广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初10182号原告：周少琼，女，1962年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧书云，广东群立弘律师事务所律师。被告：广州星伦企业管理有限公司，住所地广州市越秀区广州大道北197号23C02、23C03房。法定代表人：王汉波。委托诉讼代理人：胡海源，该公司员工，联系地址同上。委托诉讼代理人：李忠兵，该公司员工，联系地址同上。原告周少琼与被告广州星伦企业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧书云，被告委托诉讼代理人胡海源、李忠兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《委托租赁服务合同》；2.判令被告支付2019年租赁收益保底金差额7533元（被告应支付28000元，实际只支付20466元，故差额为7533元）以及2020年1月-2月的租赁收益（2333元每月，该标准是依据第十一条年保底总额28000元除以12个月得出）；3.判令被告按合同约定支付原告违约金20000元（按合同第八条第二款）以及赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失20000元。事实和理由：一、被告已严重违约，并明确提出不再履行合同主要义务，其行为已符合《委托租赁服务合同》解除的条件。2018年8月5日，原告与被告签订了《委托租赁服务合同》，约定原告将其拥有的位于广东省佛山市高明区XXXXXXX号物业（建筑面积90.35平方米，户型三房两厅）及附属设施委托给被告提供在线租赁服务及增值服务，所得租赁及服务收益按原告和被告各占50%予以分配，合同总期限为5年（其他权利义务见双方签订的租赁服务合同）；按照合同第八条违约责任第3点“无特殊原因且未经甲方（原告方）同意，乙方（被告方）迟延支付甲方应得租赁收益超过30日的，甲方有权提出解除合同”之规定，被告自2019年12月至今的租赁收益尚未支付，累计拖欠原告租赁收益12200元，已构成严重违约。其次，2020年2月18日，被告以受新型冠状××病毒疫情影响为由，向原告发来《解除合同通知书》，明确提出解除合同，并责令原告收回租赁物。实际上，此次疫情带来的影响纯属商业风险，被告以此为由单方解除合同，相当于其把自身经营风险全部转嫁到原告头上，有违诚实信用原则，也是严重的违约行为，因此履行合同已成为不必要。二、由于被告的违约行为，造成原告的损失，被告应给予赔偿，并及时支付拖欠的租赁收益。按照《委托租赁服务合同》约定，被告至今拖欠原告租赁收益12200元，应及时支付给原告。如前所述，《委托租赁服务合同》约定的合作期限为5年，被告仅仅履行合同1年零两个月就要求解除合同，其行为构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，被告应支付原告违约金20000元。另一方面，为达到被告要求的公寓建设标准，原告共投入55000元用于物业的改造、装修及房间设施配置，因被告违约造成合同解除，现原告酌情要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失20000元。以上拖欠租赁收益及违约赔偿合计人民币40000元。综上所述，被告的行为已严重违约，履行合同已成为不必要，但被告拖欠的租赁收益，及违约给原告造成的损失应给予赔偿。因此根据有关的法律规定，特提起民事诉讼，请求贵院依法认准本案事实，判如所请。被告辩称，原告主张的第二项诉讼请求我方已全部支付完毕。由于原告在2020年2月底收回了房屋，因此我方没有支付从2020年3月起的租赁收益。经审理查明，2018年8月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托租赁服务合同》。其中约定：甲方将其拥有的广东省佛山市高明区XXXXXXXX号（建筑面积90.35平方米）的物业及附属设施委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务。甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的星伦度假公寓的《物业设施配置清单》的标准（见附件）。第三条租赁收入分配：1.租赁收入：委托物业租赁经营取得的（不包含园区套票及餐券）、扣除佣金及增值税/营业税（含附加费）后的实际收入为租赁收入。之后再按各位业主委托物业的建筑面积和实际委托日期计算各自应得收益，计算公式为：（委托物业建筑面积/委托物业整体建筑面积）*（本月委托租赁天数/本月天数）*整体租赁收入。2.甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，按甲方享有50%的租赁收入，乙方享有50%的租赁收入。3.委托物业正式开始对外租赁的前90天为培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益。5.租赁收益起算日为2019年1月1日；如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收入起算日期亦相应顺延。第四条结算方式及税务承担：1.对于委托物业取得的租赁收入，由乙方自行或透过其代理向租客收取。2.每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收入的核算，并确认甲方应得收益金额，甲方可随时登录查询及审核上述核算结果。甲方如对上述核算结果有异议，应以书面形式（信件或传真）在每月20日前向乙方提出（以乙方收件日期为准），逾期视为无异议。3.每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收入支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收入支付给甲方。4.上述日期如遇到国家法定节假日和休息日，则相应顺延完成；最后一期租赁收益则应在租赁服务期限届满后三十个工作日内结清。第五条，合作期限为5年，从2018年8月5日至2023年12月31日。第八条违约责任：2.除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币20000元；违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过30日的，甲方有权提出解除合同。5.如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施（如不予办理特种行业安全许可证、勒令公寓停业等）导致公寓无法正常经营，则在此期间甲方不享有任何租赁收益；如上述情况持续30天以上，乙方有权单方面提出解约而无需承担违约责任。6.遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则甲乙双方均可提出解约而无需承担违约责任。备注：1.甲方在2019年1月1日至2023年12月31日期间，享有每年年度化保底不低于28000元；2、起租日为：2019年1月1日。同日，双方签订的《代购委托书》显示：甲方（原告）委托乙方（被告）全权代为购买上述2301单元内家具及房间用品（附：物业设施配置清单）；乙方代购需符合清单内容，且清单内所有物品所有权归甲方所有；物业设施配置清单全款合计55000元；起租日2019年1月1日。所附物业设施配置清单载明购置的物资包括空调、电视机、热水器、冰箱、洗衣机、微波炉等电器，以及床、书桌、衣柜、餐桌餐椅、灯具、窗帘、电子锁等家具和物品。当日，原告向被告支付家私配置款55000元。2020年2月18日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称因不可抗力因素，新冠××疫情爆发，导致广东省佛山市高明区XXXXXXXXX项目停业/不能经营，该等状况将持续多久无法预知，租赁合同目的已不能实现；根据《委托租赁服务合同》第八条第5点、第6点，被告正式通知原告自收到该通知之日起解除《委托租赁服务合同》，请原告在收到通知之日起三日内与被告办理收回租赁物业的交接手续等。本案审理过程中，被告称，受疫情影响，涉案物业所在的美的鹭湖森林度假区封园，当时是2020年1月25日接到通知不允许营业，直到2020年5月1日开始营业。为证明该事实，被告向本院提交如下证据：1.佛山市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室下发的《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》；2.美的物业及园区发出的公告（载明从2020年1月27日上午十点起，小区实施封闭管控，非小区人员、车辆，一律不得入内；自2020年1月25日起，美的鹭湖探索王国、爱丽丝庄园景区暂时闭园，原定于春节期间在鹭湖安纳××小镇举办的“新春洋庙会”以及鹭湖汽车主题酒店举办的“舞龙篝火狂欢会”也将停办，鹭湖半山温泉暂时闭园）；3.被告与原告等业主的微信聊天记录（显示被告曾提出取消年度保底，但双方未能协商一致）；4.2019年1-5月星伦公寓营业日收报表（其中显示1月营业总收入为237716.47元，2月营业总收入为471419.4元，3月营业总收入为170307.99元，4月营业总收入为199813.67元，5月营业总收入为209271.26元）；5.2020年1-5月星伦公寓营业日收报表（其中显示1月营业总收入为375748.29元，2月营业总收入为64367.6元，3月营业总收入为200元，4月营业总收入为29182.83元，5月营业总收入为278347.41元）等；6.美的物业下发的会议通知，载明会议内容为五一假期期间园区托管租客及园区交通管控要求相关事宜；7.2020年1-3月店长工资发放情况截图。原告质证意见为：上述证据1真实性无异议，但与本案无关；对证据2不予确认；对证据3与本案无关；对证据4、5真实性不确认，确认疫情对收入有影响，也证明了被告在2020年有经营收入，疫情不导致合同解除；对证据6不予确认；对证据7不予确认，可证明被告在正常营业。庭审中，原告表示：确认我在2020年2月底收回了房屋。确认在2020年4-6月收到2019年的租金收益保底差额。对于2020年1-2月的租金收益，根据《委托租赁服务合同》约定其年保底收益为28000元，折合每月是2333元，但被告只在2020年4月支付了2185.93元。被告表示：确认原告陈述的被告已付的2020年1-2月租赁收益的金额和支付时间，也确认2019年租赁收益的保底差额的支付时间。对于装修问题，原告表示：我是根据物资配置清单，把相应的资金转账给被告，让被告进行装修；此后原告收回的房屋内包含物资配置清单中所列的家具家电；我方此前向本院申请装修装饰残值评估，现由于评估费过高而撤回申请，并明确在本案中不申请评估。被告表示：房屋交付时是空房，房屋都是精装房，为了产生收益，所以按照物资配置清单向原告收取款项代为购置家具家电等物品，我方没有对房屋进行主体装修改造。本院认为，根据现已查明的事实，被告曾于2020年2月18日向原告发出《解除合同通知书》，原告之后也提出解除合同的主张，双方对于解除合同意见一致，且被告已将涉案房屋交还给了原告，故原被告签订的《委托租赁服务合同》已经实际解除，不需法院再行判决。本案目前争议焦点为合同解除的责任、2020年1-2月保底租赁收益应否支付及具体违约责任的承担问题。关于合同解除的责任，涉案房屋实际由被告作公寓酒店经营使用，原告对此亦非常清楚。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降。涉案房屋所在的园区也存在严控外来人员及车辆等防控措施，园区内多项活动停办，多处景点暂停对外开放，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定的保底租赁收益履行，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的《委托租赁服务合同》目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免保底租赁收益等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。被告提交的2020年1-5月星伦公寓营业日收报表显示，其在2020年2月仍有营业收入，且从4月开始逐步恢复，5月收入甚至超过去年同期，证明被告发出解除合同通知时并未停业，本案也不属于《委托租赁服务合同》第八条第5款、第6款约定的情形，故被告不因疫情发生就当然享有合同解除权，其单方提出解除合同属被告违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，被告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应按照合同约定金额的50%支付违约金，对于原告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于2020年1-2月的租赁保底收益，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的用途、受疫情影响的严重程度，2020年1月租赁保底收益按照约定计付，2020年2月按原租赁保底收益的50%计算，计得被告还应向原告支付2020年1-2月租赁保底收益为28000÷12×1.5-2185.93=1314.07元。至于原告主张的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，合同并无约定，且委托购置的家具家电等物品均已由原告取得，原告没有证据证明产生实际损失，故该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州星伦企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告周少琼支付违约金10000元；二、被告广州星伦企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告周少琼支付2020年1月至2月的租赁保底收益1314.07元；三、驳回原告周少琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元减半收取553元，由原告周少琼负担276.5元、被告广州星伦企业管理有限公司负担276.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  伍丽娜二〇二一年五月六日书记员  朱 慧