贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初2967号 原告：马键锋，男，1987年8月23日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：王正花，贵州仪程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张义朋，贵州仪程律师事务所律师。 被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号，统一社会信用代码91520300569235584B。 法定代表人：张进锐，总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，公司员工。 原告马键锋与被告遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称“遵义天时利房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马键锋的委托诉讼代理人王正花及被告遵义天时利房开公司的委托诉讼代理人黄敏到庭参加了诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等因素影响，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。 原告马键锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金50018.38元（计算方式为：购房款722809元Ｘ0.02%／天Ｘ346天，自2019年7月1日起至2020年6月11日）；2、本案案件受理费、律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定由原告以722809元购买被告开发的位于遵义市红花岗区房屋。告承诺在2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时双方还对其他方面进行了约定。合同签订后原告按约支付了全部购房款，但被告在合同履行过程中并未如约给原告办理商品房所有权登记，致使原告至今都未取得该房屋的产权证书，因被告办理产权证时间已超过合同约定期限，根据《商品房买卖合同》第22条第3款“转移登记：（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”之约定，被告理应按日向原告支付购房款0.02%的逾期办理产权证书违约金。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉。 被告遵义天时利房开公司辩称，被告已按照合同及补充协议约定履行义务，并且已分别于2019年11月、2020年1月、2020年3月取得房屋大产权证，完成房屋的初始登记。被告在取得房屋大产权证后，在业主微信群里通知包括原告在内的业主办理房屋产权证的消息，且又分别书面通知原告办证的消息。但原告并未及时配合提交有关资料进行办理，这也是造成原告逾期办证的原因之一，原告具有一定的过错，其就当自行承担过错责任。即使原告诉称的房屋存在短暂的逾期办理初始登记的情形，但客观上造成逾期办证的情形，系政府职能部门权限调整不能正常履行相关办证职责及政府拆迁进度迟缓、拆迁户无理阻工原因导致。虽然存在上述被告不可预见的阻碍，但被告也保持与相关部门积极沟通的状态，争取尽早取证，被告并不存在推卸自身责任而怠于协调办证的相关情形，故被告已经积极履行了合同约定的义务，逾期取得房屋初始登记系被告不能提前预见并不能避免、不能克服的其他原因导致，故被告对逾期办证不具有过错，被告不应承担逾期办证违约责任。若法院最终认定被告确实存在逾期办证的情形，并应承担违约责任，被告认为原告诉请的违约金标准过高，被告系多方因素影响下才导致逾期办理初始登记的结果发生，且被告并未推卸责任并积极协调取证，最终在较短时间内取得房屋初始登记办理大产权证，并未造成原告产生实际经济损失，故请求人民法院依法对该违约金的计算标准及计算时间进行调减。因此，被告对原告诉请的逾期办证不应承担违约责任，即使需承担责任，也应对计算违约时间段及违约金的计算标准进行调减。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于遵义市红花岗区房屋一套，合同总价款722809元，合同约定交付时间为2018年12月30日，同时还约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，出卖人应自约定日期至实际交付之日按已付房价款0.02%承担违约金，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，原告支付了全部购房款。 2018年12月，被告所承建的遵义某小区一期1#-12#楼及商业街A、B区、13#-19#楼、20-33、36-38别墅、综合楼（含16A#、16B#）取得了建设工程竣工验收备案表。2019年5月13日，遵义市住房和城乡建设局下发《遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知》（遵市住建发［2019］48号），确定2019年4月1日至6月30日消防职责承接过渡期内的消防设计审查验收工作流程。2019年11月5日，被告完成遵义某小区一期X号楼的房屋首次登记。 上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、购房款支付凭证、不动产权证书、贵州省建设工程竣工验收备案表、住房和城乡建设部〔2019〕52号文件等证据，经庭审质证、认证，足以认定。对原告提交的本院作出的调解书，是对被告与其他业主达成协议的确认，原告并非调解案件的当事人，调解系调解双方自愿表达意志，不能溯及其他人，故该调解书与本案无关联性，本院不予采信。对原告提交的本院作出的判决书，通过该判决能看出，该案审理过程中被告未提出调减违约金的抗辩意见，两案虽看似相同，但被告的辩称并不相同，故需审理的争议焦点也会出现差异，因此该判决与本案无关联性，本院不予采信。对原告提交的省高院的判决书，与本案无关。对被告提交的会议纪要、及微信通知截图真实性予以采信，但前述证据达不到其拟证明对违约无过错并已于2020年1月通知原告提交办理房屋产权登记相关资料的证明目的，故本院不予采信。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。双方均应按约履行合同约定的义务，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条约定系两个义务，一是由被告完成所有权初始登记，二是被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。关于第一项完成初始登记的义务，被告辩称系因政府消防主管部门职权调整以及阻工才造成逾期办理初始登记，故被告没有过错，不应承担违约责任，本院认为，涉案的X号楼已按约定时间交房并已取得《建设工程竣工验收备案表》，而完成竣工验收备案的前提系包含消防在内的各项设施均已验收合格，因此被告提出其系因消防验收机构调整和因阻工导致逾期完成初始登记的理由不能成立，对被告的该辩解意见本院不予采信，被告应承担逾期办理初始登记的违约责任。关于第二项交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，双方合同约定被告应于2019年6月30日前向原告提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然原告已委托被告代为申请办理房屋权属转移登记，则被告并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给原告，前述约定中的第二项义务已被替代，因此，本案中，被告仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续继续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告应承担从2019年7月1日起至2019年11月4日期间的违约责任。关于违约金计算标准，原告主张按合同中约定的已付购房款的日万分之二计算，但原告并未举证其因被告逾期所造成的损失及该损失的金额，双方约定取得商品房初始登记的时间为2019年6月30日，而被告实际取得商品房初始登记的时间为2019年11月5日，违约时间较短。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院根据原告的损失情况、合同履行情况及当地经济发展现状，酌定违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，被告应支付原告2019年7月1日至2019年11月4日的违约金为4589.84元（722809元×0．005%×127天）。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告马键锋违约金4589.84元； 二、驳回原告马键锋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元（已减半收取），由原告马键锋负担390元、被告遵义天时利房地产开发有限公司负担135元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 罗文渊 二〇二一年五月十日 法官助理 张 帅 书 记 员 张 玲