广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6810号上诉人（原审被告、反诉原告）：金中生，男，1962年11月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。（到庭）被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩枫，男，1975年3月8日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人金中生因与被上诉人韩枫租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。金中生上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费由韩枫承担。二审当庭明确上诉请求为：1.改判一审判决第三项，金中生不应当交电梯维修费和垃圾费，如果非要交，也仅应当承担电梯维修费、垃圾费一共521元；2.改判一审判决第一项，2020年5月1日-2020年5月12日期间的费用金中生不用承担；3.要求韩枫向金中生支付搬迁费35200元。事实和理由：一审法院认定事实不清导致适用法律错误，应当依法予以改判。（一）对于一审判决第三项，韩枫提交的电梯维保费4700元为2020年1月至12月全年的费用，而一审法院错误认为是半年费用，显属不当，正确的计算应为1400元×（151日-18日）÷365日=510元，垃圾费200元×（151日-18日）÷181日=147元，合计657元。（二）对于一审判决第一项，对房屋占有使用费8400元的认定也属于认定事实不清。一楼已经于4月底清空移交，一楼大门也被拆除了，而韩枫早已把一楼租给了其他租户并于5月2日开始进场装修，所以既然一审已经认定租赁合同为无效合同，就不应再照搬合同总金额计算，此时如果再计算一楼的房屋使用费，那么韩枫就属于一房两租。韩枫已经于4月底收回了一楼的使用权，故金中生无需再支付一楼的使用费，而二楼的租金为6000元，因此应改判仅支付二楼2020年5月1日至12日的房屋使用费6000元×12日÷30日=2400元。（三）关于赔偿搬迁费的问题，一审因金中生未提交具体明细，认定依据不足而没有支持金中生的诉请，现二审补充了搬迁费的具体开支收据，基于没有规划报建手续导致的无效合同，应改判韩枫赔偿金中生搬迁费损失合计35200元。韩枫在2019年看到出租厂房的价格上涨，就不断制造事端，主张政府招待费等不合理费用，为达目的还到金中生的厂房中拉电闸、贴封条，不准金中生生产，还多次恐吓威胁金中生及员工，金中生有报警回执及员工在派出所所作证言。金中生与韩枫签订了十二年租赁合同，现随便被人赶走却未获得任何搬迁费赔偿，反而需要出高价另行承租厂房，金中生损失巨大。综上，一审判决有违公平，应予改判。韩枫二审答辩称，（一）对于金中生所述的第一项电梯费问题。一审判决和事实一致，电梯保养与安全检查费是每年的年头由第三方公司一次性收取全年的费用，三家平分，每家1400元，只有金中生一直未支付，有交款的单据为证。另外垃圾费是每半年收取一次，为600元，三家平分，每家200元，有交款单为证。水电费是金中生儿子自己算的964元，共计2564元。（二）对于金中生所述的第二点。金中生于2017年7月1日承租涉案厂房一楼整层及二楼半层，共计1550平方米，租金为21000元。合同第三条明确写明，未经甲方同意，乙方不得转租。但金中生于2019年在未告知韩枫的情况下，私自把二楼半层租给了第三方使用，直至搬出，从未告知韩枫。2020年4月20日夜里，金中生突然写了一份协议书，在未说明原因、未让韩枫签字的情况下，告知韩枫其将于2020年4月30日搬走，并请求在其搬出后退回押金。当时正是疫情期间，每个村都被封了，韩枫根本不可能赶其走，而其执意要搬走，并非其所述的韩枫赶其离开。金中生未在2020年4月30日搬完，只搬了其自己使用的部分，其转租出去的部分没有搬走。5月6日，韩枫在微信中明确告知其，其未按照自己写的协议书的承诺搬出，韩枫需收取5月的房租，金中生对此未提出异议。金中生直至2020年5月12日才搬完车间所有产品，但停在韩枫车位上的一台大型演出车直至2020年6月2日才搬走。韩枫起诉金中生应付两年半车位占用费12800元，但一审法院未予支持，且韩枫主张金中生支付一个月租金一审法院也仅支持了12天的租金8400元。（三）关于金中生提出的搬迁赔偿问题，当时正值疫情期间，村口封路，经济不明朗，韩枫不可能赶金中生走，金中生突然提出搬走是别有用心，且其搬走后，韩枫至今大半未出租。因金中生自行搬走，其并未经过韩枫的同意和签字，导致至今为止一楼一半及二楼一半未出租出去，给韩枫造成严重经济损失。请求法院判令由金中生承担全部费用，共计8个月租金112000元。（四）关于金中生所称的韩枫强行关闭电闸、雇佣黑社会等陈述，是诬告。金中生报假警，江高镇派出所的警官已经明确告知金中生让其拿出证据，但是其没有证据，其也仅有一份报警回执。韩枫拉电闸是因为金中生两年半未支付水电费，韩枫无奈之下才停电，这才导致后面金中生报假警的情况。江高镇派出所警官调查清楚后，让韩枫的房东出面，并且在其他证人见证下，金中生才把两年半的水电费交给韩枫。关于金中生编造事实、恶人告状的行为，韩枫起诉主张金中生赔偿精神损失费5000元，一审法院未支持。从2020年1月1日到5月12日所使用的水电费、电梯维护费、垃圾费等，金中生尚未支付。韩枫向一审法院起诉请求：1.金中生支付2020年1月1日至2020年5月12日的水电费964元、2020年上半年垃圾费200元、电梯维护保养费1400元，共计2564元；2.金中生支付2020年5月租金21000元；3.金中生支付占用车位2年10个月费用12800元；4.金中生赔偿精神、名誉损失5000元；5.韩枫不承担押金利息；6.金中生承担本案诉讼费用。金中生向一审法院反诉请求：1.韩枫赔偿金中生搬迁费46500元；2.韩枫赔偿金中生办公室围墙补偿费12312元（18米×3.8米×180元）；3.韩枫赔偿另一间办公室围墙补偿费10944元（16米×3.8米×180元）；4.韩枫赔偿金中生精神损失费5000元。一审法院认定事实：涉案厂房位于白云区江高镇××、××楼，面积约1550平方米，未取得《建设工程规划许可证》。2017年7月1日，金中生（承租人）与韩枫（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落白云区江高镇双岗村××号，使用面积1550平方米；租赁合同遵循二按一租的方式，共计63000元；每月5日前必须交清当月租金；不得私自拆改、增加房屋或设备；等等。当日，韩枫向金中生出具了收取两个月按金42000元的收据。同时，韩枫还向金中生提供了1个车位供停车。双方未约定停车收费事宜，也未收取过停车费用。2019年，金中生与韩枫就2017年7月至2019年12月期间的租赁杂费产生争议。后金中生于2020年1月6日委托其子通过微信向韩枫支付了上述期间的租赁杂费6238元。2020年4月19日，韩枫在微信聊天中对金中生说，“做不下去可以提出退租，但你不可以租给别人”。次日，金中生在微信中向韩枫发出了决定于4月底搬出厂房，终止双方《房屋租赁合同》的通知，并要求韩枫退还押金。2020年5月12日，租赁厂房彻底腾空。后双方因《房屋租赁合同》终止时的租金及杂费交纳问题产生争议。韩枫因此一直未退还押金。2020年6月18日，金中生向一审法院提起诉讼，一审法院以（2020）粤0111民初15891号立案受理。金中生在该案中提出诉讼请求：1.判令韩枫归还押金42000元；2.判令韩枫支付从2020年5月1日起至判决下达时的押金42000元的银行同期贷款利息；3.判令韩枫返还重复收取的管理费、卫生费、电梯保养、电损费合计6238元。2020年8月31日，一审法院作出（2020）粤0111民初15891号民事判决，判决如下：1.韩枫于本判决生效之日起五日内向金中生返还押金42000元；2.韩枫于本判决生效之日起五日内向金中生支付逾期返还押金的利息（以42000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月1日起计至2020年8月31日止）；3.驳回金中生的其他诉讼请求。上述民事判决为小额诉讼判决，已发生法律效力。2020年10月16日，韩枫提起本案诉讼。之后，金中生提起反诉。一审诉讼中，韩枫主张2020年水电费964元为金中生儿子计算得出。金中生对韩枫主张的2020年水电费964元予以确认。韩枫主张2020年上半年垃圾费总额为600元，其按1/3即200元标准向金中生主张；2020年上半年电梯维护保养费为4700元，房东自己承担500元，其按照剩余1/3即1400元向金中生主张。金中生对垃圾费、电梯维修保养费不予确认。韩枫主张2年10个月车位占用费12800元（每月400元）。金中生确认其占用了车位，但不确认应当支付占用费。一审法院认为，双方就未取得《建设工程规划许可证》的房屋订立的《房屋租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对于韩枫主张2020年水电费的诉讼请求，因金中生予以确认，故一审法院对该诉讼请求予以支持。对于韩枫主张2020年上半年垃圾费、电梯维护保养费的诉讼请求，经查，该费用虽未在租赁合同中载明，但性质与水电费一样，应由房屋占有、使用人进行分担，且金中生此前也曾交纳过上述费用。因此，一审法院对该诉讼请求予以支持，但应当扣减2020年5月未使用的期间18日，即费用为1175.69元〔（200元+1400元）×（151日-18日）÷181日〕。对于韩枫主张2020年5月的租金（房屋占有使用费）的诉讼请求，经查，涉案房屋至2020年5月12日才符合完全腾空交还条件，故金中生应当向韩枫支付12日的房屋占有使用费8400元（12日÷30日×21000元）。因此，一审法院对该诉讼请求仅支持8400元。对于韩枫主张2年10个月车位占用费（每月400元）的诉讼请求，一审法院认为，车位使用费与水电费、垃圾费、电梯维护保养费等与租赁密切相关的费用不同，其租金标准应由双方进行协商。但是，双方对此并无约定，也无实际交费事实。韩枫也未举证证明其因此而遭受了实际损失。因此，结合本案事实，一审法院推定金中生使用该车位系韩枫为房屋租赁提供的便利，不应当收取费用，故对该诉讼请求不予支持。对于韩枫主张赔偿精神、名誉损失的诉讼请求，一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，不涉人格权纠纷，而且韩枫对此并未提供证据予以证实。故一审法院对该诉讼请求不予支持。对于金中生主张赔偿搬迁费损失的反诉请求，一审法院认为，承租人基于租赁合同无效主张搬迁费损失应当根据实际发生的损失进行主张。现金中生仅提供证据，仅以不明来源的标准计算搬迁费损失，依据不足，故一审法院对该诉讼请求不予支持。对于金中生主张赔偿办公室围墙补偿费损失的反诉请求，一审法院认为，金中生未提供证据证明其建设围墙的具体事实，也未能证明其进行建设取得韩枫同意的事实。根据相关司法解释的规定，上述损失应当由金中生自行负担。故一审法院该诉讼请求不予支持。对于金中生主张赔偿精神损失费的反诉请求，一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，不涉人格权纠纷，而且金中生对此并未提供充分证据予以证实。故一审法院对该反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十三条的规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、金中生于本判决生效之日起五日内向韩枫支付2020年5月1日至12日期间的房屋占有使用费8400元；二、金中生于本判决生效之日起五日内向韩枫支付2020年水电费合计964元；三、金中生于本判决生效之日起五日内向韩枫支付2020年1月1日至5月12日期间的垃圾费、电梯维修保养费合计1175.69元；四、驳回韩枫的其他诉讼请求；五、驳回金中生的全部反诉请求。案件本诉受理费942元，由韩枫负担823元，由金中生负担119元并于本判决生效之日起五日内向韩枫支付。反诉受理费834.45元，由金中生负担。本院二审期间，金中生向本院提交：1.搬迁费收据，拟证明金中生的搬迁费损失；2.5月2日一楼厂房的照片，拟证明韩枫已经将一楼出租，新租客已经开始进场装修；3.搬迁时的照片，拟证明金中生的搬迁过程；4.手机聊天记录，拟证明韩枫索要各项无理费用勒索行贿；5.电箱被封断的照片，拟证明韩枫强行断电，逼迫金中生缴纳各项非法无理费用；6.报警回执，拟证明韩枫请黑社会不明人员前来恐吓威胁强行断电破坏生产；7.电梯维保费收据，拟证明电梯维保费的收费周期为一年，而非半年；8.装电表。韩枫经质证认为，对所有证据的真实性、合法性和关联性不予认可，后面产生的费用与韩枫无关，也不想知道。韩枫向本院提交：1.和金中生儿子的聊天记录；2.金中生自己写的协议书；3.2020年1-5月水电费。金中生经质证认为，确认证据1的真实性，之前确实是有缴纳电梯费、垃圾费，但与本案无关；确认证据2是金中生本人出具的，是金中生在受胁迫时签订的；确认证据3的真实性。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，韩枫、金中生均确认电梯维护保养费4700元系一年的费用。金中生确认其于2020年4月30日18时57分通过微信向韩枫发送一楼的照片，告知韩枫一楼已经搬空。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，韩枫与金中生之间因涉案房屋租赁问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和金中生上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、金中生应否承担2020年5月1日至2020年5月12日的房屋占有使用费；二、金中生应否向韩枫支付电梯维修费和垃圾费以及应承担的数额；三、韩枫应否向金中生支付搬迁费35200元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案当事人并无提供证据证明涉案房屋取得合法报建手续，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》应属无效，并无不当，本院予以认同。关于争议焦点一。根据本案证据显示，金中生直至2020年4月30日18时57分才通过微信告知韩枫其承租的一楼已经腾空，韩枫并无充分证据证明一、二楼房屋不能独立使用，且事实上韩枫已在5月初即将一楼另行出租给他人，金中生上诉认为其不应承担一楼房屋自2020年5月1日起的房屋占有使用费，理由成立，本院予以支持。金中生直至2020年5月12日才将二楼房屋交还给韩枫，其理应支付占用二楼房屋期间的占用费。根据涉案房屋租赁合同的约定，每月租金21000元系一楼整层和二楼半层的租赁费用，双方对一、二层各自租金标准并无分开作出约定，本院酌情确定金中生应向韩枫支付二楼房屋至2020年5月12日的房屋占有使用费2600元。一审法院关于金中生应支付的房屋占有使用费数额的认定有误，二审予以纠正。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《房屋租赁合同》中并无约定金中生承租涉案房屋须支付电梯维护保养费以及垃圾费，但从合同实际履行过程来看，金中生亦有向韩枫缴纳过上述费用，一审法院认定金中生应分担其占有使用涉案房屋期间的垃圾费、电梯保养费，并无不当。根据韩枫提供的电梯维护保养费以及垃圾费的收据显示，电梯维护保养费为每年4700元，垃圾费每半年收费600元，扣减韩枫所称由房东分担的500元电梯维护保养费，按金中生应分担的份额，金中生应承担的电梯维护保养费、垃圾费应为150元/月[（400元/年+1400元/年）÷12个月]；根据金中生占用涉案房屋的时间，金中生应承担的电梯维护保养费、垃圾费应为810元（150元/月×5个月+150元/月÷30日×12日）。一审法院认定金中生应负担的电梯维护保养费、垃圾费数额有误，二审予以纠正。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，金中生提供的证据并不在于证明其系基于韩枫非法干扰无法正常经营使用租赁物而选择撤场，且涉案《房屋租赁合同》为无效合同，金中生、韩枫对于合同无效均有过错，金中生依法负有向韩枫返还租赁物的义务，其因此产生的搬迁费应由其自行承担。一审法院驳回金中生的该部分诉讼请求，并无不当，二审予以维持。综上所述，金中生关于一审法院对其应承担的房屋占有使用费、电梯维护保养费、垃圾费数额认定有误的上诉请求成立，本院予以支持。金中生的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35307号民事判决第二项、第五项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35307号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35307号民事判决第一项为：金中生于本判决送达之日起五日内向韩枫支付2020年5月1日至12日期间的房屋占有使用费2600元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35307号民事判决第三项为金中生于本判决送达之日起五日内向韩枫支付2020年1月1日至5月12日期间的垃圾费、电梯维修保养费合计810元；五、驳回韩枫的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费417元，由韩枫负担392元，由金中生负担25元；反诉受理费834.45元，由金中生负担。二审案件受理费815元，由金中生负担765元，由韩枫负担50。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年五月二十八日书记员  贾妍古文娜