新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终463号 上诉人（原审被告）：巴州尚居房地产经纪有限公司，住所地新疆库尔勒市石化大道70号圣果名苑香梨园12栋13号商铺。法定代表人：胡小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，汉族，该公司经理。被上诉人（原审原告）：史付磊，男，1981年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：温超兵，新疆四运律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，新疆四运律师事务所律师。原审第三人：刘江红，男，1989年9月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。上诉人巴州尚居房地产经纪有限公司因与被上诉人史付磊、原审第三人刘江红委托合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。巴州尚居房地产经纪有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回史付磊一审诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定事实不清、适用法律不当。一审判决认定双方系委托合同法律关系，但实际是按照居间合同法律关系标准裁判，存在认定事实时适用法律不当。上诉人与被上诉人签订《房屋委托承购合同》，上诉人提供的服务为协助委托人与出售人达成房屋买卖合同，代办房地产评估、公正手续，代办税费、代办购房抵押贷款手续，代办房屋产权过户手续等，并约定甲方缴纳定金2万元，甲方支付服务佣金6,000元，付款方式约定办理按揭在2019年12月15日前付清首付款8万元。违约责任：甲方缴纳定金后不得以任何理由不购买此房，否则乙方有权不退甲方所交定金。上诉人将2万元购房定金当时就交付了原审第三人刘江红，并与第三人签订了《房产委托销售合同》。需要被上诉人提供购房手续，如夫妻关系证明或单身证明，但被上诉人始终无法提供。然后去房产登记部门和房主面签房屋买卖合同即可，这样上诉人就算基本完成委托承购的基本要求了。2．被上诉人未按合同约定在2019年12月15日前付清首付款8万元，在上诉人多次催促下仍未回应，无奈房主刘江红2020年5月将房屋出售。被上诉人不交纳首付款、不提供办理按揭手续的资料是导致未能购买此房的根本原因，因此房主刘江红扣定金2万元。一审法院未认定该违约行为不当。3．因被上诉人原因导致委托事项不能完成，应由被上诉人承担全部责任，上诉人无过错也未获取任何利益，甚至为该委托事项做了大量工作，如带客户看房，洽谈相关购房事宜，签订合同，协助审查资料，代付购房定金等等。因被上诉人违约，也未收到佣金6,000元，还承担房主要求上诉人承担相关损失的诉讼风险。综上，一审判决理由牵强，认定事实错误，判决结果不公，请求二审支持上诉人上诉请求。史付磊辩称，1．双方是居间合同关系。上诉人要促成我方与出售人达成房屋买卖合同，但我方不知道出售人是谁，也未与出售人见过面，至今未达成房屋买卖合同。2．我方认为签订合同是办理其他手续的先决条件，从被上诉人与上诉人业务员聊天记录可知，合同签订后，我方多次催促上诉人办理手续，上诉人在明知房屋已经出售的情况下，仍告知我方手续正在办理中，需要耐心等待。后又称我方提供的资料有问题，事实上合同都没有签订，根本无法办理其他手续。因上诉人恶意隐瞒真实情况，导致交易无法进行，应依法承担相应后果。3．上诉人先接受出售人的委托，后又接受被上诉人的委托，其双方代理的行为违反了《民法典》第一百六十八条禁止双方代理的规定，应依法承担返还定金2万元的责任。综上，请求驳回上诉请求。原审第三人刘江红未提交书面答辩意见。史付磊向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告巴州尚居房地产经纪有限公司向原告返还定金20,000元；2、本案的诉讼费及邮寄费实际发生费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月27日，第三人刘江红（甲方）和被告尚居公司（乙方）签订《房产委托销售合同》。第三人刘江红将位于铁克其路石化大道汇嘉时代花园小区38栋2单元6层601室委托给被告尚居公司销售。约定委托销售价款为240，000元。双方约定委托期限为2019年11月27日至2019年12月30日，为期一个月，并约定乙方不能在约定时间内完成此房销售，甲方有权自行买卖，时间以乙方购房合同时间为准。2019年11月28日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋委托承购合同》（以下简称委托合同）合同约定甲方委托被乙方购买位于铁克其路石化大道汇嘉时代花园小区38栋2单元某房屋，房屋成交价款240，000元，甲方委托乙方提供的服务为，协助委托人与出售人达成房屋买卖合同，代办房地产估计，公正手续，为甲方代办税费、代办购房抵押贷款手续，代办房屋产权过户手续等，并约定了甲方缴纳定金20，000元，甲方支付乙方服务佣金6，000元，付款方式约定办理按揭在2019年12月15日前付清首付款80，000元。双方约定了违约责任并约定甲方缴纳定金后不得以任何理由不购买此房，否则乙方有权不退甲方所交定金。原、被告合同签订后，原告向被告缴纳了20，000元定金，后被告将定金支付给了第三人刘江红。被告从未和原告见面，被告未要求其和原告签订房屋买卖合同，第三人与被告亦未签订房屋买卖合同。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，本案双方签订的《房产委托销售合同》委托被告购买的房屋明确，并且具有明确的委托代办事项。且原、被告、第三人认可本案为委托行为，故本案应当为委托合同法律关系。原、被告签订《房产委托销售合同》委托事项约定：“协助委托人与出售人达成房屋买卖合同”，本案中第三人陈述：被告从未向其提出与原告签订买卖合同，被告也未和第三人签订买卖合同。由此可知被告未能完成协助原告和出售人达成房屋买卖合同的委托事项。在第三人同意出售房屋的情况下，达成房屋买卖合同，只需买卖双方签字或买方授权被委托人代为和卖方签字即可完成合同的签订。如果双方签订房屋买卖合同需要原告提供必要的前置手续，被告应当对此进行合理说明。现被告不能进行合理说明也未对此提供有效证据证实是否存在前置手续。故对于未能和第三人达成房屋买卖合同的事实，被告不能证明是因原告存在违约行为而造成。现被告主张因原告未提供相关手续致使双方签订的委托合同无法履行。对此原告与第三人达成房屋买卖合同，是原告委托被告代办其他房屋过户等相关手续的前提。现被告不能证明是因原告违约造成未能和第三人达成房屋买卖合同，故对于被告该主张法院不予采纳。关于被告抗辩原告未按约定支付首付款，原告违约的主张，在被告未能协助原告与第三人达成房屋买卖合同的情况下，被告有权行使同时履行抗辩权而不予支付原、被委托合同约定的首付款。因此原告未按约定支付首付款不能视为原告的违约行为。现被告未能在与第三人约定的期限内与第三人达成房屋买卖合同，致使第三人委托被告出售房屋的期限到期后将房屋自行出售给了他人，导致原、被告签订的委托合同无法继续履行，该责任亦不能归咎于原告。综上所述，本案被告不能提供有效证据证明合同无法继续履行系原告违约行为而造成。现原、被告签订的委托合已实际履行不能。故法院对原告要求被告退还定金20，000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告巴州尚居房地产经纪有限公司于判决生效之日立即向原告史付磊退还定金20，000元；二、驳回原告史付磊的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明基本事实予以确认。本院认为，本案二审双方争议的焦点：一是双方是居间法律关系还是委托法律关系；二是尚居公司应否返还史付磊定金2万元。针对焦点一，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案民事纠纷发生在民法典实行前，故应适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案已查明的事实及双方当事人的陈述，尚居公司在与原审第三人签订《委托销售合同》后，与被上诉人签订了《委托承购合同》符合委托合同法律关系的规定。对于被上诉人抗辩称，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款，“代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”的规定，属于无效代理的意见。被上诉人与原审第三人对上诉人双方代理的行为均明知并进行了追认，故该代理行为合法有效。被上诉人的抗辩意见，本院不予采纳。一审认定双方系委托合同法律关系并无不当，本院予以确认。针对焦点二，上诉人尚居公司以合同不能履行是被上诉人史付磊未提交按揭贷款资料导致，主张不返还定金。对此，本院认为，合同法第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，双方在委托承购合同中约定，甲方支付乙方服务佣金6,000元，双方系有偿委托合同。依据尚居公司与史付磊签订的《委托承购合同》第二条约定，服务内容之一是协助委托人与出售人达成房屋买卖合同。又依据原审第三人刘江红签订的《房产委托销售合同》第八条约定，甲方刘江红委托乙方尚居公司2019年11月27日至2019年12月30日内，为期一个月；如尚居公司不能在约定时间内完成此房销售，刘江红有权自行买卖，时间以乙方购房合同时间为准。如尚居公司不能在约定时间内完成此房销售，刘江红不退还尚居公司所交定金2万元，且赔偿20%违约金。据此，尚居公司应当按照以上合同内容，在一个月内协助史付磊与刘江红达成房屋买卖合同。而尚居公司在明知刘江红委托销售的时间仅1个月的情况下，未将该情况向史付磊报告，也未完成史付磊委托服务中签订合同的内容，其行为存在不当。为此给委托人史付磊造成2万元损失，一审认定应由其承担赔偿损失的责任并无不当。关于尚居公司主张，二手房交易流程是办理不动产变更登记时才签订房屋买卖合同，是由于史付磊未提供银行按揭手续资料，导致合同不能履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求的依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。史付磊对其陈述不予认可，尚居公司在作出判决前也未提交证据证明，该二手房交易流程向史付磊书面告知过，故该陈述本院不予采信。尚居公司主张不予退还定金2万元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，巴州尚居房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由上诉人巴州尚居房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   杨 娜审  判  员   刘 涛二 〇 二 一 年 五 月 十 八 日书  记  员   陈文涛