广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初10149号原告王庆云，男，1977年9月15日出生，香港居民，住址中国香港特别行政区。委托诉讼代理人卢美余，广东朗道律师事务所律师。被告深圳市达天邦实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区平湖大街273号，统一社会信用代码91440300708467562K。法定代表人熊敏先。委托诉讼代理人陈楚银，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人盛旺，广东华途律师事务所律师。被告深圳康创盛市场管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰社区平湖广场79号，统一社会信用代码914403003496141953。法定代表人熊锦先。委托诉讼代理人陈楚银，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人盛旺，广东华途律师事务所律师。被告任重锴，男，1952年2月22日出生，香港居民，住址中国香港特别行政区。原告王庆云诉被告深圳市达天邦实业有限公司（以下简称达天邦公司）、被告深圳康创盛市场管理有限公司（以下简称康创盛公司）、被告任重锴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢美余、被告达天邦公司及被告康创盛公司共同委托诉讼代理人陈楚银到庭参加诉讼。被告任重锴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告达天邦公司签订的《商铺租赁合同》无效：2.判令被告达天邦公司向原告返还租金款245073.65元；（计算公式293670-293670／20／365×1208）.3.判令被告达天邦公司向原告赔偿律师代理费5000元，香港律师公证费2800元，打印材料费60元，交通费40元，共计7900元：4.判令被告康创盛公司与被告任重锴对上述债务承担连带保证责任；5.判令由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告达天邦公司于10月10日签订《商铺租赁合同》，约定：被告达天邦公司将位于深圳市龙岗区出租给原告使用，租期为20年，自2015年10月10日至2035年10月9日，租金总额293670元，原告按约支付了全部租金。同日，原告又与被告达天邦公司关联企业被告康创盛公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托被告康创盛公司经营管理，合同期限为20年，自2015年10月10日起开始至2035年10月9日止。但是到2019年2月，被告康创盛公司不再支付租金，即截至2019年1月，原告丧失对1031Ｂ商铺间接占有。经查，被告任重锴为被告达天邦公司、被告康创盛公司实际控制人，被告达天邦公司与被告康创盛公司为家族关联企业，企业股东高管互有交叉重叠。另外，2019年11月，被告达天邦公司和被告任重锴还向原告出具了承诺书，承诺若被告康创盛公司违约，二被告共同承担连带保证责任。与原告情形相同的其他承租人已经向贵院提起诉讼，生效判决已确认由于被告达天邦公司未取得房地产证及建设工程规划许可证，《商铺租赁合同》视为无效合同。综上所述，三被告已经严重侵害了原告的合法权益，原告故诉至本院。被告达天邦公司、被告康创盛公司辩称，一、涉案合同无效，按照无效合同的处理原则，请求法庭根据法律规定扣除原告实际占用涉案商铺期间的费用之后，由被告达天邦公司无息返还。二、原告诉求的律师代理费、公证费、材料费、交通费等没有事实和法律依据，应当驳回。三、原告诉求被告康创盛公司承担连带责任，没有依据。被告任重锴未到庭应诉。经审理查明，2015年10月10日，原告王庆云（乙方）与被告达天邦公司（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同第一条约定“甲方同意将坐落于深圳市龙岗区出租给乙方作商业用途使用，建筑面积18.46平方米”；第二条约定“该商铺固定租期由2015年10月10日至2035年10月9日，租金总额为：人民币293670元”；第三条约定“乙方同意按以下方式向甲方支付租金:乙方以一次性付款方式向甲方支付租金总额的100%，签订本合同当天须一次性付清应付款项”。原告于2015年10月8日向被告达天邦公司支付租金293670元。2015年10月10日，原告王庆云（甲方）与被告康创盛公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》。合同第一条约定“1、甲方自愿将位于深圳市龙岗区，建筑面积18.46平方米的商铺（以下简称物业）委托乙方经营管理。2、乙方同意接受甲方的委托，并本着诚实、信用的原则经营甲方委托的物业”；第二条约定“本合同约定上述物业的委托经营期限为20年。该物业的委托经营收益计算日2015年10月10日起开始至2035年10月9日止”；第四条约定“甲方委托经营收益期为20年，委托经营收益起租按委托经营期起始日开始计算经营收益，2015年10月10日至2020年10月9日每月支付2692元经营收益”；2020年10月10日至2025年10月9日每月支付2937元经营收益；2025年10月10日至2030年10月9日每月支付3181元经营收益；2030年10月10日至2035年10月9日每月支付3426元经营收益”；第五条约定“乙方应按时足额向甲方支付上述第四款约定之经营收益，甲方的委托经营收益由乙方每月支付，付款日期为每月10日前，乙方如逾期向甲方支付经营收益，则应按逾期支付经营收益承担每日千分之一的逾期付款违约金，逾期超过60日甲方有权解除合同”。2015年10月10日，被告达天邦公司向原告王庆云出具《承诺书》一份，载明：“鉴于王庆云（甲方）已将承租的深圳市龙岗区委托深圳康创盛市场管理有限公司（乙方）经营，甲、乙双方已签订上述《商铺委托经营管理合同》，为能维护甲方权益，我司承诺如下：如深圳康创盛市场管理有限公司（乙方）因承担《商铺委托经营管理合同》第十条2款确定的违约责任，未能及时向甲方支付合同约定的款项，经甲方要求，上述款项由我司直接支付甲方。”落款承诺人处加盖被告达天邦公司公章。原告另提交由被告深圳康创盛市场管理有限公司、被告深圳市达天邦实业有限公司、被告任重锴和案外人明仁有限公司共同出具的《连带责任保证承诺书》一份，载明：致“巾帼潮街”商业街业主、租户：就位于平湖广场的“巾帼潮街”商业街项目拖欠租金问题，该物业系由深圳市达天邦实业有限公司（以下简称：“达天邦公司”）租予各业主，租予后由各业主委托深圳康创盛市场管理有限公司（以下简称：“康创盛公司”）经营管理（详见与各业主签订的《商铺租赁合同》及《商铺委托经营管理合同》），租金在2019年2月份起陆续欠各业主租金至今，现达天邦公司、项目开发商任重锴、香港明仁有限公司（以下简称：“香港明仁公司”）自愿对康创盛公司履行商铺委托经营管理合同过程中拖欠各业主、租户的租金及滞纳金承担连带偿还责任。诉讼中，原、被告双方确认涉案商铺未取得房地产证及建设工程规划许可证。庭审时，原告确认被告康创盛公司租金交到2019年1月31日，原告与被告达天邦公司共同确认案涉商铺于2019年2月1日由原告交还给被告达天邦公司。上列事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、收据、《商铺委托经营管理合同》、《承诺书》、《连带担保责任承诺书》及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，案涉租赁商铺未取得房地产证及建设工程规划许可证，因此原告与被告达天邦公司签订的《商铺租赁合同》为无效合同。原《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告占用涉案商铺期间应当向被告达天邦公司支付占有使用费，被告达天邦公司应当将未使用期间的租金退还给原告。原告与被告达天邦公司已确认被告达天邦公司于2019年2月1日收回案涉商铺，故原告占有使用涉案商铺的使用费应计算至2019年1月31日，占有使用费金额为48615元{293670元÷20年×3年+293670元÷20年÷12个月×（3个月+22天÷30天）]}，被告达天邦公司应返还原告245055元（293670元-48615元）。原告诉请被告达天邦公司向原告赔偿律师代理费5000元，香港律师公证费2800元，打印材料费60元，交通费40元，共计7900元，无法律依据，本院不予支持。原告提供的《承诺书》、《连带责任保证承诺书》系被告达天邦公司、被告任重锴对被告康创盛公司向委托人支付经营收益的债务承诺承担担保责任，与本案不属于同一法律关系，故原告诉请被告康创盛公司、被告任重锴对被告达天邦公司的债务承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。被告任重锴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩的权利。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王庆云与被告深圳市达天邦实业有限公司签订的《商铺租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王庆云返还租金245055元；三、驳回原告王庆云的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5094.6元（原告已预交），由原告负担152.6元，由被告深圳市达天邦实业有限公司负担4942元。原告多预交的4942元，由本院予以退回。被告深圳市达天邦实业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费4942元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告王庆云、被告任重锴可自判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告深圳市达天邦实业有限公司、被告深圳康创盛市场管理有限公司可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈树雄二〇二一年五月二十一日书记员  方 锐