广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终892号上诉人（原审原告）：林梦桦，女，1970年10月21日出生，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：梁理，广西银正律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢音音，广西银正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柳州丰浩静电喷涂有限公司，住广西壮族自治区柳州市九头山路**。法定代表人：胡志平，公司总经理。委托诉讼代理人：韦露倩，广西广正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌斌，广西广正大律师事务所实习律师。上诉人林梦桦因与上诉人柳州丰浩静电喷涂有限公司（以下简称丰浩公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初4156号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林梦桦向一审法院起诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判丰浩公司向林梦桦支付租金11970元，占用费37050元（每月占用费1425元，从2018年5月20日计算至2020年7月20日，之后计算至丰浩公司腾空租赁物时之日止），律师费2500元。二、诉讼费用由丰浩公司承担。事实与理由：一审法院减少租金及律师费对林梦桦极为不公平且不合理。林梦桦出租给丰浩公司的场地不存在任何损毁和破坏，丰浩公司不享有法律规定减免租金的情形。租赁的场地已经由丰浩公司自建房屋并投入使用。虽然使用与另外租赁厂房相关联，但合同目的完全不同，并且合同单独签署、完全独立。相邻厂房受损亦完全不影响丰浩公司对场地的使用。丰浩公司即没有提出解除合同，也没有提出减免租金，丰浩公司以实际占有行为表示了继续履行合同，则林梦桦基于对丰浩公司的信赖利益以及可期待利益，继续依据与柳州市农业产生资料有限责任公司签订的《场地租赁合同》向柳州市农业产生资料有限责任公司支付了场地租金。合同是双方的真实意思表示，合同也不存在任何违法情形，不存在任何不公平条款。林梦桦在合同履行中也不存在任何违约情形，租赁场地完好无损，合同完全可以正常履行，丰浩公司实际也继续占有、使用场地。丰浩公司停止生产经营，并非由林梦桦所导致，也并非不可抗力所致，而是有明确的侵权人。在有明确责任人的情形下，一审法院滥用公平原则无事实和法律依据。案外人的侵权行为发生后，丰浩公司没有退回场地，长期占用而没有采取任何恢复生产经营措施。丰浩公司应当对林梦桦以及自身扩大的损失承担责任，而非降低租金继续扩大林梦桦的损失。丰浩公司答辩称，答辩意见与上诉意见一致。丰浩公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林梦桦的诉讼请求；二、诉讼费用由林梦桦承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏查明重要事实，导致判决错误。一审遗漏查明2020年9月28日一审法院组织双方当事人至柳州市九头山路12号对厂房进行现场勘察，勘察时也得知厂房受损的部分已经坍塌，而一审法院并未对该关键的事实进行认定。二、一审判决适用法律明显错误，判决错误。首先，林梦桦系以租赁合同纠纷提起诉讼，根据法律规定，合同纠纷中需要承担违约责任的构成要件为：一是违约；二是造成损失；三是违约与损失之间存在因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从上述法律规定及构成要件可以看出，只要合同双方任一方存在违约，造成对方损失，就应承担违约责任。一审法院以租赁合同未能正常履行不是出于双方本意，且不能简单归责于一方为理由进行判决，适用是侵权责任中的归责原则，根据法律规定也仅有侵权责任才会追究双方是否存在过错。丰浩公司租赁林梦桦两个场地用于办公及生产经营，其合同目的均系为了生产经营，其利益是一体的。因其中作为生产经营的场地厂房受损，直接导致丰浩公司不得不整体停工停产，一审法院亦认可了租赁场地中一间厂房被鉴定为危房，确实影响了整个公司的生产经营。林梦桦作为出租方，在厂房受损后不仅没有履行维修义务，至始至终也未能按照合同约定提供适租的租赁物供丰浩公司使用。因此，林梦桦构成根本违约，丰浩公司并不存在任何违约情形，林梦桦依法应承担违约责任。其次，基于上述事实，双方之间的租赁合同因无法达到合同目的，就应于合同期限届满而终止，丰浩公司没有实际使用，也不可能再与林梦桦存在不定期租赁合同，一审法院认定双方的租赁合同转换为不定期合同是错误的。本案林梦桦构成违约应承担责任，丰浩公司不需承担任何责任，据此林梦桦主张的租金、场地占用费、律师费，都不应由丰浩公司承担。第三，林梦桦如认为由于场地受损给其造成经济损失，根据合同相对性，其完全可依据租赁合同向合同相对方索偿，因此，并不会给林梦桦造成损失。而一审法院以所谓基于公平原则将本该由林梦桦承担的风险转嫁给丰浩公司，对丰浩公司有失公允。林梦桦向一审法院起诉请求：一、丰浩公司向林梦桦支付租金6650元（每月租金950元，从2017年5月1日计算至2017年11月30日）；二、丰浩公司向林梦桦支付占用费44175元（每月占用费1425元，从2017年12月1日计算至2020年7月1日，之后计算至丰浩公司腾空租赁物并交付林梦桦时之日止）；三、丰浩公司支付律师费2500元；四、本案诉讼费用由丰浩公司承担。林梦桦在一审庭审中变更诉讼请求为：一、丰浩公司向林梦桦支付租金11970元（每月租金950元，从2017年5月1日计算至2018年5月19日）；二、丰浩公司向林梦桦支付占用费37050元（每月占用费1425元，从2018年5月20日计算至2020年7月20日，之后计算至丰浩公司腾空租赁物并交付林梦桦时之日止）；三、丰浩公司支付律师费2500元；四、本案诉讼费用由丰浩公司承担。一审法院认定的事实：2012年7月10日，林梦桦与丰浩公司签订《场地租赁合同》，将九头山路12号面积约237.5平方米场地出租给丰浩公司建设办公室使用，合同约定租金每月950元，租赁期限为2012年7月1日至2017年11月30日；双方约定丰浩公司应提前30日书面通知林梦桦是否续租，若林梦桦未答复，视为同意续租，租期为不定期；双方约定合同终止后，丰浩公司应在30个工作内将场地交还林梦桦，否则从合同终止之日第40日开始，则按租金1.5倍向林梦桦支付占用费；双方约定若丰浩公司拖欠租金达一个月以上，林梦桦有权收回场地并追究丰浩公司责任。违约方应承担守约方为维护自己权益支出的律师费等相关费用。双方签订合同后，正常履行至2017年4月30日。丰浩公司于2012年6月27日在柳州市工商行政管理局登记成立，经营范围包括汽车配件加工及喷涂等，公司成立后在九头山路12号场地搭建二层临时建设办公室使用。2017年5月13日因相邻的柳州市天颐汽车零部件有限公司楼房倒塌，致丰浩公司承租的厂房的房梁震歪。之后，丰浩公司无法正常营业，至诉讼时丰浩公司仍然占用林梦桦场地未搬离。2018年4月9日，林梦桦用微信向丰浩公司的法定代表人胡志平发出《关于九头山路××地和厂房清场事宜的通知》，声明2018年4月3日林梦桦上家公司已发通知函要求林梦桦在2018年6月1日前清场搬离，并要求在此期间一切费用照常按时支付。当日，丰浩公司的法定代表人胡志平收到此通知。2018年8月31日，林梦桦、胡志平共同在一份《九头山受损厂房情况说明》下方“汇报人”栏签名，该说明中载明：“广西柳州市产业投资发展集团有限公司：2017年5月13日中午，由于第三方柳州市天颐汽车零部件有限公司一栋正在拆迁楼房倒塌，造成九头山路12号桂中海迅物流园区内近3000平方米厂房房梁震歪，厂房倾斜位移15公分，受损严重，存在随时坍塌的可能，致使当时的租户胡志平老板无法进行生产经营。在事故发生时，租户胡志平老板第一时间打了社区热线，汇报了相关情况，且社区也安排人员到园区实地查看。与此同时，租户胡志平老板与桂中海迅物流有限公司、资产管理公司等取得联系，并请柳州市专业房屋鉴定机构和柳州市安监局进行房屋鉴定，均鉴定结果为危房，不适合生产运营。同时本人也积极配合租户多次联系桂中海迅物流有限公司，以期能够最终联系到造成房屋受损的第三方柳州市天颐汽车零部件有限公司。由于第三方柳州市天颐汽车零部件有限公司主要负责人态度强硬，拒绝进行沟通，截止到目前，一直未能解决以上问题。以上为此次九头山路12号厂房受损情况说明。”另查明，案外人柳州市资产经营有限公司（以下简称柳州市资产公司）系柳州市九头山路**土地的使用权人，亦系该土地上的九头山路12号车间的所有权人。2011年8月11日，柳州市资产公司与案外人柳州市桂中海迅物流有限公司（以下简称“桂中海迅公司”）签订《仓库租赁合同》，将九头山路12号车间租赁给桂中海迅公司，租赁期限为2011年10月1日至2021年9月30日。2011年8月30日，桂中海迅公司与柳州市农业生产资料有限责任公司（后工商登记更名称为桂中宝集公司）签订《仓库租赁合同》，将九头山路12号厂房，总面积9000平方米租赁给柳州市农业生产资料有限责任公司，租赁期限为2011年10月1日至2021年9月30日。2011年10月12日，柳州市农业生产资料有限责任公司与林梦桦签订《场地租赁合同》，将九头山路12号面积约55亩的场地租赁给林梦桦，租赁期限为2011年10月10日至2017年12月31日。2018年6月29日，资产公司与桂中海迅公司签订《协议》一份，载明：双方经友好协商，2011年8月11日签订的《仓库租赁合同》于2018年6月30日提前终止。2019年8月5日，柳州市资产公司向一审法院起诉丰浩公司、胡志平排除妨害纠纷一案，一审法院经审理于2020年2月4日作出（2019）桂0203民初4450号民事判决书，判决如下：“一、丰浩公司柳州丰浩静电喷涂有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于柳州市九头山路12号内由其所占有使用的土地、厂房腾空并交付给柳州市资产公司；二、驳回柳州市资产公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（林梦桦已预交），由丰浩公司柳州丰浩静电喷涂有限公司负担。”该判决已生效。2017年5月14日，柳州市鱼峰区天和社区居民委员会接到投诉并处理柳州市天颐汽车零部件有限公司一栋楼房倒塌，将丰浩公司位于九头山路××物流内××公司厂房××房梁震歪的问题。天和社区于2017年5月15日出具一份《关于丰浩公司投诉天颐公司楼房倒塌造成厂房房梁歪斜的情况说明》，主要内容为：社区工作人到现场进行了解，该厂房屋顶以木头做为房梁，成人字形支撑房顶，经观察，多处房梁已偏离原来轨道均往同一处倾斜，随时有倒塌的可能，为了避免不必要的伤亡，目前丰浩公司已停工。2017年9月14日，柳州市资产公司向柳州市房屋安全技术鉴定中心申请对位于柳州市砖木结构（建筑面积800平方米）的仓库进行房屋安全技术鉴定。柳州市房屋安全技术鉴定中心于2017年9月28日出具柳房鉴字（2017）第121号《房屋安全鉴定报告书》，鉴定结论为：“按《危险房屋鉴定标准》ＪＧＪ125-2016，柳州市资产公司九头山路12号厂房危险等级为Ｄ级，主要承重结构不满足安全使用要求，厂房整体处于危险状态，构成整体危房。”处理建议为：“立即停止使用，尽快拆除屋架解危，解危前须设置警戒线，禁止人员靠近，拆除时，要注意周边设施安全。”本次鉴定费用12000元系丰浩公司向柳州市房屋安全技术鉴定中心支付。因审理需要，一审法院于2020年9月28日组织当事人至柳州市九头山路12号对本案所涉租赁场地及（2020）桂0203民初3177号案所涉租赁场地进行现场勘查，本案勘查照片附卷备查。根据现场勘查情况，本案所涉租赁场地与前述《房屋安全鉴定报告书》涉及的厂房以及相邻的另一搭建厂房相连，该二间厂房内有出入口相互连通，搭建厂房又与（2020）桂0203民初4156号案所涉租赁场地相互连通，如下图所示：在一审法院制作的勘查笔录中，关于与《房屋安全鉴定报告书》涉及的厂房所相邻的另一搭建厂房与办公区相连，丰浩公司法定代表人胡志平与林梦桦均认可办公区系丰浩公司承租场地后自行搭建使用，未办理相关报建审批手续。胡志平认可租赁办公区内物品系因危房因素尚未能搬离。本案庭审中，林梦桦、丰浩公司均认可丰浩公司支付租金至2017年4月，自2017年5月起的租金未再支付。双方对2017年5月1日至2018年5月19日期间租金及之后的场地占用费存在争议，故林梦桦起诉至一审法院，为此支出律师费2500元。上述事实有双方提供的场地租赁合同、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据材料在卷为证。对证实双方存在租赁关系的证据，林梦桦、丰浩公司双方均无异议。对林梦桦提供的柳州市产业投资发展集团有限公司（以下简称“产业公司”)与其签订的不动产租赁合同及交费凭证等证据，丰浩公司认为产业公司不是涉案地块的所有权人，且该租赁合同所涉及的租赁物与本案的租赁地块未重叠，不同意林梦桦主张签订了一个月租赁期限后与产业公司就形成了不定期租赁关系。一审法院将结合当事人陈述及本案其他证据综合认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、林梦桦主张2017年5月至6月的租金是否超过诉讼时效期间；二、丰浩公司是否应向林梦桦支付从2017年5月1日至2018年5月19日租金；三、丰浩公司是否应向林梦桦支付从2018年5月20日计算至2020年7月20日占用费；四、林梦桦主张的律师费是否支持。针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，因此，由于租金约定系属同一债务分期履行的情形，且依据林梦桦、丰浩公司签订的《场地租赁合同》所约定的租金支付期限，最后一期租金履行期限届满时至《中华人民共和国民法总则》施行之日，属于“诉讼时效期间尚未满民法通则规定的一年”。因此，对于林梦桦关于2017年5月1日至2017年11月30日期间的租金的请求，应适用三年诉讼时效期间的规定。因林梦桦于2020年7月1日向一审法院提起诉讼，故尚未超过诉讼时效期间。针对争议焦点二，2012年7月10日林梦桦、丰浩公司签订《场地租赁合同》系林梦桦提供场地给丰浩公司做为办公场所使用，办公室为丰浩公司自行搭建，双方之间合同关系为场地租赁关系，未违反强制性法律规定，为有效合同。那么依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此林梦桦主张丰浩公司支付租金的请求应予以支持。至于案涉租金计算的起止时间如何认定的问题。一审法院认为租金起算时间双方均认可丰浩公司从2017年5月1日起未交纳租金，则租金起算时间为2017年5月1日。租金计算的截止时间，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，结合本案分析，2017年11月30日合同期满后，双方仍在一起为厂房损坏事宜找相关部门处理，丰浩公司亦未提出解除合同，仍占用场地，林梦桦也没有提出异议。因此依照该规定，原合同到期后，双方的租赁合同转换为不定期合同。而租赁合同截止时间应以林梦桦书面提出解除合同之日（即2018年4月9日）为止。对丰浩公司辩称双方租赁关系在合同到期后（2017年11月30日）截止，林梦桦不享有不定期租赁权利的辩解，一审法院不予采纳。至于林梦桦主张的案涉租金是否全部支持的问题。从本案查明事实上看涉案场地系丰浩公司用于办公，因第三者原因，租赁场地中一间厂房被鉴定为危房，确实影响了整个公司的生产经营。丰浩公司在租赁物受损后，虽一直与林梦桦协商，但未提出解除合同或减少租金，在林梦桦提出解除合同后，仍实际占用林梦桦场地至今，亦给林梦桦造成一定经济损失。综合以上事实，一审法院认为租赁合同未能正常履行不是出于双方本意，且不能简单归责于一方，故依据民事活动中的公平原则予以衡量，租金应按比例分段计算，对双方更为合理。具体计算如下：1.2017年5月1日-12日期间的租金，丰浩公司应全额支付，合计380元（950元/月÷30天×12天）；2.厂房出现事故后至林梦桦提出解除合同之日期间的租金，按50%计算，即从2017年5月13日-2018年4月9日止，合计5256.67元（950元/月÷30天×332天×50%）。针对争议焦点三，依照双方合同约定，合同终止后，丰浩公司应在30个工作内将场地交还林梦桦，否则从合同终止之日第40日开始，则按租金1.5倍向林梦桦支付占用费。因此林梦桦主张从2018年5月20日起计算占用费有合同依据，一审法院予以支持。计算占用费截止的时间，一审法院认为林梦桦获得场地占用费的合同权利应基于与上家租赁人柳州市农业生产资料有限责任公司签订的租赁合同。经查林梦桦与上家租赁人柳州市农业生产资料有限责任公司的租赁合同已于2018年6月1日解除，因此林梦桦计算占用场地费截止的时间为2018年5月31日。基于争议焦点二一审法院所阐述的观点，对林梦桦主张的占用费，亦按50%计算，即从2018年5月20日-2018年5月31日止，合计285元（950元/月×1.5÷30天×12天×50%）。针对争议焦点四，基于争议焦点二一审法院所阐述的观点，一审法院认定，林梦桦主张按《场地租赁合同》第九条第3款由对方承担律师费2500元亦按50%计算，即丰浩公司承担律师费1250元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第二百三十六条之规定,判决:一、丰浩公司柳州丰浩静电喷涂有限公司应支付给林梦桦租金5636.67元、场地占用费285元、律师费1250元。二、驳回林梦桦的其他诉讼请求。二审期间双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，合同当事人应当诚实信用地履行合同，当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。本案中，林梦桦、丰浩公司2012年7月10日签订的《场地租赁合同》租赁的标的物为土地。双方签订合同后，林梦桦已经把土地交付给丰浩公司使用。如果仅从本租赁合同约定的权利义务来看，林梦桦把土地交付给丰浩公司后即完成了交付的义务，在租赁期限内未有违约的行为。然而，林梦桦与丰浩公司的法定代表人胡志平早在2011年12月12日就签订有《场地租赁合同》，林梦桦把九头山路12号1509平方米的厂房、场地转租给胡志平，用作丰浩公司生产车间。丰浩公司租赁本案土地的用途为建设丰浩公司办公室，是丰浩公司生产车间的附属设施。在丰浩公司租赁的厂房被压受损，工厂已经不能正常生产后，本案的土地租赁合同和2011年12月12日的厂房、场地租赁合同的目的均无法实现，丰浩公司可以主张解除合同，并向林梦桦返还土地，以减少租金损失。丰浩公司没有提出解除合同，继续占用土地，丰浩公司应当支付相应的租金和占有使用费。由于林梦桦交付的厂房受损后，已经不符合租赁合同的用途，丰浩公司租赁的土地已经不能发挥辅助公司生产经营的预期目的，不能按照合同约定的租金标准支付租金，应当酌情减少。一审判决丰浩公司按照租赁合同约定的租金标准的50%支付2017年5月13日起至2018年5月31日止的租金、占有使用费,兼顾了双方的利益，本院予以维持。柳州市农业生产资料有限责任公司在2018年6月1日解除了其与林梦桦的租赁合同后，林梦桦已经不能再出租本案租赁的土地，林梦桦要求丰浩公司支付2018年6月1日之后的占有使用费，没有依据，本院不予支持。本案是由于丰浩公司不解除租赁合同，也不返还租赁的土地导致的纠纷，且双方在租赁合同中对诉讼中产生的律师费用的负担有了明确的约定，一审判决在确定租金和占有使用费的标准时已经平衡了双方当事人的利益，一审判决丰浩公司负担林梦桦支付的律师费用符合事实，本院予以维持。综上所述，林梦桦、丰浩公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由上诉人林梦桦负担1088元，由上诉人柳州丰浩静电喷涂有限公司负担1088元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长 江 桢审判员 杨显强审判员 黄继湘二〇二一年五月十七日书记员 陈梦圆