宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终474号上诉人(原审被告)：马进梅，女，1991年5月6日出生，回族，小学文化，农民，住宁夏固原市原州区。被上诉人(原审原告)：马如龙，男，1978年5月5日出生，回族，小学文化，农民，住宁夏固原市原州区。上诉人马进梅因与被上诉人马如龙房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马进梅上诉请求：1.请求依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2021)宁0402民初918号民事判决，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决未查明本案事实，判决结果显失公平。上诉人认为案涉租赁合同约定的三个月租赁期限无效。该合同期限应该是一年以上三年以下。上诉人在和被上诉人签订了案涉租赁合同后，上诉人提出多签几年，被上诉人说合同只是个形式，只要上诉人不拖欠房费，就可以一直干下去。上诉人信以为真，就对租赁房及院内进行了大量的装饰装修、建设和修复，花费资金达28400元。而被上诉人却背信弃义，突然提出了终止租赁合同要求，给上诉人造成了难以挽回的较大损失。另外，一审判决对受疫情影响的4个月房租费用没有减免，且被上诉人将我微信删除致使我无法交纳房屋租赁费。马如龙辩称，上诉人的上诉请求不能成立。上诉人主张的房屋装修，是其哥哥马**在租赁期间装修的，并不是上诉人，且仅装修了2间饭馆，3间装潢部并没有装修，后面十几平米的泡沫简易房也是马**盖的。因双方是亲戚，当时就没有签书面合同，但我与马**协商，房屋装修后每季度减免租赁费1000元，实际租赁费是5500元每季度。上诉人是在2017年搬进来与马**共同经营，2020年8月24日马进西搬走后，我让上诉人搬离，上诉人不搬，于是就与上诉人签了一个季度合同，租赁费少了500元，即每季度租赁费是5000元。租了2个月的时候，我就给上诉人打招呼让其自行找房。马如龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2020年9月1日签订的《房屋租赁合同》，由被告向原告返还位于固原市原州区三营镇赵寺开发区街道的租赁房屋五间；2、判令被告向原告按照每日69.4元向原告支付2020年12月2日起至实际归还房屋之日期间房屋占用费；3、判令被告向原告支付玻璃维修费1000元、门窗维修费300元，共计1300元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（原告为甲方，被告为乙方），主要约定：甲方将其位于固原市原州区赵寺开发区街道的五间营业房出租给乙方使用；约定租赁期限为2020年9月1日至2020年12月1日；租赁期间房租为5000元；乙方在使用过程中应爱护房屋的门窗、墙壁、地板、玻璃等，损坏按原价赔偿；乙方在使用期间不能转让此房；乙方需要继续租赁时，应经甲方同意后于2020年12月1日前在该合同基础上续签合同；本合同双方签字后生效。被告承租涉案房屋用于经营饭馆及汽车装潢，且合同签订之日，被告向原告支付了房屋租赁费5000元。租赁合同届满前，原告表示不再向被告出租上述房屋，但因房屋装修恢复原状等问题双方争议，致涉案房屋未能腾退至今。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同租赁期满，原告要求解除租赁合同，并要求被告返还涉案房屋，本院予以支持。被告辩称因其与原告签订租赁合同时其患有抑郁症，该合同系无效合同，但在签订合同时，被告并未向原告说明其患有抑郁症，开庭时也没有提供医疗机构出具的诊断证明，故被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付自2020年12月2日至实际返还房屋期间的租金，本院予以支持，但租金按照每日55.6元的标准计算。原告要求被告支付玻璃及门窗维修费1300元，但其未能提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持。被告称其在使用上述房屋时对房屋的地板、门窗等进行了维修，请求原告向其补偿装修费用或者免除房租，但原告称以上装修均系2012年马**承租时对该房屋进行的装修，而并非被告马进梅装修的，故其不同意原告的请求。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外；第十一条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持的规定，对被告要求原告向其补偿装修费或者免除房租的请求，本院不予支持。原告称由于疫情影响，请求原告对其免除四个月的房租，但2020年9月1日至今，疫情已基本得到有效控制，复工复产已全面展开，不存在因疫情影响而无法经营的情况，故对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告马如龙与被告马进梅之间的房屋租赁合同；二、被告马进梅于本判决生效后十日内将租赁房屋返还给原告马如龙；三、被告马进梅于本判决生效后十日内按照每日55.6元的标准向原告马如龙支付自2020年12月2日至返还房屋期间的租金；四、驳回原告马如龙的其他诉讼请求。如未按本院指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马进梅负担。二审中，上诉人提交证据照片、收款、收据各一张，欲证明其租赁经营的投资规模及装修情况。被上诉人质证认为收款收据记载时间是2017年房屋租赁之前的，与本案无关。被上诉人提供证据照片6张，证明上诉人在经营期间损坏租赁房屋门窗的事实。上诉人经质证对该门窗被损的事实无异议，但认为该门窗是由其安装，与被上诉人没有关系。本院认为，双方当事人各自提供的上述证据均无其他证据佐证，不足以证实各自主张的事实，故达不到案件证明目的，不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人上诉请求、答辩意见及案件事实，本案二审争议的焦点是双方关于租赁案涉房屋的具体期限。上诉人马进梅主张被上诉人马如龙在订立案涉《房屋租赁合同》时存在欺诈行为，合同中载明的三个月租赁期限非其真实意愿属无效条款，租赁期限应为一年以上三年以下。但上诉人对该主张并无任何证据证实，且被上诉人是否存在欺诈属合同应否撤销的考量因素，并非导致合同无效的法定情形，故在无相反证据证实双方对租赁期限另有约定时，应当按照书面合同认定租赁期限至2020年12月1日。一审关于案涉合同期限已届满并确定由上诉人返还租赁物的认定正确。关于上诉人要求补偿装修费用及减免租赁费的主张，因合同对此无明确约定，上诉人亦无充分证据证实在疫情期间与被上诉人存有租赁关系以及在租赁经营期间对租赁物投资装修的事实，一审对上诉人该项主张未予支持亦无不当。综上所述，马如龙的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽判决解除合同不当，但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马进梅负担。本判决为终审判决。审判长 吴俊良审判员 王喜军审判员 李凤玲二〇二一年五月二十六日书记员 周亮亮