广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3769号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路167号2221房。法定代表人：李海涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宇红，女，1971年3月6日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑旭森,广东大同律师事务所律师。上诉人广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成公司）与被上诉人陈宇红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易成公司的委托诉讼代理人张杰，被上诉人陈宇红的委托诉讼代理人郑旭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈宇红的全部诉讼请求；2.判令陈宇红返还易成酒店涉案房屋的全部保证金2200元；3.陈宇红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、易成公司承租涉案房屋用于酒店经营，因受新冠××疫情的影响，酒店经营严重亏损，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》、《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、一百一十八条等规定，易成公司无需支付涉案房屋租金。二、双方的租赁合同实际上于2020年7月31日到期终止，易成公司无需承担违约责任。2020年5月23日，易成公司向陈宇红发出《合同解除通知函》，通知陈宇红受新冠疫情影响，易成公司无法正常经营，解除双方签订的《租赁协议》。但陈宇红收到《合同解除通知函》后，并未同意解除合同，双方的合同一直继续履行到合同约定的到期时间2020年7月31日后，双方仍在继续履行到10月31日，在继续履行期间，易成公司按照合同约定支付租金，陈宇红收取租金，因此，双方构成不定期租赁合同，易成公司不存在违约解除合同的行为，无需承担违约金，陈宇红没有因解除函的发出遭受任何损失，一审法院判决易成公司承担解除合同的违约责任没有事实依据。三、陈宇红应返还易成公司涉案房屋保证金2200元。2020年10月31日，双方完成涉案房屋的交接，双方除对2020年3月至4月期间的租金金额与给付存在异议之外，合同租赁期限届满前产生的其他费用均已结清。易成公司将涉案房屋的电卡返还陈宇红，一审法院扣除了易成公司支出的电卡工本费后计算保证金与事实不符，电卡工本费本应由陈宇红承担。因此，根据合同约定，陈宇红应将保证金2200元全额退还易成公司。综上，请求二审法院予以改判。陈宇红答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回易成公司的全部上诉请求，维持原判。一、陈宇红已经因疫情产生的影响，依法减免了1个月的租金。疫情的发生并不必然导致易成公司无法继续经营，也不赋予易成公司具有单方解除合同的权利，因此易成公司应当支付2020年3月至2020年4月的租金。二、双方的租赁合同已经于2020年5月23日解除，系因易成公司单方发出解除合同通知函而导致的解除结果，易成公司应对此承担单方解除合同的违约责任。三、一审判决判令陈宇红返还易成公司一半的房屋保证金是适用于公平原则，作为相应的处理措施，陈宇红的违约金主张也仅得到了一半的支持，故一审判决的处理结果是相对合理公平的。2020年7月9日，陈宇红向一审法院提起诉讼，请求判令：1.易成公司向陈宇红支付2020年3月和4月租金人民币（币种下同）4852元，以及逾期支付租金的违约金18558.9元（以每月15日作为应支付当月租金的日期，暂计算至2020年6月15日，此后每天增加485.1元至法院作出一审判决之日止）；2.易成公司向陈宇红支付单方面提前终止合同赔偿金7278元；3.易成公司支付租赁协议解除后的房屋占有使用费至搬离之日止；4.易成公司结清自起租日至搬离当天止所拖欠的物业管理费、水电费等相关费用。诉讼中，陈宇红将诉讼请求变更为：1.易成公司向陈宇红支付2020年3月和4月租金4852元，以及逾期支付租金的违约金1455.6元（违约金按照欠付租金的30%计算）；2.易成公司向陈宇红支付单方面提前终止合同赔偿金7278元；3.易成公司支付租赁协议解除后的房屋占有使用费至搬离之日止（从2020年9月起按照2426元每月的标准计至搬离之日止）；4.易成公司结清自起租日至搬离当天止所拖欠的物业管理费、水电费等相关费用（物业管理费从2019年12月1日起计算，水费从2019年4月1日起计算，公摊水电费从2016年起计算，上述费用暂计至2020年5月27日总计为5790.55元，不包括迟延缴纳的违约金和滞纳金等费用）。易成公司提起反诉，请求判令：1.陈宇红向易成公司返还押金2200元及利息（利息以2200元为基数，自2020年5月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际返还之日止）；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由陈宇红承担。一审法院查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇万惠一路96号704房，权属人为陈宇红，房屋用途为办公，建筑面积为49.97平方米。2015年9月28日，陈宇红（甲方，出租人）与易成公司（乙方，承租人）签订《广州易成酒店管理有限公司租赁协议》两份，约定乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限为五年，自2015年10月1日至2020年9月30日，其中免租期为两个月。其中2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为2426元。合同生效之日五日内，乙方须向甲方支付相当于一个月的租金作为按金，如甲方在双方签署后毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍租金的赔偿金。如乙方毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍租金的赔偿金。乙方接受物业后，须负责支付物业费、水电费等物业相关费用。如乙方逾期3天未支付租金的，每逾期一日须按月租金总额的百分之五支付违约金给甲方。合同未到期，单方面终止合同的，合同终止方须赔偿对方相当于3个月的租金作为赔偿金。合同期满或解除合同时，在结清所有应由乙方承担的所有费用后三日内甲方须将保证金一次性无息返还乙方。合同签订后，易成公司向陈宇红支付了2200元押金。易成公司承租涉案商铺后用于经营广州易成酒店管理有限公司从事酒店经营业务，易成公司主张由于新冠××疫情影响，其酒店经营出现了严重亏损，为此提供了其自制的2020年1月23日至2020年3月31日酒店取消订单统计表、2020年2月至4月客房统计表以及损益明细表拟证明其亏损情况，陈宇红质证认为易成公司自制的表格不能证明其真实经营情况。基于疫情影响酒店的经营情况，易成公司主张其自2020年2月起通过微信和电话形式向陈宇红提出减免租金的请求。后双方于2020年2月10日签订《补充协议》，陈宇红决定减免易成公司2020年2月一个月的租金。2020年5月23日，易成公司向陈宇红发出《合同解除通知函》，函告陈宇红因受新冠疫情影响易成公司无法正常经营，故解除双方签订的房屋租赁协议。陈宇红在庭审中确认涉案租赁合同于2020年5月23日解除，易成公司已缴纳2020年5月至8月的房屋占用费。后双方于2020年10月31日办理了涉案房屋的交接手续，陈宇红将电卡余额88元退还易成公司，易成公司将涉案房屋交还陈宇红管业，同时易成公司向物业管理公司结清了所欠缴的全部物业费用。陈宇红、易成公司均确认易成公司尚拖欠2020年3月和4月的租金未付，易成公司于2020年10月31日将涉案房屋交还管业后未缴纳2020年9月和10月的房屋占用费。一审法院认为，陈宇红、易成公司之间签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于涉案租赁合同解除的问题。陈宇红主张易成公司于2020年5月23日单方面解除合同，故要求易成公司按照双方签订的合同约定赔偿三个月的租金7278元作为违约赔偿金。易成公司抗辩称因受新冠疫情影响，在双方协商减免租金不成的情况下才通知解除合同，属于不可抗力可以免除违约责任。对此，一审法院认为，由于陈宇红在庭审中同意双方合同于2020年5月23日解除，一审法院予以确认；易成公司承租涉案物业用于经营酒店，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。易成公司经营的酒店行业客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，易成公司的资金周转及营业收入受到不利影响。在此情形下，易成公司向陈宇红提出减免租金有一定的合理基础，陈宇红也同意减免了易成公司2020年2月一个月的租金，但不必然导致易成公司因此而获得法定解除合同的权利。在陈宇红不同意易成公司继续减免租金时，易成公司单方提出解除合同，已构成违约。根据合同约定，承租人违约解除合同应支付三个月租金作为赔偿金，但考虑到易成公司前期履行合同的诚信度良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，故应适当减轻易成公司的违约责任。结合本案实际情形，一审法院酌情支持易成公司向陈宇红支付一个半月的租金作为赔偿金即3639元，对于陈宇红主张超过部分，一审法院不予支持。根据双方租赁合同约定合同期满或解除后，易成公司结清所有费用后陈宇红将保证金退还，现易成公司主张双方的租赁合同关系因不可抗力无法履行故陈宇红应返还保证金，但现系因易成公司单方解除合同且没有结清相关费用，故易成公司要求退还全部保证金缺乏依据，一审法院不予支持。但考虑到易成公司拖欠租金系因疫情影响，根据公平原则，结合本案实际情形，一审法院酌情确定陈宇红退还易成公司一半保证金即1100元，对于易成公司主张超过部分，一审法院不予支持。至于易成公司主张的逾期返还保证金的利息，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈宇红主张易成公司拖欠的租金问题。陈宇红、易成公司均确认易成公司尚拖欠2020年3月和4月的租金4852元未付，一审法院予以确认。由于陈宇红已经主动减免了易成公司2020年2月的全部租金，基于疫情的影响双方以实际行动变更了合同约定，弥补了易成公司的损失，现易成公司再要求继续减免2020年3月和4月的租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于双方租赁关系于2020年5月23日解除，易成公司于2020年10月31日才将涉案房屋交还陈宇红管业，故易成公司还应按照合同约定的租金标准向陈宇红支付2020年9月和10月的房屋占有使用费4852元。对于陈宇红主张的迟延支付租金的违约金，由于一审法院上述已经支持了易成公司违约的赔偿金，该赔偿金具备了惩罚的功能，对陈宇红的损失已做相应弥补，综合考虑本案的履行情况、双方过错和疫情影响，在已支付赔偿金的情况下对于陈宇红主张的迟延支付违约金不予支持。由于易成公司已经结清相关物业费用，对于陈宇红针对物业费用的诉请本案无须再予以处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、易成公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向陈宇红支付租金2020年3月和4月的租金4852元以及2020年9月和10月的房屋占有使用费4852元；二、易成公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向陈宇红支付赔偿金3639元；三、陈宇红应在本判决发生法律效力之日起十日内向易成公司退还保证金1100元；四、驳回陈宇红的其余诉讼请求；五、驳回易成公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费284元，由陈宇红负担150元，由易成公司负担134元；反诉受理费25元，由陈宇红负担12元；易成公司负担13元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，易成公司虽上诉称其无需支付欠付的租金及违约金，应当全额退还保证金，但本院审理期间，易成公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对易成公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，易成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人广州易成酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年五月十三日书记员  张 旭彭诗敏