贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2228号上诉人（原审被告）：贵州圣凯德科技有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区汇川大道延长线333号遵义V谷3号楼1层A-01，统一社会信用代码：91520303MA6DLB4MXJ。法定代表人：郝夏云，该公司经理。委托诉讼代理人：丁朝晖，该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义市高新产业园有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大道北段333号，统一社会信用代码：91520300573316264F（1-1）。法定代表人：周忠红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗昭然，该公司员工。上诉人贵州圣凯德科技有限公司（以下简称圣凯德公司）因与被上诉人遵义市高新产业园有限责任公司（以下简称高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。圣凯德公司上诉请求：1、依法撤销（2020）黔0303民初6937号民事判决第一、二、三、五项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未缴纳租金不存在恶意，是因为双方对租金缴纳标准一直未能达成一致意见，上诉人才没有缴纳租金，上诉人一直都在积极与被上诉人协商租金缴纳标准问题，上诉人不存在违约，而被上诉人单方确定远高于市场价格的租金标准属于违约在先，故一审判决支持被上诉人单方解除涉案租赁合同的请求，属于认定事实不清，适用法律错误；2、双方之间的合同于2017年4月30日到期，虽合同约定了每年租金上浮5%，但实际上诉人支付的2017年至2018年度的租金与上一年度租金相同，被上诉人在收取租金的时候也未提出异议，故应视为双方变更了租金上浮5%的约定，故对本案租金的计算，不应再上浮5%。3、根据先履行抗辩权的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，上诉人有权在双方协商确定租金标准后再支付租金，上诉人没有违约，故一审判决上诉人在支付租金利息的同时承担违约金，没有事实和法律依据。4、上诉人是2016年政府招商引资来的，当时政府承诺将给予相应补贴和优惠条件，但都没有兑现，导致上诉人经营更加困难，2020年的疫情减免租金文件应同样对上诉人有效，应减免相应租金。高新公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。高新公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告的事实租赁合同关系并返还房屋；2、判决被告支付2018年5月1日至2020年4月30日租金2146434元及利息损失（利息损失按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判决被告支付2020年5月1日至解除事实租赁合同之日的租金及利息损失（租金按照遵义经济技术开发区投资建设有限公司（遵经投发[2018]9号）文件调整后的收费标准，即一楼每月每平方米15元，二楼以上每月每平方米10元，并结合原租赁合同GX2016-12-07-011约定以5%逐年递增，利息损失按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判决被告支付从解除事实租赁合同之日至返还房屋之日期间的房屋占用费及其利息损失（房屋占用费按照遵义经济技术开发区投资建设有限公司（遵经投发[2018]9号）文件调整后的收费标准，即一楼每月每平方米15元，二楼以上每月每平方米10元，并结合原租赁合同GX2016-12-07-011约定以5%逐年递增，利息损失按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、判决被告支付逾期支付租金的违约金257572元（按原租赁合同约定按当年应交租金金额的2‰标准按天支付）；6、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于遵义市汇川区延长线遵义V谷3号楼标准化厂房（第一层面积为3341.6㎡、第三层面积为3712.94㎡）总面积为7054.54㎡出租给被告（乙方）使用；租赁期限为1年，从2016年5月1至2017年4月30日止，续约后的租赁条件由双方协商确定。租金及支付方式为：每月每平方米22元，按年交纳，（租金每年上浮一次，上浮标准按上一年租金的5％逐年递增，上浮时间从2017年5月1日起），被告在签订合同三日内将前述款项支付至原告指定的账户；被告违反合同规定拖欠租金的，应赔偿原告相应的经济损失，并每迟交一天，按当年应交租金金额的2‰按天支付违约金，时间超过两个月的，原告方有权解除合同；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交予被告使用。合同期满后双方未续签合同，被告承租房屋至今。2018年3月1日，遵义经济技术开发区建设投资有限公司下发通知，调整该公司所属厂房、公租房租金及物业管理费标准。其中，标准化厂房租金标准为10-15元/㎡/月（一楼15元/㎡/月、二楼以上10元/㎡/月），租金标准自2018年1月1日起执行，每年上浮5%。被告自2018年5月1日起至今未向原告交纳租金。2019年12月16日，原告向被告发出租金追缴通知书，要求被告交纳2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金。2019年12月30日，被告经双方协商一致，退还承租的部分一层厂房，目前承租第一层厂房面积为1671㎡，第三层为3712㎡，共计5383.94㎡。另查，2020年3月31日，遵义经济技术开发区建设投资有限公司向区国资委发出《关于恳请同意受新冠疫情影响房租减免有关事宜的请示》，载明请示对承租公司的标准化厂房、写字楼、商铺等免收2020年2月、3月房租，减半收取2020年4-6月房租，未按租赁合同履行缴纳租金、保证金的不在减免范围内。2020年7月29日，遵义经济技术开发区管理委员会下发通知，遵义V谷标准化厂房租金标准由原一层15元调整为10-15元，二层以上由10元调整为8-10元。审理过程中，原告主张2020年7月29日起，涉案厂房租金标准为一层10元/㎡，二层8元/㎡。原告股东为遵义经济技术开发区建设投资有限公司（持股90%）和遵义市汇业保障性住房开发有限公司（持股10%）。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方签订的合同履行期限到期后未续签书面租赁合同，被告继续承租涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，双方合同约定被告逾期两个月未支付租金的，原告可以解除合同，被告自2018年5月1日起至今未向原告支付租金，达到合同约定的解除条件，原告主张解除合同应予支持。合同解除后，被告依法应当返还承租的房屋。关于欠付的租金金额，双方租赁合同到期后，被告继续承租，虽然原租赁合同约定租赁条件由双方协商确定，但双方并未就租金等租赁条件进行协商，原租赁合同继续有效。在续租的过程中，原告决定降低租金，其中，2018年3月1日，遵义经济技术开发区建设投资有限公司下发通知降低租金标准为标准化厂房租金标准为10-15元/㎡/月（一楼15元/㎡/月；二楼以上10元/㎡/月），每年上浮5%，租金在降低标准的基础上上浮5%，上浮比例与原租赁合同一致。不违反法律的规定和合同约定，且明显有利于被告，该行为有效。原告从2020年7月29日起，再次调整厂房租金标准为一层10元/㎡，二层8元/㎡，同样明显有利于被告，该行为有效。被告主张租金应按照遵义经济技术开发区建设投资有限公司有关文件对疫情期间的租金予以减免。但依据遵义经济技术开发区建设投资有限公司的文件内容，未按租赁合同履行交纳租金的不在减免范围内。且《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，被告在“新冠”疫情之前已经存在逾期支付租金的情形，请求减免租金不能得到支持。2018年5月1日至2019年4月30日的租金按照一层15元/㎡/月；三层10元/㎡/月标准计算，为1,046,820.00元；2019年5月1日至2020年4月30日期间被告交还部分承租房屋，按实际承租面积计算，租金在上一年标准的基础上上浮5%，为993,951.00元；2020年5月1日至2020年7月31日的租金在上一年的基础上上浮5%计算，为205,676.00元；2020年8月1日至2020年10月31日的租金按照一层10元/㎡/月；第三层8元/㎡/月标准计算，为139,218.00元。综上，2018年5月1日至2020年10月31日，被告共欠原告租金2,385,665.00元。被告逾期支付租金应赔偿原告利息损失，原告明确主张从2019年5月1起计算租金利息，其中2018年5月1日至2019年4月30日期间租金的利息，以1,046,820.00元为基数，从2019年5月1日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年8月20日至清偿之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年5月1日至2020年4月30日期间租金993,951.00元的利息从2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日。即从2020年5月1日起，计算利息的基数为2,040,771.00元。被告逾期支付租金违反合同约定，应承担违约责任，双方约定按当年应缴租金总额的2‰按天计算违约金，该约定明显过高。违约应当以违约方造成的损失为基础计算。一审法院已经对原告的利息损失予以支持，综合考虑被告违约时间、金额等因素，酌情确定违约金为150,000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告遵义市高新产业园有限责任公司与被告贵州圣凯德科技有限公司的房屋租赁合同关系；二、被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起15日内将承租的位于遵义市汇川区延长线遵义V谷3号楼标准化厂房(一层1671㎡，第三层3712㎡，共计5383.94㎡)返还原告遵义市高新产业园有限责任公司。三、被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告遵义市高新产业园有限责任公司截止2020年10月31日的房屋租金2,385,665.00元及利息损失（其中，2019年5月1日至2019年8月19日期间的利息以1,046,820.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至2020年4月30日期间的利息以1,046,820.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年5月1日至清偿之日的利息以2,040,771.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告遵义市高新产业园有限责任公司自2020年11月1日至房屋返还之日的占用费（第一层1671㎡，按10元/㎡/月标准计算；第三层3712㎡，按8元/㎡/月标准计算)及利息损失（以尚欠占用费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告遵义市高新产业园有限责任公司违约金150,000.00元；六、驳回原告遵义市高新产业园有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13,020.00元（已减半收取），由原告承担520.00元，被告承担12,500.00元。二审中，上诉人圣凯德公司提交一张30万元的发票，拟证明上诉人圣凯德公司于2021年4月2日向被上诉人高新公司支付了2018年5月之后的租金30万元。经质证，高新公司对该发票的真实性及证明目的无异议，确认已收到上诉人支付的2018年5月之后的租金30万元。被上诉人高新公司提供承诺书一份，拟证明上诉人圣凯德公司自认存在差欠被上诉人2018年5月之后的租金的事实，承诺书中的租金金额是上诉人自己的承诺。经质证，圣凯德公司对该承诺书的真实性无异议，认为恰好说明圣凯德公司正在积极和被上诉人协商解决租金事宜。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同应否解除；2、本案租金应如何计算；3、圣凯德公司是否应该承担违约责任。关于争议焦点一，上诉人圣凯德公司与被上诉人高新公司于2016年5月签订的《遵义市高新产业园股份有限公司房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同约定租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日，合同期满后，圣凯德公司仍继续使用涉案房屋，但双方未续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同，而高新公司向圣凯德公司发出的租金追缴通知载明的内容，应视为解除合同前的通知行为。且圣凯德公司自2018年5月1日起即开始差欠高新公司租金，至今仍未付清。因此，高新公司有权要求解除租赁合同。一审判决支持高新公司要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，并无不当。关于争议焦点二，租赁合同约定的期限届满后，双方未续签书面租赁合同，承租人仍然租用涉案租赁物，根据双方租赁合同约定，租金为22元/㎡/月，每年上浮5%。被上诉人高新公司仅主张2018年5月1日之后的租金。2018年3月1日，遵义经济技术开发区建设投资有限公司下发通知，降低租金标准为标准化厂房租金标准为10-15元/㎡/月（一楼15元/㎡/月，二楼以上10元/㎡/月），每年上浮5%。该通知租金的调整明显有利于上诉人圣凯德公司，高新公司也认可该租金的调整方案，该调整方案明确载明每年租金上浮5%，故对上诉人圣凯德公司称租金不应每年上浮5%的主张，本院不予采纳。因此，一审认定从2018年5月1日起至2020年7月31日止，上诉人圣凯德公司承租被上诉人高新公司房屋一层应以15元/㎡/月、三层以10元/㎡/月的标准计算租金，且租金每年上浮5%，并无不当。2020年7月29日起，遵义经济技术开发区管理委员会再次调整厂房租金标准为一层10-15元/㎡/月，二层以上8-10元/㎡/月，该调整依然对上诉人圣凯德公司有利，结合被上诉人高新公司的自认，故自2020年8月1日起，应按照调整之后的租金标准即一层10元/㎡/月，二层以上8元/㎡/月计算租金。2020年初，全国爆发“新冠肺炎疫情”，“新冠肺炎疫情”属于订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，其不可归责于双方当事人。虽上诉人圣凯德公司在发生“新冠肺炎疫情”前已经出现违约现象，但“新冠肺炎疫情”发生时，上诉人圣凯德公司仍在承租涉案房屋，“新冠肺炎疫情”对其生产经营造成的相应影响是客观存在的，故依据公平原则，结合承租方租赁房屋的用途、合同的履行情况、本案租赁物所在地区的政府疫情控制措施、承租方受疫情的影响程度等因素，本院酌情认定应减免上诉人租金2个月，即减免租金130588元（1671㎡×15元/㎡/月×105%×2个月+3712㎡×10元/㎡/月×105%×2个月）。扣减后，上诉人圣凯德公司差欠被上诉人高新公司2019年5月1日至2020年4月30日期间租金为863363元（993951元-130588元）。上诉人圣凯德公司已于2021年4月2日支付的租金30万元，应予以扣减，故截止至2020年10月31日，上诉人圣凯德公司差欠被上诉人高新公司的租金为1955077元（2385665元-130588元-300000元）。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，上诉人圣凯德公司未按期支付租金，在被上诉人高新公司催收后，仍未付清，故应承担相应违约责任。按照双方合同约定，因承租人原因造成合同不能履行而解除合同给出租人造成损失的，承租人应赔偿出租人相应的经济损失并支付当年总租赁金1%的违约金，同时约定租金每迟交一天，承租人应按当年应交租金金额的2‰按天支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案违约金约定明显过高，且被上诉人未提供证据证明其损失情况，而上诉人迟延支付租金给被上诉人造成的损失主要是资金占用损失，故综合本案合同履行情况、当事人过错程度等，本院酌定将涉案合同约定的违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算,即2019年5月1日至2019年8月19日期间的利息以1046820元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日至2020年4月30日期间的利息以1046820元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；2020年5月1日至2021年4月1日期间的利息以1910183元（1046820元+863363元）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；2021年4月2日至所欠款项清偿之日止的利息以1610183元（1910183元-300000元）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，圣凯德公司的上诉请求部分成立，且二审中出现新情况，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决第一项“解除原告遵义市高新产业园有限责任公司与被告贵州圣凯德科技有限公司的房屋租赁合同关系”和第二项“被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起15日内将承租的位于遵义市汇川区延长线遵义V谷3号楼标准化厂房(一层1671㎡，第三层3712㎡，共计5383.94㎡)返还原告遵义市高新产业园有限责任公司”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决第五项，即“被告贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告遵义市高新产业园有限责任公司违约金150,000元”；三、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决第六项，即“驳回原告遵义市高新产业园有限责任公司的其他诉讼请求”；四、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决第三项为：“贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付遵义市高新产业园有限责任公司截止2020年10月31日的房屋租金1955077元及违约损失（损失计算方式为：2019年5月1日至2019年8月19日期间的利息以1046820元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日至2020年4月30日期间的利息以1046820元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；2020年5月1日至2021年4月1日期间的利息以1910183元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；2021年4月2日至所欠款项清偿之日止的利息以1610183元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。）”；五、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6937号民事判决第四项为：“贵州圣凯德科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付遵义市高新产业园有限责任公司自2020年11月1日至房屋返还之日的占用费（第一层1671㎡，按10元/㎡/月标准计算；第三层3712㎡，按8元/㎡/月标准计算)及利息（以尚欠占用费为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）”；六、驳回遵义市高新产业园有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回贵州圣凯德科技有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13020元（已减半收取），由遵义市高新产业园有限责任公司负担1020元，由贵州圣凯德科技有限公司负担12000元；二审案件受理费20640元，由遵义市高新产业园有限责任公司负担2640元，由贵州圣凯德科技有限公司负担18000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年五月二十四日法官助理毛丹书记员余飞