贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2301民初1061号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号，统一社会信用代码:91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：韦娜，系贵州天生律师事务所律师。 被告：兴义市瑞河房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东办迎新大道碧翠苑3栋1单元102室，统一社会信用代码:91522301666963276A。 法定代表人：吴小梅，系该公司执行董事兼总经理。 被告：张祖和，男，1982年10月6日生，贵州省兴义市人,户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工商银行兴义分行）与被告张祖和、兴义市瑞河房地产开发有限责任公司（以下简称瑞河房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行的委托诉讼代理人韦娜到庭参加诉讼，被告张祖和、瑞河房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同号：xxxxxxxxxxxxxx一手贷xxxxxxx）；2、判令被告张祖和偿还尚欠原告截至2020年8月21日的借款本金165334.78元、利息6161.57元、罚息128.83元、复利176.29元，四项合计171801.47元；并以171801.47元为基数，自2020年8月22日起在年利率5.145%的基础上上浮50%计付罚息至本息清偿完毕之日止；3、判令被告张祖和给付原告为实现债权所产生的律师费6000元；4、判令被告兴义市瑞河房地产开发有限责任公司对上述第二项、第三项诉请向原告承担连带清偿责任；5、判令原告对被告张祖和用于抵押的位于贵州省兴义市xx抵押房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由被告方共同承担。 事实与理由：2014年6月14日，原告（贷款人）与被告张祖和（借款人）、被告兴义市瑞河房地产开发有限责任公司（保证人，以下简称“瑞河房开”）签订《个人购房借款／担保合同》（合同号：xxxxxxxxxxxxxx一手贷xxxxxxx），合同约定借款人向贷款人借款200000元用于购买瑞河房开开发的位于贵州省兴义市xx房屋；借款期限240个月，自2014年7月11日起至2034年7月11日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基本利率，按月等额本息还款。对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加50%确定。担保方方式为：抵押＋阶段性连带责任保证。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押房屋于2014年7月14日办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：市房预兴字第××号）。被告瑞河房开向原告提供阶段性连带责任担保，保证期限至被告将正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。约定双方发生争议后由原告住所地人民法院管辖。2014年7月11日，原告将200000元支付至被告张祖和指定的瑞河房开银行账户，执行利率为6.8775%，逾期利率为10.31625%。合同履行期间被告张祖和多次出现逾期还款，截至2020年8月21日，被告张祖和尚欠原告借款本金165334.78元、利息6161.57元、罚息128.83元、复利176.29元，四项合计171801.47元。根据原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定，被告行为已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。 被告张祖和、瑞河房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年6月13日，张祖和向工商银行兴义分行申请贷款，同年6月14日，张祖和作为借款人、瑞河房开公司作为保证人与工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市xx房屋，贷款金额200000元。贷款期限20年，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率基础上加收50%确定。张祖和将所购房屋依法抵押给工商银行兴义分行。瑞河房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 张祖和作为抵押人与抵押权人工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单。2021年3月16日，张祖和将名下所有的位于兴义市xx房屋办理了以工商银行兴义分行为房屋他项权利人的不动产登记证明（证号：黔（2021）兴义市不动产登记证明第xxxxxxx号）,工商银行兴义分行取得他项权证。 工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2014年7月11日，金额200000元，张祖和未按时偿付款项。截至2021年3月11日，尚欠借款本金165334.78元、利息10908.92元、罚息406.63元、复利516.68元，以上合计177167.01元。 上述法律事实，有当事人陈述、营业执照、身份证复印件、《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《委托转账扣款授权书》、《中国工商银行借款凭证》、《个人贷款正常发放通知单》、《房屋他项权利证》、《不动产登记证明》等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，被告张祖和、瑞河房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，应承担相应不利的法律后果。张祖和作为借款人向工商银行兴义分行贷款，应按合同约定承担还款责任。工商银行兴义分行与张祖和对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因张祖和多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 原告原诉请的欠款金额截至2020年8月21日，但在庭审中，原告同意将账单时间调至2021年3月11日，为了便于纠纷的处理，本院予以准许。截至2021年3月11日，尚欠借款本金165334.78元、利息10908.92元、罚息406.63元、复利516.68元，以上合计177167.01元。张祖和应当清偿，之后的利息按照基准利率5.145%加收50%即年利率7.7175%以尚欠本金及利息之和即176243.70元为基数计算至清偿完毕之日止。工商银行兴义分行主张以罚息、复息再计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。 瑞河房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给工商银行兴义分行时，担保责任免除。该房屋于2021年3月16日办理了正式的抵押登记，但在未办理抵押登记之前即2021年3月16日前，瑞河房开公司应对被告张祖和的借款本息承担连带保证责任（工商银行兴义分行自愿同意计算自2021年3月11日，已逾期借款本金9834.45元、利息10908.92元、罚息406.63元、利息516.68元，合计21666.68元），之后的保证责任免除。瑞河房开公司对上述债务承担连带保证责任后依法有权向张祖和追偿。 同时，不动产物权经依法登记才能设立，案涉房屋办理了以工商银行兴义分行为抵押权人的他项权利登记手续，工商银行兴义分行取得该房屋的抵押权，故工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法成立，本院予以支持。 另关于工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该项请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与张祖和以及兴义市瑞河房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限张祖和于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截至2021年3月11日的借款本金165334.78元、利息10908.92元、罚息406.63元、复利516.68元，以上合计177167.01元，并从2021年3月12日起以尚欠借款本金及利息之和即176243.70元为基数按照年利率7.7175%计算利息至清偿完毕之日止； 三、兴义市瑞河房地产开发有限责任公司对张祖和截至2021年3月11日前的逾期借款本金、利息、罚息、复利共计21666.68元及本案诉讼费承担连带保证责任（承担连带保证责任后有权向张祖和追偿）； 四、中国工商银行股份有限公司兴义分行对张祖和用于抵押的位于兴义市xx房屋折价、拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权； 五、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3958元，减半收取1979元，由张祖和及兴义市瑞河房地产开发有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  段青宏 二〇二一年五月二十七日 书记员  何丽娟