贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初2250号原告：贵阳银行股份有限公司遵义分行，住所地：贵州省遵义市珠海路海珠广场一楼B、C幢，统一信用代码：91520303697514326H。负责人：刘晓勇，该行行长。委托诉讼代理人：范宇，该行工作人员。被告：陈颖，男，汉族，1983年11月21日出生，住贵州省习水县。被告：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南岭路南岭村委会三楼，统一社会信用代码：91520302675437390R。法定代表人：马宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：申桂梅。原告贵阳银行股份有限公司遵义分行（以下简称贵阳银行）与被告陈颖、遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行委托诉讼代理范宇到庭参加诉讼，被告聚鑫公司委托诉讼代理人申桂梅，被告陈颖未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳银行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告陈颖偿还原告借款本金190663.42元及所欠利息（含罚息、复利）5914.49元，共计196577.91元（暂算至2021年1月12日），剩余利息（含罚息、复利）按双方合同约定计算至本息付清之日止。2、请求人民法院判令被告陈颖不能偿还借款本息时，原告对拍卖、变卖被告陈颖提供的位于贵州省遵义市红花岗区经济适用住房4栋14-5号（抵押权预告登记证号：黔（2016）遵义市不动产证明第0033178号）的房屋所得的价款享有优先受偿权。3、请求人民法院判令与被告陈颖签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（编号：Ｊ（Ｄ）180120160811505）提前终止。4、请求人民法院判令被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司对被告陈颖上述债务承担连带保证责任，并承担回购责任。5、本案诉讼费、保全费、执行费等一切费用均由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，被告陈颖与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（编号：Ｊ（Ｄ）180120160811505），用其名下位于贵州省遵义市红花岗区经济适用住房4栋14-5号住宅作为抵押，向原告借款金额人民币21.7万元，借款期限自2016年8月12日至2036年8月11日，贷款利率按年利率5.145%计算，利息支付方式为：每月等额还本息，按月计付。逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。双方还对合同的变更和解除、违约责任等作了约定。遵义聚鑫房地产开发有限责任公司对被告陈颖向原告的借款提供担保，保证方式为连带责任保证。2016年9月23日，原告针对该抵押房屋在登记主管部门办理了抵押权预告登记。签订上述合同后，原告于2016年8月12日向被告陈颖实际发放贷款21.7万元，贷款到期日2036年8月11日。上述贷款发放后，被告陈颖自2020年6月20日起未按时履行其还贷义务，原告催款多次，被告陈颖仍不履行其相关的还贷义务。截止2021年1月12日止，被告陈颖已累计逾期6个月，根据以上事实及合同的约定，原告认为被告陈颖已无还款意愿，未履行还款义务，截止2021年1月12日，被告陈颖尚欠原告本金190663.42元，其中正常本金186830.11元，逾期本金3833.31元，利息（含罚息、复利）5914.49元。且逾期已超过规定时限，原告有权宣布与被告陈颖签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（编号Ｊ（Ｄ）180120160811505）提前终止。被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司亦未主动承担连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决如前诉请。被告陈颖未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告聚鑫对上述借款和保证责任均无异议。经审理查明：2016年8月11日，被告陈颖与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（编号：Ｊ（Ｄ）180120160811505），其中原告为贷款人，被告陈颖为借款人，被告聚鑫公司为保证人，约定被告陈颖贷款21.7万元用于购买贵州省遵义市红花岗区经济适用住房4栋14-5号房屋，借款期限自2016年8月11日至2036年8月10日，贷款利率按年利率5.145%计算，按等额本息方式还款，逾期罚息利率在约定的利率基础上加收50%。被告陈颖还以其购买的上述房屋提供抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师费等实现抵押权的一切费用，当借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿。保证人对本合同项下的的全部借款本金、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定的由借款人缴付的一切费用承担连带保证责任，但当合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年9月23日，原告针对该抵押房屋在登记主管部门办理了抵押权预告登记。2016年8月12日，原告依约向被告陈颖发放了贷款21.7万元。后被告陈颖未按期偿还借款本息，截至2021年5月27日尚欠原告借款本金7146.32元，利息2642.11元、复利362.55元，未到期借款本金183517.1元。本院认为：关于本案的法律适用，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，陈颖、聚鑫公司的违约行为发生于民法典生效之前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原告与被告陈颖、聚鑫公司签订《商品房按揭借款（抵押）合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定向被告发放了贷款21.7万元，被告陈颖应当及时足额的履行还款义务，被告陈颖截止2021年5月27日尚欠借款本金7146.32元，利息2642.11元，复利362.55元，被告的行为已经构成逾期还款，应当承担责任，《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”及第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，故本院对原告主张被告陈颖偿还截止2021年5月27日借款本金7146.32元，利息2642.11元，复利362.55元的诉请予以支持。关于原告主张的未到期的其余借款，因双方合同中没有约定当借款人违约时贷款人有权提前收回贷款的权利，本案中原告也没有要求解除合同，因此原告该部分诉请没有事实和法律依据，故本院不予支持。被告聚鑫公司自愿为被告陈颖购房承担连带保证责任，现被告陈颖未能履行债务，根据《中华人民共和国担保法》第十八条:“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告聚鑫公司应当与其承担连带偿还责任。原告虽就被告陈颖提供抵押的房屋办理了房屋抵押预告登记，该登记并非担保特权意义上的登记，而仅为一项排他性的请求权，不能发生物权效力，原告的抵押权并未依法成立。其享有优先受偿权的主张不应得到支持。被告陈颖无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，判决如下：一、被告陈颖于本判决生效后十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司遵义分行截止2021年5月27日的借款本金7146.32元，并支付利息2642.11元、复利362.55元，共计10150.98元）；二、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告贵阳银行股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2120元（已减半收取），由原告贵阳银行股份有限公司承担2100元，被告陈颖20元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李芳二〇二一年五月二十六日法官助理黄颂娟书记员田园