贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初2654号 原告：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。统一社会信用代码： 915203303224906982。 法定代表人：武德祥，总经理。 委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。 被告：马旭，男，1978年4月6日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：马玉均，男，1973年1月30日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 原告贵州银龙物业管理有限公司诉被告马旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银龙物业管理有限公司之委托诉讼代理人张兴银、被告马旭之委托诉讼代理人马玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州银龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告按合同约定以1.5元/平米/月向原告支付物业管理费6234.48元及违约金187.03元（违约金从2017年4月9日起至实际偿清之日止以总金额的百分之三计算），以上合计6421.51元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区南湖之春的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告马旭系遵义中山房地产开发小区南湖之春2栋2单元15-5号房屋业主，物业面积86.59平方米，被告于2016年2月4日接房入住，从2017年4月9日起开始拖欠物业服务费，截止2021年4月8日累计欠交物业服务费6234.48元及违约金187.03元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖之春小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告马旭辩称：1、原、被告之间不存在合同关系，被告2013年7月与中山房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业服务企业为遵义中山物业管理有限公司，约定服务收费标准为1元/月/平方；2、原告主体不适格，被告未与原告签订过任何物业服务合同，原告去要求被告向其支付服务费无任何法律依据；3、被告不交纳物业服务费绝非故意拖欠，一方面是因为原告公司没有完全履行好物业服务义务，小区卫生环境差；并且原告对小区电梯进行私自改装控制，严重扰乱了业主出行并存在严重的安全隐患；另一方面是原告未按照其2019年4月26日所签的“关于南湖之春小区存在物业问题限期整改”责任承诺书中的条款进行整改。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，由原告对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与原告续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，具体开展工作情况不明。被告马旭系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区2栋2单元15-5号房业主，房屋建筑面积为86.59平方米，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，从2017年4月9日起未向原告交纳过物业管理费，后经原告多次以书面等方式催收，被告马旭一直拒绝交纳。 上述事实，有原、被告双方的陈述、《前期物业服务合同》、播州区住房和城乡建设局备案手册、垃圾清运协议、电梯日常维护保养合同、贵州增值税电子普通发票、照片、催缴函等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日起原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告马旭系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告银龙物业公司对该小区物业提供了物业管理服务。被告认为其并未直接与原告签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受原告的物业服务，其与原告之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费的理由，与事实不符，本院对此不予采信。被告马旭经原告银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。庭审中原告陈述，南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，但未进一步完善物业服务合同的签订等情况，依照遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》及遵义市住房和城乡建设局对原告银龙物业公司对南湖之春小区进行物业服务管理的备案合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，本案中，被告暂应向原告交纳物业管理服务费的期间计算至2020年12月止较为恰当，故对原告主张被告交纳物业费自2017年4月9日起至2021年4月8日止的请求部分不予采纳。且原告银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，本院酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算马旭应缴纳的物业服务费。对被告马旭提出原告银龙物业公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，被告主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，被告以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致原告因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含被告在内的全体业主。因此，被告马旭拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。被告应按照物业服务合同之约定，向原告交纳必要的物业服务费用，即从2017年4月8日起至2021年12月止共44个月，按合同约定物业服务费交纳标准的80%计算，金额为4571.95元（86.59平方米×1.5元/平方米×44个月×80%）。关于原告请求被告支付违约金的问题，因原告银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案被告拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告马旭在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费4571.95元； 二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费减半收取25.00元，由被告马旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  王莹 二〇二一年五月十七日 法官助理冷静 书记员黄娜娜