文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0116民初4961号原告：重庆鲁能物业服务有限公司江津分公司，住所地重庆市江津区鼎山街道江洲大道622号星河·奥韵28幢（B幢）1-29-2号，统一社会信用代码91500116MA5UMNUX7N。负责人：臧音旋。委托诉讼代理人：周洋，男，该公司员工。被告：邓中毅，男，汉族，1990年2月28日出生，住四川省安岳县。被告：邹玲，女，汉族，1991年5月14日出生，住重庆市江津区。原告重庆鲁能物业服务有限公司江津分公司（以下简称物业公司）与被告邓中毅、邹玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人周洋到庭参加诉讼，被告邓中毅、邹玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年8月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4703.01元；2.判令被告向原告支付违约金（以每月所欠物业服务费为基数，按日千分之三从欠费月度的次月1日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的重庆市江津区滨江新城秀康路36号鲁能领秀城×栋×单元×号住宅房屋的业主，房屋建筑面积100.49平方米。根据《业主临时管理规约》相关约定，物业服务费标准为2.7元/月·平方米计收（按建筑面积计算），实际按2.4元/月·平方米计收（按建筑面积计算），在每月10日前业主应履行物业服务费缴纳义务；未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。业主从开发企业处收到的交房通知书中通知的交付日期起承担所拥有物业的首次物业服务费。事实上，原告按约提供了物业服务，而被告没有按照约定向原告支付物业服务费。经原告多次催收，被告仍未履行。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告邓中毅、邹玲未作答辩。本院经审理查明：被告邓中毅、邹玲系重庆市江津区鲁能领秀城×栋×单元×号房屋的所有权人。二人于2018年1月6日向重庆江津鲁能领秀城开发有限公司购买该房屋。该房屋建筑面积100.49平方米，属多层住宅（洋房）。2017年6月23日，重庆江津鲁能领秀城开发有限公司与物业公司签订《前期物业服务合同》，双方约定了物业公司提供物业服务的主要内容和物业服务费收费标准。洋房按2.70元/平方米/月计收，空置房物业服务费标准按照全额进行计缴。该合同于2017年7月在房屋管理机关备案。2019年8月4日，邓中毅（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。双方约定：甲方应于每月10日前缴纳当月物业费；乙方物业服务工作主要包括：服务工作、公共秩序维护工作、工程维修与维护工作、环境工作、社区交流组织、特约服务工作、账务工作、其他工作；物业服务费将自《接房通知书》中规定的接房截止之日至次月1日起开始计收；多层住宅（洋房）按建筑面积2.70元/平方米/月计收；物业服务费应按月度缴纳；逾期将按日向甲方加收应交纳费用千分之三的合同违约金；合同期限三年，期满后合同自动顺延至小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业委会与新物业服务企业签订服务型合同生效时自动终止。同日，邓中毅在《承诺书》上签名。《承诺书》载明，业主确认已详细阅读《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》，同意履行、遵守业主的所有责任和义务，同意承担违反物业合同及规约的法律责任。同日，邓中毅、邹玲向物业公司交纳装修保证金。二人已入住上述房屋。另查明：物业公司为鲁能领秀城小区提供了基本的物业管理服务。庭审中，原告物业公司提交的证据显示，其按照2.4元/月/平方米计收物业费，并且2019年8月的物业服务费减半收取。邓中毅、邹玲欠缴2019年8月物业费120.59元，从2019年9月至2021年3月，每月欠缴物业费241.18元。物业公司于2020年7月、2020年11月、2021年3月对欠费进行了催收。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务合同备案证明》《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》《承诺书》《保洁服务合同》《绿化服务合同》《电梯维护保养合同》、设施设备保养记录表、秩序巡查记录、重庆市江津区城市管理局的通知、函、重庆市江津区规划和自然资源局的函、照片、装修保证金收据、《物业服务费催收通知单》《关于催收物业服务费的律师函》《欠费沟通函》、欠费表在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具的约束力，原、被告均应按合同享有权利、履行义务。原告为被告提供了物业服务，被告当按照约定交纳物业费。原告在实际收费时，下调收费标准，并减半收取首月物业费，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，本院予以认可。原告在起诉前已多次向被告催收物业费。故原告要求被告支付所欠物业费的主张，本院予以支持。当事人可以约定违约金的计算方法，违约金应以填平因违约而产生的损失为限。本案原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定的违约金必然远远超过原告因被告违约遭受的损失，本院酌情予以减少。结合相关法律规定和原告的诉讼请求，本院确定被告从2019年9月1日起，以上一月度所欠物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的130%向原告支付违约金至付清之日止。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条之规定，判决如下：一、被告邓中毅、邹玲于本判决生效后七日内向原告重庆鲁能物业服务有限公司江津分公司支付2019年8月至2021年3月的物业费4703.01元；二、被告邓中毅、邹玲于本判决生效后七日内向原告重庆鲁能物业服务有限公司江津分公司支付违约金（以附表载明的每一期欠缴物业费金额为基数，从当期起算日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的130%计算至款项付清之日止）；三、驳回原告重庆鲁能物业服务有限公司江津分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓中毅、邹玲负担。此费用原告已预交，由被告在履行上述义务时一并支付原告。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 睿二〇二一年五月十四日法官助理  伍晶晶书 记 员  陈 欢附：违约金计算表            期数              欠费区间              欠缴物业费（元）（计算基数）              起算日                  1              2019年8月              120.59              2019年9月1日                  2              2019年9月              241.18              2019年10月1日                  3              2019年10月              241.18              2019年11月1日                  4              2019年11月              241.18              2019年12月1日                  5              2019年12月              241.18              2020年1月1日                  6              2020年1月              241.18              2020年2月1日                  7              2020年2月              241.18              2020年3月1日                  8              2020年3月              241.18              2020年4月1日                  9              2020年4月              241.18              2020年5月1日                  10              2020年5月              241.18              2020年6月1日                  11              2020年6月              241.18              2020年7月1日                  12              2020年7月              241.18              2020年8月1日                  13              2020年8月              241.18              2020年9月1日                  14              2020年9月              241.18              2020年10月1日                  15              2020年10月              241.18              2020年11月1日                  16              2020年11月              241.18              2020年12月1日                  17              2020年12月              241.18              2021年1月1日                  18              2021年1月              241.18              2021年2月1日                  19              2021年2月              241.18              2021年3月1日                  20              2021年3月              241.18              2021年4月1日