上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5042号上诉人(原审被告)：上海榕港餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周福星，总经理。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海万事通建筑装潢工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李云林，执行董事。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。上诉人上海榕港餐饮有限公司(以下简称榕港公司)因与被上诉人上海万事通建筑装潢工程有限公司(以下简称万事通公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人榕港公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法发回重审或改判驳回万事通公司的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人对一审法院查明的事实无异议，但上诉人业已通过各种途径向被上诉人明示希望解除与其之间的《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，且符合《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条第一款所规定的解除合同的条件，故上诉人不应当承担违约责任。即使上诉人应当承担违约责任，也应当以实际损失为基础。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金1，100，000元超过了造成损失的百分之三十，可认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故由上诉人承担的违约金1，100，000元是过高的。二、《租赁合同》中未约定异议期间，被上诉人在解除合同通知到达之日起三个月后方向人民法院起诉，人民法院不应支持。三、上诉人因不可抗力无法经营，于2020年3月18日已完成撤离工作，并按照约定，除移除可移动家私设备之外保留现状，上诉人于完成搬离时即向被上诉人明确表示剩余杂物为遗弃物。上诉人已尽到承租方应尽的义务，双方签订的《租赁合同》实际应于2020年4月1日解除。四、《租赁合同》第六条约定：“出租方物业交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用(租赁期满或者中途退出)出租的物业后，承租方必须保持现有装修原样，同时不得破坏已装修固定的各类设施和设备及房屋构架，并无偿移交给甲方。”故上诉人基于《租赁合同》中保持原状的约定，不应承担被上诉人修补房屋外墙大理石、拆除一楼海鲜池及水池、拆除三、四、五楼包房隔间的费用。关于修补房屋后门及窗户破损立面、修补房屋外所有空调空洞、修补房屋外所有破损的窗户玻璃，上诉人确已同意修缮，上诉人愿意在合理的价格范围内对被上诉人因此部分修缮而产生的费用进行合理补偿。五、《租赁合同》系合法解除，被上诉人无理由收取租赁保证金300，000元。即使法院判决上诉人应承担一定期间的房屋占有使用费，此保证金也应在判决房屋占有使用费中予以折抵。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人万事通公司辩称，《租赁合同》约定的用途系餐饮，上诉人关联企业经营的上海榕港花园酒店同为青浦区的餐饮店于3月5日正常营业，可证明上诉人租赁房屋用于经营餐饮的合同目的可以实现，不构成法定解除合同的条件。上诉人不享有法定解除权，也不享有约定解除权，被上诉人提前解除其与被上诉人签订的房屋租赁合同属于违约，使被上诉人无法取得预期租金收益，并出现空白租期，被上诉人确存在高额损失。上诉人提出违约金过高应承担举证责任，然而在本案审理中上诉人未提交任何相关证据，一审法院判令上诉人支付违约金110万元于法无悖。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。万事通公司向一审法院起诉请求：一、判令榕港公司向万事通公司支付2020年7月8日至2021年7月7日的租金218万元；二、判令榕港公司向万事通公司支付违约金110万元。一审审理中，万事通公司变更诉请为：一、万事通公司与榕港公司签订的《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》于2020年11月2日解除；二、榕港公司向万事通公司支付自2020年7月8日至2020年11月2日止的租金704，767.12元；三、榕港公司向万事通公司支付违约金110万元；四、榕港公司向万事通公司支付自行修复的费用(包括修补房屋后门及窗户破损立面；修补房屋外所有空调孔洞；修补房屋外墙大理石；修补房屋外所有破损的窗户玻璃；拆除一楼原用于养海鲜的海鲜池及位于楼梯下的水池；拆除3、4、5楼包房隔间)暂计26万元，金额以万事通公司实际支出为准。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中法院查明事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、上海万事通建筑装潢工程有限公司与上海榕港餐饮有限公司于2018年6月17日签订的《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》于2020年6月7日解除；二、上海榕港餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海万事通建筑装潢工程有限公司违约金1，100，000元；三、上海榕港餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海万事通建筑装潢工程有限公司修复费用30，000元；四、上海万事通建筑装潢工程有限公司的其余诉请不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人承租上海市青浦区浦仓路XXX号房屋系用于餐饮服务，新冠疫情对其经营业务尚未达到无法从事的程度，尚不致使《租赁合同》的目的不能实现，且本案中上诉人不存在其他法定解除租赁合同的情形，因此上诉人难以依据《合同法》第九十四条解除合同，其不享有单方解除合同的权利，故关于上诉人单方解除合同、解除异议期等主张，本院不予支持。上诉人在租赁期限内未按约支付租金，其已构成违约行为并应承担违约责任。关于违约金，上诉人主张约定的违约金过高，其应承担举证责任。而依据《合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但在本案中，上诉人并未提供证据证明违约金过分高于实际损失，其应承担举证不能的不利后果，故对上诉人的上诉理由，本院难以支持。关于修复费用，一审法院按照双方当事人协商确定的结果，判令上诉人支付3万元，亦无不当。关于保证金，上诉人主张被上诉人应当返还保证金30万元或者将保证金折抵房屋占有使用费。但根据《租赁合同》第九条第三款之内容，若因承租方的原因提前解除合同，承租方确认放弃租赁保证金的权利，该租赁保证金归出租方所有。现因上诉人的原因导致双方当事人之间的《租赁合同》在租赁期届满前被提前解除，故上诉人关于返还30万元保证金或者将保证金折抵房屋占有使用费的主张，并无依据，一审法院的认定并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21，312.9元，由上诉人上海榕港餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王晓梅二〇二一年五月二十五日法官助理 曹 丽书 记 员 顾嘉旻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……