江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0302民初1174号原告:孟燕，女，1968年1月15日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：毛峰，江苏金铎律师事务所律师。被告：徐京兵，男，1966年7月29日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：沈阳，北京大成（无锡）律师事务所律师。原告孟燕与被告徐京兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟燕的委托诉讼代理人毛峰及被告徐京兵的委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟燕向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金20万元；2、案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于徐州市鼓楼区彭城富景综合楼西侧地上一层房屋出租给被告用于经营，租期8年，自2016年3月1日至2024年2月28日。违约责任部分约定因任何一方原因导致本合同提前终止或解除的，违约方应支付违约金20万元，如违约金不足以偿付违约行为造成的经济损失时，还应赔偿经济损失。因租金问题起诉至法院，被告应当承担诉讼期间的租金、滞纳金、诉讼费、律师费等实现债权的费用。合同签订后，被告方曾多次找借口欲解除合同未果，2018年因被告迟延支付租金经贵院判决处理完毕。2020年3月1日，被告方不顾原告方反对，以疫情为借口单方违约解除了租赁合同。至合同解除之日，被告方磕磕绊绊仅履行了合同期限的一半，剩余四年没有履行完毕，就涉案合同纠纷原告无法通过协商处理。为维护自身的权益，特具状诉至贵院，请依法判决。被告徐京兵辩称：1、本案诉争房屋并非孟燕单独所有，现孟燕单独诉讼剥夺了其他人的权利；2、诉争房屋租赁期间内存在产权转移情况，剥夺了徐京兵作为承租人的优先购买权；3、徐京兵解除租赁合同，是基于租赁合同中涉及不可抗力条款的约定，2020年1月至2月由于新冠疫情等控制原因，商店无法开门经营。另外，基于政府建地铁需要进行长期围挡，导致人流量锐减；4、孟燕等人在没有告知解除合同的情况下，又将诉争房屋出租给第三方，也是存在严重违约的；5、诉争房屋不存在空置情况，根据省高院相关意见规定，就算孟燕等人认为徐京兵违法解除合同，也没有任何损失；6、就算法院认为徐京兵存在违约行为，但徐京兵在地铁围挡期间及大楼整修围挡期间依旧按租赁合同约定向孟燕支付高额租金，该部分租金也是可以填补可能的损失的。7、被告另有保证金20万元在原告处，就算被告违约，该保证金可以抵扣违约金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的（2018）苏0302民初4062号民事判决书、租赁合同、解除合同联系函、回复函、解除合同通知函各、视频，可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系、因欠缴租金发生诉讼、解除合同及撤场等情况，可以作为定案的依据；原告提交的门店照片、租赁合同、押金及租金电子回单，可以证明原告将涉案房屋另行出租情况，可以作为定案的依据；原告提交的说明、身份证复印件、常驻户口登记卡、不动产权证书复印件、授权委托书，可以证明涉案房屋的产权登记、原告有权提起诉讼等情况，可以作为本案定案的依据；原告提交的（2021）苏0302民初1174号保全裁定书、诉讼费及保全费发票，不能作为定案的依据；原告提供的两份案例与本案无关联性，不能作为定案的依据；被告提交的告示以及围挡图片，可以证明富景广场外立面整体装修，但与本案争议焦点无关联性，不能作为定案的依据。本院认定事实如下：2016年1月26日，原告孟燕（出租方、甲方）与被告徐京兵（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定，原告出租给乙方的房屋位于徐州市鼓楼区彭城富景综合楼西侧地上一层（房号为：1#-1-1143、1#-1-101、1#-1-102）。租赁期共8年，租期自2016年3月1日至2024年2月28日，交房日期2016年3月1日。租赁期内租金第一个两年按每年120万元支付，自租赁起始之日起每两年递增一次，每次递增幅度为在上一年租金基础上递增2.5%（具体按本合同第四条第三款列表），租赁期内除本合同明示的项目外，甲方不得另立收费项目向乙方收费。乙方应在本合同签订后三个工作日向甲方交付履约保证金20万元，该定金在合同履行时转变为租赁保证金，于双方全部履行合同后退还，不计利息。本协议因乙方原因提前终止时，甲方不予退还该租赁保证金。租赁期内，因乙方违约或延期付款，甲方有权从租赁保证金中扣减如下款项：⑴租金、水、电、物业、税费及其他费用；⑵由于乙方及相关人员的过错给甲方造成的损失；⑶乙方根据本协议支付的违约金、滞纳金；⑷本协议约定由乙方承担的，由甲方先行支付的费用；⑸甲方为追讨前述款项而产生的费用。如租赁保证金不足以抵付前述款项，则甲方有权继续追讨。在本协议履行过程中，甲方以租赁保证金抵扣了相关款项后，乙方须在甲方抵扣次日其7天内补足租赁保证金，否则每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金0.2%的违约金，承租期满或本协议被提前终止时，甲方应在乙方按照本协议的规定将承租场所返还甲方之日起7个工作日内无利息一次性退还乙方缴纳的租赁保证金。甲方与乙方任何一方未按本协议的约定全面履行义务均构成对另一方的违约。因任何一方根本违约导致本合同提前终止或解除的，违约方对其违约行为应承担违约责任，支付违约金20万元。如违约金不足以偿付违约行为所造成的经济损失时，还应赔偿经济损失。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还租赁保证金及已交纳的租金。本协议条款中已经作出的违约行为及其处罚，按协议条款的约定办理。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要征收或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。不可抗力系指不能预先、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、战争等。2019年12月12日，徐州富景广场物业服务有限公司张贴告示，因富景广场外立面整体装修，为确保安全，需进行为期90天的围挡，如给商户带来不便，敬请谅解。2020年2月6日，被告徐京兵向孟燕发出关于门店受疫情影响申请解除的联系函，主要内容为，在此不可抗力的疫情期间，现特向贵方协商提出解除双方2016年1月签订的房屋租赁合同，且双方不承担任何责任的申请并退还我方保证金20万元。2020年2月22日，原告孟燕回复函称，您签署日期为2020年2月6日的来函我今天（2020年2月22日）刚刚收到，对于您以新冠××疫情为由提出的要求解除租赁合同退还保证金的请求我明确表示不同意。考虑到本次疫情确实会影响到您的经营，我方也同意对疫情管控致您不能开门营业期间的租金给予适当的考虑，具体方案您应尽快前来协商。2020年2月27日，被告徐京兵向孟燕发出关于房屋租赁合同解除的通知函，主要内容为，根据法律有关不可抗力之规定，现正式发函通知贵方，于2020年3月1日解除双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议，我方将于2020年3月1日将上述租赁房屋腾空后按届时房屋现状交还给贵方，请贵方于2020年3月1日至租赁房屋配合我方办理租赁房屋退还交接手续，否则视为我方已按约将租赁房屋交还贵方。2020年3月2日，原告孟燕对外发出招租公告。2020年3月10日，原告孟燕与案外人刘强签订房屋租赁合同，租赁期三年，自2020年3月15日至2023年3月14日，租赁期内租金按每年70万元支付。同日，孟燕收取押金20万元。次日，孟燕收取2020年3月15日至2020年9月14日的租金35万元。另查明，涉案1#-1-1143房产2013年2月26日登记所有权人为孟燕和王伟，1#-1-101房产2013年2月26日登记所有权人为王映乔，1#-1-102房产2013年2月26日登记所有权人为王译曼。王伟与孟燕系夫妻关系，孟燕与王映乔、王译曼系母子关系，王映乔、王译曼及王伟均出具说明，涉案房产一直交于孟燕经营，完全同意孟燕以自己名义对外出租、收取租金等所有与租赁有关的事宜，也同意原告孟燕以自己的名义诉讼。再查明，孟燕与徐京兵曾因租金纠纷在本院诉讼，经本院处理，双方租金争议已处理完毕。本院认为，原告孟燕与被告徐京兵之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方均应依约履行。关于原告孟燕主体问题。涉案房产其他产权人为孟燕的子女、丈夫，且其他产权人已出具说明，同意以孟燕名义处理租赁有关事宜，亦同意以孟燕名义诉讼，原告孟燕在本案中主体适格。被告关于孟燕主体问题、优先购买权问题的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告徐京兵解除租赁合同行为的认定。被告陈述，疫情防控系不可抗力、围挡导致人流锐减，以此解除合同符合合同约定。对此本院认为，疫情的突发给合同履行带来了一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或合同目的不能实现。本案中，被告承租房屋经营手机卖场，租期自2016年3月至2024年2月，疫情防控措施及围挡仅导致被告暂时经营困难，并非直接导致合同目的不能实现。被告应与原告积极协商，通过延长租期、租金减免等方式缓解经营困难，其直接解除租赁合同、退还房屋的行为属于根本违约，应承担相应的违约责任。涉案合同约定，任何一方根本违约导致本合同提前终止或解除的，违约方对其违约行为应承担违约责任，支付违约金20万元。该违约金金额不属于过高，被告应按照合同约定承担支付违约金20万元的责任。关于保证金20万元能否抵扣违约金。涉案合同第四条第二款中约定，本协议乙方原因提前终止，甲方不予退还租赁保证金。第九条第七款中又约定，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方不退还租赁保证金。本案被告系单方根本违约，其关于保证金抵扣违约金的抗辩,与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告徐京兵于一次性支付原告孟燕违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，合计3670元，由被告徐京兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 王峰二〇二一年五月十九日法官助理 王娜书 记 员 居红