宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终1021号 上诉人（原审原告）：宁夏漠水谣健康管理有限公司。 法定代表人：周某1，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：宁夏蓝泰实业有限公司。 法定代表人：赵某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周某2，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司因与被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初12061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序于2021年4月7日由审判员独任开庭进行了审理。上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司的法定代表人周某1、被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司的委托诉讼代理人周某2、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏漠水谣健康管理有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，导致本案裁判的结果引发上诉。一、上诉人有权利主张涉案合同无效，一审法院无视合同约定，作出错误认定。上诉人原法定代表人马某，在公司注册登记前(公司筹建阶段)与被上诉人订立《蓝泰广场商铺租赁合同》，当时应被上诉人的要求--在该合同中明确约定，马某所签合同，应在马某未来设立的公司(上诉人)与被上诉人之间履行。马某本次签约的行为是职务行为，上诉人有权主张涉案合同效力。涉案《蓝泰广场商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》的“补充协议”前后承继、相互关联。一审法院无视合同约定，混淆视听，作出错误认定。二、被上诉人签约时无房屋出租权，用欺诈和隐瞒事实手段，骗取上诉人信任与其签约，且合同内容显失公平，被上诉人的目的，是想用所谓合同履约的手段，霸占上诉人的财产。2018年元月(签约前)，房屋已被中国华融资产管理公司收购，被上诉人无房屋出租权。三、一审法院未依法履行查证职责，未根据上诉人书面申请，依法调取2018年1月，宁夏黄河银行与华融资产公司--关于蓝泰大厦涉案房产的处置协议，属审判程序违法，同时导致认定事实与客观事实不相符。四、被上诉人没有房屋出租权，涉案合同属无效协议，被上诉人一系列的商业运作行为(含房屋出租)，均属于用欺诈或胁迫手段订立协议，实质是损害了国家金融利益和上诉人财产利益。请求支持上诉人的上诉请求。 宁夏蓝泰实业有限公司答辩称，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一、2018年4月案外人马某与被上诉人签订的《蓝泰广场商铺租赁合同》双方并未实际履行，且当时签订主体系马某与蓝泰公司，而并非漠水谣与蓝泰公司。漠水谣公司与蓝泰公司实际履行的是《的补充协议》，该协议因漠水谣公司违约，已于2019年12月22日解除。二、涉案房屋办理了抵押的事实，其漠水谣公司早在《的补充协议》签订前系明确知晓的，不存在被上诉人故意隐瞒抵押的情形。三、涉案房屋在双方解除租赁合同后，因漠水谣公司迟迟未搬离并将案涉房屋交还蓝泰公司，导致因其他涉诉案件漠水谣公司作为被执行人，由执行法院将案涉租赁房屋进行了查封。致使租赁房屋自2019年年底至今任处于被漠水谣公司所占用的状态，造成了蓝泰公司巨大的经济损失。蓝泰公司就该部分损失将保留诉权，另案处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。 宁夏漠水谣健康管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告2018年订立的《蓝泰广场商铺租赁合同》及其《房屋租赁合同的补充协议》无效；2.被告赔偿原告装修损失100000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2018年4月24日，原告的原法定代表人马某作为承租人与被告签订《蓝泰广场商铺租赁合同》一份，约定马某承租位于银川市××区蓝泰广场一、二层商铺，商铺的计租面积为4117平方米（其中一层计租面积为230平方米，二层计租面积为3887平方米），租期为13年，自2018年5月1日起至2031年4月30日止，商铺第一年度租金为每月每平方米36元，月租金合计148212元，自第六个租约年起，每五个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准基础上递增百分之五，租金按季度支付，马某应当在每个交租期最后一个月的15日前向被告一次性足额支付下一个交租期租金，每迟延一日按欠费金额的万分之六支付违约金，迟延支付超过30日的，被告有权解除合同。2018年5月10日，马某以《蓝泰广场商铺租赁合同》约定的租赁房屋为注册地址，登记注册了原告，公司类型为有限责任公司（自然人独资），马某为公司法定代表人和股东，公司经营范围为住宿、健康咨询服务、养生保健服务、网络技术咨询服务、保健用品的销售、中餐服务。后因马某以原告名义在涉案房屋经营，为明确原告与被告之间的租赁合同关系，原告与被告签订《的补充协议》一份，约定如下：一、鉴于原、被告与宁夏大兆超市配送股份有限公司签订《三方协议》，将《房屋租赁合同》项下大兆公司5900余平方米房屋租赁合同的权利义务依法转移至原告，由原告受让并承担《房屋租赁合同》中所规定应由大兆公司承担的责任、权利和义务，为减少争议，并明确有关事宜，原、被告就《房屋租赁合同》相关条款进行调整、变更，现达成本补充协议；二、经原、被告测量确定，原告从大兆公司受让承租的房屋位置、面积情况如下：其中1800平方米房屋（以下简称标的一）位于蓝泰广场二层，4117平方米房屋（以下简称标的二）位于蓝泰广场一层（面积230平方米）、二层（面积3887平方米），前述标第一、二均为《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋位置、面积范围内；三、原告对上述房屋的用途为休闲娱乐、汗蒸、酒店、餐饮，品牌为漠水谣，如原告在上述房屋注册新企业的，新企业与原告同时作为上述房屋的承租方，原告就该新企业在《房屋租赁合同》及本补充协议项下的所有义务和责任向被告承担连带清偿责任；四、剩余租期为7年6个月，自2018年5月6日起至2025年11月5日止，房屋租金调整为每月每平方米36元，其中标第一月租金为64800元，标的二月租金为148212元；五、由于原告需对房屋进行重新装修、改造，为扶持原告经营，被告同意给予原告优惠政策，但免租期间的物业服务费、能源费正常缴纳（内容略）；六、以3个月为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额支付下个交租期租金，即原告应当于每年10月20日前、1月20日前、4月20日前、7月20日前向被告支付下个交租期的租金，第一期租金应当于2018年10月20日前支付；七、所需配套安装的设施、设备费用，能源初装费用，由原告自行承担；签署房屋内的水、电、气等能源采取分户计量，收取方式参照原告与物业公司签订的《物业服务合同》，原告因未能及时履行该义务及其他付款义务导致的断水断电停业等后果由原告自行承担；八、为确保原告按约定的期限和方式支付租金，原告须于入场装修前向被告一次性支付租赁保证金400000元；租赁保证金在租期内不能冲抵租金、物业费、能源费等原告应缴费用，保证金在合同期内为冻结状态，如因原告违约造成合同解除，被告可全部或部分租赁保证金冲抵原告各项应缴费用，不足部分被告有权追缴；合同解除或终止后，若原告完全履行了义务，被告于原告归还房屋验收合格后10日内将租赁保证金无息退还给原告；如原告根本违约或未按规定交付房屋及应缴费用，被告有权从租赁保证金中扣除；原告应在开业日到来前到物业服务公司支付183290元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；九、若原告拖欠租金、物业服务费、能源费、通讯设施租金等应当向被告支付的任何费用，每拖欠一日应按照拖欠费用的万分之六向被告支付违约金，从应付日至付清之日止；除此之外，被告还可以采取包括但不限于通知物业公司断电、断水、加锁等措施，由此造成原告的损失概由原告自行承担；原告迟延支付超过30日的，被告有权解除《房屋租赁合同》及本补充协议；该协议还对续租、进场移交、房屋的使用、返还、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。2018年5月6日，马某向被告出具承诺书一份，载明：“我方承租贵方的蓝泰广场一楼、二楼共计5917平方米（其中一层计租面积为230平米，二层计租面积5687平米），租赁时间自2018年5月6日至2025年11月5日。设定装潢、设备等全部投资额不超过2000万元以内。已知贵方抵押，如因贵方抵押给我方带来损失，我方限定只能对设定投资额2000万元以内的金额提出赔偿。”2019年2月22日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告支付2019年度租金265378元、物业费230763元，马某签收。2019年3月7日，原告的法定代表人、股东马某均变更登记为周某1。2019年3月19日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告必须于2019年3月22日前清缴欠费，否则被告将于2019年3月23日8时30分采取限制水电措施同时停止物业服务，周某1签收。2019年4月16日，被告向原告发出《催缴通知单》、《费用催收函》各一份，要求原告于2019年4月19日前支付第一季度租赁费16141元、能源费28301.10元、水费5226.25元，于2019年4月20日前支付2019年度房屋租金630756元、物业费230763元，周某1签收。2019年6月11日，被告向原告发出《欠缴费用催收单》一份，要求原告于2019年6月20日前支付租赁费430756元、物业费30763元、A座二层写字楼租金6600元和物业费8580元，周某1签收。2019年7月22日，被告向原告发出《费用催收函》一份，要求原告于2019年7月25日前支付租赁费30756元、物业费30763元、A座二层写字楼租赁费6600元和物业费8580元，于2019年8月20日前支付租赁金630756元、库房租赁费36000元、物业费230763元，周某1签收。2019年8月2日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告支付2019年度租金661512元、物业费261526元、A座二层写字楼房屋租金6600元、物业费8580元、负二层库房租赁费36000元，周某1签收。2019年12月22日，被告作出《解除合同等事项的通知书》，通知如下内容：一、原告被告于2019年12月22日解除《房屋租赁合同》、《的补充协议》、关于办公室《商铺租赁合同》和相应《物业服务管理合同》；二、原告应于合同解除后七日内将所租赁的房屋（蓝泰广场一、二层5917平方米及蓝泰广场二层A座写字楼大厅东区）返还被告，并在返还房屋时保留所有装修、改造，被告对此不予补偿或赔偿，原告逾期返还的应当按合同约定支付占用费；三、原告立即向被告支付拖欠的租金、物业费、迟延支付违约金、合同解除违约金、免租期租金、物业费以及合同约定的其它费用、违约金、赔偿费用。现原告以涉案合同无效为由诉至一审法院。庭审中，原、被告均认可涉案房屋位于银川市兴庆区蓝泰广场C座大厦、马某系以个人名义签订《蓝泰广场商铺租赁合同》，双方未实际履行《蓝泰广场商铺租赁合同》，实际履行《的补充协议》以及大兆公司未签订涉案《三方协议》的事实。 另查明，2020年11月30日，法院前往银川市不动产登记事务中心进行查得银川市兴庆区民族北街蓝泰广场C座一层商业1101室、1102室、1103室、1104室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室、1113室、二层商业2207室、2209室、2202室、2210室、2211室、2205室、2203室、2201室、2208室、2206室、2204室登记所有权人为被告，上述房屋均办理了抵押登记，抵押权人为宁夏黄河农村商业银行营业部。 诉讼中，法院依原告请求，与中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部就涉案房屋相关情况进行核实，该公司工作人员称宁夏黄河农村商业银行股份有限公司已将对被告享有的债权转让给中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部，但中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部尚未处置涉案房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告均认可《蓝泰广场商铺租赁合同》系马某以个人名义签订，马某以该份合同注册登记了原告公司，但该份合同并未实际履行，原、被告亦未依据该份合同内容履行双方的租赁合同关系，原告既非该份合同的权利义务主体，在实际上与该份合同亦无利害关系，故无权要求确认该份《蓝泰广场商铺租赁合同》的效力。《的补充协议》系原、被告在平等资源的基础上，经协商一致后签订的，意思表示真实，权利义务关系明确，且不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。经法院调查，上述合同约定的租赁房屋登记在被告名下，虽办理了抵押登记，但被告已将抵押情况告知了原告原法定代表人马某，故被告不存在隐瞒涉案房屋抵押情况的事实。原告称涉案房屋已被中国华融资产管理公司拍卖处置，但法院与中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部核实后得知该公司受让债权后并未处置涉案房屋，故原告该主张与事实不符。综上，原告要求确认《蓝泰广场商铺租赁合同》和《的补充协议》无效的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原告既未就被告存在违约的事实进行举证，也未对其装修损失进行举证，故法院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条规定，判决：驳回原告宁夏漠水谣健康管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告宁夏漠水谣健康管理有限公司负担。 本院二审期间，上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司提交证据宁夏黄河商业股份有限公司与中国华融资产管理有限公司甘肃省分公司债权转让暨债务催收联合公告（宁夏日报2018年1月19日），证明被上诉人将涉案房屋已经抵押给黄河银行，黄河银行将债权转让给华融公司，被上诉人不享有涉案房屋的所有权。 被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司质证称，该证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，该证据并不发生案涉房屋物权变动的法律效力，结合被上诉人在一审提交的房屋调档单能够证实涉案房屋的所有权人系被上诉人无异，被上诉人有权就案涉房屋进行对外出租。 被上诉人二审未提交证据。 经审查，上诉人二审提交的证据只能证明涉案房屋抵押及被上诉人负有债务的事实，不能证明被上诉人对涉案房屋不享有所有权。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司主张确认与被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司签订的涉案《蓝泰广场商铺租赁合同》和《的补充协议》无效的诉讼请求应否予以支持。本案中，根据上诉人、被上诉人双方一审提交的证据载明，被上诉人先与上诉人原法定代表人马某签订《蓝泰广场商铺租赁合同》，合同的双方为被上诉人与马某，但此后被上诉人与以马某为法定代表人的上诉人签订《的补充协议》，双方实际履行的合同为《的补充协议》，且上诉人原法定代表马某在租赁涉案房屋时已知晓房屋抵押的事实。根据一审法院经上诉人申请调取的证据载明，涉案合同所涉房屋所有权人为被上诉人，上述房屋因债务设定有抵押，抵押权人为宁夏黄河农村商业银行，此后宁夏黄河农村商业银行将债权转让给中国华融资产管理有限公司甘肃省分公司，在涉案房屋抵押权未经依法裁决并经处置前，被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司依法享有涉案房屋的所有权，并有权对涉案进行经营、管理和出租，上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司未提交证据证明被上诉人对涉案房屋不享有所有权及禁止涉案房屋出租，故上诉人主张确认马某与被上诉人宁夏蓝泰实业有限公司签订的涉案《蓝泰广场商铺租赁合同》及上诉人与被上诉人签订的《的补充协议》无效的诉讼请求不能成立，一审法院对其上述诉请不予支持处理正确；一审审理中，上诉人未对其装修损失提交证据，一审法院未对此予以支持并处理也无不当。综上，上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人宁夏漠水谣健康管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈勇军 二〇二一年五月七日 书记员  陈 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。