上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0115民初10842号 原告：吴丽娇，女，1983年4月8日生，满族，住辽宁省兴城市。 原告：王宝义，男，1980年5月6日生，汉族，住吉林省长春市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：刘嘉琪，上海瀛东律师事务所律师。 被告：江蓓芬，女，1963年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：杨其海(系被告江蓓芬的丈夫)，住上海市浦东新区。 第三人：上海百亿鸿房地产策划营销有限公司，住所地上海市广兰路XXX号。 法定代表人：崔星星。 委托诉讼代理人：汪亚波。 原告吴丽娇、王宝义与被告江蓓芬、第三人上海百亿鸿房地产策划营销有限公司(以下简称百亿公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员秦冬红独任审理，因疫情影响于2021年2月1日中止审理，于2021年5月12日恢复并公开开庭进行了审理。原告吴丽娇、王宝义的委托诉讼代理人刘嘉琪，被告江蓓芬及其委托诉讼代理人杨其海和第三人百亿公司的委托诉讼代理人汪亚波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丽娇、王宝义向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告吴丽娇、王宝义与被告江蓓芬签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告江蓓芬支付原告吴丽娇、王宝义违约金1,044,000元；3.诉讼费被告江蓓芬承担。 事实和理由：位于上海市浦东新区东园二村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)登记于被告江蓓芬一人名下。2020年12月28日，被告通过第三人百亿公司居间将系争房屋以522万元的价格出售给两原告，且原告吴丽娇与被告及第三人共同签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)。《协议》约定，总房价522万元，分四期支付，定金25万元应于签订《协议》后当日内支付；首期房价款298万元(含定金)应于双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)后当日内支付；第二期房款224万元应由吴丽娇以贷款形式支付给被告；尾款2万元应于双方交房时支付；双方应于签订《协议》后33日内签订《合同》，应于2021年3月31日前办理产权过户登记手续。吴丽娇已支付定金25万元给被告，双方本应按照《协议》约定的2021年1月30日前签订《合同》，并由被告江蓓芬配合吴丽娇办理贷款审批手续。但2021年1月12日江蓓芬在与第三人工作人员通话时明确提出不想卖这套房屋了，除非原告吴丽娇愿意增加30万元房价款。后来江蓓芬又于2021年1月14日发微信给吴丽娇，明确告知不再出售系争房屋。原告后委托律师于2021年1月14日向被告发送律师函，要求被告按照《协议》约定的时间节点配合签订《合同》。2021年1月17日，原告发现被告在尚未与原告解除协议的情况下，擅自将系争房屋在贝壳找房软件上挂牌出售，挂牌时间为2021年1月14日，挂牌价格为656万元。被告的行为构成根本违约，且违约的根本原因是因为房产有大幅度的涨价，故在贝壳找房软件上的挂牌价格高出与原告的交易价格一百多万。两原告系夫妻关系，双方原定由吴丽娇先行与被告签订《协议》，后两原告共同与被告签订《合同》。《协议》约定，在本协议约定的交易条件不变的情况下，甲方(江蓓芬)同意乙方(原告)可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行。且吴丽娇是婚后用夫妻共同财产购买系争房屋，故王宝义有权作为原告与吴丽娇共同起诉要求被告履行《协议》。两原告购买系争房屋是为了给孩子上学，且协议上约定“甲方承诺此房学区未使用过，如果未属实告知，甲方需承担房屋总价20%的违约金”。被告为出售更高价格而单方违约不愿意出售给两原告，属于恶意违约。故原告诉至法院，要求判如所请。 被告江蓓芬辩称：不同意原告的诉请。原告名下有房有贷，属于二套房屋。按照国家政策，原告只能贷款30%。原告要求江蓓芬配合原告做低房价，以便原告逃税及办理贷款。江蓓芬认为《协议》无效。2021年1月17日，江蓓芬已向原告返还定金。 第三人百亿公司述称：无异议。 本院庭审中，由原、被告、第三人对《协议》、房地产权证、结婚证、通话录音文字整理笔录及光盘、微信记录、律师函、挂牌记录、洋泾小学的测评文章、推荐学校的文章、网页截图、转账凭证、第三人与被告之间的通话录音证据进行举证、质证，并由本院对原、被告、第三人的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告、第三人的陈述分析认证后认定事实如下： 系争房屋登记于被告一人名下。2020年12月28日，原告吴丽娇与被告及第三人共同签订了《协议》。《协议》约定，总房价522万元，分四期支付，定金25万元应于签订《协议》后当日内支付；首期房价款298万元(含定金)应于双方签订《合同》后当日内支付；第二期房款224万元应由吴丽娇以贷款形式支付给被告；尾款2万元应于双方交房时支付；双方应于签订《协议》后33日内签订《合同》，应于2021年3月31日前办理产权过户登记手续；在本协议约定的交易条件不变的情况下，甲方(江蓓芬)同意乙方(原告)可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；甲方承诺此房学区未使用过，如果未属实告知，甲方需承担房屋总价20%的违约金；……。吴丽娇已支付定金25万元给被告。2021年1月12日江蓓芬在与第三人工作人员通话时明确提出不想卖这套房屋了，除非原告吴丽娇愿意增加30万元房价款。江蓓芬于2021年1月14日发微信给吴丽娇，明确告知不再出售系争房屋。原告后委托律师于2021年1月14日向被告发送律师函，要求被告按照《协议》约定的时间节点配合签订《合同》。2021年1月17日，原告发现被告将系争房屋在贝壳找房软件上挂牌出售，挂牌时间为2021年1月14日，挂牌价格为656万元。2021年1月17日，被告将定金25万元返还了吴丽娇。 本院认为：《协议》系原告吴丽娇与被告经第三人居间签订，买卖协议的签约双方为吴丽娇与被告。吴丽娇与被告为约定一定期限后签订网签合同即《合同》，于2020年12月28日签订了《协议》，并约定了签署《协议》后33日内至第三人处签订《合同》。《协议》为签署《合同》所进行的预约。《协议》系吴丽娇与被告双方关于准备签署《合同》、预约买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。被告在签署《协议》后反悔不卖系争房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。《协议》约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。被告违约，吴丽娇有权单方解除合同。吴丽娇要求解除合同的变更诉讼请求申请书于2021年5月12日当庭送达给被告，本院确认《协议》于2021年5月12日解除。被告违约，吴丽娇依约向被告主张总房价款20%的违约金1,044,000元。鉴于被告不同意支付吴丽娇违约金1,044,000元，本院参照2021年1月14日系争房屋的挂牌价656万元确定2020年12月28日至2021年1月14日期间的溢价134万元，并考虑《协议》系为签署《合同》所签的预约，吴丽娇所付定金25万元占约定总房价款的比例不到5%，签署《协议》不久后(15日后)即向吴丽娇明确表示不出售房屋、以便吴丽娇及时止损等因素，酌定被告支付吴丽娇违约金50万元。吴丽娇要求支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告吴丽娇与被告江蓓芬2020年12月28日签署的关于上海市浦东新区东园二村XXX号XXX室房屋的房屋买卖协议于2021年5月12日解除； 二、被告江蓓芬于本判决生效之日起十日内支付原告吴丽娇违约金50万元； 三、驳回原告吴丽娇的其余诉讼请求。 案件受理费14,196元，减半收取计7,098元，由原告吴丽娇负担2,698元，由被告江蓓芬负担4,400元；保全费5,000元,由原告吴丽娇负担1,980元，由被告江蓓芬负担3,020元。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  秦冬红 二〇二一年五月二十八日 书记员  王晔璐 附：相关法律条文 一、1999年《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。