上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1638号上诉人（原审被告）：上海鸿图投资管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号2121室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：曹幕国，执行董事。被上诉人（原审原告）：上海申房资产经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银春路2276、2282号5-207室。法定代表人：庄文贤，董事长。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺霏，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海鸿图投资管理有限公司（以下简称鸿图公司）因与被上诉人上海申房资产经营管理有限公司（以下简称申房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初24276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿图公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回申房公司的一审诉讼请求。事实与理由：申房公司无权以租赁关系向鸿图公司主张权利，1．申房公司并非系争房屋的产权权利人；2．申房公司并未与鸿图公司签订房屋租赁合同，也没有租赁合同的权利义务概括转让协议。申房公司辩称：不同意鸿图公司的上诉请求。鸿图公司与上海A有限公司（以下简称A公司）、上海B有限公司（以下简称B公司）签订的租赁合同合法有效，根据协议，相关权利让渡给了申房公司，申房公司与鸿图公司之间的租赁合同关系合法有效，应当受到法律保护。鸿图公司违约，对相应损失应予赔偿。申房公司向一审法院起诉请求：1．判令鸿图公司立即支付申房公司房屋使用费、物业费共计894，650.29元及相关的利息62，283.81元（自2018年12月4日起暂估至2020年6月16日，此后每日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．判令鸿图公司支付申房公司公证费、搬离费用共计9，000元；3．判令鸿图公司支付申房公司违约金226，456.56元（自2018年11月1日起算暂估至2020年6月16日，此后每日381.24元）；4．判令申房公司对鸿图公司留置在闵行区XX镇XX路XX号XX#厂房1／2西端的财物拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权；5．诉讼费由鸿图公司承担。一审诉讼中，申房公司变更第一项诉讼请求为，请求鸿图公司支付申房公司房屋使用费、物业费共计900，471.93元及相关的利息74，325.22元（自2018年12月4日起暂估至2020年7月31日，此后每日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。申房公司还申请撤回第四项诉讼请求。一审法院认定如下事实：鸿图公司与上海C有限公司（以下简称C公司）的法定代表人均系曹幕国。C公司系鸿图公司与自然人在2014年上半年申请设立的公司。2013年12月20日，鸿图公司与A公司、B公司（系XX工业区管理人）签订《厂房租赁合同》（编号LM2013-10）一份，约定A公司将XX工业区中标注为XX＃厂房1／2西端（产证记载为XX＃）出租给鸿图公司使用，面积2118平方米，每日每平方米0.648元，物业费每月每平方米1元，租赁期三年……。2014年4月23日，上述三方签订补充协议，将租期调整为自2014年3月20日开始至2017年3月19日止。2017年3月6日，申房公司、A公司、B公司等签署了一份协议书，约定将闵行区XX镇XX村约94亩土地使用权及地上建筑物等（XX工业区）一并转给申房公司，明确A公司仅仅是登记权利人，非实际权利人，工业区上原有租赁关系由申房公司负责履行。2018年6月26日，申房公司、鸿图公司签署《厂房租赁合同自然终止协议》一份，约定双方确认《厂房租赁合同》（编号LM2013-10）已于2017年3月19日到期，鸿图公司最晚于2018年9月30日前搬离房屋，并于当日将上述房屋交付给申房公司。鸿图公司支付自2017年3月20日起拖欠的房屋使用费和物业费至实际搬离之日至申房公司指定账户。鸿图公司已经支付的租赁押金，应在物业公司处结清水电费后五个工作日支付给鸿图公司（账户：C公司）。如鸿图公司未能在2018年10月31日前将租赁物交还申房公司，则每逾期一日，其应向申房公司支付违约金1万元。若鸿图公司未能在2018年9月30日前搬离租赁物，则视为鸿图公司放弃存放在租赁物内的物品，申房公司有权处置存放在租赁物内的物品及采取停水、停电、封门等一切措施，一切损失由鸿图公司承担。C公司于2018年6月25日向申房公司出具一份承诺书，承诺C公司与申房公司不存在租赁关系，最晚于2018年9月30日前搬离房屋……。2018年8月、9月，申房公司向鸿图公司寄发要求立即搬离并支付房屋使用费通知及提示函。2018年12月3日，因鸿图公司与C公司并未搬离，申房公司在公证处的见证下清理并收回租赁物，为此，申房公司花费9，000元。一审庭审中，双方确认鸿图公司尚留在申房公司处租赁保证金77，307元。鸿图公司于庭审中提供了一份租赁合同，合同显示2013年12月30日由出租方A公司与抬头为C公司（筹）签订租赁合同一份，约定承租方承租XX工业区XX＃XX室办公场所。该份租赁合同由鸿图公司与另外两个自然人在承租方处签名盖章。申房公司对此质证意见为，该份租赁合同签署仅仅是为了鸿图公司注册新的公司使用，为了办理营业执照使用。法院认为，按照C公司提供的承诺书，C公司与申房公司并不存在租赁关系，且该份租赁合同中约定的租赁物也系鸿图公司与A公司、B公司中《厂房租赁合同》租赁物的一部分，因此申房公司陈述该份合同仅是为了鸿图公司注册C公司使用，法院予以采信。一审法院认为，编号为LM2013-10的《厂房租赁合同》已经到期后自然终止，鸿图公司应按照约定向申房公司交还租赁物。现鸿图公司未能在2017年3月19日交还租赁物，继续占用租赁物，应支付相应的使用费和物业费，双方《厂房租赁合同自然终止协议》中对此也有明确的约定。因此，申房公司向鸿图公司主张自2017年3月20日至2018年12月3日的使用费、物业费900，471.93元具有法律依据，法院予以支持。对于申房公司主张的利息自2018年12月4日起算的至实际支付之日止的利息亦有依据，法院予以支持。对于申房公司主张的公证费9，000元，系鸿图公司拒绝交还租赁物而产生的额外支出，应由鸿图公司支付，法院予以支持。对于申房公司主张的逾期搬离违约金226，456.56元，申房公司主动调整计算标准，但持续按日计算，考虑双方约定的违约金标准、申房公司收回房屋的时间、申房公司已经主张的其他诉请、鸿图公司在合同到期后拒不交还租赁物等因素，法院支持违约金20万元。至于鸿图公司所提出的与申房公司之间不存在合同关系，在案证据显示鸿图公司与A公司、B公司签订的合同已经由申房公司履行，鸿图公司的抗辩与查明的事实不符，法院难以采纳。鸿图公司还称申房公司、A公司等签订协议书中的税务问题，亦非法院处理范围。对于申房公司撤回的第四项诉讼请求，法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决：一、鸿图公司于判决生效之日起十日内支付申房公司房屋使用费、物业费900，471.93元（押金77，307元可在履行时抵扣）；二、鸿图公司于判决生效之日起十日内支付申房公司以900，471.93元为本金，自2018年12月4日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付；三、鸿图投资公司于判决生效之日起十日内支付申房公司公证费、搬离费用共计9，000元；四、鸿图公司于判决生效之日起十日内支付申房公司违约金20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7，765.76元、保全费5，000元，均由鸿图公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，申房公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》一份，写明，因申房公司起诉时计算金额有误，现申请变更诉讼请求，即将原诉讼请求之一：“判令鸿图公司支付申房公司违约金226，456.56元（自2018年11月1日起算暂估至2020年6月16日，此后每日381.24元）”变更为“判令鸿图公司支付申房公司自2018年11月1日起至2018年12月3日止的违约金12，580.92元（每日违约金按日租金的30％计算）”。本院认为，鸿图公司虽然主张其与申房公司签订的《厂房租赁合同自然终止协议》系受胁迫所签订，但对此并未提交证据予以证明，因此本院对该主张不予采信。该终止协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。根据该终止协议约定，鸿图公司与申房公司对编号为LM2013-10的《厂房租赁合同》的终止时间以及合同终止后的权利义务进行了明确约定，申房公司按照该协议约定，要求鸿图公司搬离房屋、支付相应费用并承担违约责任，具有事实和法律依据，应予支持。在《厂房租赁合同》已到期终止，《厂房租赁合同自然终止协议》合法有效的前提下，鸿图公司认为申房公司无权向其主张权利，要求驳回申房公司一审诉请的上诉请求，本院无法支持。根据该终止协议约定，如鸿图公司未能在2018年10月31日前将租赁物交还给申房公司，则需按日支付逾期违约金。根据一审查明事实，申房公司于2018年12月3日清理并收回租赁物，鸿图公司逾期搬离，应按约支付违约金。二审审理中，申房公司变更其关于违约金的诉讼请求，要求鸿图公司以每日租金的30％为标准，支付自2018年11月1日至2018年12月3日期间的逾期违约金12，580.92元，申房公司要求鸿图公司支付违约金的主张具有事实和法律依据，应予支持，其主动调低违约金标准，属于自行处分权利，本院予以准许。综上所述，鸿图公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；申房公司变更诉讼请求，调低违约金金额的申请，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初24276号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初24276号民事判决第四项为：上诉人上海鸿图投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人上海申房资产经营管理有限公司违约金12，580.92元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6，881.89元、保全费5，000元，均由上诉人上海鸿图投资管理有限公司负担；二审案件受理费13，763.78元，由上诉人上海鸿图投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  施 杨审 判 员  庞建新审 判 员  徐燕华二〇二一年五月二十八日法官助理  王振伟法官助理  俞泊泓书 记 员  俞泊泓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……