某签订的《房地产抵押借款合同》，可以认定在本院查封案涉房屋前，梁某已支付刘刚购房款3470000元；根据刘刚与梁某签订的《补充协议》，尚欠400000元购房款待刘刚户口迁出且过户完成后交付；且刘刚已将房屋交付梁某，梁某已拿到房屋钥匙并入住该房屋，应认定原告已合法占有房屋；案涉房屋未能办理过户登记系因产证未具备过户条件及相关房产政策所致，梁某对此亦无过错。故本案原告要求排除执行并解除查封的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行，尚欠购房款400000元应按法律规定交付本院执行。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。但执行异议之诉要解决的主要问题是案外人提出的对执行标的的权利是否足以排除强制执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案原告虽可主张物权期待权的保护以排除被告的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，原告目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，梁某对案涉房屋享有的民事权益足以排除执行，依法应予支持。青海嘉兴实业有限公司提出案涉房屋未办理登记过户手续等诉讼主张不影响梁某物权期待权的保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对山东省青岛市市××区房屋的执行。二、驳回梁某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人刘刚负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 顾 慧审判员 张华平人民陪审员 郭显业二〇二一年五月十日法官助理 吴茸茸书记员 郭倩倩附：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。