广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初345号原告：佛山市民邦物业有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××综合楼，统一社会信用代码914×××××××××××669N。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东百言律师事务所律师。被告：林春泼，男，1997年2月28日出生，汉族，住广东省雷州市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：陈明礼，广东绅源律师事务所律师。原告佛山市民邦物业有限公司（以下简称民邦公司）诉被告林春泼租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄芝庆，被告林春泼及其委托诉讼代理人陈明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年11月10日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金26180元（按2019年11月10日至2021年11月9日租金为每月2380元，从2019年12月1日起计至2020年9月30日）及违约金7854元（从当月的2日开始计至被告实际清偿之日止，每日按逾期总额的2%计算，计至欠交租金的30%为止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的水、电费911元（按水费3.6元/方、电费1.3元/度计算，从2019年12月1日开始计至被告返还租赁物之日，暂计至2020年12月19日）及违约金（从起诉之日计至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；4.判令被告向原告支付拖欠的物业费884元（从2019年12月1日开始计至被告返还租赁物之日，暂计至2020年12月31日）及违约金（从起诉之日计至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；5.判令被告向原告支付律师费4000元；6.判令原告无需退还押金8160元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年11月10日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市高明区×××××××的商铺租给被告使用，建筑面积68平方米。租赁期限3年，从2019年11月10日至2021年11月9日的租金为每月2380元，2021年11月10日至2022年11月9日租金为每月2720元。合同第三条约定，被告在签订合同后当天内缴交当月租金，每月租金于本月1号前向原告支付租金，逾期支付的，被告需按日租金的2%支付违约金，由此产生的律师费、诉讼费、财产保全费等一切费用由被告承担。合同第五条约定,在租赁期间，被告应负责交水费、电费等。另外，被告需每月支付原告小区管理服务费，具体以每平方米1元计算。合同第六条约定，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，原告有权提出解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用。但被告从2019年12月1日开始拖欠租金、物业费、水电费，直至原告起诉时都没有向原告支付过任何费用。原告的工作人员曾多次向被告催收欠款，但被告总以各种理由推搪,被告的行为已严重违反合同约定。被告辩称，1.被告与原告在2019年11月10日签订《租赁合同》后，被告已经缴纳2019年11月和12月的租金，原告称只收到2019年11月租金是违背事实的。在2019年年底，我国爆发新冠疫情，经济萧条，被告无法继续使用涉案商铺经营，涉案租赁合同的目的无法全部如期实现。2.疫情发生后，被告在2020年3、4月份已经告知原告无法再履行合同，要求提前终止合同，让原告没收所交的押金8160元。在疫情有所缓解的4月份，被告将涉案商铺钥匙交还原告，根据《租赁合同》第4条约定，被告有权单方提前终止合同，原告有权没收被告押金，原告接受了被告交还的钥匙，说明原告在2020年4月已实际收回涉案商铺，也印证了双方在微信中同意提前终止合同并没收押金的事实。3.即便原告主张需一直缴纳租金，但被告缴纳了2019年11月和12月租金后就没有继续缴纳租金，根据合同约定，如被告超过半个月未缴纳租金的，原告有权解除合同，故原告在2020年1月就可以解除合同并收回商铺，而押金也足以清偿2020年1月未缴纳的租金和水电费，且2020年1月份是疫情期间，属于不可抗力，原告依约可以解除合同收回商铺，双方《租赁合同》可以提前解除。4.根据被告所掌握的证据，原告实际上在2020年9月将涉案商铺交付他人使用，目前商铺在使用经营中，原告变更了部分诉讼请求，但仍要求返还涉案商铺并计算水电费、物业费至交还商铺之日无事实依据。5.被告在签订租赁合同时是在技术学院就读的在校生，经济困难，并没有预料到会有疫情，而且毕业后一直未找到工作，故疫情发生后被告告知原告不再租赁案涉商铺，不曾想原告提起本案诉讼并且不承认已收回商铺的事实。被告仅同意解除合同并由原告没收押金，请求法院驳回原告的其余诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证的场地证明与原告提供的（2018）粤0608民初3302号民事判决书能够相互印证，本院确认其真实性、合法性，对该证据予以采信；2.原告举证的缴费通知单、水表照片、电表照片，被告未能提供证据予以反驳，该证据与原告陈述能够相互印证的内容，本院予以采信；3.原告举证的民事委托代理合同，被告对其真实性有异议，经审查，该合同与广东百言律师事务所出具的发票相印证，本院确认该证据的真实性、合法性，对该证据予以采信；4.被告举证的微信聊天记录、微信朋友圈截图，是被告与案外人形成的，原告不予确认，不能单独作为认定事实的依据，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年11月，原告将座落于佛山市高明区×××××××铺（以下简称案涉物业）出租给被告。同月5日，原告向被告出示《收据》，确认收到被告交付的案涉物业押金8160元、2019年11月20日至2019年11月30日的租金1540元。同月10日，原告（作为甲方）和被告（作为乙方）签订《租赁合同》，合同约定，出租的案涉物业的建筑面积为68平方米；租赁期限3年，从2019年11月10日至2022年11月9日止；从2019年11月10日至2021年11月9日，每月租金为人民币2380元；乙方在签订合同后当天内缴交当月租金，每月租金于本月1号前向甲方支付租金，逾期未支付的，乙方需按日租金的2%支付违约金，由此产生的律师费、诉讼费、财产保存费等一切费用由乙方承担；合同签订之日，乙方向甲方交付人民币8160元作为押金；在租赁期间，乙方应负责交付水费、电费等，另外乙方需每月支付甲方小区管理服务费，具体以1元每平方米计算；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；若乙方单方面提前终止合同，甲方有权没收乙方的押金；乙方交付的押金将不予退回,而且乙方必须结清所欠的一切水、电等欠费，否则甲方有权追讨乙方赔偿对甲方造成的损失。2020年1月5日，原告收到一笔金额为2300元的转账。2020年1月开始，被告没有向原告缴纳租金。2021年1月3日，原告与广东百言律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托其办理原告与被告的租赁合同纠纷案件。2021年1月11日，广东百言律师事务所开具发票，确认收到原告支付的律师费4000元。另查明：1.案涉物业的水表抄表数：2019年11月为122,2020年4月至2020年8月的抄表数均为135，即被告在租赁期间用水13立方米。案涉物业的电表抄表数：2019年11月为1258,2020年4月至2020年8月的抄表数均为1881，即被告在租赁期间用电623度。2.原告于2020年9月14日另行出租并交付案涉物业给他人。3.涉案物业的土地是国有建设用地的划拨返还地。2012年7月30日，该地经佛山市国土资源和城乡规划局批准为国有建设用地,并作为设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证。该批准决定第十八条还规定：本建设项目应于2013年7月29日之前开工建设，并于2015年7月29日之前竣工，不能按期开工建设的，应向市、县国土资源行政主管部门申请延期，但延期期限不得超过一年。2013年11月28日，佛山市高明区××××国土城建和水务局出具《场地证明》，证明涉案物业所在地块的产权属于佛山市高明区×××××××江根居民小组（以下简称江根居民小组）所有，出租期间归原告使用。2018年10月26日，江根居民小组出具《证明》，证明其已于2013年1月1日将位于江根村综合楼整体交给原告经营管理，经营管理期限为2013年1月1日至2030年3月31日；原告有权以自身名义与第三方签订相关合同，出现纠纷有权以自身名义追究任何第三方的法律责任。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规。关于原、被告双方签订的租赁合同的效力问题。涉案租赁物的工程建设已于2012年7月30日经佛山市国土资源和城乡规划局批准建设，江根居民小组于2013年1月1日将包含案涉物业在内的江根村综合楼整体交给原告经营管理，租期为2013年1月1日至2030年3月31日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉物业的租赁合同不存在法定的无效情形。而原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。关于该租赁合同应否解除问题。被告自2020年1月开始至今拖欠租金，已构成违约。原告主张被告2020年9月搬离案涉物业，但原告自认于2020年9月14日另行出租并交付案涉物业给他人，且根据原告确认的案涉物业的水电表读数可以看出，案涉物业自2020年4月开始没有新增用水量、用电量，与被告2020年4月搬离案涉物业的辩称相印证，本院对被告辩称已于2020年4月搬离案涉物业予以采信。至此，被告已拖欠租金并以自己行为表示不再履行租赁合同，且案涉物业现已由原告另行出租他人，双方签订的《租赁合同》已无继续履行的可能，根据租赁合同约定，原告有权请求解除合同，原告请求解除原被告于2019年11月10日签订的《租赁合同》，本院予以支持。关于租金问题。原告自认2020年1月5日收到一笔金额为2300元的转账，与被告2020年1月5日通过现金转账的形式向原告缴纳2019年12月租金的辩称相印证，本院对被告该辩称予以采纳。案涉物业每月租金为2380元，本院认定被告已向原告缴纳2019年12月的租金2300元，尚欠2019年12月的租金80元未缴纳。被告拖欠数月租金，没有与原告协商一致解除合同就自行搬离租赁房屋，且未妥善处理案涉物业的交接手续，被告的违约行为导致原告店铺闲置而产生租金损失。从原告提供的水电抄表读数可见，被告从2020年4月起没有产生新增用水量、用电量，原告应当知道被告在2020年4月起没有继续使用案涉物业，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，应及时行使合同解除权及收回案涉物业的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑疫情的影响以及双方的过错程度、合同履行程度等因素，本院酌定被告仍需向原告支付10000元租金。原告请求租金超出部分，本院不予支持。关于原告是否应当向被告退还押金及支付违约金问题。被告自2020年1月开始拖欠租金，怠于履行支付租金的主要义务，且自行搬离租赁房屋，已构成违约，根据《租赁合同》“若乙方单方面提前终止合同，甲方有权没收乙方的押金”约定，原告无需向被告退还押金8160元，被告已交纳的押金8160元归原告所有。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告没收的押金足以弥补被告逾期交纳租金给原告造成的利息损失，原告请求被告每日按逾期总额的2%支付违约金，本院不予支持。关于被告应否支付水费、电费及物业管理费问题。根据《租赁合同》“在租赁期间，乙方应负责交付水费、电费……另外乙方需每月支付甲方小区管理服务费，具体以1元每平方米计算”的约定，涉案物业在租赁期间产生的水、电费及物业管理费应由被告承担。被告在租赁期间进行经营活动，确需产生用水和用电，被告没有提供证据证实其已交纳了水电费，故水费按用水量13立方米、每立方米3.6元计算，电费按用电量623度、电费价格每度1.3元计算。被告应支付水费为46.8元，应支付电费为809.9元。案涉物业为68平方米，合同约定每月物业管理费按1元/平方米计算，被告应支付从2019年12月至2020年4月的物业管理费340元（68平方米x1元/平方米x5个月）。原告请求被告支付水费、电费、物业管理费超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告逾期支付水费、电费、物业管理费，被告应向原告支付的利息以欠付款项为本金，从起诉之日（即2021年1月6日）至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于被告应否支付律师费问题。根据《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金的，由此产生的律师费被告承担，原告诉请被告支付律师费于法有据。原告已经提交《民事委托代理合同》和发票证明其支出的律师费，原告请求被告支付律师费4000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告佛山市民邦物业有限公司与被告林春泼于2019年11月10日签订的《租赁合同》；二、被告林春泼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付租金10000元；三、被告林春泼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付水费46.8元及利息（以46.8元为本金，从2021年1月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）、电费809.9元及利息（以809.9元为本金，从2021年1月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；四、被告林春泼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付物业管理费340元及利息（以340元为本金，从2021年1月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；五、被告林春泼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付律师费4000元；六、被告林春泼已支付的押金8160元归原告佛山市民邦物业有限公司所有；七、驳回原告佛山市民邦物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2512元，减半收取1256元（原告佛山市民邦物业有限公司已预缴），由原告佛山市民邦物业有限公司负担296元，由被告林春泼负担960元。被告负担的受理费960元，由被告林春泼于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市民邦物业有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈玉明二〇二一年四月三十日法官助理 蔡丹丹书 记 员 叶展玉