上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1107号上诉人（原审原告）：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙华路2465号。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱燕萍，女，1980年12月13日出生，汉族，户籍地江西省余干县。上诉人上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司（以下简称龙华礼品公司）与被上诉人邱燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙华礼品公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙华礼品公司一审的诉讼请求。事实和理由：1、龙华礼品公司于邱燕萍之间签订的《XX城租赁经营合同》（以下简称租赁合同）于2017年3月1日合同期满后，邱燕萍仍继续占用其承租的位于上海市徐汇区XX路XX号XX古玩城XX楼XX号商铺（以下简称系争商铺）。双方经过结算确认邱燕萍付清租金至2018年3月1日。之后邱燕萍仍继续占用系争商铺并支付租金15，000元，双方构成不定期租赁，一审法院对此未予认定系事实认定错误。2、邱燕萍于2018年10月29日、2019年1月9日支付共计15，000元租金的收据，能证明邱燕萍在2018年3月2日后有继续租赁系争商铺的意思表示，并支付了对价。因系争商铺产权人确认不再续租给龙华礼品公司，龙华礼品公司已陆续与各次承租人办理商铺交接，并分别于2019年8月23日、2019年9月20日张贴了《租赁期满不再续租告知书》《声明》，要求各次承租人在2019年9月25日前结清租金、物业管理费、办理退铺手续。3、鉴于龙华礼品公司与出租人租赁关系于2019年9月24日终止，故龙华礼品公司按照合同约定标准向邱燕萍追讨的租金和物业管理费也计算至该日，于法有据。请求二审法院支持龙华礼品公司的上诉请求。邱燕萍未作答辩。龙华礼品公司向一审法院起诉请求：1、判令邱燕萍支付龙华礼品公司自2018年3月2日起至2019年9月24日止的租赁系争商铺的租金共计91，477.8元；2、判令邱燕萍支付龙华礼品公司自2018年5月23日起至实际清偿之日止的逾期支付租金违约金，按照年租金68，328元为基数，每日万分之三（即每日20.5元）计算；3、判令邱燕萍支付龙华礼品公司自2018年3月2日起至2019年9月24日止的物业费6，999.41元；4、判令邱燕萍支付龙华礼品公司自2018年3月2日起至2019年9月24日止的逾期支付物业费的违约金2，099.82元。一审法院认定事实如下：2016年1月10日，邱燕萍为向龙华礼品公司租赁系争商铺，向龙华礼品公司一次性支付26，410元，龙华礼品公司出具收据，注明“2016.9.1-2017.3.1号房租物费（之前预付1万，已结清）”。之后龙华礼品公司向邱燕萍交付系争商铺。2016年3月1日，龙华礼品公司（甲方，出租人）与邱燕萍（乙方，承租人）签订租赁合同，约定乙方租用甲方系争商铺，建筑面积为31.2平方米。租赁期为一年，自2016年3月1日起至2017年3月1日止，乙方于2016年3月1日前完成商铺内装修。甲方开始计算乙方的租金日为自2016年3月1日起算。租赁期满，甲方有权收回出租租赁物进行公开租赁，乙方应如期交还。乙方需要续租本合同商铺的，应于租赁期满前60天向甲方书面提出续租要求，续租条件由双方另行协商。如果租赁期届满前60日，乙方无明确意思表示的，则视为乙方不再续租，甲方有权带领有意向承租客户进入租赁商铺内进行看看。系争商铺按建筑面积31.2㎡计算，租金为每日每平米6元，月租金为5，694元。2016年3月6日一次性支付5个月租金28，470元，租期自2016年3月1日至2016年9月1日，下期租金及物业费的支付日：在2016年9月1日之前支付，一次性支付6个月租金，租期从2016年9月1日至2017年3月1日。物业管理费每月12元／㎡／月，乙方于签约同时缴交6个月的物业管理费2，246元。下期物业费在2016年9月1日之前一次性支付6个月。乙方应于签约的同时，向甲方缴交4，745元的履约及保证商品质量之押金。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：1、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之三支付违约金；2、租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。乙方应于租赁物租赁期满后，将承租租赁物及附属设施、设备交还甲方。合同并就其他内容进行了约定。2016年10月12日，邱燕萍向龙华礼品公司支付5，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”；2016年11月2日，邱燕萍向龙华礼品公司支付5，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”。租赁合同到期后，邱燕萍继续使用系争商铺，双方未签订书面租赁合同。2017年11月3日，邱燕萍向龙华礼品公司支付10，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”；2018年1月15日，邱燕萍向龙华礼品公司支付5，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”；2018年2月12日，邱燕萍向龙华礼品公司支付10，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”；2018年2月13日，邱燕萍向龙华礼品公司支付26，431元，龙华礼品公司出具收据，注明“租金12×4745＝56940物业12个月×374.30＝4491预收35000.00实收（17.3.1-18.3.1号）”。龙华礼品公司表示，根据该收据备注显示，双方就2018年3月1日前的租金、物业费已结清。2018年10月29日，邱燕萍向龙华礼品公司支付10，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”；2019年1月9日，邱燕萍向龙华礼品公司支付5，000元，龙华礼品公司出具收据，注明“预收租金”。另查明，上海市徐汇区XX路XX号房屋权利人为上海A有限公司。2003年7月，上海XX厂与浙江省天台县XX工程有限公司签订《房屋租赁合同》一份，将上海市徐汇区XX路XX号房屋出租给浙江省天台县XX工程有限公司。后上海XX厂与浙江省天台县XX工程有限公司、浙江省C有限公司签订《合同（房屋租赁）转让协议书》一份，由浙江省C有限公司承继浙江省天台县XX工程有限公司在《房屋租赁合同》中的全部权利、义务。2006年6月，上海XX厂出具证明一份，许可浙江省C有限公司将上海市徐汇区XX路XX号房屋作为XX服饰礼品市场经营，并以摊位为单位出租给他人经营。2010年7月，上海A有限公司出具告知函一份，称，上海XX厂现更名为上海A有限公司。浙江省C有限公司与原出租人上海XX厂签订的XX路XX号房屋租赁合同及相关补充协议等，除变更出租人名称外，其他条款不变，出租人的权利和义务均由更名后的上海A有限公司承继。2014年，浙江省C有限公司（上海分公司）与龙华礼品公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，将上海市徐汇区XX路XX号房屋出租给龙华礼品公司并同意龙华礼品公司将该房屋进行分隔，并部分或全部转租给他人。龙华礼品公司的法定代表人洪国斌亦为浙江省C有限公司（上海分公司）的负责人（总经理）。龙华礼品公司表示其与XX路XX号实际权利人上海A有限公司的租赁关系实际于2019年9月24日终止，龙华礼品公司此后撤离市场，不再进行管理。一审法院向龙华礼品公司发问：“有无证据证明2018年3月2日至2019年9月24日期间邱燕萍在使用系争商铺及龙华礼品公司提供了物业管理服务？”龙华礼品公司回答：“只有两个催款通知书，其他证据没有。”在一审法院询问张贴公告时邱燕萍是否仍在经营、龙华礼品公司与权利人的租赁合同是否自然终止等问题时，龙华礼品公司回答“不知道”，“不清楚”、“无法确认”等。一审中，龙华礼品公司提供2018年5月8日、2019年4月9日龙华礼品公司向邱燕萍发的两份《催款通知书》复印件，内容为您所欠公司租金已达x个月之多（具体金额以财务核定为准）。根据租赁合同规定……请你方在x年x月x日前，到我公司办理缴纳上述款项，则继续履行租赁合同。你方若逾期不来缴费，我司将按照合同相关约定，采取停止物业服务、终止租赁合同、回收出租租赁物及结清你方所欠的租金及物业费、电费等措施，并保留追究你方相关法律责任的权利。邱燕萍在该催款通知书上签字，签收时间为2018年5月8日、2019年4月10日。龙华礼品公司称其找不到催款通知书的原件，邱燕萍未到庭进行质证，故对以上两份证据的效力，一审法院不予认定。一审法院认为，租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。龙华礼品公司、邱燕萍签订的租赁合同于2017年3月1日期限届满。合同期间届满后，邱燕萍并未按照原租赁合同的约定付租金，而是分三次向龙华礼品公司共支付25，000元，至2018年2月13日，邱燕萍向龙华礼品公司一次性支付26，431元。经一审法院计算，此时邱燕萍向龙华礼品公司支付的费用总和并未满足原租赁合同约定的一年期的租金及物业费总和，但龙华礼品公司自认双方协商一致结清费用至2018年3月1日。之后，邱燕萍在近10个月的期间内仅支付租金15，000元后即未再支付费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并且应当及时提供证据。龙华礼品公司在本案诉讼中，无证据表明邱燕萍在2018年3月2日之后有续约的意思表示，龙华礼品公司甚至未能提供当时的现场照片以证明邱燕萍仍正常租赁、使用系争商铺至龙华礼品公司搬离XX路XX号商城之日（2019年9月24日）。在龙华礼品公司、邱燕萍双方不定期租赁开始的一年内，双方尚未完全按照原租赁合同约定的租金、物业费标准履行、结算，在邱燕萍长期欠付租金时龙华礼品公司从未向邱燕萍提出解除合同或违约主张，明显与常理相悖。之后双方之间关于租赁商铺是否继续达成不定期租赁的合意一审法院不得而知。现龙华礼品公司要求邱燕萍按原租金标准支付占有使用费，事实依据不足，一审法院难以支持。龙华礼品公司主张租金之违约金，并主张物业管理费及违约金，缺乏其提供物业服务之事实及合同依据，一审法院亦不予支持。邱燕萍经一审法院传票传唤，未到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院审理后，于2020年8月27日依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2，311元、公告费560元，由上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担。二审中，龙华礼品公司称：其于一审庭审后核实，在龙华礼品公司在2019年9月张贴公告时邱燕萍仍在系争商铺内经营。龙华礼品公司对此并未提供证据予以证明。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。龙华礼品公司与邱燕萍签订的租赁合同于2017年3月1日合同到期。龙华礼品公司主张其与邱燕萍在合同期满后形成不定期租赁关系。对此，龙华礼品公司对于其所主张的邱燕萍继续租赁使用系争商铺之事实应承担举证责任，但龙华礼品公司并无充分证据予以佐证。龙华礼品公司一审中提供手写的“XX铺”租金收据作为证据，证明邱燕萍于2018年3月2日后仍继续租赁系争商铺并曾支付少量租金。对此，本院认为，该些收据并无邱燕萍的确认，亦无其他证据予以印证，本院对其上所填写的入账日期，款项性质、金额等内容无法确认其真实性；即便对该些收据进行核算后发现，2018年3月1日前的付款总额实际并未达到租赁合同约定的应付费用金额，但龙华礼品公司自认2018年3月1日前的费用已结清，与法无悖。然，龙华公司主张邱燕萍于2018年3月2日至2019年9月24日期间继续租赁系争商铺，但仅有手写的两张“XX铺”预付租金合计15，000元的收据，并无其他证据证明邱燕萍在2018年3月2日后有继续租赁的意思或实际占有使用系争商铺的事实，亦无龙华礼品公司曾向邱燕萍催讨2018年3月2日起至今欠付租金的证据。据此，龙华礼品公司要求邱燕萍按照原租赁合同约定的租金标准支付2018年3月2日之后的占有使用费、物业管理费并支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，龙华礼品公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，311元，由上诉人上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  许 军审 判 员  陈蓓蓉二〇二一年五月十七日法官助理  宋佩祯书 记 员  宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……