贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初7342号 原告：李永明，男，汉族，1984年8月3日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 原告：张开晏，女，汉族，1985年1月19日出生，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。 被告：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城A座2-5、2-6、2-7号，统一社会信用代码：9152030072212139XA。 法定代表人：吴义沙，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，贵州中贵律师事务所律师。 被告：贵州桃溪房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪河畔住宅小区十三组团禄桃园C区2-1号营业房，统一社会信用代码：9152030258413778X2。 法定代表人：钟岗，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：田燕，女，1988年8月4日生，公司员工。 原告李永明、张开晏与被告贵州桃溪房地产开发有限公司（以下简称桃溪房开公司）、遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称九园房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李永明及二原告委托诉讼代理人罗洋，被告桃溪房开公司委托诉讼代理人田燕、被告九园房开公司委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李永明、张开晏向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决解除原、被告双方于2019年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019××××）及黔（2019）遵义市不动产证明第××××号预告登记。二、请求人民法院判决被告九园房开公司、桃溪房开公司立即返还原告李永明、张开晏购房款497880元、房屋维修基金7745元并支付违约金49788元。共计：555413元。三、本案诉讼费由二被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2019年11月1日与二被告签订了编号为：2019××××号的《商品房买卖合同》，合同约定：由二原告按套内面积计算以每平方米6433.39元的价格购买二被告开发的位于遵义××小区的套内面积为77.39平方米，总价款为497880元的住房一套；付款方式为：贷款方式付款；交房日期在2021年12月31前交付。但在主合同签订后，双方还签订了《补充协议》，该协议约定出卖人承诺买受人所购房屋在2020年12月31日前交付使用。二原告遂按合同约定交纳了首付款157880元，并与银行签订了《个人购房借款担保合同》，贷款340000元支付到被告九园房开公司账户，已全面履行了合同义务，但二被告至今不能交付房屋给二原告使用，已严重违约。综上所述，原、被告双方于2019年11月1日签订的《商品房买卖合同》系双方是真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。本案中二原告按约全面履行了支付购房款的合同义务，但二被告至今不按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求为1.确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令二被告在具备交付条件时向二原告交付遵义××小区房屋；3.由二被告按合同约定从2020年12月31日起至房屋交付之日止，以497880元为基数，按日万分之一计算向原告支付违约金。 被告桃溪房开公司辩称，我司已退出该涉案项目，所有债权债务由九园房开公司承担，我司仅是配合九园房开公司完成销售手续，故我司不应当承担责任。 被告九园房开公司辩称，对原告请求确认商品房买卖合同有效不持异议，但因2020年疫情影响现该房屋所在6号楼仅完成封顶，还未完成墙面施工以及消防等附属设施的竣工，无法达到交付条件，违约金计算标准过高，应予以调减，且结合2020年疫情影响被告只认可从2021年7月开始计算。我方只承担原告主张的违约金诉请垫付的相关费用。 本院经审理认定事实如下：遵义××路中段××项目系二被告联合开发建设。2019年11月1日，二原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由二原告按套内面积计算以每平方米6433.39元的价格购买二被告开发的位于遵义××小区的套内面积为77.39平方米，总价款为497880元的住房一套；付款方式为贷款方式付款；交房日期在2021年12月31前交付；逾期交房的，逾期在90日内的，至约定交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金、逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金。原告在买受人栏处签名捺印，二被告在出卖人栏处加盖公司印章及法定代表人个人印签。同日，双方还签订了《补充协议》，该协议约定出卖人承诺买受人所购房屋在2020年12月31日前交付。合同签订后，二原告按约定交纳了首付款157880元，并以按揭贷款方式支付尾款340000元给被告九园房开公司账户。2019年12月2日，××小区××号楼××单元××层××号房屋办理了预告登记，《不动产登记证明》编号为：黔（2019）遵义市不动产证明第××××号，权利人为二原告。交房期限届满后，因案涉房屋仅完成主体封顶不具备交付条件，原告遂诉至本院。 另外查明，2019年4月30日，二被告签订《合作协议》，载明：双方合作开发紫云台项目，甲方（九园房开公司）占项目80%股份，乙方（桃溪房开公司）占20%股份；双方解除合作关系，乙方退出合作项目；甲方支付乙方款项七千五百万元；乙方配合甲方融资，配合甲方销售房屋；项目的一切法律责任由甲方负责，乙方不再承担任何责任。 本院认为，原告与二被告桃溪房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，该合同合法有效，故对原告要求确认双方签订的合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，交付房屋系被告根据合同约定应当履行之义务，但因案涉房屋至法庭辩论终结时仍不具备交付条件，被告事实上不能履行该义务，如案涉房屋具备交付条件后二被告拒绝履行交付义务的，原告可另案主张权利，故对原告要求二被告在具备交付条件时向二原告交付房屋的请求，本院不予支持；因被告自身原告导致在交付房屋期限届满且超出90日后仍未能向原告交付房屋，被告已违反合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任，合同约定被告于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金，因房屋的交付不确定，以此作为支付违约金条件，当被告长时间逾期交付或者不能交付时，因所附条件不成就，将导致原告长期不能向被告主张权利甚至于出现被告不承担违约责任的后果，明显减轻了被告的责任，由于该条款系被告事先拟定且针对不特定多数购房者使用，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四百九十七条第（二）项”有下列情形之一的，该格式条款无效：......（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”之规定，该约定无效，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持；双方合同约定出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，年化利率仅为3.6%，被告辩解违约金计算标准过高不符合客观事实，本院不予采信，因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，本市于2020年2月中旬进入突发卫生事件一级响应状态至2020年3月中旬解除，客观上必然影响房屋交付，被告辩解理由成立，本院予以采信，故本院对原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求予以支持，但应当扣除受疫情影响的一个月；紫云台项目系二被告联合开发，案涉房屋由二被告共同出售给原告，该合同对二被告具有约束力，且二被告签订《合作协议》系双方对合作事宜的内部约定，对外无约束力，故被告桃溪房开公司辩解其已退出项目的建设，不应当承担责任的理由于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第四百九十六条、第四百九十七条之规定，判决如下： 一、原告李永明、张开晏与被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于2019年11月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李永明、张开晏违约金（从2021年2月1日起，以497,880元为基数，按日万分之一计算至房屋交付之日止）； 三、驳回原告李永明、张开晏其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费4,680元（已减半收取），由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司承担2,000元，原告李永明、张开晏承担2,680元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 刘远贵 二〇二一年五月二十八日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进