上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异70号案外人：沈某某，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通市通州区金沙镇八角亭小区23幢302室。案外人：李芳，女，1968年11月24日出生，汉族，住江苏省南通市通州区金沙镇华德花园XXX号楼306室。委托诉讼代理人：沈某某，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通市。申请执行人：陈家泉，男，1964年6月7日出生，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈静华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周攀，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：上海东厦房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆建冲，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被执行人：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地江苏省。法定代表人：陆建冲，董事长。委托诉讼代理人：吴秀青。本院在执行申请执行人陈家泉与被执行人上海东厦房地产开发有限公司(以下简称东厦公司)、南通叁和地产投资发展有限公司(以下简称叁和公司)民间借贷纠纷一案中，委托网络司法拍卖叁和公司名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房屋。沈某某、李芳对上述房屋中的1幢1311室房屋(以下简称系争房屋)主张所有权，向本院提出书面异议。本院经审查，于2020年10月26日作出(2020)沪02执异211号异议裁定，驳回沈某某、李芳的异议申请。沈某某、李芳不服，向上海市高级人民法院申请复议。上海市高级人民法院经审查，于2021年3月25日作出(2020)沪执复116号异议裁定，撤销本院(2020)沪02执异211号异议裁定，发回本院重新作出裁定。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人沈某某、李某某，其自2012年12月起，分次与叁和公司签订房屋买卖合同，购买包含系争房屋在内的多套房屋用于办公和生活。沈某某、李芳提供的系争房屋的买卖合同复印件是于2019年1月15日补签的。除皇都名尚城1幢1301室房屋外，合同总价款为人民币3，276，467元(以下币种相同)，沈某某、李芳已按合同约定共支付房款2，394，977.78元(其中系争房屋的房款276，002元)，叁和公司已出具收款收据，并于2014年12月15日办理了合同备案登记手续。2012年12月，沈某某、李芳即合法占有系争房屋并进行全面装修入住至今。沈某某、李芳多次口头要求并于2015年12月7日书面致函叁和公司，要求办理过户登记和申领房产证，但因叁和公司原因至今未能办理过户。虽然陈家泉对系争房屋享有抵押权，但沈某某、李芳对该房屋享有的权利依法能够排除执行，故请求停止对该房屋的执行变卖，并解除查封。申请执行人陈家泉辩称，沈某某、李芳提供的买卖合同显示的签约日期为2019年1月15日，晚于陈家泉对系争房屋设立抵押权的时间。因叁和公司从未告知陈家泉要转让系争房屋的事实，故该买卖合同无效。故请求驳回沈某某、李芳的异议请求。被执行人东厦公司、叁和公司共同辩称，系争房屋的买卖合同在该房屋设定抵押权之后签订，沈某某、李芳已实际入住该房屋，但对其所述已付清该房屋购房款不予认可，其所付款项已结算为其他房屋的购房款，并已开具购房款发票。据此，请求本院依法裁判。本院查明，关于陈家泉与东厦公司、叁和公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月26日作出(2018)沪02民初1190号民事判决，判令东厦公司于判决生效之日起十日内返还陈家泉借款本金4，200万元及逾期付款违约金、律师费120万元；叁和公司以其名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房屋(具体明细详见判决书附件内容)为东厦公司上述应付款项承担抵押担保责任，在东厦公司不能偿还上述债务时，陈家泉可以与叁和公司协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在担保范围内优先受偿，叁和公司在承担担保责任后，有权向东厦公司追偿；叁和公司对东厦公司上述付款义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向东厦公司追偿。判决后，东厦公司不服，向上海市高级人民法院提起上诉。因东厦公司未缴纳上诉费用，上海市高级人民法院于2019年8月13日作出(2019)沪民终318号民事裁定，按东厦公司主动撤回上诉处理。判决生效后，因东厦公司、叁和公司未按期履行还款义务，权利人陈家泉向本院申请强制执行，本院于2019年11月8日以(2019)沪02执1136号立案执行。执行中，本院于2019年12月3日查封叁和公司名下包含系争房屋在内的191套房屋。2020年3月18日，本院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司评估上述191套房屋，该公司于2020年4月28日出具沪富估报(2020)第0091号估价报告。同年5月25日，本院张贴(2019)沪02执1136号公告，明确本院已裁定拍卖上述191套房屋，房屋占有人应当自公告之日起十五日内迁出房屋，若认为对房屋享有租赁权等而合法占有的，应自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。沈某某、李芳遂提出本案异议。另查明，沈某某、李芳提供的证据显示，其于2019年1月15日与叁和公司签订《商品房买卖合同》，约定沈某某、李芳向叁和公司购买系争房屋，建筑面积为46.78平方米，总价款为276，002元。2014年9月25日，沈某某向叁和公司转账支付150万元。2019年1月30日，李芳向叁和公司转账支付60万元，摘要为“皇都尚品13楼房款”。沈某某、李芳还提供了物业公司分别于2012年12月27日和2018年5月16日出具的物业费收据。再查明，系争房屋于2013年7月8日登记至叁和公司名下，规划用途为办公。2014年3月26日，陈家泉在系争房屋上设定一般抵押，抵押金额为4，500万元，抵押期限自2014年3月25日起至同年9月24日止。本院认为，根据法律规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，沈某某、李芳提供的房屋买卖合同显示，其向叁和公司购买系争房屋的时间为2019年1月15日。而该房屋于2014年3月26日已办理了抵押登记，抵押权人即为申请执行人陈家泉，且执行依据已确认陈家泉对该房屋享有优先受偿权。因沈某某、李芳未能提供证据证明陈家泉知晓并同意系争房屋的转让事宜，故沈某某、李芳对该房屋主张的物权期待权不能对抗陈家泉的抵押权。沈某某、李芳主张上述房屋买卖合同实际签订于2012年，缺乏证据加以证明，本院不予采信。综上，沈某某、李芳的异议请求缺乏法律依据，不足以排除本院对系争房屋的执行，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回沈某某、李芳的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆二〇二一年五月十八日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。