山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3239号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市民委员会，住所地济南市。法定代表人：王德军，村委会主任。委托诉讼代理人：赵尊鲁，山东瑞文律师事务所律师。委托诉讼代理人：关勤，山东瑞文律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：重汽集团济南华盛专用汽车有限公司，住所地济南市。法定代表人：王正中，该公司经理。委托诉讼代理人：陈亮，山东沃德律师事务所律师。上诉人济南市民委员会（以下简称赵家庄村委会）与上诉人重汽集团济南华盛专用汽车有限公司（以下简称重汽华盛公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵家庄村委会上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判赵家庄村委会支付赵家庄村委会110,762.5元；2.一审、二审诉讼费由重汽华盛公司承担。事实和理由：一审判决第四项中对于赵家庄村委会应返还多收重汽华盛公司租金的金额存在认定事实及法律适用错误，具体理由如下：一、一审对重汽华盛公司多交租金的金额事实认定错误。2015年10月政府扩宽马路占用合同项下租赁土地的面积实际为400平方米。因此，重汽华盛公司多交的租金实际为110,762.5元（400：6400×（1684700+175000-2），赵家庄村委会应返还重汽华盛公司110,762.5元。二、一审判决对赵家庄村委会应返还多收重汽华盛公司租金的金额，适用法律错误。一审中，重汽华盛公司已经明确提出要求赵家庄村委返还的多交租金数额为310,617元以及计算方式，因此一审判决对赵家庄村委应返还多收重汽华盛公司租金的金额为410375元，适用法律错误。重汽华盛公司辩称，2002年5月24日，重汽华盛公司与赵家庄村委双方签订租赁合同书，重汽华盛公司依约履行合同，一审法院对多交租金的事实认定正确。一审庭审中，重汽华盛公司重新提交了计算依据并变更了诉讼请求为返还410375元租赁费，请求依法驳回赵家庄村委会的诉讼请求。重汽华盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回赵家庄村委诉讼请求；2、依法支持重汽华盛公司在一审中的所有反诉请求事项。3、一、二审诉讼费用由赵家庄村委会承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审中，赵家庄村委会提交的2005年9月24日的租赁合同存在伪造和隐匿，属于虚假的民事诉讼行为，应当依法予以制裁。二、一审判决认定事实错误。1、关于本诉认定事实错误。赵家庄村委会举证证明重汽华盛公司转租的合同，是2019年10月29日由出租人山东新六洲实业有限公司，出租给韩默林的房屋租赁合同。事实上，2016年重汽华盛公司转租给山东新六洲实业有限公司后，该公司项目获得济南市历城区政府正式批准、立项，并且向社会进行了公示。在这长达五年的时间里，在涉案土地上改建、整修、经营，赵家庄村委会却推说一直不知道，是站不住脚的。根据以上事实，应当认定赵家庄村委会对重汽华盛公司转租的事实属于应当知道。2、关于反诉认定事实的错误。对双方租赁合同第三条的约定一审判决认定：双方合同约定土地使用税由甲方交纳的时间为前五年，系明显的断章取义。一审判决认定只有前五年土地税由甲方交纳，不仅明显违背合同本意，也不符合交易习惯。综上，一审判决对此事实的认定是脱离实际的主观评判，是错误的。3.一审法院未注意到赵家庄村委会的合同解除权受合同约定限制的事实。《租赁合同书》第十三条明确约定，“未经双方同意，甲乙双方不得以任何借口解除合同。”该约定系双方关于合同解除权行使的特别约定。在重汽华盛公司毫不知情的情况下，赵家庄村委会突然以提起诉讼的方式要求解除合同系明显违约行为，不应得到法庭支持。而且本合同已经履行了十八年多的时间，已经接近届满期限。此外，诉争土地已经经过政府相关部门批准开发，此时解除不仅不利于维护交易稳定性，而且会导致多方利益受损的结局，不符合民商法的精神。三、一审判决适用法律错误。首先，正是由于一审判决对于事实的错误认定，从而导致错误的法律适用。其次，重汽华盛公司在一审中提出的反诉请求，于法有据、于理相合，在赵家庄村委并未做出任何有效抗辩的情况下，一审法院未能予以全部支持，无法律依据。四、无论将双方所签合同的性质定位于房屋租赁合同还是土地租赁合同，该合同都不应予以解除。（一）如果认定为房屋租赁合同。首先，合同书的第十三条确立了约定解除权。另一方面，《合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定系法律的任意性规定而非强制性规定，允许当事人做另外的约定。因此，《租赁合同书》第十三条中的“任何借口”显然包含了“转租”在内。换言之，即便一审赵家庄村委会以一审重汽华盛公司转租为由行使合同解除权，那也必须履行《租赁合同书》第十三条所设定的合同义务。本案中所约定的解除合同的条件并未成就，赵家庄村委会无法当然地享有依其单方意愿就可以随意解除合同的权利。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。重汽华盛公司所承租的院落位于“铁骑路12号”。记载日期为2016年12月22日的《山东省建设项目备案证明（副本）》（济历城发改服务[2016]37号）载明，铁骑路12号的院落将被“山东金纬度文化发展有限公司”用于建设“山东东郊记忆文化创意产业园”项目。建设内容“该项目利用原有厂房改建”。2017年11月19日，媒体公开报道了“济南历城区签约25个重点项目，总投资640亿元”，其中山东东郊文化创意产业园项目由鲍山街道办与“山东金纬度文化发展有限公司”签约在历城区铁骑路12号进行项目投资建设。赵家庄村委会作为鲍山街道办的下辖村庄和直接利益相关人，显然应当知道该院落的实际使用主体已非“重汽集团济南华盛专用汽车有限公司”。根据工商登记资料记载：山东金纬度文化发展有限公司大股东陈晓东与山东新六洲实业有限公司股东陈晓东为同一个人，重汽华盛公司虽然转租给山东新六洲实业有限公司，但是，山东金纬度文化发展有限公司早在2016年12月就开始在该处院落—铁骑路12号申报并获得批准建设“山东东郊记忆文化创意产业园”。由此可见，赵家庄村委会至少在2017年就知道或应当知道重汽华盛公司将案涉院落转租的情况，但其并未在六个月内提出异议，2020年7月才以重汽华盛公司转租为由要求解除合同，其主张于法无据，不应获得法院的支持。最后，合同法关于合同解除权的规定彰显了对合同解除的审慎态度。本案双方所签署的租赁合同已经顺利履行了近19年，还有1年多即将履行完毕。这事实上足以证明双方存在良好的合作基础。如果此时解除合同对双方而言都是一种损失，徒增无谓的交易成本，也增加其他社会成本，会造成共损的局面。这违背了民法鼓励交易、维护交易安全稳定的精神。（二）如果认定为土地租赁（承包）合同。根据有关法律规定，重汽华盛公司的“转租”行为只需要向发包方备案即可，无需经过发包方的同意。因此，即便重汽华盛公司未经赵家庄村委同意即将所承包土地转租给第三人，也不能成为赵家庄村委主张解除合同的法定理由。六、重汽华盛公司要求赵家庄村委会开具租赁费发票并赔偿因此造成的经济损失的诉讼请求应当得到法院支持。赵家庄村委收到租金后没有及时向重汽华盛公司开具发票，致使重汽华盛公司不能依法及时进行成本扣除，给重汽华盛公司造成极大经济损失。赵家庄村委辩称，重汽华盛公司擅自转租，违反相关法律规定，赵家庄村委有权予以解除。赵家庄村委向一审法院起诉请求：1.请求判令解除赵家庄村委与重汽华盛公司于2002年5月24日签订的租赁合同；2.请求判令重汽华盛公司向赵家庄村委返还济南市历城区铁骑路南首路东赵家庄村委租赁给重汽华盛公司的涉案院落；3.请求判令诉讼费由重汽华盛公司承担；4.第一项变更为请求判令解除赵家庄村委与重汽华盛公司于2005年9月24日签订的租赁合同。重汽华盛公司向一审法院提出反诉请求：1.判令赵家庄村委偿还重汽华盛公司代为支付的土地使用税税金1326155.30元；2.判令赵家庄村委向重汽华盛公司开具1464600元租赁费发票并赔偿重汽华盛公司因此造成的经济损失366150元；3.本案诉讼费用由赵家庄村委承担。后，重汽华盛公司将其反诉请求第一项中代为支付的土地使用税税金变更为1078106.33元（其中本金740959.33元，利息337147元），另增加一项反诉请求，请求判令赵家庄村委返还重汽华盛公司多缴纳的租赁费310617元。一审法院认定事实：2002年5月24日，赵家庄村委（甲方）与重汽华盛公司（乙方）签订租赁合同书一份，约定赵家庄村委将位于铁骑路南首路东院落租赁给重汽华盛公司，租赁期限二十年，自二〇〇二年九月一日至二〇二二年八月三十日。合同第三条约定租赁费交纳数额及方式：前五年（二〇〇二年九月一日至二〇〇七年八月三十日）租赁费每年20万元，土地使用税及房产使用税由赵家庄村委会承担（按现有房产及房产价值），其它费用由重汽华盛公司承担。本合同签订后当日内交清全年租赁费20万元整，第二年每半年交纳一次，于当年八月三十日交10万元，次年二月二十九日交10万元。从第六年（二〇〇七年九月一日）起，在上年度应交租金总额的基础上，租赁费每年递增5%。以此类推。重汽华盛公司于每年的八月三十日和次年二月二十九日前一次性分别交付给赵家庄村委半年租赁费，从第十六年开始每年向赵家庄村委会交纳租赁费35万元，交款时间同上；合同第四条约定：双方签订合同后，重汽华盛公司须按合同规定期限付给赵家庄村委租赁费，逾期不交纳，每天按当年应纳租赁费总额的万分之五加纳滞纳金，逾期两个月，重汽华盛公司仍不交纳租赁费及滞纳金，赵家庄村委会有权终止合同，所造成的损失由重汽华盛公司负担；合同第十条约定：租赁期间，财产隶属赵家庄村委会的，重汽华盛公司不能擅自转租转包，如因特殊情况需转租转包，应按法律程序经双方协商终止合同后方可进行，重汽华盛公司在承租的院落上扩建项目和厂房改造，需经赵家庄村委同意；合同第十二条约定：如因国家统一征用或各级政府统一规划占地，双方应无条件服从，如因规划影响重汽华盛公司不能正常生产，双方可协商依法作出补充协定；合同第十三条约定：双方因故终止合同，需提前三个月书面通知对方，待双方协商终止合同方可进行。未经双方同意，双方不得以任何借口解除合同。如一方提出终止合同后，在双方研究正式终止合同前，率先不履行合同的一方要向对方交纳10万元违约金。2005年9月24日，赵家庄村委会（甲方）与重汽华盛公司（乙方）重新签订租赁合同书一份，约定赵家庄村委将位于铁骑路南首路东院落壹处，占地约计9.6亩租赁给重汽华盛公司，该合同其它内容与双方于2002年5月24日签订的租赁合同书内容一致。合同签订后，重汽华盛公司依约向赵家庄村委会支付租金，自2002年9月起自2021年8月止，租金合计人民币486.34万元。自2006年至2020年，重汽华盛公司向税务机关缴纳了土地使用税共计人民币740,959.33元。2015年10月，因政府拓宽马路占用了合同项下租赁土地1482平方米，重汽华盛公司仍按合同约定的租赁土地面积向赵家庄村委会支付了租金。2016年，重汽华盛公司未经赵家庄村委同意，将合同项下租赁土地转租他人。一审法院认为，本案的争议焦点是，案涉2005年9月24日租赁合同是否应予解除。赵家庄村委会与重汽华盛公司于2005年9月24日重新签订的租赁合同书系双方当事人对2002年5月24日所签租赁合同书的变更，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”重汽华盛公司未经赵家庄村委同意，擅自将合同项下租赁院落转租他人，违反了合同第十条关于“不能擅自租转包”的约定。赵家庄村委会于2020年7月发现重汽华盛公司将院落转租他人后，未对重汽华盛公司的转租行为予以追认。现赵家庄村委会以重汽华盛公司违反合同约定，擅自将该院落转租他人为由请求解除合同，根据上述法律规定，对该诉讼请求，一审法院予以支持。关于案涉合同项下土地的土地使用税税金缴纳问题。双方当事人在案涉2005年9月24日租赁合同第三条中约定，前五年（二〇〇二年九月一日至二〇〇七年八月三十日）租赁费每年20万元，土地使用税及房产使用税由赵家庄村委承担（按现有房产及房产价值），其它费用由重汽华盛公司承担。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。根据该约定，前五年即二〇〇二年九月一日至二〇〇七年八月三十日期间的土地使用税应当由赵家庄村委会承担。对此后的土地使用税如何缴纳，双方未作约定，根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定，应由实际使用集体土地的单位即重汽华盛公司缴纳。重汽华盛公司自2006年开始就案涉租赁院落向税务机关缴纳土地使用税，根据合同约定，赵家庄村委会应当将重汽华盛公司于2006年至2007年8月30日代为缴纳的土地使用税税金11,758元（2016年度3224元＋2017年1月1日至8月30日8534元）及利息返还重汽华盛公司。关于重汽华盛公司多交纳的租金问题。双方当事人均认可2015年10月因政府拓宽马路占用了合同项下租赁土地1482平方米，重汽华盛公司仍按原合同约定的租赁土地面积9.6亩（折合6400平方米）向赵家庄村委会交纳租金。对重汽华盛公司多交纳的租金410,375元[2015年10月至2020年9月1482÷6400×1,684,700元；2020年10月至2020年12月1482÷6400×（175,000元÷2）]，赵家庄村委应予返还。重汽华盛公司已向赵家庄村委预交了2021年1月至2021年3月的租金87,500元（175,000元÷2），扣除截止到合同解除之日应缴纳的租金后，对剩余租金，赵家庄村委应当一并返还。关于重汽华盛公司主张的因赵家庄村委会未及时开具租金发票及损失问题，因重汽华盛公司未能提交充足证据证实赵家庄村委会何时未开具发票并由此造成哪些实际损失，对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十三条第（三）项、第一百五十二条规定，判决：一、赵家庄村委会与重汽华盛公司于2005年9月24日签订的租赁合同书于本判决生效之日起解除；二、重汽华盛公司于本判决生效后三个月内向赵家庄村委会返还坐落于铁骑路南首路东的租赁院落；三、赵家庄村委会于本判决生效之日起十日内向重汽华盛公司支付由重汽华盛公司代缴的2006年至2007年8月30日的土地使用税税金11,758元及利息（以11,758元为基数，自2006年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、赵家庄村委会于本判决生效之日起十日内向重汽华盛公司支付由重汽华盛公司于2015年10月至2020年12月多交纳的租金410,375元；五、赵家庄村委会于本判决生效之日起十日内向重汽华盛公司支付由重汽集团济南华盛专用汽车有限公司预交的剩余租金（预交的2021年1月至2020年3月的租金87,500元扣除至合同解除之日应缴纳租金后的剩余租金）；六、驳回重汽华盛公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费38,800元，由重汽华盛公司负担；本案反诉案件受理费22,823.38元，由赵家庄村委会负担12,000元，由重汽华盛公司负担10,823.38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。重汽华盛公司提交如下证据：1.2005年6月1日承包合同；2.2005年9月24日承包合同书；3.固定资产投资项目节能登记；4.企业投资项目备案申请表；5.山东金纬度文化发展有限公司投资建设东郊记忆文化创意园项目年能耗量计算说明；6.山东省建设项目登记备案证明；7.山东金纬度文化发展有限公司及山东新六洲实业有限公司工商登记；8.关于济南市历城区东郊记忆文化创意产业园项目的百度网络截图等8份证据。证据1、2用以证明重汽华盛公司租赁东院落厂区东首土地14.7亩，以及赵家庄村委会变造合同，存在虚假诉讼。证据3-5用以证明赵家庄村委应当明知重汽华盛公司将案涉院落转租的事实。赵家庄村委会质证称，上述证据多为重汽华盛公司独自整理或网络截图，与本案无关联性，且多份证据不符合二审程序对新证据的要求。本院认为，赵家庄村委会对重汽华盛公司提交的3-8号证据不予认可，但未提交证据予以推翻，本院对重汽华盛公司提交的证据予以认定。二审查明，2016年，重汽华盛公司将涉案土地转租案外人，案外人在涉案土地上投资建设了东郊记忆文化创意园项目，该项目已经有关部门的审批。2017年11月，有关媒体报道了赵家庄村委会所在办事处与案外人就该项目进行了签约，涉案土地上自2016年悬挂了东郊记忆文化创意产业园的牌匾。经审查，一审认定的事实其他属实，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉租赁合同是否应予解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，重汽华盛公司于2016年将涉案土地转租后，实际承租人在涉案土地上投资建设了东郊记忆文化创意园项目，该项目已经有关部门的审批，办事处与案外人进行了项目签约，有关媒体还进行了公开报道，并且涉案土地上悬挂了东郊记忆文化创意产业园的牌匾，该牌匾的内容足以能说明涉案土地的实际用途，与重汽华盛公司的使用用途明显不同，赵家庄村委会应当自2017年就知道或应当知道重汽华盛公司转租的事实，其于2020年以诉讼的形式要求解除合同，明显超过上述司法解释规定的六个月的期限。考虑到涉案租赁合同将于2022年8月到期，为避免后续可能引起的房屋返还、损失赔偿等纠纷，本院对赵家庄村委会要求解除合同的诉讼请求不予支持，双方应按租赁合同继续履行。二、关于租金的返还问题。一审依据双方提交的证据认定因政府拓宽马路占用了合同项下的租赁土地1482平方米，认定事实清楚，本院予以确认。一审按重汽华盛公司实际使用土地面积计算的重汽华盛公司2015年10月至2010年12月多交纳的租金为410375元虽无不当，但重汽华盛公司仅主张了310617元，一审判决赵家庄村委会返还重汽华盛公司多交纳的租金410375元及2021年1月至2020年3月应予扣除的租金，超出了重汽华盛公司的反诉诉讼请求，应予纠正。本院认定，赵家庄村委会应返还重汽华盛公司多交纳的租金310617元。三、关于税金损失的负担。一审对税金部分的负担，认定事实清楚，且赵家庄村委会对其应承担的税金部分无异议，本院予以确认。重汽华盛公司要求赵家庄村委会开具租赁费发票并赔偿其损失，无事实及法律依据，对赵家庄村委会该上诉请求，本院不予支持。综上所述，重汽华盛公司的上诉请求部分成立，赵家庄村委的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7051号判决书第三项；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7051号判决书第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；三、济南市民委员会于本判决生效之日其十日内返还重汽集团济南华盛专用汽车有限公司租金310617元；四、驳回重汽集团济南华盛专用汽车有限公司、济南市民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费38800元，由济南市民委员会负担；一审案件反诉案件受理费22823.38元，由重汽集团济南华盛专用汽车有限公司负担16823.38元，济南市民委员会负担6000元。二审案件受理费61623.38元，由济南市民委员会负担22823.38元，重汽集团济南华盛专用汽车有限公司负担38800元。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  赵 雯审判员  明 霞二〇二一年五月二十七日书记员  刘 彤