广东省广州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）粤01民再11号 再审申请人(一审被告)：林秀娣，女，1972年10月23日出生，汉族，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：朱海灵，广东广信君达律师事务所律师。 被申请人：（一审原告）：陈家亮，男，1980年1月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：李耀华，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩俊彦，广东君厚律师事务所实习律师。 再审申请人林秀娣因与被申请人陈家亮物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院作出的（2019）粤0111民初144号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月23日作出（2020）粤01民申478号民事裁定，本案由本院提审，本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人林秀娣、委托诉讼代理人朱海灵，被申请人陈家亮、委托诉讼代理人李耀华、韩俊彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林秀娣申请再审称，一、原审判决认定案涉房屋权属人事实错误，林秀娣才是诉争房屋的产权人。林秀娣夫妻婚后以全额支付房款的方式购买诉争房屋，以林秀娣配偶谢东袖名义取得广州市白云区太和镇国土规划管理所颁发的宅基地使用证。林秀娣夫妻于2011年11月21日协议离婚，原夫妻共有的诉争房屋经财产分割归林秀娣所有。开发商广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司于上世纪90年代向林秀娣交付诉争房屋，林秀娣自此合法占有并实际居住使用至今，有宅基地使用证、集资购房协议、购房发票、实际接收房屋居住管业至今的合同履行明证作为证实。二、原审法院采纳未经查证的宅基地使用权证错误判决。原审判决对于陈家亮如何合法继受取得诉争房屋未进行实质性审查，本案无任何证据能够反映陈家亮房屋登记行为的基础法律关系。据此请求：1.撤销一审判决，改判诉争房屋产权归林秀娣所有，驳回陈家亮全部诉讼请求。2.一审、再审诉讼费均由陈家亮承担。 陈家亮答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、林秀娣再审期间提交的证据材料并非新证据，依法不应采纳。林秀娣经一审法院依法送达传票，拒不到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律责任。林秀娣再审期间所提交的证据并非在一审法庭辩论终结后才发生的，上述证据并不属于新证据。二、涉案房屋为陈家亮的合法产权。该事实有广州市太龙晖物业管理有限公司查档、房屋登记表及购买房屋过户协议书作为证据材料证实。三、林秀娣所提交的证据存在明显的瑕疵。广州市太龙晖物业管理有限公司出具的《证明》证实涉案房屋并无林秀娣所提交的宅基地材料。根据（2013）穗云法行初字第301号行政判决书的审理查明，林秀娣的前夫谢东袖曾在1996年期间伪造他人签名取得一处宅基地的使用证后，经白云区人民法院判令依法撤销广州市白云区太和镇人民政府云太96字第0009254号《农村（墟镇）宅基地使用证》，不排除谢东袖使用同样的特殊手段伪造相应的《宅基地使用证》等文件并侵占涉案房屋。 陈家亮于2019年1月3日向一审法院起诉请求：1.林秀娣（含同住人员）立即迁出广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房，将房产交还陈家亮管业使用；2.林秀娣参照房管部门发布的广州市同期同类同地段私房住宅租金参考价的标准，自2016年5月起向陈家亮支付房屋使用费至其迁出为止；3.本案受理费由林秀娣承担。 一审法院认定事实：1996年3月27日，广州市白云区太和镇国土规划管理所出具NO.0016541号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房使用人为陈家亮，房屋面积为73.36平方米。2016年5月15日，陈家亮因林秀娣占用其房屋报警处理，但派出所未予立案。经陈家亮向中国南方电网查询，广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房签约缴费开户人是林秀娣，登记身份证号码与林秀娣身份证号码一致，签约时间是2018年7月25日。 上述事实，有《农村（墟镇）宅基地使用证》、报警回执、南方电网网络查询打印件及当事人陈述等证据证实。 一审法院认为，林秀娣经该院多次传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，依法应承担举证不能的不利后果。 根据陈家亮提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，陈家亮为广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房合法权属人，该院对此予以确认。根据陈家亮在中国南方电网查询可知，涉案房屋由林秀娣登记身份信息、绑定银行卡缴纳电费，林秀娣未到庭对其上述行为的原因进行合理解释，该院依法采信陈家亮所述，确认林秀娣无正当理由非法侵占、使用陈家亮房产。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，现陈家亮作为广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房权属人要求林秀娣立即迁出该房屋并将房屋交还陈家亮，合理有法，该院予以支持。 关于陈家亮主张的林秀娣占用房屋期间的使用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任，林秀娣无故占有、使用陈家亮房屋，造成陈家亮损失，陈家亮主张林秀娣支付占用房屋期间的费用，合理有法。陈家亮是2016年5月15日发现林秀娣侵占房屋并报警，故房屋使用费应自2016年5月15日起计算至林秀娣实际迁出涉案房屋之日至。计算标准可参照房管部门发布的广州同期同类同地段住宅租金参考价，同时结合周边交通情况，酌情确定为9元/平方米/月，即林秀娣每月应支付陈家亮房屋占用费660元（9元/平方米×73.36平方米）至林秀娣交还涉案房屋之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年8月22日作出如下判决：一、于本判决生效之日起三日内，林秀娣迁出广州市白云区太和镇丰泰鸿运阁306房并将该房产交还陈家亮；二、于本判决生效之日起三日内，林秀娣按照每月660元的标准支付陈家亮房屋占用费，该费用自2016年5月15日开始计算至林秀娣将上述房屋交还陈家亮之日为止。一审案件受理费925元，由林秀娣承担并于本判决生效之日起三日内迳付陈家亮。 再审期间，林秀娣向本院提交以下八份证据： 证据一、1998年10月30日广州市白云区太和镇国土规划管理所核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（云太字第NO.0019609号），该证记载使用人谢东袖，宅基地座落丰泰小区鸿运阁，面积69.24平方米，结构框架，层数306房，发证机关盖章处载有“补办”；证据二、《集资建房协议》（无签订时间），主要内容：广州市白云区城镇开发总公司太和分公司在本镇拟建集资楼房一批，欢迎本镇村民外地顾客和单位前来集资；乙方集资者者谢东袖，甲方广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司；购房地点丰泰小区鸿运阁306房，楼房面积69.24平方米，总价69240元；集资房交付时间空白；集资交款方法一次性付清，1999年11月30日交款登记情况69240元；甲方处代表廖楚峰签名，加盖广州市太和房地产开发公司印章；证据三、1999年11月30日编号为0564162发票联一张，收款单位加盖广州市白云区城镇建设开发总公司太和分司财务专用章，收款人廖楚峰，付款方谢东袖，项目及说明丰泰小区鸿运阁306房，金额69240元。 上述证据一、二、三的证明目的：拟证明丰泰小区鸿运阁306房权属属于谢东袖。 证据四、谢东袖与林秀娣的《结婚证》，发证日期1997年6月17日；证据五、谢东袖与林秀娣的《离婚证》，登记日期2011年11月21日；证据六、2011年11月21日谢东袖与林秀娣签订的《离婚协议》，主要内容：位于丰泰小区鸿运阁306房归林秀娣名下； 上述证据四、五、六的证明目的：拟证明林秀娣是诉争房屋的产权人。 证据七、拆装门人工费收据、装修收款卡、装修水电工程收据、有线电视业务受理单、电视转换表、发票、南方电网详情单；拟证明林秀娣自购房后一直合法占有、实际居住使用至今；证据八、本案一审开庭笔录； 上述证据七、八的证明目的：拟证明陈家亮虚构案件事实提起本案诉讼，一审判决认定缺乏事实依据和证明。 陈家亮对林秀娣提交的证据质证意见为：对于证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不予认可。其中证据一载有“补办”字样，所记载的面积与涉案房屋面积不符；证据二、证据三，《集资建房协议书》内的交付时间及签订协议的时间均为空白、抬头为广州市白云区城建建设开发总公司太和分公司的旧名称，加盖的却是变更后的太和房地产开发公司公章，并且在款项交付记载一栏中，发票处却加盖了“广州市白云区城镇建设开发总公司太和分司”的财务章，该协议公章为该公司变更前的名称，而财务章为变更后的名称，盖章次序混乱，不合常理。《集资建房协议书》的财务专用章与林秀娣提供的发票上加盖的财务专用章均为“广州市白云区城镇建设开发总公司太和分司”，印章遗漏了“公”字，与正常印章表述不符。对于证据四、证据五的关联性不予认可。对于证据六不予认可，因离婚协议并未加盖民政部门的印章，无法证明林秀娣是涉案房屋的合法权属人。对于证据七、证据八不予认可，林秀娣为非法侵占涉案房屋。 再审期间，陈家亮向本院提交以下六份证据： 证据一、2021年3月24日广州市太龙晖物业管理有限公司出具的《证明》，内容为：我司于2011年12月23日成立之后，太和镇集资房协调处理小组将集资房档案资料移交我司保管。现经查询我公司保管的档案，广州市白云区太和镇丰泰小区鸿运阁306房的集资者为陈家亮。该房屋档案中并集资者为谢东袖的相关档案资料；证据二、《集资建房协议》，主要内容：乙方集资者伍凤馨（经涂改并加盖广州市太和房地产开发公司财务专用章变更为陈家亮），甲方广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司；购房地点丰泰小区鸿运阁306房，楼房面积73.36平方米，总价62781元；集资房交付时间定于95年8月31日；集资交款方法分期付款，1995年5月15日交款登记情况金额40000元，金额22781元；甲方处代表温新松签名，加盖广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司售房专用章印章；证据三、2016年5月17日，广州市太和镇办理集资房历史遗留问题房屋登记表，房屋地址丰泰鸿运阁306房，产权人陈家亮，建房单位（开发商）彭汉拿；所在楼盘建设于1997年4月1日前；证据四，2001年9月11日伍凤馨与陈家亮签订的购买房屋过户协议书；证据五、陈家亮、伍凤馨身份证复印件。 上述证据一至证据五的证明目的：拟证明广州市太龙晖物业管理有限公司负责保管涉案房屋的集资房档案资料，经该公司查档核实，涉案房屋的集资者为陈家亮，房屋登记表及购买房屋过户协议书为陈家亮。涉案房屋并无集资者为谢东袖的相关档案资料，林秀娣提交的宅基地使用证系伪造证据。 证据六、2014年3月10日广州市白云区人民法院作出的（2013）穗云法行初字第301号行政判决书，拟证明不排除林秀娣的前夫谢东袖以相同的手段伪造相应《宅基地使用证》等文件并侵占涉案房屋。 林秀娣对陈家亮提交的证据质证意见为：对于证据一至证据五的真实性、合法性、关联性均不予认可，广州市太龙晖物业管理有限公司与本案不具有关联性。对于证据六的关联性不予认可，对该判决的事项不予确认，且该事实与本案无关。 针对双方当事人提交的上述证据，本院依职权前往广州市白云区不动产登记中心和广州市白云区太和镇政府调取案涉房屋登记档案资料，上述行政机关查询后回复：案涉房屋查无档案登记资料，云太字第0016541号、0019609号两份编号不同的《农村（墟镇）宅基地使用证》均查无档案资料。对于双方当事人提交的证据，本院认证意见为：由于不动产权属证书的证据效力低于不动产登记簿，因此，当不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载的事项不一致时，应当以不动产登记簿为准，只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。对于双方提交用于证明权属的证据因均未在行政管理机关进行登记，尚不能达到权属的证明效力，本院均不予采信。 再审期间，双方当事人共同确认以下事实：案涉土地为集体土地，房屋性质为集资房。 本院再审认为，本案系物权保护纠纷，本案再审审查的焦点问题为：一、物权权利的审查；二、房屋性质以及纠纷救济途径。 （一）关于物权权利的审查问题 从陈家亮提出的诉求性质审查来看，本案系因案涉房屋的物权受到侵害所主张的物上请求权，因此，解决该请求权的前提在于审查陈家亮是否为物权权利人。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”据此可知，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的初始的具有公文性质的证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有权威性和公示性。当不动产权利人的权利受到侵害时，即可以不动产登记簿作为要求法律救济的依据；当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定不动产物权的归属。本案中，双方当事人针对同一房屋丰泰小区鸿运阁306房，向本院提交了两份编号不同的《农村（墟镇）宅基地使用证》用以证明权利的归属，经本院向行政管理部门调查宅基地登记簿内容，发现争议宅基地并没有在行政主管机关进行登记，而双方当事人各自所持有的两份《农村（墟镇）宅基地使用证》也均未在行政机关进行登记管理。即使陈家亮提交了广州市太龙晖物业管理有限公司出具的证明，但是，因广州市太龙晖物业管理有限公司不是有权对土地所有权和使用权行使管理职能的行政机构，因此，该证明不具有对外公示和证明的效力，本院不予采纳。依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条之规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”由于双方各自持有的两份《农村（墟镇）宅基地使用证》在未经行政管理机关确认的情况下，均不具有权属证明效力，因此，双方当事人应当先通过行政途径解决宅基地权属争议，本案不属人民法院民事案件受理管辖的范围。 （二）关于房屋性质以及纠纷救济途径的问题 本案中，双方争议的房屋是建造于集体所有的土地上的房屋，相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言，其性质即所谓的“小产权”房屋。按照我国现行法律规定，农村集体土地不得用于经营性房地产开发，小产权房没有房地产证，无房屋的相关准建手续，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发〔2013〕70号）中指出，“建设、销售和购买小产权房均不受法律保护”。由此可知，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。本案中，由于案涉建筑物的合法性尚未经行政部门予以确定，故案涉房屋的所有权也未得到法律的确认。根据我市《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府【1997】48号）规定，对于“集资房”项目能否按照规定程序申请补办相关权属手续，前提要件是建筑物的合法性需先由行政部门审定确认。在房屋合法性未经确定的情况下，涉及确认小产权房“所有权”的物权保护纠纷则不属于人民法院民事案件受案范围，一审法院受理本案欠妥，应予以撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款之规定，裁定如下： 一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初144号民事判决； 二、驳回陈家亮的起诉。 一审案件受理费925元，退还陈家亮；林秀娣预交的再审案件受理费925元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 怡 审判员 林 娟 审判员 兰永军 二〇二一年五月二十一日 书记员 麦贤君 王思梦 附：相关裁判依据 《中华人民共和国民法典》 第二百一十六条【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。