湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初506号原告（反诉被告）：谭君，女，1988年2月24日出生，土家族，住长沙市天心区。原告（反诉被告）：谭宏邦，男，1989年10月16日出生，土家族，住湖南省龙山县。两原告共同委托代理人：邓苗，上海宇天律师事务所律师。被告（反诉原告）：百思特(湖南)商业管理有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场21层6号房。法定代表人：郑章荣，该公司执行董事。委托代理人：董蕾，湖南弘一律师事务所律师。原告谭君、谭宏邦诉被告百思特(湖南)商业管理有限公司（以下简称百思特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，被告百思特公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告谭君、谭宏邦的委托代理人邓苗，被告百思特公司委托代理人董蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭君、谭宏邦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付从2017年9月29日-2021年1月29日租金共计119614.51元（变更后）；2、请求判令被告支付违约金1370.3元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告谭君、谭宏邦于2014年8月16日购买位于××路××号××层××号房商铺。2014年8月，两原告与被告签订商品租赁管理协议，约定两原告将上述商铺租赁给被告，由被告对该商铺进行整理运营管理，租赁期限为13年，租金按租金标准表计算，租金支付方式为按季度支付，且在每季度最后一个月20日前支付下一季度的租金，被告每季度均未按时支付租金，并以为两原告代缴印花税、房产税、个人所得税等为由扣减两原告的租金，截至今日两原告也未见到被告代缴的相关税收票据，从2017年9月29日至2021年1月，被告应当向两原告支付租金640139.82元，但被告实际仅支付两原告租金520525.31元，欠两原告租金119614.51元。两原告多次催被告支付未果，现只能寻求法律的救济，维护自身的合法权益，请求人民法院依法公平公正做出判决。被告百思特公司辩称，一、除受疫情影响及根据相关规定减免的租金外，被告已经支付了2020年前的全部租金及2021年1-2月租金。二、被告已依据法律规定及税务部门通知代缴了房屋租赁的税费，且将代扣事项告知原告。根据相关法律规定，被告作为代缴义务人对原告的商铺租赁所得，自2017年9月至2019年12月进行了印花税、房产税的代扣、代缴。2019年3月，被告收到了长沙市开福区税务局通知，要求被告履行法律规定的个人所得税代扣、代缴义务，故自2020年1月1日起，被告依据相关规定对相应税务实施了代扣、代缴，扣除后的费用已支付给原告。2019年12月10日，被告向原告发函，告知了上述事宜，原告对此知情。三、协议第3条约定了被告延迟支付租金的违约责任，但被告延期支付的原因是受新冠疫情的影响，属不可抗力，应适用合同第8条违约责任的适用情形，不应是被告违约。反诉原告百思特公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除《北辰三角洲Ｂ1Ｅ1商铺租赁管理协议》并减免疫情期间一个月的租金15750.4元；2、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由:反诉原告与反诉被告于2014年8月16日签订《北辰三角洲Ｂ1Ｅ1商铺租赁管理协议》，约定由反诉原告承租反诉被告所有的位于××路××号××层××号商铺，再由反诉原告将其出租并对商铺所在的商业区域进行整体经营管理，双方建立租赁关系。由于市场环境不佳，商铺所在的商业区域自开业起来就经营困难，连年亏损。自2020年1月新冠疫情病毒爆发以来，全国类似反诉原告这种商业租赁经营管理企业遭受重创，直至今日，仍未恢复如前。反诉原告承租反诉被告商铺，合同直接目的是将承租商铺出租用于各类商业经营，反诉原告经营管理的购物公园大量商铺自2020年春节至4月一直处于停业状态，虽然至年中各行业逐步复工复产，但反诉原告经营管理的购物公园大量商铺因无力继续经营大量撤铺，还有一些商铺因业态（教育培训、酒吧、电影院得等）受政府防疫管控措施影响至5月甚至7月中下旬才被允许有条件地开业，而涉案商铺一直无人承租，致使本案合同目的不能实现。受疫情的影响，商场的空铺面积至今仍然不低，反诉原告的营业收入大幅度减少，经营状况日益严峻。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，根据《民法典》第563条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故反诉原告依法可以请求解除《北辰三角洲Ｂ1Ｅ1商铺租赁管理协议》。即使新冠疫情在下半年得到有效控制，但其发生导致了合同的基础条件发生了反诉原被告双方订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行《北辰三角洲Ｂ1Ｅ1商铺租赁管理协议》对于反诉原告明显不公平，所以根据《民法典》第533条情势变更原则，反诉原告也可以请求解除合同。另根据最高人民法院相关指导意见，因新冠疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少的，应当减免租金，反诉原告已多次发函请求减免租金，且同时反诉原告亦给予了商户1.5-3个月的租金减免支持，故反诉原告请求减免租金合情合理。综上，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告谭君、谭宏邦辩称，一、反诉原告并未达到因不可抗力而无法履行涉案合同的情形。疫情期间政府并未要求反诉原告延期开工，也未要求反诉原告先行生产抗疫物资，也未封闭北辰三角洲凤凰海购物公园商场，该商场也未有多起感染新冠而关闭商场的事件，反诉原告也未因疫情导致租赁合同基础条件发生重大变化，现全国疫情基本稳定，反诉的原告在2020年初疫情暴发期间未提出解除合同，而是在反诉被告起诉反诉原告后却以企业因市场环境及经营状况要求解除合同属于恶意违约，违反诚实信用原则。二、反诉原告应当依据诚实信用原则继续履行合同。2014年8月反诉原告同时与案外人长沙市北辰房地产开发有限公司和反诉原告签订《长沙市商品房买卖合同》与《商品租赁管理协议》，由反诉原告返租反诉被告所购买的商铺，当时该商铺55242元/平米，远高于当时市场价，当时反诉原告承诺返租13年回本，现履行才第6年，反诉被告即要求解除租赁合同，该行为严重损害了反诉被告的合法利益。《商铺租赁管理协议》中租赁管理期限为13年，第一年、第二年免租，反诉原告享受了免租金便宜后想单方解除合同，同理如果反诉原告可以任意解除合同的话，北辰三角洲凤凰海购物公园商场共计上百户商铺业主，反诉原告可以解除任何业主的商铺租赁管理协议，该行为明显属于恶意违约。三、反诉原告的经营状况属于正常的商业经营风险。反诉原告属于北辰三角洲凤凰海购物公园商场的承租方的同时也属于出租方，其将该商场内的所有商铺转租给商户、以及是否出租。出租的金额与商区规划都属于其公司内部经营行为，反诉原告不能因为没有实现预计的利润，有少量商铺空铺而要求解除所有空铺的租赁管理协议，反诉原告的证据中向银行贷款并不能因为有贷款则可以不再履行合同，反而是有了银行贷款可以更好地继续商业合同。反诉原告在当初与北辰三角洲凤凰海购物公园商场所有商户签订《商铺租赁管理》协议的同时应该就可预见该风险。综上，如反诉原告执意要单方解除合同需赔偿原告因13年租期而免租前两年的租金损失，租金损失标准按《租赁补充协议》中第三年第四年的租金计算标准，反诉原告还需赔偿2021年至2028年9月28日期间的可得利益损失。否则反诉被告不同意解除合同。反诉原告的行为属于严重恶意违约，反诉原告所述解除合同缺乏事实依据与法律依据，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求，要求反诉原告继续履行合同。经审理查明，2014年8月16日，谭君、谭宏邦与长沙市北辰房地产开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市开福区××路××号××层××号××商铺；该建筑商铺面积为36.78平方米，每平方米单价为55242元，总价为2031801元。同日，谭君、谭宏邦（出租人、甲方）与百思特公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁管理协议》，约定:1、甲方自愿同意将该商铺租赁给乙方，由乙方对包括该商铺在内的商业区域进行整体的经营管理。2、租赁权确定：甲方向乙方提供长沙市北辰房地产开发有限公司一次性付款或按揭款已到位的票据，即认定甲方对该商铺的出租权。3、租金起算日及租赁管理期限：双方同意从甲方向长沙市北辰房地产开发有限公司一次性全额付款之日（或按揭款全额到位之日）满一年后的次日为租金起算日，甲方同意自租金起算日起两年内免收租金，两年期限届满次日起开始计租。管理期限为20年分两个阶段，第一阶段自租金起算日计满13年，乙方有完整的经营权和管理权。第二阶段为20年管理期限扣减第一阶段年限后的剩余年限，期间根据双方协商租赁条件的结果决定乙方是否享有经营权，但无论乙方是否享有经营权，双方确定仍由乙方按《商场管理公约》约定的商场管理费项目及标准对商场及该商铺行使管理权。4、租金支付标准为第一年、第二年免租，第三年租金为374.70元／平方米／月，165379.15元／年；第四年、第五年、第六年租金标准为428.23元／平方米／月，189004.74元／年；第七年、第八年、第九年租金标准为481.76元／平方米／月，212630.34元／年；第十年、第十一年、第十二年租金标准为535.29元／平方米／月，236255.93元／年；第十三年租金标准为588.82元／平方米／月，259881.52元／年。租金的支付方式为乙方按季度支付租金（即1月1日-3月31日为第一季度、4月1日-6月30日为第二季度、7月1日-9月30日为第三季度、10月1日-12月31日为第四季度）向甲方支付租金，在每季度最后一个月20日前支付下一季度的租金，租赁期内首一季度或最后一季度不足一个完整季度的，按实际天数计算租金。5、合同第二条第三款约定：涉案商铺租赁发生的税费，按照国家、地方相关规定承担，如承租商户提出开具租金发票要求，则乙方有权代开发票，并代扣相应税金。6、合同第三条第三款约定：如果乙方延期支付租金超过十个工作日，则视为乙方违约，本协议继续履行，乙方应自第十一个工作日起到实际支付日按到实际支付日止按所欠租金的银行同期贷款利率向甲方承担违约金。合同第八条约定：在租赁管理期内，如承租商户无力经营或其他原因（不可抗力及政策调整原因除外）撤场或承租人降低租金水平或改变租金支付方式的，由乙方承担相应责任，不影响本协议的正常履行，即乙方仍应根据本协议约定的租金支付方式和租金标准向甲方支付租金；如甲方违反其在本协议中所做保证、承诺、陈述的条款，乙方有权单方解除本协议，而无需承担任何责任，甲方则应承担因此遭受的全部损失和责任。上述合同签订后，谭君、谭宏邦向百思特公司交付了涉案商铺。庭审中，双方确认涉案商铺按揭贷款全额到位之日即租金起算日为2015年9月29日，免租2年后，实际计租从第三年即2017年9月29日开始计租。此后百思特公司向谭君、谭宏邦支付了部分租金，经双方确认：自2017年9月29日起至2021年3月28日止，百思特公司应向谭君、谭宏邦邦支付租金总额为640139.82元（未包括代扣税款），百思特公司已实际向谭君、谭宏邦支付租金总额为520525.31元，差额为119614.51元。双方还确认自第六年即2020年9月29日至2021年9月28日开始，年租金总额增加了面积差额租金4496.64元/年，上述租金总额640139.82元中已计算了第六年两个季度的面积差额租金。2019年12月10日，百思特公司向谭君、谭宏邦发出《告知函》，告知：2020年1月1日前，我司依法对印花税、房产税实施代扣代缴，现我司2019年3月和2019年12月收到长沙市开福区税务局通知告知我司需履行法律规定的义务为您的商铺租赁所得实施个人所得税代扣代缴。故从2020年1月1日，我司依据法律法规的规定对个人所得税、印花税、房产税实施代扣代缴，因此所产生的所有税费由您承担。扣交代交的所有的税费后，我司将剩余的租金按季度支付给您。同时，如税务机关要求我司就您以往的商铺租赁所得补缴个人所得税的，我司将按税务机关的要求进行补缴，由此产生的税费由您承担。我司在扣除补缴的所有税费后，将剩余的租金支付给您。2020年初新冠疫情暴发后，百思特公司于2020年2月18日向谭君、谭宏邦邦发出《致业主朋友的一封信》，告知：因受新冠疫情影响，希望谭君、谭宏邦参照《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》（长政办发【2020】6号）第二条第二款第七项的规定—减免中小企业租金的标准给予2个月的免租支持，并承诺免租优惠全部优惠于凤凰海所有承租户，帮助商户度过此次难关。2020年3月17日，百思特公司向谭君、谭宏邦再次发出《告知函》，告知：因受新冠疫情影响暂缓交付2020年4月至6月的租金并提出免租请求。2020年6月15日，百思特公司向谭君、谭宏邦发出《致业主朋友的一封信》，告知：因受新冠疫情影响暂无力按合同约定支付2020年7月至9月的租金。因双方就疫情期间租金减免及税收代扣代缴事项不能协商一致，谭君、谭宏邦遂诉至本院。另查明，新冠疫情暴发后，百思特公司与其转租的商户签订了《补充协议》，给予了商户1.5-3个月的租金减免。另根据百思特公司提供的涉案商铺租金发票及完税证明，自2017年9月至2020年12月，百思特公司共为涉案商铺租金开具了577662.66元的发票，代缴印花税与房产税34948.56元，另代缴谭君、谭宏邦2020年个人所得税11838元，共计代缴税款46786.56元。庭审中，本诉原告要求自行补缴2017年至2019年的个人所得税，但未在本院指定期间内提交补缴该期间税款的完税凭证。本案在审理过程中，百思特公司撤回了要求解除《商铺租赁管理协议》的反诉请求。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《不动产登记证》、《商品租赁管理协议》、《补充协议》、《租金明细计算表》、《银行交易明细表》、《转账凭证》、《告知函》、《致业主朋友的一封信》、《关于新型冠状病毒肺炎疫情期间经营支持的补充协议》、发票及完税凭证等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，谭君、谭宏邦与百思特公司签订的《商铺租赁管理协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均有按约履行的合同义务。本案中，双方就疫情期间租金减免及税收代扣代缴事项发生争议，对此，本院评析如下：其一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》等税收征收管理法律、法规的规定，谭君、谭宏邦作为涉案商铺产权人、出租人及合同签订的一方，属于前述法律、法规规定的房产税、印花税、个人所得税的纳税义务人，且本案合同还约定，涉案商铺租赁发生的税费，按照国家、地方相关规定承担，如承租商户提出开具租金发票要求，则百思特公司有权代开发票，并代扣相应税金，据此应认定谭君、谭宏邦应当承担涉案商铺租赁发生的房产税、印花税、个人所得税，百思特公司确已代交的，应当抵付欠付租金。经双方确认，自2017年9月29日起至2021年3月28日止，百思特公司应向谭君、谭宏邦支付租金640139.82元，百思特公司已实际支付租金520525.31元，其中差额119614.51元为百思特公司的欠付租金，百思特公司已为谭君、谭宏邦代缴税款46786.56元，应当予以抵扣，抵扣后百思特公司应向谭君、谭宏邦支付租金72827.95元，但如果百思特公司需提供租金发票，原告谭君、谭宏邦应根据合同约定向百思特公司提供。由于百思特公司未举证证明谭君、谭宏邦在2017年9月29日起至2021年3月28日期间仍需缴纳的个人所得税税额，也未举证证明上述所欠租金已代交谭君、谭宏邦的个人所得税，故本院对其没有欠租的抗辩意见不予采信。如百思特公司此后将该款代交了谭君、谭宏邦的个人所得税，可凭相关完税凭证予以抵付。其二、百思特公司承租涉案商铺系用于转租经营，新型冠状肺炎病毒疫情防控期间因疫情防控会对百思特公司及其转租商户经营造成影响，且百思特公司已举证证明对其转租商户给予了租金减免，应减免部分租金，故本院对百思特公司要求按2020年的租金标准减免一个月租金15750.4元的反诉请求予以支持，减免后百思特公司应支付谭君、谭宏邦租金57077.55元。鉴于百思特公司未向谭君、谭宏邦支付前述欠租是因双方就疫情期间租金减免及税收代扣代缴事项未协商一致，对欠租主观上不存在恶意，且谭君、谭宏邦也存在未按约定承担税款的行为，故对谭君、谭宏邦要求百思特公司承担租金迟延支付违约责任的诉讼请求不予支持。百思特公司自愿撤回要求解除《商铺租赁管理协议》的反诉请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告百思特(湖南)商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告谭君、谭宏邦租金人民币57077.55元（已计算至2021年3月28日止），如被告百思特(湖南)商业管理有限公司需提供租金发票，原告谭君、谭宏邦需向被告百思特(湖南)商业管理有限公司提供相应款额的租金发票，如被告百思特(湖南)商业管理有限公司此后将该款代交了谭君、谭宏邦的个人所得税，可凭相关完税凭证抵付前述欠租；二、反诉被告谭君、谭宏邦按第五年的租金标准减免反诉原告百思特(湖南)商业管理有限公司一个月租金人民币15750.4元（已在前述第一项款项中抵扣）；三、驳回原告谭君、谭宏邦的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案本诉受理费1346元，由原告谭君、谭宏邦承担526元，被告百思特(湖南)商业管理有限公司承担820元，反诉案件受理费96元，由反诉被告谭君、谭宏邦承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年五月十三日代理书记员  刘倩妮