山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终817号上诉人（原审原告）：刘×，福建省福州市人，现住山西省吕梁市中阳县。被上诉人（原审被告）：赵×，山西省吕梁市人，现住山西省。上诉人刘×因与被上诉人赵×房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。刘×上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2401号民事判决，依法改判被上诉人退还上诉人房租费3万元，并承担各项损失71980元，合计101980元；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。且《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人提供了相关证据证明，被上诉人所属房屋××区改造房屋征收与补偿指挥部吕货房征指函（2020）5号的征收范围，且该事实在双方签订租赁合同时被上诉人知晓，故上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同违反法律、行政法规强制性规定自始无效。在合同签订时，被上诉人故意隐瞒这一事实，导致合同无效，属于有过错的一方，应当对上诉人装修及履行合同所造成的损失予以赔偿。被上诉人房屋属于征收范围之内，一审法院却用拆迁范围代替征收范围，明显存在偷换概念的情形，进而认定双方合同有效，使上诉人的合法权益受损；且被上诉人在庭审过程中并未提供相关证据证明其所属房屋不在征收范围，也未能证明其所主张的其他事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》有关规定，应当承担举证不利的后果。一审法院判决上诉人请求无事实与法律依据明显错误，应当予以纠正。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请依法改判。赵×辩称，合同是有效的，商铺不在拆迁范围，预交的1万元定金不应退。一审判决正确，要求维持原判。刘×向一审法院起诉请求：1.要求被告(甲方)退还预交的房租费3万元；2.要求被告赔偿设计费、装修费、拆卸费、制冷剂费人工费等共计71980元，以上共101980元；3.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告在吕梁市××区户有商铺一处。2020年7月18日，原、被告签订了《个人商铺租赁合同》，约定租期5年，从2020年7月18日至2025年9月18日。每年租金10万元，半年支付一次，每次5万元，装修期两个月不计租赁费。原告于2020年7月14日向被告支付了定金10000元，于2020年7月22日向被告支付了房屋租赁费20000元。2020年8月11日，原告将其安装的空调、财产搬走，将房屋钥匙交给了被告。没有证据证明原告对所租被告的房屋进行了装潢。原告提供的经营者为原告刘×的于2020年7月22日颁发的吕梁市××区汉堡店的《营业执照》载明经营场所为吕梁市离石区贺昌路42号。原告提供的××区改造房屋征收与补偿指挥部于2020年7月10日出具的《关于暂停办理吕梁市区货源街片区老旧小区改造项目范围内有关手续的函》：“吕梁市离石区行政审批局：吕梁市区货源街片区老旧小区改造项目是市政府确定的重点民生工程、经市政府投权，离石区人民政府于2020年7月16日公布了房屋征收范(高政公[2020]6号)，并正式启动了入户登记工作。依据《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，特致函贵局暂停办理该项目范内经营许可、工商登记等有关手续，暂停办理期限为一年，2020年7月16日起，2021年7月15日止。停办理手续范围:吕梁市区货源街片区老旧小区改造项目规划区。东至建设南街，南至龙山路(延伸至南侧部分建筑)西至贺昌路，北至永宁中路。”原告提供的吕梁市行政审批服务管理局《关于吕梁市中心城区货源街片区老旧小区改造基础设施的公告》载明，贺昌路改造长度为377.603米，道路宽度由14米向东侧扩展至24米。原告提供了署名“马契”的出具的收到刘×装修定金3000元收据一支，空调安装费3000元的收据一支，空调拆卸费2500元的收据一支，装修设计费9180元收据一支。原告提供了原告与署名“任亚荣”的签订的《劳动合同》一份。原告提供了署名“任亚荣”的出具的工资10000元的收据一支。一审法院认为，原告租赁房屋进行经营活动，在选址时需进行考察与评估，原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，即租赁被告房屋是原告的自愿行为，其风险应由原告自行承担。原告主张认定《房屋租赁合同》无效的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。因原告已搬走，继续履行租赁合同的条件已消失，应解除合同。因是原告自愿搬出，故原告应承担实际承租期间（从2020年7月18日至2020年8月11日）的租赁费，剩余租赁费应由被告退还原告。因没有证据证明原告对所租被告的位于吕梁市××区户商铺进行了装修，故原告主张由被告支付其设计费、装修费的证据不足，依法不予支持。原告承租被告的房屋，为了经营而安装空调机；退租被告房屋，拆卸空调机，其费用应由原告自行负担。《关于吕梁市中心城区货源街片区老旧小区改造基础设施的公告》载明，贺昌路改造道路宽度由14米向东侧扩展至24米，不包括被告房屋所在位置。故被告房屋不在拆迁范围内。不应是原告请求认定合同无效的理由。原告请求被告支付交通费、食宿费、制冷剂、水、暖、电、木工定金，没有事实和法律依据。依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、被告赵×于本判决生效之日起十五日内退还原告刘×租赁费23424元（30000-100000÷365×24天）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由被告赵×负担385元，由原告刘×承担1955元。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否有效及上诉人主张被上诉人退还全部租赁款并赔偿损失有无事实和法律依据。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人平等自愿签订，未违反法律禁止性规定，《关于吕梁市中心城区货源街片区老旧小区改造基础设施的公告》载明贺昌路改造道路宽度由14米向东侧扩展至24米，是否包括被上诉人房屋所在位置审理中双方有争议。被上诉人称不包括，所以案涉争议房屋至今还在。上诉人称包括，理由是该争议房屋所在位置停止办理营业执照，上诉人以此为由主张合同无效理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人退还全部租赁款并赔偿损失的问题，上诉人拟进行商业经营，选址的经营风险应由自己承担。上诉人自己搬离，无有效证据证明被上诉人在合同签订和履行过程中存在过错和违约行为，要求被上诉人退还全部租赁款并赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由刘×负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年五月二十日书记员 雷姗姗