广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民再18号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱晓涛，男，1979年7月17日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区×××××××××××××。委托诉讼代理人：叶来妹、梁燕芬，均为广东山丰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市星湖大道9号恒裕海湾自用综合楼四层1号商场。法定代表人：黄瑞添，该公司经理。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。再审申请人朱晓涛因与被申请人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）粤12民终2007号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2021年2月5日作出（2020）粤民申2313号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱晓涛的委托诉讼代理人叶来妹、梁燕芬与被申请人海湾花城公司的委托诉讼代理人余琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓涛申请再审称，一、《商品房买卖合同（预售）》是海湾花城公司提供的格式合同，该合同中关于逾期办理不动产权证的违约责任约定显失公平。二、《商品房买卖合同（预售）》约定的海湾花城公司逾期办证的违约金过低，不足以督促海湾花城公司履行办证义务和弥补朱晓涛的损失。三、违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整，计算至朱晓涛取得不动产权证（即2020年4月23日）为止。综上，请求再审法院撤销原一、二审判决，依法改判。海湾花城公司再审辩称，一、朱晓涛与海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效。二、朱晓涛关于上述违约金条款约定数额低于造成其损失并请求调整的主张，没有提供证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。且案涉房屋早已实质交付，没有影响朱晓涛的实际权利，因此朱晓涛请求调整逾期办证违约金的标准没有事实依据。三、案涉房屋于2020年4月23日已办证，广东省高级人民法院以没有考虑海湾花城公司延期履行持续时间，不利于发挥敦促违约方尽快履行义务的事由是不存在的。四、案涉商品房逾期办证是因为政府部门未能依照进度完成原旧住户旧建筑的拆迁工作，导致小区内遗留的原旧建筑长期占据规划用地，配套幼儿园未能建成所致，存在不可抗力的因素，依法应当免除或者减轻海湾花城公司的违约责任。综上所述，案涉商品房逾期办证并非海湾花城公司故意违约所造成，而是由政府的因素直接导致，请求再审法院充分考虑海湾花城公司的主观和客观情况，结合对朱晓涛所造成的影响作出公平合理的裁决。一审原告朱晓涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令海湾花城公司支付逾期办证的违约金49444.7448元[总房款587928元×逾期天数841天(从2017年1月1日起暂计至2019年4月22日)×万分之一，之后的违约金按同样方式计至实际办证之日时止]；2.判令海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助朱晓涛办理房地产权证手续；3.本案诉讼费用由海湾花城公司承担。一审诉讼中，朱晓涛以其需要聘请律师维护自己合法权益等为由增加诉讼请求：请求判令支付的律师费1000元由海湾花城公司承担。一审法院认定事实如下：2016年3月30日，朱晓涛、海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定朱晓涛购买海湾花城公司开发的位于肇庆市端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B6幢1801房，建筑面积107.76㎡，总金额587928元。在《商品房买卖合同（预售）》中，朱晓涛、海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，朱晓涛支付了房款587928元。2016年11月14日，朱晓涛接收了案涉房屋。此后，朱晓涛以海湾花城公司至今未依约办理产权证为由于2019年6月5日诉至一审法院。一审诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢至今尚未办理建设工程竣工验收备案手续。另查明，1.2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。2.本案中，一审法院就案涉商品房有关工程竣工验收备案的情况向肇庆市住房和城乡建设局发函了解，该局于2019年6月21日函复一审法院：截止2019年6月21日，尚未收到端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程竣工验收备案资料。3.2019年4月1日，朱晓涛与广东赛力律师事务所签订了《委托代理合同》，朱晓涛委托广东赛力律师事务所指派律师代理本案，为此支付了1000元律师服务费。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。朱晓涛、海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。一、关于朱晓涛主张逾期办理房产证违约金的请求。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由于朱晓涛已于2016年11月14日接收了案涉房屋，但因海湾花城公司的原因至今仍未能办理房产证，海湾花城公司已构成违约，依约应向朱晓涛支付违约金5879.28元[587928元×1%]。朱晓涛认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款的日万分之一计算，由于其并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求依据不足，一审法院不予支持。朱晓涛的该项请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。二、关于朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助办理房地产权证的请求。由于在本案作出判决时案涉的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理证的条件。因此，在此情形下，朱晓涛的该项请求并不符合法律规定，故一审法院不予支持。三、关于朱晓涛主张律师费1000元由海湾花城公司承担的请求。如上所述，由于本案诉讼为海湾花城公司违约所致，朱晓涛为维护自身合法权益而支出的律师费1000元理应由海湾花城公司承担。由于该律师费已由朱晓涛支付，故应由海湾花城公司直接赔付给朱晓涛。朱晓涛的该项请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、海湾花城公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金5879.28元给朱晓涛；二、海湾花城公司应在判决发生法律效力之日起七日内赔付律师费1000元给朱晓涛；三、驳回朱晓涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530.56元（朱晓涛已预交），朱晓涛负担458.56元，海湾花城公司负担72元。海湾花城公司应负担的受理费在判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。海湾花城公司不服一审判决,向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判海湾花城公司无需向朱晓涛支付逾期办证违约金；2.本案全部诉讼费由朱晓涛承担。朱晓涛不服一审判决,向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判海湾花城公司承担逾期办证违约金49444.5元[总房款587928元×逾期天数841天（从2017年1月1日起暂计至2019年4月22日）×万分之一，之后的违约金按同样方式计至实际办证之日时止];2.改判海湾花城公司递交办理房产证手续资料，协助朱晓涛办理房地产权证；3.一、二审的诉讼费用均由海湾花城公司承担。一审查明的事实基本正确，本院二审予以确认。本院二审认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为1.海湾花城公司应否向朱晓涛支付逾期办证违约金；2.逾期办证违约金标准应否调整；3.朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续资料并协助办理房产证的主张应否支持。关于海湾花城公司应否向朱晓涛支付逾期办证违约金的问题。海湾花城公司与朱晓涛于2016年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务和享受相应的权利。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案是因海湾花城公司未能取得建设工程竣工验收备案等手续，导致朱晓涛未能在该商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书。海湾花城公司应依约支付相应的违约金。海湾花城公司主张是因案涉房产所在地块上有多户原住户不愿意搬迁所致而无需支付违约金，该事由不属于合同约定或法定的免责事由，故本院二审对海湾花城公司的主张不予支持。一审判决海湾花城公司向朱晓涛支付逾期办证违约金并无不当，本院二审予以维持。关于逾期办证违约金标准应否调整的问题。朱晓涛上诉认为海湾花城公司逾期未办理房产证，导致其无法对该房产进行买卖，严重影响了业主对物业的处分权，按合同约定一次性支付总房价的1%显然有失公平，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，对违约金的计算标准应调高至按已付房款的日万分之一计付，但朱晓涛未提供证据证实其因逾期办证而导致的实际损失，按合同约定计算逾期办证违约金并不存在过低的情况，故本院二审对其该主张不予采信。关于朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续资料并协助办理房产证的主张应否支持的问题。根据海湾花城公司的确认，案涉的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢在本案二审作出判决时仍未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理房产证的条件。故在此实际情形下，海湾花城公司暂未能办理房产证，朱晓涛的该项上诉请求缺乏理据，本院二审依法予以驳回。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院二审不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院二审予以维持。海湾花城公司、朱晓涛的上诉请求均不成立，本院二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由海湾花城公司负担50元，由朱晓涛负担1036元。再审期间，朱晓涛向本院提交了肇庆市自然资源局作出的粤（2020）肇庆市不动产权第0017584号《不动产权证书》，拟证明朱晓涛取得房屋产权证的日期是2020年4月23日，计算逾期办证违约金的截止时间为该日期。海湾花城公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。该证据证明了朱晓涛在2020年4月23日已取得不动产权证书，故广东省高级人民法院裁定再审所依据的事实是不存在的。再审期间，海湾花城公司向本院提交了肇庆市人民北路开通和下瑶旧村改造指挥部（以下简称旧村改造指挥部）出具的《关于海湾花城项目地块内原旧建筑第五幢未拆除的情况说明》、肇庆市城乡规划局端州分局作出的《规划审查意见》、肇庆市人民政府办公室复函海湾花城公司《关于“海湾花城”因特殊原因要求办理验收手续的请示》，以及肇庆市人民政府办公室作出的《请示报告承办结果通知》，拟证明：1.海湾花城公司并非故意拖延办理产权登记，没有逾期办证的违约故意或恶意；2.案涉房屋逾期办证是因政府部门未能依照进度完成原旧住户旧建筑的拆迁工作，小区内遗留的原旧建筑长期占据规划用地，配套幼儿园未能建成，导致案涉商品房规划验收延迟；3.案涉商品房所在项目因政府拆迁工作受阻等客观因素属于不可预见、不能避免、不可克服、不可抗力的事实情况，依法应当免除违约责任，海湾花城公司无需承担违约责任或应该减轻违约责任。朱晓涛质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，该违约条款是不附带任何条件的，只要出卖方没有在合同约定时间内完成办证义务，出卖方就应当承担相应的违约责任。同时，海湾花城公司作为出卖方也是《商品房买卖合同（预售）》的提供者，其在签订合同之时就应当预见拆迁户所造成的影响。因此，政府拆迁工作所造成的延迟验收不可以减免海湾花城公司的违约责任。本院再审对一、二审判决查明的基本事实予以确认。另查明，旧村改造指挥部于2018年10月10日复函肇庆市城乡规划局《关于海湾花城项目地块内原旧建筑第五幢未拆除的情况说明》：海湾花城公司开发建设的人民北改造回迁小区，因4人仍未愿意接受动迁安置，导致第五幢未能拆除，致使原规划配套的幼儿园未能全部建成，继而影响了整个海湾花城项目未能完善建成，影响了A、B区的综合验收，上述情况严重影响项目的整体交付使用及办理不动产权证确权手续。肇庆市城乡规划局端州分局于2018年10月15日复函海湾花城公司《规划审查意见》：B区商品房应与幼儿园一同办理规划条件核实。肇庆市人民政府办公室于2018年12月24日复函海湾花城公司《关于“海湾花城”因特殊原因要求办理验收手续的请示》：需将配套幼儿园建成并依法依规申请办理规划条件核实，请端州区政府协助加快征拆工作。再查明，朱晓涛购买的商品房已于2020年4月23日办理了不动产权登记手续。再审期间，案经本院主持调解，各方未能达成一致意见。本院再审认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为逾期办证违约金的标准应否调整的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定,因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，朱晓涛已依约付清全部房款，并于2016年11月14日签收《收楼确认书》，本应在2017年1月13日前取得房屋所有权证书，但因海湾花城公司的原因致朱晓涛未能按时取得权属证书，已构成违约。而该合同是海湾花城公司提供的格式合同，相较于合同中朱晓涛逾期付款应承担0.06%/日（即年利率21.9%）的违约金而言,海湾花城公司逾期办证的违约金额远低于朱晓涛逾期付款的违约金额,且海湾花城公司的违约金以已付购房款的1%为限,与逾期时间长短无关,故该条款既不符合公平原则,亦不利于督促海湾花城公司积极履行办证义务，不足以弥补朱晓涛因海湾花城公司逾期办证行为所造成的损失。在逾期办证违约责任条款显失公平，海湾花城公司单方违约的情况下，朱晓涛有权以约定的违约金低于造成损失为由主张调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。综合考虑房屋产权证书现已办至朱晓涛名下,逾期办证长达3年多时间及政府拆迁等因素，本院酌情调整逾期办证违约金按朱晓涛已付房价款587928元为基数计算，从逾期办证之日起即2017年1月14日(房屋交付日2016年11月14日加60日之次日)按年利率2%计算至朱晓涛不动产登记之日即2020年4月23日共1195天。逾期办证违约金为38497.2元（已付房款587928元×2%÷365天×1195天）。对朱晓涛诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，朱晓涛再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。一、二审判决适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、维持肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2588号民事判决第二项；二、撤销本院（2019）粤12民终2007号民事判决及肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2588号民事判决第三项；三、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2588号民事判决第一项为：肇庆市海湾花城房产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金38497.2元给朱晓涛；四、驳回朱晓涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费801元（已由朱晓涛预交530.56元）由朱晓涛负担407元（由一审法院退回123.56元给朱晓涛），肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担394元，肇庆市海湾花城房产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳；二审案件受理费1479元（已由朱晓涛预交1036元，肇庆市海湾花城房产发展有限公司预交50元），由朱晓涛负担667元，由本院退回369元给朱晓涛，肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担812元，由肇庆市海湾花城房产发展有限公司在本判决生效后七日内向本院缴纳762元。本判决为终审判决。审 判 长 蓝燕琴审 判 员 唐 强审 判 员 蔡红茂二〇二一年五月二十八日法官助理 陈乐怡书 记 员 钟伽汶