广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初26429号原告：深圳市世纪文化创意有限公司，住所地深圳市福田区福强路沙尾工业区19栋，301-305,310-317栋，统一社会信用代码91440300785267791P。法定代表人：李吟发。委托诉讼代理人：彭雪萍，系该司员工。被告：深圳市三源色文化传播有限公司，住所地深圳市福田区福强路4001号文化创意园F馆1楼，统一社会信用代码9144030079045038XL。法定代表人：廖水生。委托诉讼代理人：肖玮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。原告深圳市世纪文化创意有限公司诉被告深圳市三源色文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市世纪文化创意有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付2019年8月1日至2019年12月10日期间的租金、管理费费用各项合计706219.22元；2、被告支付2019年6月26日至2019年11月25日期间的电费及供电服务费合计50618.4元；3、被告支付逾期支付费用的违约金至实际结清日（暂计至2020年1月3日为204655.82元）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由如下：原、被告双方于2018年1月7日签订《房屋租赁合同》及2017年12月26日签订《物业管理三方协议》，约定被告承租原告位于深圳市福田区整层物业，面积1855.62平方米，合同期为2018年1月17日至2022年12月31日，月租金185562元，每年递增5%，管理费每月11134元，租赁保证金371124元，水电押金74225元。被告于租赁合同签订后，已实际接受并使用物业。被告在租赁期间，多次违反双方合同约定，私自转租租赁物业，口头沟通及书面函告均无效，违反原告整体物业运营管理。并自2019年8月1日起，被告拒不支付租金，经原告多次沟通催缴租金无果后，于2019年11月19日，原告向被告发送催缴欠费的《律师函》，通知被告停止转租行为，结清欠费，协商支付违约金事宜。但被告仅回函提出解决方案，却未付诸行动，迟迟不缴纳欠费，并在欠费且没有解除双方合同的情况下，企图擅自搬离租赁物业内办公物品等逃场。2019年12月6日，依据相关法律规定及《房屋租赁合同》的相关约定，原告与物业公司向被告送达《关于解除租赁合同的函》，通知被告《房屋租赁合同》及《物业管理三方协议》解除，要求被告结清欠费并归还租赁物业，否则原告将停止物业服务及锁门。被告于2019年12月7日已签收，也未结算欠费，故双方依据《房屋租赁合同》于2019年12月8日解除。综上，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，原告有权依据相关法律规定以及《房屋租赁合同》的约定，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市三源色文化传播有限公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、因合同无效，原告无权索要租金，应退还被告交纳的保证金。因被告确实存在拖欠费用的行为，被告同意其支付的保证金在核算费用后进行抵扣；三、原告无权收取供电服务费、第三方管理费及违约金。经审理查明，2018年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋出租给乙方；建筑面积为1855.62平方米；租赁期限自2018年1月17日至2022年12月31日止；首年月租金为185562元，此后每年递增5%；第二年按建筑面积每月每平方米租金为105元。甲方收取租赁保证金371124元，应向乙方开具收据，同时满足以下条件的，甲方向乙方返还租赁保证金：合同履行期满，乙方无欠费、违约行为，乙方已完好无损的搬离租赁物业后15天内。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：合同未到期，乙方无故提前终止合同；乙方有欠费、违约行为；乙方未在约定期限内搬离租赁物业的。乙方不可将所缴纳的租赁保证金用于抵扣其所欠的任何费用；租赁保证金作为合同执行的经济保证，若乙方单方终止合同，甲方将不予退还租赁保证金。没收租赁保证金的，在甲方告知乙方后，乙方应将甲方开具的保证金收据归还甲方，逾期不归还的，双方同意该保证金收据失效，同时乙方承诺不再主张要求返还已支付的合同租赁保证金。乙方在签订本合同书的同时，须向甲方预交2个月的水电费押金74225元。合同期满，乙方无违约或拖欠费用等行为，甲方无息全额退还水电费押金。甲方按实际产生的水电费向乙方收取，并根据双方签订的委托协议由第三方银行代为收取；乙方逾期支付本合同约定的任一费用，甲方有权向乙方收取违约金，甲方除对应交而未交的费用按日加收千分之三违约金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止租赁物业有关设施的使用，超过30天未交清，甲方有权单方解除本协议并要求乙方赔偿损失。2017年12月26日，原告（甲方）、被告（乙方）、案外人梓盛发公司签订了《物业管理三方协议》，约定，丙方为乙方提供租赁物业管理服务，物业管理费为每月每平方米6元，月总额为11134元；物业管理费由丙方托收，乙方拖欠丙方物业管理费，丙方有权向乙方收取违约金，丙方对应交而未交的费用按日加收千分之三违约金；拖欠费用超过10天，丙方有权停止物业服务，超过30天未交清，丙方有权要求甲方终止租赁合同并要求乙方赔偿甲方及丙方由此造成的损失。合同签订后，原告收取了被告支付的租赁保证金371124元及水电押金74225元，双方各自履行其合同义务。被告自2019年8月开始拖欠租金，尚有该月租金10720元未支付，此后亦未再支付租金。2019年12月5日，原告向被告发送了一份《关于解除租赁合同的函》，并将该函件张贴在案涉房屋的门口。《关于解除租赁合同的函》载明，截至2019年12月，被告拖欠租金、水电费及管理服务费899321元，且不经原告同意私自转租租赁物业。原告通知被告解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求被告收到函件后三日内缴清所有欠费，归还租赁物业，到期如未足额缴纳，原告将对租赁物业锁门及停止物业服务。庭审时，原告确认于当日对案涉房屋锁门并进行了断水断电。2019年12月18日，原告与被告办理了交接手续并签署了《租赁物交接确认书》。确认书载明，双方确认于2019年12月8日解除了租赁关系；被告于2019年12月17日、18日进行办公物品搬离；双方确认就租赁物业内物品及交接事宜无异议。此外，因被告承租案涉房屋后又将房屋转租给各次承租人，原告庭审时陈述其收回房屋后同意由各次承租人继续租赁案涉房屋。另查明，根据原告提交的《深圳市世纪文化创意有限公司收费通知单》显示：案涉房屋2019年8月电费为9126元，管理费为11134元，空调费为22268元，租金为194840元；2019年9月电费为7644元，管理费为11134元，租金为194840元；2019年10月电费为6125.4元，服务费为2952元，管理费为11134元，租金为194840元；2019年11月电费为7257.6元，管理费为11134元，服务费为3456元，租金为194840元；2019年12月电费为11610元，服务费为5400元，租金为194840元，管理费为11134元。其中2019年8月份电费收费时段为2019年6月26日至7月25日；2019年9月份电费收费时段为2019年7月26日至8月25日；2019年10月份电费收费时段为2019年8月26日至9月25日；2019年11月份电费收费时段为2019年9月26日至10月25日；2019年12月份电费收费时段为2019年10月26日至11月25日。被告质证称，对收费通知单上记载的电费金额予以认可，但对服务费不予认可，原告无权收取服务费。又查明，经本院向深圳市城建档案馆查询案涉房屋所在物业的建设工程规划许可证，显示仅有沙尾工业区301-305厂房拆除新建工程获得了建设工程规划许可证，未查询到案涉房屋所在311栋的建设工程规划许可证。本院又向深圳市福田区住房和建设局查询案涉物业是否取得临时建设工程许可证，该局回复称当前福田区临时建筑许可清单中未有该物业。原告向本院提交了一份深圳市福田区人民政府于2006年4月19日向规划局出具的《关于沙尾工业区改造有关问题说明的函》。该函件载明：“……一、沙尾工业区为1987年市政府划拨给原上步管理区行政划拨用地的一部分，但由于历史原因，用地登记权属人为金地公司。目前，我区已与市国房局达成一致意见，明确沙尾工业区用地权属归区政府所有，相关手续正在办理之中。二、沙尾工业区内的各建筑物均经批准建设，但因时间久远、机构变动、管理不规范等原因，各建筑物的相关批准文件和资料（如产权、报建、验收等）基本遗失。三、沙尾工业区内共有建筑20栋、总建筑面积16.39万平方米。此次改造涉及的301-307栋、310-317栋及19栋等共16座建筑，均为区政府物业。此函。”再查明，根据深圳市福田区政府物业管理中心开具的《证明》记载，原告租赁的区物业中心物业，即位于深圳市福田区物业，作为“深圳文化创意园”，用于文化产业及其配套出租，具有转租资质。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据福田区人民政府出具的《关于沙尾工业区改造有关问题说明的函》，案涉房屋所在物业系经批准建设，但因时间久远、机构变动、管理不规范等原因，相关批准文件和资料遗失，故被告主张案涉房屋租赁合同因租赁房屋无建设工程规划许可证应认定为无效，本院不予采纳。原告与被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。关于租金。根据查明的事实，被告自2019年8月开始拖欠租金，已构成违约，应向原告支付拖欠的租金。因原、被告在《租赁物交接确认书》中确认双方于2019年12月8日解除了租赁关系，但考虑到原告在庭审时确认其于2019年12月5日对案涉房屋上锁、断水断电，故本院酌情支持被告向原告支付拖欠的租金、电费等费用至2019年12月5日止。经核算，被告应向原告支付拖欠的租金为626666元（10720+194840×3+194840÷31×5）。关于电费、服务费。被告辩称原告无权收取服务费，原告单方加收服务费未经过其同意，因原告未提交任何证据证明其收取服务费已经被告同意，故本院对被告的抗辩理由予以采纳。原告诉请被告向其支付服务费，本院不予支持。根据原告提交的《深圳市世纪文化创意有限公司收费通知单》显示：案涉房屋2019年6月26日至2019年11月25日期间的电费为41763元，故被告应向原告支付拖欠的电费41763元。关于管理费。案涉房屋由案外人梓盛发公司提供物业管理服务，物业管理费由梓盛发公司收取，原告诉请被告向其支付物业管理费及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请被告向其支付拖欠各项费用的违约金。根据案涉合同的约定及前述认定，因被告存在拖欠费用的违约行为，原告有权不予返还租赁保证金371124元。考虑到原告未就其实际损失提交相应的证据，其不予返还租赁保证金，应能弥补被告违约给其造成的损失，故对原告另诉请拖欠的各项费用的违约金，本院不予支持。被告另辩称因合同无效，原告收取的租赁保证金、水电押金应予以返还，并在其欠付的费用中予以抵扣。本院已认定案涉合同有效且原告有权不予返还租赁保证金，在此不再赘述。至于水电押金，被告并未就水电押金的返还提出反诉，且原告亦在庭审时表示不同意抵扣，故本院对被告提出水电押金抵扣拖欠费用的抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市三源色文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市世纪文化创意有限公司支付拖欠的租金626666元、电费41763元；二、驳回原告深圳市世纪文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13414.93元（原告已预交），由原告负担4088.93元；被告负担9326元。原告预交的案件受理费9326元，本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内，向本院缴纳案件受理费9326元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年五月十七日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。