广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终407号上诉人（原审原告、申请执行人）：阳江农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：彭洪辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈达照，广东迅恒（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，广东迅恒（阳西）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：谢振军，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省阳江市。原审第三人（被执行人）：阳江市X丰实业有限公司。住所地：广东省。法定代表人：林建兵，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：林建兵，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省。原审第三人（被执行人）：莫介来，男，1950年6月12日出生，汉族，住广东省。原审第三人（被执行人）：李秀英，女，1950年9月10日出生，汉族，住广东省。原审第三人（被执行人）：莫紫艳，女，2004年5月8日出生，汉族，住广东省阳江市。法定代理人：梁达凤，女，住广东省阳江市，系莫紫艳的母亲。上诉人阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称阳江农商行）因与被上诉人谢振军、原审第三人阳江市X丰实业有限公司（以下简称X丰公司）、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳江农商行上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许对座落于阳江市江城区X号X丰·金山XXX的执行；二、本案一、二审诉讼费由谢振军负担。事实与理由：一、一审法院对涉案《金山XX认购协议书》的合同性质认定事实不清，适用法律错误。涉案《金山XX认购协议书》的合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式与《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同主要内容等存在较大区别，甚至没有约定签订正式商品房买卖合同、交付余款、办理交房手续和产权登记的时间，也没有约定交房标准，故该认购协议书不能认定为商品房买卖合同。涉案《金山XX认购协议》仅是双方购房意向性协议，目的是为了约束双方签订商品房买卖合同，属于预约合同，故谢振军不具备《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。二、一审法院对谢振军支付购房款的事实认定不清，证据不足。按照《广东省商品房预售管理条款》第三十一条规定，预售人应按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。谢振军没有提供相应的银行存款凭据，不能单凭谢振军提供的收款收据认定谢振军已实际支付购房款给X丰公司。阳江农商行认为，如此大额款项购房价款现金交易严重违反常理，不排除存在恶意串通的虚假交易行为，在X丰公司未出庭参加诉讼核实购房价款的支付情况下，一审法院未着重查明资金实际交付的事实和经过，单凭谢振军提供的收据认定谢振军已实际交付420013元购房款，属证据不足,不能认定谢振军已支付购房款和已支付的购房款超过了合同约定价款的百分之五十的事实。三、一审法院认定谢振军所购涉案商品房是用于居住且名下没有其他用于居住的房屋，属认定事实不清。谢振军提供的查询房产登记证明所反映的人员房屋登记情况无法确定是否为谢振军家庭成员的全部住房情况，且查询结果也仅反映谢振军江城区、高新区房产的情况，不能证明谢振军及其家庭成员名下仅有一处居住用房。同时，谢振军亦未提供任何证据证明其在法院查封之前已居住使用涉案商品房。根据民事诉讼证据规则，谢振军应对该事实继续承担举证责任，而谢振军未能提供充足证据证明涉案商品房是用于居住且谢振军名下在阳江市区无其他用于居住的房屋的事实，故谢振军对涉案商品房享有的权利不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。四、谢振军对涉案商品房未能签订商品房买卖合同和不能办理过户登记存在过错，并非善意商品房消费者。谢振军主张的与X丰公司购买的事实和经过与正常商品房交易习惯不符，意味着谢振军知悉和接受所涉交易风险。同时，涉案商品房在出售前已抵押登记给谢振军并且办理了抵押登记手续，谢振军完全有能力查证涉案商品房的权属状况。X丰公司将已办理抵押登记的涉案商品房出售，谢振军在购买过程中没有尽到注意义务，反而以低于市场成交价的价格与X丰公司进行交易，并以违反正常商品房交易习惯的做法进行购房，将应缴入商品房预售款专用账户的购房款全额以所谓“现金”方式交付，是导致涉案商品房未能签订商品房买卖合同和办理过户登记的根本原因。阳江农商行认为，谢振军与X丰公司存在相互串通交易，谢振军存在过错，并非善意的商品房消费者，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号）第二条规定适用的前提是无过错的购房消费者，因此，谢振军不能依据该规定享有买受人权利优于阳江农商行抵押权利的特殊保护措施。五、涉案商品房属于X丰公司的财产，阳江农商行对涉案商品房享有抵押担保物权，有权申请法院强制执行涉案商品房。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，谢振军与X丰公司关于涉案商品房的买卖行为违反法律规定，损害了抵押权人阳江农商行的利益，应认定为无效的买卖行为。因此，谢振军对涉案商品房不享有任何物权权利，阳江农商行有权依据（2018）粤1702民初1254号民事判决申请执行涉案商品房。谢振军辩称：一、谢振军在法院查封涉案商品房之前已和X丰公司签订《金山XX认购协议书》，协议书对当事人名称和住所、商品房基本状况，商品房价款的确定方式和总价款、付款方式、付款时间，办理产权登记有关税负事宜、违约责任、其他事项等作出了明确了约定，具备商品房买卖合同的主要内容和条款。谢振军在签订协议后已依约向X丰公司支付了420013元购房款，X丰公司据此出具了收据交谢振军收执法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定谢振军在一审法院查封涉案商品房之前和X丰公司签订的《金山XX认购协议书》属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的合法有效的书面买卖合同。二、谢振军已按照《金山XX认购协议书》的约定向X丰公司支付了420013元购房款，X丰公司据此出具了收据交付谢振军收执，不存在任何虚假交易或恶意串通，阳江农商行未能举证证明谢振军与X丰公司存在恶意串通的虚假交易行为，应承担举证不能的法律后果。三、X丰公司在2017年将涉案商品房交付谢振军，谢振军随即开始装修并正式入住至今。谢振军一审提供的《不动产登记资料自助查询结果证明》证实至2020年11月11日，谢振军名下在阳江市区没有不动产登记记录，谢振军也可以提供阳东区、阳春市、阳西县的不动产登记资料查询结果，用以证明涉案商品房是谢振军在阳江地区的唯一住房。涉案商品房未能办理过户登记是X丰公司自身原因所致，谢振军作为消费对此无过错。四、根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]的规定，交付全部或者大部分价款的商品房购房者对所购商品房享有的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，亦优先于抵押权，本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”的除外情形，阳江农商行对涉案商品房的抵押权不得对抗作为购房消费者的谢振军，请求驳回上诉，维持原判。X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳没有提供诉讼意见。阳江农商行向一审法院起诉请求：一、撤销(2019)粤1702执异193号执行裁定书，准许对座落于阳江市江城区X号X丰•金山XXX的执行。二、本案的诉讼费由谢振军承担。一审法院认定事实：涉案商品房位于阳江市江城区X号X丰金山XX，属于X丰公司开发建设的商住房，领有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。2014年11月14日，X丰公司为向阳江农商行借款而与阳江农商行签订了《借款合同》及《房地产抵押合同》，将其名下的X丰金山XX51处（其中一处为涉案商品房X）在建工程房产抵押给阳江农商行，并分别办理了抵押登记，后X丰公司偿还了部分借款本息，阳江农商行对在建工程抵押房产中的19处房产涂销了抵押，尚有包括本案涉案商品房在内共32处房产作为余下借款的抵押，未解除抵押登记。2017年1月16日，谢振军与X丰公司签订了《金山XX认购协议书》（认购编号为：X），该协议约定：谢振军认购X丰公司位于阳江市江城区X号金山XXX，建筑面积139.49平方米，认购价款为606013元。2017年3月15日，谢振军向X丰公司一次性支付420013元，X丰公司向谢振军出具了收据。至一审法庭辩论终结时，涉案商品房尚未办理房地产权登记手续。据一审法院于2020年11月11日到阳江市不动产登记中心查询得知，谢振军于2020年11月11日止在阳江市区均无不动产登记记录。一审法院在审理阳江农商行诉X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳金融借款合同纠纷一案中，于2018年12月26日作出（2018）粤1702民初1254号民事判决，判决：一、限X丰公司在判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠的借款本金1567万元及利息（含罚息、复利）4182500元（上述款项暂计至2018年10月20日，从2018年10月21日起计至判决确定的履行期限届满之日止的利息按双方签订的《借款合同》约定的利率计算）给阳江农商行；二、限X丰公司在判决发生法律效力之日起十日内支付律师服务费4万元给阳江农商行；三、林建兵对上述判决第一项、第二项所确定的X丰公司的债务承担连带清偿责任；林建兵承担保证责任后，有权依法向X丰公司追偿；四、莫介来、李秀英、莫紫艳在各自继承莫纯恩的遗产实际价值范围内对上述判决第一项、第二项所确定的X丰公司的债务承担连带清偿责任；莫介来、李秀英、莫紫艳承担保证责任后，有权依法向X丰公司追偿；五、X丰公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，阳江农商行有权对依法拍卖或变卖X丰公司名下的坐落于阳江市江城区X号X丰.金山XX5幢203房、401房、501房、601房、701房、801房、901房、1001房、1101房、1501房、1601房、304房、404房、504房、1004房、1104房、1204房、1404房，以及6幢202房、203房、301房、401房、801房、901房、1001房、1101房、1301房、304房、404房、504房、604房、704房共32处在建工程的所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；六、X丰公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，阳江农商行有权对依法拍卖或变卖X丰公司名下的坐落于阳江市江城区X号之一、二、三（不动产权证书号：X）不动产的所得价款在清偿第一顺位债务700万元后在300万元范围内享有优先受偿权。因X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳没有履行上述生效判决确定的义务，阳江农商行向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理，执行案号为(2019）粤1702执887号。在(2019）粤1702执887号执行过程中，根据阳江农商行的申请，一审法院于2019年3月28日作出(2019)粤1702执887号之一执行裁定，依法查封了涉案商品房，并于2019年4月3日采取了查封措施。2019年10月10日，谢振军向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年11月8日作出（2019）粤1702执异193号执行裁定，裁定中止对阳江市江城区X号X丰·金山XXX的执行。阳江农商行在收到该执行裁定之后，于2019年12月4日向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，阳江农商行主张谢振军在申请执行异议时提供的《广东省阳江市商品房预售许可证》[该许可证载明有效期自2014年9月30日至2016年9月30日（过期无效）]显示该证有效期至2016年9月30日，谢振军与X丰公司签订该协议时间为2017年1月2日，已过预售证有效期，该协议不具法律效力。根据审理需要，一审法院于2020年9月24日发函至阳江市住房和城乡建设局，调查“坐落于阳江市江城区X号X丰﹒金山XX5幢、6幢在2015年1月1日至2018年1月1日期间是否领取商品房预售许可证？如领取，请复函告知商品房预售许可证证号及有效期的起止时间等信息。”2020年10月16日，阳江市住房和城乡建设局复函本院称：“一、阳江市X丰实业有限公司于2014年9月向我局申领了于阳江市江城区X号X丰·金山XX5、6幢《商品房预售许可证》（阳预许证字2014054号）。预售许可证有效期为：2014年9月30日至2016年9月30日。二、根据阳江市人民政府于2016年2月25日印发的《阳江市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见）（阳府[2016]9号）关于‘取消设置商品房预售许可证有效期的规定，商品房预售许可证不再设置许可证有效期’的规定，在该文印发之前已领取的《商品房预售许可证》，其有效期到期后自动延续。”另查明，阳江农商行于2020年1月21日成立。中国银行保险监督管理委员会阳江监管分局于2020年1月20日出具阳银保监复［2020］3号《关于阳江农村商业银行股份有限公司开业的批复》，该批复载明阳江农商行开业之时，广东阳江农村商业银行股份有限公司、广东阳东农村商业银行股份有限公司、阳江市海陵区农村信用合作联社解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由阳江农商行承受。一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，主要围绕作为案外人的谢振军是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条司法解释赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,故谢振军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益应从以下三个方面进行审查：第一,关于谢振军在一审法院查封涉案房产之前是否与X丰公司签订合法有效书面买卖合同的问题。首先，X丰公司持有的编号：阳预许证字2014054号《广东省阳江市商品房预售许可证》有效期自2014年9月30日至2016年9月30日，谢振军与X丰公司于2017年1月6日签订《金山XX认购协议》，虽然签订的时间不在上述预售许可证有效期限内，但根据阳江市住房和城乡建设局的复函，该预售许可证的有效期到期后自动延续。即涉案商品房的预售可认定为在预售许可证的有效期内的。其次，从认购协议签订的时间看,谢振军与X丰公司签订《金山XX认购协议》的时间亦早于一审法院于2019年4月3日查封涉案房产的时间。再者，谢振军与X丰公司签订了认购协议，虽未签订正式的商品房买卖合同，但该协议完全具备商品房买卖合同的主要内容和条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理协法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定谢振军在一审法院查封涉案房产之前已与X丰公司签订了合法有效书面买卖合同。第二,关于谢振军所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的问题。根据阳江市不动产登记中心出具的《证明》可知，截止2020年11月11日,谢振军名下在阳江市区均无不动产登记记录。本案阳江农商行没有提供证据证明谢振军除涉案商品房外还有其他可居住的房屋。据此，应认定截止2020年11月11日，谢振军无用于居住的其他房屋。第三,关于谢振军已付购房款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。涉案商品房的总价款为606013元，谢振军在2017年3月15日前已向X丰公司支付购房款420013元，可认定谢振军已向X丰公司支付涉案购房款超过50%的事实。此外,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复[法释（2002）16号]》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述批复表明，交付全部或者大部分价款的商品房购房业主对房产所享有的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权,故亦优先于抵押权。因此,本案亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”规定中“法律、司法解释另有规定”的除外情形，即是本案阳江农商行对涉案房产的抵押权不得对抗商品房购房业主谢振军。综上所述,谢振军对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。阳江农商行在本案中请求对涉案商品房继续执行，缺乏理据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九规定，作出判决：驳回阳江农商行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由阳江农商行负担。二审期间，一、谢振军提供结婚证、户口本、不动产资料资助查询证明，拟证明谢振军与石延芳是夫妻关系，两人生育谢盈盈、谢亚龙，谢振军及配偶、谢盈盈、谢亚龙名下在阳江市辖区均没有可用于居住的房屋。二、《租房合约》《租房补充合约》、吴荣美的产权登记材料，拟证明谢振军向吴荣美租赁阳江市X号房屋二、三、四楼。经本院组织各方当事人质证，阳江农商行质证意见如下：证据的三性由法院依法认定，谢振军的儿子谢亚龙名下登记有一处房产，应认定谢亚龙在阳江市区存在其他可供居住的房屋，该组证据不能证实涉案商品房是用于居住且谢振军在阳江市区没有其他可供居住的房屋的事实。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：谢振军与石延芳是夫妻关系，双方于1995年9月21日生育女儿谢盈盈，于2003年1月9日生育儿子谢亚龙。2014年3月25日，谢振军与吴荣美签订《租房合约》，约定谢振军向吴荣美租赁阳江市X号房屋二、三、四楼，租赁时间为2014年3月25日至2015年3月25日，每月租金1000元，该合同末处空白处有手写内容“凤姐，住到终止，租房合约都生效。2015.5”。谢振军提供的不动产登记资料查询结果证明，反映至2021年4月，谢振军及其配偶石延芳，女儿谢盈盈在阳江市江城区、高新区、海陵区，阳江市阳东区，阳春市以及阳西县均没有房产登记信息。儿子谢亚龙名下有一套房位于阳江市江城区X号裕雅居X房，建筑面积为36.64平方米，谢亚龙在阳江市高新区、海陵区，阳江市阳东区，阳春市以及阳西县均没有房产登记信息。又查明：一审庭审中，一审法院问及谢振军是否按照（2019）粤1702执异193号执行裁定书将尚欠的购房余款汇至法院账户，谢振军陈述“现在尚未支付，暂没有能力支付余款。”一审法院告知谢振军需在一个月内将余款186000元汇至法院账户，谢振军表示清楚，但二审中，谢振军陈述尚未按一审法院的要求将余下购房款汇至一审法院账户提存。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是谢振军对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人之间的纠纷发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定进行审查处理。阳江农商行请求执行涉案房产是基于（2018）粤1702民初1254号民事判决认定阳江农商行有权对拍卖或变卖该房产在建工程的所得价款在债权范围内享有优先受偿权，而谢振军是以其对涉案商品房享有实体权利为由请求排除强制执行。虽然根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款、第六十八条关于抵押物转让、继承、赠与不影响抵押权行使的规定，抵押物所有权归属的变化不得对抗已在先成立的抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条亦规定如申请执行人对执行标的享有担保物权，则不予支持案外人提出的排除执行异议，但该条规定中有“法律、司法解释另有规定的除外”的但书内容，因此应依照其他法律、司法解释的规定判定是否存在可对抗抵押权的例外情形。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，即使购房消费者对商品房的享有物权期待权属于债权，而抵押权人享有的抵押权属于物权，但基于生存利益至上的考虑，法律赋予了购房消费者的权利优于抵押权保护，因此购房消费者对商品房享有的权益可以对抗抵押权，购房消费者有权通过执行异议程序请求阻却抵押权人对商品房的执行。故阳江农商行能否依据（2018）粤1702民初1254号民事判决申请执行涉案商品房，关键在于谢振军是否构成商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条已经对商品房消费者的鉴别条件作出了明确规定，故谢振军只有在举证证明其符合上述规定才能阻却涉案商品房的执行。首先，虽然谢振军与X丰公司在人民法院查封涉案商品房之前仅是签订了《金山XX认购协议书》，但如果该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，亦应认定构成商品房买卖合同。《金山XX认购协议书》对房号、面积、单价、房款、付款时间、违约责任等买卖合同的主要内容作出了约定，并且X丰公司出具《收款收据》收取涉案商品房的购房款，谢振军提供的照片反映其已对该商品房进行装修，故谢振军与X丰公司签订的《金山XX认购协议书》应依法认定为商品房买卖合同。阳江农商行主张谢振军与X丰公司买卖涉案商品房的行为违反了抵押期间不得转让抵押财产的法律规定，双方之间的买卖行为无效。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，区别于物权法、担保法及相关司法解释的规定，根据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，阳江农商行主张谢振军与X丰公司买卖涉案商品房的行为违反了物权法、担保法及司法解释的相关规定，属于无效的买卖行为，缺乏法律依据，本院不予支持。即使谢振军在购房前未尽充分审慎注意义务，但现有证据无法证明谢振军以明显不合理的低价购买该商品房，亦无证据证明谢振军支付购房款的方式违反了法律的禁止性规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，本案不足以认定谢振军与X丰公司存在恶意串通买卖商品房损害他人合法权益的行为，故应认定谢振军与X丰公司签订《金山XX认购协议书》是双方真实意思表示，内容也没有违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效。其次，谢振军提供的不动产登记资料查询结果证明，谢振军与其配偶以及女儿谢盈盈名下在阳江市辖区范围内没有可用于居住的房屋。虽然谢振军的儿子谢亚龙名下有一套房位于阳江市江城区，但谢亚龙名下的该套房屋面积仅为36.64平方米，不能满足谢振军一家四口的基本居住需要，故谢振军向X丰公司购买的涉案商品房在面积上仍然属于满足基本居住需要的，应认定谢振军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。再次，虽然现有证据未能查明谢振军所支付的购房款是否依《广东省商品房预售管理条款》的规定汇至商品房预售款专用账户，但要求预售人（X丰公司）将商品房预收款存入商品房预收款专用账户属于行政管理手段，不能由此认定谢振军没有履行支付购房款的义务。现有证据不足以认定谢振军与X丰公司存在恶意串通，谢振军提供的X丰公司出具的《收款收据》证明其已依约向X丰公司支付了420013元购房款，一审法院认定谢振军已支付超过合同约定总价款的百分之五十的房价款给X丰公司并无不当。综合上述分析，谢振军提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，阳江农商行主张谢振军在与X丰公司的交易中存在过错，并非善意的商品房消费者，但只要谢振军符合消费者购房人的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。故一审认定谢振军对涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益，并判决驳回阳江农商行请求执行涉案商品房的诉请，处理恰当，本院予以维持。但谢振军作为购房者，支付购房款是其应履行的主要合同义务，在涉案商品房被法院生效判决认定阳江农商行享有抵押权优先受偿权的情况下，谢振军应及时将余下购房款支付给阳江农商行或者按照人民法院的要求予以提存，否则阳江农商行有权依据《民法典》的相关规定以自己的名义代为行使X丰公司对谢振军的权利。综上所述，阳江农商行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9860元，由阳江农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  陈欢欢审 判 员  莫怡华二〇二一年五月十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。