河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5859号原告董克，男，汉族，1981年1月11日出生，住河南省漯河市源汇区。委托代理人陈源慧，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人马彬，河南亚太人律师事务所律师。被告河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼。法定代表人邢菲。委托代理人连丰姣，女，1988年6月28日出生，汉族，住河南省禹州市，系该公司员工。被告河南水星网络科技有限公司，住所地郑州市金水区金水路219号1号楼1单元20层2005号。法定代表人李亚磊。委托代理人张振楠，海南云联（郑州）律师事务所律师。委托代理人张祥（实习），海南云联（郑州）律师事务所律师。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。负责人张健。委托代理人牛冬婕，女，汉族，1975年11月29日出生，住郑州市金水区。系该公司员工。原告董克诉被告河南水星网络科技有限公司、河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华房地产），第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告董克委托代理人陈源慧到庭参加诉讼,被告河南水星网络科技有限公司委托代理人张振楠，河南省清华房地产开发有限公司委托代理人连丰较，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行委托代理人牛冬婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董克向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告清华房地产签订的商品房买卖合同（合同编号：180××××1878）和欠款协议（编号0000095）；2、请求判决解除原告与被告清华房地产、第三人签订的《个人购房借款合同》，并由被告清华房地产向第三人偿还判决生效日以后的银行贷款本金及利息；3、判决被告清华房地产退还原告已付首付款376950元、维修基金4087元、相关税费1821元，支付原告违约金17739元，以上合计400597元，并以已付房款376950元，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息；4、请求判令被告清华房地产退还原告自银行放款至法院判决被告向第三人偿还判决生效日期间的银行贷款，并按原告实际偿还贷款为基数，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息；5、请求判令两被告共同返还原告团购服务费5万元及自2018年7月2日起至实际偿付日按照同期贷款利率计算的利息；6、本案的诉讼费费用由二被告承担。事实与理由：2018年7月2日，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司(以下简称清华地产公司)签订《商品房买卖合同》(合同编号1800101878)，合同实际备案日期为2018年7月4日，并同时签订了《欠款协议》（编号为0000095）。买卖合同约定原告购买的商品房为金水××、货××房，建筑面积共62.89平方米，合同总价款为1026950元，首付516950元采用首付分期，其余51万元为银行按揭。2018年7月23日原告与被告河南省清华房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定按揭金额51万元。原告签订买卖合同当日支付首付款56950元，2018年12月24日支付首付款16万元；2019年6月20日支付首付款10万元；2019年6月27日支付首付款6万元；按揭款项亦于2018年7月24日发放并转至被告河南省清华房地产开发有限公司账户。截止原告起诉之日，原告支付房屋首付款376950元、银行按揭51万元，共计886950元，银行按揭贷款发放后，原告如期还款，截止起诉之日，原告共计还款149890.64元。为购买该套房屋，原告于2018年7月2日支付给被告维修基金4087元，于2018年7月4日支付办理合同备案及银行按揭的各项杂费1821元，其中：手续费1000元、抵押费550元、工证费220元、印花税51元。另，原告2018年7月2日签订买卖合同当日按照被告河南省清华房地产开发有限公司的要求在项目售楼部内支付给被告河南水星网络科技有限公司团购服务费5万元，原告之前从未与被告河南水星网络科技有限公司有过联系和接触，该公司收款之后也未提供过任何的服务。2019年12月20日，距离被告河南省清华房地产开发有限公司约定的交房日期仅剩余11天，被告突然发出《延期交房通知书》，通知书载明“将清华城1号院住宅和公寓产品交付时间调整到2020年9月30日前，具体交付日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准。”根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付××使用”；第九条出卖人违约交房的违约责任约定“逾期超过90日后，××有权解除合同。出卖人应按××累计已付款的2%向××支付违约金。按照《延期交房通知书》载明的交房日期，延期交房达274日，原告在收到通知书后，前往被告河南省清华房地产开发有限公司处了解情况并协商退房事宜，被告均未予以答复。截止原告起诉之日已经延期交房140日，工程形象进度距离交房尚有很多工程需要完成，也未有关于交房的最新通知。因被告的违约行为导致合同目的根本不能实现，且原告多次与被告协商均未能达成解除合同退款的合意，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决！被告清华房地产辩称，一、答辩人不存在违约行为，本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。本案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受政府作为、疫情影响及政府规划调整等原因影响，本案合同能够继续履行，被答辩人的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发，本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》明确约定，答辩人逾期交房系政府因素影响的，在受到影响的范围内，答辩人不承担延期交付责任，且交房日期相应延顺。2.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真是意思表示，且不违反法律法规等强制性规范，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。二、本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房延期交房，大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也增加了答辩人的运营成本。答辩人作为房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是答辩人合理的避险行为。因天气的不可预测性，相关环保管控措施影响工期是客观存在的，请法院在对本案的处理充分体现对缔约自由和合同效力的尊重，兼顾环保措施、疫情停工的双重影响。三、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记，如解除合同将会有众多解除手续需要履行，势必造成众多部门的资源浪费，且解除手续并非答辩人能完成。维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件。四、因被答辩人主张合同解除缺乏法律事实依据且无证据支持，故其基于合同解除主张的返还购房款、解除《欠款协议》、解除《个人购房借款及担保合同》等其他诉讼请求也不应予以支持。五、被答辩人诉请的团购费、相关税费等费用均非由答辩人实际收取，即使解除合同，也应由被答辩人向实际收费主体主张退还，无权向答辩人主张。综上所述，被答辩人董克主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告河南水星网络科技有限公司辩称，原告向答辩人缴纳案涉款项系居间服务费，经答辩人居间服务促成了原告与河南省清华房地产开发有限公司签订合同，非因答辩人过错，该居间服务费不应当返还。本案中，原告缴纳该服务费是基于被告为其提供了居间服务的基础上，经过被告居间协调，原告与河南省清华房地产开发有限公司成功签订《商品房买卖合同》，并享受了交3万抵6万购房款，同时减免一年物业费的购房优惠政策。《合同法》第四百一十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，被告收取原告支付的居间服务费具有事实以及法律依据。本案中经水星公司居间服务，原告与清华房产公司签订了《商品房买卖合同》，居间人促成了合同的成立，原告作为委托人应当支付报酬。现原告因逾期交房原因主张解除合同，并非水星公司过错导致,因此居间服务费不应当返还。综上所述，案涉款项答辩人不应当返还，望法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行辩称，一、答辩人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，当属有效合同。案涉房屋已办妥抵押权人为答辩人的抵押登记。二、合同签订后，答辩人已依约履行了发放贷款的义务。原告应依约履行还款义务，被告在原告未履行还款义务时应承担连带保证责任。合同履行过程中，答辩人无任何违约行为。三、截至2021年3月24日，原告贷款本金余额为374000元。在原告贷款本息结清前，答辩人不同意解除《个人购房担保借款合同》。经审理查明：2018年7月4日，原告（××）与被告河南省清华房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××1878），主要约定原告购买被告开发的位于金水××、货××房，建筑面积共62.89平方米，出卖人与××约定按建筑面积计算，单价为每平方16329.31元，总金额为1026950元，约定付款金额516950元，付款方式现金，约定付款时间为2018年7月4日，交纳比例50.34%；约定金额510000元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年7月19日，交纳比例49.66%。合同约定交付期限为出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××；2、在××未按本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣天气、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。合同还约定逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金等。2018年7月2日，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订《欠款协议》一份，协议约定：原告欠被告河南省清华房地产开发有限公司购房款460000万元整，原告须在2018年12月30日前向被告清华公司偿还欠款160000元整，原告须在2019年6月30日前向被告清华公司偿还欠款160000元整，原告须在2019年12月30日前向被告清华公司偿还欠款140000元整，协议还对其他项进行了约定；原告提交2018年7月2日《收据》一份，显示：兹收到董克交来房款，6-725号人民币￥56950元，河南省清华房地产开发有限公司加盖有财务专用印章。同日，河南省清华房地产开发有限公司出具的《收据》载明，兹收到董克交来维修基金6-725号人民币4087元。同日，河南水星网络科技有限公司出具的《收据》载明，兹收到董克伍万圆整￥50000，收款事由团购服务费。2018年7月4日，郑州利升合房地产营销策划有限公司出具的《收据》，载明：兹收到董克交来手续费1000、抵押费550、公告费220、印花税51，共计1821元。2018年12月24日，河南省清华房地产开发有限公司出具的《收据》载明，兹收到董克交来房款6-725号人民币160000元。2019年6月20日，河南省清华房地产开发有限公司出具的《收据》载明，兹收到董克交来房款6-725号人民币100000元。2019年6月27日，河南省清华房地产开发有限公司出具的《收据》载明，兹收到董克交来房款6-725号人民币60000元。原告与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2018年7月23日签署《个人购房担保借款合同》一份，合同贷款金额为人民币51万元整，贷款期限为10年，自2018年7月23日起至2028年7月23日止。贷款人为第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行；借款人抵押人均为原告；保证人为被告河南省清华房地产开发有限公司。2018年11月9日，原告与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定为确保上述《个人购房担保借款合同》履行，原告自愿将其名下所购涉案商品房为上述贷款提供抵押担保。2019年12月20日，清华房地产公司发布《延期交房通知书》，载明清华城1号院项目住宅和公寓产品原定于2019年12月31日交付，交付时间调整至2020年9月30日前。2、截至2021年3月25，原告共偿还浦东银行郑州分行贷款本息215107.25元。另查明，目前涉案房屋处于没有施工状态。本院认为，原告与被告清华房地产之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同要求切实履行。原告依约向被告清华房地产支付了购房款，被告清华房地产本应按合同约定时间于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋,但被告清华房地产于2019年12月20日发布《延期交房通知书》，将交付时间调整至2020年9月30日。同时，截止本案2021年4月6日开庭审理本案时，被告清华房地产仍未交付房屋，故被告清华房地产未按时交付房屋，已构成违约，其逾期交房时间超过90日，原告有权依据合同约定解除购房合同。被告清华房地产公司辩称在2018年、2019年施工期间，受郑州市采取大气污染治理、扬尘防控，采取封土令及政府重大活动等客观因素，影响工期延误389天，在受影响范围内被告清华房地产有权顺延交房，被告清华房地产延期交房符合合同约定，不构成违约。但因大气污染治理、扬尘防控、采取封土令等环保问题造成的停工，并未明确具体约定于合同第八条可以延期的事由内，且2019年4月17日签订合同时，郑州市每年大气污染治理已常态化，被告清华房地产作为专业的房地产公司，对此在签订合同时应予考虑，以避免出现逾期交房的情形。故原告诉请解除原告与清华公司签订《商品房买卖合同》及《欠款协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。原告与第三人浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。现《商品房买卖合同》已依法解除，合同目的已不能实现，故原告诉请解除此合同并就判决生效后的未履行的银行贷款本息由被告清华房地产承担，并无不当，本院予以支持。原告诉请退还原告已付首付款376950元、维修基金4087元、相关税费1821元，原告已主张被告清华房地产公司就其已付房款376950元为基数支付利息（按照同期贷款利率支付自2021年3月11日至实际偿付之日止），本院予以支持。在被告清华房地产公司逾期交付房屋时，原告选择解除合同，并已主张上述利息损失。故原告诉请违约金，本院不予支持。原告诉请被告清华房地产退还原告自银行放款至法院判决被告向第三人偿还判决生效日期间的银行贷款，并按原告实际偿还贷款为基数，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息，本院予以支持。原告诉请两被告共同返还原告团购服务费5万元及自2018年7月2日起至实际偿付日按照同期贷款利率计算的利息，因涉案房屋合同已解除，被告河南水星网络科技有限公司应退还原告团购服务费。该部分利息于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除2018年7月2日、2018年7月4日原告董克与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《欠款协议》；二、解除原告董克与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行双方签订的《个人购房担保借款合同》；原告董克应继续偿还银行贷款本息至本判决生效之日，并由被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告董克自银行放款之日至判决生效日期间其已偿还的银行贷款本息；本判决生效以后未偿还的银行贷款本息（以银行系统计算数据为准）由被告河南省清华房地产开发有限公司承担；三、被告河南省清华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告董克首付款376950元及利息（其中56950元自2017年7月2日起计算，其中160000元自2018年12月24日计算，其中100000元自2019年6月20日起计算，其中60000元自2019年6月27日起计算均按照同期银行贷款利率计算至实际退还之日）、维修基金4087元、相关税费1821元；四、被告河南水星网络科技有限公司退还原告董克团购服务费5万元；五、驳回原告董克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4029元，由被告河南省清华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二一年五月二十八日书记员 沙士航