湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6074号上诉人(原审被告)：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰，公司董事长。委托诉讼代理人：郝元尉，上海协力（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王红胜，女，汉族，1968年8月14日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄师乐子，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：席铭阳，湖南人和人律师事务所律师。上诉人湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）因与被上诉人王红胜商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初7497号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉业公司提出上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0103民初7497号民事判决书，发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、汉业公司至今未收到王红胜支付的购房款尾款和逾期付款的违约金，有权延期交房。一审判决在未查明天心区法院是否足额划扣款项的前提下，就认定王红胜已经足额支付了房款，缺乏事实依据。王红胜在天心区法院划扣其房款后提起诉讼冻结了上述执行款，主观上具有明显恶意。二、一审判决认定房屋修复费用为502785.66元，在认定事实与适用法律方面均有错误。其认定依据《建设工程造价咨询报告》并非鉴定结论不具有权威性。被上诉人王红胜答辩称：一、被上诉人接受涉案房屋并不意味着该房屋符合质量标准且被上诉人需要承担维护房屋的义务。二、被上诉人未交付房款的原因在于，上诉人接受了按揭费但是没有为被上诉人办理按揭贷款，直接人去楼空。三、房款和违约金的问题已经由2018年民初4500号判决书解决。王红胜向一审提出诉讼请求：一、汉业公司立即交付房屋；二、由王红胜自行修复房屋至符合交付标准及正常使用功能的状态，并由汉业公司承担房屋修复费用502785.66元；三、汉业公司赔偿房屋空置期间费，空置期间自汉业公司实际交付房屋之日起计算至房屋修复至符合交付标准及正常使用功能状态之日，空置费用参照房屋空置期间市场租金价值计算；四、汉业公司承担造价评估费用4000元；五、汉业公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2007年10月26日，王红胜向汉业公司支付定金20000元。2007年11月16日，王红胜（买受人）与汉业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：王红胜购买位于购买汉业公司开发的位于原长沙县暮云镇聚豪山庄（比华利山）小区文山路17号房（以下简称17号房），该房面积共308.05平方米，单价每平方米5403.42元，总金额1664524元。买卖合同第六条约定，买受人于合同签订之日向出卖人支付674524元，余额99万元，由买受人向出卖人指定的银行申请办理按揭贷款，按揭贷款应于本合同约定的交付期限前支付给出卖人。合同第七条约定，买受人未按合同规定时间付款…（略）（2）买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰点五的违约金。合同第八条约定,出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：…（略）5.该商品房经施工单位、监理单位、设计单位验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…（略）3.买受人未按时付款或未按时办理入住手续。附件四补充协议第八条约定，买受人在签订买卖合同3天内，提供办理按揭和产权相关资料，并在接到出卖人办理按揭的书面或电话通知后按通知的时间办理按揭手续，最终按揭年限、贷款利率和金额以银行审批为准。如买受方原因不能获准银行按揭贷款，买受方有义务在接到银行通知或出卖方通知后十日内与出卖方签订变更付款方式的协议。如买受方不在约定时间内与出卖方签订改变付款方式的合同，即视为买受方违约，出卖方有权解除本合同，买受方应向出卖方支付本合同房款总价的5%为违约金，且出卖方有权在买受方已支付的房款中扣除违约金及相关手续费用，余下已付房款出卖方无息返还给买受方。合同签订后，王红胜向汉业公司缴纳购房款654524元和银行按揭费、产权登记费、印花税等费用112160元。2010年4月16日，王红胜向汉业公司支付购房款50万元。2012年11月14日，王红胜通过广东迪奥技术工程有限公司向汉业公司支付购房款10万元，余款390000元未支付。后双方通过诉讼，该院作出（2018）湘0103民初4500号民事判决书，判决王红胜向汉业公司支付购房款390000元及逾期付款违约金。2018年12月18日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民初6251号民事判决书，判决解散汉业公司。2020年8月19日，该院作出（2020）湘0103执2159号执行案件结案通知书。另查明，涉案房屋于2009年6月完成竣工验收备案，预购人为王红胜。后王红胜到小区查看房屋，发现荒草齐园，破损不堪，完全不能达到交付条件。汉业公司认为，依据合同约定，在王红胜未全额支付房款时，汉业公司有权延期交房。王红胜委托湘军公正（湖南）项目管理有限公司对涉案房屋修复工程进行造价评估。2020年6月14日，湘军公正（湖南）项目管理有限公司出具一份《建设工程造价咨询报告》，载明：涉案房屋整改修复至交房标准的造价，工程预算总价为502785.66元。王红胜支出造价评估费用4000元。一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护，双方签订的买卖合同及补充协议系真实意思表示，内容不违反法律规定，一审法院予以认定，双方应按合同履行各自权利义务。汉业公司的营业期限已经过期，且被司法判令解散，但尚未终止法人资格，可以公司的名义进行诉讼。本案中，买卖合同第八条约定了交付时间和条件，在王红胜未支付全额款项前，汉业公司可以延期交付房屋。后经诉讼，王红胜经法院执行缴纳全部房款，但汉业公司一直未将房屋交付，故一审法院对王红胜要求交付房屋的诉讼请求予以支持。关于房屋的修复问题，因双方房屋买卖争议时间长达13年之久，期间王红胜未按照约定支付房款构成违约，汉业公司在王红胜未按约付款的情况下，未书面通知王红胜交款，也未及时采取其他途径解决，怠于行使权利，扩大交易损失致使房屋年久失修。双方均有过错。房屋修复达到交付条件需要的费用各自承担一半。现经评估，需要费用502785.66元，该评估尽管汉业公司不予认可，但汉业公司并未要求重新评估且未提供相反证据予以推翻，一审法院予以采信，按照评估报告确认双方的责任。综合双方过错大小，一审法院酌情支持由汉业公司承担维修费用200000元，剩余费用由王红胜自行承担。至于王红胜要求汉业公司承担空置费用的诉讼请求，因造成房屋不能交付的原因在王红胜自身，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。鉴定费用，因是王红胜自行委托，且双方之间并无约定，由王红胜自行承担。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十九条之规定，判决：一、限汉业公司于本判决生效之三十日内向王红胜交付位于原长沙县暮云镇聚豪山庄（比华利山）小区文山路17号房屋；二、限汉业公司于本判决生效之日起十日内向王红胜支付房屋修复费用200000元；三、驳回王红胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8868元，减半收取4434元，保全费3054元，共计7488元，由王红胜4000元负担，由汉业公司负担3488元。二审中双方均未提出新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，商品房损毁的风险应当以标的物实际交付为风险转移的时间标准，交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。依据我国《合同法》第142条规定，对标的物的风险转移系采用交付主义，即由标的物占有人承担风险责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，案涉房屋一直并未实际交付，上诉人主张被上诉人存在逾期支付购房款的违约行为且该行为亦经人民法院生效判决予以确认，但是根据双方签订的《商品房买卖合同约定》，王红胜存在银行按揭贷款不能办妥的情形时不在约定时间内与出卖方签订改变付款方式的合同，即视为王红胜违约，汉业公司有权解除本合同并有权主张违约金，但是汉业公司向人民法院提起诉讼要求是继续履行合同，并要求王红胜支付剩余房款，即汉业公司以自身行为作出了继续履行的意思表示并经人民法院予以确认。鉴于案涉房屋在王红胜向人民法院支付完全部房款后汉业公司并未按照合同约定履行交付手续，对于房屋未实际交付造成的损毁责任应当由汉业公司承担。另汉业公司提出王红胜未履行支付房款责任，其有权延期交付，但王红胜提交了证据证明其已经履行了人民法院生效判决确定的支付购房款的义务，对汉业公司此项上诉意见本院不予支持，本案双方在履行房屋买卖合同中均存在违约行为，但是从王红胜提交的证据来看，汉业公司因经营不善对所售房屋缺乏管理，案涉房屋年久失修并不适合居住，王红胜主张对案涉房屋进行必要维护的诉请应予支持，虽然所修费用的鉴定书是王红胜个人委托，但是汉业公司并未提交相应的证据证明该费用明显偏高，一审法院酌情支付200000元的维护费用并无不当，应予维持。综上所述，湖南汉业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8868元，由湖南汉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年五月二十日书记员  孙 娇