辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7952号上诉人（原审被告）：郑伟华，男，1970年10月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张蕊，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思涵，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林萍，女，1980年7月10日出生，汉族，住辽宁省新民市。原审第三人：王**超，男，1976年9月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人郑伟华因与被上诉人林萍、原审第三人王**超案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑伟华上诉请求：1.撤销一审民事判决发回重审或依法改判；2.判令被告承担本案全部上诉费用。事实和理由：2007年上诉人与昊宇公司签订商品房买卖合同，购买沈阳市沈河区市府大路290号1-20-9号、10号房产，昊宇公司出具购房发票与收款收据。上诉人从2008年3月5日收房至今一直占用房屋，至2019年8月9日法院张贴查封公告才知房屋被查封，上诉人不认识王**超，王**超至今下落不明。上诉人合法占用13年房屋，不应作为他人财产被执行，一审法院认定上诉人不是买受人，不符合第28条规定，认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、案涉房产不是王**超的房产。仅凭《房产电子登记（簿）查询证明》不能证明王**超是房屋权利人。相邻8号房产与本案事实相同，另案沈河法院判决撤销王**超的合同备案，备案在真实房主名下。二、上诉人是房产的实际权利人，房产不能当做王**超的财产被强制执行。上诉人是房产的真实买受人，与昊宇公司的商品房买卖合同未违反法律强制性规定，合法有效。上诉人合法实际占用房屋13年。三、被上诉人债权应通过其他执行方式解决，案涉房产系上诉人所有，根据第28条，上诉人诉请应得到支持。林萍辩称：同意一审判决。郑伟华向一审法院起诉请求：1.判令撤销沈阳市铁西区人民法院作出的（2019）辽0106执异292号执行裁定；2.判令中止沈阳市铁西区人民法院作出的（2018）辽0106执1949号执行裁定的执行并解除对沈阳市沈河区市府大路290号1-20-9，建筑面积57.93平方米房产及沈阳市沈河区市府大路290号1-20-10，建筑面积57.02平方米房产的预查封措施；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：第三人王**超向被告林萍借款，约定借款期限至2013年11月21日，后被告林萍多次向第三人王**超索要借款本金及利息，第三人王**超未能履行，双方发生纠纷。被告林萍起诉第三人王**超至我院，一审法院于2017年10月20日作出（2017）辽0106民初2606号民事判决书，该判决已经发生法律效力。因第三人王**超未履行生效法律文书所确定的义务，林萍向一审法院申请强制执行，执行案号（2018）辽0106执1949号。在执行过程中，一审法院预查封了王**超名下位于沈阳市沈河区两套房屋，案外人郑伟华（本案原告）提出执行异议，请求法院撤销对上述两套涉案房屋的执行。一审法院于2019年10月18日作出（2019）辽0106执异292号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。另查明，涉案两套房屋所在项目摩根凯利大厦系由辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司）与沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）合作开发，东森公司与溧阳市立安达安装工程有限公司（以下简称立安达公司）签订补充协议，约定东森公司以其开发的位于沈阳市的“摩根凯利”写字楼20楼9号、10号、16号、17号房产抵顶电梯安装费。立安达公司出具证明，记载：“溧阳市立安达安装工程有限公司于2007年十二月二十五日于沈阳东森房地产开发有限公司签订了市府大路290号“摩根凯利”大厦A座20层9号、10号、16号、17号四套房屋抵账补充协议。郑伟华自愿以140万元购买溧阳市立安达安装工程有限公司抵账的上述四套房屋并向溧阳公司以现金方式给付了140万元购房款”，该款项用于支付我公司相关电梯的安装费、调试费、检测费、配合费等费用。我公司在收到郑伟华支付的全部房款现金后已向郑伟华实际交付上述四套房产，故该四套公寓的实际所有权人为郑伟华先生，我公司对该四套房产不享有任何权利义务，特此证明。”庭审中，原告提供俩份原告与昊宇公司签订的商品房买卖合同，合同标的物分别为坐落于沈阳市沈河区（建筑面积64.02平方米，金额370868元），10号房（建筑面积57.02平方米，金额365042元），俩份合同约定的付款方式均为：全额抵顶立达安装电梯工程款。2008年3月5日，昊宇公司就涉案俩套房屋向原告郑伟华下达入住通知书。一审法院认为，虽然原告郑伟华与昊宇公司所签订的商品房买卖合同与以支付购房款为对价获取出售房产的所有权的买卖合同无明显区别，但双方签订的案涉商品房买卖合同应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以房抵债的实际履行方式，郑伟华、立安达公司及昊宇公司以房抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。案涉合同性质实质上是以房抵债协议，其目的是消灭昊宇公司对立安达公司的工程款，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债的不动产受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以房抵债协议中的“买受人”与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围并不相符，本案不符合适用该条规定的前提条件。故郑伟华对案涉房屋享有的民事权益，并不足以排除林萍基于生效法律文书申请的强制执行。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回原告郑伟华的诉讼请求。案件受理费4140元，公告费560元，均由原告郑伟华承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一、《电梯验收检验报告》，用以证明：溧阳市立达安装工程有限公司（以下简称“立达公司”）为沈阳东森房地产开发公司安装摩根凯利大厦电梯，经验收合格并投入使用，开发商因未向立达公司支付电梯安装款，所以将四套房产以房抵债给立达公司，立达公司对开发商的债权是合法有效的，债权用以房抵债方式实现。东森公司与昊宇公司合作开发关系（2020）辽0103民初3178号判决予以认定，符合九民会议纪要第44条有关以物抵债协议应予支持的法律规定，以物抵债关系有效，不应被执行程序否定。证据二、（2020）辽0103民初3178号民事判决书，用以证明：判决认定付款方式为全款抵顶立达公司工程款，上诉人与昊宇公司之间商品房买卖合同效力问题，二者虽为以房抵债关系，但是签订商品房买卖合同时，工程已经施工完毕，房屋已经具备交付条件，施工方或供货方义务已履行完毕，工程交付使用。上述债务关系转变为商品房买卖合同关系，上诉人与开发商之间的商品房买卖合同关系有效，上诉人是买受人。证据三、（2016）辽0103民初14000号民事判决书，用以证明：相邻房屋的房主基于与本案相同案情，相同房屋备案情形，将王**超及昊宇公司起诉，法院判决撤销备案，否定了王**超单一的备案行为，若上诉人诉请不被支持，会造成同一事实不同判决冲突的结果，上诉人从不认识王**超，王**超也从未出现。备案在王**超名下仅是昊宇公司在其电脑系统里单方点击而成，房产局无任何关于备案事实的材料，一审法官到房产局查询备案登记信息，得到的回复是仅有电子登记查询证明，查不到任何信息，合同备案是开发商单方点击系统生成，不能作为任何具有法律效力的参考。被上诉人质证称：证据与本案无关。被上诉人在本院释明下提交证据：执行卷宗材料，用以证明：案涉房屋系王**超的。上诉人质证称：仅能证明上诉人对王**超拥有债权，向一审法院申请执行。查询证明只能证明合同并非合法正规登记在王**超名下，不是物权登记证明，一审法院已查询案涉房屋档案，仅显示合同备案，没有备案合同，也无其他权利证明。我方提出执行异议，案涉房屋不是王**超的合法财产，我方对房屋的物权期待权足以对抗执行。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院二审查明：一审法院于2018年5月3日预查封案涉两套房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是上诉人郑伟华对案涉房屋享有的民事权益，能否排除法院的强制执行。对当事人依据以物抵债关系主张排除执行的，在参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基础上，应根据查封前是否存在合法有效的到期债权债务关系及以物抵债协议，案外人是否取得房屋的合法占有，受让人未能办理过户登记原因，是否存在规避执行情况等因素予以判断。首先，上诉人提交的《补充协议》、《商品房买卖合同》、入住通知书、房款发票、房款收据、立达公司出具证明、（2020）辽0103民初3178号民事判决书、《电梯验收检验报告》，证明立达公司与东森公司以包括案涉两套房屋在内的共四套房屋抵顶电梯安装工程款，此后上诉人从立达公司处购买该四套房屋，并与开发商昊宇公司签订案涉两套房屋的《商品房买卖合同》，昊宇公司向上诉人出具房款发票、房款收据。据此，上诉人通过立达公司与东森公司之间以房抵债关系，从立达公司处购买案涉房屋，并与开发商签订购房手续，其对案涉房屋享有的权利应受法律保护。其次，关于占有问题。上诉人提交的物业费、供暖费、电费、租赁合同及租金发票等证明，均能够证明上诉人在查封之前对案涉房屋实际支配与控制多年。对于上诉人提出案涉房屋在法院查封前早已交付其占用的主张，本院予以采信。再次，案涉房屋所在楼宇均未取得房屋权属登记，上诉人未能取得案涉房屋权属登记系开发商手续不全，非由上诉人原因所致。案涉房屋于2016年9月13日合同备案至原审第三人王**超名下。上诉人提交（2016）辽0103民初14000号民事判决书，昊宇公司同期将多套房屋备案在王**超名下，另案法院判决撤销合同备案。本案王**超未到庭，也没有王**超与昊宇公司之间形成购房关系并支付房款的相关证据，故仅以合同备案不足以证明王**超对案涉房屋享有的权利优先于上诉人。因此，上诉人与昊宇公司签订购房手续并占用房屋，均发生在案涉房屋查封前，本案并无证据表明存在恶意规避执行情形。上诉人对案涉房屋享有取得物权登记的请求权应优先于被上诉人的普通金钱债权，上诉人对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。另，上诉人诉请撤销执行裁定，不是执行异议之诉案件的审理内容，不予审理裁判，当事人在法定期限内提起诉讼，执行裁定无需再诉请撤销。案涉房屋合同备案在买受人王**超名下，王**超未到庭证明其是合法权利人，是导致本案纠纷产生的主要责任方，应当承担诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15804号民事判决；二、不得执行位于沈阳市沈河区房屋；三、驳回郑伟华其他诉讼请求。一审案件受理费4140元，公告费560元，由王**超承担；二审案件受理费4140元，公告费560元，由王**超承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 虹审 判 员  赵 钺审 判 员  金 鑫二〇二一年五月二十五日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；