广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8722号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区艾润美容院，住所地：广东省广州市海珠区纺织路名都二街4号110房。经营者：梁兴旺。上诉人（原审原告、反诉被告）：梁兴旺，男，1980年4月24日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市，上诉人（原审原告、反诉被告）：关穗红，女，1972年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王莉虹，广东经国律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：朱淼，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭东灵，女，1972年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，上诉人广州市海珠区艾润美容院（以下简称艾润美容院）、梁兴旺、关穗红因与被上诉人彭东灵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。艾润美容院、梁兴旺、关穗红上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判彭东灵向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1月至3月的租金合计36000元（12000元×3个月=36000元）；2.改判彭东灵需向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付滞纳金12912元（计算明细如下：2020年1月产生的租金缴纳日期应为2020年1月5日，截止2021年1月28日已逾期389天，滞纳金为：12000×0.1%×389=4668元；2020年2月产生的租金缴纳日期应为2020年2月5日，截止2021年1月28日已逾期358天，滞纳金为：12000×0.1%×358=4296元；2020年3月产生的租金缴纳日期应为2020年3月5日，截止2021年1月28日已逾期329天，滞纳金为：12000×0.1%×329=3948元，滞纳金总计12912元）；3.本案一审、二审诉讼费用由彭东灵承担。事实和理由：（一）一审法院认定艾润美容院、梁兴旺、关穗红与彭东灵于2020年1月18日达成解除租赁合同的合意，同时认定彭东灵于2020年3月28日才搬走案涉房屋中的物品，却驳回艾润美容院、梁兴旺、关穗红要求彭东灵支付租金、滞纳金的诉讼请求，属于认定事实不清，判决内容相互矛盾。一方面，一审过程中，双方对租赁关系的解除均无证据证明，双方从未于2020年1月18日就解除租赁合同达成一致。事实上，艾润美容院、梁兴旺、关穗红直到2020年3月28日前，一直没有取得案涉商铺的使用权，2020年1月18日至2020年3月28日期间，案涉商铺仍然由两把锁锁住，其中一把是彭东灵上锁，艾润美容院、梁兴旺、关穗红无法进入案涉商铺。彭东灵提供的证据第7页、第9页内容证明艾润美容院、梁兴旺、关穗红在2020年3月20日、21日均要求彭东灵拿钥匙开门，据此应当认定当时双方合同并未协商解除。另一方面，彭东灵在一审中自认于2020年1月18日搬走部分物品，但仍遗留部分物品在出租屋内，并未完全清空。一审判决也认定彭东灵直到2020年3月28日才搬走案涉房屋中的冰箱、桌子等物。根据《中国人民共和国民法典》第七百三十三条之规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定，彭东灵作为承租人在租赁合同解除后自然负担腾空租赁物并交还租赁物的义务，既然彭东灵主张案涉合同于2020年1月8日解除，但其不但没有清空租赁物交还，且没有归还案涉商铺钥匙，案涉场地依然在彭东灵控制下。因此，直至2020年3月28日，彭东灵清空案涉商铺并归还钥匙后，双方租赁合同才解除。彭东灵支付租金至2019年12月，故彭东灵应向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1月至3月的租金合计36000元，并按照双方签订的《广州市租赁合同》第六条第2款的约定，彭东灵应支付滞纳金共计12912元。综上，恳请二审法院判如所请。彭东灵二审答辩称，不同意艾润美容院、梁兴旺、关穗红的全部上诉请求，请求二审法院予以驳回。一、双方实际已于2020年1月18日达成了解除租赁合同的合意并实际结清了租赁期间的租金、水电费等费用，艾润美容院、梁兴旺、关穗红主张彭东灵需支付2020年1月至3月的租金及滞纳金的请求没有事实和法律依据。根据双方的微信聊天记录，一审法院确认彭东灵在艾润美容院、梁兴旺、关穗红于2020年1月10日将房屋上锁后即已无法使用案涉房屋，以及双方经协商已经就租赁合同解除达成一致意见，且于2020年1月18日结清水电费。至于2020年1月18日至3月28日期间，彭东灵临时存放冰箱、桌子等少量物品在案涉场地是经艾润美容院、梁兴旺、关穗红同意的，存放期间双方一直处于友好协商及沟通状态。可见，彭东灵存放少量物品的事实从未对艾润美容院、梁兴旺、关穗红对案涉房屋的使用或再次出租造成影响，艾润美容院、梁兴旺、关穗红主张彭东灵在此期间对房屋实际控制与事实不符。因此，艾润美容院、梁兴旺、关穗红要求彭东灵支付2020年1月至3月的租金及滞纳金于法无据。二、案涉合同解除的根本原因在于艾润美容院、梁兴旺、关穗红未按照合同约定协助我方办理营业执照，导致彭东灵承租房屋用于经营的目的无法实现，艾润美容院、梁兴旺、关穗红应就此承担违约责任，我方就此也在一审提出反诉，一审法院从公平原则出发，酌定艾润美容院、梁兴旺、关穗红退还彭东灵一半押金即12000元。虽我方并未对此提出上诉，但二审法院应对艾润美容院、梁兴旺、关穗红合同履行过程中的违约事实予以认定。综上，恳请法院在审查全案事实的基础上，对相关事实予以确认并对艾润美容院、梁兴旺、关穗红的上诉请求予以驳回。艾润美容院、梁兴旺、关穗红于2020年07月24日向一审法院起诉请求：1.彭东灵向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1月至2020年6月的租金72000元；2.彭东灵向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1月至6月的滞纳金7560元，滞纳金按合同第六条第二点计算，按每月租金12000元为本金，逾期之日起按每日千分之一计算至彭东灵实际缴交费用之日止；3.彭东灵支付一个月的违约金12000元；4.彭东灵支付的押金24000元在彭东灵应付费用中抵扣，艾润美容院、梁兴旺、关穗红不要求没收押金；5.彭东灵承担本案诉讼费。彭东灵向一审法院反诉请求：1.艾润美容院、梁兴旺、关穗红返还押金24000元并支付利息，利息从2020年1月18日起至艾润美容院、梁兴旺、关穗红退还押金之日止，按年利率6%计算；2.判决艾润美容院、梁兴旺、关穗红承担诉讼费。一审法院认定事实：根据房产登记号2006登记字xxx号《广州市不动产登记查册表》记载，位于广州市xx区xx路名都二街x号xx房房屋登记在广州中海名都房地产发展有限公司名下。2019年10月23日，梁兴旺、关穗红（甲方）与彭东灵（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市xx区xx路名都二街x号xx房（以下简称：案涉房屋）转租给乙方用于经营中医药，包括针灸、推拿、火罐、耳豆、六位贴敷、讲课培训等范围，租赁范围155.225平方米，租赁期限三年，从2019年12月1日起至2022年11月30日止；其中2019年12月1日至2020年11月30日止租金每月12000元；水、电费及办证和经营所产生的一切费用均由乙方承担；乙方从签约当日向甲方交纳人民币两个月的押金24000元及首月租金12000元；收押金作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，交付时符合甲方标准，抵付乙方所交费用后将保证金约余额无息退回乙方；（第五条）在租赁期内甲方承担下列责任：2.甲方协助乙方办理营业执照或提供办理营业执照的一切资料，所产生的费用由乙方承担；（第六条）在租赁期内乙方承担下列责任：2.依时缴纳相关费用，由乙方在每个月的5日前交付租金和水电费等有关费用给甲方；若逾期未交，乙方应从逾期之日起至实际缴交之日止，每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金；5.如因经营不善或相关技术原因而产生的纠纷或法律责任均由乙方承担，与甲方无关；10.合同期满或者解除合同时，乙方在租赁经营期间改造、装修后的一切与主体连成一体的建筑装饰以及其中不可拆移的设施无偿归甲方所有，同时甲方保留要求乙方恢复租赁场地前原样的权利；（第七条）违约责任：2.任何一方未履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由双方协商解决；3.租赁期内任何一方单方面要求提出解除合同的，另一方有权要求按一个月租金收取违约金；等。该合同甲方处有艾润美容院、梁兴旺、关穗红的签名及盖章。彭东灵于同日支付了押金24000元及2019年12月份的租金12000元，之后未再支付费用。艾润美容院、梁兴旺、关穗红提交《中海名都花园会所美容美发场地管理服务协议》及《交接协议书》，其中《中海名都花园会所美容美发场所管理服务协议》由中海物业管理广州有限公司与蒋卫南签订，约定租赁时间为2019年1月1日至2021年12月31日；签订时间为2019年1月；等。《交接协议书》由梁兴旺、关穗红与蒋卫南签订，约定蒋卫南原在中海名都会所内的美容、美发、保健中心的经营使用权自愿转让给梁兴旺、关穗红经营；签订时间为2009年4月19日。艾润美容院、梁兴旺、关穗红提交盖有“中海物业管理广州有限公司中海名都花园管理处”印章的《同意转租证明》，载明“兹同意梁兴旺承租位于广州市海珠区纺织路名都二街4号107房转租给彭东灵，开设中医保健养生使用，作为产权人，同意并认可梁兴旺与彭东灵其签定的租赁协议/合同的同等效力，并保证彭东灵在协议期内的合法使用权，并允许其根据经营需要进行办理租赁备案，营业证件等相关手续”，没有载明出具时间。彭东灵提交其与梁兴旺的微信聊天记录，其中2020年1月7日，彭东灵发送微信“不是不交房租，而是缓交。如果我们走，你返给我们多少钱”。2020年1月10日，梁兴旺发送图片显示商铺门上锁，并发送微信“彭小姐，不好意思我先把门锁了，现在是逾期了很多天了，连宽限期都过了，还有你们颠倒事由，推卸责任，两种事情不能相提并论，所以没有什么协商的，到期就要交租金，你有诚意的话就把租金交了，我们好好合作！不交租金就算了！”。2020年1月18日，梁兴旺发送水电费表数，彭东灵通过微信支付615元，标注“12月28日止”。2020年3月20日，梁兴旺发送微信语音“你好呀彭小姐，你今天或者明天方便带钥匙过来，那边已开门了会所。”，彭东灵发送微信语音“哦，好的好的，我想问问，里面还有冰箱和一张桌子，我可能迟点会搬走，我搬走时再去拿。”，梁兴旺回复微信语音“好的好的，可以可以，没问题”。2021年3月21日，梁兴旺发送微信“彭小姐今天可以拿锁匙过来吗？会所开门了”，彭东灵回复微信“梁生，早！昨晚已拿到对面的艾灸馆了，忘记跟你说声啦”，梁兴旺回复“好的，谢谢你啦。那张桌子你还要不要的？不要我就叫人清了，冰箱阿君说不要了，那你还留不留下呢？如果你留下就先留下那里，到时你方便过来拉好吗？”，彭东灵回复“哦。好的好的，那张桌子我还想要的，你看下怎样放比较方便？是不是有人已经租了还是怎么样呢？”，梁兴旺回复微信语音“有人已经人看了，已经OK了，不过还没有签合同，如果你要我就先放在里面，如果你不要我就叫管理处会所的阿叔收了”，彭东灵回复“要的，我以后做推广的时候要用的，你先帮我放着，我迟点过来拿好不好？麻烦你”。2020年3月28日，彭东灵发送“梁生你好，我想问问阿君明天有人上班吗？我想把桌子和冰箱搬走，因为我们搬到番禺，你看看阿君那边几点上班？。钥匙也放在那里的是不是呀？。梁生，我已经将冰箱和桌子放在门口了，我明天直接拉走啦”。之后，梁兴旺与彭东灵直到2020年6月17日再次进行沟通，之后的沟通内容均围绕伤者起诉问题进行。彭东灵主张双方已于2020年1月18日达成解除租赁合同的合意，并认为已于2020年1月18日交回案涉房屋给梁兴旺。艾润美容院、梁兴旺、关穗红确认聊天记录真实性，但认为彭东灵在2020年1月18日至2020年3月28日期间对案涉房屋上锁，梁兴旺直到2020年3月28日之后才取得案涉房屋的控制权，认为合同解除时间及收回案涉房屋的时间均为2020年3月28日。经释明，艾润美容院、梁兴旺、关穗红表示没有书面证据证明2020年3月29日至2020年6月30日期间存在街道查封案涉房屋、不允许经营案涉房屋的情况。诉讼过程中，艾润美容院、梁兴旺、关穗红、彭东灵均确认以下事实：1.案涉房屋在租赁过程中存在清洁工受伤的事实；2.艾润美容院、梁兴旺、关穗红在2019年10月23日交付房屋给彭东灵使用；3.艾润美容院、梁兴旺、关穗红在2020年1月10日将案涉房屋上锁；4.彭东灵于2020年1月18日结清了水电费，但艾润美容院、梁兴旺、关穗红认为之所以结清水电费是因为春节临近，且彭东灵需要与伤者协商赔偿事宜要求延付租金，故先结清水电费；5.彭东灵支付租金至2019年12月份。一审法院认为，艾润美容院、梁兴旺、关穗红将案涉房屋租赁给彭东灵，有梁兴旺、关穗红与彭东灵签订的《房屋租赁合同》、彭东灵的租金、押金支付记录及艾润美容院、梁兴旺、关穗红、彭东灵的庭审陈述予以证实，故一审法院对艾润美容院、梁兴旺、关穗红、彭东灵之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市租赁合同》的约定履行。关于合同解除问题及租金支付问题。结合艾润美容院、梁兴旺、关穗红与彭东灵提交的证据及庭审陈述，从聊天记录的内容来看，彭东灵虽然直到2020年3月28日才搬走了案涉房屋中的冰箱、桌子等物品，但在此之前彭东灵已于2020年1月搬离了案涉房屋并清缴了水电费，艾润美容院、梁兴旺、关穗红对于2020年1月18日后彭东灵仍在案涉房屋中存放冰箱、桌子等物品是知情并同意的。从2020年1月18日至2020年3月28日的微信聊天记录来看，艾润美容院、梁兴旺、关穗红在此期间从未向彭东灵主张租金，案涉房屋也未在此期间产生新的水电费，双方在此期间一直处于友好协商及沟通状态，故可以认定双方实际已于2020年1月18日达成了解除租赁合同的合意并实际结清了租赁期间产生的租金、水电费等费用，艾润美容院、梁兴旺、关穗红现起诉要求彭东灵支付2020年1月至6月的租金及滞纳金、违约金，均缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于彭东灵反诉退还押金的问题。艾润美容院、梁兴旺、关穗红在诉讼过程中表示同意不没收押金，属于艾润美容院、梁兴旺、关穗红对自身权利的处分，并无不妥，考虑到彭东灵租赁期限未满即退租，给艾润美容院、梁兴旺、关穗红造成了一定的损失，从公平原则出发，故一审法院酌定艾润美容院、梁兴旺、关穗红退回一半押金即12000元给彭东灵，但彭东灵要求艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于2021年1月21日判决如下：一、广州市海珠区艾润美容院、梁兴旺、关穗红在判决生效之日起十日内向彭东灵退回押金12000元；二、驳回艾润美容院、梁兴旺、关穗红的全部诉讼请求；三、驳回彭东灵的其他反诉请求。一审案件诉讼费1700元（含本诉受理费1489元及反诉受理费211元），由艾润美容院、梁兴旺、关穗红负担诉讼费（含本诉受理费1489元及反诉受理费102元），由彭东灵负担反诉费109元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《租赁合同》是否已于2020年1月18日解除；2.彭东灵是否应当向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1-3月的租金及滞纳金。现评析如下：根据双方2020年1月的微信聊天记录显示，因彭东灵未按期支付当月租金，梁兴旺于1月10日对商铺门上锁，并表示“有诚意的话就把租金交了，我们合作，不交租金就算了。”1月18日，梁兴旺在彭东灵仍未缴纳租金的情况下向其发送水电表读数，彭东灵予以结清后，梁兴旺未再继续催缴租金。故一审法院结合双方微信聊天内容和实际履行情况认定双方已于2020年1月18日达成解除租赁合同的合意，并据此认定合同解除并无不当。至于此后彭东灵仍有物品留存商铺并自行上锁等问题，仅涉及双方交接场地的事实认定，梁兴旺等人以此为由否认合同解除事实，理由不成立，本院不予采纳。关于彭东灵是否应向艾润美容院、梁兴旺、关穗红支付2020年1-3月的租金及滞纳金。关于租金问题，双方租赁合同于2020年1月18日解除，彭东灵于当日支付615元已注明为“12月28日止”的费用，且并无证据证实双方协商免除当月的租金，故合同解除前的租金，即2020年1月1日至1月18日的租金共计12000元÷31×18天=6967.74元，彭东灵应当予以支付。合同解除后，根据双方聊天记录显示，彭东灵仅有冰箱和一张桌子留存在场地内，且双方一直友好协商物品的存放问题，艾润美容院、梁兴旺、关穗红在3月前也并未催促彭东灵清走上述物品。关于商铺上锁问题，彭东灵对梁兴旺提出拿钥匙的要求一直积极配合，且梁兴旺在3月21日微信中也表示已有租客看过房屋，只是尚未签合同。由此表明彭东灵的行为并未对梁兴旺另行对外租赁场地造成实质影响。此外，案涉《租赁合同》经双方协商解除，根据合同约定，彭东灵缴纳的押金24000元本应在解除合同之日抵付其所欠费用后余额无息退回，故一审法院认定艾润美容院、梁兴旺、关穗红有权没收彭东灵押金12000元有所不当，考虑到该款项扣除彭东灵欠付的2020年1月租金6967.74元后尚余5032.26元，基本可予弥补其在场地内存放物品所造成的损失，故艾润美容院、梁兴旺、关穗红上诉要求彭东灵另行支付1-3月的租金、占用费36000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因相关租金已在押金中予以抵扣，本院对艾润美容院、梁兴旺、关穗红提出支付滞纳金的主张亦不予支持。综上所述，艾润美容院、梁兴旺、关穗红的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审判决虽对于2020年1月租金的认定有误，但判决恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1022元，由上诉人广州市海珠区艾润美容院、梁兴旺、关穗红负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年五月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳