四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初2062号 原告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路2017号A-395。 法定代表人：田佐平，系总经理。 委托诉讼代理人：文舒，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：伍利，女，系公司员工。 被告：张亚辉，女，1975年4月8日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告上海高地物业管理有限公司（以下简称“高地公司”）与被告张亚辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告高地公司的委托诉讼代理人伍利、被告张亚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高地公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令法院依据复地御香山《前期物业服务合同》约定，判令张亚辉支付拖欠2019年7月1日至2021年2月28日的物业服务费12843元，截至2020年12月31日违约金10131.21元，共计22974.21元，请求法院判定张亚辉按照复地御香山《前期物业服务合同》第十一条约定“逾期缴纳物业费的，从缴费次日起算，每逾期一日，按应缴金额的千分之三支付违约金”的标准支付违约金；2.请求法院判定本案全部诉讼费用由张亚辉承担。庭审中，高地公司变更第一项诉讼请求为请求判令张亚辉支付拖欠2019年9月1日至2021年2月28日的物业服务费11558.7元，截至2020年12月31日违约金10131.21元，共计22974.21元，其余诉讼请求不变。事实和理由：高地公司接受成都鸿汇置业有限公司开发的复地御香山项目提供前期物业服务并与之签订《前期物业服务合同》，合同约定复地御香山小区物业服务费按建筑面积每平方米每月7.5元收取。张亚辉系高地公司提供物业服务复地御香山小区67栋1单元107号房业主，该房屋建筑面积85.62平方米。自2019年07月01日开始，张亚辉拖欠高地公司物业服务费及违约金，截至2021年2月28日，共计拖欠费用22974.21元。张亚辉拖欠物业服务费严重损害了小区已缴费业主的利益，影响了小区各项物业服务的正常运营，导致高地公司经营困难，经高地公司多次催收，张亚辉仍拒不支付所欠的物业服务费。为保护高地公司的合法权益，现依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。 被告张亚辉辩称，认可欠缴物业服务费的事实，但拒缴物业服务费的原因是高地公司对小区物业服务不到位，严重影响了业主的正常生活，且经多次协商均未有效整改，高地公司未履行好物业服务工作，未全面履行物业服务合同中的义务，达不到缴纳物业费的服务标准。 本院经审理认定事实如下：成都鸿汇置业有限公司（以下简称“鸿汇公司”）（甲方）与高地公司（乙方）于2015年9月28日签订的《复地御香山3期前期物业服务合同》约定：1.高地公司自2015年起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止为复地御香山小区提供物业服务；2.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，居住物业类：高层住宅为2.5元/平方米·月，办公、写字楼：7.5元/平方米·月；3.甲方的物业服务从合同生效之日起，首次交房按半年交纳，半年以后，业主的物业服务费按月交纳，于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费；4.业主未按时、足额缴纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每天0.03%的违约金。合同末盖有鸿汇公司及高地公司的公章及公司委托代理人的签字。 2019年2月26日，鸿汇公司和张亚辉签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：1.张亚辉购买鸿汇公司开发的成都市天府新区房屋，房屋建筑面积为85.55平方米；2.在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，鸿汇公司依法选聘的物业服务企业即高地公司提供前期物业服务，张亚辉同意由高地公司提供前期物业管理，遵守临时管理规约；3.物业服务期间，物业服务费实行包干制，计费方式为9.8元／月·平方米。补充协议第十三条约定张亚辉同意自房屋交付（含视同交付）之日起，自觉履行《前期物业服务合同》《临时管理规约》等前期物业管理期间的各项约定。 另查明，案涉房屋实测面积为85.62平方米，张亚辉已缴纳2019年3月1日至2019年8月31日的物业费用3852.9元，张亚辉于2019年9月1日起未缴纳物业服务费，截至2021年2月28日共拖欠物业服务费11558.7元（18月×7.5元×85.62平方米），高地公司向张亚辉邮寄书面催缴函。 以上事实，有当事人身份信息、复地御香山3.2期前期物业服务合同、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、催款邮寄单、缴费通知书、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。高地公司与鸿汇公司签订的《复地御香山3期前期物业服务合同》、高地公司与张亚辉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。物业服务合同签订后，高地公司依约提供服务，张亚辉作为复地御香山小区的业主，应当按照法律规定和合同约定向高地公司缴纳物业服务费。庭审中，张亚辉辩称拒缴物业服务费的原因是高地公司对小区物业服务不到位，严重影响了业主的正常生活，且经多次协商均未有效整改，高地公司未履行好物业服务工作，未全面履行物业服务合同中的义务，达不到缴纳物业费的服务标准。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张亚辉如认为高地公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业管理服务费没有法律依据，故对张亚辉的抗辩理由，本院不予采纳。故对高地公司要求张亚辉缴纳2019年9月1日至2021年2月28日物业服务费11558.7元，本院予以支持。 关于高地公司主张违约金的问题，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而高地公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、张亚辉的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定按年利率2%以每月应交纳的物业服务费642.15元为基数，从下月16日开始计算违约金至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、张亚辉于本判决生效之日起五日内支付上海高地物业管理有限公司从2019年9月1日起至2021年2月28日止的物业服务费11558.7元及违约金（违约金计算方式：以642.15元为基数，自2019年9月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2019年10月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2019年11月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2019年12月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年1月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年2月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年3月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年4月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年5月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年6月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年7月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年8月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年9月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年10月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年11月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2020年12月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2021年1月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；以642.15元为基数，自2021年2月16日起按年利率2%计算至实际付清之日止；）； 二、驳回上海高地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374元，减半收取计187元，由被告张亚辉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓安宁 二〇二一年五月二十五日 书记员  熊 宇