湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2524号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地怀化市鹤城区迎丰中路380号，统一社会信用代码：9143120088888037X3。 负责人：吴曙华，该分行行长。 委托诉讼代理人：郑宇锋、王智，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：吴天平，男，1986年7月7日出生，侗族，户籍所在地湖南省新晃侗族自治县，现住怀化市鹤城区。 被告：怀化东海房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区怀北路熙园小区5号楼1101号，统一社会信用代码：91431200698558291Y。 法定代表人：俞瑞尧。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）与被告吴天平、怀化东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭了审理，原告建行怀化分行的委托诉讼代理人郑宇锋到庭参加诉讼，被告吴天平、东海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行怀化分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴天平立即清偿原告贷款本金192598.94元及截至2020年7月29日拖欠利息5067.61元（含罚息和复利），2020年7月29日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日止；2、判令被告东海公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对位于怀化市鹤城区房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令两被告共同承担原告为实现债权所发生的律师费7906.66元；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年11月18日，被告吴天平与原告签订编号为430720001-2012-20140564455《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴天平向原告借款人民币230000元，期限为240个月，用于购买怀化市鹤城区住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额为人民币1766.31元。被告吴天平以所购怀化市鹤城区住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权预告登记。被告东海公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2014年12月1日向被告吴天平发放了贷款人民币23万元，由于实际发放贷款日与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2014年12月1日至2034年12月1日。贷款发放后，被告吴天平未按约归还贷款本息，截止2020年7月29日，已拖欠分期还款本金4351.97元，利息5067.61元（含罚息和复利）。为实现债权，原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生了律师费7906.66元，根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。据此，特诉至法院，望判如所请。 被告吴天平、东海公司均未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。原告建行怀化市分行提交的原、被告身份资料复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、个人贷款支付凭证复印件、住房贷款担保书复印件、个人贷款对账单、《委托代理协议》复印件、建行怀化分行个贷委托诉讼项目清单复印件、律师费发票复印件等证据，来源合法，客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2014年10月16日，被告吴天平向原告建行怀化分行申请个人住房贷款23万元，用于购买东海公司出售的怀化市鹤城区武陵路北侧熙园小区2栋403号房屋，声明同意以坐落于怀化市鹤城区××小区楼盘××栋××号的房产产权及该房产占用范围内的土地使用权作为贷款担保之用。同日，被告东海公司出具住房贷款担保书，明确其愿为被告吴天平提供阶段性连带责任担保，担保范围为该客户按揭贷款部分，担保期限从贷款发放之日起至被告吴天平所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”办妥，并交付原告之日止。2014年11月18日，原告建行怀化分行（贷款人）与被告吴天平（借款人）、东海公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴天平向原告借款人民币23万元，用于购买东海公司出售的怀化市鹤城区房，借款期限为240个月，即2014年11月18日至2034年11月18日，合同所载借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，于每年1月1日进行调整；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每月应归还本息金额1766.31元；贷款直接划至被告东海公司名下账户（4300××××2100）；抵押财产清单为权属证书号码为201××××0403的怀化市鹤城区房屋；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该笔借款以被告吴天平所购的怀化市鹤城区武陵路熙园小区2栋403号房作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告于2014年12月1日向被告吴天平发放了贷款人民币23万元。贷款发放后，被告吴天平未按约归还贷款本息，截止2020年7月29日，被告吴天平尚欠原告贷款本金192598.94元，拖欠利息4908.19元，拖欠罚息159.42元。故诉至法院，形成本次纠纷。 本院审理过程中，原告承认被告吴天平于2021年3月3日偿还3000元，2021年4月7日偿还2000元。截止到2021年5月6日尚欠贷款本金187598.94元，利息11988.64元，罚息1063元。 本院认为，原告是具有贷款资格的金融机构，其与被告吴天平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上形成的合意，合同中对逾期罚息等内容的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。原告已向被告吴天平发放了贷款，履行了合同义务，被告吴天平未能按合同约定的期限履行还款义务，已构成违约，被告吴天平应当偿还原告借款本息并承担违约责任，根据双方在合同中的约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告吴天平还本付息，故对原告要求被告吴天平清偿借款本金、利息（含罚息）的诉讼请求，本院予以支持。被告东海公司出具住房贷款担保书，明确其愿为被告吴天平提供阶段性连带责任担保，合法有效，故原告要求被告东海公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张确认其对位于怀化市鹤城区房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的诉请。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”该规定显示，抵押预告登记与抵押登记的法律效力并不相同，该预告登记虽具有公示性，但并未引起不动产物权设立和变动。抵押预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时可请求办理抵押权登记的请求权，未享有对预告登记的房屋的抵押权。本案双方虽已办理了预抵押登记手续，但因涉案房屋至今没有办理房产证，不具备办理正式的房产抵押登记手续的条件，故不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权。关于原告主张被告承担律师费的诉请，双方在合同中约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担”，且原告提交证据证明为本案诉讼实际支付律师费7906.66元，该笔费用符合律师服务收费相关标准，故对于原告的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴天平于本判决生效后10日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金187598.94元，利息11988.64元，罚息1063元；2021年5月7日之后的利息及罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至清偿之日止； 二、被告怀化东海房地产开发有限公司对上述借款本金、利息（含罚息）承担连带偿还责任，并在承担责任后有权向被告吴天平追偿； 三、被告吴天平于本判决生效后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行为实现债权所发生的律师费7906.66元； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4384元，依法减半收取2192元，由被告吴天平、怀化东海房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  刘 礼 二〇二一年五月十三日 代理书记员  石龙惠