河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初860号原告：武永龙，男，1991年9月29日出生，汉族，住漯河市郾城区。被告：漯河市运跃置业有限公司。住所地：漯河市郾城区辽河路嵩山小区4#楼2幢5层44号。负责人：马国跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵虎，河南强人律师事务所律师。原告武永龙与被告漯河市运跃置业有限公司（以下简称漯河运跃置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武永龙、被告漯河运跃置业的委托诉讼代理人赵虎均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武永龙向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的檀溪谷认购协议书；2、被告双倍返还原告定金6万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：武永龙于2017年4月9日出资自认购檀溪谷13号楼2单元16层1603号房屋，并缴纳购房定金3万元整。物业坐落于漯河市淞××路××段（××路交汇处），漯河运跃置业承诺2017年9月30日前完善五证手续。在对方未完成五证手续的情况下通知本人缴纳余下首付款，而且为对方私人账户。本人考虑对方不诚信拒绝履行，2018年2月12日在售楼部同销售人员进行了沟通。对方通知如果不按要求缴纳首付款，将按武永龙违约处理。2019年5月10日，原告通过邮政挂号信的方式通知被告公司按认购协议履行。原告与被告既然签订了认购协议，被告就有履行合同的义务，而被告在取得预售许可证后加价转售他人从中获利严重违反了诚实信用的原则。被告漯河运跃置业辩称：1、双方签订的认购协议系预约合同，不是商品房买卖本约合同。应当按照预约合同的规则处理。被答辩人武永龙诉答辩人合同纠纷一案在2020豫1103民初3021号案件中已经法院依法认定《檀溪谷认购协议书》系预约合同，即使违约，也仅构成预约合同违约，应当按照预约合同的规定处理本案。2、本案预约合同合法有效，如果有违约行为，应当按照约定承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案檀溪谷13号楼已经于2019年3月27日取得预售许可证，现在双方发生争议，应当认定为《檀溪谷认购协议书》合法有效，并且是所有条款都有效。不能是对被答辩人有利的条款有效，对被答辩人不利的条款无效。《檀溪谷认购协议书》认购条款第1项的约定，本案原告自认2018年2月12日在售楼部接到了被告公司的通知，根据以上事实，被答辩人武永龙应当承担违约责任，答辩人有权将本案所涉房屋另行出售，没收定金。根据第4项的约定，答辩人虽然没有按时办理五证，但是被答辩人并没有选择退房退款，也没有主张利息，现在已经五证齐全，违约情形消失的情况下被答辩人不得在主张要求答辩人承担违约责任。当事人双方围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方诉辩意见和双方提交的证据，本院对案件事实认定如下：2017年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订檀溪谷认购协议书，约定：“认购物业物业坐落漯河市淞江路中段（与解放路打通交汇处）房号13号楼2单元16层1603号（以下简称“该物业”）建筑面积该物业预测建筑面积为127.41㎡（产权登记以房管局实际测量面积为准）认购价格1、该物业成交单价为3638.00元/㎡。2、成交总价为人民币463518.00元（大写：肆拾陆万叁仟伍佰壹拾捌元）。付款方式1、乙方选择按揭付款方式。2、乙方签订本协议书时交纳购房定金人民币￥3万元（大写：叁万零千零百零拾元），剩余首付款或房款于签订《商品房买卖合同》时一并付清。认购条款1、本协议签订后乙方应于接到甲方电话或书面通知后15日内携本人身份证、本协议书及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》，同时交纳首付款或剩余房款，逾期未交纳者，则视为乙方违约，甲方有权对该物业另行出售，所交定金不予退还；2、签订本协议后，甲方不得将协议中指定的物业销售给他人，并承诺签订《商品房买卖合同》时不变更本协议书中约定的该物业的位置、单价及总价。否则，甲方双倍返还乙方所交定金；3、如乙方的联系地址或电话变更，请及时以书面形式通知甲方，否则因此造成的后果由乙方自负；4、甲方承诺7月底前完善“五证”手续，逾期乙方有权选择退房退款并享受同期银行存款利息。5、本协议书一式叁联，甲方贰联，乙方壹联，自签署之日即时生效，具有相同法律效力。签署《商品房买卖合同》后本协议书自动作废。”当日原告向被告交纳了购房定金3万元，被告向原告出具盖有被告财务章用章的收据。被告提供了2020年4月15日和2020年4月22日发给原告短信、微信，内容为武永龙接到公司补款通知后，未按照认购协议约定条款及时补款，已造成违约，请您于7日内携带相关手续来檀溪谷项目部办理退房手续。原告认可收到被告公司短信、微信通知，但辩称此时被告尚未取得商品房预售许可证，达不到签订房屋买卖合同的条件，要求原告交房款没有法律依据。另查明，涉案房屋2019年3月27日取得商品房预售许可证，涉案房屋现已另售他人，并已签约。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，缺少应当明确的交付使用条件和日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化、等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法等内容，且越高未缴纳购房款。故原、被告双方于2017年4月9日签订的檀溪谷认购协议书应当认定为商品房预约合同。由于原告与被告签订的檀溪谷认购协议书约定，本协议签订后乙方应于接到甲方电话或书面通知后15日内携本人身份证、本协议书及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》，被告提供的短信、微信内容也不能证明其在取得商品房预售许可证后已有效通知原告缴纳房款和签订合同，故被告另行出售涉案房屋已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告的违约致使不能实现合同目的，故原告要求解除原告与被告签订的檀溪谷认购协议书，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。由于不能订立商品房买卖合同的原因在被告，故原告要求双倍返还定金6万元，本院予以支持。由于原、被告签订的檀溪谷认购协议书系商品房预约合同而非商品房买卖合同，且协议明确约定，签订本协议后，甲方不得将协议中指定的物业销售给他人，并承诺签订《商品房买卖合同》时不变更本协议书中约定的该物业的位置、单价及总价。否则，甲方双倍返还乙方所交定金，故原告要求被告赔偿损失6万元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告武永龙与被告漯河市运跃置业有限公司2017年4月9日签订的檀溪谷认购协议书。二、被告漯河市运跃置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告武永龙定金6万元。三、驳回原告武永龙的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由被告漯河市运跃置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二一年五月十九日书记员  张洁琼