四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初335号 原告：李蓉，女，汉族，1978年3月3日出生，住四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张立，男，住四川省乐山市沙湾区，系四川省乐山市沙湾区嘉农镇王场村村民委员会推荐。 被告：乐山市昶星置业有限公司（统一社会信用代码915111117422907642），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告李蓉与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称：昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉的委托诉讼代理人张立，被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李蓉向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即为原告办理房产证并支付原告2013年9月30日至2018年5月30日前的违约金13,368.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理。2.不退房按第十三条（1）种方式处理。第十三条（1）种方式是：“1.按照逾期时间，分别处理……出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际之日起15日内向买受人支付违约金。”2013年9月30日至2018年5月30日前，原告多次要求被告办理权属证明，被告以种种理由推诿。原告为维护其合法权益，特起诉至法院。庭审中，原告明确诉讼请求，违约金为被告未为原告办理转移登记所产生的违约金。 被告昶星公司辩称：关于原告个人不动产权证的办理，被告已经向住建部门申请办理，之后也会协助原告办理。7号楼未办理房产证的原因是该楼出现质量问题，住建部门不允许办理。2018年原告与福州市一建建设股份有限公司签订加固协议，在该协议第7条中已经说明，违约金已经在赔偿金中支付。原告主张逾期未办理房屋产权的违约金已经过诉讼时效。 经审理本院认定事实如下：2010年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于乐山市沙湾区的房屋，原告采用贷款的方式购买，合同约定被告应在2011年9月30日前向原告交付该房屋。合同第二十条第（二）款转移登记约定“……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。2011年10月2日，被告向原告交付房屋。因7号楼房屋质量问题，2018年5月21日，原告与被告、福州市一建建设股份有限公司签订《“公园一号”一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，协议第七条约定，原告获得本协议补偿款后，原告的损失已得到弥补，因此不得以本次维修、加固前本项目质量问题向被告主张赔偿或请求解除本房屋购房合同。其后，原告与被告、福州市一建建设股份有限公司还签订了《补充协议》。后，被告对7号楼加固维修处理。经本院向乐山市沙湾区住房和城乡建设局核实，本案中所涉公园一号7号楼于2014年11月出现质量问题，鉴于7号楼有拆除重建、买受人退房的可能，结合实际，原乐山市沙湾区房地产管理局于2014年11月3日暂缓受理公园一号7号楼的房屋所有权转移登记，现该楼已经加固维修且验收合格，在买卖双方均满足《不动产登记操作规范（试行）》文件规定的情况下，可以办理房屋的不动产权转移登记。 以上事实有商品房买卖合同、入住缴费清单、房屋维修加固及补偿协议、补充协议、乐山市沙湾区住房和城乡建设局出具的回函、情况说明以及双方的陈述等证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。 关于本案案由，立案时案由为“房屋买卖合同纠纷”，“商品房预售合同纠纷”系“房屋买卖合同纠纷”下的三级案由，本案系原、被告因商品房预售引起的合同纠纷，因此，本案案由确定为“商品房预售合同纠纷”更为恰当。 本案的争议焦点为： 一、关于办理房产证问题。原告请求被告办理房产证，现在应为不动产权证。庭审中，被告表示已经向住建部门申请办理，原告表示随便被告好久办理，可理解为原告没有放弃要求被告办理不动产权证的请求。原告的该项诉讼请求符合法律规定。但考虑被告办理不动产权证需要一定的时间，综合考虑给予被告两个月的时间较为合理，原告也应配合提交相关材料。 二、被告是否应承担逾期办证违约金问题。首先，按照双方商品房买卖合同约定，被告应当自房屋交付给原告之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，原告于2011年10月2日收房，按约定被告应在2013年9月22日前为原告办理产权登记，被告在该时间段内未为原告办理号房屋产权登记；2014年11月开始，案涉楼栋房屋因房屋质量问题，原告与被告以及建设方签订了补偿协议以及补充协议，协议中并未约定原告不得就逾期办证所产生的违约金进行主张，因此，被告称双方在2018年签订的补偿协议中已经包括原告主张的违约金，与查明事实不符，对被告的该抗辩主张本院不予采信；被告抗辩称原告主张的违约金仅有2018年4月、5月的未过诉讼时效，其余的已过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》规定普通诉讼时效为二年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效为三年，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中双方当事人在合同中约定以月为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债务，计算诉讼时效时应按月进行计算。原告在2013年9月22日就应当知道被告未为其办理房产证，其权利受到侵害，即应当从2013年9月23日起计算违约金，并按月分别计算违约金的诉讼时效期间。原告主张的从2013年9月30日至2017年9月30日的违约金适用两年的诉讼时效，从2017年10月1日至2018年5月30日的违约金适用三年的诉讼时效。原告于2021年4月6日向本院起诉，其主张的2013年9月30日至2017年9月30日的违约金已超过二年的诉讼时效以及2017年10月1日至2018年3月期间的违约金已超过三年的诉讼时效。原告未提供证据证明曾向被告主张过违约金，也没有提交诉讼时效中断、中止的其他证据，因此，原告要求被告支付2013年9月30日至2018年3月31日期间的违约金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。但是，原告主张的2018年4月至2018年5月30日期间的违约金，没有超过三年的诉讼时效，本院予以支持。按商品房买卖合同约定，被告应每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。庭审中，原告主张按已支付的首付款为基数计算违约金，但被告称应以原告已支付的整体房价249,576.00元为基数计算违约金，本院认为，被告计算方式与商品房买卖合同约定一致，故被告应支付给原告的违约金为249,576.00×0.1%×2个月=499.15元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起两个月内为原告李蓉办理位于四川省乐山市沙湾区房屋的不动产权证； 二、被告乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告李蓉逾期办理产权证的违约金499.15元； 三、驳回原告李蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费134元，减半收取计67元，由原告李蓉负担20元（已交），由被告乐山市昶星置业有限公司负担47元（在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员  刘 智 二〇二一年五月十四日 法官助理  周海英 书 记 员  程 静 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用法律： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被告侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。