湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2114号原告：王彩云，女，汉族，1983年1月11日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人:张秋红，湖南湘人律师事务所律师。被告：严蜜，女，汉族，1997年5月29日出生，住长沙市开福区。原告王彩云诉被告严蜜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王彩云及委托代理人张秋红，被告严蜜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彩云向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2020年3月17日签订的房屋租赁合同；2、判决被告自合同解除之日起非法占有房屋原告损失（具体可参考房屋租金相应条款）；3、判决被告依法支付2020年10月至合同解除之日起房屋租金暂计算至2021年1月房租为33815元；4、判决被告支付2020年11月至合同解除之日起物业管理费暂计算至2021年1月所欠的物业管理费为973＊3＝2919元及相应空调使用费暂计算至2020年12月31日共723元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。原告王彩云在庭审中变更第四项诉讼请求为：判决被告支付2020年11月至合同解除之日起物业管理费暂计算至2021年3月所欠的物业管理费为973＊5＝4865元，实际以被告搬离案涉房屋为准及相应空调使用费暂计算至2020年12月31日共723元。事实及理由：原告与被告于2020年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将其位于开福区××路××号××大厦××室房屋出租给被告（乙方）用于教育培训，合同约定从2020年7月1日起开始计算租期、租金为14605元／月，该租赁合同第十条“违约责任”条款亦明确约定了乙方拖欠房租累计十五天以上的，甲方有权终止合同收回房租同时乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金，后合同履行至2020年10月被告开始以资金紧张等理由延期拖延原告租金，经原告多次与被告协商无果，无奈之下原告于2020年12月24日向被告发送解除租赁合同通知书，要求与被告解除合同依约支付租金及腾房无果。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼,请求人民法院判如所请。被告严蜜辩称：原告是2020年12月7日就已经私自锁门，锁门之后被告就没有进行营业，被告是开办培新机构的，原告锁门对被告造成了很大损失。原告锁门实际控制了房屋，而且也说12月24日解除合同，那么后续的租金被告不应再支付。房屋租赁合同上写了违约责任，被告欠付的租金一万二千元可以用押金抵账。被告在12月7日原告锁门与之进行了协商，当时原告说把押金抵租金抵扣掉就了结了，现在原告又不同意这个调解方案了，就拖到了现在。经审理查明，2020年3月17日原告王彩云与被告严蜜签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将其所有的位于长沙市开福区××路××号××大厦××室出租给被告（乙方），用于教育培训，租赁期限从2020年3月16日至2026年6月30日，共6年，自第三年起，租金每年按5%递增，其中免租期105天，自2020年3月16日起至2020年7月1日止。租金标准：首期每月租金2020年7月1日至2021年6月30日为14605元。支付方式：租赁期首年房屋租金按季度支付（第二年房屋租金按半年支付）。合同签订生效后乙方支付甲方首期房租43815元。以后每期房租提前15个自然日支付。房屋保证金14000元，于合同签订后支付，租赁期满或合同解除后，乙方在结清水电费、物业费用后，甲方在乙方搬离三日内验收房屋后将押金全部退还乙方，租赁协议终止。租赁期间，该房屋发生的水、电、通讯、网络、设备、物业管理以及其它由乙方租赁期间而产生的费用由乙方承担。若乙方拖欠上述费用，甲方有权从乙方保证金中扣除。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期限届满或合同提前终止之日起三日内返还该房屋。逾期返还该房屋的，应按实际占用天数向甲方支付双倍占用使用费（按终止当月的日租金计算）。乙方若拖欠房租累计十五天以上的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金，甲方可直接从履约保证金中扣除，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。租赁合同另对其他事项进行了约定。合同签订后被告向原告支付了房屋保证金14000元，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付了2020年11月的租金10000元，尚欠租金4605元未付。被告尚未支付原告2020年12月租金。2020年11月起被告未支付物业管理费及空调使用费。2020年12月7日原告采取锁门方式阻止被告使用案涉房屋，2020年12月10日原告打开案涉房屋门锁，2020年12月12日原告再次锁门，直至2020年12月24日才打开。2020年12月24日原告向被告发出了《解除租赁合同通知书》，原告决定解除与被告的房屋租赁合同，要求被告于收到通知后两日内搬离，被告同意解除合同并搬离了案涉房屋，但被告尚留存了部分物品在案涉房屋内，在被告离开后将案涉房屋上锁并告知原告不得擅自搬动其留在案涉房屋的物品，直至庭审时被告仍未搬走留在案涉房屋内的物品。以上事实，有《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、微信聊天记录、微信转账记录、缴费通知单、空调使用费及当事人陈述、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，1、合同解除的问题。原告王彩云与被告严蜜于2020年3月17日签订《房屋租赁合同》，原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用，被告应按照租赁合同的约定向原告支付房屋租金履行合同义务，但被告拖欠房屋租金未付已构成违约，原告按照合同约定于2020年12月24日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，提前解除双方签订房屋租赁合同并要求被告搬离案涉房屋，被告对此无异议并搬离了案涉房屋，故本院认定原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月24日解除。2、房屋租金及保证金的问题。被告仅支付了2020年11月的部分租金，尚欠11月租金4605元及12月租金未付，原告向被告催要未果，在2020年12月7日通知被告后对案涉房屋进行了上锁，被告支付了部分租金并承诺在两日后将欠付租金全部支付完毕后，原告才于12月10日开锁让被告继续使用案涉房屋，但在12月12日因被告未向原告支付剩余的租金，原告再次对案涉房屋进行上锁直至12月24日租赁合同解除，在此期间原告实际控制了案涉房屋，被告无法使用，故此期间及解除合同后房租的本院均不予支持，被告应支付原告房租为10447元（4605元+14605元÷30天×12天）。被告辩称用房屋押金抵扣房屋租金，但未能与原告达成一致意见，根据租赁合同约定，被告拖欠房屋租金十五天以上，原告有权终止合同并收回该房屋，被告应向原告支付一个月租金作为违约金，原告可直接从履约保证金中扣除，故对被告的辩称本院不予支持。3、房屋占用费的问题。2020年12月24日租赁合同解除后，被告将大部分物品搬离了案涉房屋，但仍留存了部分物品在案涉房屋并锁了门，故被告未履行完交房义务仍控制占用案涉房屋，故被告应支付原告房屋占用费，但原告要求被告按日租金的两倍支付房屋占用费过高，本院酌定按房屋租金标准486.83元/天（14605元÷30天）计算房屋占用费，直至被告向原告交还房屋止。4、物业管理费及空调使用费的问题。租赁合同约定被告承租期间案涉房屋的物业管理费、空调使用费等能源费用由被告承担，被告从2020年11月1日起欠付物业管理费及空调使用费，且在租赁合同解除后一直占用控制案涉房屋，故被告应支付交还案涉房屋前的物业管理费按973.64元/月计算。被告对应支付的空调使用费723元无异议。综上，对原告王彩云的诉讼请求本院予以部分支持。《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告王彩云与被告严蜜2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月24日解除；二、被告严蜜于本判决生效后十日内向原告王彩云支付房屋租金10447元；三、被告严蜜于本判决生效后十日内向原告王彩云按486.83元/天支付房屋占用费（从2020年12月24日起至交还案涉房屋之日止）；四、被告严蜜于本判决生效后十日内向原告王彩云按973.64元/月支付物业管理费（从2020年11月1日起至交还案涉房屋之日止）；五、被告严蜜于本判决生效后十日内向原告王彩云支付空调使用费723元；六、驳回原告王彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取332元由被告严蜜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 俊二〇二一年五月六日法官助理杨熙代理书记员  徐绯璠附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。