上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1509号上诉人（原审原告）：奚卫明，男，1963年10月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人（原审原告）：黄灿萍，女，1962年8月22日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。上诉人（原审原告）：奚青，男，1990年6月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海好梦娱乐有限公司，住所地上海市宝山区同济路311号。法定代表人：刘广明，执行董事。被上诉人（原审被告）：任金安，男，1973年2月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：严毅龙，上海尚域律师事务所律师。上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青因与被上诉人上海好梦娱乐有限公司（以下简称“好梦公司”）、任金安房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初20369号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青上诉请求：维持原判第一至第四项，撤销原判第五项，改判上诉人不予返还好梦公司、任金安已付的押金30万元（人民币，以下币种同）。事实和理由：一审判决未查清房屋恢复原状押金的具体支付情况及金额确定原由，属认定事实不清。一、关于30万元房屋恢复原状押金的支付情况。李永保代好梦公司支付了房屋恢复原状押金20万元，案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）支付了房屋恢复原状押金10万元；二、关于确定30万元房屋恢复原状押金的原由。上诉人曾与A公司签订《委托经营管理协议》，约定上诉人将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）委托给A公司经营管理，后双方发生纠纷，上诉人向上海仲裁委员会提起仲裁，上海仲裁委员会作出（2016）沪仲案字第0977号裁决，裁决A公司依照《委托经营管理协议》第2.2条约定的交房标准向上诉人归还《委托经营管理协议》项下的系争房屋。后由于A公司未及时归还房屋，上诉人向上海市第二中级人民法院申请强制执行，执行法官和上诉人一起去现场查看时，发现好梦公司正在装修系争房屋准备开酒吧，上诉人要求强制执行收回该房屋，任金安代表好梦公司与上诉人协商租赁事宜，任金安主动提出愿意支付房屋恢复原状押金30万元，上诉人方才同意将系争房屋租赁给被上诉人，且A公司为尽快了结执行案件，实际支付了10万元房屋恢复原状押金。因此，《租赁合同》约定的30万元房屋恢复原状押金是被上诉人的真实意思表示，本案租赁背景不同于同一幢楼的其它业主，不能采用一刀切的方式将本案的房屋恢复原状押金与其他业主的房屋恢复原状押金持平；三、一审判决基于任金安认为房屋恢复原状押金作为违约金标准过高，兼顾公平原则，酌定7万元缺乏依据。《租赁合同》第3.2条约定，合同终止或提前解除时被上诉人应根据2009年4月24日上诉人与上海B有限公司签订的《上海市商品房预售合同》约定的交房标准恢复该商铺的装修标准及相关配套设施并获得政府相关部门出具的面积实测报告及装修验收合格证明（包括但不限于消防设施恢复后需经有资质的检测机构出具合格的鉴定报告）后进行交接，而根据该交房标准恢复原状所需成本远远不止30万元，故任金安主张违约金金额过高、要求调整完全没有依据。被上诉人好梦公司未作答辩。被上诉人任金安辩称：一、当时双方约定的30万元押金是保证店铺要开10年的保证金，而不是A公司签的房屋恢复原状押金，被上诉人对此不知情，且房屋恢复到之前的什么状态双方没有具体约定；二、房屋是整租整还，其他16家业主已经要房了，一家也就赔偿3万多元，而一审判决支付给上诉人7万元，不理解上诉人为何不要房；三、2020年10月27日，被上诉人通过发送律师函和短信的方式给上诉人要求其收房，但其迟迟不收房，是因为其想要更多的租金，故2020年10月27日之后的租金被上诉人不予承担，该日之前的欠付租金被上诉人愿意从剩余23万元里抵扣。综上，请求维持原判。奚卫明、黄灿萍、奚青向一审法院起诉请求：1．确认奚卫明、黄灿萍、奚青与好梦公司、任金安签订的《租赁合同》于2019年12月4日解除；2．判令好梦公司、任金安支付滞纳金52，201.62元（每日220.26元，自2019年9月23日起计算至2020年5月18日，按照每日0.5％计算，共237日）；3．判令好梦公司、任金安支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日的占有使用费，按照租金每月15，859元计算；4．判令奚卫明、黄灿萍、奚青不予返还好梦公司、任金安已付的押金300，000元；5．判令好梦公司、任金安立即搬离系争房屋并将该房屋返还奚卫明、黄灿萍、奚青。一审法院认定事实：奚卫明、黄灿萍、奚青系系争房屋登记的权利人。2019年1月4日，奚卫明、黄灿萍、奚青（出租方、甲方）与好梦公司、任金安（承租方、乙方）补充签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋（建筑面积120.69平方米）出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止；2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为14，684元，2020年1月1日至同年12月31日的月租金为15，859元。该合同第5条约定：“房屋恢复原状押金：乙方需在支付首期租金时一并支付叁拾万元房屋恢复押金给甲方，如租赁到期后因乙方未恢复原状（以商品房预售合同约定的交房标准为准）或因乙方原因提前解除合同的情况下，甲方有权没收乙方支付的房屋恢复原状押金，一次性补偿给甲方，租赁期满且房屋恢复原状后甲方需无条件一次性无息退还。”第12.1条约定：“乙方每期支付租金需提前柒日，先付后用。逾期交纳租金、水电气等费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的0.5％向甲方给付滞纳金，逾期超过7日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方房屋恢复原状押金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。”第12.3条约定：“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金和房屋恢复原状押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。”第十六条约定：“补充：……由于甲方为多个商铺的业主组成，乙方需应视多个业主为整体，不得在合约期间单独对某一业主的商铺退出租赁，需整租整还。”合同还约定了其它事宜。好梦公司、任金安接收系争房屋后向三上诉人支付了房屋恢复原状押金30万元、陆续支付租金至2019年9月30日止。2019年11月，奚卫明、黄灿萍、奚青向好梦公司、任金安催讨自2019年10月1日起的租金未果。2019年12月2日，奚卫明、黄灿萍、奚青委托律师向好梦公司、任金安发送《律师函》，告知因好梦公司、任金安违反合同第12.1条的约定，故通知好梦公司、任金安租赁合同解除，并要求好梦公司、任金安结清租金等事项。上述《律师函》于同年12月4日送达好梦公司、任金安。2020年5月18日，好梦公司、任金安委托他人向奚卫明、黄灿萍、奚青支付了自2019年10月1日起至同年12月31日止的租金。2020年9月26日，好梦公司出具《承诺书》，声明“任金安与215业主和218业主商铺之间的房屋租赁合同纠纷均与任金安无关，均是本公司授权该人做临时的担保，本公司自愿承担所有债务。”一审审理中，任金安表示上海市浦东新区XX路XX弄XX号内的其余部分房屋业主已与案外人另行签订租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守。任金安辩称好梦公司出具承诺书表示合同项下的债务均与其无关，因该承诺书的出具时间在签订合同之后，且三上诉人也对该承诺书不予认可，故一审法院对任金安的该项抗辩，不予采信。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据合同约定，好梦公司、任金安逾期支付租金超过十五日的，三上诉人有权解除合同，没收房屋恢复原状押金，追收逾期租金及滞纳金。任金安以合同约定整租整还为由，不同意解除《租赁合同》，但该条款系对好梦公司、任金安在租赁期限内不得部分退租的约束。现好梦公司、任金安逾期支付自2019年10月1日起的租金超过十五日，三上诉人要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，予以支持。合同解除日期为三上诉人向好梦公司、任金安发送的解除合同《律师函》送达之日，即2019年12月4日。合同解除后，好梦公司、任金安理应向三上诉人返还系争房屋，并付清拖欠的费用。任金安表示因新冠疫情原因希望减免两个月的租金，考虑到疫情确对好梦公司、任金安正常使用系争房屋造成一定影响，故一审法院对该期间的房屋使用费酌情减免一个月，经查好梦公司、任金安已付租金至2019年12月底，减免后好梦公司、任金安应向三上诉人支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。三上诉人要求房屋使用费的标准参照2020年1月1日至2020年12月31日的月租金标准，并无不妥，予以照准。根据合同约定，好梦公司、任金安逾期支付租金的，每日按照逾期金额的0.5％支付滞纳金；好梦公司、任金安违约导致合同解除的，三上诉人有权没收房屋恢复原状押金。现好梦公司、任金安直至2020年5月18日才支付自2019年10月1日起至同年12月31日止的租金，理应承担相应的滞纳金。任金安表示三上诉人主张的滞纳金金额过高，一审法院根据合同的履行情况，酌情将滞纳金金额调整为5，000元。因好梦公司、任金安违约导致涉案合同提前解除，三上诉人诉请要求将好梦公司、任金安支付的房屋恢复原状押金作为违约金归三上诉人所有，任金安表示该违约金金额过高，要求予以调整，一审法院根据三上诉人的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，酌定违约金及恢复原状费用的金额为70，000元，剩余部分可用于抵扣好梦公司、任金安的应付款项。好梦公司经一审法院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，一审法院依法作出缺席判决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认奚卫明、黄灿萍、奚青与上海好梦娱乐有限公司、任金安2019年1月4日签订的《租赁合同》于2019年12月4日解除（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室）；二、上海好梦娱乐有限公司、任金安于判决生效之日起十日内搬离上述房屋，并将上述房屋返还给奚卫明、黄灿萍、奚青；三、上海好梦娱乐有限公司、任金安于判决生效之日起十日内支付奚卫明、黄灿萍、奚青自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每月15，859元的标准计算）；四、上海好梦娱乐有限公司、任金安于判决生效之日起十日内支付奚卫明、黄灿萍、奚青滞纳金5，000元；五、上海好梦娱乐有限公司、任金安支付给奚卫明、黄灿萍、奚青的房屋恢复原状押金70，000元归奚卫明、黄灿萍、奚青所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，273元，减半收取计2，636.50元，公告费560元，共计3，196.50元，由奚卫明、黄灿萍、奚青共同负担900元，上海好梦娱乐有限公司、任金安共同负担2，296.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青提交证据：1．《上海仲裁委员会裁决书》、《委托经营管理协议》、《上海市商品房预售合同》，证明系争房屋原来是上诉人委托A公司经营管理的，因A公司违约引起纠纷，上诉人提起仲裁，裁决结果是要求A公司按《委托经营管理协议》第2.2条约定的交房标准返还系争房屋，而该2.2条约定的交房标准即《上海市商品房预售合同》的附件三约定的交房标准；2．付款凭单，证明A公司代被上诉人支付了押金10万元；3．《承诺书》，证明好梦公司的原股东代好梦公司支付了房屋恢复原状押金20万元；4.2021年2月25日拍摄的现场照片一组，证明房屋目前属于关门状态，里面堆放杂物，门是锁着的，上诉人购买的是二层店铺，二层一共19家店铺，好梦公司签约了其中18家店铺开了“A酒吧”，照片中的“B酒吧”是案外人上海C有限公司（以下简称“C公司”）后开的，现处于停业状态，门上张贴的通知函上显示C公司也单方宣布解除租赁合同；5．房地产权证首页及所附建筑面积测算表，证明系争房屋的情况。被上诉人任金安发表质证意见称：对上述证据真实性无异议。后补充质证意见称：上诉人提交的证据1-3不属于新证据；上诉人提交的证据与本案关联性不大，其与案外人签订的合同与本案无关，证据2也只能证明A公司代好梦公司支付10万元押金的事实；证据4只能证明被上诉人已经将房屋腾空，没有正式经营，通知函系C公司发出的，也可证明C公司与其余16家业主解除合同的事实，与被上诉人无关；证据5只能证明不动产登记情况，并不能证明房地产公司当初交付的房屋实际状况。被上诉人任金安提交证据：1．律师函、EMS快递单、投递查询结果，证明任金安委托律师于2020年10月27日向上诉人发出律师函，表示系争房屋已经腾空，要求上诉人于2020年10月31日接收系争房屋，但投递员多次上门投递，但上诉人恶意不签收；2．短信，证明任金安通过短信将律师函拍照发送给奚卫明，并告知其系争房屋已于7月份腾空，根据判决书租赁合同已经解除，请求其于2020年10月31日之前办理房屋交接手续；3．律师函、EMS快递单、投递查询结果、短信，证明2020年10月27日任金安向陆某等人发送短信并委托律师向陆某等人发出律师函，陆某等人当时收到短信，并于次日收到律师函，而陆某等人与本案上诉人系亲属关系，上诉人不可能对短信及律师函内容不知情。上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青发表质证意见称：对证据1真实性不认可，上诉人并未收到该快递，且至今系争房屋也不符合交房标准；证据2，任金安曾将该短信发给黄灿萍，但黄灿萍平时不看短信，在法院等候任金安时才翻看短信；证据3，与本案无关。被上诉人好梦公司就上述证据均未发表质证意见。本院经审查认为：对上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青提交的证据：对证据1，《上海仲裁委员会裁决书》、《委托经营管理协议》系反映上诉人与案外人A公司之间发生的相关事实，与本案争议焦点无实质关联，不予采纳；对《上海市商品房预售合同》的真实性及客观记载内容予以采信；对证据2、3的真实性认可，但各方对被上诉人已支付上诉人房屋恢复原状押金30万元该节事实并无争议，故该两组证据亦与本案争议焦点无实质关联，不予采纳；对证据4、5的真实性及所反映客观情况予以采信。对被上诉人任金安提交的证据：对证据1、2，即便上诉人已收到该律师函及短信，但律师函及短信中称被上诉人已于2020年7月将系争房屋腾空，该说法不仅缺乏依据，且与任金安在2020年9月28日的一审庭审中所作不同意解除合同、不同意返还房屋、愿意继续使用系争房屋经营酒吧的陈述相悖，加之系争房屋与其他店铺构成整租状态且整个房屋由案外人实际占用，故系争房屋的返还并非仅凭被上诉人发送律师函或短信通知上诉人前来收房即可实现，故对证明目的不予采纳；证据3与本案无关，不予采信。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，上诉人购买系争房屋所签《上海市商品房预售合同》系作为《租赁合同》的附件3，该商品房预售合同的附件三中对系争房屋建筑结构、装修及设备标准作了约定：建筑结构：钢筋混凝土框架结构；建筑外墙：玻璃、铝板、石材幕墙、玻璃砖；户内：单元内毛坯交房；隔墙：分户轻质隔墙，内墙粉刷。户内如有卫生间则仅预留管道，卫生间隔墙由小业主自理；外门：玻璃门；楼梯：复式单元内楼梯为简易钢楼梯。配套设施：1）单元预留信息综合布线箱；2）电：各商铺单元设单独计量表，电线布至户内配电箱；3）给排水：户内有卫生间的单元，分户设水表，户内预留给排水管道接口；4）如有厨房设计的单元，预留天然气供气点；5）预留空调外机位置。另对电梯品牌、智能化系统进行了约定。亦查明，系争房屋的房产证及所附《房屋建筑面积测算表》显示，系争房屋所在上海市浦东新区XX路XX弄XX号X层存在编号XX-XX的独立室号与部位，系争房屋为编号XX的店铺（建筑面积120.69平方米，其中套内面积75.69平方米、分摊面积45平方米）。二审中，上诉人陈述称：X层一共19家店铺，被上诉人与其中18家店铺签订了租赁合同并开设了酒吧，后其中16家店铺的业主与任金安找来的C公司另行签订了租赁合同，但之后租赁合同也解除了。被上诉人任金安则表示，上诉人所述情况属实，C公司是好梦公司请来管理酒吧的，是接替被上诉人承租房屋的，故需另行签订租赁合同，但其他16家店铺的业主与C公司之间的租赁合同有无解除其并不清楚。同时，根据双方陈述及上诉人提交的现场照片显示：上述包括系争房屋在内的18家店铺经统一装修后各店铺没有独立区分，系开设酒吧，现酒吧（广告标识为“B酒吧”）已处于关门状态，C公司在大门上张贴《通知函》（落款日期为2020年7月10日），函中大意为：“因任金安2020年4、5月份多次找该司经营管理酒吧，该司于2020年5月18日付了三个月房租及物业费，后经业主要求，该司注册新公司与部分业主签订了房屋租赁合同。2020年6月16日至20日，酒吧多次申请复工开业未获批准，致使该司经济损失惨重无力支撑下去，故于同年6月23日通知所有员工解散并全部撤出酒吧。现宣布与上海市浦东新区XX路XX弄XX号X层B酒吧所有业主解除房屋租赁合同。”本院认为，基于上诉人奚卫明、黄灿萍、奚青的上诉请求，二审的争议焦点即在于上诉人要求不予返还被上诉人好梦公司、任金安已付的房屋恢复原状押金30万元能否予以支持。本案中，两被上诉人逾期支付租金超过15日，上诉人有权单方提前解除租赁合同，这一点毋庸置疑。就此情形，双方已约定房屋恢复原状押金作为违约金，上诉人无需予以返还。然，任金安明确表示该违约金金额约定过高，要求予以调整。一审法院遂基于任金安的请求，考虑到上诉人的实际损失、租赁合同的实际履行情况等因素，并兼顾公平合理原则，酌定违约金及恢复原状费用金额为7万元，且剩余押金部分用于抵扣被上诉人的应付款项，该意见并无明显不当。同时，鉴于系争房屋原系毛坯交房、与其他十余家店铺构成整租状态、返还房屋的方式尚有待各方协商、上诉人在房屋实际返还之日前仍可获得房屋占有使用费等情形，一审酌定金额尚属合理范畴，本院予以确认。综上所述，奚卫明、黄灿萍、奚青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，750元，由奚卫明、黄灿萍、奚青负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  严佳维二〇二一年五月二十六日书记员  郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……