广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初17035号原告：张燕玲，女，汉族，1983年9月2日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。被告：广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社，住所地广州市花都区花东镇李溪镇，统一社会信用代码N14401147534911587。法定代表人：黄志烨。委托诉讼代理人：钟德铭，广州市花都区花东镇法律服务所工作者。原告张燕玲与被告广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社（以下简称李溪十一经济社）合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2021年1月22日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。原告张燕玲的委托诉讼代理人管长林，被告李溪十一经济社的委托诉讼代理人钟德铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还涉案宅基地流转款116000元；2、判令被告立即向原告支付涉案宅基地流转款对应的资金占用费（以116000元为计算基数，自2016年8月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告返还全部流转款之日起，暂计至2020年10月20日为22375.92元）；3、判令被告立即向原告赔偿涉案房屋宅建造款损失120000元；4、判令被告立即向原告支付前述房屋建造款损失对应的资金占用费（以120000元为计算基数，自2016年8月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至被告赔偿全部建造款之日止，暂计至2020年10月20日为23036.67元）；5、判令本案全部诉讼费用均由被告承担。诉讼中，张燕玲要求增加一项诉讼请求：解除其与李溪十一经济社签订的《宅基地合同》。事实和理由：原告系广州市花都区花东镇李溪村村民，被告系广州市花都区花东镇李溪村设立的经济合作社。2016年7月11日，被告召开会议，通过以下决议：“关于经济社禾场，因年久失修，无人管理，造成到处都是坑洼地带，杂草丛生，社员乱放沙石、砖头等杂物，严重影响社区容貌。现将此地块分成四间安置建房用地，由于申请建房用地的社员太多，难以安排，经社员代表理财及户主会议通过决定以捐赠款项支持经济社的集体经济办法，进行安排，每块以80平方/8万元底价，每叫一口价为1000元，价高者得，一次性付清款项。投得地块者可长期使用。”2016年7月29日，被告发布《招标公告》，定于2016年8月4日早上10时举行宅基地公开竞投会。在每次公开竞投会中，原告以总价11.6万元的价格竞得四块招标宅基地的4号宅基地（简称“涉案宅基地”）。2016年8月7日，原被告订立了一份《宅基地合同》，对前述招标中标事宜及其他权利义务关系进行了正式书面确认。该合同签署后，原告足额向被告交付了款项，被告亦向原告开具了收款收据。其后，原告投入资金在涉案宅基地上建设了一层房屋（简称“涉案房屋”）。涉案房屋建成后，被告及其他相关部门亦对该房屋进行了实地丈量及拍照，并形成了房屋基本情况资料。但在原告欲在涉案房屋的基础上继续建房时，突然于2017年1月9日收到广州市花都区花东镇人民政府发出的《责令限期改正通知书》，称原告的建房行为系“非法占地建农房行为”，原告在万般无奈之下职能停工。2019年初，在原告不知情且未到场的情况下，前述建好的涉案房屋突然被强制拆除。原告遂找被告核实情况，但被告却叫原告等通知，后续亦迟迟没有任何消息。原告认为，由于被告未能履行其合同义务，致使原告竞拍涉案宅基地用于建房的目的完全落空，原告亦因此遭受了严重损失，被告依法依约应当如数退还原告支付的宅基地流转款并如数赔偿原告所遭受的损失。综上所述，恳请贵院准如所请，依法维护原告的合法权益！补充事实与理由：我方的诉讼请求的请求权基础如下：根据被告的答辩意见，涉案合同可能涉及无效，如果合同无效，我方有权取回所有款项；即使涉案合同有效，也请求判令涉案合同解除，因被告违约。被告李溪十一经济社答辩称，一、被答辩人主张答辩人返还捐赠款项及相对应资金占用费没有事实及法律依据。答辩人于《宅基地合同》签订当天（即2016年8月7日）已将涉案地块交付给被答辩人，所交付地块的面积及界址符合合同约定，答辩人已履行了合同义务，涉案《宅基地合同》至今未解除，涉案地块至今仍由被答辩人占有使用，被答辩人主张答辩人返还捐赠款项及相对应资金占用费没有事实及法律依据。二、被答辩人主张答辩人赔偿涉案房屋建造款损失及相对应的资金占用费没有事实及法律依据。依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”依据《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)第四十一条第三款规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”第四款规定“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”根据答辩人与被答辩人签订的《宅基地合同》第三条规定被答辩人建房时必须提交有关证明，经经济社及村委盖章进行办理报建备案手续，建设时各方面报批由被答辩人负责，答辩人只负责协助办理有关报建手续证明。另，第七条规定被答辩人建设的房屋要按照国家政策统一规划进行建设。前述合同条款足以证明涉案《宅基地合同》仅是答辩人确认被答辩人享有涉案地块的使用权的凭证，被答辩人利用涉案地块实施建房行为必须按有关规定办理用地报建审批手续，但被答辩人利用涉案地块实施建房行为前未向答辩人及李溪村民委员会提出用地申请，未经花东镇人民政府审核，未经花都区人民政府批准，未取得乡村建设规划许可证，被答辩人的建房行为明显违反法律的规定和合同的约定。因此，被答辩人因其自身的违法、违约行为造成的损失主张答辩人承担赔偿责任明显没有事实及法律依据。另，依据《花都区远郊村村民住宅规划建设工作指引（试行）》（2016年2月18日施行）第四条规定，农村村民申请住宅建设程序如下：1.村民以户为单位向所在的村民小组或经济合作社提出建房申请，递交《农村村民住宅建设申请表》；2.村民小组或经济合作社对村民申请进行审核，出具审核意见；3.由村民委员会（或村集体经济组织）在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示不少于15天，如无异议，村民委员会（或村集体经济组织）出具审核意见；4.申请人或村民委员会（或村集体经济组织）持申请材料报所在街镇国土所初审；5.街镇国土所5个工作日内审核完毕，并出具受理或不予受理凭证；6.街镇将审核通过的申请人基本情况录入农村村民住宅建设申请审核系统，分送区国土规划、住建等相关行政主管部门，实行联网审批；7.相关行政主管部门审核并作出决定；8.如各行政主管部门均审核通过，区国土资源和规划局发放《乡村建设规划许可证》。被答辩人的建房行为未经答辩人、李溪村民委员会、花东镇国土所、花东镇人民政府审核，未经花都区国土规划、住建等相关行政主管部门审批，未经区国土资源和规划局发放《乡村建设规划许可证》，其建房行为明显违反《花都区远郊村村民住宅规划建设工作指引（试行）》的有关规定。综上所述，答辩人已履行合同义务，被答辩人的建房行为违反法律、地方政策及合同的规定，涉案房屋被花东镇人民政府依法强制拆除是由于被答辩人的过错造成的，答辩人对此并没有过错，不应承担赔偿责任。被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。针对张燕玲增加的诉讼请求，李溪十一经济社表示需要庭后提交书面意见。本院经审理认定事实如下：张燕玲系广州市花都区花东镇李溪村村民。2016年7月11日，李溪十一经济社召开村民会议，应到110人，实到98人，会议内容为关于经济社禾场，因年久失修，无人管理，造成到处都是坑洼地带，杂草丛生，社员乱防沙石，砖头等杂物，严重影响社区容貌。现将此地块分成四间安置建房用地，由于申请建房用地的社员太多，难以安排，经社员代表理财及户主会议通过决定以捐赠款项支持经济社的集体经济办法，进行安排。每块以80平方/8万元底价，每叫一口价为1000元，价高者得，一次性付清款项。投得地块者可长期使用。如遇国家征收土地，承包者必须无条件接受。土地补偿款归经济社所有，其他所有物（建筑物、果树等）归承包者。竞投者必须是本村户口人员参加竞投。后同意以上决议内容的户代表共有93人，超过实到会人数的三分之二，会议决议内容有效。2016年7月29日，李溪十一经济社在村内张贴招标公告，告知其成员竞投宅基地事宜。2016年8月7日，李溪十一经济社（甲方）与张燕玲（乙方）签订《宅基地合同》，约定甲方将位于花东镇××十一经济社禾场的宅基地自编号为4号，该宅基地长13米，宽7.25米，合占面积94.25平方米分为4号流转给乙方使用，甲方保证：上述宅基地的使用权、收益权、处分权甲方已征得本经济社三分之二以上的户代表签名同意进行流转使用。合同第二条约定，该宅基地编号为4号的流转底价为800**元。地价款须在双方签合同后10天内付清，甲方应无条件开具宅基地地块产权证明书给乙方。三、在本合同签订后，乙方建房时须提供本人户口簿，身份证等有关证明，经济社及村委盖章，进行办理报建备案手续，建设时的用水、用电、道路硬底等各方面报批及建设费用都由乙方承担。甲方只负责协助办理有关报建手续证明。五、乙方有权将该宅基地上的建筑物、附着物进行自由经营、出租、赠与和继承，甲方要协助乙方办理有关手续。七、乙方在该宅基地上建设的房屋要按照国家政策统一规划或本经济社规定方案、线路进行建设，否则，甲方有权收回宅基地及所有款项。……竞投标得，地价8万元，总价11.6万元。合同落款处甲方由李溪十一经济社盖章，乙方由张燕玲签名。合同签订后，张燕玲于2016年8月8日向李溪十一经济社支付了于11.6万元，李溪十一经济社将涉案土地交付给张燕玲。双方均确认，合同约定涉案土地的用途为建房。张燕玲陈述，其于2016年8月15日开始动工修建房屋，其在动工前已向李溪十一经济社提交了建房申请，其他手续需要李溪十一经济社推动才能办理。张燕玲为此提交了申请书拟证实其主张。李溪十一经济社表示，其从未收到张燕玲提交的申请书，对该证据不予认可。李溪十一经济社陈述，除张燕玲外，还有三人也一起通过竞标方式竞得了另外三块土地，三人分别是黄莦泳、黄志湘、黄志芳，其已告知各人，不能建房，后于2017年1月、2月将其收取的款项退回。李溪十一经济社为此提交了银行凭证、农村费用支出报销凭证拟证实其主张。张燕玲对于该证据的真实性无异议，但认为与其情况类似的证人都已获得退款，说明李溪十一经济社应赔偿其损失。李溪十一经济社向本院申请三人出庭作证，本院予以准许。黄莦泳陈述，涉案土地之前是晒谷的谷场，因其没有分到建房的宅基地，故以捐赠的名义拿到涉案土地的一部分，本想建房，但因为在其拿地一至两周后，地块就被划了红线，当时的社长有召集他们开会，但出席的只有3个证人，张燕玲每次都是经当时的社长通知后还缺席的，当时社长告知其可以退款，其也有将所有情况通过电话联系过张燕玲，后来李溪十一经济社将其支付的款项返还给其。黄志湘陈述，当时有人说村里想建设但没有钱，有人就说拿宅基地去换钱，用途可以盖房子，自己用也可以，看看谁有需要。然后我和张燕玲等4人就各自拿了一块地，我和我兄弟拿了地块后没有盖，有些人盖房之后，城管过来叫别盖。后来社长说盖房不成就退钱，地块可能会被征收。当时也开了会，说愿意退还钱给我们，当时只有1个人没有收退款，应该就是张燕玲，其他3人都已经收到退款了。社长说要退钱给张燕玲的时候，张燕玲还只是建了一个地基。黄莦泳有打电话给张燕玲的爸爸让其过来拿退款。当时城管也经常过来管制，想盖都没办法盖。黄志芳陈述，涉案地块是租赁的，李溪十一经济社将这些地块以捐赠的形式给我们。张燕玲有建房，其也看到过张燕玲建房的现场。张燕玲开始动工的时候，城管就到现场说不让建房。后来社长告知大家不能建房，可以退钱。当时张燕玲没有到场，但其爸爸有到现场，且当时其爸爸有明确表示不愿意接受退钱，说他已经盖房了。张燕玲认为，三证人均为李溪十一经济社的成员，与李溪十一经济社存在利害关系，对证人证言应不予采信，且证人证言存在自相矛盾的地方，证人陈述张燕玲动工时就已被通知不能建房，但又无法说清动工时间，也无法说清城管部门何时到现场制止建房。证人证言能够证明涉案土地的用途为建房，张燕玲基于对李溪十一经济社的信赖而投资建房，不存在所谓的“抢建”行为，李溪十一经济社应赔偿张燕玲因房屋被拆除而产生的损失。李溪十一经济社对于证人证言无异议，认为证人证言证实了社长已通知四人，涉案地块因机场征地可能不能建房，也已告知四人如交回土地，可以退款，其通知张燕玲时，张燕玲还未动工建设房屋。且张燕玲建房时，城管部门多次到现场责令其停工。广州市花都区花东镇人民政府于2017年1月9日出具花东府字【2017】第107号责令限期改正通知书，认为张燕玲进行非法占地建农房行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，责令其立即停止上述违法行为，并于2017年1月9日前自行拆除违法设施，恢复土地原貌。逾期不改正的，政府将强制执行。后该房屋于2019年被广州市花都区花东镇人民政府拆除。张燕玲表示，其因房屋被拆除而产生的损失为12万元。张燕玲为此提交了房产平面附图、房屋照片、建房费用明细表、部分单据拟证实其主张。李溪十一经济社对于上述证据不予认可，认为张燕玲未提交房产平面附图、房屋照片原件，张燕玲提交的单据没有合同、付款凭证予以佐证，且部分单据没有付款方的姓名，部分单据没有收款人签名。张燕玲向本院提出申请调取涉案房屋全部测绘资料。经本院询问，张燕玲是否同意于庭审当日由李溪十一经济社自行收回土地。张燕玲表示同意。李溪十一经济社代理人表示要征求经济社意见。本院告知李溪十一经济社，若其不及时收回土地，由此引起的扩大损失由其承担。李溪十一经济社陈述，广州市花都区国土资源和规划局于2017年1月4日发布穗花国土征预字[2017]2号征收土地预公告，拟征收涉案土地。张燕玲认为其不清楚征地情况，与本案也无关。诉讼中，本院依职权发函询问广州市花都区花东镇人民政府，贵单位于2017年1月9日发出的花东府字【2017】第107号责令限期改正通知书，该通知书是否送达给原告张燕玲，是如何送达的？该通知书中的李溪村11队房屋是否被贵单位拆除？拆除的原因何在？广州市花都区花东镇人民政府于2021年4月21日复函如下：2017年1月9日，我镇农民巡查队在巡查过程中，发现李溪村第十一经济合作社一在建农房未办理任何报建手续，经核实，屋主为张燕玲，遂发出《责令限期改正通知书》（花东府字【2017】第107号），责令其停工，并于2017年1月9日留置送达至屋主张燕玲违章建房处。但该违法建设当事人不予理会，继续强行建设。我镇已履行相关程序，2019年我镇开展了对李溪村违法建统一清拆行为，该处违建农房在行动中被拆除。该复函还附了照片，照片显示已建好一层房屋。张燕玲对该复函真实性无异议，但对其内容有异议，认为该责令限期改正通知书在2017年1月9日并未送达给其或其家属，是后期其到原十一队队长黄显威家找他时，才看到文件，此时涉案房屋已经建成一层，其看到责令限期改正通知书后立即停止施工。从法律上来说，该复函中所述的留置送达也是无效的，按照法律规定，留置送达只有在被送达人拒收的情况下才可以适用，当时其并未收到该通知、也没有拒收行为，所以该复函所述的留置送达不产生送达的效果，只有当其从黄显威处看到责令限期改正通知书后，该通知书才对其产生效力。而且，该复函可以反证，李溪十一经济社存在违约行为，其有权要求解除涉案宅基地合同，并要求李溪十一经济社依法承担违约责任。双方对于涉案地块的用途是明确的，李溪十一经济社在涉案宅基地合同亦明确承诺，其将无条件开具涉案宅基地地块产权证明书，如果其依约履行承诺，其建房的目的是完全可以实现的，根本不会出现因违建而被责令拆除的情况。按该复函所述，自发出责令改正通知书之日至实际拆除之日，时间跨度有两年多之久，在如此长的时间跨度中，如果李溪十一经济社依约开具产权证明书并依约配合进行报建备案手续，其所建房屋根本不会被拆除，其基于对李溪十一经济社所作承诺及其身份的信赖而投资建房所产生的损失，李溪十一经济社应当予以赔偿。李溪十一经济社对该复函无异议，认为该复函足以证明张燕玲的房屋被拆除的原因是未办理任何报建手续，其建房行为是违法的，该房屋属违章建筑，张燕玲因违法建设行为的导致的损失应不受法律保护。另查明，本院询问张燕玲是否向李溪十一经济社主张解除合同？张燕玲代理人表示曾亲自找到当时的队长要求解除合同，但对方拒绝商谈。李溪十一经济社陈述，张燕玲在此前并未向其提出过解除合同。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的《宅基地合同》签订时间及张燕玲房屋被拆除的时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据广州市花都区花东镇人民政府于2017年1月9日发出的花东府字【2017】第107号责令限期改正通知书可知，涉案土地为建设用地。李溪十一经济社已召开村民会议，到会超过三分之二村民同意处置涉案土地。张燕玲为李溪村村民，通过参与竞投，竞得涉案土地，并与李溪十一经济社签订《宅基地合同》，明确双方的权利义务。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张燕玲购买该土地的目的为建房，现其建设的房屋因违建已被拆除，且其同意由李溪十一经济社收回该土地。双方均确认，合同约定涉案土地的用途为建房。而李溪十一社还申请证人出庭作证，证实涉案土地无法用于建房。故涉案《宅基地合同》的合同目的已无法实现。张燕玲要求解除涉案《宅基地合同》，本院予以支持。张燕玲未提交证据证实其此前曾向李溪十一经济社提出解除合同，故本院认定，涉案《宅基地合同》于庭审之日即2020年12月15日解除。张燕玲要求李溪十一经济社向其返还其支付的11.6万元，本院予以支持。至于上述款项的利息，本院认为，李溪十一经济社明知该土地可能无法用于建房，而张燕玲购买该土地的目的系用于建房的情况下，仍与张燕玲签订《宅基地合同》。由此导致张燕玲产生的利息损失，应由李溪十一经济社承担。张燕玲主张要求李溪十一经济社向其支付利息，本院予以支持。张燕玲于2016年8月8日向李溪十一经济社支付11.6万元，故利息应从付款次日即2016年8月9日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。本案的争议焦点为张燕玲建设的房屋被拆除，由此导致的损失是否应由李溪十一经济社赔偿？本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”虽然《宅基地合同》中约定了李溪十一经济社应无条件开具宅基地地块产权证明书给其，但张燕玲作为建设主体，应由其办妥建房审批手续，李溪十一经济社只是负有协助义务。且宅基地产权证明仅是办理建房审批手续中的一步，办妥宅基地产权证明并不意味着办妥建房审批手续。张燕玲在未能办妥建房审批手续的情况下，自行动工建设房屋。后该房屋因违法建设被拆除，由此导致的损失应由其自行承担。张燕玲要求李溪十一经济社向其赔偿建房损失12万元及支付利息，本院不予支持。张燕玲向本院申请调取涉案房屋的测绘资料，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下:一、确认原告张燕玲与被告广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社于2016年8月7日签订的《宅基地合同》于2020年12月15日解除；二、被告广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张燕玲返还116000元；三、被告广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张燕玲支付利息（利息以116000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2016年8月9日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至付清之日止）；四、驳回原告张燕玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5522元，由原告张燕玲负担2982元，由被告广州市花都区花东镇李溪村第十一经济合作社负担2540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年五月十四日书记员  利文智方琢华