河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5594号原告：郑州禾润物业服务有限公司，住所地郑州市金水区经一路**院**楼**，统一社会信用代码91410105694876938L。法定代表人：李文胜，总经理。委托代理人：游向阳，河南力天律师事务所律师。委托代理人：徐少伟，河南力天律师事务所律师。被告：河南鸿禧物业服务有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区花园路****楼******信用代码91410105MA40YTKG72。法定代表人李臻，执行董事。委托代理人：李书勤，系被告公司员工。原告郑州禾润物业服务有限公司诉被告河南鸿禧物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人游向阳、被告的委托代理人李书勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月15日，原告与郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会签订《物业服务合同》一份，主要约定：位于郑州市金水区××中方××小区**由原告提供物业服务，原告提供物业服务受益人为中方园**全体业主和物业使用人，中方园西区的全体业主和物业使用人均应对本合同承担义务及享有权利。合同有效期三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止。原告有权按照购房合同或房屋产权证上注明的房屋建筑面积收取物业费。物业服务费收费标准，多层住宅：0.56元/月/㎡、小高层住宅1元/月/㎡、高层住宅1.3元/月/㎡、商业用房2.59元/月/㎡。合同签订后，原告依约于2018年11月1日进驻小区，为小区提供物业服务。但是原物业服务公司即被告河南鸿禧物业服务有限公司却一直霸占小区，拒不搬离，并且向业主多收取物业费。金水区人民法院（2019）豫0105民初29934号民事判决书和郑州市中级人民法院（2020）豫01民终3439号民事判决书已经认定：业主应该向被告缴纳2017年12月至2018年10月的物业费，物业费标准参照漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同计算，自2018年11月1日起原告为涉案小区提供物业服务，被告明知该情况，仍不搬离小区，造成小区存在双物业情形，应承担不利后果，无权收取2018年11月1日起的物业费。因此，被告有义务向业主退还自2018年11月1日起多收取的物业费。其中被告多收取：15号楼东1单元2层西户业主樊芝玲328元、51号楼4单元8层西户业主管艳萍419.9元、52号楼14层1408号业主张凤丽530元、39号楼东2单元2层东户贾宇伟215.5元、52号楼13层1323号郑王艳230.2元、19号楼2单元2层西户刘振华254.6元、5号楼3单元5层东户崔凌霄216元、7号楼东1单元1层西户苏琰琰319.7元。目前业主樊芝玲、管艳萍、张凤丽、贾宇伟、郑王艳、刘振华、崔凌霄、苏琰琰已经将其对被告享有的退还多收取物业费的债权转让给原告，由原告统一向被告主张权利。虽经原告多次催要，被告拒不支付，特提起诉讼，请求依法判令：1、请求法院判令被告向原告退还物业费2513.9元及利息（以2513.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际清偿之日止的利息，以上利息暂计至起诉之日为元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告与中方园西区第五届业委会签订的《物业服务合同》属无效民事行为，其所签订的《物业服务合同》对小区业主不具有约束力。二、中方园西区第五届业委会招标活动是一场无效民事行为的闹剧。三、原告2018年11月1日至2019年6月30日在中方园西区并无实质性物业服务。四、被告按照正常物业服务标准开展物业服务。综上所述，被告收取2018年1月至2019年6月30日期间物业费，是因为被告提供相应的物业服务，业主、业委会和物业主管部门均是认可的。反观原告，其所签订物业服务合同的双方主体资格均不合法，第五届业委会未获取业主大会授权，不能代表业主，原告也不是业主大会选聘出来的合法物业，双方所签的《物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，所签订的《物业服务合同》对小区业主不具有约束力。故原告无权收取2018年11月1日至2019年6月30日期间物业服务费。为维护被告合法权益，请法院查明事实，依法判决。经审理查明：2018年10月15日，原告与郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会签订《物业服务合同》一份，主要约定：位于郑州市金水区××中方××小区**由原告提供物业服务，原告提供物业服务受益人为中方园**全体业主和物业使用人，中方园西区的全体业主和物业使用人均应对本合同承担义务及享有权利。合同有效期三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止。原告有权按照购房合同或房屋产权证上注明的房屋建筑面积收取物业费。物业服务费收费标准，多层住宅：0.56元/月/㎡、小高层住宅1元/月/㎡、高层住宅1.3元/月/㎡、商业用房2.59元/月/㎡。2019年11月13日，金水区人民法院（2019）豫0105民初25901号民事判决书确认“郑州禾润物业服务有限公司与郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会签订《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务”，该判决书已经生效。金水区人民法院（2019）豫0105民初29934号民事判决书和郑州市中级人民法院（2020）豫01民终3439号民事判决书已经确认：“后经过两次招投标，郑州禾润物业服务有限公司中标，中方园西区第五届业主委员会与郑州禾润物业服务有限公司就案涉小区签订物业服务合同，自2018年11月1日起郑州禾润物业服务有限公司为小区提供物业服务，河南鸿禧物业服务有限公司明知该情况，仍不主动搬离小区，造成涉案小区存在双物业的情形，河南鸿禧物业服务有限公司应自行承担不利后果，故对涉案小区2018年11月1日起的物业费河南鸿禧物业服务有限公司无权收取。”被告多收取中方园小区西区业主2018年11月1日之后的物业费，其中15号楼东1单元2层西户业主樊芝玲328元、51号楼4单元8层西户业主管艳萍419.9元、52号楼14层1408号业主张凤丽530元、39号楼东2单元2层东户贾宇伟215.5元、52号楼13层1323号郑王艳230.2元、19号楼2单元2层西户刘振华254.6元、5号楼3单元5层东户崔凌霄216元、7号楼东1单元1层西户苏琰琰319.7元。该8户业主已经将对被告享有的退还2018年11月1日之后物业费的债权转让给原告，由原告向被告主张权利，原告已经将债权转让的事实通知被告，要求被告收到通知后五日内退还物业费，被告收到债权转让通知后，至今没有退费。后原告诉至本院，形成诉讼，庭审中，原告向被告出示宣读了案涉8位业主多交纳物业费的金额，被告并未对金额提出异议。本院认为，案涉小区经过两次招投标，原告中标，中方园西区第五届业主委员会与原告就案涉小区签订物业服务合同，自2018年11月1日起原告为小区提供物业服务，被告明知该情况，仍不主动搬离小区，造成涉案小区存在双物业的情形，被告应自行承担不利后果，对涉案小区2018年11月1日起的物业费被告无权收取，被告向业主已经收取的2018年11月1日起的物业费应该退还给业主。15号楼东1单元2层西户业主樊芝玲、51号楼4单元8层西户业主管艳萍、52号楼14层1408号业主张凤丽、39号楼东2单元2层东户贾宇伟、52号楼13层1323号郑王艳、19号楼2单元2层西户刘振华、5号楼3单元5层东户崔凌霄、7号楼东1单元1层西户苏琰琰将对被告享有的退还2018年11月1日后的物业费的债权转让给原告，由原告向被告主张债权，原告将债权转让的事实通知给被告，被告收到通知后，既没有向原告表示异议，也没有退还物业费，被告应向原告退还多收取的物业费。故对原告请求被告退还物业费2513.9元及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告河南鸿禧物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州禾润物业服务有限公司物业服务费2513.9元及利息（以2513.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告河南鸿禧物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 武 卫二〇二一年五月二十八日书记员 闫亚蕊