四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0723民初335号 原告：绵阳中城房地产开发有限公司。住所地：四川省盐亭县云溪镇西街。 法定代表人：周荷清，系公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：何律，四川川北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何竞东，四川川北律师事务所律师。 被告：李小川，男，汉族，1968年8月23日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：李小虎，四川法韬律师事务所律师。 第三人：盐亭县农村信用合作联社。住所地：四川省盐亭县云溪镇文同路下段375号。 法定代表人：吴贝，系理事长。 委托诉讼代理人：贾道强，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨川，四川蜀仁律师事务所律师。 原告绵阳中城房地产开发有限公司（以下简称中城公司）与被告李小川、第三人盐亭县农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后,依法适用简易公开开庭进行了审理。原告中城公司的委托代理人何律、何竞东，被告李小川的委托代理人李小虎，第三人的委托诉讼代理人贾道强、杨川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月28日签订的编号为×××号的《商品房买卖合同》并承担违约责任；2.判令被告五日内将合同总价为10130050元房屋办理过户登记给原告【川（2019）盐亭县不动产权第 号】；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年4月28日，原、被告签订了编号为×××号的《商品房买卖合同》，约定：李小川向中城公司购买位于盐亭县鸿宇中心五楼商业用房5套共计2026.01平方米（房号5-15、5-16、5-17、5-18、5-19），单价为5000元／平方米，按揭505万元按照贷款方式进行付款。通过结算，被告向原告支付了首付款3479322元，通过贷款方式505万元，尚欠首付款1600728元。 2015年5月18日，李小川与信用社签订了《个人购房担保借款合同》，按揭贷款505万元，贷款期限120个月。2015年5月28日，信用社将贷款505万元支付给了中城公司。2020年2月以前，李小川按时归还按揭款，2020年2月起，李小川未偿还贷款，2020年9月22日，信用社向中城公司发出《告知函》，向作为保证人的原告催收李小川未归还的贷款，并要求提前收回已发放的借款，要求原告对李小川的按揭款进行代偿，并从原告在该行的保证金账户中扣划了被告未归还的贷款本息共计505万元。 因李小川未按时支付全部首付款，尚欠房款1600728元，根据《商品房买卖合同》第十条及附件五之约定，应付期限（2015年4月28日）届满之次日起至实际支付应付款项之日止，被告应按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。因被告未及时偿还银行借款，导致银行一次性收回借款，致使按揭贷款无法实际办理，且被告未在原告发出通知后10日内一次性付清房款和其他费用，故应当按照全部房款的百分之20支付违约金。 综上，原告认为李小川逾期付款超过60日，银行要求李小川提前归还借款，符合被告个人条件不符合导致无法办理按揭贷款的情形，根据双方签订合同的约定，李小川以其行为表明拒不履行《商品房买卖合同》，已构成实质性违约，致使原、被告签订的合同无法实现，符合解除条件，合同应当解除，同时被告应当按照合同约定支付违约金。被告未完全支付首付款，无法按时偿还按揭款事实清楚，证据确实充分，根据合同法相关规定，遂诉至人民法院。 被告李小川辩称，不同意解除合同，本案应当中止诉讼或者驳回原告的起诉。理由如下：1.原告长期拖欠被告工程款未支付，2015年1月双方协商一致达成了以房抵债的协议，原告欠付被告工程款750余万元，同时原告还应承担利息、发票税金等100多万元，另外原告另欠付第三方单位100多万元，要求一并纳入此次的以房抵债，由被告将来贷款融资后帮助原告代为支付给第三方单位，上述款项共计1000多万元，双方按照该金额协商了以房抵债的面积，上述款项抵偿了全部购房款，并办理了过户登记，该房屋现已被多家法院查封，已经进入拍卖程序；2.以房抵债后，双方为了贷款融资需要，于2015年4月签订了《商品房买卖合同》，在第三处贷款505万元，原告收到505万元后按照10%的比例扣除50.5万元贷款保证金后，将其余贷款454.5万元全部退还给被告，有银行流水予以证实，足以证明已足额抵偿了全部购房款的事实；3.原告只承认欠付被告300多万元的工程款，不承认当初协议时由被告代为支付第三方单位100多万元款项的事实，但原告持有被告所在锦寰园林公司出具的100多万元欠条，在付款期限到期后原告没有从到位贷款中予以扣除，在诉讼诉讼时效期间也没有主张权利，现已超过诉讼时效，不符合日常生活经验；4.原告作为保证人，代偿了2020年2月以后的按揭贷款，原告有权向被告追偿，但不能改变原告已全额收取购房款并将商品房交付给被告的事实，被告未按贷款合同偿还银行按揭款，只是对贷款合同的违约，并不是对商品房买卖合同的违约；5.原告诉请解除商品房买卖合同，并将案涉房屋过户登记至原告名下，这属于确权类诉讼，根据相关法律规定，本案必须要查明财产的权属状况，发现已经被告执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；6.根据民诉法及司法解释的规定，如果原告对被查封的财产主张实体权利，首先应当向执行法院提出执行异议，在执行异议被裁定驳回后应向执行法院提起案外人执行异议之诉，不得向其他法院提起诉讼，也不得另案提起其他普通诉讼案件。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，所以在案涉商品房已经被司法查封的情况下，原告的起诉路径不对，不能达到原告想要的目的。 第三人信用社陈述，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，被告足额支付了首付款和银行按揭贷款，购房款已付清，原告不具有解除权，如果解除将损害金融机构的利益，同时李小川取得按揭贷款后未按时还款的行为，并不符合原告所诉称的因李小川个人条件不符合导致无法办理按揭贷款的情形；2.李小川、彭艳与中城公司应当向信用社偿还剩余的借款本金、利息并承担相应的违约责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川鸿宇集团房地产开发有限责任公司于2013年7月11日变更名称为绵阳中城房地产开发有限公司。四川鸿宇实业集团有限公司系原告中城公司控股股东。被告李小川系四川锦寰园林建设工程有限公司法定代表人。四川鸿宇实业集团有限公司欠付四川锦寰园林建设工程有限公司工程款7029322元，四川鸿宇集团房地产开发有限责任公司欠付盐亭县高山房产测绘队拆迁款150万元，两项共计8529322元。2015年1月28日，原告中城公司与被告李小川协商一致用“鸿瑞国际城”五楼五套商铺抵偿上述欠付的工程款、拆迁款，原告欠付高山测绘队的拆迁款由被告李小川承担。原告陈述五套商业用房购房款总额为10130050元，抵扣欠付工程款、拆迁款后，还应支付购房款1600728元，故四川锦寰园林建设工程有限公司于2015年1月29日向原告出具《欠款条》一份，载明：“今欠到人民币1600728元，欠款事由鸿宇中心五楼商铺房款尾款，2015年5月1日前还壹佰万元，余款交房后一次性付清”，欠款单位处加盖有四川锦寰园林建设工程有限公司印章和李小川法定代表人印章。被告对原告的上述陈述不予认可，称原告欠付被告工程款750余万元，利息、税金100余万元，同时被告欠付第三方工程款150余万元，上述款项合计为10130050元，案涉五套商业用房的购房款已经全部用上述款项抵扣，被告不欠付原告购房款，对于《欠款条》，被告表示该款项已经结清并且已过诉讼时效。 2015年4月28日，原告与被告签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同》，主要约定被告购买原告位于盐亭县××镇××街“鸿瑞国际城”4幢4单元第5层五套商业用房；房屋单价为5000元／平方米，购房款总价为10130050元；付款方式为首付款＋银行按揭贷款，首付款合计为5080050元，按揭贷款合计为505万元；逾期付款责任：1.逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同，出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。被告表示签订上述合同是为了向银行融资贷款，原告对此不予认可。 2015年5月18日，被告李小川与第三人信用社签订了借款金额分别为52万元、67万元、13万元、347万元、26万元的《个人购房担保借款合同》，借款金额合计为505万元，借款期限为2015年5月18日至2025年5月17日，借款用途为商用房按揭，原告为借款提供连带保证责任担保，同时以案涉五套商业用房为借款提供抵押担保。第三人表示被告李小川在申请贷款时已足额向原告支付首付款5080050元，并提供了相应银行转款凭证予以证实。上述合同签订后，第三人于2015年5月27日按照约定将按揭贷款505万元全部转入原告公司账户。2015年5月18日，第三人就案涉五套商业用房在房产管理部门办理了抵押权预告登记。庭审中，原告及第三人一致认可，原告与第三人有合作协议，第三人向原告发放的贷款要按照10%的比例作为保证金予以扣除，放入保证金账户。 被告表示上述银行贷款实际并非用于支付购房款，购房款已全部用欠付工程款抵扣结清，上述贷款实际是原告帮被告融资，故保证金要李小川承担，原告扣除10%的保证金50.5万元后于2015年5月28日将剩余贷款454.5万元又全部银行转账给了被告李小川，并提供了相应的银行转款流水予以证实。原告表示上述贷款并非原告帮被告融资，454.5万元系原告退还被告的房款或向锦寰园林公司支付的工程款，并提交了被告李小川于2015年5月28日向原告提交的申请一份予以证实，该申请载明：“本人在贵公司所开发楼盘‘鸿瑞国际4#、5#’购买的5楼 #商铺，总价款10130050元，并于2015年1月29日以分期付款方式与贵公司签订商铺购销合同，同时将四川鸿宇实业集团有限公司应付本人工程欠款7029322元及贵公司所欠盐亭县房管所拆迁补偿款1500000元抵扣本人首次应付商铺购房款8529322元，第二次付款1000000元应于2015年5月1日前交付，余款600728在交房时付清。现由于个人原因与贵公司商定后，本人选择以按揭付款方式重签商铺购销合同，在盐亭县农村信用合作联社办理按揭贷款取得5050000元，实交房款13579322元，现因个人资金原因，申请第二次支付贵公司房款1000000元延期至2015年7月1日前交付，此本人多交付房款5050000元，现申请贵公司扣除按揭保证金505000元后予以退回本人多交付房款4545000元”，李小川在该申请购房人落款处签名捺印。 案涉五套商业用房，原告分别于2019年7月25日、9月6日为被告办理了不动产权证【川（2019）盐亭县不动产权第 号】。 另查明，被告李小川从2020年2月始便未按约定偿还按揭贷款本息，被告逾期后相应本息便从原告保证金账户中予以扣除，截止至2021年3月27日已扣除保证金826657.35元。2020年9月22日，第三人向原告发出《告知函》，告知：鉴于借款人李小川目前的经营状况和还款情况，我社现要求提前收回已发放借款，由贵公司承担保证责任并对李小川在我社的5笔按揭贷款进行代偿。2020年11月4日，原告向被告发出《通知》，主要内容为：鉴于第三人提前收回已发放的借款，并要求我公司承担保证责任，现通知如下：1.自本通知发出之日起7日内付款方式自动由按揭付款变更为一次性付款；2.自本通知发出之日起10日内，你应当一次性付清房款和其他费用，否则本公司将解除《商品房买卖合同》，你须按照合同约定的总房款金额的百分之贰向我公司支付违约金，我公司将在扣除你应承担的违约金等费用后，将你缴纳的房款剩余部分无息退还给你。李小川在该《通知》上签名确认“收到”。第三人于2021年3月2日向本院另案提起诉讼，主张李小川、彭艳、中城公司偿还欠付贷款本息。 上述事实有当事人陈述、《欠款条》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、借款借据、抵押权预告登记证、收据、领款单、《申请》、银行流水、《告知函》、《通知》等证据在卷予以证实。 本院认为，案涉五套商业用房系因原、被告协商通过以房抵债的方式结清欠付工程款、拆迁款而产生。案涉购房款共计10130050元，原告陈述扣除欠付工程款、拆迁款后被告至今尚欠购房款1600728元，根据当事人陈述、《欠款条》、被告李小川签名捺印的申请、银行流水等证据足以认定被告至今仍欠付原告购房款的事实，但欠付购房款金额应为10130050元-（7029322元+150万元+505万元-454.5万元）=1095728元，在1600728元中应当扣减按揭保证金50.5万元，被告辩称购房款已全部结清，但其提交的现有证据尚不足以达到其证明目的，举证不能的法律后果由其自行承担。根据《商品房买卖合同》约定，购房款由首付款和按揭贷款构成，其中首付款系分期付款，第一期工程款抵扣，第二期在2015年7月1日前支付100万元，第三期在交房时付清余款，本案中被告欠付原告的购房款不足总购房款的20%，被告已履行主要义务，并且在被告逾期付款的情况下，原告仍然为被告办理了房产证，说明双方有继续履行合同的合意，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定，出卖人在买受人所欠购房款不足总购房款20%的情况下主张解除合同不符合法律规定，损害了买受人利益。综上，原告主张解除《商品房买卖合同》并承担违约责任、办理房产过户的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百六十七条之规定，判决如下： 驳回原告绵阳中城房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82580元，减半收取计41290元，由原告绵阳中城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨银红 二〇二一年五月十三日 书记员  黄宜欣