湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5949号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄湘平，男，汉族，1968年3月11日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：钟光，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴远恒，湖南大鲲律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨宗武，男，汉族，1982年9月16日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。上诉人黄湘平因与上诉人杨宗武房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15641号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄湘平提出上诉请求：1.请求依法判令杨宗武向黄湘平退还非法占用的土地和房屋。2.由杨宗武承担本案诉讼费用。事实与理由：一、黄湘平向杨宗武出售房屋使用权并不等同于抛弃房屋以及宅基地使用权。1.签订《购房协议》前，黄湘平与杨宗武约定，杨宗武负责为黄湘平另找一块宅基地，否则涉案《购房协议》无效。现在约定的条件未成就，故购房协议应属无效。2.涉案《购房协议》约定，黄湘平仅向杨宗武出售房屋，故杨宗武对房屋周围的风景林和晒谷坪仅具有使用权。其次，协议第五条约定，宅基地和房屋周边附属物仍然归属于黄湘平所有。3.涉案协议因违反不得将宅基地房屋转让给集体经济组织以外的人这一强制性规定应属无效。一审法院认为黄湘平出售房屋的行为系对宅基地使用权的抛弃认定不当。二、因《购房协议》无效，杨宗武应退还非法占用的宅基地房屋。1.《购房协议》无效，应按照合同无效的法律规定对本案进行判决。2.应对涉案房屋进行评估鉴定来确定房屋装修后的价值，以便双方返还因合同取得的财产，并由杨宗武承担责任。杨宗武答辩称：一、《购房协议》合法有效。1.20世纪90年代，杨宗武户籍所在地湘潭县××镇××村所居住的房屋因连续大雨引发洪灾，唯一住房被洪水冲垮。杨宗武随父亲杨桂泉举家迁移到其父出生地坪塘镇，寄居在村部桔园放鸭为生。彼时黄湘平因为已经在村子马路边开设超市有富余房屋，欲将仅剩屋架的旧房出售给杨宗武，双方商谈好房屋价款5000元。杨宗武全家搬入房屋后更换了房屋全屋的瓦片、为房屋装入门窗、水井并每年投入精力对房屋后山体进行固定。经过黄湘平毁约涨价5000元、为新建厨房另付1000元之后，杨宗武一家才能安心地在现有房屋处继续生活，至今已有二十年。2.《购房协议》具有法律效力。协议反应的是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定。法律仅禁止了农村居民向城市居民出售宅基地和房屋，但是本案中杨宗武系农村户口。从实际情况来看，本案中杨宗武一家人因为失去宅基地无奈搬迁至其他村落，其向黄湘平购买闲置房屋用以生活的现状也不会破坏该地区的生活秩序。二、黄湘平无权主张返还房屋。黄湘平要求解除房屋买卖合同并返还房屋的主张缺乏法律依据，违背道德诚信。二十年前杨宗武花费两代人的收入购置了黄湘平本被废弃的房屋，二十年来双方平安无事。现因大王山项目开发，黄湘平为了谋取不正当利益又要求按照二十年前的标准返还房屋，杨宗武以及家人将因此面临流离失所的困境。这不符合《中华人民共和国土地管理法》中要求保障“农村村民实现户有所居。”的理念。三、杨宗武一家在涉案《购房协议》长达二十年的履行过程形成的房屋居住权、使用权应当得到保护。四、杨宗武依据《购房协议》第五条约定享有涉案房屋征收补偿的权利。上诉人杨宗武提出上诉请求：请求撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15641号民事判决书第一、三项，依法改判：1.依法确认位于长沙市岳麓区××街道××村××组××栋××层房屋（含临时建筑、附属设施以及装修）的合法使用权、居住权和征收补偿的权利归上诉人杨宗武所有。2.驳回被上诉人黄湘平的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误。杨宗武依法享有房屋使用权、居住权和获取房屋征收补偿的权利。涉案《购房协议》明确约定，杨宗武享有对涉案房屋的所有权以及获取征收补偿的权利。原审法院判决违反事实和法律，请求法院支持杨宗武的上诉请求并依法改判。黄湘平答辩称：一、本案自2017年7月4日立案至今已快四年，望贵院秉持实际解决问题的角度，对本案做出公正合理判决。二、一审已经认定本案《购房协议》无效，就应当按照无效的规定对涉案房屋进行处置，而非仅认定无效不给出处置涉案房屋的方法。一审法院应当判决黄湘平向杨宗武退还房款27400元，并对涉案房屋装修款进行鉴定和责任划分。杨宗武还需要向黄湘平支付房屋占用期间的合理费用。三、一审部分事实认定错误，宅基地房屋系杨宗武欺骗黄湘平出售，并且黄湘平出售宅基地房屋使用权并不等同于抛弃房屋以及宅基地使用权。综上所述，涉案《购房协议》应当认定为无效，杨宗武应当退还涉案房屋。一审法院认定事实：2007年9月12日，黄湘平（甲方）与杨宗武（乙方）签订《购房协议》，约定由甲方将所拥有的一栋面积为138.84㎡的两层房屋（包括楼梯间、厕所、杂层等）出售于乙方，房款共计27,400元。涉案协议第三条约定，甲方仅向乙方售出房屋，至于房屋周围一切（包括晒谷坪、风景林等），仅供乙方使用但乙方无权占有；第四条约定，甲方仅向乙方提供原始建房证，如果建房证改动和与房屋有关的一切费用由乙方全部承担，甲方概不负责也不提供任何费用；第五条约定，如果企业或者国家征收，乙方仅有征收房屋的权利，但甲方不再提供乙方建房地面，至于其余的征收项目则由甲方全部处理，乙方无权干涉或阻挠。双方签订协议后，杨宗武将该房款于2007年9月12日支付给黄湘平且已入住。另查明，黄湘平系长沙市岳麓区坪塘镇长塘村牛大塘组村民，杨宗武购买涉案房屋后一直居住在坪塘镇长塘村，但户口未迁入坪塘镇长塘村，户籍仍为湘潭县梅林桥镇凫杨村。本案审理过程中，双方对于案涉房屋及附属物的现有价值进行评估鉴定未达成一致意见。一审法院认为：本案本、反诉争议的焦点为：一、关于涉案《购房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地属于集体经济组织成员依法享有的权利。因杨宗武并非坪塘镇长塘村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，故黄湘平与杨宗武签订的《购房协议》违反了法律强制性规定，当属无效。对于黄湘平请求确认其与杨宗武签订的《购房协议》无效的主张，一审法院予以支持。二、关于黄湘平要求杨宗武返还非法占用的土地和房屋的诉讼请求。本案诉争房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。黄湘平作为出卖人为原宅基地的使用人，其售房行为隐含抛弃房屋及宅基地使用权的意思表示，因房屋的交付发生了法律效力。黄湘平的房屋及宅基地使用权既已抛弃，则无权再向买受人提出返还房屋的请求，且杨宗武在案涉房屋已居住十余年之久，对其进行翻新、装修，如要求杨宗武返还地和房屋将造成杨宗武较大的财产损失。三、关于杨宗武要求依法确认位于长沙市岳麓区××街道（原坪塘镇）莲花山村（原长塘村）牛大塘组一栋138.84平方米的两层房屋（含临时建筑、附属设施及装修）的合法使用权、居住权及征收补偿的权利归其所有的诉讼请求。根据“房地一致”原则，该房屋及宅基地使用权并不因买受人购房行为而当然享有，后续事项应由相关集体土地所有权人进行处置，故对于杨宗武诉求确认其对案涉房屋的合法使用权，一审法院不予处理。对于杨宗武诉求确认案涉房屋的居住权，无法律依据，一审法院不予支持。对于杨宗武诉求确认案涉房屋的征收补偿权，案涉房屋尚未拆迁征收，一审法院不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认黄湘平与杨宗武于2007年9月12日签订的《购房协议》无效；二、驳回黄湘平的其他诉讼请求；三、驳回杨宗武的全部反诉请求。本案本诉案件受理费80元，由黄湘平负担50元，由杨宗武负担30元。本案反诉案件受理费40元，由杨宗武负担。本院二审期间，双方均未提出新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十五条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。房屋的所有者必须取得其房屋所占有土地的使用权，如果对土地没有使用权，就无权在该土地上建房，亦无法完整的行使对房屋的所有权。我国农村建房用地的所有权主体为集体经济组织，集体经济组织成员的建房权利以建房许可证的形式确认，该建房许可土地如转让至集体经济组织以外的成员，将侵害该集体经济组织的集体土地所有权。本案中，黄湘平的房屋所在地基属于坪塘镇长塘村，而杨宗武属于梅林桥镇杨柳村，双方当事人不属于同一集体经济组织，故双方当事人签订的《购房协议》无效，一审法院认定双方签订的《购房协议》无效正确，应予维持。对黄湘平请求判令杨宗武退还涉案房屋及宅基地的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄湘平请求杨宗武返还案涉的房屋及宅基地的诉请应予支持，杨宗武上诉请求确认案涉房屋的合法使用权、居住权和征收补偿的权利归杨宗武所有的诉请无法律依据，本院不予支持。而杨宗武向黄湘平支付的购房款共计27400元依法应予返还。鉴于本案中，杨宗武并未向人民法院主张合同解除后赔偿的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方在签订合同中均存在一定的过错，对履行合同中的损失，杨宗武可以另行向黄湘平主张权利。综上所述，黄湘平的上诉请求部分成立，杨宗武的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15641号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15641号民事判决第二、三项；三、杨宗武在本判决生效后三十日内向黄湘平返还2007年9月12日，黄湘平与杨宗武签订《购房协议》中确认的位于长沙市岳麓区××街道（原坪塘镇）莲花山村（原长塘村）牛大塘组一栋138.84平方米的两层房屋（含临时建筑、附属设施及装修）及宅基地；四、黄湘平在本判决生效后三十日内向杨宗武返还购房款27400元；五、驳回黄湘平的其他诉讼请求；六、驳回杨宗武的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由黄湘平负担40元，杨宗武负担40元。一审案件反诉案件受理费40元，由杨宗武负担。二审案件受理费80元，由黄湘平负担40元，由杨宗武负担40元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年五月二十九日书记员  孙 娇