北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初64631号原告：张某某，女，1965年3月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊某，张某某之子，现住北京市朝阳区。被告：北京富曜酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区小亮马桥西路6号院7号楼2层229房间。法定代表人：姜南，执行董事。委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。原告张某某（以下称原告）与被告北京富曜酒店物业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人熊某、被告之委托诉讼代理人马岩波参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年6月4日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金26100元；3.判令被告向原告支付违约金17400元。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同，合同自2019年6月5日起至2024年6月4日止。自2020年2月起，被告未按合同约定支付房租，也未主动联系，后经原告联系才按月延期支付房租，但2020年6月1日被告本应缴纳下季度房租，再次未按时缴付也并未主动联系原告，经原告电话与被告工作人员电话沟通多次，房管局出面调解，被告工作人员态度极其恶劣，以疫情为由，拒绝缴纳，但事实是疫情并未妨碍房屋正常使用及居住，原告也并未限制被告的出租行为(该疫情爆发于武汉2019年12月31日，根据《合同法》规定因不可抗力不能履行合同的，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任)。合同约定每年有一个月的免租期，第二年的免租期自2020年6月5日起至2020年7月4日止，被告未住满一年，不能享受一个月的免租期，原告多次和被告沟通，被告拒不履行合同，也不解除合同，造成原告损失，理应由被告承担责任，合同约定租金为每月8700元，每三个月支付一次，被告应于每个付款月的第一日付款。为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告所述事实与实际情况不符。关于合同解除，涉案房屋由于2020年的新冠疫情导致被告无法按照约定用于公寓经营，被告多次与原告电话沟通减租事宜，但未能协商一致，在此情况下，双方电话中通过口头沟通的方式就提前解除合同达成一致意见，被告已于2020年7月12日向原告返还房屋，且同意押金不予退还。被告自行投入的家具家电，原告无需返还被告，以此方式提前解除合同。因此，被告认为租赁已于2020年7月12日通过协商的方式解除。关于租金，被告认为在合同没有约定提前解除的情形下，被告不应向原告支付免租期房租，因此要求支付免租期房租没有合同和法律依据。另，针对原告提出的6月1日至8月31日的租金，合同已经解除，因此7月12日以后的租金不应支付。双方协商解除合同，原告已经同意扣除押金，且屋内家具家电不予返还，以此弥补原告损失，故租金的诉请不应予以支持。关于违约金，合同是双方协商解除，且被告以押金、家具家电作为补偿方式，因此不适用合同关于违约的约定。因疫情，双方协商解除合同，根据相关司法解释，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。2019年6月4日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于朝阳区东风乡某处1303号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。《租赁合同》第二条“租赁期限”约定，租赁期限为五年，自2019年6月5日起至2024年6月4日止。乙方租期内享有五个月零十五天的免租期。具体免租时间为：第一年免租期：2019年6月5日起至2019年7月20日止；第二年免租期：2020年6月5日起至2020年7月4日止；第三年免租期：2021年6月5日起至2021年7月4日止……涉案房屋用途为公寓经营管理。第三条“租金及支付方式”约定，前三年的月租金为8700元，第四年、第五年的月租金为8800元。付款方式：付三押一；租金每三个月支付一次，应于每个付款月的1号支付下一次租金。租金支付方式为银行转账，甲方指定银行账户名称：刘某。乙方向甲方支付押金8700元。押金是证明乙方诚信履行本合同条款的规定而向甲方交付的保证金，甲方应于租赁期满或合同解除当日将押金全额退还给乙方。第四条“其它费用”约定，乙方在租赁期内所用的水、电、气、电话费、有线电视费及网络费用，每月按实际使用量结算。第七条“合同解除、终止”约定，双方协商一致的，可解除本合同。乙方无正当理由未按期支付租金，经甲方书面通知后十五个工作日仍未支付的，甲方有权解除本合同，且要求乙方支付相当于两个月租金的违约金。不可抗力致使本合同不能继续履行的，本合同自然终止。第八条“违约责任及责任免除”约定，乙方未按合同约定支付租金的，经甲方书面通知后十五个工作日内仍未支付的，每日应按同期月租金的3‰交付滞纳金；超过三十个工作日的则视为乙方自动退租，甲方有权解除本合同并收回房屋，并要求乙方支付二个月同期月租金作为违约金。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得无故解除，任何一方违反本合同约定，违约方须支付守约方二个月同期月租金作为违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可就差额部分继续追偿。乙方对由于自然灾害、不可抗力及不能归咎于乙方的原因给甲方造成的损失，不承担相应责任。同日，原告向被告交付房屋，双方签署《房屋交割清单》。被告确认房屋交付时已经达到入住的状态。租期内，被告向原告支付租金：2019年6月12日支付21750元；2019年8月20日、11月29日分别支付26100元；2020年3月26日、4月10日、5月15日分别支付8700元。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同解除。原告称因被告未按期交纳租金，主张涉案合同于2020年9月1日解除。原告称其通过房屋管理部门才找到被告，2020年9月1日到被告的经营场所取回房屋钥匙，屋内卧室门的钥匙还没有给原告。被告称双方已协商解除合同，2020年7月11日原告的儿媳刘某与被告的工作人员胡某某在涉案房屋处交接完毕，7月12日双方通过微信结算水电费，室内钥匙于当日下午交还刘某。被告称其于2020年1月向原告提出减少租金，原告没有同意，原告同意租金按月支付，受疫情影响，被告依据不可抗力的约定，在5月向原告提出停付租金，原告表示可以解除合同，双方协商原告不退还押金、不返还家电，通过微信结算水电费，后来原告反悔了，向房屋管理部门投诉，在投诉无果的情况下才起诉。被告提交2020年7月12日被告工作人员胡某某与原告的儿媳刘某的微信聊天记录截图。微信截图上载：刘某要求胡某某结算保洁费和水电燃气，并交还屋内钥匙；胡某某通过微信转账100元，备注6-2-1303保洁费；刘某接收100元后，询问水电燃气费及各屋钥匙；胡某某回复正在找钥匙，并通过微信转账100元，备注水电费结算；刘某接收100元。原告认可微信聊天记录的真实性，不认可关联性和证明目的，认可收到保洁费100元，但称另外100元的用途不清楚，房屋交接之后，在涉案房屋处被告给原告六、七十元的现金结清了水电费。原告称只是让刘某接收钱款，没有授权刘某解决合同解除适宜，被告交还房屋时，屋内没有被告的家电。结合原告的质证意见以及证据所载内容，本院对微信截图的真实性和关联性予以采信。关于押金交纳情况。原告称被告未交纳押金，第一期支付的租金中包括三个月的租金及免租期的租金。被告称其已交纳押金，按照合同“押一付三”的约定，原告第一期支付的钱款中包括减去免租期后的租金，也就是一个半月的租金及押金。根据免租期的相关约定以及被告交纳租金的情况，本院确认被告已向原告交纳押金8700元。关于租金交纳情况。原告主张2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋租金，称双方虽约定2020年6月5日至2020年7月4日期间为免租期，但是因为被告没有租满一年，故应当支付该期间的房租。原告称被告交纳房租至2020年5月31日，双方协商租金支付由按季度支付变更为按月支付。被告称其交纳房租至2020年6月4日，2020年5月15日交纳最后一期租金8700元，对应的租期是2020年5月5日至2020年6月4日。根据租赁期间及租金支付方式的约定，结合被告支付租金的情况，本院确认被告交纳租金至2020年6月4日。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。被告自认已于2020年5月向原告表示不履行租金支付义务，且自该月以后未再向原告支付租金，构成违约，原告现主张解除合同及欠付租金，具有事实及法律依据，本院予以支持，但原告主张合同解除的时间及租金计算期间有误，本院依法予以调整。2020年7月12日，原、被告通过微信协商交还房屋钥匙及相关费用结算事宜，本院据此认定涉案合同于该日解除。原告虽称未委托刘某代其洽商合同解除事宜、否认双方于该日进行相关费用的结算，但结合二人的身份关系、刘某代收租金的事实以及微信聊天的内容，本院对原告的该项意见不予采纳。合同解除后，承租人应当返还租赁物。原、被告对返还房屋的时间及过程各执一词，在双方均未充分举证的情形下，本院综合微信聊天内容、双方陈述及费用结算等情况，认为被告关于涉案房屋已于2020年7月12日交还原告的意见具有高度盖然性，本院予以采纳。被告应当承担违约责任。被告以新型冠状病毒肺炎疫情作为抗辩，主张适用不可抗力免除违约责任，但未就疫情导致合同不能履行的事实举证证明，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。根据合同关于租赁用途及免租期的约定，本院认为免租期系双方对每一个租赁年度可能发生转租空置期损失的分担，被告在第一个租赁年度尚未届满时违约并致使合同解除，故不应享有下一年度免租期内无需支付租金的权利，故本院确认被告应向原告支付2020年6月5日至7月12日期间的租金，根据租金标准核算租金数额为11020元。合同约定，合同解除后原告应当向被告全额退还押金，原告尚未退还押金，根据合同押金条款的约定及被告的答辩意见，本院在折抵后确认被告应当支付的租金数额为2320元。关于支付违约金一节。被告虽称双方已就合同解除协商一致，以原告不退还押金、不返还家电补偿原告的损失，但未充分举证，故本院对该项意见不予采纳。合同约定，双方不得无故解除合同，违约方须支付守约方两个月同期月租金作为违约金。原告据此主张违约金，具有合同依据，本院予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求中有事实及法律依据的部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张某某与被告北京富曜酒店物业管理有限公司于二〇一九年六月四日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月十二日解除；二、被告北京富曜酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张某某租金二千三百二十元；三、被告北京富曜酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张某某违约金一万七千四百元；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，由原告张某某负担200元（已交纳），被告北京富曜酒店物业管理有限公司负担842元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年五月二十一日书记员 栾晨焕