北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初2331号原告：于冠群，男，1993年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张彩霞，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：史伟，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京华信恒隆投资管理有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦3层313室-150。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，该公司员工。原告于冠群与被告北京华信恒隆投资管理有限公司（以下简称华信恒隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于冠群之委托诉讼代理人张彩霞、史伟，被告华信恒隆公司之委托诉讼代理人程宁宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于冠群向本院提出如下诉讼请求，1、依法判决华信恒隆公司赔偿经济损失947408元；2、判令华信恒隆公司采取补救措施，按照《建筑设计防火规范》中疏散门和安全出口的相关要求，对坐落于北京市海淀区X房屋进行改造、补救，在东西方向平行于北隔墙相距3米位置新建一道东西方向的墙，并在此墙上开两个疏散门，此新建墙与隔墙之间面积变为过道，由华信恒隆公司退还由于此改造导致的房屋面积缩水对应的购房款2175479.99元；3、判令华信恒隆公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我出于投资目的与华信恒隆公司于2013年10月24日签订《存量房屋买卖合同》，购买该公司坐落于北京市海淀区中关村南大街6号4层408办公用房，该房屋建筑面积333.13平方米，房屋规划设计用途为办公。双方签订房屋买卖合同时X房屋尚未实际分割，由“亚信联创科技（中国）有限公司”承租。2014年8月我收房，并将X房屋对外出租，租金为86128元／月，2019年5月中旬承租人不再续租，我欲将涉案房屋再次出租，多个意向承租人在看房后均无下文，我通过了解询问情况，得到回复为因该房屋只有一个疏散门，不符合《建筑设计防火规划》的相关规定，因此意向承租人不考虑承租。由于上述原因我始终无法实现再次出租的目的。随后我向物业公司以及相关主管部门多方咨询，才得知非住宅类建筑中各房间的疏散门数量不应少于2个，因此导致该房屋至今空置无人租用(2019年6月至2020年4月，共计11个月)，直接经济损失达947408元（计算方法：86128元/月×11个月=947408元）。我购买上述办公用房的目的是为了出租投资，但因华信恒隆公司交付的房屋在产权分割时未按照当时的《建筑设计防火规划》GB50016-2006国家标准的要求设计建造疏散门和安全出口，导致我无法实现合同目的，特诉至贵院，请求法院支持我的诉讼请求。华信恒隆公司辩称，根据房屋先行履行情况，我公司交付房屋符合约定和消防要求，符合规范，没有违约，没有给于冠群赔偿或修复的义务。于冠群已经于2014年2月取得房屋产权证，其自此应当知道房屋现状，其诉讼已经过了诉讼时效。如果法院认定没有超过诉讼时效，其第一项诉请的计算依据和事实描述与事实不符。于冠群提供的租赁合同是2018年5月，其主张2019年5月租赁合同终止，不能证明是因为消防原因，中间终止不符合常理，应是其他原因，故不同意该项诉请。第二项诉请要求我公司改造和补偿，其提出方案需要专业部门审核可行性，我公司不能认定有可行性，即使法院认定有可行性，过道面积补偿的计算也是其主观单方面的计算标准，其取得房屋所有权后使用至今，减出去的面积在使用中产生的收益应当返还给我公司，我公司不同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年10月24日，于冠群（买受人、乙方）与华信恒隆公司（出卖人、甲方）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及附件，买卖合同主要约定：“出卖人所售房屋为楼房，坐落为海淀区X（以下简称涉案房屋）。该房屋所在楼栋建筑总层数为20层，其中地上18层，地下2层。该房屋所在楼层为4层，建筑面积共333.13平方米。该房屋规划设计用途为办公。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。该房屋性质为商品房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为14494353元。房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。（第六条）房屋交付：出卖人应当在交房条件及时间详见附件八第四条前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理⑴和⑵不作累加。⑴逾期在90日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权退房。若买受人要求退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”附件一“房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况”：“（三）装修装饰情况：3、门窗：入户门：现状。”附件八“补充协议及其他约定”：“第二条：在签订《买卖合同》及本补充协议前，乙方已现场了解该房屋所处建筑现状及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的其他不利因素均予以认可。第四条：因房屋为存量房，甲方按照《买卖合同》签署时的现状(详见《买卖合同》附件一)向乙方交付房屋。商品房所在工程达到《买卖合同》约定的交付条件后，视为本工程的质量已符合国家规范要求及合同约定。交付该商品房时，甲方与乙方共同查验收房，乙方应当签署该商品房交接单。如发现有属于保修范围内的相关问题，乙方应当场提出，甲方应采取维修、更换、调换及其他方式处理直至将该商品房修复，但乙方不得以此为由拒绝履行接收商品房义务。若经双方查验无异议后，甲乙双方应签署商品房交验单，即乙方已对该商品房现状（包括但不限于质量、装饰、设备）表示认可。”买卖合同及附件签订后，于冠群履行了支付约定购房款之义务，并于2014年2月12日取得涉案房屋的《房屋所有权证》（以下简称产权证，另附房产分户平面图），载明：房屋坐落：海淀区X，房屋性质：商品房，规划用途：办公，建筑面积333.13㎡。经本院询问，于冠群述称其购房签约时以分户图确定所购房屋状况，确认分户图显示涉案房屋仅设置一道门，及其于2014年8月交接已经实际分割的涉案房屋，涉案房屋实际亦仅设置一道门。华信恒隆公司对上述事实未提出异议。另查，坐落于海淀区X号的房屋系总层数为20层（地上18层、地下2层）的楼栋建筑，其中-201、1-10层全部、18层全部共计28340.84㎡产权原登记在中国电子信息产业集团有限公司（以下简称中电信息集团）名下。2013年7月17日，中电信息集团与华信恒隆公司签订《存量房屋买卖合同》，将上述全部建筑面积房屋出卖予华信恒隆公司，华信恒隆公司于2013年9月3日取得上述建筑面积房屋产权转移登记。后华信恒隆公司将上述建筑面积房屋进行了分割，就分割所形成的135套房屋另行取得了产权登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，于冠群以涉案房屋门扇设置不符合建筑设计防火规范为由，主张华信恒隆公司履行合同义务存在瑕疵，且经本院释明，于冠群坚持主张继续履行合同，要求华信恒隆公司承担对涉案房屋进行改造补救并赔偿相应购房款损失的责任，但相关事实及主张均未得到华信恒隆公司的认可。现于冠群坚持上述主张，其主要以《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中关于公共建筑和通廊式非住宅类居住建筑房间疏散门数量的相关规定内容，及其自行向海淀区消防支队咨询回复意见为依据，其述称海淀区消防支队电话回复意见为：涉案房屋以及涉案房屋所在的海淀区中X号不属于必审必验项目，也没有相关消防备案材料。华信恒隆公司对上述回复意见无异议，对规范的适用性提出异议，于冠群未能就其上述关于华信恒隆公司存在瑕疵履行之主张向本院充分举证。另经本院询问，于冠群确认涉案房屋依现有已经测绘并产权登记的位置、结构，已不具备直接实施增加设置第二道门扇的客观条件。于冠群主张其于2014年8月至2019年5月期间，以月租金86128元出租他人办公使用，及涉案房屋于2019年6月至2020年4月期间空置的事实。为证明因涉案房屋缺少出入门导致上述期间空置无法正常出租使用的事实，于冠群向本院提供证人王某的证人证言并出庭接受质询，证人王某述称其于2013年7、8月至2014年6、7月间担任华信恒隆公司出售上述房屋的销售人员，与于冠群系销售与客户关系，主要证实其曾于2014年8月于冠群收房后及2019年涉案房屋空置期间为于冠群出租涉案房屋介绍客户，部分客户咨询门扇设置后没有了下文，另听一客户答复涉案房屋一道门扇不符合消防要求。经质证，华信恒隆公司坚持涉案房屋门扇设置符合消防规范，否认门扇设置与于冠群主张的空置事实存在关联关系。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同双方均应遵照执行。本案中，于冠群就涉案房屋自愿与华信恒隆公司签订存量房屋买卖合同，具有法律效力。根据合同性质及双方买卖合同约定，于冠群主要负有支付购房款之义务，华信恒隆公司则应向其交付符合约定条件的房屋。事实上，双方买卖合同已得到实际履行，特别是涉案房屋已交付于冠群实际使用多年。现于冠群主张华信恒隆公司交付的房屋未设置两扇疏散门，不符合建筑设计防火规范，存在瑕疵履行行为，并导致涉案房屋无法正常出租使用的损失后果，但相关事实及主张均未得到华信恒隆公司的认可。首先，双方在买卖合同及附件中对房屋交付条件已作出明确约定，其中关于涉案房屋附属设施设备中门扇的设置约定以现状交付。现查明，于冠群于签约时及涉案房屋实际交付时均明知涉案房屋设置一道出入门，特别是在交付时，于冠群并未就涉案房屋出入门的设置状况提出任何异议。故华信恒隆公司所交付的房屋符合双方买卖合同约定的条件，该公司并不存在瑕疵履行的违约行为。其次，于冠群就涉案房屋不符合建筑设计防火规范之主张，所依据的是建设部建筑设计防火规范中关于公共建筑及通廊式非住宅类居住建筑房间疏散门数量的相关规定内容，及海淀区消防支队的回复意见，经本院询问，于冠群未主张该规范为强制性效力规范，华信恒隆公司对该规范的适用性提出异议，海淀区消防支队的回复意见亦确定涉案房屋以及涉案房屋所在的海淀区X号不属于必审必验项目，于冠群未能就其上述主张向本院充分举证，本院对其主张不予采信。此外，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形除外。庭审中，经本院释明，于冠群一方面确认依涉案房屋现状不具备直接实施设置第二道门扇的客观条件，另一方面坚持要求华信恒隆公司对涉案房屋继续履行改造及补救，所涉改造补救方案将改变已经登记确定的房屋位置、结构，此主张本身亦缺乏可操作性。另根据法律及相关司法解释关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。现华信恒隆公司对于冠群的诉讼请求另提出诉讼时效抗辩，即使于冠群主张华信恒隆公司瑕疵履行的事实存在，自涉案房屋实际交付时，于冠群既知道或应当知道其权利受到损害，至其起诉本案之时，确已超过了诉讼时效。综上所述，华信恒隆公司依双方买卖合同约定履行了涉案房屋交付义务，于冠群主张华信恒隆公司存在瑕疵履行行为，缺乏事实及法律依据，且相应诉讼请求亦超过诉讼时效，本院对于冠群的诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国释》第三条之规定，判决如下：驳回于冠群的全部诉讼请求。案件受理费31783元，由于冠群负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  郑东涛人民陪审员  陈萍芳二〇二一年五月七日书 记 员  王晓华