上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0114执异54号异议人(被执行人)：巴中科伦医药贸易有限公司(原巴中康信药业有限公司)，住所地四川省巴中市恩阳区工业园A座。法定代表人：赵映泉，该公司董事长。申请执行人：锦湖(中国)轮胎销售有限公司，住所地上海市嘉定区。被执行人：四川亚美佳贸易发展有限公司，住所地四川省成都市。被执行人：傅国清，男，1962年8月8日生，汉族，住四川省成都市。被执行人：王薇，女，1965年8月11日生，汉族，住四川省成都市。本院在执行申请执行人锦湖(中国)轮胎销售有限公司(以下简称锦湖公司)与被执行人四川亚美佳贸易发展有限公司(以下简称亚美佳公司)、巴中科伦医药贸易有限公司(以下简称巴中公司)、傅国清、王薇的(2019)沪0114执恢580号买卖合同纠纷一案中，异议人巴中公司向本院提出执行异议，请求撤销对巴中公司案涉不动产四川省巴中市恩阳区恩阳镇经济技术开发区工业园1、2栋(产权证：恩公00***、恩公00***)的拍卖、变卖。异议人巴中公司称，嘉定法院作为执行法院在拍卖、变卖过程中对案涉不动产进行评估时，未对案涉不动产的土地使用权进行评估，现已拍卖成交。根据“地随房走、房随地走、房地一体的原则”，在未对案涉不动产土地使用权进行评估的情况下，拍卖成交损害了异议人的合法权益，故依法提起执行异议。本院查明，锦湖公司与亚美佳公司、巴中公司、傅国清、王薇买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日作出(2015)嘉民二(商)初字第190号民事判决书，判决如下：“一、亚美佳公司应于本判决生效之日起十日内支付锦湖公司货款3,964,139.91元；二、亚美佳公司应于本判决生效之日起十日内偿付锦湖公司自2014年2月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息损失(以本金3,964,139.91元为基数，按中国人民银行同期贷款利率进行计算)；三、傅国清、王薇对亚美佳公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，傅国清、王薇在承担了保证责任后，有权向亚美佳公司追偿；四、驳回锦湖公司的其余诉讼请求；五、驳回亚美佳公司的全部反诉诉讼请求”。锦湖公司、傅国清、王薇因不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终字第7323号民事判决书，判决如下：“一、维持上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民二(商)初字第190号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民二(商)初字第190号民事判决第四项；三、如亚美佳公司届期不履行上述付款义务，锦湖公司可与巴中康信公司协议，以坐落于四川省巴中市经济技术开发区工业园内的生产用房及仓库(产权证号为巴房恩字恩公00***号、00***号)折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在3,120,000元范围内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过3,120,000元的部分归被巴中康信公司所有，不足部分由亚美佳公司清偿。巴中康信公司承担上述担保责任后，有权向亚美佳公司追偿。一审本诉案件受理费38,705元，由亚美佳公司、王薇、傅国清及巴中康信公司共同负担；反诉案件受理费19,353元，由亚美佳公司负担。二审案件受理费38,705元，由巴中康信公司负担17,056元，由上诉人王薇、傅国清共同负担21,649元”。2017年2月21日，锦湖公司向本院申请执行，本院以(2017)沪0114执1243号立案执行，后裁定终结本次执行程序。2019年7月12日，本院以(2019)沪0114执恢580号立案恢复执行。执行中，2019年8月19日，本院作出(2019)沪0114执恢580号执行裁定书，裁定拍卖或变卖巴中公司案涉生产用房及仓库，所得价款用于清偿债务。2019年11月15日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具评估报告，案涉不动产总价2,824,600元，评估报告明确估价对象不包括室内装饰装修、土地使用权、动产及其他债权债务。2020年12月1日，本院作出(2019)沪0114执恢580号执行裁定书，裁定原属被执行人巴中公司名下的案涉不动产归买受人所有，上述房产所有权自本裁定送达买受人时起转移。另查，案涉不动产的土地使用权和地上房屋等附着物的权利人均是巴中公司，但是土地使用权和房屋所有权分别登记即未统一登记。再查，执行异议审查过程中，本院执行机构经过审查，于2021年4月2日作出(2019)沪0114执恢580号之二执行裁定书，认为应将案涉不动产土地使用权纳入评估拍卖的范围，因买受人申请撤销拍卖，遂裁定：撤销本院作出的(2019)沪0114执恢580号拍卖成交裁定书。该裁定已经送达业已生效。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的程序予以审查。本案重点审查的问题是本院对案涉房屋单独拍卖是否违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋”。第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。由此可见，原则上人民法院拍卖土地使用权或地上房屋等附着物应当遵循“房地一体”原则，只有土地使用权和房屋分别登记且不属于同一权利人的情况下，才可视情单独处理。本案案涉不动产的土地使用权和房屋虽然分别登记，但属同一权利人即巴中公司，应当遵循“房地一体”原则。执行中，本院裁定拍卖、变卖案涉不动产清偿债务，符合执行程序。但是在拍卖过程中，未将案涉不动产的土地使用权与房屋一并处理，仅单独拍卖房屋，违法了相关法律规定，异议人的异议成立。鉴于在异议审查期间，执行机构已经自行撤销了拍卖成交裁定，将重新依法处置案涉不动产，本案中再予撤销拍卖成交裁定已无必要。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四项的规定，裁定如下：异议人(被执行人)巴中科伦医药贸易有限公司关于案涉不动产单独拍卖房屋不符合法律规定的异议成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向上海市第二中级人民法院申请复议。审判长 王 清审判员 郏志强审判员 顾慧萍二〇二一年五月十七日书记员 张婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。