贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初1890号原告：孙明红，男，1984年11月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吕云贵，女，1989年10月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。二原告共同委托诉讼代理人：胡晓青，系贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201911131625。代理权限：特别代理。电话：176××××6808。二原告共同委托诉讼代理人：杨美玲，系贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201911131597。代理权限：特别代理。被告：贵阳品筑置业有限公司，住所地：贵阳市白云区同心西路17号，统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，职务：公司经理。委托诉讼代理人：孙成，该公司职工，代理权限：特别代理。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，地址：贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。组织机构代码91520000914401628W。负责人：李洪茂。委托诉讼代理人：景山，男，1971年5月25日，满，住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。原告孙明红、吕云贵诉被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称“品筑置业公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建设银行贵州省分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明红、吕云贵之委托诉讼代理人胡晓青，第三人建设银行贵州省分行之委托诉讼代理人景山到庭参加了诉讼，被告品筑置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现经审理终结。原告孙明红、吕云贵向本院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告贵阳品筑置业有限公司于2018年9月27日签订的编号为ＹＰＣＢ-49-117《商品房买卖合同》及补充协议。二、判令解除二原告与第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行于2018年11月9日签订的《住房公积金借款合同》。三、判令被告贵阳品筑置业有限公司退还二原告首期购房款人民币246934元；四、判令被告贵阳品筑置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行支付二原告在第三人处的剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以偿还时当日第三人出具的金额为准）；五、判令被告贵阳品筑置业有限公司支付二原告已偿还第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行的按揭贷款本金45000元、利息34481.59元（暂从2018年12月20日计算至2021年2月20日，剩余贷款本金、利息以偿还当日第三人出具的数额为准）；六、判令被告贵阳品筑置业有限公司协助二原告退还住宅专项维修资金14939元的相关事宜。七、判令被告贵阳品筑置业有限公司支付二原告违约金人民币7469.34元；八、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2018年9月27日签订编号为ＹＰＣＢ-49-117的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于白云区出售给原告，套内建筑面积68.73ｍ，单价10867.66元／ｍ＇，房屋总价款共计746934元。原告按照被告要求及合同约定，于2018年9月27日支付被告购房首付款246934元、维修基金14939元。2018年11月9日原告与第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订《住房公积金借款合同》，向第三人进行按揭贷款，并将按揭款5000000元支付给被告。商品房买卖合同第十一条约定：房屋交付时间为2020年8月30日前，第十三条约定：若被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应返还原告全部已付款，并按已付款1%支付违约金。被告未按合同约定时间向原告交付房屋，存在重大过错，其逾期交房的违约行为致使原告合同目的未能实现。综上，为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院起诉，望判如所请。被告品筑置业公司未到庭，但提交书面答辩状答辩如下：一、因新冠疫情不可抗力等因素影响，被告有权延期45天即至2020年10月15日交付而不构成违约；二、在交房日期（即2020年10月15日）之前，涉案商品房已经全部达到交房条件，原告无权解除合同。涉案商品房于2020年8月6日经验收合格取得建筑工程竣工合格证明文件，于2020年4月17日取得商品房面积测绘报告、室内供水工程于2020年5月22日验收合格、供电工程于2020年5月验收合格、燃气工程于2019年10月10日验收合格、电话有线电视通信工程于2020年5月13日验收合格、光纤通信工程于2020年5月8日验收合格，在交房时满足《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。涉案商品房于2020年5月28日通过消防验收，在交房前已制作住宅质量保证书、住宅使用说明书，已于2020年4月20日取得住宅工程分户验收表；三、即使认为在交房日期之前不具备交付条件，原告亦需在合同约定的期限内行使解除权；四、即使原告有权解除合同，被告退还首付款本金、支付违约金即可，无需承担其他费用；五、原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院予以驳回。第三人建设银行贵州省分行述称，不论法院如何判，需保证我行的优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告孙明红、吕云贵与被告品筑置业公司签订合同编号为ＹＰＣＢ-49-117的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，总价款746934元，付款方式为贷款方式付款，首付款为246934元，余款500000元以银行按揭的方式进行付款。合同第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”；合同第十三条规定：“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人按照下列方式分别处理…”〔2〕逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”；第四款约定：“乙方根据主合同第十三条约定退房的，应自甲方逾期交付第90日之日起15日内书面通知甲方，甲方未在上述期限内收到乙方书面通知的，视为乙方放弃退房，选择继续履行合同。”原告于2018年9月27日支付被告购房首付款246934元、维修基金14939元。2018年11月9日，原告与第三人签订《住房公积金借款合同》，以涉案房屋抵押的方式向第三人申请个人购房贷款50万元，并将按揭款500000元支付给被告。2020年初爆发新冠肺炎疫情，对工程进度产生影响，被告认为根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》第八条规定，贵阳市房地产项目竣工日期可顺延45天，故认为本案案涉房屋的交付日期应延期至2020年10月15日。2020年8月14日，被告登报公告，告知购房人因新冠肺炎疫情影响，延期45天交房。2020年8月21日，被告登报公告，告知购房人房屋具备交付条件，交房时间为2020年10月15日。原告对于被告要求扣除45天的疫情影响期间，应延期45天交房的意见无异议。另查明，被告品筑置业公司于2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；涉案商品房室内供水工程于2020年5月22日验收合格，供电工程于2020年5月验收合格，燃气工程于2019年10月10日验收合格，电话有线电视通信工程于2020年5月13日验收合格，光纤通信工程于2020年5月8日验收合格；涉案商品房于2020年5月28日通过消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件；于2020年4月20日取得住宅工程分户验收表。于2021年3月1日取得贵阳市商品房住房交付使用备案证书。原告认为被告并未达到合同约定的交房条件，于2020年12月11日向被告邮寄发送解除合同通知书，要求被告退房并退还原告购房款及支付违约金，原告认为被告逾期交房的行为已经构成违约，故诉至本院，诉请如前。上述事实，有当事人庭审陈述及提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、备案登记表、付款凭证、收款收据、维修基金收据、住房公积金借款合同、公积金贷款支付凭证、还款流水账、解除合同通知书、邮寄记录、优品新城36-38/49栋及地下室交付备案公示、电话录音两段、建筑工程竣工验收报告、房屋面积测绘报告、分户验收表、建设工程消防验收意见书、供水合格、投运函、燃气工程竣工启用、验收报告、贵阳市通信驻地网基础设施达标证书、交房公告等及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是关于交房条件的条款是适用主合同条款还是适用补充协议的条款。本案案涉《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”，而《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”，该主合同与补充协议约定的内容不一致。根据双方合同的约定，“合同的附件和补充协议与合同具有同等法律效力，但如果补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准”。本案中，补充协议是否减轻了被告的主要责任是补充协议能否得以适用的关键。补充协议对交房条件的约定认为“验收合格文件”和“交付备案证书”只需具备其中一样即可视为达到交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，被告作为房地产开发者，应当向购房人交付经过验收合格的房屋，这是被告的基本义务，且被告也在水、电、燃气、消防、有线电视等方面均验收合格，故补充协议中对被告的主要义务并没有免除，该条款是有效条款。同时补充协议的签订顺序是在主合同之后，是针对主合同里已包含的内容进行的改变，该内容的变更是双方当事人的真实意思表示，应以补充协议内容为准。涉案商品房2019年10月10日燃气工程验收合格；2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；2020年4月20日取得住宅工程分户验收表；2020年5月供电工程验收合格；2020年5月8日光纤通信工程验收合格；2020年5月13日电话有线电视通信工程验收合格；2020年5月22日供水工程验收合格；2020年5月28日消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件。在合同约定的交房日期2020年8月30日之前，被告已经具备《补充协议》约定的交付条件，且被告于2020年8月14日发布交房公告，通知买受方接房，故原告以被告不具备交付条件而要求解除合同，不符合双方约定，本院不予支持。另外，结合合同的履行程度、合同目的是否能够实现、维护合同稳定性的价值考虑，本案的商品房买卖合同也不宜解除。因合同不予解除，故原告的其他主张也无支持的可能。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、四百九十七条之规定，判决如下：驳回原告孙明红、吕云贵的诉讼请求。案件受理费5098元（已减半，原告已预交），由原告孙明红、吕云贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  魏 民二〇二一年五月十一日法官助理  王 黎书 记 员  陈明杨