广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2942号上诉人（原审被告）：谢国良，男，1956年4月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区基本建设投资管理办公室。住所地：广东省广州市番禺区清河东路319号西副楼6楼。法定代表人：张业华，主任。委托诉讼代理人：蒋峥嵘，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯琦，广东仲衡律师事务所律师。上诉人谢国良因与被上诉人广州市番禺区基本建设投资管理办公室（以下简称番禺区基建办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9780号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人谢国良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判谢国良依照与番禺区基建办签订安置补偿协议约定，向谢国良交付房产证，对于两套安置房超出120㎡部分依照每平方米2700元的价格支付回购款；2.本案一、二审诉讼费用由番禺区基建办承担。事实和理由：一、一审法院在判决书中认定，双方在协议中对回购安置房价格约定不明，属于认定事实错误。双方在2010年6月13日签订的《广州市番禺区长提西路改造工程项目拆迁补偿协议书》及其附件，该协议对双方权利义务作出约定。依照约定，番禺区基建办应当于2014年12月30日前将协议中确认好的两套回迁房交付给谢国良。在签订安置补偿协议时，双方已对回购价格达成一致约定，且番禺区基建办已经知晓谢国良选择的回迁房的面积，对于超出部分的面积设置了两档价格，但没有在协议中约定任何关于超权益面积的价格及另行依照市场价支付的表述及条款。涉案协议经双方确认无异议，签字盖章并由番禺区基建办备案。一审法院认定双方签订的协议及附件对合同价款约定不明确，从而适用合同法关于约定不明的规定，属于认定事实错误。二、即使拆迁补偿协议中双方对价格约定不明确，适用合同法第六十二条第二款的规定，对于120㎡-218㎡之间部分的价格，也应当依照房屋评估报告所确定的价格认定，而不是按照一审法院认定的价格。根据合同法关于约定不明的规定，房屋价格属于市场化价格，不属于依法应当执行政府定价或政府指导价类型，且番禺区基建办委托的评估公司出具的《房地产评估报告》是由番禺区基建办指定、具有法定资质，故评估价格是客观的，也真实反映了当时拆迁房屋期间的市场价格，该评估报告确定的金额最为符合法律规定，应当被法院采纳。法院认定的价格依据不具有任何参考性，番禺区基建办不采用评估机构对拆迁房屋评估作出的精准价格，而采用一个误差较大的平均值价格作为依据不符合合同法第六十二条第二款的规定，一审法院适用法律错误。据此，谢国良认为番禺区基建办不依照生效的协议履行，一审法院对于事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法维护谢国良的合法权益。被上诉人番禺区基建办辩称，一、一审法院关于回购安置房超权益面积回购价款的认定正确，适用法律正确。谢国良主张安置房超出120㎡的部分，依照每平方米2700元价格支付回购款，没有法律及事实依据。1.双方于2010年6月13日签订《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》及其附件仅对谢国良选定的安置房位置、安置房回购面积、安置房权益范围内的房屋面积价格计算方式等事项进行约定。对超出权益范围的安置房面积回购单价如何计算，并未作出约定，因此一审法院认定拆迁补偿协议没有对超出安置房权益面积的房价款如何计算没有约定是客观公允的。2.谢国良在主张以被拆迁房屋(即位于广州市番禺区市桥街海傍西路9号501房)拆迁时的评估价格作为回购安置房回购时市场价格计算超权益部分的面积单价，没有任何事实依据。首先，被拆迁房屋于1989年所购买、使用，直至房屋拆迁时，已使用二十余年，房屋及室内装修自然损耗严重，而安置房属于新建的一手房；其次，被拆迁房屋的位置与安置房所在地段完全不相同，房价也必然不相同；最后，当时评估报告作出的价格认定，是确定被拆迁房屋的价值，并非是回购安置房屋的价值，对象和目的都不同。即上述两套房屋在时间、空间、对象均不同的情况下，谢国良要求适用同一标准，毫无道理可言。3.一审判决结合同一时期的其他被拆迁人回购的价格认定案涉回购安置房屋回购单价，具有合理性。首先，8100元是2010年1-10月番禺区市场一手(包括车位，车库，办公，商铺以及住宅)交易均价，而不是以市桥中心城区为对象进行统计的数据，已经考虑到对安置户有利的安排，换言之，若以市桥中心城区的一手房交易均价认定，则该均价只会往上涨而非往下跌；其次，对超出回购安置房权益部分的房屋面积按照每平方米8100元计算，是房屋管理部门统计得出并经过番禺区政府同意的，并非番禺区基建办随意决定的。第三，该拆迁项目中其他的被拆迁人对于回购安置房超出各自权益范围的面积部分，均已按每平方米8100元的单价向番禺区基建办补足了差价。谢国良要求以被拆迁房屋的鉴定市场价格作为安置房超出权益面积的单价计算方式明显不合理，且没有任何法律依据与事实依据的。4.若谢国良认为对超出安置房权益部分的面积以8100元／㎡计算的价格过高，其无力承担或拒绝承担的，谢国良可以考虑主动放弃超出权益部分的面积，并由番禺区基建办收回，对超出权益部分的面积实施砌墙封闭分割产权，即谢国良不需要承担该部分面积的房款，也就不存在回购价格是否合理的问题。二、关于海傍路23号平房的问题。1.从程序上来说，该项请求属于谢国良的诉讼主张，本案在一审过程中，经法庭当庭释明，谢国良表示不提起反诉。根据不告不理原则，不属于一审法院审理范围，更不是二审审理范围。本案为番禺区基建办作为原告起诉的案件，故对此应不予处理，依法应另案处理。2.从实体上来说，谢国良该项请求毫无事实依据，依法不应支持。一审中，番禺区基建办己向法院提交了相关证据，本案中被拆迁房屋，正是因海傍路23号平房拆迁所得，当时市桥房管所己与谢国良签订相关补偿协议，将本案中被拆迁房屋补偿给了谢国良，故该问题实际早已经解决，根本不存在退回的问题。三、关于临时安置补助费的问题。(2020)粤01民终5987号判决书中己明确“2018年12月1日后未能交付房屋的责任不能完全归责于番禺区基建办，临时安置补助费亦应截止计算至该日起的3个月”。关于临时安置补助费的问题，已经过法院生效判决确定计算的截止日期，谢国良再次提出处理此事，违反了一事不再理原则，毫无事实根据与法律根据。综上所述，请求法院依法判决驳回谢国良的全部上诉请求，维持原判。番禺区基建办向一审法院起诉请求：1.判令谢国良支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的购房款2183613.48元（其中:安置房面积小于或等于120平方米的部分回购价为2640000元，安置房超出120平方米的但未超出156.48平方米的部分回购价为98496元，安置房超出156.48平方米的部分，购房款以2020年1-4月番禺区商品住宅网签均价29554元/平方米为标准计算，为1821117.48元）；2.判令谢国良支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的物业专项维修资金22900.5元（按105元/平方米计算）；3.判令本案的诉讼费由谢国良承担。一审法院查明事实如下：2009年10月15日，番禺区基建办的《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案（修改稿）》获广州市番禺区人民政府批准。该拆迁补偿方案中载明：“回购房的物业维修基金由被拆迁人负责。”该项目需要拆除谢国良名下的位于市××海××路××501的建筑面积为130.4平方米的房屋。就上述房屋的拆迁补偿事宜，番禺区基建办（甲方）与谢国良（乙方）于2010年6月13日签订了《拆迁补偿协议书》，其中约定：“第二条补偿方式及补偿金额1.根据《批转区国土房管局的通知》（番府[2001]35号）文件的有关精神，对乙方被拆迁的房屋采取产权调换，结算差价的方式进行补偿。甲方负责协调乙方调换房屋及产权证办到乙方名下，应安置面积部分的税费按拆迁管理规定应由甲方承担的由甲方承担，超出应安置面积部分的应缴税费由乙方承担，并于交楼时办妥。2.根据《粤国众联评字[2010]1C0103号评估报告书》，评估补偿款总金额463833元。……第四条被拆迁房地产的移交及补偿款的支付方式……4.安置房选定为南景园安置区4座15层D2-06和D2-01,回购价按南景园的回购方案结算……5、回迁房于2014年12月30日前交付，水、电、通邮、电话、有线电视、煤气管到户，并附安置房图纸及交楼标准和桥南街南景园拆迁安置补偿方案作本协议附件。……”。上述协议附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》（以下简称为《回购安置房方案》）约定：“一、安置房回购面积：1.以永久性居住房屋的实际面积为依据，按‘拆一补一’的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，可选择回购一套或以上安置房。……二、安置房建设开发成本均价为每平方米2600元，结合楼层因素价格回购安置房。1.回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层每平方米2000元，5-9层每平方米2100元，10层以上每平方米2200元。回购安置房在120平方米以上这部分的面积，1-4层及顶层每平方米2500元，5-9层每平方米2600元，10层以上每平方米2700元……”2010年8月18日，谢国良确认选择南景园4座15楼D2-01、06房作为回购安置房，该两套房屋的建筑面积为218.1平方米。番禺区基建办表示，按照《回购安置房方案》的规定，谢国良可以获得的回购安置房面积为156.48平方米（130.4平方米×120%），故其超出了权益面积61.62平方米。之后，双方曾就回购房的价格进行多次沟通，但因对于超出权益面积的61.62平方米如何计价产生分歧，而最终未能达成一致意见，番禺区基建办亦因此未向谢国良交付涉案房屋。一审庭审中，番禺区基建办表示涉案拆迁项目的全部被拆迁人就安置房超出权益面积部分均是按照8100元/平方米标准计价，但因谢国良不同意该计价标准，并且一直拒绝支付房款至今，故现要求对涉案房屋超出权益面积部分按照市场价进行计算。为此，其提交了广州市规划和自然资源局番禺区分局出具的关于2020年普通一手住宅成交均价的复函，该复函中记载2020年1-4月番禺区商品住宅网签均价约29554元/平方米。在诉讼过程中，番禺区基建办申请对涉案房屋的市场价格进行评估。谢国良曾就番禺区基建办迟延交楼等提起诉讼，一审法院于2020年1月16日作出（2019）粤0191民初453号民事判决书。双方均不服而提起上诉，广州市中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）粤01民终5987号民事判决书。上述判决生效后，番禺区基建办于2020年5月6日依判决向谢国良交付了涉案房屋。2020年5月26日，番禺区基建办寄出《区基建办关于告知交付桥景园（原南景园）回购安置房款及房屋维修资金的函》，要求谢国良支付超出安置房购房款、房屋维修资金。番禺区基建办针对物业专项维修资金出具《情况说明》，其中载明：“我办未代交案涉房屋物业专项维修资金……依照《广州市物业专项维修资金管理办法》等相关法律规定，我办认为缴纳物业专项维修资金的责任主体是业主，建设单位为代交单位。……我办是依据穗国房字[2008]557号文，即广州市国土资源和房屋管理局、广州市财政局《转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部有关问题的通知》第三条之规定，高层（有电梯）标准为105元/平方米标准……我办未收到有关收取案涉房屋物业专项维修资金新标准的相关文件。……除本案所涉谢国良之外的，其余‘番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程’项目安置户均在签订《番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程安置房回购协议》时一次性与我办结清回购房款及物业专项维修资金，我办随之将上述回购房款及物业专项维修资金转给广州市番禺区土地开发中心。”一审法院认为：谢国良为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案系因双方就回购房价格而产生的争议。《拆迁补偿协议书》（附件）是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定严格履行各自的义务。依据《拆迁补偿协议书》及其附件《回购安置房方案》之约定，谢国良可以获得的回购房安置总面积为“回购安置房总面积可上浮20%”，即156.48平方米（130.4平方米×120%）；谢国良对相关约定存在理解上的错误，其所主张的计算方法，一审法院不予采纳。谢国良获得的两套安置房总面积为218.1平方米，与其可以获得的回购房安置总面积相比，共超出61.62平方米（218.1平方米-156.48平方米）。根据《拆迁补偿协议书》以及《回购安置房方案》之约定，谢国良应当支付156.48平方米内的回购价格为362496元[120平方米×2200元/平方米+（156.48平方米-120平方米）×2700元/平方米]。《拆迁补偿协议书》及《回购安置房方案》均没有对超出面积的61.62平方米的房价款如何计算作出约定，谢国良主张以上述协议书中约定的2700元/平方米计算，缺乏依据，一审法院不予支持。依据我国《合同法》第六十二条第一款第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”之规定，涉案房屋作为政府拆迁项目的安置房屋，应当在遵循《拆迁补偿协议书》签订时的市场价格履行的情况下，兼顾同时期的类似回购价格确定。番禺区基建办在庭审中确认了涉案拆迁项目的全部被拆迁人对于超出权益面积的均是按照8100元/平方米计算，故谢国良应当按照该价格确定回购价款即499122元（61.62平方米×8100元/平方米）。番禺区基建办要求按照2020年1-4月的市场价格确定，于法无据，亦有违公平，一审法院不予支持；同理，对其要求对涉案房屋的市场价格进行评估的申请，一审法院不予接纳。据此，谢国良应当支付回购房屋的价款为861618元。关于住宅专项维修资金的问题。《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行，其第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”2020年9月16日公布实施的《广州市住房和城乡建设局广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》第八条规定：“业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。前款规定的建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。管理中心应当根据本市物业建筑按照工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。……”第十条规定：“有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并按照本办法第六条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：……（二）以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。……”第十三条规定第一款：“建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。”依据上述规定，谢国良作为涉案房屋的所有权人，交纳物业专项维修资金是其法定义务。番禺区基建办表示涉案房屋所在的拆迁项目安置房均是由业主向其交纳物业专项维修资金，后其将该资金转交给番禺区土地开发中心。虽然该做法符合实际，也便于办理房屋产权登记手续，但番禺区基建办在尚未为谢国良代交涉案房屋物业专项维修资金的情况下，迳行要求谢国良向其交纳该费用，与上述规定不符，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条之规定，一审法院判决如下：一、谢国良于判决发生法律效力之日起十日内向番禺区基建办支付位于南景园（现己更名为“桥景园”)安置区4座15层D2-06和D2-01的购房款861618元；二、驳回番禺区基建办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24452元，由番禺区基建办负担14904元、由谢国良负担9548元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，谢国良向本院提交一审判决书、广州市番禺区长提西路改造工程项目拆迁补偿协议书及其附件2、南景园安置区4座安置房平面图、房地产评估报告、致委托方函、公文办理情况通知、关于提供番禺区市桥中心城区一手房市场交易均价的复函、安置补偿补充协议7，拟证明其上诉理由成立。番禺区基建办向本院提交以下证据：1.《广州市番禺区人民政府办公室文件办理通知》《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁安置补偿工作有关问题的请示》，内容为番禺区基建办请示番禺区政府，参照番禺区2009年1月至10月一手房屋交易市场均价7982元/平方米建议对超出被拆迁房屋面积110%以外的那部分面积计价为10层以上8100元/平方米。番禺区政府答复基建办称，同意其请示。2.黄志海与番禺区基建办于2018年11月19日签订的《安置房回购协议》，安置房地点位于桥××号“桥景园安置区”，两套安置房建筑面积合计为179.4平方米，黄志海被拆迁房屋面积130.4平方米，上浮20%的建筑面积超出补偿权益面积22.92平方米，按市场价8100元/平方米计算为185652元。3.番禺区基建办与何振兴于2016年7月12日、2019年12月12日分别签订的《安置房回购协议》及补充协议，安置房地址位于市桥街康裕南园安置区，安置房建筑面积合计为140.6002平方米，何振兴被拆迁房屋面积126.1平方米，上浮10%后超出补偿权益面积1.8902平方米，按市场价8100元/平方米计算为15310.62元。4.番禺区基建办与梁炎雄分别于2016年8月31日、2019年12月12日签订的《安置房回购协议》及补充协议，安置房地址位于市桥街康××（××）××区，安置房建筑面积合计为123.9854平方米，梁炎雄被拆迁房屋面积103.5平方米，上浮10%后超出补偿权益面积10.35平方米，按市场价8100元/平方米计算。谢国雄质证认为：证据1是番禺区基建办内部公文流转，与谢国良无关，并且该价格是包括车位、车库、办公商铺及住宅的均价，不具有参考性。针对证据2、3、4，对真实性、合法性、关联性不予认可，黄志海等人同意以此价格确定，不代表谢国良也有义务选择认可该价格。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因谢国良是香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外案件处理。番禺区基建办起诉请求谢国良向其支付相关房屋回购款，故本案属于因不动产而引起的纠纷，而该不动产位于我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法。本案中，谢国良选定的南景园4座15楼D2-01、06房两套安置房总面积为218.1平方米。而根据双方签订的《拆迁补偿协议书》及其附件《回购安置房方案》之约定，谢国良可以获得的回购房安置总面积为“回购安置房总面积可上浮20%”，即156.48平方米（130.4平方米×120%）。二审的争议焦点为两套安置房屋实际总面积超出权益面积61.62平方米的部分计价标准应如何确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”鉴于双方当事人未对超出部分的计价标准作出明确约定，一审法院参照同时期类似安置房屋的回购价格确定案涉安置房屋的回购价格，符合法律规定且公平合理，本院予以维持。谢国良主张以被拆迁房屋的评估价格作为安置房屋超出权益面积部分的回购价格，但被拆迁房屋与安置房屋的地段位置、新旧程度、市场价值明显存在区别，其主张缺乏法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，谢国良的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4396元，由上诉人谢国良负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年五月二十七日书记员 陈晓君李蕴妍