陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2971号上诉人（原审被告）：陕西中商矿业股份有限公司，住所地西安市国际港务区。法定代表人:张英才，该公司董事长。委托诉讼代理人:贺磊，陕西科健律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵永亮，陕西科健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安国际陆港资产管理有限公司,住所地西安国际港务区。法定代表人:白刃，该公司副总经理。委托诉讼代理人:张富信,陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:李娜，陕西康铭律师事务所律师。上诉人陕西中商矿业股份有限公司（以下简称中商矿业公司）因与被上诉人西安国际陆港资产管理有限公司(以下简称国际陆港公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中商矿业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，维持第一项、第三项；2.本案诉讼费由国际陆港公司负担。事实和理由：一审计算的欠付租金金额与事实不符。按照其2017年9月27日与西安国际港务区管理委员会签署《西安国际港务区项目入区协议》第二条第一款约定，甲方西安国际港务区管理委员会给予其办公面积不超过350平米的补贴优惠，补贴标准为40元/平/月，返还期限为三年，而其承租的陆港大厦11层1106、1107室租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，租赁面积为338平方米，租金标准为47元/㎡/月，扣除补贴后的实际租金标准为7元/㎡/月。按照上述标准，2019年租赁费金额应为26313元，截止2020年9月14日租赁费金额应为14220.5元。一审中国际陆港公司并没有提供任何证据证明产生的损失及具体金额，一审判决扣除押金作为赔偿明显过高，国际陆港公司实际产生的损失应当按照银行同期贷款利率计算。国际陆港公司对租金损失扩大具有过错，应当承担过错责任。自2020年1月份开始，受疫情影响，其一直停止经营，因此其在2020年3月一直向国际陆港公司主张退房，但国际陆港公司不予理睬。直至5月份无法再继续经营下去，其与国际陆港公司协商要求退还1107室房屋，但国际陆港公司不予接收，其于2020年6月6日向国际陆港公司寄送了书面的《诉求书》，要求租金计算至2020年6月15日，并承诺腾退房屋，后该房屋一直空置，国际陆港公司收到书面通知，以欠付租金为由拒绝收房，导致后续租金损失不断扩大。 国际陆港公司辩称，中商矿业公司有关房租补贴的理由与本案房屋租赁合同纠纷之间缺乏关联性，中商矿业公司提交的《西安国际港务区项目入区协议》与本案缺乏关联性，签约主体是西安国际港务区管理委员会与中商矿业公司，其并非合同相对方，也不是该协议约定的办公物业补贴的履行和支付主体。双方是按照《房屋租赁合同》的约定标准结算并支付租金。中商矿业公司一审承认自起租日（即2017年10月1日）累计支付租金数额为237632元，事实上也是按照47元/㎡/月的标准计算的。根据《房屋租赁合同》第十条第二款约定，其有权主张违约金或损害赔偿金，且不予退还押金，一审认定其无需退还中商矿业公司租赁押金有事实和法律依据。《诉求书》中仅涉及按照7元/㎡/月标准计算租金，以及因疫情申请减免3个月租金的问题，仅承诺尽快腾空租赁房屋。实际中商矿业公司并未按照退租手续提交书面的《退租申请》，明确具体的退租日期。故中商矿业公司认为其以欠租为由不收房导致租金损失扩大，缺乏事实依据。 国际陆港公司向一审法院起诉请求：1.解除涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同权利义务转让协议》；2.中商矿业公司将承租的陆港大厦11层1107室房屋腾退返还给国际陆港公司；3.中商矿业公司支付国际陆港公司欠付的陆港大厦1106室、1107室房租143632元（截止2019年9月30日），以及陆港大厦1107室自2019年10月1日至实际腾退返还房屋之日的房租（自2019年10月1日至2019年12月31日已产生房租33699元）；4.中商矿业公司按照应付金额每日千分之一的标准承担逾期支付房租产生的违约金（截止2019年12月31日违约金数额为54427.97元），并按照合同约定六个月租金的标准向国际陆港公司支付赔偿金95316元；5.国际陆港公司无需向中商矿业公司退还租赁押金31772元；6.本案诉讼费用由中商矿业公司负担。一审法院认定事实：2017年9月27日中商矿业公司（乙方）与甲方西安国际陆港投资发展集团有限公司（以下简称陆港集团公司）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将其所有房产1106、1107室出租给乙方，租赁物建筑面积338㎡，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，租金47元/㎡/月，每月租金15886元，按租赁周期预付，每三个月为一个周期，乙方应在上一租赁周期结束前10日向甲方支付下一租赁周期的租金，租赁押金31772元。乙方未按时向甲方支付租金，每逾期一日，按应付金额的千分之一向甲方支付违约金。拖欠租金的时间超过30天（含30天），经甲方书面通知拒不纠正的，则甲方有权单独或同时采取以下方式处理：单方面解除合同，收回该租赁物，要求乙方按照合同约定的租金标准向甲方支付六个月的租金作为赔偿，追索欠缴的费用、违约金或损害赔偿金，且不予退还押金。陆港集团公司将涉案房屋交付中商矿业公司。2018年4月20日陆港集团公司向中商矿业公司出具收取押金31772元的收据。2018年12月28日甲方陆港集团公司与国际陆港公司（乙方）、中商矿业公司（丙方）签订《房屋租赁合同>权利义务转让协议》，约定:自2018年10月1日起，甲方将上述房屋租赁合同的全部权利、义务整体转让给乙方；丙方同意由甲方将房屋租赁合同项下丙方已支付的保证金划转给乙方，乙方收到保证金后，重新为丙方开具保证金收据；丙方同意甲、乙方之间就合同权利义务的转让行为，并承诺自2018年10月1日后，将租金按照房屋租赁合同条款按时支付至乙方账户。2019年3月19日国际陆港公司向中商矿业公司发出催费通知函，载明截止2019年3月19日中商矿业公司累计拖欠租金47658元，2019年6月10日中商矿业公司支付国际陆港公司租金47000元。2019年9月1日国际陆港公司向中商矿业公司发送单方解除合同通知书，载明“经结算，截止2018年12月1日至2019年9月30日期间，中商矿业公司拖欠租金143632元，中商矿业公司收到通知后7日内腾退并返还租赁物，结清租金及违约金等各项费用”。2019年9月25日中商矿业公司向国际陆港公司提出退租申请，载明“自2018年12月1日至2019年9月30日共拖欠143632元，申请于2019年9月30日将1106室办理退租手续，面积99㎡，1107室继续租赁，面积为239㎡”。2019年9月30日中商矿业公司就1106室填写退租申请表，并于2019年10月23日将1106室交付国际陆港公司。2020年6月6日中商矿业公司向国际陆港公司发送诉求书，要求国际陆港公司按7元/㎡/月标准计算租金。2020年1月1日至6月15日期间减免3个月租金并按照租金30495.5元收取租金，中商矿业公司并承诺尽快腾交租赁房屋。双方就租金标准分歧较大，遂引起诉讼。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》《房屋租赁合同>权利义务转让协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。中商矿业公司于2019年9月25日向国际陆港公司提出退租申请时，明确载明其公司租赁的1106、1107室，自2018年12月1日至2019年9月30日拖欠租金143632元，国际陆港公司要求中商矿业公司支付拖欠租金143632元，依法予以支持。中商矿业公司拖欠租金，国际陆港公司依据合同约定有权要求解除合同，对国际陆港公司要求解除房屋租赁合同及房屋租赁合同权利义务转让协议，依法予以支持。中商矿业公司在提出退租申请时，表示仅退租1106室，1107室继续租赁，并腾退了1106室，故中商矿业公司应自2019年10月1日起继续按房屋租赁合同约定支付国际陆港公司1107室租金。中商矿业公司辩称按7元/㎡/月标准计算租金无事实根据及法律依据，本案审理期间，国际陆港公司与中商矿业公司于2020年9月14日就1107室进行了交接，故1107室租金计算至2020年9月14日。因疫情影响，减免中商矿业公司三个月租金，中商矿业公司应支付国际陆港公司1107室租金95106元。房屋租赁合同约定违约责任为追索欠缴的费用、违约金或损害赔偿金，且不予退还押金，该违约责任过重，不予退还押金31772元已能弥补国际陆港公司的损失，故对国际陆港公司要求违约金及赔偿金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、案涉2017年9月27日《房屋租赁合同》、2018年12月28日《房屋租赁合同权利义务转让协议》于2020年9月14日起解除;二、陕西中商矿业股份有限公司于判决生效后15日内支付西安国际陆港资产管理有限公司欠付的陆港大厦1106室、1107室租金143632元，陆港大厦1107室自2019年10月1日至2020年9月14日的租金95106元;三、西安国际陆港资产管理有限公司无需退还陕西中商矿业股份有限公司租赁押金31772元;四、驳回西安国际陆港资产管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5452元，西安国际陆港资产管理有限公司已预交，由陕西中商矿业股份有限公司负担3000元，于判决生效后15日内直接给付西安国际陆港资产管理有限公司。西安国际陆港资产管理有限公司负担2452元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》《房屋租赁合同>权利义务转让协议》系当事人真实意思表示，合法有效，上述协议对当事人均具有约束力。国际陆港公司主张因中商矿业公司欠付租金，要求解除涉案协议、返还房屋并支付欠付租金及违约金等。经查，中商矿业公司在其退租申请中确认其欠付1106室与1107室自2018年12月1日至2019年9月30日租金143632元，对该部分金额本院依法予以确认。中商矿业公司腾退1106室房屋后，承租1107室房屋至2020年9月14日，一审考虑新冠疫情肺炎的影响，酌定中商矿业公司支付1107室租金95106元，并无不妥。因中商矿业公司长期拖欠租金，构成违约，国际陆港公司要求解除上述协议并承担违约责任，符合法律规定。其中违约金、赔偿金及不予退还押金的合同约定均系违约责任的承担方式，一审结合本案合同履行情况，认定押金31772元足以弥补国际陆港公司的损失，并无不当。中商矿业公司上诉称，依据其与西安国际港务区管理委员会签订的协议，实际租金标准为7元每月每平方米。根据合同相对性原则，租金标准应按照涉案合同约定进行计算，且中商矿业公司并无证据证明其与案外人签订的协议对中商矿业公司产生约束力，故对中商矿业公司以上所述本院依法不予采纳。综上所述，中商矿业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5357元，由陕西中商矿业股份有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧