广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤16民终474号上诉人（原审原告）：深圳市富春东方物业管理有限公司河源分公司。经营场所：河源市新市区××××××××××××××××。负责人：陈武洪。委托诉讼代理人：郭文魁，男，汉族，1986年11月13出生，公民身份号码530××××××××××××513，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡志勇，男，汉族，1985年3月21日出生，公民身份号码441××××××××××××317，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：河源市升鼎盛制冷工程有限公司，住所地：河源市新市区学前坝小区××××××西边益和花园A栋A11号一楼。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：廖造谊，男，汉族，1976年3月1日，公民身份号码441××××××××××××014，系该公司员工。上诉人深圳市富春东方物业管理有限公司河源分公司（以下简称物业公司）与被上诉人河源市升鼎盛制冷工程有限公司（以下简称鼎盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期欠缴的物业服务费的违约金7516.50元，以及逾期欠缴的房屋本体维修资金2912.02元，违约金1073.78元。2、判决由被上诉人承担一审及二审的诉讼费。后变更第1项上诉请求为：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付A-11号商铺的物业费17643.58元，违约金8468.91元，应缴本体维修基金为2520.51元，违约金1209.84元；A-12号商铺应缴的物业服务费为8134.09元，违约金2562.23元，应缴本体维修基金为1162.04元，违约金366.03元；以上合计42067.23元。事实和理由：上诉人按照《河源市××××物业管理服务合同》（以下简称《合同》）的约定提供了物业服务，根据《合同》第4页第五条《物业管理服务费及管理》第二项约定物业管理服务费用标准为：每月每平方米1.40元缴纳。《合同》第6页第八条《房屋本体维修基金的管理与使用》第一项约定标准为：每月每平方米0.20元随物业管理费一起收取，按维修基金管理办法使用。《合同》第8页第十三条《违约责任》第四项约定违约责任滞纳金收取标准为：物业服务费、本体维修基金按每日0.05%(每日万分之五）计算。被上诉人鼎盛公司答辩称，答辩人同意交物业费，但是因为上诉人未能及时处理答辩人办公室天花漏水的情况，所以才会拖延交物业费。答辩人广告牌处被外墙几十公斤的石雕砸坏，上诉人没有进行处理，所以滞纳金、维修基金不应交。上诉人物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2018年9月至2020年11月，益和花园A-11号商铺物业服务费14886.72元及违约金6029.12元，维修基金2026.79元；被告向原告支付2019年8月至2020年11月物业服务费6197.44元，违约金1487.38元，维修基金885.28元。一审法院认定事实：被告系A11、A12号商铺的使用人。原告自2016年4月1日承接益和花园的物业管理并于2016年5月22日与河源市××××业主委员会签订《河源市××××物业管理服务合同》。合同约定：合同有效期为五年，自业主大会选聘物业服务企业投票通过，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同双方签字盖章生效之日起。物业管理服务费用标准为住宅每月每平方米套内面积1.40元交纳，因业主原因空置物业应全额交纳物业管理服务费。楼房屋本体维修基金按政府收费标准每月每平方米套内面积0.2元，随物业管理费一起由原告直接向业主收取，业主交纳费用时间为每月20日前。如业主未按约定交纳有关费用，原告有权要求业主补交所欠费用并从逾期之日起按物业管理费、本体维修基金等按每日0.05%收取滞纳金。截止至2020年11月，被告使用的益和花园A11、A12号商铺共欠物业服务费21084.16元。原告多次催交未果，向法院提起本诉。一审法院认为，原告与河源市××××业主委员会签订《河源市××××物业管理服务合同》，合同对物业服务费、专项维修基金、滞纳金等作了统一约定。原告按合同约定提供了物业服务，被告作为益和花园的案涉商铺的使用人，应按《河源市××××物业管理服务合同》的约定向原告支付物业管理费而未支付，属违约行为，应承担违约责任。原告请求被告支付截止至2020年11月的物业费21084.16元，符合法律规定，一审法院予以支持。原告请求本体维修基金及逾期违约金，但并未提交证据材料证明该数据的计算方法，被告亦不认可，原告应承担举证不能的责任后果，对该两项诉求，一审法院不予支持。被告抗辩称原告所提供物业服务不符合相关标准，但未举证证实其主张，对该意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：（一）被告河源市升鼎盛制冷工程有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市富春东方物业管理有限公司河源分公司支付截止至2020年11月的物业管理费21084.16元；（二）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费232元，由被告河源市升鼎盛制冷工程有限公司负担。二审查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，《河源市××××物业管理服务合同》第八条第一点约定：房屋本体维修基金，用于房屋本体部位共用设施设备的大中修、更新及改造，本体维修基金按政府收费标准为每月每平方米套内面积0.20元，随物业管理费一起由乙方直接向业主收取，单项列入维修基金专项管理账户，按维修基金管理办法使用，由业委会监管使用，同时接受全体业主监督。第十三条第四点约定：甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠费用并从逾期之日起按以下标准交纳滞纳金：物业管理费、本体维修基金等按每日0.05%，（滞纳金标准可按政府物价部门公布的文件调整）。还查明，被上诉人鼎盛公司并非益和花园A11、A12号商铺的业主，但其认可与业主约定物业费等费用由被上诉人直接向物业公司缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据案件的具体情况，归纳本案争议焦点：被上诉人是否要向上诉人支付逾期支付物业费的违约金7516.5元、房屋本体维修基金2912.02元及违约金1073.78元。首先，被上诉人鼎盛公司认可A11、A12号商铺产生的物业费等有关费用由其承担。案涉的《河源市××××物业管理服务合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效。根据《河源市××××物业管理服务合同》第八条第一点和第十三条第四点的约定，上诉人向被上诉人收取A11、A12号商铺产生的房屋本体维修基金2912.02元、逾期支付物业费的违约金（滞纳金）7516.5元具有事实依据和法律依据，计算方法正确，应予以支持。虽然违约金按日0.05%计算略高于年利率15.4%，但由于被上诉人自身认为不会过高，故本院不作调整。至于上诉人在二审新增的逾期支付房屋本体维修基金的违约金1073.78元和变更上诉请求后超出一审请求的部分诉讼请求，属于新增的诉讼请求，不属于二审的审理范围，本院不作审理。被上诉人抗辩上诉人没有履行维修义务，故不愿缴纳房屋本体维修基金，因被上诉人主张上诉人未维修的石雕位于被上诉人的广告牌处，该处的维修应需要双方的配合协助，故被上诉人的该主张依据不够充分，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初5065号民事判决第一项和诉讼费用负担部分；二、撤销广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初5065号民事判决第二项；三、被上诉人河源市升鼎盛制冷工程有限公司应在本判决生效后十日内向上诉人深圳市富春东方物业管理有限公司河源分公司支付A11、A12号商铺截止至2020年11月的房屋本体维修基金2912.02元和逾期支付物业费的违约金（滞纳金）7516.5元。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费60.71元，由被上诉人河源市升鼎盛制冷工程有限公司负担。上诉人深圳市富春东方物业管理有限公司河源分公司预交二审案件受理费464元，由被上诉人河源市升鼎盛制冷工程有限公司在执行本判决时直接支付60.71元，本院退回403.29元。本判决为终审判决。审 判 长 张东明审 判 员 高 宇审 判 员 高晓鸣二〇二一年五月二十七日法官助理 刘惠雯书 记 员 曾文琪