广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1611号上诉人（原审原告）：保利增城房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：袁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓瑶，广东四方三和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘小菊，女，户籍所在地四川省江油市，现住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春红，女，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：李水弟，男，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审被告）：刘以一，男，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：刘兵，男，住广东省吴川市。上诉人保利增城房地产开发有限公司（以下简称保利增城公司）因与被上诉人李春红、李水弟、刘以一、刘兵、刘小菊案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人保利增城公司委托诉讼代理人殷昌勇、陈梓瑶，被上诉人刘小菊委托诉讼代理人湛凤棉到庭参加诉讼。被上诉人李春红、李水弟、刘以一、刘兵经本院公告传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人保利增城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中止广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的执行，解除广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的预查封措施；2.一、二审诉讼费由李春红、李水弟、刘以一、刘兵、刘小菊承担。事实和理由：一、一审判决对涉案房屋产权人认定不清，将预查封等同于查封，认定错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房屋已办理房屋初始登记，自2017年3月2日至今，涉案房屋的产权人为保利增城公司。李春红并非涉案房屋产权人。另，涉案房屋房款未付清，涉案房屋未交付、未办理过户登记且涉案房屋买卖合同已解除，李春红自始未取得房屋所有权。未办理产权过户登记期间，查封法院依据预告登记作出的预查封，其所查封的标的为债权而非物权。故，保利增城公司对涉案房屋享有的物权优于刘小菊对李春红享有的债权，保利增城公司享有足以排除查封法院强制执行的权益。其次，保利增城公司要求解除涉案房屋查封并未损害刘小菊权益。第一，预查封不等同于查封，预查封依据预告登记作出，其查封标的为买受人对房屋的物权期待权，该物权期待权有未能实现之风险。查封依据产权登记作出，其查封标的为房屋物权，具有确定性。刘小菊及查封法院于查封时知悉涉案房屋的查封为预查封，可预见预查封无法转为正式查封的风险，即预查封本身存在因买卖合同解除而无法转为正式查封之风险，预查封无法转为正式查封时所产生的法律后果应由刘小菊承担。第二，预查封无法转为正式查封时，预查封债权可通过执行保利增城公司应退还李春红之购房款实现。因此，保利增城公司解除合同及依据对涉案房屋的所有权要求解除涉案房屋的查封并未额外增加刘小菊负担也未减损其预查封时之利益。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，认定保利增城公司依据(2018)穗仲案字第27685号《裁决书》提出排除执行异议理据不足，判决驳回保利增城公司请求解除查封的诉请。保利增城公司请求解除涉案房屋的查封主要依据保利增城公司为涉案房屋产权人，并非依据(2018)穗仲案字第27685号《裁决书》，一审判决直接适用上述法律规定有所不当。首先，保利增城公司认为上述法律规定中的“另案生效法律文书”具有确权倾向，系指案外人依据另案生效法律文书中所确定的权属关系而提出的排除执行异议，而保利增城公司在一审中提出异议是基于保利增城公司自始至终均系执行标的的物权所有人所依据的(2018)穗仲案字第27685号裁决书为进一步明确保利增城公司与李春红的购房合同已解除，涉案房屋的预查封所依据的预告登记因购房合同的解除而丧失登记基础，预查封已丧失了基础条件。其次，上述法律规定主要适用于正式查封情形，针对的标的物应系李春红名下享有物权的房产。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发【2004】5号，下称“通知”)虽然规定“预查封的效力等同于正式查封”，但二者不完全等同。根据《通知》第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转化为查封登记”。即预查封需满足“预查封期间登记在被执行人名下”条件后才转为正式查封。当该条件未满足时，预查封不能转为正式查封。预查封系依据预告登记而作出，其基于债权关系的存在；而正式查封系依据物权所有的关系，故不能直接将预查封与查封直接等同。李春红至诉讼之日，对涉案房屋并不具备物权所有权。一审中保利增城公司与刘小菊所提的《产权情况表》均显示涉案房屋尚未缮证，合同状态仅为预告，而其中的产权登记字号系对应于广州市增城区不动产登记中心于2017年3月2日作出的涉案房屋所在楼栋初始登记中具体房屋的字号，涉案房屋目前的确权状态仍是大确权，并未过户登记到李春红名下。因此，预查封未满足转为正式查封的条件，未转为正式查封，一审法院将上述法律规定直接适用于涉案房屋的预查封情形，为适用法律错误。被上诉人刘小菊辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。保利增城公司申请仲裁的时间是2018年9月29日，仲裁委审理本案时，保利增城公司已经清楚涉案房产有生效的查封。另外案涉房产不仅只有刘小菊的查封，还有交通银行在广州市海珠区人民法院的轮候查封，其他债权人分别在广州市增城区人民法院、广州市天河区人民法院申请的轮候查封，而这些法院的查封亦有对抗的效力。而广州仲裁委员会于2018年12月29日才作出(2018)穗仲案字第27685号《裁决书》，系在涉案房屋被查封之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，刘小菊有权依据生效的文书查封在前，保利增城公司现依据(2018)穗仲案字第27685号《裁决书》提出排除执行异议请求应当不予支持。故保利增城公司作为案外人不享有足以排除(2017)粤0183执3318号执行案件对涉案房屋的强制执行的民事权益，因此，保利增城公司请求解除对涉案房屋的查封，理据不足。另，从保利增城公司提供的产权情况表显示涉案房屋已于2017年3月2日确权，产权人是李春红，并非保利增城公司，保利增城公司主张涉案房屋仍然是预售登记状态，其是产权人，应当举证证明，否则应当承担举证不能的法律责任。二、对办理了商品房买卖预告登记的房屋可以进行预查封。保利增城公司并未举证证明该房产为预告登记，即使该房产为预告登记，首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，李春红就涉案房屋办理了商品房预告登记，房管部门出具的房屋信息表记载，现李春红为案涉房屋的预告登记权属人，人民法院在刘小菊等人作为债务人的执行过程中查封涉案房屋，仍属于预查封，符合该规定，并无不当。且预查封的效力等同于正式查封。房屋确已交付给李春红，李春红也已缴纳大部分房款，没有进行正式登记李春红并不存在任何过错，事实上，李春红已取得该不动产的所有权。刘小菊因与李春红的债权债务关系申请查封该房产符合法律法规规定，保利增城公司申请解封于法无据。其次，保利增城公司向广州仲裁委员会申请解除其与李春红的《广州市商品房买卖合同(预售)》系在案涉房产已被预查封情况下行使的合同解除权，仲裁裁决是在2018年12月29日作出，而涉案房产在2016年5月30日已被查封，且刘小菊的生效案件于2017年已进入执行阶段，实质上该仲裁裁决与法院的执行相矛盾，已影响到商品房买卖合同之外的第三人权益的实现，若判决准许解封，则第三人及其他的债权人包括交通银行的权益将会遭受不公平的对待。最后，保利增城公司与李春红之间系合同法律关系，若其认为其利益因刘小菊等人申请查封李春红名下房产而遭受损失，根据合同相对性保利增城公司应当请求李春红承担相应的违约责任，而并非提起执行异议之诉使刘小菊等人的权利受到损害。被上诉人李春红、李水弟、刘以一、刘兵二审没有到庭，亦没有提交书面意见。保利增城公司于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的查封；2.本案诉讼费用由李春红、李水弟、刘以一、刘兵、刘小菊承担。一审法院认定事实：2014年5月9日，李春红与保利增城公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李春红向保利增城公司购买位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的房屋（以下简称涉案房屋）。2017年4月28日，一审法院作出（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》，判决刘兵、李春红向刘小菊支付加工费405000元及逾期利息，李水弟、刘以一承担连带清偿责任。在该案件审理期间，一审法院根据刘小菊的申请于2016年5月30日作出（2016）粤0183民初2818号《民事裁定书》，裁定查封李春红名下的涉案房屋（登记字号：15预登12307575），查封期限至2019年6月1日止。由于李春红、李水弟、刘以一、刘兵逾期未履行上述（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》确定的义务，刘小菊于2017年8月24日向一审法院申请执行。一审法院立案受理，执行案号为（2017）粤0183执3318号，在该案执行过程中，一审法院于2019年5月15日作出（2017）粤0183执3318号之二《执行裁定书》，裁定继续查封涉案房屋，查封期限至2021年5月14日止。保利增城公司不服，遂向一审法院提出案外人执行异议。一审法院于2019年12月20日作出（2019）粤0118执异573号《执行裁定书》，裁定驳回保利增城公司的异议申请。保利增城公司不服该裁定书，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审另查明，2018年9月29日，广州仲裁委员会受理了保利增城公司关于涉案商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。广州仲裁委员会于2018年12月29日作出（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》，裁决：解除保利增城公司与李春红于2014年5月9日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201405131006）及《变更协议》；李春红协助保利增城公司办理涉案房屋的预购商品房预先登记注销手续，并承担由此产生的全部费用；等。保利增城公司就上述发生法律效力的（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》向广州市中级人民法院申请执行。一审再查明，广州市增城区不动产登记中心于2017年3月2日作出的《广州市房地产初始登记告知书》中记载：“保利增城房地产开发有限公司：你申请的位于增城区××首府××号房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条的规定，现已核准登记。特此告知。本告知书附《房屋清单》……”。后附《房屋清单》中记载增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的登记字号为17登记12387127。广州市增城区国土资源和规划局于2018年8月21日出具的《产权情况表》记载：增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的产权人是李春红，合同状态为预告，确权状态为已确权，登记字号17登记12387127，登记日期2017年3月2日。一审庭审期间，保利增城公司陈述：1.李春红共支付购房款1324000元，尚有333000元购房款未支付，该尚未支付的款项是购房款而非装修款；2.涉案房屋未交付给李春红使用；3.李春红已支付的购房款尚未退还给李春红，我方可以将应当退还的购房款交由法院执行。刘小菊陈述：1.李春红未支付的333000元是装修款；2.听说李春红是住在涉案房屋。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的是保利增城公司作为案外人是否享有足以排除一审法院对涉案房屋的强制执行的民事权益。为此，一审法院分析如下：一审法院在审理（2016）粤0183民初2818号案件期间，于2016年5月30日作出（2016）粤0183民初2818号《民事裁定书》裁定查封李春红名下的涉案房屋。后由于李春红逾期未履行生效的（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》确定的义务，一审法院在（2017）粤0183执3318号执行案件中于2019年5月15日作出（2017）粤0183执3318号之二《执行裁定书》裁定继续查封涉案房屋。而广州仲裁委员会于2018年12月29日才作出（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》，系在涉案房屋被查封之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，保利增城公司现依据（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》提出排除执行异议的，一审法院不予支持。综上，保利增城公司作为案外人不享有足以排除（2017）粤0183执3318号执行案件对涉案房屋的强制执行的民事权益，因此，保利增城公司请求解除对涉案房屋的查封，理据不足，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，于2020年9月16日作判决：驳回保利增城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费26049元，由保利增城房地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：保利增城公司请求排除涉案房屋预查封的上诉主张是否成立。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封”。根据上述规定，对预告登记在李春红名下的涉案房屋可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。虽然预查封的对象并非完全物权，但预查封实际上是赋予了申请执行人对被执行人即本案买受人将查封财产另行转移的行为以对抗效力。保利增城公司作为出卖人在预查封之后以仲裁方式解除合同的行为，实际系有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、羁押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院不予支持”。该条规定不仅是指在法院查封后执行标的的处分问题,也同时规定了执行标的被查封后,无论案外人对执行标的享有何种权利,只要与原判决无关,其都应当向执行法院主张,即通过执行异议之诉来解决。保利增城公司在涉案房屋被预查封之后提起仲裁，实际上是对预查封的标的有异议，其在预查封之后提出仲裁请求,程序错误，故其本案以仲裁裁决为依据请求排除执行亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人保利增城公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26049元,由上诉人保利增城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年五月十四日书记员 冯冠豪徐毅敏