上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2617号上诉人（原审被告）：上海菲洛人力资源有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏公路52号46幢301室-1。法定代表人：王进，执行董事。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海迩盛信息咨询有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇奉柘公路3108号1104室。法定代表人：杨锋花，总经理。委托诉讼代理人：程益奇，安徽晨曦律师事务所律师。上诉人上海菲洛人力资源有限公司（以下简称菲洛公司）与被上诉人上海迩盛信息咨询有限公司（以下简称迩盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初16401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人菲洛公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判确认系争租赁合同于2020年5月20日解除，并驳回被上诉人关于该解除日后租金和物业管理费及所有电费的请求。事实和理由：双方负责人已于2020年5月20日通过电话协商解除了涉案合同，且当日上诉人即搬离了案涉房屋，此由上诉人提交的与被上诉人法定代表人及案涉房屋保洁人员的聊天记录可证明。同月26日，被上诉人法定代表人亲自前往并收回了房屋。然而被上诉人却主张其于2020年7月1日才通过暴力拆解的方式破坏密码锁开门后恢复占有了房屋是与事实不符的。既然被上诉人选择以暴力破门的方式恢复占有房屋，也应当在明知上诉人已搬离后及时收回房屋，时隔一个多月才收回房屋，显然是扩大了损失，对此依法应由被上诉人自行承担。且即使2020年5月20日至7月1日期间造成了房屋空置损失，也应在合同约定的违约金中弥补，不应另行主张。故原审判决认定的部分事实不清，相应判决错误。被上诉人迩盛公司不同意菲洛公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：其在5月26日发现上诉人已搬离房屋，但其打不开房屋的密码锁，进不了门收回不了房屋。故其在6月5日发书面告知函，告知上诉人完成房屋交还手续，但上诉人一方置之不理。后其在7月份通过物业破解密码锁收回房屋，所以2020年7月1日为合同解除日。至于被上诉人一方的损失，远超过一审判决支持的这么多，但其尊重一审判决。迩盛公司向一审法院起诉请求：1．判令双方的房租租赁合同于2020年7月1日解除；2．判令菲洛公司已经支付的房屋租赁保证金168，000元归迩盛公司所有；3．判令菲洛公司支付自2020年5月1日起至合同解除日止的租金及物业费112，000元；4．判令菲洛公司支付免租期租金31，561.64元；5．判令菲洛公司支付迩盛公司为菲洛公司减免的2月份租金15，972元；6．判令菲洛公司支付进驻时迩盛公司为菲洛公司配备的投影仪白色玻璃板、隔断、背景墙、机箱等设备费用22，100元；7．判令菲洛公司赔偿迩盛公司向菲洛公司委托的房屋租赁居间方支付的中介费57，600元；8．判令菲洛公司支付欠缴的电费2，632.50元；9．该案诉讼费由菲洛公司承担。一审审理中，迩盛公司变更第二项诉请为：判令菲洛公司支付违约金144，000元。一审法院认定事实：2019年6月10日，迩盛公司（甲方）与菲洛公司（乙方）签订一份上海市房屋租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；甲方于2019年6月11日前向乙方交付涉讼房屋，租赁期自2019年7月1日起至2021年6月30日止，2019年6月11日至2019年6月30日为免租期，免租期内免房租不免物业费；每月租金48，000元，每月物业费8，000元，首期房租为56，000元每月甲方包房租水费、包物业费，合同期2年，租金在租期内不变，2年合同到期续约每两年递增8％，付款方式为押三付一，乙方提前3日（每周期支付期3天前）必须将租金支付给甲方；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金168，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，乙方应按实际使用，依据账单向有关部门支付；租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；甲方满足乙方提出的入住要求，所有需求在10天内完成（投影，隔断，背景墙，白色玻璃板两块，固定车位甲方负责帮忙协调等等），甲方允许乙方在合同期内转租，免租期间物业费由乙方支付（6月份共计8，000元）。双方签订租赁合同后，迩盛公司依约交房，菲洛公司正常支付租金至2020年4月，未支付2020年5月起的租金。2020年2月，迩盛公司考虑疫情因素减免菲洛公司2月租金15，972元，减免金额在3月租金中予以抵扣。2020年4月30日，迩盛公司法定代表人杨锋花向菲洛公司员工朱某发送微信：“朱某你好，目前还未收到房租，请妥善解决”。菲洛公司员工回复：“我们的业务因为外国人被限制进不来的，我们公司的资金蛮紧张的，老板们也都在积极想办法中，所以房租的事情要到节后才能想办法解决一下”。2020年5月15日，朱某向杨锋花发送微信称：“首先，我们不会不打招呼就搬走的25号我们公司会和您公司约好时间交接清楚所有属于贵司的物品再说那三个月的押金也还在您那边我不知道贵司有什么不放心的，但同时，目前该办公室还在我司的租赁期内，我们也不希望任何非我司的人员进入办公场所，我们的办公用品和私人物品都还在里面，你们是没有权利不和我们打招呼就进入的”。2020年5月26日，杨锋花再次向朱某发送微信：“朱某你好，你们现在什么情况，至今未收到房款”。朱某回复：“我们很早就通知了你我们公司因为经营困难需要退房了，并且很早就告知你25号搬走了，整个过程您这边也非常清楚，我们公司许先生也跟您亲自电话沟通过此事的”。2020年5月26日，菲洛公司员工庞某向杨锋花发送微信：“您好，我们办公室门开着，所有的东西都复位，请您自己去办公室核查，如果有问题，再与我们联系。我们办公室弄得很清楚，相对干净，没有任何破坏的”。杨锋花回复：“你们的密码是多少，明天早上8点你安排一个人过来吧”。庞某回复：“我们门没有锁”，同时表示：“我们这边之前就通知过您搬家的事情，您20号21号不是还和我们许总沟通过吗？当时还不让我们搬家让保安拦住我们的…最近也很忙，您直接过去看吧，有问题再联系，谢谢”。杨锋花再次发送微信：“我只和车库的人通过电话，说你们徐总需要拿一下私人物品，你们到目前都没有说要违约搬离，我5月16号第二次催房租的时候朱某和我说你们公司资金有困难，让我给予25号支付房款，我同意了”。2020年5月27日，杨锋花通过微信向庞某发送了涉讼房屋的大门关闭的照片，随后双方进行了微信通话。庞某发送了微信称：“好像是190707，您试一下”。随后庞某又询问杨锋花：“开了吗？”杨锋花回复：“不行，应该是工号加密码的吧”。彭小姐再次回复：“等下哈，我再问问，就是这个密码”。后双方又进行了视频通话。审理中，迩盛公司、菲洛公司一致同意保证金168，000元在该案中一并处理，用于冲抵菲洛公司应当向迩盛公司支付的费用。庭审中，关于迩盛公司收回涉讼房屋的时间，菲洛公司表示迩盛公司已于2020年5月27日收回涉讼房屋，当日迩盛公司法定代表人进入涉讼房屋检查并收回涉讼房屋。涉讼房屋为密码锁，菲洛公司离开时未关闭房门并将密码贴在门上。迩盛公司则表示于2020年7月上旬通过破解密码锁的方式收回房屋，恢复对涉讼房屋的占有，鉴于不记得具体收回日期，故迩盛公司现自认于2020年7月1日收回涉讼房屋。迩盛公司不知晓涉讼房屋的密码，菲洛公司确实曾在微信中告知，但是无法打开大门，故迩盛公司在6月5日发送了关于违约事项的告知函。审理中，迩盛公司提交如下证据：1.2019年7月支付租金的付款凭证、租金金额确认微信、装修合同以及装修费付款凭证，证明迩盛公司应菲洛公司要求，专门配备了菲洛公司所需的装饰、装修，实际支出22，100元，其中机箱2，000元系菲洛公司自行选购，在租金中扣除，现机箱由菲洛公司搬离时一并带走。2．佣金确认书及付款凭证，证明菲洛公司委托中介承租涉讼房屋，迩盛公司向中介支付了居间费用，属于迩盛公司直接损失。3．上海XX有限公司向迩盛公司发送的2020年5、6、7月缴费通知单，四份转账明细，四张发票，证明2020年3月6日至6月5日期间的电费2，632.50元已经由迩盛公司实际向物业公司缴清，但菲洛公司未向迩盛公司支付。4．关于违约事项告知函、2020年6月5日杨锋花向菲洛公司员工朱某发送的微信聊天记录（已出示杨锋花的微信原始载体），证明迩盛公司致函菲洛公司要求交接房屋，该于2020年6月5日函通过微信向菲洛公司员工朱某送达，告知函载明：“……近期在最近一次（5月26日）沟通过程中得知贵公司在未经协商的情况下已经擅自搬离出租房屋，造成目前房屋处于空置状态，且由于向贵公司索要出租房密码锁密码时，发现不能打开，我公司尚且不能恢复对房屋的重新占有。……一、请贵公司于收到本函件后三个工作日内与我公司取得联系，派遣专人到现场与我司人员现场办理房屋交接工作；二、双方办理房屋交接工作后，贵我双方的《房屋租赁合同》即告终止；三、若贵公司未按照第一条说明事项协助我司办理房屋交接工作的，我公司将于十个工作日采取暴力拆解的方式破坏密码锁，并恢复对房屋的占有，届时贵我双方的《房屋租赁合同》解除……”菲洛公司意见如下：1．付款凭证及微信真实性无异议，7月份免租2，000元属实，但迩盛公司是为了吸引菲洛公司入驻，菲洛公司离开时并未搬离机箱。不认可装修合同及转账凭证，无法核实。装修款转账摘要显示是901A的装修尾款。2．真实性无法确认，是迩盛公司自行委托的中介方。3．形式真实性无异议，但菲洛公司于2020年5月20日已经搬离，只应当承担搬离之前的电费，从用电量也可以看出5月之后没有正常使用房屋。4.2020年6月5日微信发送的告知函没有收到（出示朱某的微信原始载体），无法确认真实性，且告知函内容亦不属实，迩盛公司在5月26日已经知晓菲洛公司搬离。审理中，菲洛公司亦提供如下证据：1．菲洛公司与物业公司保洁人员的聊天记录，证明菲洛公司已经于2020年5月20日搬离。2．迩盛公司委托中介的微信朋友圈截图，证明2020年5月20日迩盛公司已经将涉讼房屋重新挂牌出租。3．付款回单及发票，证明菲洛公司入驻涉讼房屋时花费了1万余元，这些费用应当是出租方承担的。迩盛公司意见如下：1．原件与复印件一致性认可，但与该案无关。2．原件与复印件一致性认可，但中介与迩盛公司无关，中介经常发朋友圈，与该案无关。3．真实性认可，与该案无关。一审法院认为，迩盛公司、菲洛公司双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。迩盛公司、菲洛公司双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。迩盛公司、菲洛公司双方对于合同解除并无异议，但对于解除时间存在争议。对此法院认为，首先菲洛公司虽然主张其于2020年5月20日搬离涉讼房屋，但菲洛公司作为违约提前解除合同的一方并不享有解除权，且菲洛公司对其于该日搬离并未提供充分的证据予以证明。第二、菲洛公司虽然主张迩盛公司法定代表人杨锋花已经于2020年5月27日进入涉讼房屋，但其提供的该日杨锋花与菲洛公司员工庞某的微信聊天记录并不足以证明该主张。第三、菲洛公司并未提供证据证明其搬离时或搬离后与迩盛公司就涉讼房屋进行了交接。综上，菲洛公司主张双方的租赁合同于2020年5月20日解除，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。结合迩盛公司法定代表人杨锋花于2020年5月26日要求菲洛公司次日派员至现场的微信、2020年5月27日杨锋花与庞某的微信记录内容以及2020年6月5日杨锋花通过微信向菲洛公司员工朱某发出的关于违约事项告知函内容，现迩盛公司自认其于2020年7月上旬通过破解密码锁收回涉讼房屋，并据此主张双方的租赁合同于2020年7月1日解除，并无不当，法院予以确认。双方合同解除后，菲洛公司仍然应当支付截止解除日的租金及物业费，现迩盛公司要求菲洛公司支付2020年5月1日至合同解除日的租金及物业费11，2，000元，符合双方合同的约定，法院予以支持。关于违约金，菲洛公司擅自提前解约，构成根本违约，应当依照合同的约定向迩盛公司支付违约金。考虑到菲洛公司实际履行合同的期间、过错程度以及迩盛公司已经给予2月份部分租金减免等因素，迩盛公司主张的违约金144，000元，并无不当，法院予以支持。关于免租期租金、已减免的2月租金、设备费用以及中介费的诉请，迩盛公司要求菲洛公司支付或赔偿上述费用，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于电费，菲洛公司虽然主张其已于2020年5月20日搬离涉讼房屋，故不同意承担之后的电费，但如前所述菲洛公司对于其搬离并交还房屋的主张并未提供充分的证据予以证明。现迩盛公司已经提供了缴费通知单、发票、转账记录等证据证明涉讼房屋2020年3月6日至6月5日期间的电费2，632.50元已经由其实际缴清，迩盛公司主张上述电费由菲洛公司支付的诉请，法院予以支持。关于租赁保证金168，000元，迩盛公司、菲洛公司同意在该案中一并处理用于抵扣菲洛公司应当支付的费用，法院予以准许。据此，判决：一、上海迩盛信息咨询有限公司与上海菲洛人力资源有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除；二、上海菲洛人力资源有限公司应于判决生效之日起十日内向上海迩盛信息咨询有限公司支付违约金144，000元；三、上海菲洛人力资源有限公司应于判决生效之日起十日内向上海迩盛信息咨询有限公司支付2020年5月1日至2020年7月1日的租金及物业费112，000元；四、上海菲洛人力资源有限公司应于判决生效之日起十日内向上海迩盛信息咨询有限公司支付电费2，632.50元；五、上海菲洛人力资源有限公司已经支付的租赁保证金168，000元用于抵扣上海菲洛人力资源有限公司应当向上海迩盛信息咨询有限公司支付的上述费用；六、驳回上海迩盛信息咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，935.20元，减半收取计2，467.60元，由上海迩盛信息咨询有限公司负担932.20元、上海菲洛人力资源有限公司负担1，535.40元。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，系争租赁合同第七条：“房屋返还时的状态”规定：7-2乙方（指上诉人）返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方（指被上诉人）验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。本院认为：针对上诉人上述上诉请求和主张的事实及理由，首先，关于上诉人主张其是经与被上诉人电话协商后才搬离系争房屋的事实，经查，其举证的上述微信聊天内容并不能直接证明其是告知或经被上诉人同意并实际于5月20日搬离的。从该日前的15日双方的微信联系内容中的上诉人方表示其“不会不打招呼搬走的，25日我们公司会和您公司约好时间交接清楚所有属于贵司的物品……”。由此可见，是上诉人自己表示要到20日之后即25日再约好时间交接物品。期间，双方也未再就此联系。故上诉人主张其是经被上诉人同意于5月20日自行搬离系争房屋的事实不能成立。其次，即使上诉人于5月20日自行搬离系争房屋，因其无合同和法律依据可单方解除合同的权利，故其于该日擅自搬离的行为也不构成系争合同已解除。再次，关于被上诉人主张同年7月1日合同解除是否成立的问题。经查，被上诉人在一审中举证的通过手机展示的双方微信联系内容显示，被上诉人于同年6月5日致函上诉人要求上诉人于收函三日内派专人与被上诉人办理房屋交接，并在交接后系争租赁合同即告终止；并告知如上诉人不愿协助办理交接工作，被上诉人将于十个工作日采取暴力破门方式恢复对系争房屋的占有。同时结合上述合同7-2的约定和上诉人于5月15日微信中的表示退租或终止合同履行前须办理房屋交接和结清所有费用。故被上诉人在同年5月27日知道上诉人已搬离后，鉴于上诉人曾要求被上诉人不要擅自进入系争房屋及上述合同约定和双方沟通等情况，按上述函中告知的办理交接的时间和于同年7月1日后采取的措施是符合合同约定和双方实际情况的，并无不妥和不合情理之处。故原判确认系争合同于2020年7月1日解除，并无不当。因此，上诉人请求不应支付同年5月20日至7月1日租金和物业管理费的理由不能成立。最后，关于2020年5月20日至7月1日间产生的租金和物业管理费是否属被上诉人的不当行为所扩大的损失问题。如上所述，因上诉人于当年5月20日擅自搬离系争房屋并未当然解除系争租赁合同。故该日后合同还在继续履行期间，系因上诉人逾期付款的违约行为及其提出解除合同的要求，作为出租人的被上诉人明确表示于7月1日起收回恢复占有系争房屋。至此，合同才终止履行。因此，5月21日至7月1日是合同继续履行期间，依约上诉人理应履行支付该期间的租金和物业管理费，并非是被上诉人的行为所扩大的损失，也就不存在应以违约金方式抵消或补偿该部分租金和物业管理费。上诉人的相应上诉理由也不能成立。综上所述，上诉人上海菲洛人力资源有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，935.20元，由上诉人上海菲洛人力资源有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 朱 鸿审 判 员 顾克强二〇二一年五月十一日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……