广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3834号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××C3。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。被告：邱云娟，女，1982年9月6日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××××××××××。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告邱云娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人张子扬到庭参加诉讼，被告邱云娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方在2017年7月29日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》在2020年1月25日解除；2.判令邱云娟向利和公司支付2019年11月1日至2020年1月25日的租金17000.59元；3.判令邱云娟向利和公司支付逾期支付租金的违约金897.31元（2019年11月、12月每月以6057.68元为基数，2020年1月以4885.23元为基数，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一计算，每月分段计算，暂计至2020年1月25日是897.31元，实际计算至租金付清之日）；4.判令利和公司有权没收租赁保证金16783.2元；5.判令邱云娟补交已享受的租金本金优惠182026.66元；6.判令邱云娟于判决生效之日后7日内向利和公司腾退位于中山市×××××××××利和广场购物中心四层4011号商铺并复原至毛坯状态，逾期腾退的，应自期满之次日起至邱云娟交还涉案商铺之日止，按每月24230.74元向利和公司支付场地占用费；7.判令邱云娟支付律师费6000元。利和公司当庭要求将第6项诉讼请求变更为：判令邱云娟向利和公司支付占用费36346.14元。事实和理由：利和公司与邱云娟在2017年7月29日签订《中山利和广场商铺租赁合同》。合同约定的主要内容有：1、利和公司将中山古镇利和购物广场四层4011号商铺出租给邱云娟，租赁期限是2017年8月1日至2021年7月31日；2、邱云娟应当从2017年8月1日起每月5日前支付当月租金8391.6元，但双方约定2017年8月1日至2018年4月30日为租金优惠期，每月租金折扣为7459.2元，实交租金932.4元。租金从2018年8月1日后逐年递增；3、邱云娟迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之一计算违约金；4、因邱云娟的原因导致合同提前终止的，利和公司有权没收租赁保证金，邱云娟应当补交已享受的租金优惠；5、邱云娟应在合同终止后7日内将商铺复原至毛坯状态后交还利和公司，逾期的，应自期满之日起，按合同终止时商铺租金标准的200%向利和公司支付场地占用费。上述合同签订后，利和公司依约将商铺交付给邱云娟使用，在合同履行过程中，双方分别签订补充协议、补充协议二、补充协议三、补充协议四、补充协议五。上述补充约定利和公司为扶持邱云娟，再次给予邱云娟租金优惠，累计优惠金额为182026.66元。若邱云娟出现停业或逾期支付费用等行为的，利和公司有权取消该优惠，邱云娟须向利和公司补交已享受的优惠金额。但是，邱云娟从2019年11月1日起拖欠租金，经催告仍不支付。因此，利和公司在2019年11月6日发函给邱云娟，要求在2020年1月25日解除合同。综上，利和公司认为，邱云娟的行为已构成违约，损害利和公司的利益，依约应当承担违约责任。为维护利和公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。邱云娟未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下:2017年7月29日，出租人利和公司（甲方）与承租人邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》（合同编号为×××），约定由甲方将位于广东省中山市×××××××××的利和广场购物中心的四层4011号商铺出租给乙方经营餐饮业务，商铺建筑面积为209.79平方米；第二条约定“租赁期限是2017年8月1日至2021年7月31日”；第五条约定“租金标准为：2017年8月1日至2018年7月31日租金每月8391.6元、2018年8月1日至2019年7月31日租金每月11538.45元、2019年8月1日至2020年7月31日租金每月12115.37元、2020年8月1日至2021年7月31日租金每月12721.14元”，“2017年8月1日至2018年4月30日为租金优惠期，即每月租金折扣为7459.2元、实交租金932.4元，租金于每月第5日前支付”；第6.2条约定“物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取”；第6.4条约定“乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项”；第7.1条约定“乙方向甲方支付租赁保证金16783.2元”；第二十三条违约责任项下其中第23.3条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”；第23.4条约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”；第23.8条约定“如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额”；第25.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方”；第25.5条约定“交还期满后乙方仍未能将符合25.2款要求的商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费”。该租赁合同还约定了其他内容。2017年8月2日，利和公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同补充协议》。2017年12月26日，利和公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（二）》，约定乙方在原合同约定的租金折扣基础上享受自2017年10月1日起至2017年10月31日止的全额租金折扣8391.6元，租金折扣在乙方每月原应交的折后实交租金的50%递减，直至递减完为止。2018年8月15日，利和公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（三）》，约定甲方再给予乙方总额25174.8元的租金折扣优惠，折扣方式：在2017年11月1日至2018年10月31日期间内，自乙方欠费之日起，由甲方在每月原应收租金中直接给予90%折扣优惠，直至抵减完为止。2019年3月16日，利和公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（四）》，约定对2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金标准进行变更为应交租金为11538.45元/月、折扣优惠5769.22元/月、实交租金为5769.23元／月。2019年5月28日，利和公司（甲方）与邱云娟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（五）》，约定对2019年6月1日至2019年7月31日期间的租金标准变更为应交租金为11538.45元/月、折扣优惠5769.23元/月、实交租金为5769.22元／月，对2019年8月1日至2020年5月31日期间的租金标准变更应交租金为12115.37元/月、折扣优惠为6057.69元/月、实交租金为6057.68元／月；乙方单方终止原合同或单方撤场、离场或存在拖欠费用等违约行为导致甲方终止、解除原合同的，或未经甲方书面同意，乙方停业、歇业的甲方有权取消给予乙方的所有折扣优惠条件，向乙方追回已给予的所有折扣优惠，并甲方有权按原合同的约定追究乙方的违约责任；因乙方原因导致甲方牵涉到诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、保全费等费用，均由乙方全部承担等，补充协议还约定了其他内容。合同签订后，利和公司于2017年8月20日将商铺交付给邱云娟使用，邱云娟支付了租赁保证金16783.2元，并支付至2019年10月止的租金，自2019年11月开始的租金未再支付，利和公司于2019年11月6日向邱云娟邮寄《解除通知书》，以邱云娟拖欠物业服务费107618.82元、宣传推广费23922.83元等构成根本违约为由，通知双方签订的合同（含案涉《中山利和广场商铺租赁合同》等）于2020年1月25日解除，并要求邱云娟于2020年1月31日前撤离商铺内所有物品及装修、将商铺恢复至毛坯状态交还公司。邱云娟于2019年11月7日收到该快递。利和公司称邱云娟于2020年1月18日开始未经营，但未搬走租赁物内的物品，其一直无法联系邱云娟，起诉后邱云娟亦未回应，于是其于2020年8月7日收回案涉商铺。利和公司为维护其权益，于2020年3月16日委托广东登鼎律师事务所指派律师作为诉讼代理人处理本案，并支付律师费6000元。庭审过程中，本院要求利和公司就定金条款和违约金条款进行选择，利和公司选择违约金。利和公司明确其占用费的计算标准是按照租赁合同补充协议五中约定的优惠后的租金6057.68元/月的两倍计算合理期限三个月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年3月26日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典实施前的相关规定。利和公司与邱云娟签订的《中山利和广场商铺租赁合同》及五份补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。利和公司以邱云娟拖欠物业管理费等行为构成根本违约为由向邱云娟发出《解除通知书》，要求于2020年1月25日解除案涉租赁合同，邱云娟未提交证据予以反驳，利和公司的行为亦符合双方合同约定，故双方的租赁合同于2020年1月25日解除，鉴此，对利和公司的该项诉求本院予以支持。合同解除后，不影响邱云娟在合同有效期内应当负担的合同义务及应当承担的违约责任，故利和公司主张邱云娟支付2019年11月1日至2020年1月25日的租金17000.59元（6057.68元+6057.68元+6057.68元÷31天×25天＝17000.59元），理据充分，本院予以支持。对于迟延支付租金的违约金。邱云娟未按约支付租金，按照《中山利和广场商铺租赁合同》的约定，利和公司有权自逾期之日起要求邱云娟支付迟延支付租金的违约金。因邱云娟拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的迟延支付租金的违约金按每日1‰计算过分高于造成的损失，本院予以调整。考虑到协议履行情况、邱云娟违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。2019年11月及同年12月的租金每月6057.68元，2020年1月1日至同年1月25日的租金为4885.23元，故逾期付款违约金应分别自2019年11月6日起以6057.68为基数、自2019年12月6日起以6057.68元为基数、自2020年1月6日起以4885.23元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日。关于利和公司主张没收租赁保证金、补交租金优惠的诉讼请求。本院认为，双方签订的租赁合同针对违约而导致合同提前终止的行为对租赁保证金约定了不予返还及双倍赔偿的规则，据此可认定租赁保证金具有定金的性质。租赁合同还约定承租方违约导致合同解除的情形下应补交租金优惠金额，据此可认定租金优惠款项也具有违约金的性质。即，针对邱云娟的因违约导致合同提前终止履行的情形，双方既约定了定金条款，也约定违约金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此违约金与定金原则上不能并用。利和公司当庭选择适用违约金条款，故对利和公司主张的没收租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，虽案涉租赁合同约定利和公司可要求邱云娟补交已享受的租金折扣优惠，但邱云娟的违约导致利和公司解除租赁合同给利和公司造成的直接损失是寻找租户期间的租金损失，利和公司未提交其他证据证实其损失，结合本案的实际情况，本院依据公平原则，合理确定该期间为四个月。利和公司主张邱云娟补交的租金本金优惠已远远超出邱云娟给其造成的损失，本院依据公平原则，将邱云娟应补缴的租金优惠调整为按2020年1月的应交租金标准计算四个月即48461.48元。对利和公司诉求超出部分数额的租金折扣优惠本院不予支持。关于商铺占用费。案涉租赁合同约定邱云娟应于合同解除之日起7日内返还商铺，逾期未返还则应支付相应的占用费。利和公司主张其于2020年8月7日已收回案涉商铺，邱云娟未到庭答辩或提供证据反驳，故本院予以认定。因此，邱云娟占用商铺的时间可确定为自2020年2月2日起至2020年8月6日止。邱云娟于2020年1月18日开始未再经营，利和公司亦有防止损失扩大的义务，利和公司自愿调整为按三个月支付占用费较为合理，本院予以支持。利和公司主张按优惠后的租金6057.68元/月的两倍计算占用费合理，本院予以支持，但其计算数额有误，经核算占用费应为36346.08元。关于律师费。本院认为，案涉租赁合同补充协议约定，“因乙方原因导致甲方牵涉到诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、保全费等费用，均由乙方全部承担”，该约定具有法律效力，且利和公司提供了委托代理合同、律师费发票为据，因此利和公司主张邱云娟承担律师费6000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。邱云娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告邱云娟于2017年7月29日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2020年1月25日解除；二、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金17000.59元及逾期违约金（以6057.68元、6057.68元、4885.23元为基数，分别自2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月6日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付已享受的租金本金优惠48461.48元；四、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付商铺占用费36346.08元；五、被告邱云娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费6000元；六、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4640元，由原告中山市利和置业有限公司负担2394元，被告邱云娟负担2246元（该款原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不作清退，被告邱云娟在履行中迳付给原告中山市利和置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭晓琳人民陪审员  何杰发人民陪审员  区耀荣二〇二一年五月十一日书 记 员  廖静怡