河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3203号 上诉人（原审原告）：何博尧，男，1992年5月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘某来，男，1963年12月13日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。系何博尧叔叔。 被上诉人（原审被告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区高营大街30号恒大御景半岛6-9号商业2层。 法定代表人：王同欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐某群，女，1988年10月20日出生，汉族。该公司员工。 上诉人何博尧因与被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司（以下简称地益嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何博尧上诉请求：1.撤销长安区人民法院（2020）冀0102民初7999号民事判决书；2.改判被上诉人全额退还上诉人购房首付款237909元（其中：内含定金2万元双倍返还），合计257909元；3.按最高人民法院规定的15.4%利率，支付占有上诉人首付款至一审判决期间（2019.11.22至2020.12.29）共计402天的利息，逾期加倍支付；4.一审、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案主要事实认定不清，缺少最主要的基本事实证据。1、关于定金问题：一审法院判决退还首付款，但又单独从首付款中剥离出定金来是没有法律依据的。首先，上诉人委托代理人代交定金后，如约在第二天即将定金转换为首付款付清，首付款中已经包含了代理人代交的定金，有被上诉人开具的票据可以佐证。也就是说，此时的定金已全部转为首付款，此刻起已失去了其原有定金约定的法律效力。一审法院判决在同意解除房产买卖合同退还上诉人首付款时，又单独从首付款中再次剥离出定金来明显是错误的。2、关于上诉人银行贷款未批下来的真正原因，一审法院系单方听信了被上诉人的一面之词，缺少最基本的事实证据。被上诉人至今从未向一审法院提供过贷款行拒贷的任何证据、理由等材料来佐证其说辞，完全是被上诉人的一面之词。事实上如果真是上诉人的收入不能覆盖其债务的，贷款银行一般都是由其父母出具收入证明来担保解决的。一审庭审结束后，被上诉人的代理人才如实告诉我们，贷款未批的真正原因，并非是上诉人收入低造成的，而是因为国家央行和银监会去年最后一天联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》年底银行收紧银根，受贷款指标额度等因素限制，银行不再对现房公寓贷款所致。而恰恰上诉人购买的该套公寓正是被上诉人最后一套腾退的现房公寓房。被上诉人的代理人极力劝说我们可以转购其期房公寓，试想：现房不能买，转购期房就可以买，转购期房收入就可以覆盖债务了吗？所以所谓的收入不能覆盖债务完全是被上诉人的一面之词，是寻找理由的谎言，一审法院未对其真正的拒贷原因进行深入核实和证据的佐证，偏听偏信被上诉人的一面之词即认定拒贷的理由是不能覆盖债务是上诉人的原因是没有事实根据的。3、上诉人之所以向被上诉人索赔双倍定金返还，是基于被上诉人明知银行不对现房公寓进行贷款，而欺骗上诉人说可以贷款尔后又以上诉人收入金额不足、不能覆盖其债务为由让上诉人转购期房公寓，是典型的诱导欺诈行为，不能贷款的根本缘由完全在被上诉人，被上诉人未能向一审法院提交银行的拒贷证明，上诉人向被上诉人索赔双倍定金返还符合法律规定。4、关于权利对等问题：一审法院认定，上诉人占有被上诉人房号，被上诉人占有上诉人资金，系权利对等，这完全是不属实的。被上诉人从未向一审法院提交过任何证据来证明该套公寓的具体另行出售时间，也从未向一审法庭提交过该套公寓的网签时间、备案时间和备案记录、以及第三方购买人的银行首付款证明或全款支付凭据等证明，而是武断的认定上诉人与被上诉人在占有房号和占有资金上时间对等。事实上，从被上诉人另行卖出该套公寓的第二天时间节点起，双方早已失去对等的权利效力，但至今被上诉人从未退还过上诉人一分钱，至今已无偿占用上诉人首付资金时间至一审判决之日时长达402天之久，所诉利息就更无从谈起了。也就是说，双方权利对等的时间不可能是长达402天之久，在双方失去权力对等后，上诉人向被上诉人诉求资金占用利息，符合最高人民法院的规定。一审法院在缺少众多事实和证据的前提下，武断认定双方权利长期永恒对等是错误的，开发商也是以此来长期达到无偿占有上诉人资金之目的的，上诉人根据最高人民法院规定的15.4%的利息诉求符合法律规定，应予支持。 地益嘉公司辩称：一、本案系因上诉人个人原因无法办理银行贷款，后上诉人又拒不按照认购书约定补交剩余房款，并起诉要求解除认购书，上诉人的行为已构成根本违约，被上诉人有权按照认购书约定及定金罚则扣除被告已付定金。1.原被告双方签订的商品房认购书第二条第二项明确约定，上诉人应于2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的贷款额度低于上诉人申请该差额部分应当在银行最终审批之日起10日内，而上诉人未在约定时间内履行办理完毕其办理银行贷款的义务，也未及时补齐差额，已经构成根本违约。时至一审上诉人违约已经超过一年之久，并要求解除双方签订的商品房认购书，我方有权要求扣除。2.双方认购书第一条明确约定定金在签订商品房买卖合同时转入房款。本案因上诉人原因一直无法签订商品房买卖合同，因此定金转为首付款的条件并未成就，双方关于定金的约定依然合法有效，被上诉人有权要求扣除。3.根据一审上诉人的陈述及提交的收入证明显示其贷款无法获批的原因确实为其收入无法覆盖债务，并且即使退一步讲，根据商品房买卖合同约定办理按揭贷款本身即为上诉人的义务，并且关于上诉人的征信情况、收入情况只有上诉人清楚。上诉人作为完全民事行为能力人，在签订认购书时有能力衡量自己是否有能力办理及偿还贷款，以及如无法办理贷款，是否有能力按照认购书约定补交差额，而被上诉人并非银行，没有能力也没有权利代替银行在签订合同前审查。上诉人是否能够办理贷款，也没有任何法律规定开发商应当在销售房屋前审查业主是否具备办理贷款条件，这无疑增加了开发商的负担，也侵犯了购房人的个人隐私。本案上诉人既然签订认购书，就应当全面履行认购书义务。办理贷款或者补足差额，如无法按约履行，就应当承担定金罚款的违约责任。4.双方签订认购书，交房款等行为均是自愿真实、合法有效的。被上诉人不存在任何欺诈性，上诉人主张双倍返还定金也没有任何事实及法律依据。5.上诉人要求被上诉人支付利息并无合同及法律依据，上诉人为根本违约提出解除合同。上诉人作为违约方，无权要求我被上诉人支付利息，且上诉人支付房款，被上诉人依据合同约定合法占有。上诉人依据合同约定合法占有认购房屋，双方权利义务对等上诉人要求支付该期间的利息，而不考虑被上诉人再此期间为上诉人预留房号带来的损失，显然有悖合同权利义务的平等性。另外截至一审双方从未就退款事宜达成一致意见。被上诉人无义务支付上诉人利息。 何博尧向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签署的编号为7008392的商品房认购书；2.退还原告购房首付款217900元、定金20000元及利息；3.诉讼费、代理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月22日，何博尧（乙方）与地益嘉公司（甲方）签订编号为7008392号《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》，何博尧认购地益嘉公司开发的恒大御景半岛（御景半岛花园）3号楼公寓4119单元，价款为457909元，付款方式为按揭付款。该认购书第1条约定“乙方同意签署本认购书时支付人民币贰万元整作为定金”。第2.2条约定“乙方须于2019年11月23日前支付首期房款217909元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款22万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”。协议签订当日，地益嘉公司向何博尧出具收据显示收到何博尧首付款（含定金）237909元。办理按揭贷款过程中，何博尧两次提交收入证明显示其平均月收入4200元，但因何博尧月收入金额的原因按揭贷款最终未审批通过。2020年6月19日，地益嘉公司向何博尧发出按揭催办通知书，要求何博尧五日办理完毕银行按揭贷款申请手续，如逾期办理将追究违约责任直至解除合同。6月27日，地益嘉公司向何博尧发出通知，要求其补齐全款并携带相关资料及费用于2020年6月28日至2020年7月12日办理房产证。庭审中，何博尧主张解除双方签订的认购书，地益嘉公司同意解除认购书，要求扣除何博尧已付定金2万元。何博尧称地益嘉公司业务人员教唆其出具月收入金额为8000元至10000元的虚假收入证明，地益嘉公司不予认可。上述事实有何博尧提交的认购书、收据、通知等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，何博尧、地益嘉公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。本案中，何博尧要求解除双方签订的商品房认购书，地益嘉公司同意解除，予以确认。关于认购书解除后款项的返还问题，认购书明确载明何博尧支付的2万元为定金，同时约定何博尧选择按揭付款方式给付购房款，载明“乙方需在2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”，何博尧按揭贷款因其收入金额原因未能审批通过，何博尧亦未在上述期限或地益嘉公司催告的期限内交纳剩余房款，何博尧行为构成违约，故地益嘉公司关于扣除定金2万元的主张，予以支持。综上，地益嘉公司应返还何博尧购房款217909元。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告何博尧与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于2019年11月22日签订的编号为7008392号《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》；二、被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何博尧购房款217909元；三、驳回原告何博尧的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，上诉人何博尧与被上诉人地益嘉公司签订的编号为7008392号《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，上诉人何博尧因自身原因未能通过银行按揭贷款的审批，未按照合同约定期限交纳剩余购房款，构成违约，被上诉人主张上诉人承担违约责任依法有据。上诉人称系被上诉人未告知其现房公寓不能贷款，过错在被上诉人方，对此，首先，上诉人未有证据证明其所购买的房屋因政策等原因不能按揭贷款；其次，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时应持谨慎态度，对能否贷款，其是否具有房款支付能力，以及能否按照合同约定期限交纳剩余房款等问题进行审慎审查及判断，而后再行签订合同，签订合同之后即应当秉持诚实信用原则履行合同义务。故上诉人主张系被上诉人原因致使其未交齐房款的理由，本院不予采信。 关于定金问题，收据上显示定金2万元，上诉人主张2万元已冲抵首付款，未有证据证实双方对此有明确约定，且系上诉人违约致使合同解除，故上诉人应承担违约责任，原审认定扣除2万元定金后返还购房款妥当。关于上诉人主张的资金占用期间利息问题，因上诉人违约致使合同解除，其主张利息不予支持，原审认定并无不当。 综上所述，何博尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4869元，由上诉人何博尧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  孟志刚 审 判 员  李荣水 二〇二一年五月二十四日 法官助理  郄张雨 书 记 员  李 兴