安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11837号 原告：安徽骏逸实业有限公司，住所地合肥市包河区美菱大道机场路**，统一社会信用代码91340100MA2MWB8T3W。 法定代表人：苏秀琴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘荣华，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹忠明，安徽文得律师事务所律师。 被告：合肥聚速体育科技有限公司，，住所地合肥市蜀山区龙河校区西门体育用房统一社会信用代码9134010032275944XE。 法定代表人：赵俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：骆兆伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：檀军，安徽雷池律师事务所律师。 原告安徽骏逸实业有限公司与被告合肥聚速体育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽骏逸实业有限公司的委托诉讼代理人刘荣华、曹忠明，被告合肥聚速体育科技有限公司的法定代表人赵俊及委托诉讼代理人骆兆伟、檀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽骏逸实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付原告房屋租金185600元（2019年12月、2020年2月至2020年8月）以及违约金100000元，物业费33000元，扣除押金45000元，总计273600元；3、请求判令被告立即腾空租赁的房屋退还给原告；并支付自起诉时至房屋退还时的租金；4、本案的诉讼费用及其他费用全部由被告承担。事实和理由：2019年12月1日，原告与被告就位于合肥市蜀山区××幢××商铺出租事宜经过充分平等协商，达成租赁合意并签订一份《房屋租赁合同》，合同对租赁房屋位置、面积、用途，租赁期限，租赁费用、付款方式以及违约责任等内容进行了明确约定。合同租赁期限为8年，自2019年12月1日至2027年7月30日，租金每月22800元，每三个月一付，每次支付租金应提前十日支付，先付费后使用。原告于2019年12月1日将案涉商铺按照合同约定交付给被告使用，但被告自2020年2月份至今未按照合同约定向原告支付相应租金，经原告多次催促，被告以效益不好为由一直拒绝支付租金。根据合同第九条第三款第一项：乙方未按合同约定期限足额支付租金及管理费用达20日的，甲方有权单方面解除合同。第十一条第二款：乙方有本合同第九条第三款约定情形之一的，甲方除有权解除合同外，乙方应当向甲方支付6个月租金及管理费作为违约金，若甲方遭受的损失数额超过违约金数额的，乙方还应赔偿该超过部分。被告未按时足额支付租金已经构成违约，应当支付相应的租金以及赔偿违约金。综上，原告认为，被告在合同租赁期内未按时支付相应租金，已构成违约，依法应当承担违约责任并赔偿经济损失。因协商无果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法判如所请。 被告合肥聚速体育科技有限公司辩称：一、案涉合同签署的时间虽是12月1日，但是实际上是2019年11月5日由骆兆伟代表被告与刘荣华代表原告签署的，期限是2019年12月1日到2027年7月30日止，每平方的租金每月38元，总建筑面积600平方，每个月的总租金是22800元。合同约定被告要交纳押金45000元，2019年11月5日，骆兆伟通过支付宝向刘荣华支付了2019年12月份的租金22800元，押金45000元，以及前期骆兆伟在履行第一份合同当中的欠款26000元，合计支付了93800元给刘荣华。2019年12月24日，骆兆伟从兴业银行账户向刘荣华农业银行账户支付了2020年1月的租金22800元。2020年6月起到8月23日期间，租赁房屋有100平方米被其他租户占用，骆兆伟也多次反映，原告均予以推诿，造成租金损失11400元。2020年1月，我国突发新冠疫情。安徽省人民政府专门发文就承租国有企业经营性用房，或者行政事业单位房产的中小微企业免收三个月租金。被告转租的房屋是原告从安徽省农垦集团有限公司承租的，安徽省农垦集团有限公司给予了三个月的免租期，原告也相应地给予了被告三个月的免租，免租金额是68400元。因疫情原因，被告没有收入，无力缴纳租金，欠2020年5月1日到8月23日的租金属实。同样因为疫情影响，被告确实无力继续经营。2020年7月骆兆伟与刘荣华双方协商一致解除租赁合同，刘荣华也在2020年7月24日正式对外招租。双方在协商过程当中，刘荣华提出扣除押金，被告还要支付70000元。骆兆伟提出前面的所有损失不要了。抵扣押金后，实际应支付45000元，双方协商没有达成一致意见。刘荣华于2020年8月23日将租赁的房屋大门锁住，并告知被告搬出物品。被告已在2020年8月25日将东西全部搬走。因此涉案房屋实际上原告已经收回。二、原告要求解除房屋租赁合同。原告实际已经收回房屋，双方已协商一致解除租赁合同。同时根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，原告以被告没有缴纳租金为由解除合同，也得不到法院的支持。三、原告要求支付房屋租金部分。2019年12月份的租金22800元。2020年1月的租金22800元均已支付，没有拖欠。2020年2-4月的租金，是政策性免租，原告答应给被告免租，应免除的金额是68400元。被告实际欠缴的租金是2020年5月1日至8月23日，共计3个月23天，租金是85880元。扣除押金45000元，再抵扣被侵占100平方米租金的损失11400元，被告应该支付的原告租金是29480元。关于违约金100000元，在疫情爆发以后。国家禁止培训机构营业。导致被告没有收入，无法经营，所以欠缴租金也是无奈之举。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，出租人要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告多次通过电话及微信同刘荣华协商解决。包括前面的面积争议、损失问题，原告总是推诿，因此并非被告恶意拖欠租金。请求法院不予支持原告违约金的请求。四、关于物业费33000元。被告自签订合同开始。已经向物业公司交清了经营期间的物业费，没有拖欠。原告要求被告支付33000元物业费没有法律依据，请求法院不予支持。原告已经实际收回房屋，要求收回房屋并且支付租金到房屋交还之日止。系向法院虚构的事实，违背诉讼程序，请求法院不予支持。原告在出租房屋过程中收取了我方巨额租金，从未开具过任何票据，应向被告开具相应金额的增值税专用发票。综上所述被告在房屋租赁合同协商解除以后并非恶意拖欠房租，请求法院查明事实，依法判决。 经本院审理查明事实如下：2019年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：房屋坐落于蜀山区××庄路××幢××商铺××平方米，框架结构，该租赁房屋用途仅为商业使用。甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋清楚地了解，同意按现状接受房屋。准确面积分割，乙方同意自己与隔壁健身房王老板协商分割。租赁期限捌年，自2019年12月1日起至2027年7月30日止。甲方于2019年12月1日将出租房屋现状交付乙方使用。租金标准：每平方每月租金38元，按总建筑面积600平方米，每个月总租金22800元，上述费用每满2年6%递增以此类推。付款方式：本合同签订之日，乙方一次性付清三个月租金及肆万伍仟元押金，以后租金每三个月支付一次，先付费用后使用。以后乙方应在每三个月费用届满前提前10日支付下三个月的租金，甲方净得房租，款到账甲方应向乙方提供收款凭证。乙方租赁时，向甲方支付押金人民币45000元整不计利息。租赁期满后房屋无结构性破坏，或乙方不存在欠水电费、物业费等任何欠费、违约行为，该押金在租赁期满或合同解除之后5个工作日内无息退还乙方。第九条合同解除：（三）乙方有下列情形的之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。1、未按约定期限足额支付租金及管理费超过20日的……。违约责任：乙方有本合同第九条第三款约定情形之一的，甲方除有权解除合同外，乙方还应额外向甲方支付六个月租金及管理费作为违约金；若甲方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分。乙方逾期20天不付租金的，甲方有权采取停水、停电、锁门等方法催租，因此带来的一切损失和法律责任由乙方承担。 合同签订后，被告支付押金45000元，原告将案涉房屋交付被告。2020年2月1日起的租金，被告未予缴纳。 2020年6月14日，原告工作人员刘荣华通过微信向被告工作人员骆兆伟发送租金支付时间表，告知2-4月疫情免租，2020年5月1日起支付租金。2020年7月2日，刘荣华通过微信告知骆兆伟尽快支付租金。被告未予支付。2020年7月24日，原告经被告同意发布招租广告。2020年8月23日，原告将被告租赁的房屋上锁后，被告搬离案涉房屋，原告确认被告已于2020年8月31日将房屋返还。原、被告确认双方之间的租赁合同于2020年8月31日解除。 2020年2月1日至2020年8月31日的租金为159600元。原告确认产权人安徽农垦建筑集团公司已免除三个月疫情期间的租金。 原告主张已按合同约定交付被告房屋，被告主张其承租期间于2020年6月5日与隔壁租户对房屋进行了重新分割，分割后的房屋建筑面积不足600平方米，并申请对实际房屋面积进行测量。本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对分割后的房屋进行测量，房屋建筑面积为523.32平方米。2020年6月5日至2020年8月31日的租金差额为8444元。 上述事实有当事人陈述、原告提交的企业信息，2019年12月1日房屋租赁合同；被告提交的交款回单、支付宝转账记录，安徽农垦集团有限公司情况介绍、骆兆伟与刘荣华微信聊天记录、租金支付时间表、视频（光盘），骆兆伟微信聊天记录、原告网络招租广告、照片，骆兆伟微信聊天记录，许海云微信聊天记录、照片骆兆伟微信聊天记录、现场照片、视频（光盘），骆兆伟微信聊天记录及被告申请本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司出具的房地产测绘报告书在卷证实。 原告提交的商铺租赁合同与本案无关联性，本院不予确认。 原告提交的物业费欠缴证明中2018年3月1日-2019年6月1日的物业费与本案无关，2020年6月1日至2020年9月1日欠缴的2500元，被告已缴纳，对该证据的证明效力，本院不予确认。 被告提交的骆兆伟微信聊天记录、工资表，骆兆伟微信聊天记录、照片、视频（光盘），骆兆伟微信聊天记录、工资表，时间均在案涉房屋租赁合同签订前，与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。被告未按原告要求支付2020年5月后的租金，构成违约，2020年7月24日经被告同意，原告发布招租广告，2020年8月23日原告将案涉房屋上锁后，被告已于2020年8月31日实际搬离。原、被告确认双方之间的房屋租赁合同已于2020年8月31日解除，故本院确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除。原告要求被告腾空并退还房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告应支付原告2020年2月1日至2020年8月31日的租金为159600元。因房屋产权人安徽省农垦集团有限公司已给予原告疫情期间三个月的免租期，故原告应免除被告三个月疫情期间的租金68400元。2020年6月5日，被告承租的房屋面积经测量后为523.32平方米，应扣除2020年6月5日至2020年8月31日的房屋面积差的租金8444元。被告尚应支付原告的租金为82756元。因被告未按约支付租金致原告解除合同且被告未主张继续履行合同，原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。但合同约定的违约金过高，应予以核减，综合疫情造成被告经营收入的减少及2020年7月24日原告即发布招租广告的事实，本院酌定被告应支付原告违约金22800元。综上，被告尚应支付原告租金及违约金共计105556元，被告已支付的押金45000元折抵后，被告尚应支付原告租金60556元。原告诉请租金及违约金超出部分，本院不予支持。原告诉请物业费33000元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告安徽骏逸实业有限公司与被告合肥聚速体育科技有限公司签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除； 二、被告合肥聚速体育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽骏逸实业有限公司租金60556元； 三、驳回原告安徽骏逸实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费5404元，减半收取2702元，财产保全费1888元，由原告安徽骏逸实业有限公司负担3413元；被告合肥聚速体育科技有限公司负担1177元。鉴定费3000元，由原告安徽骏逸实业有限公司、被告合肥聚速体育科技有限公司各负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二一年五月六日 书记员  刘媛媛 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。