上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4719号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐子明，男，1970年2月2日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：陆进仁，上海永松健律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海苏宁物流有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路3311号4幢2层2011室。法定代表人：蒋勇，执行董事。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纬瑛，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人徐子明与被上诉人上海苏宁物流有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初32249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐子明上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定系争租赁合同不具有免租期是错误的。根据该合同的相关约定，首个租赁年度期限为13个月所收取的租金与第二个租赁年度12个月的租金总额相同。显然，首个租赁年度也是收取12个月的租金，少收了一个月的租金，这就是一个月的免租期。二、一审判决认定被上诉人不承担逾期支付水、电费的违约金和滞纳金是错误的。上诉人已按约定的“先票后款”的原则，先予将收取的各项费用的发票如数提供给了被上诉人，上诉人只是疏忽大意没有复印一份留底而无法当庭提供，但被上诉人撒谎否认收到发票。对此，一审法院未依照《民事诉讼法的证据规定》第九十五条，责令被上诉人限期提供，即认定上诉人未能举证，而不认定上诉人的主张成立。三、虽然合同约定，被上诉人可提前解除合同，但依照《合同法》等法律的相关规定，且鉴于解除合同时正值疫情期间，属不可抗力或情势变更，应按照公平责任原则，应酌情由被上诉人补偿上诉人两个月的租金损失。被上诉人苏宁公司不同意徐子明的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人无权要求被上诉人支付因提前解除合同的免租期租金，合同未约定免租期也未约定补足免租期租金，本案涉案租赁合同租期很长，租金逐年递增，第一年租金打包13月给优惠是正常的，而非免租期。二、被上诉人未逾期付款。租赁合同第三条第二款明确约定先租后付。合同约定的付款条件未成就，不应支付租金。上诉人主张其给过发票无证据。三、上诉人无权要求赔偿损失。合同13条有明确约定，且履约保证金已可以覆盖上诉人的损失。被上诉人在2020年1月之前即要求解除合同，被上诉人解除合同与疫情无关。苏宁公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1．确认苏宁公司与徐子明签订的《租赁合同》已于2020年2月22日解除；2．判令徐子明返还租金人民币（币种下同）124，508元；3．判令徐子明支付逾期付款利息损失（以124，508元为基数，自2020年2月22日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼中，苏宁公司放弃了上述第3项本诉诉请。徐子明向一审法院提出如下反诉诉讼请求：1．判令苏宁公司支付电费及电费违约金合计9，582.74元；2．判令苏宁公司支付水费8，601.44元；3．判令苏宁公司支付因提前解除租赁合同相应折抵27天免租期的租金23，250元；4．判令苏宁公司支付迟延支付租赁费用产生的滞纳金4，495.60元（水费滞纳金＋电费滞纳金＋免租期租金的滞纳金）；5．判令苏宁公司支付因在新冠肺炎疫情期间单方提前解除租赁合同导致的损失51，666.60元。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号XX-XX室房屋的产权人为案外人上海A集团）有限公司（以下简称A公司）。2018年12月13日，徐子明（作为出租方，签约甲方）与苏宁公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺，租赁房屋的计租面积共计383.33平方米，租赁房屋的具体区位见附件二租赁房屋平面分界图。本合同租赁期限为5年30天，自2018年12月18日至2024年1月17日，首个租赁年度为2018年12月18日至2019年1月17日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年12月18日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，如甲方延迟交付，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同；本合同项下租赁物的租赁费用为：第一年租赁费用310，000元。自第三个租赁年度起，每两个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5％，其中2018年12月18日至2020年1月17日，租赁费用310，000元；2020年1月18日至2021年1月17日，租赁费用310，000元；2021年1月18日至2022年1月17日，租赁费用325，500元；2022年1月18日至2023年1月17日，租赁费用325，500元；2023年1月18日至2024年1月17日，租赁费用341，775元；合计2018年12月18日至2024年1月17日，租赁费用1，612，775元。租赁费用采取“先付后租、先票后款”的方式按半年提前30日以电汇代付至银行账户方式支付，首期租赁费用155，000元，履约保证金25，833元。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付首期租赁费用、履约保证金共计180，833元。此后正常每年租赁费用支付日为11.18、5.18，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的25％支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准；乙方按1.2元／度的电费单价、6元／吨水费单价向甲方支付水电费，先用后付，按月结算，甲方在收取水电费前须向乙方提供地税局认可的大票复印件＋分割单＋收据，如不能提供上述票据，乙方有权延迟支付相应水电费直至提供发票为止；甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费；该合同第十三条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下甲方有权没收乙方租赁保证金，并且甲方须在5日内向乙方提供相应金额的、符合税法规定的增值税普通发票，除此之外，乙方不承担任何责任；一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任，垫付费用。或代理违约方按本合同约定采取补救措施，守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年12月17日，产权人A公司出具《同意转租证明》1份，内容为：我方与徐子明签订协议，我方将位于上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺面积383.33平方米的房产租赁给徐子明，租赁期限自2018年3月6日至2024年3月5日。我方现同意徐子明将其租赁的房产上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺面积383.33平方米转租给上海苏宁物流有限公司。我方同意苏宁物流有限公司可因自身业务发展需要有权转租苏宁旗下其他业态。特此证明。2020年1月20日，苏宁公司向徐子明发送“关于解除XX路XX号-XX号苏宁小店前置仓的通知函”1份，载明：2018年12月，贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于上海市闵行区XX路XX号-XX号，共计383.33平方米的房屋，其后又签订了相关补充协议。现我司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十三条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年2月20日（以本函到达贵方后满30日之次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用退还我司。我司将按《租赁合同》第十四条约定在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约租赁物交还贵方。2020年2月24日，徐子明就系争房屋交还事宜出具函件，抬头为《灯辉路前置仓》，内容为：于2020年2月14日，乙方（苏宁公司）向甲方（徐子明）按照合同约定，已完成乙方租赁甲方上海市闵行区XX路XX号-XX号房屋退还义务（钥匙等），自此以后该房屋所产生的相关费用及法律责任与乙方无关。2020年3月16日，苏宁公司向徐子明发送“关于再次确认解除租赁合同并要求退还已付费用的函”，载明：贵我双方于2018年12月就我司承租位于上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺面积共计383.33平方米的房屋签订了《租赁合同》及相关补充协议。我司于2020年1月21日通过EMS（邮件单号：101022140XXXX）按原合同要求提前30日正式书面函告解除贵我双方的《租赁合同》，并于2020年1月22日妥投。依据租赁合同约定双方合同即于2020年2月21日（即“解除日”）正式解除。考虑到贵方利益，我司已于2020年2月14日向贵方提前归还承租房屋并办理了相关交接手续。另我司的租赁费用支付至2020年7月17日，贵方需退还2020年2月22日至2020年7月17日期间租赁费用124，508元至我司指定账户。请贵方于收函后5日内向我司返还上述费用。希望贵方认真予以考虑，以免无谓涉诉，徒增高额诉讼费用和律师费用。另查明，2018年11月18日、2019年6月18日，苏宁公司共计向徐子明支付2018年12月18日至2019年1月17日的租金共计310，000元。2019年1月6日，苏宁公司向徐子明支付押金25，833元。2019年12月19日，苏宁物流向徐子明支付2020年1月18日至2020年7月17日止的租金155，000元。还查明，2019年12月1日至2019年12月31日期间，系争商铺实际用电4，891度（3，907度＋984度）；2020年1月3日至2020年2月29日期间，系争商铺实际用电2，382度（1，927度＋455度）。2019年2月23日，系争商铺水表读数为415吨；2019年3月25日，系争商铺水表读数为426吨；2019年4月24日，系争商铺水表读数为437吨；2019年5月24日，系争商铺水表读数为448吨；2019年6月25日，系争商铺水表读数为462吨；2019年7月26日，系争商铺水表读数为486吨；2019年8月26日，系争商铺水表读数为515吨；2019年9月25日，系争商铺水表读数为535吨；2019年10月25日，系争商铺水表读数为556吨；2019年11月25日，系争商铺水表读数为569吨；2019年12月25日，系争商铺水表读数为580吨；2020年1月21日，系争商铺水表读数为589吨；2020年2月24日，系争商铺水表读数为679吨。上述事实，由苏宁公司提交的《租赁合同》、《上海市不动产登记簿》、《上海市房地产权证》、《同意转租证明》、《资金结算记录》、《关于解除XX路XX号-XX号苏宁小店前置仓的通知函》及邮寄凭证、《关于再次确认解除租赁合同并要求退还已付费用的函》及邮寄凭证、《灯辉路前置仓》函件；徐子明提交的《租赁合同》以及双方当事人的当庭陈述并经庭审质证所证实。上述证据具有真实性，且与该案相关联，法院确认其证据效力。对于徐子明提交的《电费发票》、《水费缴费单》，苏宁公司认为用电地址和用水地址与租赁合同载明的地址不一致，故对该组证据不予认可。经法院向国家电网上海市电力公司市南供电公司以及上海B集团）有限公司核实并结合法院现场调查核实，确认电力发票中载明的用电地址“上海市闵行区XX路XX弄XX号XX店铺”与该案租赁合同载明的“上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺”为同一地址；水费缴费单中载明的用水地址“上海市XX路XX弄XX号底层商店”与该案租赁合同载明的“上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺”亦为同一地址。且经法院核实后确认，徐子明提交的《电费发票》、《水费缴费单》均与上海市电力公司市南供电公司以及上海B集团）有限公司留存的档案材料相一致，故法院对该组证据全部予以采信。关于徐子明提交的《微信聊天记录》，苏宁公司认为该份证据因未能出示原始载体，故对其三性表示不予认可。因法院亦无法核实该份证据的真实性，故对该份证据法院亦不予采信。一审法院认为，双方就位于上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺订立的《租赁合同》，反映了签约当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据上述合同约定，乙方（即苏宁公司）可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方（徐子明），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下甲方有权没收乙方租赁保证金，并且甲方须在5日内向乙方提供相应金额的、符合税法规定的增值税普通发票，除此之外，乙方不承担任何责任。该案中，苏宁公司依照上述合同约定于2020年1月20日向徐子明发送“关于解除XX路XX号-XX号苏宁小店前置仓的通知函”，要求解除双方签订的《租赁合同》。查该案中，苏宁公司的书面通知送达徐子明之日为2020年1月22日，且苏宁公司于2020年2月14日已将系争租赁房屋交还给徐子明，故系争租赁合同的解除日期为2020年2月22日。徐子明对该解除日期亦予以认可。因此，法院确认系争租赁合同于2020年2月22日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该案中，苏宁公司要求徐子明返还多付的2020年2月22日至2020年7月17日止租金124，508元之诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付电费之诉请。如前所述，经法院核实，电费发票上载明的用电地址“上海市闵行区XX路XX弄XX号XX店铺”与该案租赁合同载明的“上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺”为同一地址，且苏宁公司作为承租人理应支付其承租期间发生的电费。现徐子明要求苏宁公司按照合同约定的1.2元／度的电费单价支付其欠付的2019年12月1日至2020年2月14日期间的电费8，727.60元（7，273度＊1.2元）之诉请，法院予以支持。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付电费违约金之诉请。根据上述租赁合同约定，“甲方（即徐子明）在收取水电费前须向乙方（即苏宁公司）提供地税局认可的大票复印件＋分割单＋收据，如不能提供上述票据，乙方有权延迟支付相应水电费直至提供发票为止”。现徐子明未能举证证明其曾向苏宁公司提供过上述“地税局认可的大票复印件＋分割单＋收据”，故对徐子明的此项反诉诉请，法院予以驳回。法院还注意到，系争租赁合同约定的电费单价高于与电力公司收取的计价标准，且租赁合同约定苏宁公司应将其使用的电费交付徐子明，由徐子明统一向电力公司缴纳。因此，由于徐子明未能按期向电力公司缴纳所产生的电费违约金，应由其自行承担。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付水费之诉请。如前所述，经法院核实，系争房屋的水费缴费单中载明的用水地址“上海市XX路XX弄XX号底层商店”与该案租赁合同载明的“上海市闵行区XX路XX号-XX号商铺”为同一地址，且苏宁公司作为承租人理应支付其承租期间发生的水费。现徐子明反诉要求苏宁公司按照合同约定的6元／吨的单价支付自2019年3月至2020年2月14日拖欠水费之诉请，法院予以支持。但根据徐子明自行提供的水费缴费通知单，法院确认自2019年3月1日至2020年2月14日间苏宁公司共使用水264吨（2020年2月24日的水表读数679吨-2019年2月23日的水表读数415吨=264吨），水费金额为1，584元（264＊6元／吨=1，584元）。徐子明要求苏宁公司支付水费8，601.44元中的多余部分金额属重复计算，法院不予支持。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付免租期租金之诉请。根据上述合同约定，系争房屋于2018年12月18日之前交付，并约定2018年12月18日至2020年1月17日的租金为310，000元，故系争租赁合同并无免租期的约定，对徐子明的该项反诉诉请，法院予以驳回。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付延迟支付租赁费用产生的滞纳金（水费滞纳金＋电费滞纳金＋免租期租金滞纳金）4，495元之诉请。根据上述租赁合同约定，“甲方（即徐子明）在收取水电费前须向乙方（即苏宁公司）提供地税局认可的大票复印件＋分割单＋收据，如不能提供上述票据，乙方有权延迟支付相应水电费直至提供发票为止”。现徐子明未能举证证明其曾向苏宁公司提供过上述“地税局认可的大票复印件＋分割单＋收据”，故对徐子明要求苏宁公司支付水费滞纳金、电费滞纳金之反诉诉请，法院均予以驳回。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付延迟支付免租期租金产生的滞纳金之诉请。因系争租赁合同并无免租期的约定，故对徐子明的此项反诉诉请，法院一并予以驳回。关于徐子明反诉要求苏宁公司支付因在新冠肺炎疫情期间单方提前解除租赁合同导致的损失51，666.60元之诉请。根据上述租赁合同约定，苏宁公司有权提前30日书面通知解除合同，苏宁公司提前解除合同的，徐子明有权没收租赁保证金。该案中，苏宁公司已当庭表示，因其提前解除租赁合同，同意由徐子明没收保证金25，833元。故在苏宁公司承担了上述责任的前提下，苏宁公司有权提前解除租赁合同。因此，徐子明在已没收苏宁公司缴纳的租赁保证金后，仍反诉要求苏宁公司支付在新冠疫情期间单方提前解除合同损失51，666.60元之反诉诉请，缺乏合同依据，法院予以驳回。据此，判决：一、上海苏宁物流有限公司与徐子明签订的《租赁合同》于2020年2月22日已经解除。二、徐子明于判决生效之日起十日内返还上海苏宁物流有限公司租金124，508元。三、上海苏宁物流有限公司于判决生效之日起十日内支付徐子明支付电费8，727.60元、水费1，584元。四、徐子明对上海苏宁物流有限公司缴纳的租赁保证金25，833元予以没收。五、驳回徐子明的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1，395.08元，由徐子明负担。反诉案件受理费1，119.95元（已减半收取），由上海苏宁物流有限公司负担118.33元，徐子明负担1，001.62元。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人主张系争合同中应有免租期，且被上诉人应补缴免租期租金是否成立；二、被上诉人是否应承担逾期支付水电费的滞纳金；三、被上诉人是否应承担解除合同后补偿上诉人的损失。针对第一个争议焦点：首先，应明确上诉人主张免租期是双方约定承租人在一定期限内可享有免付租金的权利，且在合同提前解除合同后承租人向上诉人应补缴享有免租期租金的义务。即该主张涉及双方对免租期租金的权利和义务，对此应由双方订立合同时明确规定，但查明的事实表明双方在签订合同时和履行合同中，均未予以明确约定。上诉人称有口头约定，但未提供相应证据佐证。其次，上诉人上述主张存在一个月免租期的理由，是从二个租年的期限和金额推测出来的，不具有事实和证据佐证，且依合同约定，每一租期的租金后一年较前一年递增，从系争的二个租期的租金总额按期间推算后一租期的月均租金较前一租期是增加的，符合上述约定，即不能排除租金递增的可能。故上诉人推断存在一个月免租期的约定的理由是不充分的。因而其相应的上诉主张不能成立。针对第二个争议焦点：依照合同约定，上诉人在收取水电费前须向被上诉人提供大票复印件、分割单和收据，现查明的事实表明上诉人确实未举证证明其向被上诉人提供了这些凭据。但上诉人主张应依照《民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，应由被上诉人提供该些凭证证明上诉人已交付了这些凭证。对此，该法条规定，一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。据此，上诉人须先举证证明被上诉人控制这些证据才能适用该条款规定认定上诉人的上述主张成立。然而上诉人并未举证证明被上诉人确实控制了这些凭证拒不交出。故要支持上诉人的上述主张，即要认定上诉人已履行了向被上诉人提供了该些凭证，而被上诉人已逾期未按约履行付费义务的事实因证据不足，不予认定。针对第三个争议焦点：依照系争合同约定，乙方即被上诉人可以提前解除本合同，除此条约定的双方须履行的义务外，被上诉人不承担任何责任。据此，被上诉人提前解除合同后，除履行了满足该条款约定的条件的义务后，不承担其他责任。故上诉人以被上诉人提前解除合同的事由，请求被上诉人承担补偿其租金损失，不具有合同依据，也无相应的法律依据。综上所述，上诉人徐子明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，476.89元，由上诉人徐子明负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 朱 鸿审 判 员 顾克强二〇二一年五月十一日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……