上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初589号原告：寿亚文，女，1967年5月2日生。委托诉讼代理人：周体，浙江援手律师事务所律师。被告：上海金山汽摩配市场经营管理有限公司,住所地上海市金山区金山大道****。法定代表人：顾坤桥，执行董事。委托诉讼代理人：朱太康，男。原告寿亚文与被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行审理。原告寿亚文及其委托诉讼代理人周体到庭参加诉讼，被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告之间的商铺委托租赁合同于本案诉状副本送达之日解除;2、请求判决被告将上海市金山区金山大道4298弄10幢260、261室商铺返还给原告;3、请求判决被告支付拖欠租金及占有使用费(按每年租金53,584元计算,自2016年8月18日起计算至商铺实际返还原告之日止；4、请求判决被告支付利息损失(以租金53584元为基数,53584×12%=6430：以租金107170元为基数,107170×12%=12860；以租金160755元为基数,160755×12%=19290;以租金214340为基数,214340x12%=25217);5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月29日，原告与上海金山卫汽摩配实业发展有限公司签订《房地产买卖合同》，约定原告出资购买位于上海市金山区金山大道4298弄10幢260、261室商铺(以下简称案涉商铺)，房款总金额为604,728元，原告已依约支付上述全部款项。之后，原告与被告于2012年8月17日签订《商铺委托租赁合同》，实际上上海金山卫汽摩配实业发展有限公司与被告为该合同的共同承租人，约定原告将案涉商铺委托被告经营管理，委托期限自2012年8月18日起至2013年8月17日止。租赁期限届满后，被告既没向原告支付租金，也没有返还上述商铺，而是继续对外出租并收取租金，原告曾多次与被告沟通，均无果。原告认为被告已严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告未到庭应诉，庭后书面辩称，请求法院驳回原告主张将案涉商铺返回的诉讼请求，理由如下：1、原告与汽摩配发展公司签订的《房屋转让协议书》无效，原告不享有案涉商铺所有权；2、金山卫实业公司作为案涉房屋所有权人，已与上海衷庆企业管理服务有限公司签订案涉房屋的《租赁合同》，原告无权主张返还房屋；3、被告并未实际占用案涉商铺，原告应当向实际占用人主张返还商铺，且案由是排除妨害纠纷。另外，被告向本院申请追加汽摩配实业公司作为第三人参加诉讼。本院经审理查明：2009年6月29日，案外人上海金山卫汽摩配实业发展有限公司(作为出让方，甲方)与原告(作为受让方，乙方)签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将其开发的金山大道4298弄10幢260、261室房屋转让给乙方，转让价格604,728元。后原告向上海金山卫汽摩配实业发展有限公司支付前述购房款。2012年8月17日，被告(作为甲方，受托方)与原告(作为乙方，委托方)签订《商铺委托租赁合同》一份，约定乙方将所购买的案涉商铺交给甲方，全权委托甲方统一招商、统一经营、统一管理。委托租赁期限为1年，自2012年8月18日起至2013年8月17日止。委托租赁期限届满后，如需继续委托甲方租赁，双方另行协商另订委托合同。甲方每年支付乙方租金的额度和支付时间按照公司实收实付的原则进行。甲方在向租户收取租金之日30日内，将该商铺的租金支付给乙方。物业管理费、水、电等经营中产生的其他费用由甲方收取使用。2014年，原告曾向本院起诉被告要求支付2016年8月17日前的租金等，该案后以调解结案。因被告未按约向原告支付2016年8月18日起的租金，故原告起诉来院。诉讼中，被告向本院提交《寿亚文所购房屋租赁情况(表)》，列明2012年8月18日至2020年12月31日共收取租金285,244.25元。被告还提交2016年2月22日与案外人毛某某签订的《房屋租赁合同》(租赁物为案涉商铺)，租赁期限自2016年3月18日起至2017年3月17日止，年租金29,951元。被告另提交2017年2月27日与案外人张某某签订的《房屋(商铺)租赁合同》(租赁物为案涉商铺)，租赁期限自2017年3月18日起至2018年3月17日止，年租金36,369元。被告还提交2018年3月15日案外人陆文军作为出租人与案外人张某某签订的《房屋(商铺)租赁合同》(租赁物为案涉商铺)，租赁期限自2018年3月18日至2019年3月17日，年租金38,508元。被告还提交2019年3月20日案外人上海衷庆企业管理服务有限公司作为出租人与案外人张某某签订的《房屋(商铺)租赁合同》(租赁物为案涉商铺)，租赁期限自2019年3月18日至2020年3月17日，年租金38,509元。被告还提交2020年3月4日案外人上海衷庆企业管理服务有限公司作为出租人与案外人上海永凯汽车玻璃有限公司签订的《房屋(商铺)租赁合同》(租赁物为案涉商铺)，租赁期限自2020年3月18日至2021年3月17日，年租金44,927元。另查明，本案诉状副本于2021年1月7日送达被告。以上事实，由原告提交的《房地产买卖合同》、收据、《商铺委托租赁合同》、民事调解书、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋(商铺)租赁合同》、授权委托书、(2017)苏民终28号民事判决书、(2017)苏民终101号民事判决书、《房屋租赁经营合同》、《金山车市房屋转租合同》，本院制作的谈话笔录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商铺委托租赁合同》租赁期限已于2013年8月17日届满，此后双方系不定期租赁关系，且被告未履行向原告支付租金的义务，故原告主张合同自本案诉状副本送达之日起解除的诉讼请求，予以准许。关于原告要求被告返还案涉房屋。原告是否已经办理案涉房屋产权登记手续以及被告是否自己使用案涉房屋均不影响原告与被告间租赁合同的履行，原告基于租赁合同解除要求被告返还房屋的诉讼请求，于法有据，予以准许。关于原告主张的租金。本案中，被告提交了其与案外人签订的租赁合同以及案外人陆文军、上海衷庆企业管理服务有限公司与案外人签订的租赁合同，原告对前述证据不予认可，并表示年租金及免租期未征得原告同意，以及被告未提交承租方身份证复印件、租金支付凭证及租金发票等。本院认为，第一，根据原、被告双方合同约定，租金按照被告实收实付的原则进行，被告已就“实收实付”提交了相应证据，原告不予认可，却未提交相反证据；第二，合同也并未约定，被告与次承租人间的租金及免租期约定应征得原告同意；第三，虽有几份合同出租人并非被告，但合同项下年租金标准与之前合同一致或略有上浮，被告提交的租赁情况表也将此期间的租金作为其实收租金列明，原、被告之间的租金计算标准按照被告提交的《房屋(商铺)租赁合同》内容进行结算，应属合理，原告要求被告按照房款7%的年租金标准向其支付租金的主张，缺乏事实及法律依据，不予准许。根据被告提交的证据，被告应向原告支付2016年8月18日至合同解除之日的租金167,178元，具体为：2016年8月18日至2017年3月17日共计212天，租金为212*(29951/365)=17,384元；2017年3月18日至2018年3月17日共计一年，租金为36,369元；2018年3月18日至2019年3月17日共计一年，租金为38,508元；2019年3月18日至2020年3月17日共计一年，租金为38,509元，2020年3月18日2021年1月7日，共计296天，租金为296*(44927/365)=36,408元，以上共计167,178元。原告主张的房屋占有使用费，参照被告提交的最后一份租赁合同约定的标准，即年租金44,927元计算。关于原告主张的利息损失。根据合同约定，被告应在向租户收取租金之日30日内向原告支付，关于起算时间，因被告未提交相应收据，故起算时间本院以被告(或案外人)与次承租人在合同中约定的支付时间后30日为准，分段计算。其中，以17,384元为基数，自2016年3月24日起算；以36,369元为基数，自2017年3月29日起算；以38,508元为基数，自2018年4月15日起计算；以38,509元为基数，自2019年4月18日起计算；以36,408元为基数，自2020年4月6日起计算。关于利息标准，原告主张以年12%的计算，缺乏依据。本院酌情调整为同期贷款利率(2019年8月20日之后LPR计算)。关于被告提出的原告与汽摩配实业公司签订的合同无效，以及申请追加汽摩配实业公司作为第三人参加诉讼、汽摩配实业公司要求作为第三人参加诉讼的请求，本院认为，原告与汽摩配实业公司之间的买卖合同关系与本案租赁关系并非同一法律关系，不宜在本案中处理，故前述请求不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告寿亚文与被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》于2021年1月7日起解除；二、被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告寿亚文返还位于上海市金山区金山大道4298弄10幢260、261室房屋；三、被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告寿亚文支付房屋租金167,178元；四、被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告寿亚文支付房屋占有使用费，自2021年1月8日起算至被告实际向原告返还前述第二项判决中确定的房屋之日止，按照每年44,927元的标准计算；五、被告上海金山汽摩配市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告寿亚文支付逾期付款利息损失，第一笔以17,384元为基数，自2016年3月24日起算；第二笔以36,369元为基数，自2017年3月29日起算；第三笔以38,508元为基数，自2018年4月15日起计算；第四笔以38,509元为基数，自2019年4月18日起计算；第五笔以36,408元为基数，自2020年4月6日起计算，以上利息均计算至被告实际支付之日止，标准均为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2739元(原告已预缴)，由原告负担490元，被告负担2249元，被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二一年五月七日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……