贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1038号上诉人（原审原告）：金鑫，女，彝族，1977年3月27日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州华庭房地产开发有限公司,住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋1单元8层12号，统一社会信用代码：915201007660900385。法定代表人：兰修奇。被上诉人（原审被告）：贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司，住所地：威宁县草海镇人民北路，统一社会信用代码：91520526662966656L。负责人：兰修奇。上诉人金鑫因与被上诉人贵州华庭房地产开发有限公司（以下简称：华庭房开公司）、贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称：华庭房开威宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人金鑫上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决有失公平，判决错误。本案为群诉案件，仅本次开庭审理案件共计56件，除3625号、3648号、3595号民事判决，其余均按照年6.175%的标准判决被上诉人承担违约责任，作为同种同类案件，明显违反公平原则。二、50多个案件中，除3625号、3648号、3595号案件《商品房买卖合同》约定违约金为同期活期存款利息外，其余案件《商品房买卖合同》约定的违约金均为日万分之二，根据公平原则，应当参照其他同类案件统一判决。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定也是基于防止滥用格式合同，采用公平诚信原则对购房人权利进行合法保护。案涉《商品房买卖合同》对违约金的约定有违诚实信用原则，一审中被上诉人也没有要求按约定判决违约金，只是统一答辩认为约定的违约金过高，请求降低。一审法院对合同约定违约金为日万分之二的案件降低至年6.175%，却对本案提高违约金的请求不予认可，判决明显不公平。被上诉人华庭房开公司、华庭房开威宁分公司二审未作答辩。金鑫向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2018年12月31日至2020年1月31日期间逾期交付房屋转移登记文书的违约金58498.14元；2.判令被告从2020年2月1日至交付房屋产权证书之日止按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月21日，原告金鑫与被告华庭房开威宁分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2017112101），约定原告向华庭房开威宁分公司购买“威宁草海明珠苑”1-1-1号商品房，房屋总面积17.74㎡，总价款887000元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起360个工作日内，按已付房价款的银行同期活期存款利息承担违约责任。约定日期起360个工作日出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金。”合同签订后，原告支付了购房款，但华庭房开威宁分公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明：2019年8月5日，华庭房开威宁分公司通过在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区一楼公告栏张贴通知等形式，要求“草海明珠苑”A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书。“草海明珠苑”A、B栋商品房，已于2019年8月14日办理了商品房房产证书，证书编号为黔（2019）威宁县不动产第0006621号。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告金鑫与被告华庭房开威宁分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。双方均应按照合同约定履行各自义务，如未按约定及时、全面履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。原告已经支付了购房款,履行了合同约定的义务，华庭房开威宁分公司未按照合同约定期限办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应承担违约责任。诉讼中，华庭房开威宁分公司提出的其应房管局要求修建水沟，致使房屋间距变窄，影响消防通道登高面导致未能通过消防验收，故未能按时办理商品房转移登记的抗辩主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，华庭房开威宁分公司不承担违约责任的免责事由不能成立。但华庭房开威宁分公司在庭审中出示的其在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区公告栏张贴通知、在“草海明珠苑”小区住户微信群发布通知等形式，要求草海明珠苑A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书的证据，能证实被告在违约后，努力采取补救措施，积极消除办理商品房转移登记的障碍后，于2019年8月5日通过上述方式及时告知“草海明珠苑”A、B栋全体业主办理商品房转移登记的相关事宜。上述行为实施后，不应再继续承担赔偿损失的违约责任，故对原告要求被告自2018年12月31日起至2020年2月1日止共396日期间向买受人支付违约金并从2020年2月1日起至交付房屋产权证书之日止的违约金诉求，不予支持。华庭房开威宁分公司的违约期间从2018年12月31日起至2019年8月4日止共217天。自2019年8月5日以后并无证据证实原告提供办理产权转移登记材料给华庭房开威宁分公司后其仍迟延或拒绝办理商品房转移登记，故不能认定华庭房开威宁分公司违约。对于违约金标准，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求予以调整，按照已交付房价款日0.2‰计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”之规定，原告未能提供证据证实其购买商品房后因延迟办证所受的实际损失比双方合同约定的按照银行同期活期存款利息计算的金额高，应当承担举证不能的不利后果，不予支持。华庭房开威宁分公司应支付的违约金以原告已付购房款总额887000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构活期存款年利率0.35%计算，自2018年12月31日起至2019年8月4日止共217日，违约金为887000×0.35%÷365×217=1845.68元。原告主张华庭房开公司与华庭房开威宁分公司共同承担违约责任，因华庭房开威宁分公司系华庭房开公司设立的分支机构，其虽以自己的名义从事民事活动，但其所产生的民事责任可以由华庭房开公司承担，也可用华庭房开威宁分公司管理的财产先承担，不足部分由华庭房开公司承担。因在本案中无法查明华庭房开威宁分公司是否有管理的财产，因此应由华庭房开公司承担本案的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告贵州华庭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告金鑫支付从2018年12月31日起至2019年8月4日止期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金1845.68元；二、驳回原告金鑫的其他诉讼请求。案件受理费631元，由原告金鑫承担581元；由被告贵州华庭房地产开发有限公司承担50元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中，上诉人未能举证证明被上诉人违约对其造成的损失高于双方合同约定的违约金，一审法院据此根据双方合同约定以中国人民银行规定的金融机构活期存款年利率计算违约金并无不当，本院予以确认。合同具有相对性，除有特别规定，合同约定的权利义务仅能约束合同当事人，对合同外的第三人不产生约束力。根据上诉人陈述，被上诉人与相关业主签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金标准为日万分之二，与本案双方约定的违约金标准明显不同，一审法院根据约定的违约金标准作出与本案不同的判决符合法律规定，上诉人要求参照与本案合同约定不一致的另案判决认定的违约金标准计算本案违约金无法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1162元，由上诉人金鑫负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年五月二十一日书记员 高 进