甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0502民初955号 原告：贾建斌，男，住甘肃省秦安县。 委托诉讼代理人：张新平，甘肃康台律师事务所律师。 被告：天水碧桂园房地产开发有限公司。住所地：天水市秦州区孙家坪碧桂园小区。 法定代表人：葛向荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。 原告贾建斌与被告天水碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张新平、被告天水碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人荆向南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾建斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告及时交付原告购买的孙家坪村天水碧桂园小区XX幢X单元XX层XX室房屋；2.请求判令被告依约承担违约金100484.2元。事实与理由：2017年7月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，房款总价1004842元，原告依约向被告支付定金5万元、房款首付304842元，剩余70万元房款原告在银行办理了按揭贷款。被告按照合同约定于2019年6月30日向原告交付房屋，但房屋存在地面不平、屋顶裂缝等问题，原告多次催促修复后交房，被告始终拖延，现房屋仍未交付，故被告应依照合同约定承担逾期交房的责任。 被告天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，被告已经按照合同约定向原告交付了房屋，至于原告所述的房屋问题系微小瑕疵，不影响正常的居住使用，属于保修范围，即被告已经按照合同约定通知原告收房，原告因自身原因未收房，被告不应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《商品房买卖合同》、被告于2021年1月5日向原告发出的收楼通知书被告无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的房屋维修申请记录表（预验房），拟证明原告购买的房屋存在质量问题的事实； 经质证，被告认为该证据系原告单方出具，对其真实性无法核实，故不予认可。 经审核，该证据由原告单方书写，无被告签字确认，对真实性无法确认，故对此证据不予采信。 2.原告提交的照片，拟证明所购房屋存在质量问题的事实。 经质证，被告对证据真实性及是否与本案有关联性无法确定。 经审核，被告在庭审过程中亦认可原告所购房屋曾存在地面不平的质量问题，经对原告所购房屋现场查看，客厅房顶确存在裂缝，故对该组证据真实性予以采信。 3.原告提交的录音材料、被告网站报修截图、微信沟通截图，拟证明原告所购房屋存在质量问题，原告一直在与被告进行沟通，但至今未修复的事实。 经质证，被告称对证据的真实性需核实，即使是真实的，原告所述房屋质量问题均属瑕疵，不是原告拒绝收房的理由。 经法庭对被告方维修工程师进行询问，原告确多次与其进行沟通房屋问题，故对该组证据予以采信。 3.被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》，拟证明被告按合同约定向原告交付了房屋，该房屋不存在地基基础和主体质量问题，故被告不承担逾期交房的责任。 经质证，原告对证据真实性无异议，但房屋未达到居住条件，故房屋一直没有交付。 经审核，对该组证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据再做认定。 4.被告提交的物业费缴纳情况截图，拟证明2019年8月9日双方就房屋存在的质量问题已达成了一致意见，被告向原告补偿了一年的物业费。 经质证，原告对证据真实性无异议，达成此协议的前提是被告承诺及时修复房屋，但被告并未履行。 经审核，原告对证据真实性认可，故对此证据予以采信。 5.本院依职权与原告共同到现场验房，并对原告及天水碧桂园房地产开发有限公司维修工程师周文斌进行询问，原告表示房屋现已达到收房标准，可以进行收房，并撤回要求被告交付房屋的诉请，周文斌称原告所购房屋存在的地面不平问题被告方于2019年9-10月便维修完成，并电话通知原告，但原告并未收房。 经质证，被告对询问笔录真实性无异议，其重新提交2019年12月2日与原告的通话记录，证实被告方于2019年12月2日通知原告验房；原告认可该通话记录，但称其接到电话后前去验房，地面不平的问题已经解决，但客厅踢脚线并未铺设，故仍未收房。 经审核，对本院依职权进行询问而产生的询问笔录本院予以采信，被告在质证阶段提交的通话录音原告无异议，故对其真实性予以采信。原告认可2019年12月2日地平问题确已解决，即影响原告居住使用房屋的质量问题已经解决，而未铺设踢脚线并不影响原告的正常居住，故此不能作为原告仍不办理收房手续的理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月31日原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于孙家坪村天水碧桂园小区剑桥郡X幢X单元XX层XX室精装修住宅用房，预测建筑面积129.34m2，房款总价1004842元。合同签订后原告共向被告支付首付款304842元，剩余房款原告在银行办理了按揭贷款。2019年6月1日，原告收到被告发出的收楼通知，当天进行预验房，发现所购房屋存在一些问题，遂与被告沟通，6月30日原告未到场收房，后被告陆续修复房屋问题。2019年8月9日，原、被告就原告所购房屋地面不平问题达成协议，被告承诺尽快修复问题，并免除原告自2019年7月1日至2020年6月30日的物业费共计2668.68元；2019年12月2日被告通知原告进行验房，原告发现地面不平问题已经修复，但仍存在其他问题，故仍未收房。至2021年1月5日被告再次向原告发出收楼通知，原告于1月19日到场验房，发现房屋部分问题还未处理，故仍未办理收房手续。后经本院查看现场，原告表示房屋质量问题基本已经解决，可以办理收房手续，并撤回要求被告及时交付房屋的诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点有：一、被告是否按照合同约定时间履行了向原告交付房屋的义务；二、被告是否应当向原告承担违约金。 一、根据原、被告签订的购房合同及相关附则，出卖人向买受人发出书面交付通知书，买受人查验房屋后与出卖人办理相关手续，商品房交付手续才完成，即被告向原告交付房屋并非仅由被告单方发出交付通知即可，而需原告按时查验房屋，经查验房屋没有地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题后，双方办理商品房交付手续，被告才完成了向原告交付房屋的义务。本案中原告按照被告发出的书面交付通知书的时间查验房屋，发现房屋存在地面不平的问题，而原告所购买的房屋系精装修住房，地砖已全部铺设，地面不平的修复需拆除大面积地砖、做平地面后重新铺设地砖，造成原告无法正常使用房屋，故原告以地面不平为由拒绝收房符合双方合同约定，被告并未按照合同约定时间完成向原告交付房屋的义务。 二、按照双方签订的《补充协议》第四条第5项内容，原告在查验房屋时提出房屋存在导致无法正常使用的质量问题，被告应负责修复，修复后将房屋交付原告并承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；原告提交的谈话录音显示双方于2019年8月9日协商一致，由被告尽快修复并免除原告一年物业费，被告于2019年12月2日电话通知原告进行验房，原告验房后发现地面不平问题已经解决，但还存在其他问题，故仍未办理收房手续，而原告所称踢脚线未铺设、墙面裂缝并不影响其正常居住使用，故此不应作为原告不办理交房手续的理由，即被告应自2019年7月1日至2019年12月2日期间承担逾期交房责任。按照双方签订的《补充协议》第五条第2项“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的规定，被告应向原告支付45218元违约金，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，故被告免除原告的一年物业费本应由被告承担，不应从被告应支付的违约金中扣除。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，故本案仍应适用当时的法律规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，判决如下： 被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告贾建斌支付逾期交房违约金45218元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2320元，因适用简易程序减半收取1160元，由天水碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  陈志飞 二〇二一年五月二十八日 书记员  辛 杰