四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川民再71号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邹德彬，男，1981年12月12日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭东枝，女，1981年11月18日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乐山市五通桥区百鼎富房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区西坝镇民主街。 法定代表人：雷泽君，总经理。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 再审申请人邹德彬、彭东枝因与被申请人乐山市五通桥区百鼎富房地产开发有限公司（以下简称百鼎富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院（2020）川11民终325号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月14日作出（2020）川民申5349号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邹德彬、彭东枝的委托诉讼代理人万文清、郭佳欣，被申请人百鼎富公司的委托诉讼代理人肖霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹德彬、彭东枝申请再审称，（一）二审法院认定被申请人无法协助再审申请人办理案涉房屋权属证书系不可归责于双方当事人的原因造成，被申请人不承担逾期办证的违约责任系认定事实不清。1.被申请人应在2016年3月22日之前协助再审申请人办理房屋权属登记。2016年8月17日，乐山市五通桥区人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2018年8月23日起全区范围内实施不动产统一登记工作，由五通桥区不动产登记中心负责具体实施，区国土、房管等部门停止受理不动产登记业务。被申请人是能协助申请人在该通告之前协助办理房屋转移登记而未办理，已构成违约。2.再审申请人反映逾期办证情况，根据乐山市五通桥区自然资源局2020年6月22日出具的信访事项处理意见中载明的事实，被申请人在一、二审不仅恶意隐瞒已将案涉房屋所涉土地进行抵押的事实，而且在出卖房屋后抵押，导致政府部门不予颁发新的国土使用证，不能作为被申请人的免责事由。（二）二审法院主动适用诉讼时效的规定系适用法律错误。当事人在一审诉讼中未提出诉讼时效的抗辩，且在二审中也未提交证据证明再审申请人的请求权已过诉讼时效，二审法院不应主动适用诉讼时效的规定进行裁判。请求：1.撤销四川省乐山市中级人民法院（2020）川11民终325号民事判决，改判支持再审申请人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。 百鼎富公司辩称，1.再审申请人主张办理案涉不动产证书，但双方的合同及补充协议均未约定办理，也未约定相关违约责任，再审申请人的主张没有事实根据和法律依据。2.从乐山市五通桥区自然资源局出具的信访事项处理意见书中可以看出，案涉房屋是跨三宗土地修建，其中两宗土地进行抵押，但再审申请人刻意忽略了另一宗未颁发土地证书的土地。根据不动产登记暂行条例规定，需要将三宗土地合宗，而另一宗没有颁发土地证无法合宗才是无法办理不动产登记证书的原因所在。因此，被申请人不存在过错和违约行为。3.再审申请人称在原审中未提出诉讼时效抗辩的问题。二审庭审中，法庭对此进行了询问，被申请人也作了解释，再审申请人并未否认。且在一审中，被申请人对违约金作了抗辩。再审申请人明知被申请人在一审中提出过诉讼时效的抗辩而予以否认，违反诚实信用原则，其再审请求不应得到支持。一、二审判决符合法律规定。 邹德彬、彭东枝向乐山市五通桥区人民法院起诉请求：1.由百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付因逾期办理商品房不动产产权变更登记的违约金（以购房款256135元为基数从2016年11月23日起按每日万分之一计算至邹德彬、彭东枝实际收到不动产权证之日止）；2.百鼎富公司向不动产登记机关提交办理不动产权证的相关资料并向邹德彬、彭东枝交付不动产权证书。 一审法院认定事实：2011年3月24日百鼎富公司依法成立。2012年11月30日，经乐山市国土资源局五通桥区分局批准，“西财上品”项目建设用地14953平方米。2012年5月17日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局批准该用地项目符合城市规划要求。2012年12月28日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局审核该建设工程符合城乡规划要求。2013年3月8日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局准予该建筑工程施工。2013年4月18日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局准予“西财上品”1、3号楼商品房公开预售。2012年11月20日，乐山市五通桥区人民政府向区国土资源分局作出批复：同意百鼎富公司位于西坝镇××、××、××1宗原拍卖出让土地（“西财上品”项目用地）因城市道路规划调整后增加的土地出让面积484平方米，以拍卖成交单价625元／平方米补缴土地出让金302500元，出让用途商业、住宅，出让终止日期：商业2052年2月，住宅2082年2月。重新约定交地时间为2012年11月30日前，动工时间为2013年1月30日前，竣工时间为2015年1月30日前，重新核发交地通知书及土地使用证。另外将面积1682.4平方米国有建设用地使用权划拨给区住建局，作为修建城市道路用地。百鼎富公司于2013年4月19日足额交纳土地出证金并向政府相关部门催办土地使用证，但无果。随后百鼎富公司在此地块上进行房地产开发。 2013年6月8日，邹德彬、彭东枝与百鼎富公司签订《商品房买卖合同》，约定邹德彬、彭东枝购买百鼎富公司开发的位于四川省乐山市五通桥区的房屋，房屋总价款为256135元。该合同第二十条产权登记载明：（一）初始登记：百鼎富公司应当在2015年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因百鼎富公司的责任未能在本合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，邹德彬、彭东枝不退房，合同继续履行，百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付违约金;（二）转移登记：商品房交付使用后，邹德彬、彭东枝同意委托百鼎富公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因百鼎富公司的责任未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，邹德彬、彭东枝不退房，百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付违约金。合同签订后，邹德彬、彭东枝按约全面履行了合同义务，百鼎富公司于2014年10月1日将房屋交付予邹德彬、彭东枝。庭审中双方一致认可,百鼎富公司应于2016年3月22日之前协助邹德彬、彭东枝办理房屋权属转移登记。 一审法院作出（2019）川1112民初1034号民事判决：驳回邹德彬、彭东枝的诉讼请求。 邹德彬、彭东枝不服一审判决，向四川省乐山市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决；2.由百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付因逾期办理商品房不动产产权变更登记的违约金（以购房款256135元为基数，从2016年11月13日起按每日万分之一计算至实际收到不动产权证之日止）；3.由百鼎富公司向办证机关提交办理不动产权证所需手续；4.一审、二审案件受理费由百鼎富公司承担。 二审法院认定事实：对一审判决查明的事实予以确认，另查明，邹德彬、彭东枝（乙方）与百鼎富公司(甲方)于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同补充协议》中对办理产权登记约定为:甲方应在商品房交付使用后365个工作日内，代为办理房屋产权证书，若因甲方原因使乙方逾期取得权属证书，甲方按乙方已付房款0.5%支付违约金；乙方应在接到甲方通知后15日内到场协助甲方办理相关产权登记手续，如因乙方原因或非因甲方原因，使产权登记手续超过合同规定期限延期办理，乙方无权追究甲方责任。 2015年9月24日，乐山市国土资源局五通桥区分局出具《情况说明》载明，收回百鼎富公司持有的五国用（2012）第509号土地使用证（土地使用面积2439.3平方米），为该公司办理新的土地使用证面积为1082.15平方米，剩余面积1357.15平方米待国土证五国用（2012）第511号土地使用证收回时再重新一起办理。 2016年8月17日，乐山市五通桥区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年8月23日起在全区范围内实施不动产统一登记工作，由五通桥区不动产登记中心负责具体实施，区国土、房管等部门停止受理不动产登记业务。 二审法院认为，本案的争议焦点为：一、百鼎富公司是否应当承担支付逾期办理产权证变更登记违约金责任及邹德彬、彭东枝主张的违约金是否超过了诉讼时效；二、百鼎富公司是否应向办证机关提交办理不动产权证所需手续。关于焦点一，邹德彬、彭东枝与百鼎富公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约定履行合同义务。本案中，2012年11月20日，乐山市五通桥区人民政府向区国土资源分局作出批复，同意百鼎富公司位于西坝镇××、××、××1宗原拍卖出让土地（“西财上品”项目用地）因城市道路规划调整后增加土地出让面积484平方米，并将重新核发交地通知书及土地使用证。百鼎富公司于2013年4月19日足额交纳土地出让金，但百鼎富公司至今并未取得案涉新增地块的土地使用证书，导致其无法协助邹德彬、彭东枝办理案涉房屋的权属证书，该结果系不可归责于双方当事人的原因造成，故百鼎富公司不应承担本案逾期办证的违约责任。关于诉讼时效问题，本案《商品房买卖合同补充协议》中约定“若因百鼎富公司原因使邹德彬、彭东枝逾期取得权属证书，百鼎富公司按邹德彬、彭东枝已付房款0.5%支付违约金”，该约定是对《商品房买卖合同》中关于逾期办证应承担的违约金的计算方式的变更，对双方当事人具有约束力。双方当事人均认可约定的办证期限于2016年3月22日届满，邹德彬、彭东枝于2016年3月23日应知道其权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持”之规定，案涉《商品房买卖合同补充协议》约定的违约金计算方式为一时性债权，故邹德彬、彭东枝主张的逾期办证的违约金的诉讼时效期间为2016年3月23日至2019年3月22日，该期间未有中止、中断的事由发生，邹德彬、彭东枝于2019年11月12日向法院提起诉讼已超过法定的诉讼时效期间，其已丧失胜诉权，百鼎富公司不应承担本案违约金责任。邹德彬、彭东枝的该项上诉理由不能成立，不予支持。 关于焦点二，根据本案查明的事实，因相关部门尚未向百鼎富公司更换案涉土地的国有土地使用权证书，何时取得尚不能确定，导致百鼎富公司客观上不能协助邹德彬、彭东枝办理案涉房屋的不动产权证，故其要求百鼎富公司向办证机关提交办理不动产权证所需手续，不予支持。 邹德彬、彭东枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实和适用法律虽有瑕疵，但鉴于处理结果正确，应予维持。遂作出（2020）川11民终325号判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的基本一致，双方当事人均无异议，予以确认。 再审中，邹德彬、彭东枝提交了一份乐山市五通桥区自然资源局［2020］-5《信访事项处理意见书》，该意见书主要内容为：“邹德彬先生：您于2020年6月3日向省委第十二巡视组反映2016年入住西财上品小区至今未办理房产证，曾到乐山市中院申诉违约金和房产证无果，要求尽快办理不动产权证。我们于2020年6月18日受理，并邮寄发出受理告知书。经调查，您购买的西坝镇××财商品小区××单元××楼××号住房系乐山市百鼎富房地产公司开发建设。该公司于2012年2月通过出让方式取得位于西坝镇××村国有建设用地使用权14469平方米，分别办理5本国有土地使用证，在该5宗土地上共计修建了第1、3、4、5幢楼，含住房251套，门市50个。其中第1幢所在宗地与第3、4、5幢所在宗地由街道相隔，为单独宗地。第3、4、5幢跨3宗土地修建。该公司于2016年5月将该3宗土地中的2宗国有建设用地使用权进行了抵押，至今未解除抵押；2020年5月14日又因民间借贷纠纷，被成都市金牛区人民法院查封，查封期限为3年。该小区第1、3幢楼于2014年9月在区房管所办理了房产总证。因第3、4、5幢跨3宗土地修建，现要办理您反映的第3幢住户的不动产权证，需将该3宗土地合宗，但因其中2宗土地已设置抵押，同时被查封，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第二十二条‘国土资源、房地产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋、在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续’的规定，不能进行合宗，也不能将宗地分摊转让给住户。综上所述，您所购买的3幢4单元3楼1号房屋需要开发商筹措资金解决宗地的抵押和查封后才能办理不动产权证。我局将加强与开发商沟通衔接，催促其积极筹措资金解决宗地的抵押和查封，准备好办理房屋首次登记的资料，加快办理住户不动产权证的进程。如您不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向五通桥人民政府或乐山市自然资源局提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。乐山市五通桥区自然资源局2020年6月22日。” 百鼎富公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但证明的目的不认可，其理由与答辩意见一致。该回复刻意回避了另外一宗土地的证书没有颁发的事实。根据被申请人实际与相关部门沟通的情况，即使案涉土地抵押解封，因另外一宗土地证书缺失，事实上也无法办理不动产登记证书。因此，该份证据存在不全面的表述，且并未认定被申请人应当承担违约责任。 本院再审认为，根据再审申请人邹德彬、彭东枝的再审请求及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为：1.百鼎富公司逾期为邹德彬、彭东枝办理房屋登记手续，是否应当承担违约责任？2.邹德彬、彭东枝主张违约金是否超过诉讼时效？针对再审审理查明的事实，本院评析如下： 关于逾期办证的责任问题。本院再审认为，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的权利义务。案涉《商品房买卖合同》第二十条明确约定：“出卖人应当在2015年10月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”《商品房买卖合同补充协议》载明：“甲方应在商品房交付使用后的365个工作日内，代为办理房屋产权证书。若因甲方原因使乙方逾期取得权属证书，甲方按乙方已付房款0.5%支付违约金。……”根据上述约定，百鼎富公司应在2015年10月1日前取得该商品房所在栋的权属证明，并在交付房屋后的365个工作日内代为邹德彬、彭东枝办理房屋权属证书。在一、二审中，双方均认可约定的办证期限于2016年3月22日届满，但至今，百鼎富公司仍未取得案涉房屋楼栋土地使用权，结合乐山市五通桥区自然资源局的《信访事项处理意见书》上载明的事实，百鼎富公司不能办证原因系因百鼎富公司于2016年5月将该3宗土地中的2宗国有建设用地使用权进行了抵押，至今未解除抵押；因百鼎富公司因民间借贷纠纷案件，四川省成都市金牛区人民法院于2020年5月14日对案涉宗地进行查封，查封期限为3年。故案涉房屋无法取得房屋权属证书，系因所涉该房屋宗地被抵押和查封，不能办理土地使用权所致。依照最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”规定，百鼎富公司未在合同约定期限内取得该栋楼的权属证明，导致邹德彬、彭东枝购买房屋不能办理房屋不动产权属证书，其行为已构成违约。百鼎富公司辩称，是由于相关行政部门存在不履行行政职责任才导致百鼎富公司不具备为邹德彬、彭东枝办理房屋权属证书的条件，但没有提供充分证据予以证实。且即使该理由成立，亦不能因此免除为邹德彬、彭东枝购买的房屋办理不动产权属证书的义务。二审法院认定“因相关部门尚未向百鼎富公司更换案涉土地的国有土地使用权证书，何时取得尚不能确定，导致百鼎富公司客观上不能协助邹德彬、彭东枝办理案涉房屋的不动产权证”不当，应予纠正。 关于再审申请人主张的违约金是否应当得到支持的问题。本院再审认为，邹德彬、彭东枝主张以购房款256135元为基数按每日万分之一计算，由百鼎富公司支付从2016年11月23日起至邹德彬、彭东枝实际收到不动产权证之日止的违约金。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》中对逾期办理产权登记约定，由百鼎富公司按邹德彬、彭东枝已付房款0.5%一次性支付违约金。邹德彬、彭东枝关于违约金的主张不符合合同约定，本院不予支持。且双方认可办证期限于2016年3月22日届满，根据诉讼时效规定，邹德彬、彭东枝至迟应于2019年3月22日主张逾期办理房屋不动产权证的违约金，邹德彬、彭东枝于2019年11月12日向法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。关于邹德彬、彭东枝认为百鼎富公司在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩意见的问题，经再审查明，百鼎富公司在一审中，针对邹德彬、彭东枝主张逾期办证违约金已经明确提出超过诉讼时效的抗辩意见。即使未提出该抗辩意见，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，二审法院根据百鼎富公司的抗辩意见，认定“邹德彬、彭东枝主张的逾期办证的违约金的诉讼时效期间为2016年3月23日至2019年3月22日，该期间未有中止、中断的事由发生，2019年11月12日向法院提起诉讼已超过法定的诉讼时效期间，其已丧失胜诉权”并无不当，本院应予维持。 综上所述，邹德彬、彭东枝再审要求百鼎富公司办理房屋不动产权属登记的主张，本院予以支持。邹德彬、彭东枝再审要求百鼎富公司承担逾期办理房屋不动产权属登记违约金的主张，与双方约定不符，且起诉时已经超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市中级人民法院（2020）川11民终325号民事判决和四川省五通桥区人民法院（2019）川1112民初1034号民事判决； 二、乐山市五通桥区百鼎富房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内，为邹德彬、彭东枝位于四川省乐山市五通桥区房屋办理不动产权证书。 三、驳回邹德彬、彭东枝的其他诉讼请求。 一审案件受理费309元，由邹德彬、彭东枝承担109元，五通桥区百鼎富房地产开发有限公司承担200元；二审案件受理费618元，由邹德彬、彭东枝承担218元，五通桥区百鼎富房地产开发有限公司承担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 向杜梅 审 判 员 王学东 审 判 员 肖黔蜀 二〇二一年五月十七日 法官助理 卢 佳 书 记 员 陆 艺