安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1125民初1170号 原告：董小龙，男，1986年4月4日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告：沈杨，女，1988年5月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 两原告共同委托诉讼代理人：代本利，安徽垚格律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李荣翠，安徽垚格律师事务所实习律师。 被告：韩玲，女，1976年11月4日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：赵志武，男，1972年10月6日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：刘福东，安徽曲阳律师事务所律师。 被告：陈新胜，男，1963年6月9日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：陈道龙，男，1953年6月5日出生，汉族，住安徽省定远县。 第三人：定远县百聿年房产经纪有限责任公司，住所地定远县定城镇合蚌路龙星花园1幢109/110室，统一社会信用代码91341125MA2PEMJL21。 法定代表人：沈玲，执行董事。 委托诉讼代理人：范国利，男，1966年7月7日出生，汉族，该公司员工，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：戴家友，安徽奇胜律师事务所律师。 原告董小龙、沈杨与被告韩玲、赵志武、陈新胜、陈道龙、第三人定远县百聿年房产经纪有限责任公司（以下简称百聿年房产公司）合同纠纷一案，本案于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董小龙、沈杨及其委托诉讼代理人代本利、李荣翠，被告赵志武的委托诉讼代理人刘福东、陈新胜，第三人百聿年房产公司的委托诉讼代理人范国利、戴家友到庭参加诉讼，被告韩玲、陈道龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董小龙、沈杨向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法解除《二手房买卖·居间代理合同》；2、被告返还原告购房款33万元，双倍返还购房定金4万元并承担本案的全部诉讼费用；3、被告赔偿原告损失7.4万元即违约金37万元的20%。事实与理由：原告于2018年9月18日在第三人居间下，与被告陈新胜代理的韩玲签订了一份《二手房买卖·居间代理合同》，约定：被告韩玲将位于定远县定城镇新二中附近的山湖花园5栋406室的拆迁安××房以37万元的价格售予原告；原告于2018年9月18日付房款20万元（含定金2万元）；2018年9月30日前付15万元；余款2万元在被告将拆迁协议变更完并交房时原告付清；并约定被告于2018年10月20日前将房屋及附属物正式交付原告使用。 原告分别于2018年9月18日、9月30日、12月15日各交给代理人陈新胜购房款20万元（含定金2万元）、10万元、5万。 到了约定的交房日，原告要求被告交付案涉房屋。原告找到陈新胜，陈新胜称其所收款项已交予赵志武并让原告去起诉。后得知被告韩玲矢口否认其售房事实，陈道龙称其不知道该事，赵志武因涉嫌刑事犯罪在看守所羁押。 综上，原告合同目的无法实现，特具状起诉，请依法判如所诉。 被告韩玲向本院递交书面答辩状称，本人对山湖花园5栋405、406室房屋不知情，也从未委托任何人出卖上述房屋。 被告赵志武辩称，前后经过，同意陈新胜的答辩意见。赵志武为所卖安置房的实际所有人。赵志武委托陈新胜与原告方签订合同。韩玲对安置房属谁所有以及出卖安置房不知情。该房屋原告支付的购房款，赵志武已收到，且房屋已交付原告。至今未办过户手续是因为赵志武被拘，导致过户手续未能办成。赵志武认为合同有效。2019年6月以后，安置房可以办理过户手续，所以原告要求解除合同，赵志武不同意。请法庭依法判决。 被告陈新胜辩称，当时买房时，原告、赵志武、百聿年房产都同意我代理赵志武家属签字。每笔款项都由百聿年房产人员、我、原告夫妻一起到曲阳派出所赵志武办公室，交于赵志武手中。我没有沾钱，不应承担责任。由于原告多次拖欠房款未付，导致没有及时过户。后赵志武涉嫌犯罪被逮捕。房子没有过户，原告占主要责任。请法庭依法判决。 被告陈道龙未答辩。 第三人百聿年房产公司述称，一、《二手房买卖·居间代理合同》合法有效；二、答辩人已经履行了居间代理合同的义务，没有任何过。答辩人作为有资质的居间人，与被答辩人订立合同，为其提供二手房合同的媒介服务和收取相应的报酬，双方订立的居间代理合同合法有效；答辩人已经履行了居间代理合同的义务，没有任何过错。答辩人作为居间代理合同的居间人只是被答辩人与陈新胜之间签订合同的介绍人。居间代理合同已履行完毕，不存在解除。依法驳回被答辩人董小龙、沈杨对答辩人的诉讼请。 原告董小龙、沈杨为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据证明：一、董小龙、沈杨身份证各一份，证明两原告的诉讼主体适格及其身份情况；二、2013年5月11日，定远县东门入口改造工程建设指挥部出具的公安指挥中心非本村村民购买安置房选房卡复印件，证明安置房选房卡反映被告陈道龙、赵志武系被征收人；三、2018年9月18日两原告通过第三人公司中介与被告签订的《二手房买卖·居间代理合同》一份，证明合同约定的相关内容；四、2018年9月18日、9月30日、12月15日被告陈新胜通过中介公司出具给原告沈杨的收据三份，证明原告通过中介已实际支付给被告购房款共计35万元的事实。 被告赵志武质证认为，对上述证据均无异议；五万元的收据同样证明了原告违反合同约定。 被告陈新胜质证认为，对上述证据均无异议。35万元我一分钱没有沾手，都是原告夫妻、百聿年房产公司人员和我一起到赵志武办公室交给赵志武的。 第三人百聿年房产公司质证，对上述证据均无异议。 被告赵志武、陈新胜、第三人百聿年房产公司未向本院举证。 被告韩玲、陈道龙未向本院举证，也未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。 本院出示了2021年3月16日对赵志武的询问笔录。 原告董小龙、沈杨对询问笔录的意见为，案涉房屋并未实际交付，房屋也并非赵志武本人所有，更不是赵志武本人的拆迁安置房屋，其他认可。 被告陈新胜、第三人百聿年房产公司对询问笔录均无异议。 本院另出示《公安指挥中心工程建设范围内房屋征收补偿安置协议书》。 到庭当事人对该协议书均无异议。 对原告所举四组证据，因被告对其真实性均无异议，本院依法予以确认。 本院经审理查明案件事实如下：2013年3月30日，陈道龙作为被征收人与定远县东门入口改造工程建设指挥部签订《公安指挥中心工程建设范围内房屋征收补偿安置协议书》，对被征收的房屋面积、奖励面积、购买住宅安置房情况及价款、结算金额等进行了约定。陈道龙作为被征收人签名。 2013年5月11日，由定远县东门入口改造工程建设指挥出具的《公安指挥中心非本村村民购买安置房选房卡》中载明：“编号：（外购）第叁拾贰号（32号）（城中村）被征收人姓名：陈道龙，身份证号码：341125195306××××选房地点：①五号楼，户型：Ｄ，房号：405，面积：95.99ｍ2②五号楼，户型：Ｄ，房号：406，面积：95.99ｍ2，合计选房面积：191.98ｍ2被征收人签字：赵志武”。第六工作队队长、审核人、选房大厅等人在选房卡下方签名并加盖“定远县东门入口改造工程建设指挥”印章。 2018年9月18日，韩玲（甲方）、董小龙（乙方）、百聿年房产公司（丙方）三方签订《二手房买卖·居间代理合同》，主要约定：甲方将下列房屋卖给乙方，并收取定金人民币贰万元（定金充房款）。甲方房屋位于山湖花园5栋406室，面积约96m2。双方商定成交毛坯价格为人民币￥370000大写叁拾柒万元整，房款支付具体约定为：1、2018.9.18日付房贰拾万元正（含定金贰万）；2、2018年9月30日前，乙方付甲方壹拾伍万元整；3、余款贰万元整在甲方将拆适协议变更完并交房时，乙方付清。甲方于2018年10月20日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。合同履约后甲乙双方的违约责任：逾期交房：甲方逾期交房，每逾期一天，每日按成交价的千分之壹向乙方支付违约金，逾期超过30天，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除本合同后10天内将已收房款和定金返还乙方，并按总房款的20%向乙方支付违约金。逾期付款：乙方期付房款，每逾期一天，每日按当期应付房屋价款的千分之壹向甲方支付违约金，逾期超过30天，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方应在解除本合同后10天内将已收房款和定金退还乙方，并有权要求乙方按总房款的20%支付违约金，违约金从应退款中除。其它约定事项：甲方负责把拆迁协议更改到乙方名下，找补政府拆迁办的差价款由甲方承担；如遇拆迁协议不能变更到乙方名下，甲方从总房款中扣除房款壹万伍仟元整。中介信息费由甲方考虑，乙方只付自己的中介费。合同下方甲方委托代理人栏陈新胜签名按印，乙方栏沈杨签名按印，丙方代理人栏范国利签名并加盖百聿年房产公司公章。 合同签订后，2018年9月18日、9月30日、12月15日，沈杨分别以现金支付给赵志武20万元、10万元、5万元，共计35万元房款（其中含定金2万元）。 审理中，原告董小龙、沈杨，被告赵志武、陈新胜，第三人百聿年房产公司均认可，是赵志武委托陈新胜出售案涉房屋；韩玲未参与案涉房屋的买卖，也未委托陈新胜卖房；卖房款均由原告支付给赵志武。董小龙、沈杨至今未实际使用案涉房屋。 现原告以韩玲、陈道龙不认可售房，且被告未将房屋交付为由，诉讼来院。 另查明，董小龙、沈杨系夫妻关系，韩玲与赵志武系夫妻关系，陈道龙是韩玲哥哥，赵志武与陈新胜系朋友关系。案涉房屋系拆迁安置房，被征收人是陈道龙。虽然赵志武在选房卡的被征收人签字栏签名，但其未提供充分证据证明其是实际被征收人，且在本院与赵志武谈话时，其也陈述，其是陈道龙户的包保责任人。 本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉合同应否解除；2、原告主张返还购房款33万元、双倍返还定金4万元及7.4万元违约金，应否支付及由谁返还。 关于焦点1，赵志武以韩玲之名向外出售房屋，并委托陈新胜在合同甲方委托代理人处签名，此事实董小龙、沈杨、百聿年房产公司均明知，三方签订的《二手房买卖·居间代理合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效合同。各方均应按约履行。现原告按合同约定支付购房款，赵志武也应按约定将房屋交付给原告使用，现被告长期未将房屋交付给原告使用，以致原告合同目的不能实现，且按双方约定，赵志武应于2018年10月20日前将房屋交付给原告使用，逾期30天，原告有权解除合同。虽然原告应在2018年9月30日前将购房款35万元交付给赵志武，而其中有5万元，原告直至2018年12月15日才支付给赵志武，但赵志武予以收取，应视为赵志武对原告给付期限的变更，此后赵志武长期未将房屋交付给原告使用，构成根本违约，故解除合同的条件已成就，原告有权解除二手房买卖合同。因《居间代理合同》已履行完毕，不存在解除。 关于焦点2，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。 赵志武以其妻韩玲之名向外售房，未经韩玲同意，韩玲也不知此事，且原告也认可韩玲未参与卖房，故韩玲不应承担返还购房款及违约金的法律责任。 赵志武以其妻韩玲之名向外售房，并委托陈新胜在卖方（甲方）的委托代理人栏签名，陈新胜系赵志武的委托代理人，其签名的法律后果，应由被代理人赵志武承担责任，故陈新胜也不应承担返还购房款及违约金的法律责任。 赵志武对外售房，买房人、居间人均明知，且由赵志武收取购房款，该房屋的被征收人陈道龙并未对赵志武授权，赵志武作为行为人应对该买卖房屋的行为后果承担法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定和双方的约定，赵志武应承担返还购房款35万元（包括定金2万元）及承担违约金7万元的法律责任。原告主张被告应双倍返还定金4万元及承担违约金7.4万元（房款是35万元，另2万元是变更拆迁协议的钱），不符合法律规定及双方约定，本院不予支持。 陈道龙作为被征收人，未参与案涉房屋的买卖，现也无证据证明其与案涉房屋买卖有关，故原告要求其共同返还还购房款及违约金的主张，本院不予支持。 审理中，虽经本院多次调解，但赵志武方未能将案涉房屋交付原告使用。 依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百七十六条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告董小龙与被告韩玲、赵志武、陈新胜于2018年9月18日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告赵志武于本判决发生法律效力后十日内返还原告董小龙、沈杨购房款35万元及给付违约金7万元； 三、驳回原告董小龙、沈杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7960元，减半收取3980元，由原告董小龙、沈杨负担215元，被告赵志武负担3765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李恩福 二〇二一年五月十日 书记员  吴梦醒 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。