青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异108号案外人：崔×，公民身份号码×××，男，汉族，1991年11月13日出生，住青海省西宁市城**莫家庄村**。申请执行人:江苏恒健建设集团有限公司，统一社会信用代码91320923678955863U，住所地：江苏省盐城市阜宁经济开发区协鑫大道**（A）。法定代表人：孙荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：周学新。被执行人：青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司，统一社会信用代码91630122595012018K，，住所地：青海省西宁市湟中县鲁沙尔镇和平路**负责人：阳宗林，该公司总经理。被执行人：青海合盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000698506432Q，住所，住所地：青海省西宁市城**柴达木路****楼**div>法定代表人：张明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆福，青海河湟律师事务所律师。在本院执行江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案中，案外人崔×对本院查封后拟评估拍卖的被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市××区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人崔×称，2017年1月15日，案外人从青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司购得坐落于××区，付清房款222290元。案外人多次到青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司办理网签手续，但该公司以多种理由推脱，至今没能办理网签。案外人认为，上述商铺已由案外人购买，不属于青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下的资产。请求依法解除属于案外人的a-99商铺的查封。申请执行人江苏恒健建设集团有限公司提交意见称，案外人在长达四年的时间内未能就a-99室商铺与青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订正式的《商品房预售合同》，亦没有办理网签备案手续，案外人的异议不能排除对a-99室商铺的执行。案外人所购房屋是商铺并非是用于居住，且案外人名下有其他用于居住的房屋，因此不能排除执行。不动产物权的变动以登记为生效要件，a-99室商铺至今登记在青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，因此案外人亦非a-99室商铺的所有权人。案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求驳回案外人的异议。被执行人青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司均未提交书面意见。本院查明，江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2020年6月30日作出（2020）青民终133号民事判决，青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司于判决生效后十五日内支付江苏恒健建设集团有限公司工程款30543249元及逾期利息（以30543249元为基数自2017年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清时止）。判决书生效后，青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司未按法律文书履行义务，江苏恒健建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年8月3日立案执行，并于2020年8月13日作出（2020）青01执437号执行裁定，冻结、划拨青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司银行存款31238620.28元（包含工程款30543249元，一审案件受理费294675.17元，反诉案件受理费59722.05元，二审案件受理费243031.06元，执行费97943元）；冻结、划拨青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司以30543249元为基数自2017年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期借款市场报价利率计算至实际付清时止的利息；若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务的部分收入。同日作出（2020）青01执437号报告财产令和执行通知书。2020年9月8日，本院向西宁市湟中区不动产登记服务中心发出（2020）青01执437号协助执行通知书，要求协助事项：将青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司坐落湟中区鲁沙尔镇和平路152号商铺（四层）1、2、5、6面积3540.3㎡，商15号面积44.92㎡不动产予以查封，冻结。查封冻结期限为叁年，自2020年9月8日至2023年9月7日止。查封冻结期间不得办理变更、过户、抵押等手续。2021年3月4日，本院向西宁市湟中区房地产交易管理所发出（2020）青01执437号协助执行通知书，协助执行事项：将被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司位于××区（面积为627.43㎡）查封、冻结。铺11室、铺12室、铺14室、铺16室、铺17室、ａ33室、ａ52室、ａ92室、ａ99室、ｂ-133室、ｂ-286、ｃ-13室、ｃ-34室、ｃ-40室、ｃ-54室、ｃ-82室、ｃ-95室、ｃ-104室、ｃ-111室、ｃ-129室、ｃ-140室、ｃ-185、ｃ-639、ｃ-641。查封、冻结期限为叁年，自2021年3月4日至2024年3月3日止。查封、冻结期间不得办理变更、过户、抵押、注销等手续。2021年3月11日，本院发出（2020）青01执437号公告，内容为：江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法查封、冻结被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下坐落于××区商铺（面积627.43平方米）铺11室、铺12室、铺14室、铺16室、铺17室、ａ33室、ａ52室、ａ92室、ａ99室、ｂ-133室、ｂ-286、ｃ-13室、ｃ-34室、ｃ-40室、ｃ-54室、ｃ-82室、ｃ-95室、ｃ-104室、ｃ-111室、ｃ-129室、ｃ-140室、ｃ-185、ｃ-639、ｃ-641和地下室48个车位。因被执行人未履行法律文书确定的义务，现本院将上述不动产委托评估、拍卖机构予以评估、拍卖。如对产权存在异议，可在本公告张贴、送达之日起五日内向本院提出异议申请并提供相关证据。案外人崔×得知后，随即向本院提出执行异议。另查明，案外人崔×提交青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司作为甲方与崔×作为乙方于2017年1月15日签订的《商铺认购合同》，约定乙方自愿定购甲方开发的的位××县盛世广场的商业用房。房号：a-99室，建筑面积13.55㎡，单价：16405元/㎡，总房款为人民币222290元整。已付清合同约定的总房款222290元。双方就超合同约定房屋面积7㎡左右的房屋款是否补交及补交数额存有争议。案外人崔×同时提交了崔×作为出租方即甲方，青海源野物业管理有限公司作为承租房即乙方签订的《商铺委托经营管理合同》，约定委托经营商铺坐落位置××县商铺委托给乙方，该商铺全部经营权利、全部收益委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。案外人崔×提交了其银行账户明细，2018年、2019年青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司和青海源野物业管理有限公司向其银行账户前后转入租金19122元、11108元。本院认为，本案系案外人崔×对本院查封后拟评估拍卖被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。根据案外人崔×的异议请求和事实理由，本案争议的焦点为案外人崔×对被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市××区商铺，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，本院查封位于青海省西宁市××区商铺系被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下登记的不动产,根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封登记在被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市××区商铺，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封行为并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人崔×购买的是商业用房，其并非作为消费者购买的是用于居住的房屋，故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人崔×与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订的《商铺认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司已收受案外人崔×支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故案外人崔×与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订的《商铺认购合同》应当认定为商品房买卖合同。案外人崔×与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司在案涉房屋查封之前已签订商品房买卖合同，且案外人崔×在查封之前已合法占有案涉房屋，并已委托他人对外出租获得租金收益，案外人崔×已按合同约定支付全部购房款，不是案外人崔×的原因未办理过户登记手续，故案外人崔×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。综上，案外人崔×对执行标的享有足以排除强制执行的权益。其提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 司世江审判员 许正芳二〇二一年五月二十七日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。