广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初6300号原告：陈雨思，女，1988年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系该公司员工。第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠，住所地广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街**506.50791440106598337002F。法定代表人：张强。原告陈雨思与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、第三人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雨思的委托诉讼代理人徐剑文，第三人颐和公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加了诉讼。被告云梯公司、第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈雨思向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签署的《*山庄（原名*山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》自本案起诉状副本送达给被告当日解除；2、被告向原告返还定金20000元；3、被告向原告返还已付购房款270500元并赔偿损失直至被告返还购房款之日为止（损失以已付定金20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月20日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；以已付房款250500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月28日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；4、被告向原告赔偿损失合计14381元（包括*山庄E区H2栋703号住宅的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、国信信扬律师事务所代收费用2110元）；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原、被告于2017年3月20日签署了《*山庄（原名*山庄）认购书》，原告向被告认购*山庄E区H2栋703号住宅。后在被告安排下，原告签署《广州市商品房买卖合同（预售）》。在此期间，原告多次配合办理公积金按揭，均不成功，但被告均没有给予任何合理解释，直至2019年，经其他业主多次举报，及在“阳光家缘”网查询，查明由于被告无法办理涉案房屋备案登记，导致银行无法放款，并且在合同约定交房期间届满后，被告无法如约交付房屋，被告以事实行为表明无法履行合同。由于办理备案是办理按揭以及办理房产证的前提条件，因被告原因无法办理备案，属被告的根本违约，依法应当解除涉案合同。原告请求返还首期购房款270500元，并按照已付购房款赔偿利息损失，另被告还应当向原告赔偿损失包括维修资金11221元、代办维修资金费1050元、国信信扬律师事务所代收费用2110元，上述损失均是因被告违约造成的直接损失。被告严重违约，双方《认购书》中明确约定原告向被告支付20000元的定金，故被告违约应当使用定金罚则，双倍返还定金合计40000元（其中20000元作为购房款主张退还）。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告云梯公司无答辩意见。第三人颐和公司述称：我方不同意原告的诉讼请求。我方认为涉案合同可以继续履行，根据我方得到的信息，涉案楼盘已得到政府开通的绿色通道，能尽快办理备案手续，合同可以继续履行。根据原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，按照主合同约定或者法律规定，乙方可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若乙方未在30日内行使该权利，视为乙方放弃该项合同解除权。根据原告提供的证据显示原告在2019年年初知晓相关情形，但直到现在才提起解除，已违反了合同的约定，原告是放弃自身的解除权。第三人丰渡公司无陈述意见。当事人围绕诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《*山庄（原名*山庄）认购书》、《*山庄购房协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、收款收据、房地产项目信息、人民网“领导留言板”中关于“*山庄不备案导致银行无法放贷”问题的答复、入伙通知书、《收楼异议函》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市花都区*花都*山庄*九街3号703房，开发商为云梯公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为未备案状态。2017年3月20日，云梯公司（发展商、甲方）、陈雨思（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《*山庄（原名*山庄）认购书》，约定陈雨思向云梯公司认购*山庄E区H2栋703号住宅，付款方式为商业按揭，房价款870500元，住宅专项维修资金按规定由业主承担，标准为11221元。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内付清首期款270500元，剩余房款乙方须于2017年3月27日前办完全部按揭贷款手续并支付。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。同日，颐和公司向陈雨思出具《收款收据》，载明收到陈雨思交来代收涉案房屋款项20000元。2017年3月28日，云梯公司作为甲方（卖方），颐和公司作为委托代理机构，陈雨思作为乙方（买方）签订了《*山庄购房协议》，约定乙方购买涉案商品房，总价款870500元，乙方在2017年3月27日前支付270500元（含订金），在签订网签合同时，剩余购房款通过银行按揭的方式向甲方支付。鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知的七天内与开发商即甲方签订广州市房管局规定的网签合同等等。同日，颐和公司向陈雨思出具《收款收据》，载明收到陈雨思交来代收涉案房屋款项250500元。2018年3月19日，云梯公司（甲方，卖方）与陈雨思（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为*山庄*九街3号7层703房，房屋地址花都区*九街3号703房，该商品房合同约定建筑面积共106.87平方米，总房价款870500元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付270500元，除首期款外，剩余房款金额600000元，须于2018年3月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州白云支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方收执，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，且乙方同意不要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。2018年12月15日，案外人广州颐和酒店物业管理有限公司向陈雨思发出《入伙通知书》，告知陈雨思订购的涉案房屋已于2018年12月30日交付使用，并要求陈雨思于2019年1月7日下午携带相关资料前往*山庄指定收楼现场办理收楼手续。陈雨思于2019年1月11日向云梯公司发出《收楼异议函》，以涉案房屋无相关单位出具的规划、公安消防等认可文件及公共服务单位出具的永久供气、供电的证明文件，不符合交房标准为由，不同意收楼。因云梯公司与颐和地产集团合作期终止后，双方因再续合作问题未达成一致意见，涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记手续，故陈雨思的按揭贷款申请未被银行受理，陈雨思至今未能支付剩余购房款。陈雨思称涉案房屋至今未完成竣工验收，云梯公司至今未向其交付具备法定交付条件的涉案房屋，颐和公司对此予以确认。陈雨思确认在本案起诉前未正式告知云梯公司解除涉案合同。为证明其损失，陈雨思提交了以下证据：1、颐和公司于2018年3月19日出具的《收款收据》两张，分别载明：今收到陈雨思交来代收*山庄（*山庄）E区H2栋703单元维修资金11221元和代办费1050元。2、国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到陈雨思交来的按揭代理费900元、代收合同印花税30元、代收合同公证费600元、代收委托公证费300元、代收抵押备案费280元，合计2110元。本院于2021年3月18日向被告云梯公司送达了本案的起诉书副本。本院认为：颐和公司作为云梯公司的代理人与陈雨思签署《*山庄（原名*山庄）认购书》、《*山庄购房协议》及收取相应款项，其行为的后果应由云梯公司承担。《*山庄（原名*山庄）认购书》、《*山庄购房协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条亦规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可知，办理商品房预售合同登记备案手续系云梯公司的约定及法定合同义务。由于云梯公司与案外人存在的纠纷，云梯公司何时能办妥涉案商品房预售合同备案手续不能确定，导致陈雨思的按揭申请无法获得银行批准，现陈雨思要求解除双方之间的《*山庄（原名*山庄）认购书》、《*山庄购房协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》，本院对此予以支持。陈雨思未提供证据证实在本案起诉前曾告知云梯公司解除上述合同，双方认定上述合同自本案起诉状副本送达被告云梯公司之日即2021年3月18日解除。涉案合同由于云梯公司未办理商品房预售合同登记备案手续而解除，云梯公司构成违约。关于陈雨思要求云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金的诉讼请求。根据本案查明的事实，颐和公司作为云梯公司的代理人与陈雨思签署《*山庄（原名*山庄）认购书》约定陈雨思应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因陈雨思与云梯公司在认购书后已于2018年3月19日签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此陈雨思现以合同解除为由要求云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，双方权利义务终止。云梯公司应将收取的所有费用退还给陈雨思，该费用应当包括已付首期款300137元以及颐和公司代云梯公司向陈雨思收取的维修资金11221元和代办费1050元。陈雨思要求云梯公司赔偿其因合同解除造成上述损失应予支持。陈雨思支付给国信信扬律师事务所的按揭代理费900元属于因陈雨思未能购买涉案房屋实际发生的损失，其要求云梯公司予以赔偿本院予以支持。对于国信信扬律师事务所代收的合同印花税、合同公证费、委托公证费、抵押备案费，由于该部分费用仅系代收性质，无证据证实该费用已实际发生，陈雨思要求云梯公司赔偿该费用损失依据不足，本院对此不予支持。因云梯公司占用购房首期款给陈雨思造成了利息损失，故陈雨思要求云梯公司赔偿其利息损失，本院予以支持。利息应当分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月20日起计算至2019年8月19日；以250500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月28日起计算至2019年8月19日；以270500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。被告云梯公司和第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十条，判决如下：一、确认原告陈雨思与被告广州云梯地产开发有限公司之间签订的《*山庄（原名*山庄）认购书》、《*山庄购房协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》于2021年3月18日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告陈雨思返还购房款270500元并赔偿利息损失（利息分段计算，计算方式为以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月20日起计算至2019年8月19日；以250500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月28日起计算至2019年8月19日；以270500元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款项全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告陈雨思退还维修资金11221元、代办费1050元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告陈雨思赔偿按揭代理费损失900元；五、驳回原告陈雨思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3262.5元，由原告陈雨思负担11.3元，被告广州云梯地产开发有限公司负担3251.2元并须本判决生效之日起三日内迳付给原告陈雨思。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年五月二十八日书记员  冼颖斯