上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6213号上诉人(原审被告、反诉原告)：罗韬(LUOTAO)，男，1970年10月7日出生。委托诉讼代理人：张嘉兴，上海嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞子安，上海嘉诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈达希，男，1969年9月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：翁隽，女，1975年11月18日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙海峰，上海上一律师事务所律师。上诉人罗韬(LUOTAO)因与被上诉人陈达希、翁隽房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗韬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回陈达希、翁隽关于违约金的诉请，支持罗韬关于房款人民币(以下币种均为人民币)70万元的利息的反诉请求；或者发回重审。事实与理由：1．罗韬曾提出协商解约请求，没谈成后决定继续履约，其后并没有拒绝网签合同和拒付首期房款，无逾期付款的违约行为，不需支付解约违约金；2．陈达希、翁隽在合同履行期间，瞒着罗韬将上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出售给案外人，属于一房二卖，构成根本性违约，罗韬的反诉请求应当获得支持；3．一审法院判决房屋买卖合同于2019年7月9日解除，此时系争房屋的市场价不低于500万元，一审法院判决罗韬承担解约违约金90万元数额过高，显失公平。且罗韬支付的70万元定金也是有利息的，被陈达希、翁隽使用至今，赚取经商利润。被上诉人陈达希、翁隽辩称：1．陈达希、翁隽多次催促履行合同，罗韬明确表示不履行，陈达希、翁隽才找了新客户，但房屋并非售出，不存在一房二卖的情形；2．罗韬明确表示不想履行，构成根本违约，按照合同应该支付110万元的违约金。请求本院驳回上诉，维持原判。陈达希、翁隽向一审法院提起诉讼，请求判令：罗韬向陈达希、翁隽支付违约金190万元。2019年7月9日，陈达希、翁隽将诉讼请求变更为：1．确认陈达希、翁隽、罗韬就上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年3月6日解除；2．罗韬向陈达希、翁隽支付违约金110万元。罗韬向一审法院提出反诉，请求判令：1．解除陈达希、翁隽与罗韬就系争房屋签订的《房地产买卖合同》、《协议书》及《补充协议》；2．陈达希、翁隽向罗韬返还房款70万元及利息，利息以70万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年5月7日起至本判决生效之日止；3．陈达希、翁隽向罗韬支付违约金50万元。一审审理中，罗韬撤回第三项诉讼请求。一审法院经审理查明事实如下：2018年4月27日，经德佑房地产经纪有限公司居间，陈达希、翁隽(甲方)与罗韬(乙方)签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。第二条约定，双方协商一致，同意系争房屋转让价款为550万元。乙方的付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条约定，双方确认，在2019年4月27日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按补充条款(一)第六条违约责任约定处理。补充条款(一)第四条约定，除双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方最晚不得晚于2019年2月28日前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相应的责任。补充条款(一)第五条约定，若甲方已收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则应向乙方双倍返还定金(含由居间方代为保管或转付的意向金、定金)。补充条款(一)第六条约定，乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总价的20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方要求解除合同的。补充条款(一)第七条约定，联络地址：在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方，若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。附件三付款协议第一条约定，乙方于2018年5月10日前，自行支付定金70万元。附件三付款协议第二条约定，双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款315万元。附件三付款协议第三条约定，部分房价款165万元整，乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于正式签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后10日内向银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料(包含申请贷款方式变更所需材料)。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)当日自行支付甲方(先付款后办理不动产登记手续)。若在完税当日补足贷款不足部分的，乙方须将《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》交由居间方保管。贷款支付：乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后七日内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款。本期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。罗韬的居住地址：闵行区江桦路XXX弄XXX号XXX室。陈达希、翁隽的居住地址：青浦置发路XXX弄XXX号。次日，陈达希、翁隽(甲方)与罗韬(乙方)《补充协议》约定，签订《房地产买卖合同》时，根据上海市现行相关规定，乙方尚未取得购房资格，乙方承诺于2019年2月25日前取得购房资格并承担相关风险，居间方已告知，双方均已知晓。2018年4月27日，罗韬向陈达希、翁隽支付了2万元定金；2018年5月7日，罗韬向陈达希、翁隽支付了68万元定金。2018年12月至2019年1月期间，罗韬通过中介方明确告知陈达希、翁隽，其不愿再购买系争房屋并要求解除买卖合同关系。陈达希、翁隽表示不同意解除合同。2019年2月26日，中介询问陈达希、翁隽网签事宜，陈达希、翁隽表示可以网签，中介告知陈达希、翁隽，罗韬要求解约并放弃定金。2019年2月28日，陈达希、翁隽询问中介罗韬能否签约，中介告知陈达希、翁隽，罗韬要求解约并放弃定金。陈达希、翁隽于2019年6月21日收到一审法院向其发送的反诉状。陈达希、翁隽于2019年7月9日向一审法院提出要求解除合同并于同日送达至罗韬。一审审理中，经罗韬申请，法院通过上海市高级人民法院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋2019年3月25日、2019年6月的市场价值进行评估。2019年11月14日，上海国衡房地产估价有限公司出具报告，结论为：系争房屋于2019年3月25日的总价格为4，719，000元；2019年6月的总价格为4，760，000元。罗韬为此支付评估费23，500元。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定，双方应于2019年2月28日之前进行网签并支付首付款，但是2018年12月至2019年1月期间，罗韬多次通知陈达希、翁隽，其不再购买系争房屋并要求解除买卖合同关系。罗韬经多次催告，仍拒绝网签并支付首付款，罗韬系违约方，故没有合同解除权。陈达希、翁隽于2019年7月9日，向法院提出要求解除合同并于同日送达至罗韬，故认定解除的时间为2019年7月9日。陈达希、翁隽表示其于2019年3月1日通过挂号信的方式向罗韬发了催告函，要求罗韬于2019年3月6日24时前前往居间方链家地产(地址：盈中西路XXX号)履行办理网签并支付首付款的义务，罗韬于2019年3月4日收到。罗韬表示没有收到该挂号信并提出对对收件人签署处“罗”的签字不予认可，要求进行笔迹鉴定。鉴于该挂号信的内容为要求签约并支付首付款，并没有合同解除的意思表示，不论是否签收，均不能视为解除合同的意思表示送达到罗韬，故不同意笔迹鉴定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。故罗韬要求陈达希、翁隽返还房款70万元的诉请，予以支持。鉴于罗韬未按约支付房款构成违约，其主张的赔偿损失及利息损失，缺乏依据，不予支持。罗韬逾期付款的行为构成根本违约，陈达希、翁隽依据合同约定要求罗韬支付解约违约金，具有事实和法律依据，予以支持。罗韬抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。关于违约金的数额以陈达希、翁隽实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、罗韬的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。罗韬撤回主张违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，予以准许。据此判决：一、陈达希、翁隽与罗韬(LUOTAO)就上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的《房屋买卖合同》于2019年7月9日解除；二、罗韬(LUOTAO)于判决生效之日起十日内向陈达希、翁隽支付解约违约金900，000元；三、陈达希、翁隽于判决生效之日起十日内向罗韬(LUOTAO)返还房款700，000元；四、驳回罗韬(LUOTAO)的其余反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明，2018年4月27日，陈达希、翁隽(甲方)与罗韬(乙方)签订《协议书》，约定系争房屋转让价款为550万元。双方同意，在甲方承诺系争房屋购买满五年、不唯一、购入价不低于250万元前提下，系争房屋的交易税、费由乙方承担。房产税及滞纳金由甲方承担等。还查明，2021年4月12日，上海国衡房地产估价有限公司就系争房屋出具《关于上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房地产市场价值评估的补充说明》(以下简称“补充说明”)：系争房屋于2021年4月7日的市场价值为5，668，000元。罗韬对补充说明无异议。陈达希、翁隽对补充说明的合法性表示怀疑，真实性不确定，认为应以当时的房价作为审判依据；上诉期间房价就算发生变化也与罗韬无关，本次补充说明评估出的价格和本案没有关系。二审中，罗韬同意已支付的70万元定金作为补偿，不需退还。以上事实，有《协议书》、《关于上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房地产市场价值评估的补充说明》、审理笔录等为证。本院认为，陈达希、翁隽与罗韬就系争房屋签订的《房地产买卖合同》、《协议书》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，双方最晚不晚于2019年2月28日前签订示范文本，签订当日支付部分房款315万元。但签订示范文本之前，罗韬多次明确表示不再购买系争房屋，并要求解除买卖合同，经多次催告，仍拒绝网签并支付首付款，应承担违约责任。陈达希、翁隽于2019年3月1日发催告函，要求罗韬继续履约，并不产生合同解除的法律后果。陈达希、翁隽诉请《房屋买卖合同》于2019年3月6日解除，于法无据，本院不予支持。2019年7月9日，陈达希、翁隽诉至法院，诉状副本于同日送达至罗韬，故《房地产买卖合同》、《协议书》及《补充协议》于2019年7月9日一起解除。陈达希、翁隽因罗韬不愿继续履约而与案外人就系争房屋签订过房屋买卖合同，但并未实际履行。如罗韬此时有继续履约之意，买卖合同仍可继续履行，但其直至一审审理中，仍无继续履约之意。罗韬上诉称其没有拒绝网签和拒付首期房款，无逾期付款的违约行为，不需支付解约违约金；而陈达希、翁隽将系争房屋出售给案外人，属于一房二卖，构成根本性违约，与事实不符，本院不予采纳。合同解除后，陈达希、翁隽应当将收取的房款70万元返还罗韬。罗韬诉请利息损失，因系其违约，故本院不予支持。陈达希、翁隽主张违约金，于法有据，本院予以支持。罗韬抗辩违约金过高，要求调整，本院依法进行调整。根据法律规定，违约金数额以陈达希、翁隽实际损失为基础进行调整。陈达希、翁隽起诉时以双方约定的房价款550万元和其与案外人的买卖合同价格360万元之差价为依据，主张190万元违约金，并提交其与案外人之间的买卖合同作为证据。一审法院第二次开庭审理时，陈达希、翁隽调整违约金诉请为110万元，并撤回其提交的与案外人间的买卖合同，不再作为证据。现系争房屋仍在陈达希、翁隽名下，陈达希、翁隽并未提交其损失存在的依据，本院将根据合同的履行情况、罗韬的过错程度，兼顾公平原则，酌情判处。罗韬同意已支付的70万元定金作为补偿，本院予以准许。一审法院第一次开庭结束后，罗韬申请对系争房屋市场价值进行评估，其目的是为了证明陈达希、翁隽与案外人之间的买卖合同存在虚假行为。后陈达希、翁隽撤回该份证据，并表示该买卖合同并未实际履行，故罗韬因此支付的评估费应当由陈达希、翁隽承担，且评估结果不应当作为陈达希、翁隽的损失依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7806号民事判决第三项；二、撤销中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7806号民事判决第一、二、四项；三、陈达希、翁隽与罗韬(LUOTAO)就上海市青浦区朱家角镇复兴路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》、《协议书》、《补充协议》于2019年7月9日解除；四、罗韬(LUOTAO)应于本判决生效之日起十日内向陈达希、翁隽支付违约金700，000元；五、驳回罗韬(LUOTAO)的其余反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14，780元，由陈达希、翁隽承担5，374.55元，由罗韬(LUOTAO)承担9，405.45元；反诉案件受理费7，840元，由陈达希、翁隽承担7，800元，由罗韬(LUOTAO)承担40元；评估费23，500元，由陈达希、翁隽承担；二审案件受理费12，800元，由陈达希、翁隽承担2，844.44元，由罗韬(LUOTAO)承担9，955.56元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年五月二十六日法官助理  何 倩书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。