安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初2299号 原告:袁伟红，男，1975年11月28日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：徐付忠，安徽颍南律师事务所律师。 被告:安徽金运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225756808421F，住所地安徽省阜南县经济开发区。 法定代表人：狄文龙，该公司经理。 原告袁伟红与被告安徽金运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁伟红的委托诉讼代理人徐付忠，被告安徽金运房地产开发有限公司的法定代表人狄文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁伟红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理房屋不动产权登记和房屋产权证书；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金92010.63元（从2015年10月1日计算至2021年3月1日，以后违约金原告要求被告支付至实际取得房屋所有权证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的位于阜南县××小区××幢××号商品房××，房款464935元，同时约定商品房交付后90日内，被告将办理权属登记材料报产权登记机关备案，逾期每日按已付房款万分之一支付违约金。原告按约定支付全部房款，至今房屋未能办理房产登记。 被告安徽金运房地产开发有限公司辩称，原告起诉的违约的日期不认可，期间我们另有协议，2017年之前视为违约，并免除了原告在2017年的物业费、燃气费等费用。即使违约也是政府违约，不是我们公司违约。房产证当时我们在2018年底已经办出来，原告可以自行办理，原告购买房屋实际面积超1.15平方米，应补差价4117元，没有补缴给公司。 本院经审理认定事实如下:2014年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县××小区××幢××室房屋一套，预测建筑面积129.87平方米，每平米3580元，总价款为464935元。 合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定，以房产部门出具“面积测绘表”的建筑面积为准，按实结算，多退少补。 合同第六条关于付款方式及期限约定：“一次性付款。合同签订当日买受人缴纳全额的购房总房款464935元。” 合同第十一条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。 合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不退房，自买受人应取得房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金”。 原告按合同约定已一次性付清房款，被告出具收据。 2016年2月2日，原告袁伟红（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，主要内容：“1、甲方免除乙方一年的物业费、二次加压用电、电梯耗能费用（约1500元/年）；同时免除办理燃气入户费用（约2380元）；作为甲方逾期交房的违约费用（2016年2月6日-2017年2月5日）；2、乙方不再追究甲方逾期交房等一切违约责任，及时办理交接手续，甲方也不要求乙方承担逾期办理房屋交接手续的违约责任”。 原告自认于2016年2月6日接收房屋。 2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局通知，儒林天香华庭小区全部17栋住宅已完成不动产首次登记，通知业主携带以下材料缴纳契税，办理不动产转移登记，包括：1、不动产登记申请书（登记部门提供，到开发商处领取盖章）；2、申请人身份证明；3、商品房买卖合同；4、金额误差证明（开发商出具）；5、不动产权属证书（开发商处领取）；6、维修基金发票（房产部门收取，未缴的可现场缴纳）；7、购房发票（开发商处领取），并注明：非住宅房屋、用于抵扣工程款和债务的房屋、开发建设单位股东和内部人员名下房屋，暂不予办理不动产转移登记手续。 另查明，涉案房屋于2018年12月23日完成首次登记，房屋所有权人登记为安徽金运房地产开发有限公司，不动产权证号为“皖（2018）阜南县不动产权第0××9号”，登记房屋建筑面积为131.02平方米。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，原告自认于2016年2月6日接收房屋，因被告未能提供相反证据，对该收房日期本院予以采信，涉案房屋虽于2018年12月23日完成首次登记，完成首次登记是办理转移登记的条件之一，使房屋具备办理转移登记的条件亦应是被告应履行的义务，但直至2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局才通知可办理转移登记，根据双方合同约定在房屋交付90日内，如因出卖人原因未能办理房屋产权登记的，被告应当承担相应的违约责任，被告应当支付违约金，违约金从2016年2月6日之后满90日的次日起算即2016年5月7日，计算至2019年2月20日，共1019天，违约金为47376.88元（464935元×0.001%×1019）。双方签订的《协议》内容中的免责约定仅针对逾期交房违约责任，未明确免除被告逾期办理房屋产权登记的违约责任，被告要求以此免除违约责任，不予支持。 根据阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局通知，涉案房屋具备进行转移登记的条件，但需提供的办证材料中有部分需被告出具，涉案房屋产权登记应由出卖人、买受人共同依照行政机关关于房屋产权登记的法定程序办理。办理产权登记属行政机关职能，被告安徽金运房地产开发有限公司不具有办理房屋产权登记的职能，但其应当履行协助义务，为原告提供应当由其提供的办理房屋产权登记所需的材料，原告亦应提供登记机关所需买受人提交的登记材料。产权转移登记需买卖双方共同配合办理，2019年2月20日之后至今虽未能办理转移登记，但无证据证明系因被告的原因造成，不予支持。 根据阜南县不动产登记中心房地产权登记信息，涉案房屋登记建筑面积131.02平方米，双方《商品房买卖合同》签订时，房价款按预测建筑面积129.87平方米计算，面积差异1.15平方米，根据双方关于面积差异的相关约定，原告应补面积差价4117元（3580元/平方米×1.15平方米），原告同意在违约金中扣除，为减少当事人诉累，在本案一并处理，将该款从被告应付违约金中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告袁伟红办理其购买的“儒林·天香华庭”小区（位于阜南县××南河北侧）11幢301室房屋的产权转移登记手续； 二、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁伟红逾期办理房屋产权转移登记违约金47376.88元（原告袁伟红应付被告安徽金运房地产开发有限公司房屋面积差价款4117元，在执行时从本项判决违约金中予以扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1038元（原告已预交），由原告袁伟红负担598元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇二一年五月二十四日 书记员  许汝秀