湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3906号上诉人（原审被告）：刘洁，女，1967年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：何正清，湖南云桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付秀珍，女，1976年10月15日出生，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄炯，男，1976年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人刘洁因与被上诉人付秀珍、黄炯案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘洁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或直接改判驳回付秀珍的全部诉讼请求；2.本案二审受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一、付秀珍与黄炯签订的《房屋买卖协议》无效，理由如下：1.黄炯作为村集体成员，其宅基地被征收而获得涉案房屋的购买资格，该房屋仍然具有专属性质，依法不能转让给集体经济组织以外的人；2.长沙市雨花区人民政府发布的《关于印发的通知》第十条明确康景园一期内房屋作为经济住房，原则上只有村集体经济组织成员才有购买资格，非集体经济组织成员需要满足相关条件才有购买资格，付秀珍不是村集体经济组织成员，也不满足相关条件，因此《房屋买卖协议》既违背法律的强制性效力性规定，也违背当地政府政策，该合同自始无效；3.《房屋买卖协议》签订后，即便政府出台过当地拆迁安置房可以上市交易的政策，也不能使在相关政策出台前签订的《房屋买卖协议》生效，无效的民事法律行为无法获得事后的补救而转化为有效。二、一审判决认定付秀珍已经付清全部购房款错误，理由如下：1.《房屋买卖协议》约定的总价为234256.77元，2010年7月1日付秀珍夫妇向新城公司支付了65256.77元，2010年7月2日付秀珍夫妇共取款8万，即使这8万元全部交付给黄炯，付秀珍、周某还应向黄炯支付8万余元；2.黄炯出具的《收条》未注明是谁支付的购房款，该《收条》不能作为付秀珍已支付全部房款的证据；3.周某作证称其与付秀珍各承担诉争房屋一半的价款且已经支付，并且已将诉争房屋的份额转让给付秀珍，但均未提供证据予以证明，故仅凭付秀珍夫妇148100元的取款凭证，不足以认定付秀珍付清全部房款。三、彭家峰名下已有两套房，付秀珍无购房资格。根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条第四项之规定，付秀珍不符合长沙市房地产调控政策，不具备购房资格，不能将诉讼房屋过户至自己名下。四、付秀珍对房屋未过户有过错。诉争房屋于2018年4月取得不动产权证，需要满3年才能上市交易过户。但是自签订《房屋买卖协议》至取得不动产权证已经过去8年，正是因为涉案房屋的权属存在不确定性，导致对买卖交易有诸多限制。涉案房屋在过户之前被查封，这是付秀珍需要承担的风险。被上诉人付秀珍辩称，一、《房屋买卖协议》合法有效，理由如下：1.政府答复明确了涉案房屋系能够上市过户的，也明确了非本集体组织购买房屋的条件，本协议在签订之初，付秀珍满足购房条件，因此该合同合法有效；2.即便合同签订之初，付秀珍没有购房资格，但依据民法典之规定，长沙市限购政策并不属于强制性法律法规，并不必然导致《房屋购买协议》无效。二、一审法院认定付秀珍已经支付全部购房款正确，理由如下：1.付秀珍已支付购房款，黄炯也出具了收条；2.一审时未找到周某的支付凭证，后来找到了相关提款记录，现提交给法院。三、付秀珍有购房资格。依据长沙市雨花区现有限购政策，付秀珍有两套购房资格。在购房之初，该房屋系为儿女准备，可以将名下房屋赠与给子女，付秀珍作为长沙户口，具备两套房的购房资格。四、付秀珍对房屋过户没有过错。依据购房协议约定，需要涉案房屋房产证下证之后才能进行房屋过户，但是该房产证在2018年才下，受长沙市限购政策影响，新下证房屋需满三年才能上市交易，因此造成拖延与付秀珍无关。综上，一审法院判决正确，应予维持。被上诉人黄炯未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。付秀珍向一审法院起诉请求：1.判令位于雨花区××路××号××期××栋××号房屋为付秀珍所有，黄炯于判决书生效之日起5日内协助付秀珍办理过户手续；2.判令终止对付秀珍所有的雨花区××路××号××期××栋××号之房屋的执行并解除对案涉房屋的查封；3.判令刘洁、黄炯承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月1日，付秀珍（乙方）与黄炯（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，双方约定：因黄炯系武广战场配套道路拆迁户，2008年12月，黄炯分得“黎郡新宇·康景园”7栋604房70平方米经济住房壹套（含5平方米物业用房指标）出卖给乙方付秀珍；由乙方支付购房指标款169000元整给甲方，应向新城公司交纳的申购房款及相关税费由乙方承担。黄炯在甲方处签名，付秀珍及案外人周某在乙方处签名。次日，黄炯出具《委托书》，载明：因该房产还没有取得房屋所有权证，黄炯全权委托受托人付秀珍办理上述房屋的房屋所有权证手续、国土权证手续和领取房地产证、国土证等产权证明，办理产权交易过户的网上签约、国土权证的过户、水电的过户等一切相关手续。受托人在委托权限内所签署的一切文件，委托人均予以承认，并自愿承担有关法律责任。长沙市雨花区公证处对上述《委托书》进行了公证。2010年7月2日，付秀珍及案外人周某共同筹措资金169000元支付给黄炯，并向长沙市黎托新城建设开发有限公司支付了尾款65256.77元。黄炯向付秀珍出具了《收条》，载明“收到购房款169000元，一次性付清，未欠余款”。当天，付秀珍到康景园物业服务处办理了收房手续，正式开始营业。付秀珍及家人自2013年开始将上述房屋出租。2015年6月，案外人周某将其所占的50%全部转让给付秀珍，付秀珍向周某支付了对价14万元。2018年7月12日，因刘洁与黄炯之间的民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）湘0111民初4239号民事判决，判令黄炯于判决生效之日起7日内偿还刘洁借款本金16万元及利息。上述判决生效后，黄炯未履行给付义务，刘洁向一审法院申请执行，一审法院于2019年5月10日作出（2019）湘0111执2507号执行裁定：冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人黄炯银行存款或其他收入174213.33元。如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产。2019年8月22日，一审法院依据该裁定书查封了被执行人黄炯名下位于雨花区××路××号××期××栋××号房屋的产权，查封期限从2019年8月22日起至2022年8月21日止。付秀珍不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年10月21日裁定驳回了付秀珍的异议请求。另查明，涉案房屋由长沙市黎托新城建设开发有限公司承建。2015年1月30日，长沙市房屋产区监理处向该公司出具《关于黎郡新宇康景园产权性质的答复》，载明以下内容：收到你公司《关于请求协助解答黎郡新宇康景园项目分户产权性质的报告》。经查黎郡新宇康景园系你公司建设的农民生活安置房，土地性质分别为出让用地、划拨用地。2014年我处根据你司申请办理了部分房屋的初始登记，房屋产别为“农民生活安置房”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此属于你司在划拨用地上建设农民安置房上市交易的，应待市政府出台相关政策后方能交易，属于出让用地上建设的农民生活安置房可依法依规上市交易。2018年4月2日，涉案房屋取得了不动产权证，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/农民生活安置房”，登记的权利人为黄炯。付秀珍拿到黄炯的产权证后去产权交易中心咨询，被告知：因限购政策，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，办理产权变更。涉案房屋未办理产权变更登记。一审法院认为，本案争议焦点为付秀珍对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体涉及：一是付秀珍是否已经付清诉争房产的全部价款；二是付秀珍是否已经合法占有诉争房产；三是付秀珍对未办理过户登记手续是否存有过错；四是前述付秀珍对诉争房产享有民事权益的状态是否足以排除强制执行。关于付秀珍是否已经付清诉争房产的全部价款。付秀珍提供了购房时的取款凭证、黄炯出具的收据，及向新城公司支付尾款的凭证，且案外人周某出庭作证提供了证词。上述证据显示，付秀珍夫妇在签订购房合同及付款当天共计取款148100余元；周某当庭作证共计23万余元购房款由其与付秀珍各承担一半；黄炯出具的收据载明未欠余款；向新城公司支付尾款的金额与支付给黄炯的购房款总额相加正好23万余元。故足以认定付秀珍已付清了全部购房款。付秀珍提供了涉案房屋的部分租赁合同及其家人收取租金的微信转账记录，证人周某亦当庭认可在将房屋的一半所有权转给付秀珍前，收到过付秀珍转付的租金。故此可以认定付秀珍已经实际占有涉案房屋并进行管业。付秀珍虽持有涉案房屋的产权证原件及《委托书》，但根据长沙市住房和城乡建设委员会2017年9月22日发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知函》规定，在本市购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，故付秀珍未能在一审法院查封前办理产权变更登记系政策调控原因导致，付秀珍本人不存在过错。关于付秀珍对诉争房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。黄炯确系因拆迁安置取得该房产，但产权交易管理部门早已就涉案房屋所在小区的产权性质给予回复，明确属于出让用地上建设的农民生活安置房可依法依规上市交易。根据涉案房产权属登记证书上载明的土地权利性质为出让，可以确认《房屋买卖协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘洁关于《房屋买卖协议》无效的意见，一审法院不予采纳。本案中，付秀珍按照与黄炯签订的《房屋买卖协议》付清了全部购房款，并已合法占有诉争房产，待产权变更登记完成即可获得诉争房产完整的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述相关规定都体现的原则即：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。结合本案中付秀珍已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，一审法院认为付秀珍基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。关于付秀珍请求判决诉争房屋为其所有，判令黄炯协助办理过户的主张。因诉争房屋现登记的所有权人为黄炯，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续。涉诉房屋于2018年4月取得不动产权证，根据长沙市的限购政策，其要求办理产权变更登记在本案中难以得到支持，付秀珍可待符合政策条件后另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、停止对位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋的执行；二、驳回付秀珍的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，由黄炯负担。本院二审期间，上诉人刘洁向本院提交了如下证据：彭家峰名下不动产登记情况表两份，拟证明付秀珍夫妇名下已有两套房屋，付秀珍夫妇无购房资格，付秀珍所购黄炯房屋无法进行登记过户。经本院组织质证，被上诉人付秀珍发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明付秀珍没有购房资格，即便因有两套房屋造成付秀珍无购房资格，该两套房屋已符合长沙市限购政策的上市交易条件，随时可以转让给子女，因此该证据达不到上诉人的证明目的。被上诉人付秀珍向本院提交了如下证据：银行流水一份和户口页一张，拟证明周某作为当时的共同购房人，也已实际支付了购房款。经本院组织质证，上诉人刘洁发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该账户是何洋的银行账户，无法证明何洋的取款与周某支付购房款之间存在关联关系，因此无法证明周某支付了购房款；而且该取款证明与周某首次开庭时的陈述相互矛盾，周某第一次开庭时说她支付的购房款是其女儿给的钱。本院经审查认为，上诉人刘洁提交的证据，被上诉人付秀珍对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；被上诉人付秀珍提交的证据，上诉人刘洁对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审补充查明：周某的女儿何洋的存款账户分别于2010年7月2日、7月16日、8月5日取款46000元、3200元、37800元，共计87000元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：付秀珍是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。付秀珍以其从黄炯处购买了涉案房屋为由请求排除强制执行，故本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件审查判断付秀珍是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，长沙市房屋产权监理处已就涉案房屋所在小区的产权性质给予回复，并明确属于出让用地上建设的农民生活安置房可依法依规上市交易。涉案房屋不动产权证上载明的土地权利性质为出让，依法属于可以上市交易的房屋，买受人付秀珍是否为村集体经济组织成员，并不影响《房屋买卖协议》的效力，故一审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，并无不当。第二，付秀珍提交的取款凭证、黄炯出具的收据、周某女儿何洋的取款凭证等证据，可以认定付秀珍、周某已向黄炯付清了全部购房款。第三，根据付秀珍提交的租赁合同及租金转账记录，可以认定付秀珍已经实际占有涉案房屋。第四，付秀珍在签订《房屋买卖协议》后至今未取得涉案房屋的产权证，是因黄炯直至2018年4月才取得涉案房屋的不动产权证，同时由于2017年9月22日发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知函》导致涉案房屋暂不具备过户条件，因此涉案房屋并非因付秀珍自身原因未办理过户登记。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院认定付秀珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘洁的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人刘洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年五月二十四日代理书记员  梁文俊