江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民再73号二审上诉人（一审被告）：冯心，女，1978年3月13日出生，住宿迁市。委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。二审上诉人（一审原告）：宿北大战纪念馆,住所地宿迁市宿城区幸福路185号。法定代表人：林空，主任。委托诉讼代理人：刘灯林，江苏成商律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：王飞，男，1977年9月8日出生，住宿迁市宿城区。二审上诉人冯心与二审上诉人宿北大战纪念馆及二审被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日作出（2015）宿中民再终字第00017号民事裁定书及（2015）宿中民再终字第00017号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论，于2018年8月6日作出（2018）苏13民再32号民事裁定，裁定撤销（2015）宿中民再终字第00017号民事裁定，恢复对冯心上诉的第二审程序，中止宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民再初字第0006号民事判决的执行。2018年8月10日，本院对冯心上诉部分予以立案，案号：（2018）苏13民终3341号。2020年3月27日，本院作出（2020）苏13民监4号民事裁定书，裁定（2015）宿中民再终字第00017号判决由本院再审；同日，本院作出（2018）苏13民终3341号民事裁定，将（2018）苏13民终3341号案件并入本案再审。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宿北大战纪念馆向一审法院起诉请求：1.将乔双喜列为本案被告；2.冯心、王飞支付租金399000元（暂计算至2014年4月18日。2014年4月18日起至2016年4月18日，房屋占有使用费按照合同约定的租金标准支付；2016年4月18日之后，房屋占有使用费按照30万元/年支付直至冯心实际搬离之日止）；支付租金利息108900元（暂计算至2014年4月18日；2014年4月18日起的利息，以拖欠的租金和房屋占有使用费为基数，利率按同期银行利率的4倍，计算至付清租金和房屋占有使用费之日止）；支付违约金196800元；3.要求支付租金损失数额为135300元；4.要求冯心、王飞恢复租赁物原状并返还租赁物；5.冯心、王飞支付纪念馆垫付的电费6634.4元。一审期间，宿北大战纪念馆提交以下证据：1.租赁合同一份。证明合同对租金、利息及违约金等进行了详细约定。冯心应按合同约定的时间交纳房租。如逾期交纳房屋租金，冯心有权解除合同并收取每日1%的租金利息。王飞应当承担连带责任；2.冯心支付租金情况。证明第二年度冯心仅支付租金9.3万元。在2014年3月4日前（原审双方达成调解协议日期），冯心支付2万元，但是这2万元，宿北大战纪念馆认为是利息。由于冯心严重违约，宿北大战纪念馆依据合同约定可以解除合同；3.催款通知书。证明宿北大战纪念馆多次向冯心催要房屋租金，但是冯心仍然拒不支付租金；4.宿迁市建筑工程竣工综合验收证明及竣工验收备案表。证明宿北大战纪念馆出租的房屋质量合格；5.维修明细。证明宿北大战纪念馆及时对房屋漏水履行了维修义务；6.电费发票联。证明宿北大战纪念馆替冯心垫付的电费为6634.4元；7.宿迁市嘉汇房地产开发有限公司提供的总平面图设计图纸。证明涉案房屋屋顶在规划时为绿化设计。冯心质证意见：对证据1、3均无异议。对证据2，向宿北大战纪念馆支付确为11.3万元，但是最后支付的2万元是租金而不是利息。对证据4、5，存在自相矛盾，既然出租的房屋质量合格则没有维修的必要，但是房屋是因为漏水，宿北大战纪念馆才进行维修的。对证据6的真实性无异议，但是宿北大战纪念馆替冯心垫付电费是为了拆除电表。对证据7的真实性无异议，但是并不能证明屋顶苗圃不是漏水的原因。一审期间，冯心提交以下证据：1.报告一份。证明承租房屋由于漏水导致经营受损，请求宿北大战纪念馆给予解决。2.照片一组。证明冯心承租房屋多次漏水。3.维修证明两份。证明冯心两次找人对漏水进行大修，合计花费近40万元。4.录音一份。证明冯心一直在许诺减免租金。5.鉴定报告一份。证明涉案房屋漏水原因为屋面围砌苗圃和屋面中部排水管处防水卷材破损所致。宿北大战纪念馆质证意见：对证据1，宿北大战纪念馆没有收到该份报告，而且报告的收文主体也不是宿北大战纪念馆。宿北大战纪念馆在租赁期间仅接到一次冯心要求维修的通知而且是口头的。该份报告是冯心的单方面陈述。对证据2的真实性与关联性不予认可。对证据3的三性均有异议。对证据4，该份证据中并没有宿北大战纪念馆承诺给予冯心相应的租金减免情况。对冯心的主张的经营损失，已经超过了诉讼时效。对证据5，证明不了涉案房屋存在质量问题，鉴定结论没有提及冯心的装修行为对房屋质量的影响。一审法院认定事实：2011年2月16日，宿北大战纪念馆与冯心签订租赁合同一份。同日王飞向宿北大战纪念馆出具保证书，对冯心如不能正常履行合同条款以及一切有损于纪念馆利益等行为，承担连带责任。租赁合同中约定：……第二条租赁期限，自2011年4月19日至2016年4月18日。第三条租金，上述门面房第一年、第二年、第三年的租金为24.6万元，第四年租金为27.06万元，第五年租金为297660元。第四条付款方式，经双方协商，年租金分两次交纳，每次交纳年度租金的一半，签订合同时交纳第一年租金的一半即12.3万元，第二次于2011年10月18日前交纳房租12.3万元，第三次于2012年4月18日前交纳12.3万元，第四次于2012年10月18日前交纳房租12.3万元，第五次于2013年4月18日前交纳12.3万元，第六次于2013年10月18日前交纳房租12.3万元……。乙方（冯心）应按合同约定的日期前交纳房租。乙方逾期交纳房屋租金，甲方（纪念馆）有权解除合同并收取每日1%的租金利息……第十四条关于违约责任，本合同签订后，双方应严格按合同履行，任何一方不得违约，否则，违约方除赔偿给对方所造成的经济损失外，还应向对方承担当年度租金40%的违约金，当乙方不履行合同条款时，由丙方（担保人）承担履约责任……。冯心向宿北大战纪念馆交清了第一年的租金24.6万元，第二年的租金冯心分6次支付9.3万元。2014年3月4日前冯心向宿北大战纪念馆汇款20000元。以上合计113000元。2014年3月28日，宿北大战纪念馆向宿迁市供电公司申请对冯心经营的简约宾馆电表进行销户。2014年4月1日，供电公司将简约宾馆电表拆除，至本案庭审结束前简约宾馆仍处于断电状态。2014年6月20日，一审法院现场勘验，发现简约宾馆的走廊顶部确实存在三处明显因为漏水留下的痕迹。宿北大战纪念馆在现场也认可房屋存在漏水的事实。2014年9月5日，冯心向一审法院申请对涉案房屋的漏水成因进行鉴定。2015年1月8日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出（2014）司鉴字第145093号鉴定报告。鉴定结论：本次对简约商务宾馆屋面渗水成因分析的结论如下：1、屋面围砌苗圃，内覆土壤长期存水，水沿板内可能存在的混凝土缺陷渗漏至板底；2、屋面中部排水管处防水卷材破损，造成外部水侵入屋面混凝土板，并沿管壁与混凝土间缝隙及板内可能存在的混凝土缺陷渗漏至板底。2015年1月8日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司将鉴定结论作出如下解释：1、鉴定结论中明确渗水原因系“屋面围砌苗圃，内覆土壤长期存水”和“屋面中部排水管处防水卷材破损”二者所致；2、“板内可能存在的混凝土缺陷”表述仅表明渗透途径的多样性。一审法院认为：一、依照《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。因此，宿北大战纪念馆超出原审的诉讼请求和冯心要求纪念馆赔偿装饰装修费用、经营损失的请求，本案不予审理，双方可另行主张。二、关于双方违约情况。房屋租赁合同是出租人将房屋交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付的房屋应符合质量要求，承租人应按约定支付租金。交付不符合质量要求的房屋，或不按约定支付租金，致合同目的无法实现，均构成违约。本案中，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，对合同当事人具有约束力。冯心主张第二年交付租金93000元，是因为宿北大战纪念馆时任主任董振友口头承诺从第一年开始每年减让租金30000元。因冯心庭审中没有证据予以证实且纪念馆也否认，一审法院不予采信。冯心应当按照合同约定按时支付租金，但是在宿北大战纪念馆多次向其送达催款通知书后仍未按合同约定支付租金，故冯心的行为已构成违约。庭审中，冯心主张房屋漏水严重影响经营使用，宿北大战纪念馆举证证明该出租房屋经验收合格，不存在漏水的情况。经一审法院组织现场勘验，双方均认可房屋漏水的事实。又经冯心申请，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋的漏水成因进行鉴定，结论为涉案房屋漏水原因是“屋面围砌苗圃，内覆土壤长期存水”和“屋面中部排水管处防水卷材破损”二者所致。加之宿北大战纪念馆也应冯心的要求，于2012年7月份对涉诉房屋漏水进行了维修，但未修复。一审法院对涉案房屋存在漏水的事实予以认定。结合鉴定结论，确认房屋漏水为宿北大战纪念馆提供的房屋存在质量问题造成，并且一定程度上影响了冯心的正常经营使用。另外，2014年4月1日，宿北大战纪念馆未征得冯心的同意，即申请将租赁房屋电表拆除，此拆除非宿北大战纪念馆重新申请不得恢复。至本案判决前，宿北大战纪念馆亦未向供电部门申请恢复供电，使冯心经营的简约宾馆无法正常经营，故宿北大战纪念馆也存在违约。综上，宿北大战纪念馆、冯心在租赁合同履行中均存在违约。三、关于合同是否解除。2015年3月24日宿北大战纪念馆与冯心一致同意解除双方的房屋租赁合同。担保人王飞虽未在解除协议上签字，但合同双方自愿解除合同，不违反法律规定，解除合同也未加重王飞负担。同时，双方均无继续履行合同诚意，解除合同也可避免双方损失进一步扩大。双方于2015年3月24日解除双方房屋租赁合同，一审法院予以确认。四、关于合同解除后的处理。1.关于违约金。双方租赁合同约定，任何一方不得违约，违约方除赔偿给对方造成经济损失外，还应向对方承担当年度租金40%的违约金。本案中，因双方均违约，违约责任各自承担。宿北大战纪念馆要求冯心、王飞承担违约金的请求不予支持。2.关于租金及占用费。按合同约定，冯心交纳了第一年租金246000元，第二年租金交纳113000元。2014年4月1日，简约宾馆电表被纪念馆申请销户。宿北大战纪念馆采取停电方式致使承租人无法使用经营房屋，承租人有权拒绝支付停电期间房屋租金。所以，冯心还应支付第二年租金133000元，第三年租金233868.49元（2013年4月19日至2014年3月31日）（246000-246000元/365天×18天=233868.49元）。租赁合同解除后，承租方继续占用租赁房屋，应继续支付租金。冯心至确定的合同解除之日止仍占用房屋，应支付相应的占用费，即自2015年3月25日起应支付给纪念馆房屋占用费，占用费标准按双方约定的租金标准计算。《合同法》规定，承租人对租赁物自行维修的，维修费用由出租人负担。因维修影响使用的，应当减少租金或延长租期。庭审中，冯心主张其于2011年10月8日至11月8日，2012年10月2日至11月2日，分别由案外人王某、张某对房屋漏水进行了维修，分别花费112357元、284000元，共计396357元。宿北大战纪念馆认为两份证明的出具时间均是2014年6月13日，装修时间是仅凭维修人员的记忆作出的。没有维修明细，具体修了哪个部位等，且两份证明也不能证明装修的原因。由于冯心提供证据不足，一审法院难以支持其396357元房屋维修费用主张。因2012年7月宿北大战纪念馆确对涉案房屋进行维修，所以减少租金的时间酌定在2012年7月的前后一个月，减少租金数额为246000元/12月×1个月=20500元。3.关于租金利息。合同约定乙方逾期交纳房屋租金，甲方有权解除合同并收取每日1%的租金利息。此约定远远超出法律保护的最高标准，现宿北大战纪念馆主张108900元，未超过同期银行贷款利率4倍，一审法院予以支持。4.关于租金损失。宿北大战纪念馆依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定主张租金损失。本案房屋租赁合同无法继续履行，双方均存在过错，且宿北大战纪念馆的损失通过违约金、利息也已得到赔偿。因此，不适用上述规定。对宿北大战纪念馆此项请求不予支持。综上，一审法院判决：一、确认宿北大战纪念馆与冯心于2011年2月16日签订的《宿北大战纪念馆门面房租赁合同》于2015年3月24日解除；二、冯心应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁房屋；三、冯心于判决发生法律效力之日起十日内向宿北大战纪念馆支付：1.房屋租金346368.49元；2.占用费用（2015年3月25日起以合同约定的年租金为基数，计算至实际返还房屋之日止）；3.利息108900元及2014年4月18日以后的利息（以拖欠的租金和房屋占用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自2014年4月19日计算至实际支付之日止）；四、王飞对上述第三项承担连带清偿责任；五、驳回宿北大战纪念馆其他诉讼请求。宿北大战纪念馆与冯心均不服一审判决，向本院提起上诉。宿北大战纪念馆上诉请求：变更一审判决第一项为确认租赁合同于2014年3月15日解除，第三项房屋租金376758元，占有费用从2014年3月15日起以合同约定的年租金为基数计算至实际返还房屋之日止，撤销一审判决第五项，改判冯心、王飞向宿北大战纪念馆支付违约金196800元和解除租金合同的租金损失135300元；一、二审诉讼费用由冯心、王飞承担。事实和理由：1.对一审法院采信江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司的鉴定意见有异议，该鉴定意见依据的材料不全面，存在片面性，鉴定人员的资格没有进行说明，鉴定人员存在代签的现象。2.一审判决认定漏雨系纪念馆提供的房屋质量所导致，该认定没有事实根据。3.一审判决认定宿北大战纪念馆于2014年4月1日拆除电表违约，没有依据。首先涉案租赁合同已经于2014年3月15日自动解除；其次冯心、王飞没有按照调解协议履行支付租金义务，按照合同法规定，可以中止履行让冯心、王飞继续占有使用房屋的义务；最后纪念馆采取拆除电表的行为是为了防止损失扩大的行为。4.冯心于2014年3月4日前支付的20000元应认定为利息。综上，宿北大战纪念馆不存在违约行为。冯心二审辩称：1.关于鉴定报告是在法院的委托下作出的，鉴定结论说明纪念馆提供的房屋存在渗水，防水卷破损，导致冯心无法经营宾馆。2.关于民事调解书，已经通过裁定的方式对该调解书中止执行，并且启动了再审程序，程序合法，故宿北大战纪念馆不应当以调解书的内容来主张相关的权利。3.在2015年3月24日法院认定双方同意解除租赁合同，当时合同涉及到案外人王飞，因王飞没有签字，故同意解除房屋租赁合同不发生效力。王飞未作答辩。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案二审争议焦点为：一、宿北大战纪念馆是否存在违约行为；二、2014年3月4日前冯心向宿北大战纪念馆汇款20000元是租金还是逾期支付租金的利息；三、涉案租赁合同解除时间；四、冯心、王飞是否要向宿北大战纪念馆支付违约金196800元和解除租金合同的租金损失135300元。对于第一个争议焦点。本院二审认为，根据一审法院委托的江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的鉴定报告可以认定租赁房屋的漏水系房屋质量造成的，而宿北大战纪念馆又未能提供证据证明该鉴定报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的相关情形，因此，一审法院采信该鉴定报告并无不妥。此外，宿北大战纪念馆于2014年4月1日擅自将租赁房屋的电表拆除，亦实际影响冯心的经营。综上，一审法院认定纪念馆存在违约行为并无不当，故宿北大战纪念馆主张其没有违约行为依据不足，不予支持。对于第二个争议焦点。宿北大战纪念馆主张2014年3月4日前冯心向宿北大战纪念馆汇款20000元系逾期支付租金的利息，因2014年3月4日前冯心欠宿北大战纪念馆租金，该汇款理应认定是冯心支付的租金，而宿北大战纪念馆对该主张并未能提供证据予以证实，故本院二审认为该主张没有事实依据，不予支持。对于第三个争议焦点。因（2013）宿城民初字第1885号调解书经宿迁市宿城区人民法院撤销，因此，本案租赁合同解除时间应以一审法院审理中宿北大战纪念馆与冯心一致认可解除时间2015年3月24日为准。故宿北大战纪念馆主张租赁合同2014年3月15日解除依据不足，不予支持。对于第四个争议焦点。宿北大战纪念馆主张冯心、王飞应支付违约金196800元和解除租金合同的租金损失135300元。本院二审认为，因一审判决中已支持租金利息，且按照中国人民银行同期贷款利率4倍，宿北大战纪念馆的损失已得到赔偿，故该主张本院二审不予支持。综上所述，上诉人宿北大战纪念馆的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：一、驳回上诉，维持原判；二、撤销（2013）宿城民初字第1885号调解书。本院再审期间，宿北大战纪念馆称：宿北大战纪念馆上诉主张与原二审中的上诉主张一致。冯心辩称：冯心答辩意见与原二审中的答辩意见一致。本院再审期间，冯心称：请求撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费用及鉴定费用由宿北大战纪念馆承担。事实和理由：1.一审法院认定双方违约，不符合客观事实。本案是宿北大战纪念馆违约，造成合同无法继续履行。宿北大战纪念馆不能提供符合质量的房屋，并且在其找人维修后也未能修复，导致冯心花费100余万元装修的租赁房屋不能使用，是宿北大战纪念馆根本违约。本案中冯心不是违约，而是履行抗辩权。租赁的房屋2011年7月2日开业，2011年7月底漏水导致停业。冯心多次申请宿北大战纪念馆维修，宿北大战纪念馆拖延至2012年7月让冯心打书面报告好向上级请示，才于2012年秋天进行维修，却漏水愈修愈大，致使冯心无法使用，才在交纳了一年半租金的情况下于2013年上半年停止支付租金，要求宿北大战纪念馆解决漏水才支付款项。宿北大战纪念馆维修不好房屋，而是更坏了，冯心有权拒绝支付租金，是行使抗辩权，不属于违约。一年半时间，是有先后顺序的，一审法院认定冯心违约是错误的。2.关于合同解除及支付房屋占用费，一审法院认定2015年3月24日双方一致同意解除房屋租赁合同不符合客观事实。一审法院在审理过程中强制调解，告知冯心如果同意解除合同就接受冯心的反诉，并同意对房屋漏水造成的损失进行评估鉴定，但是在冯心缴纳了反诉费后却告知反诉不受理应另案起诉，同时却又认定冯心同意解除合同的意思表示和解除的时间等部分内容，从而判决冯心承担自2015年3月25日起房屋占用费，这是断章取义。同时，一个至今漏水无法使用并且2014年4月1日起就被宿北大战纪念馆停止供电的房屋，由宿北大战纪念馆的工作人员掌握钥匙的房屋，要求冯心承担占用费缺乏法律依据。3.一审法院要求冯心继续承担房屋租金，没有客观事实依据也没有法律依据。从2011年7月底房屋一直漏水无法修复，宿北大战纪念馆又擅自于2014年4月1日申请停止供电，这样一个根本违约行为，以及一个根本无法使用的房屋，冯心继续承担租金是没有事实依据和法律依据的。况且，经过鉴定表明，该出租房屋漏水，不是因为房屋内部原因造成，而是二楼顶部即外部平台原因所致，就是宿北大战纪念馆本身存在的原因导致的漏水。宿北大战纪念馆违约，冯心不应承担继续给付租金的义务。4.一审法院要求冯心承担租金的利息违反客观事实和相关法律规定。2011年2月16日双方签订的房屋租赁合同，在诉讼中已无法履行是一个客观事实。先不说自2011年7月漏水无法使用，就说2014年4月1日宿北大战纪念馆擅自拆除供电设施致使合同已无法履行，双方的争议经鉴定是宿北大战纪念馆的责任，争议处理期间是由于宿北大战纪念馆不承认导致的。宿北大战纪念馆存在根本性的违约，却不仅获得了额外的租金，还能取得租金的利息。涉案房屋漏水的事实存在，宿北大战纪念馆安排停电的事实存在，其工作人员陈某掌握着房屋钥匙、占有使用着房屋的客观事实亦存在；故冯心不应承担租金及租金的利息。一审法院的认定明显是错误的。宿北大战纪念馆辩称：1.一审法院认定冯心违约,事实清楚，程序合法，适用法律正确.2.一审法院判定冯心支付房屋占有使用费、支付租金和利息，程序合法，适用法律正确。3.冯心提到的其他上诉理由，没有事实依据，不符合法律规定。4.冯心提到从房屋一开始就漏雨，但其反而支付一年半的租金，明显违背常理。根据合同法规定，也应该视为出租的房屋质量符合合同的约定，进一步证明宿北大战纪念馆在本案中不存在违约行为。王飞未作答辩和陈述。本院再审期间，冯心向本院提交照片5张；拟证明2017年2月13日宿北大战纪念馆的工作人员陈某对涉案房屋开锁进去后又出来上锁，宿北大战纪念馆对该房屋进行管理；宿北大战纪念馆在交付涉案房屋时间没有向冯心交付钥匙，冯心离开该房屋的时候也没有钥匙交付给宿北大战纪念馆。宿北大战纪念馆质证意见：对照片的真实性、关联性与合法性均持有异议；该组照片不能反映与涉案房屋有关，同时照片上没有时间，不能反映与本案的关联性。本院认证意见：冯心仅凭该组照片，不能证明宿北大战纪念馆实际占有使用涉案房屋，对该组证据的证明效力不予采信。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，依法予以确认。另查明：经本院于再审期间征求双方当事人意见，宿北大战纪念馆于2020年7月21日接收涉案房屋。本案再审争议焦点：一、涉案房屋租赁合同解除时间应如何确定。二、2014年3月4日前冯心向宿北大战纪念馆汇款20000元系支付租金还是支付逾期租金的利息。三、双方之间的违约责任应如何确定。四、冯心应否承担涉案房屋租金及利息、应否向宿北大战纪念馆支付违约金及解除租金合同的租金损失。五、双方合同解除后，冯心应否支付涉案房屋的占有使用费。关于争议焦点一。宿北大战纪念馆主张，涉案租赁合同已于2014年3月15日自动解除。本院再审认为，（2013）宿城民初字第1885号调解书已经被宿迁市宿城区人民法院予以撤销，因此涉案租赁合同解除时间应以一审中宿北大战纪念馆与冯心一致认可的解除时间即2015年3月24日为准。故对宿北大战纪念馆该主张本院不予支持。关于争议焦点二。宿北大战纪念馆主张，2014年3月4日前冯心向宿北大战纪念馆汇款20000元系逾期支付租金的利息。本院再审认为，因2014年3月4日前冯心欠宿北大战纪念馆租金，故该汇款应认定系冯心支付的租金。宿北大战纪念馆未能提供证据证实该笔款项系支付利息，对其该主张本院不予支持。关于争议焦点三。本院再审认为，经一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋的漏水成因进行鉴定，结论为涉案房屋漏水原因是“屋面围砌苗圃，内覆土壤长期存水”和“屋面中部排水管处防水卷材破损”二者所致。结合宿北大战纪念馆曾应冯心的要求，于2012年7月份对涉案房屋漏水进行了维修，但未修复。故足以认定房屋漏水系宿北大战纪念馆提供的房屋存在质量瑕疵问题造成，宿北大战纪念馆在履行合同过程中存在违约行为。宿北大战纪念馆虽对一审鉴定结论不予认可，但未能提供证据证实一审鉴定存在违法情形，故对宿北大战纪念馆的异议本院不予采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，宿北大战纪念馆作为房屋出租方，在租赁期间未能保持租赁房屋符合约定的用途，影响了冯心的正常经营，在双方产生争议协商未果的情况下，冯心有权拒绝继续按期支付房屋租金，不应认定为违约行为。关于争议焦点四。本院再审认为，根据涉案房屋受到漏水的具体影响情况；以及冯心提供的2013年8月29日其与宿北大战纪念馆相关负责人协商谈话的录音内容（冯心提出减免部分租金，以弥补其损失），房屋漏水并未导致冯心不能营业。故冯心提出的房屋漏水导致其停业、宿北大战纪念馆构成根本违约的主张与事实不符，对其关于不应支付房屋租金的上诉请求本院不予支持。关于冯心应支付房屋租金的数额问题。本院认为，综合考虑本案中合同履行期限、当事人违约程度、冯心营业受影响情况等具体情形，对于第二年度即2012年4月19日至2013年4月18日的租金，以及第三年度即2013年4月19日至2014年3月31日的租金，冯心应承担一半为宜。其中，2012年7月宿北大战纪念馆对涉案房屋进行维修，该月租金应从第二年度租金中予以扣除（数额为246000元/12月×1个月=20500元）。对于第四年度即2014年4月1日至合同解除之日（2015年3月24日）的租金部分，因宿北大战纪念馆采取断电方式致使冯心从2014年4月1日开始无法使用经营房屋，故冯心作为承租人不应支付停电期间房屋租金。综上，冯心应承担第二年度租金225500元（246000元－20500元）及第三年度租金233868.49元的一半，即（225500元+233868.49元）÷2＝229684.25元，扣除冯心已支付的113000元，冯心还应支付租金116684.25元。如前所述，因冯心并不存在违约行为，故对宿北大战纪念馆关于冯心应支付逾期房租利息以及支付违约金196800元和解除合同的租金损失135300元的主张，本院不予支持。关于争议焦点五。本院再审认为，虽然2015年3月24日一审法院组织双方谈话时，双方达成一致于2015年3月31日前由冯心向宿北大战纪念馆移交房屋。但一审法院亦曾向冯心告知对于涉案房屋装饰装修事项的保全和评估问题，后冯心于2015年7月22日向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求宿北大战纪念馆赔偿其经营损失及维修费用，宿北大战纪念馆亦提起反诉要求冯心支付损毁房屋修复费用并申请对房屋进行鉴定，该案二审生效裁定于2019年11月21日作出。后于2020年7月21日经本院征求双方当事人意见，宿北大战纪念馆接收涉案房屋。综合以上具体情节，鉴于双方当事人在解除合同后争议较大，一直处于诉讼状态，且涉案房屋被宿北大战纪念馆断电之后，对于冯心而言并无使用价值，冯心亦早已实际腾空房屋，故双方合同解除后冯心不应再向宿北大战纪念馆支付房屋占有使用费。一审被告王飞作为冯心一方履行合同的保证人，在本案一审、二审及再审期间，均未到庭应诉，应视为其对自身诉讼权利的放弃，宿北大战纪念馆主张王飞对冯心的应付租金承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，冯心的上诉主张能够部分成立，应予支持。原一、二审判决确有错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宿中民再终字第00017号民事判决、宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民再初字第0006号民事判决以及宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1885号民事调解书；二、2011年2月16日宿北大战纪念馆、冯心签订的《宿北大战纪念馆门面房租赁合同》于2015年3月24日解除；三、冯心于本判决发生法律效力之日起十日内向宿北大战纪念馆支付房屋租金116684.25元；四、王飞对上述第三项承担连带清偿责任；五、驳回宿北大战纪念馆的其他诉讼请求。一审案件受理费12066元，鉴定费20000元，合计32066元，由宿北大战纪念馆负担29432元，冯心负担2634元。二审案件受理费13685元，由宿北大战纪念馆负担11051元，冯心负担2634元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  庄云扉审判员  朱 海二〇二一年五月三十一日书记员  汪小婉