贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1974号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：郑官祥，男，汉族，1985年3月20日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：苏萍，女，汉族，1989年9月27日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：邵令，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人郑官祥、苏萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使上诉人应当支付违约金，由于违约金约定过高，应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。被上诉人郑官祥、苏萍二审未作答辩。原审原告郑官祥、苏萍一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计16305元，违约金以总房款352170元为基数从2017年12月31日起，按日利率万分之一计算至2019年4月8日止；2.判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月17日，原告郑官祥、苏萍作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城A26幢1单元11层2号房出售给原告，房屋总价款为352170元；第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月30日达到管道入户。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，原告已向被告交清购房款及相关税费，购房发票房款金额为349514元。2016年12月31日，被告出具《万晟阳光城收房交款明细表》收取了原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2019年1月3日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年4月1日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，2019年4月8日，涉案商品房取得不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。故被告承担违约责任时间应从2018年1月1日起算。根据合同约定，双方形成委托代办关系，在案证据显示，被告于2019年1月3日取得涉案楼幢的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记条件，2019年4月1日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，即履行了合同义务，故违约金截止时间为2019年4月1日。逾期办证违约金应以原告已付购房款349514元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2019年4月1日止，共计455天，违约金为：349514元×0.0001×455天=15902.89元。关于原告诉请被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告万晟置业公司另行收取原告燃气开户费、电视开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑官祥、苏萍逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15902.89元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告郑官祥、苏萍燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元；三、驳回原告郑官祥、苏萍的其他诉讼请求。案件受理费142元，由被告毕节万晟置业有限公司负担117元，由原告郑官祥、苏萍负担25元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及上诉人所承担的违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不足以证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年五月十七日书记员  秦 倩