云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2926民初440号原告：徐世华，男，1978年11月15日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住云南省南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：刘忠智，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南旌泰房地产开发有限公司，住所地云南省南涧彝族自治县南涧镇富民街121号。法定代表人：韩在明，执行董事兼总经理。第三人：任子蕊，女，1988年1月2日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住云南省南涧彝族自治县。原告徐世华诉被告云南旌泰房地产开发有限公司（以下简称“旌泰公司”）及第三人任子蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告徐世华及其委托诉讼代理人刘忠智、第三人任子蕊到庭参加诉讼，被告旌泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐世华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2018年2月22日签订的《商品房认购协议书》无效；2.责令被告及第三人立即退还原告预付的购房定金214000元，并按月利率1.28%支付自2018年2月22日起至款项归还之日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年2月22日签订了《商品房认购协议》，原告向被告预购坐落于南涧××路××项目××楼××号住房。根据约定，原告于协议签订之日向被告预付了购房定金214000元（其中向被告支付141210元，向第三人支付72790元），该住房建筑面积为147.07平方米，总价为441210元。直到目前为止，由于被告的自身原因，迟迟没有能够启动该建房项目，导致协议无法继续履行。原告多次打电话要求解除《商品房认购协议书》并退还购房定金，被告要求暂缓，并于2019年11月29日向原告出具《承诺书》。但是到目前为止，被告及第三人一直没有退还任何定金。被告旌泰公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交答辩状。第三人任子蕊述称：2018年前后，第三人在旌泰公司上班，负责商品房销售工作。案涉商品房先是第三人与旌泰公司认购，原告到旌泰公司购房时，第三人说明愿意将案涉商品房转让给原告，原告除支付公司认购金141,210元外还应额外支付第三人72,790元。达成一致后，第三人收到原告214,000元，已将认购金141,210元存入公司账户，72,790元系个人赚取的款项已用于生活等开支。现第三人愿意返还原告72,790元，其余141,210元应由公司返还。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点：1.应否确认《商品房认购协议书》无效；2.被告及第三人应否返还原告214,000元，并支付相应的利息。原告就其诉讼主张向本院提交下列证据：1.身份证复印件（与原件核对无异）一份一页，用以证明原告的身份情况；2.商品房认购协议书复印件一份两页、置业计划书一份一页，用以证明原、被告双方于2018年2月22日签订商品房认购协议书、置业计划书各一份，约定原告向被告预购坐落于南涧××路××项目××楼××房，建筑面积147.07㎡，单价3000元／㎡，总金额441210元等；3.收据一张、收条一张，用以证明被告于2018年2月22日收到原告支付的住房认购金141210元，第三人收到原告支付的购房款72790元；4.中国工商银行取款凭证两张，用以证明原告于2018年2月22日到中国工商银行南涧支行支取存款21万元用于支付住房认购金和住房款的事实；5.承诺书一份一页，用以证明被告于2019年11月29日向原告承诺其将于2020年1月30日前退还原告80000元，于2020年2月29日前退还原告141210元。经质证，第三人对上述证据无异议。被告旌泰公司及第三人任子蕊未向本院提交证据。本院经审查认为，原告提交的证据，来源合法，内容真实，且与待证事实有关联，本院予以确认。根据以上确认证据和双方当事人陈述，本院确认以下法律事实：被告系2014年12月11日成立的自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售。第三人系被告雇请的工作人员，在公司从事商品房销售等工作。2018年2月，原告到被告开发的南涧镇金龙路金龙湾售楼处时，接待原告的第三人称可将其认购的1号楼9层2号住房转让给原告，原告除支付公司认购金141210元外，还应额外向第三人支付购房款72790元，原告表示同意。2018年2月22日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，约定原告向被告预定坐落于南涧镇××路××项目××楼××号住房，并支付定金141210元；该商品房的面积为147.07平方米，单价为3000元／㎡，原告需支付房屋总价款的30%即141210元作为首付款，其余房款在签订《商品房购销合同》时支付。双方还对违约责任等进行了约定。签约当天，原告向被告支付了认购金141210元，并额外向第三人支付购房款72790元。经核实，被告因无法取得《商品房预售许可证》等原因，已停止南涧镇金龙路金龙湾商住项目的开发，该楼盘已由其他公司接手。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》已对住房面积、单价及首付款数额等进行了明确约定，且原告已向被告支付认购金141,210元（合同文本中亦表述为“首付款”），已具备商品房预售合同的主要内容，实为预售行为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该协议应认定为无效，对原告该方面的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告因该协议取得的认购款141,210元应当返还原告，对原告该方面的诉讼请求予以支持。因被告的过错而导致合同无效，给原告造成经济损失，应合理支付原告相应的利息，对原告该方面的诉讼请求部分予以支持。基于商品房已无法交付的事实，第三人额外向原告收取的购房款72,790元应予返还，并合理支付相应的利息。被告旌泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明理由，依法应视为无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，不影响本院对案件事实的审理认定，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告徐世华、被告云南旌泰房地产开发有限公司于2018年2月22日签订的《商品房认购协议》无效。二、被告云南旌泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告徐世华商品房认购款141,210元；并按年利率6%支付自2018年2月22日起至2020年8月19日止的利息；并按年利率3.85%支付自2020年8月20日起至款项返还完毕之日止的利息。三、第三人任子蕊于本判决生效之日起二十日内返还原告徐世华购房款72,790元；并按年利率6%支付自2018年2月22日起至2020年8月19日止的利息；并按年利率3.85%支付自2020年8月20日起至款项返还完毕之日止的利息。四、驳回原告徐世华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）2255元，由被告云南旌泰房地产开发有限公司负担1500元、第三人任子蕊负担755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 潘 伟二〇二一年五月二十日书记员 钟晓慧