河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1091民初480号 原告：杨静，女，1983年8月4日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：林玉键，北京市京师律师事务所律师。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地：河北省廊坊开发区祥云道81号。 法定代表人：耿建明，董事长。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，住所地：河北省廊坊市广阳区新开路239号。 负责人：蔡林，总经理。 被告：荣万家生活服务股份有限公司，住所地：河北省香河县大香线东侧和园路北侧。 法定代表人：刘勇罡，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 原告杨静与被告荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛廊坊公司）、荣万家生活服务股份有限公司（原廊坊荣盛物业服务有限公司，以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静的委托诉讼代理人林玉键、被告荣盛公司、荣盛廊坊公司、荣万家公司共同委托的诉讼代理人梁德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司和荣盛廊坊公司共同退还原告已交购房款183864.33元，并支付资金占用期间的利息（利息分别以119490元、64374.33元为基数，按照银行贷款利率标准，分别自2016年1月20日、2020年6月1日起计算至实际还清之日止）；3.判令三被告共同退还原告已付公共维修基金2163元；4.判令荣盛公司支付违约金1838.64元；5.判令被告荣盛公司、荣盛廊坊公司返还原告在贷款过程中的利息15790.6元；6.判令荣盛公司、荣盛廊坊公司共同返还团购费5万元；7.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年1月7日，原告与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了格林郡府第35幢1单元2层297号房产。该合同签订时原告只看到最后一页，然后被告将签字页收走，直至2019年10月原告去缴纳税款需要购房合同，原告拿到合同时看到房屋面积约定为21.21平方米，其中套内面积11.76平方米，公摊面积9.45平方米。原告看到合同中的内容完全与被告宣传的相反，无论从面积还是从结构上均不符合宣传内容。被告在宣传时承诺10年可收回成本，以后的收益都是利润，该楼盘有固定的消费人群，并说由被告旗下其他公司来管理该房屋对外出租。其行为违反了《房地产销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式出售房屋，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋。被告的虚假宣传和以上违法行为构成根本违约。 本案合同约定房屋单价10819.9元，总金额为229490元，原告依据双方的约定支付了房款，在付款时原告还根据被告要求支付了团购费5万元，该费用被告承诺为5万抵8万，但实际房屋价款中根本不包括这5万元，被告以虚假宣传骗取原告钱财，有悖于合约精神，应当返还给原告。 购买后荣盛公司变相要求原告与荣万家公司签订房屋委托管理合同，但原告至今未看到房屋的坐落和格局、面积等。原告多次要求被告按合同约定时间办理房屋权属登记，被告以种种理由推脱，至今未履行义务。 荣盛公司、荣盛廊坊公司辩称，荣盛公司与原告签订的购房合同是双方真实意思表示，签订主体适格，合同标的合法，对双方均具有约束力，依法应受法律保护。原告交纳的各项费用均为原告自己操作，被告未曾干预，合同不存在法定或者约定的解除事由；案涉房屋交易，经历了了解咨询、正式签约、陆续付款等各个阶段，原告均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有《民法典》中应认定无效的行为，且从2019年开始，商家公司已向原告按期支付租金，合同的订立和履行中，被告并无根本违约行为；从房屋买卖合同和委托经营合同的关联性看，格林郡府商业楼商铺系商业综合体，买方购买后统一交由商管公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个运作方式不是传统意义的房屋买卖及投资，是一种新经济业态，其本身不违反法律和行政法规的强制性规定，应当尊重当事人的约定；从合同履行看，被告已经完成了房屋建设和交付，原告接受了委托经营管理，全程依约运作，原告利益并未受损；原被告约定房屋交付后720日内办理产权登记，但原告同意由商管公司统一经营管理，商管公司统一管理必然要对所有房屋进行商场化改造，必然要拆除房屋合围结构，在委托经营管理期限届满并建好合围结构前是不可能办理独立的房屋产权证的，该情形是商管公司履行委托管理合同导致，系对案涉房屋买卖合同的变更，并非被告违约导致，被告不应承担逾期办证的违约责任。综上，请驳回原告诉讼请求。 荣万家公司公司辩称，其与原告之间仅存在物业服务合同关系，其收取公共维修基金系代收代缴，已经交至房管局的公共维修基金账户，因此其不存在违约情形，不应承担退还公共维修基金的义务，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告杨静与被告荣盛公司于2016年1月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的格林郡府第35幢1单元2层297号房屋，房屋用途为商业，房屋面积约定为21.21平方米，其中套内面积11.76平方米，公摊面积9.45平方米，房屋单价10819.9元，总金额229490元。约定房款支付方式为首付款加商业按揭贷款，首付款为119490元，按揭贷款为11万元。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2016年1月7日，杨静为购买案涉房屋向信易成（北京）房地产经纪有限公司支付团购费5万元。购房合同签订后，杨静向荣盛公司支付了购房预付款并办理了商业按揭贷款。 2016年6月7日，原告与廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤公司）签订《委托经营合同》，杨静同意将案涉房屋委托给荣坤公司经营管理，荣坤公司有权根据委托经营合同对房屋进行统一管理，并根据其经营管理模式对房屋进行改造。委托管理期限为10年，即2016年8月8日至2026年8月7日，自2019年8月8日第4个委托年度开始，荣坤公司按不同的合同款比例向杨静支付租金回报。截止目前合同正常履行。 案涉房屋的物业管理公司为廊坊荣盛物业服务有限公司，后变更公司名称为荣万家生活服务股份有限公司。2016年6月7日，物业公司代收公共维修基金2163元。 本院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息、违约金等有无事实及法律依据。 原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。本院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、返还租金回报等各个阶段，杨静均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，也未举证证明委托管理合同履行中荣盛公司或荣盛廊坊公司有影响合同履行的过错行为。从购房合同、委托经营合同的关联性看，格林郡府商业楼商铺整个项目系商业综合体，买方购买后统一交由荣坤公司经营管理，买方以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应当尊重双方当事人的约定。对此廊坊市两级法院生效裁判中，已对此作出认定，本着同案同判的原则，本院不认定荣盛公司、荣盛廊坊公司在案涉房屋的买卖行为中有根本违约行为。 关于未按合同约定期限办理房屋产权登记，因原告同意案涉房屋交由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，原告因此主张荣盛公司构成根本违约，本院不予支持。 综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示，荣盛公司、荣盛廊坊公司不存在违约行为，房屋买卖合同不存在约定或者法定的解除情形，原告主张解除合同，并退还已付购房款以及相关费用，本院不予支持。荣万家公司作为物业管理方，收取公共维修基金系代收代缴行为，购房合同继续履行的情况下，其退还公共维修基金的主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决如下： 驳回原告杨静的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2538.63元，由原告杨静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二一年五月二十八日 书记员  孙相楠