湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初848号 原告：宁远县兴业物业管理有限公司，统一社会信用代码91431126055833608P。 法定代表人：李海明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柏云菊，湖南富航律师事务所律师（特别授权）。 被告：郑宁波，男，1981年5月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：李玲，女，1986年10月16日出生，汉族，广东省梅州市人，居民。 原告宁远县兴业物业管理有限公司诉被告郑宁波、李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邓双成独任审判，在第七审判庭公开开庭进行了审理。原告宁远县兴业物业管理有限公司的委托诉讼代理人柏云菊、被告郑宁波、李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远县兴业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付自2016年12月1日至2020年12月1日的物业服务费6696元及违约金10847.52元，合计17543.52元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月14日被告购买了宁远县银盛房地产开发有限公司开发的银华郡庭小区第1栋3单元702号房。宁远县银盛房地产开发有限公司将该小区的物业服务及物业费的收取承包给原告。被告办理了房屋交接手续，但却拖欠原告的物业服务费用，严重影响了小区的正常运行。被告自2016年12月1日起至2020年12月1日止的物业费共欠交达6696元。另根据原告与宁远县银盛房地产开发有限公司签订的《银华郡庭小区前期物业服务合同》第31条的规定，业主未按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金。因此，被告应支付违约金10847.52元。原告多次电话、发函催收，被告至今均没有交纳。据此，现特向贵院具状起诉，请求依法判决。 被告郑宁波辩称，与原告之间不存在物业服务合同关系，开发商宁远县银盛房地产开发有限公司未达到向买受人交房条件，物业管理服务存在问题，我们向物业提出意见，他们却没有任何改善。 经审理查明：2019年1月1日，原告宁远县兴业物业管理有限公司与宁远县银盛房地产开发有限公司签订银华郡庭小区物业管理委托合同，被告郑宁波、李玲系银华郡庭小区第1栋3单元702号房的房主，房屋建筑面积139.88平方米，其于2015年8月14日与银华郡庭小区物业管理服务处签订了前期物业管理服务协议，协议约定：住宅物业管理费为1元/平方米，交房时预先收取一年物业服务费，以后按年收取，不得以空置为由少交或者拒交物业管理费，每次交纳服务费时间为上次缴费末尾日。业主违反协议，不按协议约定的标准及时间交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每天千分之三收取）。业主无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方（原告）有权采取公告形式进行催交。被告郑宁波、李玲所有的房产银华郡庭小区第1栋3单元702号房从2016年12月1日至2020年12月1日的物业管理费合计人民币6696元。2020年10月30日，原告在被告房门上粘贴催费通知书，要求被告及时缴纳所欠物业费。原告认为被告提供的物业管理存在瑕疵，故不缴纳物业管理费，双方遂发生争议，诉至本院。 上述事实有原告向本院提供的经过庭审质证认证的如下证据证实： 1、《商品房买卖合同》一份，证实被告郑宁波、李玲为涉案物业业主，房产面积为139.88平方米的事实。 2、《银行郡庭小区前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》一份，证实原告合法入住并提供物业服务且与被告郑宁波签订协议以及业主违反协议，不按协议约定的标准及时间交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每天千分之三收取）的事实。 3、催缴记录一份，证实原告向被告积极催缴物业费的事实。 上述证据经庭审质证认证，本院认为证据符合证据的三性，予以采信。对于被告向本院提供的签名及照片，拟证明原告未尽到物业管理的义务的事实，本院认为上述证据形式不符合法律规定，其证明目的不是不缴纳物业服务费的理由，如被告认为原告的服务存在瑕疵或者未经物业管理义务，可成立业主委员会进行维权，故对上述证据本院不予采信。 本院认为，原告宁远县兴业物业管理有限公司与宁远县银盛房地产开发有限公司签订《银华郡庭小区前期物业服务合同》，该合同效力及于全体业主，且原告与被告签订了《前期物业服务协议》，对物业管理及费用、违约金等作出了约定，原告提供了物业服务，被告则应当按照合同约定支付相应的物业管理费。被告认为与原告之间不存在物业服务合同关系，原告未尽职履责，服务存在瑕疵，该答辩意见不能作为不缴纳物业费的正当理由，故原告要求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持，从2016年12月1日至2020年12月1日的物业管理费合计人民币6696元。对于原告要求违约金10847.52元的诉请，合同约定，不按协议约定的标准及时间交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每天千分之三收取），本院认为上述违约金的约定过高，予以调整为一年期同期银行利率的四倍（3.85%х4=15.4%）。截止到原告诉请的时间2020年12月1日，被告2016年物业管理费1678元（139.88元/月х12个月）逾期三年，违约金为：775.2元（1678元х15.4%х3年）；2017年物业管理费逾期二年，违约金为516.8元（1678元х15.4%х2年），2018年物业管理费逾期一年，违约金为258.4元，以上违约金合计为1550.4元，原告诉请违约金本院予以部分支持。如果被告认为原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告也可以依合同约定，要求原告整改直至终止合同，或者诉诸于法等方式维权，被告消极地以拒付物业费对抗物业瑕疵的行为无合法依据。当然，原告也应当虚心听取被告等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、限被告郑宁波、李玲在本判决发生法律效力后七日内支付原告宁远县兴业物业管理有限公司2016年12月1日至2020年12月1日的物业管理费合计人民币6696元及违约金1550.4元； 二、驳回原告宁远县兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费239元，减半收取119.5元，由原告宁远县兴业物业管理有限公司负担69.5元，被告郑宁波负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓双成 二〇二一年五月六日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  蒋正平 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。