上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1182号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海勤阁餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区上丰路********。法定代表人：段琴琴，执行董事。委托诉讼代理人：刘华北，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晟忻，上海铸达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张梦园，女，1995年5月8日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。委托诉讼代理人：陆未龙，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：上海琴升商业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区上丰路********>法定代表人：段琴琴，执行董事。委托诉讼代理人：刘华北，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晟忻，上海铸达律师事务所实习律师。上诉人上海勤阁餐饮管理有限公司（以下简称勤阁公司）因与被上诉人张梦园、原审被告上海琴升商业管理有限公司（以下简称琴升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人勤阁公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的一审全部本诉请求，支持上诉人关于要求被上诉人支付欠付租金、卫生勤杂费、违约罚金、逾期付款违约金的一审反诉请求。上诉人不再坚持要求被上诉人支付（水）电费的一审反诉主张。事实和理由：1．一审法院认定被上诉人未满足缴纳租金的条件有误。根据双方约定，上诉人招租率达到80％且被上诉人的月堂吃营业额达到3万元（人民币，下同），被上诉人即应当向上诉人支付租金。上诉人一审提交的相关证据可以证明招租率已经达到80％。且上诉人认为，被上诉人的月堂吃营业额也已经满足3万元。首先，上诉人在一审审理中多次要求被上诉人提供相应的银行流水，但被上诉人仅提供其支付宝、微信的部分账单，不能排除被上诉人提供的支付宝、微信账号就是其实际收银的账户，可能存在隐瞒真实堂吃的情况。其次，上诉人不认可被上诉人提供的XX平台外卖数据的真实性，被上诉人的XX平台外卖数据是平台修复后的数据，且数据也与被上诉人上的证据存在矛盾。再次，在被上诉人上报的总营业额确定，外卖业务额无法确定的情况下，应当认定堂吃营业额即为被上诉人所提供的总营业额，而被上诉人在2019年11月的试营业期间，上报营业额就达到6万元。故上诉人与被上诉人约定的两项交租条件在2019年11月就已经成就。2．由于被上诉人已于2019年11月满足上述交租条件，故被上诉人应于2020年12月起缴纳租金、卫生勤杂费等费用，但其一直没有缴纳属于违约。3．上诉人不存在管理失职，反而是被上诉人违约，按照约定，上诉人有权没收押金并请求支付违约金。双方签订的《补充协议》第五条约定，被上诉人必须无条件服从上诉人或者原审被告的各项管理工作。上述协议第六条约定，被上诉人不得私单。而在合同履行过程中，被上诉人并未如实上报营业额，应当缴纳租金而不缴纳，违反了上述协议第五条的约定；且被上诉人存在明显的瞎报、错报、漏报等情况，属于协议第六条约定的“私单”行为，系违约。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张梦园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．双方约定的支付租金的条件未达成，被上诉人无义务向上诉人支付租金。被上诉人在一审庭审时已向法院出具相关证据，证明月堂食营业额距离三万元相去甚远，被上诉人上报的营业额绝大多数是外卖所得，2019年11月份堂食收入仅有500元。上诉人虽然一直主张被上诉人的月堂食营业额已经超过3万元，但其在本案一审及二审审理过程中，均未提供任何证据证明其主张。2．上诉人在合同期内提前要求被上诉人办理退租或与案外人重新签约，肆意推翻双方之前的合同约定，已构成根本违约，直接导致了双方租赁关系的解除，理应承担相应的违约责任。原审被告琴升公司述称，同意上诉人的上诉请求。张梦园向一审法院起诉请求：1．判令解除张梦园与勤阁公司、琴升公司之间于2019年11月4日签署的关于租赁上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX档口的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2．判令勤阁公司、琴升公司返还张梦园押金5万元；3．判令勤阁公司、琴升公司赔偿张梦园违约金29，400元；4．判令勤阁公司、琴升公司承担案件的全部诉讼费用。勤阁公司向一审法院提出反诉请求：1．请求判令张梦园与勤阁公司、琴升公司于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2020年3月28日解除；2．请求法院判令张梦园支付租赁合同解除前2019年12月1日至2020年3月28日期间欠付的租金共计38，220元；3．请求法院判令张梦园支付自2019年11月1日至2020年3月28日卫生勤杂费，共计9，800元；4．请求法院判令张梦园支付由勤阁公司代张梦园支付的自2020年2月1日至2020年3月28日期间的电费，共计305.20元；5．请求法院判令张梦园支付因勤阁公司未上报营业额的违约罚金3万元；6．请求法院判令张梦园按照应付未付款项（以诉请2-4共计48，325.20元为基数计算）按每天3‰标准支付自2019年12月1日至欠款付清之日的逾期付款违约金；7．案件诉讼费由张梦园承担。一审法院认定事实：2019年11月4日，张梦园（乙方、承租方）与勤阁公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX档口（以下简称系争房屋）出租给乙方用于经营餐饮（XX炸鸡）；租期自2019年11月1日起至2020年9月24日止，2019年11月4日交房给乙方，乙方必须在2019年11月18日开业经营，租金自2020年1月1日起算，之前为装修免租期；该档口每月租金11，800元（含卫生勤杂费）；押金5万元，租金每三个月支付一次，合同签订第二天，乙方支付全部押金，之后每个月1日支付下个周期租金，先付后用，合同期满，如乙方无违约行为的，由甲方将押金退还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、网等经营费用由乙方承担；甲方如中途收回房屋，应提前6个月向乙方提交书面通知，并另外支付乙方相当于三个月租金作为违约金后本合同解除；乙方逾期支付租金和平台服务费及杂务费的按应付租金金额的每日千分之三向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金超过3日的，甲方有权停止对乙方的供水、供电和物业管理服务，由此产生的后果由乙方承担，同时甲方还有权利单方面解除合同；乙方逾期支付水、电费的，按应付金额的每日千分之三向甲方支付违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同后还附有《补充协议》，其中约定：签订合同日起至2020年1月4日为装修免租期；乙方租金每月9，800元，卫生勤杂费每月2，000元，另外甲方每月提取乙方总营业额5％作为平台服务费；甲方承诺要满足以下两个条件：1．本合同地址的二层全部档口招租率须满80％；2．月堂吃营业额满3万元（含）以上，两者缺一不可，完成以上两点后，甲方开始向乙方正常收取租金和卫生勤杂费及平台服务费，甲方同意前期完成的任意四个月，免除乙方的平台服务费；乙方不得私单，一经发现，首次罚款3万元，第二次以合同违约论处，甲方有权直接清退商户，不退还任何已缴纳的全部费用，同时甲方保留追究乙方的违约责任。该二份合同抬头处均明确琴升公司系管理方，琴升公司并未在两份合同上盖章。两份合同签订后，张梦园按约承租系争房屋向勤阁公司支付了押金5万元，勤阁公司为此向张梦园出具了加盖其财务专用章的收款票据。租赁期间，勤阁公司、琴升公司系通过组建名称为“XX美食城XX楼商家”微信群聊的方式，对张梦园等租户开展管理，群聊成员除包含张梦园以外的商家外，另有勤阁公司、琴升公司的法定代表人段琴琴、微信用户名“管理部胡某”、“段某”等勤阁公司、琴升公司的管理人员，同时勤阁公司、琴升公司安排群内微信用户名为“XX卤面”的租户汇总各租户每日的总营业额并在群聊内统一发布。2019年12月14日，“XX卤面”租户在该微信群内发布了汇总后截至2019年12月9日下班时各租户的总营业额，之后“XX卤面”租户未再在群内发布过营业额汇总情况。2020年1月9日，微信名为“熊某”的人员在该微信群内向XX路XX弄XX号楼美食城XX层所有租户发布通知一份，明确：按《租赁合同》第五条规定，所有租户须服从甲方或管理方的各项管理工作，不服从管理的，视作违约；因租户无法服从管理方管理规定，又按《租赁合同》第三条3-2细则约定，所有租户需从2019年12月1日或2020年1月1日支付三个月租金，如未按时支付租金，则按违约处理，并保留追究相关违约责任以及因不服从管理而带来的其他经济损失。要求全体租户即日起，前往琴升公司管理部办理相关手续，如继续租赁，统一先付三个月房屋租金，可以继续享受合同与管理方如约进行洽谈，如退租，统一至管理部办理退租手续，相关手续的解释权归管理方所有，逾期未到琴升公司处办理手续，视为租户违约，管理方有权处理档口内所有物品，全部按遗弃物清除，因不及时办理手续而产生的相关违约责任及相应损失，由租户自行承担，同时琴升公司保留追究违约者的违法责任。2020年2月中旬，有租户在该微信群内询问美食城开业情况，琴升公司遂在群内发布了《关于疫情期间复工（开业）通知》，其中明确：美食城所在广场正常开业时间为2020年2月27日，开业前需向曹路市场监督管理所提交复工开业材料，所有租户在未满足隔离14天的条件下一律不得进入本栋查看或管理处咨询办事。2020年2月29日，微信名为“岳某”的人员在群内表示自己是美食城XX楼的承包商，要求需要营业的租户与其联系。2020年3月26日，“熊某”在微信群中通知全体租户：需要继续做的，找美食城项目负责人岳某谈相关优惠政策签约，如不做的到管理中心来办理相关退租手续，未办理签约、退租相关手续按违约处理，已签退租申请的等待通知办理退租相关手续。在此期间任何人员未经申请报备擅自进入美食城，私自搬离物品的视偷窃处理，造成相关损失及法律责任，由合同签约人自行承担。该通知落款为“管理中心”；3月28日，“熊某”再次在微信群内发布通知，告知没找岳老板签约和没申请退租的商户，最晚3月29日下午仍未完成的，一律不得上二楼美食城，二楼商户内所有物品视为违约物品，其余人员如有事，须得到岳老板同意方可进入。一审另查明，2019年12月14日之后“XX卤面”未继续在群内上报各租户营业额后，勤阁公司、琴升公司有关人员并未就此提出过异议，也未通知各商户继续上报营业额。一审再查明，张梦园在系争商铺所经营的炸鸡店2019年11月在租户微信群聊中上报的营业总金额超过6万元。张梦园就此表示：上报的营业额系外卖以及堂吃的总营业额，店铺日均堂吃仅一、两单，主要的营业额来源于XX平台的外卖订单。为证明上述情况，张梦园系当庭出示了其月收入金额系低于1，000元的支付宝及微信收款码的收款记录，XX外卖平台订单记录，但因XX外卖平台系统升级，无法查看即时数据。之后，该平台人员向法院提供了经该平台所恢复的外卖数据，该数据显示2019年11月张梦园总外卖金额超过8万元，扣除平台服务费后，总收入超过6万元。为证明张梦园拖欠水电费的情况，勤阁公司、琴升公司提供了对应结算周期分别为2020年3月27日至4月22日，2020年4月26日至5月26日的XX楼美食城抄表示数汇总表，并表示勤阁公司所主张的水电费为2020年4月至5月的，因张梦园物品没有搬离所产生的。一审法院认为，张梦园与勤阁公司、琴升公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于该两份合同的解除原因，根据审理查明的事实，张梦园承租勤阁公司房屋后即按约履行合同义务，在系争房屋开展实际经营，并向勤阁公司支付了押金。至于张梦园是否应当向勤阁公司支付租金，取决于双方约定的两项条件是否成就。审理中，勤阁公司、琴升公司主张因张梦园的月营业总额已超过6万元，故认为张梦园的月堂吃营业额已超过3万元，但法院认为张梦园为反驳勤阁公司、琴升公司所提供的反驳证据：支付宝及微信收款码收款记录、外卖平台营业额数据等材料，足以证明张梦园月堂吃营业额未超过3万元的有关情况，故张梦园支付租金的条件并未成就。现勤阁公司、琴升公司以张梦园欠付租金为由拒绝张梦园进入系争房屋、解除合同，显然不具有事实依据。相反，勤阁公司在与张梦园租赁关系存续期内擅自要求张梦园或办理退租或与案外人岳某重新商谈优惠政策后签约，否则作为违约处理的行为，在系未经张梦园同意的情况下，肆意推翻了双方之前的合同约定，阻碍了张梦园与勤阁公司、琴升公司的租赁合同的正常履行，直接导致了双方租赁关系的解除，勤阁公司的行为系已构成违约。关于讼争合同的解除日期，虽勤阁公司系无权解除合同，但考虑到勤阁公司、琴升公司在2020年3月28日以后就阻止张梦园进场，讼争合同之后未再继续履行，法院以该日作为讼争合同解除日期。因导致合同解除之过错在于勤阁公司、琴升公司，故勤阁公司、琴升公司要求没收张梦园已付押金的请求并无法律依据，勤阁公司理应向张梦园返还该款。涉案《房屋租赁合同》系约定勤阁公司提前收回房屋应承担相当于三个月租金违约金，但因勤阁公司在庭审中抗辩该标准过高，而考虑到张梦园承租期间实际并未支出任何租金，实际损失较为有限的情况，法院依据公平原则，酌情判令勤阁公司就此承担违约金1万元。关于张梦园要求琴升公司承担共同还款义务的请求，因琴升公司仅为系争房屋的管理方，其并未在讼争合同上作为相对方予以盖章，而双方亦未约定琴升公司有退还该款项之义务，故法院不予支持。关于勤阁公司的反诉请求：1．租金及卫生勤杂费，因张梦园支付此二款的条件均未成就，法院不予支持；2．电费，勤阁公司、琴升公司系主张2020年4月至5月的（水）电费，但考虑到2020年3月以后，勤阁公司、琴升公司就已阻止张梦园进入系争房屋开展经营，而勤阁公司、琴升公司在审理中亦未举证张梦园在2020年4月以后仍存在继续占用系争房屋的相关事实，故该部分水电费的产生显然与张梦园无关，法院不予支持；3．未上报营业额的违约罚金，根据张梦园与勤阁公司之间的合同约定，该罚金的适用条件为张梦园擅自私单，但勤阁公司、琴升公司在审理中并未举证张梦园存在私自接单的情况，即便是勤阁公司、琴升公司所主张的张梦园存在未上报营业额的行为，也是勤阁公司、琴升公司管理失职，既未能协调好租户上报营业额流程，也未及时督促要求所致，故对勤阁公司的该项请求法院亦难以支持；4．逾期付款违约金，因张梦园不存在拖欠勤阁公司款项的事实，张梦园亦无需承担该费用。一审法院审理后作出判决：一、张梦园与上海勤阁餐饮管理有限公司2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年3月28日解除；二、上海勤阁餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张梦园押金5万元；三、上海勤阁餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付张梦园违约金1万元；四、驳回张梦园的其余诉讼请求；五、驳回上海勤阁餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1，785元，减半收取计892.50元，由张梦园负担218.50元，上海勤阁餐饮管理有限公司负担674元；反诉受理费879元，由上海勤阁餐饮管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方对于上述《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年3月28日解除并无异议，本案二审争议在于上述合同及协议解除的原因及后果处理。上诉人以双方约定的租金支付条件已成就，而被上诉人拒绝支付租金及卫生勤杂费等费用为由主张合同系因被上诉人违约而解除，并要求被上诉人支付欠付的租金、卫生勤杂费及逾期付款违约金。被上诉人则主张双方约定的租金支付条件并未成就，合同系因上诉人违约要求被上诉人退租而解除。本院认为，根据双方约定，被上诉人支付租金的条件为房屋二层全部档口招租率满80％且月堂吃营业额满3万元以上。被上诉人一审提交的支付宝及微信相关收款记录、外卖平台营业额数据等材料，足以证明其未满足月堂吃营业额超过3万元的租金支付条件。上诉人虽主张被上诉人月堂吃营业额已满3万元，但并未提供任何证据予以证实。上诉人主张被上诉人上报的营业额即为月堂吃营业额，缺乏依据，本院不予采信。一审据此认定租金支付条件未成就，被上诉人并不构成逾期支付租金，并无不妥，本院予以支持。根据查明事实，上诉人于合同约定的租赁期内，要求被上诉人另行与案外人签约，或办理退租手续，并擅自阻止被上诉人使用系争房屋，显已构成违约，一审据此判令合同解除的责任应归咎于上诉人，具有事实依据，本院予以支持。合同系因上诉人违约而解除，被上诉人有权要求上诉人返还押金并支付违约金。上诉人要求被上诉人支付欠付租金、卫生勤杂费及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。一审综合合同履行情况、被上诉人实际损失等，根据公平原则酌情判令上诉人承担违约金1万元，于法不悖，本院予以支持。上诉人另主张被上诉人应当支付其违约罚金3万元，本院认为，根据合同约定，上述违约罚金系针对被上诉人擅自私单的情形，在上诉人未举证证明被上诉人存在擅自私单行为的情况下，上诉人主张该笔违约罚金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，勤阁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，179元，由上诉人上海勤阁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年五月十七日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……