上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3853号上诉人(原审被告)：宋桂英，女，1923年12月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈蓉芸(系宋桂英孙女)，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：季仲彬，上海优一律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李琼，女，1987年9月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王玉萍(系李琼之母)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。上诉人宋桂英因与被上诉人李琼排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初5456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋桂英上诉请求：撤销一审判决，驳回李琼一审全部诉讼请求。事实与理由：1．上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的连续性多次买卖过程中多名买受人均没有房屋交付行为，交付房屋是完成房屋买卖的最重要环节，李琼只取得了不动产登记的形式要件，并没有实际取得占有系争房屋，故买卖行为没有完成，宋桂英也没有履行合同的义务。且李琼取得的物权是基于房屋买卖，因买卖行为没有完成，故李琼应主张相应债权而非排除妨碍。李琼主张排除妨碍系基于错误的事实依据，一审法院未对裁判依据的事实性质和此类房屋买卖不需要交付房屋即可适用排除妨碍主张权利的裁判理由进行充分阐述说明，适用的物权法条款是泛指性条款，未见明确的具体针对性条款属于适用法律错误。2．宋桂英自1999年起居住在其子为安置宋桂英购买的房屋中，在涉案房屋中具有居住权，李琼非原始取得系争房屋，房屋买卖时已经预见宋桂英高龄、本市无他处住房、在系争房屋中具有合法居住权的购房风险下，依旧以低价购入系争房屋，购入后在未完成交易的情况下以排除妨碍为由要求宋桂英搬离，存在主观恶意，宋桂英的居住权能够对抗李琼的排除妨碍请求权。李琼辩称，本案是不动产纠纷。不动产权属转移以登记为标准。李琼已于2017年4月办理了不动产登记手续，取得了系争房屋所有权，享有系争房屋使用、占有及收益等权利。宋桂英的外孙女曾起诉要求撤销买卖合同，但经两级法院审理已驳回了其诉请。系争房屋所涉所有买卖合同均合法有效。李琼取得系争房屋产权也没有任何瑕疵，是有权取得。至于宋桂英现主张其对房屋享有居住权，系争房屋是宋桂英之子购买，购买之后可能因赡养而安排宋桂英居住，这与现行法律规定的居住权是完全不同的概念，故宋桂英认为其享有居住权，缺乏法律依据。且现在李琼是系争房屋的产权人，宋桂英占用系争房屋没有任何法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李琼向一审法院起诉请求：1．判令宋桂英腾空并迁出系争房屋；2．判令宋桂英支付房屋占用使用费［按每月人民币5，000元(以下币种均为人民币)标准计算自2018年12月7日起至实际迁出之日止］。一审法院认定事实：宋桂英的孙女陈蓉芸原是系争房屋产权人。2017年，陈蓉芸诉至一审法院，案号为(2017)沪0110民初18436号。2018年，该案一审判决，陈蓉芸不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年11月28日作出(2018)沪02民终8228号终审判决。生效判决书查明如下事实：2015年6月26日，傅春林持陈蓉芸出具的公证委托书与颜静珍签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈蓉芸将系争房屋转让给颜静珍。2016年8月31日，颜静珍又与张斯骏签订《上海市房地产买卖合同》，约定颜静珍将系争房屋转让给张斯骏。2016年10月2日，系争房屋产权人登记为张斯骏。2016年11月15日，张斯骏与李琼通过上海祺邦房地产经纪事务所居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定李琼购买系争房屋，房屋售价为205万元。2016年12月8日，张斯骏与李琼签订《上海市房地产买卖合同》，约定张斯骏将系争房屋出售给李琼。同日，双方又签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定李琼的贷款到张斯骏账后3日内作为交房时间，李琼同意届时作为起租日，租期一年租给张斯骏，租金以每月3，500元计算，一次性支付12个月及一个月押金，若张斯骏提早走则租金按实际计算退还，一年后交房同时迁出户口。2017年3月6日，系争房屋产权人变更登记为李琼，建筑面积为48.76平方米。陈蓉芸在该案的诉请是要求确认陈蓉芸与颜静珍之间、颜静珍与张斯骏之间、张斯骏与李琼之间签订的三份房屋买卖合同均无效。两级法院在查明事实的基础上，判决驳回了陈蓉芸的全部诉请。一审法院另查明：一、(2017)沪0110民初18436号案件于2017年10月12日审理时，上海祺邦房地产经纪事务所工作人员戴捷出庭作证，其陈述李琼买房经过如下：我原是上海祺邦房地产经纪事务所国和路店的经理。2016年10月，李琼的母亲找到我们要买房。张斯骏的朋友帮房屋挂在我们店里，我们联系张斯骏的朋友，也去调了产调信息，房子是张斯骏一人的，张斯骏当时说房子是他买来的，还有他奶奶和他姐姐的户口，奶奶年纪大了还住在里面，所以不方便看房。李琼听到这个情况也有过质疑，不过这个房价比较便宜就同意了，而且张斯骏说一年内可以把户口迁走，所以12月份就签了买卖合同。在回答当事人发问时，戴捷陈述，李琼和李琼的母亲没有到系争房屋看过，也没有带李琼看过同小区的其他类似房源。殷行地区的平均房价是5万至5万1。2018年2月8日审理时，李琼陈述，我们买房的时候张斯骏和我说过，他奶奶不知道卖房的事情，所以不方便看房。二、法庭询问李琼：(2017)沪0110民初18436号案件中，李琼陈述买房之前没有看过系争房屋？李琼回答，是的。法庭询问李琼：当时没有看系争房屋的原因？李琼回答，张斯骏说他奶奶住在里面，不方便看。我们当时也提出了异议，但是中介说我们不继续买了，我们支付的定金就不能退了，所以我们只能又继续履行了。法庭询问李琼：中介说系争房屋周边房屋的均价是5万到5万1，李琼买的时候是便宜的，你们当时便宜了多少？李琼回答，我看过周边，大概是230万元左右，但是是一房一价，系争房屋开价是210万元，最后谈下来是205万元。三、系争房屋内现有宋桂英和陈蓉芸两人户籍在内。宋桂英陈述系争房屋是宋桂英的儿子在1999年购买的，买好后宋桂英就居住在系争房屋内，一直到现在。李琼陈述张斯骏在向李琼支付了半年租金后，就停止支付租金。四、一审法院向两家中介机构对系争房屋同类房屋自2018年12月起平均出租价格进行询价，结论为：上海六星房地产经纪有限公司回复月租金在4，300元－4，500元之间；上海中原物业顾问有限公司回复月租金在4，000元左右。2019年7月30日，一审法院依法作出(2019)沪0110民初9965号民事判决，对以上查明事实予以认定，判决如下：一、宋桂英应于判决生效之日起十日内向李琼支付房屋占用费，房屋占用费的标准为每月4，300元，起算日期为2018年12月7日；二、驳回李琼的其余诉请。李琼不服判决，提起上诉，二审法院经审理认为原判决认定事实不清，裁定撤销原判决，发回重审。本案审理中，双方当事人对原审庭审中的陈述均无异议，在本案中均未递交新的证据。李琼调整诉请2的占用费标准为按3，000元／月计算。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产或者动产被侵占的，权利人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，权利人有权请求排除妨害。经法院生效判决，李琼购买系争房屋合法有效，系房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。宋桂英至今占用系争房屋，并无合同和法律依据，现李琼要求宋桂英迁出系争房屋，并支付占用期间的房屋使用费，依法有据，法院予以支持。至于使用费的计算标准，李琼自行调整为按每月3，000元标准计算，并无不当，法院可予支持。一审法院判决：一、宋桂英应于判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、宋桂英应于判决生效之日起十日内向李琼支付房屋占用费，房屋占用费按每月3，000元标准计算自2018年12月7日起至宋桂英实际迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民的合法权益受法律保护。根据法院的生效判决，李琼购买系争房屋的买卖合同合法有效，现李琼已办理不动产登记手续，取得系争房屋的产权，故其对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。系争房屋原产权人为宋桂英之外孙女陈蓉芸，在此期间宋桂英入住系争房屋。后陈蓉芸将系争房屋售予他人，又几经转手，最终由李琼购得系争房屋并成为系争房屋之产权人。陈蓉芸曾就系争房屋买卖合同的效力问题诉至法院，生效的法院判决对陈蓉芸主张买卖合同无效的诉讼请求未予支持。现李琼为系争房屋的权利人，宋桂英再主张居住在系争房屋内无法律依据，本院难以支持。一审法院判令宋桂英腾空、迁出系争房屋，并支付相应的房屋占用费，并无不妥。综上所述，宋桂英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由宋桂英负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金二〇二一年五月十一日法官助理 张 煜书 记 员 韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……