安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1706号 上诉人（原审原告）：唐国栋,男,1978年2月11日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 上诉人（原审原告）:杨延梅,女,1983年5月15日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审被告）：滁州碧辉房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市乌衣镇洪武东路2888号(碧桂园欧洲城香榭丽舍苑)10幢2单元商铺102室,统一社会信用代码91341103MA2NBR0484。 法定代表人:张铭宗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐红，该公司员工。 上诉人唐国栋、杨延梅因与被上诉人滁州碧辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐国栋、杨延梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判滁州碧辉房地产开发有限公司支付唐国栋、杨延梅逾期交房违约金130691.1元；2.一、二审诉讼费用由滁州碧辉房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定“该《补充协议》，第五条关于该商品房交付条件与交接手续，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）买卖双方一致同意，……《滁州市建设工程竣工验收备案证书》，符合双方约定房屋交付条件，虽涉案房屋存在装修瑕疵，但未违反交付条件，…”是错误的。1.2017年12月9日唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，滁州碧辉房地产开发有限公司应全面履行义务。双方《补充协议》第五条明确约定了交房条件包含三点，交房第一点是滁州碧辉房地产开发有限公司交付的商品房必须办理了建设工程竣工验收备案，这是最基本的条件，如果滁州碧辉房地产开发有限公司交付的商品房没有竣工验收备案，是绝对不能交付。交房第二点该条第二项明确约定：该商品房的交付标准（即精装标准）。滁州碧辉房地产开发有限公司按照合同附件三约定的交付标准进行交付。这是能否交房的核心问题，也是本案争议的焦点。本案唐国栋、杨延梅购买的是精装修的商品房，且《补充协议》附件三明确规定了装修涉案商品房的标准，但滁州碧辉房地产开发有限公司装修并未达到约定的标准，例如厂房、卫生间瓷砖空鼓达二十余处，且多处铺贴不平整；客厅玻璃开关面板损坏，且功能无法实现；入户门口的感应灯不感应无法使用；过道新风出口不出风，新风系统噪音不符合国家标准；阳台插座及空调插座无法插入、损坏；阳台门边地砖损坏；阳台下水管道破裂；卫生间地砖损坏；穿衣镜破裂；走廊卫生间洗脸盆和厨房无热水；新风和排气管道都不通，管道损坏，未接到室外排气出口上；卫生间水管破裂，导致楼下漏水等等。唐国栋、杨延梅多次催促滁州碧辉房地产开发有限公司维修至符合交付标准，但滁州碧辉房地产开发有限公司直到2021年1月12日才告知唐国栋、杨延梅维修完毕，可以交房入住了。而一审法院并没有考虑至滁州碧辉房地产开发有限公司交付标准，仅仅考虑到竣工验收备案，竣工验收是毛坯房的交房标准，本案是精装修商品房交付。因此，滁州碧辉房地产开发有限公司交房前提是商品房同时具备竣工验收备案和附件三的标准。2.涉案房屋存在装修质量问题，就是违反交付条件。因为唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司的商品房合同第三条约定该费全装修总价为1336310元（不含装修价为902780元），因此装修完毕是交付前提，一审法院没有考虑到唐国栋、杨延梅购买的是精装修房屋，没有把装修标准作为交付条件，显然不符合约定。精装修的房屋交付标准是能正常使用，而本案在2019年9月10日至2021年1月12日滁州碧辉房地产开发有限公司在唐国栋、杨延梅多次催促维修，甚至拨打市长热线，在政府部门的督促情况下才完成维修。维修过程中环境极其恶劣：楼下漏水维修过程中拆除卫生间洗脸台盆，砸开卫生间地砖，刨开混凝土，暴露水管，泥浆满地，机器噪音轰鸣，维修人员充斥室内；维修新风系统时砸开吊顶，灰尘弥漫，维修设施充斥走道，满地狼藉，且持续数月。这些都是根本性的维修，唐国栋、杨延梅无法入住的，房屋也无法正常使用。涉案房屋虽然办理竣工验收备案手续，但在约定的交付时间2019年9月10日涉案房屋并未达到约定的交付条件和标准。且滁州碧辉房地产开发有限公司无法提供装修合格的验收手续。滁州碧辉房地产开发有限公司逾期交付房屋的行为已构成违约，应按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。因此，滁州碧辉房地产开发有限公司应该支付逾期交房违约金对于唐国栋、杨延梅主张滁州碧辉房地产开发有限公司逾期交付精装房的违约责任。二、本案交房时间发生在《中华人民共和国民法典》实行前，应适用之前的法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条规定，滁州碧辉房地产开发有限公司应支付唐国栋、杨延梅逾期交房违约金。 滁州碧辉房地产开发有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。唐国栋、杨延梅混淆了交付条件和交房标准的概念。首先，交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，《补充协议》第五条第一款第一项，也明确约定了涉案房屋的交付条件。滁州碧辉房地产开发有限公司在合同约定的交付日期前取得了涉案楼栋的竣工验收备案证书，涉案房屋经竣工验收合格，已完全具备交付条件。其次，《补充协议》第五条虽然也约定了房屋的交付标准，但房屋的交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。交付标准是双方自由约定的，但即便未到达交付标准也不影响房屋的交付使用。因为在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求。对于交付标准的违反，不影响合同目的的实现，也不构成根本违约。滁州碧辉房地产开发有限公司不属于逾期交付。涉案房屋的瑕疵问题已经修复完毕，如后期唐国栋、杨延梅报修新的维修问题滁州碧辉房地产开发有限公司也愿意在保修范围内进行维修。综上，请求维持原判。 唐国栋、杨延梅向一审法院起诉请求：一、请求法院判令滁州碧辉房地产开发有限公司按照双方签订《滁州市商品房预售合同》约定支付逾期交房的违约金130691.1元给唐国栋、杨延梅(自2019年9月11日至2021年1月12日违约金为1336310x0.02%x489天=130691.1元,违约金按日万分之二支付到实际交房之日止)。二、本案诉讼费由滁州碧辉房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月9日，滁州碧辉房地产开发有限公司（甲方）与唐国栋、杨延梅（乙方）签订《滁州市商品房预售合同》，购买紫龙府24幢2单元1301室，房屋建筑面积144.51平方米，该房屋全装修总价为人民币1336310元。合同约定：第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、详见本合同补充协议第五条的约定。第十一条甲方定于2019年09月10日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。滁州碧辉房地产开发有限公司（甲方）与唐国栋、杨延梅（乙方）签订《补充协议》，协议约定：第五条关于该商品房交付条件与交接手续，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）买卖双方一致同意，不按合同第十条的约定履行，该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违法行为。买卖双方一致同意不按合同第十三条和第十四条第一款的约定履行，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房。协议签订后，唐国栋、杨延梅支付全部房款。2019年9月10日，唐国栋查看涉案房屋。 一审法院另查明，2019年9月6日，滁州碧辉房地产开发有限公司取得涉案楼房《滁州市建设工程竣工验收备案证书》。 一审法院认为，唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。唐国栋、杨延梅按合同约定交付涉案房屋价款，滁州碧辉房地产开发有限公司应按约及时交付房屋。唐国栋、杨延梅主张滁州碧辉房地产开发有限公司逾期交房，依据唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》及《补充协议》，该《补充协议》第五条关于该商品房交付条件与交接手续，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）买卖双方一致同意，不按合同第十条的约定履行，该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。本案中滁州碧辉房地产开发有限公司于2019年9月6日获得涉案楼房《滁州市建设工程竣工验收备案证书》，符合双方约定房屋交付条件，虽涉案房屋存在装修瑕疵，但未违反交付条件，且唐国栋、杨延梅已于2019年9月10日查看涉案房屋。唐国栋、杨延梅主张滁州碧辉房地产开发有限公司延期交房，未提供充分证据予以佐证，故对唐国栋、杨延梅诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之，判决：驳回唐国栋、杨延梅的诉讼请求。案件受理费2914元，减半收取计1457元，由唐国栋、杨延梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐国栋、杨延梅为支持其上诉请求依法提交了如下证据：照片打印件一张、自行下载的住宅新风系统技术标准一页，证明：滁州碧辉房地产开发有限公司出售的涉案房屋室内装修还存在很多不合规定的地方。滁州碧辉房地产开发有限公司质证认为：对照片的三性不予认可，无法看出是涉案房屋；对于技术标准三性不予认可，根据唐国栋、杨延梅手写的标题，该标准是推荐性标准不是强制性标准。本院认证认为：由于唐国栋、杨延梅在本案中主张的是逾期交房违约金，而其所提供的该组证据与双方合同约定的逾期交房条件没有关联性，故在本案中对唐国栋、杨延梅所提供的该组证据不作具体的分析认定。 二审查明，唐国栋、杨延梅在《滁州市商品房预售合同》第十七条第一款约定：甲方（滁州碧辉房地产开发有限公司）交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司在《补充协议》第五条…….5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买卖双方一致同意不按合同第十七条的约定履行，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。买卖双方一致同意不按合同第二十二条的约定履行，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。虽然唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司签订的涉案房屋买卖合同的事实发生在民法典施行前，但因双方对房屋交付这一事实持续至民法典施行后，故一审法院适用《中华人民共和国民法典》的相关规定处理本案纠纷符合法律规定，本院予以确认。唐国栋、杨延梅上诉认为应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理本案纠纷的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。由于滁州碧辉房地产开发有限公司提供的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》等证据足以证实滁州碧辉房地产开发有限公司已按合同约定期限提供了符合合同约定交付条件的房屋，因唐国栋、杨延梅认为装饰装修标准及设备标准等不符合合同约定标准而未予以接收。且唐国栋、杨延梅与滁州碧辉房地产开发有限公司在《补充协议》第五条中对因装饰装修标准及设备标准等不符合合同约定标准情况下，滁州碧辉房地产开发有限公司无需承担逾期交房责任。故唐国栋、杨延梅在未能提供确凿充分的证据证实滁州碧辉房地产开发有限公司存在逾期交房的情形下，要求滁州碧辉房地产开发有限公司承担逾期交房违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐国栋、杨延梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2914元，由唐国栋、杨延梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年五月二十八日 书记员  贺 宸 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。