呼和浩特市回民区人民法院   民事判决书   （2021）内0103民初3689号   原告：内蒙古感恩物业管理有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区和海广场A座1501号。   法定代表人：付某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张某，女，公司员工。   被告：马某，住呼和浩特市。   原告内蒙古感恩物业管理有限公司与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告内蒙古感恩物业管理有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告内蒙古感恩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告马某支付物业管理服务费1128元、二次垃圾转运费180元、二次加压泵电费60元、违纳金498元，合计1866元。事实与理由：原告于2017年7月10日与呼和浩特市回民区水岸人家小区开发商签订了《小区物业管理合同》，并从2017年7月10日起服务于水岸人家小区业主，被告是坐落于××区东户业主。在原告为水岸人家小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《小区物业管理合同》，但被告从2018年7月10日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与呼和浩特市回民区水岸人家小区开发商签订的《小区物业管理合同》，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.5元/平方米，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之五交纳违约金。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交；按《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《中华人民共和国民法典》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未交分毫，拖欠至今。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。   被告马某经本院依法传唤未到庭亦未提交书面的答辩意见，本院依法缺席进行审理。   本院经审理认定事实如下：1、2017年7月1日，甲方内蒙古天元物业服务有限责任公司与乙方付某签订天元物业公司合作协议，约定：“经双方协商，一致同意甲方与乙方合作，以甲方的企业名称经营水岸人家小区物业项目，从事甲方经营许可证范围内的经营项目。合作期限自2017年7月1日至2018年6月30日止。”   2、2017年7月10日，委托方（甲方）内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司与受托方（乙方）内蒙古天元物业服务有限责任公司签订物业服务管理合同，合同约定了委托管理服务事项、物业管理服务费为多层每月每平方米0.5元，商业每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的违约责任等。   3、原告（乙方）与内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司（甲方）签订物业服务合同，约定：“甲方将回民区水岸人家住宅小区委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维护、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾、烟囱、共用照明、天线、电梯、中央监控设备。市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚（原9号楼与10号楼之间的自行车棚、西区自行车棚不在管理范围）。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。维持物业区域内车辆行驶与停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上接受委托，收费由当事双方协商，乙方收取合理费用。委托管理期限：三年，自2018年1月1日至2021年12月31日。乙方接受环卫、供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位委托代收使用费，只能收取实际产生的费用。本物业管理费用，由业主按其拥有物业的建筑面积多层每月每平方米0.5元、商业每月每平方米1元向乙方交纳，业主应在本合同生效后两月内缴足费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费的万分之二点一的标准向乙方支付违约金，拖欠费用三个月以上的，乙方可向违约方提起诉讼。”   4、原告公司工商登记即核准成立于2018年4月27日。   5、从2017年7月10日起，原告以内蒙古天元物业服务有限责任公司的名义为呼和浩特市××区提供物业服务。从2018年1月1日起，原告以自己名义为呼和浩特市回民区庆凯街水岸人家小区提供物业服务至今。被告为呼和浩特市回民区庆凯街水岸人家小区业主，其房屋面积为62.69㎡，被告未交纳自2018年7月10日到2021年7月9日的物业费1128元、二次垃圾转运费180元、二次加压泵电费60元。   6、开庭审理后，原告提交减少诉讼请求申请书，将主张的物业费自行减少10%，即按照90%予以主张。   本院认为，本案系物业服务合同法律关系，原告自2017年7月10日起以内蒙古天元物业服务有限责任公司的名义提供服务，从2018年1月1日起以自己名义提供物业服务至今，2018年4月27日原告公司登记成立。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”本院认为，原告应依据行政法规的规定自工商登记成立之日起进行物业服务经营，其使用内蒙古天元物业服务有限责任公司的名义进行物业服务以及在2018年4月27日工商登记成立之前进行物业服务经营，确实违反了行政法规的规定。但《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条的规定应属于管理性规定，而民事合同只有违反效力性强制规定才会导致无效。因此原告与内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同，因未违反效力性强制规定，而属于有效合同。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”   对于被告抗辩的物业服务不到位、不达标的问题，经审查被告提供的照片以及经本院实地走访调查，发现原告提供的物业服务确实存在服务不到位、与业主沟通不畅等问题，原告作为物业服务人应当进行整改或改进。考虑到小区内的楼房顶层均存在房顶漏水现象、房屋产权证常年无法办理，专项维修资金一直未能收取移交等问题，均是房屋在开发建设时就遗留的问题，致使小区业主反映强烈，问题常年得不到解决，也影响物业公司的经营、服务以及收费。再考虑到原告毕竟自2017年10月至今已实际提供了物业服务，且多层与商铺的物业费标准并不高，本院在责令原告对物业服务内容、质量进行改进的同时，被告作为业主也应交纳相应的物业费。因原告对物业费的主张在庭后已自行减免至90%，减免后多层为0.45元/月/平方米，商铺为0.9元/月/平方米，物业费标准已偏低，已能够体现法院对原告服务不到位、未能尽职尽责履行全部义务的评判。另外，本院经实地走访了解到2020年开始至今，政府推行了老旧小区改造工程，政府的惠民工程终于使得小区内的多层住宅楼楼体、单元门、小区内道路、地下管网等进行了彻底改造、改善了业主的居住环境。本院希望今后物业公司与小区业主能够增强沟通交流，物业公司能够为业主提供贴心有价值的服务、提高现场管理品质及服务水平，业主能够避免拖欠物业费。因为原告作为物业服务企业，向全体业主提供物业服务，赢得业主的满意是物业服务永远追求地目标，业主及时交纳物业费是物业公司正常运转的根本保障，双方是互相依存、相辅相成的关系，分则两害，合则两利，和谐相处，才能双利双赢。故结合本案实际情况，本院酌情判令被告向原告支付全部物业费的90%即1015元。对于二次垃圾转运费180元、二次加压泵电费60元，被告应当支付。对于违约金，因系原告服务不到位，故对违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：   一、被告马某于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古感恩物业管理有限公司物业费1015元、二次垃圾转运费180元、二次加压泵电费60元，合计1255元。   二、驳回原告内蒙古感恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20元，由原告内蒙古感恩物业管理有限公司负担8元，被告马某负担12元。   本判决为终审判决。   审判员 徐海峰      二0二一年五月二十六日   书记员 宋世强   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。