贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1941号上诉人（原审被告）：穆昌甫，男，汉族，1964年2月3日出生，住毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：中国共产党毕节市委员会党校，住所地：毕节市七星关区拥军路。法定代表人：谭太富，系该校校长。委托诉讼代理人：聂青青，贵州本芳律师事务所律师。上诉人穆昌甫因与被上诉人中国共产党毕节市委员会党校（以下简称毕节市委党校）租赁合同纠纷一案，不服毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初18077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人穆昌甫上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求。三、判令一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要的事实和理由是：一、上诉人根本不存在将租赁房屋转租他人，更谈不上非法；二是上诉人与被上诉人所签协议书也没有规定上诉人转租租赁房屋必须经被上诉人同意；三是一审讲的转租，可能是上诉人与郭勃霖签订的餐馆租赁合同，该合同的租赁标的是“奢香美食城”。二、对标的物，上诉人除了根据协议书进行必要的维修和装修外，根本不存在所谓的扩建、改建。原来的墙体还是原来的墙体，原来的瓦房还是原来的瓦房，原房屋的尺寸还是原房屋的尺寸，也就是说原房屋的一砖一瓦上诉人都没有动。一审法院认为的扩建、改建，可能是指上诉人与史晓珊利用职工煤棚改建的部分，但该行为与本案无关。见被上诉人提供的大方县人民法院（2017）黔0521行初381号行政判决书。三、至于所欠租金，一是上诉人认为被上诉人扣发了上诉人2013年6月至2014年2月的工资，可以视为抵交租金；二是被上诉人向七星关区城乡规划局去涵，请求其拆除了上诉人租赁职工煤棚改建的房屋，上诉人要求被上诉人要有个说法，故没有按时缴纳租金；三是即使上诉人拖欠租金，被上诉人也应事先通知上诉人，在合理期限内，上诉人仍不缴纳的，被上诉人才能以此作为解除合同的理由，而被上诉人从未向上诉人追缴过租金；四是除以上理由外，在不解除租赁合同的条件下，要求上诉人补交租金，上诉人是认可的。被上诉人毕节市委党校答辩称，一、上诉人所称2013年6月至2014年2月扣划租金事实错误。二、上诉人违法改扩建以及未经被上诉人同意违法转租是经由法院裁判文书所认定的事实，因此，请求驳回上诉人的上诉请求。原告毕节市委党校向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告穆昌甫之间的租赁合同。二、被告穆昌甫向原告支付所欠租金共计40,000.00元，并向原告支付违约金50,000.00元。三、本案诉讼费由被告穆昌甫承担。一审法院经审理查明，2009年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，约定“一、甲方同意将坐落于郭家湾家属区的瓦房一栋出租给乙方。二、用于经营餐饮、会所和茶室。三、租赁期限5年，自2009年6月1日至2015年5月31日止。四、租赁期限届满，该租赁物尚不拆除，则租赁期限顺延，每次顺延期限五年。五、租赁期间的租金为：第一年免收租金；第二年租金五千元，第三年起每年以上一年为基数递增伍佰元，交费时间为每年的五月三十一日前。……七、该宿舍区周围属甲方所有或管理的土地由乙方管理和使用，甲方鼓励乙方对该幅土地进行绿化和美化。八、租赁期间，该家属区的院坝由乙方负责管理，乙方必须保证该家属区的环境卫生，包括各单元的楼道和灰渣。……十二、本协议一式三份，甲方党校、家管会和乙方各执一份。”被告与原告签订前述《协议书》之后，未经原告同意将前述房屋非法转租给他人，并私自对该房屋进行扩建。且被告从2015年之后就拖欠原告租金至今，欠付租金共计40,000.00元。为此，原告诉来一审法院处理。一审法院认为,原告毕节市委党校与被告穆昌甫签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定履行了出租义务，将租赁物交由被告管理使用，被告未按合同约定全面履行承租义务。根据双方签订的《协议书》第七款、第八款，被告对宿舍区周围属于甲方所有或管理的土地享有管理使的权利，且有绿化、美化和保证环境卫生的义务。在被告管理使用期间，在标的物上进行了扩建、改建，被告添建房屋行为不但违反了双方的合同约定构成违约，也违反了法律、行政法规的强制性规定，属于违法行为，故对原告要求解除与被告签订的《协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。原告请求被告支付所欠租金及支付违约金，被告穆昌甫认为2013年到2014年期间被原告毕节市委党校扣发的工资应视为租金予以抵扣，但在2010年到2015年被告穆昌甫已经全额支付了房屋租金，被告穆昌甫也未能举证证明扣发工资即是用于抵扣缴纳房屋租金，所以扣发工资不应认定为本案房屋租金予以抵扣，属于另一法律关系，被告穆昌甫可以另行主张。2010年起至2016年1月房屋租金应缴37,500.00元，被告共缴纳房屋租金35,500.00元，从2016年2月起至2020年12月2日房屋租金共计40,000.00被告至今未支付，故对原告要求被告支付所欠租金40,000.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告穆昌甫从2016年起便未再支付租金，原告至2020年才向一审法院起诉主张自己的权利，因租金问题系原告怠于行使追偿权且双方存在扣发工资等情况，故对原告要求被告支付违约金50,000.00元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国共产党毕节市委员会党校与被告穆昌甫在2009年6月3日签订的租赁协议书。二、由被告穆昌甫支付所欠原告中国共产党毕节市委员会党校租金40,000.00元。限本判决发生法律效力之日起十日内履行。三、驳回原告中国共产党毕节市委员会党校其他诉讼请求。案件受理费1,025.00元（已按简易程序减半收取），由被告穆昌甫承担。本院二审期间，上诉人新提交的证据有：行政判决书及照片。证明：一审判决认定的上诉人对租赁物改扩建不是事实，租赁物还是原样。奢香美食城的经营者史晓珊进行的改扩建与上诉人无关系。被上诉人毕节市委党校质证认为，对该两份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可。上诉人出示的照片不能显示其拍摄时间，上诉人改扩建是经由所提交的行政判决书所确认的事实，且改扩建的范围也在租赁合同所租范围内。对于上诉人提交的行政判决书，我方已在一审中出示，恰恰证明上诉人改扩建的事实。被上诉人毕节市委党校二审中新提交的证据有：会议记录、工资花名册、凭证、大方法院执行文书。证明：上诉人所称2013年6月至2014年2月扣划工资是由于其上班不服管理，由党委决定作出的处罚，并不是上诉人所称扣划租金，上诉人自2015年后就未缴纳租金已构成违约。上诉人穆昌甫质证认为与本案无关。就上诉人穆昌甫二审中提交的证据，证据真实，达不到其证明目的，行政判决书认定的事实恰好证明上诉人对案涉租赁物进行改扩建，故本院对上诉人的证明目的不予确认。就被上诉人二审中提交的证据，证据真实，与待证事项相关联，予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案应当适用民法典施行前有关租赁的法律、司法解释。就上诉人的上诉理由一，就其转租的事实，上诉人二审中也承认转租，承认于2020年5月份收回转租。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案无证据证明毕节市委党校同意上诉人转租，故毕节市委党校有权解除合同，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。就上诉人的上诉理由二，在案的行政判决书查明“奢香美食城居住用房系穆昌甫利用公厕、伙房改建。”，证明上诉人穆昌甫存在改建且改变租赁物使用性质的事实。故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，毕节市委党校有权解除租赁合同。就上诉人的上诉理由三，毕节市委党校提交的证据足以证明扣工资具有合法事由，上诉人主张工资抵扣租金的理由没有任何事实依据。上诉人自2016年以来至毕节市委党校提起本案诉讼，都未交纳租金，严重违约。本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，毕节市委党校有权解除租赁合同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由穆昌甫负担。本判决为终审判决。审判长 徐 洪审判员 刘光全审判员 张 雄二〇二一年五月十九日书记员 郑勤文