上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1013号原告：金晓缨，女，1968年4月29日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：宋磊，男，1967年10月13日生。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告金晓缨诉被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告送达诉讼文书，故采用公告送达，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告金晓缨及其委托诉讼代理人宋磊到庭参加诉讼，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告金晓缨向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋托管租赁合同》【编号SHGYSSHEXXXXXXXXXXX】；二、判令被告返还该租用房屋(上海市松江区洞伟路XXX弄XXX号XXX室)；三、判令被告支付房屋租金10,608元(暂计2020年11月11日至2021年2月10日)，实际要求计算至被告返还房屋之日止；四、判令被告支付使用承租房屋所产生的水、电欠款费用共计579.52元，其中水费为169.05元、电费为410.47元；五、判令被告支付两个月违约金7,210元(3,605元/月×2)；六、判令被告支付租客搬离补偿款2,000元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理：(一)2019年1月11日,原告就其位于上海市松江区洞伟路XXX弄XXX号XXX室出租事宜与被告签订《房屋托管租赁合同》(合同编号为SHGYSSHEXXXXXXXXXXX)。根据租赁合同约定,该房屋的租期均为：65个月又14天,起租日：2019年1月11日,截止日：2024年6月24日。(其中,2019年1月11日至3月26日(75天)、2020年3月27日至5月10日(45天)、2021年5月11日至5月25日(15天)、2022年5月26日至6月9日(15天)、2023年6月10日至6月24日(15天)，共计165天为免租期。该房屋第一年的月租金为3500元/月，扣除维修金69元/月，实际月租金为3,431元/月,且该月租金自合同签订之日起,第二年的租金比第一年上涨3%,第三年的租金比第二年上涨3%,第四年的租金比第三年上涨3%,第五年的租金比第四年上涨3%;该房屋的月租金的支付方式均为：付三押壹,租金按每三个月为一期支付,被告应按合同附件二明确规定的租金支付日向原告支付下一季度房租。被告于本合同签订后支付了一个月的押金和首期租金。此外,租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备维修等费用由被告承担。(二)按照租赁合同(附件二)约定,被告应于2020年11月11日缴付给原告2020年11月11日至2021年2月10日一季度的租金,但是截止到2020年11月19日原告还未收到：(1)被告应于2020年11月11日须缴付2020年11月11日至2021年2月10日3个月租金10815元,其中代扣维修金207元，合计10,608元。(2)水费被告欠款总计为169.05元。(3)电费被告欠款总计为410.47元。(三)根据合同第八条合同的解除(四)款内容：被告延迟支付租金满15个工作日,原告有权单方解除合同、且被告应赔偿原告两个月租金的违约金7,210元。(四)由于被告实际把该房屋中清退租客的事情推给了原告,但本着都是受害者、且都想解决问题的原则,原告与该房屋A室租客经过友好协商后并签订如下内容的协议：(1)因考虑到该房屋A室租客已支付给被告首期租金款4,189元至2021年2月16日为止,原告愿意补偿其2,000元。(2)该房屋A室租客承诺2020年12月6日当日自愿搬离该房屋中A室。(3)该房屋A室租客如果今后能收到与被告解约后所退还的租金,其同意将1,500元返还给原告。(4)在原告所持有的协议上最后(日期下方处)附上由该房屋A室租客亲笔手写的收条，并署名确认今已收到原告通过微信转账形式支付给其的2,000元现金。(五)就上述欠付费用,原告已通过多种方式进行投诉、催讨和告知，但被告至今仍未支付且无任何回应。被告在租赁期内未按期支付租金已属违约，为维护自己的合法权益，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明以下事实：原告金晓缨为涉案房屋产权人。2019年1月11日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋签订《资产委托管理服务合同》编号SHGYSSHEXXXXXXXXXXX，合同约定摘要如下：委托期限自2019年1月11日至2024年6月24日；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除)，具体的金额、支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修基金的具体金额、支付方式及期限详见附件二；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同。1、乙方迟延交付租金满15个工作日的，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。2、乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的。3、明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的。如出现上述情形的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。附件二约定摘要如下：《财产委托管理服务合同》委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式(季付)，委托代理期限自2019年1月11日至2024年6月24日。(1)第一年度合同期限自2019年1月11日至2020年3月26日。(2)第二年度合同期限自2020年3月27日至2021年5月10日。(3)第三年度合同期限自2021年5月11日至2022年5月25日。(4)第四年度合同期限自2022年5月26日至2023年6月9日。(5)第五年度合同期限自2023年6月10日至2024年6月24日。第一年合同期：租金为人民币3,500元整/月,维修金69元/月;(1)2019年1月11日支付13,793元，抵扣后应付款为负数的、则滚动至下期继续扣除，其中租金10,500元、抵扣月付维修金207元、押金3,500元。(2)2019年6月27日支付10,293元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除。其中租金10,500元，抵扣月付维修金207元。(3)2019年9月27日支付10,293元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除,其中租金10,500元，抵扣月付维修金207元。(4)2019年12月27日支付10,293元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除,其中租金10,500元，抵扣月付维修金207元。以此类推。甲方向乙方支付第一年的管理费,以合同租约中自2019年1月11日至2019年3月26日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费,房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的,则高出部分直接作为乙方的服务费。第二年合同期：租金为人民币3,605元整/月,维修金69元/月;(1)2020年5月11日支付10,608元,抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除,其中租金10,815元，抵扣月付维修金207元。(2)2020年8月11日支付10,608元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除，其中租金10,815元，抵扣月付维修金207元。(3)2020年11月11日支付10,608元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除其中租金10,815元，抵扣月付维修金207元。(4)2021年2月11日支付10,608元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除,其中租金10,815元,抵扣月付维修金207元。以此类推。甲方向乙方支付第二年的管理费,以合同租约中自2020年3月27日至2020年5月10日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第二年的服务费,房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务事。2019年1月11日，原告将涉案房屋交付给被告。在合同履行过程中，被告向原告支付租金等费用明细如下：1、2019年1月11日，被告向原告支付13,793元(含三个月租金10,500元、押金3,500元、扣除维修金207元)。2、2019年6月27日，被告向原告支付10,291元(含三个月租金10,500元，扣除水电燃结算代扣2元及维修金207元)。3、2019年9月27日，被告向原告支付10,293元(含三个月租金10,500元，扣除维修金207元)。4、2019年12月27日，被告向原告支付10,293元(含三个月租金10,500元，扣除维修金207元)。5、2020年5月11日，被告向原告支付10,608元(含三个月租金10,815元，扣除维修金207元)。6、2020年8月11日，被告向原告支付10,608元(含三个月租金10,815元，扣除维修金207元)。2020年11月11日始，被告未向原告支付租金。2020年11月12日始，原告多次通过在线客服咨询、微信等方式与被告进行催交房租等事宜，均未果。庭审中，原告确认2020年12月6日已收回涉案房屋，同时明确租金可计算至该日止。对于向被告收取的押金3,500元，原告同意在本案的租金、违约金中予以抵扣。另经庭审核实，被告尚欠原告水费为169元、电费400.80元。以上事实，由原告提供的财产委托管理服务合同、资产委托管理服务合同之补充协议、配套商品房供应单、业主入户通知书、短信微信记录、房租支付凭证、告租客通知书、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的财产委托管理服务合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，原、被告之间据此形成合法有效的房屋租赁合同关系，该合同关系对当事人具有约束力。根据审理查明的事实，被告迟延支付租金已构成根本违约，原告并无违约之处，被告理应承担相应责任。原告所提解除原、被告之间签订的《房屋托管租赁合同》的诉请，于法有据，同时鉴于原告已于2020年12月6日实际收回涉案房屋，故本院确认该日为被告返还租赁房屋之日，又为双方的房屋租赁合同解除之日。合同解除后，双方应对租金及押金等费用进行结算，经本院核实，自2020年11月11日至2020年12月6日，被告所欠原告的租金为2,947元。关于原告所提要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据双方签订的合同约定：“被告有下列情形之一的，原告有权单独解除合同。被告迟延交付租金满15个工作日的，因原告原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。如出现上述情形的，原告有权解除合同，被告应赔偿原告两个月租金”。故原告要求被告支付二个月租金作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付租客搬离补偿款2,000元的诉请，因双方在租赁合同中没有约定，故本院不予支持。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告金晓缨与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》(合同编号：SHGYSSHEXXXXXXXXXXX)于2020年12月6日解除；二、确认被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于2020年12月6日将上海市松江区洞伟路XXX弄XXX号XXX室房屋交还原告金晓缨；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金晓缨支付租金2,947元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金晓缨支付水电费569.80元。五、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金晓缨支付违约金3,710元(押金3,500元已予以抵扣)；六、驳回原告金晓缨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取计154元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孙文华二〇二一年五月十四日书记员  周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。