河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初2223号原告（反诉被告）：周素萍，女，1969年7月1日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：齐雪康，河南鸿润律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州兴事发置业有限公司，住所地荥阳市康泰路北侧。法定代表人：蔡桂香，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王金伟、王俊强，河南见地律师事务所律师。第三人：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路****1。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：张元，该公司员工。委托诉讼代理人：柳静波，河南苗硕律师事务所律师。原告周素萍诉被告郑州兴事发置业有限公司（以下简称兴事发公司）、第三人焦作中旅银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后,被告提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人齐雪康，被告委托诉讼代理人王金伟、王俊强，第三人委托诉讼代理人张元、柳静波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2018年3月9日签订的合同编号为XY180××××****的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告已付购房款612870元、维修基金、按揭费1810元共计619290元，以及赔偿原告违约金6128.7元及利息（以总房款612870元为本金，以年利率15.4%为标准，自2020年5月31日起至起诉日利息为73408元，自起诉日至实际清偿完毕之日利息另算），以上款项共计698826.7元；3、由被告承担诉讼费用、保全费用、律师费等。事实与理由：2018年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告已缴纳总房款61.287万元，被告承诺于2020年5月31日前交付房屋，该合同第八条交付期限中有规定，根据双方签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。后原告诉至法院。被告辩称，导致案涉房屋未按合同约定时间交付的主要原因是合同约定的大气污染防控和不可抗力，根据合同约定及法律规定，交付时间应相应顺延，顺延后被告不构成逾期交付，原告要求解除合同没有依据。2018年3月9日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：但如特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、大气污染防治、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。根据《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案（荥政文【2016】170号）》、《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案（2018年修订）的通知（荥政文【2018】235号）》，根据发布的黄色、橙色、红色预警级别，分级采取三、二、一级响应措施，上述三级响应强制性措施均要求全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、厂内倒运、掺半石灰、混凝土剔凿等土石方作业。2017年12月项目开工建设后，陆续收到河南省政府、郑州政府、荥阳市政府及河南省、郑州市、荥阳市生态环境保护部门发布的各级别应急响应通知，截止到2021年3月3日，一级响应386天（含2020年新冠疫情影响天数）、二级响应225天，三级响应228天，合计影响天数为839天，由于建筑工程施工是一个系统性工程，需要各方面同一协调调度，频繁的大气污染防控势必打乱施工节奏，对施工进度造成重大影响。综上，根据合同约定，被告有权相应顺延交房期限839天，即使只考虑一级、二级管控的影响，也可顺延611天。原告在房款支付方面，也存在逾期的行为，被告也有权据此相应延长房屋交付期限。被告与原告的合同签订时间为2018年3月9日，根据合同第六条约定，原告应于2018年3月9日支付总房款的51.05%，即312870元，剩余30万元采用银行按揭贷款方式支付。但首付款中的20万元，原告直到2018年4月14日才缴清，逾期35天。按照双方约定和惯例，按揭贷款手续通常在商品房买卖合同签订后一个月内办理完毕，但原告直到2018年9月26日才与贷款银行签订个人购房借款合同，2018年10月11日按揭款才到账，距合同签订时间已达215天，原告按揭贷款逾期184天。根据合同附件四补充协议第四条第三款约定，被告有权据此相应延期交房、办证，相应延长交房期限219天。因此综合合同履行期间的大气管控、疫情等不可抗力及原告逾期付款等因素，基于公平考虑，扣除2018年10月11日前原告逾期付款期间重复计算的管控天数161天，扣除后被告仍可按照合同约定顺延交房897天，顺延至2022年11月14日。即使仅计算一级响应和二级响应被告受影响的天数，加上因原告逾期付款延期的219天，扣除重复计算的管控天数147天，被告按照合同约定，也可将交房期限据实顺延683天，顺延至2022年4月14日，故被告不构成逾期交房，不存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》解除条件未成就，原告不享有合同解除权。按目前施工进度，房屋近期即可交付，原告合同目的可以实现，双方之间的合同继续履行更有利于各方权益的平衡与保护，更能促进交易的稳定。2021年2月，被告已向全体购房人发出延期交房告知函，表明将与施工单位沟通加速推进剩余工程作业，按照工程施工进度计划安排，在不出现重大不可抗力因素或政府施工管控影响情况下，2021年10月31日前可完成项目施工并交付原告。对于因不可抗力导致未按期交房给原告造成的损失，被告愿意与原告协商，并自愿按照公平、合理、合法的原则承担一定的责任，原告的损失完全可以弥补，不影响其合同目的的实现，继续履行合同更有利于各方利益的保护和交易的稳定。原告解除商品房买卖合同之外的其他诉讼请求也无相应的事实及法律依据。维修资金及按揭费，被告仅是该两项费用代收人，且已将该部分费用交纳至相关单位，被告不是返还主体，因原告不具备合同解除条件，其要求退还其已付购房款及利息、支付逾期交房违约金、要求被告赔偿因诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、保全费、律师费等的请求应依法驳回。基于上述事实和理由，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告诉请。第三人称，本案系房屋买卖合同纠纷，第三人并非案涉商品房买卖合同当事人，不知悉合同是否存在解除事由，就商品房买卖合同是否应解除，第三人不发表意见，请法院依法处理。房屋买卖合同解除，借款合同仍应继续履行。原、被告与第三人签署的《个人购房借款合同》第19.2条明确约定，借款发放后，原告与被告就所购房屋发生的任何纠纷，均与第三人无关，借款合同应正常履行，该合同为三方真实意思表示，各方应按约定继续履行借款合同。如原、被告之间商品房买卖合同解除的，第三人要求原、被告共同偿还剩余贷款本息。根据借款合同第八条约定，借款合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。如原、被告之间商品房买卖合同解除的，原告已经用自己的行为表明不再履行以所购房屋为贷款设立抵押担保的义务，为保障第三人债权顺利实现，第三人将根据第十五条约定宣布贷款提前到期，并要求借款人（原告）、保证人（被告）共同偿还剩余贷款本息。如法院判决被告将全部房款返还给原告的，第三人要求该笔款项汇入原告在第三人处开立的还款账户，首先用于清偿第三人的贷款，或由被告直接偿还剩余银行贷款本息。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的编号为XY180××××****的商品房买卖合同；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金6220元；3、请求法院判令反诉被告逾期付款，反诉原告有权延长交房日期219天；4、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月9日签订了《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的位于荥阳市××与××交叉口西北侧兴事发国际商务中心1幢1单元12层1215号房屋，合同约定总房款612870元，买受人应于2018年3月9日支付总房款的51.05%，即312870元，剩余30万元采用银行按揭贷款方式支付。截止2018年3月9日，买受人反诉被告仅支付112870元，剩余20万元首付款于2018年4月14日缴清，首付款逾期35天，买受人应按照合同约定支付违约金700元。另外，按照口头约定和惯例，按揭贷款手续通常在商品房买卖合同签订后一个月内办理完毕，但买受人直至2018年9月26日方与贷款银行签订个人购房借款合同，2018年10月11日按揭款才到账，自商品房买卖合同签订之日止按揭款到账日已经超过215天，严重影响出卖人合同的履行。因此自2018年4月10日起计算至按揭款到账日，买受人按揭贷款逾期184天，应支付违约金5520元，根据双方合同约定，买受人应承担违约责任，且出卖人可按照对应期限延期交房、办证。反诉原告提出反诉。反诉被告辩称，反诉被告不存在违约，首付款的支付是按照售楼部的要求在售楼部签订的借款协议及借据，免息借款，且反诉被告按照借款协议约定的免息期内向反诉原告支付了款项。所有贷款手续均是反诉原告联系及反诉原告指定银行，反诉被告只是按照反诉原告指定的时间及地点，在反诉原告的售楼部办理按揭贷款手续，反诉原告售楼部也收取反诉被告的按揭费，反诉被告也办理了按揭贷款手续，反诉被告认为这种相互配合的按揭手续办理是双方对房屋贷款支付时间重新达成了新的约定，反诉被告不存在违约情形。关于不可抗力，即使在政府有发停工预警及明确的停工工地通知的情况下，也需要提前通知买受人，但反诉被告从未收到要停工的通知，也没有收到具体施工时间的任何相关信息，因此应当依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2018年3月9日，周素萍作为买受人与作为出卖人的兴事发公司签订了商品房买卖合同（合同编号为XY180××××****）一份,主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市××与××交叉口西北侧兴事发国际商务中心1幢1单元12层1215号房，该商品房的用途为商业服务……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8640.49元，总金额为612870元整……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：312870元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-03-09，缴纳比例：51.05%；备注：于2018年3月9日付总房款比例51.05%,即人民币312870元，剩余房款30万元采用银行按揭贷款方式。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（1）、逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行……第八条交付期限出卖人应当在2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反合同或补充协议其他约定的；3、因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、大气污染防治、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。同日，双方又签订合同补充协议（附件四）一份，主要内容为：“……第五条、交付期限……合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟……6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；……8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他不可归责于出卖人自身的原因……”。当日，周素萍支付兴事发公司首付款112870元，剩余首付款20万元，周素萍作为乙方与作为甲方的兴事发公司于2018年3月9日达成借款协议一份，主要内容为：“乙方认购了郑州兴事发国际商务中心1号楼1单元12层1215号房屋，由于资金周转问题特向甲方借款，经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为：20万元。乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：一、还款时间约定：乙方须在2018年4月15日前向甲方归还所借款项20万元……”。当日，周素萍支付兴事发公司维修基金4610元，由兴事发公司给周素萍出具收据一份。2018年4月14日，周素萍将款项20万元支付给兴事发公司。在兴事发公司的协助下，2018年9月26日，周素萍与第三人、兴事发公司签订个人购房借款合同一份，周素萍向第三人按揭贷款30万元，由第三人将款项于2018年10月11日支付兴事发公司。2018年9月30日，周素萍支付按揭费1810元。2021年2月，周素萍向兴事发公司送达逾期交房退房申请书一份，要求兴事发公司办理退房手续，兴事发公司并未同意。后原告诉至法院。另查明，兴事发公司已将本案所涉商品房买卖合同进行了预告登记备案，并于2018年6月30日、2018年11月30日给周素萍出具了河南增值税普通发票两份。2018年开始至今，政府有关部门因大气污染防治、环保等因素对施工单位进行严格管控措施。本案所涉房屋正处于正常建设状态中，目前仅剩外墙装修装饰工程尚未完工，兴事发公司当庭表示，在正常施工情况下，兴事发公司于2021年10月31日前交付本案所涉房屋。本院认为，周素萍与兴事发公司签订的商品房买卖合同依法成立有效。结合原、被告陈述，首先是周素萍是否具有逾期支付房款的违约行为问题，一是周素萍依照合同约定支付了首付款112870元，针对剩余首付款20万元，周素萍与兴事发公司达成借款协议一份，该借款协议依法成立有效，该协议为双方以新设之债代偿购房款20万元的债务，周素萍依照借款协议约定按期支付兴事发公司借款20万元，首付款20万元债务已经消灭，周素萍针对首付款的支付行为不构成违约，二是针对按揭贷款30万元，本案所涉的商品房买卖合同第六条并未约定贷款支付期限，且从周素萍、兴事发公司与第三人签订个人购房借款合同及当事人陈述可知，兴事发公司对周素萍签订借款合同的情况应当是明知的，且亦参与周素萍签订借款合同过程之中，故综上，兴事发公司提供的证据并不足以证明周素萍履行支付购房款义务存在违约情形，因此对反诉原告兴事发公司第二项诉讼请求，本院不予支持。其次是关于周素萍是否具有合同约定解除权问题，一是虽然周素萍于2021年2月向兴事发公司送达了逾期交房退房申请书即解除本案所涉的商品房买卖合同，但该行为是否有效应以周素萍是否具有合同解除权为前提，二是原告认为合同约定交付房屋期限为2020年5月31日前，现兴事发公司逾期已超过90日，原告依照商品房买卖合同第九条约定内容主张合同约定解除权，但被告依据商品房买卖合同第八条以及补充协议第五条规定内容，抗辩因政府部门大气污染防治等措施造成建设停工应当顺延交付期限，三是针对兴事发公司该抗辩理由，双方在商品房买卖合同中对该情形进行了明确约定即遇到该情形可以相应顺延期限，兴事发公司提交的诸如《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案通知》等证据，以及作为一般意义上的当地普通人众所周知的事实，可以得知兴事发公司延期交房的主要原因确系政府行为诸如大气污染防治等以及新冠疫情其不能实际控制的因素导致，虽然兴事发公司未提供充分的证据证明其基于诚信原则将上述情形及时告知周素萍，构成违约，但该违约情形并不影响商品房买卖合同第八条以及补充协议第五条的适用，因此依照合同约定应当顺延其交房日期，对该辩解理由，本院予以采纳，四是兴事发公司当庭陈述在正常施工情况下，其于2021年10月31日前可交付本案所涉房屋，且综合考虑一级、二级管控措施的天数以及在政府部门通知可以施工的情况下、施工单位需要准备的合理天数等因素，兴事发公司交房的时间未超出合同约定买受人有权解除合同的期限，故综上周素萍尚不享有合同约定解除权，对周素萍要求解除双方之间商品房买卖合同以及解除合同后相应的返还款项和支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于反诉原告的其他诉讼请求问题，一是针对反诉原告第一项诉讼请求问题，因周素萍在履行商品房买卖合同所约定的义务时并不存在违约，且兴事发公司亦未提供充分的证据证明周素萍未履行该合同义务，故对兴事发公司要求周素萍继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持，二是针对反诉原告第三项诉讼请求，该项诉请实际上属于事实认定范畴，不属于反诉原告基于请求权主张诉请的范畴，且基于上述，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告周素萍的诉讼请求；二、驳回反诉原告郑州兴事发置业有限公司的反诉请求。案件受理费5394元，由原告周素萍负担。反诉费4996元，由反诉原告郑州兴事发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年五月十四日书记员  王 吉