安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0422民初7号 原告：淮南虹桥房地产经纪服务有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口金大地悦府售楼部，统一社会信用代码91340422MA2RH9U46D。 法定代表人：余超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘军，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小明，安徽震一律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县宾阳大道城投大厦对面，统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈志东。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司（以下简称虹桥公司）与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日作出（2020）皖0422民初1390号民事判决。宣判后，原告虹桥公司不服提出上诉。安徽省淮南市中级人民法院于2020年11月7日作出（2020）皖04民终1434号民事裁定：一、撤销安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初1390号民事判决；二、本案发回安徽省寿县人民法院重审。重审案件立案后，本院依法适用普通程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告虹桥公司的委托诉讼代理人潘军、郑小明，被告陆宇公司的委托诉讼代理人陈志东、许鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 虹桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付金大地?悦府9幢101至107、118至120商铺、12幢101、104商铺(计12套房屋)的销售代理合同佣金1494010.26元；2、被告负担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年2月2日，原被告双方签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，约定由原告代理销售被告开发的金大地?悦府二期项目商铺。后因原被告双方对协议内容进行调整并于2018年7月4日在终止前述合同的基础上重新签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，约定由原告独家代理销售被告开发的金大地?悦府二期项目商铺9#、12#、13#楼共计42套商铺，在每户底价基础上超额增加的售价房款作为虹桥公司的合同佣金，陆宇公司抵扣工程款的房屋销售及陆宇公司自行销售的房屋均计入虹桥公司的销售业绩。虹桥公司代理销售期间，金大地?悦府二期项目共计销售12套商铺，出售价款比房屋底价超出合计1494010.26元。按照合同的约定，该款应当作为代理销售的佣金支付原告，但被告拖延至今不予支付。现具状起诉，请求判如所请。 陆宇公司辩称：一、原被告双方2018年2月2日签订的《金大地?悦府项目商铺销售协议书》约定的期限自2018年1月25日至2018年12月25日，案涉12套商铺的销售均不在该期限范围之内，虹桥公司据此主张案涉房屋代理销售佣金无事实和法律依据；二、2018年7月4日的《金大地?悦府项目商铺销售协议书》中甲方的签字人是高巍和胡道清，并没有陆宇公司的签章，而高巍和胡道清早已不是陆宇公司的高级管理人员，陆宇公司对该协议书不知情也未予追认，该协议书对陆宇公司不具有法律约束力；三、原告诉称的9#楼104商铺和12#楼101商铺不是原告代理销售，该两栋商铺是抵付工程欠款而产生的买卖合同关系，且抵付时间在原告代理销售期限之外，另外十套商铺均是被告员工自行销售或者被告员工亲属购买，与原告无关；四、原告未能按约定履行代理销售义务，即没有按照合同的约定对合同期满后没有销售的商铺进行回购，目前仍有9#楼117商铺和301商铺没有实际销售。 综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院评定如下： 虹桥公司所举证据一，虹桥公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证复印件一份、陆宇公司工商登记信息打印件二份，意在证实：原被告主体资格情况。陆宇公司对该证据发表质证意见：对证据的真实性无异议，但高巍和胡道清于2016年8月18日已经不再担任陆宇公司的高级管理人员，法定代表人由高巍变更为胡道厅。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 虹桥公司所举证据二，《金大地?悦府项目商铺销售协议书》（2018年2月2日和2018年7月4日签订，与原件核对无异）复印件二份，意在证实：原被告双方订立委托销售代理合同，约定成交价超出底价的部分为原告的合同佣金，被告抵扣工程款的房屋销售及自行销售的房屋均计入原告的销售业绩。陆宇公司对该证据发表质证意见：对原被告双方2018年2月2日签订协议的真实性无异议，但原告在销售期限内没有完成销售任务，也未按照合同的约定对未销售房屋进行回购。对2018年7月4日的《金大地?悦府项目商铺销售协议书》真实性、合法性、关联性及证明目的持有异议，高巍和胡道清签订协议之时已经不再担任陆宇公司的高级管理人员，无权代表公司签订合同，即便该协议是真实的，陆宇公司没有加盖公章，也未进行事后追认，该协议书也不符合双方约定的签字盖章后生效要件，故该协议书对陆宇公司不具有法律约束力。 本院经审查认为，陆宇公司法定代表人于2016年8月18日由高巍变更为胡道厅，高级管理人员由高巍、周善姚、高传贵变更为胡道厅、胡磊、胡道清，作为陆宇公司唯一股东高巍和陆宇公司唯一监事胡道清有权代表公司决定重大事项，虹桥公司完全有理由相信高巍和胡道清的签约行为即是陆宇公司的行为，且原被告双方第一份协议约定的履行期限届满之后，虹桥公司仍然按照双方约定的内容履行义务，陆宇公司并未提出异议，应当视为被告对原告按照第二份协议的内容履行义务予以接受并认可，被告的该协议书对陆宇公司不具有法律约束力的抗辩理由，不能成立，本院不予采信，本院对该组证据的真实性予以确认。 虹桥公司所举证据三，《装饰装修专用合同》（与原件核对无异）复印件一份、《金大地二期售楼部装修预算》复印件一份、《广告牌租赁合同》（与原件核对无异）复印件二份、《广告制作合同》及制作清单（与原件核对无异）复印件一份、《人工费用支出清单》复印件一份，意在证实：原告积极履行合同，装修售楼部，进行广告营销，安排工作人员进驻售楼部工作，为此支付巨额营销费用和人员工资。陆宇公司对该证据发表质证意见：对证据三性均有异议，真实性无法核对，没有相应的照片和影像进行佐证，不能证明合同内容已经实际履行和产生，支付费用同样没有银行流水加以证明已经实际发生。 本院经审查认为，原告提供的《装饰装修专用合同》、《金大地二期售楼部装修预算》、《广告牌租赁合同》和《广告制作合同》只能证实双方签订了意向合同，但双方是否实际履行没有证据证明，所以本院对《装饰装修专用合同》、《金大地二期售楼部装修预算》、《广告牌租赁合同》和《广告制作合同》的真实性予以确认，对其证明目的不予确认；《人工费用支出清单》系原告单方制作，没有其他证据加以佐证，被告的异议理由成立，本院对《人工费用支出清单》的真实性、合法性及证明目的均不予确认。 虹桥公司所举证据四，《商品房买卖合同》复印件及发票复印件十二份，意在证实：原告代理销售的金大地?悦府9幢101至107、118至120商铺、12幢101、104商铺已经超出双方约定的合同底价实际销售。陆宇公司对该证据发表质证意见：真实性无异议，反证了上述房屋的销售时间均是在原告代理销售时间之外，系被告自行销售。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 虹桥公司所举证据五，《金大地?悦府客户签约交款确认单》复印件三份，意在证实：合同签字人之一的胡道清系被告公司实际控制人，有权决定销售房屋价款，能够代表公司进行签约。陆宇公司对该证据发表质证意见：该组证据均系复印件，不符合证据的形式要求，不予认可。 本院经审查认为，作为陆宇公司唯一监事的胡道清对房屋的价款等实质性内容进行签批，是其行使自己职权的重要表现，虹桥公司有理由相信胡道清的签约行为即是代表陆宇公司的职务行为，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认。 陆宇公司所举证据一，陆宇公司工商信息打印件二份，意在证实：2016年8月18日之后陆宇公司法定代表人由高巍变更为胡道厅，胡道清的监事职务也予以了变更。虹桥公司对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，证据显示胡道清目前仍然是陆宇公司监事。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 陆宇公司所举证据二，《金大地?悦府客户签约交款确认单》（与原件核对无异）复印件十二份、《代付购房协议书》复印件一份，意在证实：涉案房屋的销售时间均是在原告代理销售时间之外，系被告自行销售或者用于抵付工程款，与原告并没有任何关系，同时签约交款确认单上的置业顾问是被告公司员工，印证了原告支付的人工费用清单不是事实。虹桥公司对该证据发表质证意见：对真实性和证明目的均有异议，不能证实实际销售时间，且置业顾问王春霞与本案事实的认定没有任何关系。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述及上述审查确认的证据，本院认定事实为：2018年2月2日，陆宇公司作为甲方与虹桥公司作为乙方就甲方金大地?悦府项目顾问咨询、营销策划、销售代理等事项签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，协议约定：一、甲方在建的寿县××期××＃××＃楼××商铺，合计可销售面积约4880㎡；二、合作期限及合作成果：总目标为自2018年1月25日至2018年12月25日前完成代理的商铺。双方按月销售量进行佣金核算，当乙方提前完成目标时，甲方在此后一周内完成双方销售账务和佣金的核对结算，并随之全部支付乙方相应的销售代理费用；三、销售代理方式及佣金结算：1、乙方确保所有委托代理房源成交总均价不低于13500元／㎡，在代理房源的每户低价（一户一表，见附件）基础上超额增加的售价房款作为乙方人员工资、营销推广费用、售楼部（仅指售楼部一楼大厅，二楼的办公室不在内）的全部水电费用等等所有由乙方承担的各项一切费用，甲方不再支付乙方的其他任何费用。2、乙方派驻销售管理人员和置业顾问进入甲方售楼部进行日常销售工作，乙方积极配合甲方的日常经营管理工作，并服从甲方的统一管理；乙方的员工提出的任何有关工资、劳保、福利、岗位等的要求和诉求，皆由乙方自行解决，与甲方无关，如果因乙方员工导致的甲方经济上、声誉上的损失全部由乙方负责并承担。……4、如果前二个月每月销售量没能达到400㎡，则甲方可以视情随时解除本协议，乙方将及时妥善办好交接手续并先行无条件退场，甲方随后结清应支付乙方的所有代理费用。5、乙方的销售目标完成是指房屋销售的首付款已到甲方财务账户后方为有效。乙方销售房屋后，及时将销售资料和客户信息资料移交至甲方，如果因甲方原因导致的客户不能及时缴纳首付款，则客户交付定金并确保不退房后，算作乙方完成的销售业绩。6、甲方抵扣工程款的房屋销售，皆计入乙方销售业绩。7、房屋销售的低价和表价附后，甲方财务收款时核对其销售价必须高于附表的低价，以免造成价格混乱，影响前期已购房者的利益。如需要调整，则在报经甲方同意后执行；四、费用结算和支付：1、乙方月度销售目标完成后，则甲方按月（经过甲方审核后在次月10天内）支付乙方应得代理费用（即超过附表低价的部分）的90％；剩余的10％作为乙方的销售保证金以及合同期满后结算担保金。2、当本协议终止执行或决算时，则乙方保证所代理销售的房源应交甲方总房款为不低于6589万元，即如果尚有剩余商铺未能售出，则由乙方予以全部回够。如果预留的乙方10％应结算佣金不足以付清剩余商铺房款时，则乙方需要另行自筹资金予以自行购买。3、如果在2018年12月25日之前提前完成销售任务，则予以即时结算。4、如果乙方未能在约定期限内完成目标，甲方因为销售工作的需要，在终止本协议后，乙方必须继续保持其销售团队和置业顾问驻场继续承担甲方的营销工作。……七、本协议未尽事宜，双方协商解决。协商不成的交由法院诉讼解决。本协议一式四份，双方各执一份，自签字盖章后生效。双方分别在落款处签字盖章。 2018年7月4日，高巍（甲方）与虹桥公司（乙方）签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，协议约定：一、销售代理房源的范围：甲方指定乙方为在寿县的独家销售代理，销售甲方在寿县兴建的金大地悦府二期项目9#、12#、13#楼底商商铺，共计42套商铺，建筑面积约6416.32㎡；二、合作期限：本合同代理期限自即日起生效，至2019年6月30日结束；三、销售代理方式：1、乙方确保所有委托代理房源成交总均价不低于12500元/㎡，在代理房源的每户低价（一户一表，见附件）基础上超额增加的售价房款作为乙方人员工资、营销推广费用等，由乙方承担的各项一切费用，甲方不再支付乙方的其他任何费用。2、乙方派驻销售管理人员和置业顾问进入甲方售楼部进行日常销售工作，乙方积极配合甲方的日常经营管理工作，并服从甲方的统一管理；乙方的员工提出的任何有关工资、劳保、福利、岗位等的要求和诉求，皆由乙方自行解决，与甲方无关，如果因乙方员工导致的甲方经济上、声誉上的损失全部由乙方负责并承担。3、乙方的销售目标完成是指房屋销售的房款已到甲方财务账户后或按客户按揭资料已递交至与金大地悦府合作的贷款银行后方为有效。如果因甲方原因导致的客户不能及时缴纳房款，未按时将客户资料递交至银行审批，则客户交付定金并确保不退房后，算作乙方完成的销售业绩。4、甲方抵扣工程款的房屋销售，皆计入乙方销售业绩。5、佣金结算方式：乙方所销售的商铺首付款到甲方财务后或客户按揭资料已递交甲方合作银行按揭贷款下来后按套与乙方结算超出溢价部分的佣金。四、销售目标：1、乙方在代理销售期间，须完成甲方70％的商铺总套数或70％的商铺总建筑面积或70％的商铺总货值。2、乙方在代理销售期间，若未完成甲方制定的目标，乙方须向甲方支付未完成部分货值的2％；若超额完成甲方制定的目标，甲方须向乙方支付超出部分货值的2％，作为甲方和乙方相互的奖罚金额；五、其他：……5、本合同为双方协议的最终商铺合同，前期签约合同全部作废；六、本协议未尽事宜，双方协商解决。协商不成的交由法院诉讼解决。本协议一式四份，双方各执二份，自签字盖章后生效。该协议书落款处甲方签名为高巍、胡道清，未加盖陆宇公司公章，乙方签名为余超并加盖虹桥公司公章。 上述协议签订后，陆宇公司作为出卖人和张莉作为买受人于2019年1月28日就金大地?悦府项目二期9#101商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年5月10日开具发票，开票实际面积为50.67㎡，总价款为1012995元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18933元/㎡，即成交最低总价款为959335.11元，实际售房款超出成交低价53659.89元；陆宇公司作为出卖人和张莉作为买受人于2019年1月28日就金大地?悦府项目二期9#102商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年5月10日开具发票，开票实际面积为50.67㎡，总价款为1012995元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18747元/㎡，即成交最低总价款为949910.49元，实际售房款超出成交低价63084.51元；陆宇公司作为出卖人和陶雯茜作为买受人于2019年1月28日就金大地?悦府项目二期9#103商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年5月10日开具发票，开票实际面积为50.67㎡，总价款为1012995元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18199元/㎡，即成交最低总价款为922143.33元，实际售房款超出成交低价90851.67元；陆宇公司作为出卖人和李红作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#104商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年4月1日开具发票，开票实际面积为50.66㎡，总价款为1012795元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18016元/㎡，即成交最低总价款为912690.56元，实际售房款超出成交低价100104.44元；陆宇公司作为出卖人和许光菊作为买受人于2019年3月18日就金大地?悦府项目二期9#105商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年4月1日开具发票，开票实际面积为50.66㎡，总价款为1012795元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18245元/㎡，即成交最低总价款为924291.7元，实际售房款超出成交低价88503.3元；陆宇公司作为出卖人和蔡保星作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#106商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年4月12日开具发票，开票实际面积为50.66㎡，总价款为962540元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18245元/㎡，即成交最低总价款为924291.7元，实际售房款超出成交低价38248.3元；陆宇公司作为出卖人和蔡保磊作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#107商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为50.02㎡，于2019年4月12日开具发票，开票实际面积为50.66㎡，总价款为962540元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18016元/㎡，即成交最低总价款为912690.56元，实际售房款超出成交低价49849.44元；陆宇公司作为出卖人和陈涛作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#118商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为52.29㎡，于2019年4月12日开具发票，开票实际面积为52.96㎡，总价款为1006240元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18016元/㎡，即成交最低总价款为954127.36元，实际售房款超出成交低价52112.64元；陆宇公司作为出卖人和陈俊作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#119商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为52.29㎡，于2019年4月12日开具发票，开票实际面积为52.96㎡，总价款为1006240元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18245元/㎡，即成交最低总价款为966255.2元，实际售房款超出成交低价39984.8元；陆宇公司作为出卖人和朱恩泽作为买受人于2019年3月13日就金大地?悦府项目二期9#120商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为52.29㎡，于2019年4月12日开具发票，开票实际面积为52.96㎡，总价款为1006240元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为18245元/㎡，即成交最低总价款为966255.2元，实际售房款超出成交低价39984.8元；陆宇公司作为出卖人和洪娟作为买受人于2019年1月14日就金大地?悦府项目二期12#101商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为232.42㎡，总价款为3430000元，原被告双方约定该套商铺的成交低价为12252元/㎡，即成交最低总价款为2847609.84元，实际售房款超出成交低价582390.16元；陆宇公司作为出卖人和王玫作为买受人于2017年9月22日就金大地?悦府项目二期12#104商铺签订《商品房买卖合同》，合同面积为29.6㎡。 另查明：陆宇公司法定代表人为胡道厅，高巍系陆宇公司股东，胡道清系陆宇公司监事。虹桥公司营销人员于2021年2月从金大地售楼部正式撤出。 本案争议焦点：虹桥公司和高巍、胡道清2018年7月4日签订的《金大地?悦府项目商铺销售协议书》是否生效并对原被告双方具有约束力。 本院认为：虹桥公司与陆宇公司之间存在长期商品房委托代理销售合同关系，双方在履行合同过程中因对协议的部分内容进行调整而于2018年7月4日重新签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，该协议书虽然甲方签字人员为高巍和胡道清，没有加盖陆宇公司公章，陆宇公司也对该协议书不予认可，但高巍作为陆宇公司的唯一股东，胡道清作为陆宇公司的唯一监事，有权代表公司决定重大事项。同时原被告双方在第一份协议约定的履行期限届满之后，虹桥公司仍然在金大地售楼部履行代理销售业务直至2021年2月正式撤场，对此陆宇公司予以接受且并未提出任何异议，应当视为陆宇公司对2018年7月4日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》的认可，该协议书对原被告双方具有法律约束力。陆宇公司关于其对该协议书不予认可的辩解理由不能成立，本院不予支持。虹桥公司主张被告立即支付委托代理销售佣金符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但仅限于合理合法的部分，即对9#101、102、103、104、105、106、107、118、119、120商铺和12#101商铺超出合同低价的金额1198773.95元，应当作为委托代理销售的佣金由被告予以支付，原告超出该金额部分的请求不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司委托代理销售佣金1198773.95元； 二、驳回原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18246元（原告已经预交18267元），由原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司负担2657元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担15589元,于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  周跃武 审 判 员  夏金廷 人民陪审员  张锦霞 二〇二一年五月十八日 法官 助理  黄兴定 书 记 员  王 淼 附：相关法律条文如下： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出宣判前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 。