河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民初1号原告：赵红敏，女，1968年6月14日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。被告：河南福田联合一百置业有限公司，住所地漯河市郾城区淞江路与嵩山路交叉口西南角。诉讼代表人：河南福田联合一百置业有限公司管理人。负责人：翟学超。委托诉讼代理人：郭东兴，河南润同律师事务所律师。原告赵红敏与被告河南福田联合一百置业有限公司（以下简称福田公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红敏及其委托诉讼代理人樊朝阳，被告福田公司的委托诉讼代理人郭东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于联合一百世贸中心1号楼5层501号、502号房产归原告所有；2、判令被告配合原告行使取回权，将上述房屋所有权过户到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月6日，被告福田公司与其法定代表人杨彦岭向原告的朋友卫建化借款20万元，用于被告开发的河南福田联合一百世贸中心工程资金周转，并承诺2015年6月8日还本付息。但借款到期后被告迟迟未偿还，经原告、卫建化、被告三方协商，被告同意将卫建化的债权转为原告的购房款，由原告补足差价后购买被告开发的联合一百世贸中心的1号楼5层501号、502号房产。双方2016年1月6日签订购房合同，原告支付购房意向金1万元、房款差价35000元，以总价330400元购买了涉案房产。上述义务原告履行完毕后，被告以种种理由迟迟不按合同履行交付房屋及办理过户义务，直至2020年下半年，原告得知被告已经进入破产程序。原被告双方买卖合同系双方真实意思表示，且原告已经将合同义务全部履行完毕，被告为了自身利益延迟履行义务，不正当的阻止履行义务条件的成就，应视为履行义务条件早已成就，涉案房产应归原告所有，其应当配合原告将上述房屋过户到原告名下。上述房产实质上已不属于被告名下财产，被告及其管理人无权将原告财产列为其破产财产，其应当将上述房产返回原告，并配合原告履行房屋过户义务。福田公司辩称，一、赵红敏称其对联合一百商贸中心1号楼5层501、502号房享有所有权于法无据。赵红敏起诉所依据的《购房合同》因目前仍未取得预售证，应属无效，对此多个生效判决已进行了确认，因合同无效，赵红敏无法取得涉案房屋的所有权。二、因赵红敏对涉案房屋不享有所有权，其要求过户的诉讼请求不能成立。三、河南福田联合一百置业有限公司已于2020年5月25日进入破产程序，破产财产已确定，赵红敏行使取回权于法无据。赵红敏为支持其诉讼请求，向本院提交如下五组证据：第一组，借条及收到条一份，欲证明案外人杨彦岭向案外人卫建化借款二十万元的事实，被告对此进行了担保，约定月息5%、于2015年6月8日前归还。被告出具收到条，载明此欠款附带3分利息已冲抵原告购买涉案房屋的购房款，原被告双方均予以认可。第二组，收据两份、工商银行转账凭证一份，欲证明原告为购买涉案房屋缴纳了购房意向金，被告已收到该笔款项；第三组，委托书、工商银行凭证各一份，欲证明被告同意将证据一中借款及利息计入原告房款，下余房款35000元转入被告指定账户，视为原告全额支付购房款，原告已支付该笔款项；第四组，商品房购买合同两份，欲证明原被告签订购房合同系双方真实意思表示，原告已按合同约定履行了义务支付了全部价款。被告以种种理由拒不履行合同约定的交房及办理过户义务，被告应对此承担全部责任，即归还涉案房屋并配合将房屋所有权过户到原告名下。第五组，异议答复函一份，欲证明原告具有本案诉权。福田公司对赵红敏所提供证据质证称，福田公司认可签订购房合同及原告款项来源的事实，但因原告所签订的购房合同所涉及的房屋至今未办理预售证，合同效力应属无效，原告诉讼请求不能成立。对证据五异议答复函证明管理人已对其债权进行了确认，本案原告诉讼请求不能成立。福田公司向本院提交如下证据：郾城区人民法院（2020）豫1103民初1777号、（2020）豫1103民初1788号民事判决书各一份，该两份判决是日期最近的判决，前面还有很多类似判决，欲证明生效判决对案涉房屋的买卖合同均认定为无效。赵红敏对福田公司所提供证据质证称，两份判决书没有生效手续。虽与本案有点关联，但不是指导案例，应区别对待。本案应区别于一般的民事诉讼。不应当支持破产企业的恶意侵犯购房人权益的行为。该两份判决书不能作为本案的判决依据。根据各方当事人的陈述和举证、质证意见，本院认定事实如下：2014年12月6日，杨彦岭出具借条一份，载明“兹有本人杨彦岭（身份证号：）于今日收到卫建化借款人民币（大写）贰拾万元整元，（小写）200000元，此款用于河南福田联合一百世贸中心工程资金周转。并有河南福田置业有限公司担保。本项目位于嵩山路与淞××交叉口西南角。月利息5%，借款期限为个月，每30天结一次息。本人承诺于2015年6月8日前必须一次性归还本金及利息，到期如未按时归还，自愿支付双倍利息，并由担保人和担保公司对借款本金、利息及其他损失承担连带保证责任。”杨彦岭在借款人、担保人处分别签名，借款人及担保单位处有印章痕迹但无法辨认内容。同日杨彦岭出具收到条，载明“今收到卫建化现金（大写：贰拾万元整）（小写：200000元）”。该收到条上书写“原欠条已收回，此欠款附带3分利息，已冲赵红敏（身份证）购买河南福田联合一百置业有限公司世贸中心项目1号楼501房、502房购房款”，其上加盖福田公司财务专用章，卫建化、赵红敏、杨彦岭签字按手印。2016年1月6日，赵红敏与福田公司签订《商品房购买合同》（商铺认购合同）两份，约定赵红敏购买位于淞××路与××路交叉口西南角联合一百世贸中心1号楼第5层501、502号房，建筑面积均为59平方米，房屋总价款均为165200元。同日，福田公司出具编号为02509932的收据一份，显示“兹收到赵红敏交来购房意向金金额（大写）壹万元正（写字楼）”。福田公司出具编号为0117402的收据一份，显示“今收到赵红敏交来购房款人民币（大写）叁拾叁万零肆佰元”。2016年1月13日，福田公司出具《委托书》一份，委托赵红敏将下余房款35000元转入李秀岩账号为62×××51的工商银行账户。同日，赵红敏账户向上述李秀岩账户转款35000元。另查明，2020年5月25日，本院作出（2020）豫11破申3号民事裁定书，裁定受理河南典图企业管理咨询有限公司对河南福田联合一百置业有限公司的破产清算申请，并于2020年7月3日作出（2020）豫11破3号决定书，指定郑州昭源企业破产清算服务有限公司担任河南福田联合一百置业有限公司管理人。2020年11月9日，福田公司管理人向原告出具《异议答复函》，管理人确认原告债权总额为330400元。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告称合同约定的联合一百世贸中心1号楼第5层501、502号房屋至今仍未取得商品房预售许可证明，且双方均未提交证据证明上述房产在签订合同时已经取得或在原告起诉前取得商品房预售许可证明的事实，依据上述法律规定，原、被告于2016年1月6日签订的两份《商品房购买合同》应属无效，被告应向原告返还合同约定的全部购房款共计330400元。原告对被告享有的应为债权，而非涉案房产的物权，故原告关于确认上述房产归其所有、行使取回权及过户至原告名下的诉讼请求，因无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵红敏的诉讼请求。案件受理费6256元由赵红敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  于忠祥审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二一年五月二十四日书记员  刘 芳