贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2945号上诉人（原审被告）：遵义海天物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：91520321573302284A。法定代表人：晏茂才，总经理。上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：915203216975159270。法定代表人：李永林，执行董事兼总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾凡强，男，1970年9月22日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义海天物业服务有限公司（以下简称海天物业公司）、遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开公司）因与被上诉人曾凡强房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海天物业公司、天恒房开公司上诉请求：一、依法撤销遵义市播州区人民法院（2020）黔0304民初50号民事判决；将本案发回重审或直接改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实和适用法律错误。根据2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》和《委托出租合同》，可认定被上诉人于2011年7月向上诉人天恒房开公司购买涉案营业房后，当即由上诉人海天物业公司受被上诉人委托出租，天恒房开公司提供担保，每年按照总房款的9.5%作固定回报，而海天物业公司实际对外租赁的价格远远达不到该约定的标准（详见海天物业公司对涉案营业房的租赁合同），每月不足部分由天恒房开公司补足交给被上诉人。因此，根据《委托出租合同》的内容及履行情况，结合被上诉人购房当天即同时与上诉人签订委托租赁合同，《委托出租合同》实际为被上诉人与天恒房开公司所签订《商品房买卖合同》的补充协议，并非真正的租赁合同关系，约定的销售返租款实际为购房款，损害了国家税收利益，符合《中华人民共和国合同法》第52条关于“损害国家利益”的合同无效的规定。双方对合同无效均有过错，因此，按照合同无效相互返还原则，应按照海天物业公司实际收取的租金进行折价返还，二上诉人已经返还的金额远远超出海天物业公司实际对外收取的租金，被上诉人超过实际租金领取部分，系不当得利，应当返还上诉人。因受当前新冠疫情影响，经济下行，导致房屋不能出租或无法收取租金，故被上诉人应立即接收房屋，依法结算。综上，一审判决认定事实错误，导致判决不当，请求依法判决。曾凡强辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据确凿，应予维持。答辩人与上诉人天恒房开公司签订的《补充协议》，与上诉人海天物业公司签订的《委托出租合同》系当事人双方真实意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，均属有效。二上诉人提出《委托出租合同》无效，无事实及法律依据。原审法院对答辩人在原审中提出的合理诉求给予支持，符合法律规定。二、原审法院适用法律正确，程序合法，二上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，请求驳回上诉，维持原判。曾凡强向一审法院起诉请求：1、判令二被告支付原告商铺返租款62567.91元；2、判令二被告支付原告商铺返租款迟延滞纳金和利息；3、本案诉讼费、保全费、保函费等由二被告承担。一审法院认定事实：曾凡强向天恒房开公司支付相应购房款购买了天恒房开公司销售的位于遵义市播州区。后双方于2011年7月15日签订了《补充协议》，载明：“出卖人承诺：ｌ、本合同项下的买受人所购买的商品房具有较强的商业功能和增值空间，所售商品房10年内年净增值率应为本合同总价款的9.5%以上。2、出卖人愿对此承诺负责，本合同的总价款已减除了出卖人给买受人的商业折扣款57755元（大写：伍万柒仟柒佰伍拾伍元）。该商业折扣款可冲抵买受人所购商品房最后一年的净增值额。3、买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托他人出租该房屋，每年年度终了，如买受人所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵，买受人有权提出书面申请，要求出卖人将买受人年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30前付清退回款。如出卖人未按时付清退回款，买受人应当书面通知出卖人，出卖人在接到通知15日内仍不付清退回款的，买受人有权解除合同。出卖人应当在接到买受人退房通知15日内退还买受人签约时的购房总价款，付清退房前应退回给买受人的款项，并承担买受人签约时购房总价款10%的违约金。”同日，曾凡强（委托方、甲方）与海天物业公司（受托方、乙方）签订《委托出租合同》，载明：甲方将其在“汽博城”购买的汽车超市Ａ、Ｂ区2单元1层22号营业房委托乙方出租。第1条约定：委托期限10年，从甲方所购营业房全款付清之次月1日起至第120个月末止。第2.1条约定：甲方委托乙方将其营业房向外发布招租信息，并按甲方的出租条件和市场行情与承租人谈判达成最终签约。第2.5条约定：乙方应在每年的1月30日前与甲方结清上年度租金，逾期应承担每天万分之五的滞纳金。另查，原告主张的62534.43元租金分为两部分，一部分为2019年7至12月的28862.05元，另一部分为2020年1至7月的33672.38元，被告对此不持异议。一审法院认为，曾凡强与天恒房开公司签订《补充协议》、与海天物业公司签订《委托出租合同》系当事人双方真实意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，前述合同均属有效。被告辩称《委托出租合同》无效，无事实及法律依据，不予采纳。本案中，被告对差欠原告租金62534.43元的事实无异议，予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，对原告主张被告支付欠付租金62534.43元的诉讼请求，予以支持。对被告抗辩天恒房开公司不应承担本案责任的意见，虽然《委托出租合同》的签约双方是曾凡强和海天物业公司，但《委托出租合同》与《补充协议》均系商品房买卖的配套协议，履行过程中在一体履行，因此天恒房开公司应与海天物业公司共同承担本案责任，对被告的该项抗辩意见，不予采纳。对于曾凡强请求由被告支付迟延滞纳金及利息的诉讼请求，该诉求系对违约责任的主张，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款之规定，对其合理部分应予支持。本案中，双方合同约定了被告延期付款的应承担滞纳金，但对利息未有表述，而支付迟延滞纳金或利息均系承担违约责任的一种方式，不应重复计算，故对原告主张被告同时支付迟延滞纳金和利息的诉讼请求，不予支持。对于起算时间，《委托出租合同》约定每年1月30日前结清上年度租金，故2019年欠付的28862.05元应从2020年1月31日起算，而对2020年欠付的33672.38元，原告主张从2021年9月1日起算未违反合同约定，予以支持。对于计算标准，原告主张按银行利息标准计算，结合双方合同约定及本案实际，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、由被告遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾凡强租金62534.43元及迟延滞纳金（迟延滞纳金从2020年1月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至欠付租金付清之日，其中2020年1月31日至2021年8月31日期间以28862.05元为基数，从2021年9月1日起以62534.43元为基数）。二、驳回原告曾凡强其余诉讼请求。案件受理费减半收取682元，由被告遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，法庭询问上诉人“之前已经履行的租金是谁支付的？物业公司对外出租的租金是由谁收取的？”，二上诉人的代理人回答，是由天恒房开公司代为支付的，租金是由海天物业公司收取，具体方式不清楚。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉《委托出租合同》、《补充协议》的性质以及效力问题。关于上诉人主张案涉《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议的问题。因《委托出租合同》是海天物业公司与曾凡强所签，而《商品房买卖合同》是天恒房开公司与曾凡强所签，不能认定《委托出租合同》系《商品房买卖合同》的补充协议。海天物业公司与曾凡强签订的《委托出租合同》以及曾凡强与天恒房开公司签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上诉人关于《委托出租合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案法律关系的定性问题。从《委托出租合同》的约定看,明确海天物业公司对案涉房屋代为对外出租，以及委托期限、结算租金的时间，而没有具体租金标准，故《委托出租合同》应认定为委托合同，而非租赁合同。从三方当事人在签订合同后的实际履行看，都是由海天物业公司对外出租，海天物业公司收取租金，天恒房开公司再按照《补充协议》向曾凡强支付租金，故天恒房开公司与曾凡强之间应为售后返租法律关系，天恒房开公司应当按约支付租金。因对外出租产生的租金实际是由海天物业公司收取，故其也应承担责任。至于海天物业公司与天恒房开公司之间是何种法律关系，可另案处理。综上所述，海天物业公司、天恒房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1364元，由上诉人遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年五月二十六日法官助理黄和利书记员向应松