云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初582号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。统一社会信用代码:91530100099124881G。法定代表人：和寿伟，职务：董事长。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：石勇，系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：崔俊，男，汉族，1996年1月8日生，住址:云南省宣威市。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告崔俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人石勇、被告崔俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月4日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同编号：DH-2018-07-245Z。约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-2-75号的商铺出租给被告作为零售用途。被告实际租满租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自商铺交付日起30日的装修期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，被告应支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同租赁保证金的数额。此外，原告还给予被告从装修期届满之次日起3个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，应按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金支付营运免租期内的租金。合同租赁期限自2018年7月4日至2021年7月3日共3个租赁年度，第一个年度月固定租金为3742元，第二个年度月固定租金为4116.02元，第三个年度月固定租金为4527.82元。被告应于商铺交付日前5个工作日预付6个月租金22452元，可冲抵被告租金，被告以每6个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告交纳的任何款项扣款顺序依次为：违约金及手续费、租金、管理费、代收代缴的水费及电费，被告同意所交款项未按以上顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定某一项目。被告应于合同签订之日起5日内，支付租赁保证金8000元，若被告违反本合同之规定，原告有权以保证金抵扣乙方应付款项或违约金，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。同时约定被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，或被告提前擅自终止本合同，原告可解除合同，并有权依照合同第17.2相关约定追究被告违约责任，被告应在解除之日起3日内将该商铺交还原告，否则每逾期1日应按合同终止当月日租金标准的两倍支付占用使用费。此外，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付给了被告使用，但被告支付租金至2020年2月3日便未再支付租金，此外，违约金按合同约定每逾期一日应按照逾期款项的0.3%支付，原告自愿放弃相应权利，只要求被告按照欠付租金的30%向原告支付违约金。原告在此期间多次向被告邮寄了催款通知书等文件，但被告仍置之不理。综上所述，被告未按照合同约定支付租金，构成重大违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条，被告应继续履行租金支付义务，并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉,请求判令：一、确认原告与被告签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2020年11月20日解除；二、由被告向原告支付自2020年3月4日至2020年11月20日拖欠的租金41258.04元；三、由被告以月租金3742元为标准，支付装修期自2018年7月4日至2018年8月3日的租金3742元；以月租金4527.82元为标准，支付营运免租期自2018年8月4日至2018年11月3日的租金13583.46元，合计17325.46元；由被告按拖欠租金41258.04元的30%支付违约金12377.41元；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：对原告主张的诉讼请求，我不同意。对原告主张解除合同的事情，原告打电话和我说过，但是我不同意解除，实际解除的时间是2020年5月份，租金的涨幅我也不同意，支付免租期的租金我有异议。因为疫情原因，我经营的商铺受到影响造成经营不善，原告经常停水停电影响商铺生意。原告申请财产保全的银行卡不是答辩人的银行卡，是我朋友的银行卡，原告的申请错误。答辩人交付的保证金8000元应该退还。原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、领秀知识城商业项目商铺租赁合同1份，欲证明2018年7月4日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定将坐落于“领秀知识城”商业项目A-2-75号商铺出租给被告作为零售用途，租期自2018年7月4日至2021年7月3日。第一个租赁年度月租金为3742元，第二个租赁年度的月租金为4116.2元，第三个租赁年度的月租金为4527.82元，若被告逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金.合同签订后，原告将是商铺交付给了被告；二、关于解除《商铺租赁合同》及限期腾空、搬离、交还领秀知识城A-2-75号商铺的通知1份、EMS快递单1份、EMS物流信息1份，欲证明因被告长期拖欠租金，原告于2020年11月13日，根据被告在合同中的通讯地址及其户籍地址向其发出了解除合同、腾空并交还房屋通知，告知其双方合同于2020年11月20日解除，被告于2020年11月16日、17日签收后至今，仍未支付拖欠的租金及相应违约金。因此，被告长期拖欠租金的行为构成重大违约，原告有权依据合同第12.3条、17.2条、3.1.2条约定，单方通知被告解除合同，并有权要求被告支付拖欠的租金、补交免租期租金、支付违约金等；三、民事裁定书1份、发票1份，欲证明原告因维权支付了保全费1000元，应由被告承担。经质证，被告认为：对第一组证据无异议；对第二组证据，我没有签收过任何的快递及催收单，拖欠租金不属实；对第三组证据不认可，我不应该承担该费用。被告未向本院提交任何证据。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2018年7月4日，原告云南鼎宏公司（甲方）与被告崔俊（乙方）自愿签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-75号的商铺；合同第2.2条约定：该商铺的建筑面积暂定为37.42平方米，最终面积以甲乙双方根据本合同约定标准实际测量的面积为准；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起3个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租赁期限暂定自2018年7月4日至2021年7月31日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为3742元，第二个租赁年度的月固定租金为4116.2元，第三个租赁年度的月固定租金为4527.82元；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金8000元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：……合同12.3.14条约定：除本合同约定的终止本合同的情形外，乙方擅自提前终止本合同；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：崔俊，地址：云南省昆明市。合同签订后，被告按约向原告缴纳了租赁保证金8000元，并缴纳了2018年11月4日至2020年3月3日的租金。此后，被告因受疫情影响未向原告支付任何租金。2020年11月13日，原告向被告发出《关于解除及限期腾空、搬离、交还领秀知识城Ａ-2-75号商铺的通知》，通知表明：合同履行期间，贵方在未得到我方同意情况下，擅自无故停业，且未按合同约定按时缴纳租金。虽经我司多次电话沟通、发函催告，但贵方一直未按合同履行，导致合同目的无法实现，且给我司造成了巨大的损失。现我司证实通知贵方：1.自2020年11月20日起，我司将与贵方解除合同编号为ＤＨ2018-07-245Ｚ的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》；2.请贵方于合同解除之日前，腾空、搬离领秀知识城Ａ-2-75号商铺，并将该商铺按照合同约定标准交还我司，逾期未搬离物品，视为贵方遗弃物；3.因贵方违约行为造成的所有损失及费用由贵方承担，我公司保留追加贵方违约责任的权利。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址为云南省宣威市，该邮件为他人代收。另：庭审中，原告陈述案涉商铺已于2020年11月20日后重新租赁给其他人。被告辩称其于2020年2月关闭商铺未再营业，双方签订的案涉商铺租赁合同于2020年5月解除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告云南鼎宏公司与被告崔俊签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，合同签订后，原告履行了合同主要义务将商铺交付给被告使用，被告亦按照合同的约定交纳了保证金和部分商铺租金，原告与被告之间形成了租赁关系，该租赁合同成立并生效。对原告主张解除原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2020年11月20日解除的诉讼请求，被告辩称其于2020年2月关闭商铺未再经营，双方签订的合同于2020年5月解除的答辩意见，原告不予认可，且被告未提供其他证据予以证实，故本院对原告该项答辩意见不予采信。本院综合庭审查明的事实及疫情带来的影响，在疫情缓解之后被告擅自退租的行为以行为表明不再履行合同主要债务，双方签订合同的目的已不能实现，考虑被告搬离商铺的实际及原告于2020年11月13日向被告发出《关于解除及限期腾空、搬离、交还领秀知识城A-2-75号商铺的通知》，明确2020年11月20日起，原告与被告签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》解除，故本院支持原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2020年11月20日解除。对原告主张由被告支付2020年3月4日至2020年11月20日期间的租金41258.04元的诉讼请求，本院认为，因本院已支持案涉商铺租赁合同于2020年11月20日解除，结合被告已向原告支付租金至2020年3月3日，故本院支持由被告向原告支付2020年3月4日起至2020年11月20日的租金。又因2020年疫情的发生及疫情防控措施，导致原告经营的商铺收入明显减少，故本院酌情支持原、被告对该期间内的租金各自承担一半，结合双方约定2019年7月4日至2020年7月3日的月固定租金为4116.2元，2020年7月4日至2021年7月3日的月固定租金为4527.82元，故本院支持由被告向原告支付2020年3月4日起至2020年11月20日的租金为18570.92元｛37141.84元[16464.8元(4116.2元×4个月)+18111.28元（4527.82元×4个月）+2565.76元（4527.82元÷30天×17天）]÷2｝。对原告主张由被告支付自2018年7月4日至2018年8月3日装修期租金3742元及2018年8月4日至2018年11月3日的免租期租金13583.46元的诉讼请求，根据《领秀知识城项目商铺租赁合同》第3.1.2条约定：“若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额”及合同第3.2.1条约定：“甲方给予乙方从装修期届满之次日起3个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金”，本院认为，装修期、免租期免租系本案中吸引不特定承租人作出承诺的重要因素，综合考虑受疫情影响、人流未到预期，以及原、被告解除案涉租赁合同后，原告已经将案涉商铺重新出租，故本院酌情支持装修期、免租期的租金为1个月，即支持3742元。以上租金合计22312.92元（18570.92元+3742元）。被告之前所交的保证金8000元因合同解除应予以抵扣租金，即被告应向原告支付租金为14312.92元（22312.92元－8000元）。对原告主张由被告支付违约金12377.41元（41258.04元×30%）的诉讼请求，因双方约定的违约金过高，现原告未提供证据证实被告的违约行为给原告造成的实际损失，结合本案实际，本院酌情支持原告的违约金按照未付租金14312.92元的20%计算，即2862.58元。综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告崔俊签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2020年11月20日解除；二、由被告崔俊于本判决生效之日起十日内向原告云南鼎宏商业运营管理有限公司支付租金14312.92元、违约金2862.58元，合计17175.5元；三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，减半收取787元，由被告崔俊承担；案件保全费1000元，由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二一年五月二十一日书记员  李美玲