上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84984号原告：上海联家超市有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：徐涛，董事长。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纬瑛，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：黄花明,女，1946年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄彬娟。原告上海联家超市有限公司(以下简称联家公司)与被告黄花明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联家公司的原委托诉讼代理人肖瑶，被告黄花明的委托诉讼代理人黄彬娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联家公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月1日至2020年9月30日的租金人民币(币种下同)135,792元及管理费14,016元；2.被告支付逾期付款违约金44,942.20元3.被告支付的履约保证金51,912元归原告所有；4.被告向原告支付中止经营的违约金239,333.40元；5.被告立即腾退清空商铺并恢复至毛坯状态；6.被告向原告支付逾期交还房屋的违约金(自2020年9月30日起计算至实际交还商铺之日止，标准为1,697.40元/天)；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年，原、被告签订《家乐福购物中心》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区高科西路XXX-XXX号商铺(以下简称系争商铺)，租期自2019年10月1日起至2020年9月30日止，月固定租金为16,974元，合同另约定了付款方式及违约责任等。签订合同后，原告按约交付系争商铺，但被告未按约履行付款义务，且于2020年5月13日在合同未到期的情况下被告擅自中止经营，该行为已构成严重违约。租赁合同已于2020年9月30日到期终止，但被告仍占用系争商铺。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告黄花明辩称：不同意原告的诉讼请求。2020年春节疫情期间，系争家乐福超市关门，被告等小商铺无法正常营业，故双方协商减免租金，但未果。2020年5月8日，原告采取断电措施，关闭系争商铺，导致被告无法经营，故被告从保安处拿钥匙搬离属于被告的物品。次日，被告将钥匙放置家乐福超市服务台，但遭拒。遂被告将钥匙放置系争商铺对面的钟表铺。被告认为，被告已经于2020年5月9日搬离系争商铺并交还钥匙，被告仅同意押金抵扣欠付的2020年2月至同年4月的租金，其余费用均不予认可。另外，系争商铺还存有部分道具，被告愿意自行搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2019年，甲方联家公司(出租方)与乙方黄花明(承租方)签订《家乐福购物中心》，约定由乙方承租系争商铺，租赁面积48平方米；租期12个月，自2019年10月1日起至2020年9月30日止；月固定租金为16,974元/月，首期租金应在本合同签订后的三日内支付，除首期租金外，甲方将于每个日历月届满前5日之内向乙方提供下月的租金付款通知单，乙方应在下个日历月十日或之前根据租金付款通知单的要求向甲方支付该通知单上注明月份的月租金；履约保证金为51,912元，本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的九十日内经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方；管理费乙方应根据其与甲方另行签署的管理合同向甲方支付管理费。合同第7.2条约定，乙方应根据其与甲方另行签署的管理合同向甲方支付管理费，管理费为每月1,752元。合同第10.4条约定，乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项；否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。合同第10.9条约定，在房屋租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得随意关闭房屋或中止经营，否则每关闭房屋或中止经营一日，应按首期平均日租金的三倍向甲方支付违约金，前述首期平均日租金应根据首期租金除以月均30日计算得出。合同第10.10条约定，除本合同另有约定外，若乙方违反合同任何规定，应在甲方要求其纠正违约后的十日内纠正违约，否则甲方有权停止向房屋供应公用事业，并有权采取甲方认为适当的其他行动，直至乙方纠正其全部违约行为。乙方在甲方要求其纠正违约后的二十日内未能纠正违约的，甲方有权关闭房屋并按以下第11.5.1条单方面终止本合同。合同第11.5.1条约定，发生以下任何情况之一时，甲方有权单方面终止本合同：1.乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过30日未予纠正……甲方按本合同第11.5.1条规定终止本合同时，乙方无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求甲方支付任何违约金或者赔偿损失。履约保证金不足以弥补甲方受有的损失的，乙方还应负责补足。合同第12.1条约定，租赁期限届满或本合同因任何原因提前终止时，乙方应于七日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还甲方。乙方交还房屋时，双方应对房屋进行验收，房屋经甲方验收认可后，办理退租手续。……乙方如逾期交还房屋，应承担下列责任：1.就自租赁期届满或本合同提前终止之日起至其办妥交还房屋的所有手续之日止的期间，继续按本合同规定向甲方支付租金和其他费用；2.每逾期一天，向甲方支付租赁期限届满或本合同提前终止前一个日历月平均日租金三倍的违约金；3.赔偿甲方因此受到的其他损失。2020年4月10日，原告向被告发送催款函，主要内容为被告拖欠2020年2月、3月及4月的租金及管理费共计57,570.64元，要求被告收函后三日内足额支付，否则原告将按约停止向店铺供应公共事业，直至被告纠正全部违约行为。同月30日，原告向被告发送催款函，要求被告支付2020年2月、3月及4月的租金及管理费共计57,570.64元。2020年6月17日，原告向被告发送催款函，要求被告支付2020年2月、3月4月及5月的租金及管理费共计77,387.30元。2020年6月17日，原告向被告发送通知函，主要内容为，由于被告迟迟未支付2020年2月、3月4月及5月的租金、管理费及相关公共事业费共计77,387.30元。且于2020年5月13日擅自停止营业，已严重违反租赁合同的相关条款，请被告于2020年6月30日前付清拖欠款项，恢复正常营业并确保营业时间与原告的营业时间一致。如被告拒不纠正违约行为，原告将按约追究违约责任。双方一致确认被告承租系争商铺用于经营服装；被告付清了截至2020年1月31日的租金，并支付了履约保证金51,912元。审理中，被告提供文件审批自由流程拍照件、微信聊天记录等以证明疫情期间，双方协商减免租金、关闭店铺。原告质证称，双方协商未果，且被告应按约履行付款义务。2020年5月9日12：01，被告通过微信向“家乐福招商金红美”发送书面申请退铺。“金红美”回复：收到。被告发送图片，已被拉电闸，闭门。店内货物安全由你们家乐福负责。“金红美”回复：公司回复补齐欠款，押金扣掉，你可以撤场。被告回复：押金抵租金，合理合法。“金红美”回复：欠款补齐，押金扣掉。被告回复：你们公司给我减免一点因疫情停业的租金或每月租金减免一点，和相邻租户的租金一致，我就硬撑到合同期结束。原告质证称，微信名可以随意更改，无法确认“家乐福招商金红美”是其工作人员，且双方未就退租事宜达成一致，仍应按合同履行。2020年5月9日，被告员工黎迎春向被告发送微信：明天开门吗？被告回复：门是我们关的还是商场人关的，店里的钥匙在哪里？黎迎春回复：招商叫工程部管电的关门。对此，原告确认系争商铺在家乐福超市内，外围系由原告控置，但主张该微信聊天记录无法证明系原告断电。本院认为，原告联家公司(出租方)与被告黄花明(承租方)签订《家乐福购物中心》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，被告承租系争商铺经营服装，该业态受新冠肺炎疫情影响，经营收入确实会产生减损，但新冠肺炎疫情并不直接导致双方之间的租赁合同无法继续履行，故被告在2020年5月并不享有法定或约定的单方解除权，被告并不能以新冠肺炎疫情影响要求退铺。原告称，直至租赁合同届满，被告仍占用系争商铺；被告则称，其已于2020年5月9日搬离系争商铺。对此，本院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。被告提供的现有证据虽不能充分证明被告于2020年5月9日即书面向原告申请退铺以及原告锁门断电、被告已实际搬离的事实。但系争商铺所在商场整体由原告控置，原告的2020年6月17日通知函中明确载明“被告于2020年5月13日擅自停止营业”，可见，原告在2020年5月13日就知晓被告停止营业且已实际不使用房屋。据此，本院确认被告于2020年5月13日搬离系争商铺。在此情况下，原告负有及时减损的义务，应尽早的解除合同及收回房屋避免损失扩大。但原告实际上怠于行使相应权利，导致商铺长期空置、损失扩大，应承担相应责任。本院就2020年2月1日至合同届满之日，即2020年9月30日期间的租金作如下分述。一、2020年2月1日至2020年5月13日期间：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定原告免除被告该期间一个半月的租金，即被告应支付该期间的租金32,579.13元、物业管理费5,990.71元；二、2020年5月14日至2020年9月30日期间的租金：原告明知被告已实际不再使用，但未及时收回商铺，导致损失扩大，双方均有过错，故该期间租金损失由双方根据责任大小予以分担，本院酌情判令被告支付原告该期间的租金25,461元。同理，本院酌情判令被告支付原告该期间的物业管理费2,628元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告要求被告清空商铺并恢复至毛坯状态。被告称其早已搬离，系争商铺内尚留有部分道具，愿意搬离，本院予以支持。关于恢复原状至毛坯状态的诉请，合同约定“乙方应将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还甲方”，但原告未举证证明当初交付时的原状为毛坯状态，本院难以支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告要求被告支付逾期付款违约金，本院根据合同履行情况、新冠肺炎疫情影响因素等，不予支持。原告要求被告支付2020年9月30日至实际交还商铺之日止的违约金，然原告于2020年5月13日即知晓被告搬离，未及时收回，且本院亦酌情支持了该商铺空置期间的租金，故对原告该主张本院不予支持。原告要求被告支付中止经营违约金；被告则抗辩，系因新冠肺炎疫情影响，响应政府号召，故不得已而停止营业。本院认为，被告的经营虽受疫情一定影响，但影响程度远不能达到停止营业的程度，故被告应承担违约责任，本院考虑疫情因素，及双方约定的违约金过高因素，酌情支持中止经营违约金1万元。原告要求没收履约保证金，本院认为，合同第11.5.1条约定，“发生以下任何情况之一时，甲方有权单方面终止本合同：1.乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过30日未予纠正……甲方按本合同第11.5.1条规定终止本合同时，乙方无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求甲方支付任何违约金或者赔偿损失”，但原告自述本案租赁合同系到期终止，不符合合同约定的情形，故本院亦不予支持。而被告要求履约保证金抵扣应付费用，于法不悖，自可准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄花明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联家超市有限公司租金58,040.13元、物业管理费8,618.71元；二、被告黄花明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联家超市有限公司中止经营违约金10,000元；三、被告黄花明应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区高科西路XXX-XXX号商铺清空后将上述商铺退还原告上海联家超市有限公司；四、原告上海联家超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告黄花明履约保证金51,912元；五、驳回原告上海联家超市有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,589元，减半收取计4,294.50元，由原告上海联家超市有限公司负担3,436.50元，被告黄花明负担858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二一年五月十三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。