陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2425号上诉人（原审原告）：陕西金朗商业运营有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王双运，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿辉，上海市锦天成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕾，上海市锦天成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西西京健康管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：卢宇超，该公司总经理。委托诉讼代理人：王援，男，1989年1月3日出生，汉族，该公司总经理助理，住西安市碑林区。上诉人陕西金朗商业运营有限公司（以下简称金朗公司）因与被上诉人陕西西京健康管理有限公司（以下简称西京健康公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金朗公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由西京健康公司负担。事实和理由：根据涉案租赁合同，西京健康公司应于2019年11月交纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金及物业费，但西京健康公司并未按时支付，西京健康公司违约在先。自2019年11月起涉案商铺长期处于关门、停业状态。2020年1月至2020年6月30日期间，涉案商铺门上实际有两把锁，其中一把为西京健康公司未开门营业自行锁门加上的，另外一把为2020年1月下旬其为督促西京健康公司支付欠款而作出的限制性措施，在此期间，西京健康公司仍实际承租涉案商铺，其无法使用该商铺，且其并未限制西京健康公司工作人员进入涉案商铺，有其提交的录音为证。一审判决认定其将租赁房屋的房门上锁，导致西京健康公司无法使用房屋事实认定错误。另，西京健康公司未提交证据证明涉案商铺漏水时间，一审认定的2018年7月至2020年6月房屋出现漏水现象与事实不符。双方经协商已明确“漏水部分由西京健康公司自行维修，其支付维修费用”，双方在一审庭审中亦均认可。2019年5月因其工作人员疏忽导致西京健康公司2019年6月至2019年11月期间的租金少收交9000余元，后其将该部分费用抵用为漏水的维修费用，西京健康公司亦认可少支付9000余元租金这一事实。西京健康公司未按双方约定自行维修漏水，导致损失扩大的部分，应自行承担。西京健康公司提供的涉案商铺照片无法直接证明漏水对商铺的损失，漏水情况基本不会对涉案商铺的正常使用产生影响，西京健康公司从未有效证明漏水是持续的，一审认定持续漏水及判定西京健康公司按50％交纳租金，无任何事实和法律依据。租赁期内西京健康公司可自行决定是否使用涉案商铺，不能以未实际经营为由拒绝履行按时支付租金的义务。 西京健康公司辩称，双方签订的房屋租赁合同及系列补充协议是双方真实意思表示，金朗公司在一审也承认私自将其租赁房屋上锁，导致其无法使用该房屋。一审判令驳回金朗公司要求其支付租赁房屋2020年1月17日至2020年6月30日期间租金、物业费的诉讼请求，符合法律规定。根据合同约定，金朗公司对租赁房屋有维修义务，而未对其租赁房屋漏水现象进行维修构成违约，并导致其无法使用房屋，故一审判令驳回金朗公司要求其支付违约金的诉讼请求正确。根据合同约定，金朗公司为承担房屋维修责任主体，一审酌定其应减半支付2019年12月1日-2020年1月17日期间租金29393元符合事实。金朗公司在一审庭审中已经自认房屋自2018年7月起存在漏水现象，且至今尚未解决。其因金朗公司的违约行为导致无法正常使用该房屋，一审酌定其支付50％的租金合乎情理。金朗公司向一审法院起诉请求：1.判令西京健康公司支付拖欠的房屋租金及物业费267270元；2. 西京健康公司支付违约金共计157146.7元；3.本案诉讼费由西京健康公司负担。一审法院认定事实：2012年2月28日，金朗公司与西京健康公司法定代表人卢宇超签订了《房屋租赁合同》，2012年4月11日金朗公司与西京健康公司的法定代表人卢宇超签订了《补充协议Ⅰ》；2015年6月29日金朗公司与西京健康公司签订《补充协议Ⅱ》，双方均确认卢宇超代西京健康公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议Ⅰ》对双方均具有法律效力；2017年7月10日，金朗公司与西京健康公司签订《补充协议Ⅲ》，根据上述合同的约定，金朗公司将其位于西安市新城区XX路XX号位置的房屋租赁给西京健康公司使用，租赁面积为509平方米，租赁期间为2014年6月1日至2024年5月31日。《补充协议Ⅲ》约定“2019年11月应支付2019.12.1-2020.5.31租金及物业费合计金额227637元”。《房屋租赁合同》第六条对房屋维修责任作了约定：“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复或更换；不影响正常营业的损坏或故障，甲方应在接到乙方通知后柒日内进行维修并于叁拾日内修复，影响正常营业的损坏或故障，甲方应在接到通知后三日内给予维修并修复”。另查，2018年7月至2020年6月，房屋出现漏水现象。金朗公司于2020年1月6日向西京健康公司邮寄送达敦促函，邮政快递查询结果显示为西京健康公司拒收；金朗公司于2020年1月20日向西京健康公司邮政送达再次敦促函，邮政快递查询结果显示为卢宇超本人签收；金朗公司于2020年5月26日向西京健康公司邮寄送达告知函，邮政快递查询结果显示为因无法联系收件人未妥投；金朗公司于2020年6月30日向西京健康公司邮寄送达解除合同的函，邮政快递查询结果显示为因无法联系收件人未妥投；2020年7月9日，金朗公司通过手机短信方式向西京健康公司法定代表人发送短信，要求西京健康公司方于7月10日将出租房屋内物品搬离。庭审中，金朗公司自认因西京健康公司未交纳租金及物业费，自2019年1月17日至2020年6月30日金朗公司将涉案房屋上锁。 一审法院认为，金朗公司与西京健康公司签订的《房屋租赁合同》及系列补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案争议焦点为1.西京健康公司应支付租金数额;2.西京健康公司是否需要支付违约金及其数额。关于争议焦点1，自2018年7月至2020年6月租赁房屋存在漏水现象，金朗公司称双方协商后由西京健康公司自行进行维修，并对其减免了9000元租金，因金朗公司未提交充分证据证明，对此不予采信。按照双方《房屋租赁合同》的约定，房屋维修责任应在金朗公司，但在此期间，西京健康公司仍在使用租赁房屋，结合本案实际情况及西京健康公司提交的照片，酌定西京健康公司应交纳自2019年12月1日至2020年1月17日的租金的50%即29393元（227637元/182天×47天×50%=29393元）；2020年1月17日至2020年6月30日期间，金朗公司将租赁房屋的房门上锁，导致西京健康公司无法使用房屋，故金朗公司要求西京健康公司支付此期间的租金、物业费，没有事实及法律依据，不予支持。关于争议焦点2，本案中，金朗公司未对租赁房屋漏水现象进行维修，故其对于合同内容未全面履行，存在违约行为，故金朗公司要求西京健康公司支付违约金之主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陕西西京健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西金朗商业运营有限公司房屋租金29393元；二、驳回原告陕西金朗商业运营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元，由陕西金朗商业运营有限公司负担7136元，陕西西京健康管理有限公司负担530元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理查明，陕西至诚实业有限公司于2021年2月2日出具情况说明，载明2018年6月电建社区36号楼三层房屋漏水一事，经排查系36号主楼杂物堵塞排水管道导致渗水，其已于2018年7月初进行疏通修复，并已维修妥当恢复正常使用。西京健康公司陈述合同约定维修义务在出租人，之后双方曾协商由其对漏水造成的房屋损坏部分进行维修，因金朗公司认为其报价较高，其便要求金朗公司修缮，金朗公司未履行义务；金朗公司称西京健康公司向其主张14000元维修费，其已减免9000元租金冲抵维修费。2020年1月17日，金朗公司在涉案房屋大门上加锁。西京健康公司称涉案房屋其每天也都锁门，之后要求金朗公司开锁，等待时间需要几十分钟，影响其使用房屋。涉案房屋现仍未进行修缮，墙面、地砖等存在被浸泡及开裂的情况。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，金朗公司与西京健康公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等系双方真实意思表示，合法有效，上述协议对双方均具有约束力。合同签订后，金朗公司交付涉案房屋，西京健康公司支付相关费用至2019年11月30日。当事人对自己的主张，有责任提供证据。西京健康公司主张因房屋漏水导致其无法经营才停止履行支付义务；金朗公司称漏水并未持续且已修好，双方已协商由西京健康公司自行维修，其承担维修费用，系西京健康公司未支付相关费用其才在房屋上加锁。经查，涉案房屋确实出现过漏水现象，而双方均未积极妥善解决矛盾，导致房屋受损部分至今未修缮，房屋的效用未得到更好的发挥，现房屋仍在双方共同控制之下，对此双方均存在过错。故综合本案客观实际并结合相关证据情况及二审查明的事实等因素，酌定西京健康公司支付金朗公司自2019年12月1日至2020年6月30 日的租金及物业费267270元的50%即133635元为宜。因金朗公司对房屋进行加锁并非合理的维权手段，故对金朗公司主张违约金，依法不予支持。综上所述，金朗公司的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8076号民事判决第二项；二、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8076号民事判决第一项为：陕西西京健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西金朗商业运营有限公司租金及物业费133635元；三、驳回陕西金朗商业运营有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元，由陕西金朗商业运营有限公司负担5252元，陕西西京健康管理有限公司负担2414元；二审案件受理费7666元，由陕西金朗商业运营有限公司负担5252元，陕西西京健康管理有限公司负担2414元本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月十三日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧  202101242591610000573549156491610000088121068202001028076202101182020010280762020010280762020010280761