四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川11执异41号 案外人：林勇军，男，汉族，1977年1月2日出生，住四川省井研县。 申请人：四川良智行商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区正兴街道顺圣路172号，统一社会信用代码91510100MA6C8KHG6G。 法定代表人：屈姝言，执行董事。 被申请人：四川丰业房地产开发有限公司，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰村一组，统一社会信用代码91511123597274249F。 法定代表人：黄远军，执行董事兼总经理。 在本院执行四川良智行商业管理有限公司（以下简称良智行公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷财产保全一案中，案外人林勇军于2021年5月8日，对保全查封位于四川省犍为县（以下简称案涉商铺）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林勇军称，案外人于2015年7月12日购买了丰业房开司开发的案涉商铺，合同面积18.47平方米，合同总价149,750元,一次性付款，并签订了商铺委托经营管理合同，租金从2017年1月1日起计算收取。2015年7月26日正式签订买卖合同（备案号为201507260000039），另外签订了“丰业财富中心”商业城管理公约等购房文件。2017年12月28日，案外人签订业主接房流转表，正式接房，并结算了相应办证及面积差异款等。2018年9月28日，丰业房开司向案外人开具了正式购房发票，总金额134,345元。后在办理不动产权证过程中，案外人接丰业房开司通知，由于前期错误，不动产权中心需要对其开发项目A区B区土地进行产权更正，暂时停止办理不动产产权证相关事宜，因此一直未办理正式不动产权证。2021年4月27日案外人缴纳了契税、印花税5441元，维修基金745.65元。2021年于4月28日案外人在不动产中心办理相关手续得知案涉商铺被法院查封。故提出执行异议，请求法院中止对案涉商铺的执行，并解除查封。 申请人良智行公司称：1.无证据证明林勇军在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺。林勇军提交的《【丰业财富中心】业主接房流转表》最后的物业管理公司确认入住文件栏并无任何主体签字盖章；2.无证据证明案涉商铺的产权人是林勇军。林勇军提交的《不动产更正登记通知》的关联性、真实性、合法性无法认定，不能证明其属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；3.案涉不动产用途为“商业”，林勇军未提供其名下无其他用于居住房产的证据，故林勇军主张其享有案涉商铺所有权无事实依据，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形，请求法院驳回林勇军的执行异议。 被申请人丰业房开司称，林勇军于2015年7月12日购买了案涉商铺，合同面积18.47平方米，合同总价149,750元，正式接房后，补退面积差异后实际成交价为134,345元。2019年至2020年因A区B区土地分割事宜，一直未为业主办理不动产权证。后又因新冠疫情、8.18特大洪灾，公司受损严重，造成资金困难，无法按时缴纳维修基金为业主办理不动产权证，后通过政府协商，可以由业主垫付，到财政局指定银行缴纳等办理不动产权证相关事宜。 本院查明，2021年1月22日，本院立案执行良智行公司与丰业房开司财产保全案，案号为(2021)川11执保1号，执行依据为本院（2021）川11民初9号民事裁定书，据该裁定应对丰业房开司名下的银行账户及犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”的房产在价值人民币50,000,000元内予以查封。执行中，本院于2021年1月28日在犍为县不动产登记中心查封了包括案涉商铺在内的145套房产。 另查明，2015年7月12日，案外人林勇军就案涉商铺的经营管理与四川丰业荣华商业管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同期自签订日起至2026年12月31日止，年租金14,975元,从2017年1月1日起计收（此前为市场培育及装修期）。2015年7月26日林勇军与丰业房开司就购买案涉商铺签订了《商品房买卖》并备案（备案号201507260000039），商铺合同建筑面积18.47平方米，合同总价款149,750元。当日，林勇军还签注了《丰业·财富中心商业城管理公约》和《丰业·财富中心商业城管理公约使用守则》。2017年12月28日，林勇军就案涉商铺交房签字确认了《【丰业财富中心】业主接房流转表》。2018年9月28日，丰业房开司向林勇军开具案涉商铺房款134,345元的《四川省增值税普通发票》、金额为-15405元的退面积差异（1.9平方米）款《收款收据》、代收维修基金746元的《收款收据》。2020年8月6日，犍为县自然资源局向丰业财富中心A区业主张贴了《不动产更正登记通知书》，拟对A区不动产登记簿记载错误事项（宗地面积、土地分摊系数有误）进行更正，要求A区业主30日内申请办理变更登记，逾期将依法进行更正登记。2021年4月27日，犍为县税务局向林勇军开具了案涉商铺印花税67.20元，契税5373.80元的《税收完税证明》，同日，林勇军向犍为县财政局在中国工商银行犍为支行的住房维修基金专户缴存了案涉商铺维修基金745.65元。 再查明，因丰业房开司资金困难等原因，案涉商铺现仍未办理过户登记，不动产证号为川（2020）犍为县不动产权第××号，权利人为丰业房开司，现登记面积为16.57平方米。另外，2018年2月10日，林勇军申请以案涉商铺租金3744元抵扣办理“黄家超市”（丰业房开司关联公司）充值卡。2018年5月31日，四川丰业荣华商业管理服务有限公司办理向林勇军支付1818元租金的银行转账。 以上事实有《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖》（备案号201507260000039）、《丰业·财富中心商业城管理公约》、《丰业·财富中心商业城管理公约使用守则》、《【丰业财富中心】业主接房流转表》、《不动产更正登记通知书》、印花税及契税《税收完税证明》、《中国工商银行住房资金缴存凭证》、丰业房开司两张《收款收据》和《情况说明》一份、本院（2021）川11民初9号民事裁定书、租金抵办黄家超市充值卡《申请》、1818元租金转账《指令明细》等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，案外人林勇军是基于购买案涉商铺（非住房）提出排除执行异议，在案证据能够印证案涉商铺的合同签订、交付占有、价款支付及未过户原因分别符合前述四种法定情形，故对案外人林勇军的物权期待权应予保护。综上，案外人林勇军的执行异议符合法律规定，其权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止本院（2021）川11执保1号案对位于四川省犍为县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 雷璐娜 审 判 员 张 春 审 判 员 刘 平 二〇二一年五月二十四日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王振宇 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。