江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0585民初1893号 原告：苏州万鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山路两侧，统一社会信用代码913205856082689292。 法定代表人：林聪宝，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑞昌，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：胡长社，男，汉族，1965年4月15日出生，住安徽省凤台县。 原告苏州万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿公司）与被告胡长社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万鸿公司的委托诉讼代理人徐艳、被告胡长社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告胡长社的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告胡长社支付结欠的租金146625元（按每日575元的标准自2020年7月1日起计算至2021年3月13日止）；3.判令被告胡长社在合同解除后腾退房屋；4.判令被告胡长社支付占有使用费（按每日575元的标准自2021年3月14日起计算至被告实际腾退之日止）；5.判令被告胡长社支付原告违约金10.5万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月20日订立《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于太仓市XXXX房屋，租赁期限自2019年7月1日至2029年6月30日，房屋的起始租金为每年21万元，租金为一年一付，先付后用。合同还约定了双方的其他权利和义务。后被告支付租金至2020年6月30日。根据约定，被告应当支付下一期到期租金。但原告向被告多次催要，被告均未理睬。原告认为支付租金系承租人的法定义务，被告的行为已经构成严重违约，原告有权要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉请。 被告胡长社辩称：被告未向原告支付自2020年7月1日起的租金。2020年8月，被告把房子租给案外人，但原告不让转租，要求以原告的名义出租，后原告与案外人未签订协议。事情拖到现在是原告的原因造成的。被告同意解除合同和腾退房屋，但被告未占用、未使用涉案房屋，不应承担租金。 本院经审理认定事实如下：太仓市XXXX房屋登记在原告名下，该房屋建筑面积为X㎡。 2019年3月20日，原告万鸿公司（甲方、出租方）与被告胡长社（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将太仓市XXXX楼有偿租赁给乙方经营使用……二、租赁标的物概况：……建筑面积约：X㎡……三、租金、租期及租金的支付方式。1.租赁合同期限自2019年7月1日至2029年6月30日(租期10年）。2.起始年租金21万/年，前4年不递增，第五年开始租金在第四年租金基础上递增百分之四（4%）；租金一年一付，先付后用，租金于每年6月底前支付。3.乙方向甲方押三个月履约保证金4.5万元，签订合同之日起7个工作日内一次性支付。租赁合同终止时，双方对设备、各项费用（包括水电等）进行核算，确认乙方全部移交、支付完毕后15个工作日内无息返还。若乙方有设备损坏、费用拖欠行为的，甲方可直接从押金中予以扣除……五、转租事宜。1.未经甲方事先书面同意，乙方在租赁期内不得将该房屋部分或全部转租给他人。如甲方书面同意的，乙方转租该房屋的，应按规定与次承租人订立书面的转租合同，并将转租租赁合同原件提供给甲方备案……六、违约责任。1.如乙方逾期不支付房屋租金，甲方经催告后30日内仍拒不支付租金的，甲方有权单方面解除合同收回该房屋并追究乙方违约责任。2.在本合同履行期内，双方必须各自遵守本合同的有关约定，如甲方违约需赔偿乙方所有投资款（除政府部门规划动迁或不可抗拒的因素外）。若乙方违约的，应当支付甲方相当于本合同六个月租金的违约金，如实际损失超过违约金金额的，以实际损失计算。任何一方违约，守约方因追究违约方责任而支出的诉讼费用（包括但不限于履约保证金、诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、公证费等）和律师费用（包括但不限于律师费、差旅费、查档费等）均由违约方负担”。合同还对其他事项进行了约定。 2021年3月，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知》，内容为：胡长社：你好！你与我司在2019年3月20日分别就我司的位于太仓市XXX楼和X楼房屋订立了房屋租赁合同，约定由你承租上述地址的X楼和X楼房屋，租赁期限均自2019年7月1日至2029年6月30日，X楼的起始租金为21万元/年……租金一年一付，先付后用……合同订立后，你并未及时按照合同约定付款，且自2020年7月1日起开始拖欠租金，虽然我司一再向你催要租金，但截止我司发函之日，你仍未将拖欠的租金支付至我司账户。鉴于你的上述行为已经构成根本违约，现我司根据双方合同第六条第1款约定以及《民法典》规定，特发本函告知于你：自你接收本解除通知书之日起双方之间针对案涉地址XX楼和X楼订立的两份房屋租赁合同正式解除，请你于接收本通知书后7日内至我司结清拖欠的租金并将房屋立即归还我司。逾期未履行的，我司将依法通过诉讼途径向你方主张权益，主张内容包括但不限于与你方解除租赁合同、要求你方腾退以及支付租金、违约金、诉讼费、律师费等……。2021年3月13日，该邮件被签收。 另，庭审中，1、双方确认：案涉房屋无次承租人在使用，被告已支付租金至2020年6月30日，被告已支付履约保证金4.5万元。2、原告同意上述4.5万元履约保证金作为租金、占有使用费或违约金进行抵扣。3、被告称对原告主张每天575元作为计算租金和占有使用费的标准没有异议。4、原告称其多次向被告催要支付租金，但没有证据证明；被告称原告未向被告催要。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《关于解除租赁合同的通知》、快递详情单及当事人的陈述予以佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应恪守。被告租用原告房屋，应按约支付相应的租金。虽被告称其曾与原告就合同的变更进行协商，但双方未签订书面合同，未能就协商事宜达成一致意见，被告也未能提供证据证明原告同意变更合同的履行，故本院对被告主张以协商内容履行的意见不予采纳。 关于原告要求解除《房屋租赁合同》及腾退房屋的诉讼请求。现被告未按约支付租金，经原告发出《关于解除租赁合同的通知》后，被告仍未支付，已构成违约，原告有权依约解除合同，故本院对原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。房屋租赁关系解除后，被告应将涉案太仓市XXXX房屋（即太仓市XXXX房屋）腾退交还给原告。 关于原告要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求。双方《房屋租赁合同》解除前被告应按约支付租金，租赁关系解除后，被告还应支付房屋的占有使用费至实际腾退之日。现被告对原告主张的每日575元标准没有异议，且双方确认被告已支付租金至2020年6月30日，故被告应按每日575元的标准向原告支付自2020年7月1日起至实际腾退之日的租金及占有使用费。 关于原告主张被告支付违约金10.5万元的诉讼请求。本院认为，被告逾期支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到被告的违约行为，会给原告带来后续空关等损失，双方约定的被告应支付原告相当于六个月租金的违约金并不违反相关法律规定，故本院对原告该诉讼请求予以支持。审理中，原告同意被告支付的4.5万元履约保证金可作为违约金进行抵扣，扣除该4.5万元，被告还需支付原告违约金6万元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告苏州万鸿房地产开发有限公司与被告胡长社就太仓市XXXX房屋签订的《房屋租赁合同》。 二、被告胡长社于本判决生效之日起十日内将太仓市XXX楼腾退给原告苏州万鸿房地产开发有限公司。 三、被告胡长社于本判决生效之日起十日内支付原告苏州万鸿房地产开发有限公司租金及占有使用费（计算标准：按每日575元自2020年7月1日起至实际腾退之日止）。 四、被告胡长社于本判决生效之日起十日内支付原告苏州万鸿房地产开发有限公司违约金6万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22500元，减半收取11250元，由被告胡长社负担。原告预交的案件受理费11250元，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费11250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  刘玉芳 二〇二一年五月三十一日 书记员  沈 烨