广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1198号原告：伍平，女，1966年8月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区石角镇美林湖国际社区东区×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××326。被告：肇庆海博贸易有限公司，住所：肇庆高新区北江大道15号恒大绿洲花园沿街商铺S101-S129。统一社会信用代码：91441200MA4WFWH19M。法定代表人：潘小磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延帅，男，该公司员工。原告伍平与被告肇庆海博贸易有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍平及被告委托诉讼代理人王延帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求肇庆海博贸易有限公司返还所有金额共计99406元。事实与理由：本人按开发商要求提供所有资料齐全、包括（征信、银行流水账、年龄、收入）等，开发商说没有问题才交的定金和首付，交完首付后开发商又说银行不肯放贷，买不了房子，开发商又不肯退钱，我手上的商品房认购书不是本人的签名和盖章，本人不认可，视为无效。被告答辩如下：请求法院依法驳回原告的不合理诉讼请求。1、原告因自身原因无法办理按揭手续，被告有权依据其本人签署的认购书扣除相应款项，原告要求返还没有合同依据。双方于2020年11月14日签署《商品房认购书》，双方选择商业按揭付款方式，但原告因自身原因在认购后无法向银行成功申请办理商业按揭贷款，原告也没有选择一次付清或者是向原告申请转为其他付款方式，导致按揭手续办理一直逾期，构成违约。根据认购书第五条约定，被告有权在其违约后不予退还所付款项69406元。原告所述我司承诺可以办理按揭成功不属实。经核实，我司工作人员从未对其作出此种承诺，根据公司制度规定也不可能不敢做出此种承诺。经了解是相关中介人员向原告作出此口头承诺。原告虽然提交了办理按揭手续的相关资料，但这不意味着一定可以办理成功，也不意味着被告有帮助其办理成功的义务。而是需要将相关资料提交给银行进行审核，审核通过后会通知原告去银行亲自办理。因此原告无法办理按揭贷款并非被告原因，被告也没有该义务，更从未承诺。若原告坚持新认购书无效，那么也应当继续依照原合法有效认购书继续依照原合法有效认购书继续履行其付款义务。因此，原告主张退回相关款项没有合同依据。被告请求依照《九民纪要》的审判精神，关于买卖合同解除的部分已经阐明，在违约方要求解除合同的情况下，即使被告不提起反诉，法院也应当一并处理对原告方的违约责任，进行冲抵，即对本案中因原告违约所扣除相关款项的诉请一并作出处理，才符合司法审判精神并节约司法资源。2.原告要求被告支付的款项中有30000元是原告与广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司之间的交易，该费用并非被告收取，要求被告退回没有事实依据，应予驳回。本案原告诉请的金额中有3万元是原告与广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司之间的交易，双方通过签订《服务协议》这一服务合同，由原告向该公司支付3万元服务费用，并未向被告支付。因此被告并非合同当事人也没有收取该费用，不应当承担退款义务。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告提供如下证据：1、《商品房认购书》，拟证明认购书不是本人签收的，不承认；2、收据，拟证明已经收钱；3、交易凭证，拟证明已经收钱。被告提供如下证据：1.无理由退房提示告知牌，拟证明从2020年1月1日起肇庆恒大绿洲项目不再实施无理由退房政策；2.认购书，拟证明原、被告双方2020年11月14日签订认购书，约定房屋总价值579482元；3.服务协议，拟证明原告与乐怡公司2020年11月20日签订了服务协议，总金额为30000元，由原告向该服务商支付，并非向被告支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告提供的一份《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》（编号G7673088）,内容为：“甲方（出卖人）肇庆海博贸易有限公司乙方（买受人）伍平乙方自愿依下列条件向甲方认购肇庆恒大绿洲花园楼盘高层-13幢1单元2502房……该商品房建筑面积共94.96平方米，总金额为人民币伍拾柒万叁仟伍佰壹拾肆元（即573514元）。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。乙方选择按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年11月18日前支付首期房款49406元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即40万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2021年2月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2020年11月16日”。该《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》“甲方”栏加盖被告的公章，原告称该《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》上的“伍平”并非本人签名。被告提供的一份《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》（编号处空白）,内容为：“甲方（出卖人）肇庆海博贸易有限公司乙方（买受人）：（空白，无署名）乙方自愿依下列条件向甲方认购肇庆恒大绿洲花园楼盘高层-13幢1单元2502房……该商品房建筑面积共94.96平方米，总金额为人民币伍拾柒万玖仟肆佰捌拾元（即579482元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年11月16日前支付首期房款159482元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即40万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2021年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆恒大绿洲花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2020年11月14日”。该《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》“甲方”栏加盖被告的公章，“乙方”栏有手写字体“伍平”签名及身份信息、通讯地址及联系电话。肇庆海博贸易有限公司出具《收据》一张，内容为：“付款方姓名/名称伍平；收款方名称肇庆海博贸易有限公司；金额69406元；款项性质购房款；备注首期（含定）”。该收据加盖肇庆海博贸易有限公司的财务专用章，落款时间为2020年11月20日。原告提供的交易凭证显示：银行卡账号为622848***6172于2020年11月20日12:31交易49406元，商户名为肇庆海博贸易有限公司；银行卡账号为622848***6172于2020年11月20日12:26交易30000元，商户名称为广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司。被告提供的一份《服务协议》，主要内容为：“签约须知签订本协议时，甲方明确知晓：1、乙方不是开发商的代理，乙方依据本协议向甲方提供服务。2、甲方依据本协议向乙方支付的服务费，不是购房款的一部分。3.1甲方按每套房屋人民币30000元（含税），向乙方支付服务费。4.2若甲方因政策、贷款、自身原因等未能与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同或已签订的商品房销售合同被认定无效、被解除合同、终止后甲方要求开发商退房且开发商书面确认的，则乙方在甲方提出书面申请并退回发票原件之日起10-15个工作日内将甲方服务费按原支付路径全额无息退还给甲方。因甲方或第三方原因造成的退款延迟，乙方不承担任何法律责任。服务完成确认1、甲方确认通过乙方提供的购房服务，购买以下项目房屋：项目名称：恒大绿洲房号13-1-25022.甲方确认已获悉真实房源信息并成功购买房屋，乙方的服务已完成。3、甲方确认支付乙方服务费人民币30000元”。甲方电子签名一栏有手写“伍平”，签约时间为2020年11月20日。原告称该协议上的“伍平”并非本人签名。本院认为：根据双方在庭审中的陈述，被告提供的落款日期为2020年11月14日的《认购书》，该《认购书》的首付款金额、交首付款日期均与实际交付的款项金额、交付日期不一致，而原告提供的落款日期为2020年11月16日的《认购书》，该《认购书》的首期房款（49406元、不含定金）加上拟贷款余款（40万元）与房款总金额（573514元）不一致，且原告否认该《认购书》上的签名为其本人签署。由此可知，对于案涉商品房，在双方磋商的过程中，原、被告双方未达成最终的合意并签订书面的认购协议书。但原告已经交付首付款，已经履行了合同约定的大部分义务，故根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，原、被告之间存在事实上的商品房预约合同关系。结合全案证据及双方对房屋交易过程之陈述,双方未签订商品房预售合同的原因与贷款存在关联具有高度盖然性。双方均确认因原告不符合按揭贷款资格，无法通过银行审批获得贷款。2021年4月16日的庭审中双方均同意解除商品房预约合同,本院依法确认原、被告之间的商品房预约合同于2021年4月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《认购书》均约定了：“定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，支付首期房款xx元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆恒大绿洲花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”,即在交付首期房款时应同时签订《商品房买卖合同》，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，故可视为原告在交付首期房款时，定金转入房款。被告出具的收据确认收取69406元购房款，备注首期（含定），故原告主张返还购房款69406元，符合法律规定,本院予以支持。关于原告要求被告返还支付的款项中的30000元的问题。原告诉称是购房款，对此被告辩称系原告向广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司支付3万元的服务费用，并未向被告支付。被告并提交了一份《服务协议》，原告否认系其本人签的。根据原告提供的银行交易凭证，原告的银行卡账号622848***6172于2020年11月20日12:26交易30000元，交易商户名称为广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司，该笔款项是并非交付给被告。故原告的该项主张，理据不足，本院不予支持，原告可另案向案外人广州乐怡居信息科技有限公司肇庆分公司主张。关于被告辩称原告因自身原因无法办理按揭手续，要求依据认购书扣除相应款项、一并处理原告方的违约责任的问题。原告诉称被告工作人员承诺可以按揭购房。原告出生于1966年，其已界退休年龄,若购买案涉商品房，需贷款40万元，办理银行按揭贷款受到一定限制。原告办理常规银行按揭贷款存在客观上的年龄与身份限制,而被告作为房地产开发经营企业,掌握买受人的基本信息,对银行按揭贷款政策与信息的熟悉程度亦较买受人处于优势地位,其在与已界退休年龄而无法全款购房的买受人签订合同时应尽更为审慎的告知与注意义务,故被告存在一定的过错。本案中，被告未提交其催告过原告签订商品房预售合同的证据，亦未提交其催告过原告变更余款支付方式的证据。被告未明确具体违约责任及依据，亦无明确冲抵的金额。故被告的该项辩解，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、被告肇庆海博贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告伍平房款69406元；二、驳回原告伍平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1143元（原告已预交），由原告伍平负担345元，被告庆海博贸易有限公司负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 郑珊珊二〇二一年五月十七日法官助理 李素娴书 记 员 冯梓敏