上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4062号上诉人(原审被告)：林之华，女，1952年7月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：廖康，上海市友林律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海百利达物业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：顾平竹，董事长。委托诉讼代理人：凌龙彪，男。上诉人林之华因与被上诉人上海百利达物业发展有限公司(以下简称“百利达公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初7678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林之华上诉请求：撤销一审判决，依法改判林之华按照《物业服务合同》中约定物业费的70％支付百利达公司物业管理费。事实和理由：百利达公司无权要求林之华足额缴纳物业费，理由如下：其一，本案百利达公司起诉的案由以及确认管辖权的案由均是依照买卖合同纠纷进行确定，即百利达公司否认《物业服务合同》对其有约束力，故在此基础上，《物业服务合同》也不应对林之华产生法律效力。且《上海市长宁区兆丰苑小区物业服务托管协议》(以下简称“《物业服务托管协议》”)属于临时性合同，百利达公司要求林之华按照《物业服务合同》的相关约定缴纳物业费，缺乏事实依据。其二，百利达公司不仅未提供符合《物业服务合同》要求的物业服务，且存在严重侵害业主权利的行为，现一审要求林之华足额缴纳物业费，有失公允。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。百利达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百利达公司向一审法院起诉请求：1．判令林之华支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费人民币(以下币种同)8，390.40元；2．判令林之华支付逾期缴纳物业管理费的违约金2，517.12元。一审法院认定事实：林之华于2007年10月购买并取得上海市华阳路XXX号X座XXX室房屋产权，该房屋建筑面积120.55平方米，属于上海市长宁区兆丰苑小区，林之华系该小区的业主。2013年7月，上海市长宁区兆丰苑业主大会(以下简称“兆丰苑业主大会”)(甲方)与上海沙田物业管理有限公司(以下简称“沙田公司”)(乙方)签订《物业服务合同》，约定：乙方为兆丰苑小区提供物业服务，服务期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；乙方根据住宅2.90元／月／平方米建筑面积向业主收取物业管理费；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季度的前10日履行交纳义务；经乙方催缴后，业主逾期不交纳的，乙方可按国家规定的标准加收违约金。2017年9月7日，上海市长宁区兆丰苑业主委员会(以下简称“兆丰苑业委会”)(甲方)与百利达公司(乙方)签订《物业服务托管协议》，内容为：基于1．沙田公司发函，告知其将于2017年9月30日撤出兆丰苑小区，不再提供物业管理服务；2．经小区业委会多次专题讨论，拟维护兆丰苑小区的稳定状况。甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就上海市长宁区兆丰苑小区的物业管理服务事宜，订立本托管协议：1．乙方同意全权承担甲方与沙田公司签订的《物业服务合同》，并执行《物业服务合同》的各项条款，该《物业服务合同》为本托管协议的附件，具备同等法律效力；2．甲乙双方同时约定：……(5)本代管协议有效期3个月，若甲乙双方无异议，协议自动延长，于新一届业主委员会签订正式物业服务合同后自然终止……。林之华作为该届业委会主任在该《物业服务托管协议》甲方盖章栏内签字。2018年5月7日，兆丰苑业委会向百利达公司发出沟通函，就涉及小区日常运作的惯例告知百利达公司。2019年3月6日，兆丰苑业委会致函百利达公司，要求百利达公司将小区公共收益账目、修理费用账目上报审批，并要求百利达公司公布2018年、2019年电梯年检合格证、提交电梯限速器检测报告。林之华支付物业管理费至2018年3月31日，之后未再支付物业管理费。2020年1月6日，百利达公司上门张贴《缴费通知单》，通知林之华缴纳2018年4月至2019年12月期间的物业管理费7，341.60元。一审审理中，林之华称：百利达公司提供的物业服务不到位，表现如下：1．未按照沙田公司与业主大会签订的《物业服务合同》附件二《小区管理部人员架构》配备工作人员；2．未按照《物业服务合同》附件三《综合管理服务》中的“管理人员要求”公示管理人员的上岗证；3．未履行《物业服务合同》附件三《综合管理服务》之“日常管理与服务”中的第4条、第7条、第8条的义务；4．车辆管理服务差，对在消防通道乱停车现象不进行管理；5．未履行《物业服务合同》附件三《公共区域秩序维护服务》之“车辆管理”中的第1条、第3条；6．未履行《物业服务合同》附件三《公共区域绿化日常养护服务》内的全部内容；7．未履行《物业服务合同》附件三《物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维护服务》，未做到对小区内的违章建筑及时上报；道路场地维护不达标；室外健身设施损坏未找人来修；水箱未洗干净，也不出具检测报告，水箱洗完后水供不上来；电梯停运半年；公告区域垃圾管理不当；8．小区公共部位租赁给电信局做通信机房，签有《通信机房租赁合同》，每年有2万元的租赁费，百利达公司不愿意催讨；9．小区内的零星修补项目委托给案外人章勇修理，百利达公司从中拿回扣；10．百利达公司虚报价格，提供的A栋楼水泵房止回阀报销审批单显示费用为3000元，但止回阀的实际价格仅为1000元。百利达公司称：林之华所称百利达公司维修费用乱报价、公共收益未上交不属实，百利达公司向业委会提供过报价单、报表，也提交过开会讨论记录。如百利达公司存在乱报价情况，林之华可另案主张。物业公司使用维修基金需向业委会报批，因业委会不批，百利达公司只得自己记账，先用公共收益进行抵扣，故尚未与业委会就公共收益进行结算。林之华是上届业委会主任，上届业委会的账目没有审计清楚，就是因为有些没有盖章，账目拿不出来。《物业服务托管协议》中明确百利达公司收取物业管理费以业主大会和沙田公司之间的《物业服务合同》约定的2.90元／月／平方米为准。对林之华所称百利达公司提供的物业服务不到位，意见如下：1．人员架构是人员设置的问题，即使没有上岗证，也只是瑕疵，不能作为拒付物业管理费的理由；2．林之华所称百利达公司提供物业服务不到位所列事项均不属实。小区内物业管理费缴费率达到95％以上，欠费业主仅3家；3．百利达公司确实口头承诺过，别的物业公司能做到的，百利达公司也能做到，但在实际操作中，业委会经常不配合百利达公司工作；百利达公司收到业委会的函件后，均派人出面协调，因业委会不签字，故协商不成；少数业主因受影响发表了不满言论，但大多数业主对物业管理没有意见；4．《通信机房租赁合同》系业委会、沙田公司参与签订，百利达公司单方无法要求更改合同主体，业委会不出面催收租赁费，百利达公司无法催收；5．业委会在章勇修理好后拒付修理费，章勇为了拿到修理费，才让利减少收取费用；6．报销审批单上3700元，包含消防止回阀的价款及施工费，百利达公司没有把握自行安装消防止回阀，只能请人安装，该笔费用业委会尚未支付，现由百利达公司垫付；7．业主将车辆停放于消防通道，百利达公司会要求业主开走，不会同意车辆停放消防通道。小区地砖损坏系正常损耗现象，百利达公司发现后会马上进行修补。小区里的树木是业主锯掉的，百利达公司发现后已上门了解情况。一审法院认为，百利达公司为小区提供物业服务，林之华作为小区业主，在享受物业服务的同时，应承担支付物业管理费的义务。林之华主张百利达公司提供物业服务不到位，其中主要是有关小区公共收益及维修费用的结算，因涉及小区全体业主的公共利益，应由业委会代表全体业主主张权利，此项内容并不构成林之华可以拒付物业管理费的理由。林之华主张物业服务不到位的其它理由，缺乏充分确凿的证据证明，难以采纳。林之华主张兆丰苑业主大会与沙田公司签订的《物业服务合同》对百利达公司及林之华没有约束力。虽然该合同已履行完毕，但鉴于兆丰苑业主大会尚未正式选聘物业公司提供物业服务，百利达公司作为兆丰苑业委会临时聘请的物业公司对小区物业服务进行托管，百利达公司根据其与兆丰苑业委会签订的《物业服务托管协议》的约定，执行之前的《物业服务合同》约定的物业管理费收费标准，对业主具有约束力。上述《物业服务合同》约定住宅物业管理费按照每月每平方米建筑面积2.90元计收，百利达公司主张按照该收费标准向林之华收取物业管理费，并无不当，应予支持。根据上述《物业服务合同》的约定，经物业公司催缴后，业主逾期不交纳的，物业公司可按国家规定的标准加收违约金。百利达公司现主张按照欠费金额的30％加收违约金，缺乏合同依据和法律依据，违约金应按照利息标准计算。据此，判决：一、自判决生效之日起10日内，林之华应向上海百利达物业发展有限公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8，390.40元；二、自判决生效之日起10日内，林之华应向上海百利达物业发展有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的违约金。其中逾期缴纳2018年4月1日至2019年8月19日期间物业管理费的违约金，按照同期中国人民银行发布的贷款利率为标准；逾期缴纳2019年8月20日至2020年3月31日期间物业管理费的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以每期欠付金额1，048.80元为基数，自每期物业管理费履行期限届满之日的次日起分段计算至实际支付之日止；三、驳回上海百利达物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于林之华是否应当足额缴纳物业费。林之华主张百利达公司提供的物业服务不到位，且存在严重违约及侵权行为。然其一，有关公共收益及维修费用的结算，属于涉及小区全体业主的公共利益，应由业委会代表全体业主主张权利；其二，林之华既未举证证明百利达公司在提供物业管理服务过程中，存在根本违约行为，亦未能举证证明百利达公司提供物业服务的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的严重程度。而物业服务合同具有涉众性，若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。林之华作为业主发现物业服务瑕疵问题可以通过向业主委员会提出要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，但以拒交物业费对抗物业服务瑕疵的行为，缺乏法律依据，本院不予认同。百利达公司虽未与兆丰苑业主大会签订正式的物业服务合同，但根据兆丰苑业委会与百利达公司签订的《物业服务托管协议》，双方执行《物业服务合同》的相关条款，故在百利达公司提供物业服务后，林之华应履行缴纳物业服务费的义务。至于林之华提出的管辖权问题，本案中已有生效民事裁定书作详尽分析，在此不再赘述。综上，上诉人林之华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人林之华负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二一年五月十日法官助理  罗 曼书 记 员  胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……