上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3412号上诉人（原审被告）：孙兰英，女，1944年4月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：蒋正福，男，1975年4月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。上诉人孙兰英因与被上诉人蒋正福房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初19163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙兰英上诉请求：撤销原判第一、三、四、五项，改判驳回蒋正福一审诉讼请求，继续履行双方之间的租赁合同。事实与理由：1．在签订租赁合同时，蒋正福让孙兰英赶快签合同，孙兰英没有仔细看合同，蒋正福也未出示上海市徐汇区XX路XX、XX号1-2层房屋（以下简称系争房屋）产证。2．孙兰英多次与蒋正福沟通要求其提供房屋产证等协助次承租人办理营业执照及租赁合同的登记手续，但蒋正福拒绝配合。3．孙兰英因疫情导致租金暂未按时支付，疫情属于不可抗力，孙兰英不应承担违约责任。4．孙兰英租赁系争房屋长达十七年，投入近百万，目前系争房屋处于正常营业状态，如解除合同将使孙兰英遭受重大损失，还涉及次承租人等引发诸多问题，考虑本案实际情况，租赁合同不宜解除。蒋正福辩称，不同意孙兰英的上诉请求，一审法院考虑到疫情影响，已对欠付租金金额及违约金进行了酌定，要求驳回上诉，维持原判。蒋正福向一审法院起诉请求：1．确认双方签署的《租赁合同》及《房地产租赁变更协议》于2020年6月4日解除；2．判令孙兰英支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的租金27，000元；3．判令孙兰英支付蒋正福解除合同违约金16，500元；4．判令孙兰英支付蒋正福逾期支付租金的利息损失（自2020年4月20日起至2020年6月5日期间，以60，000元为基数，按照每日0.012％的标准计算，计331.2元；自2020年6月5日起至实际支付拖欠租金之日止期间，按照拖欠租金27，000元为基数，按照每日0.012％的标准计算）；5．判令孙兰英立即清空并搬离系争房屋，并将房屋返还蒋正福；6．判令孙兰英支付蒋正福自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止期间的占用费，按照日租金600元的标准计算。一审法院认定事实如下：2018年10月20日，孙兰英作为承租方（乙方）与案外人郭某作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商铺餐饮除外使用。租赁期为2019年1月1日起至2020年12月31日止。房屋月租金为16，500元。提前10天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金16，500元。若甲方违约，除退还乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。补充条款：甲方发现乙方有违反合同事项可提前终止合同。在该租赁合同租金及支付方式处手写有“2020年1月1日起租金为18，000元”。2019年4月3日，蒋正福通过买卖成为系争房屋权利人。同日，郭某（甲方）作为出让方／出租方、蒋正福（乙方）作为受让方、孙兰英（丙方）作为承租方签订《房地产租赁变更协议》，约定甲丙双方确认于2018年10月20日签订《商铺租赁合同》，双方确认租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日。现甲、乙、丙三方协商决定将此租赁合同原甲方变更为乙方，租赁合同细节不变，乙方与丙方继续按照原租赁合同履行相应的权利和义务。乙方确认甲方已转交该房地产的租赁保证金1万元，且已转付了丙方应缴纳给甲方至2019年4月30日的租金16，500元。丙方自2019年5月1日开始租金按租赁合同要求支付乙方。租金每三个月支付一次，租赁保证金待丙方到期后由乙方返还。2020年5月26日，蒋正福委托律师向孙兰英发送催讨租金的《律师函》。2020年6月1日，蒋正福委托律师向孙兰英发送《律师函》，以孙兰英拖欠租金构成根本违约为由，解除租赁合同及房地产租赁变更协议。孙兰英于2020年6月4日签收该律师函。一审审理中，双方一致确认：孙兰英支付过保证金1万元，同意在本案中一并处理。上海市徐汇区XX路XX、XX号2层房屋现由孙兰英居住。一审审理中，蒋正福表示上海市徐汇区XX路XX、XX号1层房屋由孙兰英转租给三个次承租人。1家用于经营炒货、2家用于经营餐饮。孙兰英则表示上海市徐汇区XX路XX、XX号1层房屋由孙兰英转租给2个次承租人，全部用于餐饮经营，还有1家炒货店是违章搭建，不能算。一审审理中，蒋正福明确表示不要求追加次承租人，并清楚后果，其会另行处理。一审法院认为，蒋正福通过房地产租赁变更协议成为租赁合同的出租方，蒋正福与孙兰英均应恪守租赁合同的相关约定。根据查明事实，孙兰英并未按约足额支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的房租，且并未按约支付2020年5月、6月、7月的房屋租金，已构成违约，蒋正福有权解除双方之间的租赁合同。根据查明事实，蒋正福委托律师发送解除租赁合同的律师函于2020年6月4日送达孙兰英，故一审法院确认蒋正福、孙兰英之间的租赁合同于2020年6月4日解除。如上所述，孙兰英未按约支付租金，故蒋正福主张2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的租金27，000元，有合同及事实依据，但考虑到新冠肺炎疫情确实对系争房屋的使用产生一定影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，酌定由孙兰英支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的房屋租金8，400元。关于蒋正福主张违约金及利息损失的诉请，如上所述，孙兰英已构成违约，应承担违约责任，现蒋正福按约要求孙兰英支付违约金，有合同及事实依据，孙兰英认为违约金标准过高，一审法院综合考量本案实际情况、蒋正福的实际损失等因素，酌定孙兰英应支付蒋正福解除合同违约金10，000元。关于利息损失，一审法院已处理蒋正福解除合同违约金的诉请，且该利息损失并无合同依据，对此不予支持。关于蒋正福主张孙兰英搬离并返还系争房屋的诉请，现租赁合同已解除，故蒋正福该诉请有事实及法律依据，予以支持。关于蒋正福主张占用费的诉请，于法有据，但标准应按照每月18，000元计算，故孙兰英应按照每月18，000元的标准支付蒋正福自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于保证金，现租赁合同已解除，一审法院已处理蒋正福主张的租金、违约金等诉请，故为避免诉累，对保证金一并予以处理，由蒋正福返还孙兰英保证金10，000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，于二○二○年十二月二十四日作出判决：一、蒋正福与孙兰英之间关于上海市徐汇区XX路XX、XX号1-2层房屋的《租赁合同》于2020年6月4日解除；二、孙兰英应于判决生效之日起十日内支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的房屋租金8，400元；三、孙兰英应于判决生效之日起十日内支付蒋正福解除合同违约金10，000元；四、孙兰英应于判决生效之日起十日内从上海市徐汇区XX路XX、XX号1-2层房屋搬离并将上址房屋返还蒋正福；五、孙兰英应于判决生效之日起十日内按照每月18，000元的标准支付蒋正福自2020年6月5日起至孙兰英从上址房屋搬离并返还上址房屋之日止的房屋使用费；六、蒋正福应于判决生效之日起十日内返还孙兰英租赁保证金10，000元；七、驳回蒋正福其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费968元，减半收取计484元，由孙兰英负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，孙兰英与蒋正福签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，已经履行多年，孙兰英是否仔细看合同以及蒋正福是否出示房产证，均不影响合同效力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。孙兰英未按约足额支付自2020年1月起的房屋租金，构成违约，蒋正福有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求孙兰英支付欠付租金及违约金。在双方合同解除后，孙兰英继续占用系争房屋，蒋正福有权要求孙兰英支付房屋使用费。一审法院判决理由及处理结果均正确，应予维持。孙兰英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由孙兰英负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  陈蓓蓉审 判 员  许 军二〇二一年五月二十八日法官助理  章逸琦书 记 员  章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……