上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4075号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海野松机械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈宗辉，总经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海瑾霜供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋小刚，经理。委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海野松机械有限公司(以下简称野松公司)、上海瑾霜供应链管理有限公司(以下简称瑾霜公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初20833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人野松公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或直接改判：1．瑾霜公司继续履行双方于2019年1月1日签订的《房屋租赁协议》；2．瑾霜公司支付至2021年1月31日的租金2，519，264.15元及相应的逾期付款滞纳金；3．野松公司预收的租金388，888.89元不予退还。事实与理由：一、一审法院判决解除野松公司与瑾霜公司之间的《房屋租赁协议》没有事实依据。本案中，上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称华新镇政府)还没有出台《补偿方案》，野松公司与华新镇政府之间还没有正式进入协商程序，瑾霜公司就搬离系争房屋，是单方违约，过错责任在瑾霜公司。一审法院判决认定瑾霜公司“非主观恶意违约”没有法律依据。系争房屋、土地是野松公司合法财产，即便华新镇政府实施征收，也必须依法征收。在野松公司与华新镇政府没有达成合意前，野松公司的合法权益受法律保护。野松公司与瑾霜公司是合同相对方，合同的解除，应当由合同双方协商解决，而不是其他人的《告知书》。二、一审法院以解除双方合同为前提所作出的判决是不恰当的。一审法院基于瑾霜公司“非恶意违约”判决解除合同，并对合同解除的后果作出判决，均是不当的。就野松公司的上诉请求，瑾霜公司辩称，瑾霜公司在华新镇政府发布了《告知书》后，已搬离系争房屋，一方面是因为如果不搬离瑾霜公司可能面临行政机构的处罚，另一方面是因为华新镇政府在承租场地周边树立广告牌，注明地块结构调整等事宜，也会对瑾霜公司的经营造成重大损失，而野松公司作为出租人在此情况下从未向瑾霜公司承诺或保证一旦瑾霜公司就此产生损失，由野松公司承担。因瑾霜公司已于2020年11月1日搬离，租赁合同已经解除，不再产生租金。瑾霜公司多次提示野松公司接收房屋，野松公司置若罔闻，责任应由野松公司自行承担，其预收租金的剩余部分也应返还，据此不同意野松公司的上诉请求。上诉人瑾霜公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第六项，改判野松公司退还2020年1月24日-2020年3月23日止的房屋租金50万元，支付一次性补偿费75万元；2．撤销一审法院判决第三项，改判按银行同期LPR计算逾期付款滞纳金。事实与理由：一、瑾霜公司因疫情原因无法正常使用系争房屋，租金应当少交或免交。瑾霜公司不属于在疫情期间被政府指定为提供生活物资保障的企业，2020年1月24日-2020年3月23日期间全部业务处于冻结状态，员工滞留各地，瑾霜公司不可能也无法正常使用系争房屋进行生产、运输，故此期间支付全额租金显然不公。二、野松公司应给予一次性补偿费75万元。从瑾霜公司提交的华新镇政府的二份《告知书》及华新镇政府当庭出示的关于征收的批复文件来看，瑾霜公司搬离系争房屋的行为，是配合征收工作，应当按照《房屋租赁协议》第5.5条约定由野松公司支付瑾霜公司一次综合补偿费75万元。三、一审法院在计算滞纳金时存在明显错误。依据《房屋租赁协议》第5.1条约定“乙方不按时支付租金，拖延支付每超过一天按日租金的5％滞纳金支付给甲方”。此处的“日租金的5％”是一个固定数字，即每天410.96元。而一审判决第三项按未支付租金的日万分之五来计算，显然与合同约定不符。针对瑾霜公司的上诉请求，野松公司辩称，根据野松公司与瑾霜公司的约定，瑾霜公司如果要解除合同，或者配合政府的工作，也应当是根据野松公司的要求，而非擅自搬离。野松公司尚未与华新镇政府达成任何协议，也没有拿到分文补偿款，瑾霜公司要求野松公司支付补偿款，没有依据。就疫情期间的租金，瑾霜公司要求减免，没有法律依据。关于滞纳金，根据合同约定，按“日租金的5％”，应理解为每日按未付租金的5％，因为欠租的情况是不确定的，不可能是一个固定的数值。原审第三人华新镇政府述称，本案是野松公司与瑾霜公司之间的租赁合同纠纷，华新镇政府对野松公司与瑾霜公司之间的租赁合同并不知情，也与华新镇政府无关。野松公司向一审法院起诉，请求判令：1．瑾霜公司支付房屋租赁费2，519，264.15元(2019年11月1日至2020年3月30日的租金19，264.15元；2020年4月1日至2020年8月31日的租金125万元；2020年9月1日至2021年1月31日的租金125万元)；2．瑾霜公司支付逾期付款滞纳金，以2019年11月1日至2020年8月31日的租金1，269，264.15元为本金，按日5％，自2020年3月24日计算至实际支付之日止。瑾霜公司向一审法院提起反诉，请求：1．确认野松公司与瑾霜公司2019年1月1日签订的《房屋租赁协议》于2020年8月15日终止(依据租赁协议第5.4条B款)；2．判令野松公司退还预付租金388，888.89元(预付的3年租金为100万元，要求按比例退还搬离后的2020年10月31日至2021年12月31日的租金)；3．判令野松公司退还租赁保证金500，000元；4．判令野松公司支付补偿费750，000元(依据租赁协议第5.5条)；5．判令野松公司退还2020年1月24日至2020年3月23日期间房屋租金500，000元(一级公共卫生防疫防控期间内租赁物无法实际使用，2020年4月初才复工)；6．判令野松公司支付因未开具增值税专用发票导致瑾霜公司在税收抵扣方面的税金损失345，911.95元(计算方式为：税率6％，从2019年1月1日至2020年10月31日全部的应付租金加上100万元中已经使用的61万元除以1.06，得出未含税的价格，再将2019年1月1日至2020年10月31日全部的应付租金加上100万元中已经使用的61万元减去未含税价格)。一审法院认定事实如下：位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋(即系争房屋)的权利人为野松公司，土地规划用途为工业用地。2019年1月，野松公司(甲方)与瑾霜公司(乙方)签订租赁协议，约定甲方将系争房屋整体出租给乙方经营，用于仓储物流，租赁期限为三年，即自2019年1月1日至2021年12月31日止，年租金含税价300万元，5个月支付一次，乙方在规定的支付日前十天内完成支付租金，先付款后用房。房屋租赁保证金50万元，协议期满乙方不续租时，不得拆除室内装修和人为损坏其他设施，无偿归还甲方，经甲方验收通过后将上述保证金除用于抵充本协议约定由乙方承担的费用和修复房屋及设施费用外，剩余部分的金额无息归还乙方。协议第5.4条约定，有下列情形之一的，本合同自然终止，双方互不承担责任：A、该房屋占用的土地使用权依法提前回收的；B、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征收的；C、该房屋非人为损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋的。第5.5条约定，若租赁房发生本合同5.4列举情况，乙方应根据甲方要求全力配合政府拆迁工作，按时退出房屋。乙方自愿放弃全部自搭自建的建筑物、构筑物的补偿，不做任何主张，拆迁补偿全部归甲方所有。甲乙双方约定如下：遇到房屋拆迁补偿时，乙方生产的机械设备等相应的补偿费、货物设备搬迁费、停产损失费、人员遣散等所有费用，采取闭口的费用包干使用方式，即：甲方免收乙方壹个月的房屋租金，另加50万元综合补偿费，对此乙方无任何疑议。第5.10条约定，甲乙双方应承担各自的税费，甲方负责租赁方的房地产使用税及房屋出租相应的税费。2019年1月21日，野松公司与上海融慧物流有限公司(以下简称融慧公司)签署《备忘录》，就系争房屋的租赁事宜约定融慧公司让利给野松公司100万元，野松公司让利给融慧公司：1．房屋、场地使用条件一切不变的情况下，由原房屋租金340万元／年降至300万元／年；2．原2020年始房屋租金递增6％(两年期)予以取消。上述协议签订后，瑾霜公司于2019年2月2日支付房租50万元、于2019年2月14日支付房租50万元、于2019年2月14日支付租赁保证金50万元、于2019年3月5日支付房租25万元、于2019年6月3日支付房租125万元、于2019年11月4日支付房租330，188.68元、于2019年12月31日支付房租477，547.17元、于2020年1月1日支付房租10万元、于2020年1月3日支付房租13万元、于2020年6月18日支付房租193，000元。另有融慧公司代为支付让利金100万元作为系争房屋的租金。2019年5月27日，野松公司开具1张金额为5万元、12张金额为10万元的增值税普通发票，载明税率为5％，但瑾霜公司拒收。一审法院另查明，因瑾霜公司未按期支付租金，2020年4月16日，野松公司发《催款函》，催交2019年11月1日至2020年8月31日的租金共计1，462，264.15元，并明确“关于2020年4月2日在办公室(188号)贵我双方会谈内容要点，在此再次明确，我司的意见：1．租金支付协议约定五个月一期，原则上可以依贵司要求改为三个月一期的支付方式；2．现使用的增值税普通发票原则上可以依贵司要求，且征询税务部门意见似改为增值税专用发票，由此增加的税金由贵司全额承担；3．贵司要求在防控新冠疫情期间房屋租金适当减免，我司一是按政府规定办；二是根据政府颁布的指导性意见办，或参照厂区周边同类型企业的做法。我司落实上述三项要求的前置条件是：在2020年4月5日前支付上期所欠余款及本期租金(五个月退让至三个月)，并签署补充协议。”2020年6月11日，野松公司(甲方)与瑾霜公司(乙方)签订《补充协议》，约定：一、甲方同意：1．租赁协议改为每期支付房租3个月；2．租赁协议无特定房屋租金开具何种发票，现确定为开具房屋租赁专用“增值税专用发票”；如增值税专用发票的票面显示税率大于6％，则高于6％的部分税值由乙方承担；另2019年已开具的“增值税普通发票”(开票值125万元)乙方接受。新确定开具“增值税专用发票”按照税务部门每月开25张，面额万元的规定办理。3．同意免除乙方半个月的房屋租金及免除乙方应承担的上述税率差的税值9万元，若应付税值不足9万元，甲方承诺补足9万元。4．甲方已收到乙方房屋租金100万元(让利金)甲方开具“增值税专用发票”，税率差按上述第2款处置。二、1．乙方承诺在2020年6月20日前支付三个月的房租(2020年4月至6月)，且扣除上述第3款免除半个月的租金即12.5万元。2.2020年3月前乙方扣除约21万元的税金待“增值税专用发票”使用后，甲乙双方按本协议第一条第2款约定计算，多余税金在2020年9月底前退还给甲方。3．乙方补税率差的税值应当在发生期下一次支付租金时一并支付。三、补充协议与租赁协议具有同等法律效力。四、补充协议经双方代表签字盖章，完成2020年6月20日前按时足额支付房屋租金后生效。2020年7月27日，瑾霜公司回函，表示，根据华新镇政府下发的《告知书》，多次问野松公司，但野松公司未给予答复，因此将按照政府要求，在近期完成清退搬迁，诉求如下：1．因华新镇政府的行政管理行为，双方的租赁协议事实上无法继续履行，为遵照政府要求在2020年8月15日前完成清退搬迁，请求2020年8月1日-8月15日的租金免租；2．退还预付租金余款47.2万元；3．退还房屋租赁保证金50万元；4．依据租赁协议中的政府行为导致无法继续履行合同的条款，应免收一个月租金及支付一次性综合补偿费50万元。2020年8月4日，瑾霜公司再次向野松公司发函，表示因野松公司不予理会瑾霜公司的发函，且近日情况进一步恶化，政府人员已上门清退、到期库房无法引进新仓储客户、现有租户拒绝支付房租，故要求于2020年7月1日起终止双方租赁协议，并要求野松公司支付预付房租余款、保证金、综合补偿等共计172.2万元，支付后立即搬离。2020年11月1日，瑾霜公司的运营经理通过微信向野松公司的季登林发送三段视频及文字：“季总，仓库已全部搬完，请知晓”。一审法院又查明，2020年4月27日，华新镇政府向青浦区房屋土地征收补偿工作指挥部(以下简称征收指挥部)致函(华府函［2020］9号)，表示将对凤北工业园区地块非居住房屋进行征收补偿。2020年5月20日，征收指挥部回复(青房土征补［2020］31号)，答复同意致函内容，并建议抓紧做好签约腾地等工作。2020年6月8日，华新镇产业结构调整办公室(以下简称华新产调办)发《告知书》，表示华新镇政府将对凤北工业区内的经营户实施产业调整，通告本区域内所有单位(企业)、经营户：1．停止(中止)一切基础设施类、设备新增(更新)、装修装饰等建设项目。2．企业在8月15日前完成清退搬迁；对市场登记住所不在华新、无证照经营、超范围经营的在7月15日之前搬迁完成；期间发现问题的将依法依规进行查处。……2020年12月23日，华新产调办、青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室向野松公司发《告知书》，并张贴于系争房屋墙上，告知已启动对工业园区凤北地块范围内的非居住房屋实施征收补偿工作，系争房屋位于此项目征收范围内，已完成摇号选择评估机构的流程，确定了评估公司，请野松公司积极配合完成评估。一审中，各方当事人确认，认可华新镇政府作为征收主体与企业协商。目前系争房屋处于协议征收阶段，尚未签订补偿协议。一审审理中，野松公司表示，华新产调办与案涉租赁协议无关，告知书无法作为瑾霜公司解除合同的理由。野松公司未让瑾霜公司走，从未表示过房屋无法继续使用，双方合同完全处于可用状态。野松公司向华新镇政府提出过，若要协议动迁，必须保证涉案租赁协议到期之后才可以，华新镇政府也同意了。瑾霜公司并未在2020年6月20日之前支付租金，故补充协议未生效，现只同意开具增值税普通发票，5％的税率已包含在租金中。2020年4月1日之后瑾霜公司未再支付租金，2020年3月31日之前的租金也没有付足。去过现场，系争房屋的门是关的，不知道可以推开，双方没有交接，野松公司不能擅自进入。即使瑾霜公司已搬离，仍坚持要求继续履行合同。瑾霜公司表示，己方是按照政府的要求配合征收工作搬走的，告知书要求必须在2020年8月15日之前完成清退搬迁，搬迁的意思很明确。自行抵扣税金后，租金已经付至2020年3月31日，若不抵扣是没有付足的。瑾霜公司自用系争房屋经营仓储物流，疫情限制人员流动，影响货物周转，导致了损失。系争房屋所有的门都没有加锁也没有钥匙，是虚掩的，可以推开。瑾霜公司为此提供：2020年10月22日中标公告，证明系争房屋被列入华新镇征收项目，招标时间是2020年8月7日。野松公司质证称：瑾霜公司在中标公告之前就已经拖欠租金了，且仅是委托动迁服务的公告，对合同履行无影响。仅是列入征收范围，没有实际发生征收，招标中标与本案无关。华新镇政府质证称：无异议，已选择征收事务所，部分企业已与华新镇政府签订协议，但瑾霜公司尚未签订协议，还在商谈阶段，若协议征收不成，政府会依法征收。华新镇政府表示，系争房屋所在地块属于2020年华新镇重点区域综合治理暨产业结构调整地块，以华府办［2020］7号文件确立，产业结构调整围绕整体转型要求，同时对有条件的个别点位先行实施协议征收，为此向地块内的所有土地权益人进行了告知，同时向所有经营户和土地权益人进行书面二次告知(主要涉及综合治理及产业结构调整)，也在凤北区块相关路段立大型告示牌。告知到后，部分企业出于自身经营需要积极主动落实整改(有的拆除违章、有的消除安全隐患、有的主动迁址)，也有的听之任之始终处于观望状态。野松公司与华新镇政府工作人员接洽中曾提及待租赁合同到期后再协议征收，工作人员告知野松公司由于该地块使用到期年限为2024年3月，待租赁合同到期后再协议征收不利于土地方面的补偿结算，希望能加快开展评估主动签约，华新镇政府从未给野松公司承诺腾退日期。针对凤北区域的经营户，瑾霜公司属于配合积极主动落实整改类企业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方当事人，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。野松公司与瑾霜公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，华新产调办的《告知书》虽未载明征收工作的相关具体内容且野松公司与征收部门至今未签署相关征收补偿协议，但因综合治理及产业结构调整而涉及使用征收范围内房屋土地的各方当事人，在明确知晓相关征收工作告知后，应当积极协商解决系争房屋场地的租赁事宜，在合理期限内配合征收工作的同时，最大程度保护自身的合法权益，减少损失或避免损失扩大。在租赁合同履行过程中，瑾霜公司作为实际使用人接收到华新镇政府关于系争房屋所在地块被正式列入征收范围、要求清退搬迁的告知消息，且未能有其他保证及证据消除其因征收需要搬迁而引起的不安后，于2020年11月1日搬离系事出有因，并非主观恶意违约。故此，双方租赁协议于2020年11月1日解除，但瑾霜公司理应承担搬离前的房屋租金及逾期付款滞纳金，滞纳金标准法院酌情调整为日万分之五，已交付的保证金应予返还。野松公司怠于查看接收房屋产生的风险自担，但可就其认为的合同解除致使其产生的损失等另案诉讼或协商解决。因系争房屋目前实际尚未被依法征收，且无证据显示系争房屋客观上无法实际使用，瑾霜公司的腾退也并非根据野松公司的要求加以配合，故瑾霜公司主张租赁协议约定的因依法征收而给予的租金补偿和综合补偿费，无事实与法律依据，法院不予支持。瑾霜公司主张受疫情影响无法使用房屋，但其承租系争房屋用于物流和仓储，瑾霜公司未提供证据证明疫情影响其经营，且该主张与疫情期间的快递行业发展状况不符，故对瑾霜公司要求退还2个月租金的请求，法院不予支持。2020年6月11日的补充协议虽确定开具“增值税专用发票”，同时约定了税率的承担方式，但因瑾霜公司并未在“2020年6月20日前按时足额支付房屋租金”，故补充协议并未生效，瑾霜公司以补充协议为依据折算其已付租金并主张税金损失的反诉诉请，无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海野松机械有限公司与上海瑾霜供应链管理有限公司就上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房签订的《房屋租赁协议》于2020年11月1日解除；二、上海瑾霜供应链管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海野松机械有限公司截止至2020年11月1日的未付租金1，769，264.15元；三、上海瑾霜供应链管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海野松机械有限公司逾期付款滞纳金，以1，269，264.15元为本金，按日万分之五的标准，自2020年3月24日计算至实际支付之日止；四、上海野松机械有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海瑾霜供应链管理有限公司预付租金388，888.89元；五、上海野松机械有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海瑾霜供应链管理有限公司租赁保证金500，000元；六、上海瑾霜供应链管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，野松公司与瑾霜公司之间的租赁合同，合法有效，受法律保护。在该合同履行期间，华新镇政府在系争房屋所在的园区内张贴了《告知书》，告知系争房屋所在园区将进行产业调整，并要求园区内企业限期清退搬离，瑾霜公司据此足以产生对后续合同履行的不安。根据在案证据显示，瑾霜公司得知系争房屋面临产业调整，可能被征收的信息后，在2020年7月、8月，均多次致函野松公司，但野松公司对此并未给予妥善答复，亦未明确对瑾霜公司提出要求。在此情况下，瑾霜公司于2020年11月1日搬离，确实事出有因。一审法院据此确认瑾霜公司与野松公司之间的租赁合同已于2020年11月1日解除，并无不当。野松公司上诉主张判令合同继续履行，缺乏事实及法律依据，对此诉请本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于上述租赁合同于2020年11月1日解除，故瑾霜公司应支付此前的租金，并承担逾期支付租金的违约责任。野松公司应退还瑾霜公司就合同让利而预付的100万元中的剩余租金及租赁保证金。就逾期支付租金的违约责任标准，野松公司与瑾霜公司的争议在于对合同条款的理解，结合双方合同条款的文义，本院采纳野松公司的观点，而非瑾霜公司主张的固定数值。关于瑾霜公司主张的征收补偿款，系争房屋虽被列入征收范围，但野松公司尚未与华新镇政府达成征收补偿协议，野松公司也未要求瑾霜公司配合征收搬迁，故瑾霜公司要求按照双方合同的约定，由野松公司支付补偿，缺乏依据。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。对野松公司、瑾霜公司的上诉请求，本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30，065.22元，由上诉人上海野松机械有限公司负担14，015.22元，由上诉人上海瑾霜供应链管理有限公司负担16，050元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王 珍二〇二一年五月二十七日法官助理 高 勇书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……