青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民终210号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓玉红，女，1973年7月11日出生，汉族，住西宁市城东区。 委托诉讼代理人：张赟、马丽霞，泰和泰（西宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海丰禾农业经济技术合作有限公司，住所地：青海省西宁市城西区。 法定代表人：刘王仓，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟凡喻、刘荣，城西区天成法律服务所法律工作者。 上诉人邓玉红因与被上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓玉红及其委托诉讼代理人张赟、马丽霞，被上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司的委托诉讼代理人孟凡喻、刘荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓玉红上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.依法判令被上诉人支付逾期交房的违约金146553.58元，房屋租金420362.4元，共计566915.98元；3.判令一审反诉费、二审上诉费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。1.被上诉人逾期交房，应当承担违约责任。被上诉人在未取得商品房预售许可证的前提下，仍然隐瞒事实对外销售房屋，说明被上诉人对有可能无法办理银行按揭贷款，要向上诉人交付房屋和违约所要承担的法律后果是明确知晓的，那么被上诉人就应当严格遵守合同的约定按期交付房屋。被上诉人至今仍未交付案涉房屋，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。被上诉人应当按照合同约定支付违约金146553.58元。2.逾期交房构成违约，应当赔偿所造成的损失。原审法院仅以反租没有明确的协议和约定为由，不予支持上诉人要求被上诉人支付租金的合理请求，是对事实的错误认定。双方签订的认购书第三条第二款对反租的事宜有明确的约定。即便没有反租协议和约定，被上诉人逾期交房也应当承担赔偿责任，损害赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中案涉房屋的租金就属于上诉人的预期可得利益。如果房屋能够按约交付，上诉人就可以收取正常的房屋租金。 青海丰禾农业经济技术合作有限公司辩称，一、上诉人的上诉请求不能成立，一审判决的第三项应予维持。1.案涉合同是商铺产权转让合同，并非上诉人认为的商品房买卖合同；2.案涉房屋系被上诉人自建的房屋，不是商品房，故不适用商品房买卖的相关条款，且在双方签订《商铺产权转让合同》时，房屋就已建成，不存在预售的基础。二、被上诉人仅有协助上诉人办理银行贷款的义务，未履行该义务并不必然导致上诉人无法履行支付剩余购房款的合同义务，按照约定如买受人无法办理贷款，应自行向出卖人付清房款，否则买受人应该承担未按期付款的违约责任。三、基于上诉人拒付购房款的先前违约行为，被上诉人有权行使法定的先履行抗辩权。因此，被上诉人未如约履行交房、办证等合同义务，无需承担任何违约责任。 青海丰禾农业经济技术合作有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的六份《商铺产权转让合同》；2.被告支付违约金13392元；3、诉讼费由被告承担。邓玉红反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《商铺产权转让合同》并收取剩余房款640000元；2.判令反诉被告交付案涉房屋并协助办理不动产权属登记；3.判令反诉被告支付420362.4元的租金，逾期交房违约金146553.58元，共计566915.98元；4.判令诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月23日，原告（反诉被告）青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告（反诉原告）邓玉红签订了六份《互助县农畜产品交易市场定购书》，约定由被告购买原告开发的位于互助县威远镇威北路“互助农畜产品交易市场”编号为JP11NO5、JP11NO7、JP11S18、JP11S20、JP13S09、JP13S11的六间商铺，被告支付了定金12万元。2014年6月16日，双方签订了六份《商铺产权转让合同》，当日被告付清首付款，剩余房款640000元双方约定于2014年7月30日前被告提交材料，原告协助被告通过银行按揭贷款方式办理付款。后被告多次要求原告协助办理按揭贷款事宜，原告推诿至今未办理，案涉房屋也未交付使用。2020年3月3日，原告取得商品房预售许可证后，双方就合同的履行未达成一致意见。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订《商铺产权转让合同》，约定被告购买原告商铺，被告向原告支付购房款，被告付清首付款后，因原告未取得商品房预售许可证，不能办理银行按揭贷款手续而导致合同一直未能履行。原告取得商品房预售许可证，履行合同的条件已成就，双方应按照合同约定继续履行。但双方协商未果，原告便要求解除合同的请求不能成立。首先，原告主张被告未按合同约定按期提交相关资料，构成根本违约，要求解除合同的理由不能成立，原告在未取得预售许可证的情况下与被告签订商铺转让协议书，即便被告提交相关资料，也无法办理按揭贷款手续，被告未按期提交资料与原告未取得预售许可证有直接关系。原告在无房屋预售许可证的条件下与被告达成买卖协议，后因履行合同条件不具备而导致合同目的不能实现，其行为有违诚实信用原则，应对合同不能履行承担责任。其次，原告合同解除权消灭。我国法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定2014年7月30日前双方互相协助办理完毕按揭贷款，其解除权行使期限应从2014年7月31日起计算至2015年7月30日止，原告未在期限内行使解除权，其解除权消灭。由于原告的原因导致合同一直未能履行，原告无理由要求被告支付违约金，其诉讼请求不能成立，不予支持。关于反诉原告提出的反诉请求，因本案原、被告签订的合同合法有效，现合同履行条件已成就，合同应继续履行，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同并协助办理不动产权属登记的请求合理合法，应予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担反租费的请求，因双方对于反租没有明确的协议和约定，且反诉原告也未提供相应的证据予以证明，故其请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期交房的违约金的请求，本案中，导致合同不能履行的原因应归责于双方当事人，反诉原告对案涉合同有付款的义务，在反诉被告不具备履行合同的条件下，应当采取其他方式支付尾款，但反诉原告一直未支付余款，双方也未采取其他措施促使合同履行，致合同至今未履行，双方均有责任，故对该诉讼请求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司的诉讼请求；二、反诉原告邓玉红与反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司于2014年6月16日签订的商铺转让合同继续履行，反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司为反诉原告协助办理不动产权属登记，即于判决生效后十日内向被告交付合同项下编号为JP11NO5、JP11NO7、JP11S18、JP11S20、JP13S09、JP13S11商铺六间，反诉原告邓玉红向反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司支付剩余款；三、驳回反诉原告邓玉红其他诉讼请求；本案本诉案件受理费134元，减半收取67元，由青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担；反诉诉讼费4734.5元，由反诉原告邓玉红负担。 本院二审期间，被上诉人提交了一份证据：青海丰禾农业经济技术合作有限公司的企业工商登记信息。欲证明：2019年9月2日青海丰禾农业经济技术合作有限公司的企业信息发生了变更，在此之前被上诉人不具备房地产开发资质，从而印证双方签订的《商铺产权转让合同》是被上诉人自建房屋的买卖合同，而不是商品房买卖合同。对上述证据上诉人质证称，上述证据的真实性、合法性无异议，但证明方向不予认可，与本案无关联性。青海丰禾农业经济技术合作有限公司为房地产公司，依据相关法律规定，2014年签订本合同时青海丰禾农业经济技术合作有限公司无开发资质及商品房预售许可证，属违规开发、预售，但本案一审时，青海丰禾农业经济技术合作有限公司已经取得了相关资质和证书，不能把2014年签订合同时青海丰禾农业经济技术合作有限公司的违规行为视为是合理的。对上述证据本院认定如下：上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，能够证明被上诉人企业信息2019年9月2日发生变更这一事实，但不能直接证明被上诉人主张的待证事实。 经本院审理查明，一审认定事实属实，二审予以确认。另查明，上诉人和被上诉人签订《商铺产权转让合同》时，案涉房屋已经建成，为现房；2019年9月2日被上诉人取得房地产开发资质，企业登记信息发生变更。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当全面履行合同义务。首先，房屋买卖合同出卖人的主要义务为按合同约定交付房屋，买受人的主要义务为给付房款。本案中，上诉人作为房屋买受人给付房款系其主要合同义务，在无法办理按揭贷款的情况下，应采取其他方式支付尾款，但直至双方发生纠纷诉至法院时，上诉人未履行支付剩余购房款的合同义务，属于不完全履行合同。被上诉人作为出卖人，在上诉人未交清房屋尾款的情形下，未履行交付房屋的合同义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，系正当行使先履行抗辩权的行为。因此被上诉人在本案中并不构成违约，一审对于上诉人请求被上诉人给付违约金及租金损失未予支持并无不当。 关于上诉人称“被上诉人在未取得商品房预售许可证的前提下，仍然隐瞒事实对外销售房屋，说明被上诉人对有可能无法办理银行按揭贷款，但仍要向上诉人交付房屋和违约所要承担的法律后果是明确知晓的，那么被上诉人就应当严格遵守合同的约定按期交付房屋。被上诉人至今仍未交付案涉房屋，其行为已经构成违约，理应承担违约责任”的主张，根据双方签订的《商铺产权转让合同》第七条关于付款方式及期限的约定，买受人按照第3种方式（按揭付款）按期付款；第八条关于买受人逾期付款的违约责任第3款约定“经过银行审查后，银行不能为买受人提供贷款或不能提供足额贷款的，买受人应自银行作出此决定之日起x日内自行向出卖人付清房款，否则，买受人应按本条第一款承担未按时付款的违约责任”。据此，合同约定的付款方式为银行按揭贷款或者其他方式，并非银行按揭贷款为唯一方式。同时，本院考虑案涉房屋在向上诉人出售时为现房，该房屋的出售区别于一般意义上的商品房预售的实际情况，是否取得商品房预售许可证，并不影响涉案房屋对外销售的正当性，因此，上诉人的上述主张不能成立。 另外，本案中，上诉人和被上诉人之间的房屋买卖交易发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，双方发生纠纷后，一审法院于2021年1月13日立案，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，因此，一审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定不当，本院应予纠正。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9469元，由上诉人邓玉红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 张银生 审 判 员 李延萍 二〇二一年五月二十八日 法官助理 朱万菊 书 记 员 刘 燕