山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1663号上诉人（原审原告）：吕某，住太原市万柏林区长风西街7号省。委托诉讼代理人：许某1，山西驰晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷某，山西驰晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西省学会学术服务中心（山西省院士专家服务中心），原山西省学会学术服务中心。法定代表人：李某，主任。委托诉讼代理人：王某，山西汇杰律师事务所律师。原审第三人：山西古鑫房地产集团有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：许某2。原审第三人：山西维隆房地产开发有限公司。法定代表人：范某。委托诉讼代理人：王某，山西汇杰律师事务所律师。上诉人吕某因与被上诉人山西省学会学术服务中心（山西省院士专家服务中心）、原审第三人山西古鑫房地产集团有限公司、山西维隆房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初6786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕某的委托诉讼代理人许某1、殷某，被上诉人山西省学会学术服务中心（山西省院士专家服务中心）（以下简称“学术中心”）的委托诉讼代理人王某，原审第三人山西古鑫房地产集团有限公司（以下简称“古鑫公司”）的委托诉讼代理人许某2，山西维隆房地产开发有限公司（以下简称“维隆公司”）的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕某上诉请求：一、依法撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初6786号《民事判决书》，发回重审或依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。二、依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与学术中心成立委托合同关系，且委托合同的内容明确具体，可以确定合同双方的权利义务。一审法院认定“现有证据无法确定委托合同的具体内容……原告的主张缺乏事实依据”系认定事实错误。（一）上诉人与学术中心之间为委托合同关系。山西省学会学术服务中心，原名山西科技报刊总社。上诉人参与学术中心组织的房屋团购，自愿由学术中心代为购买案涉房屋，双方已经形成了委托合同关系。（二）上诉人与学术中心作为委托合同的双方当事人，双方虽无书面合同约定，但权利义务明确具体。一审庭审已经查明，上诉人在案涉委托合同法律关系中的权利是取得团购名额，按照受托人与第三人约定的团购价格购买案涉房屋。义务是按照受托人与第三人的约定按期支付购房价款；学术中心作为受托人的权利是代表委托人与第三人协商确定团购具体事宜，代为收取购房款并支付销售方。义务是随时向上诉人报告团购房屋事宜的进展情况。具体合同履行过程中，学术中心履行了如下合同权利义务：1.以委托代理机构的身份在《商品房认购书》上盖章；2.并代为收取购房款、出具收据；3.在涉案楼盘因古鑫公司资金链断裂烂尾时，以团购单位名义与古鑫公司、维隆公司及案外人山西省科学技术馆协商尾款支付、购房合同签订、房屋单价确定等事宜。综上，上诉人与学术中心之间委托合同关系的权利义务明确具体，一审法院认定委托合同下上诉人与学术中心双方的权利义务无法确定，原告的主张缺乏事实依据，属于认定事实错误。二、一审法院以“学术中心不是合同当事人或实际收款方，不是上诉人退还购房款的义务主体……没有证据证明被上诉人在代收房款后取得财产利益”为由不予支持上诉人返还购房款，属于适用法律错误。1、学术中心作为委托合同的受托方，在从事委托事务过程中存在重大过失，导致上诉人财产损失，依法应承担返还购房款的赔偿责任。一审法院认为其非退还购房款的义务主体属于适用法律错误。学术中心以单价4090元/m向上诉人代为收取购房款并全部支付给维隆公司的行为存在重大过失，导致原告多支付了113408.5元购房款。理由如下：（1）依据维隆公司在一审时提交的证据《申请》可知，在案涉房屋因古鑫公司资金链断裂导致烂尾后，2017年学术中心出面与维隆公司、古鑫公司及案外人山西省科学技术馆协商达成一致：古鑫公司与住户分签《商品房买卖合同》，与住户的购房价款按照古鑫公司与维隆公司团购协议约定的购房价款签订。该《申请》作为在《商品房认购书》之后各方真实意思表示达成的协议，可视为是《商品房认购书》的补充协议，其内容将原《商品房认购书》中确定的3920元/m购房单价变更为3480元/m购房单价。（2）依据维隆公司在一审中提交的证据《房款转账凭证》可知，学术中心从2010年9月2日至2019年11月5日陆续向维隆公司支付购房款累计135603040.2元。而根据维隆公司与学术中心代理人在一审陈述的房屋单价确定方式，案涉楼盘为27层，实际测绘面积25211.43平方米，即使均按照非单位职工4120元/m，均购买27层房屋计算，学术中心应给付维隆公司的购房款应为107400691.8元（25211.43m×（4120+140）元/m=107400691.8元）。学术中心实际向维隆公司多支付了28202348.4元。何况根据实际情况，实际购房款总额是小于107400691.8元这个数字的。综上，学术中心作为上诉人团购房屋的委托单位，在协商一致将房屋单价确定为3480元/m后，仍按照原房屋单价收取购房款支付给为维隆公司，且在支付维隆公司购房款过程中，向维隆公司多支付了2800多万元购房款。显然学术中心在履行委托事务时未尽到合理的注意义务，存在重大过失导致严重损害了团购房屋购房者的合法权益，造成重大财产损失。依据《合同法》第406条规定，学术中心作为委托合同的受托方，系合同一方义务主体，应当对给委托人造成的损失承担赔偿责任，一审法院认为其非退还购房款的义务主体属于适用法律错误。2、一审判决以“学术中心在代收房款后未取得财产利益”为由驳回原告诉讼请求，属于适用法律错误。上诉人等非单位职工参加团购有助于学术中心职工以较低的团购价格取得团购商品房，而非单位职工也能以低于市场价的单价购买到合适的商品房，双方系互利关系。因双方在委托合同履行过程中对委托人是否应当支付报酬未作明确约定，双方应为无偿的委托合同法律关系。依据《合同法》第406条的规定，受托人在办理委托事务过程中给委托人造成损失的赔偿责任的承担不以委托合同是否有偿为前提。且迎泽区人民法院（2020）晋0106民初3030号《民事判决书》是依据不当得利法律关系作出的判决，与本案委托合同法律关系不同。一审法院据此驳回对上诉人的诉讼请求于法无据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。学术中心辩称，1.被上诉人山西省学会学术服务中心与上诉人吕某之间不存在任何委托合同关系，上诉人吕某也没有提供任何证据证明双方之间通过口头或者书面方式订立了委托合同。吕某并没有向被上诉人山西省学会学术服务中心预付过任何处理委托事务的费用。法定的构成委托合同关系的法定必须要件之一，就是预付委托处理委托事务的费用，因此双方之间不符合合同法的关于委托合同关系的法定构成要件；2.一审法院的判决认定事实是清楚的，适用法律正确，应当予以维持。古鑫公司述称，1.山西古鑫房地产集团有限公司与山西省维隆房地产开发有限公司签定了商品房团购协议书，并按照测绘公司的最终测绘面积25211.43平方米收取了维隆公司的总房款。2.山西古鑫房地产集团有限公司与吕某于2018年3月签定了房屋买卖合同，并于2019年10月下达了交房通知，但未与吕某发生直接买卖关系，吕某是维隆公司团购房的一员，依据测绘报告，其购买的房屋面积为150.58平方米，我公司只对此面积收取了总房款，至于上诉人所交的房款，古鑫公司并未受到，古鑫公司也未与被上诉人有直接法律关系，古鑫公司不应是本案的第三人，也不对吕某负有支付多收房款的义务。维隆公司述称，吕某在购房和后续交房过程中均知晓房屋的面积、单价4090元，现其拿着最后签订的合同主张所谓的多收取差价，没有依据，不应退还。吕某向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还多收取的购房款113408.50元；2．判令被告向原告支付资金占用期间的利息（以113408．50元为基数，按照年利率6％，从2012年5月22日起至实际还清之日止）；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：山西学会学术服务中心，原名山西科技报刊总社。2010年8月26日，周义等人作为乙方，山西科技报刊总社作为委托代理机构与维隆公司作为甲方签订《商品房认购书》，约定团购金岸绿色生态广场12号住宅楼及部分11号住宅楼，房屋单价每平方米均价3920元。2010年9月1日，古鑫公司与维隆公司签订《商品房团购协议书》，维隆公司向古鑫公司以每平方米均价3480元团购金岸绿色生态广场11、12号两栋住宅楼。原告吕某以非被告单位职工身份购买面积为155.85平方米房屋一套。庭审中，学术中心认可其收取吕某购房款637426.5元，第三人维隆公司亦明确承认其已经收到被告学术中心转付的吕某购房款637426.5元。原告提交的5份收据中，有两份收据记载有吕某11号楼2单元10层155.85㎡。2018年，第三人古鑫公司与原告吕某签订《房屋买卖合同》，约定购买的房屋为金岸绿色生态广场11号楼2单元10层1001号住房，房屋的建筑面积约为150.58平方米，每平米单价为3480元，房屋总价款为524018元。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。被告山西省学会学术服务中心在授权委托书中，注明受委托人的自认不构成委托人的自认，即受委托人陈述的对委托人不利的事实或者对于委托人不利的事实明确表示承认的，不构成委托人的自认。依照前述司法解释规定，被告授权委托书中未作明确排除，故其注明的委托诉讼代理人的自认不构成当事人的自认不符合法律规定，一审法院不予认定，被告山西省学会学术服务中心的委托诉讼代理人在本案诉讼过程中的自认应当视为其本身自认。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原告参与被告山西省学会学术服务中心组织的房屋团购，自愿由被告代其购买案涉房屋，可以认定原被告之间成立委托合同关系。但根据现有证据均无法确定委托合同的具体内容，即被告山西省学会学术服务中心在接受原告吕某委托过程中应当履行何种义务，原被告双方对此亦无法达成一致。故委托合同下原被告双方的权利与义务无法确定，原告依据委托合同要求被告归还其购房款的主张缺乏事实依据。同时，原告在购买涉案房屋时，已经明确知悉被告山西省学会学术服务中心并非实际销售方，故其虽向被告交付购房款637426.5元，但其亦应当明知实际收款方并非本案被告。庭审中，第三人维隆公司亦承认其已经实际收取了吕某的购房款，涉案房屋的购房款并非由被告支配收取，而由第三人维隆收取。其次，原告提交的收据中已经明确记载，原告所购为涉案11号楼2单元10层面积155.85平方米的房屋，其实际支出购房款637426.5元，应当认定原告在向被告支付购房款时即已明知其所购房屋的价格、面积、坐落等购房基本要素，方才购买了涉案房屋。原告称房屋单价并不确定，其与被告约定多退少补，一方面其并未提交证据进行佐证，另一方面，价格作为买卖过程中一项重要的条款，在不确定价格时即进行较为大额的支出不符合常理，亦与现有证据存在矛盾，故应当认定原告吕某在购买涉案房屋当时即已认可并接受以总价637426.5元购买155.85平方米的涉案房屋。据此，原告吕某在知悉涉案房屋价格、面积等信息的情况下自愿购买涉案房屋，应当按照约定继续履行。但被告山西省学会学术服务中心亦非合同当事人或实际收款方，亦非向原告退还购房款的义务主体，原告主张被告山西省学会学术服务中心返还购房款的诉讼请求不予支持。最后，本院于2020年7月6日受理的原告王国荣、边丽霞诉被告山西省学会学术服务中心，第三人山西维隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，双方就王国荣参加被告山西省学会学术服务中心团购的位于绿色生态广场11号楼的房屋发生纠纷，该案中原告亦主张要求被告返还其向被告支付的购房款与其最终与古鑫公司签订的《商品房买卖合同》中购房款产生的差价，本院于2020年9月22日作出（2020）晋0106民初3030号民事判决，认定原告王国荣、边丽霞没有证据证明被告在代收房款后取得财产利益，其主张被告山西省学会学术服务中心返还购房款的主张于法无据，并判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经生效，对本案具有拘束力。判决：驳回原告吕某的全部诉讼请求。二审查明，被上诉人山西省学会学术服务中心现变更名称为山西省学会学术服务中心（山西省院士专家服务中心）。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《合同法》第396条的规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”上诉人吕某参与购买被上诉人团购的房屋，双方构成委托代理关系。上诉人吕某是委托人，被上诉人是受托人，但并未签订书面合同明确双方权利义务关系。上诉人吕某非被上诉人单位职工，故其最终以单价4090元/m参与购买案涉房屋。吕某将房屋款项交于被上诉人后，被上诉人为其开具收据，收据中明确载明了房屋坐落、价款、面积，即上诉人是在明知房屋单价为4090元/m的前提下购买该房屋。被上诉人职工代表与第三人维隆房地产签订《商品房认购书》后，被上诉人将收取的上诉人房屋款项已经全部支付给第三人维隆公司，且上诉人对该事实也予以认可。上诉人没有证据证明被上诉人在代收房款后收取代理费，故上诉人基于委托关系要求被上诉人退还款项的诉求，本院不予支持。综上所述，吕某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2568元，由上诉人吕某负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 吕 斌审判员 李翠萍二O二一年五月十日法官助理 尹 娟书记员 惠 曈