河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0503民初507号原告（反诉被告）：谢德祥，男，1976年8月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人刘柯汝，河南瀛睿源律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈亚东，男，1970年5月3日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：敦新余，河南今鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）谢德祥诉被告（反诉原告）陈亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢德祥及其委托诉讼代理人刘柯汝，被告（反诉原告）陈亚东及其委托诉讼代理人敦新余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢德祥向本院提起诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方签订的《租赁协议》已于2021年1月30日解除；2、请求依法判决被告陈亚东退还原告谢德祥租金60000元；3、本案诉讼费由被告陈亚东承担。事实与理由：2019年10月31日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，由原告谢德祥承租被告陈亚东位于安阳市北关区（原龙安区交通局）包括院子及门房两间用以开办校外培训机构，合同约定租赁期限为8年，自2019年12月1日至2027年11月30日止，每年租金为人民币24万元整。原告谢德祥于2020年12月2日向被告陈亚东支付2021年1月1日至2021年4月30日房租共计80000元。因受新冠肺炎疫情的影响，致使原告谢德祥承租被告陈亚东房屋的目的不能实现，基于此，原告谢德祥多次与被告陈亚东沟通解除租赁协议事宜，无奈，原告谢德祥于2021年1月29日向被告陈亚东邮寄解除合同律师函，被告陈亚东于2021年1月30日收到。因双方关于剩余租金退还问题未达成一致意见，因此原告谢德祥提起诉讼。被告（反诉原告）陈亚东辩称，原告谢德祥以长期租赁为由，低价与被告陈亚东签订了长达8年的租赁合同，且在租赁期间，原告谢德祥单方破坏租赁房屋承重墙，私自安装天然气管道，至今仍未恢复原状，原告谢德祥在租赁期间内存在严重违约，现又以受新冠肺炎疫情影响为由请求法院确认《租赁协议》于2021年1月30日解除及退还60000元租金无事实及法律依据，应当予以驳回。对于原告谢德祥的违约行为，被告陈亚东已提起反诉，请一并审理。被告（反诉原告）陈亚东向本院提起反诉请求：一、判决原告（反诉被告）谢德祥将承租房屋安漳大道东段路北4层楼房（原龙安交通局办公楼）内私自安装的重大危险源燃气设施拆除、将一楼的承重墙恢复原状并由房屋安全管理部门验收合格；二、判决原告（反诉被告）谢德祥按照20000元每月的标准从2021年5月1日起向被告（反诉原告）陈亚东继续支付租金至原告（反诉被告）谢德祥完成第一项事项之后30日止；三、判决原告（反诉被告）谢德祥向被告（反诉原告）陈亚东支付提前退租违约金20000元，并赔偿损失60000元；四、判决原告（反诉被告）谢德祥从2020年12月1日起以20000元每月的标准向被告（反诉原告）陈亚东迟延支付租金的违约金（暂定60000元）；五、反诉费由原告（反诉被告）谢德祥承担。原告（反诉被告）谢德祥辩称，1、被告（反诉原告）陈亚东陈述不属实，原告（反诉被告）谢德祥安装天然气是经过天然气公司同意的，由专业人员安装，现天然气已经报停，未拆除是考虑到被告（反诉原告）陈亚东继续对外出租，方便其使用，若被告（反诉原告）陈亚东不需要，庭审结束后原告（反诉被告）谢德祥即可立即拆除；2、承重墙系被告（反诉原告）陈亚东在2019年同意打通的，现被告（反诉原告）陈亚东要求恢复原状无事实依据；3、原告（反诉被告）谢德祥已经将房屋腾清并将钥匙交付被告（反诉原告）陈亚东，其要求原告（反诉被告）谢德祥继续支付租金无事实依据；4、不同意支付退租违约金20000元，原告（反诉被告）谢德祥解除合同是因为疫情原因，属于法律规定的解除合同的法定事由，根据协议第12条双方互不赔偿，且原告（反诉被告）谢德祥不存在任何损失，要求赔偿损失也无事实依据；5、合同约定的租金交付时间是2020年11月30日，原告（反诉被告）谢德祥实际支付租金的时间是2020年12月2日，原告（反诉被告）谢德祥同意支付逾期2日的违约金，至于2021年5月1日之后的房租因原告（反诉被告）谢德祥已向贵院提起诉讼，且原告（反诉被告）谢德祥已并不实际占用该房屋，所以被告（反诉原告）陈亚东要求原告（反诉被告）谢德祥支付延迟租金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的陈述、举证和质证，本院认定本案事实如下：2019年10月31日，原、被告签订一份租赁协议，约定原告谢德祥租赁被告陈亚东位于安阳市北关区（原龙安区交通局）包括院子及门房两间，房屋用途为办公；租赁期限为8年，自2019年12月1日至2027年11月30日；房租为每年人民币240000元整；付款方式为租金按年结算，原告谢德祥第一年分两次缴纳房租，以后按每年一次性向被告陈亚东缴纳12个月租金。提前2个月于每年10月1日前交纳下一年度租金；原告谢德祥欲将该房转租，必须经被告陈亚东书面同意，原告谢德祥私自转租造成的一切后果由原告谢德祥独自承担，被告陈亚东据此有权收回房屋；原告谢德祥在使用期限内负责房屋的正常维修，原告谢德祥如需更改房屋设施和装修，必须事先提供设计方案并经被告陈亚东同意方可进行，费用由原告谢德祥承担，原告谢德祥不得擅自拆改变动房屋的主体结构，所有承重墙均不能拆除，违者原告谢德祥承担一切后果，协议到期后，原告谢德祥只能搬走活物，对装修部分不得拆除，留给被告陈亚东，不计费用，原告谢德祥应保持好房屋的使用功能及基础设施，由于原告谢德祥过错造成房屋损坏，一切损失由原告谢德祥承担并赔偿损失；在协议存续期间，原告谢德祥无重大过错，被告陈亚东不得单方中止协议收回房屋。如原告谢德祥违约提前退租，被告陈亚东从到期房租中扣除贰万元作为违约金，将剩余部分退还原告谢德祥，原告谢德祥不按约定时间交纳房租，造成逾期交付房租，每逾期一日，由被告陈亚东按月租金额的百分之五向原告谢德祥加收违约金，以此类推。超过15日本协议自动解除，限原告谢德祥15日内搬离房屋，超过期限不搬，房屋内剩余物品归被告陈亚东所有，剩余的一个月房租作为违约金由被告陈亚东扣除，不再退给原告谢德祥。协议期内，因不可抗力原因如政府拆迁、地震、战争等导致房屋不能使用，双方互不赔偿，协议自然解除。协议签订后，原告谢德祥向被告陈亚东缴纳租金120000元后，其使用该房屋开办安阳市北关区清华园教育，2020年6月17日，经原、被告协商，被告陈亚东为原告谢德祥减免疫情期间两个月的房租后，原告谢德祥缴纳2020年6月1日至2020年12月31日租金100000元，双方约定下一次缴纳房租日期为2020年11月30日前。原告谢德祥于2020年10月份将一楼租赁给案外人奚某经营创意餐厅使用，奚某在该房屋的一楼安装了天然气设施，并将一楼的部分承重墙拆除。原告谢德祥称其安装天然气设施及拆除承重墙时征得了被告陈亚东的同意。其申请奚某出庭作证，奚某称其拆除承重墙之前让原告谢德祥告诉了被告陈亚东，被告陈亚东并未直接告诉其可以拆除承重墙，但是在承重墙拆除后，被告陈亚东到案涉房屋看过，并未提出反对意见。被告陈亚东称原告谢德祥告诉其要开一个门洞，其不同意，在原告谢德祥的一再要求下，其到现场发现承重墙已经被拆除。2020年12月2日，原告谢德祥向被告陈亚东缴纳房屋租赁费80000元，被告陈亚东通过微信催促原告谢德祥余款40000元月底之前一定要付清，被告陈亚东至今未支付剩余租金。因原告谢德祥在办学过程中与学生就学费问题发生纠纷，安阳市北关区教育局于2020年12月28日在“五查五看”校外培训机构排查整治活动中，对安阳市北关区清华园教育做出“立即停止办学，停业整顿、接受进一步调查；2、妥善安排学生、限7日内完成所有学生退费。3、按照整改要求和存在问题，全面整改并书面作出情况说明”的处理决定。2020年12月30日，在北关区教育局的协调下，原告谢德祥与学生之间的学费纠纷达成和解协议。原告谢德祥于2021年1月7日向被告陈亚东提出将租赁房屋的一、二层退租，被告陈亚东不同意，期间双方多次就该事宜进行协商。2021年1月12日，原告谢德祥告诉被告陈亚东行政执法局要求其提供营业房房产证，否则不允许挂牌经营。2021年1月22日，安阳市北关区教育局作出《关于公民办学校、幼儿园、校外培训机构开始施行线上教学活动的通知》，通知因疫情防控形势的需要，要求自2021年1月23日起所有公民办学校、幼儿园、校外培训机构线下教学活动一律调整为线上进行。原告谢德祥于同日将该通知在微信上向被告陈亚东发送。2021年1月28日，原告谢德祥委托律师向被告陈亚东发送《律师函》，以上述通知致使其合同目的不能实现为由，要求：一、双方的《租赁协议》于被告陈亚东收到律师函之日起解除；二、被告陈亚东于收到律师函之日起2日内退还其租金60000元；三、被告陈亚东于2021年1月31日下午三点到租赁房屋内办理房屋交接手续。被告陈亚东于2021年1月30日收到该律师函后未到租赁房屋内办理房屋交接手续。原告谢德祥于2021年2月1日通过微信告知被告陈亚东其已经于2021年1月31日将案涉房屋腾清，要求被告陈亚东于2021年2月2日下午3时交接房屋，被告陈亚东未予理睬。原告谢德祥于2021年2月18日通过微信告知被告陈亚东“大门钥匙在门市上”，被告陈亚东要求原告谢德祥将破损窗扇、玻璃更换、维修，将天然气拆除、承重墙上开的门洞补上，原告谢德祥于2021年2月20日将窗户修理完毕。被告陈亚东提供照片两张，证明2021年2月20日案涉房屋院内尚有大量物品未搬出，原告谢德祥提出的证人奚某称其于2021年2月底将房屋腾清。庭审过程中，原、被告双方均同意于2021年3月4日到案涉房屋内拆除天然气设施及将承重墙恢复原状，因天然气拆除需要专业人员，经原告谢德祥联系天然气安装公司，确定于2021年3月13日拆除天然气。原告谢德祥于2021年3月13日将案涉房屋的天然气拆除并将承重墙上恢复原状。被告陈亚东提供租赁合同4份，证明案涉房屋出租价格为30余万元，因原告谢德祥整体长期租赁其才同意以240000元/年进行租赁，原告谢德祥应当赔偿其租赁费用的差额60000元。因安阳市北关区毗邻河北省，受河北省新型冠状肺炎疫情的影响，安阳市北关区教育局于2021年1月22日要求北关辖区内的校外培训机构改为线上进行，该影响持续时间不长。上述事实，有原告谢德祥提供的租赁协议、办学许可证、登记证书、结婚证、安阳市北关区教育局通知、律师函、邮寄单据、查询单、微信截图、转账记录、协议书、收到条、证人奚某证言，被告陈亚东提供的《北关区教育局民办教育机构整改通知书》、《对安阳市北关区清华园教育违规办学的处理意见》、聊天记录、照片4张、收据1张、租赁合同4份，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。原、被告签订《租赁协议》后，被告陈亚东已按约定将房屋交付原告谢德祥使用，原告谢德祥也应按合同约定履行相应的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致，故双方的争议焦点为原告谢德祥以租赁期内突发新冠肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。虽然原、被告双方约定因不可抗力原因导致房屋不能使用合同自然解除，但是合同同时约定了租赁期限为8年，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但是案涉房屋所在地区在2020年疫情防控之后已经全面复工复产，在2021年1月22日之前相关部门并未限制培训机构正常经营，安阳市北关区教育局于2021年1月22日要求校外培训机构暂停所有线下课程，但是该通知只是为了应对河北省石家庄新冠肺炎疫情的局部反复而采取的措施，持续时间不长，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，案涉租赁房屋所在地发生新冠肺炎疫情属于不可抗力，也给原告谢德祥经营使用案涉租赁房屋造成了暂时的困难，原告谢德祥可以请求被告陈亚东减免租金、延长租期或者延期支付租金，且被告陈亚东根据实际情况已经为原告谢德祥减免了2020年两个月的房租，新冠肺炎疫情的局部反复并未导致原告谢德祥的合同目的完全不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。且原告谢德祥承租了被告陈亚东的四层房屋，其仅使用了部分房屋作为培训机构，且在北关区教育局要求校外培训机构暂停所有线下课程之前，其已经表示要求将一、二层退租，其在此时即具有解除部分合同的意思表示，故原告谢德祥以因新冠肺炎疫情导致合同目的不能实现为由于2021年1月28日向被告陈亚东发送的《律师函》无效，原告谢德祥于要求确认双方签订的《租赁协议》于2021年1月30日解除的请求，本院不予支持。原告谢德祥在合同履行期限届满前已经多次告知被告陈亚东要求部分或全部解除合同，原告谢德祥陈述其已经于2021年1月31日之前将房屋腾清，但被告陈亚东提供的照片以及原告谢德祥提供的证人奚某证言均证实诉争房屋的腾清时间为2021年2月底，故原告谢德祥应当支付被告陈亚东房屋租赁费用至2021年2月28日。原告谢德祥于2021年3月13日将其安装的天然气拆除并将承重墙恢复原状，故应当支付被告陈亚东2021年3月1日至拆除燃气设施及恢复承重墙原状期间的费用，该费用按照20000元／月的房屋租赁费计算至2021年3月13日，原告谢德祥已经支付被告陈亚东2021年1月1日至2021年4月30日的房屋租赁费80000元，故被告陈亚东应当退还原告谢德祥租金31333.33元（80000元－20000元×2个月13天）。原告谢德祥称其在安装燃气设施及拆除承重墙之前经过被告陈亚东的同意，但是其提供的证据不足以证明其主张，故对其辩称理由，本院不予采信。被告陈亚东要求原告谢德祥支付其房屋恢复原状之后30日的租金无事实与法律依据，本院不予支持。经原、被告协商，原告谢德祥在2021年3月13日已经将天然气设施拆除并将承重墙恢复原状，原、被告双方的该项争议已经解决，故对被告陈亚东的该项诉讼请求，本院不再处理。原告谢德祥违反合同约定提前退租，其应当支付被告陈亚东违法解除合同违约金，原、被告双方约定违约提前退租违约金为20000元，考虑到原告谢德祥的违约情况以及其确系新冠肺炎疫情造成，本院酌定其违约金为14000元。被告陈亚东提供租赁合同4份，证明其以低于之前房租60000元的价格整体长期租赁给原告谢德祥，原告谢德祥违约解除合同，应当支付该60000元损失，但原、被告对于提前解除合同的责任已经在《租赁协议》的违约责任中予以约定，且被告陈亚东已经主张了该损失，故被告陈亚东的该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方约定在2020年11月30日之前支付2021年上半年的房屋租赁费120000元，原告谢德祥在2020年12月2日缴纳房屋租赁费80000元，原告谢德祥逾期支付该房屋租赁费，其同意支付2020年11月30日至2020年12月2日期间的损失，本院予以确认，该损失按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算两天为16.88元（80000元×3.85%×2天÷365天）。对于剩余40000元的逾期支付损失，在原告谢德祥提供的微信聊天记录中，被告陈亚东允许原告谢德祥月底缴纳剩余租金40000元，双方对于租金已经重新进行约定，且原告谢德祥经营校外培训机构，新冠肺炎疫情对其经营确实造成很大影响，该房屋租赁费用确实尚没有发生，故对于被告陈亚东要求的其他逾期支付租金的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈亚东于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）谢德祥31333.33元；二、原告（反诉被告）谢德祥于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈亚东违约金14000元；三、原告（反诉被告）谢德祥于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈亚东逾期支付房屋租金损失16.88元；四、驳回原告（反诉被告）谢德祥的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈亚东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告（反诉被告）谢德祥负担358元，被告（反诉原告）陈亚东负担292元；反诉费1550元，由原告（反诉被告）谢德祥负担75元，由被告（反诉原告）陈亚东负担1475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  纪静静二〇二一年五月十日书记员  刘佳敏