山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2267号上诉人（原审被告）：北京祥和物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黎霞，总经理。委托诉讼代理人：武玉利，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张天阳，女，1990年2月4日出生，汉族，中视前卫影视传媒有限公司员工，住北京市。委托诉讼代理人：杨国明，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政，山东荣法律师事务所律师。上诉人北京祥和物业管理有限公司济南分公司（以下简称祥和物业公司济南分公司）因与被上诉人张天阳物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人祥和物业公司济南分公司的委托诉讼代理人武玉利、毛建、被上诉人张天阳的委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥和物业公司济南分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张天阳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张天阳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未查明造成张天阳损失的原因，以及造成损失的形成过程。1.本案管道污水外溢地点发生在张天阳家中厨房位置，根据通行的建筑结构设计，除一楼单独排水排污外，二楼及二楼以上业主共用一个排水排污管道，根据日常生活经验法则可知，本案堵塞是楼上用户在使用过程中不当使用，有部分杂物和污物进入管道造成厨房管道排水不畅。2.本案中，并非污水即时大量猛烈排出，即时造成张天阳家中全面污损。本案问题发生时间较长，目前根据常情常理判断，系管道堵塞造成排水排污不畅，并非完全堵塞，并非完全不通。只是在一定时间，有多数业主同时使用厨房并排水时，管道通行流量小，导致排水不及时，在向污水池排水的同时，部分污水上溢，从二楼张天阳家中厨房溢出。而在少数业主使用的时候，因排水较少，流量不大，管道完全可以排出，就不会出现从二楼张天阳家中厨房溢出的情形。一审判决认为“厨房内的污水管道堵塞引发污水倒灌与厨房内下水管道破裂漏水情形并不尽相同，通常情况下业主对污水倒灌也无力阻止”，该认定没有依据。而污水管道排污不畅，在社会上是一个较为常见的情形，业主发现污水外溢，业主完全可以及时报告物业处理。而作为排污管道的疏通，并非不可克服的困难。疏通管道的问题，在涉案小区是有通畅的受理、解决渠道的。3.张天阳家中损失的现状，其形成是一个长期的过程。从现场照片、评估报告等体现的内容，有“脱漆”“霉斑”“污渍渗入木板”“墙面乳胶漆水痕变色”等现状，其损失状况是一个长期的形成过程。二、张天阳自身有重大过错，对自己家庭疏于照看，导致问题不能得到及时处理，应当对扩大的损失承担相应责任。如果及时发现污水外溢，及时报修，祥和物业公司济南分公司完全可以及时疏通处理，完全可以避免张天阳家中损失扩大，甚至可以做到其家中的物品等没有任何物品损失，仅仅是打扫清洁卫生而已。相反，1.张天阳长时间在外，家中长时间无人居住，家中无人照看。2.张天阳将家中钥匙交付其对门邻居房某某处，而受托管人房某某也没到张天阳家中查看过，导致张天阳家中厨房污水外溢的情况一直没被发现。3.在一楼业主报告后，祥和物业公司济南分公司于6月2日当天联系张天阳，并从房某某得到钥匙，才进行了查看处理，而张天阳表示到第二天才能回到济南。三、祥和物业公司济南分公司已正常履职，及时处理，尽到了物业服务职责，且没有过错。1.先前张天阳因家中污水渗漏向祥和物业公司济南分公司报告报修过，祥和物业公司济南分公司都第一时间进行了处理。张天阳对自身家庭内部状况，比祥和物业公司济南分公司更了解，而对家庭疏于照看，责任在己。2.祥和物业公司济南分公司于6月2日当天受理，当天进行疏通处理。3.祥和物业公司济南分公司有业主钥匙托管服务，在业主家中无人时，可以受业主委托进行家中巡视。但张天阳并未将钥匙托管物业，而是托管给了自己信任的邻居。4.祥和物业公司济南分公司作为物业服务企业，没有过错。祥和物业公司济南分公司已经对小区公共设施部分进行了正常的巡视养护维修，对于本案中污水外溢，因地点发生在张天阳家中，祥和物业公司济南分公司不了解其家中是否有人居住，不了解是否有污水外溢情况，也没有其家中钥匙，不能也无权随意进入业主家中。在没有使用者报告的情况下，祥和物业公司济南分公司根本无法获知是否有污水外溢情况，更无从谈及疏通处理。四、本案不适用于举证责任倒置。一审判决“接待记录表、维修工单并不能证明其已全面履行了维护义务”、“同时祥和物业公司济南分公司未提供确实充分的证据证实张天阳对损害的发生存有过错”，认定错误。1.张天阳作为原告，应当首先证明祥和物业公司济南分公司有违约行为。作为举证责任的倒置，必须有法律规定方可，本案中，祥和物业公司济南分公司是否有违约行为，张天阳负有举证义务。2.评估报告的结论，只是证明本案中出现的损失后果，并不是案件产生的原因。不能证明祥和物业公司济南分公司在履行物业合同中有违约行为，更不能证明祥和物业公司济南分公司有过错。3.《民法通则》《合同法》均明确规定，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，张天阳因自身原因未及时发现及时报修，导致损失产生和扩大，应自行承担相应责任。综上，本案中祥和物业公司济南分公司在物业服务合同中没有违约行为，而张天阳有重大过错，其对其家庭疏于照看，未能及时发现问题，对产生的损失和扩大的损失应当承担责任。故请求依法撤销一审判决并驳回张天阳的诉讼请求。张天阳辩称，第一，本案为物业服务合同纠纷，张天阳因公共排污管道污水倒灌导致房中物品被污水浸泡而遭受财产损失，是本案不争的事实。根据双方签订的《前期物业服务合同》，祥和物业公司济南分公司应当按照物业服务合同的内容履行相关义务。本案中，张天阳的财产损失，系公共排污管道堵塞造成污水倒灌所致，而公共排污管道属于整幢楼的公共部分，属于物业管理中公共服务设施的养护维修、巡视检查的管理范围，因此应由祥和物业公司济南分公司对此进行维护、检修。尽管祥和物业公司济南分公司提交了接待记录表、维修工单用以证明其履行了相关义务，但是，首先，该证据系祥和物业公司济南分公司单方制作，对其真实性无法核实；其次，祥和物业公司济南分公司在上诉状中所述，管道堵塞是楼上用户使用不当，造成排污管道排水不畅，该事实进一步能够证明祥和物业公司济南分公司平时疏于管理，并未履行相关义务。否则也不会发生污水倒灌的事故；最后，疏通管道的目的是及时清理管道垃圾，避免管道堵塞。根据本案庭审事实，涉案房屋在此之前不止一次发生过被污水倒灌。在此情况下，祥和物业公司济南分公司更应该加强日常的维修和保养，避免类似情况再次发生。而事实上，2020年5月底又因该管道堵塞，造成张天阳财产受损。故，祥和物业公司济南分公司并未履行相关职责，亦未履行其维护责任，疏于管理，理应对张天阳的损失承担全部责任。第二、虽然本案污水倒灌发生在张天阳家内，但是涉案房屋多次发生被污水倒灌，祥和物业公司济南分公司理应加强日常的检查和维修，并且可以采取预留应急出口的方式，即使张天阳未在家中，也不至于发生污水倒灌。另外，张天阳是否在家与造成本案事故没有因果关系，由此推定张天阳存在过错或者过失是没有任何依据的。祥和物业公司济南分公司不能因为己方疏于管理而加重张天阳的注意义务，这是显然不合理的。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，结论得当。请求二审法院依法驳回祥和物业公司济南分公司的上诉请求。张天阳向一审法院起诉请求：1.请求判令祥和物业公司济南分公司赔偿张天阳财产损失暂定5万元（诉讼过程中，张天阳变更诉讼请求为赔偿其财产损失105417元、鉴定费14000元）；2.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：张天阳系济南市槐荫区经六路XXX号某某花园（西区）XX号楼X-XXX室业主。2009年2月15日，祥和物业公司济南分公司与张天阳签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理服务的内容包括房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查。共用设施管理的服务标准包括污水排放畅通，沟道无积水。双方还对其他事项进行了约定。2020年5月底，因排污管道堵塞引发污水倒灌至张天阳房屋室内，给其造成财产损失，后双方未能就赔偿数额达成一致意见，为此张天阳诉至一审法院。在本案审理过程中，张天阳就其涉案房屋因污水倒灌导致的装修、装饰、家具、家电等财产损失的价值申请进行司法鉴定，一审法院依法委托济南某某资产价格评估有限公司（以下简称某某评估公司）就上述事项进行司法鉴定，该公司于2020年10月26日出具济南某某价评字（2020）第SDWT0925-1号《评估报告书》，该《评估报告书》八、评估意见部分载明：“济南某某花园（西区）XX号楼X-XXX室家中因污水倒灌导致的装修、装饰、家具、家电等在评估基准日时的评估价值为：￥105417元。”张天阳为此支付鉴定评估费14000元。张天阳对该鉴定报告未提出异议；祥和物业公司济南分公司提出书面异议，某某评估公司进行了书面答复，祥和物业公司济南分公司对其答复不持异议。一审法院认为，张天阳为济南某某花园（西区）业主，祥和物业公司济南分公司为该小区长期提供物业服务，作为物业服务合同关系的当事人，双方的权利义务受相关物业服务合同法律法规的约束。物业服务企业作为为业主提供房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查；共用设施管理的服务标准包括污水排放畅通，沟道无积水，其有维护小区内公共设施正常使用的合同义务。本案中，祥和物业公司济南分公司应对小区内的排污管道维护检修义务的履行承担举证责任，但由于其向一审法院提供的接待记录表、维修工单并不能证明其已全面履行了维护责任，故一审法院对其尽到了公共管道维护义务的答辩意见不予采信。综合双方于2007年10月31日签订的《前期物业管理服务协议》的约定、双方当庭陈述答辩的情况，可以认定由祥和物业公司济南分公司管理的排污管道堵塞引发污水倒灌导致涉案房屋内装修、装饰、家具、家电受损的事实，祥和物业公司济南分公司对于因污水倒灌水给张天阳造成的房屋内财产损失存有过错，依法应承担赔偿责任。祥和物业公司济南分公司当庭辩称，张天阳作为涉案房屋的所有权人未做到减少损失，造成损失扩大也应承担相应责任。对此一审法院认为，厨房内的污水管道堵塞引发污水倒灌与厨房内下水管道破裂漏水情形并不尽相同，通常情形下业主对污水倒灌也无力阻止，同时祥和物业公司济南分公司未提供确实充分的证据证实张天阳对损害的发生存有过错，其当庭提出的辩解意见依据不足，且张天阳对此亦不予认可，故对其该辩解意见一审法院不予采信。济南某某资产价格评估有限公司依法接受委托，具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定评估意见明确得当、依据充分，故对该鉴定机构作出的鉴定评估意见一审法院予以采信。关于张天阳主张的赔偿因污水倒灌造成其居室财产损失的费用105417元，一审法院经审查认为，其依据鉴定评估意见主张该项损失合法有据，一审法院予以支持。关于张天阳主张的鉴定评估费14000元，一审法院经审查认为，其依据鉴定机构出具的鉴定评估费发票主张该项损失合法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告北京祥和物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张天阳因污水倒灌造成其居室内财产损失费用105417元；二、被告北京祥和物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告张天阳鉴定评估费14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，减半收取1118元，由北京祥和物业管理有限公司济南分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。祥和物业公司济南分公司提交2007年3月1日由祥和物业公司济南分公司与济南某某发展有限公司签订的前期物业管理委托合同一份（原件），在该合同第15页加盖有济南市槐荫区住房保障和房产管理局物业管理服务合同备案第3701047025693号的备案章，用以证明祥和物业公司济南分公司在涉案物业服务范围区域内提供物业服务合法，有合同依据。张天阳质证认为，该证据系祥和物业公司济南分公司与济南某某发展有限公司签订，张天阳不知情，对真实性无法核实，另外该证据不属于新证据，对其证明效力不予认可。本院认为，祥和物业公司济南分公司提交的2007年3月1日祥和物业公司济南分公司与济南某某发展有限公司签订的前期物业管理委托合同业经济南市槐荫区住房保障和房产管理局物业管理服务合同备案，该证据真实合法，与本案有关联性，可以证明祥和物业公司济南分公司为涉案小区提供物业服务的合同依据，本院予以采信。祥和物业公司济南分公司提交2020年1月至2020年3月西区污水主管路定期清理记录表一份（共15页，原件），济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初6255号判决书（网络打印件），用以证明：对于西区物业服务提供过程中祥和物业公司济南分公司对于涉案31号楼每月提供维修疏通等物业服务，已经尽到了自己的物业服务职责。按月清理是祥和物业公司济南分公司自主的管理行为，根据物业管理服务质量规则山东省地方标准的要求，济南市一级标准下每年应不少于两次清理排水设施，祥和物业公司济南分公司每年巡视清理不少于12次，完全符合该标准的要求。对31号楼在祥和物业公司济南分公司提交的记录表中共疏通清理过7次，时间段是在2020年1月至2020年3月期间。张天阳质证称，首先该证据系祥和物业公司济南分公司单方制作，真实性无法核实，另外该证据不属于新证据，对证明效力不予认可，最后即使祥和物业公司济南分公司存在日常检修的行为，但是仍造成了污水反灌事故的发生，更加能够证明祥和物业公司济南分公司并未严格履行物业服务合同的相关职责。对于济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初6255号判决书（网络打印件）的真实性请求法院核实后依法予以认定，另外，该标准只是规定了物业公司每年应不少于两次的清理义务，但是对于清理的程度并没有作出相关规定，而依据前期物业服务合同第8页第7条第一款第五项和第9页第7条第2款第三项的约定，及前期物业管理委托合同第12条第三款的约定，对祥和物业公司济南分公司的清理要求为保持畅通。本院认为，2020年1月至2020年3月西区污水主管路定期清理记录表系祥和物业公司济南分公司单方制作；济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初6255号判决书仅在被告辩称部分提及《物业管理服务质量规范山东省地方标准》，且祥和物业公司济南分公司未能提供该地方标准。据此，本院对祥和物业公司济南分公司提交的此两份证据，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2007年3月1日，祥和物业公司济南分公司与济南某某发展有限公司签订《前期物业管理委托合同》，并在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，由祥和物业公司济南分公司为济南某某花园（西区）提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》第四章委托管理服务事项第十二条约定，物业管理区域内房屋共用（有）部位、共用（有）设施设备和附属建筑物、构筑物日常使用、管理、维修、养护和更新服务。确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用支行和小修养护，包括但不限于：……3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系祥和物业公司济南分公司与张天阳之间因前期物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。祥和物业公司济南分公司与济南某某发展有限公司签订《前期物业管理委托合同》，为涉案小区提供前期物业服务，应按《前期物业管理委托合同》履行物业服务义务。祥和物业公司济南分公司未能按照约定确保污水管道保持通畅，给张天阳造成损失，应当予以赔偿。本案事故发生时，张天阳未在涉案房屋内居住，在接到祥和物业公司济南分公司通知之前，张天阳并不知晓祥和物业公司济南分公司的违约行为导致损害发生的事实；在接到通知后，张天阳立即通过邻居提供了房屋钥匙，协助祥和物业公司济南分公司处理，并无扩大损失的行为。张天阳不在涉案房屋内居住，并不构成过错，祥和物业公司济南分公司所提张天阳自身有重大过错，对自己家庭疏于照看，导致问题不能得到及时处理，应当对扩大的损失承担相应责任的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。祥和物业公司济南分公司违约，且不主动赔偿张天阳损失，以致双方发生诉讼，张天阳通过鉴定的方式确定损失的数额，一审判令祥和物业公司济南分公司支付张天阳鉴定评估费并无不当。综上所述，北京祥和物业管理有限公司济南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2236元，由上诉人北京祥和物业管理有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二一年五月七日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜