宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初2103号原告：班月萍，女，1979年6月6日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。原告：田治兵，男，1977年2月18日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。被告：杨永永，男，1976年9月14日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：满金璐，宁夏顺悦律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏亿恒房产中介服务有限公司。法定代表人：张欣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽平，女，1978年4月15日出生，汉族，宁夏泾源县人，住宁夏固原市。系该公司员工，代理权限为特别授权。原告班月萍、田治兵与被告杨永永、第三人宁夏亿恒房产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告班月萍、田治兵、被告杨永永及其委托诉讼代理人满金璐、第三人宁夏亿恒房产中介服务有限公司的委托诉讼代理人黄丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。班月萍、田治兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还已付的8万元定金，并承担因违约双倍返还原告定金8万元的违约责任；2、依法判令原告不承担向第三人交纳1%即6000元的房屋中介费，均由被告承担；3、依法判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年7月28日，原告需要购房一套，经第三人介绍与被告订立《房地产买卖合同》，由被告将其所有的位于固原市××区房屋，面积127.65平方米，单价4700元/平方米，房屋总价60万元出售给原告，原告向被告支付房屋总价30%的首付，剩余房屋价款通过第三人进行按揭贷款。双方在合同最后一条注明，原告向被告所缴纳的8万元定金暂时由第三人保管，被告于2020年9月30日前准时向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告将涉案房屋首付款全部准备就绪，多次电话催促被告履行房屋交付及办理剩余手续，但被告总是推脱，并就涉案房屋要求涨价且一次性付清房款。原告为此多次与被告协商，但至今未能处理。现原告诉至法院，望判如所请。杨永永辩称，1、我不存在违约行为。合同签订后我一直配合原告办理过户手续，并多次通过第三人联系原告办理手续，原告一直以首付款未凑够、在家里种地等理由推辞办理。2020年12月5日，原告通过第三人告知我其要退房，我同意。因此是原告存在违约行为；2、我实际收到定金7万元，并非原告主张的8万元；3、原告不是主张中介费的权利主体，其无权主张中介费的支付，而且合同明确约定，双方自付中介费。综上，请求驳回原告的诉请。宁夏亿恒房产中介服务有限公司述称，合同签订后，原、被告约定于2020年9月30日在售楼部做手续，做手续当天，售楼部说原告曾在该处看过房，不向原告做手续等第二天再做。后来再做手续，原告方称太忙过完年做。2020年12月，原告田治兵打电话说，他与被告已经商量好要解除合同。后来我方联系被告，被告一直比较忙，就没有办理退房手续。农历年后，原告说他们可以做手续了，被告说因为拖的时间太长房价已经上涨，如果做手续就需要原告加钱。双方未协商一致就产生了纠纷。本院对当事人提交的证据认证如下：对原告提交的《房屋买卖合同》、补充协议各1份、收据2份，来源合法，内容真实，能够证明原、被告经第三人居间服务签订了《房地产买卖合同》，约定了相关权利义务，被告收取原告房屋订金6万元，定金2万元的事实，对其证明效力予以确认。对被告提交的微信聊天截图5张、微信聊天语音9段，来源合法，内容真实，能够证明2020年9月30日双方在售楼部没有做完手续后，被告与第三人积极联系协商做手续事宜，后第三人告知被告原告要求解除合同，被告同意的事实，对其证明效力予以确认；购房定金保管条1张，来源合法，内容客观真实，但该保管条系第三人向被告出具，与原告没有关系，对其证明效力不予确认。对第三人提交的购房定金保管条1张，来源合法，但该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2020年7月28日，原告田治兵（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将位于固原市××区房屋一套，面积127.65平方米，地下室40平方米，以总价款60万元出售给乙方。乙方于2020年7月28日交付定金20000元，由丙方代为保管并出具保管证明。乙方付款方式为分期支付，贷款类型为商业贷款。合同签订后，甲、乙各按房屋成交价1%支付丙方中介费。双方在合同最后补充约定乙方于2020年7月30日前支付60000元，未支付此合同无效。此房屋为一手手续顶账房，乙方所缴纳的契税、维修基金以售楼部为准。乙方按成交价60万元支付首付款30%，剩余差价由甲方垫付。甲乙双方于2020年9月30日前在售楼部做手续，前期乙方向甲方支付的8万元，由丙方保管。若乙方于9月30日前未能在售楼部做手续，8万元甲方不予退还。若甲方不能将此房顶在乙方名下，甲方向乙方支付双倍违约金16万元。原告班月萍、被告、第三人在合同上签字确认。当日原告交付订金2万元，被告向原告出具了“今收到班月萍购买华福金尊府5号楼2单元1802室定金2万元”的收款收据。2020年8月1日三方签订《补充协议》，约定原、被告在华福售楼部做手续时，如遇售楼部要求扣贷款总额10%的保证金，费用由二原告承担。保证金退回时，退回至二原告的账户。同日二原告向被告支付房屋订金6万元，被告向二原告出具了“今收到班月萍购房订金6万元”的收据。第三人向被告出具了1万元的定金保管条。2020年9月30日，原告与被告在售楼部做手续时，因售楼部的原因未能完成。次日原告与被告再次去售楼部做手续，因售楼部人员与被告方人员发生口角后将原告班月萍误伤，亦未能完成手续。同年10月底，原告因经济原因将房屋首付款使用，并及时告知第三人要与被告解除合同。第三人将此情况告知被告后，被告同意解除合同，后该房屋再次挂牌出售。本院认为，二原告与被告就房屋买卖事宜订立的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。在合同履行过程中，二原告要求解除《房地产买卖合同》，被告亦同意解除，故《房地产买卖合同》经双方协商解除，本院予以确认。对原告诉请的双倍返还定金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，该解释说明定金罚则系严厉惩罚违约一方的措施。本案中，双方合同约定“被告不能将此房屋顶在原告名下，被告向原告支付双倍违约金16万元”，原告未能提交证据证明被告不能办理顶抵手续，应由其承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉请，不予支持。对原告诉请的返还定金8万元，双方合同约定“原告于9月30日前未能在售楼部做手续，8万元被告不予退还”，庭审查明原告按照合同约定时间前去售楼部办理手续，但因非双方原因未能办理，故原告不存在合同约定的违约情形。在后续合同履行中，原告因自身原因无法履行合同，及时告知被告解除合同，被告亦同意解除后将房屋再次挂牌出售，且被告占用原告8万元费用至今，对被告的损失进行了弥补，故原告的该项诉请成立，予以支持。对原告诉请的中介费的负担，因原告非中介费的权利主体，其无权主张该部分费用，故对原告的该项诉请，不予支持。被告辩称只收到原告7万元，剩余1万元由第三人保管，应由第三人退还。因被告向二原告出具了收款收据，第三人向被告出具了收款收据，被告对第三人代收定金的行为不表示反对，应视为被告认可第三人的代收行为，代收后未按照约定退还定金的效力及于被告，被告应承担返还责任，被告承担后可另行向第三人主张，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分成立，予以支持。依据依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告杨永永于本判决生效之日起十日内向原告班月萍、田治兵返还定金8万元；二、驳回原告班月萍、田治兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取1810元，由原告班月萍、田治兵负担910元，被告杨永永负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 郑银花二〇二一年五月六日书记员 谢明娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。