甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0502民初960号 原告：付小妍，女，住天水市麦积区。 委托诉讼代理人：潘晓飞，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛正，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告：天水碧桂园房地产开发有限公司。住所地：天水市秦州区孙家坪碧桂园小区。 法定代表人：葛向荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。 原告付小妍与被告天水碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘晓飞、被告天水碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人荆向南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付小妍向本院提出诉讼请求：1.因房屋瑕疵导致无法正常使用，请求判令被告依约赔偿原告违约金18000元；2.请求判令被告返还原告2019年所交暖气费2800元、物业费2668元；3.请求判令被告支付律师代理费6000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.请求被告返还全部购房款1538407元，并自2017年11月25日起至2020年11月24日以778407元为本金，按年利率2.75%承担资金占用费65170元，自2020年11月25日起至实际付款之日止以778407元为本金，按年利率2.75%承担资金占用费；3.请求判令被告支付原告购房按揭贷款利息89036元；4.请求判令被告支付违约金153840元；5.请求判令被告承担律师费。事实与理由：2017年11月23日原告经考察决定购买被告开发的位于天水市秦州区孙家坪碧桂园小区的商铺作为投资，当日支付订金5万元，2017年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买碧桂园小区剑桥郡X幢X层XX商铺一套，建筑面积153.99m2，每平米9990.3元，合同总价款1538407元，当日原告支付首期房款728407元，剩余房款于2018年1月19日向甘肃银行申请按揭贷款76万元。2019年6月18日被告向原告送达收房资料，原告发现被告送达的收楼明细表显示所购商铺建筑面积比合同约定减少了13.32m2，房屋建筑面积误差比为8.65%，双方未达成赔偿协议，对交房产生分歧，被告至今未履行交房义务。双方多次协商未果，后被告不顾双方争议，向原告发律师函催收物业费，导致原告对被告丧失信任，现原告对被告拟交付的房产质量存在怀疑，对从被告处办理房产相关手续丧失期待，故请求解除双方的合同并赔偿相关损失。 被告天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，原告要求解除合同的理由不成立，双方签订的《补充协议》第六条规定，买受人应在出卖人面积差异的通知到达之日起十五日内书面通知出卖人，原告诉状称其于2019年6月18日便知道面积减少的事实，故原告的请求已经超过了合同规定的时间；《补充协议》第十六条规定，买卖双方行使解除权的年限为一年，原告应在2020年6月18日前提出解除合同。根据相关法律规定，逾期不解除视为解除权消灭，故原告无权要求解除买卖合同，原告的其他诉讼请求也将不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《商品房买卖合同》、《甘肃银行个人购房担保借款合同》、碧桂园集团通用机打收据、天水碧桂园购房付款表、天水碧桂园收楼费用明细表、贷款结清回单、还款凭证、还款明细、律师函被告无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的《补充合同》，拟证明合同中规定的买卖双方应承担的合同义务显失公平； 经质证，被告对证据真实性无异议，但对原告的证明目的不认可，其认为合同中对买受人要承担的违约责任均加黑并采用不同字体印刷，尽到了提醒义务，故原告所述显失公平是不成立的。 经审核，该合同系双方真实意思表示，对合同真实性予以采信，但无法证明合同义务显失公平。 2.原告提交的微信聊天记录，拟证明房屋面积产生差异后，原告找被告解决，被告一直拖延，导致至今仍未解决； 经质证，被告对证据真实性有异议，且聊天内容不能看出被告拒绝协商。 经审核，被告对聊天记录真实性无异议，亦认可房屋面积问题至今未解决，故对此予以采信。 3.58同城网站截图，拟证明原告解除合同的逾期损失达138000元-309000元。 经质证，被告认为该证据真实性无法确定，且与本案没有关联性。 经审核，对证据真实性无法确定，故对此不予采信。 4.原告提交的《委托代理合同》、收费收据、转账记录，拟证明原告支付律师费12000元。 经质证，被告对证据真实性无异议，但转账记录和收据不匹配，不能证明代理费已实际产生。 经审核，原告未提交正式发票，无法证明其代理费的产生，故对该组证据不予采信。 5.被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及天水碧桂园收楼费用明细表，拟证明合同约定双方解除合同的期限为一年，而原告自2019年6月19日便知晓房屋方面存在差异。 经质证，原告对证据真实性无异议，但原告现提出解除合同系因被告的行为至合同目的无法实现，故不应适用合同约定的解除权期限。被告有能力控制房屋面积，而肆意缩小了公摊面积，损害了业主利益。 经审核，对证据真实性予以采信，原告亦认可其自2019年6月19日便知晓房屋方面存在差异，故对此予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告经考察与被告达成购房意向，2017年11月23日原告向被告支付订金5万元，11月25日支付首期房款728407元，2017年11月26日，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于孙家坪村天水碧桂园小区剑桥郡X幢X层XX室商业用房，预测建筑面积153.99m2，套内建筑面积107.5m2，分摊共有建筑面积46.49m2，房屋单价为9990.3元/m2，房款总价1538407元。原告已于合同签订前向被告支付778407元，2018年1月19日原告办理了银行按揭手续，向被告支付了剩余全部房款。2019年6月，被告以快递的方式向原告送达天水碧桂园购房付款表、房屋收楼通知书、收楼费用明细表等其他收楼手续，原告发现房屋实测套内建筑面积与合同一致，但实测分摊共有建筑面积比合同约定减少了13.32m2，原告于2019年6月30日按约定到被告处商议面积差异问题，被告承诺向原告解决，原告未在被告提供的收楼手续上签字。2020年11月30日原告提前向银行归还全部贷款，共计还款634467.47元，但就面积差异问题双方始终未达成一致意见，2021年1月5日被告再次向原告送达收房手续，原告仍未收房。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告于2017年11月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且原告已依约履行了交付房款的合同义务，被告亦向原告送达了交房手续，故双方签订的合同成立并生效。原告于2019年6月接到被告送达的收房手续时便知所购商铺面积差异百分比达到8.65%，双方签订的《补充协议》第六条第1款规定：“面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同”，《补充协议》第六条第2款规定：“买受人依据面积差异处理约定选择解除合同的，买受人应在出卖人面积差异的通知到达合同记载的买受人通讯地址之日起十五天内书面通知出卖人。买受人在该期限内未书面通知出卖人解除合同的，视为买受人接受该商品房面积变更并同意买卖双方按本条约定的单价进行多退少补”，但原告在得知所购商品房面积差异百分比超过±3%以上后，并未依合同约定向被告书面提出要求解除合同，故依照合同约定应视为原告接受了商品房面积的变更并同意按照合同约定的多退少补房款的处理方式，即原告依照合同享有的解除权已经超出了合同约定的期间，故对原告依合同约定解除合同的理由不予支持。原告所购商铺的套内建筑面积并未发生变化，对原告的实际使用并未造成严重影响，合同目的仍能实现，故被告的行为并未造成根本违约，对原告的该项解除理由亦不予支持。原告称被告的行为系欺诈无事实依据，故对此不予支持。本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，故原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。而原告要求被告退还房款及利息并承担资金占用费的诉讼请求系建立在解除合同的基础上，故对此均不予支持；对于原告要求被告承担违约金的诉请，根据双方签订的《补充协议》第六条第1款，购房面积存在差异后购房人选择解除合同或多退少补，在按照合同约定的方式处理后“出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担”，故对原告的该项诉请不予支持；原告要求被告承担律师费，但并未提交正式发票，故对此不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，故本案仍应适用当时的法律规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决如下： 驳回原告付小妍的全部诉讼请求。 案件受理费10715元，由付小妍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  陈志飞 二〇二一年五月二十八日 书记员  辛 杰