西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初8652号原告：张某，男，汉族，住西安市新城区。共同委托代理人：邢晨，陕西众邦律师事务所律师。共同委托代理人：裴珺，陕西众邦律师事务所律师。被告：西安永源置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区以东、南界路以北某某小区售楼部。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事。委托代理人：吕某某，男，汉族，住西安市新城区，该公司员工。原告张某与被告西安永源置业有限公司（以下简称“永源置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金144827.12元，违约金暂计算至2020年10月20日，要求以全部房价款为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一的标准支付违约金至房屋达到交付条件（交付条件见附件一）并实际交付之日。2、请求判令被告在判决生效后六十日内对西安市浐灞生态区XX路以东，XX城XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋的屋面、墙面、地面进行修复（需要修复的部分详见附件二），并达到工程和产品质量规范、标准。附件二案涉房屋屋面、墙面及电器等存在如下问题需要进行修复：地下室：东南角墙体渗水。下沉式庭院：东南角墙体渗水。一楼客厅外：东侧及西侧房顶漏水。3、请求判令被告在判决生效后三十日内对西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北某某小区X幢X单元X层XX号部分装饰装修及相关设备进行修理、更换重做（需要进行修理、更换部分详见附件三），并达到合同约定装饰装修标准。附件三案涉房屋存在如下装饰装修及相关设备等需要进行修理、更换：1、一楼主卧：门有异响。2、二楼主卧：未铺地板。3、地下室东南角、下沉式庭院东南角墙体、一楼客厅外东侧及西侧房顶及二楼阳台西侧墙体毁损。4、厨房过门石缝隙大。5、客卫洗手间面盆瓷砖破损。6、全屋无踢脚线。7、主卧：（1）卫生间柜打不开；（2）衣帽间空鼓4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建设的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北某某小区第X幢X单元X层XX号房屋，规划用途为成套住宅。被告应于2018年12月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书、达到通水电气暖等条件的商品房，同时，合同中对房屋装饰装修标准及噪声污染等进行了约定，合同签订后，原告依约支付购房款，但被告未能依约交付房屋，后经原告多次与被告协商，被告虽对逾期交房、隔音屏建造等作出回应及承诺，但至今未能使案涉房屋达到交付条件及装饰装修等合同约定标准，为维护自己的合法权益，望判如所请。被告永源置业公司辩称，同意按合同补充协议约定的2%支付违约金，关于房屋质量问题同意维修。经审理查明，2018年5月19日,原告张某（买受人）与被告永源置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告永源置业公司开发的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北的某某小区第X幢X单元X层XX号房屋。房屋总价款为2201020元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金”。合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告支付了购房款。2019年10月31日，被告通知原告接收案涉房屋，原告以案涉房屋未达到合同约定的交付条件至今未接收案涉房屋。案涉房屋水、电、暖气至今未达到交付使用条件，且未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。在庭审过程中，2021年4月30日，原、被告共同对该房屋中需要修复的问题进行了核实，双方均在清单上签字。修复清单如下：一、案涉房屋屋面、墙面及电器等存在如下问题需要进行修复：1、地下室：东南角墙体渗水。2、下沉式庭院：东南角墙体渗水。3、一楼客厅外：东侧及西侧房顶漏水。二、案涉房屋存在如下装饰装修及相关设备等需要进行修理、更换：1、一楼主卧：门有异响。2、二楼主卧：未铺地板。3、地下室东南角、下沉式庭院东南角墙体、一楼客厅外东侧及西侧房顶及二楼阳台西侧墙体毁损。4、厨房过门石缝隙大。5、客卫洗手间面盆瓷砖破损。6、主卧：（1）卫生间柜关不上；（2）衣帽间空鼓。7、全屋无踢脚线、无壁纸。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、提示条款、购房款收款收据、支付凭证、单位工程质量竣工验收记录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告永源置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。本案中，合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉房屋；合同第九条交付条件约定:已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，与合同约定的交房条件不符，原告有权拒收案涉房屋，被告理应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金标准认定问题。合同第十二条约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房违约金采用持续性违约金约定方式，即按违约时间累计计算违约金数额，此种方式主要考虑到如果违约方的违约程度越严重，则应承担越多的违约金，以此促进当事人尽早履行合同义务。本案中的合同附件补充协议虽然有“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，但同时还约定了，对本合同滞纳金约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。由于补充协议的限制性约定使得开发商即便是在持续不履行交房义务的情况下，仍不会承担更多的违约责任，相应买受人则会承担更多的损失，因此，补充协议的该条款应视为不合理的减轻了开发商的责任，故对逾期交房的违约金计算应当按主合同之约定履行，即按已付购房款的日万分之一计算。故对被告的该项辩称意见依法不予采信。关于对房屋需要修复部分的确认及维修问题，在庭审过程中，原、被告双方对房屋需要修复的位置进行了核实，双方均在清单上签字。被告应当及时给予修复。故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付逾期交房的违约金（以总房款2201020元为基数，按日万分之一的标准支付自2019年1月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告张某名下房屋屋面、墙面及电器等存在如下问题需要进行修复：1、地下室：东南角墙体渗水。2、下沉式庭院：东南角墙体渗水。3、一楼客厅外：东侧及西侧房顶漏水。并达到工程和产品质量规范、标准。三、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告张某名下房屋存在如下装饰装修及相关设备等需要进行修理、更换：1、一楼主卧：门有异响。2、二楼主卧：未铺地板。3、地下室东南角、下沉式庭院东南角墙体、一楼客厅外东侧及西侧房顶及二楼阳台西侧墙体毁损。4、厨房过门石缝隙大。5、客卫洗手间面盆瓷砖破损。6、主卧：（1）卫生间柜关不上；（2）衣帽间空鼓。7、全屋无踢脚线、无壁纸。并达到合同约定装饰装修标准。本案案件受理费3197元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  郭天鲁二〇二一年五月二十七日书记员  车 楠打印：李玎校对：李玎2021年月日送达1