贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3526号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖江海，男，1994年4月7日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小龙，贵州谋道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义远光商贸有限公司。住所地：遵义市红花岗区海风路。统一社会信用代码：9152030072211830XU。法定代表人：王毅，公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。上诉人肖江海因与被上诉人遵义远光商贸有限公司（以下简称远光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初10006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖江海上诉请求：1、撤销一审判决第三项，变更第四项为：根据评估报告结论全额支持上诉人的营业损失差额部分12170元，并支付到上诉人搬离之日止；或撤销一审判决，发回重审。2、改判一、二审诉讼费和评估费均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，属适用法律错误。被上诉人已于2018年7月17日解除与上诉人的租赁关系，因此，双方之间属于房屋占有而引发的房屋占用费用问题。即使认定双方之间系不定期租赁关系，也应按照《关于应对新冠肝炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项规定，对上诉人使用房屋减三个月和免三个月租金。被上诉人于2019年12月27日对案涉房屋采取向供电部门销户方式对房屋作停电处理，严重损害上诉人合法权利，该期间的损失应全部由被上诉人承担。远光公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。远光公司向一审法院诉请：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告承租的房产交还给原告；2、判令被告支付从2018年6月29日至归还房屋之日的租金（截止起诉日至租金为54873元，实际要求计算至被告腾退房屋之日）。3、判令被告支付至归还房屋之日的违约金（截止起诉日至违约金为6584元，实际要求计算至被告腾退房屋之日）。4、本案的诉讼费用由被告承担。肖江海向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告违约金5000元；2、判决反诉被告赔偿反诉原告损失经营损失50000元；3、判决驳回反诉被告全部诉讼请求；4、判决本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：位于遵义市红花岗区的门面（建筑面积为42.84平方米）系遵义发电厂所有，2013年1月1日起，贵州华电遵义发电有限公司将上述房屋租赁管理事宜委托给远光公司负责。2015年6月29日，远光公司与案外人马必群签订租赁合同，2016年6月29日又续签了《房屋租赁合同》，合同约定，远光公司将位于兰家堡87号门面房出租给案外人马必群使用，从2016年6月29日起至2017年6月28日止，每月租金2613元，支付保证金5000元，租赁期满，经双方检查认定租赁房屋及设施完好无损后，无息退还保证金，如有损坏，保证金用于支付维修费用，不足部分由承租方按实承担，如承租方违约，远光公司不退还保证金；在租赁时间内，如因远光公司需要或城建规划及政府因素等要求承租人搬出，远光公司可以解除本合同，并提前20日通知承租人，承租人不得以任何理由拒绝，不得提出任何赔偿要求，且自行承担搬出发生的一切搬迁费用，如承租人未按明确的时间搬出的，远光公司可单方将承租人的物资搬出，因搬出造成的任何损失远光公司概不承担任何责任，且承租人还应按实结算支付远光公司租金至承租人物资全部搬出为止。后案外人马必群未继续租赁使用该房屋，由肖江海使用该房从事铝合金门窗的销售、制作、安装经营。2017年7月14日，肖江海向远光公司交纳了违约金5000元。2018年1月30日，肖江海向远光公司交纳了租金2017年12月28日至2018年3月28日的租金7839元，2018年5月21日，肖江海向远光公司交纳了2018年3月28日至2018年6月28日的租金7839元。平均每月租金2613元。2018年6月30日，远光公司向肖江海出具了《催交通知》，载明租金已于2018年6月30日到期，请于2018年7月10日前到公司财务室交清租金或续签手续，逾期按未交金额每日千分之五加收滞纳金，并收回该商业门面。2018年7月17日，远光公司向肖江海出具了《通知》，载明“因遵义电厂片区棚户区改造，贵州华电遵义发电有限公司（含遵义远光商贸有限公司）与遵义海风房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议》，所属土地及地面建筑商铺需交付海风公司。现我公司根据租赁合同第六条约定，特通知解除《房屋租赁合同》，请您于2018年8月20日前将承租房屋腾空交回，并到物业办公室办理相关手续。”。2018年10月23日，远光公司向肖江海出具了《通知》，载明“我公司于2018年7月17日通知解除你与我公司的《房屋租赁合同》，请你于2018年8月20日前将承租房腾空交回。至今你仍未履行将承租房腾空交回的义务，鉴于此，我公司再次通知你，请你于2018年11月5日前将承租房屋腾空交回，逾期你仍未交回承租房的，我公司将报停水电，并依法提起诉讼，通过司法程序维护我公司合法权益。”。2019年11月7日，远光公司向肖江海出具《催交通知》，载明肖江海已欠租，请于2019年11月15日前交清欠款，逾期按未交金额每日千分之五加收滞纳金，否则我公司将于2019年11月18日将停电处理，并收回门面。2019年12月27日，远光公司向供电部分申请了案涉房屋的用电销户处理，致使该房屋停电至今。2020年5月13日，远光公司再次向肖江海出具《催交通知》，载明肖江海已欠租，请于2020年5月16日前交清欠款，逾期按未交金额每日千分之五加收滞纳金，否则公司将收回门面。一审庭审中，肖江海向法院提起了远光公司停电行为对其造成的经营损失的评估申请。贵州世强价格评估有限公司出具的评估报告：经测算，位于遵义市红花岗区兰家堡87#商铺自2019年12月27日至2020年12月1日的经营损失共计人民币32170元。一审法院认为，远光公司与肖江海之间并未签订有书面的房屋租赁合同，但肖江海已按照远光公司与上一任承租人马必群之间签订的书面房屋租赁合同约定的标准，向远光公司交纳了保证金5000元及截止2018年6月28日止的租金，远光公司亦予以接受。因这一法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，远光公司与肖江海之间已经建立了房屋租赁合同关系，且该租赁合同内容与上一任承租人马必群的租赁合同内容一致。因遵义电厂片区棚户区改造，远光公司按照合同约定，于2018年7月17日向肖江海出具了《通知》，通知与肖江海解除房屋租赁合同，并要求肖江海将承租房屋腾空交回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条之规定，远光公司与肖江海之间的房屋租赁关系已于2018年7月17日解除，肖江海应支付远光公司2018年6月28日至2018年7月17日的房屋租赁费用。肖江海收到解除合同的通知后，并未按照通知要求腾空承租屋并交还远光公司。后因棚户区改造项目暂时搁浅，案涉房屋仍继续由肖江海做经营使用至今，期间，远光公司多次向肖江海送达了《催交通知》，要求肖江海支付使用房屋期间所欠缴的租金，肖江海未按通知要求交纳，也未交还房屋。虽双方未再签订新的房屋租赁合同，但是肖江海占有使用房屋亦属客观事实存在，故远光公司按照之前肖江海交纳房租的租金标准向肖江海主张房屋租金并无不妥，肖江海应支付远光公司自2018年6月29日起至2021年1月28日止的租金81003元（2613元/月*31个月），并从2021年1月29日起继续按2613元/月支付房屋租金至实际搬离之日止；其次，远光公司受贵州华电遵义发电有限公司的委托对案涉房屋进行租赁管理，要求肖江海将案涉房屋交还远光公司，亦符合其被委托事项范围，有事实和法律依据，依法予以支持。对远光公司主张的违约金。肖江海未按时交纳房租构成违约，该违约给远光公司造成了一定的经济损失，但这仅限于租赁合同存续期间；双方合同解除后，未对违约金进行约定，远光公司亦未对经济损失进行举证证明，故对远光公司的该项诉请，依法不予支持。对肖江海主张的返还违约金5000元。根据庭审查明事实，肖江海交纳的5000元实为保证金，理应在肖江海交还房屋时予以退还，故对肖江海的该项诉请，依法予以支持。对肖江海主张的要求远光公司赔偿经营损失50000元的诉请。本案中，肖江海作为承租人和房屋使用人，未按时交纳费用，违约在先；远光公司作为出租人，在催缴费用无果的情况下，应积极寻求正确的维权方式行使自己的权利，而非采用销户断电的方法维权，远光公司的行为亦存在过失。故对于肖江海在自2019年12月27日至2020年12月1日的经营损失32170元，酌情判定由远光公司承担20000元，肖江海本人承担12170元。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司与被告（反诉原告）肖江海之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月17日解除；二、由被告（反诉原告）肖江海在本判决生效后一个月内腾空遵义市红花岗区兰家堡87#门面（建筑面积为42.84平方米），并将该门面交还原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司，同时由原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司退还被告（反诉原告）肖江海保证金人民币5000元；三、由被告（反诉原告）肖江海在本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司从2018年6月29日起至2021年1月28日止的租金，共计为81003元，并从2021年1月29日起继续按2613元/月支付房屋租金至实际交还房屋之日止；四、由原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司赔偿被告（反诉原告）肖江海2019年12月27日至2020年12月1日的经营损失20000元；五、驳回原告（反诉被告）遵义远光商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖江海的其他诉讼请求。本诉案件受理费775元（已减半收取），由被告肖江海负担；反诉案件受理费590元（已减半收取），由原告遵义远光商贸有限公司负担；评估费用5500元，由遵义远光商贸有限公司负担3000元，肖江海负担2500元。本院二审期间，双方均未向法院提交新证据。二审查明，上诉人肖江海已于2021年2月9日向远光公司交还案涉房屋。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方之间是否属不定期租赁关系；二、新冠疫情期间的租金应否减免；三、停电期间损失的认定是否适当。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，上诉人肖江海与远光公司之间并未就案涉房屋签订过租赁合同，且双方实际按照远光公司与案外人马必群于2016年6月29日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准（2613元/月）在履行，故双方之间成立不定期租赁合同关系。虽然远光公司于2018年7月17日向肖江海主张过解除租赁关系，但肖江海并未搬离并继续占有和使用案涉房屋，而远光公司在多次催促无效的情形下，亦于2019年11月7日起多次向肖江海催收租金，双方之间实际也是继续按不定租赁关系在行使权利，故一审认定双方之间属于不定期租赁关系符合案情实际和法律规定，予以确认。关于焦点二。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条关于“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人肖江海在租赁案涉房屋期间遭遇2020年新冠疫情，必然对其经营造成较大影响，故其主张适当减免租金的请求符合法律规定，予以采纳，本案结合案情实际，酌定减免肖江海3个月的租金。关于焦点三。肖江海被停电期间的损失经鉴定为32170元，因肖江海在远光公司多次催促搬离以及交付租金的情形下，仍不履行合同义务，对此，其也应承担一定的过错责任，一审酌情判定由远光公司承担20000元，肖江海本人承担12170元并无明显不当，本院予以确认。肖江海主张由远光公司全部承担的上诉理由不成立，不予采纳。二审期间，肖江海已于2021年2月9日向远光公司交还案涉房屋，故双方之间的不定期租赁关系已于交还房屋时实际解除，远光公司主张交还房屋的请求已经实现，故对其关于解除合同和交还房屋的两项诉请应予驳回。肖江海应支付远光公司案涉房屋租金74120元（按2613元/月计算、从2018年6月29日起至2021年2月9日止、并扣除受疫情影响3个月租金），远光公司应赔付肖江海停电期间经营损失20000元，退还肖江海保证金5000元。综上所述，肖江海的上诉请求部分成立，相应予以支持，二审出现新的事实，导致案情有变，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初10006号民事判决；二、限肖江海在本判决生效之日起十五日内支付遵义远光商贸有限公司租金74120元；三、限遵义远光商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内退还肖江海保证金5000元；四、限遵义远光商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内赔付肖江海经营损失20000元；五、驳回遵义远光商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回肖江海的其他反诉请求。一审本诉案件受理费775元（已减半、遵义远光商贸有限公司预交），由肖江海负担；一审反诉案件受理费590元（已减半、肖江海预交），由遵义远光商贸有限公司负担；评估费用5500元（肖江海预交），由遵义远光商贸有限公司负担3000元，肖江海负担2500元。二审案件受理费1550元（肖江海预交），由肖江海负担1050元，由遵义远光商贸有限公司负担500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  任建毅审判员  陈文玉审判员  张 睿二〇二一年五月十二日法官助理叶迪书记员黄佩玉