广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初718号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县×××××××××。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：姚富尹，该支行员工。委托诉讼代理人：邵亨留，该支行员工。被告：陆超站，男，1986年2月9日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××51X。被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖富绅，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告阳江市粤丰投资有限公司的委托诉讼代理人敖富绅到庭参加诉讼，被告陆超站经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473）；2、被告陆超站立即偿还借款本金人民币268075.33元、利息1192.94元及从2021年1月11日起至全部款项清偿之日止按借款合同的约定计算的利息给原告；3、被告阳江市粤丰投资有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、原告在处置贷款抵押物价款中享有优先受偿权；5、本案的诉讼费及相关费用由被告负担。事实和理由：被告陆超站因购买房屋需要于2016年3月11日向原告借款289000元，借款期限为30年（自2016年3月11日至2046年3月10日），年利率为5.39%，按月等额本金递减还款法，用陆超站所拥有的阳西县×××××××××××××××××为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理了抵押预登记手续[粤房地预登阳西字第0400028640号]，被告阳江市粤丰投资有限公司为该笔贷款提供阶段性保证担保。各方协商一致后共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473）。合同签订后，原告依约借款289000元给陆超站，陆超站在借款后累计清偿了57期贷款本息，但从2018年1月11日起不按合同约定的时间还款，累计超期还款25次，至2021年2月9日止，仍有1期贷款本息没有清偿，尚欠贷款本金268075.33元及利息1192.94元（利息计至2021年1月10日止），合计269268.27元。陆超站违反了与原告签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条和第二十九条的约定。同时，上述贷款抵押物即阳西县××××××××××××××××房已被另案查封，面临价值减少的风险。被告陆超站涉及重大诉讼，出现影响贷款人债权实现的重大不利情形，且被告陆超站没有履行书面告知义务，也没有落实贷款人认可的债权保全措施。被告陆超站违反了与原告签订的《个人购房担保借款合同》第七条、第九条和第十一条的相关约定。至2021年2月9日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，根据《个人购房担保借款合同》第九条、第十一条、第三十一条、第三十五条的约定，阳江市粤丰投资有限公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。原告多次通过电话、上门的方式向被告催收款项无果。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判决。被告阳江市粤丰投资有限公司辩称，答辩人对原告起诉的事实无意见。被告陆超站不作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，被告陆超站因购房需要向原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行提出借款申请，申请借款289000元。2016年3月8日，中国农业银行股份有限公司阳西县支行（贷款人、抵押权人）与陆超站（借款人、抵押人）、阳江市粤丰投资有限公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473），约定：“借款金额为289000元；借款用途为购买位于阳西县×××××××××××××××××；借款期限为360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入阳江市粤丰投资有限公司（账号：445×××××××××××873）的账户；由阳江市粤丰投资有限公司提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为阳西县×××××××××××××××××；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿”等内容，由陆超站在“借款人”、“抵押人”处签名捺印，阳江市粤丰投资有限公司在“保证人”处盖章确认，中国农业银行股份有限公司阳西县支行在“贷款人（抵押权人）”处盖章确认。2016年3月11日，原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行依约将贷款289000元划入阳江市粤丰投资有限公司名下的账户。借款后，被告陆超站偿还了部分贷款本息，但从2018年1月11日起出现不按合同的约定偿还贷款的情况，累计超期还款25次。庭审中，原告自认被告陆超站在起诉后于2021年4月16日偿还了借款本金1717.47元、利息4762.30元,截至2021年4月20日，被告陆超站尚欠借款本金266357.86元及从2021年4月11日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算的利息。另查明，2016年3月10日，原、被告共同办理完毕涉案房产的抵押权预告登记手续并取得不动产登记证明[粤房地预登阳西字第0400028640号]，载明：“预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司阳西县支行，预告登记义务人为陆超站，房产为阳西县×××××××××××××××××，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，抵押期限为2016年3月8日至2046年3月7日”等内容。涉案房产尚未办理不动产权属登记手续，亦未办理抵押登记手续。本院认为,原告与被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473）系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。原、被告在《个人购房担保借款合同》中约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿等。本案中，截至2021年2月9日，被告陆超站累计超期还款达25次，尚欠1期到期贷款本息没有清偿。被告陆超站的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放的借款。因此，原告请求解除其与被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473），本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，合同解除后，被告陆超站应偿还尚欠的款项给原告。原告在庭审中自认被告陆超站在起诉后于2021年4月16日偿还了借款本金1717.47元、利息4762.30元,截至2021年4月20日，被告陆超站尚欠借款本金266357.86元及从2021年4月11日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算的利息，此系原告对己方不利事实的承认,没有违反法律规定，且有原告提交的《贷款还款付息清单》、账户信息资料等证据予以证实，本院予以确认。故被告陆超站应偿还借款本金266357.86元并从2021年4月11日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算利息给原告。关于原告请求其对处置涉案位于阳西县×××××××××××××××××所得价款享有优先受偿权的问题。虽然原告与被告陆超站已就涉案房产进行了抵押权预告登记，但原告作为预告登记的权利人，其享有的仅为当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押登记的请求权。因涉案房产并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告对涉案房产并不享有抵押权，故原告请求其对处置涉案房产的价款享有优先受偿权，本院不予支持。根据合同的约定，被告阳江市粤丰投资有限公司为被告陆超站的涉案债务提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。现涉案房产尚未办理不动产权属登记手续以及抵押登记手续，保证期间尚未届满，故原告请求被告阳江市粤丰投资有限公司对涉案借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。被告陆超站经本院送达出庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司于2016年3月8日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××473）；二、限被告陆超站在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还贷款本金266357.86元及利息（利息从2021年4月11日起至还清款项之日止按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳江市粤丰投资有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告陆超站、阳江市粤丰投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年五月七日法官助理 刘连体书 记 员 黄星航附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。