苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0508民初433号 原告：周薇，女，1971年3月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：朱浩，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔明，江苏智择律师事务所律师。 被告：苏州朗宏置业有限公司，住所地苏州市姑苏区南环东路758号（南环汇邻广场4#南塔楼11层）1110-04室。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：焦武祥，公司员工。 委托诉讼代理人：顾文韬，公司员工。 原告周薇与被告苏州朗宏置业有限公司（以下简称朗宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因本案不宜适用小额诉讼程序，于2021年2月4日依法转为简易程序，于2021年2月3日、2021年4月20日两次公开开庭进行了审理。原告周薇的委托诉讼代理人朱浩（参加第一次庭审）、孔明，被告朗宏公司的委托诉讼代理人焦武祥（参加第一次庭审）、顾文韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋维修期间空置损失51000元(按照8500元/月，自2019年1月1日起计算至2019年6月30日止)、误工费10860元(按照60元/天，自2019年1月1日起计算至2019年6月30日止)、物业费3397.98元、系统管理服务费3018.81元，合计68276.79元；2.判令被告支付原告衣帽间门费用2850元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告依据评估报告，明确诉讼请求1中房屋维修期间空置损失为47382元（按7897元/月标准，自2019年1月1日计算至2019年6月30日）。事实和理由：2017年2月22日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于人民路全装修商品房一套，房屋总价款为2547463元。合同第十二条约定，在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日(不足一日按一日计)60元的误工费。合同第十七条约定，出卖人定于2018年12月31日前将商品房交付给买受人。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2018年12月26日，被告销售人员电话通知原告于2018年12月27日前往办理商品房交付手续。2018年12月27日，原告按约前往收房并支付了物业服务费6795.96元及系统管理服务费6037.61元。验房时，原告发现案涉房屋存在门锁损坏、地板大面积跑灰并有异响、墙面凹凸不平且未粉刷、厨房间水龙头及落水未安装、衣帽间门缺失等诸多问题，根本无法使用，原告随即要求被告就上述问题进行整改。2019年1月31日，被告再次通知原告验收房屋，但是除案涉商品房门锁更换及厨房间水龙头及落水正在安装外，其余问题均未整改。后经原告多次催促，被告于2019年3月才开始整改，将地板拆除重新铺设，墙面重新粉刷等，直至2019年6月底，整改工作才基本完成，原告方可使用案涉房屋。因此，被告应赔偿原告在此期间的房屋空置损失、误工费、物业费及系统管理服务费。另，根据《B1、A1户型装修设备标准》，主卧室应配置衣帽间门，但被告实际交付房屋并未设置衣帽间门，原告自行采购并安装了衣帽间门并支付了相关费用2850元，该费用应由被告承担。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请法院依法查明事实，支持原告全部的诉讼请求。 被告朗宏公司辩称：一、案涉房屋仅存在部分装修质量瑕疵，被告也及时对瑕疵进行了修复，不存在因质量问题导致房屋不能使用而长期空置的情形，被告修复期间也未造成原告任何实际损失，且原告计算空置损失的标准无依据；二、物业费及系统管理服务费是原告作为业主应当缴纳的费用，原告要求被告赔偿以上费用无依据；三、根据合同约定，修复需要买受人配合的出卖人才补偿误工费，原告要求被告赔偿六个月误工费的诉讼请求无依据，如需要求被告赔偿误工费，应对协助维修事实承担举证责任；四、被告同意给案涉房屋衣帽间配置门，但原告拒绝接受，故原告自行安装门的费用应当由原告自行承担。综上，请求法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求，原告周薇依法提交了苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、不动产权属证书、微信记录、维修图片、情况说明、安客居官网截图、苏州市前期物业管理服务协议、前期科技系统运行管理服务合同、收款收据、POS机消费存根、B1A1户型装修设备标准，并申请对租金价格进行评估，被告朗宏公司依法提交了物品资料签收表、钥匙托管登记表、视频截图，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月22日，朗宏公司（出卖人）与周薇（买受人）签订苏州市商品房买卖合同，约定周薇向朗宏公司购买坐落于苏州市（以下简称涉案房屋）全装修商品房，建筑面积121.53平方米。该合同第十二条第一款约定，在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计）60元的误工费。同日，双方签订补充条款，该补充条款第六条第17款约定，买卖合同第十二条第一款中的实际经济损失指实际直接经济损失，不包括间接损失、不必要的误工损失、律师费、交通费及精神抚慰金。在附件八全装修房装修设备标准中，载明“衣帽间门配置”。 2019年10月24日，涉案房屋不动产权利人登记为周薇，系其单独所有。 2018年12月27日，周薇签收了涉案房屋的交接资料、钥匙、卡片等。审理中，周薇陈述，其2018年12月27日前往现场收房，但发现诸多问题，因此拒绝收房，2018年12月30日朗宏公司再次通知收房，其发现问题仍未解决，因质量问题不止其一户，需排队等待维修，2019年2月下旬开始轮到其，2019年6月底左右维修完成，其通知搬家公司搬家。朗宏公司陈述，公司于2018年12月27日即将涉案房屋钥匙交付周薇，该房屋已在周薇实际控制之下，后续没有再次通知收房的事情，对于2019年6月底完成维修一事不予认可。 根据周薇提交的其与涉案房屋物业管家卢茜的微信聊天记录，2018年12月28日，周薇：“昨天收房非常失望哦，陪同我的师傅一开门，门锁把手、后盖就掉下来了，厨房间落水、龙头都没有，其他问题一堆。”并附照片2张。2019年2月27日，卢茜通过微信告知周薇“关于部分业主提出的衣帽间未安装门事宜，物业服务中心已于春节前将此问题反馈至地产项目部。经地产公司讨论，现提供以下两种方案：1、如业主有安装需求，地产项目部将安排装饰单位进行安装。款式为单扇平开门，木饰面同其他室内门，方向为朝卧室开启；2、如业主已自行安装或无安装需求的，地产公司拟定以1500元/户的标准抵扣物业费。请相关业主于3月8号前至物业服务中心前台进行登记，并签署相关备忘录”。 2019年3月，周薇陆续就阳台、卧室开关面板、厨房门条大理石、北房间门吸、厨房墙砖、柜子、水管等问题通过微信向卢茜反映。4月1日周薇询问台盆柜定制什么时候可以安装，6月2日反映台盆柜玻璃胶打得颜色不对。2020年之后周薇主要对串味问题进行了反映。 根据周薇提交的其与朗宏公司销售人员王尧卿的微信聊天记录，2018年12月周薇反映“门锁没装好，打开就掉下来，厨房间落水、龙头都没有”，“墙、顶毛糙”要求重做，2019年1月1日反映“大门敞开空无一人，除装好了厨房间水龙头和落水，其他看不出有人进去返工。晚上再去电已来了，又发现一堆问题，两套房除墙面顶面部都没打磨质量很差、地板冒灰外，卫生间淋浴房大理石严重裂缝、部分窗坏的、电动窗不动”、“客厅一扇窗也是坏的”，接下来几天就地板重铺进行了沟通。 庭审中，周薇陈述，涉案房屋维修自2019年2月下旬开始，维修项目包括：两间卧室的地板及客厅部分地板的拆除及重新安装，3月下旬完成；大卧室全部的墙面粉刷、小卧室部分的墙面粉刷，3月份开始，刷了几天；厨房水龙头落头、渗水的维修；淋浴间渗水及大理石碎裂，窗户不能关闭拆除重新安装；阳台落水渗水从2019年3月19日持续到3月22日还在维修；2019年3月21日更换厨房照明灯；开关、网线线路的维修；2019年3月25日吊柜拆除；2019年3月26日至6月初更换台盆。 朗宏公司陈述，厨房落水及水管于2019年1月1日前修复完毕，厨房渗水是立即修复的，厨房的灯及开关等瑕疵半天至一天就修复了；因周薇认为墙面粉刷不符合要求，公司为了满意度选择重新粉刷，粉刷时间是2019年3月初，两三天左右粉刷完毕；地板维修时间在10天左右，3月中旬修复完成；台盆柜因为需要定制，备货周期较长，于2019年6月初换装完成；淋浴间渗水及大理石碎裂、窗户不能闭合、厨房系统串味都是2020年以后报修的，修过，但与本案没有关联性，阳台的落水渗水也很快就修好的。 根据周薇申请，本院依法委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋2019年1月1日至6月30日期间的房地产租金价格进行评估，该公司于2021年3月23日出具评估报告，自2019年1月1日起至2019年6月30日期间的房地产租金价格为47382元，月租金7897元。周薇对该评估报告不持异议。朗宏公司认为房屋空置损失是间接损失，根据双方合同约定无需赔偿，周薇的该主张没有请求权基础，租金评估没有意义，对评估结果不予认可。周薇支付了本次评估费用10730元。 另查明，周薇向南京朗诗物业管理有限公司苏州分公司支付2019年物业服务费6795.96元，向南京绿慧能源科技有限公司支付系统管理服务费6037.61元。 2019年10月25日，苏州工业园区奥柯玛厨房设备商行出具收据一张，载明二套移门，金额为5700元。周薇认为，朗宏公司对衣帽间门每户补偿1500元过低，要求按实际发生的费用承担。 本院认为：周薇与朗宏公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。朗宏公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，朗宏公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，朗宏公司已经根据周薇的报修，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地板、水龙头、台盆柜等进行了更换或者维修。现周薇主张朗宏公司赔偿因房屋质量问题给其造成的损失，本院逐一分析如下： 1、房屋维修期间空置损失。双方对已维修项目的内容陈述基本一致，涉案房屋门锁、厨房间落水及水龙头、地板、墙面等均经过维修或更换，该类项目的维修直接影响周薇居住使用房屋，周薇有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据微信聊天记录及双方陈述的维修事实，本院酌情认定朗宏公司赔偿周薇2个月的租金损失。至于租金损失的标准，根据周薇申请，本院依法委托评估，朗宏公司虽对评估结果不予认可，但其基于该项诉讼请求无请求权基础，并未对评估结果提出实质性异议，也未有相关证据，故本院对评估报告予以采纳，房屋维修期空置损失为15794元（7897元×2）。朗宏公司关于房屋维修期空置损失系间接损失的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 2、误工费10860元。周薇未充分举证证明其误工损失，故该项请求本院不予支持。 3、物业费、系统管理服务费。周薇向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持周薇房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。 4、衣帽间门费用2850元。周薇认为朗宏公司按每户1500元的标准予以补偿过低，没有依据，本院确定涉案房屋衣帽间门补偿款为1500元，由朗宏公司支付给周薇。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告苏州朗宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周薇因房屋维修导致的房屋空置期损失15794元。 二、被告苏州朗宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告周薇衣帽间门配置费1500元。 三、驳回原告周薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1578元，减半收取789元，评估费10730元，合计11519元，由原告周薇负担597元，被告苏州朗宏置业有限公司负担10922元。被告苏州朗宏置业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告周薇。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 凌 晨 二〇二一年五月十日 书记员 尤欣怡