广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9441号上诉人（原审被告）：广州新华汇昌房地产开发有限公司。住所地：广州市越秀区寺右新马路170号1层62A号铺。法定代表人：范志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖培娟，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾泽龙，广东百高律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：易亮。委托诉讼代理人：赵宁，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨李媛，广东润广律师事务所律师。上诉人广州新华汇昌房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）与被上诉人易亮房屋买卖合同纠纷一案，新华房地产公司不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人新华房地产公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0191民初9386号民事判决第三项判项，依法改判新华房地产公司无需向易亮承担赔偿386000元的责任；2.判令易亮承担本案全部诉讼费用、保全费。事实与理由：一、新华房地产公司不同意赔偿易亮386000元。一审法院判决新华房地产公司赔偿易亮386000元缺乏事实和法律依据，属判决错误，请求法院依法予以撤销。首先，新华房地产公司不存在故意隐瞒抵押的情况。涉案车位为现房，已经办理确权手续，在双方签订商品房买卖合同之前，易亮已经充分了解涉案车位的现状。涉案车位是否存在抵押等权利瑕疵并非保密信息，均可通过查询得知，新华房地产公司不可能隐瞒该情况。根据交易习惯，在交易之前买受人往往会针对涉案房屋查询相关部门了解清楚权利关系，并且易亮有能力可以查询到该信息，并据此作出是否签订合同的决定。因此，易亮称其对涉案车位存在抵押情况不知情，与常理不符。根据新华房地产公司与易亮签订的《商品房买卖合同》第十条第二款约定，若存在权利瑕疵出卖人应在本合同生效之日起30个工作日内消除瑕疵，超过60天未消除瑕疵，买受人有权单方面解除合同。由此可知，在签订该买卖合同时，双方已经能够预见涉案车位可能存在抵押的情况，据此作出了该条款约定。故新华房地产公司并不存在故意隐瞒涉案车位存在抵押事实的行为。其次，双方签订《商品房买卖合同》后，新华房地产公司已经实际将涉案车位交付给易亮使用至今，涉案车位存在抵押的情况并未实际影响该车位的使用功能，也未对易亮造成任何实质性损失，易亮在一审过程中也未对其遭受损失提供任何证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”原则，易亮应当承担举证不能的法律后果。然而，一审法院在易亮完全没有提交任何证据予以证明其受损失的情况下仍径行判决新华房地产公司承担一倍已付房款的赔偿责任，实属不公。并且易亮从接收涉案车位至今，一直在正常使用车位，在此过程中获得了利益，而非遭受损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，赔偿损失数额不能高于因违约造成的损失。故一审法院判决新华房地产公司承担赔偿386000元的责任，明显缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。被上诉人易亮辩称，新华房地产公司在签署涉案商品房买卖合同时称涉案车位是不存在任何权利瑕疵。但在易亮签署涉案合同后要出让时，经查询发现新华房地产公司故意隐瞒涉案车位已经抵押的问题，导致易亮的合同目的无法实现。据易亮查询得知，涉案小区同类型车位拍卖价均在270000元左右，远低于易亮实际购买价格，涉案车位与其他几个车位一起抵押的金额有5000000元，最终涉案车位被拍卖，易亮的损失将无法得到补偿。新华房地产公司隐瞒抵押情况，导致易亮的权益处于不稳定状态，给易亮造成的损失是实际明确的，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性赔偿条款。易亮向一审法院起诉请求：1.解除易亮与新华房地产公司就买卖广州市天河区××路××华庭*2-*3栋地下一层A*号车位的《商品房买卖合同》；2.新华房地产公司向易亮退还购车位款386000元及利息（以386000元为本金，自2019年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际退还之日止）；3.新华房地产公司向易亮赔偿已付车位价款一倍的赔偿责任386000元；4.本案诉讼费用由新华房地产公司负担。一审法院认定事实：2019年3月15日，易亮（买受人）与新华房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买涉案车位，金额386000元，该商品房属于现房，建筑面积36.5758平方米。买受人应于2019年3月15日前支付全部房价款。出卖人于2019年4月15日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当保证作为本合同标的的商品房转移时不存在权利瑕疵、无赔偿义务，如欠缴税费、出让金等，也不存在被法院或其他国家机关、机构、部门查封的情况。若存在权利瑕疵，出卖人应在本合同生效之日起30个工作日之内消除瑕疵；超过60天未消除瑕疵，买受人有权单方面解除合同。合同附件四《补充协议》约定，甲方应于乙方签订《商品房买卖合同》之日起360日为乙方办理产权证书，逾期未办理的，乙方有权选择退房或向甲方主张每逾期一日支付万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，易亮于2019年3月15日向新华房地产公司支付了全部购车款386000元。同日，新华房地产公司向易亮交付涉案车位。根据广州市规划和自然资源据于2020年4月3日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案车位登记在新华房地产公司名下，于2018年6月13日被抵押给案外人，抵押权人为杨明坚。为证明新华房地产公司销售涉案车位时故意隐瞒涉案车位已经抵押的事实，易亮提供其与新华房地产公司工作人员的录音记录。新华房地产公司对录音记录不予确认，认为无法核实录音人员的身份。双方在2020年12月9日的庭审中确认，涉案车位尚不能办理转移登记手续。新华房地产公司陈述，其在出售涉案车位时曾口头告知涉案车位被抵押的事实。对此易亮予以否认，新华房地产公司未提供证据进一步证明。易亮同意解除合同后向新华房地产公司退还涉案车位。另查明，易亮在诉讼过程中，向一审法院申请财产保全，该院于2020年5月18日作出（2020）粤0191民初9386号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结新华房地产公司名下价值789731.88元的财产。为此，易亮支付保全费4468.66元。一审法院认为：易亮与新华房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，合同合法有效，当事人均应自觉严格履行。合同签订后，易亮已经全额支付购房款，履行了买受人义务。房地产的权利交付是出卖方的主要义务，但新华房地产公司至今未能协助易亮办理过户手续，未能过户是由于新华房地产公司方面原因造成的，故易亮要求解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，新华房地产公司应当向易亮返还已付车位款386000元，易亮应当向新华房地产公司返还涉案车位。关于易亮主张的利息损失，考虑到合同签订后新华房地产公司即向易亮交付了涉案车位，此后易亮一直有使用涉案车位，故对其主张的利息损失，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，新华房地产公司在与易亮签订买卖合同之前已将案涉车位抵押给案外人并办理了抵押登记，且新华房地产公司在商品房买卖合同中承诺涉案车位不存在权利瑕疵，属于故意隐瞒所售车位已经抵押的事实，故易亮要求新华房地产公司承担已付购房款一倍损失的赔偿责任符合法律规定。新华房地产公司认为其已经告知易亮涉案车位已经抵押的事实，但没有提供证据证明，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除易亮与新华房地产公司于2019年3月15日签订的《商品房买卖合同》；二、新华房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向易亮返还购车位款386000元；三、新华房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿易亮386000元；四、易亮于新华房地产公司履行完毕上述第二项判项的同时，将广州市天河区××路××华庭*2-*3栋地下一层A*号车位(现地址天河区××路×号车位A*)交还给新华房地产公司；五、驳回易亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11698元，由易亮负担263元，新华房地产公司负担11435元。保全费4468.66元，由新华房地产公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：新华房地产公司应否向易亮赔偿386000元。对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，首先，在新华房地产公司与易亮签订涉案《房屋买卖合同》前，涉案车位已经办理抵押登记，新华房地产公司有义务将该事宜告知易亮，但新华房地产公司并未提供证据证明其有将上述抵押事宜告知易亮。其次，涉案《房屋买卖合同》第十条权利瑕疵担保中明确约定，出卖人应当保证作为本合同标的的商品房转移时不存在权利瑕疵，无赔偿义务，如欠缴水费，出让金等；也不存在被法院或其它国家机关、机构、部门查封的情况。故易亮作为买受人，其在签订涉案合同时有合理理由认为涉案车位是不存在抵押的。再次，易亮作为买受人，其并无义务去查询涉案车位是否有办理抵押登记。因此，新华房地产公司将存在权利瑕疵的房屋出售给易亮却未向易亮告知相关抵押事宜，其行为构成故意隐瞒涉案车位已经抵押的事实，符合上述司法解释规定的情形。一审法院据此认定新华房地产公司应向易亮赔偿已付购房款一倍即386000元，符合法律规定，应当予以维持。至于新华房地产公司上诉认为一审认定的赔偿数额超出易亮的实际损失的意见，本院认为上述司法解释的规定是属于惩罚性赔偿的条款，故其该项主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，新华房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7090元,由上诉人广州新华汇昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年五月十七日书记员  王 涵林琳王嘉宝