广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7857号上诉人（原审被告）：深圳市国邦物业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道滨海大道9289号京基滨河时代大厦A座2106，统一社会信用代码91440300574753802G。法定代表人：陈泳怡，负责人。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵煜博，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘姣，女，汉族，1980年5月15日出生，住所地上海市。上诉人深圳市国邦物业顾问有限公司（以下简称国邦公司）因与被上诉人刘姣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初22639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。国邦公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二、三项；2.依法裁定撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判驳回刘姣第四项诉讼请求之外的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由刘姣承担。刘姣答辩称：1.一审法院认定事实清楚，证据充分。刘姣因国邦公司单方面违约解除合同遭受损失，一审法院判决国邦公司承担违约解除合同责任，事实清楚，证据充分，于法有据。合同目的未因疫情落空，房屋甚至仍处于出租状态，根本不受国邦公司所谓“暂停带客看房”的限制。国邦公司是假借疫情之名，行违约敛财之实。在双方合同明确约定了“服务费”的情况下，国邦公司所谓“租赁合同不存在服务费”的言论严重违背私法自治的法治精神，应予以驳回。2.一审法院适用法律正确，程序合法，国邦公司的上诉理由不能成立，请求驳回国邦公司的诉讼请求，依法维持原判。3.国邦公司在一审法院依法送达传票后拒绝出庭应诉，公然藐视法庭，其却在判决后企图通过莫须有的抗辩依据扰乱视听，蒙混过关，其真正目的是慑于法院的强制执行而拖延时间。另关于收益期的问题，合同第2.5条中约定的收益计费时间是2月3日，2月5日只是结算日。刘姣向一审法院起诉请求：1.国邦公司支付刘姣应得收益15400元；2.国邦公司返还刘姣服务费5775元；3.国邦公司支付违约金7700元；4.国邦公司支付刘姣垫付的1月与2月的水电煤等生活费用合计439.65元；5.国邦公司支付刘姣未收回资产而支出的相应费用610元；6.国邦公司以29924.65元为基数，按照银行同期贷款利率，向刘姣支付从2020年4月1日至判决生效之日止的利息，暂计为505.97元；7.本案律师费、差旅费及诉讼费用由国邦公司承担。一审法院认定事实：刘姣提交与国邦公司签订的《资产管理服务合同》（电子合同，合同编号GBCON190900180），载明刘姣授权国邦公司独家运营管理刘姣拥有的海典居1栋08C，管理时间为2019年9月18日起至2020年9月17日止，首年免租期为2019年9月18日至2019年11月2日。合同还约定首个管理周期的空置期为45天，时间为9月18日至11月2日，双方认可自2019年11月3日始计收收益。涉案房屋预期合理收益为每月7700元。合同约定，如房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前一个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租赁费用的经济损失；如房屋处于出租状态（以与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前一个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方以及承租方各一个月租赁费用的经济损失，如未提前一个月通知的，违约方应额外向守约方及承租人支付一个月租赁费用的经济损失。刘姣提交国邦公司于2020年3月21日通过微信向刘姣发送的《关于解除合同的通知函》，该函称因疫情原因，自该日起，国邦公司解除与刘姣之间签订的编号为GBCON190900180的合同，要求刘姣接函后立即安排接收房屋。刘姣另提交微信聊天记录称国邦公司违约解除合同的同时拒绝交付房屋，非法侵占刘姣资产，刘姣还提交收款收据称为收回该房屋支付了换锁等费用610元。刘姣还提交用电用气账单信息，显示2020年1月至2月未缴燃气费为133元，2020年1月至3月未缴电费为306.65元（242.35元+43.09元+21.21元），合计439.65元。刘姣提交与“蒋某某国邦”的微信聊天记录称国邦公司未受疫情影响，仍然在外寻找房源。一审庭审中，刘姣称因国邦公司仅提供了半年服务，故应当将返还剩余半年的服务费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。国邦公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭举证、质证，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利后果由国邦公司自行承担，一审法院对刘姣所述事实予以采信，国邦公司应向刘姣支付两个月的收益15400元。关于刘姣主张的服务费，根据合同约定的内容，该服务费实际系由刘姣给予国邦公司45日的租赁物收益，刘姣依照租赁物收益进行折算费用并无不当，合同约定服务期限为壹年，国邦公司仅提供了半年的服务，故应返还剩余一般服务费用，即5775元。关于违约金有合同依据，一审法院予以支持。关于水电、燃气等费用，刘姣亦提交证据予以证明，一审法院亦予以支持。关于未收回资产而支出的相应费用，因该费用并不属于刘姣为维护自身权益所产生的必然费用，且无合同依据，一审法院不予支持。关于利息的问题，刘姣主张按收益、服务费、违约金等总额计算，无法律依据，刘姣实际损失为国邦公司逾期支付房屋租金导致的资金占用期间的利息损失，一审法院对刘姣的该项诉讼请求，予以部分支持，即国邦公司应以15400元为基数，按照一年期贷款市场报价利率，自2020年4月1日起向刘姣支付至款项付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、国邦公司于判决生效之日起十日内向刘姣支付收益15400元及利息（利息以15400元为基数，按照一年期贷款市场报价利率，自2020年4月1日起支付至款项付清之日止）；二、国邦公司于判决生效之日起十日内向刘姣返还服务费5775元；三、国邦公司于判决生效之日起十日内向刘姣支付违约金7700元；四、国邦公司于判决生效之日起十日内向刘姣支付水电燃气等费用439.65元；五、驳回刘姣的其他诉讼请求。如国邦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费274.89元，全部由国邦公司负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，2018年8月27日，刘姣和国邦公司签订了《委托代理出租、委托代办装修、配备家私业务合同书》，约定代理租赁期限1年，从2018年9月18日至2019年9月17日，租金为每月7400元，45天免租期。2018年8月，刘姣出具《收据》，本人刘姣为海典居物业业主，现收到由国邦物业顾问有限公司交来的房屋押金人民币7400元……合同期内第一年第十期租金中抵扣完后，则此份收据自动作废。2019年9月29日，刘姣与国邦公司签订《补充协议》，第5条为：之前付7400押金，现补300押金。总共付7700押金。国邦公司提交涉案房屋的做账凭证，显示从2018年11月5日至2019年9月，9个月每月支付7400元，1个月支付3700元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、国邦公司应否支付刘姣两个月收益15400元；二、国邦公司应否返还服务费5775元；三、国邦公司应否支付违约金。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，国邦公司主张，一审法院未查明刘姣所主张的收益对应的时间，涉案合同于2020年3月21日解除，因此，刘姣的收益仅是2020年2月5日至2020年3月21日。本院认为，在二审庭审中，双方均认可，每月租金计算的区间是从本月3日至次月2日，结算日为每月5日。虽然国邦公司送达了《关于解除合同的同意函》，但由于刘姣并无任何违约行为，国邦公司并不享有合同解除权。刘姣于2020年3月30日将涉案房产换锁，其以实际行动解除了合同，并实际占有涉案房屋，在此之前，并无证据证明国邦公司将涉案房产交还，因此，国邦公司应当支付2月3日至3月30日的租金，经计算，数额为14406.45元（7700＋7700×27÷31=14406.45），一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点二，国邦公司主张，本案实际为房屋租赁合同，不存在相应的服务费，双方对免租期明确约定了时间段，且免租期已过，不存在免租期抵扣服务费一说。在二审过程中，刘姣明确其起诉的服务费，实际是免租期的租金，因合同未完全履行，因此免租期应按比例折算。本院认为，双方合同约定的履行期限为一年，因此有45天的免租期，现双方合同仅履行了6个多月，因此，免租期应当按比例进行计算。但刘姣仅主张支付5775元的费用，低于按比例计算的标准，系合法处分自己的诉讼权利，本院予以允许。国邦公司的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三，国邦公司主张，是刘姣单方解除合同，无权要求一个月租金的违约金。另外，刘姣已经扣除了押金，其损失已经得到赔偿。而且解约时正值疫情，也应当考虑该不可抗力的影响。本院认为，国邦公司主动解除合同，既不返还涉案房屋，也未支付租金，构成违约，刘姣享有合同解除权，并有权依照合同约定主张违约金。国邦公司主张刘姣已经扣除了押金，但其提交的《收据》是2018年8月出具，结合国邦公司提交的房租支付凭证，该押金已经抵扣了相应的租金。而对于2019年签订的合同，并无证据证明国邦公司支付了押金，因此国邦公司主张押金已经弥补损失的理由不成立。另外，关于新冠疫情的影响，因涉案房屋并非商用房产，仅是居住用房，是否减免租金应当双方协商决定，而且通过聊天记录，国邦公司的工作人员仍旧在找寻出租房屋，因此，本案中，疫情并不构成不可抗力，其主张不支付违约金，本院不予支持。综上，国邦公司的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持，一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初22639号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初22639号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初22639号民事判决第一项为：上诉人深圳市国邦物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘姣支付收益14406.45元及利息（利息以14406.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月1日支付至款项付清之日止）；四、驳回被上诉人刘姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费274.89元，二审案件受理费521.88元，均由深圳市国邦物业顾问有限公司负担。深圳市国邦物业顾问有限公司应自本判决生效之日起七日内向刘姣迳付274.89元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年五月三十一日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。