湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4848号上诉人（原审被告）：贺志斌，男，1987年2月20日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市。委托代理人：游兴，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄娟，女，1987年8月22日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托代理人：唐贵东，北京市京师（长沙）律师事务所律师。委托代理人：刘柏文，北京市京师（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐升良，男，1983年8月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市禄口区。原审被告：贺江维，男，1985年10月16日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市。上诉人贺志斌与被上诉人黄娟、齐升良房屋买卖合同纠纷一案，贺志斌不服湖南省长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民初8302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贺志斌上诉请求：1.撤销长沙县人民法院（2020）湘0121民初8302号民事判决的第二项；2.确认上诉人不承担还款责任，驳回被上诉人黄娟对上诉人诉讼请求。事实与理由要点：1.本案虽因房屋买卖合同行为引起，但合同已终止，并已清算，明确了债权债务关系和清偿债务的责任主体，并无争议。本案争议的焦点是债务由谁清偿，被上诉人齐升良出具的《承诺书》是否应当作为清偿债务的依据，上诉人不债务清偿的责任主体，故不是本案适格的主体。2.上诉人是三方合同中的居间方，已尽居间义务，理应收取佣金，报销开支费用。3.原审贺江维是业务介绍人，不是上诉人聘用的职员，上诉人无责任承担贺江维的退款义务。4.原审判决超出了诉讼请求范围，于法有违。被上诉人黄娟答辩称：上诉人不是买卖合同主体，但上诉人实际收取了答辩人向齐升良支付的定金，又向答辩人收取了契税，在合同无法履行的情况下，理应由上诉人承担返还义务，上诉人以契税定金名义收取黄娟15万元，在与黄娟合同履行未达成交易，没有退还给黄娟，也没有交给齐升良，在收取齐升良补偿款5000元后，又私自扣留，明显违反交易秩序。上诉人虽然是居间方，但买卖合同并未约定居间费，同时本案法律关系是房屋买卖合同关系，各方除存量房买卖预约合同外，没有单独签订居间合同，上诉人即使能通过该合同主张居间费用，亦应当另行主张，不应在本案一并处理。贺江维收取的钱，应当由单位承担，现在公司注销，应该由上诉人承担。一审并不存在超出诉讼请求的情况。综上，请求维持一审判决。被上诉人齐升良答辩称坚持一审的答辩意见，即涉案房屋实际交易都是贺志斌在办理。黄娟在房屋交易过程中支付的所有费用齐升良只知晓定金5万元，其余费用不清楚，且所有费用的实际收款人不是齐升良。黄娟向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.齐升良偿还购房款定金及相关费用和补偿款20万元，并自2019年11月8日起以20万元为基数按年利率24%支付逾期期间的违约金至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日利息24000元，合计224000元；2.贺志斌、贺江维对上述款项承担连带责任；3.本案全部诉讼费用由齐升良、贺江维、贺志斌承担。一审法院认定的事实：一、双方当事人无争议的事实1.2019年2月24日，黄娟（乙方兼买方）、齐升良（甲方兼卖方）、长沙县星沙旺家房地产信息咨询部（丙方兼居间方）三方签订《存量房买卖预约合同》。约定齐升良将位于长沙市××镇××期××＃栋××号房出售给黄娟，该房按套转让，转让价格为人民币150万元整。其中，合同第二条第二款约定：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行三湘支行。出卖人应在签订本合同后60日内委托第三方办理结清贷款手续，且出卖人最迟应于2019年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续”。合同第三条约定：“出卖人与买受人通过长沙县星沙旺家房地产信息咨询部居间介绍成交”。合同第五条约定：“1.定金人民币（大写）伍万圆整，本合同签订时，买受人向出卖人支付购房定金人民币（大写）伍万圆整；2.买受人首付款人民币（大写）壹佰伍拾万圆整。买受人于过户当日，在见到已是乙方名下不动产权收件单当日，将首付款（不包含定金）人民币（大写）壹佰肆拾伍万圆整支付给出卖人”。合同第七条第二款约定：“若买卖双方在合同履行过程中发现房屋被查封，双方同意按以下第（2）种方式解决：（1）……（2）出卖人承诺在10个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出卖人不能在规定的时间内解除查封或限制转让情形，则买受人有权解除合同，并要求出卖人按合同第十条规定承担违约责任”；合同第七条第三款约定：“房屋所有权转移登记时所涉及的税费，买卖双方同意全部由买受人承担”。合同第十条第三款约定：“因买方最终未获得购房资质而造成的无法履行本合同签订本约的，甲、乙、丙三方一致同意，三方都不因此追究合同相对方的违约责任，本合同终止”。2.合同签订当天，黄娟按合同约定支付定金5万元，该费用实际收款人为贺志斌。齐升良于当天向黄娟出具收条载明“今收到黄娟（430722198708××××）交来购买本人位于××镇××期××＃栋××号房，房屋定金人民币伍万元整（￥50000）备注：（如若该房屋交易不成功，则退还定金给黄娟）由吉家公司支付。收款人：齐升良430221198308××××，2019.2.24”。3.其后贺江维以契税名义要求黄娟支付款项10万元。黄娟分别于2019年2月18日、2019年3月22日向贺江维通过银行转账2万元、8万元，共计10万元。4.2019年8月初，齐升良因与他人纠纷诉讼导致涉案房屋被法院冻结拍卖。2019年8月30日涉案房屋以1706000元拍卖给案外人。5.2019年9月25日，齐升良出具《承诺书》一份，载明“本人齐升良（430221198308××××）位于长沙县××镇××栋××房，出售给买家黄娟（430722198708××××），现因政策原因导致不能继续履行合同义务，该房屋已出售给他人，经协商本人承诺在收到房款3个工作日内退还黄娟已交付定金、契税、及相关费用和补偿款总计人民币贰拾万元整（￥200000），若未按规定时间退还则按500元一天计收违约金，钱到位后以前的所有合同、协议、收条全部作废。该款项直接转入黄娟指定账户，招商银行6214××××2791（凤凰城支行），贺志斌收。承诺人：齐升良（捺印），见证人：宋某（捺印）黄娟（捺印）贺志斌（捺印），2019.9.25”。6.贺志斌系长沙县星沙旺家房地产信息咨询部经营者。2020年1月2日，长沙县星沙旺家房地产信息咨询部被长沙市市场监督管理局注销。贺志斌与贺江维系堂兄弟关系，两人在涉案房屋交易过程中的行为均代表长沙县星沙旺家房地产信息咨询部。三方在签订《存量房买卖预约合同》时，并无单独签订以长沙县星沙旺家房地产信息咨询部为居间人的居间合同。7.涉案房屋拍卖后，双方协商退款，但因黄娟迟迟未能收到退款，黄娟报警至星沙派出所。齐升良在派出所时向黄娟转账5000元，并备注“偿还债务5000齐升良”。庭审中，黄娟确认收到该费用。二、双方当事人有争议的事实1、责任的认定。本院认为，黄娟、齐升良和长沙县星沙旺家房地产信息咨询部三方2019年2月24日签订《存量房买卖预约合同》是各方真实意思表示，合法有效。现该合同所涉交易已实际履行不可能，应予解除。黄娟作为买受方，依居间方的要求支付了50000元定金及契税100000元，在履行合同上无任何过错，其就已支付的上述款项有权要求返还并主张违约方的违约责任，对于交易房屋被拍卖所产生的相关费用与黄娟无关，不成为本案黄娟权利主张的障碍。而齐升良作为出卖方，其所出卖的房屋被另行强制拍卖，未能履行出卖方交付交易标的物的基本义务，应承担相应违约责任。就本案而言，齐升良应以承担定金罚则的方式承担违约责任。而在本次交易中，黄娟支付的150000元定金和契税由贺志斌及贺江维收取，其二人的行为均代表居间方长沙县星沙旺家房地产信息咨询部，故应由长沙县星沙旺家房地产信息咨询部予以返还。因长沙县星沙旺家房地产信息咨询部系个体工商户，贺志斌系经营者，虽然长沙县星沙旺家房地产信息咨询部已被注销，但经营者贺志斌仍应对长沙县星沙旺家房地产信息咨询部在经营过程中产生的债务承担责任，即贺志斌应成为退还黄娟契税100000元及实际收取的50000元定金本金的责任主体。基于以上责任承担方式的分析认定，黄娟要求承担连带责任的请求不予支持。2、关于齐升良和贺志斌承担责任具体金额的处理。黄娟作为守约方，其对违约方拥有要求定金双倍返还的权利。根据前述的责任认定分析，因定金实际非齐升良收取，对于双倍返还定金中的本金50000元不应由齐升良承担，齐升良应承担的为定金罚则的50000元部分。因齐升良已支付黄娟5000元，并贺志斌代收了齐升良支付给黄娟的另5000元，可视齐升良已承担定金罚则10000元，还应继续承担40000元。贺志斌在前述认定应退黄娟150000元基础上，应将上述收取齐升良的5000元一并向黄娟退还，故贺志斌共应退付黄娟155000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《存量房买卖预约合同》系合同当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按合同约定履行自己的义务。基于案涉房屋已被依法查封并被拍卖给案外人，齐升良应承担定金50000元罚则的法律后果。贺志斌作为居间人长沙县星沙旺家房地产信息咨询部的经营者，在该信息咨询部被注销后，就居间人收取黄娟的150000定金及契税承担返还义务。贺江维作为长沙县星沙旺家房地产信息咨询部的职员，在本案所涉交易中的行为属于职务行为，不承担责任。因确认了齐升良承担50000元定金的罚则的违约责任，足以弥补黄娟的其它损失，对其提出的逾期收到退款期间的违约金主张不予另行支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、齐升良在本判决生效后五日内向黄娟继续承担支付定金罚则40000元的义务；二、贺志斌在本判决生效后五日内返还黄娟人民币155000元；三、驳回黄娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4660元，减半收取2330元，由齐升良单独负担665元，由贺志斌共同负担1665元。本院二审查明的查明事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人贺志斌是否应当承担向被上诉人黄娟还款的责任。经查，依据上诉人贺志斌与被上诉人黄娟、齐升良签订《存量房买卖预约合同》，其中约定上诉人贺志斌为经营者的长沙县星沙旺家房地产信息咨询部提供居间介绍成交，但根据本案查明的事实，上诉人贺志斌收取相应的定金5万元并以契税的名义收取被上诉人黄娟10万元现金。就上述费用，贺志斌、贺江维收取后并未将其交付被上诉人齐升良，其中以契税名义收取10的万元，在合同中并无明确约定，且上诉人贺志斌收取上述费用后不能说明合理的用途，故本院认为上诉人贺志斌对被上诉人黄娟支付的款项负有返还责任，至于被上诉人齐升良于2019年9月25日出具的《承诺书》，并不能否认上诉人贺志斌的责任承担。综上所述，上诉人贺志斌的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费4660元，由上诉人贺志斌承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年五月二十八日书记员  杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。