安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终591号 上诉人（一审原告）:王道卫，男，汉族，住怀远县。 委托诉讼代理人：杜义宽，怀远县河溜法律服务所法律工作者。 被上诉人(一审被告)：巢湖市滨湖建筑工程有限公司，住所地巢湖市巢湖东路**，组织机构代码73300717-0。 法定代表人：刘安平，该公司董事长。 被上诉人（一审被告）：汪永生，男，汉族，住巢湖市居巢区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡德环，安徽淮竹律师事务所律师。 原审第三人：怀远县宏鑫房地产开发有限公司，住，住所地怀远县涡北新城区颐景花园小区/div> 法定代表人：姜在款，该公司经理。 上诉人王道卫与被上诉人巢湖市滨湖建筑工程有限公司（以下简称滨湖建筑公司）、汪永生以及原审第三人怀远县宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法(2020)皖03民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理，王道卫委托诉讼代理人杜义宽，汪永生，滨湖建筑公司与汪永生共同委托诉讼代理人蔡德环到庭参加诉讼，宏鑫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 王道卫不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1撤销（2020）皖03民初99民事判决，改判解除对王道卫居住的位于怀远县××镇××街××栋××单元××号房屋的查封；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由是：1.案涉房屋应归王道卫所有，王道卫与宏鑫公司签订房屋买卖合同，合同签订在房屋查封之前且基本付清房款，对案涉房屋进行装修并实际占有，王道卫提供了转账凭证及收据等证据相互印证，一审应予支持王道卫的诉求。2.两被上诉人对宏鑫公司的债权并不优于王道卫对宏鑫公司的债权，一审法院驳回王道卫的诉求，从而使两被上诉人获得对案涉房屋的执行违反公平原则。一审认定案涉房屋不是合法建筑，案涉房屋也同样不能成为申请执行的标的物。综上，请求判如所请。 滨湖建筑公司、汪永生辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律，依法应予维持。本案应当适用民诉法司法解释第311条以及执行异议和复议规定第28和29条规定。案涉房屋没有土地使用权证，且至今未能取得商品房预售许可证，王道卫与宏鑫公司签订的商品房买卖合同无效，且购房合同及相关收据均涉嫌伪造。王道卫一审庭审中承认未占有案涉房产，其在怀远县辖区内还有其他可用于居住的房屋。王道卫提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证不能的后果。因此，王道卫的上诉请求不应得到支持。 一审审理查明，蚌埠市中级人民法院在执行已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00223号民事判决书过程中，依据（2015）蚌执字第00372-1号执行裁定，于2016年4月12日公告查封宏鑫公司开发的位于安徽省怀远县××镇××街××栋××单元××室××房屋。查封期限三年，自2016年4月12日至2019年4月11日止。2019年4月4日，该院对上述房屋进行续查封，有效期至2022年4月3日止。王道卫作为案外人就涉案房屋向该院提出书面异议，该院受理后，于2020年5月27日作出（2020）皖03执异3号执行裁定，驳回案外人王道卫的异议请求。裁定送达后，王道卫提起本案执行异议诉讼。 再查明，2012年12月14日，张翠荣（王道卫妻子）与宏鑫公司签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：张翠荣、王道卫购买宏鑫公司开发建设的位于怀远县××庄××街（步行街）Ａ栋二单元402号房屋（面积约140平方米），房屋总价款为21.5万元。2012年12月14日，张翠荣支付宏鑫公司购房定金5万元；2012年12月27日，张翠荣支付宏鑫公司购房款7万元；2013年1月10日，张翠荣支付宏鑫公司购房款6万元；2013年1月18日，张翠荣支付宏鑫公司3.5万元，至此已付清全部购房款。 一审另查明，张翠荣、王道卫在安徽省怀远县××镇××村拥有登记面积为78.3平方米的居住用房（产权证号：怀私字第5××0号）。该节事实，有从一审法院档案室依法调取的（2020）皖03执异3号案卷材料中房产信息查询单等证据证实，足以认定。 一审再查明，宏鑫公司开发建设的涉案房屋所占用的土地至今尚未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，涉案房屋更未取得商品房销售（预售）许可证。该节事实，有该院依法调取的怀远县自然资源和规划局、怀远县不动产登记中心分别出具的证明等证据证实，足以认定。 王道卫一审诉求：1．停止对位于安徽省怀远县××镇××街××栋××单元××号房屋的强制执行，并解除查封（房屋价值21.5万元）。2．滨湖公司、汪永生、宏鑫公司承担一切诉讼费用。 一审认为，本案争议焦点为王道卫对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合评析如下：本案中，王道卫虽然提交了签订于该院查封之前的《房屋买卖合同》，但因涉案房屋至今不仅未办理商品房销售（预售）许可证，而且所占用的土地至今也未取得国有土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同应属无效。王道卫至今没有实际占有涉案房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定保护条件。案涉房屋建设工程所占用土地至今未办理国有土地使用权证，更未办理商品房销售（预售）许可证，王道卫对此应当是明知的，但其却仍然坚持购买导致无法办理过户手续，故认定其对涉案房屋未办理过户登记存在过错，不符合该项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的保护条件。根王道卫所购涉案房屋虽系用于居住，但其在安徽省怀远县辖区内有其他用于居住的房屋，故王道卫的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定保护条件。综上，因王道卫的诉讼请求，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的各项保护条件，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应予驳回。一审判决：驳回王道卫的诉讼请求。案件受理费4525元，由王道卫负担。 二审审理中，王道卫向本院新提交一组证据：照片两张，拟证明王道卫已经实际居住该房屋。滨湖建筑公司及汪永生质证如下：照片上无法显示形成时间，也无法证明是案涉房屋；在蚌埠市中级人民法院查封及一审期间，案涉房屋是毛坯房，无人居住。本院认证如下：照片本身不能反映形成时间，达不到王道卫关于在查封案涉房屋之前已经合法占有居住的证明目的。 二审查明的案件事实同一审。 根据各方当事人举证质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：王道卫对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人王道卫购买案涉房屋因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的签订合法房屋买卖合同、在人民法院查封之前占有案涉房产，以及二十九条规定的对案涉房屋不能办理过户登记不存在过错等条件，故不享有排除滨湖建筑公司、汪永生申请强制执行的民事权利。至于王道卫上诉请求解除案涉房产的查封，本院认为，王道卫的该项诉求属于对人民法院执行行为的异议，依法不属于人民法院执行异议之诉审查的范围，王道卫可依《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条及相关规定向执行法院反映处理。至于案涉房屋是否系违法建筑以及如何处理，王道卫可向该不动产所在地的人民政府相关行政主管部门反映并并由其依法作出处理，但不影响人民法院依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》对案涉房产进行执行。 综上，王道卫上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按照一审判决负担；二审案件受理费4525元，由王道卫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛富文 审 判 员 汪绍平 审 判 员 陶宝定 二〇二一年五月二十五日 法官助理 徐宽宝 书 记 员 江亚芸