广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初200号原告:莫建伟，男，1986年12月4日出生，汉族,住广东省阳西县×××××××××，公民身份号码:441××××××××××××530。被告:阳西县阳田实业有限公司,住所地：广东省阳西县×××××××××××××××××××。法定代表人:张学文。原告莫建伟与被告阳西县阳田实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫建伟到庭参加诉讼，被告阳西县阳田实业有限公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫建伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告阳西县阳田实业有限公司协助原告莫建伟办理阳西县×××××××××特2号海韵峰景的1栋501房的房地产权属证书；2.判令被告阳西县阳田实业有限公司支付逾期交房的违约金3882.82元（自2018年6月28日起至2021年1月8日止按已付房价款366303元的日万分之一计算，并请求继续计算至被告实际交付房屋之日止）给原告莫建伟；3.判令被告支付逾期办证房地产权属证书的违约金3882.82元（自2018年6月28日起至2018年1月8日止按已付房价款366303元的每日0.0157083333%计算，并请求继续计算至原告实际取得翻地产权属证书之日止）给原告莫建伟；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月9日签订了《商品房买卖合同》,约定被告将阳西县×××××××××特2号海韵峰景1幢501号房出售给原告,房屋交付时间在2018年3月28日前，房屋的房地产权属证书取得时间在房屋交付使用后国家规定日内。合同签订后，原告按合同约定将全部的房价款366303元支付给被告。2018年3月28日，房屋交付时间已届至，被告未按约定交付房屋，也未按约定为原告办理上述房屋的房地产权属证书，被告的行为已属违约。根据《商品房买卖合同》第八、九、十五条的约定，被告应当按时向原告交付房屋及办理房地产权属证书，逾期交房房屋和逾期办理房地产权属证书的，被告应当支付逾期交房房屋的违约金和逾期办理房地产权属证书的违约金。逾期交房房屋的违约金起算期限自2018年3月28日起至被告实际交付房屋之日止，并按已付房价款的日万分之一计算，现暂时计算至2021年1月8日止（共106天），即逾期交房违约金为366303×0.0001×106=3882.82元，原告请求继续计算至被告实际交付房屋之日止。逾期办理房地产权属证书的违约金起算期限自2018年6月28日（国家相关法律规定自房屋交付使用之日起90天内应取得房地产权属证书）起至原告实际取得房地产权属证书之日止，由于《商品房买卖合同》所约定的逾期办理房地产权属证书的违约金为房价款的0.5%，该约定的违约金明显过低，与原告逾期付款的违约责任不对等，与《中华人民共和国合同法》的第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定的原则相违背，而且该合同为被告所提供的格式合同。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期办理房地产权属证书的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体计算方式如下：中国人民银行规定的年贷款利率为4.35%，如果在该利率的基础上加收30%的罚息利率，那么年罚息利率为4.35%×130%=5.655%，日罚息利率为5.655%÷360天=0.0157083333%。则自2018年6月28日起至2021年1月8日止（共916天），逾期办理房地产权属证书的违约金为366303元×0.0157083333%×916天=5033.01元，并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告阳西县阳田实业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告（买受人）以366303元的价格向被告阳西县阳田实业有限公司（出卖人）购买阳西县×××××××××特2号海韵峰景1幢501号房，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:2016120939)，该合同第九条商品房交付条件约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已支付全部购房款，银行按揭购房的，按揭款项已汇进出卖人指定账户”；第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房”；第十二条逾期交付责任约定“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”；第二十条房屋登记约定“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起730天内取得该商品房房屋所有权证书的,双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”上述《商品房买卖合同(预售)》签订后，原告支付了所购的商品房的购房款366303元。2017年11月13日，原告接收了合同约定的商品房，后并已经装修使用。其后，原告以被告没有按照合同约定的期限交付商品房和办理权属转移登记手续，构成违约为由诉至本院，诉如所请。另查明，位于阳西县×××××××××特2号地的阳西县沙扒镇海韵峰景建设项目于2020年12月30日经阳西县住房和城乡建设局审查予以竣工验收备案。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续。根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，被告应在涉案商品房交付后的730日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。被告虽然于合同约定的最迟交房日期（在2018年3月28日）前于2017年11月13日交房给原告，交付的房屋亦具备使用条件，但交房时涉案房屋所在楼房还未办理竣工验收备案手续，未具备办证条件，而原告对此情况是清楚的，并且自愿收房。因此，不应以原告实际收房的次日起算90日为办证期间，而应按合同约定的最迟交房日的次日起算90日为办证时间，因原告是在2017年11月13日接收了被告交付的涉案房屋，故其应在2019年12月13日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告尚未履行办理权属转移登记手续义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告请求被告履行办理房屋权属转移手续义务，并按合同的约定支付相应的违约金，合法合理，本院予以支持。根据合同约定，逾期办证违约金应按已付房价款366303元的0.1%计算，即应为366.303元，对于原告诉请的逾期办证违约金的计算方式，于法无据，本院不予支持。同时，如前所述，原告在约定的交付期限前接收了涉案房屋，其对房屋的情况是知悉的，现其以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，理据不足，本院对其主张逾期交房违约金的请求不予支持。被告阳西县阳田实业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳西县阳田实业有限公司在本判决生效之日起六十日内履行为原告莫建伟办理阳西县×××××××××特2号海韵峰景1幢501号商品房权属转移登记手续的义务；二、限被告阳西县阳田实业有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办证违约金366.303元给原告莫建伟；三、驳回原告莫建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费75元,由原告莫建伟负担24元，被告阳西县阳田实业有限公司负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员  李 亮二〇二一年五月二十七日法官助理  黄稳达书 记 员  陈昌成附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。