江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2306号上诉人（原审被告）：沈涛。委托诉讼代理人：吕婷，江苏臻万律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，江苏臻万律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑露。委托诉讼代理人：王敏，江苏明台律师事务所律师。上诉人沈涛因与被上诉人郑露合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。沈涛上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由郑露负担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误。1.沈涛、郑露原共有案涉房屋，郑露提出要买断沈涛房产份额，故签订案涉协议，并非双方商量案涉房屋份额。2.双方协商过程录音可证明双方协商对价时充分权衡买断房屋份额给各自带来的投资风险及利益，一审判决对录音的筛选摘录无法客观反映双方真实的协商经过。3.郑露一审起诉时明确以存在重大误解为由申请撤销协议，后因沈涛抗辩除斥期间已过，郑露2020年7月16日首次提出以显失公平为由申请撤销协议，此时以显失公平撤销协议的除斥期间也已过，一审判决遗漏该事实。4.一审判决引用庭审陈述时扭曲沈涛的陈述，对补偿款24万的计算依据作出错误认定。5.一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条错误。二、一审判决认为沈涛有一定主导性、郑露在协议签订时存在重大误解，毫无逻辑。1.一审判决认定沈涛实际得到的补偿款高于法律规定应得的补偿款，所依据的计算方式毫无根据。按照一审判决的计算方法，假设房屋原价100万，现价130万，升值率为1.3，沈涛支付首付10万，按升值率计算所获利润为3万元，假设郑露实际支付首付款及贷款20万，按升值率计算所获利润为6万，而房屋总利润30万，则其余21万利润的归属应如何认定。一审判决的计算方法忽视了沈涛、郑露共有案涉房屋的情况，也与实践中房屋份额分割转让的常用计算方式不同，没有合理性。根据常用计算方式，协议时案涉房屋市场价1228500元，剩余贷款本金629820.35元，房屋净值598679.65元，已归还本息110259.3元，郑露应补偿沈涛24万元左右（598679.65元/2-110259.3元/2=244210.14元），这与案涉协议确定金额基本一致，不存在任何一方利益失衡的情况。2.一审判决认为不应将贷款金额作为沈涛支付的购房成本予以核算是错误的。案涉房屋共同共有，沈涛不仅对支付的11万元享有权利，还对房屋增值部分享有权利，故双方分割房屋时应按析产的计算方式进行分割。三、本案不存在乘人之危，违背真实意思签订协议的情况，未显失公平，郑露支付补偿金系一次性买断房屋所有权、处置权及沈涛的预期利益，协议签订后郑露是否出售案涉房屋、最终获利还是亏损均与沈涛无关，24万元补偿金额是双方充分权衡各自得失后最终达成一致意见。郑露辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉。1.一审判决是在对双方协商过程充分了解的情况下做出的认定，沈涛在双方协商过程中具有明显主导性，在郑露对当地房价不了解、购房经验欠缺的情况下，对郑露进行了误导。14000元/平方米的价格系沈涛提出，该价格超出了实际成交价，计算补偿价时计算方法也严重错误，未将郑露支付的房屋贷款、利息、契税计入购房成本。郑露当时未发现，事后通过微信向沈涛说明了计算金额的错误，可证明郑露产生了重大误解。2.本案同符合重大误解和显失公平的条件，且均未过诉讼时效。2019年5月29日签订协议后，郑露先就8万多元利息未作为成本核算与沈涛沟通，2020年4月，因沈涛迟迟未回复重新核算的问题，郑露通过与律师沟通，才意识到对整个计算方式均产生错误认识，依据法律规定，沈涛应得的补偿款应以不动产升值率结合其出资金额计算，郑露此后于2020年5月提起本案诉讼，未过诉讼时效。且沈涛取得的补偿款远超出其应得数额，显失公平。3.双方从未约定案涉房屋为共同共有，双方也不是夫妻关系，本案应充分考虑双方实际出资情况分割房屋。郑露向一审法院起诉请求：1.撤销沈涛郑露于2019年5月29日签订的《协议书》中所约定的“郑露支付沈涛24万元”的条款，沈涛返还郑露24万元。2.本案诉讼费由沈涛承担。一审法院认定事实：沈涛、郑露是朋友关系。2016年8月，双方决定共同在合肥购买房屋用于投资。2016年8月4日，郑露、沈涛作为买受人与出卖人合肥嘉汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》以购买陶冲湖别院第G7幢903室房屋，合同约定建筑面积87.75平方米，房屋总价882538元。付款方式为：首付款222538元于2016年8月4日前支付，剩余房款66万元办理按揭贷款。上述首付款，沈涛、郑露各支付一半即111269元。2016年8月29日，郑露、沈涛与中国光大银行就涉案房屋签订《个人贷款合同》一份，约定贷款66万元用于购房，贷款期限为自2016年8月29日至2046年8月29日。之后，上述贷款均由郑露个人偿还。涉案房屋不动产权证于2019年8月6日办出，其中记载该房屋的不动产权属由郑露、沈涛双方共同共有。一审另查明，2019年5月29日，郑露、沈涛至现场与开发商办理了房屋交接手续，由郑露交纳了涉案房屋的契税及维修基金共计17846.08元。当日，郑露、沈涛双方商量涉案房屋所有权归郑露单独所有，由郑露向沈涛补偿相应钱款，郑露、沈涛双方具体就补偿金额进行进一步磋商。郑露称：“我们就按1万4卖，去掉买卖成本费，中间的看涨了多少”，沈涛称：“34万9嘛，除以2，一个人17万4”，“这就是要谈的原因嘛，我要考虑到你急着买房这方面”，“你能不能给我拿25万元，我刚才算了一下，大概总共（我可拿）28万元左右”。沈涛称：“你要考虑我的资金回报率，我卖的心理价位是每平方2万元”，郑露称：“我按翻一倍给你，我才赚多少，你翻一倍了”，……“就按翻一倍给你吧”，……郑露称：“23万，你等于涨了100%”，沈涛称：“已经降到25了，刚才算的17万多、18（房屋涨价部分），我加上我自己的（首付），我28万元降到25万元，你又让我降，我降到24万了，还让我降，行吧，行了就这样定了”……郑露称：“就24万元，不想争了”。后，郑露（甲方）与沈涛（乙方）于当日签订《协议书》一份，主要内容为：兹有合肥市陶冲湖别院第G7幢903室房屋一套，原为甲方与乙方共同共有，现甲方愿支付乙方24万元以获取房屋的所有权。甲方自签字之日起在7天内付清24万元，乙方应配合甲方后期房产变更手续。若乙方违约，则走司法程序，按每天200元支付给甲方。在签订完该协议一周内，郑露将24万元转账支付给沈涛。2019年11月左右，郑露向沈涛表示：“这样算，我比较亏，一直在还利息”，并表示要与沈涛重新签协议，房屋归沈涛。一审又查明，自2016年9月20日至2019年5月20日，郑露一共归还贷款本息合计110259.38元，其中利息80079.73元。2020年5月11日，郑露至一审法院向沈涛提起本案诉讼。一审中，一审法院向郑露、沈涛询问郑露向沈涛补偿24万元是如何计算的，沈涛称，我方的计算方式是按照每平14000元，房屋现总价为1228500元，而房屋购买时价格为882538元，利润为34万元，郑露、沈涛各享有一半利润为17万元，再加其支付的首付款11万多元，大概其各得到29万元。郑露提到其三年投入的贷款为12万多元，并提出给沈涛21万元，后双方协商郑露补偿沈涛24万元，故在该协商过程中，郑露是考虑了其已支付的贷款利息的，也是同意在其支付的首付款的基础上翻倍给沈涛补偿款的。郑露称，沈涛当时告知其涉案房屋目前均价为每平方米14000元，利润为34万元，利润一人一半为17万元。因沈涛首付11万多元，加上沈涛所说的该利润，沈涛要求补偿其28万元，其提出三年期间的贷款、卖房需要交纳的费用及税费都是由其支付的，故双方协商补偿沈涛24万元。后，其于2019年11月发现其之前三年归还的款项均是利息，而其与沈涛协商价格的时候并未把已经支付的利息作为成本算进去，因重大误解导致计算严重错误。以上事实由当事人提供的商品房买卖合同、房屋产权证、贷款合同、贷款借据、银行交易记录、物业费及契税、维修基金收据、协议书、录音、微信聊天记录及庭审笔录予以证实。一审中，郑露为证明其主张，还提供了房屋成交截图十份，证明2020年4月涉案房屋同类型房屋的成交价基本不超过每平方12000元。经质证，沈涛称，上述截图中仅有一份截图中的房屋是属于涉案小区的房屋，而且是疫情最严重期间的房屋成交价格，不能作为参考。其提供了房屋成交截图8份，证明涉案小区房屋成交价格均在每平方米14000元以上。经质证，郑露称，沈涛提供的上述房屋大都是涉案小区内的洋房和别墅，不具参考性。一审法院认为，郑露、沈涛双方于2019年5月29日作出的《协议书》是就涉案房屋归属于郑露及郑露给予沈涛的补偿款金额达成的一致意见。根据该协议签订时，郑露、沈涛双方的磋商过程及郑露、沈涛庭审中的陈述可见，双方的议价方式为：签订协议时，涉案房屋可出售的价格按每平方米14000元计算为122万元左右，双方购买房屋时的价格为882538元，该房屋上获得的利润为34万元左右，而郑露、沈涛双方因均支付了一半的首付款，故各享有一半的利润为17万元，再加上沈涛的首付款11万元左右，沈涛可得共计28万元。郑露、沈涛双方再在该价款基础上进行协商，最后郑露同意补偿被告24万元。从双方的协商过程来看，沈涛对该计算方式的确有一定的主导性，而该计算方式有着严重的错误，即便按每平方米14000元计算当时的房价，也不应将房屋增值部分34万元按照各占50%来确定双方享有的利润收益，该种计算方式并未具体考虑郑露投入的成本即已经支付的贷款利息8万多元及契税，更为重要的是该种计算方式错把用贷款支付的房款当作沈涛支付的购房成本予以核算，而未以该不动产的升值率结合沈涛支付的首付款来核算沈涛可得到的补偿款。该计算方式导致了沈涛实际得到的补偿款大大高于按照法律规定在当时应得到的补偿款。故郑露对该份《协议书》的形成有重大误解，也缺乏一般的判断，该《协议书》显失公平，郑露有权请求人民法院撤销该份《协议书》。故一审法院撤销郑露、沈涛双方于2019年5月29日签订的《协议书》，沈涛应向原告归还返还24万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条之规定，一审法院判决：一、撤销郑露与沈涛于2019年5月29日签订的《协议书》。二、沈涛于判决生效之日起十日内返还郑露240000元。一审案件受理费减半收取4250元、财产保全费1720元、公告费300元，合计6270元，由沈涛负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，2020年7月29日一审庭审中，郑露明确表示其以《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条显失公平的规定为由撤销案涉《协议书》，不以重大误解为由撤销案涉《协议书》。二审还查明，郑露一审中陈述其在上海中资联财富投资管理有限公司苏州分公司工作。沈涛陈述其在健身房和郑露认识后，郑露将其招聘至上海中资联财富投资管理有限公司苏州分公司工作，郑露是其部门负责人，其做了三个月就离职了，郑露对该情况予以认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，郑露、沈涛共同购买案涉房屋用于投资，于2019年5月29日签订《协议书》约定郑露支付沈涛24万元以获取案涉房屋的所有权。郑露主张其在签订该《协议书》时急于出售房屋在苏州买房，且其对合肥房市不了解、购房经验欠缺，沈涛对其进行误导，故案涉《协议书》显失公平，应予撤销。但案涉房屋首付款由双方各半支付，贷款亦由二人共同借款，根据双方当日协商补偿款数额的录音及双方诉讼中对当时补偿款协商经过的陈述，双方系综合案涉房屋的投资收益、各自投入的成本等因素对补偿款数额进行计算，结合郑露、沈涛均有在投资管理公司的工作经历，郑露当时并未处于危困状态，亦未缺乏判断能力，案涉《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院对郑露的主张不予支持。综上所述，沈涛的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初4170号民事判决；二、驳回郑露的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取4250元、财产保全费1720元、公告费300元，合计6270元，由被上诉人郑露负担。二审案件受理费8500元，由被上诉人郑露负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  沈维佳审 判 员  曾雪蓉二〇二一年五月十七日法官助理  孟 桢书 记 员  王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。