江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1023民初1736号原告：扬州锦鸿置业有限公司，住所地宝应县经济开发区荷香路1号4号楼1楼物业办公室。法定代表人：瞿祝胜，董事长。委托诉讼代理人：叶帅，员工。委托诉讼代理人：郭雯，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被告：王飞，男，1990年8月11日出生，汉族，住宝应县。被告：王志高，男，1966年8月16日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：刘兴甫，男，1954年4月29日出生，汉族，住宝应县。被告：刘兴美，女，1967年8月16日出生，汉族，住宝应县。原告扬州锦鸿置业有限公司（以下简称锦鸿置业）诉被告王飞、王志高、刘兴美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日受理后，依法适用简易程序，并于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告锦鸿置业委托诉讼代理人叶帅及郭雯、被告王志高及其委托诉讼代理人刘兴甫到庭参加了诉讼，被告王飞、刘兴美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦鸿置业向本院提出诉求：1、判令解除原告与被告王飞签订的《商品房买卖合同》及附件（合同备案号：SP1242BD4624）；审理中原告确认主张合同解除之日为代偿之日；2、判令被告将房屋返还给原告，并配合原告至房产部门办理商品房买卖合同的注销备案登记手续；3、判令被告承担违约金304785元（按1015950*30%计算）；4、律师代理费25000元由被告承担；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，被告王飞与原告签订《商品房买卖合同》，购买悦荣华府项目6幢14层1404号房产，总价款为1015950元，被告支付首付款305950元。2018年8月23日，被告王飞为支付按揭部分房款向邮储银行宝应支行借款并签订《个人购房/购车借款及担保合同》。银行为其提供贷款710000元；合同约定被告王志高、刘兴美承担共同还款责任，原告锦鸿置业提供阶段性连带保证责任。后三被告均未能按贷款合同约定向银行履行还款义务，银行遂将包含上述三被告及原告在内的当事人列为被告诉至法院。经审理，法院作出（2020）苏1023民初5315号判决书，判令被告王飞、王志高、刘兴美需向银行偿还借款本金692468.01元及利息、罚息（截至2020年8月27日已产生的利息、罚息合计4015.42元；自2020年8月28日起利息、罚息按个人购房/购车借款及担保合同的约定计算至实际履行之日止）；被告王飞、王志高、刘兴美需向银行支付律师费15000元；锦鸿置业对上述被告王飞、王志高、刘兴美的还款承担连带清偿责任；受理费5383元由锦鸿置业、王飞、王志高、刘兴美负担。经银行催要，原告锦鸿置业于2021年3月1日实际代偿732730.94元。现原告根据与被告王飞签订的《悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议》第十四条、第十五条约定，诉至法院，请求支持诉请。被告王飞未到庭答辩，亦未提交书面意见。被告王志高辩称：原告还款的事情，没有打我们电话，是打给我儿子的。原告代我们还银行贷款，总共710000元。为什么还有730000元，我们已还了两年多了。当时还这个钱的时候，应该把王飞、王志高从上海找回来。被告认可原告代还款的事实，但是数额不太清楚。对原告要求解除合同，要求返还房屋并配合办理商品房买卖合同变更登记手续并且承担违约金和律师代理费、诉讼费的问题，在起诉之前，我们在家里，开发商没有找我们谈过。被告同意解除合同，返还房屋承担违约金和律师代理费、诉讼费。但要求返还首付款，全额返还。房子能要还是要的，不能要的情况下就解除。被告刘兴美未到庭答辩，亦未提交书面意见。原告锦鸿置业围绕诉讼请求，依法提交营业执照副本、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、商品房买卖合同、悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议、（2020）苏1023民初5315号判决书、催收情况说明、王飞欠款金额明细、工商银行回单、保证人代偿欠款证明、合同解除通知函、发票、邮储银行个人还款流水等；被告王飞、王志高、刘兴美未提交证据。审理中本院对原告提交的证据进行了审查，上述证据合法有效，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年7月6日，被告王飞与原告锦鸿置业签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为SFYH-2018-1404。合同约定被告王飞向原告购买悦荣华府项目6幢14层1404号房产，总价款为1015950元，被告支付首付款305950元，占全部房价款的30%；余额人民币710000元向指定银行申请贷款支付。同日，王飞与原告锦鸿置业还签订了悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议一份，该协议关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理条款约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按不同情况向出卖人承担责任，若银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠银行的所有款项（包括但不限于贷款本息及银行实现债权的费用）代付给银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项、出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项、出卖人已承担费用的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之3计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人债务，买受人应按该商品房总房价款的30%支付违约金给出卖人。出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。第十五条约定1、合同因法定或约定解除的,出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用(包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用),不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。2、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠银行的款项直接代买受人偿还给银行，买受人支付给出卖人的全部房价款(包括银行按揭楼款)不足以清偿给银行的，不足部分由买受人另行清偿，出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期未付的，按应付未付款的每日万分之3计付违约金给出卖人。买受人与银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。3、合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人。该商品房的一切附墙、附天花、附地板等固定装修不得破坏，若出卖人出售该商品房时有附带家私、电器和设备的，买受人应当完好返还给出卖人。出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。4、双方行使解除权的期限为一年(自解除权发生之日起计算)，另有约定的除外。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的,不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利,也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。5、双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响关于结算和清理约定的效力。2018年8月23日，被告王飞为支付按揭部分房款，向邮储银行宝应支行借款并签订《个人购房/购车借款及担保合同》。银行为其提供购房贷款710000元，贷款利率为年利率5.635%。合同约定被告王志高、刘兴美承担共同还款责任，原告锦鸿置业提供阶段性连带保证责任。后三被告均未能按贷款合同约定向银行履行还款义务，邮储银行宝应支行遂将包含三被告及原告诉至法院，案号为（2020）苏1023民初5315号。经审理，本院于2020年12月25日作出（2020）苏1023民初5315号民事判决书，判令被告王飞、王志高、刘兴美于判决生效后向邮储银行偿还借款本金692468.01元及利息、罚息（截至2020年8月27日已产生的利息、罚息合计4015.42元；自2020年8月28日起利息、罚息按个人购房/购车借款及担保合同的约定计算至实际履行之日止）；被告王飞、王志高、刘兴美于判决生效后向银行支付律师费15000元；锦鸿置业对上述被告王飞、王志高、刘兴美的还款承担连带清偿责任；案件受理费减半收取5383元由王飞、王志高、刘兴美、锦鸿置业负担。上述判决生效后，经银行催要，王飞、王志高、刘兴美未能结清银行贷款。2021年3月1日，原告锦鸿置业通过银行转账的方式为三被告实际代偿了上述贷款本息等费用，其中含贷款本息712347.94元，诉讼费5383元，律师费15000元，合计732730.94元。2021年3月2日，原告向王飞、王志高、刘兴美发出合同解除通知函一份。通知函记载，通知解除王飞与锦鸿置业签订的协议，请被告方收到本函后三日内付清协议项下约定的逾期还款违约金及解除违约金304785元（按1015950×30%计算），同时配合办理协议备案注销等相关手续。该通知函被告于2021年3月7日签收。现因原告向三被告主张解除合同及还款等无果，遂产生本诉。本院认为，原告锦鸿置业与被告王飞之间的商品房买卖合同系双方当事人自愿缔结，双方均应按约履行。被告王飞向邮储宝应支行借款后，未按照约定的期限按期足额履行还本付息义务。致原告为其向邮储银行宝应支行履行了保证担保责任，结合双方签订的悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议的约定。原告因承担保证责任将王飞欠银行的所有款项（包括但不限于贷款本息及银行实现债权的费用）代付给银行的，王飞自愿同意原告可选择向其追偿代付款项、原告已承担费用或解除合同。本案中，被告在原告代其偿付所欠银行贷款本息等后，未及时向原告还款。原告锦鸿置业选择解除合同，符合补充协议约定，应予支持。原告主张解除合同的日期为2021年3月1日，因解除合同的通知被告于2021年3月7日收到，故应以被告收到通知的日期作为案涉商品房买卖合同及附件悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议等的解除日期。因合同解除的日期在案涉纠纷受理时，经释明，原告的解除合同主张应按确认之诉予以确认。案涉合同及附件等解除后，根据合同履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对原告要求被告将房屋返还给原告，并配合原告至房产部门办理案涉商品房买卖合同的注销备案登记手续的主张，符合补充协议中关于合同解除条款的约定，本院亦予以支持。关于原告主张的违约金304785元的诉求，被告对此提出异议。因原告未向本院提交其实际损失的证据，在本院判令被告王飞将其所购房屋返还给原告的情况下，原告此违约金主张明显过高。被告未按约履行案涉合同，给原告造成损失的，损失额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，现有证据能证实原告的损失有已代付利息、罚息计18979.93元（712347.94-692468.01），有代付的诉讼费5383元、代付的（2020）苏1023民初5315号律师费15000元，还有原告代被告偿还贷款本金692468.01元自2021年3月1日起利息损失。本院结合目前商品房市场交易的价值情况及补充协议约定，酌情确定原告主张的违约金的确定及计算标准为至2021年3月1日止已产生的违约金为40262.93元（19879.93+5383+15000），自2021年3月2日起，违约金以代付款项中本金部分692468.01元为计算基础，以原贷款年利率5.635%计算计算至实际清偿之日止。对原告主张的本案律师费25000元，因原告提交的现有证据不足以证实该费用合理性以及是否已交付。考虑本案律师代理的实际情况，根据本案的具体案情，本院结合关联案件确定的律师费标准，酌情支持律师费15000元。对原告要求被告王志高、刘兴美对本案原告的各项诉求承担相应责任的主张，本院认为，原告案涉各项主张均依据合同解除之诉产生，依据合同相对性，被告王志高、刘兴美非案涉商品房买卖合同的当事人，原告要求两被告就原告的各项诉求承担相应责任于法无据，于理不合。另需要说明的是，对被告王飞已经缴纳的首付款305950元，因案涉合同已经解除，根据合同性质及本案商品房买卖合同的实际履行情况，原告应予以返还。原告可在本案判决生效后，冲抵被告王飞应给付本案判决确定的款项时，结算后予以返还。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告扬州锦鸿置业有限公司与被告王飞于2018年7月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号为SFYH-2018-1404，备案号为SP1242BD4624）及悦荣华府项目商品房买卖合同补充协议于2021年3月7日解除；二、被告王飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州锦鸿置业有限公司返还位于宝应县悦荣华府项目6幢14层1404号商品房一套，并配合原告办理该商品房买卖合同的注销备案登记手续；三、被告王飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州锦鸿置业有限公司支付违约金（至2021年3月1日止已产生的违约金为40262.93元，自2021年3月2日起违约金的计算以692468.01元为本金计，以原贷款年利率5.635%计算计算至实际清偿之日止；四、被告王飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州锦鸿置业有限公司付律师费15000元；五、驳回原告扬州锦鸿置业有限公司本案其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6247元，减半收取3124元，由被告王飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费6247元。审判员  周健二〇二一年五月二十五日书记员  江悦