北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5385号原告：北京家和家美家居市场有限公司，住北京市东城区珠市口东大街**大都市街**。法定代表人：田耘，董事长。委托诉讼代理人：高敏，女，1956年3月19日出生，汉族，北京家和家美家居市场有限公司副总经理。委托诉讼代理人：高建刚，男，1963年6月2日出生，汉族，北京家和家美家居市场有限公司物业总监。被告：北京洪懿龙上网服务有限责任公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**。法定代表人：洪金龙，总经理。委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚琳，安徽皖松律师事务所律师。原告北京家和家美家居市场有限公司（以下简称家和家美公司）诉被告北京洪懿龙上网服务有限责任公司（以下简称洪懿龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家和家美公司的委托诉讼代理人高敏、高建刚，被告洪懿龙公司的委托诉讼代理人黄松林、吴亚琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家和家美公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金126666元；2、要求被告向原告支付2020年4月1日至2020年12月7日期间的场地占用费521441.7元；3、要求被告支付租赁房屋内垃圾清运费1.5万元及2020年11月15日至2020年11月25日期间的供暖费1800元。事实与理由：2019年9月3日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定被告自原告处承租位于北京市东城区珠市口东大街12-11号（大都市街南五楼，以下简称涉案房屋）用于经营网吧。租赁期限自2019年10月1日至2020年3月31日，被告已支付押金46085元。合同期内，被告将租金支付至2020年1月31日止。后被告未再交纳租金。原告多次与被告法定代表人洪金龙联系交纳租金并协商续租合同事宜，其称在安徽老家，无法回京。2020年10月14日，洪金龙回京，但仍未与原告续订合同。2020年11月25日，原告停止对涉案房屋供电。2020年12月7日，原告将涉案房屋收回，该房屋内存在大量室内垃圾需要清运。被告在涉案房屋经营网吧及配套小超市，疫情期间网吧曾停止经营，但原告不清楚被告何时开始恢复营业，小超市并未停止经营。原告认为，被告拖欠租金的行为构成违约，且持续占用至2020年12月7日，因此要求被告支付拖欠的租金及占用费；被告没有将涉案房屋清理干净交还，因此要求被告支付垃圾清运费，目前该项费用尚未实际产生；被告应负担冬季供暖费，因原告于2020年11月25日停止供电，因此供暖停止，原告主张停暖之前的供暖费。原告同意以押金抵扣上述费用。被告洪懿龙公司辩称：首先，被告已经将租金支付至2020年2月底，原告曾同意免除3月份租金，因此不同意原告的第一项诉讼请求；其次，合同到期后，因正处于疫情期间，根据规定网吧无法营业，合同目的无法实现，因此双方并未续订合同。原告并未要求被告腾退房屋，因此被告将网吧营业物品仍存放于涉案房屋，但2020年4月被告工作人员已离开网吧，小超市亦未经营。即使法院认定该期间为事实租赁合同关系，合同也因疫情不能正常履行而自行终止。2020年8月1日，被告恢复经营，原告未提出异议，双方此时成立事实租赁关系。2020年11月25日，原告停止供电，租赁合同关系终止。2020年11月26日至2020年12月7日，系合同解除后的交接期限。被告同意支付2020年8月1日至2020年11月25日期间的租金，但因经营额减少了50%，因此要求按照月租金标准50%支付，并同意以押金予以抵扣。最后，被告同意支付供暖费，如果原告提交证据证明垃圾清运费用支出，被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告自2007年3月31日建立租赁合同关系。自2018年3月31日始采取半年续订的形式。2019年9月3日，原、被告订立涉案合同，约定租赁期限自2019年10月1日至2020年3月31日，原告将涉案房屋出租给被告用于经营网吧，面积为480平方米。月租金63333元，每月支付一次，支付时间为每一付款期的前五天内交纳下一期租金，原告在收到被告租金后出具正式发票。被告负担自用区域内物业管理及能耗费用，每年11月15日之前按承租面积付清该年度供暖费用。租赁期满，被告应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还原告，办理交接登记。如被告归还时不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责，从保证金中扣除。合同履行过程中，被告向原告交纳押金46085元。原告称被告将租金支付至2020年1月31日，被告称将房租支付至2020年2月28日，并提交2020年1月16日的汇款记录。原告解释称双方在履行合同过程中被告存在延期支付的情况，因此上述汇款系支付1月份租金，并提交自2007年3月31日始双方的租赁合同、支付租金凭证及发票予以佐证。本院组织双方当事人对租金支付情况进行对账，被告未申明正当理由未出庭举证及质证。2020年3月19日，原告工作人员向洪金龙发送微信，表示双方合同可续签，期限半年，价格不变，并询问是否可以打印合同并交付对方。洪金龙回复“好的，黄哥。”被告解释称根据合同约定被告如果续租需要提前向原告递交申请，但被告并未提交，原告单方发出订立合同的意思表示，但被告并未收到纸质合同，被告有意续租，双方在商谈疫情期间租金问题，未达成一致意见，因此未能订立书面合同。2020年10月10日，原告工作人员短信告知洪金龙于10月15日前解决租赁合同问题。2020年10月14日，洪金龙回复当晚到京。2020年11月11日，原告向被告发送《警告告知函》，告知“2020年2月至今，你方不与我方续签租赁合同，也不按原合同续交事实占用物业期间租金，我方已多次面谈及电话催促你方无果。2、鉴于疫情影响，我们已告知你方同意免除3-4个月租金，希望缴纳拖欠租金，并尽快签订合同，你方仍拒不执行。3、现再次警告告知：你方立即缴纳租金，如逾期不为，责任自负。”原告解释称由于疫情影响，原告曾同意在续租的情况下免除3、4月份租金，但被告并未订立书面合同，而是形成事实租赁合同关系，现已进入诉讼阶段，因此现不同意免除租金。被告称原告发送函件的意思是免除三到四个月租金，而不是三月及四月租金。2020年11月23日，原告向被告发送《告知函》，告知原告决定收回房屋，要求于2020年11月25日中午12时关门停业，于2020年11月27日中午12时交出房屋，届时原告对涉案房屋采取停水停电措施。2020年11月25日上午10时，原告向被告发出《警告》，告知将于该日12时停水停电。当日，原告向被告发出《公告》，告知于该日12时关门停业，2020年11月27日接收房屋。2020年12月3日，原、被告双方订立《撤店协议书》，明确原告于2020年11月25日下午4时停止供电、11月27日12时停止供水，要求被告清运物品，但被告未按要求清运物品交出房屋场地。现双方议定：被告承诺于2020年12月7日下午6时前运走全部物品，垃圾清运干净，原告同意在此期间恢复水电。被告搬运物品期间，原告派员现场监督。被告称该证据证明11月25日合同解除后被告即不实际占用房屋，此后处于合同解除后的交接阶段。原告认可2020年12月3日恢复水电后被告未实际经营。2020年12月7日，双方交接涉案房屋，并订立《交接清单》，清单显示“场地状况：有杂物”。被告称有杂物不代表存在大量垃圾，因此不认可垃圾清运费用。原告称垃圾清运费尚未产生。诉讼中，原告提交2020年11月25日及2020年11月26日现场录像及照片，显示原告工作人员于11月25日告知被告工作人员及网吧顾客将于该日下午4时停止供电。2020年11月26日，涉案房屋内的网吧已停止经营，但门前烟酒超市仍未关门，显示“撤店甩卖”。被告解释称该烟酒超市系网吧的配套经营项目，因11月25日涉案房屋停止供电，网吧无法营业，因此烟酒超市亦无法营业，因超市存有大量货物，因此开门系为善后处理。被告提交2020年7月21日北京文旅局发出《北京市文化和旅游局关于演出场所、娱乐场所、互联网上网服务营业场所有序恢复经营活动的通知》，证明2020年7月底有关部门才允许网吧恢复营业，且人数不能超过核定人数的50%。被告自2020年8月开始恢复营业。经质证，原告对此不予认可，称被告在此期间正常经营。本院认为：根据已查明情况，原、被告订立的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日到期终止。此后被告并未搬离涉案房屋，原告亦未对其继续占用的行为提出异议。且根据原、被告间的微信往来记录及当庭陈述，双方均有续订合同的意思表示。因此本院认定双方于2020年4月1日始建立事实租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。虽然疫情对网吧经营产生一定影响，但并未导致合同目的根本无法实现，被告亦未实际搬离涉案房屋，因此被告认为疫情期间合同自动终止，疫情消除后再行恢复租赁合同关系的抗辩意见，本院不予采信。根据原告提交的证据显示，被告自2020年2月1日始拖欠租金，被告虽称其已经交纳2020年2月份租金，但本院组织双方当事人进行对账，被告未申明理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利，因此本院对原告的主张予以采信。不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，且被告在不定期租赁合同期间，虽占用涉案房屋，但未交纳任何租金，因此原告有权解除双方之间的租赁合同关系。现原告于2020年11月23日明确表达解除合同的意思表示，且于2020年11月25日采取停电措施，被告已无法正常利用房屋，故本院认定双方之间的租赁合同关系于2020年11月25日解除。虽然原告提交的视频中显示烟酒超市于2020年11月26日仍未关门，但该房屋已无基本供电，且系为解决腾退问题进行善后处理，故不能以此认定双方之间的合同仍处于正常履行阶段。综上，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年11月25日期间的租金。关于租金标准问题，鉴于网吧系受疫情管控措施影响较大的行业，考虑到被告的经营状况，同时结合原告曾在续订合同情况下承诺的租金减免数额，本院对该期间的租金数额予以酌定。至于2020年11月26日至2020年12月7日期间的占用费问题，鉴于该期间被告并未利用涉案房屋实际经营，合同解除后原告亦应给予合理的腾退期间，且2020年12月3日双方对腾退问题达成新的合意，原告容忍被告于2020年12月7日腾退，因此本院对于原告要求被告支付该期间占用费的诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付垃圾清运费，缺乏证据，本院不予支持。被告同意支付供暖费，本院照准。双方当事人均同意以押金抵扣被告应支付的租金，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京洪懿龙上网服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京家和家美家居市场有限公司支付2020年2月1日至2020年11月25日期间的租金369442.5元（以押金46085元优先抵扣，抵扣后金额为323357.5元）；二、被告北京洪懿龙上网服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京家和家美家居市场有限公司支付2020年11月15日至2020年11月25日期间的供暖费1800元；三、驳回原告北京家和家美家居市场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5225元，由原告北京洪懿龙上网服务有限责任公司负担2308元（已交纳），由被告北京洪懿龙上网服务有限责任公司负担2917元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年五月六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧