文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3888号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。法定代表人：彭景。委托诉讼代理人：汤吾戈，女，1996年5月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司法务。委托诉讼代理人：唐露，女，1988年11月15日出生，住长沙市天心区，系公司员工。被告：许万林，男，1963年12月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告许万林物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维独任审判，于2021年5月19日公开开庭进行审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人汤吾戈、唐露，被告许万林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司请求判令:1.许万林支付物业服务费19874.4元（自2013年2月1日计算至2021年3月31日）；2.许万林支付逾期交纳物业服务费的违约金5962.32元（暂时计算至2021年3月31日，因协议约定标准过高，保利物业公司酌情减少，按应支付物业服务费的30%进行主张）；3.许万林承担本案全部诉讼费用。被告许万林辩称：1.我于2010年9月11日购买涉案房屋，2011年10月27日我收房时发现房屋有质量问题，要求维修并拒收房，协商后，地产公司承诺我保修期内一定维修好，故我于2011年10月31日签字收房，此后地产公司并未维修到位，房屋仍存在入户门电梯石膏板隔音问题、南向阳台客厅剪力墙部位施工错位（斜的）问题、空调位置未做防水等问题，反映后，地产公司与物业一拖再拖。2012年5月10日我办理了装修的手续，装修时有发现各种质量问题，但地产与物业都是各种推诿，并未解决，我要求补偿我4万元；2.我欠服务费19874.4元金额无异议。经审理查明，2010年9月11日，长沙金利和泰房地产开发有限公司作为出卖人，许万林作为买受人，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的文苑（保利花园）小区三期项目中的第三期12栋404号房，用途为住宅，建筑面积共135.88平方米，总金额为741121元。当日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方）和许万林（乙方）签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全（仪器）监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。自开发商向乙方发出收房通知的次月1日计收物业服务费（乙方不按照开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理服务费）。住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。2011年10月31日，许万林接收了前述商品房，此后进行了装修。自2013年2月1日至2021年3月31日许万林尚欠物业费19874.4元（98个月×1.5元/月/平方米×135.21平方米），保利物业公司多次催收未果。许万林提交照片、收条及商品销售卡拟证明其房屋存在质量问题，及其自行修复所花费金额。另查明，2011年1月12日长沙市保利物业管理有限公司名称变更为湖南保利物业管理有限公司。《不动产登记情况表》载明，许万林系涉案房屋所有人，产权面积135.21平方米。本院认为，保利物业公司与许万林签订《物业管理服务协议书》，系双方意思表示真实，合法有效。保利物业公司依约提供了物业服务，许万林应当依约支付物业服务费。许万林辩称，其所购涉案房屋质量存在问题，其接收涉案房屋后，地产公司并未维修到位。对于许万林提及的与地产公司的纠纷，与本案并非同一法律关系，其可通过其他途径解决。庭审中，许万林及案涉小区的其他被告提交的证据，拟证明涉案小区水管经常爆裂导致停水、物业服务质量低、疏于履行监控职责、外墙脱落等问题。根据许万林及同小区的其他被告提交的证据，不足以证明保利物业公司未依约履行其义务，亦不足以证明其物业服务长期存在重大瑕疵。结合同小区的其他被告的答辩意见，本院认为保利物业公司需进一步加强与小区业主的沟通，加强安保措施，提升服务质量，此外业主亦应及时交纳物业服务费，从而达到良性循环。业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过合法途径向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共建文明和谐小区。综上所述本院认为许万林自2013年2月1日至2021年3月31日期间尚欠物业费19874.4元，应当支付。关于保利物业公司诉请许万林承担违约金5230.2元，综合案情，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告许万林于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费19874.4元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446元，减半收取223元，由被告许万林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋维二〇二一年五月二十日法官助理何幸书记员李代霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。