青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初600号   原告（反诉被告）：王生虎，公民身份号码×××，男，1995年11月14日出生，汉族，个体工商户，住青海省大通回族土族自治县。   被告（反诉原告）：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码××××，住所地：青海省西宁市城东区。   法定代表人：余建波，该公司董事长。   原告王生虎与被告青海居高房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，被告青海居高房地产开发有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序,本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）王生虎，被告（反诉原告）青海居高房地产开发有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王生虎向本院提出诉讼请求：1.被告依法履行商铺认购合同，向原告交付已经认购的铺面房；2.请求被告依法承担本案诉讼费用及其他产生的相关费用。   事实及理由：2018年6月1日，原告和被告达成了《商铺认购合同》，认购了被告大通项目中的第×幢一层面积为60.8平方米的×××C号和面积为38.64平方米×××B号两套铺面房。2020年11月，青海居高房地产开发公司大通售楼部门口张贴了“告知书”，启动该项目大通县桥头镇“安门滩旧城及棚户区改造一期项目”交房程序。原告去售楼部要求被告交付房子。经售楼部经理告知，我买的这两套铺面房因其他原因已经被分给安门滩村被拆迁户，给我要重新调换房子。原告不同意换房，多次沟通无果后，为维护自身合法权益，起诉至法院。   原告针对自己的主张，向本院提供了《商铺认购合同》两份，拟证明1.该合同是合法有效；2.按照合同约定，约定×××B号商铺交房时交清剩余房款，×××C号商铺是合同签订后24天交清的房款，原告并未违约。   被告辩称，原告在2018年6月1日交付了50%的房款，合同约定签订合同后的十五日内交清剩余房款，但原告一直没交，违约在先。请求驳回原告的诉讼请求，中止合同，原告承担违约责任。   被告青海居高房地产开发有限公司就本诉提起反诉，请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年6月1日签订的两份《商铺认购合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金118930.2元；3.判令本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。   事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年6月1日签订了两份《商铺认购合同》，合同中约定被反诉人缴纳房款的期限为×××B号商铺于2018年6月1日交清50%的房款即232134元，剩余23万元尾款于签合同之日起15日内交清；×××C号商铺于2018年6月1日交清50%房款即367168元，剩余36万元房屋于合同签订之日15日内交清。商铺×-×××C于2018年7月9日付清剩余36万元尾款，即总房款全部付清。并约定“乙方未按合同约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同。甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金。”合同签订后，被反诉人未按照合同约定时间向反诉人支付剩余尾款，已构成违约。现反诉人特向贵院提出反诉，望贵院依法支持原告的以上全部反诉请求，并依法驳回被反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。   被告没有针对自己的主张向本院提供证据。   原告针对被告的反诉辩称，被告称没有按照合同约定履行付款义务的说法不认同。原告不同意在15日内将尾款交清的要求，要求交房时再交清剩余房款。经双方协商，被告同意房号为×××B号商铺在交房时再交清余款，因此在《商铺认购合同》第六条第2款分期付款规定中才有了“商铺×-×××B剩余尾款同意在交房前付清”的补充约定。“商铺×-×××B剩余尾款同意在交房前付清”才是双方真实的意思表达。房号为×-×××C的商铺，原告分别于2018年6月1日和7月9日已经全部付清了房款。原告并无未按约定支付房款的违约行为。按照合同约定，被告应当于2018年9月30日交付，现距离交付时间已经逾期3年多，被告仍然迟迟不能交房，构成违约。被告不交付房屋是事实，后将该房屋出售他人，一房二卖也是事实。双方签订的《商铺认购合同》属于对方单方拟定的格式合同，只约定了购买者的违约责任，对开发商不按时交房的违约责任没有进行约定，属于霸王条款。   在庭审中，经质证，被告对原告提供的两份《商铺认购合同》的真实性没有异议，但认为增加的条款不是自己写的。本院认为，原告提供的两份《商铺认购合同》第六条第2款分别增加的“商铺×-×××B剩余尾款同意在交房前付清”和“商铺×-×××C已于2018年7月9日付清剩余尾款36万元，即总房款727168元传问付清”上面加盖有被告的公章，且被告认可×××C商铺的房款已全部交清。被告没有足以反驳的相反证据证明，原告提供的两份《商铺认购合同》具有证明效力。   根据原告提供的证据及原、被告的诉辩意见和本庭核实的情况，本案的事实为：2018年6月1日，原告与被告签订了两份《商铺认购合同》，约定原告认购被告开发的“居高·财富中心”×幢×层×-×××B号和×幢×层×-×××C号商铺。其中×-×××B号商铺建筑面积为38.64平方米，单价11960元/平方米，房款共462134元；合同第六条“付款方式及期限”约定：“2018年6月1日交清房款50%即232134元，剩余尾款签合同之日起15日内交清剩余23万元”。×-×××C号商铺建筑面积为60.8平方米，单价11960元/平方米，房款共727168元，合同中第六条“付款方式及期限”约定：“2018年6月1日交清房款50%即367168元，剩余房款50%于合同签订之日15日内交清36万元”；合同第七条关于对乙方的违约责任约定：“乙方未按合同约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同。甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金”。合同第八条“交付期限”约定：“甲方应当在2018年9月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备交付条件的商铺直接交付委托经营管理方”。合同签订当日，原告向被告分别支付×-×××B商铺房款232134元、×-×××C号商铺房款367168元。原告在2018年7月9日交清×-×××C号商铺剩余房款后经与被告协商，被告同意后在《商铺认购合同》第六条第2款中分别补充增加“商铺×-×××B剩余尾款同意在交房前付清”“商铺×-×××C已于2018年7月9日付清剩余尾款36万元，即总房款727168元全部付清”的条款并加盖了公司公章。   本案争议的焦点为：   1.原、被告签订的《商铺认购合同》是否解除？   2.被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）交付商铺？   3.原告（反诉被告）是否违约？应否向被告（反诉原告）支付违约金？   针对本案争议的焦点，本院评析如下：   1.关于“原、被告签订的《商铺认购合同》是否解除”的问题。   本院认为，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，约定在将来订立本约；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。本案中，原、被告签订的虽然是《商铺认购合同》，但在该合同中对双方当事人、房屋的基本情况、房款总价及付款方式、付款时间、交付条件和日期、产权办理等房产买卖交易条件作出了明确约定，因此该合同为本约合同。合同约定的内容，是当事人双方真实意思表示，本院予以确认。合同签订后，原告向被告支付房款，被告接受的行为，已经表明双方按照合同约定进行履行。   我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告约定“乙方未按合同约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同”，但双方对签订的《商铺认购合同》又予以补充，其中×-×××B号商铺的房款交付以被告交付商铺为条件，被告没有按照约定向原告交付商铺，因此原告也没有向被告交付剩余房款，被告就原告未付房款没有向原告催告。×-×××C号商铺，原告已于2018年7月9日交清房款，与约定的交付房款的时间逾期23日，未超过30日。依据《合同法》第九十五条的规定，被告没有行使解除权，该权利消灭。故被告关于解除与原告于2018年6月1日签订的两份《房屋认购合同》的主张不能成立。   2.关于“被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）交付商铺”的问题。   本院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》符合我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，应当受到保护；原告关于由被告交付商铺的主张成立。   3.关于“原告（反诉被告）是否违约及应否向被告（反诉原告）支付违约金”的问题。   我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”   原、被告签订的《商铺认购合同》第七条对乙方的违约责任约定：“乙方未按合同约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同。甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金”。但对房号为×-×××B的商铺，合同中对房款的交付进行的补充约定中约定的交款期间不明确，属于约定不明；房号为×-×××C的商铺，约定原告应当于合同签订后十五日内交清房屋尾款，但原告交付尾款的日期为7月9日，支付房款逾期共计23日，原告逾期支付房款的行为构成违约，按照双方约定的违约责任，原告应按照应付尾款360000元的日万分之三向被告支付违约金，违约金共计2484元，本院予以认定。   综上，我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告按照合同约定向被告交付了房号为×-×××C商铺的全部房款，原、被告对房号为×-×××B商铺的交房时间约定不明，应当以本判决限定的交房时间交付，被告应当按照合同约定履行交房义务；在被告向原告交付商铺后，原告未向被告支付剩余房款的，被告可另行主张。原告关于被告向其交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告没有按照约定的时间向被告交付房款，应当承担违约责任，被告关于由原告偿付违约金的反诉请求，依本院认定的数额予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：   一、限被告（反诉原告）青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）王生虎交付认购的“居高·财富中心”×幢×层×××B号和×幢×层×××C号商铺；   二、限原告（反诉被告）王生虎于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）青海居高房地产开发有限公司支付逾期支付房款的违约金2484元；   三、驳回被告（反诉原告）青海居高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，减半收取50元由被告（反诉原告）青海居高房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费2678元，减半收取1339元，由反诉原告青海居高房地产开发有限公司负担1312元，由反诉被告王生虎负担27元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 路存福      二〇二一年五月七日   法官助理 李 燕   书记员 谢晓玲   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。