湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终699号上诉人（原审原告）：刘勇辉，男，汉族，1982年8月24日出生，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：刘萍（刘勇辉之妻），住湖南省郴州市。上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。上诉人刘勇辉与上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判君联公司支付刘勇辉延期办证违约金21,580.02元，返还刘勇辉燃气管道费1800元；2.本案一、二审诉讼费由君联公司承担。二审审理过程中，刘勇辉向本院申请撤回要求君联公司返还刘勇辉燃气管道费1800元的上诉请求，本院予以准许。事实与理由：1.君联公司于2016年4月30日在《郴州日报》上刊登的交房通知书以及刘勇辉提供的入住会签单、房屋交接单、水电费收据、消防责任书、物业协议书、物业费发票、装修管理费及垃圾清运费等客观证据已经形成完整的证据链，能够充分证实涉案房屋通知交房时间为2016年4月30日，刘勇辉实际收房时间为2016年8月18日；2.刘勇辉于2018年10月9日签署的《收房确认书》的具体内容没有任何双方一致确认涉案房屋交付时间为2018年10月9日的意思表示，一审法院根据确认书签署时间而认定涉案房屋交付时间为2018年10月9日没有任何事实依据和法律依据，与刘勇辉2016年8月18日实际收房的客观事实相矛盾；3.刘勇辉签署的收房确认书只是对《分户验收（整改）联系单》中双方约定的整改内容及其整改后结果的确认，并不是对收房时间确认。故一审判决将刘勇辉签订《收房确认书》的当日认定为收房时间，属认定事实错误。君联公司辩称，《收房确认书》真实合法有效，应作为本案实际收房的定案依据。两级法院有相类似生效判决，请求二审驳回刘勇辉的上诉。君联公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘勇辉一审全部诉讼请求；2.诉讼费全部由刘勇辉承担。事实和理由：1.一审判决根据公平原则，认定刘勇辉诉讼时效有中断情形，判决君联公司支付逾期交房违约金，属认定事实和适用法律错误。双方合同约定的交房时间是在2015年10月31日之前，也就是刘勇辉自2015年11月1日就知道或者应当知道君联公司延期交房的行为使自己的权利受到损害，刘勇辉于2020年5月26日起诉2015年11月1日至2016年4月30日期间的延期交房违约金，明显超过3年的法定诉讼时效期限；2.一审判决支持刘勇辉主张逾期交房违约金的诉请，造成同一法院对同一系列案出现两种不同的判决结果，明显违反最高人民法院的相关规定。刘勇辉辩称，一审法院第一次开庭时君联公司未曾主张超过诉讼时效，2018年时刘勇辉与君联公司主张过违约金的赔付问题。刘勇辉向一审法院起诉请求：1.判令君联公司向刘勇辉支付延迟交房违约金7140.01元，判令君联公司向刘勇辉支付延迟办理房屋权属登记违约金21,580.02元，判令君联公司向刘勇辉支付燃气管道费1800元，合计30,520.02元；2.判令君联公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月29日，以君联公司作为出卖人，刘勇辉作为买受人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第0052号）的地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第5栋205号房；该商品房合同约定建筑面积共158.81平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2498元，总金额396,707元；一次性付款，首付款（含定金）95%为376,872元于本合同签订之日支付，剩余房款5%为19,835元余款在主体工程完工时交清；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2018年10月9日，刘勇辉向君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人刘勇辉，购买“君联名都”5栋205号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，同时双方确认对收房前期的权利和义务已无任何争议。本人已办理完毕相关收房手续，对该现房无任何异议。特此确认，确认人签字及捺印：刘勇辉”。《郴州市商品房买卖合同》签订后，刘勇辉向君联公司支付购房款397,382元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月27日向君联公司颁发该幢商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”另查明，刘勇辉于2014年11月29日向君联公司交纳君联名都燃气管道出装建设费（5-205）1800元，君联公司收到该款项后，将该款支付给郴州华润燃气有限公司。又查，君联公司成立于2011年10月12日，注册资本30,000,000元，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。君联公司于2016年4月30日在《郴州日报》刊登《交房通知书》。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，刘勇辉与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：一、君联公司应否承担延期交房违约金。刘勇辉认为，根据合同约定君联公司应当在2015年10月31日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用，但君联公司于2016年4月30日才在郴州日报刊登交房通知，故主张逾期交房违约金7140.01元（计算式180天×396,707元×0.0001，经核算应为7140.73元）。君联公司认为，刘勇辉要求君联公司支付逾期交房违约金7140.01元，已超过诉讼时效。一审法院认为，案涉《郴州市商品房买卖合同》约定君联公司应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但君联公司于2016年4月30日才在郴州日报刊登交房通知，应推定刘勇辉从2016年4月30日起就应当知道自己的权利受到侵害，可以向君联公司主张民事权利。本案君联公司在第一次庭审结束后，未提出刘勇辉主张逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩。因刘勇辉第一次庭审结束后，提交证据拟证明君联公司向其交付房屋的时间为2016年8月18日，而不应由刘勇辉于2018年10月9日签订的《收房确认书》确定为交房时间。因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理，在第二次开庭审理时，君联公司认为交付房屋时间应为2018年10月9日，并提出逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效的抗辩事由。刘勇辉认为2018年向君联公司主张逾期交房违约金，并自述有证人证实，且认为2018年10月9日签订的《收房确认书》是其本人所签署，但并非放弃向君联公司主张逾期交房违约金及逾期办证违约的意思表示。一审法院认为，案涉《郴州市商品房买卖合同》是刘勇辉与君联公司签订的，刘勇辉于2018年10月9日向君联公司出具《收房确认书》是其真实意思表示，双方确认了对收房前期的权利和义务已无任何争议。故以《收房确认书》双方认可的日期，即2018年10月9日为本案商品房的交付时间。考虑君联公司未在第一次开庭时提出诉讼时效已超过，且双方在2018年10月9日签订的《收房确认书》对前期权利和义务已无任何争议理解的不同，结合本案的实际情况，根据公平原则，可视为本案刘勇辉诉讼时效有中断情形，故对君联公司辩称逾期交房违约金已超过诉讼时效的意见，不予采纳。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。君联公司开发销售的“君联名都”项目商品房，于2016年4月30日才达到交付使用条件并在《郴州日报》刊登交房通知。故君联公司逾期交付房屋期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数182天，君联公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，君联公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。刘勇辉主张逾期天数为180天，系刘勇辉权利的自行处分，一审法院不持异议。故刘勇辉诉请君联公司支付逾期交房违约金7140.01元，有合同约定和法律依据，予以支持。二、君联公司应否承担延期办证违约金。刘勇辉主张应以《房屋交接单》载明的日期，即2016年8月18日为君联公司向其交付房屋的时间，并提交了《水费收据》、《物业管理费发票》、《装修管理费及垃圾清运费、工本费》、《消防责任书》、《入住会签单》、《房屋交接单》等证据材料，拟证明刘勇辉接受房屋的日期为2016年8月18日。君联公司则辩称，应当以《收房确认书》双方认可的日期为实际交付房屋的时间。承前所述，应以《收房确认书》双方认可的日期即2018年10月9日为本案商品房的交付时间。案涉《郴州市商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。君联公司于2019年3月27日完成“君联名都”项目5栋商品房不动产首次登记权属证书，而刘勇辉出具的《收房确认书》明确收房时间为2018年10月9日，即在刘勇辉接受购买的“君联名都”5栋205号房之次日起365个工作日内，君联公司已完成该幢商品房的初始登记。故对刘勇辉提出的要求君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。三、君联公司是否应向刘勇辉支付燃气管道初装建设费。刘勇辉主张君联公司向其收取燃气管道初装建设费，违反国家规定，不应重复收取。君联公司辩称双方在买卖合同附件2第15条已经明确由刘勇辉承担燃气安装初始费，且君联公司并非自行收取，也将该费用缴纳给了郴州华润燃气有限公司。一审法院认为，刘勇辉未提供证据证实双方签订《郴州市商品房买卖合同》约定的条款系无效条款，故双方应按合同约定履行，且君联公司已经将案涉燃气初装费用支付给郴州华润燃气有限公司。故对刘勇辉提出要求君联公司退还1800元燃气管道初装建设费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、限被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘勇辉逾期交房违约金7140.01元；二、驳回原告刘勇辉的其他诉讼请求。案件受理费564元，由原告刘勇辉负担434元，被告郴州君联房地产开发有限公司负担130元。”二审中，刘勇辉提交一份新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。本院认证认为，刘勇辉提交的2016年8月13日签署的《分户验收整改联系单》，并不能证明2018年10月9日签署的《收房确认书》是仅对维修整改的确认，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审审理过程中，刘勇辉向本院申请撤回要求君联公司返还燃气管道费1800元的上诉请求，本院予以准许。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1.君联公司应否承担逾期交房违约金；2.君联公司应否承担逾期办证违约金。关于焦点一。案涉《郴州市商品房买卖合同》约定，君联公司应当在2015年10月31日前交房，但君联公司于2016年4月30日才在郴州日报刊登交房通知，属逾期交房。君联公司上诉认为按照刘勇辉主张的交房之日2016年8月18日来计算逾期交房违约金，则已超过诉讼时效，但其又主张应当以2018年10月9日签订《收房确认书》之日确定为交房收房之日，君联公司的上述主张本身就自相矛盾。一审法院考虑到君联公司未在第一次开庭时提出诉讼时效抗辩，且双方对2018年10月9日签订的《收房确认书》的性质在理解上存在重大分歧，结合本案的实际情况，根据公平原则认定本案诉讼时效有中断情形，从而对君联公司的诉讼时效抗辩意见不予采纳，处理妥当，本院予以确认。故一审法院判令君联公司按照刘勇辉的诉请支付逾期交房违约金7140.01元，处理正确，本院予以维持。关于焦点二。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。刘勇辉自愿于2018年10月9日向君联公司签署《收房确认书》，一审法院认定从次日即2018年10月10日起365个工作日内，君联公司应完成该幢商品房的初始登记，处理并无不当。而君联公司已于2019年3月27日办理好案涉商品房的首次登记，一审法院据此判决君联公司不承担逾期办证违约金，本院予以确认。综上，刘勇辉、君联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，刘勇辉预交206元，郴州君联房地产开发有限公司预交50元，由各预交方自行负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二一年五月二十七日法官助理许晶书记员聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。