上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9182号原告(反诉被告)：许在为，男，1975年7月12日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：邵文通，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王翠金，男，1965年9月1日出生，汉族，住四川省德阳市。委托诉讼代理人：杨椿，上海高达律师事务所律师。原告(反诉被告)许在为与被告(反诉原告)王翠金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年2月24日、2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许在为的委托诉讼代理人邵文通，被告(反诉原告)王翠金及其委托诉讼代理人杨椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许在为向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年9月16日至2020年10月9日期间的租金人民币32,903元；2.判令被告支付原告水、电、煤费用23,553元；3.判令被告支付原告代理记账费700元，海蜇头费2,400元；4.被告支付原告逾期付款违约金5,955.60元(以59,556元为基数，按10%计算)；5.判令被告支付原告装修费损失48,337.50元。事实和理由：2020年6月16日，原、被告签订《承包协议》，约定原告将上海市浦东新区妙境路XXX号许家大院饭店(以下简称涉案房屋)出租给被告，租赁期限为2020年6月16日至2022年4月30日，租金为40,000元/月。后被告经营不善，延迟支付租金，导致双方《承包协议》解除。现因被告至今尚欠原告租金、水电费等费用，且《承包协议》中约定“经营合同期内如一方违约，赔偿另一方经济投资的四倍赔偿”，涉案房屋内为原告装修，装修支出为原告经济投资的一部分，被告理应进行赔偿，故原告诉至法院，要求判如所请。王翠金辩称，1.因原告对上家违约导致被告未能正常经营进而关闭店铺，仅愿意支付租金20,000元。具体表现为：在合同履行期间，因原告原因导致涉案房屋被停水停电3次，日期为2020年9月14日、2020年9月26日、2020年10月4日，2020年10月4日停水停电后被告即对涉案房屋进行了盘点，员工住在宿舍，并未经营店铺，2020年10月10日即将涉案房屋交还给了原告。被告认为即便要支付租金，也应该扣除2020年9月14日及2020年9月26日两天的租金，且租金应计算至2020年10月3日。2.同意支付水、电、煤费23,553元和代理记账费700元，不同意支付海蜇头费，在盘店交接时即将酒水和海蜇头费计算在内，已经付清。3.不同意支付违约金。被告在履行合同中并未违约，不应当承担违约责任，实际是原告违约，原告不光对被告违约，还对上家违约，导致涉案房屋停水停电，被告无法经营，进而被迫搬离涉案房屋。且从双方微信往来中可以看出，原、被告一直沟通向上家讨要损失的事情，原告并未向被告催讨相关费用，原告要求被告承担违约责任，没有依据。4.不同意支付装修损失。协议第12条约定违约方赔偿另一方经济投资四倍赔偿，本案系原告违约，故被告不应该承担装修损失。综上，因停水停电的情况给被告造成损失，故被告提起反诉请求如下：判令原告赔偿被告员工辞退补偿金14,670元及备货损失46,000元，共计60,670元。针对被告的反诉请求，原告辩称不同意，理由如下：被告损失并非原告造成，即便有损失也是由上家丁某某造成。断水断电、锁门一共发生过3次，最多也就3天停业损失。不同意支付员工辞退补偿金及备货损失，被告所列员工辞退补偿金的员工是否是原告员工无法确定，补偿是否发生也无法确定，被告应当举证证明与员工间的劳动合同及补偿付款凭证，如没有缴纳社保本来就要支付补偿金，不能将该费用让原告承担。备货损失即食材损失，被告主张的价格过高，且也是由丁某某造成而非原告，被告应该向丁某某提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2020年6月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《承包协议》，约定甲方将涉案房屋承包给乙方经营，经营时间为2020年6月16日至2022年4月30日，月租金为40,000元。协议第十二条约定“违约责任：王翠金每月15日之前房租、水、电、煤按时交清，如超过五天按总额的10%违约金。经营合同期内如一方违约，赔偿另一方经济投资四倍赔偿。”现因原告认为被告拖欠其租金、水电煤等费用，且被告应赔偿其装修损失，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明被告多次拖欠原告房租，原告多次催款，聊天记录中也讲到了8月份的海蜇头2,400元未支付。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为有删减，原告标注的第七页即微信聊天记录第二页中2020年9月14日发送的照片就是停水停电后的损失情况。(2)《律师函》、对应的邮政快递面单及快递查询记录截屏打印件，证明原告于2020年10月15日向被告发送《律师函》要求支付欠付租金及相关费用的事实。经质证，被告表示对该组证据的真实性无异议，但不认可函件内所载内容。(3)滩上味道装修清单、有为千岛湖鱼头馆LED发光字清单、许家大院LED发光字清单及相应收款收据，证明滩上味道装修为基础装修，LED发光字换过两次门头，被告使用的是许家大院LED发光字招牌，进而证明原告的装修损失，并且进行了折价。经质证，被告表示对该组证据的真实性均无异议，但认为与本案无关，《承包协议》中写明承包的是许家大院，在被告使用之前原告就改造了，并非为被告而进行的改造，且在《承包协议》中已经将装修(包含LED发光字)整个交给被告使用了。原告和上家约定的租金为30,000元/月，原、被告之间约定的租金为40,000元/月，改造的成本已经在原告赚取的差价内了。协议第七条约定，只有人为损坏需要赔偿，现这些装修毫无损坏，已经原样返还给了原告。2.被告提供：(1)被告经营饭店8位员工出具的情况说明，证明因饭店被迫关门，被告辞退员工作出的补偿情况，劳动法规定用工不满半年补偿半个月补偿金，但经被告与员工协商基本都未补足。经质证，原告表示对该组证据的真实性无异议，但对被告是否实际支付该补偿、出示情况说明的人员是否是被告员工及被告是否为该些人员缴纳社保均有异议。(2)2020年9月14日拍摄的照片打印件，证明饭店被锁门、停水停电2天后，饭店所备食材损失情况。被告原本有食材损失清单，是写在A4纸上的，写完后给了原告，现在原告处。经质证，原告表示对该组证据的真实性无异议，但认为被告主张金额过高。根据违约责任减损规则，即便原告对被告违约，被告也应当及时采取措施避免损失发生，即即便停水停电导致食品腐烂，被告也应当第一时间将该货物变卖处理或找仓库进行储藏，及时止损。另，该损失也是由丁某某造成的。(3)原、被告间的微信聊天记录截屏打印件，证明被告损失及发生时间，具体可以看出2020年9月14日发生了锁门、断水断电事件给被告造成的损失，照片也发送给了原告，系2020年9月14日找了开锁匠开锁后拍摄。经质证，原告表示对该份证据的真实性无异议。(4)许家大院2020年9、10月份停电损失清单，凭回忆制作，但与上次被告提交照片相互呼应，上面载明的均是停电后的损失，以进货价款计算。相关所有证据均在原告处。经质证，原告表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示原告本人认为被告所述证据材料均在原告处非事实。3.被告申请证人丁某某出庭，证明因原告未按约履行与丁某某之间的租赁合同，导致丁某某采取停水停电、关门等措施，致使被告食材损失及退工补偿损失。丁某某表示原告确与其之间存在合同关系，在合同履行过程，原告付清了2019年11月前的租金，直至2020年9月，原告尚欠其3个月租金及50,000元多的水电费，迄今仍拖欠水电费、租金等费用200,000元多。为此，2020年8月其对涉案房屋采取锁门措施，当天就打开了。2020年9月欠付费用依旧未付清，故其发送了催款函，又发送告知函载明断水断电日期，但原告仍未付清，2020年9月20日左右就去停水停电了，2020年9月底又停了一次，共停水停电三次，前面2次都是马上恢复的，最后一次2020年10月4日断水断电就没有再恢复了。之后，原、被告向其提起过食材损失，但其认为停电一天不会有食材损失，且原、被告也没有给过其相关材料。目前其与原告也有纠纷，正在上海市浦东新区人民法院川沙法庭审理中，不是房屋租赁案件，与本案无关。对于丁某某的证人证言，原告表示不认可证人所述，原告与丁某某正在打官司，虽然案由不是租赁合同纠纷，但项目都是混同的，其实也与租金有关，存在较大利害关系，故不认可。关于停水停电、关门的情况是认可的，且也认可证人所述停电一天对被告不存在备货损失，即便原告可能存在欠付情况丁某某也不应当采取该种措施，可以通过诉讼等合法手段，其侵权行为对原、被告都造成损失。丁某某曾经也是经营饭店的，不存在认识上的错误。被告表示认可证人证言，但不认可停水停电一天没有损失，被告是经营饭店的，不可能像普通家庭一样凑合吃。虽然是丁某某侵权，但原、被告之间是合同官司，从相对方入手。对此，原告则表示丁某某侵权与本案系不同法律关系，不能因为丁某某的问题将责任转嫁到原告身上，不合理且不合法。4.原、被告均表示双方之间没有转让费，但有剩余货物费用23,000元，不包含装修，被告已支付给原告。原告认为该费用不包含海蜇头费，被告则认为该费用包含海蜇头费及酒水等费用。关于海蜇头费，原告表示在接手时，总共是12箱，先放在被告处，由其使用，到时候用多少就收费多少，之后原告并未拿走过。被告表示2020年6月15日接手时会盘货，盘货的时候海蜇头费是包含在23,000元里面的，被告已经支付了费用，后续没有发生过海蜇头费。盘货后原告还拿走了一些，被告仅使用了9箱，但费用是在23,000元内的，后续原告却反悔了要收取海蜇头费。本院认为，原、被告双方签订的《承包协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应恪守。原告要求被告支付2020年9月16日至2020年10月10日期间的租金32,903元，被告表示因原告原因导致涉案房屋被停水停电，造成其损失，仅愿意支付租金20,000元。根据庭审查明的事实，涉案房屋确存在停水停电3次的情况，且最后一次2020年10月4日停水停电后未再恢复供应。原、被告双方确认被告于2020年10月10日将涉案房屋返还原告。被告实际使用了涉案房屋，理应支付租金，但考虑到停水停电对被告经营的影响，本院将2020年9月16日至2020年10月10日期间的租金酌定为27,000元。原告要求被告支付水、电、煤费23,553元及代理记账费700元，被告表示愿意支付，本院予以照准。原告要求被告支付海蜇头费2,400元，被告表示不同意。因原告提供的证据无法确认双方海蜇头具体交易情况，故对原告要求被告支付海蜇头费的诉讼请求，本院暂不予支持。原告要求被告支付逾期付款违约金5,955.60元及装修费损失48,337.50元。被告表示因原告违约才导致其不能经营的局面，且装修原来就有，非原告为被告专门所做，返还涉案房屋时已原样返还，未破坏，不同意支付违约金及装修费损失。根据合同约定，被告应于每月15日前付清房租、水、电、煤费用，如超过五天按总额的10%支付违约金。合同期内如一方违约，需赔偿另一方经济投资四倍赔偿。被告确存在逾期支付款项的行为，但亦存在因原告与丁某某之间的纠纷导致涉案房屋无法正常使用的情况，综合考虑双方的过错程度及逾期情况，本院酌定被告支付原告逾期付款违约金500元。至于装修损失，本案合同未能继续履行的主要原因在于原告与丁某某之间的纠纷，故本院对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付员工辞退补偿金14,670元，本院不予支持。被告另要求原告支付备货损失46,000元，原告不同意支付。考虑到被告经营餐饮，停水停电确对其食材储藏造成一定影响，本院酌定原告支付被告备货损失5,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王翠金于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)许在为2020年9月16日至2020年10月10日期间的租金27,000元；二、被告(反诉原告)王翠金于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)许在为水、电、煤费23,553元及代理记账费700元，共计24,253元；三、被告(反诉原告)王翠金于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)许在为逾期付款违约金500元；四、原告(反诉被告)许在为于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王翠金备货损失5,000元；五、驳回原告(反诉被告)许在为其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)王翠金其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,577元，减半收取计1,288.50元，由原告许在为负担702.50元，被告王翠金负担586元。反诉案件受理费600元，由反诉原告王翠金负担551元，反诉被告许在为负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨燕燕二〇二一年五月十日法官助理 陈海娜书 记 员 徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。