吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终438号上诉人（一审原告）：孙双双，女，1991年1月28日生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。    委托诉讼代理人：刘岩，吉林吉天行律师事务所律师。    被上诉人（一审被告）：于凤志，男，1957年2月23日，汉族，住吉林省柳河县柳河镇民主街七区即文化馆（图书馆）家属楼36号一单元302室。    委托诉讼代理人：于晓微（于凤志女儿），女，1985年7月25日生，汉族，住吉林省辉南县。    上诉人孙双双因与被上诉人于凤志物权保护纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2021）吉0524民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。    孙双双上诉请求：撤销一审判决，并支持其一审诉讼请求。一、2014年10月8日，孙双双从郭莹手中购买了涉案房屋，并在购房的当时办理不动产产权登记，现孙双双为涉案房屋登记所有人。该房屋在交易前的不动产登记所有人为郭莹，郭莹在房屋出卖之前办理了公证授权委托书，由受郭莹委托的第三方对房屋进行出卖，孙双双通过正常的交易行为购买了涉案房屋，并按郭莹的代理人的指示给付了房款，不论郭莹是否直接收到了房款，都应当确认孙双双已经履行了房款给付义务。因为郭莹经过公证授权委托了代理人，该代理人有权指示孙双双交付房款。孙双双的交易行为完全符合国家的法律规定。而且孙双双的房屋取得行为与不动产物权的善意取得无关。因为善意取得的前提是无权处分，而本案的涉案房屋交易前的登记所有人是郭莹，郭莹是有权处分该不动产。二、不动产物权以登记为生效要件，物权法和民法典均明确规定，不动产物权以登记为生效要件，同时根据物权优于债权的基本原则，债权不可对抗物权。本案中，不论于凤芝的女婿郭莹在房屋交易之前与其他任何人有债权债务关系，与孙双双的房屋交易行为均是两个不同的法律关系，与孙双双无关。房屋交易前的任何债权债务关系均不可以对抗孙双双的物权。上诉人的物权已经登记，应当受到国家法律的保护。    于凤志辩称，当时只是将房屋作为抵押，郭莹和李某是债务关系，不同意孙双双的上诉请求，一审判决正确。    孙双双向一审法院起诉请求：1．判令于凤志停止侵害，搬离侵占孙双双的房屋。2．判令于凤志赔偿孙双双房屋租赁损失30000元。3．判令于凤志承担本案诉讼费用。    一审法院认定事实：案涉房屋即柳房字第00080927号，房屋坐落民主街七区，丘号37，幢号36，房号1-302，所在层3，面积65平方米。根据于凤志提供的证据，该房屋原系于凤志于2004年10月16日购买叶本俊的房屋。郭莹证实将该房屋未经于凤志同意擅自过户到郭莹名下。于凤志提供的证据及郭莹证言，证实郭莹于2013年9月3日向案外人李某（原告孙双双的亲属哥哥）借款，将该房屋抵押给李某，并在借款合同约定郭莹未按照约定日期还款，李某有权将抵押房屋进行处置及变卖清偿借款，并在借款当时即给李某出具一份委托书委托李某原妻子韩雪，李某就是用该委托书于2014年10月8日过户到孙双双名下。孙双双等人去该房屋让于凤志腾房，于凤志告孙双双房屋是其所有，不是郭莹的房屋。2015年6月18日孙双双将该房屋自来水报停。于凤志提供案涉房屋缴纳取暖费信息表，记载从2012年至今每年已经缴纳取暖费1795.4元，户主为于凤志，联系电话1584…2665系于凤志的电话号码。    一审法院认为，一、孙双双诉请于凤志停止侵害、搬离案涉房屋、赔偿租金损失30000元的理由为：案涉房屋系其购买郭莹的，并已经办理房屋权利证书而取得物权，于凤志占有侵权。于凤志辩称，双方之间不认识，也没有发生过房屋买卖行为，案涉房屋实际产权人不是郭莹而是于凤志，本案事实是孙双双的朋友或者亲属向郭莹借款，将该房屋抵押而不是买卖。二、本案查明认定的事实为孙双双主张与郭莹系房屋买卖的陈述不能成立，实际是向案外人李某借款抵押而取得。首先孙双双并没有提供房屋买卖合同和房款交付的票据，仅提供了房屋产权证书，存在瑕疵；其次，庭审中，孙双双陈述其本人并没有与郭莹商谈过买卖房屋，也没有交给郭莹房款，过户时郭莹也没有在场，都是李某与郭莹办理；而李某恰恰是与郭莹发生了借款抵押的行为。同时，孙双双和李某均为沈阳市人居民，从来没有在柳河居住、工作和生活；综上，认定孙双双取得案涉房屋登记证书系因郭莹向李某抵押借款而取得。三、依据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”按照上述法律规定，孙双双诉请如果得到支持，就要孙双双的物权受到侵害。孙双双虽然取得了案涉房屋的权利证书，但并没有实际接收案涉房屋，作为出卖人的郭莹承认案涉房屋是于凤志所有，又否认与孙双双形成房屋买卖合同关系，认定的案件事实确实存在郭莹向李某借款而将该房屋抵押的事实；孙双双也没有提供与郭莹签订的房屋买卖合同和交付房款的票据，孙双双也陈述没有与郭莹本人签订房屋买卖合同，也没有向郭莹支付房款，办理房屋过户登记郭莹也没在场，只是凭一份之前郭莹出具的委托书由李某前妻韩雪办理（郭莹和孙双双证实）。况且，孙双双和李某均系沈阳市居民，根本不在柳河居住、工作和生活，到柳河来购买一个老旧二手住宅的房屋不符合正常购买习惯，故孙双双陈述因房屋买卖合同关系而取得案涉房屋不能成立。对于郭莹抵押给李某借款，李某用郭莹在借款当日出具的公证委托书办理过户到孙双双名下，系以物抵债法律事实；作为原登记产权人郭莹在出庭作证时，明确表示要将该案涉房屋变更回郭莹名下，郭莹的主张是否成立需要审理确定。因此，该房屋所有权存在争议。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”郭莹和于凤志可以提起确认之诉。于凤志代理人庭审时主张，应当根据法释（2020）24号以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定处理。该第二十三条规定的基本内容为以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，民间借贷判决生效后，借款人不履行判决时，可以拍卖房屋价款偿还债务。而本案系直接办理过户以物抵债，是否合法需要另案审理。四、关于孙双双是否善意，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权人，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”而本案孙双双受让案涉房屋存在重大过失，按照该规定不构成善意。第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”按照该规定，如果郭莹无处分权，原告取得房屋行为不构成善意。    综上，孙双双取得案涉房屋权利证书，并不是基于真实的房屋买卖法律关系而取得，系实现抵押权而取得，即以物抵债。但是以物抵债也是郭莹与李某之间，与孙双双不存在关联。办理房屋登记之前并没有实地查看房屋，尽管孙双双陈述查看了，但于凤志予以否认，举证责任在孙双双，但是孙双双并没有提供证据予以证明，且孙双双对房屋内居住情况并不十分清楚。对于购买房屋属于大宗商品，尤其买卖二手房屋，购买前查看房屋现状应该系生活常识，因没有详细查看出现本案争议，孙双双存在重大过失，按照善意法律规定，存在重大过失不构成善意取得。同时以合理价格转让也无从谈起，因为孙双双根本没有向郭莹支付房款。同时按照民间借贷司法解释规定，借款抵押处理原则是否可以直接将抵押房屋转让给孙双双；况且本案并不是郭莹与李某借款抵押合同双方之间的诉讼。目前孙双双仅提供房屋权利证书即主张已经取得案涉房屋物权，并要求于凤志腾房并赔偿损失，孙双双的诉请房屋买卖而取得案涉房屋存在诸多疑点和瑕疵以及可能有违反法律规定的情况下，不宜裁判腾迁，孙双双诉请证据不足，于法无据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条至第九十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回孙双双的诉讼请求。案件受理费275元，由孙双双承担。    本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。    本院认为，本案系孙双双主张于凤志腾迁案涉房屋。现孙双双已经取得案涉房屋的产权证书，而该权利证书的取得系由案涉房屋的原所有权人郭莹委托韩雪与孙双双进行办理的。郭莹对授权委托的事宜予以认可，且其承认与案外人李某存在债权债务关系，郭莹与孙双双之间并不存在债权债务关系，不存在以房抵债的事实，现孙双双已经取得案涉房屋的所有权证书，在该房屋产权证照未予撤销的情况下，孙双双即是案涉房屋的所有权人。虽然于凤志主张系案涉房屋的实际所有权人，但其未能提供充分的证据证明其为案涉房屋的所有权人，因此，于凤志占有使用案涉房屋没有法律依据。孙双双现为案涉房屋的所有权人，其主张于凤志搬离案涉房屋的理由成立，应予支持。关于孙双双主张于凤志给付房屋租赁损失30000元，其没有提供相关证据，故本院不予支持。    综上所述，孙双双的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：    撤销吉林省柳河县人民法院（2021）吉0524民初295号民事判决；    于凤志于本判决生效后立即搬离坐落柳河县民主街七区丘号37、幢号36、房号1-302面积65平方米的房屋；    三、驳回孙双双的其他诉讼请求。    一案件受理费275元，由上诉人孙双双负担；二审案件受理费550元，由被上诉人于凤志负担。    本判决为终审判决。    审判长刘凤审判员崔红霞审判员黄智慧二〇二一年五月二十八日书记员嵇艺