广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1781号原告：广州市博皇物业管理有限公司，住所广州市增城区朱村街朱村大道东22号。法定代表人：石耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：陈锦行，男，1978年8月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。原告广州市博皇物业管理有限公司诉被告陈锦行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市博皇物业管理有限公司的委托代理人张海铭，被告陈锦行的委托诉讼代理人罗少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市博皇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:一、解除双方于2016年8月4日签订的《专柜经营合同书》；二、被告向原告腾退、交还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于博皇家居三楼C区15号、面积为313平方米经营场地)，并按每月15650元的标准计付自合同解除之日至实际返还期间的场地占用费；三、被告按每月15650元的标准向原告支付自2019年2月至合同解除之日止的经营管理费（租金）及综合管理费以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；四、被告向原告支付欠付的电费4923.2元、增值税12520元，共计17443.2元；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告在2016年8月4日就位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号（自编）博皇家居二楼C区15号签订《专柜经营合同书》。上述合同签订后，原告已依约向被告交付经营场地。而被告亦已装修并进场经营，但却拒不支付上述相应费用，其行为已严重违约，给原告造成不利的损失和影响。原告多次向被告催收，但被告至今仍未清付上述费用，故此，为维护原告的合法权益，特向法院提起本诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告陈锦行辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告在吸引被告进驻商场时所作出的地铁工程在一年内完工、引进大品牌进驻商场等承诺均未兑现，且地铁施工对商场的经营环境造成非常不好的影响。故被告在2019年2月经原告同意后撤场。被告在撤场时，已将交清了2019年2月前的所有费用，且经原告同意，原告在之后也未向被告主张过相关费用，也没有要求被告继续经营。2、即使双方未达成一致解除合同，但原告违反了公平、诚信的原则，未与被告协商，也没有提出过异议。而且，即使被告需向原告支付费用，也应扣除被告已支付的2万元保证金。且双方签署《专柜经营合同书》时，原告享有租金优惠，每月的租金、管理费合计为5227元，原告以15650元的标准计算租金不符合事实。3、另补充：原被告签订合同时，原告承诺对商场进行有效的宣传和推广活动，具体表现是原告仅仅是聘请少数的几个人员到菜市场发传单，相关费用也是由承租商场的商户承担；退一步而言，如果被告要承担相应的责任的话，也应当扣减疫情期间的租金。这是有政府的政策作为依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《专柜经营合同书》，约定如下内容：甲方自2016年10月1日起将位于三楼C区15号经营场地，建筑面积313平方米交予乙方，乙方设立澳普利发全系统门窗，经营期限自2016年10月1日至2021年9月30日止；在合同签订时，乙方须缴纳经营保证金10000元、履约质量保证金10000元以及首月经营管理费和综合管理费总额6260元，若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵；合同期满或乙方自行撤场，都必须与甲方办理撤场结算手续；甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费（租金），每月每平方25元，月总额为7825元，综合管理费每月每平方25元，月总额为7825元；乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度；甲方给乙方提供装修期从2016年8月5日至2016年9月30日止；乙方应在每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不交或未全部交清均视为违约，甲方对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未交清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；乙方已装修的，合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同，任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金；乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用补齐；若乙方拖欠应缴费用达30天的，则甲方有权解除合同，乙方已付的履约保证金不予退还,；并约定商户统一按照建筑面积每月交纳2元的增值税等。合同后附《铺位协议说明附表》，载明针对被告给予的相关优惠方案，具体如下：1.铺位位置为C15位，交租面积313方；2.根据集团规定建材馆租金水平为租金25元，管理费25元，同时在内购期间为签一年送一年，报商场石总特批10月1日开业额外赠送半年优惠，赠送期间租金、管理费全免，每月电费需要支付（按照1.2元/度）；3.内购期间可以选择第一年按照50元缴费，后面2年免交，或者选择3年半内平均缴纳，即每月16.7元/平方缴纳（内购后将只能选择第一年交齐）；4.合同集团要求3年一签，申请同意贵品牌最多5年；（即2016年10月1日前为装修期2017年1月1日至2019年12月30日为16.7元/平方，2019年10月1日至2021年4月30日50元/平方）。并载明如有违约，优惠取消等内容。合同签订后，被告支付了10000元的经营保证金和10000元的质量保证金，并按照每月5227元的标准支付租金、管理费等，原告也向被告开具了等额收据。上述事实有原告提交的《专柜经营合同书》和被告提交的合同附件《铺位协议说明附表》、收据予以证明，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认。为证明其诉讼请求，原告另提交以下证据：1.涉案商铺的现场照片和电表读数的照片，拟证明涉案商铺仍由被告占有以及店铺内独立电表读数，证实被告违约欠租、管理费、电费的事实；2.商场其他租客签署的《专柜退场审批单》，拟证明涉案商场的商户是需要书面形式提出退租申请，但被告未申请退场；3.原告于2020年7月20日向被告发出的《律师函》，拟证明原告向被告催收租金等的事实。被告另提交（2020）粤0118民初3801号民事判决书作为证据，拟证明同类案件的处理情况。庭询中，1.原告主张涉案房屋的产权情况与（2020）粤0118民初3801号民事判决书中载明的一致，被告对此无异议。2.关于交租情况，双方确认原告一直是按照5227元的标准支付至2019年1月，自2019年2月开始未支付。3.关于合同解除问题，原告认为双方并无解除合同的合意，合同并未解除，故其诉请要求解除；被告认为涉案合同在2019年2月已经解除。4.关于被告是否退场问题，原告认为：被告如果要退场，要向原告提出书面的撤场报告，结算欠缴费用，将场地情况交还给原告，事实上被告并未退场；被告做如下陈述：原告与多数租户在解除合同时都没有书面的交接手续，被告也是按照惯例与被告达成了口头协议后撤场，撤场后原告确实给被告打过几次电话协商后续问题，但所谓的后续问题就是要求按照原告的要求支付费用；商场内的物品除了固定的装饰和样板，其他物品已经搬走，现场剩余物品按照合同约定是归原告所有。5.关于滞纳金，原告主张其依据的是合同第3.8条；被告主张其不存在违约金，即使要求承担滞纳金的责任，该滞纳金也过高。6.关于本院询问原告有无向被告催收租金或返还商铺问题，原告回复称都是电话催交租金，因被告没有提出解约，原告也无权提前终止合同，且交租是被告的义务，不以原告是否催交而免除。7.原告主张其诉请中的增值税是从2019年2月1日暂计至2020年9月30日，共计20个月，总计12520元。本院认为，本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，被告负有按照合同约定交付所约定费用的义务。对于合同中经营管理费和综合管理费的表述，实际上应是被告承租原告铺位而应支出的租金。原告陈述被告从2019年2月开始拖欠经营管理费、综合管理费以及其他相关费用。被告未能提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故本院采信原告主张，被告存在欠租行为且已经构成违约。现原告基于被告违约而要求解除《专柜经营合同书》，本院予以支持。至于被告抗辩的合同已于2019年2月其退场时解除，但因被告系违约方，其单方撤场行为不发生合同解除的法律效力，故对其上述抗辩，本院不予采纳。对于原告主张要求返还场地问题，原告主张被告未进行书面交接，故其未返还场地；被告抗辩其与原告口头协商解除合同并已退场和实际交还场地给原告。对此，本院认为，根据现场照片可知，涉案铺位属于开放铺位，目前涉案商铺中存留的为装修以及固定在墙面的门窗，而依据涉案合同约定，合同约定期满或解约后固定装修归原告；且原告负责涉案商场的经营，对涉案场地的经营情况相对比较了解，但原告并未举证证明被告尚在商铺经营使用。同时，被告在2019年2月欠租后，原告直至2020年7月20日向被告发出律师函，期间并无证据证明其向被告催收过租金等费用的情况。故本院综合上述分析认为被告实际已经退场，涉案商铺已经在原告所控范围内，故原告主张要求被告返还场地，本院不予支持。对于原告主张的管理费即租金问题。被告系单方弃租撤场，已构成违约，但原告在被告单方弃租撤场后，并未采取相关措施避免损失扩大，故原告亦应承担部分损失。而被告的弃租行为虽不产生合同解除的效力，但也不宜强制其继续履行合同。故本院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定被告向原告支付租金至2019年4月30日。关于租金数额问题，因虽双方通过附件的约定被告可享受租金优惠，但附件中另约定“如有违约，优惠取消”，现被告单方弃租已构成违约，故其应按照每月15650元的标准向被告支付租金。经核算，被告应向原告支付租金46950元（15650元*3个月）。对于原告主张的滞纳金问题，根据合同约定，滞纳金系双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。按照合同约定，被告应于每月10日前支付租金等费用，被告逾期支付款项，应承担违约金责任。原告主张要求自欠租当月11日开始，以每月欠租额为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，本院予以支持，但违约金数额应以当月所欠租金总额为限。至于被告抗辩违约金过高问题，本院已经对违约金总额限制为以本金为限，故本院对被告认为违约金过高的抗辩不予采纳。对于原告要求被告支付电费，被告应承担其使用涉案铺位期间的电费，但原告仅提交电表照片，无法证明被告的用电情况，故原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付增值税问题，根据合同约定商户统一要按照建筑面积每平方缴纳2元的增值税，故被告理应按照每月626元的标准向原告支付该费用。而被告对于该费用的支付情况并未予以说明和提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故综合上述租金支付期限的分析，故被告应向原告支付增值税1878元（626元*3个月）。至于被告要求以保证金抵扣租金问题，因被告系违约方，故对其上述抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市博皇物业管理有限公司与被告陈锦行于2016年8月4日签订的《专柜经营合同书》解除；二、被告陈锦行在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付租金46950元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠租金数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠租金本金为限）；三、被告陈锦行在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付增值税1878元；四、驳回原告广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7790元，由原告广州市博皇物业管理有限公司负担3888元，由被告陈锦行负担3902元；被告陈锦行在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年五月六日书记员  李慧芳