广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初5288号原告：胡锋，男，汉族，1991年9月9日出生，住所地为湖北省应城市××××××周湾12-1，公民身份号码为422××××××××××××272。委托代理人：谭永优，广东勤胜律师事务所律师。委托代理人：聂甜甜，广东勤胜律师事务所律师。被告：陈海林，男，汉族，1989年8月17日出生，住所地为湖南省邵阳县××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××914。被告：武连银，男，汉族，1986年12月13日出生，住所地为安徽省阜南县××××××××××，公民身份号码为341××××××××××××513。委托代理人：郑明广，广东烽庭律师事务所律师。原告胡锋与被告陈海林、武连银房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告胡锋的委托代理人谭永优，被告陈海林，被告武连银的委托代理人郑明广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡锋向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付购房款475000元及逾期付款违约金139715元（按每日千分之一，分段暂计至2020年11月25日，其余违约金另计至实际付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确逾期付款违约金计算方式：12.5万元首期款应于过户当日支付，故首期款的违约金应从2019年8月16日起计算；由于原告持有的证据仅能证明被告于2020年3月25日确定无法贷款及支付购房款，故剩余购房款35万元的违约金从2020年3月26日起计算。事实和理由:2019年6月8日，原告向梁慕德购买了位于东莞市××××××××××××××××房屋，双方通过公证的形式办理过户。2019年8月15日，原告将该房屋转让给陈海林，陈海林向原告支付了定金2万元。后原告按照陈海林的要求，将案涉房屋过户至武连银的名下。由于武连银无法取得银行贷款，导致原告除定金外未收到其余房款，故原告诉至法院。被告陈海林辩称，是武连银委托陈海林购买案涉房屋，陈海林只是中间人，不应当承担责任。被告武连银辩称，一、案涉房产是武连银从梁慕德处购买所得，武连银与原告之间不存在合同关系，原告根据与陈海林之间的二手房买卖合同向武连银主张购房款没有事实及法律依据。二、原告是梁慕德办理出售案涉房产的受托人，原告不是房屋所有权人，无权以自己的名义提起诉讼，并要求武连银向其支付房款。经审理查明，案涉位于东莞市××××××××××××××××房屋（以下简称案涉房产）登记的原权属人为梁慕德，原产权证号为粤房××××××××××号，产权登记日期为2013年3月28日。2019年6月8日，梁慕德与范修铖签订《买卖楼宇协议书》，约定梁慕德以38万元向范修铖出售案涉房产，双方约定于2019年7月20日前到常平公证处办理签名过户手续。2020年11月24日，范修铖出具证明，证实上述《买卖楼宇协议书》是其代胡锋与梁慕德签订的。2019年6月27日，梁慕德出具收据，确认收到胡锋支付的购房款38万元。2019年6月27日，梁慕德、香淦森与胡锋在东莞市东部公证处办理了公证委托书，委托书载明梁慕德、香淦森系夫妻关系，案涉房产系其二人共有房产，现梁慕德、香淦森全权委托胡锋办理案涉房产交易的相关手续，包括：查档、查册、测绘、代为签署、复印及领取相关文书；全权办理出售案涉房产的有关手续，代为签署房地产买卖合同（包括网签、面签）及相关文件；全权办理房产交易过户的有关手续，代为提交过户申请材料，代为签署过户相关文件；代表委托人接受房管部门的询问、拍照，并代为在询问笔录及文件上签名；代为申报缴纳房产交易过户的相关税费；代为协助买受人办理贷款的相关手续及签署相关文件；委托期限从委托书签署之日起至2020年6月26日止。2019年6月1日，武连银与陈海林签订《代购协议书》，约定武连银委托陈海林代为购买案涉房产；代理权限为签署中介版本的房地产买卖居间合同、佣金承诺书、二手房补充协议等；代理期限为2019年6月1日至2020年6月1日，武连银需在支付购房定金之日起三日内向陈海林支付代购费3万元；陈海林确认已收到武连银支付的购房定金5万元。2019年6月19日，胡锋作为梁慕德的代理人与陈海林签订《意向书》，约定陈海林与梁慕德就案涉房产交易达成意向，房产交易价格为49.5万元，定金2万元于双方签署合同后15日内支付，余款47.5万元通过按揭贷款方式支付。2019年7月9日，武连银向陈海林转账付款5万元。2019年7月10日，陈海林向胡锋支付购房定金2万元。2019年8月1日，东莞农村商业银行向武连银出具《同意贷款意向书》，同意向武连银发放购买案涉房产的贷款55万元。根据陈海林提交的贷款业务申请表，武连银就案涉房产交易申报的交易价格为87万元，申请贷款额度为60.9万元。2019年8月15日，胡锋作为梁慕德的代理人与陈海林签订《二手房买卖合同》，约定梁慕德以49.5万元将案涉房产出售给陈海林；买方在签署合同后3日内支付定金2万元，第二部分房款47.5万元，其中12.5万元首期款在双方到房管所过户当日支付，剩余房款35万元由买方通过按揭贷款的方式支付；买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余房款，否则视为买方违约；违约责任：逾期未超过十天的，违约方应按照每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或者支付总楼价20%的违约金，达到解除合同情形的，守约方有权要求按照本条第1项的约定要求继续履行合同及要求违约方按照条款约定承担违约金；买卖双方为过户签署的《东莞市房地产买卖合同》及其他合同与本合同不一致的，以本合同为准；经协商，业主同意买方更名。2019年8月15日，胡锋作为梁慕德、香淦森的代理人与武连银在东莞市樟木头镇不动产交易所签订了一份《房地产买卖合同》（经纪机构版，即网签合同），约定梁慕德、香淦森将案涉房产以87万元出售给武连银，武连银应于合同签订后即日付清全部房款；本合同签订之日起三十日内，买卖双方应携带相关资料到樟木头不动产交易所办理过户手续；办理交易过户所需缴纳的税费，由买卖双方按规定各自负责。2019年8月23日，案涉房产过户至武连银名下，新产权证号为粤××××××××××号。2019年12月10日，东莞农村商业银行工作人员通过微信告知陈海林，因武连银伪造首期款流水，故武连银申请的银行贷款无法通过审批。后因武连银未向胡锋支付剩余购房款47.5万元，故胡锋诉至本院。以上事实，有原告胡锋提交的《买卖楼宇协议书》、房地产权证、收据、《证明》《公证委托书》《二手房买卖合同》、账户对账单、《房地产买卖合同》（经纪机构版）、不动产权证、微信聊天记录，被告陈海林提交《意向书》《代购协议书》、客户交易详细信息、贷款业务申请表、《同意贷款意向书》、微信聊天记录，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为胡锋要求陈海林、武连银支付购房款及违约金应否得到支持。根据胡锋提交的房地产权证、《买卖楼宇协议书》、收据、《证明》《公证委托书》，可证明胡锋委托范修铖向梁慕德、香淦森购买案涉房产的事实，且梁慕德、香淦森通过办理公证委托的形式已完成合同约定的过户手续，故本院确认案涉房产实际的买受人为胡锋。根据陈海林提交的《意向书》《代购协议书》、客户交易详细信息、贷款业务申请表、《同意贷款意向书》、微信聊天记录，以及胡锋提交的《房地产买卖合同》（经纪机构版），可证明武连银委托陈海林向胡锋购买案涉房屋的事实，且胡锋持梁慕德、香淦森出具的委托书，以代理人的身份与武连银在房产交易中心签署了网签合同，并将案涉房产过户至武连银名下，故本院确认案涉房产后一手交易的实际买受人为武连银，且胡锋对此是知晓的。基于胡锋已向案涉房产原权属人梁慕德付清了购房款，故为了维护交易的稳定性，本院对于胡锋作为本案原告提起诉讼予以支持。陈海林不是实际的购房人，胡锋要求陈海林承担共同还款责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。陈海林作为武连银的代理人签订的《二手房买卖合同》对武连银具有约束力，武连银未依约付清购房款应承担违约责任。依照合同约定，首期款12.5万元应于房管所过户当日支付，剩余购房款35万元在接到不能获得贷款通知后30日内付清，否则守约方有权要求违约方每日按照总楼价的1‰支付违约金。胡锋要求首期款12.5万元的违约金从2019年8月16日（即过户次日）起计算，剩余购房款35万元的违约金从2020年3月26日起计算，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、限被告武连银于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡锋支付购房款475000元及逾期付款违约金（以125000元为基数，从2019年8月16日起按照每日1‰的标准计至款项清偿之日止；以350000元为基数，从2020年3月26日起按照每日1‰的标准计至款项清偿之日止）；二、驳回原告胡锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4974元，由被告武连银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  钱开群二〇二一年五月十七日书记员  赵 萌钟冬妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。