安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1385号 原告：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道109号，统一社会信用代码91341100152621519B。 负责人：汤志斌，该行行长。 委托代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。 被告：王凤奇，男，1967年2月19日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。 被告：滁州市泰鑫置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区天长东路169号金光大道广场B座七楼，统一社会信用代码9134110268207433XQ。 法定代表人：黄健，该公司执行董事。 委托代理人：姬茂燕，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称中国银行滁州分行）与被告王凤奇、滁州市泰鑫置业有限公司（以下简称泰鑫公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告中国银行滁州分行的委托代理人陈晓东，被告王凤奇，泰鑫公司的委托代理人姬茂燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行滁州分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《购房借款合同》；2、判令被告一立即偿还借款本金104867.73元及截止2021年1月19日利息、罚息3464.72元，并自2021年1月20日起按照合同约定的贷款利率和逾期贷款罚息利率支付利息至借款实际清偿之日止；3、确认原告对被告一抵押的位于南谯北路688号泰鑫中环国际广场7幢住宅单元1207室房屋依法拍卖、变卖后的价款，享有优先受偿权；4、判令被告支付律师费5000元；5、判令被告二对上述借款本息及律师费承担连带保证责任；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。 事实与理由：2011年12月14日，原告与被告一签订《购房借款合同》一份，约定被告一为购买位于滁州市××路××号××广场××幢××单元××室房屋，按揭借款190000元，期限为180个月，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率，被告一以其所购位于滁州市××路××号××广场××幢××单元××室房屋提供抵押担保。被告二作为连带保证人承担保证责任，保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息及实现债权费用等，保证期间自合同生效之日至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。合同签订后，原告依约履行放款义务，但被告自2020年7月起一直未按约定偿还贷款本息，根据合同约定被告未按期偿还贷款本息的，原告可按合同适用的正常利率基础上上浮50%罚息，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求被告承担为实现债权所支付的费用。截止到2021年1月19日被告尚欠原告借款本金104867.73元及截利息、罚息3464.72元。因被告违约行为已严重侵犯原告合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。 被告王凤奇辩称，我印象中只欠原告九万多元，合同签订后每月的房贷由我儿子直接支付，前几年我儿子因违法正在服刑，具体欠银行多少钱我不清楚，希望原告能等我儿子出狱后协商处理，我认为只是逾期并未违约，贷款的期限是15年，还款也是15年，我虽然有逾期但合同未到期，我未违反合同。 被告泰鑫公司辩称，案涉房屋已经办理抵押登记，根据相关法律规定，原告可就案涉房屋实现抵押权，我司不应承担担保责任；借款合同既有物保又有人保，应当先行要求实现物保。 本院经审理认定如下事实：2011年12月14日，中国银行滁州分行（贷款人）与王凤奇（借款人）、泰鑫公司（保证人）签订1份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中国银行滁州分行向王凤奇提供购置位于滁州市××路××号××广场××幢××单元××室房产贷款19万元，贷款期限为180个月，贷款利率为浮动利率，本合同签订时月利率执行6.4625‰，还款方式为月等额本息还款；罚息：借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按期归还贷款本息，贷款人分别或同时采取下列措施：1、有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；2、对于尚未发放的贷款，全部、部分中止或终止发放；3、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。上述《贷款合同》附件一第四条约定：保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。 2011年12月7日，抵押双方就约定抵押物办理了滁他2011013544号预购商品房抵押登记，预购商品房抵押权人为中国银行滁州分行，预购商品房抵押人为王凤奇。 2012年1月18日，中国银行滁州分行出具《借款借据》一份，载明贷款金额为19万元。中国银行滁州分行按照合同约定向被告王凤奇发放了19万元贷款，但被告王凤奇未能按照合同约定履行付息还本义务。中国银行滁州分行于庭审中陈述：因人民银行调整基准利率，所以按照合同约定相应调整了贷款利率，2021年1月20日该案适用的基准利率为年利率5.24%，罚息利率为上浮50%（5.24%×50%=2.62%）即年利率7.86%；截至2021年1月19日，王凤奇尚欠借款本金为104867.73元，利息为3192.04元，罚息为272.68元；原被告于庭审中确认，案涉房产暂未办理产权证明；截至2021年1月19日，王凤奇已累计超过7期未按时归还贷款本息。另查明，原告中国银行滁州分行因本次诉讼产生律师费5000元。 上述事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款已还款明细清单》、《借款借据》、《预购商品房抵押权证》、律师费发票等证据证实及当事人陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，中国银行滁州分行与王凤奇签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，各方应按照约定全面履行各自的合同义务。原告中国银行滁州分行按约定发放贷款后，即享有按期收回贷款本息之权利，被告王凤奇未按约定期限偿还原告贷款本息，构成违约。原告要求与被告解除合同，并由被告王凤奇偿还贷款本金104867.73元及截止2021年1月19日利息、罚息3464.72元，并自2021年1月20日起按照合同约定的货款利率和逾期贷款罚息利率支付利息至借款实际清偿之日止的诉请，符合法律规定和合同约定，计算方法正确，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国银行滁州分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。本案中，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，中国银行滁州分行亦未取得房屋他项权证，中国银行滁州分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。而案涉抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，泰鑫公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，泰鑫公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于原告诉请的律师费损失5000元，符合合同的约定，亦未超过相关法律规定，故应由被告王凤奇承担。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司滁州分行与被告王凤奇于2011年12月14日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告王凤奇于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司滁州分行借款本金104867.73元及截止2021年1月19日利息3192.04元、罚息272.68元，并给付后续的逾期付款利息（自2021年1月20日起，以本金104867.73元为基数，按照年利率7.86%计算至借款实际清偿之日止）及赔偿律师费损失5000元； 三、被告滁州市泰鑫置业有限公司对本判决第二项判决内容承担连带清偿责任，被告滁州市泰鑫置业有限公司清偿后有权在其清偿的范围内向被告王凤奇追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2647元，减半收取1323.5元，由被告王凤奇、滁州市泰鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  顾 陶 二〇二一年五月二十五日 法官助理  张双燕 书 记 员  秦 莲 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。