贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1283号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：李纪江，男，1963年12月31日生，满族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202201411552927。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄静，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202200211727453。代理权限：特别授权。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）因与被上诉人李纪江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：一、撤销原判，重新作出公正判决或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。案涉房屋已于2018年9月28日竣工验收合格，具备交付条件，根据双方签定的附件十二《补充协议》第五条第（一）项、第（三）项约定，在案涉房屋具备交付条件的情况下，如上诉人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，同时根据第十四条第（三）项约定，由于被上诉人未按期办理房屋交接手续，视为上诉人已按期交付该商品房。故上诉人不应再承担违约责任。即使法院认定上诉人违约，截止到2018年9月28日涉案房屋竣工验收合格，具备合同约定的交付条件，上诉人不应再承担违约责任。关于逾期办证违约金，上诉人没有违反合同约定，不应承担违约责任。根据双方签定的附录三《委托办理权属登记协议书》第二、四条约定，“二、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币20元违约金”，根据上述约定，被上诉人于2020年7月8日接受涉案商品房并签署了相关收楼文件，上诉人并未超过《委托办理权属登记协议书》约定的办理期限，不应承担违约责任。三、如法院认定上诉人违约，上诉人认为双方合同约定的逾期交房和逾期办理转移登记的违约金比例过高，请求法院按不超过损失的30%予以减少。本案中被上诉人并未举证证明其逾期交房及逾期办证的损失情况，根据《民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”上诉人与被上诉人合同约定按房屋买卖总价款的万分之二支付日违约金，该标准不但过分高于被上诉人损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被上诉人与上诉人之间约定的逾期交房、逾期办理转移登记的违约金比例明显过高，请求人民法院予以减少。综上所述，原审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院依法予以改判。李纪江辩称，一、涉案房屋竣工备案日期为2020年8月6日，上诉人称涉案房屋已于2018年9月28日竣工验收合格，违背客观事实；上诉人逾期交房以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为系违约，应承担违约责任。首先，根据《竣工验收备案表》显示，上诉人系于2020年8月6日方才向主管部门提交竣工验收的备案文件，在合同约定的交房日期2018年9月28日，涉案房屋根本不具备交房的条件。即使2020年7月8日已实际交房，但仍然不具备交房条件。因此，上诉人诉称已于2018年9月28日竣工验收合格，且已具备交房条件完全不属实。其次，《补充协议》第五条第（一）、（三）项对交房手续的约定违背《商品房买卖合同》第十四条的约定，属于不合理的免除上诉人作为出卖人承担的责任，对被上诉人不具有约束力。《商品房买卖合同》第十四条约定作为出卖人的上诉人应当在该房屋达到交房条件后一定期限（7日）内书面通知买受人，买受人需对房屋进行查验看是否符合约定的交房条件。而《补充协议》中的约定，则是免除了出卖人书面通知交房的义务，违反主合同的约定。退一步说，即便按照《补充协议》的该条约定，适用前提是该商品房达到本补充协议约定的交付条件，那么，再依照《补充协议》第五条第（一）项，该商品房交付时应当符合的条件时出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但是，根据《竣工验收备案表》体现主管部门系于2020年8月6日收到涉案工程的竣工验收备案文件。因此，该房屋真正具备交房条件的时间应当是2020年8月6日，在此之前，均不具备交房条件，更不能视为已经交付房屋，上诉人仍然存在逾期交房，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。再次，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反《商品房买卖合同》的约定，双方签订的《委托办理权属登记协议书》中对于出卖人仅需向相关部门递交办理权属登记资料的约定，系明显免除了作为出卖人负有在限定期限内办理初始登记并办理商品房转移登记有关文书交付买受人的义务，排除了买受人对涉案商品房的重要权利，应属于无效，对被上诉人不发生效力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为系违约，仍应依照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人承担违约责任。二、《商品房买卖合同》、《补充协议》对逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的约定未违反法律规定，不存在过高或过低需要调整的情形。《商品房买卖合同》真实、合法有效，合同对双方的违约责任进行了约定。其中，《商品房买卖合同》原本对逾期交房的违约责任是以全部已付房款万分之二每日的标准计算违约金，而《补充协议》中已经对此变更为不超过已付房价款15%的上限，不存在违约金过高的情形。并且，《商品房买卖合同》及《补充协议》均系上诉人提供的格式合同，合同中关于违约责任的承担方式系上诉人作出的承诺，现上诉人违约，被上诉人主张上诉人按照合同约定承担违约责任，上诉人却主张违约金过高，严重违反诚实信用原则。此外，违约金具有填补损失和惩罚两种属性，并不以被上诉人是否存在实际损失为前提，只要发生了合同约定的违约情形，就应当适用违约条款。结合上诉人对合同的履行情况，对逾期交房及逾期办证的过错程度以及被上诉人的预期利益来看，双方对违约金计算标准的约定未违反法律规定，上诉人提出调整违约金的请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李纪江向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金76865.1元（按已付房价款512434元的15%计算）；2、请求判令被告向原告支付因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金45299元（以已付房价款512434元为基数，按日万分之一/日，自2018年4月1日暂计算至2020年9月1日），2020年9月2日以后的违约金仍按此标准计算，直至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；上述一、二项合计122164.1元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月19日，原告李纪江与被告实地公司签订合同编号为1705190116号《商品房买卖合同》，合同约定：“原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于六盘水市钟山区九、十号楼底商125铺，建筑面积53.91㎡，总价款512434元，用途为商业，付款方式为应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款262434元，余款250000元以银行按揭支付。逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人愿意继续履合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，协议约定：“如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的51.21%给出卖人，即262434元，并向银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年6月26日前付该商品房总房价款的48.79%给出卖人，即25万元整。出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。同日，原告与被告还签订《委托办理权属登记协议书》，协议约定：“买受人自愿委托出卖人办理事项为：申办买受人所购买商品房合同备案登记、合同预告登记、抵押预告登记、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、他项权利登记、所占土地他项权利登记和领取买受人所购买商品房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，协议还对其他事项进行约定”，同时，原告向被告签署授权委托书。2017年5月19日，原告向被告支付首付款262434元、物业专项维修基金2695.5元、手续费323.46元。后原告通过银行按揭向被告支付购房款25万元。2020年7月8日，被告实地公司向原告李纪江交付涉案房屋，原告李纪江在《碧桂园物业及资料移交书》上签字确认。一审法院认为，原告李纪江与被告实地公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。对原告主张由被告支付逾期交房违约金76865.1元（按已付房价款512434元的15%计算）的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续”和《补充协议》约定：“出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。因被告于2020年7月8日才交付涉案房屋，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任，故一审法院支持的逾期交房违约金为：512434×15%=76865.1元；被告辩称，原告主张逾期交房违约金比例过高，请求法院按不超过损失的30%予以减少，因双方约定的违约金标准未违反法律规定，并不存在过高情形，故不予减少或调整，故被告的辩称理由不能成立，不予采纳。对原告主张由被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金45299元(以已付房款512434元为基数，按日万分之一从2018年4月1日暂计至2020年9月1日，之后的违约金计算至实际履行交付办理商品房转移登记文书之日止)的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。据此，被告至今未向原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担逾期交付房屋不动产权属证书的违约责任，且原告主张按已交付房价款万分之一计算违约金未超过上述约定，2018年4月1日至2020年9月1日的违约金为45299元，予以支持；之后的逾期违约金仍按已交付房价款万分之一计算，至交付房屋不动产权属证书时止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告实地公司于判决生效后十日内支付原告李纪江逾期交付房屋违约金76865.1元（512434×15%）；二、被告实地公司于判决生效后十日内支付原告李纪江逾期交付房屋不动产权属证书违约金45299元（从2018年4月1日算至2020年9月1日止，共计884天，以已付房价款512434元为基数，按日万分之一计算），2020年9月2日起至交付房屋不动产权属证书时止的逾期违约金仍按日已交付房价款万分之一计算；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2743元，由被告实地公司负担（原告李纪江已预交，被告实地公司于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还原告李纪江）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明，双方签订的《委托办理权属登记协议书》约定：“若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币20元违约金”。本院认为，本案二审争议焦点是：一、被上诉人主张的逾期交付房屋违约金是否支持，是否调整；二、被上诉人主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否支持，是否调整。关于争议焦点一。对于逾期交付房屋违约金，上诉人实地房开公司认为依据《补充协议》的有关约定，双方已经完成交付房屋手续，故不用承担违约责任，即使承担也应予以减少。对此，经审查，上诉人所主张的《补充协议》第六条第（一）、（三）项系对《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件及第十四条第（一）项约定的交付手续进行了变更，但并未对《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定的2017年9月30日的交付时间进行变更，且《补充协议》中也对逾期交房的违约责任作出了最高不超过已付房款15%的约定，故双方对于交房的期限及违约责任已作出明确约定，应受到相应合同条款的约束。对于该违约金是否调整，因双方于2020年7月8日交付了案涉房屋，即上诉人交房逾期近三年时间，按日万分之二利率计算已超过已付房款15%的上限。据此，结合案涉合同性质、履行情况、当事人过错程度等，一审支持已付房款15%的违约金76865.1元，并无不当。关于争议焦点二。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，上诉人认为依据《委托办理权属登记协议书》其仅承担资料的递交义务，且违约金为逾期每日20元，故其不承担违约责任。对此，经审查，双方约定在2018年3月31日前取得初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书，另又签订了《委托办理权属登记协议书》形成新的委托代理关系，即将向买受人交付文书的义务变更为向不动产登记部门交付。但上诉人至今未取得初始登记，导致不具备交付有关文书的条件，即也未按约履行交付有关文书的义务，故上诉人应对此承担违约责任至其履行向不动产登记部门交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对于该违约金是否调整，因双方通过签订《委托办理权属登记协议书》，对交付办证文书的权利义务进行了变更，其中将逾期交付的违约责任变更为逾期每日20元，对此双方应受到自身意思表示的约束，即从约定交付文书的2018年3月31日起算至2020年9月1日的违约金应为17700元（885天×20元），之后违约金按每日20元算至上诉人向不动产登记部门提交办理商品房转移登记有关文书之日止。另被上诉人起诉主张的为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而一审判项对此表述为“逾期交付不动产权属证书违约金”不当，应予以纠正。另依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对各方当事人未提出上诉请求的部分，本院二审不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第三百二十三条第一款的规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5200号民事判决第一项，即“一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李纪江逾期交付房屋违约金76865.1元（512434×15%）”；二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5200号民事判决第二项，即“二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李纪江逾期交付房屋不动产权属证书违约金45299元（从2018年4月1日算至2020年9月1日止，共计884天，以已付房价款512434元为基数，按日万分之一计算），2020年9月2日起至交付房屋不动产权属证书时止的逾期违约金仍按日已交付房价款万分之一计算”；三、上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人李纪江逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金17700元（从2018年3月31日起按每日20元计算至2020年9月1日），2020年9月2日起的逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金按每日20元计算至向不动产登记部门交付办理商品房转移登记有关文书之日止；四、驳回被上诉人李纪江的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2743元，二审案件受理费2743元，合计5486元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担4328元，被上诉人李纪江负担1158元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年五月三十一日法官助理徐严书记员江凤鸣