广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初10410号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：罗伟平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李行洪，女，该公司员工。被告：郭艳辉，女，1985年8月15日出生，汉族，住湖南省衡山县。被告：杨太顺，男，1975年12月7日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告广东中奥物业管理有限公司诉被告郭艳辉、杨太顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序速裁审理方式，于同年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李行洪，被告杨太顺到庭参加诉讼；被告郭艳辉经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2020年6月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费1798.90元予原告；2.两被告向原告支付以2020年6月至2021年4月期间每月物业管理费179.9元为本金分别从次月1日起均至实际清偿之日止按每日千分之三计算的违约金；3.两被告支付2020年7月1日至2021年3月31日的公摊费用204.62元予原告；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年10月9日，开发商与原告签订长信银湾项目《物业管理服务合同》，开发商将长信银湾项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2012年10月9日起，原告对长信银湾项目提供物业管理服务，全面履行合同约定的权利和义务。被告恶意欠费，拒交物业管理服务费，欠交2020年6月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据《物业管理服务合同》第六条的约定，高层住宅物业房屋由原告按建筑面积每月1.95元每平方米向被告收取，车位按建筑面积每月1.4元每平方米向被告收取。第三十四条约定违约金的收取标准，确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。被告名下的长信银湾52幢1303单元物业建筑面积92.25平方米，每月应缴交物业服务费179.90元。截至2021年4月30日止，被告拖欠上述物业的物业管理费1798.90元及对应的违约金，以及其他关联费用（公摊费用）204.62元。被告拖欠上述物业服务费和其他关联费用的行为已构成违约。被告杨太顺辩称，确认原告诉请的物业费用和公摊费用被告尚未缴纳。被告之所以没有缴纳费用，是原告的服务太差，被告所在楼层的楼道存在空鼓，十三楼去电梯间的砖已经掉下来好几次，一楼大厅的地砖都烂了，这些问题被告多次联系原告，原告称会去维护，被告就把物业费给了，但是现在被告在涉案物业都住了五年了，原告还是没有维修好。另外，被告所在物业的楼顶存在搭建，影响了被告涉案物业的安全。被告郭艳辉没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郭艳辉经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面的证据材料，依法视为放弃举证、辩证、质证的权利。对当事人提交的证据，本院结合全案综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号1区长信银湾花园x栋xxx房，于2017年12月13日办理不动产登记，权利人为两被告，房屋建筑面积为92.25平方米。原告（甲方）与两被告（乙方）签订《长信银湾花园前期物业服务协议》，约定：乙方委托甲方对涉诉房屋提供物业服务；高层住宅物业的物业服务费为1.95元/平方米建筑面积/月；住宅类物业、商业、其他物业服务费用按每1个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首30日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务；乙方应当于每周期首30日交纳当周期物业服务费用，逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金；乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按照所拥有的建筑面积每月据实分摊；等等。因两被告未能依约全面履行付款义务，原告于2021年3月22日向本院提交本案诉讼材料。本院认为，原、被告签订的《长信银湾花园前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。根据《长信银湾花园前期物业服务协议》的约定，两被告应当按建筑面积以1.95元每月每平方米的标准交纳物业管理费，并应支付相应的公摊费用。被告杨太顺辩称因原告物业管理不到位且多次要求整改无果故其不交纳案涉费用，但业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告杨太顺举证未足以证明原告存在不提供服务的同等违约行为或原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以原告存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。经核算，两被告未付2020年6月1日至2021年4月30日期间的物业管理费1978.76元（1.95元/月/㎡×92.25平方米×11个月）、2020年7月1日至2021年3月31日期间的公摊费用204.62元。就上述物业管理费，原告仅主张1798.90元，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。综上，两被告应向原告支付2020年6月1日至2021年4月30日期间的物业管理费1798.90元、2020年7月1日至2021年3月31日期间的公摊费用204.62元。原、被告在《长信银湾花园前期物业服务协议》中第四条第（六）项“物业服务费的追缴及滞纳金的计收”中约定“乙方应当于每周期首30日交纳当周期物业服务费用，逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金”，现两被告未能依约支付物业管理费的行为已构成违约，原告诉请两被告以每月物业管理费为本金分别从次月1日起均至实际清偿之日止计付违约金，符合双方约定且未违反相关强行性规定，本院予以支持。违约金的计算标准方面，双方约定的违约金计算标准明显偏高，根据两被告的违约情形以及原告的损失程度，根据公平、合理的原则，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算违约金。对于原告超出本院核定范围的违约金诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、郭艳辉、杨太顺应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日至2021年4月30日期间的物业管理费1798.90元予广东中奥物业管理有限公司；二、郭艳辉、杨太顺应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月至2021年4月期间的物业管理费相应的逾期违约金（以各月管理费179.89元为基数，从次月1日起，各期均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计至管理费实际清偿日止）予广东中奥物业管理有限公司，本项随上列第一项清；三、郭艳辉、杨太顺应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年7月1日至2021年3月31日期间的公摊费用204.62元予广东中奥物业管理有限公司；四、驳回广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（广东中奥物业管理有限公司已预交），由郭艳辉、杨太顺负担并应于给付上述款项时一并迳付予广东中奥物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇二一年五月十三日书记员  李慧敏