河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2349号原告：邢伟，男，1982年6月9日出生，汉族，身份证住所河南省滑县。被告：耿瑞坤，男，1989年9月18日出生，身份证住址郑州市高新技术产业开发区。原告邢伟与被告耿瑞坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢伟、原告委托诉讼代理人赵文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告签订的《郑州市房屋买卖合同》，及时向原告交付约定的房屋，并配合办理房屋过户手续;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年7月12日，原告邢伟与被告耿瑞坤签订《郑州市房屋买卖合同》，约定被告将其位于郑州市中原区金桐路南、泉州路东7号楼11层1105的房产出售给原告，房屋总价款为人民币39万元。合同同时约定原告应在2020年1月25日前付清全部购房款，被告应当于2021年1月1日前将该房屋交付原告。合同签订后，原告通过银行转账向被告全额支付了购房款，2020年1月3日，被告向原告出具证明，言明其已收到原告支付的所有购房款共计39万元。但被告并未按照合同约定向原告交付涉案房产，且经原告多次催告，被告均一直未予交付。被告上述行为构成严重违约，极大损害了原告的合法权益。被告未作答辩。本院经审理查明：原告提交的落款日期为2021年2月1日的《民事起诉状》载明：“2019年7月12日，原告邢伟与被告耿瑞坤签订《郑州市房屋买卖合同》，约定被告将其位于郑州市中原区金桐路南、泉州路东7号11层1105的房产出售给原告，房屋总价款为人民币39万元。合同同时约定原告应在2020年1月25日前付清全部购房款，被告应当于2021年1月1日前将该房屋交付原告。”该《民事起诉状》事实与理由第二段亦载明：“合同签订后，原告通过银行转账向被告全额支付了购房款，2020年1月3日，被告向原告出具证明，言明其已收到原告支付的所有购房款共计39万元。”2021年4月7日本院询问原告委托诉讼代理律师时，该代理律师对原告的文化程度、职业、家庭、收入、合同成立过程表示不清楚。同时该代理律师对其提交的显示日期为2020年1月3日的《证明》中指向的39万元的构成先表示“分批支付的，大概分36次，2019年10月30日支付了15万元；2019年11月18日分别支付了5万、1万、5万、5万；2020年1月3日支付的25万元，包括剩余款项，这是我看着流水说的，不是当事人说的”，随后原告委托诉讼代理律师更改前述“上面说的39万元的构成是我猜测的。”基于上述原告方的诉讼行为，本院提示原告方做好案涉合同要约、给付、承诺、履行方面的证据准备。庭审中，原告方提交了《郑州市房屋买卖合同》原件一份3页；2018年7月12日至2020年3月1日建中国邮政储蓄银行股份有限公司滑县王庄镇营业所出具的《账户对账单》原件一份13页；显示日期为2020年1月3日、“收款人耿瑞坤”的《证明》一份1页。其中《郑州市房屋买卖合同》记载：耿瑞坤作为卖方甲方、邢伟作为买方乙方，甲方将其拥有的位于中原区金桐路南泉州路东2号楼11层1105（商品房买卖合同号180××××8243，房屋建筑面积42.01平方米的房屋）以39万元的价格卖给乙方；房款付款方式为“全额（二零二零年元月二十五日之前付清）；甲方应当于二零二一年元月壹日前将房屋交付乙方”；逾期交房以总房价款为基数，按每日万分之三向乙方支付违约金。上述《证明》记载：“证明，今收到邢伟转购房款（中原区金桐路南、泉州路东7号楼11层1105号）款叁拾玖万元整，款已结清，特此证明，收款人耿瑞坤，2020.1.3号”。该《证明》书证右上角书写有“390000元”，书证《证明》显示三处指压红色印痕。上述《银行对账单》显示：户名邢伟，账号62×××18，对账日期2018年-07-12——2019-07-12共8页；对账日期2019-07-12——2020-01-11共五页；综合显示2018年7月13日至2020年7月11日邢伟向耿瑞坤尾号5144、尾号0675的账户转汇67笔，合计484.8万元；2018年7月13日至2020年7月11日邢伟接收耿瑞坤尾号5144账户转汇款9笔，合计141万元；其中2019年7月12日至2020年1月25日邢伟转汇耿瑞坤合计47笔金额合计227.8万元。从上述银行流水借、贷项行为金额区段导出2018年7月13日至2019年7月11日案涉房屋买卖合同签订日之前，耿瑞坤借项相对邢伟贷项金额相抵，耿瑞坤银行流水借项金额余额为86.8万元；2019年7月12日至2020年7月11日，邢伟的以银行流水贷项向耿瑞坤转汇合计20笔，金额合计257万元。86.8万元加257万元合计为343.8万元。其中，2019年7月24日当日，在邢伟账户余额为150393.13元的情形下，邢伟分别向耿瑞坤（尾号为0675的账户）转汇款5万元和5万元；2019年9月6日当日，在邢伟账户余额为104993.13元的情形下，邢伟分别向耿瑞坤（尾号为0675的账户）转汇款5万元和5万元；2019年9月12日当日，在邢伟账户余额为80203.13元的情形下，邢伟分别向耿瑞坤（尾号为0675的账户）转汇款5万元和3万元；2019年10月19日当日，在邢伟账户余额为60×××28.07的情形下，邢伟分别向耿瑞坤（尾号为5144的账户）转汇款10万元和40万元；2019年11月18日当日，在邢伟账户余额为239238.07元的情形下，邢伟分别向耿瑞坤（尾号为0675的账户）转汇款5万元和1万元，随后待邢伟账户余额增加至279228.07元时，邢伟又于当日分别向邢伟（尾号为0675的账户）转汇款5万元和5万元。上述邢伟在其账户余额充足的情形下于一日内分多笔向耿瑞坤账户转汇款的行为，从支付房款的便利性角度，显然有违常理。同时，上述《证明》显示收款日期“2020年1月3日”在原告提交的《银行对账单》对应日期中仅显示一笔邢伟向耿瑞坤（尾号为0675的账户）的转汇款25万元，该《证明》所载“今收”内容意思表示不真实。庭审中，经法庭询问，邢伟陈述了其与耿瑞坤订立《郑州市房屋买卖合同》的过程以及其与耿瑞坤之间存在所谓民间借贷关系如下：“从2018年耿瑞坤就跟我借钱周转，借钱可快，还钱也可快，经常向我借钱，主要的金额一般在少的两三万，多的二三十万，没有利息。后来借借还还，就开始有积压，还不上了，从2018年年底就有拖欠了，借钱全是转账，被告人还钱的时候有现金有转账，主要是转账。2018年拖欠的有几十万，大概有多少记不清了，大概有五六十万吧。2019年还继续借钱，因为耿瑞坤说他有两套房子，还不上就把房子抵给我，两套房子自讨是金水滨河路南文化路东12号楼33层3304，另一套是中原区金桐路南、泉州路东7号楼11层1105。2019年几月几号记不清了，在滑县耿瑞坤父母家门口耿瑞坤的捷豹车里，耿瑞坤说做生意还得用钱，缺口不小，我说我可以帮他借点亲戚的钱，但是要把两套房子卖给我，耿瑞坤说两套房子值200多万，要不你先帮我转借转借，回头把房子写个合同卖给你，我说可以，但是钱不是一次性给的，要慢慢给。”基于上述陈述可知，案涉房屋的《郑州市房屋买卖合同》签订当日，即2018年7月12日，原、被告就上述位于金水的房屋也签订了房屋买卖合同。上述两套房屋总价款共计234元。在邢伟《银行对账单》记载相对耿瑞坤账户借项金额余额为86.8万元的情形下，邢伟主张的其自《郑州市房屋买卖合同》签订之日起，邢伟共向耿瑞坤转汇款247万元，显然已经超过上述两套房屋总价款金额13万元。在此情况下，邢伟于2020年4月22日继续向耿瑞坤转汇款10万元。从支付房款的角度，邢伟转汇款金额不合常理。同时，邢伟并未举证证明有关所谓借款合同项下有关用途、数额、利率、期限、还款方式等内容的借款人与贷款人之间借贷意思表示的相关证据，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款的规定，原告有义务举证证明原、被告间案涉银行对账单下的来往银行借、贷项系民间借贷履行给付义务且成立民间借款关系。原告主张原、被告之间存在所谓民间借贷关系，原告未明确其所谓“抵”字究竟意为被告耿瑞坤向原告邢伟以抵押案涉房屋的方式为原、被告之间所谓民间借贷合同提供担保的意思，或是意为将原告享有的所谓民间借贷合同项下的债权转化为案涉房屋买卖合同项下的房款的意思。但无论“抵”为何种意思，均与案涉《郑州市房屋买卖合同》所载的意思表示不一致，原告对此应依法承担举证证明不立的责任。法庭询问邢伟上述两套房屋价款的给付时间及对应金额时，邢伟表示自2019年案涉合同签订后其没有算过共付给耿瑞坤多少房款，其也不能分清已付房款与前述两套房屋房款所对应的具体的付款时间及金额。原告相对不利自认其无法确认向被告支付的房屋价款金额及时间。原告并未向法庭说明，也未举证证明案涉房屋当时当下处于何种状态状态。经法庭询问，邢伟表示其于2019年7月12日签订合同后，直至庭审之日都未去过案涉房屋，亦不清楚案涉房屋现在的状态。房屋买卖毕竟不同于一般商品交易，从一般房屋买卖的角度，作为买房人的原告自房屋买卖合同签订之日直至起诉，甚至在庭审时仍不清楚所购房屋的状态，显然有违常理。本院于庭审中向原告释明法律关系性质，原告依然坚持要求被告履行案涉《郑州房屋买卖合同》。根据民事诉讼处分原则，当事人可以选择坚持原来的主张不予变更，本院在原告明确表示坚持原来的主张不予变更的情况下，已充分保障了原告就其主张的房屋买卖合同民事法律关系充分发表相关意见的诉讼权利，原告针对其诉讼请求应承担相应举证不利的责任。庭后，原告委托诉讼代理人赵文静于2021年4月21日向本院提交了主张其拍摄时间为2021年4月20日下午15时36分、拍摄地点为中原区金桐路南、泉州路东建设项目现场的16张显示在建状态的建筑物照片下载打印件。上述16张照片显示在建建筑外脚手架林立，建筑物仍处于未完工状态。本院认为，从房款给付的角度，邢伟主张的体现其向耿瑞坤支付房款的《银行对账单》中所显示的邢伟所谓向耿瑞坤支付房款的行为存在诸多有违常理之处，无法证明其按照《郑州房屋买卖合同》约定履行了相应房款给付的义务；从民间借贷的角度，邢伟既未举证证明其与耿瑞坤之间存在民间借贷法律关系，即互付到期债务的基础，也没有将所谓借款债权转化为房款的明确抵销的意思表示。综上，原、被告有关案涉《郑州房屋买卖合同》要约、承诺、成立、履行的意思表示与其应然的买方、卖方所追求的目的意思、效果意思在合同条款及本案陈述的表意行为方面存在诸多不统一和有违常态之处。本院分析认为，案涉《郑州房屋买卖合同》不是原、被告双方的意思与意思表示统一的真实意思表示。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记；《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交相应材料中包括房屋已经竣工的材料；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告主张的案涉房屋至今处于在建状态。原告未举证证明案涉房屋在案涉《郑州市房屋买卖合同》约定的2020年1月1日案涉房屋交付之时已经满足转移登记的法定条件，即原告未向法庭提交案涉房屋开发商与耿瑞坤之间的商品房买卖合同等有关案涉房屋价款、交付期限、转移登记等约定和法定履行履行条件具备的基本意思表示的相关证据，原告没有证据证明案涉《郑州市房屋买卖合同》中约定的案涉房屋交付期限存在现时履行可能。综上所述，案涉《郑州市房屋买卖合同》原告没有证据证明是原、被告双方的真实意思表示。同时，原告诉讼请求第一项不具备法定交付及法定转移登记的条件，即无履行之可能。依据《中华人民共和国民法总则》第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款、第二十四条第一款规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，判决如下：驳回原告邢伟的诉讼请求。案件受理费3575元，由原告邢伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇二一年五月二十五日书记员 王恒博