广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0309民初3815号原告：冯兆英，男，汉族，1959年12月27日出生，身份证住址：广东省阳江市。委托诉讼代理人：魏德明，广东亨凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兆思，广东亨凯律师事务所实习律师。被告：杨继，男，汉族，1984年6月10日出生，身份证住址：武汉市江夏区。委托诉讼代理人：杨水莲，广东联银律师事务所律师。被告：冯仕锋，男，汉族，1981年10月13日出生，身份证住址：广东省阳江市。委托诉讼代理人：张茅盾，广东瑞丰律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏德明、被告杨继委托诉讼代理人杨水莲、被告冯仕锋委托诉讼代理人张茅盾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、依法确认原被告房屋租赁关系已于2020年7月21日解除；2、依法判令被告杨继向原告支付2019年2月至2020年7月期间租金人民币302889元及利息（利息以302889元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自起诉之日计算至款项清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告杨继承担。被告杨继主要答辩意见：1、原、被告签订的是合作协议，是合作关系，不是房屋租赁关系；2、合作协议明确约定由两被告各承担50%，因此租金应该也是由双方各占50%。3、在房屋出租之前，鉴于我方与原告、被告冯仕锋之前是朋友关系，我方先向原告支付了4个月租金10万元，且房屋没有免租期，与市场租赁习惯不符。我方投资该房屋装修以及招商投资1000多万元，由被告冯仕锋进行打理，被告冯仕锋不进行任何投资，但一直在此期间收租，原告与被告冯仕锋是父子关系，故不要求被告冯仕锋承担责任，只要求我方承担租金不合理不公平。被告冯仕锋主要答辩意见：1、根据原告提交账目明细清单，该证据是由二被告对涉案房屋的租金进行结算，经结算确认，被告杨继确认欠原告租金279556元，在此期间，我方也替被告杨继垫付部分租金以及涉案房屋的水电及其他支出，因此同时确认被告杨继欠付我方款项245844元。该确认书由二被告签名确认，并已交付给原告，由原告确认。因此涉案的租金由被告杨继自行承担是经过三方确认的。2、被告我方与被告杨继之间属于合作关系，共同承租了原告的房屋，与原告之间是租赁关系。本案相关事实2017年5月3日，原告冯兆英与被告杨继、被告冯仕锋以及案外人冯雪冰、曾广枢共同签订《合作协议》，内容为：“关于冯仕锋房屋位于狮径一组Ｄ区冼屋大楼对面（福城青年创业孵化基地）与杨继合作出租，装修投资双方各占百分之五十，租金按叁万伍仟元每月计算，如遇政策拆迁，装修部分赔偿双方各占百分之五十，本物业盈亏各占百分之五十。一、杨继、冯仕锋合作租赁狮径一组Ｄ区，物业（业主为冯兆英）各占50%，总投资约50万元人民币。二，租金每月按35000元（叁万伍仟元整）自2017年6月1日始缴纳。注（2017年2月1日-5月30日共四个月租金为壹拾万元整。三、责任义务，杨继协助冯仕锋从事物业租赁及运营等事务。四、如发生任何安全事宜均由杨继承担。五、物业一楼新慧商地产由冯雪冰、曾广枢负责运营，每月租金为5000元整（杨继占30%股权，冯雪冰、曾广枢合占70%），冯雪冰、曾广枢每月工资合计3000元，暂由杨继支付，期限为一年（2018年6月1日止）。六、如遇政府拆迁及征收，房屋赔偿归冯兆英所有，装修部分及投资事项赔偿归杨继与冯仕锋各占百分之五十（拆迁还建冯兆英占三成）。”2020年6月22日，原告冯兆英与被告杨继、被告冯仕锋就前期各项费用结算后签订《冼屋青年创业孵化基地帐目明细清单》，确认拖欠房东2019年2月至2020年5月租金279556元，备注第3条：“基地欠房东租金279556元因杨继拖欠基地租金导致，因此该279556元由杨继个人向房东承担偿还责任，基地欠冯仕锋245822元（借支280372元-亏损34550元=245822元）因杨继拖欠基地租金导致，因此该245822元由杨继个人向冯仕锋承担偿还责任。以上结算经杨继、冯仕锋一致确认，杨继个人欠房东279556元，杨继个人欠冯仕锋245822元。”第4条：“基地原租金每月35000元，因政府拆迁一层、二层各两间，2019年7月份租金改为每月28000元，铺面租客押金65600元。”原、被告均确认原告已于2020年年7月21日收回涉案房屋。原告冯兆英主张被告杨继应支付2020年5月前的租金279556元及2020年6月1日至7月20日50%租金23333（14000元+18666元×50%）元。另查明，原、被告均未涉案房产无建设工程规划许可证或其他合法报建手续。裁决结果及理由本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告与被告签订的《合作协议》中两被告向原告承租涉案房屋的相关约定，因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。因合同部分无效，故原告要求确认解除房屋租赁关系，于法无据，本院不予支持。因原告已于2020年7月21日收回涉案房屋，两被告基于实际使用涉案房屋的事实应向原告支付相应的房屋占有使用费。原告依据两被告签订的《冼屋青年创业孵化基地帐目明细清单》要求被告杨继支付2020年5月前的房屋占有使用费279556元及2020年6月1日至7月20日50%房屋占有使用费23333元，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同部分无效，原告要求被告杨继支付租金利息的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨继自本判决生效之日起十日内一次性支付原告冯兆英2019年2月至2020年7月20日期间房屋占有使用费人民币302889元。二、驳回原告冯兆英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2922元，由被告杨继承担。被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇二一年五月三十一日书记员 邓  燕  玲书记员 罗秋霞(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。