上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初24805号原告：顾可虹，男，1963年10月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市普陀区。被告：陈琼，女，1966年10月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：马文俊，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：白妮，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告顾可虹与被告陈琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。公开开庭进行了审理。原告顾可虹、被告陈琼的委托诉讼代理人马文俊、白妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾可虹向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿提前解约违约金共计41,667元；2、要求被告支付2020年4月18日至2020年6月17日期间减免的租金20,000元。事实和理由：2018年9月14日，原、被告签订位于上海市建国中路XXX弄XXX号底层统间房屋租赁合同，房产中介为上海祺家房产经纪有限公司。原、被告所签房屋租赁合同约定：房屋用途为住宅，原告同意被告可以装修后转出租作为住宅之用；租赁期限为2018年9月18日至2025年9月17日，租期6+1年的长期合同；保证金壹万元，房屋租金每月壹万元，付款方式为押壹付叁，前贰年租金不变，以后每贰年为一周期递增伍佰元至合同结束；转帐方式为每季第一个月15日前转帐至原告帐户。2020年1月初，被告以建国中路155弄经营亏损等为由要求降房租至每月捌仟元。原告认为被告经营盈亏与原告无关，故未同意修改，被告继续履行合同。2020年4月初，被告以新冠疫情为由，再次要求修改合同，将房租调整至每月捌仟元、免除2020年4、5、6月第二季度的房租。原告结合实际情况给与被告2020年5、6月房租减免共贰万元整。原告认为，此次变更只是原告针对这次新冠疫情的影响给予被告一次性、临时性减免，不可作为长期合同修改的依据。被告因其与房客所签的租房合同终止，在2020年6月22日再次通过微信提出要求提前终止合同。原告认为，被告单方违约，其违约在先，合同提前终止。被告没有支付2020年7月的房租，且被告提出要解约，原告当时没有答应解约，现在被告已经搬走了。涉案房屋已经在2020年9月又出租了。故被告应按合同约定赔偿原告解约违约金，为原告合法权益不受损害，原告诉至法院，诉如所请。被告陈琼辩称：合同约定的违约条款没有合理性，不应适用，且合同也没有说被告不能提前解约，被告也提前通知了原告解除合同，违约金被告只同意支付两个半月的房租，含已支付的保证金。而且原告在2020年11月初已将房屋重新出租，可以看出原告并没有什么损失。不同意支付减免的租金，原告是一次性减免，不是附条件的减免，在被告履行的过程中，原告并没有提出异议，而是在双方协商解约过程中原告才提出要求支付减免的房租，减免租金的行为早已履行完毕。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于上海市建国中路XXX弄XXX号楼底层统间的房屋及其附属设施出租给被告使用，出租该房屋的登记面积为28.4平方米；房屋用途，房屋性质为住宅，不可餐饮不可群租及不可以做国家不允许的商业用途，原告同意被告自费装修转租；租赁期限，原告应于2018年9月18日将该房屋交付被告使用，该房屋固定租赁期自2018年9月18日至2024年9月17日，(2024年9月17日至2025年9月17日)为缓冲期，为期六加一年(装饰免租期为2018年9月18日至2018年10月18日)；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；该房屋2018年9月18日至2021年9月18日期间每月租金为10,000元，付款方式为押壹付叁，前贰年租金不变以后每贰年为一周期递增伍佰圆整，被告每期以转帐形式支付给原告；第一期租金于2018年9月18日以前付清，以后每期租金于每个周期的3日以前缴纳，先付后住(若被告以汇款形式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)，原告收到租金后予书面签收；原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即10,000元；原、被告双方任何一方，在租赁期内不能很好履行本合同规定的条款，导致本合同中途中止，均视为该方违约，双方同意将壹个月的保证金10,000元自动转为违约金弥补对方损失，若违约金不足弥补对方损失，违约方还应把不足的金额支付给对方；租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应按本合同约定剩余租期的租金进行违约赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前退回该房屋的，被告应按本合同约定剩余租期的租金进行违约赔偿。同日，被告向原告交付了押金(保证金)10,000元。合同签订后，至2020年1月18日的房租，被告系按月支付。2020年1月19日，被告向原告支付了2020年1月18日至2020年4月17日的房租30,000元。因疫情原因，原告减免了被告2020年4月18日至2020年6月17日期间的租金共计20,000元。2020年4月22日，被告向原告支付了2020年6月18日至2020年7月17日期间的租金10,000元。2020年1月13日起，被告与原告协商，要求修改合同降低月租金，原告未同意。2020年7月13日，被告未经原告同意，将涉案房屋钥匙留在保密箱内，表示已交还房屋且与原告解约。审理中，原、被告达成一致意见，本案所涉房屋租赁合同于2020年7月17日解除。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、租用居住公房凭证、上海浦东发展银行个人客户交易流水、微信转账凭证、原被告之间微信、手机短信聊天记录，被告提供的中国银行交易流水明细清单、支付宝转帐电子回单、微信转账凭证、租金收据、短信聊天记录及原被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，依法成立生效，双方均应遵守。被告在原告无违约行为的前提下，向原告发出通知，单方面解除合同，既不符合双方合同约定，亦不符合法定解除合同的条件，在原告未予同意的情况下，其擅自解除合同的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。现原告要求被告支付违约金，有合同依据，应予支持，被告认为违约金中已含其支付的保证金，原告主张的金额过高，综合各项因素，扣除被告已向原告支付的保证金，本院酌定被告还应向原告支付违约金20,000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告支付其已减免的租金，主张系附条件减免，对此被告不认可，而原告就附条件减免未提供证据予以证明，故本院对原告的该项诉请不予认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈琼应于本判决生效之日起七日内支付原告顾可虹违约金20,000元；二、原告顾可虹的其他诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币1,342元(原告已预缴),由原告顾可虹负担负担1,042元，被告陈琼负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年五月二十七日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。