广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9445号上诉人（原审被告）：兰亭御园业主委员会。地址：广东省广州市海珠区南华中路兰亭御园二楼。负责人：陈丽，主任。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东正大联合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：关爱群，女，1968年7月13日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。上诉人兰亭御园业主委员会（以下简称兰亭业委会）与上诉人关爱群物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人兰亭业委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判关爱群向兰亭业委会一次性支付自2018年9月1日起至2019年10月31日期间物业管理费的滞纳金（以264007.52元为本金，自2019年9月16日起计至实际清偿之日止，按照每日3‰的标准计算，滞纳金总额以管理费和本金为限，合计264007.52元）；2.本案一、二审诉讼费用由关爱群负担。事实和理由：一审法院改变违约金标准，违反公平和平等的原则，导致错误判决。关爱群恶意拖欠管理费，应当按照《兰亭御园公共管理方案》承担每日3‰的滞纳金标准。1.关爱群属于恶意拖欠费用，应当承担相应的违约责任，否则侵犯全体业主利益。关爱群作为业主，在享受业委会提供的物业服务同时，拒绝支付管理费，明显属于恶意违约行为，侵犯全体业主权益。《物权法》第78条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”而广州市海珠区人民法院在（2018）粤0105民初11207号民事判决也认可了业主大会的合法性，因此公共管理方案第六条关于3‰滞纳金标准属于合法有效。关爱群从2018年9月1日至今，长期拖欠物业费，明显是恶意行为，应当承担违约责任。2.一审判决关爱群按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%的标准支付滞纳金，违反公平、平等原则。全体业主通过的滞纳金标准属于合理合法，一审法院予以改变，恰恰是对按照业主大会决议履行义务的业主不公平、不平等。3.本案诉讼后，兰亭御园小区于2019年9月6日通过了《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》将滞纳金标准调整为3‰，因此要求按照这一标准收取关爱群拖欠物业费的滞纳金。为维护大多数业主合法权利，请求二审法院予以改判。针对兰亭业委会的上诉，关爱群二审辩称：我不同意兰亭业委会的上诉请求，依据《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》第二条关于管理费的规定的标准，非住宅管理费为每月每平方米12元，但是可以酌减，但不得低于每月每平方米5元，而目前兰亭业委会也采取的是不同的管理费，因为我了解到在同一物业、同一小区的相邻商业物业是按6元/月来收取，却一直单独要求我缴纳12元/平方米。从公共管理方案也可以明确看出，并非采取的是同一标准，是可以酌减的。我以前一直都是按2、3元/月/平方米交，现在突然要求我上升4.8倍来缴纳，同时，却没有提高物业服务标准，因为我不同意兰亭业委会的上诉请求。上诉人关爱群上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决；2.改判关爱群一次性支付2018年9月1日至2019年10月31日的物业管理费51060.4元（按每平方米2.8元，涉案商铺面积1618.1441平方米，已缴交7840元）给兰亭业委会；3.兰亭业委会承担本案二审诉讼费。事实与理由：1.《兰亭御园公共管理方案》程序有问题，对关爱群不发生法律效力。根据《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、服务标准及收费项目及标准等有关情况在物业服务的有关位置予以公示，该部分内容也应当在合同中进行约定。而本案中管理方案并未对服务内容、服务标准等情况进行详细说明。该方案也没有在街道、政府等相关部门进行备案。案涉小区的多位业主对该管理方案以及通过该方案的程序提出质疑并向街道申请调处。现该小区经街道整改已经在重新开始合计业主及面积等相关信息，并在街道责令下需要重新投票。我有权拒绝按照这份非常有争议的方案支付物业管理费。2.兰亭业委会没有提供价值每月每平方米12元的物业服务，其提供的物业服务与之前物业服务公司提供的服务一样，没有任何提升，兰亭业委会要求按照每月每平方米12元标准缴交物业管理费，显然是没有事实依据的，应按每月2.8元标准收取物管费。3.我的商铺位于临街，没有享受兰亭业委会提供的大部分物管服务，而且兰亭业委会没有尽到物业管理责任，其要求我按12元每平方米缴纳物管费，对我非常不公平。我的商铺没有使用居住楼的电梯、停车场服务及大部分物管服务。兰亭御园的粪池严重堵塞，还有小区漏水、商铺顶上严重漏水等情况，均由商铺业主自行维修，兰亭业委会没有尽到物业管理义务。4.兰亭业委会收取物管费标准是弹性的，对其他同类商铺业主按6元每平方米收取物管费，对我则按12元/平方米收取管理费，对我非常不公平。综上所述，案涉管理方案程序上有问题，我有权不按该管理方案规定的非住宅物业12元/平方米的标准缴纳物业管理费。针对关爱群的上诉，兰亭业委会二审辩称：我方不同意关爱群的全部请求。我方认为关爱群应当按照业主大会通过的兰亭御园公共管理方案规定的管理费标准和滞纳金标准来支付。在该方案中载明了，减免是有前置条件的，就是要遵守管理方案、管理规约的规定，也就是按时缴纳物业管理费，而且配合管理。但是关爱群从兰亭业委会接管小区之后长达1年的时间，一直拒绝缴纳物业管理费，我方是在2019年才起诉的，有1年的时间她是一直不交管理费。而且在关爱群的物业里面，有小区的公共水电表，她不让我方进去查看抄表，还拒绝配合我方的物业管理。她的租户还占用了小区公共地方停车，所以造成业主对她很有意见。因为她不配合管理，就引起很多矛盾，我方认为她不符合减免的条件，且她也从来没有跟我们申请减免，所以我们认为她不仅是要按12元/平方米交，而且属于严重违约。兰亭业委会向一审法院起诉请求：1.关爱群向兰亭业委会一次性支付南华中路御园街180号之六112房从2018年9月1日到2019年10月31日的管理费264007.52元；2.关爱群向兰亭业委会一次性支付自2019年9月16日起至付清之日止的滞纳金（以264007.52元为基数，每日按1%的标准计算，滞纳金总额以管理费总和本金为限）；3.关爱群承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。关爱群是广州市海珠区南华中路御园街180号之六112房的产权人，建筑面积1618.1441平方米，规划用途为商业。2010年10月21日，关爱群与案外人广州纺织集团金纶房地产开发公司签订协议书，载明双方就兰亭御园180号之六112号商铺签署了商品房买卖合同，现确认该房屋的物业管理费为2.8元每平方米每月等。2011年5月31日，关爱群与案外人广州广电物业管理有限公司签订《广电物业·兰亭御园临时管理规约》，约定物业管理费收费标准为高层住宅：2.5元/月/平方米、商业物业：6元/月/平方米，以后费用的调整按国家、省市有关规定以及实际发生的服务成本执行，并经业主委员会同意等，“补充约定”载明该业主商铺物业管理费按2.8元/月·平方米收取等。2017年12月7日，广州市海珠区人民政府海幢街道办事处向兰亭业委会发出《业主委员会备案回执》，其中记载备案的主要内容为：一、管理规约、业主大会议事规则；二、业主大会的会议内容记录和会议决定；三、业主委员会委员名单及其基本情况；四、本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止；等。2018年6月16日，兰亭业委会发出《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》：一、依法表决通过了“对广州广电物业管理有限公司过去两年的服务质量不满意”；二、依法表决通过了“同意兰亭御园小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”；三、依法表决通过了同意实行《兰亭御园公共管理方案》。该公告的附表为：1.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果汇总统计表；2.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果明细统计表；3.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果汇总统计表；4.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果明细统计表；5.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果汇总统计表；6.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果明细统计表；公示期30天（2018年6月16日至2018年7月15日）。2018年7月16日，兰亭业委会发出《关于2018年第一次业主大会会议决定确认的公告》，该公告中载明公示期间未收到业主的有效异议，并确认2018年6月16日通过的《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》有效。2018年9月1日，兰亭业委会开始接管兰亭御园小区。上述《兰亭御园公共管理方案》规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费）；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月收缴一次，每单月15日前缴纳本月及下个月管理费或其他费用，业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。另查，兰亭御园小区业主梅某某等人于2018年7月31日向广州市海珠区人民法院提起业主撤销权纠纷一案，该案的被告是兰亭业委会，请求：1.撤销兰亭御园首次业主大会作出制定《业主大会议事规则》《管理规约》以及选举兰亭御园业主委员会的决定；2.撤销兰亭御园2018年第一次业主大会同意解聘广州广电物业管理有限公司、兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）以及实行《兰亭御园公共管理方案》的决定等。广州市海珠区人民于2019年3月8日作出（2018）粤0105民初11207号民事判决书，查明了上述事实，判决驳回原告梅某某等人的全部诉讼请求。该判决于2019年3月27日发生法律效力。兰亭业委会为证实其提供物业管理服务提交了其支付消防系统保养服务费、停车场管理费、垃圾清运费、电梯保养费等费用发票。另，兰亭业委会还提交了其公示财务收支情况以及向关爱群涉案商铺张贴催缴通知单的照片。庭审中，兰亭业委会表示其在讼争期间收到涉案物业其中一位承租人转账支付的预付物管费7840元，故在其第一项诉讼请求中予以扣减。第二项诉讼请求中的滞纳金为方便计算，主张统一自2019年9月16日起算。一审法院认为：关爱群为澳门特别行政区居民，本案为涉澳合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。现涉案合同中并未约定适用的法律，鉴于兰亭业委会住所地以及涉案提供物业服务所在地均处我国内地，故根据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为裁判本案的准据法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，兰亭业委会作为依法成立并经过备案的业主委员会，其经相应程序决定实行《兰亭御园公共管理方案》，该决定对作为小区业主的关爱群亦具有约束力，故兰亭业委会有权按照《兰亭御园公共管理方案》规定的非住宅物业每月每平方米12元的标准向关爱群计收管理费。按照关爱群涉案商铺面积1618.1441平方米计算2018年9月1日至2019年10月31日期间的管理费应为271847.52元，扣减兰亭业委会确认已收取的7840元，关爱群应向兰亭业委会支付管理费264007.52元。关于关爱群抗辩兰亭业委会主体是否适格以及《兰亭御园公共管理方案》通过程序是否合法的问题，在已经发生法律效力的（2018）粤0105民初11207号民事判决书中对此已经作出论述认定，在关爱群未提出其他证据足以推翻的情况下，一审法院对关爱群的该项抗辩意见不予接纳。至于关爱群抗辩认为管理费标准过高，但也未举证证实管理费过高显失公平，一审法院对此亦不予接纳。关于滞纳金的问题，虽然《兰亭御园公共管理方案》规定拖欠管理费的按每日1%支付滞纳金，但该滞纳金标准明显过高，兰亭业委会亦未证实因关爱群逾期支付管理费所致损失，故一审法院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。至于关爱群抗辩称同小区其他案件中法院未支持滞纳金的问题，兰亭业委会主张自2019年9月16日起计收滞纳金，而涉案小区其他业主与兰亭业委会的撤销权纠纷判决已于2019年3月27日发生法律效力，故关爱群该项抗辩依据不足，一审法院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，一审法院判决如下：一、关爱群应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付2018年9月1日至2019年10月31日的物业管理费264007.52元及滞纳金（滞纳金以264007.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，自2019年9月16日起计至实际清偿之日止）给兰亭业委会；二、驳回兰亭业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9237元，由兰亭业委会负担4157元，关爱群负担5080元。一审法院查明的事实均有相应证据支持，且双方当事人不持异议，本院依法予以确认。二审中，兰亭业委会提交《关于兰亭御园2019年定期业主大会会议决定的公告》《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，拟证明兰亭御园小区召开业主大会表决通过《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，决议拖欠的管理费需按日3‰支付滞纳金，兰亭业委会在小区公告栏公示了该文件。关爱群质证认为，对真实性不予确认，对合法性不予认可，物业管理规约应当向街道办事处备案，同时该方案约定商业物业可以按照5元/平方米收取，兰亭业委会主张按12元/平方米收取金额过高，滞纳金按日3‰支付标准同样过高。关爱群提交两份微信群聊天记录截图及三份照片，拟证明：1.兰亭业委会主任陈丽曾于2018年6月在业主群内通知2018年9月以后不交管理费的事实；2.2018年9月受台风山竹影响，兰亭业委会并未履行物业服务，关爱群自行请人处理的事实；3.2019年5月24日，兰亭业委会将关爱群商铺进行围挡，影响关爱群的经营和使用的事实。兰亭业委会质证认为，对第一份聊天记录截图的真实性，因证据没有原件，故不予认可，即便内容是2018年6月发生，真实的意思是要求业主等业委会接管后再交钱，与本案没有关系，兰亭业委会是从2018年8月31日开始接管的；对台风山竹现场照片的真实性认可，但关联性不予认可，从内容上看兰亭业委会积极履行义务，当时及时排除了进水，没有造成任何损失，当时水进车库也是由于关爱群的租户堵住了消防通道，导致水直接从消防通道渗过去；对第二份聊天记录截图及微信聊天记录及相应照片的真实性、合法性及关联性均不予确认；对2019年5月24日拍摄的照片的关联性不予确认，不能证明存在围挡的事实。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。因关爱群为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。因本案诉争物业服务合同中提供物业服务的兰亭业委会的住所地位于广州市海珠区，一审法院依据最密切联系原则，适用我国内地法律作为裁判本案的准据法符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，二审中双方争议的焦点在于1.《兰亭御园公共管理方案》所确定的非住宅物业每月12元/平方米的物业管理费收费标准对关爱群是否有效；2.一审判决对关爱群拖欠物业管理费收取滞纳金的标准进行调整是否合法适当。关于第一项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《兰亭御园公共管理方案》已经兰亭御园小区业主大会讨论决定，对全体业主具有约束力。该方案程序上的合法性经生效判决认定，关爱群对此提出的质疑，本院不予采信。至于该方案确定的非住宅物业管理费的收费标准,在未经相关业主起诉并经人民法院撤销之前对关爱群具有约束力。关爱群理应按照该方案确定的收费标准按时向兰亭业委会缴纳物业管理费，一审法院认定关爱群拖欠物业管理费264007.52元并判决其履行缴纳义务处理正确，本院予以维持。关爱群要求按照2.8元/平方米缴纳物业管理费理据不足，本院不予支持。关于第二项争议焦点。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因兰亭业委会决定自行管理兰亭御园小区建筑设施及附属设施，其与关爱群之间形成的物业服务合同关系应适用合同法的相关规定。《兰亭御园公共管理方案》规定拖欠管理费的按每日1%支付滞纳金明显过高，过分超过了关爱群拖欠物业管理费造成的实际损失，一审法院将其调整为全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率合法合理，本院予以维持。至于《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》将滞纳金标准调整为每日3‰，该标准不适用于方案修改之前的物业管理费，且同样存在明显过高的情形，故兰亭业委会要求按照该标准计算滞纳金，本院亦不予支持。综上所述，兰亭业委会与关爱群的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8651.21元，由兰亭御园业主委员会负担4157元，由关爱群负担4494.21元。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年五月二十四日书记员 陈晓君李蕴妍