广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终379号 上诉人（原审被告）：防城港市龚州房地产有限公司，住所地：广西防城港市港口区渔万路二号1楼，统一社会信用代码：91450600070637584T。 法定代表人：黄绪军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘力加，广西维冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘庚，男，1984年12月20日出生，汉族，户籍地天津市河西区，现住天津市河西区。 委托诉讼代理人：方创，广西海狮律师事务所律师。 上诉人防城港市龚州房地产有限公司（以下简称“龚州公司”）因与被上诉人潘庚商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚州公司上诉请求：撤销一审判决，驳回潘庚上诉请求或改判。事实与理由：一、一审遗漏事实。1.在2018年4月28日案涉楼盘已经完成五方验收，在6月份对全部购房者进行了收房通知，龚州公司已经在2018年6月完成了交房义务。有物业催收信息可以证明。2.案涉楼盘受8级以上大风和台风影响，可以顺延交房时间17天。根据《热带气旋等级》国家标准可以称为“台风”的风力达到12-13级，远超合同约定的8级以上。根据气象资料证明，在2017年1月1日-2017年12月31日，共有8级以上大风6天，台风11天。二、一审适用 法律错误。《中华人民共和国建筑法》第五十二条、六十一条和《建筑工程质量管理条例》第四十九条并不属于效力性强制性规定，双方可以就交房条件自行达成约定。完成五方验收后房屋的功能已经完备，可以使用。因此完成五方验收即可收房为有效约定。潘庚收到通知后未提出异议，即视为认可交房。 潘庚辩称，一审法院以自由裁量权裁决逾期交房违约金标的从日万分之三调整为万分之一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 潘庚向一审法院起诉请求：判令龚州公司支付潘庚编号FCG2016006065《商品房买卖合同（预售）》项下1710号房逾期交房违约金［违约金以购房款492,975元为基数，按每日万分之三比率为基准，自2018年3月31日暂计至2020年6月30日（共822天），暂计为121,567.62元，之后的违约金另计至所购房产符合交付条件实际交付之日止］。 一审法院认定事实：2016年11月4日，潘庚作为买受人与龚州公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定潘庚购买龚州公司开发的位于防城港市港口区，面积73.1平方米，单价为每平方米6743.85元，总价款为492975元；龚州公司应于2017年12月31日前向潘庚交付该商品房；对房屋的交付条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；如果发生龚州公司延期交房的情形，潘庚同意给予龚州公司90日的宽限期；逾期超过90日不足180日的，龚州公司按照房价款的万分之二按日向潘庚承担违约责任，合同继续履行；逾期超过180日的，龚州公司按照房价款的万分之三按日向潘庚承担违约责任，合同继续履行。附件十一第五条第一款对商品房交付的条件约定为双方同意本合同商品房经验收合格后即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位对该单位工程质量验收合格出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。第五款约定发生如下情形的，出卖人可据实予以延期……ｄ）施工期间发生8级或8级以上台 风和地震等不可抗力因素；e）发生中雨或中雨以上的天气；i）市政道路供电供水管网达不到施工验收条件的。2016年11月2日，龚州公司出具《收据》确认收到案涉房屋定金5万元，2016年11月4日，龚州公司出具《收据》确认收到案涉房屋房款442,976元。 2018年4月28日，案涉楼盘已经施工、勘查、设计、监理、建设五方验收，于2020年8月12日通过防城港市住房和城乡建设局的竣工验收备案。 再查明，根据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》表明，2016年11月4日至2017年12月31日期间，案涉项目所在区域降雨中雨以上共73天。 一审法院认为，潘庚与龚州公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。潘庚作为买受人已履行完支付全部购房款的义务，龚州公司作为出卖人，应按合同约定期限将符合交房条件的房屋交付潘庚使用。合同约定案涉房屋的交房时间约定为2017年12月31日前，自合同签订日2016年11月4日至约定交房日2017年12月31日间扣减73天中雨以上天气导致的延期交房，结合“如果发生龚州公司延期交房的情形，潘庚同意给予龚州公司90日的宽限期”的约定，故龚州公司应于2018年6月12日前将符合合同约定条件的房屋交付潘庚使用。龚州公司辩称的台风天气影响所应扣除的天数，该院认为合同约定为8级及以上的台风可以延期，但根据龚州公司提供的证据无法查明该台风属于8级及以上台风。同时，对龚州公司主张不属于2016年11月4日至2017年12月31日期间内的停电、中雨及以上天气及中高考等因素，均与本案无关，龚州公司据此予以延期的抗辩无依据，不予支持。对于交房条件的约定问题，合同约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而附件十一约定为双方同意本合同商品房经验收合格后即由设计单位、施工单位、监理单位、建 设单位、勘查单位对该单位工程质量验收合格出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。依据《中华人民共和国建筑法》第五十二条“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定”、第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”可知，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。潘庚、龚州公司在合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，故潘庚、龚州公司补充协议中对房屋交付条件变更的约定无效。故龚州公司应于2018年6月12日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付潘庚使用，龚州公司未在此期限内向潘庚交付符合约定的商品房已构成违约，应承担相应的违约责任。合同对龚州公司逾期交房的违约责任约定为逾期超过180日的，按照房价款的万分之三按日向潘庚承担违约责任，龚州公司庭审中辩称该违约金过高，该院考虑合同条款、合同履行情况、潘庚所受实际损失、龚州公司的过错程度等，将龚州公司应支付的违约金调整为日利率0.01％，故计至判决作出之日，龚州公司应支付的逾期交房违约金为40,325.36元（492,975元×0.01％×818天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六 十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、龚州公司在判决生效之日起十日内支付潘庚逾期交房违约金40,325.36元；二、驳回潘庚其他诉讼请求。案件受理费2,731.35元，减半收取计1,365.68元，由潘庚负担942.32元，龚州公司负担423.36元。 本院二审期间，双方当事人没有新证据向法庭提供，并对一审认定的事实无异议，一审认定属实，本院予以确认。 另查明，根据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》表明，2016年11月4日至2017年12月31日，防城港市港口区发生八级大风天数5天（已扣除中雨、台风重合部分），发生台风天气7天（已扣除中雨、八级大风重合部分）。 本院认为，潘庚与龚州公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的规定，一审认定合法有效正确，本院予以确认。 关于龚州公司主张的应扣减因天气而导致的延期天数的问题。本案双方约定的交房日期是2017年12月31日，经核算，一审扣除中雨以上天气73天正确，但遗漏扣除了按合同应当扣除的大风、台风天气12天，本院予以纠正。即龚州公司按合同约定延期后应当于2018年6月25日前交付房屋。一审认定按合同约定延期后应于2018年6月12日前交房有误，本院予以纠正。 关于交房时间是否确定为2018年6月的问题。双方虽在合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件，但根据我国有关法律法规规定，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工合格验收及竣工备案均缺一不可。众所周知，住宅安全涉 及公共安全，关于房屋交付条件，当双方约定的标准低于国家标准时，有可能危及公共安全，损害公共利益，故该约定依法无效。一审认定合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定为无效正确。涉案房屋于2020年8月12日才通过防城港市住房和城乡建设局的竣工验收备案，即从该日起房屋才符合交付条件，一审认定龚州公司逾期交房并无不当，应予维持。龚州公司主张交房时间应为2018年6月的理由不成立。具体理由一审已做了详细论述，本院予以认可，不再赘述。 一审根据当事人请求及结合实际情况对违约金进行了调整，调整比例并无不当，截止至一审判决落款之日，违约金计算应为39,684元（492,975元×0.01％×805天）。一审计算有误，本院予以纠正。 综上，龚州公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1574号民事判决第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1574号民事判决第一项为：上诉人防城港市龚州房地产有限公司在判决生效之日起十日内支付被上诉人潘庚逾期交房违约金39,684元； 三、驳回被上诉人潘庚其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或财产所在地同级人民法院申请强制执行。 一审案件受理2,731.35元，减半收取计1,365.68元，由上诉人防城港市龚州房地产有限公司负担446元，被上诉人潘庚负担919.68元，二审案件受 理费808元，由上诉人龚州公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月十九日书记员曾建