上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4729号上诉人（原审原告、反诉被告）：乐中媛，女，1976年6月14日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：袁园，女，1981年4月22日出生，汉族，住江苏省滨海县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海军东投资管理有限公司，住所地上海市虹口区哈尔滨路117号。法定代表人：刘家隆，总经理。委托诉讼代理人：赖际卿，上海欧森律师事务所律师。上诉人乐中媛、袁园因与被上诉人上海军东投资管理有限公司（以下简称军东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初41087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐中媛、袁园上诉请求撤销原审判决第一、二、三项，改判：1、双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除。2、乐中媛、袁园支付军东公司2020年5月15日至2020年5月22日期间的上海市浦东新区XX路XX号XX楼房屋（以下简称系争房屋）的占有使用费13，737.6元。3、军东公司返还押金97，200元。4、军东公司返还乐中媛、袁园装修损失275，263元。事实与理由：1、乐中媛、袁园提供的证据可以证明其两人已于2020年5月19日实际搬离了系争房屋，故之后的房屋占有使用费是无需支付的。2、因军东公司无法提供房屋产证导致其无法办理营业执照、无法正常经营。系军东公司违约导致合同目的无法实现，合同解除是军东公司造成的，故军东公司应当赔偿相应的装修损失并返还押金。军东公司辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。乐中媛、袁园向原审法院提出本诉诉请：1、判决确认双方就系争房屋所签订的房屋租赁协议于2020年4月28日解除；2、判令军东公司返还乐中媛、袁园2019年6月至2020年1月的房租及押金共计486，000元；3、判令军东公司赔偿乐中媛、袁园房屋装修及其他损失共计1，121，245.06元；4、案件受理费由军东公司承担。军东公司向原审法院提出反诉请求：1、判令乐中媛、袁园支付军东公司2020年2月15日至5月14日期间的租金151，632元；2、判令乐中媛、袁园支付军东公司2020年5月15日起至2020年9月14日止的房屋使用费206，064元；3、判令乐中媛、袁园支付军东公司律师费1万元；4、反诉诉讼费用由乐中媛、袁园承担。原审法院认定事实如下：系争房屋系XX房，中国XX地产管理分局（以下简称XX局）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）房屋租赁合同，约定A公司有权租赁系争房屋。之后，A公司与军东公司签订《房屋租赁合同》，由军东公司向A公司租赁系争房屋。军东公司与乐中媛、袁园于2018年3月15日订立了《房屋租赁合同》，约定：军东公司将位于二楼、建筑面积600平方米的系争房屋出租给乐中媛、袁园，用途为早教中心；租赁期限6年，自2018年3月15日起至2024年3月14日止；免租期为60天，自2018年3月15日起至2018年5月14日止；第一年至第二年的租金标准为每月48，600元，第三年（即2020年3月15日起）开始的租金标准，每年在上一年的基础上递增6％；本合同签订当日，乐中媛、袁园应一次性向军东公司支付定金97，200元、第一期3个月的租金145，800元，定金在合同履行开始后自动转为押金，合同履行到期后，押金在有关费用结清后10天内由军东公司无息归还乐中媛、袁园；租金实行先付后用原则，按季结算，由乐中媛、袁园按季的前一个月的15日交付给军东公司；在租赁期间内，乐中媛、袁园从事具体经营业务所需的相关证照、许可均由乐中媛、袁园自行办理解决，军东公司负有协助提供与租赁房屋本身相关材料的义务，在未提供相关材料前，军东公司须保障乐中媛、袁园的正常经营；乐中媛、袁园必须按照合同约定的时间足额支付租金和各种水电煤气等费用；在租赁期内乐中媛、袁园应遵守国家法律、法规，合法合规经营，如有违法行为由乐中媛、袁园自行负责，与军东公司无关；租赁期间的物业费、卫生费，已包含在租金内，均由乐中媛、袁园承担；在租赁期间内遇到国家、政府、军队等相关部门批准拆迁或出现因法律、法规、政策禁止并非军东公司责任情况，双方需要无条件服从，相互不做违约处理，乐中媛、袁园须在征收、征用、拆迁公告发布的七日内以及上一款情况出现时有关部门发出通知的七日内将系争房屋交还给军东公司，军东公司无需支付任何形式的补偿，政府补偿的费用归乐中媛、袁园所有；乐中媛、袁园逾期支付租金超过15天，经军东公司书面通知乐中媛、袁园，乐中媛、袁园继续不履行的，军东公司提前解除合同，并追究乐中媛、袁园的违约责任；乐中媛、袁园在租赁期满后或合同提前解除后，应立即归还系争房屋，若乐中媛、袁园逾期不搬迁，作违约处理；合同到期或合同提前解除的，屋内的不可移动的装潢归军东公司所有，乐中媛、袁园不需要恢复原样（乐中媛、袁园要拆走的除外）；在本合同履行过程中由于乐中媛、袁园的责任使本合同无法履行的，合同终止，押金不退；双方应本着诚实信用的原则履行本合同，任何一方违约，守约方因向违约方主张权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、差旅费等相关费用，均由违约方承担。之后，军东公司向乐中媛、袁园交付了系争房屋，乐中媛、袁园向军东公司支付了97，200元（该笔钱款先为定金，后转为押金），并支付了2018年5月15日至2020年2月14日期间的租金。2018年3月24日至2018年6月期间，乐中媛、袁园委托他人对系争房屋进行装修花费642，200元、进行消防改造花费28，000元、进行消防楼梯改造花费95，500元、采购音响摄像头监控设备花费15，700元、采购窗帘7，800元、进行地暖安装花费38，000元、采购安装地板花费53，600元、进行通暖工程花费104，600元、制作广告花费27，370元、场地去甲醛花费5，049元、购买灯具花费3，422.60元、购买教学设备花费99，003.46元，共计花费1，120，245.06元。为协助乐中媛、袁园办理营业执照，军东公司向乐中媛、袁园提供了《军队房地产使用许可证》、《委托管理项目办理证照意见书》、《证明》、《情况说明》、《上海市浦东新区XX路XX-XX号大楼分割说明》。2019年4月2日至2019年7月29日期间，军东公司的工作人员与乐中媛进行微信联系办理乐中媛、袁园在系争房屋中开办早教中心的执照之事；军东公司的工作人员称办理营业执照用《XX房地产使用许可证》代替房产证即可，其他承租户均已办出营业执照；乐中媛称，至市民中心给她们（办理早教中心营业执照的工作人员）看过了，说不行，要产证，乐中媛、袁园做的是教育培训，是归教育局审批，乐中媛、袁园这边没有熟人，请军东公司的工作人员帮忙找熟人打招呼。2019年6月28日，因乐中媛、袁园没有办出营业执照公安消防支队查封了系争房屋，并向乐中媛、袁园开设的“甜蜜宝贝”出具了《上海市浦东新区托育服务指导中心托育政策告知书》，要求于2019年7月28日前就0-3岁托育服务进行登记，取得相关资质；因需要至系争房屋中取材料办证，半个月后乐中媛、袁园将贴在系争房屋上的封条揭下并使用系争房屋。2020年4月28日，乐中媛、袁园向军东公司送达《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，以军东公司不能提供办理早教中心使用所需的房产证、双方合同目的不能实现为由，通知军东公司解除合同，请军东公司安排员工上门接受房屋并洽谈赔偿事宜。2020年4月30日，军东公司委托律师出具《律师函》给乐中媛、袁园，通知乐中媛、袁园自2020年5月15日起解除合同，并要求乐中媛、袁园于2020年5月15日前将系争房屋交还给军东公司、支付军东公司2020年2月15日至5月14日的房租145，800元；逾期则依法提起诉讼，因此产生的诉讼费、律师费等有关费用则由乐中媛、袁园承担。2020年4月28日起至2020年9月23日原审庭审之日止，双方未办理正式房屋交接手续；乐中媛、袁园自认2020年4月27日发出解除通知函后搬走了一些桌椅，其他硬装品还在系争房屋内，军东公司自认于2020年7月底开始挂牌出租。案外人上海XX酒店管理有限公司先后于2014年7月20日、2019年9月9日办出了以系争房屋经营地及住所的《上海市特种行业许可证》、《营业执照》。原审法院认为，《房屋租赁合同》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。一、关于租赁合同解除1、租赁合同的解除时间乐中媛、袁园未按约于2020年1月15日前向军东公司支付2020年2月15日起至2020年5月14日期间的房租，逾期超过15天，构成违约，军东公司依约行使单方解除合同权，于2020年4月30日通知乐中媛、袁园自2020年5月15日解除合同，符合法律规定和合同约定。乐中媛、袁园于2020年4月28日向军东公司送达解除合同函，表明其也有解除合同的意愿。因此，原审法院确认双方的房屋租赁合同于2020年5月15日解除。2、租赁合同解除的原因及责任乐中媛、袁园违约导致合同解除，因此租赁合同解除的原因及责任在于乐中媛、袁园。乐中媛、袁园未能办出经营早教中心证照及许可的原因及责任不能归于军东公司。《房屋租赁合同》约定：在租赁期间内，乐中媛、袁园从事具体经营业务所需的相关证照、许可均由乐中媛、袁园自行办理解决，军东公司负有协助提供与租赁房屋本身相关材料的义务，在未提供相关材料前，军东公司须保障乐中媛、袁园的正常经营。根据上述约定，乐中媛、袁园从事具体经营业务所需的相关证照、许可均由其自行办理解决，军东公司负有协助提供与系争房屋本身相关材料的义务。乐中媛、袁园租赁系争房屋所从事的早教中心的经营业务，需要经教育局及市场监督管理部门审批同意。乐中媛、袁园作为需要经营特殊早教行业的人员，应秉持谨慎态度，在租赁系争房屋前应查询系争房屋的权属状况并向相关部门咨询系争房屋是否可以办理早教中心的证照及许可。在实际办理早教中心的相关证照及许可的过程中，军东公司已经向乐中媛、袁园提供了相关材料，履行了协助乐中媛、袁园办理相关证照、许可的义务，乐中媛、袁园未有效举证证明其未办出证照、许可的原因就是系争房屋无产权证。案外人已经在系争房屋处办出了经营酒店的《上海市特种行业许可证》、《营业执照》，这也说明，根据目前系争房屋的权属资料是可以办理证照及特种行业许可的。因此，乐中媛、袁园所谓军东公司无产证导致乐中媛、袁园无法办证无法正常经营的意见，不符合法律规定及合同约定，不予采信。二、关于乐中媛、袁园要求判令军东公司返还乐中媛、袁园2019年6月至2020年1月的房租及押金共计486，000元及要求判令军东公司赔偿乐中媛、袁园房屋装修及其他损失共计1，121，245.06元的本诉请求，及军东公司要求判令乐中媛、袁园支付军东公司2020年2月15日至5月14日期间的租金151，632元、要求判令乐中媛、袁园支付军东公司2020年5月15日起至2020年9月14日止的房屋使用费206，064元和要求判令乐中媛、袁园支付军东公司律师费1万元的反诉请求。因乐中媛、袁园违约致使合同解除，故乐中媛、袁园要求判令军东公司返还乐中媛、袁园2019年6月至2020年1月的房租及押金共计486，000元及要求判令军东公司赔偿乐中媛、袁园房屋装修及其他损失共计1，121，245.06元的本诉请求，均不符合法律规定及合同约定，不予支持。至于乐中媛、袁园在系争房屋内的装修及物品，乐中媛、袁园按约可搬走或拆除。乐中媛、袁园自2020年2月15日起未支付军东公司租用费，也未有效举证证明其已将系争房屋返还军东公司，故乐中媛、袁园应支付军东公司2020年2月15日起至2020年5月14日期间的租金及自2020年5月15日起至2020年9月14日期间的房屋使用费。因系争房屋系XX房，2020年1月24日起受疫情及疫情防控措施影响无法正常使用系争房屋，经营困难，且因未办出证照被相关部门查封房屋一度无法使用房屋，故酌定减免租金145，800元。因押金足以弥补军东公司的律师费损失1万元，故军东公司要求乐中媛、袁园支付律师费1万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。原审法院判决如下：一、确认乐中媛、袁园与军东公司签订的关于上海市浦东新区XX路XX号XX楼房屋的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、乐中媛、袁园于判决生效之日起十日内支付军东公司租用费（租用费的计算方式为：自2020年2月15日起至2020年3月14日期间按每月租金48，600元计算的租金；自2020年3月15日起至2020年5月14日按每月租金51，516元计算的租金；自2020年5月15日至2020年9月14日按每月租金51，516元计算的使用费；上述租用费总额中扣减145，800元）；三、驳回乐中媛、袁园的其余本诉请求；四、驳回军东公司的其余反诉请求。本诉案件受理费19，265元，减半收取计9，632.50元，由乐中媛、袁园负担6，909.50元，军东公司负担1，608元；反诉案件受理费3，408元，由乐中媛、袁园负担1，800元，由军东公司负担1，608元。二审期间，乐中媛、袁园提供如下证据：证据一、乐中媛与律师的微信聊天记录，证明军东公司在2020年5月6日就挂了横幅对外进行招租。证据二、货拉拉的订单详情，证明2020年5月19日乐中媛等已经将物品搬离系争房屋。证据三、A公司与案外人之间的房屋租赁合同及案外人的工商登记信息，证明系争房屋在2020年8月已经对外出租。证据四、照片一组，证明系争房屋已经于2020年5月22日彻底搬空。军东公司对证据一、二、四的真实性关联性均不予认可。对于证据三的真实性没有异议，但是关联性不予认可。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点主要集中在涉案《房屋租赁合同》解除的原因。乐中媛、袁园认为系军东公司无法提供房屋产证导致其无法办理相关证照，无法正常经营，合同目的无法实现。军东公司则认为乐中媛、袁园未按约支付租金，构成违约。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，“在租赁期间内，乐中媛、袁园从事具体经营业务所需的相关证照、许可均由乐中媛、袁园自行办理解决，军东公司负有协助提供与租赁房屋本身相关材料的义务”。双方当事人在签订合同的时候对于系争房屋系军产是明知的，现军东公司已经提供了与系争房屋相关的材料，履行了协助办理相关证照、许可的义务。故乐中媛、袁园上诉认为军东公司无法提供产证导致其无法办理相关证照的理由不充分。乐中媛在二审中陈述，虽然没有办理出相关的证照，但是其与袁园还是正常经营早教机构直至2020年1月过年之前，后因新冠疫情爆发就再无经营。故乐中媛、袁园上诉认为系军东公司原因导致其无法正常经营，合同目的无法实现缺乏事实依据。相反，乐中媛、袁园确实未按约支付租金，逾期超过15天，构成违约，故原审法院认定乐中媛、袁园违约导致合同解除并对于其要求军东公司返还押金、赔偿装修损失的诉请不予支持并无不当，本院予以认同。乐中媛、袁园上诉认为其已将系争房屋内的物品搬离，故其无需支付2020年5月22日之后的房屋占有使用费。对此，本院认为，搬离不等同于返还房屋，乐中媛、袁园并未提供证据证明其已将系争房屋返还军东公司，故原审法院判决其支付房屋占有使用费至2020年9月14日并无不当，考虑到疫情等因素，原审法院酌情减免了乐中媛、袁园三个月的租金亦无不当，本院予以确认。另，原审法院诉讼费计算存在错误，本院予以纠正。原审本诉案件受理费19，265元，减半收取计9，632.5元，由乐中媛、袁园负担6，909.5元，军东公司负担2，723元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。乐中媛、袁园的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审本诉案件受理费9，632.5元，由乐中媛、袁园负担6，909.5元，上海军东投资管理有限公司负担2，723元。二审案件受理费9，632.5元，由上诉人乐中媛、袁园负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  陶永信审 判 员  蔡茜芸二〇二一年五月十九日法官助理  宋宇佳书 记 员  茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……