贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终2075号上诉人（原审被告）：周后方，男，汉族，1969年7月1日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王本权。委托诉讼代理人：周进,男,汉族,1994年8月10日出生,住贵州省仁怀市。系周后方之子。被上诉人(原审原告)：遵义隆君祥物业有限公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区蟠桃路九鼎时代家园5-1-3-3号，统一社会信用代码：915203020760148554。法定代表人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：陈丹，公司员工。上诉人周后方因与被上诉人遵义隆君祥物业有限公司（以下简称隆君祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6407号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周后方上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6407号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人是与鼎城家园物业管理处签订的物业服务协议并交纳了1500元保证金，故提供物业服务的主体是鼎城家园物业管理处，被上诉人不是合同相对人，与上诉人之间也没有法律上的因果关系，故被上诉人诉讼主体不适格。即使上诉人有权主张物业管理费，也仅能主张三年的物业管理费，其余已过诉讼时效。隆君祥物业公司辩称：隆君祥物业公司根据遵义帝豪房地产开发有限责任公司委托，为案涉小区提供前期物业服务，隆君祥物业公司系合法的物业服务主体。隆君祥物业公司为便于开展工作，制作“鼎诚家园物业管理处”项目印章。上诉人主张仅与鼎诚家园物业服务处存在物业服务合同关系，但也并未举证证明隆君祥物业公司在本案中主张的物管费已交纳。上诉人一审未提出诉讼时效抗辩，二审提出时效抗辩不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。隆君祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判决周后方支付隆君祥公司2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2829元；2.本案诉讼费用由周后方承担。一审法院认定事实：2013年9月8日，隆君祥物业公司与遵义帝豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由隆君祥公司为遵义帝豪房地产开发有限公司开发的位于遵义市红花岗区”提供物业管理服务，物业服务期限为2013年9月8日至2020年12月31日，物业服务内容为：物业公共部分的小修、养护和管理；公用设备设施的运行、小修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费为高层住宅0.7元／月／平方米，按年交纳，业主应在每年首月15日前交纳本年度物业服务费。周后方系该小区Ａ11栋1-14号业主，房屋面积64.17㎡。周后方未缴纳2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费。2020年3月24日，隆君祥物业公司向该院申请支付令要求周后方支付欠付的物业服务费。2019年11月7日，“鼎诚家园一期业委会”在小区张贴《通知》，告知全体业主隆君祥公司将于2019年10月31日与业委会办理撤出小区管理的相关事项，并通知业主于2019年11月1日至2019年11月30日前到隆君祥物业公司处办理相关费用结算事项，包括退装修保证金、缴纳所欠物管费用。2019年10月31日，隆君祥物业公司撤出涉案小区，停止提供物业管理服务。隆君祥物业公司为涉案小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、卫生清洁、垃圾清运等物业服务义务，并支付了垃圾清运费用、公用部分的电费等相关费用，隆君祥物业公司提供物业期间对于涉案小区出现的房屋楼顶漏水、化粪池堵塞、污水井堵塞、井盖损坏、楼梯损坏、楼道扶手送达、防盗门损坏、水管损坏、消防设备未配置、绿化损坏等小区出现的各项问题均积极向遵义帝豪房地产开发有限公司工程部积极反映、报告，请求予以解决。2015年3月26日，因涉案小区入住居民增多，小区未规划垃圾池，隆君祥物业公司就涉案小区垃圾运输问题再次向小区所在的办事处提出报告，申请对小区垃圾运输问题予以帮助解决。一审法院认为，隆君祥物业公司与遵义帝豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，遵义帝豪房地产开发有限公司系涉案小区的开发商，其与隆君祥物业公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力，业主应当按照《物业服务合同》履行相应的义务。隆君祥物业公司提交的工作记录表、小区存在问题的各种报告、通知、帝豪公司出具的回复、从事物业服务支出的相关发票能够相互印证，证明隆君祥物业公司在提供物管服务过程中针对小区出现的各种问题均在积极协调报告，以盼能为业主解决实际问题，体现了隆君祥物业公司已积极履行了物业服务义务，但由于涉案小区属经济适用房小区，小区各项硬件配套设施有待完善，小区共用设施、消防、车位不足及绿化等事宜，并非物业公司在其业务范围内提供物业服务即能达到业主要求，而是需要包括房开公司、业主等在内共同协作完善；另外包含周后方在内的小区部分业主长期未交纳物业服务费，一定程度上影响了隆君祥公司对小区物业服务质量的提高，而隆君祥物业公司已基本按协议的约定履行了相关的物业服务。周后方则应履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定，对隆君祥物业公司要求周后方支付2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2829元的诉讼请求，予以支持。周后方经合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由周后方在本判决生效后五日内向隆君祥公司遵义隆君祥物业有限公司支付物业服务费2829元。案件受理费25元（已减半收取），由周后方负担。二审期间，隆君祥物业公司提交遵义帝豪房地产开发有限公司出具的《证明》一份，证明“鼎盛家园物业管理处”系隆君祥公司内设机构。周后方质证对上述《证明》证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，遵义帝豪房地开发有限公司与隆君祥物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，周后方作为业主，该《前期物业服务合同》对其具有约束力。在周后方与鼎诚家园物业管理处签订《鼎诚家园物业管理服务协议》后，周后方享有该协议约定的权利，同时应承担该协议约定的义务。根据《鼎诚家园物业管理服务协议》约定，周后方应承担的物业管理费标准与《前期物业服务合同》一致，均为0.7元/月/平方米。一审据此计算周后方应承担的物业管理费正确。隆君祥物业公司主张鼎诚家园物业管理处系其设立的内设机构，并认可其受《鼎诚家园物业管理服务协议》的约束，愿意承担《鼎诚家园物业管理服务协议》约定的由鼎诚家园物业管理处承担的义务，对鼎诚家园物业管理处与周后方签订的《鼎诚家园物业管理服务协议》予以追认。虽然周后方否认鼎诚家园物业管理处系隆君祥物业公司的内设机构，并认为隆君祥物业公司无权收取物业管理费，对于周后方的该辩解意见，本院认为，根据隆君祥物业公司一审提交的证据可以证明其系为包括周后方在内的小区业主提供物业服务的主体，对于隆君祥物业公司在本案中主张的2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费，周后方也并未向鼎诚家园物业管理处或其他主体交纳。对于周后方主张隆君祥物业公司无权收取物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。周后方向隆君祥物业公司承担2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费后,无需向鼎诚家园物业管理处或其他主体交纳该期间的物业管理费。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……”之规定，周后方因一审未提出诉讼时效抗辩，二审提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，周后方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周后方承担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年五月十日法官助理杨豪书记员郑宏愿