广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3728号上诉人（原审被告）：周敏嫦，女，1953年11月5日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人（原审被告）：周承光，男，1941年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：何渊智，广东瑞科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇，广东瑞科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴镜泉，男，1968年5月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。上诉人周敏嫦、周承光因与被上诉人吴镜泉物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周敏嫦、周承光上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回吴镜泉的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由吴镜泉承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。吴镜泉与黄志荣、黄志新、黄敏全三人恶意串通，以不合理的低价对涉讼房屋进行买卖。根据《2016年市桥房价》可知，涉案房屋在2016年的售卖均价在每平方米一万元以上，故涉讼房屋的售价应在74.5万元以上，但吴镜泉的购买价格仅为31万元，明显低于市场价的70％。且，吴镜泉自称其在购买涉讼房屋前曾上门看房，当时周敏嫦、周承光正在房屋内，吴镜泉还与周敏嫦、周承光进行了交谈，故其对于涉讼房屋一直由周敏嫦、周承光居住的事实是清楚了解的。吴镜泉在明知涉讼房屋有人居住的情况下，还以如此低价从黄志荣、黄志新、黄敏全处受让涉讼房屋，说明吴镜泉与黄志荣、黄志新、黄敏全针之间的买卖行为明显属于恶意串通，目的就是排除周敏嫦、周承光的合法权利。根据我国《合同法》第五十二条第(二)款的规定，该房屋买卖协议应当无效；二、周敏嫦、周承光购买涉讼房屋时，我国《物权法》尚未颁布及施行，故本案审理应适用我国《民法通则》及《合同法》的相关规定。周敏嫦、周承光已于2004年6月1日与黄志新签订《房屋转让合同》，并在该合同订立后支付了全部房屋转让款。虽然涉讼房屋为黄志荣、黄志新、黄敏全共有，但周敏嫦、周承光在购买时并不知情，故周敏嫦、周承光在支付相应对价后己善意取得涉讼房屋的所有权。且，黄志荣、黄敏全在得知周敏嫦、周承光与黄志新的买卖行为后，不仅未主张双方的买卖行为无效，而且还主动与周敏嫦、周承光协商赔偿事宜，证明该两人认可周敏嫦、周承光与黄志新之间的买卖行为，故《房屋转让合同》对双方均有约束力。根据我国《民法通则》第七十二条第二款及《合同法》第一百三十三条的规定，涉讼房屋的所有权自房屋交付时起就已转移至周敏嫦、周承光名下，即周敏嫦、周承光在2004年6月就已取得涉讼房屋的所有权。被上诉人吴镜泉答辩称：不同意周敏嫦、周承光的上诉请求，请求驳回周敏嫦、周承光的上诉请求，维持原审判决。吴镜泉于2019年4月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周敏嫦、周承光立即将广州市番禺区市桥街长堤西路西涌大街5号北座306房腾空交还吴镜泉；2.由周敏嫦、周承光承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区市桥街西冲直街5号北楼305房屋，建筑面积为74.50平方米，原登记权属人为黄祥，登记日期为1998年11月30日，登记字号为199××××2317。2016年7月14日，黄志荣作为卖方（甲方），与吴镜泉作为买方（乙方）以及广州市诚名房地产咨询有限公司作为中介方（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，房地产权证号为14××63；该房屋成交价为310000元，乙方同意以现状购买上述房屋：吉屋；乙方于签订本合同时交付定金10000元给甲方，余下款项300000元必须在前往房屋交易所办理完过户转名当天付清给甲方；办理过户日期定为2016年9月30日前；业主收齐房款当天甲方交付该物业给乙方使用；等等。该合同第十一条“三方约定其他事项”手写约定：由于甲方需要办理上述房屋的继承，所以当房屋的新房地产权证出来，甲、乙双方立即办理过户转名手续；继承人共三位，黄志荣、黄志新、黄敏全，他们全部同意将上述房屋出售给吴镜泉。2016年8月26日，黄志荣、黄志新、黄敏全共同作为卖方（甲方），与吴镜泉作为买方（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲方黄志荣、黄志新、黄敏全对涉讼房屋（房屋新地址为广州市番禺区市桥街长堤西路西涌大街5号北座306，房地产权证号为07××93）各占三分之一产权，甲方将涉讼房屋按现状出售给乙方；房价款为310000元，签订本合同时乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并于2016年9月2日前向甲方一次性支付全部购房款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2016年8月31日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等等。2016年9月12日，黄志荣、黄志新、黄敏全出具《证明》，确认三人继承黄祥的涉讼房屋，现以310000元出售给吴镜泉，上述买卖双方已交易完毕，一切经济关系完结。2016年9月13日，黄志荣、黄志新、黄敏全向吴镜泉签署并出具《收据》，确认卖方黄志荣、黄志新、黄敏全收到买方吴镜泉交来购买涉讼房屋全部购房款310000元（含定金，全部付清）。2016年9月18日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了的涉讼房屋的不动产权证，登记权属人为吴镜泉，登记地址为广州市番禺区市桥街长堤西路西涌大街5号北座306，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07233043号。原审庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋原登记地址为广州市番禺区市桥街西冲直街5号北楼305房，原登记权属人为黄祥，现登记地址为广州市番禺区市桥街长堤西路西涌大街5号北座306房，现登记权属人为吴镜泉，并确认周敏嫦、周承光居住在涉讼房屋至今。关于周敏嫦、周承光在涉讼房屋居住的原因。周敏嫦、周承光称：其二人于2004年6月1日向黄志新购买了涉讼房屋并已付清了全部购房款45000元，但黄志新一直拖延没有办理涉讼房屋的过户手续，后黄志荣、黄志新称要拿回涉讼房屋并承诺向其二人赔偿，双方一直无法就赔偿金额协商一致，后最终约定赔偿100000元给其二人，但至今没有支付；虽然曾经有人来看房，但吴镜泉没有来过涉讼房屋。2019年，黄志荣才带吴镜泉前来告知其已将涉讼房屋转让给吴镜泉，所有问题交由吴镜泉与周敏嫦、周承光处理，吴镜泉对于其和黄志荣、黄志新、黄敏全之间存在纠纷的事实是知情的，吴镜泉在此情况下仍以低价购买涉讼房屋，应承担相应责任，其在未收到赔偿之前不同意搬离涉讼房屋。周敏嫦、周承光对其上述主张，提交了以下证据：1.《房屋转让合约》，拟证明：周敏嫦、周承光向黄志新购买涉讼房屋，如果违约要双倍赔偿。该合约由出让人黄志新与购房人周敏嫦、周承光于2004年6月1日签订，主要内容为：“兹有周敏嫦、周承光向黄志新购买涉讼房屋，原户主为黄祥，系黄志新的父亲，经双方协商同意，房价为45000元，现先付订金20000元，待黄志新将房屋家具搬迁后将余款25000元一次性付清，搬迁时间七天于本月8日交楼，将来过户费用各半，房产证由购房人保存，违约者双倍赔偿。”；2.《收据》《收条》，拟证明周敏嫦、周承光已经足额支付房款。其中《收据》由黄志新于2004年6月1日出具，确认已收周承光20000元，《收条》由黄志新于2004年6月8日出具，确认收到周承光购房尾数25000元，全部收齐；3.黄祥作为权属人的涉讼房屋《房地产权证》，拟证明：涉讼房屋原来的房产证由周敏嫦、周承光持有，黄志荣想拿回房产证办理遗产继承，周敏嫦、周承光要求其赔偿，后来黄志新、黄敏全放弃继承，所以黄志荣就办理了遗产继承，拿到新的房产证；4.欠条复印件，拟证明：黄志荣为取得涉讼房屋，承诺赔偿90000元给周敏嫦，故与黄敏全写下欠条给黄志新，后黄志新把欠条复印件交给周敏嫦。吴镜泉发表质证意见如下：对证据1-3的真实性无异议；关于证据4，其对周敏嫦、周承光与黄志荣、黄志新、黄敏全之间的纠纷不知情，也不清楚欠条是否真实存在，但其听过黄志荣、黄志新、黄敏全互相推诿赔偿责任；其购买涉讼房屋前曾上门看房，当时周敏嫦、周承光在房屋内，还对其说房屋不错可以购买。黄志荣、黄志新、黄敏全称房屋由其朋友居住，如其购买房屋就安排居住的人搬离。其购买涉讼房屋和办理手续时不清楚周敏嫦、周承光和黄志荣、黄志新、黄敏全之间的纠纷，直到找到黄志荣、黄志新、黄敏全收楼时才得知，且该三人互相推诿赔偿责任。黄志荣、黄志新、黄敏全在收取其购房款后未将赔偿款支付给周敏嫦、周承光，故其迫于无奈才起诉；周敏嫦、周承光应向原产权人主张权利，不能以此阻碍其对房屋行使权利，且周敏嫦、周承光要求赔偿的90000元，也不应由其承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不产生效力，但法律另有规定的除外”。第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。广州市国土资源和规划委员会已于2016年9月18日核发了吴镜泉作为权利人的涉讼房屋的不动产权证，吴镜泉已依法取得涉讼房屋的所有权，其享有占有、使用、收益及处分权等物权权利。对于周敏嫦、周承光主张称其未收到赔偿款因此不同意搬离的抗辩理由，根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述，周敏嫦、周承光自认黄志荣、黄志新、黄敏全同意向其方赔偿款项作为其方归还房屋的对价，并向其方出具相关欠条，可见周敏嫦、周承光确认与房屋原出售方之间就房屋的终止履行已进行协商并达成合意。现周敏嫦、周承光以其未从黄志荣、黄志新、黄敏全处获得赔偿款为由拒绝搬离房屋，理据不成立，不予采纳。故，吴镜泉作为涉讼房屋的所有权人，提出要求周敏嫦、周承光交还涉讼房屋的诉请，理据充分，予以支持。至于周敏嫦、周承光与黄志荣、黄志新、黄敏全之间就涉讼房屋是否存在赔偿款项的支付等问题，周敏嫦、周承光应另寻法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年5月15日判决如下：周敏嫦、周承光应自本判决发生法律效力之日起四十五日内搬离广州市番禺区市桥街长堤西路西涌大街5号北座306房屋，将该房屋交还给吴镜泉管业。本案受理费100元，由周敏嫦、周承光负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，周敏嫦、周承光向本院提交房屋报价，以证明：吴镜泉购买涉讼房屋的交易价格明显低于当时的市场均价的70%。吴镜泉质证称：对该证据的真实性无法确认，但与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是周敏嫦、周承光是否需向吴镜泉交还涉案房屋。依据本案已查明的事实，吴镜泉通过买卖取得涉案房屋的所有权，周敏嫦、周承光无合法依据占有使用涉案房屋，吴镜泉基于物权保护的事由诉请周敏嫦、周承光交还涉案房屋合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。周敏嫦、周承光以其已购买涉案房屋并取得涉案房屋的所有权，吴镜泉系与黄志荣等人恶意串通以不合理低价购买涉案房屋为由，上诉认为其无需将涉案房屋交还吴镜泉，但周敏嫦、周承光并未取得涉案房屋的所有权登记，且依据周敏嫦、周承光在本案原审中所作陈述，其虽曾向黄志新购买涉案房屋并支付房款，但之后已与黄志新达成交还房屋并由黄志新支付100000元赔偿款的协议，只是因为黄志新未向其支付赔偿款，故其一直居住涉案房屋至今。由此，周敏嫦、周承光虽购买涉案房屋在先，但其已与原出卖人黄志新协商一致解除买卖合同，故周敏嫦、周承光继续占有涉案房屋缺乏合同依据与法律依据，其行为已构成无权占有，不能对抗涉案房屋的现登记产权人即吴镜泉。故此，周敏嫦、周承光的上诉理由不成立，本院不予采纳。就赔偿款支付问题，周敏嫦、周承光可另寻法律途径向其合同相对方主张解决。综上所述，上诉人周敏嫦、周承光的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人周敏嫦、周承光共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年五月十七日法官助理王文杰书记员唐颖琪