云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1217号原告：普洱市思茅国拓资产经营有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区茶城大道3号。法定代表人：朱枰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李廷文、孙虹，系云南思润律师事务所律师。被告：张进学，男，1987年9月10日生，哈尼族，普洱市江城县人，大专文化，个体户，现住云南省普洱市江城县。原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司与被告张进学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司委托诉讼代理人李廷文、孙虹和被告张进学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还租赁房屋；2.请求判令被告支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的租金63360元；3.请求判令被告支付2018年12月24日起至2021年3月8日止以63360元为基数按年利率15.4%计算的滞纳金21818元；2-3项合计85178元；4.请求判令被告支付自2021年1月1日起至租赁房屋返还之日止的房屋占用费，占用费标准是按照合同标准，每月2640元计算至房屋腾退之日止；5.请求判令被告支付自2021年3月9日起至租金付清之日止以63360元为基数按年利率15.4%计算的滞纳金；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于思茅区间门面（以下称租赁房屋），面积约48平方米，按每月每平方米55元计算，每年租金为31680元，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日止，实行先付房租后用房的办法，签订协议之日一次性交清全部房租。协议签订后，原告依约将租赁房屋交予被告占有使用，但至2020年12月31日，被告仍有2019年1月1日至2020年12月31日两年的租金63360元未支付，且租赁期限届满后原告仍占有该租赁房屋，不向原告返还。原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效。原告已经履行了出租人交付租赁房屋的义务，被告实际占有使用租赁房屋期间就应按照约定支付租金，现被告逾期支付租金的行为已经构成违约，且租赁期限届满后不向原告返还租赁房屋的行为侵犯了原告的合法权益，被告除承担依约支付租金的义务外还应按《房屋租赁协议》的约定承担违约责任，并且负有立即向原告返还租赁房屋的义务。根据《房屋租赁协议》，被告应于合同签订之日起即2018年12月24日一次性支付全部两年半的租金，但原告仅支付了半年的租金，仍余两年的租金63360元未支付，根据协议第十四条第点约定：“承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应每日支付应交金额约的滞纳金”，原告诉请被告支付自2018年12月24日起以未付租金63360元为基数按年利率15.4%（ＬＰＲ的四倍）计算的滞纳金21818元（暂计至2021年3月8日）。原告多次催告被告支付租金，但被告一直未履行支付租金的义务，原告无奈之下只好提起诉讼。被告张进学辩称：房屋协议的第一条，房屋面积月为48平方米不足，实际可能只有40平方米左右；第三条房屋的年租金也不对，因为实际面积不足48平方米；滞纳金的计算过高；房屋的水电有问题。原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司围绕诉讼请求依法提交《房屋租赁协议》《通知》原件各1份，拟证明2018年12月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于思茅区间门面，面积约48平方米，按每月每平方米55元计算，每年租金为31680元，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日止，实行先付房租后用房的办法，签订协议之日一次性交清全部房租。2020年6月17日，原告向被告发送《通知》，要求缴纳租金，被告签收了该《通知》，但至今未支付租金。因原告提交的证据经被告质证无异议，且证据与案件事实具有关联性，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，原告补充提交证据《普洱市国资委普洱市发展和改革委员会普洱市财政局普洱市商务局关于印发贯彻落实支持实体经济发展鼓励减免房租政策实施细则的通知》《思茅区财政局思茅区人民政府国有资产监督管理委员会关于区级机关事业单位和区属国有企业减免中小企业房租的通知》《关于疫情期间租金减免的实施方案》《关于“新冠”疫情期间房屋租金减免的通知》，经本院组织原、被告质证，原、被告对证据的真实性、合法性无异议，因上述证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年7月，被告张进学从他人手中转租原告所有的位于思茅区间门面，2018年12月24日，原告与被告就上述门面签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租位于思茅区间门面，面积约48平方米，按每月每平方米55元计算，每年租金为31680元，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日止，实行先付房租后用房的办法，签订协议之日一次性交清全部房租；承租人交保证金1000元，租赁期限届满或者提前收回，房屋完好无损时如数退回承租人。有下列情形之一，出租人有权解除本协议：承租人不交付或者不按约定时间及方式交付租金和保证金达一个月以上；承租人所欠的各项费用达（大写）伍佰元。违约责任为：承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外。还应每日（逾期天数）支付应交金额5%的滞纳金。协议签订后，被告张进学向原告交纳了上一承租人尚欠的2018年7月1日至2018年12月31日止的租金，至原告向本院提起诉讼被告再没有向原告交纳租金。2020年6月17日，原告向被告送达《通知》，要求被告于2020年6月22日前补交2019年1月1日至2020年6月30日的租金47520元；如逾期不办，原告将根据原《租赁协议》第十二条及第十四条的规定终止协议，收回房屋，并通过法律途径追回所欠租金及滞纳金。收到通知后，被告与原告协商解决但未达成一致意见。2021年5月7日被告将承租房屋退还原告。另查明：因新冠疫情影响，2020年8月18日普洱市发布普国资[2020]129号文件《普洱市国资委普洱市发展和改革委员会普洱市财政局普洱市商务局关于印发贯彻落实支持实体经济发展鼓励减免房租政策实施细则的通知》，通知规定：全市国有企业、机关事业单位，各县（区）人民政府，对承租上述实施主体国有经营性房产的中小微企业和个体户执行自2020年2月11日起至2020年12月31日止减免租金，其中对未收取租金的，按合同涵盖的租期范围减免2020年相应月份租金（合同期到年底的按减免期限执行，合同期不到年底的按实际月份执行），已收取的租金，经双方协商一致优先从合同期限内后续未缴纳房租中抵扣，合同期月份不足抵扣的可采取延长租期或退还租金的方式落实减免政策等。2020年9月7日思茅区发布思国资发[2020]12号文件《思茅区财政局思茅区人民政府国有资产监督管理委员会关于区级机关事业单位和区属国有企业减免中小企业房租的通知》。2020年10月23日原告发布《关于疫情期间租金减免的实施方案》《关于“新冠”疫情期间房屋租金减免的通知》，减免租金的政策与普洱市发布文件一致。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人在自愿、平等的基础上协商一致订立，属双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，符合合同成立的要件，属合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告已按照合同约定向被告交付了房屋，被告在使用房屋后应当按时向原告支付租金。被告未按照合同约定向原告支付租金的行为，已经构成违约，应承担违约责任。因2020年受新冠疫情影响，普洱市、思茅区均发布规定承租辖区内国有企业、机关事业、各县（区）人民政府经营性房产的中小微企业和个体工商户可享受自2020年2月11日起至2020年12月31日止免租政策，被告属于该政策惠及的个体工商户，因此，对原告主张被告返还房屋并支付尚欠两年租金63360元的主张，因被告已于2021年5月7日将租赁房屋返还原告，故本院对房屋返还的诉请不予处理，对支付租金问题本院予以按照国家优惠政策给予被告相应的扣减租金28160元（31680元÷360天×320天）后，被告尚欠原告的租金为35200元（63360元-28160元）。关于原告主张被告支付自2021年1月1日起至租赁房屋返还之日止的房屋占用费问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年12月31日届满，因受新冠疫情影响，原、被告虽就涉案房屋的租赁问题进行过协商，但因协商未果，被告一直占用原告的房屋至2021年5月7日止，故被告因继续占有使用该房屋，应当继续按照原合同的约定向原告交纳租金至返还房屋止，因此，现原告主张被告支付自2021年1月1日起至返还房屋止即2021年5月7日的房屋占用费符合法律规定，本院予以支持，具体的占用费为11176元（31680元÷360天×127天）。关于原告主张被告支付自2018年12月24日起至2021年3月8日止以租金63360元为基数按年利率15.4%计算滞纳金21818元以及自2021年3月9日起至租金付清之日止以63360元为基数按年利率15.4%计算滞纳金的问题。原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定的违约责任是承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外。还应每日（逾期天数）支付应交金额5%的滞纳金。在本案中，原、被告合同约定的租金支付方式和时间为先付租后用房，签订协议之日一次性交清租金，被告于2018年12月24日与原告签订合同后至今未交纳租金，其行为违反了双方的约定，因双方合同约定的滞纳金计算方法过高，被告在庭审中针对滞纳金过高已提出调整，本院结合因被告违约可能给原告造成的损失适当调整滞纳金的计算方法为按年利率5.775%（2021年5月全国同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率3.85%上浮50%）计算为宜，计算的基数以被告实际尚欠的租金35200元，时间计算至被告将房屋返还原告即2021年5月7日止的滞纳金为4817元（35200元×5.775%÷360天×853天），因此，对原告的该项主张本院予以部分支持由被告支付原告自2018年12月24日起至2021年5月7日止的滞纳金为4817元以及自2021年5月8日起以尚欠的租金35200元为基数按年利率5.775%计算支付至该款清偿之日止的滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告张进学于本判决生效之日起十五日内支付原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司租金35200元，滞纳金4817元，合计40017元及自2021年5月8日起至租金35200元清偿之日止按年利率5.775%计算的滞纳金；二、由被告张进学于本判决生效之日起十五日内支付原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司房屋占用费11176元；三、驳回原告普洱市思茅国拓资产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1929.00元，减半收取964.50元由被告张进学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员  汤燕萍二〇二一年五月二十七日书记员  傅一峰