陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2021)陕01民终4822号上诉人（原审被告）：郭惠英，女，1941年12月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：梁龙，男，1988年5月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西安德优物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娅梅，陕西唐烽律师事务所实习律师。上诉人郭惠英因与被上诉人陕西安德优物业有限公司（以下简称安德优物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭惠英上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回安德优物业公司诉讼请求；一、二审诉讼费由安德优物业公司负担。事实和理由：涉案小区业主委员会在选聘物业公司没有召开过业主大会，未经三分之二以上业主同意，私自与安德优物业公司签订的合同无效。其所有的房屋面积与合同登记面积不符，村委会就该问题正在与开发商进行协商，安德优物业公司要求其按照合同面积交纳物业费错误。安德优物业公司所收取的物业费未依法公示，也未用于小区公共事业。涉案房屋电梯费、公摊电费收费标准亦未进行公示。涉案小区有近60%的业主未交纳物业费，说明小区业主不认可安德优物业公司的服务。安德优物业公司请求其支付2015年至2017年的物业费已超过诉讼时效，不应支持。一审未全面认定安德优物业公司服务瑕疵错误。安德优物业公司未提交证据证明已向涉案小区提供物业服务，无权向其收取物业费用。安德优物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案《前期物业服务合同》合法有效。西安市雁塔区人民法院、西安市中级人民法院已作出多份生效判决，认定其与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。其与郭惠英签订的《物业管理服务协议》中对物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费的收费标准有明确约定，涉案小区业主应当按照《收费标准》向其支付物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》[陕价费发(2004)72号]第20条规定，其有权收取电梯费、公摊电费。郭惠英名下其他房屋已按照该《收费标准》向其支付了物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费。郭惠英实际已认可该《收费标准》。一、二审法院的多份判决均按照《收费标准》计算物业服务的各项费用，并判决涉案小区其他业主向其支付上述费用，且认定物业服务合同纠纷的时效起算，应当自物业服务合同终止之日开始起算。故其请求郭惠英支付物业服务费未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。安德优物业公司向一审法院起诉请求：1.郭惠英向其支付2015年1月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计6829.2元、暖气费0元、滞纳金17092.5元，合计23921.7元；2.诉讼费由郭惠英负担。一审法院认定事实：2013年3月27日，安德优物业公司与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由安德优物业公司向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期（以下简称“案涉小区”）提供物业服务。郭惠英系案涉小区6号楼1单元3201室业主。安德优物业公司（乙方）提交的《物业管理服务协议》载明：“由乙方向甲方（郭惠英）提供物业管理服务，郭惠英按照房屋面积（建筑面积130㎡）支付物业管理费用，第一次以入住通知书注明的交房时间为准，以后按季度收费，以每月的5日之前，每次交费不得超过3个月，甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%收取滞纳金；物业服务费用标准为住宅每月1.2元／㎡，生活垃圾处理费住宅用户为6元/户/月，根据市场调节及参照相关规定标准收取电梯运行费用。”2014年3月4日，郭惠英签订《业主收房确认单》；同年3月15日郭惠英签订《装修施工确认单》。后安德优物业公司按协议履行了物业管理服务义务，但郭惠英自2015年1月起再未交纳案涉房屋相关物业管理费用,经安德优物业公司催促郭惠英仍未支付上述费用。截止至2017年4月，郭惠英拖欠物业费 4368元、电梯费1638元、公摊电费655.2元、生活垃圾费168元，合计6829.2元。一审法院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。本案安德优物业公司与郭惠英签订《物业管理服务协议》,在合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等有明确的约定。安德优物业公司作为物业服务单位已经按照协议约定履行其义务,郭惠英作为业主接受了相应的服务，亦应如约交纳物业管理等费用，故安德优物业公司主张郭惠英支付案涉房屋2015年1月至2017年4月期间的各项费用总计6829.2元，有合同及事实依据，予以支持。郭惠英辩称安德优物业公司服务不好，建筑垃圾也清理不到位，但物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据郭惠英提交的照片和陈述来看，安德优物业公司的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故郭惠英以此为由拒绝支付物业管理服务费的理由不能成立，不予采信。关于安德优物业公司主张要求滞纳金，虽然安德优物业公司与郭惠英所签物业管理服务协议中对滞纳金做出了约定,但该约定标准（每日3%）明显过高，且安德优物业公司的物业服务存在一些瑕疵，郭惠英未按照约定支付物业服务费系不满安德优物业公司的服务质量并非恶意拖欠，故安德优物业公司主张滞纳金之诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郭惠英于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2015年1月至2017年4月期间(西安市雁塔区XX社区XX号楼XX单元XX层XX号房屋)物业管理费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、暖气费合计6829.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费398元，由郭惠英负担114元，陕西安德优物业有限公司负担284元。因陕西安德优物业有限公司已预交，郭惠英将该款项连同上述款项一并支付陕西安德优物业有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，安德优物业公司与郭惠英签订的《物业管理服务协议》中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等有明确的约定。安德优物业公司作为物业服务企业已依约提供了相应的物业服务,而郭惠英作为业主亦应当依约交纳物业管理费等费用。经查，涉案房屋自2015年1月至2017年4月期间各项费用合计6829.2元。上述费用郭惠英未向安德优物业公司交纳，故对安德优物业公司主张郭惠英交纳上述费用6829.2元的诉讼请求，依法予以支持。从一审中郭惠英提交的照片来看，安德优物业公司在提供物业服务过程中存在一些瑕疵，但该瑕疵并不足以证明安德优物业公司未履行或不完全履行合同义务，故郭惠英以此为由不交纳物业服务费，显属不妥。郭惠英拖欠物业服务费的行为一直处于持续状态，而安德优物业公司提供的物业服务亦处于持续状态，故郭惠英关于安德优物业公司未在诉讼时效内主张权利的上诉意见，理由不能成立。考虑到郭惠英未依约支付物业服务费系不满安德优物业公司的服务质量，并非恶意拖欠，故一审对安德优物业公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，郭惠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭惠英负担。    本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年五月二十四日  法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧