湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1449号 原告：杨艺敏，女，1971年12月17日出生，汉族。 被告：钟玉林，男，1986年12月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄飞流，湖南维清律师事务所律师。 原告杨艺敏与被告钟玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨艺敏、被告钟玉林及其委托诉讼代理人黄飞流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨艺敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告欠款112,900元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从2010年10月21日从案外人李培树受让怀化市鹤城区城中街道办事处天星坪社区（居民）管理委员会（以下简称“天星居委会”）位于怀化市鹤城区榆市路的*号门面（以下简称“*号门面”），原告从2010年10月21日经营至2011年11月20日，后原告将*号门面转租给吴传成、杨东梅等人，共转租过7个人，天星居委会没有找原告的麻烦。原告于2015年5月1日与被告签订了转租合同，将*号门面转租给被告。被告装修期间与天星居委会一起害原告，天星居委会见被告开始装修，以不同意原告转租为由关门，不让被告开工，不收原告的房屋租金，逼得原告不可转租只可转让。被告以无法营业要求原告赔偿每日500元为由，逼迫原告重新签了一份协议书，2015年5月13日后，双方签了转让合同。被告不讲诚信，没有履行上述协议。被告拖欠原告租用费6,600元，到2021年2月1日又拖欠9个月拖延费用6,300元；2020年5月1日五年租期到期，被告没有将门面无偿交还给原告，根据协议约定，被告需向原告支付10万元转让费。原告请求被告支付原告112,900元及赔偿相关损失。 钟玉林辩称，原告没有合法取得*号门面的租赁权、使用权，天星居委会不认可与原告存在租赁合同关系，因此，原告无权对该门面进行转让或者出租。原告隐瞒事实，对被告说可以让被告合法取得天星居委会的租赁许可，但被告经营后，天星居委会得知原告转让门面就将该门面关闭了，原告存在欺诈的嫌疑，被告保留对原告追诉的权利。被告于2015年与天星居委会签订了房屋租赁合同，天星居委会将*号门面出租给了被告。原告的诉讼请求不明确不具体。原告向人民法院提交的转让协议是移花接木拼凑，原告提交的与天星居委会签订的租赁合同存在重大瑕疵，原告提交的关键证据不符合证据的相关要求。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院评析认证如下： 证据一、原告提交收款收据5张，拟证明原告向天星居委会缴纳租金的事实。被告对其真实性无异议，但认为该收据没有载明交款人是原告，不能证明租金是原告交纳的。本院认为，该收据虽然没有载明交款人是原告，但由于原告持有该收据，而且参考原告提交的其他证据，应当认定该收据载明的租金系原告交纳。 证据二、原告提交租赁合同、转让协议、协议书原件各一份，拟证明原告与被告签订了租赁合同、转让协议。被告认为该证据无效，理由是原告未经出租人同意擅自转租无效。本院认为，原告转租是否有效，与原告主张证明的事实无关，故本院对该证据载明的事实予以认定。 证据三、原告提交《证明》一份。被告认为该证据不合法。本院认为，该证据既没有天星居委会的负责人签名，也没有经手人签名，该证据的形式不合法，故不予确认。 证据四、原告提交收条原件一份，拟证明原告于2010年花29,080元从李培树受让*号门面。被告认为该证据与本案没有关联性。本院认为，由于该证据没有载明*号门面的相关内容，该证据与*号门面缺乏关联性，故本院不予确认。 证据五、原告提交《店面出租合同》、《门面房租赁合同》、《终止合同》各一份，拟证明原告从2011年11月20日开始将门面出租。被告认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据可以证明其主张的事实，故予以确认。 证据六、原告提交2015年5月13日协议书复印件一份。被告认为该协议书明显有拼凑的痕迹，且没有原件核对，应不能认定。本院认为，该协议书系复印件，原告没有提交原件核对，其真实性存疑，故不予认定。 证据七、原告提交《证明》一份。本院认为，由于该证人没有出庭作证，该证据存疑，故本院不予确认。 证据八、原告提交房屋所有权证书复印件一份，拟证明天星居委会与原告有长期的租赁关系。本院认为，虽然该证据不能证明原告与天星居委会存在租赁合同关系，但从本案其他证据可以证明原告与天星居委会存在租赁合同关系，但不能证明存在长期租赁合同关系。 根据确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：天星居委会对*号门面具有所有权。杨艺敏从2010年10月起向天星居委会承租*号门面，每季度租金2,700元，并由杨艺敏向天星居委会支付租金，杨艺敏承租期间，曾经将*号门面转租给案外人给吴传成、杨东梅等人。2015年5月1日，杨艺敏（甲方）与钟玉林（乙方）签订一份《门面房租赁合同》，该合同约定，甲方将*号门面出租给乙方，租期五年（2015年5月1日至2020年5月1日），每年租金22,800元，合同生效后，乙方向甲方支付押金3万元，等等。不久，杨艺敏与钟玉林签订一份《转让协议》，该协议约定：杨艺敏将*号门面九圆大碗饭从2015年5月14日起转让给钟玉林，转让前九圆大碗饭杨艺敏所有债务与钟玉林无关。钟玉林于2015年4月15日支付杨艺敏*号门面内的财物价款46,800元；钟玉林于2015年5月1日支付杨艺敏2015年5月1日至2015年11月1日的租金11,400元，并支付杨艺敏押金3万元。2015年5月1日，杨艺敏将*号门面交付钟玉林使用，之后一直由钟玉林直接向天星居委会交纳租金。 另查明，由于天星居委会不同意杨艺敏将*号门面转租给钟玉林，要求重新签订租赁合同，于是，天星居委会与钟玉林于2018年9月17日签订一份《租赁合同》，该合同约定：天星居委会将*号门面出租给钟玉林，租期三年（2018年9月17日至2021年9月16日），每年租金13,400元，等等。合同签订后，钟玉林向天星居委会交纳房屋租金。 本院认为，杨艺敏向天星居委会租赁*号门面，租赁期限六个月以上，双方没有签订书面租赁合同，应当视为不定期租赁，双方任何一方均可以要求终止租赁合同关系。天星居委会与钟玉林于2018年9月17日签订《租赁合同》后，天星居委会与杨艺敏之间的租赁合同关系终止。天星居委会与杨艺敏之间租赁合同关系终止前的房屋租金，应该由钟玉林向杨艺敏支付，钟玉林将2015年5月1日至2015年11月1日租金11,400元已支付给杨艺敏，根据双方约定的每年支付租金22,800元计算，钟玉林应付杨艺敏2015年11月2日至2018年9月16日租金为65,526.58元（1,049日÷365日/年×22,800元）。根据查明的事实，2015年11月1日至2018年9月17日的租金已由钟玉林代杨艺敏向天星居委会交纳，由于钟玉林没有提交证据证明其向天星居委会交纳租金的数额，故本院参照杨艺敏每季度向天星居委会交纳租金2,700元的标准计算，钟玉林已代杨艺敏交纳2015年11月2日至2018年9月16日租金为31,038.90元，另外加上钟玉林已支付杨艺敏的押金3万元转为租金，故钟玉林还应该支付杨艺敏租金4,487.68元（65,526.58元-31,038.90元-3万元）。故本院支持杨艺敏要求钟玉林支付租金4,487.68元的诉求，对超出部分不予支持。 杨艺敏要求钟玉林支付转让费10万元，因杨艺敏没有提交充分证据证明关于钟玉林应当支付杨艺敏转让费10万元的相关约定，杨艺敏应当承担举证不能的法律后果。杨艺敏要求钟玉林支付转让费10万元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨艺敏的部分诉求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告钟玉林于本判决生效之日起十日内支付原告杨艺敏房屋租金4,487.68元； 二、驳回原告杨艺敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,558元，减半收取1,279元，由杨艺敏负担1,000元，由钟玉林各负担279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  向和平 二〇二一年五月十八日 书记员  张 茜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。