江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终47号上诉人（原审被告）：常熟中南世纪城房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：金彩霞，江苏凡创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：查烨超。被上诉人（原审原告）：王亚萍。被上诉人（原审原告）：查红中。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师，代理上列三被上诉人。原审被告：南通中南新世界中心开发有限公司。委托诉讼代理人：金逸，江苏凡创律师事务所律师。上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称常熟中南公司）因与被上诉人查烨超、王亚萍、查红中、原审被告南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称南通中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常熟中南公司上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判；2.一、二审案件受理费由查烨超、王亚萍、查红中负担。事实和理由：1.常熟中南公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还房款3354384元，但一审法院在判决常熟中南公司赔偿全额房屋差价损失的基础上，还判决常熟中南公司另行支付房屋租金、利息损失360000元，系重复计算。房屋差价损失中已包含了购房人应得房款之外的其它所有损失，且查烨超、王亚萍、查红中并未提供租金、利息损失的证据。2.鉴定机构未采用鉴定时点同地段同时期二手房成交价格作为参考，而采用所谓市场中介房屋挂牌价及鉴定机构自有数据库数据，且设置了“房屋配套设施达到已交付使用的中南世纪城南区、北区同等条件”、“房屋产权清晰、完整”的假设条件，故房屋价值鉴定报告不能准确体现案涉房屋的客观真实价值。案涉房屋配套设施因非常熟中南公司的原因长期无法建成，即使建成后，配套设施也会因规划设置不同而与中南世纪城南区、北区不同，案涉房屋未来何时能交付办理登记也无法确定。在此情况下，一审法院完全采纳房屋评估价值，认定常熟中南公司承担的房屋差价金额也欠妥。3.常熟中南公司未能按约交房系客观上存在履行障碍，非常熟中南公司自身原因导致。且查烨超、王亚萍、查红中早已知晓交房存在客观障碍，在常熟中南公司积极寻求问题解决方案降低业主损失时，查烨超、王亚萍、查红中的消极行为导致损失扩大。故从常熟中南公司前案起诉之日即2018年5月30日起，查烨超、王亚萍、查红中不得就扩大损失部分要求赔偿，房屋差价评估价值中包含了应由查烨超、王亚萍、查红中承担的扩大损失部分，应综合双方过错情况进行赔偿责任的划分。查烨超、王亚萍、查红中辩称，1.常熟中南公司承担违约责任不以主观过错为前提，除非存在不可抗力，只要常熟中南公司未能按期交房就要承担违约责任。2.房屋差价及其他损失36万元不属于重复计算。因常熟中南公司未交付房屋，2016年7月1日至2020年1月2日查烨超、王亚萍、查红中存在租金和使用费损失。2020年1月2日至今常熟中南公司未支付评估价4867353元的款项，查烨超、王亚萍、查红中存在利息损失，应予补偿。3.鉴定机构为一审法院摇号随机选定，有合法资质，鉴定设计合法，鉴定结果相对客观公正，常熟中南公司在一审也未提出重新鉴定，故鉴定结果应予采纳。4.查烨超、王亚萍、查红中不存在扩大损失的行为，是基于法律规定维护自身合法权益，请求驳回上诉。南通中南公司辩称，与常熟中南公司的上诉意见一致。常熟中南公司对于违约不能交房并不否认，但常熟中南公司在合同约定的交房期限已明确告知不能交付房屋的情况，且该情况查烨超、王亚萍、查红中都是清楚的，不是通过常熟中南公司的积极作为可解决。常熟中南公司已通过向法院提起诉讼等要求解除合同减少损失，但始终无法通过正当法律途径达成诉求。如查烨超、王亚萍、查红中提早几年同意解除合同，差价也不会像现在如此之大，故房屋差价应根据过错比例进行分配。租金损失适用的情形是最终业主拿到房但不能使用，与房屋差价损失是两种情形，不能同时适用。利息是应付未付情况下才会产生，常熟中南公司一直在积极地寻求解除合同弥补双方损失，利息损失不应由常熟中南公司、南通中南公司承担。南通中南公司不应承担连带责任。查烨超、王亚萍、查红中向一审法院起诉请求：1.解除查烨超、王亚萍、查红中与常熟中南公司于2013年10月22日签订的商品房买卖合同(合同编号：Y20130046984)；2.常熟中南公司返还查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元；3.常熟中南公司并赔偿查烨超、王亚萍、查红中利息损失2209236.99元(2209236.99元系从付款之日暂计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起至实际履行之日止以3354384元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算)；4.常熟中南公司赔偿查烨超、王亚萍、查红中房屋差价损失58219.01元(200.78*28000-3358384-2209236.99)；5.南通中南公司对常熟中南公司的第2、3、4项付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费由常熟中南公司、南通中南公司承担。一审中，查烨超、王亚萍、查红中变更诉讼请求为：1.解除查烨超、王亚萍、查红中与常熟中南公司于2013年10月22日签订的商品房买卖合同(合同编号：Y20130046984)；2.常熟中南公司赔偿查烨超、王亚萍、查红中自2016年7月1日起至2020年1月2日止的租金（或使用费损失）419298元（3354384*1250天*1/10000）；3.常熟中南公司返还查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元并赔偿房屋差价损失1512969元；4.常熟中南公司赔偿查烨超、王亚萍、查红中自2020年1月3日起至实际付款之日止以4867353元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算利息损失（暂定200000元）；5.南通中南公司对常熟中南公司的第2、3、4项付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费由常熟中南公司、南通中南公司承担。一审法院认定事实：2013年10月22日，常熟中南公司（出卖方）与查烨超、王亚萍、查红中（买受方）签订编号Y20130046984的《商品房买卖合同》一份，由查烨超、王亚萍、查红中购买常熟中南公司开发的位于中南世纪城71幢1单元2902室商品房一套，合同约定：该商品房建筑面积200.78平方米，总价款3354384元，买受方于2013年10月22日向出卖人支付首付款1014384元，剩余房款2340000元于合同签署后7日内支付，买受方逾期付款超过90日的，出卖方有权解除合同。出卖方应当在2016年7月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。逾期交房超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并支付房屋总价款10%的违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，查烨超、王亚萍、查红中履行了付款义务，其中于2013年10月20日付款100000元，2013年10月22日付款914384元，2013年10月28日付款2340000元。常熟中南公司至今未能取得案涉房屋的商品房交付使用备案通知书并履行交房义务。2016年8月，常熟中南公司向查烨超、王亚萍、查红中发出告知函一份，主要内容为：常熟中南世纪城16、71号楼主体已完工，临时配套工程已基本建设完毕。因16号楼在建设过程中出现了较小偏转误差，导致建筑无法按原规划审批要求通过规划审核，由于16、71号楼报建时在同一张规划许可证上，该两栋楼暂时无法达到验收条件进行交付。因整改需要，无法在合同交付期限后三个月内交房，故提出两个解决方案，一是对选择退房的业主，公司退还房款并承担合同总价10%的违约金；二是对选择不退房，接受建筑和配套全部现状并要求交房的业主，公司按照合同总价5%标准进行补偿。请在15日内给予答复，逾期没有意见反馈的，视为接受现状进行交房，同意公司进行变更。查烨超、王亚萍、查红中收到该告知函后向常熟中南公司发出回复函一份，主要内容为：不同意常熟中南公司对业主所购买71幢房屋及所在小区规划的变更。一、鉴于常熟中南公司无法按期交房及变更设计方案，选择退房，提出要求如下：1.退回已付房款及相应利息；2.承担贷款部分及利息相关费用；3.承担违约金10%；4.赔偿损失。二、如果常熟中南公司能够符合所有合法交房手续，达到签订合同及销售时的配套设施及周围环境，由于迟延交房且赔偿合理，可以选择不退房。请常熟中南公司按照合同尽快办理相关事宜。2016年11月及2018年5月，查烨超、王亚萍、查红中分别向中南公司发出履约催告函一份，要求常熟中南公司继续履行合同，按约交房，并承担违约责任。2018年5月30日，一审法院立案受理了常熟中南公司诉查烨超、王亚萍、查红中商品房销售合同纠纷一案，案号为（2018）苏0581民初6735号，常熟中南公司要求解除商品房买卖合同。2018年8月29日一审法院作出（2018）苏0581民初6735号民事判决书，判决驳回常熟中南公司的诉讼请求。常熟中南公司上诉，苏州市中级人民法院于2018年12月20日作出(2018)苏05民终8791号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年3月1日，常熟中南公司向查烨超、王亚萍、查红中发出沟通函一份，主要内容为：因涉案项目规划区域中由政府主导的拆迁工作没有全部完成，导致配套设施无法施工，71号楼无法取得商品房交付使用备案通知书并予以交付，最终行政主管部门提出如下解决方案：若全体购房人同意按现状收房，71号楼仍然可以办理交付备案手续。故提供一些解决方案供选择：一是双方协商解除商品房买卖合同；二是双方不解除合同，买受人同意按现状收房，按以下标准赔偿：2016年7月31日至2017年3月5日，按照合同总价的7.45%标准补偿，自2017年3月6日起至实际交付房屋之日，按照合同总价万分之一每日标准支付补偿金。避免损失扩大，请在2019年3月20日前到公司签署“同意按现状交房”的协议或向公司出具“同意按现状交房”的书面回复，否则公司不再愿意在法律规定和合同约定的义务以外，额外对非因公司过错造成的结果承担任何赔偿责任。对造成的其他损失，保留追究责任的权利。2019年3月18日，查红中向常熟中南公司发出回复函一份，主要内容为：公司没有解决问题的诚意，直至2019年2月26日才有领导出面沟通，在业主等待公司的方案时收到了沟通函，打破了谈判的基础，也没有沟通的意思，让业主只有接受三年前公司开出的不平等条件，没有任何沟通的余地，业主只是要求一个合理的解决方案。一审另查明：常熟中南公司系一人有限责任公司，股东为南通中南公司，常熟中南公司、南通中南公司均未提供公司财产独立于股东自己财产的证据。一审中，经查烨超、王亚萍、查红中申请，一审法院依法委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，价值时点经双方当事人确认为2020年1月2日起诉时。苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司2020年6月30日作出房地产司法鉴定评估报告，评估单价为24242.22元/平方米，评估总价4867353元。查烨超、王亚萍、查红中支付鉴定费30187元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。查烨超、王亚萍、查红中与常熟中南公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，查烨超、王亚萍、查红中已按约付清房款，履行了付款义务。常熟中南公司未能按约在2016年7月31日前交付房屋，至今仍未取得商品房交付使用备案通知书并交房，构成违约。查烨超、王亚萍、查红中要求解除涉案商品房买卖合同，常熟中南公司亦同意解除，一审法院予以确认，涉案合同于常熟中南公司收到起诉状副本之日即2020年1月15日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。查烨超、王亚萍、查红中要求常熟中南公司返还购房款3354384元，理据充足，一审法院予以支持。因客观上存在履行障碍，常熟中南公司至合同约定的交房日期未能取得商品房交付使用备案通知书。在此情况下，常熟中南公司与包括查烨超、王亚萍、查红中在内的部分业主协商沟通未果后，于2018年5月30日起诉要求解除涉案商品房买卖合同。经一审、二审法院判决，均驳回了常熟中南公司的诉讼请求。但对于交房存在的客观障碍，查烨超、王亚萍、查红中均早已知晓。在上述判决书生效后，双方亦进行了沟通协商，但对于接受按照现状交房或解除合同仍未能达成一致。客观上常熟中南公司无法按约交付房屋，根据法律规定，查烨超、王亚萍、查红中应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就查烨超、王亚萍、查红中主张的租金损失、利息损失，根据常熟中南公司违约的客观情形、双方协商沟通情况、常熟中南公司起诉至法院要求解除合同及法院判决情况、判决生效后沟通情况，一审法院综合认定查烨超、王亚萍、查红中应当采取止损措施的合理期限，结合查烨超、王亚萍、查红中主张的租金、利息损失标准，一审法院予以支持360000元。除此之外，应视为查烨超、王亚萍、查红中没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于查烨超、王亚萍、查红中主张的其余租金及利息损失一审法院不予支持。针对涉案房屋的价值，鉴定机构出具房地产司法鉴定评估报告，鉴定程序合法，一审法院予以采信。且双方当事人亦确认在需要计算房屋差价的情况下，以本案起诉时点的房价与商品房买卖合同成交价之间的差价为准。在查烨超、王亚萍、查红中主张的房屋差价损失客观存在的情况下，对查烨超、王亚萍、查红中主张的房屋差价损失1512969元，一审法院予以支持。综上，常熟中南公司应当赔偿查烨超、王亚萍、查红中损失1872969元（1512969元+360000元）。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故一人有限责任公司财产独立于股东财产的举证责任在于股东，如举证不能的，则股东应就公司债务承担连带责任。南通中南公司未提供常熟中南公司财产独立于股东财产的证据，故对查烨超、王亚萍、查红中要求南通中南公司对常熟中南公司的付款义务承担连带责任的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一审法院判决：一、确认查烨超、王亚萍、查红中与常熟中南世纪城房地产开发有限公司2013年10月22日签订的编号为Y20130046984的商品房买卖合同于2020年1月15日解除，查烨超、王亚萍、查红中于判决生效之日起十日内协助常熟中南世纪城房地产开发有限公司办理合同上述商品房买卖合同的网上备案注销手续。二、常熟中南世纪城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元，并赔偿查烨超、王亚萍、查红中损失1872969元。三、南通中南新世界中心开发有限公司对常熟中南世纪城房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。四、驳回查烨超、王亚萍、查红中的其他诉讼请求。一审案件受理费50207元，由查烨超、王亚萍、查红中负担2373元，由常熟中南世纪城房地产开发有限公司、南通中南新世界中心开发有限公司负担47834元。鉴定费30187元，由查烨超、王亚萍、查红中负担1427元，由常熟中南世纪城房地产开发有限公司、南通中南新世界中心开发有限公司负担28760元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审的争议焦点为常熟中南公司违约导致《商品房买卖合同》解除后，其应承担的违约责任。查烨超、王亚萍、查红中主张常熟中南公司除应返还已付购房款3354384元及差价损失外，还应赔偿其2016年7月1日至2020年1月2日本案起诉之日的租金或使用费损失、2020年1月3日起至实际付款之日的利息损失。常熟中南公司主张查烨超、王亚萍、查红中明知案涉房屋交付的相关情况，但消极处理造成损失扩大，房屋差价损失应按照过错比例予以分担，租金及利息损失没有依据。本院认为，首先，关于房屋差价损失。常熟中南公司主张评估报告不能准确体现案涉房屋的客观真实价值，但该评估系由一审法院依法委托，在常熟中南公司未提供充分证据证明评估人员不具备相应资格、评估程序严重违法、评估意见明显依据不足的情况下，本院对该评估报告予以采信，并据此认定案涉房屋在2020年1月2日的房屋差价为1512969元。案涉房屋差价损失客观存在，且合同解除后案涉房屋的相应价值由常熟中南公司享有，故常熟中南公司主张房屋差价损失应根据双方过错比例划分，本院不予支持。其次，常熟中南公司未按《商品房买卖合同》约定于2016年7月31日交付案涉房屋且至今仍未交付，导致查烨超、王亚萍、查红中不能使用案涉房屋，存在租金损失。案涉《商品房买卖合同》解除后，常熟中南公司应返还购房款，在购房款尚未返还时，查烨超、王亚萍、查红中存在购房款被占用的利息损失。因查烨超、王亚萍、查红中主张截至2020年1月2日的租金损失与2020年1月3日起至实际付款之日的利息损失期间并未重复，故其在合同解除前的租金损失及合同解除后的购房款利息损失均为其实际损失。最后，查烨超、王亚萍、查红中对交房存在的客观障碍早已知晓，在（2018）苏05民终8791号民事判决生效后，双方沟通协商，但仍未就按现状交房或解除合同达成一致。查烨超、王亚萍、查红中应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决综合考虑案涉《商品房买卖合同》的履行情况，常熟中南公司的违约程度，查烨超、王亚萍、查红中的实际损失及其应及时采取止损措施的合理期限等因素，酌定常熟中南公司应赔偿查烨超、王亚萍、查红中租金、利息损失360000元，属于合理范围，本院予以维持。综上，案涉《商品房买卖合同》解除后，常熟中南公司应返还查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元，赔偿查烨超、王亚萍、查红中房屋差价损失、租金及利息损失共计1872926元。常熟中南公司为一人有限责任公司，南通中南公司作为其股东，在未举证证明常熟中南公司财产独立于南通中南公司的情况下，应对常熟中南公司的上述付款义务承担连带清偿责任。综上所述，常熟中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21657元，由上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担。上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司多缴纳的二审案件受理费28550元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年五月二十四日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。