贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1370号 上诉人（原审原告）：周武建，男，汉族，1968年10月17日生，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：梁尤成，男。 上诉人（原审被告）：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋2单元6层4号，统一社会信用代码：91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 原审被告:贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码91522730308877159G。 法定代表人：徐立生，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 上诉人周武建、贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）与被上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年11月21日作出（2020）黔2730民初2938号民事判决后，周武建、美房多公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 周武建上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，即108699元；2、改判被上诉人赔偿上诉人同等面积市场价格差额部分67741元的损失；3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人周武建于2018年6月22日与被上诉人签订购买6847—1-8-11号房屋的《商品房买卖合同》，该合同签订后，上诉人按照合同约定全额支付了会员服务费（定金）10000元、购房款108699元，但被上诉人至今仍未办理《商品房买卖合同》备案登记。经查，2018年6月22日合同签订时，被上诉人提供的记入合同的（龙商房预字第2015-01号）预售许可证已属虚假（过期）预售许可证，被上诉人却在合同中承诺“对该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有司法查封，且被上诉人提供的载入合同该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”。事实上该商品房已经存在2016年4月14日抵押给贵阳银行股份有限公司花溪支行、被黔南州中院进行2次司法查封、涉多起债权债务纠纷等问题。2019年6月18日，被上诉人书面向上诉人承诺于2019年12月完成商品房备案，但至今仍未解除抵押、未解除查封、未完成备案。双方合同签订时，该房屋存在抵押，且未取得有效的房屋预售许可证等诸多问题，被上诉人却故意隐瞒且做出与事实相反的承诺，使上诉人在受欺骗的情况下与其签订合同，其行为性质恶劣，已构成欺诈，上诉人依法有权解除合同。根据《合同法》第97、107、113、115条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的意见》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第2、4、8、9条之规定和最高院相关案例，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿费用。本案中由于被上诉人故意隐瞒包括预售许可证明、房屋抵押、司法查封等多项信息，其欺诈行为违约程度已经远超司法解释规定的情形，应当足额承担已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿金即赔偿108699元。一审法院判决酌定按已付房款的24%进行赔偿实属轻判，违背了惩罚性赔偿规定的立法目的，不能有效维护房地产市场交易秩序。应当纠正为被上诉人向上诉人赔偿已付购房款一倍的赔偿，即108699元。二、上诉人要求被上诉人补偿同等面积市场价格差额部分67741元，一审法院认为因上诉人已获得相应的损失赔偿而不予支持，系法律理解错误。l、上诉人有权主张被上诉人承担惩罚性赔偿责任和损失赔偿责任。（1）两种责任法律价值不同。上诉人主张按同等面积市场价格差额赔偿的依据系上诉人的实际损失，意义在于填补上诉人因解除合同产生的实际可得利益损失。而上诉人同时主张的惩罚性赔偿，意义在于按照法律规定惩罚被上诉人的违规销售行为，而并不考虑上诉人的实际损失。（2）两种责任互不冲突。“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，从《商品房买卖合同司法解释》第八、九条规定的文义分析，“并可以请求”的含义就是在前述请求的基础上还可以同时请求。该条文中规定的返还购房款、支付利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任等四种责任形式系并列关系，上诉人有权同时主张。即便上诉人依据其中某一种责任形式能够获得损失赔偿，也不能排除上诉人主张被上诉人承担其他三种责任的权利。因此，上诉人有权同时主张被上诉人返还已付购房款、支付利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任。2、上诉人遭受了因被上诉人违约而产生的可得利益损失。交款购房3年时间本楼盘房屋价格持续上涨4700-5500元/㎡（请求法院依职权调查本楼盘高源单价4792.51元/㎡”、陈高艺单价5149.88元/㎡等人的购房合同和判决书中的销售价），该地段交通配套设施日益成熟，相邻地段房价上涨，相邻楼盘贵州万豪商贸总部项目同类房屋销售合同均价5500元/㎡、相邻楼盘碧桂园凤凰城项目同类房屋销售合同均价6200元/㎡，即便按低价5500元/㎡计算，房屋价格上涨的差额也有67741元[含服务费（定金）抵2万房款和租金15398.4元]，该部分金额是解除合同上诉人将产生可得利益实际损失。3、2019年有多名水果、蔬菜批发市场的新来经营者表示愿意出价5500-6500元/㎡购买涉案房屋，但协商过程中一旦购房者了解到房屋产权有抵押、查封问题后都会放弃购买，由于被上诉人的抵押、查封直接导致无法交易，给上诉人造成直接经济损失67741元。4、被上诉人作为违约方应当对上诉人的房价差额损失承担赔偿责任。由于案涉房屋存在抵押、查封等问题，本案所涉合同实际上自始至终均不具备履行条件，并无实际履行的可能性，合同的解除过错完全在于被上诉人。至于上诉人，不仅对合同解除没有过错，除了解除合同之外也并无其他选择。但如果被上诉人不存在违约行为，双方按约定履行合同，则上诉人必然可以获取房屋升值带来的收益。被上诉人的违约行为与上诉人的预期可得利益损失存在法律上的因果关系，上诉人的房价差额损失系被上诉人违约所致，被上诉人应当承担相应赔偿责任。依据合同法第113条之规定，被上诉人应当以合同解除时周边类似条件商品房的销售价格为参照向上诉人补偿房价升值部分房款。5、2018年6月22日上诉人购买涉案房屋单价4574.87元/㎡，现在周边没有四千多一平的房屋出售，现如今房屋价格与购房时价格之间差距很大。支持上诉人诉求，既是保护上诉人严格履行合同义务产生的合法利益，也是避免因房价上涨出现被上诉人通过故意违约追逐额外收益的道德风险。因此，被上诉人应当再承担已付购房款一倍的赔偿责任即108699元的同时，赔偿上诉人同等面积市场价格差额部分损失67741元。综上所述，一审判决存在明显错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 美房多公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人周建武对上诉人提出的一审诉讼请求即撤销一审判决第三项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定有误。在本案中，上诉人从始至终只扮演了一个居间人的角色，即上诉人为双龙鲁一公司提供客户、客源，被上诉人周武建等业主通过购买上诉人的购房会员资格后，可以依法依约享受团购优惠价，譬如本案的“一万抵二万”以及《会员服务协议书》约定的其他会员服务和优惠，但最终签订《商品房买卖合同》及补充协议均由被上诉人周武建与双龙鲁一公司双方进行，与上诉人之间不存在任何关联，上诉人只是居间人，而非代理销售商，故一审判决事实认定错误。其次，一审判决毫无任何事实依据的将《会员服务协议书》中再三申明的“会员增值服务费”认定为购房定金，认定《商品房买卖合同》及补充协议与《会员服务协议书》属于主从合同关系明显属于事实认定错误，理由：第一，根据被上诉人周武建与上诉人签订的《会员服务协议书》的内容可知，该协议书内容不存在任何导致本协议书无效的情形，该协议书系双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故该《会员服务协议书》真实客观、合法有效，双方都应按照协议书约定履行自身义务。本案中，根据一审查明的事实可知，上诉人已经按照协议书约定使得被上诉人周武建实际享受了购房优惠，其所交纳的10000元会员增值服务费也得到了对应的优惠和服务，上诉人也按照合同约定促使二被上诉人完成了商品房买卖交易，故上诉人已经按照合同约定履行了自身合同义务，被上诉人周武建也实际享受到了会员增值服务费所对应的优惠和服务，故被上诉人周武建与上诉人签订的《会员服务协议书》已经履行完毕，《会员服务协议书》所约定的双方权利义务也就此终止；根据《会员服务协议书》1.1条约定“本协议签订时，您须通过房多多加盟商指定的第三方支付平台￥10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多加盟商与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分”及3.5条约定“房多多加盟商就本协议项下条款已向您进行充分解释和详细说明，您亦确认已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向房多多加盟商交纳会员增值服务费”可知，在本协议书签订之时，被上诉人周武建已经充分知晓并在协议书中明确写明其支付的10000元为会员增值服务费，而非房屋购房款或者一审判决认定的购房定金，故在上诉人已经按照协议书履行完毕自身义务的情况下，被上诉人周武建因双龙鲁一公司的违约行为要求退还会员增值服务费根本就不具备任何事实依据和法律依据，且被上诉人周武建作为一个完全民事行为能力人，其应对自身签订的《会员服务协议书》所约定的所有内容承担相应的法律责任，而不是像一审法院所主张的该协议书对被上诉人周武建完全不具有任何约束力，可随意废止；第三，《会员服务协议书》应是独立存在的，应属于一份居间服务协议，应与被上诉人周武建和双龙鲁一公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议分开、独立存在，而非一审判决所认定的系主从关系，故在本案中，上诉人完全已经按照双方签订的《会员服务协议书》约定内容履行完毕自身义务，则双方之间形成的居间服务关系就此终止，双方的权利义务也就此终止，而不是在被上诉人周武建与双龙鲁一公司解除《商品房买卖合同》及补充协议之后也随之当然的解除，且两份合同的主体及内容完全不一致，不属于法律上的主从关系，而是相互独立存在。二、上诉人不应当退还任何费用给被上诉人周武建。理由：第一，在本案中，上诉人只是处于居间人的角色，而不是该房产项目的代理销售商，故相对于代理销售商应尽的注意及审查义务而言，上诉人对于该房产项目的相关文件、证件的审查及应尽的注意义务不能和代理销售商相提并论；第二，上诉人在最初给双龙鲁一公司介绍客户、客源时，上诉人的法定代表人、董事长王旭及部分员工是严格按照程序审查原审被告的相关资质及证件的，故上诉人已经完全尽到了居间人应尽的相关审查义务，不应当承担任何责任；第三，根据双龙鲁一公司在庭审答辩的事实可知，双龙鲁一公司至今未能按期给被上诉人周武建等业主办理网签手续系新规出台所致，需保证项目土地与房屋权利主体一致，且多项其他证件已经办好或正在办理中，属于政策、法规因素所致，故而延期办理，此抗辩理由应属有理有据，应依法予以采纳。再加上双龙鲁一公司在其《商品房预售许可证》过期后、重新办理途中，从未对该事实向上诉人予以告知或者释明，从而导致上诉人直到涉诉之后方才知晓和清楚该事实，故上诉人没有任何过错，并不存在恶意隐瞒商品房预售许可证已经过期的行为，故一审判决据此认定上诉人退还增值服务费明显属于错判、误判。故请二审在查明事实的基础上撤销一审判决，并驳回被上诉人周武建对上诉人提出的一审所有诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 双龙鲁一公司二审未向本院作出书面答辩。 周武建向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年6月22日签订的6847-1-8-11号房屋的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款108699元，并以108699元为基数，从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息，利息14185.22元，2020年9月18日至付清之日另行计算；被告并赔偿原告已付购房款一倍的赔偿，即108699元；3、判令被告支付预告登记费550元/套、维修基金963元、会员服务费（定金）10000元，并以11513元为基数从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息，利息1502.45元，2020年9月18日至付清之日另行计算；赔偿会员服务费（定金）10000元；4、判令被告补偿原告的同等面积市场价格差额部分67741元；5、合计322339.67元；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告周武建于2018年6月22日与被告美房多公司签订《会员服务协议书》，约定原告支付10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，享受交10000元抵20000元的优惠，原告于同日向美房多支付了10000元增值服务费后，原告与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告双龙鲁一公司开发的位于龙里县谷脚镇王关村双龙物流商贸城（一期）第6847幢1单元8层11号商品房（建筑面积32.08平方米）；房屋总价为108699元，采取一次性付款的方式付款，该合同第四条载明：与该商品房有关的抵押情况为（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）。第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺……3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告通过刷卡付清购房款108699元、预告登记费550元、维修基金963元，共计110212元。由于三方对退款问题未达成协议，原告向法院提起诉讼。原告在庭审过程中明确要求被告双龙鲁一公司退还房款、预告登记费、维修基金及相应利息、赔偿，由被告美房多公司退还团购费及相应利息。另查明,双龙鲁一公司开发的贵州双龙物流商贸城(一)期项目于2015年2月15日办理预售许可证，证号:201501-01。涉案房屋于2016年办理在建工程抵押登记，权利人为贵阳银行股份有限公司花溪支行；2019年被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院查封。2018年7月23日，双龙鲁一公司与贵阳千一房地产经纪代理有限公司签订《双龙物流商贸城2018年营销代理服务合同》，委托贵阳千一房地产经纪代理有限公司进行销售代理，贵阳千一房地产经纪代理有限公司转委托给美房多公司销售。 一审法院认为：原告要求解除与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》，被告双龙鲁一公司同意，予以尊重并准许。合同解除后，关于已付购房款108699元、预告登记费550元、维修基金963元，共计110212元，被告双龙鲁一公司同意退还，本院予以尊重并准许。被告美房多公司收取的10000元，虽名为服务费，但其实是基于购买案涉房屋而交纳，且注明是交10000元抵20000元，该款应认定为交纳的购房定金，现因原告与被告双龙鲁一公司解除了《商品房买卖合同》，故被告美房多公司应退还该款。原告主张购房款、预告登记费、维修基金的利息损失，按原告与双龙鲁一签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，予以支持，双龙鲁一公司应向原告支付其收取的上述费用以110212元为基数，从2018年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息；美房多公司向原告支付以其收取的10000元为基数，从2018年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，因双龙鲁一公司隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，使原告在违背真实意思的情况下与其签订合同，现双方解除合同，双龙鲁一公司应对原告进行赔偿，原告提出按已付房款一倍的赔偿过高，酌定按照已付房款的24%即26087.76元（108699元×24%）。对于原告要求被告双龙鲁一公司补偿原告同等面积市场价格差额部分67741元的请求，原告已获得赔偿金和利息，故对该部分费用不予支持。对于美房多公司收取的10000元，已认定为购房定金，并确定由美房多公司退还及承担利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，违约责任和赔偿定金不宜同时叠加适用，故对周武建要求赔偿一倍定金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周武建与被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周武建购房款、维修基金、房屋预告登记费共计110212元，并以110212元为基数，从2018年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项退清之日为止向原告支付资金占用利息；三、被告贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周武建10000元，并以10000元为基数，从2018年5月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项10退清之日为止向原告支付资金占用利息；四、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周武建损失26087.76元；五、驳回原告周武建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3068元，由原告周武建负担1676元，被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1150元，被告贵州美房多网络科技有限公司负担242元。 二审中，当事人提交的证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、周武建要求双龙鲁一公司承担购房款一倍赔偿以及赔偿市场差价的理由是否成立；2、业主支付给美房多公司的费用应由谁退还。 本院认为：对于争议焦点1，从一审查明事实来看，2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）颁发《商品房屋预售许可证》[（2015）商房预字第01-01号]，2018年6月22日，周武建与双龙鲁一公司签订案涉《商品房买卖合同》，在双方签订合同时，并不存在周武建所称的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实，故周武建要求双龙鲁一公司承担一倍赔偿的理由不成立；（2015）商房预字第01-01号商品房屋预售许可证失效系因《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并开始实行不动产统一登记新政策所致，但双龙鲁一公司在本案审理过程中确实未能举证证实，其在签订合同时向购房者告知涉案房屋已被抵押的事实，致使周武建在违背真实意思的情况下与其签订商品房买卖合同，故一审判决在综合违约方的主观恶意、双方的过错程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素权衡，酌定双龙鲁一公司承担已付购房款24%的赔偿责任亦基本适当；对于周武建提出的应赔偿市场差价的问题，因商品房价格受房屋所处地段、小区环境、交通便利程度等影响价格高低有别，高档小区和普通小区、同一地段同一小区受户型和朝向的影响价格也存在较大差异，本案案涉楼盘与同一地区其他楼盘房屋价格高低不存在横向的可比性，且双龙鲁一公司已就其违约承担了相应的赔偿损失责任，故上诉人周武建的该项诉请于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点2，虽在上诉人周武建与上诉人美房多公司签订的《会员服务协议书》中约定“购房者缴纳的费用为会员增值服务费，不纳入购房款”，但从上诉人周武建缴纳该笔费用的初衷来看，其主要是为后期向双龙鲁一公司购房时能享受交1万元抵2万元的团购优惠，如上诉人美房多公司不是双龙鲁一公司案涉楼盘的委托销售公司，上诉人周武建不是基于信任双方之间的特殊关系，其不可能将1万元转入上诉人美房多公司的账户仅是为了购买该公司的会员服务，这与常理不符，且上诉人美房多公司在本案审理过程中，也未能向法院举证证实其与上诉人周武建签订协议时，就不利于上诉人周武建的合约条款进行了明确提示告知，让购房人知晓该费用仅为增值服务费，故一审综合本案的相关事实认定该款项为购房定金并无不当；现因双龙鲁一公司开发建设的“双龙物流商贸城”一期项目土地与房屋权利主体不一致，案涉房屋无法进行备案登记、无法办理网签，导致上诉人周武建与其签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，上诉人周武建与双龙鲁一公司均同意解除合同退还购房款；故上诉人美房多公司作为双龙鲁一公司案涉楼盘的销售公司，其在销售过程中收取的1万元费用作为购房定金也应由其退还给购房者，故一审法院认定上诉人美房多公司退还其收取的费用并无不当，本院予以确认。 综上所述，周武建、美房多公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人周武建应承担3828元，本院准许其免交，上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司交纳的50元由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞