广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1823民初425号原告：清远市裕丰物业服务有限公司，住所：清远市清新区××××××××××××××（住改商），统一社会信用代码914××××××××165561Y。法定代表人：张莉，系该公司财务出纳。委托诉讼代理人：邓秩正，系该公司员工。被告：邱志勇，男，汉族，1978年7月18日出生，住广东省阳山县×××××××××××××××，身份证号码441××××××××××××011。原告清远市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）与被告邱志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司的委托诉讼代理人邓秩正、被告邱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰物业公司向本院起诉请求：一、判令被告向原告支付物业管理费（由逾期之日暂计至2020年12月19日欠物业管理费2371.92元）、电梯电费分摊236.30元、电梯维修费用分摊11.51元、二次供水分摊193.90元、公共维修费用15.84元、垃圾费115.26元、社区照明分摊34.90元、水费分摊89.30元、滞纳金（由逾期之日暂计至2020年12月19日产生滞纳2287.80元），合计5356.73元（由逾期之日暂计至2020年12月19日）；二、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原告与被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告位于清远市阳山县××××××××××××，面积共125.56平方米的房产提供物业服务。按照合同第五条“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”约定，即被告每月需支付100.45元物管费给原告。合同还约定被告如逾期支付物管费，原告有权“从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金”，但被告从2018年11月至2020年12月，未按照物业管理服务合同缴纳物业管理服务费用。合同履行至2020年12月，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。裕丰物业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告《授权委托书》、《法定代表人证明》、营业执照、法定代表人身份证、受委托人身份证，证明原告诉讼主体资格；二、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；三、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》，证明逾期缴纳物业管理费的房屋归被告所有；四、原被告间签订的《物业管理服务合同》，证明原被告之间成立了合法有效的物管合同；五、原、被告间签订的《海逸华庭业主公约》，证明原、被告间成立了合法有效的物管合同；六、被告最后一次缴纳物业管理费用的《收据》；证明被告逾期缴纳物业管理费的时间；七、原告的代理律师发给被告的物业管理费催收函快递底单，证明原告曾向被告催收物业管理费；八、《欠费清单》，证明被告欠物业所有费用明细。邱志勇答辩，一、在收到本案传票前，本人作为业主不知道案涉合同，也没有看到公示，也从未看到案涉合同。我方要求物业公司在卫健局备案的物业管理合同，提供5年来的所有支出和收入的发票、票据和资料。物业公司给出的电梯电费、照明费用、公共用水存在造假，水费票据与自来水公司票据不一致。二、物业公司没有按合同履行职责，无权收取管理费用。小区垃圾没有及时清理，车辆乱停放，物业公司也没有公示小区公共收益和支出费用。基本设施、维修管理存在隐患，小区游乐场设施及场地损坏，没有及时修补。收费乱，不入公账。干扰业主委员会选举投票。小区内各总水管漏水问题，物业公司没有排查，及时维修。纵容业主乱搭乱建，违规装修，造成邻里关系紧张。分摊费用虚高、计算错误。物业管理不到位，外来人员随意出入，业主存在人身安全隐患。小区楼道堆积杂物及业主自行将电动车带回楼道自行搭线充电，存在消防方面的隐患。原告提交的物业管理合同与备案的不一致，存在阴阳合同。邱志勇为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、照片，证明原告方的物业服务不合格；二、分摊费用通告，证明原告乱收费。本院经审理查明的事实如下：裕丰物业公司登记成立于2014年1月15日，经营范围包括物业管理、房地产租售中介服务、家政服务、停车场管理服务。2011年5月28日，被告与阳山三泰房地产发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，被告购买了海逸华庭F1幢1403号房。2015年6月6日，阳山县××××××业主委员会作为委托方（甲方）与原告作为受委托方（乙方）签订《阳山县××××××物业服务合同》，约定由阳山县××××××业主委员会选聘原告对阳山县××××××提供物业管理服务。该合同约定：一、物业共用部位日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，车辆进出、停放秩序的管理等。二、物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业费为电梯0.6元/月×平方米，电梯0.8元/月×平方米；公共水、电费、二次变频供水加压费、共用的设施设备的维修费用（如电梯、监控、道闸、可视对讲、发电机、二次加压泵、高低压电房、消防系统、防雷设施、主体外墙等其它设施设备）按实际发生额分摊收取；包干制服务费不含：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代支的公共能耗费（排水、排污等费用）；车位使用费、车辆保管费；装饰装修管理及装修垃圾清运费；防雷避雷装置的检测费用；业主及非业主使用人的人身、家庭财产与公共安全保险费用；生活垃圾处理费；公共水电费及二次加压泵费用等。三、物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。四、乙方按照包干制收取物业服务费用后，盈余或者亏损均由乙方享有或承担，不得以亏损为由擅自增加费用，降低服务标准或减少服务项目。五、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用和水电费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。六、因以下情况乙方不承担责任：1.非乙方责任或不可抗力导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准；……6.由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准。七、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、游泳池及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入按下列约定分配：1、小区会所交由业委会管理，自主经营，自负盈亏，会所产生的费用（如设施设备的投入、水电费、维护费、人工费、卫生等其他）的费用均由委员会自己承担；2、小区所得经营收入用于补贴物业管理费用；3、临时维修基金由物业公司申请，业委会同意后执行。《阳山县××××××物业服务合同》还对其他事项进行了约定，包含了附件一、二、三、四、五。八、合同期限自2015年7月1日至2020年6月30日止。双方另外签订一份补充协议，约定本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、游泳池及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入部分，乙方每月返还9000元给甲方作为临时维修基金使用，剩余费用用作补充物业费用不足。原告主张已按约定提供物业服务，其于2020年12月19日撤场，将缴费通知单放在业主的信报箱中，承认收取了被告交付至2018年10月的二次供水费、垃圾费、水费分摊、电梯电费、社区照明分摊，至2018年12月的物业管理费（每月100.45元）,并提交了2018年11月份起的水费分摊、电梯电费分摊等物业管理费用的计算依据。被告承认其在小区看到一份原告发的通告，自愿为海逸华庭小区提供物业服务，仅对原告提交《欠费清单》中的滞纳金有异议。另查明，与原告签订物业服务合同的海逸华庭业主委员会于2015年5月11日在阳山县住房和城乡建设局备案，任期为5年。据阳山县×××××××××委会2020年9月15日的公告，海逸华庭小区业主大会在2020年9月12日至2020年9月14日采用书面征求意见的形式召开临时会议，对是否续聘原告提供物业服务、物业管理实施自治等进行了投票，参加投票的业主879户（专有业主共1055户）中73.1%同意小区管理自治，74.1%不再续聘原告提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议的焦点是：一、原告与阳山县××××××业主委员会签订的《阳山县××××××物业服务合同》对被告是否具有约束力；二、被告是否违约；三、原告主张的各项费用如何计付。关于焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与阳山县××××××业主委员会签订的《阳山县××××××物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。另外，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八、第九百五十条的规定，案涉物业服务合同到期（2020年6月30日）后，海逸华庭小区业主没有做出续聘或另聘物业服务公司的，案涉物业服务合同虽然为不定期合同，但仍然有效。而且在合同终止后，业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原告应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。关于焦点二。被告作为该小区业主，按期支付物业管理费用是其应当履行的义务。原告主张其已经履行了物业费交付通知义务的主张，被告对此未予否认，且被告也清楚物业管理费用是每月必然产生的。被告自2018年11月份起没有支付水费分摊费、电梯电费分摊费等物业管理费用，已构成违约。被告主张原告在海逸华庭小区提供的物业服务在卫生保洁、车辆管理等方面存在不足，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为海逸华庭小区提供更好的物业服务。需要指出的是，一个居住生活小区的卫生环境的整洁、车辆停放井然有序等，既需要物业服务公司以居民为中心提高贴心高效地物业服务，也需要全体业主自觉遵守业主公约、社会公德，弘扬社会主义核心价值观，形成一个良性循环，而不至于陷于业主拖欠物业管理费用、物业公司可能降低物业服务标准的恶性循环。关于焦点三。原告提交的证据证实了被告自2018年11月份起欠交的水费分摊费、电梯电费分摊费等物业管理费用，说明了相关物业管理费用的计算依据和计算方式，且被告仅是对《欠费清单》中的滞纳金有异议，本院予以采信。1、物业管理费2371.92元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，住宅物业费为电梯0.8元/月×平方米，故对原告要求被告支付从2019年1月份至2020年12月份的物业管理费2371.92元的诉讼请求，本院予以支持。2、社区照明分摊34.9元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，公共电费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付社区照明分摊34.9元的诉讼请求，本院予以支持。3、水费分摊89.3元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，公共水费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付水费分摊89.3元的诉讼请求，本院予以支持。4、垃圾费115.26元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，包干制服务费不包含生活垃圾处理费，故对原告要求被告支付垃圾费115.26元的诉讼请求，本院予以支持。5、电梯电费分摊236.3元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，公共电费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付电梯电费分摊236.3元的诉讼请求，本院予以支持。6、公共维修费用11.51元+15.84元=27.35元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，共用的设施、设备的维修费用按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付电梯维修费用11.51元、火灾自动报警系统维护费1.11元、消防水泵机组维修费8.48元、南门下水道维修费6.25元诉讼请求，本院予以支持。7、二次供水费用193.9元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，二次变频供水加压费按实际发生额分摊收取，故对原告主张的二次供水费用193.9元，本院予以支持。8、违约金762.6元。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，被告应在每月10日前支付物业管理费等费用，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告逾期支付物业管理费等费用已构成违约，应承担违约责任。因被告不认可原告主张的滞纳金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合原告损失情况、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素和公平原则，将违约金计算标准调整为按日千分之一计算。本案中，原告主张违约金超过本金部分仅按本金数额计算，属于原告对自己权利的处分，本院予以确认。因此，原告主张被告支付违约金2287.8元，本院仅予以支持2287.8元×1/3=762.6元。对超过762.6元的部分，本院不予支持。综上，被告应支付原告物业管理费2371.92元、社区照明分摊34.9元、水费分摊89.3元、二次供水费用193.9元、垃圾费115.26元、电梯电费分摊236.3元、公共维修费用27.35元、违约金762.6元，以上合计3831.53元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邱志勇于本判决生效之日起十日内支付物业管理费2371.92元、社区照明分摊34.9元、水费分摊89.3元、二次供水费用193.9元、垃圾费115.26元、电梯电费分摊236.3元、公共维修费用27.35元、违约金762.6元，合计3831.53元给原告清远市裕丰物业服务有限公司；二、驳回原告清远市裕丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告清远市裕丰物业服务有限公司已预交），由被告邱志勇负担，应退回原告清远市裕丰物业服务有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧阳志勇二〇二一年五月十八日法官助理 冯 译 丹书 记 员 韩 慧 滔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。