湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初91号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：刘清梅，女，汉族，1968年9月22日出生，津市家居建材广场商户，住所地澧县。 原告津市智博商业管理有限公司与被告刘清梅租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告刘清梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求刘清梅支付拖欠的租金、市场管理费等46747元，承担违约金11219元；2.刘清梅承担案件诉讼费。事实与理由：2016年6月17日智博公司与刘清梅签订一份商铺租赁合同，约定：刘清梅租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下简称建材广场）的24栋1层103、104号商铺，面积97.14平方米，租期5年，租金共计61611元，每年一付。智博公司与刘清梅另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积97.14平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，刘清梅仅交纳2019年之前的租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 刘清梅辩称：1.2016年刘清梅交纳六千多元房租，两个月后又交纳16800元房租，2017年再交纳七千多元房租，总共三次交租；2.2017年中秋后，智博公司负责人张治华带领3人来刘清梅商铺，驱赶刘清梅，刘清梅受气生病，之后就没有继续经营商铺，关闭到去年；3.去年9月刘清梅准备对商铺转租，张治华不同意，要求直接与他对接，结果未能转租。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人张治华身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.刘清梅身份证，拟证明刘清梅主体资格； 3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 4.商铺租赁合同，拟证明智博公司与刘清梅签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实，合同明确约定不能转租； 5.建材广场物业管理合同，拟证明智博公司与刘清梅签订物业管理合同及约定双方相关权利义务的事实； 6.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细； 7.租金确认单，拟证明刘清梅尚欠租金、市场管理管理费的明细。 刘清梅就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.2016年6月18日智博公司收取刘清梅3789元租金收据（编号0007628）； 2.2016年6月18日智博公司收取刘清梅3000元租赁保证金收据（编号0007712）； 3.2016年6月18日津市博联置业有限公司（下简称博联公司）收取刘清梅1000元铺位诚意金收据（编号0007465）； 4.2016年6月27日博联公司收取刘清梅9000元购铺首付款收据（编号0007497）； 5.2016年6月29日博联公司收取刘清梅10000元铺位定金收据（编号0009544）； 6.刘清梅中国农业银行银行卡交易明细清单。 上述证据拟证明刘清梅交纳租金情况。 本案诉讼过程中，本院依法自行调取如下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（下简称博联公司）租赁合同纠纷民事判决书； 2.常德市中级人民法院（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人博联公司租赁合同纠纷案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 以上证据本院依法组织当事人庭审举证及质证，现本院依法认证如下： 一、智博公司提交证据1、2、4、5、6，刘清梅质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 二、智博公司提交证据3，刘清梅质证表示相关商铺其最先交纳定金，智博公司承诺由刘清梅购买，但智博公司最终出卖他人，刘清梅所交款项被智博公司转为租金、押金。经本院审查，本案有效证据显示，刘清梅与建材广场开放商博联公司产生买卖协商，并就买卖事宜对博联公司交纳相关费用，属于客观事实，但是刘清梅主张此项款项已经转化为对智博公司的租金及押金，未向本院提交充分证据予以证实，故本院依法不予采信。上述证据，来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 三、智博公司提交证据7，刘清梅质证表示其所交纳租金未全部计入该确认单中，对智博公司账目真实性怀疑。经本院审查，同上认证二中的理由，刘清梅的质证异议没有充分证据予以佐证，本院依法不予采信。上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 四、刘清梅提交的证据，智博公司质证表示仅编号0007628的收据为租金票据，其余均非租金收据，银行卡交易明细清单中仅一笔9000元交易能够与收据吻合，其余交易明细不清楚。经本院审查，刘清梅提交证据1、2，来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。证据3至5系刘清梅与博联公司产生买卖关系时发生往来，系客观事实，但因与本案租赁关系没有法律上的关联，故不能达到刘清梅相关的证明目的。证据6的银行清单中相关往来可以对应刘清梅提交证据1至5的情形，具有客观真实性，本院依法予以采纳。 本案诉讼过程中，本院依法自行调取如下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司 与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（下简称博联公司）租赁合同纠纷民事判决书； 2.常德市中级人民法院（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人博联公司租赁合同纠纷案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与 被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 博联公司于2015年8月17日依法登记成立，住所地为津市市汪家桥社区澹津社区九澧大道德雅中学旁，经营范围为：房地产开发经营、物业管理、商铺租赁、五金交电、建材、建筑装饰材料销售。博联公司系建材广场开发商。 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司经与相关商铺业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场24栋1层103、104号商铺的出租权。 2016年6月17日智博公司与刘清梅签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：刘清梅承租建材广场24栋1层103、104号商铺，建筑面积97.14平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计67611元，每年一付。合同所附招商算价单明确商铺每年租金额为：第一年3789元，第二年8743元，第三年15737元，第四年18360元，第五年20982元。另智博公司与刘清梅签订一份建材广场物业管理合同，主要约定刘清梅承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积97.14平方米，每年1166元，共计5830元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对刘清梅交付，刘清梅承租经营。经营期间，刘清梅交纳了第一年租金3789元，第二年交纳租金6849元及第一、二年物业管理费2332元，其后未再交纳租金及物业管理费。智博公司诉讼中主张的市场管理费即为上述的物业管理费。 经本院计算，自2016年11月1日至2021年10月31日，刘清梅租金按商铺租赁合同约定标准总计为67611元，减去第二年智博公司的租金减免1894.5元，剩余总额为65716.5元，扣除18%折扣余53887.53元，再除去刘清梅已经交纳的租金10638元，刘清梅尚欠智博公司租金43249.53元。同时间段刘清梅尚欠智博公司物业管理费3498元。以上合计46747.53元，并基于智博公司具体金额主张，对小数点后金额予以略去。 另查明，刘清梅在与智博公司产生租赁关系期间，另与建材广场的开放商博联公司就案涉商铺产生买卖协商，并对博联公司交纳了1000元铺位诚意金、10000元铺位定金、9000元购铺首付款，但双方最终未能买卖成交，刘清梅交付的与买卖相关款项亦未能与博联公司达成结算及收回。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。刘清梅与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案刘清梅、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他认定事实判决：1.津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。刘清梅与刘清梅均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的租赁事实即本案刘清梅、智博公司之间的租赁事实，津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，刘清梅应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后，刘清梅即应在合理准备期后予以支付，物业管理费按照合同约定时间支付。智博公司基于本院相关生效民事判决主动按照18%的额度对刘清梅减收租金的权利处分，本院依法予以认可。综上，对智博公司要求刘清梅支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持，具体金额以前述本院查明事实中认定的为准。 刘清梅在本案中虽未有相关抗辩主张，但已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即刘清梅未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成刘清梅拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求刘清梅因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求刘清梅支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 刘清梅承租智博公司管理商铺系客观事实，故刘清梅对是否交纳租金负有举证责任，刘清梅辩称2016年至2017年三次对智博公司交纳租金交纳租金三万元左右，但其未提交充足证据予以证实，且其提交证据中与租金相关的票据仅为2016年6月18日智博公司3789元租金收据与2016年6月18日智博公司3000元租赁保证金收据，其中租赁保证金在双方租赁合同未解除或到期的情形下，尚不能在本案中处分，其余票据均为其与博联公司产生买卖关系时的款项往来，与本案租赁无直接法律关联，不能认定为租金，故对刘清梅的上述抗辩主张，本院依法不予采信。 刘清梅还主张，其对博联公司交纳的与买卖相关的款项，已经转化为对智博公司租金，但亦未提交充足证据予以证实，且智博公司不予认可，故本院亦依法不予采信。 已有生效判决认定智博公司与博联公司关联至混同，但因本案的租赁关系与刘清梅、博联公司之间的买卖关系属于不同的法律关系，且亦未有证据显示刘清梅与博联公司就买卖款项的处理达成一致，故本院在本案中对两类款项不能一并予以冲抵处分，可另行由刘清梅依法对智博公司或者基于混同的理由同时对智博公司与博联公司主张己方的相关权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、刘清梅尚欠津市智博商业管理有限公司租金43249元、物业管理费3498元，共计46747元，于判决生效之日起十五日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元，减半收取625元，财产保全费600元,实际收取108元，合计733元,由智博公司负担142元，刘清梅负担591元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二一年五月三十一日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。