广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初9965号原告（反诉被告，统称原告）：刘双红，女，汉族，1982年8月13日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码为432×××××××********。委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱红，广东百勤律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：谢娟，女，汉族，1973年10月1日出生，住广东省深圳市宝安区××××××××××××天高阁1104，公民身份号码为513×××××××********。被告：秦锦华，男，汉族，1966年10月9日出生，住广东省深圳市宝安区××××××××××香纷阁141，公民身份号码为340×××××××********。两被告的共同委托诉讼代理人：邓裕珊，广东鹏万律师事务所律师。第三人：东莞市锦顺地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××之一，统一社会信用代码为91441900MA525T3C14。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：陈桐，该公司员工。第三人：东莞市合盈按揭服务有限公司虎门分公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA54UXEY07。负责人：陈景章，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁源，该公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所地广东省东莞市×××××××胜和路段兴业金融大厦**首层，**首层******及**，统一社会信用代码为914×××××××××××930K。负责人：林国华。原告刘双红与被告谢娟、秦锦华、第三人东莞市锦顺地产经纪有限公司（下称锦顺经纪公司）、东莞市合盈按揭服务有限公司虎门分公司（下称合盈按揭公司虎门分公司）、兴业银行股份有限公司东莞分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，被告谢娟提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人苏崎、张爱红，两被告的共同委托诉讼代理人邓裕珊，第三人锦顺经纪公司的委托诉讼代理人陈桐、第三人合盈按揭公司虎门分公司的委托诉讼代理人梁源到庭参加诉讼，第三人兴业银行东莞分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原、被告双方有调解意愿，双方庭外和解时间不计入审限。本案延长3个月审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《二手房买卖合同》（编号：NO0000067），将位于东莞市×××××××××××××××××××××××屋过户到原告名下；2.由原告代为向第三人兴业银行东莞分行清偿案涉物业的贷款债务，领取案涉物业注销抵押登记手续相关资料，第三人兴业银行东莞分行予以配合；3.原告代为领取案涉物业注销抵押登记手续相关资料后到案涉物业所在地房管部门办理解除案涉物业《不动产权证书》抵押手续，被告及第三人锦顺经纪公司予以配合；4.被告于案涉物业抵押注销登记后配合原告到房管部门办理递件过户手续，并将案涉物业交付给原告，第三人锦顺经纪公司予以配合；5.被告承担本案所有诉讼、担保费。诉讼中，原告增加诉讼请求两被告按照总楼价每日1‰的标准向原告支付逾期违约金（自2020年7月17日起算至本案继续履行之日止，暂计至2020年8月6日为340000元）;原告明确第4项诉讼请求为被告于案涉物业抵押注销登记后配合原告到房管部门办理递件过户手续，并将案涉物业交付给原告，第三人锦顺经纪公司予以配合,原告于办理递件过户手续后当日向被告支付除定金、首付款、代付赎楼款、交楼保证金后的全部款项（即1700万元-600万元-代付赎楼款-交楼保证金后的全部款项），交楼保证金200万元在完成交楼手续当日支付；原告撤回第5项诉讼请求中的担保费。事实与理由：2019年4月12日，刘双红与谢娟在锦顺经纪公司的居间服务下，就刘双红购买谢娟位于东莞市×××××××××××××××××××××××屋签订了《二手房买卖合同》（下称案涉合同）,约定转让价格为1700万元，支付方式为在签署本合同时支付定金20万元，签署合同之日起10内再支付定金150万元，在签署本合同之日起300日内支付首期楼款（不含定金）850万元，剩余楼款680万元由买方以贷款方式支付，卖方自行筹资在签署本合同之日起300日内付清欠款，并向居间方提交转让过户所需资料。同时双方特别约定有：买方房款未付清或银行贷款未还清需要担保公司赎楼的，首期款交由选定的担保公司监管，双方各项权利义务均依照与担保公司的三方协议约定处理；买方从签合同之日起2个月内补齐包含定金的500万元。合同签订后，刘双红于合同签订之日起2个月内向谢娟支付了500万元，并由谢娟出具了收据。后又于2020年2月、2020年3月向谢娟共转账100万元，并由谢娟出具了收款收据。2020年3月9日，双方与合盈按揭公司虎门分公司分别签署了担保贷款与担保赎楼的协议，将原卖方自行筹资赎楼变更为由担保公司担保赎楼，首付款变更为由担保公司监管。双方于当日办理了公证委托手续及在担保公司的协助下向中国银行提交了贷款申请的相关资料。但在贷款申请未收到回复的情况下，谢娟突然于2020年5月11日向刘双红发函要求刘双红支付首期款250万元及逾期违约金，刘双红多次与谢娟沟通无果，导致案涉合同无法继续推进履行。两被告于2020年7月17日向刘双红发出微信要求解除案涉合同，并不再履行合同约定的义务，谢娟的行为已经构成违约。刘双红认为，案涉合同合法有效，合同双方均应当遵守，依照案涉合同第十一条的约定，刘双方有权要求两被告支付违约金并继续履行合同。被告谢娟、秦锦华共同辩称，一、刘双红自案涉合同签订之日起，在案涉合同的每个履行阶段包括支付第一笔定金、第二笔定金、首期款、办理贷款、因不能办理贷款而需要一次性支付全部尾款或者委托担保公司代理赎楼、申请贷款均有逾期履行的违约行为，且最后一次逾期履行的违约情形持续至谢娟主张解除合同之日，刘双红已经构成根本违约，谢娟有权依案涉合同的约定行使单方解除权并收取违约金。刘双红逾期履行的违约行为体现如下：1.支付定金20万元逾期1天；刘双红应当在签署合同时即2019年4月12日支付定金20万元，但刘双红在2019年4月12日仅支付了15万元，2019年4月13日支付5万元。2.支付定金150万元逾期6天；刘双红应在签署合同之日起10日内即2019年4月22日前再支付定金150万元，但刘双红在2019年4月22日前仅支付了50万元，2019年4月28日支付剩余100万元。3.支付定金及首期款500万元逾期9天；刘双红应当在签署合同之日起2个月内即2019年6月12日前支付定金及首期款500万元，但刘双红于2019年6月21日才履行完500万元的支付义务。4.截至2020年7月17日谢娟解除合同之日，刘双红尚欠首期款420万元未付；该欠款刘双红既没有支付给谢娟，也没有如其主张的交由担保公司监管。5.案涉合同约定尾款680万元应当在签署合同300日内即2020年2月6日前签订并提交贷款的相关文件，买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款否则视为买方违约；但是刘双红在约定期限内不能办理银行贷款，也没有在接到不能获得贷款的通知30日内付清剩余房款，在其超过履行期限1个月后才请求两被告配合到合盈按揭公司虎门分公司办理委托赎楼、贷款手续，已经构成根本违约。两被告于2020年5月11日通知刘双红支付违约金并继续履行合同，在刘双红拒绝后，两被告于2020年7月17日根据约定解除合同，现双方的房屋买卖合同关系已经解除。二、两被告在刘双红逾期履行合同后默示继续履行合同，并不免除刘双红的逾期违约责任，刘双红也不因两被告的理解和宽限而从违约方变成守约方，无权要求继续履行合同。三、虽案涉合同约定需要担保公司赎楼的，首期款交由选定的担保公司监管，但是刘双红与两被告以及合盈按揭公司虎门分公司三方并没有就首付款监管作出约定，且无论首期款应当交由担保公司监管还是直接支付给两被告，刘双红均应在案涉合同约定的支付期限即2020年2月6日前履行首期款的交付义务，但刘双红没有履行上述义务，两被告有权要求刘双红付清剩余首期款。四、截至两被告2020年5月11日向刘双红发出催告之日，刘双红尚无支付剩余首期款的履约能力，且拒绝支付逾期违约金，两被告只能行使单方解除权。五、截至两被告解除合同之时，两被告已经给予刘双红充分的理解，现该期限已经严重逾期超过6个月，刘双红又拒绝支付逾期违约金，两被告因急需资金周转而转让案涉房屋，现因刘双红的拖延履行已经不能达到合同目的，故案涉合同没有继续履行的可行性。被告谢娟提出反诉诉讼请求：1.确认刘双红与谢娟、锦顺经纪公司签订的案涉《二手房买卖合同》解除；2.刘双红向谢娟支付违约金340万元；3.本案诉讼费由刘双红承担。事实与理由：双方于2019年4月12日签订《二手房买卖合同》，但是刘双红屡次违约，且逾期履行合同约定义务超过6个月仍然不能履行，已经构成根本违约，经谢娟两次催告后，刘双红仍不能履行且拒绝支付逾期履行违约金，谢娟依据《二手房买卖合同》第十一条第2项约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除本合同并于要求违约方承担定金罚则或支付楼价20%的违约金”，于2020年7月17日向刘双红发送解除双方房屋买卖合同关系并从其已付购房款中扣除340万元作为违约金的通知。现刘双红要求继续履行合同，谢娟认为双方房屋买卖合同关系已经依法解除，请求法院驳回刘双红的诉请。原告刘双红对被告谢娟的反诉辩称，案涉合同没有解除，导致合同没有继续履行的责任归因于谢娟，刘双红不存在任何违约的行为，无需支付违约金340万元，而谢娟无故解除合同，应当向刘双红支付违约金。第三人锦顺经纪公司述称，一、确认刘双红存在逾期付款的行为，但是在案涉合同签订后，关于付款时间问题三方均进一步有协商，刘双红经谢娟同意后延迟付款。对于剩余首期款420万元，刘双红与锦顺经纪公司沟通过因疫情影响导致资金困难，并要求锦顺经纪公司向谢娟传达付款时间调整的问题，谢娟通知调整，但双方没有明确具体的时间。二、对于签署贷款文件问题，疫情期间银行没有开门营业，双方于2020年3月9日已经办理了贷款手续，当时也有跟谢娟沟通办理贷款文件延后的问题。锦顺经纪公司认为，因疫情影响因素，刘双红没有存在违约行为。第三人合盈按揭公司虎门分公司述称，刘双红主张的首期款交由银行监管是交易赎楼中的监管程序，也是银行的手续。案涉二手楼按揭服务协议亦有约定，案涉房屋向银行贷款的品种为住房贷款，一般银行贷款资料会有明确约定。刘双红2020年3月9日已向银行办理贷款手续，且进行了公证，现该贷款手续还处于银行审批中，相关资料由于金额不确定，所以空白没有填写。第三人兴业银行东莞分行未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、物业及合同签订情况。谢娟、秦锦华于1999年7月12日登记结婚。坐落于东莞市××××××××××××××××××××××[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0387513号]（以下简称“案涉房屋”）登记在谢娟名下，登记日期为2018年10月29日。2019年4月12日，刘双红作为买方、谢娟作为卖方、与经纪方锦顺经纪公司签订《二手房买卖合同》(编号为0000067)，主要约定：买卖双方就位于东莞市××××××××××××××××××××××物业买卖事宜签订本协议；该房屋已抵押，目前抵押在兴业银行；房屋转让价格为1700万元，转让须向相关部门支付的税费、办理银行按揭或公积金贷款的费用均由买方承担。第五条定金及房款付款方式约定：房产交易定金170万元，买方在签署本合同时支付定金20万元，在签署本合同之日起10日内再支付定金150万元；其余房款1530万元，买方应在签署本合同之日起300日内向卖方支付首期楼款850万元，剩余楼款680万元由买方以贷款方式支付；买方应在签署本合同之日起300日（即2020年2月6日）内向住房公积金管理中心提交相关文件，卖方需全力配合买方办理按揭贷款手续，否则视为违约；前述买方所贷剩余楼款在房产办妥过户，买方做好抵押登记或提供完税证明（需担保公司担保后），由银行划入卖方指定账户或者按照银行的操作规程处理。买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为买方违约。买方房款未付清或银行贷款未还清需要担保公司赎楼的，首期款交由选定的担保公司监管，双方各项权利义务均依照与担保公司的三方协议约定处理。第六条卖方付清房款及赎楼约定：卖方自行筹资在签署本合同之日起300日内付清欠款，并向居间方提交转让过户所需资料，否则视为卖方违约。若通过担保公司融资贷款用于提前还贷，买卖双方须全力配合，否则视为违约方；如卖方中途撤销公证委托或担保公司无法赎楼的，卖方应于上述期限届满后三十日内自行筹资并注销抵押登记。第九条物业交付约定：卖方同意在所有房款付清后向买方交付物业；交付前的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有限电视费、网络使用等一切费用由卖方付清；买卖双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完毕，卖方未按交接清单交付的，应向买方支付清单缺失物品对应的价值作为违约金。第十条居间服务约定：买方承诺在签订本合同时向居间方支付居间服务费250000元。第十一条违约责任约定：1.逾期未超过10天的，违约方应按逾期每日该物业总楼价的1‰支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除本合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金；达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择按照本条第1项之约定要求继续履行合同或选择本项之约定要求解除合同，违约方需按照相应条款约定承担违约责任；3.本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起5日内为履行期限。第十四条备注条款约定：附带家私清单一份，买方支付首付后卖方配合过户并交付房产给买方，买卖双方约定从签约时间起10个月给予买方凑齐首期款尾款，买方从签合同之日起2个月（即2019年6月12日）内补齐包含定金的楼款500万元。2019年4月15日，刘双红向锦顺经纪公司出具《支付佣金确认书》，载明：刘双红确认应向锦顺经纪公司支付服务佣金255000元，承诺于签订《房地产买卖居间合同》之日即支付佣金130000元，剩余佣金125000元于过户前全部付清。2020年5月11日，锦顺经纪公司向刘双红出具关于50000元服务佣金的收款收据。二、合同履行情况。（一）关于定金170万元的付款情况。1.其中定金20万元：刘双红分别于2019年4月12日、4月13日支付定金15万元、5万元。2.其中定金150万元，刘双红分别于2019年4月17日、4月28日支付定金50万元、100万元。谢娟分别于2019年4月24日、5月17日向刘双红出具收据确认收到定金70万元、100万元。（二）首期楼款（不含定金）850万元支付情况：刘双红分别于2019年6月19日、6月20日、6月21日支付100万元、50万元、180万元，以上合计330万元。又，刘双红分别于2020年2月20日、3月8日支付50万元、50万元，以上合计100万元。谢娟分别于2019年7月20日、2020年3月8日向刘双红出具收取确认收到首期款330万元、100万元。谢娟主张，刘双红逾期1天支付定金20万元，逾期6天支付定金150万元，逾期9天支付首期楼款330万元，存在违约行为。（三）刘双红、谢娟与锦顺经纪公司的工作人员陈桐三方在合同履行过程中的沟通情况。2019年4月16日,陈桐跟谢娟说“我跟客户已经说过了，他说这两天左右把120万一次性拿给您”，谢娟回复“好的”，4月24日，陈桐称“客户的钱这周可以到位，在周末之前会给您转过来”，谢娟回复“好的”。2020年1月9日，谢娟问陈桐什么时候可以去申请赎楼事宜，陈桐回复“看银行的一个评估资质”、“因为银行那边如果需要申请赎楼的话，也需要您款项到位之后才能去申请赎楼”、“二月份安排赎楼”，谢娟回复“好吧，二月吧”。2月4日，陈桐向谢娟称“现在全国疫情太严重，买家工厂接到通知要延后开工，他们有一笔款项要等一段时间才拿到钱，希望您能够理解一下通融他们一个时间”，谢娟回答“哦，到时候提前通知我”。2月20日，谢娟问刘双红“还要多久我才去申请还房贷？”，刘双红回答“我这边一边收货款，一边付，你收到尾款再去申请吧”；2月27日，谢娟问刘双红“你这个款要尽快，已经拖了很长时间了”，刘双红回答“三月可以搞定，疫情的原因对开工收钱有影响，非常感谢你的延期”，谢娟回复“3月10号前一定要到位，因为卖这个房子是资金急着用，而你们拖了这么长时间”。3月1日，陈桐对谢娟称“因为您这边是说要求在3月10号之前帮您去赎楼，刘姐（刘双红）跟我商量了还是决定找担保公司去赎楼，因为3月10号之前不一定能够把钱给凑齐，不出意外的话，我们就是下周去签按揭，还有签那个赎楼的仪式”，谢娟回复“我是怕他们着急，如果说他自己赎楼，他慢一点，他不着急没有关系，那我们就不着急”、“跟合同上面差了很长时间了，到最后他到时候来说东说西就很麻烦，所以我是提醒他，你知道吧”、“他现在就是说能贷那个贷款多少吧，他现在就是要给我们付首付的，他要首先给我付了吧，是不是首付都付不了？他怎么去赎楼、过户这些”。3月2日，谢娟同意变更为担保赎楼。3月20日，陈桐对谢娟称“因为您审批贷款的话，也确实是需要时间的，还安排一个放款”、“这个的话是银行方面拿捏的”，谢娟回复“现在合同已经超了好几个月了，而且给了10个月都是不合理的，我们当时可能没有经验，而你现在已经拖了几个月了，是他们违约”。5月8日，陈桐对刘双红称“按合同来说是有原因，但是期间你们有跟谢姐打过电话沟通过时间，她也愿意给你们时间”、刘双红回复“如果这边一定要走担保赎楼，剩下一点首付肯定是要用来监管的，就算你给了业主，她到时候放款前也要拿出来监管”、陈桐回复“而且必须要这样走才行”。两被告主张，刘双红未按案涉合同约定在签署合同的300天内即2020年2月6日前签订并办理贷款文件以及尚未支付剩余首期款，构成违约。锦顺经纪公司陈述，2020年2月4日经沟通后谢娟同意延期支付剩余首付款，由于银行需要审核刘双红首付款支付情况，故谢娟同意刘双红延期支付剩余首付款亦可表示其同意刘双红延期申请贷款。合盈按揭公司虎门分公司陈述，因疫情原因，中国银行于2020年3月初才恢复受理贷款申请业务。（四）担保贷款及担保赎楼事宜。锦顺经纪公司以及合盈按揭公司虎门分公司均确认，2020年3月9日，原、被告以及合盈按揭公司分别签署了担保贷款、担保赎楼的相关协议，并于当日办理了公证委托手续及在担保公司的协助下向中国银行提交了贷款申请的相关资料；担保赎楼的流程是买方的贷款申请在银行审批阶段，买方需将剩余首付款存入银行账户进行监管，银行同意贷款申请后，担保公司出具担保保函给银行，担保公司提前放款给卖方赎楼；2020年5月，在贷款申请还处于银行审批阶段时，原、被告就房屋买卖事宜发生纠纷，导致银行停止贷款审批。同时，刘双红主张，从2020年3月9日起，原、被告双方已对原合同中首付款支付条件变更为首期款交由选定的担保公司监管，刘双红未付的剩余首付款应根据担保公司的要求或通知时间进行监管，而不是向谢娟直接支付。为此，刘双红提交了以下证据为证并显示：抬头为合盈按揭公司的《二手楼交易申请表（卖方）》《个人住房贷款申请表（买方）》，申请日期为2020年3月9日、业务品种为赎楼，权属人、权属人配偶处分别有“谢娟”、“秦锦华”的签名字样，借款人签字处有“刘双红”签名字样、关于为卖方按揭贷款而向贷款银行提供连带责任担保的《承诺函》落款承诺人处分别有“谢娟”、“秦锦华”的签名字样，其中《个人购房抵押（保证）借款合同》的签订日期为2016年3月11日，落款债权人处加盖有“兴业银行股份有限银行东莞分行”的印章，主债务人、共同债务人处分别有“谢娟”、“秦锦华”的签名字样，关于办理房屋提前还贷等手续的《委托书》，委托人处有“谢娟”、“秦锦华”的签名字样”，落款日期为2020年3月9日，《中国银行股份有限公司广东省分行个人交易资金代管协议》《二手楼按揭服务协议》均是空白的格式合同。（五）关于谢娟向刘双红催告及提出解除合同事宜。2020年5月11日，谢娟向原告发送逾期通知函，通知函载明，根据我们双方签订的《二手房买卖合同》第五条第二款，你应当在合同签订后300日内（即2020年2月6日前）支付首期款，余款以贷款方式支付，现你尚欠首付款（420万元）未付，按照合同第十一条违约责任约定，逾期超过十天的，你应当以约定的房价1700万元为基数，按照每日1‰的标准，从2020年2月7日起计算至支付完首付款之日止的违约金（暂计至今日2020年5月11日为95天，暂计违约金161.5万元，以实际付清首付款及违约金之日为准）。关于我方履行赎楼义务的问题，根据双方于2019年12月29日微信沟通，你要求我在收到你通知后再办理赎楼，我已表示同意，属于双方对赎楼时间达成新的约定。我将在你支付完毕上述首付和违约金后继续履行合同。请务必在收到本通知三日内付清首期款余款和违约金，否则视为严重违反合同，届时我将根据合同第十一条第二款的约定，解除合同并主张违约金；刘双红收到上述通知后表示想约两被告当面谈谈并通过陈桐向谢娟提出愿意赎楼扣款后10个工作日内一次性补齐剩余首期款尾款的解决方案，谢娟未同意并又分别于7月2日、7月13日向刘双红发送催告函，催告刘双红付清上述首期款余款和违约金，否则将单方解除合同。7月17日，谢娟向刘双红发送解除合同通知“我方在2020年7月13日向你发送最后催告，告知你于2020年7月16日前付款违约金，否则我方依合同行使单方解除房屋买卖合同法律关系的权利，现期限已经届满，你方没有支付违约金，视为你方无意继续履行合同，现我方依据合同约定行使单方解除权，双方即日解除房屋买卖合同法律关系。特此通知！”。另，7月10日，刘双红向谢娟发送《律师函》，表明2020年3月9日双方与担保公司签署担保赎楼协议起，双方对原合同中首付款的支付条件变为剩余首付款交由担保公司进行资金监管，而不是向谢娟直接支付，刘双红未收到担保公司要求将首付款全额支付给谢娟的通知之前，无需再向谢娟支付款项，更不存在需向谢娟支付逾期违约金的情况，如谢娟悉函后仍不及时履行合同约定义务，其将依法向人民法院提起诉讼。庭审中，原、被告均主张对方诉请的违约金过高。刘双红主张，其已经支付案涉购房款600万元，由于两被告的违约导致至今无法取得案涉房屋，因此，只有继续履行才能减少刘双红的经济损失。另查，两被告主张案涉房屋截至2020年11月9日尚欠兴业银行贷款4370625元。刘双红明确表示有能力代为清偿上述贷款，其无需贷款，并同意一次性支付剩余的房款。再查，刘双红拟证明其具有购房资格有能力继续履行合同，向本院申请调查取证，东莞市自然资源局经本院调查取证作出《复函》，回复根据《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46号）有关规定，二手商品房买卖，买方家庭成员中有东莞户籍人员的不限购，刘双红的身份证显示刘双红为莞籍人员，故不在限购范围内。本院根据刘双红关于财产保全的申请，依法作出（2020）粤1972民初9965号民事裁定书，裁定冻结两被告银行存款1700万元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有上述所列证据，原告提交的《二手房买卖合同》（编号为0000067）、结婚证、不动产权证书、不动产登记信息查询结果、银行转账记录、保险单明细表、银行交易流水明细清单以及东莞市自然资源局作出的《复函》、双方当事人的陈述、本院的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。刘双红、谢娟与锦顺经纪公司签订《二手房买卖合同》（编号为0000067）是三方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照履行。本案的争议焦点：一、原、被告是否分别存在违约行为；二、原告要求继续履行合同是否依据充足；三、原、被告诉请的违约金是否有事实依据。关于焦点一。一、首先，按照双方在案涉《二手房买卖合同》中约定的期限付款系刘双红最主要的合同义务，本案中，虽然刘双红支付其中定金5万元、定金100万元、部分首付款330万元的时候超出了双方在合同中约定的期限分别1天、6天、9天，但刘双红有通过锦顺经纪公司向谢娟传达将会延迟支付上述定金100万元，谢娟表示同意，而且两被告并未在刘双红逾期支付上述款项时就对此逾期付款的行为提出异议或向刘双红主张违约责任，而是选择了继续履行合同的后续事项，则谢娟以其行为实际选择了继续履行合同，此时双方应继续按照合同的约定履行各自的合同义务。其次，根据案涉合同的约定，在签署案涉合同之日起300日内（即2020年2月6日前）刘双红需提交贷款的相关文件，谢娟需全力配合刘双红办理按揭贷款手续以及自行筹资赎楼，另，双方在合同备注条款特别约定首期款的支付期限为2020年2月12日。谢娟主张刘双红未按合同约定支付剩余首期款以及提交贷款的相关文件，构成违约，对此，本院认为，截至2020年2月4日刘双红尚有首期款520万元未支付，从双方的沟通内容以及后续交易情况看，2020年2月4日即首期款支付期限届满前，刘双红已跟谢娟沟通表示迟延付款，谢娟亦表示同意首期款延期至2020年3月10日付清。关于申请贷款问题，结合锦顺经纪公司陈述谢娟同意延期支付首期款可视为其同意延期申请贷款，以及合盈按揭公司虎门分公司陈述因为疫情，银行于2020年3月初才恢复贷款申请业务，且原、被告双方后续纠纷的焦点在于剩余首期款420万元（520万元—刘双红于2020年3月8日支付首期款100万元）的支付问题，可见谢娟对于刘双红未在约定期限内申请贷款并不存在争议，故本院对锦顺经济公司主张谢娟同意刘双红延期申请贷款，予以采信，对两被告上述主张不予采纳。最后，截至2020年3月9日，刘双红尚有首期款420万元未支付。根据案涉合同约定，刘双红首期款未付清或案涉房屋银行贷款未还清需要担保公司赎楼的，首期款交由选定的担保公司监管，双方各项权利义务均依照与担保公司的三方协议约定处理。在谢娟给予剩余首期款420万元支付宽限期届满（即2020年3月10日）前，原、被告以及合盈按揭公司于2020年3月9日签署了担保贷款与担保赎楼的相关协议，并于当日办理了公证委托手续及在担保公司的协助下向中国银行申请贷款。刘双红据此主张双方在案涉合同约定的赎楼方式由谢娟自筹资金赎楼变更为担保赎楼，剩余首期款的付款方式变更为交由担保公司监管，刘双红无需直接向谢娟支付剩余首期款。锦顺经纪公司、合盈按揭公司虎门分公司对刘双红上述主张予以确认，结合刘双红提交的双方于2020年3月9日签署担保赎楼、贷款的相关协议以及现行二手房交易中担保赎楼需要首付款监管的习惯做法，本院对刘双红上述主张予以采信。加之，现没有证据证明双方有约定将剩余首付款进行监管的期限，也没有证据证明担保公司、谢娟或锦顺经纪公司发出督促履行通知要求刘双红将剩余首付款进行监管以及刘双红拒绝履行，而导致合同无法继续履行。因此，两被告主张刘双红未按案涉合同约定的期限向谢娟支付剩余首付款420万元构成违约，并需支付逾期期间的违约金，依据不足，本院不予采信。故本案中谢娟不具有解除权，其于2020年7月17日单方向刘双红发出的提出解除合同通知，不发生法律效力，对两被告诉请确认案涉合同已解除，本院不予支持。二、谢娟单方提出解除合同明确表示不履行合同，其行为明显违反了双方的约定，两被告构成根本性违约。关于焦点二。刘双红作为守约方，有权要求违约方继续履行合同。现刘双红要求继续履行合同，本院予以准许。但案涉合同能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的法律上和事实上的障碍：首先，案涉房产现抵押于兴业银行东莞分行，故房产的转让款应先清偿所欠兴业银行东莞分行的债务，消灭该抵押权。本案中，虽目前谢娟未办理注销抵押。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式使得抵押权消灭，以排除合同履行的障碍。因此，刘双红可代替谢娟清偿所欠的债务，使兴业银行东莞分行对案涉房屋的抵押权消灭，因清偿所产生的费用，在刘双红应支付给谢娟的剩余购房款中直接予以抵扣。再次，案涉合同约定因本次交易所产生的税费均由买方承担，故这部分税费均由刘双红自行支付。最后，案涉合同约定转让总价为1700万元，扣除刘双红已支付的定金170万元、部分首期款430万元后，还剩余1100万元。该1100万元在扣除了代替谢娟清偿所欠兴业银行东莞分行的债务后，刘双红还应支付给谢娟的购房款，刘双红表示愿意一次性支付给谢娟，有利于合同的履行，本院予以准许。关于焦点三。如焦点一、焦点二所述，两被告作为违约方、其要求作为守约方的刘双红支付案涉合同约定逾期超过十天未履行合同的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。至于刘双红诉请的违约金属于一方实质违约合同不能履行后守约方可主张的违约金，刘双红已要求谢娟继续履行案涉合同，本院亦予以支持，以及结合刘双红的相关主张，并兼顾合同履行过程中谢娟亦有给予刘双红宽限期跟体谅，本院对刘双红诉请的违约金予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘双红与被告谢娟继续履行双方于2019年4月12日签订的关于买卖位于东莞市××××××××××××××××××××××[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0387513号，权利人为谢娟]的《二手房买卖合同》(编号为0000067)；二、原告刘双红于本判决生效之日起七日内代被告谢娟向兴业银行股份有限公司东莞分行清偿上述房屋的贷款债务、注销房产抵押登记手续，第三人兴业银行股份有限公司东莞分行、被告谢娟均予以协助配合；三、被告谢娟于上述房屋注销抵押登记之日起十日内办理将上述房屋过户至原告刘双红名下的过户登记手续，相应的过户税费由原告刘双红承担；四、原告刘双红应于办理上述房屋过户登记并完成更名手续后三日内向被告谢娟一次性支付剩余转让款（计算方式：剩余转让款=1100万元-本判决第二项所涉代为向兴业银行股份有限公司东莞分行清偿的债务金额）；被告谢娟应于原告刘双红付清上述剩余转让款当天，按照《二手房买卖合同》(编号为0000067)的约定付清上述房屋名下产生的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等费用后，并按《二手房买卖合同》(编号为0000067)约定的交接清单将上述房屋交付给原告刘双红；五、驳回原告刘双红的其他诉讼请求；六、驳回被告谢娟、秦锦华的全部反诉请求。本案本诉受理费减半收取为68300元、保全费5000元，合计73300元，由原告刘双红负担3200元，被告谢娟、秦锦华负担70100元；反诉受理费71900元，均由被告谢娟、秦锦华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦雪莹二〇二一年五月七日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。