广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6623号上诉人（原审被告）：曹燕霞，女，1967年2月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝思静，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心，住所地广东省广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，该中心主任。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：严荣盛，男，1984年10月21日出生，汉族，身份证登记住址江苏省洪泽县。上诉人曹燕霞因与被上诉人广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心（原广州市荔湾区土地房屋管理所，以下简称荔湾住房保障中心）、原审第三人严荣盛租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10319号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人曹燕霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回荔湾住房保障中心的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由荔湾土地房屋管理所承担。事实和理由：一、一审法院完全忽视曹燕霞的意见，片面采信严荣盛单方陈述认定曹燕霞存在“转租”，属于认定事实错误。严荣盛的陈述及资料均不可信，事实上曹燕霞不存在转租行为，案涉商铺一直由曹燕霞经营管理。曹燕霞与严荣盛是合作关系，营业执照及经营许可证均是曹燕霞办理，商铺名称也是“甘润堂”。合作过程中，因劳动者存在工资问题向有关部门投诉，均由曹燕霞到有关部门与劳动者协商处理。因经营不善，严荣盛与曹燕霞于2020年1月底结束了合作关系，产生纠纷两者之间存在利害关系，因此严荣盛关于双方是租赁关系的陈述不具有真实性及可信性。二、一审法院根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第八条认定曹燕霞放弃房屋承租权，《解除租赁关系的通知》已发生解除效力，推断“合同已于2020年4月23日解除”，属事实认定错误，法律适用错误。退一步讲，即便法院认为曹燕霞与严荣盛是租赁关系，那么依照《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第八条的规定，在2019年6月1日时涉案合同就已终止，荔湾住房保障中心应当收回商铺。但荔湾住房保障中心并未在2019年6月1日向曹燕霞提出终止合同的要求，且在其发出《解除租赁关系的通知》之前，均正常接收租金，并向曹燕霞出具发票，应视为双方处于正常履行合同。荔湾住房保障中心于2020年4月10日发出《解除租赁关系的通知》时，曹燕霞并不存在案涉合同第八条中转租的，故该《解除租赁关系的通知》并不能产生合同解除的效力。三、若法院认为曹燕霞与严荣盛构成租赁关系，也已经超过六个月的异议期，荔湾住房保障中心无权要求解除合同。按照惯例，荔湾住房保障中心每月都会前往案涉商铺巡逻检查，且依据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十八条“乙方必须服从甲方或受甲方委托的房屋管理机构管理，甲方同时委托广州市阳河物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项”的规定，若曹燕霞存在转租行为，荔湾住房保障中心可以及时发现。荔湾住房保障中心于2020年4月才发出《解除租赁关系的通知》，已经超过六个月的合理期限，不应得到支持。四、曹燕霞一审中已经对严荣盛提供的租赁合同提出异议，且合同中第3页“已收到33000元整，租金11000元，共计44000元整”并非曹燕霞填写，与曹燕霞填写的其他信息不一致。曹燕霞从未有与严荣盛签订租赁合同的意思表示，双方仅仅是合作关系。荔湾住房保障中心也没有提供证据证明其2020年2月才知道曹燕霞转租的事实，结合因疫情期间经营不善，严荣盛曹燕霞产生矛盾，严荣盛所作陈述不具有真实性及可信性。荔湾住房保障中心发出通知要求解除合同时，不符合合同解除的条件，曹燕霞不存在违约行为，并已于2020年4月23日明确表示不同意解除合同，荔湾住房保障中心发出通知解除合同的行为不能达到解除合同的效果。曹燕霞一直履行支付租金、合理使用房屋的义务，从未放弃承租权，即便在疫情导致经营亏损的情况下仍按期缴付租金，最近一次交租的时间为2021年3月29日，案涉商铺也向曹燕霞开具了租金的发票，故曹燕霞不存在需要支付占用费的情况。综上，曹燕霞上诉请求二审法院依法改判。被上诉人荔湾住房保障中心二审答辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，裁判结果正确，请求予以维持。一、荔湾住房保障中心在2020年4月向曹燕霞发出解除租赁合同的通知，并不存在知道或是应当知道涉案房屋存在转租行为已超过6个月要求解除合同的情形。二、荔湾住房保障中心虽起诉主张从2020年10月1日起计算房屋占用费，荔湾住房保障中心一审中已表示这是笔误，当时是为了节省司法资源，故没有变更诉讼请求，按照合同约定及法律规定，应当从解除合同次日起计算占用费。荔湾住房保障中心对此未提出上诉，对于一审法院的认定予以认可。三、关于转租的事实，严荣盛提供的租赁合同、严荣盛与曹燕霞的微信聊天记录均可以证明严荣盛与曹燕霞之间名为合作实为租赁。严荣盛固定每月向曹燕霞支付11000元的费用，该费用即为租金，且严荣盛提供的租赁合同最后明确约定了租金及押金，与曹燕霞声称的两者系合作关系显然不符。原审第三人严荣盛经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。荔湾住房保障中心于2020年8月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认荔湾住房保障中心与曹燕霞就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系于2020年8月28日（起诉之日）解除；2.曹燕霞(含共同使用人)及严荣盛（含共同使用人)腾空上址房屋交还荔湾住房保障中心；3.曹燕霞按照每月7510元的标准，向荔湾住房保障中心支付自2020年9月1日起至曹燕霞、严荣盛及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；4.曹燕霞按照每月2253元的标准，向荔湾住房保障中心支付自2020年9月1日起至曹燕霞、严荣盛及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；5.本案诉讼费用由曹燕霞承担。一审庭审中，荔湾住房保障中心明确其诉请如下：1.确认荔湾住房保障中心与曹燕霞就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系于2020年4月23日解除；第2-5项诉请同前述第2-5项诉请内容。原审第三人严荣盛一审述称，对荔湾住房保障中心的诉请没有意见。一审法院经审理查明：案涉荔××××号1楼房屋为广州市房地产管理局的直管公房，使用性质为住宅和商业，共2层，建筑面积22.19平方米。2018年12月28日，荔湾住房保障中心（出租人、甲方）与曹燕霞（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔××××号首层（产别为经租产）的直管房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积19.38平方米；租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日，月租金为7510元，租金按月结算，每月的第15日前将本月的租金以银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应于租赁合同签订之日起10个工作日内一次性通过现金方式向甲方交纳22530元保证金，租赁期满或终止、解除本合同后，乙方应在一个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网络费及其他相关费用。甲方应在乙方缴清相关费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金予以没收。租赁期内，乙方依时交纳租金；不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租人，本合同自发生前款规定情形之日起终止，甲方收回房屋，乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或其他应缴纳费用的须缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。乙方不得擅自对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，若乙方确需对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备的，必须经甲方书面同意并订立书面协议，同时取得相关部门书面许可后方可设施，且甲方有权对工程进行监督。扩、加、改建、室内装修、增设设备的费用由乙方承担，产权及相关权利、权益归属甲方；合同期满或因故终止、解除的，上述扩、加、改建部分、室内装修、增设设备应一并移交给甲方，甲方不作补偿。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行。乙方必须服从甲方或受甲方委托的房屋管理机构管理，甲方同意委托广州市阳河物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。租赁期满或因其他原因导致合同终止、解除，乙方应在十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用，逾期乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理。（第二十条）1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2.租赁期届满或合同因乙方违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠租金和其他应缴费用总额的30%向乙方收取违约金。双方已了解本合同全部内容，自愿签订本合同，并保证遵守、履行；房屋出租用途为非住宅，禁止用于经营餐饮、废品回收等；等等。合同签订后，荔湾住房保障中心将案涉房屋交付曹燕霞使用，曹燕霞向荔湾住房保障中心支付了保证金22530元，向荔湾住房保障中心支付租金至2020年9月份，因新冠疫情影响，荔湾住房保障中心免除了曹燕霞2020年3月份、4月份和8月份的租金。2019年2月25日，经工商部门核准登记，曹燕霞领取了以其为经营者的广州市荔湾区甘润堂甜品店（个体工商户）的营业执照，经营范围为餐饮业。2019年5月12日，曹燕霞与严荣盛签订协议，约定曹燕霞将荔××××号首层房屋出租给严荣盛作商业用途使用，租赁期限2019年6月1日至2024年1月有31日，每月租金11000元，保证金33000元；等等。曹燕霞在协议尾部手写“已收到押金33000元，租金1个月11000元，共计44000元（包括6月租金），11000元/月。协议签订后，曹燕霞将案涉商铺交由严荣盛经营，2019年5月26日，严荣盛将装修好的案涉商铺门面“芝麻糊世家”的照片通过微信发送给曹燕霞，曹燕霞回复“可以，挺好的。”严荣盛通过其雇佣的工人每月向曹燕霞转账11000元和水电费。2019年9月1日，案外人黎伟彬向职能部门反映位于荔××××号的广州市荔湾区甘润堂甜品店拖欠其2019年8月工资问题。曹燕霞于2019年9月6日回复该职能部门已结清工资，不存在拖欠。黎伟彬反映欠薪情况时提供的入职单位联系人电话为139××××4010。严荣盛庭审时陈述该电话号码是其聘请的管理店铺经营的人刘先生的，黎伟彬要信访人的其实就是刘先生。2020年2月4日，曹燕霞通过微信通知严荣盛，其将以下内容发给了刘先生：“若要继续开档的话，需在今晚12点前转账5000元，不做的话明天就换锁，我的营业执照已取回。”严荣盛回复：“我尽力了，很努力去劝和你们了，请你不要把责任推到我这……”曹燕霞进而要求把档口里的东西都搬走，并于2020年2月5日发送照片告知严荣盛已叫警察见证把店铺内的东西搬出，警察说合约是谁签的，物品归签名人所有等。2020年2月6日，曹燕霞要求严荣盛把招牌拆了，修复成曹燕霞原来的招牌。2020年2月12日，严荣盛通过微信告知曹燕霞“司法部门见”。曹燕霞即时回复：“好，2天后要换锁，司法部门见。”2020年3月31日，曹燕霞向严荣盛发送微信信息：“严生：你应该记得当初是你上门（龙津路档口）要求和我合作做生意的，你还告知我西华路的芝麻糊世家也是公租房（房管局的），也是你的这件事（合作关系），你自备的合同（房屋租赁）、你填写的字合符常理吗？还有就是你的表哥（刘生）请的工仔讲：他天天上班都是去街或在店外玩手机，态度差，试问这样会有好生意？难！亏本在所难免，既然现在要打官司了，我等着！”2020年4月23日，荔湾住房保障中心向曹燕霞送达《解除租赁关系的通知》，载明：你承租我局管辖的广州市荔××××号首层房屋，承租面积19.38平方米，用作非住宅用途使用，原租赁合同期为2019年2月1日至2024年1月31日，合同期间，违反合同第八规定，因此我局对你通知如下：在本《解除租赁关系的通知》送达之日起，解除与你就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系，请你及共同使用人于2020年4月30日前腾空该房屋交还我局，你户在交还上址房屋给我局前，应按照原合同约定的月租金标准（即7510元）向我局缴纳房屋有偿使用金，直到将该屋的使用权交还我局之日止。一审庭审中，荔湾住房保障中心陈述案涉商铺交付给曹燕霞后，曹燕霞开始经营时便已知道其在案涉商铺内经营甜品，未对其经营项目提出异议；经严荣盛于2020年2月份告知，才知悉曹燕霞转租，于是在2020年4月份向曹燕霞发出解除租赁关系的通知；表示不需要在本案中处理保证金。严荣盛陈述曹燕霞已将其物品搬出案涉商铺。曹燕霞陈述案涉商铺现由其使用，经营甜品。一审法院认为：荔湾住房保障中心、曹燕霞签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据曹燕霞与严荣盛签订的协议中曹燕霞手写内容以及双方之间的微信往来，其与严荣盛签订协议时的真实意思表示应为将案涉商铺出租给严荣盛，每月租金11000元。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，曹燕霞不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用，违反前款规定则视为曹燕霞自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起终止，荔湾住房保障中心收回房屋。现曹燕霞存在转租行为，其已违反上述合同约定，按上述合同约定，在转租行为发生之日已视曹燕霞放弃房屋承租权。现无证据证明荔湾住房保障中心知道或应当知道曹燕霞转租行为超过六个月未提出异议，故荔湾住房保障中心以曹燕霞转租为由于2020年4月23日送达给曹燕霞的《解除租赁关系的通知》符合合同约定和法律规定，已发生解除效力，一审法院对荔湾住房保障中心要求确认双方租赁关系于2020年4月23日解除的诉请，依法予以支持。合同解除后，曹燕霞及其共同使用人应将案涉商铺交还给荔湾住房保障中心并按7510元/月的标准向荔湾住房保障中心支付自2020年10月1日起至交还案涉商铺之日止的房屋占用费。荔湾住房保障中心诉请的每月2253元的逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院依法予以支持。虽合同已于2020年4月23日解除，依合同约定可从荔湾住房保障中心要求曹燕霞搬迁之日起计算逾期腾房违约金，荔湾住房保障中心诉请自2020年9月1日起计算逾期交房违约金，属于其自行处分其民事权利和诉讼权利，一审法院依法予以准许。由于现无证据证明严荣盛仍在使用案涉商铺，故对于荔湾住房保障中心要求严荣盛（含共同使用人）腾空交还案涉商铺的诉请，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院2020年12月30日判决如下：一、确认原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告曹燕霞于2018年12月28日就广州市荔××××号首层房屋签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（非住宅）》于2020年4月23日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞（含共同使用人）向原告广州市荔湾区土地房屋管理所腾空交还广州市荔××××号首层房屋；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞按每月7510元的标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年10月1日起至腾空交还上址房屋之日止的房屋占用费；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞按每月2253元的标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年9月1日起至腾空交还上址房屋之日止的逾期腾房违约金；五、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由被告曹燕霞负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另查明，一、曹燕霞当庭提交：1.中国工商银行活期历史明细清单、2.发票，拟证明曹燕霞一直按每月7510元的标准按期足额缴纳租金至开庭之日。荔湾住房保障中心质证称：对曹燕霞提交证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，2020年10月起，曹燕霞向荔湾住房保障中心支付的费用属于房屋占用费，且仅支付至2021年3月。二、曹燕霞二审称其对严荣盛一审提交的租赁合同不予认可，故提交《司法鉴定申请书》，请求法院对严荣盛在一审过程中提交的《广州市房屋租赁合同》原件的形成时间，及第三页甲方曹燕霞处的签名及指模是否属于曹燕霞进行司法鉴定。本院经对曹燕霞二审提交证据审查认为：第一，曹燕霞所提交的二审新证据仅证明其实际付款情况并不足以推翻一审认定的事实；第二，曹燕霞一审质证称对严荣盛提供《广州市房屋租赁合同》第三页中曹燕霞的名字是曹燕霞本人所签，签名时没有合同前两页，当时严荣盛称按合作协议方式签订合同，严荣盛让曹燕霞先行签署这张作为收取款项的收据；曹燕霞二审称该合同第三页空白处手写“按金（33000元整）、（包括6个月）租金”、“11000元每月”内容像其本人字迹，但严荣盛一审庭上提交的合同原件与曹燕霞当时写下收据内容的纸张不一致；并且曹燕霞签名时，纸张上并无“已收到33000元整，租金一个月11000元整，共计44000元整”内容。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、案涉租赁合同应否解除；二、占用费及逾期腾房违约金计付的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，案涉租赁合同应否解除的问题。荔湾住房保障中心、曹燕霞签订的案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。案涉租赁合同明确约定，曹燕霞不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用，违反前款规定则视为曹燕霞自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起终止，荔湾住房保障中心收回房屋。荔湾住房保障中心一审提供的证据足以证明曹燕霞与严荣盛签订协议的真实意思表示是将案涉房屋出租给严荣盛，每月租金11000元。曹燕霞存在转租行为，构成违约，荔湾住房保障中心以曹燕霞转租为由向曹燕霞发出《解除租赁关系的通知》于2020年4月23日送达给曹燕霞。一审法院认定该《解除租赁关系的通知》即日发生合同解除的法律效力，符合合同约定和法律规定，应予维持。曹燕霞称其与严荣盛系合作关系，与两者所签署的协议中权利义务及其自行书写收款内容不符。曹燕霞一审中已明确表示租赁合同第三页中曹燕霞为其本人所签，二审期间其又申请对此进行司法鉴定，有违诚信原则，本院不予接纳。另外，曹燕霞上诉主张荔湾住房保障中心知道或应当知道曹燕霞转租行为超过六个月未提出异议，但曹燕霞并未提供证据证明荔湾住房保障中心提起异议的行为超过六个月，其该项上诉主张，本院不予支持。二、关于争议焦点二，合同解除后占用费及逾期腾房违约金计付的问题。荔湾住房保障中心、曹燕霞签订的案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定“租赁期届满或合同因乙方（曹燕霞）违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方（荔湾住房保障中心）除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠租金和其他应缴费用总额的30%向乙方收取违约金”。一审法院认定曹燕霞及其共同使用人应将案涉商铺交还给荔湾住房保障中心并按7510元/月的标准向荔湾住房保障中心支付自2020年10月1日起至交还案涉商铺之日止的房屋占用费，符合合同约定。双方合同于2020年4月23日解除，荔湾住房保障中心诉请曹燕霞自2020年9月1日起按每月2253元的标准计付逾期腾房违约金，属于其自行处分其民事权利和诉讼权利，予以准许。另外，双方确认曹燕霞诉讼中每月支付的7510元款项，可在本判决执行过程中一并抵扣处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。上诉人曹燕霞的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹燕霞负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年五月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶