上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初70355号原告：洪雪芳，女，1975年1月11日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：庄永宏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海新鲨凌实业投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱炳刚，执行董事。委托诉讼代理人：朱昊晟，上海紫本律师事务所律师。原告洪雪芳与被告上海新鲨凌实业投资管理有限公司(以下简称新鲨凌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪雪芳的委托诉讼代理人庄永宏、徐玮，被告新鲨凌公司的委托诉讼代理人朱昊晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪雪芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.被告返还原告预付的房屋租金人民币(币种下同)357,276.60元、物业管理费9,600元，其他费用720元，合计367,596.60元；3.被告返还原告食品安全保证金50,000元及违约保证金50,000元。事实和理由：原告系从事海鲜产品的经营商户，2016年10月14日，原、被告签订《上海凌海国际农产品贸易中心房屋租赁规范经营合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告向被告承租上海市浦东新区江东路XXX号XXX区XXX、XXX号共两层房屋(以下简称系争房屋)，租期三年，自2016年10月26日起至2019年10月25日止，免租期6个月，房屋租金每年357,286.6元，消防等物业服务费每年9,600元，其他费用每年720元，食品保证金5万元，违约保证金5万元。合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告进行了装修。免租期届满，被告未能实现招商时的承诺，故2017年5月5日，原、被告签订《上海凌海国际农产品贸易中心免租期补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定等凌海国际商户达到80%以上正常营业后，被告停止免租并开始计算原告的租金。补充协议还约定，被告应尽快帮原告解决食品流通许可证。然而，时至今日，被告依然未能实现招商时的承诺条件，凌海国际未曾满足过商户达80%以上正常营业的状态，另外，由于被告自身原因，包括原告在内的商户一直无法办理相关的营业证照，故原告诉请如前。被告新鲨凌公司辩称，不同意原告的诉讼请求，《租赁合同》已经到期终止，系争房屋于2020年10月底被管理方统一收回，故原告应按照租金标准支付截至该日的租金或房屋使用费，与原告交纳的租金等费用相抵扣。因其无力支付诉讼费，本案中以抗辩的形式提出。经审理查明，2016年10月14日，原告作为乙方与被告作为甲方就系争房屋签订了《租赁合同》。合同约定，系争房屋共2层，一层建筑面积157.52㎡，二层建筑面积168.76㎡，总建筑面积326.28㎡，用于农副产品的经营活动。租赁期限共三年，自2016年10月26日始至2019年10月25日止。一层房屋租金为3元/㎡/日，二层房屋租金为3元/㎡/日，总房屋租金为357,276.60元/年；消防、秩序维护、清洁、物业全年管理服务费9,600元/年；其他费用720元/年。费用合计367,596.60元/年。租金实行先交后用，一年一付。如乙方配合原告于2016年10月26日开业，则在合同期限内，甲方给予乙方六个月的免租期。乙方在签订本合同时，交予甲方食品安全保证金5万元、违约保证金5万元，两项保证金共计10万元。合同履行期满，乙方未出现食品安全责任及规范违约情形，由甲方无息退还给乙方。合同落款处乙方还盖有上海昱晟食品有限公司的公章，上海昱晟食品有限公司向本院出具情况说明，表示《租赁合同》项下权利义务由洪雪芳享有。合同签订后，原告向被告支付租金357,276.60元、管理服务费9,600元、其他费用720元、食品安全保证金50,000元及违约保证金50,000元。被告向原告交付系争房屋。2017年5月5日，原、被告签订《补充协议》，约定《租赁合同》中甲方给予乙方六个月免租期，现免租期到期，考虑到市场人气不足，为鼓励坚守并每日开门营业的商户，甲方决定继续免房屋租金，等到凌海国际商户达到80%以上正常营业后，甲方停止免租，并开始计算征收租金，对不开门营业的商户一律不免租金。乙方已缴纳房屋租金、保证金，正常缴纳每月水电费并坚持每日营业的商户享有免租期，合同期间，如乙方终止合同将不存在免租期并按照合同签订日期计算征收房屋租金及水电费并收取违约金。甲方应尽快帮助乙方解决食品流通许可证确保商户能正常合法经营。2020年5月18日、2020年6月11日，原告所在商会向被告发函协商众租户租期到期后的处理方案。原告提供2020年6月拍摄的现场照片，用以证明市场状态，缺乏对外经营的氛围。被告表示，当时处于整改期，正在清退欠租的租客。被告提供其他租户在系争房屋所在园区注册的食品经营许可证、营业执照，用以证明园区不存在办理食品经营许可证的障碍。原告认为上述租户与原告经营的水产品及海鲜市场并不相同。审理中，原告表示，《租赁合同》约定的租期自商户达到80%以上正常营业后起算，依据合同法第94条第4款规定，原告行使法定解除权，《租赁合同》由其起诉解除。被告表示，《租赁合同》已于2019年10月25日到期终止，开业时商户达到了80%以上正常营业，之后人气回落，目前未达到80%。关于房屋使用情况，原告表示，被告于2020年7、8月份停水停电，其于2020年9月中旬搬离。被告则表示，从未对系争房屋停水停电。原告提供2020年7月-2020年10月的水电费缴款通知单，用以证明其并未于2020年10月份使用系争房屋。被告对此不予认可。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一在于，如何理解免租期条款，租期何时起算？对此，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《租赁合同》明确约定了租赁期限的起止日期，且并未附加任何条件，《补充协议》约定的免租期仅针对《租赁合同》项下租金的减免，而非对租期的变更。故原告主张租期自商户达到80%以上正常营业后起算，系对合同条款的曲解，本院难以认同。本案中，被告并未提供证据证明商户达到80%以上正常营业的事实，故在合同约定的租期内，原告一直享有免租期，无需支付租金。现《租赁合同》已经届满终止，免租期已丧失合同基础，原告应当向被告返还房屋并支付占有房屋期间的使用费，被告要求原告参照《租赁合同》约定的标准支付房屋使用费，虽然被告未提出反诉，但为避免诉累，本院作为合同终止的法律后果一并予以处理。原告主张被告于2020年7、8月份停水停电，其于2020年9月中旬搬离系争房屋，但从原告提供的水电费缴款通知单可以看出，上述时间段仍然发生了水电费用，与原告陈述自相矛盾，本院难以采信。返还房屋需以双方交接作为依据，而原告并未提供证据予以佐证。被告自认管理方于2020年10月底收回房屋，本院可据此认定原告返还房屋的时间。至于原告提出的食品经营许可证，首先，被告提供了园区内其他租户办理的食品经营许可证，说明办证存在可能性；其次，《租赁合同》约定的房屋用途为农副产品的经营活动，并未限定海鲜水产，原告以无法办理其所需要的食品经营许可证作为抗辩，本院难以认同；最后，原告在多年经营活动中并未受到证照方面的影响，说明原告使用系争房屋并不存在现实障碍。综上，被告要求原告按照合同约定的租金标准支付房屋使用费，具有合理依据，本院予以支持。考虑到合同于2019年10月25日到期，至2020年10月底被告收回房屋，大致与一年时间相当，本院判定原告交纳的租金与房屋使用费抵销，被告还需返还原告管理服务费9,600元、其他费用720元、食品安全保证金50,000元、违约保证金50,000元。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海新鲨凌实业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告洪雪芳管理服务费9,600元、其他费用720元、食品安全保证金50,000元、违约保证金50,000元；二、驳回原告洪雪芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,314元，减半收取4,157元，由原告洪雪芳负担2,904元，被告上海新鲨凌实业投资管理有限公司负担1,253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年五月十八日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。