广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5102民初1239号原告:中国工商银行股份有限公司潮州分行。住所地潮州市湘桥区××××××。负责人：林斌委托诉讼代理人：陈哲，中国工商银行股份有限公司潮州分行银行办事员。委托诉讼代理人：林彤文，中国工商银行股份有限公司潮州分行银行办事员。被告：汪小妹，女，汉族，1986年9月20日出生，住江西省上饶市上饶县××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××146。被告：潮州市××××地产开发有限公司。住所地潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园6幢附属楼3号商铺。法定代表人：陈君宜委托诉讼代理人：邓强，潮州市××××地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：罗培铭，潮州市××××地产开发有限公司员工。原告中国工商银行股份有限公司潮州分行诉被告汪小妹、潮州市××××地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2020年10月29日立案受理后，适用简易程序，于2020年11月25日转为普通程序，于2021年3月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈哲、林彤文和被告潮州市××××地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓强、罗培铭到庭参加诉讼，被告汪小妹经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司潮州分行诉讼请求：1.判令被告汪小妹立即偿还原告人民币借款本息合计462245.31元，其中借款本金458058.9元、利息4186.41元（计至2020年8月21日，以后利息按《借款合同》约定另计）；2.判令被告汪小妹以其位于潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园二十四幢3204房并已办理预登记手续的房产（《商品房买卖合同》列：201××××××××××563）对上述借款承担抵押担保责任，原告对抵押物处置所得享有优先受偿权；3.判令被告潮州市××××地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4.判令各被告承担本案的一切诉讼费用（含保全费）。事实和理由：一、2018年1月10日，原告与被告汪小妹、被告潮州市××××地产开发有限公司签订了编号为“010××××××××8110号”的《个人购房借款/担保合同》(下称《借款合同》)，借款金额为人民币51万元，借款期限为180个月，还款方式为“按月等额本息还款(按月计息)”，担保方式为“抵押、保证”。2018年3月6日，原告按《借款合同》约定向被告汪小妹发放人民币贷款51万元，贷款到期日为2033年3月6日。截至2020年8月21日，被告汪小妹合计偿还原告贷款本息114813.2元，其中本金51941.1元、利息62872.1元，共结欠原告人民币贷款本金458058.9元，利息4186.41元(计至2020年8月21日，以后利息按《借款合同》约定另计)。根据《借款合同》第十四条约定：“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，构成借款人违约，贷款人可采取“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的措施。截至2020年8月21日，由于被告汪小妹已连续2次、累计15次未能按时足额偿还贷款本息，被告汪小妹已构成违约，原告宣布编号为“010××××××××8110号”的《借款合同》项下借款即刻到期，并要求被告汪小妹立即承担相应还款责任。被告潮州市××××地产开发有限公司作为被告汪小妹借款的连带责任保证人，未履行连带清偿责任，依照《借款合同》约定，原告同时要求被告潮州市××××地产开发有限公司立即履行连带清偿责任。二、根据《借款合同》约定，被告汪小妹提供其名下位于潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园二十四幢3204房作为上述借款抵押物，该宗房产的《商品房买卖合同》编号列201××××××××××563，已于2019年2月22日在潮州市房地产管理局办妥抵押权预告登记手续，《按揭备案证明书》编号列“潮房押备【2019】列000613号”。原告对上述抵押物处置所得享有优先受偿权。综上所述，鉴于被告汪小妹在履行与原告签订的上述《借款合同》项下条款期间构成违约，危及原告的债权安全，为维护原告的合法权益，保护原告资金安全，特诉请贵院依法判决，以实现原告的合法诉讼请求。被告汪小妹未作答辩。被告潮州市××××地产开发有限公司答辩称，一、由于起诉时被答辩人汪小妹仅连续未支付两期贷款本息，答辩人对该笔债务承担连带保证责任的条件尚未成就，答辩人不对该笔债务承担保证责任。即使被答辩人已连续未支付四期贷款本息，被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行也未在约定期限内书面通知答辩人，答辩人对其连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任。答辩人与被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行双方签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三项第3款和第4款约定了答辩人在其保证期限内承担保证责任的方式为：“购房者连续未支付两期或三期贷款本息的，甲方应分别在连续未支付的第二期及第三期贷款本息届满之日起十个工作日内自行或委托律师向购房者发出催收函，并将该购房者的名单抄送乙方；当购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。乙方应当在收到甲方的书面通知书之日起五个工作日内通知甲方并采取措施，如乙方未在约定时间内通知甲方，甲方可自行选择约定的方式要求乙方承担保证责任。”本案中，被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行以被答辩人汪小妹已连续2次未能按时足额偿还贷款本息构成违约为由宣布其与被答辩人汪小妹签订的《借款合同》项下借款即刻到期，要求被答辩人汪小妹立即承担相应还款责任。此还款责任和双方签订的《按揭业务担保合作协议》约定的保证责任不符合，答辩人尚不应对该笔债务承担连带保证责任。即使被答辩人汪小妹已经连续未支付四期，答辩人也未收到过被答辩中国工商银行股份有限公司潮州分行的书面通知，根据约定答辩人不对其连续未支付的第五期起（含第五期）的贷款本息、逾期利息承担连带保证责任。二、即使答辩人需要承担保证责任，答辩人并非对被答辩人汪小妹的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后仍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。答辩人与被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行双方签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项约定“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”该房产已办妥预售商品房抵押预告登记，被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行也就该抵押登记提出优先受偿的请求，答辩人应仅就处置涉案商品房后的剩余未能偿还债务承担连带保证责任。综上所述，答辩人尚不应对被答辩人汪小妹的该笔债务承担连带清偿责任，并不对其连续未支付的第五期起（含第五期）的贷款本息、逾期利息承担保证责任。且答辩人仅在涉案房屋被处置后被答辩人汪小妹仍不能偿还的债务承担保证。请法院依法维护答辩人权益，驳回被答辩人中国工商银行股份有限公司潮州分行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。潮州市××××地产开发有限公司对中国工商银行股份有限公司潮州分行提供的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证。。因汪小妹经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院对中国工商银行股份有限公司潮州分行提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日中国工商银行股份有限公司潮州分行同汪小妹、潮州市××××地产开发有限公司签订编号为“010××××××××8110号”的《个人购房借款/担保合同》，合同约定，由中国工商银行股份有限公司潮州分行提供贷款人民币51万元给汪小妹，借款期限180个月，自2018年3月6日起至2033年3月6日止，采用浮动利率，按次年1月1日变动，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上（上∕下）浮15%确定，确定的利率以借款凭证记载为准。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%；合同第十四条约定：“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，构成借款人违约，贷款人可采取“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”；合同还约定该款由潮州市××××地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，约定保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的（即本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明），保证人对该项条件满足之日后到期的债务免除保证责任。合同签订当日，中国工商银行股份有限公司潮州分行依约提供借款人民币51万元给汪小妹。汪小妹借款到期后仅付还部分款项，截至2020年8月21日，汪小妹尚欠中国工商银行股份有限公司潮州分行借款本金人民币458058.9元、利息4186.41元。另查明，汪小妹名下位于潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园二十四幢3204房的房地产[《商品房买卖合同》编号列201××××××××××563”]，于2019年2月22日在潮州市房地产管理局办妥抵押权预告登记手续，《按揭备案证明书》编号列“潮房押备【2019】列000613号”。潮州市××××地产开发有限公司没有履行保证责任。中国工商银行股份有限公司潮州分行于2020年10月9日诉至本院，请求处理。本院认为：中国工商银行股份有限公司潮州分行同与汪小妹、潮州市××××地产开发有限公司签订编号为“010××××××××8110号”的《个人购房借款/担保合同》，内容合法、有效，依法受法律保护。汪小妹借款后没有按约定履行还款义务，截至2020年8月21日，汪小妹尚欠中国工商银行股份有限公司潮州分行借款本金458058.9元、利息4186.41元,已构成违约。中国工商银行股份有限公司潮州分行有权宣布项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，汪小妹应负本案纠纷的民事责任，其尚欠中国工商银行股份有限公司潮州分行的借款本息应予付还。至2020年8月21日止，汪小妹尚欠中国工商银行股份有限公司潮州分行借款本金458058.9元及应计利息4186.41元[应计利息、罚息计至2020年8月21日止，自2020年8月22日起至还款之日止的应计利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定另计，其中：利率采用浮动利率，按次年1月1日变动，按基准利率上浮15%计，逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%]。中国工商银行股份有限公司潮州分行请求判令汪小妹偿还结欠借款本息理由充分，应予支持。汪小妹向中国工商银行股份有限公司潮州分行借款提供抵押担保，设定的抵押物为其购买的位于潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园二十四幢3204号房产，虽然双方对该房产办理了抵押权预告登记，但中国工商银行股份有限公司潮州分行没有提供该房产的产权证及办理该房产抵押登记的相关证据，由于本案商品房是抵押权预告登记，不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案中设定的抵押物的抵押权并未设立，中国工商银行股份有限公司潮州分行主张上述抵押有效且其对上述抵押物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。潮州市××××地产开发有限公司为汪小妹的上述借款提供连带责任担保，依据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，潮州市××××地产开发有限公司依法应对汪小妹的上述债务承担连带清偿责任。由于潮州市××××地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司潮州分行约定连带责任保证期限至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明，现该条件尚未成就，故潮州市××××地产开发有限公司应对汪小妹的上述债务承担连带保证责任。潮州市××××地产开发有限公司的抗辩意见不成立。中国工商银行股份有限公司潮州分行对潮州市××××地产开发有限公司的诉讼请求理由充分，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护”、第一百零六条第一款、第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，判决如下：一、被告汪小妹应于本判决生效之日起十日内付还原告中国工商银行股份有限公司潮州分行借款本金458058.9元及应计利息4186.41元[应计利息、罚息计至2020年8月21日止，自2020年8月22日起至还款之日止的应计利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定另计，其中：采用浮动利率，按次年1月1日变动，按基准利率上浮15%计，逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%]；二、被告潮州市××××地产开发有限公司应对被告汪小妹上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司潮州分行对被告汪小妹位于潮州市湘桥区×××××斗山片区潮州碧桂园二十四幢3204号房产享有优先受偿权的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共华国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8234元,由被告汪小妹、潮州市××××地产开发有限公司负担，应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  谢泽芬人民陪审员  章秋娥人民陪审员  陈泽璇二〇二一年五月十一日书 记 员  蔡 冰