上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34262号原告：上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX号综合楼3层。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：陈珏，女。委托诉讼代理人：倪宏，男。被告：上海北斗交大新能源汽车服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX号楼XXX楼。法定代表人：陈富伟，董事长。委托诉讼代理人：贺丽儒，女。委托诉讼代理人：张中明，男。原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈珏、倪宏，被告委托诉讼代理人贺丽儒、张中明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年8月20日至2020年11月19日期间的租金4,1048.46元；2.被告支付原告迟延支付租金的违约金(日租金为100元，以日租金的万分之四计算至被告履行之日止)；3.被告支付房屋占有使用费(自2020年11月20日起计算至被告实际搬离之日止，按日租金的1.5倍计算)；4.被告将中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号(D区8地块)第三层B9部位(以下简称系争房屋)退还原告；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定被告向原告租赁系争房屋，房屋建筑面积80平方米，租期为2018年11月20日至2019年11月29日止，合计年租金为35,040元，支付方式为每季度为一个支付周期，被告应在每个支付周期首月10日之前缴纳本季度的租金。2019年12月，原、被告签订了上述租赁房屋的续期合同，年租金为人民币36,500元。自2019年8月起，被告未按合同约定期限向原告按时支付租金，截止2020年12月31日，被告累计拖欠租金已达41,318.46元。经原告多次催收，被告却置若罔闻，为维护原告的合法权益,故原告特向法院起诉。被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司辩称，经双方沟通并协商一致，租赁合同已于2020年3月31日终止。被告还向原告寄送了关于终止双方租赁合同的书面通知挂号信，但被拒收。被告至2020年7月30日才收到原告方退租合同草拟完毕的通知。被告因经营困难未能及时付原告租金，并非故意拖欠，且当时正值协商解除合同之中。被告已于2020年4月2日将租金暂时付至2019年12月31日，剩余租金原本会在协商结束资金周转正常时支付给原告。2020年3月31日前，原告曾以防止可疑人员偷盗屋内财产，擅自将系争房屋上锁，侵害了被告当时拥有的合法的占有权和使用权，妨碍了被告正常的搬离活动，致使被告在屋内的物品无法按期搬离拖延至今。原告所述事实不完整，请求法院作出公正判决。本院经审理认定事实如下：系争房屋坐落的富特西一路XXX号房屋所有权人为上海外高桥集团股份有限公司，于2018年1月1日授权原告以原告的名义对外招商洽谈、签订租赁合同，租赁期限为五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年11月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积80平方米)出租给被告办公使用，租赁期限自2018年11月20日起至2019年11月19日。房屋租金为每建筑面积平方米每天1.2元、合计年租金为35,040元；租金每季度支付一次，每个支付周期首月的10日前，乙方应向甲方支付该季度的租金，首期租金(2018年11月20日至2019年2月19日)8,760元应在2018年11月10日前付清。在合同生效后10天内，乙方须一次预付3个月的租金为押金，合计8,760元。合同期满，乙方如需续租本合同确定的房屋或换租甲方其他的房屋，应在租赁期满前1个月书面通知甲方，经甲方同意，双方另订租赁合同，押金可转入新的租赁合同。双方补充约定，乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的、任何一方逾期支付违约金、赔偿金的，应视为逾期付款，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金。合同签订后，原告将系争房屋将交付被告，被告向原告支付了押金8,760元及截止2019年8月19日的租金。2019年12月3日，被告(乙方)与原告(甲方)签订《房屋租赁合同》,继续租赁系争房屋，建筑面积100平方米，乙方承租作展示、办公、仓储使用，租赁期限从2019年11月20日起至2020年11月19日，房屋租金为每建筑面积平方米每年365元、合计年租金为36,500元；租金每半年支付一次，每年度为一个支付周期，每个年度的首月的10日前，乙方应向甲方支付当期的租金，首期租金(2019年11月20日至2020年5月19日)18,250元应在2019年11月30日前付清。第四条押金约定，在本合同生效后7天内，乙方须一次预付3个月的租金为押金，合计9,125元，若合同生效后乙方欲退租，则押金不退。第九条违约责任约定，5.违约事实发生后，守约方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金、赔偿金，违约方均应继续履行合同。第十三条合同的生效、变更、续期和终止约定，……5.租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或终止合同，必须提前90天书面通知另一方，并在一方同意后，方可变更或终止合同。一方给对方造成损失的应予赔偿，依法免除责任的除外。6.乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失……D、乙方拖欠租金累计达一个月的。双方同时签订补充条款约定，6.乙方向甲方承诺和保证如下：(c)乙方保证在本合同租赁期内不会无故退租，若乙方擅自退租，甲方可视乙方的退租情况，要求乙方承担《租赁合同》第四条及补充条款约定的违约赔偿责任或要求乙方支付本合同全部租期10%～20%租金的违约金(两者中取多者)。8.违约责任尽管有租赁合同第9条第二款B的规定，但甲、乙双方明确同意下列情况之一的，应视为逾期付款。每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金：(a)乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的;(b)任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。被告未向原告补足该合同约定的押金数额，也未按约支付该合同项下的房屋租金。双方关于系争房屋租赁事宜的电子邮件沟通如下：1.被告于2020年3月31日向原告发件，要求原告将具体的所有账目及合同发一份明细清单给被告，核对无误后将按规定付款；被告这两天需要将存放在原告宿舍的一些车辆运营所需的产品配件投入到车辆运营中去，请原告不要无理阻拦，请通知安保给予配合放行，办公家具等物品暂时不会搬离；如果还是加以阻挠，造成正常运营无法开展的，将保留追究原告的赔偿责任。2.原告市场营销部张莉于2020年4月1日回复，希望尽快解决目前存在的贵司拖欠租金及物业费的问题。如不想继续租赁该房屋，也可提前申请退租。双方可协调提前终止租赁合同。在费用问题尚未解决之前，原告物业对被告派遣的车辆撤离财物的行为，进行合理询问和阻拦也是正当的。同时为了保护客户的财产，物业晚上对被告办公场所进行了加锁，并且第二天一早也及时解开，并未影响对房屋正常使用。催款通知单和两份合同作为附件一起发送。3.被告于2020年4月1日回复，阻拦于法无据；对账单会进行核对，核对后会给出答复。4.2020年4月7日，张莉要求被告“尽快就应付款支付一事给予反馈，刚电话里提到您这边需要提前退租，根据合同十三条第五款规定：在租赁期内，乙方由于特殊原告需要变更或终止合同，必须同提前90天书面通知一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止合同，请尽快给我司申请退租的书面通知(加盖被告公章)寄至上海外高桥保税区富特西三路XXX号XXX栋XXX楼市场营销部张莉收。”5.2020年4月17日，张莉“经我司催款，贵司已于4月支付了拖欠的物业费用960元及租金4,211.54元……目前我司也充分考虑贵司的实际情况作出让步，提出的方案请确认：1、同意贵司退租日2020.3.31，请贵司补一个季度租金9,125(2020.1.1-2020.3.31)，同时已签收的发票18,250元(对应租期2019.11.20-2020.5.19)退还我司；2、财务开新的发票13,336.54元给到贵司(2019.11.20-2020.3.31)；3、押金冲抵租金8,760元，对应发票租期(2019.8.20-2019.11.19)。以上费用结清后，贵司合同执行完毕。”6.2020年7月30日，张莉向被告发件“我这边已将退租合同草拟完毕，请您过目。如无异议，你先将情况说明盖好章扫描给我，让我先流转起来。合同是否公司能通过还要等流转后告知”。退租协议及情况说明作为附件一并发送。审理中，原、被告均未提供该草拟退租合同。2020年4月10日，被告向原告交付租金4,211.54元及物业费960元。2020年4月15日，原告向被告寄送催款通知函，要求被告于2020年4月10日前支付2019年8月20日至2020年5月19日的租金，如不支付按照合同原告将有权解除合同并通过法律途径向被告追索欠款及相应违约责任。该催款通知函于2020年4月22日退回。2020年4月11日，被告按“上海外高桥保税区富特西三路XXX号XXX栋XXX楼”地址向市场营销部张莉寄送停止租房“D8-35”通知，载明于2020年4月1日起停止租赁系争房屋，被告将于4月15日前将房屋内属于被告的物品搬离。该通知信函于2020年5月15日退回。被告表示，其员工曾于2020年4月17日亲赴原告公司送达停止租房“D8-35”通知，并将该通知交原告前台。审理中，被告表示，因系争房屋上锁无法搬离物品，且原告要求被告把费用结清了才同意搬离。原告表示因物业没有看到被告搬运物品的相关手续，故予阻止，并在租赁房屋上加了锁；原告一直要求被告按合同约定结算。原告不同意返还被告租赁押金。原、被告一致同意并确认系争房屋于2021年4月28日由原告自行收回。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同及补充协议约定，租赁期内，一方需要变更或终止合同，必须提前90天书面通知另一方，并在一方同意后，方可变更或终止合同。被告保证在本合同租赁期内不会无故退租，若擅自退租，原告可视被告的退租情况，要求被告承担《租赁合同》第四条(即押金不退)及补充条款约定的违约赔偿责任(即按逾期付款金额的日万分之四的比例支付滞纳违约金)或支付本合同全部租期10%～20%租金的违约金(两者中取多者)。故被告若欲解除合同，须提前90天通知原告并待原告同意。而现有证据表明，被告系于2020年4月7日向原告表达了退租的意愿，原告之后提出了解约方案并表明“费用结清后合同执行完毕”，也提示被告对方案进行“确认”；直至2020年7月30日，原告仍草拟了退租协议给被告，但被告对解约方案均未作回应。因此原、被告并没有就解除案涉租赁合同达成一致意见。被告不按合同约定支付租金、擅自搬离租赁房屋等行为确已构成违约，但原告依法也应当采取适当措施防止损失的扩大。被告提出退租、原告向被告催款并发函表示己方有权解除合同后，若被告仍不履行义务且亦无法强制被告继续使用系争房屋的，原告也应积极行使合同解除权，或者追究被告擅自解约的违约责任，最大限度地实现租赁物的使用价值。鉴于双方已约定了被告擅自退租的违约责任，故讼争租赁合同可确认于2020年7月7日解除，除欠付租金外，自被告提出退租之日起90天内的租金及约定的违约责任----押金不退并逾期付款滞纳金，被告应予承担。被告提出已支付的第一份合同项下的押金8760元用于抵扣该合同项下欠付的租金，有违双方“合同期满……另订租赁合同，押金可转入新的租赁合同”的约定，本院难以采纳。现原告主张的逾期付款违约金的计付起始日期并未早于合同约定的可计付该违约金的起始日期，可予准许。由于物业公司加锁导致被告部分物品无法搬离，而该物业公司为原告委托，故租赁房屋的空置损失宜由原告负担，原告主张的自2020年7月8日起的租金及房屋使用费，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司于2019年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月7日解除；二、被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司自2019年8月20日起至2020年7月7日止的租金27,598.46元；三、被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内按日万分四的标准向原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司支付逾期付款违约金，其中8,760元自2019年9月1日起计算至2020年4月10日止，另18,250元自2019年12月1日起算、4,548.46元自2020年4月11日起算、4,800元自2020年6月1日起算，均计算至本金实际支付之日止；四、被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司已支付的押金8,760元，不予返还；五、驳回原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司的其余诉讼请求。案件受理费963元，减半收取418.50元，由原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司142.50元，被告上海北斗交大新能源汽车服务有限公司负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二一年五月二十六日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当整个具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。………第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。