贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终651号 上诉人（原审被告）：谭利国，男，1980年3月30日出 生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：李家睿，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦婷，贵州贵达（铜仁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。 法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思，男，1985年6月21日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人谭利国因与被上诉人贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭利国上诉请求：1、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5088号民事判决，改判上诉人不承担支付租金及违约金责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人不具有原告主体资格。本案在庭审中查明被上诉人系受涉案房屋的业主委托进行管理，被上诉人与业主之间形成委托合同关系，根据业主与被上诉人签订的《商业房委托经营管理合同》第二条授权范围中明确约定了授权的范围即以乙方名义对外签订，且委托乙方代为收取租金，从中清楚的看出，如果被上诉人需要通过诉讼主张，则必须是以业主名义向上诉人主张，被上诉人仅仅是委托代理人身份，因此本案被上诉人不具有原告主体资格。二、一审遗漏当事人。上诉人在一审庭审期间向法院申请了追加第三人即钱江，并提交了由钱江于2016年11月与被上诉人签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》该合同的租赁物以及示意图清楚的显示被上诉人讲涉案的房屋也租赁给了钱江，由于上诉人系钱江公司的职工，一审就应当查明到底是谁实际承租并使用了涉案房屋，但一审却曲解了合同相对性的意思，违背了真实的事实，遗漏了实际应当支付租金的承租人。三、一审法院对解除权的含义曲解，剥夺了上诉人的基本权利。根据民法原理，解除权的其性质系形成权，形成权“赋予了权利主体以单方面干预他人之法律关系的法律权利”，因此对解除权的行使只能是通过合同进行限制而不是禁止或剥夺，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》并未对上诉人实施解除权进行限制，因此上诉人有权向被上诉人发出解除合同通知，依据《合同法》第96条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人在收到解除合同通知后并未在期限内提出异议，应当视为双方签订的合同在2019年7月30日解除。 被上诉人凯祺公司未作答辩。 凯祺公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》以及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》；2．请求人民法院依法判令被告将位于碧江区腾空交付原告；3．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年9月1日至2020年11月1日租金139634元以及自2020年11月2日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的房屋占用使用费（按照受托租赁合同约定的租金明细表约定的标准计算）；4．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以38082元为基数，从2019年8月1日起开始起算；第二笔违约金以76164元为基数，从2020年2月1日起开始起算；第三笔违约金以25388元为基数，从2020年8月1日起开始计算；以上三笔违约金计算标准均是按照年利率6％计算）；5．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年9月1日至2020年11月1日管理费139634元以及自2020年11月2日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的管理费（按照商铺管理合同约定的管理费明细表约定的标准计算）；6．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付管理费的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以38082元为基数，从2019年8月1日起开始起算；第二笔违约金以76164元为基数，从2020年2月1日起开始起算；第三笔违约金以25388元为基数，从2020年8月1日起开始计算；以上三笔违约金计算标准均是按照年利率6％计算）；7．本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告凯祺公司撤回第一项诉讼请求中要求解除《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》的诉求，以及第五、第六项关于管理费的诉讼请求。 一审法院认定事实：被告谭利国承租的麒龙国际会展城A区D2-3-1号商铺为案外人唐文孝所有，2号、3号、12号、13号商铺为案外人贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司所有，10号商铺为案外人胡宇、石文静所有，上述业主均与凯祺公司签有《铜仁国际会展城商业房委托经营管理合同》，该合同约定将上述业主所有的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。上诉商铺均还在委托期限内。 2017年7月21日，原告凯祺公司（甲方）作为受托方与被告谭利国（乙方）签订《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》，合同主要约定：凯祺公司（甲方）受业主委托，将位于铜仁市碧江区租给谭利国（乙方）用于商业经营之用，计租面积为1154.02㎡；甲方代理催收、收取房租，乙方按照合同约定及时、足额向甲方支付租金；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准，租赁期限到2025年8月30日止；免租期24个月，从甲方将商铺交付给乙方时开始计算（时间：2017年9月1日至2019年8月30日止）；甲乙双方商定，乙方按本合同所附《租金明细表》向甲方交纳租金，在《租金明细表》中约定本合同项下乙方承租商铺的期限为2017年9月1日起至2025年8月30日止，计租时间为2019年9月1日至2025年8月30日止，共72个月，本合同免租期过后第一年（2019年9月1日至2020年8月30日）的租金标准为11元／平方米／月，合计月租金为12694元，次年租金按上年租金标准上浮4％作为次年租金标准，以此类推，至本合同期终止。同时合同约定甲乙双方在签订本合同之日，乙方向甲方缴纳免租期后第一期租金，缴纳租期为三个月，，缴纳费用为38082元；以先交租后使用的原则，乙方以六个月为周期向甲方缴纳商铺租赁费用，乙方每期缴纳商铺租赁费用应当在上一期商铺租赁费用所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清；乙方签订本合同时，向甲方交纳12694元作为履约保证金，用于保证乙方履行本合同约定的义务，在本合同的期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方扣减保证金冲抵租金和其他费用及违约金：1．不按时支付租赁费用和其他费用的……；乙方如未按合同制约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1％的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同，自通知之日起合同解除，1．乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的。同时，合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等做作了约定。谭利国支付凯祺公司三个月的租金38082元及12694元保证金后开始在该商铺经营。2020年8月28日，原告的律师石少会向被告谭利国发出律师函，通知解除双方签订的租赁合同。此外，在庭审中，被告谭利国认可在装修商铺时，原告凯祺公司提供了装修补贴。 另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，同年10月30日取得建筑工程施工许可证。2016年5月3日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。 一审法院认为，关于被告谭利国是否为本案适格被告的问题。案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》第八页乙方处为被告谭利国本人签名捺印，也注明有被告谭利国的身份证号码，谭利国本人也对是其本人签字予以认可，根据合同相对性，谭利国为本案适格被告无疑，被告的主张不予采纳。关于合同解除时间的问题。尽管被告谭利国于2019年7月30日（距免租期满仅剩一月）向原告凯祺公司发出解除合同通知书，但案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中对乙方即被告谭利国单方解除合同的权利没有约定，因此被告谭利国没有单方解除合同的权利。故被告主张合同于2019年7月30日已解除，不予支持。案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》第十条第二项第一款规定乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，甲方有权单方面提前解除合同，自通知之日起合同解除。2019年8月30日免租期满后，被告未按照合同约定向原告缴纳租金，原告凯祺公司委托律师于2020年8月28日向被告谭利国发出律师函，通知解除案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》，符合合同规定。因此案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》已于2020年8月28日解除。关于租金及违约金的支付问题。案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告谭利国在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅支付三个月的租金，被告谭利国的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，谭利国应当支付所欠租金及违约金。由于双方签订的书面合同记载的免租期为24个月（2017年9月1日至2019年8月30日止），即应从2019年9月1日计算租金，在合同签订时谭利国已支付3个月租金，则应从2019年12月1日起支付租金，现凯祺公司要求从2019年9月1日计算所欠租金，法院不予支持。应当从2019年12月1日计算所欠租金直至2020年8月28日合同解除，按照《租金明细表》约定，从2019年12月1日至2020年2月29日的租金为38082元，2020年3月1日至同年8月28日的租金为75327元（76164÷182×180~75327），合计欠付租金113409元。同时，案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》第五条约定，乙方签订本合同时，向甲方交纳12694元作为履约保证金，用于保证乙方履行本合同约定的义务，在本合同的期限内，乙方存在不按时支付租赁费用和其他费用等情形的，甲方有权单方扣减保证金冲抵租金和其他费用及违约金。因此谭利国已经支付的12694元履约保证金冲抵租金，冲抵后谭利国欠付凯祺公司租金100715元。对于违约金，案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》约定谭利国如未按合同制约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向凯祺公司支付应缴费用总额1％的违约金。现因被告谭利国未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金。由于合同约定过高，原告凯祺公司遂按照年利率6％计算，该计算标准合理，予以支持。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告谭利国所欠2019年12月1日至2020年2月29日的租金为38082元为基数，从2019年12月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告谭利国所欠2020年3月1日至同年8月28日的租金为75327元为基数，从2020年3月1日计算至该笔租金付清之日止。关于原告凯祺公司要求被告支付直至被告实际将房屋腾空交付之日止的占用使用费的问题。原告凯祺公司于2020年8月28日依约行使合同解除权后，双方合同已经解除，被告谭利国基于合同取得案涉商铺的合法使用权基础已经丧失。被告谭利国继续占有案涉商铺的行为有碍凯祺公司对案涉商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等权益的行使，原告凯祺公司有权要求被告谭利国自合同解除之日起至返还案涉商铺之日止的房屋占有使用费。占有使用费应从2020年8月29日起按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准，计算至被告谭利国实际将房屋腾空交付原告凯祺公司之日止。另外，原告凯祺公司撤回部分诉讼请求是在法律允许的范围内对自己权利所作出的处分，符合相关法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告谭利国签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》已于2020年8月28日解除，被告于判决生效之日起20日内将位于碧江区腾空交付原告，并向原告支付自2020年8月29日起至实际将房屋腾空交付原告之日止的占有使用费，占有使用费按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准计算；二、被告谭利国于判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金100715元；三、被告谭利国应于判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以38082元为基数从2019年12月1日开始计算，第二笔违约金以75327元为基数从2020年3月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6％计算至每笔租金分别付清之日止。10如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1547元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担390元，被告谭利国负担1157元。原告预交的2745元，法院退还1198元。 二审举证期限内当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人是否具有本案原告的主体资格；二、一审程序是否合法，是否应追加钱江作为本案当事人参加诉讼；三、上诉人向被上诉人送达解除合同的通知是否产生法律效力。 被上诉人是否具有本案原告的主体资格的问题。涉案商铺所有权人与被上诉人凯祺公司签订了《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，约定商铺所有权人将其购买的商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。故凯祺公司可以以自己名义将涉案商铺出租他人。上诉人与被上诉人签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等禁止性规定，应属有效合同，案涉合同直接约束上诉人与被上诉人，被上诉人作为合同相对人享有本案原告主体资格。 一审程序是否合法，是否应追加钱江作为本案当事人参加诉讼。上诉人以自己名义与被上诉人签订《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》，其是该合同的主体，且也是以上诉人名义实际履行合同。即使被上诉人在本案合同履行之前对案涉商铺与案外人也签订了一份租赁合同，但合同并未实际履行，且案外人也未对本案合同履行提出异议，不存在履行合同上的冲突，故不应追加案外人钱江作为本案当事人参加诉讼。至于上诉人与案外人钱江之间的问题，不属本案审理范围。 上诉人向被上诉人发出解除合同的通知是否产生解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这是对解除权行使形式的规定，该条规定了合同解除权行使是采取通知的方式，以通知到达另一方时生效，且通知解除权的条件应当符合《合同法》九十三条第二款、第九十四条关于“约定解除”和“法定解除”的规定，解除条件成就是通知解除合同的前提条件。上诉人于2019年7月30日向被上诉人送达了《解除合同通知书》属实，但上诉人不能提供相关证据证明本案达到约定解除或法定解除合同的条件，故该通知解除不发生合同解除的效力。综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人所持的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2314元，由上诉人谭利国负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   金   勇 审判员 龙俊审判员芦化莉 二〇二一年五月十四日 法官助理翁寿炳 书记员李徐