山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3709号上诉人（原审被告）：赵建新，女，1974年8月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李志超，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞富，山东金钥匙律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，住所地山东省济南市。法定代表人：宋玉环，主任。委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宁宁，山东康桥律师事务所（实习）律师。上诉人赵建新因与被上诉人济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会（以下简称“黄桥居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵建新上诉请求：1.撤销济南市天桥区人民法院作出的（2020）鲁0105民初6088号，驳回黄桥居委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由居委会承担。事实和理由：一审法院在并未查明案件事实的情况下，便支持黄桥居委会的诉讼请求，没有任何事实和法律依据。一、黄桥居委会并非适格主体，通过诉讼赵建新才得知，涉案房屋所有权人系济南黄桥集团有限公司，黄桥居委会并非涉案房屋的所有权人，其无权对涉案房屋对外进行出租。同时，根据赵建新查询得知，济南黄桥集团有限公司股东中也并没有黄桥居委会，黄桥居委会对该公司并无任何出资，对于黄桥居委会单独出具的情况说明，根本无法说明涉案房屋的产权人，明显系黄桥居委会伪造。黄桥居委会故意隐瞒相关事实，严重侵犯了赵建新的权益。应当依法驳回黄桥居委会的起诉。二、从案件事实上来看，赵建新也并未拖欠房租。在2016年底，黄桥居委会便告知赵建新涉案房屋马上面临拆迁。赵建新随后为了降低自身经营损失，便停止经营，将涉案房屋腾空交付给赵建新。因此，在涉案房屋租赁合同到期后，双方并未进行续签合同。对于黄桥居委会提交的空房验收单，经赵建新辨认，并非其本人进行书写，系由他人代写，赵建新并未对其进行过授权，他人代写的行为对赵建新来说系无效的。根据谁主张谁举证的原则，在双方租赁合同到期后，黄桥居委会应当举证证实双方存在事实租赁关系，但黄桥居委会提交的证据均无法证实在租赁关系期满后，赵建新占用房屋的事实。因此，黄桥居委会的请求没有任何事实依据，应当予以驳回。三、产生本案的原因，系赵建新根据法律规定，向黄桥居委会主张商户经营损失，但是黄桥居委会对此拒不支付。因此，黄桥居委会才以此种方式对赵建新达到威胁的目的，企图让赵建新妥协。黄桥居委会的该种行为纯属滥用诉权，侵害他人合法权益。黄桥居委会辩称，一、黄桥居委会具备诉讼主体资格。《房屋租赁合同》系黄桥居委会与赵建新签订，合同合法有效，根据合同相对性，黄桥居委会作为出租人有权收取租金，主体适格。而且，根据黄桥居委会于一审中提交的由黄桥居委会和房屋产权人共同盖章的《情况说明》，黄桥居委会作为村民自我管理自我服务的群众性自治组织，有权代为管理村集体经济组织的财产，并行使与财产的相关权利。二、一审法院判决的租金数额正确。1、房屋返还时间为2018年8月29日，一审法院认定事实、适用法律正确。黄桥居委会一审中已提交《空房验收单》，赵建新代理人当庭和赵建新电话核实，赵建新认可该验收单的真实和关联性，并已多次记录在一审庭审笔录中，现以签字人无授权来推翻一审中的自认，违背民事诉讼中的禁止反言原则。另外，根据《关于适用的解释》第91条“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定，返还房屋的举证责任在于赵建新，赵建新不能提供证据的，应当承担举证不能的不利后果。一审法院据此认定房屋返还时间为2018年8月29日，认定事实适用法律正确。2、赵建新应向黄桥居委会支付欠付房租444165元，一审法院判决正确。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年4月1日至2017年3月31日，年租金442380元，双方对租赁起始日及已付租金无异议，赵建新实际使用至2018年8月29日，故黄桥居委会主张截至2017年12月31日的欠付租金442380元，合法有据。黄桥居委会向一审法院起诉请求：1.赵建新支付黄桥居委会房屋租金444,165元（暂主张至2017年12月31日）；2.赵建新偿付黄桥居委会违约金（暂计算至2020年8月20日为277,220.23元）；3.诉讼费由赵建新承担。一审法院认定事实：2016年3月9日，黄桥居委会作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的赵建新签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于济南市天桥区黄桥社区北园路322号二层房屋租赁给乙方，建筑面积1010平方米；租赁期限共12个月，自2016年4月1日起至2017年3月31日止；该房屋每年租金计442,380元，每3个月交一次租金，本合同生效之日起即支付6个月租金，下期租金于第6个月月末15天内交纳；乙方逾期交付租金，应每天按日租金的3倍向甲方支付滞纳金；因不可抗力（包括自然灾害和政府拆迁及甲方自行组织的拆迁）因素导致合同无法履行的，合同终止，合同终止或解除租赁合同关系时，乙方装修或改造所添附的设施全部归甲方所有（可移动设备除外）；因上级部门或其他单位及黄桥社区统一规划，需对房屋进行拆迁时，合同自动解除，互不承担责任。上述合同签订后，黄桥居委会于同年4月1日前将涉案房屋交付给赵建新使用，赵建新按照每3个月一支付的方式（于每季度开始前支付）已向黄桥居委会交纳租金计330,000元。在上述合同约定的租赁期限届满后，双方当事人未再续签书面租赁合同。2018年8月29日，双方当事人签订空房验收单，由赵建新将涉案房屋返还给黄桥居委会。现涉案房屋已因行政征收被拆除。另上述合同约定的房屋登记的产权人为济南黄桥集团有限公司，产权证号为济房权证天字第030332号。基于以上事实，黄桥居委会提起诉讼，并于诉讼中对其主张的租金及违约金计算方式明确如下。1、其诉讼请求第1项主张的租金444,165元系截至2017年12月31日的租金（含涉案合同租赁期限内欠付的租金112,380元及合同期限届满后至2017年12月31日的租金331,785元）。2、对于违约金，计算方式如下：以112,380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以222,975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以333,570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以444,165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以444,165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。以上违约金系在法定保护范围内，其实际损失系利息损失。对于黄桥居委会上述主张的租金及违约金，赵建新反驳称，因黄桥居委会于2016年年底告知其涉案房屋马上要拆除，致使其无法继续使用涉案房屋，故其于2017年1月1日便已清空涉案房屋。因对涉案房屋拆迁补偿问题未达成一致意见，故赵建新未与黄桥居委会办理涉案房屋交接手续。据此，赵建新已不欠黄桥居委会租金，更不应承担违约金。再者，黄桥居委会主张的违约金亦过高，应予调整。对于赵建新的上述反驳主张，黄桥居委会不予认可。赵建新亦未再提交证据对其反驳主张予以佐证。另，庭审后，黄桥居委会于2020年12月1日向一审法院提交了其与济南黄桥集团有限公司共同出具的情况说明1份，载明：济南黄桥集团有限公司系黄桥居委会居民集体经济组织投资设立的公司，位于济南市天桥北园大街322号的房屋系黄桥社区居民集体资产，登记在济南黄桥集团有限公司名下，由黄桥居委会代为行使该房屋的一切权利。一审法院认为，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。因赵建新仅向黄桥居委会交付了租金330,000元，尚欠涉案合同约定的租赁期间的租金112,380元，且其系于2018年8月29日才将涉案房屋交还与黄桥居委会，期间涉案合同期限虽届满，但因其一直未将涉案房屋返还给黄桥居委会，故涉案合同继续有效，仅系转为不定期租赁合同，其实际占有涉案房屋期间所产生的租金损失，其应按合同约定予以支付。所以，黄桥居委会要求赵建新支付截至2017年12月31日止的租金合法有据，并因黄桥居委会主张的截至2017年12月31日的租金计444,165元与合同约定相符，故对其该请求一审法院予以支持。赵建新虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张一审法院不予采纳。对于黄桥居委会主张的违约金，因其于诉讼中称系其实际损失仅为利息损失，并因赵建新亦对此提出了关于违约金过高并要求调整的抗辩，故结合其主张的与合同约定相符的违约金计算基数及时间节点，一审法院将其主张的违约金计算方式予以调整为：以112,380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以222,975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以333,570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444,165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444,165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。与上段同理，赵建新虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金，不应支付违约金，并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵建新于判决生效之日起10日内支付黄桥居委会租金444165元；二、赵建新偿付黄桥居委会违约金（以112,380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以222,975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以333,570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444,165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444,165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），与上述第一项所列款项一并付清；三、驳回黄桥居委会的其他诉讼请求。案件受理费5507元，由赵建新负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同系本案双方当事人签订，且黄桥居委会提交的其与济南黄桥集团有限公司联合出具的情况说明能够证实黄桥居委会对涉案房产具有对外出租的权利，一审法院认定黄桥居委会具有主体资格并不违反法律规定。赵建新虽主张该情况说明系黄桥居委会伪造，但其未提交相应证据予以佐证，故本院对赵建新该辩称不予采信。涉案双方在一审中均认可赵建新是在2018年8月29日将涉案房产交付于黄桥居委会，且赵建新在一审中认可空房验收单的真实性，二审中其虽提出异议但未提交反驳证据，故本院对一审法院确定的交房时间予以采信。综上，赵建新的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11014元，由赵建新负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年五月十一日书记员  韩笑