广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1486号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所地：广东省四会市×××××海口地段，统一社会信用代码：914×××××××××××672Y。法定代表人：杨永泉，职务：董事长。委托代理人：罗志彩，女，1973年10月19日出生，汉族，公司员工，住广东省四会市××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××820。被告：谢彩文，女，1995年2月13日出生，汉族，广东省广宁县人，住址：广东省广宁县××××××××××××××××××，住广东省四会市×××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××84X。原告四会市置安物业服务有限公司（以下简称“置安物业公司”）诉被告谢彩文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告置安物业公司的委托代理人罗志彩到庭参加了诉讼。被告谢彩文经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告置安物业公司诉称：被告于2015年11月5日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭1座2703房，建筑面积91.31平方米。根据2017年3月15原告与告订立的《前期物业服务协议》中约定,“乙方每次交纳费用时间为每月8日之前,乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款的违约金。业主或非业主使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，甲方有权暂停对乙方提供物业管理服务项目，必要时通过法律途径追收欠款及违约金”。被告居住小区的物业服务费收费标准为：2015年11月5起，每平方米建筑面积为1.50元/月，按照被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2019年5月8日至2020年12月31日长期无故拖欠物业服务费，共计人民币2702元，产生违约金人民币845元，合计欠费金额为3547元人民币。原告以多种形式（电话、短信和书面）向被告催交，但其未予理睬。据此，原告请求法院判决：被告立即支付四会市东城区××××××××××××××××物业服务欠费共计2702元(从2019年5月8日计算至2020年12月31日止）；被告立即支付四会市东城区××××××××××××××××欠费违约金845元（从2019年5月8日计至2020年12月31日止）；被告承担所有诉讼费。原告提交了如下证据：1、《前期物业服务协议》，证明原、被告之间合法有效的物业服务合同关系；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、物业服务费欠费及违约金计算明细表，证明被告拖欠物业服务费及违约金的情况；3、催费凭证（短信、催费单），证明原告每月定期向被告催收的事实。被告谢彩文没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：被告谢彩文是四会市××××××××××××××××××××××××××××（自编地址：东海明珠豪庭1×2703×）的权属人，该房屋登记的建筑面积为90.05㎡。2017年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《长江明珠前期物业服务协议》，约定前期物业服务是指自前期物业服务合同生效之日起至业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理；物业地址为长江明珠1幢2703号，乙方所购房屋座落位置、建筑面积以《商品房买卖合同为准》；物业管理服务费不包含公共水电费用及电梯费，乙方交纳物业服务费的标准按所拥有高层住宅的建筑面积1.5元/月/平方米计收，乙方物业的建筑面积为90.31平方米，乙方每月应交物业服务费135元；乙方每月8日前应交纳当月的物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日按每日1‰追缴逾期付款的违约金等内容。诉讼中，原告主张被告应支付拖欠的案涉房屋物业服务费2702元（按建筑面积90.05平方米，每平方米1.5元，每月固定135元物业服务费的标准计算，从2019年5月计至2020年12月）及违约金845元（从欠交物业管理费当月的8日起暂计至2020年12月31日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天1‰的标准计算），提交若干短信催收截图、贴单图片，用于证明曾通过短信、电话、上门贴单的形式向被告催收物业服务费。另外，2020年9月16日原告委托广东圣禾律师事务所律师向被告邮寄《律师函》，要求被告在收函之日起5日内向原告付清拖欠的物业服务费及违约金。上述邮件显示于同月25日退回妥投状态。由于被告没有到庭参加诉讼，本案未能调解。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告谢彩文是四会市××××××××××××××××××××××××××××的业主，原告对被告谢彩文居住的××××××小区进行管理和服务，被告也接受了置安物业公司的管理和服务，双方形成物业服务合同关系。对于原告主张的物业管理费的计价标准（1.5元/㎡/月）及被告拖欠物业管理费的期间（2019年×月至2020年1×月共20个月），被告谢彩文未到庭提出抗辩。经核算，被告实际欠缴原告的物业管理费应为135元/月×20个月=2700元，故对原告主张的物业服务费2702元，本院在2700元的范围内予以支持。被告谢彩文依法应立即把2019年×月1日至2020年1×月3×日的物业服务费2700元支付给原告置安物业公司。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。综合本案案情，由于原告提交短信截图、上门贴单图片、律师函邮单等证据证明其自2020年8月开始以各种形式向被告催收，故违约金应从2020年8月9日起计算为宜。《长江明珠前期物业服务协议》约定违约金按每日1‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心2021年2月公布的一年期贷款市场报价利率，即年利率3.85%计算至被告缴清相应的物业费之日止。被告谢彩文经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告谢彩文应于本判决生效之日起10日内将2019年5月至2020年12月的物业管理费2700元及违约金（其中以2160元为本金从2020年8月9日起，其余从2020年9月9日起分段以每月应缴的物业管理费135元为本金，按年利率3.85%计算至缴清相应的物业费之日止）支付给原告四会市置安物业服务有限公司；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢彩文负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 赵建红年五月二十七日书记员 范    婉    婷