安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1126民初1466号 原告：安徽龙祥商业管理有限公司。住所地安徽省滁州市凤阳县府城镇商贸城广惠街3号。统一社会信用代码91341126MA2NPAQ51J。 法定代表人：周劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘海，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告：凤阳县府城食尚中餐厅。住所地安徽省凤阳县府城镇商贸城二期第2层F205号。统一社会信用代码92341126MA2TOGF145。 经营者：徐雅梅，女，1990年5月4日出生，汉族，安徽省泾县人，初中文化，个体工商户，住安徽省泾县。 被告：徐雅梅，女，1990年5月4日出生，汉族，安徽省泾县人，初中文化，个体工商户，住安徽省泾县。 上述二位被告共同的委托诉讼代理人：汤宪章，安徽明都律师事务所律师。 原告安徽龙祥商业管理有限公司（以下简称龙祥公司）与被告凤阳县府城食尚中餐厅（以下简称食尚中餐厅）、徐雅梅房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙祥公司的委托诉讼代理人刘海、被告食尚中餐厅、徐雅梅的共同委托诉讼代理人汤宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方于2018年4月28日签订的《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》，交还凤阳商贸城二期第二层编号为Ｆ205＃的店铺，并没收履约保证金；2、判令食尚中餐厅、徐雅梅支付龙祥公司371693.3元（租金、经营管理费147622元，滞纳金44958.21元、违约金44958.21元；综合管理费70128元，滞纳金32013.44元、违约金32013.44元。上述费用直至房屋交还并支付完毕止）；3、判令食尚中餐厅、徐雅梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月28日，双方签订《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》及其附件（以下简称“合同”），约定：龙祥公司将安徽省凤阳县××期××层××号××＃的店铺出租给徐雅梅，用于经营“食尚中餐”；租赁期限为5年，自2018年9月22日起至2023年9月21日止；租金、经营管理费、综合管理费均为每6个月一付，且需在每6个月的末月第7日前向龙祥公司支付上述费用。合同约定第一、第二个租赁年度租金、经营管理费为10519元／月，综合管理费为10元／㎡／月。合同还约定了违反合同约定应当承担的滞纳金、违约金等。合同签订后，龙祥公司依约交付了合同约定的店铺，但食尚中餐厅、徐雅梅未按约定时限及时缴纳租金、经营管理费、综合管理费等，至2020年9月21日，食尚中餐厅、徐雅梅拖欠租金、经营管理费147622元，滞纳金44958.21元、违约金44958.21元；综合管理费70128元，滞纳金32013.44元、违约金32013.44元不付。为维护其合法权益，特提起诉讼，提出上述诉讼请求。 食尚中餐厅、徐雅梅辩称，龙祥公司诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回龙祥公司对食尚中餐厅的起诉和对徐雅梅的诉讼请求。徐雅梅没有在租赁合同上签字，申请对徐雅梅在租赁合同的签字进行鉴定。 本院经审理认定事实如下：龙祥公司作为出租方（甲方）与徐雅梅作为承租方（乙方）于2018年4月28日签订《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》一份。合同约定：第一条租赁标的甲方将坐落于凤阳县××期××层××号××＃的店铺（共1间，以下简称“租赁场所或房产、房屋”）出租给乙方。乙方所承租的租赁场所建筑面积依图计算为292.2平方米（套内面积219.14平方米）。甲乙双方确认以此面积作为租金、经营管理费与综合管理费等费用的计算依据。双方同意，如政府有关部门颁发的房屋测绘图中的房屋建筑面积无法确认乙方租赁场所面积的，则由甲乙双方共同委托的测绘单位对房屋进行测绘后所得的房屋建筑面积（统称为“测绘后面积”）作为租金、经营管理费与综合管理费等费用的计算依据。……。第二条乙方承租的铺位，只适用于食尚中餐范围经营，未经甲方书面同意，乙方不得超越、变更经营范围。……。第三条租赁期限甲乙双方约定的租赁期限为5年，自2018年9月22日起至2023年9月21日止。租赁起始日即为2018年9月22日。凤阳商贸城统一开业日即为2018年9月22日。免租期为9个月（第一个租赁年度免租期5个月、第二个租赁年度免租期2个月、第三个租赁年度免租期2个月），从租赁起始日开始计算，免租期届满次日即为计租其。免租期间所产生的一切综合管理费、水、电、燃气、通讯等相关费用均由乙方自行承担。……。第四条租金、经营管理费、综合管理费和其他费用乙方应于签署本合同后7日内向甲方一次性缴付自租赁起始日起3个月的租金、经营管理费31557元，以后的支付周期为6个月一付。租赁期限内，租赁场所的每建筑平方米的租金、经营管理费标准具体详见如下：第一个租赁年度、第二个租赁年度租金、经营管理费以租赁场所建筑面积36元／㎡／月计算，共计人民币10519元／月（租金占比30％，经营管理费占比70％）；第三个租赁年度租金、经营管理费以租赁场所建筑面积37.8元／㎡／月计算，共计人民币11045元／月（租金占比40％，经营管理费占比60％）；第四个租赁年度租金、经营管理费以租赁场所建筑面积37.8元／㎡／月计算，共计人民币11045元／月（租金占比50％，经营管理费占比50％）；第五个租赁年度租金、经营管理费以租赁场所建筑面积39.69元／㎡／月计算，共计人民币11597元／月（租金占比50％，经营管理费占比50％）。本合同所称“租赁年度”，均系指租赁起始日起，向后推算，每十二个月为一个租赁年度。综合管理费为由乙方按季交付，综合管理费暂定为10元／㎡／月，租金、经营管理费、综合管理费均为自租赁起始日起，每6个月的末月第7日前向甲方支付上述费用。乙方应按规定时间以现金、支票或银行转账方式向甲方财务部支付各项费用，如乙方未按合同规定期限支付应缴各项费用，逾期除应付该款项外，每逾期壹日须向甲方支付该款项的5‰作为滞纳金，逾期经甲方催交后，仍不交纳的，甲方有权解除本合同，不退还乙方履约保证金，乙方除应承担违约责任外，仍需补足应付款项。根据本合同的规定，如乙方逾期交付租金、经营管理费、综合管理费和其他费用，每逾期壹日，乙方应向甲方或经营管理公司交付未付款项的1‰作为违约金。……。第五条履约保证金为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同后7日内向甲方支付相当于第一个租赁年度的3个月（至少2个月）租金、经营管理费21038元作为履约保证金。在合同期内，履约保证金不予冲抵租金、经营管理费或其他未付款项。在乙方无违约的情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。……。第六条租赁场所及附属设备的交付甲、乙双方约定2018年6月1日内办理租赁场所及附属设备的交付。甲方交付租赁场所及附属设备的标准为：毛坯交付。……。第十五条违约责任及合同的解除租赁期内，乙方逾期支付租金、经营管理费、综合管理费超过十五天的，甲方有权要求乙方自租金、经营管理费、综合管理费应付之日起每逾期一天按照房产月租金、经营管理费、综合管理费的5‰支付滞纳金，直至应缴费用及滞纳金全部付清。甲方将有权单方解除合同，并没收履约保证金。合同还对其他事宜进行了约定。2018年4月27日，徐雅梅向龙祥公司缴付租金9467元、经营管理费22090元、履约保证金21038元。合同签订后，龙祥公司向徐雅梅交付了店铺。凤阳商贸城于2018年11月2日正式营业。2020年1月因新冠肺炎疫情影响，龙祥公司出租在凤阳商贸城内的商铺包括食尚中餐厅均停业休市。现徐雅梅仍在经营食尚中餐厅，因徐雅梅拖欠租金、经营管理费等费用，龙祥公司诉讼来院。 本院认为，龙祥公司与徐雅梅签订的《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。根据双方签订的合同约定，租赁期内，乙方逾期支付租金、经营管理费、综合管理费超过十五天的，甲方将有权单方解除合同。虽然徐雅梅仍在经营，但因其未按合同约定时限及时缴纳租金、经营管理费、综合管理费等，故龙祥公司主张解除双方于2018年4月28日签订的《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》，交还凤阳商贸城二期第二层编号为F205#的店铺的请求，符合双方签订的《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》约定，本院予以支持。对于食尚中餐厅辩称的意见，根据合同相对性原则，食尚中餐厅不是合同的相对人，也未在合同上签字或盖章确认，故食尚中餐厅无须承担责任；对徐雅梅的辩称意见，虽然徐雅梅提没有在租赁合同上签字，申请对徐雅梅在租赁合同的签字进行鉴定，但经本院释明，徐雅梅未在规定的期限内提交鉴定申请及办理相关鉴定手续，故对徐雅梅的辩称意见，本院不予采信。龙祥公司主张没收履约保证金的请求，虽然双方签订的合同中约定，乙方逾期支付租金、经营管理费、综合管理费超过十五天的，甲方将有权单方解除合同，并没收履约保证金，但履约保证金实际上是对双方诚信履行合同的一种违约金，具有违约金的性质，不能与违约金重复适用，而龙祥公司已在本案中主张了违约金的请求，故对该项请求，本院不予保护。关于龙祥公司主张的支付371693.3元（租金、经营管理费147622元，滞纳金44958.21元、违约金44958.21元；综合管理费70128元,滞纳金32013.44元、违约金32013.44元。上述费用直至房屋交还并支付完毕止）的请求，由于该项请求均计算至2020年9月21日。对其中的租金、经营管理费147622元，计算有误，按照双方签订的合同约定，凤阳商贸城统一开业日为2018年9月22日，而实际正式营业为2018年11月2日，租赁起始日也应为2018年11月2日，至2020年9月21日租期为22个月零20天，扣除免租期7个月和新冠肺炎疫情影响停业2个月，加之徐雅梅已付3个月租金、经营管理费，徐雅梅实际拖欠租金、经营管理费10个月零20天，计112202.67元〔10519元/月×10个月+(10519元/月÷30天×20天）〕。此款按合同约定应分别于2019年7月7日前交付63114元（10519元/月×6个月），余款49088.67元，应于2020年1月7日前交付。对其中的综合管理费70128元，因龙祥公司对租赁起始日计算有误，应从2018年11月2日起计算，至2020年9月21日为22个月零20天，计66232元〔292.2㎡×10元/㎡/月×22个月+(292.2㎡×10元/㎡/月÷30天×20天）〕。此款按约定应分别于2018年11月2日交付6个月的综合管理费17532元，于2019年5月7日前交付6个月的综合管理费17532元，于2019年11月7日前交付6个月的综合管理费17532元，于2020年5月7日前交付至2020年9月21日综合管理费13636元（4个月零20天）。对于龙祥公司主张上述费用直至房屋交还并支付完毕止的请求，由于徐雅梅尚在经营中，本院虽支持其主张的解除双方签订的房屋租赁合同，但徐雅梅何时能够将涉案房屋交还给龙祥公司，时间无法确定，同时双方签订的合同中还存在免租期，具体数额也不能确认，待徐雅梅交还涉案房屋后，龙祥公司可另行主张权利。对其中龙祥公司主张的逾期付款滞纳金、违约金，属重复要求赔偿，且其主张的支付滞纳金的请求，无法律依据，本院不予支持；对于违约金的问题，双方虽进行约定，但明显超出法律规定的保护范围，本院结合龙祥公司的实际损失等，予以适当调整，2019年8月20日之前可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。 综上所述，龙祥公司主张的部分诉讼请求成立，本院予以支持；超出部分的诉讼请求，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、解除原告安徽龙祥商业管理有限公司与被告徐雅梅于2018年4月28日签订的《凤阳商贸城商业店铺租赁合同》； 二、被告徐雅梅于本判决生效后三十日内将凤阳商贸城二期第二层编号为F205#的店铺返还给原告安徽龙祥商业管理有限公司； 三、被告徐雅梅于本判决生效后十日内支付原告安徽龙祥商业管理有限公司租金、经营管理费112202.67元及违约金（其中：以63114元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至63114元实际付清日止；以49088.67元为基数，自2020年1月7日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至49088.67元实际付清日止）； 四、被告徐雅梅于本判决生效后十日内支付原告安徽龙祥商业管理有限公司综合管理费66232元及违约金(其中：以17532元基数，自2018年11月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至17532元实际付清日止；以17532元基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至17532元实际付清日止；以17532元基数，自2019年11月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至17532元实际付清日止；以13636元为基数，自2020年5月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至13636元实际付清日止）； 五、驳回原告安徽龙祥商业管理有限公司对凤阳县府城食尚中餐厅的诉讼请求； 六、驳回原告安徽龙祥商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6875元，减半收取3437.50元，由原告安徽龙祥商业管理有限公司负担1275元，被告徐雅梅负担2162.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  常军 二〇二一年五月十二日 书记员  朱政 附:相关法律及司法解释条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。