上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10957号上诉人（原审被告、反诉原告）：方春芽，女，1964年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司，住所地上海市崇明区港西镇三双公路1021号4幢428室（上海津桥经济开发区）。法定代表人：马圣君，总经理。委托诉讼代理人：王学文，上海市经纬律师事务所律师。上诉人方春芽因与被上诉人鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司（以下简称鹏志公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方春芽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鹏志公司的全部诉讼请求，并支持其在一审中的全部反诉请求。事实和理由：1．双方就上海市浦东新区XX路XX号（XX花园XX号楼）D室房屋（以下简称系争房屋）签订租赁合同时，鹏志公司清楚系争房屋是居住用房，其应鹏志公司要求在合同中写其“同意乙方用于办公用途”，但其从未劝诱或承诺鹏志公司用系争房屋办公；鹏志公司清楚经营风险，最后合同目的无法实现，并非其不将房屋出租给鹏志公司，故一审认定其违约有误；2．鹏志公司在装修过程中遇系争房屋所在物业管理区域物业公司更替，装修被叫停，鹏志公司便以无法使用为由要求解除合同，其房屋原系精装修，被鹏志公司砸成废墟，其损失约人民币（以下币种相同）20万元，故鹏志公司既然提前解约，就应恢复系争房屋原装修；3．退一步而言，即使双方均有过错，鹏志公司亦应向其承担房屋恢复原状部分损失；其直到2020年6月才收回系争房屋，故2019年11月至2020年6月期间的房租应由鹏志公司补交。被上诉人鹏志公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故请求二审驳回上诉、维持原判。鹏志公司在一审中变更诉讼请求为：1．确认其与方春芽于2019年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）于2019年8月31日解除；2．判令方春芽按照13，500元／月的标准向其返还2019年10月11日至10月31日的房屋租金；3．判令方春芽向其返还房屋押金27，000元；4．判令方春芽向其支付违约金27，000元。方春芽不同意鹏志公司的诉讼请求，并提出反诉，请求：1．判令鹏志公司将系争房屋恢复原状；2．判令鹏志公司支付其2019年11月1日起至2020年6月3日止的房屋租金（按照13，500元／月计算）；3．判令鹏志公司支付其2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业费4，138元（按照413.80元／月计算）。一审法院认定：方春芽是系争房屋的权利人之一。2019年7月18日，鹏志公司（承租方、乙方）与方春芽（出租方、甲方）签订涉案合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋建筑面积127.71平方米，房屋类型住宅，同意乙方用于办公用途。合同1.1条约定：该房屋的现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。合同2.1条约定：甲方于2019年7月18日向乙方交付该房屋，租赁期自2019年8月1日起至2022年7月31日止。合同3、4条约定：月租金13，500元，每三个月支付一次，提前七天，先付后住；甲方交付房屋时乙方应支付房屋租赁保证金27，000元；租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，物业费由乙方支付。合同6.3条约定：乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内任何非法营业之行为。合同9.2条约定：甲方同意乙方对该房屋进行重新装修，乙方装修完成后须提供一份完整装修图纸给甲方，其中包括水电气布置图，还必须有原D／E之间主墙体的原始位置标识及厚度注明图并经D／E两方业主签字确认；合同期满乙方应按图纸恢复原D／E之间主墙体并由D／E双方业主签字，完好归还业主原有的设施：热水器一台、空调柜机一台、空调挂机两台。合同另对其他事项作了约定。2019年7月19日，鹏志公司（乙方）、方春芽（甲方）另行签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在装修时对该房屋D／E之间的墙体部分拆除作为通道，但乙方须在拆除时要保留好两端分户原有墙体（敲墙前后须拍照片留底）……在乙方合同期满后须在退房前完成分户墙恢复并要D／E两户房东共同确认。鹏志公司于该日向方春芽转账支付了2019年8月1日至10月31日的租金及押金共计67，500元。同日，双方签署《房屋交接书》（租赁），方春芽方由时任海富花园物业工作人员陈某代签名。2019年8月30日，海富花园物业服务中心向系争房屋业主发出整改通知书，言明：该户存在改变房屋使用性质（房改非），要求于9月1日前自行整改。8月31日，鹏志公司通过微信向方春芽发出系争房屋租赁解除通知，言明系争房屋无法进行办公装修，导致租房目的无法实现，只好另觅他处租房办公，通知解除双方的租赁合同，互不承担违约责任，要求方春芽退还9月1日至10月31日的租金及两个月押金共计54，000元。9月10日，海富花园业委会、保利物业、富都居委会发出致海富花园小区全体业主、租户的告知书，告知已成立小区“居改非”现场工作办公室，要求对于擅自改变物业使用性质等违法违规行为自行整改，否则追究法律责任。10月1日，鹏志公司工作人员通过微信联系方春芽：“……现在d室e室分户墙已恢复，你也可与物业联系询问，e室我也已完成退租手续。”方春芽当日回复：“我刚刚收到物业闵经理的照片，我的房子已经完全面目皆非。”10月9日，鹏志公司工作人员通过微信向方春芽发出房屋结算催告函，言明：一、2019年8月31日我司已通知与您解除房屋租赁合同；二、根据房屋租赁合同我司已于9月30日恢复D／E室房屋结构墙体；三、我司愿意向你支付房屋占用费至2019年10月10日；四、我司现要求退回2019年10月11日至2019年10月31日租金及两个月押金小计36，145.20元……方春芽回复：“我让物业去拍了我房子的照片，没有恢复原样，因此无法和你们办退租。快到十月底了，请贵公司安排交下三个月房租了……。”因鹏志公司、方春芽就系争房屋解约、退租、还房等事宜协商不成，以致引发本案诉讼。一审庭审中，鹏志公司表示除系争房屋外还承租了E室的房屋，并于2019年9月30日恢复了已拆除的D／E室隔墙，鹏志公司与E室业主的租赁合同已自行协商解除。2020年6月3日，鹏志公司经方春芽同意向其交付了系争房屋的钥匙。一审审理中，方春芽申请证人陈某出庭作证。陈某向一审法院陈述：她是富都物业公司海富花园项目的工作人员，方春芽不在上海期间由她代理租房事宜。2019年7月19日系争房屋交接时是她代方春芽签名，房屋交付时是全装潢的状态，可以直接入住。系争房屋购买时是装修交付的，之后没有再装修过，租给鹏志公司前曾进行过粉刷和保洁。2019年7月底，富都物业公司退出了海富花园小区管理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鹏志公司和方春芽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除。经查，系争房屋的类型为公寓、用途为居住，系住宅用房，加之系争房屋小区对“居改非”现象予以整治，鹏志公司以系争房屋无法用于办公、导致合同目的无法实现为由要求解除合同，并无不当，一审法院予以准许。鹏志公司于2019年8月31日通过微信向方春芽发出租赁解除通知，一审法院确认合同解除之日应为该日。关于违约责任。方春芽作为产权人在明知系争房屋系住宅的情况下，将房屋出租给鹏志公司并在合同中明确约定同意用于办公用途，因小区整治“居改非”导致鹏志公司不能实现办公使用的目的，合同不能继续履行的主要责任在于方春芽，方春芽应当承担相应的违约责任。鹏志公司作为承租方也未尽到必要的审查义务，亦应承担一定的责任。故一审法院依法将违约金酌定为13，500元。关于返还租金。鹏志公司已支付租金至10月31日，现自愿将返还租金的主张调整至2019年10月11日至10月31日期间，并无不当，一审法院予以准许。关于房屋押金。合同解除后，鹏志公司和方春芽结清相关费用后方春芽应当返还剩余房屋押金，故鹏志公司要求返还押金27，000元的诉请，一审法院予以支持。关于反诉诉请。合同及补充协议并未约定按原状返还，鹏志公司从未正常使用过系争房屋用于办公，且其自愿承担了合同解除后的部分租金，亦未主张装修损失，加之方春芽系违约方，故方春芽要求恢复原状的诉讼请求，一审法院难以支持。在本案诉讼中，鹏志公司多次提出返还系争房屋钥匙的要求，然方春芽以未恢复原状为由不予接受，现要求鹏志公司承担2019年11月1日起至2020年6月3日止的租金，系方春芽自身怠于行使收回房屋的权利，对于扩大部分的损失，一审法院不予支持。鉴于鹏志公司9月30日前尚未将D／E室合墙恢复，尚不具备交还条件，现方春芽主张2019年8月1日至2020年5月31日期间的物业费，一审法院难以全部支持，根据合同约定及公平原则，2019年8月1日至10月10日占用系争房屋期间的物业费应由鹏志公司承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，作出判决：一、鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司、方春芽于2019年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月31日解除（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号D室）；二、方春芽于判决生效之日起十日内返还鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司2019年10月11日至10月31日的租金9，320元；三、方春芽于判决生效之日起十日内返还鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司房屋押金27，000元；四、方春芽于判决生效之日起十日内支付鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司违约金13，500元；五、鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付方春芽2019年8月1日至10月10日的物业费965.27元；六、驳回方春芽的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2，163元，减半收取计1，081.50元，由方春芽负担。反诉案件受理费813元，减半收取计406.50元，由鹏志建筑装饰工程（上海）有限公司负担25元，方春芽负担381.50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，双方在涉案合同5-5条中约定：“甲方（指方春芽）于签订本合同后，未经乙方（鹏志公司）同意，擅自提前解除本合同，或者其他严重违约，致使本合同无法继续履行，甲方须双倍退还保证金，……”本院认为，方春芽与鹏志公司就系争房屋签订的涉案合同未违反法律禁止性规定，当属有效，对双方均具有法律约束力。合同载明甲方（指方春芽）出租给鹏志公司的系争房屋类型住宅，同意乙方（指鹏志公司）用于办公用途；而鹏志公司在装修过程中，物业服务中心于2019年8月30日向系争房屋业主发出《整改通知书》，明确该户存在改变房屋使用性质（房改非）的情况，要求该户于2019年9月1日前自行整改。为此，鹏志公司于2019年8月31日即以微信方式向方春芽发出涉案合同解除通知，言明因系争房屋无法进行办公装修，导致租房目的无法实现，通知解除双方签订的涉案合同及提出善后处理意见。而同年9月10日，系争房屋所在小区业委会、物业公司、居委会等向全体业主、租户发出告知书，告知已成立小区“居改非”现场工作办公室等事项，进一步证明鹏志公司无法实现合同目的，故一审确认涉案合同于2019年8月31日解除并无不当。方春芽作为系争房屋业主明知房屋类型为住宅，而在合同中明确约定同意鹏志公司用于办公用途，导致鹏志公司因小区整治“居改非”现象无法实现合同目的，故一审认为主要责任在于方春芽，方春芽应承担相应违约责任并无不当。同时一审也考虑到了鹏志公司未尽审查义务，轻信系争房屋房屋可以用于办公用途，亦应承担一定责任，而将合同约定的相当于两个月租金的违约金酌情减少一半，并无不当，亦保护了方春芽的权益。方春芽认为其不应承担违约责任，与事实不符，亦缺乏合同依据，本院不予支持。鹏志公司在得知系争房屋不能用于办公用途后，及时通知方春芽解除合同，并根据双方约定将系争房屋与隔壁E室房屋间原打通的隔墙恢复原状，之后于2019年10月1日和9日两次发函催促方春芽进行结算、交接，故一审对其要求方春芽退还已付租金中2019年10月11日至10月31日止的租金和已付保证金的请求予以支持并无不当。方春芽要求鹏志公司将系争房屋恢复原状后返还，不同意返还部分租金并要求鹏志公司承担2019年11月1日起至2020年6月3日止的房屋租金，均缺乏合同依据和法律依据，一审法院未予支持并无不当。至于方春芽要求鹏志公司承担系争房屋2019年8月1日至2020年5月31日止的物业费，一审法院以涉案合同相关约定以及鹏志公司实际占用房屋的时间为据，支持了方春芽的部分请求，判令鹏志公司承担2019年8月1日至同年10月10日期间的物业费，具有事实依据、合同依据和法律依据，亦无不当之处。方春芽要求鹏志公司承担至2020年5月31日止的物业费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，方春芽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，858元，由上诉人方春芽负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年五月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……