上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1637号上诉人（原审被告）：上海瞿氏餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区山阳镇海汇街500号108室。法定代表人：朱珠凤，总经理。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海同诚房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区江宁路495号屋顶层08室。法定代表人：胡蓬（HUPENG），总经理。委托诉讼代理人：陆艳，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱叶，上海理度律师事务所律师。上诉人上海瞿氏餐饮管理有限公司（以下简称瞿氏公司）因与被上诉人上海同诚房地产经纪有限公司（以下简称同诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瞿氏公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判同诚公司、瞿氏公司签订的《合作合同》于2020年8月14日解除；2．撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回同诚公司的一审其他诉讼请求。事实与理由：1．瞿氏公司交付的房屋符合合同约定，案外人出具停工通知并非瞿氏公司授意，瞿氏公司自始至终均未阻扰同诚公司施工，同诚公司仍可以正常使用房屋，同诚公司主张合同目的不能实现没有事实依据；2．同诚公司在向瞿氏公司发出解除通知后，其法定代表人又向瞿氏公司明确表示该书面通知并非真实意思表示，且事后双方一直在协商窝工损失等，合同解除应以法定代表人的真实意思为准；3．合作合同应于2020年8月14日解除，该日，双方在法院主持下对涉案房屋进行书面交接；4．同诚公司已付租金和押金不应返还，按照前述合同解除时间，同诚公司逾期支付租金，已构成违约，且欠付租金；5．同诚公司欠付租金，违约在先，不应主张装修等损失，且对损失并没有证据证明。同诚公司向一审法院起诉请求：1、判令同诚公司、瞿氏公司之间的《合作合同》于2019年12月7日解除；2、判令瞿氏公司向同诚公司返还已支付的租金748，414.25元、押金300，000元，共计1，048，414.25元；3、请求判令瞿氏公司赔偿同诚公司损失532，215元（包含装修施工款310，000元、消防施工款40，000元，窝工费22，000元，材料款等142，515元，店招等17，700元）。一审法院认定事实如下：2019年8月19日，同诚公司与瞿氏公司签订《合作合同》，约定：瞿氏公司将位于上海市金山区XX镇XX街XX号XX层的部分房屋约3，566平方米租赁给同诚公司使用，租赁期限自2019年9月1日至2029年8月31日，租金为2.3元／㎡／天，免租期3个月（自2019年9月1日至2019年11月30日）。合同签订后，同诚公司向瞿氏公司支付了押金30万元、2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金748，414.25元。瞿氏公司于2019年9月2日向同诚公司交付房屋后，因瞿氏公司欠付物业费，同诚公司在装修期间多次被物业公司勒令停工。2019年11月22日，同诚公司再次接到书面停工通知后无法继续施工的状态，遂于2019年12月6日以邮寄方式向瞿氏公司发出《关于解除〈合作合同〉的通知函》，瞿氏公司于2019年12月7日签收。2020年3月16日，瞿氏公司在微信群中向同诚公司发送《合同解除通知函》。2020年8月14日，同诚公司、瞿氏公司在法院主持下对案涉房屋进行书面交接，瞿氏公司同意自行向物业公司索取钥匙，双方一致同意瞿氏公司以现状自行收回租赁房屋，并一致确认同诚公司在承租租赁房屋后添附的部分（含消防设施、装修人工、装修材料、店招等）的价值为37万元。一审法院认为，同诚公司、瞿氏公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应依约诚信履行。双方签订的合同名为《合作合同》，实为房屋转租合同，瞿氏公司系案涉房屋的承租人，同诚公司系次承租人。瞿氏公司的主要合同义务是向同诚公司交付符合合同约定的租赁物，因瞿氏公司欠付物业费的原因致同诚公司不能顺利装修，并被物业公司书面勒令停工，致同诚公司不能正常使用租赁物，同诚公司以合同目的无法实现为由主张解除合同，符合法律规定，法院予以支持，并确认瞿氏公司签收的日期2019年12月7日为合同解除之日。瞿氏公司辩称收到同诚公司解除通知后曾联系同诚公司的法定代表人胡蓬，胡蓬表示发函是为了催促瞿氏公司解决物业公司不让施工的问题，故同诚公司的真实意思并非解除合同。同时辩称，其2020年3月16日以微信方式向同诚公司发出的解除通知也只是为了督促同诚公司交纳租金，并无真实解除合同的意思。法院认为，在善意履约的过程中需要与合同相对人沟通的应通过明确的语言表达自己的真实意思。发出解除通知却声称发通知只是为了向对方施加压力的辩解意见，法院不能认同。即使瞿氏公司发送解除通知的真实意思确为施压，法院认为也应依其发送的书面文件中的文意作为其意思表示。对于同诚公司法定代表人的表达与同诚公司书面通知不一致的内容，法院认为，即使瞿氏公司所述属实，应以同诚公司盖章确认的书面通知作为同诚公司的意思表示，其效力高于同诚公司法定代表人以电话方式与瞿氏公司的沟通内容。据此，法院认为，同诚公司装修损失37万元系瞿氏公司违约所致，故应由瞿氏公司承担。合同解除日之后的租金（2019年12月8日至2020年2月29日的租金计691，001.65元）及押金300，000元，瞿氏公司应予退还。为防止讼累并尽可能对合同解除的后果详尽处理，一审法院向瞿氏公司进行了释明。经法院释明，瞿氏公司明确表示对于合同解除日之后至法院主持书面交接期间的争议不在本案中提出主张，系瞿氏公司自行处分其权利，法院予以照准，双方可自行协商或另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认同诚公司与瞿氏公司签订的《合作合同》于2019年12月7日解除；二、瞿氏公司应于判决生效之日起十日内退还同诚公司租金691，001.65元；三、瞿氏公司应于判决生效之日起十日内退还同诚公司押金300，000元；四、瞿氏公司应于判决生效之日起十日内赔偿同诚公司损失370，000元；五、驳回同诚公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取9，512元、财产保全费5，000元，由同诚公司负担92元，瞿氏公司负担13，520元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，同诚公司与瞿氏公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点（一）在于确定《合作合同》的解除时间。该合同名为合作合同，实为房屋租赁合同。本院认为，瞿氏公司作为转租方，应保证系争房屋的适租性。根据查明事实，因瞿氏公司欠付物业费，导致次承租人同诚公司无法装修使用房屋，同诚公司以合同目的无法实现为由要求解除合同，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院认定同诚公司享有合同解除权，并以解除通知函到达瞿氏公司的2019年12月7日作为合同解除日，并无不当，应予维持。瞿氏公司主张同诚公司的法定代表人表示解除通知函并非真实意思表示，合同并未在2019年12月7日解除。对此，本院认为，一方面，同诚公司以书面通知方式做出的意思表示比其法定代表人的口头意思表示更为明确具体；另一方面，瞿氏公司也未提交同诚公司法定代表人明确表示不解除合同以及继续履行合同的证据，因此本院对瞿氏公司的该主张不予采信。本案二审的争议焦点（二）在于合同解除后，瞿氏公司应否返还租金和押金并赔偿损失。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，瞿氏公司应返还解除之日之后的同诚公司已付租金和押金。本案合同解除系因瞿氏公司无法保证出租房屋的适租性，存在违约情形，因此对同诚公司所造成的损失应予赔偿。双方对于同诚公司在承租房屋后添附部分的价值一致确认为37万元，一审法院据此判决要求瞿氏公司赔偿相应金额，并无不当，应予维持。综上所述，瞿氏公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19，024元，由上诉人上海瞿氏餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  施 杨审 判 员  庞建新审 判 员  徐燕华二〇二一年五月二十七日法官助理  俞泊泓书 记 员  俞泊泓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……