贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终794号 上诉人（原审被告）：铜仁新华置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华北路****附**。 法定代表人：刘瑞丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨应兵，贵州巨合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何承红，女，1972年04月13日出生，土家族，贵州省印江土家族苗族自治县人，住贵州省印江土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：马翔，贵州同康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小提。 上诉人铜仁新华置业有限公司（以下简称新华置业公司）与被上诉人何承红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新华置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回何承红的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由何承红负担。事实和理由:1.案涉房屋在商品房买卖合同约定的交房时间之前均已验收合格，现小区道路已经畅通，之前因政府拆迁导致小区道路未能及时修理完善一事新华置业公司并未存在违约情形，依照双方签订的补充协议，新华置业公司可以免责，故何承红起诉新华置业公司违约无事实和法律依据；2.何承红主张的违约时间的计算方式及一审法院判决违约金计算至实际接房之日止没有事实和法律依据。2020年1月初，全国各地集中爆发了新冠病毒疫情，导致全国性产业停产停业，这属于人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，属于法律规定的不可抗力。且双方签订的《补充协议》第二条第三款约定“如遇下列特殊原因，出卖人交房时间可据实予以延期，出卖人不承担逾期责任；因重大传染性疾病的影响等原因导致延误的”。另外，新华置业公司于合同约定的交房日期前以电话告知的形式通知何承红交接房屋，但何承红以新华置业公司态度欠佳，小区道路未畅通等各种借口拒绝交接房屋。新华置业公司于2020年5月8日再次以短信方式要求何承红前来办理房屋交接手续，又于2020年11月26日再次要求被上诉人前来办理交房手续。但何承红迟迟不来，故未完成交房手续的责任在何承红，新华置业公司不应承担违约责任；3.案涉小区主路早已修建完成，小区居民日常生活均正常运行，案涉房屋已达到交付条件及标准，新华置业公司不应承担逾期交房责任。截止2020年10月24日已有143家业主完成交房手续，案涉小区房屋早已达到了实际交付条件和标准。何承红对新华置业公司有怨气，一直不愿接房；4.案涉《补充协议》的效力在一审法院受理的两个案件中作出截然相反的认定，请求二审法院予以明确，统一法律适用。 何承红向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付从2019年12月01日起暂算至2020年03月24日止共计115日逾期交房违约金20553.66元，剩余违约金并按照已付房费357455元为基数，按照每日万分之五的利率计算至实际交付房屋验收合格之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定，2016年01月28日原告何承红与新华置业公司约定，由原告认购新华置业公司开发的文笔佳园4-1-6-1号房屋，并支付预购金43000元，何承红已当日支付43000元。2019年04月19日，新华置业公司向何承红出具《铜仁市西门坳“文笔佳园”二号地建设项目售楼告知书》，该告知书第一条载明，本楼盘原是西门坳村民组的安置房项目，经过依法招拍挂将原政府划拨给西门坳村民组的土地变为新华置业公司的出让土地，安置房也变成商品房，但该规划要求的小区主通道未建好，一号楼三单元还有一户人家应该拆迁而未拆完，导致暂未按规划的要求建设完整，虽然有关部门已经向政府呈送了报告，但拆除时间还未确定，可能影响办理产权证的时间。鉴于城区棚户区拆迁量大，多数购房者无房居住，凡在本楼盘购房者，签订了《商品房买卖合同》，并完清了各种税费和手续者，可申请提前接房装修。2019年05月20日，何承红与新华置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定何承红购买新华置业公司开发建设的铜仁市西门坳安置房“文笔佳园”二号地建设项目中的第4幢无单元7层7-1号房。第七条约定该商品房总价款357455元。第十一条约定新华置业公司应当于2019年11月30日前向何承红交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2.有资质的防拆测绘机构出具的该商品房面试实测技术报告书；3.满足十二条中出卖人承诺的本项目的相关设施、设备达到的条件。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付何承红的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新华置业公司按日计算向何承红支付已交付房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向何承红支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，何承红有权退房，何承红退房的，应当书面通知新华置业公司，新华置业公司应当收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照何承红全部已付款的1%支付违约金。何承红要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新华置业公司按日计算向何承红支付全部已付款万分之5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15内向何承红支付违约金。第十四条约定交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，新华置业公司应当在交付日的15日前，书面通知何承红办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时,新华置业公司应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。新华置业不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，何承红有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由新华置业公司承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1.何承红应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续；2.新华置业公司承诺何承红在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为何承红查验该商品房的前提条件。《补充协议》前言部分已用加粗黑体字充分提醒仔细阅读理解协议内容。补充协议第二条关于竣工备案及房屋交付的特别约定：3.如遇下列特殊原因，新华置业公司交房时间可据实予以延期，新华置业公司不承担逾期责任：A.因政府或政府部门的原因及遭遇不可抗力，新华置业公司在不可抗力发生后90日内告知何承红的，如不可抗力持续发生的，新华置业公司在不可抗力结束后90日内告知何承红的。B.因国家法律法规及政策变更、重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由于政府职能部门拆迁拖延等原因而导致延误的。7.由于何承红原因未能按期办理交接手续的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同新华置业公司已按时交房，双方同意按下列约定方式处理：由此产生的延期交付责任由何承红承担，该房所产生的责任、义务、相关费用（包括物业服务费）及该房毁损、灭失的风险等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由何承红承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。第十条联系方式的特别约定：1.除另有约定外，双方同意按合同所列地址、电话、电子邮箱等方式进行联络（何承红接房后，该房屋地址作为何承红的联络地址），如有变动，应提前七天通知对方；2.本合同约定书面通知方式包括：媒体广告、邮寄、手机短信、微信、电子邮件、电话等。 另查明，何承红已按《商品房买卖合同》约定向新华置业公司支付357455元购房款，约定购买的房屋建筑面积111.08㎡，套内建筑面积96.25㎡。本案立案后，新华置业公司于2020年05月08日短信通知何承红交接房屋。 还查明，一审法院受理的(2020)黔0602民初1054号原告杨峰与被告新华置业公司商品房销售合同纠纷一案，在审理过程中，依法委托司法鉴定机构对与何承红购买的房屋在同一栋楼的由杨峰购买的房屋（建筑面积109.45㎡，套内建筑面积95.83㎡）同地段、同面积房屋租金标准司法鉴定，同地段月租金为1250元。 一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告按约付清了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2019年11月30日前向原告交付房屋，但被告至今未能将符合合同约定交付使用条件的案涉房屋交付给原告，被告构成逾期交房的事实，予以确认。对逾期交房的问题，被告新华置业公司主张案涉房屋小区道路前期未完全畅通，系因政府行为所致，属不可抗力，应属法定免责事由；且已将案涉小区房屋及道路建设情况未开通和政府拆迁时间未确定等事项书面告知了，在充分了解案涉房屋小区道路存在可能无法及时修缮的前提及风险下仍坚持与新华置业公司签订案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》前言部分已用加粗黑体字充分提醒仔细阅读理解协议内容，该《补充协议》第二条第三款约定：如遇下列特殊原因，出卖人（新华置业公司）交房时间可据实予以延期，出卖人不承担逾期责任：A.因政府或政府部门的原因及遭遇不可抗力，B.因国家法律法规及政策变更、重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由于政府职能部门拆迁拖延等原因而导致延误的。加之，2020年01月受新型冠状病毒疫情影响导致全国性的停产停业，此属无法预见、不可避免、不能克服的不可抗力事件。综上，新华置业公司认为其不应承担逾期交房的违约责任。对此，一审法院认为，被告新华置业公司与原告何承红于2019年04月19日签订《售楼告知书》，其后双方于2019年05月20日分别签订了案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》。新华置业公司作为案涉项目的房地产开发企业，其在与原告签订《商品房买卖合同》约定交房期限时，新华置业公司占据优势地位，对案涉项目的现状，新华置业公司是明知的，其应当预见和考虑到在施工期间因客观原因延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交房，作为从事房地产开发企业的新华置业公司应能够做出预估预判。且双方签订的《售楼告知书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》均系新华置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，新华置业公司没有证据证明其采用了合理的方式提请何承红注意《售楼告知书》和《补充协议》中对新华置业公司免责或限制其责任的条款内容，并按照何承红的要求对该格式条款予以说明，况且双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人（被告新华置业公司）承担的责任或不合理地加重买受人（原告何承红）责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故，该《售楼告知书》、《补充协议》对新华置业公司免责或限制其责任的格式条款无效，对何承红不具有法律约束力，应按照《商品房买卖合同》的约定履行。对新华置业公司称的不可抗力问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于对不可抗力免责的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”新型冠状病毒疫情发生前，被告新华置业公司已经发生迟延履行交房的事实，新华置业公司不能免除逾期交房的违约责任。综上，被告新华置业公司对逾期交房不担责的辩解理由没有事实和法律依据，不予采纳。新华置业公司主张其与原铜仁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让方（铜仁市国土资源局）向新华置业公司交付案涉宗地应达到场地内平整，周围基础设施达到“五通”（供水、排水、通电、通路和通讯），案涉小区道路畅通应由政府负责。对此，《国有建设用地使用权出让合同》签订于案涉《商品房买卖合同》之前，被告新华置业公司在与原告何承红签订案涉合同时，新华置业公司同样占据优势地位，其对案涉项目的施工工期、因客观原因可能导致延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交房，新华置业公司作为从事房地产开发的企业对此应当作出预估、预判。根据合同相对性原则，新华置业公司若因第三人的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，新华置业公司理应向原告承担逾期交房的违约责任，故新华置业公司的抗辩意见，于法无据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告新华置业公司未如约履行交房的行为已经构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即按照原告已付房款每日万分之五的标准计算违约金。被告新华置业公司辩称该违约金的约定过高，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，根据公平原则和平衡当事人双方利益，被告新华置业公司承担逾期交房的违约金应参照案涉房屋同地段、同面积房屋租金标准进行计算较为合理。一审法院受理的(2020)黔0602民初1054号原告杨峰与被告新华置业公司商品房销售合同纠纷一案，在审理过程中，已依法委托司法鉴定机构对与何承红购买的房屋在同一栋楼的由杨峰购买的房屋（建筑面积109.45㎡，套内建筑面积95.83㎡）同地段、同面积房屋租金标准司法鉴定，同地段月租金为1250元，一审法院对该案以采信上述司法鉴定结论作出判决。上述两套房屋面积相差极小，为了节约司法资源，决定以月租金1250元计算违约金。被告新华置业公司应按照1250元∕月的标准，向原告何承红支付从2019年12月01日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。超出部分的请求金额，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：被告新华置业公司于判决生效之日起十日内支付原告何承红逾期交房违约金，违约金按照1250元∕月的标准，从2019年12月01日起计算至被告新华置业公司实际符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日止；驳回原告何承红的其他诉讼请求。案件受理费314元，减半收取计157元，由被告新华置业公司承担88元，由原告何承红自行承担69元。 二审中，新华置业公司向本院提交了下列新的证据：1.竣工验收备案表。拟证实案涉房屋系2020年10月20日已经竣工验收合格的事实；2.短信截屏。拟证实新华置业公司曾在2020年11月26日再次通过短信告知何承红案涉小区房屋主体及全部设施亦验收合格，要求何承红前来办理接房手续的事实。何承红质证意见为，对竣工验收备案表三性均无异议，该证据显示该工程的验收备案文件是2021年3月22日才齐全。对于短信通知，三性和证明目的均有异议，按照合同约定的通知方式应该是书面通知，该短信信息不能排除是他人所发，不能证明发送主体是新华置业公司。 本院经审查认为，何承红的委托诉讼代理人对证据一真实性、合法性和关联性均无异议，该证据证明了案涉项目于2020年11月11日竣工验收合格的事实，予以采信；证据二载明内容反映出确系新华置业公司向何承红发送接房通知的事实，且此时已达到交房条件，故对证据二予以采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。另查明，案涉项目铜仁市西门坳安置房“文笔佳园”二号地于2020年11月11日竣工验收合格，并于2021年3月24日在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记。新华置业公司于2020年11月26日向何承红发送接房通知。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、新华置业公司主张其于约定交房期限之前已经具备交房条件以及其具备免责事由不应向何承红承担违约责任是否成立；二、一审法院判决新华置业公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止是否正确。 关于焦点一。新华置业公司与何承红于2019年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”，而案涉项目系于2020年11月11日才竣工验收合格，超出了合同约定的交房时间，说明在合同约定的交房时间时，案涉房屋尚不具备交房条件。新华置业公司上诉称因小区道路及政府拆迁等问题导致不能按时交房其已事先告知何承红，根据《补充协议》第二条第三款的约定“因国家法律法规及政策变更、重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由于政府职能部门拆迁拖延等原因而导致延误的”，故新华置业公司不应承担违约责任。《补充协议》系新华置业公司预先单方制作的、针对不特定的买受人能重复使用的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。新华置业公司提交的证据不足以证明对《补充协议》的免责或限制其责任的条款以合理方式进行提示和说明，故《补充协议》关于减轻或免除新华置业公司逾期未交房所产生责任的条款不发生法律效力，不具有约束力。且新冠疫情发生前已经发生了新华置业公司迟延交房的事实，故新华置业公司不得以此主张免除责任。案涉《商品房买卖合同》约定新华置业公司应于2019年11月30日前向何承红交付案涉商品房，新华置业公司未在约定交付时间前交付案涉商品房且无迟延交房的合法事由，故一审法院认定新华置业公司逾期交房的事实成立正确，予以确认。 关于焦点二。新华置业公司存在逾期交房的事实，一审法院以经过评估确定的案涉房屋同地段、同面积房屋租金标准1250元/月计算至房屋实际交付之日。二审中，新华置业公司向本院提交了其于2020年11月26日通知何承红接房的证据，因此时案涉房屋已经竣工验收合格，具备了交房的实质性条件，故迟延交房违约金应从2019年12月1日计算至2020年11月26日止。 综上所述，新华置业公司的部分上诉理由能够成立，予以支持；二审中新华置业公司提交了新的证据导致本案改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1058号民事判决； 二、铜仁新华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何承红逾期交房违约金。违约金按照1250元∕月的标准，从2019年12月1日起计算至铜仁新华置业有限公司通知何承红接房之日2020年11月26日止； 三、驳回何承红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费314元，减半收取157元，由何承红负担70元，铜仁新华置业有限公司负担87元；二审案件受理费175元，由何承红承担25元，由铜仁新华置业有限公司负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  代静云 审判员  罗依婷 二〇二一年五月十八日 法官助理黄泽峰 书记员罗盼