上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3698号原告(反诉被告)：陈克，男，1991年5月18日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：冯大志，上海市金马律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨彬,董事长。委托诉讼代理人：黄颖婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)陈克与被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司(以下简称永乐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序审理，因疫情影响于2021年1月5日中止审理，于2021年4月22日恢复并公开开庭进行了审理。陈克及其委托诉讼代理人冯大志，永乐公司的委托诉讼代理人黄颖婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈克提出如下本诉请求：1.判决确认陈克、永乐公司之间的租赁合同于2020年5月11日解除；2.判令永乐公司返还履约保证金71,514元、租金171,634.68元及物业管理费17,163.68元；3.诉讼费由永乐公司承担。事实和理由：2019年8月2日,陈克与永乐公司签订《租赁合同》。双方约定由陈克承租坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号梓康路XXX号XXX单元房屋(以下简称系争房屋)。2020年5月9日，因永乐公司履约过程中存在相关问题，陈克据此行使法定解除权，向永乐公司通知解除合同。2020年5月12日，永乐公司向陈克出具《告知书》。2020年5月20日，陈克向永乐公司出具《回复函》。嗣后，双方就相关退还费用事宜无法达成一致意见，故涉诉。永乐公司辩称：不同意陈克的全部诉请。陈克擅自解约，永乐公司行使合同约定的单方解除权所致，合同解除合同日应以2020年5月16日陈克签收永乐公司发出的解约函的时间为准。商场已经开业，且陈克已经营业，其主张退还全部租金和物业管理费的诉请，没有依据。根据合同约定，保证金抵扣欠费后有剩余的可予返还。永乐公司提出如下反诉请求：1.判令确认双方的租赁合同于2020年5月16日解除；2.判令陈克支付永乐公司2020年4月5日至2020年5月16日所欠的水电费1,241.94元；3.判令陈克支付房屋占用费(2020年5月17日至2020年5月31日，按日租金18元每平方米的二倍标准计算)并承担房屋清理费11,919.08元(按照0.5个月的租金标准计算)；4.判令陈克支付永乐公司违约金158,703.30元；5.判令陈克支付永乐公司律师费1万元；6.判令陈克已经支付的履约保证金、租金、物业管理费用于抵扣相应金额的应付赔偿费；7.诉讼费由陈克承担。事实和理由：2019年8月2日,陈克与永乐公司之间签订《租赁合同》。双方约定由陈克承租系争房屋，并对租赁面积、承租用途、租赁期限、租金、物业费等内容进行了约定。2019年8月21日，经双方现场确认，陈克所租铺位已达交房条件，陈克确认收房。根据合同约定，房屋租赁期限相应调整为自2019年12月7日起至2022年12月6日止，2019年8月21日至2019年12月6日为免租期。2019年12月7日，陈克店铺与永乐公司的商场一同开业。2020年5月7日，陈克向永乐公司出具《解除通知书》,无故提出解除双方之间的《租赁合同》。故永乐公司认为，按照《租赁合同》约定，陈克无故擅自解约的行为显然属于严重违约，永乐公司有权单方解除合同。2020年5月12日，永乐公司就陈克解约一事，向陈克发送了《告知书》，决定正式解除双方间的租赁合同关系并要求陈克支付违约金，该《告知书》已于2020年5月16日送达陈克。在永乐公司解除合同后，陈克除支付应付未付的租金等费用外，按照《租赁合同》约定，陈克应承担相当于六个月租金及六个月物业费的违约金。另外，按照合同约定，永乐公司为诉讼支付的律师费、诉讼费也应由陈克承担。陈克对反诉辩称：不同意永乐公司的全部诉请。租赁合同已由2020年5月11日陈克行使法定解除权解除；关于欠付水电费，如永乐公司可以提供缴费凭证，2020年4月5日至5月7日期间的水电费陈克同意承担。不同意支付占用费，合同解除后，陈克主动要求返还房屋，永乐公司拒绝，由此产生的责任永乐公司自担。诉请4-5，陈克认为永乐公司违约，不存在违约金。诉请6-7法院审核。本院经审理，由陈克、永乐公司对《租赁合同》、手机银行个人跨行汇款回单、《中国工商银行境内汇款电子回单》、双喜老铺微信群聊天记录、解除《租赁合同》通知书、《告知书》、《回复函》、陈克和永乐公司经办人朱双赟微信聊天记录、快递单号查询信息、物业费计算方式、催款记录、银行转账记录、案外人上海周康房地产有限公司与永乐公司的房屋租赁合同、陈克与永乐公司工作人员宣经理的聊天记录、永乐公司的紧急通知、2019年10月11日的紧急通知、开业沟通会、2020年3月10日公开信回执、2020年3月14日致永乐广场运营部的函件、永乐公司回复函、2020年3月23日致永乐运营部的函、运营部的回复、2020年4月3日商家致永乐广场的函、1-5F落位图、租赁合同、《周浦永乐广场商铺交房确认单》、解除《租赁合同》通知书、《告知书》及邮寄凭证、永乐广场缴费通知单、系争商铺现场照片、代理合同、律师费发票、收付款业务回单、宣妮娜的退工证明、租赁合同对商户开业日期的约定及能与商场同步开业的品牌商统计、永乐公司与陈克的聊天记录及永乐公司拟让陈克签署的《撤铺交房确认协议》等证据进行举证、质证，并由本院对陈克、永乐公司的陈述记录在案，本院对上述证据及陈克、永乐公司的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋系永乐公司2016年8月19日从案外人上海周康房地产有限公司处承租而来，租期20年。上海周康房地产有限公司系国有企业，系争房屋系国有资产。2019年8月2日,陈克与永乐公司签订《租赁合同》，约定由陈克承租系争房屋，用于经营双喜老铺品牌，租期三年；履约保证金为71,514元，第一年和第二年的月租金为23,838.15元，第三年的月租金为25,030.06元，租金支付方式为押三付九;每月物业管理费为2,612.40元;未经永乐公司事先书面同意，陈克不得擅自停业、处于非营业状态；免租期内，陈克免交租金，但应支付物业管理费和公用事业费等费用；若陈克违约，永乐公司可从履约保证金中扣除陈克应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿；本合同到期终止或提前解除后，在陈克履行了房屋交还义务后30日内，履约保证金由永乐公司无息退还陈克；除非双方另有书面约定外,陈克应在本合同到期终止之日或者本合同提前解除之日的七日内(该期限内不得进行经营活动)，与永乐公司结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)；守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担。《租赁合同》附件五约定，系争房屋免租期自2019年7月25日起至2019年10月25日止，商场开业前，若系争房屋免租期已满的，则系争房屋免租期顺延至商场开业时；商场开业时商场整体招商签约率须达到70%以上，商场开业时，若商场招商签约率低于70%，陈克也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，陈克无需向永乐公司支付租金，仅需支付物业管理费及陈克自身经营产生的水、电等费用；……。之后，陈克于2019年8月5日通过银行转账支付永乐公司履约保证金71,514元及租金171,634.68元共计243,148.68元，于2019年8月23日转账支付装修押金1万元及物业费15,212.26元。2019年8月21日,系争房屋交付陈克使用。系争房屋所在的商场于2019年12月7日正式开业。系争房屋的实际免租期为2019年8月21日起至2019年12月7日。陈克于2020年3月31日银行转账支付永乐公司至2020年6月30日的物业费9,984.38元。2020年5月7日，陈克以永乐公司交付的系争房屋落位与所提供的图纸不符致使其个人营业执照办理不通过、招商及开业前承诺的主力人气品牌未入驻、80%开业率未达标、计算物业管理费的时间节点不一、物业管理服务不到位、因疫情影响商家营业亏损等为由，通知永乐公司2020年5月7日起解除合同，并要求3日内办理交接手续。2020年5月12日，永乐公司以陈克擅自解约构成严重违约为由通知陈克于2020年5月12日解除合同，并要求陈克承担相关违约责任等。陈克于2020年5月16日签收该《告知书》。2020年5月20日，陈克回复永乐公司的《告知书》，表示陈克不存在违约行为、永乐公司要求其支付违约金、补交免租期租金无依据及其要求永乐公司开具《设备出门通知单》遭拒应由永乐公司承担由此产生的一切损失，并要求永乐公司返还履约保证金、租金及物业管理费等。2020年5月9日至2020年9月17日期间，陈克与永乐公司的工作人员微信协商解除租赁合同之事。其中陈克于2020年5月20日要求永乐公司出具设备出门通知单，永乐公司的工作人员回复称撤铺的流程还没有走、设备暂不能出的。目前系争房屋中仍留有陈克的物品。经陈克庭审后至永乐公司处核实，2019年12月7日开业时系争房屋所在的楼栋签约率及平均开业率均已达到70%。陈克支付的装修押金1万元已由永乐公司返还。双方庭审中均同意2020年5月16日解除《租赁合同》。本院认为，陈克与永乐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于《租赁合同》的解除。双方均同意《租赁合同》于2020年5月16日解除，本院确认《租赁合同》于2020年5月16日解除。关于陈克要求判令永乐公司返还履约保证金71,514元、租金171,634.68元及物业管理费17,163.68元的诉讼请求。《租赁合同》约定，本合同提前解除后，在陈克履行了房屋交还义务后30日内，履约保证金由永乐公司无息退还陈克。因此，在陈克将系争房屋返还永乐公司后，永乐公司应当向陈克返还履约保证金。《租赁合同》约定：系争房屋的免租期自2019年7月25日起至2019年10月25日止，商场开业前，若房屋免租期已满的，则房屋免租期顺延至商场开业时；商场开业时，商场整体招商签约率须达到70%以上，商场开业时，若商场招商签约率低于70%，陈克也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，陈克无需向永乐公司支付租金，仅需支付物业管理费及陈克因自身经营产生的水、电等费用。系争房屋所在的商场于2019年12月7日整体开业，且开业时商场整体招商签约率达到了70%，因此，陈克自2019年12月7日起即应向永乐公司支付系争房屋的租金。《租赁合同》于2020年5月16日解除，计算租金的截止日期为2020年5月16日。2019年12月7日至2020年5月16日期间的租金为126,880.48元。鉴于2020年1月24日起因疫情影响陈克所开的双喜老铺食品店经营受到影响，又因系争房屋为国有房屋，依照国家相关政策规定，可以免除陈克租金三个月。因此，免除疫情期三个月的租金71,514.45元后,陈克应承担的2019年12月7日至2020年5月16日期间的租金为55,366.03元。陈克预交租金171,634.68元中减去陈克应交租金55,366.03后,永乐公司应退还陈克租金116,268.65元。陈克2019年8月21日起入住系争房屋起至2020年5月20日期间占有使用系争房屋，接受物业服务，应当按照每月物业管理费2,612.4元标准支付上述占用期间的物业费23,511.60元。陈克预交物业费15,212.26元及9,984.38元共计25,196.64元,扣除陈克应当承担的物业费23,511.60元,剩余的预交物业费1,685.04元应当退还陈克。至于陈克所谓的签约率达到了70%、但其中有部分签约的合同可能尚未生效的意见，因《租赁合同》并未明确约定合同生效率，故对该意见不予采信。关于永乐公司要求判令陈克支付2020年4月5日至2020年5月16日期间的所欠水电费1,241.94元的反诉请求。永乐公司提交的水电表上的抄字数及费用，未经陈克确认，故不能采信。陈克庭审后书面表示愿意承担水电费1,000元，于法不悖，予以确认。关于永乐公司要求判令陈克承担自2020年5月17日起至2020年5月31日止按日租金18元每平方米的2倍计算的逾期占用费并承担清理费的反诉请求。2020年5月16日合同解除后，陈克曾经于2020年5月20日向永乐公司的工作人员微信联系要求出具设备出门通知单、准备撤铺，永乐公司的工作人员表示撤铺的流程还没有走、设备暂不能出，之后因违约责任等问题协商未成，系争房屋内属于陈克物品至今未搬离。本院认为，解除合同后双方应当积极腾空房屋、减少损失。陈克在合同约定的7天腾房期限内要求永乐公司配合其撤离房屋，而永乐公司以撤铺的流程未走未予配合，因此，解除合同后至今陈克未能搬离系争房屋的责任在于永乐公司，应由永乐公司承担系争房屋至今未腾空的责任，永乐公司要求陈克承担自2020年5月17日起至2020年5月31日止按日租金18元每平方米的2倍计算的逾期占用费并承担清理费的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。关于永乐公司要求判令陈克承担违约金158,703.30元的反诉请求。根据《租赁合同》第16条约定，陈克以任何方式通知永乐公司其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务(包括擅自解约)，属于陈克严重违约，永乐公司有权单方面解除本合同，合同解除日为永乐公司书面通知送达陈克之日，永乐公司有权要求陈克支付违约金，违约金相当于6个月租金和6个月物业管理费之和。陈克通知永乐公司解除合同，且未举证证明其具有法定解除权，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于陈克提出不同意承担违约金的抗辩意见，且永乐公司未及时配合陈克腾空房屋，对于系争房屋扩大的空租损失具有责任，故由本院酌定陈克承担相当于三个月租金和三个月物业管理费之和的违约金。对于永乐公司要求支付的其余违约金，不符合法律规定，不予支持。关于永乐公司要求陈克支付律师费1万元的反诉请求。《租赁合同》约定，守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担。陈克违约，致使永乐公司发生律师费1万元，按约应由陈克支付。故永乐公司要求陈克支付律师费1万元的反诉请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于永乐公司要求以履约保证金、租金、物业管理费用等抵付陈克所欠相关费用的诉讼请求，因永乐公司所需返还的款项大于陈克所欠相关费用，故永乐公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈克与被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司签订的关于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号梓康路XXX号XXX单元房屋的《租赁合同》于2020年5月16日解除；二、被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈克履约保证金71,514元；三、被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈克租金116,268.20元；四、被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈克物业费1,685.04元；五、原告(反诉被告)陈克于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司水电费1,000元；六、原告(反诉被告)陈克于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司违约金79,351.65元；七、原告(反诉被告)陈克于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司律师费1万元；八、驳回原告(反诉被告)陈克的其余本诉请求；九、驳回被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,214元,减半收取计2,607元,由原告陈克负担562元，由被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司负担2,045元;反诉案件受理费1,849元，由原告(反诉被告)陈克负担1,029元，由上海永乐街企业发展有限公司负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年五月二十日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。