广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初第4463号原告丁菁，女，汉族，2003年7月28日出生，住河南省南阳市卧龙区×××××××，公民身份号码为411××××××××××××043。法定代理人常娟，系原告母亲。委托代理人张玲悦，系北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托代理人方映天，系北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告杨**，男，汉族，1985年9月21日出生，住广东省深圳市龙岗区×××××××××××××××××××××，公民身份号码为220××××××××××××018。委托代理人张永强，系广东名成律师事务所律师。委托代理人廖惠玉，系广东名成律师事务所律师助理。第三人东莞裕盈房地产有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道蛤地社区御花苑住宅小区×期2-4区4-6号楼104,统一社会信用代码:91441900MA51CB7M7X。法定代表人钟某1。第三人常江，男，汉族，1990年6月3日出生，住河南省社旗县××××××××××××，公民身份号码为411××××××××××××316。委托代理人蔡金刚，系广东汉章律师事务所律师。委托代理人高芬兰，系广东汉章律师事务所实习律师。原告丁菁诉被告杨**，第三人东莞裕盈房地产有限公司、常江房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁菁的法定代表人常娟、委托代理人张玲悦、方映天，被告杨**的委托代理人张永强、廖惠玉，第三人常江的委托代理人蔡金刚，三人东莞裕盈房地产有限公司的法定代表人钟某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋买卖合同》（合同编号为：NO.0000011），并将其名下位于东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-2#楼B23A04号的房屋（产权编号为：粤（2018）东莞不动产权第0267058号）过户至原告名下；2、被告向原告支付迟延履行违约金（以总成交价2485000元为本金，按每日0.05%的利率，从2020年9月1日起计算至案涉房屋过户之日止）；3、被告支付原告律师费30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月14日，常江以其本人名义与被告以及第三人东莞裕盈房地产有限公司签订《房屋买卖合同》,合同约定：被告将其名下位于东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-2#楼B23A04号房屋转让给常江，房屋转让总价为2485000元。合同签署当天，常江向被告支付了定金200000元。合同订立后，常江即向被告以及第三人披露要将涉案房屋登记至原告名下。2019年5月5日，被告与原告的法定代理人常娟以及第三人东莞裕盈房地产有限公司到房管所办理过户手续，却因被告房产证期限未满不能即时进行交易，致使过户手续被迫中止，依相关政策规定应在2020年8月16日后方可继续交易过户。2020年8月16日过后，案涉房屋已符合过户条件，原告提出要求被告将案涉房屋过户至原告名下，被告对此不予理睬，并拒绝办理案涉房屋的过户手续。原告认为，案涉房屋买卖合同的订立系各方真实的意思表示，原告以常江名义与被告就本次的房屋买卖订立的合约合法有效。现房屋已符合交易条件，且原告作为隐名的被代理人，亦具有一次性付款的能力，被告应依约将案涉房屋过户至原告名下。原告为了维护自身的合法权益，特起诉至法院。被告辩称，被告与常江存在买卖合同关系，在被告与常江签订房屋买卖合同时，常江并未披露其是隐名代理人，若常江在签订合同时披露他是隐名代理人，而原告为实际买受人的话，被告是不会将案涉房屋转让给原告的，因为本案的原告是未成年人，其并没有任何的支付能力。常江在签订房屋买卖合同时，明确与被告约定剩余房款2285000元应在2019年4月30日前支付。常江没有按照该时间支付购房款，已构成根本违约，被告已另案起诉解除双方签订的房屋买卖合同，故原告无权要求被告继续履行房屋买卖合同。第三人东莞裕盈房地产有限公司发表意见，2019年3月14日，杨**与常江在第三人经营场所内签订了案涉房屋买卖合同，当时杨**与常江并没有协商过以隐名代理的名义签订合同，双方就价格和付款方式达成一致。由于卖家有房产证，买家是一次性付款，故双方约定在2019年4月30日前买方向杨**一次性支付房款过户，过户当天给尾款。合同约定先过户，当日付该笔首期款，因为买方是一次性付款，故首期款也是2285000元。签完合同买家并没有带身份证原件，合同上买家所有的身份证信息，都是买家驾驶证上显示的情况。在签订合同3日左右，第三人催买家提供身份证原件或者复印件用于办理过户前房管所的新房屋图纸绘测手续。第三人员工刘国栋与常江在2019年4月2日晚上18点04分的微信沟通中，常江有告知过第三人案涉房屋过户登记至丁菁名下，并且也发了相关的身份信息给第三人。第三人也在第一时间将上述情况告知了杨**。2019年5月5日，杨**、常娟及第三人在房管所过户时，房管所表示政策是以房产证出证日期满两年为准。当天晚上杨**与常江到第三人门店协商，因为政策调整，过户的时间要等到2020年8月16日，双方沟通时有两个方案，一个是双方解除合同，一个是等到2020年8月16日继续进行履行合同过户完成交易。2019年5月5日晚上，杨**与常娟到第三人门店进行沟通时倾向是解除合同退钱，当时常江本人没来，当天双方也没有达成共识。在两三天之后，杨**表示如果要退款，因为常娟不是常江本人，杨**没办法证实常娟是否有授权，最终没有达成协商。在2020年1月18日晚上8点58分，常娟发微信给第三人明确要求等两年到期后正常过户就行了，过户当天付清尾款。第三人将常娟的意见告知杨**，杨**表示只认识常江。在2020年8月15日晚上20点，第三人再次约常娟和杨**到店里进行协商，最终也没有达成结果。2020年10月30日，杨**与常娟在微信群中协商过户事宜，杨**也约了号，常娟要求直接过户到丁菁名下，杨**及时回复要过户到常江名下。2020年11月6日，杨**与常娟都准时到了南城房管所，所有资料带齐，最终对房产过户至常江名下还是丁菁名下双方无法达成共识，导致没有办理成功过户手续。第三人常江发表意见，一、丁菁与常江之间系委托关系。常江受丁菁委托与被告杨**签订《房屋买卖合同》，在常江签署正式的《隐名代理委托书》之前，丁菁和常江之间为口头委托关系。在2019年4月14日，常江被刑拘之后，丁菁作为房屋买受人的权利义务皆由法定代表人常娟承受。二、案涉房屋现已经具备过户的条件，可以继续完成交易。房屋买卖合同定金200000元由常江代丁菁支付后至今常江被逮捕羁押，被告通过短信和律师函均没有对常江有效送达相应意思表示，且在2019年5月5日，被告配合丁菁的法定代表人到达房管所交易之前已经由中介电话告知被告买受人为丁菁，被告电话中表示接受。至此，后续的房屋交易应由丁菁和杨**双方进行，和常江无关。经审理查明，2019年3月14日，杨**作为卖方（甲方），常江作为买方（乙方），第三人东莞裕盈房地产有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-2#楼B23A04房，转让成交价为2485000元，其中定金200000元在合同签署之日直接支付至甲方；手续办理至到房管所签署《房地产买卖合同》，且缴纳完税费并递件办理乙方名下房产证时，先过户，当日付2285000元。合同第八条关于违约责任及合同解除约定，乙方出现如下情形之一导致合同无法履行的，甲方可以书面通知方式解除合同，要求乙方赔偿甲方支付的政府性税费及居间服务费（如有）并应按成交价格20%向甲方支付违约金（违约金可从已收房款中直接扣除，余款退回），乙方支付的政府性税费及居间服务费（如有）自行承担：……不按时办理贷款手续、过户手续，或不履行其他合同义务，逾期时间达15日的。合同第九条其他约定：履行期限非具体日期的，由经纪方根据交易进程通过电话或书面形式通知义务人，通知指定的时间即为履行时间。合同补充协议条款约定，买卖双方协商一致在2019年4月30日前支付购房款（尾款）2485000元，逾期将视为违约，按照本合同条款第八条履行违约责任。常娟和常勇是姐弟关系。丁菁提供了其与第三人东莞裕盈房地产有限公司员工刘国栋的2019年4月12日至2019年4月24日的微信聊天予以说明丁菁是实际购房人，其中2019年4月12日上午10:00，常娟表示“你好，我是那个长江的姐姐哈。以后有什么那个房子的事情直接跟我对接就好了。”刘国栋询问“包括过户，给尾款也是跟你对接嘛！”常娟回复“对的，所有的都跟我对接就可以了。”刘国栋表示“常总之前跟卖家约定是月底前就过户给钱！”常娟表示“可以，没问题，你到时有什么跟我对接就好了，因为那个是我的事情，只是之前让他代办的而已。”刘国栋表示“房产证用丁菁的名字对吧！”常娟表示“对”。杨**向常江发出律师函以常江一直未按照合同约定办理房屋过户手续以及支付剩余购房款，构成根本违约，故解除双方的房屋买卖合同。2020年1月17日，常江委托陈小兵律师向杨**发出律师函，函件的内容为：根据常江提供的相关资料现清楚了解到：2019年3月14日，常江、杨**与东莞裕盈房地产有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，杨**将案涉房屋作价2485000元转让给常江，合同签订后常江即依约支付定金200000元给杨**以及房屋居间服务费25000元。2019年5月5日，居间服务公司员工协助常江的指定人与杨**在房管所见面并准备过户，但在过户的过程中出现了问题，房管所的人说杨**的房屋是法拍房，取得不动产权证的时间不足两年，根据东莞政策不能进行过户。至此，该房屋过户事项搁置至今，仍未解决，杨**对此清楚明晰，杨**要求常江支付购房的尾款条件不成就，杨**出具《律师函》要求解除双方依法签订的《房屋买卖合同》是无效的，常江要求继续履行合同直至过户完成。请杨**务必于取得此房屋的不动产权证满两年之次日（即2020年8月16日）依约继续履行本房屋买卖合同，为常江或其指定人办理过户登记，待房屋过户登记办妥后，常江即时依约支付房屋尾款，否则常江将就阁下违约事宜诉诸法院，依法追究杨**的违约责任。2020年9月1日，丁菁委托律师向杨**发出律师函，表示2019年3月14日，受托人常江以丁菁本人名义与杨**以及东莞裕盈房地产有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定杨**将案涉房屋转让给常江。订立合同后，常江即向杨**以及经纪方披露要将案涉房屋登记在丁菁名下。2019年5月5日杨**与丁菁的法定代理人常娟以及经纪方到房管所办理过户手续，因杨**房产证期限未满不能即时进行交易，只是过户手续被迫中止，依相关政策规定应在2020年8月16日后方可继续交易过户。房屋买卖合同的订立系双方真实的意思表示，丁菁以常江名义与杨**就本次的房屋买卖订立的合约合法有效，现房屋已符合交易条件，且丁菁作为隐名的被代理人，亦具有一次性付款的能力，故在函件发出之日起八个工作日内办理上述房屋过户。附丁菁向常江出具的《隐名代理委托书》原件1份。《隐名代理委托书》的内容为：委托人特委托受托人代表委托人全权处理以下事宜：一、受托人以其本人名义签署代表委托人丁菁购买东莞南城蛤地御花园房屋产权人订立买卖合同（具体以中介提供的买卖合同为准）；二、受托人代委托人其支付购房定金款项；三、受托人代为签署中介服务合同，具体合同名称以中介提供的为准；四、受托人就购买上述物业签署一切文件均予以认可，并知悉应自行承担法律后果；六、委托期限：第三人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定之日止。丁菁在庭审时表示，隐名代理委托是在2020年7月左右补签，在2020年9月份邮寄给杨**，但杨**并没有签收；杨**在2019年5月5日在房管部门时就应当知晓丁菁是实际购买人。杨**表示其并没有收到常江以及丁菁发出的上述两份律师函件，邮件被退件了；杨**是在2020年9月份通过东莞裕盈房地产有限公司才了解到存在隐名代理的情况；在得知隐名代理情况后，杨**表示还是愿意将房屋过户给常江；因案涉房屋属于法拍房，要等出证满两年才可以进行过户，所以2020年5月5日在房管所没有办理到过户手续，且在当天也不清楚要过户到丁菁名下。东莞裕盈房地产有限公司表示其看过该两份律师函，在2019年3月14日签订案涉合同时，东莞裕盈房地产有限公司并没有看到过该份委托书，至于委托的事项常娟在2019年4月12日在微信上有披露过将产权过户至丁菁名下；常江也将丁菁的身份信息在2019年4月2日发给东莞裕盈房地产有限公司要求产权过户至丁菁名下，东莞裕盈房地产有限公司有将这些情况转告给杨**，杨**当时在电话里表示如果没有风险就可以，在这种情况下东莞裕盈房地产有限公司打印出网签合同。东莞裕盈房地产有限公司并提供了其与常江的微信聊天予以证明，其中，2019年3月28日刘国栋通知常江把身份证复印件拿过来。常江微信表示，“不放我名下。”刘国栋表示“用名字就拿谁的身份证！你跟业主说了没！”常江表示“这个跟业主说干嘛！我自己买。落到谁的名下我自己决定啊！”刘国栋表示“这个问题不大，现在你要用谁名字，就把谁身份证复印件带过来。”常江“我还没确定好，再过几天确定。”2019年4月12日的微信聊天显示：刘国栋询问常江“这个人刚刚早上加我微信，说是你姐！房子后续事宜都直接跟他交接，是这样子嘛！”常江回复“嗯！”2019年12月27日，刘国栋在微信向杨**提供了常江以及常娟的联系电话。2020年1月18日，常娟在微信向刘国栋表示等两年到期的次日正常去过户就可以了，常娟表示会在办完过户手续的当天依据合同支付全部尾款给杨**。杨**在庭审时表示，在2019年3、4月份的时候，杨**就表示说只要拿到钱，就可以配合常江将案涉的房产过户至指定人名下，但是丁菁跟丁菁的法定代表人常娟表示她们与常江之间的关系是丁菁委托常江购买的，丁菁不是常江指定的登记人，这与常江所表示的指定第三人登记是不一样的；在2019年5月5日第一次在房管部门过不了户时，常娟跟杨**回到中介处协商，常娟是要求杨**退钱，解除合同，杨**也表示没问题，立刻解除合同都没问题，立马把200000元退还给常江，只要常江出来签个名，杨**就可以退给常江了。但常娟什么都没说。杨**在2019年12月份已经发了律师函给常江了，因为其逾期付款主张解除合同，但是基于签订合同的诚信，杨**还是愿意出售给常江，只要常江能给钱，所以在2020年10月份的时候，杨**再次在群里面约常江到房管部门去过户，但是常江还是没有到场。当时常江的姐姐表示常江有事来不到，基于常江的第二次爽约没有过户，所以才发了第二次的律师函。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》等相关规定。关于本案的诉讼主体问题。常江主张其与丁菁之间存在隐名委托代理关系。第一，丁菁为未成年人，还不具备完全民事行为能力。第二，根据常江与东莞裕盈房地产有限公司员工刘国栋的微信聊天内容并没有直接表明常江与丁菁之间存在隐名委托代理关系，而仅是常江提供了丁菁的身份信息作为过户时的买受人；而且常江委托陈小兵律师向杨**发出的落款时间为2020年1月17日的律师函中也是表明“在2019年5月5日，常江的指定人与杨**在房管所见面并准备过户”；常江并不能对上述的行为作为一个合理的解释，结合常江与丁菁母亲常娟是姐弟关系，两者存在利害关系，即使常江、常娟、丁菁对于案涉房屋权属有约定，也是三人之间的约定，不得对抗杨**；故对于常江所主张的其与丁菁之间存在隐名代理关系，本院不予采纳。第三，退一步来说，即使常江与丁菁之间确实存在隐名代理关系，在订立合同时杨**并不知道常江所主张的其与丁菁之间的代理关系，且常江也没有提供证据证明其或丁菁在向杨**提供隐名代理委托书前直接向杨**披露该代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现杨**有权选择常江作为相对人，向其主张权利。故丁菁现主张其是实际买受人，要求继续履行案涉合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。丁菁要求杨**支付迟延履行违约金及律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告丁菁的全部诉讼请求。本案受理费13564.37元，保全费5000元，共计18564.37元（原告丁菁已预交），由原告丁菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇二一年五月八日书记员 方雄俊