沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初630号原告：李忠鹏，男，汉族，1982年10月9日出生，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：吕涛，辽宁航盛律师事务所律师。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王鹏，系该公司董事长。委托代理人：刘巧芸，女，汉族，1987年9月7日出生，住址：沈阳市大东区，系该公司法务。委托代理人：赵红召，男，汉族，1990年2月18日出生，住址：长沙市雨花区，系该公司法务。原告李忠鹏与被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠鹏及其委托代理人吕涛，被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的委托代理人赵红召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告给付自2018年1月1日起至2018年4月25日止逾期交房违约金41816.27元；2、依法判令被告向原告给付自2018年2月4日起至2019年5月15日止期间的逾期办证违约金111990.70元；3、依法判令被告退还原告购房款97621元：4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为买受人与作为出卖人的被告于2015年10月签订商品房买卖合同并约定：1、被告将位于沈阳经济技术开发区6门(1-2层)商品房出卖给原告。2、建筑面积为123.09平方米，套内建筑面积111.11平方米，公共部位与公用分摊建筑面积11.98平方米，单价为每平方米9762.1元，房款总计1201617.00元。3、被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格，并符合诉争合同约定的商品房交付买受人使用，如果被告未按照诉争合同规定的期限将案涉商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。4、被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行，即：按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。现原告已经按照合同约定及时、全面履行了合同义务，被告未按照合同约定及时履行交付案涉房屋和办理房产登记的相关的义务，被告已经构成违约，并给原告造成严重经济损失。原告因此于2017年8月向贵院提起诉讼，并于2017年11月3日达成调解协议，贵院作出调解书予以确认。其中协议书约定：如果2018年2月3日之后，被告仍未为原告办理房屋产权登记，原告可就逾期办证违约金另行起诉。但被告仍未及时向原告行交付案涉房屋的义务和为原告办程房屋产权登记的义务，被告直至2018年4月26日才具备向原告交付案涉房犀的条件，直至2019年5月15日才通知原告办理房屋产权案涉登记。被告向原告交付的案涉房屋套内实际面积只有约101平方米，按照案涉合回的约定，被告与原告应据实结算房屋价款，即被告应向原告退还原告多交付的购房款97621元。被告已经再次违约，给原告再次造成严重经济损失。原告为维护自身合法权益，诉至贵院。被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司辩称：1、在双方达成的（2017）辽0191民初3687号民事调解书中，双方已就逾期交房问题达成一致，被告一次性向原告支付违约金12万元整，该费用为一次性包干费用，已涵盖后续的违约金，现被告已按照调解书履行，因此被告不应再次就该问题承担违约责任。2、合同约定被告承担逾期办证违约责任的前提为在房屋交付后360日内未能办妥初始登记，但按照原告的陈述其于2018年4月26日收房，被告应于2019年4月22日前办理初始登记，被告实际于2019年1月17日办妥初始登记，不存在违约的情况，并且根据合同约定逾期办证和逾期交房之间存在360日的差距，在被告已经承担逾期交房的违约责任的情况下，不应在就同一问题承担逾期办证的违约责任，也就是被告不应就同一违约事项承担两项违约责任。三、原告所购房屋合同约定的套内面积与房产证载明的套内面积一致，被告已经按照合同约定交付房屋，不存在套内面积差的问题。双方在商品房买卖合同附件四第一条第4款明确约定“双方按照建筑面积结算房款，无论套内面积是否有变化，均不影响房款的结算”，因此被告不应退还原告任何房款。经审理查明，2015年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区6门（1-2层）商品房，建筑面积为123.09平方米，单价为9762.1元，总房款为1201617元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定的交付时间为2016年6月30日。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”另查明，2017年11月3日，原、被告签订调解协议并达成（2017）辽0191民初3687号民事调解书。调解协议中原告提出的调解方案8为：原告除逾期交房和2018年2月3日前产权逾期不追究外，其他法律权益保留。调解协议书内容为：一、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司2017年11月6日前赔付原告李忠鹏逾期交房违约金人民币120000元。二、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司2017年11月6日前给付原告李忠鹏逾期办理房屋产权登记违约金人民币10000元，如2018年2月3日之后，被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司仍未为原告李忠鹏办理房屋产权登记，原告李忠鹏可就逾期办证违约金另行起诉。再查明，被告于2019年1月17日办理完商品房屋首次登记证明。原告于2019年7月12日取得案涉房屋不动产登记证书，载明：案涉房屋建筑面积123.1m2，专有建筑面积为111.11m2。以上事实的认定，有商品房买卖合同、调解笔录、照片、房产证、及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同、达成的调解协议系双方真实意思表示,其内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原告在调解协议中已明确表示，不追究被告逾期交房和2018年2月3日前产权逾期的责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，因不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋购房款的诉讼请求，原、被告签订的商品房买卖合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2019年7月12日原告取得案涉房屋不动产登记证书，载明：案涉房屋建筑面积123.1m2，专有建筑面积为111.11m2。不动产登记证书上的专有建筑面积与双方商品房买卖合同载明的专有建筑面积一致。故原告要求被告返还购房款的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原、被告签订的调解协议约定，如2018年2月3日之后，被告仍未为原告李忠鹏办理房屋产权登记，原告可就逾期办证违约金另行起诉。被告于2019年1月17日办理完商品房屋首次登记证明。故被告应按照已付房款金额的每日万分之二支付自218年2月4日至2019年1月17日逾期办证违约金83392.22元（1201617元×0.02%×347）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李忠鹏逾期办证违约金83392.22元。二、驳回原告李忠鹏的其他诉讼请求。中华人民共和国担保法如未按照本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5072元，因适用简易程序，减半收取2536元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费5072元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王桂华二〇二一年五月十二日书记员  闵 璐本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。