广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初572号 原告：中国工商银行股份有限公司东兴市支行，住所地东兴市新华大道194号，统一社会信用代码91450681984015562G。 负责人：蒙敏，行长。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 被告：龚跃军，男，1975年11月17日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。 被告：邓四红，女，1978年7月5日出生，汉族，户籍地湖南省安化县，系被告龚跃军配偶。 被告：东兴市金鼎房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇滨湖路11号，统一社会信用代码91450681554706048J。 法定代表人：罗振雄，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司东兴市支行（以下简称“工行东兴支行”） -2- 与被告龚跃军、邓四红、东兴市金鼎房地产开发有限公司（以下简称“金鼎公司”）借款合同纠纷一案,本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行东兴支行的委托诉讼代理人潘志山到庭参加诉讼，被告金鼎公司的委托诉讼代理人蔡始军到庭参加诉讼，被告龚跃军、邓四红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告工行东兴支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告龚跃军、邓四红签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告龚跃军、邓四红向原告偿还借款本金人民币195173.32元及利息1593.78元（自2020年11月11日起至借款本金清偿完毕时止的利息、罚息、复利按借款合同约定计）；三、被告龚跃军、邓四红支付原告律师代理费9355元；四、被告龚跃军、邓四红支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费等）；五、原告对被告龚跃军、邓四红提供的抵押房产坐落于东兴市（金鼎国际花园）4栋704号房屋享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；六、被告金鼎公司在上述债务范围内负连带保证责任。事实和理由：2016年1月15日原告与被告龚跃军签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向原告借款人民币230000元，用于购买被告金鼎公司开发的位于东兴市（金鼎国际花园）4栋704号房，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，借款人连续3个月或累计6次未按时足额还款的，贷款人有权解除合同及宣布借款提前到期，贷款人为实现债权而产生的诉讼费、律师费等费用由被告承担；被告龚跃军、邓四红以上述房产为借款提供抵押担保（预登记证号：东房建东兴市字第××号）；被告金鼎公司自愿为被告龚跃军、邓四红提供连带保证责任并明确约定保证期间。合同签订后，原告依约向 -3- 被告履行放款义务，借款人未按期归还贷款本息，原告为实现上述债权支付了律师费9355元。 被告龚跃军、邓四红未答辩，亦未提交证据。 被告金鼎公司辩称：1、不同意解除借款合同。贷款人采取的是等额还款的按揭贷款，目前没有欠到利息，借款合同没有达到根本性违约；2、律师代理费明显过高，案情相对简单，且在其他银行起诉同类贷款人的案件律师收费是3000元，虽然原告方提供转账记录但是也不能证明是实际支付，请法院公平合理的支持律师代理费；3、原告的诉请4、5、6由法院依法判决。 经审理查明：被告龚跃军、邓四红系夫妻关系，2016年1月15日原告与被告龚跃军签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向原告借款人民币230000元，用于购买被告金鼎公司开发的位于东兴市（金鼎国际花园）4栋704号房，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，按年利率4.9%，未按期还款的，在约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；借款人连续3个月或累计6次未按时足额还款的，贷款人有权解除合同及宣布借款提前到期，贷款人为实现债权而产生的诉讼费、律师费等费用由被告承担；被告龚跃军、邓四红以上述房产为借款提供抵押担保；被告金鼎公司为案涉合同提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他费用承担连带保证责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，到期的借款人的债务免除保证责任。原告为实现上述债权支付律师费9355元；截止至2021年4月30日，被告龚跃军尚拖欠原告贷款本金人民币190134.14元。 以上事实有营业执照、身份证、结婚证、商品房买卖合同、个人购房借 -4- 款/担保合同、抵押登记证明、个人借款凭证、欠款欠息明细、委托代理合同、律师服务收费标准等证据及庭审笔录，足以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 原、被告签订的个人购房借款／担保合同合法有效。被告龚跃军未按约还款构成违约，依法承担还清逾期借款并支付利息的违约责任，原告请求解除合同并返还原告贷款本息，于法有据，本院予以支持。两被告系夫妻关系，该债务系夫妻债务，应共同偿还。被告龚跃军、邓四红提供其名下东兴市（金鼎国际花园）4栋704号房为上述借款提供抵押担保，并办理抵押预告登记。在案涉房屋仅办理抵押预告登记，未办理抵押权登记的情况下，案涉房屋上的抵押权未有效设立，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。原告作为预告抵押登记权利人，其享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，而无权行使优先受偿权。现原告要求对东兴市（金鼎国际花园）4栋704号房在上述债务范围内享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。原告要求被告龚跃军、邓四红支付律师代理费9355元，因合同有约定，于法有据，本院予以支持。被告金鼎公司为案涉合同提供阶段性保证担保，案涉房屋未取得房产证，也未办理正式的抵押登记手续，保证条款合法有效，原告要求被告金鼎公司承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于适用 -5- 中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司东兴市支行与被告龚跃军签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告龚跃军、邓四红于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司东兴市支行贷款本金人民币190134.14元并支付利息（利息计算：以190134.14为基数，按年利率4.9%上浮50%计付，从2021年5月1日起计至实际清偿之日止）； 三、被告龚跃军、邓四红于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司东兴市支行律师代理费9355元； 四、被告东兴市金鼎房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司东兴市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4392元，减半收取2196元（原告已预交），由被告龚跃军、邓四红、东兴市金鼎房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4392元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 -6- 审判员  张畹婕 二〇二一年五月二十八日 书记员  韦小燕