贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3215号上诉人（原审原告）：陈国华，男，汉族，1969年8月18日出生，重庆市万州区人，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：黄永万，男，汉族，1963年10月9日出生，重庆市万州区人，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：李红兵，男，汉族，1969年7月30日出生，重庆市万州区人，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：何安国，男，汉族，1964年7月10日生，住重庆市合川区。原审第三人：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼15楼。法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。上诉人陈国华、黄永万、李红兵因与被上诉人何安国及原审第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称鑫科公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈国华、黄永万、李红兵上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人已对案涉房屋享有物权；2.一审适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定；3.一审在认为第二、三项诉讼请求不属于案外人异议执行异议之诉审理范围的情况下，判决予以驳回实质令上诉人丧失了就该第二、三项诉讼请求所涉事项另行主张的权利。何安国辩称上诉人的条件并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且涉案房屋并未竣工，不具备交付使用的条件，所以，一审判决适用法律正确，请求二审依法予以维持。鑫科公司未发表书面陈述意见。陈国华、黄永万、李红兵向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对三原告购买的位于贵州省遵义市桐梓县门面的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认三原告与贵州省鑫科房地产开发有限公司签订的合同编号分别为2016000730、2016000731、2016000574、2016000572、2016000571的《商品房买卖合同》有效，并确认贵州省遵义市桐梓县楚蔬村高新区水岸尚城综合大楼一层10号、11号、12号门面所有权归原告黄永万所有、13号所有权归原告李红兵所有、14号门面所有权归原告陈国华所有；3.判决被告贵州鑫科房地产开发有限公司立即协助和配合三原告办理上述房屋的产权过户登记；4.本案的案件受理费由两被告承担。一审法院认定事实：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。2016年2月3日，原告陈国华、黄永万、李红兵三人签订《合伙购房协议》，约定共同出资购买鑫科公司开发的位于楚米镇水岸××综合大楼××、××、××、××、××号门面，面积576.91平方米，总价款2532465元，陈国华出资886362.75元，黄永万出资759739.5元，李红兵出资886362.75元。2016年2月4日，黄永万向程克兴农商银行账户转账320000元，陈国华向程克兴转账680000元，鑫科公司于同日分别向黄永万、陈国华出具《收条》一份，载明收到黄永万购房款320000元、收到陈国华购房款680000元，并注明此款打入程克兴农行账户（6212586257119999）。2016年2月5日，陈国华（乙方）与鑫科公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000571）一份，约定陈国华购买水岸尚城综合大楼第1-14号商业用房，套内建筑面积428.44平方米；黄永万（乙方）与鑫科公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2016000574）一份，约定黄永万购买水岸尚城综合大楼1-12号商业用房，套内建筑面积为33.61平方米；李红兵（乙方）与鑫科公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000572）一份，约定李红兵购买水岸尚城综合大楼1-13号商业用房，套内建筑面积34.13平方米。2016年2月27日，黄永万（乙方）与鑫科公司（甲方）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2016000730、2016000731），约定黄永万购买水岸尚城综合大楼1-11号、1-10号商业用房，套内建筑面积分别为31.15平方米、33.59平方米。鑫科公司于2016年2月5日分别向黄永万、陈国华开具《收据》一份，载明收到黄永万支付的水岸尚城综合楼1-10号、1-11号、1-12号门面购房款320000元，收到陈国华支付的水岸尚城综合大楼1-14号门面购房款680000元。2016年11月30日，鑫科公司向黄永万、李红兵、陈国华开具《收据》一份，载明收到购房款1500000元，原告李红兵提交的银行流水显示，其在该日取出现金1600000元。2016年6月1日，黄永万与案外人杨安奎签订《商业用房租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给杨安奎用于餐饮经营。2019年6月18日，鑫科公司出具《黄永万、陈国华、李红兵购房款的说明》，载明三原告购买水岸尚城一层（10号、11号、12号、13号、14号）5个门面属实，总价2559465元，已收款2500000元，其中2016年2月4日转入公司财务管理人员程克兴个人账户1000000元，2016年11月30日李红兵交现金1500000元属实。被告何安国因与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定一审法院执行。一审法院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括三原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，三原告认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向一审法院提出异议。本院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异39号执行裁定书，裁定驳回三原告的异议请求。三原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至一审法院。一审法院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。三原告分别于2016年2月5日、2月27日与鑫科公司共签订五份《商品房买卖合同》，该五份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且一审法院于2019年4月9日对涉案房屋查封时，涉案房屋已分别备案登记在三原告名下。故一审法院确认在查封前三原告已与第三人鑫科公司就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。三原告所购的5套房屋均为商业用房，且已出租给他人用于餐饮经营，由此看出涉案房屋非因生活需要购买的消费性住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。从鑫科公司出具的《说明》来看，涉案房屋总价款为2559465元，鑫科公司已收取2500000元，三原告支付的购房款已超过约定购房款的50%。虽然三原告与第三人鑫科公司之间存在合法有效的买卖合同关系，且三原告所付购房款已超过50%，但因三原告所购房屋非消费性住房，现三原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，三原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。被告何安国经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告陈国华、黄永万、李红兵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈国华、黄永万、李红兵负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据该规定第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，在一审法院查封涉案房屋之前，上诉人与鑫科公司已签订了合法有效的商品房买卖合同，且上诉人已对涉案房屋进行了占有、使用，并支付了全部购房款，而涉案房屋不能办理物权登记系因鑫科公司未进行竣工验收而非上诉人的过错，因此，上诉人主张排除执行的请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于上诉人主张房屋确权以及产权过户的上诉请求，本院认为，本案系案外人执行异议之诉，如前所述，上诉人就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，但该民事权益未依法进行登记，本院不能确认上诉人已经取得案涉房产的物权，且本案并非处理上诉人与不动产登记簿记载的权利人鑫科公司之间的纠纷，故该上诉请求不成立，不予采纳。综上所述，陈国华、黄永万、李红兵的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3015号判决；二、在贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书中，不得执行贵州省鑫科房地产开发有限公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目的以下房屋（房号分别为：1-1-10、1-1-11、1-1-12、1-1-13、1-1-14）。三、驳回陈国华、黄永万、李红兵的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由何安国负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇二一年五月二十七日法官助理杨颜竹书记员冯滢