贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3216号上诉人（原审原告）：石罗，女，汉族，1961年11月1日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：遵义市乾豪房地产开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，系该公司负责人。诉讼代表人：贵州子尹律师事务所。系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李泽友，贵州子尹律师事务所主任。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。上诉人石罗因与被上诉人遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人石罗，被上诉人乾豪公司委托诉讼代理人黄军平、丁小娅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。石罗上诉请求：一、撤销桐梓县人民法院2021年作出（2020）黔0322民初3266号判决。二、依法改判支持上诉人在一审诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担支持。事实和理由：一、案涉房屋合同成立于2016年12月30日，在被上诉人申请破产之前两年多，当时公司不存在资不抵债，合同的成立与履行也不属于破产法中的个别清偿行为。2018年11月19日上诉人又向被上诉人定购车位一个，价款31558元，付款方式仍为抵债。二、“以资产折抵”消除金钱债务，是上诉人遵照政府为企业解困之指导意见，也是企业自救自己拟定的去库存清除债务的最佳方案。上述办法之形成系双方的真实意思表示。三、购房资金结算办法上诉人在被上诉人债务期届满，双方通过公司会计出纳进行账务核对，债权清算经过降息、停息后，按清算结果签订的《债务清偿合同》。上诉人认为，上述合同合法有效。四、凭《债务清偿合同》上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和车位购买合同，上诉人已一次性支付完毕购房价款，完成购房者应履行的付款义务，按照破产法第十八条之规定，管理人无权解除该合同。五、2019年11月28日，乾豪公司管理人书面通知解除上述购房合同与车位合同。辩称公司已经宣告破产，案涉房屋属在建工程，达不到交付使用条件，系不可预见，不能避免，不能克服等，均无法律依据。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误。乾豪公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。石罗向一审法院提出诉讼请求：1、判决撤销破产管理人2019年11月16日解除合同的通知；2、判决乾豪公司继续履行有关2016年12月30日与该公司签订的购房合同；3、判决2018年11月19日订购的186号车位（合同）有效。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，乾豪公司向石罗出具金额为456842元的《收据》一份，并注明：交款单位为石罗B区2-12-8；收款事由为购房款456842元，一次性（付款）；收款方式为抵借款。2016年12月30日，石罗与乾豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014003612），约定石罗购买乾豪公司开发的阳光水岸二期（B）区一幢2单元12层2-12-8号住房一套，建筑面积为124.48平方米，单价为3670元/平方米，房屋总价款为456842元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年6月1日前支付全部房款给乾豪公司。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付房屋。2018年11月9日，乾豪公司又向石罗出具金额为31558元的《收款收据》一份，并注明：交款单位为石罗；金额为31558元，款项名称为阳光水岸B区负二层车位1个186号购车位订金，收款方式为抵欠款。收据左下方备注：收回2016年6月1日欠条一张。石罗自述：1、全部购房款和购车位订金均由石罗对乾豪公司的借款债权转化，石罗未支付过其他款项给乾豪公司；2、石罗已向乾豪公司管理人申报借款债权，但申报的债权未包含在购房款和购车位订金中，系另外一笔款项。经管理人查实，案涉2-12-8号房屋现处于被司法机关查封状态，无法办理网签或备案登记手续，无法交付。另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因乾豪公司于2019年1月18日申请破产，一审法院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。石罗向管理人登记权利，要求接房并办理相关证件，其登记付款金额和方式为52.34万抵借款；已付房款456842元、车位订金31558元，未付欠车位尾款。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向石罗发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除石罗与乾豪公司于2016年12月30日订立的房屋、车位买卖合同关系，并告知石罗向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。石罗不服该决定，以前述请求提起诉讼。再查明，2014年7月11日，石罗与乾豪公司共同签订《债务清偿合同》，确认乾豪公司在2013年12月31日前借石罗本金115万元没有偿还；双方定于2015年6月30日前分5期清偿本金，利息634300元在2015年12月31日前清偿，石罗从2014年1月1日起至本息清偿期间不得再要求乾豪公司计付利息。一审法院认为，石罗与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》以及通过《收款收据》建立的车位买卖合同关系，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但石罗、乾豪公司双方订立《商品房买卖合同》和车位买卖合同的性质和目的属于以房抵债，即双方签订《商品房买卖合同》和车位买卖合同的目的是为了冲抵乾豪公司欠石罗自身的借款债务，石罗并未实际向乾豪公司公司支付购房款和购车位款，其提供的证据不能证明将合同约定的购房款和购车位款支付给了乾豪公司，且合同约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现乾豪公司已进入破产程序，如果继续履行该两份合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋和车位不能交付而不能实现合同目的，故乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》和车位买卖合同符合法律规定，予以支持。石罗要求撤销管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》的主张，不予支持。涉案房屋及车位并未交付给石罗，仍然登记在乾豪公司名下，物权并未发生变动，故石罗对案涉房屋及车位并不具有所有权。同时，因合同已由管理人依法解除，且案涉房屋处于被查封状态，故石罗要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的主张，不予支持。石罗可就相关债权依法另案主张。另，因本案发生的法律事实发生在民法典施行前，且涉及本案的法律事实有相关法律规定，故本案应当继续适用民法典施行前的相关法律规定。综上，判决如下：一、石罗与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2018年11月19日订立的车位买卖合同合法有效；二、驳回石罗的其他诉讼请求。案件受理费减半收取60元，由遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于上诉人与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》及车位买卖合同的性质问题，石罗自认全部购房款和购车位订金均由起上诉人对乾豪公司的借款债权转化，上诉人未支付过其他款项给乾豪公司；根据该事实，可知石罗在与乾豪公司签订《商品房买卖合同》及车位买卖合同之前，双方存在民间借贷的客观事实。结合乾豪公司向石罗等上诉人出具的收据所载明的“抵欠款”的内容，本院认定案涉《商品房买卖合同》的性质系以物抵债协议，即上诉人与乾豪公司形成了以物抵债关系而非商品房买卖合同关系。关于案涉《商品房买卖合同》能否解除的问题：案涉工程尚未完工，水、电、电梯等基础设施尚未完善，不具备交付使用的条件。现乾豪公司已进入破产清算程序，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及车位买卖合同已无履行基础，乾豪公司以房屋抵偿债务的合同目的已不能实现。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，乾豪公司的合同目的不能实现，依法享有解除权。石罗关于撤销《解除合同的通知》及继续履行房屋、车位的合同的诉讼请求于法无据，本院不予采信。综上所述，上诉人石罗的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人石罗负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年五月二十五日法官助理张洋书记员田林