贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔05民终1429号 上诉人（原审原告）：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（统一社会信用代码91520502322466778J），住所地贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号。 负责人：董琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢江翠，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：郑华，男，1980年8月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审被告）：吴婷，女，1989年8月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下简称遵义约美物管毕节分公司）因与被上诉人郑华、吴婷物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13844号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月4日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。 上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司提出上诉请求：请求撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13844号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院判决被上诉人仅负担50%物业费的判决无事实及法律依据。根据《贵州省物业管理条例》第十八条第一款第五项、第二款规定：“业主在物业管理活动中，应当履行下列义务:(五)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；业主不得以放弃权利为由不履行义务”；《贵州省物业管理条例》第五十四条第二款规定：“房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算”。本案中，被上诉人郑华、吴婷于2017年1月1日办理了接房手续，根据《贵州省物业管理条例》第十八条、第五十四条的规定，被上诉人郑华、吴婷应当缴纳物业服务费。本案中，一审法院判决被告仅负担50%物业费无法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司已经按照约定提供服务，在一审庭审中，被上诉人以其未入住卧龙大都会为抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，对于该抗辩，人民法院不应予以支持。一审法院判决被上诉人仅负担50%物业服务费事实不清、证据不足。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，被上诉人主张其未入住卧龙大都会，其应当提供证据证明其未入住的事实，但被上诉人未提供证据证明，而被上诉人已入住并每月缴纳水费。一审法院判决滥用法官自由裁量权。自由裁量权，是指法官在诉讼过程中，在正确认定事实和适用法律的基础上，基于案件的基本情况，根据公正、衡平的法律精神和法律原则，对案件事实或者法律适用问题酌情作出裁判，或者是在多种合法的法律解决方案之间进行合理选择。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”本案中，一审法院在尚未查清案件事实以及无法律依据的情形下，判决被上诉人仅负担50%物业服务费的判决明显不合理，违法公平原则，属于滥用自由裁量权。综上，一审判决无事实及法律依据，违反公平原则、滥用自由裁量权，应当撤销原判决，发回重审或者查清事实后依法改判。 被上诉人郑华、吴婷二审中答辩称：上诉人未按照物业合同进行履行物业服务，物业服务不达标，可以按照规定减免相关物业服务费。请求维持一审判决。 上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司向一审提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年2月1日至2020年7月31日物业管理费1761.53元；迟延支付违约金160.88元（违约金暂算至2020年1月31日，具体算至支付之日）；共计1922.41元。2、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定如下事实：两被告购买毕节市七星关区旁卧龙大都会5幢1单元23层4号建筑面积99.86平方米住房，作为甲方于2014年12月1日与原告双方签订《前期物业服务合同》。该合同第四条约定“乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（三）公共区域环境卫生的维护；（八）车位停放管理。”第七条约定“乙方根据物业的时使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费费用为0.98元／月／平方米；商业物业服务费费用为2元／月／平方米；地下车位物业服务费费用为50元／月／车位。”第十一条约定，如甲方逾期未缴纳物业费，被日按月服务费的3‰向乙方支付违约金。房屋交付后，被告于2018年10月16日向原告支付2018年2月1日至2019年1月31日期间物业服务费1175元，下欠原告2019年2月1日至2020年10月31日期间物业服务费2055.12元至今未付构成违约。但是从房屋交付时起，两被告仍然未搬家入住；从双方提供的小区现场物业照片能看出，原告也并未完全履行物业服务合同甚至存在履行合同不符合约定的情形。 一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告双方签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告为被告等业主提供物业服务，被告就应当按期支付物业服务费。但是，原告提供的照片小区外部门框上张贴很多广告，被告提供的其家门前堆起垃圾，均说明小区卫生脏乱差，原告并未完全履行物业服务合同甚至存在履行合同不符合约定的情形。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法条规定，原告陈述曾经也有对部分业主按80%打折收取物业费，结合被告未搬家入住情形，故本对原告主张的被告应缴物业费2205.12元酌情支持给付50%；对原告主张的违约金187.31元，系原告自己首先违约导致，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决：一、被告郑华、吴婷于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司1102.56元。二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币减半收取25元，由原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司与被告郑华、吴婷双方各负担12.5元。 在二审审理期间，上诉人提交：物业公司收水费的明细表。拟证明被上诉人家已经入住，不属于未入住的情况。 被上诉人质证意见：因为当时水表出错，他们工作人员都知道的。 本院认证如下：该证据系物业公司收取水费登记表，结合被上诉人二审中认可2018年开始装修案涉房屋，可以认定该证据具有真实性，本院予以采信。 经二审审理查明：被上诉人2018年开始装修案涉房屋。上诉人一审中起诉请求被上诉人支付从2019年2月1日至2020年7月31日期间所欠的物业管理费1761.53元及迟延支付违约金。其余的事实与一审相一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人在物业服务过程中是否存在服务不到位的瑕疵，原判由其承担50%的责任和未支持违约金及是否正确。经查，上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2014年12月1日与被上诉人签订《前期物业服务合同》。该合同第四条约定“乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（三）公共区域环境卫生的维护；（八）车位停放管理。”第七条约定“乙方根据物业的时使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费费用为0.98元/月/平方米；商业物业服务费费用为2元/月/平方米；地下车位物业服务费费用为50元/月/车位。”双方签订的合同合法有效，均应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被上诉人以未实际入住而不缴纳物业费的抗辩理由不能成立，被上诉人作为居住在涉案小区的业主，应按约定缴纳物业服务费，上诉人应依照约定提供相应的物业服务。根据一审中被上诉人提交的照片证实了小区外部门框上张贴很多广告，被上诉人家门前堆起垃圾，均说明小区卫生脏乱差，上诉人并未完全履行物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人存在管理服务不到位的情形，应扣除相应的物业费。因被上诉人已经履行了物业服务的主要合同义务，并不属于根本违约，故一审判决以上诉人未实际入住而判决上诉人承担50%的责任明显不当，本院予调整为，上诉人自行承担20%物业管理服务费，由被上诉人支付80%的物业管理费。故上诉人请求被上诉人支付从2019年2月1日至2020年7月31日期间所欠的物业管理费1761.53元，本院予以支持1409.22元（1761.53元×80%）。因上诉人存在管理服务不到位的情形，主张违约金不予支持。一审判决不当，上诉人的部分上诉理由本院予以支持，故依法予以改判。 综上，上诉人所提上诉请求，部分有理，有理部分本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13844号民事判决； 二、由被上诉人郑华、吴婷于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2019年2月1日至2020年7月31日期间所欠的物业管理费1409.22元； 三、驳回上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司负担5元，由郑华、吴婷负担20元；二审案件受理费50元，由遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司负担10元，由郑华、吴婷负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 莉 审判员 曹建军 审判员 吴 丹 二〇二一年五月八日 书记员 刘莉丽