湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1941号上诉人（原审原告）：贺佳，女，汉族，1985年10月26日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：易露，湖南俊彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山东路**滨江金融中心********************。负责人：郭明，行长。委托诉讼代理人：熊梦婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原审第三人：余璨，女，1989年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人贺佳因与被上诉人平安银行股份有限公司长沙分行（以下简称平安银行长沙分行），以及原审第三人余璨案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初13992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贺佳上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持上诉人第一项、第三项诉讼请求，维持驳回第二项诉讼请求的判决内容；2.本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、贺佳在案涉房屋被查封前已与第三人余璨签订了合法有效的《房屋买卖合同》，长沙限购政策并非法律、行政法规，不影响双方《房屋买卖合同》的效力。二、贺佳在2018年6月28日与余璨签约后即对案涉房屋进行了装修，并一直合法占有使用至今，有贺佳交纳物业、水电、燃气等费用收据、装修管理合同、租赁合同等证据佐证。三、贺佳已按合同约定支付了部分购房款并按时还贷，愿意将剩余房款按法院要求交付执行。四、案涉房屋约定2023年10月1日前办理过户不违反法律规定，贺佳对房产暂未过户无过错。贺佳于2020年10月来长沙工作并参缴社保，名下无其他住房，在约定过户时间成就前可以达到过户条件并完成过户手续。五、一审法院认定案涉房屋因存在贷款不能过户，过错在于贺佳，系事实认定错误。贷款买房系现在极为普遍的方式，房贷没有还清，不应该归责于贺佳。综上所述，贺佳购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有对案涉房屋的物权期待权，有权排除强制执行。被上诉人平安银行长沙分行辩称：一、贺佳并未支付完全案涉房屋的全部价款。二、贺佳与余璨订立案涉房屋的《房屋买卖合同》时，系明知案涉房屋不满足过户交易的条件即未拿到产权证满四年，以及贺佳也没有购房资格，因此本案不属于非因买受人即贺佳自身原因未办理过户登记的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，贺佳不享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。原审第三人余璨未到庭进行陈述，亦未提交书面陈述意见。贺佳向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）湘0102执5367号执行裁定书，立即停止对长沙市望城区××街道××栋××室房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.确认长沙市望城区××街道××栋××室房产产权归贺佳所有；3.本案全部诉讼费用由平安银行长沙分行承担。一审法院认定的事实：2016年10月11日，湖南紫鑫天翼置业有限公司（出卖人）与余璨（买受人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定余璨购买案涉房屋，建筑面积为125.69㎡，规划用途为住宅，房屋总价款617019元，余璨以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金127049元），剩余房款490000元向银行申请贷款。2018年6月28日，余璨（甲方）与贺佳（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定余璨将案涉房屋出卖给贺佳，房屋为毛坯房，成交价格300000元，贺佳于本合同签订之日起三日内向余璨支付购房定金50000元，在本合同签订后十五日内向余璨支付购房款300000元；案涉房屋现在在银行贷款，本息截至2018年7月共计460000元，由贺佳负责按月偿还；双方约定于2023年10月1日前办理过户手续，办理过户手续当天贺佳向余璨支付购房尾款50000元。合同签订后，贺佳分别于2018年6月29日向余璨支付50000元，于2018年6月30日支付50000元（其中支付宝转账49000元、微信转账1000元），于2018年7月1日支付20000元；2018年7月2日贺佳母亲侯三元代其向余璨支付70000元，贺佳自述还于2018年6月27日向余璨支付现金50000元，于2018年7月2日支付现金10000元。2018年7月24日余璨出具收条，载明收到贺佳房款250000元。自2018年7月起至本案一审开庭审理之日，贺佳每月向余璨贷款账户转账用以偿还银行按揭贷款3141元。目前，银行贷款尚未支付完毕。合同签订后，余璨将案涉房屋交付给贺佳。现案涉房屋由贺佳管理出租。另查明，平安银行长沙分行因与余璨发生金融借款合同纠纷，平安银行长沙分行向一审法院提出保全申请，一审法院于2019年9月8日作出（2019）湘0102民初9561号《民事裁定书》，裁定冻结余璨的银行存款130505.11元，或查封、扣押其价值相当的财产。一审法院依据该裁定书查封了案涉房屋，查封期限为三年（自2019年10月9日至2022年10月8日止）。2019年8月21日一审法院作出（2019）湘0102民初9561号《民事判决书》，判决：一、解除平安银行长沙分行与余璨订立的编号为平银长沙分行个信贷字2018第RL20180124002800号《个人信用贷款合同》；二、余璨于本判决生效之日起十日内向平安银行长沙分行偿还截至2019年5月15日的借款本金115141.96元、利息13280.36元、复利1082.79元，之后的利息以借款本金115141.96元为基数，月利率2.295%为标准，自2019年5月16日起计算至实际清偿之日止；三、余璨于本判决生效之日起十日内向平安银行长沙分行付律师代理费1000元。该判决书生效后，余璨未履行该判决书所确定的义务，平安银行长沙分行向一审法院申请强制执行，一审法院于2020年6月9日作出（2020）湘0102执5367号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取被执行人余璨的银行存款或收入134927.11元（未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。一审法院拟对案涉房屋进行评估拍卖，贺佳对此提出书面异议，一审法院于2020年9月2日作出（2020）湘0102执异139号《执行裁定书》，裁定驳回贺佳提出的执行异议，贺佳不服，遂提起本次执行异议之诉。一审法院认为，本案的关键是：贺佳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，贺佳要享有排除案涉房屋强制执行的民事权益，需同时满足以上四项条件。本案中，首先，贺佳尚未支付完毕案涉房屋的全部价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据查明的事实，贺佳仅向余璨支付了25万元购房款及代余璨向贷款银行偿还部分按揭贷款，尚有银行按揭贷款及5万元尾款未结清，截至法庭辩论结束，贺佳尚未付清全部款项或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。其次，贺佳购买案涉房屋时明知案涉房屋存在抵押，在抵押解除之前无法办理过户登记，且贺佳未取得购房资格，案涉房屋亦不满足出售条件，因此，本案不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，贺佳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，贺佳要求一审法院立即停止对案涉房屋的强制执行、解除对案涉房屋的查封措施及确认案涉房屋归贺佳所有的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回贺佳的诉讼请求。一审案件受理费11400元，由贺佳负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是贺佳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”善意买受人只有在前述司法解释规定的四个条件同时满足的情况下，方能享有足以排除出卖人的债权人申请强制执行的民事权益。首先，贺佳与余璨签订《房屋买卖合同》约定成交价格300000元，并由贺佳负责偿还银行按揭贷款，贺佳已付款250000元，尚有50000元房款及剩余银行按揭贷款40余万元未付。其次，即便贺佳同意将剩余价款按一审法院的要求交付执行，但案涉房屋因贺佳尚不符合长沙市限购政策规定的购房资格而至今无法办理过户登记，贺佳在明知自己没有购房资质的情况下仍与余璨签订《房屋买卖合同》，由此带来的风险应当由贺佳自行承担，故本案中应认定贺佳自身系无法办理过户登记的主要原因之一。因此，即便贺佳与余璨签订《房屋买卖合同》的时间早于一审法院查封案涉房屋的时间，即便贺佳占用了案涉房屋，由于案涉房屋的房款尚未结清，且案涉房屋不能办理过户登记有贺佳自身的原因，故贺佳对案涉房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的情形，贺佳要求停止对案涉房屋执行的上诉请求，本院不予支持。综上，贺佳的上诉理由不成立，应不予支持；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人贺佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年五月十日法官助理苏逢连代理书记员  蒋敏慧