黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3217号上诉人（原审被告）：严正华，女，1965年7月9日出生，朝鲜族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美华，女，1963年10月26日出生，朝鲜族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：李广华，男，1970年2月26日出生，朝鲜族，无固定职业，户籍所在地哈尔滨市南岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：尤艳君，黑龙江龙房川律师事务所律师。上诉人严正华因与被上诉人李美华、李广华确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初13648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。严正华上诉请求：撤销一审判决，驳回李美华、李广华的诉讼请求。事实和理由：一审法院以物权法第九十七条的规定来认定李海龙和李承华之间的《存量房买卖合同》无效是错误的。根据婚姻法和继承法的规定，李海龙和李承华占有该房屋75%的份额，远远超过三分之二。李海龙与李承华之间签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示。因为是父子关系，所以不能认定转让价格明显低于市场价值。李海龙有权处分其与金学松夫妻共有财产中属于自己的份额以及继承金学松的份额（李海龙共占有四分之三的份额）。根据合同法第56条规定，李海龙处分了李美华和李广华应当继承的份额，也只是导致这部分的处分无效，也不能认定《存量房买卖合同》全部无效。退一步说，李海龙与李承华之间的《存量房买卖合同》也属于名为买卖实为赠与，李海龙有权处分属于自己的份额。根据物权法第一百零六条的规定，李美华和李广华应当向李海龙的继承人主张权利。综上，严正华认为一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应当依法改判。李美华、李广华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，依法应驳回严正华的上诉请求，维持原判。具体理由：一、严正华的第一项上诉请求不成立，依法应予驳回，维持原判。涉案房屋系父亲李海龙与母亲金学松的夫妻共同财产，母亲金学松去世后，涉案房屋应由李海龙、李承华、李美华、李广华依法继承，但李海龙、李承华在未经李美华、李广华同意的情况下，恶意串通，交易价款明显过低，且无任何支付凭证的情况下，将涉案房屋更名至李承华名下，后又将其中一涉案房屋以婚内更名的形式，更名至严正华名下。根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，李承华与严正华不符合善意取得，且其签订的相关合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，亦因恶意串通损失他人利益而无效，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。二、严正华的第二项上诉请求不成立，依法应予驳回，维持原判。1.涉案二处房屋系父亲李海龙、母亲金学松夫妻共同财产，2017年1月30日，母亲金学松去世，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”及第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”，李广华、李美华与父亲李海龙、哥哥李承华自母亲金学松去世时，对涉案二处房屋发生继承，因李广华、李美华并未放弃对母亲金学松遗产份额的继承，故涉案两处房屋系李广华、李美华与父亲李海龙、哥哥李承华共同共有，并非系父亲李海龙的个人财产。严正华对上诉状中关于物权法第九十七条规定的理解存在错误，处分涉案两处房屋非严正华认为的占份额三分之二以上的按份共有人同意，而是需要经过全体共有人同意，故原审法院适用法律完全正确。2.根据最高人民法院关于印发第八次全国法院民商事审判工作会议纪要的通知第25条，继承开始后，遗产分割前，继承人对遗产共同共有，涉案房屋系父亲李海龙与母亲金学松的夫妻共同财产，母亲金学松去世后，在其遗产分割前，涉案房屋系李海龙、李承华与李美华、李广华共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，涉案房屋属于共同共有，故处分共有财产需要经过全体共同共有人即李海龙、李承华与李美华、李广华的全体同意，而严正华错误的理解上述规定，错误的适用按份共有的处分标准即占份额三分之二以上的按份共有人的同意，显然存在错误，故本案中李海龙未经李美华、李广华同意，擅自将涉案房屋即包括李美华、李广华的继承份额转让给李承华，完全属于无权处分的行为，故原审法院适用该规定完全正确。3.本案基于李海龙、李承华与严正华的恶意串通行为，损害李美华、李广华的利益，导致涉案房屋的买卖合同及配偶间（李承华与严正华）更名均无效。父亲李海龙在未经李美华、李广华同意的情况下，就涉案两处房屋擅自与李承华签订买卖合同，李承华又以婚内更名的形式，将其中一涉案房屋更名至严正华名下，李承华与严正华对李海龙无权处分的行为完全知悉，就处分涉案房屋事宜，其三人主观上均不具有善意，交易价款40万元明显低于市场价值110多万元，且李承华与严正华未支付任何款项，李海龙、李承华与严正华明显系恶意串通，严重损害了李美华、李广华的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：“恶意串通损害第三人利益的合同无效”的规定，故应认定涉案房屋的买卖合同及配偶间更名无效。4.严正华在上诉状中自认涉案房屋买卖合同系名为买卖实为赠与，再次印证了涉案房屋买卖合同符合无效的法定情形。在上诉状第二页倒数第6行至倒数第5行内容中，严正华自认李海龙与李承华之间的存量房买卖合同属于名为买卖实为赠与，即说明李承华与严正华不仅未支付任何款项，且李海龙与李承华就涉案房屋所签订的买卖合同并非系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故李海龙与李承华就涉案房屋所签订的买卖合同无效，同时李承华与严正华系夫妻关系，其二人就涉案房屋的配偶间更名行为亦无效。综上所述，涉案房屋买卖合同完全符合法定无效的情形，严正华的该项上诉请求不成立，依法应予以驳回。三、严正华的第三项上诉请求不成立，依法应予驳回，维持原判。本案系因严正华等人恶意串通，严重侵害了李美华、李广华的合法权益而引发的纠纷，故严正华应自行承担一审、二审的相关诉讼费用。李美华、李广华向一审法院起诉请求：1.确认李海龙与李承华就坐落哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元2层1号房屋签订的《存量房买卖合同》无效；2.确认李海龙与李承华就坐落于哈尔滨市南岗区××单元××号房屋签订的《存量房买卖合同》无效；3.确认李承华与严正华就坐落哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元2层1号房屋的配偶间的更名行为无效；4.案件受理费、律师费、保全费由严正华承担。一审法院认定事实：李海龙、金雪松夫妻婚生长子李承华、长女李美华，次子李广华。李承华与严正华系夫妻关系。坐落于哈尔滨市南岗区和兴头道街86号9栋3单元2层1号房屋，系李海龙于1996年通过房改售房购得，登记在李海龙名下，在购房过程中，使用了其与金雪松的工龄。2017年1月30日，金雪松死亡。2017年2月6日，李海龙与李承华签订《存量房买卖合同》，以40万元的价格将该房出售给李承华。同年5月11日，李承华与严正华签订《不动产登记申请书》，将该房变更登记至严正华名下。同年5月15日严正华取得该房不动产权证。坐落于哈尔滨市南岗区××单元××号的房屋，系李海龙于2015年8月26日从案外人处购得，登记在李海龙名下。2017年2月26日，李海龙与李承华签订《存量房买卖合同》，以20万元的价格将该房出售给李承华。同年3月李承华取得该房不动产权证。同年10月9日，李承华与案外人于晓东签订《存量房买卖合同》，以20万元的价格将该房转让于晓东，并办理了变更登记。2017年10月26日，李承华设立遗嘱，载明：“姓名李承华，年龄55岁，身份证号，本人头脑清醒，能自由表达意志，未受到协迫期骗，我在此立下遗嘱，将我现在住房哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元201室及所有财产增与我的爱人严正华所有，与他人无关。立遗嘱人：李承华2017年10月26日”。2017年11月19日，李承华死亡；2017年12月8日，李海龙死亡。另案诉讼中，经鉴定机构评估，出具“哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元201室于鉴定基准日2018年3月30日的市场价值为单价14,083元／平方米，总价114.17万元”的鉴定意见。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”据此，案涉房屋原系李海龙、金雪松的夫妻共同财产。金雪松的遗产部分房屋在继承开始后，遗产分配前，处于李海龙、李承华、李广华、李美华共同共有状态。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，李海龙、李承华父子未经李广华、李美华兄妹同意，私自签订《存量房买卖合同》，转让价格明显低于市场价值，且无支付对价的证据，不能认定为善意取得，而是通谋虚伪行为，依法应属无效。进而，李承华与严正华的配偶间更名行为亦属无效。案涉房屋转让行为发生在2017年，李广华、李美华于2018年初即提起诉讼，发生诉讼时效中断的法律后果。本案不超法律规定的三年诉讼时效期间。关于律师费的承担问题，于法无据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认李海龙与李承华于2017年2月6日就坐落哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元2层1号房屋签订的《存量房买卖合同》无效；二、确认李海龙与李承华于2017年2月26日就坐落于哈尔滨市南岗区××单元××号房屋签订的《存量房买卖合同》无效；三、确认李承华与严正华于2017年5月11日就坐落哈尔滨市南岗区和兴头道街86号3单元2层1号房屋的配偶间的更名行为无效；四、对李广华、李美华的其他诉讼请求不予支持。案件受理费100元，减半收取计50元、保全费2520元，均由严正华负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定“被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有”，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。本案中，金学松去世后，遗产并未分割，各继承人亦未表示放弃继承，在此情况下，包括案涉房屋在内的金学松遗产应属李海龙、李承华、李美华、李广华共同共有。对此予以处分，根据前述法律规定，应经全体共同共有人同意。而李海龙、李承华父子未经李广华、李美华兄妹同意，私自签订《存量房买卖合同》，转让价格明显低于市场价值，且无支付对价的证据，明显损害了李广华、李美华的合法权益，一审法院据此对李广华、李美华的有关诉请予以支持并无不当。严正华从房屋按份共有角度提出的上诉主张，无事实和法律依据。其提出的案涉房屋名为买卖实为赠与，未举示证据加以证明，应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，严正华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人严正华负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年五月十九日书记员  于 杨