广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4460号原告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××北侧××铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利发华,该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂冰，广东智友律师事务所律师助理。被告：高广柱，男，1959年11月30日出生，满族，住辽宁省灯塔市×××××××××××××××，公民身份号码211××××××××××××018。被告：高广利，男，1967年4月13日出生，满族，住辽宁省灯塔市××××××××××××××，公民身份号码211××××××××××××657。原告佛山市南海卓景置业有限公司与被告高广柱、高广利租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序于2021年4月19日公开开庭审理了本案。原告佛山市南海卓景置业有限公司的委托诉讼代理人黄志坚到庭参加诉讼，被告高广柱、高广利经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海卓景置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告连带支付自2019年4月1日起至腾退商铺之日止的租金（暂计至2020年12月31日为1173179.7元）、物业管理费（暂计至2020年12月31日为79354.8元）、水电费（暂计至2020年11月29日为11683.5元），计算方式详见《欠费明细单》；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月10日，原、被告双方签订《××铝材装饰展贸中心》，约定被告有意向购买位于佛山市南海区××××××××××××北侧××铝材装饰展贸园自编4号楼5、6号铺位，购买价共9600000元，其中6号铺位的定金在签订意向书时以高广利的工程款抵顶，5号铺位的300000元定金在签订《物业使用权转让合同》时付清，余款4500000元在签合同后2年内付清；如乙方在双方另行约定的时间内(以原告书面通知为准，送达后10个工作日内)签订《物业使用权转让合同》，定金抵作物业使用权转让价款；否则定金不予退还，原告可将该物业另行转让他人；此意向书自双方签订之日起生效，最终以双方签订的《物业使用权转让合同》为准；等等(见附件一)。意向书签订后，两被告不仅没与原告就工程款抵顶定金事宜达成一致，也一直没有与原告签订正式的《物业使用权转让合同》，反而占用、装修使用了4号楼5、6号铺位至今，却从没向原告交纳分文租金、物业管理费以及水电费。现原告按同地段同类铺位租金、物业管理费及水电费计算，被告至2020年12月31日止共欠上述费用达1264218元(见附件二)。原告为此多次催促被告交纳，两被告均置之不理。为维护原告的合法权益，故起诉。被告高广柱、高广利没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.××铝材装饰展贸中心（物业使用权受让意向书）原件1份，用以证明原、被告签订购买物业的意向书，但两被告一直未履行该意向书的付款义务，也没有与原告签订物业使用权转让合同，至今该意向书的签约目的均无实现，但两被告却将该物业进行装修使用至今；3.物业租赁合同原件2份、物业管理服务合同原件2份，用以证明同地段的商铺租金、管理费的收费情况，与本案所涉物业相比较，两者的位置用途等一致，故按该同地段的商铺面积计算涉讼物业的占用使用费用是合法有据的；4.欠费明细单原件1份、商铺房物业水电缴费通知打印件1份，用以证明被告自起诉日起拖欠原告租金、水电费的事实；5.光盘1张，用以证明被告签订意向书后，对涉讼物业进行装修并使用的事实；6.南海区建设工程竣工联合验收终审意见书复印件1份（庭后补交）；7.水费收据、电费发票复印件各1组（庭后补交）。诉讼中，两被告没有提供证据材料。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据1、2、5、6、7来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认；原告提供的证据3与本案无关，本院对其关联性不予确认；原告提供的证据4，该欠费明细单、商铺房物业水电缴费通知均为原告自行制作，未经两被告认可，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，原告佛山市南海卓景置业有限公司（甲方）与被告高广柱、高广利（乙方）签订《××铝材装饰展贸中心》（以下简称涉讼合同），约定：乙方有意向受让佛山市南海区大沥镇××××××的××铝材装饰展贸中心项目4号楼⑤号【商铺】【写字楼】20年使用权（20年到期后再赠送10年），其建筑面积628.91平方米，套内建筑面积540.82平方米，原受让价6000000元，折扣八折，折后受让价4800000元；乙方有意向受让佛山市南海区大沥镇××××××的××铝材装饰展贸中心项目4号楼⑥号【商铺】【写字楼】20年使用权（20年到期后再赠送10年），其建筑面积630.69平方米，套内建筑面积537.07平方米，原受让价6000000元，折扣八折，折后受让价4800000元；甲乙双方在签订受让意向书时，乙方和高广利同意用高广利在该项目的铝合金工程工程款给甲方作为受让该⑥物业使用权的定金；就⑤号物业使用权受让款，乙方同意首期受让款300000元于签订《物业使用权转让合同》当日支付（含定金），第二期款项4500000元应在双方签订的《物业使用权转让合同》之日起两年内支付完毕；乙方受让的物业只能作为商业用途，未经甲方同意，乙方不得改变物业的使用用途；如甲乙双方在另行约定的时间内（以甲方书面通知乙方，送达后10个工作日内）签订《物业使用权转让合同》，定金抵作物业使用权转让价款；如在另行约定签订《物业使用权转让合同》的时间内，乙方不前来签订《物业使用权转让合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另行转让他人；其他约定以最终双方签订的《物业使用权转让合同》及《委托经营管理合同》的内容为准。双方并约定其他权利义务。另查明，原告主张两被告的用水用电量如下表所示：⑤号物业用电⑥号物业用电⑤⑥物业用水用电期间用电量（度）用电量（度）用水期间用水量（吨）至2020.5.295710至2020.5.2962至2020.5.29692020.5.30-2020.6.304522020.5.30-2020.6.3002020.6.30-2020.9.28172020.7.1-2020.7.297422020.7.1-2020.7.2942020.9.29-2020.10.2962020.7.30-2020.8.287862020.7.30-2020.8.2822020.10.30-2020.11.2932020.8.29-2020.9.286902020.8.29-2020.9.284合计952020.9.29-2020.10.293662020.9.29-2020.10.290无无2020.10.30-2020.11.292002020.10.30-2020.11.292无无合计8946740又查明，原告提供的水费收据显示其是按3.5元/吨的价格向佛山市南海区大沥镇水头社区×民委员会水站交付水费。原告提供的电费发票显示2019年4月至2021年2月期间，其缴纳电费的标准有0.72元/度、0.67元/度、0.63元/度。再查明，××铝材装饰展贸中心4幢于2018年12月3日验收合格。2021年2月20日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述××铝材装饰展贸中心4号楼⑤⑥号物业是连在一起的两栋四层半的建筑，原告在2018年12月3日将4号楼⑤⑥号物业交给两被告使用，原告主张从2019年4月1日开始计算租金，两被告未向原告支付过租金。本院认为，原、被告就××铝材装饰展贸中心4号楼⑤⑥号物业虽未签订书面的《物业使用权转让合同》，但原告主张其已于2018年12月3日将××铝材装饰展贸中心4号楼⑤⑥号物业交由两被告使用并提供了物业使用状况的照片和视频予以证实，两被告既未到庭提出异议，又未提供证据证明其未接收上述物业或上述物业并非两被告使用，应自行承担相应不利后果，故本院对原告的主张予以采信。关于两被告使用4号楼⑤⑥号物业应支付的费用，涉讼合同对于××铝材装饰展贸中心4号楼⑤⑥号物业的起租期限并未进行约定，在原告已将办理竣工验收的4号楼⑤⑥号物业交付两被告使用的情况下，原告主张从2019年4月1日开始计算相关费用并无不当，本院依法予以准许。涉讼合同约定××铝材装饰展贸中心4号楼⑤⑥号物业20年使用权（20年到期后再赠送10年）的受让价均为4800000元，故按照受让价与使用期间的比例，2019年4月1日至本案庭审辩论终结日（2021年4月19日）期间，两被告因使用4号楼⑤⑥号物业应支付费用656888.89元[（4800000元+4800000元）÷（30年×12个月）×24个月+(4800000元+4800000元）÷（30年×12个月）÷30日×19日]予原告。本案庭审辩论终结日后，两被告对4号楼⑤⑥号物业的使用情况无法确认，且原告在本案中亦未主张两被告腾退物业，故对原告要求两被告支付本案庭审辩论终结日后费用的诉请，本院在本案中依法不予支持，原告可另行主张权利。原告参照其他商铺的价格来作为计算4号楼⑤⑥号物业租金、物业管理费的标准无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于水电费，原告主张截至2020年11月29日，两被告因使用4号楼⑤⑥号物业用电9020度（8946度+74度）、用水95吨，两被告作为承租人既未到庭提出异议，又未提供其实际用水用电量的具体数额，应自行承担相应不利后果，且结合物业面积，原告主张的用水用电量在合理范围内，故本院对原告主张的用水用电量予以采信。对于水费、电费标准，因原、被告未进行约定，本院按照原告向供水部门实际缴纳水费标准予以确定，即水费332.5元（95吨×3.5元/吨），原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。对于电费，因原、被告对电费标准未进行约定，且供电部门收取电费的标准在各期间存在差异，本院综合考虑供电部门收取电费的标准及物业用电可能产生部分损耗的实际情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定两被告按0.72元/度的标准向原告支付电费6494.4元（9020度×0.72元/度）。原告对水电费的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告高广柱、高广利应于本判决发生法律效力之日起十日内支付656888.89元予原告佛山市南海卓景置业有限公司；二、被告高广柱、高广利应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费332.5元、电费6494.4元予原告佛山市南海卓景置业有限公司；三、驳回原告佛山市南海卓景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8088.98元（原告已预交），由原告佛山市南海卓景置业有限公司负担2869.98元，被告高广柱、高广利负担5219元，被告高广柱、高广利应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳5219元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海卓景置业有限公司多预交的诉讼费用5219元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海卓景置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年五月十四日书记员 余宝儿