贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初13056号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司，营业地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋第1,2,3,4,5栋2单元11层1号房，统一社会信用代码91520190073874219Y。负责人：傅连山。委托诉讼代理人：柳丽红，女，土家族，1989年3月1日生，住贵州省贵阳市花溪区。被告：阳婷，女，1986年5月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告阳婷物业服务合同纠纷一案，原告于2020年11月18日向本院提起诉讼，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北大资源物业公司的委托诉讼代理人柳丽红，被告阳婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付自2018年2月23日起至2020年6月30日止的物业服务费￥12,059元（大写：人民币壹万贰仟零伍拾玖元整）。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。2、请求判决被告向原告支付自2018年2月23日起至2020年6月30日止的物业服务费滞纳金33,283元。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。以上费用共计￥45,342元。3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系北大资源·梦想城7号地块的物业服务公司，被告系北大资源·梦想城7#组团S08栋1单元2层11号的业主，根据原告与被告于2014年4月26日签订的《前期物业服务协议》的相关约定，被告应按房屋建筑面积计算，以5元/月/㎡的标准向原告交纳物业服务费，被告的房屋建筑面积为87.18㎡，《前期物业服务协议》的期限为2014年4月26日起至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。原告已根据《前期物业服务协议》的约定向被告提供了相应的物业服务，但被告未按照《前期物业服务协议》的相关约定向原告支付物业服务费，经原告多次催缴，被告均不予理会，被告的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现根据法律的相关规定以及《前期物业服务协议》的相关约定诉至贵院，望法院依法公正裁决，维护原告的合法权益。被告阳婷辩称,1、电梯长期不开，且质量不合格，应该检修过关投入使用。2、原告应该提供物业费收费依据。3、原告应公布公共区域收费情况和使用情况，如公共区域广告费等。4、原告无权收取滞纳金。5、原告在交房时强制收取了垃圾清运费，不知是否合理。6、根据《住宅物业服务收费管理实施办法》，空置半年以上只缴纳70%。7、5元/㎡/月的收费标准不知道是否合理。8、目前，案涉房屋一直处于空置状态，但供水公司一直在催收水费，可能存在原告占用业主水表，甚至分摊水费的可能。8、因电梯不合格，影响商铺有效使用，要求原告赔偿4年损失50.2157万元。本院经审理认定事实如下：被告阳婷系北大资源·梦想城7＃组团Ｓ08栋1单元2层11号的业主。2014年4月26日，被告阳婷（甲方）与原告北大资源物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该合同约定由乙方为甲方提供物业服务；甲方所购买房屋属于商铺，建筑面积为87.18㎡；甲方须遵守《北大资源·梦想城业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》和物业管理相关制度，以及乙方依据法律法规并结合实际情况制定的物业管理制度和相关管理规定；按照本协议约定和政府相关规定，甲方入伙时应一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，甲方或物业使用人应按期履行交费义务；物业服务费自《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付之日起开始全额计收；本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式；商铺物业按5元／月／㎡计算，上述标准包含公共设施设备运行水电费，物业公司可按政府有关法规或者物价上涨因素适时调整物业服务费收费标准；业主／使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主／物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费，以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金；本协议自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。在前述协议中，被告阳婷预留了自己136××××9801的联系电话。合同签订后，因被告认为原告提供的物业服务不符合双方合同的约定，故自2018年2月23日起便未再向原告交纳物业服务费。2019年7月17日，原告向被告预留在前期物业服务协议中的电话号码发送了物业费催收短信。庭审中，被告还提交了案涉小区的环境图片及视频等证据，用以证明原告提供的物业服务不符合双方合同的约定。原告在庭审中称案涉小区“地处北站对面，人流量很大，且梦想城的房屋类型就是公寓及商铺，是一个开放式的小区，不是纯住宅的，对原告提供物业服务来说，确实难度很大”。上述事实，有双方身份信息、前期物业管理服务协议、图片、录音、短信及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告主张的物业费应否予以支持；2、物业费滞纳金应否予以支持。关于焦点一，首先，被告若认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，其可请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。其次，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，必然对小区内已交纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。综上，在原告已实际向被告提供了物业服务，被告提交的证据证明了原告的确存在服务瑕疵，但并不能以此说明原告存在根本违约行为的情况下，被告应当向原告支付欠付的物业服务费。被告主张2019年1月1日之前的物业管理费已经超过诉讼时效之意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，原告在2020年11月18日向本院起诉，其诉请未超过诉讼时效，被告的该项意见本院不予采纳。原告在本案中确认案涉房屋实际建筑面积为87.18㎡，物业费按5元/㎡/月收取，并诉请计算至被告支付款项之日止的物业费，原告已向被告发送催收短信，且自本院受理本案至今，被告始终未向原告交纳欠付物业费，故根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款关于“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，结合《前期物业服务协议》关于“业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费”的约定，本院支持由被告向原告支付自2018年2月23日起至2021年3月31日期间的物业费,经计算为：87.18㎡×5元/㎡/月×37.25个月=16,237.28元。关于2021年4月1日起至被告支付款项之日止期间的物业费，原告可待实际产生后再另行向被告主张。至于被告所称原告向其高额收取了未在法律规定及合同约定范围内的费用的问题，以及要求原告赔偿损失等问题，其并未在本案中提出独立的诉讼请求，本院不宜处理，其可另案主张。需要说明的是,物业管理企业通过向小区业主提供物业服务来获取相应报酬即物业管理费用作为对价以维持企业正常运转，使其能够提供约定质量的物业管理服务。物业服务费既是维持小区正常运转必要的资金来源，又是物业公司赖以生存的经济来源。若小区业主长期拒绝交纳物业管理费用，物业管理企业缺乏开展各项工作物业管理服务的资金来源，必然降低整个小区的物业管理服务质量，从而加剧业主和物业管理企业之间的矛盾，导致物业管理服务降低、双方矛盾不断激化的恶性循环，从而影响到小区其他正常缴费业主的合法权益。可以说小区业主的整体交费情况会与物业公司的物业管理水平息息相关。只有在双方诚信履行各自合同义务，业主积极交纳物业管理费，在物业公司的物业服务出现质量问题时，及时督促物管公司整改，物业公司自身亦应努力提升物业管理水平，这样小区人文、绿化、环境卫生、安保状况等各方面才能够不断改善，从而进入良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告阳婷于本判决生效之日起三日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司支付自2018年2月23日起至2021年3月31日止的物业服务费16,237.28元；二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取466元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司负担300元，被告阳婷负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  蒋霞二〇二一年五月七日法官助理方懋书记员邵欣