上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初21447号原告：上海鑫遥物业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：康文华，董事长。委托诉讼代理人：颜培帅，男。被告：凤某某，男，1952年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑时光，上海必和律师事务所律师。原告上海鑫遥物业经营管理有限公司(以下简称鑫遥公司)与被告凤某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告鑫遥公司的委托诉讼代理人颜培帅、被告凤某某及其委托诉讼代理人郑时光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫遥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年4月起至2020年8月止的物业费人民币4,651元，并支付逾期付款滞纳金4,651元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告承担逾期付款滞纳金的请求。事实和理由：原告自2016年4月起对被告居住小区进行物业管理。原告履行了自己的责任和义务。被告拥有该小区房屋一套，面积为80.51平方米，物业费收费标准为1.09元/月/平方米。被告自2016年4月起至今未支付物业费，故原告要求判如诉请。被告凤某某辩称，第一，原告向被告追收的每月1.09元/平方米定价不是原、被告等业主共同商定的，对被告等业主不产生效力；第二，原告起诉的合同依据是《前期物业服务委托合同》，但原告2016年4月进场前是上海三杨物业公司在该小区从事物业管理，原告进场时小区已形成初具规模的独立居民小区，仍由开发商代为选聘物业公司不合理；第三，物业费收费标准1.09元/月/平方米，形成于2010年9月，系小区住宅主体基本完工、配套设施工程尚未完结，针对部分被拆迁安置户搬进居住而单方确定的过渡性、临时性的收费标准。开发商上报的《物业费收费标准申报表、确认表》的批复《物业费标准确认表》末尾特别强调：确认的收费标准，将作为物业管理招标或确定协议价格的最高收费标准。这就说明1.09元的标准系物业服务全部到位、达标而与业主协商确定的收费上限。现原告以此标准向被告收费依据不足。第四，原告的物业服务质量和服务水平未达到应该收取最高物业费标准，原告的管理服务不到位、服务质量很差，环境设施不健全，不符合1.09元的收费标准。原告理应立足本小区客观现状和自身服务质量寻求双方均能接受的收费价格。第五，被告并非不愿交纳物业费，而是要求原告收取的物业费必须与被告依法依规协商一致，收费标准与物业服务水平一致。第六，原告自2016年4月进场至今已达五年之久，从未起诉过被告，部分物业费已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，原告与汇景名苑的开发商上海林汇房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为XXX苑小区提供物业管理服务，物业收费标准为多层1.09元/月/平方米，按月交纳，业主应在每月履行交纳义务，合同期限自2016年4月1日起至业主大会成立时止等等。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。目前该小区尚未成立业主大会、业主委员会。被告系上海市浦东新区惠南镇拱极路XXXX弄XXX苑XXX号XXX室的业主，建筑面积80.51平方米。自2016年4月起至2020年8月止被告未支付原告物业费4,651元。为此，原告于2021年1月25日向本院递交起诉状，要求被告支付拖欠的物业费。审理中，原告提供2020年7月23日出具的《告知书》、2020年8月出具的《律师告知函》，认为将《告知书》、《律师告知函》张贴在进户门上向被告等业主催讨过物业费。被告对此不予认可，认为没有收到过催讨通知，也没有看到过张贴的《告知书》、《律师告知函》。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现原告要求被告按照每月每平方米1.09元的标准支付欠费，符合合同的约定，本院予以支持。原告在审理中放弃要求被告支付逾期付款滞纳金的诉求，于法不悖，本院予以照准。被告辩称物业费定价不知情、不产生效力的意见，本院认为，根据相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故对被告该辩称意见不予采信。被告在审理中辩称原告提供的物业服务，达不到与物业费收费标准相匹配的服务，应降低收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其要求降低物业管理费的理由缺乏依据，本院难以采纳。被告辩称原告之诉部分已超过诉讼时效的意见，本院认为，原告在2021年1月25日向本院递交诉状要求被告支付拖欠的物业费，诉讼时效发生中断，合同约定物业费按月交纳，业主应在每月履行交纳义务，故原告之诉(2016年4月至2017年12月期间被告所欠物业费)确实已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，对超过时效部分，不予支持。原告提供的催款通知，因无法证明向被告发出过或张贴过，故不予采纳。自2018年1月起至2020年8月止，被告尚欠原告物业管理服务费2,808元。诚然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，为业主构建有序、安全、和谐的小区生活环境而努力。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2007年《中华人民共和国物权法》第七十六条第(七)项，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：一、被告凤某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫遥物业经营管理有限公司自2018年1月起至2020年8月止的物业管理服务费2,808元；二、驳回原告上海鑫遥物业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告凤某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 姚利伟二〇二一年五月十七日法官助理 瞿春凤书 记 员 顾 霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2007年《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。四、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。