湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘01执异63号案外人：胡巧红，女，1968年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：廖偲威，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。申请执行人：何奕，男，1975年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：周丽、罗幸娇，湖南金桥律师事务所律师。被执行人：谭建民，男，1952年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市。被执行人：长沙金秋房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路368号。法定代表人：谭建民。委托诉讼代理人：谭丽莎，该公司员工。在本院执行何奕与谭建民、长沙金秋房地产开发有限公司（以下简称金秋公司）民间借贷纠纷一案中，案外人胡巧红向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，并举行了听证。现已审查终结。案外人胡巧红向本院提起异议称，ＢＯＢＯ天下城系金秋公司开发建设，案外人于2008年10月与金秋公司签订《地下停车位买卖合同》，对××天下城第××栋××号车位进行了购买，并按照约定支付了全部受让款项，自合同签订后一直实际占有使用至今。但由于涉案车位所属土地存在历史遗留问题以及司法纠纷导致该车位一直未登记至案外人名下。根据国家法律规定，虽然该车位未登记至案外人名下，但该车位已实际归案外人所有，不应被纳入执行范围。请求贵院依法中止对湖南省长沙市天心区××路××段××号××栋××号停车位的执行，并解除对上述财产的查封。申请执行人何奕称，若案外人在长沙中院查封车位之前签订了合法有效的买卖合同并合法占有了车位、已支付全部价款、非因案外人过错和原因未办理过户登记，申请执行人自愿放弃车位的抵押权。案外人是否同时符合上述条件，请人民法院依法审查，没有其他方面意见。被执行人金秋公司称，涉案业主购买车位的合同合法有效，费用已经交清，业主对车位已经实际使用，并向物业公司缴纳了物业管理费，我司予以认可。业主多次向我司主张权利，我司因债务纠纷，无法解决，故酿成纠纷。我司愿积极配合，解除冻结手续。同意案外人的执行异议请求和事实理由，没有其他意见。本院查明，申请人何奕与被申请人谭建民、金秋公司民间借贷纠纷一案，在仲裁庭主持下，申请人何奕与被申请人谭建民、金秋公司达成了调解协议，张家界仲裁委员会据此于2018年4月28日作出张仲裁字（2018）12号裁决：（一）被申请人谭建民偿还申请人何奕本金1500万元，按照月利率2%的标准，从2013年9月26日起给申请人何奕支付至2018年4月26日的利息1650万元；（二）被申请人谭建民在2018年4月29日将上述（一）项裁决履行完毕；若未实际履行，则被申请人谭建民按照2%月利率标准支付欠款余额的利息，息随本清；（三）申请人何奕对被申请人金秋公司位于长沙市××路××段××号××栋××室栋××（长房权证天心字第710273149号）、1栋地下室栋-1028至-1034（长房权证天心字第710273161号至710273167号）、1栋地下室栋-1051（长房权证天心字第710273184号）、1栋地下室栋-1053至-1059（长房权证天心字第710273186号至710273192号）、1栋地下室栋-1081至-1108（长房权证天心字第710273214号至710273241号）、1栋地下室栋-1110至-1125（长房权证天心字第710273243号至710273258号）、地下室栋-2002至-2020（长房权证天心字第710273414号至710273432号）、地下室栋-2029至-2032（长房权证天心字第710273441号至710273444号）、地下室栋-2038（长房权证天心字第710273450号）、地下室栋-2042（长房权证天心字第710273454号）、地下室栋-2046至-2047（长房权证天心字第710273458号至710273459号）、地下室栋-2054（长房权证天心字第710273466号）、地下室栋-2056至-2061（长房权证天心字第710273468号至710273473号）、地下室栋-2071至-2089（长房权证天心字第710273483号至710273501号）、地下室栋-2091至-2095（长房权证天心字第710273503号至710273507号）、地下室栋-2097至-2160（长房权证天心字第710273509号至710273572号）、地下室栋-2166（长房权证天心字第710273578号）、地下室栋-2168至-2173（长房权证天心字第710273580号至710273585号）、地下室栋-2199至-2200（长房权证天心字第710273611号至710273612号）、地下室栋-2214（长房权证天心字第710273626号）、地下室栋-2218至-2220（长房权证天心字第710273630号至710273632号）、地下室栋-2224至-2226（长房权证天心字第710273636号至710273638号）、地下室栋-2240（长房权证天心字第710273652号）共计200套抵押房产享有优先受偿权；（四）被申请人金秋公司对上述第（一）、（二）项裁决承担连带清偿责任。仲裁费85525元由被申请人谭建民、金秋公司共同承担。因被申请人谭建民、金秋公司未自动履行义务，何奕向本院申请强制执行申请，本院于2018年5月8日立案执行，执行案号为（2018）湘01执408号。2018年5月28日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2018）湘01执408号协助执行通知书，查封被执行人金秋公司名下位于长沙市天心区××路××段××号××栋××室××共计228个地下车位；地下室-2001至-2292、-2297至-2299共计295个地下车位，总计523个地下车位，查封期限自2018年5月28日至2021年5月27日止。案外人胡巧红不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2008年10月12日，案外人胡巧红与金秋公司签订了《地下停车位买卖合同》（合同编号-××0），购买案涉第××栋负××层第-××0号车位，该车位总价款为16.3万元。合同约定买受人胡巧红在合同签订当日一次性向金秋公司支付车位款16.3万元。金秋公司收款后出具了收条，同时将案涉停车位交付案外人使用。本院认为，本案涉及对不动产无过错买受人物权期待权的保护问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，本院查封案涉停车位的时间是2018年5月28日，案外人胡巧红与被执行人金秋公司此前已于2008年10月12日签订了地下停车位买卖合同并缴纳了合同总价款；其次，案外人胡巧红与金秋公司办理了停车位交付手续后，已缴纳停车位物业管理费，案外人胡巧红在人民法院查封之前已合法占有使用案涉停车位；第三，案涉停车位未办理产权过户登记非因案外人胡巧红自身原因。因此，本院执行案涉××天下城第××栋负××层第-××4号（合同车位号-××0号）车位缺乏法律依据，案外人胡巧红提出的异议理由成立，本院予以采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：中止对登记在长沙金秋房地产开发有限公司名下位于长沙市天心区××路××段××号××栋××层××号（合同车位号-××0）停车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  贺元芳审判员  彭京华审判员  谭斯元二〇二一年五月十四日书记员  李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。