北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4985号原告（反诉被告）：梅雁，女，1968年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张青，女，1952年10月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：常露秋（张青之子），住北京市西城区。原告梅雁与被告张青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告梅雁、被告张青及其委托诉讼代理人常露秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告租房押金和所剩租金17566元及搬家费1500元，违约金8500元，滞纳金7650元，另找房中介费7225元，误工费6000元，以上6项费用共计48441元；2.判令被告承担本案诉讼费和律师费。诉讼过程中，梅雁变更诉讼请求为：1.判令被告退还原告租房押金和所剩租金17566元，赔偿违约金17000元，押金退还滞纳金14960元，所剩租金退还利息190元，以及因此造成的损失搬家费1500元和另租房中介费7225元，以上6项共计58441元。事实和理由：原告因等待购买的住房交房，与被告于2019年8月16日通过我爱我家中介公司签订了《租房合同》，原告租住被告位于西城区西交民巷X号院X号楼X单元X室的两居室，双方约定2020年10月30日到期。2020年9月18日晚，原告回到家中，看到卧室、卫生间、厨房、客厅都是满屋粪水，卫生间地板上满是大便，地漏还在往上冒水，恶臭无比。粪水一直往外溢，沿着楼梯往一楼流，楼梯全是粪水。该房屋位于至少有40年历史的老楼的二楼，没有物业公司管理，下水道经常堵塞。原告居住一年来曾出现过几次这样的情况，都是自己把水清扫干净就算完事。这次原告忍无可忍，发图片和视频给被告，被告找人维修。维修人员折腾到凌晨快1点才结束。原告刚入住时，被告曾找人维修过下水道，前房客也是因为下水道堵塞无法居住搬走的。大便可以传播多种疾病，如甲肝、细菌性痢疾、伤寒霍乱等等，尤其是疫情期间，新冠病毒是可以通过大便传播的。原告担心今后还会发生这样的恶劣事件，所以，9月19日，写微信给被告说明现在的住房条件无法居住下去，要求9月底搬走，并要求退押金和所剩房租。同日，被告同意原告搬走，明确写着“你退房吧。交接后退你钱”。原告写着“请问是退17000元吧？”被告明确写着“是，你尽快搬走！28日搬走，我月底前去外地”。接着原告夫妇每天请假到外面找房，终于在9月23日通过链家中介公司找到了房并签订了租赁合同。但是，9月26日，被告突然反悔，发微信说没有同意原告说的退款金额。9月28日，原告搬走并对全屋保洁完毕，在房里等待被告收房，但被告拒绝过来收房。10月23日，在中介现场见证下，双方到场，原告结清水电气费，并做家具家电物业交割，并交回被告所给的两把大门钥匙，双方签字。被告态度恶劣，拒不履约退原告押金和房租。双方约定法庭见。原告原本打算租住到新房交房可以入住的时候直接搬入新房，因为所租住的房多次下水道堵塞冒粪水无法继续住，只好在被告给出的极短时限内另找中介公司租房，造成了额外的中介费、搬家费、误工费。张青辩称，不同意原告的诉讼请求。原告赔偿被告的损失，被告不存在原告所述的违约行为，是原告违约了。1.双方没有解除合同，合同中载明是双方书面协商解除合同，没有三方解除合同的，原告所述危害健康也是不合理的。若双方解除合同也是应当有书面的。2.关于危害健康，原告租房一年多，签订合同包括解除合同，都是双方自愿平等认可房屋才签署合同，被告房屋在市中心位置，房屋管理没有问题。原告所述危害健康不成立。房子是原告看完后找被告签署的。被告房屋前后都有人居住，没有原告所述的危害健康的情况。被告作为出租方，希望有人租房，不可能还有一个多月去轰赶原告。原告要提前解除合同，被告不会不允许，但是双方应当协商。原告不用，应当提前一个月通知被告，合同都签署的明明白白，解除三方都应当签字。发生违约情况都应该与中介三方协商，找中介询问，中介说是原告违约，都没有交割手续，水电费都没有清算。2020年9月19日原告提出不租要搬走，并用“新冠”为由威胁，被告只好同意原告走。同时被告即联系中介刘玉明（我爱我家），告知被告按合同办事，是原告违约，双方清算费用。在没有三方协商及交割的情况下，原告单方说解除合同。原告想搬走，又不想支付违约金，制造许多无理要求嫁祸于被告，这样原告可以不付违约金，还能少付房租。是原告违约不按照合同执行。2020年9月18日夜里10点多，原告提出卫生间下水有问题。被告即联系物业黄师傅说白天再修。被告好心怕影响原告夜间休息和使用，连夜给传达室等处联系都无果。后在网上找到公司，经交涉给400元立即上门修理，同时被告告知原告并提醒原告不要提去年特殊情况的维修费用，但是原告故意告诉师傅说去年被告花2400元。修理工修后改口非要2000元。深夜经几番交涉，凌晨1点钟给工人1600元。9月19日早上原告反而以“新冠”帽子威胁被告不租房子了，被告才同意她搬走。但我一直坚持按照合同实行后续事情。原告不顾真实性和关联性断章取义，在微信中提出许多无理要求，设圈套欺诈被告给原告费用。原告以卫生理由退房是故意，签约前她和中介共同检查屋里所有设施及环境没有问题，原告满意后同意8500元租金。进住后由原告使用不当造成问题，被告本着忍让的原则花巨款及时解决。张青向本院提出反诉请求：根据梅雁与张青签署的《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任中（二）梅雁违约应按月租金的200％支付张青违约金17000元（押金8500元及一个月的租金8500元共计17000元）。按照合同张青不存在退还梅雁的问题。梅雁针对张青的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求。关于违约问题，合同法223条规定租赁物危及承租人的安全健康的，即使订立合同中承租人明知也可以解除。合同中也有规定，交付的房屋严重不符合合同约定影响承租人健康的，可以解除合同。该房屋漫溢大量粪便，厨房门与卫生间门紧挨着，满房屋都充满粪便味道，难以散发，9月份晚上空气比较凉，无法开窗睡觉，房屋不对流。2020年2月1日，深圳市第三人民医院肝病研究所研究发现新冠感染粪便中检测到新冠病毒，粪便中有活病毒存在，国家卫建委在新闻发布会上回应了新冠病毒可以通过粪口传播，钟南山也提示该问题应当重视。粪口传播不仅是新冠还有甲肝乙肝霍乱寄生虫病等。粪口传播是通过大便排出体外，进入呼吸道感染人。卫生间地漏排出大量粪便威胁原告家人身体健康，原告提出解除合同不存在违约问题。在租赁合同中第九条合同解除一、双方协商一致可以解除本合同，根据最高院关于修改关于民事诉讼证据的若干证据的规定，微信微博聊天记录可以作为证据。电子证据可以有形表达，可以作为书面形式。被告有违约行为，被告的房屋严重威胁原告的身体健康，被告在微信中也表示让原告赶紧搬走以免影响原告健康。针对被告的污蔑，对于被告所述原告恶意告知维修师傅。2020年9月18日晚上10点，我与家人回家，楼道是湿的，卫生间满是大便，粪水沿着楼梯往一楼流。原告问门卫，门卫称以前漏过。被告认为原告因为维修费问题坑被告才认为原告是违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区西交民巷X号院X号楼X层X门X房屋（以下简称案涉房屋）在X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上登记的房屋所有权人为张青。2019年8月24日，出租人张青（甲方）与承租人梅雁（乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介签订《北京市房屋租赁合同》，约定：张青将案涉房屋出租给梅雁使用，房屋租赁期自2019年8月31日起至2020年10月30日止，租金为每月8500元，押金为8500元，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。逾期返还的，甲方应按应返还而未返还押金金额每日1％的标准承担违约责任。上述《北京市房屋租赁合同》第九条合同解除内容有：“（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。”第十条违约责任内容有：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200％支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200％标准支付违约金。”张青（甲方）与梅雁（乙方）签订的《补充协议》内容为：“1.我爱我家刘玉明负责拉走乙方要求拉走的家具，并在乙方搬走后完好复位。2.甲方负责疏通下水道，避免因下水堵塞而造成家具家电房屋损坏。3.甲方负责房屋电路没问题。4.乙方告知甲方后可转租或续租。若提前退租找到下家的话就不算违约，提前配合看房。需搬走的衣柜两个、床两个、一个桌子。”2019年8月31日，梅雁收到张青交付的案涉房屋。张青收到梅雁支付的押金8500元及截止2020年10月30日以前的全部租金。2020年9月18日晚，梅雁通知张青案涉房屋地漏冒污水需要维修。张青接报后，联系管道疏通人员进行疏通。2020年9月19日，梅雁与张青通过微信进行沟通，梅雁通知张青要求搬离案涉房屋，张青同意梅雁搬走。梅雁提出退押金和一个月租金合计17000元，张青表示同意。梅雁提出再退2天租金566元，合计17566元，张青未同意。2020年9月23日，梅雁的配偶杜翔与案外人鹿某经中介公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定鹿某将位于北京市朝阳区的房屋出租给杜翔使用，房屋租赁期自2020年10月1日起。杜翔支出居间代理费6240元。2020年9月28日，梅雁搬离案涉房屋并通过微信向张青发出解除合同通知，内容为：“张青女士您好！您位于西交民巷X号院X单元X室的房屋多次下水道堵塞造成满屋大粪，无法居住，9月19日我提出搬走，并且要求您退我押金和剩余房租，您同意了并要求我于9月28日搬出。现我已经按您的要求9月28日搬出房屋并保洁。我们已经解除合同。”张青收悉后，回复“同意你走，咨询后按合同办事”。2020年10月3日，张青（甲方）与梅雁（乙方）签署的文件内容为：“双方确认家具家电无损齐全。物业交割完毕，大门钥匙已交接。水电燃气费用已结清。”本院认为，梅雁与张青签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同履行至租赁期间届满前，租赁房屋的下水道发生堵塞，张青接到梅雁的通知后，按照合同及补充协议的约定安排管道疏通人员排除了堵塞，梅雁未出示案涉房屋下水道堵塞是因房屋质量不合格所致及下水道堵塞会危及承租人的安全或者健康的证据。故梅雁以此解除合同的理由不成立，梅雁不享有解除合同的权利，梅雁在租赁期间提出搬离案涉房屋虽经张青同意，以及梅雁在实际搬离案涉房屋时向张青发出解除合同通知，属提前解除合同，应按合同约定承担违约责任。梅雁要求返还押金及剩余租金，不符合合同约定，但鉴于梅雁与张青就返还押金及租金存在约定，且合意金额为17000元，故本院准许，对梅雁超出本院认定金额的部分诉讼请求，本院不予支持。梅雁的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。张青的反诉请求，存在合同依据，本院予以支持，按照合同约定，梅雁已付押金用于冲抵部分违约金，故张青无需退还押金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，张青返还梅雁租金8500元；二、本判决生效之日起五日内，梅雁偿付张青违约金17000元，以梅雁已付押金8500元冲抵后，梅雁实际偿付张青8500元；二、驳回梅雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1261.03元，由梅雁负担1211.03元（已交纳）；由张青负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费112.50元，由梅雁负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年五月二十五日书记员  陈欢