河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3770号原告：郑州迁善置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇余庄村委会院内，统一社会信用代码91410122097803255U。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：范思宇，女，系公司员工。被告：冯新伟，男，1974年3月13日生，汉族，住河南省荥阳市。原告郑州迁善置业有限公司（以下简称迁善公司）与被告冯新伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范思宇、被告冯新伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迁善公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除双方签订的编号为ZM180××××****的《商品房买卖合同》;2.请求判令被告在3日内配合原告办理注销编号为ZM180××××****的《商品房买卖合同》的合同备案手续、预告登记手续;3.判令被告向原告支付违约金308300.6元；4.判令被告向原告支付代偿资金占用费21925.82元（以代偿金额555084.06元为基数，按照日万分之五的标准，自2021年1月20日起，暂计算至2021年4月9日，应计算至合同解除之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年11月13日，被告购买原告开发的位于中牟县绿博组团内，广惠街西，博惠东路北牡丹七街东8幢3层301号房屋，双方签订了编号为ZM180××××****的《商品房买卖合同》及附件，总房款1541503元，首付931503元，剩余61万元办理商业按揭贷款。被告与兴业银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额61万元用于支付上述房屋的剩余购房款。后被告多次未及时足额归还贷款本息，兴业银行股份有限公司郑州分行诉至郑州金水区法院，并作出判决。判决生效后，原告代偿了555084.06元的支付义务。根据《买卖合同》附件五补充协议第6条第1款约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付违约金，并按照每日万分之五的标准向原告支付代偿资金占用费。故原告为维护合法权益,诉至法院。冯新伟辩称：1、同意解除《商品房买卖合同》，并同意办理备案及预告登记注销手续。2、原告诉请违约金过高，原告没有损失，相反解除合同后原告再次出售房屋还多收益，要求违约金按1万元银行贷款利率收取；合同第23页有约定，也是霸王条款，从来没有书面电话通知还款。3、不应支付占用资金的利息，该项与违约金重复，原告取得全部房款后承担担保责任，也无非是拿着被告的购房款支付给了银行，不存在原告用自有资金替被告代付。被告交了总房款1541503元和原告代收维修基金10887.5元减去原告给银行的555048.06元减去1万元违约金应退还给被告987342.44元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月13日,迁善公司作为出卖人与冯新伟作为买受人签订《商品房买卖合同》及附件(合同编号为Z180××××22888),合同约定:第三条买受人购买位于中牟县绿博组团内,广惠街西,博惠东路北,牡丹七街东8幢1单元3层301号房,建筑面积为167.5平方米。第四条按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米9203元,总金额为1541503元。第六条付款方式及期限:约定金额931503元,付款方式现金,约定付款时间2018年11月13日,交纳比例60.43%,约定金额61万元,付款方式商业贷款,约定付款时间2018年12月3日,交纳比例39.57%。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定：6、若银行要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人依据与银行签订相关协议代买受人清偿全部款项后，（2）出卖人有权以解除商品房买卖合同的方式收回并处置买受人所购商品房，并要求买受人承担总房款的10%作为违约金。逾期10个工作日未归还的，买受人还应按照日0.2%的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的违约金。第九条：补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力。本补充条款与本合同如有冲突的，以补充协议的条款为准。附件五《补充协议》第6.1条：在出卖人为买受人申请银行贷款提供保证担保期间，买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达3期次的，或因买受人未按时还贷致使出卖人被银行要求承担贷款担保责任的，买受人须立即自行筹资清偿逾期贷款本息，否则，不论商品房是否已被查封，出卖人均有权拒绝支付该商品房或拒绝办理产权转移登记，并且出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。出卖人选择解除《买卖合同》的，买受人应向出卖人支付相当于约定总房款30%的违约金，如出卖人实际承担了担保责任，买受人还应每日按万分之五的标准向出卖人支付代偿资金占用费。凡《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。2018年11月13日，迁善公司就冯新伟购房借款事宜向兴业银行股份有限公司郑州分行出具了阶段性担保责任确认书。2018年11月27日,兴业银行股份有限公司郑州分行（债权人、抵押权人）、冯新伟（主债务人、抵押人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》,合同约定:贷款金额为61万元,贷款期限为120个月,自2018年11月27日起至2028年11月27日止,担保人担保方式为连带责任保证，保证期间为阶段性担保。后冯新伟未按时偿还贷款，兴业银行股份有限公司郑州分行将冯新伟、迁善公司起诉至郑州市金水区人民法院，该院于2020年12月14日作出（2020）豫0105民初23421号民事判决，判决如下：一、冯新伟向兴业银行股份有限公司郑州分行偿还贷款余额518500.06元、逾期利息8490.63元、逾期罚息226.03元(暂计至2020年9月12日,之后按合同约定利率计算至实际还款之日止)，于本判决生效后十日内履行完毕;二、冯新伟向兴业银行股份有限公司郑州分行支付律师费10544元，于本判决生效后十日内履行完毕;三、郑州迁善置业有限公司对上本判决第一、二项确定的全部债务承担连带清偿责任,郑州迁善置业有限公司承担保证责任后,有权向冯新伟追偿;四、驳回兴业银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4589元,由冯新伟、郑州迁善置业有限公司负担。2021年1月18日，迁善公司向兴业银行股份有限公司郑州分行支付555084.06元。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》已在房地产管理部门备案。本院认为：迁善公司与冯新伟所签订的《商品房买卖合同》及附件系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》均约定出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。现因冯新伟未按时偿还贷款致使迁善公司被兴业银行股份有限公司郑州分行要求承担贷款担保责任。根据合同约定，迁善公司有权解除《商品房买卖合同》，且冯新伟于2021年5月25日庭审时亦同意解除《商品房买卖合同》，故本院确认迁善公司与冯新伟签订的《商品房买卖合同》于2021年5月25日解除。合同解除后，协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续是商品房买卖合同解除的附随义务，故迁善公司要求冯新伟协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续，本院予以支持。关于迁善公司要求冯新伟给付违约金的诉讼请求。本案中，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》对出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，买受人应承担的违约金作出了不同的约定，现原告依据附件五《补充协议》约定要求被告给付总房款20%的违约金，但被告抗辩该违约金约定过高，本院分析认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原、被告双方约定的违约金过高，且原告未向本院提交证据证明因被告的违约行为给其造成的损失，本院结合原告代偿款时间，根据原被告履约情况、损失程度等，认为被告应向原告支付违约金41873.22元（以总房款1541503元为基数，自被告代偿之日即2021年1月18日至合同解除之日即2021年5月25日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍即年利率7.7%计算）。原告要求过高部分，本院不予支持。被告要求原告给付代偿资金占用费利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除原告郑州迁善置业有限公司与被告冯新伟签订的合同编号为ZM1800451****的《商品房买卖合同》；二、被告冯新伟于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州迁善置业有限公司办理合同编号为ZM180××××****《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续；三、被告冯新伟于本判决生效之日起十日内支付原告郑州迁善置业有限公司违约金41873.22元；四、驳回原告郑州迁善置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3127元（已减半），由原告郑州迁善置业有限公司负担2703元，被告冯新伟负担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王云单二〇二一年五月三十一日书记员  朱换换