内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终385号上诉人（原审原告）：满洲里市恒业房地产开发有限公司。法定代表人：李德友。委托诉讼代理人：代钦，内蒙古缘合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扎赉诺尔区房屋征收与补偿安置中心。法定代表人：庞博，主任。委托诉讼代理人：周春平。委托诉讼代理人：徐梅芬，内蒙古英实律师事务所律师。上诉人满洲里市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业房地产公司）因与被上诉人扎赉诺尔区房屋征收与补偿安置中心（以下简称扎区房屋征收安置中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2020）内0703民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒业房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判扎区房屋征收安置中心支付被征收房屋2017-2020年取暖费225110.92元、剩余三套房屋价款834438.39元及违约金167770.54元。事实和理由：一、一审法院认定交房日期为2019年6月错误。招标公告第一款约定：“取得竣工备案验收手续的存量现房，签订房屋征收协议日期为交房日期，房地产开发企业延期交房的，被拆迁户发生的躲迁费用由房地产开发企业承担。”恒业房地产公司提交的竣工验收备案表证实投标时房产已经竣工备案。双方于2017年10月21日签订房屋拆迁安置补偿协议，应当认定此时为实际交房日期。二、回迁户就案涉三套房屋已经签订选房确认书，扎区房屋征收安置中心应当将房款给付恒业房地产公司。虽然扎区房屋征收安置中心出示拆迁安置补偿协议证实已经给予货币补偿，但未履行告知义务，且选房确认书签订时间在先，货币补偿时间在后。扎区房屋征收安置中心当庭认可入围房源始终处于关闭状态，恒业房地产公司无法进行出售，扎区房屋征收安置中心具有重大过错，应当承担取暖费用。一审法院认定扎区房屋征收安置中心无过错，房屋所有权未转移，不符合客观事实。综上，请求二审法院依法改判，维护恒业房地产公司的合法权益。扎区房屋征收安置中心辩称，一、一审判决认定的交房日期正确，符合招标文件要求和双方约定。招标文件第一款约定“取得竣工备案验收手续的存量现房，签订房屋征收协议日期为交房日期”，第四款规定“具体以扎赉诺尔区房屋征收与补偿安置中心《交房通知》为准”，第二章投标人须知第8.7条第一项规定“同一组成文件中就同一事项的规定或约定不一致的，以编排顺序在后者为准”，交房日期应以第四款规定即交房通知载明的日期为准。双方签订的协议书第一、二条也作了相同约定。二、案涉三套房屋未被选择作为安置房屋，房屋所有权没有转移，恒业房地产公司主张支付房款和取暖费没有依据。招标文件第二章招标人须知部分第8.1.1条规定“开发企业提供房源，只入围但政府并未采购，采购数量以回迁家庭选购房源数量为准”。两户被征收人初步选择案涉房屋作为安置房屋，后因自身原因变更为货币补偿，案涉房屋没有被选购，不能计入采购数量。三、恒业房地产公司入围房源的网签销售系统虽被关闭，但并非完全剥夺销售权利，只要提出申请，便可解除限制对外销售。扎区房屋征收安置中心口头告知恒业房地产公司代理人李某被征收人变更为货币补偿。恒业房地产公司应当知道案涉房源未被选择作为安置房屋，否则就会询问为何没有《交房通知》《房屋交付使用验收单》等材料，因为只有手续齐全才能结算房款。再者，恒业房地产公司于2017年7月7日向扎区房屋征收安置中心提交的申请写明，“现入围的房源中锦绣小区**室已在我公司售楼处销售，特申请贵中心给予准许退出入围房源，并同意开通此房合同网签”，其他申请书的内容基本一致，说明恒业房地产公司是在销售房屋之后才办理开通网签手续，所以开通网签手续与能否出售房屋之间没有必然联系。综上，请求依法驳回恒业房地产公司的上诉请求，维护扎区房屋征收安置中心的合法权益。恒业房地产公司向一审法院起诉请求：判令扎区房屋征收安置中心支付被征收房屋2017-2020年取暖费225110.92元、剩余三套房屋价款834438.39元及违约金167770.54元（违约金自2017年10月21日暂计算至2020年1月20日，自2020年1月21日起，以1059549.31元为基数按照日0.00195计算违约金至取暖费、剩余房款及违约金全部偿还完毕之日止）。一审法院未表述查明事实。一审法院认为，招标文件明确约定解释方式，即以同一组成文件中就同一事项的规定或者约定不一致的，以编排时间在后者为准，故交房时间应以交房通知为准即2019年6月。招标文件明确约定开发企业提供房源，只入围但政府并未采购，采购数量以回迁家庭选购房源数量为准。回迁户并没有选购案涉三套房源，故房屋所有权应属于恒业房地产公司所有。在招标过程中，扎区房屋征收安置中心以扎赉诺尔区人民政府2017年第21次区长办公会议纪要为依据，关闭了恒业房地产公司入围房源的网签权限，限制恒业房地产公司向社会销售入围房源。但该行为并非完全剥夺恒业房地产公司向社会销售房屋的权利，只要恒业房地产公司提出申请，便可解除限制向社会销售。恒业房地产公司通过自己的行为证实其知晓该权利，曾多次向扎区房屋征收安置中心申请解除入围房源的网签限制。综上，恒业房地产公司的诉讼请求无事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条规定，判决：驳回恒业房地产公司的诉讼请求。本院二审期间，扎区房屋征收安置中心提交以下证据：1.双方于2019年7月1日签订的协议书，证明协议书第一条约定恒业房地产公司收到交房通知后，才能将安置房屋交付被征收人，该规定与招标文件内容相吻合，交房通知是确认房屋交付时间的依据，协议书第二条约定安置房屋交付被征收人之后，扎区房屋征收安置中心给付恒业房地产公司房款，案涉三套房屋没有交付被征收人，不应支付房款；2.46户被征收人的交房通知存根复印件，证明恒业房地产公司根据扎区房屋征收安置中心下达的交房通知向被拆迁人交付房屋。经质证，恒业房地产公司认为证据1不属于新证据，对证明目的不认可；对证据2无异议。本院认为，两组证据均加盖双方公章，予以采信。二审查明，2017年6月5日，扎区房屋征收安置中心发布《扎赉诺尔区2017年城市棚户区改造安置房房源入围项目招标文件》（编号：ZGCZ2017-020）。招标文件第一章招标公告第二条第3项交房日期载明：“（一）取得竣工备案验收手续的存量现房，签订房屋征收协议日期为交房日期，房地产开发企业延期交房的，被拆迁户发生的躲迁费用由房地产开发企业承担；（二）限定条件的未取得竣工验收备案手续的存量现房，在承诺的6个月内取得竣工验收备案之日起为交房日期，期间产生的被拆迁户躲迁费由房地产开发企业承担；超过6个月仍未取得竣工验收备案由开发企业承担被拆迁户发生的双倍躲迁费；（三）下一步可能开展的期房，在承诺的6个月内取得竣工验收备案之日为交房日期，期间产生的被拆迁户躲迁费由房地产开发企业承担；超过6个月仍未取得竣工验收备案由开发企业承担被拆迁户发生的双倍躲迁费；（四）具体以扎赉诺尔区房屋征收与补偿安置中心《交房通知》为准；（第五项略）。”第二章投标人须知第1.3.4条交房日期载明：“（一）取得竣工备案验收手续的存量现房，签订房屋征收协议日期为交房日期；（二）限定条件的未取得竣工验收备案手续的存量现房，在承诺的6个月内取得竣工验收备案之日起为交房日期；（三）下一步可能开展的期房，在承诺的18个月内取得竣工验收备案之日为交房日期。（另起一段）具体以扎赉诺尔区房屋征收与补偿安置中心《交房通知》为准。”第8.1.1条对“招标入围”含义解释为：“开发企业提供房源，只入围但政府并未采购，采购数量以回迁家庭选购房源数量为准。”2019年7月1日，扎区房屋征收安置中心作为甲方、恒业房地产公司作为乙方签订协议书。双方就安置房屋的交付及购房款的支付等事宜达成协议，约定“1.乙方在收到甲方的《交房通知》后一日内为被征收人办理房屋入住的相关手续，并将符合招标文件规定的安置房屋交付给被征收人。2.乙方为被征收人办理完毕房屋入住的相关手续及将符合招标文件规定的安置房屋交付给被征收人后，甲方按照《扎赉诺尔区2017年城市棚户区改造安置房房源入围项目招标文件》规定的购置价的70%向乙方支付购房款（每5户结算一次）；在乙方为被征收人办理完毕房屋产权证书并交付被征收人后7日内，甲方向乙方支付剩余房款，同时甲方将乙方交付的保证金返还给乙方。（第3-7项略）”。另查明，恒业房地产公司参与投标并入围638套房源，本案所涉及的74套住宅和车库属于取得竣工验收备案手续的存量现房。本院认为，本案二审争议焦点有两个：第一，双方约定的交房时间如何认定；第二，双方就案涉三套房屋是否成立买卖关系。针对焦点一，即交房时间的认定问题。恒业房地产公司主张交房时间应按招标文件第一章招标公告第二条第3项第一点确定，即签订房屋征收协议日期为交房日期。扎区房屋征收安置中心主张应按招标文件第一章招标公告第二条第3项第四点确定，即交房时间以其下发的交房通知为准。本院分析如下：首先，招标文件第一章招标公告第二条第3项列置五点，前三点针对不同情况的房源分别设定交房日期，第四点说明涉及具体情况以交房通知为准，第五点与交房时间无关，从字面上理解，前三点规定与第四点内容在适用上的先后顺序约定并不是很明确；其次，招标文件第二章投标人须知第1.3.4条关于交房日期部分列置三点，内容基本与第一章招标公告第二条第3项前三点一致，针对不同情况的房源分别设定了交房日期，随后另起一段说明涉及具体情况以交房通知为准，从段落设置上看，可以理解为“具体以交房通知为准”是对前三点情况的补充说明；再次，招标文件第二章投标人须知第8.7条关于解释权规定“构成本招标文件的各个组成文件应互为解释、互为说明；如有不明确或不一致，构成合同文件组成内容的，以合同文件约定内容为准，且以专用合同条款约定的合同文件优先顺序解释；除招标文件中有特别规定外，仅适用于招标投标阶段的规定，按招标公告、投标人须知、评标办法、投标文件格式的先后顺序解释；同一组成文件中就同一事项的规定或约定不一致的，以编排顺序在后者为准；同一组成文件不同版本之间有不一致的，以形成时间在后者为准。按本款前述规定仍不能形成结论的，由招标人负责解释”，投标人须知设置在招标公告之后，按该条款规定应采用在后的投标人须知第1.3.4条来确定交房日期；最后，扎区房屋征收安置中心二审提交的2019年7月1日协议书和双方盖章确认的46份交房通知存根，可以证实恒业房地产公司是根据扎区房屋征收安置中心下发的交房通知向被征收人履行交房义务，交房时间应以交房通知为准。因此，恒业房地产公司以房屋拆迁补偿安置协议签订时间2017年10月21日为交房日期为由，要求扎区房屋征收安置中心给付74套住宅和车库2017-2020年取暖费的上诉主张不能成立，本院不予支持。针对焦点二，即双方就案涉三套房屋是否成立买卖关系问题。恒业房地产公司主张回迁户已经签订案涉三套房屋选房确认书，扎区房屋征收安置中心应当给付房款。扎区房屋征收安置中心主张案涉三套房屋未被选择作为安置房屋，不应支付房款。本院认为，招标文件第二章投标人须知第8.1.1条规定“开发企业提供房源，只入围但政府并未采购，采购数量以回迁家庭选购房源数量为准”，说明房源入围不等同于政府已经采购，是否采购目标房屋以回迁户是否选购该房为准。案涉三套房屋虽然已签订选房确认书，但扎区房屋征收安置中心一审提交的被征收人于某、白某签订的两份房屋征收补偿安置协议书和支票存根，可以证实被征收人选择货币补偿作为安置方式，并未实际履行选房确认书，案涉三套房屋未被政府采购。因此，双方当事人未就案涉房屋达成买卖意思表示，恒业房地产公司请求支付房款的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于恒业房地产公司提出扎区房屋征收安置中心未告知其货币补偿事宜以及入围房源无法出售的上诉主张，因是否履行告知义务以及入围房源能否出售，与双方之间是否成立房屋买卖关系并无直接关联性，故本院对该主张不予审查。扎区房屋征收安置中心发布招标公告，恒业房地产公司投标入围638套房源，被征收人选定房源后，政府采购该房源，下发交房通知并向恒业房地产公司支付购房款，双方之间系房屋买卖关系，一审法院设置案由不当，本院予以纠正。综上所述，恒业房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15846元，由满洲里市恒业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年五月十二日法官助理 姜 欢书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”