广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10308号上诉人（原审被告）：黄琴，女，1972年9月8日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：丁思远，女，1991年11月23日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人黄琴因与被上诉人丁思远租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理本案。本案现已审理终结。上诉人黄琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.上诉费由丁思远负担。事实与理由：黄琴与丁思远之间的房屋租赁合同已经双方当事人协商一致合意解除，黄琴没有违约。黄琴向丁思远提出暂时不出租，并说明原因（可视为要约），丁思远回复表态“好吧，也麻烦跟那个小姐姐说一下，把5-15号的房租退给我”（附条件的承诺）。丁思远在黄琴提出解除合同要约并承诺之后直到9月29日黄琴退款完毕，再到丁思远应入住时间10月5日期间，没有提出任何不同意解除合同的意见，而且多次主动要求黄琴退钱给她以便寻找其他的房子，黄琴也按丁思远的要求退款，这已表明丁思远同意解除合同，并且黄琴是通过微信转账退款的，如果丁思远不同意解除合同，完全可以不接受黄琴的退款，如果她不接受退款不同意解除合同，黄琴也无法单方解除合同，还有，提出解除合同的同时，黄琴说明是因为房屋需要维修。黄琴为了免除丁思远承租后的维修麻烦，善意解除合同，在丁思远于10月6日晚上7点多（房屋租赁合同开始履行期限9天之前）提出赔偿要求时也马上表态可以按原合同执行，并再三发信息要求她办手续入住（足以证明之前发出的确是要约而不是擅自变更单方解除合同，不同意可以按原合同执行），丁思远却不接受！这也证明丁思远同意解除租赁合同，无意承租该物业。另外，丁思远要求本人承担违约赔偿责任，但合同规定承担违约责任的前提是租赁期内，黄琴与丁思远之间的合同并未开始履行，解除合同并不在租赁期内。黄琴于合同尚未开始履行之前，出于善意向丁思远发出解除房屋租赁合同的要约，也得到了丁思远附条件的承诺，黄琴满足了所附条件，至此，新的合同成立，内容为废弃双方原房屋租赁合同，双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。因此，房屋租赁合同已经双方当事人协商一致合意解除，黄琴没有违约。一审法官单凭黄琴向丁思远提出解除合同的要约请求，不考量丁思远对黄琴提出解除合同要约后的态度、要求、行为，未仔细审查分析即不予采纳双方协商一致合意解除租房租赁合同而做出的一审判决实属事实不清，适用法律不当，理应改判。此外，一审经办法官开庭时不愿仔细听取黄琴的意见，很多时候只顾自己提问让黄琴只能回答“是，还是不是”，黄琴偶有发表意见或者对有关事实进行解释时都被斥责“你逗吧？你继续逗吧？”且一审经办法官在开庭前么有审阅过案件资料，因此，希望二审作出公正判决。被上诉人丁思远二审提交书面答辩称，黄琴上诉理由不成立，请求二审维持一审判决。具体理由如下（一）一审查明事实清楚，证据充分。1.关于转租的知情同意问题：（1）与原租客的租赁事实黄琴知情且同意，其与黄琴签署合同之后，付款才发生，不存在未签合同就已经与原租客付款预订的情况。（2）预付房租给原租客时黄琴在场，且付给黄琴房租在先，接下来应黄琴要求才付剩余房租给原房客，整个过程黄琴、原房客与丁思远在现场并相互知情。2.关于维修问题：（1）签订合同就在房屋内，经丁思远检查未发现有损坏问题才同意签合同，黄琴也从未向丁思远指出有哪里损坏。（2）合同未规定上一任房客入住期间的维修问题由下一任房客承担维修责任。（3）黄琴拒绝出租的理由是要自己住，而非其所说的“担心影响使用，先解除协议，待维修后再说”。据了解，黄琴已经将房子卖出，所以突然违约不租。3.关于解除合同问题：（1）合同规定提前收回房屋需提前一个月并支付违约金，黄琴仅提前4天通知，让丁思远有露宿街头风险。（2）黄琴没有与丁思远商量，而是单方面决定收回房屋。（3）合同没有任何一条规定提前收回房屋可以不支付违约金，黄琴收回房屋时没有提出拒绝支付违约金，丁思远也从未表态同意黄琴不支付违约金。（二）一审适用法律正确，程序合法，黄琴的上诉理由不能成立。1.一审法官详细了解双方情况后才做出判决，现场进行的问答均有书记员记录。并非黄琴所说未仔细审查做出的草率判断。2.黄琴及家属多次喧哗、插话、打断，才被一审法官依法制止，法官工作态度良好，公正合法。丁思远于2020年10月19日向一审法院起诉请求：1.黄琴赔偿违约金3200元；2.诉讼费由黄琴承担。一审法院查明事实：2020年9月14日丁思远（乙方）与黄琴（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区x房（以下简称涉案房屋），建筑面积62.41平方米出租给乙方作居住使用，租赁期从2020年10月15日至2021年10月14日，租金从2020年10月15日起开始计算，月租金3200元，乙方须在2020年10月15日之前向甲方缴纳一个月租金3200元，以后每个月结束之前5日内（即每个月10日到15日）按上述约定租金标准向甲方交纳下个月的租金（按先交租后使用的原则执行）。签署本租赁合同当天，乙方向甲方交纳两个月租金作为保证金，共6400元。以上保证金应在租赁期届满时及乙方无违约情况下（乙方撤场，甲方验收通过后），一个月内不计息退回乙方。甲方责任：租赁期间甲方需收回租赁场地时，应提前一个月书面通知乙方并赔偿一个月租金3200元给乙方。违约责任：1、甲乙双方任何一方于租赁期内违约，违约方须向守约方赔偿实际经济损失；若违约方严重违约致使合同无法继续的，守约方有权终止租赁合同；2、租赁期内，乙方无违约情况下，若甲方中途单方面解除合同，3倍租金（含保证金）退还乙方。如甲方未违约的情况下，乙方未到期提前解除合同，租赁保证金不予退回，且甲方有权要求赔偿未履行月份的租金作为损失及其它拖欠的租金或费用。合同签订当天，丁思远向黄琴交纳保证金6400元。2020年9月29日，黄琴告知丁思远涉案房屋打算自住，要求丁思远自行重新找房子，丁思远随即要求黄琴退还押金。当天，黄琴将保证金6400元退回给丁思远。之后，丁思远表示黄琴违约要求其支付违约金，黄琴不同意，丁思远遂提起本案诉讼。一审法院认为：丁思远、黄琴签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄琴与丁思远签订合同后尚未将涉案房屋交付给丁思远使用即单方要求解除合同，其行为已构成根本性违约，理应承担违约责任。对黄琴抗辩双方协商一致解除合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据双方在合同中关于违约责任的约定，结合涉案合同履行情况及丁思远实际损失等综合因素，对丁思远要求黄琴支付违约金3200元请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，于2020年12月24日作出如下判决：黄琴在判决生效之日起10日内向丁思远支付违约金3200元。一审受理费25元，由黄琴负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实认定无误，本院予以确认。二审中，黄琴为了支持其请求，向本院提交了其与丁思远的租赁合同、微信截图以及黄琴与案外人的租赁合同，其中前面两份材料在一审已经提交。丁思远认为黄琴与案外人签订的租赁合同与本案处理无关，黄琴已与丁思远签订新的合同，按照新合同执行，黄琴与原租客的合同是他们之间的事实。另外，双方当事人均表示同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，丁思远与黄琴签订《房屋租赁合同》等系发生在2020年9月14日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现丁思远提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄琴的上诉请求和理由以及丁思远的答辩，本院确定本案争议的焦点是：黄琴抗辩无需向丁思远支付违约金3200元理由能否成立问题。对此，本院分析评议如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，丁思远与黄琴于2020年9月14日签订《房屋租赁合同》的目的是为了取得涉案房屋的使用、收益的权利，而黄琴在合同起租日未到之前即于2020年9月29日告知丁思远打算将涉案房屋用于自住，要求丁思远自行重新找房子，导致丁思远的合同目的不能实现，因此，黄琴的上述行为已构成根本性违约。根据上述法律规定，结合双方合同有关违约责任的约定以及涉案合同履行情况和丁思远的实际损失等综合因素，一审法院判决支持丁思远要求黄琴支付违约金3200元的请求，并无不妥，本院予以维持。黄琴上诉认为双方系经过协商一致解除合同，对此丁思远不予确认。且黄琴也未举证证明双方协商解除合同的条件仅为退还保证金，或者丁思远已明确放弃主张违约责任，因此，黄琴以上述理由主张无需向丁思远支付违约金3200元，缺乏充分理据，本院不予支持。黄琴的其他上诉理由以及二审提交的证据均不足以支持其请求，其以此要求撤销一审判决，本院亦不予采纳。综上所述，黄琴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄琴负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二一年五月二十七日书记员 谢金泽