上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3838号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨雪，男，1988年2月4日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：朱海鸥，上海市理合理律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海通昭物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹德军，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄珺，上海孚安律师事务所律师。上诉人杨雪因与被上诉人上海通昭物流有限公司(以下简称通昭公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨雪上诉请求：撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：通昭公司早在2017年6月就得知赵屯镇曙光村7丘土地及地上房屋即将“减量化”，却刻意隐瞒该事实，与杨雪签订长达十年的租赁合同，此举有违诚信原则。杨雪为此投入巨资进行装修，仅评估报告载明的金额就有人民币(以下币种均为人民币)660，352元，再加上合理的搬迁费用等，通昭公司理应对此进行赔偿。通昭公司法定代表人在合同签订之初曾口头承诺，若合同履行前两年内发生动迁，通昭公司按照政府拆迁的赔偿标准进行赔偿。因此，一审法院无视杨雪的实际损失，机械地按照合同约定判决，显属错误。综上，杨雪请求二审法院支持其上诉请求。通昭公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨雪向一审法院起诉请求：1．确认杨雪与通昭公司在2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；2．通昭公司赔偿杨雪装修损失811，552元；3．通昭公司支付杨雪利息(811，552元为基数，自2020年6月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。通昭公司提出反诉请求：1．确认杨雪与通昭公司在2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；2．杨雪支付通昭公司欠付的租金、物业费206，408元(租金按照15万元／年计算，物业费按照6，480元／年计算)和水费552元；3．杨雪支付通昭公司违约金41，281.60元(206，408元的20％)。一审法院认定事实：案外人上海中雅钢琴有限公司(以下简称中雅公司)系赵屯镇曙光村7丘土地及地上房屋的权利人，产权证记载的土地用途为工业，房屋包括1号房24，018平方米和2号房4，475平方米。通昭公司承租房屋后将部分房屋转租给杨雪。2017年8月30日，通昭公司(甲方)与杨雪(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将D2区生活区540平方米房屋出租给乙方作为浴室使用。租赁期限自2017年8月15日至2027年8月14日，2017年8月15日至2017年10月14日为免租期。租金每年20万元，物业管理费每年6，480元。合同签订之日起一周内支付10万元(免物业费半年)，2018年4月15日前一次性付清余款103，240元。第二年房屋、物业费共206，480元，2018年10月14日前一次性付清。后续房租的交款日期为每年10月14日之前一次性付清该年房租与物业费。乙方签订合同起一周内支付甲方履约保证金16，666元。水费、电费等发生的一切费用由乙方承担。乙方逾期未交付费用或其他应付款项的，每逾期一天，应支付逾期交付金额的千分之五作为违约金。如乙方拖欠一个月厂房租赁费，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。如遇国家征占土地、拆迁致使本合同无法履行时，双方无条件解除合同，互不违约。如遇政府拆迁，拆迁赔偿建筑及土地赔偿归甲方所有，甲方根据合同面积每平方米赔偿乙方200元(含装修费、搬家费等所有费用)。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，通昭公司将房屋交付杨雪，杨雪进行装修用于经营浴室。杨雪支付履约保证金16，666元。2019年3月8日，杨雪向通昭公司出具《承诺书》，承诺3月15日前付清上半年欠的租金28，240元，3月31日前付下半年的一半租金39，120元。2019年4月30日，通昭公司微信通知杨雪水费536元，杨雪表示明天给。2019年6月30日，通昭公司通知杨雪水费又多了8元，一共欠544元。杨雪表示好的，过段时间有了就转。2019年8月1日，通昭公司通知杨雪这个月水费8元，共欠552元。白鹤镇土地减量化工作小组办公室委托上海港城房地产土地估价有限公司对中雅公司北区的建设用地减量化价格进行评估并于2019年3月4日出具《房地产估价报告》。报告中记载1号房(对应产证2号房)为有证房屋。1号房的装修估价项目对应装修查看及估价明细表第1-24项。2019年3月27日，白鹤镇土地减量化工作小组办公室(甲方)与中雅公司(乙方)签订《“198”建设用地减量化处置协议书(北地块)》，约定就乙方位于青浦区白鹤镇青赵公路XXX号北地块房屋土地等资产的处置达成协议，甲方共补偿乙方104，974，300元，乙方于2019年5月31日前完成腾退交房。2019年4月23日，中雅公司向厂区各经营户发布《告知书》，表示中雅公司的土地已纳入减量化范围，根据政府要求，各经营户即日起停止全部生产经营活动，立即着手搬迁及办理变更注销手续。政府要求全部清场工作必须于2019年5月31日前完成，此后减量区域将由政府及本公司安排的人员实行24小时监控，所有物品只出不进，未搬离的物品视为抛弃物，由中雅公司直接处置。2020年6月19日，通昭公司向杨雪发送《限期搬离腾空房屋通知》及《解除房屋租赁合同及腾退租赁物通知书》，要求解除双方的租赁合同，杨雪于2020年6月30日前腾退。之后杨雪发消息给通昭公司的孙志坤，表示大门上锁无法进入，要把烧水器空调等拉走做个交接。双方因赔偿事宜未能达成一致意见致讼。一审审理中，杨雪表示：1．杨雪租赁的房屋属于无证房屋。2.2019年4月26日，杨雪与通昭公司法定代表人夫妇协商赔偿事宜，对方表示杨雪可以继续使用系争房屋不收房租，杨雪已经付清租金。为此杨雪提供了2019年4月26日杨雪与通昭公司法定代表人曹德军及妻子的录音。3.2019年4月杨雪因政府部门要求已经停止经营并搬迁，厂区被管控，无法使用。因双方对于赔偿事宜未能达成一致，杨雪未将钥匙归还。4．通昭公司曾承诺2年内拆迁按照政府评估价赔偿。杨雪装修使用房屋仅一年多就面临房屋被减量化，根据评估报告，装修投入80万元左右，通昭公司仅同意赔偿10万元明显不公平。通昭公司表示：1．杨雪租赁的房屋属于有证房屋。2.2018年4月15日至2018年10月14日的租金杨雪仅支付了53，240元，差额部分以押金冲抵。2018年10月14日后杨雪共支付了7万元，其中2万元于承诺书出具后支付。对杨雪提供的录音真实性、合法性、关联系均不予认可。通昭公司从未同意免除杨雪租金。3．杨雪一直未将房屋归还，厂区不存在车辆只出不进的情况，2020年6月19日通昭公司发函要求解除合同和腾退。2020年6月18日停电，之后房屋不在通昭公司掌控下。4．因杨雪拖欠租金超过一个月，通昭公司有权依据合同约定解除合同，不同意支付补偿款。即使法院认定通昭公司应赔偿，也应该按照合同约定标准计算。一审法院认为，根据减量化评估报告，杨雪承租的房屋对应编号为1号的房屋，该房屋对应产权证上的2号房屋，故杨雪与通昭公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据杨雪于2019年3月8日出具的承诺书，确认截至2019年4月14日欠付租金28，240元，故当时杨雪就存在逾期支付租金的违约情形，通昭公司有权解除合同。通昭公司已于2020年6月19日通知杨雪解除合同，杨雪也认可合同于当日解除，故法院认定双方的租赁合同于2020年6月19日解除。关于装修损失，双方均认可本案属于政府拆迁情形，根据合同约定，如遇政府拆迁，通昭公司根据200元／平方米赔偿杨雪(含装修费、搬家费等所有费用)，该约定系双方当事人真实意思表示，故法院认定通昭公司应按约赔偿杨雪108，000元。因本案的减量化事宜发生于合同解除前，故对通昭公司认为杨雪违约拒绝赔偿的抗辩意见，法院不予支持。因杨雪未及时将房屋交还通昭公司，双方对于合同解除后果未协商一致，故对杨雪主张的利息损失以及通昭公司主张的违约金，法院均不予支持。关于反诉部分，杨雪主张租金和物业费已付清但是未提供证据予以证明，对杨雪的抗辩意见，法院难以采信。2019年4月起，系争房屋纳入减量化范围，相关部门和产权人均要求经营户停止经营并搬离，对杨雪的经营产生了重大影响。结合当事人的陈述和水费产生的金额看，杨雪之后也未正常经营，故法院综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定杨雪在出具承诺书后应支付通昭公司租金和物业费28，240元。通昭公司认可杨雪出具承诺书之后支付了2万元，故杨雪还应支付8，240元。根据双方聊天记录，杨雪欠付水费552元，该费用理应支付给通昭公司。关于租赁保证金，杨雪未提供证据证明其付款情况，根据通昭公司提供的证据及陈述的内容，杨雪租赁期内存在未足额支付租金的情况，故对通昭公司主张租赁保证金已经在出具承诺书之前抵扣租金的主张，法院予以采信。一审法院作出判决：一、杨雪与上海通昭物流有限公司于2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；二、上海通昭物流有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿杨雪108，000元；三、杨雪的其余诉讼请求不予支持；四、杨雪应于判决生效之日起十日内支付上海通昭物流有限公司租金、物业费及水费8，792元；五、上海通昭物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，杨雪就其装修投入及向通昭公司主张赔偿提供了微信照片、收据等证据，通昭公司对证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为，本案二审争议焦点为合同解除后，通昭公司是应按照合同约定“如遇政府拆迁，拆迁赔偿建筑及土地赔偿归通昭公司所有，通昭公司根据合同面积每平方米赔偿杨雪200元(含装修费、搬家费等所有费用)”，还是应当参照杨雪实际装修投入或“减量化”评估报告中确定的装修金额予以赔偿或补偿。杨雪上诉提出，通昭公司隐瞒系争场地即将“减量化”这一事实，与杨雪签订了租期长达十年的租赁合同，显然存在过错，故不应适用合同约定。本院认为，通昭公司于2017年将房屋出租给杨雪时，所涉土地尚未“减量化”。土地使用权人及房屋所有权人是否能够与相关部门就“减量化”达成协议，并非确定发生的事实。即使能够达成协议，但何时达成，也系未知。因此，对于通昭公司而言，其将房屋出租给杨雪并约定租期为十年之举，难言过错。在此情况下，若是租赁期间因土地“减量化”而导致合同解除，租赁两方均可据合同约定或合同未明确约定的情况下依照法律规定，保护己方损失可获补偿或赔偿。本案中，双方对于此类情形导致合同解除的赔偿事宜，已作明确约定。双方对于该约定的法律后果，应属清晰并无歧义。本院经审查，该约定并无违反法律、行政法规之处，合法有效。因此，一审法院适用合同约定，判处通昭公司赔偿杨雪108，000元，并无不当。杨雪认为应按照评估报告所列的装修金额进行赔偿，与合同约定不符，本院难以采纳该上诉理由。杨雪还提出通昭公司法定代表人曾口头承诺合同履行前两年若因拆迁解除，同意按照政府拆迁标准进行赔偿的事实主张，通昭公司予以否认，杨雪缺乏证据加以证明，本院对此亦难以采信。综上所述，杨雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，460元，由上诉人杨雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年五月十一日法官助理 黄一鹤书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……