青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终563号上诉人（原审被告、反诉原告）：许国镇，男，汉族，1964年6月24日出生，公民身份号码：×××，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇建平，女，汉族，1971年8月24日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海帝玛尔藏药药业有限公司，统一社会信用代码：916331007105692426，住所地：青海省西宁市青海生物科技产业园经三路**。法定代表人：李耀华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晶，青海维源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡雪菲，女，汉族，1983年12月8日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：李晶，青海维源律师事务所律师。原审第三人：青海新田房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91633100710562657T,,住所地：青海省西宁市城**昆仑路****楼**法定代表人：朱省英，该公司经理。上诉人许国镇因与被上诉人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司（以下简称帝玛尔公司）、蔡雪菲、原审第三人青海新田房地产开发有限公司（以下简称新田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许国镇的委托诉讼代理人钟汝超、被上诉人仇建平、帝玛尔公司法定代表人李耀华及其委托诉讼代理人李晶、蔡雪菲的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼，原审第三人新田公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许国镇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲一审全部诉讼请求，改判支持许国镇一审全部诉讼请求，本案诉讼费由仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲承担。事实和理由：一审判决书在事实认定中，将违法强制执行的内容移花接木为“本院查明的案件事实”，导致整个事实认定错误。对于进行再审的案件，执行程序应当中止。但是许国镇在通讯联络完全畅通的情况下，一审法院根本没有与许国镇联系履行问题，悄悄启动了强制执行。许国镇在二审判决后立刻向青海省高级人民法院申请再审，省高院经过审查裁定立案，而且审查阶段之初就向被上诉人送达了相关法律文书，许国镇也将再审立案裁定在第一时间交到了一审法院。完全可以阻却强制执行的进行，但是直到全部执行措施实施完毕后，许国镇才得到邮寄的执行通知。在上述执行阶段，被上诉人明知道许国镇的银行账号，却将购房款交到执行机构。此一节被一审判决书说成是“提存”，是偷换概念。法律上，提存是因债权人的原因无正当理由而拒绝受领，或者因债权人下落不明等原因债务人无法向债权人履行债务时，可依法将其履行债务的标的物送交有关部门，以代替履行的制度，与本案的强制执行方式风马牛不相及，被上诉人这样做目的就是要在许国镇正在办理再审，在其根本不知道案件已进入强制执行，也就无法阻止的情况下，将案涉房屋的手续办到自己名下。而一审判决书将此当做整个合同从签订协议到实际履行的最后一环。另外，过户手续也是新田公司与被上诉人签订新的房屋买卖合同，是执行机构将新田公司作为被执行人强制执行的，也被一审认定为当事人之间自主办理。因此，本案的基本事实从被上诉人违约拒付购房款导致许国镇解除合同，变成被上诉人提存购房款后自主办理过户手续而将合同履行完毕的虚假事实。一审判决称许国镇对存在解除合同的法定事由承担举证不能的后果，完全是颠倒了客观事实。本案中第一份协议和后面的两份补充协议构成一个整体是没有争议的，整体上看，被上诉人作为买方应当先履行支付4800000元房款的义务，该义务全部履行完毕后，许国镇才有注销原登记、新备案至被上诉人名下等许国镇需要履行的合同义务。也就是许国镇享有先履行抗辩权。结合本案事实，被上诉人仅仅支付了200000元定金后，一直不履行付款义务。许国镇为了打消被上诉人的顾虑，用提前注销自己购房合同备案的方式，向其发出催告，在这种情况下，被上诉人也仅支付了2000000元的房款，连合同约定的应付金额的一半都不到。在此情况下，许国镇本没有任何变更义务，但由于被上诉人拒不支付应当支付的剩余2600000元购房款，导致许国镇资金压力大，就又一次作出事实上的催告，先期办理了备案给仇建平的手续。不论被上诉人以何种理由拖延付款，许国镇做出这一行为之后，其已经没有任何理由不付款了，这是最有效力的催告，这时被上诉人还不付款就是拒绝付款。此时，被上诉人如果认为自己没有违约，就应当承担已经付清购房款的举证责任。而不论是当事人的自认，还是生效的省法院裁定的认定，都表明被上诉人没有按照约定支付，甚至将已经支付的2000000元由自己收回。被上诉人的根本性违约不但有证据证明还有生效法律文书的认定，一审法院认定许国镇应承担举证不能的后果错误。被上诉人已经支付的购房款是其利用持有的许国镇的证件密码等要件，自己转回，也就是收回而不是许国镇退回的事实，原审及再审反复予以证明和认定，本案一审却公然违背基本客观事实，认定为许国镇退回错误。本案中双方签订了三份协议，其中第一份协议是主合同，签订的主体是许国镇和仇建平、李耀华。以后的补充协议不论是谁签订，在没有专门对合同主体（买房人）做明确变更时，买房人就只能是仇建平、李耀华两个自然人。其中李耀华虽然是帝玛尔公司的法定代表人，但其个人行为的效力不能当然及于该公司。只有其以该公司的名义所做行为，或该民事行为只能由该公司完成时，法定代表人的行为才能直接成为该公司的行为。而房屋买卖完全可以由自然人完成，这时李耀华的行为不能直接成为公司的行为，帝玛尔公司没有原告的资格。蔡雪菲根本不是主合同的一方主体，其虽然经手了部分款项，但这不能成为加入合同成为买房人的理由。另外，补充协议中虽然有两者签字，但许国镇作为卖房人，有权不认可。在不认可的情况下，其无权成为共同的买房人。并且最后一份协议是协议所有变更的最终结果，不论首部还是签字都没有蔡雪菲，其当然没有原告的资格，一审对于主体的认定明显错误，帝玛尔公司和蔡雪菲的主体地位不适格。双方之间的买卖合同未能履行的根本原因是，被上诉人有未按约定付款的违约行为，被上诉人违约，许国镇有权解除合同。就本案所涉房屋买卖事宜，双方先后签订了《协议书》、《补充协议》、《西宁市商品房预售合同更名协议》，该三份协议是针对房屋买卖事宜先后签订的连续性协议，后签订的协议是对之前协议的完善和补充，后签订协议未涉及内容应以之前协议的约定为准，三者是一个整体。根据协议约定，被上诉人作为买方应当先支付房款4800000元，许国镇在被上诉人付清4800000元后2小时内办理预售合同撤销手续，随后由被上诉人与新田公司签署商品房买卖合同并备案。备案至被上诉人名下24小时内，被上诉人付清剩余尾款。对于房款的支付时间、撤销原房屋备案、办理新备案时间协议中有明确约定。双方之间买卖合同能否得以履行，被上诉人依约付款是前提，被上诉人自始至终从未向许国镇依约足额支付房款，被上诉人已经以自己的行为明确表示不履行合同，而且根据合同约定符合解除条件，许国镇提起反诉，明确行使了解除权，本合同应当解除。许国镇作为已经通过合同购买房屋的买房人，有权将房屋再次出售，但办理方式应当为取得房屋产权登记证书后，再作为二手房交易过户给买房人。本案中这种将已经备案的购房合同直接进行变更的买卖方式，其实是将两次房屋买卖变成一次，逃避国家法律监管，直接导致偷税漏税是违法的。现在被上诉人明知原一审、二审判决后，许国镇已经提起再审申请，而且省高院已经下发中止执行的裁定，却用不正当的手段执行原一审判决，企图以这种既成事实的方式倒逼法院，严重违反诚信诉讼的原则理应受到惩罚。一审判决认定房屋面积所用的测绘报告，是被上诉人单方进行的，而且是合同履行完毕后自行分割的，一审以分割后的面积进行认定当然是错误的。关于第三人的问题，不是追加是否错误，而是判令其承担责任是绝对错误的。原一审存在这样的错误，而成为违法执行的便利，本次一审利用该执行后果，表面上没有涉及该问题，但实质上利用了该错误。鉴于本案特殊情况，请求二审法院查明事实后依法改判，支持许国镇的上诉请求。仇建平辩称，案涉合同应当继续，当时是仇建平已经给许国镇打完钱之后，双方已经签订了合同，许国镇在合同签订地把合同给撕了，并表示自己不卖了。之后，仇建平和许国镇协商把仇建平的钱退还给仇建平，退钱是仇建平和许国镇一起去的银行，手续是仇建平在柜台上办理的。请求驳回上诉维持一审判决。帝玛尔公司、蔡雪菲共同辩称，许国镇所称原审违法强制执行属于认知错误，没有任何生效的法律文书认定原审法院根据二审生效判决做出的执行行为属于错误执行；再审时的中止裁定，并不能理解为之前的执行行为属于错误执行。许国镇在通讯联络完全畅通的情况下，根本没有与其联系履行的说法以及明知许国镇账户的说法与事实不符。蔡雪菲2019年9月23日向许国镇139XXXX****手机发送的信息可以证实：蔡雪菲多次和许国镇电话联系未果后，发信息要求许国镇提供账户以便履行义务，也向许国镇在信息中明确告知如果不发账号，会向法院账户转款的事实，许国镇并未回复。许国镇所称提存购房款后自主办理过户手续而将合同履行完毕属于虚假事实，没有任何依据。帝玛尔公司、蔡雪菲在原二审判生效后确实在许国镇没有履行判决内容、多次联系无果的情况下，向城北区法院执行局申请强制执行，并按判决内容全额向法院账户支付购房款共计4800000元，该款项帝玛尔公司、蔡雪菲没有拿回是事实，城北区法院执行局收到帝玛尔公司、蔡雪菲支付的购房款后，依据生效判决及帝玛尔公司、蔡雪菲的申请，通过新田公司办理更名手续是事实，上述事实具在，有据可查，许国镇所称虚假事实不知从何而来。新田公司也属于涉案当事人，原审法院办理强制执行更名时，新田公司如果收到了省高院的中止裁定，必定不会配合，许国镇所说自主办理更名手续显属不符合交易常识的主观臆测。一审对案涉合同未解除的认定适用法律正确。1.许国镇在2018年8月15日提起反诉之前许国镇因为不认为帝玛尔公司、蔡雪菲违约，所以从来没有向帝玛尔公司、蔡雪菲发出过催款通知，也没有行使合同解除权，且在原一审审理过程中，许国镇还提出增加售房款80000元履行完合同，后因原二审判决未解除合同，帝玛尔公司、蔡雪菲已于2019年9月23日按判决金额履行了合同约定的付款义务。2.2018年4月19日，仇建平先打款后到新田公司签合同，因新田公司电脑和西宁市房产局电脑网连不上，合同没有签成，在银行等消息继续打款的帝玛尔公司财务人员及蔡雪菲当天也就没有再打款。青海省房屋交易监管系统的统计表显示：案涉房屋于2018年4月18日17：33由许国镇申请期房签约注销，房产TT系统于2018年4月19日10：07办结；11：53新田公司对房屋进行分割变更，13：30办结；2018年4月20日14：56新田公司给仇建平进行期房签约新建，15：22办结；15：47新田公司对仇建平的6套房屋进行期房签约注销，15：50办结，2018年4月19日仇建平给许国镇支付了房款2000000元，该款是在2018年4月20日16点56分2000000元钱才退回到仇建平账户中的。之后2018年5月28日，帝玛尔公司、蔡雪菲将许国镇起诉到法院要求继续履行合同，许国镇在2018年8月15日提起反诉才要求解除合同，后因之前的生效判决没有解除双方合同，故双方合同未解除，帝玛尔公司、蔡雪菲也依据合同内容履行了4800000元的付款义务，许国镇自己拒不接收4800000元的房款，而非其所说的自始至终从未依约足额付款。该案一审判决做出后，帝玛尔公司、蔡雪菲为了表示诚信履约，帝玛尔公司、蔡雪菲及仇建平补齐提存一审认定的5720786元房款至一审法院，许国镇可以随时全额收取房款，帝玛尔公司、蔡雪菲自始至终没有违约行为。一审法院对帝玛尔公司、蔡雪菲的主体地位认定正确，对新田公司作为第三人参加诉讼，一审判决适用法律正确。从2017年签订第一份协议，到补充协议，到更名协议，从原一审，到二审，到再审当庭，许国镇都对主体资格没有提出异议。2017年12月22日许国镇出具收条明确认可收到蔡雪菲用于购买案涉房屋的定金200000元；2018年4月8日《补充协议》中帝玛尔公司法定代表人李耀华、蔡雪菲在乙方处均签字，许国镇在甲方处签字认可；2018年4月19日许国镇、新田公司与帝玛尔公司签订《西宁市商品房预售合同更名协议》，帝玛尔公司加盖公章，许国镇签字认可。许国镇是案涉房屋的出售人，应当承担二次交易税费。但因新田公司直接更名给帝玛尔公司、蔡雪菲，故帝玛尔公司、蔡雪菲在办理产权证时需按一手房交纳维修基金及契税，帝玛尔公司、蔡雪菲和新田公司因在不动产管理部门备案，在国家监管下没有偷漏税的可能，但许国镇确实有偷漏税的违法嫌疑，且该理由不属于法院的审理范围。房屋面积按测绘是双方的约定，没有新田公司的委托，测绘局不可能接受每个住户的委托进行测绘，且测绘局的测绘需要设计院图纸，需要民政部门的地名等多种材料，没有新田公司的印章及配合不可能完成本案的测绘工作，帝玛尔公司、蔡雪菲无法理解许国镇所称的“单方进行”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十二条再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许之规定，可以证明二审生效后到被撤销期间已经发生的民事行为具有程序不可逆转性，未经撤销是合法有效的民事行为，许国镇就此节的上诉理由缺乏事实及法律依据。综上一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应驳回其上诉。新田公司未向本院提交书面答辩状，亦未到庭答辩。仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向一审法院起诉请求：1.判令许国镇按协议继续履行全部义务，即撤销涉案房屋预售备案登记，并办理房屋买卖合同更名手续；2.判令许国镇向仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲给付迟延履行违约金54600元；3.本案诉讼费、申请财产保全费、保函费由仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲承担。许国镇向一审法院提出反诉请求：1.依法解除许国镇、仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲签订的《房屋买卖协议》及补充协议，即解除双方的房屋买卖关系；2.依法判令仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向许国镇支付违约金412160元；3.本案诉讼费由仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲承担。一审法院认定事实：2017年12月6日，甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平丙方谢海红签订《协议书》，达成如下协议：1.新田公司将位于西宁市××区写字楼（预测面积1558.89平方米）出售给甲方，签订《商品房预售合同》已在西宁市不动产登记局作商品房预售备案登记。2.甲方为盘活资金，现将上述房屋出售给乙方，单价为每平方米3800元，面积以实测建筑面积计算。3.本协议签订后，乙方向甲方支付人民币2000000元预付款，甲方收到预付款24小时内到西宁市不动产登记局办理撤销甲方商品房预售备案手续。待乙方与新田公司签订《商品房买卖合同》24小时内，乙方应向甲方支付房屋总价的75%；房屋产权办理到乙方名下后24小时内，应向甲方付清全部房屋价款。4.丙方应配合甲乙方办理房屋相关登记，备案手续，在乙方全部付清甲方房款后可将房屋产权证交付给乙方。5.乙方如不能按合同约定向甲方支付房款的，每逾期一天，承担余款万分之七的违约金，逾期达到60日，甲方有权解除本合同，如因甲方原因导致房屋手续无法正常办理或有房屋纠纷情况发生，交款之日起，甲方按照日违约金交款额度的万分之七支付给乙方，超过60日，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交房款及违约金。6.甲方或乙方行使合同解除权时，应书面通知丙方，丙方在接到通知后，应按甲乙双方的要求，停止办理房屋登记的一切手续。甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平丙方谢海红签字确认。2017年12月22日许国镇出具收条一份：今收到蔡雪菲转给谢会计用于购金海岸银座4号楼26层定金200000元整。2018年4月8日，甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平、蔡雪菲签订《补充协议》约定：经双方协商，将《协议书》第三条中的付款方式及金额作如下变更，1.本次付款金额人民币4600000元，加上2017年11月21日支付房屋定金人民币200000元，合计4800000元，付款时间2018年4月8日，剩余尾款于房屋产权办理到乙方名下24小时内，乙方向甲方付清，逾期乙方需向甲方按照日违约金剩余房款的百分之二作为赔偿金，直至尾款付清，甲方以月为单位向乙方支付违约金。2.首次付款支付方式，甲、乙双方共同到银行通过保全方式将钱汇入甲方指定账户，待房屋合同变更到乙方名下及备案手续完成，甲乙双方共同到银行将保全的4600000元支付给甲方。3.甲方收到乙方的付款2小时内办理预售合同撤销手续，合同撤销后到房产局搭建楼盘，乙方到新田公司处签订商品房买卖合同备案，手续办理过程中甲方需无条件配合乙方，如甲方导致合同无法签订或备案，甲方需向乙方按照日违约金所交房款的百分之二作为赔偿金直至手续完成，甲方以月为单位向乙方支付违约金。甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平、蔡雪菲签字确认。2018年4月8日蔡雪菲向许国镇的银行账户转款1400000元，因新田公司不同意办理更名，许国镇于同日将该款退还至蔡雪菲账户。2018年4月19日，甲方许国镇、乙方仇建平、帝玛尔公司、丙方新田公司签订西宁市商品房预售合同《更名协议》，约定：甲方与乙方购房事宜由双方自行协商约定。丙方不对甲乙双方购房约定承担责任。丙方只负责协助甲方将金岸银座4号楼1261室合同更名至乙方名下。在此次商品房转让过程中，丙方出具合同备案所需文件，甲方负责将乙方购房合同备案。乙方所购商品房，乙、丙双方签订的《商品房预售合同》主要条款与本协议不一致时，以本协议为准。甲方许国镇、乙方李耀华、帝玛尔公司、丙方新田公司签字盖章。2018年4月19日仇建平通过招商银行向许国镇转款2000000元。2018年4月20日许国镇又将2000000元转回仇建平的账户。2018年10月15日西宁市房屋测绘所出具不动产测量报告，对新田公司金岸银座4号楼26层办公面积进行了测量，面积为1505.51平方米。2019年9月23日帝玛尔公司向城北法院提存购房款2400000元，蔡雪菲向城北法院提存购房款1000000元。2020年1月14日出卖人新田公司与买受人帝玛尔公司签订《商品房买卖合同》约定：城北区经二路62号4号楼1266室，预测建筑面积216.31平方米，1267室，预测建筑面积320.13平方米,1268室，预测建筑面积216.31平方米,合计面积752.75平方米，单价3800元，总价款为2860450元。2020年1月10日出卖人新田公司与买受人蔡雪菲签订《商品房买卖合同》约定：城北区经二路62号4号楼1261室，预测建筑面积101.73平方米；城北区经二路62号4号楼1265室，预测建筑面积216.31平方米；城北区经二路62号4号楼1269室，预测建筑面积114.58平方米，合计面积432.62平方米，单价3800元，总价款为1643956元。2020年1月10日出卖人新田公司与买受人仇建平签订《商品房买卖合同》约定：城北区经二路62号4号楼1262室，预测建筑面积106.62平方米；城北区经二路62号4号楼1263室，预测建筑面积106.89平方米；城北区经二路62号4号楼1264室，预测建筑面积106.62平方米，合计面积320.1平方米，单价3800元，总价款为1216494元。一审法院认为，（一）关于诉讼主体是否适格的问题。2017年12月6日签订《协议书》中，甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平。2018年4月8日签订《补充协议》中，甲方许国镇、乙方李耀华、仇建平、蔡雪菲。2018年4月19日签订《更名协议》中，甲方许国镇、乙方仇建平、帝玛尔公司、丙方新田公司。本案在一审审理中查明，李耀华系帝玛尔公司的法定代表人，李耀华、仇建平、蔡雪菲系朋友关系。在双方签订的《协议书》、《补充协议》、《更名协议》中，甲方许国镇作为城**经二路****楼的所有人，有权处置其在新田公司购买的房屋。双方产生纠纷后，作为房屋的购买人仇建平、蔡雪菲、帝玛尔公司，有权提起诉讼。本案中仇建平、蔡雪菲、帝玛尔公司作为原告，许国镇作为被告参加诉讼，诉讼主体并无不当。（二）关于新田公司能否作为当事人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，法院有权通知新田公司参加诉讼。（三）关于仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲、许国镇签订的《协议书》、《补充协议》、《更名协议》的认定。仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲、许国镇于2017年12月6日签订《协议书》、2018年4月8日签订《补充协议》、2018年4月19日签订《更名协议》。《协议书》与《补充协议》、《更名协议》之间具有连续性，《补充协议》、《更名协议》是对《协议书》的补充完善。许国镇从新田公司购买的××区写字楼后，作为买受人有权处置其所有权。双方签订《协议书》后，该协议对房款支付时间约定不明，随后又签订《补充协议》，对房款金额、支付方式、时间和预售合同撤销等进行了补充约定。双方在办理过程中因需要新田公司协助才能办理商品房预售合同的撤销和更名，如不能更名，会导致《协议书》及《补充协议》无法履行，为了实现房屋买卖的目的，双方签订《更名协议》。双方在《协议书》中约定2018年4月8日前支付房款4800000元，当日蔡雪菲将1400000元（含定金200000元）转入许国镇的账户，后需要新田公司办理更名，蔡雪菲为了交易安全将1400000元转回自己的账户。2018年4月19日仇建平将房款2000000元转入许国镇的账户，次日由于期房网签被注销，双方产生争议，许国镇于当日将该款退还至仇建平账户。《协议书》、《补充协议》、《更名协议》均系双方的真实意思表示，应予以确认，双方应当按照上述协议的约定履行各自义务。（四）关于位于西宁市××区写字楼面积及房屋价款的认定。《协议书》中，预测建筑面积为1558.89平方米，经西宁市房屋测绘所出具不动产测量报告，对新田公司金岸银座4号楼26层办公面积进行了测量。共用面积为1505.51平方米。按单价3800元计算，购房款为5720938元。2020年1月4日出卖人新田公司与买受人帝玛尔公司签订《商品房买卖合同》约定1266室、1267室、1268室，合计面积752.75平方米，单价3800元，总价款为2860450元。2020年1月10日出卖人新田公司与买受人蔡雪菲签订《商品房买卖合同》约定1261室、1265室、1269室，合计面积432.62平方米，单价3800元，总价款为1643956元。2020年1月10日出卖人新田公司与买受人仇建平签订《商品房买卖合同》约定1262室、1263室、1264室，合计面积320.1平方米，单价3800元，总价款为1216494元。经核算上述房屋总面积为1505.47平方米，总价款为5720786元。（五）关于仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲是否存在违约及《协议书》、《补充协议》、《更名协议》应否解除的问题。《协议书》、《补充协议》、《更名协议》签订后，仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲应当按照协议的约定向许国镇履行房屋价款，但由于在办理更名期间，双方产生纠纷，导致双方不能在约定的期间内履行付款，仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的行为并不存在故意违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。许国镇提交的证据不能证明双方存在解除合同的法定事由及约定事由。许国镇请求解除双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同法定情形，一审法院对许国镇解除双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议的请求，不予支持。（六）对仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的诉讼请求及对许国镇的反诉请求的认定。仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲请求判令许国镇按协议继续履行全部义务，即撤销涉案房屋预售备案登记，并办理房屋买卖合同更名手续；判令许国镇向仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲给付迟延履行违约金54600元。一审法院认为，案件在审理期间，出卖人新田公司与买受人帝玛尔公司、蔡雪菲、仇建平已经办理了房屋买卖合同更名手续，并分别签订了《商品房买卖合同》。仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的第一项诉讼请求已经实际履行，本案不再做处理。对仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲主张违约金54600元的诉讼请求，一审法院认为，由于双方在履行协议的过程中，产生纠纷，导致双方不能在约定的期间内履各自义务，仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲提交的证据并不能证明许国镇存在故意违约，对其主张违约金54600元的请求，一审法院不予支持。对许国镇请求解除双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议，并支付违约金412160元的反诉请求，许国镇提交的证据并不能证明仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲存在故意违约，对许国镇的反诉请求，一审法院不予支持。对担保保险费、保全费，因在庭审中仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲未能提交证据证明，一审法院不予支持。遂判决：1.仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲与许国镇继续履行双方签订的《协议书》、《补充协议》、《更名协议》；仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向许国镇支付房款5720786元；2.驳回仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的其他诉讼请求；3.驳回许国镇的反诉请求。本案诉讼费8648元，由仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲承担；反诉费7482元由许国镇承担。本院二审期间，上诉人许国镇向本院提交证据：1.执行通知书及邮寄记录、执行卷宗中送达回证、邮件底单，拟证明2020年1月15日一审法院才将执行通知邮寄许国镇，许国镇1月18日才收到，而执行通知的落款是2019年10月21日，无论按照执行办案人自己记录的电话通知时间还是邮寄时间，都在执行完毕后，一审法院违法执行；2.再审立案裁定，拟证明2020年1月13日已经再审，裁定要求中止执行，故一审法院违法执行；3.执行卷宗被执行人财产线索查询，拟证明被上诉人与执行机关都掌握许国镇的银行账号，但并没有把购房款向其账号支付，是在隐瞒事实，偷偷执行以免许国镇合法阻止；4.执行卷宗中中止执行申请及省高院裁定，拟证明一审执行机关及时收到省高院裁定，但没有停止不当执行没有执行回转。被上诉人仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲质证对此有异议，认为仅凭邮寄通知不能确定一审邮寄的材料是执行通知书，再审裁定作出的时间也不是送达时间，证据1、2、3、4均不能证明一审违法执行，许国镇是2020年1月20日才向一审法院申请中止执行，但此时该案已经执行完毕，许国镇提出中止执行，证明许国镇是知晓其被执行的事实。也印证执行部门记载的许国镇不配合执行是客观存在的事实。在中止执行的裁定下达前，发生的民事行为都是合法有效的，执行法院即使能够通过公权力查询到许国镇的账号，也不能在其不出具收条的情形下直接将案款转入其账户，故提存在法院的案款只是许国镇不愿意领取，不存在其不能受领，被上诉人的付款义务已经履行完毕。被上诉人仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向本院提交证据：1.短信信息，拟证明2019年9月23日蔡雪菲向许国镇手机发送短息信息，要求其提供银行账户用于转付房款，不收取将向法院提存，许国镇未回复；2.收条，拟证明2020年12月30日一审法院收取了蔡雪菲支付的购房尾款264636元，2020年12月29日一审法院收取了仇建平支付的购房尾款195814元购房款已经全部付清；3.帝玛尔公司法定代表人李耀华与许国镇在2020年12月28日的微信聊天记录、转款凭证，拟证明帝玛尔公司将剩余购房款460450元交至一审法院，并通知许国镇房款已经交清。上诉人许国镇质证认为证据1、2、3不能作为本案的证据，短信、微信确实收到，但原二审后被上诉人明知许国镇不服判决提出再审，而强逼许国镇履行，还用将钱交到法院的情形，以执行倒逼法院，不具有证明力。因上诉人许国镇及被上诉人仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向本院提交的证据，均系在本案审理及执行过程中客观形成的，故对其真实性本院予以确认。二审经审理查明，除一审查明的“2018年4月8日蔡雪菲向许国镇的银行账户转款1400000元，因新田公司不同意办理更名，许国镇于同日将该款退还至蔡雪菲账户。”“2018年4月19日仇建平将房款2000000元转入许国镇的账户，次日由于期房网签被注销，双方产生争议，许国镇于当日将该款退还至仇建平账户。”“2018年10月15日西宁市房屋测绘所出具不动产测量报告，对新田公司金岸银座4号楼26层办公面积进行了测量，面积为1505.51平方米。”“2019年9月23日帝玛尔公司向城北法院提存购房款2400000元，蔡雪菲向城北法院提存购房款1000000元。”四处事实有误外，一审法院审理查明的其余事实无误，本院予以确认。另查明，2018年4月8日，许国镇和仇建平、蔡雪菲一同前往招商银行股份有限公司西宁五四西路支行用许国镇的身份证在许国镇名下开立了银行账户，该账户的银行卡、密码、许国镇的身份证暂由仇建平和蔡雪菲保管。2018年4月8日蔡雪菲向该账户转款1400000元，因新田公司不同意办理更名，蔡雪菲于同日将该款自该账户又转回至本人账户。2018年4月19日仇建平将房款2000000元转入该账户，因双方产生争议，仇建平于2018年4月20日将该款自该账户又转回至本人账户。就案涉房屋西宁市房地产交易管理所生物科技产业园区分理处房产交易系统显示2018年4月18日17：33分该分理处受理出卖人为新田公司，买受人为许国镇的期房签约注销，2018年4月19日10:07分该业务办结。2018年4月19日11:53分受理申请房屋分割，该业务13:30分办结。2018年4月20日14:56分受理出卖人为新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房网上签约，该业务15:22分办结。2018年4月20日15:47分受理出卖人新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房签约注销，该业务15:50办结。2018年4月23日9:28分受理出卖人为新田公司，买受人为许国镇的期房网上签约。该业务显示草拟。2018年5月24日16:49受理执行人为西宁市中级人民法院，被执行人为新田公司的司法查封，2018年5月25日10:14分该业务办结。本院（2019）青01民终1026号民事判决送达后，仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲向一审法院申请强制执行，2019年9月23日帝玛尔公司向一审法院转入购房款2400000元，蔡雪菲向一审法院转入购房款1000000元，仇建平转入1200000元。2020年12月28日帝玛尔公司向一审法院转入购房尾款460450元，2020年12月29日仇建平向一审法院转入购房尾款195814元，2020年12月30日蔡雪菲向一审法院转入购房尾款264636元。2020年1月20日，许国镇向一审法院提交《中止执行申请》，理由是许国镇不服本院（2019）青01民终1026号民事判决，向青海省高级人民法院申请再审后，该院已于2020年1月13日作出（2019）青民申456号民事裁定书，裁定该案由青海省高级人民法院提审，再审期间应中止原判决执行。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力如何确定的问题；二、案涉合同的主体如何确认；三、案涉合同应否解除；四、案涉合同的违约责任应如何认定。关于焦点一案涉合同的效力如何确定的问题，案涉三份协议均围绕出售许国镇名下房屋这一合同目的展开，均系当事人真实意思表示，合法有效，对签约当事人均具有约束力，从签约各方对合同履行的情况看，《补充协议》《更名协议》是对《协议书》的完善和补充，《补充协议》《更名协议》针对《协议书》进行变更修订的部分，应适用《补充协议》《更名协议》的约定，对变更的内容约定不明确的，依照法律规定推定为未变更。关于焦点二案涉合同的主体如何确认的问题，案涉三份协议约定的房屋买受人主体不尽相同，《协议书》约定的房屋买受人是李耀华、仇建平，《补充协议》约定的房屋买受人为李耀华、仇建平、蔡雪菲，《更名协议》约定的房屋买受人为仇建平和帝玛尔公司。房屋买卖必然涉及产权证的办理问题，故案涉当事人签订《更名协议》以保证案涉房屋顺利办理产权证书，《更名协议》对《协议书》《补充协议》约定的房屋买受人有变更，《更名协议》明确案涉房屋买卖后，签订《商品房预售合同》的买受人是仇建平和帝玛尔公司，产权登记在仇建平和帝玛尔公司名下，且根据查明的事实，2018年4月19日《更名协议》签订后的履行中，无证据显示蔡雪菲参与，因此蔡雪菲虽作为原告起诉，但案涉合同最终买卖双方的主体应当确定为出卖方是许国镇，买受人是仇建平和帝玛尔公司，新田公司是《更名协议》履行的一方主体，原一审法院通知其参加诉讼并无不当，应予维持。关于焦点三案涉合同应否解除的问题，《协议书》第五条对合同解除有明确约定，即“乙方（李耀华、仇建平）如不按合同约定向甲方（许国镇）支付房款的，每逾期一天，承担余款万分之七的违约金，逾期达到60日，甲方有权解除本合同。如果因为甲方原因导致房屋手续无法正常办理或有房屋经纪纠纷情况发生，交款之日起，甲方按照日违约金交款额度的万分之七支付给乙方，超过60日，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方已交房款及违约金”。《补充协议》明确是仅对《协议书》第三条中的付款方式及金额做了变更，而《更名协议》明确购房事宜是出卖方和买受人自行协商约定的，其不对双方约定担责，故《协议书》第五条应当作为判断案涉合同应否解除的依据。根据查明的事实，西宁市房地产交易管理所生物科技产业园区分理处房产交易系统显示2018年4月18日17：33分该分理处已经受理出卖人为新田公司，买受人为许国镇的期房签约注销，4月19日10:07分该业务办结，2018年4月19日仇建平向许国镇转款2000000元，同日该系统11:53分受理申请房屋分割，13:30分办结该业务，2018年4月20日系统显示14:56分受理出卖人为新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房网上签约，15:22分该业务办结，后15:47分受理出卖人新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房签约注销，该业务15:50办结，同日仇建平也将2000000元转回本人账户。从以上履行的情况看，新田公司根据双方交易指示可以办理期房签约注销、期房网上签约等业务，从该案后期执行的情况看也不存在因许国镇的原因导致房屋手续无法正常办理，或有房屋经纪纠纷情况导致产权手续无法办理由买受人解除合同的情形。案涉《补充协议》对《协议书》第三条中的付款方式及金额做了变更，根据《补充协议》第三条的约定出卖人收到买受人付款2小时内办理出卖人预售合同撤销手续，《补充协议》第一条对付款的金额明确约定为4600000元。而根据上述合同履行事实，买受人中只有仇建平支付了2000000元购房款且其还撤回了付款，帝玛尔公司直至原一审起诉前并未付款，仇建平等买受人辩称由于许国镇撤回了期房网上签约，故行使不安抗辩权撤回了资金，本院认为根据《补充协议》约定付款4600000元是买受人的先合同义务，只有收到该款项后，许国镇才需在2小时内办理出卖人预售合同撤销手续，且从房产交易系统显示许国镇作为出卖方在4月18日未收到购房款的情形下已经履行了此项义务，而此后只有仇建平支付了2000000元，因此在未全额收到购房款的情形下，出于交易安全的考虑，许国镇有理由撤回履行。仇建平等买受人至一审起诉前，逾期60日仍未按约定支付房款，《协议书》第五条约定买受人逾期付款达60日的，出卖人可以解除合同，因此许国镇反诉提出解除合同符合法律规定和合同约定，其解除合同的上诉请求应予支持。仇建平等主张不安抗辩权无事实及法律依据，其要求合同继续履行的理由不能成立，故对其请求判令许国镇承担迟延履行违约金及承担保全费用的请求本院亦不予支持。关于焦点四案涉合同的违约责任应如何认定，案涉合同对买受人逾期付款约定达60日的，仅约定出卖人可以解除合同，未约定买受人另行支付解除合同的违约金，约定许国镇解除合同的同时退还违约金及已交房款，故对许国镇反诉要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，仇建平等人与许国镇订立房屋买卖合同后，未能按约定支付购房款，导致案涉合同不能履行，许国镇依据合同约定解除案涉合同符合法律规定，其上诉请求应予支持，《补充协议》中明确约定许国镇已经收取了定金200000元，许国镇也向蔡雪菲出具了200000元的收条，鉴于案涉合同解除，为减少诉累，该200000元款项应由许国镇退还蔡雪菲。一审判决对本案合同履行的违约情形未能查明，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条、依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3594号民事判决；二、解除2017年12月6日签订的《协议书》、2018年4月8日签订的《补充协议》、2018年4月19日签订的《〈西宁市商品房预售合同〉更名协议》；三、上诉人许国镇于本判决送达后十日内退还被上诉人蔡雪菲定金200000元；四、驳回被上诉人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司、蔡雪菲的诉讼请求；五、驳回上诉人许国镇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1166元，由被上诉人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司、蔡雪菲负担,一审反诉费3741元，由上诉人许国镇负担；二审案件受理费4907元，由被上诉人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司、蔡雪菲负担1166元，由上诉人许国镇负担3741元。上诉人许国镇预交的二审案件受理费中退还本人3741元。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 赵甲宁审判员 李宏宁二〇二一年五月二十一日书记员 程世超附：审理本案适用的法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。