广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10494号上诉人（原审被告）：刘志毅，男，1971年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人刘志毅因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人刘志毅、被上诉人凯安公司的委托诉讼代理人王志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志毅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为刘志毅在判决生效之日起30日内支付从2015年11月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×11.05平方米的标准计算）；2.撤销一审判决第二项，改判为刘志毅支付从2015年11月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（按实际产生费用平均分摊）。事实和理由：1.凯安公司声称用多种方式如电话、短信等联系刘志毅，但凯安公司搞错了刘志毅的电话号码，刘志毅与联众公司的合同清楚显示刘志毅的正确手机号码。刘志毅愿意支付2015年11月1日起至2018年6月3日止的物业管理费，由于凯安公司搞错了刘志毅电话号码而没能通知到，由此产生的物业管理费违约金由凯安公司自行承担。2.凯安公司按10.8元/平方米的标准计算从2015年11月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费没有合同支持，业主也没有签过任何同意按照该价格收取公摊水电费的合同文件。凯安公司辩称：公摊水电费的标准是2016年应业委会的要求，双方协商一致统一确定为10.8元/平方米，且该标准经多份生效法律文书认可。在商场经营初期，商场的招租情况特别好，实际的费用远高于该标准，高出的费用也是由凯安公司承担，如今商场的招租率下降，公摊水电费可能出现低于10.8元/平方米的情形，此时业主否认该标准违背公平原则。没有及时缴纳物管费的责任在于刘志毅而并非凯安公司。刘志毅缴纳物管费不以凯安公司催收或通知为前提，且凯安公司的物管处在撤场前一直在涉案商场，不存在业主无法联系凯安公司从而导致未能及时缴费的情形。即使电话号码有误，相应的邮件地址正确，且物管处一直都在，不能因此将逾期缴纳费用的责任全部归责于凯安公司。凯安公司于2020年9月28日向一审法院起诉请求：1.判令刘志毅立即向凯安公司支付2015年11月1日至2018年6月3日的物业管理费8584元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2015年11月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2015年12月1日起计至2020年4月30日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计）；2.判令刘志毅支付2015年11月1日至2018年6月3日公摊水电费3701元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3.刘志毅承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：房地产权证复印件及《广州市不动产登记查册表》记载，刘志毅是位于海珠区XX路XX街XX号〔XX〕栋XX房的产权人，该房屋建筑面积11.05平方米，登记时间为2010年9月29日。2013年8月15日，凯安公司（乙方）与XX广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会、甲方）签订《XX广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为XX广场，座落于广州市海珠区XX路XX街XX号XX栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。凯安公司从2013年9月1日开始对XX广场进行物业管理。刘志毅的涉案商铺属于XX广场范围内。2013年12月24日，凯安公司发出《通告》，主要内容为：自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收。2018年6月3日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）就凯安公司退出海珠区XX广场物业管理签订了《交接协议》，主要内容：1.乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区XX广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。2018年10月16日，凯安公司按刘志毅的住所地（广州市海珠区XX路XX号XXX）向刘志毅邮寄了《关于追缴XX广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》。邮件查询信息反映该邮件于2018年10月17日妥投。2019年12月5日，凯安公司按刘志毅的住所地（广州市海珠区XX路XX号XXX）向刘志毅邮寄了《关于追缴XX广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》。邮件查询信息反映该邮件被退回。另查，凯安公司于2018年11月曾起诉方皓平、吴媛媛（共同为被告），要求方皓平等二人支付该二人名下位于XX广场范围内商铺的物业管理费、公摊水电费等费用，一审法院经审理后认为，虽然倾城汇业委会分别于2017年7月23日、7月24日、7月27日向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，双方对此存在争议，故诉至法院。最终经（2018）粤01民终7594号民事判决书认定，倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《XX广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出XX广场。在此期间，凯安公司实际对XX广场提供了物业管理服务，故方皓平、吴媛媛应当支付相应的对价……鉴于方皓平、吴媛媛迟延支付从2017年7月28日至2018年6月3日止的物业管理费事出有因，故对凯安公司要求方皓平、吴媛媛支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，不予支持；等。一审法院对此作出（2018）粤0105民初18693号民事判决，判决：一、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×13.53平方米的标准计）及支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至方皓平、吴媛媛实际付清物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以方皓平、吴媛媛所欠物业管理费为限）给凯安公司；二、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×13.53平方米的标准计）给凯安公司；三、驳回凯安公司的其它诉讼请求。两被告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终16793号民事判决维持原判。本案一审诉讼中，凯安公司表示：合同约定的物管费为48元/平方米/月，但经凯安公司与业委会协商后调整为25元/平方米/月。刘志毅确认其没有缴纳凯安公司本案主张期间的物业管理费和公摊水电费。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。关于凯安公司与倾城汇业委会所签的《XX广场物业管理委托合同》及倾城汇业委会向凯安公司发出的《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的效力问题，生效的判决已作出认定，一审法院对此不再赘述。凯安公司在2018年6月3日前对涉案XX广场提供了物业管理服务，刘志毅应当支付相应的对价，且据凯安公司发出的《通告》反映，自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收，现凯安公司主张刘志毅欠付2015年11月1日至2018年6月3日期间的物业管理费和公摊水电费，刘志毅确认其未支付该期间的物业管理费和公摊水电费，故凯安公司要求刘志毅支付上述期间的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积11.05平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积11.05平方米计）的请求合理合法，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，凯安公司于2018年10月16日按刘志毅的住所地向刘志毅邮寄了《关于追缴XX广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》，邮件查询信息反映该邮件于2018年10月17日妥投，构成诉讼时效中断，凯安公司主张上述期间的物业管理费和公摊水电费没有超过诉讼时效，故对刘志毅关于凯安公司的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求刘志毅支付逾期支付2015年11月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，违约金从欠费次月的第1日起计至2020年4月30日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以刘志毅所欠该期间的物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年2月5日作出判决如下：一、刘志毅在本判决生效之日起10日内支付从2015年11月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×11.05平方米的标准计）及支付逾期支付2015年11月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至2020年4月30日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以刘志毅所欠的该期间的物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、刘志毅在本判决生效之日起10日内支付从2015年11月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×11.05平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司。本案受理费126元，由刘志毅负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：（2019）粤01民终16793号民事判决记载，该案一审时凯安公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：……3.凯安公司于2013年12月24日向各商户发出的《关于公摊水电费调整的通告》，内容是：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/平方米计收；2013年9月至11月的公摊水电费按既定价格收取；各商户在每月5日前按时缴交当月费用，以免产生滞纳金；等。拟证明公摊水电费统一每月以10.80元/平方米计收，涉案广场各商户每月5日前缴交……10.2017年2-7月的公摊水电费缴费凭证。拟证明凯安公司已实际垫付公摊水电费。11.《水电公共分摊明细表》。12.《关于公摊水电费调整的通告》的签收表。证据11-12拟证明涉案商铺公摊水电费调整为10.8元/平方米之前的单价约为12.38-13.88元/平方米，经业委会要求才统一调整为10.8元/平方米，公摊水电费调整通告也进行了签收。刘志毅二审提交如下证据：1.《XX广场商铺营运管理及租赁委托合同》首页及尾页复印件、快递单单复印件，拟证明凯安公司通知刘志毅时电话号码弄错了，没能第一时间通知刘志毅导致出现滞纳金的情况由凯安公司承担全部责任。2.水电费单据，拟证明凯安公司每月实际发生水电费等费用支出。经庭审质证，凯安公司对证据1真实性确认，但不确认证明内容；证据2不确认关联性，实际产生的费用与本案无关。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时法律法规及相关司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。根据刘志毅的上诉请求，本案二审争议的焦点为：凯安公司是否有权要求刘志毅支付2015年11月1日至2017年7月27日期间逾期付款违约金及按照每月10.8元/平方米的标准收取公摊水电费。关于凯安公司是否有权要求刘志毅支付2015年11月1日至2017年7月27日期间逾期付款违约金的问题。刘志毅主张凯安公司向其发出的催收邮件所记载的电话号码错误，导致其没有收到通知，由此造成的物业管理费违约金应由凯安公司自行承担。对此，本院认为，第一，2015年1月1日至2017年7月27日期间，凯安公司为涉案物业提供了物业管理服务，刘志毅作为产权人应当支付物业费，且根据合同约定，物业管理费按月支付，逾期支付物业管理费应支付滞纳金。合同并未约定物业管理费的支付以凯安公司发出缴费通知为前提。第二，虽然邮件所记载的电话号码错误，但邮件所记载的地址无误，且2018年10月16日凯安公司发出的邮件查询结果显示该邮件于2018年10月17日妥投。综合上述分析，刘志毅以电话号码错误为由不同意支付逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。因刘志毅未按期支付2015年1月1日至2017年7月27日期间物业管理费，一审认定刘志毅应依照合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。关于凯安公司是否有权按照每月10.8元/平方米的标准收取公摊水电费的问题。根据生效判决查明的事实，凯安公司已提交了《关于公摊水电费调整的通告》、《关于公摊水电费调整的通告》的签收表等证据，证明其按照每月10.8元/平方米标准收取公摊水电费的依据，该标准亦得到多份生效判决确认，也无证据显示涉案商铺的实际使用者有对该标准提出异议，故一审法院判令刘志毅按此标准支付2015年11月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费并无不当，本院予以维持。至于刘志毅关于公摊水电费应按照实际发生的水电费进行平均分摊的上诉意见。根据查明的事实，涉案物业的公摊水电费标准一直是按照相对固定的数额标准确定，并无证据显示双方曾就公摊水电费的标准是按照实际发生的水电费进行分摊进行过约定，刘志毅的上述主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，刘志毅的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘志毅负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年五月二十八日书记员  林臻灏