上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6002号上诉人（原审原告）：上海暖暖酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金新路99号1层、3层、6-26层（部分）。法定代表人：吴步锋，经理。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海沪香粤企业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金新路99号2楼。法定代表人：罗海燕，董事长。委托诉讼代理人：崔中宝，上海铭寰律师事务所律师。上诉人上海暖暖酒店管理有限公司因与被上诉人上海沪香粤企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初67971号民事判决，向法院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。该案现已审理终结。上诉人上海暖暖酒店管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人一审答辩时对2020年3月1日至8日及同年5月15日至6月的租金已表示同意减半支付，系其单方权利确认，也是对上诉人诉请的部分认可，但一审仍然判决全部免除租金是错误的。二、一审判决认定上诉人酒店被征用为集中管理观察场所期间，实质影响了被上诉人餐厅的经营，并据此免除被上诉人2020年3月1日先5月31日三个月全部租金及物业费也是错误的。实际上根据国家及上海市关于复产复工的相关政策，被上诉人承租的餐厅在2020年3月后是能正常对外营业的。而且其也未提供证据证明其曾向相关方提出开业申请遭到包括上诉人在内的相关方阻碍开业或被上诉人实际失去占有使用权利的事实。其基于疫情与成本收入的考量，主动放弃营业，是其自身商业的考量和应承担的商业风险，不能将此期间租金损失交由上诉人承担。三、即使认定酒店被征用及疫情曾影响被上诉人餐厅经营，但一审判决免除全部三个月的租金及物业费，明显违反了法律规定的公平原则，也违反了疫情期间相关租金减免的政策规定，没有考虑到上诉人在疫情和酒店被征用期间，上诉人为配合政府防疫工作所受的重大损失。应根据双方的损失大小，合理的确定各自的损失分担比例，酌情调整租金。另外对被上诉人提出在疫情期间已付租金要求返还的主张，因被上诉人未提出反诉，而要在本案中一并抵扣的抗辩，按不告不理的原则，不属本案审理范围，一审也不应一并考量减免租金。被上诉人上海沪香粤企业管理有限公司不同意上海暖暖酒店管理有限公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、同意一审判决全部免除租金、二、在酒店被征用的2个月期间，被上诉人不能营业。三、上诉人在征用期间受到了政府的补偿，而被上诉人遭受的员工损失等远超过租金。上海暖暖酒店管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令上海沪香粤企业管理有限公司向上海暖暖酒店管理有限公司支付2020年3月1日至5月31日期间租金人民币（以下币种同）923，154元；2、判令上海沪香粤企业管理有限公司向上海暖暖酒店管理有限公司支付2020年3月1日至5月31日期间物业费86，055元；3、判令上海沪香粤企业管理有限公司向上海暖暖酒店管理有限公司支付逾期付款违约金，按照日万分之五的标准，以第一、二项诉请总额为基数，自2020年2月26日（合同6-1条约定的付款时间）起算，计算至上海沪香粤企业管理有限公司实际付清之日；4、该案的诉讼费由上海沪香粤企业管理有限公司承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，上海暖暖酒店管理有限公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《丽昂豪生大酒店租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方改建并经营“海世轩”餐厅，其中二楼整层租赁面积为2，768.55平方米，地下室租赁面积为100平方米。租赁期限自2018年4月1日至2028年3月31日止，装修免租期自2018年4月1日至2018年8月31日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需支付水电煤等其他费用。合同第4条约定，本合同计租日起至该月最后一天的租金及该期后两个月的租金，金额如下：1、二楼整层租金为3.6元／平方米／日，2、地下室为1.5元／平方米／日，以上共计307，718元。自实际交付日起至2019年3月31日止的一段期限为第一个租赁年。第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，以此类推。双方同意租赁期内出租物业租金每3年递增一次，递增幅度为上一个租赁年月租金的基础上上调5％。首席上调从第4个租赁年起，第10个租赁年租金不上调，按第9个租赁年租金标准支付。第5.2条约定，自计租日起，乙方应不作任何扣减地向甲方指定的违约物业机构缴纳物业管理费，物业管理费为10元／平方米／月，共计每月28，685元。第6.1条约定，乙方同意在本合同签署后5个工作日内向甲方支付履约保证金以及上述条款约定的其他费用。乙方须于免租期的最后一个月的25日前支付首期租金和首期物业管理费，以后每一期（三个月一期）末月的25日前支付下一期的租金。物业管理费以及其他费用。甲方同意根据乙方付款全额开具增值税普通发票。第12.1条约定，任何一方逾期支付应付款项，每逾期一日，则违约方需按所欠款项的0.05％承担违约金。2018年10月30日，上海暖暖酒店管理有限公司、上海沪香粤企业管理有限公司及XX公司签订《房屋租赁合同变更协议》，约定自2018年10月30日起，原租赁合同中的承租方由XX公司变更为上海沪香粤企业管理有限公司，XX公司从变更日起即退出原租赁合同关系。XX公司已经支付的押金（923，154元）自动转为上海沪香粤企业管理有限公司缴纳的押金，上海沪香粤企业管理有限公司无需重新缴纳押金，上海暖暖酒店管理有限公司亦无需向XX公司退回押金。租赁合同解除或终止后，上海暖暖酒店管理有限公司、上海沪香粤企业管理有限公司按照原租赁合同的约定处理押金退还事宜，与XX公司无关。原租赁合同中约定由承租方承担的其他义务，变更之前的由XX公司承担，变更日以后的由上海沪香粤企业管理有限公司承担。2020年2月21日，上海暖暖酒店管理有限公司向上海沪香粤企业管理有限公司发出付款通知书，要求上海沪香粤企业管理有限公司于2020年2月25日前支付2020年3月至5月租金及物业费共计1，009，209元。2020年5月23日，上海暖暖酒店管理有限公司向上海沪香粤企业管理有限公司发出催款函，要求上海沪香粤企业管理有限公司支付2020年3月至5月的租金及物业管理费1，009，209元及2019年11月25日至2020年1月27日的空调费88，200元。2020年6月30日，上海暖暖酒店管理有限公司向上海沪香粤企业管理有限公司寄送律师函，要求上海沪香粤企业管理有限公司自收到函件之日起3日内向上海暖暖酒店管理有限公司支付2020年3月至5月的租金及物业管理费1，009，209元。2020年4月15日，上海沪香粤企业管理有限公司向上海暖暖酒店管理有限公司发函，表示因疫情原因以及大楼酒店等原因导致上海沪香粤企业管理有限公司损失，上海沪香粤企业管理有限公司自2020年1月25日至今不能开业，上海沪香粤企业管理有限公司遭受重大损失，包括2020年2月1日暂计至2020年4月15日房租841，008元，员工基本工资暂计自3月8日至4月15日为329，840元，员工伙食暂计自3月8日至4月15日为368，550元，希望双方就上述问题能尽快达成一致意见。另查明，2020年3月24日，浦东新区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室向上海暖暖酒店管理有限公司发出《联防联控任务单》，征用“上海XX酒店”（客房358间）作为集中管理观察场所。征用开始日期为2020年3月6日，征用期限另行通知，征用期间产生的费用按照相关规定执行，疫情结束后统一结算。2020年5月9日，浦东新区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室将被征用的上海XX酒店（客房358建）返还上海暖暖酒店管理有限公司。审理中，双方确认，上海沪香粤企业管理有限公司按约支付租金至2020年2月29日，之后亦支付了自2020年6月1日起租金。系争房屋与上海暖暖酒店管理有限公司被征用的酒店从沿街马路至院子内是同一个大门出入，进入院子后有分别的出入口。上海沪香粤企业管理有限公司表示上海暖暖酒店管理有限公司酒店被征用期间，上海沪香粤企业管理有限公司也无法从马路进口进入院内；但上海暖暖酒店管理有限公司表示上海暖暖酒店管理有限公司于3月8日明确告知上海沪香粤企业管理有限公司“你开你的，我们不会妨碍你的”，且酒店被征用并不影响上海沪香粤企业管理有限公司对系争房屋的使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。上海暖暖酒店管理有限公司与XX公司签订《丽昂豪生大酒店租赁合同》以及上海暖暖酒店管理有限公司、上海沪香粤企业管理有限公司及XX公司签订《房屋租赁合同变更协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。上海暖暖酒店管理有限公司、上海沪香粤企业管理有限公司合同履行期间，恰遇新冠疫情。由于疫情或者疫情防控措施导致上海沪香粤企业管理有限公司没有营业收入或者营业收入明显减少，且之后由于上海暖暖酒店管理有限公司酒店被征用为集中隔离观察场所，而与上海暖暖酒店管理有限公司同一大门出入的上海沪香粤企业管理有限公司餐厅经营必会受到影响，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。故法院综合考虑疫情以及上海暖暖酒店管理有限公司酒店被征用对上海沪香粤企业管理有限公司餐厅经营的影响，确认免除上海沪香粤企业管理有限公司三个月租金及相应物业管理费。据此，判决：驳回上海暖暖酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14，518元，减半收取7，259元，由上海暖暖酒店管理有限公司负担。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，经查被上诉人在一审答辩中虽表示过对2020年3月1日至8日及同年5月15日至31日的租金要求减半支付，但同时认为疫情的时间跨度从同年1月就开始并持续到5月以后，故还要求减免1月27日上诉人通知其停业后直至6月的部分租金。被上诉人对这两部分时间内的减免租金的请求是有机联系的，不能简单分割认为被上诉人仅自认同意对上述3月1日至8日及5月15日至31日的租金减半支付。其次，经查一审法院经审理后也是综合考虑被上诉人的上述整体答辩意见后认为，双方在合同履行期间由于疫情和上诉人的酒店被征用为集中隔离观察场所两部分原因，导致被上诉人从疫情开始至酒店被征用后连续的时间内没有营业收入或收入明显减少，综合考虑疫情以及酒店被征用对被上诉人餐饮经营的影响，确认免除被上诉人三个月租金及相应物业管理费。对此认定本院认为，虽然上诉人作为一审原告仅诉请2020年3月至5月间的租金，但鉴于针对被上诉人的上述整体的答辩意见，众所周知上述疫情是从当年1月就开始爆发，且根据政府的有关防疫要求被上诉人于1月底开始停止经营是不能归责于其自身过错，且与之后上诉人酒店被征用是一个持续的过程，也是履行合同的有机连续性过程，故本院认同一审应综合考量疫情开始后全过程酌定减免租金的金额。一审酌定免除的三个月租金也不是指免除上诉人主张的3月至5月的三个月期间，而指从疫情开始后连续超过3个月时间内酌定免除累计相当三个月的租金。同时遵照有关疫情的政策规定，因疫情致经营受影响支付租金的能力明显降低，应予适当减免租金，本院注意到上诉人自己承租的房屋租金也被减免了一个月。尤其应指出上诉人酒店被征用的约2个多月时间内，酒店被征用规模多达三百多间客房，且用于疫情的隔离观察，系争租赁地周围被警戒，针对被上诉人经营的餐饮的特殊性，对其经营比疫情所受影响更严重。因此，综合本案上述案情，一审判决酌定免除租金的金额并无不当之处，上诉人的上诉请求难以支持。综上所述，上诉人上海暖暖酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，518.00元，由上诉人上海暖暖酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 朱 鸿审 判 员 顾克强二〇二一年五月二十七日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……