重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终612号上诉人（原审原告）：邓家彬，男，1982年8月20日出生，汉族，住重庆市黔江区。上诉人（原审原告）：魏小洪，邓家彬之妻，1980年1月9日出生，汉族，住重庆市黔江区。上诉人（原审被告）：重庆齐祥房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区城南街道办事处三台山公园，统一社会信用代码91500114561635161Q。法定代表人：龚雪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:龚建波，重庆川东南律师事务所律师。上诉人邓家彬、魏小洪因与上诉人重庆齐祥房地产开发有限公司（以下简称齐祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初8510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2021年4月28日对上诉人邓家彬，上诉人齐祥公司的委托诉讼代理人龚建波进行了询问调查。本案现已审理终结。邓家彬、魏小洪上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初8510号民事判决；二、改判支持邓家彬、魏小洪的一审全部诉讼请求；三、由齐祥公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：邓家彬、魏小洪一审举证证明案涉房屋漏水严重，存在门窗破损等问题，一审对该事实已作出认定，案涉房屋因漏水严重无法装修入住，自2019年6月30日邓家彬、魏小洪发现质量问题至2020年7月底整改结束，房屋在整改期间一直存在漏水问题，且整改期限严重超过国家相关规定的保修整改期限，齐祥公司应当承担逾期交房的责任。《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》属于格式合同，且齐祥公司未尽告知义务，其中关于房屋主体结构存在问题才能拒绝交房的约定属无效条款，对邓家彬、魏小洪不具有约束力，一审依据无效条款及齐祥公司取得的《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》认定邓家彬、魏小洪违约错误。齐祥公司答辩称，案涉房屋取得了合同及法律规定的相关手续，满足交房条件。双方签订的合同系基于各方真实意思表示，不属于格式合同。关于房屋漏水的问题，2020年1月就已经整改完毕，目前并不存在漏水的情况，邓家彬、魏小洪以门窗安装不到位、外墙不平整推脱拒绝接房，拒绝缴纳物管费，是故意扩大损失，应当承担违约责任。齐祥公司上诉请求：撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初8510号民事判决第一项“重庆齐祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿邓家彬、魏小洪房屋租金及物业费等损失共计10,989.11元”；二、改判驳回邓家彬、魏小洪的全部诉讼请求；三、判令由邓家彬、魏小洪承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：案涉房屋具备交房条件，房屋迟迟不交付是邓家彬、魏小洪故意扩大损失所致，租金损失应由其自行承担。邓家彬、魏小洪提供的租赁合同中，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金单价是每月650元，然而7月的租金单价是每月1,600元，租金单价差距较大，邓家彬、魏小洪有故意扩大损失之嫌。另外，物业费和滞纳金不应纳入损失赔偿范围，一是前述费用属于另一法律关系，与本案无关，二是邓家彬、魏小洪并未向法院提交证据证明自己确已缴纳物业费。邓家彬、魏小洪答辩称，备案登记证证书代表房屋符合交房规定，但不代表房屋具备交房条件。邓家彬、魏小洪接到齐祥公司的接房通知后，于2019年6月30日准时到约定地点接房，发现渗水漏水严重，同时有门窗破损等其他质量问题，物管记录中有相关记录，不存在故意不接房的情形。齐祥公司单方制作的商品房使用说明书及质量保证书不具有法律效力。齐祥公司陈述的整改期限不属实，整改实际在2020年7月底才完成，整改严重超期，齐祥公司应当承担违约责任。一审法院认定事实：2018年1月21日，邓家彬、魏小洪（乙方）与齐祥公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为中科·中央公园城XX-XX。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区XX号中科·中央公园城XX幢X单元XX。建筑面积为132.54平方米，其中套内建筑面积为112.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为20.19平方米，本商品房用途为住宅。第七条就交房期限及交付条件约定为：2.属预售商品房的，甲方应当在2019年6月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条就交房手续的办理约定为：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。同日，双方签订《合同补充协议》（附件四）。该协议第四条第2款约定，在房屋具备主合同第七条约定的交付条件后，无论甲方是否发出书面交房通知，乙方均应于主合同约定的房屋交付日或甲方另行通知的房屋交付日前往本项目现场办理交房手续。乙方逾期办理交付验收手续的，以主合同约定的房屋交付日视为房屋实际交付日，并视为乙方认可并接收房屋，该房屋有关的一切税费及风险（包括但不限于各项税费、物业费以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）自主合同约定的房屋交付日起由乙方承担。本补充协议另行约定甲方不予交付的情形除外。第四条第4款约定，房屋交付时，如乙方发现的房屋有任何非属主体结构性的质量问题，甲乙双方记录在交接文件中，由甲方按主合同约定处理，乙方应按时办理房屋交接手续，乙方如因上述问题拒绝办理房屋交接手续，超出约定的交付期限。视为乙方逾期接房，甲方不承担逾期交房责任。第五条约定，对主合同第九条双方另行约定如下：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，不作累加：1.在逾期九十日(含）之内，自主合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过九十日后，乙方有权自逾期第九十一日起十日内书面通知甲方单方面解除合同。甲方应当在接收到乙方解除合同正式书面通知以及在有关政府部门正式解除主合同登记备案以及预告登记后的三十个工作日内退还乙方的全部已付房款，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金（自逾期之日起至甲方收到乙方解除合同书面通知之日止）。如甲方在乙方有权解除合同之日起十日内未收到乙方发出的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行主合同并等待最终交付房屋，甲方仍按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金至房屋交付之日止。第九条关于商品质量、装饰、设备标准约定为：双方将主合同第十六条补充约定如下：1.如双方对房屋主体结构质量问题发生争议的……2.甲方交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，甲方应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如甲方认可质量问题，并同意维修但乙方仍然坚持检测所发生的费用，由乙方承担。另合同附件《新建商品房质量保证书》约定，地基基础和主体结构保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为五年，墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙的保修期限为一年，门窗及五金件、防护栏杆细部工程的保修期限为二年。2020年1月12日，经一审法院现场勘查，案涉房屋存在下列问题：1.二楼玻璃窗户的横框破损处已经通过补胶、补漆的方式进行了修复。2.客厅漏水的地方经过现场勘查没有漏水的现象。其中，邓家彬、魏小洪称门窗是补好了，但是邓家彬、魏小洪是要求齐祥公司必须更换，对于漏水的问题，现在是否漏水看不出来，齐祥公司在修整后应当进行闭水试验，不漏水才算合格。庭审中，邓家彬、魏小洪明确其损失为房屋租金9,400元。邓家彬、魏小洪主张物业费1,585.11元由齐祥公司承担。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方争议焦点有三：一是邓家彬、魏小洪互换房屋的主张是否成立；二是齐祥公司是否存在逾期交房的违约情形；三是齐祥公司是否应当赔偿邓家彬、魏小洪的租房及物业费损失。一、关于邓家彬、魏小洪主张互换房屋的问题。邓家彬、魏小洪、齐祥公司之间自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。按照合同约定，邓家彬、魏小洪购买了齐祥公司预售的中央公园XX幢X单元XX商品房，合同的标的物已经明确，在尚未解除或者变更的情况下，应当按照生效合同确定的内容行使权利、履行义务。故对于邓家彬、魏小洪主张的用同面积、同楼层、同户型与邓家彬、魏小洪购买的中央公园XX幢X单元XX互换的请求，没有合同约定和法律依据，不予支持。二、对于齐祥公司是否存在逾期交房的问题。首先，齐祥公司已经于2019年6月25日书面通知邓家彬、魏小洪于2019年6月29日至6月30日期间办理接房手续，符合合同约定的接房时间。其次，案涉商品房在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且齐祥公司制作了《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，符合交房条件。同时经一审法院释明，邓家彬、魏小洪不申请鉴定，邓家彬、魏小洪未能举证证明涉案房屋存在主体结构性的质量问题。根据《补充协议》第四条第4款的约定：房屋交付时，如乙方发现的房屋有任何非属主体结构性的质量问题，甲乙双方记录在交接文件中，由甲方按主合同约定处理，乙方应按时办理房屋交接手续，乙方如因上述问题拒绝办理房屋交接手续，超出约定的交付期限。视为乙方逾期接房，甲方不承担逾期交房责任。邓家彬、魏小洪方提供的证据不足以证明涉案房屋存在主体结构质量问题情况下，无权拒绝接房，齐祥公司也不承担逾期交房责任，故对于邓家彬、魏小洪逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。三、对于邓家彬、魏小洪主张的租金及物管费损失。根据在案证据显示，在2019年6月30日邓家彬、魏小洪接房时，存在阳台漏水、门窗破损等问题，后齐祥公司在2019年12月份进行了整改，2020年6月又出现外墙渗水，齐祥公司在2020年7月份进行了整改，结合邓家彬、魏小洪举示的派工记录表，部分问题的整改期限已经超过了合同约定的期限，能够证明因前述质量问题的整改，影响了邓家彬、魏小洪装修入住涉案房屋，按照《重庆市商品房买卖合同》第十八条的约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，齐祥公司应当履行保修义务，并对邓家彬、魏小洪造成的损失承担赔偿责任。邓家彬、魏小洪的损失包括：1.租金，邓家彬、魏小洪在2019年7月1日至2020年7月30日期间（商品房最后一次验收），共计13个月，根据邓家彬、魏小洪提供的房屋租赁合同等证据，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为650元/月×12月=7,800元，2020年7月的租金为1,600元，故对于邓家彬、魏小洪主张租金损失9,400元，予以支持。2.物业费，2019年7月1日至2020年4月30日的物管费为1,457.9元，滞纳金131.21元，共计1,589.11元，有邓家彬、魏小洪举示的缴费通知书为证，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、重庆齐祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿邓家彬、魏小洪房屋租金及物业费等损失共计10,989.11元。二、驳回邓家彬、魏小洪的其他诉讼请求。案件受理费1020元，减半收取计510元，由邓家彬、魏小洪负担396元，由重庆齐祥房地产开发有限公司负担114元。二审诉讼中，邓家彬、魏小洪提供了面谈记录表，拟证明直到2020年7月底齐祥公司才整改结束。齐祥公司质证认为，该面谈记录表不能证明整改结束时间，只是协商过程。本院审查认为，邓家彬、魏小洪提供的面谈记录表具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、齐祥公司是否存在逾期交房行为；二、齐祥公司应否承担质量瑕疵保证责任以及赔偿范围的认定。关于焦点一。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，案涉商品房在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合交房条件，且齐祥公司于合同约定的接房时间之前通知邓家彬、魏小洪在接房期限内办理手续，并未逾期交房。关于邓家彬、魏小洪主张的案涉房屋阳台漏水、门窗破损等问题，不属于房屋主体结构质量问题，依照《补充协议》第四条第四款约定，邓家彬、魏小洪因案涉房屋非属主体结构性的质量问题拒绝办理房屋交接手续的，超出约定的交付期限的，视为邓家彬、魏小洪逾期接房，齐祥公司不承担逾期交房责任。《补充协议》是邓家彬、魏小洪和齐祥公司真实意思表示，且该补充协议不是对涉案房屋保修责任限制性约定，不构成格式条款，而是邓家彬、魏小洪与齐祥公司双方协商的结果。基于齐祥公司不存在违约交房的事实，一审驳回邓家彬、魏小洪要求齐祥公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求并无不当，应予维持。关于焦点二。案涉房屋交付后，因阳台漏水、门窗破损等问题妨碍邓家彬、魏小洪装修入住，应当按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十八条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，齐祥公司应当履行保修义务，并对邓家彬、魏小洪的损失承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案损失赔偿范围应当以《重庆市商品房买卖合同》订立时可预见的损失及因违约行为产生的实际损失为限，齐祥公司的逾期交房行为及房屋的质量问题直接妨碍二人入住，面临整修期间的房屋居住价值损失，结合邓家彬、魏小洪此前提交的案涉房屋物业费缴费单据，一审法院将涉案房屋物业费及案涉房屋租金纳入赔偿范围并无不当。齐祥公司上诉主张不应承担涉案房屋租金和物业费的理由不成立，本院不予支持。综上，邓家彬、魏小洪、齐祥公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,020元，上诉人邓家彬、魏小洪负担510元，上诉人重庆齐祥房地产开发有限公司负担510元。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二一年五月二十四日法官助理 魏国君书 记 员 吴松涛