上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4324号上诉人（原审被告）：上海蓝波湾生物技术研究中心（普通合伙），住所地上海市青浦区朱家角镇沪青平公路6007－1号105（原万隆油库）。执行事务合伙人：徐瑞英、周健华。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区中山东一路24号（甲）4楼。法定代表人：左兴凯，党委书记。委托诉讼代理人：刘克峰，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳海波，上海市协力律师事务所律师。上诉人上海蓝波湾生物技术研究中心（普通合伙）（以下简称蓝波湾研究中心）因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司（以下简称中石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初19140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人蓝波湾研究中心的委托诉讼代理人何晓聿、被上诉人中石化公司的委托诉讼代理人刘克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蓝波湾研究中心上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回中石化公司的全部一审诉请。事实和理由：第一，蓝波湾研究中心有权继续承租上海市青浦区沪青平公路6007-1号房屋（以下简称涉案房屋）及土地。根据双方租赁合同的约定，租赁期满，中石化公司若继续出租涉案房屋及土地的，蓝波湾研究中心在同等条件下享有优先承租权。本案中，涉案房屋及土地系中石化公司废弃的油库，中石化公司收回后无法自行使用，必将出租他人。因此，蓝波湾研究中心依约享有优先承租权。蓝波湾研究中心自2006年2月1日起承租涉案房屋及土地至今，与中石化公司之间形成了长期、稳定的租赁合同法律关系。租赁期间，蓝波湾研究中心无任何违约行为，且经中石化公司同意在涉案房屋及土地上建造了约一万平方米的房屋，投入巨大。中石化公司收回涉案房屋及土地另行出租将严重损害蓝波湾研究中心的合法权益，并不利于当地经济发展及社会稳定。第二，在中石化公司要求蓝波湾研究中心腾退涉案房屋及土地的情况下，中石化公司应赔偿蓝波湾研究中心搭建、维修房屋、设施等建筑物所投入的费用。第三，一审法院未追加次承租人参加诉讼，诉讼程序存在错误。此外，蓝波湾研究中心于2016年5月10日支付中石化公司的人民币（以下币种均为人民币）64，000元及2019年8月28日支付中石化公司的136，000元，经双方协商一致，实际是蓝波湾研究中心支付中石化公司2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金。被上诉人中石化公司辩称，不同意蓝波湾研究中心的上诉请求。第一，中石化公司已于租赁期限届满前告知蓝波湾研究中心，租赁期满后不再续租，将收回自用，故不存在蓝波湾研究中心享有优先承租权的问题。第二，根据双方合同约定，租赁期满后，对于蓝波湾研究中心在租赁期间自行搭建的设施、设备，由蓝波湾研究中心自行拆除，如不拆除也不予补偿。第三，由于蓝波湾研究中心与中石化公司之间的租赁合同已经到期，且蓝波湾研究中心与次承租人之间的租赁合同也已经到期，因此，一审法院未追加次承租人参加诉讼，并不存在程序错误的问题。因为本案所涉及的并非合同应否解除的问题，而是合同期满后的租赁物归还问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中石化公司向一审法院起诉请求：1．蓝波湾研究中心腾退涉案房屋，清理全部物品向中石化公司返还房屋和场地；2．蓝波湾研究中心支付中石化公司房屋占有使用费（按2，667元／天，自2019年5月1日起至实际腾退日止）。一审法院认定事实：中国石油化工集团公司、中国石油化工股份有限公司为上海市青浦区朱家角镇15街坊4丘土地及地上房屋的权利人，房屋类型为公共设施用房，土地13，750平方米，房屋建筑面积677平方米，目前门牌号为上海市青浦区沪青平公路6007-1号。2020年6月5日，中国石油化工集团公司、中国石油化工股份有限公司出具《房屋租赁授权情况说明》，授权中石化公司与蓝波湾研究中心签订租赁合同，管理、出租房屋和土地。2005年12月7日，中石化公司（甲方）与蓝波湾研究中心（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限10年，自2006年2月1日起至2016年1月31日止。甲方负责对除房屋外的储油罐及附属设施拆除平整后，于2006年1月底交付乙方。乙方在不破坏整体布局的前提下，另需装修或者增设其他设施、设备的，应事先征得甲方同意；按规定须向有关部门审批的，还应办理报批手续。租赁期满后，如乙方不再续租，增设的其他设施或设备可由乙方自行处理。租赁期间，乙方可将该场地及其房屋转租第三方。租赁期间，甲方仅提供交付之日该场地及其房屋所拥有的设施及设备，不再另行增设。乙方需另行增设的，费用均由乙方自理。租赁期满后，甲方如继续出租该场地及其房屋的，乙方在同等条件下享有优先权。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，中石化公司将涉案房屋交付蓝波湾研究中心，蓝波湾研究中心在空地上建造了大量房屋并对外转租。蓝波湾研究中心建造的房屋无产权证或其他合法批建手续。2016年4月25日，中石化公司（甲方）与蓝波湾研究中心（乙方）签订《原万隆油库房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日。租赁期满，甲方若继续出租该房地产，乙方在同等条件下具有优先续租权，但需另行签订租赁合同。年租金32万元，半年支付一次，先付后用。甲方收取乙方履约和安全保证金64，000元，甲方有权从上述保证金中抵扣乙方应付而未付的任何费用。乙方在不破坏整体布局的前提下，另需装修或者增设其他设施、设备的，应事先征得甲方同意，费用由乙方支付；若需搭建临时建筑的，必须征得甲方同意，并由乙方向政府有关部门申报并办妥许可证。租赁期间发生第七条情形或租赁期满后乙方不再租赁时，乙方增设的设施、设备和临时建筑由乙方自行拆除，无法拆除的无偿归甲方所有。租赁关系终止时，无论乙方是否拆除其增设的设施设备及装修，甲方均无须对其作任何补偿。如有留置的任何物品，在未取得甲方谅解之下的，均视为放弃，归由甲方处置。租赁期满后，若甲方不再出租，乙方应在租赁期满后十五日内搬迁。延期搬迁的，每天向甲方支付日租金的三倍的金额。租赁期间，若该房地产遇市政动迁，甲方的土地和房产补偿款归甲方所有，乙方自行搭建的建筑物补偿款和停业损失补偿归乙方所有。合同另约定了其他权利义务。2018年12月25日，中石化公司向蓝波湾研究中心发送《关于万隆油库合同到期不再租赁通知的函》，表示双方签订的租赁合同到期后将收回自用，不再出租。2019年3月15日，蓝波湾研究中心向中石化公司发送《关于申请延长8个月租期的函》，表示蓝波湾研究中心最早于2006年2月租赁涉案房屋，当时系争场地是一块荒地，中石化公司通过万隆村委会找到蓝波湾研究中心，蓝波湾研究中心于2006年3月进场投资建设，建设期10个月，投资904万元盖了6栋厂房。2008年1月28日，因遭遇雪灾，蓝波湾研究中心又投资415万元用于重建厂房。2018年蓝波湾研究中心对厂房进行加固翻新。至今蓝波湾研究中心投资成本尚未收回。目前最晚一个租户到期时间为2019年12月1日，蓝波湾研究中心在收到中石化公司不再续租通知后，就不再对外签租赁合同，开始做清退思想工作，但租户得知后拒绝支付租金。结合以上原因，申请延长租赁合同至2019年12月31日，在此期间承诺如下：1．做好承租户清退工作，保证只出不进……5．在2019年12月31日之前清退场地所有租户并将场地恢复原状交中石化公司。蓝波湾研究中心将积极推动有利于中石化公司的土地开发利用或者土地减量化及土地置换等工作。请求中石化公司对8个月租期的租金给予一定的减免。2019年3月29日，中石化公司向蓝波湾研究中心发送《关于万隆油库合同到期后归还场地的函》，表示对蓝波湾研究中心要求延长8个月租期的申请不予同意，该场地出租合同到期后将收回自用，不再出租。2019年11月27日，中石化公司委托律师向蓝波湾研究中心发送《律师函》，要求蓝波湾研究中心收到律师函后7日内返还房屋并清理全部物品，并按照日租金的三倍支付2019年5月1日至实际清退之日止的房屋使用费。蓝波湾研究中心已经付清了截至2019年4月30日的租金。蓝波湾研究中心于2016年5月10日支付了保证金64，000元，于2019年8月28日支付保证金136，000元。一审审理中，蓝波湾研究中心表示：租赁合同对于到期后果处理的约定显失公平。目前蓝波湾研究中心将涉案房地产出租给19家租户，租赁合同均已到期，未续签合同，口头同意租户继续使用。蓝波湾研究中心之所以在函件中同意2019年12月31日之前腾退，是因为该地块可能要进行减量化，但是之后减量化工作未实际开展。蓝波湾研究中心建造房屋并转租，对当地的就业和税收作出了贡献，如果腾退会影响当地经济发展和稳定。中石化公司不同意续租的情况下应当赔偿蓝波湾研究中心600万元投入费用。为此蓝波湾研究中心提供：1．青浦区朱家角镇万隆村村民委员会出具的《情况说明》，表示2005年该村委会将蓝波湾研究中心招商引资至该村，蓝波湾研究中心租赁了中石化公司的房屋及场地，并建造了约10，000平方米房屋。自建房屋中已有近二十家企业入驻，解决了一部分村民就业问题。如果终止租赁关系，会增加劳动者就业压力，不利于社会经济发展和稳定。中石化公司认为该份证明无经办人员签字，且与本案无关。2．报价单、彩钢板房搭建工程合同、厂房租赁合同。中石化公司认为该组证据真实性无法确认，合同期满的情况下法律风险由蓝波湾研究中心自行承担。中石化公司表示：关于蓝波湾研究中心建造的房屋要求依据合同约定处理，中石化公司不需要加以利用。一审法院认为，中石化公司与蓝波湾研究中心签订的《原万隆油库房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同已于2019年4月30日到期，双方未续签合同，合同到期后蓝波湾研究中心理应腾退涉案房屋，故对中石化公司主张的腾退返还房屋的请求予以支持。根据租赁合同约定，租赁期满后，蓝波湾研究中心应自行拆除增设的设施设备及临时建筑，无法拆除的归中石化公司所有，中石化公司无须作任何补偿。双方租赁关系已持续十余年，合同约定的期限已经届满，蓝波湾研究中心在涉案土地上建造的房屋无产权证或其他合法批建手续，中石化公司也明确表示不需要加以利用，故蓝波湾研究中心以其投入巨大不同意腾退的抗辩意见一审法院不予采纳。蓝波湾研究中心与次承租人之间的关系由其自行处理，蓝波湾研究中心理应做好次承租人腾退工作。关于房屋使用费，合同约定的标准为日租金的三倍，蓝波湾研究中心抗辩该标准过高，且因受疫情影响要求减免租金，故一审法院酌情调整为原租金标准。关于保证金20万元，中石化公司同意抵扣欠款，一审法院予以准许。据此，一审法院作出判决：一、蓝波湾研究中心应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路6007-1号房屋及土地并返还中石化公司；二、蓝波湾研究中心应于判决生效之日起十日内支付中石化公司房屋占有使用费（按照32万元／年，自2019年5月1日起计算至实际腾退之日止，扣除保证金20万元）。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2016年4月25日签订的《原万隆油库房地产租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当依约履行。因该租赁合同已于2019年4月30日租赁期届满，双方未续签租赁合同，中石化公司在租赁期限届满前亦明确告知蓝波湾研究中心租赁合同到期后将收回涉案房屋及土地自用，不再出租。故蓝波湾研究中心应当在合同约定的租赁期限届满后腾退涉案房屋及土地，并应当支付租赁期限届满后继续占有使用涉案房屋及土地期间的占有使用费。一审法院基于本案具体情况酌情确定蓝波湾研究中心应支付占有使用费的计算标准，较为合理，本院予以认同。蓝波湾研究中心认为根据双方合同约定，蓝波湾研究中心享有优先承租权，其有权继续承租涉案房屋及土地，但中石化公司现明确表示涉案房屋及土地将收回自用，不再出租，故蓝波湾研究中心关于其有权继续承租涉案房屋及土地的主张，不能成立。蓝波湾研究中心认为如果中石化公司坚持收回涉案房屋及土地，则应当赔偿蓝波湾研究中心搭建、维修房屋、设施等建筑物所投入的费用。但首先，双方租赁关系已持续十余年且租赁合同是正常履行至租期届满而终止；其次，根据双方合同约定，蓝波湾研究中心在租赁期间如需装修、增设其他设施、设备的，费用由蓝波湾研究中心支付，且租赁关系终止时，中石化公司无须作任何补偿；再次，蓝波湾研究中心在涉案土地上建造的房屋无合法批建手续，中石化公司亦表示不需要加以利用，故蓝波湾研究中心要求中石化公司赔偿相关投入损失的主张，缺乏依据，本院无法支持。关于蓝波湾研究中心认为一审法院未追加次承租人参加诉讼，诉讼程序存在错误的意见，因次承租人并非必须加入本案诉讼的当事人，故对蓝波湾研究中心的上述意见，不予采纳。蓝波湾研究中心主张其2016年5月10日及2019年8月28日向中石化公司分别支付的64，000元及136，000元，曾经双方协商一致该20万元视为是支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金；但中石化公司对此不予认可，蓝波湾研究中心亦未提供证据证明双方确曾协商一致。因蓝波湾研究中心向中石化公司转账支付该两笔款项时备注用途为保证金，故一审法院认定该20万元为保证金，并无不当。综上所述，蓝波湾研究中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，900元，由上海蓝波湾生物技术研究中心（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年五月二十八日法官助理  陈雅葳书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……