贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民再96号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：遵义市美云房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋显毅，男，1964年7月17日出生，住贵州省绥阳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卜庆芬，女，1966年7月4日出生，住贵州省绥阳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）余登容，女，1977年4月18日出生，住贵州省绥阳县。三被申请人共同委托诉讼代理人：谢金良，贵州庭野律师事务所律师。三被申请人共同委托诉讼代理人：吴洪铭，贵州庭野律师事务所实习律师。再审申请人遵义市美云房地产开发有限公司（以下简称美云公司）因与被申请人卜庆芬、蒋显毅、余登容商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民终3889号民事判决及贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初876号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出(2020)黔民申4381号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人遵义市美云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗星星，被申请人卜庆芬、蒋显毅、余登容的共同委托诉讼代理人谢金良、吴洪铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。遵义市美云房地产开发有限公司再审申请称：原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。（一）原判决认定《商品房买卖合同》、协议1（首期款分期款/全款付款补充协议）、协议2（商品房买卖合同补充协议）系格式合同，申请人未与被申请人进行充分协商缺乏证据证明。《商品房买卖合同》系相关部门提供给遵义地区各大房地产开发企业的统一网签版本，应受法律保护；协议1为简单的合同框架，购买人的身份信息、房源信息、合同价款、支付方式等主要内容均系被申请人亲笔填写，原判决仅依据格式合同，认定申请人未尽到解释说明义务，属无效合同，没有事实和法律依据；协议1约定付款方式为分期付款，并非按揭付款。（二）原判决关于“结合双方在协议签订后，仍在向相关机构申请办理按揭贷款的事实，应视为双方在实际履行协议过程中，系以按揭付款方式支付购房款”的说理内容，以及以不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行为由作出本案判决有误。合同的签订与申请人协助被申请人办理按揭贷款事宜完全是两个不同层面的事。不应当结合两个无必然关联的事件来认定本案事实；按揭贷款未能办下来，与《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无法履行不存在必然的因果关系。在二审庭审中，被申请人当庭自认其在合同签订以前就已经知道其不符合贷款条件，贷款无法办理，在此前提下，被申请人仍然坚持与申请人签订合同，该事实一方面充分证明了被申请人清楚办理按揭贷款存在一定风险；另一方面也充分证明了被申请人签订合同的真实意思表示系以分期付款的方式履行合同，申请人工作人员不可能在明知对方不能办理按揭贷款的前提下还与其签订履行方式为按揭贷款的合同。3、原审法院仍然认定双方签订的合同付款方式为按揭贷款支付，并且被申请人不存在违约情形有误。据此，美云公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。被申请人蒋显毅、卜庆芬、余登容答辩称：1、对方所称原审判决认定双方商品房买卖合同为格式合同，双方未充分协商与本案双方签订协议的情况不一致，申请人未与被申请人充分协商，针对首付贷我方有新证据提交证明申请人通过他们设计的首付贷坑了很多购房者还被刊登在媒体上的事实，其再审理由不成立；2、对方所称与答辩意见一致，有工作人员安排被申请人方办理首付贷，事实上是有其工作人员亲笔书写作证，对方现在不认可首付贷是与事实不符的，我方是知晓房屋不能办理按揭贷款的可能，但是其销售人员称可以办理，所以才有房屋的交易，对方错误理解了贷款内容。对方不能贷款不能归责于我方的责任，所以一二审认定解除合同是正确的。3、因为不能办理按揭贷款的原因不能归责于我方，所以双方解除合同是正确的，且本案已退回了款。余登容、卜庆芬、蒋显毅向原审法院起诉请求：一、解除双方于2019年7月27日签订的商品房买卖合同；二、美云房开公司返还卜庆芬、蒋显毅、余登容购房款本金294524元及利息，利息自2019年11月1日起按年利率6%计算至付清时止，利随本清。原审法院认定事实：2019年7月卜庆芬、蒋显毅、余登容欲向美云房开公司购买遵义美的云熙府S3号商业-1-13号商品房，在协商中美云房开公司销售人员曾珠向卜庆芬、蒋显毅、余登容提供美的置业西南区域遵义公司《商品房买卖合同》签约流程单（以下简称流程单），流程单载明房屋建筑面积58.48平方米，总价款1445612元，首付款289612元，付款方式为商贷，卜庆芬、蒋显毅、余登容在流程单上签字确认。同时曾珠以手写方式明确交易信息，该手写件载明房号S3-1-13,面积58.48平方米，折后价1445612元，50%首付725612（贷30万，425612），50%贷款72万，维修基金4912元，10年月供8315元，按揭所需资料：身份证、户口本、结婚证（离婚证）、征信报告、收入证明、半年银行流水。2019年7月27日双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：1.美云房开公司以1445612的价款将贵州省遵义市新蒲新区乌江大道交叉路口遵义市美的城市综合体美的城第S3幢第1层1-13号房出售给卜庆芬、蒋显毅、余登容；2.付款方式为分期付款，买受人应当在2019年7月27日前分期支付房价款：首期款289612元；2019年10月20日支付第一期楼款289000元；2019年12月10日前支付第二期楼款578000元；2020年3月10日前支付第三期楼款289000元；3.其他。后双方签订了《首期款分期款/全款分期付款补充协议》（以下简称协议1），协议1对前述付款方式予以确认，双方签订了《商品房买卖合补充协议》（以下简称协议2），协议2载明买受人选择按照贷款方式付款的，买受人应于本协议签订前自行了解贷款政策，买受人签署本协议则视为自身确认对履行本合同付款义务以及承担相应商业风险不存在障碍，买受人申请贷款金额以贷款机构批复为准，如低于额度，未获批额度买受人应于银行通知之日起10日内付清。合同、协议1.协议2系美云房开公司打印或以填充式提供，美云房开公司未举证就载明付款方式与卜庆芬、蒋显毅、余登容充分协商。2017年7月7日卜庆芬、蒋显毅、余登容向美云房开公司支付定金50000元，2017年7月27日卜庆芬、蒋显毅、余登容向美云房开公司支付房款239612元，房屋维修基金4912元，后原告非因双方原因未能办理银行贷款，卜庆芬、蒋显毅、余登容要求美云房开公司返还支付款项未果，酿成讼争。原审法院认为，从美云房开公司工作人员曾珠代表美云房开公司与卜庆芬、蒋显毅、余登容协商记录来看，双方商定购房款由卜庆芬、蒋显毅、余登容自付425612元，贷款1020000元的方式支付。本案合同、协议1.协议2系美云房开公司打印提供或以填充方式提供，且从商品房交易实践看，亦应系美云房开公司为重复使用而事先拟定，美云房开公司未举证证明与卜庆芬、蒋显毅、余登容进行了充分协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，合同、协议1.协议2中关于卜庆芬、蒋显毅、余登容承担全款分期付款责任的条款系格式条款，该部分条款限制了卜庆芬、蒋显毅、余登容以贷款方式支付大部分房款的主要合同权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，合同、协议1.协议2中关于卜庆芬、蒋显毅、余登容承担全款分期付款责任的约定无效，本案付款方式仍应认定为卜庆芬、蒋显毅、余登容自付425612元，贷款支付1020000元。现非因双方原因未能办理银行贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，对卜庆芬、蒋显毅、余登容所提诉讼请求原审法院予以支持，但利息应按同期全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除蒋显毅、卜庆芬、余登容与美云房开公司于2019年7月27日签订的《商品房买卖合同》；二、由美云房开公司在本判决生效后立即向蒋显毅、卜庆芬、余登容返还购房款项294524元，并支付该款从2019年11月1日起至返还清日止按同期全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回蒋显毅、卜庆芬、余登容的其他诉讼请求。案件受理费2860元（已减半收取），由美云房开公司负担。美云房开公司上诉请求：撤销原判并依法改判。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》及《首期款分期/全款分期补充协议》中均约定以分期付款的方式支付购房款，协议中的分期金额及付款期限均为手填，且经卜庆芬、蒋显毅、余登容捺印确认，该条款并非格式条款，且美云房开公司已经尽到了合理提示义务，卜庆芬、蒋显毅、余登容以未能办理按揭贷款为由解除合同无事实和法律依据。卜庆芬、蒋显毅、余登容在二审中未作书面答辩。二审法院审理查明的事实与原审法院认定一致。二审审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》以及《首期款分期款/全款分期付款补充协议》中约定购房款的付款方式为分期付款，而在签订的《商品房买卖合补充协议》中未明确购房款的付款方式，仅约定办理按揭贷款的相关事项。结合双方在协议签订后，仍在向相关机构申请办理按揭贷款的事实，应视为双方在实际履行协议过程中，系以按揭付款方式支付购房款。由于尚无证据证明卜庆芬、蒋显毅、余登容未能办理按揭贷款系其自身的原因导致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由美云房开公司向蒋显毅、卜庆芬、余登容返还购房款及利息并无不当。综上所述，美云房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5720元，由遵义市美云房地产开发有限公司负担。本院再审审理查明事实与原一二审审理查明案件事实一致。本院认为，再审申请人主张，补充协议对分期付款部分均是手写，不宜认定为格式合同。但该合同是申请人提供，手写部分并非被申请人填写，且从交易习惯看，系美云房开公司为重复使用而事先拟定，美云房开公司未举证证明与卜庆芬、蒋显毅、余登容进行了充分协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，双方签订的合同、协议1.协议2中关于卜庆芬、蒋显毅、余登容承担全款分期付款责任的条款系格式条款，该部分条款限制了卜庆芬、蒋显毅、余登容以贷款方式支付大部分房款的主要合同权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述相关约定无效，本案付款方式仍应认定为卜庆芬、蒋显毅、余登容自付425612元，贷款支付1020000元。现因无法获得银行贷款，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方签订的合同及相关协议应予解除。申请人在签订合同时对蒋显毅、卜庆芬、余登容三人的身份及关系负有审查义务，在明知三人非直系亲属关系属合伙购买，银行不能办理贷款的情况下仍与其签订补充协议，对合同不能履行并解除应自行承担相应违约责任。同理，蒋显毅、卜庆芬、余登容三人对自己的身份及关系应属明知，但仍然以合伙买房的方式与申请人签订合同，对合同不能继续履行并解除亦应承担相应的违约责任。应本案未能订立贷款合同并致商品房买卖合同不能继续履行的原因不能仅归责于任何一方当事人，本院认定双方对合同不能继续履行的违约责任相当，确认双方各自担责。申请人要求购房人按照合同约定继续履行合同在事实上和法律上均不能履行，其诉讼请求应予驳回。综上所述，再审申请人的再审申请不能成立，本院不予采纳。原一二审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回遵义市美云房地产开发有限公司的再审申请，维持原判。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二一年五月二十六日书记员  钟永海书记员  向 珣