甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0102民初3580号原告：陈大尧，男，1963年7月25日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：傅卓壮，男，1973年8月18日出生，汉族，住兰州市城关区××路××号××单元××室。原告陈大尧与被告傅卓壮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈大尧、被告傅卓壮均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告陈大尧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《兰州市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还2017年8月1日至2018年2月28日房屋租金18200元、2014年7月20日租房押金2500元，共计20700元；3、判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年12月28日利息2400元；4、判令被告向原告支付上述款项的利息直至还清之日款项共计24700元；5、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由:2014年7月20日，原告陈大尧与被告被告傅卓壮签订了《兰州市房屋租赁合同》，合同约定傅卓壮将其自有的位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋出租，租期三年，自2014年7月20日至2017年7月20日，年租金为3万元，租房押金2500元。在2017年7月底租赁合同即将届满时，原告与被告又继续签订了租赁合同，租期为2017年8月1日-2018年2月28日，每月租金2600元，租金共计18200元。该房屋位于顶楼，2016年夏天下雨影响，卫生间屋顶就开始渗水，但对于生活居住影响不大，原告没有多虑。2017年8月初又逢连日大雨，房屋漏水严重，己经严重影响到原告生活居住，卫生间已经不能使用，造成原告生活居住困难。原告多次要求被告履行房屋修缮义务，但被告表示这不是他个人能解决的问题，推诿责任直至最后不管此事，被告应当履行修缮房屋的义务而没有履行。由于该房屋已经难以继续生活居住，原告迫于无奈只能在2017年8月下旬自行搬出租住房屋。被告没有将租金和租房押金返还。原告认为:一、由于被告不履行修缮房屋的义务，严重违反合同约定，导致合同难以继续履行，也导致合同目的没有实现，属于根本违约，据此原告要求解除双方签订的房屋租赁合同。二、被告应当向原告返还租金18200元、租房押金2500元，共计20700元。原告自2017年8月下旬起就已经搬离承租房屋，搬离原因也是由于被告不履行房屋修缮义务造成的，致使租赁合同难以继续履行，实际上也履行不能，即被告的违约行为引起的。因此，原告没有继续占有使用房屋，在被告持续违约的情形下，被告应该返还陈大尧租金及租房押金。三、由于被告没有履行修缮房屋的合同义务属于违约行为，根据合同约定被告应当向原告支付不履行修缮房屋义务的违约金2000元。四、被告向原告共计支付24700元。五、保留原告追诉其它损失的权利。被告傅卓壮辩称，双方签订的《兰州市房屋租赁合同》约定，合同租赁期限三年(2014年7月20日-2017年7月20日)，房屋保证金2500元，约定合同期内不涨租金。2017年6月合同期满前一个月，我多次打电话或当面询问其是否续租，并将租金上调为2800元/月，陈大尧告知我到期后会退租，陈大尧于2017年7月底又确定续租，双方协商最终以月租金2600元、年租金31200元租金标准同意续租，陈大尧说近期因经济紧张先交7个月(2017年7月21日-2018年2月20日)的房屋租金共计18200元。陈大尧提出房屋漏水严重，以我不予修缮、推卸责任的理由提出退租无事实根据。陈大尧告知有漏水现象开始，我们就开始积极配合处理，因房屋是顶楼楼顶漏水又不同于屋内漏水，所以楼顶漏水的问题不是我单独能解决的。为此我们去找了小区物业公司，物业公司不管。我们又去找了之前的房屋管理单位，房屋管理单位又让我们找物业公司。我们寻求12345市长热线帮助，12345热线把问题转交给广武门社区，广武门社区回复还是找物业公司，但没解决。不是我们不解决问题，而是一直在努力积极寻找解决办法。对方于2018年8月提出退租，在签定合同时双方约定不得单方面违约，我也给予对方充足的时间，在考虑了近两个月才决定续租，说明对方对此约定是认同的。退租并不是因为房屋下雨天房屋漏水问题，陈大尧在2018年8月口头跟我讲是因为原告的经营小饭桌没有生源，无法经营下去所以想退租，我们也同意了，根据合同约定，由于对方违约在先，故约定由我把房屋租出去后给对方退还剩余租金。陈大尧续租不足2个月提出要退租，违反了合同一年租赁期限的约定，并对我造成了极大的经济损失。和陈大尧协商在3个月内如果房屋租出去可以退租金，在三个月内还没有租出去，扣除2500保证金，我们给对方退部分租金，但陈大尧没有同意，并无理要求我们全额退还租金，承担他因为没有招到生源而产生的租金损失。在此期间陈大尧对我多次进行辱骂和侮辱性的电话骚扰，威胁我及我的家人的人身安全，并在2018年几次到我出租房屋对租住户进行骚扰。因为对方违约造成我的房屋于2018年10月才租赁出去，造成的经济损失和违约金应由陈大尧承担。因陈大尧单方面违约按合同约定扣除押金2500元，并缴清房租余款13000元，2017年陈大尧租住期间物业费及天然气费用一直未缴清，己产生滞纳金，也应一并由陈大尧承担，合计15041.15元。本院经审理查明：2014年7月20日，原告陈大尧（房屋承租人、合同乙方）与被告傅卓壮（房屋出租人、合同甲方）签订了《兰州市房屋租赁合同》，合同约定由傅卓壮将位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋出租给陈大尧，租期三年，自2014年7月20日至2017年7月20日，年租金为3万元，2014年7月20日陈大尧向傅卓壮缴纳房屋租赁押金2500元，合同期内房屋租金已经全部交清。该租赁合同即将届满时原、被告双方口头约定继续履行合同，租期1年，租金变更为每月2600元。2017年7月31日陈大尧向傅卓壮缴纳了2017年8月1日-2018年2月28日房屋租金共计18200元。2017年8月因案涉房屋漏水，严重影响到原告生活居住，陈大尧要求傅卓壮履行房屋修缮义务，傅卓壮找相关部门均未能解决。在诉讼中傅卓壮认可：房屋存在漏水2年的事实属实，但该事实在签订房屋租赁合同时已经告知原告,但没有书面证据;陈大尧搬出租赁房屋后于2017年9月3日向其交回房屋及钥匙，但其没有接受，其于2017年10月份收回了房屋。被告没有将租金和租房押金返还导致双方发生纠纷。以上事实,有原告陈大尧提交的《兰州市房屋租赁合同》、收条，被告傅卓壮提交的收据、发票，及其双方当事人在诉讼中的陈述证实，以上证据经过开庭质证，可以作为认定事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”。引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定，规制合同主体之间的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。在本案中，在房屋租赁期满后，当事人虽然口头约定续租房屋租赁期限1年，但没有签订书面合同，根据上述法律规定，双方的房屋租赁合同视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，任何一方可随时要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，在本案中，当事人均认可，原合同期满前双方达成口头协议继续租赁关系，除双方明确认可变更事项外，2014年7月20日双方签订的《兰州市房屋租赁合同》对双方仍然有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订的《兰州市房屋租赁合同》第八条第三款中的约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，在本案中案涉出租房屋存在漏水情形下，被告傅卓壮作为房屋出租人依法依约均有房屋维修义务，房屋承租人要求傅卓壮对漏水房屋进行维修后，被告傅卓壮未能履行完成房屋维修义务，根据被告傅卓壮的自己的陈述，其仅仅就是向其他部门反映了情况、并要求相关部门进行维修，但在其他相关部门并未能对房屋进行维修的情形下，被告傅卓壮自己也未能履行房屋的维修义务，故被告傅卓壮主张其已经履行了维修义务的抗辩意见与本院查明的事实不符，其抗辩意见本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，在本案中，原告陈大尧主张其于2017年8月28日自行搬出租住房屋，但未能举证证实上述事实，被告傅卓壮认可其于2017年10月接受了案涉房屋，原告陈大尧亦未能举证证明在被告傅卓壮认可的房屋实际交回日期之前，其按照上述法律规定通知对方解除了合同，故合同解除时间按照被告认可的房屋交付时间认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在本案中被告傅卓壮未能履行出租人的房屋维修义务,导致合同被解除,应当承担返还合同尚未履行部分的房屋租金、返还收取的房屋押金并赔偿对方相应损失的违约责任。自2017年7月21日至被告认可的房屋实际交付的2017年10月期间，是合同已经履行期间，原告陈大尧应当支付对方实际占有房屋期间的租金8639元{（2600×3）+（2600÷30）×10天}；合同解除后自2017年11月1日起，被告傅卓壮多收取的房屋租金9561元（18200元-8639元）、房屋押金2500元，共计12061元均应予以退还。被告傅卓壮违反房屋出租人的房屋维修义务导致合同解除，原告陈大尧作为房屋承租人有权要求傅卓壮赔偿资金占用期间的利息损失的请求本院予以支持，期间自2017年11月1日起算至资金还清之日，资金占用期间利率标准参照2021年4月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2021年4月20日贷款市场报价利率1年期LPR为3.85%的利率标准执行，原告陈大尧其余诉讼请求本院不予支持。被告傅卓壮在答辩中要求本院判令对方支付滞纳金等的请求，属于吞并、抵消对方诉讼请求的反请求，属于反诉的范畴，但其仅仅在答辩中请求一并予以处理，没有提出反诉，不符合法律规定，故被告傅卓壮上述请求本院不予处理。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《兰州市房屋租赁合同》于2017年11月1日解除；二、被告傅卓壮于本判决生效后十日内退还原告陈大尧房屋租金9561元、房屋押金2500元，共计12061元；三、被告傅卓壮支付原告陈大尧自2017年11月1日至上述款项实际还清之日资金占用期间的利息（本金按照12061元计算，利率按照年利率3.85%确定）；四、驳回原告陈大尧其余部分诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元（已减半收取）,原告陈大尧承担87元，被告傅卓壮承担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  邢定君二〇二一年五月二十日书记员  王 丹