广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初5937号原告：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道清晖路148号。法定代表人：李耀宗。原告：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路148号新世界中心商场四楼P001铺。法定代表人：伍艳梅。两原告共同委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所实习律师。被告：方洛强，男，1988年5月9日出生，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××438。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被告方洛强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法由审判员杜程蕾适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。两原告共同诉讼代理人张淑婷及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》，被告向原告顺兴公司归还商铺；2.被告向原告顺兴公司支付拖欠的2020年11月至2021年1月的租金28603元及管理费14001元、2021年2月至3月的租金22402元及管理费9334元、2021年4月至5月的租金22402元及管理费9334元，并按照租金每月11201元、管理费每月4667元的标准支付租金及管理费至合同解除之日；3.被告向原告中协公司支付拖欠的2020年10月至2020年12月水电费2261.3元、2021年1月至3月15日水电费1833.7元、2021年3月16日至4月15日的电费743.4元；4.被告向两原告支付逾期付款违约金（从欠付之日起按日万分之五计算至清偿之日止）；5.被告从租赁合同解除的第4天起向原告顺兴公司支付场地占用费至归还场地之日止（按照租金及管理费合计日标准的两倍，即每日1058元计算）；6.原告有权没收被告已交纳的租赁保证金47604元及守规经营保证金3000元；7.被告向原告支付律师代理费2938元；8.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年8月19日签订合同编号为租20200819-1的《新世界中心商场商铺租赁合同》，由被告承租原告顺兴公司所拥有的位于顺德区×××铺（以下简称涉案商铺）。合同明确约定：租赁期限从2020年8月20日至2022年8月19日；租金为每月11201元、管理费为每月4667元。租赁合同第十四条约定了，若乙方未按合同规定的期限，向甲方支付第三、四条所列之费用即向丙方支付第五条所列费用，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算；因此引起的诉讼费、甲方聘请律师的代理费由乙方承担。此外，新世界项目成立初期是政府与香港企业合作开发的，其中包括酒店、住宅、商场。在该项目建设初期，政府部门协调，为该项目提供一条供电专线。项目后期，政府要求把项目拆分为房产公司和酒店公司，但是供电线路无法拆分，各公司仍然共用原来的供电线路。期后，为了解决各公司以及各承租商户开具供水供电发票的需要，新世界项目成立原告中协公司，把整个项目的水、电费统一由原告中协公司缴纳，再由各使用单位向原告中协公司缴纳相应水电费用。因此，承租新世界商场商铺的租户在承租时一并与原告顺兴公司、中协公司签订案涉的房屋租赁合同。租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务。被告自2020年10月起无故拖欠原告租金、管理费和水电费等费用。原告已向被告追讨所欠租赁各费用但未果。原告认为被告上述拖欠租赁费用的行为已构成违约。根据上述租赁合同约定，原告有权追讨被告所应付的一切费用。被告辩称，商场没有尽到义务，没有为被告店铺带来客流，被告拖欠租金是因为没有生意，资金链断了，被告向原告反映情况，但原告置之不理。合同到2022年9月份才到期，被告从2020年11月开始断断续续拖欠租金和管理费。被告没有具体计算拖欠的金额。对原告诉请的场地占用费不同意。不同意解除租赁合同，希望可以继续履行合同到下半年。当事人围绕诉请向本院提交了证据，经审查，原告提交的证据来源、形式合法，与本案具关联性，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。根据采信的证据，本院认定如下事实：原告顺兴公司为坐落于广东省佛山市顺德区××××号首层的房屋的登记所有权人。2020年8月19日，原告顺兴公司与被告、原告中协公司三方共同签订《新世界中心商场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告顺兴公司将上述房屋××铺出租给被告作珠宝专卖使用，租赁期限为从2020年8月20日起至2022年8月19日止；租金按出租面积93.34平方米计算，每月每平方米租金为120元，即每月11201元；管理费每月每平方米为50元，即每月4667元；上述费用均于每月7日前支付；原告中协公司负责有偿提供被告场所内的用水、电力，被告应在每月7日前向原告中协公司缴清上个月的水电费；为保证被告履行本合同的所有条款，被告需向原告顺兴公司交付租赁保证金47604元，在合同履行期内，上述租赁保证金不得冲抵被告在租赁期内应向原告顺兴公司、中协公司支付的租金、管理费用、水电费等款项，租赁期限届满，被告未出现本合同规定的违约情形，原告顺兴公司应在被告交还场地和办妥经营地址工商变更及租赁保证金收据原件之后的十五个工作日内将租赁保证金不计利息退还被告；为保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的一切管理制度行为，被告同意向原告顺兴公司提供守规经营保证金3000元，被告可于租赁期限届满凭收据原件扣除期间发生扣收情形后的余额在办理场地交还手续后十五个工作日内获原告顺兴公司无息退还；被告未按时足额交纳租金、管理费、水电费，逾期达到1个月，原告有权单方通知解除合同，且租赁保证金不予退还；若本合同履行中任何一方出现违约情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的未履行合同期限内的租金及管理费总额的20%计算，若属于被告责任的，除承担上述违约赔偿金外，被告交纳的租赁保证金无权要求返还，若因此引起的诉讼费及原告顺兴公司聘请律师的代理费用由被告承担，若属于原告顺兴公司责任，则应将被告交纳的租赁保证金不计利息足额返还；若被告未按合同规定的期限向原告顺兴公司支付租金、管理费及向原告中协公司支付水电费时，则被告应承担逾期付款违约金，按逾期付款额的每日万分之五计算，租赁期满后，被告若未缴清逾期付款违约金，原告有权将该项欠款从被告交纳的租赁保证金中扣除，不足部分原告顺兴公司有权向被告追偿；因被告违约原告顺兴公司有权解除合同的情形，被告同意原告顺兴公司有权以被告在本合同中申报的通讯联系地址发出书面解除合同通知时，双方签订的租赁合同即行解除，被告保证合同通知解除日起三天内自行迁离商铺内物资，交还商铺给原告顺兴公司，逾期交还原告有权要求被告赔偿解除合同通知日起至实际交还商铺日止的场地占用费（按租金、管理费合计日标准双倍计收）。合同签订后，被告向原告顺兴公司支付了租赁保证金47604元及守规经营保证金3000元。被告从2020年11月开始未按期交纳当月租金、管理费、水电费，后于2021年4月份向两原告支付了5000元，截止至2021年5月8日，被告尚欠2020年12月至2021年5月的租金67206元、2020年11月至2021年5月的管理费30870元，2020年10月至2021年3月15日水电费4095元、2021年3月16日至4月15日的电费743.4元。另查明，两原告于2021年3月2日提起本诉，并委托律师代理诉讼，律师代理费2938元已由原告顺兴公司支付。诉讼过程中，两原告提交了《增加诉讼请求申请书》，要求解除《租赁合同》，被告于2021年4月3日收到了本院送达的《增加诉讼请求申请书》副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合两原告的诉讼请求，本院对本案分析如下：被告于租赁期限内未按时交纳租金、管理费及其他费用，构成违约，应承担相应的违约责任。被告从2020年11月起未按时交纳费用，至2021年3月已超过1个月，按照合同的约定，原告顺兴公司有权解除合同并没收租赁保证金。因此，两原告请求解除《租赁合同》并没收被告已交纳的租赁保证金47604元，符合合同约定及法律规定。两原告在诉讼过程中提出了解除合同的书面请求，被告已于2021年4月3日收到该书面材料，故本院认定本案租赁合同于2021年4月3日解除。合同解除后，被告应就拖欠的各项费用承担继续清偿的法律责任，包括：2020年12月至2021年5月的租金67206元、2020年11月至2021年5月的管理费30870元（《租赁合同》于2021年4月3日解除，因原告主张租金及管理费计算至2021年5月，故本院仍将该时段的费用计入租金及管理费），上述款项合共98076元，应由被告向原告顺兴公司支付；2020年10月至2021年3月15日水电费4095元、2021年3月16日至4月15日的电费743.4元，上述款项合共4838.4元。因原告顺兴公司收取的租赁保证金47604元足以补偿原告顺兴公司因被告逾期支付租金、管理费而造成的损失以及原告顺兴公司因提起本案诉讼而引起的律师费支出，并足以对被告的违约行为进行惩罚，再科以其他处罚措施将过于加重被告的违约责任，故本院认定被告无须另行承担逾期付款违约金（租金、管理费、水电费）及律师费。合同解除后，被告已没有合理理由继续占用涉案商铺，须承担向原告顺兴公司返还涉案商铺的义务。被告搬离前，应就其占用涉案商铺向原告顺兴公司支付相应费用。虽然合同约定占用费按租金、管理费合计日标准双倍计收，但该标准过分过于原告顺兴公司的实际损失，本院参照租金及管理费的标准，酌情调整为按每日550元的标准计算。因本院上文已要求被告支付租金及管理费至2021年5月份，故占用费应从2021年6月1日起计算至被告搬离涉案商铺之日止。对于原告顺兴公司收取的守规经营保证金3000元，合同约定该保证金用于保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的管理制度的行为。原告顺兴公司未能提供证据证明被告存在上述所称违反物业管理公司制定的管理制度的行为，且被告未按时支付租金、管理费及水电费，该事项已由租赁保证金进行规范且本院已支持原告顺兴公司无须向被告退还租赁保证金，故原告顺兴公司要求没收该保证金缺乏理据，本院不予支持。该保证金本院用于抵扣被告须向原告顺兴公司支付的租金及管理费98076元，抵扣后，被告尚须向原告顺兴公司支付95076元（98076元-3000元）。综上，本院对原告诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告方洛强就坐落于广东省佛山市顺德区××××铺签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》于2021年4月3日解除；二、被告方洛强应于本判决生效之日起六十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司返还上述第一项判项涉及的商铺；三、被告方洛强应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司清偿租金及管理费合共95076元并支付场地占用费（场地占用费计算方式：从2021年6月1日起按每日550元的标准计算至被告方洛强返还上述第一项判项涉及的商铺之日止）；四、被告方洛强应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区中协贸易有限公司清偿水电费合共4838.4元；五、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司无须向被告方洛强退回租赁保证金47604元；六、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2340.69元（原告已预交），由原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司负担40.69元，被告方洛强负担2300元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二一年五月三十一日书记员  吕绮程