山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2291号上诉人（原审被告）：大连丰华房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新开路145号。法定代表人：徐成宪，总经理。委托诉讼代理人：孙昌通，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：修安应，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李绍华，女，1960年10月30日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：刘飞，山东经联律师事务所律师。上诉人大连丰华房屋开发有限公司因与被上诉人李绍华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连丰华房屋开发有限公司上诉请求：依法撤销(2019)鲁0602民初13633号民事判决第一项、第三项；改判双方签订的《房屋销售确认单》为有效的预约合同，改判上诉人不承担200000元的赔偿责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，忽略了被上诉人在涉案合同的签订、履行方面应当承担的主要过错责任，在判决涉案合同无效的情况下，既支持案款的利息，又判决上诉人承担损害赔偿责任，有违公平原则。一、上诉人与被上诉人于2010年2月24日签订的《房屋销售确认单》为签订正式合同的预约合同，应当属于合法有效，因无法签订正式合同导致的结果系被上诉人的过错导致。(一)就《房屋销售确认单》的内容来看，确认单中并没有确切的房屋坐落，对房屋买卖的标的并没有特定所指，双方并没有就房屋买卖达成最终的一致，需要后续签署正式的房屋买卖协议。(二)双方不能签署正式协议的过错在被上诉人。1.被上诉人在《房屋销售确认单》中的联系方式出现变更未及时通知上诉人，导致双方不能签署正式合同。2.被上诉人在签订合同后的合理期间内未主动与上诉人联系，未对继续签署正式合同向上诉人进行合理催告，直至2018年9月份向公安报案(近4年半时间内未向上诉人主张权益)，属于被上诉人对自身权益的放弃。3.涉案房产因案外人曲恒(现已被正式批捕)的诈骗活动、高志宾的越权行为等导致涉案房产出现一系列不确定因素，导致涉案房产被多次买卖，过错不在上诉人。二、上诉人不应当承担200000元的赔偿责任。(一)双方不能签署正式合同的过错在被上诉人。1.作为一名理性的商品房购买者需要对涉案楼盘的预售情况、土地使用性质情况、行政许可情况等进行详细的考察，而被上诉人作为一名知识分子却怠于对上述房产进行考察，本身属于其放弃自身权益的保护。2.涉案房屋属于军产房，被上诉人属于明知，在其明知涉案房屋不能正常上市买卖的情况下，仍然购买，应当自行承担不利后果。(二)被上诉人不能证明其因不能签署正式房屋买卖合同而导致的直接损失。1.被上诉人并不能证明购买涉案房屋为其刚性所需，不能证明其必须购买涉案房屋或者其他房屋，从而其因无法购买涉案房屋导致的机会损失就无从谈起，实际上被上诉人及其丈夫名下有多套房产。2.在相同时期、相同地理位置的商品房价格是涉案房屋价格的双倍，被上诉人之所以购买只有市场价格一半的涉案房屋，其并非用于投资，因此因涉案合同的无法履行并未必然导致其因房屋差价导致的机会损失。3.一审法院判决上诉人承担200000元的损害赔偿，无事实以及法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李绍华辩称，一审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李绍华向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋销售确认单》无效；2、判令被告大连丰华房屋开发有限公司返还原告购房款405000元，并赔偿原告经济损失675000元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告返还原告购房款405000元，赔偿原告丧失购买同样房屋机会损失400000元，赔偿2010年2月24日至2020年4月24日期间的利息损失270000元（以405000元为基数，按年息6%计算），并自2020年4月25日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失。事实与理由：2006年4月，被告与烟台市人民政府外事调研室（下称外事调研室）共同建设位于烟台市。2010年2月24日，被告向原告销售了4号楼中单元三楼东户房屋（下称涉案房屋），同时，被告工程项目部向原告出具一份《房屋销售确认单》和交纳房款405000元的收款收据。但被告至今未向原告交付房屋。后经原告了解，被告将原告购买的上述房屋己另行出售他人，且涉案房屋所用土地为军事用地，其买卖行为无效。原告多次找被告交涉解决，至今无果。一审法院认定事实：2010年2月24日，原、被告间签订《房屋销售确认单》，确认单上载明原告购买涉案房屋，面积90平方米，起价4500元/平方米，预交/预付款405000元。当日，被告收到原告交付的房款405000元，向原告出具了加盖“烟台市政府外事调研室工程项目部财务专用章”的收据。后，涉案房屋被另售他人。诉讼中，原告表示：原告购房时不知道涉案房屋涉及军队，当时原告认为房屋价格合理、位置合适，一次性全款购买了涉案房屋，双方约定待房屋建成根据房屋实际面积多退少补房款，之后原告多次找过被告要求签订书面合同，但是被告一直不和原告签订，后来原告才知道房屋被另行出售，被告陈述联系不上原告不属实。原告认为，销售确认单约定了房屋价格、面积、楼号、付款总额，应视为买卖合同成立，后经原告了解，涉案房屋土地性质为国有划拨，系军事用地，故被告对外销售涉案房屋的买卖行为无效，被告擅自将涉案房屋出售他人，隐瞒了没有取得商品房预售许可证明等审批手续的事实，导致合同无法履行及合同无效。被告称：被告和外事调研室共同开发合作建设外事调研室办公室及部分密点、干部战士宿舍项目，所用土地系军队划拨土地，房屋所有权人、土地使用权人是外事调研室，目前包括涉案房屋在内的该项目房屋不能为个人办理产权登记。原告知悉涉案工程为部队内部工程，经人介绍到项目部进行磋商，双方达成预交部分款项、签订房屋买卖的意向，销售确认单约定预交款405000元，该价格并非最终价格，该确认单只是签订房屋买卖合同之前的预约合同，双方口头约定三个月后签订正式的内部房屋确认认购书，三个月后被告拨打销售确认单中原告的联系电话，发现已停机，最终导致无法签订内部房屋认购书。后，涉案房屋被项目部的高志宾私自出售。另，根据原告的申请，法院依法裁定冻结被告在银行账户内的存款1100000元或查封相应价值的财产。一审法院认为，2010年2月24日原、被告签订的《房屋销售确认单》中明确载明了原告购买房屋的位置、面积和价款，原告也已向被告支付了购房款405000元，故原告自被告处购买了涉案房屋，双方间房屋买卖关系成立的事实清楚。被告虽辩称双方间系预约合同关系，但被告并未提供证据证实双方另有缔结本约的合意，故对被告该辩解主张，法院不予采纳。诉讼中，原、被告确认一致涉案房屋所涉土地系军事划拨用地，故原、被告之间就涉案房屋的买卖行为违反了国家法律法规的禁止性规定，应为无效。被告作为房屋出售方对此存在主要过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应向原告返还购房款405000元，并应以405000元为基数，自2010年2月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；《房屋销售确认单》中对房屋的位置、面积和价款作出了约定，原告的期待利益已经固化，但因原、被告间的房屋买卖行为无效，原告的期待利益丧失，而自《房屋销售确认单》签订至今房价已经大幅上涨，原告已丧失了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，故原告有权要求被告赔偿因信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，综合审查本案情况，法院酌定被告赔偿原告损失200000元为宜。原告的过高要求，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月26日作出民事判决：一、确认原告李绍华与被告大连丰华房屋开发有限公司于2010年2月24日签订的《房屋销售确认单》无效；二、限被告大连丰华房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李绍华返还购房款405000元，并以405000元为基数，自2010年2月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；三、限被告大连丰华房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李绍华赔偿损失200000元；四、驳回原告李绍华的其他诉讼请求。如被告大连丰华房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元、财产保全费5000元，由原告李绍华负担2689元，由被告大连丰华房屋开发有限公司负担16831元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，上诉人大连丰华房屋开发有限公司与被上诉人李绍华签订《房屋销售确认单》，双方就买卖房屋的位置、面积和价款，作出明确约定，双方间建立房屋买卖合同关系，事实清楚。因涉案所交易房产坐落土地系军事划拨用地，该买卖交易行为违反国家法律行政法规的禁止性规定，原审判决认定双方的买卖合同应为无效，上诉人作为房屋出售方对此承担主要过错责任，是正确的。上诉人大连丰华房屋开发有限公司上诉称双方签订的《房屋销售确认单》为有效的预约合同，系被上诉人过错导致无法签订正式房屋买卖合同。但上诉人该主张明显没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。上诉人大连丰华房屋开发有限公司上诉主张其不应当承担200000元的赔偿责任，理由是被上诉人明知涉案房屋属于军产房不能正常上市买卖，其仍然购买且不能证明因不能签订房屋买卖合同而导致的直接损失。但是，一审法院根据本案双方当事人签订《房屋销售确认单》的时间，结合房价上涨的现实情况，酌定上诉人赔偿被上诉人的损失200000元，并无不当。在二审审理中上诉人未能针对其上诉请求提供相关的证据予以证实，其所称理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，大连丰华房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7375元，由上诉人大连丰华房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  王汝娟二〇二一年五月十日书记员  王 元