广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1532号原告：四会市绿茵东方物业服务有限公司，住所地：广东省四会市××××××××侧地段，统一社会信用代码：914×××××××××××497A。法定代表人：霍礼祥，职务：总经理。委托代理人：林彩霞，女，1989年10月23日出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××023412X。被告：赖灿飞，男，1992年10月16日出生，汉族，广东省四会市人，住址：广东省四会市×××××××××××××，现住广东省四会市××××××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××814。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司（以下简称“绿茵东方物业公司”）诉被告赖灿飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告绿茵东方物业公司的委托代理人林彩霞到庭参加了诉讼。被告赖灿飞经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿茵东方物业公司诉称：原告是为绿茵幸福城小区提供前期物业管理服务的企业。被告是绿茵幸福城23座20楼4号房的业主。原被告双方于2015年7月10日签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所在的绿茵幸福城小区提供物业管理服务。同时按照《前期物业服务协议》约定，被告所在小区的物业管理费按照每平方米1.45元/月的标准向业主收取。被告应于每月10日之前交清当月费用，否则应自逾期之日起按每天千分之一的比例向原告支付违约金。被告自2018年7月开始拖欠原告的物业管理费及相关费用，经原告以短信、电话、书面等方式数次催收仍然拒不交纳。截止至2020年11月30日被告已拖欠原告物业管理费3805.09元以及相应的违约金，合计共5506.49元。据此，原告请求法院判决：被告向原告支付拖欠的物业管理费3805.09元以及违约金1701.40元（违约金计算至2020年11月30日，实际计算至付清之日止），合计共人民币5506.49元；被告承担本案诉讼费。原告提交了如下证据：1、收楼通知书，证明第三方已按照合同约定向被告发出书面的收楼通知；2、业主资料登记表，证明被告已于2015年7月10日办理收楼手续；3、身份证，证明被告身份信息；4、催收物业管理费的挂号信，证明原告一直未放弃向被告主张物业管理费等费用的权利；5、前期物业服务协议，证明原告与被告之间的物业服务合同关系；6、商品房买卖合同，证明被告房屋购买情况。补充提交：1、被告拖欠物业费明细表，证明被告欠费的具体情况；2、不动产登记资料查询结果证明。被告赖灿飞没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：2014年5月10日，被告赖灿飞（买受人）与四会市绿茵房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买四会市绿茵房地产开发有限公司开发的座落于四会市××××××××××××××××××××××商品房。2015年7月10日收楼后，被告赖灿飞（乙方）与原告绿茵东方物业公司（甲方）签订一份《绿茵幸福城前期物业服务协议》（合同编号：14040575），约定乙方所购的电梯住宅座落于绿茵幸福城23座2004，建筑面积90.49㎡；乙方应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当天，两者以先发生者为准）之日起向甲方交纳物业服务费用，乙方同意物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳；带电梯住宅十一层至二十层1.45元/㎡/月，乙方应在每个交费月10号前向甲方交纳物业服务费用；乙方在转让、馈赠或其他原因致使本物业产权转移时，应与甲方结清各项费用；乙方应付之公共电费、水费及其他须由乙方承担的费用与管理费同时缴付；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：①在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每日1‰的标准计收违约金。庭审中，原告诉称被告从2018年7月起拖欠物业管理费，主张被告按建筑面积90.49㎡、1.45元/㎡/月（即每月131.21元）的标准支付拖欠的上述房屋的物业管理服务费3805.09元（2018年7月至2020年11月）；每日按1‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金1701.40元。因被告没有到庭参加诉讼，本案未能调解。又查明：被告赖灿飞是广东省四会市×××××××××××××××××××××××屋的权属人，该房屋登记的建筑面积为89.93㎡。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告赖灿飞是四会市×××××××××××××××××××××××的业主，原告对被告赖灿飞居住的×××××小区进行管理和服务，被告也接受了绿茵东方物业公司的管理和服务，双方由此形成物业服务合同关系。对于原告主张的物业管理费的计价标准（1.45元/㎡/月）及被告拖欠物业管理费的期间（2018年7月至2020年11月共29个月），被告赖灿飞未到庭提出抗辩。经核算，被告实际欠缴原告的物业管理费应为89.93㎡×1.×5元/㎡/月×29个月=3781.56元，故对原告主张的物业服务费3805.09元，本院在3781.56元的范围内予以支持。被告赖灿飞依法应立即把2018年7月1日至2020年11月30日的物业服务费3781.56元支付给原告绿茵东方物业公司。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。虽然原告主张曾对被告进行上门催收或邮寄催收材料，但原告提交的邮寄挂号信函收据显示原告仅向涉案物业地址进行邮寄催收，且未能提供被告签收邮件的单据证明，不能证明已有效地向被告进行了书面催收，故原告主张自2018年7月开始计算违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。结合本案案情，本院酌定违约金应从被告欠缴本案最后一期物业费之日（即2020年11月11日）起计算。《绿茵幸福城前期物业服务协议》约定违约金按每日1‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。因此，本院调整为2018年7月至2020年11月的物业费3781.56元的违约金应从2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心2021年2月公布的一年期贷款市场报价利率，即年利率3.85%，计算至欠款付清之日止。被告赖灿飞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告赖灿飞应于本判决生效之日起5日内将2018年7月至2020年11月的物业管理费3781.56元及违约金（以3781.56元为本金，从2020年11月11日起按年利率3.85%计至缴清相应的物业管理费之日止）支付给原告四会市绿茵东方物业服务有限公司；二、驳回原告四会市绿茵东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赖灿飞负担。本判决为终审判决。审判员 赵建红年五月二十七日书记员 范    婉    婷