河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1323民初1290号原告：王星华，男，汉族，1959年7月18日，住西峡县。被告：朱金平，男，汉族，1963年7月15日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：李晓鹏，河南宇洋律师事务所律师，特别授权。原告王星华与被告朱金平租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原被告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王星华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房租每年26万元（截止2021年3月31日为19.5万元），违约金10万元；2、依法解除原被告双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，被告因经营需要租赁原告位于西峡县××门面房××层，合同约定年租金26万元，当年7月1日支付当年房租，逾期原告有权解除合同，违约方支付违约金10万元（见合同）。原告自租赁至今房租付至2020年6月30日，2020年7月1日被告应支付2020年7月1日-2021年6月30日的租金26万元，但被告经原告多次催要至今未付。被告的行为已构成违约。为此，原告依法提起诉讼，请求法院判令解除原被告双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》，并支付房租每年26万元，截止2021年3月31日为19.5万元及违约金10万元。被告朱金平辩称，1、请求在法院调解下对原告诉请的租金予以减缓免；2、请求法院驳回原告要求被告支付违约金10万元、解除租赁合同的诉请。事实与理由：2014年2月28日，被告与原告王星华签订房屋租赁合同。随即，被告投入近300万元巨额资金，对承租的房屋予以改造、装修装饰，用于经营宾馆及销售门。原被告双方履行合同原本友好，前几年考虑到被告资金回笼基本在年底，被告与原告友好协商租金缴纳履行期限变更至年底。2020年春节期间突如其来的新冠肺炎疫情导致全国大范围封城、封路，商铺、企业停工停业二三个月左右。疫情缓解后，国家仍限制人员流动、禁止人员聚集，全年旅游黄金周取消。2020年4月，西峡县全面复工复产后，市场长期低迷，经济持续下滑，昔日繁华的白羽路部分门店生意一落千丈，难以支撑而关门，新承租人支付的租金只是原来的一半左右。受疫情影响，被告经营的门店营业额大幅度下降，资金回笼困难，收不抵支。加上2020年11月-12月，自中央到地方环保查处严格，西峡县建筑业等行业再次停工停业，被告经营宾馆、销售门再次受到影响，无疑是雪上加霜。被告主动找原告协商，原告也同意再延期支付租金。双方口头已经对租赁合同约定的租金支付期限予以变更。但被告向原告申请减免部分房租，双方协商未果。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，原被告双方在履行2014年2月28日签订的房屋租赁合同中，双方虽然没有签订书面变更协议书，但是双方互谅互让，已经以实际行动变更了原租赁合同中租金支付期限条款。2020年新冠肺炎疫情及疫情防控措施属于不可抗力，被告请求法院调解，双方变更减缓免租金，原告其他诉请不符合规定，不应当予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，原被告签订《房屋租赁合同》合同约定：“甲方：王星华乙方：朱金平经甲乙双方协商，就乙方租赁甲方房屋有关事宜达成如下协议：一、甲方出租给乙方房屋，位于西峡县白羽北路金地花园对面门面一至五楼整体出租，面积1800㎡，乙方在使用期间，甲方不在做任何投资。二、租赁期限拾年，自2014年7月1日至2024年6月30日止，租金每年26万元，拾年共计260万元。三、乙方应于2014年7月1日前支付第一年度租金26万元，以后每年7月1日前支付当年租金26万元，乙方若迟缓交租金时间，甲方有权解除租赁合同，乙方在租赁房屋期间发生的水电费由乙方承担，若相关行政事业单位收取的一切费用均有乙方承担。四、乙方租赁房屋期间，不得改变甲方房屋整体结构，租赁期满或合同解除后，乙方装修部分能够拆除的拆除，如房间内设施、电梯和钢构设备，不能拆除的乙方应无偿交给甲方，乙方不得以装修为由，向甲方索要补偿。五、乙方在租赁期限内不得擅自转让，在特殊情况下，经双方协商解除。乙方租赁期满，如果继续使用，甲方同等价位条件下，需提前两年再协商后期的租赁协议，乙方优先使用。六、乙方在租赁期间，甲方无权干涉乙方的经营及管理。七、本合同在履行过程中，甲乙双方任何一方不得违约，（如不可抗拒因素除外），如任意一方违约需支付对方违约金10万元。八、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。甲方：王星华乙方：朱金平2014年2月28日。”合同签订后，被告将租来的房子一层经营门类业务，二楼以上经营住宿，被告交纳房租至2020年7月1日。按照合同约定被告应当在2020年7月1日前支付原告2020年7月1日至2021年6月30日期间的房租26万元，被告以2020年1-3月份疫情为由，迟迟未交纳房租，原告诉至本院。另查，2020年1月27日西峡县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部6号令，“二、自即日起，全县各类饭店、酒店（兼营住宿的饭店、酒店除外），一律暂停营业。”2020年3月11日零时起南阳有序恢复正常生产秩序。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违背法律、法规系有效合同，生效且有效的合同双方应当按照合同约定履行相应义务，被告应当按照合同约定的期限支付租赁款。被告辩称双方在合同履行过程中，被告从未在约定的期限内按时支付房租，表明双方在履行过程中已变更合同履行期限，该理由系被告将原告对其延期支付房租的行为误认为系原告应当的行为，故本院对被告该辩称不予采纳。众所周知2020年初全国发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，根据南阳市及西峡县相关疫情公告，被告租赁房屋停止营业自2020年1月27日至2020年3月11日，对该期间的房租系不可抗力造成，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的相关规定，本院认为原告应当酌定减免被告一个半月房租即32500元。原告认为被告交纳的系2020年7月至2021年6月的房租，疫情不在该期间，本院认为被告房租系预先支付，其已预交疫情期间的房租，因疫情的原因必定影响其下一年度房租的交纳，故对原告该主张本院不予采纳。综上，被告应当向原告交纳2020年7月1日至2021年6月30日房租为227500元。依据上述规定原告要求被告承担违约责任及解除合同的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百四十三条、第七百二十一条规定，判决如下：一、被告朱金平于本判决生效后十日内支付原告王星华2020年7月1日至2021年6月30日房租227500元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3350元，由被告朱金平负担2350元，原告王星华负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  杨付林二〇二一年五月二十八日法官助理操姗书记员李倩倩