文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3371号原告：湖南长城物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段**。法定代表人：谭凯明,总经理。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋颖，湖南中奕律师事务所实习律师。被告：陈忠威，男，汉族，1978年2月14日出生，住长沙市天心区。原告湖南长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业公司”）诉被告陈忠威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告长城物业公司的委托诉讼代理人康丹、被告陈忠威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令陈忠威支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6381元；2、判令陈忠威以欠付的物业服务费6381元为基数按照每日千分之三的标准累计支付原告违约金至全部物业服务费支付完毕之日止（该违约金从2019年1月1日到2019年6月1日为3446元）；3、判令陈忠威承担本案的所有诉讼费。事实与理由：陈忠威系天心区长城水郡小区4栋101房的业主，2012年7月7日，长城物业公司与湖南天城置业发展有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定自2012年7月7日起长城物业公司入驻天心区长城水郡小区，为该小区提供物业管理服务。2015年7月11日，长城物业公司与陈忠威签订《前期物业服务合同》后，长城物业公司按照合同约定提供物业服务至本物业业主大会与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》生效时终止，陈忠威一直享受长城物业公司提供的物业管理服务至2018年12月31日，但自2016年7月1日起开始无故欠付物业服务费，长城物业公司多次催缴无果，遂诉至法院。陈忠威辩称：1.对长城物业公司主张的金额有异议；2.长城物业公司收取陈忠威装修押金至今未退还，因双方互负债务，该部分装修押金及违约金可以抵消陈忠威欠付的部分物业管理费；3.陈忠威未缴纳2017年7月31日后的物业管理费是因为长城物业公司未履行物业管理义务，其有权行使不安履行抗辩权，不应当承担违约责任，且长城物业公司主张的违约金过高；4.陈忠威家中衣杆被小区保安私自挪用；小区外墙瓷砖脱落砸在陈忠威头上，物业就该脱落部分未进行处理，亦未给小区业主答复；小区卫生不好，陈忠威父亲每日都自行清理，小区物业一直未进行有偿处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对长城物业公司提交的《前期物业管理服务协议》、湖南环楚律师事务所律师函及照片、短信催收记录、入伙流程单、装修申请登记表、临时管理规约、消防安全责任书,陈忠威对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，该组证据可以达到原告的证明目的；对陈忠威提交的转账凭证、押金收据及缴费清单，该组证据与长城物业公司提供的入伙流程单相印证，樊芳系长城物业公司财务人员，可以证明陈忠威支付物业费至2017年7月31日，并交纳装修押金1045元的事实，长城物业公司认为该收费为2014年5月至2016年7月的物业费，与陈忠威2015年7月11日收房入住的事实不符，本院不予采纳；对陈忠威提交的照片的真实性、合法性及关联性予以认可，该证据可以证明长城物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但不能证明其未完全履行物业服务义务。根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：陈忠威系长城水郡1期4栋101房业主，房屋面积122.25㎡。2015年7月11日，长城物业公司（甲方）与陈忠威（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业服务；物业管理服务内容包括房屋公用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共管理、交通秩序及车辆停放等内容；乙方或物业使用人交房时，第一次需预交半年（6个月）物业管理服务费，到期后按季度预交，乙方应于每季度首月前十日按季交纳当季度物业服务费用，如在当季度最后一日止仍未交纳物业服务费，每逾期一日甲方按欠费总额的3‰收取违约金；物业服务费按建筑面积收取，收费标准如下：住宅按人民币1.8元/平方米/月收取，办公按2.6元/平方米/月，商业按3.2元/平方米/月。同日，陈忠威办理入伙手续，在入伙流程单上显示：开发公司销售部刘立兰审查其入伙合格并签字确认，开发公司财务部邓敏审查其已付清房款和代收费用并签字确认，物业公司财务部樊芳审查其已付清各项入伙费用并签字确认，物业公司管理处审查其入伙手续完毕，湖南天城置业发展有限公司及湖南长城物业管理有限公司在入伙流程单上盖章予以确认。2015年7月11日，陈忠威通过支付宝向樊芳（中国建设银行6769）转账5613元，并于转账说明处注明收房费，该笔费用包括2015年5月至2017年7月的物业服务费5106元，电费100元，装修管理费147元，装修垃圾费245元，出入证工本费15元。2015年8月8日，陈忠威通过支付宝向樊芳（中国建设银行6769）转账1045元，并于转账说明处注明其为装修押金，樊芳收到陈忠威交付的押金1045元后向陈忠威出具收据，收据载明：今收到4-101陈忠威装修押金1000元，出入证押金45元，共计1045元。陈忠威自2017年8月1日起未向长城物业公司交纳物业服务费，截至2018年12月31日长城物业公司退出小区，拖欠物业服务费共计3740.85元（122.25平方米×1.8元/月/平方米×17个月）。本院认为，长城物业公司与陈忠威签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。长城物业公司为长城水郡小区业主提供了物业服务，陈忠威作为业主应当按合同约定交纳物业服务费，截至2018年12月31日，陈忠威拖欠物业费3740.85元，其应当向长城物业公司支付，但长城物业公司收取了陈忠威1045元装修押金亦应退还给陈忠威，为了方便当事人，减少双方诉累，本院依法将装修押金抵扣物业费，抵扣后，陈忠威应向长城物业公司交纳物业服务费为2695.85元（3740.85元-1045元）。长城物业公司要求陈忠威支付物业服务费6381元的诉讼请求本院部分予以支持。陈忠威辩称物业费交至2017年7月31日以及装修押金未退可以抵扣物业费的辩解意见与本院查明事实相符，本院予以采纳；辩称长城物业公司未履行物业管理义务，但其提供的证据不足以证实，且物业服务是个长期的过程，即便服务存在瑕疵，小区业主也应通过合理方式提出，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式，故对于该辩解意见，本院不予采纳。陈忠威与长城物业公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能合作共赢。长城物业公司诉请的违约金，综合本案案情，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条,《关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、陈忠威于本判决生效后五日内向湖南长城物业管理有限公司支付物业服务费2695.85元；二、驳回湖南长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，陈忠威负担7元，湖南长城物业管理有限公司负担18元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘亚娟二〇二一年五月十九日法官助理冯筱琼书记员徐晓芳