陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2021）陕01民终516号 上诉人（原审被告）：李朋涛，男，1978年4月15日出生，汉族，无业，陕西省渭南市临渭区三张镇椗李村六组村民，住该村组30号。委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭国良，男，1979年4月5日出生，汉族，陕西延长石油房地产开发有限公司项目经理，住陕西省西安市雁塔区中华世纪城F8-2-903。委托诉讼代理人：王浩，陕西海瑞律师事务所律师。原审第三人：陕西明德门窗有限责任公司，住所地：陕西省西安市沣东新城和平工业园6号路006号。法定代表人：王芹娣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。上诉人李朋涛因与被上诉人彭国良、原审第三人陕西明德门窗有限责任公司（以下简称明德公司）委托合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。李朋涛上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8499号民事判决书，改判驳回彭国良的诉讼请求或者撤销原判发回重审；2、一、二审诉讼费由彭国良承担。事实与理由：一、原审法院错误地将未出庭作证的证人的证言作为定案依据。证人陕西科宇电力工程有限公司、彭学良、韦绒、曹建宏出具的证明属于证人证言，但并未出庭作证，明显违反法律程序。二、原审法院将案外人陕西科宇电力工程有限公司向第三人明德公司支付的款项认定为本案的购房款，明显依据不足，有违客观事实。彭国良提交陕西科宇电力工程有限公司向明德公司转账50万元的银行凭证，用来证明是彭国良向李朋涛支付的购房款，但没有提供其他证据，原审法院将其认定为彭国良支付的购房款明显依据不足。三、原审法院认定的事实违反合同约定。李朋涛与彭国良签订的《房屋出售委托协议》中明确约定，委托期限为2019年9月6日至2019年10月1日，期满后不再委托，房屋委托协议终止无效。原审法院忽视该约定认定事实，明显有违合同约定及客观事实，带有明显的主观偏袒及倾向性。彭国良辩称：一、证人证言非本案的定案依据，而是应原审法院法官要求对庭审中需要回应的问题进行的书面补充说明，让主审法官对案件事实有更全面的了解。证人证言由法官交李朋涛质证并不违反法律程序。二、彭国良在原审中支持自身主张的所出示的证据足以支持其诉求。三、彭国良与第三人明德公司之间没有任何的经济业务往来，其与李朋涛、明德公司仅因购买涉案房屋才产生相关关系。第三人明德公司在原审答辩时明确强调其对相关事实不知情、与其无关。如果第三人认为该50万元转账并非购房款，应举证证明其与被上诉人之间还有其他的经济往来关系。四、本案所涉房屋出售在前，李朋涛一直隐瞒房屋已出售的事实，被彭国良知道该情形后才与李朋涛补签了委托合同，所以委托合同是倒签的。委托合同的委托事项已完成、房屋已出售，李朋涛取得了相关房款，事实证明委托合同履行完毕，不存在委托行为终止或无效的情形。明德公司述称，同意李朋涛的上诉请求及事实、理由。彭国良向一审法院起诉请求：1、李朋涛向彭国良返还委托其出售的房屋价款148万元；2、李朋涛向彭国良退还向其多付的购房款54160元；3、诉讼费用由李朋涛承担；4、李朋涛支付房款总价的30%的违约金44.4万元；5、李朋涛支付收到房款至支付给彭国良期间的房款利息的1.5倍的；6、明德公司负连带责任。一审法院认定事实：2018年5月9日，李朋涛与彭国良签订了《购房合同书》，合同约定：“出卖人：李朋涛；买受人：彭国良，买受人购买的上林景苑二期（巴塞阳光）项目商品房第1幢1单元1101号房。该商品房用途为住宅，该商品房建筑面积共150平方米。出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000元，总金额1200000。第三条买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，双方配合过户或更名完成后买受人一次性给出卖人房款。”2018年5月24日，彭国良通过其个人账户向李朋涛账户转账300000元，备注彭房款30；2018年6月27日，彭国良通过陕西科宇电力工程有限公司向明德公司转账500000元；2019年1月25日，彭国良通过曹建宏公司向陕西隆丰置业有限公司转账200000元；2019年1月30日，陕西科宇电力工程有限公司转款140000元给陕西隆丰置业有限公司。陕西科宇电力工程有限公司、曹建宏均出具证明称，上述转款系受彭国良委托支付上林景苑1单元1101号购房款。上述款项共计1140000元。彭国良称其向李朋涛另支付现金100000元，陕西科宇电力工程有限公司、彭学良、韦绒、曹建宏出具证明证实。在案件审理中前往陕西隆丰置业有限公司进行调查，隆丰公司收到的200000元、140000元均系支付上林景苑二期（巴塞阳光）项目商品房第1幢1单元1101号房的房款。2019年9月6日，彭国良与李朋涛签订《房屋出售委托协议》，协议约定：“甲方（彭国良）自愿将自己位于上林景苑二期1号楼1单元11层1号房的房产委托乙方（李朋涛）独家代理销售，并按照相应的佣金标准支付销售费用。1、具体房源及价格如下表格：楼号1号楼1单元11层1号房，套数1；二、委托销售有效期为2019年9月6日至2019年10月1日，为期24天；三、销售价格：在甲方与乙方提供的购买签定《商品房定购协议书》时，总房款为148万元（净落），2019年10月1日前销售完成，委托方收到总房款148万元止房屋销售终止。超过2019年10月1日后委托方不再销售该房屋，房屋委托协议终止无效。四、甲乙双方责任1、甲方积极配合乙方的销售工作，保证乙方的销售房源不会出现一房二卖。2、乙方协助甲方与购买客户签订《商品房买卖合同》；甲方应积极主动配合购买方办理房屋的合同签订以及协助办理过户手续，如甲方与客户签订《商品房定购协议书》并支付清房款后甲方不配合购买方办理房屋的产权过户手续，甲方需在5日内以将房款退还给买方。乙方负责广告推广费及其它销售费用……”另查，李朋涛与案外人杨丽签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给杨丽，李朋涛称2019年11月办理了网签，并且已收到杨丽支付的涉案房屋价款147万。现房屋已登记至杨丽名下。一审法院认为，根据查明的情况，彭国良与李朋涛签订《购房合同书》，合同签订以后，彭国良通过自己及委托账户先后向李朋涛及李朋涛委托代收账户共计转款达80万元，现金10万元，经前往陕西隆丰置业有限公司调查，咸阳市秦都区上林景苑二期（巴塞阳光）项目商品房系陕西隆丰置业有限公司开发的楼盘，彭国良所称的2019年1月25日通过曹建宏公司向陕西隆丰置业有限公司转账200000元及2019年1月30日提供陕西科宇电力工程有限公司给陕西隆丰置业有限公司转款140000元，均系用于支付涉案房屋房款。李朋涛当庭否认陕西隆丰置业有限公司系涉案房屋开发商，且否认彭国良转账340000系支付涉案房屋房款，未真实陈述，明德公司称其收到的陕西科宇电力工程有限公司支付的500000元系延长石油大厦室内除甲醛项目的工程款，但无合同、无结算，且陕西科宇电力工程有限公司称该款项系支付本案涉案房款，综合彭国良、李朋涛证据，对明德公司的陈述，不予采信。故综上，彭国良所称购房事实与其提供《购房合同书》、陕西科宇电力工程有限公司说明、曹建宏说明、转账凭证及陕西隆丰置业有限公司的记账凭证能相互应证，综合证据及彭国良、李朋涛及第三人的陈述，彭国良所称具有高度可能性，故对彭国良所称向李朋涛购房的事实予以采信。对李朋涛辩称彭国良只支付30万元购房款的事实不予采信。另，彭国良、李朋涛签订的《房屋出售委托协议》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。彭国良、李朋涛均应按照《房屋出售委托协议》内容全面履行自己的义务。按照《房屋出售委托协议》约定，“甲方（彭国良）自愿将自己位于上林景苑二期1号楼1单元11层1号房的房产委托乙方独家代理销售，并按照相应的佣金标准支付销售费用。1、具体房源及价格如下表格：楼号1号楼1单元11层1号房，套数1；二、委托销售有效期为2019年9月6日至2019年10月1日，为期24天；三、销售价格；在甲方与乙方提供的购买签定《商品房定购协议书》时，总房款为148万元（净落），2019年10月1日前销售完成，委托方收到总房款148万元止房屋销售终止。超过2019年10月1日后委托方不再销售该房屋，房屋委托协议终止无效。”现涉案房屋李朋涛实际出售价格为147万元，故彭国良要求李朋涛返还委托其出售的房屋价款147万元的诉讼请求，予以支持。对于彭国良主张李朋涛支付自收到房款至支付彭国良期间房款利息1.5倍的诉讼请求，因李朋涛确已违约，未将售房款支付彭国良给其造成利息损失，因李朋涛认可涉案房屋向案外人出售网签的时间为2019年11月，故酌情支持利息以147万元为基数，自2019年12月1日起至向彭国良实际清偿售房款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于彭国良要求李朋涛退还向其多支付的购房款54160元的诉讼请求，因本案系委托合同纠纷，该价款系彭国良、李朋涛之间的房屋买卖合同纠纷导致，与本案不是同一法律关系，彭国良可另行主张；对于彭国良主张违约金的诉讼请求，因彭国良、李朋涛提供的《房屋出售委托协议》原件，在违约条款上原件约定不同，李朋涛所持合同版本未有违约责任的约定，故对于彭国良该诉讼请求，不予支持；对于彭国良主张第三人承担连带责任的诉讼请求，第三人并非合同相对方，彭国良该主张于法无据，不予支持。李朋涛辩称根据涉案托协议，没有在约定期限内将房屋出售，协议已经失效，但涉案房屋确已出售，李朋涛实际收到售房款，李朋涛以此拒绝向彭国良支付涉案房屋的售房款，于法无据，不予支持。对于李朋涛其他辩称，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李朋涛于本判决生效之日起十日内向彭国良支付出售房屋价款1470000元及利息（以147万元为基数，自2019年12月1日起至向彭国良实际清偿售房款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回彭国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22641元，减半收取11320.5元，由李朋涛承担8377元，彭国良自行承担2943.5元。因彭国良已预交，李朋涛支付上述款项时一并支付彭国良。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除李朋涛不认可收到彭国良支付的现金10万元外，一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，彭国良、李朋涛自愿签订《房屋出售委托协议》，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。李朋涛上诉主张双方委托期限为2019年9月6日至2019年10月1日，认为委托合同已经终止，其不应依据委托协议向彭国良支付卖房款项。但根据我国相关法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经过被代理人的追认，由被代理人承担民事责任。本案中，双方明确约定彭国良将自己名下位于上林景苑二期1号楼1单元11层1号房屋委托李朋涛独家销售，双方委托期限虽至2019年10月1日，但李朋涛认可于2019年11月为案外人杨丽办理网签，并收到杨丽支付的涉案房屋价款147万，同时，彭国良与李朋涛2919年11月25日微信聊天记录载明彭国良向李朋涛发送其银行账号，彭国良告知李朋涛“钱到了第一时间转给我，148万”，李朋涛回复“你把咱俩的帐对一下，你应该还欠我六万”，彭国良回复“不可能，后面有面积差你没交我交了，以前就差你五万元，减过面积差你看差你多少”，可见合同约定的代理期限届满后，彭国良仍认可李朋涛出售其房屋的行为，李朋涛亦代彭国良出售了涉案房屋，双方仅就款项的数额存在争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李朋涛称彭国良并未按照彭国良与李朋涛之间签订《购房合同书》向其支付涉案房屋购房款，故李朋涛出售房屋的款项亦不应向彭国良支付。彭国良与李朋涛之购房合同签订后，彭国良通过个人账户向李朋涛支付30万元，通过曹建宏账户代李朋涛向陕西隆丰置业有限公司支付20万元，通过陕西科宇电力工程有限公司代李朋涛向陕西隆丰置业有限公司支付14万元，上述购房款李朋涛认可已收到。彭国良主张其还通过陕西科宇电力工程有限公司向李朋涛指示的明德公司支付50万元购房款，李朋涛对此不予认可。对于该50万元款项，彭国良提交了转账凭证，证明陕西科宇电力工程有限公司向李朋涛亲属开办的明德公司支付50万元的事实；提交了陕西科宇电力工程有限公司的证明材料，载明该50万元系彭国良通过其公司支付的购房款，其公司与明德公司没有任何合同及经济往来，陕西科宇电力工程有限公司出具的该证明材料符合民诉法解释对单位出具证明材料的形式要求；提交了2019年11月25日彭国良与李朋涛的微信聊天记录，聊天内容记载彭国良要求李朋涛支付卖房所得款项时，李朋涛表述认为彭国良还欠其6万元未付，彭国良则认为补价差后其还多付了部分，在不计算彭国良所述补价差的情况下，按照双方合同约定的120万减去上述已核实的30万、20万、14万，再减去现争议的50万元，才能得出李朋涛所述的6万元，故可以看出李朋涛在表述彭国良还欠其6万元时，已将该50万元计算在内。现李朋涛上诉称该50万元并非彭国良支付的购房款，二审审理期间提交了明德公司与西安云呼吸环保科技有限公司的《合作协议》、陕西洁牧商贸有限公司的情况说明，用以反驳彭国良主张的事实。因该《合作协议》系明德公司与西安云呼吸环保科技有限公司签订，并无陕西科宇电力工程有限公司参与签署，陕西洁牧商贸有限公司也无陕西科宇电力公司工程有限公司向其发包的相关凭证，故以该《合作协议》、情况说明，不足以证明陕西科宇电力工程有限公司向明德公司支付的50万元系发包除甲醛项目的工程款。对于彭国良是否已经以现金方式向李朋涛支付10万元购房款一节，李朋涛与彭国良存在争议，彭国良据此要求李朋涛退还多付的购房款54160元，李朋涛据此认为彭国良未支付完毕全部购房款，因该价款争议系双方之间房屋买卖合同纠纷范畴，不属于本案委托合同纠纷审理范围，故本案不予处理，亦对该10万元是否支付不予认定，双方可另行主张。据此，涉案房屋确已出售，李朋涛实际收到售房款147万元，李朋涛拒绝向彭国良支付涉案房屋的售房款，于法无据，彭国良主张李朋涛向其支付出售房屋所得款项及逾期付款利息，依法应予支持。一审判决李朋涛向彭国良支付出售房屋所得价款147万元，以及以147万元为基数自2019年12月1日起至向彭国良实际清偿售房款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，符合法律规定，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由李朋涛负担。本判决为终审判决。  审 判 员  陈   帅 二〇二一年五月六日 书 记 员  刘 书 方  1