山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异376号 案外人：郑安香，女，1943年8月7日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托代理人：梁燕，女，1977年10月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系案外人近亲属。 委托代理人：陆晓乐，男，1978年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系案外人近亲属。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，郑安香向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郑安香请求本院中止对青岛市市北区xx路xx号房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号查封了郑安香的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。郑安香于2011年11月支付全款购买案涉房产，案涉房产于2014年交付使用，目前用于出租。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司为案涉房产唯一的合法所有权人。案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房产排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错。其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，实质上并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。其次，案外人并未“合法占有”案涉房产，案涉房产未经竣工验收，存在根本无法交付使用的可能性，案外人不可能合法占有案涉房产。且案外人并未自主、实际占有案涉房产。再次，案外人并未提供证据证明已全部支付案涉房产价款。最后，案外人对于案涉房产不能办理过户登记具有过错。 为证明其主张，郑安香向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份、网签截图一份，以证明案外人于2011年9月14日与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订的买卖合同已网签备案，约定购买案涉房产，房屋总价款为1490500元。2.青岛市房地产业预收款专用收据（票据号码：00061005）一份、银行流水一宗，以证明案外人于2011年11月24日交付全部购房款。3.房屋出租合同一份、物业水电缴费单六张，以证明案涉房产于2015年4月24日对外出租，案外人已实际占有、使用案涉房产。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。该预售合同上加盖的为青岛威乃达投资有限公司的销售专用章，并非公章，对真实性无法确认。合同所显示的网上签订时间与手写的签订时间不一致。依据合同第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。依据合同第三十二条约定，郑安香应和青岛威乃达投资有限公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房产显然没有办理。依据合同附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房产不能办理过户登记的可能性，故其对于案涉房产至今不能办理过户登记具有过错。虽然案涉房产办理了网签备案，网签手续也只是一种行政备案的手段，并非案涉房产权属登记的证明。2.对证据2的真实性无法确认，对证明事项有异议。案外人并未提交完整的银行流水明细证明其已交纳了全部价款。即使其提交的银行流水明细为真实的，该消费并未注明支付的为案涉房产房款，而且该银行账户户名为“梁燕”“陆晓乐”，与本案没有关联性。案外人并未全部支付案涉房产的房款，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除案涉房产执行的构成要件。3.对证据3房屋出租合同的真实性不予认可，该协议约定的房屋不能明确指向案涉房产。租赁合同所显示的出租方为陆晓乐，与案外人无关联性，案外人并未提交案涉房产交纳电费、水费、综合服务费单据的证明，不能证明案外人在查封之前合法、实际占有案涉房产。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 郑安香质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，案涉房产在本院查封明细及拍卖清单中显示的坐落为市北区xx路xx号xx至xx标高层。2011年9月14日，郑安香与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人郑安香购买案涉房产，案外人郑安香于查封前向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款，且青岛十五大街商业管理服务中心出具的《房屋使用证明》证明案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封案涉房产前，案外人郑安香已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人郑安香的异议请求，符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳