广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1518号上诉人（原审原告）：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区石榴岗路三号。法定代表人：黄穗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张寿英，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州天骄国际生物科技有限公司，住所地广东省广州市白云区棠景街三元里大道1085号777房（自主申报）。法定代表人：李卫平。上诉人广州市冠昊物业管理有限公司（以下简称冠昊公司）因与被上诉人广州天骄国际生物科技有限公司（以下简称天骄公司）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初33315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人冠昊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判天骄公司将广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼十五楼(××、1510室)归还给冠昊公司；2.本案一审、二审诉讼费由天骄公司承担。事实与理由：一、张晓川、骆志勇及天骄公司无权占有涉案物业。(一)张晓川签订的《综合楼经营权转让协议》依法应归于无效。依据冠昊公司章程，冠昊公司股东会、董事会决议等均需经三分之二表决权通过才有效。张晓川签订的综合楼经营权转让事宜并未经过冠昊公司股东会、董事会决议通过。同时，冠昊公司亦未收到所谓的经营权转让款项。因此，张晓川与冠昊公司个别股东签订的协议，并非冠昊公司真实意思表示，该协议依法应归于无效，对冠昊公司不产生拘束力。另外，涉案物业属于军产，未经得物权方同意，冠昊公司亦无权转让。故此，张晓川签订的《综合楼经营权转让协议》应归于无效。张晓川无权占有涉案物业。(二)即使《综合楼经营权转让协议》有效，亦应国家政策调整的不可抗力因素解除。2018年6月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，全军开始全方位退出有偿服务改革。涉案物业亦属于本次军改范围。根据军改要求，冠昊公司与物业产权方中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所于2018年6月××0日签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，并于2019年9月1日与融通地产(广东)有限责任公司签订《房地产租赁合同》。依据上述国家军改政策，冠昊公司原享有的50年经营管理权已经终止，冠昊公司仅享有10年的租赁权。根据国家相关法律法规之规定，最多只能签署20的租赁经营合同，因冠昊公司前任法定代表人谭昌吉的错误决定签署了50年经营权转让协议，但涉案物业属于军队产业任何人无权买卖或转让。且国家军改政策调整的原因导致该转让协议根本无法存在及履行。军改后，张晓川更无权占有涉案物业。同时，张晓川在军改后亦未与冠昊公司签订任何租赁协议。故此，张晓川无权占有涉案物业。二、骆志勇及天骄公司、广州仟圣凰朝化妆品有限公司无权占有涉案物业。骆志勇及天骄公司是基于与张晓川签订《广州市房屋租赁合同》而占据涉案物业的。正如上述，张晓川无权占有涉案物业，其更无权将涉案物业租赁给骆志勇及天骄公司。天骄公司亦是无权占有涉案物业。三、起诉状写的门牌号为××，一审法院起诉门牌号写错了否定我方的其他事实不当。天骄公司现在使用的门牌号为××和1510，我方认为是天骄公司将门牌号××和1510，我方诉请返还××房是因为原来起诉的时候天骄公司用的是××的门牌号，后来它改了门牌号。综上，请求判如所请。被上诉人天骄公司未作答辩。冠昊公司向一审法院起诉请求：判令天骄公司退出非法占用的位于广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼十五楼（××室）办公场所，受理费由天骄公司承担。一审法院认定事实：2006年6月××0日，广州军区联勤部广州赤岗离职干部休养所（以下下称赤岗干休所）（甲方）与广州市冠昊置业有限公司（乙方）签订了《合作建房合同书》，约定：广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼项目的建设经甲方上级部门批准，该项目采取甲方提供土地，乙方提供建设资金的方式共同合作建设；项目建成后五十年内，“三号大院综合楼”的所有经营权为甲乙双方共同所有，五十年后的所有权为甲方所有；作为对乙方投资的回报，甲方同意将“三号大院综合楼”交付给乙方经营五十年（自2008年9月1日开始计算50年的限期至2058年止）；乙方在自主经营管理“三号大院综合楼”期间双方约定乙方应向甲方交付每年90万元的固定回报投资收益，该固定回报投资收益从第二年开始每满一年递增××万元，即2009年10月1日开始递增，乙方经营管理期限届满后，乙方将“三号大院综合楼”交还甲方，双方合作建设“三号大院综合楼”的法律关系终止；四、甲方的权利与义务：2.负责被开发土地的土地纠纷处理及建设过程中与地方政府、军队的关系协调和纠纷处理；××.负责办理项目开发的报建，包括办理项目军队内部的报批，项目的消防报建，乙方经营管理期间正常经营的间接手续、经营委托书；5.与乙方共同负责项目建设施工图纸的报批审核，施工现场的监管和工程验收；7.甲乙方共同成立筹建办公室，施工期间对外以甲方名义进行工作，项目完成后终止等。2012年6月7日，广州市冠昊置业有限公司经工商部门核准登记变更为冠昊公司。2015年1月22日，工商部门准予冠昊公司将法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生。天骄公司提供一份2018年8月2××日签订的《租赁合同》，出租人是骆志勇，承租人是天骄公司的法定代表人李卫平。该合同约定骆志勇将石榴岗路三号即凯荣都大酒店××房（面积52平方米）出租给李卫平，租期从2018年9月1日至2019年8月××1日，月租金4000元。另还有一份《租赁合同》，出租人是吴霞，承租人是天骄公司的法定代表人李卫平。该合同约定吴霞将石榴岗路三号即凯荣都大酒店1510房（面积105平方米）出租给李卫平，租期从2018年9月1日至2019年8月××1日，月租金7000元。天骄公司以此证明其租用涉案场所有合同根据，与冠昊公司无关。冠昊公司对此表示不认识骆志勇、吴霞，不清楚该合同情况；也没有将涉案物业出租给骆志勇、吴霞。一审法院于2020年8月10日到位于广州市海珠区石榴岗路三号大楼的现场查看，看到第15层的××-1504房的门墙上挂着“香港佰盛利和”的招牌。本案诉讼中，冠昊公司原法定代表人谭昌吉到庭陈述：冠昊公司取得石榴岗路三号大楼的50年经营权后，为融资，将其中第14、15楼分别转让（出租）给广州市鹏宇展览有限公司的法定代表人张晓川和广州市天广联展览工程有限公司，应收的转让款也已经收回；我不明白冠昊公司为何要提起本案诉讼，因为天娇公司都是有合同、有根据地使用房屋；另因三号大楼后来加了2层，故原来与天娇公司订立合同中所约定的第12、1××层，实际是第14、15层。冠昊公司在本案诉讼同时，另案起诉广州仟圣凰朝化妆品有限公司、陈涌、何国美，要求其交还广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼十五楼（1521室）办公场所。该案中，陈涌提供了其与冠昊公司签订的《综合楼经营权转让协议》，陈述其是向冠昊公司购买了石榴岗路三号大楼第15楼的100平方米50年的经营权，然后出租给广州仟圣凰朝化妆品有限公司；冠昊公司还将石榴岗路三号大楼第15楼的部份经营权另转让给广州市鹏宇展览有限公司的法定代表人张晓川，而本案中的骆志勇正是从张晓川手上取得了涉案物业的使用权。此外，冠昊公司提供了2019年6月12日由中央军委后勤保障部房地产资源管理中心发出的《军队房地产使用许可证》，记载广州市海珠区石榴岗路三号，由广东省军区广州第十三离职干部休养所委托广州市冠昊置业有限公司管理，房屋面积××0068.××平方米，场地面积××326.5平方米，有效期自2019年6月12日至2019年12月××1日。冠昊公司表示有效期期满后，军队尚未重新发新的使用许可证。冠昊公司还提供广州市冠昊置业有限公司与中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，订明根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施；甲乙双方就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成协议如下，位于广州市海珠区石榴岗路三号的项目，原合同出租房屋建筑面积20000平方米，场地面积2××50平方米，原租赁期限50年，至2058年8月××1日；实测房屋建筑面积××0068.××平方米，场地面积××326.5平方米，整治后租赁期限调整为10年，自2018年7月1日至2028年6月××0日，租金整改后为××00万元/年等。一审法院认为：冠昊公司主张天娇公司自2019年7月起未有合法根据且未缴纳过任何费用，却长期占用广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼十五楼（××室）作办公场所，故要求天娇公司退还该占用物业。对此，虽然冠昊公司提供了2019年6月12日由中央军委后勤保障部房地产资源管理中心发出的《军队房地产使用许可证》，证明其对涉案物业有接受委托后所具有的管理权，其有权提起本案诉讼。但是，经一审法院现场查勘，广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼第十五楼的××室并非是由天骄公司占用。而天骄公司在诉讼中提供的其与骆志勇、吴霞签订的《租赁合同》，显示其租赁的是石榴岗路三号凯荣都大酒店××房和1510房，非冠昊公司诉求的物业。据此，因冠昊公司无法举证证明石榴岗路三号大院综合楼十五楼（××室）是由天骄公司所使用，现天骄公司亦已举证证明了其有合同依据使用的是石榴岗路三号大院综合楼的××、1510房，在此情况下，冠昊公司提出收回物业的诉求主张，理据不足，应予驳回。综上所述，判决：驳回冠昊公司的诉讼请求。本案受理费100元，由冠昊公司负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人冠昊公司向本院提交证据：军队房地产使用许可证，证明其是整栋大楼的合法管理者。被上诉人天骄公司未发表质证意见，亦未提交新证据。二审查明，2020年7月17日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心核发《军队房地产使用许可证》，许可冠昊公司使用广东省广州市海珠区石榴岗路××号大院房屋，房屋面积和使用面积均为××2119.46平方米，场地面积为××167.14平方米，使用用途为酒店、商务、写字楼及其他用途，使用期限自2020年1月1日至2020年12月××1日，有效期限自2020年1月1日至2024年12月××1日。另查，二审庭审后，冠昊公司向本院提交书面情况说明称：1.××、1510房没有天骄公司的名称，整栋楼查看也没有此公司；2.没有××房的门牌；××.百盛利和（××-1504）没有；4.仟圣凰朝公司（1521）与广州本诚展览服务有限公司（1518-1519）已另案处理；5.附15楼平面图一张。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：冠昊公司诉请天骄公司退出××房（二审主张为××、1510房）是否成立的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现冠昊公司主张其诉请退还××房屋并由天骄公司更改门牌号为××、1510，但其并未提供证据证明；且即便××房就是××、1510房，天骄公司也已提供其占有使用××、1510房的相关合同依据；再有，从一审法院到案涉大楼现场勘查及冠昊公司在二审庭审后到现场确认的情况来看，现场均无悬挂天骄公司的牌子，无法证实××房（或××、1510房）仍由天骄公司占有使用。故冠昊公司起诉请求天骄公司退出广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼第十五楼的××房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人冠昊公司在二审期间提交《军队房地产使用许可证》等相关材料，不属于新证据，且不影响本案实体处理，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市冠昊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年五月二十八日书记员  郭 俏古文娜