广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6606号上诉人（原审原告）：谢承浩，男，汉族，1992年12月23日出生，身份证住址陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈耿，广东众群律师事务所律师被上诉人（原审被告）：广东奥和投资有限公司。住所地：广东省广州市从化区城郊街裕华路3号3幢205号自编号之一（仅限办公用途）。法定代表人：李卫文，总经理。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师委托诉讼代理人：何宇锋，办公室主任。上诉人谢承浩与被上诉人广东奥和投资有限公司（以下简称奥和公司）商品房预售合同纠纷一案，因上诉人谢承浩不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人谢承浩本人及其委托诉讼代理人陈耿以及被上诉人奥和公司委托诉讼代理人殷锦培、何宇锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢承浩上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判解除谢承浩与奥和公司签订的《仟信广场楼宇认购书》，并判令奥和公司退还谢承浩定金50000元、购房款763642元、公共物业维修基金11359.95元等共计825001.95元及利息（自2020年4月1日起按年利率6%计算至还清为止）。事实和理由：一、关于《仟信广场楼宇认购书》的解除。谢承浩与奥和公司双方于2019年5月3日签订《仟信广场楼宇认购书》的目的是为了以后签订《商品房买卖合同》，现谢承浩已明确表示不再签订《商品房买卖合同》，致使不能实现签订《仟信广场楼宇认购书》的目的。根据《合同法》第94条之规定，双方可以解除签订的《仟信广场楼宇认购书》。二、关于《商品房买卖合同》的签订。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条规定：当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。更何况谢承浩是因奥和公司提供的《商品房买卖合同》及附件条款中存在不公平，双方无法达成一致意见才不同意签署。广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第二条规定：合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持。由于双方对签订《商品房买卖合同》无法达成一致，虽然奥和公司要求谢承浩签订《商品房买卖合同》，但奥和公司在本案中并未主张。一审法院的判决使双方是否需要签订《商品房买卖合同》处于不确定状态，不利于纠纷的解决。就算一审法院判决的意见是谢承浩不能解除与奥和公司签订的《仟信广场楼宇认购书》，应该与奥和公司签订《商品房买卖合同》，这样根据上述法律规定，一审判决有强制当事人签订合同之嫌，是错误的。三、关于退还相关费用。既然双方就签订《商品房买卖合同》无法达成一致，签订《仟信广场楼宇认购书》的目的无法达到，就应该予以解除；而奥和公司并未就自己的损失进行主张和提供证据，奥和公司就应该退还谢承浩已支付的所有费用。奥和公司辩称，1.我方同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院查明事实予以维持。2.谢承浩的上诉主张是由于商品房买卖合同无法达成一致意见，而导致他不能签合同，违背事实。从我方在一审举证的五组证据，均可以证实本案谢承浩于2019年4月27日签署了认购书，双方都是根据合同履行合同义务，其中我方根据谢承浩的要求进行了装修风格的改造，之后要求谢承浩提供相应的按揭手续，谢承浩于2019年10月20号左右已经交齐了手续全部寄到给我们公司办理按揭。即在2019年12月前，双方对履行合同都没有异议。因为2018年下半年房价已经猛跌，跌幅达到了百分10%左右。谢承浩购买房子的时候普遍的购房方案是95、96折，谢承浩要求按照92折购买。后来由于其要求变更装修，把全部原装修先拆掉，再重新装修，所以奥和公司认为不应再给谢承浩92折的购买折扣，并非谢承浩所说的合同条款不给他修改，所以他上诉理由是有误的。认购书已经具备了商品房买卖合同的基本的特征，且谢承浩已经交了30%的按揭款首期款。只要双方签订按揭合同就已经基本履行完毕，也就是说这个根本就是一个商品房买卖合同，只不过双方签订商品房买卖合同是用于办理按揭、办理房产证而已。3.谢承浩上诉违背了公平和诚实信用的原则，希望驳回谢承浩的上诉请求。谢承浩于2020年7月16日向一审法院起诉请求：1.奥和公司返还定金50000元、购房款763642元、公共物业维修基金11359.95元，共计825001.95元及利息（自2020年4月1日起按年利率6%计算至还清款项日止）；2.诉讼费由奥和公司承担。庭审中，谢承浩变更诉讼请求为：1.解除与奥和公司签订的《仟信广场楼宇认购书》；2.奥和公司返还定金50000元、购房款763642元、公共物业维修基金11359.95元，共计825001.95元及利息（自2020年4月1日起按年利率6%计算至还清款项日止）；3.诉讼费由奥和公司承担。一审法院经审理查明：2019年4月27日，谢承浩（乙方、认购方）与奥和公司（甲方、发展商）签订《仟信广场楼宇认购书》（编号0000058号，以下简称认购书），约定：一、认购单元情况认购物业位于xx区xx街xx街xx号1602房[自然层第16层]住宅（以下简称该物业），建筑面积108.19平方米，套内建筑面积89.34平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。二、单元价格该物业原价格为2816294元，付款方式：组合贷款，获0.96折优惠，优惠后总房价2703642元，大写：贰佰柒拾零万叁仟陆佰肆拾贰元整（上述房价未含政府或其它部门规定的各种税、费等）。如乙方未能按本认购书之约定按时履行支付房款、递交资料、与甲方签署买卖合同、办理按揭手续等义务的，甲方有权取消优惠，按优惠折扣前房价计。如乙方未按认购书之约定履行上述义务，在甲方电话和短信通知乙方签约后7日内，乙方仍未至签约地签约，视为乙方放弃此次购房，甲方有权没收乙方缴交的定金。三、乙方应缴纳的其他费用（该费用由甲方代收代缴，最终收费按政府规定为准）1、公共物业维修基金：11359.95元；2、有关购买该物业之费用，包括但不限于契税、办理银行按揭业务有关费用、办理房屋不动产权证费、物业管理服务费及其他相关之费用和税项，概由乙方另行支付。四、付款计划1、乙方于签署本认购书时交付定金：50000元整[在第一期房款中自动抵扣]；2、乙方于2019年5月12日前交付房款273642元，（即总房价的10%）及第三条所列的费用；3、乙方于2019年7月27日前交付房款270000元（即总房价的10%）；4、乙方于2019年10月27日前交付房款270000元（即总房价的10%）；五、签订《商品房买卖合同》乙方在签定本《认购书》时已详细阅读了甲方在楼盘公示的《商品房买卖合同》及其附件（包括但不限于补充条款、装修标准、《前期物业管理服务合同》等），乙方同意并接受合同条款内容。乙方应按第四条履行付款计划，并在收到开发商通知后5日内到仟信广场签约中心（预约电话：3791×××8）按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（含《前期物业管理服务合同》等）暨办理网上备案。乙方未能履行本条约定，或因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案的，甲方有权单方面解除本认购书，不退还本认购书第四条已收取的定金，且不再另行通知乙方而将该物业另行出售。若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按逾期天数按总房价的千分之一向甲方支付违约金。十、商品房预售许可证及其附图、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《按揭须知》等见甲方销售部现场公示，乙方声明已知悉并理解上述文件资料的内容，且无异议，并同意遵守。乙方对认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解。同日，谢承浩向奥和公司支付定金50000元，用以认购xx广场xx街xx号1602房。2019年5月3日，谢承浩向奥和公司出具《更换装修风格的申请》，内容为：本人谢承浩，于2019年4月27日认购了xx广场xx街xx号1602房，原装修风格为新中式风格（深色造型），经与家人商量，现申请装修风格变更为简美式（浅色造型）。2019年5月8日，谢承浩向奥和公司支付购房款223642元及物业维修基金11359.95元。2019年7月25日，谢承浩向奥和公司支付购房款270000元。2019年8月25日，谢承浩向奥和公司出具《12号1602装修风格的确认表》，内容为：本人谢承浩，于2019年4月27日认购了xx广场xx街xx号1602房（即D栋1602），申请装修风格按新中式风格（即深色造型，3栋样板房02/03户型的装修风格），其中厅的地砖变更为中间黄色砖，四边灰色砖。装修不能再作其他变换，而且不能申请退房，否则已交款项不作退回处理。2019年10月26日，谢承浩向奥和公司支付购房款270000元，向广州市日添按揭服务有限公司支付办理银行按揭手续费2000元。庭审中，谢承浩确认在签订认购书时，已详细阅读过认购书的内容，且《商品房买卖合同》样本已在奥和公司销售部现场进行公示，因奥和公司的销售人员当时未指引其查看样本内容，《商品房买卖合同》的条款内容直至正式要签署时才知晓。同时，谢承浩确认奥和公司是2019年10月29日通过微信方式通知其签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，谢承浩与奥和公司签订的楼宇认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为谢承浩能否以《商品房买卖合同》及补充协议的条款内容不能修改为由主张解除认购书。一审法院认为，谢承浩与奥和公司签订的认购书中明确约定，谢承浩在收到奥和公司的通知后5日内应按奥和公司公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（包括但不限于补充条款、装修标准、《前期物业管理服务合同》等），谢承浩同意并接受合同条款内容。谢承浩明确在签署认购书时已详细阅读过认购书的内容，谢承浩作为完全民事行为能力人，其应清楚知晓签署上述认购书的法律后果，现谢承浩以合同条款内容不能修改为由拒不与奥和公司签订《商品房买卖合同》并要求解除认购书，理据不足，一审法院不予支持。综上，谢承浩以合同条款内容不能修改为由主张解除认购书，并据此主张奥和公司返还定金、购房款、物业维修基金及支付利息，均缺乏依据，一审法院依法驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年10月29日判决如下：驳回谢承浩的全部诉讼请求。本案受理费6025元（谢承浩已预交），由谢承浩负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，谢承浩与奥和公司签订的《仟信广场楼宇认购书》第九条约定：在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，乙方可于2021年6月30日（或在接到甲方通知后）前往收楼，乙方在办理收楼手续同时补齐房款差价、缴清各项费用，并向甲方委托的物业公司缴纳入住相关费用。第十三条约定：在《商品房买卖合同》签订后本认购书成为其组成部分，与其具有同等法律效力，如有抵触，以《商品房买卖合同》为准。二审中，谢承浩主张双方签订认购书的目的是要签订《商品房买卖合同》，现双方签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故要求解除认购书。奥和公司主张双方签订的认购书对认购的房屋位置、面积、单价、付款方式及违约责任进行了约定，具备商品房买卖合同性质。谢承浩主张其已在其他地方购房，不可能继续签订《商品房买卖合同》。奥和公司表示认购书已基本履行完毕，故不同意解除认购书；如果法院认定认购书应当解除，根据谢承浩签署的《装修风格的确认表》，谢承浩已交的款项不作退回。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：谢承浩是否有权行使合同解除权解除涉案认购书，并要求奥和公司返还已付定金、购房款、物业维修基金及支付利息。对此，本院分析如下：关于涉案认购书合同性质是属于预约合同还是本约合同的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年版）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释规定，预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人就本约合同达成一致意见前作出的有约束力的意思表示。当事人所订立的合同，究竟是本约还是预约合同，可以按照以下标准进行判断：1.意思表示标准。当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使约定的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除客观解释的可能性。本案中，谢承浩与奥和公司签订的认购书，其中虽约定需要在一定期限内签订《商品房买卖合同》，但同时约定“乙方在签订本《认购书》时已经详细阅读了甲方在楼盘公示的《商品房买卖合同》及其附件（包括但不限于补充条款、装修标准、《前期物业管理服务合同》等），乙方同意并接受合同条款内容”。因此，可以认定双方对于房屋买卖合同关系的具体内容已经协商一致，无需进一步磋商，签订《商品房买卖合同》办理网签仅系房屋买卖交易过程中的一个环节。同时，认购书约定“在《商品房买卖合同》签订后本认购书成为其组成部分，与其具有同等法律效力，如有抵触，以《商品房买卖合同》为准。”从该条款内容可以看出，涉案认购书的合同目的并非仅仅为签订《商品房买卖合同》，而是作为房屋买卖合同关系的组成部分，并不因《商品房买卖合同》的签订而失效或终止。因此，从认购书的内容探究双方当事人的意思表示，认购书合同性质并非预约合同，而应认定为本约合同。2.名称加内容标准。预约合同内容无需包括本约合同的主要条款，预约合同的内容一般较为简略，并不直接指向具体的权利变动内容。本约合同的条款则较为完备。涉案认购书虽名称为认购书，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的认购书已经对房屋面积、位置、房屋总价款、付款方式、付款时间、房屋交付使用时间、违约责任等作出约定，具备了合同的主要条款，可以认定为本约合同。3.履行标准。如上所述，认购书已具备了商品房买卖合同的主要条款，且谢承浩已经根据认购书的约定向奥和公司支付了总房价款30%的首付款（包括定金）813642元，且谢承浩已申请奥和公司更换涉案房屋的装修风格，即已实际履行了买卖合同关系的部分合同义务，故涉案认购书应当认定为本约合同。4.违约责任条款标准。涉案认购书除了针对未依约签订《商品房买卖合同》的违约行为约定了违约责任之外，针对未依约支付首期款、未依约办理银行按揭手续等行为的违约责任也进行了约定，符合本约合同的特征。综上，从认购书签订双方的意思表示、认购书的内容、履行情况及违约责任条款的约定等角度综合进行判断，涉案认购书符合本约合同的特征，应当认定为商品房买卖合同。谢承浩上诉主张认购书的合同目的为签订《商品房买卖合同》，理由不成立，本院不予采纳。关于谢承浩是否有权解除认购书的问题。认购书中明确约定，谢承浩在收到奥和公司的通知后5日内应按奥和公司公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（包括但不限于补充条款、装修标准、《前期物业管理服务合同》等），谢承浩同意并接受合同条款内容。同时，谢承浩在一审庭审中表示在签订认购书时《商品房买卖合同》的样本已在销售部现场进行公示，其作为完全民事行为能力人，应当清楚知晓签署上述认购书的法律后果，现谢承浩以合同条款内容不能修改为由拒不签订《商品房买卖合同》，并以此为由要求解除认购书，理由明显不成立。虽然谢承浩明确表示不愿意签订《商品房买卖合同》，但由于谢承浩系违约方，且其在《12号1602装修风格的确认表》中明确“不能申请退房”，因此，本案现有证据无法认定其拒绝签订《商品房买卖合同》属非恶意，且认购书约定的交楼时间尚未届满，故本院对其主张解除认购书的诉请暂不予支持，双方应积极协商继续履行认购书约定的义务。如果在本案判决后，双方就认购书的履行再产生争议，或者导致合同僵局，双方均可另行诉讼解决。综上所述，谢承浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050.02元，由谢承浩负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年五月二十一日法官助理熊盈颖书记员叶小琳