广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初3105号原告：刘润红，女，1987年6月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：彭培锋，广东悦信律师事务所律师。被告：周杰英，男，1991年7月3日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：广州市昌骏房产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街府佑路108号3幢615房。法定代表人：宋林骏。原告刘润红诉被告周杰英、第三人广州市昌骏房产代理有限公司公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘润红的委托诉讼代理人彭培锋，被告周杰英，第三人广州市昌骏房产代理有限公司公司的法定代表人宋林骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘润红向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2021年1月23日解除；2.被告向原告退还定金130000元及利息（利息按照全国银行间拆借中心公布的借贷市场报价利率，从2021年1月2日起计至实际支付完毕之日止）；3.被告向原告支付违约金283000元；4.被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2021年1月2日，原告作为买方，与被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》，双方约定买卖位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街4号3102房的房屋，交易价为2830000元，付款方式为按揭付款，定金130000元。在签订合同后，原告便立即向被告转账了130000元定金。按照正常交易流程，签订合同后，应该由被告配合和提供相关资料给原告办理按揭手续，但是经第三人多次催促，被告仍然拒绝履行相关的义务，导致原被告双方签订的合同无法继续履行。2021年1月20日，第三人向被告出具了《催促函》，再次催促被告配合办理相关手续。2021年1月23日，原告向被告现场送达了《解除合同告知书》，提出了解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任。在合理的期限内，被告依然未对原告或第三人作出任何回复。2021年1月29日，原告委托广东悦信律师事务所向被告出具律师函，要求被告退还定金和支付违约金，被告依然无动于衷。原告认为，被告的行为已经造成根本违约，原告有权依法解除合同，并要求被告退还定金和支付违约金。综上所述，为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告周杰英辩称：因为房产当时交易时原告指出要一次性付款、原告不做按揭，被告与第三人的工作人员说过涉案房产有按揭和“二押”，原告不知道有“二押”的事情。被告与原告是不认识的，被告只是与第三人交代了这个事情。后续原告告诉被告其需要做个按揭，被告也愿意配合。被告配合不了按揭，因为案涉房产已经存在“二押”的问题。当时如果原告是一次性付款，就可以处理完按揭和“二押”的问题，被告是有心卖房子给原告的，但原告觉得存在风险，所以说就决定不要买涉案房产，原告要求被告赔付双倍定金，被告不同意，所以当时被告也没有同意解约。第三人广州市昌骏房产代理有限公司公司述称：整个流程来说，第三人有与被告对接，原告是第三人工作人员对接的。签合同之前第三人是知道被告的房屋是有“二押”的，被告陈述其“二押”可以处理掉。一开始原告是有意向一次性付款，但是后续觉得还是保守一点还是做按揭。合同签订时也是按揭。房屋交易过程中发现不仅有“二押”，还有网签。所以原告无法办理网签和按揭。第三人司与被告网签的对方就是被告房产“二押”的抵押权人，该抵押权人要求被告支付200万元后才同意撤回网签。被告无法支付该费用，原告也不可能在未办理任何手续的情况下支付200万元给被告。所以双方就无法继续履行合同的下一步流程。原告、被告之间是否谈了解约，第三人不清楚。本院经审理认定事实如下：2021年1月2日，被告签署《房屋出售委托书》，载明其委托第三人出售涉案房屋。同日，被告（卖方）、原告（买方）、第三人（经纪方）就上述房屋签署《房地产买卖合同》，约定如下内容：原告将上述房屋出售给被告，总价283万元，签合同当天支付定金13万元，首期款203万在过户当天领取过户回执后即支付，剩余楼款80万元为按揭付款；卖方申请原按揭提前还款，在扣款前3天内卖方支付部分首期款于卖方提前还款，金额为57万元，支付当天卖方配合买方到房管局进行他项抵押登记给买方，此57万元只可用作提前按揭用途，双方约定于2021年3月5日前过户；关于违约责任，因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前款承担违约责任外，守约方为追究违约责任或因应诉而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；等内容。合同签订后，原告向被告支付定金13万元；被告开具《定金收据》给原告收执，确认收取定金13万元。合同签订后，原告、被告与第三人的工作人员通过微信沟通涉案房屋交易事宜。具体如下：2021年1月7日、8日、9日，第三人向被告发信息要求被告尽快解除涉案房屋的“二押”和网签，被告并未正面答复；2021年1月10日，第三人再次催促被告，被告回复要求买方帮其提前还款就可以提前解押，并称卖房前已经告知过涉案房屋存在“二押”，要解“二押”就需要买方帮其提前还款，但现在原告又要求按揭付款，被告也没办法。2021年1月19日，第三人通过微信向被告发出《催促函》，要求被告配合办理按揭手续等。被告回复称“还是那句，买家钱到位就可以”。2021年1月22日，原告向被告发出《解除合同告知书》，要求解除合同和要求被告承担违约责任等，并于2021年1月23日将该告知书当面交付给被告。2021年1月29日，原告委托广东悦信律师事务所向被告发出《律师函》，载明原告已于2021年1月23日向被告当面送达了《解除合同告知书》，故原告要求解除合同、被告承担违约责任等。2021年4月6日，由广州市规划和自然资源局出具《广州市不动产登记查册表》，载明位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街4号3102房的产权人为被告，占有份额为全部；该房屋于2015年1月14日登记了权利人为中国工商银行股份有限公司广州增城支行的抵押权，债权数额为85万元；于2020年6月8日登记了权利人为周艳芝的抵押权，债权数额为260万元。另查，涉案房屋登记的第二顺位抵押权人周艳芝系被告的姐姐。上述事实有原告提交的《房屋出售委托书》《房地产买卖合同》、《定金收据》、转账记录、微信聊天记录、《催促函》、《解除合同告知书》、《律师函》等，本院调取的《广州市不动产登记查册表》，以及庭审中的陈述等予以证明，各方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本案立案后，原告向本院申请了诉讼保全，本院出具（2021）粤0118民初3105号民事裁定书，查封了涉案房屋。为此，原告支出诉讼保全费2585元。庭询中，各方当事人均确认，原告在签署合同时不清楚涉案房屋存在“二押”的情况，是在签署合同后才知道的；原告主张因“二押”是办理了网签的，不解除该网签就无法办理新的网签，就无法办理按揭手续，所以合同无法继续履行；被告同意解除其与原告之间的房屋买卖合同，但认为原告主张的违约金过高。本院认为，原告、被告、第三人于2021年1月2日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。根据各方当事人庭审中陈述可知，上述合同无法履行受阻的原因是涉案房屋存在第二顺位抵押权及相应的网签，而被告要求原告为其偿还第二顺位抵押权所涉债务后可办理涂销抵押和撤回网签。但《房地产买卖合同》并无此约定，且该债务所涉金额为260万元，原告有权不予接受。现由于被告的原因导致涉案房屋无法继续履行，已构成违约，原告向被告发出《解除合同告知书》要求解除合同，并无不妥，故原告和被告之间就涉案房屋存在的房屋买卖合同关系于该《解除合同告知书》送达被告之日解除，即2021年1月23日。因合同已解除，原告要求被告退还定金13万元，本院予以支持。对于违约金问题。违约金的补偿性质大于惩罚性质。本案中，各方在签署《房地产买卖合同》过后几天，被告即要求原告代其偿还债务后涂销抵押，原告亦已要求解除合同；原告亦无证据证明被告的违约行为对其造成的损失情况。故本院综合考虑合同履行情况、原告支付款项的情况以及原告的损失等酌定被告向原告支付违约金13万元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金数额，本院不予支持；同理，原告要求被告支付定金利息，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告刘润红与被告周杰英于2021年1月2日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年1月23日解除；被告周杰英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘润红退还定金130000元；二、被告周杰英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘润红支付违约金130000元；三、驳回原告刘润红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3748元，原告刘润红负担1388元，被告周杰英负担2360元。被告周杰英于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年五月二十一日书记员  李慧芳