广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初703号原告：广州中信厚德物业管理有限公司（原广州中信物业管理有限公司），住所地广州市越秀区东风东路699号502房。法定代表人：张西凤，经理。委托诉讼代理人：钟铁蕙、陈婧，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：贾汇亮，男，1979年11月6日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：彭宇、陈雁云，分别为广东琉璃律师事务所律师、实习律师。原告广州中信厚德物业管理有限公司（以下简称“中信公司”）诉被告贾汇亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婧，被告的委托诉讼代理人彭宇、陈雁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年11月1日至2019年11月22日的物业管理费6428.2元、垃圾费123.7元及逾期支付2017年11月1日至2019年11月22日期间物业管理费及垃圾费的滞纳金（每月物业管理费及垃圾费的滞纳金，以264.9元为基数，从次月1日起按日千分之零点二计至实际清偿之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2004年11月26日，广州天宁蒂威房地产开发有限公司（以下简称“天宁公司”）与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告为广州市海珠区金豪嘉苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为2004年12月1日至2007年11月30日。原告自2004年12月1日为小区提供物业管理服务，并于合同期限届满后继续为小区提供物业服务。后，该小区住宅房屋物业服务费调整为1.65元/平方米/月。被告为小区业主，在享受原告提供的物业管理服务后，应按每月物业管理费1.65元/平方米/月、垃圾费5元的标准向原告支付服务费用。但被告自2017年11月起，一直欠缴上述费用。2020年9月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催缴2017年11月至2019年11月的物业管理费、垃圾费，但被告至今仍未缴纳。原告应于2019年11月22日撤出对小区的物业管理，即被告应向原告交付2019年11月22日前未付的物业管理费、垃圾费及滞纳金。被告辩称：不同意原告全部诉请。涉案小区在2017年8月12日召开业主大会，通过了解聘原告并实施业主自治的决议，由业委会管理小区，同时通过的金豪嘉苑公共管理方案第十九条规定，原告公司在业委会要求其退出小区之日起收取的任何费用，均属于违法。业委会已经于2017年11月1日向原告发函，故原告无权收取2017年11月1日起的物业管理费，业委会并要求其在2017年11月24日下午两点办理物业退出移交手续，但原告拒绝退出，业委会发函告知全体业主，因业主大会解聘原告且原告拒绝退出小区，从2017年11月24日下午两点开始原告不能收取任何费用。根据最高院审理物业合同纠纷若干解释第十条，物业企业拒绝退出移交，并且用存在物业服务为由收取费用的，人民法院不予支持，因此原告的诉讼请求没有法律依据。原告与开发商签订的物业合同早在2007年已经过期，此后并未续签合同或者与业主签订任何协议，该协议中约定的物业管理费标准也仅为1.38每平方每月，故原告主张的管理费标准、垃圾费标准还有违约金标准都没有合同依据。无论小区业主行使撤销权发生纠纷，亦或是业主大会决议生效后业委会要求物业公司退出但其拒绝退出而行使的诉讼权利，这是小区业主与业委会之间的法律关系，与业委会代表小区业主与中信公司之间的物业服务合同关系法律关系并非同一法律关系。无论是业主起诉撤销第四次业主大会也好，还是业委会起诉中信公司退出小区这个官司也好，中信公司是无权主张诉讼期间的判决生效之日前的费用，民法典第949条也规定了原告无权向被告收取物业管理费。经审理查明：据查册表记载，海珠区上渡路金骏街14号905房为被告及案外人颜丽梅共同共有，面积157.4922平方米。2004年11月26日，原告（乙方）与天宁公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将金豪嘉苑小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限从2004年12月1日至2007年11月30日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.38元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之零点贰交滞纳金；等。广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会（以下简称“业委会”）曾于2017年11月24日起诉中信公司，案号为（2017）粤0105民初10643号，要求中信公司立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理及移交小区的资料及财物。中信公司委托员工于2017年12月12日领取了该案的诉讼材料。本院于2019年5月14日作出（2017）粤0105民初10643号民事判决书，判决中信公司在该判决生效之日起十五日内撤出对金豪嘉苑小区区域的物业管理及移交资料给业委会等。上述判决书查明以下事实：2017年11月2日，业委会向中信公司邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》，通知解除与中信公司的物业服务关系并要求中信公司向业委会移交小区所有的财物及资料，要求中信公司从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。中信公司表示其没有收到该告知书。涉案小区业主谢小雯起诉广州市海珠区人民政府赤岗街道及金豪嘉苑业主委员会，请求撤销对业主委员会的备案登记等，案号为（2018）粤7101行初710号。广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初710号行政裁定书，裁定驳回谢小雯的起诉。当事人不服该裁定提起上诉。广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3314号行政裁定书，裁定维持原裁定。后中信公司不服上述（2017）粤0105民初10643号民事判决书，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）粤01民终16435号民事判决书驳回中信公司的上诉，维持原判。该二审判决书于2019年11月7日发生法律效力，并另查明如下事实：业主沈卓坤曾以业主大会存在程序以及实体问题为由要求撤销涉案小区第四次业主大会作出的决议，并明确其诉讼请求是要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》中的表决结果即同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及附属设施”（即业主自治）和《关于第四次业主大会决议二的公告》中的表决结果即《金豪嘉苑公共管理方案》，其申请撤销的理由是对金豪嘉苑业委会的计票方式有异议，即把未参与投票的权数计入已表决的多数票。一审法院作出（2017）粤0105民初6207号民事判决书，认定沈卓坤以对“未投票权数计入已表决的多数票”的计票方式有异议为由，要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》当中的表决结果，无理，判决驳回了沈卓坤的诉讼请求。该判决已发生法律效力。黄启光系以金豪嘉苑业委会组织的业主大会决议程序存在瑕疵、具有暗箱操作的嫌疑为由，要求撤销第三次业主大会所作出决议以及第四次业主大会所作出决议，一审法院就该案作出（2017）粤0105民初10552号民事判决书，该判决已于2019年6月4日发生法律效力。黄启光系于2017年11月21日提起上述（2017）粤0105民初10552号民事诉讼。另查，小区业主黄志洪、谢小雯向本院提出执行异议，以小区5%的业主已申请使用电子投票系统召开临时业主大会，共同表决撤销第四次业主大会决议为由，请求终止对（2019）粤01民终16435号民事判决书的执行，本院于2020年2月20日分别以（2019）粤0105执异408号、（2019）粤0105执异409号民事裁定书驳回了黄志洪、谢小雯的执行异议申请。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、原告与赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订的两份《环境卫生清洁服务协议》（期限至2020年10月31日止），支付凭证及垃圾费的发票（2017年1月至2020年6月）；2、缴费通知单、律师函及快递凭据。被告质证认为：对证据1关联性不认可，而且原告也未提供完整的支付凭证；证据2真实性、合法性、关联性不认可，我方认为原告无权收取管理费及其他费用。被告提供了2017年11月24日业委会向原告发出的《关于违法拒绝退出告知书》。原告质证认为真实性、合法性、关联性不认可，该文件未提供任何的邮寄和妥投证明，无法证明业委会告知过原告，原告也未收到该文件。诉讼中，当事人确认：原告于2020年6月退出涉案小区，在发生纠纷之前被告一直按1.65元的标准向原告缴纳物业管理费；双方同意由被告一人承担本案责任，原告无需追加房屋的其他共有产权人。原告表示：因终审判决是在2019年11月7日生效，生效之后加15天的履行期限，故要求被告支付的物业管理费、垃圾费计至2019年11月22日止；业主大会作出解聘原告的决议后，双方就是否解除物业服务关系、何时退出小区管理等事项存在较大争议，已确定交由法院处理，即使在法院作出生效判决后，部分业主亦申请执行异议，对业主大会的决议不予认可，要求原告继续为小区提供物业管理服务，可证明业主大会要求解聘原告的决议不能代表全体业主的真实意愿，因此，双方物业服务关系解除，原告退出小区的时间应以法院生效判决为准；基于民法的公平合理原则和小区的管理秩序，原告在小区未确定另聘请物业公司的前提下，继续为小区提供物业服务，承担物业服务成本，且双方争议期间长达两年，原告一直为小区提供物业服务，被告却要求原告自行承担物业管理成本，不符合法律规定和常理。被告表示：自业委会向原告发函要求原告于2017年11月24日退出小区，根据民法典949条规定，原告无权要求被告支付此后的物业管理费，原告继续为小区提供物业管理于法无据，且原告拒绝退出，原告自愿为小区提供物业服务及交纳垃圾处理费，是原告自身原因造成的损失，应自行承担后果。本院认为：原告与天宁公司签订的《物业管理委托合同》，约定天宁公司将金豪嘉苑小区委托给原告实行物业管理，委托管理期限从2004年12月1日至2007年11月30日止。虽然上述合同的期限早已届满，但后续原告继续向小区业主提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务也继续向原告支付相应对价。本案的争议焦点在于业主大会作出决议后，业委会通知原告撤场之后的物业管理费及垃圾费是否应当支付。首先，2017年11月2日，业委会向中信公司邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》，通知解除与中信公司的物业服务关系并要求中信公司向业委会移交小区所有的财物及资料，要求中信公司从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。中信公司表示其没有收到该告知书。但自业委会提起（2017）粤0105民初10643号诉讼，要求中信公司立即撤出小区的管理及移交小区的资料及财物，中信公司委托员工于2017年12月12日领取了该案的诉讼材料，此时应视为中信公司知晓了业委会要求其退场的事实。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退场物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，虽然业委会于2017年11月24日提起了要求中信公司撤出小区的诉讼，但小区业主提起撤销业主大会决议的诉讼正在进行中，中信公司在面临对于业主大会决议是否予以撤销存在争议的情况下，没有退出小区，并对小区继续进行物业管理，故当时中信公司未能退出小区并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第十条规定的物业公司故意拒绝退出小区的情形。最后，本院于2019年5月14日作出（2017）粤0105民初10643号民事判决书判决中信公司在该判决生效之日起十五日内撤出对小区区域的物业管理及移交资料，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终16435号民事判决书驳回中信公司的上诉，维持原判，该二审判决书于2019年11月7日发生法律效力。原告在本案中主张的物业管理费和垃圾费至上述二审判决生效后十五天的履行期间届满，并无不妥，亦符合公平有偿原则。原告已提供证据证实其垫付了垃圾费，原告要求被告支付垃圾费的诉讼请求合理，被告认为是原告自身原因造成的损失，应自行承担后果的意见本院不予采纳。至于原告要求被告支付逾期支付物业费和垃圾费的滞纳金，被告并非故意拒绝交纳相关费用，亦是因与原告是否有权管理小区产生争议，故原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贾汇亮在本判决生效之日起10日内向原告广州中信厚德物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年11月22日的物业管理费（每月按1.65元/平方米/月×157.4922平方米）及垃圾费（每月5元）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年五月八日书记员  吴越鸣