安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终714号 上诉人（原审原告）：马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖东北路270号。 法定代表人：李旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖纯玲，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卞林民，男，1980年8月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司（以下简称奥丽维娅物业公司）与上诉人卞林民物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4345号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人奥丽维娅物业公司委托诉讼代理人廖纯玲、季洁；上诉人卞林民到庭接受询问。本案现已审理终结。 奥丽维娅物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.卞林民居住的马鞍山华海城市广场是商住一体的建筑模式，其接到业主投诉后，对噪音积极与商家大渝火锅进行沟通协调，并要求大渝火锅整改，目前大渝火锅已经停止使用中央空调，改为民用空调，噪音符合规定。小区内85%以上业主对其物业服务是满意的，不应当降低收费标准；2.卞林民拖欠截止到2020年4月的公摊电费249元，应当缴纳；3.按照物业合同约定，逾期缴纳物业费应当承担违约责任，即应当按照日万分五支付违约金。 卞林民答辩称：1.奥丽维娅物业公司在环境卫生、小区安全、噪音油烟污染等问题的管理服务上是消极的；2.对奥丽维娅物业公司提供的检查报告不予认可，同时也是因为噪音问题导致其无法居住；3.对公摊的电费是否是实际产生有异议。 卞林民上诉请求：1.减免其物业费；2.判决奥丽维娅物业公司履行物业合同。事实和理由：奥丽维娅物业公司未履行合同约定的全部义务，对众多业主反映的噪音、油烟污染等问题不予理睬，导致其无法居住；小区安全管理流于形式、公共设施维护不到位，故请求法院支持其上诉请求。 奥丽维娅物业公司答辩称，本案住宅系商住一体化住宅，就业主反映的噪音和油烟问题，其一直在积极协调，并配合执法部门对商业部分的噪音和油烟责令商户进行整改，且已经整改到位，大渝火锅将空调改装为室内空调，对平台上的空调主机也进行了隔离；其在小区的公共设施维护、安全保障、消防演习、绿化维护、客服巡场、车辆管理等方面均已经管理到位，卞林民空置房屋不是拒绝缴纳物业费的合法理由，故请法院依法判如所请。 奥丽维娅物业公司向一审法院起诉请求：1.判令卞林民向其交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4389元，并支付截至2020年4月的公摊电费249元；2.判令卞林民向其支付逾期违约金1122元（每逾期一日，按应收金额的万分之五计算自逾期之日至起诉之日）；3.本案诉讼费用由卞林民承担。 一审法院认定事实如下：一、物业合同签订情况。马鞍山华海投资有限公司系本市华海城市广场的开发建设单位，2015年7月31日，马鞍山华海投资有限公司（丙方）选聘奥丽维娅物业公司（甲方）提供前期物业服务，其与卞林民（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。2017年4月15日，卞林民与奥丽维娅物业公司签订《华海城市广场入住手续书》。二、物业服务期限的约定。在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，由丙方选聘甲方负责本区域的前期物业管理工作。三、物业费收费标准的约定。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，住宅标准为1.32元/月/平方米，商业房屋标准为3元/月/平方米，办公公寓标准为2元/月/平方米，其他物业公用设施设备运行费用按其实际发生的费用由业主向物业公司均摊交纳。业主同意从《入住通知书》规定的交付时间（具体日期）起开始向物业公司交纳物业服务费和其他物业公用设施设备运行费。业主在办理入住手续时向物业公司交纳自《入住通知书》规定的交付日起的物业服务费，物业服务费用按年预交，其他物业共用设施设备运行费用按半年结算一次。业主逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，物业公司有权要求业主补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。四、案涉房屋权属情况。不动产登记信息显示：卞林民系华海城市广场2栋804室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为92.34平方米。五、物业服务情况。案涉房屋所在楼栋属于商业综合体，底层有若干商铺经营餐饮、娱乐等，商铺经营所需安装的排气、油烟处理、空调等设备均安装于商铺顶部平台，由于平台外部设备众多，造成了噪音污染，影响了平台上方的业主正常生活，为此住户向主管部门及物业公司反映，后物业公司配合主管部门要求所涉商户进行噪音设备整改。整改后，有专业检测机构于2020年8月25日、2020年9月19日，分别作出检测报告，报告中显示的昼夜噪音测量值均超过规定值。奥丽维娅物业公司在公共设备维护、安全保障、消防演习、绿化维护、客服巡场、车辆管理等方面的服务记录均较为完备。六、其他情况。卞林民尚欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费及截至2020年4月的公摊电费未付，奥丽维娅物业公司催要无果，形成诉讼。 一审法院认为，奥丽维娅物业公司与卞林民签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有约束力，双方均应按约履行各自相应的义务。奥丽维娅物业公司在公共设备维护、安全保障、消防演习、绿化维护、客服巡场、车辆管理等方面服务较为符合合同要求。关于业主反映的噪音污染问题，从查明事实来看，案涉住宅具有特殊性，其规划时即为商住一体，底层商户的油烟及空调设备确存在噪音超标问题，但物业公司的义务是做好小区商铺业主及实际使用人与住宅业主之间的邻里协调，并对主管部门执法行为予以积极配合，噪音超标的主要责任主体并非物业公司，故住宅业主以噪音污染为主要理由拒交全部物业费，于法无据。但考虑到奥丽维娅公司在该问题的协调处理方面存在瑕疵，故对案涉期间的物业费酌情予以减少，以每月每平方米1.1元计算为宜，超出部分不予支持。关于公摊电费诉请，由于奥丽维娅物业公司未提供证据证明电费的实际支出情况，故此节诉请，证据不足，不予支持。关于违约金诉请，考虑到案涉物业实际服务情况，亦不予支持。遂判决：一、卞林民于判决生效之日起十日内支付奥丽维娅物业公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3657元；二、驳回奥丽维娅物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由卞林民负担。 二审中，奥丽维娅物业公司向本院提交日下新证据：1.向马鞍山供电公司的缴款单，证明其已经缴纳马鞍山华海小区1号、2号楼电费，该电费系用于电梯运行的公共费用，依照约定应当由业主公摊；2.大渝火锅店照片三张，证明就业主反映的噪音和油烟问题，已经责令大渝火锅整改完毕，空调改为室内空调，平台空调主机做了防护隔离板。卞林民提交照片一组，证明奥丽维娅物业公司在安全管理、卫生绿化上不到位，电梯经常性损坏，其物业服务部符合合同约定标准。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，卞林民对奥利维娅物业公司提交的证据质证认为，其提交的电费缴费单不是其住宅楼产生的，而是几栋楼混合在一起的，不应当与其他楼栋平均公摊。奥丽维娅物业公司对卞林民提交的证据质证认为，该证据是静态照片，不能反映其在管理上存在的长期问题，小区内绝大多数业主对物业管理是认可的，在一审诉讼中其已经提交对该小区进行管理的证据，故卞林民提交的证据达不到其证明目的。本院对上述证据认证认为，双方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据的证明力予以确认。 二审查明的事实和对证据的认证意见与一审一致。 另查明，奥丽维娅物业公司从2019年7月至2020年4月，向马鞍山供电公司共计缴纳1号2号楼居民电梯运行电费55099.55元，2号楼804室即卞林民户应当承担公摊电费249元。 本院认为，卞林民与奥丽维娅物业公司在自愿的基础上签订物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。本案双方争议的焦点问题是：合同约定的小区公摊费用，卞林民是否应当承担？一审判决降低奥丽维娅物业公司的收费标准是否适当？关于小区公摊费用问题。卞林民与奥丽维娅物业公司在物业服务合同第三条中明确约定，其他物业共用设施设备运行费用按其实际发生的费用由卞林民向奥丽维娅物业公司均摊缴纳。现奥利维娅物业公司提供的电费缴费发票可以证明奥丽维娅物业公司为1号2号楼支付电梯运行费用55099.55元，按照合同约定卞林民应当承担公摊电梯电费249元，故奥丽维娅物业公司提出的上诉意见能够成立，本院予以支持。关于一审判决降低奥丽维娅物业公司收费标准问题。奥丽维娅物业公司提供的照片等证据证明其在公共设备维护、安全保障、消防演习、绿化维护、客服巡场、车辆管理等方面履行了合同约定义务，对业主反映的空调噪音和油烟等问题联系相关部门协调，并积极配合执法机关责令商户整改，故奥丽维娅物业公司履行合同约定的主要义务。卞林民提供的照片证明小区在管理过程中存在卫生清扫不到位、任意堆放杂物、电梯时常损坏等问题，因小区管理是不间断的管理过程，处理管理事务也需要时间解决，且本案卞林民购买的是商住一体化住宅，对商业用房的性质是奥丽维娅物业公司无法更改的，但奥丽维娅物业公司应当主动及时履行管理义务，因噪音整改尚未达标，一审判决综合奥丽维娅物业公司在履行合同中的瑕疵予以降低收费标准是适当的，体现了业主提出奥丽维娅物业公司应当承担的履行合同义务不及时的责任。诚然，作为小区业主都希望自己生活的小区能有一个洁净、安全、舒适和美丽的生活环境，但环境的创造来源于物业公司与业主对合同约定义务的共同遵守和双方对履行合同的及时协商和理解，既不能对物业公司在管理中存在的问题放任自流，也不能无视物业公司为小区付出的劳动，即尽到的责任，更不能因业主暂不居住而拒付或者少付物业费，失之偏颇，既不符合法律规定和合同约定，也必然导致生活小区环境的恶化，形成恶性循环的结果是业主和物业公司都不愿看到的，希望奥丽维娅物业公司与业主加强沟通、相互理解为小区营造一个和谐、美丽的生活环境。 综上，奥丽维娅物业公司提出的部分上诉理由成立，应予以支持；卞林民提出的上诉意见不能成立，本院不予支持。因奥丽维娅物业公司提供新证据，导致一审判决认定部分事实不清，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4345号民事判决第二项，即驳回马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司的其他诉讼请求； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4345号民事判决第一项，即“卞林民于本判决生效之日起十日内支付马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3657元”，为“卞林民于本判决生效之日起十日内支付马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3657元、2019年7月至2020年4月公摊电费249元，合计3906元”。 如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由卞林民负担；二审案件受理费50元，由卞林民负担20元、马鞍山奥丽维娅物业管理有限公司负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴静旻 审 判 员 汪和平 审 判 员 郝静静 二〇二一年五月十日 法官助理 艾海涛 书 记 员 倪清怡 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。