贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初7745号 原告：吴汉华，男，1989年3月5日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 被告：吴永贤，男，1995年2月14日出生，布依族，住贵州省都匀市。 第三人：吴霞，女，1987年5月27日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 第三人：吴虹，女，1989年8月8日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 第三人：洪起，女，1921年10月11日出生，汉族，住福建省安市。 原告吴汉华与被告吴永贤、第三人吴霞、吴虹、洪起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴汉华、被告吴永贤到庭参加了诉讼，第三人吴霞、吴虹、洪起经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴汉华向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告吴永贤父亲吴福金达成的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告吴永贤（吴福金之子）立即协助原告吴汉华办理位于遵义市红花岗区（产权证号为：黔（2016）遵义市不动产权第XXX号）住房的产权过户手续。事实和理由：被告的父亲吴福金与原告吴汉华的父亲吴水情系朋友关系。吴福金与李天红于1995年登记结婚，2014年1月6日登记离婚。吴福金与李天红在婚姻关系存续期间，生育被告，并于2003年8月向遵义市永城房地产开发有限公司购买了位于遵义市红花岗区（产权证号为：黔（2016）遵义市不动产权第XXX号，该产权证上注明系吴福金个人所有）的住房一套。吴福金与李天红在结婚前还生育了第三人吴霞、吴虹，现吴福金之母亲洪起仍在福建省安市居住。因吴福金与吴水情系朋友关系，吴福金于2017年7月28日前累计向吴水情借款20万元，经双方协商，吴福金将前述住房一套以总价45万元的价格出卖给原告；2017年7月28日之前的借款20万元折抵购房款，并将房屋交付给原告居住、使用至今；此后吴水情分别于2017年8月15日手机银行转账50000元，2017年10月3日通过网上银行转账53500元，2017年12月19日通过网上银行转账50000元，2018年2月12日通过网上银行转账50000元，2018年4月26日通过网上银行转账20000元，2018年8月28日通过网上银行转账30000元，累计支付了253500元，自此，原告已通过父亲吴水情累计支付了453500元购房款，但吴福金于2018年8月28日死亡。第三人吴霞、吴虹、洪起表示放弃对上述房屋的继承权。原告与吴福金虽然没有签订书面的买卖合同，但双方已口头达成了房屋买卖协议，被告父亲也为原告出具了说明，并标注了收款期限，原告按约履行了支付全部房款的义务，但因吴富金的死亡不能办理产权过户手续，为保护原告的合法权益，故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告吴永贤辩称，原告所述是事实，对要求过户和确认有效无异议。 第三人吴霞、吴虹、洪起经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 根据原、被告的述辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 吴福金、吴水情均原系福建省安人。吴水情系原告的父亲。第三人洪起系吴福金的母亲，第三人吴霞、吴虹均系吴福金的女儿；1995年，吴福金与李天红登记结婚，婚后生育一子即被告。 2003年8月，吴福金以其名义购买了位于遵义市红花岗区（以下简称住宅；该住宅的房屋所有权证编号为黔（2016）遵义市不动产权第XXX号），该证载明权利人为吴福金、共有情况为单独所有、建筑面积为110.77平方米，共有情况注明系吴福金单独所有）。 2014年1月6日，吴福金与李天红登记离婚，并约定遵义市沙河小区大约110平方米的房屋归儿子所有，居住权归吴福金所有等。 2017年7月28日，吴福金向原告出具了一份书面材料，该材料载明：2017年7月28日，本人把沙河小区X号楼X栋XX号卖给吴汉华，总价45万元，已收到20万元，承前借欠条全部作废，吴福金，2017年7月28日生效。 2017年8月15日、10月3日、12月19日、2018年2月12日、4月26日、8月28日，原告的父亲吴水情通过银行转账方式分别向吴福金支付50000元、53500元、50000元、50000元、20000元、30000元，共计253500元。前述款项除第一笔外，均在转账时备注为房款或尾款。 另查，从2018年1月起，原告就居住于住宅内。2018年8月28日，吴福金在福建省安死亡。 庭审中，原告陈述，原、被告两家都是福建那边的；书面材料中吴福金书写为C栋是因当时在福建，房产证不在身边，所以写错了，吴福金名下只有涉案住宅；第三人吴霞、吴虹是吴福金第一任妻子生育的子女，吴福金第一任妻子已去世；原告委托其父亲吴水情购买的住宅；多支付的3000元是作为逾期付款的利息。被告对原告的前述陈述无异议，并陈述，被告的母亲李天红是吴福金的第二任妻子，已离婚，离婚后吴福金未再婚；吴福金在遵义只有这一套住宅；吴福金向原告父亲借款20万元被告听说过的。 本院认为，原告主张的涉案合同成立于《中华人民共和国民法典》施行前，合同履行涉及的法律事实延续至民法典施行之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案应适用合同成立当时的法律法律事实发生当时的法律、司法解释对前述行为和事实的后果进行处理。 第三人吴霞、吴虹、洪起经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相关诉讼权利，其应承担由此产生的不利后果。 原告主张吴福金在出具书面材料时将D栋误写为C栋，被告未提出异议，且结合住宅登记内容、原告实际占有使用住宅及被告陈述吴福金在遵义享有不动产情况等事实，原告的前述主张较为可信，故对原告的该主张，本院予以认定，即吴福金在出具书面材料时将D栋误定为C栋。 原告主张涉案房屋买卖未签订书面合同，只有口头约定。根据本院查明的事实，吴福金出具的书面材料内容反映其有向原告出卖住宅的意思表示及其认可用借款冲抵部分房款的事实，且吴福金出具书面材料后，存在住宅已由原告实际占有使用多年、原告的父亲吴水情分多次以房款等名义向原告支付了款项等事实，前述事实能够相互佐证，内容明确具体，表明原告与吴福金之间形成了口头房屋买卖合同及双方已实际依据前述合同履行各自支付购房款和交付房屋的合同义务，这应是双方真实意思表示。在庭审中，没有事实表明原、被告口头房屋买卖合同的形成过程及合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形或存在损害第三人利益的情形，并结合住宅所有权登记情况、吴福金与李天红离婚时对住宅分割意见、被告在庭审中的陈述等事实，吴福金在身前有权处分住宅，同时，第三人经本院合法传唤未到庭陈述，表明其放弃了可能对与住宅相关的民事权利和诉讼权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原告与吴福金之间形成了口头房屋买卖合同应当合法有效，故原告请求确定其与吴福金之间房屋买卖合同合法有效的请求，本院予以支持。 原告与吴福金之间房屋买卖合同合法有效，在合同成立后，原告已履行了向被告支付约定购房款的义务，并实际占有房屋，表明原、被告就主要合同义务已进行履行，且在庭审中没有证据证明双方已履行的主要合同义务存在瑕疵，在此情况下，吴福金作为转让房屋的当事人，有协助原告办理住宅所有权过户登记的合同义务；但吴福金已死亡，住宅至今未办理所有权过户登记手续，被告作为其继承人之一及其他可能的继承人即第三人放弃了相关权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”及参照建设部《城市房地产转让管理规定》第七条“房地产转让当事人需持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请”的规定，取得房屋所有权仍须在房地产行政管理部门进行物权登记，并结合被告在庭审中的陈述，被告有协助原告将该住宅所有权过户登记到原告名下的义务，故对原告要求被告协助其将住宅所有权过户到其名下的请求，本院予以支持。 第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、原告吴汉华与被告吴永贤的父亲吴福金（已死亡）于2017年7月28日就位于遵义市红花岗区达成的口头买卖合同合法有效； 二、被告吴永贤在本判决生效后二十日内协助原告吴汉华将位于遵义市红花岗区（房屋所有权证编号为黔（2016）遵义市不动产权第XXX号）的所有权从被告吴永贤的父亲吴福金（已死亡）名下过户登记到原告吴汉华名下。 案件受理4400元（已减半收取），由原告吴汉华负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 赵仲智 二〇二一年五月二十六日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮