广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1225民初261号原告：卢国南，男，汉族，1973年7月10日出生，住址广东省中山市。原告：黄艳芳，女，汉族，1976年5月30日出生，住址广东省中山市。两原告共同委托诉讼代理人，莫志文，男，广东携作律师事务所律师。被告：广东兴丰源房地产开发有限公司，住所封开县×××××××雪廉冲（仅供办公使用）。统一社会信用代码：91441225MA4UPM6M6J。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人，梁宇，男，汉族，1989年10月22日出生，住址广东省封开县××××××××××××××。系该公司员工。原告卢国南、黄艳芳与被告广东兴丰源房地产开发有限公司（以下简称兴丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢国南、黄艳芳的委托诉讼代理人莫志文，被告兴丰源公司的委托诉讼代理人梁宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢国南、黄艳芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告卢国南、黄艳芳与被告广东兴丰源房地产开发有限公司于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司归还购房款547831元及利息（利息按一年期贷款市场报价利率计算，自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起计算至购房款还清之日止）给原告卢国南、黄艳芳；3、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司支付违约金10956.62元给原告卢国南、黄艳芳；4、本案诉讼费用由被告广东兴丰源房地产开发有限公司承担。合计：558787.62元。在庭审中，原告卢国南、黄艳芳增加一项诉讼请求：判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司承担保全费3520元及保函担保费2000元。事实和理由：2018年12月12日，两原告向被告购买坐落于广东省肇庆市封开县×××××××××××××××××××××××屋，并签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告以547831元的价格出售涉案房屋给两原告；被告将涉案房屋在2019年12月20日前交付给两原告;被告逾期90天交付，两原告有权解除合同并要求被告按照全部房价款的2%支付违约金。两原告分三次向被告支付购房款，分别为：2018年10月7日，两原告通过微信转账支付10000元定金给被告;2018年10月10日，两原告通过银行转账支付210011元和支付现金9000元给被告；2018年11月20日，两原告通过银行转账支付318820元给被告，合计547831元。2019年1月17日，被告出具547831元的发票给两原告。截至起诉之日，两原告发现涉案房屋仍未竣工验收并未达到交房条件，所以被告至今未能按照约定将涉案房屋交付给两原告。综上所述，被告逾期超过90天交付涉案房屋的行为已构成严重违约，违反《中华人民共和国民法典》第七条和第五百零九条的规定。为此，原告特依据《商品房买卖合同(预售）》第十二条逾期交付责任：“(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”之约定依法向法院起诉，望判如所求。被告兴丰源公司辩称，我司对原告起诉的事实无异议。但我司不同意与原告解除商品房买卖合同，现在案涉房屋由于我公司融资问题而停工未能交付，但经县政府相关部门介入，融资问题得到解决，估计今年六月底基本可以向买受人交付房屋。我司不同意承担保全费和保函担保费相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告兴丰源公司是封开县×××××××××XXX楼盘的开发商。被告兴丰源公司在与原告卢国南、黄艳芳签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对案涉房屋依法具有预售资格。二、2018年10月7日，原告向被告兴丰源公司支付购房定金10000元。后分别于2018年10月10日、2018年11月20日向被告支付案涉房屋购房款219011元、318820元。综上，原告已支付全部购房款547831元。以上事实，有原告提供的收据、购房款发票、银行流水及庭审笔录予以证实，本院予以确认。三、2018年12月12日，卢国南、黄艳芳与兴丰源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：以547831元的价格购买兴丰源公司开发的位于封开县×××××××××的XX幢XXX房，建筑面积116.89平方米；买受人应当在2018年12月12日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)；(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》及庭审笔录予以证实，本院予以确认。诉讼中，原告卢国南、黄艳芳向本院申请对权属为被告兴丰源公司的房产【位于封开县×××××××××江南城7幢一单元1701房、一单元1702房、二单元1606房】进行保全，本院于2021年4月1日作出（2021）粤1225民初261号民事裁定书对上述房产进行查封。经查明封开县江南城项目工程至今尚未竣工验收，现处于停工状态。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。卢国南、黄艳芳与兴丰源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约履行各自义务。兴丰源公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间：兴丰源公司应当在2019年12月20日前交付房屋”及《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的…(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)买受人有权解除合同”的约定，并根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，截止2019年12月20日兴丰源公司未按约定向卢国南、黄艳芳交付涉案房屋，兴丰源公司已构成违约。直至原告起诉之日，逾期交房期限已超过90日，卢国南、黄艳芳据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本案中，原告未通知被告兴丰源公司，而是直接向法院提起诉讼主张解除合同，结合本案案情，本院支持原告行使解除权的主张，故案涉合同的解除时间应为起诉状副本送达至被告兴丰源公司之日即2021年3月24日。（注：被告兴丰源公司于2021年3月24日签收本案的副本材料）至于被告兴丰源公司辩称其不同意解除案涉商品房合同，于法无据，本院不予采纳。二、关于卢国南、黄艳芳诉请兴丰源公司返还购房款547831元及利息（利息按一年期贷款市场报价利率计算，自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起计算至购房款还清之日止）的主张应否支持问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，兴丰源公司应向卢国南、黄艳芳返还购房款547831元。关于原告诉请被告支付自商品房买卖合同解除之日至购房款还清之前止的利息的问题。在上述期间，被告的逾期返还购房款的行为实际是变相地占用原告的资金，即被告履行返还义务后原告可以获得的利益，应该按照相当于银行利息予以赔偿，即按起诉时一年期贷款市场报价利率计算。综上，原告该项诉请合理有据，本院亦予以支持。三、原告主张被告向其支付逾期违约金10956.62元应否支持的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)……(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按全部房价款的2%承担。本案中，原告已支付了全部购房款547831元，故违约金应为547831元×2%﹦10956.62元。综上，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。四、原告诉请被告兴丰源公司承担保全费3520元及保函担保费2000元的主张应否支持的问题。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十条、第二十九条第一款的规定，并结合本案的案情，原告主张被告承担保全费3520元，合法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付保函担保费2000元，该费用并非系原告为实现债权支付必要的支出，并无合同和法律依据，对此本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：一、原告卢国南、黄艳芳与被告广东兴丰源房地产开发有限公司于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2021年3月24日解除；二、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢国南、黄艳芳返还购房款547831元及利息（利息按照2021年3月公布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算，自案涉《商品房买卖合同（预售）》解除之日即2021年3月24日起计算至购房款还清之日止）；三、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢国南、黄艳芳支付逾期违约金10956.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9387.88元，保全费3520元，合共12907.88元，由被告广东兴丰源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫湛慈人民陪审员  伍锦棉人民陪审员  杨伟仙二〇二一年五月二十日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉