云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初581号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。统一社会信用代码:91530100099124881G。法定代表人：和寿伟，职务：董事长。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：石勇，系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：王中云，女，汉族，1966年2月26日生，住址：湖南省邵阳县。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告王中云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈琳独任审理，于2021年4月7日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人石勇、被告王中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月27日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同编号：DH2017-10-96Z。约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-1-3号的商铺出租给被告作为餐饮用途。被告实际租满租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自商铺交付日起45日的装修期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，被告应支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同租赁保证金的数额。此外，原告还给予被告从装修期届满之次日起12个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，应按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金支付营运免租期内的租金。合同租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日共3个租赁年度，第一个年度月固定租金暂为5211元，第二个年度月固定租金暂为5732.1元，第三个年度月固定租金暂为6305.31元，月租金最终以实测面积乘以单价为准。被告应于商铺交付日前5个工作日支付半年租金，被告以每6个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告交纳的任何款项扣款顺序依次为：违约金及手续费、租金、管理费、代收代缴的水费及电费，被告同意所交款项未按以上顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定某一项目。被告应于合同签订之日起5日内，支付租赁保证金10422元，若被告违反本合同之规定，原告有权以保证金抵扣乙方应付款项或违约金，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。同时约定被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，或被告提前擅自终止本合同，原告可解除合同，并有权依照合同第17.2相关约定追究被告违约责任，被告应在解除之日起3日内将该商铺交还原告，否则每逾期1日应按合同终止当月日租金标准的两倍支付占用使用费。此外，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付给了被告使用，但被告支付租金至2020年4月27日便未再支付租金，此外，违约金按合同约定每逾期一日应按照逾期款项的0.3%支付，原告自愿放弃相应权利，只要求被告按照欠付租金的30%向原告支付违约金。原告在此期间多次向被告邮寄了催款通知书等文件，但被告仍置之不理。综上所述，被告未按照合同约定支付租金，构成重大违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条，被告应继续履行租金支付义务，并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉,请求判令：一、由被告向原告支付自2020年4月28日至2021年2月28日期间拖欠的租金64635.13元；二、由被告按拖欠租金64635.13元的30%支付违约金19390.54元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告所诉违背客观事实，答辩人不应支付原告诉讼请求的款项。1.根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。因新型冠状病毒疫情大面积爆发，原告租赁给答辩人的商铺于2020年2月初被迫营业，在停业期间，答辩人多次向原告提出退租和解除租赁合同，并把店铺的保证金抵押给原告，在无生存的情况下至现在还承担一间商铺的房租，原告一直推脱，不给答辩人办理相关手续。2.根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒疫情属于不可抗力，本案不宜做违约处理；二、原告在合同期间并未完善地履行其相应的义务，也存在一定程度的违约行为，导致答辩人投入的80万元资金（三间铺面租金、保证金、物业费、运营管理、垃圾费、装修、货架、机械设备等）损失。1.答辩人与原告于2017年年底签订了《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，双方协商好面积达到100平方以上免租一年，并且三个铺面是连在一起的78、79、80号商铺。但是，几个月以后原告就以79号商铺没水的理由将答辩人改为A-1-3号，78号也不可以做服装的理由改为A-2-77号，因此之前协商好的三个连在一起的铺面就没有连在一起了，导致答辩人不好经营，至少需要数名员工才可以经营商铺，让答辩人增加了人工成本。2.在答辩人正式营业后，商场经常停水停电，电梯也是基本上不正常运营，商场只要停电，答辩人便无法经营，让答辩人遭受损失。加上商场的一些无理的管理制度（上厕所、吃饭都要向商场申请），若不申请原告就说是答辩人不服从商场管理，也不给答辩人做广告宣传，答辩人只能硬撑着。3.直到2020年2月份新冠疫情的来临，答辩人再也支撑不下去了，因原告的原因，让答辩人没能好好经营过一天，损失惨重。疫情期间，原告没有给答辩人任何的优惠及减租。综上，由于原告招商时的承诺没有兑现及商场不完善的管理，又加上疫情不可抗力因素，导致了答辩人80万元投入无法收回的损失。原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、领秀知识城商业项目商铺租赁合同1份、领秀时代广场商铺交付确认表1份，欲证明2017年11月27日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定原告将坐落于领秀知识城商业项目A-1-3号商铺出租给被告作为餐饮用途，租期自2018年3月1日至2021年2月28日。第一个租赁年度月租金为5324元，第二个租赁年度的月租金为5856.4元，第三个租赁年度的月租金为6442.04元，若被告逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付被告占有、使用；二、关于催办A区A-1-3号商铺缴纳租金的通知1份、EMS快递单1份、EMS物流信息1份，欲证明因被告长期拖欠租金，原告于2020年8月20日，根据被告在合同中的通讯地址向其发出了催缴租金通知书，告知其应于2020年8月28日前交清2020年4月28日起拖欠的租金并支付相应违约金。被告于2020年8月21日签收后至今，仍未支付拖欠的租金及相应的违约金。因此被告长期拖欠租金的行为构成重大违约，应继续履行租金支付义务并承担相应违约责任；三、民事裁定书1份、发票1份，欲证明原告因维权支付了保全费1000元，应由被告承担。经质证，被告认为：对第一组证据《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》真实性予以认可，对证据《领秀时代广场商铺交付确认表》真实性予以认可，上面的签字是被告签的；对第二组证据，被告没有收到任何催缴快递；对第三组证据不认可，保全费不应该由被告承担。被告针对其答辩主张，向本院提交了微信聊天记录一份，欲证明被告与原告公司李经理的聊天记录，该房屋租赁是在手机上面租用的，李经理是商场当时的负责招商的工作人员。经质证，原告认为：对该份证据的三性及证明内容不予认可，双方的约定最终以签订正式的合同为准。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2017年11月27日，原告云南鼎宏公司（甲方）与被告王中云（乙方）自愿签订《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目A-1-3号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起45日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起12个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租赁期限暂定自2018年3月1日至2021年2月28日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为5211元，第二个租赁年度的月固定租金为5731.1元，第三个租赁年度的月固定租金为6305.31元…；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日向甲方支付半年固定租金，以后乙方应于每半年第一个月5日前支付下半年租金，每6个自然月是一个半年；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金10422元……；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：王中云，地址：领袖知识城。合同签订后，被告按约向原告缴纳了租赁保证金10422元，并缴纳了至2020年4月27日的租金。此后，被告因新冠肺炎疫情的影响及其他原因导致经营不善，未按照约定向原告支付租金。2020年8月20日，原告向被告发出《关于催办A区A-1-3号商铺缴纳租金的通知》，载明：根据合同约定贵方租金以每6个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金，即贵方应于2020年4月23日前支付2020年4月28日至2020年10月27日租金38652.24元，我司已多次跟贵方沟通按期缴纳租金，但至今贵方仍未缴纳租金。……请贵方于2020年8月28日前交清以上租金及相应违约金。若贵方到期仍未缴纳租金，我司将对贵方租赁的商铺进行停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施，届时请贵方做好准备。该通知于当日寄出，地收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致，8月21日，被告签收了该快递。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告云南鼎宏公司与被告王中云签订的《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》系双方的真实意思，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方约定合法有效。对原告主张由被告支付自2020年4月28日至2021年2月28日租金64635.13元的诉讼请求，本院认为，根据《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》的约定，案涉商铺的租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，被告应于第一个月5日前支付下半年的租金，现被告仅向原告支付截止2020年4月27日的租金，故被告应向原告支付2020年4月28日起至2021年2月28日的租金，又因2020年疫情的发生及疫情防控措施，导致当地以学生为主的客流量锐减，原告经营的商铺收入明显减少，故本院支持原、被告对该期间内的租金各自承担一半，结合合同约定该期间租金每月为6305.31元，故本院认定被告欠原告的租金为31841.82元[63683.63元（6305.31元÷30天×3天+6305.31元×10个月）÷2]。因被告在签订合同时向原告方缴纳了租赁保证金10422元，双方约定租赁关系终止时保证金可退还被告，现租赁期限已经届满，保证金10422元应当在租金31841.82元中予以扣减，故本院支持被告向原告支付的租金为21419.82元(31841.82元-10422元)。对原告主张由被告向原告支付违约金19390.54元（64635.138元×30%）的诉讼请求，本院认为，因双方约定的违约金过高，现原告未提供证据证实被告的违约行为给原告造成的实际损失，结合本案的实际情况，故本院酌情支持原告的违约金按照未付租金21419.82元的10%计算，即2142元。综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王中云于本判决生效之日起十日内向原告云南鼎宏商业运营管理有限公司支付租金21419.82元、违约金2142元，合计23561.82元；二、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1901元，减半收取950.5元，由被告王中云承担；保全费1000元，由被告王中云承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员 陈 琳二〇二一年五月十五日书记员 李美玲