文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初2678号原告：重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处华地街43号，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，重庆瑞海律师事务所律师。被告：鲁建均，男，1978年5月4日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司与被告鲁建均物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王乐丹，被告鲁建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆紫荆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2013年5月至2020年10月期间的物业服务费6098元，能耗费270元，违约金382元（违约金以未支付的物业费为基数按年利率6%计算）2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市合川区都市花园×号业主，房屋建筑面积为116.82平方米。2013年4月22日，原告与合川区都市花园小区业主大会签订了《都市花园物业服务合同》，约定：（1）住宅物业服务费收费标准为2013年5月1日-2014年4月30日按照0.50元/月/平方米；2014年5月1日-2015年4月30日按照0.55元/月/平方米；2015年5月1日-2016年4月30日按照:0.60元/月/平方米；（2）共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，由受益人按户据实分摊；（3）业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按累计欠费总额为计算基数，每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年4月7日、2020年3月30日，原告与重庆市合川区都市花园小区业主委员会分别签订《都市花园物业服务合同》，约定：住宅物业服务费0.6元/月/平方米，公共能耗费标准为3元/月/户，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按累计欠费总额为计算基数，每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告从2013年5月—2020年10月一直拒绝缴纳物业服务费。综上，为了维护原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，一、原告系非法定程序入驻都市花园，物业服务合同无效；二、原告在提供物业服务的过程中，存在严重侵犯小区业主正当权利的行为，物业管理不到位且至今未整改，不应该按照合同约定的标准收取物业费。如：消防安全问题严重，停车位管理不公平，擅自损毁绿化带，小区保安、环卫、人员未配齐，远低于原告之前承诺的数量，入户长期积水未处理；三、原告擅自提高物业费收费标准无效；四、被告从未收到物业费催费通知，部分费用已超过诉讼时效；五、合川法院曾作出驳回起诉的裁定；六、被告家住七楼，被告曾告知原告维护顶楼，但原告并未维护，是被告自费维修的；业主委员会并不能代表业主，另外原告也未对公共收益进行公示。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，原告(乙方)与重庆市合川区三星锦城都市花园业主委员会(甲方)签订了《都市花园物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方提供物业服务。住宅物业服务费收费标准约定如下:2013年5月1日-2014年4月30日按照:0.50元/月/平方米。2014年5月1日-2015年4月30日按照:0.55元/月/平方米。2015年5月1日-2016年4月30日按照:0.60元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由受益人按户据实分摊。业主应于每季度末月15前交纳当季度的物业服务费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按累计欠费总额为计算基数，每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止。2016年3月31日，合川区三星锦城都市花园业主委员会发出《合阳办事处锦城路社区都市花园小区关于续签物业服务合同的表决结果决议》，决定与原告签订为期三年的物业服务合同。2016年4月7日，原告(乙方)与重庆市合川区三星锦城都市花园业主委员会(甲方)签订了《都市花园物业服务合同》，约定续聘乙方为小区物业服务企业，住宅物业服务费收费标准为2016年5月1日-2019年4月30日按照0.6元/月/平方米收取。小区公共能耗费收费标准约定为3元/月/户。业主应当于每季度首月15日前交纳当季度的物业服务费用。本合同期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。本合同期届满前三个月内，甲方应做出续聘或者选聘决定，如甲乙双方未提出异议，本合同继续有效。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按累计欠费总额为计算基数，每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2020年3月30日，原告(乙方)与重庆市合川区三星锦城都市花园业主委员会(甲方)签订了《都市花园物业服务合同》约定续聘乙方为小区物业服务企业，住宅物业服务费收费标准为0.6元/月/平方米。公共能耗费收费标准约定为3元/月/户。业主应当于每季度首月15日前交纳当季度的物业服务费用。本合同期限为五年，自2020年4月1日至2025年3月31日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按累计欠费总额为计算基数，每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告就上述合同涉及的主要内容即收费标准进行了公示。原告在提供物业服务过程中，存在车辆停放秩序较差，绿化较差，消防设施损坏等瑕疵。另查明，2012年5月16日，重庆市合川区三星锦城都市花园业主代表大会在重庆市合川区合阳城街道办事处进行了备案。还查明，被告系合川区合阳办瑞山西路2号都市花园×号房屋业主，房屋建筑面积116.82平方米。被告从2013年5月至2020年10月未向原告缴纳相关费用，原告多次通过张贴等方式催收但未果。本院认为，涉案小区业主委员会与原告签订的《都市花园物业服务合同》，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的小区全体业主，产生法律拘束力，小区内全体业主均应遵守和执行。故原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及相关费用，被告作为小区业主也应及时交纳物业服务费。本案已查明原告的物业服务存在一定瑕疵，但未构成重大缺陷，故原告诉请要求被告按合同约定的费用标准支付物业服务费，本院予以支持。另被告抗辩原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，因原告依法进行了催收，故发生诉讼时效中断的法律效力，故本院对被告诉讼时效的抗辩不予支持。根据合同约定，被告从2013年5月-2020年10月期间应向原告支付的物业服务费为6098元（0.5元/平方米/月×116.82平方米×12个月+0.55元/平方米/月×116.82平方米×12个月+0.6元/平方米/月×116.82平方米×66个月）；公共能耗费因原告未举示2015年4月30日之前的能源消耗数据，故本院对该部分费用不予支持，故被告应缴纳的公共能耗费为198元（3元/月×66个月）。关于原告主张违约金的请求，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确与合同约定存在一定差距，被告拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，应针对被告反映的物业服务不够到位的地方，加强和完善物业服务，及时协调处理业主的相关问题，为小区业主营造良好的生活居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告鲁建均于本判决生效后十日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付2013年5月1日至2020年10月31日期间的物业服务费6098元、公共能耗费198元，合计6296元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁建均负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴亚萍二〇二一年五月二十一日法官助理 邓春梅书 记 员 柳云浩