湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初942号原告：周利元，女，1972年8月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：上海海风网络科技有限公司。住所地在上海市崇明区横沙乡富民支路58号A2-3759室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：郑文丞。原告周利元（以下简称原告）与被告上海海风网络科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林书妮到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》于2020年2月1日解除；2、判令被告支付原告租金51700.5元及逾期付款违约金63591.62元（约定租金为17233.5元/月，每逾期一天支付应交租金的1%作为违约金，被告自2019年9月30日至2020年1月31日共逾期123天）；3、判令被告向原告支付违约金17233.5元；4、判令被告向原告支付空置期费用103401元（房屋至今未重新出租，计算6个月空置期费用）；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月29日，原、被告签订《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》，将位于新芙蓉之都佳苑（长沙市雨花区芙蓉中路三段489号）临新建西路的2栋112号商业用房出租给被告。租期自2019年5月1日至2022年4月30日，月租金为17233.5元，一个交费周期为3个月，下一个交费周期的租金在上一个交费周期期满前一个月以现金或转账的方式一次性支付。被告未在2019年9月30日前向原告支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金51700.5元，原告多次催交后仍未支付。合同第四条第二款约定，被告逾期交纳或未足额交纳租金，每逾期一天须向原告支付应交租金等费用的1%作为惩罚性违约金。至2020年1月31日，被告逾期已达123天。合同第九条第二款约定，被告拖欠或部分拖欠租金、物业费、水电费或其他各项费用达一个月的，原告有权解除租赁合同、收回商业用房，被告应承担违约责任，并支付当年月租金作为违约金，赔偿由此给原告造成的损失。因被告逾期已超过一个月，2020年1月21日，原告向被告发送《解除合同通知》，解除与被告签订的租赁合同。从2020年2月1日起，原告单方解除合同并要求被告于2020年1月31日前迁离，原告收回上述用房。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理，认定事实如下：2019年4月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》。约定：甲方将位于新芙蓉之都佳苑（长沙市雨花区芙蓉中路三段489号）临新建西路的2栋112号商业用房出租给乙方使用，产权面积为124.38平方米；租期为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日；2019年5月1日至2020年4月30日的租金为17233.5元/月，一个交费周期为3个月，第一个交费周期为2019年5月1日至2019年7月31日，以此类推，下一个交费周期的租金在上一个交费周期期满前一个月一次性支付给甲方；如因乙方原因逾期或不足额交纳租金，每逾期一天须向甲方支付月租金费用的1%作为惩罚性违约金，因乙方原因逾期一个月未交纳租金的，甲方有权解除本合同；乙方应于本合同签订之日向甲方一次性交付保证金37600元，合同期满乙方未违反合同约定的，甲方一次性退还、不计利息；乙方拖欠或部分拖欠租金、物业费、水电费或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方面解除租赁合同、收回商业用房，乙方应承担违约责任，并支付当年月租金作为违约金，赔偿由此给甲方造成的损失；双方还对房屋修缮、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了保证金37600元以及2019年5月1日至2019年7月31日的租金，原告将房屋交给被告租用。后被告按约定支付了2019年8月1日至2019年10月31日的租金。此后，被告未再支付房屋租金。原告多次发函要求被告支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金51700.5元，被告仍未支付。2019年10月31日，被告向原告发出《通知函》，称其因业务规划调整不再租赁涉案房屋，从当日起解除《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》。2019年11月7日，原告复函被告，认为被告的退租行为构成违约，希望被告继续履行租赁合同。双方因租赁事宜协商未果，2020年1月21日，原告向被告发出《解除合同通知》，载明因被告严重违约，决定从2020年2月1日起解除《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》，并要求被告于2020年1月31日前搬离涉案房屋。2020年1月23日，被告收到该份通知。2021年1月12日，原告房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求判如所请。以上事实，有房屋产权证、新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同、催交函、邮单、通知函、复函、解除合同通知、律师函以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。一、关于合同的解除。原、被告签订的《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告以业务规划调整为由于2019年10月31日通知原告解除租赁合同。本院认为，一方面，业务规划调整不属于合同约定的被告可以提前解除合同的情形，故被告的退租行为不属于行使约定解除权；另一方面，在案证据不能证明原告存在违约行为，致使被告订立合同的目的无法实现，被告的退租行为不符合合同的法定解除事由。因此，被告单方面提出的退租，不能产生解除合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告依约履行了向被告交付租赁房屋的合同义务，但被告未按约定支付租金，且已逾期一个月以上，其行为已构成违约。因被告的违约行为，致使原告订立合同并获取利益的目的落空，缔约目的无法实现。原告于2020年1月21日向被告发出《解除合同通知》，明确双方的租赁合同自2020年2月1日起解除。原告解除合同的行为符合法律规定和双方约定，本院予以确认。二、关于租金、违约金和房屋损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，根据《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》的约定，被告应在2019年9月30日前向原告支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金51700.5元，但被告未按约支付。因此，原告诉请被告支付该段期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告所交保证金37600元未退还，两相抵扣后，被告还应支付原告租金14100.5元。原、被告在租赁合同中约定，如被告逾期或不足额交纳租金的，每逾期一日须向原告支付月租金的1%作为违约金。本院审查后认为，双方约定的违约金标准过高，考虑到原告的实际损失，并结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付租金金额的日万分之三。因此，被告应以51700.5元为基数，从2019年9月30日起按日万分之三的标准向原告支付违约金至2020年1月31日止。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。原告以被告逾期导致合同提前解除为由，要求被告另行支付一个月的租金作为违约金。本院已判定被告按前述标准支付逾期违约金，根据违约责任的补偿性，本院对被告第三项诉请主张的违约金17233.5元不予支持。另外，原告以房屋至今未能出租为由要求被告支付六个月的租金作为空置期费用。本院认为，双方签订的《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》未对此进行约定，且该合同已于2020年2月1日解除，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周利元与被告上海海风网络科技有限公司签订的《新芙蓉之都佳苑商业用房租赁合同》于2020年2月1日解除；二、被告上海海风网络科技有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告周利元2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金14100.5元，并支付逾期违约金（以51700.5元为基数，按日万分之三的标准自2019年9月30日起计算至2020年1月31日止）；三、驳回原告周利元的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元，由被告上海海风网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱晓云人民陪审员  张柳莹人民陪审员  周建玲二〇二一年五月十一日书 记 员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。