中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申1481号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：西安洋天商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市长安区郭杜街办张康村三组北9号。法定代表人：张大恩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡仕智，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎莹，陕西稼轩律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：西安洋天实业有限公司。住所地：陕西省西安市长安区学府大街118号。法定代表人：杨明，该公司董事长。再审申请人西安洋天商业运营管理有限公司（以下简称洋天运营公司）因与被申请人西安洋天实业有限公司（以下简称洋天实业公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2020）陕民终541号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。洋天运营公司申请再审称，（一）本案一、二审判决对于土地面积大小及年土地租金的错误认定，构成了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”法定再审事由。1.实际土地面积仅为80.9亩，一、二审法院认定面积为85亩属于事实认定错误。双方签订的《土地租赁合同》第一条明确约定“甲方出租给乙方使用的土地位于西安市长安区学府大道以南（土地性质为工业用地）。面积约85亩，具体以实际丈量面积为准。”第三条第一款约定：“本协议项下土地年租金为5.5万元每亩。从第三年起，即2018年9月1日起，在租金基础上上调8%”。根据该合同约定，洋天实业公司应当向洋天运营公司提供至少85亩的土地，才算履行合同出租土地义务，但根据2016年6月洋天运营公司委托陕西中航建筑设计院有限责任公司出具的在上述土地上建设建材市场的《总平面布置图》所示，洋天实业公司实际仅提供了80.9亩的土地。2017年3月洋天实业公司委托陕西秦都建筑设计工程有限公司出具的案涉土地《总平面图》亦证明实际仅向洋天运营公司提供了80.9亩的土地，还差4.1亩土地并未实际交付。原审按照85亩计算土地租金要求洋天运营公司支付租金属于事实认定错误。2.按照洋天实业公司向洋天运营公司实际交付的土地面积80.9亩计算，洋天运营公司向洋天实业公司支付的年租金仅为6292359.854元。3.即使按照原审认定的土地面积85亩计算，洋天运营公司应向洋天实业公司支付的租金也仅为6923510.2元，而并非原审认定的6961750元。（二）一、二审判决未对拆除建筑所占用土地面积的事实予以认定，进而未对相应租金进行调减，构成了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”法定再审事由。洋天建材城被拆除后，洋天运营公司实际占用的土地面积减少，拆除时间及减少土地面积后应减少计算相应土地租金，但原审未将上述面积相应的租金调减，导致洋天运营公司多承担实际未使用土地面积的租金1086326.9元。（三）一、二审判决未对合同签订背景、合同目的进行准确事实查明和认定，因而按“二八比例”进行责任划分，明显违背公平原则且不足以衡平双方权利义务，不足以对等和体现高额土地租赁价款，构成了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的法定再审事由。1.双方签订《土地租赁合同》的最终目的以实现商业用途的土地作为出租的标的物，一、二审对此基本事实均未查明。从证据至少可以反映出，洋天实业公司最迟应当于2011年受让涉案土地，其与国土部门签订的《土地使用权出让合同》约定开工时间为2012年，在双方洽谈土地租赁相关事宜时，涉案土地已至少闲置4年之久。从双方签订的《土地租赁合同》中关于土地用途（洋天建材市场）、土地价款（5.5万元/亩）及洋天实业公司的权利与义务条款的约定，可以真实反映出合同签订背景及目的，具体如下：（1）若非商业用途的工业用地同期同地段的租金仅为10000-36000元（再审新证据1、2），但本案中涉案土地出租价格高出市场价格2-3倍，因此可以客观反映出双方是以可以实现让洋天运营公司在租赁土地上建设洋天建材城且持续用于商业用途而签订的《土地租赁合同》这一合同目的。（2）《土地租赁合同》第五条关于洋天实业公司权利义务的约定，足以说明洋天实业公司在实现让洋天运营公司在租赁土地上建设洋天建材城且持续用于商业用途这一合同目的过程中，负有多项明确超出正常出租方的义务约定，为达成上述合同目的，洋天实业公司在《土地租赁合同》的履行中至少与洋天运营公司负有同等比例责任。双方签订《土地租赁合同》时，洋天实业公司承诺会对涉案土地进行变性，该项承诺虽未在《土地租赁合同》中明确写明，但从洋天实业公司应当履行的上述合同义务，且结合高额租金价格的约定，可真实、客观反映出合同签订背景及目的，即实现洋天运营公司按照商业用途进行土地租赁，使洋天建材城可顺利完成建设并进行商业市场出租经营这一最根本的合同目的。一、二审法院对该重大事实均未予以准确认定，且“二八比例”进行责任划分，明显违背公平原则且不足以衡平双方权利义务，应予以再审。2.即使按照一、二审法院判决书中认定的“二八比例”划分损失责任承担比例，一、二审法院也应当按照该责任比例对洋天运营公司应付洋天实业公司的年租金进行相应比例的调减。本案原审仅按照过错比例计算了损失分担而未对租金按照过错比例予以分担。按照一审判决书认定的洋天运营公司欠付洋天实业公司的租金金额为6961750元，按照洋天实业公司在履行合同过程中需承担的过错比例20%计算，洋天运营公司仅欠付洋天实业公司租金5569400元（计算方式：6961750×（1－20%）＝5569400元），本案生效判决认定的欠付租金金额完全错误。综上，洋天运营公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审，请求依法撤销原一、二审判决，改判洋天实业公司向洋天运营公司承担项目被拆除同等责任即50%的责任、支付人民币18950983元，洋天运营公司向洋天实业公司支付租金3947561元，前两项金额相抵洋天实业公司应向洋天运营公司支付人民币15003422元。本院经审查认为，本案为申请再审案件，应当围绕洋天运营公司的申请再审理由，对本案是否存在其主张的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形进行审查。（一）关于原审对土地面积大小及年土地租金错误认定问题原审查明，2016年6月1日，洋天实业公司与张大恩签订《土地租赁合同》，张大恩为洋天运营公司的法定代表人及发起人。其中第一条约定洋天实业公司出租给张大恩使用土地（土地性质为工业用地）。面积约85亩，具体以实际丈量面积为准，拟建设洋天建材市场。第二条合同租赁期限为7年，2016年6月1日—2023年9月1日。第三条租金及付款方式：1、本合同下土地年租金为5.5万元每亩，从第三年起即2018年9月1日起，在租金基础上上调8%；2、租期前三个月为建设周期，免收租金，租金从2016年9月1日起计算；3、本合同生效后三日内张大恩支付租金400万元，余款67.5万元在本合同生效满三个月建设周期三日内支付。第五条双方的权利义务：（7）洋天实业公司需积极配合张大恩的招商工作，为张大恩提供招商所需的相关手续、文件及授权。（8）项目在建设使用过程中，由洋天实业公司负责协调政府的相关事宜。包括但不限于：国土局、执法局、建设局。合同签订后，洋天实业公司依约向洋天运营公司交付了土地，洋天运营公司投资建设了建材市场，并将市场分租。2017年1月，建材市场收到西安市长安区城市管理综合行政执法局的《责令停止行政违法行为通知书》，认定无相关审批手续擅自进行建设，要求停止违法行为。2月23日，西安市长安区城市管理综合行政执法局作出《行政处罚预先告知书》《行政处罚决定书》：自3月15日起至4月30日自行拆除其违法建设，逾期未拆除的依法予以强制拆除。5月2日，西安市长安区城市管理综合行政执法局发出《催告书》，要求“即日起七日内自行拆除违法建设并清理现场，逾期未拆除的将依法予以强制拆除”。2018年9月3日，西安市长安区城市管理局发出了《关于依法拆除西安洋天实业有限公司洋天建材城告商户书》，要求积极履行自行拆迁违法建筑义务，拒不履行将依法进行强制拆除。2019年2月19日，陕西省西安市汉唐公证处经张大恩申请，作出（2019）陕证民字第000880号公证书，对陕西省西安市长安区学府大街以南门头名称为“洋天建材总汇”的商城内商铺外观现状进行了拍照、摄像。经洋天运营公司申请，2月25日陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出陕正评报字（2019）第2号资产评估报告书，洋天运营公司投资建设涉案建筑物及附属设施，资产评估价值为3574.20万元。5月22日，长安区郭杜街道办事处向洋天商户发出《告洋天商户通知书》，要求洋天商户配合政府拆除违建工作，于5月31日前主动搬离。7-8月，洋天运营公司自行拆除洋天建材市场，并称土地交还洋天实业公司。洋天运营公司支付了2016年9月1日至2017年8月31日租赁期间的全部租金467.5万元，2018年2月7日支付了2017年9月1日至2018年8月31日期间的部分租金150万元。本案中，洋天运营公司在二审期间提供了如下证据，以证明案涉土地租赁面积减少，即在本诉中提交的：1、2009年4月，洋天实业公司土地的整体平面设计图。2、洋天运营公司对租赁80.9亩土地的平面布局设计图；市场每个区域的具体蓝图。用以证明洋天运营公司已经完成建材市场建设工程设计方案蓝图、建设工程设计方案的总平面图的设计方案，并已经交付给洋天实业公司。在反诉中提交的：1、中航设计院设计的洋天运营公司的80.9亩土地的洋天建材市场平面布局图；用以证明洋天实业公司未能按照土地用途变更案涉土地性质，对于已经拆除的部分，应当认定从拆除时起就符合合同第六条约定的无法继续经营，并且已经将拆除的土地进行了平整，达到了退出承租土地的条件，该部分土地洋天运营公司没有再实际使用该部分土地，洋天运营公司不应继续支付土地租金。洋天实业公司质证意见为：对于整体平面设计图，认可证据的真实性。不认可证明目的；洋天运营公司的平面设计图、具体蓝图。从该证据的形成时间上看，上述两种证据不属于二审新证据。认可证据的真实性，对证明目的不予认可。洋天运营公司并未将相关建设规划、图纸等材料交付洋天实业公司。该份证据系洋天运营公司单方形成，真实性无法核实。且该份证据无法说明其已经将该图纸交付洋天实业公司，洋天实业公司并未收到该材料。对于反诉中提交的证据均不予认可。本院认为，双方当事人在签订的《土地租赁合同》中第1条第1项约定“洋天实业公司出租给洋天运营公司使用土地（土地性质为工业用地），面积约85亩，具体以实际丈量面积为准”。第3条第3项约定“本合同生效后三日内张大恩支付租金400万元，余款67.5万元在本合同生效满三个月建设周期三日内支付”。由此可以看出，双方对案涉土地出租面积是明知的，85亩只是预估的数值，仅是为了说明土地的实际使用面积以实际丈量为准。在租金方面，双方明确约定年租金为467.5万元，且洋天运营公司从开始签订合同时就一直清楚知晓土地的现状和状况，并未就此提出异议，直到二审上诉时才提出该主张，二审法院不予支持，并无不当。洋天运营公司该项再审申请理由不成立，不予支持。（二）关于原审未对拆除建筑面积所占用土地面积的事实予以认定，进而未对相应租金进行调减的问题本院认为，双方当事人签订土地租赁合同后，洋天实业公司依约向洋天运营公司交付了土地，洋天运营公司投资建设了建材市场，并将市场分租。随后该建材市场被西安市长安区城市管理综合行政执法局确定为违法建筑，并被责令拆除。洋天运营公司在向西安市长安区人民政府提交的《申请》中，明确其公司系在未办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的情况下开工建设，申请自行拆除建筑物。因此，案涉土地上建筑物被要求拆除是因为洋天运营公司自身未审先建的行为，其在未取得相关审批手续的情况下私自建设建筑物的行为致使地上建筑物被要求拆除，同时亦自行拆除了案涉土地上私自建设的违章建筑，洋天运营公司应自行就其未审先建造成的后果承担责任。其关于应对拆除建筑面积所占用土地面积的事实认定，进而对相应租金进行调减的主张，没有事实和法律依据。洋天运营公司该项再审申请理由不成立，不予支持。（三）关于原审按“二八比例”进行责任划分，违反公平原则的问题经查，案涉洋天建材市场在2017年1月就收到西安市长安区城市管理综合行政执法局出具的《责令停止行政违法行为通知书》，认定该建材市场无相关审批手续，要求洋天运营公司停止建设，但其未予理睬。2月23日，行政执法局再次作出《行政处罚预先告知书》《行政处罚决定书》，要求洋天运营公司限期自行拆除违法建设，逾期将被依法拆除。5月2日，该局又发出《催告书》，要求洋天运营公司七日内自行拆除逾期强制拆除。2018年9月3日，西安市长安区城市管理局发出《关于依法拆除西安洋天实业有限公司洋天建材城告商户书》，要求自行拆除违法建筑，拒不履行将依法进行强制拆除。2019年2月19日，张大恩申请西安市汉唐公证处对案涉建材市场进行公证，并拍照和摄像。25日，洋天运营公司申请陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出陕正评报字（2019）第2号资产评估报告书，其投资建设涉案建筑物及附属设施，资产评估价值为3574.20万元。5月22日，长安区郭杜街道办事处向洋天商户发出《告洋天商户通知书》，要求各商户拆除违建工作，于5月31日前主动搬离。7—8月，洋天运营公司自行拆除洋天建材市场。本院认为，洋天运营公司在没有取得建审手续的情况下，仍然投资建设洋天建材市场，直至该市场被拆除，其应当承担主要责任；且其从接到《责令停止行政违法行为通知书》后到自行拆除洋天建材市场，历经两年多时间，该期间造成的扩大损失亦应由其自行承担。原审基于上述事实，参照其自行委托的评估机构评估的损失，认定洋天运营公司作为建设方应当承担主要责任即80%，洋天实业公司作为出租方承担次要责任即20%，该责任比例划分具有事实依据，并无不当。洋天运营公司该项再审申请理由不成立，不予支持。综上，洋天运营公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回西安洋天商业运营管理有限公司的再审申请。审判长 宋 冰审判员 陈宏宇审判员 徐 霖二〇二一年五月三十一日书记员 张 利