辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初19号 原告（执行案外人）：李某，男，2004年6月10日出生，满族，丹东市第二中学学生，住丹东市振兴区。 法定代理人：孙莹（系原告母亲），1975年6月21日出生，满族，无职业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：大连九洲建设集团有限公司。住所地：庄河市大郑镇。 法定代表人：孔繁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 被告（被执行人）：丹东汇友股份有限公司。住所地：丹东市振兴区鸭绿江大道190-1-1号。 法定代表人：彭雪虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。 原告李某诉被告大连九洲建设集团有限公司（以下简称九洲公司）、丹东汇友股份有限公司（以下简称汇友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人张琦、被告九洲公司的委托诉讼代理人许文东、被告汇友公司的委托诉讼代理人廉洪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：解除丹东市中级人民法院在(2019)辽06财保2号《协助执行通知书》中对坐落于丹东市房屋的查封并判决不得执行这两处房屋。事实与理由：2018年12月28日，原告在被告汇友公司购买其开发的位于丹东市房屋两套，汇友公司为原告出具《怡山风情商品房确认联络单》。2018年12月29日，原告通过银行汇款的方式向汇友公司指定的账号付清了全部房款3937900元。2019年11月，原告到汇友公司准备办理房屋进户时，得知因汇友公司与九洲公司的欠款纠纷，这两套房屋依据九洲公司的申请被丹东市中级人民法院查封保全。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说消费者的物权期待权优先于抵押权和建设工程优先受偿权。原告作为一个普通消费者，通过正常方式购买了被告汇友公司开发的商品房并支付了全部房款，对该房屋的期待权益应该得到人民法院的保护。故原告依法提出执行异议，丹东市中级人民法院于2019年12月11日作出(2019)辽06执异260号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定特提起执行异议之诉，请求法院依法保护原告的合法权益。 被告九洲公司辩称，贵院查封涉案房屋是正确的。原告提出的事实和理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，不能得到法律支持。据当事人介绍，原告也是施工过程中抵顶房屋，并不是作为消费者购买房屋。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告汇友公司辩称，案涉两套房屋在查封前确实由原告购买。原告与汇友公司在2018年12月28日就房屋买卖签订两份商品房确认联络单，约定了买卖房屋的坐落、单价、总价等内容。原告于2018年12月29日向汇友公司分两笔支付了182200元和2115900元购房款。 本院经审理查明：九洲公司与汇友公司之间的建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案。2019年5月27日，本院作出（2019）辽06民初326号民事判决，判决汇友公司于该判决发生法律效力之日起30日内支付九洲公司工程款37059022.67元，自2016年5月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 汇友公司未如期履行还款义务，九洲公司向本院申请强制执行。2019年4月22日，九洲公司向本院申请诉前财产保全，请求保全汇友公司银行存款4800万元或相应价值的财产。本院于2019年4月23日作出（2019）辽06财保2号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人汇友公司银行存款4800万元或相应价值的财产。同日，本院向丹东市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被申请人汇友公司所有的坐落于丹东市房屋）在内的其他房屋。查封期限三年，自2019年4月23日起至2022年4月22日止。 2019年11月13日，原告李某对本院保全坐落于丹东市怡山风情小区16号楼中心北路38-4、38-5房屋提出书面异议。本院于2019年12月11日作出（2019）辽06执异260号执行裁定，认为虽然汇友公司在法院查封前为李某出具了《怡山风情商品房确认联络单》，李某交纳了两套房屋全部价款，但李某至今也没有占有涉案房屋，其异议请求不符合法律规定，因此裁定驳回李某的异议请求。 本案庭审中，原告提供两份怡山风情商品房确认联络单，其上记载：2018年12月28日，原告购买两套房屋地址分别位于怡山风情中心北路16号门市38-4、38-5，建筑面积为211.59平方米及182.2平方米，房屋单价均为1万元∕平方米，房屋总价分别为2115900元、1822000元。2018年12月29日，原告分两笔向汇友公司转账汇款1822000元及2115900元。同日，汇友公司向原告出具两份收款收据，并加盖汇友公司财务专用章。 另查明，涉案怡山风情商业街项目于2014年取得丹住建（房）预许字第××号商品房预售许可证。涉案工程的工程交接单记载，该工程在2017年8月15日验收及交接，但经验收存在质量问题，须由总包单位继续维修整改，直至复检合格。 本院确认的上述事实，有本院（2019）辽06财保2号民事裁定书、（2019）辽06民初326号民事判决书、（2019）辽06执异260号执行裁定书、（2019）辽06财保2号协助执行通知书、怡山风情商品房确认联络单、收款收据、工程交接单、商品房预售许可证在卷佐证。上述证据经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，原告要排除对涉案房屋的查封，须同时满足法条列明的四个条件。 本案中，汇友公司在法院查封前为李某出具了《怡山风情商品房确认联络单》，该联络单虽非规范的商品房销售合同，但对于涉案房屋的地址、面积、单价、总价均予以确认，是双方当事人的真实意思表示，且签订时间均早于涉案房屋的查封时间，应当认定买受人在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。原告李某据此合同交纳了两套房屋全部价款，并取得了涉案房屋的钥匙，应视为原告已实际占有该房屋。因涉案房屋未进行综合验收，不具备办理过户登记的条件，涉案房屋未进行过户确非原告的自身原因。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告李某的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除辽宁省丹东市中级人民法院在(2019)辽06财保2号《协助执行通知书》中对坐落于丹东市房屋的查封； 二、不得执行位于丹东市房屋。 案件受理费100元，由被告大连九州建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 李 军 审判员 李 欣 审判员 李大为 二〇二一年五月二十八日 书记员 王秀文