贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1637号上诉人（一审原告）：谢玉林，男，1987年7月11日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：唐贤江，贵州创汇咏诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：周旭，贵州众正律师事务所律师。上诉人谢玉林因与被上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人谢玉林上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人自2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止按已付购房款日万分之一向上诉人支付违约金，暂计22936元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方所签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2018年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人，逾期超过180日，应按已付购房款万分之的标准承担违约金，一审认定合同中未约定逾期超过180日后的违约金错误。同时，仅凭被上诉人提交的没有真实可靠来源的内部通知，即认定被上诉人于2019年12月27日履行完毕通知义务不当，被上诉人并未张贴过，且未通过其他方式通知过上诉人，故一审认定违约金截止时间不当。被上诉人振华房开公司二审未作答辩。谢玉林一审起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2016年5月21日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告向原告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，违约金暂计5,954.00元;3.判令被告向原告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至起诉之日违约金为22,936.00元;4.判令被告返还原告天然气入户费、电表入户费共计3,000元。5.诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2016年5月21日，原告谢玉林作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为1-16-1号，总房款为399599.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十三条处理；查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知、电话、短信或登《毕节日报》30日后仍未办理交接手续的，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳物业管理费及其它相关费用。第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告谢玉林按约定向被告支付完毕购房款。2018年8月26日，被告向原告交付涉案房屋，并收取原告电表入户500.00元、天燃气入户费2500.00元，共计3000.00元。另查明：毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心向被告出具《振华.时尚广场首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。被告于2019年12月27日在该小区内张贴通知要求业主办证。一审法院认为综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期交房违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；三、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还各项入户费的诉讼请求是否支持。关于焦点一的问题。对原告要求办理不动产权属证书的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，故对办证的诉讼请求，予以支持。但原告必须提供相关文书和交清相关税费。关于焦点二的问题。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”之约定，被告抗辩曾经通知原告交房，但其通知交房时不具备合同约定的交房条件，故不能尽到通知交房义务，逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2018年8月26日，以已付购房款399,599.00元为基数，按双方合同约定日万分之一计算，自2018年3月31日计算至2018年8月26日为止共计148天，计算为5,914.00元（399,599.00元×0.01%×148天）。关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，不能提供办理转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按日0.01%（万分之一）的标准计算，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额399,599.00元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2018年12月30日之次日，即2018年12月31日起计算。同时，合同约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书，该披露义务履行完毕，被告在涉案房屋具备办证条件后已于2019年12月27日通知原告办证，故该违约金计算天数应自2018年12月31日起计算至2019年12月27日为止共计361天，该违约金计算为14,425.50元（399,599.00元×0.01%×361）。关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的各项入户费3,000.00元实质为供电设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取各项入户费3,000.00元，于法无合理依据，理应予以退还。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，故对原告的该诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告谢玉林交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谢玉林申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告谢玉林逾期交房违约金5,914.00元。三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告谢玉林逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金14,425.50元。四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还原告谢玉林各项入户费3,000.00元。五、驳回原告谢玉林的其他诉讼请求。案件受理费299.00元，由原告谢玉林负担80.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担219.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：除对一审认定的上诉人于2019年12月27日在小区张贴通知要求业主办证的事实不予确认外，对其余事实予以确认。本院认为：双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时约定，上诉人委托被上诉人代为申请办理房屋权属转移登记。被上诉人逾期交付转移登记有关文书，应当向上诉人承担违约责任。因双方在合同中并未就逾期超过180日的违约责任承担方式进行选择，一审根据上诉人的诉请，结合司法解释的规定确定本案违约金标准，并无不当。上诉人已委托被上诉人代为办证，已无实际交付转移登记有关文书的必要，由被上诉人在符合办证条件后通知上诉人提交办证资料代为办证即可。被上诉人所提交张贴通知的照片，无法核实真实性，不能证明被上诉人已于2019年12月27日尽到通知义务，但至一审庭审时，被上诉人已将案涉商品房具备办证条件的情况通告上诉人，故本案逾期交付转移登记有关文书的违约金计算至一审庭审之日即2020年9月11日，共计621天，违约金计算为：399599.00元×0.01%×621=24815.09元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12820号民事判决第一、二、四、五项，即：“被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告谢玉林交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谢玉林申请办理涉案商品房的不动产权证书。被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告谢玉林逾期交房违约金5,914.00元。被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还原告谢玉林各项入户费3,000.00元。驳回原告谢玉林的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12820号民事判决第三项为：被上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付上诉人谢玉林逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金24815.09元。三、驳回上诉人谢玉林的其他上诉请求。一审案件受理费299.00元，由上诉人谢玉林负担50.00元，被上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司负担249.00元。二审案件受理费373.00元，由上诉人谢玉林负担73.00元，被上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司负担300.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年五月二十八日书记员 赵 莉