海口海事法院执 行 裁 定 书（2021）琼72执异45号案外人:唐梁娜，女，1974年10月7日出生，汉族，住海南省海口市桂林洋高校区琼台师范高等专科学校****，身份证号码XXX。案外人:林唐天，女，2004年12月6日出生，汉族，住海南，住海南省海口市桂林洋高校区琼台师范高等专科学校****号码XXX，系唐梁娜之女。法定代理人：唐梁娜，基本情况同上。申请执行人：程载敏，男，1971年3月17日出生，汉族，住海南省海口市，住海南省海口市龙华区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：吴起坚，男，1974年7月1日出生，汉族，身份证住址为海南省海口市秀英区，现下落不明，身份证号码XXX。被执行人：刘梦燕，女，1976年10月27日出生，汉族，身份证住址为海南省海口市龙华区，现下落不明，身份证号码XXX。在本院执行申请执行人程载敏与被执行人吴起坚、刘梦燕民间借贷纠纷一案中，案外人不服本院（2020）琼72执恢20号执行裁定（下称20号裁定）对位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦525、526房屋（海口市房权证海房字第XX**）（下称涉案房屋）的查封（轮候），于2021年5月14日向本院提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院于同年5月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，2010年9月18日，案外人授权林乔与被执行人刘梦燕签订房屋转让合同，约定刘梦燕将涉案房屋以698800元转让给案外人，其在收到首期转让款40万元后尽快办理房产更名手续，办完手续当日付清余款，刘梦燕保证房屋产权无纠纷，否则承担全部责任。合同签订后第一个工作日即9月20日，林乔向刘梦燕支付了40万元，同时刘梦燕交付涉案房屋给案外人占有使用至今。之后，尽管案外人不断催促办理更名房屋登记及过户手续，但刘梦燕一直拒不配合，还于2012年3月29日私自将涉案房屋登记在其名下，且将该房屋办理抵押登记给中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行（下称邮储银行海口分行）。2016年6月15日，涉案房屋被海南省海口市美兰区人民法院（下称美兰区法院）以（2016）琼0108执670号之一执行裁定（下称670号之一裁定）查封。案外人分别于2020年12月8日、13日向执行法院支付了涉案房屋的余款298800元。2021年2月3日，海口市中级人民法院（下称海口中院）作出（2020）琼01民终5220号民事判决（下称5220号判决），认定案外人的请求符合法律规定的排除执行的条件，足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行，判决撤销一审判决，不得执行刘梦燕名下的涉案房屋。综上，海口海事法院将案外人财产查封（轮候）错误，遂请求如上。案外人为支持其异议主张，向本院提供了20号裁定书及协助执行通知书、房屋转让合同、收条及付款凭证、5520号判决书、涉案房屋产权证书等证据。申请执行人辩称，案外人提交的材料真实性存疑，其在多年后才对房屋主张权益与常理不符；因案外人存在不享有涉案房屋的物权、对房屋占有存在瑕疵、延迟支付房屋余款、未及时行使权利等事实，即便案外人提交的材料真实，亦不应支持其执行异议请求；被执行人的债权人较多，涉案房屋价格上涨，如拍卖后进行分配，会保证大多数债权人利益，有利于案件的社会效果。申请执行人未提供证据。被执行人未发表意见，亦未提供相关证据。本院查明，申请执行人程载敏与被执行人吴起坚、刘梦燕民间借贷纠纷一案中，本院于2020年3月26日作出20号裁定，冻结、扣划被执行人存款16万元或查封、扣押相应价值的其他财产。同日，本院对海口市自然资源和规划局发出协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋。另查明，2010年9月18日，案外人授权林乔与被执行人刘梦燕签订房屋转让合同，约定刘梦燕将涉案房屋以698800元转让给案外人，其在收到首期转让款40万元后尽快办理房产更名手续，办完手续当日案外人付清余款；刘梦燕收到购房款全额款项的当天将房产交付案外人使用；刘梦燕保证房屋产权无纠纷，否则承担全部责任。合同签订后第一个工作日即9月20日，林乔向刘梦燕支付了40万元。当日，刘梦燕交付涉案房屋给案外人，案外人占有使用至今。2012年3月29日，刘梦燕将涉案房屋登记在其名下，产权证号为海口市房房权证海房字第XX**因政府为抑制炒房而禁止办理房屋更名手续、买卖双方对购房款的支付数额存在争议，以及刘梦燕为房屋办理了抵押登记且避而不见等情况，刘梦燕一直未为案外人办理涉案房屋更名手续并协助房屋过户登记。又查明，2014年6月19日，刘梦燕为借款，将该涉案房屋办理抵押登记给邮储银行海口分行。美兰区法院在执行申请执行人邮储银行海口分行与被执行人刘梦燕等借款合同纠纷一案中，于2016年6月15日作出670号之一裁定，查封了涉案房屋。2019年12月24日，美兰区法院作出（2019）琼0108执恢270号公告，拟对涉案房屋进行评估、拍卖。案外人对此提出执行异议，被美兰区法院裁定驳回。案外人遂以原告身份提起执行异议之诉，主张对涉案房屋的所有权，要求解除涉案房屋的查封等。美兰区法院作出（2020）琼0108民初2261号民事判决（下称2261号判决），驳回案外人的诉讼请求。案外人不服向海口中院提起上诉。二审期间，案外人分别于2020年12月8日、13日向执行法院即美兰区法院支付了涉案房屋的余款共计298800元。2021年2月3日，海口中院作出5220号判决，认定案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行，遂撤销2261号判决，不得执行刘梦燕名下的涉案房屋。该判决已经发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人刘梦燕签订书面买卖合同，购买被执行人名下的不动产即涉案房屋，其内容符合法律规定，具有法律效力；案外人已实际占有使用涉案房屋多年，并支付了全部合同价款，虽未办理过户登记手续，但非案外人自身原因导致，故案外人的权利能够排除本案执行，且经另案生效判决确认，其异议成立，应予中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人刘梦燕名下位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦525、526房屋（海口市房权房权证海房字第XX**执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张蕴华审 判 员 吴清武审 判 员 吴永林二〇二一年五月二十八日法官助理 陈美玲书 记 员 陈艺娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。