山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2576号上诉人（原审被告）：山西中润博雅房地产经纪有限公司。法定代表人：张某1，董事长。委托诉讼代理人：张某2，山西瑞茨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市宝峰房地产开发有限公司。法定代表人：张某3。委托诉讼代理人：张某4，北京隆安（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京隆安（太原）律师事务所律师。上诉人山西中润博雅房地产经纪有限公司因与被上诉人太原市宝峰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2021）晋0109民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西中润博雅房地产经纪有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项关于违约金35259元的判项，改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。1.依法撤销一审判决第一项关于违约金35259元的判项，改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据一审判决认定的事实，涉案租赁合同是2020年4月28日终止的，上诉人虽未提交双方关于达成终止租赁合同的协议，但按照常理判断，如果没有被上诉人的同意，上诉人是不可能搬离租赁房屋的。综上，上诉人认为，一审法院忽略了本案合同的变更、实际履行情况，教条依据合同约定内容判令上诉人支付被上诉人违约金，案件基本事实认定错误。被上诉人太原市宝峰房地产开发有限公司辩称：上诉人退租没有提前通知，按照合同第10条，上诉人不得中途退租否则按照合同支付违约金，上诉人退租没有通知我方，上诉人应当按照条款支付违约金。太原市宝峰房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付店铺租金、物业管理费及采暖费共计372309元，并支付违约金35259元；2.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月12日，原告太原市宝峰房地产开发有限公司（甲方）与被告山西中润博雅房地产经纪有限公司（乙方）签订《万水澜庭房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于太原市××街，万水澜庭住宅小区1号楼底商的部分商业用房的第一层和第二层，商铺面积420㎡；该房屋租赁期限共五年，自2019年1月15日起至2024年1月14日止；双方约定上述房屋第一年至第五年，每年房屋租金为352590元（2.3元/天/平米）；物业管理费为6048元（1.2元/月/平米）；乙方应按时缴纳因使用该房屋而产生的相关费用，包括自来水、电、集中供热等；第十条乙方违约责任第3款，乙方不得中途退租，有退租需要，必须提前一个月书面通知甲方，否则应按照合同当年度的租金的10%向甲方支付违约金；合同中双方还约定了其他权利义务。落款处原被告盖章确认。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告支付原告租金至2019年7月14日，原告予以认可。庭审中，1.被告陈述2019年7月经协商将涉案租赁房屋一层退还原告，被告仅租赁其二层房屋，由于一、二层面积等同，故租赁费等相关费用计算应由原租赁面积420㎡变更为210㎡，双方未签订书面变更协议，原告对被告陈述退租一层房屋的事实不予认可，且不同意相关费用以210㎡计算。原告认可被告欠付租金起算日期为2019年7月15日，并同意变更诉请。2.原被告确认物业管理费起算时间为2020年1月15日。3.原被告均认可采暖费的计算单价为7.95元/平米、采暖期为5个月，双方对租赁房屋平米数有争议，原告亦提供了采暖费交纳凭证，并陈述了缴纳情况。4.被告陈述退租和搬离涉案租赁房屋时间为2020年4月28日，并提供了太原利康搬家服务有限公司派工单和被告与搬家公司“王”经理的微信聊天记录。原告陈述被告搬离涉案房屋时间为2020年6月，但未提供证据。5.原被告确认双方未签订书面解除协议，但均同意解除租赁合同。6.2021年1月7日山西瑞茨律师事务所接受被告委托向原告发出《律师函》，函件中被告自行计算应付原告租金139587元、物业费882元、采暖费8347.5元，但未取得原告同意。7.被告陈述关于租赁房屋面积变更等事项内容均与原告股东“梁三哥”协商并征得其同意，原告认可“梁三哥”系公司股东的身份，但不认可双方协商事实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告太原市宝峰房地产开发有限公司与被告山西中润博雅房地产经纪有限公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，各方应严格履行其确定的义务。庭审中，原被告均表示不再履行涉案合同，故双方签订的《万水澜庭房屋租赁合同》予以解除。原被告确认欠付租金起算时间为2019年7月15日，本院予以采纳。被告提供了太原利康搬家服务有限公司派工单以及被告与搬家公司王经理的微信聊天记录两组书面证据，证明其搬离涉案房屋时间为2020年4月28日。原告认为被告搬离的时间为2020年6月，并要求被告支付租金至2020年6月30日。根据优势证据规则，原告对被告搬离承租房屋时间为2020年6月的主张仅为当事人陈述，而被告提供证据证明效力明显大于原告，故对被告提出搬离租赁房屋的时间，予以采信。被告应当支付原告自2019年7月15日至2020年4月28日期间的租金。被告抗辩租金应以二层房屋面积210㎡作为计算依据，因其未能提供任何书面证据证明，原告对此予以否认，故租金应以合同约定即一、二层租赁面积420㎡作为计算依据，被告应支付原告租金278154.38元（九个月零十四天）。原告主张从2020年1月1日起至2020年6月30日期间的物业管理费3024元，因双方确认物业费起算时间为2020年1月15日，至被告搬离租赁房屋期间即2020年4月28日，被告共应支付原告物业管理费1747.2元（三个月零十四天）。原告主张要求被告支付2019年至2020年期间的采暖费16695元，合同中双方虽无明确约定该费用应由原告收取，但在被告于2021年1月7日向原告发出的《律师函》中列明了应支付原告的费用中包括取暖费，在本院审理该案件中被告重点是对取暖费计算面积提出异议，且该费用发生在被告承租房屋期间，原告亦在庭审中提供了向供热公司支付取暖费的相关凭证，并陈述了缴纳情况，故被告应支付原告采暖费16695元。按照合同第十条被告违约责任第3款约定，被告不得中途退租，有退租需要，必须提前一个月书面通知原告，否则应按照合同当年度的租金的10%向原告支付违约金。庭审中，被告未能提供在退租前一个月已依约向原告履行了书面通知的义务，故其应当承担违约责任。原告要求被告承担违约金35259元的诉求，符合合同约定，予以支持。被告抗辩租赁房屋面积发生变更等事项内容系与原告股东“梁三哥”协商的，因其未能提供“梁三哥”有权代表原告与被告协商的委托证明，且双方对争议内容已达成协议的证据，原告对此也不予认可，本院不予采信。因本案纠纷发生于民法典施行之前，故应当适用当时法律规定予以处理。综上所述，原告提出的部分诉求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告山西中润博雅房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告太原市宝峰房地产开发有限公司租金278154.38元、物业管理费1747.2元、采暖费16695元以及违约金35259元，合计331850.58元；驳回原告太原市宝峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案二审的争议焦点为“本案一审认定的违约金部分是否正确。从本案一、二审查明的事实看，本案审理中，双方当事人均表示不再履行涉案合同，故双方签订的《万水澜庭房屋租赁合同》予以解除。按照合同第十条上诉人方违约责任第3款约定，上诉人不得中途退租，有退租需要，必须提前一个月书面通知被上诉人，否则应按照合同当年度的租金的10%向被上诉人支付违约金。一、二审审理中，上诉人均未能提供在退租前一个月已依约向被上诉人履行了书面通知的义务，故其应当承担违约责任。综上所述，上诉人山西中润博雅房地产经纪有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费681元，由上诉人山西中润博雅房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 关文静审判员 李 静二〇二一年五月十四日法官助理 马晓淑书记员 连 娟