上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6851号原告：毛茂德，男，1979年8月12日出生，汉族，住广东省广州市。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。原告毛茂德与被告城城不动产管理有限公司上海分公司委托合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序。后依原告申请，本院依法追加城城不动产管理有限公司为共同被告，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告毛茂德到庭参加诉讼。被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告毛茂德向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年11月14日签订的《房屋托管合同》于2020年11月4日解除；2.要求两被告支付2020年9月、10月两个月的房租计人民币19,100元；3.要求两被告支付违约金28,650元；4.要求两被告支付自2020年11月16日起至11月24日止的房屋占用使用费2,546.66元(9,550元/月/30日×8日)。事实和理由：原告系上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“涉案房屋”)所有权人。2019年11月14日，原告(甲方、托管方)与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方、受托方)签订《房屋托管合同》一份，约定原告将涉案房屋托管予被告城城不动产管理有限公司上海分公司，托管期自2019年11月17日至2022年11月16日止，乙方按月支付甲方月租金9,550元。上述托管合同签订后，原告将房屋交付予被告方，被告方将涉案房屋转租第三方并提前收取了第三方一年的租金。而后，被告方多次未按时支付租金，目前尚欠两个月租金未付；按照托管合同的约定，被告方拖欠租金超过三十天，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金；并且，2020年11月16日至11月24日期间涉案房屋由被告方转租的第三方居住，相关租金由被告方收取，原告未收到该段时间内的租金。故原告诉至法院，要求判如所请。原告毛茂德为证明其主张向本院提供了上海市房地产权证、《房屋托管合同》、“三彩家”手机应用程序页面截屏“租金收入”、微信聊天记录、《解除合同通知书》、EMS中国邮政速递面单及物流查询单。被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司未到庭应诉，亦未向本院提供证据材料，而于庭前向本院寄来书面答辩状一份，表示：因涉案房屋转租给第三方使用，不同意解除涉案合同；2020年9月份受疫情影响，被告方经营出现困难，因此无法依约向原告支付租金，但被告方应可在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期(一个月免租期/年)，该免租期内租金额度和被告方已支付原告的押金均可折抵欠付的租金；在被告方未依约支付租金的情况下，原告单方与实际使用房屋的第三方协商收回涉案房屋，因此，自原告收回房屋之日起被告方无需向其支付租金；由于被告方经营异常，无法核查原告单方收回涉案房屋的具体日期；同时，原告主张的违约金数额过高，要求法院依法予以调整。基于原告的陈述及原告提供的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记于原告一人名下。2019年11月14日，原告(甲方、托管方)与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方、受托方)签订《房屋托管合同》一份，内容为：甲方将涉案房屋托管给乙方，托管用途为乙方经营长租、短租或配套项目；合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；本合同托管期合计36个月，自2019年11月17日(以本合同起租日为准)至2022年11月16日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月；本合同生效日起3日后为起租日；月租金9,550元，付款方式为月付；乙方向甲方支付押金9,550元，合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵；本合同起租日起，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，春节当月租金统一在春节次月支付；该合同第十四条第三款约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)，甲方有权单方解除合同、收回房屋；该合同第十五条第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准向甲方支付违约金，甲方收取的押金不予退还。被告方至今尚未支付原告2020年9月、10月的租金。2020年11月，原告向被告方(收件地上海市普陀区石泉东路XXX号XXX层城城不动产管理有限公司上海分公司法务部、收件人陈倩或朱恩伟)邮寄《解除合同通知书》，言明被告方已逾期未支付租金超过31天，原告有权依照《房屋托管合同》第十四条第三款的约定单方解除合同、收回房屋并主张三个月租金金额的违约金。该封快递于2020年11月4日显示被签收。原告手机中“三彩家”(注：国家企业信用信息公示系统中显示，“三彩家房屋租赁有限公司”于2019年9月23日变更名称为“城城不动产管理有限公司”)应用程序内“租金收入”页面显示“大华锦绣华城第14街区解约完成9-0-6-601”、“9月收入2020/09/17-2020/10/16待收；10月收入2020/10/17-2020/11/16待收”。2021年1月，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告表示，2020年11月16日至当月24日期间，涉案房屋内由被告方“找的”第三方实际居住，后第三方搬出，其将涉案房屋收回，并于2020年12月底左右将房屋另租他人并收取租金。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《房屋托管合同》中约定，因乙方原因不依约支付租金达三十日的(免租期除外)，甲方有权单方解除合同、收回房屋并主张违约金。本案中，被告方迟迟未能依约向原告支付2020年9月、10月的租金，欠付租金已超三十日。且本案中双方所称“免租期”依约实质系指合同期内、每年的起租月份(11月)租金与当年托管服务费相抵扣之情形，因此9月、10月两个月份并非合同项下免租期对应的月份，即不包含在前述“免租期除外”情形中。故甲方即原告依约享有单方解除权。同时，涉案合同中言明，被告方如出现该合同第十四条第三款约定的情形之一，则原告收取的押金不予退还，现被告方欠付租金已逾三十日，已符合前述原告不退押金的约定情形，故被告方在书面答辩状中所称的免租期额度或押金可冲抵租金等答辩意见缺乏事实基础和法律依据，本院依法不予采信。因此，被告拖欠租金之情形已符合前述原告获得单方解除权的约定条件，原告已于2020年11月4日将解除意思寄达被告方，故对于原告要求确认涉案合同解除的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告方支付尚欠租金的诉讼请求，根据双方合同约定及实际支付结算周期，租金起算日期为每月17日，故诉请所涉“十月租金”起算日应为2020年10月17日，计算至合同解除日即2020年11月4日止，计5,853元(19日/31日×9,550元)。因此，被告方应付原告尚欠的九月、十月租金合计15,403元。对于原告要求被告方支付违约金28,650元的主张，被告方在庭前书面答辩状中向本院申请对该金额予以调整。对此，本院认为，根据法律的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告方自2020年9月起拖欠租金，原告遂于2020年11月发出单方解除合同的意思表示，并收回涉案房屋，并于12月底左右将房屋另行租出收取租金，其现主张被告方支付违约金28,650元，虽出于双方在《房屋托管合同》中的约定即“3个月租金标准”，但仍较为明显地高于实际损失。因此，结合本案的案情，综合考虑被告方的违约情形、原告的租金损失及房屋占用损失、原告收取押金等因素，并依据法定比例的范围，本院将被告方应付违约金酌情调整为5,730元。关于原告诉请主张的要求两被告支付自2020年11月16日起至11月24日止的房屋占用使用费2,546.66元(9,550元/月/30日×8日)，基于原告在庭审中的陈述，该时间段内涉案房屋由被告方“找的”第三方实际居住；而被告方在庭前寄送本院的书面答辩状中称，由于被告方经营异常，无法核查原告收回涉案房屋的具体日期。对此，本院认为，当事人对于自己的主张或抗辩应负相应的举证责任，原告以上陈述尚属合理，而被告方未能举证反驳原告关于房屋实际占有状况的陈述，故应承担举证不能的后果。对于原告该项诉请，本院依法予以支持。同时，根据法律的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，现原告主张由两被告共同承担本案所涉的款项支付责任，被告城城不动产管理有限公司作为被告城城不动产管理有限公司上海分公司的总公司，应承担本判决项下的相应付款责任。另外，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告毛茂德与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年11月14日签订的《房屋托管合同》于2020年11月4日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告毛茂德(2020年9月17日至2020年11月4日)租金15,403元；三、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告毛茂德违约金5,730元；四、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告毛茂德房屋占用使用费2,546.66元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费993元(原告毛茂德已预交)，减半收取计496.50元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄朱红二〇二一年五月十七日书记员  李晓晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。二、2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。四、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。