陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终7522号上诉人（原审被告）:安永盛，男，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陕西众创实业集团有限责任公司，住所地：西安经济技术开发区凤城五路赛高街区。法定代表人:何泽林，该公司总经理。委托诉讼代理人:杨国栋，男，汉族，系该公司员工，住该公司。原审被告：兰晓杰，女，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。原审第三人：胡虹，女，汉族，住西安市雁塔区。上诉人安永盛因与被上诉人陕西众创实业集团有限责任公司（以下简称众创公司）及原审被告兰晓杰、原审第三人胡虹房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安永盛上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回众创公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由众创公司承担。事实和理由：一、安永盛拥有案涉房屋的合法承租权、转租权，安永盛按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，众创公司系不履行自己的义务，违约在先，其无权主张解除合同，而一审却错误的认定系安永盛原因导致众创公司的合同目的无法实现，显然属于事实认定错误。1.2018年3月9日，安永盛与胡虹签订《房屋租赁合同》，约定由安永盛承租胡虹位于西安市凤城五路赛高街区XX座XX的房屋，即案涉租赁房屋（以下简称案涉房屋），租期自2018年4月1日至2023年3月31日止。案涉房屋因前租户问题被打砸毁坏严重，房屋租赁合同签订后，安永盛花费近20万元对案涉房屋进行了重新维修装修，方才可以重新使用。2019年9月27日安永盛在取得房屋产权人同意的情况下，委托兰晓杰与众创公司签订《转租协议》，协议约定由众创公司从安永盛处承租案涉房屋，租期自2019年10月1日起至2023年3月31日止。协议签订后，安永盛依约交付了案涉房屋，但众创公司仅支付了6700元押金及截止2020年9月30日的租金123240元后，便再未支付任何费用，按照合同约定，众创公司尚欠安永盛租金113760元未支付。2.众创公司诉称胡虹对该转租不予认可且不知情完全是子虚乌有，主要原因是众创公司与胡虹恶意串通，预霸占安永盛的装修拟将安永盛踢出合同。并且从2019年9月27日签订《转租协议》至今已一年有余，胡虹知情却对转租从未提异议以及一直正常收取安永盛租金，以上足以印证胡虹同意转租的事实。而一审却认为众创公司与胡虹所另签的合同致原《转租协议》的合同目的无法实现，众创公司主张解除《转租协议》符合法律规定显然是错误，且极大的助长了这种不良且不利于合同稳定的风气。3.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。只有出租人在不知道转租的情况下且不同意转租时才可以主张解除租赁合同，而次承租人与承租人签订的合同是合法有效的，不得随意解除；即使安永盛未经胡虹同意转租案涉房屋，作为次承租人的众创公司也无权主张解除合同，更何况安永盛有合法的转租权，众创公司更无权主张解除合同。二、安永盛不应退还众创公司租金101330.67元以及房屋押金6700元，反而众创公司应继续支付安永盛房屋租金113760元。本案系租赁合同纠纷，安永盛已经按照合同约定履行了案涉房屋的交付义务，众创公司亦应按照合同约定履行其相关支付租金的义务，而众创公司收房后却并未按约定履行相关付款义务，其反而要求安永盛退还租金、押金及利息显然没有事实与法律依据，依法不应支持。三、本案案涉房屋系安永盛所在公司前期办公租赁，安永盛系代其公司签订的《房屋租赁合同》，后转租时安永盛委托兰晓杰代签，安永盛与兰晓杰虽然是夫妻关系，但兰晓杰仅是代签合同，代收了费用，实际与兰晓杰没有任何关系，而一审却错误的认定为系夫妻共同债务，应予改判。众创公司辩称，其不同意安永盛的上诉请求。理由为：一、安永盛无涉案房屋的直接转租权，且安永盛在明知该房屋不允许转租及未获得直接转租权的前提下，对众创公司及胡虹刻意隐瞒事实，仍与众创公司签订了《转租协议》，其目的是以此赚取不当收益。《房屋租赁合同》约定，乙方租用上述房屋作为办公使用，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租，合同中已明确约定该房屋不能转租。胡虹曾在微信中向安永盛载明转租后租赁合同与胡虹直接签署，且须告知胡虹转租条件，但安永盛从未履行，违背了胡虹的真实意愿，应当认定胡某某未同意安永盛直接转租。安永盛在明知《房屋租赁合同》中禁止转租的约定、胡虹要求转租后租赁合同要与胡虹直接签署及《转租协议》中第一款第1条约定的前提下，不仅没有告知众创公司相关信息，还对众创公司在协议签署前出示了其与胡虹不完整的聊天记录，刻意对众创公司隐瞒事实，仍委托兰晓杰与众创公司签署了《转租协议》，违背了众创公司的真实意愿。安永盛对胡虹刻意隐瞒事实，安永盛明知自身并未获得来自胡虹的直接转租许可。二、兰晓杰应对本案承担连带责任。本案虽是安永盛委托兰晓杰与众创公司签订的《转租协议》，但兰晓杰与安永盛系夫妻关系，且是由兰晓杰实际收取的租金及押金，应当视为夫妻双方共同意思表示，二人均为受益方。故应当认定此债务为夫妻共同债务，由兰晓杰承担连带责任。三、安永盛在上诉状中以《民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”为由，主张众创公司与安永盛之间的《转租协议》有效，缺乏事实依据。在安永盛与胡虹于2019年12月2日的微信聊天记录中，胡虹曾向安永盛出示了《房屋租赁合同解除通知》，明确告知了安永盛因违反《房屋租赁合同》的相关约定，从而租赁关系解除的通知，但安永盛仍以《民法典》第七百一十八条主张众创公司与安永盛之间的《转租协议》有效，明显缺乏事实依据。兰晓杰述称，其同意安永盛的上诉意见。胡虹述称，其同意众创公司的答辩意见。众创公司向一审法院起诉请求：1.与安永盛解除于2019年9月27日签订的转租协议；2.安永盛、兰晓杰退还众创公司支付的房屋租金123240元及房屋押金6700元，共计129940元，并按照银行同期贷款利率向众创公司支付利息（利息自起诉时计算）；3.安永盛、兰晓杰承担本案受理费。一审法院认定事实，2018年3月9日胡虹与安永盛签订《房屋租赁合同》一份，胡虹为甲方，安永盛为乙方。该合同约定XX城XX路XX座XX、XX室房屋及设施租赁给乙方，建筑面积157.78平方米；乙方租用上述房屋作为办公之用，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租。合同签订后胡虹将房屋交付安永盛。2019年9月15日，胡虹给安永盛发送微信“转租的话后面的合同重新和我签”。胡虹给安永盛回复微信“我转租的目的也是为了找这些企业把我的房租和装修费用收回来一部分成本。不知道您是否同意，合同肯定是和您签订。”2019年9月27日兰晓杰与众创公司签订《转租协议》一份，兰晓杰为甲方，众创公司为乙方。该协议约定甲方依法承租的坐落于西安市赛高街区XX座XX的房屋已征得房屋所有人同意，现将甲方承租的该房屋转租给乙方，房屋建筑面积约为158平方米；甲方于2019年9月27日向乙方交付该房屋，转租期自2019年9月27日起至原房屋租赁合同到期日；第一年租金共计123240元，第二年至合同到期日，每年租金为113760元。合同签订后，安永盛、兰晓杰将房屋交付众创公司，众创公司向兰晓杰支付押金6700元和租金123240元。2019年9月28日，胡虹给安永盛发送微信“你还继续租是吗？”。安永盛回复微信“是”。2019年12月1日胡虹与众创公司签订《房屋租赁合同》一份，胡虹为甲方，众创公司为乙方。该合同约定甲方同意将坐落于西安市凤城五路赛高街区XX座XX,702室房屋及设施租赁给乙方，建筑面积158平方米；租赁期自2019年12月1日起至2022年11月30日止。后众创公司继续占有使用该房屋，并向胡虹支付了租金。2019年12月2日胡虹通过微信向安永盛发送《房屋租赁合同解除通知》的照片，该通知载明“安永盛先生：你与我于2019年3月9日签订的关于承租我位于西安市未央区凤城五路赛高街区XX座XX,702室的《房屋租赁合同》，由于你违犯本合同第一条第二款及第八条，我作为房屋产权证所有人有权解除我们签订的《房屋租赁合同》，并要求你承担相应违约责任。因此，我现在依法通知你。即日起，你我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请你于2019年12月1日前搬出位于西安市未央区凤城五路赛高街区XX座XX,702室的房屋，并于2019年12月10日前与我办理交接手续。”庭审中，众创公司与安永盛、兰晓杰均称兰晓杰系受安永盛委托与众创公司签订转租协议并收取租金。另查明，安永盛、兰晓杰系夫妻关系。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于众创公司、安永盛均认可《转租协议》系安永盛委托兰晓杰与众创公司签订，故转租协议的双方当事人为众创公司与安永盛。众创公司与安永盛签订的《转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。《转租协议》约定安永盛、兰晓杰已取得房屋所有权人的转租同意。安永盛、兰晓杰提供的微信聊天记录虽载明胡虹要求将转租条件告知胡虹，但同时也载明胡虹要求转租后租赁合同与胡虹直接签署，且安永盛、兰晓杰在与众创公司签订转租协议后仍向胡虹表示安永盛、兰晓杰继续承租，故应当认定胡某某未同意安永盛、兰晓杰将房屋直接转租。因此，安永盛、兰晓杰的行为已经违反《转租协议》的约定，构成违约。安永盛、兰晓杰未经房屋所有权人同意将房屋转租给众创公司，现众创公司已与胡虹另行签订了《房屋租赁合同》，众创公司签订《转租协议》的合同目的已无法实现，现众创公司要求解除《转租协议》符合法律规定，应予支持。由于众创公司于2019年12月1日已与胡虹签订房屋租赁合同，故安永盛、兰晓杰应返还众创公司交纳的2019年12月1日以后的房屋租金101330.67元以及押金6700元。众创公司要求安永盛、兰晓杰支付利息缺少法律和事实依据，不予支持。《转租协议》虽系安永盛委托兰晓杰与众创公司签订，但安永盛、兰晓杰系夫妻关系，且兰晓杰实际收取众创公司支付的租金，故应当认定上述债务系夫妻共同债务，由安永盛、兰晓杰承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、原告陕西众创实业集团有限责任公司与被告安永盛于2019年9月27日签订的《转租协议》解除；二、被告安永盛于本判决生效后10日内返还原告陕西众创实业集团有限责任公司房屋租金101330.67元以及房屋押金6700元；三、被告兰晓杰对上述债务承担连带责任；四、驳回原告陕西众创实业集团有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，公告费300元，共计3198元（陕西众创实业集团有限责任公司已预交），由安永盛、兰晓杰共同承担2700元，并于付上款时一并给付陕西众创实业集团有限责任公司，剩余498元由陕西众创实业集团有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，众创公司为公司经营需要，与安永盛订立租赁合同，约定安永盛将其享有转租权的涉案房屋出租给众创公司使用，众创公司则按照约定向安永盛支付租金。然合同履行的过程当中，涉案房屋的所有权人胡虹以安永盛未经其同意转租为由，向安永盛发送解除合同通知，即解除胡虹与安永盛就涉案房屋签订的租赁合同，导致众创公司与安永盛之间租赁合同的目的无法实现，安永盛亦未能证明其转租涉案房屋时确已征得胡虹的同意，故众创公司要求解除双方之间的租赁合同于法有据，理应得到支持。此外，因众创公司于2019年12月1日已经与胡虹就涉案房屋另行签订租赁合同，故安永盛应当向众创公司退还房屋押金及2019年12月1日以后的租金，一审法院认定正确。综上，安永盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460.61元，由安永盛负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  卫  婉  莹 二○二一年五月二十五日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  张      佩1