广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8742号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区豪贤路万福里6号，安乐道22号首层自编A室。法定代表人：唐朝晖，该公司经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市协作办公室（原名广州市经济技术协作办公室），住所地广州市荔湾区荔湾路147号观湖雅轩裙楼3、4楼。法定代表人：高耀宗，该办公室主任。委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：段新瑜，广东国智律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾巍嘉、黄伟，均系该公司职员。上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司（以下简称越秀第二糖烟酒公司）因与被上诉人广州市协作办公室（以下简称协作办公室）、广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人越秀第二糖烟酒公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判协作办公室、广协公司向越秀第二糖烟酒公司支付逾期办证的违约金，暂计至2020年7月31日为610379.86元（以453320元为本金，按照年利率6%自1998年2月27日起计）；2.本案一、二审受理费由协作办公室、广协公司承担。事实和理由：1996年1月18日，协作办公室（拆迁人）与越秀第二糖烟酒公司（被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，1998年2月27日双方签订《补充协议》，明确变更永迁地址为欧家园25号首层西北铺面，协议签订后，今后的产权及使用权归属越秀第二糖烟酒公司所有，协作办公室、广协公司应负责办理一切该铺面的权证手续，如由于协作办公室、广协公司原因导致越秀第二糖烟酒公司无法获得该铺面产权证，协作办公室、广协公司需赔偿越秀第二糖烟酒公司由此造成的一切损失。越秀第二糖烟酒公司于1998年支付了房款，至今已二十余年，但协作办公室、广协公司一直未为越秀第二糖烟酒公司办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽协议中并无约定逾期办证的违约金，但依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。因此，越秀第二糖烟酒公司有权要求协作办公室、广协公司按年利率6%的标准支付逾期办证的违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持越秀第二糖烟酒公司的上诉请求。被上诉人协作办公室二审辩称：一、本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，越秀第二糖烟酒公司要求支付逾期办证违约金，缺乏事实根据和法律依据。二、协作办公室没有收取越秀第二糖烟酒公司的任何购房款，即使需要按购房款金额的一定比例计算支付违约金，根据权利义务一致的原则，支付违约金的义务主体也只能是收款人，不是协作办公室。三、越秀第二糖烟酒公司不是涉案《房屋拆迁安置协议》的当事人。根据1996年1月18日的《房屋拆迁安置协议》，该协议的乙方为“越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店”，并非越秀第二糖烟酒公司，而且该协议还明确注明“百灵糖烟酒店的持牌人：文月瑛”。因此，越秀第二糖烟酒公司对涉案房屋是否享有法律上的权利存在重大疑问。四、根据《补充协议》的约定，该补充协议是对“96年1月28日”签订的房屋拆迁安置协议的补充，并非是对1996年1月18日签订的《房屋拆迁安置协议》的补充。因此，1996年1月18日签订的《房屋拆迁安置协议》仍然存在，且现有证据未显示针对该协议的变更或者补充。根据《房屋拆迁安置协议》，越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店并非被拆迁房屋的权属人，仅仅是“使用人”“承租人”，拆迁安置的方式为“安置给乙方回迁居住”“签订新的租赁合约”。因此，在没有对《房屋拆迁安置协议》进行变更、补充的情况下，仍然应当按该协议确定的安置方式来履行，而不是房屋产权补偿安置。五、越秀第二糖烟酒公司要求配合办理产权登记的“广州市荔湾区龙津东路欧家园路xxxx号地下”房屋，不是协作办公室享有权益或者控制的房屋，协作办公室也没有收取过越秀第二糖烟酒公司的任何购房款，而且，协作办公室现在已经不是广协公司的上级主管部门，因此，协作办公室对该房屋的产权登记办理过程，根本无法起到影响和控制等作用，越秀第二糖烟酒公司要求协作办公室承担责任，对纠纷解决无实际帮助。六、退一万步，本案已过诉讼时效，越秀第二糖烟酒公司要求支付违约金的诉讼请求不再受法律保护。《房屋拆迁安置协议》的签订时间为1996年1月18日、《补充协议》的签订时间为1998年2月27日。无论是依据《民法总则》还是《民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，越秀第二糖烟酒公司要求支付违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回越秀第二糖烟酒公司的上诉请求。被上诉人广协公司二审辩称：不同意越秀第二糖烟酒公司的上诉请求。一、从越秀第二糖烟酒公司提供的证据显示，广协公司与越秀第二糖烟酒公司未签订房屋拆迁安置协议书，而越秀第二糖烟酒公司也非涉案地块拆迁安置的产权人，广协公司不应该协助其办理涉案房屋的产权登记手续。二、本案是房屋拆迁安置协议纠纷，不适用商品房买卖合同关于逾期办证违约金的规定，并且越秀第二糖烟酒公司的诉请超过诉讼时效。三、广州市国土局关于建设用地使用权变更的复函[穗国土建用函1999（61）号]显示原拆迁地块已经转给广州市金惠房地产建设有限公司，并办理了相关手续，故相应的安置补偿应由该公司承担。因本案纠纷，越秀第二糖烟酒公司于2020年8月6日诉至一审法院，请求判令：1.协作办公室、广协公司协助越秀第二糖烟酒公司办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园路xxxx号地下房屋所有权登记到越秀第二糖烟酒公司名下的手续；2.协作办公室、广协公司向越秀第二糖烟酒公司支付逾期办证的违约金，暂计至2020年7月31日为610379.86元（以453320元为本金，按照年利率6%自1998年2月27日起计至办妥房产证之日）；3.本案诉讼费用由协作办公室、广协公司承担。一审法院经审理查明：1996年1月18日协作办公室（拆迁人、甲方）与越秀第二糖烟酒公司及越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（93）房拆许字第××号房屋拆许可证批准，拆除百灵路77号地下的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积28.80㎡。乙方同意1996年2月10日前迁出原址房屋。甲方应于1996年12月31日前，在龙津东欧家园25号第七层南向产权属于自有的60㎡安置给乙方回迁居住。在第十条其它事项：1.乙方原租用面积：28.80㎡×1.15（建积）=33.12×1.2㎡（弃铺）=39.744㎡。2.乙方要求买大：20.26㎡×6000元/㎡=121560元。3.乙方将39.74㎡×2500元/㎡=99350元以上买产权面积的费用由甲乙双方负责（房间建积：54.55㎡、5.45㎡公共分摊）。4.乙方同意从96年2月10日前搬出之日后，新安置点不作营业补偿…。上述《房屋拆迁安置协议》于1996年1月22日经广州市公证处以（96）穗证内经字第0909号公证书予以公证。1998年2月27日越秀第二糖烟酒公司（乙方）与协作办公室、广协公司（甲方）签订《补充协议》，约定:甲、乙双方于1996年1月28日签了一份房屋拆迁安置协议，协议内乙方永迁到龙津东路，欧家园25号，第七层，建筑面积60平方米（产权及使用权属乙方所有）。现因乙方弃住宅，要求甲方在欧家园25号首层，西北向划出建筑面积36.06平方米铺面。铺面建筑面积按22000元/平方米计算，现甲、乙双方协商达成如下条款：一、乙方在欧家园25号第七层的套间建筑面积60平方米×5500元/平方米=330000元，甲方的欧家园25号首层西北向铺面建筑面积36.06平方米×22000元/平方米=793320元，铺面面积与住宅对比，乙方应补偿463320元给甲方。二、甲方由于延期通知乙方回迁，经甲、乙双方协商，甲方同意补偿给乙方10000元损失；乙方同意撤销96年1月28日期签定房屋拆迁安置协议书内第五大条罚款，此补偿10000元在铺面金额内扣除，实际乙方应付铺面金额453320元给甲方。三、甲、乙双方签字盖章生效后，当天乙方应付铺面补偿40万元给甲方，甲方收款后即时交锁匙给乙方，余下的53320元，乙方收到铺面锁匙，三天内甲、乙双方应到现场验收，验收当天将余款付清。今后的产权及使用权归属乙方所有，甲方应保证负责为乙方办理一切该铺面的权证手续，所需的费用应按房管局有关规定的费用应各自负责。如由于甲方原因，导致乙方无法获得该铺面产权证，甲方需赔偿乙方由此而造成的一切损失。在第五条约定：甲方交付乙方欧家园25号首层西北铺面，设有独立水、电表，独立厕所，交铺后，铺面北面墙，甲方同意乙方自行拆墙开门口。《补充协议》签订后，越秀第二糖烟酒公司分别于1998年2月27日和1998年3月3日共向广协公司支付了453320元购铺面款，并接收欧家园25号首层西北向铺面使用至今，但协作办公室、广协公司没有为越秀第二糖烟酒公司办理商铺的产权登记手续。2020年9月8日一审法院向广州市规划和自然资源局发函了解越秀第二糖烟酒公司诉请的广州市荔湾区龙津东路欧家园25号首层（广州市荔湾区龙津东路欧家园1号、广州市荔湾区龙津东路欧家园1号地下）的产权登记情况。该局于2020年10月12日复函一审法院，内容为：一、龙津东路欧家园13-33号（含自编23，25号）商住楼领有预售许可证19960305号，申报单位广州市广协房地产开发公司。项目以穗规验证[2003]第95号规划验收合格，首层暂未办理首次登记。…。三、荔湾区龙津东路欧家园#1-#29号[单]、#23-1、#29-1、#29-2曾以测字11010361408案测绘出图，提供该测绘图纸给一审法院核对。2020年11月11日经越秀第二糖烟酒公司当庭核对广州市规划和自然资源局提供的荔湾区龙津东路欧家园#1-#29号[单]、#23-1、#29-1、#29-2测字11010361408案测绘图，越秀第二糖烟酒公司确认该局提供的广州市房地产查丈原图测字11010361408原图编号#1（现门牌为龙津东路欧家园1号）为越秀第二糖烟酒公司已经接收及使用的房屋。协作办公室、广协公司认为没有参与无法确认。一审法院就越秀第二糖烟酒公司要求办理龙津东路欧家园1号产权登记的诉讼请求，于2020年11月23日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向一审法院进行申报权利登记，但没有相关权利人主张权利。为此，一审法院再次发函广州市规划和自然资源局了解广州市房地产查丈原图测字11010361408原图编号#1（现门牌为龙津东路欧家园1号）的相关登记情况。2020年12月22日广州市规划和自然资源局就越秀第二糖烟酒公司在广州市房地产查丈原图（层图）测字:11010361408上确认#1（现门牌为龙津东路欧家园1号）房屋的登记情况回复一审法院，暂无地址为“龙津东路欧家园1号”预售商品房预告登记（合同备案）、查封、抵押或不动产登记信息。在庭审中，越秀第二糖烟酒公司还提供其将涉案房屋出租的租赁合同及缴纳水费发票及欧家园1号门面照片，拟证明越秀第二糖烟酒公司已经实际接收涉案房屋。协作办公室、广协公司对上述证据的关联性不认可。一审法院认为：越秀第二糖烟酒公司及越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店与协作办公室签订的《房屋拆迁安置协议》及越秀第二糖烟酒公司与协作办公室、广协公司就龙津东路欧家园25号首层西北向铺面签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。根据《补充协议》约定，经协商一致同意将拆迁安置的住宅房屋变更为龙津东路欧家园25号首层西北向铺面，并对变更后的涉案房屋应付的款项进行约定，越秀第二糖烟酒公司及协作办公室、广协公司双方形成龙津东路欧家园25号首层西北向铺面房屋买卖关系。故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。根据《补充协议》的约定，越秀第二糖烟酒公司已支付了全部购房款给广协公司，并已实际占有涉案房屋。故越秀第二糖烟酒公司要求协作办公室、广协公司协助办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园1号地下即欧家园25号首层西北铺面房屋所有权登记到越秀第二糖烟酒公司名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，因本案越秀第二糖烟酒公司主张涉案房屋的交易过户登记，属房屋买卖合同的附随义务并不属于债务纠纷。协作办公室以过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。对于越秀第二糖烟酒公司要求协作办公室、广协公司支付逾期办证违约金的问题。在《补充协议》中并没有约定逾期办证违约金，且越秀第二糖烟酒公司也没有举证逾期办证所造成的损失。故越秀第二糖烟酒公司要求协作办公室、广协公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2020年12月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，协作办公室、广协公司提供必要的证明文件，协助越秀第二糖烟酒公司办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园1号地下房屋（即欧家园25号首层西北铺面，建筑面积36.06平方米）的不动产产权登记至越秀第二糖烟酒公司名下的手续。二、驳回越秀第二糖烟酒公司其他诉讼请求。一审案件受理费4952元，由协作办公室、广协公司共同负担100元，越秀第二糖烟酒公司负担4852元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，越秀第二糖烟酒公司上诉所依据的事实和理由与一审时一致，其二审期间既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对越秀第二糖烟酒公司的上诉请求不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人越秀第二糖烟酒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9704元，由上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年五月二十四日书记员 莫善友区敏儿