贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9463号原告：吴晓莉，女，1987年7月9日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：田明，贵州唐德律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。法定代表人：张广新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹亚军，系公司合同管理部法务员，特别代理。委托诉讼代理人：孙涛，系公司合同管理部法务员，特别代理。被告：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。法定代表人：王志坚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙涛，系公司合同管理部法务员，特别代理。委托诉讼代理人：刘念，系公司合同管理部法务员，特别代理。原告吴晓莉与被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司（以下简称恒大裕顺）、贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司（以下简称恒大耀佳）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓莉及其委托诉讼代理人聂梅、被告恒大裕顺的委托诉讼代理人孙涛、恒大耀佳的委托诉讼代理人孙涛、刘念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓莉向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告恒大裕顺于2018年5月1日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1012889）；2.被告恒大裕顺、被告恒大耀佳返还购房款823224元，并按照年利率6%的标准（暂计算至2020年7月6日）向原告支付资金占用损失64386.9元，本项合计887610.9元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告恒大裕顺签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号1012889），约定原告以分期付款方式向被告恒大裕顺认购位于贵阳恒大旅游城文化楼盘06地块4栋1303号、建筑面积79.22平方米住房，单价10528元每平方米，总购房款为834006元，优惠后的购房总价款为823224元。认购书签订之日，应两被告要求原告即向两被告支付定金10000元及首期购房款31700元，2018年7月30日支付166801元，2018年10月19日支付246311元，2019年2月20日支付159911元，2019年10月31日支付202990元，2020年5月1日支付5511元，共计支付823224元。但被告却未按认购书约定与原告签订《商品房买卖合同》，且双方至今未签订《商品房买卖合同》。由于被告长达五年之久均未能与原告签订《商品房买卖合同》，致使原告已付款项根本未能得到保障，且期间原告与被告协商交房问题均未果，鉴于被告的违约行为，原告于2020年5月25日向被告送达《律师说明函》，要求解除原告与被告恒大裕顺签订的《贵阳恒大旅游城商品房认购书》，并要求被告全额退还已付购房款，但被告未予回复。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告恒大裕顺、被告恒大耀佳双倍返还购房定金20000元；将第二项诉讼请求变更为“二被告返还原告购房款813224元（不含定金），并按照年利率6%的标准（暂计算至2020年7月6日）向原告支付资金占用损失64386.9元。本项合计877610.9元”。被告恒大裕顺、恒大耀佳共同辩称，1.原告是违约方，被告无过错。首先，原告未在认购书中约定的时间即2018年5月5日前，到售楼中心签署商品房买卖合同，系其违反认购书约定导致商品房买卖合同不能按时签署。其次，双方已经构成事实合同法律关系，双方的商品房买卖合同成立并生效；2.原告作为违约方，无权要求解除认购书或者要求退款来达到解除的效果；3.根据法律相关规定，原告有义务在签署合同并经备案之前完全缴纳维修基金，而原告未在购房时缴纳维修基金；4.原告无权要求被告退款并支付利息。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告吴晓莉（乙方）与被告恒大裕顺（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号1012889）（以下简称认购书），约定：乙方以分期付款方式向甲方认购位于贵阳恒大旅游城文化楼盘06地块4栋1303号、建筑面积79.22平方米住房，单价10528元每平方米，总购房款为834006元，优惠后的购房总价款为823224元。乙方在同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。房款支付方式为分期付款：2018年5月5日前支付首期房款31700元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月1日前付清166801元；于2018年11月1日前付清166801元；于2019年2月1日前付清83401元；于2019年5月1日前付清83401元；于2019年8月1日前付清83401元；于2019年11月1日前付清83401元；于2020年2月1日前付清83401元；于2020年5月1日前付清剩余款项，即41699元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同和》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资金的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及附件样本条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书尾部乙方通讯地址为湖南省涟源市，电话131××××0998。吴晓莉在签订认购书当日支付定金10000元，首期购房款31700元，恒大裕顺向原告出具收据，载明“兹收到吴晓莉交来贵阳恒大文化旅游城裕顺6-4-1303首期款（含定金壹万元）肆万壹仟柒佰元”；吴晓莉于2018年7月30日支付购房款166801元，恒大裕顺向原告出具收据，载明“兹收到吴晓莉交来贵阳恒大文化旅游城裕顺6-4-1303二期壹拾陆万陆仟捌佰零壹元；吴晓莉于2018年10月19日支付购房款246311元，恒大裕顺向原告出具收据，载明“兹收到吴晓莉交来贵阳恒大文化旅游城裕顺6-4-1303楼款三期至四期（含优惠金额）贰拾伍万零贰佰零贰元；于2019年2月20日支付购房款159911元，恒大裕顺向原告出具收据，载明“付款方吴晓莉，收款方恒大裕顺，不动产项目名称贵阳恒大文化旅游城，不动产项目编号高层，销售的不动产楼牌号06地块-高层（裕顺）-4栋1303，金额166802；吴晓莉于2019年10月31日支付购房款202990元；恒大裕顺于2020年2月10日向原告出具收据，载明“付款方吴晓莉，收款方恒大裕顺，不动产项目名称贵阳恒大文化旅游城，不动产项目编号高层，销售的不动产楼牌号06地块-高层（裕顺）-4栋1303，金额119589；吴晓莉于2020年5月1日支付购房款5511元，恒大裕顺向原告出具收据，载明“付款方吴晓莉，收款方恒大裕顺，不动产项目编号高层，销售的不动产楼牌号06地块-高层（裕顺）-4栋1303，金额5511。吴晓莉共计支付购房款823224元。同时，恒大裕顺向吴晓莉出具了交款核对单，分别载明房号、业主姓名、面积、付款方式、成交价等。2019年11月20日，恒大裕顺通过其委托的贵州黔瀛律师事务所向吴晓莉在认购书中所留地址邮寄了律师函，函告“阁下于2018年5月1日认购了贵阳恒大文化旅游城一期-06地块-高层区（裕顺）-4栋-1303房源，并与恒大裕顺签订了编号为1012880的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》。依据认购书之约定，阁下并未按约定支付房款，签署《商品房买卖合同》，已构成违约。依据认购书之约定，阁下如未按约定期限支付房款并签署《商品房买卖合同》，则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，恒大裕顺无须通知阁下，可另行销售该房屋。限阁下于2019年11月30日前支付逾期购房款并签署《商品房买卖合同》（地址：贵阳市花溪区）。否则，委托人将依据认购书及相关法律规定，另行销售该房屋，阁下所付的款项将不予退还。”该邮件显示于2019年11月23日签收。2020年5月25日，吴晓莉委托的贵州唐德律师事务所向恒大耀佳法定代表人王志坚邮寄了律师函，函告“认购书签订后，吴晓莉即按照认购书约定向你公司支付了购房定金10000元及首期购房款31700元，但你公司未依约在2018年5月5日前与吴晓莉签订该商品房的《商品房买卖合同》……特此通知你公司：一、解除双方于2018年5月1日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（合同编号：1012889）；二、请你公司在合同解除后，向吴晓莉返还已付全部购房款823224元，及支付相应的违约金并赔偿损失。”庭审中，吴晓莉提交了其与恒大裕顺的销售顾问冷超的微信聊天记录，截取部分聊天记录，其中2019年10月31日吴晓莉称“所有房款已结清，请准备合同。”冷超回复“好的，需要您的和转账人的身份证正反面照片拍照发给我一下，这里好给您办理入账”，吴晓莉将其身份证发送后，冷超回复“办理了”。2020年3月30日吴晓莉问“冷超，请问我们明天31号来办退房手续，可以办吗？”冷超答“可以，过来交资料，然后我提流程，我明天下午2点才到公司。”2020年5月25日，吴晓莉将律师函发给冷超，并称“冷超，我们认购的那套房子，现在委托律师事务所发了律师函过来，请查收，你现在不在贵阳，帮我们上报到你们负责人那吧。”冷超回复“嗯嗯，好的”。2020年6月12日，吴晓莉问“超哥呀，我们那个退房的事咋样啦？”冷超回复“晓莉姐，不好意思，来支援，每天消息太多没注意看，我给领导说了，领导这里在和公司沟通，时间还没答复我。”另查明：案涉房屋于2018年4月28日取得贵阳市商品房屋预售许可证。吴晓莉未缴纳案涉房屋住房维修基金。恒大裕顺陈述就案涉房屋支付其员工蔡彦宏佣金8340元。上述事实，有恒大裕顺、恒大耀佳企业信息、吴晓莉身份证复印件、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、收据、刷卡凭条、交款核对单、银行流水及明细页、《律师声明函》、运单、微信聊天记录、贵阳市房屋公用设备设施管理规定、贵阳市维修基金管理办法、《律师催告函》及派送信息、佣金截屏、贵阳市商品房屋预售许可证、当事人陈述等证据在卷作证。上述证据，已经庭审质证，可以依法作为认定本案事实的依据。本院认为，结合原被告的诉辩意见、举证质证意见及本院查明的案件事实，本案的主要争议焦点一是吴晓莉是否有权解除其与恒大裕顺签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；二是被告是否应当返还原告购房款。针对争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，吴晓莉与恒大裕顺签订认购书的目的是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该认购书约定了吴晓莉所购买房屋的房号、面积、单价、付款方式等条款，系原、被告双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应该诚信履行该合同项下的义务。吴晓莉已于2020年5月1日付清全部购房款，吴晓莉称其多次催告恒大裕顺要求其签订《商品房买卖合同》，根据本院查明的事实，认购书约定吴晓莉在2018年5月5日前支付首期房款，并签署《商品房买卖合同》，要求其在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。后吴晓莉于2019年10月31日在与恒大裕顺的销售微信聊天中要求其准备《商品房买卖合同》，恒大裕顺于2019年11月20日向吴晓莉发送律师函，催告吴晓莉限其于2019年11月30日前支付逾期购房款并签署《商品房买卖合同》。本院认为，根据认购书的约定吴晓莉与恒大裕顺应在支付首期款时签署《商品房买卖合同》，但双方均未举证未能签署的原因。后吴晓莉在收到恒大裕顺的律师函后仍未到恒大裕顺指定的地点签署《商品房买卖合同》，恒大裕顺已经履行了催告义务，而吴晓莉未按约主动配合恒大裕顺签署《商品房买卖合同》，恒大裕顺不存在违约行为。吴晓莉要求解除认购书的主张不符合合同法第九十四条可以解除合同的情形，故本院对其该主张不予支持。针对争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人虽就案涉房屋未签订书面买卖合同，但是吴晓莉已经实际履行了支付购房款的义务，恒大裕顺与吴晓莉签订的认购书以及恒大裕顺向吴晓莉出具的收款收据中也载明了所购房屋的坐落位置、面积、价款等合同主要内容，且恒大裕顺在吴晓莉缴纳购房款后未提出异议，故双方的商品房买卖合同关系已经成立并生效，吴晓莉无权要求被告退还购房款，故本院对其该主张不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回吴晓莉的全部诉讼请求。案件受理费12726元，由原告吴晓莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇二一年五月二十日法官助理张媛媛书记员李蓉