广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8756号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱耿喜，男，1991年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，上诉人（原审被告、反诉原告）：广州越众兴实业投资有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港东路1168号101房（部位：2306房自编2306A），统一社会信用代码91440101MA5AKYWG1W。法定代表人：邱耿喜，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市维喜物业管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区鸡谷山路72号、74号一栋四层102，统一社会信用代码914401155856751923。法定代表人：叶志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。上诉人邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司（以下简称越众兴公司）因与被上诉人广州市维喜物业管理有限公司（以下简称维喜公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人邱耿喜、越众兴公司共同委托诉讼代理人林闻娥、被上诉人维喜公司委托诉讼代理人贺拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邱耿喜、越众兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判维喜公司向邱耿喜、越众兴公司双倍退回履行保证金110000元；2.撤销一审判决第八项，改判维喜公司向邱耿喜、越众兴公司退回不足面积部分租金40883.5163元。庭审中，邱耿喜、越众兴公司变更上诉请求第一项为：撤销一审判决第五项，依法改判退回保证金555000元。事实和理由：（一）维喜公司在不具备解除合同的条件时就单方提出解除合同，构成根本违约。其一，《租赁合同》第4.2条约定邱耿喜、越众兴公司应于每月5号前支付当月租金给维喜公司，第12.3.4条约定若邱耿喜、越众兴公司拖欠租金达30天以上，维喜公司有权解除合同。因此邱耿喜、越众兴公司最晚支付2020年7月租金的日期为2020年7月5日，若8月6日前邱耿喜、越众兴公司仍未支付则维喜公司拥有解除合同的权利。但维喜公司在2020年8月3日解除合同条件尚未成就时就向邱耿喜、越众兴公司发出了解除合同的通知，且邱耿喜、越众兴公司在2020年8月1日支付了10万租金，剩余拖欠租金因疫情影响，经营困难，已向维喜公司申请延付。维喜公司未与邱耿喜、越众兴公司协商就单方解除合同并强制邱耿喜、越众兴公司退场，构成根本违约。维喜公司作为违约方，无权没收邱耿喜、越众兴公司的履约保证金。一审法院没有查明维喜公司在2020年8月3日前就通过电话方式通知解除合同，并在当天发出正式的书面文件，邱耿喜、越众兴公司在8月10日收到后积极与维喜公司沟通，邱耿喜、越众兴公司未继续支付租金是因维喜公司不同意继续履行合同。其二，即便法院最后认定邱耿喜、越众兴公司构成违约，也应考虑双方过错及维喜公司的具体损失来确认违约责任。关于违约情况。本案中维喜公司违约在先，租赁合同第7.2.1条约定了维喜公司需保证其对案涉房屋有合法的出租权，该物业不存在抵押、担保等情况，但实际情况是案涉房屋的产权人是广州市南沙区南沙街南横村民委员会，本案至今未收到该委员会书面同意维喜公司将案涉房屋出租给邱耿喜、越众兴公司的同意书且案涉房屋已经抵押给银行。根据租赁合同约定，2020年7月份租金最迟可以在2020年8月5日前交付，但维喜公司在2020年8月3日就单方解除合同，显属违约。本案所处背景是新冠疫情防控期间，邱耿喜、越众兴公司为了履行合同已经尽了最大努力，邱耿喜、越众兴公司在2021年2、3月以及后续发函给维喜公司要求减免租金及延长支付租金的原因是邱耿喜、越众兴公司的下一手租客存在拖延缴纳租金的实际情况。邱耿喜、越众兴公司已经到处筹借资金，且在2020年8月1日缴付了租金10万元，因此一审法院未考虑案件具体情况以及双方的违约情况而简单认定邱耿喜、越众兴公司违约，显属不当。关于维喜公司的具体损失。维喜公司损失仅为一个月租金损失及相对应的利息。邱耿喜、越众兴公司仅有的违约行为就是迟延缴付租金，一审法院判决邱耿喜、越众兴公司支付迟延支付租金的违约金，又判决维喜公司没收保证金，明显是一个违约行为经两次重复判决，我方认为没收的履行保证金应予以返还。根据合同第12.1条约定，因维喜公司行为造成提前解除合同的，邱耿喜、越众兴公司有权要求退回履行保证金。因此一审法院适用合同第12.2条维喜公司有权没收履约保证金的约定判决维喜公司没收保证金依据不足。（二）根据《租赁合同》的约定，维喜公司出租给邱耿喜、越众兴公司的场地建筑面积为15000平方米，维喜公司也一直按该面积收取租金，但根据案涉建筑的产权登记信息以及维喜公司提供的证据一，案涉建筑的实际面积为14899.5491平方米。维喜公司故意隐瞒真实面积，据此，邱耿喜、越众兴公司要求维喜公司退回多收取部分面积的租金40883.5163元（277500元÷15000平方米×（15000平方米-14899.5491平方米）×22个月=40883.5163元）。一审判决第五项判决维喜公司缴纳的550000元履约保证金由维喜公司没收，但邱耿喜、越众兴公司实际缴纳的保证金为555000元。综上，维喜公司在没有合同解除权的情况下提出解除合同，属于根本违约，其无权没收履约保证金，恳请二审法院判如所请。维喜公司二审答辩称，不同意邱耿喜、越众兴公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回邱耿喜、越众兴公司的上诉请求，维持原判。一、邱耿喜、越众兴公司履行案涉租赁合同过程中，经常无法按时支付租金，违反合同约定。维喜公司曾因对方违约提起诉讼后该案按撤诉处理。在邱耿喜、越众兴公司多次恳请维喜公司并保证今后会按时支付租金，维喜公司才同意继续履行合同。但邱耿喜、越众兴公司之后仍未能按时支付租金，维喜公司通知邱耿喜、越众兴公司解除合同具有事实及法律依据。2020年8月3日，维喜公司发出通知给邱耿喜、越众兴公司，维喜公司以该发出时间点为解除合同时间点，邱耿喜、越众兴公司于2020年8月10日才收到书面的解除通知，所以法院认定2020年8月10日为合同解除时间，具有法律依据。二、双方签订的《租赁合同》约定的租金是以xx公寓作为整体按栋计算租金的，并不是按面积确定，具体详见双方的《租赁合同》第四条4.1，该单元合同起租租金为每月277500元。因此，邱耿喜、越众兴公司要求退还租金没有事实依据。维喜公司于2020年9月2日向一审法院起诉请求：1.确认维喜公司与邱耿喜、越众兴公司签订的《租赁合同》及《xx公寓租赁合同》补充协议已于2020年8月3日解除；2.邱耿喜、越众兴公司向维喜公司支付2020年7月1日至2020年8月3日期间的租金205250元；3.邱耿喜、越众兴公司按照每日0.5%的标准，向维喜公司支付拖欠租金的违约金（以277500元为本金，从2020年7月6日计算至2020年8月1日止；以177500元为本金，从2020年8月1日计算至2020年8月6日止；以205250元为本金，从2020年8月6日起计算至租金付清之日止）；4.邱耿喜、越众兴公司按每月277500元的标准，向维喜公司支付2020年8月4日起至2020年8月31日的占有使用费249750元；5.邱耿喜、越众兴公司所支付的555000元履约保证金归维喜公司所有；6.邱耿喜、越众兴公司向维喜公司返还xx公寓客户已支付的2020年9月1日之后的租金124161.8元；7.邱耿喜、越众兴公司向维喜公司支付律师费80000元；8.本案诉讼费由邱耿喜、越众兴公司承担。邱耿喜、越众兴公司向一审法院反诉请求：1.维喜公司向邱耿喜、越众兴公司双倍退还履约保证金1100000元；2.维喜公司向邱耿喜、越众兴公司退回面积不足部分的租金40883.5163元；3.维喜公司向邱耿喜、越众兴公司赔偿家私家电损失178462元；4.维喜公司向邱耿喜、越众兴公司赔偿律师费8000元；5.维喜公司向邱耿喜、越众兴公司退回2020年2月至2020年5月应当减免的租金共334750元；6.本案全部诉讼费用由维喜公司承担。一审法院认定事实：xx公寓是南横村委会名下物业，登记建筑面积为14899.5491㎡。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，南沙公寓上设立有抵押权，抵押权人分别为广州农村商业银行股份有限公司南沙支行和广州农村商业银行股份有限公司广东自贸实验区南沙分行。设立抵押的时间分别为2013年1月28日、2016年10月9日和2019年7月26日。2016年5月24日，维喜公司与南横经济公司签订《租赁合同》，约定维喜公司向南横经济公司承租xx公寓（建筑面积14899.55平方米）作商业、居住使用。合同约定租赁期自2015年2月1日起至2030年1月31日止，每年租金905000元、管理费905000元，每3年递增10%。维喜公司可因经营所需将公寓出租给租客。2018年8月30日，越众兴公司的法定代表人邱耿喜出具《授权委托书》，委托员工邓燕霞代其洽谈并签订合同。同日，邓燕霞代邱耿喜（乙方、承租方）与维喜公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将xx公寓，建筑面积15000平方米(以现场实际测量为准），给乙方作为经营使用，本合同所约定的单元，其建筑面积最终以甲方确认为准，作为本合同所述租金、租赁保证金、管理费以及公摊费用等在收取时的计算依据。乙方对上述租赁单元的现状和权属状况己全部清楚，没有任何异议，并保证不会以此为理由要求甲方承担任何责任（除甲方违约外）。租赁期限自2018年9月1日起至2030年1月31日止。单元交付使用日期可以由甲方决定提前或推后（合同期按交付日期为准顺延）并通知乙方，乙方应在通知规定的时间内前来办理进场装修并按时开业。如乙方联系电话或联系地址有变动，请及时通知甲方，否则，如因联系不上造成的责任由乙方自行负责。2018年9月16日至2020年9月15日，每月租金277500元(该租金包含管理费，不含税）；第二年起每两年租金在上一年的租金单价上递增8%。乙方应于每月的5号前将当月的租金交给甲方指定收款人或划入甲方指定的银行。2018年9月1日至2018年9月15日免租期为，租金从2018年9月16日开始计收。乙方在本合同签订当天需向甲方缴纳2018年9月16日至2018年10月15日的租金277500元，并缴纳履约保证金555000元。合同期间，除甲方同意之外，乙方不能将履约保证金用于冲抵应缴纳的租金及其它应缴费用。租赁期满或经双方一致同意提前解除本合同的，甲方将履约保证金在乙方交还该单元后一个月内无息退回给乙方。甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，甲方有权按照本合同的约定向乙方收取该单元租金、履约保证金以及本合同约定的应由乙方承担的各项费用。甲方保证出租的单元甲方拥有合法的出租权，该物业并不存在抵押、担保等情况。乙方如有下列情形之一，甲方可以单方解除本合同并按12.2的约定追究乙方的违约责任：……4.乙方拖欠租金或管理费、水电费达一个月的。无论何种原因，乙方应当在本合同终止后三日内，将该单元腾空，并通知甲方，乙方将承租单元的钥匙交还给甲方。在乙方腾空该单元时，属乙方可移动的物品，由乙方自行处理，属乙方不可移动的物品，甲方对自有设施有权要求乙方恢复原状或保持现状，无偿移交甲方，属甲方原有的一切设施，乙方不得拆除和移动。如交房时为毛坯房，则要求墙体不能被恶性破坏。租赁期内，甲方无理而单方提出或因甲方的行为造成提前解除合同的，乙方有权要求甲方退回履约保证金，以及尚未使用的租金，赔偿乙方其他损失，包括装修费用、追讨赔偿的交通费，律师费，诉讼费等；同时，甲方如有装修则无权提出有关房屋装修还原的任何要求。租赁期内，乙方无理而单方提出或因乙方的行为造成提前解除合同的，甲方有权不退回履约保证金，有权要求乙方赔偿甲方其他损失的[包括应交未交租金和对出租单元恢复原状的费用(毛坯房除外），追讨赔偿的交通费，律师费，诉讼费等]。甲方在扣除乙方应付费用后，应退回乙方剩余部分的租金；若租金不足扣除的，乙方需另行赔偿。任何乙方的其他违约行为，适用本条款处理。若乙方延迟交租金，滞纳金须从每月应交租金日的第一日开始计算，计算方式为：每逾期一日，按应交费用总额的0.5%计；逾期超过7天的，甲方有权提请或授权指定的单元管理公司采取停水、停电的措施，由此而产生的后果由乙方自行承担。若乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权解除本合同，乙方应在收到甲方解除合同的通知之日立即无条件退场并腾空单元交还甲方。如果乙方拒绝腾空单元退场，甲方有权进驻单元自行收回单元，由此造成的一切后果由乙方承担。因乙方或是乙方转租或分租给第三人阻止甲方收回单元场地的，乙方须向甲方支付因违约责任所产生的一切费用，该补偿金不包括乙方在收到甲方的解除合同通知后继续占用单元直至其自行迁出或是法院强制其迁出这段期间的房屋使用费。合同各方根据本合同需要向对方发出的全部通知，均须以书面形式，甲方所有书面通知，送达对方租赁单元或对方在签订合同时预留的地址或经对方工作人员签收，即表示己通知对方，以挂号信方式邮寄，自交邮之日起三天后视为送达。甲乙双方任何一方变更地址的，须以书面方式通知对方。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：乙方应向甲方支付一个月租金277500元，并缴付履约保证金555000元；甲方需支付乙方代收现有租户租金94173.5元及租赁保证金437069元；甲乙双方应付租金及保证金互抵后，乙方须支付差额301257.5元。《租赁合同》及其补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。维喜公司、邱耿喜以及越众兴公司均确认《租赁合同》及其补充协议的履行主体是其三者。合同签订当日，维喜公司向邱耿喜、越众兴公司交付了xx公寓。邱耿喜、越众兴公司承租xx公寓后主要进行转租，部分房间出租给企业做办公场所，部分房间出租给个人做公寓居住。邱耿喜陈述办公场所内的办公设备用品由承租人自行购置，公寓内部分的家私家电，比如洗衣机、床架床垫、空调等，由其出资购置。维喜公司则主张xx公寓在出租给邱耿喜和越众兴公司时，已有租户租住公寓，公寓内的床、空调等家私家电早已配备，邱耿喜、越众兴公司仅配置了洗衣机。邱耿喜、越众兴公司为证明其承租xx公寓后因购置家具用品而支出的费用，提供了微信、支付宝、银行转账记录以及《收款收据》等证据。根据上述材料的记载，邱耿喜、越众兴公司于2019年7月至2019年8月向微信备注名为“快乐（**杰）”的用户转账支付床垫款36750元，广州市番禺南沙佳旺床上用品店就上述款项开具了《收款收据》。2019年7月，邱耿喜、越众兴公司通过支付宝向宇洋洋支付床款44200元，兵记电器杂货铺就该笔款项开具了收据。2019年10月15日，邱耿喜、越众兴公司就“A206换压机电房”、“风机电房”、“美的遥控器”以及“323空调维修换压机电房”向微信备注名为“旺火（**）文”的用户支付620元，蓝天冷气维修工程部就上述款项开具了收款收据。另根据邱耿喜、越众兴公司提交的《供货合同》、银行电子回单以及发票等证据，广州市宇环投资管理有限公司（以下简称宇环公司）向佛山市乔晟电器有限公司购买了洗衣机，洗衣机的送货地点为xx公寓，宇环公司为此支付货款90750元。邱耿喜、越众兴公司陈述宇环公司为越众兴公司的关联公司，邱耿喜同时是该公司的法定代表人。邱耿喜、越众兴公司另提供转账记录拟证明为安装洗衣机支付人工费1750元和2450元，以及向微信备注名为“dailing（**玲）”支付装修款942元。2020年2月14日，越众兴公司向维喜公司提交《关于申请减免租金以众志成城共抗疫情的函》，表示因疫情影响，希望维喜公司免收2020年2月至2020年3月的租金，并减半收取2020年4月至2020年5月的租金，但维喜公司没有同意。因邱耿喜、越众兴公司欠付2020年7月的租金，维喜公司分别于2020年7月15日、2020年7月24日向越众兴公司寄送《催款通知》，要求支付2020年7月1日至2020年7月31日的租金及违约金。2020年8月1日，邱耿喜支付了100000元租金，剩余租金尚未支付。2020年8月3日，维喜公司向越众兴公司寄送《解除合同告知函》，通知邱耿喜、越众兴公司因其二者逾期支付租金达34天，维喜公司要求解除《租赁合同》，并没收履约保证金，同时要求邱耿喜、越众兴公司限期交还场地。2020年8月10日，邱耿喜、越众兴公司签收上述《解除合同告知函》。同日，维喜公司到xx公寓现场上门催收租金。2020年8月18日，维喜公司将越众兴公司办公场所的大门上锁，要求越众兴公司退场。维喜公司自2020年9月1日起接手管理xx公寓。2020年11月12日，维喜公司与邱耿喜、越众兴公司办理场地交接手续，邱耿喜、越众兴公司搬走了办公场所内的电脑和复印机。维喜公司主张邱耿喜、越众兴公司提前收取转账租户2019年9月的租金共124161.8元。邱耿喜、越众兴公司确认预收广州市启慧人力资源、沙县小吃（崔信宽）、广州农村商业银行、广东海尔斯激光医疗、广州安是一应急技术有限公司、伍俊池2020年9月租金119392.86元，扣除广州市启慧人力资源、广州农村商业银行以及伍俊池7月未付水电费12569.89元后，二者确认预收租金金额为106822.97元。另查明，2020年8月28日，维喜公司就本案纠纷与广东凯成律师事务所签订《委托律师代理民商事案件合同书》，委托该所委派律师作为本案诉讼代理人，维喜公司提供一张《广东增值税普通发票》，证明其于2020年11月10日向广东凯成律师事务所支付律师费80000元。2020年10月11日，邱耿喜、越众兴公司就本案纠纷与国信信扬（南沙）律师事务所签订《委托合同书》，委托该所委派律师作为本案诉讼代理人。邱耿喜、越众兴公司于2020年11月11日向国信信扬（南沙）律师事务所支付律师费8000元。一审法院认为，维喜公司与邱耿喜、越众兴公司之间的《租赁合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。无论维喜公司转租xx公寓是否取得南横村委会的同意，还是xx公寓在租赁期间设定了抵押，均不影响合同的效力。根据《租赁合同》的约定，邱耿喜、越众兴公司应当在每月5日前支付当月租金，逾期支付达30天时，维喜公司有权要求解除合同。虽然维喜公司在2020年8月3日寄出《解除合同告知函》时尚未满足逾期30天的条件，但邱耿喜、越众兴公司在2020年8月10日收到该通知时，仍未补齐2020年7月的租金，此时解除条件已经成就，因此一审法院认为《租赁合同》以及《补充协议》已于2020年8月10日解除。维喜公司主张合同在发出解除通知之日即2020年8月3日已经解除，没有依据，其将2020年8月3日至2020年8月10日的租金作为占有使用费提出主张，一审法院予以纠正。据此，邱耿喜、越众兴公司应当向维喜公司支付2020年7月1日至2020年8月10日期间的租金267016元（277500元+277500元÷31天×10天-100000元）。邱耿喜、越众兴公司未按时支付2020年7月的租金，应当支付相应的违约金，但合同约定的违约金标准确实过高，一审法院参照同时期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，酌情将违约金标准调整为年利率3.85%。因维喜公司在2020年8月3日通知邱耿喜、越众兴公司解除合同，双方此时已就合同履行产生争议，双方进入合同的结算和清理阶段，邱耿喜、越众兴公司未及时支付2020年8月1日至2020年8月10日期间的租金，情有可原，故一审法院认为不应就该部分租金计付违约金。维喜公司在2020年8月18日将越众兴公司在xx公寓内的办公场所上锁，越众兴公司自该日起已无法在xx公寓开展经营活动，因此占有使用费应从2020年8月11日起计算至2020年8月18日止。参照合同约定的租金标准，上述期间的占有使用费金额为71613元（277500元÷31天×8天）。鉴于维喜公司与邱耿喜、越众兴公司的租赁合同以及补充协议已经解除，维喜公司已取回xx公寓的控制经营权，邱耿喜、越众兴公司应当将预收的2020年9月的租金转付给维喜公司。维喜公司提供的证据无法证明邱耿喜和越众兴公司已预收租金124161.8元，现二者自认已预收106822.97元，故邱耿喜、越众兴公司应当将自认的预收款支付给维喜公司。关于履约保证金的处理问题。邱耿喜、越众兴公司未按时支付租金，构成违约，租赁合同因此被解除。维喜公司据此要求没收555000元履约保证金，符合约定，一审法院予以支持。如前所述，虽然维喜公司发出解除通知时，解除条件尚未成就，但并未改变邱耿喜、越众兴公司违约的事实。解除通知到达之日，邱耿喜、越众兴公司仍未足额支付租金，解除条件已经成就，其二者以维喜公司提前解除合同为由，要求维喜公司双倍返还履约保证金，没有依据，一审法院不予支持。邱耿喜、越众兴公司虽然曾就2020年2月至2020年5月的租金提出减免申请，但维喜公司并未同意，此后双方亦按照合同约定继续履行合同。现邱耿喜、越众兴公司在足额支付前述期间的租金后，又以疫情为由要求退还部分租金，有违诚信原则，一审法院不予支持。《租赁合同》约定的租金是以xx公寓作为整体按栋计付，而非按面积确定，因此邱耿喜、越众兴公司以合同约定的面积与登记建筑面积不符为由，要求退还部分租金，依据不足，一审法院不予支持。同时，《租赁合同》明确租赁面积以现场实际测量以及维喜公司的确定为准，因此维喜公司并不存在故意隐瞒真实面积的情形。关于邱耿喜、越众兴公司主张的家私家电损失和装修损失问题。邱耿喜、越众兴公司提交的购买床和床垫的凭证均无法显示上述物品的使用地点为xx公寓。邱耿喜、越众兴公司就该部分费用主张损失，依据不足，一审法院不予支持。维喜公司确认邱耿喜、越众兴公司为xx公寓购置了洗衣机，根据邱耿喜、越众兴公司提交的证据，其二者共为此花费94950元（货款90750元+安装人工费4200元）。邱耿喜、越众兴公司在撤出xx公寓后，未搬走洗衣机，维喜公司应当折价进行补偿。考虑到邱耿喜、越众兴公司会在经营xx公寓期间将上述投入分摊到经营成本中，一审法院结合合同约定的租期以及实际履行期间，酌定维喜公司向邱耿喜、越众兴公司补偿79000元。如前所述，租赁合同因邱耿喜、越众兴公司违约解除，其二者要求维喜公司赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。关于双方主张的律师费损失问题。维喜公司没有提供律师费支付凭证证明其已实际支付该笔费用，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。邱耿喜、越众兴公司因违约在先，导致合同解除，故一审法院对其主张的律师费损失，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，于2021年1月15日判决如下：一、广州市维喜物业管理有限公司与邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司于2018年8月30日签订的《租赁合同》《补充协议》已于2020年8月10日解除；二、邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市维喜物业管理有限公司支付2020年7月1日起至2020年8月10日止的租金267016元，以及逾期支付2020年7月1日至2020年7月31日期间租金的违约金（违约金的计算方法：以年利率3.85%为标准，以277500元为本金，从2020年7月6日起计算至2020年7月31日止，以177500元为本金，从2020年8月1日起计算至租金付清之日止）；三、邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市维喜物业管理有限公司支付2020年8月11日起至2020年8月18日止的占有使用费71613元；四、邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市维喜物业管理有限公司支付预收租金106822.97元；五、邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司交纳的555000元履约保证金由广州市维喜物业管理有限公司没收；六、广州市维喜物业管理有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司补偿79000元；七、驳回广州市维喜物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费8141元，由广州市维喜物业管理有限公司承担1779元，由邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司承担6362元。反诉受理费9879元，由邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司承担9409元，由广州市维喜物业管理有限公司承担470元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉双方之间的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：1.维喜公司单方提出解除合同是否构成违约；2.维喜公司是否应当向邱耿喜、越众兴公司退还履约保证金；3.邱耿喜、越众兴公司主张维喜公司退还面积不足部分租金是否成立。现评析如下：关于维喜公司于2020年8月3日寄出《解除合同告知函》通知解除合同是否构成违约的问题。双方签订的《租赁合同》已约定，邱耿喜、越众兴公司应于每月5日前支付当月租金，拖欠租金或管理费、水电费达一个月的，维喜公司有权单方解除本合同并追究其违约责任。邱耿喜、越众兴公司未按期支付2020年7月租金构成违约，虽维喜公司于2020年8月3日发出《解除合同告知函》时尚未达到逾期履行30天的合同解除条件，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定：“以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”故维喜公司作出的解除合同意思表示是否符合约定解除条件，应当以邱耿喜、越众兴公司收到该通知时的履约状况作为判断依据。而邱耿喜、越众兴公司于2020年8月10日收到该通知时拖欠7月租金已逾30天，同时未能按期支付8月租金，维喜公司依约享有合同的单方解除权，一审法院据此认定合同解除并无不当。邱耿喜、越众兴公司上诉认为维喜公司曾于2020年8月3日电话通知解除合同，但并未就此提供证据证实，其上诉主张维喜公司的单方解约行为构成违约，理据不足，本院不予支持。关于履约保证金是否应予退还的问题。因《租赁合同》已明确约定因承租方行为造成提前解除合同的，出租方有权不退回履约保证金。现《租赁合同》正是基于邱耿喜、越众兴公司逾期缴纳租金的违约行为而解除，故其上诉要求退还履约保证金555000元，缺乏理据，本院亦不予支持。关于邱耿喜、越众兴公司主张退回面积不足部分租金问题。双方在《租赁合同》中关于租赁场地面积约定为“建筑面积15000平方米（以现场实际测量为准）”，同时并未约定实际测量面积不符时需要调整租金，故邱耿喜、越众兴公司实际是按栋整体租赁案涉物业，在其已实际占有使用租赁物业的情况下，仅以场地面积不足而要求退还部分已付租金，理由显不成立，本院不予支持。综上所述，邱耿喜、越众兴公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9759元，由邱耿喜、广州越众兴实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年五月二十六日法官助理杨希书记员叶小琳