河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初1247号原告：洛阳建业凯旋置地有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路245号。法定代表人：王静，项目总经理。委托诉讼代理人：李博洋，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所执业律师。被告：郑州野生动物旅游发展有限公司，住所地：郑州市金水区国基路与中方园路交口向北200米附35号。法定代表人：李家平，董事。委托诉讼代理人：邓凯，该公司总经理。原告洛阳建业凯旋置地有限公司（以下简称建业公司）诉被告郑州野生动物旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建业公司的委托诉讼代理人李博洋、秦萌，被告旅游公司的委托诉讼代理人邓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年5月29日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋租金/占有使用费90236.25元、物业服务费71327.50元（租金及物业费暂计至2021年1月31日，具体以实际腾房日金额为准）；3.判令被告支付原告违约金7051.68元（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准，以欠付的租金/占有使用费、物业费为基数，自欠费日起计算至款项全部付清之日止）；4.判令被告支付原告5017/5018/5019铺位的装修拆除费用55600元；5.由被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险费、律师费等全部诉讼费用及原告实现债权的费用。事实与理由：原被告双方于2019年5月29日签订《租赁合同》，被告承租原告位于洛阳市××路××广场××楼××／5019铺位用于商业经营。合同对租金、物业费等费用的标准及支付节点、违约责任及双方权利义务等进行了明确约定。合同签订后，原告依约交付铺位，但被告却未依约支付租金、物业费。经原告多次催告，被告至今仍拒不履行租金、物业费等费用及违约金的支付义务，也未将涉案铺位腾空交还原告，协议约定的其他义务亦未履行，并拒接原告电话。旅游公司辩称，建业公司起诉我们欠租金和违约金是合理的。因为疫情原因，旅游公司开业不到一个月就关闭了，2020年6月20日再次开业，之后于2020年11月30日闭店，也与建业公司终止合同，欠付租金41647.50元、欠付物业费62072.50元。旅游公司一直在找投资方，从未放弃过这个项目，更谈不上拆除。希望与建业公司协商解决，能够减免部分费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:甲方（出租方）建业公司与乙方（承租方）旅游公司于2019年5月29日签订《租赁合同》，约定：乙方承租的房屋位于洛阳市西工区中州中路245号洛阳建业凯旋广场项目5楼5017、5018、5019号铺位，套内面积925.5平方米，建筑面积2115.88平方米。该房屋用途为商业用房，品牌为星际湾动物城，租赁期限为2019年7月1日至2024年9月30日。装修期为进场日起共计92日（即2019年7月1日至2019年9月30日），装修期内，乙方应当承担装修管理费，乙方装修前必须向甲方支付10000元装修保证金，装修管理费8602元，此保证金在乙方装修结束，甲方及各相关部门验收合格后无息返还给乙方。房屋的租金按计租面积计付：2019年7月1日至2020年2月28日期间（8个月），含税租金总额为55530元；2020年3月1日至2020年8月31日期间，每月含税租金为27765元；2020年9月1日至2021年2月28日期间，含税租金总额为83295元；2021年3月1日至2021年6月30日期间，每月含税租金为27765元；……。租金按季度缴纳，支付日期为上季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度的租金（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）。本合同签订当日，乙方向甲方交纳租赁合同保证金38000元。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之租赁保证金，且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任。物业服务费按如下方式确定（物业费均为含税物业费）：2019年7月1日至2020年2月28日期间物业服务费共计人民币18510元、2020年3月1日至2020年8月31日期间的物业费为9255元/月、2020年9月1日至2021年2月28日期间物业服务费共计27765元、2021年3月1日到2024年9月30日期间物业费为9255元/月，物业服务费支付方式以3个月为一个交费期，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或甲方指定的物业服务公司一次性足额交付下个交费期费用。本合同签订当日，乙方应向甲方或甲方指定的物业服务公司交纳物业保证金10000元。乙方应在该房屋开业前向甲方或甲方指定的物业服务公司支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金，如乙方顾客对乙方销售商品或提供服务进行投诉、索赔，包括要求商品退货或任何形式权利主张，只要上述顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的商品或服务质量存在质量问题的书面文件，甲方或甲方指定的物业服务公司即有权决定确认顾客要求成立并以乙方质量保证金代付退货款或赔偿金；若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对商业广场经营造成不利影响时，甲方或甲方指定的物业服务公司可以质量保证金代付罚款。合同同时约定，因租赁期届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，房屋交还前乙方应当按照该房屋所在租约年租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向甲方指定的物业服务公司支付物业服务费及承担相关公有事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。本合同期满时双方未再续约而终止或乙方提前终止合同，乙方应于甲方通知的时间内撤场，并负责将所租场地恢复为毛坯状态，若乙方未按通知时间撤场及将场地恢复原状，视同乙方已放弃其物品所有权，甲方有权自行处理并清空场地，有关费用由乙方承担。乙方延迟交纳租金、物业服务费或其它费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方指定的物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或甲方指定的物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权解除合同或采取强制措施收回该铺位，因此产生的任何法律责任和损失均由乙方自行承担。乙方履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。甲、乙双方同意，乙方擅自停止营业连续达到三日（含）以上或累计达到十五日（含）以上或已实际撤离该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的租赁合同保证金、质量保证金不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于本合同约定的租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金。之后，双方签订《补充协议》，约定：按照主合同/原协议约定，2020年3月1日至2020年8月31日期间，租金总额为166590元，物业费总额55530元。因疫情影响，双方协商一致，共计减免乙方租金137868元、物业费7340元，扣除前述减免的租金和物业费后，2020年3月1日至2020年8月31日期间，乙方实际应付甲方含税租金总额为28722元，应付物业公司物业费总额为48190元，乙方应于2020年8月20日前支付甲方及物业公司。2020年10月27日，建业公司向旅游公司送达催款函，催告旅游公司七日内缴清拖欠的租金及物业管理费。同年11月30日，邓凯书面告知建业公司，星际湾动物城将于该日暂时闭店，提升改造，将在12月15日前缴纳之前所欠租金、物业费。2020年12月9日，建业公司向旅游公司送达催告函，告知：建业公司已于2020年11月20日向旅游公司发出《二次催缴函》，再一次通知旅游公司于2020年12月15日前缴清所有拖欠款项，并尽快恢复营业，否则建业公司有权立即解除合同。2020年12月19日，旅游公司签收了建业公司向其送达的《解除合同通知书》。庭审时，双方均认可旅游公司已支付租金至2020年8月31日，物业费缴纳至2020年2月28日。另双方均认可旅游公司向建业公司交纳质量保证金10000元、租赁合同保证金38000元，向河南建业物业管理有限公司洛阳凯旋公司交纳物业保证金10000元、装修管理费8600元、装修保证金10000元。本院认为，建业公司与旅游公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》第15.4约定，旅游公司延迟交纳租金、物业服务费或其它费用，每延迟一日，应当向建业公司或建业公司指定的物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经建业公司书面催告后30日内旅游公司未足额交纳欠费的，建业公司有权解除合同或采取强制措施收回该铺位，因此产生的任何法律责任和损失均由旅游公司自行承担。旅游公司于2020年10月27日签收催款函后，未在合同约定的三十日内足额缴纳欠费，建业公司向旅游公司发出的《解除合同通知书》于2020年12月19日到达旅游公司，故双方之间的《租赁合同》已于2020年12月19日解除，建业公司要求判令解除双方于2019年5月29日签订的《租赁合同》的诉求，本院不再审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，建业公司免除了旅游公司装修期92日即2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，如旅游公司原因导致本合同提前终止，旅游公司应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。合同约定的2019年7月1日至2020年2月28日期间的租金为55530元，该期间的月租金应为6941.25元（55530元÷8月），故旅游公司应按月租金6941.25元支付装修期三个月的租金20823.75元（6941.25元×3月）。双方签订的《补充协议》约定，因疫情影响减免旅游公司2020年3月1日至8月31日期间的租金137868元、物业费7340元，且双方共同认可旅游公司已支付租金至2020年8月31日，缴纳物业费至2020年2月28日。双方的《租赁合同》已于2020年12月19日解除，合同解除后，旅游公司应按合同约定将房屋腾空后交还建业公司，未在合理期限内搬离房屋，造成的损失应由旅游公司承担；合理期限到期后旅游公司未主动搬离，为防止损失扩大，建业公司应主动收回房屋。根据以上理由，本院酌定，旅游公司在合同解除后因未主动搬离并交还房屋以原租金标准承担占有使用费至2021年3月31日，之后的占有使用费不再承担。故旅游公司应于合同解除后七日内即2020年12月26日前向建业公司支付装修期即2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金20823.75元、于2020年11月20日前支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金41647.50元、于2021年2月20日前支付2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金/占有使用费41647.50元、2021年4月1日前支付2021年3月1日至31日期间的占有使用费27765元。《补充协议》约定，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付2020年3月1日至8月31日期间的物业费48190元，旅游公司至今未支付。根据合同约定，2020年9月1日至2021年2月28日期间的物业费共计27765元，每月应为4627.50元（27765元÷6月），合同解除后，建业公司未继续向旅游公司提供物业服务，故旅游公司应向建业公司支付物业费至2020年12月19日，其中，应于2020年11月20日前支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的物业费为13882.50元（4627.50元×3月）、于2020年12月20日前支付2020年12月1日至12月19日期间的物业费为2930.75元（4627.50元÷30×19天）。综上，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付物业费48190元；于2020年11月20日前支付租金41647.50元、物业费13882.50元，共计55530元；于2020年12月26日前支付装修期租金20823.75元；于2020年12月20日前支付物业费2930.75元；于2021年2月20日前支付租金、占有使用费41647.50元；于2021年4月1日前支付占有使用费27765元。因不存在《租赁合同》约定的扣除旅游公司已交纳的装修保证金10000元、质量保证金10000元的情形，故该两项保证金共计20000元应从旅游公司2020年8月20日应付款项中予以抵扣，抵扣后，旅游公司应于2020年8月20日前向建业公司支付物业费28190元。以上租金、占有使用费、物业费共计176887元（48190元-20000元+55530元+20823.75元+2930.75元+41647.50元+27765元）。双方在合同及《补充协议》中约定了租金、物业费的交纳期限，现旅游公司未按期支付，属违约行为，应承担相应的违约责任。因双方在合同中约定的违约金过高，现建业公司要求旅游公司按年利率15.4%计算逾期付款违约金，本院予以支持，故旅游公司应按年利率15.4%分别自逾期之日即分别自2020年8月20日起以28190元为基数、自2020年11月20日起以55530元为基数、自2020年12月20日起以2930.75元为基数、自2021年2月20日起以41647.50元为基数、自2021年4月1日起以27765元为基数向建业公司支付逾期付款违约金至实际履行之日。建业公司未要求旅游公司支付装修期租金的逾期付款违约金，系正当行使权利，本院予以支持。建业公司在本案中既主张不予退还旅游公司交纳的保证金，又主张旅游公司支付欠付费用的违约金，该两项均属违约金性质，虽合同有约定，但违约金明显过高，本院已对欠付费用的违约金按年利率15.4%标准计算的诉求予以支持，其余部分不予支持，旅游公司已交纳的租赁合同保证金38000元、物业保证金10000元，共计48000元，应在执行时从旅游公司应支付的逾期付款违约金中予以扣除。建业公司要求旅游公司支付租赁房屋的装修拆除费用55600元，该费用为其单方计算，且该费用未实际发生，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州野生动物旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向洛阳建业凯旋置地有限公司支付租金、占有使用费、物业费共计176887元；二、郑州野生动物旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向洛阳建业凯旋置地有限公司支付逾期付款违约金（按年利率15.4%分别自2020年8月20日起以28190元为基数、自2020年11月20日起以55530元为基数、自2020年12月20日起以2930.75元为基数、自2021年2月20日起以41647.50元为基数、自2021年4月1日起以27765元为基数向洛阳建业凯旋置地有限公司支付逾期付款违约金至实际履行之日），并扣除已支付的两项保证金48000元；三、驳回洛阳建业凯旋置地有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2331元，由郑州野生动物旅游发展有限公司负担2000元，洛阳建业凯旋置地有限公司负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  文艳霞二〇二一年五月十八日书记员  刘 馨