济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初3617号原告：陶珍，女，汉族，1984年4月25日出生，无业，住济南市原告：石玉阁，男，汉族，1986年1月4日出生，个体工商户，住济南市原告：刘兴国，男，汉族，1986年5月1日出生，个体工商户，住山东省济阳县上述三原告共同委托诉讼代理人：王珊珊、程伟，均系北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东国龙汽车销售有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701037582577900。法定代表人：朱军。原告陶珍、石玉阁、刘兴国与被告山东国龙汽车销售有限公司（以下简称国龙汽车公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶珍、石玉阁、刘兴国的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼，被告国龙汽车公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶珍、石玉阁、刘兴国向本院提出诉讼请求：1.确认陶珍、石玉阁、刘兴国与国龙汽车公司之间签订的房屋买卖协议书有效；2.国龙汽车公司继续履行合同，协助办理过户手续；3.确认案涉房屋自房款付清之日起租赁权及租赁费归陶珍、石玉阁、刘兴国所有，国龙汽车公司向陶珍、石玉阁、刘兴国支付自房款付清之日至租户将租金支付至陶珍、石玉阁、刘兴国之日之前的全部租金；4.判令国龙汽车公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年10月23日，陶珍、石玉阁、刘兴国共同购买国龙汽车公司所有的位于济南市槐荫区经二路367号1幢、2幢的房屋，产权证号为济房权证槐字第136015、136016（两房产证现已作废），双方签订房屋买卖合同。陶珍、石玉阁、刘兴国按合同约定分三笔支付完全部房款，合同约定，支付购房款后，租赁权归陶珍、石玉阁、刘兴国所有，国龙汽车公司需协助陶珍、石玉阁、刘兴国收取租金。同时约定，国龙汽车公司需协助陶珍、石玉阁、刘兴国办理房产过户手续，国龙汽车公司在收到全部购房款后向陶珍、石玉阁、刘兴国出具收到条并声明立即协助办理房产过户手续，但国龙汽车公司至今仍未配合陶珍、石玉阁、刘兴国办理房产过户手续，也未协助陶珍、石玉阁、刘兴国收取房租。为维护陶珍、石玉阁、刘兴国的合法权益，特诉至法院，请求查明事实，望判若所诉。国龙汽车公司未作答辩。经本院审理查明：济南市槐荫区经二路367号1幢、2幢原系山东省机电设备集团总公司所有。2008年12月18日，济南市槐荫区人民法院作出（2003）槐民巡执字第28-3号民事裁定书，裁定拍卖被执行人山东省机电设备集团总公司所有的位于济南市经二路367号（济房槐字第00481号）房产。2009年2月10日，山东齐鲁中天拍卖有限公司出具文件，载明：上述房产由国龙汽车公司以159万元拍得。2009年4月23日，济南市槐荫区人民法院作出（2003）槐民巡执字第28-6号民事裁定书，裁定济南市经二路367号房产的所有权归买受人国龙汽车公司所有，该房产财产权自本裁定送达买受人国龙汽车公司时起转移。2020年2月28日，济南市槐荫区人民法院向济南市自然资源和规划局送达（2020）鲁0104执恢6号协助执行通知书，载明：将位于济南市经二路367号房产（济房槐字第00481号）过户至国龙汽车公司名下。2020年3月23日，济南市自然资源和规划局出具公告，载明：根据济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104执恢6号《协助执行通知书》、（2003）槐民巡执字第28-6号《民事裁定书》，山东省机电设备集团总公司名下坐落于槐荫区经二路367号1幢、2幢的房产，依法过户至山东国龙汽车销售有限公司名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定，我局公告作废济房权证槐字第136015、136016号《房屋所有权证》。2020年11月9日，国龙汽车公司召开股东会，会议同意处置国龙汽车公司名下资产，包括济南市槐荫区经二路367号房产。国龙汽车公司同时声明无租户对涉案房产提出购买意向，根据相关法律规定，租户优先购买权视为自动放弃。国龙汽车公司与陶珍、石玉阁、刘兴国签订《房屋买卖协议书》，约定陶珍、石玉阁、刘兴国购买国龙汽车公司所有的涉案房产，房屋价款180万元。双方约定协议签订当日，陶珍、石玉阁、刘兴国向国龙汽车公司账户支付50万元作为购买不动产的定金，10日内再支付100万元，剩余尾款30万元于房产归属权确认至陶珍、石玉阁、刘兴国名下一次性交清。国龙汽车公司同时与陶珍、石玉阁、刘兴国填写房屋移交确认书，之后不动产的全部收益由陶珍、石玉阁、刘兴国接收，双方应同时为对方出具相应的收到凭证。涉案房产目前存在租赁权，租赁合同真实有效，陶珍、石玉阁、刘兴国购买房产后可继续履行国龙汽车公司存续的合同。若租户不将租金交付陶珍、石玉阁、刘兴国，国龙汽车公司有义务出具相应证明材料收款凭证，协助陶珍、石玉阁、刘兴国收取之后合同期内的租金。在办理产权转移过户登记时，国龙汽车公司应予全力协助。2020年10月23日，国龙汽车公司出具付款授权委托书，载明该公司委托何慧颖作为公司合法委托收款人，授权其代表公司进行代收购房款工作（房屋坐落：济南市槐荫区经二路367号1幢、2幢，建筑面积191.52平方米及9.36平方米，产权证号：济房权证槐字第136015号、136016号）。代理人的一切行为均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力。本公司将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。2020年10月23日，陶珍、石玉阁、刘兴国通过尾号为9013的账户向何慧颖转账50万元，2020年11月9日，陈正言向何慧颖转账100万元，2020年11月10日，陈正言向何慧颖转账30万元，陈正言系陶珍之夫。2020年11月9日，何慧颖、国龙汽车公司共同出具收条，载明：今收到陶珍、石玉阁、刘兴国购买济南市槐荫区经二路367号房产的全部房款以及修缮费共计人民币180万元，至此全部款项已支付完毕，国龙汽车公司立即为其办理上述房产过户及交接手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。国龙汽车公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利。国龙汽车公司系出卖方，陶珍、石玉阁、刘兴国系购买方，涉案房屋至今登记在山东省机电设备集团总公司名下，尚未变更至国龙汽车公司名下。本案中，国龙汽车公司系通过司法拍卖方式取得房屋，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。国龙汽车公司有权在通过拍卖方式取得房屋的所有权后处理房屋，济南市槐荫区法院已向产权登记部门出具协助执行通知书，要求将涉案房屋过户至国龙汽车公司名下，故国龙汽车公司与陶珍、石玉阁、刘兴国签订《房屋买卖协议书》并无不当，双方合同有效。同时，依据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。国龙汽车公司在处分涉案房屋时，应依据法律规定办理所有权登记，将房屋登记在其名下，但依据《房屋权属状况信息》记载，涉案房屋至今未登记在国龙汽车公司名下，故陶珍、石玉阁、刘兴国要求国龙汽车公司继续履行合同，协助办理过户手续，尚不具备过户条件，本院难以支持；其可待条件成就后，另行主张权利。对于陶珍、石玉阁、刘兴国提出的涉案房屋自房款付清之日起租赁权及租赁费归其所有，国龙汽车公司向陶珍、石玉阁、刘兴国支付自房款付清之日至租户将租金支付至陶珍、石玉阁、刘兴国的全部租金的主张，陶珍、石玉阁、刘兴国未提交证据证明租赁关系以及租赁费用，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陶珍、石玉阁、刘兴国与被告山东国龙汽车销售有限公司签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原告陶珍、石玉阁、刘兴国的其他诉讼请求。案件受理费21000元，减半收取计10500元，保全申请费5000元，均由山东国龙汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二一年五月二十四日书记员  段雅绮