四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终1273号 上诉人（原审被告）：江油汉成商业管理有限公司，住所地：四川省江油是城区金轮干道**。 法定代表人：方鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建，四川鼎天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张红英，女，汉族，1989年10月17日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：何大明，四川久太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余剑虹，男，汉族，1977年9月9日出生，户籍地上海市闵行区，现住四川省江油市。 上诉人江油汉成商业管理有限公司（以下简称汉成公司）因与被上诉人张红英、余剑虹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院(2020)川0781民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，江油汉成商业管理有限公司委托诉讼代理人张建、张红英委托诉讼代理人何大明、余剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉成公司上诉请求：1.改判驳回被上诉人张红英对上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，本案实质上是转租合同纠纷。案涉商铺的承租人是案外人雷金龙，雷金龙并没有与上诉人解除租赁合同关系，余剑虹在庭审中明确表示，就案涉商铺系受到雷金龙的委托，从微信聊天记录可知，被上诉人张红英一直知晓案涉商铺是转租商铺，而且原告还缴纳了35000元转让费。余剑虹收取的所有费用都是以雷金龙的名义收取的，都是雷金龙出具的收据，跟汉成公司没有任何关系，退款主体不应当是汉成公司；2.余剑虹的行为不是职务行为。虽然汉成公司出具了说明，余剑虹可以进行招商工作，但不意味着可以代表公司签署相关协议，公司没有给余剑虹这样的授权，情况说明也是后面补充的。如果余剑虹的行为是职务行为，那么他收取的钱应当交给公司，余剑虹未将钱给公司，公司不应退还。在庭审过程中，汉成公司补充上诉理由认为一审遗漏了一个当事人雷金龙。 张红英辩称，1.上诉人将案外人雷金龙迁入案情企图转移法官实现，不能达到自己的目的；2.被上诉人余剑虹的行为是职务行为,上诉人违反预约合同的约定,应当返还全部费用;3.一审判决认定事实清楚案件定性准确,适用法律无误,请求驳回上诉,维持原判. 余剑虹辩称，1.余剑虹是江油商道置业有限公司销售部的第一负责人,江油商道置业有限公司、汉成公司要求各个部门员工及相关公司工作人员进行招商工作并作为其工作范围之一；2.招商工作包括招租、转租和其他工作；3.案涉商铺是转租商铺，原承租人是雷金龙；4.当时张红英要与公司签订合同时不知是何原因双方未签订正式合同；5.收取的费用都给了雷金龙。 张红英向一审法院起诉请求：1.判令二被告退还原告支付的C001-3号商铺的意向金、租金、物业管理费、押金、转让费共计51875.2元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月30日，案外人郭秀芳购买江油商道置业有限公司开发的C001-3号商铺。同时，案外人郭秀芳（甲方）与汉城公司（乙方）签订《纪念碑商业街商铺委托经营管理协议（商业街铺区域）》，约定：甲方同意乙方对该房屋进行统一的物业管理、统一的经营管理、统一的商业规划和统一招租。乙方签署并执行本协议无需得到任何第三方的首肯，代表乙方签署本协议指认士如获乙方书面授权，为乙方有效授权代表。甲方授权乙方管理机构办理如下事项：对该房屋与纪念碑商业街商业运营管理进行统一的规划和招商，与承租商户进行招租事项的谈判协商，并在本协议规定的委托经营期限内以甲方的名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，乙方全权决定所有关于租赁的价格、汇率、业态等相关事宜，甲方对该出租合同予以完全认可；代为向该房屋承租商户按期收取房屋租金；签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件。委托经营管理期限以2018年9月1日为起算日，期限10年。 张红英与余剑虹签订《意向书》，约定：张红英组C001-3商铺，于2020年6月1日付意向金10000元，其他费用在正式签租赁合同时付清。付完意向金后，在6月20日之前签约租赁合同。正式签约租赁合同时，满足以下几点：1.租赁合同与汉成商业签订，收据更名；2.前任租赁户腾空此商铺；3.汉成商业按合同面积做好商铺分割;4.电表扩容(15千瓦),上下水接通。付完意向金后，在6月20日之前签约租赁合同，如有时间调整，双方再协商沟通。备注：此铺C001-3转让费35000元。意向书签订后，张红英于2020年6月1日向被告余剑虹转款10000元。2020年7月1日，张红英向余剑虹分别转款35375元、6500元，两次转款合计41875元。余剑虹在C001-3商铺租赁费用清单上注明：2020年7月1日已收张红英41875.2元。后张红英与汉成公司签订商铺租赁合同，张红英签字捺印，汉成公司以张红英未缴纳房租费为由，拒绝加盖公章。 2020年8月1日，江油商岛置业有限公司和江油汉成商业管理有限公司出具的情况说明载明：余剑虹系江油商道置业有限公司销售部第一负责人。根据通知，不管是商道置有限公司的销售部，还是汉成商业管理公司的招商运营部、工程部、财务部等所有公司员工都必须参与招商工作。余剑虹及其销售部是接收江油汉成商业管理公司要求把招商及洽谈的工作作为日常工作之一 上述事实有原告身份证复印件、被告工商信息及身份证复印件、意向书、转账记录、情况说明及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，张红英与余剑虹签订的意向书，具备了当事人、标的以及未来订立正式的租赁合同的意思表示，应认定为预约合同。根据汉成公司与案涉房屋所有人签订的商铺委托经营管理协议的约定，汉成公司全权决定案涉房屋租赁的相关事宜。江油商道置业有限公司和江油汉成商业管理有限公司出具的情况说明、余剑虹用汉成公司的房屋租赁格式合同以汉成公司为出租方与张红英签订租赁合同，汉成公司未收到租金拒绝在合同上加盖公司印章等可以认定，余剑虹对外招商系履行职务的行为，汉成公司未收到余剑虹收取张红英交的款项是汉成公司内部管理行为。因此，张红英与汉成公司是房屋租赁合同的双方当事人，虽然汉成公司未加盖公司印章合同没有成立，但应当因此承担缔约过失责任。张红英要求退还支付的商铺意向金、租金、物业管理费、押金、转让费的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十九条第一款第四项以及《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条第一款第三项之规定，遂判决：限被告江油汉成商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张红英返还商铺意向金、租金、物业管理费、押金、转让费，合计51875元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为汉成公司是否应承担退还案涉款项的责任。 汉成公司主张余剑虹是接受案外人雷金龙的委托与张红英签订合同，余剑虹的行为不是职务行为，其收取的案涉款项并未交付公司，公司不应当承担退还义务。根据庭审余剑虹陈述公司要求各个部门员工进行招商工作，及江油商道置业有限公司和汉成公司出具的情况说明，能认定公司授权余剑虹进行对外招商工作。在余剑虹与张红英签订的意向书中载明“租赁合同与汉成商业签订，收据更名，”及余剑虹用汉成公司的房屋租赁格式合同以汉成公司为出租方与张红英签订租赁合同，足以有理由让张红英相信余剑虹系代表汉成公司在与其协商房屋租赁事宜，其系代表公司收取案涉款项。故房屋租赁合同的双方为张红英与汉成公司。因汉成公司未加盖公司印章导致合同没有成立，汉成公司应承担缔约过失责任，退还张红英所支付的商铺意向金、租金、物业管理费、押金、转让费。余剑虹辩称张红英知晓案涉房屋有原租户，但根据现有证据不能证明张红英知晓余剑虹系代表原租户与其协商房屋租赁事宜，余剑虹是否将收取款项支付给汉成公司或案外人雷金龙属余剑虹与汉成公司、案外人雷金龙之间的法律关系，不应在本案中处理，一审法院未追加雷金龙参加诉讼，不属于遗漏当事人。汉成公司如认为余剑虹损害其利益，可另行主张，但不能因此免除汉成公司应向张红英退还案涉款项的责任。 综上所述，江油汉成商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1097元，由江油汉成商业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 邱 倩 审判员 刘 颖 审判员 宋 岩 二〇二一年五月二十五日 书记员 范小艳