辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽14民终885号 上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市温泉办事处兴海南路三段**，统一社会信用代码91211481587339352H。 法定代表人：韩振博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟倩如，女，1996年3月20日生，汉族，住葫芦岛市连山区，身份证号码号211402199603201721。 上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）因与被上诉人孟倩如租赁合同纠纷一案，不服（2020）辽1481民初2754号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 宝爱公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担.事实与理由：一、一审法院认为被上诉人已向上诉人交付案涉商铺，不属合同目的不能实现，不构成法定的解除条件，属于认定事实不清。1.一审判决未考虑合同履行已经不具备可能性。本案中，上诉人在租赁被上诉人商铺之初，是为了银象·宁远城能够整体规划，招揽更多客户，使商场内的每家店铺实现收益最大化。但因经济环境等诸多因素的影响，商铺一直寻租困难，入住率低。商场返租的商铺价格为1-10万左右不等的年租金，但是上诉人向外转租的费用每年为几百到一万元不等，甚至有很多铺位一直处于闲置状态，上诉人每年均要承担巨额亏损，目前上诉人已经无力支付租金，涉案合同属于事实上的履行不能。2.不依法判决解除该合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大的经济损失。二、一审法院认为被上诉人已向上诉人交付案涉商铺，不属合同目的不能实现，不构成法定的解除条件，属于适用法律错误1.一审判决未考虑到立法本意合同法的立法本意是鼓励、维护交易，并非是为了让合同僵化，使双方利益受损，在合同目的不能实现的情况下，继续强行履行合同有悖于合同法的立法本意。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同，共同的期望是商场能够为自己带来一定的收益，但现在由于上诉人经济困难，所支付的租金又远高于转租商铺取得租金，上诉人已无法按期向被上诉人支付租金，上诉人亦不能从所签订的合同中获取任何利益，即使是强制执行，亦无法获得对应的租金。此种情况应认定为不能实现合同的目的，解除合同是符合合同法立意的。2.涉案合同符合解除的法律规定条件依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。合同已不具备继续履行可能性，如果判令强制履行涉案合同，不仅不会维护合同双方的权益，反而会加剧双方当事人的矛盾，给双方都造成严重的经济损失，造成社会的不稳定。望二审法院能够查明事实，判如所请。 孟倩如答辩称，一审判决正确，应予维持。 孟倩如向一审法院提出诉讼请求：要求1.宝爱地产给付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金17968元并按日万分之一支付违约金及对应的银行利息；2.宝爱地产承担本案诉讼费。庭审中孟倩如自愿放弃要求宝爱地产支付利息的请求，违约金要求自2020年9月1日起按日万分之一计算至租金付清之日止。事实和理由：2014年9月3日，孟倩如与宝爱地产达成《银象?宁远城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告租赁孟倩如所持有的位于兴城市银象宁远城编号为F2119号商铺租赁给宝爱地产，租赁期限为2015年7月1日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，孟倩如到宝爱地产处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时，宝爱地产却以无钱支付为理由拒不给付，经孟倩如多次与其协商未果，故诉至法院，诉请同前。 一审法院经审理认定事实如下：孟倩如（甲方）与宝爱地产（乙方）签订《银象?宁远城商铺租赁合同》，约定将孟倩如所有的位于银象?宁远城商铺编号为F2119，建筑面积为13.53㎡的商铺租给宝爱地产，租期自2015年7月1日起至2027年6月30日止，12年租金总计224598元。《合同》第三条约定：第5～6经营年度经营期租金为17968元。……租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日至6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。《合同》第六条约定：……2.乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起，每逾期一天，需按每日应支付金额的日万分之一支付违约金。3.乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，宝爱地产未向孟倩如支付。 一审法院认为，孟倩如与宝爱地产签订的租赁合同是当事人真效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱地产未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照《合同》约定，宝爱地产依法应向孟倩如支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费17968元，但考虑2020年1月末开始由于 疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱地产请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱地产应向孟倩如支付租赁费14973.33元（17968元/年÷12个月×10个月）。 关于孟倩如要求被告自2020年9月1日起按日万分之一支付违约金至实际给付之日止的请求，宝爱地产不持异议，予以支持。关于宝爱地产反诉主张解除租赁合同的诉求，孟倩如不同意解除合同，本案孟倩如已按照合同约定向宝爱地产交付案涉商铺，故宝爱地产主张的不能实现合同目的的理由不能成立。《合同》第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”，本案不构成合同解除的法定条件，故法院对宝爱地产主张解除租赁合同的诉求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于 依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决： 一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告孟倩如租赁费14973.33元及违约金（违约金以14973.33元为基数，从2020年9月1日起按日万分之一计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告孟倩如的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。 本诉案件受理费125元（已减半收取）、反诉费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否应该解除，解除合同的条件是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形，因双方约定沃道公司不得单方终止、变更合同，故，宝爱公司无权依据约定解除合同；宝爱公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除，因租赁合同已经履行五年之久，且宝爱公司属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，宝爱公司的上诉理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  康永杰 审判员  赵洪梅 审判员  郭逸群 审判员  刘亚伟 审判员  王嘉莉 二〇二一年五月二十五日 书记员  岳欣彤