上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初25323号原告：梁娜娜，女，1986年7月7日出生，汉族，户籍所在地河南省。被告：范远华，男，1976年11月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。被告：范远平，男，1994年9月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告梁娜娜诉被告范远华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理，依法适用简易程序。本案于2021年1月11日第一次公开开庭进行了审理，原告梁娜娜、被告范远华到庭参加诉讼。审理中，原告梁娜娜申请追加范远平为共同被告。因无法用其他方式直接向被告范远平送达有关诉讼文书，本院于2021年2月2日向被告范远平公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年5月6日第二次公开开庭进行了审理，原告梁娜娜、被告范远华到庭参加诉讼，被告范远平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁娜娜向本院提出诉讼请求：判令范远华、范远平赔偿梁娜娜各项损失人民币(以下币种均同)189,931元(包括：装修改造费35,000元、家具家电费用15,950元、未使用期间的租金和押金20,394元、合同违约金4,600元、付给租客的违约金6,500元、出租损失105,300元、垫付的水电费587元、搬家人工费1,600元)。事实与理由：2019年11月17日，范远华通过中介，将上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租给梁娜娜，租期5年，且允许装修、转租房屋。2020年6月，系争房屋被法院网上拍卖。2020年9月18日新的业主强行停用系争房屋的水、电、煤，通知梁娜娜将屋内物品全部搬出，否则就按无主处理，给梁娜娜造成了直接的财产损失，以及房屋不能对外出租的影响。经多次联系范远华及报警后仍未能解决纠纷，另外合同上亦出现了范远平的名字，因此梁娜娜起诉要求判如所请。被告范远华辩称：不同意梁娜娜的诉请，签订租赁合同时中介及梁娜娜都知道系争房屋存在诉讼的事情。系争房屋本来就带有装修的，梁娜娜没有做装修。关于租金，因为交房提前了一个半月，所以租金也应该提前一个半月支付，故梁娜娜租金支付至2020年10月15日。4,600元押金同意返还。其他费用均不同意。被告范远平未到庭答辩，也未提供书面答辩意见或证据材料。经开庭审理查明：2019年11月17日，范远华(甲方)与梁娜娜(乙方)经中介居间签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，建筑面积102.47平方米，租期六年，自2020年1月1日起至2025年12月31日止，月租金4,600元，转账支付，首期付12个月，另付4,600元押金。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4,600元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。甲方允许乙方装修、转租。双方另在合同上写明支付租金账号为范远华女儿范冰冰的农行卡号。在合同的首尾部甲方处，范远华写为“范远华代范远平”。上述合同签订当日，梁娜娜按照约定支付一年租金及押金至范冰冰的银行卡，范远华出具收条，表示收到梁娜娜支付的2020年1月1日至2020年12月31日的房租55,200元及押金4,600元。当日范远华亦将房屋交付给了梁娜娜。另查明，系争房屋原权利人为范远平，后因范远平与案外人的某某，导致房屋被拍卖，于2020年9月6日核准登记至他人名下。后经法院执行，梁娜娜直接腾退将房屋交付给新的产权人。以上查明的事实，由梁娜娜、范远华的陈述，租赁合同、收条、银行卡交易明细清单、上海市不动产登记薄、不动产登记证明、光盘等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，梁娜娜表示，一开始签合同时是只有范远华的名字，签好合同付完房租后看产证，发现产证是范远平的，中介就要求范远华加上“代范远平”这几个字，但是认为自己的租赁关系是与范远华发生的。系争房屋之前有装修，但自己也作了一些室内装修，水电改造、墙面粉刷、隔断、房间门、灯、窗帘、漏水修复等。已经将自己购买的家具和家电全部搬走了。2020年9月18日，系争房屋的水电表被拆，无法继续使用，租客就搬走了，为此自己还向租客支付了违约金。要求返还2020年9月18日之后的租金。出租损失是按照自己承租及对外转租的租金差乘以剩余租期。为此提供：1、装修合同、证明信，证明为装修花费35,000元，现金及转账支付，没有写收条。2、照片3张，证明2020年9月18日新业主拆除水电煤装置，导致系争房屋停水停电。范远华质证称：1、不予认可。原本就有装修。2、确有此事。范远华表示：自己是代堂弟范远平出租系争房屋，租赁关系是范远平与梁娜娜之间的，之后租金也现金交给范远平了，范远平没有出具过委托书和收条。签订合同之前给梁娜娜看过产证，梁娜娜提出让在合同上写上“代范远平”。后来还带梁娜娜去见过范远平的，让双方认识一下。根据庭审查明的事实，本院认为，范远华称其是代范远平签订的合同，又在甲方签名处写“范远华代范远平”，但未能提供范远平出具的委托书，也未提供证据证明范远平追认范远华代为出租的行为，故本院不予采纳范远华关于租赁关系是范远平与梁娜娜之间的意见，认为梁娜娜与范远华之间成立租赁关系。案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。系争房屋因拍卖而由案外人取得所有权，租赁合同无法继续履行，梁娜娜搬离后主张未使用期间的已付租金及押金并按合同约定主张违约金，于法有据，本院予以支持。梁娜娜已自行搬走所有的家具家电，又主张家具家电的损失，于法无据，本院不予支持。关于装修改造费、垫付的水电费、搬家人工费，梁娜娜未能提供证据证明前述费用真实发生，本院对此不予支持。关于梁娜娜主张的付给租客的违约金、出租损失，无事实与法律依据，本院亦不予支持。范远平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告范远华应于本判决生效之日起十日内返还原告梁娜娜租金及押金共计20,240元；二、被告范远华应于本判决生效之日起十日内支付原告梁娜娜违约金4,600元；三、原告梁娜娜的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,098.62元，减半收取计2,049.31元，由原告梁娜娜负担1,838.81元，被告范远华负担210.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年五月十一日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。