贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2231号原告：刘建平，男，1974年2月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：廖荣芬，女，系刘建平之妻。委托权限：特别授权。原告：廖荣芬，女，1971年6月21日生，黎族，住址同上。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。原告刘建平、廖荣芬诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建平、廖荣芬到庭参加诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建平、廖荣芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告。2.判令被告按照原告购房款总额325722元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年9月25日起至2021年3月15日期间的违约金39086元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3.判令被告按照国家相关规定退还四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年4月11日起计算至实际退还之日止）。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月11日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为325722元，所购房屋建筑面积108.379平方米，套内建筑面积95.66平方米，该商品房按照套内单价每平方米3404.1元。原告于2013年3月30日支付购房定金2万元；原告于签订合同当天支付购房首付款尾款175722元，购房首付款共计195722元；原告并于2012年11月14日交付被告维修基金7097元，四通费4319元，其他520元，共计11936元。2013年4月27日，原告与银行办理个人住房贷款，支付了原告在被告处所购房屋剩余尾款13万元。按照合同约定由被告于2013年2月28日之前将商品房交付给原告，然由于被告原因，该商品房在2014年4月30日才交付原告；同时，被告应当在2014年9月30日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设费用。然在原告2013年购房的时候被告仍未按照相关文件执行，收取四通费4319元。综上所述，被告未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。为维护原告合法权利，特诉向法院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司向本院提交书面答辩意见称：逾期办证违约金计算标准过高；被告所收取的四通费是根据合同约定收取，不应进行退还。经本院审理查明：2012年11月1日，原告向被告支付购房定金2万元。2012年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为108.79㎡，总房价款325722元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告将购房款325722元、四通费4319元交付给被告。被告现已将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年9月25日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年11月13日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初3654号民事判决，判决由被告在本判决生效后五日内支付原告从2015年9月25日起至2017年9月25日止的逾期办证违约金23843元。二、驳回原告廖荣芬、刘建平的其他诉讼请求。本案在审理中，上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。上述事实，有原告的陈述及原告身份证、结婚证复印件，商品房买卖合同，收款收据及银行流水，借款合同及借款借据，贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初3654号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告开发的“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后即2017年9月26日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。审理中，被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由于案涉房屋因被告违约未及时给原告办证造成的损失数额难以确定，加之考虑到涉案房屋早已交付的情况，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款325722元为基数，以日万分之0.15计算。故原告主张的违约金从2017年9月26日开始以日万分之0.15计算，暂计算至2021年5月7日共计1319天的违约金为325722元×1319天×0.0015%＝6444.41元，2021年5月8日以后的违约金应按此标准计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止。对于原告要求被告退还原告交纳的四通费4319元。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出：新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因此被告应当退还被上诉人4319元的四通费。又因收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于其对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，因原告自2012年11月14日将此款交给被告，故应从此时起计算资金占用费至实际退还至日止。被告未到庭参加诉讼，系其对权利的放弃，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告刘建平、廖荣芬2017年9月26日至2021年5月7日的逾期办证违约金6444.41元，2021年5月8日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款325722元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内退还原告刘建平、廖荣芬四通费4319元及资金占用费（资金占用费以4319元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率从2012年11月14日起计算至实际退还之日止）。三、驳回原告刘建平、廖荣芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费936元，减半收取468元，由原告刘建平、廖荣芬承担399元，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李净二〇二一年五月十三日法官助理王**书记员韩佶阳（代）