贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2411号上诉人（原审原告）：王纯琳，女，汉族，1970年7月4日出生，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：何安国，男，汉族，1964年7月10日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王一杰，重庆朗坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹勇，重庆朗坤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼15楼。法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。上诉人王纯琳因与被上诉人何安国、贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称鑫科公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王纯琳上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，对上诉人的诉讼请求应予支持。何安国、鑫科公司未针对上诉人王纯琳的上诉请求和理由作书面答辩。王纯琳向一审法院起诉请求：1.判决解除查封第三人位于贵州省娄山关高新区《水岸尚城》项目综合楼第四、五层房屋的查封。2.判决本案诉讼费用由何安国承担。一审法院审理查明：鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。2014年11月24日,王纯琳通过中国建设银行（账号：55×××80）向案外人潘中凤银行账户（账号：62×××66）转款350万元。2015年5月1日，鑫科公司与潘中凤签订《鑫科水岸尚城认购协议》，鑫科公司将水岸尚城综合楼4、5、6、7共计四层房屋共计68套出售给潘中凤，房款一次性付清。2015年11月25日，王纯琳与潘中凤、鑫科公司签订《转让协议》，约定潘中凤将在鑫科公司购买的水岸尚城综合楼4、5、6、7共计四层房屋共计68套转让给王纯琳。2016年6月7日，王纯琳与鑫科公司就4、5层房屋签订《商品买卖合同》34份（房号分别为：1-4-1至17号17套、1-5-1至17号17套），并办理了登记备案。何安国因与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉，该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定原审法院执行。在执行过程中，原审法院依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，王纯琳认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向原审法院提出异议。原审法院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异41号执行裁定书，裁定驳回王纯琳的异议请求。王纯琳不服该裁定，以前述诉讼请求诉至原审法院。一审法院认为，鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人名下，王纯琳作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。关于王纯琳是否在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2016年6月7日，王纯琳与鑫科公司就4、5层房屋签订《商品买卖合同》34份（房号分别为：1-4-1至17号17套、1-5-1至17号17套），并办理了合同登记备案，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋的查封时间为2019年4月9日，原审法院确认在查封前王纯琳已与金科公司就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于王纯琳所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。王纯琳所购涉案房屋34套系案外人潘中凤以房抵偿王纯琳借款，涉案房屋并非王纯琳因生活需要购买的消费性居住住房。关于王纯琳已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。王纯琳与潘中凤以及金科公司共同签订涉案《转让协议》，潘中凤将在鑫科公司购买的涉案房屋34套房屋转让给王纯琳，用于抵偿王纯琳与潘中凤的债务。原审法院确认王纯琳已交清涉案房款。现王纯琳主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王纯琳不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对王纯琳请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告王纯琳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王纯琳负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据该规定第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在原审法院查封涉案房屋之前，上诉人与鑫科公司已签订了合法有效的商品房买卖合同，且上诉人已对涉案房屋进行了占有、使用，并支付了全部购房款，而涉案房屋不能办理物权登记系因鑫科公司未进行竣工验收而非上诉人的过错，因此，上诉人主张排除执行的请求符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，王纯琳的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2788号判决；二、在贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书中，不得执行贵州省鑫科房地产开发有限公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目4、5层房号分别为：1-4-1至17号17套、1-5-1至17号17套房屋；三、驳回王纯琳的其余诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由何安国负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年五月二十五日法官助理王薇书记员冯滢