广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2592号原告：邝铭华，男，1955年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××314。委托诉讼代理人：江钊珲，广东国智（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾莹，广东国智（顺德）律师事务所实习律师。被告：黄惠贤，男，1976年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇大沥联滘上漖村南新区××××××，公民身份号码440××××××××××××316。委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。原告邝铭华与被告黄惠贤租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江钊珲、曾莹、被告及委托诉讼代理人李志兴到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年8月至2021年3月租金共计430080元；2.被告支付2020年8月至2021年3月租金的逾期付款滞纳金（以每月租金为本金从每月20日起按照日万分之五计算至实际支付之日止，暂计至2021年3月25日为23682.18元）；3.被告承担本案律师费15000元；4.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月15日，原告与案外人佛山亚创物业管理有限公司（以下简称亚创公司）签订《租赁合同》，约定原告将其名下位于佛山市南海区××××××××××口的物业出租给亚创公司使用。2019年4月1日,原告与亚创公司、被告签订《协议书》,约定自签订之日起亚创公司将《租赁合同》项下的权利和义务概括性转让至被告,《租赁合同》由原告和被告继续履行。但被告自2020年8月20日开始拖欠租金,期间经原告多次催告后仍拒绝履行。2020年11月2日和11月3日,原告先后向被告的住所地和工作地发送《律师函》,通知其支付2020年8月、9月和10月租金以及8月、9月逾期付款滞纳金,否则将采取法律手段维护权益。两份《律师函》已于2020年11月4日有效送达至被告,但其仍然置之不理。截止至2020年12月11日,被告拖欠8月租金已逾期113日,9月租金已逾期82日,10月租金已逾期52日,11月租金已逾期21日,累计租金215040元,累计滞纳金144076.8元。考虑到每逾期1日按照拖欠租金1%的标准支付滞纳金可能存在违约金标准过高的问题,原告决定将逾期付款滞纳金的计算标准调低至日万分之五。被告辩称，一、经查，原告名下位于佛山市南海区××××××××××口的物业未经办理报建审批手续，且未取得建设工程规划许可证，应属于违章建筑，根据相关司法解释，原告与亚创公司于2017年4月15日签订的租赁合同应为无效合同。二、由于原告与亚创公司签订的租赁合同为无效合同，被告作为合同的受让方也无需按照合同约定支付租金，鉴于被告占有并使用涉案物业，被告同意支付占用期间的土地使用费，但不同意按照每月53760元的标准支付土地使用费，因为原告出租的涉案物业连同物业前面的土地一并出租被告使用，但从2020年8月开始，涉案物业前的土地被规划了一条消防通道并建设了几个移动电箱，经被告测量计算，大概有300平米的土地面积无法使用，因此被告认为计算涉案土地占用费时应将被告无法使用的面积予以扣减。三、鉴于原告与亚创公司签订的租赁合同为无效合同，无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，原告按照租赁合同违约条款约定请求支付滞纳金和律师费的诉讼请求无法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的律师函及附件、物流记录，因原告未提供相对应的邮件单，无法确定该律师函是否向被告寄送，故本院对上述证据的关联性不予确认，对真实性不作审查。2.对被告提交的测量平面图，本院作综合认定。3.对被告提交的租赁合同（包括补充协议、平面图），该合同约定新建物业必须建筑3层或以上，被告在庭审中确认涉案建筑物为两层，与原告提交的租赁合同约定的建筑层数相同，故本院对被告提交的租赁合同（包括补充协议、平面图）不予采信，对原告提交的租赁合同予以采信。4.对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告（甲方）与亚创公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将地块及地上建筑物（下称物业）出租给乙方使用，甲方现有物业(商铺500㎡,办公楼1000㎡)位于佛山市南海区××××××××××口，由于现有建筑物不符合乙方使用需要,甲方允许乙方自行出资重建及装修（下称新建物业）；新建物业必须是建筑2层或以上的钢筋混凝土结构建筑物，首层及二层建筑面积分别不能少于1233㎡；新建筑物最多在原建筑物正面基础退缩2米,其余三面不得退缩；新建物业必须在签订合同之日起一年内建设完成；乙方应当对安全施工承担全部责任；该物业租赁期自2017年4月15日起至2032年4月14日止；租赁期满,甲方无偿收回物业(含新建物业),乙方应如期交还；合同生效之日起每月租金为48000元(不含税),每3年递增12%，其中2017年4月15日至2020年4月14日每月租金为48000元，2020年4月15日至2023年4月14日每月租金为53760元；乙方应于每月20日前将完税后的当月应付的租金存入甲方账户；签署本合同时,乙方应向甲方支付3个月的租金作为履约保证金；租赁期间,如出现本合同第七条第3项所述的情形的,甲方有权解除合同,收回该物业,乙方原交付的履约保证金作为违约金支付给甲方，乙方还应该赔偿甲方所有损失,以及甲方因维权产生的必要支出(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费等)；乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按所欠租金的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过一个月仍未付清所欠租金及滞纳金的,甲方有权单方解除合同；等等。2019年4月1日，原告（甲方）、亚创公司（乙方）、被告（丙方）签订《协议书》，约定甲乙双方于2017年4月15日签订位于南海大沥谢边广佛路段地块的《租赁合同》，现经各方同意,自2019年4月1日起乙方将《租赁合同》项下的权利与义务概括性转让予丙方,《租赁合同》由甲、丙方继续履行；现重新确定《租赁合同》有效期到2032年10月14日止,丙方承诺到南海供电局恢复安装独立电表，其他条款不变。2019年4月3日，被告（乙方）与亚创公司（甲方）签订《土地、铺位承包使用权转让合同书》，约定：甲方于2017年4月15日与原告签订《租赁合同》,租赁原告位于佛山市南海区××××××××××口土地，租赁时间至2033年4月14日止;甲方于2016年11月1日与杨华勇签订《土地租赁合同》,租赁杨华勇位于佛山市南海区××××××××××口土地,租赁时间至2034年10月31日止；甲方自愿同意将以上两处租赁的土地承包权、使用权和地上已建成建筑物、水、电、广告位配套、一切固定设施以总价245万元转让给乙方；甲方承包到2019年3月31日止，从2019年4月1日起甲方将剩余合同全部年限转让给乙方承租,由乙方继续履行合同,甲方无条件协助并确保乙方分别与原告、杨华勇按原来合同条款不变前提下,免手续费延续签订合同继续履行至原合同期满为止；转让后,上述的土地承包、使用权、地上建筑物归乙方所有,与甲方无关；等等。原告确认除厂房旧楼外的其他建筑物均是亚创公司重建。被告亦确认建筑物为亚创公司重建。原、被告均确认双方约定2020年4月至2020年9月的租金按48000元/月收取。被告确认自2020年8月开始拖欠租金。另查明，原告委托广东国智（顺德）律师事务所出具律师函支出费用2000元，委托律师提起本案诉讼支出律师费13000元。本院认为，原、被告及亚创公司签订《协议书》约定自2019年4月1日起亚创公司将其与原告签订的《租赁合同》项下权利义务概况转让予被告，由原告与被告继续履行该合同，因此，亚创公司在上述《租赁合同》中的权利义务自2019年4月1日起由被告享有和承担。《租赁合同》约定甲方将地块及地上建筑物出租给乙方使用，并允许乙方自行出资重建及装修，即原告实际向被告出租的是地上建筑物及附属土地，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，上述《租赁合同》属无效合同。该合同虽然无效，但被告实际占有使用涉案租赁物，应参照该合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。关于被告主张扣减部分租金的问题，《租赁合同》约定“甲方现有物业(商铺500㎡,办公楼1000㎡)”，并未约定附属土地的具体面积，且合同约定每月租金为48000元（不含税），并非按土地或建筑物的面积计算租金，再者，被告作为物业使用人负有维护消防安全的责任，被告以消防通道及移动电箱占用其土地使用面积为由主张扣减部分租金缺乏理据，本院不予支持。被告自2020年8月开始拖欠租金，双方确认2020年4月至2020年9月租金为48000元/月，对于之后的租金双方并没有约定进行调整，故本院参照《租赁合同》约定的租金标准计算2020年9月之后的占有使用费，即被告应支付2020年8月至2021年3月占有使用费418560元（48000元/月×2个月+53760元/月×6个月=418560元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因双方合同无效，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但被告拖欠原告占有使用费未付，故本院酌定由被告支付以2020年8月至2021年3月每月所欠占有使用费为本金自每月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告。经计算，计至2021年5月20日止的利息为7323.6元，自2021年5月21日起被告应以418560元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿日止予原告。关于原告主张的律师费，如前所述，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，律师费亦非原告主张权利必然产生的费用，故原告主张被告承担律师费缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄惠贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费418560元、利息7323.6元及以418560元为本金自2021年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告邝铭华；二、驳回原告邝铭华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4165.72元（原告已预交），由原告负担321.59元，被告负担3844.13元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年五月二十七日书记员  钟丹