安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1623民初3005号 原告：中国农业银行股份有限公司利辛县支行，住所地安徽省亳州市利辛县向阳路403号，统一社会信用代码91341623704984773G（1-1）。 负责人：任涛，该行行长。 委托诉讼代理人：安敬举，该行员工。 委托诉讼代理人：岳峰，该行员工。 被告：张阿辉，男，1996年5月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被告：张俊利，男，1972年11月10日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被告：利辛县利鑫置业有限公司，住所地利辛县人民南路，统一社会信用代码:913416230723870216（1-1）。 法定代表人：万力。 委托诉讼代理人：刘俊康，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司利辛县支行（以下简称利辛农行）诉被告张阿辉、张俊利、利辛县利鑫置业有限公司（以下简称利鑫公司）金融借款纠纷一案，本院2021年4月9日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告利辛农行的委托诉讼代理人安敬举、岳峰，被告利鑫公司的委托诉讼代理人刘俊康到庭参加诉讼，被告张阿辉、张俊利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利辛农行向本院提出诉讼请求：1、被告张阿辉、张俊利向原告偿还本金616251.69元、利息19062.50元及复利,本息合计635314.19元（利息算至2021年3月24日,逾期本息自2021年3月24日起按照合同约定的8.085％算至借款本息还清时止）；2、被告张阿辉、张俊利已抵押给原告的皖（2018）利辛县不动产证明第0000258号房产，原告有优先受偿权；3、被告利鑫公司对本案诉讼请求第一、二、四项承担连带保证责任;4、本案的诉讼费用、执行费等由此产生的全部费用均由被告承担。事实与理由:2017年12月29日，被告张阿辉、张俊利由利鑫公司作保证担保与原告签订《个人购房担保借款合同》,合同约定借款金额64万元，借款用途为购买住房，购买的房产合同编号为×××13,房产位于利辛县××小区××幢××室，借款期限为360月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款，还款周期为按月还款,还款日为每期末20日，适用浮动利率,张阿辉以其购买的房产作为抵押，担保借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，保证人利鑫公司按约定承担保证担保责任等。合同签订后,原告依约发放了贷款,借款人张阿辉在归还原告部分贷款本息后,不再按时归还借款,现该笔贷款已形成逾期。按照合同约定，原告有权提前收回已发放借款,行使担保权。截止到起诉之日,借款人与担保人没有按照合同的约定办理房地产权属证书及抵押登记,被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 利辛农行为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 证据一、原告的营业执照，证明原告具有诉讼主体资格； 证据二、张阿辉、张俊利的身份证复印件、户口本复印件，证明被告具有诉讼主体资格； 证据三、利鑫公司的营业执照复印件，证明被告具有诉讼主体资格； 证据四、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××13），证明张阿辉、张俊利向利鑫公司购买商品房的事实； 证据五、《个人信贷业务申请表》、《个人信贷业务申请表担保情况附表》、《同意抵押承诺书》、《商品房网上备案确认单》、《不动产登记证明》，证明张阿辉、张俊利向原告申请贷款，同意以购买的房产做抵押并办理了不动产登记的事实； 证据六、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《贷款发放通知书》，证明原告与张阿辉、张俊利签订了借款合同并发放64万元贷款的事实； 证据七、中国农业银行贷款还款试算信息，证明被告欠原告贷款本息的事实； 证据八、《共同还款承诺书》，证明张阿辉、张俊利自愿共同偿还贷款的事实。 利鑫公司辩称：被告承担连带保证责任。 利鑫公司未向法庭提交证据。 张阿辉、张俊利未答辩、未提交证据、未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论、陈述的权利。 经审查，本院对原告所举证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：张俊利与张阿辉系父子关系。2017年10月5日，张阿辉与利鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××13），合同约定张阿辉购买利鑫公司开发的利辛县××小区××幢××室，建筑面积114.68㎡，单价6975.93元，总价800000元，付款方式为2017年10月3日支付首付款160000元，剩余640000元采取银行按揭贷款方式。2017年12月29日，张阿辉、张俊利（借款人）与利辛农行（贷款人）、利鑫公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》,合同约定借款金额64万元，借款用途为购买住房，购买的房产合同编号为×××13,房产位于利辛县××小区××幢××室，借款期限为360月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款，还款周期为按月还款,还款日为每期末20日，适用浮动利率,借款将全部直接划入利鑫公司在农行利辛支行的账户，张阿辉以其购买的房产作为抵押，担保借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，利鑫公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，承担连带保证责任。同时，张阿辉作为抵押人在《个人购房担保借款合同》抵押人处签名,并单独签订一份《同意抵押承诺书》，承诺将龙都小区12幢204室房产为向利辛农行贷款所产生的债务提供抵押担保。皖（2018）利辛县不动产证明第0000258号不动产登记证明显示涉案房屋预告登记权利人为利辛农行，抵押方式为一般抵押。2018年1月1日，利辛农行将64万元转入合同约定的利鑫公司账户，借款凭证显示正常执行利率为5.39％，逾期执行利率8.085％。后张阿辉、张俊利偿还利辛农行部分贷款本息,不再按时归还借款，截止2021年3月24日,张阿辉、张俊利尚欠本金616251.69元、利息19062.50元。因张阿辉、张俊利未能按时偿还借款，现涉案房屋登记在利鑫公司名下，未交付给张阿辉，未办理抵押登记。 在诉讼过程中，利辛农行向本院提出财产保全的申请，本院依法作出（2021）皖1623民初3005号民事裁定书，裁定“查封张阿辉所有的利辛县××小区××幢××室房屋。” 本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告张阿辉、张俊利签订《个人购房担保借款合同》，双方之间形成金融借款合同关系，该合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务。原告按约发放了贷款，被告未在约定的期限内归还借款本息，构成违约，依法应承担违约责任，约定贷款正常执行利率为5.39％，逾期执行利率8.085％，不违反法律规定。故原告要求被告张阿辉、张俊利向原告偿还本金616251.69元、利息19062.50元,本息合计635314.19元（利息算至2021年3月24日,逾期本息自2021年3月24日起按照合同约定的8.085％算至借款本息还清时止）的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告抵押。预告抵押后，未经预告抵押的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。预告抵押登记产生的原因在于不动产没有完成所有权初始登记，不能办理正式抵押登记，当债务人不履行到期债务，发生约定实现抵押权的情形时，预告抵押登记的抵押权人不能就拍卖、变卖的抵押物享有优先受偿权。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力。因此，原告对利辛县××小区××幢××室房产没有优先受偿权。合同约定被告利鑫公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，承担连带保证责任，现涉案房屋登记在利鑫公司名下，未办理抵押登记，原告要求被告利鑫公司承担连带保证责任符合合同约定，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张阿辉、张俊利于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款616251.69元、利息19062.50元，合计635314.19元，剩余利息自2021年3月25日起至清偿之日止按年利率8.085％计算； 二、被告利辛县利鑫置业有限公司对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司利辛县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10153元，保全费3770元，合计13923元，由被告张阿辉、张俊利、利辛县利鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判长 相      燕 审判员 郑颖审判员侯婷婷 二〇二一年五月十日 书记员 郁   晓   枫