北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4413号原告（反诉被告）：北京圣杰东方商务有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼6层601室。法定代表人：辛小贞，执行董事。委托诉讼代理人：彩登枝，北京市彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京市彩和律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎芸，女，1991年10月13日出生，汉族，北京朵丽瑜伽文化传播公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩冰，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：安思洁，北京市高朋律师事务所律师。原告（反诉被告）北京圣杰东方商务有限公司（以下简称圣杰东方公司）与被告黎芸（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告圣杰东方公司的委托诉讼代理人彩登枝、徐娟，被告黎芸及委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣杰东方公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令于2020年8月26日解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告向原告支付2020年1月25日至2020年10月14日的房屋租金及占有使用费216667元（按照月租金25000元计算，不足一个月的，按照每月30天计算）；3.请求判令被告支付违约金（按照季付交付，违约金分段计算，第一季度的违约金是自2020年1月25日至2020年4月24日，应当交付租金数额75000元，2020年1月25日开始违约，计算至实际付清之日止，按照2020年1月份LPR的四倍计算；第二季度自2020年4月25日至2020年7月24日，应当交付租金数额75000元，2020年4月25日开始违约，计算至实际付清之日止，按照2020年4月份LPR的四倍计算；第三季度自2020年7月25日至2020年10月14日，应当交付租金数额66667元，2020年7月25日开始违约，计算至实际付清之日止，按照2020年7月份LPR的四倍计算）；4.请求判令被告向原告支付2020年4月25日至2020年10月14日的物业管理费6802元。事实和理由：2019年3月25日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx室。合同约定租赁期限5年，自2019年4月25日起至2024年4月24日止，月租金25000元（不含税），付款方式为押二付三，交纳房租日期为每次支付日前20日（以合同起租日计算）。房屋租赁合同第六条第二款规定“乙方拖欠房租累计10日以上的，甲方有权解除合同。”另合同第七条第四款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按照日租金的3倍支付违约金。”合同签订后，原告按约向被告交付了承租房屋。但被告从2020年1月25日起未按约定支付租金，原告多次催要，被告均未支付。原告认为，被告拒绝支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。圣杰东方公司曾向本院提出：请求判令被告将其在租赁房屋地址注册的“北京朵丽瑜伽文化传播有限公司”迁出租赁房屋。后经查询上述公司已于2020年8月28日将注册地址迁出涉案房屋，圣杰东方公司撤回该项诉讼请求。黎芸辩称：不同意原告的诉讼请求。租房屋是用于瑜伽健身经营，房屋用于瑜伽的现场练习，客户需要到现场才能健身，因为疫情导致客户无法到场，涉案房屋房产证使用面积为113.84平方米与合同中的200平方米不相符；因为疫情原因，北京市体育局规定，健身的房屋必须有窗户，有通风，而涉案房屋户型最大面积的房间没有窗户，所以可使用的面积很小；业主方是中铁集团，根据政策应当进行减免，原告作为承租方已经从业主方取得了减免，不给被告进行减免显失公平。被告于2020年7月底已经退房，已经将钥匙退还给原告。原被告之前协商过减免事宜，第一波疫情期间，原告给楼上的业主减免二个月，第二波疫情期间给楼上的业主减免了一个月，共计三个月的房租。黎芸向本院提出反诉请求：1.判令原告退还被告押金50000元；2.要求原告退还被告租金52968.52元。2019年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租北京市门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx室。合同签署后，被告依合同约定支付了原告押金50000元。被告承租房屋后，在该场所进行瑜伽健身的经营。受新冠疫情影响，自2020年年初被告的经营活动就无法进行，无法复工，属于不可抗力导致合同履行已经不能。被告已将房屋腾空并将营业执照所在地迁出，原告应退还被告押金50000元。根据合同中约定，租金应当依照平米数计算，涉案房屋房本的实际面积为113.84平方米，之前原告是按200平方米收取租金，因此多交租金部分应当退还，共计52968.52元。同理，物业费按照实际面积缴纳，多余部分也应抵扣2020年4月25日至合同解除之日未交的物业费。圣杰东方公司对黎芸的反诉请求，辩称：不同意被告的反诉请求。原告租给被告的房屋在房产证上显示的是102及101的一部分，对应的是原告提交图纸114、115、102三间组合的面积出租被告的，原告认为租赁面积是足够的，在合同约定租金支付就是按约支付，被告也看过租赁房屋，对于租金支付方式是认可的，被告要求租金按照平米数支付租金及要求返还租金的主张不成立。此外被告已经构成违约，故不应当退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2019年3月25日，圣杰东方公司（出租方、甲方）与黎芸（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：第一条，房屋位于北京市门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx，建筑面积约200平方米。第二条，房屋租赁期限5年，即自2019年4月25日起至2024年4月24日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业经营使用，不得作为其它用途，免租期30天。第三条，月租金为25000元（不含税），付款方式为押二付三，每两年递增一次，每次递增为0.5元/天/平方米；2019年3月30日前，乙方须向甲方交纳首期租金为75000元，此后至合同终止日，每次支付日为提前20天支付下一次租金（以合同起租日计算）；押金为50000元，乙方在租赁期满时缴清自行承担的费用且办理完营业执照迁移或注销手续后，甲方需将押金退还乙方；租赁房屋的水、电、暖、物业管理等费用按国家和物业公司规定的标准收取，费用由乙方自行承担，以上费用如遇国家和物业公司政策性调整，则以新调整的价格为标准，首期物业管理费为14352元。第六条第二款，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：…（3）拖欠房租累计10日以上…第六条第四款，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条违约责任：在租赁期内，乙方若有第六条第2款所列情形之一的，甲方有权解除合同采取措施收回出租房屋，对乙方所缴租金、押金不予退还，若乙方所缴的押金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方违约金；在租赁期内，乙方中途退租的，甲方对乙方所缴押金、所余租金不予退还，若乙方所缴押金、所余租金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还所承租的房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失（甲、乙双方续签房屋租赁合同的除外）。第八条免责条件：因不可抗力或因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。《房屋租赁合同》签订后，黎芸给付圣杰东方公司50000元押金，并支付2019年4月25日至2020年1月24日租金。圣杰东方公司于2019年6月18日代收黎芸2019年度的物业管理费14352元。2020年8月20日，黎芸向彩登枝邮寄涉案房屋《解除通知书》和钥匙，快递于同月21日签收，《解除通知书》署名北京朵丽瑜伽文化传播有限公司。2020年10月14日，本院组织双方进行现场勘查并对房屋结构图进行确认，涉案房屋内黎芸遗留有四堆垃圾及一个水桶，黎芸于当日已清理完毕。双方的争议事实如下：1.关于合同中租金的约定。原告主张依据合同，房屋租金的收费方式是整租收取；被告主张房屋是商住的，按照每天每平方米4.2元来计算，约定的递增条款也是这样计算，依据的是商业习惯，所以按照不动产登记表中显示的房屋面积113.84平方米来计算。2.对合同的解除。原告主张被告未交纳房租，故其有解除权，且依据起诉时间，即2020年8月26日为解除房屋租赁合同时间；被告主张因为疫情系不可抗力，且被告已于2020年8月20日向原告邮寄涉案房屋的《解除通知书》及钥匙，故解除房屋租赁合同时间为2020年8月20日，并表示如果法院在认定其没有解除权或者提出解除权行为有瑕疵情况下，认可2020年8月26日为涉案房屋租赁合同的解除时间。3.关于涉案房屋腾退时间。圣杰东方公司主张腾退时间为2020年10月14日；黎芸主张其已于2020年7月底将涉案房屋腾空，于2020年8月20日将《解除通知书》及房屋钥匙邮寄给圣杰东方公司，圣杰东方公司已经控制涉案房屋。4.涉案房屋是否符合政策减免。圣杰东方公司为证明涉案房屋因产权已经转让，未能依据政策免除黎芸部分租金，向本院提交中铁房地产集团创新产业投资有限公司（以下简称中铁集团创投公司）（出租方）与圣杰东方公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》、北京农商银行客户回单、圣杰东方公司出具的《关于疫情期间减免房租的再次申请》、中铁集团创投公司出具的《关于租金缴纳事宜的通知》、中铁集团创投公司与北京祥田文化科技有限公司（以下简称祥田公司）签订的《北京市商品房屋现房买卖合同》、祥田公司出具的《告知函》，证明涉案房屋已经出售给祥田公司、北京御驾贸易有限公司（以下简称御驾公司），2018年12月28日后原租赁合同约定的租金利益已由祥田公司、御驾公司继受，故未享有到任何租金减免政策。黎芸主张：第一，房地产属于不动产，变更应该以登记为准，根据房屋登记表记载涉案房屋为中铁集团创投公司，不能证明已经将涉案房屋进行转让，原告的付款行为无法确认是涉案房屋的租金支付，房屋登记表也显示了102室的面积是113.84平方米；第二，根据中国铁道建筑集团有限公司下发的《关于进一步做好服务业和个体工商户房租减免工作的通知》，黎芸作为最终承租人，应当保证减免；第三，无法确认新的房产受让方没有减免租金。5.物业管理费。圣杰东方公司为证明已替黎芸交纳物业管理费，向本院提交中铁建物业管理有限公司门头沟分公司（以下简称中铁建物业门头沟分公司）与圣杰东方公司签订的《梧桐苑商业物业服务合同》、中铁建物业门头沟分公司开具的增值税普通发票及《证明》，证明涉案房屋位于的x号院x号楼商业物业费为5.98元/平方米/月，圣杰东方公司已交纳x号院x号楼2020年全年物业服务费用，涉案房屋室内面积为142平方米，按照商业地产35%的公摊面积计算，建筑面积约为203平方米，在合同中约定租赁面积约为200平方米，故尚欠2020年4月25日至2020年10月14日物业管理费6802元未付。黎芸主张对于单价及计算方式认可，但应当按照门头沟区龙兴南二路x号院x号楼中《房屋登记表》载明的建筑面积计算物业管理费。圣杰东方公司为证明房屋登记表与本案中出租房屋面积不一致，向本院提交了龙兴南二路x号院x号楼xxx的房产分户平面图，证明涉案房屋在门头沟区龙兴南二路x号院x号楼中《房屋登记表》上的面积是按照房产分户平面图上记载的，而实际出租面积大于《房屋登记表》载明的面积；黎芸不认可该份证据。本院向北京市门头沟区不动产登记中心调取涉案房屋档案，因涉案房屋并未办理单独的不动产登记，所以调取门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx室档案，其中101室的《房屋登记表》的面积数值与黎芸提交龙兴南二路x号院x号楼的《房屋登记表》一致，101室的《房产分户平面图》与圣杰东方公司提交的《房产分户平面图》结构相同。本院勘查时确认的涉案房屋结构与门头沟区龙兴南二路x号院x号楼登记结构并不相符，涉案房屋面积与龙兴南二路x号院x号楼的《房屋登记表》记载113.84平方米的房屋建筑面积不相符。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告于2019年3月25日订立的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于本诉本院分析如下：1.关于涉案合同的解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定：合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小；当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，在疫情爆发时双方已经履行了部分合同义务，疫情防控措施会对健身行业产生一定影响。但被告在发出解除合同通知时，疫情已经得到有效控制，社会生活秩序逐步恢复正常，且黎芸并未提供证据证明小区疫情管控对双方继续履行合同造成了实质性障碍。对黎芸主张因不可抗力导致合同无法继续履行，其享有解除权，缺乏事实依据，本院不予支持。双方均表示同意解除合同，且黎芸表示在本院认定黎芸没有解除权的情况下，认可合同解除之日为2020年8月26日，对于合同的解除及该解除时间本院不持异议。合同解除后，被告应当将涉案房屋腾空后交付原告。本院组织双方进行现场勘验时，原告打开涉案房屋，虽然有四堆垃圾和一个水桶，但不构成被告对涉案房屋占有使用，故本院认定被告于2020年8月20日前将涉案房屋已经腾空，并将钥匙邮寄给原告。2.涉案房屋租金及使用费。因2020年8月26日双方合同已经解除，被告已将钥匙退还原告，原告主张2020年8月26日之后的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。被告辩称涉案房屋不动产登记在国有企业名下要求依据政策减免房租，未向本院提交相关证据，本院不予采信。本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，结合案件的实际情况，依据公平原则，将2020年1月25日至6月5日的租金调整为百分之五十，2020年6月6日至8月26日部分按照约定租金支付。3.违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告依据被告没有按照约定的期限支付租金为由，主张涉案房屋的违约金，于法无据，本院不予支持。4.物业管理费。根据本案查清事实，涉案房屋结构发生变化，实际面积与登记面积不符，本院支持原告以200平方米计算物业管理费，根据本院认定双方合同履行情况，核算2020年4月25日至8月26日的物业管理费为4903.6元，对于超过部分，本院不予支持。对于反诉本院分析如下：1.关于被告主张退还押金50000元。本院在本诉中关于违约金已经有相关论述，在此不再赘述。原告主张被告已违约，被告交纳的押金承担了违约责任，于法无据，故本院支持被告要求原告返还50000元押金的诉讼请求。2.关于涉案房屋租金计算方式。涉案房屋是原被告双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，原告依约交付该特定房屋，被告未向本院提交证据证明在合理期限内未提出异议，故本院对于被告主张合同约定面积与实际面积不符减租，本院不予支持。本院对于被告反诉中因实际面积小于合同约定面积要求原告退还被告租金52968.52元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京圣杰东方商务有限公司与黎芸于2019年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；二、黎芸于判决生效之日起七日内给付北京圣杰东方商务有限公司房屋租金122500元、物业管理费4903.6元，共计127403.6元；三、北京圣杰东方商务有限公司于判决生效之日起七日内返还黎芸房屋押金50000元；四、驳回北京圣杰东方商务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黎芸的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千六百五十二元，由北京圣杰东方商务有限公司负担一千八百零四元（已交纳）；由黎芸承担二千八百四十八元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二千三百五十九元，由黎芸承担一千三百零九元（已交纳）；由北京圣杰东方商务有限公司负担一千零五十元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二一年五月六日法官助理  王 琛书 记 员  丁梓瑶-12--13-