河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初137号原告（执行案外人）：陈默，男，1974年9月12日生，汉族，住河南新县。委托诉讼代理人：刘磊，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：方少华，男，1965年9月20日生，汉族，住河南新县。委托诉讼代理人：汪玲，女，1964年5月25日生，住址同上，系被告方少华的妻子，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李博伦，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：方强，男，1966年3月22日生，汉族，住河南新县。原告陈默与被告方少华、第三人方强执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈默及其委托诉讼代理人刘磊，被告方少华及其委托诉讼代理人汪玲、李博伦到庭参加了诉讼，第三人方强经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈默向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止对位于河南省信阳市新县新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫20**新县不动产权第000××22号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.请求依法确认位于河南省信阳市新县新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫20**新县不动产权第000××22号房屋为原告陈默所有；3.请求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：新县人民法院在审理被告方少华与第三人方强民间借贷纠纷案件中，依据方少华申请与2020年8月20日作出（2020）豫民初1385号民事裁定书查封了方强位于河南省信阳市新县新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元201房即房权证为豫20**新县不动产权第000××22号房屋。现在该案已经进入执行程序。2020年12月7日,原告陈默以案外人身份对其执行（查封）标的物有所有权为由，向新县人民法院书面提出执行异议。法院于2020年12月28日作出(2020)豫1523执异27号执行异议裁定书，以“首先，案外人陈默提交的协议，约定的房屋不明，不能证明合同的第2单元1号房即为查封的1幢1单元201房号；其次，案外人提交的协议和欠条不足以证明其已支付41万元价款；第三，案外人亦未能提供充分证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记”为由，驳回原告的执行异议请求。原告认为贵院驳回执行异议请求认定的事实错误且不够严谨。一、2019年8月1日,原告陈默与方强签订《商品房预售协议书》，协议书虽然注明的是2单元1号房，但与位于河南省信阳市新县新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号（房权证号为豫20**新县不动产权第××号房屋）属于同一套房屋。理由：(一)、在执行异议申请听证程序中，方强的委托人暨妻子邹以叶经法庭要求向方强打电话，方强认可《商品房预售协议书》中约定的房屋属于1幢1单元2××号即房权证号为豫20**新县不动产权第××号房屋（详见听证笔录），且《商品房预售协议书》签订时该房产证没有办理，涉案房屋名称不同很正常。(二)、被告方少华提供其自称系2020年8月14日的照片中明确显示上述房屋位置张贴有陈默出售该房屋的照片；(三)、2020年6月方强交付给原告的豫20**新县不动产权第**房屋产权证证明该房屋即是《商品房预售协议书》中约定的房屋。（四）、艾洼居委会大洼区域系方强与易林共同开发所建，该区域房屋户型为三梯五户，共计25套。方强分得从左往右数的两套单元楼（一梯一户、一梯两户）共计15套房屋。涉案房屋的《商品房预售协议书》所载的涉案房屋位置是原告和方强按照方强所分得的2栋单元楼从右往左数所得的（第2单元1号楼）。后期不动产登记中心办理不动产权属证书时候，是以整个艾洼居委会大洼区域从左往右数所得（1栋1单元201室）。二、关于支付41万元款项的有收条及转账凭证证实。(一)、在执行异议申请听证中，原告提交的证据中根本没有欠条证据，提供证明41万的价款证据是2019年8月1日方强书写的收据及2017年12月17日的转账凭证（中国农业银行银行卡交易明细清单)；（二）、2019年8月1日方强书写的收据注明：收到陈默交来购房款41万元整，收款事由是购房现款。三、在办理过户中原告无过错。在涉案区域方强开发后共分得15套房屋（全部抵押或者出卖），房产证均办在自己名下，陈默多次催租办理房产证，方强由于各种手续不完善，2020年1月7日才办理房产证，6月份才将房产证交付原告，由于方强躲债（××），原告一直联系不上方强。基于上述理由，原告在法定期限内向贵院提起执行异议之诉。原告认为其对执行（查封）标的物及4号储藏室享有所有权，理由如下：1、2019年8月1日原告与第三人方强签订《商品房预售协议》，约定了购房位置（商品房一套即涉案标的物，车库从易林楼梯口右边开始数第4个）、面积、价款共计41万元，该协议合法有效；2、2019年8月1日方强书写的收据注明：收到陈默交来购房款41万元整，收款事由是购房现款。3、2019年8月1日房屋钥匙己经交予原告，2019年8月6日新县网发布的原告陈默出卖上述房产的信息；2020年6月被申请人执行人向陈默交付了房产证；2020年7月11日陈默通过抖音发布的出卖上述房产的信息；做防水工人的现场照片、收据、身份证复印件；安装防盗窗照片及收据、身份证复印件；被告在听证程序中提交的2020年8月14日以前的照片上仍然有陈默出让上述房产的信息。证明原告实际合法占有该房产。4、未办理房产过户信息，原告没有过错，具体理由前文已经陈述。综上证实原告已经拥有该房屋的所有权，且己经实际占有使用，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告方少华辩称，方少华诉方强民间借贷纠纷一案的过程中，向新县人民法院提起财产保全，保全的房屋位置是方强开发的艾洼鸡头山住宅楼1单元1号房，而被答辩人陈默在方强处购买的房屋是第2单元1号房，陈默购买的房屋与方少华申请保全的房屋不一致，陈默购买的房屋面积也与涉案房屋的面积不一致。所以，被答辩人陈默没有权利提起执行异议。陈默提供的商品房预售协议书上显示的购买时间为2019年8月1日，2020年1月7日该房屋办理了不动产权证，房屋被法院查封的时间为2020年8月份，该房屋在陈默购买后就可以过户，但直至房屋被法院查封之时，陈默也未将该房屋办理过户登记手续。在新县人民法院下达查封裁定时，陈默未对涉案房屋实际装修入住，被答辩人陈默在听闻法院将房屋进行查封后，才匆匆将房屋进行快速装修，显然涉案房屋在被法院查封之前，被答辩人陈默并未实际占有涉案房屋。退一万步讲，方强与陈默之间签订的商品房预售协议书即使是真实的，但是陈默未能提供证据证明其已经按照合同约定向方强支付了房款，不能证明房屋买卖合同已经实际履行。第三人方强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新县人民法院在审理被告方少华与第三人方强民间借贷纠纷案件中，依据方少华申请于2020年8月20日作出（2020）豫1523民初1385号民事裁定书，依法查封了第三人方强位于河南省××新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号房产（不动产证号：20200000022）。查封期限为2020年8月20日至2023年8月19日。上述裁定作出后，案外人陈默即本案原告对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法予以审查并于2020年12月17日举行了听证，于2020年12月28日作出（2020）豫1523执异27号执行裁定书，依法驳回了案外人陈默的异议请求。上述裁定作出后，案外人陈默即本案原告对该裁定不服，向本院提起诉讼。2019年8月1日，原告陈默与第三人方强签订《商品房预售协议书》，根据协议约定由原告购买第三人方强预售的商品房，协议约定该商品房位于新县城关将军南路艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元1号房，建筑面积123㎡。为查明案件事实,本院依法对案外人易林、邹以叶进行了调查。易林称，本案争议的住宅楼是其与第三人方强各自出资所盖，房子建成后自己卖自己的。住宅楼总共是3个单元，盖房时没有与方强商量第一单元在住宅楼的最东边是还是最西边。住宅楼最西边的一个单元是**两户，归他所有；东边两个单元归方强所有，最东边的一个单元是一梯一户，中间的一个单元是一梯两户。最西边一个单元的房屋房产证都办理在他自己名下，然后再分别过户到购房人名下，能不能直接将房产证办理到购房人名下他本人不清楚。邹以叶称，她与方强2020年12月23日办理了离婚手续，方强与陈默签订购房合同她不清楚，合同上注明的房屋与本案争议的已被法院查封的房屋不是同一套房屋，本案争议的已被法院查封的房屋本来是留给自己住的，后来听说有人在装修该房屋她便前去查看，为此还和陈默发生了争吵。本院依法向案涉住宅楼住户调取了购房合同，根据该住宅楼中间单元4楼西户的购房合同显示，所售商品房为艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元西4号房，该房屋的出卖人为第三人方强；根据该住宅楼最西头单元5楼西户的购房合同显示，所售商品房为艾洼社区大洼方强、易林住宅楼五层一套房，该房屋的出卖人为易林。另查，本院查封房屋为新县新集镇艾洼居委会大洼区域1幢1单元2××号，该房屋产权证书办理日期为2020年1月7日，登记权利人为方强与邹以叶共同共有。原告陈默已对该房屋进行了装修，该房屋的房屋产权证由原告陈默持有。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案争议焦点为原告陈默2019年8月1日与第三人方强签订《商品房预售协议书》约定的位于新县城关将军南路艾洼鸡头山方强、易林住宅楼第2单元1号房屋与本案中本院裁定查封的房屋是否系同一套房屋。针对上述焦点问题，应当从如下几个方面综合考虑。一、第三人方强与该住宅楼中间单元4楼西户签订的购房合同注明“第2单元”，方强与原告陈默签订的购房合同亦注明双方协议约定的房屋为“第2单元1号房”。二、结合房屋结构，中间单元为一梯两户，最东边单元为一梯一户，从常理来看最东边单元每层为一户，不存在编号问题。三、根据案外人邹以叶陈述，方强与陈默签订的购房合同上注明的房屋与本案争议的被本院查封的房屋亦不是同一套房屋。四、本案在审理过程中，原告未提供证据证明其与方强就所购房屋签订过补充协议，故，双方对房屋位置的约定应以购房合同为准。综上，可以认定本案争议的被本院查封的房屋与原告与第三人方强签订的《商品房预售协议书》约定的标的房屋不属于同一套房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈默的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告陈默承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 张 涛审判员 李伦达审判员 李 霞二〇二一年五月二十一日书记员 熊学晨