云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初780号原告：邓烨，女，1982年1月30日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：肖建伟，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔A2幢2楼。法定代表人：张燕，系公司董事长。委托诉讼代理人：邹沅达，男，1986年12月27日生，蒙古族，住蒙自市，现住蒙自市。代理权限为一般代理。原告邓烨与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓烨委托诉讼代理人肖建伟，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人邹沅达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓烨向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理明月石溪xxx号房屋的不动产权证书；2.依法判令被告支付原告逾期办理不动产权证书的违约金，计算方式为：以315644元为基数，自2017年11月20日至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率1.5倍计付；2019年8月20日至被告履行完毕办证义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付（截止2020年10月20日违约金为55592.80元）；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告以已取得不动产权证为由，放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2015年11月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以315644元的价款向被告购买由被告开发的蒙自市明月石溪小区（以下简称明月石溪小区）xxx号房屋，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于2017年将房屋交付给原告使用至今，但未按约定期限代原告办理房屋不动产权证，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称，对原告主张的违约金，双方在合同中无约定，且被告经济困难，无力承担违约金。其次，原、被告签订《商品房购销合同》时，根据法律规定，被告代原告办理的产权证为房屋所有权证和土地使用权证，但在合同履行过程中，因法律法规发生变化，实行两证合一，被告需向不动产登记部门提交权籍调查报告，才能办理不动产权证，因被告提交权籍调查报告导致不动产权证办理的期限延长，该期限应予扣除。综上，请求人民法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以出让方式取得位于朝阳路以南、红河学院以西、编号1-（7）-2、1-（7）-3、1-（7）-4、1-（7）-5、1-（7）-6、1-（7）-7的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅。土地使用权证号：蒙国用（2013）第××号、蒙国用（2013）第××号、蒙国用（2013）第××号、蒙国用（2013）第××号、蒙国用（2013）第××号、蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：明月石溪。建设工程规划许可证号：建字第532522201412001号、建字第532522201412002号。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201517）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：xxx号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为94.67平方米，单价为（人民币）每平方米3334.15元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）叁拾壹万伍仟陆佰肆拾肆元整……第七条、交付期限。甲方应于2017年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第十二条、关于产权登记的约定。1.产权登记手续乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后30天内，向甲方提供办理产权登记所需资料，甲方收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。2.在办理产权登记过程中所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，甲方不收取代办费用……”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款315644元。2017年9月17日，原、被告办理明月石溪小区1幢第3层302、302-1号房交接手续，原告将该房屋完税证明、税票交给被告，被告向原告出具《收条》一份。2021年3月12日，被告通知原告及其他业主，持《商品房购销合同》原件及合同上产权人身份证复印件、完税证明到明月石溪小区10幢一楼填报不动产登记申请书。原告于2021年4月16日取得明月石溪小区xxx号房的《不动产权证》。另查明，被告分别于2011年12月3日、2014年6月25日取得明月石溪项目的《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》。2017年8月15日，被告开发的明月石溪小区经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方签章验收。2017年8月26日，红河州焮盛测绘有限公司作出《明月石溪住宅小区房屋面积测绘报告》，2021年2月4日、2021年2月20日被告分别取得明月石溪项目的《不动产权证》【证号：云（2021）蒙自市不动产权第xxx号】、《建设工程规划核实意见》。2021年3月11日，被告向蒙自市不动产登记中心提交办理明月石溪小区的不动产权证首次登记材料，2021年3月17日，蒙自市不动产登记中心审核完毕被告提交的材料。还查明，根据（2018）云25民终216号民事判决书确认的事实，蒙自市不动产登记部门根据《不动产登记暂行条例》的规定，于2016年8月20日进行公告后，开始办理不动产权证书。上述事实，有原告提交的《商品房购销合同》《云南省地方税务局通用机打发票》《税收缴款书》《收条》，被告提交的《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程竣工验收备案表》《不动产权证》《明月石溪住宅小区房屋面积测绘报告》《建设工程规划核实意见》，本院依职权调取的（2018）云25民终216号民事判决书以及原、被告陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效，双方应按诚实信用原则履行合同义务。本案中，《商品房购销合同》第十二条明确约定，产权登记手续由原告委托被告代办，原告应在商品房交接后30天内，向被告提供办理产权登记所需资料，被告收到原告提供相关资料后90天内，为原告办理完毕房屋所有权证，根据原、被告接房时间，被告应于2018年1月15日前为原告办理完毕不动产权证，但被告于2021年3月17日才向不动产登记部门提交完毕明月石溪小区不动产首次登记资料，原告于2021年4月16日取得不动产权证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，根据查明事实，被告已将房屋交付给原告使用，且原告已取得房屋不动产权证，对违约金的计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实效的原则，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，本院认定逾期办证违约金按交易房屋总价款每日0.05‰计付，对原告主张的逾期办证违约金计算标准，本院不予支持。关于违约金计算期限，根据原、被告办理房屋交接手续时间、《商品房购销合同》第十二条中约定的代办证期限及被告向不动产登记部门提交明月石溪小区不动产首次登记资料的时间，本院认定逾期办证违约金的计算期限从2018年1月16日计算至2021年3月17日，对原告主张从2017年12月20日起计算，无事实依据，本院不予支持。对被告称，在办证过程中，因办理房屋产权证的法律规定发生变化，使办证所需资料也发生变化，导致办证时间延长的期限应予扣除的辩解，根据查明事实，原、被告签订《商品房购销合同》的时间的确发生在蒙自市不动产登记部门根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理不动产权证前，即2016年8月20日之前，但逾期办证违约金从双方约定的办证期限届满后才开始计算，而被告在办证期限届满前，即2017年8月26日已取得《明月石溪住宅小区房屋面积测绘报告》，故对被告的辩解，本院不予支持。综上，本院认定本案逾期办证违约金为18275.79元（315644元×0.05‰×1158天）综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第一款第（一）项的规定，判决如下：被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内一次性支付原告邓烨逾期办证违约金18275.79元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由原告邓烨负担466.50元，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担128.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇二一年五月八日书记员  贾云双