广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初4927号原告：程林，男，1977年5月10日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县×××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：李如茂，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔志丽，广东天胜律师事务所实习律师。被告：曾沛东，男，1993年6月30日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县×××××××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人:林晓新，广东高木律师事务所律师。原告程林与被告曾沛东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，适用简易程序,于2021年3月31日公开开庭进行了审理。各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告向原告支付因迟延支付房屋尾款产生的违约金301150元（违约金自2020年11月15日起计算至2021年12月23日止，每日按成交总价的5‰标准支付，共逾期38天，总计301150元）；2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年8月25日签署了《房地产买卖合同》（下称：合同），合同约定原告将位于佛山市禅城区澜石大马路，以总价158.5万元出售给被告。2020年11月2日，原、被告签订补充协议，约定首先由被告垫付90万元提前还贷给房屋抵押银行，然后被告再向银行申请贷款111万元由贷款银行直接划入原告账户，原告收到贷款后扣除尾款68.5万元，将剩余的42.5万元当天退回给被告。2020年9月24日，被告对房屋进行装修，2020年11月2日，双方完成房屋过户手续，2020年11月9日被告取得新房产证。但被告未按合同约定的日期向银行办理抵押贷款入押手续，在2020年12月23日才办理银行入押贷款手续，导致原告2021年1月4日才收到房屋尾款。原告认为，原告己经配合被告完成房屋交易过户手续，且房屋也己交付给被告装修使用，完成了合同约定的义务，根据合同第六条有关约定，被告迟延支付房屋尾款应按照双方合同约定的方式支付违约金。原告为此起诉。被告辩称，应驳回原告的诉讼请求，理由是：一、原告不配合做好风险保全工作，坚持要求被告将远超房屋余款巨额111.5万元转入其账户,让被告独自承担巨大风险，已显失公平；被告有权行使抗辩权，不存在违约行为。被告与原告于2020年8月25日签署了《房地产买卖合同》，合同约定涉案房屋总价值158.5万元转让给被告，被告首付47万元（包含定金）向银行申请按揭（贷款）111.5万元，被告同意先代原告垫付90万元（包含10万定金）银行贷款，进行解除抵押。但在双方与中介方一起到银行办理涉案房屋解押过程，原告因挪用款项导致资金不足，要求被告在原约定90万元（包含定金10万元）基础再支付10万元才能办理解押手续。对于原告重大违约行为，经被告、中介与原告多次交涉未果后，被告为顺利完成双方交易，尽最大努力临急筹集到资金6万元，合计支付96万元去为原告垫付涉案房屋的银行贷款；原告当时通过各种方式也借到4万元，才完成对涉案房屋解除抵押手续。被告为了快速完成房屋交易，在原告口头承诺配合做好资金风险保全和监管前提下，暂时同意原告要求将远超房屋余款的巨额111.5万元转入其账户，再退还42.5万元。为此，中介方按资金安全交易风险和行业交易习惯，向被告、原告建议提供资金担保或将双方银行卡、身份证暂时存放于定制银行保险柜进行监管或原告配合被告重新按实际应支付房款68.5万元进行贷款等合理措施，否则被告将面临着（包括但不限于资金挪用、查封）等巨大风险。被告同意中介方专业操作方式，多次与原告协商，但原告总拒绝被告合理建议，导致银行贷款下放时间有所延长，其责任不在于被告；原告违背事前承诺，不配合、不作为且有先前违约行为，让被告独自承担巨大资金使用安全风险，被告有权行使抗辩权，不存在违约行为，请求依法驳回原告诉讼请求。二、双方没有约定银行放贷时间，原告不配合、不作为导致银行放贷时间延长，不利后果应由原告自行承担；现原告主张自2020年11月15日起计算违约金，没有事实与法律依据。被告与原告于2020年8月25日签署了《房地产买卖合同》，被告购买涉案房屋需要向银行贷款111.5万元，但没有要求款项具体什么时候到账，且银行放贷程序与银行放贷时间不确定性，双方都无法左右，原告明知涉案房款只有68.5万元可以收取前提下，却不积极配合、不作为，其不利后果应由原告自行承担；况且原告于2021年1月5日己全面收齐涉案房屋款项，现主张自2020年11月15日起计算违约金，没有事实与法律依据。三、原告在自身存在重大过错前提下，又主张违约金计算方式不符合法律规定，应依法驳回其诉讼请求。基于原告先前违约行为，后在明知涉案房款只有68.5万元可以收取的前提下，却不积极配合、不作为，只要求将巨额款项转入其账户种种无理行为，让被告独自承担巨大风险，己显失公平，本身存在重大过错。主张按涉案房屋总价按每天千分之五计算出巨大违约金，且违约金计算标准远高于法律规定，没有法律依据。本院经审理认定的事实如下：2020年8月25日，在案外人佛山市中璨置业顾问有限公司（经纪方）的居间促成下，原告（卖方）与被告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于佛山市禅城区澜石大马路（以下简称涉案物业）出卖给买方，物业成交总价为158.5万元；买方选择商业贷款的方式支付价款，具体为（1）于签署合同当天支付定金1万元、于2020年8月25日前支付定金4万元、于2020年9月1日买方再付卖方5万元作为定金；（2）首期房款47万元（含定金），由买方在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内付至卖方还贷账户；（3）尾期房款即申请贷款额111.5万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方。等等。该合同第二条约定“6、该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约90万元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后7日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。……提前还贷出资方式为买方出资，买方出资90万元。提前还贷出资方式为买方出资或买卖双方共同出资的，卖方必须把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理提前还贷、取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止……”。合同第六条约定，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，若合同继续履行，守约方有权要求违约方每日按总成交价千分之五支付违约金。被告于《房地产买卖合同》签订当天向原告支付了定金5万元、于2020年9月2日向原告支付了定金5万元。该10万元定金转入了原告名下尾号为5907的中国建设银行账户，原告收到款项后，将其中部分款项转至其名下尾号为6940的中国银行账户等其他银行账户，部分用作其他用途。2020年9月24日,原告将涉案房屋交付给被告进行装修。2020年9月28日，被告事先准备了80万元的资金，并按照与原告、经纪方的约定，到达指定银行办理提前还贷业务手续。当天需要提前还款的金额约90万元，在被告支付了第一笔38万元的款项后，由于原告未能提供之前所收取的10万元定金用于提前还贷，双方之间出现了争议。后经协商，双方约定，由被告当场另行筹集6万元、原告筹集4万元，完成当天的提前还贷手续；原告须于次日将6万元返还被告。之后，被告再支付了48万元，当天总计付款86万元。2020年9月29日，原告将6万元返还给被告。2020年11月2日,原、被告完成房屋过户递件手续。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定“曾沛东购买佛山市禅城区澜石大马路4号1区×××××××物业，为旧业主程林垫付了购房所需解押银行抵押款项90万元整（含10万定金）。曾沛东购买佛山市禅城区澜石大马路4号1区×××××××物业，原价格为158.5万元，向行贷款金为111万元。程林收到银行尾款当天应退回曾沛东425000元。（以银行到账为准）。如程林不按协议归还款项，每逾期一天按逾期金额的千分之五计算违约金给予曾沛东。”2020年11月初，房管部门颁发了以被告为登记权利人的涉案房屋的不动产权证书。2020年11月13日至14日期间，原、被告通过微信就涉案房屋办理贷款抵押登记（即双方所称的“入押”）事项进行沟通。被告表示为了其所垫付42.5万元能有所保障，要求原告将身份证、银行卡放到经纪方进行保管，否则不办理入押。原告则不同意被告的要求。双方未能达成一致意见。在之后时间，被告向原告提出了其他的解决方案，均未获原告同意。之后，被告通过以涉案房屋向银行做其他抵押贷款（非住房贷款）的方式，于2021年1月5日将剩余房屋价款68.5万元支付给了原告。现原告以被告逾期支付房屋尾款构成违约应当支付违约金为由，诉至本院请求解决。以上事实，有原告举证的《房地产买卖合同》《补充协议》《装修免责声明》、微信对话记录、不动产权证，被告举证的《收款收据》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《个人账户对账单》、微信对话记录等证据，结合双方的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》为原、被告的真实意思表示，合同的内容不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应诚实全面地履行，否则应承担相应的违约责任。本案双方争议的焦点为：被告应否承担逾期支付购房尾款的违约责任？本院对此分析如下：第一，本案中，按照《房地产买卖合同》第二条和第三条之约定，被告依约向原告支付的10万元定金是合同约定的首期房款47万元的一部分，而该首期房款47万元又是90万元提前还贷资金的一部分，即该10万元定金是90万元提前还贷资金的一部分。按照合同第二条之规定，包括该10万元定金在内的提前还贷资金只能“专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约”。而根据查明事实，原告将被告交付的10万元定金转至其他账户或用于其他用途，且在办理提前还贷手续时未能提供该笔资金，导致被告须在另行垫付额外的提前还贷资金6万元，原告的行为已经构成违约，且符合上述合同约定的严重违约情形。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第六十八条第一款第三项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失商业信誉的，可以中止履行。自然人之间的二手房地产买卖，以买卖双方之间的信赖为基础，但由于交易标的额巨大且又缺乏必要的担保，该信赖基础往往比较脆弱，相比其他交易而言，任何一方的违约行为都可能使该信赖基础受到严重的动摇，因此，在二手房地产买卖中，买卖双方更应当诚实全面履行自己的义务，否则应承担相应的不利后果。本案中，如前认定，原告在合同履行过程中存在挪用提前还贷资金的严重违约行为，动摇了双方之间交易的信赖基础，丧失了商业信誉，在此情况下，被告提出要求原告采取将银行卡、身份证交给中介方保管等用于担保其所垫付42.5万元资金债权得以实现的措施，应认定为对法律规定的不安抗辩权的行使，不属于违约。第三，就被告提出要求原告将银行卡、身份证交给中介方保管，以担保其垫付资金债权得以实现的措施本身而言，其一，该种交易措施能够快速便捷对交易提供一定的担保，也基本不会加重交易当事人的风险或者负担，故在二手房地产买卖交易中并不鲜见，不违反通常交易习惯；其二，涉案《房地产买卖合同》第二条约定“提前还贷出资方式为买方出资或买卖双方共同出资的，卖方必须把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管……直至上述事项全部完成为止”，该约定的目的在防止卖方挪用买方垫付提前还贷的资金，而原告应返还被告的42.5万元实质是提前还贷资金一部分，在原告存在挪用提前还贷资金违约行为的情况下，被告要求原告采取前述措施，并未超出合同约定。因此，原告所主张的被告违约情形不能认定，其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告程林的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计2909元（原告已预交），由原告程林负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二一年四月十三日书记员 蔡漪琳