辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6291号上诉人（原审原告）：申明伟，男，1957年10月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：申淑琴，沈阳市铁西区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门。负责人：许敬畏，分行行长。委托诉讼代理人：王宝绅，男，1987年5月29日出生，汉族，分行工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李飞，男，1983年6月11日出生，汉族，分行工作人员，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳苏柏林房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：姚振军。被上诉人（原审被告）：沈阳蓝德温泉度假酒店有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：金辉。被上诉人（原审被告）：沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：解令法。被上诉人（原审被告）：姚振军，男，1979年2月23日出生，汉族，住吉林省永吉县。被上诉人（原审被告）：支秀明，女，1981年10月15日出生，汉族，住吉林省永吉县。被上诉人（原审被告）：解令法，男，1961年1月3日出生，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：金辉，男，1985年7月6日出生，朝鲜族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：仇馨平，女，1990年3月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人申明伟因与被上诉人大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“大连银行沈阳分行”）、沈阳苏柏林房地产开发有限公司（以下简称“苏柏林房地产公司”）、沈阳蓝德温泉度假酒店有限公司（以下简称“蓝德温泉度假酒店公司”）、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司（以下简称“赛多纳温泉度假酒店公司”）、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。申明伟上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法确认位于新民市“美国都百岁温泉二期”23栋3单元9层40号商品房，建筑面积24.09平方米的房产是上诉人出资购买的，并依法享有所有权；3.依法确认被上诉人大连银行沈阳分行要求执行上述房产其行为违法，并依法予以撤销；4.依法判令被上诉人苏柏林房地产公司、蓝德温泉度假酒店公司将房产尽快交付给上诉人；5.依法判令被上诉人苏柏林房地产公司、蓝德温泉度假酒店公司给付迟延交付房产从2015年1月1日起至实际交付房产时止的违约金，暂算2000元；6.本案诉讼费、公告费全部由被上诉人大连银行沈阳分行承担。事实与理由：上诉人于2012年8月7日与苏柏林房地产公司、蓝德温泉度假酒店公司签订房屋买卖合同，约定购买“美国郡百岁温泉二期”A栋607号房产用于居住，建筑面积15平方米，总房款74,000元，赠送5000会员卡，上诉人当日支付全部房款74,000元，交房时告知A栋楼没建，给上诉人23栋楼3单元9层40号商品房，建筑面积24.09平方米，比原房多出面积，作为违约金的补偿，同时告知必须签订“大连银行沈阳分行团购协议”，上诉人无奈重新于2014年1月3日签订协议。约定购买“美国郡百岁温泉二期23栋3单元9层40号商品房，建筑面积24.09平方米，总房款68,947元，5000元会员卡没计算在内。至今未交房是开发商责任，团购协议合法有效，大连银行沈阳分行是合同组织者，对合同是认可的，要求执行该房产侵害上诉人合法权益，贷款时约定有抵押物，应当执行抵押物，执行上诉人房产是错误的。上诉人于合同规定交房日期，就取得房屋所有权，不能用开发商错误惩罚上诉人。上诉人夫妻都是下岗工人，女儿申丹结婚至今无房住，其女儿上初中，还是无房住。2012年8月7日得知房屋便宜，能买得起，虽远，终是自己的，将全部积蓄购房。一审认定原告未举证证明购房系用于居住且名下无其他住房错误。上诉人提供现居住八楼28.4平方米房屋产权证，医院诊断书，证明上诉人患有心脏病、心肌梗死等，购房是为居住，名下虽有28.4平方米房屋，是八楼，上诉人无法居住，购房在面积上仍属于满足基本居住需要。上诉人提供证据符合第二十九条规定。一、贷款没有抵押该房屋；二、购房为居住，市内房屋贵买不起，上诉人身体多病，一家五口挤在28.4平方米八楼房屋内困难，三、上诉人2012年8月7日签订房屋买卖合同时交付全部房款。一审判决驳回上诉人诉请错误。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，望二审撤销，支持上诉请求。大连银行沈阳分行辩称：我行依据生效民事判决查封案涉房屋，查封时房屋登记在开发商名下，房屋一直未交付，查封时无人居住，查封没有问题，出现该种情况系开发商原因。被上诉人苏柏林房地产公司、蓝德温泉度假酒店公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平一审缺席，二审未到庭，亦未提交书面意见。申明伟向一审法院起诉请求：1.依法确认位于新民市“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层40号商品房，建筑面积24.09平方米的房屋是原告出资购买的，并依法享有所有权；2.依法确认第一被告要求执行上述房产其行为违法，并依法予以撤销；3.依法判令第二、三被告将房产尽快交付原告；4.依法判令第二、三被告给付迟延交付房产从2015年1月1日起至实际交付房产时止的违约金，暂计算2000元；5.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院查明事实：大连银行股份有限公司沈阳分行诉沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年11月22日作出（2017）辽0103民初10725号民事判决书，判决：一、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元（截止2017年6月20日）；二、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4,617,848.17元的利息（从2017年6月21日起至该判决确定的债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；三、如沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司逾期履行该判决的第一、二项，则大连银行股份有限公司沈阳分行对沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供抵押的房产（坐落于新民市房屋所有权证号N170029911）享有优先受偿权；四、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平对上述债务承担连带责任保证；五、驳回大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。判决生效后，沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未按期履行判决确定的给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2018年8月30日作出（2018）辽0103执3474号协助执行通知书，查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的包括位于新民市，建筑面积40.01平方米的房屋在内的多处房产。执行案外人申明伟对此提出异议。一审法院于2019年4月16日作出（2019）辽0103执异218号执行裁定书，该裁定认为：“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案外人同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。前述规定第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人未能提供证据证明购买该房屋用于居住且名下无其他居住的房屋，故案外人提出的异议，亦不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。综上，对案外人提出的异议，不予支持。”驳回了申明伟的异议请求。申明伟不服该裁定向一审法院提起执行异议之诉。另查，2012年8月7日，原告申明伟（乙方）与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司（甲方）签订《大连银行沈阳分行团购协议》。合同约定，乙方自愿订购甲方开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层40号商品房，暂定建筑面积24.09平方米，朝向东，预交单价2862.06元/㎡，预交款为人民陆万捌仟玖佰拾柒柒元整，同日，沈阳苏柏林房产开发公司向申明伟出示68,947元收款收据，现涉案房产处于未交付原告使用。被告大连银行股份有限公司沈阳分行未在该协议上签字、盖章，被告现原、被告因执行问题发生纠纷，原告起诉来院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行提供的证据对本案的事实予以认定。本案中，原告同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司只是签订了《大连银行沈阳分行团购协议》，未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司与原告之间系债权的法律关系，并未发生物权的法律效力，原告并未取得坐落于涉案房产的房屋所有权，故对于原告要求确认其享有案涉房屋所有权的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现原告并未实际合法占有案涉房屋，因此，原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现原告并未举证证明原告购买案涉房屋系用于居住，且在其名下无其他用于居住的房屋，原告对此应承担举证不能的法律后果。因此，原告提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的法定要件。综上，原告所提出的异议并不能排除强制执行的效力，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，一审法院判决：驳回原告申明伟的诉讼请求。案件受理费1573元，公告费400元，由原告申明伟承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一、银行账户明细，用以证明2012年10月20日转给苏柏林房地产公司13.6894万元，当天从提现两笔5000元交给苏柏林房地产公司。证据二、个人房产信息，用以证明上诉人名下就一套住房。证据三、（2020）辽01民终10011号民事裁定书，用以证明另案二审裁定发回重审，本案情况相同，也应发回重审。证据四、户口本、结婚证，用以证明历吉军是申丹丈夫，申丹是上诉人女儿，申丹银行账户支出款项用来购买案涉房屋和另一套房屋。被上诉人大连银行沈阳分行质证称：对证据一、证据二、证据四，真实性无法确定，我行不是收款方；对证据三，与本案无直接关联。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：上诉人申明伟与妻子白凤梅名下有一处位于沈阳市铁西区建筑面积28.40平方米的住宅房屋。申丹系上诉人申明伟女儿，上诉人申明伟提交建设银行出具申丹名下银行账户明细（账号07×××43、卡号62×××02），2012年10月20日取现两笔5000元、转账给苏柏林房地产公司136,894元，共计146,894元。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查重点为上诉人申明伟对执行标的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，本院分析认定如下：上诉人申明伟与被上诉人苏柏林房地产公司签订的《大连银行沈阳分行团购协议》虽然不是《商品房买卖合同》，但该协议对房屋位置、单价、总房款、交付时间等作出明确约定，可视为上诉人申明伟在人民法院查封之前与被上诉人苏柏林房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。上诉人申明伟提交房款收据、银行交易明细、户口本、结婚证，能够证明上诉人申明伟通过女儿申丹银行账户支付给被上诉人苏柏林房地产公司房款的事实。根据上诉人提交个人房产信息查询证明，并经本院到沈阳市不动产登记中心核实，上诉人申明伟和妻子白凤梅名下确有一处住宅房屋，但该房屋面积仅为28.40平方米，远低于本地区人均保障住房面积，上诉人申明伟购买24.09平方米案涉房屋，仍然体现系用于改善生活状况满足基本居住需要，可以理解为符合所购房屋用于居住且名下无其他住房的情形。上诉人申明伟作为购房消费者，符合上述法律规定情形，其对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。由于苏柏林房地产公司在偿还贷款和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。另，本案系执行异议之诉，上诉人申明伟诉请交付房屋、支付违约金等，不属于本案审理范围，可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初6150号民事判决；二、不得执行位于新民市“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层40号房屋；三、驳回申明伟其他诉讼请求。一审案件受理费1573元、公告费400元，由沈阳苏柏林房地产开发有限公司承担。二审案件受理费1573元、公告费，由沈阳苏柏林房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 虹审 判 员  赵 钺审 判 员  金 鑫二〇二一年五月二十日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；