河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2449号原告：郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组，住所地河南省郑州市中原区西流湖街道柿园村。负责人：宋建卫，该组组长。委托诉讼代理人：靳世红，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋仑，河南金色阳光律师事务所律师。被告：黄亚鸽，女，汉族，1983年2月19日出生，住郑州市中原区。被告：张昆鹏，男，汉族，1982年7月3日出生，住郑州市中原区。被告：唐凌云，女，汉族，1985年4月10日出生，住河南省辉县。被告：齐以磊，男，汉族，1985年9月20日出生，住郑州市。四被告委托诉讼代理人：薛少卿，河南鼎卿律师事务所律师。四被告委托诉讼代理人：侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组诉被告黄亚鸽、张昆鹏、唐凌云、齐以磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳世红、高朋仑，被告齐以磊及四被告委托诉讼代理人侯茜晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、1、请求被告黄亚鸽、张昆鹏立即支付剩余购房款人民币113065.78元及占用资金期间利息损失41733.52元（自2013年11月18日起按同期银行贷款利息计算，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年11月19日，其余继续主张至被告清偿完毕本息之日止），以上暂共计154799.3元。2、请求二被告返还原告垫付的契税人民币4127元。3、案件受理费由被告负担。事实与理由，原被告于2009年2月23日签订《房屋买卖合同》一份，合同主约定二被告购买坐落于温馨家园二幢西单元三层西南户33号房（即现阳光小区1号院8号楼2单元3层36号），住宅单价为每平方米3018.4元，总金额244792元，房屋买卖合同签订后，二被告支付了122792元房款，原告按照约定将上述房屋交付二被告使用至今，原告2013年5月17日代被告黄亚鸽垫付缴纳涉案房屋契税4127元，因涉案房屋纳入征迁范围无法办理过户（2013年11月17日涉案房屋所在区域发布拆迁补偿方案）；后原告多次催要剩余购房款，但二被告至今仍未支付，二被告的行为严重侵害原告合法权益。综上所述，原告依据我国《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，恳请判如所请！二、1、请求被告唐凌云、齐以磊立即支付剩余购房款人民币143126.4元及占用资金期间利息损失52829.15元（自2013年11月18日起按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年11月19日，其余继续主张至被告清偿完毕本息之日止），以上暂共计195955.55元。2、请求二被告返还原告垫付的契税人民币3714元。3、案件受理费由被告负担。事实与理由，原告与被告唐凌云2009年6月28日签订《房屋买卖合同》一份，约定唐凌云购买坐落于温馨家园第二幢西单元六层东南户48号房（现阳光小区1号院8号楼2单元6层45号），住宅单价为每平方米2660元，总金额215726元，房屋买卖合同签订后，二被告仅支付了64726元房款；因二被告系夫妻关系，根据其要求，原告与被告齐以磊在2011年7月25日签订《房地产买卖契约》，约定主要内容同2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》一致。原告按约于2009年7月将上述房屋交付二被告使用至今，原告2013年5月24日代被告齐以磊垫付缴纳涉案房屋契税3714元，因涉案房屋纳入征迁范围无法办理过户(2013年11月17日涉案房屋所在区域发布拆迁补偿方案)；后原告多次催要剩余购房款，但二被告至今仍未支付严重侵害原告合法权益。综上所述，原告依据我国《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，恳请判如所请！被告黄亚鸽、张昆鹏、唐凌云、齐以磊辩称，一、二被告并未违约，不应支付剩余购房款。原告诉称因涉案房屋纳入征迁范围无法办理过户手续，故要求支付剩余房款。但根据《中华人民共和国民法典》规定“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”作为买受人的二被告并非永远无法取得涉案房屋之物权，待征收行为完成后，原告基于双方之间的房屋买卖合同法律关系，可以取得房屋全部价款。二、原告未按约定向银行申请贷款，存在违约。合同第五条明确约定剩余房款申请办理银行按揭，因原告未能在2013年11月17日前长达4年时间向银行申请按揭贷款，故被告不应支付剩余房款，所以原告存在违约。三、原告存在欺诈行为。原告宣传的一手房，可以办理产权证，但是二被告从原告处购买的却为二手房、小产权房，却支付和商品房一样的对价，原告明显存在欺诈，导致二被告一直未取得产权，原告存在过错。四、二被告不应返还原告垫付的契税。因原告出售给二被告的为二手房、小产权房，原告存在欺诈，因欺诈行为造成其损失，应由其承担，故二被告不应返还其垫付的契税。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：一、2009年2月23日，原告郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组（后更名为郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组）作为出卖人与被告黄亚鸽、张昆鹏作为买受人签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人购买温馨家园二幢西单元三层西南户33号（后更名为阳光小区1号院8号楼2单元3层36号）房屋，房屋建筑面积78.14平方米，房屋单价为每平方3018.4元，总金额244792元，付款方式为分期付款，于2009年2月23日签订本合同并一次性付清首付房款计人民币122792元，剩余房款122000元申请办理银行按揭贷款；买受人所购房屋买卖、转让，出卖人应积极配合买受人办理房屋转让手续；本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。2009年1月12日、2009年1月20日、2009年2月23日，被告黄亚鸽、张昆鹏分别向原告支付房款30000元、30000元、62792元，共计64726元，剩余122000元房款尚未支付。2009年7月份原告向二被告交付了涉案房屋，现尚未办理过户登记手续。2010年12月23日，涉案房屋办理了所有权登记手续，所有权证书编号为郑房权证字第××号，房屋所有权人为原告，房屋坐落为中原区须水镇柿园村××村民组××小区××院××楼××单元××号，建筑面积为78.14平方米，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让。2011年7月24日，原告作为甲方与乙方张昆鹏签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在中原区须水镇柿园村第六村民组阳光小区1号院8号楼2单元第3层36号2间的房地产（房屋建筑面积78.14平方米）出售给乙方，房屋成交价格为244792元。付款方式为2011年11月30日前支付首付款122792元，剩余房款122000元于乙方办理银行按揭后支付甲方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费由乙方承担，贷款费用由乙方自理，房屋面积以房本登记为准，多退少补。2013年5月24日，双方本次交易取得契税完税凭证，显示房地产类别为“二手房-住宅”，契税实缴税额为4127元。二、2009年6月28日，原告郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组（后更名为郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组）作为出卖人与被告齐以磊、唐凌云作为买受人签订《房屋买卖合同》一份，约定:买受人购买温馨家园二幢西单元6层东南户48号（后更名为阳光小区1号院8号楼2单元6层45号）房屋，房屋建筑面积81.1平方米，房屋单价为每平方2660元，总金额215726元，付款方式为分期付款，于2009年6月28日签订本合同并一次性付清首付房款计人民币64726元，剩余房款151000元申请办理银行按揭贷款;买受人所购房屋买卖、转让，出卖人应积极配合买受人办理房屋转让手续；本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。2009年3月11日、2009年6月28日、2009年2月23日，被告齐以磊、唐凌云分别向原告支付房款30000元、34726元，共计64726元，剩余151000元房款尚未支付。2009年7月份原告向二被告交付了涉案房屋，现尚未办理过户登记手续。2010年12月23日，涉案房屋办理了所有权登记手续，所有权证书编号为郑房权证字第××号，房屋所有权人为原告，房屋坐落为中原区须水镇柿园村××村民组××小区××院××楼××单元××号，建筑面积为78.14平方米，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让。2011年7月25日，原告作为甲方与乙方齐以磊签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在中原区须水镇柿园村第六村民组阳光小区1号院8号楼2单元第6层45号2间的房地产（房屋建筑面积78.14平方米）出售给乙方，房屋成交价格为215726元。付款方式为2011年11月30日前支付首付款64726元，剩余房款151000元于乙方办理银行按揭后支付甲方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费由乙方承担，贷款费用由乙方自理，房屋面积以房本登记为准，多退少补。2013年5月24日，双方本次交易取得契税完税凭证，显示房地产类别为“二手房-住宅”，契税实缴税额为3714元。另查明，因该涉案房屋被郑州市政府列入征收范围而导致无法办理银行按揭贷款手续及房屋所有权转移登记手续。2020年4月，原告将四被告诉至本院，要求解除房屋买卖合同，并返还房屋。该案诉讼中，双方均认可通过“二被告向原告支付约定房款，二被告占有使用涉案房屋，待涉案房屋拆迁后全部拆迁利益归二被告享有”的方式解决纠纷。但双方在剩余房款的支付时间及方式上发生争议；2020年7月，本院作出民事判决书：驳回原告的诉讼请求。上述事实有当事人陈述、证据材料予以证实。本院认为，原告出售的房屋，其已实际取得相关产权证实，原告与被告订立的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。原告已履行合同义务将房屋交付给被告，但由于该涉案房屋被郑州市政府列入征收范围而导致无法办理银行按揭贷款手续及房屋所有权转移登记手续，对此本院认为，上述原因系双方当事人意志以外发生的事情，系签订合同时双方无法预见的事实，不可归责于任何一方，原告已实际将涉案房屋向被告进行交付，现仅因客观原因导致相关事项无法履行，原告已履行合同大部分义务，根据公平的原则，被告应按双方约定的房款的80%向原告进行交付，被告黄亚鸽、张昆鹏按244792元的80%向原告支付195833.6元，扣除已支付122792元，被告黄亚鸽、张昆鹏应向原告支付73041.6元；被告齐以磊、唐凌云按215726元的80%向原告支付172580.8元，扣除已支付64726元，被告齐以磊、唐凌云应向原告支付107854.8元；被告逾期付款，应向原告支付自原告起诉催要之日起至被告实际付款之日止以未付款金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。对于原告要求被告返还原告垫付的契税的诉讼请求，本院认为，《房地产买卖契约》的约定：办理过户手续所需缴纳的税、费由被告承担，故原告的上述诉讼请求，事实清楚，本院予以支持，被告黄亚鸽、张昆鹏应向原告返回契税款4127元，被告齐以磊、唐凌云向原告返回契税款3714元。被告辩解，无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告黄亚鸽、张昆鹏于本判决书生效之日起十日内向原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组支付73041.6元，并支付自2021年3月9日起至被告付款之日止以未付款数额为基数按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；二、被告齐以磊、唐凌云于本判决书生效之日起十日内向原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组支付107854.8元，并支付自2021年3月9日起至被告付款之日止以未付款数额为基数按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；三、被告黄亚鸽、张昆鹏于本判决书生效之日起十日内向原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组返回4127元；四、被告齐以磊、唐凌云于本判决书生效之日起十日内向原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组返回3714元；五、驳回原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3887元，原告负担1742元，被告黄亚鸽、张昆鹏负担875元。被告齐以磊、唐凌云负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王斌二〇二一年五月二日书记员  弓露