呼和浩特市回民区人民法院   民事判决书   （2021）内0103民初883号   原告：张某，现住内蒙古鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古文盛律师事务所律师。   被告：呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路**巴黎广场**。   法定代表人:蔡某,该公司执行董事。   委托诉讼代理人：马某，内蒙古蒙特律师事务所律师。   原告张某诉被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张某的委托诉讼代理人李某、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、请贵院依法判决被告向原告支付7.5个月租金12282元；二、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年5月10日从刘孟祖手中购买回民区中山西路86号巴黎广场5层50176号商铺。出卖人刘孟祖、买受人张某与呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司三方协商一致将刘孟祖于呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司签订的《巴黎广场·王府井商业委托经营合同书》中甲方（即：刘孟祖）的合同权利义务转让给张某。依据上述合同第二条：“经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2019年11月1日至2020年10月31日租金”被告未在约定之日向原告履行给付义务，其行为已构成严重违约。原告针对被告未支付租金事宜进行多次催促，但至今为止，被告仍推诿拒不支付，综上所述，被告的违约行为已严重损害原告的合法利益，为维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请予以支持!   被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司辩称，造成本次租金无法全额支付的原因，系因2020年初在我国爆发的新冠肺炎疫情所致。由于原告委托并由被告整体租赁给呼和浩特王府井有限责任公司的承租商业，因受本次疫情的冲击，王府井公司率先配合政府部门的要求采取了暂停营业一个月的措施。尽管其后勉强开业，但由于受疫情影响，顾客寥寥无几，所受损失巨大。2020年4月24日，王府井公司给被告发出了关于申请减免租金的函，要求我公司对其2月、3月、4月的租金给予免除。按照原告与被告签订的委托经营合同书第九条约定，被告认为本次疫情属于不可抗力的范畴。此前，被告从未拖欠过原告的租金。正是由于受本次疫情的影响，王府井公司因遇到了无法解决的困难迟延向被告支付租金，并提出了要被告免除2020年2月、3月、4月三个月租金的请求，被告才未能向原告如期发放租金。在接到王府井公司的关于申请免除租金的函后，被告已于2020年4月26日及时通过邮政快递的方式，向全体业主发出了关于免除租金的告知函，告知业主王府井公司基于疫情影响，向我公司提出了免除2020年2月、3月、4月租金的请求。被告根据不可抗力条款，也将免除各位业主2020年2月、3月、4月的租金。在业主接到被告的告知函后，已有448户业主与被告签署了免除租金确认函，对于上述已签署了免除租金确认函的448户业主，被告均已将剩余九个月的租金发放完毕。原告因不接受被告提出的免除三个月租金的请求，被告才未能如期向原告支付租金。尽管被告与原告的争议尚未解决，但考虑到原告的现实困难，被告已于2020年6月8日，通过网上银行向原告给被告预留的专门用于接收租金的银行账户内打入部分租金。按照被告与原告签订的委托经营合同书第二条1项的约定，原告应按照50%的标准承担税金，扣除税金后被告应付租金减去原告应按不可抗力免除的三个月租金，被告实欠原告租金6805元。关于原告请求的逾期支付租金所产生的违约金，被告认为合同约定的日5‰的违约金标准过分高于违约行为所造成的损失，请求法院予以调整。   本院经审理认定事实如下：   1.2019年5月，原告从案涉商铺原所有权人刘孟祖处购买，并于2019年5月办理不动产权登记证书，并将该情况告知被告，被告对该情况亦予以认可。   2.2018年5月25日，案外人刘孟祖（甲方）与被告（乙方）签订巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，约定：“甲方同意将位于××区商铺，建筑面积12.22㎡，全权委托给乙方经营。委托经营期限为自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2015年11月1日至2020年10月31日租金，租金金额98283元；年度租金为19657元；自2015年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金，乙方在每年度第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50%，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。乙方未按时向甲方支付约定租金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得租金金额外，每逾期一日按所拖欠租金金额5‰，向甲方支付滞纳金。如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。”依据合同约定，被告应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。   2、2020年初，由于受全国新冠肺炎疫情影响，作为承租被告商铺的呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了暂停营业的措施，停业近1个月。2020年4月24日，呼和浩特王府井百货有限责任公司向被告发出“关于申请免除租金的函”，呼和浩特王府井百货有限责任公司因疫情导致商场承受巨大亏损为由申请被告免除其2020年2、3、4月的租金。被告于2020年4月26日通过邮政快递方式向众多业主即委托经营合同的甲方发送出了“关于免除租金的告知函”，告知：“因呼和浩特王府井百货有限责任公司受疫情影响损失惨重，呼和浩特王府井百货有限责任公司已申请呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司为其免除2020年2、3、4月的租金，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司认为其请求合理。遂告知广大业主，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金。”对于同意免除3个月租金的商铺所有权人，被告与其签订了免除租金确认函，并将剩余9个月租金扣税后予以支付。2020年6月8日，被告向原告支付7369.38元租金。2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金的剩余部分至今未付。   本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，被告将商铺出售给案外人刘孟祖，又与刘孟祖签订委托经营合同将商铺返租，每年向刘孟祖支付租金，刘孟祖与被告之间实质上为房屋租赁合同关系。原告与被告虽未签订书面的委托经营合同，但案外人刘孟祖将案涉房屋转让给本案原告，被告亦向原告支付过房屋租金，应视为刘孟祖与被告的房屋租赁合同关系中的权利义务概括转移至原告，原、被告之间形成的委托经营合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。2020年初，新冠肺炎疫情在我国爆发，对于这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应的防控措施。呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了闭店措施，王府井百货商场后虽恢复营业，但受疫情影响，客流量和营业额锐减，商户损失较大。王府井百货公司对商户的租金等费用进行了减免，由此呼和浩特王府井百货有限责任公司向被告提出免除其2、3、4月租金的申请。本院认为，新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。包括本案原告在内的所有商铺所有权人、被告、呼和浩特王府井百货有限责任公司、具体商户经营者，这四方主体面对疫情这一不可抗力所造成的损失应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款亦规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据以上法律规定并考虑到王府井百货商场停业近一个月，后期虽恢复营业，但恢复营业亦需要一定时期，本院酌情对被告应支付原告的2020年2、3月租金予以免除。免除后被告应在扣除代扣代缴税金后向原告支付10个月的租金。依据委托经营合同约定：租金税费甲乙双方各自承担50%。被告尚欠租金计算方式如下：年租金19657元÷12个月×10个月＝16380元（纳税基数）；印花税：16380元×1‰÷2÷2＝4元；个人所得税：（16380元－9600元－印花税8元）×20%÷2＝677元；二次个税：（印花税4元+个人所得税677元－印花税8元）×20%÷2＝67.3元；租金16380元－税金（印花税4元+个人所得税677元+二次个税67.3元）－已付租金7369.38元＝欠付租金8262.32元。   对于原告主张的逾期支付租金的违约金、利息损失，本院认为，疫情属不可抗力，被告迟延支付租金是因疫情这一不可归责于出租人、承租人的原因所致，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”故对于被告在疫情期间延期支付租金的行为可以不承担违约责任，则对原告主张的违约金、利息损失依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张某租金8262.32元；   二、驳回原告张某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取50元，由原告张某负担20元，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司负担30元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 徐海峰      二0二一年五月十二日   书记员 苏 越   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。