上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2555号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海竺紫汽车销售服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段坤，总经理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海豪车汇倍叙汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：池驰，执行董事。委托诉讼代理人：闫勇勇，女。委托诉讼代理人：冯玲，女。上诉人上海竺紫汽车销售服务有限公司(以下简称“竺紫公司”)因与被上诉人上海豪车汇倍叙汽车服务有限公司(以下简称“豪车汇公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。竺紫公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持竺紫公司的诉讼请求，驳回豪车汇公司的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据豪车汇公司工作人员的介绍，上海市青浦区嘉松中路XXX号豪车汇广场(以下简称“系争广场”)定位为销售高端汽车，且向竺紫公司承诺过广场商家入驻率未达到70％之前，将免除前期入驻商家的租赁费用。入驻后，竺紫公司发现承租的系争广场裙楼1层(以下简称“系争商铺”)根本不能正常经营且周边商家的入驻率远未达到承诺的70％。豪车汇公司未遵守宣传时的承诺，营造良好的物业环境及销售环境，致使竺紫公司的经营受到影响，存在严重违约行为，竺紫公司有权解除合同。在租赁期间，竺紫公司曾多次与豪车汇公司协商过减少租金可以继续租赁的事宜，豪车汇公司未予明确回复，直至竺紫公司的保证金扣完就采取断电措施，并表示无法降低租金标准。竺紫公司不存在拖欠豪车汇公司租金及物业费等情形，也无需承担因此产生的违约金。即便根据一审判决的认定，竺紫公司存在拖欠租金及物业费的事实，竺紫公司也仅是因为与豪车汇公司之间有纠纷而拖欠了18天的租金，且18天营业期间系争商铺一直处于断电状态，竺紫公司主观上不存在恶意。一审判决按照月租金的3倍顶格酌定竺紫公司支付违约金，显失公平。豪车汇公司辩称，不同意竺紫公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。豪车汇公司已按照与竺紫公司签订的《豪车汇广场商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)积极履行了义务并提供了物业服务。豪车汇公司从未向竺紫公司承诺过在招商入驻率未达70％前，竺紫公司可以不支付租金，也未进行过虚假宣传。竺紫公司提出解除租赁合同，无合同及法律依据。竺紫公司在合同履行过程中存在违约行为，豪车汇公司享有合同解除权。因竺紫公司存在主观恶意、严重违约的情形，一审法院依据合同约定支持了月租金3倍的违约金是正确的。竺紫公司未及时返还系争商铺，致使商铺处于空置期达两月之久，月租金3倍违约金未严重高于豪车汇公司的实际损失。竺紫公司向一审法院起诉请求：1．豪车汇公司向竺紫公司返还自2018年10月起至2019年12月止竺紫公司已经支付的租金及豪车汇公司扣除的押金人民币(以下币种均为人民币)691，440元(按照46，096元／月计算15月，其中租金12个月、押金3个月)；2．确认竺紫公司与豪车汇公司签订的《豪车汇广场商铺租赁合同》于2020年4月27日解除。豪车汇公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．确认竺紫公司与豪车汇公司签订的《豪车汇广场商铺租赁合同》于2020年7月3日解除；2．竺紫公司支付豪车汇公司房屋租金331，764.90(按每月46，096元的标准，自2019年11月28日起计算至2020年7月3日止)、物业费76，842.67元(按每月10，825元的标准，自2019年12月1日起计算至2020年7月3日止)、2020年4月水费48元、2020年4月电费922.50元、违约金427，366.75元(按照日基本租金三倍的标准，自2020年4月30日起计算至2020年7月3日止)，以上金额合计836，944.82元。一审法院认定事实如下：2017年8月17日，豪车汇公司(出租方，甲方)与竺紫公司(承租方，乙方)签订《豪车汇广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号豪车汇广场裙楼1楼出租给乙方，乙方承诺租赁该场所仅用作开设汽车专卖店经营或汽车零售，经营品牌名称高端新车、二手车，乙方销售的车辆售价不得低于300，000元／辆，租赁场所建筑面积为433平方米。第三条租赁期限，3-2甲乙双方约定：该商铺预租和租赁期限共计3年，自2017年8月17日至2020年8月16日。自2017年8月17日起的三个月为装修免租期。免租期内，甲方免收乙方的商铺租金，但乙方应支付除租金以外的其它各项费用(包括但不限于：管理费及空调费、水费、电费、煤气费、通讯费、设备费、停车费等费用)。甲方给予乙方的装修免租期，不因乙方装修进程长短做任何调整。双方应在2017年9月1日前完成商铺交接。第四条租金、支付方式和期限，4-1，甲、乙双方约定，乙方应按照商铺预租／租赁期限向甲方支付租金，该商铺每日每平方米建筑面积租金为3.50元，每月租金总计为46，096元。租金自装修免租期届满之日起开始计收。4-2双方约定租金按三个月为一支付期，先支付后使用。乙方必须在每一支付期前将三个月租金支付完毕。4-3乙方同意甲方自该商铺交接日起以单价每平方米每月25元的标准向其收取管理费及空调费，每月共计10，825元。4-4管理费及空调费的支付：按三个月为一支付期，乙方必须在每一支付期前预先将三个月管理费及空调费支付完毕。4-5其他费用：是指该商铺内由乙方发生的通讯费用(若有)、水费(若有)、燃气(若有)、电费及其他增值、有偿服务的实际费用、乙方作为该商铺的占有人或与本合同相关而被政府有关部门可能收取的所有登记和相关费用及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用。以上其他费用均由乙方承担。4-7若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费及空调费、其他费用等各项费用超过七(7)日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一日，甲方有权向乙方要求按照未付费用金额支付每日千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。第五条定金、保证金和其他费用，5-1甲、乙双方约定，本合同签署后三日内，乙方应向甲方支付本合同定金，定金为三个月的租金与管理费及空调费，即170，763元。5-2甲方交付商铺时，定金自动转为房屋租赁的保证金(即保证金为三个月租金)。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方搬出商铺之日起三十天内无息归还乙方。第六条房屋使用要求和维修责任，6-3租赁期间，甲方保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该商铺进行检查、养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该商铺的影响。第七条房屋返还时的状态，7-2乙方返还该商铺应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第九条解除本合同的条件，9-2甲、乙双方同意，在不影响根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方单方解除本合同：4)乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费及空调费、其他费用的日期后的三十(30)天内足额支付该租金、管理费及空调费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)等。第十条违约责任，10-5租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的(包括擅自撤离该商铺)，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。同时应赔偿甲方因此而遭致的一切损失(包括但不限于律师费用、诉讼费用、财产保全费用等)。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。《补充条款》20-1若甲方因第9-2条所述情形而终止本合同，则乙方必须向甲方支付其实际使用该商铺期间，根据本合同应付而未付的一切款项，并向甲方支付金额为月租金3倍的违约金，同时应赔偿甲方因此而遭致的一切损失(包括但不限于律师费用、损失费用及该商铺空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金)。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以冲抵上述款项及损失外，还可就不足部分(如有)向乙方进行追讨。20-7若乙方在预租期及租赁期内任何时间中断、停止经营活动，则乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、管理及空调费、推广费及其他费用外，还应自中断、停止经营之日起算，每日向甲方缴纳金额为日基本租金3倍的违约金，直至乙方恢复正常经营之日止。且甲方有权按照本合同第9-2条、20-1条规定追究乙方法律责任。22-1甲方的权利及义务：10)于预租期及租赁期内，甲方应保持该大厦的公共地方及公共设施(包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施)处于清洁、良好的使用状态。22-6本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，且取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议，对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均已充分关注，甲、乙同意以签署本合同的方式确认本条前述内容。合同另对其他事项作出约定。当日，豪车汇公司将系争商铺交付竺紫公司。2017年9月5日，竺紫公司支付豪车汇公司170，763元(含押金138，288元及三个月物业费32，475元)。后竺紫公司支付豪车汇公司租金599，248元(自2018年10月28日起至2019年11月27日止)、物业费178，612.50元(计算至2019年11月30日)，未支付自2019年11月28日起计算的租金、自2019年12月1日起计算的物业管理及空调费和自2020年3月27日至今水费48元及电费922.50元。2019年5月27日，竺紫公司曾委托律师事务所向豪车汇公司发送催告函，催告豪车汇公司加强装修施工管理，及加快招商引资使豪车汇广场出租率早日达到75％。豪车汇公司确认收悉。2020年4月22日，豪车汇公司工作人员傅晶晶将竺紫公司已支付金额汇总制作表格微信发送给竺紫公司法人段坤，段坤回复“扣除押金我还欠你们多少？”；傅晶晶回复：“段总好，2019.11.18至今租金未缴，算到月底5个月3天，2019.12.1至今物业未缴，算到月底是5个月。房租、物业押金各抵扣掉3个月，房租减免1.5个月，物业不减免。那就是房租还差18天，物业还差2个月。”2020年5月9日，豪车汇公司公工作人员凌康康出具收据，确认收到竺紫公司南感应门电动钥匙1把、北消防通道电动钥匙1把(无法使用)。一审法院审理中，豪车汇公司于2020年7月3日第一次庭审时增加反诉请求：要求确认租赁合同于当天解除。双方存在争议焦点如下：一、违约责任在谁？竺紫公司称，豪车汇公司未按合同22-1-10条约定使系争商铺处于清洁、良好的使用状态，其入驻后，周边商铺装修噪音及粉尘严重影响竺紫公司的经营，虽多方反映，但物业及豪车汇公司一直找各种理由推脱。此外，豪车汇公司曾承诺商家入驻率达到70％后再收取租金，然系争商铺所在广场仅有几家入驻，至今未达70％，致使竺紫公司无法实现合同目的，故其依据合同法第94条的规定要求解除合同。为此，竺紫公司提供：1.2018年6月、2018年7月、2019年2月期间，竺紫公司工作人员分别与“豪车汇空调奔儿”、“豪车汇物业王总”、“老池总快乐熊猫”微信聊天的截图(主要内容为竺紫公司反映装修粉尘、装修噪音、空调故障等问题及豪车汇公司承诺过给予6个月免租期、出租率达不到75％不收房租)，以证明竺紫公司多次与豪车汇公司方人员反映周边装修等问题影响经营，但物业方不管不顾，豪车汇公司一直推脱，上述三人分别是豪车汇的工作人员赵艺惠、物业方王总、负责人池学聪。2．照片及视频一段(拍摄于2018年10月)，以证明竺紫公司在承租期间豪车汇公司未履行相关义务，期间噪音、粉尘过大影响竺紫公司正常经营。3.2019年5月2日竺紫公司工作人员与“森星辰二手车”(周边商铺经营者袁霖森)聊天记录(竺紫公司提及“当时找你们进来时也是说入驻率达到70商户就收取租金对吗”，“森星辰二手车”回复说“当时只是口头答应的”、“原先我们老板和小池谈的东西他们一样都不承认”)，以证明豪车汇公司曾承诺过商家入驻率达到70％后再收取租金，竺紫公司称“森星辰二手车”是周边商铺经营者袁霖森。豪车汇公司对证据1、3的真实性及关联性均不予认可，对聊天人员的身份不予确认，并称该公司存在人员离职情况，无法核实。对证据2中照片的真实性、关联性均不予认可，认为照片无法显示拍摄的具体时间，有两张拍摄系争商铺的照片，车辆上的灰尘不属于豪车汇物业的保洁范围，豪车汇只对公共部位进行保洁，其他照片无法确认拍摄地点；视频无法确认拍摄地点，即使视频确系2018年10月拍摄的系争房屋，但这只是一小段视频，无法证明系争商铺长期存在噪音影响经营，且本案租金是自2018年10月28日起才计算的。豪车汇公司称，豪车汇公司没有承诺过竺紫公司不到70％就不用支付租金，双方在合同第22-6条明确约定，本合同取代先前口头或书面约定。豪车汇公司履行合同最大的义务就是提供房屋给竺紫公司进行经营，其所提供的保洁义务是针对公共部位的保洁，竺紫公司店铺内的保洁不由豪车汇公司负责，故对竺紫公司认为双方合同目的无法实现要求解除合同的说法，不予认可。竺紫公司长期拖欠租金及物业费等费用，违反合同约定，故豪车汇公司有权解除合同。一审法院审理中，竺紫公司未在法院规定时间内申请森星辰二手车经营者袁霖林出庭作证并递交证人相关信息。对于竺紫公司提供的证据1，竺紫公司未举证证明聊天双方的身份，豪车汇公司不予认可，故法院难以采信；对证据2，首先无法确认拍摄时间，其次无法证明系争商铺周边装修状态一直持续；故法院对上述两份证据不予采信，且商铺经营者应对周边商铺正常装修予以容忍，本案中竺紫公司也未举证证明其经营因其他商铺装修而受到较大影响。对证据3，竺紫公司未能举证证明聊天双方的身份，也未申请证人作证，不符合证据形式要件，豪车汇公司不予认可，法院难以采信。二、合同解除后果。竺紫公司认为，其已经于2020年4月27日交付钥匙，豪车汇工作人员也在2020年5月9日补开了收条，故双方合同于2020年4月27日解除。竺紫公司已经完成了交接手续，其在收取房屋时也只是领取了两把钥匙，交房时已经交还。楼上的房门是竺紫公司自行装修的，钥匙是没有交给豪车汇公司，但是不影响豪车汇公司自行接收。现系争商铺内无任何可移动物品，只有装修。如果还有可移动物品和装修的话，豪车汇公司可以自行处置，但是竺紫公司保留因豪车汇公司违约导致竺紫公司装修损失的权利，不在本案中进行主张，愿意承担今后可能产生的举证困难等风险。关于拖欠费用，竺紫公司于2017年9月中旬取得系争商铺并开始装修，虽然合同约定的起租日期是2017年12月中旬，但是租金应当一直予以免收。竺紫公司工作人员与豪车汇公司傅晶晶的聊天记录显示，双方曾对尚欠租金和物业费进行过结算，竺紫公司也是确认这个方案的，但是后来竺紫公司提出用卫生间的装修抵欠款，豪车汇公司未同意，故双方未达成解除合同的协议。当时傅晶晶给出的方案就是欠款，减免是考虑到疫情和装修的干扰。豪车汇公司认为，竺紫公司拖延支付物业费和租金，构成违约，故依据合同第9-2-4条及第20-7条，其有权解除合同。关于解除合同时间，竺紫公司确实只交付两把钥匙，楼上各个办公室的钥匙并未交与豪车汇公司。不管是不是竺紫公司自己搭建的，之前豪车汇公司都无法自行进入。第一次开庭时间2020年7月3日，竺紫公司确认豪车汇公司可以自行处置，豪车汇公司从这天开始才知道可以自行处置，之前豪车汇并不清楚房屋内具体情况，故豪车汇公司要求确认双方所签合同于2020年7月3日解除，所有费用计算至2020年7月3日。豪车汇公司确认是从2018年10月28日开始计算租金，之前都是给予竺紫公司的免租优惠。竺紫公司与豪车汇工作人员傅晶晶的聊天记录，只是双方协商解约事宜时豪车汇公司提出的协商方案，但之后双方未达成合意，竺紫公司也未实际支付。豪车汇公司是首批可以复工的企业，在2020年2月10日已经开始营业，新冠疫情不影响竺紫公司的经营，不存在租金减免问题。一审法院认为，竺紫公司与豪车汇公司签订的《豪车汇广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。竺紫公司认为豪车汇公司未尽到对公共区域及公共设施的维护保养义务，且豪车汇公司曾经做出过系争广场入驻率达到70％的承诺，致使其不能实现合同目的，故要求解除合同，但现有证据难以证明其上述主张。且依据双方合同约定，双方于2017年8月17日签订的书面合同取代之前所有的口头及书面协议，而双方合同并未对入驻率达到70％做出约定，故法院对竺紫公司的上述主张，不予认可，竺紫公司并不享有合同解除权，故对竺紫公司全部诉讼请求，法院不予支持。竺紫公司拖欠租金、物业费等费用已超过30天，依据合同约定，豪车汇公司享有合同解除权。关于合同解除时间，法院确认豪车汇公司通知竺紫公司解除合同之日即2020年7月3日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。1．拖欠租金和物业费。关于竺紫公司工作人员与豪车汇公司工作人员傅晶晶的聊天记录中傅晶晶的表态，是属于豪车汇公司行使抵销权、抛弃部分债权的行使形成权的行为，还是属于双方协商解除租赁合同阶段的提出要约行为，双方存在争议。法院认为，从双方陈述的内容看，竺紫公司工作人员询问欠款情况，豪车汇公司回答欠款计算方式及结果，并无体现双方正在协商解除合同方案的内容，无法反映豪车汇公司系在基于磋商而提出要约，故对豪车汇公司认为其工作人员表态是提出调解方案的意见，法院不予采纳。而且，合同第20-1条约定，甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以冲抵上述款项及损失外，还可就不足部分(如有)向乙方进行追讨，根据上述约定，押金本就应当冲抵租金等损失，因疫情导致经营困难，政府亦出台优惠政策鼓励出租人适当减免租金与承租商户共赴时艰。豪车汇公司提出的抵扣押金、减免租金的方案公平合理，法院予以确认。故在房租、物业费押金已作出相应抵扣的情况下，截至2020年4月底，竺紫公司尚欠豪车汇公司18天房租及2个月物业费。竺紫公司虽然于2020年4月底搬离系争商铺，但其于2020年5月9日才将两把钥匙交还，系争商铺自该日起才处于豪车汇公司的控制之下，故租金及物业费应计算至2020年5月9日止。竺紫公司早已明确将不再承租系争商铺并将钥匙交还，豪车汇公司称其不敢擅自进入系争商铺，系其自行扩大损失，其要求竺紫公司继续支付截至2020年7月3日的租金、物业费的诉讼请求，法院不予支持。综上，竺紫公司应支付豪车汇公司剩余的27天房租41，486.40元及两个月零九天物业费24，897.50元。2．水费48元、电费922.50元，竺紫公司予以认可，法院予以确认。3．违约金。豪车汇公司主张的三倍月租金标准按日计算的违约金系合同第20－7条约定的擅自中断经营期间的违约金，而豪车汇公司系基于竺紫公司擅自退租且拖欠租金、物业费超30天而解除合同，故其违约金的计算方式为第10－5条约定的提前退租日期按一倍日租金标准计算的违约金和第20－1条约定的月租金三倍标准的违约金。法院依据本案实际履行情况，酌情确认竺紫公司应支付豪车汇公司违约金138，288元。关于系争房屋尚留存装修，竺紫公司不要求在本案中处理，系其处分自身民事权利和诉讼权利，与法无悖，法院予以照准。一审法院判决如下：一、上海竺紫汽车销售服务有限公司与上海豪车汇倍叙汽车服务有限公司于2017年8月17日签订的《豪车汇广场商铺租赁合同》于2020年7月3日解除；二、驳回上海竺紫汽车销售服务有限公司全部诉讼请求；三、上海竺紫汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海豪车汇倍叙汽车服务有限公司租金41，486.40元、物业费24，897.50元、水费48元、电费922.50元、违约金138，288元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。竺紫公司主张系豪车汇公司未履行承诺内容和合同义务，竺紫公司有权解除租赁合同并要求豪车汇公司返还已付租金及押金。竺紫公司提供的证据，既无法证明豪车汇公司曾承诺认可在系争广场商家入驻率未达70％前，竺紫公司可以不支付租金，也不能证明豪车汇公司未按照合同的约定履行合同项下的义务，存在违约行为。即便如竺紫公司所言，在签订租赁合同前豪车汇公司有过相关承诺，但其与豪车汇公司签订的租赁合同已明确约定“本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，且取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议”，可见竺紫公司与豪车汇公司就系争商铺的租赁事宜，应以该合同约定的内容为准。租赁合同中未有关于任何系争广场入驻率未达70％则可无需付租的约定，竺紫公司的上述主张，法院不予采纳。一审法院根据在案证据及合同内容，认定竺紫公司构成违约，未支持其诉请，并无不当。竺紫公司拖欠租金、物业费已达合同约定的可行使解除权的情形，豪车汇公司要求解除租赁合同，法院予以支持。关于欠付租金及物业费数额，一审法院已根据竺紫公司工作人员与豪车汇公司工作人员之间的沟通陈述内容，在明确租金、物业费已作出相应抵扣的情况下，结合系争商铺的实际返还情况，确认竺紫公司的欠付金额，并无不当。一审判决酌情确定竺紫公司支付豪车汇公司违约金138，288元，未超出租赁合同关于违约金计算的标准或明显高于豪车汇公司的实际损失，本院予以认同。综上，竺紫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，770.82元，由上诉人上海竺紫汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王 珍二〇二一年五月二十八日法官助理 万 晶书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……