广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8123号上诉人（原审被告）：广州海威物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠吉路71号整栋，统一社会信用代码91440101MA59ML6P45。法定代表人：陈清星，该公司经理。委托诉讼代理人：谭传剑，广东中屹行杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡银棋，男，1979年11月27日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托代理人：解晶，广东辩明律师事务所律师。上诉人广州海威物业管理有限公司（以下简称海威公司）因与被上诉人胡银棋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海威公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回胡银棋的全部诉讼请求。事实和理由：（一）胡银棋于2019年5月后停止缴纳租金水电及管理费，根据《租赁合同》第四条、第九条规定，其无权要求退还保证金，一审法院以合同无效为由判决退回保证金，属于认定事实及适用法律错误。《租赁合同》第四条约定，胡银棋交纳的保证金在合同期满后，其已缴清全部租金及其他费用并且无违约行为，按海威公司指定期限退出租赁商铺，并经海威公司验收所租商铺合格，海威公司退还保证金；第九条约定，如胡银棋拖欠相关款项超过30天，视为违约，海威公司有权解除合同，把该商铺连同附属场地收回，保证金不予退还。案涉租赁合同被认定无效，但根据《合同法》第九十八条的规定，违约金条款属于清算条款，仍然有效。胡银棋存在逾期缴纳租金水电及管理费等违约行为，故其无权要求退回保证金。（二）胡银棋在承租该场地过程中完全清楚和理解租赁场地之性质、现状等客观情况，海威公司在出租场地过程中并未存在任何隐瞒、欺诈，不存在过错。胡银棋未经报备，私人进行装修所产生的责任与后果应该由其自行全部承担，一审法院判定海威公司对合同无效承担主要责任并承担装修损失赔偿属于认定事实和适用法律错误。（三）一审法院在认定租赁合同无效的情况下引用合同条款作出判决，属于认定事实和适用法律错误。一审法院认定“案涉商铺交付使用时为毛坯状态、《租赁合同》中关于‘签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则海威公司有权自行解除合同’等约定以及海威公司确认胡银棋已对案涉商铺进行了装修，结合证人彭某的证言来看，海威公司对于胡银棋对案涉商铺进行装修的事实是知情同意的”，该认定是错误的。该合同条款的表述并非强制承租方进行装修，而是约定如果承租方需要装修应当在指定期限内进行，以免长时间空置对整个园区产生不良影响。故此恳请二审法院判如所请。胡银棋二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，海威公司上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉，维持原判。胡银棋于2019年6月19日向一审法院起诉请求：1.海威公司返还胡银棋保证金44400元、租金194176元（2018年4月1日至2019年4月30日）、管理费19170元（2018年2月1日至2019年4月30日）、水电费15288元（2018年4月1日至2019年4月30日），共计273034元；2.海威公司赔偿胡银棋装修损失177400元；3.海威公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月2日，海威公司（甲方、出租方）与胡银棋（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市xx区xx路自编xx号天河x城内D区33、34、34-1号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作办公、存货及销售使用；租赁期限3年，2018年2月1日至2021年1月31日。2018年2月1日至2019年1月31日月租金14800元，2019年2月1日至2020年1月31日月租金15688元，2020年2月1日至2021年1月31日月租金16629元；水费暂定5.25元/每立方，电费暂定1.53元/每度；管理费从2018年2月1日开始收取，每月1278元，另外卫生费、公摊水电费等属于代收费，由甲方代为收取并开具收据；乙方必须在签署本合同之日，向甲方支付合同保证金44400元，保证金不能作为租金、水电费、管理费或者其他乙方应缴纳的费用顶账；乙方应于每月5号前向市场管理处缴交当月租金、管理费，上月水电费等；乙方保证金在合同期满后，乙方已缴清全部租金及其他费用并且无违约行为，乙方按甲方指定期限内退出租赁商铺，并经甲方验收所租商铺合格，则甲方退还保证金给乙方（不计利息）；本合同有效期内，因使用上述物业而产生的各项税费，由乙方全部负责；乙方必须依本合同规定按时向甲方交纳租金及各项费用；乙方必须以乙方名义办理工商执照等有关证件，到税务部门登记，持证经营；乙方进场装修前必须将装修方案以报告形式交给甲方，并经甲方书面批准后方可施工；乙方在签订合同之日起15日内必须对所签商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则甲方有权自行解除合同，保证金归甲方所有，甲方无需给予乙方任何补偿；等内容。胡银棋、海威公司均确认海威公司在2018年2月2日将案涉商铺交付胡银棋使用。海威公司确认收取了胡银棋保证金44400元、2018年4月1日至2019年4月30日期间租金194176元、2018年2月1日至2019年4月30日期间管理费19170元、2018年4月1日至2019年4月30日期间水电费15288元。胡银棋、海威公司均确认从2019年5月1日起的租金等费用胡银棋未再向海威公司支付；案涉商铺在2019年2月左右被行政部门拆除一部分（大约占原商铺四分之一）；2019年4月16日开始案涉商铺所在的石材城被供电部门停止供电一个星期，然后恢复了照明用电（220伏），但没有恢复工业用电（380伏）。2019年4月29日，胡银棋委托律师向海威公司发出《律师函》，以案涉商铺被政府部门确认为违法建筑为由认为胡银棋、海威公司双方签订的《租赁合同》无效，依法海威公司应返还因合同取得的财产并赔偿胡银棋所受到的损失，包括但不限于装修费用、停业损失等，要求海威公司自收函之日起5个工作日内联系其妥善处理此事。2019年6月19日，胡银棋提起本案诉讼。2019年9月30日庭审时，海威公司称案涉商铺仍由胡银棋控制使用，因为胡银棋的很多物品仍然摆放在案涉商铺内，场地的门锁也是胡银棋上锁的，钥匙没有交还给海威公司，胡银棋也没有与海威公司办理退场的手续。胡银棋称案涉商铺由海威公司控制，其确认案涉商铺内仍有其物品，其此前已把小物品搬出去，但机器设备和物料等大物品无法搬出，因为海威公司以其拖欠租金为由阻止其搬出（具体是将案涉商铺所在建材市场的大门关上，不让其搬出）。胡银棋、海威公司均确认案涉商铺是开放式的，但在案涉商铺内建有一间小办公室，胡银棋有私人物品在该办公室里，该办公室的钥匙胡银棋没有交给海威公司；胡银棋将案涉商铺实际用于生产加工大理石。海威公司向一审法院申请证人彭某出庭作证，证人彭某出庭作证称：我的工作职务是天河xx城（以下简称石材城）市场管理处经理。大约2017年，胡银棋来我方市场想要租赁商铺，具体并不是我接待的，所以情况我不太清楚。我只知道胡银棋是过了大概3个月才搬进来石材城。对于胡银棋装修的情况，我休完长假回到公司时，胡银棋的装修基本快完工了，胡银棋的装修内容是建了一间办公室、卫生间、厨房，还搭建了阁楼。关于陈某元承租商铺的经过，我比较清楚。陈某元大概是2018年上半年（肯定是比胡银棋承租时间要晚）想要承租商铺。经过三次查看，陈某元、段某星和何某发决定要承租我方市场内的停车场，就向我方交了一点定金，并和我方订下来整个停车场的总租价。之后，他们三方内部协商确定好如何划分停车场和租价后，就过来分别和我方签订了商铺租赁合同。陈某元装修前并没有到海威公司处报备过，而等陈某元装修了大约一半时海威公司才知道他所进行的装修，而且当时因为陈某元搭建阁楼，其阁楼因为结构的原因，稳固性不够，我方还对其提出对安全性必须有保障，在陈某元向我方作出保证后，我方才让其继续装修。我方并不会不让陈某元去装修，但其进行装修应该要符合安全要求。陈某元装修的内容是在案涉商铺里搭建了分层的阁楼，第一层建了一间办公室、厨房、洗手间，第二层也建了几间办公室，建蓄水池、排污池。另外，因为他们三方承租的需要，我方还帮他们进行建隔墙（费用是由我方承担）。市场内商铺是否装修及如何装修都由承租人自己决定，我方不干预，但我方一般要求承租人到我方管理处报备（拿相关的图纸给我方管理处进行备案，要我方看结构和排污的问题需达到我方的要求，但陈某元他们三家都没有拿相关的图纸过来管理处）。在胡银棋和陈某元装修完之后，我方没有对他们的装修情况提出异议。胡银棋和陈某元承租的商铺紧紧挨着河涌，基本没有距离。因为河涌（水沟）的岸边要保留两三米的空隙区（行政部门提出的要求），所以所有紧挨着河边的商铺我方都发出了通知要将该范围内的建筑物拆除，我方具体也提出了一些补贴措施，一是被拆除的面积所对应的租金直接减去，不用再缴，二是拆除和重新砌墙的施工由我方负责和承担费用，三是如果涉及有拆除承租人之前自己建的建筑物，我方会有对应的补偿。两案案涉商铺都存在有部分被拆除的情况，被拆除的位置就是紧挨着水沟的墙，其中陈某元商铺被拆除墙体已经内移一定的位置后重新建起来，但胡银棋商铺被拆除的墙体，因为附近有生产机器，所以无法移位置重新建墙。胡银棋的商铺内还存放有胡银棋的生产设备、货物等，刚开始拆除临水沟的隔墙时，我方和胡银棋协商补偿的问题，但双方没有达成一致，于是胡银棋从2019年5月开始拒绝缴纳租金，后来，水电费、管理费、租金都没有缴纳，胡银棋并没有向我方提出来要求把上述设备、货物搬走。但现在，胡银棋已经拖欠我方很多租金等费用，所以我方现在也不允许胡银棋将这些东西搬走。我还听说，胡银棋想要把这些机器卖给别人，但我还提醒人家注意，因为胡银棋欠我方很多租金，所以这些机器不能随便卖给别人的。我方确认是曾阻拦何某发将其商铺内机器搬离，因为当时何某发欠租，我方对此报警，何某发也报过警。石材城从2019年4月16日开始停电，停电约一周左右开始恢复提供220伏的生活用电，但没有恢复工业用电。停电不是海威公司进行的，而是环保等相关部门让供电部门停电。从停电之后，石材城的商铺还可以正常经营，虽然没有工业用电，但是还是可以买板。我方没有收到政府的部门认为石材城涉嫌违建的通知。关于装修损失，胡银棋提交证据广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司于2019年5月31日出具的《胡银棋拟申请赔偿事宜所涉及室内装修工程费用专项资产评估报告》（以下简称《评估报告》）。该报告载明：案涉商铺室内装修工程费用经过评估测算，本次评估采用成本法计算而得出委估的资产于评估基准日2019年5月23日的市场价值为177400元；根据胡银棋提供的资料，经营场所的面积约300平方米，装修工程于2018年5月竣工，本次评估的为装修工程的重置成本，未考虑装修工程的各种贬值；根据评估人员现场勘查，胡银棋承租的经营场所主要包括加工区域和办公区，加工区域装修工程主要包括混凝土地坪，沉箱制作安装及排水沟砌筑等项目，办公室区域的装修工程主要包括铝合金玻璃窗，玻璃门，不锈钢门制作安装，阁楼搭建，楼梯制作安装，隔墙砌筑，墙面砂浆批荡，涂乳胶漆，大理石背景墙制作安装，墙地面贴抛光砖，及铝扣板、硅钙板天花吊顶等项目，另有门头招牌制作，水电安装，橱柜安装，电器安装，家具购置等项目；相应的室内装修工程费用评估明细表涉及可移动可拆卸物品的项目为：热水器1250元，空调2200元，办公台3200元，茶几1800元。经质证，海威公司对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为评估出来的结果是案涉商铺装修的工程费用，而不是当前的装修残值损失，报告指明了本次评估是装修工程的重置成本，未考虑装修工程的各种贬值。已经发生法律效力的（2019）粤0106民初9571号民事判决查明了以下与本案相关的事实：1.2017年5月19日，案外人广州市正唐物业管理有限公司（出租方、甲方）与海威公司（承租方、乙方）签订物业租赁合同，约定乙方承租甲方位于广州市xx区xx二线仓库房屋及空地，按现状出租给乙方作石材市场使用，物业场地面积29667.3224平方米（其中空地面积15851.6543平方米，建筑面积13849.5882平方米），租赁期限自2017年3月16日至2031年7月30日等。2.本案审理过程中，一审法院分别向广州市天河区人民政府珠吉街道办事处（简称“珠吉街道办”）及广州市规划和自然资源局天河区分局（简称“天河规划资源局”）发函调查，上述单位分别作出复函。一、2019年6月28日天河规划资源局复函称：东圃镇吉山村委会（东圃二线仓库）在天河区吉山村大陂地段，未经城市规划行政主管部门报建批准，于1995年间，擅自兴建一栋两层、十二栋一层框架、简易结构的仓库、办公楼，建筑面积12240平方米；经原广州市城市规划局天河区规划分局《违法建设行政处罚决定书》（穗天规决[2001]208号）对上述违法建设，限于接到处罚决定书之日起15日内，无条件自行拆除；根据《广州市城市管理综合执法细则》、《广州违法建设查处条例》（修订）第三、四条之规定，自2011年10月9日起，违法建设由城管部门负责查处。二、2019年7月2日珠吉街道办复函称：（一）《再次责令清理拆除河湖管理范围内违法建设的通知》和《关于限期清理拆除河湖管理范围内违法建设的通知》（该份通知派发时是无加盖公章的）两份通知是由我街工作人员派发至天河国际石材城管理处；《关于涉嫌违法建设的告知函》是由天河区城市管理和综合执法局通过天河区自动办公系统发至我街，其中《告知函》是作为附件发送。（二）我街根据《广东省总河长令》（2018年第1号）、《广州市总河长令第1号》、广东省水利厅关于印发《的通知》（粤水建管[2018]121号）、《广州市河长制办公室关于印发广州市在全市江河湖库“五清”专项行动工作方案的通知》（穗河长办[2018]376号）等文件关于河湖管理范围内违法建设的整治要求，并参照《关于加快核查、拆除河涌管理范围内违法建设的通知》（穗天河长办发[2018]94号）中附件2《关于公布天河区重点河涌流域范围以及河道管道范围的通知》（穗天住建发[2017]112号）和《广州市河长制办公室关于交办152条黑臭河涌的支涌及边沟边渠违法建设整治任务的通知》（穗河长办[2018]369号）中摸查范围：“黑臭河涌的支涌两侧6米范围及边沟边渠两侧3米范围内的建（构）筑物”，继续对我街辖内河涌及边沟边渠等水系两岸开展摸查工作，摸查发现天河国际石材城部分建构筑物在边沟边渠（风水涌流域内的边沟边渠）两侧3米范围内，河道两岸不贯通。因此向天河国际石材城管理处发出《再次责令清理拆除河湖管理范围内违法建设的通知》和《关于限期清理拆除河湖管理范围内违法建设的通知》，要求相关业主自行拆除边沟边渠两侧3米范围内的建（构）物，贯通河道两岸。其中案涉商铺广州市天河区xx路自编xx号“天河国际石材城”D区38、39号部分建构筑物在边沟边渠3米范围内等。另附广州市天河区人民政府珠吉街道办事处2019年3月8日印发的《关于研究天河国际石材城整治工作的会议纪要》，载明：……会议提出，天河国际石材城前期虽有办理建设用地批准书，但没有办理后续的报建手续，属历史违建，应纳入分期治理范围；在现行规划下，该石材城项目已位于天河智谷片区范围内，已不符合用地发展规划；根据《广州市产业用地指南（2018）年版》，石材加工属于限制类用地，天河国际石材城也不符合相关产业用地规划。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据一审法院向广州市规划和自然资源局调查的结果显示，案涉商铺及其所在石材城并未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，海威公司作为出租人，应将符合法律规定及合同约定的案涉商铺交付给胡银棋使用，但海威公司将未取得建设工程规划许可证的案涉商铺出租给胡银棋使用，其应对《租赁合同》无效承担主要责任；胡银棋作为承租人，未对案涉商铺是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，其对《租赁合同》无效亦应承担部分责任。综上分析，结合公平原则及综合本案案情，一审法院对胡银棋的诉讼请求作如下处理：一、关于租赁保证金，《租赁合同》无效，胡银棋要求海威公司退还保证金44400元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。二、关于租金、管理费、水电费，经查，海威公司于2018年2月2日将案涉商铺交付给胡银棋，胡银棋接收案涉商铺后已实际对案涉商铺进行装修并使用。从证人彭某的证言来看，案涉商铺在2019年4月存在被停电的情况，故根据公平原则，考虑胡银棋、海威公司双方对导致合同无效的过错程度及胡银棋对案涉商铺的经营用途，一审法院综合本案案情酌情认定由海威公司向胡银棋返还2019年4月部分租金7844元。但胡银棋要求海威公司返还其实际使用案涉商铺期间的其他已付租金，与上述法律规定相悖，一审法院不予支持。至于管理费和水电费，胡银棋在上述使用案涉商铺期间已经实际享受了相应的管理服务及使用水电，其要求海威公司返还管理费和水电费欠缺理据，一审法院不予支持。三、关于经济损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”虽然海威公司抗辩称胡银棋对案涉商铺的装修未经其同意，但根据案涉商铺交付给胡银棋使用时为毛坯状态、《租赁合同》中关于“签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则海威公司有权自行解除合同”等约定以及海威公司确认胡银棋已对案涉商铺进行了装修，结合证人彭某的证言来看，海威公司对于胡银棋对案涉商铺进行装修的事实是知情同意的。而对于装修损失的金额，海威公司对胡银棋提交的证据《评估报告》真实性并无异议，一审法院依法采纳该证据，但上述《评估报告》的评估结论未考虑折旧及剔除未形成附合的装饰装修内容，故一审法院根据公平原则，考虑上述因素并结合胡银棋、海威公司对导致合同无效的过错程度，酌情认定由海威公司赔偿胡银棋形成附合的装饰装修损失66794元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月8日判决如下：一、广州海威物业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，向胡银棋退还保证金44400元；二、广州海威物业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，向胡银棋退还2019年4月部分租金7844元；三、广州海威物业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，向胡银棋赔偿装修损失66794元；四、驳回胡银棋的其他诉讼请求。一审案件受理费8060元，由胡银棋负担5930元，广州海威物业管理有限公司负担2130元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.海威公司是否应当向胡银棋退还保证金44400元；2.海威公司是否应当对胡银棋的装修损失承担赔偿责任。现评析如下：关于租赁保证金是否应退还的问题。案涉商铺所在石材城未取得建设工程规划许可证，故海威公司与胡银棋签订的《租赁合同》应属无效，相应该合同所约定的违约责任条款亦归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”现海威公司上诉以胡银棋违约为由主张不予退还保证金，缺乏法律依据，本院不予认定。关于胡银棋装修损失的赔偿问题。案涉《租赁合同》已明确约定“签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业”等，且海威公司自行提供证人彭某的证词也反映，海威公司作为场地出租方早已知晓胡银棋等人对商铺进行装修的情况，但也从未就此提出异议。故一审法院结合合同约定及本案客观事实认定海威公司对案涉商铺装修知情并同意并无不当，本院予以确认。海威公司上诉提出不予赔偿装修损失，理由均不成立，本院亦不予支持。综上所述，海威公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2681元，由广州海威物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年五月二十六日法官助理杨希书记员叶小琳