广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初7394号原告：黄立欣，女，汉族，1991年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××023。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖红红，北京市京师（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海百家达置业有限公司，住所地珠海保税区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××673F。法定代表人：罗睿，经理。委托诉讼代理人：蔡烨，汉族，1995年*月*日出生，户籍地湖北省攸县××××××××××××××××××××，现住广州市海珠区××××××××，公民身份号码430××××××××××××224。系公司法务。原告黄立欣诉被告珠海百家达置业有限公司（以下简称百家达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄立欣的委托诉讼代理人王凤华、赖红红，被告珠海百家达置业有限公司的委托诉讼代理人蔡烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年5月3日签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》（NO.00×××37）；2.请求判令被告向原告返还已付房款（含定金）人民币658960元；3.请求判令被告向原告返还已付专项维修资金人民币5421元；4.请求判令被告向原告返还已付代办费人民币1800元；5.请求判令被告向原告双倍返还定金人民币100000元；6.本案的全部诉讼费用由被告承担。综上1-4项合计766181元。事实与理由：2019年初，原告想为父母购置一套住房在珠海养老居住。经中介推荐珠海市保税区××××××出售，价格优惠还可选择返租。原告也在朋友圈看到很多销售都在发送关于百家达广场的朋友圈，内容为：“百家达国际广场”首付一成买保税区精品公寓；“百家达国际广场”酒店式公寓；“百家达国际广场”横琴湾酒店式精装公寓；奥斯汀酒店式托管；国际四星级酒店运营等广告宣传。原告到现场时，现场销售也明确介绍该房是商住房，拎包即可入住。2019年5月3日，原告与被告签订了一份《珠海“百家达国际广场”认购书》，编号为00×××37。该协议约定：认购方自愿向珠海百家达公司认购位于珠海市保税区（保税区宝湾路791号）“百家达国际广场”2栋05层08号房的物业，建筑面积为54.21平方米，其中套内建筑面积为37.92平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。该房总房价为1308960元；产权测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1800元；专项维修资金5421元。原告选择按揭支付房款，定金10万元，应于2019年6月6日前支付人民币10万元；2019年8月3日前付清总房价的50%即658960元。认购书签订当日，原告通过建设银行尾号为9276的账户向销售人员文健东转账支付了5万元定金由文健东替代为向被告交款，被告向出具了《收款收据》，但原件在文健东处至今没有给回原告；2019年5月6日原告通过微信向被告支付了5万元定金，被告向原告出具了编号为00×××55的《收款收据》；2019年6月18日，原告通过建设银行尾号为9276的账户向被告转账支付了5万元，被告向原告出具了编号为1×××16的《收款收据》；2019年9月16日原告通过微信向被告支付了5万元，通过建设银行尾号为9276的账户向被告转账支付了416181元，被告向原告出具了编号为2×××46的房款《收款收据》、编号为00×××57的专项维修资金《收款收据》、编号为00×××07的代办费《收款收据》。至此，原告付清了全部首期款和专项维修资金及代办费合计666181元。然原告在后续办理按揭手续时，才得知百家达广场的房子是并非住宅性质，其实根本没有商住一说，该房产按规定不能居住。2020年5月原告进入了一个业主群才知道很多人都被被告的恶意虚假宣传给骗了，百家达的房子按照相关法律规定根本不能用于居住。原告找到被告销售，被告销售仍然承诺可以居住。被告公司工作人员在整个销售及签约和后续履约的过程中均未如实交代此房产是商业办公楼不能作为住宅用途的规定，而是采用“精装公寓”、“酒店式公寓”“商住房”等误导性宣传的手段，利用原告等普通百姓缺乏房地产专业知识的实际情况，连哄带骗的游说原告购房且一再强调能居住，才导致了原告在缺乏判断能力的情况下做出了误买涉案房屋的行为。2020年5月起，原告多次与被告沟通退房事宜，起先被告销售以“上报公司让原告等消息”为由拖延，后来就一直没有任何回复。无奈，2020年6月9日原告通过网上信访系统向珠海保税区管委会建设环保局进行投诉，提出因被告误导可住人而购买百家达广场项目房屋，请求协助取消认购书并退回移交房款。2020年6月19日珠海保税区管委会建设环保局受理了原告投诉，并于2020年8月4日向原告出具了《信访事项处理意见书》，回复行政机关无权撤销或解除合同，建议原告通过法律途径解决。被告明知其销售的房屋是办公性质，按照相关规定不能以居住用途使用，同时被告也明知原告购买涉案房屋用途是用来居住的前提下，仍然采取虚假宣传、偷换概念等欺骗手段，将依法不能用来居住用途的办公楼以所谓酒店式公寓的名目销售给原告。被告违背诚实守信原则对房屋用途进行虚假承诺，其向原告出售的办公楼无法满足原告购房居住的用途，原告认为被告的行为构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第四项（《民法典》第五百六十三条第（四）项）的规定，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告有权要求解除双方签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》并要求被告返还原告所支付的全部款项。原告已支付购房定金10万元，因被告违约导致合同解除，根据法律关于定金罚则的相关约定，原告主张被告双倍返还定金符合事实和法律规定。综上，被告虚假宣传、欺骗客户购房主观恶意明显，原告因没有建筑相关专业知识缺乏专业判断能力上当签约，被告无法提供符合居住功能的房屋给原告构成根本违约，原告诉请解除合同、返还已付房款及主张被告双倍返还定金符合客观事实和法律规定，依法应当予以支持。被告珠海百家达置业有限公司辩称，一、《珠海“百家达国际广场”认购书》（简称“《认购书》”）是原被告双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人应严格履行，故原告应继续履行《认购书》。原告2019初到被告位于珠海保税区宝湾路791号的“百家达国际广场”售楼处看房，经了解该广场各项情况并现场看房后决定购买02栋05层08号房（下称“该物业”），自愿与被告签订了《认购书》。《中华人民共和国合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在被告不存在违约行为，未出现双方约定和上述法律规定的情形时，原告要求解除《认购书》缺乏法律依据。原告签订该《认购书》时是自行决定购房并且自愿签订的，不存在受被告欺诈、胁迫、乘人之危或合同予以解除的情形，因此原告应继续履行，按照《认购书》的约定与被告签订《商品房买卖合同》，支付剩余房款。二、原告以被告欺诈该物业为商住物业为由请求解除《认购书》，缺乏证据证明和法律依据，不应获得法院支持。（一）原告在签订《认购书》时已知悉该物业属于商业办公性质。根据珠海市相关规定，被告已在百家达国际广场售楼处做了“非住宅物业”的充分公示，包括公示了《非住宅物业购房告知书》、《商品房买卖合同》、《建设用地规划许可证》、《预售许可证》等资料以及按照政府要求在楼盘前放置楼盘性质的说明。且被告在介绍的过程中告知购房者该广场为商业办公用途，原告在签订认购书时就已经在公示了的《非住宅物业购房告知书》落款处签字表示知悉，不存在被告利用原告缺乏相关知识误买的情况。同时，根据珠海市人民政府办公室2016年10月6日印发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（珠府办函[2016]203号）第三条第（二）款、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）第四条规定，珠海市居民家庭首次购买普通住房的最低首付比例不得低于30%，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%且期限不得超过10年。原被告双方在《认购书》第四条、第六条根据商业用房的贷款要求做了明确约定，而且原告在明确需要支付50%的首付款，而不是要求按住宅首付比例支付30%首付款时，可见原告在签订《认购书》和支付首付款时已了解到该物业属于商业性质，而非住宅性质。（二）本案被告不存在致使合同目的不能实现的违约行为，原告无权根据《合同法》第94条的规定解除《认购书》。原告到被告售楼处看房并签订《认购书》的合同目的，是为了购买百家达国际广场的商业物业。从2019年5月3日原告决定买房签订《认购书》到2019年8月3日实际履行《认购书》支付50%首付款和相关办证费用的过程中，被告已公示并介绍物业情况后决定购买并继续履行义务。从签订《认购书》至今，被告均不存在违反《认购书》的违约行为致使原告购买该物业的合同目的不能实现，因此原告无权以被告存在《合同法》第94条规定的情形而解除《认购书》。三、《认购书》约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且被告作为出卖人已按照《认购书》收受了部分购房款，因此《认购书》应当认定为《商品房买卖合同》。原、被告签订的《认购书》已约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人信息、商品房基本状况、销售方式、价款的确定、付款时间、交付、面积差异处理、产权登记办理、违约责任等事项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了首期购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告双方在《认购书》第五条约定需签署《商品房买卖合同》并办理网上备案，是为了履行法律规定的不动产登记和公示制度，原告已实际履行《认购书》支付了定金10万元及50%首付款，未签署《商品房买卖合同》并不表明原告对该物业不享有任何权利。四、退一步讲，即便《认购书》被认定为预约，则原告在签订《商品房买卖合同》前放弃购买该物业属于违反《认购书》的违约行为，应承担缔约过失责任。如上所述，《认购书》应当认定为商品房买卖合同。退一步讲，即便法院认为《认购书》不具备商品房买卖合同应当明确的全部主要内容而认定为预约，在被告不存在违反《认购书》约定责任的情况下，原告因自身原因放弃购买该物业且不愿意继续履行《认购书》与被告签署《商品房买卖合同》，应承担缔约过失责任，按《认购书》第五条第4款、第十一条第2款约定，视为原告违约，原告无权要求返还定金及已付款项。本院经审理认定事实如下：2019年5月3日，原告与被告签订《珠海“百达家国际广场”认购书》，原告认购“百达家国际广场”×栋×层×房，54.21平方米，套内面积37.92平方米。该房总房价1308960元，代办费1800元，专项维修资金5421元。认购书约定原告于签署认购书时支付定金100000元，首期款658960元于2018年8月3日前支付，其他款项选择银行按揭付款方式。至2019年9月16日，原告向被告支付了首期款和专项维修资金及代办费合计666181元。原告签署《珠海“百达家国际广场”认购书》同时在《非住宅物业购房告知书》上签名，该告知书载明原告选购的房屋的项目用地性质/房屋功能为：商业、办公、文化创意、高新技术、科技研发...；使用年限为40年，并明确对于商业、办公、文化创意、高新技术、科技研发功能的建筑物，不作为住宅使用。另外，原告还签署《珠海“百达家国际广场”认购须知》，认购须知要求原告在认购物业时，须详细阅读本物业的各项资料、售楼部公示的规划等各项文件、证书、重要提示、温馨提示及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等等。被告在售楼部门品及楼盘沙盘正面均设立“重要提示”牌，“重要提示”的内容显示：本项目用地性质为商业性办公用地，使用年限为40年。本项目可售物业建筑功能为办公，非住宅或公寓，等等。另在售楼部公告栏，张贴被告营业执照、建筑工程施工许可证、预售许可证等文件。原告支付上述款项后，没有依约申请银行按揭贷款，没有向被告支付购房余款。原告以所购房屋不能居住为由，拒绝与与被告正式签订《商品房买卖合同》。双方就房屋买卖合同问题产生争议，原告遂起诉来院。本院认为，原告与被告签订《珠海“百达家国际广场”认购书》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。《珠海“百达家国际广场”认购书》没有标示原告认购商品房的具体用途，但在原告签署《非住宅物业购房告知书》上明确载明原告选购的房屋，项目用地性质/房屋功能为：（商业、办公、文化创意、高新技术、科技研发，使用年限为40年，并明确对于商业、办公、文化创意、高新技术、科技研发功能的建筑物，不作为住宅使用。被告在售楼处以“重要提示”及公告栏方式对销售商品房的相关规划、建筑文件、预售许可证等对商品房销售信息进行公示，均明确被告销售的、原告认购的商品房为非住宅、办公用途的房屋，可见被告已对销售物业的性质与用途作出具体明确的说明。原告签署认购须知，并在《非住宅物业购房告知书》上签名，原告作为购房者应清楚住宅与非住宅用途的区别。原告认为被告虚假宣传、欺诈，与事实不符，本院不予采信。原告以此为由要求解除合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除而主张的各项诉讼请求，本院不予支持。原告应继续履行《珠海“百达家国际广场”认购书》约定的各项义务或与被告协商解决合同履行的争议问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定〉第二十条之规定》之规定，判决如下：驳回原告黄立欣全部诉讼请求。案件受理费8773元，由原告黄立欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二一年五月二十四日书记员  胡慧怡苏海婷