上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4722号上诉人（原审原告）：叶霞，女，1992年6月13日生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：于立群，浙江铁劵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海恺岱房地产开发有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长兴东路1586号713室。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人叶霞因与被上诉人上海恺岱房地产开发有限公司（以下简称恺岱公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶霞的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持叶霞原审诉请及判令恺岱公司按照鉴定意见书修复方案及补充方案对上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX-XX层房屋（以下简称涉案房屋）进行修复，本案的一、二审诉讼费由恺岱公司承担。事实与理由：一、上诉人对于一审法院判决被上诉人进行修复无异议，但认为鉴定机构出具的鉴定方案粗糙，仅有框架描述，遗漏了具体内容，修复依据除鉴定意见书所附修复方案以外，还应当采纳上诉人在一审中所提异议，由鉴定机构作出补充方案，两个方案均作为修复依据。二、上诉人要求被上诉人承担上诉人自行维修、清洁房屋已经支出的费用27.27万元、租金损失4.5万元、实际修复期间驻现场陪同人员费用、司法鉴定费用有事实及法律依据。一审法院认为叶霞诉请中主张的支出费用，虽和涉案房屋装修、装饰存在的质量问题有一定牵连，但是其中或为叶霞自行更换装修、设备而产生，或属于自行装修的项目，或属于叶霞购买样板房应当予以合理容忍的范围，不属于叶霞因恺岱公司不履行或不恰当履行保修义务而产生的必要损失。上诉人认为，一审法院的该认定意见是错误的。叶霞对于一审法院以依据不足等理由不支持其诉请的租金损失、配套人员费用、鉴定费用也同样不予认同。被上诉人恺岱公司辩称，不同意叶霞的上诉请求，要求维持原判。涉案房屋是样板房，双方就装修签订了协议，约定房屋已经使用过，按照现状交付，所有装修问题，恺岱公司不承担责任。对方答应按照现状接收房屋，不能要求恺岱公司赔偿。一审判决恺岱公司修复房屋，恺岱公司不认可，但是为了解决纠纷而没有上诉。叶霞向一审法院起诉请求：判令1．恺岱公司支付其自行维修、清洁房屋已经支出的费用272，700元；2．恺岱公司赔偿其因无法入住产生的租金损失45，000元；3．恺岱公司向其支付房屋修复费用150，000元（具体金额以司法鉴定确定的金额为准）。一审审理中，在鉴定意见书出具后，叶霞变更其诉讼请求为：判令1．恺岱公司支付其自行维修、清洁房屋已经支出的费用272，700元；2．恺岱公司赔偿其自2019年10月1日起至其实际入住房屋产生的租金损失（暂时计算到2019年12月31日为45，000元）；3．恺岱公司对房屋进行修复，同时要求恺岱公司按照实际修复工期向其支付驻现场陪同人员的费用（按照上海市2019年城镇单位就业人员年平均工资114，962元计算）；4．恺岱公司承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2018年6月7日，由恺岱公司作为甲方（卖方）与叶霞作为乙方（买方）签订《购房补充合同》约定：1．乙方于2018年12月30日与甲方签订《上海市商品房出售合同》，购买甲方位于松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋，甲方同意将该房屋的现有装修、设备等依据本合同的约定转让给乙方；2．甲方同意将该房屋的现有装修、设备按照交付时现状转让给乙方，乙方确认甲方将该房屋现有装修、设备按照交付时现状转让给乙方后，甲方对该房屋的现有装修、设备不承担质量责任，所有与该房屋的现有装修、设备有关的安装、质量责任由乙方直接与生产、装修厂商协调解决，甲方应当将该房屋的现有装修、设备的质量保证、保修文件交付乙方；3．双方同意甲方将该房屋现有装修、设备转让给乙方的价格为3，511，096元，乙方于本合同签订后1日内向甲方支付；4．双方确认该房屋交付前乙方同意甲方有权将该房屋对外开放做展示使用，否则本合同和出售合同均将自始无效，乙方须赔偿甲方因此遭受的损失。2019年4月11日，由叶霞以及案外人包某作为乙方（买方）与恺岱公司作为甲方（卖方）签订《上海市商品房出售合同》（以下简称涉案合同），约定：乙方以总房价款（不包含房屋全装修价格）10，528，150元的价格向甲方购买涉案房屋。甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内向乙方交付涉案房屋，房屋交付的标志为：甲方收到乙方全额房款满60日后的10日内，乙方至甲方处领取进户凭证，办理交房手续。甲方交付的涉案房屋装修、设备标准达不到涉案合同附件三约定的标准，乙方在办理涉案房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。自涉案房屋正式交付之时起，甲方对涉案房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。附件一付款时间和方式：2019年4月11日前，乙方支付甲方房款10，528，150元。附件三涉案房屋建筑结构、装修及设备标准：按现状交付。恺岱公司委托上海XX有限公司实行前期物业管理服务。补充条款一部分：在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外），装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，乙方不得据此延迟或拒绝办理涉案房屋的交接手续，甲方应在房屋交付后根据合同的有关规定向买方承担修复、补偿等责任；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：甲方可以使用同等品质的材料、设备进行替代，如无法替代，则甲方应按建设单位预算价补足装饰、设备差价；甲乙双方经平等协商，一致同意订立的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；交房标准为现状，乙方同意甲方按照交房时现状交付房屋，对涉案房屋装修部分（包括但不限于地板、墙面、顶面、阳台、水电、卫生设施、厨卫设施、附加设备等）甲方不承担任何保修、维修维护或者类似责任。涉案合同另对其他事项作了约定。叶霞于2019年5月13日取得涉案房屋所有权登记至其个人名下的上海市不动产权证，叶霞为此解释称因与包某协商涉案房屋归叶霞所有。一审审理中，叶霞与恺岱公司确认：1．涉案合同中关于涉案房屋的总房价款，叶霞已经付清；2．购房补充合同中约定的装修款，叶霞已经付清；3．涉案房屋已经在2019年4月11日由物业公司向叶霞完成交付。叶霞一审审理过程中称，其于2019年4月11日办理房屋交接手续时即发现涉案房屋出现质量缺陷，并提供了当时与物业公司办理交接时所签署的“验收表”，载明叶霞对于涉案房屋提出意见，主要涉及：地下室、采光井、地毯、车库、线路、户外桌椅、沙发等。恺岱公司对该验收单的真实性不予确认，并表示涉案房屋系样板房，肯定存有折旧情况，也无需恺岱公司维修。叶霞称，在其提出问题后，物业公司曾派人进行维修，有些部位已经修复完成，有些部位维修但未维修好，有些部分没有修复。叶霞又提供其要求恺岱公司履行维修义务的函，但恺岱公司表示没有收到过该数份函件。一审审理中，为确认涉案房屋内装饰装修存在的质量问题、成因、修复方案等，法院经叶霞申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。鉴定机构于2020年11月17日出具《上房院鉴［2020］建鉴字第1125号鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），主要内容涉及：列明涉案房屋质量问题为6个方面：“房屋墙体开裂、渗水”、“房屋楼板渗漏水”、“墙体木饰面装修质量”、“地板质量问题”、“给水排水管道”、“太阳能热水设备”，以及质量问题的成因，并列明质量问题相应的修复方案。同时，鉴定机构依叶霞申请就涉案房屋上述修复方案出具《修复费用估算意见书》，估算涉案房屋按照鉴定意见书修复产生的修复费用为20，740.07元。叶霞为此次鉴定预缴鉴定费50，000元。一审审理中，鉴定机构就其关于修复费费用估算意见书以及相应的鉴定费作了说明，并称该机构有造价资质，无审价资质；修复费用估算意见书对应的鉴定费为1万元，鉴定意见书对应的鉴定费为4万元。鉴定机构另称，据其估算，若无其他因素，鉴定意见书项下的修复工程在3至4周内可以完工。关于叶霞第一项诉请中自行维修部分，叶霞明确为：地下室墙面、门框更换成大理石；地下室重新刷一遍涂料；因太阳能无法使用，新买锅炉安装后接通；一楼外立面下水道堵塞修复；中庭屋顶漏水，安装玻璃房；自行接通煤气管道；花园水电管道自行布管以及接通；全屋保洁。叶霞为此还提供了装修人员的收款收据及付款凭证等。叶霞另提供其就位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋与案外人胡某签订的房屋租赁合同，约定叶霞自2019年10月1日至2020年3月31日承租该房屋，月租金15，000元。叶霞另提供胡黄玉收到租金及押金6万元的现金收据。叶霞证明其租金损失，恺岱公司认为叶霞在涉案房屋交付后6个月才签订租赁合同，说明在房屋交付时不存在质量问题。一审法院认为：恺岱公司为涉案房屋的开发商以及销售方，按照法律、法规的规定对于涉案房屋应当履行保修的义务，然叶霞与恺岱公司签署的购房补充合同中又约定恺岱公司不对涉案房屋的装修、设备的质量承担保修责任。故本案的争议焦点在于：恺岱公司对于涉案房屋非因叶霞造成的质量问题是否承担保修责任。对此，法院认为，根据已经查明的事实，叶霞购买的是样板房并同意在交付之前由恺岱公司继续展示，故叶霞理应对于样板房的装修、设备存在合理折旧以及使用痕迹等状况予以容忍，但是恺岱公司作为涉案房屋的销售方系将涉案房屋以及室内装修、设备一并转让给叶霞，并向叶霞收取转让费，涉案合同亦已约定保修期，故叶霞在保修期内主张恺岱公司履行保修义务，并无不当，法院予以支持。就涉案房屋装饰装修在本案委托鉴定时所确认的质量问题，鉴定机构到庭陈述系按照现状进行鉴定，相应的维修方案也依据规范出具，则法院认为恺岱公司应按照鉴定意见书的修复方案对涉案房屋进行修复，故叶霞就该修复方案提出的异议，法院不予采纳。至于修复费用，法院根据叶霞申请进行委托审价，但叶霞未就修复费用向恺岱公司主张，故就因该修复费用产生的鉴定费用由叶霞自行承担。至于叶霞第一项诉请中主张的支出费用，法院认为虽和涉案房屋装修、装饰存在的质量问题有一定牵连，但是其中或为叶霞自行更换装修、设备而产生，或属于自行装修的项目，或属于叶霞购买样板房应当予以合理容忍的范围，不属于叶霞因恺岱公司不履行或不恰当履行保修义务而产生的必要损失，故对于该项诉请，法院不予支持。至于叶霞第二项诉请所主张的租金损失，从叶霞提供的证据看不足以证明叶霞已经实际产生租金损失，且从叶霞自述的实际居住工作生活地点，叶霞主张因为涉案房屋存在质量问题使其产生租金损失，缺乏合理性，法院不予支持。对于叶霞主张的在修复期间产生的陪同人员误工费，既没有相应的证据予以证明已经实际产生该损失，于法无据，法院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海恺岱房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按上房院鉴［2020］建鉴字第1125号鉴定意见书所附修复方案对上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1_3层房屋质量问题进行修复；二、驳回叶霞的其余诉讼请求。案件受理费6，145元，鉴定费50，000元，合计诉讼费56，145元，由叶霞负担16，065元，上海恺岱房地产开发有限公司负担40，080元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案当事人二审的争议焦点为根据合同约定及法律和法规等的规定，恺岱公司对于涉案房屋的质量问题，是否应当承担相应的责任及何种程度的责任，叶霞一审中主张的维修费用、租金损失等费用与涉案房屋的质量问题是否具有相应的联系，是否应当由恺岱公司承担。关于根据合同约定及法律和法规等的规定，恺岱公司对于涉案房屋的质量问题，是否应当承担相应的责任及何种程度的责任的问题，本院认为，双方所签的关于涉案房屋的涉案合同中一方面约定了自涉案房屋正式交付之时起，恺岱公司对涉案房屋负责保修，并约定了两年的保修期，但双方另一方面又在该涉案合同以及《购房补充合同》中约定交房标准为现状，乙方同意甲方按照交房时现状交付房屋，对涉案房屋装修部分（包括但不限于地板、墙面、顶面、阳台、水电、卫生设施、厨卫设施、附加设备等）甲方不承担任何保修、维修维护或者类似责任。综合法律和法规和合同中对于恺岱公司保修责任及保修期等的约定、恺岱公司已收取了按照涉案房屋的装修及设备的现状折算的转让款以及叶霞同意在交付房屋前房屋可由恺岱公司继续对外开放作展示使用的约定内容等因素，本院认为，恺岱公司对于涉案房屋除装修及设备之外的部分（装修前的部分）应当按照国家规定及合同约定承担保修责任，而对于房屋作为展示的样板房中的装修及设备部分，恺岱公司则应当按照现状交付，并对并非由房屋作为样板房在展示期间合理的折旧以及使用损耗等因素而产生的质量问题承担相应的保修责任。一审法院据此对叶霞在保修期内主张恺岱公司履行保修义务请求中的合理部分予以相应支持，恺岱公司虽对此提出异议，但并未就此提出上诉，且要求维持一审判决，故一审判决的该相应部分并无不当之处。就涉案房屋装饰装修在本案委托鉴定时所确认的质量问题，鉴定机构到庭陈述系按照现状进行鉴定，相应的维修方案也依据规范出具，一审法院遂确定恺岱公司应按照鉴定意见书的修复方案对涉案房屋进行修复，并据此判决恺岱公司按上房院鉴［2020］建鉴字第1125号鉴定意见书所附修复方案对涉案房屋质量问题进行修复，应属对叶霞诉请合理部分予以的相应支持，故本院予以确认。叶霞上诉有关鉴定机构出具的鉴定方案粗糙，仅有框架描述，遗漏了具体内容，修复依据除鉴定意见书所附修复方案以外，还应当采纳其在一审中所提异议等的上诉理由不能成立。关于叶霞一审中主张的维修费用、租金损失等费用与涉案房屋的质量问题是否具有相应的联系的问题，本院认为，正如一审法院所指出的，相应费用虽和涉案房屋装修、装饰存在的质量问题有一定牵连，但是其中或为叶霞自行更换装修、设备而产生，或属于自行装修的项目，或属于叶霞购买样板房应当予以合理容忍的范围，均不属于叶霞因恺岱公司不履行或不恰当履行保修义务而产生的必要损失，故对于该项诉请，一审法院不予支持，并无不当。至于叶霞一审主张的租金损失、陪同人员误工费，本院亦认同一审不予支持的相应认定，在此也不再赘述。至于修复费用，一审法院根据叶霞申请进行委托审价，但叶霞未就修复费用向恺岱公司主张，故就因该修复费用产生的鉴定费用法院确定由叶霞自行承担，亦无不当之处。因此，叶霞一审中主张的维修费用、租金损失等费用由恺岱公司承担，缺乏充分的依据。综上，上诉人叶霞的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，145元，由上诉人叶霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  蒋辉霞审 判 员  翟从海二〇二一年五月二十六日法官助理  周 益书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……