广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终561号上诉人（原审被告）：罗登畅，男，1979年10月25日出生，汉族，户籍地:广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：林进改，女，1984年11月6日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯利刚，广东粤宏律师事务所律师。原审第三人：阳江市江城区圣基房地产中介服务部。住所地：广东省阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区8幢02号商铺。经营者：郑春花。上诉人罗登畅因与被上诉人林进改、原审第三人阳江市江城区圣基房地产中介服务部(以下简称圣基地产服务部)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院作出的（2020）粤1704民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林进改向一审法院起诉请求：一、判令罗登畅双倍返还定金40000元给林进改；二、本案诉讼费由罗登畅承担。一审判决：限罗登畅在判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金共40000元给林进改。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由罗登畅负担。具体认定事实和理由详见一审判决。罗登畅上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林进改的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林进改承担。上诉理由：一、罗登畅在涉案房屋交易过程中不存在违约行为，暂未配合过户是依法行使不安抗辩权。2020年9月，罗登畅因急于用钱而委托圣基地产服务部出售房屋。罗登畅在交易过程中多次强调，林进改必须在三个月内付清房款罗登畅才同意出售涉案房屋，林进改及圣基地产服务部对罗登畅提出上述交易的前提条件是明确知悉的，而且圣基地产服务部也对此作出了承诺，罗登畅才同意将涉案房屋出售给林进改。这一事实在罗登畅与圣基地产服务部员工9月22日的微信中可以得到证实。事实上，林进改对于支付剩余17万元房款存在履行不能或迟廷履行的可能，因存在上述不确定因素及担心，罗登畅多次与圣基地产服务部及林进改协商，要求在《房屋买卖合同》中明确约定支付剩余房款的具体时间，但三方迟迟未能达成一致意见。据此，罗登畅为了切实保护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定行使不安抗辩权，中止履行配合义务。二、《房屋买卖合同》中关于楼款交付方式的约定与交易约定严重不符，罗登畅根本无法签约。一审认定罗登畅拒不签订合同构成违约，明显错误。首先，罗登畅自始至终无拒绝签订《房屋买卖合同》，反而一直积极主动与林进改及圣基地产服务部协商、补充合同条款，还主动预约时间签署合同。这一事实有林进改提供的微信聊天记录“花姐，安排周六时间，商讨把合同签了”佐证。其次，林进改与圣基地产服务部自行拟定的购楼款支付方式与交易约定严重不符，不利于罗登畅。《房屋买卖合同》第一条第5款第⑶“乙方办理不动产当天起，4个月内办好贷款手续。如因房管局或银行不可抗拒的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延”的约定与罗登畅交易时提出三个月内收齐房款的条件严重不符。罗登畅已向圣基地产服务部及林进改表明，不同意该合同约定，要求在合同中明确剩余17万元房款的具体支付时间，但直至本案起诉之日止，三方均未就此事达成一致意见。因此，《房屋买卖合同》未签署并非罗登畅故意而为，而是双方就合同条款未能达成一致意见，罗登畅不存在任何违约行为。三、涉案房屋交易尚处于合同条款磋商阶段，罗登畅提出一次性付款方式是建议性条款，罗登畅无单方面变更约定的真实意思表示。直至本案起诉之日止，涉案房屋交易尚处于合同条款磋商阶段，罗登畅与林进改尚未就涉案房屋楼款支付方式达成一致意见。罗登畅提出一次性付款再过户的条件，实际上是因为林进改根本无法达到此前三方约定的三个月内付清全部房款的条件，罗登畅为保证交易顺利进行，才提出与林进改协商达成新的房款支付方式，并无单方强制性。一审法院在没有查清本案事实，亦没详尽调查涉案房屋交易过程中的一系列细节约定的情况下，单凭罗登畅微信聊天中“过户可以，必须一次性付全款”的说辞就认定罗登畅有单方面变更约定的意思表示，明显是断章取义，对事实认定不清。四、圣基地产服务部严重失职，间接导致本案诉争发生，存在主观过错，应对罗登畅及林进改的损失承担相应的赔偿责任。圣基地产服务部作为居间方应该本着诚信原则积极促成交易顺利进行，但是圣基地产服务部一味追求个人利益，对罗登畅的诉求视若无睹，严重损害了罗登畅的合法权益。圣基地产服务部对罗登畅提出要三个月付款的条件明确知悉，也作出了承诺保证。但在实际交易中，圣基地产服务部不但无视罗登畅的诉求，还瞒骗罗登畅称银行贷款一两个月内可以办好，令罗登畅同意出售房屋。而在罗登畅得知银行按揭最快元旦才能放款，根本无法满足罗登畅要求的到款时间后，罗登畅多次提醒圣基地产服务部一定要将罗登畅关于限期收款的要求准确传达给林进改，但圣基地产服务部依然不予理会，致使罗登畅与林进改对于交易条款的误解越来越深，令交易无法继续进行。圣基地产服务部严重失职的行为，是导致本案诉争的间接原因，圣基地产服务部存在主观过错，故应对罗登畅与林进改的损失承担相应的赔偿责任。五、2020年9月13日罗登畅仓促收下定金，圣基地产服务部作为专业的中介公司故意没有与罗登畅、林进改签订三方居间合同，亦没有签订《房屋买卖合同》，明显失职，令本案争议纠纷发生留下伏笔。同时，在收取定金时双方已口头达成协议，去办理银行贷款申请时林进改支付首付款给罗登畅，但其后林进改一直催促罗登畅办理贷款及过户等手续，却拖延支付首付款给罗登畅，林进改违约在先。六、2020年9月16日，罗登畅按照林进改和圣基地产服务部要求到银行办理贷款申请手续时才得知，办理银行按揭正常程序必须双方先签订买卖合同，没有合同是不可以进行银行贷款申请的。而事实是至今双方都没有达成一致，没签订买卖合同，林进改的银行预审没有通过的可能，因此，一审判决认定林进改的银行贷款预审已通过是明显错误。七、2020年9月23日，罗登畅再次告知圣基地产服务部要向林进改交待清楚关于买卖合同的具体细节，如限时间办理银行贷款、贷款审批不下来应限定如何处理等等，以防止日后出现纠纷。圣基地产服务部满口答应，但却在2020年9月26日签约当天，圣基地产服务部提供给罗登畅的买卖合同中对上述条款一字不提，合同条款与口头约定严重不符，买卖合同内容严重损害罗登畅的合法权益，罗登畅根本无法签约。随即罗登畅提出修改合同并发送了一份合同修改稿给林进改，补充条款：“1、如果由于银行原因的确批不下来，买方在一定时间段内把剩余的尾款由现金代付。2、的确没法支付，重新倒过户，费用由买方支付。”可是林进改坚决不同意上述补充条款，并一味推卸责任称银行贷不出来款是银行的事，一切与林进改无关，林进改的反应令罗登畅产生了更多的顾虑。八、2020年10月10日罗登畅不断收到林进改及圣基地产服务部的恐吓、胁迫短信，林进改声称三天内不办理过户，即到罗登畅居住的小区拉横幅，不但如此，林进改及圣基地产服务部还多次打电话给罗登畅工作单位的领导威胁罗登畅，并扬言要到单位拉横幅，林进改及圣基地产服务部的行为已给罗登畅的生活、工作造成了严重的影响，损害了罗登畅的合法权益。综上，罗登畅才是本案受损害人，请支持罗登畅的上诉请求。林进改答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，应当予以维持。罗登畅的上诉请求没有事实及法律依据。另外，本案也不符合民事诉讼法关于不安抗辩权的情形。圣基地产服务部没有提交诉讼意见。二审期间，罗登畅提交其与圣基地产服务部及林进改的微信聊天截图，拟证明：1.2020年9月13日经圣基地产服务部介绍，林进改购买罗登畅所有的房屋，当天交付定金但没有签订三方居间合同，亦没有签订《房屋买卖合同》，但三方已口头达成协议，去办理银行贷款申请时林进改支付首付款给罗登畅，但林进改一直没有履行该义务。2.罗登畅多次告知圣基地产服务部要向林进改交待清楚关于买卖合同的具体细节，但合同条款与口头约定严重不符。罗登畅提出修改合同并发送了一份合同修改稿给林进改及圣基地产服务部，要求增加若银行贷款办理不下来，剩余房款如何支付的约定，但林进改及圣基地产服务部一直不予理睬，故双方就合同条款未达成一致，致使一直没法签约，并非罗登畅故意拖迟。3.在房屋交易过程中罗登畅一直主动配合办理相关手续流程，反而是林进改与圣基地产服务部一直串通忽悠、蒙骗罗登畅。林进改质证意见：1.该证据不属于新证据。2.对该证据的真实性及合法性由合议庭依法认定，但该证据无法证明罗登畅的主张，恰恰证明了双方约定在银行放贷预审通过之后罗登畅应当配合林进改办理过户手续。同时证明了罗登畅在2019年9月27日得知银行预审通过需要办理过户时，突然反悔变更了房款交付的条件即由按揭付款改为一次性付款，并告知林进改如不一次性支付剩余房款将没收定金，导致主合同不可能签订，罗登畅构成根本性违约。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，罗登畅与林进改于2020年9月12日就买卖涉案房屋达成口头协议。圣基地产服务部的工作人员于2020年9月27日告知罗登畅涉案房屋的二手住房按揭贷款已审批通过，并提供联系电话给罗登畅咨询。林进改提供的广发银行贷款进度查询详情显示，林进改申请的17万元二手住房按揭贷款已审批通过。罗登畅对林进改该贷款申请的真实性没有异议。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：罗登畅在履行《房屋买卖合同》中是否存在违约行为，林进改请求罗登畅双倍返还定金40000元应否支持。本案中，各方对罗登畅与林进改原口头约定购买涉案房屋的付款方式（即林进改支付首期款150000元，余款由林进改以按揭抵押贷款支付）没有异议，本院予以确认。但在履行合同的过程中，圣基地产服务部的工作人员告知罗登畅涉案房屋的二手住房按揭贷款已审批通过，要求罗登畅配合办理房产过户手续及签订正式的《房屋买卖合同》时，罗登畅因担心银行贷款问题而单方变更约定的付款方式，致使双方未能按原约定签订合同及办理房产过户手续，其行为已构成违约。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判令罗登畅双倍返还定金合共40000元合法有理，本院予以维持。综上所述，罗登畅的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由罗登畅负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年五月二十七日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。