广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5080号上诉人（原审原告）：广东省机械进出口股份有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高静涛，该公司董事长。上诉人（原审原告）：广东广新置业发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：成有江，该公司董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：王浩，广东连越律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭平，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市尊积企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何远细，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国芳，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明华，该公司职员。上诉人广东省机械进出口股份有限公司（以下简称省机械公司）、上诉人广东广新置业发展有限公司（以下简称广新公司）因与被上诉人广州市尊积企业管理咨询有限公司（以下简称尊积公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初6327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。省机械公司、广新公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判尊积公司立即终止与租户间的租赁合同，完成租户腾退工作，立即将租赁房屋及附属水电设施设备交还给省机械公司；3.改判尊积公司立即向省机械公司支付自2009年7月1日至2017年11月29日之间的租金差额共计4122534.691元；4.改判尊积公司立即向广新公司支付自2009年7月1日至2017年11月29日之间的管理费差额共计2199132元；5.改判尊积公司每日按2017年11月应交日租金3015.272元／日的120％的标准向省机械公司支付自2017年11月30日起至实际交付之日止的占用费；6.改判尊积公司每日按2017年11月应交租赁管理费804.07元／日120％的标准向广新公司支付自2017年11月30日起至实际交付之日止的占用费；7.一二审案件受理费由尊积公司承担。事实和理由：一、一审判决将案涉场地除A座五层楼外没有产权证的房屋租赁合同认定有效并判决不应解除是错误的，该部分租赁合同应为无效合同。（一）一审判决虽然未对案涉租赁合同、《协议书》《补充协议》的效力作出评判，但其判决不应解除，其实质是将案涉租赁合同、《协议书》《补充协议》作有效合同认定。一审判决查明并认为租赁物中只有五层楼的房屋有产权证，其他租赁物均没有产权证。一审判决采信尊积公司提供的现场照片认为案涉现场基本情况及施工报建手续存在客观障碍存在错误。一审判决认为“《补充协议》完全未提及如何克服因场地现状、土地用途及只有部分建筑有产权证等情况下进行合法报建施工所带来的客观障碍，也未对基于现状的工程改造项目的基本施工项目及方案进行约定。在案涉场地土地用途无法改变，相关规划报建手续办理存在客观障碍的情况下，案涉场地进行大规模的改建、增建工程施工，客观上亦难以实现”。上述内容显示：一审法院已认识到案涉场地除五层楼外的租赁物没有规划许可问题，已认为相关规划报建手续存在障碍，但却将五层楼之外没有产权证的房屋租赁合同认定为有效是错误的。二、一审判决没有查明尊积公司违反合同约定的事实。一审判决在民事案件审理中以司法权代替行政权，在没有规划部门认定的前提下，自行认定规划报建手续办理存在客观障碍是错误的。（一）一审判决查明案涉场地是工业用地，但工业用地并非不能依法报建。案涉五层楼系2012年能办好产权证证明，说明其他租赁物亦可依法报建并依法取得产权证。案涉租赁合同第三条第l项明确约定租赁用途为：“乙方整体承租上述租赁物后将其投资改造成创意产业园，进行项目开发经营，主要经营内容包括：经营市场(铺面)、会议、展览、办公场地和商务酒店(包括招待所、公寓)及文体场所以及仓储、经营等(以政府部门批准的经营许可范围为准)。”并未约定由尊积公司出租给住户日常生活居住。尊积公司转租给住户居住并建设当然无法获得规划许可。案涉租赁合同明确约定尊积公司必须依法报建才能进行新建和改扩建，但尊积公司未依法报建。迄今为止，尊积公司均为按照案涉租赁合同第三条第2项、第七条、第十条第4项、第十条第9项约定的内容向省机械公司、广新公司征求意见，未递交任何书面函件，亦没有任何政府批准文件和建设工程规划许可证、施工许可证及建设工程规划验收合格证等行政部门的任何证明。即尊积公司没有依照合同约定和法律规定实施新建改建扩建行为，严重违反约定。三、一审判决以尊积公司在案涉场地原有基础上陆续改建改造是客观事实，从而认为尊积公司没有违反《补充协议》第二条第3项是错误的。一审判决没有查明《补充协议》第二条第3项约定的二期改建需完成的2000平方米面积是否完成。本案存在四个面积：一是案涉租赁合同签订时7832平方米建筑面积；二是2008年尊积公司盖章的《尊积广场建设装修工程投资汇总表》上的面积(即一期面积)；三是《补充协议》第二条第三项约定的尊积公司二期改建需完成的2000平方米，四是前述三个面积总和面积。一审判决没有查明《补充协议》第二条第三项约定的二期改建需完成的2000平方米面积是否完成。当省机械公司、广新公司发现尊积公司提交的证据4和证据5系起诉后编制的，申请司法鉴定时，一审法院未予准许。尊积公司申请对现有总面积进行鉴定，一审判决也不予采纳。一审判决凭借两次现场目测及尊积公司现场口述及指认，不分一期、二期，作出尊积公司在案涉场地原有基础上陆续改建改造是客观事实而不顾合同约定存在错误。四、一审判决认为不应解除合同是错误的。（一）一审法院现场调查时，尊积公司明确承认其大规模擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建。根据案涉租赁合同第十二条第1项第3目“未经甲方书面同意，乙方擅自拆改租赁物主体结构部分的或乙方拖欠甲方租金、租赁管理费一个月以上的”，案涉租赁合同自动终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”，合同应当解除。（二）尊积公司未履行《补充协议》第二条第3项约定的尊积公司二期改建需完成的2000平方米义务，依据该条约定，省机械公司、广新公司享有约定的解除权。（四）尊积公司拖欠2018年3月份租金和管理费至今未支付。案涉租赁合同第十二条第1项第3目“未经甲方同意，乙方擅自拆改租赁物主体结构部分的或乙方拖欠租金、租赁管理费一个月以上的”，《租赁合同》自动终止。综上，本案存在众多的合同应当解除的情形，一审判决认为不应解除合同是错误的。五、一审判决不解除合同的实质是支持尊积公司的违法建设行为。如上所述，案涉租赁合同第三条第2项、第七条、第十条第4项、第十条第9项均赋予尊积公司根据经营需要可以对租赁物进行新建、改建、扩建、装修，但必须征得省机械公司、广新公司同意，且须依法报建。但尊积公司一直不顾合同约定，违法进行改扩建，一审判决不对其予以否定和制止是错误的。六、一审判决既认定合同有效又认为《补充协议》“完全未提及如何克服因场地现状、土地用途及只有部分建筑有产权证等情况下进行合法报建施工所带来的客观障碍，也未对基于现状的工程改造项目的基本施工项目及方案进行约定。在案涉场地土地用途无法改变，相关规划报建手续办理存在客观障碍的情况下，案涉场地进行大规模的改建、增建工程施工，客观上亦难以实现”相互矛盾且是错误的。合同既然有效，对合同双方当事人均有约束力，双方当事人均应严格遵守合同，否则即是违约，应当受到惩罚。案涉租赁合同第三条第1项约定的租赁物的用途，尊积公司没有遵守。第三条第2项、第七条、第九条第2项、第十条第2项、第十条第4项、第十条第9项赋予了尊积公司有权根据发展经营需要改变使用性质，有权自行决定新建、改建、扩建和装修的权利，仅要求尊积公司必须依法报建和建设，并未对尊积公司根据发展和经营需要进行新建、改建、扩建和装修进行限制。案涉租赁合同要求尊积公司依法报建和建设是建设单位建设项目必须遵守的法定义务，合法合理。七、一审判决忽略尊积公司2009年签订《补充协议》前已经违约拖欠租金的事实，忽略签订《补充协议》第二条第3的目的，单纯以规划报建障碍认为“由此亦难以单纯以尊积公司改造投入金额是否达到400万元、是否按期完工作为衡量尊积公司是否违约及省机械公司据此得以享有合同解除权的标志”是错误的。一审判决基于“在2024年6月30日前，在乙方不欠租的前提下，甲方和丙方不得以任何理由向乙方提前追收上述租金的差额部分金额”不支持省机械公司、广新公司的一审诉讼请求是错误的。《补充协议》“鉴于”条款第三条明确“目前乙方对上社仓的开发与经营遇到较大困难”。《补充协议》第二条第2对尊积公司之前拖欠租金及租赁管理费的问题进行了延后支付安排。从《补充协议》的上述两个条款内容可以知道：2009年9月21日，签署《补充协议》前，尊积公司实际已经违约拖欠租金，省机械公司、广新公司基于同情，为解决尊积公司拖欠租金问题，有条件的同意尊积公司迟延付款并签订《补充协议》。省机械公司、广新公司2009年容忍部分租金的延迟支付及尊积公司的违约行为是以尊积公司履行《补充协议》第二条第3项义务为前提和对价。即尊积公司不履行《补充协议》第二条第三项义务就等于迟延支付租金，省机械公司、广新公司有权解除合同。一审判决基于“在2024年6月30日前，在乙方不欠租的前提下，甲方和丙方不得以任何理由向乙方提前追收上述租金的差额部分金额”不支持省机械公司、广新公司的一审诉讼请求是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律和判决结果错误，请求二审撤销一审判决，改判支持省机械公司、广新公司的全部上诉请求。尊积公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决案涉租赁合同等不应解除合理合法，请求法院驳回省机械公司、广新公司的全部上诉请求。一、根据省机械公司及广新公司的上诉可知，二者均认可案涉租赁合同有效，因为只有合同有效，才存在要求解除合同的问题。二、即便二者认为根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，五层楼之外的其他租赁合同为无效合同，但最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第三十条第2款规定，人民法院在审理合同纠纷案件中，要依据《民法总则》第一百五十三条第1款、合同法司法解释(二)第十四条的规定，慎重判断强制性规定的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效，而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。综上，本案不存在民法典规定的合同无效的情形。三、尊积公司并未拖欠2018年3月租金和管理费。尊积公司在一审时向法庭陈述：“根据尊积公司提交的证据l的第2页至第3页记载，尊积公司于2018年2月26日分两笔向省机械公司账号转入63320.70元管理费、126641.40元租金，实际上支付的是2018年2、3月份的管理费和租金，尊积公司不存在拖欠省机械公司及广新公司2018年3月份管理费和租金”。四、尊积公司曾咨询过建设、规划等部门：问承租人可否申请办理建设工程规划许可证?建设、规划等部门口头回复称：申请办理建设工程规划许可证主体是土地使用权人，而不是承租人，且还需提供经规划部门批准的建设用地规划许可证等材料。由于省机械公司及广新公司未向规划部门办理规划许可证，致使尊积公司在新建、改建、扩建期间城管执法人员曾多次强行拆除违法违规建筑的客观事实。因此，省机械公司、广新公司自2009年签订《补充协议》起至本案诉讼前，在长达9年期间从未提出过任何异议。五、根据尊积公司与省机械公司、广新公司签订的《补充协议》第二条第1项的约定，“在2024年6月30日前，在尊积公司不欠租的前提下，省机械公司及广新公司不得以任何理由向尊积公司提前追收上述租金的差额部分金额”。自2009年至今，尊积公司己按《补充协议》第二条第1项的约定向省机械公司、广新公司支付了租金，尊积公司不存在拖欠租金，省机械公司、广新公司的合同目的己实现。综上，根据案涉场地本身状况，双方合同约定及实际履行情况，尊积公司自2009年9月21日至今，并未拖欠租金。省机械公司及广新公司的合同目的已实现。从鼓励交易原则及维持现有交易秩序，以免群体诉讼事件发生的角度出发，请求二审驳回省机械公司、广新公司的上诉请求，维持原判。省机械公司、广新公司于2018年3月15日与向一审法院起诉请求：1.尊积公司立即终止与租户间的租赁合同，完成租户腾退工作，立即将租赁房屋及附属水电设施设备交还给省机械公司；2.尊积公司立即向省机械公司支付自2009年7月1日至2017年11月29日之间的租金差额共计4122534.691元；3.尊积公司立即向广新公司支付自2009年7月1日至2017年11月29日之间的管理费差额共计2199132元；4.尊积公司每日按2017年11月应交日租金3015.272元的120%的标准向省机械公司支付自2017年11月30日起至实际交付之日止的占用费；5.尊积公司每日按2017年11月应交租赁管理费804.07元/日的120%的标准向广新公司支付自2017年11月30日起至实际交付之日止的占用费；6.尊积公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广新公司原名称为广东广新外贸置业发展有限公司，2013年10月30日经工商部门核准变更为现称。广州市天河区华兴街91号自编1栋的产权证载明登记权属人为省机械公司，房屋建筑面积3426.44平方米，钢筋混凝土结构，层数5层，其中首层为车库，二、三层为办公、饭堂，四、五层为单身宿舍，土地用途“办公、宿舍”。2008年6月18日，广新公司（甲方）、尊积公司（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：乙方整体承租甲方位于广州市天河区棠下上社地段房屋及附属水电设施设备，建筑面积7832平方米（简称案涉场地）。租赁物业名称“上社仓”，地址广州市天河区棠下上社地段，产权文件穗国土（1997）建用通字第327号，占地面积11091平方米；产权文件穗国土建用通字（1998）587号，占地面积1722平方米（道路）。租赁物的建筑面积以合同订立日甲方在上述地段所有、占有或实际经营使用的范围为准，占地面积以房产证所载红线图为准。甲方承诺对租赁物产权的合法性承担完全责任。乙方整体承租上述租赁物后将其投资改造成创意产业园，进行项目开发经营，主要经营内容包括经营市场（铺面）、会议、展览、办公场地和商务酒店（包括招待所和公寓）及文体场所以及仓储经营等（以政府部门批准的经营许可范围为准）。租赁期限20年，自2007年12月1日至2027年11月30日。建设期（免租期）自2007年12月1日起算，时间6个月；首年至第三年的每年租金、租赁管理费以首年的年租金、租赁管理费计算为160万元（其中：租金占70%为112万元，租赁管理费30%为48万元），不计升幅；第四年至第五年租金、租赁管理费以首年的租金、租赁管理费为基数逐年递增2%；第六年至第十年的年租金、租赁管理费以第五年的年租金、租赁管理费为基数逐年递增3%；第十一年至第十五年的年租金、租赁管理费以第十年的年租金、租赁管理费为基数逐年递增5%；第十六年至第二十年的年租金、租赁管理费以第十五年的年租金、租赁管理费为基数逐年递增8%。本合同签订之日起三天内，乙方应向甲方交付40万元作为押金；合同终止后，在乙方无需承担违约责任的情况下，在乙方清偿所欠租金等费用完毕后三天内，甲方将押金（不计利息）返还给乙方。租赁期内乙方需对租赁物进行装修或添附，在不违反法律法规及市政规定情况下，甲方应书面同意，由乙方自行委托有资质的单位进行施工。乙方开始装修或添附前应书面征求甲方意见，甲方在10个工作日没有书面提出异议及理由的，视为甲方同意。如装修改变租赁物原状的，合同终止时必须恢复原状或折价补偿给甲方（甲方同意维持现状的除外）。合同终止后，乙方对租赁物所做装修与添附，甲方同意维持现状的，其所有权无偿归甲方所有。甲方依约将乙方所承租的房屋及附属水电设施设备按现状提供给乙方使用（提供相关文件的复印件，如图纸、产权证明等），将原租户合同移交乙方，并将与原租户之间的租赁合同的权利义务及租赁押金转移给乙方；甲方于收到押金之日起开始办理前述移交工作，且必须尽快完成。甲方在乙方对租赁物进行新建、改建、扩建时，应协助乙方办理各项相关手续，由此产生的一切费用由乙方承担。甲方不得干涉乙方正常的经营管理活动，并同意乙方将租赁物及经甲方同意的兴建物非整体分租。乙方承租租赁物后，根据开发经营的需要，可以按照国家及广州市有关绿化、消防、建筑等规定和要求对租赁物进行装饰、改造，乙方自行负责所需费用；同时，必须向有关部门交纳因日常经营所产生的各种税费及水电费、治安费、卫生费、绿化费及其他费用。租赁期间，乙方不能将租赁物整体转租给第三方；若乙方将租赁物分租的，则乙方与租户的租赁期限不得超过本合同所约定的租赁期限。租赁期间，乙方在营运过程中，有权根据自身的发展规划和市场需求，对租赁物进行改造、改建或新建物业，以提升租赁物整体价值，由此产生的费用及新增税费，由乙方负责；改建、扩建或新建建筑物报政府相关部门批准后方可施工，施工期间一切安全、防火等责任由乙方负责，如需动火须办理动火许可证；工程竣工经有关部门验收后，方能投入使用；乙方应向甲方提供租赁物装饰、改造项目的结算凭证及一切有关报建、改建、新建、扩建等资料，经甲方确认后可作为乙方投资改造租赁物的凭证，所有资料原件由甲方保存，租赁期间乙方如需使用上述原件，甲方应予以配合。租赁期限届满或合约解除之日，乙方应将原租赁房屋或场地清理干净后交回甲方，附属水电设施设备应完好交还甲方，如因装修改变原状的，必须恢复原状或折价补偿给甲方（经甲方同意保持现状的除外）。乙方在租赁时，若租赁期内建筑物主体结构出现自然的损坏情况，由乙方出资维修、维护；若由于建筑物主体结构老化等原因出现重大的结构危险情况，乙方应按市或区房屋安全鉴定所出具的房屋危险评定书的要求立即终止使用这部分建筑物；在这种情况下，双方同意相互免责，由甲方负责出资修复，修复后即交乙方使用，乙方重新交租；若部分房产终止使用的，则甲方同意减免相应的租金；在乙方租赁期间内建筑物主体发生由于新建、改建、扩建、使用不当、人为损坏等非自然因素而导致的损失和产生的维修费用，概由乙方负责。如租赁物遭受台风、暴雨等自然灾害的破坏时，乙方应对租赁物及时进行维修，费用由乙方负责。租赁物遭受自然灾害的破坏后，双方应及时向保险公司办理理赔，并将赔款用于租赁物的维修和维护。除甲方应承担的情况外，乙方负责对租赁物的维修和保养，并承担相关费用，以使租赁物及相关配套设备、设施适于正常、安全使用；租赁期间，若因乙方延误维修导致财产损失或人员伤亡的，则由乙方承担有关法律责任。乙方逾期交纳租金、租赁管理费，每逾期一天，按欠交租金、租赁管理费的2‰向甲方支付违约金；乙方如拖欠租金、租赁管理费超过一个月，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，不予退还押金。合同终止后，如乙方或乙方租户不搬迁的，乙方应每日按合同终止前一个月应交日租金、租赁管理费的120%的标准向甲方支付占用费；乙方或乙方租户逾期不搬迁超过一个月的，甲方有权处置乙方或乙方租户存放在租赁物内的物品，乙方应赔偿甲方由此所造成的损失，必要时甲方可向人民法院申请执行。原由甲方与广州市天谷投资咨询有限公司（下称天谷公司）于2007年11月20日签订的《租赁合同》由天谷公司进行开发经营，由于乙方与天谷公司双方的合作原因，原《租赁合同》的承租主体天谷公司变更为现乙方；乙方承诺本《租赁合同》生效之前，原由天谷公司承租期间所发生的一切债权债务及相关的法律纠纷责任均由乙方承担；本合同是甲方与天谷公司原《租赁合同》的延续。合同终止后，乙方将新建、改建及扩建物业无偿移交甲方。租赁期满或合约解除之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现乙方人为破坏的，经确认后在乙方押金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。租赁期届满或合约解除之日，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，乙方不予拆走，但属于乙方投资的移动设备由乙方处理等。2008年10月30日，广新公司（甲方/受权管理方）、尊积公司（乙方/承租方）、省机械公司（丙方/授权管理方）三方签订《协议书》，根据甲丙双方《授权经营管理协议》和甲乙双方《租赁合同》，三方约定：一、增量收入收益分配比例。物流、商业专业化市场、生活（公寓）、文化产业创意园的增量部分收益按4:6的比例分成，其中甲方四成、丙方六成，即甲方直接向乙方收取增量部分的40%作为管理收益。二、增量收入收益比例分配收缴计算时间与缴费时间。1.由甲方与乙方签订《租赁合同》的租金始计之日起至《租赁合同》期满时止。2.甲方的增量收入部分由乙方以管理费的形式缴纳（见甲丙双方确认的管理费表）。3.乙方应按照与甲方签订《租赁合同》租金缴付的相应条款按时缴纳管理费给甲方，具体按《机械上社仓租金、租赁管理费缴付表》比例缴付，甲丙双方各自承担相应税费等。2009年9月21日，省机械公司（甲方）、尊积公司（乙方）、广新公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：鉴于：1.乙丙双方与天谷公司于2008年6月3日签署了《三方协议书》，及其后乙丙双方于2008年6月18日签署《租赁合同》，乙丙双方就上社仓的租赁与开发经营达成了一致协议。2.2008年10月30日，甲乙丙三方签署了《协议书》，就上社仓的租赁及管理费的支付达成了一致意见。3.目前乙方对上社仓的开发与经营遇到较大困难，但亦已投入了相当一部分资金进行改造与开发，在此基础上，甲方作为上社仓的实际产权人，丙方作为上社仓的授权经营方，与乙方进行协商，并就原《租赁合同》及三方签署的《协议书》的有关变更事项达成以下一致意见：一、《租赁合同》》原由乙丙双方签署，现甲乙丙三方一致同意，自本补充协议生效之日起，《租赁合同》的出租人由丙方变更为甲方，由甲方承接丙方在《租赁合同》项下的全部权利义务，甲乙双方认为有必要的，可以另行签署新的租赁协议。二、各方一致同意，对原《租赁合同》的有关内容作以下变更及补充：（一）关于租金的支付标准。1.自2009年7月1日起至2024年6月30日期间，乙方应支付的租金按本补充协议的附件《机械上社仓租金、租赁管理费缴付表》支付给甲方，即乙方应将每月租金的56.25%按月支付给甲方，其余各月43.75%的租金统一在2024年6月30日前一次性支付给甲方(详见《机械上社仓租金、租赁管理费十五年一次性支付缴付表》。在2024年6月30日前，在乙方不欠租的前提下，甲方和丙方不得以任何理由向乙方提前追收上述租金的差额部分金额。2.租金每年的递增幅度按原《租赁合同》及《机械上社仓租金、租赁管理费缴付表》的规定执行。3.2024年7月1日起，乙方每月向甲方全额支付租金。(二）关于欠付租金的支付。各方同意乙方拖欠的租金及管理费按以下约定支付：1.2009年10月1日前，乙方付清2009年7月1日至2009年9月30日期间的全部租金和管理费（此期间甲方应收的租金和管理费合计225000元）。2.2009年11月1日前，乙方付清2008年未付清的租金和管理费以及2009年1月1日至2009年6月30日期间的全部租金和管理费（此期间甲方应收的租金和管理费合计835166.43元；丙方应收的盘活增量合计140000元）。若乙方未能按本部分的约定按期付清欠付的租金和管理费，本补充协议于2009年11月2日即终止，不再履行。（三）关于上社仓的开发建设。乙方承诺，本补充协议签署后，乙方要启动对棠下上社仓的二期改建项目，投入资金不少于400万元，增建或改建的使用面积要达到2000平方米，并应在2013年8月前完成。如乙方在2013年8月前没有兑现二期工程的投入和改造，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件退出，由甲方收回上社仓土地使用权及其全部上盖物和附属设施，在此之前所产生的所有债务(如工程费、员工工资、水电费等）由乙方负责，与甲、丙两方无关。三、本补充协议未作变更的事项，仍按《租赁合同》的规定执行。未尽事宜，可由各方另行协商并签署书面的补充协议。四、本补充协议经各方签字盖章后即生效。附件:1.《机械上社仓租金、租赁管理费缴付表》；2.机械上社仓租金、租赁管理费十五年一次性支付缴付表》。2017年11月29日，省机械公司、广新公司向尊积公司邮寄发出《解除合同通知书》（该邮件妥投时间2017年12月7日），函称：尊积公司未按三方《补充协议》中“如乙方在2013年8月前没有兑现二期工程的投入和改造，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件退出，由甲方收回上社仓土地使用权及其全部上盖物和附属设施，在此之前所产生的所有债务(如工程费、员工工资、水电费等）由乙方负责，与甲、丙两方无关”的约定，现通知尊积公司：1.自接函之日起解除广新公司、尊积公司于2008年6月18日签订的《租赁合同》，解除广新公司、尊积公司、省机械公司于2008年10月30日签订的《协议书》，解除省机械公司、尊积公司、广新公司于2009年9月21日签订的《补充协议》。2.请尊积公司在收到本通知之日起30日内，将租赁物交还给省机械公司，并协助省机械公司做好租赁物检查、交接、确认手续，做好现存续的尊积公司承租人的处理工作。3.请尊积公司在收到本通知之日起30日内，立即结清由尊积公司承担的水电费、治安费、卫生费、绿化费、网络通讯费及其他费用，并将《补充协议》第二条约定的、尊积公司尚未支付的各月43.75%的租金及管理费一次性支付与省机械公司及广新公司。若尊积公司未按上述通知履行的，省机械公司、广新公司将依法追究尊积公司的法律责任。本案中尊积公司为证实其根据《补充协议》对案涉场地进行了改建、扩建、增建，提供如下证据：1.案涉场地改建、扩建、增建前后的对比照片。2.尊积公司改建、扩建期间城管执法人员强行拆除改建、扩建房屋的照片。3.《工程结算书》（显示编制日期“2012年5月15日”，工程名称“尊积广场增建、改建工程”，建设单位“尊积公司”，工程造价“4367284.56元”等）。4.案涉场地改建、扩建、增建总图纸及分图纸。针对上述证据，广新公司、省机械公司表示：关于证据1、2，无法显示拍摄时间、地点等，我方也未参与，故真实性、合法性、关联性不予确认；关于证据3、4，真实性、合法性、关联性均不予确认，该结算书是尊积公司单方制作，也无工程招投标，且尊积公司也未按租赁合同约定向我方递交过任何进行新建、改建的书面材料，没有承包方，也没有工程款支付凭证等。广新公司、省机械公司并提供。2008年12月25日尊积公司盖章的《尊积广场建设装修工程投资汇总表》，拟拟证明：尊积公司上述证据3、4载明的2009年9月21日至2013年8月前投入的工程造价4367284.56元（二期）将上述汇总表中的1534514元的办公楼烧烤房、别墅建设款，597560元的B区旧房改造、新建员工宿舍管理处、警务室装修建设款，309412元的安全监控、卫生电视、网络通信、广告路灯等建设款，318852元的磅房及广场绿化(D座)建设款纳进来，即尊积公司上述证据3、4中所主张的436余万中包括一期276余万元的建设，证明尊积公司没有履行《补充协议》“乙方承诺，本补充协议签署后，乙方要启动对棠下上社仓的二期改建项目，投入资金不少开400万元，增建或改建的使用面积达到2000平方米，并应在2013年8月前完成”合同义务，尊积公司上述证据3、4没有真实性，没有任何证明力。尊积公司表示：对上述汇总表的真实性无异议，关联性有异议。一审庭后尊积公司提供其制作的现场平面图，该图显示：现场包括建筑A座、B座、C座、D座、E座、H座、J座、K座、L座，空地停放车辆。广新公司、省机械公司亦提供其制作的现场平面图，该图显示：现场建筑包括A座（公寓楼，原综合楼）、B座（办公楼，原维修车间）、C座（烧烤房）、D座（过磅房）、E座（茶馆）、H座（原仓库）、J座、K座（铁皮房改建宿舍）、L座（别墅）、S座（警务室）、变电房、保安亭等。本案中尊积公司申请对案涉场地新建、改建、扩建工程的造价及面积进行鉴定。省机械公司申请对尊积公司提交的《尊积广场增建、改建工程结算书》、《尊积广场改建、扩建、增建总图纸及分图纸》上的公章形成时间进行鉴定。为此，并为查明案件事实，一审法院先后两次到案涉场地现场调查。一、一审法院2019年7月10日到案涉场地现场调查，现场广新公司、省机械公司确认尊积公司交租情况正常。关于双方纠纷起因、经过，广新公司、省机械公司现场表示：我方是国有企业，上级主管部门是广新集团；我方要求解除合同的原因是尊积公司未按照2009年9月21日《补充协议》约定履行合同义务。尊积公司表示：按广新公司、省机械公司说法，我方应在2013年8月前完成改造，但在以后长达5年的时间内广新公司、省机械公司都没提出异议，直到2018年才提起本案诉讼；《补充协议》约定的“二期”只是针对“一期”时间上的表述，而不是针对具体物业的约定，且我方也依约进行改造；案涉场地原是省机械公司的一个仓库，房屋和场地都是现成的，只能在原址上进行改建、增建、扩建，土地用途是工业用地，无法进行施工报建。广新公司、省机械公司进一步表示：我方理解的“一期”“二期”是针对不同片区，以内部路为界，西面为“一期”，东面为“二期”，但合同没有具体约定，只是内部共通的说法；案涉场地房产证至至2012才取得，且只是针对部分物业，不包括全部租赁物，如要合法报建，必须提供土地证、房产证；曾有一段时间传闻案涉场地纳入城中村改造，施工需与城中村改造同步，但只是传闻，后来就过去了。二、一审法院于2019年12月6日再次到案涉场地现场勘查，并对现场情况进行拍照。（一）尊积公司逐一介绍现场情况，其中：1.室外停车场，现大约100辆车，均为月保。2.室外道路由尊积公司将泥地改造为水泥地面。3.A座（原综合楼），全厂唯一有房产证的楼房，五层；其中一层原为车库，现改造为公司办公场所，可以现场地址办理营业执照；二至五层原为大通间，现改造为有独立厨卫的单间出租，每层26间，现出租率百分之八十多。一审法院分别进入一层、二层、三层房间各一间查看。4.C座原为大通间（简易钢结构、石棉瓦房顶），现改造成铁皮屋11间，另加建一个平房（现用于面包房）。该部分用于仓库及租户居住，本院进入其中一个房间查看。5.B座原为平房（石棉瓦屋顶），现加建了二层，为铁皮屋顶，用于办公室出租，可以现在地址办理公司营业执照。6.L座原为煤站平房，现加建成四层（二、三层是混凝土结构，四楼是板房）出租给他人居住。7.变电房仍为原状，因原变压器坏掉，尊积公司换成新的，花费九万多元，现由尊积公司管理。8.D座原为磅房（一层，只有屋顶，后加建墙体和窗户，现出租给他人做仓库）。9.E座原为石棉瓦屋顶的简易破旧房屋，现改造为铁皮房，加铝合金窗户，加建六间平房并改造与平房并排的污水沟，现出租给他人做厂房和仓库。10.K座，原为简陋破旧平房，石棉瓦顶，增建6间平房及两层的混凝土房屋（均带厨卫），现已全部出租。11.H座原为只有铁柱的石棉瓦工棚，呈L状，现改造为带墙体的铁皮仓库，部分保留石棉瓦屋顶的原状，加间隔，现出租给他人作仓库（部分为京东物流仓库）。12.H座旁对方数个集装箱，为租户物品。13.J座原为空地，现加建两层铁板房，铁皮屋顶，现出租给他人作仓库。14.尊积公司现场管理人员13个，其中包括保安及保洁人员，现场水电全部为尊积公司改建重做。（二）广新公司、省机械公司现场表示：1.确认法院现场勘查情况。2.现场还有一个警务室。3.不确认尊积公司所述的更换变压器费用。4.我方不确认尊积公司关于场地历史状态的陈述，我方对尊积公司的一期建设没有异议，但尊积公司没有按照2019年9月21日《补充协议》的约定完成二期建设。5.坚持我方之前陈述及举证。一审法院认为：根据当事人陈述、举证，结合一审法院现场勘查，案涉场地原为作为国有单位的省机械公司的旧厂房，2008年6月18日广新公司、尊积公司双方就案涉场地签订《租赁合同》，广新公司将案涉场地出租给尊积公司，租期20年；2008年10月30日广新公司、省机械公司与尊积公司三方签订的《协议书》就案涉场地的租金、租赁管理费等费用在广新公司、省机械公司的内部分配及支付方式等进行约定；2009年9月21日广新公司、省机械公司与尊积公司三方签订《补充协议》，约定案涉场地的出租方变更为省机械公司，2009年7月1日至2024年6月30日期间租金由乙方按每月租金的56.25%支付给省机械公司，2024年6月30日前在尊积公司不欠租的前提下省机械公司、广新公司不得以任何理由向乙方提前追收上述租金差额部分，2024年7月1日起尊积公司每月全额支付向省机械公司支付租金，同时约定“本补充协议签署后，乙方要启动对棠下上社仓的二期改建项目，投入资金不少于400万元，增建或改建的使用面积要达到2000平方米，并应在2013年8月前完成。如乙方在2013年8月前没有兑现二期工程的投入和改造，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件退出，由甲方收回上社仓土地使用权及其全部上盖物和附属设施”等。本案为关于案涉场地的租赁合同纠纷，上述《租赁合同》原为广新公司与尊积公司签订，虽上述《补充协议》明确约定案涉场地出租方变更为省机械公司，但广新公司仍为2008年10月30日《协议书》的合同相对方，且本案中广新公司据此要求尊积公司支付相关费用，故广新公司为本案适格原告。一审法院对尊积公司关于广新公司不是本案适格原告的辩称不予采信。现省机械公司主张尊积公司未根据《补充协议》约定履行案涉场地的二期工程改造义务，构成违约，故提起本案诉讼。对此，按查明的事实，第一，案涉场地为省机械公司的旧厂房，省机械公司在一审法院现场调查时确认只有部分建筑物有房产证，案涉场地如要合法报建，须提供土地证、房产证。尊积公司表示案涉场地的房屋和土地都是现成的，只能在原址上进行改建、增加、扩建，但案涉场地土地用途为工业用途，无法进行施工报建。尊积公司也据现场照片拟证实城管执法部门曾到案涉场地就项目改造问题进行执法。以上表明，双方对案涉场地的基本状况及施工报建手续存在客观障碍均是清楚的。第二，从《补充协议》相关内容看，协议对尊积公司改建及新建面积、要投入的金额、完工时间进行约定，项目改造范围广、投入金额大，但该协议完全未提及如何克服因场地现状、土地用途及只有部分建筑有产权证等情况下进行合法报建施工所带来的客观障碍，也未对基于现状的工程改造项目的基本施工项目及方案进行约定。在案涉场地土地用途无法改变，相关规划报建手续办理存在客观障碍的情况下，案涉场地进行大规模的改建、增建工程施工，客观上亦难以实现，由此亦难以单纯以尊积公司改造投入金额是否达400万元、是否按期完工作为衡量尊积公司是否违约及省机械公司据此得以享有合同解除权的标志。第三、从实际履行情况看，尊积公司一直正常交租，《补充协议》约定的项目改造期限2013年8月届满后，省机械公司2017年11月29日发函指出尊积公司违约，要求解除合同，但本案没有证据表明省机械公司自2009年9月签订《补充协议》至2017年11月29日发函长达八年多期间对尊积公司的相关履约行为提出异议。第四，根据一审法院现场勘查情况，多年来尊积公司在案涉场地原有基础上进行陆续改建、改造是客观事实，尊积公司对案涉场地这一大型租赁场地的出租管理是有序的，尊积公司也一直正常交租，并不存在省机械公司无法实现租赁合同“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”合同目的的情形。综合以上案情，一审法院对尊积公司、省机械公司的相关司法鉴定申请均不予采纳。根据案涉场地本身状况、双方合同约定及实际履行情况，从鼓励交易原则及维持现有交易秩序角度出发，本案合同不应解除，同时亦基于2009年9月21日《补充协议》明确约定“在2024年6月30日前，在乙方不欠租的前提下，甲方和丙方不得以任何理由向乙方提前追收上述租金的差额部分金额”，一审法院对省机械公司、广新公司的全部诉请依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月22日作出如下判决：驳回省机械公司、广新公司的全部诉讼请求。一审案件受理费57980元，由省机械公司、广新公司负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据。经审理查明，本院对一审认定的基本事实予以确认。根根据粤房地权证穗字第××号地产权证书记载，天河区华兴街91号自编1栋房屋建筑面积为3426.44平方米，共用地面积11091平方米，另有自编2、3、4栋未申请产权登记等。二审期间，本院询问双方案涉租赁物范围内有产权证的面积和实际使用面积，双方确认合同约定建筑面积是7832平方米，除上述有产权登记的房屋外，其他建筑何时建造及具体使用面积均无法确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合各方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：一、案涉租赁合同关系是否有效；二、案涉租赁合同关系应否解除；三、尊积公司应否立即支付租金及管理费差额等。对此，本院评析如下：一、关于案涉租赁合同关系是否有效的问题。根据广新公司与尊积公司签订的案涉租赁合同约定，尊积公司整体承租位于广州市天河区棠下上社地段房屋及附属水电设施设备，建筑面积7832平方米。合同同时明确租赁物业名称“上社仓”，地址广州市天河区棠下上社地段，产权文件穗国土[1997]建用通字第XXX号，占地面积11091平方米；产权文件穗国土建用通字[1998]XXX号，占地面积1722平方米（道路）。租赁物的建筑面积以合同订立日出租方在上述地段所有、占有或实际经营使用的范围为准，占地面积以房产证所载红线图为准。租金标准亦是按整体计算，并非按照租赁面积计算。由此可见，双方合同约定的租赁标的是“上社仓”，包括该范围内的土地和建筑物。合同签订当时已有建筑面积7832平方米，其中自编1栋5层、建筑面积为3426.44平方米的建筑物于2012年获得产权登记，另有自编2、3、4栋未申请产权登记。由此可以认定双方约定租赁范围是具有合法来源的土地及建筑物整体，租赁合同应当认定有效。省机械公司、广新公司上诉认为租赁合同中涉及未办理建设工程规划许可证的部分应属无效，但从自编1栋产权登记证书内容来看，自编2、3、4栋未申请产权登记，并非未经规划报建的违章建筑，且双方合同约定租赁标的系作为整体出租并计算租金，经过改建加建后的实际使用面积各方无法确认，且不影响租金计算，故不影响租赁合同的效力。据此，省机械公司、广新公司关于合同部分无效的主张，本院不予采纳。二、关于案涉租赁合同关系应否解除的问题。省机械公司、广新公司上诉主张案涉租赁合同关系应当解除的理由主要有两个，一是尊积公司违反三方签订的《补充协议》中约定的二期改造投资义务；二是尊积公司违反租赁合同约定的依法报建义务。对此，本院认为，省机械公司、广新公司及尊积公司在《补充协议》中虽约定尊积公司应于2013年8月前完成投入资金不少于400万元、增建或改建使用面积应达到2000平方米的二期改造义务，但根据尊积公司一审提供的证据可以证明尊积公司针对案涉租赁场地进行增建、扩建及加建。至于双方争议的“一期”“二期”改造范围，因补充协议并未明确约定“二期”改造的具体内容，且在约定改造期限届满即2013年8月以后，省机械公司和广新公司一直未对尊积公司的履约行为提出异议，应视为对尊积公司改造履约的认可。省机械公司、广新公司直至2017年11月才以尊积公司未履行《补充协议》约定的改造义务为由发出解除合同通知书，显然超出合理期限。在尊积公司已提交初步证据证实其改造投入的情况下，应由省机械公司、广新公司提交充分证据证明尊积公司未按照合同约定履行二期改造义务，否则应承担举证不能的法律后果。故对于省机械公司、广新公司主张因尊积公司未达到合同约定的改造标准而享有解除合同的权利，本院不予支持。至于省机械公司、广新公司主张尊积公司擅自改造，改变主体结构及未经依法报建的问题。按照案涉租赁合同的约定，尊积公司在营运过程中有权根据自身发展规划和市场需求对租赁物进行改造、改建或新建物业，应报政府相关部门批准后方可施工；同时约定出租方应协助尊积公司办理新建、改建、扩建的各项相关手续，可见，对案涉租赁物进行改造、改建或新建依法办理审批手续是出租方和承租方的共同义务。省机械公司、广新公司并未提交证据证明其在尊积公司进行改建、扩建过程中有提出异议或加以阻止，在案涉租赁合同履行十年且约定改造期限届满多年后才提出此解除合同的理由，欠缺充分理据，本院亦不予支持。三、关于尊积公司应否立即支付租金、管理费差额等问题。根据尊积公司与省机械公司、广新公司签订的《补充协议》约定，鉴于尊积公司对上社仓的开发与经营遇到较大困难但亦投入了相当一部分资金进行改造与开发，故对有关变更事项达成一致意见，尊积公司将每月租金的56.25%按月支付给省机械公司，其余各月43.75%的租金统一在2024年6月30日前一次性支付给省机械公司；在2024年6月30日前，在尊积公司不欠租的前提下，省机械公司、广新公司不得以任何理由向尊积公司提前追收上述租金的差额部分金额。如前所述，案涉合同应当认定为有效，省机械公司、广新公司并未在合理期限内提出尊积公司存在违约行为，应认定为对履约行为的认可，各方应继续履行案涉合同。省机械公司、广新公司还主张尊积公司拖欠2018年3月份租金及管理费，故其根据案涉租赁合同约定：“本合同在下列情形下自动终止：……未经甲方书面同意，乙方擅自拆改租赁物主体结构部分的或乙方拖欠甲方租金、租赁管理费一个月以上的”，有权要求终止合同。但根据尊积公司一审中提交的中国银行业务回单显示2018年2月26日尊积公司分别向省机械公司转账63320.72元管理费、126641.40元租金，该两笔转账应为支付2018年2月、3月的租金及管理费。据此，省机械公司、广新公司认为尊积公司欠付2018年3月份租金，已经违反合同约定，合同已经终止的主张，本院不予采纳，一审认定尊积公司依约交租正确，本院予以确认。因此对于省机械公司、广新公司要求尊积公司支付租金及管理费差额等各项上诉主张，本院均不予支持。但应当指出，根据尊积公司在一二审过程中的陈述和自认，结合一审法院现场勘查的情况，可以确认尊积公司在履行案涉租赁合同的过程中对租赁物业进行了部分改建加建，且未经规划报建，并存在将不属于居住用途的房屋改造出租给他人居住的情况，存在一定的安全风险，一审论述尊积公司对案涉场地的出租管理有序，本院不予认同。省机械公司作为案涉租赁物业权利人，对此状况的产生亦负有一定的责任，应与尊积公司另行协商，并遵循相关合法途径进行妥善处理。综上所述，省机械公司、广新公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，部分论理表述不当，但本案处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57980元,由上诉人广东省机械进出口股份有限公司、上诉人广东广新置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年五月三十一日本法官助理刘丹红书记员郭蔚琳