安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初746号原告：芜湖朗润新材料有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区安徽新芜经济开发区阳光大道1357-98号，统一社会信用代码91340221550181037K。法定代表人：王金波，职务：执行董事。诉讼代表人：安徽江声律师事务所，系芜湖朗润新材料有限公司管理人。委托诉讼代理人：周敏，安徽江声律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠超，安徽江声律师事务所律师。被告：芜湖威发电子科技有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区工业园工业大道绿庄工业化厂房园区5栋，经济开发区阳光大道1357-98号，统一社会信用代码91340221583033620W。法定代表人：奚凤花，职位：执行董事。委托诉讼代理人：奚华，系芜湖威发电子科技有限公司职员。原告芜湖朗润新材料有限公司（以下简称朗润公司）与被告芜湖威发电子科技有限公司（以下简称威发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，于2021年3月23日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告朗润公司的委托诉讼代理人周敏、惠超，被告威发公司的委托诉讼代理人奚华参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其欠付的租金98640元；2、判令被告以98640元为基数，按日万分之三标准自2019年6月1日起向原告支付因其迟延支付租金产生的违约金，暂计算至2021年2月1日的违约金为18110元，并继续计算至其付清租金之日止；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。以上第1项、第2项合计116750元。事实与理由：2011年7月28日，原告前身芜湖朗润粉体新材料有限公司与被告芜湖威发电子科技有限公司签订《厂房租赁合同书》一份，合同约定租赁期限2年，自2011年8月1日起至2013年7月31日止，月租金17640元。《厂房租赁合同书》到期后，原被告双方续签《厂房租赁合同书》，租赁期限延至2017年7月31日，后原被告再未续签书面合同。2017年7月15日，被告向原芜湖县人民法院、原告出具《情况说明》一份，载明2015年8月至2017年1月18个月租金，共计317520元，分别由津盛银行、法院、梁军参与租金收取，原告法定代表人王金波在《情况说明》上签字予以认可。2018年，原告申请破产，原芜湖县人民法院指定安徽江声律师事务所担任芜湖朗润新材料有限公司管理人(以下称管理人)。2019年2月18日，管理人与被告签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为不定期，月租17640元，自2018年11月18日起，甲方(管理人)有权随时解除合同，租金按月结算，双方还对付款方式、违约责任承担等做出了约定。后被告于2019年5月31日腾空案涉租赁厂房，原、被告现场交接完毕，但被告未能结清欠付房租，对于欠付的98640元租金，管理人向被告催要，然未果。被告答辩称：1、朗润公司的诉请与事实不符。被告未欠租金，根据2019年5月31日《交接记录》载明的意思表述，房租、水电费须同时结清；朗润公司拖欠2014年8月-2015年3月的电费共计82118.15元未支付，导致厂区断电，被告威发公司代缴清欠费，并协商在房租中抵扣。2016年4月-2019年10月每月代朗润公司生产、办公等所消费电费共计39464.82元，故抵扣后被告欠原告的房租为98640-82118.15-39464.82=-22942.97元。2019年3月被告威发公司开始搬迁，同年4月1日支付给原告100000元，5月31日出具交接记录，载明房租、水电待结算。后原告只催告被告结算房租，而不理会被告主张扣除代缴的电费。2、违约金没有依据，原、被告双方签订合同时是友好合作，没有违约金一说，2019年2月搬迁前的《租赁合同》本身就是不平等条件下签订的，其中增加的违约条款显然有悖于合同精神，应属无效合同。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院查证与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2011年7月28日，原告前身芜湖朗润粉体新材料有限公司与被告威发公司签订《厂房租赁合同书》，合同约定乙方(被告)承租甲方(原告)厂房2520平方米，租赁期限2年，自2011年8月1日起至2013年7月31日止，租金标准每月7元/平方米，月租金17640元，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金35280元，合同经双方签字盖章并于收到保证金后生效。《厂房租赁合同书》到期后，原被告双方于2013年6月5日、2014年7月31日续签《厂房租赁合同书》，租赁期限延至2017年7月31日，合同内容与第一份合同书基本相同，后双方再未续签书面合同。2017年7月15日，被告向原芜湖县人民法院、原告、梁军、芜湖县津盛银行有限公司出具《情况说明》一份，载明2015年8月至2017年1月共18个月租金，共计317520元，津盛银行参与租金收取，实际收取16514元（扣除水电费9946元），梁军收取26460元；2017年2月-7月房租转付法院，实际已付法院60000元，合同押金35280元，余款10560元待清理。原告法定代表人王金波在说明上签字予以认可。2018年9月17日，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02破申14号民事裁定书，裁定受理申请人郎润新材料有限公司的破产清算申请。2018年10月26日，本院作出（2018）皖0221民破1号决定书，指定安徽江声律师事务所担任朗润公司管理人。2019年2月18日，管理人与被告签订《租赁合同》，合同约定：租赁厂房面积2520平方米，租赁期限为不定期，自2018年11月18日起，甲方(管理人)有权随时解除合同，租金每月7元/平方米，月租17640元，租金按月结算；乙方(被告)于合同签订后3日内支付第一个月租金，后续租金每月25日前支付，剩余租期不满一个月的，按每月30日据实结算；乙方未按约支付租金，每延期一天按未付租金总额万分之三向甲方支付违约金。2019年5月31日，管理人与被告交接案涉厂房，形成书面《交接记录》：“王金波、奚华、周敏、惠超对威发公司承租朗润厂房进行交接，现厂房已搬空，双方租赁关系于2019年5月31日终止...水电待结算”，双方当日交接完毕。2018年11月-2019年4月，被告支付原告租金共计30万元，2020年10月28日、2020年12月23日，朗润公司管理人向威发公司发出《催款函》，要求其支付2017年8月1日-2019年5月31日欠付的租金98640元（17640元/月*22个月-300000元+10560元），威发公司分别于2020年10月29日、2020年12月24日收到《催款函》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。朗润公司与威发公司续签《厂房租赁合同书》，租赁期限延至2017年7月31日，后未续签书面合同，双方的租赁关系转为不定期租赁。2019年2月18日，管理人再次与被告签订《租赁合同》，约定租赁期限为不定期，双方租赁关系于2019年5月31日终止。综上，自2017年8月1日至2019年5月31日期间管理人与被告双方的租赁关系一直为不定期租赁，案涉厂房一直由被告承租使用，现管理人主张支付2017年8月1日-2019年5月31日的租金合法有效。被告表示原告朗润公司2014年8月-2015年3月的电费共计82118.15元、2016年4月-2019年10月电费共计39464.82元均由被告威发公司代为缴清，应在房租中抵扣，因被告未对代付电费提起反诉，对该诉请本院不予审理，被告应另行起诉。关于欠付租金的数额。被告出具的《情况说明》载明，计算至2017年7月余款共计10560元待清理，也就是说2017年7月之前的房租双方已结算并达成协议，被告威发公司尚欠原告10560元未支付。原告要求其支付2017年8月1日-2019年5月31日的租金，具体为17640元/月*22个月388080元，加上余款10560元，扣除被告已支付的300000元，尚欠98640元（17640元/月*22个月-300000元+10560元），故对原告第一项诉请，本院予以认可。关于违约金数额。2019年2月18日，管理人与被告签订的《租赁合同》中约定乙方每延期一天按未付租金总额日万分之三向甲方支付违约金，而之前双方的租赁合同中并未约定上述违约金标准，关于原告主张以98640元为基数计算违约金本院不予认可。基数应以2019年2月18日-2019年5月31日的租金即60564（17640/30*103天）元为基数，按日万分之三标准支付自2019年6月1日暂计算至2021年2月1日的违约金为10901.52（60564元*0.0003*20个月*30天）元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，判决如下：一、被告芜湖威发电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告芜湖朗润新材料有限公司支付欠付租金98640元；二、被告芜湖威发电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告芜湖朗润新材料有限公司支付以60564元为基数，按日万分之三标准自2019年6月1日暂计算至2021年2月1日的违约金为10901.52元，后续违约金继续计算至其付清租金之日止；三、驳回原告芜湖朗润新材料有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用1318元，由被告芜湖威发电子科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 李 颖二〇二一年五月二十日书记员 唐金阳附本案适用的相关法律条文第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。附双方当事人证据：原告举证：一、国家企业信用信息系统公示信息、裁定书及决定书。证明：1、原被告诉讼主体资格及原被告主体名称变更情况；2、管理人有权代表原告行使诉讼权利；二、厂房租赁合同书。证明：原被告双方订立租赁合同的事实；三、房租支付情况说明及其附件。证明：自2017年8月1日起，被告欠付租金起初余额为10560元的事实，自2016年4月25日前的被告垫付的电费已经扣除；四、租赁合同。证明：管理人与被告签订租赁合同，合同对租金标准、租赁期限、租金结算方式、违约责任等作出明确约定的事实；五、交接记录。证明：原被告租赁关系于2019年5月31日终止的事实；六、催款函及邮寄凭证。证明：管理人向被告催要租金的事实；七、被告与王金波的租赁合同。证明：朗润一号厂房由王金波使用，电费应由王金波承担；被告举证：一、交接记录。证明：房租、水电待结算；二、房屋支付情况说明。证明：代垫拖欠电费未被抵扣；三、被答辩人2014年8月4日-2015年3月28日电费由答辩人代缴证明。证明：答辩人在2015年4月左右将拖欠电费结清；四、2016年4月-2019年10月代垫电费。证明：2016年4月-2019年10月被答辩人所用电费，共39000多元；五、付款记录。证明：已经支付30万元；六、我司员工奚和平交流记录。证明：我司一直都在和对方沟通。