云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初792号原告云南鼎宏商业运营管理有限公司。地址：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。法定代表人：和寿伟。委托诉讼代理人石勇，系云南锦绣江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告田孟成，男，汉族，1998年8月7日生，昆明市东川区人，初中学历，农民，住云南省昆明市东川区。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称云南鼎宏公司）诉被告田孟成租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2021年5月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人石勇，被告田孟成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年4月2日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》及《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-1-42号共计74.76㎡的商铺出租给被告,租期从装修期届满之次日起60个月，暂定2018年4月28日至2023年4月27日；第一年月固定租金5980.8元，第二年月固定租金5980.8元，第三年月固定租金9999.90元，第四年月固定租金9999.90元，第五年月固定租金9999.90元；被告应于商铺交付日前5个工作日内预付第一年3个月租金17942.4元，以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金;合同同时对保证金、免租期内租金的交付、违约责任、合同解除的情形等内容进行了约定，补充协议进一步对免租期的支付期限、保证金的抵扣、违约金的计算方式、催讨通知的送达方式等内容进行了约定。合同签订后，原告将商铺交付给了被告占有、使用，但被告自2020年1月28日开始便拖欠租金至今。原告于2020年8月20日向被告邮寄了催缴租金通知，但被告仍未支付。被告长期拖欠租金的行为构成重大违约，应按合同约定以逾期款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，考虑到以该标准计算的违约金过高，原告只按逾期款项的30%主张违约金。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判决：一、判令被告支付拖欠2020年1月28日至2021年4月27日期间的租金137941.20元；二、判令被告按拖欠租金137941.20元的30%支付违约金41382.36元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：在朋友小伟（甲方销售）的介绍下，我来到了此商场，在签订合同之前，甲方领导及销售口头承诺说只要我租商铺，他们会对我这个行业进行区域保护，即商场只允许经营三家美发店以及相关服务，诱导我签下租赁合同，现在商场开了十多家理发店，竞争相当激烈，每天连温饱问题都难以解决，原告方没有兑现区域保护的承诺，造成经营压力，加之疫情原因经营困难。签订合同之前，朋友特意告诉我理发店必须使用三箱电，我多次向原告确认是否是三箱电，原告承诺说是三箱电。签订合同后，我开始装修商铺，装修好一个月却因为电路问题无法正常经营。我多次找原告交涉，原告才告诉我他们是两箱电，我向原告提出解除合同，原告说按合同约定不能解除合同，如果解除合同的话，要向原告赔付高额的违约金。本来就已经借款开店，如果再赔付高额的违约金，更让我及家人无法生存。后原告方领导告诉我私自架接三箱电是违法行为，如果要架接三箱电，原告要承担风险，故向我索要人民币3000元红包以及7000元安装费，才愿意帮我安装三箱电，无奈之下我到处借钱去缴纳上述费用，交钱后，原告拖了一个月之久才解决电的问题，导致我开业第一个月都无法正常经营，后来，原告法务找到我说收钱那个人因为违法被他们公司开除了，还承诺说我给的红包和安装费他们会退还给我，但是直到现在依然没有给我退钱。我于2018年4月2日和原告签订合同，原告于2018年4月7日收取2018年10月28日至2019年1月27日租金17942.4元，2019年9月16日，云南正丰兴房地产开发有限公司再次收取我2017年7月28日至2019年10月27日的租金14942.4元，而2017年7月28日，我还没和原告签订合同就产生租金，原告属重复收取租金。2017年2月份，我向甲方领导刘向宇提出退租，刘向宇和我说不能退租，但是可以以股份的形式转让出去，减轻我的压力，我转出67%的股份，每年寒、暑假整个商场荒无人烟，后来因为疫情就没有继续经营了。2020年，我多次向原告提出解除合同，原告计算了高额的违约金，我无力承担。我于2020年4月份就已经把钥匙交还给原告，并跟他们说房子里面的东西作为房屋抵押，原告不同意，说要起诉我，我让他们去起诉，但他们一直拖到2021年4月份才来起诉，中间强加了1年的租金，我怀疑他们是在拖延租期。开店初衷我是为响应国家“建档立卡户自主创业脱贫”的号召，当时向各位亲朋好友及本人自己信用卡借款共计人民币13万元，现已无力承担高额的房租及违约金，请求人民法院判定合理的房租，确定归还钥匙之前就解除房屋租赁合同。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》、领秀时代广场商铺交付确认表、商户开业时间确认函，欲证实双方约定了营运免租期、每月租金标准、租金支付时间、违约金标准、合同解除的情形及原告将商铺交付给了被告的事实。第二组：关于催办A区A-1-42号商铺缴纳租金的通知、EMS快递单、EMS物流信息，欲证实因被告长期拖欠租金，原告根据被告在合同中载明的地址及电话向其发出了催缴通知书，被告长期违约的事实。第三组：民事裁定书、发票，欲证实原告因维权支付了保全费1397元，该费用应由被告承担的事实。经质证，被告对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无意见，但认为在原告邮寄催缴通知之前，其已经向原告方返还了商铺的钥匙并明确提出要求解除合同，但原告不同意解除合同。对第三组证据的真实性无意见，对证明目的不予认可，认为该笔费用不应该由其承担。被告针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：第一组：2018年3月28日租赁保证金收据一份、2019年9月16日收据两份、银行交易凭证两份，欲证实在合同未签订之前，原告方就收取保证金、租金及违约金的事实。第二组：2019年11月28日的收据两份，欲证实签订合同之后，被告按约定交付了第一期的房租，因为存在逾期交付的情形，原告还收取了该期间的违约金1709.76元的事实。第三组：户口档案证明及村委会出具的证明一份，欲证实被告家庭生活困难，无法承担原告所主张的违约金的事实。经质证，原告对第一组证据中租金收据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为收据上的日期是笔误，并非是2017年，应该是2018年，而且从双方签订合同的期限和商铺交付的时间来看，不可能会提前这么长的时间收取被告的租金，被告认为我方多收取了租金，应提供证据证明；对违约金的收据以及银行交易凭证的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据恰好证明被告平时存在逾期支付租金的情况。对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为违约金是按合同约定收取。对于第三组证据中户口信息的三性及证明内容不予认可，认为无法核实其真实性，且与本案没有关联性；对村委会出具的证明的三性及证明内容不予认可，认为是被告单方出具，且实践当中村委会的证明很容易开到，不一定与被告的情况相吻合。本院对原、被告提交的上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2018年4月2日，原告云南鼎宏公司与被告田孟成签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》及《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，约定由被告承租原告坐落于领秀知识城商业项目A-1-42号商铺，该商铺建筑面积为74.76平方米。租赁期限自装修期届满之次日起60个月，租赁期限暂定2018年4月28日至2023年4月27日。第一年月固定租金5980.8元，第二年月固定租金5980.8元，第三、四年、五年月固定租金均为9999.9元；被告应于商铺交付日前5个工作日内按照第一年的月固定租金预付3个月租金17942.4元，预付租金可冲抵被告租金，被告以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告实际租满租期并遵守合同条款前提下，原告给予自商铺交付之日起26日的装修期，该期限内不需要支付租金，但仍需支付保证金、押金及其他费用，如该期限结束时，领秀知识城商业项目尚未对外正式营业，则装修期顺延至开业前一日，领秀知识城商业项目暂定于2018年4月28日开业。如被告没有租满租期，原告有权要求被告支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，月收费标准为合同约定的租赁保证金的数额。原告给予被告从装修期届满之次日起6个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，原告有权要求被告应按合同终止前最后三个月的月平均租金支付营运免租期内的租金。被告应于签订合同之日起5日内向给原告支付租赁保证金11962元，租赁关系终止时，被告返还商铺经原告验收合格且可租的前提下，原告在双方签署书面交还确认书后30个工作日内一次性无息退还，若被告违反合同约定，则原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项或违约金。原告暂定于2018年4月2日交付商铺。合同期内，被告逾期支付合同约定的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期款项的0.3%日罚金标准支付违约金，合同同时对双方的其他权利义务关系进行了约定。《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》进一步约定：原告同意给被告从装修期届满之次日起6个月的营运免租期，第一个租赁年度享有3个月的营运免租期，即2018年4月28日至2018年7月27日，第二个租赁年度内享有3个月的营运免租期，即2019年4月28日至2019年7月27日。合同签订后，被告于2018年3月28日向原告交纳了租赁保证金11962元，原告于2018年4月7日将上述商铺交付被告使用，被告按约向原告交纳租金（不包含免租期租金）至2020年1月27日，并对商铺进行了装修、经营，后因市场及疫情原因，被告未再继续经营，亦未向原告交纳2020年1月27日后的租金。2020年8月20日，原告以邮寄的方式向被告送达了关于催办A区A-1-42号商铺交纳租金的通知，要求被告于2020年8月28日前交纳2020年1月28日至2020年10月27日止的租金及相应违约金，经催收后，被告未履行过付款义务。庭审过程中，被告要求将其交纳的保证金11962元用于抵扣其尚欠的租金；原告在原诉讼请求的基础上增加如下诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2021年5月12日解除；2、判令被告于2021年5月15日前返还商铺；3、由被告支付免租期2018年4月28日至2018年7月27日、2019年4月28日至2019年7月27日期间按9999.9元/月计算的租金59999.4元。另，案件审理过程中，本院依原告的申请，对被告名下的银行账户进行了保全。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，如果当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》及《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，约定原告将其位于领秀知识城商业项目A-1-42号商铺（面积74.76㎡）出租给被告，合同对租赁期限、租金、租金支付期限及双方的其他权利义务关系进行了约定，签订合同后，原告按约将商铺交由被告管理使用，被告按约向原告交付了部分租金及保证金，该合同及补充协议应系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，双方的租赁关系依法成立。现原告要求确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2021年5月12日解除，被告认为其已多次向原告提出要求解除合同，并于2020年4月底将钥匙返还原告，合同已于2020年4月底解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告虽未提交相应证据证实其向原告提出过要求解除合同并将商铺钥匙返还原告的事实，但被告对其提出解除合同的过程、协商合同解除的具体人员能作出合理陈述，可推定被告向原告作出过要求解除合同的意思表示，双方签订的租赁合同及补充协议在被告要求解除的通知到达原告时即解除，因被告未能明确提出解除合同及返还钥匙的明间，结合被告2020年4月底未对商铺进行经营的实际情形，本院依法认定原、被告签订的租赁合同及补充协议于2020年5月1日解除。原告所提的租赁合同及补充协议于2021年5月12日解除的诉讼主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。原告要求被告于2021年5月15日前返还商铺，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本院已确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年5月1日解除，合同解除后，被告理应将商铺返还给原告，被告虽将商铺钥匙返还原告，但未将商铺腾空，故原告的该项请求有事实依据，本院予以支持，但腾还商铺的时间应由本院结合案件处理情况予以确定。原告要求被告支付2020年1月28日至2021年4月27日期间的租金137941.20元及免租期间2018年4月28日至2018年7月27日、2019年4月28日至2019年7月27日期间的租金59999.4元，原告将商铺交由被告经营管理，被告理应向原告支付使用商铺期间的租金，因双方的租赁关系于2020年4月30日结束，被告理应付租期内的租金，经本院计算，2020年1月28日至2020年4月30日期间的租金应为18942.39元【（5980.8元/月×3个月）＋（9999.9元/月÷30天×3天）】；对于2020年5月1日至2021年4月27日期间的租金，被告虽提出合同解除，但未及时将商铺腾退给原告，致原告无法对商铺行使管理权，故被告应向原告支付占用商铺期间的费用，该费用按双方约定的租金进行计算；被告已明确表示要求解除合同并将商铺钥匙交还原告，原告在明知双方的租赁合同已无法继续履行的情形下，应及时催促被告腾还商铺，尽量减少因合同解除带来的损失，但原告并未及时采取有效措施收回商铺，而是任由商铺闲置，原告怠于行使权利的行为加大了被告的经济损失，原告存在一定过错，应适当减轻被告的支付责任，结合本案实际情况及双方的过错责任，此期间的费用由原、被告各自承担50%，即此期间的占用费为59499.9元【（9999.9元×11个月＋9999.9元÷30天×27天）×50%】；对于原告主张的免租期内的租金，被告提前解除合同，存在违约行为，依据合同约定，被告应支付免租期内的租金，因免租期的约定属原告为招租给予商户的优惠，且租赁合同无法继续履行与疫情的发生有一定的关系，应适当对免租期内的租金进行减免，结合本案实际情况，本院酌情支持原告2019年4月28日至2019年7月27日期间的租金17942.4元，对2018年4月28日至2018年7月27日的租金不予支持。综上,本院依法支持原告主张的应付租金为96384.69元。庭审过程中，被告明确表示将其纳的保证金11962元用于抵扣其尚欠的租金，根据原、被告双方的约定，租赁关系终止时，原告应退还保证金或用于被告应付款项或违约金，因被告需向原告支付租金，故该款项应抵作被告的应支付租金，即被告实际应支付的租金为84422.69元。原告要求被告支付拖欠租金的违约金41382.36元，双方在租赁合同及补充协议中对违约责任进行了约定，原告的该项请求有事实依据，但原告主张的违约金计算标准过高，且违约金应按租赁期间的应付租金18942.39元计算，本院对原告的该项请求不完全支持，结合本案客观情况，本院依法支持原告主张的违约金为1894.239元（18942.39元×10%）。对于被告所提的原告未按承诺为其配备合适的电源及给予商场内区域保护的答辩意见，因其未提供证据予以证实，本院不予采信。对于被告所提的原告重复收取其租金的答辩意见，原告认为收据中存在笔误，该费用是用于交付合同签订后的第一期租金，收据上载明的收款时间虽与合同载明的租赁时间不符，但被告对租赁期间重复支付过租金的事实未能作出合理说明，依据被告交付款项的实际情况，该收据中款项应是被告交付合同约定的第一期租金，原告不存在重复收取原告租金的情形，被告所提的上述辩解意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告田孟成于2018年4月2日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》及《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》于2020年5月1日解除。二、由被告田孟成于本判决生效后十五日内将坐落于领秀知识城商业项目A-1-42号商铺腾还给原告云南鼎宏商业运营管理有限公司。三、由被告田孟成于本判决生效之日起十五日内支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司商铺租金84422.69元及违约金1894.239元，以上合计86316.929元。四、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费4890元，减半收取2445元，诉讼保全费1397元，合计3842元，由被告田孟成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二一年五月二十九日书记员  刘芷豪