文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初2103号原告：淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路颐和花园商业楼北楼22-23层。法定代表人：马平川，该公司副总经理。委托诉讼代理人：席树俊、杨超（实习），江苏淮海潮律师事务所律师。被告：颜士娟，女，1971年10月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：尹平，江苏益言律师事务所律师。原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下至判决主文前简称资产公司）与被告颜士娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理，依法适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告资产公司委托诉讼代理人席树俊、杨超，被告颜士娟及其委托诉讼代理人尹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：1、判决颜士娟立即支付原告2018年1月10日至2021年3月23日欠缴的租金410203元、押金154642元；2、被告支付原告违约金79679.3元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年12月，被告参与淮安市淮阴区城市名人酒店2间商铺区域租赁采购项目并中标，中标总价796793元。2018年1月10日原、被告签订了《政府采购合同》，约定了租赁期限、租金及押金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按照合同约定按时支付租金及押金，原告多次催缴，被告仅在2019年支付租金141746元、2020年支付租金90202元，2021年支付租金154642元，已构成违约。被告颜士娟辩称：被告已经足额向原告交付了前三年的房租（2019年1月1日起至2021年12月31日）。合同履行过程中，双方已经以行为变更租金缴纳的方式，并且以行为表示押金不再缴纳，在本案起诉前，原告也没有向被告催告押金，因此被告没有任何的违约行为，不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，原告资产公司（出租方、采购人）与被告颜士娟（承租方、供应商）签订《政府采购合同》，约定将原告城市名人酒店商铺2间营业租赁给承租方经营，主要包括以下内容：第二条第一款：租赁期限为五年，自（）年（）月（）日至（）年（）月（）日止；第二条第二款：五年租金796793元。前三年租金每年为154642元，第四年租金为162374元，第五年租金为170493元。自2018年（）月（）日起，承租方同意分两期支付房租，第一期一次性支付前三年房租，第四年房租自合同签订之日起距当期房租满30日前交清第二期租赁费（前三年租金不变，第四年开始每年按上一年全年租金的5％递增）。第三条第一项：为保证合同的顺利执行，中标人必须在签订合同后、装修前向采购人提交50000元的履约保证金。履约保证金在装修完成后两个月内退还，履约保证金退还前中标人须向采购人提交一年租金额作为押金；第二项：如中标人未能按招标文件的要求以及未履行相应文件中的承诺，采购人有权扣除其履约保证金；第三项：合同履行期满，承租方不再续租，且承租方没有违反本租赁合同之条款行为，在承租方完整返还出租方房屋后60天内，出租方无息将承租方押金返还。第十一条第一项：出租方违约，应向承租方支付违约金，违约金按合同总租金的10％给承租方支付；第二项：承租方不能按本合同规定如期如数支付租金以及有其他违约的，应按合同总租金的10％给出租方支付违约金，逾期一个月的，出租方有权终止合同；第三项：承租方违反合同约定条款，出租方有权终止合同，收回房屋，并追究承租方的违约责任，造成出租方经济损失的，出租方应当给予赔偿。合同第六条第一项约定：本合同签订生效两个月后，承租方未开业经营的，出租方有权终止合同，收回房屋，所收承租方租金和保证金不予退还。合同第十一条第二项约定，承租方不能按本合同规定如期如数支付租金以及有其他违约的，应按合同总租金的10％给出租方支付违约金，逾期一个月的，出租方有权终止合同。2020年8月14日，被告颜士娟向原告支付141746元，并备注2019年租金；2020年8月14日，颜士娟向原告支付90202元，并备注2020年1-9月租金；2020年10月16日，颜士娟向原告支付38658元，并备注2020年10-12月租金；被告颜士娟向原告缴纳2021年租金154642元。庭审中被告颜士娟陈述，原告资产公司减免其2019年一个月租金（装修期间免房租1个月），减免其2020年两个月租金（疫情期间免房租2个月）。因被告颜士娟已支付2019年至2021年租金，且合同中对被告缴纳2018年租金未作约定，故原告资产公司要求被告颜士娟支付2018年租金无事实及法律依据，本院不予支持。2019年6月3日，被告淮安城市名人酒店投资管理有限公司发出《电费缴纳通知单》，通知户名为天颐药房缴纳2月20日至6月的电费3190元。被告颜士娟据此认为2019年2月20日之前的水电费与被告无关，被告未实际使用房屋。庭审中，被告颜士娟陈述天颐药房阳光药店是其经营的药店。被告颜士娟提供江苏省发改委等八个部门联合发文的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环境房屋租金压力的实施意见》，该意见要求国有房屋租赁相关主体对小微企业、个体工商户在免收2月份租金、减半收取3-4月份租金的基础上，再免除上半年1个月房屋租金。被告颜士娟主张原告作为国有单位，应当减免被告三个月的房租，事实上减免了被告两个月的房租。被告颜士娟提供照片证明，原告以及城市名人酒店装修房屋，将装修的材料堆放在被告药店门口，影响了被告营业，经双方协商，原告同意减免被告2019年一个月的租金。以上事实，有《政府采购合同》、现金缴款单、发票、电费缴纳通知单、照片、政府文件及原、被告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告资产公司将其所有的商铺出租给被告颜士娟使用，被告应当按照约定支付租赁费等费用。合同对租赁期限未作约定，根据被告颜士娟提供的现金缴款单等证据，可知被告颜士娟已支付2019年至2021年租金。原告资产公司要求被告颜士娟支付2018年房屋租金，未提供其他证据予以证实，本院不予支持。因被告颜士娟未按约履行支付一年租金作为押金的义务，原告主张被告支付押金的诉讼请求，本院应予以支持。因被告颜士娟未按约履行支付一年租金作为押金及未按政府采购合同约定的期间支付租金的义务，原告资产公司要求被告颜士娟承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持；庭审中，原被告双方均未举证证明因被告未支付押金所造成的损失，本院结合被告的违约情节、合同约定，本院酌情认定被告从2019年4月1日后按中国人民银行同期贷款利率或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金，对原告主张超出部分，本院不予支持。本案调解未果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告颜士娟于本判决生效后十日内支付原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司押金154642元；二、被告颜士娟于本判决生效后十日内支付原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司违约金（以154642元为基数，从2019年4月1日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算利息；从2019年8月20日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.3倍计算）；三、驳回原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10245元，减半收取5122.5元，由原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担3522.5元，被告颜士娟负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清浦区支行；原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司的上诉账号为：62×××53；被告颜士娟的上诉账号为：62×××61）。审判员  刘明辉二〇二一年五月二十一日法官助理高均书记员杨东