上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4038号上诉人(原审原告)：上海远洋运输有限公司，住所地上海市。法定代表人：辜忠东，董事长。委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海虹口商业(集团)有限公司，住上海市虹口区四川北路XXX号XXX室。法定代表人：濮正虎，董事长。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。上诉人上海远洋运输有限公司(以下简称上远公司)因与被上诉人上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹口商业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上远公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上远公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：首先，上远公司与虹口商业公司签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，租赁合同到期后，上远公司与虹口商业公司不存在其他租赁法律关系，一审认定上远公司与虹口商业公司存在其他租赁法律关系故不得解除，没有法律依据。其次，租赁合同第七条约定且法律亦规定：租赁合同期满，虹口商业公司如需继续使用，应在租赁合同期满三个月前向上远公司提出书面申请，续订租赁合同，但虹口商业公司未提前书面申请，上远公司有权不与虹口商业公司续签租赁合同。最后，虹口商业公司将上海市虹口区新港路XXX号房屋(以下简称系争房屋)转租与两家案外人，在庭审时拒不告知法庭将系争房屋转租于案外人的名称、转租收益、租赁期限。基于两家案外人至某某在营业，上远公司推定虹口商业公司转租期限超过其与上远公司签订的租赁合同的期限，虹口商业公司应当承担对其不利的法律后果。依据租赁合同第七条约定，虹口商业公司违反法律规定，上远公司有权不与其续签租赁合同。被上诉人虹口商业公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。上远公司向一审法院起诉，要求判令：1．确认上远公司、虹口商业公司就系争房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2．虹口商业公司清空并向上远公司返还系争房屋；3．虹口商业公司按5元／日／平方米的标准，向上远公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：1975年12月，上海市城市建设局革命委员会向市革委会工交组发出沪城革建(75)第759号《关于中远公司上海分公司新建职工住宅用地的请求报告》，中远公司上海分公司经批准75年基建计划再新建职工住宅4000平方米，建设基地拟安排在虹口区新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧，新建住宅内，沿新港路一幢底层设置商业网。1976年4月，上海市城市建设局革命委员会向虹口区革委会发出沪城革建(76)第164号《同意中远上海分公司新建职工住宅用地的函》，载明：“中远公司上海分公司在新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧结合改造，调拨土地11.812亩，……新建住宅沿路一幢底层设置商业网……房屋建成后，由中远公司一次分配，交由房地部门统一管理。”1990年4月，上海远洋运输公司取得沪房虹字第00822号房屋所有权证，成为上海市新港路远洋新村XXX-XXX号XXX层房屋的权利人。根据上海市虹口区房地产交易中心查询，新港路远洋新村XXX-XXX号XXX层现地址为新港路XXX-XXX号(双号)1层。2009年2月，上海远洋运输公司变更企业名称为上海远洋运输有限公司(即上远公司)。上远公司委托案外人上海中远物业管理有限公司(以下简称中远物业公司)全权管理其名下非售后公房等相关产权房。出租方(甲方)中远物业公司曾与承租人(乙方)上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为4年，自2005年1月1日至2008年12月31日止；每月租金821.30元；甲方已经将房屋交付乙方；乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。中远物业公司(甲方)与虹口商业公司(乙方)就系争房屋续签的最后一份《公有非居住房屋租赁合同》约定：租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；房屋建筑面积147.60平方米；每月租金821.30元；乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。该份《公有非居住房屋租赁合同》到期后，上远公司与虹口商业公司未签订新的租赁合同，上远公司租金支付至2019年12月31日，之后，上远公司拒收虹口商业公司租金。但虹口商业公司继续使用系争房屋至今。2019年12月，上远公司向虹口商业公司发送律师函，内容为：《公有非居住房屋租赁合同》租期将满，上远公司不同意以之前租赁合同约定的租金继续向虹口商业公司出租系争房屋，如虹口商业公司有意续租且同意调整租金，请与上远公司代表联系，如虹口商业公司无意续租，租赁合同将到期终止。一审另查明，2009年11月，上海市虹口区政府向虹口区国资委发出虹府(2009)27号《虹口区人民政府关于虹口区国资系统商业资产实施联合重组的批复》，“一、同意对虹口商业资产经营有限公司和上海大祥(集团)有限公司实施联合重组，新组建上海虹口商业(集团)有限公司；二、……授权上海虹口商业(集团)有限公司经营管理原虹口商业资产经营有限公司和上海大祥(集团)有限公司的资产，并行使对虹口区生产服务合作联社的日常行政管理权。”一审法院认为，首先，在案证据显示，虽系争房屋的权利人为“上海远洋运输公司”，但系争房屋系上世纪计划经济年代在政府调拨土地上建成，且系政府对商业网点实施统一规划安排下的商业网点配套用房，故系争房屋与虹口商业公司也有一定关联。其次，本案涉及商业网点配套用房、国有企业改制等问题。再者，从虹口商业公司租赁使用系争房屋的时间上来考量，且根据双方签订的《公有非居住房屋租赁合同》中上远公司亦可从虹口商业公司的转租中获得额外转租收益的约定来看，系争房屋的租赁关系与通常的平等民事主体之间的商业租赁存在明显的差异。综合考量系争房屋的由来等因素，在上远公司未举证虹口商业公司有违约行为的前提下，从平等保护出租人、承租人的合法权益的角度，双方的租赁关系不得无故终止，故上远公司请求：1．确认上远公司、虹口商业公司就上海市虹口区新港路XXX号房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2．判令虹口商业公司清空并向上远公司返还上海市虹口区新港路XXX号房屋；3．判令虹口商业公司按5元／日／平方米的标准，向上远公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求法院不予支持。一审法院判决：驳回上海远洋运输有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，从本案已查明的事实来看，正如一审法院所述，虽然系争房屋登记在远洋公司名下，但是该房屋系上世纪计划经济年代在政府划拨土地上建成，且系政府对商业网点实施统一规划安排下的公建配套用房，涉及商业网点配套用房、国有企业改制等问题。由此可见，系争房屋租赁权的取得与特定历史条件下的行政调控有关，该租赁关系与通常的平等民事主体之间的商业租赁存在明显差异。综合考量系争房屋的由来等历史因素，一审法院判令驳回上远公司的诉讼请求并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，250.36元，由上诉人上海远洋运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐二〇二一年五月二十五日法官助理 高 勇书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……