广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7094号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈银，男，1977年1月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人(原审被告)：广州辉亿新酒店有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区中山七路233号自编之一。法定代表人：陈银，职务：执行董事。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：欧壮发，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哥顿物业管理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道劳动社区西乡大道与兴业路交汇处东面206-101。法定代表人：钟浩辉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人陈银、广州辉亿新酒店有限公司（以下简称“辉亿新公司”）与被上诉人哥顿物业管理（深圳）有限公司（以下简称“哥顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈银、辉亿新公司的上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，改判陈银无需向哥顿公司支付2020年2月1日之后至5月8日的管理费。2、请求依法撤销原审判决第三项，改判陈银无需向哥顿公司支付2020年2月1日至2020年5月8日的租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费。3、请求依法撤销原审判决第四项，改判陈银无需赔偿哥顿公司2020年5月9日至2020年9月15日房屋空置期间的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费损失。4、请求依法撤销原审判决第五项，改判陈银向哥顿公司支付2019年12月1日至2020年9月15日期间拖欠的电费11656.14元（水电费中冲抵了陈银存放于店内的设备和物品的折价4000元）。5、请求依法撤销原审判决第六项，改判哥顿公司不能没收陈银的租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金75000元。6、请求依法撤销原审判决第七项中除了水电费保证金10000元之外的部分，改判哥顿公司向陈银退还租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金150000元。7、请求依法撤销原审判决第十项，判令哥顿公司向陈银赔偿因店铺漏水而导致的损失241600元。8、请求判令由哥顿公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案店铺是由于外部公共设施的原因导致长期漏水，哥顿公司在庭审中已确认店铺是外部公共设施原因引起漏水的事实。根据双方租赁合同第六条第2项的规定，商铺公共地方的设施的修缮责任由哥顿公司负责。在该店铺将近一年的严重漏水中，哥顿公司没能按约定修复，致使陈银无法在店铺中经营，不能实现租赁合同目的而解除租约，导致合同解除的过错责任在于哥顿公司。原审法院认定事实不清，错误认为店铺的漏水不是哥顿公司造成的，错误认为是陈银单方违约解除合同，导致判决错误。（一）从我方原审提交的店铺漏水视频光盘，就知道该店铺漏水的情况特别严重，已不再适合经营。1、从陈银的工作人员拍摄的店铺严重漏水视频可知，自2019年7月起，涉案店铺漏水情况非常严重，根本无法经营。2、陈银的店长江景文多次在微信中发信息给哥顿公司的董事、房屋管理人陈伟彪，陈伟彪也确认了该店铺严重漏水的事实，并说已交给物业管理处处理，但直到陈银将店铺交还给哥顿公司之日，哥顿公司始终都没能修复店铺的漏水问题。3、哥顿公司已在原审庭审中确认店铺严重漏水的事实，并在原审庭审中承认陈银的《情况说明》所述的涉案店铺自2019年下半年开始漏水的情况。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”因此，哥顿公司负有修复涉案店漏水的约定和法定义务。（二）涉案店铺由于其外部设施的原因引起漏水是无可争议的事实。哥顿公司称店铺的漏水是陈银装修时将空调管接入雨水管道中所导致没有证据证明且也与事实情况不相符。由于哥顿公司长时间不能修复该店铺的漏水问题，导致陈银无法实现租赁合同的目的已构成违约，陈银依法可以解除合同。二、由于涉案店铺自2019年7月开始就已在下雨时大面积漏水而哥顿公司长期没能修复，自2020年1月底开始，陈银已无法继续在该店铺中经营。直到2020年5月8日将店铺交还给哥顿公司之日止，该店铺一直处于关门停业状态，此是哥顿公司的违约造成的，陈银对此不存在过错，故哥顿公司要求陈银支付2020年2月1日之后的管理费、租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费等主张无依据。（一）关于2020年2月1日至5月8日的入场费的问题。一方面，所谓的“入场费”，顾名思义，就是租户进场时一次性缴付给出租人的费用，因此，哥顿公司要求陈银每月应向其缴纳入场费，不符合商业惯例，也与该费用的涵义相悖。另一方面，参照广州市荔湾区人民法院(2019)粤0103民初4435号民事判决书、广州市中级人民法院(2020)粤01民终9638号民事判决书、(2017)粤01民终1044号民事判决书、广东省高级人民法院(2017)粤民申7969号民事裁定书的裁判内容，已一次性缴付的入场费，因出租人的原因导致场地无法正常使用或者租期未满而解除终止租赁合同的，入场费按租期进行分摊后，未使用期间所收取的费用应退还给承租人。既然已收取的部分入场费应当退还，那陈银在2020年2月之后，未使用该店铺的入场费就不需再缴付给哥顿公司，因此，哥顿公司要求陈银支付2020年2月之后入场费无理。三、哥顿公司在一审时并没有提出要求陈银赔偿其2020年5月9日至2020年9月15日房屋空置期间损失的诉讼请求，原审法院对哥顿公司未提出诉讼请求的事项进行审判，违反“不告不理”原则。四、陈银在2020年5月8日将涉案店铺交还给哥顿公司之后，并非陈银不搬走店铺内的物品，而是哥顿公司说要辉亿新公司存留于店铺内折价四千多元的物品抵冲所欠的水电费，陈银己多次同意哥顿公司的要求，从2020年11月17日店长江景文发给哥顿公司的房屋管理人陈伟彪的微信内容可看出，陈银已明显同意了抵扣并放弃了店铺内物品的所有权。原审法院认为陈银在交还商铺后，并未对商铺内的物品放弃权利是错的。而且，根据双方租赁合同《补充协议》第七条第8项的约定，陈银应当在合同期满或者合同、补充协议解除后5天内搬迁完毕，否则视陈银放弃对房屋内属其所有的设施设备及其他物品的各项权利，哥顿公司有权自行处理。可见，陈银在解除租约交还该店铺后，超过5天没有搬迁完毕的，视为放弃了店内设施物品的权利，由哥顿公司自行处理；如哥顿公司不自行处理，也是由哥顿公司承担责任，没理由要陈银承担责任。被上诉人哥顿公司于二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：一、涉案商铺是由哥顿公司以近乎毛坯状态出租给陈银，而陈银经过对该商铺包括相关的管线、天花、地板、墙面以及各种设施设备进行全面装修。而漏水发生在2019年7月，正处于夏天雨季，这点陈银在反诉状及上诉状中均承认漏水部位是天花部位。陈银在提出这个问题后，我方也积极配合解决，直到物业要求陈银打开天花查看原因后才发现是陈银在装修店面的时候，加装了空调，并把空调的出水管插到大厦的雨水排水总管内才导致天花漏水。二、关于水电费问题，我方认可以2020年5月8日作为解除时间点。但是因陈银拖欠行为构成的违约。陈银实际上并未放弃店铺的物品，其一直将物品保留在店铺里属于对商铺的实际占用，因此应该承担自该时间段后拖欠的费用及占用费用。三、原审法院并未违反不告不理原则，原审法院只是酌情对2020年5月8日至9月15日期间的费用认定为占用费。四、关于关联案件的处理，请二审法院予以审查。哥顿公司向原审法院提出诉讼请求：1、判决哥顿公司与陈银签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月15日解除；2、判决陈银向哥顿公司支付2020年1月1日至9月15日期间拖欠的租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费共计人民币689354元，以及逾期支付的滞纳金（其中2020年1月至8月期间应交费用的逾期滞纳金均以人民币80770元为基数，按照每日0.5%为计算标准，分别从当月8日起算至实际支付为止；9月应交费用的逾期滞纳金以人民币43194元为基数，按照每日0.5%为计算标准，从9月8日起算至实际支付为止，暂计至起诉当日该滞纳金合计为人民币514908元）；3、判决陈银向哥顿公司支付2019年12月1日至9月15日期间拖欠的电费14417.80元、水费1238.34元；4、判决由哥顿公司没收陈银的保证金人民币160000元；5、判决辉亿新公司就上述第二、三项诉求与陈银向哥顿公司承担连带支付责任；6、判决由陈银、辉亿新公司承担本案全部受理费。陈银向原审法院提出反诉请求：1、判决确认陈银与哥顿公司所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议已于2020年4月30日解除。2、判令哥顿公司退还陈银的租赁、装修、入场、公共设施维护保证金150000元；退还陈银的电费保证金10000元。3、判令哥顿公司退还陈银在2016年11月1日至2019年12月31日期间付给哥顿公司的装修费、入场费、公共设施维护管理费1815168元。4、判令哥顿公司赔偿陈银因店铺漏水而导致的损失241600元。5、判令哥顿公司返还陈银存放于广州市荔湾区中山八路43号“遵义羊汁羊味羊肉粉”店铺内陈银所有的设备和物品，包括：厨房热水器、净水器、厨房消毒柜、不锈钢架子、排烟系统、大炉平头炉、平面炉、厚松木桌椅、冰柜与操作台、洗碗热水器、实木柜、冰箱、二楼办公家具、大堂5匹空调。前述设备和物品的价值约为127856元，请判令这些设备和物品由陈银搬走或者折价冲抵应付哥顿公司的租金费用。6、判令由哥顿公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2016年9月1日，陈银（承租人、乙方）与哥顿公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区中山八路43-11号首层铺自编2号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积130平方米。租赁期限自2016年11月1日至2022年8月31日，其中2018年9月1日至2020年8月31日月租金额为30602元，2020年9月1日至2022年8月31日月租金额为32744元，乙方在每月8日前缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳57200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之后将扣除欠款后的保证金无息退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。合同签订当日，双方还签订了《补充协议》，约定：租赁该房屋的用途为商业(粉面等无烟类饮食店)。乙方需每月支付给甲方的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费等费用；2018年9月1日至2020年8月31日，租金为30602元/月，装修费、入场费、公共设施维护管理费为49648元/月，前述总金额为80250元/月；2020年9月1日至2022年8月31日，租金为32744元/月，装修费、入场费、公共设施维护管理费为53124元/月，前述总金额为85868元/月。租赁期限从2016年9月1日至2022年8月31日；租赁期内每月管理费为520元/月；当月租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费和管理费须于当月8日前交付；水电费支付期限，按月结算，乙方须于当月8日前交付上月水电费。乙方须在签署本补充协议当天交纳一个月的租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费等；乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金，即57200元作为租赁保证金；乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月的装修费、入场费、公共设施维护管理费等的保证金，即92800元；水电费保证金10000元，乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付。在租赁期内上述租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费和水电费保证金都不能抵作租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费及管理费、水电费等。租赁期满，乙方在履行完原合同及本补充协议所有义务责任后并结清有关费用，经甲方确认后5天内将这些保证金无息退回给乙方；租赁期内，乙方必须按约定依时交纳租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费及水电费，每逾期一日，须按应交而未交之金额5‰的标准向甲方支付滞纳金。乙方有以下情形之一的，视作乙方违约，甲方有权解除合同及本补充协议，并立即收回该房屋，乙方向甲方所交纳的租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金不予退还，房屋内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有，若造成甲方损失的，乙方还须承担赔偿责任：4、乙方逾期7天未向甲方或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁等全部费用的(包括：租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费、水电费等)；若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准等。同日，辉亿新公司向哥顿公司出具《担保函》，载明：为了保证承租人陈银充分履行按时缴纳租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、水电费、管理费等，包括但不限于，所有承租所引起的义务及责任，本公司出具以贵方为受益人的担保函，若承租人不履行按时缴纳以上的所有费用和义务，则本公司必需向贵公司承担缴纳以上所有费用和承租义务及责任。当本司收到贵司书面通知后七天内代为被担保人陈银偿还所有欠的款项。本担保为本司担保承租人陈银无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。所担保金额与所欠贵公司款项及因承租人陈银引致贵司损失的总金额相等。当签署《房屋租赁合同》和补充协议后本担保即生效，直至被担保人完全履行承租人的义务责任为止。前述合同及补充协议签订后，陈银按约定向哥顿公司支付了租赁保证金57200元，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金92800元，水电费保证金10000元。哥顿公司向陈银交付涉案商铺。2018年9月15日，陈银向哥顿公司申请下调租金。2019年1月23日，陈银（承租人、乙方）与哥顿公司（出租人、甲方）签订《租赁合同补充》，约定：经乙方要求减低租金，甲方同意在双方原有的广州市房屋租赁合同的基础上，暂时减免乙方每月租金人民币4000元，此租金减免期限由2019年1月1日至2019年12月31日，在此期间除了租金，其他条款按原合同执行，此减免期过后，双方仍按原合同继续执行，乙方需按原协定的租金交租。合同签订后，陈银依约向哥顿公司支付租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费及物业管理费至2019年12月止。陈银尚欠哥顿公司2019年12月1日至2020年9月15日期间的电费14417.80元、水费1238.34元。2020年3月26日，陈银的员工通过微信向哥顿公司工作人员陈伟彪表示将店铺退回。2020年5月8日，陈银的员工将涉案商铺的钥匙交还给哥顿公司工作人员陈伟彪。2020年5月9日，陈银的员工通过微信向哥顿公司工作人员陈伟彪表示仍有部分物资存在涉案商铺内，房东出租时，可让承租方与我方沟通变卖或我方撤出物资等等。2020年9月15日，哥顿公司向陈银发出《解除通知书》，内容包括：一、由于阁下发生严重的违约行为，我司根据上述条款约定于2020年9月15日解除与阁下签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。二、由于阁下发生严重的违约行为，此前阁下交纳的各项保证金由我司予以没收，铺内的设备设施无偿归我方所有。三、请阁下尽快向我司补交2020年1月1日起至2020年9月15日期间的租金等等各项费用和水电欠费。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。原审庭审中，陈银撤回第五项“判令哥顿公司返还陈银存放于广州市荔湾区中山八路43号“遵义羊汁羊味羊肉粉”店铺内陈银所有的设备和物品，包括：厨房热水器、净水器、厨房消毒柜、不锈钢架子、排烟系统、大炉平头炉、平面炉、厚松木桌椅、冰柜与操作台、洗碗热水器、实木柜、冰箱、二楼办公家具、大堂5匹空调。前述设备和物品的价值约为127856元，请判令这些设备和物品由陈银搬走或者折价冲抵应付哥顿公司的租金费用”反诉请求，但认为按照店长与陈伟彪达成的将店内物品冲抵水电费4000多元，故我方不再主张店内物品的所有权。另陈银表示涉案商铺漏水是外部设施导致，具体原因不清楚，外部设施的维修是哥顿公司的责任。之前整个场地是做童装生意，后哥顿公司间隔为3个商铺，将其中1个商铺出租给陈银，陈银承租时店铺不是毛坯房，之前是装修过的。哥顿公司表示漏水原因是陈银装修涉案物业将空调管接入雨水管道中导致的，与哥顿公司无关。哥顿公司确认陈伟彪系其公司工作人员，根据工商登记显示，陈伟彪是哥顿公司的董事。原审法院认为，陈银与哥顿公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。双方的租赁合同解除问题。对此，原审法院分析如下：从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故陈银并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，陈银的工作人员已于2020年5月8日向哥顿公司工作人员交付了涉案商铺的钥匙，陈银以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，陈银于2020年5月8日向哥顿公司交付钥匙后，哥顿公司已能实际控制使用涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，租赁合同因陈银单方解除而终止，陈银单方解除属于违约行为，原审法院认定双方的租赁合同于2020年5月8日解除。关于陈银要求退还租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金150000元，以及水电费保证金10000元问题。依合同约定，承租人迟延租金等费用，出租人有权解除合同并没收租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金，故在陈银已经违约的情况下，哥顿公司主张没收前述两项保证金，符合约定。结合本案事实，疫情及防控使承租人履约困难导致涉案合同解除，但基于疫情对合同履行的影响，依公平原则前述违约责任予以适当调整。原审法院酌定哥顿公司向陈银退还租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金75000元。至于水电费保证金问题，合同并未涉及承租人违约而出租人可以没收该保证金的约定，故在合同已经解除的前提下，陈银要求哥顿公司退还水电费金，依据合理，原审法院予以支持。哥顿公司有关没收水电费保证金的对应主张，原审法院予以驳回。关于陈银向哥顿公司支付租赁关系存续期间的费用问题包括：1.2020年1月1日至2020年5月8日的管理费陈银按每月520元交纳；2.2020年1月1日至2020年5月8日的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费，考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，除管理费、水电费应按约定支付之外，其他租金等费用原审法院酌情调整如下：2020年1月1日至1月22日租金等费用按合同约定支付（即80250元/月计算）；2020年1月23日至2月23日租金等费用按合同约定30%支付（即24075元/月计算）；2020年2月24日至5月8日租金等费用按合同约定70%支付（即56175元/月计算）。合同解除后的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，在本案中，陈银违反合同约定解除租赁合同，应当赔偿哥顿公司因合同解除产生的损失。哥顿公司在陈银已经提出退租的意思表示、交还涉案商铺的钥匙的情况下，应当积极采取措施寻找其他承租人，防止自身损失的扩大，但是哥顿公司未积极接收商铺，怠于采取减损措施，应对合同解除后的房屋空置损失承担一定的责任；同时，陈银作为违约方，在交还商铺后，并未对商铺内的物品放弃权利，客观上阻碍哥顿公司正常使用涉案商铺，陈银也应对房屋空置损失承担一定的责任。考虑到疫情也会对哥顿公司再次顺利出租造成影响，本案也已在保证金、2020年1月23日至5月8日的租金标准、租金滞纳金上作出有利于陈银的调整，故原审法院认定2020年5月9日至2020年9月15日房屋空置期间的租金等费用损失按合同约定50%支付。关于哥顿公司主张的滞纳金问题。由于遭受疫情影响，在没有正常营业收入的情况下，陈银未支付涉案商铺租金等费用，不能完全归责于其。因此哥顿公司该部分请求，原审法院不予支持。陈银对未付的水电费无争议，可按哥顿公司诉求清偿水电费。辉亿新公司应按《担保函》约定，对陈银的债务承担连带责任保证担保。对陈银反诉哥顿公司退还2016年11月1日至2019年12月31日期间的装修费、入场费、公共设施维护管理费1815168元缺乏合同及法律依据，原审法院不予支持。因陈银未能举证证明店铺漏水是哥顿公司的过错造成，故陈银反诉哥顿公司赔偿因店铺漏水而导致的损失241600元，原审法院亦不予支持。陈银当庭撤回第五项“判令哥顿公司返还陈银存放于广州市荔湾区中山八路43号“遵义羊汁羊味羊肉粉”店铺内陈银所有的设备和物品，包括：厨房热水器、净水器、厨房消毒柜、不锈钢架子、排烟系统、大炉平头炉、平面炉、厚松木桌椅、冰柜与操作台、洗碗热水器、实木柜、冰箱、二楼办公家具、大堂5匹空调。前述设备和物品的价值约为127856元，请判令这些设备和物品由陈银搬走或者折价冲抵应付哥顿公司的租金费用”反诉请求，属于其对自身权利的处分，原审法院予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：一、确认原告哥顿物业管理（深圳）有限公司与被告陈银签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年5月8日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈银向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年1月1日至5月8日的管理费（以520元/月标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈银向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年1月1日至2020年5月8日的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费（其中1月1日至1月22日按80250元/月计算，1月23日至2月23日按24075元/月计算，2月24日至5月8日按56175元/月计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈银向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年5月9日至2020年9月15日房屋空置期间的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费损失（其中5月9日至8月31日按40125元/月计算，9月1日至9月15日按42934元/月计算）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈银向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2019年12月1日至2020年9月15日期间拖欠的电费14417.80元、水费1238.34元；六、自本判决发生法律效力之日，原告哥顿物业管理（深圳）有限公司没收被告陈银租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金75000元；七、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告哥顿物业管理（深圳）有限公司向被告陈银退还租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金共75000元、水电费保证金10000元；八、被告广州辉亿新酒店有限公司对上述第二、三、四、五判项中被告陈银所需承担的债务，承担连带清偿责任。九、驳回原告哥顿物业管理（深圳）有限公司的其它诉讼请求；十、驳回被告陈银的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8610元，由原告哥顿物业管理（深圳）有限公司负担6097元，被告陈银、广州辉亿新酒店有限公司负担2513元；反诉受理费12779元，由原告哥顿物业管理（深圳）有限公司负担490元，被告陈银负担12289元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。2021年4月23日本案二审庭询时，哥顿公司述称，案涉商铺已于2020年7月24日由物业公司在打开上诉人装修的天花后发现漏水原因修复。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院主要针对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。一、关于案涉商铺租赁合同解除原因的问题。陈银及辉亿新公司主张案涉商铺严重漏水无法经营，租赁合同目的不能达到导致租赁合同解除。对此，陈银及辉亿新公司于一审提交微信聊天记录及视频为凭。哥顿公司主张案涉商铺漏水系因陈银装修时将空调排水管接入雨水管道所致。对此，哥顿公司提交现场照片为凭。根据讼争各方的诉辩意见，案涉商铺由哥顿公司交付陈银，陈银入场装修后使用。案涉商铺现已修复，对于2019年7月起案涉商铺漏水原因已无法探究，不能排除系陈银装修导致漏水，陈银对于漏水原因应当及时进行证据保存，其于一审提交的证据仅能证明存在漏水的现象，并不足以证明漏水系由外部公共设施造成。陈银应对漏水原因承担举证责任，其未完成举证责任应当承担相应的法律后果。陈银主张因案涉商铺漏水导致其无法使用商铺，合同目的不能达到而解除租赁合同理据不足，本院依法不予支持。陈银的工作人员于2020年5月8日向哥顿公司交付案涉商铺钥匙，该时点在新冠疫情期间，原审法院据此认定疫情造成租赁合同履约困难，陈银单方解除合同属违约行为导致合同解除合理，本院予以维持。上诉人主张因漏水导致的损失由哥顿公司负担无合理依据，本院不予支持。二、关于管理费的问题。如前所述，上诉人于2020年5月8日向哥顿公司交付案涉商铺钥匙，应当支付实际使用商铺期间的管理费。原审法院认定按照520元/月计算2020年1月1日至5月8日的管理费符合上述租赁合同的约定，本院予以维持。三、关于保证金的问题。如前所述，原审法院综合考量疫情对合同履行的影响，酌情认定哥顿公司向陈银退还租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护费保证金75000元在合理范围内，本院予以维持。四、关于案涉商铺空置期间损失的问题。根据各方当事人在《补充协议》的约定，租赁合同解除后，承租人应当交还原承租房屋和设备给出租人并在解除后五天内搬迁完毕。上诉人在租赁合同解除后并未依约搬迁商铺内物品，属于违约。哥顿公司也未采取积极措施减少自身空置损失，原审法院据此认定各方当事人对案涉商铺在2020年5月9日至2020年9月15日空置导致的租金等费用损失按合同约定承担50%合理，本院依法予以维持。哥顿公司在本案一审时已对案涉商铺在2020年5月9日至2020年9月15日的租金损失对上诉人提出明确的诉讼请求，原审法院对此予以裁判没有超过哥顿公司的诉讼请求，并未违反民事诉讼“不告不理”的原则。五、关于装修费、入场费、公共设施维护费的问题。各方当事人在《补充协议》中约定的“装修费、入场费、公共设施维护费”等为同一收费项目，并未单独约定装修费用的具体金额。上诉人主张哥顿公司不应收取入场费，并未举证证明将入场费的具体金额予以区分。各方当事人在《补充协议》中约定分期支付装修费、入场费、公共设施维护管理费等，应当依约支付。原审法院综合疫情对合同履行的影响调整装修费、入场费、公共设施维护管理费合理，本院予以维持。六、关于水电费的问题。各方当事人并未就案涉商铺内物品折价抵扣水电费用达成一致意见，上诉人主张将上述物品折价冲抵水电费用的上诉请求没有合同依据。原审法院判令陈银据实承担水电费理据充分，本院予以维持。综上所述,陈银、辉亿新公司的上诉请求均不能成立,应予驳回。原审判决查明事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8474元,由陈银、广州辉亿新酒店有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年五月二十一日书记员 黄晓君罗文敏