广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5293号上诉人（原审被告）：蔡海军，男，1969年9月8日出生，汉族，身份证登记住址福建省石狮市。被上诉人（原审原告）：彭明月，女，1990年1月14日出生，汉族，身份证登记住址浙江省平阳县。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宇峰，广东法全律师事务所实习人员。上诉人蔡海军因与被上诉人彭明月房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡海军上诉请求：撤销一审判决中蔡海军退还保证金6600元的判项，改判驳回彭明月该项诉请。事实与理由：一、双方房屋租赁合同明确约定：单方提出解除合同违约的，应付对方两个月租金的款项作为违约金。二、（一）一审法院认定彭明月在2020年1月16日签订合同后即发生疫情，才向蔡海军提出解除合同，但事实上彭明月并非处于湖北地区，出行并没有受到影响，涉案小区是住宅区，不同于商铺、酒店被有关部门查封或延迟开业，也不存在无法使用案涉房屋的情形，且彭明月通过中介多次带人入小区看房，证明小区出入自由。（二）彭明月并没有在本案中提供不能入住涉案小区房屋的有关部门的文书和公告，租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，因此并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定不可抗力的条件，解除合同不属于法律规定之因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，并不可将不可抗力作为免责事由，提前解除合同应当按照约定承担违约责任。（三）彭明月并没有提供其入住小区被限制出行的证据，也没有提供所谓的不能入住时及时通知蔡海军的证据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明，因此彭明月应当承担违约责任。（四）涉案小区身处并非像湖北地区，交通完全被控制，即使有也是临时的，短暂的，小部分的，尚不必然导致合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》有关规定，不可抗力仅导致合同一时不能履行的，不能免除其继续履行合同的义务，彭明月单方提前解约，应当承担全部违约责任。三、一审法院认为彭明月期间有找中介方介绍新租客转租，但新租客达不到蔡海军的要求导致协商不成，才提出解除合同，该主张有转嫁责任的嫌疑。蔡海军在一审提供的证词中，有蔡海军跟彭明月指定的中介业务员黄志勇详细的微信聊天记录，载明蔡海军交代中介人员黄志勇必须按原合同相同内容进行转租，如有存在价格差异，损失由原租客彭明月补上，这并非超出原合同内容的过高要求。从聊天记录可以看出，转租不成功主要原因还是那段时间愿意承租的租户并没有出现。四、由于彭明月单方提前解约，蔡海军也蒙受损失，作为一个投资者，在本案中经济损失不比彭明月的两个月保证金少，主要包括：重新找租客的21天空置费4600元；租金下滑导致新签约租价每月降500元，一年损失6000元；重新招租支付中介费3100元；3月份物业费和电费有280元，彭明月并没有交，合计14000元。该损失是因为彭明月单方解约造成的，其应承担相应责任。五、彭明月在2020年3月27日微信提到解除合同之后还让中介带人看房，房屋钥匙是在蔡海军一再催促下，于4月9日才交还的，这期间近半月的房租损失约3000元左右。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，彭明月单方违约，并未采取措施防止损失扩大，蔡海军并未追讨，彭明月违约解除合同双方遭受的经济损失相当，蔡海军主动放弃追讨这近半个月的房租。六、彭明月解除合同并非因疫情原因所致，而是其自身原因造成违约。一审法院退还部分保证金未能考虑蔡海军该期间的租金损失。另外，我同意退还2020年3月27日至7月15日的租金23760元，但实际应当是3月28日起算，一审法院计算错误。综上所述，蔡海军上诉请求二审法院依法改判。被上诉人彭明月二审答辩称：一、彭明月不存在违约行为。因疫情影响，彭明月无法继续租住案涉房屋，故与蔡海军协商转租房屋。蔡海军同意后又反悔，拒不配合彭明月办理转租手续，违背了双方的约定以及诚实信用原则。彭明月据此解除合同不构成违约。二、蔡海军在上诉状中提出所谓“损失”无任何事实和法律依据，也未提供证据证明。退一步而言，即使存在“损失”，也是因蔡海军的不诚信行为造成的，与彭明月无关。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭明月于2020年5月22日诉请一审法院，请求判令：1.蔡海军向彭明月返还2020年3月28日至2020年7月15日期间的租金，合计24058元；2.蔡海军向彭明月返还租赁保证金13200元；3.蔡海军向彭明月支付逾期付款利息（利息以37258元为本金，自2020年3月28日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由蔡海军承担。一审法院经审理查明：2020年1月16日彭明月（乙方）与蔡海军（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有坐落在广州市海珠区XX号XX房（下称“案涉房屋”）出租给彭明月做住宅使用，租赁期限自2020年1月16日至2021年1月15日止。月租金6600元，租金按半年结算；乙方在每半年的第16日前以现金缴付当期租金给甲方。租赁保证金13200元，首期租金39600元（相当于六个月租金）。签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金。备注：在2020年7月16日再付剩余租金一次性付清39600元。同日，蔡海军向彭明月出具收取押金13200元及租金39600元的《收据》。之后，蔡海军将案涉房屋交付给彭明月使用。一审诉讼中，彭明月、蔡海军确认涉案《房屋租赁合同》于2020年3月27日解除；蔡海军在2020年4月9日收到彭明月交还的案涉房屋钥匙。另外，蔡海军同意退还2020年3月27日至2020年7月15日期间的租金24058元给彭明月，同时确认其在2020年4月18日已将案涉房屋出租给他人。彭明月、蔡海军为证明其陈述事实均提交在2020年3月2日-2020年4月13日期间双方之间、双方与中介之间的微信聊天证据。一审法院认为：涉案《房屋租赁合同》为有效合同。根据彭明月、蔡海军提交的微信聊天记录证据，认定如下事实：彭明月在2020年3月初表示因疫情等原因无法继续租住案涉房屋，向蔡海军提出协商解除租赁合同事宜，期间彭明月有找中介介绍租客给蔡海军承接其租约，蔡海军表示同意，但由于蔡海军对新租户要求不能达成意见而协商不成，彭明月遂向蔡海军发出解除合同通知。因此，虽彭明月自2020年1月16日承租案涉房屋后即发生新冠××疫情，但彭明月在2020年3月初已向蔡海军要求解除合同，故造成涉案租赁合同解除既有疫情原因也有彭明月自身的原因，基于此综合考虑到当事人的实际损失，蔡海军退回保证金6600元给彭明月为宜，另保证金6600元由蔡海军没收不予退还。彭明月要求蔡海军返还2020年3月28日至2020年7月15日期间的租金24058元，蔡海军表示同意，一审法院予以支持。彭明月要求蔡海军计付上述欠款利息的请求，依法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，一审法院于2020年11月20日判决如下：一、蔡海军在本判决生效之日起10日内向彭明月退还租金24058元；二、蔡海军在本判决生效之日起10日内向彭明月退还租赁保证金6600元；三、驳回彭明月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费731元，由彭明月负担130元、蔡海军负担601元。上述受理费已经由彭明月预交，彭明月同意由蔡海军在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给彭明月。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、蔡海军二审期间向法院提交：蔡海军与中介业务员黄志勇的微信聊天记录，拟证明案涉房屋转租不成功并非蔡海军要求严苛的原因所致，而是因为疫情期间租房需求的租户较少。二、一审庭审笔录载明：“审：现在原告（彭明月）要求被告（蔡海军）退还2020年3月27日至2020年7月15日期间的租金24085元，被告是否同意？被（蔡海军）：同意退还该期间租金，诉讼前是愿意退，是要求彭明月提供银行账户。押金我是不同意退还，我也有损失，损失比押金还大……”。本院认为，《最高人民法院关于适用依照《最高人民法院关于适用案涉房屋由彭明月承租作住宅使用，具有居住使用和存放物品的功能，蔡海军作为出租人，其合同义务是依约提供适租的房屋供彭明月居住使用；而彭明月作为承租方，其合同义务是在租赁期限内依约向蔡海军交付租金。合同签订后，蔡海军已经向彭明月交付涉案房屋，而彭明月也依约向蔡海军支付了半年租金。双方均不存在违约行为。虽2020年2月疫情发生，但彭明月并没有证据证明因疫情或疫情防控措施导致案涉房屋使用不能或其合同目的无法实现的情形。因此，彭明月并不享有法定或约定的合同解除权，其单方提前解除合同，理应依约承担违约责任。双方租赁合同约定“签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金”。据此，蔡海军主张没收相当于两个租金金额的款项作为彭明月单方提前解除合同的违约金，合法有据。彭明月以疫情原因及其自身原因单方提前解除合同主张减免其违约责任，依据不足。至于彭明月要求蔡海军配合其进行转租，蔡海军要求在不超出彭明月、蔡海军原租赁合同权责范围内同意转租，最终未能成功转租并不归责于蔡海军，蔡海军并非合同违约方，合同未能成功转租的责任，亦不能成为彭明月减免其单方提前解除合同违约责任的抗辩事由。彭明月亦无主张及提供证据证明双方约定的违约责任过分高于蔡海军的损失，故一审法院减免彭明月单方提前解除合同的违约责任，依据不足，应予纠正。另外，蔡海军称其向彭明月返还2020年3月27日之后的租金应从3月28日起算为23760元，因蔡海军一审庭审中明确同意退还2020年3月27日至2020年7月15日期间的租金24058元给彭明月，一审法院据此判决并无不妥;且蔡海军并未对此提起独立上诉请求，本院二审对此不作调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，但因涉案房屋为住宅，一审法院对彭明月单方提前解除合同违约责任酌情减免依据不足，本院予以纠正。综合具体案情及一、二审胜败诉情况，本院酌情认定二审案件受理费50元由蔡海军负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18446号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18446号民事判决第二、三项；三、驳回彭明月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费731元，由彭明月负担259元、蔡海军负担472元。上述受理费已经由彭明月预交，彭明月同意由蔡海军在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给彭明月。二审案件受理费50元，由上诉人蔡海军负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月六日书记员  纪惠敏黄晶晶