上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2757号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海祥复资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张友坤，执行董事。委托诉讼代理人：朱炯伟，男。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海弈彩实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：施海春，执行董事。委托诉讼代理人：张华君，上海市协力律师事务所律师。上诉人上海祥复资产管理有限公司(以下简称“祥复公司”)因与被上诉人上海弈彩实业有限公司(以下简称“弈彩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初15913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥复公司上诉请求：1．撤销一审判决主文第三项、第四项；2．改判祥复公司不予返还弈彩公司租赁保证金185，288元；3．改判弈彩公司支付房屋复原费用465，900元；4．改判驳回弈彩公司关于退还租赁保证金的诉请。事实和理由：一、根据双方合同约定，弈彩公司应于2020年1月7日支付2020年1月的租金，逾期15天，祥复公司有权解除房屋租赁合同。不论是租金支付节点还是解除权条件成就日即2020年1月22日，均发生在新冠肺炎疫情防控开始前，故祥复公司的解除权于2020年1月22日已经成就条件，对于发生在不可抗力之前的违约事实，弈彩公司亦不得以存在不可抗力为由提出违约责任的豁免。二、之前的租金支付节点存在浮动仅证明祥复公司在合同履行过程中一直保持容忍的态度，祥复公司给予的宽限不等于否定后续合同履行的时间节点。祥复公司在催缴函中的宽限期只是让弈彩公司尽快缴纳租金而设置的合理期限，并非双方对租金支付时间节点做出了变更，祥复公司从未放弃追究弈彩公司逾期付款的权利。祥复公司未及时行使解除权是基于最大的容忍与协商原则，不能因此而产生对祥复公司不利的后果。三、祥复公司与弈彩公司未协商过解约的后果，不能视为协商解除合同，合同是因弈彩公司违约而解除，祥复公司基于弈彩公司延迟支付租金及擅自中途退出两项严重违约行为而主张的合同解除权理应得到法律保护，根据合同约定，祥复公司有权不予退还租赁保证金。四、祥复公司对弈彩公司的装修方案从未认可过，弈彩公司在协商函中也表态过愿意将房屋拆成毛坯状态，故交房标准应以毛坯状态返还，弈彩公司应承担相应的房屋复原费用。被上诉人弈彩公司辩称，双方签订的房屋租赁合同系协议解除。在收到祥复公司租金催缴函后，弈彩公司就与祥复公司协商减免房租事宜，并非恶意拖延，但祥复公司已要求物业停电，封堵消防通道，已在事实上收回房屋，导致合同无法继续履行，弈彩公司并未在协议解除前搬走物品，也未向祥复公司表示要求退租，是在祥复公司强行收回房屋后才明确协议解除。弈彩公司在承租房屋后，仅在租赁合同签署当年有一次装修，且祥复公司对于装修是明知的、许可的，故还房标准应按照合同约定，以最近一次装修改造方案为准，即按房屋现有原状返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。弈彩公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方租赁合同于2020年3月12日解除；2．判令祥复公司向弈彩公司返还租赁保证金185，288元、水费押金3，647.6元、运营管理保证金10，000元；3．判令祥复公司赔偿弈彩公司装饰装修损失300，000元。祥复公司向一审法院提出反诉请求：1．请求确认双方《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2020年3月15日解除；2．判令弈彩公司向祥复公司支付拖欠租金196，406元；3．判令弈彩公司向祥复公司支付拖欠水费50，035.93元；4．判令祥复公司不予返还弈彩公司租赁保证金185，288元；5．判令弈彩公司支付房屋复原费用465，900元。一审法院认定事实如下：一、弈彩公司(原名上海琳瑞餐饮管理有限公司)、祥复公司于2015年7月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容为：祥复公司(甲方)将本市殷高东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX室、XXX号及国安路XXX弄XXX号XXX室房屋租与上海琳瑞餐饮管理有限公司(乙方)，建筑面积807.13平方米，房屋作商业餐饮使用，租赁期限自2016年2月1日-2024年1月31日，免租期2015年8月1日-2016年1月31日；2016年2月1日-2018年1月31日的月租金为92，644元，2018年2月1日-2020年1月31日的月租金为98，203元，2020年2月1日-2022年1月31日的月租金为104，095元，2022年2月1日-2024年1月31日的月租金为110，341元；签合同时支付押金185，288元及1个月租金92，644元，之后按月支付，先付后用，自上一期的期末前7日内付清下一期租金；如租金逾期未付，须按日交纳月租金5‰的滞纳金，超过15日未支付租金视为自动退租并按合同4-2条款办理；4-2约定乙方有下列情形之一的，甲方可以单方提出终止合同，即刻收回房屋，租赁保证金不予退还：⑴……⑵……⑶……⑷乙方未按合同支付租金、物业管理费、水电燃气等费用超过15天的；4-3约定出现4-2条款的情况，甲方有权单方提前终止履行本合同，乙方应在收到解约通知后的三日内将房屋依照合同附件2的交房标准返还甲方，返还时间以甲方验收签单为准；乙方应向甲方支付装修保证金2万元，待装修工程结束后，如乙方未发生违规事项，装修保证金将无息退还乙方；7-1甲方原因中途解除合同的，则甲方违约，需支付乙方违约金(6个月房租)，还需赔偿实际经济损失；7-2乙方不得中途退租(除发生11-2条款)，则乙方违约，保证金不予退还外还需赔偿实际损失；7-11约定租赁期满及中途退租前，在付清所有费用后乙方须将添置的可移动的动产部分自行移往他处。如期交还房屋并保证不影响房屋完好及正常使用，如有留置物品未取得甲方书面同意，均视为放弃，甲方有权处置，并承担相关处置费用；7-12约定乙方如需装修、改造、增加设施，需征得甲方书面同意，租期届满(或中途退租)，乙方需依照附件2的交房标准返还房屋，包括二楼楼梯处地坪重建、外摆位置；附件1为房屋租赁平面图、初步结构改造示意图；附件2为交房标准及相关管理要求，1……2．乙方使用电梯由甲方负责验收合格后交付使用……3……4．还房标准，按还房期限最近一次由甲方确认的乙方房屋装修改造方案为准……。二、弈彩公司于2015年7月30日向祥复公司支付押金185，288元、2015年11月13日向物业支付水费押金3，647元、2015年11月17日向祥复公司支付营运保证金10，000元。三、2015年8月5日，上海琳瑞餐饮管理有限公司企业名称变更为弈彩公司。2015年11月16日，弈彩公司与祥复公司达成了《星汇广场租赁合同补充协议书》，约定免租期调整为2015年8月1日至2016年3月15日，计付租金自2016年3月16日开始，其余合同条款不变。四、自2017年3月起统计，弈彩公司未能按照双方合同约定的时间段支付租金，大部分租金拖延至月底甚至隔月支付，自2020年1月16日之后的租金未予支付。五、2019年12月31日，祥复公司向弈彩公司发出租金缴费通知，要求弈彩公司在2020年1月9日前支付1月16日-2月15日的租金98，203元。2020年2月14日，祥复公司向弈彩公司发出租金催缴通知，要求弈彩公司在2020年2月20日前支付1月16日-3月15日的租金196，406元。2020年3月10日，祥复公司向弈彩公司发出租金催缴通知，要求弈彩公司在2020年3月13日前支付1月16日-4月15日的租金300，501元。六、2020年3月15日，祥复公司向弈彩公司发出租赁合同解除函，明确2020年3月15日双方解除租赁合同，要求弈彩公司在收函后3日内搬离，按照交房标准复原后返还房屋，支付租金196，406元，滞纳金44，191元。2020年3月20日，祥复公司向弈彩公司发函，要求弈彩公司收函3日内搬离物品、设备，按照交房标准复原后返还房屋。2020年4月10日，祥复公司向弈彩公司发函，要求弈彩公司收函3日内与祥复公司经办人联络清偿租金及违约金并按照交房标准复原后返还房屋。2020年6月5日，祥复公司向弈彩公司发函，告知弈彩公司复原涉案房屋预计产生50万元的费用，应由弈彩公司承担此费用。七、2020年2月18日，弈彩公司向祥复公司发出书面的租金减免申请。2020年3月20日，弈彩公司针对合同解除函向祥复公司回函，主要内容为：认可租金付至2020年1月15日；因受疫情影响导致暂停经营、顾客退订退费，弈彩公司营业至2020年2月6日；基于祥复公司要求解除合同并上锁限制，且考虑到疫情原因，致合同不能正常履行，同意解除租赁合同；鉴于双方协议解除合同，弈彩公司3日内按交房标准还房，10日内办理营业执照、卫生许可证注销或迁出；2020年1月15日-3月12日租金减半支付，祥复公司返还租赁保证金。八、2020年2月28日，祥复公司通知物业于3月5日对弈彩公司采取停电措施。3月3日，物业告知祥复公司，弈彩公司有搬离物品情况，祥复公司3月4日通知物业暂缓停电。3月18日，祥复公司通知物业，其于3月15日终止租赁合同，并收回房屋，请物业断水断电。本案审理过程中，双方当事人均认可涉案合同于2020年3月15日解除。弈彩公司提交了装修、家具、采购、管道安装等合同，并提供了大部分费用情况，以证明装修支出。祥复公司提交了涉案房屋复原的工程合同及施工照片，以及费用支出明细情况。此外，祥复公司提交了尚未支付的水费单据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。弈彩公司与祥复公司签订的《房屋租赁合同》及《星汇广场租赁合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方在履行合同过程中发生争议、产生损失，应当结合各自的权利义务、履约状况以及影响合同履行的因素，综合予以评判及认定，以下就本案双方当事人的争议焦点逐一进行评析：一、关于涉案合同的解除。按照双方补充协议的约定，每月16日作为支付租金计算节点，支付时间按租赁合同约定的上期末前7日内付清，即每月的8日前需支付当月租金。2020年1月16日之前的租金，弈彩公司虽未拖欠但实际并未按照合同约定的时间支付，大都拖延支付且日期不固定，在此过程中祥复公司未提出解除合同。2020年1月16日之后的租金，从祥复公司多次向弈彩公司发函，可以看出祥复公司要求支付租金的期限分别为2020年1月9日、2020年2月20日、2020年3月13日，均给予弈彩公司支付租金的宽限期。在此期间，因突发疫情对弈彩公司餐饮经营产生了重大影响，弈彩公司也向祥复公司申请减免租金，但最终双方未能达成一致。后，祥复公司通过书面方式通知弈彩公司解除合同，弈彩公司回函同意解除合同。一审法院认为，突发疫情属于不可抗力，弈彩公司作为餐饮企业由于疫情的原因，导致营收有重大减损，虽弈彩公司迟延履行支付租金，但结合双方以往支付租金的情况以及祥复公司给予的履行宽限期，且弈彩公司所欠付的租金基本是疫情爆发后时间段的租金，祥复公司提出解除合同时，本市仍处于公共卫生事件一级响应期间，弈彩公司因客观情况难以恢复营业，消防通道的锁闭也对其造成一定影响，双方当事人对于租金问题仍在沟通中，故祥复公司在此情况下以弈彩公司未按约支付租金为由请求确认解除合同，法院不予支持。根据双方的函件往来情况，法院确认双方系协商解除合同。对于合同解除时间，双方均认可为2020年3月15日，法院予以确认。二、关于租金的认定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因疫情原因，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，3月24日调整为二级响应。此正值春节消费旺季，但受疫情影响致商业萧条，弈彩公司作为餐饮企业，受到的冲击无疑是巨大的。弈彩公司所欠付的租金期间，处于疫情防控最严时期，该情形不属于商业风险，继续要求弈彩公司按照原租赁合同支付租金明显不公，故弈彩公司减免租金的请求，应予以准许。因双方对租金减免不能达成一致，法院结合实际情况，疫情作为不可抗力对弈彩公司造成的影响，根据情势变更原则、公平原则对租金予以调整、分担。参照本市疫情一级响应的时间节点，在2020年1月24日之前的租金不予减免，弈彩公司按合同约定支付，之后的租金酌情予以减免，据此法院判定弈彩公司应当向祥复公司支付2020年1月16日-2020年3月15日的租金为10万元。三、关于租赁保证金、运营管理保证金及水费押金的处理。双方当事人对弈彩公司支付的租赁保证金、运营管理保证金及水费押金均无异议，法院予以确认。租赁保证金本质上属于质押担保性质，在双方租赁关系终止后，可以优先抵扣欠付租金、损失等费用，差额予以返还，故祥复公司主张租赁保证金不予退还的请求，法院不予支持。在具体履行时，如双方各负支付义务的，可依据生效法律文书确定的金额，相互予以折抵。现双方合同已经解除，故弈彩公司要求祥复公司返还租赁保证金及运营管理保证金的诉请，法院予以支持。对于水费押金，该费用并非祥复公司收取，弈彩公司要求祥复公司返还无依据，法院不予支持。四、关于房屋交接时间点、房屋返还标准、房屋装修费用、复原费用的问题。弈彩公司主张在2020年3月12日发现消防通道被锁，从而认为涉案房屋被强制收回，祥复公司对于在4月7日收到涉案房屋的钥匙无异议，但认为应自复原房屋之日即9月4日才收回房屋，对此法院认为，双方没有书面交接手续致还房日期上存在分歧，双方提交的证据都难以证明各自的主张，但从一些事实行为及与物业公司的通知往来上能够看出，弈彩公司已开始搬离物品，祥复公司也向物业表示3月15日合同解除并收回房屋，故法院认定涉案房屋于2020年3月15日被祥复公司收回。对于房屋返还标准，合同条款均指向附件2的约定，但该附件仅有还房标准，并无交房标准的概念，故应以该还房标准称谓及解释为准。在租赁合同履行期间，祥复公司给予弈彩公司免租期，对装修系明知且认可，虽无书面确认装修现状，但自2015年开始租赁以来，祥复公司并未提出异议，故涉案房屋的现状即为合同确认的“装修改造方案”，可以此认定为合同约定的还房标准，故弈彩公司按现状返还并无不妥，祥复公司主张弈彩公司承担房屋复原损失无法律依据，法院不予支持。对于弈彩公司主张的装饰装修损失，法院认为，双方合同系协商解除，且装饰装修均已拆除，祥复公司并未予以利用，弈彩公司也主张返还房屋的标准系现状返还，故其请求祥复公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，没有法律依据，法院不予支持。五、关于水费的问题。双方所签订的合同对于水费的支付未明确约定，虽按合同文义及一般的惯例应由承租人承担，但因水费未约定由祥复公司收取，祥复公司并未予以垫付，且祥复公司对水费押金的意见也是认为交予物业公司与其无关，故祥复公司请求弈彩公司向其支付水费的诉请，法院不予支持。一审法院判决：一、上海弈彩实业有限公司与上海祥复资产管理有限公司就上海市殷高东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX室、XXX号及国安路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年7月23日签订的《房屋租赁合同》及2015年11月16日签订的《星汇广场租赁合同补充协议书》于2020年3月15日解除；二、上海弈彩实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海祥复资产管理有限公司自2020年1月16日至2020年3月15日止的房屋租金100，000元；三、上海祥复资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海弈彩实业有限公司租赁保证金185，288元、运营管理保证金10，000元；四、上海弈彩实业有限公司与上海祥复资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，弈彩公司与祥复公司签订的《房屋租赁合同》及《星汇广场租赁合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。祥复公司上诉主张合同系因弈彩公司延迟支付租金及擅自中途退出两项违约行为而解除，故祥复公司有权不予退还租赁保证金。结合双方以往支付租金的情况、祥复公司多次给予弈彩公司付款履行宽限期，以及祥复公司提出解除合同的时间节点、弈彩公司欠付的租金基本上均涉及新冠疫情期间等事实，本院认为，祥复公司以弈彩公司逾期支付租金构成违约，祥复公司有权主张解除合同，依据不足，本院难以采纳。祥复公司就其主张的弈彩公司在合同履行期间搬离主要经营物品，擅自中途退出构成违约，亦未提供确凿证据予以证明，故对祥复公司主张其有权不予返还租赁保证金的诉请，本院不予支持。关于房屋返还标准，双方租赁合同对房屋返还标准并无明确、具体约定。在双方产生争议的情况下，鉴于祥复公司对弈彩公司免租期期间的房屋装修系明知，且祥复公司自2015年开始租赁以来未对此提出过异议，故一审法院认定涉案房屋的现状即为合同约定的还房标准，弈彩公司按房屋现状返还并无不妥，本院予以认同。对祥复公司主张弈彩公司承担房屋复原费用的诉请，本院亦不予支持。综上所述，上诉人祥复公司的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，311元，由上诉人上海祥复资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 王 珍二〇二一年五月二十日法官助理 夏 兰书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……