山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1703号上诉人（原审被告、反诉原告）：程某1。委托诉讼代理人：毛某，山西瑞茨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某。委托诉讼代理人：展某，王进，山西赵煌律师事务所律师。原审被告：程某2，住清徐县。上诉人程某1因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服清徐县人民法院（2020）晋0121民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人程某1的委托诉讼代理人毛某，被上诉人刘某及其委托诉讼代理人展某，王进到庭参加诉讼。原审被告程某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程某1上诉请求：1、撤销一审判决第一项关于利息承担、第二项、第三、五项的判决事项，请求依法改判或发回重审驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定的事实和法律适用存在根本性错误，违反了民事诉讼法规定的“不告不理”的原则，在证据采信程序上违反了法律规定，在无效合同的处理上认定错误，在判决承担责任方面适用法律错误的情形，请求予以撤销。第一，一审判决第一项，关于利息的判项违反了我国《民事诉讼法》“诉不告，判不理”原则。首先，关于被上诉人主张无效合同承担损失的问题，在被上诉人一审起诉状诉讼请求和事实和理由陈述中，根本没有任何主张有关无效合同过错和过错造成的损失承担问题和事项，直接请求计算利息，和《合同法》规定的无效合同及其后果没有任何关联。利息的请求和陈述的依据，一审被上诉人起诉状中完全表述的是民间借贷有关利息的相关请求和依据，一审审理中，被上诉人也没有变更或另行主张，但一审判决书中却将被上诉人没有诉讼请求主张的无效合同后果形成的损失，直接用民间借贷法律关系中利息被上诉人自行主张，一审判决却以最高人民法院最新的有关民间借贷的利息认定套用，属于请求主张与判决结果不符，没有请求的无效合同损失，却判成民间借贷利息，明显属于违反“诉不告，判不理”的原则，请二审法院予以纠正。同时，关于利息的计算问题，判项“截止2020年10月12日的利息5535591.25元及自2020年10月13日起至本判决确定给付之日止的利息（年利率7.35%计算）”超出了被上诉人只计算至2020年10月12日的诉讼请求。且按照7.725%和7.35%标准计息，缺乏法律依据和合同依据。再次，关于利息的性质，被上诉人诉求明确：按照同期银行贷款基准利率计息，并未主张无效合同的赔偿损失，但一审判决却脱离被上诉人诉讼请求，将利息认定为是合同无效的损失予以全额支持，依据为最高人民法院《关于审理民间借贷最新司法解释》关于不超过一年期贷款市场报价利率四倍，明显超出了被上诉人的诉请范围和诉请理由，明显的适用法律错误。第二，一审判决在案件基本事实认定上存在错误，具体如下：1.一审判决第7页查明“2016年1月，因程某1阻拦，工程被迫停止”该事实无证据支持，且与客观事实不符，上诉人从未阻拦过被上诉人施工，只是向其追诉双方合同约定的，被上诉人未付合同约定的剩余购房款项。涉案买卖合同约定的房屋，从合同签订移交被上诉人后，至今仍由被上诉人控制，具体有以下事实和证据证实：2020年4月11日被上诉人委托山西国晋律师事务所向上诉人发送的律师函中证实，该律师函中，被上诉人自认：涉案房屋一直由其占有使用；被上诉人提交的证据中，有关装修损失以及人员工资的证据，以及上诉人提交的证据证实涉案房屋一直由被上诉人占有使用控制；客观现实是，涉案房屋前后门钥匙均由被上诉人控制，涉案房屋电梯由被上诉人装修安装，电梯的开关控制和钥匙掌控均由被上诉人掌握，除被上诉人及其同意的人员以外，任何人进不了该楼；一审判决认定的涉案楼房10楼、11楼的使用第三人，实际是被上诉人的关系户，是在其同意的情况下才能使用，后门和电梯均是被上诉人同意第三人使用开启的后门和电梯。故一审认定基本客观事实和证据采信方面存在重大错误，导致判决结果出现严重错误。2.涉案协议为无效的责任认定错误一审判决认为上诉人未取得房屋相关手续，且未按照协议约定办理产权，应对涉案协议无效承担全部责任，该认定严重错误。首先，涉案协议第四条明确约定：涉案房屋有合法的土地使用权证，水、电、暖、燃气的设备完备，上诉人尽快办理完善相关手续给被上诉人，该约定可以证明：签订涉案协议时，被上诉人对涉案房屋的手续情况是十分清楚的，即被上诉人是在明知涉案房产只有土地使用证，其余建房手续均没有的情况下签订的涉案协议，理应对涉案协议的无效承担与上诉人同等的责任，但一审判决将无效责任全部判决给上诉人，明显显失公平。第三，本案中，被上诉人违约在先致使合同无法继续履行，履行期间上诉人多次同被上诉人协商，或通过中间人调解，均因被上诉人占用上诉人房屋拒不返还，造成上诉人损失继续扩大。涉案协议第三条约定：被上诉人应于2015年8月15日前付清上诉人1500万元，逾期的转让协议中止。但被上诉人实际付款日期及金额均违反上述约定，截至2015年9月25日，实际付款仅为1470万元，后续费用，被上诉人一直未支付，被上诉人的违约主要是资金不足，不能支付后期购房款以及办理手续费用，是造成合同不能履行的根本原因和主要过错，且长期占用拒不退还，是形成本案诉讼的根本原因。若被上诉人能够按时支付办理手续费用，在当时的2015、2016年，清徐县城“六项整治”期间，是可以缴纳罚款办理房产手续，但被上诉人因资金不足，不能支付。双方签订房屋买卖合同前，上诉人已经同第三人签订了房屋租赁合同，年租金180万，且收受定金，但被上诉人通过各种关系坚决要购买涉案房屋。促使上诉人同第三人解除租赁合同，退还定金。从2015年6月至今被上诉人拒绝支付剩余款项且拒接退还房屋，对上诉人造成了巨大的经济损失，按照年租金180万元计算，自2015年6月至2020年12月底，被上诉人给上诉人造成了900余万元的租金损失。对此，被上诉人应承担赔偿责任。根据《民法典》第157条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定。即使合同被认定为无效，被上诉人的过错大于上诉人的过错，应当承担大部分合同无效的责任，最多是各自返还，损失各自承担，上诉人不应当承担民间借贷的巨额利息。综上，一审判决认定的事实和法律适用存在根本性错误，违反了民事诉讼法规定的“不告不理”的原则，在证据采信程序上违反了法律规定，在无效合同的处理上认定错误，在判决承担责任方面适用法律错误的情形，请求予以撤销，改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘某辩称，一、一审判决判项符合法律规定，未超诉讼请求审判。1.答辩人与被答辩人签订的《房地产转让协议》性质在未经人民法院审判前，不能依个人意志而认定无效。答辩人提起诉讼前，双方均是基于《房地产转让协议》的约定履行义务，主观意志均认定该协议有效，且双方按照约定履行一段时间。2、进入诉讼后，经一审法院审理，案涉房屋最终未能办理不动产产权登记而被认定无效。该认定并不与答辩人诉讼请求相冲突。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。3、根据《九民会议纪要》第36条“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。”之规定，在一审案件庭审时，答辩人针对被答辩人主张合同无效亦阐述了事实上和法律上的辩论意见。4.认定合同无效仍需承担赔偿责任。本案协议虽被认定无效，但答辩人主张的损失却不因协议无效而没有事实和法律的依据。首先，合同解除后的责任承担是根据违约责任的大小予以认定，无效合同的责任承担系根据当事人双方的过错予以认定。本案中，存在违约责任和过错竞合的情形，即被答辩人收受答辩人购房款后，一是从未依约办理有关该土地上的不动产登记手续，一直以办手续为由向答辩人索取；二是未将水、电、暖、燃气等配套完备具备使用条件的房屋交付给答辩人；三是在答辩人装修装饰过程中无端阻碍施工，清退答辩人施工人员造成答辩人除购房款以外的其他经济损失；四是占有房屋期间让案外人进入案涉房屋从事经营活动并将案涉房屋对外出租。如此，《房地产转让协议》的无效根本原因均系由被答辩人造成，应当承担全部责任。那么根据《合同法》52、58条规定，被答辩人应当退还已收受的购房款，并赔偿答辩人的损失，而该损失在本案中则为占用资金利息。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定可知，答辩人主张的占用资金损失可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条的规定，未依约使用特定款项的，在原有贷款利率水平上加收50%-100%。本案中答辩人主张的利率仅是在同期银行贷款利率的基础上加收50%，已属最低标准。一审法院以民间借贷最新规定作为参照，仅是突显答辩人主张的损失之少，应当得到支持。再次，答辩人主张的占用资金损失明确载明为“暂”计算至2020年10月12日，即表明实际为对被答辩人主张的为清偿全部债务之日止的利息，之所以明确计算日期，系为立案时确定金额，此点为约定俗成的。此外，根据《民事诉讼法》第二百五十三条之规定“在指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”。一审判决将指定期间利率固定事实上是减免了被答辩人日后的给付责任，因为如若被答辩人未能在指定期限内付款，那么该期限的利率应当加倍。最后，一审判决第三项所判内容亦与第一项所判形式一致，即将判决指定的期限内仍由责任方承担义务计算在内，而被答辩人上诉状中虽也提到对该判项的撤销，但从事实与理由部分可知仅是对判项金额的认定不服，并不是对判项给付形式的不服，如此即是对其有利的其分毫必争，对答辩人有利的却说成超请求裁判。二、一审法院认定事实清楚，划分责任正确，适用法律无误。1.通过一审中双方提交的证据可知，一审法院认定的事实系清晰的，即双方在签订协议后，因被答辩人阻拦施工，答辩人及其施工人员被迫离场。自2016年1月后被答辩人为实际控制案涉房屋人。因其阻拦行为，致使答辩人与案外人签订的施工合同等构成违约，对于案涉房屋的部分工程造成烂尾，但其在2016年6月-7月期间在答辩人已铺设的外墙保温基础上添附了外墙瓷砖，2019年将案涉房屋10层、11层交付案外人使用，2020年1月将案涉房屋第1层对外出租。种种行为可以证实其为案涉房屋的实际控制人。2.被答辩人为案涉房屋占用土地的土地使用权人，案涉房屋系其建造且除案涉房屋外在该宗土地上还有小区住宅楼。在双方签订《房地产转让协议》时，为避免日后纠纷，特意在协议中约定办理不动产登记事项。但答辩人依约支付多达1470万元后，被答辩人根本未依约办理不动产登记手续，其在上诉状中所述纯属子虚乌有，其不仅没有任何证据能够表明其办理过不动产登记，经答辩人向不动产机关询问、查证，不动产机关根本没有收到相关材料。而被答辩人出售案涉房屋后一再向答辩人索要剩余款项，因此阻拦答辩人施工，强行收回案涉房屋，直至2019年开始陆续将案涉房屋交付案外人使用或出租。这个过程中，答辩人除了已付的购房款外，就是为案涉房屋的使用进行装修增值，只有投入没有收益，但时至今日，答辩人得到了什么被答辩人却在上诉状中理直气壮的主张的房屋租金，试问抛开法律以及公平正义不说，其可以主张租金，答辩人主张占用资金损失又为什么不行由此可见，整个买卖过程中，答辩人不具有任何过错，系被答辩人自始至终打着办理不动产登记的幌子一步步构陷答辩人。一审法院认定其承担全部责任，完全正确。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定可知，房屋买卖起诉前获得预售许可证即可转为有效合同，那么根据合同约定以及被答辩人所述，案涉房屋是有可能办理不动产权属证书的，但截至目前没有办理的原因均是因被答辩人未实际使用答辩人已支付款项办理产权证。故而致使合同无效是被答辩人过错造成。4.被答辩人向答辩人出售的房屋仅为框架，实际上不具备使用功能，答辩人接收房屋后一直投入装修，直至被被答辩人驱赶离场，案涉房屋都不具备直接使用条件。该土地上除案涉房屋外，还有住宅，而案涉房屋所用电源均由住宅区域的变压器供应，由被答辩人控制。即任何使用案涉房屋的人都必须经被答辩人同意，否则无法使用。5.答辩人认为一审法院结合客观事实，因未在一审中进行工程量的评估、鉴定未支持答辩人对案涉房屋投入的装修等费用，将本案争议简化为因买卖合同无效导致的财产返还及损失、过错确定，适用《合同法》第五十二条、五十八条以及《民事诉讼法解释》第九十条作出判决没有任何错误。综上所述，答辩人恳请贵院依法审理，驳回被答辩人全部上诉请求，维持一审判决。原审被告程某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被上诉人刘某向一审法院提出起诉请求：1.依法判决解除原被告双方签订的《房地产转让协议》。2.依法判令二被告归还原告已付购房款14700000元及暂计算至2020年10月12日的利息5535591.25元（即以14700000元为基数自2015年9月26起算按照同期银行贷款基准利率上浮50%的利率计算）。3.依法判令二被告支付原告房屋装修、装饰费用共计2941507元及以上述金额为基数按同期银行贷款利率计算自2016年1月1日起至实际清偿全部债务之日的利息（暂计算至2020年11月19日的占用资金利息为692398.06元）。事实与理由：原告与二被告于2015年5月15日签订《房地产转让协议》，约定原告向二被告购买坐落于罗家庄村旁9450平米楼房一幢，房屋总价款4000万，其中办理房产证等相关手续预备金为1000万元。上述协议签订后，原告分别在2015年6月17日至9月25日期间向程某1支付人民币14700000元，程某1收受款项后向原告出具其亲笔书写的收据。但二被告收款后并未依约进行房产证件的办理，截止原告起诉，案涉房屋不动产登记证件仍未办结。案涉房屋当时系毛墙毛地且未做外墙保温等工序而无法正常使用，刘某为尽快投入使用，自2015年6月至2015年年底期间对房屋进行了外墙保温、配电、土建、中央空调安装调试、电梯安装、地面防水、楼层上下水工程、消防工程等装修、装饰工程建设，共花费2941507元。2016年1月因二被告阻拦施工，刘某退场，截止起诉时，刘某未实际使用过涉案房屋。原告认为，原告已经依约履行了合同义务，且自2015年至原告起诉期间多次要求二被告办理房屋产权登记，但二被告以各种借口拖延，该行为已构成违约，且时隔多年，已致使合同目的不能实现。现原告起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。上诉人程某1向一审法院提起的反诉请求：1.依法判令刘某停止侵权，立即腾退并返还非法占用坐落于罗家庄村旁楼房一幢；2，依法判令刘某赔偿程某1直至房屋腾退而产生的租金损失，租金损失从2015年8月16日开始计算，暂计算至2020年8月15日，按照年租金1872450元，共计9362250元。事实与理由：2015年5月15日，程某1和刘某签署房地产转让协议，合同对双方的权利义务做了约定，合同签订后，刘某未按合同约定履行义务，已严重违约。同时刘某非法占用房屋，将物品堆放在该房屋一、二层，且将房屋自行上锁锁住，导致程某1无法对该房屋进行正常的管理及相关手续的办理。同时阻挠程某1对三层以上的房屋进行管理和出租。该房屋闲置已有5年多，刘某的行为给程某1造成巨大的经济损失，请法院在查明案件事实的基础上，依法支持程某1的全部请求。一审法院认定事实：2015年5月15日，程某1与刘某签订房地产转让协议，内容为：1、程某1自愿将座落于罗家庄村旁9450平米楼房一幢（占地730.8平米）转让给刘某。并将该房屋的相关土地使用权同时转让给刘某。2、双方议定上述房屋总价款为肆仟万元整（4000万元）其中办理房产证等相关手续预备金为壹仟万元（1000万元）（以实际支付为准，长退短补）。3、协议签订生效后刘某首付款伍佰万元（500万元），程某1出具正式收据。到2015年7月15日刘某支付第二笔款伍佰万元（500万元），程某1出具正式收据.2015年8月15日刘某支付第三笔款伍佰万元，程某1出具证实收据。如逾期按每月千分之三的滞纳金加收，否则转让协议中止。剩余款项待程某1将房产证等相关手续交付刘某，经刘某确认后一个月内付清。4、程某1保证该房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用证，水、电、暖、燃气等配套完备。程某1在协议生效后立刻将房屋交付刘某并保证房屋无任何担保、抵押、房屋瑕疵、无人租用，并尽快办理完善相关房产证等相关手续给刘某。办理房产证手续所产生的税费从刘某预备金内支付。5、该房屋转让之前的纠纷等由程某1负责，与刘某无关。转让之日起该房屋属刘某所有，一切事宜由刘某自行决定，与程某1无关。6、程某1不得损坏该房屋结构、墙壁、不适移动的部件即所有的配套设备，要一并转让给刘某（含在房屋总价内）。7、本协议一式三份，具有同等效力，双方及中间人签字后生效。各执一份。本协议签订后双方不得以任何理由反悔，如有一方违约，则违约方要承担全部违约责任。8、本协议未尽事宜双方协商解决。协议签订后，刘某于2015年6月17日至9月25日期间向程某1支付了1470万元。2015年6月程某1将案涉房屋交付给刘某，刘某开始对涉案房屋进行消防、电梯安装等方面的工程，2016年1月，因程某1阻拦，工程被迫停止。2020年3月20日程某1与太原旭日房地产开发有限公司签订门面房租赁合同，约定将案涉房屋一层的560平米出租，租赁期三年，自2020年5月1日起至2023年5月1，年租金为120000元。3月26日，太原旭日房地产开发有限公司向程某1支付租金120000元。4月17日，因为租房事宜，程某1、刘某发生争议，后双方协商达成协议，内容为自2020年4月17日上午，因为罗家庄村口大楼的有关事宜，发生纠纷，一方因为卸砖，一方因为一层搬桌椅、停电、撬锁发生纠纷，经双方沟通与交流一致，认为楼房的买卖存在争议需要进一步协商解决，在协商结果解决之前双方停止对该楼房的一切行为，如有违反行为，违反的一方负一切法律责任（施工挂石材除外）。4月26日，程某1将120000元租金退还给向太原旭日房地产开发有限公司。今案涉房屋的十层、十一层现由案外人占有使用，屋至九层空置.程某1主张一层、二层由刘某占有，刘某认可于2020年3、4月将剩余的装修材料堆放在二层。一审法院认为，双方争议的焦点为：1、程某2是否是房地产买卖协议的当事人，应否承担责任；程某2虽在房地产买卖协议上甲方的下面签署了名字，但协议的首部甲方（转让方）为程某1，协议中第三条也约定：“本协议一式三份，双方及中间人签字后生效”，协议的尾部也有：“中间人”，程某2并非房地产买卖协议中房屋的所有权人，刘某也并未将购房款支付给程某2，故程某2并非房屋买卖协议的当事人，刘某请求程某2承担法律责任，没有法律依据，不予支持。2、刘某与程某1签订的房地产买卖协议是否有效，程某1虽取得了集体土地使用权证，但其并未提供建设房屋时取得合法的建房手续，对外出售房屋时具备法律规定的条件，双方签订的房屋买卖协议违反了法律、法律的强制性规定，房屋买卖协议为无效协议。刘某请求解除双方签订的房屋买卖协议，不予支持。3、双方的过错问题，程某1作为案涉房屋所占土地的使用权人、案涉房屋的建设人，出卖人在建设房屋、出卖房屋时未取得相关手续，是导致房屋买卖协议无效的原因。即使根据双方签订的房地产转让协议的约定，办理房产权也属于程某1的义务，协议中约定刘某于2015年8月15日前支付1500万元后，程某1将房产证等相关手续交付给刘某，本案中刘某于9月25日前支付了1470万元，履行中虽有瑕疵，但并非导致房产权无法办理的原因。故对于房地产转让协议无效，过错在于程某1，对程某1辩解的应由刘某承担违约责任，不予支持。4、刘某主张的购房款及利息问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”刘某主张向程某1支付购房款1470万元，程某1认可收到1470万元，现双方签订的房屋买卖协议无效，程某1应将该1470万元返还刘某。对于刘某主张的利息，属于合同无效给其造成的损失，刘某主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2015年9月26日至2015年10月23日按年利率7.725%计算为88322.5元，2015年10月24日至2020年10月12日按年利率7.35%计算为5445268.75元。刘某主张的利率未超过合同签订时一年期贷款市场报价利率的四倍，予以支持。5、刘某主张的装修、装饰问题，根据证人薄文智、康春亮、薛宇飞的陈述及刘某提供的《消防工程施工合同》、电费收据等可知，刘某在2015年10月至2016年1月期间对涉案房屋进行了电梯安装、消防、外墙保温等工程，属于对案涉房屋的增值，已构成了案涉房屋不可分割的部分，拆除不利于物的使用，但工程的价值在本案中又无法确定，考虑本案系房屋买卖合同纠纷，该工程并非房屋买卖合同约定的内容，本案中不宜处理，可另行通过其他途径解决。6、程某1主张刘某返还房屋及2015年8月16日至2020年8月15日的租金9362250元的问题，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。程某1请求刘某返还房屋、支付租金，应就刘某自2015年8月16日至2020年8月15日期间占有使用案涉房屋，且给其造成9362250元的损失承担举证责任。程某1提供的房屋照片及双方于2020年4月17日签订的协议，仅能证明2020年3月程某1出租涉案房屋一层门面房时，双方发生了争议，并不能证明在2020年3月之前刘某对涉案房屋控制的事实。房屋买卖协议签订后，程某1将案涉房屋交付给了刘某，根据证人薄文智、康春亮、薛宇飞的陈述、现案涉房屋的十层、十一层由第三人占有使用及2020年3月程某1对涉案房屋出租的事实，可知2016年1、2月程某1阻拦刘某施工后，刘某即不再控制涉案房屋。2020年3月因程某1出租房屋双方发生纠纷，2016年1、2月之前刘某控制房屋期间，房屋并不具备正常使用条件，程某1主张期间的房屋租金，不予支持。刘某认可于2020年3、4月占用案涉房屋的二层，合同无效后，应将占用的二屋腾出交付给程某1并支付相应的使用费。案涉房屋的一层，程某1出租时，双方发生争议，使得房屋无法出租，由此造成的损失，刘某也应予以赔偿。案涉房屋一、二层的费用，根据程某1提供的门面房租赁合同中约定的标准560平米租金120000元计算，一、二层面积各为760平米，2020年3月至2020年12月的占有使用费确定为271428元。综上，依法判决：一、由程某1于本判决生效后十五日内返还刘某购房款1470万元、截止2020年10月12日的利息5533591.25元及自2020年10月13日起至本判决确定给付之日止的利息（按年利率7.35%计算）。二、由刘某于本判决生效后十五日内将座落于××村腾出并交付给程某1。三、由刘某于本判决生效后十五日内赔偿一、二房屋的使用费271428元及自本判决确定的腾出第二层之日止的费用。四、驳回刘某的其他诉讼请求。五、驳回程某1的其他反诉请求。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点之《房地产转让协议》的效力。2015年5月15日双方当事人签订了一份《房地产转让协议》，该协议系双方真实意思表示。原审判决认为“案涉房屋虽取得集体土地使用权证，但其并未提供建设房屋时取得合法的建房手续，对外出售房屋时具备法律规定的条件，双方签订的房屋买卖协议违反了法律、法律的强制性规定，房屋买卖协议无效。”本院认为，《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。本案双方在签订《房地产转让协议》中约定：总价款为4000万元，其中1000万元为办理房产等相关手续预备金。并约定：在被上诉人刘某于2015年8月15日支付该期1500万元后，剩余款项待程某1将房产证的相关手续交付刘某，并经其确认后一个月内付清。上述事实，可以证实双方当事人对该房产只具备集体土地使用权的事实均明知，《房地产转让协议》中约定的付款、办理房产证的相关手续成为协议成就的条件，属于附条件协议。原审判决直接认定协议无效，显属不妥，应予纠正。在双方履行合同过程中，刘某向程某1支付购房款1470万元，但程某1至本案起诉至二审庭审结束，并未将房屋转让所需相关手续交付刘某，故本案应认定双方所签订的《房地产转让协议》未发生法律效力。对于未生效的协议，亦应当按照协议约定的内容对双方当事人是否构成违约责任进行认定。本案中，办理房产证等相关手续的预备金为1000万元，该笔资金刘某已向程某1支付，但程某1并未按照约定履行完善案涉房屋所需的房产证等相关手续，其行为构成违约。程某1上诉称刘某未能按约支付1500万元，也未能按约支付全部购房款项，构成违约。本院认为，该1500万元中办理房产证等相关手续预备金为1000万元，刘某已支付的1470万元并不影响上诉人办理手续所需费用，对于剩余款项，合同约定支付的条件是“待程某1将房产证等相关手续交付刘某，经刘某确认后一个月内付清”，该支付条件并未成就，程某1称刘某违约的理由不充分，本院不予支持。关于合同是否应予解除。双方在履行合同中发生纠纷，至二审诉讼辩论结束前，上诉人并未举证能够或有条件继续办理合同成立所需的房地产相关手续，合同目的不能实现，故被上诉人刘某要求解除双方所签订的《房地产转让协议》，理由充分，本院予以支持。本案争议焦点之购房款项的返还及承担责任问题。转让房地产协议的生效条件是根据合同性质必须相关房地产手续，该义务在协议中约定由上诉人程某1完成。由于程某1未按约办理相关房地产手续，导致合同未生效，其应承担主要违约责任。故刘某主张返还1470万元购房款的请求应予支持，其主张因此造成的损失并未超出合同签订时同年期贷款市场报价利率的四倍，亦予以支持。同时，《合同法》一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。由于刘某未按合同约定于2015年8月15日前足额1500万元款项，对未支付30万元部分，结合本案的实际情况，刘某应酌情承担未付30万元购房款的三分之一损失10万元，应从其所得利息中扣除。综上，上诉人程某1应承担返还被上诉人刘某购房款1470元及利息5433591.25元，但判决结果应按照被上诉人刘某一审诉求的数额及期限计算，对原审判决中超出部分利息应予纠正。本案争议焦点之关于上诉人程某1要求被上诉人刘某赔偿其租金损失的请求，本院认为，上诉人与被上诉人虽在履行《房地产转让协议》过程中产生矛盾，但至诉讼前该协议尚未解除。上诉人亦未提供证据证明双方发生争议后被上诉人继续占有使用案涉房产，其向被上诉人主张900余万元租金损失的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决根据本案查明的事实，判令被上诉人刘某对一、二层房屋使用进行赔偿，双方对此判决内容均未提出异议，本院予以确认。综上所述，程某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十三条、第一百二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条的规定，判决如下：一、维持清徐县人民法院（2020）晋0121民初2173号民事判决第二项，即“二、由刘某于本判决生效后十五日内将座落于××村腾出并交付给程某1。”第三项，即“三、由刘某于本判决生效后十五日内赔偿一、二房屋的使用费271428元及自本判决确定的腾出第二层之日止的费用。第四项，即“四、驳回刘某的其他诉讼请求。”第五项，即“五、驳回程某1的其他反诉请求。”；二、撤销清徐县人民法院（2020）晋0121民初2173号民事判决第一项，即“一、由程某1于本判决生效后十五日内返还刘某购房款1470万元、截止2020年10月12日的利息5533591.25元及自2020年10月13日起至本判决确定给付之日止的利息（按年利率7.35%计算）”。三、解除上诉人程某1与被上诉人刘某于2015年5月15日签订的《房地产转让协议》。四、上诉人程某1于本判决生效后十五日内返还被上诉人刘某购房款1470万元、截止2020年10月12日的利息5533591.25元。五、被上诉人刘某于本判决生效后十五日内赔偿上诉人程某1违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款，拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费141358元，由上诉人程某1负担131358元，被上诉人刘某负担10000元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 任 华审判员 雷 晨二〇二一年五月三十一日法官助理 杨 丽书记员 刘诗毓