甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2613号原告:刘某1，男，1987年12月21日出生,汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省古浪县。原告：王某，女，1985年10月24日出生，汉族，甘肃省武威市人，住甘肃省古浪县。共同委托诉讼代理人：刘某2，女，1983年1月15日出生，汉族，甘肃省武威市人，住甘肃省武威市。系刘某1姐姐、王某大姑子。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告刘某1、王某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘某1、王某的共同委托诉讼代理人刘某2与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1、王某向本院提出诉讼请求：1、要求二被告按合同约定给付房屋租金36935元、支付违约金2502.51元并退还2019年度多扣税金1561元，扣除领取的购物卡价值2000元，以上合计38998.51元。(违约金第一个季度以5575元为基数，按万分之三计算，从2019年11月1日算至2021年2月2日计459天为767.68元，后续违约金计算至租金付清为止；第二季度以6272元为基数，按万分之三计算，从2020年2月1日算至2021年2月2日计367天为690.35元，后续违约金计算至租金付清为止；第三季度以6272元为基数，按万分之三计算，从2020年5月1日算至2021年2月2日计278天为521.20元，后续违约金计算至租金付清为止；第四季度以6272元为基数，按万分之三计算，从2020年8月1日算至2021年2月2日计185天为348.10元，后续违约金计算至租金付清为止；第五季度以6272元为基数，按万分之三计算，从2020年11月1日算至2021年2月2日计93天为174.99元，后续违约金计算至租金付清为止；第六季度以6272元为基数，按万分之三计算，从2020年2月1日起算至租金付清为止；)2、要求二被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；3、判令甘肃星光商业管理有限公司交付完税发票；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年10月1日,我们与星光公司、星泓公司签订《武威星光城项目商品房委托经营管理合同》,约定由我们将我们的凉州区新城区天丰街2号楼4楼位于武威市××区，面积33.49平方米房号为B4119的商品房委托与被告出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式、租金给付时间及其方式等。自2019年7月开始，二被告连续多个季度拖欠租金。我们多次催要,二被告均以不当理由拒付。为此,我们具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司辩称；1、根据双方订立的合同，我公司应付刘某1、王某2019年7月1日至2020年12月31日的房屋租金为36935元；刘某1、王某领取的购物卡价值2000元应当在其中扣除；2、超扣刘某1、王某2019年度税金1126.62元亦属实，其余税金已由我公司代扣并向税务缴纳，现完税证明已开具，应由刘某1、王某自行领取；3、我公司同意继续履行合同；4、由于新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至3月底期间，我公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据武威市人民政府的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我公司认为2020年2月至4月三个月期间的租金应当由双方各承担一部分，请求减免疫情期间的部分租金及违约金。5、刘某1、王某主张的违约金过高，请求法庭予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。6、鉴于我公司实际情况请求延期支付租金及违约金。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某1、王某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系刘某1、王某所有,刘某1、王某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。星光公司出具关于免除2月份租金、物业费的公告1份及甘肃省武威市中级人民法院（2021）甘06民终162号民事判决书，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，刘某1、王某对该证据予以认可。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2016年10月1日，刘某1、王某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、刘某1、王某将其位于武威市××区面积33.49㎡房号为B4119号的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；2、该商品房的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、房屋租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为5575元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为6272元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣刘某1、王某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至刘某1、王某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向刘某1、王某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。该合同签订后，刘某1、王某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年7月起，星光公司未按约定支付租金。期间，星光公司除正常税金外超额扣留刘某1、王某2019年度税金1126.62元，刘某1、王某从星光公司领取价值2000元的购物卡一张用于消费。后刘某1、王某索要租金无果，遂起诉要求星光公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金及违约金、多扣税金共计38998.51元。本院认为，刘某1、王某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理刘某1、王某的房屋，应付刘某1、王某2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金36935元及违约金的事实有确实充分的证据予以证实，其诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司不能举证证明刘某1、王某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了承担连带责任保证，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担保证责任，刘某1、王某诉请星泓公司承担连带保证责任有事实依据和法律依据，本院亦予以支持，但其要求星泓公司承担直接责任没有合法依据，本院不予支持。双方订立的商品房委托经营管理合同仍在履行期限内，双方均愿意继续履行合同，合同应当继续履行。关于刘某1、王某要求星光公司提供纳税票据之诉请，因纳税主体系刘某1、王某，开具税票属税务部门的行政管理范畴，故对刘某1、王某的该项诉请本院不予论处。对于星光公司提出2020年2月至4月三个月期间租金双方各自承担一部分的主张，本院认为，2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司的公告中已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎病毒疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，本院将B4119房屋减免的租赁费数额确定为：1902.74元（2020年第一季度租赁费6272元÷89天×暂停营业期间27天）；同时，刘某1、王某从星光公司领取购物卡价值2000元，也应当在租赁费中予以扣除。据上，星光公司应当向刘某1、王某偿付租赁费的数额为33032.26元（36935元-1902.74元-2000元）。租金减免后违约金应作相应的减免，从2020年5月1日起至2021年2月2日共278天减免的违约金数额为158.69元（1902.74元×日万分之三×278天）。截止2021年2月2日，违约金总额确定为2343.82元（2502.51元-158.69元）。星光公司超额扣留的税金1126.62元应予返还。综上，星光公司拖欠刘某1、王某2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金33032.26元及截止2021年2月2日的违约金2343.82元且超扣税金1126.62元的事实有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持；对于不合理的诉求，应予驳回。对于后续违约金，应按合同约定继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给刘某1、王某2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金33032.26元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给刘某1、王某2019年11月1日至2021年2月2日期间的违约金2343.82元；2021年2月2日以后的违约金继续按合同约定计算；三、甘肃星光商业管理有限公司退还给刘某1、王某超扣税金1126.62元；上述三项，限于本判决生效后30日内付清；四、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；五、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司继续履行与刘某1、王某签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；六、驳回刘某1、王某的其他诉讼请求。案件受理费776元，减半收取388元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年五月十日书记员 任昱婧