河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再149号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：陈超，男，汉族，1984年12月18日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：沙淑惠，女，回族，1966年10月15日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：海文芳，女，回族，1964年2月4日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：曹新爱，女，回族，1962年12月31日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：姚军，男，回族，1971年4月24日出生，住郑州市管城回族区。以上四被申请人共同委托诉讼代理人：李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。以上四被申请人共同委托诉讼代理人：贺婉婷，河南金色阳光律师事务所律师。被申请人(一审被告)：张敬杰，男，汉族，1978年11月9日出生，住河南省郑州市金水区。再审申请人陈超因与被申请人沙淑惠、海文芳、曹新爱、姚军、张敬杰案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫01民终10816号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年2月23日作出（2020）豫01民申1740号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈超，被申请人海文芳、曹新爱及其与沙淑惠、姚军的共同委托诉讼代理人李筱静、贺婉婷到庭参加诉讼，被申请人张敬杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陈超申请再审称，一、请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定裁定再审本案，再审期间中止原判决的执行；二、请求依法撤销郑州市中级人民法院（2020）豫01民终10816号民事判决书；三、请求依法改判维持郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4048号民事判决书：1、不得执行位于金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋，解除金水区法院（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定对该房屋的查封措施；2、确认陈超与张敬杰于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；3、案件受理费等诉讼费用由沙淑惠、海文芳、曹新爱、姚军、张敬杰承担。事实与理由：一、陈超提出执行异议已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的情形，具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益。1、本案符合上述规定第二十八条的适用前提。案涉房屋虽尚未办理不动产登记，但其性质为经政府有关部门批准建设的安置房，被执行人张敬杰在拆迁安置前对其原使用的土地及其原拥有的房屋所享有的财产权益，已通过与政府有关部门签订拆迁补偿安置协议的方式，转化为具有财产补偿性质的安置房。2、本案符合上述规定第二十八条的四个适用条件。首先，涉案房屋买卖协议合法有效。其次，陈超查封之前已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付大部分价款并已经在一审中将剩余价款41600元交至金水区法院指定账户。最后，涉案房屋非因陈超自身原因未办理过户登记。陈超耗尽积蓄为一家老小在郑州置办的唯一安身之处，不能仅仅因为购买的是拆迁安置房，就剥夺了他的实际居住占有和排除执行的权利。本案中涉案房屋为城中村回迁安置房，办理过户登记所需手续较为复杂，故暂时未能办理过户，这是由于涉案房屋的性质和特殊社会政策背景决定的，并非陈超自身原因未办理过户。而且本案中陈超与张敬杰约定房价中包括土地出让金，由此可知陈超遵守国家相关规定，积极、主动、自愿支付土地出让金，并无刻意规避政策，其权利应当受到法律保护。二、陈超在六个执行异议案件被驳回后，择其中一个案件提起执行异议之诉，有其特殊原因，并无不当。1、同一执行标的上存在不同执行案件的多个查封行为的，正常情况下应区分首封和轮候查封，但本案的涉案房屋在不同执行案件中被统一查封，且查封顺序不分先后。2、正常程序下同一法院对执行标的多轮查封，轮候查封不产生法律效力，案外人主张实体权利排除执行，应针对首查封行为提出。3、因本案非正常程序中涉案房屋在不同执行案件中被统一查封，案外人无法区分具体何案为首封，故其针对其中一案提出执行异议之诉，其主张的效力应及于该法院统一查封涉及的其他案件。综上，应支持陈超排除执行的请求，二审判决适用法律错误。姚军、海文芳、沙淑惠、曹新爱辩称，一、本案二审判决认定事实正确，适用法律适当，应当予以维持。陈超的再审申请无事实和法律依据，应予驳回。陈超对于案涉房屋至今没有办理过户存在明知且为之的“故意”。1.陈超明知案涉房屋系村集体拆迁安置房屋，是专属于黑朱庄村集体成员张敬杰的拆迁权益，在未支付土地出让金等税费的情形下，不具备办理房屋过户的条件，更不可能办理房屋产权证至村集体以外人员陈超的名下，而陈超仍积极购买案涉房屋，对于目前房屋无法办理过户登记，存在明显的过错。2.根据陈超与张敬杰签订的《房屋买卖协议》第二条房屋价格约定：该房屋在办理产权证时涉及的土地出让金包含在此价款内。3.陈超与张敬杰签订的《房屋买卖协议》第三条第3项“张敬杰协助陈超将办理《房屋所有权证》所有手续、资料变更为陈超名字”，这一条款，本就不具备履行可能性。二、就程序问题而言，无论陈超是针对一名申请执行人提请执行异议之诉，还是针对多名申请执行人提起执行异议之诉，都不影响陈超作为案外人提起执行异议之诉是否适当这一实体争议焦点。三、陈超只具有要求张敬杰继续履行合同或因合同无法履行而解除合同的债权权利，不具有排除法院强制执行的物权期待权权利。陈超的申请无事实和法律依据，应当予以驳回。请求维持原审判决，驳回陈超的再审申请。张敬杰未到庭，未发表答辩意见。陈超向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）豫0105执9398号执行裁定书以及（2019）豫0105执异144号执行裁定书，停止对位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法确认2017年3月2日陈超与张敬杰签订的房屋买卖协议合法有效，并确认位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房归陈超所有；3、判令张敬杰协助配合陈超办理产权过户登记；4、本案诉讼费用由张敬杰、曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军承担。一审法院认定事实：1、海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军四人分别起诉张敬杰房屋买卖合同六案，该院分别作出（2018）豫0105民初10860、10890、10854、10868、10859、10857六份民事调解书。上述六份调解书生效后，张敬杰未按照调解书确定的内容履行义务，海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军分别向该院申请强制执行，执行案号分别为（2018）豫0105执9394号（申请执行人海文芳）、（2018）豫0105执9398号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9397号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9402号（申请执行人沙淑惠）、（2018）豫0105执9396号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9403号（申请执行人姚军）。上述六案在执行过程中，该院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将张敬杰位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区4号楼2单元2701号、1号楼3单元909号、10号楼2单元1002号、8号楼3单元209号、8号楼3单元1607号、8号楼3单元1507号、8号楼3单元1809号共七套房屋予以查封，并于2018年11月30日向郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部送达了该执行裁定书以及协助执行通知书。2、陈超因对前述（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书持异议，分别向一审法院提交了六份案外人执行异议申请，该院分六个案件予以立案，案号分别为：（2019）豫0105执异148号（海文芳）、（2019）豫0105执异144号（曹新爱）、（2019）豫0105执异146号（曹新爱）、（2019）豫0105执异149号（曹新爱）、（2019）豫0105执异150号（沙淑惠）、（2019）豫0105执异147号（姚军）。该院分别作出六份执行裁定书，均驳回异议人陈超的异议申请。陈超仅对（2019）豫0105执异144号执行裁定提起案外人执行异议之诉，以至本诉。对146、149、148、147、150号执行裁定书，陈超并未提起案外人执行异议之诉。3、陈超与张敬杰于2017年3月2日签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，陈超购买张敬杰位于金水区××与××交叉口××朱庄安置小区的安置房屋，具体楼号、单元及楼层以选房确定的位置为准。房屋价格为每平方米7000元。2017年8月8日，黑朱庄村民安置房抓阄房号登记表显示，陈超所购房屋位于该小区1号楼3单元9层09号。4、2017年3月2日，陈超向张敬杰转账199950元，张敬杰向陈超出具一张20万元的收条，载明为“购房定金”。2017年8月26日，陈超向张敬杰转账250000元，张敬杰向陈超出具收条一张。2017年9月22日，陈超向张敬杰转账150000元，张敬杰向陈超出具收条一份。2018年6月15日，陈超向张敬杰转账20000元，张敬杰出具收到条一份。2019年11月15日，张敬杰向陈超出具《收到房款确认书》一份，载明：“本人张敬杰……陈超与本人签署《房屋买卖协议》，约定购买本人所有的位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房。本人于2017年3月2日收到陈超购房款转账20万元；2017年8月26日收到陈超购房款现金25万元；2017年9月22日收到陈超购房款现金2万元、转账15万元；2018年6月15日收到陈超购房款转账2万元及现金1万元；以上合计65万元。特此确认，如有虚假，愿意承担法律责任。”5、另查明，陈超于2017年11月与河南怡乐物业管理有限公司签订《物业服务协议》。涉案房屋的《居民用户供用气合同》系陈超签订，涉案房屋的物业费均由陈超交纳。6、诉讼过程中，陈超承诺愿意将剩余未支付的购房款交付执行，并已将购房款41600元转入一审法院指定账户。一审法院认为，本案的争议焦点包括程序及实体两方面的问题。在程序方面，该院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将包括陈超主张房屋在内的七套房屋予以查封，该六案在一份裁定中对七套房屋查封，且查封顺序不分先后，应当认定该六个执行案件对七套房屋的查封均系首封。陈超所提执行异议，虽然分为六个案号，但实际上针对的一个执行行为。故陈超在六个执行异议案件被驳回后，择其中一个案件提起执行异议之诉，并无不当。但鉴于对六个执行案件对七套房屋的查封均系首封，该案的审理结果与姚军、海文芳、沙淑惠存在利害关系，故该院依法追加姚军、海文芳、沙淑惠为本案被告程序合法，且能在最大程度上保护各被告的程序权利。关于本案的实体问题，首先，陈超与张敬杰签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议应当认定为有效合同。其次，陈超作为涉案房屋的买受人，通过其提交的《物业服务合同》及燃气费、物业费缴纳凭证可以认定陈超已经在涉案房屋被查封前实际合法占有该房屋。再次，通过陈超提交的张敬杰出具的多份收到条以及转账凭证可以看出，陈超已通过银行转账方式向张敬杰支付购房款619950元。陈超主张其向张敬杰已支付65万元，有该619950元为证，剩余款项因金额较小，现金给付具有较大可能性，且有张敬杰出具的总收条为证。故该院对陈超已向张敬杰支付购房款65万元予以认定。对于剩余房款41600元，陈超承诺交付执行，且已交至该院指定账户。最后，因涉案房屋为城中村回迁安置房屋，办理过户登记所需手续较为复杂，并非因陈超原因导致房屋产权证尚未办理。综上，陈超的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，陈超对涉案房屋的权利足以排除执行。故陈超要求停止对郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋的强制执行，于法有据，法院予以支持。关于陈超要求确认涉案房屋归其所有，并要求办理产权过户登记的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理初始登记，目前暂不具备确权及办理过户登记的条件，陈超可在其具备条件后另行主张，本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋，解除本院（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定对该房屋的查封措施；二、确认陈超与张敬杰于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；三、驳回陈超的其他诉讼请求。一审案件受理费10716元，由张敬杰负担。曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法驳回陈超的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈超承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。二审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案涉房屋系被执行人张敬杰的拆迁安置房，至今未办理产权登记，更不可能办理过户登记手续，且陈超在与张敬杰签订《房屋买卖合同》时就明知房屋的性质及不具备过户条件，故陈超应自行承担不能过户所产生的风险。案涉房屋现因张敬杰系被执行人而被法院查封，陈超自身对未办理过户登记并非没有过错，故本案不符合排除强制执行的法定情形。曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4048号民事判决；二、驳回陈超的诉讼请求。一、二审案件受理费各10716元，均由张敬杰负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，法院查封案涉房屋之前，陈超与张敬杰已签订《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。另根据郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部留存的2017年8月8日黑朱庄村民安置房抓阄房号登记表显示，案涉房屋的房号后有陈超的手写签名，该事实能够进一步印证陈超购买诉争房屋的真实性。根据陈超提交的《物业服务合同》及燃气费、物业费缴纳凭证等证据可以认定陈超在涉案房屋被查封前已实际合法占有该房屋。案涉房屋的交易价格为691600元，陈超已向张敬杰支付65万元，剩余房款41600元，陈超已交至法院指定账户。基于上述分析，在涉案房屋查封前，陈超与张敬杰签订了合法有效的协议，并对涉案房屋合法占有使用，不存在恶意串通、规避执行等行为。另因陈超所购买的涉案房屋系回迁安置房，办理产权登记及过户登记所需手续较为复杂，尚不具备办证条件，没有登记过户到陈超名下，不是因买受人陈超的自身原因。故陈超对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，陈超主张停止对诉争房产强制执行的诉请，具有事实和法律依据，二审判决认定有误，本院予以纠正，一审判决认定正确，本院予以维持。综上所述，陈超的再审理由成立，本院予以支持。二审判决适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫01民终10816号民事判决；二、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4048号民事判决。一、二审案件受理费各10716元，均由张敬杰负担，本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二一年五月二十一日书记员  钟 煜