山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1494号 上诉人（原审被告）：青岛汇雍资产管理有限公司，住所地：山东省青岛市，统一社会信用代码91xx5F。 法定代表人：史文滨，职务董事长。 上诉人（原审被告）：史文滨，男，1972年6月10日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：青岛颐中国际大酒店有限公司，住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码91xx6H。 法定代表人：马光伟，职务董事长。 委托诉讼代理人：许方叔，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺霖，山东德衡律师事务所律师。 上诉人青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨与被上诉人青岛颐中国际大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6547号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决第一项至第五项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院对租赁合同的履行及违约责任等事实认定不仅错误且明显有失公正。 首先，关于合同履行。上诉人青岛汇雍资产管理有限公司与被上诉人签订合同后，已按约支付租金、履约保证金。但在不足一年租期时即发生水管破裂漏水后，上诉人无法正常使用租赁房屋，并且被上诉人自始至终没有维修好，未能恢复至房屋正常使用状态。一审法院在判决中明确被上诉人所提供的房屋长期漏水，且被上诉人未进行及时修复。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，被上诉人未尽到出租人的基本义务，显然已经构成根本违约且违约在先，其不仅无权收取租金，而且因房屋漏水致上诉人财产受损，损失高达200多万元，亦应给予赔偿。但被上诉人在2018年4月接收上诉人委托律师发出的律师函后，虽多次现场查看损失情况，一直以多部门协商、走流程等原因不予修复也不予赔偿。所以，上诉人青岛汇雍资产管理有限公司不予支付房屋严重漏水后的租金是正当及合法的。 其次，关于租金的支付。从上所述，被上诉人违约且违约在先，无权收取租金。退一步说，即使双方均不存在违约的情况下，租赁期内因涉及(1)上合峰会会议期间47天；(2)海军节期间15天；(3)新冠疫情期间97天，该时间的租金也应当因不可抗力和政府管制行为不能使用而免除租金。况且租赁房屋发生严重漏水期间持续达550天。 综上，被上诉人主张的租金因房屋无法正常使用违约在先，以及期间的客观应减免情形和事由，一审法院虽认定被上诉人出租房屋长期漏水，且未及时修复，但却不仅未根据本案事实认定被上诉人违约，也未对不可抗力事由事实应免除租金的抗辩予以支持，显然，一审判决不仅事实认定错误，也明显有失公正。 (二)一审法院对消费金的错误认定严重损害了上诉人的合法权益。 1、一审法院判决上诉人支付并未消费的“消费金”，直接导致上诉人在没有消费的情况下付出金钱。《房屋租赁合同》中虽然有消费的约定，但租金支付是基于房屋租赁法律关系，而消费金是基于购买服务的法律关系，两者适用的法律完全不同。从合同内容看，合同第四条4.2乙方权利义务，均未涉及消费义务，甲方也未因消费问题终止租赁合同。足以可见，租金与消费金之间除主体相同外，法律关系不同，相互之间也没有任何的关联关系。约定消费金也是酒店提供服务消费的营销手段，但不能以此在被上诉人没有提供服务的情况下直接判令上诉人支付消费金。 2、《房屋租赁合同》第二条2.1.4第二款明确“乙方向甲方除正常支付使用租赁区的租金及杂项费用外，经甲乙双方商定，乙方同意每年在甲方自营餐厅内达到至少350000元的消费金额，......如未完成消费，甲方有权不退还预存金额。”从该条款可以看出被告是消费者，而不是租赁合同义务人。消费金受消费合同法律关系调整，不受房屋租赁合同法律关系调整。因此，被上诉人无权要求上诉人在没有消费的情况下支付消费金。根据《消费者权益保护法》第九条：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。第十条第二款：消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。第十六条三款：经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。第二十二条：经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据。而且，即使合同有消费的约定，根据法律规定，该内容因违反了法律效力性强制规定，当然归于无效，不能得到法律支持。 3、在此说明的是，该合同实际上约定了没有足额消费的责任，假如按照合同约定的消费没有达到约定标准，也应该首先分清责任，是酒店提供服务不达标，还是其他可以归责于酒店的其他原因。其次，即使是能够排除被上诉人责任及能够认定上诉人单方过错原因，那么上诉人最多承担“不退还预存金额”的责任即可，而不能全额支付未消费的金钱。况且，被上诉人不能证明其提供了符合约定的消费服务。 最后，假使消费金受房屋租赁合同法律关系调整，被上诉人无法按约提供租赁物，其应当承担违约责任。在被上诉人未能消除违约情形以前，上诉人享有抗辩权，有权拒绝消费金的履行要求。 (三)一审法院判决上诉人支付律师费，没有事实和法律依据。 案涉《房屋租赁合同》虽然约定违约方承担律师费，但从双方合同的履行来看，一审法院明确被上诉人出租房屋长期漏水且未及时修复，也就是说被上诉人违约在先，那么，一审法院据何单方认定上诉人违约，就不应该判定上诉人承担被上诉人的律师费。此外，该合同虽然约定律师费，但一般租赁合同纠纷并不属于律师费由相对方承担的范畴，一审判决没有事实和法律依据。 (四)一审判决史文滨承担公司债务违反法律规定。 首先，上诉人史文滨系青岛汇雍资产管理有限公司法定代表人，其代为公司处理合同履行事宜系履行职务行为。其次，史文滨虽然向被上诉人支付过租金，但法律并未禁止“代付”行为。再次，被上诉人也未能提交史文滨与上诉人财产混同的相关证据。最后，本案并不适用举证责任倒置，且一审法院亦未对举证责任进行释明。因此，一审判决明显错误。 二、一审法院法律适用错误。 一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”该法条明确规定了出租人对租赁物的维修义务，一审法院认定案涉房屋长期漏水，却没有适用该条规定。 此外，一审判决错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，均错误适用本案。另需说明的是，因被上诉人违约在先，一审判决上诉人全部承担诉讼费，对上诉人极为不公，应予纠正。 综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误，依法应予改判驳回被上诉人的诉讼请求，诚望贵院依法支持上诉人的上诉请求。 二审审理过程中，上诉人补充事实与理由：我方对于租赁的场地并没有完全使用，仅用了一小部分，大概在60、70平米。其他地方因为漏水导致不能使用，且有一张餐桌占了很大一部分面积，是我与被上诉人一起共同使用。 青岛颐中国际大酒店有限公司答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是正确的判决，上诉人的上诉主张与请求，违背事实与法律规定，依法应予以驳回，维持原判。 青岛颐中国际大酒店有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年4月签订的《房屋租赁合同》（合同编号201737061672057）及相关协议，青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨将租赁区域及其附属设施完好返还给我方；2、判令支付青岛颐中国际大酒店有限公司拖欠房屋租金、消费费用、电费、杂费等费用合计人民币813777.00元，滞纳金140074.76元，合计人民币953851.76元（上述费用和滞纳金暂计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后费用和滞纳金继续计算至青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨将租赁区域返还我方且全部费用和滞纳金还清之日止）；3、判令青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨支付我方律师费人民币69231.00元；4、本案诉讼费、保全费等实现债权费用全部由青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨承担。以上费用合计人民币：1023082.76元。事实及理由：2017年4月我方与青岛汇雍资产管理有限公司（以下简称“汇雍公司”）签订《房屋租赁合同》（合同编号：201737061672057）及相关协议，约定汇雍公司租赁我方位于颐中皇冠假日酒店内一层大堂指定区域作为办公使用，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。按照房屋租赁合同约定，汇雍公司除正常支付使用租赁区域的租金及杂项费用外，每年应在我方餐厅内达到350000元的消费金额，否则应补齐差价。合同签订后，我方按照合同约定履行了义务，而汇雍公司却违反合同约定未支付原告租金、消费款项和电费等各项费用，虽经我方多次催要，但汇雍公司总以种种理由拖延推诿，拒不支付，严重损害了我方的合法权益。汇雍公司系史文滨个人100%投资设立的一人有限公司，汇雍公司支付的租金和消费款等费用亦是由史文滨个人账户支付或使用，个人财产与汇雍公司财产混同，史文滨应承担连带还款责任。我方为维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨一审中共同答辩称，1、关于颐中大酒店第一项诉请，颐中大酒店不享有涉案《房屋租赁合同》（合同编号：201737061672057）解除权，颐中大酒店的第一项诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。首先，双方于2017年4月签订《房屋租赁合同》，合同签订后我方已经按约支付租金，无违约行为。其次，我方承租涉案房屋不仅是基于房屋本身，更是考虑对方系国有企业的履约能力，因此我方对涉案房屋租赁合同的正常履行具有合理的期待和信赖。此外，涉案房屋及其附属设施经渗漏水的浸泡已经无法恢复至交付时的状态，颐中大酒店主张的完好返还已无法实现，且租赁区域、附属设施的损失并非因我方原因使用所致。2、关于颐中大酒店第二项诉请，首先，颐中大酒店主张的款项包含租金、消费费用、电费、杂费、滞纳金，应当就上述欠付款项承担举证责任，如不能举证应当承担不利后果。其次，颐中大酒店所主张的欠付费用与涉案合同的履行情况不符。第三、2018年上合峰会期间，我方按照颐中大酒店的要求停止使用涉案房屋，该期间内房屋租金应予减免。第四、因房屋渗漏水期间、颐中大酒店维修房屋，上述期间内的房屋租金应予减免。最后，虽颐中大酒店尚未明确953851.76元的计算方式，但涉案房屋租赁期限的全部租金（包括未到期）合计209988元，远低于颐中大酒店的诉求。3、关于第三项诉求，本案中因颐中大酒店无法提供符合合同约定的房屋且因房屋无法满足使用功能造成被告的财产损失，颐中大酒店违约在先，其无权依据上述约定主张除法律规定以外其他费用，而且颐中大酒店也无权主张违约责任。4、关于本案的其他事实：双方在租赁合同期间，颐中大酒店一直持有租赁房屋的钥匙并随意进入我方租赁房屋内并使用该房屋进行营利活动。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下： 一、2017年4月6日，青岛颐中国际大酒店有限公司与青岛汇雍资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定汇雍资产管理有限公司租赁颐中大酒店位于青岛市市南区香港中路76号青岛颐中皇冠假日酒店内一层大堂指定区域，租赁面积239平方米，租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。合同期内，青岛颐中国际大酒店有限公司有权使用租赁场地，但双方应提前沟通确认；租赁区域每月含税租金5833元，租金为按季度结算，采取预付方式。第一期租金于签订合同时预缴，此后汇雍公司必须在每个账期到期前5个工作日内采用支票或电汇方式将租金预先支付给颐中大酒店，不得扣减，亦不得延误。汇雍公司应按时缴付租金，逾期支付租金的，应向颐中大酒店支付逾期付款滞纳金，逾期付款滞纳金如下计算：为拖欠天数乘以拖欠金额再乘以0.05%，逾期30天仍未付款的，颐中大酒店有权解除合同，收回该租赁区域，汇雍公司应无条件将租赁区域交还甲方；另约定，汇雍公司向颐中大酒店除正常支付使用租赁区的租金及杂项费用外，经双方商定，汇雍公司同意每年在颐中大酒店自营餐厅内达到至少350000元的消费金额。如果次年五月份审核上一年未达到350000元的消费金额，汇雍公司应于每年4月30日前向颐中大酒店补齐差额（首次审核期为2018年5月份）。此消费将单独设立账户，并于合同起始日前支付100000元作为预存消费金额，汇雍公司需在第三年合同开始时（即2019年5月1日）提前支付175000元作为预存消费，且在年中（即2019年11月1日）提前支付175000元作为预存消费，因年餐饮消费额为350000元，如未完成消费，颐中大酒店有权不退还预存金额等。租赁期内，乙方应办理自有财产、自有设备设施等的财产保险（包括火灾和意外事故险等）并承担有关费用，确保租赁期内租赁区域内所有财产、设备设施等处于连续的投保状态，因乙方未投保造成财产损失的，甲方不承担责任。发生保险范围内的意外事故时，双方应互相配合，提交资料从而及时获得理赔，确保双方财产人身安全。合同落款处有青岛颐中国际大酒店有限公司加盖公章及青岛汇雍资产管理有限公司法定代表人史文斌签字予以确认。 二、2017年4月24日，双方当事人签署《物业交接单》，载明对青岛颐中皇冠假日酒店1层VIP房间（租赁面积为239平方米）中土建、消防、照明等进行交接验收，落款处有青岛颐中国际大酒店有限公司加盖公章及青岛汇雍资产管理有限公司法定代表人史文斌签字予以确认。 三、双方确认汇雍公司租金支付至2018年10月31日，之后的租金未付。汇雍公司合同期内向颐中大酒店付款情况如下： 2017年4月27日支付17499元，颐中大酒店称该款为汇雍公司支付的履约保证金； 2017年4月17日支付100000元，颐中大酒店称该款为汇雍公司预存的首笔消费金； 2017年5月2日支付17499元，颐中大酒店称该款为汇雍公司支付的2017年5月-7月的租金； 2017年6月6日支付71.34元，颐中大酒店称该款为汇雍公司支付2017月5月的电费； 2017年6月12日支付500元，颐中大酒店称该款为消费金； 2017年6月13日支付3000元，颐中大酒店称该款为消费金； 2017年7月12日支付227.36元，颐中大酒店称该款为汇雍公司支付的2017年6月的电费； 2017年7月28日支付22000元，颐中大酒店称该款为汇雍公司支付的2017年7月15日-2017年10月14日的租金； 2017年8月26日支付3670元，颐中大酒店称该款为2017年7月28日刷卡22000元6期分期付款的首期，不应列入消费款； 2017年9月4日支付24000元，颐中大酒店称该款为汇雍贸易支付的履约保证金； 2017年9月26日支付3666元，颐中大酒店称该款为2017年7月28日刷卡22000元6期分期付款的第二期，不应列入消费款； 2017年10月3日支付996元，颐中大酒店称该款为消费款； 2017年10月26日支付3666元，颐中大酒店称该款为2017年7月28日刷卡22000元6期分期付款的第三期，不应列入消费款； 2017年11月26日支付3666元、3666元，颐中大酒店称上述款项为2017年7月28日刷卡22000元6期分期付款的第三期及第四期，不应列入消费款； 2018年12月7日支付235.38元，颐中大酒店称上述款项为汇雍贸易及汇雍资产公司2018年11月的电费； 2018年12月11日支付1100元，颐中大酒店称上述款项为消费款； 2019年1月4日支付270.76元，颐中大酒店称上述款项为汇雍贸易及汇雍资产公司2018年12月的电费； 2019年4月3日支付87.58元，颐中大酒店称该款为汇雍资产支付2019年3月的电费； 2019年4月11日支付3100元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年6月5日支付208.80元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2019年4月及5月的电费； 2019年7月2日支付89.9元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2019年6月的电费； 2019年7月12日支付4500元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年7月18日支付1499.98元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年8月5日支付89.8元、4.8元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2019年7月的电费； 2019年8月27日支付70.95元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2019年8月的电费； 2019年9月11日支付2700元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年9月12日支付3266.4元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年4月10日支付4500元，颐中大酒店称该款为消费款； 2019年3月5日支付566.66元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2018年10月及2019年1月和2月的电费； 2019年8月11日支付50元，颐中大酒店称该款为消费款； 2018年6月25日支付13元，颐中大酒店称该款为消费款； 2017年10月31日支付15821.35元，颐中大酒店称该款为房费13402.65元及汇雍资产2017年7月至9月的电费； 2017年10月31日支付22199元，颐中大酒店称该款为汇雍贸易2017年10月15日至2018年1月14日的租金及电费200元； 2017年9月1日支付8962.98元，颐中大酒店称该款为消费款； 2017年9月1日支付17499元，颐中大酒店称该款为汇雍资产2017年8月至10月的租金； 2017年9月8日支付1490元，颐中大酒店称该款为消费款。 上述款项中，汇雍公司支付颐中大酒店履约保证金数额17499元。 双方确认，汇雍公司支付颐中大酒店租金至2018年10月31日。汇雍公司于2020年4月30日合同到期后将房屋交付颐中大酒店。 四、青岛汇雍资产管理有限公司为自然人独资的有限责任公司，其股东为史文滨一人。 对于双方有争议的证据，一审法院认定如下： 一、颐中大酒店提交律师催告函、《关于解除租赁合同的通知》及相应EMS快递单号查询资料各一份，证明：1、因汇雍资产公司严重违反合同约定拒付租金和消费金额，颐中大酒店委托律师发出催告函，解除与汇雍公司的房屋租赁合同并要求汇雍公司支付拖欠租金违约金、返还租赁区域，随后，颐中大酒店亦向汇雍资产公司发出解除房屋租赁合同并交还租赁区域的通知，而汇雍公司均拒收律师催告函和通知，拒不履行合同义务，明显存在恶意违约行为；2、基于汇雍公司拖欠租金及消费金额严重违约行为，颐中大酒店已按照合同约定向汇雍公司发出解除租赁合同的律师催告函和通知，而汇雍公司拒收合同解除通知后近一年时间里没有提出任何异议，双方之间的房屋租赁合同已经依法解除，汇雍公司应按照租赁合同约定支付拖欠租金、消费金额及违约金，交还租赁区域。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，首先该证据并非陈述的拒收退回，在退改凭条内填写的是原写地址不详。其次，双方的送达地址在房屋的租赁合同中进行了明确约定，但证据中收件人的地址和约定地址不一致。第三，颐中大酒店在邮寄时，不享有合同解除权，无论该通知是否合法有效地送达，因其违约在先，并不产生解除合同的法律后果。一审法院认为，颐中大酒店邮寄的《关于解除租赁合同的通知》在封面中写明了邮寄内容，汇雍公司于2019年3月29日拒收邮件，其拒收日期应视为解除租赁合同通知送达日期。 二、颐中大酒店提交史文滨支付青岛汇雍资产管理有限公司2017年5-7月、2017年8-10月期间房屋租金付款凭证两份,证明双方签订《房屋租赁合同》后，史文滨用其个人信用卡账户为青岛汇雍资产管理有限公司分别支付2017年5-7月、2017年8-10月期间房屋租金17499元、17499元，个人财产与青岛汇雍资产管理有限公司财产混同，结合青岛汇雍资产管理有限公司系史文滨投资一人有限公司的事实，史文滨应为青岛汇雍资产管理有限公司拖欠租金、消费款及违约行为承担连带还款责任。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议。颐中大酒店提交该证据想要证明汇雍公司与史文滨财产混同，但在签订租赁合同时，青岛汇雍资产管理有限公司没有成立，因此只能由史文滨代为支付，且从法律上没有禁止他人代付，所以，用史文滨个人账户支付租金只是代付行为而非财产混同。一审法院认为，青岛汇雍资产管理有限公司为一人有限责任公司，其股东应当证明公司财产独立于股东自己的财产。史文滨为青岛汇雍资产管理有限公司代付租金无法证明二者财产混同，但史文滨应当举证证明其财产独立于青岛汇雍资产管理有限公司的财产，否则应当承担举证不能的不利后果。 三、青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨提交史文滨与颐中大酒店工作人员王振的微信聊天截图一宗及漏水现场视频21份，证明2018年4月27日起，涉案房屋多次漏水，导致房屋无法正常使用，且造成了被告财产损失。涉案《房屋租赁合同》租赁期间内，颐中大酒店所提供租赁物无法满足合同约定及使用功能，其违约在先，不享有合同的解除权。颐中大酒店质证称，1、该证据本身没有显示与颐中大酒店有关的任何内容，且其微信中的人员身份无法核实，且微信中的人员是否有权代表颐中大酒店都无法确定。2、该证据不能证明对方主张的租赁房屋存在瑕疵给其造成损失的证明内容，更无法证明对方主张的存在损失的任何内容。3、汇雍公司主张的自有财产损失在房屋租赁合同中已明确应由汇雍公司并负责安全，我方不承担责任。4、关于汇雍公司主张的损失问题，对证明事项不予认可。 青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨提交涉案租赁区域门厅一张，证明因房屋漏水问题，汇雍公司独占的办公区、储藏室均无法正常使用。现仅使用图片内的门厅区域，不应按照合同约定的租金标准支付租金。颐中大酒店质证称，对该证据真实性没有异议，该图片中场景是颐中大酒店的酒店区域，该图片本身并没有显示亦不能证明汇雍公司主张的为租赁区域门厅照片，门厅与餐厅、走廊相通，为双方共同使用的公共区域的任何内容或证明事项，更没有显示或证明汇雍公司主张因房屋渗漏水问题，汇雍公司独占的办公区、储藏室均无法正常使用的内容或事实，根本不能够证明被告证明事项，该证据本身也与本案无关。 青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨提交被告史文滨与颐中大酒店工作人员王振的微信聊天截图2分，证明王振作为颐中大酒店的员工对接涉案《房屋租赁合同》的签订、履行事宜，其行为系履行职务行为，颐中大酒店对于颐中大酒店工作人员无权代表颐中大酒店的意见于法无据。颐中大酒店质证称，该证据为截图复印件，对证据真实性无法确认，对证明事项有异议：该证据本身没有显示对方主张我方工作人员身份情况，也没有显示或能够证明与汇雍公司租赁房屋和漏水损失有关的内容，即使该证据是真实的，也不能够证明对方主张的证明事项。 一审法院认为，上述证据能够形成完整的证据链证明漏水事实的发生，对上述证据一审法院予以认定，但汇雍公司主张的房屋漏水与本案并非同一法律关系。 四、颐中大酒店提交的《律师服务收费标准》、委托代理协议、银行电子回单及增值税发票能够证明原告聘请律师花费的费用，汇雍公司对上述证据虽不认可，但并无合法依据，一审法院对上述证据予以认定。 五、颐中大酒店提交2017年7月12日颐中大酒店与青岛汇雍贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：201737061672132）一份，证明租赁合同约定汇雍公司需每年在原告自营餐厅内达到350000元消费金额，是基于市场需要和公平原则对于租金的弥补，是支付方式的变通，即使按照被告每年达到350000元消费金额，按照同等租赁区域的正常租金标准计算，也远远低于正常的租金标准，颐中大酒店已经给予其优惠，汇雍公司应支付租金和消费金额。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，该合同与涉案合同的租金价格并非颐中大酒店主张的远远低于市场价格及标准，颐中大酒店陈述的基于市场需要及公平原则，对于租金弥补方式（汇雍公司需每年在原告自营餐厅达到35万）是支付方式的变通，与事实不符。在该证据及涉案租赁合同已经对租金标准进行约定，而所谓的消费金并非租金支付的方式，因此应分开计算。 颐中大酒店提交2019年1月18日律师催告函一份，证明史文滨投资设立的青岛汇雍贸易有限公司同时还租赁颐中大酒店位于颐中皇冠假日酒店内一层大堂其他部分区域，史文滨和青岛汇雍贸易公司在没有任何理由和依据的情况下，仍拖欠颐中大酒店租金，充分证明汇雍公司拖欠租金是恶意违约，其以所谓漏水造成损失为由拒付涉案租赁房屋租金，不过是为其违约寻找借口和理由。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，对该证据真实性无异议，但退改批条标注为原写地址不详，并非颐中大酒店主张的拒收。根据该函所附联系人方式，王振为颐中大酒店工作人员，但在之前庭审中颐中大酒店明确表示王振并非其工作人员，其上次庭审为虚假陈述。我们认可王振为其工作人员。其次，根据汇雍公司并未实际接收的函，不能证明汇雍公司拖欠租金为恶意违约、漏水损失不过是为违约寻找借口。该函并未附邮寄查询件。该证据与本案无关，不是发给本案汇雍公司的。 颐中大酒店另提交解除合同协议书一份，证明1、颐中大酒店与史文滨作为法定代表人和控股股东的青岛汇雍贸易有限公司签订《房屋租赁合同》并履行，2019年1月30日双方签订解除合同协议书，约定解除双方签署的房屋租赁合同及补充协议；2、青岛汇雍贸易有限公司在租赁合同签订后，史文滨作为汇雍贸易公司法定代表人和控股股东代该公司向颐中大酒店支付租金及各项费用，明确表明履约保证金24000元作为2018年11月1日至2019年1月30日的租金及电费抵扣，汇雍公司提交史文滨中国银行出具的借记卡、信用卡交易流水中的部分费用：（1）信用卡卡号：40×××57中2017年7月28日22000元为季度租金、2017年9月4日24000元为支付押金，在租赁合同解除时抵扣汇雍贸易公司应付颐中大酒店2018年11月1日至2019年1月30日的租金及电费；（2）借记卡卡号：62×××20中2017年10月31日22199元，实际为支付汇雍贸易公司租金和杂费，并非为本案汇雍资产公司支付的款项，汇雍公司的主张存在虚假陈述，该款项根本与本案无关。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，该证据是颐中大酒店与案外人达成的协议，与本案无关，不予质证。 一审法院认为，上述证据能够证明史文滨投资设立的青岛汇雍贸易有限公司与颐中大酒店也存在房屋租赁合同关系，对该证据一审法院予以认定。 六、颐中大酒店提交青岛汇雍资产管理有限公司租金、消费款欠款及滞纳金明细一份，证明汇雍资产公司违反租赁合同约定，拖欠自2018年5月至起诉之日的消费金额，并自2018年11月开始拖欠房屋租金，截止起诉之日汇雍资产公司拖欠租金、消费金额合计813777元，滞纳金140074.76元，合计人民币953851.76元。青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨质证称，对该证据真实性有异议。该证据不符合民诉法的证据形式，系颐中大酒店自行出具的材料。根据该材料，仅能体现颐中大酒店诉请的计算标准，但汇雍公司在答辩意见要求颐中大酒店明确的费用名目、计算依据通过该材料无法体现。因该证据为颐中大酒店单方提供，对明细中所列金额不认可，故一审法院对该证据不予认定，颐中大酒店主张的诉讼请求应当结合其他证据予以确认。 七、青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨另提交《企业询证函》一份，证明截止2019年12月31日前汇雍公司尚欠颐中大酒店款项共计81908.4元，证明房屋租金与颐中大酒店在本案中提出的主张不一致。颐中大酒店质证称，该函明确载明仅为复核账目使用，并非催款结算，租赁费缴纳与拖欠应按照合同及实际情况决定，而非通过函决定；应收账款只是财务的记录，不是一个实际欠款的证明，该证据不能证明所要证明的事项，本案应以租赁合同及查明的事实认定。一审法院认为汇雍公司欠付颐中大酒店的款项应当以合同约定为准，对该证据一审法院不予认定。 八、青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨提交2020年4月29日《询问笔录》及与涉案租赁房屋相邻的其他房屋层顶照片，证明颐中大酒店所提供的租赁房屋自2018年起出现渗水、漏水现象，造成了房屋装修、物品损失，且漏水问题始终没有得到妥善维修，严重影响了承租方经营使用租赁房屋。颐中大酒店质证称，对该证据真实性不予质证，该证据与本案双方无直接关系，与本案无关。按照该证据载明事项，所谓漏水是由于楼上第三方所致，造成损失比较轻。与汇雍公司前期主张矛盾。一审法院认为，被询问人并未出庭接受询问，汇雍公司单方提交的询问笔录及照片等证据无法证明其待证事项，对上述证据一审法院不予认定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，颐中大酒店与青岛汇雍资产管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。颐中大酒店按约定交付租赁场地，青岛汇雍资产管理有限公司验收并使用涉案租赁房屋，其应按照合同约定履行支付租金的义务。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告逾期30天仍未支付租金的，颐中大酒店有权解除合同，收回该租赁区域，汇雍公司应无条件将租赁区域交还颐中大酒店。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。本案中，青岛汇雍资产管理有限公司长期拖欠房屋租金，颐中大酒店于2019年1月18日已经通过邮寄的方式给汇雍公司发送了催缴租金的催告函，汇雍公司仍未履行合同义务，颐中大酒店有权按照合同约定解除合同。 颐中大酒店于2019年3月28日向汇雍公司发送《关于解除租赁合同的通知》，汇雍公司于2019年3月29日拒收。颐中大酒店在其所发的邮件中已经写明发送的是《关于解除租赁合同的通知》，汇雍公司拒收并无合法依据，其拒收日期应视为解除通知的送达日期，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月29日解除。对于颐中大酒店主张的解除双方当事人于2017年4月签订的《房屋租赁合同》（合同编号201737061672057）及相关协议的诉讼请求一审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。颐中大酒店认可合同到期后汇雍公司已经将房屋返还，故一审法院认定汇雍公司返还颐中大酒店房屋之日为2020年4月30日，对于颐中大酒店主张的将租赁区域及其附属设施完好返还的诉讼请求一审法院不再予以支持。 关于租金，双方均确认租金支付至2018年10月31日，对此一审法院予以确认。根据合同的约定，汇雍公司租赁的区域每月含税租金为5833元，因此，汇雍公司应当支付颐中大酒店2018年11月1日至汇雍公司返还房屋之日（2020年4月30日）的房屋租金及占用费104994元（5833元/月×18个月）。汇雍公司支付的履约保证金17499元应当从上述费用中予以扣除，故汇雍公司应支付原告租金及占用费87495元。 关于消费款，合同约定：“汇雍公司同意每年在颐中大酒店自营餐厅内达到至少350000元的消费金额。如果次年五月份审核上一年未达到350000元的消费金额，汇雍公司应于每年4月30日前向原告补齐差额”。因汇雍公司于2020年4月30日才向颐中大酒店返还房屋，故汇雍公司应支付颐中大酒店2017年5月1日至2020年4月30日期间的消费款1050000元（350000元×3）。 本案中，史文滨投资设立的青岛汇雍贸易有限公司与颐中大酒店也存在房屋租赁合同关系，汇雍公司提交的银行流水中的费用部分为青岛汇雍贸易有限公司所支付，故汇雍公司应当提供证据证明上述流水中哪些费用是青岛汇雍贸易有限公司所支付并予以列明。因汇雍公司未能提供相关证据，而颐中大酒店提交的与青岛汇雍贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》、律师催告函及解除合同协议书足以证明颐中大酒店与青岛汇雍贸易有限公司存在房屋租赁合同关系，故一审法院对颐中大酒店主张的2017年7月28日汇雍公司支付的22000元为青岛汇雍贸易有限公司支付的2017年7月15日至2017年10月14日支付的租金、2017年9月4日被告支付的24000元为青岛汇雍贸易有限公司支付的履约保证金、2017年10月31日支付的22199元为青岛汇雍贸易有限公司支付的2017年10月15日至2018年1月14日的租金及电费的主张予以采信。汇雍公司合同期外支付的费用颐中大酒店不认可，汇雍公司也未能提供证据证明合同期外的费用与本案的关联性，故一审法院对汇雍公司支付的合同期外的费用不予认定。部分费用颐中大酒店认为系汇雍公司支付的电费，但颐中大酒店未能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，其费用应认定为消费金。综上，对汇雍公司支付的费用一审法院认定如下：2017年4月17日支付的100000元为消费金、2017年6月6日支付的71.34元为消费金、2017年6月12日支付的500元消费金、2017年6月13日支付的3000元为消费金、2017年7月12日支付的227.36元为消费金、2017年10月3日支付的996元为消费金、2018年12月7日支付235.38元为消费金、2018年12月11日支付的1100元为消费金、2019年1月4日支付的270.76元为消费金、2019年4月3日支付的87.58元为消费金、2019年4月11日支付的3100元为消费金、2019年6月5日支付的208.80元为消费金、2019年7月2日支付的89.9元为消费金、2019年7月12日支付的4500元为消费金、2019年7月18日支付的1499.98元为消费金、2019年8月5日支付的89.8元及4.8元为消费金、2019年8月27日支付的70.95元为消费金、2019年9月11日支付的2700元为消费金、2019年9月12日支付的3266.4元为消费金、2019年4月10日支付的4500元为消费金、2019年3月5日支付的566.66元为消费金、2019年8月11日支付50元为消费金、2018年6月25日支付的13元为消费金；2017年9月1日支付的8962.98元为消费金、2017年9月8日支付的1490元为消费金，上述共计137601.69元。汇雍公司尚需支付颐中大酒店欠付消费款912398.31元（1050000元-137601.69元）。 关于电费和杂费，因颐中大酒店未能提供证据证明，对上述费用一审法院不予支持，颐中大酒店可补充证据后另案主张。 关于律师费的问题。案涉《房屋租赁合同》已明确约定违约方承担律师费，且律师费属于颐中大酒店为实现本案权利的合理支出项目，该律师费金额亦符合山东省律师服务收费标准的相关规定，在颐中大酒店已实际支付律师费的情况下，现其主张由对方支付其律师费69231元并无不当，一审法院予以支持。 关于滞纳金，通过汇雍公司提交的证据可以看出涉案房屋确实存在漏水问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋长期漏水，颐中大酒店未及时修复，影响了汇雍公司的使用，说明了颐中大酒店在合同履行过程中也存在一定的过错，故一审法院对颐中大酒店主张的滞纳金诉求不再予以支持。 对于史文滨应否承担责任的问题。一审法院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。庭审查明，史文滨先后于2017年4月27日、2017年9月4日通过个人信用卡账户分别支付颐中大酒店租金17499元，史文滨未能提交财务会计报告等证据证明自己的财产与青岛汇雍资产管理有限公司的财产相互独立，应当承担举证不能的不利后果，应对青岛汇雍资产管理有限公司的债务承担连带责任。 汇雍公司所提反诉与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，其可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决：一、青岛颐中国际大酒店有限公司与青岛汇雍资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月29日解除；二、青岛汇雍资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司房屋租金87495元；三、青岛汇雍资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司消费款912398.31元；四、青岛汇雍资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司律师费69231元；五、史文滨对上述一至四项债务承担连带责任；六、驳回青岛颐中国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14008元，由青岛汇雍资产管理有限公司及被告史文滨负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对租金、消费款、律师费及上诉人史文滨承担连带责任的认定是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应依约履行。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，一审法院对其合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。被上诉人按约定交付租赁场地，上诉人亦验收并使用涉案租赁房屋，上诉人应按照合同约定支付租金。双方均确认租金支付至2018年10月31日，一审据此认定上诉人汇雍公司存在违约判决上诉人汇雍公司应当支付被上诉人2018年11月1日至上诉人返还房屋之日（2020年4月30日）的房屋租金及占用费104994元（5833元/月×18个月）有事实及法律依据，本院对此予以确认。上诉人主张的房屋漏水与本案非同一法律关系，可另案主张，且一审法院针对该抗辩亦驳回了被上诉人关于滞纳金的诉讼请求。故上诉人关于租金的上诉理由不成立，其关于不应支付租金的上诉请求，依法不予支持。 涉案合同对于消费金的数额及交纳时间约定明确，系双方当事人真实意思表示，是基于租金标准及其他情况综合判断的结果，不违反法律行政法规的强制性规定。双方当事人关于租金的约定明显低于市场价格，加上消费金的约定，租金标准亦不存在不公平的情形。故上诉人关于该约定无效的理由无事实及法律依据，本院依法不予采纳。被上诉人已提交双方之间的账目往来等证明消费金的数额，一审据此认定上诉人所欠消费金数额亦符合法律规定，本院对此予以确认。 上诉人史文滨对于青岛汇雍资产管理有限公司的股东登记情况没有异议，上诉人史文滨作为一人有限责任公司青岛汇雍资产管理有限公司的股东按照法律规定，对于公司财产独立股东财产承担举证责任。上诉人史文滨未能提交证据证明其个人财产独立于青岛汇雍资产管理有限公司。一审据此判决上诉人史文滨对上诉人青岛汇雍资产管理有限公司的债务承担连带责任于法有据，本院对此予以维持。 涉案合同明确约定违约方承担律师费，律师费属于颐中大酒店为实现本案权利的合理支出项目，该律师费金额亦符合山东省律师服务收费标准的相关规定，在颐中大酒店已实际支付律师费的情况下，一审法院据此支持律师费有事实及法律依据，本院对此予以确认。上诉人关于不应支持律师费的上诉理由亦不成立，该上诉请求，依法不予支持。 关于上诉人所提因海军节等导致无法对涉案房屋正常使用应减去相应租金的问题，上述原因均非被上诉人履行合同存在瑕疵，且天数较少，对被上诉人影响较小，一审对该部分租金未予扣减亦符合法律规定。上诉人的该上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。 另，一审未全额支持被上诉人诉讼请求，判决两上诉人承担全部诉讼费用不妥，应根据本案案情在当事人之间予以分担。 综上所述，青岛汇雍资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费14008元，由被上诉人青岛颐中国际大酒店有限公司负担2008元，上诉人青岛汇雍资产管理有限公司、史文滨负担12000元；二审案件受理费14422元，由上诉人青岛汇雍资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王颖颖 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦  二〇二一年五月三十一日 法官助理 刘思涵 书 记 员  王珩霖 书 记 员  张 燕