广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28497号原告：柯妮，女，1993年8月6日出生，汉族，住所地广州市天河区，被告：吕乐屹，男，1986年6月15日出生，汉族，住所地河南省唐河县，被告：张函玉，女，1977年6月21日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：罗堃、聂梦圆，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。原告柯妮诉被告吕乐屹、张函玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告柯妮，被告吕乐屹到庭参加了诉讼。被告张函玉下落不明，经本院公告送达开庭传票传唤，期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本院依法变更为普通程序，并于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告柯妮，被告吕乐屹，被告张函玉的委托代理人罗堃、聂梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.判令被告退还原告支付的《租赁合同》保证金18500元；2.判令被告向原告赔偿2个月的租金18500元；3.判令被告向原告赔偿因被告违约造成的损失20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月16日与吕乐屹、张函玉签订《租赁合同》，约定原告向被告承租海珠区琶洲晖悦三街24栋1606房，租金每月9250元，租期自2019年10月16日起至2020年10月19日止。合同签订后，原告一直按时足额支付租金，但被告未经原告同意且无法定或约定理由，擅自在原告离开时进入原告承租的该房屋，将原告私人物品搬离至其他地方，构成根本违约，侵害原告个人财产。在第二次庭审的法庭调查阶段，原告明确其仅要求吕乐屹承担责任，不要求张函玉承担责任，其诉讼请求变更为：1.判令被告吕乐屹退还原告支付的《租赁合同》保证金18500元；2.判令被告吕乐屹向原告赔偿2个月的租金18500元；3.判令被告吕乐屹向原告赔偿因被告违约造成的损失20000元；4.本案诉讼费由被告吕乐屹承担；5.判令被告吕乐屹退还原告多付的2020年7月8日至2020年8月20日的租金及2020年8月21日至2020年9月20日的租金共计16026元。被告吕乐屹辩称：1.原告从2020年9月未交租金搬出去之后，注册地一直还在1606房，占用该地址至今。2.原告一年的税费没有交，每个月807.5元，24个月为19380元。3.在2020年8月，我已将25栋3306房清空，等待原告搬进去，但原告开始答应搬进去后来又不去，导致我8月份至12月份的租金损失4万元。合同约定每月交租为20号前，原告此前多次延期交租，已经违约很多次。被告张函玉清空案涉房屋时并未通知吕乐屹，且张函玉仅将一箱锅碗瓢盆、水壶交还给吕乐屹。被告张函玉辩称：我方与原告没有合同关系，并非本案适格被告。不存在被告吕乐屹主张的委托关系，事实为被告吕乐屹向原告转租案涉房屋，属于吕乐屹与原告之间的租赁合同关系。在我方不知情的情况下吕乐屹将案涉房屋转租给原告。吕乐屹从2020年4月起被告吕乐屹无故逾期支付租金，我方通过微信多次向其发出催缴通知。2020年5月租金未依约支付，我方与5月27日催促后，吕乐屹仍未交纳。后我方按照合同约定解除合同，没收保证金，收回房屋。原告主张的损失没有依据，应予以驳回。针对原、被告双方提供的证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。原告提供了《授权委托书》《不动产权证》《租赁合同》、保证金及租金支付凭证、《部分原物返还清单》、微信聊天记录、《未返还原物清单及价值》等证据。经质证，被告吕乐屹对原告提供的证据真实性、合法性均无异议，确认收到原告支付的款项，认为吕乐屹是作为张函玉的代理人与原告签订租赁合同；对原告主张已经返还的原物清单和未返还原物清单及价值没异议。被告张函玉经质证，对《授权委托书》《不动产权证》的真实性确认，但认为其与吕乐屹不存在委托关系而是租赁关系，授权委托书仅是同意吕乐屹进行转租；对《租赁合同》、保证金及租金支付凭证的真实性不确认，其从未参与签订该合同，也不是租金保证金的收款人；对《部分原物返还清单》、微信聊天记录、《未返还原物清单及价值》不予认可，原告证据不能证明未返还的物品以及价值，且张函玉已将电饭锅、热水壶、碗具等返还给吕乐屹。被告吕乐屹主张其与张函玉是委托关系，并提交了《授权委托书》、《租房委托书》。其中2019年9月8日的《授权委托书》载明委托人张函玉，受托人吕乐屹，委托事项为位于海珠区晖悦三街8号24栋1606房的出租，包括签订租赁合同、收取租金等，委托人处签署有“张函玉”的字样。吕乐屹、蒋广文确认该《授权委托书》是蒋广文代签了“张函玉”的名字。另一份2019年9月20日的《租房委托书》载明：委托人张函玉，受托人蒋广文，委托事项为案涉房屋出租事宜，委托人处签署有“张函玉”的字样。张函玉确认该《租房委托书》是其本人签署。被告张函玉主张其与吕乐屹是租赁关系，并不存在委托关系，并提交了张函玉与吕乐屹签订的《房屋租赁合同》《中介服务三方协议（租赁）》、租赁押金支付记录、个人账号对账单等。《房屋租赁合同》载明：出租方张函玉、蒋广文，承租方吕乐屹，租赁房屋地址为案涉房屋地址，租赁期限2019年11月9日至2024年11月8日，租金每月9400元，保证金18800元；等。《中介服务三方协议（租赁）》的内容与《房屋租赁合同》基本一致，中介方处有广州市德才房地产代理有限公司盖章。租赁押金支付记录、个人账号对账单显示吕乐屹向张函玉支付了租赁押金18800元及每月支付租金情况。经质证，原告对《房屋租赁合同》《中介服务三方协议（租赁）》、租赁押金支付记录、《催缴通知》《告知函》的真实性不予认可，对微信聊天记录、个人账户对账单的真实性认可。被告吕乐屹对张函玉提供的证据真实性均予以认可。经审理认定事实如下：2019年10月16日，原告（承租方）、被告吕乐屹（出租方）签订《租赁合同》，约定：出租方将位于海××区××路××街××房出租给承租方；租赁期从2019年10月20日至2020年10月19日止；租金每月9250元；保证金18500元；承租方每月20日前交付下月租金；如出租方提前收回该房产，除需退还保证金给承租方外，并须赔偿2个月租金予承租方；等。合同签署处有原告在承租方处签名，被告吕乐屹在承租方处签名并书写了“张函玉”的字样。合同签订后，原告向被告吕乐屹交付了保证金18500元及首月租金9250元，合计27750元。被告吕乐屹将案涉房屋交付给原告使用。原告陈述案涉房屋于2020年7月8日被收回，其存放于房屋内的财产物品没有搬离。被告吕乐屹陈述案涉房屋大概在2020年7月20日被张函玉收回，张函玉仅将房屋内部分物品交付给吕乐屹。被告张函玉陈述其在2020年6月16日收回了案涉房屋，因被告吕乐屹拖欠其租金且经催促仍不交纳，故其解除合同、收回房屋，其已将房屋内物品交还给吕乐屹，有吕乐屹与张函玉的受托人蒋广文的微信聊天记录及照片为证。吕乐屹与张函玉的受托人蒋广文的微信聊天记录显示：2020年5月27日，蒋广文发出催缴通知并说“不行我明天就收房”，吕乐屹说“退我一个月押金可以收房”；2020年7月8日，蒋广文说“房子我已经收回”；2020年7月13日，吕乐屹发出照片并说“就这点东西，其他还有很多呀”，照片显示一箱碗碟及一个电饭锅、一个电热水壶。蒋广文回复“就这些东西，其他那些什么床上被子，那些东西都扔了”。第一次庭审后，被告吕乐屹于2021年2月22日向原告返还了部分物品，但没有返还电饭锅和电热水壶。原告与被告吕乐屹确认原告已支付租金至2020年9月20日，原告已缴清了租赁期间的水电费等。吕乐屹同意退还保证金18500元给原告，但不同意支付违约金，对原告尚未取回的案涉房屋内的物品价值20000元没有异议。本院认为：原告与被告吕乐屹签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于吕乐屹与张函玉的关系。张函玉提交了《房屋租赁合同》《中介服务三方协议（租赁）》、租赁押金支付记录、个人账号对账单、微信聊天记录等证据足以证明张函玉与吕乐屹之间是租赁合同关系，并非委托关系。吕乐屹抗辩其与张函玉之间是委托关系的理由不成立，本院不予支持。被告吕乐屹因其与张函玉之间的纠纷导致案涉房屋被提前收回，造成原告无法使用案涉房屋，被告吕乐屹没有履行出租人的基本义务，构成根本违约。故原告要求被告吕乐屹返还保证金18500元并支付违约金18500元符合双方合同约定，合法有据，本院予以支持。被告张函玉陈述其于2020年6月16日收回案涉房屋，蒋广文与吕乐屹的微信聊天记录显示蒋广文于2020年7月8日明确告知吕乐屹已收回案涉房屋，故原告要求被告吕乐屹退还2020年7月8日至2020年9月20日已付租金有理，本院予以支持。经计算2020年7月8日至2020年9月20日租金为22200元（9250元/月×12日÷30日+9250元/月+9250元/月），原告要求被告吕乐屹退还租金16026元，少于本院计算结果，属于自行处分权利，本院予以准许。关于物品损失问题，本院认为张函玉收回案涉房屋时理应妥善保管房屋内财产物品，因故意或过失造成物品损毁、灭失的应承担相应的赔偿责任。但本案中，原告明确表示不要求张函玉承担责任，故对于张函玉造成物品损失部分，本院不予处理。根据张函玉提供的微信聊天记录显示返还给吕乐屹的物品包含了电饭锅及电热水壶，但吕乐屹已向原告返还了除电饭锅及电热水壶之外的物品，故吕乐屹应向原告赔偿电饭锅及电热水壶的损失。本院酌情电饭锅的价值为250元，电热水壶的价值为100元，合计350元。由于被告吕乐屹需承担违约金18500元，该违约金足以弥补原告的损失，且原告未举证证明其因合同提前终止遭受其他损失，故对原告主张的赔偿物品损失的请求，本院不予支持。两被告之间的租赁纠纷，双方可另行法律途径解决，与本案无关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告吕乐屹向原告柯妮退还保证金18500元；二、在本判决生效之日起十日内，被告吕乐屹向原告柯妮支付违约金18500元；三、在本判决生效之日起十日内，被告吕乐屹向原告柯妮退还2020年7月8日至2020年8月20日的租金16026元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1626元（原告已预交），由原告负担445元，被告吕乐屹负担1181元。被告吕乐屹在本判决生效之日起10日内将负担的受理费1181元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二一年五月二十一日书记员  徐文慧谭颖诗