广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6667号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二百货公司，住所地广东省广州市越秀区北京路高第街225号后座。法定代表人：唐朝晖，经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区法政路50号。法定代表人：向小英，董事长。委托诉讼代理人：梁伟明，系该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：李钒滢，系该司员工，联系地址。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区南融投资发展公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道中49号二楼207室。法定代表人：孙剑良。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区智达企业集团，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道中49号二楼207室。法定代表人：王海滨。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱旭，广东天地正律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢彤，广东天地正律师事务所律师助理。上诉人广州市越秀区第二百货公司（以下简称越秀第二百货）因与被上诉人广州市第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、佛山市南海区南融投资发展公司（以下简称南融公司）、佛山市南海区智达企业集团（以下简称智达集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理本案。上诉人越秀第二百货委托诉讼代理人杨洁渝、被上诉人二建公司委托诉讼代理人梁伟明、李钒滢及被上诉人南融公司、智达集团共同委托诉讼代理人朱旭、卢彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀第二百货在一审的诉讼请求为：1.判令二建公司、南融公司、智达集团协助越秀第二百货办理将广州市荔湾区XX街X号商铺的房屋所有权登记到越秀第二百货名下的手续；2.判令二建公司、南融公司、智达集团向越秀第二百货支付逾期办证的违约金，暂计至2020年9月30日为586895.34元(以410000元为本金，按照年利率6%自1996年11月28日起计至办妥房屋产权证之日止)；3.判令本案诉讼费用由二建公司、南融公司、智达集团承担。一审法院判决如下：驳回广州市越秀区第二百货公司的全部诉讼请求。案件受理费4834元，由广州市越秀区第二百货公司负担。判后，越秀第二百货不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判二建公司、南融公司、智达集团协助越秀第二百货办理将广州市荔湾区XX街X号之二、××之七商铺的房屋所有权登记到越秀第二百货名下的手续；3.改判二建公司、南融公司、智达集团向越秀第二百货支付逾期办证的违约金，暂计至2020年9月30日为586895.34元(以410000元为本金，按照年利率6%自1996年11月28日起计至办妥房屋产权证之日止）；4.本案一、二审受理费由二建公司、南融公司、智达集团承担。事实和理由：1996年9月16日，越秀第二百货与二建公司、南融公司签订《认购书》，约定甲方（二建公司、南融公司）同意乙方（越秀第二百货）认购由二建公司、南融公司向芳村城建开发公司购买的为安置解放中拆迁户永迁房，座落在芳村桥东小区××街××、××商铺（××街××商铺已××门牌号为××之七，以下统称两商铺为“案涉商铺”），建筑面积105平方米，总房价为人民币42万元整。由于当时南融公司、智达集团隶属同一股东，法定代表人相同，两个公司一套人马，因此在越秀第二百货支付房款时，由智达集团代南融公司开具收据。越秀第二百货接收并使用房屋至今已达数十年，二建公司、南融公司、智达集团从未要求越秀第二百货缴纳房款，也未对我方使用案涉房屋提出任何异议，且智达集团开具的收据载明为“XX街X号之一、X号之七商铺房款”，因此，越秀第二百货已实际按合同约定支付房款，二建公司、南融公司、智达集团也相互知悉，现二建公司、南融公司、智达集团称其未收到房款不合常理也不足为信，其以此为由互相推诿拒不办理不动产权登记手续的行为违反了合同约定，越秀第二百货有权要求二建公司、南融公司、智达集团办理案涉商铺的不动产权登记手续并支付逾期办证的违约金。如南融公司、智达集团对该房款的收取予以否认，越秀第二百货保留追究其刑事责任的权利。综上所述，为保障越秀第二百货的合法权益，越秀第二百货请求依法予以改判，支持越秀第二百货的上诉请求。二建公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，越秀第二百货的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一、没有任何证据显示南融公司与智达公司之间属于独立的法人，即便两个公司隶属同一股东、法定代表人相同，也不能认为智达公司在收取房款的时候是受南融公司的授权或者委托。二、越秀第二百货没有按照《认购书》的约定履行相应的付款义务，给予合同的相对方。三、越秀第二百货的诉讼请求已经经过了法定的诉讼时效，其诉请应当不受保护。南融公司辩称：一、南融公司与智达集团为相互独立法人，不存在财务混同、人格混同的情形。而且，智达集团非《认购书》当事人，无权收取《认购书》的房款，越秀第二百货就该上诉主张未提交证据予以证明，不应采信。二、南融公司未就越秀第二百货占用案涉房产提出异议，与越秀第二百货是否履行《认购书》付款义务并无任何关联。三、越秀第二百货未充分举证其履行《认购书》付款义务，依法应承担举证不能的法律后果，一审判决驳回其全部诉讼请求正确。四、案涉房产未登记在南融公司名下，南融公司无需承担协助过户义务。五、退一万步说，即便南融公司需协助越秀第二百货办理过户手续，越秀第二百货提起的协助过户请求权及逾期办证违约金请求权均已过诉讼时效，一审判决驳回越秀第二百货全部诉请正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其全部上诉请求，维持原判。智达集团辩称：一、智达集团与南融公司为相互独立法人，越秀第二百货上诉主张智达集团与南融公司是一套人马、两个牌子，但未提交任何证据予以证明，不应予以采信。即便智达集团与南融公司的股东、法定代表人相同，但并不意味着混同，更不代表智达集团有权收取《认购书》的房款。二、智达集团并非《认购书》的相对方，不应承担协助过户的义务，一审判决正确。三、退一万步说，本案已过诉讼时效，一审判决正确。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案二审过程中，越秀第二百货、二建公司确认，坐落在XX小区X街X号之二、X号之七商铺现已变更为广州市荔湾区X街X号之二、××之七商铺。二建公司陈述，南融公司曾挂靠二建公司承担解放中路拆迁安置工作。另查明，南融公司与智达集团在2014年以前均属于佛山市南海区联家资产经营管理公司管理的企业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、越秀第二百货是否已向二建公司、南融公司履行了支付42万元购房款的义务；二、如越秀第二百货已经履行了支付购房款的义务，二建公司、南融公司、智达集团应否协助越秀第二百货办理涉案房屋的过户手续并承担迟延办证的违约责任。关于越秀第二百货是否已向二建公司、南融公司履行了支付42万元购房款的义务问题。一审法院认定，《认购书》、《收款凭证》及《预收款凭证》真实有效。依照《认购书》的约定，越秀第二百货应当向二建公司、南融公司支付42万元购房款。但越秀第二百货提供的《收款凭证》、《预收款凭证》并非二建公司和南融公司出具，故越秀第二百货已经履行支付购房款义务的依据不足。对此本院认为，《认购书》虽非正式的《房屋买卖合同》，但该《认购书》对购买的房屋标的、房价款、支付时间等主要条款已经明确约定，已具备《房屋买卖合同》的主要要件，且越秀第二百货、二建公司、南融公司对其真实性均未予以否认，故一审法院认定《认购书》是三方对于购买涉案房屋的真实意思表示正确，本院予以确认。现越秀第二百货主张其已依照该《认购书》的约定，向二建公司及南融公司支付了42万元房价款。对此越秀第二百货提交了由智达集团出具的《收款凭证》及《预收款凭证》。《收款凭证》及《预收款凭证》记载房屋坐落地址、购房金额等均与《认购书》约定的一致。根据查明的事实和二建公司的自认，涉案拆迁安置项目实际是南融公司挂靠二建公司承接的项目，即南融公司是项目的实际经营人。而智达集团与南融公司在2014年以前具有一定的关联性。综合以上证据，可以证明，智达集团属于代收款人。二建公司、南融公司、智达集团均否认收取越秀第二百货42万元款项，但未能提供相应证据予以反驳。根据优势证据规则，越秀第二百货提供的证据足以证明其已经履行了支付房价款的义务。一审法院仅以收款人为智达集团，越秀第二百货未能提供其他证据证明已经支付房价款为由，否认越秀第二百货提供的付款凭证的证明力，系认定事实错误，导致判决结果不当，本院对此予以纠正。关于二建公司、南融公司、智达集团应否协助越秀第二百货办理涉案房屋的过户手续并承担迟延办证的违约责任问题。如上所述，越秀第二百货已履行支付购房款的义务，二建公司、南融公司应当依照《认购书》的约定，协助越秀第二百货办理涉案房屋过户手续。但鉴于涉案房屋登记于二建公司名下，南融公司并无协助过户的条件，故应当由二建公司协助越秀第二百货办理涉案房屋的产权过户义务。智达集团非《认购书》合同的当事人，越秀第二百货要求智达集团协助办理过户手续的理由不成立，本院不予支持。关于二建公司、南融公司、智达集团应否对未及时办理过户手续承担违约责任的问题。本院认为，自1996年越秀第二百货向二建公司、南融公司支付购房款至今已逾二十年。虽然越秀第二百货主张多次向二建公司及南融公司要求办理过户手续，但越秀第二百货对此并无提供证据予以证实，本院对此不予认定。由于越秀第二百货怠于行使权利，导致违约金损失扩大，该损失应由越秀第二百货自行承担。故对越秀第二百货要求二建公司、南融公司、智达集团支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上所述，越秀第二百货的上诉主张部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实部分错误，导致判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11053号民事判决；二、广州市第二建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协助广州市越秀区第二百货公司办理广州市荔湾区添祥街12号之二，紫香街11号之七商铺的房屋所有权过户登记手续；三、驳回广州市越秀区第二百货公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4834元，由广州市越秀区第二百货公司、广州市第二建筑工程有限公司各负担2417元；二审案件受理费9668元，由广州市越秀区第二百货公司、广州市第二建筑工程有限公司各负担4834元。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年五月二十七日书记员  陈婷婷