苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13712号原告（案外人）：曹国斌，男，1985年9月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：丁晟，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：支园，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海具来企业管理咨询中心，住所地上海市奉贤区芝江路258号1幢1201室。法定代表人：郑芳，总经理。委托诉讼代理人：倪米娃，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大进，江苏江太律师事务所律师。第三人（被执行人）：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区经济技术开发区云梨路1688号0201室。法定代表人：嵇兴宝。委托诉讼代理人：蒋忠明，系该公司员工。第三人：李福明，男，1967年2月2日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告曹国斌与被告上海具来企业管理咨询中心（下称具来咨询中心）、第三人苏州瑞景房地产开发有限公司(下称瑞景公司)、李福明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案受理，依法适用普通程序，于2020年12月17日第一次公开开庭进行了审理。原告曹国斌及其委托诉讼代理人支园、被告具来咨询中心的委托代理人倪米娃、第三人瑞景公司的委托代理人蒋忠明、李福明均到庭参加诉讼。后，本案于2021年4月25日第二次公开开庭进行了审理。原告曹国斌及其委托诉讼代理人支园、被告具来咨询中心的委托代理人王大进、第三人瑞景公司的委托代理人蒋忠明、李福明均到庭参加诉讼。现已审理终结。曹国斌向本院提出诉讼称：1、确认位于苏州市××区松陵镇××花园××室房屋归曹国斌所有；2、停止对上述房屋的执行；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月26日，吴江法院送达(2020)苏0509执异129号执行裁定书，裁定驳回曹国斌的异议请求。曹国斌认为法院裁定驳回异议是错误的，缺乏事实与法律依据。理由如下：首先，曹国斌与瑞景公司就××花园(合同签订时小区暂定名为××)××幢1单元××室房屋于2016年5月15日签订合法有效的《吴江市商品房买卖合同》。陆坤连是瑞景公司的股东，同时也是瑞景公司的债权人，因此瑞景公司将案涉房屋用于偿还股东陆坤连出借给公司的借款，陆坤连用该房屋来抵消其所欠李福明的借款。瑞景公司知悉、认可陆坤连将该房屋再抵给其债权人李福明。同时陆坤连、瑞景公司需配合李福明做好销售该套房屋的工作，包括签订合同、银行按揭等，如若销售款汇入其账户的，瑞景公司保证及时归还。曹国斌从李福明处购买案涉房屋，约定总房款178万元，为了便于办理网签、银行贷款，曹国斌与瑞景公司签订书面的买卖合同，并将首付款54万元转账至李福明的银行账户。其次，曹国斌所购案涉房屋系用于居住，且其在吴江乃至苏州地区并无其他住房。最后，本案所涉房屋的全部房款由李福明的欠款抵扣房款的形式代为支付，因此曹国斌实际上已经向瑞景公司支付完全部房款。综上，曹国斌是案涉房屋的实际所有权人，曹国斌的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议与复议规定）第29条的规定，权利能够排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。因此，为维护自身合法权益提起诉讼，还望法院依法支持曹国斌的诉讼请求。具来咨询中心辩称：首先根据诉状中“事实与理由”可知，曹国斌与瑞景公司签订的房屋买卖合同是基于案外人陆坤连与第三人李福明的民间借贷关系，由此形成的以房抵债协议，根据《执行异议与复议规定》第二十八、二十九条规定，是以保护无过错不动产买受人物权期待权为条件，及所要保护的权益，是买受人基于购买不动产之目的，而成立的合法有效的买卖合同关系，所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权执行异议，而本案曹国斌在明知涉案房屋无法办理网签手续的情况下，仍然签署该房屋买卖合同，且其房款为54万元，也明显低于市场价，存在恶意买卖的行为，并且房款直接交付给案外人李福明，并非合同相对第三人瑞景公司。因此可以明确看出曹国斌并非是无过错不动产买受人，其对于购买的房屋系以房抵债的情况也是明知的。退一万步讲，即使其基于买卖合同为目的，根据第二十九条的规定，曹国斌也未实际支付超过合同约定总价款的50%，不满足适用该条款的条件。综上所述，请求法院驳回曹国斌的诉请。瑞景公司述称：因为陆坤连是瑞景公司的股东之一，他跟李福明借了钱就用于瑞景公司的房地产开发。后来瑞景公司因为资金出现了问题无法偿还李福明的钱款双方约定以房抵债。李福明述称：因为以前我跟吴江市众业房产开发有限公司（下称众业公司）有合作，其结欠我工程款，后来陆坤连也跟我借了点钱，众业公司和陆坤连共计结欠1200万，陆坤连没有钱还给我，就拿了瑞景国际九套房子就抵给我，本案102室是最后一套了，其他的房屋均已网签交付完毕。经审理查明：2017年1月18日，本院对原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告瑞景公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，作出(2016)苏0509民初5999号民事判决：一、被告瑞景公司于本判决生效之日起十日内归还农行吴江分行借款本金6000万元，并支付相应罚息。二、被告瑞景公司于本判决生效之日起十日内赔偿农行吴江分行律师费损失240910元。三、被告钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对被告瑞景公司履行上述第一项、第二项债务在13000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、若被告瑞景公司未按期履行上述第一项、第二项债务，则农行吴江分行有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告瑞景公司抵押的位于苏州市吴江经济技术开发区××国有土地使用权进行折价或以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在登记债权数额范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告瑞景公司继续清偿。五、若被告瑞景公司未按期履行上述债务，则原告农行吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以被告吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市吴江区××的房地产[详见抵押物清单一、二、三］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。如有不足，不足部分由被告瑞景公司继续清偿。此后，农行吴江分行将(2016)苏0509民初5999号民事判决书确认的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（下称长城公司），长城公司又将上述债权转让给南京泽诚源股权投资管理有限公司（以下简称泽诚源公司）。根据泽诚源公司的申请，本院立案恢复强制执行，案号为(2019)苏0509执恢1085号。2019年9月5日，本院作出(2019)苏0509执恢1085号执行裁定书，预查封被执行人瑞景公司名下已取得预售许可证的所有房源及所有在建工程（包含案涉房屋）。泽诚源公司后又将上述债权转让给风范公司。根据风范公司的申请，本院立案恢复强制执行，案号为(2020)苏0509执恢1412号。在该案的执行过程中，风范公司将本案债权转让给具来咨询中心。2020年8月26日，本院作出(2020)苏0509执恢1412号执行裁定，××镇××路××号××花园××幢××房地产。案外人曹国斌对本案执行标的提出异议后，本院于2020年10月20日作出（2020）苏0509执异129号执行裁定，驳回曹国斌的异议请求。曹国斌不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：众业公司成立于2003年8月26日，经营状态为存续，股东陆坤连、刘晓岑。设立时法定代表人为陆坤连，2015年2月3日，法定代表人经工商变更登记为刘晓岑。瑞景公司成立于2010年2月1日，股东陆坤连、钱建华，法定代表人嵇兴宝。2011年7月1日，众业公司向李福明出具《借款合同》1张，载明：李福明同意借款给众业公司人民币700万元，期限360天。借款利息按年利率24%计算（按月结息），借款人处有众业公司的盖章。2012年4月17日，众业公司向李福明出具《借款合同》1张，载明：李福明同意借款给众业公司人民币50万元，期限80天。借款利息按年利率20%计算。借款人处有陆坤连、众业公司的签字和盖章。当日，李福明通过农业银行账户转入徐伟荣农业银行账户50万元。第二日，徐伟荣通过该银行账户将50万元转账给众业公司。由众业公司出具《收据》1张证明已收到借款50万元，收款方式“转账”。2013年2月1日，众业公司向李福明出具《借款合同》1张，载明：李福明同意借款给众业公司人民币150万元，期限180天。借款利息按年利率20%计算。借款人处有陆坤连、众业公司的签字和盖章。由众业公司出具《收据》1张证明已收到借款150万元，收款方式“转账”。2013年8月12日，借款人陆坤连、出借人李福明，双方签订《借条》1张，载明：今向李福明借款300万元，用于瑞景公司生意周转，期限为12个月。借款指定收款人为徐伟荣。瑞景公司、陆坤连在借款人处盖章、签字。该笔借款，李福明提交银行转账交易回单复印件3张，表明2013年8月14日，李福明向徐伟荣银行转账3次各100万元。第二日，徐伟荣通过同账户银行转账给陆坤连300万元。2013年9月27日，陆坤连通过其农业银行账户向瑞景公司银行转账500万元，瑞景公司做账凭证记载该笔业务往来为“9月27日陆坤连转入”“其他应付款_陆坤连”。2015年11月26日，众业公司（陆坤连）、李福明签订《协议》1份，载明：众业公司以瑞景公司开发的案涉房屋，面积195.8㎡，单价7800元/㎡，人民币1527240元，作为众业公司归还李福明的欠款。双方签订上述房屋的购房合同后，所有借款及工程款全部结清。众业公司配合李福明做好销售的各项工作，如果销售款进入众业公司账户，其保证及时归还李福明。当日，众业公司（陆坤连）、李福明、瑞景公司亦签订《协议》1份，内容与前份协议大体一致，最后注明：众业公司、瑞景公司配合李福明做好销售的各项工作，如果销售款进入瑞景公司账户，其保证及时归还李福明。2016年5月15日，出卖人瑞景公司、买受人曹国斌签订《吴江市商品房买卖合同》1份，约定买受人购买案涉房屋，单价9061.752元，金额共计178万元。付款方式为一次性付款，买受人以自由资金支付全部房价款。买受人应于2016年5月16日支付给出卖人房款54万元。买受人应于合同签订当日同时办理银行/公积金贷款手续，贷款总额为人民币124万元。出卖人应当在2016年12月30日前，将商品房交付买受人使用。第二日，瑞景公司向曹国斌出具收据1张，载明收到案涉房屋价款54万元，收款方式“李福明”。2016年5月21日，曹国斌通过银行账户向李福明转账54万元，备注为“房子首付款”。庭审中，曹国斌向本院提交其名下登记的不动产信息显示：截止2020年10月29日，苏州市行政区域内未查到曹国斌登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。得知本院即将拍卖案涉房屋后，曹国斌、李福明于2020年5月18日前往执行局向执行法官陈述了相关情况。李福明表示“瑞景是当时我帮他们做工程，做铝合金门窗，然后欠我工程款，瑞景就把这个房子抵给我了”。曹国斌陈述房子是直接和李福明购买，合同是跟瑞景公司签订，他与李福明之间没有合同。2016年10月拿到房子的钥匙，目前在装修，已经装修了一半。又查明：本院受理的（2020）苏0509民初13688号、（2020）苏0509民初13749号案件庭审中，案外人提交了陆坤连于2013年1月9日向瑞景公司账户银行转账1000万元的银行转账凭证。再查明：案涉房屋位于松陵镇××花园××室，建筑面积195.8㎡，2018年4月3日设立登记于瑞景公司名下。本案的争议焦点为案外人曹国斌享有的民事权益是否足以排除强制执行。曹国斌认为：首先，曹国斌与瑞景公司就案涉房屋于2016年5月15日签订合法有效的《吴江市商品房买卖合同》。陆坤连是瑞景公司的股东，同时也是瑞景公司的债权人，因此瑞景公司将案涉房屋用于偿还股东陆坤连出借给公司的借款，陆坤连用该房屋来抵消其所欠李福明的借款。瑞景公司知悉、认可陆坤连将该房屋再抵给其债权人李福明。同时陆坤连、瑞景公司需配合李福明做好销售该套房屋的工作，包括签订合同、银行按揭等，如若销售款汇入其账户的，瑞景公司保证及时归还。曹国斌从李福明处购买案涉房屋，约定总房款178万元，为了便于办理网签、银行贷款，曹国斌与瑞景公司签订书面的买卖合同，并将首付款54万元转账至李福明的银行账户。其次，曹国斌所购案涉房屋系用于居住，且其在吴江乃至苏州地区并无其他住房。最后，本案所涉房屋的全部房款由李福明的欠款抵扣房款的形式代为支付，因此曹国斌实际上已经向瑞景公司支付完全部房款。综上，曹国斌是案涉房屋的实际所有权人，曹国斌的情形符合《执行异议与复议规定》第29条的规定，权利能够排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。具来咨询中心认为：原告并未提供证据证明其对案涉房屋享有排除执行的权利。首先，原告没有证据证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋；其次，原告没有证据证明案涉房屋是其名下唯一的住房；再次，原告所谓的首付款并非是支付给第三人瑞景公司；最后，原告没有证据证明非因其自身原因未办理过户登记。假设案涉房屋确实是李福明从瑞景公司处抵债而来，那么原告在明知房屋抵债情况而不进行审慎审查，导致案涉房屋未能办理过户，自身存在过错。根据《执异复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告不能排除执行。瑞景公司、李福明均认可曹国斌的意见。本院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。而就本案来说：首先，2016年5月15日，瑞景公司与曹国斌签订了商品房买卖合同,该合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。其次，根据曹国斌提供的材料，其名下无其他用于居住的房屋，案涉房屋性质为住宅，表明房屋系用于居住。关于最后一个条件，本院认为，瑞景公司与李福明之间并不存在真实的以物抵债关系，案外人曹国斌不满足“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要件。曹国斌、瑞景公司、李福明均认可案涉房屋来源于瑞景公司与李福明的以物抵债行为，基础法律关系为2012年4月17日、2013年2月1日众业公司结欠李福明的借款200万元，2013年8月12日瑞景公司、陆坤连结欠李福明的借款300万元。然而：第一，根据2012年4月17日、2013年2月1日的借款合同借款方为众业公司；2013年8月12日的借条借款方为陆坤连、瑞景公司。但曹国斌在诉状中陈述“陆坤连是瑞景公司的股东，同时也是瑞景公司的债权人，因此瑞景公司将案涉房屋用于偿还股东陆坤连出借给公司的借款，陆坤连用该房屋来抵消其所欠李福明的借款”，也即曹国斌自认借款500万元的借款方为陆坤连。对此，瑞景公司答辩也称借款方是该公司股东陆坤连。曹国斌、瑞景公司的陈述与借款合同记载的事实明显不一致。第二，在得知本院即将拍卖案涉房屋时，李福明曾第一时间前往本院执行部门说明情况，称以物抵债的基础法律关系为瑞景公司结欠的工程款；但是在庭审过程中，李福明答辩称是与众业公司、陆坤连的借款；提交给本院的证据显示是与众业公司、陆坤连、瑞景国际之间的借款合同关系。李福明的说法前后矛盾，违背常理。第三，200万元的两份借款合同中均未涉及支付方式为指定收款人，但李福明提交的证据显示借款是先转账给徐伟荣后再由其转账给收款人。此外，该借款的借款人为众业公司并非瑞景公司，即使瑞景公司其后同意以案涉房屋抵债，出具给李福明以物抵债协议，但该行为系债务加入行为，债权人亦应如公司为他人提供担保一样审查有无股东会或董事会的决议，现没有证据表明瑞景公司就众业公司结欠李福明借款200万元存在有效的债务加入的意思表示，故曹国斌、李福明主张瑞景公司以案涉房屋抵消众业公司借款200万元的依据不足。第四，李福明、瑞景公司主张，2013年8月12日的借条300万元，付款行为由2013年8月14日李福明向指定收款人徐伟荣银行转账300万元、2013年8月15日徐伟荣向陆坤连银行转账300万元，2013年9月27日陆坤连向瑞景公司银行转账500万元三项行为组成。在本院要求瑞景公司提交陆坤连与其之间的银行流水以供审核2013年9月27日陆坤连转账的行为性质时，瑞景公司未完成举证责任，由此产生的不利后果由其自行承担。虽瑞景公司未提交相应的材料，但从另案可以看出，陆坤连作为瑞景公司的股东，与瑞景公司的业务往来众多。2013年9月27日陆坤连向瑞景公司银行转账500万元的行为，无证据证明系陆坤连接受指定将李福明借款300万元转入公司账户的行为。同时瑞景公司的账本显示该笔款项流入为“其他应付款_陆坤连”，并未记载成代为转账行为。综上，本院对以物抵债的基础法律关系即借款合同关系存疑，故对以物抵债行为不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹国斌的诉讼请求。案件受理费20820元，由曹国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年五月八日书记员 徐晓田附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国公司法》第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。