安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1622民初2670号 原告：郑小艳，女，1978年4月15日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师。 被告：刘梅，女，1983年4月30日出生，汉族，住蒙城县（漆园国际大酒店西50米榴芒家店铺）。 委托诉讼代理人：段成刚，安徽淮中律师事务所律师。 原告郑小艳与被告刘梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑小艳的委托诉讼代理人郑小艳、被告刘梅的委托诉讼代理人段成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑小艳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的租房协议；2、依法判令被告返还房屋租金7万元和房屋押金1万元；3、本案诉讼费用由被告承。事实与理由：2021年3月27日，原告想租被告位于蒙城县榴芒××楼的房屋，通过微信向被告支付了房屋押金10000元，3月28日向被告微信转款支付了一年的房租七万元，原被告约定押金是备用的防止对房屋造成损是用于支付2021年5月6日至2022年5月5日的房租（因为被告房屋从5月开始才能供我们使用），被告承诺所有二楼的装修以及桌椅等留作原告使用，但3月29日，原告去看房子时，发现被告已经把灯具等拆除，把桌椅搬走，违法了双方的约定，导致原被告之间发生了口角，因为原告租的是二楼，怕以后经营起来因为这次口角，被告会对上楼进行阻绊，而且原被告约定只能用于经营美容院之类的，原告这两天通过考察，基于风险考虑，不打算开店经营美容院。并于3月29日向原告说明了房屋我们不租了,鉴于此,请求解除原被告之间的租房协议。 自签协议至要求解除仅有一天的时间,并未给被告带来任何损失,被告的房子一直在自己使用中,被告房屋出租的房屋广告也一直张贴在门口,所以请求被告返还原告租金和押金。 原、被告签合同时,合同是由被告提供的,也未向原告进行说明,让原告提前先签合同,等租期开始时合同再生效,同所以合同落款中的日期是空着的,所以根据双方约定,合并未生效,故原告请求解除租房协议,被告退款原告8万元。但近几天被告一直不同意退款,被告的行为严重侵犯了原告。的合法权益,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼。 刘梅辩称，一、原告自身违约，其作为违约方不享有案涉租赁合同解除权。被告与原告于2021年3月28日签订租赁合同，约定将位于榴芒家餐厅二楼的房屋租赁给原告使用，被告已按照原告的要求，于合同签订当天便及时清理腾空房屋，且被告已接收房屋，并与广告公司、装修人员、办理工商登记人员接洽，已着手对房屋进行装修、经营等事宜，其单方要求解除租赁合同，系其自身违约，依法违约方不享有案涉合同解除权，同时被告已为其提供适租房屋，不同意解除案涉租赁合同； 二、案涉合同不存在履行不能的情形，更不属于僵局合同。根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，结合本案事实，原告已支付租金，被告已交付适租房屋，双方不存在履行不能的情形，原告合法正当使用承租房屋，无论其是否有收益或亏损，均与被告无关。 同时为避免产生不必要的损失，被告已告知原告，同意其经过被告的同意可以对外转租，事实上被告同意转租的提议，不仅不会给双方造成损失，也符合市场交易习惯，因此案涉租赁合同不属于僵局合同。 三、原告要求解除租赁合同将造成被告巨额损失。双方签订租赁合同当日，由于原告要求及时交房，被告当天便腾空房屋，当日即清理完毕，原告当日晚10时52分左右还通过微信告知被告，想购买被告清理出来的桌椅，足见原告对此知悉并认可，正是因为清理腾空房屋的需要，被告于3月28日与原承租方丁丹丹解除原租赁合同，并明确需退还其房租5万元，同时为了满足原告使用中央空调的要求，被告还支付给丁丹丹4万元，以此作为其不拆除中央空调、新风系统及地板等硬件装修的补偿费，该款现已支付完毕，现原告要求解除合同，势必造成被告已支付的9万元无法收回，该损失应由原告承担。 综上，原告的相关诉请与法无据，与客观事实不符，且明显不具有正当性，请法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租房协议、聊天记录等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原、被告就租赁蒙城县榴芒××楼的房屋进行磋商后，2021年3月27日十五时许，原告通过微信支付被告押金1万元。2021年3月28日原、被告签订租房协议，约定租赁期为2021年5月6日到2023年5月5日，第一年租金7万元，原、被告在租房协议上签字，租房协议落款处未载明日期。2021年3月28日原告向被告支付了第一年的租金7万元。2021年3月28日租房协议签订后，被告当天即按照合同约定及时清理腾空房屋。2021年3月29日，原告向被告主张解除合同，被告不同意。案涉房屋未交付给原告。 本院认为，租房协议中约定的案涉房屋仅用于经营美容行业，系原、被告的真实意思表示，不应认定为对承租方的特别限制。租房协议对租期、租金、水电费、装修、物业费等均有特别约定，不应认定为格式条款。原、被告签订租房协议后，该协议自双方签字后即成立并生效，原、被告均应受租房协议的约束。原告已经依据协议履行了支付押金及第一年租金的义务，被告已经依据协议腾空了房屋，原告主张被告违约，未向法庭提供充分证据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。案涉租房协议中，原告负有支付租金的金钱债务，也负有接收租赁房屋、按照约定使用租赁房屋等非金钱债务，本案原告履行了金钱债务，但案涉合同中关于原告的非金钱债务不适于强制履行，故原告主张解除原、被告之间签订的租房协议，本院予以支持，但原告应承担违约责任。案涉租房协议第七条约定：“甲乙双方如有一方违约须按房屋租金价格基础赔偿支付给对方并终止合同。”该协议中关于违约金的约定不明确。被告与原租户丁丹丹解除了双方的租赁协议，退还的六个月房租5万元系被告为了取回案涉房屋6个月使用权支付的对价，被告可以继续将案涉房屋租赁给他人，故上述5万元不应认定为被告的损失。被告为了丁丹丹不拆除中央空调、新风换气系统、包厢及地板等硬件装修支付了补偿款4万元，结合原、被告提供的聊天记录等证据，不能认定上述物品及装修系被告应原告的要求专门为原告保留，故上述4万元不应认定为被告的损失。案涉租房协议解除后，被告另行寻找租客租赁房屋需要时间，该段时间内的租金损失应认定为被告的损失。结合原、被告就案涉租房协议的履行情况、原告提出解除合同的时间、租房协议中关于违约金的约定及案涉房屋的位置对再次租赁的影响等，原告作为违约方应支付被告案涉房屋年租金20%的违约金即70000元×20%=14000元。综上，被告应退还原告的费用为（10000元+70000元-140000元）=66000元。驳回原告的其他诉讼请求。 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，判决如下： 一、解除原告郑小艳与被告刘梅就蒙城县榴芒××楼房屋签订的租房协议； 二、被告刘梅于本判决生效之日起十日内返还原告郑小艳66000元； 三、驳回原告郑小艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元,由原告郑小艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  刘孟凯 二〇二一年五月十一日 书记员  曹东锋 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。