广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0811民初304号原告：陈春文，男，1993年3月26日出生，汉族，住湛江市麻章区×××××××××××××3×××××××。公民身份号码：440××××××××××××316。原告：谢春娇，女，1991年1月1日出生，汉族，住湛江市麻章区×××××××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××044.委托诉讼代理人：陈春文，男，1993年3月26日出生，汉族，住湛江市麻章区×××××××××××××3×××××××。公民身份号码：440××××××××××××316。被告：湛江麻章广弘物业有限公司地址：湛江市麻章区×××××。法定代表人：阮方义，总经理。原告陈春文、谢春娇与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈春文和原告谢春娇的委托诉讼代理人陈春文到庭参加诉讼；被告湛江麻章广弘物业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春文、谢春娇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向两原告支付逾期交房违约金45145元（从延期交付之日次日即2018年7月1日起计至2019年3月16日，按合同约定房屋全价款每日0．3‰计算）;2、请求法院判令被告立即协助两原告办理湛江市麻章区×××××××××××××3×××××××的房屋产权权属证书；3、请求法院判令被告支付逾期办证违约金给原告（从宽限期满之次日即2020年9月18日起计算至原告实际交付取得房产证之日止，按合同约定房屋全价款每日0．01%计算,暂计算至起诉之日2021年3月1日共9586元）。4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告陈春文、谢春娇于2017年6月3日与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其位于麻章区瑞云中路×××××××××3××××××房的商品房出售给两原告，双方约定房屋总价为581018元，原告于当天交纳了办证款1000元。2017年6月5日，原告向被告支付了住房维修基金；2017年6月20日，原告支付房屋总价的首付151018元；2017年8月28日，原告缴纳了契税；2018年3月29日，原告陈春文与广东农村信用社签订《个人购房按揭贷款合同》，贷款430000元，至此，原告已如约支付了全部款项。被告于2019年3月17日向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第(2)项约定：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”该合同约定上述房屋应于2018年6月××日交付给两原告，故从延期交付之日次日即2018年7月1日起计至2019年3月16日，按合同约定房屋全价款每日0．3‰计算，共延期259天，被告应向原告支付逾期交房违约金共45145元。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条6.2款关于逾期办证的违约金约定：“因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日宽展期继续完成申领权属证书……若出卖人无正当理由在宽展期届满后仍不能为买受人办妥产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0．01%的标准向买受人支付违约金”，截止至起诉之日，被告已逾期办证165天，因此，被告应尽快为原告办理房产证权属证书，且被告需向原告支付从宽限期之次日即2020年9月18日起计算至原告实际取得房产证之日止的逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告湛江麻章广弘物业有限公司不作答辩。本院经审理认定事实如下：一、2017年6月3日，原告陈春文、谢春娇与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017015161），约定原告购买被告位于湛江市麻章区××××××号3×××××××，总房款为581018元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，出卖人应当在2018年6月××日前向买受人交付商品房,交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；并按照第十二条处理。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意“按附件11第6条的约定处理”。合同附件十一第6.2款约定，出卖人无正当理由在宽展期届满后仍不能为买受人办理产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.01%的标准向买受人支付违约金。第6.6款约定，出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。二、合同签订后，原告依约支付了全部房款581018元给被告，也于2017年6月3日向被告交纳办证费用1000元，于2017年×月28日缴交案涉商品房的契税8715．26元。三、原告于2019年3月17日向被告接收案涉商品房并申请装修使用。四、原告在庭审上明确表示，确认本案请求逾期交付房屋违约金从2018年7月1日起计算至2019年3月16日止;请求逾期办理房屋所有权证违约金从2020年9月18日起计算至2021年3月1日止。五、庭后，针对涉案合同附件十一《补充协议》第6.6条约定；经本院释明，二原告选择请求被告支付逾期交房违约金。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告陈春文、谢春娇与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应按照约定全面履行自己的权利义务。关于原告是否可同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的问题。本案中，虽然被告存在逾期交房和逾期办证的事实，属违约行为；但根据涉案合同附件十一《补充协议》第6.6条“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。”的约定，故原告同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金，有违上述合同约定，本院不予准许。经本院释明，原告选择请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以采纳。因此，根据合同约定被告应于2018年6月30日前交房，但根据原告提供的《装修许可证》显示，被告于2019年3月17日将案涉房屋交付原告。故逾期交房期间应自2018年7月1日起计算至2019年3月16日止，共为259日;依合同约定违约金每日按全部房价款万分之三计算。故被告应支付原告的逾期交房违约金为45145元（581018元×万分之三×259日）。另外，原告请求被告支付逾期办证违约金9586元有悖合同约定，且理由不充分，应予驳回。关于原告请求被告协助办理案涉房屋的产权权属证书的问题。根据案涉合同约定：被告负责代办房屋所有权证书，办理期限为该商品房交付之日起365日取得房地产权属证书，并有180日的宽限期。但涉案房屋于2019年3月17日已交付原告使用，至今被告尚未为原告办理涉案商品房产权权属证书，已超过上述约定办证期限，故被告的行为已构成违约。因此，原告请求被告协助办理案涉房屋的产权权属证书（不动产权属证书）依法有据，理由充分，本院予以支持。综上所述，对原告的合理部分请求，依法予以支持；对原告不合理部分请求，依法应予驳回。被告湛江麻章广弘物业有限公司经本院传票传唤，无正当理由缺席庭审，应承担不利的法律后果；本院可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45145元给原告陈春文、谢春娇；二、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈春文、谢春娇办理位于麻章区**********的产权权属证书（不动产权属证书）。三、驳回原告陈春文、谢春娇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费584.14元，由原告陈春文、谢春娇共同负担119.83元，被告湛江麻章广弘物业有限公司负担464.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 占伟强二〇二一年四月十五日法官助理 梁丽娜书 记 员 叶思敏