湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2931号 原告：刘志林，男，汉族，1952年11月19日出生。 委托诉讼代理人：王洪磊，湖南泰阳律师事务所律师。 被告：蒲成辉，男，汉族，1968年9月28日出生。 委托诉讼代理人：汤世刚（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莹，湖南五溪律师事务所实习律师。 被告：李学伟，男，汉族，1964年2月10日出生。 第三人：丁人前，男，汉族，1956年4月14日出生。 第三人：龙学平，男，侗族，1969年3月24日出生。 原告刘志林与被告蒲成辉、李学伟，第三人丁人前、龙学平案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志林及委托诉讼代理人王洪磊，被告蒲成辉的委托诉讼代理人汤世刚、张莹，被告李学伟、第三人丁人前到庭参加诉讼。第三人龙学平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志林向本院提出诉讼请求：1.排除对（2020）湘1202民初1884号民事裁定书查封的权证号码为00**30号房屋中一楼*号门面（门牌号为正清路*）的执行。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：权证号码为00**30号房屋系被告李学伟与第三人合伙出资修建。2002年6月5日，被告李学伟与第三人签订《合资建筑分房协议》，约定将5楼和6楼的两套住房和一楼的第*号门面（现门牌号为正清路*号）分配给被告李学伟。被告李学伟与第三人将房屋分配后办理了产权总证，并都将房屋销售给了他人。2002年9月3日原告与被告李学伟签订《门面购销合同》，约定由原告购买李学伟位于正清路铁五局医院对面的一个门面（即权证号码00**30号中的一楼第2号门面）。合同约定门面总价款为93800元，在交付门面时支付70000元，余款23800元在被告李学伟给原告办理房产证、土地证给原告时交付。合同签订后，原告于2002年9月4日给被告李学伟支付了购房款70000元，被告李学伟即向原告交付了门面。2020年9月1日原告给被告李学伟支付了10000元。原告接收门面后，一直在出租给他人使用，即至今为止门面一直由原告占有、使用和收益。多年来，原告一直要求被告李学伟办理产权分证，但被告李学伟以其与第三人存在纠纷和相关税费未交清为由，一直不肯办理。两被告因债权债务纠纷，被告蒲成辉向鹤城区法院起诉并申请财产保全，鹤城区法院于2020年5月13日作出（2020）湘1202民初1884号民事裁定书，查封了登记在第三人龙学平名下产权证号为00**30（共有人为李学伟、丁人前）的房产。被告蒲成辉查封的产权证号为00**30中的一楼2号门面系原告在2002年9月3日购买，至今已有十九年时间，并且原告一直实际占用、使用和收益，且原告付清了合同约定的购房款。而被告李学伟因与第三人因合伙纠纷一直不肯给原告办理产权分户登记，责任不在原告。 被告蒲成辉辩称：一、原告不能证明自己购买了李学伟名下的被执行财产，即原告主张的正清路铁五局医院对面公路边的门面与被执行财产即产权证号为00**30号房产中的门面不是同一门面，故不需要排除执行。原告提供的证据以及逻辑思路是:2002年9月3日以93800元购买位于正清路铁五局医院对面公路边李学伟的一个新门面，没有具体面积和房号。2010年10月31日原告将位于正清路铁五局医院对面的一号门面出租给陈菊花，从而认为被执行财产即产权证号为00**30号房产中李学伟所有的门面系自己购买的门面，要求排除执行。然而,2002年6月5日李学伟、丁人前、龙学平三人签订的《合资建筑分房协议》约定的李学伟享有面积40多平方米的二号门面所有权，该协议签订时间早于2002年9月3日李学伟与原告签订的《门面购销合同》，该《门面购销合同》中约定的是李学伟的新门面一个，没有房号、面积等具体信息，况且原告出租给陈菊花的是一号门面。所以原告主张自己购买的门面与被执行财产中李学伟的门面不是同门面。二、假设原告能够提供充分的证据证明被执行财产中的门面与原告主张所有权的门面系同一门面的话，在案涉的房屋办理了总证(初始登记)之后，未办理过户登记的原因、过错和责任在于原告自身，也应当驳回原告的诉讼请求。案涉房屋于2006年1月7日已经进行了产权登记，原告应当要求李学伟办理过户登记，或者自己向不动产登记部门申请办理过户登记，或者提起民事诉讼，或者依据《门面购销合同》向李学伟主张违约责任。事实上，所有的权利原告均未主张和行使。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。再根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条规定，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。而原告既没有向房屋登记机构递交过户登记材料，也没有向李学伟提出办理过户登记的请求。原告认为自己要求过李学伟办理过户登记，但却不能提供任何书证，电子数据或者视听资料等客观证据来证明原告有提出过户登记请求的积极行为。可见，未办理过户登记的原因、过错和责任在于原告自身。三、鹤城区人民法院(2021)湘1202执异20号执行裁定书“驳回刘志林的异议请求”的处理是正确的。原告对查封了李学伟(共有人：龙学平、丁人前)产权证号为00**20号的房产提出异议，鹤城区法院组成合议庭进行审查后认为，原告没有提供证据证明其就涉案房屋的产权进行过户登记向李学伟主张过任何权利，原告就未办理过户登记存在过错，应承担不利后果。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告不服驳回其异议请求的裁定提出异议之诉，仍然不能证明曾经向义务人或不动产登记部门提出过户登记的请求，也不能证明非因自身原因未办理过户登记的事实，且不能证明自己主张所有权的门面与被执行财产中的门面系同一门面。所以，本案不需要排除执行，也不能排除执行，应依法驳回原告的诉讼请求 被告李学伟辩称：这个房子是2002年我卖给原告的，正清路中医院大门口正对面南杂店1号门面，他第一笔款交了7万元，第二笔款交了1万元，总房款是9.38万元。我认为东西卖给别人，有个先后顺序，我是卖给原告了，只是没有产权证，不止原告一户，那一栋楼都是这样的情况，总共是7户房子，都是卖出去的，是我这边三个人一起搞的房子。 第三人丁人前陈述：三个人打伙修建的房子，三个人都把房子分好了。都是各卖各的房子，李学伟分到了2个住房1个门面，都卖掉了。我的住房卖了，门面没有卖，自己在经营。 第三人龙学平未作陈述。 经审理查明：2002年6月5日，李学伟、丁人前、龙学平签订《合资建筑分房协议》，约定：位于湖天开发区正清路铁五局医院对面，合资人丁人前、龙学平、李学伟三人合资建筑一栋砖混结构七层，建筑面积为864.09平方米；经抽签丁人前抽到1号门面，面积50多平方米，四楼面积为120多平方米，七楼面积为120多平方米；龙学平抽到三层面积为120多平方米；李学伟抽到2号门面，面积为40多平方米，五楼面积为120多平方米，六楼面积为120多平方米。李学伟与丁人前陈述其三人修建的该幢楼的一楼只有两个门面，其二人每人分得一个，分房协议中门面的编号是其自行编订，李学伟分到的门面后来被政府编为正清路*。 2002年9月3日，李学伟与刘志林签订《门面购销合同》，李学伟将正清路铁五局医院对面公路旁的门面一个出售给刘志林，约定：门面价格93800元，门面交付时支付7万元，其余23800元在李学伟办理房产证、土地证时付清。签订合同后，刘志林支付7万元购房款，李学伟将正清路510号门面交付给刘志林，刘志林将该门面出租给他人。现门面的承租人为案外人陈菊花，其于2012年4月19日以正清路510号门面为经营场所，注册鹤城区悠然商行。2020年9月11日，刘志林向李学伟支付购房款1万元。2021年5月13日，刘志林向李学伟支付购房款13800元。至此，原告刘志林已经付清所有购房款。 2005年12月22日，丁仁前、龙学平、李学伟取得其三人修建的位于湖天开发区正清路*幢*层楼的房屋产权证（面积864.09平方米，产权证号：00**30，测绘时间：2000年）和土地使用权证。此后，刘志林多次要求李学伟协助办理房屋所有权证，因丁人前、李学伟、龙学平未一起去房产部门办证，导致包括刘志林在内的所有购房户至今未取得房屋所有权证。房屋产权证上的“丁仁前”与本案第三人“丁人前”系同一人。 另查明，蒲成辉与李学伟民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月13作出（2020）湘1202民初1884民事裁定书，裁定查封李学伟（共有人：龙学平、丁人前）位于怀化市湖天开发区正清路864.09平方米的房产。 原告刘志林向本院提交执行异议申请书。2021年3月25日，本院作出（2021）湘1202执异20号执行裁定书，裁定驳回刘志林的异议请求。 正清路铁五局医院现为怀化市中医院。 上述事实，由原、被告身份信息、民事裁定书、执行裁定书、合资建筑分房协议、房屋登记查询证明、房屋所有权证、国有土地使用权证、门面购销合同、收条、微信转账记录、门面租赁合同、证明、支付租金凭证、水电费缴纳收据、照片、房屋买卖合同、庭审笔录等证据证实。蒲成辉对原告提交的李学伟与刘志林签订的《门面购销合同》有异议，认为合同中未写明是*号门面，不能证明李学伟卖给刘志林的就是2号门面。本院认为，李学伟、丁人前、龙学平修建的楼房一楼仅有两个门面，丁人前分到1号门面，李学伟分到2号门面，即使《门面购销合同》未写明门面的编号，也可以推断出李学伟出售的是*号门面。况且，李学伟和丁人前均认可刘志林购买的是2号门面，丁人前未出售其分的的1号门面。如果蒲成辉认为刘志林购买的是1号门面或者其他地址的门面，应当举证证明。其次，《门面购销合同》载明门面地址在正清路铁五局医院对面公路旁，正清路铁五局医院地址现为怀化市中医院，涉案2号门面地址与购销合同的地址吻合。故本院采信该证据，对蒲成辉的辩解理由不予采信。蒲成辉对原告提交的陈菊花《门面租赁合同》、营业执照有异议，认为合同约定出租的是1号门面，故可确定刘志林购买并出租的门面与案涉门面不是同一标的物。本院认为，合同中的“一号”是刘志林自行给门面编的号码，《门面租赁合同》中载明门面地址是正清路铁五局正对面，此与《门面购销合同》、《合资建筑分房协议》中的地址吻合，可确定陈菊花承租的门面就是李学伟出售给刘志林的“2号门面”。其次，1号门面的使用者丁人前对此并无异议。故本院采信该证据，对蒲成辉的辩解理由不予采信。 本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉。本案的争议焦点为：刘志林对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，对于刘志林就案涉门面排除强制执行的请求能否成立，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定加以评判。首先，从刘志林提交的书面合同和付款票据来看，刘志林与李学伟在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，刘志林于2002年9月接收门面，并已经实际占用使用了案涉门面，故应认定其在案涉门面被查封之前已合法占有了该门面。再次，刘志林已支付全部购房款93800元。最后，刘志林已经履行了买卖合同项下的全部义务，李学伟应当协助为其办理产权转移登记手续。从本案证据来看，刘志林曾多次要求李学伟协助办理房屋产权证，而案涉门面未能办理产权登记手续系因涉案门面登记的所有权人丁人前、李学伟、龙学平未一起去办分证的原因所致，并非刘志林自身原因。蒲成辉辩称原告没有向李学伟提出过办理过户登记的请求，不符合事实。其次，涉案楼房的所有购房户都未取得房屋所有权证，丁人前作为房屋修建者，其分得的房屋也没有取得单独的所有权证。综上所述，刘志林对案涉门面享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行李学伟、丁人前、龙学平名下位于怀化市鹤城区正清路产权证为00**30房屋的一楼门牌号码为正清路*号的门面。 案件受理费80元，由被告蒲成辉、李学伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 王 黎 人民陪审员 肖 敏 人民陪审员 丁绍铎 二〇二一年五月十七日 书 记 员 肖坤楠