四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初3303号 原告：四川火炬物业管理有限公司巴中分公司，住所地：四川省巴中市巴州区周家街55号凯悦名城小区3栋一楼。统一社会信用代码：91511902MA698RNXXP。 负责人：张晓东（该分公司总经理），男，汉族，生于1984年10月6日，大学本科，住陕西省宝鸡市陈仓区县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李略，男，生于1994年8月1日，汉族，中专文化，该公司员工，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：刘兆朴，男，汉族，生于1964年11月16日，高中文化，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司与被告刘兆朴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的负责人张晓东及其委托诉讼代理人李略、被告刘兆朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费等共计1864.98元、违约金92.35元；2.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：被告系原告所提供物业服务的四川省巴中市巴州区周家街55号凯悦名城小区的业主、实际使用人。 原告于2019年12月，通过巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会的公开招标程序，成为巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务商，于2019年12月19日签订了《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》；并按照房地产主管部门要求，在巴中市巴州区房产管理局进行了备案，取得了《物业服务企业备案通知书》《物业服务项目备案通知书》。 根据合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告（业主）按建筑面积1.5元/㎡·月的单价向原告交纳物业服务费。协议生效后，原告按照合同约定为被告提供了完善的物业管理服务，但被告一直未按约定向原告交纳2020年度的物业服务费。合同履行期间，原告曾多次通过电话、短信、组织人员上门拜访、发放缴费通知书等方式提醒告知被告交纳物业服务费，均无效果。凯悦名城小区业主委员会也分别于2020年6月20日、2020年10月19日发布公告，号召敦促广大业主交纳物业服务费。 根据合同第六条（五）款及第十六条（二）款的规定，被告未按照合同约定交纳2020年度的物业服务费，应当支付违约金。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，同时给原告的正常物业服务工作开展造成了极大的不便。为维护原告合法权益，现依法诉至法院。 被告刘兆朴辩称：一、我们与原告物业公司没有任何关系，没有签合同;二、原开发商骗了我们，至今无法办理房产证; 三、2018年、2019年两次下水道堵塞、漏水浸泡我一楼住房，一楼的房屋是租给别人的，导致我损失2万元租金未收，我要抵扣2万元物业费之后才交物业费；四、物业不走访了解业主，存在的问题不解决；五、只有部分业主知道火炬物业进入，公共区域面积不核定，物业费过高，小区没有通过消防验收，基础设施不齐全也不达标，就开始收取物业费；六、停车库未刷地胶漆造成灰多，几天一洗车，车位收费过高，150+50元/月。 经审理查明：被告与巴中蜀东房地产开发有限公司就位于四川省巴中市巴州区房屋（建筑面积102.27㎡）的《商品房买卖合同》于2013年11月21日签约备案。 2019年12月18日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向四川火炬物业管理有限公司发出《中标通知书》。2019年12月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定。 其中约定：1.物业服务内容为制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责建筑物共用部位的维护和管理；负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；负责物业服务档案的建立和管理；装饰装修管理；根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、如有需要业主委会员协助处理等措施。2.合同执行期限为五年，自2020年1月1日0时起至2024年12月31日24时止。3.物业管理服务费实行包干制。由业主、物业使用人向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。4.本物业管理服务费，住宅（含空置房）由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。5.物业服务费包括物业服务成本、法定税费和乙方的合理利润。物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年的1-2月份。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主、使用人在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。6.车库的机动车辆停放服务费50元/个·月的标准向乙方交纳；占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，车位使用人按照100元/个·月的标准交纳车辆停放服务费。以上车辆停放服务费不包括车辆保管费用。7.利用小区公共部分经营收益，物业公司扣除成本后，物业公司与业主委员会按20%：80%的比例分配；小区游泳池经营收入在物业公司扣除水电耗能及相关管理费用后，归业主委员会所有。8.根据甲方招标文件第三章第二款第1条的内容要求，乙方承诺向甲方交纳286万元的前期小区改造费用；经双方协商一致，上述费用乙方以286万银行履约保函的形式提交乙方，甲方出具书面签收文件；银行履约保函到期日为2020年12月31日。相关改造方案以乙方投标文件为准。9.业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金；有正当理由的除外。 2020年1月5日，四川火炬物业管理有限公司授权四川火炬物业管理有限公司巴中分公司代表其公司全权负责《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的履行、结算事宜。同日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）及四川火炬物业管理有限公司巴中分公司（丙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同补充协议》，约定：甲方同意乙方授权丙方作为《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的实际执行履约方，并承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》约定的责任义务；乙方作为丙方母公司，承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》合同履行中的连带责任。 2020年4月17日，巴中蜀东房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《凯悦名城小区开发公司处置遗留问题授权委托协议》，其中约定：1.遗留问题处置责任及费用应由甲方承担，甲方委托乙方代为执行。2.甲方同意承担上述遗留问题的处置费用人民币300万元。3.甲方委托乙方对上述遗留问题进行处置，处置费用由乙方先行垫付。4.甲方将自持产权的凯悦名城小区地下车位（未出售、未赠与部分）授权乙方开展租赁、销售。甲方授权乙方按照150元/个·月的收费标准开展车位代租（其中乙方计提代租佣金30元/个·月，剩余部分用以抵扣乙方垫资费用）；凯悦名城物业服务合同中约定的50元/个·月的车位管理服务费由乙方另行收取，不包含在此。5.委托经营管理的授权时限自2020年4月17日起至2024年12月31日止。6.双方约定上述遗留问题的处置原则为：在凯悦名城小区（A、B区）现有设施设备的基础上进行修复，修复结果以满足目前物业服务工作开展需要、满足业主日常使用需求为标准。7.乙方仅对凯悦名城小区（A、B区）已建成交付使用的、现存的设施设备进行修复；甲方仍处于建设施工阶段、尚未交付使用的设施设备由甲方负责完成施工建设并履行竣工验收交付责任。 2020年5月15日，巴中市巴州区房产管理局向四川火炬物业服务有限公司发出《物业服务企业备案通知书》及《物业服务项目备案通知书》。 庭审中，原告为证明其按约定提供了相应物业服务，向本院提交了部分电费、水费、化粪池清掏费用的增值税发票，电梯保养合同及电梯维修保养费发票，停车场责任保险增值税发票；巴中市卫生健康委员会颁发的凯悦名城小区（A、B区）二次供水的《卫生许可证》等证据。同时，原告就小区存在的电梯年检、消防瘫痪等问题向凯悦名城小区业主委员会及相关行政部门进行了上报。 2020年6月20日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会就物业服务的相关内容向广大业主进行了公告。2020年10月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向广大业主倡议交纳物业费。2020年10月16日，原告以邮寄《物业费催缴通知书》《告业主书》的方式就物业服务费的交纳向被告进行了催告。 原、被告因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，被告基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经入住案涉房屋，虽未依法办理所有权登记，但可以认定其为凯悦名城小区的业主。 本案争议焦点一，业主委员会成立是否合法的问题。根据《物业管理条例》的相关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。若业主对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议，应当依法按程序向有关行政主管部门申请解决，而并非属于本案审理范围。 争议焦点二，业主是否应当支付物业服务费的问题。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，但不能成为业主拒交物业服务费的合理事由。被告作为业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，理应履行交纳物业服务费的义务。 争议焦点三，物业服务质量及物业服务费交纳金额的问题。物业服务合同中业主与物业企业双方的义务均不是一次性给付即可完成，业主要定期交纳物业费并一直配合物业服务企业的管理工作；物业服务企业则应在合同约定的时期内持续不间断地对建筑物及配套的设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告所辩称的“未办理房产证、公共面积不核实”等内容，不属于原告的物业服务范围，与本案不属于同一法律关系。其辩称的2018年、2019年两次下水道堵塞、粪水浸泡造成的损失，但是未向本院提供相关证据予以证实，且原告在庭审中明确表示，原告方系在2020年1月1日进场，其损害赔偿发生在之前。但是其辩称的内容虽非全部属于原告的物业服务范畴，原告作为物业服务企业在办理物业承接验收手续时知晓案涉小区部分楼栋为在建工程，部分楼栋的部分设施尚不完善，在一定程度上减少了物业服务合同约定的应由其提供物业服务的事项，其虽就消防设施、电梯年检等问题履行了上报义务，但其作为物业服务企业应采取合理措施最大程度地保障业主的人身及财产安全，即在共用设施设备、消防设施设备、垃圾清运等问题上原告所采取的措施还有待加强与完善，其提供的物业服务存在一定的瑕疵。原告未提供被告房屋的测绘面积，本院酌定按照房屋备案合同登记表上的建筑面积102.27㎡计算，故本院对原告主张的2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费酌情进行调减即被告应交纳的物业服务费为1656.77元（102.27㎡×1.35元/㎡/月×12个月），对原告主张的其余部分，本院不予支持。 争议焦点四，业主是否应当支付违约金的问题。物业服务合同虽约定了逾期交费应当承担的责任，但是原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，在履行物业服务合同的过程中亦存在不足，故对原告主张的违约金本院不予支持。 需要说明的是，原告作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务水平，认真听取业主提出的意见和建议，改善物业服务过程中存在的不足；被告方作为业主，也应依约履行交纳物业费的义务，通过合法途径督促物业公司提高、改善物业服务质量，若仅以不交费表达异议，势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益，故本院希望双方均能够积极、全面的履行各自义务，构建和谐、美好的小区环境。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告刘兆朴于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1656.77元； 二、驳回原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘兆朴负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二一年五月三十一日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞