西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终361号上诉人（原审原告）：西藏拉萨阿里地区高级中学，住所地西藏自治区拉萨市，统一社会信用代码。法定代表人：赵江社，系该学校校长。委托诉讼代理人：杨玉朝，广东普罗米修（阿里）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱忠群，男，1973年12月9日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。上诉人西藏拉萨阿里地区高级中学（以下简称“拉萨阿里高中”）因与被上诉人朱忠群房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拉萨阿里高中的委托诉讼代理人杨玉朝、被上诉人朱忠群及委托诉讼代理人张桂江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉萨阿里高中上诉请求：一、撤销（2020）藏0102民初3865号民事判决并依法改判并支持一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由朱忠群承担。事实和理由：2016年8月26日，拉萨阿里高中与朱忠群签订了一份《校内超市承包经营合同》，约定由朱忠群经营拉萨阿里高中将位于学校内的超市即截至2020年10月15日。2020年8月份拉萨阿里高中已经履行完毕从原建设投资款中抵扣租金的约定。现双方约定的承包合同期限已经届满，拉萨阿里高中并无向朱忠群续租的意思表示，并多次要求朱忠群腾退房屋并支付房屋占用费。西藏拉萨市城关区人民法院认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法改判并支持拉萨阿里高中的全部诉讼请求。朱忠群辩称： 2020年8月6日朱忠群向拉萨阿里高中发出《校园超市续租申请书》要约，在本案中，拉萨阿里高中续租的意思表示明确，期间为三年，且价格也已经明确约定，且拉萨阿里高中已经作出承诺，该承诺并被朱忠群所接受。本案拉萨阿里高中的承诺已经不具备撤回的法律条件。拉萨阿里高中向一审法院提出诉讼请求：1.朱忠群腾退交回拉萨阿里高中的房屋，并支付自2020年10月16日起至交回日止的房屋占用费，暂计10 833.3元（按一学期承包费65 000元，一年130 000元计算，自2020年10月16日暂计至2020年11月15日）；2.如有损坏拉萨阿里高中的财产，照价赔偿；3.判令本案诉讼费由朱忠群承担。一审法院认定的事实：2016年8月26日甲方拉萨阿里高中与乙方朱忠群签订《校园超市承包合同》，约定乙方承包期限：2016年11月由于天气寒冷等原因，学校决定在学校超市门前建设铝合金玻璃暖廊，由于学校经费紧张，与乙方协商，暖廊建设投资由乙方负责73 000元，为了补偿乙方学校决定延长乙方承包期限，由原来的2016年8月15日至2020年7月15日，承包延长至2020年10月15日；约定承包费用每学期50 000元，承包押金3000元（期满退还）。约定合同期满乙方有继续承包的优先权，但必须提前两个月向学校递交申请，经甲方同意，方可继续承包，甲方将根据师生规模的扩大和物价上涨情况适当调整承包费。违约责任：乙方必须按合同要求按期交纳承包费用，如逾期不交甲方有权停止其经营，合同还约定了其他相关违约责任及权利义务。2018年9月13日，双方签订《阿里地区高级中学校园超市承包补充合同》，该合同约定承包费用从2018年秋季学期开始承包费调整为每学期65 000元，并从原建设资金中抵扣，直至扣完为止。该合同第二条，除承包费调整外，其他相关事宜以2016年8月26日签订的合同为准。2020年8月6日朱忠群向拉萨阿里高中提交校园超市续租申请。并缴纳租金至2020年10月15日。一审法院认为，双方签订的《校园超市承包合同》以及《校园超市承包补充合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。拉萨阿里高中认为案涉承包合同于2020年10月15日到期终止，请求法院判令朱忠群向拉萨阿里高中返还租赁物并支付房屋占有使用费。本案中，双方在案涉《校园超市承包合同》中明确约定，合同期满，朱忠群有继续承包的优先权，但必须提前两个月向学校递交申请，事实上朱忠群于2020年8月6日已向拉萨阿里高中递交续租申请且拉萨阿里高中认可收到该份续租申请书，同时结合录音资料中代表拉萨阿里高中与朱忠群签订合同的巴桑次仁明确告知朱忠群，校方已讨论同意与朱忠群续签三年，且拉萨阿里高中提交《关于超市合同到期的预通知》的拉萨阿里高中校方拟稿人何涛出庭作证并明确表示该通知无到期合同终止的意思表示，朱忠群至今仍然在使用案涉房屋，有理由相信其可以继续承租该超市，故拉萨阿里高中要求朱忠群腾退交回房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持；对于朱忠群向拉萨阿里高中支付房屋占有使用费 10 833.3元及至朱忠群返还房屋之日的房屋占有使用费的诉请，现有证据无法证实双方合同关系终止的情况之下，拉萨阿里高中依据案涉合同标准向朱忠群主张房屋占有使用费的基础不存在，故一审法院对该项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决驳回西藏拉萨阿里地区高级中学的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕其主张，向本院提交了证据，本院组织证据交换及质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：拉萨阿里高中提交的证据：1.第一组证据《关于落实主体责任强化校园食品安全管理的指导意见》《学校关于食品安全与营养健康管理规定》《拉萨阿里高中（2020）14号会议纪要》《拉萨阿里高中（2020）21号会议纪要》《拉萨阿里高中（2021）1号会议纪要》。欲证明：一般不得在校内设置超市等食品经营场所，确需设置，应依法取得许可；校园食品安全第一责任主体是校长；重大事项需校委会决定；学校基建、大型采购等项目需通过招投标程序。朱忠群认为该组证据并非新证据，对该证据三性不予认可。本院认为，该组证据与本案无关，不予采信。2.第二组证据《王延涛证人证言》《巴桑次仁出庭证人证言》欲证明合同到期前学校未同意与朱忠群续签合同，合同已终止；朱忠群教唆家属威胁学校领导，王延涛是在被胁迫的情况下答应续签合同。朱忠群对《巴桑次仁证人证言》的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。本院认为，王延涛作为证人，未出庭接受法庭及其他诉讼参与人询问，《王延涛证人证言》的真实性无法确认，本院不予采纳；通过巴桑次仁证人的证言，可以证实王延涛已经同意跟朱忠群续签合同的事实，故对该组证据的真实性、关联性予以采信认可，但该证人证言无法证实其当事人的证明目的，证明目的不予采信。3.第三组证据《停业整顿通知》《责令整改通知》《协议书》《学校超市物价问卷调查表》，欲证明朱忠群不适合经营校园超市。朱忠群对该组证据三性不予认可。本院认为该组证据与本案不具有直接关联性，不予采纳。4.第四组证据《拉萨市人民医院急诊病历》《蔡公堂乡派出所出警记录》《蔡公堂乡派出所出警视频（光盘一张）》，欲证明王延涛口头答应续签校园超市合同，是因为朱忠群家人到王延涛办公室闹事，威胁所致；虽然口头答应续签合同，但未经过校委会同意，是无效合同。朱忠群对该组证据的真实性、关联性认可、对证明目的不予认可。本院认为，通过出警记录来看，双方一直在商谈经营细节方面的问题，该证据跟续租申请相结合，朱忠群有理由相信其可以继续承租超市，故对该组证据真实性、关联性予以采纳，对证明目的不予采纳。5.第五组证据《校园超市续租申请书及营业执照》。欲证明朱忠群2020年8月6日提交了续租申请，但是续租合同并未明确，仅是邀请，不是要约；拉萨阿里高中并未同意续租申请；朱忠群拒不搬离已违约。朱忠群对该组证据真实性、关联性认可，对证明目的不予认可。本院认为，该份证据只能证明拉萨阿里高中认可收到朱忠群的该份续租申请，不能证明拉萨阿里高中未同意该申请，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳，对证明目的不予采纳。朱忠群提交的证据：《健康证》《营业执照》《食品经营许可证》欲证明该超市有合法资质。拉萨阿里高中对该证据三性不予认可。本院认为该组证据与本案不具有直接关联性，不予采信。本院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，案涉《校园超市承包合同》的内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属依法成立的合同，一审法院对此认定正确，本院予以确认。另据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为拉萨阿里高中与朱忠群是否已经达成续租合同的事实。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。承诺一般应以口头形式、书面形式作出，或者根据交易习惯或要约承诺的要求以行为作出”。案涉《校园超市承包合同》中明确约定“合同期满乙方有继续承包的优先权，但必须提前两个月向学校递交申请，经甲方同意，方可继续承包，甲方将根据师生规模的扩大和物价上涨情况适当调整承包费”。在2020年10月15日《校园超市承包合同》租期已满，朱忠群于2020年8月6日向拉萨阿里高中递交《校园超市续租申请书》作出续租的要约，拉萨阿里高中也认可收到该份续租申请书，结合证人巴桑次仁已明确告知朱忠群校方已同意与朱忠群续签三年的证人证言，及《蔡公堂乡派出所出警视频》影像资料显示双方一直在商量合同里的细节内容，强调朱忠群要遵守学校的规章制度，进一步证明了拉萨阿里高中已经接受了朱忠群续租的事实。基于以上事实，朱忠群有理由相信其可以继续承租该超市，故双方之间已经通过要约承诺的形式，并经过磋商，续租的共识达成合意。故拉萨阿里高中要求朱忠群腾退交回房屋的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。现有证据无法证实双方合同关系终止的情况之下，朱忠群应按合同约定继续缴纳租金，拉萨阿里高中依据案涉合同标准向朱忠群主张房屋占有使用费，本院依法不予支持。综上所述，拉萨阿里高中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70.83元（上诉人西藏拉萨阿里地区高级中学已预交），由上诉人西藏拉萨阿里地区高级中学负担。本判决为终审判决。审  判  长   根堆然吉审  判  员   张  静审  判  员   达  杰二〇二一年五月十二日书  记  员   桑杰卓玛