湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初382号原告：常德安居物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路**（金泰利商业广场****）。法定代表人：肖维宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，湖南劲鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，女，1977年5月22日出生，汉族，常德安居物业服务有限公司津市分公司员工，住津市。被告：李亚玲，女，1975年4月12日出生，汉族，住津市。原告常德安居物业服务有限公司与被告李亚玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告常德安居物业服务有限公司（下简称安居物业公司）的委托诉讼代理人刘杰、张娜、被告李亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求李亚玲支付物业费2939元（自2019年11月30日起至2021年3月31日止）；2.李亚玲承担逾期支付物业费违约金1333.42元。事实和理由：李亚玲系津市市恒盛青年城小区（下简称青年城小区）1栋1单元1701号住房业主。2015年8月20日安居物业公司与该小区开发商荆州市恒盛房地产开发有限公司津市分公司（下简称恒盛津市公司）签订前期物业服务合同（下简称前期物业合同）。2017年7月9日安居物业公司与李亚玲签订前期物业管理服务协议（下简称前期物业协议），约定安居物业公司为李亚玲提供物业服务，李亚玲住房建筑面积为128.45㎡，按建筑面积每月1.3元/㎡的标准支付物业费，逾期支付，按千分之五计付违约金。协议签订后，安居物业公司已履行物业管理服务，李亚玲自2019年11月30日起未支付物业服务费用，且经安居物业公司多次催收未果，现安居物业公司为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。李亚玲辩称：1.安居物业公司诉称李亚玲未交物业费2939元与事实不符：根据双方协议约定，物业费交纳时间点在开发商交房使用之日起每年对应日前十五日，2021年的第一季度不属欠缴范围；根据双方协议约定，房屋空置状态的物业费按90%收取，2017年度安居物业公司多收李亚玲空置房屋物业费27.6元；2017年至2019年，安居物业公司重复收取物业费93.33元。2.安居物业公司服务不到位：未解决窗户漏水、烟道回烟问题；二次加压的水压不稳定；收取的200元每年的加压费不合理；阻拦残疾人通道；露天水池4年仅换一次水；小区北门外面长期悬挂门禁卡，外来人员可随意进出。3.李亚玲不存在支付违约金：安居物业公司服务不到位，且没有催交告知。安居物业公司围绕其诉讼主张向本院提交如下证据：1.安居物业公司营业执照、安居物业公司法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、李亚玲身份证，拟证明双方当事人主体资格；2.津市市商品房买卖合同；3.前期物业合同；4.前期物业协议；5.照片4张；6.2019年3月29日物业费收据（包含加压费）；上述证据2至6拟证明：1.李亚玲对青年城小区1栋1单元1701号房享有所有权，买卖合同约定及交房日期为2016年10月31日前；2.物业费、加压费、违约金的具体约定；3.李亚玲尚欠物业费与加压费情况。李亚玲就其抗辩主张向本院提交如下证据：1.安居物业公司与李亚玲签订的前期物业管理服务协议，拟证明双方协议未约定加压费，安居物业公司多收取了物业费；2.安居物业公司2017年7月9日的收据2张，拟证明安居物业公司多收取了物业费；3.聊天记录及照片，拟证明业主窗户漏水、烟道回烟未维修、水压加压不足、消防通道封闭、水池长期未清理换水、安保等安居物业公司服务不到位；4.支付令，拟证明安居物业公司对收取物业费未催告。上述证据本院组织当事人进行庭审质证，现本院依法认证如下：一、安居物业公司提交证据，李亚玲质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。二、李亚玲提交证据1，安居物业公司质证认为，加压费系小区供水自行加压的电费，应由业主承担。经本院审查，该证据虽未载明加压费，但安居物业公司与李亚玲提交的对其真实性无异议的物业费收据、安居物业公司与该小区开发商签订的前期物业服务合同，均载明收取加压费，对李亚玲该证明目的，本院依法不予以采纳。三、李亚玲提交证据2，安居物业公司质证对其关联性有异议。经本院审查，该证据证明的是李亚玲交纳2017年至2019年的物业费，与2019年后的物业费没有关联，但可证明李亚玲实际已交纳了水压加压电费。本院对此予以认定。另外，该收据载明2016年12月1日至2017年12月1日按约计算的物业费为2004元，没有错误，不能证明安居物业公司重复收取17天物业费93.33元；同时，涉物业费房屋是否处于空置状态，没有相关证明内容。不能达到证明安居物业公司多收取物业费27.6元的证明目的。本院对该证据的证明目的不予采信。四、李亚玲提交证据3，安居物业公司对其三性均有异议。经本院审查，该证据中载明关于水压压力不足的内容，有业主认为与大风及热水器有关；另有业主认为2020年水管维修前“以前蛮大的水的”。该证据不能证明水压压力不足的事实。该证据也没有证明业主窗户漏水、烟道回烟与本案物业费的关联性，对李亚玲相关证明目的不予采信；关于消防通道封闭、水池长期未清理换水、安保等，李亚玲仅提交相关事实的照片各一张，仅能证明此一处的瞬时情形，不能佐证小区全部消防通道的长期物业服务情况及水池清理换水、安保长期不到位的事实。本院对该证据的证明目的不予采信。五、李亚玲提交证据4，安居物业公司质证认为，与本案无关联。本院认为，支付令不是安居物业津市公司催交物业费的有效形式，该支付令系人民法院依法对案外人制作的法律文书，安居物业公司无权作出。该证据与本案没有关联，本院对该证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常德安居物业服务有限公司津市分公司（下简称安居物业津市公司）系安居物业公司的分公司。恒盛津市公司系恒盛公司的分公司。2015年8月20日，安居物业津市公司与恒盛津市公司签订前期物业合同，主要约定：恒盛津市公司选聘安居物业津市公司对青年城小区提供前期物业管理服务事宜；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，供水二次增压电费每年200元/户。2016年4月9日，李亚玲与恒盛公司签订津市市商品房买卖合同，合同主要约定：李亚玲购买1栋17层1701号商品房，约定交房日期为2016年10月31日；前期物业管理费约定为每月1.3元/㎡；买受人（李亚玲）已详细阅读前期物业合同与临时管理规约，同意恒盛公司选聘的企业实施物业管理，遵守临时管理规约。合同另有其他方面约定。2017年7月9日，李亚玲与安居物业津市公司签订前期物业协议，主要约定：安居物业津市公司为李亚玲所购青年城小区房屋提供物业服务；物业费标准对高层住宅约定为每月1.3元/㎡，李亚玲房屋建筑面积128.45㎡，若因李亚玲原因房屋空置物业费按90%收取，逾期交纳按日千分之五承担违约金；每次交纳费用时间：开发商交付使用之日起每年对应日前十五日；物业服务内容中对设备运行约定有故障率低，运行良好，对交通秩序约定有合理、有序，对共用的部位与设施设备维护管理约定有小修12小时完成；安居物业津市公司未达管理服务质量约定目标，李亚玲有权要求限期整改，逾期未改正造成损失的，应予承担相应法律责任。合同另有其他方面约定，但未有加压费的约定；李亚玲现已入住1栋17层1701号房屋，该房屋所在楼层由二次供水加压设备供水。对开发商交付该房屋使用之日原、被告均不清楚。但李亚玲已向安居物业津市公司交纳了2017年11月30日至2019年11月30日的物业费，同时交纳了400元加压费。对2019年11月30日之后的物业相关费用李亚玲未再向安居物业津市公司交纳。按照双方前期物业协议约定，截至2020年11月30日止，李亚玲应交纳的到期物业费为2019年11月30日至2020年11月30日的物业费计2003.82元、加压费200元，共计2203.82元；2020年12月1日至2021年3月31日按月计算的未到期物业费为667.94元、加压费为66.67元。合计734.61元。以上构成安居物业公司所主张的第一项诉讼请求即要求李亚玲支付物业费明细组成。青年城小区一栋一单元楼栋通道，因业主停放摩托车不听劝阻而设置了栏杆或链条。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。安居物业津市公司系安居物业公司分公司，安居物业津市公司在本案事实中的民事行为由具有法人资格的安居物业公司提起诉讼及主张权利不为法律所禁止，故安居物业公司具有本案诉权及相应实体权利。安居物业津市公司与李亚玲签订的前期物业协议及其与恒盛津市公司签订的前期物业合同，形式合法，内容真实，系有效合同，对双方均具有法律约束力。李亚玲应依约履行合同约定的交纳物业费的义务。安居物业津市公司与李亚玲签订的前期物业协议中虽未约定加压费，但安居物业津市公司与恒盛津市公司签订的前期物业合同有明确约定，且李亚玲所在楼层确系二次加压供水，李亚玲在此前交纳的物业相关费用中亦包含有加压费，故李亚玲应按约交纳加压费。李亚玲在本案中，提交了数份该小区微信业主群聊天记录，证明李亚玲已密切关注了该微信业主群。同时，对安居物业公司在小区业主微信群催交物业费，李亚玲已知晓，安居物业公司虽未直接给李亚玲送达催交通知，但已尽到提示义务，且至起诉日，已有合理交费期间，李亚玲应按约交纳物业费。根据双方协议约定，物业费的交纳时间点在开发商交付使用之日起每年对应日前十五日，但双方均不能确定该时间，双方对安居物业津市公司物业费收据所载明的物业费每年收取的时间点截止于每年11月30日均未提出异议。故本院以每年11月30日作为开发商交付使用之日，即李亚玲每年交纳物业费的时间点为每年11月30日前十五日。同时，双方未明确该时间点之前交纳的物业费系此前的物业费还是此后的物业费。根据开发商交付使用前不产生物业费的客观情况，2020年11月30日前十五日内，李亚玲应交纳2020年11月30日前的物业费。李亚玲认为2021年的第一季度不属欠缴范围的抗辩理由成立，本院予以采信。综上，本院对安居物业公司要求李亚玲交付物业费的诉讼请求予以部分支持。李亚玲对其抗辩主张的关于房屋处于空置状态、水池长期未清理换水、安保不到位、约30户业主窗户漏水、烟道回烟维修属于物业合同中大修还是小修及其与本案物业费的关联性，未提交充足有效证据证明，本院不予采信。李亚玲未按约及时交纳物业费属于违约行为，应承担违约责任。合同当事人在合同中约定违约金数额应当以实际损失为基础来主张，安居物业公司在诉讼中主张合同违约金1333.42元显属过高。安居物业公司在庭审中未提交证据证实其实际损失。本院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关逾期利率不超过年利率24%的规定，并据此计算应付未付租金2203.82元占用利息；李亚玲物业费已交至2019年11月30日，本院酌定李亚玲给付违约金2203.82元×24%×120×0.005=317.35元。因此对安居物业公司要求李亚玲支付违约金1333.42元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李亚玲于本判决生效之日起三日内给付常德安居物业服务有限公司物业费（含加压费）2203.82元、违约金317.35元，合计2521.17元；二、驳回常德安居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由李亚玲负担15元，常德安居物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 张 林二〇二一年五月二十五日书记员 张雅倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。