江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初254号原告（案外人）：李启荣，女，1974年1月10日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：龙春梁，江西赣天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗军，江西赣天律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：无锡震茂包装机械厂，统一社会信用代码91320205726656842L，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道大成工业园。负责人：沈建江，该厂厂长。委托诉讼代理人：王玲，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。被告(被执行人)：萍乡电瓷厂有限责任公司，统一社会信用代码913603237391559599，住所地江西省萍乡市芦溪县上埠镇。法定代表人：张上萍。被告：张上萍（被执行人），男，1963年6月15日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。被告（被执行人）：张军，男，1988年6月25日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。原告李启荣与被告无锡震茂包装机械厂（以下简称震茂包装厂）、萍乡电瓷厂有限责任公司（以下简称萍乡电瓷厂）、张上萍、张军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月10日组织各方进行证据交换，并于2021年5月7日公开开庭进行审理，原告李启荣及其委托诉讼代理人龙春梁、罗军，被告震茂包装厂的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼，被告萍乡电瓷厂、张上萍、张军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李启荣向本院提出诉讼请求：请求中止对江西省萍乡市××庄××路××号××小区××号××单元××室房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行。事实与理由：李启荣因家公、家婆年事已高，为照顾二人生活，与其丈夫肖剑于2019年7月4日通过萍乡市一家房产置业顾问有限公司与张军签订房屋居间买卖合同，约定以103万元购买张军名下的涉案房屋，约定在2019年7月5日办理过户登记。但因李启荣经济拮据，张军同意给予一定时间筹款后再办理手续，后李启荣通过本人及侄儿肖尔科向张军支付了全部购房款并实际占有居住涉案房屋。之后李启荣催促张军办理过户登记手续，但张军均以各种理由推脱。直至2020年7月1日，双方前往萍乡市不动产登记中心办理过户登记时才发现涉案房屋已被法院查封。李启荣遂提出执行异议，但法院以（2020）苏0205执异184号执行裁定书驳回李启荣的异议请求。但在本案中，首先，李启荣已经支付全部购房款且入住涉案房屋，并一直要求张军配合办理过户登记手续，也不存在为避税而故意不办理过户手续的情形，故不存在因李启荣自身原因未能办理过户的情形；其次，李启荣作为买受人在购房时已经查询了不动产登记信息确认涉案房屋上无查封冻结抵押信息，已尽到注意义务，不存在过错；再次，李启荣对涉案房屋享有的物权期待权与震茂包装厂享有的普通金钱债权相比，应优先保护物权期待权；最后，震茂包装厂与萍乡电瓷厂、张上萍、张军的买卖合同纠纷发生在2017年，但其在发生交易时并未要求作为担保人的张军提供抵押财产，也没有在诉讼时及时提出财产保全，若其采取上述救济措施，则可避免涉案房屋被出售的情形，故其自身存有一定过错，且本案有三名被执行人，还有其他财产可供执行，故李启荣对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行。被告震茂包装厂辩称，涉案房屋现登记在张军名下，系张军之责任财产，震茂包装厂作为债权人有权执行张军的财产。而李启荣主张对涉案房屋享有的权利不能排除执行：首先，李启荣与张军签订的房屋买卖居间合同约定的过户期限是2019年7月5日，但至2019年11月25日涉案房屋依旧登记在张军名下，李启荣没有及时行使过户登记权利系因自身原因造成，后果应由其自行承担；其次，因张军没有到庭，而李启荣仅提供了其与配偶肖剑转账给张军的64万元，案外人肖尔科与欧某的转账记录不能直接证实系支付购房款，且李启荣提供的由张军出具的收条形成时间也与转账时间不符，不能证明李启荣已实际支付购房款103万元；最后，李启荣即使居住在涉案房屋内，也可能是因为租住或者借住，不能证实其是因购买了涉案房屋而居住。综上，请求驳回李启荣的诉讼请求。被告萍乡电瓷厂、张军、张上萍未应诉答辩。本院经审理查明：2017年10月23日，本院对震茂包装厂起诉萍乡电瓷厂、张上萍、张军分期付款买卖合同纠纷一案作出（2017）苏0205民初5182号民事调解书，确认萍乡电瓷厂应向震茂包装厂支付货款1693580元，张上萍、张军为萍乡电瓷厂的上述债务承担连带责任等内容。因萍乡电瓷厂等未能履行付款义务，震茂包装厂遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年11月12日作出（2019）苏0205执2717号执行裁定，查封张军定下的涉案房屋并于同年11月25日在萍乡市不动产登记中心对涉案房屋办理了查封手续。后李启荣以其已购买涉案房屋为由向我院提出执行异议，本院经审查于2020年12月2日作出（2020）苏0205执异184号执行裁定，驳回李启荣的异议请求。李启荣不服该裁定，遂提出本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在张军名下，登记时间为2018年11月2日，不动产登记簿显示涉案房屋于2019年3月7日设有一抵押，于2019年7月11日解押。2019年7月4日，李启荣与张军签订一份《房屋买卖居间合同》，约定由李启荣以103万元的价格购买涉案房屋，合同第五条约定，合同签订时李启荣应向张军支付购房定金5万元；合同第七条约定办理过户变更登记的期限为2019年7月5日；合同第十六条补充协议约定，过户前李启荣应先支付房款42万元将张军名下房屋的银行贷款还清，过户完毕，李启荣将余款61万元含购房定金5万元支付给张军，张军收到全款交付房屋给李启荣等。同日，李启荣向张军转账汇款42万元。2019年7月11日，李启荣配偶肖剑向张军转账22万元。同日，张军向肖剑出具一张收条，载明收到涉案房屋全部购房款103万元。庭审中，李启荣称其支付的103万元中除转账给张军的64万元外，还有39万元系通过其侄子肖尔科支付给介绍该笔业务的萍乡市一家房产置业顾问有限公司的员工欧某，并申请萍乡市一家房产置业顾问有限公司的法定代表人李某、欧某出庭作证。证人李某陈述，其系萍乡市一家房产置业顾问有限公司的法定代表人，对李启荣与张军的房屋买卖事宜不清楚，具体业务由业务员欧某经手，并称曾有法院工作人员电话询问本案事宜，但其因平时多接到骚扰电话，故表示欧某已经离职，但实际欧某一直在其公司上班，对（2020）苏0205执异184号执行裁定所载明的其陈述涉案房屋未办理过户是因为产证登记未满二年，过户税收要高5、6个点的情况，实际上其要表述的是以前有过类似情况，但并不是说李启荣这套房屋是因为税高才没有办理过户。证人欧某陈述，其系萍乡市一家房产置业顾问有限公司员工，涉案房屋的买卖经过由其经手，张军是在2019年5月与其签署了涉案房屋的独家包销合同，故其就先行向张军支付了部分购房款，后肖尔科看中涉案房屋先行支付了10万元意向金，之后因资金短缺故介绍李启荣购买，各方于2019年7月4日签订买卖合同，并约好税费由李启荣负担，李启荣夫妇在2019年7月4日支付42万元、7月11日支付22万元后，张军实际已经收到103万元购房款故出具了收条，但因李启荣尚未支付由其代垫的29万元购房款，故其不同意办理过户手续，至2019年8月李启荣向其支付了剩余29万元购房款后就一直催促办理过户手续，但张军以各种理由推脱，直至2020年7月1日双方准备办理过户时，才发现涉案房屋已被查封。再查明，李启荣提交了一张证明，称张军在本案执行异议审查期间向本院出具一张证明，载明其已于2019年7月4日将涉案房屋出售给李启荣并收到全部购房款，李启荣一直催办过户手续，因其在外经商没有时间办理等内容。上述事实，由（2020）苏0205执异184号执行裁定书、房屋买卖合同、收条、转账凭证、证人证言以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案系执行异议之诉，应重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李启荣与张军就涉案房屋签订了房屋买卖合同，且其提供的收条、汇款凭证、证人证言等均能形成较为完整的证据链证实其已支付全部购房款并实际占有居住在涉案房屋，其对涉案房屋已享有物权期待权。故本案的争议焦点为李启荣对涉案房屋享有的物权期待权能否排除法院对涉案房屋的强制执行？对此，本院分析如下：首先，若参照《执行异议复议规定》第二十八条中无过错不动产买受人物权期待权之保护条件，李启荣对涉案房屋享有的物权期待权足以排除震茂包装厂的金钱债权的执行。在本案中，李启荣在涉案房屋被本院查封以前就已与张军签订房屋买卖合同并支付全部购房款且同时占有不动产，关于未及时办理过户登记的原因，从张军提供的证明以及证人欧某的证词来看，李启荣与张军在2020年7月共同去办理过户手续时，涉案房屋的登记时间亦未满2年，故不存在李启荣为避税而消极不行使权利的情形，且现有证据均显示李启荣已积极行使权利要求张军配合办理过户手续，系因张军原因致使涉案房屋未能办理过户手续，故李启荣作为无过错不动产买受人的物权期待权可以排除震茂包装厂的金钱债权之执行。其次，从各方当事人对执行标的物享有的权利比较来看，申请执行人之所以能够申请法院强制执行被执行人的某项财产，是因为被执行人对该财产享有一定权益，也即申请执行人通过强制执行转移的权益不能大于被执行人对该执行标的物享有的权益范围，故要重点审查案外人对标的物享有的权利与被执行人对执行标的物享有的权利何者更大，若案外人享有的权利更大则其就可以排除强制执行。回到本案中，李启荣与张军在法院查封前就已签订书面购房合同并支付全部价款且实际占有涉案房屋，此时被执行人张军对涉案房屋仅有配合李启荣办理过户手续的义务，此外再无其他权利，故李启荣对涉案房屋享有的权利大于张军，而震茂包装厂作为张军的金钱债权人，其对张军名下房产依法所能主张的权利不得大于张军自身对涉案房屋所依法能主张的权利，因此即使涉案房屋尚未办理过户登记，李启荣所享有的权益也足以对抗本案的债权人震茂包装厂。最后，即使涉案房屋尚登记在张军名下，震茂包装厂也不能基于外观主义要求执行涉案房屋。外观主义是指以交易当事人所体现的外观为标准，而确定其行为所产生的法律效果，即公示于外表的事实，纵与真实情形不符时，对于依该外表事实所进行的相关行为，也需加以保护以维持交易安全。由此可见，外观主义的目的是为了保护信赖该外观而与相对人发生交易的第三人，其本质是对信赖利益的保护，而信赖利益产生于缔约与履约的过程中，在交易关系之外的人谈不上对外观的信赖也无信赖利益可言。由此，在执行异议之诉中外观主义适用的保护范围应为基于执行标的物发生交易关系的第三人，不适用于非交易方的普通债权人。本案中，震茂包装厂并非是对涉案房屋从事交易的第三人，仅因一般债务进入执行阶段查找到作为担保人即被执行人张军名下的涉案房屋，此时双方不属于交易关系，无信赖利益保护需要，不适用外观主义，故震茂包装厂以涉案房屋登记在张军名下为由要求执行涉案房屋的主张不能成立。综上，李启荣对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，对其诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行江西省萍乡市××庄××路××号××小区××号××单元××室房屋。案件受理费14070元，由震茂包装厂、张军、张上萍共同负担（该款已由李启荣垫付，其已向本院申请退回，震茂包装厂、张军、张上萍应于本判决生效之日起10日内向我院交纳14070元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 林 双人民陪审员 周 演人民陪审员 邵兴祖二〇二一年五月三十一日书 记 员 陆佳琦