贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2301民初2433号 原告：陈庆爱，女，1976年5月28日生，汉族，个体工商户，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：杨出波，贵州时治律师事务所律师。 被告：黔西南州鑫都房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市盘江路72号。 法定代表人：刘家清，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海燕，贵州道仁律师事务所律师。 原告陈庆爱与被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈庆爱的委托诉讼代理人杨出波、被告鑫都房开公司的委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈庆爱向本院提出诉讼请求：1.判令鑫都房开公司支付从约定的交付期限届满之次日起即2016年9月1日起至实际交付之日止逾期交房违约金【注：从2016年9月1日起到2021年3月1日共计1642天的违约金为162558元】；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月9日，陈庆爱与鑫都房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016001915），陈庆爱向鑫都房开公司购买其开发建设的兴义市盘江路Ｎ购潮流广场商铺，合同约定：“房屋建筑面积27.80平方米，套内建筑面积18.50平方米。房屋总价款990000元，首付款495000元，按揭贷款495000元。出卖人应在2016年8月31日向买受人交付房屋。逾期交房的，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。同日，原、被告双方又签订《补充协议》，该《补充协议》就购买商铺的首付款支付方式作了约定，即2016年3月9日支付99000元，2017年3月9日支付148500元，2018年3月9日支付247500元。合同签订后，2016年3月9日，原告支付99000元，2017年3月13日支付148500元，2018年4月20日支付247500元。2017年1月23日，原告作为乙方（借款人）和丙方（抵押人）、鑫都房开公司作为丁方（保证人）与甲方（贷款人）兴义万丰村镇银行签订《个人按揭贷款合同》【合同编号：（2017）年（业个按揭）字第1-1003号】，用所购买的商铺作抵押向兴义银行贷款495000元。合同签订后，兴义万丰村镇银行于2017年1月24日发放按揭贷款495000元，当天，原告将按揭贷款495000元一次性支付到鑫都房开公司尾号为0640的账户。至此，原告已将购买商铺的所有款项全部按约定支付给了鑫都房开公司，已全面履行了自己的付款义务。但被告至今未将所购商铺交给原告，给原告造成了极大的经济损失，鑫都房开公司的行为，已构成根本违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项【买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金】的约定，鑫都房开公司应从2016年9月1日起按约定支付原告违约金直至实际交付之日止，从2016年9月1日起到2021年3月1日共计1642天的违约金为162558元【990000元×0.0001×1642天】。就被告根本违约应当支付违约金一事，原告多次找被告协商，被告一直回避并称让原告直接向法院起诉解决。故原告特向法院提起诉讼，望法院支持原告诉请，以维护诚信的商业法则和原告的合法权益。 鑫都房开公司辩称，1.原、被告双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》属实，未及时交付房屋的原因是施工方未能按时交付楼盘所致；2.原告诉请的违约金相对过高，请求人民法院依法进行调整。关于违约金的比例，案涉工程而至今未能交付主要是施工方未能完工并且交付被告所致，不是被告方故意要违反约定逾期交付，违约金调整为日万分之0.8。从合同第十三条约定，本案违约金计算方式，应当以实际交付房屋之日来计算时间节点。 本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，陈庆爱与鑫都房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016001915），约定陈庆爱向鑫都房开公司购买其开发建设的兴义市商铺，合同约定：“房屋建筑面积27.80平方米，套内建筑面积18.50平方米。房屋总价款990000元，首付款495000元，按揭贷款495000元。出卖人应在2016年8月31日向买受人交付房屋。逾期交房的，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”同日，陈庆爱与鑫都房开公司又签订《补充协议》，该《补充协议》就购买商铺的首付款支付方式作了约定，即2016年3月9日支付99000元，2017年3月9日支付148500元，2018年3月9日支付247500元。合同签订后，2016年3月9日，陈庆爱支付99000元（鑫都房开公司出具的收据载明金额为495000元），2017年3月13日支付148500元，2018年4月20日支付247500元。2017年1月23日，陈庆爱、鑫都房开公司和兴义万丰村镇银行签订《个人按揭贷款合同》【合同编号：（2017）年（业个按揭）字第1-1003号】，用所购买的商铺作抵押向兴义银行贷款495000元，鑫都房开公司作为本次贷款作担保人。合同签订后，兴义万丰村镇银行于2017年1月24日发放按揭贷款495000元，当天，陈庆爱将按揭贷款495000元一次性支付到鑫都房开公司尾号为0640的账户，完成了房款的全部交付义务，但截止至陈庆爱起诉时，鑫都房开公司未能向陈庆爱提供案涉房屋。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉合同签订后，陈庆爱按约定向华鑫都房开公司支付了全部购房款，鑫都房开公司未按约定期限向买受人履行交付房屋的义务，构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2016年8月31日前向买受人交付房屋。逾期交房的，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，即鑫都房开公司应从2016年8月31日起按双方约定按已付购房款的日万分之一向陈庆爱计付逾期交房违约金。又因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，陈庆爱于2021年3月2日才向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，陈庆爱在民法总则施行之后提起诉讼，本案应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2018年3月3日，故陈庆爱在2018年3月3日前的违约金诉请已过诉讼时效，本院不予支持。故逾期交房违约金应从2018年3月3日起计算。又因买受人于2018年4月20日（付款247500元）才付清购房款，故2018年4月20日前的违约金应以实际给付的购房款742500元为基数进行计算，从2018年4月20日起则按已付购房款990000元进行计算，所以，鑫都房开公司应从2018年3月3日起向陈庆爱支付逾期交房违约金，故从2018年3月3日计算至2021年3月2日（1095天）的违约金为：89124.75元（742500元×0.0001×779天+990000元×0.0001×316天），对2021年3月2日以后的逾期交房违约金，陈庆爱可另案主张。鑫都房开公司辩称，其不是故意违约，违约金应调整为日万分之0.8，但结合本案陈庆爱诉请的逾期交房违约金综合计算才是年利率3.65%，并不过分高出鑫都房开公司违约给其造成的损失，故应予支持，对于鑫都房开公司的辩解不予成立，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黔西南州鑫都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈庆爱2018年3月3日起至2021年3月2日的逾期交房违约金89124.75元； 二、驳回陈庆爱其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3552元，减半收取1776元，由陈庆爱负担802元，黔西南州鑫都房地产开发有限公司负担974元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  毛 玉 二〇二一年五月二十八日 法官助理  刘远鹏 书 记 员  冯明星