重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终4369号上诉人（原审原告）：重庆万盛国际大酒店有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）红枫路1号，统一社会信用代码915001106862210264。法定代表人:喻春鹏，经理。委托诉讼代理人：喻兴红，重庆市江津区圣泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谢川，男，1986年4月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人重庆万盛国际大酒店有限公司（以下简称国大公司）因与被上诉人谢川房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2021)渝0110民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：支持其全部诉讼请求。事实与理由：上诉人并未同意降低租金，原审按照被上诉人自认的金额主张水、电及公摊费不当。原审从2020年12月20日起主张资金占用费不当。被上诉人不同意上诉人的意见。原告国大公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金1115330元以及水、电等公摊费56659.23元，共计1171989.23元，并支付资金占用利息(自2020年1月1日起以所欠款额为基数，按照年利率24%计算至付清为止)；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原告国大公司（甲方）、被告（乙方）于2018年11月19日签订《重庆万盛国际大酒店3E楼租赁合同》合同约定甲方将位于重庆市万盛经济技术开发区红枫路1号三楼夹层出租给乙方用于经营娱乐，租赁期限为3年，租金计算方式为自2018年11月15日起至2019年11月14日止每月租金85000元；自2019年11月15日起至2020年11月14日止每月租金89250元，自2020年11月15日起至2021年11月14日止每月租金93712元；租金支付方式为每月20日前交纳下个月租金，乙方延迟缴纳租金及其他费用的，甲方有权按照应收款总额的1％/天的标准收取资金占用费……合同还就其他事项进行了约定。租赁合同签订后，被告向原告国大公司交纳保证金100000元，原告国大公司将租赁物提供给被告经营。被告辩称2019年6月起，经双方口头协商，租金减少至每月70000元，被告亦按照每月70000元支付原告租金，原告国大公司称被告提出减少租金属实，但经公司研究决定没有同意被告的要求，原告国大公司提供万盛歌城欠租明细表、房租催缴函、费用催收通知函（照片）各一份予以证明。经审查，万盛歌城欠租明细表显示被告于2019年6月1日向原告国大公司支付租金40000元，2019年6月27日、2020年11月11日各支付租金30000元；2019年8月2日、9月20日、11月25日、2020年1月13日、7月20日、7月28日、11月6日、12月8日被告分别以银行转账及微信支付的方式向原告国大公司各支付租金70000元（实际租赁计算时间2019年4月15日起）。原告国大公司未向被告提供发票，双方对此均予以认可。房租催缴函系原告国大公司于2020年7月16日打印，内容为租金自2018年11月15日起至2019年11月14日止每月租金85000元；自2019年11月15日起每年租金费用在上一年的费用基础上递增5%。租金为每月缴纳一次，于每月20日前交纳下个月的月租金；如延迟支付租金，则应按照应付款总额的1％/天的标准支付资金占用费，自2019年10月1日起的租金均未缴纳。原告国大公司未提供被告收到房租催缴函的证据。被告亦辩称没有收到房租催缴函。费用催收通知函（照片）系原告国大公司于2020年12月1日发出，内容为截止到2020年11月30日共计欠费（水、电及公摊费）130114.54元，请于2020年12月1日交纳剩余欠费，逾期未交，将作停水停电处理。原告国大公司另通过自行打印的账单欲证明被告欠2019年1月至2020年12月的水、电及公摊费56659.23元，被告认可收到费用催收通知函，但对费用催收通知函上的金额有意见，认可公摊费13136.23元。双方均认可于2020年12月19日终止合同，被告已将上述案涉租赁房屋返还给原告国大公司。被告辩称双方口头协议原告国大公司同意在疫情期间（2020年2月-11月）租金（7万元）减半（即35000元），原告国大公司称同意在疫情期间（2个月）租金减半，但被告拖欠租金，不能享受疫情期间（2个月）租金减半。一审法院认为，原、被告签订的《万盛国际大酒店3E楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。被告未按合同约定支付原告租金已构成违约，应承担违约责任。对于租金问题，原告国大公司提供的万盛歌城欠租明细表显示，2019年6月1日起2020年12月8日止，被告实际按照每月租金70000元的标准向原告国大公司交纳了9个月的租金，期间原告国大公司没有提出任何异议。原告国大公司所称的房租催缴函（打印件）时间系2020年7月16日，房租催缴函称被告自2019年10月1日起未缴纳租金，与原告国大公司提供的万盛歌城欠租明细表相矛盾。房租催缴函（打印件）时间之后，被告仍然按照每月租金70000元的标准向原告国大公司交纳了4个月的租金，被告亦没有提出任何异议。故应认定原、被告双方已经达成新的协议将每月租金调整至70000元，被告的辩称意见，符合实际情况，一审法院予以采纳。原告国大公司的诉称意见，没有提供充分的证据证明，一审法院不予采纳。对于水、电及公摊费问题，合同没有约定，原告国大公司于2020年12月1日发出的费用催收通知函（照片），内容为截止到2020年11月30日共计欠费（水、电及公摊费）130114.54元，请于2020年12月1日交纳剩余欠费，逾期未交，将作停水停电处理。与原告国大公司提供的打印账单显示被告欠2019年1月至2020年12月的水、电及公摊费56659.23元，相互矛盾，且被告对该账单不予认可，被告自愿认可公摊费13136.23元，一审法院予以支持。原告国大公司对其提供的费用催收通知函（照片）及账单，没有提供充分的证据予以证明，一审法院不予采纳。双方均认可于2020年12月19日终止合同，被告已将上述案涉承租房屋返还给原告国大公司，一审法院予以确认。对于疫情期间租金减半问题，原告国大公司称同意在疫情期间（2个月）租金减半，但被告拖欠租金，不能享受疫情期间（2个月）租金减半。2020年由于众所周知的疫情及防控原因，继续按照租赁合同支付租金对承租人明显不公。因此，租金适当减半收取符合公平原则与实际情况，被告认为疫情期间的2020年2月至11月均应减半收取租金的意见证据不足，故减半收取租金的期间根据本案及本地实际计算2个月为宜。被告已经支付租金至2020年1月27日，尚欠2020年1月28日至2020年12月19日的租金683666.66元（70000元×9个月+70000元÷30天×23天）。扣除疫情期间减免租金70000元，实际尚欠租金为613666.66元。对于资金占用费问题，虽然合同约定乙方延迟缴纳租金及其他费用，甲方有权按照应收款总额的1％/天的标准收取资金占用费，原告国大公司自愿调整按照年利率24%计算资金占用费，符合法律规定，一审法院予以认可。原告国大公司要求自2020年1月1日起计算资金占用费，与实际情况不符，一审法院主张资金占用费从2020年12月20日起至付清为止按照年利率24%计算。据此，一审判决如下：“一、被告谢川于本判决生效后15日内给付原告重庆万盛国际大酒店有限公司租金613666.66元、公摊费13136.23元，共计626802.89元及资金占用费(以626802.89元为基数，从2020年12月20日起至付清为止按照年利率24%计算)；二、驳回原告重庆万盛国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7674元，由原告重庆万盛国际大酒店有限公司负担2590元，被告谢川负担5084元（该款原告已预交，被告于本判决生效后15日内直接给付原告5084元）。”二审法院另查明，上诉人并无催收函送达的依据，被上诉人也不予认可。双方的水、电及公摊费，指的是共同电表水表用量按面积分担，物业及营业服务费用的分担。但对如何确定物业及营业服务的共同支出双方并无约定，实际由出租人造表，承租人支付。本案中被上诉人对共同费用的支出存疑。被上诉人签字认可尚欠上诉人水、电及公摊费49844.23元。以上事实有当事人陈述、书证证明。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，从证据上看，承租人按照7万元支付了较长租期的租金，出租人并未提出异议。承租人陈述的减租原因也比较可信，符合当时经营状况。故一审认定双方将租金降低至7万元并无不当。被上诉人书面确认欠水、电及公摊费49844.23元，与上诉人所列金额比较接近，可以采信。关于欠付费用的资金占用费，应当从每次应付款之次日计算。但考虑到疫情减租两个半月的时间比较短（一般可以考虑疫情减租2-3个月），并且违约金的减少存在自由裁量权的范围。故本院对一审综合确定计算资金占用费的基数数额及起算时间不再变动。综上所述，本院根据二审中的新证据对一审判决进行部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、变更重庆市綦江区人民法院(2021)渝0110民初651号民事判决第一项为：被告谢川于本判决生效后15日内给付原告重庆万盛国际大酒店有限公司租金613666.66元、公摊费49844.23元，共计663510.89元及资金占用费(以663510.89元元为基数，从2020年12月20日起至付清为止按照年利率24%计算)；二、维持重庆市綦江区人民法院(2021)渝0110民初651号民事判决第二项。一审案件受理费7674元，由重庆万盛国际大酒店有限公司负担2590元，谢川负担5084元（该款原告已预交，被告于本判决生效后15日内直接给付原告5084元）。二审案件受理费5180元，由重庆万盛国际大酒店有限公司负担4000元，谢川负担1180元（该款上诉人已预交，被上诉人于本判决生效后15日内直接给付上诉人1180元）。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二一年五月二十八日书记员  梁诗玉