山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1723民初728号 原告：成武县祥润物业服务有限公司，住所地：成武县文亭街道办事处汉泉路御景华府小区21号楼102室。 统一社会信用代码:91371723MA3NFDNX7G。 法定代表人：李效芝，该公司经理。 委托诉讼代理人：程磊，山东邦治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，山东邦治律师事务所实习律师。 被告：黄雪兰，女，1989年4月22日出生，汉族，居民，现住成武县。 原告成武县祥润物业服务有限公司与被告黄雪兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成武县祥润物业服务有限公司委托诉讼代理人程磊、王丽，被告黄雪兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成武县祥润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务管理费1316元及滞纳金暂定1000元(以拖欠物业服务费为基数，自2019年7月1日起按合同约定日千分之三计算至实际付清之日止)；2、案件受理费、财产保全费、诉讼财产保全责任险保险费等各项费用均由被告承担。事实和理由：原告与成武城投置业有限公司就御景华府小区前期物业服务签订了《前期物业服务合同》，原告依约提供了物业管理和服务工作，根据合同约定被告作为御景华府小区业主支付物业服务管理费的标准为1.08元/平方米/月，被告房屋面积为101.57平方米。但被告至今未能支付2020年2月12日至2021年2月11日期间的物业服务管理费用。为维护原告合法利益，特诉至贵院，望判如所请。 被告黄雪兰辩称，原告所述与事实不符。物业费我可以交，但物业费应该降到和服务标准一致。原告存在以下问题：1、物业费过高与服务标准不符；2、物业公司服务不到位，垃圾不清理，小区保安巡逻不到位，绿化环境差，儿童设施的安全性没有保障；3、小区收益没有进行公示；4、和现在的原告方物业公司没有签订协议，转至第三方没有进行公示，之前的物业费我都交给了祥雲物业服务公司，综上，案涉物业费和原告没有关系，请驳回原告对被告的诉讼请求。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：被告黄雪兰是成武县御景华府小区19号楼2单元902室业主,该物业的建筑面积为101.57平方米。2018年3月31日，案外人成武城投置业有限公司（作为甲方）与成武县祥雲物业服务有限公司（作为乙方）签订前期物业服务合同。合同约定主要内容:物业类型为商住，名称为御景华府；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范以及本服务合同进行管理、提供专业化服务；依照本合同和有关规定按照当地物价部门规定的物业收费标准收取物业服务费，并予公示；前期物业管理服务质量标准为四星级；物业服务费包括房屋管理、设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅每月1.08元/平方米，商业物业每月1.2元/平方米;物业费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）电梯电费及维护费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于交付之日起按年交纳物业服务费（物业服务资金），业主或物业使用人应在每次缴费到期15天前，履行交纳下年度物业服务费；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；委托服务期限暂定三年（不超过三年），自2018年3月31日起至2021年3月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止等。 2019年2月12日，成武县祥雲物业服务有限公司与被告黄雪兰签订业主临时公约，公约主要内容为：本物业业主依法享有所拥有物业的各项法定权利；本物业业主须自觉遵守本临时公约，遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并配合物业管理企业的管理服务活动；业主应按照规定或前期物业服务合同约定标准向物业管理企业交纳物业服务费和其他相关费用，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交；业主承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约等。该公约签订后，被告向成武县祥雲物业服务有限公司支付2019年2月12日至2020年2月11日物业管理服务费1316元（101.57平方米×1.08元/平方米×12个月）。 2019年11月29日，成武城投置业有限公司、成武县祥雲物业服务有限公司与原告成武县祥润物业服务有限公司签订三方协议。协议约定主要内容:成武城投置业有限公司（简称成武城投）和成武县祥雲物业服务有限公司（简称祥雲物业）在2018年3月31日签订了前期物业服务合同，现在祥雲物业自愿申请终止此合同，祥雲物业自愿将合同中全部的权利和义务转让给成武县祥润物业服务有限公司；成武县祥润物业服务有限公司自愿接受祥雲物业在前期物业服务合同中约定的权利和义务，并履行和承担相应的法律责任等。 根据前期物业服务合同之约定,原告向业主提供了物业管理服务，被告物业服务管理费按建筑面积1.08元/平方米/月计算,自2020年2月12日至2021年2月11日为1316元。因被告未按时交付物业管理服务费，原告于2020年11月11日通过（2020）鲁邦治律函字第0049-82号律师函向被告进行了催收，被告于2020年12月收到律师函后至今未交纳物业管理服务费和违约金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案原告成武县祥润物业服务有限公司是依法登记注册的物业服务公司，具有合法的经营管理资质和能力。原告成武县祥润物业服务有限公司与被告黄雪兰分别作为成武县御景华府小区的物业管理者及成武县御景华府小区的业主,应恪守各自的合同义务。原告已依约向被告提供物业管理服务，被告接受服务后则应依约向原告交付物业管理服务费。被告未在合同约定及催告的期限内按时交付自2020年2月12日至2021年2月11日的物业管理费1316元,已构成违约,依法应承担相应的民事责任。原告诉请被告支付上述期间的物业管理服务费1316元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于滞纳金,原告诉请按合同约定日3‰计算,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，属明显过高。本院根据诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主，以惩罚为辅的违约金性质，合理调整，予以核减，以平衡双方利益，维护公序良俗。参照相关规定，滞纳金自违约之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。综合本案案情，被告未按合同约定交付物业费和滞纳金，原告要求被告依照合同约定履行义务，本院予以支持。被告辩称原告提供物业管理服务不到位，物业管理服务费用过高，但未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。原告诉请被告支付财产保全费、诉讼财产保全责任险保险费，但未提供证据证明其主张，本院不予支持。 本案在审理过程中，经本院多次主持调解，原告、被告未达成和解协议。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条及其他有关法律规定，判决如下: 一、被告黄雪兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告成武县祥润物业服务有限公司支付自2020年2月12日至2021年2月11日的物业管理服务费1316元及滞纳金(滞纳金以物业管理服务费1316元为基数,自2020年2月12日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算)。 二、驳回原告成武县祥润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄雪兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 员 邱现春 二〇二一年五月二十四日 法官助理 刘 珊 书 记 员 王庆云