湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6113号上诉人（原审原告）：刘英，女，1961年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李攀峰，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，湖南人和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区莱恩幼儿园，住所地长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院19栋。法定代表人：李建萍，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：廖国飞，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，湖南湘达律师事务所律师。上诉人刘英因与被上诉人长沙市岳麓区恩莱幼儿园（以下简称“莱恩幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初14664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘英上诉请求：一、撤销（2020）湘0104民初14664号判决书，依法支持上诉人一审请求。二、涉诉一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院将2019年9月1日后的应付租金调整为80％，没有事实法律依据。（1）刘英并无义务必须与教育行政部门就物业移交事项达成一致。自“2019年9月1日起对幼儿园租金实行减免”的政策应当是幼儿园与承租方或受让方进行协商确定，对出租方并无政策补贴，国家政策并非强制规定要求出租方按照执行。在双方协商不一致的情况下，莱恩幼儿园还应当按照原合同继续支付租金。（2）莱恩幼儿园对于普惠性幼儿园入园学费降低的后果明知的前提下，自愿申报转为普惠性民办幼儿园，说明对其收入锐减是可以预见的。（3）国务院发布的《关于当前发展学前教育若干意见》以及与原审法院相类似的判决中都明确确定了该意见中所称“减免租金”的主体系政府，而非个人。二、原审法院认定上诉人和被上诉人之间约定的违约金明显畸高，没有事实和法律依据。（1）违约金是上诉人与被上诉人在合同中明确约定的，双方真实意思表示，且按月租金千分之五每日的标准并没有明显超过市场一般的违约金标准。并且根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“违约金过分高于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，但被上诉人并未向原审法院请求调整双方违约金标准，原审法院主动调整双方之间合同明确约定的违约金标准，没有事实法律依据。长沙市岳麓区莱恩幼儿园辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。（1）根据《湖南省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》，涉案幼儿园系2011年10月28日验收的城镇小区配套幼儿园，属于收回之列，涉案物业所在土地性质为教育用地，上诉人就应当承担配合政府教育政策实施的法定义务，政府收回物业并非无偿征收，而是按照市场评估价格给予回购。故上诉人有义务必须与行政部门就物业移交事项达成一致。（2）莱恩幼儿园按照政策如期移交，配合政府成为惠普性幼儿园并非被上诉人自己选择。即使被上诉人应要求申请将涉案幼儿园转为惠普园也无法改变涉案物业应用于举办普惠幼儿园的事实。（3）如果上诉人将涉案幼儿园移交教育行政部，教育行政部门与被上诉人签订租赁合同，教育行政部门自然会依据政策减免租金。但鉴于上诉人拒不将涉案幼儿园移交教育行政部门，导致被上诉人按照按要求办成普惠性幼儿园，大幅度降低收费的同时，却无法享受教育优惠，给被上诉人造成重大损失。因被上诉人未主张与上诉人解除合同情况下，原审法院调整成原租金的80％是符合事实和法律的。（4）如果上诉人继续不将涉案房屋物业移交教育行政部门，也不调整租金价格，被上诉人将面临停止办学的局面。涉案小区以及周边无园入学，无法落实国家实行的普惠性学前教育政策，损害公共利益。（5）被上诉人在一审过程中明确提出，被上诉人根本不应当支付任何违约金（逾期利息）。在一审判决后，被上诉人也依法履行判决义务，可见被上诉人诚实履约，未曾违约。长沙市岳麓区莱恩幼儿园向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付2019年的房屋租赁金201089元及截止到2020年10月21日的逾期利息107321元（利息计算方式：451089元÷12×5‰×571），2020年10月21日以后的利息按月租金5‰的标准逐日计算至被告偿还之日止；2.判令被告向原告支付2020年度的房屋租赁金78154元及逾期利息40842元（利息计算方式：478154元÷12×5‰×205）。2020年10月21日以后的利息按月租金5‰的标准逐日计算至被告偿还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月31日，被告与案外人长江置业（湖南）发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案外人所有的坐落于长沙市岳麓区××路××号××小区××号栋共计1860平方米的房屋用于开办幼儿园，租赁期限为2012年1月1日起至2026年12月31日止，2012年1月1日至2012年12月31日的租金为300000元，此后每年度租金按106%逐年递增，2019年度为451089元，2020年度为478154元，除2012年度外，其余年度租金交付时间均为当年度的3月30日。2013年2月28日，原告、被告、案外人三方共同签订《房屋租赁合同权利义务转让协议书》，约定由原告受让案外人在上述《房屋租赁合同》中的全部权利义务，《房屋租赁合同》继续履行。2019年1月9日国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》、2019年6月13日多部门联合印发《湖南省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》，要求已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，对建设用地以出让形式取得的配套幼儿园，必须如期移交，在国发（2010）41号文发布（2010年11月24日）之后规划建成的配套幼儿园应于2019年9月底前收回，被告莱恩幼儿园系2011年10月28日验收的城镇小区配套幼儿园，属于应收回之列，但因原告未能与教育行政部门就莱恩幼儿园办园物业收回事项达成一致，导致被告未能与教育行政部门签订委托办园协议、未能享受相关补助。2019年9月1日，被告莱恩幼儿园已应政策要求变更为普惠性幼儿园，按普惠性幼儿园的标准收费招生，并在2019年11月13日岳麓区教育局对全区普惠性幼儿园进行的抽查复核中通过复核。被告莱恩幼儿园变更为普惠性幼儿园后，因收入降低曾与原告协商过减租事宜，但未能达成一致，在协商未果的情况下，2019年度、2020年度的租金，被告仅于2019年4月4日支付250000元、2020年3月27日支付300000元、2020年7月9日支付100000元，此后未再支付。另查明，被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园，与案外人签订《房屋租赁合同》时使用名称为长沙市开福区莱恩幼稚园，实际办学时工商登记名称为长沙市岳麓区莱恩幼稚园，本案审理过程中因政策原因工商登记名称变更为长沙市岳麓区莱恩幼儿园，以上三个名称均为同一主体，即本案被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园。上述事实，有当事人当庭陈述，原告刘英提交并经庭审质证的房屋租赁合同、房屋租赁合同权利义务转让协议书、银行流水，被告莱恩幼儿园提交并经庭审质证的项目竣工验收意见、不动产登记情况表、政府发布的相关文件、教育局发布的通报、银行流水等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，被告莱恩幼儿园与案外人长江置业（湖南）发展有限公司签订的《房屋租赁合同》以及原告刘英、被告莱恩幼儿园、案外人长江置业（湖南）发展有限公司三方共同签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。现因国家政策发生改变，莱恩幼儿园必须移交给当地教育行政部门，但因原告就办园物业移交事项一直未能与当地教育行政部门达成一致，导致被告2019年9月1日按政策要求变更为普惠性幼儿园且收入降低后，无法与当地教育行政部门签订委托办园协议，亦无法获得相关补助。上述情况是被告订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告因此收入锐减难以负担原定租金，继续履行合同对于被告明显不公平，由于原、被告双方均未主张解除合同，故一审法院根据公平原则并结合庭审查明情况，酌情将被告2019年度与2020年度的应付租金以2019年9月1日为节点进行调整，节点前的应付租金仍按合同约定履行，节点后的应付租金调整为原金额的80%，即2019年1月1日-2019年8月31日的租金为：451089元÷12×8=300726元；2019年9月1日-2019年12月31日的租金为：451089元÷12×4×80%=120290.4元；2020年度租金为：478154元×80%=382523.2元。再考虑到2020年度受疫情影响，疫情期间被告无法正常经营，给其收入造成重大损失：一审法院酌情对疫情期间三个月的租金予以调整，确定该三个月的租金减半收取。因此，被告莱恩幼儿园2020年度应支付租金为334707.8元[（382523.2元/年÷12个月×9个月）+（382523.2元/年÷12个月÷2×3个月）]。综上，一审法院确定被告2019年度应付租金总额为421016.4元（300726元+120290.4元）；被告2020年度应付租金总额为334707.8元。关于欠付租金金额的确定以及利息计算。在债务人对同一债权人负有数笔种类相同、均已到期、均无担保的债务时，除有特别约定，债务人的给付应当优先抵充债务负担较重的债务；除主债务外还有利息需要清偿的，除有特别约定，债务人的给付应当优先抵充利息。本案中，被告莱恩幼儿园未向原告刘英完全支付2019年度与2020年度的房屋租金，欠付部分均已超过约定的支付期限，均未提供担保，其中2019年度的欠付租金到期时间更早，逾期利息负担更重，故被告2019年4月4日支付的250000元、2020年3月27日支付的300000元均应当优先抵充2019年度的欠付租金与逾期利息。另，原告所主张逾期利息实为租赁合同内约定的违约金，但该违约金约定明显畸高，故一审法院酌定逾期利息按原告起诉时一年期贷款市场报价利率进行计算，即以3.85%为标准。据此，被告2019年度与2020年度欠付租金各段逾期利息及抵充情况计算如下：2019年3月31日至2019年4月3日的逾期利息为177.63元（421016.4元×3.85%÷365天×4天），故被告2019年4月4日支付的250000元应先抵充177.63元的逾期利息，再抵充2019年度欠付的421016.4元租金，抵充后2019年度仍欠租金171194.03元（177.63元+421016.4元-250000元）；2019年4月4日至2020年3月26日的逾期利息为6464.57元（171194.03元×3.85%÷365天×358天），故被告2020年3月27日支付的300000元应先抵充6464.57元的逾期利息，再抵充2019年度仍欠付的171194.03元租金，抵充后结余122341.4元（300000元-6464.57元-171194.03元），结余款项用于抵充2020年度租金，抵充后2020年度仍欠租金212366.4元（334707.8元-122341.4元）；2020年3月31日-2020年7月8日的逾期利息为2744.38元（260181.8元×3.85%÷365天×100天），故被告2020年7月9日支付的100000元应先充抵2744.38元的逾期利息，再充抵2020年度仍欠付的212366.4元租金，抵充后2020年度尚欠租金115110.78元（2744.38元+212366.4元-100000元）；2020年7月9日之后的逾期利息，按年利率3.85%，以欠付租金115110.78元为基数从2020年7月9日起计算至实际清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条、第二十六条，原审判决如下：一、限被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告刘英支付租金115110.78元；二、限被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告刘英支付逾期利息（按年利率3.85%，以欠付租金115110.78元为基数，从2020年7月9日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告刘英其他诉讼请求。本案案件受理费3856元，由原告刘英负担1928元，被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园负担1928元。在本院二审期间，被上诉人长沙市岳麓区莱恩幼儿园提交了两份转账证明，拟证明被上诉人是诚信履约的。本院认为，这两组证据的待证事实与本案无关，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘英与被上诉人莱恩幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行。关于租金是否应当调整。由于国家政策发生改变，涉案莱恩幼儿园需移交给当地教育行政部门，但因上诉人就移交事项一直未能与当地教育行政部门达成一致，导致被上诉人按政策要求将涉案幼儿园变更为普惠性幼儿园且收入降低后，却无法与当地教育行政部门签订委托办园协议，从而无法获得相关补助。莱恩幼儿园的自愿申报行为属于积极配合国家政策实施，不应成为其承担不利后果的原因。本院认为，在政策发生变化的情况下，一审法院根据公平原则及合同履行情况对租金标准调整至合同约定的80％，并无不妥。关于违约金是否应当调整。被上诉人在一审答辩中已明确提出不应承担违约金的答辩意见，故一审法院结合上述事实，将违约金酌定按上诉人起诉时一年期贷款市场报价利率进行计算亦无不当。综上所述，综上所述，上诉人刘英的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5984元，由上诉人刘英负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月二十八日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。