安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初1915号 原告：夏园，男，1987年1月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：陈桂霞，女，1974年4月26日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城爱家置业开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：陈宏霞，该公司董事长。 被告：上海爱家置业集团有限公司（原上海爱家投资（集团）有限公司），住所地上海市浦东新区。 法定代表人：薛惠琴，该公司执行董事。 共同委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：卢安国，安徽锦宣律师事务所律师。 原告夏园、陈桂霞与被告宣城爱家置业开发有限公司（以下简称宣城爱家置业公司）、上海爱家置业集团有限公司（以下简称上海爱家集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏园、陈桂霞，被告宣城爱家置业公司、上海爱家集团（以下合并简称爱家公司）的共同委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏园、陈桂霞向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付违约金38355元；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月14日新纽置业公司与上海爱家集团签订《破产财产转让协议》的约定，上海爱家集团负责在本协议签订后18个月内，即2019年5月14日交房。至约定时间后被告未按时交房，直至2019年11月23日才交房，逾期交付天数为193日。 爱家公司辩称：第一点，就本案的基本事实，本案原告只有在归还新纽置业公司管理人保证金、并按约定处理完中国银行相关按揭贷款之后，才符合请求被告交付房屋的条件。原告直到2021年3月30日还没有归还保证金，截止到2020年3月26日，原告逾期贷款本金26.8万元，至今还不符合收房条件。第二点，被告并非房屋出卖人，被告是依据《破产财产转让协议》的约定，代替新纽置业公司对原告所购买的房屋继续建成，并代替新纽置业公司将房屋交付给原告，故本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷不妥。第三点，《破产财产转让协议》对原告具有约束力，原告要求被告支付逾期交付违约金没有事实和法律依据，更不符合《破产财产转让协议》的约定。根据《破产财产转让协议》第四条之2项的约定和宣城市中级人民法院裁定确认的《破产财产分配方案》第七条之一项的规定和《破产财产转让协议》第四条之二项的约定，原告属于通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人。由于原告欠付新纽置业公司管理人保证金或宣城中行按揭贷款本息逾期等情形，必须在归还已经欠付的保证金、按揭贷款本息并与宣城中行达成还款协议后，方可要求被告交付房屋。第四点，本案本质上属于对原告享有的破产债权的一种抵付方式，与正常的房屋买卖合同关系有本质的区别。被告根据《破产财产转让协议》的约定，替代新纽置业公司管理人交付房屋的同时，享有对未归还中国银行贷款逾期和管理人保证金的购房优先类债权人不交付房屋及支付违约金的权利，另一方面，被告对欠付管理人保证金或中国银行贷款逾期的情况，有权对房屋直接拍卖或变卖后偿付以上未付款项后的余额再支付给原告。 夏园、陈桂霞围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、购房发票、中国银行还款流水明细清单复印件。爱家公司依法向本院提交了全国企业破产重整案件信息网所公布的新纽置业公司破产案有关对外公开发布的有关信息情况以及新纽置业公司管理人于2019年11月12日向全体购房优先类债权人公告的《关于交付房屋相关事项的通知》、《破产财产转让协议》以及《破产财产分配方案》、建设工程档案验收认定书、截止2021年3月30日尚未归还新纽置业公司扣划保证金购房户清单、截止2020年3月26日中国茶府有余额贷款客户清单复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对对方证据的真实性均无异议，对部分相关证据的证明目的有异议，源于双方对证据的证明目的认识不同，不影响证据的效力。综上，原、被告所举证据均来源合法、内容真实，与本案的事实相关联，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下:2012年7月17日，夏园、陈桂霞与新纽置业公司签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区××路××幢××号商品房出售给原告，总价款993661元。合同签订后夏园、陈桂霞依约向新纽置业公司支付了购房首付款后，余款在中国银行办理按揭贷款。后新纽置业公司进入破产程序，经宣城市中级人民法院同意，新纽置业公司与上海爱家集团于2017年11月14日签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。2019年5月21日，宣城市中级人民法院裁定认可新纽置业公司管理人制作的《新纽置业公司破产财产分配方案》第五条约定，“……上海爱家投资（集团）有限公司及其在宣城市依法设立的项目公司宣城爱家置业开发有限公司（以下合并简称爱家公司）受让……”，第七条约定，“爱家公司负责在该协议签订后18个月内将新纽公司购房优先类债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。……爱家公司逾期交付购房优先类债权人所购房屋的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权额的万分之二向相应购房优先类债权人支付违约金。……通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人若欠付宣城中行按揭贷款的，则须归还已经欠付的按揭贷款本息等（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，方可要求爱家公司交付所购房屋，……”。2019年11月8日宣城爱家置业公司向夏园、陈桂霞送达《交付通知书》，告知案涉房屋交付时间为2019年11月23日。截至2020年3月26日，夏园、陈桂霞在中国银行仍有26万余元逾期按揭贷款未处理，亦未向新纽置业公司管理人缴纳宣城中行在新纽置业公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息（以下简称保证金）。 另查明，2019年11月12日，新纽置业公司管理人在全国企业破产重整案件信息网中公布了《关于交付房屋相关事项的通知》，其中公布了缴纳保证金的银行账户信息。庭审中，爱家公司表示，不清楚在此之前是否向购房优先类债权人公布了相关银行账户信息。 再查明，上海爱家投资（集团）有限公司于2021年1月28日变更为上海爱家置业集团有限公司。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案主要的争议焦点为：夏园、陈桂霞直至宣城爱家置业公司通知其案涉房屋具备交付条件时，仍存在中国银行逾期按揭贷款本息未归还、未向新纽置业公司管理人缴纳保证金，是否符合《新纽置业公司破产财产分配方案》中约定的享有逾期交房违约金请求的情形。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。《新纽置业公司破产财产分配方案》已经宣城市中级人民法院裁定确认，对夏园、陈桂霞亦产生约束力。根据方案第七条的约定，双方义务的履行有先后顺序，即包含夏园、陈桂霞在内的通过按揭贷款方式全额支付购房款的购房优先类债权人，应先归还已经欠付的宣城中行按揭贷款本息（含宣城中行已经在新纽置业公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，爱家公司才负有履行交房及支付逾期交房违约金的义务。但在2019年11月23日之前，夏园、陈桂霞既未清偿欠付宣城中行逾期按揭贷款本息亦未向新纽置业公司破产管理人缴纳保证金，故爱家公司有权拒绝履行交房及支付逾期交房违约金的义务，故本案不符合方案约定的爱家公司向购房优先类债权人支付逾期交房违约金的情形。综上，对夏园、陈桂霞向爱家公司主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告夏园、陈桂霞的诉讼请求。 案件受理费减半收取计380元，由原告夏园、陈桂霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二一年五月二十一日 书记员 胡雅慧 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。