天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初1385号原告：金龙，男，1985年8月21日出生，朝鲜族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张云鹤，天津凡佑律师事务所律师。被告：贺静，女，1971年1月14日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：劳兰蛟（天津市嘉优文化传播有限公司推荐人员），男，1988年5月6日出生，汉族，住天津市红桥区。原告金龙与被告贺静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金龙及其委托诉讼代理人张云鹤，被告贺静及其委托诉讼代理人劳兰蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年12月9日解除；2.被告返还原告租金34883.33元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月21日，双方签订房屋租赁合同，约定被告以每月6500元的金额承租原告的天津市南开区大悦公寓3-1303号房屋。2020年5月17日、2020年11月4日，原告分两次向被告共支付71500元租金。同月，双方协商一致解除合同。2020年12月9日，原告腾交房屋。此后，原告要求被告返还剩余租金未果，遂成讼。被告贺静辩称，认可原告关于合同签订及给付的陈述，但不同意原告全部诉讼请求。双方未就解除合同协商一致，讼争合同应于2021年3月15日解除，租金应计算至该日。原告应按照讼争合同约定结清全部费用，承担涉讼房屋恢复原状及空置的费用，返还被告因疫情为其减免的租金并赔偿被告因与原告产生纠纷而发生的损失。本院认定事实如下：2019年，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其所有的坐落天津市南开区大悦公寓3-1303号房屋租予被告用于经营，期限自2019年5月20日至2020年5月20日；月租金6500元，每半年支付一次，每次提前10日支付，另付押金6500元；涉讼房屋的水费、暖气费、物业费由原告承担；租赁期内，被告应保证涉讼房屋使用的安全，原告应合理使用涉讼房屋及其附属设施。如因原告使用不当造成涉讼房屋及设施损坏的，原告应负责维修或给予经济赔偿；涉讼房屋及所属设施在使用过程中损坏，维修责任均由原告承担，如到期交房后，房屋内设施因原告使用而损坏，被告有权要求原告维修，如原告不配合维修，被告直接从押金中扣除维修费用，如押金不足以覆盖维修费用，原告需赔偿额外损失；原告因使用需要，在不影响房屋构造的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得被告同意后方可施工。租赁期满后，原告须将房屋恢复原状，对原告的装修装饰部分及房屋破损原告有修缮的义务；否则，被告不予退还原告租金，如押金不足以覆盖维修费用，原告需赔偿额外损失；原告出现未按照租约提前退租等行为，被告不予退还原告押金。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告依约履行了支付租金及押金的义务。2020年4月21日，双方续签房屋租赁合同，约定被告于2020年5月20日至2021年5月20日期间继续承租上述房屋，其他约定不变。2020年5月17日，原告通过妻子给付被告32500元（5个月租金），双方均认可因新冠疫情原因，被告为原告免除了一个月的租金。同年11月4日，原告通过妻子给付被告39000元（6个月租金）。另查明，原告提交原、被告微信聊天记录用以证明双方已协商一致解除合同。该记录显示：被告于2020年11月同意退还原告多交的费用，并多次安排他人看房。同年12月9日后，双方就房屋交接等问题存在分歧。同年12月19日，被告表示“咱们一开始说好了12月底，后来你不认可这个时间，变到15号，我没认可，我们一直没有达成共识！12月底交房从何谈起”，原告表示“当时你说12月底我也没说不能接受，只是再询问一下，能提前吗，房租是可以退的，押金我也没说要，我违约在先”。同年12月20日，原告向被告发送涉讼房屋内状况的照片。被告不认可该证据的证明目的，认为该证据无法证明双方已协商一致解除合同，反正原告违约在先。庭审中，原告表示于2020年12月9日腾交房屋，因被告原因未能交接。被告提交其与案外人的微信聊天记录存在案外人表示原告不配合其看房的内容。原告表示因被告不配合交接才不配合案外人看房。又查明，2021年3月15日，本院对涉讼房屋进行了现场查勘。查勘中，被告要求原告对涉讼房屋的入户门开裂下沉、入户屏风及墙面装饰材料清除、墙面钉孔修补、卫生间假墙及地面破损、淋浴房玻璃门损坏、地板及壁橱墙面开裂等问题进行维修并恢复原状。原告当场表示可以恢复。查勘后，主持双方当事人现场交接了涉讼房屋。2021年3月22日，原告完成维修工作，被告予以签字确认。庭审中，被告表示原告尚有入户门、卫生间瓷砖、淋浴房未予维修，墙面装饰拆除不完全。原告表示入户门、卫生间瓷砖、淋浴房系承租时已损坏，不应由其进行维修。为此，原告提交证人孙某证言予以佐证，孙某已出庭质证。孙某表示其于2019年5月为原告装修涉讼房屋，该时入户门、卫生间瓷砖、淋浴房已损坏，此次的维修亦由其完成。庭后，本院就涉讼房屋入户门、卫生间瓷砖、淋浴房损坏的维修金额主持双方当事人竞价，原告因不认可系其原因产生的损坏而拒绝出价，被告表示维修费用约3000元。之后，本院走访相关单位进行询价。经询价确定相关维修金额在2000元至3000元。再查明，被告向有关收费机关交付了原告使用房屋期间的水费83.30元、物业费1608.08元、暖气费2222.33元。原告同意从应退房租中折抵上述费用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定的权利、义务内容全面履行。原告提交的微信聊天记录不足以证实双方已就解除合同协商一致，但能够证实被告曾同意原告于2020年12月底解除合同，原因系原告违约解除。原告提交的证据不足以证实在起诉前已完成与被告的交接，但足以证实已多次通知被告交接。本院现场查勘显示，原告未依约履行维修及恢复原状的义务，双方于2021年3月15日在本院主持下完成交接。综上，双方对2021年1月1日后未完成交接均负有责任，2021年1月1日至同年3月15日期间的租金应由双方分担，此前的租金不再予以返还。截至同月22日，原告完成其认为应由其进行的维修工作，被告书面签字确认。本院对相关事实予以认定，并确定维修期间的租金应由原告负担。被告主张涉讼房屋尚有三处需要原告进行维修，原告主张该三处损坏非其造成。双方均未能证实在签订讼争合同时对涉讼房屋及其设施进行了确认。讼争合同多处约定原告对涉讼房屋负有维修义务，在签订合同时原告对于房屋状况应负有更高的注意义务，其未能证实相关损坏系事先发生，故其应承担上述损坏的维修义务。现涉讼房屋已完成交接，不宜再由原告完成相关维修工作，根据当事人竞价及本院询价结果，本院酌定维修费用为2500元。该维修行为必将需要时间，本院将酌情给予一定的维修期限。此外，原告还应返还被告实际支出的相关费用。被告未能证实其主张的其他实际损失的具体项目及金额，故其该项抗辩理由，本院不予采信。另，双方当事人就涉及××而进行的租金减免已经完成，本院不再进行调整。讼争合同约定原告未完成维修义务则被告不予退还租金，押金用以抵扣维修费用，又约定原告提前解除合同，被告不予退还押金，上述约定均系违约责任，该约定明显过高且相互重叠，故本院根据本案案情、双方过错程度及公平责任原则，确定扣减3.5个月的租金，押金扣除被告损失后再行返还，故被告应返还原告的金额为7669.62元［6500元／月×（4个月20日-3.5个月）＋6500元-2500元-83.30元-1608.08元-2222.33元］。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告金龙与被告贺静签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；二、被告贺静返还原告金龙租金7669.62元；三、驳回原告金龙其他诉讼请求。原告金龙确认收款账户为原告金龙名下中国农业银行天津东马路支行6230××××5075的账号。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，由原告金龙负担311元，由被告贺静负担25元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郭 岩二〇二一年五月七日书记员 田唯宜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，使用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。