山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3279号上诉人（原审原告）：姜伟杰，男，1987年9月20日出生，汉族，住山东省海阳市。被上诉人（原审被告）：烟台金海置业有限公司，住所地山东省烟台高新区学院路以北规划路以西。法定代表人：刁文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小祺，山东文康（烟台）律师事务所律师。上诉人姜伟杰因与被上诉人烟台金海置业有限公司（以下简称金海置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姜伟杰上诉请求：1.撤销烟台高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）鲁0692民初894号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案补充协议中约定“五家单位验收”的交房条件违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等法律强制性规定，一审法院认定金海置业以五方验收合格作为交房标准符合法律规定有误，被上诉人所交付的房屋不符合交房条件。二、金海置业擅自变更关于交房标准的格式条款属于免除自己的责任，且对该变更条款未履行提示义务，侵犯了上诉人的权利，应属无效条款。三、一审法院认定金海置业开发的房屋符合交房条件，系纵容开发商的违法行为，侵害了购房人的合法物权，违反了《中华人民共和国民法典》的平等自由原则。四、一审判决与最高人民法院及其他省地市的类案判决结果矛盾，违反了最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，请求二审法院依法予以改判。金海置业辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、金海置业已在合同约定期限内通知上诉人收房，金海置业在通知收房时涉案房屋已达到法律规定及合同约定的交付条件，上诉人未按照约定接收涉案房屋，根据合同约定应视为金海置业已按约交付房屋。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》系地方性规范，并非属于影响合同效力的强制性法律法规，而国务院颁布的现行《城市房地产开发经营管理条例》也更改了之前关于房屋综合验收的规定，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位在组织设计、施工、工程监理等单位验收合格后，即可将房屋交付使用，故双方在补充协议中约定的房屋交付标准并未违反法律强制性规定。二、补充协议第四条约定的交房条件符合《建设工程质量管理条例》的规定，不存在不合理地免除或者减轻金海置业责任，加重上诉人责任，限制、排除上诉人主要权利的情形，也不违反任何效力性的强制性法律法规。补充协议第十五条明确约定，卖方已提示买方注意本合同和补充协议中有关买方责任条款及卖方免责的内容，并按照买方要求作出了合理说明，买方已详细阅读并清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。金海置业已尽到合理的提示义务，补充协议第四条合法有效。三、本案所涉小区大部分业主已实际入住并正常使用至今，从未产生影响买受人或实际使用人居住生活和使用的质量问题。姜伟杰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金28,837元（自2020年1月1日起计算至2020年8月31日。2020年9月1日起至实际交付之日的违约金另行计算）；2.判令被告2020年10月1日前将符合法律规定的房屋交付给原告；3.判令被告将合同约定的逾期办理房产权属证书的违约责任变更为：被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月3日，原被告签订了编号为高预字第180403200119号的《商品房买卖合同》及《金海名园补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：卖方为被告，买方为原告。买方购买烟台高新区，建筑面积121.25平方米，总价1181881元。首付款361881元，于2018年4月3日前付清；按揭贷款820000元，于2018年5月3日前付清。合同第八条约定，卖方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。《补充协议》第四条约定将上述合同第八条变更及补充约定为：双方约定的房屋交付条件仅为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格，买方未按卖方发出的房屋交付通知载明的日期办理交接手续的，视为房屋已交付，卖方不承担逾期交付的责任，发生的一切风险由买方承担；房屋交付通知可以邮寄或电子邮件等方式送达；双方同意除交付期限外，不适用合同第八条的其他约定。合同第十五条约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。2019年9月11日，被告取得烟台市住房和城乡建设局针对涉案房屋所在楼盘出具的烟建消验字［2019］第0037号《建设工程消防验收意见书》，载明：经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经现场验收，综合评定该建设工程消防验收合格。2019年10月20日，被告取得涉案房屋所在楼盘《工程竣工验收报告》，载明：经对工程实体质量和相关技术资料进行检查，工程质量能够达到合同约定和国家规范、标准要求，工程质量等级：合格。该报告加盖了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的印章及项目负责人签字并加盖了注册章。另，被告认可收到原告支付的涉案房屋的全部购房款。同时被告称其已于2019年12月19日向原告邮寄送达了交房通知等材料，原告认可已收到该材料。庭审中，原告主张涉案房屋的交付条件应为符合合同约定及相关法律、法规等规定即通过国家综合验收并取得综合验收备案登记，《补充协议》中关于房屋交付条件的约定系被告提供的格式条款，对交房标准进行了重大变更，被告对此未作出提示，该条款属于被告减轻了自己的责任，损害了原告的合法权利，属于无效条款。被告主张《补充协议》合法有效，根据《补充协议》约定，涉案房屋的交付条件应为通过勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，涉案房屋已达到约定的交房条件。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否达到交付条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格方可交付使用。同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《补充协议》系双方协商一致后签订，未加重原告的合同义务，亦未免除被告的交房责任，同时无其他无效事由，应为合法有效。根据《补充协议》约定，涉案房屋的交付条件应为经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格。被告已提供证据证明在合同约定期间内，涉案房屋通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位验收，亦通过了消防验收，故涉案房屋达到了法定及约定的交付条件。被告于2019年12月19日按约向原告寄送了交房通知等材料，由于原告自身原因导致涉案房屋未能交付，相应法律后果应由原告自行承担。故原告要求被告于2020年10月1日前交付通过国家综合验收并取得综合验收备案登记的涉案房屋及要求被告支付逾期交房违约金的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于原告要求调整逾期办理房产权属证书违约责任的请求。一审法院认为，合同约定的办理房产权属证书的时间未到，被告是否违约尚不确定，原告单方要求变更该约定，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决：驳回原告姜伟杰的诉讼请求。案件受理费521元，减半收取计261元，由原告姜伟杰负担。二审中，姜伟杰提交烟台市信访局于2020年8月31日的回复一份，内容为：金海名园三期项目因实际建设停车位不足，未达到竣工规划核实的要求，建设单位正在积极进行整改；另提交烟台市自然资源规划局于2020年1月9日的回复一份，内容为：金海名园二期23#-26#号楼还未通过验收，未发放许可证，停车位不满足要求，以证明涉案房屋没有取得建筑工程竣工验收备案表，尚未达到交房条件。金海置业质证意见为该两份证据与本案待证事实和争议焦点无关联性，不影响双方合同约定的关于房屋交付条件的效力。金海置业提交一份烟台金海建工有限公司于2016年10月份向其出具的工程质量保修书，以证明涉案房屋具备施工单位出具的质量保修书，符合补充协议约定的交付条件。姜伟杰质证意见为该份保修书仅是施工单位对工程质量进行保修的承诺，不能证明符合交房条件。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，姜伟杰与金海置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。姜伟杰主张补充协议中对交房条件变更的条款属于无效的格式条款，依据不足，本院不予采纳，涉案房屋交付标准应以补充协议约定为准。本案中，涉案房屋已于2016年10月取得施工单位出具的工程质量保修书；于2019年9月11日取得烟台市住房和城乡建设局出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格；于2019年10月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，达到合同约定交付标准，亦符合法定最低交付标准。姜伟杰二审中提交的证据材料与涉案房屋是否达到交付标准的认定无关，本院不予采信。金海置业已于2019年12月19日向姜伟杰邮寄送达了交房通知等材料，姜伟杰认可收到交房通知但未按约接收房屋，一审法院对姜伟杰要求金海置业承担逾期交房违约金的诉请不予支持并无不当。因合同约定的办理房产权属证书的时间未到，无法确定是否发生违约行为，故一审法院不予支持姜伟杰要求调整逾期办理房产权属证书违约责任的请求亦无不当。综上，姜伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费521元，由上诉人姜伟杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年五月八日书记员  郝 芳