山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1363号上诉人(原审被告)：太原化学工业集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140000670197615T。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：范某、白某，山西华炬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐某，自由职业，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：张某，系徐某的妻子。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司因与被上诉人徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、白某，被上诉人徐某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原化学工业集团房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）晋0109民初5602号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定，属于事实认定不完整。1.项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间，太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告，内容涉及建筑行业各施工环节，导致项目无法施工共计223天。一审中，上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知，但均系政府部门广而告之、众所周知的情形，实际已经形成告知和知晓的效果，应认定为顺延期限。以上情形中雾霾天气环保通告，是太原市极为常见的管制情形，“二青会”是全国性重大活动，二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形，视为“众所周知”的无需证明的事实，应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定，判令上诉人承担该期间的违约责任，违背客观事实。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省××队文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展；本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合质检验收合格，具备消防验收申请条件，之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报验申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，直至3月10月，新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级，主管部门仍以机构改革为由不予受理，4月16日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日公布申报清单，才明确主管部门及报验资料，但由于之前积攒的代办项目巨多，本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除上诉人的违约责任。综上，一审判决对于顺延交房情形的认定不完整，综合实际情况，应予改判。徐某辩称，上诉人所述开工后截止2019年7月23日期间，发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。执行太原市环保局等相关部门发布的通告，不属于不可抗力因素，不符合合同约定的停工条件。环境整治大气污染是党和政府长期稳定的基本国策且有完善的法律法规，是全社会共知的，作为房地产企业对各项政策更应该熟悉。因此环保部门发布的大气污染环境治理等公告并非不能预见、不能克服，依法不属于不可抗力。上诉人虽已经取得建设工程消防验收合格证明，但商品房竣工验收的唯一合法有效证明是竣工备案表，故不具备交房条件。徐某向一审法院起诉请求：1．请求判令被告向原告支付自逾期之日至实际交付原告合格房屋之日止的违约金（自2019年9月30日起算至2020年7月30日为189573元）；2．判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2017年9月29日，原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司双方共同签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：20170067833），合同主要约定：原告徐某购买被告开发位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1053184元；买受人已交房款323184元，剩余730000元银行按揭贷款；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处有原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司双方盖章或签字捺印确认。二、合同履行情况：被告太原化学工业集团房地产开发有限公司分别于2017年9月27日、2018年4月18日向原告徐某出具三份《收据》，主要载明“收到徐某太化紫景天城-A区A3（3幢）2401号代收费用11520元”、“收到徐某太化紫景天城-A区A3（3幢）2401号首期款项323184元”、“收到徐某太化紫景天城-A区A3（3幢）2401号银行按揭730000元”。收据上均加盖有太原化学工业集团房地产开发有限公司财务专用章。上述三份收据，经被告太原化学工业集团房地产开发有限公司质证表示不持异议。三、庭审中，原告徐某陈述，涉案房屋买卖合同于2017年9月29日签订，房屋总价1053184元，首付323184元，代付11520元，银行按揭73万元，涉案房屋约定交付时间为2019年9月30日前，没有收到被告的收房通知和延期交房通知。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司表示，涉案房屋于2019年12月25日竣工，因疫情影响，2019年12月底物业电话通知原告于2020年1月1日至10日可以来收房，延期交房的敬告函在2019年8月27日向全体业主以邮件邮寄的方式进行了通知。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的通告等文件38份及监理工作联系单41份、监理日志11份，经原告质证认为政府的环保禁令不属于不可抗力，被告主张的时间不影响工期，作为开发商是可以预见的且被告在签订合同时已知青运会的举办，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了太化.紫景天城项目A3号楼设计图纸、住宅交楼标准、设计变更单、维权报道、维权图片、监理日志、公共部位照片、施工进度计划，经原告质证表示对有原件的真实性予以认可，但是关联性与本案无关，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了《关于太化.紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，原告表示未收到该函，且快递单内容不显示时间和文件名称，关联性无法确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、竣工验收单，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了竣工验收报告、建设工程消防验收记录、山西省启动重大突发公共卫生事件一级相应等文件，经原告质证表示对有原件的真实性予以认可，但关联性不认可，延期交房是因被告导致的，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化.紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A3号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月11日至2019年10月20日。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的第一个焦点是原、被告双方签订《商品房买卖合同》中约定交付确定房屋的时间节点是何时。案涉《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件作为该商品房交付的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，案涉房屋尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件。即合同中约定的该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的时间节点，应是取得消防验收合格证明的时间。本案争议的第二个焦点是被告应支付原告逾期交房违约金的起止时间是何时。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张至今未收到涉案房屋及原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》。被告不予认可，向一审法院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单、监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定的造成延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A3号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月11日至2019年10月20日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的40天中有16天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计84天。被告应在2019年12月24日起至取得消防验收合格证明之日止的期限内支付违约金。本案争议的第三个焦点是被告应承担逾期交房的日违约金应如何计算。因被告不能按期向原告交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，一审法院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，自2019年12月24日起至被告取得消防验收合格证明之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐某支付自2019年12月24日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1053184元为基数，按日万分之一点五予以计算）。二、驳回原告徐某的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了太原市行政审批服务管理局2020年2月2日出具的《建设工程消防验收合格意见书》，证明上诉人已经取得消防验收合格证明，现已具备交房条件。被上诉人质证对该新证据的真实性不予认可，且认为工程消防验收只是交房过程中的一个手续，没有竣工验收备案表，不具备交房验收的条件，对交付的事实不予认可。本院对该新证据的证明力予以认定。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应当支付逾期交房违约金及支付的数额。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定及《中华人民共和国消防法》的相关规定，本案案涉商品房交付条件为取得商品房住宅交付使用批准文件，即商品房取得消防验收合格证明。被上诉人购买的房屋尚未取得消防验收合格证明前，不符合双方约定的交房条件。此外，依照合同约定，出现无法施工情形时，上诉人应在无法施工情形之日起30日内告知买受人，上诉人于2019年8月23日向被上诉人发出的《关于太化.紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，告知被上诉人影响工程进度的原因，并告知了若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。上诉人因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定的造成延期交房时限内。另，上诉人对案涉商品房公共部分改贴瓷砖，被上诉人作为受益方，视为双方对交房条件的变更，交房期限应予顺延。一审法院结合上诉人因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，核减认定延期交房时间起算点为2019年9月30日之后84天即2019年12月24日并无不当，本院予以维持。上诉人未按期向被上诉人交付符合合同约定的商品房，构成违约，应向被上诉人支付违约金。一审法院酌定以被上诉人缴纳的全部购房款为基数，判决上诉人按照日万分之一点五支付被上诉人自2019年12月24日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金正确，本院依法予以维持。综上所述，太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4092元，由太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 关文静二〇二一年五月十八日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨