云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14930号原告：昆明领创逸品酒店管理有限公司。法定代表人：刘宏媛。统一社会信用代码：91530112MA6NPXKP71。住址：云南省昆明市西山区.委托代理人：孙海瑜，女，1989年4月6日生，系公司员工，特别授权代理。委托代理人：许紫薇，女，1994年2月16日生，系公司员工，特别授权代理。被告：成都地平线资产管理有限公司。法定代表人：徐兵。统一社会信用代码：91510107567175661C。住址：成都市武侯区。原告昆明领创逸品酒店管理有限公司(以下简称:昆明领创公司）诉被告成都地平线资产管理有限公司（以下简称成都地平线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第16条第二款的规定，法官一人可以适用普通程序对民事案件进行审理，于2021年3月10日由审判员李培伟依法适用普通程序对本案进行了公开开庭审理，原告的委托代理人孙海瑜到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明领创公司提出以下诉讼请求，依法判令：1、确认原、被告签订的《筹备办公室房屋租赁合同》于2019年10月15日解除；2、被告返还原告租赁保证金15000元；3、被告退还原告剩余未到期租金9902.5元、物业费1514.5元；4、被告向原告支付违约金35649元；5、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年4月24日，被告与原告签订《筹备办公室房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于云南省昆明市西山区房屋作为办公使用，租赁期限6个月，租赁合同还对双方权利义务及违约责任进行约定。合同签订后，原告按约定支付租赁保证金及6个月租金。但自2019年8月起，案外人多次对租赁房屋主张权益，要求原告搬离。原告于2019年10月14日被迫搬离租赁房屋，原告多次找被告要求解除合同并返还租金未果。被告行为给原告造成了极大的损失，特诉至法院，望判如所请。被告未提交书面答辩意见和证据材料。综合庭审，本院确认本案以下案件法律事实：2019年4月24日，被告成都地平线公司（甲方）与原告昆明领创公司（乙方）签订《筹备办公室房屋租赁合同》，约定成都地平线公司将位于云南省昆明市西山区蓝光昆仑中心23楼07号出租给昆明领创公司，租赁期限6个月，自2019年4月25日起至2019年10月24日止，租赁房屋仅作为办公使用，租金标准为29707.5元／月，租金共计178245元（大写壹拾柒万捌仟贰佰肆拾伍元），物业费标准4543.5元／月，物业费共计27261元（大写贰万柒仟贰佰陆拾壹元）。乙方应向甲方支付租赁保证金15000元（大写：壹万伍仟元）。租赁期内，甲方需要提前收回房屋自用的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按年租金的20%向乙方支付违约金，并向乙方赔偿全部乙方已发生的全部装修费用及给乙方造成的全部损失。原告于2019年4月25日向被告转账支付租金人民币178245元，物业费人民币27261元，于2019年6月6日转账支付租赁保证金人民币15000元，被告成都地平线公司同时向原告出具了《收据》。于2019年8月6日、8月15日、8月22日案外人昆明嘉宝物业服务有限公司昆仑中心（写字楼）物业服务中心分别向原告发出《关于成都地平线资产管理有限公司与昆明焜研商业管理有限公司终止租赁合同的告知函》、《限制经营通知书》。庭审中，原告陈述在案外人要求返还租赁房屋时，已多方联系被告解决未果。因租赁房屋断水断电，原告于2019年10月14日搬离租赁房屋。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原告与被告成都地平线公司签订的《筹备办公室房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上所订立，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，为有效合同。一、合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）一方延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案原、被告合同履行过程中，因被告拖欠昆明焜研商业管理有限公司的案涉房屋租金，导致原告不能正常使用房屋，并于2019年10月14日搬离，客观上，原告的合同目的不能实现，原告向被告发出的解除函已明确告知被告合同解除，符合法律规定。庭审中，原告陈述其搬离时间2019年10月14日，2019年10月15日为合同解除日，原告的行为不违反上述法律规定，故本院依法确认原、被告间签订的租赁合同于2019年10月15日解除。二、保证金及剩余租金、物业费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，导致案涉合同解除的原因在于被告拖欠昆明焜研商业管理有限公司的租金，致使被告不能继续向原告提供符合租赁约定的房屋，被告存在违约。原告依法行使法定解除权符合法律规定，因此，原告退场日2019年10月14日，原告实际使用房屋的时间为5个月20天，原告应支付的租金为人民币168342.5元（29707.5元/月×5个月＋29707.5元÷30天×20天）；物业管理费人民币25746.5元（4543.5元/月×5个月＋4543.5元÷30天×20天），以上两项合计人民币194089元，扣除原告应支付的租金、管理费，剩余的租金、管理费为人民币11417元，被告应予以返还原告。另审理中，被告并未提交证据证明原告存在违反合同约定应当扣除保证金的情形，因此，原告要求被告退还保证金15000符合本案事实及法律规定，本院应以支持。三、违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原、被告在合同履行中因被告拖欠房屋所有权人租金导致合同解除，被告存在违约，原告依据合同约定，要求被告承担半年租金的20%计算违约金35649元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，因本案事实清楚、证据确实充分，本院依法可缺席判决。据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告昆明领创逸品酒店有限公司与被告成都地平线资产管理有限公司签订的《筹备办公室房屋租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告成都地平线资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告昆明领创逸品酒店有限公司租金人民币9902.5元、保证金人民币15000元，物业费人民币1514.5元，共计人民币26417元三、被告成都地平线资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明领创逸品酒店有限公司违约金35649元如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1352元（原告已预交），由被告成都地平线资产管理有限公司承担（此款被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  李培伟二〇二一年五月二十五日书记员  王 敏