河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初711号原告（反诉被告）：彭有成，女，1965年3月29日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：胡乃利，系彭有成的丈夫，本案的原告，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）：胡乃利，男，1968年12月5日生，汉族，住址。二原告委托诉讼代理人：扶中原，河南庆勇律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：蔡俊，女，1966年8月15日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：蒋晓超，河南人天律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）彭有成、胡乃利与被告（反诉原告）蔡俊租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡乃利及其委托诉讼代理人扶中原，被告（反诉原告）蔡俊及其委托诉讼代理人蒋晓超，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭有成、胡乃利向本院提出诉讼请求：请求法院依法责令被告（反诉原告）蔡俊立即向原告（反诉被告）彭有成、胡乃利支付房屋租金共计162280元。事实与理由：原告（反诉被告）在新县××路世纪新城西边拥有房屋两层，被告（反诉原告）因开办健身房需要租赁该房屋。经双方协商一致后，原告（反诉被告）同意将房屋和房屋内现有设备租赁给被告（反诉原告）。于2018年10月8日，双方签订了《来利动岚健身房租赁协议》（附后），合同约定：承包时间为自2018年11月10日至2021年11月10日，共计三年。承包费用为：第一年为17万元，第二年为18万元，第三年为19万元。第一年和第二年租赁费用被告（反诉原告）已经支付完毕。第三年租金按照合同约定，被告（反诉原告）应于2020年11月10日前支付完毕。但实际，第三年的租金，被告（反诉原告）并没有按照合同约定向原告（反诉被告）支付，原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）屡次借故拖延至今，为维护原告（反诉被告）的合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）蔡俊辩称，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，具体理由如下：双方签订的《来利动岚健身房租赁协议》第4条约定“付款方式：第一年、第二年付租金三十二万元整，余款三万元在2019年11月10日前付齐。第三年房租在2020年11月10日付齐，如有违约乙方自动放弃租赁，甲方收回健身房。”首先，答辩人就此事已向被答辩人明确表示已放弃租赁，被答辩人应收回健身房，而不是向答辩人追要继续租赁的房租。其次，2020年由于新冠疫情的影响，健身房从2020年1月20日一直关门至2020年5月20日才开业。空置4个月，答辩人将所有会员卡期限往后顺延四个月，在此期间里不仅要承担人员工资，还在依约为被答辩人的宾馆分摊水电费4000余元，损失惨重。而健身房作为重点防疫防控的对象，即使在2020年5月开门后也几乎无人锻炼，迫于经营压力，答辩方曾多次找到被答辩人表示如果不能减免房租就要面临退租的问题，而被答辩人既不同意解除合同又不同意减免房租。答辩人考虑到在被答辩人处还交有押金和接手健身房时接手会员的两万余元，共计三万余元，被答辩人身为被执行人，也无力退款，便只好边与被答辩人协商边用完押金抵扣的房租。直到2021年3月10日，答辩人找到被答辩人表示不再续租，并退还了钥匙等物品要进行交接，但被答辩人拒绝交接，见此情况答辩人只好在大门处发布通知并在微信群里通知会员已停业禁止锻炼。随后双方就此事经协商未能解决。综上所述，答辩方认为：第一，双方在合同中已约定在答辩方未按期交纳房租时视为放弃租赁，被答辩方收回涉案健身房。因此，该租赁合同应当依约定解除。第二，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上导致答辩人经营的健身房业务已无法开展，属于当事人订立合同时无法预见，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或解除合同。因此，请求法庭驳回被答辩方的诉讼请求，双方依据退场日期等进行结算。反诉原告（本诉被告）蔡俊向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《来利动岚健身房租赁协议》；2、依法判令被反诉人免除反诉人2020年疫情期间四个月房租；3、依法判令被反诉方退还反诉方的押金1万元整；4、依法判令被反诉人退还反诉人回收原会员办卡的费用27720元；5、依法判令被反诉方承担全部诉讼的费用。事实与理由：基于答辩的事实，依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”涉案房屋系新县政府国有房屋，该房屋在疫情期间对被反诉人减免了部分房租，被反诉人理应减免反诉人租金。同时被反诉人收取的押金1万元应予退还。请法庭查明事实，依法支持反诉人的诉讼请求，以维护反诉人的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）彭有成、胡乃利与被告（反诉原告）蔡俊2018年10月8日签订《来利动岚健身房租赁协议》，约定内容如下：为了充分利用有效资源，最大限度的达到双方共赢，经甲乙双方协商一致，愿签订以下租赁合同：1、甲方将位于潢河北路世纪新城西边来利动岚健身房(健身房面积:一层健身房区域，一层前台共用部分只允许两人同时进出办业务，原厨房部分提供乙方办公使用，二层租王姓、魏姓的房屋)，甲方将一层、二层所有公共设施，健身器材全部移交给乙方使用，移交时所有器材能够正常使用，乙方在经营期内所有器材如有损坏，由乙方负责维修，合同期满后所有器材移交给甲方能正常使用，另外所有器材双方办理财产登记，乙方交财产押金壹万元，所有消防设施按消防部门规定使用。2、承包时间:2018年11月10日至2021年11月10日，共叁年。3、承包费用:第一年拾柒万元整(170000.00)，第二年拾捌万元整(180000.00)，第三年拾玖万元整(190000.00)。共计伍拾肆万元(540000.00)。4、付款方式:第一年、第二年付租金叁拾贰万元整(320000.00元)，余款参万元在2019年11月10日前付齐。第三年租金在2020年11月10日付齐，如有违约乙方自动放弃租赁，甲方收回健身房。5、双方在租赁期内，电费根据票据多少，双方各负责一半，当月结清。另外空调开放时间根据季节变化，每年停用2-3个月。其他费用(物业费、水费、网费、空调、热水器主机维修费用)均由甲方负责。6、在租赁期内，乙方营业时间从早上九点到晚上九点结東，另外规定办有健身卡的人可以到洗澡房洗澡，如有违规，甲方将依据当时产生的费用处以乙方两倍罚款。另外会员健身卡办理的有效期，如租赁合同到期一致，如有违约造成甲方的损失及会员的损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不负责。7、乙方在租赁期内自主经营，独立核算，自负盈亏，只要合法经营，甲方不得干涉，乙方在经营期内，如发生一切意外及其他安全事故，均由乙方负责，与甲方无关。8、在合同租赁期内，因房屋道路及与第三方发生的经济及其他纠纷由甲方负责，如影响乙方正常生产经营，造成的损失由甲方负责赔偿。9、健身房原来办理的五年健身卡来锻炼的，乙方做好登记收回原卡，费用由甲方按当时办卡的费用(以会员当时签订的健身合同为准)抵扣第三年健身房租赁费用。10、本合同为尽事宜，双方协商解决，可签订补充协议。11、本合同一式两份。甲乙双方各执一份，自合同签订之日起具有同等法律效力。合同签订当日，被告蔡俊（反诉原告）向原告胡乃利（反诉被告）支付租赁费320000元，2018年10月22日，被告蔡俊（反诉原告）向原告胡乃利（反诉被告）支付押金10000元；2019年11月11日，被告蔡俊（反诉原告）向原告胡乃利（反诉被告）支付租赁费30000元。原告胡乃利（反诉被告）在自行经营健身房期间仍有价值27720元的21张会员卡尚未期满，双方约定持卡会员在被告蔡俊（反诉原告）经营期间仍然可以前往健身房锻炼，该笔费用折抵第三年的租赁费用。因疫情健身房经营状况欠佳，被告蔡俊（反诉原告）未依照双方约定支付第三年的租赁费，双方经协商未果，引起诉讼。另查，2021年3月10日，被告蔡俊（反诉原告）向原告（反诉被告）经营宾馆的前台递交健身房钥匙，并于当日在健身房外张贴公告，告知会员自2021年3月10日24时始暂停营业，2021年3月10日、11日，被告蔡俊（反诉原告）在健身房会员微信群发布了停业通知。因健身房与原告（反诉被告）经营宾馆共用一个通道，健身房无法上锁，通知发出后仍然有部分会员前往健身房锻炼。为化解双方纠纷，尽量减少双方损失，调解无果后，2021年4月13日，本院对双方当事人进行释法，建议双方在2021年4月19日前对健身房健身器材进行清点交接。2021年4月15日双方对健身房器材进行了清点交接，原告胡乃利（反诉被告）称，虽然有部分器材损坏，但不要求被告蔡俊（反诉原告）予以赔偿。2021年4月19日，原告（反诉被告）缴纳2021年3月份电费4123.96元。因受疫情影响，2020年1月23日，新县各类服务行业暂停营业；2020年5月31日，××感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布新疫防指[2020]26号文件，对运动场所等室内场馆采取预约、限流等方式，分类有序开放。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告胡乃利（反诉被告）的本诉请求是否更符合法律规定应当从如下几个方面综合考虑。一、依据双方合同约定“第三年租金在2020年11月10日付齐，如有违约乙方自动放弃租赁，甲方收回健身房。”，该条对第三年租金的支付时限及未按期支付的违约责任予以明确约定；原告胡乃利（反诉被告）在明知被告蔡俊（反诉原告）未按期缴纳租赁费的情况下应当依照合同约定收回健身房。二、经本院调解释法后，双方2021年4月15日双方对健身器材进行了清点交接，可见双方对解除租赁合同已达成共识，只是就租赁期间的租赁费数额存在争议。综上，原告胡乃利（反诉被告）要求被告蔡俊（反诉原告）全额支付第三年租金的请求不符合法律规定，被告蔡俊（反诉原告）应当根据实际租赁时间支付相应的租赁费。结合本案事实，2020年11月11日起至2021年3月10日止，共计四个月时间，被告蔡俊（反诉原告）应当依照双方约定的租金标准支付租金。虽然双方交接时间为2021年4月15日，但被告蔡俊（反诉原告）未依照约定支付租金，原告胡乃利（反诉被告）亦未依照双方合同约定收回健身房，双方均未依照合同约定处理；结合双方的过错程度，考虑到2021年3月10日后仍有部分会员前往健身房锻炼，自2021年3月11日起至2021年4月15日期间的房屋租金应当由双方平均分担。依据双方合同约定，结合被告蔡俊（反诉原告）租赁房屋的具体时间及双方在履行合同过程中的履约情况，三月份的电费可由双方平均分担。关于反诉部分，依据双方合同约定“第三年租金在2020年11月10日付齐，如有违约乙方自动放弃租赁，甲方收回健身房。”，在被告蔡俊（反诉原告）未依照合同约定支付租赁费时，原告胡乃利（反诉被告）应当依照双方约定收回健身房；且经本院释法，双方于2021年4月15日对健身器材进行了清点交接，可见双方对解除租赁合同已达成共识；故，被告蔡俊（反诉原告）要求解除双方签订的《来利动岚健身房租赁协议》符合法律规定，本院予以支持。双方已对健身器材进行了清点交接，故，被告蔡俊（反诉原告）要求原告胡乃利（反诉被告）退还押金10000元符合法律规定。双方均认可原会员卡的费用27720元在租金总额中予以扣除；故，被告蔡俊（反诉原告）要求原告胡乃利（反诉被告）返还会员卡费用27720元本院亦予以支持。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。具体到本案，被告（反诉原告）要求减免房屋租金系变更合同的具体情形。健身房系原告（反诉被告）以个人名义出租给被告（反诉原告），2020年1月23日至2020年5月31日，因疫情防控要求，健身房一直处于关闭状态；虽然疫情发生时被告（反诉原告）已缴纳了两年的租赁费，但从双方签订的合同内容来看，合同约定的租赁期限为三年，疫情发生在双方租赁期间内。故，原告被告（反诉原告）要求减免房屋资金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于减免的数额，结合停业时间及2019年11月11日至2020年11月10日的租金数额，依据公平原则由双方平均分担。综上，被告（反诉原告）应当支付给原告（反诉被告）的房屋租金为72703.20元（190000元÷12个月×4个月+190000元÷365天×36天÷2），电费为2061.98元（4123.96元÷2），共计74765.18元。原告（反诉原告）应当免除被告（反诉被告）的房屋租金为32054.79元（180000元÷365天×130天÷2）、押金10000元、会员卡费用27720元，共计69774.79元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）彭有成、胡乃利与被告（反诉原告）蔡俊2018年10月8日签订的《来利动岚健身房租赁协议》；二、被告（反诉原告）蔡俊支付原告（反诉被告）彭有成、胡乃利房屋租金及电费共计74765.18元；三、原告（反诉被告）彭有成、胡乃利退还被告（反诉原告）蔡俊房屋租金、押金款及会员卡费用共计69774.79元。上述二、三项相抵后，被告（反诉原告）蔡俊支付原告（反诉被告）彭有成、胡乃利4990.39元，限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3546元，减半收取1773元，原告（反诉被告）彭有成、胡乃利承担104元，被告（反诉原告）蔡俊承担1669元；反诉受理费2243元，减半收取1121.5元，原告（反诉被告）彭有成、胡乃利承担772元，被告（反诉原告）蔡俊承担349.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张涛二〇二一年五月二十一日书记员  张婷