广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5297号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市鑫荣房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区钟村街冼敦村105国道边钟村镇商会大厦。法定代表人：关建宇。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区悦和投资有限公司，住所地广州市番禺区大龙街东兴路476号4楼。法定代表人：李一川。委托诉讼代理人：许婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市鑫荣房地产咨询有限公司（以下简称鑫荣公司）因与被上诉人广州市番禺区悦和投资有限公司（以下简称悦和公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。鑫荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判悦和公司向鑫荣公司支付因合同解除的补偿款311万元；2.本案诉讼费均由悦和公司承担。事实和理由：（一）鑫荣公司对一审判决悦和公司返还鑫荣公司保证金20万元以及驳回悦和公司其他反诉请求的处理没有异议，应予维持。（二）鑫荣公司主张悦和公司支付补偿款311万元具有事实依据，符合合同约定。该补偿款的构成为涉案建筑物主体、餐厅停车场和购餐车道的重置成本及未履行的合同期本应得到的合同权益价值。1.悦和公司一审提交的评估报告已确认涉案建筑物主体的评估价值为1827618元，加上鑫荣公司在一审提交的发票、结算书、收据等材料，鑫荣公司在本案中主张311万元补偿款具有事实依据。据鑫荣公司了解，广州市番禺区土地开发中心对鑫荣公司投入建设的涉案地块附着物及地上建筑物进行了补偿，与广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局签订协议，并已支付补偿款上百万元给悦和公司及广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局，该款项中属于补偿地上建筑物的部分本应属鑫荣公司所有，悦和公司无权享有该权利。2.一审法院认定涉案场地的建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道的权属人为悦和公司，与事实不符。在一审庭审中悦和公司确认前述部位没有办理不动产权证，不动产的权属并非以合同约定为准，应以不动产登记为准，悦和公司主张前述部位的权属归其所有与《中华人民共和国物权法》相违背。前述部位系由鑫荣公司投入建设，一审应判决悦和公司承担合同解除及涉案地块附着物和地上建筑物被征用或收储造成鑫荣公司投资的损失赔偿及支付相应补偿款等责任。3.鑫荣公司作为涉案场地的建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道的投资人和建设方，相应的补偿款应归鑫荣公司。4.双方所签订的租赁合同并没有约定建筑物的补偿属于悦和公司，悦和公司与一审法院错误理解并扩大租赁合同第十三条第二款的约定，该条款只是约定土地补偿款归广州市番禺区交通局，只是对土地的补偿款进行约定，并不包含上盖建筑物的补偿款。悦和公司或广州市番禺区交通局在取得土地补偿款后，无权取得上盖建筑物的补偿款。悦和公司在收取建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道的补偿后，应将相关补偿款支付给鑫荣公司。5.悦和公司出租给鑫荣公司的租金标准并非低价出租，更何况鑫荣公司在承租初期需要投入巨大的建设成本才能转租，之后才能获得转租差额。由于租赁合同提前终止解除，导致鑫荣公司在未来几年的租金收入灭失，鑫荣公司的租金损失高达900多万元。相反，悦和公司在整个租赁期间没有投入任何成本，反而稳定获取土地租金收入。一审法院不能以鑫荣公司在租赁期间存在租金差额收益而忽视涉案场地被提前收回导致的巨大经济损失。（三）鑫荣公司主张建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道的补偿符合合同公平原则，该部分补偿款与土地补偿款为不同的款项，悦和公司没有相应投入，其仅提供了土地出租且已获得了相应的土地租金，鑫荣公司作为建设方未能获得补偿款有违公平原则，导致悦和公司的获益与鑫荣公司的损失处于严重失衡状态，法院应依照公平原则予以调整，按照公平比例将涉案补偿款分配给鑫荣公司，不应由悦和公司获得全部补偿款。二审期间另补充，即使鑫荣公司在转租过程中存在租金的差额，但租赁合同早已约定鑫荣公司可将涉案建筑物转租，悦和公司早已知悉转租情况以及相应转租租金差额情况，该租金差额是基于鑫荣公司签订涉案租赁合同后投入大量款项出资建设涉案建筑物所依法、依合同取得的，该租金差额收入不能成为悦和公司免于支付本案补偿款的理由。涉案建筑物建设后鑫荣公司以悦和公司的名义办理了有关的规划许可证，证照是鑫荣公司办理的，涉案建筑物是否是合法建筑物并不重要，重要的是建筑物的投资人是鑫荣公司，而当初鑫荣公司进行投资也是基于悦和公司给予的租赁年限使用权，现无论政府的拆迁政策如何，由于承租人与出租人之间就场地的投入有相关约定，在此约定的情形发生时，双方就应当按照约定给予款项。但是作为出租方，悦和公司就上盖建筑物取得的利益，应当给予鑫荣公司。悦和公司二审答辩称，（一）涉案合同合法有效，鑫荣公司要求支付补偿款311万元没有事实及合同依据。1.鑫荣公司关于涉案建筑物未取得不动产权证所以相应补偿款应归实际出资人的主张，系鑫荣公司对法律条文的错误理解及适用。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定的物权公示原则，不动产权证是物权对外公示的证书，没有办理不动产权并不能推出涉案建筑物没有产权人，为无主物。涉案建筑物所有权权属除了涉案租赁合同中有明确约定，根据相关证照来看，涉案建筑物为合法建筑，涉案建筑物的权属人为广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局，鑫荣公司只是对涉案建筑物享有租赁期内的使用权，其主张涉案建筑物的补偿款无法律及合同依据。2.本案判决不存在违反公平原则的情形，从鑫荣公司签订涉案合同及之后的《麦当劳“得来速”餐厅租赁合同》的条款来看，鑫荣公司清楚其应有的承租利益及相应风险。租赁合同已明确土地用途为交通设施，该建筑物只能用于合作或转租经营麦当劳或肯德基快餐连锁加盟店，而与麦当劳公司签订的合同中就场地的相关约定可以证明鑫荣公司清楚知道建筑物的性质，其称悦和公司为“业主”，明确“场地所有权人为广州市番禺区交通局”。根据合同约定内容来看，鑫荣公司清楚知道承租土地存在被征收的风险，其现在以所谓的公平原则主张获得更多的补偿款，有违诚实信用原则。3.悦和公司无获得多重利益，所涉及的补偿款合法合规。涉案建筑物及土地补偿款由广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局收取，悦和公司作为管理方应收取的是地块内承租户的补偿339180元。（二）鑫荣公司已接受资产评估，评估价值为598290元，鑫荣公司及广东三元麦当劳食品有限公司的资产评估都是根据相关的合同约定作出的，不存在所谓的违反公平原则，反而是鑫荣公司为了在征收中获得更多利益，随意推翻合同约定，滥用公平原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间另补充，涉及的租金差额问题更加证明鑫荣公司在签订合同时已经意识到经营中存在的预期利益，也预见了相应风险，也正好证明了鑫荣公司为何签订合同而且愿意投入建设建筑物，并愿意在合同中约定建筑物的所有权归悦和公司所有。涉及到的合同解除导致利益失衡的问题，在答辩状中已经阐述。悦和公司作为合同的管理人，按照国家补偿规定收到339180元，土地的补偿和建筑物的补偿是由广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局收取，完全合法合规，鑫荣公司也参与了征收的摇号，也涉及到补偿的款项，补偿的款项按照资产评估价为598290元，这是鑫荣公司获得的评估价值，且是依据双方合同以及鑫荣公司与广东三元麦当劳食品有限公司签订的合同评估出来的。根据相关合同约定，在资产评估中鑫荣公司没有建筑物装修的评估净值，也没有不可搬迁设备的评估净值，这部分补偿按照合同约定是归属于广东三元麦当劳食品有限公司的。鑫荣公司提出要按公平合理的角度分配款项，实际上现有的补偿分配已按公平合理原则进行。鑫荣公司向一审法院起诉请求：1.2019年9月1日起解除鑫荣公司与悦和公司之间达成的《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》；确认悦和公司从2019年9月1日起已收回番禺汽车客运站东侧1870平方米土地；2.悦和公司向鑫荣公司支付因合同解除的补偿款311万元3.悦和公司退回押金20万元给鑫荣公司；4.悦和公司承担本案的全部诉讼费。悦和公司向一审法院反诉请求：1.鑫荣公司向悦和公司移交占用的建筑物及311平方米土地；2.鑫荣公司向悦和公司支付场地占用费152383.06元（从2019年9月1日起暂计算至2020年5月31日，2019年9月1日至2020年3月31日按每月16635.72元计算，2020年4月1日至2020年5月31日按每月17966.51元）；3.反诉费用全部由鑫荣公司承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，案外人广州市番禺区交通局作为甲方与作为乙方的鑫荣公司签订了一份《租赁合同书》，双方约定：“甲方依照本合同出租土地使用权及其范围内的上盖物业（上盖物业的投入兴建及产权归属按以下条款执行），土地所有权属于国家；甲方出租给乙方的物业的宗地位于番禺××××路番禺汽车客运站东侧,土地面积（包括分摊面积）为1870平方米；甲方出租给乙方的物业的土地用途为交通设施用地，双方同意由乙方出资以甲方的名义在该地块上盖兴建建筑物，该建筑物建成后该地块土地使用权及建成的建筑物由乙方承租用于合作或转租经营麦当劳或肯德基快餐连锁加盟店，有关合作条款按本合同约定执行，建成的建筑物的所有权归甲方所有，以甲方的名义办理房地产权证，乙方在租赁期内享有完全使用权；本合同租赁标的租赁期限为20年，从2008年4月1日起至2028年4月1日止；租金为前三年每月每平方为6元，从2011年4月1日起每三年递增8%计提租金，按年度租金标准平均摊分每月计交租金，乙方以支票或现金方式在每月15号前按月缴纳；2007年10月1日前缴纳保证金200000元，如乙方在合同履行期间无违约行为的，甲方应在租赁期满且乙方清场搬迁后3天内无息返还给乙方；本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，甲方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付，提前收回的，甲方应在30天前通知乙方；在租赁期间，乙方享有上盖建筑物的管业权和收益权等权利，如遇国家政府部门对承租土地及上盖物征用，如发生补偿的，则土地补偿款归甲方，经营损失、装修损失补偿费归乙方”。2018年1月3日，广州市番禺区交通局与鑫荣公司为涉案建筑物租赁登记备案需要而签订了一份《广州市番禺区房地产租赁合同》。后广州市番禺区交通局、鑫荣公司及悦和公司三方签订一份《关于的补充协议》，约定：悦和公司自2012年3月1日起正式成为番禺汽车客运站的经营管理单位，三方一致同意将广州市番禺区交通局、鑫荣公司双方在2007年9月14日签订的《租赁合同》及2018年1月3日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》中的甲方全部权利义务自2012年7月1日起转让给悦和公司。2018年12月25日，悦和公司向鑫荣公司发出《悦和公司关于提前终止番禺汽车客运站东侧土地的函》，并附有《区土地开发中心关于落实番禺客运站地块收储工作的通知》，通知对方因番禺客运站地块须于2019年3月20日收储并移交区政府，根据该通知内容及《租赁合同书》第十二条第二款约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要。依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同”，该《租赁合同书》提前于2019年3月20日终止，并配合办理合同提前终止的相关手续和提前做好撤场相关工作，要求在2019年3月20日将地块交还。2019年4月29日，悦和公司向鑫荣公司发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，要求对方立即将上述场地交还及办理场地移交手续，如继续占用该场地，除保留追究延迟交还的权利，同时按租赁合同约定的租金标准计算场地占用费。对此，鑫荣公司分别于2019年4月、2020年2月以《律师函》方式两次向悦和公司作出回复，认为悦和公司发送的函件并不能作为终止上述《租赁合同书》的依据，即使遇到政府部门征用，其经营损失、装修损失均应得到补偿，如在没有任何赔偿的情况下，提前收回承租地块及上盖物，将会造成巨大的经济损失，在未依照合同约定及法律规定向我司支付补偿款项之前，我司有权继续承租并使用地块及上盖物。一审法院另查明，悦和公司提交的《土地及地上建筑物移交确认书》证实，除鑫荣公司占用的建筑物及土地（涉及土地面积为311平方米，现由案外人广东三元麦当劳食品有限公司经营使用），其余土地可以进行移交；提交的广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具《拆迁补偿价值专项资产评估报告》证实，案外人广东三元麦当劳食品有限公司因拆迁补偿价值专项评估为：装修评估净值1846500元、不可搬迁设备评估净值1614570元、停产停业损失为638038.66元、解除职工劳动合同经济补偿38981.63元，以上评估基准日为2018年12月25日；提交的广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具《广州市番禺区土地开发中心拟征地拆迁涉及鑫荣公司供电增容及工程费用等的拆迁补偿价值评估项目资产评估报告》证实，该资产评估价值为598290元，评估基准日为2019年3月5日；提交的广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司出具《广州市番禺区土地开发中心拟进行收储涉及位于番禺区××龙街××大道××号的房屋建筑物、土地使用权和附着物（含树木、人防工程）的资产评估报告》证实，钢筋混凝土二层的麦当劳的评估价值为1827618元，评估基准日为2019年8月30日；提交的《麦当劳“得来速”餐厅租赁合同》证明，涉案建筑物的装修、经营所需的设备等，鑫荣公司并无出资，其所有权归属于租户案外人广东三元麦当劳食品有限公司所有。而鑫荣公司提交分别于2020年6月8日、6月18日拍摄的《现场照片及视频》证实，涉案场地一直由案外人广东三元麦当劳食品有限公司实际经营使用，现早已处于空置、围蔽状态，处于悦和公司或者土地征收单位控制下，悦和公司可以随时围蔽或者拆除，且合同也没有约定要办理任何的交接手续。关于供电增容及工程费用，鑫荣公司认为土地中心已承诺补偿其598290元，故在本案没有主张该部分。涉案所主张的补偿款311万元是限于对涉案建筑物主体、餐厅停车场及购餐车道的赔偿，即该物业的市场价格，是对物业重置的成本价。鑫荣公司于2020年6月24日向一审法院申请委托有资质的第三方进行评估，同年7月8日撤销该申请。一审法院认为：鑫荣公司与悦和公司的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除。鑫荣公司主张确认涉案《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》于2019年9月1日解除。经查，根据双方合同约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，出租方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，出租方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付，提前收回的，出租方应在30天前通知承租方”。本案中，涉案租赁土地番禺客运站地块拟开发建设为广州地铁三号线东延段番禺客运站综合体，由广州市番禺区土地开发中心对该地块收储并移交区政府，故悦和公司向鑫荣公司提出终止涉案合同提前收回该地块的主张，具有事实基础和合同依据，且已履行合同约定的通知义务，故悦和公司抗辩与鑫荣公司的上述租赁合同已于2019年3月20日解除，具有事实依据和法律依据，一审法院依法予以确认。关于鑫荣公司主张悦和公司支付合同解除补偿款。首先，鑫荣公司在涉案租赁土地兴建建筑物而投入款项，是为了更好地利用土地进行收益，也是《租赁合同书》中确定的合同义务；其次，涉案《租赁合同书》约定该建筑物建成后的所有权归悦和公司，鑫荣公司仅享有租赁期内的使用权，如遇国家政府部门对承租土地及上盖物征用发生补偿的，土地补偿款归悦和公司，经营损失、装修损失补偿费归鑫荣公司，故鑫荣公司主张涉案租赁土地的建筑物补偿款无合同依据和法律依据；最后，鑫荣公司应当事先知悉涉案土地在本合同期内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，出租方可以根据社会公共利益的需要，依法律程序提前收回该出租标的并终止本租赁合同，为鑫荣公司对涉案土地进行使用收益不可避免的情况，鑫荣公司在签订租赁合同前理应对承租土地有相应的经营风险预期，因此其主张合同提前终止导致租金损失的理由不能成立。综上，鑫荣公司主张悦和公司支付合同解除的补偿款311万元的诉请，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于涉案场地占用费的计付。如前所述，涉案双方租赁合同已于2019年3月20日解除，且悦和公司于2019年4月29日向鑫荣公司发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，要求对方立即将上述场地交还及办理场地移交手续，如继续占用该场地，除保留追究延迟交还的权利，同时按原租赁合同约定的租金标准计算场地占用费。因鑫荣公司仍拒绝交还涉案场地，悦和公司有权采取断水措施，且鑫荣公司理应按照合同约定的租金标准支付上述期间的场地占用费。本案现有证据可证明涉案场地实际使用人即案外人广东三元麦当劳食品有限公司于2019年10月9日对外停业，场地已处于闲置状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案悦和公司作为场地出租方一直怠于收回租赁物，对于超出合理期限的扩大损失，一审法院不予支持。一审法院结合本案的具体情况，酌定鑫荣公司向悦和公司支付场地占用费的期间应自2019年9月1日至2020年2月29日止，同时悦和公司主张鑫荣公司以涉案租赁合同的土地面积1870平方米计付场地占用费欠妥，应以其主张未移交的311平方米土地计付为合理。综上，鑫荣公司应向悦和公司支付场地占用费为16600元（16635.72元/月÷1870平方米×311平方米×6个月）。关于悦和公司主张移交的占用建筑物及311平方米土地。鉴于该建筑物及土地已空置及施工围蔽，处于悦和公司或者土地征收单位控制之下，该建筑物及土地已实际收回，且鑫荣公司对此并无异议，也表示悦和公司可以随时拆除。故悦和公司主张鑫荣公司移交上述建筑物及311平方米土地的诉请一审法院不予支持。关于鑫荣公司主张返还保证金20万元。涉案租赁合同因双方约定的条件成就而于2019年3月20日解除，合同解除后鑫荣公司虽继续占用该场地，但悦和公司也按原租金标准收取场地占用费直至2019年9月1日前；其后继续占用也如前所述，鑫荣公司也须向鑫荣公司（应为悦和公司，本院注）承担相应占用费，故鑫荣公司主张悦和公司返还上述保证金的诉请一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月13日作出如下判决：一、确认广州市鑫荣房地产咨询有限公司与广州市番禺区悦和投资有限公司之间涉案《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》已于2019年3月20日解除；二、广州市鑫荣房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市番禺区悦和投资有限公司支付场地占用费16600元；三、广州市番禺区悦和投资有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市鑫荣房地产咨询有限公司返还保证金20万元；四、驳回广州市鑫荣房地产咨询有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回广州市番禺区悦和投资有限公司的其余反诉诉讼请求。案件本诉受理费16640元，反诉受理费1674元，由广州市鑫荣房地产咨询有限公司负担15817元，广州市番禺区悦和投资有限公司负担2497元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，鑫荣公司称根据其所提供的证据，其要求获得补偿的建筑物主体工程造价为2500553.86元，其主张的311万元补偿款系除电力增容补偿款之外的损失，是根据其投资建设的建筑物主体价值和租金收入损失的折算。本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，鑫荣公司与悦和公司就涉案房屋租赁合同、补充协议所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和鑫荣公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：鑫荣公司应否向悦和公司支付场地占用费16600元以及悦和公司应否向鑫荣公司补偿311万元。关于涉案《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于〈广州市番禺区房屋租赁合同〉的补充协议》的解除时间，一审法院已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。悦和公司于2019年4月29日向鑫荣公司发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，鑫荣公司称其在2019年曾通过口头、书面的方式要求悦和公司收回场地，但对此未能提供相应的证据，且鑫荣公司的该陈述与其2019年4月、2020年2月向悦和公司发出的《律师函》中要求继续承租并使用地块及上盖物的内容相矛盾，本院对鑫荣公司的该主张不予采信。本案现有证据显示案外人广东三元麦当劳食品有限公司于2019年10月9日对外停止营业，涉案场地自该日起处于闲置状态，租赁双方未及时对租赁物办理交接，一审法院结合本案具体情况，酌定鑫荣公司向悦和公司支付2019年9月1日至2020年2月29日期间未移交的311平方米土地的场地占用费16600元，相对合理，本院予以维持。根据鑫荣公司的陈述，鑫荣公司在本案中所主张的补偿款311万元系是根据其投资建设的建筑物主体价值和租金收入损失的折算而来，对此本院评析如下：鑫荣公司所主张的损失之一为租金收入损失，租金收入损失系预期可得利益损失，属于违约责任的承担范围，故鑫荣公司的该部分诉求实质是要求悦和公司承担合同提前解除的违约责任。涉案《广州市番禺区房屋租赁合同》约定“合同履行期间，甲方无故提前终止合同的，除应向乙方以两倍返还保证金外，还应就乙方投入的一切损失（包括建筑物、三通一平、人工费、材料等）按乙方的实际使用年限进行分摊折旧赔偿”、“本合同内如遇国家政策调整、国家建设和军事设施等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序，提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，甲方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付”，可见租赁双方对于出租方在不同情形下提前终止合同所应承担的责任分别作出不同的约定。根据本案查明事实，涉案地块被广州市番禺区土地开发中心收储且须移交给相关政府部门，属于合同约定的出租人可提前终止合同的特殊情形，悦和公司在此情况下提出解除合同并无恶意毁约的故意，根据合同约定，悦和公司无须承担合同提前解除的违约责任，故鑫荣公司要求悦和公司对其租金收入损失予以赔偿依据不足，本院不予支持。鑫荣公司所主张损失的另一部分为其出资建设的建筑物主体价值，即鑫荣公司在租赁期间实际投入的部分。对于鑫荣公司出资建设的地上建筑物的权利归属问题，涉案《广州市番禺区房屋租赁合同》已作清晰的约定，即：建成的建筑物的所有权归悦和公司所有，鑫荣公司在租赁期内享有完全使用权。根据合同约定可知，鑫荣公司、悦和公司之间的租赁合同关系终止时，鑫荣公司在涉案地块上出资建设的地上建筑物应归悦和公司所有，悦和公司应否对鑫荣公司出资建设的地上建筑物予以赔偿则须对照合同约定予以确定。如前所述，悦和公司无须承担合同解除的违约责任，即不存在悦和公司须对鑫荣公司的投入损失按实际使用年限分摊折旧赔偿的情形。涉案《广州市番禺区房屋租赁合同》约定：“在租赁期间，乙方（鑫荣公司）享有上盖建筑物的管业权和收益权等权利，如遇国家政府部门对承租土地及上盖物征用，如发生补偿的，则土地补偿款归甲方（悦和公司），经营损失、装修损失补偿费归乙方”，并无约定鑫荣公司有权获得地上建筑物的拆迁补偿款，且结合前述合同关于建筑物所有权归悦和公司的约定以及悦和公司无须承担违约责任的事实，鑫荣公司主张其就其出资建设的上盖建筑物应获得相应的拆迁补偿，依据不足，本院不予支持。据上，鑫荣公司要求悦和公司支付因合同解除的补偿款311万元，理据不足，一审法院对其该部分诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，鑫荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31680元，由广州市鑫荣房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年五月三十一日书记员  贾妍苏劲丹