江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初837号原告：溧阳市天益环境科技有限公司，住所地溧阳市溧城镇南环东路12号南环大厦1单元1301室，统一社会信用代码91320481595613630B。法定代表人：施晓燕，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。被告：江苏巨龙建设工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路73号1-3，统一社会信用代码913204815603382296。法定代表人：陈志伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。被告：溧阳市怡洲服饰有限公司，住所地溧阳市戴埠镇吴江东路1号1幢，统一社会信用代码91320481743744406G。法定代表人：富生妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彧，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告溧阳市天益环境科技有限公司（以下简称天益公司）诉被告江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称巨龙公司）、溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称怡洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。本案于2020年7月17日中止审理，后于2021年4月25日恢复审理。原告天益公司委托诉讼代理人吴文俊，被告巨龙公司委托诉讼代理人，被告怡洲公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天益公司向本院提出诉讼请求：1、判令巨龙公司、怡洲公司向天益公司交付XX大道XX号XX单元XX室，并配合天益公司办理XX大道XX号XX单元XX室不动产权的转移登记手续。2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月25日，被告怡洲公司作为甲方与被告巨龙公司作为乙方签署《房地产项目合作开发协议书》一份，2017年双方又签署《补充协议》一份，约定双方共同开发建设溧阳市燕山新区燕城大道13号地块，双方按照约定分配建成的房产，怡洲公司负责领取房屋产权证书、土地使用权证书等，并根据巨龙公司要求直接以巨龙公司指定单位或人员名义办理房屋产权证书。2018年4月10日，原告天益公司与巨龙公司签署《房屋买卖协议》及《承诺书》，约定巨龙公司出售给天益公司燕山新区燕城大道的创客中心第十层整层（以下简称涉案房屋），建筑面积约1057平方米，总价为人民币580万元，并免费提供停车位10个，且天益公司仅承担契税。《房屋买卖协议》第二条约定2018年4月20日前支付100万元、2018年5月30日前支付300万元，剩余购房款在天益公司领取房产证后支付。《房屋买卖协议》第三条约定巨龙公司应于2018年12月31日将涉案房屋交付给天益公司，并于交付后180天内将涉案房屋不动产登记至天益公司名下。《房屋买卖协议》签署之后，天益公司按照合同约定支付方式分别于2018年4月13日支付了100万元、于2018年5月4日支付了30万元、于2018年5月22日支付了200万元、于2018年8月15日支付了70万元，总计400万元。现天益公司已经按约支付完毕了当期应付购房款，且合同约定的交房时间和办证时间均已成就，故巨龙公司和怡洲公司应当将涉案房屋交付给天益公司，并将涉案房屋的不动产权转移登记至天益公司名下。被告巨龙公司辩称，巨龙公司对双方存在的房屋买卖合同事实认可，也同意协助办理过户，但是该房产现登记在怡洲公司名下。巨龙公司与怡洲公司签订的合作协议约定了本案所涉房屋归巨龙公司所有，怡洲公司应当协助办理过户，所以本案怡洲公司若同意协助办理过户，巨龙公司将第一时间办理过户。本案诉讼费因为是怡洲公司拒绝办理过户，应当由怡洲公司承担。被告怡洲公司辩称，一、原告应当明确要求怡洲公司承担交房并配合办理过户义务是基于何种请求权基础？要求怡洲公司承担的是连带责任还是共同责任或其他责任？二、怡洲公司并非本案适格被告，涉案房屋的买卖合同双方是原告和巨龙公司，怡洲公司不是房屋买卖合同的当事人，依据合同的相对性，原告无权要求怡洲公司交房。三、巨龙公司享有涉案房屋物权期待权的前提是其与怡洲公司签订的开发协议及补充协议有效，但就该份合作协议的性质及效力目前正在溧阳法院另案审理中，案号为（2019）苏0481民初8839号，尚未作出生效判决，如果该协议被认定为无效，巨龙公司即无权处分该房屋，其处分行为为无权处分，而怡洲公司作为产权人，对该无权处分行为不予追认；且巨龙公司、怡洲公司在2020年1月17日另行签订了调解协议，双方已经约定不再按照房屋分配的方式而是以工程造价进行结算，同时在协议中约定巨龙公司擅自对外出售房屋所引起的纠纷由巨龙公司自行解决。四、涉案房屋存在限制交易及限购的情形，无法突破。根据土地出让合同及不动产登记证、不动产权属信息查询证明显示涉案房屋只能整体转让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业，因此我们认为原告的企业性质和经营范围决定了其不具备购买涉案房屋及过户的条件，属于履行不能。五、同时涉案房屋还存在权利限制，分别为2019年11月20日由溧阳法院作出的（2019）苏0481执保1627号对涉案房屋进行了诉讼查封，2018年8月28日、2019年1月3日、2019年1月25日三次收到法院的协助执行通知，要求包括涉案房屋在内的房屋不得进行产权转移，进行了协助执行查封，因此该房屋存在四道权利限制，无法过户。六、对于本案诉讼费，怡洲公司不应承担。综上，请求法院依法裁定驳回原告对怡洲公司的起诉或判决驳回原告对怡洲公司的全部诉讼请求。经审理查明，2014年8月29日，原溧阳市国土资源局与怡洲公司签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》，该合同主要约定：合同项下出让宗地编号为××；宗地总面积为3063平方米；宗地坐落于燕山新区内燕城大道南侧；宗地的国有建设用地使用权出让价款为3680000元，每平方米1201.4365元，于2014年9月28日前支付；土地出让用途为商业（办公）；本地块内不得建任何形式的住宅建筑，所建房屋不得分割转让，但确需转让部分房屋的，只能按层整体转让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业等。2015年2月25日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《房地产项目合作开发协议书》。项目概况：双方合作开发的项目位于溧阳市燕山新区燕城大道，项目暂定名称为创客中心，项目用地面积为3063平方米，签约时土地用途为商务金融用地；项目计划开发总建筑面积约18900平方米，其中地上16层（包括1-3层面积约5000平方米、4-16层面积约13900平方米），地下1层（面积9000平方米）。合作模式：本项目计划投资总额约人民币壹亿元，其中项目建设资金由乙方全额承担（绿化除外），甲方以本项目对应的土地使用权作为出资，负责办理前期的土地出让图纸设计、规划审批、施工许可等；乙方负责本项目的建设、施工、竣工验收和交付使用，并支付交付使用前的所有费用，甲方予以配合。收益分配：甲方以土地投入获得1-3层5000平方米建筑面积，超过部分按4000元／平方米向乙方支付费用；乙方获得4-14层主楼全部建筑约12500平方米。其他约定：房屋竣工验收交付使用前，甲乙双方均不得将房屋转让、出售、赠与、抵押给任何第三方，否则视为根本违约；甲方必须保证本合同所涉项目在交付使用后可以将土地使用权及房屋产权进行分割并且可以办理相关土地使用权及房屋所有权证；乙方负责整个项目的综合验收合格交付使用。2017年1月22日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《补充协议》一份，该协议主要对水电增容费用、人防费等作了约定，调整乙方获得4-15层全部建筑面积，15层楼顶使用权及以后建筑均归乙方所有，主楼大厅不低于300平方米（靠近南厅电梯相连结处的约300平方米）使用权归乙方及建设期限展期等。2018年4月10日，天益公司与巨龙公司签署《房屋买卖协议》及《承诺书》，约定巨龙公司出售给天益公司燕山新区燕城大道的创客中心第十层整层，建筑面积约1057平方米，总价为人民币580万元，并提供免费停车位十个无偿使用，且天益公司仅承担契税。《房屋买卖协议》第二条约定2018年4月20日前支付100万元、2018年5月30日前支付300万元，剩余购房款在天益公司领取房产证后支付。《房屋买卖协议》第三条约定巨龙公司应于2018年12月31日将涉案房屋交付给天益公司，并于交付后180天内将涉案房屋不动产登记至天益公司名下。《房屋买卖协议》签署之后，天益公司按照合同约定支付方式分别于2018年4月13日支付100万元、于2018年5月4日支付30万元、于2018年5月22日支付200万元、于2018年8月15日支付70万元，以上总计400万元。2019年9月26日，涉案工程经竣工验收。2019年10月16日，怡洲公司取得包括涉案房屋在内的坐落于本市燕城大道249号不动产的权属证书。另查明，因案外人与巨龙公司买卖合同纠纷等案件，本院分别于2018年8月28日作出（2018）苏0481执保1138号民事裁定书（查封700万元）、2019年1月3日作出（2018）苏0481执保1749号民事裁定书（查封200万元）、2019年1月25日作出（2019）苏0481执保156号民事裁定书（查封150万元），上述案件分别向怡洲公司发出查封通知，查封巨龙公司在双方合作开发项目中应得的财产性权益。再查明，在怡洲公司领取不动产权属证书后，巨龙公司要求按协议分割房屋并办理过户登记未果，双方发生纠纷致巨龙公司于2019年11月向本院提起诉讼，诉请判令怡洲公司继续履行《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》；将位于本市燕城大道249号一单元401-1601不动产过户至其名下，该案案号为（2019）苏0481民初8839号。本院经审理后认为“巨龙公司、怡洲公司签订的房地产项目合作开发协议书及附件属无效合同”，遂于2020年8月26日作出（2019）苏0481民初8839号民事判决：“驳回江苏巨龙建设工程有限公司要求溧阳市怡洲服饰有限公司将位于溧阳市燕城大道249号一单元401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601不动产权证过户至江苏巨龙建设工程有限公司名下的诉讼请求”。巨龙公司不服该判决，向江苏省常州市中级人民法院提出上诉。江苏省常州市中级人民法院经审理后认为“巨龙公司与怡洲公司签订的《房地产项目合作开发协议书》及其《补充协议》性质为合作开发房地产合同。因怡洲公司与巨龙公司均不具备房地产开发经营资格，双方签订的《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》应认定为无效合同”，遂于2021年4月12日作出（2020）苏04民终4140号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。庭审中，天益公司认为两被告之间就涉案房地产项目开发形成了合伙的法律关系，两被告对于合伙事务应当承担连带责任。虽然其仅是与巨龙公司签订了书面购房合同，但因为两被告构成了合伙关系，故两被告作为一个整体，均应履行该买卖合同中的出卖方的义务。怡洲公司所为的过户不能，真正原因在于两被告是否信守履约。如果原被告能够按照双方的协议履约，这些查封都能够得到解封，所以并不是存在不能过户的客观条件，而是存在主观条件，即是两被告不积极主动作为。本院认为，原告天益公司与被告巨龙公司签订的《房屋买卖协议》及《承诺书》不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，应属合法有效。两被告之间关于涉案《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》所形成的是合作开发房地产合同关系，并非天益公司所提出的合伙法律关系。根据前述的（2019）苏0481民初8839号及（2020）苏04民终4140号民事判决内容，在两被告的合作开发房地产合同被生效裁判确认无效的情形下，巨龙公司无法取得涉案不动产的产权。巨龙公司与天益公司签署涉案买卖协议，对涉案不动产进行买卖的行为属于无权处分行为。根据相关司法解释的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我国法律已经将签订买卖合同这一负担行为与物权变动这一处分行为作了区分，出卖人即使无权处分，其所签订的买卖合同也是有效的，故从这一方面来分析，前述的《房屋买卖协议》及《承诺书》也是合法有效的。涉案不动产的产权人为怡洲公司，怡洲公司对于巨龙公司的无权处分行为不予追认，且庭审中明确拒绝交付涉案房屋并协助办理产权变更登记手续，故对于天益公司的诉请，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条之规定，判决如下：驳回原告溧阳市天益环境科技有限公司的诉讼请求。案件受理费60344元，财产保全费5000元，合计65344元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  易 阳人民陪审员  黄洪生人民陪审员  徐彩琴二〇二一年五月二十四日书 记 员  李 叶