宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2054号原告：银川新顺和物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：杨小娥，系公司经理。委托诉讼代理人：张文霞，宁夏宁人律师事务所律师。被告：马永歧，男，1976年11月12日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX原告银川新顺和物业服务有限公司与被告马永歧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张文霞，被告马永歧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川新顺和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还位于银川市XXX号营业房；2.判令被告向原告支付自2017年8月30日至2018年8月29日期间欠付的租金70000元；3.判令被告按2017-2018年度租金标准向原告支付自2018年8月30日至2021年1月29日期间的房屋占有使用费773333元，并继续按此标准支付自2021年1月30日至实际返还房屋之日止的占有使用费；4.判令被告向原告支付自2019年8月29日至2021年1月29日期间欠付的物业费13606元，并继续按9604元/年的物业费标准支付自2021年1月30日至实际返还房屋之日止的物业费；5.判令被告支付原告欠付房租违约金7000元；以上共计863939元；6.本案的诉讼费及保全费由被告承担。庭审中，原告要求增加一项诉讼请求，要求解除原被告之间的不定期租赁合同。事实与理由：涉案房屋系银川市白云房地产开发有限公司开发建设，2013年3月16日，白云公司将涉案房屋交由原告进行使用、管理和收益。2017年9月23日，原被告签订《房屋租赁合同》(合同编号201711)，约定原告将银川市XXX号营业房一并出租给被告用于开设餐厅及商店。租期自2017年8月30日至2018年8月30日，共计1年。年租金为320000元。租金为先付费方式支付，在房屋租赁期间，以下费用由乙方(被告)支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：(1)水费;(2)燃气费;(3)采暖费.....(7)物业费(按照本市场收费标准执行);(8)电费.....被告累计欠付费用达2000元的，.....并按本合同约定租金的10%向原告累计支付违约金并承担全部损失。合同签订后，原告依约将案涉房屋交于被告使用，被告只预交了部分费用，后期即拖延支付，且在合同约定的租期届满后，原告多次催促被告搬离承租房屋，但被告一直不予腾挪并继续使用，至今仍欠付原告租期内部分房租及实际占用期间的房屋使用费、物业费。综上，被告行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特具此状，诉至贵院，望判如所请。被告马永歧辩称，已支付2017年8月30日至2018年8月29日的房屋租金290400元，并已经支付2017年8月30日至2018年8月29日、2018年8月30日至2019年8月29日，2019年8与30日至2020年2月28日的物业费，共计24010元。关于房屋占用期间的费用，我承担至2020年1月24日，之后的房租及物业费我不承担，原因是我已经告知对方我不再使用该房屋，桌椅板凳由原告处置。违约金我不同意支付。我使用26号房1层用于开设烟酒行，原告于2020年11月份给我烟酒行不卖水给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。原告提交的不动产权登记证、房屋初始登记证、资产移交确认书、房屋租赁合同、通知、房屋租金催缴通知单、前期物业服务合同、物业服务费催缴通知单，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的宁夏增值税普通发票、交费明细，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银川市白云房地产开发有限公司系XXX号营业房的所有权人。2013年3月16日，银川市白云房地产开发有限公司（资产所有方）与原告银川新顺和物业服务有限公司（资产使用方）签订《资产移交确认书》一份，约定：银川市XXX商住楼所有营业房，属资产所有方资产。现资产所有方将上述资产交由银川新顺和物业服务有限公司进行租赁、使用、管理、收益，该民事权利和民事责任均由资产使用方银川新顺和物业服务有限公司承受。2017年9月23日，原告银川市新顺和物业服务有限公司（出租人、甲方）与被告马永歧（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋坐落于银川市XXX营业房（四套）；该房屋总建筑面积727.60平方米，租用层数一层至二层。房屋租赁用途为餐饮，租赁期限自2017年8月30日至2018年8月29日，共计1年，年租金320000元，租金为先付费方式并按年支付，租金支付方式为转账或现金支付。租赁期满，乙方按时将租赁房屋交还甲方，乙方逾期不交还租赁房屋，甲方因此所受到的全部损失由乙方承担赔偿，应按本合同约定年租金的10%向甲方累计支付违约金并承担造成的全部损失。房屋租赁期间，水电费、燃气费、采暖费、有线电视费、通信费、城市垃圾清运费、物业费等由乙方支付。乙方对承租房屋装饰、装修的，在合同期满后或双方协商解除合同时，对未形成附合的房屋装饰、装修物由乙方拆除，因拆除造成房屋毁坏的，乙方恢复原状并赔偿损失；在合同期满后，对已形成附合的装饰、装修物无偿归甲方所有，甲方不承担任何装饰装修的损失。乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日等情形，甲方有权解除合同，收回该房屋且不退还剩余房租及装饰装修的费用，一切损失由乙方承担。乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日，应按本合同约定租金的10%向甲方累计支付违约金并承担全部损失。合同签订后，被告马永歧使用涉案房屋，向原告支付保证金30000元，并于2017年11月3日向原告支付款项89604元（其中房租80000元、物业费9604元）、于2018年5月31日向原告支付房租20000元、于2018年9月26日向原告支付房屋40000元、于2018年11月13日向原告支付房租10000元、于2019年5月30日向原告支付款项50004元（其中房租40400元、物业费9604元）、于2019年7月2日向原告支付房租50000元、于2019年12月7日向原告支付款项54802元（其中房租50000元、物业费4802元），即被告共计向原告支付房租290400元、物业费24010元。2019年5月28日，原告向被告出具《通知》一份，载明：根据《房屋租赁合同》的约定，租赁合同已于2018年8月29日到期，在租期内你未按时履行缴费义务，下欠2017年8月30日至2018年8月29日租金170000元，下欠2018年8月30日至2019年5月29日租金240000元，合计下欠租金410000元，已经严重违约和合同超期…鉴于以上事实，我公司郑重通知你，不再将租赁房屋续租给你，终止合同，限你于2019年5月29日之前返还租赁房屋并一次性缴清下欠租金和实际超期使用费用。2019年5月29日起，我公司停止对租赁房屋的服务。2020年6月16日，原告向被告出具《房屋租金催缴通知单》，载明：你承租我公司XXX号营业房，未按照签订的《房屋租赁合同》约定的缴费方式、时间、金额履行缴费义务，已严重违约，下欠租金明细2017年79600元，2018年320000元，2019年320000元。我公司已多次催缴租金，你仍没有履行义务，限你五日内缴清租金和物业费，否则我公司终止合同并收回承租房屋，由此造成的任何损失由你本人承担。现被告仅占用XXX号营业房一层用于开设烟酒，未向原告交还涉案房屋，亦未向原告支付房屋租金，故原告起诉来院，提出前述诉讼请求。另，2019年12月17日，银川市白云房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告为丽园南区三期提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业1.10元/月·平方米。2020年8月29日，原告向被告出具《物业服务费缴费通知单》一份，载明：2019年8月至2020年8月份的物业服务费9604元。2021年1月29日，原告向被告出具《物业费缴费通知书》一份，载明：被告拖欠物业服务费13606元。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法、有效，原被告均应按照约定履行各自的义务。原被告签订的租赁合同期限为一年，至2018年8月29日租赁期限届满，期限届满后被告继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议，故双方之间签订的房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同》约定“租金为先付费方式并按年支付”，“乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日的等情形的，甲方有权解除合同”，截止2019年5月29日，被告欠付2017年8月30日至2018年8月29日租金170000元，欠付2018年8月30日至2019年5月29日租金240000元，共计410000元，构成违约，原告于2019年5月28日向被告送达通知一份，载明欠付租金金额，还载明不再将租赁房屋续租给被告，终止合同。故原被告之间的租赁合同已于2019年5月28日解除。故原告要求解除不定期租赁合同的诉请，本院不再处理。原被告之间的《房屋租赁合同》解除后，被告并未向原告交还涉案房屋，故原告要求被告返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于房屋租金及占用使用费。合同解除前的租金按照合同约定予以支付，合同解除后至房屋实际退还之日止的房屋占用使用费参照租金标准计算。2017年8月30日至2019年5月29日，被告应向原告支付租金560000元，其已支付租金290400元，还应支付租金269600元。2019年5月30日至2021年1月29日的占用使用费按照32万元/年的标准计算，即533333元，以上共计802933元，但考虑到新型冠状病毒肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不可抗力，自2020年2月1日至2020年3月31日，银川市内所有的营业场所暂停营业，被告亦因新型冠状病毒肺炎疫情无法营业，故该期间的房屋租金应当适当减免，本院酌定该期间的房屋租金被告承担50%（26667元），即被告应支付截止2021年1月29日的租金及占用使用费776266元。被告已向原告支付保证金30000元，双方互负债务，为减少当事人诉累，在本案中一并处理，即扣减被告支付的保证金30000元，被告还应支付截止2021年1月29日的租金及占用使用费746266元。2021年1月30日至房屋实际交还之日止的占用使用费按照32万元/年的标准计算。关于物业费，根据合同约定“房屋租赁期间，水电费、燃气费、采暖费、有线电视费、通信费、城市垃圾清运费、物业费等由乙方支付。”2017年8月30日至2021年1月29日止，被告应向原告支付物业费32814元，被告已支付24010元，还应支付8804元；2021年1月30日至房屋实际返还之日止的物业费按照9604元/年的标准予以计算。关于违约金，合同约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，应按照本合同约定租金的10%向原告累计支付违约金并承担损失，现原告主张违约金为7000元，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告马永歧于本判决生效后十五日内向原告宁夏新顺和物业服务有限公司退还银川市XXX号营业房；二、被告马永歧于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏新顺和物业服务有限公司支付2017年8月30日至2021年1月29日的房屋租金及占用使用费746266元，2021年1月30日至房屋实际退还之日止的占用使用费按照320000元/年的标准予以计算；三、被告马永歧于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏新顺和物业服务有限公司支付截止2021年1月29日止的物业费8804元，2021年1月30日至房屋实际返还之日止的物业费按照9604元/年的标准予以计算；四、被告马永歧于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏新顺和物业服务有限公司支付违约金7000元；五、驳回原告银川新顺和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，原告原告宁夏新顺和物业服务有限公司负担733元，被告马永歧负担5487元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马 花二〇二一年五月十一日书记员 李颖聪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。