广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3776号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司。法定代表人：关宝伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，该公司职工。被上诉人（原审原告）：孙壮。委托诉讼代理人：侯双龙、罗可丹，均系北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）与被上诉人孙壮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。孙壮向一审法院起诉请求：1.富基公司向孙壮支付迟延办证违约金（按每日万分之零点三的标准，其中从2017年5月4日起至2018年10月27日以3280000元为本金、从2018年10月28日起至2018年12月8日止以3322238元为本金计算）；2.诉讼费由富基公司承担。原审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与孙壮签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，孙壮、富基公司确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2017年5月3日，原审法院予以认定。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续并将不动产证交付给孙壮，已构成违约，应承担违约责任。关于富基公司抗辩孙壮迟延提交办证所需资料及补缴增大面积房款要求免除该期间违约责任的意见，原审法院意见是：富基公司在2017年10月26日发出通知时尚未取得涉案房屋所在楼宇的大确权，不具备办理涉案房屋的权属证书条件；富基公司在2018年6月1日发出的通知没有送达到孙壮的妥投证明，孙壮也不确认，原审法院不予认定；富基公司在2018年10月26日发出的通知寄送地址为涉案房屋，虽不是孙壮在合同的通讯地址，但此时孙壮已实际收楼，且邮件于当天由“他人”代为收取后，孙壮已在2018年10月27日补交面积差房款。鉴此，对富基公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。对孙壮要求富基公司支付从2017年5月4日起至2018年12月8日止的违约金请求，原审法院予以支持。关于违约金的计算。由于孙壮在实际收楼后有补缴了面积差款，故违约金的本金应以孙壮实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，孙壮要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向孙壮支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中2017年5月4日至2018年10月27日期间以3280000元为本金，2018年10月28日至2018年12月8日期间以3322238元为本金）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院受理费996元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。上述受理费已经由孙壮预交，孙壮同意由广州市富基房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给孙壮。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，被上诉人对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。1.补充协议第二十条不是格式条款。2.退一步讲，即使补充协议第十二条是格式条款，也不构成无效情形。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。被上诉人需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自被上诉人结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在被上诉人履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以被上诉人实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以被上诉人实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助被上诉人办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和被上诉人向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，被上诉人已于2018年12月8日领取了房产证。二审中，富基公司补充事实理由如下：自富基公司取得涉案房屋的大确权即初始登记之日起，涉案房屋已符合全部办证条件，但此后部分业主不配合办理房屋面积差结算、缴纳契税，甚至拖延领取房产证，该期间的迟延责任应由业主自行承担。被上诉人孙壮二审答辩称：富基公司于2017年11月通知我方，要求我方结算面积差以及提交办证所需材料，但此时富基公司尚未取得涉案房屋的大确权，涉案房屋尚未符合办证条件，因此我方有权拒绝结算面积差及缴纳契税。在富基公司取得涉案房屋的大确权后，我方收到其通知后，亦需要一定的时间去准备相关办证材料，我方并无故意拖延办理房产证。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助被上诉人办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知被上诉人送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代被上诉人向办证部门申请办理房地产权证。（三）以被上诉人结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助被上诉人在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于被上诉人已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，被上诉人经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向被上诉人支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张被上诉人拖延办理房产证的延期责任问题。富基公司二审并未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，广州市富基房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 马健中审判员 陈少波二〇二一年五月六日书记员 苏宏榴张朝婷