广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6724号上诉人（原审原告）：梁永光，男，1963年3月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭芬，广东罗欢平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，系该司员工。原审第三人：广州四海房地产开发置业公司，住所地广州市越秀区东风东路555号2408房。法定代表人：郭友谊。上诉人梁永光因与被上诉人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称“龙津公司”）、原审第三人广州四海房地产开发置业公司（以下简称“四海公司”）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初14152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人梁永光上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由龙津公司负担。事实和理由：一、一审仅以协议名称来认定协议性质，系曲解其的主张，案件事实应以协议的实际内容来认定。1.从其提交的《房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》内容可知，其是先被前一份协议安置到另一处住处，案涉房屋建成后再从安置地点回迁至案涉房屋。上述安置行为与当时的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定对照可知案涉房屋是产权置换、回迁补偿房。2.在国企实行住房制度改革之前，所有的职工住房都为“公房”，住房制度改革后才转变为职工私房。广州市拆迁规定出台时，正值房改的时间节点，有许多单位没有完成房改，没有完成房改的单位和职工当然是使用人，所以必须规定使用人与产权人具有同等的权利，故广州市拆迁相关规定都是规定补偿置换对象是包括居住使用人的。3.其的供职单位尚未来得及为其房改便破产，由于当时仓促混乱的背景，导致案涉房屋出现了目前现状。4.案涉协议是龙津公司单方提供的格式合同，协议内容未经与其协商，其也不可能修改，只能被动签名；且协议未按照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定经市房地局鉴证，未经法定部门监督，就此逃避监管，造成其被欺骗签名。也正因如此，双方之后未依协议签租约，双方从未建立平等民事主体间的租赁关系。因协议上写明是将产权属于（公）有的套间安置给其回迁居住，龙津公司也没有法律上的依据来订立租约，也证明案涉房屋绝非龙津公司的私有产权房。5.案涉房屋并非如龙津公司所诉登记在其名下的房屋，龙津公司是以项目开发商的身份登记了整个开发项目的大确权，而并非案涉房屋的业主。回迁协议上写明是将产权属于（公）有的套间安置给其回迁居住，也证明案涉房屋也绝非是龙津公司的私有产权房。此外，根据房地产查册的相关要求，只有业主本人可以用自己的主体身份进行查询非业主本人查询房产信息只能申请地点查询，这也是龙津公司只能在一审庭后以申请政府信息公开的方式取得查册原件、无法以案涉房屋的业主身份向登记机关查册的原因，也可以反证龙津公司不是案涉房屋的产权人。6.在龙津公司于广州市住建局、荔湾区住建局的诸多诉讼中，法院都认定“虽然登记的相关不动产所有人为龙津公司，但该不动产登记是对龙津公司开发项目龙津商贸大厦办理的大确权进行的初始登记，之后再通过转移和变更登记将部分产权过户到约定回迁人的名下”，因此法院认定相关房屋归属于荔湾住建局。二、一审法院草率的参照目前物权法的规定，认为案涉房屋如是产权调换而来，补偿对象亦为拆迁房屋的产权人，其无证据证明其为被拆迁房屋的产权人。上述认定属于机械审判思维，物权法于2007年出台，物权、产权私有的观念现在才普及，在其就职的模具厂被拆迁时，上述概念尚未出现。1.根据广州当时的拆迁规定回迁补偿和货币补偿只能选其一，首选回迁补偿，被拆迁人不愿意回迁才适用货币补偿。其是回迁户，龙津公司不可能给予货币补偿后还会给予回迁补偿，给予回迁补偿就是因为没有给予其他补偿。如前述，回迁协议是龙津公司提供的格式合同，合同写明是安置给其回迁居住，如龙津公司已经货币补偿完毕，那么案涉房屋已属龙津公司房产，龙津公司不可能再主动写上这一句话。2.其取得案涉房屋是基于原住职工房置换而来，原住职工房是其在单位供职而获得的福利性分房，有法律和政策及事实上的依据。3.案涉房屋只可能有三个归属即国有、其及龙津公司，如前述案涉房产非龙津公司的私产，在广州市住建局和荔湾区住建局与龙津公司诸多诉讼中均不涉及收回案涉房屋，足以说明案涉房屋不属于国有，故案涉房屋应归属于其。三、根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定，对拆迁的补偿安置房设定抵押是违法行为，案涉房屋被抵押是因开发商欺骗、隐瞒了相关部门。本案系多年前的房屋拆迁引起，其是被拆迁人，与拆迁人按产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确安置房产位置和用途，被拆迁人享有拆迁安置房优先取得权，此后该安置房被设定抵押权，被拆迁人的权益是特殊物权，能阻却抵押权人强制执行。执行异议并非一裁终局，执行异议被驳回是因为执行庭仅是形式审查，驳回的理由只是因为其并非案涉房产的登记产权人，而本案的诉请就是办理过户手续，故本案的实质审理结果可以阻却执行。四、龙津公司在一审中从未说过已经补偿过广州模具厂，如龙津公司认为已经补偿过也应提供证据佐证。至于大确权也根本无法推定龙津公司补偿过，如果已补偿就不应再给予回迁。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人龙津公司答辩称：不同意梁永光的全部上诉请求，认为一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院依法驳回梁永光的上诉。理由如下：一、梁永光仅是被拆迁房屋的承租人，无论是四海公司与梁永光签订的《广州市房屋拆迁安置协议》还是其公司与梁永光签订的《回迁安置补充协议》，均载明梁永光系承租人，对案涉房屋的产权没有任何的实体权利。二、根据其公司与梁永光签订的《回迁安置补充协议》，梁永光在回迁后应当与其公司签订租赁合同并支付租金，但梁永光为达到长期霸占房屋的非法目的，拒绝与其公司签订租赁合同也拒绝支付任何费用，严重损害其公司的合法权益，其公司将另案提起诉讼进行维权。三、案涉房屋已由权利人申请并被执行法院依法查封，梁永光提起本案诉讼是为了对抗执行法院的执行，并达到继续霸占案涉房屋的目的。原审第三人四海公司未到庭亦未提交书面意见。梁永光向一审法院提出诉讼请求：1.龙津公司协助其办理广州市荔湾区光复中路397号2梯九楼909房产权过户和房地产登记手续；2.本案诉讼费由龙津公司承担。一审法院经审理查明：1995年8月1日，四海公司（甲方，拆迁人）与梁永光（乙方，被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号208房的房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积30.08平方米），有正式户口的实际居住人员3人，甲方应于1999年12月31日前，在原征用地段新楼（居住）第11-13层的房屋，使用面积26.3平方米，安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；在回迁之日与迁入居住的住户签订新的租赁合约；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效，本协议一式伍份，甲方三份，乙方一份，送市房地局备案一份；等等。广州市公证处于1995年8月1日出具《拆迁协议公证书》，证明双方于1995年8月1日签订《房屋拆迁安置协议》；双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、印章属实。后该回迁大楼的建设由龙津公司承接，龙津公司取得了该地块的国有土地使用权及《建设用地批准书》。1998年5月13日，龙津公司（甲方、拆迁人）与梁永光（乙方、被拆迁人）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号208房。乙方是该屋的使用人（承租面积30.08平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段××大楼××路××房，南向，产权属于（公/自）有的套间，使用面积26.3平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。广州市公证处于1998年5月20日出具公证书，证明双方于1998年5月13日签订了《回迁安置补充协议》；双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、印章属实。回迁后，梁永光一直在案涉房屋内居住，但并未与龙津公司签订租赁合同。2016年6月13日，广州市中级人民法院在（2002）穗中法执字第96、97号执行案中[执行依据是（2001）穗中法经初字第369、370号民事判决]，作出裁定查封龙津公司名下房产（包括本案荔湾区光复中路397号B梯9楼909房）。2019年6月，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第96、97号协助执行通知书及执行裁定书续封，续封期限为2019年6月23日至2022年6月22日。2018年，梁永光对上述查封向广州市中级人民法院提出异议，请求解除对其居住房屋查封，由其继续居住使用。案经听证，广州市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异290、291号执行裁定，驳回梁永光的异议请求。一审另查，在广州市不动产登记查表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即龙津公司）。一审庭审中，梁永光陈述被拆迁房屋一直由梁永光居住使用，在房改前属于模具厂的公房，梁永光需向模具厂交租；系以使用人的身份签订《房屋拆迁安置协议》及《回迁安置补充协议》，这两份协议就是拆迁补偿协议；除了签署这两份协议外，没有再与龙津公司、四海公司或广州模具厂签订其它协议。梁永光另提交《证明》一份拟证明其所主张的事实。《证明》由自称是原广州模具厂工会主席的黄广芳于2020年12月2日作出，内容如下：广州市光复中路409号是我厂职工宿舍，本宿舍经我厂分房小组讨论决定，并经厂领导同意分配给包括现住光复中路397号A梯909房的陈善焕、A梯907房的郭澄波（妻陈艳玲）、A梯901房的朱厚钦（妻吴雪梅）、B梯503房的黄柏煊（妻杨秀霞）、B梯909房的梁永光等职工居住（我厂职工是可享受广州市房改政策权利的）。由于所分配住房人员是我厂职工，故应有享受广州市房屋政策的权利。1999年由于我厂划入广州市关闭破产企业，故本宿舍就一直没有原我厂人员管理。龙津公司对《证明》的真实性、合法性及关联性均不予确认。龙津公司另陈述广州模具厂没有向其申请办理案涉房屋或其它补偿房屋的产权转移登记手续，其能够办到大确权是因为全部被拆迁房屋的产权人都补偿完毕，故不管被拆迁房屋的产权是否属于模具厂均已补偿完毕。一审法院认为，梁永光要求龙津公司协助其办理案涉房屋的产权过户和登记手续，但仅能提供其以被拆迁房屋使用人的身份签订的《房屋拆迁安置协议》、《回迁安置补充协议》。在这两协议中，梁永光对回迁房屋享有的权利仅为居住使用，并无调换产权补偿或货币补偿的约定。梁永光主张认为这两份协议即为拆迁补偿协议，依据不足，对此不予采纳。梁永光提交的其它证据不足以证明其所在单位同意回迁房屋产权属于梁永光所有。即使如梁永光所述，案涉房屋是产权调换而来，其补偿对象亦为被拆迁房屋的产权人，但梁永光并无证据证明其为被拆迁房屋的产权人。为此，梁永光认为原被拆迁房屋系其单位福利分房，拆迁安置后，其应享受房改福利、享有涉案房屋的产权，并要求龙津公司协助办理案涉房屋的产权过户和登记手续，缺乏依据，不予支持，依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月8日作出判决如下：驳回梁永光的全部诉讼请求。一审案件受理费2150元，由梁永光负担。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，龙津公司提交证据如下：1.（2020）粤民申5743号民事裁定书原件一份，拟证明同类型案件的当事人就生效判决向广东省高级人民法院提出再审申请，该院已裁定驳回再审申请。2.案涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收合格证》复印件各一份，共同拟证明其公司系案涉项目的建设实施主体。梁永光质证称：证据1的案件与本案无关，其未参与前案的审理，且两件案是完全不同的案件，整个审理的过程和整个案件的事实认定都是不一样的。证据2可以证明案涉开发项目的土地系国家划拨，龙津公司没有交付土地出让金，龙津公司无法取得案涉房屋的所有权，印证其所述龙津公司的“大确权”只是土地使用权并非案涉房屋的所有权。鉴于双方当事人对上述证据的真实性、合法性均未提出异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：梁永光对案涉房屋是否享有所有权。本院认为，根据龙津公司二审提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收合格证》，可以确认龙津公司是案涉房屋所在楼栋的开发商，龙津公司已取得整栋大楼的大确权，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。梁永光上诉主张龙津公司依大确权取得的只是土地使用权而非案涉房屋所有权，没有法律依据，本院不予采纳。梁永光依据《广州市房屋拆迁安置协议》及《回迁安置补充协议》仅享有对案涉房屋的承租权。梁永光一审提交的黄广芬《证明》不足以证明梁永光通过房改购房取得原被拆迁房屋所有权，梁永光上诉主张案涉房屋为产权调换安置的回迁房，所有权应归其所有，没有事实依据，一审判决驳回其要求龙津公司协助办理案涉房屋的产权过户和登记手续的诉讼请求，依据充分，处理正确。综上所述，梁永光的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。原审第三人广州四海房地产开发置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由梁永光负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年五月二十四日书记员  曾美玲