上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6138号原告：上海大发物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：章永清，总经理。委托诉讼代理人：李淼，北京市隆安律师事务所律师。被告：张浩，男，1986年1月23日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海大发物业管理有限公司与被告张浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海大发物业管理有限公司委托诉讼代理人李淼、被告张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大发物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2018年6月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币7,084元；2、要求被告支付违约金7,650.72元(暂计算至2020年6月30日)。审理中，原告变更诉请为：1、要求被告支付自2018年6月1日至2021年3月31日的物业服务费9,634.24元；2、要求被告支付违约金14,306.84元(暂计算至2021年3月31日)。事实和理由：原告系上海市青浦区某小区提供物业管理服务的物业服务企业，被告是上述小区18号楼1802号的业主。根据《前期物业服务合同》第七条约定，被告应每月向原告交纳物业服务费283.36元。期间，原告多次以电话或发函方式向被告予以催交，被告至今未交，逾期交纳，原告可按合同约定收取违约金，故原告诉诸法院。被告张浩辩称，对欠费金额及期间没有异议，但是不同意交纳，理由：1、原告缺乏收取物业服务费的依据，原告系开发商关联企业，并不是通过招投标方式选聘。2、原告未按约提供服务，缺乏诚信。原告在收房当天就报修了房屋相关问题：卫生间台盆大理石开裂、台盆柜腐烂发黑发臭、书房玻璃移门裂痕、阳台玻璃移门有划痕等，上述问题由交房时全程随同的原告作了登记，且原告物业经理徐亮曾承诺表示房子有问题就找他。交房后，原告并未积极跟进被告房屋的维修，也没有将相关问题通知开发商和施工单位，被告多次要求原告解决问题，原告以“通知开发商”、“已报施工单位”、“工人打架被抓不能来测量”等理由拖延及搪塞。原告拖延维修及拖延报施工方等导致房屋过保修期，施工方撤离，导致被告房屋至今未修复及无法修复。3、原告收费标准过高，与其提供的服务不匹配。小区电梯经常突然停止运作、下坠；周末有业主装修，噪音扰民；垃圾投放点、垃圾站垃圾随意堆放，环境脏乱差；地下车库随处可见的宠物狗尿和屎；私家车随意停放，占用通行道路及消防通道；电动自行车违规充电，存在安全隐患；楼道有杂物堆放、安装鞋柜等现象；4、原告侵害业主的知情权和监督权，原告引进相关超市工作人员在小区摆摊；各楼道及电梯安装显示屏等以招投广告进行营利；小区多个点有丰巢快递柜及农夫山泉售货机；出租公共车位及门面房进行营利，上述收益未公示；5、原告缺乏收取滞纳金的依据，原告未按约提供服务，业主有权拒绝支付物业费，且原告主张的违约金明显过高。经开庭审理查明，被告系位于上海市青浦区盈浦街道朱家角路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人，房屋建筑面积为88.55平方米。原告上海大发物业管理有限公司作为甲方与乙方上海垠壹置业有限公司签订前期物业服务合同，合同载明上海大发物业管理有限公司作为被告小区的物业管理服务企业。合同约定：甲方将某(物业名称)委托原告进行物业管理服务，物业类型：混合(高层、多层、配套商业)；坐落位置：朱家角路XXX弄XXX-XXX号，观明路XXX号，黄泥娄路208,212,216,220,226号等，四至范围：东至观明路，西至黄泥娄路，南至朱家角路，北至淀山湖大道(城市绿化带除外)；物业服务期自2017年10月1日起至2020年9月30日止；物业服务费用按季交纳，每月每平方米收取3.20元，业主应在每月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，逾期每天按0.3%支付滞纳金。后甲、乙双方签订前期物业合同续签的补充协议，原合同延长至2023年9月30日。因被告未缴纳2018年6月1日至2021年3月31日的物业服务费，故原告诉诸本院。另查明，2017年11月20日，被告张浩签署房屋交接单，涉案房屋交付于被告方。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的不动产登记簿及交房通知书、前期物业服务合同及续约协议、房屋交接单等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告提供台账、被告与原告管家微信聊天记录、被告与原告物业经理的聊天记录，证明原告不作为并拖延维修的时间，导致房屋过了质保期。原告提供房屋维修单及原告向开发商的报修记录，证明原告就被告提出的问题积极联系维修单位。本院认为，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。被告辩称原告系开发商名下的公司，且不知是否通过招投标方式选聘。本院认为，原告系独立的法律主体，与涉案小区开发商并非同一法人。建设单位可以通过招投标方式，也可以通过协议方式与物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，该合同及续约协议的签订并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，应为合法有效。被告反映的原告未经小区业主同意在小区共有部位经营广告牟利、停车费及广告费等其账目应公开未公开的问题，因涉及整个小区全体业主的利益，可待业委会成立后出面按约协调解决，原告亦有义务公示收益账目。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在公共秩序维护、公共区域清洁卫生服务、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，被告提供的证据材料不足以证明原告的服务存在严重瑕疵，被告以此作为拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳，故原告要求被告支付物业服务费9,634.24元的请求本院予以支持。至于被告所称的其收房时已向原告方报修房屋内玻璃门裂痕、台盆柜发黑等多项问题，均位于被告房屋内专有部分，依据相关的法律规定，如果该问题发生在质量保修期内，应由相关责任主体承担相应的保修责任，原告作为前期物业服务单位，应积极主动联系相关责任主体，若被告已在保修期内向原告或者相关责任单位进行交涉及反映问题，可视为保修期内已主张权利，被告后续可通过包括诉讼在内的合法途径向相应的责任主体直接主张权利。关于原告主张的违约金，原告上海大发物业管理有限公司作为物业服务单位，在从事物业管理服务工作中，应将服务小区业主作为工作重点，不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让小区业主感到满意。考虑到原告提供的物业服务管理中确实存有一定的瑕疵，被告未付物业服务费事出有因，故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告张浩应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大发物业管理有限公司2018年6月1日至2021年3月31日的物业服务费9,634.24元；二、驳回原告上海大发物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398.53元，减半收取计199.27元，由原告上海大发物业管理有限公司负担174.27元，由被告张浩负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐小红二〇二一年五月六日书记员  胡冬美附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。