广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终287号上诉人（原审被告）：阳江熙元房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区。法定代表人：杨文杰，公司总经理。委托诉讼代理人：黄军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈计发，男，1974年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市。上诉人阳江熙元房地产开发有限公司（以下简称熙元房地产公司）因与被上诉人陈计发商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初2965民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。熙元房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈计发要求支付办证费30000元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由陈计发承担。事实与理由：一、一审认定的逾期办证违约金上限有误。《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条第3款约定：“逾期不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同；逾期超过两年的，买受人同意不解除合同，出卖人需向买受人支付相当于总房价2‰的违约金”，但一审判决认定为总房价的2%，认定有误。二、陈计发与熙元房地产公司互负的债务虽然为不同的法律关系，但均为金钱之债，同种类的债可依法进行抵销，一审判决以双方互负的债务属于不同案件的债务而不予抵销，是适用法律错误。因陈计发未能按时足额偿还银行贷款，熙元房地产公司于2016年3月31日至2020年6月29日期间代陈计发偿还45期按揭款合计109450.33元，阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初5141号、7565号民事判决分别判决陈计发向熙元房地产公司偿还代偿款55127.17元、54323.16元，但陈计发至今未履行生效判决确定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，如果熙元房地产公司需要退还30000元办证费，陈计发与熙元房地产公司互负的债务可以抵销。熙元房地产公司在一审庭审亦向陈计发作出债务抵销的意思表示，一审判决不予抵销，处理不当。三、陈计发一审提供的《临时收据》，证明熙元房地产公司实际收取的办证费用并非一审认定的30000元，熙元房地产公司在与陈计发协商过程中确认的债务与实际收取的办证费用存在差异，在双方无法达成调解的情况下，请二审法院根据证据、案件事实确认熙元房地产公司应当退还的办证费用。陈计发辩称：同意以办证费抵销陈计发欠熙元房地产公司的债务。陈计发向一审法院起诉请求：一、判令熙元房地产公司返还办理房产证费用叁万元整（小写30000元）及支付违约金21600元（以熙元房地产公司收取30000元本金按照月息2%的标准自2017年9月1日，每月600元共36月总违约金额共21600.00元）前述起违约金均计算至熙元房地产公司实际付清之日止。二、解除购房合同，判令熙元房地产公司退还预收购房款肆拾柒万零伍佰伍拾捌元整（小写470558元），并赔偿违约金338801.76元（以房屋总价470558元本金，按照月息2%的标准自2017年9月1日暂计至2020年9月1日，每月9411.16元共36个月，总违约金额338801.76元），前述违约金均计算至熙元房地产公司实际付清之日止。三、熙元房地产公司赔偿物业费30000元给陈计发。四、判令熙元房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：熙元房地产公司是位于阳江市阳东区东城镇丹载村委会英村村委会北救山地段9号地中惠龙熙山二期G区商品房的开发商，已取得涉案商品房的《商品房预售许可证》[东预许字（2014）第X号]，获准销售涉案商品房。2014年8月15日，陈计发（作为买受人）与熙元房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号为：X]，该合同载明主要内容：一、陈计发购买熙元房地产公司开发的位于阳江市阳东区东城镇丹载村委会英村村委会北救山地段9号地中惠龙熙山二期G区X房，约定建筑面积共117.06平方米，其中套内建筑面积97.90平方米，分摊共有建筑面积19.16平方米。二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方4806.52元，总价款为470558元。三、付款方式：首期款141558元于2014年8月15日付清，余款329000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、交付期限：出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该商品房。五、产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该商品房买卖合同《补充协议》第十一条关于商品房房地产权证办理的补充约定：1、对《商品房买卖合同》第十五条补充为：180天仅指将确权资料送阳江市阳东县住房和城乡建设局办理递交办证资料的时间，在产权登记机关完成备案审核工作后，出卖人通知买受人或买受人贷款的银行办理房地产权属证书，由于产权登记机关办事程序或者买受人自身原因或贷款银行原因造房地产权属证书办理延迟的，出卖人不承担延迟责任；2、出卖人在该商品房交付两年后将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，并取得《产权权属证书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务；3、逾期不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同；逾期超过两年的，买受人同意不解除合同，出卖人须向买受人支付相当于总房价2%的违约金，但无需再赔偿买受人任何其他损失，如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，由买受人自行承担责任后果，与出卖人无关：因买受人怠于履行按揭供楼义务等原因导致贷款银行拒绝协助为其办理权属登记手续的；因买受人尚拖欠出卖人购房款的；因买受人银行还款比例达不到银行规定的标准或者未能完整提供办证所需资料或者未足额缴纳有关税费、手续费等费用的，其他买受人的原因导致的迟延。陈计发与熙元房地产公司在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，陈计发依约支付了全部购房款给熙元房地产公司，并支付了办证费30000元给熙元房地产公司。另查明，陈计发因支付涉案购房款，向中国工商银行股份有限公司阳江分行贷款329000元，由陈计发（作为借款人）、熙元房地产公司（作为保证人）及中国工商银行股份有限公司阳江分行（作为贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，并就涉案房屋办理了预抵押登记手续（粤房地预登阳东预押字第030002490号）。中国工商银行股份有限公司阳江分行向陈计发发放贷款后，因陈计发未能按时偿还欠款给中国工商银行股份有限公司阳江分行，中国工商银行股份有限公司阳江分行于2016年3月31日至2020年6月29日向被告的保证金账户中共扣款45次，金额合共109450.33元（54323.16元+55127.17元）。熙元房地产公司已就上述情况向阳江市江城区人民法院提起诉讼，阳江市江城区人民法院经审理后已作出判决[案号：（2020）粤1702民初7565号、（2020）粤1702民初5141号]中国工商银行股份有限公司阳江分行又于2020年10月9日诉至阳江市江城区人民法院[案号：（2020）粤1702民初7986号]，请求解除与陈计发签订的《个人购房借款/担保合同》及请求陈计发偿还贷款本金268118.06元及利息等。阳江市江城区人民法院经审理后于2020年11月16日作出（2020）粤1702民初7986号判决书认定陈计发未按时足额偿还借款，其行为已构成违约，且提供担保的涉案房产已因另案被阳江市江城区人民法院拍卖，判决解除中国工商银行股份有限公司阳江分行与陈计发签订的《个人购房借款/担保合同》以及陈计发偿还贷款本金267075.15元及利息给中国工商银行股份有限公司阳江分行等。再查明，熙元房地产公司主张陈计发于2015年7月11日收到其公司邮寄的收楼通知书，并提供快递单拟证实。熙元房地产公司提供的快递单签收人为陈计发本人，签收日期为2015年7月11日。陈计发与熙元房地产公司在诉讼中均确认熙元房地产公司已在合同约定的交楼期限内交付了涉案房屋，不存在逾期交房的情形。此外，熙元房地产公司还主张根据双方签订的补充协议的约定：逾期办证不超过两年的，买受人不追究出卖人的任何责任且不能解除合同，且是由于陈计发未能依约向中国工商银行股份有限公司阳江分行偿还借款，中国工商银行股份有限公司阳江分行因此不同意办理涂销抵押手续，故未能办证涉案房屋的不动产权证，不能办证的原因在于陈计发，并主张已收取的办证费在陈计发应当在支付给熙元房地产公司的款项中予以扣除。陈计发在起诉状中陈述其委托熙元房地产公司在2年内完成办理不动产证，后经双方协商，同意延长至2017年8月份，并在庭审中明确熙元房地产公司应当从2017年9月1日起向其支付逾期办证的违约金。另，陈计发还主张熙元房地产公司应当向其返还物业管理费30000元。熙元房地产公司对此认为涉案房屋已交付给陈计发使用，交付物业管理费是陈计发的义务，且上述物业管理费不是熙元房地产公司收取的，不同意退还。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈计发与熙元房地产公司于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。熙元房地产公司在销售涉案商品房给陈计发时，向陈计发收取了办证费30000元，该费用属于代收的费用，熙元房地产公司代陈计发向相关部门缴纳费用后，应与陈计发进行对账结算，多还少补。现涉案房屋的不动产权证并未办理，陈计发请求熙元房地产公司返还上述代收的办证费用，理据充分，应予以支持。至于熙元房地产公司主张的款项抵扣问题，因双方互欠的债务属不同的案件，对此不予支持。对于逾期办证的违约责任问题，上述补充协议约定熙元房地产公司逾期办证不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同。熙元房地产公司据此主张其不应承担逾期办证的违约责任，且本案未能办证的原因在于陈计发。对此，首先，陈计发既在起诉时主张熙元房地产公司应当于两年内履行完毕办证的义务，后双方协商办证期限延长至2017年8月份，也在庭审中明确请求熙元房地产公司从2017年9月1日起向其支付逾期办证违约金。由此可见，陈计发已对上述补充协议关于办证内容的约定清楚并同意。其次，根据阳江市江城区人民法院审理认定，因陈计发未能按时足额偿还欠款，熙元房地产公司于2016年3月31日至2020年6月29日期间已代陈计发偿还款项45次，金额合共109450.33元。阳江市江城区人民法院亦判决解除陈计发与中国工商银行股份有限公司阳江分行之间的借款合同关系，并判决陈计发偿还尚欠的借款本金267075.15元及利息。由上述查明的事实可知，陈计发违约还款的时间早于陈计发与熙元房地产公司之间约定的办证期限届满时间。再次，从交易习惯及办证流程等情况来看，上述房屋已办理了预抵押登记手续，若需将涉案房屋登记陈计发名下，亦确需中国工商银行股份有限公司阳江分行的同意。综上，熙元房地产公司主张是因陈计发的原因未能办理不动产登记手续，理据充分，应予以采信。因此对于陈计发请求的逾期办证违约金不予支持。关于陈计发请求解除涉案商品房买卖合同及返购房款等问题。陈计发与熙元房地产公司均确认熙元房地产公司已在合同约定的期限内交付了涉案房屋，而陈计发亦按合同约定履行了支付房款的义务，即涉案商品名买卖合同已履行完毕，故陈计发请求解除上述合同既不符合合同的约定，亦不属于法律规定解除合同的情形。另，阳江市江城区人民法院已经审理查明涉案房屋因另案被阳江市江城区人民法院拍卖。综上，陈计发请求解除涉案商品房买卖合同并请求返还购房款，依法无据，应不予支持。关于陈计发请求熙元房地产公司退还物业管理费的问题。首先，陈计发未能举证证实熙元房地产公司收取了其支付的物业管理费，熙元房地产公司对此亦不予认可。其次，即使陈计发已向物业管理公司支付了物业管理费，那么陈计发是与物业管理公司之间形成物业服务合同关系，而涉案房屋已交付给陈计发，支付物业管理费是陈计发的义务，至于陈计发与物业管理公司之间是否存在纠纷，应由陈计发另寻途径处理。故对于陈计发请求熙元房地产公司返还物业管理费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条、第三百九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、熙元房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费30000元给陈计发；二、驳回陈计发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12710元，减半收取6355元，由陈计发负担6141元，熙元房地产公司负担214元。二审期间，熙元房地产公司提供以下证据：一、（2020）粤1702民初7565号判决书《生效证明》，拟证明熙元房地产公司诉陈计发、梁秀珠追偿权纠纷一案民事判决书已于2020年12月28日生效，熙元房地产公司对陈计发享有54323.16元到期债权。二、购房款支付收据存根联，拟证明陈计发于2014年8月8日支付购房定金50000元；于2014年8月15日支付购房定金1558元，首期房款90000元；于2014年9月24日支付尾款329000元。前述购房款合计470558元。三、办证费用收取记账凭证、收据存根联，拟证明陈计发于2014年8月16日支付办证费用合计25400.74元，其中契税14116.74元，陈计发签名确认了该收据。四、临时收据、工商银行业务回单、陈计发身份证和银行卡复印件，拟证明2015年11月15日陈计发办理退还7058.37元契税，熙元房地产公司于2015年11月29日通过银行转账方式退还契税7058.37元给陈计发，陈计发签名确认收到退还契税7058.37元。五、2016年11月16日收据存根联，该收据是熙元房地产公司保管的白色存根联，与陈计发一审提供的证据2相互印证，拟证明截止2015年11月16日熙元房地产公司代收办证费用18342.37元。六、2017年10月9日收据存根联，拟证明熙元房地产公司在2017年10月9日增加收取陈计发办证费用（转移登记费）32元，至此，熙元房地产公司实际收取陈计发办证费用合计18374.37元。经本院组织陈计发质证，陈计发质证意见如下：对证据一没有异议。证据二，熙元房地产公司在2014年8月8日出具50000元定金的收据时，还出具了一份手写的收取30000元办证费用的收据，但该收据未录入熙元房地产公司系统，熙元房地产公司在2017年10月9日收取转移登记费用32元时将该收据收回。证据三只能证明熙元房地产公司为陈计发办证的一个过程，一间公司收取办证费用精确到角分是不合常理的。证据四，契税7058.37元与熙元房地产公司无关，退税是因为陈计发第一次购房享有优惠政策所致，与办证无关。证据五、熙元房地产公司提供的证据可以证明熙元房地产公司的办证流程与数目。熙元房地产公司于2014年8月16日一次性支付办证费用25400.74元给房管部门办证，其中14116.74元为契税，余下11284元为办证的其他费用；后熙元房地产公司于2015年11月16日办证又支付18342.37元。因此，两次办证费用共29626.37元为熙元房地产公司预估的办证费用，但由于熙元房地产公司没有完成办理证件的所有流程，因此熙元房地产公司只能提供部分办证使用证明，反向证明熙元房地产公司实际收取陈计发30000元办证费，缴纳办证费用25400.37元，证实熙元房地产公司还有4599.63元未用于办证，也没有退还给陈计发。另外，可以到龙熙山庄询问住户，即可知道熙元房地产公司收取的办证费用数额。本院经审理查明，除了一审查明的陈计发与熙元房地产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条第3点约定部分有误外，一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。另查明：陈计发与熙元房地产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条第3点约定：逾期不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同；逾期超过两年的，买受人同意不解除合同，出卖人须向买受人支付相当于总房价2‰的违约金，但无须再赔偿买受人任何其他损失。如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，由买受人自行承担责任后果，与出卖人无关：①因买受人怠于履行按揭供楼义务等原因导致贷款银行拒绝协助为其办理权属登记手续的；②因买受人尚拖欠出卖人购房款的；③因买受人银行还款比例达不到银行规定的标准或者未能完整提供办证所需资料或者未足额缴纳有关税费、手续费等费用的，④其他买受人的原因导致的迟延。又查明：熙元房地产公司提供其收取陈计发办证费用的《临时收据》、汇款凭证等证据反映，2014年8月16日，熙元房地产公司收到陈计发合同办理相关费用25400.74元，《临时收据》载明办证费25400.74元包含买卖代理费471元、工本费40元、咨询费300元、抵押登记费200元、转移登记费48元、预告登记费80元、预告抵押登记费120元、网签资料费40元、房产证印花税5元、按揭评估费941元、物业专项维修基金8721元、契税14116.74元、测绘费318元；2015年11月15日，熙元房地产公司向陈计发退还契税7058.37元，并分别出具两份《临时收据》，分别载明收到陈计发合同办理相关费用18342.37元和契税“-7058.37元”，其中款项18342.37元的《临时收据》载明包含买卖代理费471元、工本费40元、咨询费300元、抵押登记费200元、转移登记费48元、预告登记费80元、预告抵押登记费120元、网签资料费40元、房产证印花税5元、按揭评估费941元、物业专项维修基金8721元、契税7058.37元、测绘费318元；2017年10月9日，熙元房地产公司收到陈计发转移登记费32元。一审中，陈计发提供的证据二《临时收据》，反映熙元房地产公司收到陈计发合同办理相关费用18342.37元，该临时收据与熙元房地产公司二审提供的证据五一致。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，一、熙元房地产公司收取陈计发的办证费具体数额如何认定；二、熙元房地产公司主张以其应予返还的办证费抵销陈计发欠其的债务应否予以支持。关于争议焦点一，熙元房地产公司在二审中主张实际收取陈计发的办证费不足30000元，并向本院提供了相关的证据。熙元房地产公司在二审提供《临时收据》、汇款凭证等证据反映，熙元房地产公司在2014年8月16日收到陈计发办证费25400.74元，后熙元房地产公司在2015年11月15日退还办证税费7058.37元，即至2015年11月15日，熙元公司实质收取陈计发办证费18342.37元，与陈计发一审提供的《临时收据》相互印证，足以认定。在2017年10月9日，熙元房地产公司又收取陈计发转移登记费32元。因此，熙元房地产公司二审提供的证据足以证实其实质收取陈计发的办证费为18374.37元（18342.37元+32元）而非30000元。虽然熙元房地产公司在一审庭审中对陈计发主张的其向熙元房地产公司支付30000元办证费的事实予以承认，但熙元房地产公司在二审中对其自认的事实反悔并通过举证证明自己的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认”的规定，应认定熙元房地产公司实质收取办证费18374.37元，陈计发提供的证据不足以证明熙元房地产公司收取的办证费为30000元，应承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二，如果当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外；抵销一经生效，双方互负的债务在同等数额内消灭；双方互负的债务数额，是截至抵销条件成就之时各自负有的包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务数额。虽然熙元房地产公司与陈计发之间的追偿权纠纷经法院判决陈计发偿还代偿款109450.33元及违约金给熙元房地产公司，但熙元房地产公司实现其债权的费用以及违约金的具体数额并非本案的审查范围，而在双方对抵销顺序没有特别约定的情况下，应当根据实现债权的费用、利息、主债务的顺序进行抵销，因此为了更好地保障各方当事人的合法权益，本院对熙元房地产公司请求以其应退还给陈计发的办证费用于抵销陈计发应偿还给其的代偿款的主张不予支持。综上所述，因熙元房地产公司二审提供了证据否认其一审自认的事实，本院对一审判决进行调整，并酌定二审案件受理费由熙元房地产公司自行负担。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初2965民事判决第二项；二、变更阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初2965民事判决第一项为：阳江熙元房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18374.37元给陈计发；三、驳回陈计发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12710元，减半收取6355元，由陈计发负担6224元，阳江熙元房地产开发有限公司负担131元；二审案件受理费550元，由阳江熙元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年四月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。