广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1415号原告：吴尚英，男，1966年6月21日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所。被告：广州市益园物业经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区珠玑路23-25号二层A201号。法定代表人：陈伟浩，职务：总经理。被告：广东大信投资集团有限公司，住所地广东省广州市白云区金钟横路288号弘兴大厦第14层1477号房。法定代表人：黄琪春，职务：董事长。两被告共同委托诉讼代理人：张哲彬，广东世港律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：余乔慧，广东世港律师事务所律师。第三人：广州白云面业有限责任公司黎明市场经营管理中心，住所地广东省广州市荔湾区珠玑路23-25号首、二层。负责人：龙炳华。委托诉讼代理人：鄢昊然，广东法圣律师事务所律师。原告吴尚英与被告广州市益园物业经营管理有限公司（以下简称益园公司）、广东大信投资集团有限公司（以下简称大信公司）、第三人广州白云面业有限责任公司黎明市场经营管理中心（以下简称白云公司）合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴尚英委托诉讼代理人招小明，两被告共同委托诉讼代理人张哲彬，第三人白云公司委托诉讼代理人鄢昊然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认原告与益园公司于2018年6月20日签订的管理合同为无效合同；2.判令益园公司退回收取的全部管理费166920元；3.判定益园公司退回10000元的保证金；4.判令大信公司承担连带清偿责任；5.要求益园公司返还47450元的押金；6.判令被告承担全部诉讼费用。案件事实一、合同关系2018年5月9日，益园公司（甲方）与原告（乙方）签订《管理合同》，约定甲方将属下黎明市场首层10档交由乙方使用，在管理期间由乙方每月上缴固定的管理服务费给甲方，乙方每月固定管理服务费为8346元，使用管理期限2018年6月10日至2021年6月9日，乙方应于每月15日前将管理服务费划入甲方账户。乙方向甲方交纳1万元作为保证金，合同期满后，如乙方无违约事项，甲方应无息全额在乙方撤场后15个工作日退还。二、合同履行合同签订后，原告向益园公司支付保证金10000元。2018年5月9日，原告向益园公司支付首层10档3个月租金按金47430元。原告使用案涉商铺期间，按月向益园公司缴纳管理服务费至2020年1月，合计166920元。三、合同效力原告陈述：租赁合同己经收取了管理费，管理合同是重复收费，而且是超高的收取管理费，按照国家规定管理费每平方只有40元，何况原告只签了4平方米，被告的超高收取违背了国家的法律规定，应认定无效合同，故益园公司应返还保证金及已收取的管理费，大信公司委托益园公司收取费用应承担连带清偿责任。益园公司辩称：首先，管理合同合法有效，不违反法律行政法规的强制性规定。涉案黎明市场在第三人委托给大信公司统一经营管理时，市场仅有主体结构，属于毛坯状态，需要经过改造才能进行分租个小商户，益园公司在此过程中对涉案黎明市场投入了大量资金，并在市场运营过程中进行了必要的维护，因此益园公司收取的是管理服务费而非物业管理费。其次，因原告还拖欠管理服务费未付，且存在擅自分租及单方退租行为,已构成违约，不符合退还保证金条件。四、原告的其他举证和被告的相应质证诉讼中，原告向本院提交了原告（乙方）与第三人（甲方）及大信公司（丙方）于2018年5月9日签署的三方《租赁合同》，记载租期自2018年6月10日至2021年6月9日止，月租金6218元，月管理费1696元；租金及管理费按月支付给丙方，并由丙方负责代付给甲方；丙方的收款账户为广州市益园物业经营管理有限公司等。此外，原告还提交了黎明市场管理处出具的《收费通知单》及益园公司出具的发票，显示涉案商铺每月租金15810元，管理费450元。益园公司及大信公司对原告提交的证据真实性确认，第三人对该合同三性予以认可，大信公司质证对租赁合同真实性认可，其他证据由法院审核。五、各方陈述原告陈述基于其与第三人的租赁合同向益园公司支付了3个月租金合计47430元作为租赁合同的押金，每月租金15810元（含租金6218元+管理费1696元+管理服务费8346元-450元）。原告陈述2020年4月17日退出案涉场地，租赁合同已经解除。益园公司称原告违约自行退场，2020年2-3月租金是免收的，但是管理服务费没有免收，原告2020年4月份有使用案涉场地23天，原告没有按要求支付管理服务费和租金。六、其他情况2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。裁判理由与结果本院认为，原告与益园公司签订的《管理合同》是当事人协商的结果，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守。原告主张益园公司依据该管理合同收取的管理服务费属重复收费无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。故原告要求确认原告与益园公司签订的《管理合同》为无效合同并要求返还已支付的管理服务费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求益园公司退还保证金10000元的请求，益园公司抗辩原告单方退租及擅自分租的行为构成违约，不具备保证金返还条件的意见，该抗辩意见不属于管理合同约定事项，故对其该抗辩意见不予采纳。对于益园公司提出的拖欠管理服务费问题，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对原告的经营影响较大，二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，原告因疫情防控影响拖欠管理服务费并非恶意，故益园公司主张原告拖欠管理服务费构成违约理据不充分，现原告已交还案涉场地，原告与益园公司的管理合同因合同目的无法实现而解除，根据合同约定，益园公司本应向原告退还保证金，但因原告还拖欠管理服务费未付，且拖欠的费用超出该保证金，依据诚实信用原则及保证金的性质，该保证金应先抵扣原告拖欠的管理服务费，至于抵扣后原告还欠缴的管理服务费，益园公司可另寻途径解决。综上，原告要求益园公司退还保证金依据不足，不予支持。对于原告诉请要求退还押金47450元的请求，庭审中，原告确认该款项是基于其与第三人的《租赁合同》而支付给益园公司的，与本案不属于同一法律关系，故本案不予调处，原告可另行途径解决。原告要求大信公司承担连带清偿责任的主张于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴尚英的全部诉讼请求。案件受理费1919元，由原告吴尚英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二一年五月十三日法官助理龙滋霖书记员曾芳