湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2897号原告：湖南东盛物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉路**。法定代表人：黄承国，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：彭婉，湖南金州律师事务所律师，一般代理。被告：刘云平，男，1967年3月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘清平，男，1972年4月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系被告刘云平之弟，特别授权。原告湖南东盛物业管理有限公司（以下简称原告东盛物业公司）与被告刘云平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告东盛物业公司的委托诉讼代理人彭婉、被告刘云平的委托诉讼代理人刘清平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付水费64.06元，电费684.42元，物管费1299.68元，公共面积分摊费146.5元，灭鼠费5元，共计2199.66元；2、请求判令被告向原告支付逾期支付物业费的资金占用利息659.9元（按年利率6%的标准暂计至2021年3月25日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：东盛物业公司分别于2004年12月31日和2011年2月28日与东成大厦业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘云平系东成大厦2704房的业主，应按合同约定履行按时缴纳物业管理费等相关费用的义务。刘云平依约应当向原告缴纳2016年1月至2016年3月的水费、电费、物管费、公摊费，但刘云平一直拒缴。为维护合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告刘云平辩称：1、东盛物业公司对刘云平的起诉已超过诉讼时效。2、东盛物业公司与东城大厦第三届业主委员会在2011年签订的物业服务合同无效，对业主及刘云平不具有约束力。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：东盛物业公司系为东成大厦提供物业服务的物业公司，刘云平系该区域内2710房（门牌号为2704）的业主，产权面积为135.38平方米。2005年7月29日及2011年2月28日，东成大厦业委会与东盛物业公司各签定一份《物业管理委托合同书》（以下简称《物业合同》），其中2011年2月28日的《物业合同》约定：东盛物业公司收取的物业管理费按建筑面积计算，住宅改办公用房的按每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，水费按3.08元每吨收取，电费按0.897元每度收取，公共分摊系数按每平方米0.215元收取；东盛物业公司承诺让业主和物业使用人对原告的满意率达到85%；委托管理期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月31日，双方的合同期满后未予续约且新成立的东成大厦业主委员会聘请了新的物业服务企业（五星博威公司）。但东盛物业公司拒绝撤离。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局对东盛物业公司下函要求东盛物业公司于2016年3月24日前撤离东成大厦，将物管用房、相关财务账目及资料移交给新聘请的物业服务企业。至此，东盛物业公司才撤离东成大厦。2018年1月1日，东盛物业公司曾向刘云平邮寄物业费催收函。2020年11月5日，东盛物业公司委托湖南金州律师事务所袁高凤律师给刘云平发函，要求刘云平按《物业合同》约定的收费项目及标准，向东盛物业公司支付水费64.06元，电费684.42元，物管费1299.68元，公共面积分摊费146.5元，灭鼠费5元，共计2199.66元。另查明，（2020）湘01民终4528号民事判决书已生效，其中载明：《物业合同》虽然系由东成大厦业委会直接与东盛物业公司签订，并无证据显示东成大厦业委会在签订上述两份合同前召开了业主大会并经业主大会表决同意，存在程序瑕疵，但两份合同均明确约定了物业委托管理项目及东盛物业公司可以收取的费用项目及具体收费标准，电费也明确了公共分摊标准。在《物业合同》履行期间，东盛物业公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价的批文调整电费公摊系数和水费，东成大厦业主委员会在东盛公司的相关调价通知单上签署了同意执行意见并加盖了业委会公章，该行为和收费标准符合《物业管理条例》第四十条确立的“遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的”收费标准基本原则和精神。庭审中，东盛物业公司提交《关于费用标准调整的通知》、《东成大厦业主委员会2013年会议纪要》，以证实东成大厦物业费住宅物管费调整至每月1.6元每平，写字楼中央空调收费标准调整为每月12元每平。同时，东盛物业公司提交（2015）芙蓉民初字第1028号民事判决书、（2020）湘01民终4528号民事判决书，以证实水电费的相应调整。该物业服务合同纠纷系列中，（2021）湘0102民初2895号的科卫科卫仪器的代理人、（2021）向0102民初2899号的何柯可均在庭审中陈述，因东盛物业公司长期存在物业服务不到位的情形，故东成大厦的大部分业主才决定自《物业合同》终止后，聘请新的物业服务企业。并且东盛物业公司因未及时撤离东成大厦，与业主、新物业公司产生争执，以致多次报警处理。以上事实，有《物业合同》、《关于支付物业管理费的律师函》、《关于费用标准调整的通知》、《东成大厦业主委员会2013年会议纪要》《长沙市芙蓉区城乡建设局关于要求依法交接物业项目的函》、《费用明细表》等证实；有本院的法庭审理笔录及当事人陈述附卷佐证，经庭审逐一质证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。东盛物业公司作为东成大厦的物业服务企业，与东成大厦业委会签订了《物业合同》，该合同不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行各自的义务。因（2020）湘01民终4528号民事判决书已产生即判力，故该生效文书已认可东盛物业公司有权收取物业费及相关的收费标准，本院对此不再赘述。双方的争议焦点为：1、东盛物业公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。2、本案是否过诉讼时效。1、关于东盛物业公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛物业公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛物业公司在2015年12月31日合同到期后，实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，其有权收取期间的物业服务费用。本案中，因东盛物业公司存在物业服务瑕疵的情形，以致东盛大厦的业主对其物业管理服务不满意，并在物业合同到期后，选择其他物业公司进行物业服务。鉴于这一特殊情况，根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本院酌情将刘云平需交纳的2016年1月1日至2016年3月23日的物业费2199.66元，本院酌情调整为1759.73元。同时，对东盛物业公司逾期支付物业费的资金占用利息主张，本院不予支持。2、本案是否过诉讼时效。2016年3月24日，东盛物业公司撤场，但其于2018年和2021年期间，向刘云平发送物业费催告函，引起诉讼时效中断，故本案诉讼时效未过，刘云平提出诉讼时效已过的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告刘云平于本判决生效后十日内支付原告湖南东盛物业管理有限公司支付2016年1月1日至2016年3月23日期间的物业管理费共计1759.73元；二、驳回原告湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告刘云平负担。本判决为终审判决。审判员  肖安定二〇二一年五月十二日法官助理彭波书记员黄威附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十一下的，实行一审终审。