广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3822号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝光超，男，1985年11月28日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。委托诉讼代理人：赵启民，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张余尧，男，1960年7月2日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人郝光超因与被上诉人张余尧租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人郝光超委托诉讼代理人赵启民、被上诉人张余尧委托诉讼代理人马转红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝光超上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判郝光超无需向张余尧返还保证金120000元；2.本案一、二审诉讼费用由张余尧承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，并未依据法律规定及复函中的建议去征询核实，穷尽事实的真相。一审认定租赁合同无效的核心依据为《广州市规划和自然资源局》的复函，但该函只函复称“所指位置暂未查到核发《建设工程规划许可证》的记录……是否属于违法建设，根据查违职能分工，建议你院直接向城管部门征询”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此，在认定违法建筑时，不但认可建设工程规划许可证这一特定证明文件，而且肯定了城乡规划主管部门（具体到本案则为相关城管部门）批准文件的证明效力，所以建设工程规划许可的形式不限于建设工程规划许可证，还包括城乡规划主管部门的批准文件，即在房屋租赁合同纠纷中即使房屋未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效。郝光超因客观原因所限多次走访相关部门依然无法自行查出，因而根据上述复函，建议一审法院向城管部门征询，但一审法院并未采纳该建议，其并未依据法律规定及复函中的建议去征询核实，穷尽事实的真相，故而郝光超不服。张余尧二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意郝光超的上诉请求。郝光超于2020年7月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求判令张余尧支付2020年1月1日到2020年6月30日租金欠款人民币87003元；2.本案诉讼费由张余尧承担。后增加诉讼请求：l.判令张余尧支付郝光超利息损失1707元（以拖欠的租金87003元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月2日起计算至全部清偿之日止的利息，现暂计至2020年7月6日，为1707元）；2.请求判令张余尧补偿郝光超未履行期间发生的租金损失159000元。张余尧在一审诉讼中提起反诉，请求：1.请求判令郝光超返还张余尧支付的保证金120000元及利息（以120000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月1日起至款清之日止，暂计至2020年8月13日）；2.本案的诉讼费由郝光超承担。一审法院经审理查明：2020年1月1日，郝光超、张余尧双方签订了《公寓承包合同》，合同约定甲方（郝光超）将承租物业位于太和镇上南路4号101-102档口及2楼至7楼房屋（不含705、706），经营权承包给乙方（张余尧）作为出租房（以下简称案涉房屋）使用。租赁期自2020年1月1日至2029年12月30日止；承包期满乙方如要求续签合同或中止合同，须提前30天书面告知甲方。合同期满，同等条件下，乙方有优先承包权。租金及保证金：承包金额为53000元/月，自合同生效之日，每6个月付一次。乙方应于合同生效之日，支付给甲方保证金120000元，作为乙方确保履行合同之保证金。合同期满，如乙方无违约情况，甲方将保证金无息退还给乙方。乙方应按照合同约定，或收到甲方书面缴费通知，按时支付承包金、保证金及国家或政府征收的其他费用。乙方逾期超过3日交付应缴款项，甲方有权解除合同并收回房屋，押金不退等内容。同日，郝光超、张余尧双方另行签订了《公寓承包经营补充条款》，约定自2020年1月1日起至2020年4月30日止，承包金额为50000元/月，后续以合同约定为准等内容。合同签订当日，张余尧向郝光超支付了保证金120000元，郝光超即将案涉房屋交付给张余尧使用。2020年1月5日，张余尧向郝光超微信转账220497元，郝光超又另行转账给张余尧900元。2020年1月8日，郝光超又微信转账给张余尧600元。2020年7月6日，郝光超向张余尧邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知张余尧自即日起解除双方的租赁合同，并责令张余尧在接到通知后3日内腾退房屋、付清费，并承担违约责任。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《公寓承包合同》、《公寓承包经营补充条款》、微信转账记录、微信聊天记录、政府信息公开申请告知书、关于协助司法查询复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：2020年1月1日，郝光超、张余尧签订《公寓承包合同》，郝光超将案涉房屋出租给张余尧用于公寓对外经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案郝光超出租给张余尧的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《公寓承包合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案郝光超、张余尧签订的《公寓承包合同》无效，张余尧因该合同取得的案涉房屋应当返还给郝光超，郝光超因该合同取得的保证金亦应当返还给张余尧。一审诉讼中，郝光超主张张余尧于2020年8月1日才将案涉房屋返还给郝光超，张余尧抗辩称已经于2020年6月1日将案涉房屋返还给了郝光超，但双方均未向一审法院提供证据证明其主张。根据郝光超、张余尧之间的微信聊天记录可知，郝光超于2020年7月6日向张余尧邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知张余尧双方的租赁合同于即日起解除，限张余尧于三日内腾退房屋。双方均未向一审法院提供双方返还案涉房屋具体时间的证据，一审法院认定张余尧返还郝光超案涉房屋的时间为郝光超给张余尧腾退房屋的宽限期届满之日即2020年7月9日。郝光超因无效合同收取张余尧的保证金120000元，依法应当返还给张余尧。故张余尧主张郝光超返还保证金120000元的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。张余尧主张郝光超支付保证金利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。张余尧占用郝光超的案涉房屋至2020年7月9日，依法应当向郝光超支付占用房屋期间的占用费。关于占用费的具体标准，以郝光超、张余尧双方约定的租金标准为宜。诉讼中，郝光超、张余尧双方均确认张余尧已经通过微信向郝光超支付租金220497元，并有微信转账记录予以证实，一审法院予以确认。张余尧应支付郝光超2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费总计为306000元，张余尧已经支付了220497元，剩余85503元未支付。张余尧抗辩称郝光超自行收取租客的租金，已经抵扣了剩余的租金，但张余尧未向一审法院提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对张余尧的该抗辩主张，一审法院不予采信。郝光超主张张余尧支付2020年1月1日至2020年6月30日期间占用费85503元的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。郝光超要求张余尧支付利息损失1707元及租金损失159000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月5日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，张余尧向郝光超支付房屋占用费85503元；二、自本判决生效之日起五日内，郝光超向张余尧返还保证金120000元；三、驳回郝光超的其他诉讼请求；四、驳回张余尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2507.8元、保全费890元，由郝光超负担1657.2元，张余尧负担1740.6元，张余尧应自本判决生效之日起五日内直接向郝光超迳付案件受理费、保全费共计1740.6元；反诉费1350元，由郝光超负担，并应自本判决生效之日起五日内直接向张余尧迳付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，广州市规划和自然资源局2020年8月21日向张余尧作出政府信息公开申请告知书，载明未查到相关建筑工程规划许可证信息。郝光超表示，告知书并未写明是通过查询房产何种信息所得、查询时的房产地址是否准确；案涉房产是宅基地房产，即便存在报建等备案信息，也不可能在广州市规划和自然资源局查询得到，只能通过所在区即白云区不动产登记中心查询，且只能通过法院直接对接白云区不动产登记中心查询。郝光超为此向一审法院提出调查取证申请，请求调取广州市白云区不动产登记中心关于案涉房屋位于广州市白云区太和镇上南路4号2-6楼房屋包括但不限于房屋报建备案信息、房产证、报建许可证、施工许可证等信息。一审法院向广州市白云区不动产登记中心、广州市规划和自然资源局白云分局发出（2020）粤0111民初17251号协助调查函，内容为：广州市白云区太和镇上南路4号2-6楼房屋是否有依法报建手续？是否属于违章建筑？广州市规划和自然资源局2020年10月26日向一审法院作出关于协助司法查询复函，该函载明：一、根据你院来函附图，经初步核查，所指位置暂未查到核发《建设工程规划许可证》的记录。本函所述建筑是否属于违法建设，根据查违职能分工，建议你院直接向城管部门征询。二、由于来文所附范围仅是在影像图手绘大致边界，未提供具体红线坐标，查询信息、条件的不完整，查询结果存在不确定性，仅供参考。建议你院进一步核实需查询的具体情况，并优先考虑要求民事纠纷双方当事人提供相关资料。三、如涉及房屋租赁、经济纠纷等问题，建议按相关法律法规办理。郝光超发表质证意见称，对复函合法性、真实性没有异议；考虑到案涉房屋为农村宅基地建房，请一审法院根据该函建议向城管部门征询核实是否为违法建设。二审诉讼中，郝光超向本院提出调查取证申请，请求征询广州市白云区城管部门关于涉案房屋是否属于违法建设，或向上述部门调取该房屋包括但不限于房屋报建备案信息、房产证、报建许可证、施工许可证等信息。二审诉讼中，郝光超表示：涉案整栋房屋为邱丽所有，邱丽领有农村宅基地使用证，其于2015年7月1日与邱丽签订租赁合同，承租后再将房间进行分租。郝光超提供使用人为邱丽的农村（墟镇）宅基地使用证复印件，其上所载发证日期为“96年9月15日”、“框架结构、六层”座落“太和镇石湖村”。张余尧核对后质证表示，郝光超提供的该农村（墟镇）宅基地使用证并没有原件，仅仅是所属村加盖的核对章无法证明此证的真实性，更无法证明涉案房屋的建筑合法，该材料未在相关部门备案，不能作为涉案房屋有产权或者是合法建设的材料。郝光超、张余尧均确认：涉案所签《公寓承包合同》是房屋租赁性质，依合同2020年1月1日至2020年6月30日期间的费用应为306000元，除保证金外，张余尧向郝光超支付的费用为220497元。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：一审法院未向城管部门征询是否属于违法建设所作处理是否不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依该条规定，对出租房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，举证责任应由出租人承担。本案一审诉讼中，一审法院已依郝光超的申请，就涉案租赁合同约定的广州市白云区太和镇上南路4号2-6楼房屋是否依法办理报建手续向行政主管部门查询，在行政主管部门明确未查到核发《建设工程规划许可证》记录的情况下，认定涉案《公寓承包合同》无效，并非没有依据。郝光超本案所提农村（墟镇）宅基地使用证复印件，所载建筑座落位置并不明确且为六层，张余尧并不认可，郝光超未能就涉案租赁合同约定的房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设进一步举证，当应承担举证不力的法律后果。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已对租赁房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设作出明确规定，郝光超申请法院调查核实涉案房屋是否违法建筑，于本案处理并无实质性影响，一审法院所作处理并无不妥；郝光超上诉所提调查取证申请，不予接纳。综上所述，郝光超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由郝光超负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年五月二十一日书记员  吴敏玲