上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52618号原告：上海港桥建筑装饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡均，总经理。委托诉讼代理人：季军，男。被告：上海博英门供应链管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：巫春英，执行董事。委托诉讼代理人：任刚，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：周建，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海港桥建筑装饰有限公司(以下至判决主文前简称港桥公司)与被告上海博英门供应链管理有限公司(以下至判决主文前简称博英门公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序。因本案需以另案的审理结果为依据，本案中止诉讼。后本案恢复审理，于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告港桥公司的委托诉讼代理人季军、被告博英门公司的委托诉讼代理人任刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港桥公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2018年1月1日至2021年3月1日期间厂房使用费88,654元(按照2,333元/月标准计算38个月)。事实和理由：2017年4月25日，原告向李龙明收购上海市浦东新区南汇新城镇果园路XXX弄XXX号的全部资产，双方在签订的收购协议书中约定2018年1月1日起该场所内租金由原告收取及享有。同年12月20日起，原告在收购厂房区域内公告公示至今。2020年2月12日，在芦潮港派出所防疫排查期间，发现被告处10多名工作人员占用了原告厂区内6间宿舍，且自2018年1月1日起使用至今。2020年4月至7月期间，原告与被告处实际控制人卢正龙、法定代表人巫春英多次协商厂房后续租赁及前期租赁款的共同追讨事宜，但未果。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告博英门公司辩称，被告与上海中孚房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称中孚公司)签订过租赁合同，该公司的实际控制人是李龙明，被告已将2017年12月14日至2019年12月13日期间租金5.60万元支付给中孚公司。因本案涉及收购协议书的有效性，且经上海市第一中级人民法院认定为借款合同及担保合同的双重法律关系，故被告认为租金应该支付给案外人。原、被告之间没有租赁关系，被告直至2020年4月15日才真正知道原告收购的情况。请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，港桥公司(甲方)与李龙明(乙方)、杭湾公司(丙方、担保方)签订收购协议书，约定：乙方将坐落于原芦潮港镇林场奶牛场占地21余亩，建筑面积12,498.40平方米和临时生产建筑设施4,100平方米左右，道路面积1,064.90平方米及其他一切附属设施的资产转让给甲方；签订本协议起六日内，乙方将2005年1月20日的土地有偿使用协议书、2004年11月1日的备忘录等原件交付甲方，并将上述土地有偿使用协议书上的丙方及乙方变更或添加为甲方；2017年12月30日之前上述资产场所内对外出租产生的租金由乙、丙方收取及享有，自2018年1月1日起上述资产场所内对外出租产生的租金由甲方收取及享有，若2018年5月30日之前乙、丙方有能力兑现本协议第九条特别约定，则从2018年6月1日起的上述资产场所内对外出租产生的租金恢复由乙、丙方收取及享有；上述资产的收购总价1,500万元，2017年4月25日前一次性付清，支付至邵来祥名下账户；从签订本协议之日起，上述资产的所有权由甲方享有；若乙、丙方在2018年5月30日之前，在资金周转困难解决的条件下，甲方同意乙方回购上述资产，考虑到甲方的后期维修、整理等投入，回购价2,130万元，回购款须在2018年5月30日之前付清，逾期本条自行失效，若乙方提前实施回购行为，则回购款按溢价部分除以本协议签订之日起至支付回购款之日止的实际时间点测算等等。2017年4月25日，杭湾公司、港桥公司及李龙明向上海芦潮港资产投资经营公司(以下至判决主文前简称芦潮港资产公司)提出申请，从2017年4月28日起土地租赁权变更为港桥公司。芦潮港资产公司与港桥公司签订土地有偿使用协议，约定从2017年1月1日起由港桥公司交付土地使用费。2018年1月1日至2021年3月1日期间，被告使用涉案厂区内宿舍6间。2020年4月15日，被告处负责人卢正龙出具收条，确认收到季军提供的土地有偿使用协议、收购协议、公函、刑事判决书等6份材料的复印件。2020年5月14日，被告出具证明，主要内容为：2018年1月1日至2020年6月30日，被告租赁职工宿舍共计支付厂房租赁款7万元，租赁款通过银行转账给中孚公司李四明处，中孚公司开出收款收据，收据有的已遗失等等。另查明，杭湾公司原系乡镇企业，2001年转制时，上海芦潮港联合发展总公司退出，李龙明成为大股东、实控人。2004年11月1日，因两港大道建设动迁，杭湾公司等四家企业被安置在临时工业安置区(即原奶牛场，占地约41亩)，并明确约定如遇到拆迁，按照南府(2004)125号文《临港新城范围内企事业单位非居住房屋拆迁补偿实施办法》执行。2016年12月12日，甲方(李龙明)、乙方、丙方、丁方、戊方、庚方签订股权转让及相关债权、债务安排协议，约定甲方将其杭湾公司的股份全部转让给丁方、乙方、戊方，公司所有的果园路XXX弄XXX号的房产(系临港新城镇临时安置区，无房产证)在股权转让后，财产权及收益仍归甲方，如遇拆迁，公司无条件配合等等。同日，又签订补充协议书，重申果园路XXX弄XXX号房产，无论是拆迁、出租，都与受让方无关。杭湾公司曾向本院提起诉讼，要求确认港桥公司与李龙明、杭湾公司于2017年4月25日签订的收购协议书无效。本院作出(2020)沪0115民初14448号民事判决书，判决驳回杭湾公司的诉请。杭湾公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院作出(2020)沪01民终9076号民事判决书，该案判决认定收购协议书第六条“上述一切资产收购总价1,500万元”并非是涉案厂区真实的买卖交易对价，收购双方的基础法律关系为借贷关系，1,500万元是李龙明向港桥公司的借款，同时李龙明、杭湾公司以涉案厂区的资产所有权转移至港桥公司名下作为对该笔1,500万元借款的担保，故收购协议书包含借款合同及担保合同两个法律关系。涉案厂区无产权证，是历史原因所致，并无证据证明被政府认定为违法建筑，且芦潮港资产公司认可港桥公司对涉案厂区的土地使用权；港桥公司已接收涉案厂区，并与涉案厂区中的部分承租人签订租赁协议，收取租金；收购协议书约定的涉案厂区资产所有权转移至港桥公司名下，符合让与担保合同的法律特征，港桥公司只是涉案厂房的名义权利人。杭湾公司以李龙明无处分权、涉案厂房无产权证等理由主张收购协议书无效，依据不足。涉及借款关系及担保关系的效力认定问题，由双方另行主张等等。该案判决：驳回上诉，维持原判。审理中，被告主张其以“百艺门”名义向李龙明实控的中孚公司支付了2017年12月14日至2019年12月13日期间的厂房租金共计5.60万元，并提供收据、租赁合同及相关企业信息。原告对此不予认可，认为被告提供的租赁合同是2017年4月之前的，即便是真实的也与本案无关，中孚公司现已吊销，原告对租金是否已支付不清楚。上述事实，由收购协议书，土地有偿使用协议，(2020)沪01民终9076号民事判决书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，生效判决已认定收购协议书包含借款和担保两个法律关系，其中的担保符合让与担保的法律特征，故原告是名义上的权利人。从本案事实及生效判决认定情况看，杭湾公司、李龙明存有使用涉案房屋对借款进行担保的意思表示，并且转移涉案房屋交由原告占有，由原告收取自2018年1月1日起的租金，故至少在李龙明回购前，原告可以收取涉案房屋的租金收益。根据相关部门形成的记录、备忘录、会议纪要等，涉案房屋虽无产权证，但系历史原因造成，并无证据反映被政府认定为违法建筑，且芦潮港资产公司认可港桥公司对涉案厂房的土地使用权，故依法可用于出租。庭审中被告对2018年1月1日至2021年3月1日期间使用涉案厂区内宿舍6间并无异议，但认为其直至2020年4月15日方知晓原告与李龙明之间的收购事宜。原告虽主张其于2017年12月底就已将收购事宜以张贴公告等形式向被告告知，但遭被告否认，因原告未能就此进一步举证，故本院对原告的上述主张难以采纳。被告在未被明确告知收购事宜的情况下，按原约定向中孚公司支付2017年12月14日至2019年12月13日期间租金并无不当，故对于原告提出的要求被告支付2018年1月1日至2019年12月13日期间房屋使用费的诉请，本院不予支持。原告可就此另行处理。2019年12月13日之后，被告继续使用涉案厂区内宿舍6间，故对于原告提出的要求被告按照2,333元/月标准支付2019年12月14日至2021年3月1日期间房屋使用费的诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：被告上海博英门供应链管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告上海港桥建筑装饰有限公司2019年12月14日至2021年3月1日期间房屋使用费(按2,333元/月标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,016元，减半收取计1,008元，由原告上海港桥建筑装饰有限公司负担686元，被告上海博英门供应链管理有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二一年五月二十六日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。