广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7369号原告：赖愈贵，女，1944年5月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫良，广东海际明律师事务所实习人员。被告：黄丽平，女，1963年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区。原告赖愈贵诉被告黄丽平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告赖愈贵的委托诉讼代理人朱建芬、陈卫良到庭参加诉讼，被告黄丽平经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖愈贵向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年3月4日就位于广州市番禺区钟村街“祈福新村”内缤纷汇××座××室签署的《租赁契约》及相应的租赁法律关系；2.判令被告将涉案物业腾空并按原状交还给原告；3.判令被告向原告支付自2019年8月21日起至将涉案物业交还给原告之日止期间的租金，暂计至2020年9月20日为64704元（其中2019年8月21日至2020年3月20日为33600元；自2020年3月21日至2021年3月20日期间，租金按照每月5184元计算，2021年3月21日将案涉物业交还给原告之日止，租金按照每月5600元计算，现暂计2020年3月21日至2020年9月20日为31104元）；4.判令被告向原告支付自2019年8月21日起至将案涉物业交还给原告之日止期间的电费、水费和物业管理费，暂计至2020年9月20日，电费为1669.74元，水费和物业管理费7564.86元；5.判令被告赔偿原告的利息损失1197.19元（利息损失以64704元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自拖欠之日起计算至全部清偿之日止，现暂计至2020年9月20日）；6.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确其上述第4项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2019年8月21日起至将案涉物业交还给原告之日止期间的电费、水费和物业管理费，暂计至2020年12月10日，电费为1776.91元，水费和物业管理费9454.56元。事实和理由：2019年3月4日，就位于广州市番禺区钟村街“祈福新邨”内缤纷汇16座2202室的租赁事宜，原、被告签署了租赁契约，双方就租金、租期、违约责任等事宜进行了约定。随后，原告将涉案物业交付被告，被告也向原告支付了定金9600元。自2019年10月开始，被告拖欠原告租金没有支付，不得已，原告诉至法院。关于租金，被告应按照合同约定支付。关于电费、水费、物业管理费，根据合同约定，租赁期间应由被告支付，但被告没有支付，应支付给原告。关于利息损失，被告没有按照合同约定支付租金及水电费、物业管理费，导致原告利息损失，应予以赔偿。关于解除《租赁契约》及相应的租赁法律关系。根据合同约定，被告逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达七日即视为违约，原告有权解除合同，收回物业，并没收定金。基于此，特向人民提起诉讼，望判如所请。另补充说明：一、涉案的房屋性质：商品房，用途：住宅（合同14条明确注明：不得作非住宅用途）。二、被告违反约定未按时、足额支付租金，除首月即2019年4月的租金是按时支付外，次月起连续4个月的租金及相关费用是在原告多次催收后的2019年9月6日才支付的；且后续没有再支付过任何租金及相关费用给原告，也没有交还涉案物业钥匙给原告；本案立案起至今，被告仍拒绝与原告沟通且完全未支付任何拖欠费用。三、被告的违约行为发生在2019年9月起持续至今，被告本来有很多时间和机会与原告协商妥善处理租赁事宜而置之不理，新冠疫情对本合同的履行不构成任何实质影响，故本案不适用任何有关疫情期间民事案件问题的法院指引及防范化解新冠××疫情商铺租赁合同纠纷的法律指引。被告黄丽平无到庭及作出答辩。原告赖愈贵围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：赖愈贵向广州市番禺祈福新邨房地产有限公司购买了位于广州市番禺区钟村街祈福××号××房屋（以下简称涉讼房屋），该房屋建筑面积为126.196平方米。2019年3月4日，赖愈贵作为业主，与黄丽平作为租客签订了一份《租赁契约》，约定业主及租客双方以详列于附表一的租期及租金分别租出及租入详列于附表一的物业；租客每月须根据附表一内交付方式所示的方式缴付约定的当月租金予业主，倘租客于应缴租金之日起七天内仍未清付该租金，则业主有权采取适当行动追讨租客所欠的租金（包括采取法律行动及债务追讨代理人之一切追债行为）而由此而引起的一切费用及开支将构成租客所欠业主的债项，业主将有权向租客一并追讨所欠款项全数，及终止物业之自来水、电及燃料之供应直至租客将全数欠租清付予业主为止；租客须在合同期内清缴一切有关该物业的物业管理费、电视费、水费、电费、燃料费、电话费、直饮水费及其他类似的杂费等；倘租客于应缴费用之日起七天内仍未清付，业主应及时发出催租通知书，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达七日即视为租客违约，业主有权解除合同，收回该物业，并没收定金；租客须交予业主定金（金额如附表一所列）作为保证租客遵守及履行此合同上租客所需遵守及履行的条款按金；若租客在租期内并无违反本合同内任何条款，则业主须于收回交吉的物业或租客支付予业主一切欠款及损失后（以较迟者作准）三十天内无息退还该定金予租客；若租客拖欠根据此合同需要支付的租金及/或其他款项超过七天（无论有否以法律行动追讨）或若租客违反本合同内任何条款，业主可采取法律行动之方式或直接实际行动之方式收回该物业而此合同将立被终止，业主可从定金内扣除因租客违约而令业主所受的损失，而此项权利将不会影响业主因租客违约而可采取的其他合法行为的权利（包括追讨租客一切超过定金之损失）；等等。该合同附表一载明：租赁物业为涉讼房屋，租期自2019年3月4日至2020年3月20日每月租金4800元，租期自2020年3月21日至2021年3月20日每月租金5184元，租期自2021年3月21日至2022年3月20日每月租金5600元；租金按月结算，在每月的第26日前以详列在“物业租赁交收资料”内的交付方式缴付；定金9600元。附表二载明：租客在租期内负责物业管理费（478.28元，每月以现时价格为准，将会不时调整）、水、电、燃料、电话、网络、直饮水等费用（以供应单位公布的价格为准，根据实际使用量按“物业租赁交收资料”约定的交付方式缴付）；租客可享有17天免租期（由2019年3月4日至2019年3月20日），但租客仍需负责缴付免租期内一切（若有）之水费、电费、燃料、电话、物业管理费及其他一切杂费支出。双方并于上述合同签订当日签署了一份《家俬及电器清单》，其上载明涉讼房屋内的家私、电器内容，并备注：水0007立方米、电14.08度、煤气00000071。2020年5月12日，赖愈贵以黄丽平拖欠租金等费用为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，赖愈贵称双方签订《租赁契约》后就将涉讼房屋交付给黄丽平居住使用，对于黄丽平的使用情况并不清楚，黄丽平没有向其方提出提前解除合同或者搬离房屋的要求，双方一直无法沟通，2020年疫情开始之后，黄丽平自己做生意经营不佳，其方曾在2020年4月底与黄丽平沟通提前解约、双方以及中介一起结算费用，黄丽平电话曾答应好会过来沟通，但并没有实际过来，之后也没有再理会过其方；黄丽平至今没有搬离涉讼房屋，因为水电费一直有实际产生，由于钥匙已经交付给黄丽平，所以其方没有去房屋查看过；至今为止黄丽平仍未将物业交还给其方管业，其方因此诉请解除合同并收回涉讼房屋。庭审后，赖愈贵称其已于2021年3月11日自行收回涉讼房屋，因此主张双方签订的《租赁契约》及相应的租赁法律关系已于2021年3月11日解除，并明确主张的租金和水电费、物业管理费止算至2021年3月11日止。关于黄丽平支付费用的情况。赖愈贵在庭审中主张双方约定租金按跨度月计算，先用后付，即每月26日之前交纳上月21日至当月20日之间的租金，赖愈贵2019年8月21日起至今为止均没有向其方缴纳租金；水电费、物业管理费是由其方代缴之后再向黄丽平收取，水电费、物业管理费也是缴纳至2019年8月止，之后至今没有缴纳，其中暂计至2020年12月止，黄丽平尚欠水费和物业管理费9454.56元，电费1776.91元。赖愈贵对其上述主张，提交了借记卡账户历史明细清单、电费缴费记录、广东增值税电子普通发票拟予以证实。庭审后，赖愈贵明确主张黄丽平尚欠2019年10月21日起至2021年3月11日止的租金共计84307元，其中2019年10月21日至2020年3月20日租金合计24000元（每月租金4800元），2020年3月21日至2021年2月20日合计57024元（每月租金5184元），2021年2月21日至2021年3月11日合计3283元；尚欠水费137.7元、电费1847.58元和物业管理费10417.01元。赖愈贵并提交了《水费、电费、物业管理费统计表》、借记卡账户历史明细清单和电费缴费记录拟补充证实。另外，赖愈贵确认黄丽平已缴纳租赁定金9600元。赖愈贵主张因黄丽平构成根本违约，其方主张根据合同约定予以没收；如没收定金与主张利息不能同一适用，其方优先主张没收定金。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。赖愈贵与黄丽平就租赁涉讼房屋签订《租赁契约》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。赖愈贵已依约向黄丽平交付了涉讼房屋，黄丽平作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现赖愈贵主张黄丽平拖欠自2020年10月21日起的租金，黄丽平未能举证证实其已缴清其占用使用涉讼房屋期间的租金，已构成违约。依据《租赁契约》约定，“如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达七日即视为租客违约，业主有权解除合同，收回该物业，并没收定金”。赖愈贵据此有权主张解除与黄丽平签订的《租赁契约》。对于合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”考虑到赖愈贵提出解除合同的诉请是在2020年9月21日，本案系通过公告送达方式于2020年9月22日向黄丽平发出应诉公告以送达起诉状副本等诉讼材料，公告经过六十天即视为送达，故案涉《租赁契约》的解除时间以公告期限届满之日（公告期限届满之日为法定节假日，顺延至假期后第一日）的次日即2020年11月24日为宜。因黄丽平拖欠租金及管理费等费用未付，赖愈贵可依合同约定没收其已付的定金。基于赖愈贵未在本案提出相关没收定金的诉求，且该定金在赖愈贵处，故不作判决处理。对于赖愈贵诉请黄丽平将涉讼房屋腾空并按原状交还的主张，基于赖愈贵已自认于2021年3月11日收回涉讼房屋，故赖愈贵的该诉请亦无需本院再进行判决处理。针对赖愈贵诉请黄丽平支付所拖欠的租金的问题。黄丽平仅支付了涉讼房屋的租金至2019年10月20日止，自2019年10月21日起未支付租金。现赖愈贵要求黄丽平支付尚欠的租金，理据充分，本院予以支持。对于涉讼房屋租金的止算时间问题，黄丽平未能举证证实其已向赖愈贵交还了涉讼房屋，应承担举证不能的不利后果；而赖愈贵虽然主张于2021年3月11日自行收回了涉讼房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”赖愈贵在庭审中自认曾在2020年4月底与黄丽平沟通提前解约的事宜，但黄丽平后不予理会，结合赖愈贵提交的证据显示，涉讼房屋的水费自2020年3月起大幅减少，电费自2020年1月起亦减少至二三十元左右，赖愈贵理应及时查看房屋情况并在合理期间内及时收回涉讼房屋，故结合涉讼房屋水电费的使用情况，应以2020年7月20日作为赖愈贵收回涉讼房屋的合理时间。故，涉讼房屋的租金应计算至2020年7月20日止，合计为44736元（4800元/月×5个月+5184元/月×4个月）。对于超出该期间的租金部分，本院不予支持。对于赖愈贵诉请的水电费和物业管理费，同理，如前所述，黄丽平应支付的水电费和物业管理费亦应计算至2020年7月20日止。根据赖愈贵提交的《水费、电费、物业管理费统计表》、借记卡账户历史明细清单和电费缴费记录，由于上述证据均未显示每月缴费的计费期间，故本院按照上述扣费时间计算至2020年7月止。故，黄丽平应支付的水费为135元、电费为1573.16元、物业管理费为5503.38元。对于超出该金额的部分，本院不予支持。至于赖愈贵诉请的利息损失问题。本院认为，本院已支持了赖愈贵没收租赁定金的主张，该定金亦足以弥补该期间的利息损失，故对于赖愈贵提出要求黄丽平赔偿利息损失的诉请，本院不再予以支持。黄丽平经本院合法传唤逾期未到庭到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赖愈贵与被告黄丽平就位于位于广州市番禺区钟村街祈福××号××房屋（合同地址：广州市番禺区钟村镇“祈福新邨”内缤纷汇××座××室）签订的《租赁契约》及相应的房屋租赁法律关系于2020年11月24日解除；二、被告黄丽平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖愈贵支付尚欠的租金44736元；三、被告黄丽平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖愈贵支付水电费和物业管理费合计7211.54元；四、驳回原告赖愈贵的其余诉讼请求。如被告黄丽平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2711元，由被告黄丽平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年五月十九日书记员  温敏蓥