陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终3724号上诉人（原审原告）：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司，住所地西安碑林区南关正街 88号长安国际中心C座501室。负责人：钟曼丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟良，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：古烺，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：绿地集团西安北城实业有限公司，海珀兰轩。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦素敬，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称戴德梁行公司）与上诉人绿地集团西安北城实业有限公司（以下简称绿地北城公司）因物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。戴德梁行公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由绿地北城公司负担。事实和理由：绿地北城公司没有提供孙某某、史俊刚（两套）、奥林飞、王粉霞、凌玲五位业主购房的付款凭证，亦未提供“房屋进户及结算凭证”，不能证明绿地北城公司已将上述房屋出售，一审仅以绿地北城公司与孙某某、史俊刚（两套）、奥林飞、王粉霞、凌玲五位业主签署了购房协议和上述房屋不动产登记信息登记为上述业主，就认定绿地北城公司不存在过错且将涉案房屋已经向其交付，没有事实依据。《海珀兰轩物业管理服务合同》约定每个车位每月150元交纳停车管理费，该约定不仅针对业主，对绿地北城公司同样适用。《陕西省物业服务收费管理办法》规定“业主验收房屋从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳”，双方对空置房的收费标准已经远远低于政策70%的标准，一审参照物业管理合同中对于空置房屋按照40%物业费收取标准计算空置车位管理费没有事实依据，显失公平。绿地北城公司辩称，涉案19套房屋均已交付，戴德梁行公司直接向其主张无事实及法律依据。根据商品房买卖的交易习惯以及合同约定，房屋应先进行交付再办理产权证，结合其提供的涉案房屋商品房买卖合同、不动产登记信息、交房公告及西安市中级人民法院调取的9户业主的不动产信息，足以印证其已履行了交房义务，已经交付的房屋不应当认定为空置房屋，一审认定6套房屋已经实际交付的事实正确，房屋物业服务费均应由业主承担。双方签订的物业服务合同关于涉案小区空置房屋物业费按照40％的标准收取，系双方自愿，但并未就空置停车位应收取停车管理服务费进行约定，戴德梁行公司未对空置停车位提供停车管理服务，其也未委托戴德梁行公司进行空置车位的管理服务，因此戴德梁行公司针对空置停车位主张管理服务费无事实和法律依据。双方签订的物业服务合同中约定已售停车位的物业费为150元/月，根据《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》，该收费标准为一类停车场收费价格，已属于顶格收费，但根据戴德梁行公司与涉案小区业主之间的物业服务合同纠纷的诉讼案件的生效法律文书足以证明戴德梁行公司提供的物业服务未达到服务标准。根据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕价服发[2012]106号）第23条，并未规定空置停车位的物业服务标准收取问题，在没有法律及相关政策规定情况下，即使判令其支付空置停车位的物业服务费也应当参照双方合同约定的空置房屋物业费收取，故请求驳回戴德梁行公司的全部上诉请求。绿地北城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回戴德梁行公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由戴德梁行公司负担。事实和理由：戴德梁行公司要求其支付的物业费属于代管性质，戴德梁行公司无权占有。根据双方签订的《物业管理服务合同》约定，涉案物业服务收费方式为酬金制，物业费归海珀兰轩全体业主所有，盈余由业主享有，亏损由业主负担，物业服务企业只能基于物业服务代为管理，但无权占有。戴德梁行公司退出海珀兰轩项目物业管理，其已丧失代管的法律基础，戴德梁行公司应当将所有代管资金予以移交，无权要求其支付相应的物业费用。按照合同约定，管理酬金并非由其支付，而应当由戴德梁行公司从其预收的物业服务资金中提取，故戴德梁行公司要求其支付管理酬金不成立。虽戴德梁行公司在一审中提交2017年12月8日的《律师函》，但仅提交一份未盖邮戳的EMS邮寄单，不能视为其已签收该律师函，在其未收到戴德梁行公司《律师函》的情况下，一审依据律师函内容将2017年12月15日作为违约金起算点是错误的。一审认定13套房屋未交付与事实不符。戴德梁行公司辩称，双方签订的物业管理服务合同合法有效。物业服务费不论是酬金制还是包干制，都不能免除绿地北城公司与其他业主按照合同约定和法律规定支付空置物业费、车位管理费的义务，其有权向绿地北城公司主张未交付的房屋物业费以及车位管理费，维护全体业主的利益，其作为适格的法律主体参与物业服务期内有关的法律诉讼行为，均得到两级法院的认可。一审认定违约金起算日期正确，在本案之前的三次审理期间，法院均认定了邮政特快专递及律师函系合法有效的证据。一审认定13套房屋未交付与事实相符。绿地北城公司并未提交商品房买卖合同所涉及房屋相关费用的凭证，不能证明商品房买卖合同已经实际履行，也未按照双方合作规则将“房屋结算及进户凭证”交付其，不足以证明绿地北城公司通知其向业主交房并向业主收取物业费，绿地北城公司理应承担空置房屋的各项物业费用。戴德梁行公司向一审法院起诉请求：1.绿地北城公司支付空置房屋物业管理费、暖气费、电梯费1090412.2元及逾期付款违约金（自2017年12月15日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2.绿地北城公司支付空置停车位管理服务费2956950元及逾期付款违约金（自2017年12 月15日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3.绿地北城公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：戴德梁行公司就上述诉讼请求向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2019）陕0112民初1022号民事判决书，审理查明：2009年5月19日，戴德梁行公司（乙方）与绿地北城公司（甲方）签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于西安市XX城XX路的绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理及前期销售中心物业管理服务、筹备期阶段服务、物业管理服务，合同有效期24个月。2013年，戴德梁行公司（乙方）与绿地北城公司（甲方）再次签订《海珀兰轩物业管理服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于西安市XX城XX路的绿地海珀兰轩项目提供全面专业化之前期物业管理顾问服务及物业管理服务；物业管理服务收费标准按建筑面积计算，住宅部分4.8元/月/㎡，电梯费1元/月/㎡；独栋商业部分7元/月/㎡，电梯费5.5元/月/㎡；在房屋交付后，物业费的交纳义务由业主承担，从交房后第一个月起，甲方只应按照未售出房屋面积40%标准交纳物业费；停车场委托乙方管理的，业户有优先使用权，车库车位停车管理服务费拟定每个每月150元。合同签订后，绿地北城公司对售出的房屋，向业主及戴德梁行公司出具“房屋结算及进户凭证”，戴德梁行公司凭 “房屋结算及进户凭证”第三联·物业联向业主交房，为业主提供物业管理服务，向业主收取相关物业费用。2017年6月30日，西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会向戴德梁行公司出具“告知函”，告知戴德梁行公司其业主委员会已于 2017年6月26日成立。2017年7月7日，戴德梁行公司与西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会共同向西安市经开区管理委员会出具“关于北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司退出海珀兰轩小区物业管理的报告”，报告称，戴德梁行公司于2017年7月3日接到西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会的“告知函”，要求戴德梁行公司于2017年7月6日与北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理交接手续，现戴德梁行公司已于2017年7月6日正式退出海珀兰轩项目物业管理。2017年12月8日，戴德梁行公司向绿地北城公司发出“律师函”，函告绿地北城公司向其支付其提供物业服务期间所产生的空置房屋物业费、空置停车位所产生的停放服务费等共计493万元。绿地北城公司否认见到过该函件。庭审中，戴德梁行公司称其在提供物业服务期间，有19套房屋空置，空置房屋的物业费、电梯费均按合同约定的40%计算，采暖费为2016年之前的按每平方米5.3元的30%（西安市居民空置房标准）+0.5元计算，2016年之后的按每平方米5.8元的30%（西安市居民空置房标准）计算，19套空置房屋产生的费用为997240.6元；空置商铺一套，按合同约定计算费用为93171.6元。以上合计1090412.2元应由绿地北城公司向其支付。一期空置车位165个，自2012年9月起算，二期空置车位207个，自2013年6月起算，每个每月150元，绿地北城公司合计应支付其2956950元。以上合计4047362.2元，并要求以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，由绿地北城公司承担自2017年12月15日至实际给付之日的违约金。绿地北城公司对戴德梁行公司主张的19套空置房屋费用计算标准、计算起止时间、计算金额均无异议。但提交16份《商品房买卖合同》，并自称另三套房屋已签订网签合同，证明19套房屋已售出，应由业主向戴德梁行公司交纳该笔费用。但未提交“房屋结算及进户凭证”，证明已通知戴德梁行公司向业主交房。绿地北城公司对空置商铺由其使用、物业费用的计算均无异议，但未举证证明其向戴德梁行公司交纳了此费用。对空置车位的事实表示不清楚，且合同未约定空置车位交由戴德梁行公司管理，管理费按每个每月150元计算。一审法院限期绿地北城公司核实，否则按戴德梁行公司主张的车位空置数量及计算期限、空置车位已交由戴德梁行公司管理认定事实。限期绿地北城公司未举证证明车位空置数量、空置时间以及空置车位是否交由戴德梁行公司管理等事实。戴德梁行公司称，按《陕西省物业服务收费管理实施办法》关于经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳的规定，其与绿地北城公司合同约定空置房按40%计取物业费，已经远远低于物业服务收费管理办法。合同虽未约定空置车位管理费计费标准，但约定了向业主收取车位管理费的计费标准，结合空置房屋计费标准过低，应参照向业主收取车位管理费的计费标准由绿地北城公司承担空置车位的管理费。该判决认为，戴德梁行公司与绿地北城公司平等自愿签订的两份《海珀兰轩物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。合同已于2017年7月解除，戴德梁行公司也已退出物业管理。本案争议焦点：1.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付其物业服务期间19套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费997240.6元应否支持；2.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付空置一套商铺的物业费93171.6元应否支持；3.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付空置车位管理费2956950元，以及计算标准应否支持；4.绿地北城公司是否构成违约，戴德梁行公司主张绿地北城公司承担违约责任应否支持。1.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付其物业服务期间19套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费997240.6元应否支持。绿地北城公司对戴德梁行公司该项主张的计算标准、计算起止时间、金额均无异议，唯以19套房屋均已售出为由，提出应由业主向戴德梁行公司交纳该笔费用的抗辩。双方的合作规则为绿地北城公司将房屋售出后，向业主出具“房屋结算及进户凭证”，戴德梁行公司凭“房屋结算及进户凭证”第三联·物业联向业主交房，为业主提供物业管理服务，向业主收取相关物业费用。但绿地北城公司仅提交该19套房屋的部分《商品房买卖合同》，未附“房屋结算及进户凭证”，不足以证明已通知戴德梁行公司向业主交房，可以向业主收取物业费。故戴德梁行公司依据合同约定向绿地北城公司主张该19套空置房物业费997240.6元，依法有据，应予支持；2.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付空置一套商铺的物业费93171.6元应否支持。绿地北城公司对空置商铺由其使用、物业费用的计算金额均无异议，唯对其是否向戴德梁行公司交纳了此费用不知情。而绿地北城公司负有是否向戴德梁行公司交纳了此款的举证责任，绿地北城公司未举证证明其已交纳此款，应承担举证不能的法律后果。戴德梁行公司要求绿地北城公司支付93171.6元，依法应予支持；3.戴德梁行公司主张绿地北城公司支付空置车位管理费2956950元，以及计算标准应否支持。绿地北城公司对空置车位数量、空置车位已交由戴德梁行公司管理的事实表示不清楚。一审法院限期绿地北城公司核实，否则按戴德梁行公司主张的空置车位数量及计算起止时间、空置车位已交由戴德梁行公司管理认定事实。逾期，绿地北城公司未举证证明上述事实。故应认定绿地北城公司已将空置车位交由戴德梁行公司管理，戴德梁行公司统计的空置车位数量，计算起止时间均应依法予以确认。至于空置车位物业管理费的计算标准，合同未约定，仅约定向业主收取车位管理费的标准为每个车位每月150元。参照合同关于空置房屋的收费以及向业主收取车位管理费的标准，可酌情按车位管理费标准的70%计算，由绿地北城公司支付戴德梁行公司空置车位管理费2069865元；4.绿地北城公司就拖欠戴德梁行公司的上述费用，理应在戴德梁行公司退出物业服务后，及时给付戴德梁行公司，久拖不付，已构成违约。戴德梁行公司要求以欠款金额为基数，自2017年12月15日起，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，应予支持。违约金应以上述欠款合计金额3160277.2元为基数，计算至判决给付之日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第九十七条规定，判决：一、被告绿地集团西安北城实业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司空置房屋、空置商铺、空置车位的物业管理费合计3160277.2元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，承担自2017年12月15日至判决给付之日的违约金；二、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。绿地北城公司不服（2019）陕0112民初1022号民事判决书向陕西省西安市中级人民法院提起上诉，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终9258号民事裁定书，认为该案一审认定事实不清，裁定撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1022号民事判决；发回西安市未央区人民法院重审。本案审理中，除上述查明事实外，案涉两份《物业管理服务合同》中关于戴德梁行公司的权利义务中约定有：停车场完好率99%，进出物业各种车辆管理有序、无堵塞交通现象。物业停车场有专人疏导、管理有序。停车场管理严格、出入登记。绿地北城公司还提交有：涉及案涉19套房屋中18套房屋的18份《商品房买卖合同》，买受人显示为白秀芳的合同一份，约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年9月22日，合同后标明现售。买受人显示为曹峰的合同一份，约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2017年11月15日，合同后标明现售。买受人显示为马腾的合同一份，约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2018年5月2日，合同后标明现售。买受人显示为杨亚平的合同一份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间-年-月-日。买受人显示为史俊刚的合同两份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2010年5月3日。买受人显示为刘杰的合同一份，合同约定出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年4月4日。买受人显示为吕浩东的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年3月6日。买受人显示为段巧莲的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年5月11日。买受人显示为马晓银的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年11月20日。买受人显示为王某乙的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年11月20日。买受人显示为凌玲的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年9月8日。买受人显示为韩东的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月26日。买受人显示为张中海的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为王粉霞的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为张宇的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2011年7月31日。买受人显示为奥飞林的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年7月24日。买受人显示为孙某某的合同一份，合同约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付商品房，合同签订时间2012年5月28日。十八份合同中，三份现房合同约定合同双方确认，该房屋于合同签订之日起即为交付，出卖人不再发交房通知书，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。若买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交房的，视为出卖人已按时交房，出卖人不再承担逾期交房的责任，且自出卖人通知的交付期限届满之日翌日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。与该商品房有关的费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及其它杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担。另15份合同约定，买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交日之次日起计算；案涉19套房屋的西安市不动产登记簿，涉及上述买受人为白秀芳、杨亚平、刘杰、吕浩东、段巧莲、马晓银、韩东、张中海、张宇的9套房屋均登记于绿地北城公司名下，绿地北城公司主张商品房买卖合同已解除的王某甲所涉及房屋亦登记于绿地北城公司名下，登记时间为2015年5月6日的房屋7套，登记时间为2012年10月8日的房屋3套。涉及孙某某合同的房屋，登记所有人为孙某某，登记时间2017年7月31日。涉及史俊刚两份合同的房屋，登记所有人均为史俊刚，登记时间均为2013年8月28日。涉及曹峰合同的房屋，登记所有人为曹峰，登记时间为2018年3月8日。涉及王某乙合同的房屋，登记所有人为谢东波，登记时间为2018年5月9日。涉及马腾合同的房屋，登记所有人为马腾，登记时间为2018年11月21日。涉及凌玲合同的房屋，登记所有人为凌玲，登记时间为2019年2月21日。涉及奥飞林合同的房屋，登记所有人为路京阳，登记时间为2017年8月17日。涉及王粉霞合同的房屋，登记所有人为潘鑫燊、胡芳山，登记时间为2019年2月21日；《西安市存量房买卖合同（自行交易打印版）》两份，一份卖方为奥飞林，买方路京阳，交易房屋系案涉上述奥飞林名下商品房买卖合同所涉房屋；一份卖方为王粉霞，买方潘鑫燊、胡芳山，交易房屋系案涉上述王粉霞名下商品房买卖合同所涉房屋；案涉小区1#、2#、3#、5#、11#、12#、13#《西安市建设工程竣工验收备案表》，显示1#、2#、3#、5#竣工验收日期均为2011年6月30日，同意备案页落款时间均为2011年11月30日。11#、12#竣工验收日期均为2013年4月27日，同意备案页落款时间均为2015年4月7日。13#竣工验收日期为2013年10月28日，同意备案页落款时间为2015年4月7日；2011年12月25日，西安晚报刊登的商品房交付公告，显示“绿地国际城·海珀·兰轩1、2、3、5、6号楼住宅已经具备交房条件，其中1、2、3、6号楼于2011年12月25日起交付，5号楼于2011年12月26日起交付，购买以上房屋的买受人（样板间除外），请携带本人身份证、私章、购房合同、房款收据及相关费用等前往海珀·兰轩入户大堂办理收房手续。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。上海绿地集团西安北城实业有限公司”；2013年5月21日，西安晚报刊登的商品房交付公告，显示“西安绿地国际城·海珀·兰轩二期11、12号楼住宅已经具备交房条件，凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2013年5月30日的买受人，请于2013年5月30日至6月16日携带本人身份证、私章、购房合同、房款发票、1寸照片及相关费用前往集中交房中心办理收房手续。交房中心：海珀·兰轩小区入户大堂。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。绿地集团西安北城实业有限公司”；报纸刊登的商XX房XX城XX号楼住宅已经具备交房条件，凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2013年11月30日的买受人，请于2013年11月30日至12月15日携带本人身份证、私章、购房合同、房款发票、1寸照片及相关费用前往集中交房中心办理收房手续。交房中心：海珀·兰轩小区入户大堂。本公告自发出之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。绿地集团西安北城实业有限公司”。绿地北城公司以上述证据证明案涉房屋其均已出售，履行了交付通知义务并已实际交付业主。戴德梁行公司主张的19套空置房屋物业费、采暖费、电梯费等与绿地北城公司主张的买受人对应为：孙某某为买受人合同所涉房屋为41550.6元、史俊刚为买受人合同所涉两套房屋分别为67499.1元及52071元、曹峰为买受人合同所涉房屋为54562.5元、王某乙为买受人合同所涉房屋为46772元、马腾为买受人合同所涉房屋为46772元、奥飞林为买受人合同所涉房屋为41550.6元、王粉霞为买受人合同所涉房屋为70683.4元、凌玲为买受人合同所涉房屋为46790.2元、白秀芳为买受人合同所涉房屋为41550.6元、吕浩东为买受人合同所涉房屋为46772元、段巧莲为买受人合同所涉房屋为46772元、马晓银为买受人合同所涉房屋为46772元、韩东为买受人合同所涉房屋为46790.2元、张中海为买受人合同所涉房屋为46790.2元、张宇为买受人合同所涉房屋为70683.4元、杨亚平为买受人合同所涉房屋为61058.2元、刘杰为买受人合同所涉房屋为59576元、王某甲为买受人合同所涉房屋为62224.2元（绿地北城公司主张该商品房合同已解除，并未提交合同）。另，XX城XX小区共700个车位，截止2016年其未售出车位为110个，但并未明确每个车位的具体售出时间及交付情况，亦未提交证据证明该主张；绿地北城公司主张与王某甲签订的商品房买卖合同已解除但并未明确解除时间。     一审法院认为，戴德梁行公司与绿地北城公司平等自愿签订的两份《海珀兰轩物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。依法成立的合同关系，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。戴德梁行公司提交的证据结合庭审中双方当事人的陈述，应可证明截止案涉合同解除戴德梁行公司依约为绿地北城公司提供了物业服务，绿地北城公司理应按约向戴德梁行公司支付物业管理费等费用。现戴德梁行公司主张绿地北城公司支付其物业服务期间19套空置房屋产生的物业、电梯、采暖费997240.6元。绿地北城公司提交的案涉房屋不动产登记信息与商品房买卖合同相结合，应可证明绿地北城公司提交的商品房买卖合同中有8份（所涉买受人孙某某、史俊刚2份、曹峰、马腾、奥飞林、王粉霞、凌玲）已实际履行。但该8份合同中有两份（曹峰、马腾）的签订时间分别为2017年11月15日、2018年5月2日，该两份合同为现房出售合同，按照合同约定交房时间为合同签订之日，绿地北城公司并未提交证据证明该两份合同所涉房屋在签订之前已实际交付买受人，或与买受人签订有认购协议，故绿地北城公司主张扣减该两份合同所涉房屋，在案涉物业服务合同解除前的物业费，依法不予支持。上述8份合同中的另6份合同，根据商品房买卖合同约定在绿地北城公司公告交房日未收房的，此后物业费由买受人承担。现戴德梁行公司并未提交证据证明，该6份合同履行中绿地北城公司存在过错导致未按约定及公告时间向所涉人员交付房屋，绿地北城公司主张扣减该6份合同所涉物业费等，依法予以采信，即戴德梁行公司主张的19套空置房屋物业费、电梯使用费、采暖费中应扣减320144.9元（孙某某为买受人合同所涉房屋为41550.6元+史俊刚为买受人合同所涉两套房屋分别为67499.1元、52071元+奥飞林为买受人合同所涉房屋为41550.6元+王粉霞为买受人合同所涉房屋为70683.4元+凌玲为买受人合同所涉房屋为46790.2元）。商品房买卖合同显示为王某乙的房屋，绿地北城公司提交的登记信息显示登记于谢东波名下，但并未提交该二人之间是否存在房屋买卖交易或存在其他关联关系的证据，戴德梁行公司亦未提交买受人向其支付房款或其交付房屋的其他证据，即戴德梁行公司提交的证据不足以证明其与王某乙签订的合同已实际履行，故其主张该合同所涉房屋的相关费用其不再承担，依法不予采信。绿地北城公司主张出售给王某甲的房屋，因其未提交证据证明交易关系的存在及履行情况，其扣减请求不予支持。剩余9份商品房买卖合同所涉房屋的相关费用，因绿地北城公司并未提交该9份合同项下买受人支付房款或其向买受人交付房屋的相关证据，以绿地北城公司现有证据无法证明该9份合同已实际履行，故其主张该9份合同项下房屋物业费等相关费用其不再承担，依法不予采信。故绿地北城公司还应支付戴德梁行公司空置房屋物业费、电梯费、采暖费677095.7元（997240.6元-320144.9元）。关于戴德梁行公司主张的空置商铺物业费93171.6元，绿地北城公司认可其收回并自行使用，绿地北城公司并未提交证据证明其出售及出售后的合同履行情况，亦未提交证据证明该部分费用已实际支付于戴德梁行公司，故戴德梁行公司该项主张依法予以支持。对于空置车位管理费2956950元，XX城XX小区存在700个车位，该数量大于戴德梁行公司主张的空置数量，绿地北城公司虽仅认可未售出车位为110个，但其并未提交其他车位的出售合同、付款凭证及车位交付与否的相关证据，即其提交的证据不足以证明其认可空置的车位之外的车位已售出。案涉物业管理服务合同中约定有戴德梁行公司对停车场进行管理的条款，绿地北城公司作为车位的开发企业，并未提交证据证明戴德梁行公司主张的空置车位已交付于他人，即无法证明其开发并交由戴德梁行公司管理的停车场中戴德梁行公司主张的空置车位，应由他人支付管理费，即戴德梁行公司主张的空置车位的管理费应由绿地北城公司承担。案涉物业合同未约定，空置车位的管理费计费标准，但约定有向业主收取车位管理费的标准及空置房屋物业费的计费标准，现参照上述标准，绿地北城公司应向戴德梁行公司支付以合同约定车位管理费标准计算费用的40%，计1182780元。绿地北城公司就拖欠戴德梁行公司的上述费用，理应在戴德梁行公司退出物业服务后，及时给付戴德梁行公司，绿地北城公司未予支付，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。戴德梁行公司主张的违约金起算日期并无不妥，但应以1953047.3元（677095.7元+93171.6元+1182780元）为基数，自2017年12月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于绿地北城公司抗辩的戴德梁行公司无权主张案涉费用一节，戴德梁行公司属案涉物业服务合同约定的物业管理方，该合同虽已解除，但戴德梁行公司仍有权收取其管理期间的物业管理费等相关费用，而戴德梁行公司收取的上述费用与业主委员会及新任物业公司如何交接、结算，属另一法律关系项下事宜，本案不予涉及，故绿地北城公司该抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付空置房屋物业管理费677095.7元、空置商铺物业管理费93171.6元；二、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付空置停车位管理服务费1182780元；三、被告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付违约金（以1953047.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月15日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至判决给付之日止）；四、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41540元（北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司已预交），由北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司负担22045元，绿地集团西安北城实业有限公司负担19495元，绿地集团西安北城实业有限公司负担部分于上述付款时间一并给付北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。戴德梁行公司与绿地北城公司签订的涉案物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，戴德梁行公司为涉案小区提供物业服务至2017年7月，现戴德梁行公司要求绿地北城公司支付其物业服务期间的19套空置房屋物业费等、空置商铺物业费等及空置车位管理费共计4047362.2元。根据已查明的事实可知，涉案19套空置房屋中8套房屋已交付业主，但买受人为曹峰、马腾的买卖合同签订时间均在戴德梁行公司退出涉案小区之后，则一审对该6套房屋（买受人孙某某、史俊刚2份、奥飞林、王粉霞、凌玲）的物业费等不予支持，于法有据，故绿地北城公司应当按约支付戴德梁行公司13套房屋物业费、电梯费、采暖费677095.7元。关于空置商铺物业费，绿地北城公司认可其自行使用该商铺，故亦应支付相应的费用即93171.6元。涉案物业服务合同中约定了戴德梁行公司为涉案小区提供停车管理服务，亦约定按照每个车位150元/月标准计算停车管理费。一审参照涉案合同中关于空置房屋面积按40%标准交纳物业费并结合本案实际情况，酌定空置停车位管理费亦按照车位管理费的40%计算，并无不当，本院依法予以确认。绿地北城公司欠付相关费用的行为构成违约，对戴德梁行公司关于违约金的诉讼请求，依法予以支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据。XX城XX小区的开发企业，仅依据买卖合同及交付公告主张涉案房屋已全部交付业主，不符合交易习惯及常理。综上所述，戴德梁行公司、绿地北城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83080元，由北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司负担41540元，由绿地集团西安北城实业有限公司负担41540元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧