山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋03民终528号上诉人（原审被告）：阳泉富浩房地产开发有限公司（曾用名：阳泉宗凯房地产开发有限公司）。法定代表人：吴宗锡。委托诉讼代理人：段承国，山西智阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西鼎云轩房地产开发有限公司。法定代表人：边琴美，董事长。委托诉讼代理人：王瑞青，盂县太行法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王荣寿，盂县太行法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王国功，盂县人，现住盂县。委托诉讼代理人：王升，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盂县秀水镇南关村村民委员会。负责人：杨长青。委托诉讼代理人：刘宝元，该村委会理事。原审被告：边琴美，阳泉市人,现住盂县。上诉人阳泉富浩房地产开发有限公司（以下简称富浩公司）、上诉人山西鼎云轩房地产开发有限公司（以下简称鼎云轩公司）因与被上诉人王国功、被上诉人盂县秀水镇南关村村民委员会（以下简称南关村委会）、原审被告边琴美房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省盂县人民法院（2019）晋0322民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富浩公司法定代表人吴宗锡、委托诉讼代理人段承国，上诉人鼎云轩公司委托诉讼代理人王瑞青、王荣寿，被上诉人王国功及委托诉讼代理人王升，被上诉人南关村委会委托诉讼代理人刘宝元，原审被告边琴美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富浩公司上诉请求：撤销山西省盂县人民法院(2019)晋0322民初643号民事判决，将本案发还重审或者依法改判上诉人不承担交付责任；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、富浩公司被南关村委会原主任胁迫才签署《拆迁安置补偿协议》，不签则被其以停止富浩公司施工相逼迫，因此《拆迁安置补偿协议》对富浩公司无效；2、是南关村拆迁的王国功房屋，而非富浩公司，并且王国功的房屋不在《土地合作开发协议》富浩公司的开发范围内，应由拆迁人南关村委会对王国功的房屋拆迁承担责任；3、《拆迁安置补偿协议》的履行前提和基础《土地合作开发协议》已被阳泉中院和省高院判决解除，直接导致《拆迁安置补偿协议》客观上无法履行，因已判决富浩公司向南关村支付2793199元，二审不应判处富浩公司额外再向王国功承担责任；4、原审适用《城市房地产开发经营管理条例》第21条，认定鼎云轩公司作为涉案房产项目的受让人，属适用法律错误。首先，房地产开发项目只能转让给单位，不能转让给个人。对照本案，富浩公司系将违法建筑转让给边琴美个人，一审判决错误适用该条例21条，直接违法了房地产开发项目不能转让给个人的禁止性规定。其次，转让的房地产开发项目必须是个合法的项目，本案的两幢烂尾楼既不合法，也不是“项目”，富浩公司转让给边琴美的是违法建筑，无任何合法手续，不能适用该条例21条。最后，签署所谓“转让房地产开发项目”《转让协议》时，鼎云轩公司还未成立，不能让鼎云轩公司对成立之前的事情负责，一审判决鼎云轩公司承担责任，背离常识，违反法律；5、原审法院超出《拆迁安置补偿协议》合同约定，额外判决由上诉人支付违约金明显错误，且数额明显偏高，应予纠正。鼎云轩公司公司上诉请求：撤销山西省盂县人民法院(2019)晋0322民初643号民事判决，依法改判上诉人不承担任何责任；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、富浩公司涉案建设属于非法建筑，也不属于项目转让，并不具备项目转让条件，原审适用《城市房地产开发经营管理条例》第21条错误；2、《拆迁安置补偿协议》是由南关村委会、富浩公司、王国功三方签订的协议，此协议是三方的真实意思表示，应合法有效，根据合同相对性原则，应由合同相对人来履行合同义务。鼎云轩公司不是合同相对人，没有义务履行《拆迁安置补偿协议》约定的权利义务。而且，因超过该《协议》约定的交房期限，富浩公司和南关村委会应当按照合同约定，一次性支付王国功等值的房屋价款；3、鼎云轩公司已于2018年6月20日取得案涉“盂县德盛华苑”建设项目的国有土地使用权，并于同年7月30日取得建设项目，王国功的房屋不是坐落在鼎云轩公司取得的国有土地上的建筑物，鼎云轩公司无义务也没有法律依据安置王国功；同时，《拆迁安置补偿协议》第一条约定了“南关村委会从富浩公司应返还盂县德胜华苑建成房9000平方米面积中减去王国功的拆迁面积743.34平方米”，而盂县德胜华苑9000米房屋，根据已生效的阳泉市中院（2019）晋03民初23号民事判决和山西省高院（2020）晋民终742号民事判决书，已判决由富浩公司折价赔偿给南关村委会。所以，鼎云轩公司没有给付王国功房屋的基础条件，原审未考虑本案实际，判决鼎云轩公司承担责任，损害我司利益；4、《拆迁安置补偿协议》合同中未对违约金作出约定，原审判决由上诉人支付违约金没有合同和法律依据。综上，王国功的安置补偿不应当有鼎云轩公司承担，而应由南关村委会承担，富浩公司在应付南关村委会270万元范围内承担连带责任。针对二上诉人上诉王国功辩称：1、南关村委会与富浩公司《土地合作开发协议》变更与否不影响《拆迁安置补偿协议》的履行。两份协议签订主体并不一致，《土地合作开发协议》的解除，并不能必然对王国功的权利义务产生实际影响；涉案房屋已建成，具备交付和办证条件并由鼎云轩实际占有，鼎云轩公司履行交房义务，在法律上可以继续履行；《拆迁安置补偿协议》中的鉴于事项，是对该协议签订时背景事实的描述，而非该协议的履行内容。上诉人以《土地合作开发协议》解除为由，主张拆迁安置协议不能继续履行，缺乏事实和法律依据；2、《拆迁安置补偿协议》由富浩公司、南关村委会、王国功自愿签订，是三方真实意思表示。签订该协议时，富浩公司已经对涉案德胜华苑项目进行施工建设，富浩公司、南关村委会对王国功被拆房产不在《土地合作开发协议》约定的合作土地范围内是明知的。鼎云轩公司通过边琴美受让富浩公司的该建设项目时对此也是明知的。依据上述事实，根据《合同法》第44条规定，《拆迁安置补偿协议》已经生效，协议内容不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，王国功被拆房产是否在《土地合作开发协议》合作范围内，并不影响《拆迁安置补偿协议》的效力；3、本案应当适用《城市房地产开发经营管理条例》第21条。适用该规定需满足三个条件，一是主体是房地产开发企业；二是房地产开发项目转让房地产开发项目；三是转让项目时，房地产开发企业应履行的拆迁安置补偿已经存在尚未履行完毕。具体到本案，富浩公司是依法成立的房地产开发企业；富浩公司依法将德胜华苑项目转让给鼎云轩公司；富浩公司转让项目时，其与王国功签订的《拆迁安置补偿协议》已经成立并生效，王国功的房产已经被拆除。富浩公司没有按照《拆迁安置补偿协议》的约定对王国功进行安置补偿。鼎云轩公司在受让该项目时，对富浩公司应安置而未安置的情况是明知的。因此，本案情形完全符合《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定，一审法院适用该规定是正确的；4、本案中房屋安置和货币补偿，应优先适用房屋安置。《拆迁安置补偿协议》第二条明确约定“补偿方式为房屋安置”，第六条也约定富浩公司在不履行交房义务的情况下，违约责任的承担方式。对于是否要求货币补偿，王国功享有选择权。本案中，王国功选择要求交付房屋，因此，本案应当优先适用房屋安置。在房屋安置不能实现的情况下，方可适用货币补偿；5、一审法院判决富浩公司、鼎云轩公司承担违约金30000元是正确的。截至王国功提起一审诉讼，富浩公司未交付房屋显然违约。对于王国功来说，没有占有其应占有的房屋，必然造成损失。根据《合同法》第107条规定，富浩公司应承担违约责任。原审根据实际情况，酌情认定合情合理。综上，应当维持原判，驳回二上诉人上诉。南关村委会综合辩称：法院依据实际情况合理判决。针对鼎云轩公司公司上诉富浩公司辩称，认同鼎云轩公司关于本案不应适用《城市房地产开发经营管理条例》第21条的上诉观点，鼎云轩公司不应承担交房和违约责任，边琴美辩称：认同鼎云轩上诉意见，而且本人也不应承担任何责任。王国功向一审法院起诉请求：1、依法判令被告阳泉富浩房地产开发有限公司、被告山西鼎云轩房地产开发有限公司、被告盂县秀水镇南关村村民委员会、被告边琴美共同向原告交付盂县德胜华苑项目住宅面积合计615.34平方米、临街商铺面积128平方米，同时履行《拆迁安置补偿协议》所有事项；2、判令四被告共同向原告支付违约金539490元；3、判令四被告承担本案诉讼费、保全费及其他费用。一审法院认定事实：2014年2月6日，南关村委会与宗凯公司签订《土地合作开发协议》，约定南关村委会提供三十亩土地并办理所涉土地的“五证一书”，办证费用由宗凯公司负责，宗凯公司提供商品房住宅九千平方米（按实际占地面积长退短补），商品房按每平方米2500元计算，办证期限为一年，并约定了其他权利义务。2014年7月3日，南关村委会与宗凯公司签订《补充协议》，约定由南关村委会负责赔偿宗凯公司因不能开工造成的经济损失。2015年9月26日，边琴美挂靠宗凯公司开发南关德盛华苑住宅小区。同年12月21日，双方签订《协议书》，约定解除挂靠关系。2016年1月8日，盂县国土资源局与南关村委会签订《征地补偿协议书》，约定盂县国土资源局代县政府征收南关村委会集体土地25.42亩，由国土资源局给付南关村委会778771元。2017年1月15日，南关村委会（甲方）、宗凯公司（乙方）、王国功（丙方）签订一份《拆迁安置补偿协议》，约定：一、甲方从乙方应返还甲方盂县德胜华苑建成房9000平方米面积中减去丙方的拆迁面积743.34平方米；二、给丙方的补偿方式为产权置换；三、乙方于2017年12月底前交付丙方盂县德胜华苑合格标准住宅房615.34平方米和合格标准临街商铺门面房128平方米（长16米，宽8米），其房屋所有权归丙方；四、具体事宜如下：1、住宅房共6套，全部安排在1号楼盂县德胜华苑内最北方向，结构为一梯3户，分别是：面积为105.15平方米的4套，面积为97.37平方米的2套，其中：一单元3套，分别为16层面积105.15平方米的1套和面积97.37平方米的1套、11层面积105.15平方米的1套；二单元3套，分别为15层面积105.15平方米的1套和面积97.37平方米的1套、8层面积105.15平方米的1套。2、临街商铺门面房安排在从北向南方向第3间一层，结构为长16米、宽8米，面积为128平方米。3、乙方向丙方交付住宅房和临街商铺门面房时不向丙方收取包括但不限于楼层加高费、配套费和办理产权费。4、乙方交付丙方盂县德胜华苑合格标准住宅房和合格标准临街商铺门面房属大产权。5、交付房屋时，房屋应当符合国家规定的商品房交付条件。6、若乙方在应交房屋之日起一年内仍无法交付房屋，则丙方有权要求甲乙任何乙方一次性支付与应交付房屋价值相等的价款。此价款的计算标准为本协议第三条约定的同等位置商品住宅房均价乘以615.34平方米加临街商铺门面房均价乘以128平方米。7、……甲乙双方对丙方承担无限连带责任。2017年8月2日，宗凯公司（甲方）与边琴美（乙方）签订《转让协议》，内容为：经双方协商一致，宗凯公司自愿将本公司在盂县第二实验小学到高速盂县南出口连接线东侧国有建设用地（2014年第2批次第2宗地）上述的商业住宅楼（约15000平方米）全部地面建筑物转让给边琴美，转让后由边琴美全权独立办理该建筑物所有相关手续，阳泉宗凯房地产开发有限公司不得干涉，本协议签订之日起生效，双方严格遵守，不得反悔。2018年3月30日，盂县国土资源局作出盂国土执字【2018】16号行政处罚决定书，对边琴美擅自占用被告南关村委会国有土地（本案所涉土地）建楼的行为进行了处罚。2018年3月22日，边琴美委托山西博丰资产评估事务所有限公司对盂县国土资源局出让涉案土地之前已由宗凯公司建设的建筑物作出评估，评估价款为12287330.49元。“德盛华苑”项目在建设工程中，一号楼由原设计的21层变更为14层，现已完成一号楼14层两个单元和门面房的建设。又查明：2013年5月6日，宗凯公司登记成立，成立时股东是吴宗锡一人；2017年5月25日公司股东变更为吴宗锡（70%）、王明岳（30%，转让取得）；2019年1月2日，股东变更为吴宗锡一人；2019年3月4日更改公司更名为阳泉富浩房地产开发有限公司。2018年3月2日，鼎云轩公司成立，股东为边琴美一人。6月13日，鼎云轩公司竞得本案所涉土地的使用权。8月16日，股东变更为边琴美（30%）、王明岳（70%）。原审法院认定以上事实的依据有：庭审笔录、《拆迁安置补偿协议》、盂县人民政府（2016）1号征收土地通知书、山西博丰资产评估事务所有限公司晋博丰评报字第2018第023号资产报告书、房地产开发资质挂靠协议、盂县自然资源局盂国土字发（2018）103号关于上报2016-03号国有建设用地使用权挂牌出让方案的请示、盂政发（2018）45号盂县人民政府关于2016-03号国有建设使用权出让方案的批复、征地补偿协议书。一审法院认为，原告王国功与被告富浩公司及被告南关村委会签订的《拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，被告鼎云轩公司辩称的原告所拆房屋是否达到734.34平方米，因拆迁主体南关村委会和富浩公司对该协议内容真实性无异议，而鼎云轩公司亦未提供证据证明该协议不合法，故该协议合法有效。被告南关村委会和富浩公司未按约定履行自己的交房义务，应承担按时交房的违约义务。2017年8月边琴美在明知本案所涉《拆迁安置补偿协议》存在的情况下未通知原告王国功受让了富浩公司的德胜华苑在建项目而后成立了鼎云轩公司并继续完善该工程，根据《房地产开发经营管理条例》第二十一条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”的规定，被告鼎云轩公司作为涉案房产项目的受让人，亦应承担交付原告房屋的义务。被告边琴美个人不承担交付原告房屋的义务。鼎云轩公司辩称的原告应在约定的9000平方米中受偿，因原告对被告南关村委会和其他公司的履约情况并不能控制，故该协议的履行情况并不能对抗交付原告房屋。原告主张的违约金，结合合同约定，考虑到原告的实际损失酌情支持30000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条之规定，判决：1、被告盂县秀水镇南关村村民委员会、被告阳泉富浩房地产开发有限公司、被告山西鼎云轩房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内交付原告王国功盂县德盛华苑一号楼一单元11层面积105.15平方米的1套、任意层次面积105.15平方米的1套和面积97.37平方米的1套；二单元8层面积105.15平方米的1套、任意层次面积105.15平方米的1套和面积97.37平方米的1套、；临街商铺门面房从北向南方向第三间一层，结构为长16米、宽8米，面积为128平方米；2、被告盂县秀水镇南关村村民委员会、被告阳泉富浩房地产开发有限公司、被告山西鼎云轩房地产开发有限公司判决生效之日起十五日内共同给付原告王国功违约金30000元：3、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23136元、保全费5000元，共计28136元，由被告阳泉富浩房地产开发有限公司、被告山西鼎云轩房地产开发有限公司、被告盂县秀水镇南关村村民委员会各负担9378.67元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富浩公司提供山西省高级人民法院（2020）晋民终742号民事判决作为新证据，用以证明：南关村委会与富浩公司（原宗凯公司）签订的《土地合作开发协议》已经一、二审法院判决解除，因富浩公司不必返还南关村委会9000平米住宅，且富浩公司需赔偿南关村2793199元，本案《拆迁安置补偿协议》实际无法履行，富浩公司不应额外承担交房责任。王国功认可该判决的真实性、合法性，但对其证明目的不予认可。其余当事人对富浩公司提供的该份证据均予认可。本院另查明，2018年5月4日，盂县人民政府就案涉2016-03号国有建设用地使用权挂牌出让方案对盂县国土资源局作出《批复》，其中第六条关于“地上建筑物处置”明确：“鉴于边琴美在该宗土地上新建建筑物属违法行为，盂县国土资源局于2018年3月30日下达了（盂国土执字【2018】16号）行政处罚决定书，当事人已缴纳罚款。对地上建筑物，已委托进行资产评估并出具资产评估报告。该宗地若由边琴美竞得，只需缴纳土地出让金，若由其他公司或自然人竞得，除交纳土地出让金外，还需交纳建筑物价款12287330.49元”。2018年6月20日，盂县人民政府就关于挂牌出让2016-03号国有土地使用权给鼎云轩公司作出《批复》，其中记载土地使用权出让金、盂国土执字【2018】16号行政处罚罚款均由鼎云轩公司缴纳。其余事实本院查明与原审一致。本院认为，二审围绕当事人的上诉请求进行审理。关于案涉《拆迁安置补偿协议》的效力问题。富浩公司主张签订该协议系受到胁迫，因而无效，但上诉人就此仅有一方陈述，且并未提供相应证据，本院不予采信。因《拆迁安置补偿协议》系南关村委会、富浩公司（原宗凯公司）、王国功三方自愿签订，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于富浩公司在本案中的责任承担问题。本院认为，案涉《拆迁安置补偿协议》是依法成立的合同，对合同各方具有约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同义务。本案中，富浩公司与南关村委会签订的《土地合作开发协议》被生效判决解除，按照该合作开发协议约定富浩公司应返还的9000平米住宅，也被生效判决按照实际占地面积折价赔偿于南关村委会。但上述变化并未改变富浩公司、南关村委会、王国功之间已经形成的房屋拆迁安置补偿的合同性质，也未改变富浩公司应当按约进行拆迁安置补偿的合同义务。故，富浩公司关于因其与南关村委会《土地合作开发协议》被生效判决解除、且其并非实际拆迁人，故而对王国功不承担安置补偿责任的上诉理由，本院不予采纳。关于鼎云轩公司是否应当承担房屋拆迁安置补偿责任的问题。鼎云轩公司上诉主张其并非案涉《拆迁安置补偿协议》中的合同相对人，其通过竞买取得案涉地块使用权，前述拆迁行为的责任与后果与其无关。针对此，第一，案涉《拆迁安置补偿协议》约定的安置房屋属于“德盛华苑”项目，依据本案在案证据，该项目先曾由边琴美挂靠于富浩公司（原宗凯公司）开发建设，之后富浩公司（原宗凯公司）又将该项目全部转让予边琴美，边琴美独资设立鼎云轩公司后，该公司通过竞拍取得该项目土地使用权，继而该项目也陆续取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等项目开发和工程建设必须具备的证书。由此可见，鼎云轩公司实质上承继了富浩公司“德盛华苑”项目。根据《房地产开发经营管理条例》第二十一条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转让给受让人”的规定，鼎云轩公司作为房地产开发项目受让人应承担相应责任。第二，案涉协议具有拆迁安置补偿性质，被拆迁人的相关利益不仅表现为财产权，还具有基本生存权的属性。王国功的房屋已被拆迁，该拆迁行为不可逆，其受到损失后应享有的拆迁安置利益不仅是一种债权，还具有一定的物权性的优先效力，应予特别保护。本案一、二审中，王国功均明确表示要求交付安置房屋，鼎云轩公司作为案涉项目的受让人，获得项目开发的机会与利益后却不履行所承继的前期拆迁安置的义务，损害了被拆迁人应予特别保护的生存利益，不符合诚实信用原则与公平原则。因此，一审判决鼎云轩公司亦承担交付安置房屋责任，并无不当。关于富浩公司、鼎云轩公司是否应当承担违约金的问题。本院认为，原审法院综合考虑全案实际，酌情判处并无明显不当，本院予以认同。综上，富浩公司、鼎云轩公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23136元，由上诉人阳泉富浩房地产开发有限公司、上诉人山西鼎云轩房地产开发有限公司各负担11568元。本判决为终审判决。审判长  王世明审判员  孙丽青审判员  古晓丽二〇二一年五月十五日书记员  陈 婧