西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终373号上诉人（原审被告）：王晶晶，女，1990年12月26日出生，汉族，现住拉萨市。被上诉人（原审原告）：洛多，男，1965年11月26日出生，藏族，现住拉萨市。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦增桑布，西藏雪域律师事务所律师。上诉人王晶晶因与被上诉人洛多房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晶晶，被上诉人洛多以及委托诉讼代理人卓拥、旦增桑布到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晶晶上诉请求：1.请求依法撤销（2020）藏0102民初4195号民事判决书，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不能按签订的租房合同提供服务，违约在先。被上诉人未履行以下服务：1.合同明确写明甲方应出资将该房屋做好防水确保房屋不漏水，可是乙方自租赁日期起就与甲方沟通，直至今日甲方仍旧未有行动，房屋现在每个房间均有漏水，且影响正常入住。2.合同明确写出在乙方办理相关手续时，甲方需及时提供相关有效证件并给予积极配合，合同还明确写出乙方租用房屋作为客栈等经营使用，但是甲方在乙方办理证件期间拒绝提供房屋质量合格证书，也就是说，甲方租给乙方的房屋可能本身就是危房，并不具有房屋质量合格证书，城关区治安大队当时也拒绝给房屋办理经营执照。3.合同明确写出乙方租用房屋作为客栈等经营使用，合同也明确写出甲方需向乙方提供水电条件，可是从租赁之日起乙方发现房屋内并没有水电和水表电表，经多次与甲方沟通甲方给的解决方案就是让乙方自己去联系申请水表电表才能通水电，经过乙方自己一个多月的申请终于把水电通上了，但是甲方并没有赔偿当时给乙方带来的损失。4.乙方私自拆除了甲方挂在外面的招牌，并没有跟乙方沟通过，而且拆下来的牌子也拒绝归还给乙方。5.乙方正常经营期间甲方多次故意闯入住了客人的客房，说是要看是否有人在里面吸毒，客人在里面睡觉他门也不敲，给店内的经营带来了巨大损失，那如果是甲方已经租给乙方的房子，甲方为什么一直莫名使用。每次与他沟通他都是说自己的房子，就是要这样。二、上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠正错误履行违约行为前，有权拒绝支付房租费用，因被上诉人不能适当的履行房屋的正常经营使用，给上诉人的经营带来了巨大的损失根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在被上诉人正确履行租房服务义务前，上诉人有权暂不支付房租费用。关于房租问题，租房合同应为双方合同，双方当事人应履行各自义务，也就是房东必须向租客提供双方约定的房屋质量与服务，租客才有按规定缴纳房租的义务，如果房东提供的房屋没有达到双方约定，且违约在先，租客有权依据合同法行使抗辩权力，其实是对房东违约行为依法行使违约救济权的合法行为，本人2020年以前的房租一直都有缴纳，但原告一直未能完全履行租房应给的条件，且以对本人造成经济损失的情况下，本人才不得已行使违约救济权，暂缓缴纳房租。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被上诉人正确履行租房服务之前答辩人有权暂不支付房租费用。三、本人在开庭前五天的时候有联系过承办法官说要提交反诉和证人，可是法官却说你提交的太晚了不可以提交了，但是本人后面咨询律师了才知道，这些开庭之前都是可以提交的，本人觉得承办法官有失公正性。洛多辩称，上诉人上诉理由及依据缺乏事实及法律依据，恳请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人不存在违约的情形。1.《房屋租赁合同》第十三条确实明确写明被上诉人需将房屋防水做好，确保房屋不漏水。对此被上诉人于2019年4月2日已请专业人员对于屋顶重新做了防水，且后期上诉人承租期间，不存在房间漏水的情形，被上诉人从未向上诉人反映或提起房屋存在漏水。直至上诉人因欠付租金被起诉至法院，其开始主张房间漏水。故对于上诉人房间漏水导致影响入住的主张不予任何，与本案客观事实不符。2.关于上诉人主张被上诉人未提供房屋质量合格证书，被上诉人不予认可。第一，《房屋租赁合同》第七条第1项明确写明乙方在承租前已对房屋现状、性能等进行仔细查验，没有异议，同意按房屋现状予以接收。 第二、该房屋系被上诉人花费巨额资金而购置，有产权证。截止目前上诉人仍正常使用且收取了大量人员的租金。上诉人现以未提供所谓的房屋质量合格证书为由推测房屋系危房的主张损害了被上诉人的利益，其也不应成为上诉人拖欠租金的借口及理由。第三，目前为止，没有法律、法规规定自建房屋需办理所谓房屋质量合格证书，上诉人承租期间，被上诉人一直积极配合其办理相关手续，但其要求提供的所谓合格证书确实没有办法或能力提供。3.关于水电表，上诉人的主张没有依据。电表一直是正常使用，水表国家统一更换过，除此没有任何问题。被上诉人房子原来也是他人经营客栈，不可能存在没有水电表的情况，这一切都是被上诉人在杜撰。若其通过自身行为实现通水电的情形，其也应该提供依据， 不能空口无凭任意揣测。4.上诉人主张被拆除广告牌及被上诉人闯入客房的情况根本与事实不符。拆除的广告牌系原承租人所设置，政府改造街面时要求拆除，且该牌子年久失修，对于安全事故也造成隐患，故被上诉人予以拆除。对于闯入客房的情况，是按照居委会，辖区警务室的要求房东曾陪同到出租房接受检查，不存在单独进入的事实。上诉人的上述主张即缺乏基本的客观依据，也未提供任何证据。 被上诉人本无需过多解释，但为了查明案件事实，避免因上诉人诬陷而导致法院错误认知，故被上诉人予以再次说明。二、上诉人缺乏主张“先履行抗辩权”的依据及理由。合同签订后被上诉人按约交付承租房屋，上诉人对此无异议且期间也按期缴纳租金。根据案件事实，被上诉人不存在任何违约的情形下，上诉人主张先履行抗辩权确认基本的主张依据。洛多向一审法院起诉请求：洛多向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并返还房屋；2.被告向原告支付拖欠的租金61 000元，并支付占有使用费至返还房屋之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月，原告将位于拉鲁二组城土5945（477房）租给被告作为经营客栈、餐饮使用，每年租金为120 000元整，合同约定租赁期限为2019年3月至2025年6月5日。被告向原告支付了一年的房租，原告按照约定减免了三个月的租金并支付了20 000元的装修费。自2020年6月至今被告未向原告支付租金。王晶晶辩称，原告未按合同约定保证房屋不漏水，影响了房屋的正常使用。双方在签订合同时明确了原告应提供有效证件，但原告在被告办理证件期间拒绝提供房屋质量合格证书。被告在原告不履行相关合同义务的情况下，有权行使先履行抗辩权。一审法院认定事实：2019年3月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.原告将位于拉鲁二组xxx出租给被告作为客栈、餐饮等经营使用；2.租赁期限为2019年3月5日至2025年6月5日，年租金为120 000元，租金按年度支付；3.合同签订当日，被告向原告支付押金100 000元；4.2019年3月5日至2019年6月5日为被告的装修期，原告免收租金；5.原告需出资将该房屋防水做好，确保房屋不漏水。双方在合同项下还对违约金等其他事项进行了约定。另查明，合同签订后，被告向原告支付了100 000元的押金，原告向被告支付了20 000元的房屋维修费。被告自2020年6月6日起未向原告支付租金。一审法院认为，原、被告于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商的基础上达成的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，法院对合同的效力依法予以确认。对于原告主张要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并由被告按合同约定返还房屋的诉讼主张。本案中，原告作为出租人已履行交付租赁房屋的义务，被告作为承租人，应按时足额履行支付租金的义务，经庭审查明，被告自2020年6月6日起未向原告履行支付租金的义务，构成根本性违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第五项约定在被告逾期支付租金超过30日的情况下，原告有权解除合同，现被告拖欠租金未付的违约情形，符合前述约定内容，故被告已违反合同约定义务导致合同解除条件已成就。对此，被告辩解称因原告未按合同约定履行维修房屋漏水的问题，是原告违约在先，其有权拒付租金。依据原、被告提交的视听资料中显示顶层的房屋并无影响房屋正常使用的漏水情形，存在被水渗透的房屋为顶层以下的房屋，通过双方当事人提交的现有证据无法确定被水渗透的房屋现状是双方在签订合同之前就已经存在，亦或是原告在使用房屋的过程中因使用不当造成的，鉴于以上疑点，法院在无其他证据佐证的情况下，对被告的辩解意见依法不予采信。被告还辩解称双方在签订合同时明确了原告应提供有效证件，但原告在被告办理证件期间拒绝提供房屋质量合格证书，被告对该辩解未提交任何证据予以证实，法院对被告的该辩解意见依法不予采信。综上，法院对原告的该项诉讼主张依法予以支持。对于原告主张要求被告向其支付拖欠的租金61 000元，并支付房屋占有、使用期间的占有使用费直至返还房屋之日止的诉讼主张，因原、被告双方对被告拖欠2020年6月6日至2020年12月11日期间的租金61 000元的事实均予以确认，故法院对原告的该诉讼主张依法予以支持。鉴于合同解除后，被告丧失对房屋的占有、使用、收益的权利，被告继续占有、使用房屋已无有效的合同基础，法院对原告要求被告支付房屋占有、使用期间的占有、使用费直至返还房屋之日止的诉讼主张依法予以支持（按合同约定的租金计算）。综上所述，法院依据庭审查明的事实，对原告的诉讼主张依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原、被告于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王晶晶于判决发生法律效力之日起十日内向原告洛多返还位于××组；三、被告王晶晶向原告洛多支付拖欠的租金61 000元；四、被告王晶晶自合同解除之日起向原告洛多支付占有使用费（按合同约定的租金计算）至返还房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，依法减半收取662.5元，由王晶晶负担。洛多已预交的案件受理费1325元，法院将在判决生效后予以退还；应由王晶晶负担的案件受理费662.5元，限王晶晶于判决生效之日起三日内向法院缴纳，逾期不缴法院将依法强制执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王晶晶向本院提交视听资料3段（原始资料），拟证明：1.涉案房屋积水漏水存在安全隐患；2.洛多擅自闯入他人房间；3.洛多存在动手的情形。洛多认为二楼的水管没关导致一楼被淹，并非房屋漏水；闯入房间及打动的证明目的不成立。本院认为，经核实，视频的形成时间为2021年3月份因积水存在安全隐患，但王晶晶自2020年6月份开始以房屋存在质量问题为由未付租金，因此从时间上无法认定涉案房屋在2020年6月份就已经存在质量问题不能经营的情形，故第一证明目的本院不予采信，其他证明目的与本案无关，故本院不予采信；洛多向本院提交了判决书1份（复印件），拟证明王晶晶存在拖欠其他租赁的租金，在其他案件中王晶晶欠付租金其理由与本案一样。王晶晶对该证据的三性及证明目的不认可。本院认为，该证据系复印件，不符合证据规则，且该证据与本案无关联，故该证据本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同解除条件是否成就；2.洛多主张的欠付租金应否支持。对此，本院评析如下：关于本案争议焦点一。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中洛多将涉案房屋出租给王晶晶，同时约定房屋租赁的相关权利义务等双方达成一致合意，从而签订了《房屋租赁合同》。该合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效合同解除条件成就时可以解除。本案中，洛多认为根据涉案租赁合同王晶晶从2020年6月6日欠付租金，已构成根本违约，租赁合同解除条件已成就。王晶晶认为其承租涉案房屋后用于经营客栈，其不交付租金系因涉案房屋存在漏水等质量问题，而洛多作为出租人未尽到维修义务。对此，本院认为，首先，本案二审中王晶晶与洛多均认可王晶晶从2020年6月6日起欠付洛多租金的事实，对于本案二审中王晶晶提交视频其证明涉案房屋存在漏水等质量问题，但视频形成的时间为2021年3月份左右因楼上漏水一楼无法经营的情况。王晶晶陈述涉案房屋当年就存在质量问题，承租时不是雨季无法检查是否漏水，但从双方签订租赁合同期间洛多已向王晶晶支付了20 000元其用于维修涉案房屋，由此，洛多作为出租方已尽到对房屋维修的义务。其次，王晶晶承租涉案房屋用于经营客栈，更有义务对租客人身安全负责。依据涉案房屋租赁合同第七条以及第十三条约定的内容显示房屋确保不漏水且王晶晶愿意按照现有状况予以接收，可见王晶晶接收房屋的行为其视为默认房屋质量且承担接收后的相应责任。最后，在涉案租赁合同中双方对于渗水问题虽没有明确的约定，但渗水问题属大维修按常理应有房主负责。在本案中王晶晶提交的证据其证实承租房屋存在墙皮脱落的事实，但不足以证明涉案房屋在雨季时从外部墙体向屋内渗水导致积水以及屋顶漏水的情形。基于此，在本案中王晶晶没有充分的证据其证实涉案房屋积水漏水的情况。因此，王晶晶应当按照合同约定其交付房租。依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第五项约定“乙方（王晶晶）支付房租，逾期超过30日，甲方（洛多）有权解除合同”，现王晶晶认可自2020年6月6日开始欠付租金，故根据合同约定洛多有权解除涉案合同，洛多主张的租金截止为2020年12月11日，故双方签订的房屋租赁合同自2020年12月12日予以解除。一审法院确认解除合同并无不当，本院予以维持。关于本案争议焦点二。洛多主张的欠付租金应否支持。因庭审中王晶晶认可一年租金为120 000元，支付方式为提前支付，且自2020年6月6日欠付租金，故洛多诉请自2020年6月6日至2020年12月11日的租金61 000元的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，双方签订的涉案房屋租赁合同已解除，故王晶晶有义务其腾出涉案房屋并应支付逾期腾房占有使用费。房屋占有使用费的标准其按照房屋租赁期间约定的租金为基础自合同解除之日至房屋腾退给洛多之日止计算房屋占有使用费。故一审法院依据本案现有的证据支持洛多的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上，王晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人王晶晶负担。本判决为终审判决。审  判  长   德  央审  判  员   玉  珍审  判  员   次仁桑布二〇二一年五月二十八日法 官 助 理   白玛玉珍书  记  员   次 德 吉