上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4932号上诉人（原审被告，反诉原告）：笨马机电技术（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇宣夏路293号。法定代表人：何平，董事长。委托诉讼代理人：郑觉明，上海木诚木律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海界实工贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路876号301室。法定代表人：周龙娟，执行董事。委托诉讼代理人：沈律，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴，上海谧竹律师事务所律师。上诉人笨马机电技术（上海）有限公司（以下简称笨马公司）因与被上诉人上海界实工贸发展有限公司（以下简称界实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人笨马公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人界实公司的一审全部诉请，支持笨马公司的一审反诉诉请。事实与理由：1、本案争议厂房获得了政府规划许可和主管部门的建设批准，合同无效不成立。批准文件包括：2005年6月《XX镇XX园区内选（2005）第3号》；《关于同意南汇XX园XX工业园区实业发展有限公司一期标准厂房建设工程项目建议书的批复》（南发改产［2005］725号）；2007年9月26日上海市南汇区房屋土地管理局宣桥所《房屋证明》；2007年9月26日《关于上海界实工贸发展有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》（汇环保许管2007-1-228）；2008年9月18日《关于上海界实工贸发展有限公司厂房建设项目建议书的请示》（宣府［2008］86号）；2008年10月6日《上海市企业投资项目备案意见》（南发改产备［2008］009号）；2009年6月8日《上海市南汇区人民政府关于同意XX工业园控制性详细规划的批复》（南府［2009］132号）；2、即使涉案合同无效，上诉人笨马公司仔细检查了《房产证》和房屋证明，并索取界实公司加盖公章的房产证复印件，通过了工商、税务等注册的审查，才签订正式租赁合同。笨马公司尽到了注意义务，无过错。违约条款和损失赔偿条款应当为有效，且该赔偿不应与第三方给予无过错方的奖励和赔偿混为一谈；3、因界实公司过错，笨马公司租赁的厂房被强拆，不得不搬迁，使笨马公司从事生产经营的目的无法实现，因此笨马公司不应缴纳影响期间的房租。而且界实公司将系争厂房仅用于租赁业务，停业损失即房租损失，界实公司从政府处获得的停业损失与本案当然相关；4、笨马公司通过与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订补贴奖励协议，配合完成搬迁工作与本案租赁合同无关；与上海市浦东新区宣桥镇人民政府（以下简称宣桥镇政府）签订行政合同是为进行产业升级改造，继续落户XX镇，与本案的租赁合同争议无关。被上诉人界实公司坚持一审辩称意见，不同意上诉人笨马公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。界实公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令笨马公司支付界实公司拖欠房屋租金人民币（下同）233，333.30元（自2016年12月1日起至2017年7月31日止，按年租金35万元的标准计算）；2、判令笨马公司支付界实公司电费5，558.43元；3、判令笨马公司支付界实公司拖欠租金的逾期利息：以238，891.73元为本金，自2017年8月8日起至实际清偿日止，按照银行同期贷款利率4.75％为标准计算；4、诉讼费由笨马公司承担。笨马公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令界实公司支付笨马公司违约金175，000元；2、判令界实公司支付笨马公司员工安置费119，770元、搬迁费105，638元、装修损失198，578元、常州工厂2017年4月1日-7月16日的房屋租赁费103，542元；3、判令界实公司赔偿笨马公司行车损失6万元。一审法院认定的事实：一、界实公司与笨马公司之间的租赁合同关系。笨马公司自2007年10月18日起向界实公司承租位于上海市浦东新区XX工业园内建筑面积为1，500平方米的厂房（简称系争厂房）。2015年4月7日，就系争厂房的续租问题界实公司与笨马公司签订《工业厂房租赁合同》，约定：租期3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日；租赁费每年35万元（含所有物业管理费、清洁卫生、安全保卫管理费用等），三个月一付；如果界实公司中途有意向解除合同的，必须提前半年和笨马公司协商，否则由此给笨马公司造成的损失由界实公司全部承担；双方一旦签订合同，笨马公司在3日内支付2万元定金，而后笨马公司应在15日内向界实公司支付厂房三个月的租金，以后租金支付日期为每一季度租赁期届满前5日内向界实公司支付厂房三个月的租金，同时界实公司需要将正式发票提前交给笨马公司；界实公司提供系争厂房所需的足额电源及其设施，保证笨马公司能正常生产；租赁期间，使用系争厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由笨马公司承担，并应在收到发票后15日内付款；租赁期间，如界实公司提前终止合同而违约，应赔偿笨马公司六个月租金；租赁期间，如因产权证问题而影响笨马公司正常经营而造成的损失，由界实公司负责给予赔偿。笨马公司租赁系争厂房期间一直向案外人上海B有限公司支付电费，并由该公司向笨马公司开具发票等。2017年3月3日，上海市浦东新区宣桥镇城市管理行政执法中队宣桥镇五违整治办公室出具《有关情况告知》给界实公司，界实公司则将该《有关情况告知》复印件转交给了笨马公司。《有关情况告知》的主要内容为：根据浦东新区2017年“三沿、二园、一环”环境综合整治重点，界实公司已列入2017年XX镇环境综合整治单位；经初步调查，界实公司存在无证违章建筑（具体面积按现状评估为准）及违法用地面积，如土地或建筑物已取得相关补办、报批或其他相关手续的，请在一周内提交给三灶工业园区环境整治办公室；对界实公司存在的违章建筑，将邀请第三方评估单位，实行现状评估；界实公司如在2017年5月31日之前同园区协商一致，达成签约，并在6月30日之前清退腾空的，园区将按综合整治操作办法、按不同时间阶段实行自拆补贴奖励，园区鼓励早签约、早得益；对不支持、不配合的单位和个人，将由相关部门按法律程序，实施强制拆除，一律取消自拆补贴奖励，并将企业和个人依法纳入征信系统，由此造成的法律后果及财产损失均由界实公司或个人承担。2017年6月19日，界实公司向笨马公司出具《联系函》，要求笨马公司于2017年6月26日前支付界实公司2016年12月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费335，416.66元，并向昌捷公司支付所欠水电费等，否则界实公司将对笨马公司停电停水。2017年7月底，笨马公司将系争厂房交给A公司。笨马公司支付界实公司系争厂房的租用费至2016年11月底，未支付2016年12月1日起至2017年7月底交还房屋之日止的租用费。2017年3月12日，笨马公司向案外人常州市C有限公司租赁位于常州市的厂房等，租期自2017年3月25日起至2020年3月25日。2017年7月，因搬迁笨马公司支付员工安置费119，770元，并支付搬迁费、新租赁厂房租金等。二、界实公司与上海A有限公司（以下简称A公司）、上海市浦东新区宣桥镇人民政府（以下简称宣桥镇政府）之间的相关事实。界实公司于2017年5月15日因A公司、宣桥镇政府未履行与界实公司签订的《土地转让协议书》等文件约定的为界实公司建筑物办理房地产权证之义务为由，以A公司、宣桥镇政府为被申请人，向上海仲裁委员会申请仲裁。2017年6月5日，浦东新区宣桥镇城市管理行政执法中队执法人员接到上级领导交办，对界实公司的系争厂房予以查勘，认定系争厂房有建筑面积20，439.52平方米，现场无相关规划手续，并报经宣桥镇政府同意立案查处。上海仲裁委员会于2019年8月22日作出（2017）沪仲案字第0968号裁决书，裁决：解除2005年3月4日签订的《土地转让协议书》，返还界实公司土地转让款，偿付土地重置价、投资损失、罚款损失、律师费，支付停业补偿费、员工分流费用，补偿配电设施安装费等。A公司、宣桥镇政府不服，向本院申请撤销仲裁裁决，本院于2019年11月18日作出（2019）沪01民特648号民事裁定书，裁定驳回A公司、宣桥镇政府的申请。（2017）沪仲案字第0968号裁决书已经生效。三、笨马公司与A公司、宣桥镇政府之间的相关事实。2017年6月20日，笨马公司与A公司签署《无证建筑拆除补贴奖励协议（集体）》及《集体土地补贴奖励明细表》，给予笨马公司无证建筑房屋补贴奖励421，253.40元，其中包括房屋补偿款10，091.40元、装饰301，314元、附属设施109，848元。2017年6月30日，笨马公司与宣桥镇产业结构调整办公室签署《浦东新区产业结构调整行政合同》，约定：笨马公司应于2017年7月31日前完成产业结构调整，具体包括与生产相关的设备、设施拆除完毕、生产场地清空、员工分流完成、营业执照注销、营业执照变更、特征许可证注销、土地减量化立项等；针对该项目产业结构调整补偿金120万元，分三笔支付：第一笔60万元于笨马公司签订合同、提交产业结构调整方案后60个工作日内支付，第二笔36万元于笨马公司完成员工分流、停工停产、主要设备拆除并通过镇产调办初步验收，提交申请后60个工作日内拨付，第三笔为24万元，区产调办组织验收（审计清算）完成后60个工作日内拨付。笨马公司于同日签署《XX镇产业结构调整补偿资金确认单》，确认补偿资金120万元包括停产损失44.20万元、职工安置23.57万元、设备评估26.17万元。笨马公司已经收到补偿资金120万元。一审法院认为：系争厂房无权属凭证，因此，界实公司与笨马公司关于系争厂房的《工业厂房租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于界实公司要求判令笨马公司支付拖欠房屋租金233，333.30元、电费5，558.43元及拖欠房屋租金、电费的逾期利息的本诉请求。租赁合同无效，承租人应参照租赁合同约定的租金标准向出租人支付房屋使用费。笨马公司尚未支付界实公司自2016年12月1日起至2017年7月31日实际搬离之日止的房屋使用费，故应参照合同约定的年租金35万元标准向界实公司支付上述期间的房屋使用费。界实公司未举证证明已经代笨马公司支付了电费5，558.43元，且笨马公司在租赁合同履行期间一直是向案外人上海B有限公司支付电费的，故界实公司要求笨马公司支付上述电费的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。租赁合同约定，租金支付日期为每一季度租赁期届满前5日内向界实公司支付厂房三个月的租金。笨马公司应参照上述合同约定向界实公司支付房屋使用费，逾期支付，则应参照贷款利率标准向界实公司支付逾期支付房屋使用费的利息损失。界实公司要求笨马公司支付电费的逾期利息，不符合法律规定，不予支持。至于界实公司与A公司、宣桥镇政府之间的仲裁裁决，涉及的是三方土地转让协议解除及其相关赔偿问题，并未明确赔偿界实公司关于系争厂房的租用费，因此，笨马公司所谓的仲裁裁决所涉赔偿界实公司损失中已包括租金损失的意见，不予采信。关于笨马公司要求判令界实公司支付违约金175，000元、员工安置费119，770元、搬迁费105，638元、装修损失198，578元，常州工厂2017年4月1日-7月16日的房屋租赁费103，542元及行车损失6万元的反诉请求。《合同》无效，故笨马公司要求界实公司支付违约金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。2017年6月20日笨马公司已与A公司达成相关协议，约定A公司补偿笨马公司包括房屋补偿款10，091.40元、装饰301，314元、附属设施109，848元等在内的无证建筑房屋补贴奖励共计421，253.40元；并与宣桥镇产业结构调整办公室达成相关协议，实际从宣桥镇产业结构调整办公室获取包括停产损失44.20万元、职工安置23.57万元、设备评估26.17万元等在内的补偿资金120万元。上述补偿款项足以弥补笨马公司因租赁合同无效并搬离系争厂房所造成的损失，且笨马公司未审查系争厂房的权属凭证，对《合同》无效也存在过错，亦应自行承担部分损失。因此，笨马公司要求界实公司支付员工安置费119，770元、搬迁费105，638元、装修损失198，578元、常州工厂2017年4月1日-7月16日的房屋租赁费103，542元及行车损失6万元等费用的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院于2020年11月4日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出民事判决：一、笨马机电技术（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海界实工贸发展有限公司房屋使用费（房屋使用费的计算方式为：自2016年12月1日起至2017年7月31日止，按年租金35万元计算）；二、笨马机电技术（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海界实工贸发展有限公司逾期支付房屋使用费的利息（利息的计算方式为：以2016年12月1日起至2017年2月底按年租金35万元计算的房屋使用费为本金，自2016年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算；以2017年3月1日起至2017年5月底按年租金35万元计算的房屋使用费为本金，自2017年3月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算；以2017年6月1日起至2017年7月31日止按照年租金35万元计算的房屋使用费为本金，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回上海界实工贸发展有限公司的其余本诉请求；四、驳回笨马机电技术（上海）有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5，532元，由上海界实工贸发展有限公司负担107元，由笨马机电技术（上海）有限公司负担5，425元；一审反诉案件受理费人民币6，125元，由笨马机电技术（上海）有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，根据双方所签订的租赁合同，笨马公司实际使用的系上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX号厂房，建筑面积1，500平方米。笨马公司在上诉状中所列举的文件并非属于城镇房屋租赁合同司法解释中所指的建设工程规划许可证，不足以证明系争厂房已经取得了规划许可。如界实公司所述，涉案地块厂房系先建造后办证，此亦是界实公司与A公司、宣桥镇政府仲裁纠纷的原因，此亦可从笨马公司与A公司所签署的《无证建筑拆除补贴奖励协议（集体）》中得到映证。因此，一审法院认定涉案租赁合同无效，于法有据，本院依法予以维持。笨马公司认为即使涉案合同无效，由于其已经审查过《房产证》和房屋证明，故没有过错。笨马公司在二审期间提供了一份所谓的“有界实公司盖章的系争厂房的房地产权证”，但又不作为证据提供仅供法院参考。本院严重怀疑该材料的真实性，与笨马公司的一审庭审陈述不符，完全背离了本案的基本事实。因此，本院无法认定系争厂房已经登记了产权，笨马公司所称的在签订租赁合同时已经审查了系争厂房的权证，无事实依据，本院不予采信。一审法院认定笨马公司因未审查系争房屋的权属凭证，对合同无效存在过错，具有事实与法律依据，本院依法予以认同。涉案租赁合同无效，笨马公司实际使用系争厂房，应当支付相应的房屋使用费，一审法院参照租金标准，判决笨马公司相应期间的房屋使用费及利息，于法有据，本院依法予以维持。笨马公司认为界实公司从与案外人的仲裁中可获取的停业损失涵盖了笨马公司拖欠的租金，但无证据佐证该观点，故一审法院不予采信无误，本院依法予以维持。涉案租赁合同无效，租赁合同中的违约金条款无效，笨马公司所主张的违约金责任缺乏合同依据，本院无法支持。由于笨马公司绕开界实公司直接与案外人A公司等签订协议，直接将系争厂房交给A公司，且不论笨马公司尚未完全举证证明其反诉诉请的损失与界实公司之间的因果关系，仅仅从笨马公司与案外人所签订的协议来看，其因占有使用系争厂房依据协议可获得了房屋补偿款10，091.40元、装饰301，314元、附属设施109，848元等在内的无证建筑房屋补贴奖励共计421，253.40元及停产损失44.20万元、职工安置23.57万元、设备评估26.17万元等在内的补偿资金120万元，再结合笨马公司对涉案租赁合同无效的过错程度，已经足以涵盖笨马公司因租赁合同无效的损失诉请。笨马公司再向界实公司主张上述损失，于法无据，一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人笨马机电技术（上海）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，657元，由上诉人笨马机电技术（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  蒋辉霞审 判 员  翟从海二〇二一年五月二十八日法官助理  林佳豪书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……