广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10351号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市龙讯文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区陶育路113号首层自编B。法定代表人：张福梅。委托诉讼代理人：邓卫东，系该司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿建波，男，1964年1月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李钢，广东和颂律师事务所律师。上诉人广州市龙讯文化发展有限公司（以下简称龙讯公司）因与被上诉人耿建波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初27297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人龙讯公司上诉请求：l.撤销一审判决第二项，改判龙讯公司无须退还进场费90650.41元；2.改判耿建波向龙讯公司赔偿4个月租金154000元；3.一、二审案件受理费由耿建波负担。事实与理由：一、进场费是双方在公平自愿、公正的前提下，签订合同后，交纳收取的进场费入驻经营资格的商业惯例费用，耿建波自愿交纳进场费后，龙讯公司已依照合同约定将产权清晰、位置明确的商铺交付给耿建波入驻，正常使用经营，合同得以正常履行，龙讯公司已经履行了合同义务，无须退还进场费。一审认定进场费为耿建波承租使用商铺的对价，于法无据。龙讯公司向耿建波收取进场费不违反法律规定，可视为交易习惯，是否退回，应看合同约定，合同约定不予退还的或者没有约定退还的，不应退还。二、关于违约责任承担的问题，双方合同明确约定耿建波违约的，保证金不予退还并且耿建波需补4个月租金给龙讯公司。疫情对于不同地区和地域影响不同，应加以区别对待。本案所处区域疫情影响程度有限，双方合同目的不存在无法实现的情形，耿建波不享有合同解除权，其单方违约提前解除合同，不应免除其全部违约责任。因此，耿建波应补偿4个月租金的违约金给龙讯公司。被上诉人耿建波二审答辩称：不同意龙讯公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回。双方协商解除合同，耿建波不存在违约行为。耿建波于2020年7月31日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.龙讯公司返还履约保证金77000元；2.龙讯公司退还进场费120000元；3.龙讯公司赔偿损失20000元（针对原安装在场地内的3台空调损失）；4.龙讯公司承担本案全部诉讼费用。龙讯公司反诉请求法院判令：1.耿建波支付违约金154000元（相当于4个月的租金）；2.龙讯公司没收耿建波已支付的履约保证金77000元及进场费120000元；3.耿建波赔偿拆卸空调费用2100元；4.耿建波补缴2020年2月1日至4月30日期间的租金差额77000元；5.耿建波支付空调设备占用涉案商铺的场地租金34774元（按照38500元/月的标准，从2020年5月1日至5月28日）；6.耿建波承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年4月15日，龙讯公司（出租方，甲方）与耿建波（承租方，乙方）签署《商铺租赁合同补充协议》（以下简称《协议》），约定甲方将天河区XX路XX号首层自编A自编A6（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商铺使用；租赁期限自2019年4月16日至2023年4月30日止；该物业只限定经营火锅类轻餐饮，乙方办公，不得超范围经营，不得明火……2019年4月16日至2019年5月16日免租，2019年5月17日至2019年5月31日月租金额19250元，2019年6月1日至2020年4月30日月租金额38500元……；乙方须在本合同签订当天内向甲方缴纳77000元作为履约保证金（租赁期满后结算退回）并2019年5月17日至5月31日的租金19250元；租赁期满，乙方须往相关部门办理注销本商铺的相关证照（营业执照、食品经营许可证），并将办理注销受理回执单交予甲方备查；在乙方缴清所有租金、水电费、物业管理费等应交费用后，由甲方确认该物业没有因为乙方原因造成损坏并没有违反本合同约定，甲方将保证金无息退还给乙方（以收据原件为准），由甲方在30个工作日退还，如因乙方原因造成该物业损坏的，甲方有权从保证金中扣除损失部分，不足扣除部分的，甲方有权继续向乙方追收；乙方须向甲方总共支付120000元进场费，首期进场费80000元，在2019年5月15日前交缴纳，余下40000元进场费在2019年10月15日前向甲方付清……乙方必须在每月1号前通过银行转账的方式缴纳当月租金及其它费用给甲方，如乙方逾期缴交租金、水电费，逾期每天按总额1%计算滞纳金，并计算至乙方实际缴付清日止；当月逾期超过十五天的则视为乙方违约，合同随之终止，乙方应立即退场，甲方有权收回该物业并没收乙方所交的保证金，由于乙方违约而造成甲方提前收回该物业的，乙方不得提出取回保证金及对该物业的装修补偿等要求；若甲方须提前收回该物业，应提前一个月通知乙方，并双倍退还乙方所交的保证金并赔偿乙方四个月租金，若乙方须提前退出该物业，也应提前一个月出具公函书面通知甲方，乙方所交保证金甲方不作退还，并同时补所租赁物业四个月租金予甲方；如不可抗力的原因，造成本合约无法履行时，双方互免承担违约责任等。《协议》签署后，耿建波向龙讯公司支付进场费120000元、履约保证金77000元，并全额支付了2020年1月31日之前的租金，于2020年4月7日按照50%的比例支付了2020年2月1日至2020年3月31日的租金。2020年3月6日，耿建波以广州薄切牛肉餐饮管理有限公司的名义向龙讯公司发出《致房东的一封信》，函件中提出如下建议：1.因不可抗拒的原因，从疫情发生停业至确认可以恢复营业期间的租金双方是否可以各自承担一半，如龙讯公司确认可行，其会继续努力坚持至营业；2.如龙讯公司不能接受上述建议，其只能从即日起终止原合作协议，并会承担至2020年3月6日前的房租和水电等。2020年3月17日，龙讯公司向耿建波发出《关于催交XX路商铺租金函》，函称决定对耿建波2020年2月、3月、4月的租金给予减半缴纳的优惠，请耿建波在2020年3月20日前，将2020年2月、3月租金（合计40272元）转入合同指定的账户，另由2020年5月1日起，租金按原合同的实际金额缴纳等。2020年3月23日，龙讯公司向耿建波发出《XX路租金催缴函》，要求其于2020年3月25日前将所欠租金缴清，逾期未缴的，请在2020年3月28日前将商铺腾空并交还钥匙予龙讯公司。2020年3月30日，龙讯公司向耿建波发出《催缴租金函》，要求其于2020年4月1日前缴纳涉案商铺2020年2月、3月租金78772元，并在2020年4月2日之前将商铺腾空，归还商铺及钥匙予龙讯公司。同日，耿建波以广州薄切牛肉餐饮管理有限公司的名义向龙讯公司发出《致业主一封信》，函称其已无力承担过高的房租，龙讯公司提出的三个月房租减半优惠时限太短，对其帮助甚微等。2020年4月10日，耿建波以广州薄切牛肉餐饮管理有限公司的名义向龙讯公司发出《告之函》，函称：其于2020年3月5日通知龙讯公司要求条件，如双方未达成一致，双方自动解除合同，其只承担3月5日前的租金和费用，因龙讯公司迟迟未答复，其无力承担高额费用，并作出撤场决定，3月5日其还无法满足政府刚出台的有限制开展堂食业务的条件，尤其是火锅店；其于2020年4月7日支付了2020年2月和3月的全月房租及其他费用，实际已多付3月6日至3月31的租金，所以根本不存在4月租金的说法；同时其两次向龙讯公司归还商铺要求，龙讯公司一直避而不见……现将商铺钥匙快递给龙讯公司，同时请龙讯公司退还入场费用、押金及赔偿空调损失等。龙讯公司于2020年4月13日收到该函件及商铺钥匙。耿建波为证明其空调损失情况，向一审法院提交显示由广州薄切牛肉餐饮管理有限公司与案外人广州唐泰酒店用品有限公司于2019年4月26日签订的《购销合同》（载明双方就订购厨房制冷系统事宜达成该协议，协议总金额为15300元等）。经质证，龙讯公司对该合同的真实性无异议。耿建波表示其主张的空调损失系针对三台可移动空调，上述合同仅针对其中一台专门用于牛肉保存的特殊空调，另两台空调无法提供购买凭证。龙讯公司确认耿建波经营涉案商铺时场地内有三台空调，其中一台为保存牛肉的特殊空调，其雇佣人员将空调拆卸后存放于仓库内。本案审理过程中，双方办理了空调的交接手续，耿建波取回上述三台空调，但表示其中两部美的品牌空调因缺失部件，应由对方承担维修损失4374元，另一部库尔斯克尼品牌空调因缺失重要操作部件无法使用，故龙讯公司应按照上述合同的价格赔偿空调损失15300元。龙讯公司为证明其空调拆卸费的支出情况，向一审法院提交显示由广州市麦坤机电设备工程有限公司于2020年5月28日开具的《收据》（原件，载明收到龙讯公司拆除XX路XX号首层自编A6商铺叁台空调拆卸费2100元）。耿建波对该证据的真实性无法确认。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于耿建波已支付的进场费针对的内容，耿建波认为系整个租期的租金平摊；龙讯公司认为系其交付产权清晰的商铺给耿建波，耿建波支付该费用后获得入驻商场开展经营资格的商业惯例费用，除非合同明确约定其需要退还，否则无须退还；2.双方移交场地的协商情况，耿建波表示其在2020年3月6日提出了减免租金或于3月6日解除合同的两个方案，龙讯公司在3月17日回函同意减免租金，此后又于3月23日发出函件要求其于3月28日前腾空商铺，因龙讯公司减免没有达到其预期，耿建波遂于3月30日向龙讯公司回函明确解除合同，龙讯公司也于3月30日要求其缴纳租金及腾空商铺，其于2020年3月底搬离涉案商铺，于4月1日想要将钥匙交还龙讯公司，但龙讯公司拒绝接收，此后多次联系龙讯公司，龙讯公司都不同意接收，故其于4月10日把商铺的钥匙寄回给龙讯公司，其在涉案商铺内的物品只搬离一部分，尚余三台空调没有搬离，最后搬离空调时龙讯公司不同意，物品搬离的具体时间不清楚；龙讯公司表示耿建波在3月6日通过微信向其申请租金减半，其会再继续营业下去，其在3月17日回函同意减免租金，并要求耿建波在2020年3月20日之前按照减半的标准支付2、3月的租金，但耿建波并没有在上述期间前支付租金，所以其在2020年3月23、24日提出要求耿建波在3月25日将所欠付的租金缴清，其并非要求马上解除合同，如果耿建波在其指定的宽限期内能按照减半的标准支付完毕租金，其愿意继续履行合同，但耿建波在3月30日并未缴纳租金，耿建波还发出解除合同的函件，故其于3月23日发函表示在耿建波并未按时支付租金的情况下应将商铺交还，其后耿建波于4月10日夜间搬离商铺内物品，因物管公司无法核实耿建波与龙讯公司的租金是否结算完毕，所以阻止耿建波搬离物品；3.龙讯公司表示其于2020年5月27日将涉案商铺出租予案外人。一审法院认为：龙讯公司与耿建波签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。龙讯公司与耿建波通过订立《协议》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用。结合本案查明的事实，龙讯公司已于双方签订《协议》后履行了交付涉案商铺的义务，耿建波亦占有使用涉案商铺直至搬离，在此过程中耿建波也未提供证据证明非因其自身原因导致其无法正常占有使用涉案商铺。此外，耿建波亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于耿建波经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性，即耿建波所受影响的程度可能会得到好转，且龙讯公司亦在疫情期间给予耿建波相应租金减免优惠，故新冠××疫情的影响未达到耿建波无法实现合同目的并解除合同的程度。关于《协议》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《协议》完全无法履行，且龙讯公司已对2020年2-4月的租金给予了减半收取的优惠政策，耿建波在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，龙讯公司有权没收其已支付的租赁保证金，对于耿建波要求龙讯公司返还履约保证金77000元的诉讼请求不予支持，对于龙讯公司反诉请求没收履约保证金77000元的请求予以支持。且上述由龙讯公司没收的租赁保证金已足以弥补耿建波违约行为给龙讯公司所造成的损失，故对于龙讯公司再行要求耿建波支付违约金154000元的诉讼请求不予支持。关于龙讯公司的其他反诉请求，耿建波虽主张其于2020年3月底搬离涉案房屋，但并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，结合龙讯公司的陈述及双方函件往来，一审法院认定耿建波系于2020年4月10日搬离涉案商铺，且其系因不可归责于自身的原因导致三台空调滞留于涉案商铺内。另，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于餐饮行业的经营造成了影响，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况及一审法院上述认定，一审法院酌情判令耿建波按照19250元/月（38500元/月×50%）的标准向龙讯公司支付2020年2月1日至2020年4月10日期间的租金，综合耿建波已付租金的情况，其还需向龙讯公司支付2020年4月1日至2020年4月10日的租金6416.67元（19250元÷30日×10日），对于龙讯公司超出上述部分的诉请一审法院不予支持。如上所述，耿建波系因不可归责于自身的原因导致三台空调滞留于涉案商铺内，故对于龙讯公司要求耿建波赔偿拆卸空调费用及支付空调设备占用涉案商铺场地租金的反诉请求均予以驳回。关于耿建波已支付的进场费120000元的问题。双方对该款项的性质各执一词，耿建波认为该款项系整个租期内的租金分摊，龙讯公司称上述款项是根据租赁行业的交易习惯，承租房屋用于经营时所必须向出租人支付的费用，但其双方均未能举证证明。结合交易惯例，一审法院酌情认定上述进场费120000元为耿建波使用涉案商铺至2023年4月30日的对价。龙讯公司应按照耿建波未能使用涉案商铺期间（即2020年4月11日至2023年4月30日期间合计1115天）占《协议》约定的使用涉案商铺期间（即2019年4月16日至2023年4月30日期间合计1476天）的比例向耿建波退还进场费合计90650.41元（即1115天÷1476天×120000元），即龙讯公司没收耿建波已支付的进场费29349.59元，对于耿建波超出上述部分的诉请及龙讯公司超出上述部分的反诉请求，一审法院不予支持。关于耿建波诉请的空调损失问题，结合双方履约情况及空调交接情况，一审法院酌情判令龙讯公司赔偿耿建波空调损失4000元，对于其超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，一审法院于2021年2月24日判决如下：一、广州市龙讯文化发展有限公司没收耿建波已支付的履约保证金77000元及进场费29349.59元；二、广州市龙讯文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向耿建波退还进场费90650.41元；三、广州市龙讯文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向耿建波赔偿空调损失4000元；四、耿建波于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市龙讯文化发展有限公司支付2020年4月1日至2020年4月10日的租金6416.67元；五、驳回耿建波的其他诉讼请求；六、驳回广州市龙讯文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4555元，由耿建波负担2570元，由广州市龙讯文化发展有限公司负担1985元；反诉受理费4287元，由耿建波负担1040元，由广州市龙讯文化发展有限公司负担3247元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、龙讯公司诉请耿建波支付4个月租金的违约金能否成立；二、进场费应否退还的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，龙讯公司诉请耿建波支付4个月租金作为违约金的问题。如一审法院所述，案涉《协议》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。耿建波租赁涉案商铺用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，无力付租。但我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《协议》约定租赁期限至2023年4月30日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现，耿建波不享有合同解除权。另一方面，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。龙讯公司上诉主张因耿建波未依约付租其有权解除合同，没收全部保证金并补偿4个月租金于之不符，本院不予支持。但基于龙讯公司向耿建波发出函件要求解除合同之后，耿建波已于2020年4月10日将房屋钥匙交还给龙讯公司，可视为双方已事实上解除合同，本院予以确认。二、关于争议焦点二，进场费的退还问题。耿建波向龙讯公司支付进场费120000元，双方对该款项的性质各执一词，耿建波认为该款项系整个租期内的租金分摊，龙讯公司称上述款项是根据租赁行业的交易习惯，承租房屋用于经营时所必须向出租人支付的费用，但其双方均未能举证证明。一审法院结合交易惯例，酌情认定上述进场费120000元为耿建波使用涉案商铺至2023年4月30日的对价，并酌情认定龙讯公司应按照耿建波未能使用涉案商铺期间所占租期的比例返还，公平合理。龙讯公司上诉称无须返还进场费，不能成立。综上所述，因疫情所致耿建波未依约付租导致合同提前解除，一审法院综合全案案情及双方损失，酌情减免2020年2月1日至4月10日期间的租金，由龙讯公司没收耿建波租赁保证金77000元，赔偿耿建波空调损失4000元，退还进场费90650.41元，基本体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，可予维持。上诉人龙讯公司的上诉主张依据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4970元，由上诉人广州市龙讯文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶