湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初3037号原告：李建良，男，汉族，1965年8月21日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘宸，湖南联合创业律师事务所律师。被告：武汉铺多多网络科技有限公司，住所地武昌区武汉积玉桥万达广场（二期）第8【幢】1-3层10号房三楼。法定代表人：邱俊伟。委托诉讼代理人：符勇，男，汉族，1989年7月28日出生，住湖南省桃江县，系该公司湖南分公司负责人。被告：武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司，营业场所湖南省长沙市开福区新河街道晴岚路68号北辰凤凰天阶苑E1E1区E1E1幢N单元26034房。负责人：符勇。原告李建良诉被告武汉铺多多网络科技有限公司（以下简称铺多多公司）、武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司（以下简称铺多多湖南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告李建良及其委托诉讼代理人刘宸，被告铺多多公司的委托诉讼代理人、被告铺多多湖南分公司负责人符勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建良向本院提出诉讼请求：一、解除被告铺多多湖南分公司与原告李建良于2020年9月17日签订的《长沙市房屋租赁合同》；二、请求两被告向原告支付已拖欠的管理费409元、租金8,800元以及拖欠租金滞纳金4153.6元(暂计至2021年3月1日，2021年3月2日起至付款之日止亦应按前款计算)；三、请求两被告共同支付违约金27600元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月29日与房屋所有权人古维英签订房屋租赁合同，经出租人同意，原告与被告铺多多湖南分公司于2020年6月1日签订《房屋租赁合同》，对租金、租期、租金支付方式以及违约责任作出了相应规定，后基于被告的要求，于2020年9月17日重新签订《长沙市房屋租赁合同》，对合同约定的押金数额及违约责任等内容进行了变更，合同约定2020年6月1日至2021年5月31日租金为8,800元/月，租金支付方式为押一付三(押金10000），租金支付日期分别为2020年6月1日、2020年8月26日、2020年11月26日、2021年2月26日以此类推。关于违约责任作出约定：“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%+壹万元支付违约金。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按当时月租金的千分之八标准支付违约金于守约方”。现被告自2020年12月底起一直拖欠租金，违反合同约定，原告已于2021年2月2日向两被告发送律师函解除合同事宜。综上，为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民法典》之相关规定，现向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告之诉讼请求。被告铺多多公司、铺多多湖南分公司共同辩称，一、原、被告双方签订的案涉《房屋租赁合同》、《长沙市房产租赁合同》无效，原告无权主张滞纳金及违约金。原告不是案涉房屋的所有权人，原、被告双方签订案涉《房屋租赁合同》、《长沙市房产租赁合同》时，原告也未经产权人书面同意，根据相关法律规定，案涉合同无效。因此，原告主张滞纳金及违约金缺乏事实与法律依据，该项诉请不应得到支持。二、原告请求判决解除双方签订的《长沙市房产租赁合同》之诉请缺乏事实依据，不应得到支持。2019年9月17日，双方签订《长沙市房产租赁合同》，2020年12月被告请求提前解除合同，双方为此于2020年12月口头达成一致意见：双方解除租赁合同，由被告代为进行出租。为此，被告曾于2020年12月15日、12月23日两次带领客户看房(详见原、被告双方微信聊天记录）。另外，原告也已于2021年2月2日收回房屋钥匙（详见原告律师函）。因此，案涉《长沙市房产租赁合同》早已于2020年12月解除，原告请求解除案涉《长沙市房产租赁合同》无事实依据，不应得到支持。三、原告请求判决被告支付拖欠的租金和管理费缺乏事实和法律依据，不应得到支持如前所述，2020年12月，双方口头同意解除租赁合同，原告暂不收回房屋，由被告代为进行出租。2020年12月8日，被告将租赁房屋腾空，并带领原告客户看房，但是为了补偿原告损失，被告缴纳租金至2020年12月31日。因此，被告不拖欠原告租金，原告请求被告支付租金和管理费无依据，应予以驳回。四、原告请求判决被告支付滞纳金及违约金缺乏事实和法律依据，应予以驳回。（一)如前所述，案涉《长沙市房产租赁合同》无效，原告无权主张滞纳金及违约金。（二)租赁期间，被告不拖欠原告租金，因此无需支付滞纳金；2020年12月，双方一致同意解除租赁合同，因此被告不存在违约，被告无需支付违约金。（三）《长沙市房产租赁合同》约定的违约金标准畸高，原告也未举证证明自己遭受实际损失，而且被告有10,000元押金在原告处，该押金已完全覆盖原告损失。因此，在原告未退还被告押金的情况，被告无需再另付违约金。综上，原告李建良提出的诉讼请求无事实与法律依据，而且原告尚未退还被告押金10,000元，恳请贵院依法予以驳回，维护被告的合法权益。经审理查明，涉案位于长沙市开福区北辰三角洲D2区5栋2单元3806房属案外人古维英所有。原告李建良与被告铺多多湖南分公司于2020年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租赁业主古维英的涉案房屋，甲方已与业主协商签订协议，取得合法转租权，租赁期限为2018年7月1日至2024年6月30日，由于甲方租赁业主该房屋后，对原茶餐厅装修进行了全盘拆除，并重新按办公格局进行装修，投入较大，而目前租赁期限未满，甲方拟暂不使用该房屋，故甲方同意将该房屋出租给乙方用于为办公，房屋租赁期限自2020年6月7日起至2024年6月30日止，房屋租金为每月人民币8,800元，押金17,600元，双方并对租金支付方式、违约责任等进行了约定。2020年9月17日，原告李建良（甲方、出租方）与被告铺多多公司湖南分公司（乙方、承租方）协商后重新签订《长沙市房产租赁合同》，约定：房屋所有权人是古维英，甲方对该房屋享有转租权；甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公经营使用，未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋用途；房屋租赁期限自2020年6月7日至2024年6月30日，共计4年1个月，甲方应于2020年6月7日将房屋按约定交付给乙方开始使用；2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为8,800元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为9,240元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为9,702元，2023年6月1日至2024年5月31日的月租金为10,187元，2024年6月1日至2024年6月30日的月租金为10,696元。租金支付方式为押一付三，支付日期为每年6月1日、8月26日、11月26日、2月26日。押金10,000元整在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方应承担的费用租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。租赁期限内的水费、电费、电话费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担。合同第八条第三款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同；1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方办公安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同第八条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回房屋；1、不按照约定时间支付租金达7日；2、欠缴各项费用达3,000元；……；7、擅自将房屋转租给第三人的。合同第十条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按起始月租金的200%+人民币壹万元押金支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%+壹万元押金支付违约金；同时甲方拥有可向乙方追究将房屋结构恢复原状或赔偿相应损失的权利，特殊附加约定情形除外。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%+人民币壹万元押金支付违约金，若乙方找到新的承租人且租金价格与甲方协商一致的前提下，甲方需退还剩余租金余额以及人民币壹万元押金给乙方，如甲方违约时甲方还应同时退还乙方租金的余额以及押金。（三）、乙方不按约定支付租金，每逾期一天由违约方按当时月租金标准千分之八支付违约金。合同第十一条第四款约定：租赁期内，乙方在遵守合同，正常履约并不影响甲方租金收益的前提下，有权找其第三方接手该房屋，第三方需与甲方重新谈定租赁条件后并与甲方签订租赁合同，由乙方提供后续交接事宜并结清应支付于甲方的各项费用。上述合同签订后，被告铺多多湖南分公司利用涉案房屋作办公使用，并向原告支付了2020年12月31日之前的全部租金及物业管理费。2020年12月，被告铺多多湖南分公司因公司经营问题，搬离了该房屋，并口头告知原告李建良要求退租，原告李建良告知被告铺多多湖南分公司，要求按照合同约定履行违约责任或另找第三人承租该房屋，在此期间，原、被告双方均另行寻找租户承租该房屋并多次带人看房，但最终均未达成另租协议。2021年2月2日，被告铺多多湖南分公司将该房屋钥匙交还给原告李建良，同日，原告李建良向被告铺多多湖南分公司发出《律师函》，函告被告铺多多湖南分公司应承担的违约责任。因双方就违约责任承担未达成协议，原告李建良遂诉至本院。另查明，涉案房屋每月物业管理费为409元。2021年2月17日，原告李建良与该房屋所有权人古维英协商解除房屋租赁合同并将该房屋交还给古维英，并约定需向古维英支付了2021年2月底之前的全部租金，并承担扣除6,500元押金和另向古维英支付8,000元违约金的违约责任。以上事实，有《房屋租赁合同》、《长沙市房产租赁合同》、物业管理费发票、微信聊天记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、合同的解除问题。被告铺多多湖南分公司向原告李建良提出提前解除合同后，未能将涉案房屋另租他人，双方已就涉案房屋办理交接，应认定双方对合同提前解除并无异议，故原告请求确认双方所签订的《长沙市房产租赁合同》已解除，符合本案事实，本院予以支持，合同解除时间应以双方于2021年2月2日办理房屋交接时为准。修改前相关房屋租金的司法解释虽规定，如承租人未经出租人同意将房屋转租，出租人有权要求解除租赁合同或者请求认定转租合同无效，如出租人知道或应当知道承租人转租在六个月内未提出异议，人民法院不予支持，但该情形下有权请求认定转租合同无效的权利人为出租人，被告作为次承租人以转租未经出租同意主张转租合同无效，不符合上述规定，且事实上本案出租人对转租并未提出异议，故对被告有关转租合同无效的答辩意见不予采信。二、租金及物业费支付的问题。被告铺多多湖南分公司虽提前搬离了涉案房屋，但当时并未向原告李建良交付房屋，且当时未交付房屋的原因是为了找人继续租赁房屋以免除其违约责任，故本案实际租赁期间应认定至2021年2月2日止，被告铺多多湖南分公司自2021年1月1日起未支付租金及物业费，应按合同约定向原告李建良支付，现原告李建良只要求其支付1个月租金及物业费，符合本案事实，本院予以支持。被告迟延支付租金，应承担迟延支付的违约责任，但合同约定按每日千分之八计算违约金过高，本院酌情按1年期LPR利率3.85%上浮30%即年利率5.005%计算租金迟延支付的违约金。三、违约责任的问题。本案系被告的原因导致合同提前解除，被告应承担合同提前解除的违约责任。根据合同约定，被告需承担10,000元押金不退和另支付2个月租金标准共计27600元的违约金。从提前解除合同对原告所造成的实际损失来看，本案因被告提前解除转租合同导致原告亦与房主提前解除了租赁合同，并导致原告向房主承担了14,500元的违约金和1个月的租金，该款应认定为因被告违约给原告造成的实际损失，由于原告未举证证明其向房主交纳的月租金标准，本院按其向房主交纳的押金认定其向房主交纳的月租金标准为6,500元，故本院认定被告违约给原告造成的实际损失为21,000元。而被告在本案中抗辩合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，按合同约定的违约金不超过损失的30%的标准核算，本院认定本案违约金为27,300元，原告诉请超出部分不予支持。即原告在不退还被告押金10,000元后，被告另向原告支付违约金17,300元。四、被告铺多多湖南分公司是被告铺多多公司下属无独立法人资格分支机构，其民事责任依法由公司承担，故原告诉请被告被告铺多多公司承担本案责任，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告李建良与被告武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司签订的《长沙市房产租赁合同》于2021年2月2日解除；二、被告武汉铺多多网络科技有限公司、武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司在本判决生效十日内向原告李建良支付租金人民币8,800元，并按年利率5.005%向原告李建良支付该租金自2021年1月1日起至实际支付日止迟延支付违约金；三、被告武汉铺多多网络科技有限公司、武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司在本判决生效十日内向原告李建良物业管理费人民币409元；四、原告李建良收取被告武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司的押金人民币10,000元作为违约金不予退还；五、被告武汉铺多多网络科技有限公司、武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司在本判决生效十日内向原告李建良支付违约金人民币17,300元；六、驳回原告李建良其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费412元（已减半收取），由被告武汉铺多多网络科技有限公司、武汉铺多多网络科技有限公司湖南分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年五月三十一日代理书记员  刘倩妮