湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3362号上诉人（原审原告）：朱英，女，1982年8月17日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：曾理，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海军，男，1968年12月25日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘晓，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖好，女，1991年2月23日出生，汉族，住长沙市望城区。被上诉人（原审被告）：胡权，男，1989年5月2日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人朱英因与被上诉人刘海军、肖好、胡权案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初5397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱英上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行措施，并解除查封冻结；3.确认朱英与胡权、肖好之间的《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋权利由朱英享有；4.判令刘海军、肖好、胡权承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为案涉房屋未办理过户手续系因朱英存在自身责任的事实认定错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第四项是“非因买受人自身原因未办理过户手续”，并不是直接规定“违反限购政策而未能办理过户手续”，且限购政策限制房屋过户的原因有归于买受人的也有归于出卖人的，本案房屋未能过户系因为长沙市房屋限购政策中规定案涉房屋在取得产权证后四年内不得上市交易，朱英本人是符合长沙市购房政策的，其对案涉房屋享有物权期待权。二、一审法院认为朱英在明知案涉房屋存在抵押的情况下购买存在自身责任，属于事实认定错误，朱英对于后续的银行贷款是有经济支付能力的，案涉房屋未过户并非是因为房屋存在抵押的情况，而是房屋可以过户的时间未到。被上诉人刘海军辩称：一、朱英未举证证明其积极采取了相应措施为房屋过户登记做准备，且胡权于2019年就案涉房屋进行了所有权登记，而现时朱英与胡权转让房产的合同关系并不符合案涉房屋转让的条件，故朱英与胡权之间签订的《房屋买卖合同》仅能约束合同双方当事人，不产生对抗相关政策的权利，其应当自行承担不能过户的法律风险。二、朱英的房屋买卖交易行为不符合常理。1.朱英提交的银行流水仅能证明款项的去向，不能直接证明是向胡权支付购房款，此外，其提交的物业费、燃气购买凭证等材料不能体现其实际占有、使用了案涉房屋；2.朱英与胡权于2019年7月签订的购房合同约定的贷款剩余金额与原合同剩余未支付价款相差约为20万元，且与当时房屋市场价相距甚远。被上诉人肖好、胡权未到庭进行答辩，亦未向本院提交答辩状。朱英向一审法院起诉请求：1.请求判令停止对案涉房屋的强制执行措施，并解除查封冻结；2.请求判令确认朱英与胡权、肖好之间的《房屋买卖合同》合法有效，确认案涉房屋归朱英所有；3.判令刘海军、肖好、胡权负担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：刘海军与胡权、肖好民间借贷纠纷一案，刘海军向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年10月23日依法查封了胡权、肖好共同所有的位于长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋。判决生效后，刘海军向一审法院申请执行，上述财产保全措施自动转化为执行措施。2020年8月24日，朱英认为其已在一审法院查封案涉房产之前就合法购得案涉房屋，且朱英已支付全部购房款，案涉房屋的所有权应归朱英所有，一审法院冻结、查封案涉房产侵犯了其合法权益，故向一审法院提出执行异议。2020年9月28日，一审法院作出（2020）湘0112执异23号执行裁定书，裁定：驳回朱英的异议请求。另查明，2018年5月30日，朱英与胡权、肖好签订《房屋买卖合同》，由朱英购买胡权、肖好共同所有的位于长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋。双方约定价格为120万元，朱英在合同签订之日支付胡权、肖好购房款80万元，剩余房款40万元由朱英以胡权、肖好名义继续缴纳交通银行贷款月供，直至银行贷款全部偿还完毕为止。合同签订后，朱英向胡权、肖好交付现金2万元以及通过其丈夫许国才银行账户向胡权转账支付购房款78万元，胡权、肖好随即将案涉房屋交付给了朱英。之后，朱英对案涉房屋进行装修入住至今。但由于案涉房屋受限购政策影响，朱英没有办理过户手续。一审法院认为，本案争议焦点问题是朱英是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋登记在胡权、肖好名下，未办理变更登记，不产生物权变动效力，朱英对案涉房屋不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”朱英虽然与胡权、肖好签订《房屋买卖合同》的时间在一审法院查封案涉房屋之前，且朱英在一审法院查封之前已合法占有了案涉房屋，并已支付大部分房款也同意将剩余购房款交付一审法院执行，但因朱英自身存在一定的责任未办理过户登记。本案中，朱英明知案涉房屋已办理商品房贷款抵押登记手续，且签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋没有取得不动产权属证书，根据长沙市限购政策的规定，案涉房屋在取得不动产权属证书满4年后方可进行上市交易。朱英购买出卖人未取得权属证书的房屋、对其自身今后办理过户登记、取得权属证书存在风险，也存在限购政策的影响，该风险应由朱英自己承担。故，案涉房屋未办理过户登记手续，不能免除朱英自身的责任。综上所述，案涉房屋登记在胡权、肖好名下，房屋买卖违反了长沙市的限购政策，不能办理过户登记，朱英对案涉房屋不能办理过户的风险是明知的，故朱英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房屋的保全措施，确认《房屋买卖合同》的效力及确认案涉房屋归朱英所有的诉求均不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回朱英的全部诉讼请求。一审案件受理费15600元，由朱英负担。本院二审期间，上诉人朱英向本院提交一份新证据：银行流水，拟证明朱英偿还了案涉房屋的部分按揭贷款，余下部分还未还清。经本院组织质证，被上诉人刘海军对朱英提交的证据发表以下质证意见：该证据不能达到其证明目的，该证据是在一审判决之后形成的，且其代替胡权归还了一期的欠款，也无法说明在本案诉讼之前朱英已经以自己的名义归还案涉房屋贷款。本院经审查认为，朱英提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审补充查明如下事实：1.胡权、肖好取得案涉房屋所有权登记的时间为2019年1月22日。2.2017年5月20日起施行的长沙市住房和城乡建设委员会《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第三条规定：“在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。”2018年6月26日起施行的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条第四款规定：“在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。”案涉房屋位于长沙市限购区域内。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为朱英是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋仍登记在胡权、肖好名下，朱英购买案涉房屋后未办理过户登记，其并非案涉房屋在不动产权属证书上的权利人，故案涉房屋未发生物权变动，朱英对案涉房屋不享有物权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”朱英与胡权、肖好明知根据长沙市限购政策的规定案涉房屋尚不能办理过户登记仍签订《房屋买卖合同》，根据风险自担原则，案涉房屋不能办理过户登记带来的风险应由朱英自行承担，案涉房屋不能过户登记不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，朱英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房屋的保全措施，确认《房屋买卖合同》的效力及确认案涉房屋归其所有的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，朱英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人朱英负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年五月十日法官助理苏逢连代理书记员  王瑞雯