贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2831号上诉人（原审被告）：遵义海天物业服务有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区遵南大道黔北国际汽车博览中心，统一社会信用代码：91520321573302284A。法定代表人：宴茂才，公司总经理。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡娟，女，1975年7月27日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：陈显忠，1968年5月3日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，系蔡娟丈夫。委托诉讼代理人：邓坤，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心，统一社会信用代码：915203216975159270。法定代表人：李永林，公司总经理。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人遵义海天物业服务有限公司（以下简称“海天物业公司”）因与被上诉人蔡娟、遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒房开公司”）委托合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人海天物业公司上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6959号民事判决，改判驳回蔡娟的一审诉讼请求或者发回重审；二、本案一二审诉讼费用由蔡娟、天恒房开公司承担。事实与理由：一、原审法院认定蔡娟与海天物业公司存在委托租赁合同关系，属于事实认定错误。蔡娟于2011年8月27日向天恒房开公司购买案涉房屋后，天恒房开公司担保每年按照总房款的9.5%作固定回报，蔡娟当即委托海天物业公司出租该房屋，海天物业公司对外出租的实际价格根本达不到该总房款9.5%的约定标准，故每月的不足部分由天恒房开公司补足交给蔡娟。从《委托出租合同》的内容及履行情况，并结合蔡娟购房当天就与海天物业公司签订《委托出租合同》来看，该《委托出租合同》实际上应为蔡娟与天恒房开公司所签订的《商品房买卖合同》的补充协议，而非租赁合同关系。二、原审法院判令海天物业公司支付租金，属于法律适用错误。本案中当事人之间约定的销售返租款实际为购房款的交易行为，这损害了国家税收利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《委托出租合同》应属无效。对造成合同无效，合同双方均有过错的，应当按照合同无效相互返还原则，根据海天物业公司实际收取的租金进行折价返还。目前，海天物业公司与天恒房开公司已经返还的金额远远超过了海天公司实际对外收取的租金，对于超出部分，蔡娟构成不当得利，应当返还给海天物业公司和天恒房开公司。三、因受新冠疫情的影响，经济下行，导致房屋无法出租或者无法收取租金，故要求蔡娟立即接收房屋，依法结算。综上，特提起上诉。被上诉人蔡娟辩称：蔡娟与海天物业公司签订的《委托出租合同》系双方真实意思表示，也是合法的市场运营行为。故双方应当按照合同约定履行义务，天恒房开公司在一审中明确表示愿意对本案的欠款承担连带支付责任。故一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回海天物业公司的上诉请求。被上诉人天恒房开公司辩称：对于海天物业公司的上诉意见无异议。被上诉人蔡娟向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令海天物业公司立即支付蔡娟2019年7月1日至2019年12月31日期间营业房租金255547.60元，并以此为基数按日0.05％向原告支付滞纳金自2020年1月31日至付清之日止；二、请求判决天恒房开公司对上述款项承担连带清偿责任；三、本案的案件受理费、保全费等由海天物业公司、天恒房开公司承担。一审法院认定事实：蔡娟与海天物业公司于2011年8月27日签订了七份《委托出租合同》，约定蔡娟将其在天恒房开公司购买位于播州区龙坑街道办的“汽博城”的7间营业房（房号为：汽车超市1单元1层5、6、7、31、32、33、34号）委托海天物业公司出租。双方约定委托期限为10年，从蔡娟付清购房款之次月1日起至第120个月末止。同时约定海天物业公司每年向蔡娟支付租金511095.17元（不含税），此租金系按照蔡娟向天恒房开公司支付购房款9.5％计算所得。海天物业公司在每年的1月30日前与蔡娟结清上年度租金，逾期应当承担每日万分之五的滞纳金。海天物业公司于2020年1月21日支付了蔡娟2019年度上半年租金255547.57元，下欠255547.60元租金至今未付。庭审中，一审法院根据蔡娟的申请和提供的担保，冻结了海天物业公司的银行存款（金额以283657.84元为限）。天恒房开公司自愿对海天物业公司的上述欠款承担连带责任。一审法院认为，蔡娟与海天物业公司签订的委托出租合同，合法、有效，应对当事人产生法律拘束力。海天物业公司承认欠蔡娟2019年度租金255547.60元事实及天恒房开公司自愿承担连带责任，一审法院予以确认。蔡娟主张按照日万分之五支付滞纳金，该滞纳金实际系违约金的性质，故其主张过高，海天物业公司抗辩应予调整的意见，一审法院予以采信。一审法院确定按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算，时间从欠付款之次日即2020年1月31日起开始计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、限海天物业公司于本判决生效后一个月内支付蔡娟租金255547.60元及违约金（以所欠租金为基数，自2020年1月31日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算违约金）；天恒房开公司对上述款项承担连带责任。二、驳回蔡娟的其余诉讼请求。案件受理费5554.00元，减半收取计2777.00元、财产保全申请费1938.00元，共计4715元，由海天物业公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院在二审中查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，蔡娟向天恒房开公司购买位于播州区龙坑街道办的“汽博城”的7间营业房后，与海天物业公司签订7份《委托出租合同》，委托海天物业公司对该7间营业房进行对外出租。该《委托出租合同》是蔡娟与海天物业公司真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，依法成立并生效。对海天物业公司提出《委托出租合同》无效的上诉意见，本院不予采纳。蔡娟与海天物业公司签订《委托出租合同》后，已依约将7间营业房交付给海天物业公司进行对外出租，蔡娟已依约履行了合同义务，海天物业公司亦应当按照《委托出租合同》的约定向蔡娟支付租金。根据《委托出租合同》及《补充协议》的约定，海天物业公司每年应向蔡娟支付租金511095.17元（不含税），但海天物业公司仅于2020年1月21日支付了蔡娟2019年度上半年租金255547.57元，尚欠2019年度租金255547.60元未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，海天物业公司应向蔡娟支付租金255547.60元并承担逾期付款的违约责任。综上所述，上诉人海天物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5554元，由上诉人遵义海天物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁晶晶审判员  马天彬审判员  娄 强二〇二一年五月二十一日书记员  刘守迪