广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初9033号原告：周珍学，男，汉族，1979年9月2日出生，住云南省昭通市镇雄县，原告：周洁琼，女，汉族，1998年10月18日出生，住云南省昭通市镇雄县，两原告共同委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：陈晓晨，男，汉族，1988年7月29日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。原告周洁琼、周珍学与被告陈晓晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周洁琼、周珍学共同委托诉讼代理人凌华，陈晓晨委托诉讼代理人朱建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洁琼、周珍学向本院提出诉讼请求：1、被告陈晓晨退回310000元给原告周珍学；2、被告陈晓晨向原告周洁琼支付违约金158100元[计算方式：以房款3100000元为本金，按照每日1‰的标准，从2020年7月26日（交易过户手续的截止日）计至2020年9月14日（真正办理过户之日）]；3、被告陈晓晨承担本案的诉讼费用。事实与理由：周珍学、周洁琼系父女关系，因周洁琼在广州读书，故周珍学为其在广州购置房产。2020年4月12日，周珍学经中介介绍，以周洁琼的名义就购买位于广州市南沙区进港大道555号海力六街1号××房（以下简称涉案房屋）与陈晓晨签订《房屋买卖合同》，约定成交价为3100000元；付款方式为涂销抵押一次性付款，2020年5月12日以前支付500000元定金及房款800000元，陈晓晨当日即向抵押银行申请偿还贷款，双方在交易过户当天付清余款1800000元，过户手续需在2020年7月26日前完成。但陈晓晨在2020年9月2日才完成涂销抵押手续，已构成违约。陈晓晨在收到前期的定金和楼款1300000元后，迟迟不按合同约定及时涂销抵押登记及办理过户手续，也拒绝退还该款项，并要求我方承担310000元的违约金才配合我方过户或者扣除310000元违约金后才退回余款。我方在2020年8月31日向陈晓晨发函，同意搁置争议，暂时支付310000元违约金，待办理完房产过户手续后再对是否违约进行司法认定。由于周洁琼是在读学生，没有稳定收入，银行不同意贷款，周珍学只得以自己的名字购房，周珍学与陈晓晨在2020年9月14日又签订《房屋买卖合同》。对我方而言合同的核心目的就是更名，以符合购房主体资格，协助我方更名以符合购房主体资格本来就是陈晓晨的合同义务，但陈晓晨一定要求周珍文交了310000元违约金后才同意更名，并企图以新的《房屋买卖合同》的签订免除其应向周洁琼承担的不按照合同约定时间涂销抵押登记时间在2020年7月26日前办理过户的违约责任。陈晓晨以不支付违约金不协助我方更名为要挟，强行收取310000元属于不当得利，应予以退回。被告陈晓晨答辩称,一、双方实际履行合同是第二份房屋买卖合同，该合同是双方平等自愿友好协商基础上达成的，被告全面履行合同义务，且提前在9月14日给原告办理房屋过户手续，与合同约定的9月25日约定的完成过户手续提前了11天，被告不存在任何违约。二、关于原告支付的违约金310000元是原告自认逾期自愿缴纳的，且被告收取也是有事实和合同依据的。三、从情况表明原告实际上炒房客，在支付给被告部分房款锁定房源后才多方通过各种渠道去获得购房资格，且要求被告将原买方周洁琼改给周珍学，原告逾期付款原因及购房资格均是在双方协商签署第二份买卖合同时才达成的。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请予以驳回。经审理查明：涉案房屋产权人为陈晓晨，登记时间为2016年12月21日，面积为280.9723平方米。2020年4月12日，陈晓晨（卖方）与周洁琼（买方）及经纪方广州市裕辉房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》（编号：000380），约定成交价为3100000元，本次交易的税费由买方承担，房屋交付日期为卖方收齐楼款当天等。其中合同第十一条约定“1、卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。2、卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同规定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。3、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。”第二十条三方约定其他事项约定“……。2、买方如出现购房名额问题，卖家需积极配合买方转予符合购房资格的购房人，时效按原合同。”双方在合同附件中约定付款方式为涂销抵押一次性付款：1、签订合同时支付500000元作为定金；2、在2020年5月12日前支付楼款（含定金）1300000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续；4、交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款1800000元，交易过户手续需在2020年7月26日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。2020年9月14日，陈晓晨（卖方）与周珍学（买方）及经纪方广州市裕辉房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》（编号：000408），双方在合同第二十条三方约定其他事项中约定“1、买卖双方同意按原合同继续履行交易；2、因购买方原因，现将购买人由周洁琼变更为其父亲周珍学，卖方同意配合买方办理相应的网签和过户手续等；3、签署补充协议时，买方先支付购房违约金310000元整，尾款1800000元过户当天一次性付清，逾期付款按日支付违约金；3、若发生纠纷原合同买方和新购房人共同向卖方承担法律责任。”该合同附件中约定付款方式为涂销抵押一次性付款：1、签订合同时支付500000元作为定金。2、在2020年9月14日前支付楼款（含定金）1300000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续7天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方支付。4、交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款1800000元，交易过户手续需在2020年9月25日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。该合同其他条款内容与上述编号000380《房屋买卖合同》一致。同日双方就涉案房屋办理了网签手续并签署了《广州市存量房买卖合同》。就涉案房屋交易签订上述三份合同的原因，周洁琼、周珍学陈述由于周洁琼为在读大学生，银行按揭难以办理，经双方协商以周珍学的名义签订后续的合同及网签合同。陈晓晨陈述系因为周洁琼一次性付款存在困难，对方要求更名是因为在签署第一份合同以后周珍学通过办理中级职称获得了广州市的购房资格，2020年9月对方与我方沟通，就转让过户周珍学在总价不变的情形下支付逾期付款违约金，故签订了后续的合同及办理网签。就上述交易，周洁琼、周珍学、陈晓晨共同确认房款已付清，2020年9月14日已办理过户登记手续，涉案房屋已登记至周珍学名下。涉案房屋房款具体支付情况如下：周洁琼于2020年4月12日转账200000元、4月13日转账300000元至陈晓晨名下建行指定账户；周珍学分别于5月11日转账200000元、5月15日转账600000元、9月14日转账310000元、9月15日转账1750000元、9月16日转账49466元至陈晓晨名下建行指定账户。陈晓晨分别在2020年4月13日、5月15日、9月14日、9月15日出具了金额分别为500000元（定金）、800000元（房款）、310000元（购房逾期违约金）、1800000元（部分房款）的《收款收据》，周洁琼、周珍学提供了其在5月11日、5月15日、9月14日、9月15日的转账支付凭证。其中9月14日的《收款收据》载明陈晓晨收到周珍学交来购房逾期违约金310000元，此违约金不计入到购房总额。周洁琼、周珍学为证明其是为顺利完成涉案房屋交易，在其未违约的情形下支付了上述310000元违约金，代办完过户手续后再对双方的行为是否违约进行司法认定，提交了证据《周洁琼关于违约金的声明》《快递单》《快递情况截图》。上述声明出具人为周洁琼，出具日期为2020年8月31日，内容陈晓晨在收到涉案房屋前期定金和楼款1300000元后，迟迟不按合同约定办理过户手续，也拒绝退还该款项，并要求周洁琼承担违约金310000元才配合过户或扣除310000元违约金后才退回余款，对此周洁琼要求现搁置争议，并同意暂时支付310000元的违约金，待办理过户手续后再对双方是否违约进行司法认定。《快递单》备注栏载明为退款函。《快递情况截图》显示该邮件在2020年9月1日于南沙收寄，9月2日本人签收。陈晓晨对上述证据不予确认，并陈述快递单注明是退款函，而周洁琼、周珍学提交的证据显示为声明，其从未有收到该声明。周珍学另提交证据《职业资格证书》证明其在2020年7月1月已获得购房资格。本院认为：就涉案房屋交易，周洁琼、周珍学分别与陈晓晨所签订的两份《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，在2020年9月14日，周珍学与陈晓晨就涉案房屋签订第二份《房屋买卖合同》时，周洁琼与陈晓晨就该房屋所签订的《房屋买卖合同》已经终止，结合当事人所陈述的合同签订及履行情况，可以认定就涉案房屋交易实际履行的是上述第二份《房屋买卖合同》，该合同未违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人应自觉履行。结合双方的诉、辩意见，本案争议的焦点是周洁琼、陈晓晨所签订的《房屋买卖合同》终止责任如何承担，对此本院评析如下：首先，从签订第二份《房屋买卖合同》的原因看，根据周洁琼、周珍学自认，系因周洁琼无法办理银行按揭贷款，才由周珍学与陈晓晨就涉案房屋交易签订《房屋买卖合同》，结合第一份《房屋买卖合同》中约定周洁琼的付款方式为涂销抵押一次性付款，可知该合同终止系因周洁琼自身违约行为所致。其次，从合同约定看，虽然在第一份《房屋买卖合同》中约定所有的交易应在2020年7月26日前完成，但在第二份《房屋买卖合同》中，当事人已将合同履行的期间进行了变更，交易手续应在2020年9月25日前完成，结合当事人确认涉案房屋已在2020年9月14日办理了过户登记手续，可知陈晓晨并不存在违约行为。第三，从合同的履行过程看，周珍学在2020年9月14日向陈晓晨支付了违约金310000元，同日双方签订了第二份合同，双方在合同第二十条对该违约金有明确约定，周珍学亦依约支付了该笔款项。周珍学抗辩该款项系陈晓晨要挟其所支付，但其提交的证据仅能显示在2020年9月初有向对方邮寄退款函，不能证实对方存在要挟行为，且双方之后亦依据第二份合同约定完成了交易手续，故本院对该抗辩意见不予采纳。据此，周洁琼、陈晓晨所签订的《房屋买卖合同》未能最终履行系因周洁琼自身原因所致，且诉争的违约金是双方当事人真实意思表示，周洁琼要求陈晓晨承担违约责任、周珍学要求退还310000元违约金据理不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周洁琼、周珍学的全部诉讼请求。案件受理费4161元，由原告周洁琼、周珍学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年五月十一日书记员  陈细妹