上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初7146号原告：孙建成，男，1955年12月17日生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈长辉，女，1957年11月7日生，汉族，住上海市长宁区。原告：孙逸帆，男，1988年9月11日生，汉族，住上海市长宁区。上述三原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告孙建成、陈长辉、孙逸帆与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告孙建成、陈长辉、孙逸帆的共同委托诉讼代理人史丽平、被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建成、陈长辉、孙逸帆向本院提出诉讼请求：被告支付三原告2008年9月28日至2021年3月27日期间的租金39,231.53元及逾期支付租金的违约金，以每期欠付租金为基数，自逾期付款五日后起算至实际支付之日止，按照每日万分之四的标准计算。事实和理由：三原告系上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)465室房屋(以下简称涉讼房屋)产权人。2008年6月29日，原、被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，将涉讼房屋出租给被告使用，约定了租期、租金、违约责任等。合同签订后，被告未按期足额支付租金。原告多次催要租金，被告拒不支付。故涉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，2008年9月28日至2017年3月27日期间的租金已经超过诉讼时效，故仅同意支付2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付的租金。对原告主张的违约金本金、起算时间、标准没有异议，但已过诉讼时效的租金部分不存在支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三原告系涉讼房屋产权人，建筑面积为16.02平方米。三原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定三原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为598.90元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为632.17元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为665.44元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为698.71元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为735.31元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为771.92元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为811.84元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为851.77元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为895.02元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为938.27元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为984.85元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,034.76元。押金为二个月的租金金额，分二期支付。租金为每二个月支付一次(即每两个月为一期)。乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金。甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金。第一期租金支付时间为2008年9月24日至28日之间。甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，三原告将涉讼房屋交付给被告。审理中，原、被告确认，每月应付租金按扣除5%税费计付。2017年3月28日至2018年3月27日期间，被告每月欠付租金均为283.31元；2018年3月28日至2019年3月27日期间，被告每月欠付租金均为324.40元；2019年3月28日至2020年3月27日期间，被告每月欠付租金均为368.65元；2020年3月28日至2021年3月27日期间，除2020年5月28日至2020年6月27日被告欠付租金为699.54元外，其余各月欠付租金均为416.06元；合计欠付总额为16,992.52元。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。三原告主张被告支付2008年9月28日至2021年3月27日期间的租金39,231.53元；被告抗辩，2008年9月28日至2017年3月27日期间的租金已过诉讼时效。本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据租赁合同约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。三原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即明知被告未能按期足额支付租金，虽然三原告称其多次催讨，但未能提供证据加以证明，故该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。三原告虽于2021年2月1日向本院提交民事起诉状，但被告仅就2008年9月28日至2017年3月27日期间的租金提出诉讼时效抗辩，故对三原告主张的2017年3月28日起产生的租金及相应违约金，本院予以支持。关于2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付租金数额，双方均确认为16,992.52元，故被告应当支付。关于逾期支付租金的违约金，三原告主张按逾期付款五日后起算，符合合同约定，且被告对于原告主张按照每日万分之四的标准无异议，故本院认定2017年3月28日至2017年5月27日欠付租金的违约金，自2017年4月9日起算，往后各期以此类推。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释；在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定；在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)465室房屋向原告孙建成、陈长辉、孙逸帆支付自2017年3月28日起至2021年3月27日止的租金差额16,992.52元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙建成、陈长辉、孙逸帆支付逾期支付租金的违约金(以566.62元为基数，自2017年4月9日起至实际清偿之日止；以566.62元为基数，自2017年6月9日起至实际清偿之日止；以566.62元为基数，自2017年8月9日起至实际清偿之日止；以566.62元为基数，自2017年10月9日起至实际清偿之日止；以566.62元为基数，自2017年12月9日起至实际清偿之日止；以566.62元为基数，自2018年2月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2018年4月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2018年6月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2018年8月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2018年10月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2018年12月9日起至实际清偿之日止；以648.80元为基数，自2019年2月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2019年4月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2019年6月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2019年8月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2019年10月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2019年12月9日起至实际清偿之日止；以737.30元为基数，自2020年2月9日起至实际清偿之日止；以832.12元为基数，自2020年4月9日起至实际清偿之日止；以1,115.60元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止；以832.12元为基数，自2020年8月9日起至实际清偿之日止；以832.12元为基数，自2020年10月9日起至实际清偿之日止；以832.12元为基数，自2020年12月9日起至实际清偿之日止；以832.12元为基数，自2021年2月9日起至实际清偿之日止；均按每日万分之四的标准计算)；三、驳回原告孙建成、陈长辉、孙逸帆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计390.39元，由原告孙建成、陈长辉、孙逸帆负担221.30元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担169.09元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二一年五月三十一日书记员 屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。