湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初157号 原告：邓某某，男，汉族，住广东省广州市南沙区。 委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市某某房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。 法定代表人：侯玉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何耀辉，该公司会计。 委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。 原告邓某某与被告郴州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓某某的委托诉讼代理人张铁良，被告某某公司的委托诉讼代理人何耀辉、刘纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某某向本院提出诉讼请求：一、判决被告承担原告逾期交房违约损失37684元（计至2020年10月1日）其后违约损失以已付房款总额按年息百分之4.75计至实际交房时止；二、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的青年大道与国庆南路交汇处亿力豪庭小区商品房，房款总价625534元，约定被告应当于2018年12月31日前交付商品房。原告按约定及时支付了上述全部合同价款，但被告至今未将涉案房产交给原告，根据合同约定被告逾期交房应当按银行利率根据总房款向原告支付违约金，经多次交涉被告均以各种理由搪塞。故起诉至法院，望判如所请。 被告某某公司辩称：原告诉请不是事实，其诉请没有事实及法律依据，应当驳回其全部或部分诉请。理由如下：一、根据已生效的判决书确定，本案所涉房产已于2019年7月6日达到合同约定的交房条件，被告可以交房。二、根据已生效判决书确定及合同约定，违约金的起算时间按下列原则确定：一次性付款的交款时间为2019年1月6日，按揭贷款付款交房时间为2019年1月30日，公积金贷款时间为2019年3月1日，减去三个月的宽限期一次性付款违约金的起算时间为2019年4月7日，按揭贷款为2019年5月1日，公积金贷款为2019年5月31日，一年期的LPR为年利率3.85%而非4.35%，即使按照3.85%计算也过高，我们申请依法调整为3.85%的百分之五十即1.925%。三、本案存在争议的事实为：违约金计算的截止日期如何确定。被告认为违约金计算截止时间应当为2019年8月6日（即自商品房达到交房条件起再计算一个月的合理收房期限）。超出该日期的，被告不应当再承担逾期交房的违约责任。四、目前，企业经营面临巨大困难，特别是疫情发生以后，更加举步维艰。如企业支出巨额违约金，将使得企业经营困难雪上加霜。故被告请法院予以综合考虑，降低违约金数额。综上，原告要求的违约金的全部诉讼请求或部分诉讼请求不应当予以支持。为此，请求法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，原告邓某某（买受人）与被告某某房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告邓某某购买被告某某房地产公司开发的位于郴州市××道××路××层××号房，面积127.66平方米，房屋总价款625534元。原告以银行按揭方式付款，且原告应于本合同签订之日前向出卖人交付首期房款（含定金）计205534元，余款以银行按揭方式付款。第九条关于交付期限及条件：出卖人应当在2018年12月31日（综合验收后部分客户已交房款的填写说明：一次性付款交房日期从签订合同日起顺延6日；银行按揭贷款交房日期从签订合同日起顺延30日；公积金贷款交房日期从签订合同日起顺延60日）前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；（第3条约定为：该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格，即对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》）。第十条对房屋交接及违约处理方式进行了约定：商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单。前款所述书面通知即为出卖人向买受人以邮件的方式寄发的《商品房交付使用通知书》或包括出卖人电话、短信通知或在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人同意给予出卖人3个月的交房宽限期，出卖人在交房期限届满之日起3个月内交房，不属于逾期交房。交房期限届满之日起第91天，构成出卖人逾期交房，自逾期交房之日（交房期限届满之日起第91天）起在180天之内，按银行同期活期存款利息计算违约金，逾期交房时间超过180天，自第181天起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算违约金，合同继续履行。但出卖人逾期交房违约金限额不得超过买受人已付房款的5‰。附件四《补充协议》中对房屋交接及违约处理方式进行了补充约定。上述合同签订当日，原告向被告交纳首付购房款90271元，以按揭贷款方式交清了房款。 2020年2月12日，因逾期交房事宜，与原告同为亿力豪庭项目的其他业主以某某房地产公司为被告诉至本院，本院作出相应判决，就其他业主的诉请判决支持了其要求的计算至2019年12月1日止的逾期交房违约金。相关案件判决生效后被告按判决内容履行了给付违约金的义务。2021年1月8日，原告提起诉讼，要求被告支付计算至2020年10月1日止的违约金。本案调解未成。 本院认为，本案的争议焦点：被告是否违约，原告的诉讼请求应该如何支持。 本案中，与原告同为亿力豪庭项目的其他业主第一次提起诉讼时，本院认为被告未提供证据证明其尽到了通知其他业主收房的义务，故支持了其他业主的诉请；本案中，被告亦未能证实其在合理期间向原告发出了收房通知，故原告提起起诉，应当参照与同为亿力豪庭项目的其他业主的生效判决案件的情形进行处理，相应诉请应予支持。原告此次提起诉讼，是在其他业主提起诉讼并得到生效判决后一起诉讼的，视为与其他业主对此类案件的情况了解相当，故其诉请中要求从2019年1月30日计算至2019年12月1日的违约金应予支持，其后段要求计算违约金至2020年10月1日止的诉请不应支持。据此，本案原告诉请被告应承担的违约金计算方式为：逾期交房天数305天-交房宽限期90天=215天，其中前90天的违约金为625534元×0.35%/年÷360天/年×90天=547.34元，后125天的违约金为625534元×4.35%/年÷360天/年×125天=9448.17元，合计9995.51元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告郴州市某某房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告邓某某逾期交付违约金9995.51元。 二、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费742.1元，由原告邓某某负担545.3元，被告郴州市某某房地产开发有限公司负担196.8。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李 乐 审 判 员  周小卫 人民陪审员  王 贞 二〇二一年五月二十日 法官 助理  肖丽君 书 记 员  张亚运 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。