中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18805号原告：夏目誉二，男，1966年4月10日生，住日本国东京都葛饰区新小岩2-1-24-1103号。委托诉讼代理人：袁作东，上海国仕律师事务所律师。被告：夏目敏子，女，1968年10月26日生，住日本国东京都足立区绫瀨5-10-6-208号。委托诉讼代理人：范苏白，上海通泽律师事务所律师。被告：陈子凡，男，1994年9月28日生，汉族，住日本国东京都足立区绫瀨5-10-6-208号。委托诉讼代理人：范苏白，上海通泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫曲平，上海通泽律师事务所律师。原告夏目誉二与被告夏目敏子、陈子凡确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，经审理发现不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2021年4月28日组织双方进行证据交换，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告夏目誉二的委托诉讼代理人袁作东、被告夏目敏子、陈子凡的共同委托诉讼代理人范苏白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏目誉二向本院提出诉讼请求：确认被告夏目敏子、陈子凡就上海市长宁区水城路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将涉讼房屋产权恢复登记至夏目敏子名下。事实和理由：原、被告系夫妻关系，育有陈子凡。涉讼房屋原系原告婚前单位分配的公房，由原告承租。1997年，由夏目敏子购买产权。1990年代中后期，原告赴日本工作。2008年，夏目敏子两次向日本东京家事裁判所申请与原告离婚，原告未同意。此后，双方一直分居。2019年9月2日，夏目敏子隐瞒原告与陈子凡签订买卖合同，将涉讼房屋以买卖形式赠与陈子凡，将涉讼房屋产权变更登记至陈子凡名下。因涉讼房屋系原、被告的夫妻共同财产，夏目敏子未经原告同意，擅自处分夫妻共同财产，与陈子凡恶意串通，将涉讼房屋赠与陈子凡，陈子凡在取得涉讼房屋后随即售出，故买卖合同应属无效。为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告夏目敏子、陈子凡辩称，原告曾经口头表达过在陈子凡成年后将涉讼房屋给陈子凡的意愿，故夏目敏子将涉讼房屋转让给陈子凡的行为并非恶意串通，应属有效，认可涉讼房屋系原告和夏目敏子的婚内共同财产，在法律条件允许的情况下，同意将涉讼房屋产权恢复登记至夏目敏子名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告夏目誉二(曾用名：陈荣誉)与被告夏目敏子(曾用名：夏群)于1993年4月登记结婚，两人育有儿子即被告陈子凡。1988年12月，《上海市住房调配通知单》载明，因住房困难调配涉讼房屋，户名为原告。1997年4月15日，原告、夏目敏子、姜素芳共同签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确认：涉讼房屋承租人为原告，经与本户同住成年人协商一致，同意购买该房屋，所购房屋确定为夏目敏子(个人/共同√)所有，经约定的所有权人同意，委托原告代为办理购买公有住房的一切手续。1997年9月，夏目敏子与上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定由夏目敏子购买涉讼房屋。此后，涉讼房屋登记在夏目敏子名下，产证一直由夏目敏子保管。2008年9月24日，夏目敏子申请与原告离婚，经东京家庭法院调解不成立。2019年9月2日，夏目敏子(卖售人、甲方)与陈子凡(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏目敏子将涉讼房屋出售给陈子凡，转让价款为218万元，于2019年12月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但合同对付款期限、付款方式、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理等主要条款均未作约定。陈子凡并未向夏目敏子支付涉讼房屋的转让款。2019年9月21日，涉讼房屋变更登记在陈子凡名下。2019年10月10日，原告的哥哥陈誉誉收到中介发送的短信，内容为：夏先生您好，我是住商不动产的小付，公司地址仙霞路XXX号，这边要确定下是否买从获得产权后是否满五年，还有产权人是否上海唯一一套住宅。我过两天联系你。2019年10月，陈子凡与案外人方某某签订《上海市房地产买卖合同》，将涉讼房屋出售给方某某，合同转让价款为220万元。同月，陈子凡向方某某收取购房款5万元。2020年5月8日，方某某起诉陈子凡房屋买卖合同纠纷，案号为(2020)沪0105民初9157号，要求确认买卖合同解除并返还购房款、支付赔偿金、违约金等。经方某某申请财产保全，2020年5月20日，本院对涉讼房屋正式查封。2021年3月31日，本院作出一审判决，认定买卖合同因陈子凡违约而解除，陈子凡应向方某某返还购房款5万元，并支付赔偿金及违约金合计35万元。目前，该案判决尚未生效。审理中，原告陈述，其于1994年去日本工作，夏目敏子大概晚两年多后去了日本，2008年调解离婚不成后，双方就分居。陈子凡跟随外公外婆在国内生活。涉讼房屋由陈誉誉居住11年，后由夏目敏子的父母管理出租，其留给中介的联系方式是陈誉誉的。陈誉誉收到短信后通知原告涉讼房屋要被卖掉，原告于2019年10月16日回国后，通过调查才得知夏目敏子将涉讼房屋转让给陈子凡。两被告陈述，陈誉誉在涉讼房屋居住到2006年，此后，涉讼房屋出租，2013年陈子凡到涉讼房屋居住至2014年7月去日本留学，此后，涉讼房屋由夏目敏子的父母受托出租。本院认为，夏目敏子、陈子凡系母子关系，双方就涉讼房屋签订的买卖合同，就付款时间、付款方式、逾期付款及逾期交房的违约责任等重要条款均未作约定，陈子凡也未实际支付转让款，夏目敏子却配合陈子凡办理了产权变更登记手续。综上，本院认定买卖合同名为买卖实为赠与。鉴于房屋买卖并非夏目敏子、陈子凡的真实意思表示，故买卖合同应为无效。而关于夏目敏子将涉讼房屋赠与陈子凡的效力，本院认为，涉讼房屋原系原告婚前承租的公房，后在其与夏目敏子婚姻关系存续期间，以夏目敏子名义购买产权，该房屋产权虽登记在夏目敏子一人名下，但仍系双方夫妻共同财产。现并无证据证明夏目敏子与陈子凡签订买卖合同，将涉讼房屋产权过户至陈子凡名下，已经征得原告的同意，且陈子凡在无偿取得房屋权利后即行出售，显然有损原告对涉讼房屋享有的共有权利，难言善意。现原告提起诉讼，明确表示对夏目敏子的赠与行为不认可，故根据相关法律规定，夏目敏子以签订买卖合同形式将涉讼房屋赠与陈子凡，系擅自处分夫妻共同财产，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于涉讼房屋因另案诉讼被采取司法查封，且该案判决尚未生效，故客观上缺乏办理恢复登记的条件，原告要求将涉讼房屋产权恢复登记至夏目敏子名下的主张，本院实难以支持。待涉讼房屋上的司法限制被取消，且两被告亦表示待条件具备，同意恢复登记至夏目敏子名下，原告届时仍可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、2001年修正《中华人民共和国婚姻法》第十七条、1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，判决如下：一、被告夏目敏子与被告陈子凡就上海市长宁区水城路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告夏目誉二的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告夏目敏子、陈子凡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二一年五月三十一日书记员 屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。三、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。四、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。