河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终361号 上诉人（一审原告、申请执行人）：郑州拓达房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市中牟县大孟镇大韩庄村民委员会。统一社会信用代码：91410122MA3XB16DXR。 法定代表人：李刚强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵阳，河南昊中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：种泉清，河南昊中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、案外人）：苏建伟，男，1969年9月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师及实习律师袁书占。 原审第三人（被执行人）：河南京开置业有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区商务内环路27号楼1单元11层02号。统一社会信用代码：91410100553190326B。 法定代表人：张玉泌。 上诉人郑州拓达房地产开发有限公司（以下简称拓达公司）与被上诉人苏建伟、原审第三人河南京开置业有限公司（以下简称京开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人拓达公司的委托诉讼代理人赵阳、种泉清，被上诉人苏建伟的委托诉讼代理人董鹏、袁书占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 拓达公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求即继续执行京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋，上述房产价值约为5424302元。事实与理由：一、一审判决认定苏建伟对案涉房产合法占有并使用至今错误。苏建伟的书面买卖合同未实际履行，案涉房产仍登记在京开公司名下，苏建伟未在买卖合同签订之后占有控制案涉房产，案涉房产仍为毛坯房无法居住使用无人管理，所在小区的基础配套设施未达到居住使用的标准。二、一审判决认定案涉房产未办理过户手续非苏建伟的原因证据不足。苏建伟在签订买卖合同后长达五年时间未办理过户登记怠于行使权利，所在小区大多房产办理了房产证，苏建伟未缴纳任何税费导致未过户，具有过错。三、一审判决未依法认定苏建伟购买案涉房产并非用于居住，且苏建伟名下并非无其他用于居住房屋的事实。苏建伟20份买卖合同不是为了购买房产居住，且苏建伟有其他用于居住的房屋，一审法院未予查明并认定关键事实错误。 苏建伟答辩称，一、其已合法占有案涉房产。一审法院未认定其合法占有并使用至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条只规定买受人占有房屋，未要求必须使用，毛坯房、无法居住使用等情况不影响对本案的处理。其已交付房款、办理房屋备案、取得钥匙工对控制房屋，房屋买卖合同已经实际履行。二、未办理过户手续不是苏建伟的原因。所在小区的基础配套设施未达到居住使用条件，不具备办理过户手续的客观条件，拓达公司称大多数办理了房产证没有证据，并称苏建伟未缴纳税费导致未过户不属实。未过户的另一原因是京开公司跑路。三、一审判决无需认定苏建伟购买案涉房产用于居住，也无需认定苏建伟名下有无其他用于居住的房屋。一审判决认定苏建伟的情菜符合第二十八条是正确的，拓达公司以应适用第二十九条规定为由提起上诉，属于无理纠缠。应驳回拓达公司的上诉。 拓达公司向一审法院提出的诉讼请求：继续执行京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋，上述房产价值约为5424302元。 一审法院认定事实：拓达公司与京开公司、郑州金盾电子设备有限公司、张怀伟、高松理借款合同纠纷一案,一审法院作出（2018）豫01民初5029号民事判决，判决：一、京开公司于判决生效之日起十日内向拓达公司偿还借款本金2257万元及利息10167242.98元（利息暂计算至2018年10月23日；2018年10月23日之后的利息，以2257万元为基数，按照月利率18.1764‰，计算至借款本息实际清偿之日止）；二、京开公司于判决生效之日起十日内向拓达公司支付律师费80000元；三、郑州金盾电子设备有限公司、张怀伟、高松理对判决第一、二项债务承担连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205486元，由京开公司、郑州金盾电子设备有限公司、张怀伟、高松理负担。该判决生效后，被执行人未按时履行还款义务，拓达公司申请强制执行，一审法院立案执行，执行案号为（2019）豫01执2586号。 2020年3月12日，一审法院作出（2019）豫01执2586号之一执行裁定书，裁定查封京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××＃栋××单元××＃栋××单元××＃栋××单元××＃栋××单元房××共计207套。上述被查封的房产中，包括被告苏建伟购买的“石门仙境苑”3号楼1单元501号、801号、1102号、1503号、1902号、1903号、2002号、2202号房屋和5号楼1单元701号、703号、804号、903号、1001号、1103号、1303号、1503号、1902号、2003号、2103号、2202号房屋共计20套房屋。同日，一审法院委托舞钢市人民法院执行（2019）豫01执2586号之一执行裁定书所确定的执行事项。 2020年4月1日，一审法院作出（2019）豫01执2586号之二执行裁定书，裁定解除对京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××＃栋××单元××＃栋××单元××＃栋××单元××＃栋××单元共计201套房产的查封。上述解除查封的房产中，包括苏建伟购买“石门仙境苑”的涉案20套房屋。此后，一审法院又委托舞钢市人民法院执行（2019）豫01执2586号之二执行裁定书所确定的执行事项。 2020年4月17日，一审法院作出（2019）豫01执2586号之三执行裁定书，裁定查封京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号楼××单元××房××共计32套。上述查封的房产中，包括苏建伟购买的“石门仙境苑”3号楼1单元501号、801号、1102号、1503号、1902号、1903号、2002号、2202号房屋和5号楼1单元701号、703号、804号、903号、1001号、1103号、1303号、1503号、1902号、2003号、2103号、2202号房共计20套房屋。 2020年4月21日，一审法院作出（2019）豫01执2586号协助执行通知书，由舞钢市不动产登记中心协助执行（2019）豫01执2586号之三执行裁定书所确定的执行事项并予以公告。案外人苏建伟对该裁定中查封的涉案20套房产不服，提出执行异议。一审法院于2020年9月28日作出（2020）豫01执异708号执行裁定书，裁定不得执行网签备案在苏建伟名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房共计20套房屋。拓达公司不服一审法院作出的（2020）豫01执异708号执行裁定书，遂提起执行异议之诉。 另查明，苏建伟与京开公司于2015年6月8日签订20份《商品房买卖合同》，约定苏建伟购买京开公司名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号共计20套房屋，双方并对购买案涉房屋的位置、总价款、商品房的单价为每平方米为2600元，交款方式为一次性付款，买受人于2015年6月8日前一次性支付全款等进行了约定。2015年6月9日，京开公司向苏建伟发出转款指令，要求苏建伟将21套《商品房买卖合同》项下的购房款合计（大写）：伍佰陆拾陆万陆仟玖佰叁拾肆元整，（小写）：5666934元，打入京开公司账户，户名：河南京开置业有限公司，开户行：河南省农村信用社寺坡分社，账号：0000××××0012。同日，苏建伟通过其中国工商银行尾号0253的账户向京开公司尾号0012的账户转账5666934元，京开公司收到款项后向苏建伟出具收据一份，载明：今收到苏建伟购房款伍佰陆拾陆万陆仟玖佰叁拾肆元整。 2020年11月6日舞钢市房产事务服务中心出具证明一份，证明涉案20套房产于2015年6月8日网签备案在苏建伟名下。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为：案外人苏建伟是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只有同时具备上述四个条件，才能享有排除执行的民事权益。本案中，虽然涉案20套房产登记在京开公司名下，但在人民法院查封之前，苏建伟已与京开公司于2015年6月8日签订了20份《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，该合同应为有效合同。合同签订后，苏建伟按照合同约定向京开公司转账支付了涉案20套房屋的全部购房款，京开公司将涉案房产钥匙交付苏建伟。结合当事人提交的证据及陈述意见显示，涉案20套房屋至今未能过户亦并非系苏建伟自身原因造成的。因此，苏建伟的异议请求符合上述法律规定的情形。（2020）豫01执异708号执行裁定书裁定不得执行涉案20套房屋即网签备案在苏建伟名下位于河南省平顶山市舞钢市××街道××街坊××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号楼××单元××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋，符合法律规定。故案外人苏建伟对涉案20套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，拓达公司请求继续执行涉案20套房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回拓达公司的诉讼请求。一审案件受理费49770元，由拓达公司负担。 本院查明的事实与一审法院一致。另查明：舞钢市垭口朝阳社区办事处2020年9月出具证明，主要内容为马书锋为苏建伟派驻舞钢市创业项目员工，自2016年入住仙境苑小区××号楼××号房屋，并自2017年向办事处交有垃圾清理费。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于消费者排除执行的条款，第二十八条是关于普通购买人排除执行的条款。当申请执行人为普通债权人、被执行人为房地产开发企业时，并非只能适用第二十九条，当案外人的情形符合第二十八条时，亦可以排除执行。苏建伟一次性购买了二十套房屋，其也未举证在舞钢市常住且无其他用于居住的用房，其也自称系由其设立公司的工作人员使用，不属于消费者，不能适用第二十九条排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2015年6月8日苏建伟与京开置业公司签订了案涉房屋的20份商品房买卖合同约定了各房屋的位置、价款及每平方米2600元单价，一次性付款等，各合同于当日网签备案。2015年6月9日苏建伟向京开公司的银行账户转账5666934元，京开公司出具该款项的收据。京开公司向苏建伟交付了房屋钥匙，舞钢市垭口朝阳社区办事处出具的证明也印证了部分房屋由苏建伟派驻舞钢市创业项目的工作人员使用，可以证明已合法占有了案涉房产。所在小区的基础配套设施未达到能够正常居住使用的标准如无绿化未接通民用水电而使用临时水电等非建筑工程施工问题，并不影响购买人实际控制占有，一审法院现场勘查显示所在小区的部分房屋已有居民居住使用说明房屋已可以由购买人控制。京开公司出具说明称由于其税费问题未能办理过户手续，河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民终975号民事判决也是对京开公司应缴税费的处理，从拓达公司申请查封案涉房屋的经过来看，大量房屋确未办理过户手续，拓达公司也未举证所在小区的大部分房屋已办理了过户手续，不能认定苏建伟对未办理过户登记有过错。故苏建伟的情形已符合第二十八条的规定，一审判决认定苏建伟享有足以排除执行的民事权益并无不当。 综上所述，拓达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49770元，由郑州拓达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张俊宇 审判员  李建瑞 审判员  刘海全 二〇二一年五月十七日 书记员  李嘉慧