上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4652号原告：上海九亭金属保温炉厂，住所地上海市松江区。法定代表人：王玉东，一般代表。委托诉讼代理人：徐秋生，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：上海松泾实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李成仁，董事长。委托诉讼代理人：羊朝鲜，男。委托诉讼代理人：刘凤银，上海浦汇律师事务所律师。原告上海九亭金属保温炉厂与被告上海松泾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告上海九亭金属保温炉厂的委托诉讼代理人徐秋生、被告上海松泾实业有限公司的委托诉讼代理人羊朝鲜、刘凤银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海九亭金属保温炉厂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系于2020年11月19日终止；2、判令被告停止侵权，立即撤离租赁场地；3、判令被告支付原告租金501,758元；4、判令被告支付原告自2020年11月20日至2021年3月19日非法占用房屋费用433,172元；5、判令被告支付原告自2021年3月20日至全部撤离之日止的非法占用房屋的全部费用(按照每月108,293元计算)；6、判令被告支付原告违约金324,879元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。事实和理由：2018年11月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2018年11月20日至2020年11月19日，每月租金为108,293元。在合同履行期间，被告不能按照约定支付租金，经过原告多次催告，从2020年8月1日起至今，被告分文未付，根据合同约定，被告应当于2020年7月1日交齐第二年度第三季度的全部租金324,879元。从2020年7月1日至2020年8月10日，30日内被告只补齐了第二季度租金，第三季度租金被告分文未交，被告已构成违约，按照合同第八条8.2第(四)项约定，原告有权要求被告支付3倍月租金的违约金。合同到期后，原告多次催告其撤离，被告置之不理。被告的不作为行为严重侵犯了原告合法使用自己房屋的权利，故原告起诉至法院，要求判如所请。被告上海松泾实业有限公司辩称，不同意原告关于终止和搬离的请求。本案涉案地块2020年5月12日被划入动迁范围，根据双方合同8.1条的约定，如果因为动迁，双方合同终止，双方互不承担违约责任，被告的出资归被告所有。合同于2020年5月12日因为动迁已经终止，之后双方形成不定期租赁关系，被告也一直同意支付原告使用费，不存在侵权问题，至于搬离，希望原告和被告协商被告的出资，其也会配合动迁部门办理。原告租金的具体数额，原告和另外一个皮革公司，支付租金有点混同，在另外一个案子中，支付给另外一个案子法定代表人王玉勤租金有几百万元，王玉勤不是原告的法定代表人，给王玉勤的钱到底是给哪个公司的钱双方没有达成一致，现在不好确认。关于违约金，根据合同8.1条的约定，因为动迁，双方互不承担违约责任。合同还有押金，原告没有计算在内，如果要搬离终止，要把押金扣除。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，原告上海九亭金属保温炉厂作为出租方(甲方)、被告上海松泾实业有限公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区九亭镇搏安路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，月租金108,293元，押金108,293元，租赁期限为2018年11月20日起至2020年11月19日止。合同第8.1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，发生下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任，但乙方已经发生的租金及其他费用的，甲方有权从保证金和已交租金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追索，剩余部分无息返还乙方：(一)该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的。(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的。(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆(搬)迁范围的……。合同另对其他事项进行了约定。庭审中，原、被告一致确认系争房屋没有房产证，本案《房屋租赁合同》无效，被告针对本案系争房屋的租赁合同租金支付至2020年7月1日，原告同意被告支付的押金108,293元在本案中一并处理，用于抵扣被告欠付的费用。另外，被告向法庭陈述系争房屋被纳入动迁范围，其理应获得部分动迁补偿，其是同意搬迁的，但是系争房屋已被其转租，且租客众多，其同意自行处理租客的问题，由其负责系争房屋内所有租客的搬离，但需要半年到一年的时间。对此，原告表示有收到协商动迁的通知，但不是强制动迁，至于动迁补偿被告可另案主张，另外其对被告转租事宜并不知情，而且对被告转租也不认可，因被告欠付租金，其已多次通知被告搬离，被告拒不搬离。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行明细清单、通告函、告知书、证明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，系争房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《房屋租赁合同》依法应确认为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告搬离并返还系争房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，现双方一致确认被告房屋租金支付至2020年7月1日，故被告应从2020年7月2日起，按照每月108,293元的标准向原告支付房屋占有使用费。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，本案合同无效，该合同中的违约条款亦应无效，故原告依据合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告支付的押金，原告要求用于抵扣被告欠付的房屋占有使用费，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海九亭金属保温炉厂与被告上海松泾实业有限公司于2018年11月7日就上海市松江区九亭镇搏安路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市松江区九亭镇搏安路XXX号房屋，将上述房屋返还原告上海九亭金属保温炉厂；三、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九亭金属保温炉厂上述房屋占有使用费(计算方式：自2020年7月2日起至实际返还上述房屋之日止，按每月108,293元的标准计算，被告上海松泾实业有限公司已付押金108,293元在该款项中进行抵扣)；四、驳回原告上海九亭金属保温炉厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,138元，减半收取计8,069元，由原告上海九亭金属保温炉厂负担2,081元(已付)，被告上海松泾实业有限公司负担5,988元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 烨二〇二一年五月三十一日法官助理  余诗诗书 记 员  伍怡雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。