河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初2056号原告：吕喜成，男，汉族，1982年1月4日出生，住修武县。委托诉讼代理人：谢罡，河南剑源律师事务所律师。被告：焦作市正源机械制造有限公司，住所地修武县。法定代表人：郝艳琴，经理。委托诉讼代理人：赵春，河南苍穹律师事务所律师。被告：郝艳琴，女，汉族，1957年12月30日出生，住焦作市解放区。被告：肖坤，男，汉族，1984年9月27日出生，住焦作市山阳区。原告吕喜成诉被告焦作市正源机械制造有限公司（以下简称正源公司）、肖坤、郝艳琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕喜成及其委托诉讼代理人谢罡、被告正源公司的委托诉讼代理人赵春、郝艳琴、肖坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕喜成向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与正源公司、郝艳琴、肖坤分别于2017年10月20日和2018年3月10日签订的《场地租赁合同》；2、请求依法判令三被告返还原告场地租金370000元及违约金（违约金以370000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2020年1月15日起计算至被告实际偿还完毕之日止）；3、请求依法判令三被告支付原告扩建费用536814元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告正源公司、郝艳琴、肖坤分别于2017年10月20日和2018年3月10日签订了《场地租赁合同》，约定三被告将被告正源公司院内的两处空地出租给原告，租金分别为每年90000元、50000元。合同签订后，原告支付了370000元租金，并在租用场地范围内进行扩建，产生扩建费用536814元。2018年，修武县人民法院通知原告上述场地已被查封。2018年修武县人民法院因拍卖上述场地，通知原告退出场地，致使原告无法使用涉案场地，签订场地租赁合同的目的无法实现，三被告的行为构成违约。为维护原告合法权益特诉至法院。被告正源公司辩称，被告正源公司认为原告吕喜成提出要求解除合同、要求返还租金370000元和违约金、要求赔偿自建房损失缺乏事实和法律依据，请求人民法院查核事实，驳回原告吕喜成的诉讼请求。（一）场地租赁。2017年10月20日，被告正源公司和原告签订《场地租赁合同》，按此合同所规定的义务，被告正源公司已将合同约定土地交给原告使用，至今原告还在使用。按合同约定租金每三年交付一次，年租金90000元，共计270000元。经查核原告至今并没有全额支付租金，尚欠67000元未支付。（二）办公楼及厂区后院（包括6000平方车间、食堂、仓库等）的租赁。2018年3月10日，被告正源公司在原告的强烈要求下将办公楼及厂区后院（包括6000平方车间、食堂、仓库等）租赁给原告使用。合同签订后，被告正源公司就将办公楼及厂区后院（包括6000平方车间、食堂、仓库等）交给原告使用。合同约定租金三年交付一次，年租金50000元，共计150000元。到目前为止，原告尚欠租金30000元。（三）原告要求赔偿扩建费损失问题。2018年3月10日，被告正源公司在签订办公楼等租赁合同时已明确约定：不征得甲方（正源公司）同意，不准私搭乱建，出现问题，甲方不承担任何责任。原告在租赁场地时，已明确约定如果搭建房子应征被告正源公司同意。依据本案的事实，乙方搭建房子时没有征得被告正源公司同意，其损失应该自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定承租人未经承租人同意，对租赁物改善或者增设他物的，出租人可以提起要求承租人恢复原状或者赔偿损失。原告私自搭建的房子应该自行拆除，被告正源公司不承担任何责任。并且，经过被告正源公司审核，原告在租赁被告正源公司场地时，私自盗卖被告正源公司财产，折合人民币约共计131810元（详见被告正源公司向法院提供的原告盗卖被告正源公司物品清单、照片）。综上所述，本案事实是：合同签订后，被告正源公司已经按照合同所规定的义务，将租赁地和办公楼交付给原告，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同生效。按照合同的约定，原告目前尚欠97000元未支付是本案事实。原告要求返还370000元没有事实和法律依据。被告正源公司认为租赁合同已经生效。原告实际占有使用租赁物，再提出解除合同、返还租金和赔偿损失，没有任何事实和法律依据，并且还盗卖被告正源公司财产。请求法院审核本案事实，依法驳回原告诉讼请求。按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同不能超过20年，原、被告签订的是30年，是无效的。被告郝艳琴辩称，1、平整场地不是原告平整的。2、被告郝艳琴对原告没有任何承诺。3、2016年6月份之后法定代表人变更为被告郝艳琴，工商部门认可，可以独资。4、合同中规定如果是政府征用双方可以协商，但现在是拍卖。被告肖坤辩称，原告租场地要求被告赔偿不合理，原告从开始租用被告肖坤的场地到现在，原告一直在使用，原告没有经过被告肖坤的允许将场地里的物品私自进行变卖。原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、2018年3月10日签订的场地租赁合同和2017年10月20日签订的场地租赁合同各一份，证明原告和三被告之间存在租赁合同关系。2、建筑清单13张，证明原告在租赁场地内的建筑物的费用。3、证人王某、陈某的出庭证言。4、被告正源公司的工商登记信息，该份证据显示被告正源公司的股东仅为郝艳琴一人，根据该证据和原告提交的其他证据，可以显示出被告郝艳琴与被告正源机公司存在人格混同，且被告郝艳琴对被告正源公司的出资不足，被告正源公司的责任应由被告正源公司与被告郝艳琴共同承担。被告正源公司对原告提交的证据质证认为，对证据1真实性没有异议，但是原告以此合同要求返还租金没有依据，不能支持原告的诉讼请求。对第2组证据中的2016年10月29日的收到条和2017年11月26日的收到条、2018年3月10日的收到条真实性无异议，但是对数额有异议。2016年10月29日的收到条203000元和2017年11月26日肖坤的170000元的收到条，203000元的条据包含170000元的条据。2018年3月10日，郝艳琴出具的150000元的条据，其实原告付了120000元。对证据2中其他证据的真实性有异议。按照法律规定，所购买的商品和财产必须有国家税务机关出具的正式票据才行，对该组证据的真实性无法核实，不能以此来确定原告的损失，如原告有损失应由其自行承担。合同应该是原告与被告正源公司签订的租赁合同，该合同与被告郝艳琴、肖坤没有关系。至于被告肖坤、郝艳琴在合同上签字，履行的是职务行为，不是合同义务相对人。对证据3，证人向法庭说的交付了250000元、40000元不真实，没有相应证据来证明，无法确认。对证据4，现在被告郝艳琴是股东是事实，但不存在人格混同。被告正源公司对外承担责任，被告郝艳琴不应承担任何责任。被告郝艳琴的质证意见同被告正源公司的质证意见。平整土地平整的是部分的面积。被告肖坤的质证意见同被告正源公司的质证意见。被告正源公司向本院提交如下证据：1、（2019）豫0821刑初72号刑事判决书一份，证明原告目前支付的租赁费用320000元，是判决书第二页人民法院确定的数额；2、2018年3月10日签订的场地租赁合同和2017年10月20日签订的场地租赁合同各一份，证明是原告和被告正源公司签订的合同，与被告肖坤、郝艳琴没有关系，被告肖坤、郝艳琴不是合同的相对人；3、原告吕喜成盗卖货物清单一张，原告在使用被告正源公司的财产时，私自变卖被告正源公司财产，价值131810元；4、图片39张、照片17张，证明原告目前还正在使用被告正源公司的房产和土地；5、土地证和房地证各一份，证明被告正源公司有向外租赁的资格和资质；6、河南省修武县人民法院（2014）修执字第712号、（2014）修执字第711号、（2014）修执字第710号之一、（2014）修执字第710号之二、（2017）豫0821执869号、（2017）豫0821执869号之三、（2014）修法执字第377-1号、（2016）修执字第345号之一、（2014）修法执字第377号裁定书共9份，共11页，证明查封的是房产，土地没有查封，被告正源公司不可以对外转卖，可以对外出租房子进行收益；7、照片8张，证明原告现在仍在使用租赁的场地。原告对被告正源公司提交的证据质证认为：对证据1的真实性和合法性予以认可，不认可证明指向.首先判决书第二页公诉机关指控部分显示租金是360000元，判决书郝艳琴的供述和辩解部分及证人证言部分均显示合同的双方当事人系原告和三被告。判决书还在本院查证的证据部分2018年6月3日书面申请人民法院进行网拍用于还债，判决书第四页显示2019年2月4日修武县投资集团公司以4720000元竞拍成功，以上均可显示原告自2018年6月3日后法院多次通知原告让其搬出所租赁的场地，原告无法实际使用所租赁的场地。对证据2的真实性和合法性均无异议，该两份合同第二页的第6项其他约定部分显示出被告已同意原告在此租赁场地上进行扩建和改建。证据3系被告单方制作，该证据系当事人陈述，其真实性、合法性无其他证据予以印证，不予认可。对证据4真实性和合法性均不予认可，对证据指向有异议，该图片和照片能显示出原告未使用该场地，因为三被告还能自由进出。该照片和图片不能显示出被告对该场地享有所有权。对证据5，土地证和房产证系复印件，真实性无法核实。按法律规定，查封土地不得向外出租。截止到2019年3月份，土地证和房产证已失去应有的法律效力。对证据6，9份裁定书真实性、合法性无异议，对其证明指向有异议。河南省修武县人民法院（2014）修执字第712号、（2014）修执字第711号裁定书明确记载在查封期间被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担；河南省修武县人民法院（2017）豫0821执869号之三裁定书显示涉案出租的土地和房产权利已发生改变；结合修武县人民法院（2019）豫0821刑初72号刑事判决书，人民法院在向被告正源公司送达裁定书上明确规定，不得对查封物设定权利负担，其对外出租的行为系签订租赁合同，依据租赁合同，租赁一方取得对物的管理和使用权，当然是应当认为是设定权利，且优先于债权。被告提供的裁定书可以证明查封期间的房产不允许出租，被告正源公司和郝艳琴正是因为实施了这种行为，被上述刑事判决确认有罪。结合原告在庭审中对被告郝艳琴的发问中可以看出法院是明确禁止上述房产向外转租，并且隐瞒了被查封的事实。对证据7，照片是最近拍的，该照片形成涉案土地及房屋权利变动以后，在此之前原告已无法正常使用该房屋及土地，原告于法院告知后已丧失对上述房屋、土地的支配和控制。被告郝艳琴对被告正源公司提交的证据没有意见。原告在继续使用涉案出租房。被告肖坤对被告正源公司提交的证据没有意见。被告郝艳琴、肖坤未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证意见，对本案证据分析认证如下：原告所举证据1和被告正源公司所举证据2均为2018年3月10日和2017年10月20日签订的场地租赁合同，原、被告对其真实性均无异议，对各自证明目的各执一词。本院分析认为，上述证据能够证明原告与被告正源公司之间存在租赁合同关系，被告正源公司场地及场地上的建筑物租赁给原告的事实。原告所举证据2中的三张收条，三被告对其真实性无异议，只是对实际支付数额有异议，三被告对2018年3月10日被告郝艳琴出具的150000元的条据有异议，认为原告只付了120000元，差额30000元，原告认可已付150000元，三被告无证据证明原告只付了120000元的事实，故本院认定2018年3月10日原告支付被告租赁费150000元。结合原、被告的陈述，原告共支付被告租赁费353000元。原告所举证据2中的其他部分和证据3不能证明其指向。原告所举证据4被告正源公司的工商登记信息，能够证明该公司的类型为自然人独资的有限责任公司。被告正源公司所举证据1和证据6以及原、被告的陈述，能够证明被告正源公司的财产被修武县人民法院于2014年7月18日、2014年12月10日、2017年7月5日、2017年7月31日、2018年2月8日批次查封并冻结土地出让金1000000元。2018年8月20日修武县人民法院裁定拍卖被告正源公司的工业用房所有权及建筑物使用范围内的土地使用权（原、被告租赁标的物包含在内），2019年2月，被告正源公司的工业用房所有权及建筑物使用范围内的土地使用权被买受人修武县投资集团有限公司以4720000元的最高价竞得的事实。被告正源公司所举证据3、4、5不能证明其指向。经审理查明：原告与被告正源公司分别于2017年10月20日和2018年3月10日签订了《场地租赁合同》，约定将被告正源公司院内的两处空地及部分房屋出租给原告，租金分别为每年90000元、50000元，每一次支付三年的租赁费。签订合同前，被告正源公司的财产已经被修武县人民法院依法查封和冻结，查封的财产有原告租赁的租赁物。签订合同时，被告正源公司隐瞒了其财产被查封和冻结的事实。被告正源公司对外出租时也未经过查封法院的同意。合同签订后，原告支付了353000元租金，被告正源公司将租赁物交付原告。2018年8月20日，修武县人民法院裁定拍卖被查封的财产。2019年2月4日，被告正源公司的工业用房所有权及建筑物使用范围内的土地使用权被买受人修武县投资集团有限公司以4720000元的最高价竞得。2019年3月买受人不让原告进场，原告停止经营。原告要求被告返还租赁费和赔偿损失未果，形成诉讼。本院认为，被告正源公司在向原告出租其财产时隐瞒了其财产被法院查封和冻结的事实，也未经过查封法院的同意。被告正源公司以虚假的意思表示与原告签订《场地租赁合同》，其所实施的民事法律行为无效。故原告与被告正源公司签订租赁合同为无效合同。被告正源公司应返还原告租赁费，由于原告已占有使用租赁物，原告应支付被告正源公司因占有使用期间的费用。2019年2月本院在执行案件中将相关财产拍卖给案外人。之后原告应付的使用费不应再支付给被告。综合本案情况，本院认为原告支付给被告租赁费165834元较为合适。原告共支付租赁费353000元，扣除应支付165834元，被告正源公司应返还原告租赁费187166元。被告正源公司为自然人独资的有限责任公司，被告郝艳琴是该公司的唯一股东，原告主张被告郝艳琴与被告正源公司存在人格混同，依据法律规定，被告郝艳琴负有举证责任。被告郝艳琴未向法庭举证证明公司财产独立于其自己的财产，故其应当对被告正源公司的债务承担连带责任。原告主张被告肖坤与被告正源公司、被告郝艳琴共同承担责任的请求，因原告所举证据不能证明被告肖坤是本案承担责任的主体，故本院认定被告肖坤的行为是职务行为，原告的该项诉求，本院不予支持。原告诉求三被告支付原告扩建费用536814元，后又撤回该项诉讼请求，本院另行裁定予以准许。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吕喜成与被告焦作市正源机械制造有限公司分别于2017年10月20日和2018年3月10日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告焦作市正源机械制造有限公司返还原告吕喜成租赁费187166元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告郝艳琴对被告焦作市正源机械制造有限公司返还原告吕喜成租赁费187166元承担连带清偿责任；四、驳回原告吕喜成的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由原告吕喜成承担3385元，由被告焦作市正源机械制造有限公司、郝艳琴承担3465元，二被告承担部分暂由原告垫付，待履行判决义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  范 鑫人民陪审员  常艳东人民陪审员  张菊玲二〇二一年五月十三日书 记 员  薛玉婷