重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0105民初5079号原告：重庆辉洲物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路101号2幢12-1，统一社会信用代码915001046939488135。法定代表人：雷桐，总经理。委托诉讼代理人：黄明菊，重庆华代律师事务所律师。被告：重庆西子停车场管理有限公司，住所地重庆市江北区西环路8号附12号3-31，统一社会信用代码91500105345902675A。法定代表人：苏洁，总经理。委托诉讼代理人：许晓琴，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：江银花，重庆泰源律师事务所律师。被告：重庆高发智能停车场管理有限公司，住所地重庆市江北区东环路59号附6号3-54至3-61，统一社会信用代码915001055540620866。法定代表人：高修斌，总经理。委托诉讼代理人：张世程，重庆知习律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗言，重庆知习律师事务所实习律师。原告重庆辉洲物业管理有限公司（以下简称辉洲公司）与被告重庆西子停车场管理有限公司（以下简称西子公司）、重庆高发智能停车场管理有限公司（以下简称高发公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告辉洲公司的委托诉讼代理人黄明菊，被告西子公司的委托诉讼代理人许晓琴、江银花，被告高发公司的委托诉讼代理人张世程、罗言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辉洲公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付重庆市江北区西环路X号负X号X号车位物业管理费3220元（2016年3月至2019年12月，70元/月，共计46个月）以及违约金6812.24元。事实和理由：因西子公司将讼争的位于重庆市江北区西环路X号负X号X号车位出租给高发公司使用，但二被告自2016年3月至2019年12月一直拖欠辉洲公司该车位的物业管理费用，且二被告经辉洲公司催收后均不缴纳。为了维护辉洲公司自身合法权益，故诉至法院。被告西子公司辩称，原告诉称的案涉停车位属于西子公司所有，西子公司将案涉车位经营权出让给高发公司，并于2016年2月20日将车库实际交付给高发公司，在高发公司经营朗晴广场停车库期间，辉洲公司并未对车库进行物业服务，停车库一直是由高发公司经营、管理、维护，产生的水电费、员工工资等也是由高发公司再支付，因此，高发公司与辉洲公司之间未形成物业服务关系，不应向辉洲公司支付涉案停车位的物业服务费；案涉车位自2016年3月至2016年9月的物业服务费超过了三年的诉讼时效，综上所述，辉洲公司要求西子公司支付物业服务费的请求不符合实际，要求予以驳回，根据西子公司与高发公司签订的停车场（库）经营权出让合同的相关约定，若朗晴广场停车库产生了物业费，是由高发公司承担支付。被告高发公司辩称，1.被告高发公司不应承担相应的物业费。在本案中，被告高发公司同时具备两个身份，一个是商业经营管理主体，一个是物业管理服务的公司，所以高发公司本质上才是物业服务的提供方。原告作为物业服务人员，其应当直接向业主西子公司收取物业服务费。至于西子公司与被告高发公司之间的物业费承担问题，应当由双方自行协商承担，这也是为什么在《民法典》出台后，新的《物业服务司法解释》将原《物业服务司法解释》第7条之连带责任予以删除的原因。同时，由于本案中各方没有签订过书面的物业服务合同，而且被告高发公司并非单一的物业使用人的身份，因此新《物业服务司法解释》第四条同样不能适用于本案。高发公司认为现行法律法规没有规定高发公司应当承担相应的物业服务费用，原告起诉被告高发公司于法无据。2.原告提供物业服务缺少事实和法律依据。首先，被告高发公司承租的停车场在案涉期间内是高发公司自行管理的。作为一家停车场管理公司，高发公司不可能再允许其他物业人员在自己运营的停车场内提供物业服务。这是不符合常识常理的。原告所举示的物业服务，客观上都是对朗晴广场的住宅和商业板块提供的物业服务，车库本就是相对独立的一个版块，与住宅不同的是，住宅侧重的物业服务在走廊、通道，而停车库的管理最重要的是对车辆的停放安全，车库的标识、灯光等进行统一管理。二者虽然都存在公共部分物业，但是公共部分显然不是停车库物业服务的核心版块。原告对停车库物业服务最核心的版块，即车库的巡逻，日常管理，车辆停放秩序管理，停车库的稳定运营没有任何证据举示。其认定事实物业服务的认定不能成立。申请人认为，即便人民法院认为被申请人提供了公共部分的物业服务，但这不能否认申请人客观上自行进行了大量的物业服务，承担物业成本的事实。被告虽然是停车库的实际运营方，但是客观上被告自己才是物业服务的主体，在物业服务已经由被告独立完成的情况下，不能以此为由要求被告向原告支付物业服务费。因此，其要求被告提供缺少事实依据。其次，原告在2017年3月16日自己发函要求被告结算了停车场物业服务的人工费，从此之后的物业服务均由被告自行提供。此时，原告已经通过其发函的行为自行认可了己方完成撤场的事实。因此其自己都已经自认了撤场，被告也已经将其人工费结算的情况下，其仍然要求被告支付物业服务费显然没有适当的理由。再次，被告认为，27805号案据以做出判决的法律依据是物业服务合同司法解释第7条。由于2020年底，新的《物业服务合同司法解释》删除了第7条的连带责任规定，从而更加符合民法典对于合同相对性的精神和要义，取消物业使用人的连带责任，更能体现尊重物业使用人与业主间的合同相对性。也更有利于定纷止争。因此在现行生效的法律法规的规定，高发公司作为物业使用人，也不应承担连带责任。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第2条，本案理应使用《民法典》相关规定，更有利于定纷止争。3.70元/个的标准显然是错误且不应得到支持的标准。首先，2088号判决的做出是基于错误事实的基础上得出的，2088号判决书中明确记载双方均没有对物业服务提供充分的证据。然而在此案件中，原告故意隐瞒了其发函结算人工费的事实，而且双方均没有向人民法院如实陈述案涉物业的实际提供方是高发公司的事实。正是基于此才让人民法院在酌情裁判时没有充分考虑到客观情况。而且，该份判决是原告与被告西子公司之间就物业服务费的判决，不能用来约束第三方。其次，2088号判决据以做出生效判决的依据，即《物业服务合同》中100元/个的标准，但是这一前提是建立在《物业服务合同》是建立在客观真实的基础上的。然而在2019年，由于《物业服务合同》的签订已被人民法院查明系串通围标而产生的，因此2088号判决书据以做出认定标准的基础事实已经发生了重大变化。再次，2088号案件做出生效判决的70元一个是针对2017年3月前的物业服务。然而在2017年4月13日之后，被告高发公司将案涉朗晴广场停车场做了资质整体升级，对应资质升级的就是物业服务的提升，然而升级后的物业服务均由被告自行承担，原告没有提供对应等级的服务，那么显然就不应再按照此比例继续计算物业服务费的比例，更何况70元一个本就属于原告与江月胜串通投标后，又绕开物业实际提供人，隐瞒部分事实真相所得到的标准，该标准本就不应约束被告高发公司。第四，高发公司进场的事实，原告是清楚的，辉洲公司自己退出停车库管理的事实，辉洲公司自己也是清楚的。如果说其在物业合同期限内，对物业服务合同效力、物业服务范围等事宜双方尚且有争议的话。在其2018年5月31日物业服务合同到期后，其就应当自觉完成全部撤场，双方对5月31日前的争议部分进行协商、谈判甚至是诉讼。然而现状却是5月31日后，原告在没有任何书面函件通知的情况下，自己宣称自己提供了事实物业服务，而且在其实施事实物业服务的1年零7个月内没有向被告书面催告过任何费用或像交接时一样发送工作联系函。这种消极的、人为制造争议的行为显然属于有意扩大损失，对于其自愿的、消极的实施的物业服务，即便确实提供物业服务，也不应予以支持。4.如果认可了被申请人的物业服务，也就意味着同一物业有两家物业公司同时提供物业服务，这毫无疑问是不科学的也是不合理的。如果将原告的物业服务费的诉讼请求强加给实际物业服务方并予以支持，将会严重干扰正常的商业经营，将会导致朗晴广场停车场的后续运营造成大量阻碍和损失。显然有失公允，将会严重影响合同的继续履行。被告已经进场并提供了物业服务，如果在认定事实的前提已经发生重大变化的前提下仍然以70元/个的标准继续裁判。这就意味着未来朗晴广场的业委会无论再选择哪一个物业公司，其都有权在不提供物业服务的情况下向二被申请人索取物业服务费。商业运营物业与普通的住宅物业不同，如果随意认定物业服务费用标准，这将导致朗晴广场停车场最终陷入二申请人、被申请人以及业主委员会四方之间在未来陷入无休止的纠纷和诉讼，不符合定纷止争的基本理念。因本案案涉争议不存在生效的物业服务合同，所以新的物业服务协议第四条不适用于本案。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，其起诉的70/车位/月的标准已经基于事实的变化，已经不再予以适用，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，案外人重庆朗晴广场业主委员会（甲方）与辉洲公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定物业名称重庆朗晴广场，物业类型高层住宅、商城、写字楼、地下车库，辉洲公司为重庆朗晴广场小区提供物业服务，物业服务期限2013年6月1日至2018年5月31日，合同第八条停车费约定“1、乙方与停车场权属单位签订委托管理协议，同意对停车场进行经营管理服务。乙方应与车位权属单位和租赁使用人签订书面《朗晴广场停车管理协议》，明确双方在停车位适用及管理服务方面的权利义务关系。2、停车场车位租赁、售卖收益属车位权属单位，乙方向权属单位和租赁使用人收取100元/月的管理服务费。”自2018年5月31日合同到期后，辉洲公司继续为重庆朗晴广场提供物业服务；2019年12月31日后，辉洲公司退出不再提供物业服务。西子公司系重庆市江北区西环路X号负X号X号车位所有权人，高发公司系该车位使用人；辉洲公司与西子公司未签订书面的朗晴广场停车管理协议。辉洲公司为重庆朗晴广场提供了物业服务，但西子公司、高发公司未支2016年3月至2019年12月期间的物业管理费。经查，朗晴广场地下产权车位共计310个，其中283个属于西子公司所有，另有27个属于单个业主自有。经高发公司陈述，2016年2月至2019年12月期间，西子公司将重庆市江北区西环路X号负X号X号车位所在车库的经营权出让给高发公司，该期间内本案涉案车位由高发公司管理、使用；在西子公司与高发公司之间的委托经营管理合同中约定若产生物业费则由高发公司承担。辉洲公司因西子公司、高发公司未缴纳案涉车位物业服务费，向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼，重庆市大渡口区人民法院于2019年8月26日立案受理该案，后辉洲公司向重庆市大渡口区人员法院申请撤回起诉。庭审中，西子公司、高发公司举示（2018）渝01刑终405号刑事裁定书，拟证明辉洲公司与朗晴广场业委会所签订的《重庆市物业服务合同》系辉洲公司的经营者向朗晴广场业委会主任江月胜行贿后，江月胜利用职权才让辉洲公司中标签订的，辉洲公司以非法手段获得中标，该合同签订过程违法，违反了法律的强制性规定，应为无效合同；辉洲公司对朗晴广场提供物业服务期间多次向朗晴广场业委会主任江月胜给予好处费，并通过虚列经营成本的方式，与江月胜串通侵占朗晴广场的公共区域广告经营收益，辉洲公司行为损害了朗晴广场全体业主利益的事实。辉洲公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，并称辉洲公司进入涉案小区进行招投标，原业主委员会主任江月胜没有决定权，根据《重庆市物业管理条例》的规定，辉洲公司若要进入涉案小区是需要进行业主投票且“双过半”才能决定，且投票唱票程序由社区部门监督，所以招投标是经过法定程序，并得到相关部门进行备案，而且人民法院和检察院并未对辉洲公司进行起诉或作出判决，因此辉洲公司不存在违法行为，该证据达不到证明目的，事实上辉洲公司也确实为全体业主还有被告公司提供了物业服务，理应收取物业管理费。高发公司对西子公司举示的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。庭审中，高发公司举示费用报销单、收款收据、银行回单、员工工资表、其他补助发放表、朗晴车库员工考勤表、《劳动合同书》、朗晴广场停车库管理制度，拟证明涉案车位所在的朗晴广场停车库所产生的水电费均由高发公司承担、支付；朗晴广场停车库由高发公司在经营、管理和维护，停车库管理人员的工资均由高发公司承担、支付；辉洲公司没有对朗晴广场停车库提供物业服务的事实。辉洲公司上述证据的真实性、关联性有异议，认为即使是真实的，也是被告对自己专有部分的管理及人员支出，是对自己专有部分的服务，恰恰说明了是被告对自己专有部分的管理，与原告方没有关系，辉洲公司是对小区公共部分提供的服务。该停车场是整个小区的一部分，原告作为整个小区的物业服务单位，是对整个小区的公共部分进行物业服务，该停车场内，有电梯直达车库，有消防、管网、垃圾清理、监控等设施，都是原告方提供的服务。西子公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。上述事实，有《重庆市物业服务合同》、江北区住房和城乡建设委员会出具的复函、不动产登记信息查询、重庆市大渡口区人民法院民事审判笔录、电梯维护合同、建筑消防设施维修保养合同、化粪池清掏协议、业务回单、专用发票、消防栓检查卡片、车库岗值班记录、保安部车库签到表、治安巡楼签到表、朗晴广场清洁日检记录表、照片、权属登记信息、（2017）渝0105民初8366号民事判决书、（2018）渝01民终2088号民事判决书、（2020）渝0105民初27805号民事判决、催收函、重庆增值税普通发票、朗晴广场停车场委托合同、朗晴广场物业招投标邀请函、招标书、中标通知书、备案证明、《关于江北朗晴广场停车库物业管理证明》、重庆市公共停车场备案登记证、（2017）渝0105民初8366号案件卷宗材料、（2018）渝01刑终405号刑事裁定书、费用报销单、收款收据、银行回单、员工工资表、其他补助发放表、朗晴车库员工考勤表、《劳动合同书》、朗晴广场停车库管理制度和双方当事人的陈述予以佐证，足以认定。本院认为，辉洲公司与朗晴广场业委会签订的《重庆市物业服务合同》合法有效，所约定的物业服务范围包含了地下车库部分，故该合同对该物业全部类型的全体业主及其物业使用人均具有约束力；《重庆市物业服务合同》期满后，辉洲公司继续提供物业服务，物业服务企业辉洲公司与各业主之间形成事实合同关系，双方均应按照原物业服务合同约定的内容确认彼此的权利义务内容。涉案《重庆市物业服务合同》未被撤销或确认无效，故对二被告关于该合同签订程序违反法律的强制性规定从而要求驳回原告诉讼请求的辩称，本院不予支持。原告为朗晴广场公共区域提供物业服务，应当视为其对小区全体业主提供的服务，包括作为本案涉案车位所有人的西子公司，故应当认定原告对西子公司提供了物业服务，西子公司应当向原告缴纳物业服务费。此外，高发公司将其专有物业部分进行独立管理，并单独缴纳水电费及进行清洁等工作，系其自愿放弃原告对其专有物业部分提供物业服务，其不能因原告未对其专有部分提供物业服务而拒绝缴纳物业服务费。西子公司应受前述《重庆市物业服务合同》的约束，按照合同约定的每个车位每月100元的标准支付物业服务费，现辉洲公司自愿在本案中按照每个车位每月70元的标准予以主张，该主张不违反法律、行政法规的强制性规定，符合本案实际情况，本院予以认可。2016年8月26日至2017年10月1日的物业服务费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，辉洲公司向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼之日即2019年8月26日起产生中断诉讼时效效力，重新计算诉讼时效，现重新计算的诉讼时效尚未届满，对于辉洲公司主张的2016年8月26日起至2019年12月期间的物业服务费，本院予以支持。2016年3月至2016年8月25日期间的物业服务费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至辉洲公司提起诉讼之日，上述期间的请求诉讼时效已经届满，本院不予支持。故西子公司应向辉洲公司支付2016年8月26日至2019年12月的物业服务费2813.55元。原被告本应按照《重庆市物业服务合同》的要求签订“朗晴广场停车管理协议”，但双方均怠于履行《重庆市物业服务合同》的约定，且根据二被告所举示的证据及各自的当庭陈述看，二被告迟延支付物业服务费确事出有因，故综合考虑上述因素，对辉洲公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，高发公司为涉案车位的物业使用人，二被告之间也存在若产生物业费则由高发公司承担的约定，故对辉洲公司要求二被告对支付物业服务费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条、第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:被告重庆高发智能停车场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆辉洲物业管理有限公司支付重庆市江北区西环路X号负X号X号车位2016年8月26日至2019年12月的物业服务费2813.55元；被告重庆西子停车场管理有限公司对前述第一项被告重庆高发智能停车场管理有限公司的债务承担连带责任；驳回原告重庆辉洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.82元，减半收取计25.41元，由被告重庆西子停车场管理有限公司、重庆高发智能停车场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭雪妍二〇二一年五月二十日书记员  刘 钰