广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11131号上诉人（原审原告）：广州悠城壹社物业服务有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港中路397号科技新路1号205。法定代表人：熊伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐威鸿，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州逸仙电子商务有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港西路135号中大科技园B座（部位1002-1015室）。法定代表人：黄锦锋。委托诉讼代理人：陈九波，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏程，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州悠城壹社物业服务有限公司（以下简称悠城公司）因与被上诉人广州逸仙电子商务有限公司（以下简称逸仙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初28291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人悠城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持悠城公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由逸仙公司负担。事实和理由：第一，计租面积和产权证建筑面积不一致的成因有多种，一审据此机械地认定整份租赁合同无效，不符合双方签订合同时的意思表示和相关事实。一审适用法律存在明显错误，一审援引《中华人民共和国建筑法》第六十一条判定案涉合同无效明显有错。一审认定案涉租赁合同计租面积4777平方米全部无效，意味着已取得合法产权凭证的2125.97平方米的计租面积也无效，该认定无法律依据。即使不考虑案涉租赁物的历史遗留问题及分摊面积交易习惯，案涉租赁合同的计租面积是4777平方米，其中至少有2125.97平方米已取得权属凭证，足以确定至少2125.97平方米是属于合法部分，其他部分的计租面积即使属于无效部分，也不能导致有权属凭证的2125.97平方米无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条仅规定了未经过许可而建设的房屋部分无效。第二，一审适用法律错误，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定关于房屋交付条件是否成就的问题，并未明文规定房屋未符合交付条件属于合同无效的事由，一审依据该条及消防验收问题作为合同效力的审查依据明显不当。关于案涉租赁物是否完成消防整改措施，并非案涉租赁合同效力的判定依据，一审据此认定合同无效，与法律规定相悖。一审证据《关于老旧物业消防整治工作会审纪要》反映相关部门对案涉租赁物所在的园区进行老旧物业消防整改，同时要求消防部门出具消防整改合格意见书，一审认为消防职能部门应出具相应的消防安全验收合格意见书与会议纪要内容不符。会议纪要未反映涉案租赁物未经消防验收，因此消防部门未出具整改合格意见书，但也未确认案涉租赁物属于未经消防验收的建筑物。案涉租赁合同纠纷发生于2021年1月1日，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款规定，即使案涉租赁物存在消防手续不完备的情况，引起的是合同解除权的问题，而非合同无效的认定理由，《中华人民共和国民法典》第七百二十四条与上述司法解释的规定一致。第三，一审判决变相支持了逸仙公司违反诚信信用的契约精神。首先，案涉租赁合同的计租面积是经逸仙公司的测量，并依据实际使用面积和分摊面积的交易习惯予以确定，并不是悠城公司单方提出，且合同有约定。逸仙公司在签署案涉租赁合同时，对于房屋现状及相关情形是清楚的，如履约过程中对计租面积产生争议，可通过协商方式予以调整和变更，绝非逸仙公司单方中止履行合同的理由。其次，逸仙公司最先以“政府可能征收”的理由单方中止履行合同并拒绝支付履约保证金，那时正值疫情爆发初期，不排除逸仙公司是为了应对疫情而主动中止履约的可能性，此后逸仙公司在明知计租面积来源的前提下，又直接主张整份合同无效，并明确拒绝履行合同，显然有违诚信。最后，合同约定的计租面积既然是一审认定合同效力的核心问题，但一审并未对计租面积的由来作进一步审查，政府公开回复的内容显示园区其他公用的面积部分并不存在违建情况。在没有相关职能部门认定或去函求证的前提下，一审机械地判定计租面积4777平方米全部无效，有变相纵容合同相对方肆意毁约的嫌疑，且极大增加了交易行为的不稳定性。被上诉人逸仙公司答辩称：第一，涉案《租赁合同》无效，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案物业没有建设工程规划许可证，未经竣工验收及消防验收等，违反法律的强制性规定，属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的无效情形。第二，涉案物业并未实际交付使用，逸仙公司无需支付任何费用。第三，用地单位在涉案地块所建的地上建筑物应依法取得建设工程许可证等相关报建手续，建成后取得工程质量验收和消防验收合格证，才具备合法出租条件。一审期间悠城公司仅提供不动产登记查册表，所记载的面积为2125.97平方米，而合同约定租赁建筑面积为4777平方米。第四，信访回复意见的回复主体为广东省委办公厅，并非消防验收主管部门，从回复的内容看，并不代表涉案物业不是违法建筑，其也没有提供建设工程规划许可证。第五，悠城公司一直未能交付物业，逸仙公司并没有恶意毁约，双方曾函件往来沟通解决该事，逸仙公司不能在明知案涉物业存在违建、消防等问题的情况，仍安排员工进入办公，这显然违反安全生产的规定。第六，对于逸仙公司而言，案涉案物业是用于办公，因涉案物业没有完整合法手续，无法整体使用物业，物业也并未实际交付，这导致合同目的不能实现，悠城公司应承担全部过错。第七，一审判决适用法律正确，悠城公司上诉意见中对法律适用问题的理解存在错误。悠城公司向一审法院提出诉讼请求：1.逸仙公司向悠城公司支付违约金1648065元以及利息（利息以1648065元为基数，从起诉之日即2020年6月24日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部违约金清偿完毕之日止）；2.本案的诉讼费用由逸仙公司承担；3.解除悠城公司和逸仙公司于2019年12月31日签订的《租赁合同》。后悠城公司当庭变更、增加诉讼请求，最终在法庭辩论终结前确定其诉讼请求为：1.确认悠城公司与逸仙公司签订的《租赁合同》于2020年3月1日解除；2.逸仙公司赔偿悠城公司租金损失：自2020年1月1日至2020年3月1日（两个月）租金损失1098710元；3.逸仙公司赔偿悠城公司律师费损失：包括前期20,000元律师费及后期裁判支持款项15%律师费；4.判令逸仙公司自2020年3月10日起至实际支付之日止，按照现行贷款市场报价利率（LPR）支付悠城公司经济损失的利息损失（暂计算至2020年12月9日，以实际经济损失1118710元为基数，利息损失为32302.75元）；5.逸仙公司支付悠城公司违约金1648065元；6.本案的诉讼费、保全费由逸仙公司负担。一审法院认定事实：悠城公司与逸仙公司签订《租赁合同》，约定逸仙公司向悠城公司承租坐落于广州市海珠区黄埔村新港东路xx座的房屋，房屋作办公用途使用，计租面积为4777平方米，同时约定逸仙公司在签署本协议时，已经对物业的权属状况、建设、结构、配套等进行了全面的、充分地了解并无异议，同意按照现状接收物业。第三条约定，租赁期限从2020年1月10日至2023年3月24日（暂定，实际起租日以房屋交付日满一个月起算），其中2020年2月9日至2021年1月31日，每月租金为549355元，悠城公司向逸仙公司提供免租期为三个月，分别在房屋交付日起一个月、租期满一年的第一个月，租期满两年的第一个月。租金交纳从2020年2月9日开始起算（暂定，实际起租日以房屋交付日满一个月起算），免租期内悠城公司不收取逸仙公司的租金、物业管理费，产生的水电费由承租方逸仙公司自行承担。第四条“递增、管理费及其他费用”：1、履约保证金及首期租金：a）逸仙公司在签订完本合同后，3个工作日内向悠城公司交纳履约保证金和首期租金。履约保证金等同于三个月租金，总额为1648065元，首期租金为租赁期的第一个月租金，金额为549355元。c)如因逸仙公司原因提前解除合同的违约，悠城公司可不予退还逸仙公司履约保证金。d)逸仙公司逾期支付履约保证金的，每延迟一日，应按应付未付金额的3‰向悠城公司支付违约金。逾期超过10日内，悠城公司有权解除本合同。第五条“租赁房屋的使用”：1、逸仙公司承租的房屋只能用于办公用途，如需改变租赁房屋的使用性质及用途，须事前向悠城公司书面提出申请，经悠城公司书面同意后才能变更，否则视为逸仙公司违约，悠城公司有权解除合同。2、逸仙公司在该址进行经营所需的一切行政审批、许可手续，均由逸仙公司自行负责办理并独自承担一切相关费用；悠城公司视具体情况需要向逸仙公司提供与上述手续办理有关合法的场地证明文件。第六条“租赁物业交付及装修”：1、该房屋的交付日期为2020年1月10日之前，悠城公司应当于该日期前交付该房屋，而逸仙公司应当于该日期前接受交付。具体交付时间由甲乙双方另行确定。若悠城公司无法于上述约定的交付日期交付房屋，悠城公司应至少5个自然日向逸仙公司发出书面通知，以通知具体交付日期，交付日、免租期相应顺延。悠城公司交付的房屋应符合附件《交付标准》的要求。3、悠城公司负责安装租赁房屋以外的消防主管，逸仙公司负责配备租赁物所涉的消防器材装置。租赁房屋空调安装等全部由逸仙公司自行负责报批及施工，并且独自承担相关费用及风险、责任。第七条“双方的主要职责”：3、双方已充分告知租赁房屋的基本情况，包括但不限于租赁房屋产权状况、产权面积、优化加建面积、建设工程报建、行政管理限制等情况，悠城公司、逸仙公司自愿履行本合同义务，不得就优化加建面积主张合同无效或部分无效。若由于优化加建面积被政府部门责令整改、拆除等，双方应当按整改后的面积比例变更相应租金。第八条“甲方的权利义务”：1、依照合同约定将房屋及设备交付逸仙公司使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3‰向逸仙公司支付违约金。8、悠城公司确保出租房屋不存在任何权利瑕疵且保证逸仙公司在租赁期间有合法的使用权，并确保本合同全面履行。9、悠城公司保证出租房屋的消防及设施达到国家及地区有关消防的要求及标准，并免费提供逸仙公司使用。若因悠城公司交付房屋时的消防及设施不符合国家及地区的要求及标准的责任由悠城公司承担，若由于逸仙公司对消防进行改造不符合国家及地区有关要求及标准的责任由逸仙公司承担，过程中遇到任何问题，悠城公司、逸仙公司需友好协商解决方案。第九条“乙方的权利和义务”：1、逸仙公司需按时缴交租赁房屋的租金、物业管理费及水电费等一切应由逸仙公司缴交的费用。第十条“合同的终止”：3、如逸仙公司在租赁期内单方终止本租赁合同，悠城公司有权即时选择停止水、电供应，没收逸仙公司已付之当月租金及履约保证金、终止合同、责成逸仙公司交回该物业。第十一条“违约责任”：1、因悠城公司原因，导致逸仙公司连续15日无法使用物业，经催告后，悠城公司仍未能改正的，逸仙公司有权提前解除合同，悠城公司应无息双倍返还履约保证金给乙方。3、若逸仙公司违反本合同约定致使悠城公司解除本合同的，悠城公司有权不退还逸仙公司履约保证金，同时，因逸仙公司违约导致悠城公司受损的，且履约保证金不能弥补悠城公司损失的，逸仙公司应据实赔偿损失差额，包括但不限于悠城公司因逸仙公司违约行为而支出的合理律师费、差旅费、公证费、诉讼费等相关费用。8、悠城公司无权出租该房屋，或因悠城公司原因有第三方主张权利，或该房屋的出租行为不符合国家法律、法规规定，或甲方出租的房屋因抵押、担保等产权瑕疵应逸仙公司正常使用该房屋的，悠城公司无正当理由严重影响、限制或者禁止逸仙公司（含逸仙公司合作经营业主）的正常经营，逸仙公司有权解除本合同。附件“交付标准”：1、一楼四周边的排水沟：南北2面跟东西2面一样做排水沟（由园区统一做）；2、墙身及天花：扇灰喷白处理；3、地面：自流平处理，不起灰；4、公共区域的楼梯、电梯间的照明、楼梯扶手；5、2-4层厕所间隔、管道、防水、地面防滑、天花、排风、照明、分男女厕所，有相应洁具（洁具品牌不低于东鹏品牌洁具标准）；6、天台做隔热层（具体位置细节后行商议）；7、天台做护栏（具体位置细节后行商议）。庭审中，悠城公司、逸仙公司双方均确认涉案租赁合同在2019年12月31日签订。悠城公司向逸仙公司发出《函》：“关于广州市海珠区黄埔村新港东路xx座物业（下称：租赁物业）时间确认，致函予贵司。贵我双方于2019年12月31日签署的《租赁合同》，约定双方预期交付租赁物业时间为2020年1月10日，具体交付时间由甲乙双方共同协商确定。目前，由于广州市信诚投资发展有限公司未能在约定时间内对租赁物业完成施工并交付验收，因此租赁物业未能按照双方预期于2020年1月10日交付贵司。根据目前施工情况，我司确认租赁物业的交付时间为2020年2月29日，若提前交付，会提前5个工作日知会贵司双方确认，并保证租赁物业符合贵我双方相关交付标准的要求。”后悠城公司又向逸仙公司发出《函》：“关于广州市海珠区黄埔村新港东路7号之八座物业（下称：租赁物业）时间确认，致函予贵司。贵我双方于2019年12月31日签署的《租赁合同》，约定双方预期交付租赁物业时间为2020年1月10日，具体交付时间由甲乙双方共同协商确定。目前，由于广州市信诚投资发展有限公司未能在约定时间内对租赁物业完成施工并交付验收，因此租赁物业未能按照双方预期于2020年1月10日交付贵司。根据目前施工情况，我司确认租赁物业的交付时间为2020年2月15日，为了不影响贵司的正常使用，在此日期前，若贵司需要提前进入装修，双方应友好协商，配合协调双方施工人员交叉作业。若物业提前交付，会提前5个工作日知会贵司双方确认，并保证租赁物业符合贵我双方相关交付标准的要求。”，上述两封《函》的落款时间均为2020年1月4日。逸仙公司主张在2020年1月9日、2020年1月13日分别收到悠城公司发出的上述两封函件，但悠城公司对此不予确认。后逸仙公司向悠城公司发出落款时间为2020年1月14日的《回复函》：“贵司于2020年1月9日和2020年1月13日发来的《函》已收悉，针对贵方提出的房屋交付时间延迟一事，我方现提出意见如下：一、贵我双方签署的《租赁合同》第六条第一款已明确约定房屋的交付日期为2020年1月10日之前，如贵司无法于上述约定的交付日期交付房屋，应至少5个自然日向我方发出书面通知，然而贵司于1月9日才首次告知房屋无法如期交付，已违反《租赁合同》第八条第一款，须每日按月租金额的3‰向我司支付违约金。二、贵司2020年1月9日《函》告知房屋交付时间推迟至2020年2月29日，2020年1月13日《函》又告知房屋交付时间推迟至2020年2月15日。鉴于贵司多次告知推迟房屋交付时间且该时间仍存有重大不确定性，我方现根据合同法等相关规定，暂时中止履行合同，直至贵司按合同履行为止。”悠城公司确认收到上述回复函。2020年1月17日，逸仙公司向悠城公司发出《告知函》：“我司与贵司签署了《租赁合同》，由我司承租贵司坐落于广州市海珠区黄埔村新港东路xx座的房屋（下称：租赁房屋）作办公用途使用，面积共计4777平方米。近日，我司惊闻租赁房屋会被政府征收，若情况属实，将导致贵司丧失履行合同能力，对贵我双方《租赁合同》之履行产生重大不确定性。故我司特通知如下：一、请贵司立即了解并确认上述信息的真实性，在收到本函之日起三日内向我司做出书面回复。在贵司未确认上述信息真实性之前，我方有权中止履行《租赁合同》并且不构成违约。二、如贵司确认上述信息属实，或不能确认，或超时未书面回复我司的，我司将有权要求解除租赁合同，并由贵司承担一切责任。三、如贵司确认上述信息不真实，自贵司提供相关证明确定《租赁合同》履行风险解除之日起，《租赁合同》将恢复履行。”悠城公司于2020年1月19日收到。悠城公司针对上述《告知函》，于2020年1月22日向逸仙公司发出《告知函复函》（落款时间为2020年1月17日），称未收到任何关于政府征收或拟征收涉案房屋的证实书面文件或通知，否认租赁房屋会被政府征收的事实，同时称“涉案房屋租赁事宜已于2020年1月17日达成初步合作意向，因贵司已与我司有过合作，我司亦会有限考虑贵司之需求，但现该拟租事宜未有下一步进展，如贵司确有意租赁，还请贵司在收到本函件之日起3日内确定回复我司是否租赁或签署有关租赁协议。如贵司未在规定时限内回复或签署有关协议，我司将有权公开向其他第三方招租，并不再保留贵司原优惠政策的资格。”逸仙公司向悠城公司发出落款时间为2020年2月10日《告知函》，称：一、悠城公司尚未提供涉案房屋通过规划验收、竣工验收和竣工验收备案的证明文件，涉案房屋是否具备交付使用条件存疑，要求悠城公司在收到该函件5日之内提交上述材料给逸仙公司，否则拒绝支付履约保证金、首期租金、后续租金和管理费等费用。二、截止该函出具之日，悠城公司均未向逸仙公司提供涉案房屋的权属证明，据了解悠城公司并非涉案房屋的所有权人，悠城公司是否已取得权利人同意转租涉案房屋存疑，要求悠城公司在收到该函件5日之内提交上述材料给逸仙公司，否则拒绝支付履约保证金、首期租金、后续租金和管理费等费用。三、悠城公司两次发函，明确因施工原因不能按照合同约定交付涉案房屋，因此认为向悠城公司支付租金和管理费等费用的合同约定条件未成就，逸仙公司有权不予支付签署费用。悠城公司确认于当日收到上述告知函的电子邮件。悠城公司向逸仙公司发出落款时间为2020年2月14日的《律师函》，催促逸仙公司在收到律师函之日起3日内交纳履约保证金、首期租金及履约水电周转金共计2340730元，以及立即接受租赁物业。针对悠城公司的上述《律师函》，逸仙公司向悠城公司发出落款时间为2020年2月22日的《告知函》，称截止目前，经逸仙公司多次催告，悠城公司一直未能提供租赁物业的有关建设规划许可、竣工验收、消防验收备案等证明文件，租赁物业无法正常安全使用，若涉案房屋未经政府建设规划许可，属于违法建筑，存在随时被征拆和拆除的可能，因此逸仙公司认为涉案房屋不具备交付使用条件，且《租赁合同》无效，逸仙公司无需支付任何款项。悠城公司确认在2020年2月22日收到该告知函的电子邮件。2020年3月1日，悠城公司向逸仙公司发出《解除合同通知书》，称《租赁合同》签订后多次催促逸仙公司支付“三押一租”并尽快接收涉案房屋，在收到逸仙公司2020年1月20日的《告知函》后次日即向园区方及相关政府部门征询，并复函告知并未查询到任何关于政府征收或拟征收租赁物业的书面文件或通知，并请悠城公司继续履行。2020年2月14日，悠城公司发生律师函再次催促逸仙公司支付履约保证金、首期租金、履约水电周转金及立即接收物业，但逸仙公司拒绝履行相应合同义务。截止该函件发出之日，基于悠城公司就《租赁合同》已经投入巨大成本，逸仙公司的行为违反双方约定及法律规定，严重损害悠城公司全部合法权益，故悠城公司声明《租赁合同》自发出之日起解除。另查明，根据《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2020年11月27日），涉案广州市海珠区新港东路70号之8登记在广州市海珠区新滘镇黄埔村村民委员会名下，不动产登记字号为繁43006号，登记原因为1986年新建，规划用途为厂房、仓库，幢占地面积/建基面积：696.78平方米，建筑面积为2125.97平方米，总层数为3-1/20。2019年2月26日，广州市新滘黄埔经济发展公司将包括涉案广州市海珠区新港东路70号之8在内的新港东路70号厂房，通过广州市三资平台公开招标竞投，租赁期限为15年，其中“交易项目基本情况”有关涉案广州市海珠区新港东路70号之8的资产占地面积为696.78平方米，建筑面积为2125.97平方米，资产类型为厂房。后广州信诚投资发展有限公司（以下简称信诚公司）竞投得新港东路70号厂房的其他经营使用权，总建筑面积为21678.53平方米，交易资产总占地面积为13181.21平方米，合同期限为15年，合同拟起止时间为2018年7月1日至2033年6月30日，资产经营用途为工业。2019年9月28日，悠城公司作为乙方，与信诚公司作为甲方，签订《万胜汇?创客PARK租赁合同》，约定悠城公司向信诚公司承租涉案广州市海珠区新港东路70号之四座整栋除第五层外、海珠区新港东路xxx座整栋共4层、海珠区新港东路xxx座整栋共5层以及海珠区新港东路xx座整栋共4层。其中，海珠区新港东路xx座整栋共4层（登记字号为：繁43006），包括：房地产权证建筑面积2125.97平方米及优化面积580.23平方米。租赁期限自甲方按照双方约定交付全部租赁房屋并经乙方书面全面竣工验收之日起，至2034年3月31日止。第7.1条约定：甲方于2019年11月15日前按照双方约定交付全部租赁房屋，并保证全部租赁房屋均达到双方约定的使用条件。若双方实际书面竣工验收之日早于或迟于2019年11月15日，双方实际租赁期限以乙方实际书面竣工验收之日起开始计算。……第7.2条约定：租赁房屋的建筑立面设计、空间设计等应当符合乙方提供的设计方案及要求，详细交付标准均以双方确认的施工图纸、交付使用标准确认书等为准。甲方交付的租赁房屋有关建筑安全、消防安全和环境保护要求均应按照《广州市村级工业园整治提升实施意见》、《关于老旧物业消防和安全生产整治审批改革的工作意见》、《关于老旧物业消防整治工作会审纪要》及相关国家及地区有关村级工业园升级改造管理办法或指引的要求执行并已达标。相关管理办法或指引对租赁房屋建筑安全、消防安全和环境保护的验收标准没有规定的，甲方交付的租赁房屋应达到国家有关标准。第7.3条约定：在国家及地区有关监管部门出台具体消防验收备案流程、指引的前提下，甲方保证万胜汇?创客PARK园区项目整体按照监管部门要求完成相关验收或由监管部门出具合格意见书，若有关监管部门要求乙方办理二次消防的情况下，甲方有义务协助乙方办理二次消防。若由于甲方的原因导致乙方遭受行政罚款、消防整改投入、对第三方承担赔偿责任及违约责任、因向甲方主张权利所产生的鉴定费用、诉讼费用、会计费用、评估费用律师费用等，乙方均有权向甲方追偿。经甲方或乙方努力协调，上述相关事项若政府部门回复部分或全部无需办理的（包括会议纪要或甲乙双方共同参与政府沟通会共同获知的信息），以政府部门意见为准，按政府部门意见免除上述相应资质条件。第7.4条约定：竣工验收前，甲方应将相关施工图纸或资料移交至乙方，包括但不限于：租赁房屋竣工图、甲方提供给乙方用设备资料、电梯/扶梯出厂合格证和年检证明等。第11.2条约定甲方同意乙方将租赁房屋以乙方业务实际所需的方式以转租、分租或拆分承租权等任何方式，将租赁物业交给第三方使用。第19.10条约定：乙方确认，本合同签订时，甲方已充分告知租赁房屋的基本情况，包括但不限于租赁房屋产权状况、租赁房屋所在园区周边规划情况、建设工程规划情况、租赁房屋所在辖区管网、地铁、租赁房屋可能存在行政管理限制等情况，经审慎审核（包括但不限于现场查勘、问询贵方、核查租赁房屋历史情况等）租赁房屋的相关资料、基本情况后确定租赁房屋符合乙方的租赁需求，乙方对上述基本情况及相关资料不持任何异议，并已获得乙方决策机构关于与甲方签署本合同的有效批准。乙方已详细阅读本合同所有条款，并准确了解其含义，愿意受本合同所有条款之约束。一审庭审中，一审法院限悠城公司于庭后三个工作日内提交涉案房屋完整的权属文件，包括权证的平面、附属的平面图及租赁合同所涉房屋的报建规划图，以及涉案房屋通过消防验收的文件。庭审结束后，悠城公司向一审法院提交了：1、《广州市不动产登记查册表》（不动产登记字号：繁43006号），拟证明涉案房屋已经取得合法产证；2、琶洲街道办事处的《关于老旧物业消防整治工作会审纪要》（海琶会纪[2019]8号），拟证明涉案房屋所在园区的消防整治工作（含本案租赁物）已通过会议纪要的方式通过消防整改；3、人民网网站“领导留言板”一栏的关于“万胜汇?创客PARK”在规划路上大面积违建的投诉及回复界面截图，拟证明万胜汇?创客PARK园区属老旧物业消防和安全生产整治工程，主要实施外部框架更新改造和装饰，不存在违建情况；4、《广东省企业投资项目备案证》（项目代码：2019-440105-70-03-019388），拟证明涉案房屋所在的园区项目已取得建设备案，是合法项目；5、悠城公司员工与逸仙公司员工的微信记录，拟证明合同计租面积4777平方米是逸仙公司测量确定的数据。上述补充证据经逸仙公司质证，逸仙公司认为涉案物业出租面积仅为2125.97平方米，并非4777平方米；《会议纪要》说明涉案房屋确实存在消防和安全生产隐患，悠城公司始终未能提交相应的消防验收等证据；网页截图显示回复时间为2020年1月16日，说明涉案租赁合同订立之后，本应当交付的物业仍在施工中，仍然无法交付；项目备案证不能等同项目报建、报批后续等材料，恰恰说明涉案房屋本应继续完善相关报建、报批手续，悠城公司始终未能提供报建报批等法定证据，涉案合同依法应属无效合同；微信聊天截图，逸仙公司是依据悠城公司指定的测量范围进行测量而得出的4777平方米，但是悠城公司从未向逸仙公司出示任何涉案房屋的权属情况，包括四层整栋及其他地上附着物，逸仙公司直至本案发生才知道悠城公司对涉案物业享有的权属仅为2725.97平方，并非4777平方米。悠城公司提交的《关于老旧物业消防整治工作会审纪要》（海琶会纪[2019]8号）记载，为解决琶洲街辖内老旧物业消防和安全生产整治工作，琶洲街道组织区发改局、区规划资源局、区住建局等部门对包括“万胜汇?创客PARK”在内的三个老旧物业项目进行联合会审，原则上同意对“万胜汇?创客PARK”项目的消防和安全生产整治工程，消防部门对项目进行检查并出具消防整改合格意见书，街道和区城管局加强日常监管。2020年1月16日，广东省委办公厅针对人民网留言板上“万胜汇?创客PARK在规划路上大面积违建”问题做出回应：“经广州市核查，网友反映的‘万胜汇创客’园区项目属老旧物业消防和安全生产整治工程，主要实施外部框架更新改造和装饰，不存在违建情况。海珠区已采取现场检查、约谈教育等方式，多次督促物业管理方严控施工时间，解决噪音扰民及环保问题，降低对周边居民影响。2019年12月25日、26日，区相关部门再次到现场核查，现场墙体破碎等噪声较大的工序已结束。针对该项目12月期间擅自超时施工行为，海珠区已依法立案查处。”《广东省企业投资项目备案证》（项目代码：2019-440105-70-03-019388）（备案日期：2019年4月22日）记载：“申报企业名称：广州信诚投资发展有限公司，项目名称：万胜汇?创客PARK，建设类别：技改，建设性质：改建，建设规模及内容：万胜汇?创客PARK项目以金融+制造+科技创新为主题，预计投入1.2亿元将园区全面升级改造。项目以打造粤港澳大湾区高新技术园产业为核心，以特色园区和孵化基地建设为支撑，整合自愿，融合先进的现代信息技术、人工智能、工业设计的创新基地，项目总投资：12000万元，计划开工时间：2019年4月，计划竣工时间：2019年9月。提示：备案证有效期为两年，项目两年内未开工建设且未办理延期的，备案证自动失效。项目在备案证有效期内开工建设的，备案证长期有效。”备案机关为海珠区发展和改革局。另查明，2020年7月16日，悠城公司与广东格林律师事务所签订《民事案件委托合同》一份，约定悠城公司委托广东格林律师事务所代理参加本案诉讼，同时约定基础费用为20000元，如果本案最终通过法院判决，并经强制执行程序追回案款的，律师事务所承办律师的风险代理费为悠城公司最终所收取案款的15%。悠城公司为此支付前期委托代理费用20000元。另悠城公司在本案向一审法院申请对逸仙公司名下财产采取保全措施，悠城公司为此向一审法院缴纳了保全费5000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于悠城公司与逸仙公司于2019年12月31日签订的《租赁合同》是否有效的问题。第一，涉案《租赁合同》约定租赁标的物为海珠区新港东路xx，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。悠城公司虽然提交了涉案房屋的不动产查册表以及与信诚公司签订的租赁合同，证明了其有权转租海珠区新港东路xx，但是悠城公司提交的不动产查册表显示建筑面积为2125.97平方米，与信诚公司签订的租赁合同也写明承租海珠区新港东路xx的建筑面积为2125.97平方米、优化面积为580.23平方米，与涉案《租赁合同》约定的计租面积4777平方米相距甚远，悠城公司也不能举证多出的两千多平方米是否已经通过竣工验收，而且悠城公司在一审法院限定的举证时间内也未能提交海珠区新港东路xx整栋建筑物计租面积4777平方米的建设工程规划许可证或者建设规划主管部门批准建设的相关文件。第二，根据悠城公司提交的《关于老旧物业消防整治工作会审纪要》，涉案房屋所在园区项目完成消防安全整改工程后，消防职能部门应出具相应的消防安全验收合格意见书，但在本案的诉讼期间，悠城公司也未能提交上述材料。第三，涉案《租赁合同》约定逸仙公司承租涉案房屋是作为办公用途，且悠城公司负有提供逸仙公司办理经营所需的一切行政审批、许可手续有关合法的场地证明文件的义务，悠城公司经逸仙公司多次发函催促，未能提交相应文件，无法确定涉案房屋是否符合消防安全标准以及房屋建筑安全标准，故涉案租赁合同目的无法实现。综上，涉案《租赁合同》应为无效合同。由于合同无效，因此悠城公司主张解除涉案租赁合同的诉请不能成立，一审法院予以驳回。悠城公司未取得完整的合法手续将涉案场地出租给逸仙公司，导致合同无效，存在过错，因此一审法院对其主张要求逸仙公司赔偿租金损失1098710元、律师费损失、逾期付款利息损失、违约金1648065元、诉讼保全费5000元的诉讼请求均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：驳回广州悠城壹社物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费34792.11元，由广州悠城壹社物业服务有限公司负担。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于悠城公司与逸仙公司于2019年12月31日签订的《租赁合同》的效力问题。首先，涉案《租赁合同》约定租赁标的物为海珠区新港东路70号之8，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。又根据《广州市不动产登记查册表》，涉案广州市海珠区新港东路70号之8的建筑面积2125.97平方米，不动产登记在广州市海珠区新滘镇黄埔村村民委员会名下，该登记为不动产权利登记，故应当确认经不动产登记的部分房屋建筑面积2125.97平方米租赁合同有效，而计租面积4777平方米与《广州市不动产登记查册表》记载建筑面积2125.97平方米差额部分，因悠然公司未举证证实已取得权利凭证或取得建设工程规划许可证，依据上述司法解释规定，应认定为无效。关于逸仙公司是否构成违约的问题。第一，《租赁合同》约定，涉案物业的交付日期为2020年1月10日之前，悠城公司应当于该日期前交付涉案物业，具体交付时间由甲乙双方另行确定。若悠城公司无法于上述约定的交付日期交付，悠城公司应至少5个自然日向逸仙公司发出书面通知，以通知具体交付日期，交付日、免租期相应顺延。悠然公司虽于2020年1月4日向逸仙公司发出函件，通知延缓交付涉案物业，逸仙公司确认其于2020年1月9日送达该函件，悠然公司未能举证证实该函件在2020年1月9日前已送达逸仙公司，应承担举证不能的责任，故应以逸仙公司确认的2020年1月9日为该函件送达逸仙公司时间。悠然公司未依约在2020年1月10日前5天告知逸仙公司延缓交付房屋构成违约，但延迟通知仅4天，不导致合同目的无法实现，逸仙公司应承担违约责任，但不导致合同解除，双方仍然应依约履行合同。第二，2020年1月17日，逸仙公司向悠然公司发出《告知函》要求悠然公司确认涉案物业是否存在被征收、悠然公司可能因此丧失合同履行能力的情况。悠然公司于1月22日复函称未收到相关征收涉案物业的书面文件或通知。逸仙公司主张涉案物业存在征收的情况要求悠然公司核实，悠然公司已回函答复，逸仙公司若认为存在涉案物业征收的事实，应提交相关证据，但逸仙公司未能提交，无法证实存在涉案物业被征收导致悠然公司无法履行合同的事实，双方仍然应继续履行合同。第三，逸仙公司又向悠然公司发函要求悠然公司提交涉案物业通过规划验收等证明文件，否则履行抗辩权。本院认为，涉案物业是否具备规划验收等证明文件，应当在签订合同时即进行审查，在双方就履行过程中发生纠纷才提出要求对方提交相关证据，显然不能视为合法合理的行使抗辩权。第四，2020年2月14日，悠然公司向逸仙公司发出律师函，要求逸仙公司支付履约保证金、首期租金等并接收租赁物业，逸仙公司拒绝履行合同约定的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因逸仙公司违约，悠然公司于2020年3月1日向逸仙公司发出《解除合同通知书》，合同解除依法有效，涉案合同于当天解除。关于违约责任。（一）关于赔偿租金损失。2020年2月14日，悠然公司向逸仙公司发出《律师函》，要求逸仙公司履行合同接收租赁物业，《租赁合同》约定实际起租以房屋交付日满一个月起算，截至合同解除日，视为逸仙公司接收涉案物业的时间不满1个月，依约尚未起算租金，故悠然公司主张逸仙公司赔偿2个月的租金缺乏依据，本院不予支持。（二）关于赔偿履约保证金1648065元。《租赁合同》第十一条“违约责任”：3、若逸仙公司违反本合同约定致使悠城公司解除本合同的，悠城公司有权不退还逸仙公司履约保证金，同时，因逸仙公司违约导致悠城公司受损的，且履约保证金不能弥补悠城公司损失的，逸仙公司应据实赔偿损失差额，包括但不限于悠城公司因逸仙公司违约行为而支出的合理律师费、差旅费、公证费、诉讼费等相关费用。本案因逸仙公司违约，悠然公司解除合同，依约悠然公司有权没收履约保证金。履约保证金的赔偿依据是合同无效，根据上述认定，本案只对有效部分计算赔偿的履约保证金，经计算，有效部分占约定租赁面积的44.5%，即逸仙公司应赔偿悠然公司履约保证金733389元。（三）关于律师费，根据上述条款的约定，在履约保证金不能弥补悠城公司损失的，才由逸仙公司赔偿律师费等，悠然公司无举证证实其损失超过逸仙公司应赔偿的履约保证金，故本院对悠然公司主张的律师费本院不予支持。（四）悠然公司主张对应赔偿的租金及律师费计算利息，因前述已认定对该两项诉讼请求不予支持，故对悠然公司主张的利息同样不予支持。综上所述，原审查明事实有误，处理不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初28291号民事判决；二、广州悠城壹社物业服务有限公司与广州逸仙电子商务有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月1日解除；三、广州逸仙电子商务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州悠城壹社物业服务有限公司赔偿履约保证金733389元；四、驳回广州悠城壹社物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34792.11元，由广州悠城壹社物业服务有限公司负担元25747.11，广州逸仙电子商务有限公司负担9045元。二审案件受理费34792.11元，由广州悠城壹社物业服务有限公司负担元25747.11，广州逸仙电子商务有限公司负担9045元。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年五月二十八日书记员  谢佶利陈卿卿