山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1721民初1599号原告：山东三信实业有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹区北城八一街北侧东顺城街以东牡丹商业广场**楼，统一社会信用代码91371702706140144E。法定代表人：石春玉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牟琳，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被告：王娟，女，1987年1月21日出生，公民身份号码372923198701212029,汉族，住山东省菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：袁东营（系被告王娟之夫），住山东省菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：刘艳清，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。原告山东三信实业有限公司（以下简称三信公司）诉被告王娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告三信公司委托诉讼代理人牟琳，被告王娟委托诉讼代理人袁东营、刘艳清到庭参加了诉讼。原、被告双方经庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告三信公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《山东三信实业有限公司三信购物广场商铺租赁合同》于2021年1月6日解除；2、被告向原告支付租金210458.87元及利息（以应付未付租金为基数，自逾期日起至实际支付日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3、被告向原告支付物业管理费4509.37元及利息(以应付未付物业管理费为基数，自逾期日起至实际支付日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；4、被告向原告支付逾期腾房占有使用费（自2021年1月17日起至实际腾退之日止，按照日租金768.35元计算）。审理中，原告增加诉讼请求：请求被告将租赁的商铺腾退返还原告，并拆除装修装饰、恢复原状。事实和理由：2019年9月30日，原被告双方签订《山东三信实业有限公司三信购物广场商铺租赁合同》，约定原告将曹县三信购物广场地上二层共计635㎡的房屋出租给被告使用，租赁期限为2019年9月30日至2022年9月29日，租金逐年递增，租金每半年支付一次，交纳日期为9月30日和次年3月30日；物业费每年为15240元，支付日期分别为2019年9月30日、2020年8月30日、2021年8月30日。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告进店装修并营业，被告支付了半年租金及第一年物业管理费。但剩余租金及物业管理费，经原告多次催要，被告拒不支付，构成严重违约。原告于2021年1月14日向被告发出律师函，解除商铺租赁合同，并敦促被告支付欠付款项、腾退房屋。被告在2021年1月16日收到律师函后，既不支付欠付款项也不腾退房屋，严重损害原告合法权益，望判如所请。被告王娟辩称，1、原、被告双方不存在书面形式的租赁合同关系，原告所述的书面租赁合同对被告不具有约束力，被告没有签署，也没有授权他人签署，对合同内容不知情，原告提交的该合同是格式合同。且涉案房产并没有经过消防验收，该书面租赁合同无效。2、原告所述与事实不符，原告并没有违反约定情形。2020年8月15日，原、被告租赁关系已经解除，权利义务关系终止。2020年1月份疫情爆发，直至2020年6月份，全国上下才有序的进行复工复产。2020年4月，被告积极联系原告营运部负责人夏志刚，但一直联系不到。受疫情爆发这一不可抗力因素影响，被告并不存违约情形。在复工复产后，被告发现涉案商铺已被原告上锁。2020年7月28日，原告张贴通知，限定被告履行义务。同年8月15日，原告招商部负责人王义红通过手机短信通知被告解除合同。该合同完全符合民法典关于合同权利义务终止以及合同解除的法律规定。接到通知后，被告积极到原告所在的菏泽市牡丹区牡丹商贸城6号楼与原告招商部负责人王义红协商涉案合同解除的后续事宜。后得到王义红被调走。此后原告招商部负责人不断更换，被告多次与原告方人员对接合同解除的后续事宜，但原告拒不开锁。3、涉案合同已由原告通知解除，被告已经同意解除。原、被告双方口头约定年租金为254954元，原告已支付半年租金，双方并无租金递增约定，也无利息约定。原告诉求无事实、法律依据。原告将商铺上锁，要求腾房占有使用费没有依据。4、2020年8月15日原告通知被告解除涉案租赁关系，被告同意，该租赁关系予以解除，双方合同权利义务终止。原告擅自对被告经营的百味轩商铺进行上锁，系原告违约在先，从而导致被告无法腾退房屋。原告违约上锁，导致被告无法经营，不存在物业管理费，对被告造成巨大损失，该损失应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、关于合同编号为2019-ＳＸＧＷＧＣ-ＳＰ-ＣＸ-201商铺租赁合同，被告并未否认手印系其所按，亦未否认乙方经办人签名处刁海磊不是己方人员，且在本次诉讼中亦未提供足以反驳的相反证据，结合庭审时被告方的陈述，应认定被告王娟系涉案的书面租赁合同的当事人。2、关于合同审批表复印件，未有被告王娟或其授权经办人的签名或按印，结合商铺租赁合同，无法证实原告所主张的第二年租金为280448万元、第三年租金为308493万元，故本院对该部分事实不予采信；3、关于被告身份证复印件，该复印件载明的信息内容与被告提交的公民身份信息一致，故本院予以采信；4、关于房屋所有权证，能够证明涉案商铺系原告所有，本院对该事实予以确认；5、关于美团订单截图、优惠券、消费小票，结合被告庭审陈述，能够印证被告经营的百味轩餐厅于2019年11月份开始营业，本院对该事实予以确认；6、关于《律师函》复印件及邮件查询单，结合被告庭审陈述，被告之夫即本案被告代理人袁照营于2021年1月18日签收了该律师函，本院对该事实予以确认；7、关于商铺现状照片打印件，被告对其真实性无异议，经本院勘验，该涉案的百味轩餐厅大门被两把锁锁住，本院对该事实予以确认；8、关于被告提交的客户名为王义红、电话号码为132××******话费交费票据，客户名为王强、电话号码为181××******话费交费票据以及录音资料、合同审批表复印件、三信公司网站网页资料，结合王义红、夏志刚分别出具的情况说明，能够印证上述三人均系原告方工作人员，本院对该事实予以确认；9、关于原告于2020年7月28日张贴的租金到期通知单，原告对其真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；10、关于号码为132××××****手机信息，结合王义红出具的证明，能够证明原告方工作人员王义红于2020年8月15日向被告王娟发送手机信息的事实，该证据对本案事实具有证明力，本院对该证据予以采信；11、关于证人乔某、谢某、吴某证言，结合原告方工作人员王义红出具的情况说明，本院对三证人所证的被告到原告处就合同解除后的相关事宜进行协商的证言内容予以采信；12、对于视频资料，与本案事实具有证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告三信公司作为甲方与被告王娟作为乙方经协商，于2019年9月30日签订合同编号为2019-SXGWGC-SP-CX-201商铺租赁合同（包含三个附件），约定：甲方同意在其经营的曹县三信购物广场地上二层为乙方提供合同面积为635㎡的经营场地及商场的有关经营管理条件，乙方商品经营范围为餐饮业，品牌为百叶轩餐厅，租赁期限自2019年9月30日至2022年9月29日，第一年租金254954元，全年物业管理费15240元；乙方应于正式租赁合同签署同时向甲方一次性全额支付该房屋的履约保证金人民币10000元，乙方应自该房屋交付日起一次性缴纳物业管理费，第一年物业管理费总计15240元。为保证合约之履行，乙方应于本合同签订后1日内一次性向甲方支付履约保证金（不具有定金性质，适用定金罚则）人民币10000元。甲方应在2019年9月22日将经营场地交付乙方进行装修，装修时间为30天，到期由甲方验收合格后方可使用。乙方因特殊原因需提前终止合同，须提前60日向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。并约定有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同：1、乙方所经营商品、提供服务的质量、内容，无法达到甲方的要求；2、乙方经营假冒伪劣商品，违法违规经营；3、乙方随意停止营业，或擅自撤柜、空柜；4、乙方进行违法经营或出现违反任何法律及本合同规定的情形；5、乙方不服从甲方管理，经甲方书面通知后，仍拒不改正；6、擅自将本合同的权利义务转让给第三者，或与第三者合作经营该专柜以及参与其他有损甲方权益的事宜。甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同第十四条规定清理并交回经营场所，结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失。一方有下列情形之一的，另一方均有权解除本合同：1、一方处于非正常经营或破产、停业状况时；2、一方的资产或商品被扣押或被法院执行导致无法继续经营。3、由于国家的政策原因而使合同无法正常履行。由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不可预见并且对其发生和后果不能防止、或者不能避免的不可抗力事故，致使直接影响经营场所的安全使用或者使乙方不能营业时，致使合同无法履行，甲乙双方可解除本合同，双方不因此承担违约责任，甲方在结清所有费用后，应将剩余履约保证金无息退还给乙方。合同终止后的处理：1、乙方应于本合同终止后的次日，将商品全部撤离经营场地，拆除装修、装饰并恢复原状。若乙方于3日内未履行此义务，仍有商品及设备（下称“物品”）在经营场地内存留，甲方有权采取停电、停水及关闭闸门等措施并有权选择下列任何方式处理该物品：（1)视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品毁损、灭失的风险，由乙方自行负责。（2)对乙方留存在经营场地内的物品，甲方亦可单方予以封存，将该物品转移他处存放。存放达一个月乙方仍未认领或未及时付清欠款，甲方有权处置该存放物品。甲方处置存放物品行为，视为行使乙方已经授权委托的行为，乙方放弃抗辩权。甲方处置存放物品所得的款项，将先行支付公证、存放、处置物品一切费用及乙方拖欠甲方的款项。2、本合同终止后7天内，乙方应将合同期间所发生的费用全部付清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第1款所述费用），甲方有权从乙方支付的履约保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用（包括违约金），剩余部分将退还乙方，若履约保证金不足以偿付，乙方应继承清偿所欠的费用。如出现本合同第十一条（一）款情况终止合同，甲方有权扣留保证金作为违约金，不予退回乙方。对其员工工资、奖金的支付，乙方须向甲方出具付讫证明文件。3、乙方未在期限内完成本条第1款、第2款所述工作，甲方有权留置乙方的商品、其他财产或应付给乙方的任何款项。4、甲方将在本合同终止3个月后（特殊商品如羊绒制品、皮类服装等6个月），结清乙方履约保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，2019年10月17日王娟向被告交纳保证金10000元、2019年9月30日-2020年3月30日期间的租金127477元，2019年9月30日-2020年9月29日期间的物业费152400元。涉案的百味轩餐厅于2019年11月18日开业。因被告拖欠租金，2020年7月28日，原告三信公司在被告经营的百味轩餐厅店门上张贴租金到期通知单，载明：“致百味轩餐厅王娟，截止到2020年7月28日为止，你目前已拖欠我单位房屋租金42942元（大写肆万贰仟玖佰肆拾贰元整），根据合同约定限你方15日内履行缴纳租金义务，逾期履行将依合同规定承担违约责任，2020年7月28日。”2020年8月15日，原告方工作人员王义红向被告王娟发送手机信息，内容为：“我是三信招商部的，曹县二楼百味轩已经逾期四个半月，打电话也不接，三天之内没有回复公司将予以拆除设施冲抵房租，如不足以冲抵房租，公司保留诉讼权利，合同自动终止。”此后，被告王娟就合同解除的相关事宜与原告方多人多次协商未果。2021年1月14日，原告三信公司向被告王娟发出编号为（2021）LF律函字第[0114-01]律师函，通知被告解除房屋租赁合同，腾退交还房屋，支付租金、物业费等。被告王娟之夫袁东营于2021年1月18日予以签收。另查明：由于新冠疫情，经山东省人民政府研究决定于2020年1月24日起山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应。曹县人民政府网站于2020年3月13日15时34秒发布：自2020年3月3日，曹县市场监督管理局有序推进餐饮服务业复工复产，同年3月12日，全县复工复产餐饮服务经营户2162家。本院认为：依据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典的相关规定。原、被告签订的商铺租赁合同（含三个附件）系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，该租赁合同于2019年9月30日成立并生效。原、被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务，原告将商铺交付被告使用、收益，被告应当依约支付租金。被告称未能交纳租金因受疫情爆发这一不可抗力因素的影响，并不存在违约。结合山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应的时间，被告的经营活动因疫情及防控措施的实施受到了一定程度的影响。自2020年3月3日起曹县市场监督管理局有序推进餐饮服务业复工复产，截至2020年3月12日曹县复工复产餐饮服务经营户已有2162家，而被告并不在内，在本次诉讼中被告亦未提供相关有效证据证明其在允许复工复产的情况下积极向曹县市场监督管理局报备且不被允许开业复工的事实，从而也反证了被告消极营业导致其经营收入减少。基于该情形，被告经营虽受到影响，但不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由。因此，被告未能依约支付租金，存在违约情形。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第二款的规定，法人或非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。王义红作为原告招商部负责人，自2019年底便接手负责处理原告与被告王娟商铺租赁合同的相关事宜，再从其向被告王娟发送的手机信息内容来看，约定了解除合同的条件，被告王娟收到该通知后未提出异议，并到原告处向王义红明确表示同意解除合同等，这足以证明原、被告双方就合同解除达成了新的合意，被告王娟对此不存在故意或重大过失，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，涉案的商铺租赁合同于2020年8月19日予以解除。原告请求确认该租赁合同于2021年1月16日解除，本院不予支持。原告请求被告支付下欠的租金，对于其请求的合法部分，本院予以支持。商铺租赁合同虽已解除，但被告应支付解除合同之前所欠的租金，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，被告王娟应支付自2020年4月1日-同年8月19日的租金为98489.08元（254954元/年÷365天×141天）。原告请求被告支付下欠租金利息，无事实依据，本院不予支持。涉案商铺租赁合同解除后，被告应依约撤离经营场所、拆除装饰装修并恢复原状，腾退商铺，原告请求被告拆除装饰装修，恢复原状，腾退商铺，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。涉案商铺租赁合同解除后，被告依然消极占用涉案商铺，而原告亦不积极与被告协商合同解除后的相关事宜，对于逾期占房使用费、物业管理费的发生，双方均存在过错，综合整个案情，本院酌定被告承担60%的责任，原告自行承担40%的责任。关于逾期占房使用费，自2020年8月20日起至起诉之日即2021年3月5日期间的占房使用费为137605.31元（254954元/年÷365天×197天），依据原、被告承担的责任比例，被告应支付给原告82563.19元，自2021年3月6日起至实际腾退商铺之日止的占有使用费应按每天419.10元（254954元/年÷365天×60%）计算；关于物业管理费，被告逾期占有商铺，应支付相应的物业管理费，自2020年10月1日至起诉之日止的物业管理费为6613.53元（15240元/年÷365天×156天），依据原、被告承担的责任比例，被告支付给原告3908.12元，自2021年3月6日起至实际腾退商铺之日止的物业管理费应按每天25.05元（15240元/年÷365天×60%）计算。原告请求被告物业管理费的利息，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告山东三信实业有限公司与被告王娟于2019年9月30日签订合同编号为2019-SXGWGC-SP-CX-201商铺租赁合同（含三个附件）于2020年8月19日予以解除；二、被告王娟于本判决生效之日起十日内支付给原告山东三信实业有限公司下欠租金98489.08元；三、被告王娟于本判决生效之日起十日内支付给原告山东三信实业有限公司自2020年8月20日起至2021年3月5日期间的商铺占有使用费82563.19元，并支付自2021年3月6日起至实际腾退商铺之日止的使用费，按每天419.10元计算；四、被告王娟于本判决生效之日起十日内支付给原告山东三信实业有限公司自2020年10月1日至2021年3月5日期间的物业管理费为6613.53元，并支付自2021年3月6日起至实际腾退商铺之日止的物业管理费，按每天25.05元计算；五、被告王娟于本判决生效之日起六十日内拆除装饰装修、恢复原状、腾出涉案商铺返还给原告山东三信实业有限公司。六、驳回原告山东三信实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4837元，减半收取2419元，原告山东三信实业有限公司负担392元，被告王娟负担2027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员 郭红玲二〇二一年五月三十日法官助理 李芳芳书 记 员 曹 敏附：权利人应于本判决确定的履行期限届满之日起2年内申请执行。