广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3820号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司。住所地：广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，总经理。委托诉讼代理人：张艳红，女，该司职员。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘结云，女，1969年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏公司）因与被上诉人刘结云物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人汉宏公司委托诉讼代理人张艳红与廖红楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持汉宏公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘结云承担。事实与理由：一、刘结云应当支付2013年9月1日至2016年8月31日期间欠付管理费的滞纳金。刘结云故意隐瞒其实际面积，汉宏公司是在案件审理中，通过查册才得知其真实面积的，没有提出异议是因为不知道事实。刘结云欠付管理费具有恶意，故应当按照合同约定支付滞纳金。二、刘结云也应当支付2016年9月1日至2017年2月28日期间欠付管理费的滞纳金。一审法院认定刘结云应当按照原物业合同的标准向汉宏公司交纳上述期间的物业管理费，等于是认定原物业合同继续约束双方，那么合同里关于滞纳金的条款同样适用于双方。汉宏公司与刘结云所住大厦系列案件中，两级法院对案件管辖的问题作出过相关的裁定，作出裁定的依据也是原物业合同。故汉宏公司认为，在一个案件中，如果涉及到物业管理费的标准和案件管辖根据原合同作出，那么涉及滞纳金也应当按原合同作出处理。三、汉宏公司与华顺大厦业主委员会自愿签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方有约束力。该《物业服务合同》约定的委托管理期限至2016年8月31日届满后，汉宏公司在华顺大厦业委会到期后并未成立新的业委会，且征得大部分业主同意下继续对华顺大厦进行物业管理服务将近一年多。刘结云参加现届委员选举在上述期间内并未提出异议，故上述《物业服务合同》约定的条款仍有约束力。四、特别事实与理由。1.华顺大厦业委会全部委员都是在参选前欠缴物业管理费，不具备参选资格，违反了广东省和广州市物业管理相关法律法规。2.华顺大厦现届业委会在没有通过合法法律法规成立，还与其他物业公司签订合同。3.汉宏公司当时通过合法程序进入华顺大厦管理，合同到期后因新的业委会没成立，汉宏公司与华顺大厦170多户业主签名同意按原合同续签五年，符合合同法第四条、第八条的规定。五、刘结云在上述期限内未提出异议，应当按约定履行自己的义务。六、广州市华顺大厦业主委员会没有通过合法程序成立，时至今日都没有属地人民政府、街道、房屋管理局及华顺大厦业主委员会发函解除汉宏公司与大厦业主和住户签订的五年续期合同。刘结云提交书面答辩状载明：同意一审判决的处理结果，不同意汉宏公司的上诉请求。一、汉宏公司请求撤销一审判决的第一、二项判决，支持其一审请求是没有任何法律依据及理由。（一）汉宏公司是与华顺大厦业主委员会签订的物业管理合同，签订合同的主体并非是刘结云，因此不存在汉宏公司与刘结云的合同纠纷，只是汉宏公司对华顺大厦业委会的纠缠问题。（二）汉宏公司称2013年9月1日至2016年8月31日期间，刘结云故意隐瞒住房实际面积，纯属无中生有。刘结云居住的房屋20多年来一直是按物业管理公司要求的平方数缴纳管理费用，收费凭证已证明是双方认可，没有争议的事实。汉宏公司接手华顺大厦服务管理没有与业主核实确认房产面积，是汉宏公司工作失误，并非业主隐瞒所为。汉宏公司为弥补自身过失，恶意中伤刘结云隐瞒事实，法律应对其行为基于惩戒。刘结云的房产使用证是2015年11月才取得，汉宏公司具有恶意诉讼的行为。二、汉宏公司存在恶意诉讼行为。汉宏公司提供的大塘物业备[2017]第1号，已证明刘结云不是华顺大厦业主委员会成员，而其一直以无中生有的手段纠缠刘结云进行恶意诉讼，扰乱刘结云的生活。2013年9月1日汉宏公司通过不正当的途径入驻刘结云居住的华顺大厦，其三年来管理混乱，缺乏安全意识，致使大厦业主叫苦连天。2016年8月30日起管理合同期届满，汉宏公司没有按广州市物业管理实施办法的要求进行交接，以强占强霸的违规行为赖在涉案物业的大厦内，占用工作用房作为家庭居住，华顺大厦业主委员会并没同意其管理合同延续。汉宏公司的补充事实和理由都是一些苍白无力的措辞，没有依规依法执行广州市物业管理工作条例是事实。刘结云并非是业主委员会成员，汉宏公司诬陷刘结云是不正当的。刘结云为平息汉宏公司不断的纠缠，与一审法官沟通愿意帮汉宏公司弥补过失，支付2013年9月1日至2017年2月28日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656-72.9513=13.2143平方米计）42个月共555元，按年利息算2020年8月至12月及5个月为8.9元，合计563.9元。汉宏公司于2020年8月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令刘结云向汉宏公司支付自2013年9月1日至2017年11月17日物业管理服务费差额883.90元（每月按照建筑面积86.16平方米减去实用面积72.95平方米乘以1.4元=18.49元计算）以及拖欠上述物业管理费的滞纳金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按每天千分之一的标准，从逾期支付之日起至付清之日止）。一审法院经审理查明：2013年8月12日，汉宏公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。广州市越秀区豪贤路1号1105房，建筑面积86.1656平方米。另查明，汉宏公司曾因物业服务合同纠纷向一审法院起诉刘结云，请求判令刘结云支付2017年3月1日至2017年11月12日的物业管理服务费及滞纳金。一审法院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决：一、刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，向广州汉宏物业管理有限公司支付从2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656平方米计）。二、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决书还查明了以下事实：汉宏公司于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区。汉宏公司、刘结云均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院经审理后作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向汉宏公司发出交接告知函，内容为：华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与汉宏公司续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。汉宏公司2017年11月12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认汉宏公司有权收取截至该日的物业管理费用。因本案物业服务合同已经到期，业主对汉宏公司是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持汉宏公司要求支付滞纳金的请求。至于刘结云上诉认为汉宏公司管理服务差、损害业主利益等问题，如刘结云作为业主的利益受到损害可另行主张。刘结云关于物业管理费应以套内面积计价及该案超过诉讼时效等主张均不予采纳。遂判决：驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，刘结云为证明其一直按72.9513平方米的面积为计算依据向汉宏公司支付物业管理费用，汉宏公司对此并无异议的事实，向一审法院提交了刘结云开具的物业管理服务费收据若干。汉宏公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，并称：其此前从未向刘结云追缴过物业管理服务费差额，原因是其在（2020）粤0104民初11906号案中才发现刘结云缴纳的物业管理服务费并非按照建筑面积计付。一审法院认为：已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，汉宏公司与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，汉宏公司有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，一审法院在此不再赘述。刘结云作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向汉宏公司继续支付物业管理费，故刘结云关于物业管理费应以套内面积计价的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。因此，汉宏公司要求刘结云支付2013年9月1日至2017年2月28日物业管理服务费差额的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。考虑到汉宏公司、刘结云双方一直按72.9513平方米的面积为计算依据收、交物业管理费用，汉宏公司并未提出异议，刘结云也并非恶意拖欠费用，故根据公平合理的原则，一审法院酌情刘结云应在汉宏公司提起本案诉讼之日起，向汉宏公司支付上述物业管理服务费差额的利息。对于利息的标准应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于2017年3月1日至2017年11月12日期间的物业管理服务费，因在（2020）粤01民终19092号案中已作处理，故汉宏公司的该部分诉讼请求应依法予以驳回。至于2017年11月13日至2017年11月17日期间的物业管理服务费，因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，于2020年12月4日作出一审判决：一、刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付从2013年9月1日至2017年2月28日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656-72.9513=13.2143平方米计）。二、刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付上述物业管理服务费的利息（从2020年8月24日起计至实际支付上述物业管理服务费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。刘结云如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由刘结云负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，汉宏公司表示，其司对一审判决处理的截止于2017年2月28日物业管理服务费没有异议，提起上诉是不服一审判决第二项关于调整滞纳金的处理；其司每两月一次向刘结云计收206.3元物业管理服务费至2017年2月28日，原因是其司接手华顺大厦物业管理时业委会移交的资料显示刘结云的房屋面积即为72.9513平方米。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和汉宏公司对一审判决所提异议，本案二审需要处理的问题是：汉宏公司主张物业服务费差额滞纳金的确定。案件事实表明，汉宏公司通过2013年8月12日与广州市华顺大厦业主委员会签订《物业服务合同》进入涉案大厦提供物业服务，直到2017年2月28日均依房屋面积72.9513平方米向刘结云计收物业服务费，并未依刘结云1105房不动产所有权证所载建筑面积予以计收。如此处理，与汉宏公司物业服务经营范围的专业性并不相符。基于本案纠纷发生的原因，对汉宏公司本案所提滞纳金主张，一审判决酌情确定从本案起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付，所作处理与本案的实际情况相符。综上所述，汉宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年五月十七日书记员  吴敏玲黄咏欣