上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2336号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海崴盛餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵骅，总经理。委托诉讼代理人：陈彧，上海睦达律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海锦梅实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：周琳，女。委托诉讼代理人：许梦楠，女。上诉人上海崴盛餐饮有限公司(以下简称“崴盛公司”)、上诉人上海锦梅实业有限公司(以下简称“锦梅公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崴盛公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判锦梅公司返还2020年3月的租金人民币(以下币种均为人民币)41，989.36元。事实与理由：2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情重大突发公共卫生事件一级响应机制，导致崴盛公司经营受到严重影响。上海市静安区广中路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)于2020年2月3日被静安区市场监管局张贴封条，直至2月底恢复营业。但因受到新冠疫情的影响，3月份的经营客观上仍受到重大影响。根据公平原则，崴盛公司有权要求减免3月份的租金。上诉人锦梅公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，依法改判支持其一审中关于滞纳金的诉请。事实与理由：锦梅公司系民营企业，系争房屋不属于政府相关政策要求须减免租金的范围。疫情发生后，双方对租金减免进行了沟通。在协商未果的情况下，崴盛公司拒绝支付疫情期间及之后的租金，经多次催告仍拒付，属恶意违约，应当按约支付滞纳金，而不应酌情减低。上诉人崴盛公司、锦梅公司对于对方的上诉请求均不予同意。崴盛公司向一审法院提起诉讼，请求判令锦梅公司返还2020年3月的租金41，989.36元、4月的租金2，147.73元，合计44，137.09元。锦梅公司向一审法院提出反诉，请求判令崴盛公司支付：1.2020年2月租金41，989.36元、2020年4月租金39，841.63元、2020年6月租金44，088.82元、2020年7月租金44，088.82元，合计170，008.63元；2．逾期支付租金的滞纳金(以41，989.36元为本金，自2020年1月26日起算；以39，841.63元为本金，自2020年3月26日起算；以44，088.82元为本金，自2020年5月26日起算；以44，088.82元为本金，自2020年6月26日起算，均按照每日千分之三的标准计算至实际支付之日)；3．履约违约金132，266.46元(44，088.82元＊3)；4．保证金差额20，424.15元。一审法院经审理查明：系争房屋所有权人为锦梅公司。2017年4月6日，锦梅公司(出租方、甲方)与崴盛公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营茶餐厅，计租面积160.52平方米。租期自2017年6月1日至2020年5月31日。租金自租赁期开始日起1年内不变，自第2年起递增5％，其中2017年6月1日至2018年5月31日的租金为38，083.37元／月，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为39，987.54元／月，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为41，989.36元／月。租金先付后用，每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应支付保证金114，250.11元。签约后，锦梅公司按约交付系争房屋。崴盛公司按约支付保证金114，250.11元，并支付租金至2020年1月31日。2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制。之后，崴盛公司多次就减免疫情期间的租金事宜与锦梅公司协商，希望免除部分租金，但锦梅公司未予同意。2020年2月27日，崴盛公司支付2020年3月1日至同年3月31日的租金41，989.36元。2020年3月20日，锦梅公司(出租方、甲方)与崴盛公司(承租方、乙方)就系争房屋续签《房屋租赁合同》一份，约定租期自2020年6月1日至2025年5月31日，月租金为44，088.82元／月，自第二年起递增5％。租金先付后用，每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应向甲方支付租赁保证金132，266.46元，并向甲方／物业公司支付能源押金3，370.92元、物业管理费押金2，407.8元。合同期内，乙方违反合同约定义务的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失，同时，除本合同另有约定的外，守约方有权要求违约方支付相当于合同租赁期第一年月租金三倍的违约金。2020年3月24日，上海市政府将新冠疫情防控机制调整为二级响应。之后，崴盛公司支付了2020年4月1日至同年4月30日的部分租金2，147.73元及2020年5月1日至同年5月31日的租金41，989.36元。因双方对减免租金事宜始终无法达成一致，故崴盛公司诉至法院。一审另查明，崴盛公司与锦梅公司还就系争房屋附近的广中路XXX号XXX-XXX楼、共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX楼房屋存在租赁合同关系，租赁面积164.97平方米，租期自2017年8月1日至2021年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为39，841.63元／月，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为41，848.76元／月，用途为经营餐饮。2020年5月25日，崴盛公司以房屋租赁合同纠纷将锦梅公司诉至法院，要求返还2020年3月-4月已付租金［案号：(2020)沪0106民初22582号］。该案审理中，锦梅公司提起反诉，要求崴盛公司支付2020年6-8月租金及滞纳金等。后因崴盛公司表示无力经营两处店铺，故双方于同年10月31日协商解除该合同并交接房屋。崴盛公司诉请变更为要求返还2020年2月-4月已付租金及保证金，锦梅公司反诉诉请变更为要求崴盛公司支付2020年6月、7月、10月租金及滞纳金，并承担3个月租金标准的履约违约金及3个月租金标准的解约违约金。该案尚在审理中。崴盛公司提供其于2020年2月18日拍摄的房屋照片、微信记录一组，证明系争房屋于2020年2月3日被政府相关部门张贴封条，同年2月28日才恢复经营，之后直至2020年4月底期间，周围的大学、教育机构都没有复工，而其承租系争房屋是用于经营餐饮，主要客户就是周边的大学和教育机构相关人员，故疫情对其经营产生了极大影响。其并非恶意不付租金，但确有资金周转压力，所以才在稍有能力后即补上部分欠付租金。锦梅公司该组证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明崴盛公司当时没有营业，无法证明何时张贴、何时撕掉恢复营业的。根据上海市政府相关文件，2020年2月10日已经复工复产。2020年3月24日一级响应结束后，崴盛公司的经营已经不受影响，经营困难不能作为迟延付租的理由。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均确认租赁合同已续签，仍在继续履行过程中。根据合同约定，崴盛公司应支付欠付的2020年2月、6月、7月的租金、以及2020年4月的部分租金。现崴盛公司认为由于疫情严重影响其经营，仍按照合同标准支付租金显失公平，故认为不应支付2020年2月租金，且锦梅公司应返还3月、4月已付租金。疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。考虑到疫情确实对崴盛公司的房屋使用、经营造成了一定影响，但疫情影响造成的损失仍由合同双方共担为宜，故酌情免除崴盛公司2020年2月租金41，989.36元的支付义务(实际尚未支付，即无需支付)，崴盛公司仍应支付2020年4月未付足的租金39，841.63元、2020年6月、7月租金各44，088.82元，共计128，019.27元。崴盛公司同意按照合同约定支付保证金差额20，424.15元，对此予以确认。合同约定租金先付后用，崴盛公司应于每月25日前支付下一个月的租金，若逾期则应按照每日千分之三的标准支付滞纳金。崴盛公司认为该标准过高，要求予以调整。综合考虑合同履行情况、锦梅公司的实际损失等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日万分之三，自2020年3月26日起分段计算。至于锦梅公司主张相当于3个月租金的履约违约金，在双方均认可合同已续签且能继续履行的情况下，锦梅公司仅以崴盛公司迟延付租为由主张3个月租金的履约违约金，过于严苛，不利于维护双方来之不易的合同继续履行状态。再结合双方续签合同中亦已提高租金标准，以及崴盛公司此前的履约情况、疫情影响、已支持逾期付款滞纳金等因素，对锦梅公司该项诉请不予支持。据此判决：一、上海崴盛餐饮有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海锦梅实业有限公司2020年4月未付足租金39，841.63元、6月租金44，088.82元、7月租金44，088.82元，共计128，019.27元；二、上海崴盛餐饮有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海锦梅实业有限公司逾期支付租金的滞纳金(以39，841.63元为本金，自2020年3月26日起算；以44，088.82元为本金，自2020年5月26日起算；以44，088.82元为本金，自2020年6月26日起算，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止)；三、上海崴盛餐饮有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海锦梅实业有限公司保证金20，424.15元；四、上海崴盛餐饮有限公司的本诉诉讼请求，不予支持；五、上海锦梅实业有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，锦梅公司与崴盛公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行中，2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制。2020年3月24日，上海市政府将新冠疫情防控机制调整为二级响应。这两个月的防控对经营者的经营活动确实造成一定的影响。崴盛公司想减少损失，理应与锦梅公司协商解决减免租金问题，而非单方拒付租金。一审法院考虑到疫情确实对崴盛公司的经营活动造成了一定影响，酌情免除崴盛公司2020年2月的租金支付义务，符合公平原则及相关规定。崴盛公司上诉称应当减免3月份的租金，依据不足，本院不予采纳。合同约定，租金先付后用，崴盛公司若逾期则应按照每日千分之三的标准支付滞纳金。崴盛公司认为该标准过高，要求调整，一审法院综合考虑合同履行情况、锦梅公司的实际损失等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日万分之三，并无不妥。锦梅公司上诉称应按约支付滞纳金，不应酌情减低，本院不予采信。综上所述，上诉人崴盛公司、上诉人锦梅公司的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，351.67元，由上诉人上海崴盛餐饮有限公司负担849.73元，由上海锦梅实业有限公司负担1，501.94元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年五月十九日法官助理  何 倩书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……