四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初733号 原告：达州市天雄物业服务有限公司，住所地：四川省达州市达川区三里坪街道花溪街99号1单元6楼1号，统一社会信用代码：915117039103585896。 法定代表人：徐旭。 委托诉讼代理人：杨波，四川省达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 被告：王娟，女，汉族，生于1982年3月26日，住四川省达州市达川区。 原告达州市天雄物业服务有限公司与被告王娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告达州市天雄物业服务有限公司法定代表人徐旭及其委托诉讼代理人杨波到庭参加了诉讼。被告王娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告达州市天雄物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一.依法判决由被告立即缴纳拖欠原告的如下款项:1、物业服务费:7235.1元（从2011年12月24日至2020年12月31日止,共计9年7天）；2、垃圾清运费:432元（从2011年12月24日至2020年12月31日止,共计9年7天）；3、路灯费:432元（从2011年12月24日至2020年12月31日正,共计9年7天）,以上款项共计:8099.1元;二、依法判决被告从2021年1月1日起继续按《前期物业管理服务合同》约定缴纳物业管理费及路灯费、垃圾清运费;三、依法判决由被告按照所欠物业服务费总金额的30%承担违约责任;四、本案的诉讼费由被告全部承担。事实及理由:原告于2010年2月25日与四川省文丰实业有限公司签订了文丰小区《前期物业管理服务合同》、《临时规约》、《前期物业管理服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《消防安全告知书》。《入住业主管理承诺书》。被告购买了位于达州市达川区三里××路××小区××幢××单元××楼××号住房一套,建筑面积为83.54平方米,被告应从接房之日起缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费。《前期物业管理服务合同》第四条第二款约定:“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”,同时第十一条第四款约定:“乙方违反本合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用并支付违约金,违约金按每天10元支付。”被告2013年9月24日至2020年12月31日未按时缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费。原告采取电话联系、公示、上门催收,以及社区,业主委员会等方式多次催收,要求被告交纳拖欠的各项费用,而被告以各种借口推诿,以致形成纠纷。综上所述,原、被告已形成了物业管理服务合同关系,被告应当按照合同约定缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费,被告不履行合同约定,不按时交纳各项费用,直接影响到原告正常的工作,给原告造成直接的经济损失,造成了不良的负面影响,为维护原告的合法权益,根据《合同法》以及相关法律规定和行政法规,特向贵院提起诉讼,望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告王娟未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：原告系达州市达川区三里坪文丰小区物业服务管理公司，被告系文丰小区C幢1单元3楼5号业主。2010年2月25日，原、被告签订了文丰小区《前期物业管理服务合同》、《临时规约》、《房屋装饰装修管理协议》、《消防安全告知书》、《入住业主管理承诺书》。《前期物业管理服务合同》约定：“……建筑面积82.68㎡……第四条物业管理服务费用（不含市政垃圾、路灯费、专项设施设备运行所产生的维修养护、维保、年检等费用）；一、乙方交纳物业管理服务费用时间：接房之日起；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；四、因乙方原因空置房屋物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；八、物业管理服务费用标准：按国家有关政策规定予以调整；九、每次交纳物业管理服务费及其他代收代缴费为每月1日至10日。第六条代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、有线电视收视费、煤气保险费、垃圾处置费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴服务费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十一条违约责任。三、甲方违反本合同擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方退还多收费用并支付违约金，违约金按每天10元支付；四、乙方违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天10元交纳违约金”。被告于2010年2月25日至2011年12月23日期间相应的物业服务费已交清，但2011年12月24日至2021年4月24日期间被告尚欠原告物业服务费7408.13元（82.68㎡×0.8元/㎡月×112个月），原告遂诉讼来院，提出前述请求。 另查明，1.达州市物价局、达州市建设局达市价【2004】11号文件关于转发省物价局、省建设厅“关于印发《四川省物业服务收费管理细则》的通知”的通知：“三、普通住宅物业服务费基准价。基准价按服务等级标准分三个级别；一级基准价待定；二级每月每平方米0.3-0.6元，电梯房每月每平方米0.8-1.2元；三级每月每平方米0.2-0.5元，电梯每月每平方米0.7-1元。”2.达州市达川区环境卫生管理处的通知：“三、您在生产、生活中产生的生活垃圾、环卫处将严格依据达州市人民政府物价管理部门核准的生活垃圾清运处理收费标准（川价SB011004）进行服务收费。3.生活垃圾清运处理费收费标准：居民户4元/月·户、医疗机构0.7元/月·㎡、餐饮、娱乐、屠宰业2元/月·㎡、宾馆、旅店、招待所2元/月·床、商业经营门市0.7元/月·㎡、其他0.6元/月·㎡。 上述事实，有当事人身份证明、有文丰小区B/C前期物业管理《临时规约》、《前期物业管理服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《消防安全告知书》、《入住业主物业管理承诺书》、有原告催收物管费的通知、公示照片、有四川省物价局、建设厅关于印发《四川省物业服务收费管理细则的通知》、达州市物价局、达州市建设局关于转发省物价局、省建设厅“关于印发《四川省物业服务收费管理细则》的通知、有关于垃圾清运费的通知、有达川区人民法院作出的（2020）川1703民初3901号民事判决书 在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方自愿签订的《前期物业管理服务合同》系格式合同和格式条款，合同主要部分条款合法有效，对双方均具有法律约束力。物业服务具有公众属性，原告为其住所地小区所有业主提供了物业服务，被告系该小区业主，理应依法支付相应的服务费，2011年12月24日至2021年4月24日期间被告尚欠原告物业服务费7408.13元（82.68㎡×0.8元/㎡月×112个月），被告未应诉且未提出异议，现原告主张被告应予给付，本院予以支持；关于2021年4月25日之后的物业服务费收取，待实际发生后依法处理（因为2021年4月25日之后原告是否继续一直向被告提供物业服务不能确认，被告是否转移房屋所有权亦不能确认，故待实际产生了物业服务费并在交费周期到来后依法处理）。原告主张收取被告使用小区公共场所路灯费432元，双方虽然有合同约定，但原告向被告每月收取物业服务费0.8元/㎡，并没有低于达州市物价局规定的二级房每月每平方米0.3-0.6元，电梯房每月每平方米0.8-1.2元的最低价，该路灯费系原告物业服务区域内产生的，依照《物业服务收费管理办法》第九条：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”之规定，结合本案业主与物业管理企业约定每月收取物业服务费0.8元/㎡，可以确认双方采取的是包干制而非酬金制，故物业服务区域内的路灯费应包含在原告向被告收取的0.8元/㎡.月物业服务费之中，原告另外收取路灯费属扩大收费范围，本质上系重复向被告收取部分物业管理服务费，加重了被告的负担责任，减轻了原告的经营成本，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”和第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，本院认定双方约定《前期物业管理服务合同》格式条款第四条：“物业管理服务费用（不含市政垃圾、路灯费、专项设施设备运行所产生的维修养护、维保、年检等费用）”依法为无效条款，按照原告提交证据达州市物价局、达州市建设局文件［达市价工（2004）11号］第七条第二款:“对未办理《收费许可证》、自行定价、扩大收费范围、擅自提高收费标准、或不按规定报批、提供质价不符的服务等，以及违反价格法律法规和行政规定的行为，由同级政府价格主管部门依据《价格法》予以处罚”，结合本案原告这种自行定价、扩大收费范围、擅自变相提高收费标准的行为违反法律规定并且违反当地政策文件规定，故原告主张收取被告使用小区公共场所路灯费432元的请求，本院不予以支持：关于原告向被告主张缴纳垃圾清运费432元，原告并没有举证证明原告向被告收取垃圾清运费432元具有法律法规的规定或双方具有合同的约定，而依照原告提交证据的《达州市达川区环境卫生管理处通知》第四条：“达川区环卫处根据达川区政府职能职责分工负责收取达川区内所有经营场所、驻地单位集体、社团组织的生活垃圾清运处理费”的规定，证明收取该垃圾清运费的主体应当系达州市达川区环境卫生管理处，而非原告达州市天雄物业服务有限公司，故原告向被告收取垃圾清运费432元的主张，没有法律依据也没有双方的合同约定，故本院不予以支持。关于原告请求由被告按照所欠物业服务费总金额的30%承担违约责任的主张，鉴于本案被告向原告已经缴纳了2010年2月25日至2011年12月23日期间不应当承担的路灯费和垃圾清运费，结合本案原、被告双方的过错责任等实际情况，从公平公正角度出发，本院对原告这一主张不予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案不适用民法典的规定，应适用当时的法律、司法解释。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王娟在本判决生效后十日内给付原告达州市天雄物业服务有限公司物业服务费7408.13元； 二、驳回原告达州市天雄物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，由被告王娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  游晓斌 人民陪审员  王玉明 人民陪审员  许 强 二〇二一年五月十八日 书 记 员  张 渝