云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初23号原告：昆明珍沃企业管理有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6NGHRQ77。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-2幢2层2a。法定代表人：肖成志，系执行董事兼总经理职务。委托诉讼代理人：凌一非、冯楠，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：海南普家房地产有限公司云南分公司。统一社会信用代码：91530112MA6PK06C6T。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-B1幢第20层20b号。法定代表人：梁其诺。委托诉讼代理人：傅川云，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨莹珠，女，1994年6月16日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，一般授权代理。被告：海南普家房地产有限公司。统一社会信用代码：91460000MA5TG39M56。住所地：海南省海口市美兰区蓝天街道海口市机场路81号汇隆花园C-102房。法定代表人：陈锋。委托诉讼代理人：王瑶，北京市安理（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明珍沃企业管理有限公司与被告海南普家房地产有限公司云南分公司、海南普家房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，于2021年3月17日、2021年3月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人肖成志、委托诉讼代理人凌一非、冯楠，被告海南普家房地产有限公司云南分公司（以下简称“普家分公司”）的委托诉讼代理人傅川云、被告海南普家房地产有限公司（以下简称“普家总公司”）的委托诉讼代理人王瑶到庭参加了诉讼。本案双方当事人申请庭外和解30天，本案经报批延长审理期限1个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告海南普家房地产有限公司云南分公司签订的编号为20200606311312313314的《ｏｎｅｗｏｒｋ宜办公空间企业（客户）服务协议》；2、判令两被告连带支付服务费21450元（自2020年10月8日至2020年11月7日的服务费）；3、判令两被告连带支付逾期缴纳服务费的滞纳金，直至被告支付欠缴服务费之日止。按被告所欠服务费24150元的每日0.5%，自2020年10月8日暂计算至2020年11月20日的滞纳金为4719元；4、判令两被告支付违约金42900元。5、判令两被告连带支付免租期的租金（2020年6月8日至2020年7月7日）21450元；6、判令两被告连带支付违约解除合同给原告造成的损失32175元；7、判令两被告连带赔偿原告支付的将办公区域恢复原状的费用15000元；8、判令两被告连带赔偿原告因主张权利支付的律师费14000元，以上2-8项诉请共计151694元。9、判令诉讼费由两被告承担。事实与理由：2020年6月6日，原告与被告签署《ｏｎｅｗｏｒｋ宜办公空间企业（客户）服务协议》（编号：20200606311312313314）（以下简称“合同”或“协议”），约定的主要内容有：原告向被告提供企业（客户）综合服务，包括办公空间、基础物业、保洁等，办公空间位于昆明市西山区房屋，服务单价65元／㎡，服务面积330㎡，月度服务费合计21450元／月，服务期限自2020年7月8日至2021年7月7日，共计十二个月；赠送自2020年6月8日至2020年7月7日的一个月服务期；履约保证金42900元；服务总金额257400元；付款方式共分四期（每三个月为一期），每期开始前缴纳该期服务费；被告逾期支付相关费用的，每逾期一日须向原告支付所欠服务费0.5%的滞纳金，按日累积；被告逾期支付款项达到10个工作日或单方终止合同，属于重大违约，违约金金额为月度服务费的两倍金额，且原告有权单方解除协议；被告重大违约一次，应将已享受的相应优惠按正常价格向原告补足；被告到期未续缴，应将办公间或工位恢复原状及其交付状态，缴费逾期10个工作日后，原告有权自行进入被告办公区域进行清理，产生的各项费用由被告承担。协议签订后，原告按约向被告提供了办公场所及相关服务；被告进场后将使用的办公区域进行了改造，包括拆除隔墙及隔墙上的插孔，剪断隔墙上及附近的电路、网线，在玻璃门上粘贴了被告公司的ｌｏｇｏ贴纸，在办公室墙面上粘贴了标语。协议第一期即将届满时，原告依约向被告发出缴费通知，提示被告应于2020年10月8日前支付第二期服务费，但直至第二期开始，被告仍未履行付款义务，并口头告知原告欲单方解除协议。原告拒绝解约并多次催促被告履约，但遭被告拒绝；且原告发现被告已经开始搬离办公区域，但在此过程中被告不仅未将改造的部位恢复原状，甚至存在撕毁和损坏办公区域墙纸、屋顶等多处部位的情形，还在办公区域留下了大面积物品未处置。11月4日，原告向被告发函，要求被告要么继续履行合同要么办理解除手续并将办公区域恢复原状，但被告在合理时间内未作任何表示。为减少损失，原告自行清理了办公区域并将其恢复原状。综上，被告的行为已经构成严重违约并给原告造成了诸多损失，原告为维护自身权益，特向贵院起诉，请求贵院依法判决。被告普家分公司辩称：第一项诉讼请求，我们同意解除，但是我们认为解除的时间应该是在第一次期限届满，也就是10月7日前终止。因为从刚刚原告的陈述过程当中，实际上我们虽然没证据向法庭出示，但我们有一个与对方公司的前台有的微信聊天截图，上面已经明确写好了，东西已经清点完了，等老板回来了就可以交接，因此我们认为解除应该是在第一次届满。第二项诉讼请求，关于支付服务费的期间，因为在10月8日到11月7日期间，原告也并未按照约定提供相应的包括办公用具，从我们了解到的情况，实际上我们现在的办公桌有30张，办公桌和两个档案柜均是我们自己购买的，并非由原告提供。其次在原告的起诉状当中，也已明确知晓被告已搬离，在此过程当中，我们认为被告并没有实际使用该办公场所，该费用不应支付。第三项诉讼请求，关于滞纳金的约定，我们认为本案当中滞纳金不应当得到支持。根据合同的约定，若被告确实存在迟延支付的，那么按照合同约定，原告是可以从被告的履约保证金当中予以扣除的，而履约保证金是有42900元，相当于两个月的租金，因此对于该部分损失，由于原告并不主动去扣除，或者是原告已经主动扣除了该部分损失，是不应当由被告来承担的。而按照滞纳金的约定相当于年利率182.5%，这明显是过高的不符合法律规定。第四项诉讼请求，支付违约金，即使在被告存在延期付款的行为，那么该持续行为并未超过两个月。从原告的事实当中可以看出，在没到两个月的时间内，实际上原告已经将租赁物租赁给了案外第三人使用，按照原告的告知函当中的内容，即使我们想要继续履行该租赁合同，也没有继续履行的基础了。因此我们认为履约保证金42900元是足以覆盖两个月的租金的。因此我们也认为违约金是可以覆盖给予原告造成的损失，违约金的约定也是明显过高的，其与滞纳金同时使用是明显超过了原告的损失。第五项诉讼请求，关于免租期，在合同当中明确表明该部分属于赠送的服务期，而根据原告约定，合同约定并没有明确免租期的租金是需要再另行支付的。第六项诉讼请求，预期损失，我们认为并没有给原告造成预期的损失，原告也没有相应的证据予以证明。第七项诉讼请求，关于恢复原状的费用，该部分一会在质证阶段发表详细意见。第八项诉讼请求，合同当中并没有约定律师费的承担问题，并且按照云南省律师费的标准，本案即使按照全案支持的费用，律师费的标准也就只有7171元。因此我们认为该部分费用不应当得到法院支持。被告普家总公司辩称：首先我们同意分公司这边的答辩意见，然后针对总公司这边我发表两点答辩意见，第一、总公司和分公司它是分属于两地的两个企业，各自经营，是互不干预的，分公司是具有相对独立的人格，他可以直接地参与民事活动，实施民事行为，分公司也具有相对独立的财产，与总公司的财务是分开的。原告与第一被告之间是否订立了合同，以及是否有转账记录、经济往来这些总公司是并不清楚的。所以我觉得总公司这边认为原告与第一被告之间的债权债务关系与总公司是无关的。第二、即使判决由第一被告承担这个责任的话，也应当是先由分公司来承担，由分公司管理的财产先来承担，不足的部分总公司这边负责。原告提交如下证据：一、1.营业执照、2.法定代表人身份证明书、3.法定代表人身份证、4.被告营业执照；二、5.《onework宜办公空间企业（客户）服务协议》、6.《补充协议》；三、7.缴费通知四、8.告知函、9.告知函、手机短信截图、EMS寄件记录；五、10.恢复原状前的现场照片、11.《快捷商铺装饰合同书》、12.《云南快捷商铺装饰》、13.装饰费用发票六、14.恢复原状后的现场照片七、15.委托代理合同、16.律师费支付凭证及发票；八、租赁合同；九、转账凭证。被告普家分公司提交如下证据：一、微信聊天记录（无原始载体）；二、回函（复印件）。被告普家总公司无证据提交。经审理，本院认定事实如下：被告普家分公司系被告普家总公司的分公司。2020年6月6日，原告昆明珍沃企业管理有限公司（甲方）与被告普家分公司（乙方）签订编号为20200606311312313314的《onework宜办公空间企业（客户）服务协议》（以下简称“协议”）约定：租赁物为昆明市西山区日新中路379号广福城A11-2栋311、312、313、314。协议第四条8.5.1约定：乙方应付的任何款项逾期支付达到10个工作日的，视为乙方重大违约（乙方重大违约的，甲方有权选择单方解除本协议且无须提前告知乙方，甲方选择解除本协议的，本协议自解除通知到达乙方时解除。无论甲方是否选择解除本协议，乙方除应根据本协议支付各项应付而未付的费用、赔偿、补偿外，还应就该违约行为向甲方支付违约金。违约金金额为本协议约定的阅读服务费的两倍金额，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方另行索赔。相关费用甲方可直接从履约保证金中扣除，履约保证金不足以抵扣的，乙方应在甲方发出通知之日起5日内向甲方付清）。协议第二条约定：服务单价65元/平方米，服务面积330平方米，月度服务费21450元/月，服务期限（不含赠送）：自2020年7月8日至2021年7月7日止，共12个月。赠送服务期限自2020年6月8日至2020年7月7日止，共1个月。履约保证金42900元。付款方式按三个月付费，首期服务期自2020年6月8日至2020年10月7日。协议第四条3.2约定：乙方逾期支付相关费用的，每逾期一日须向甲方支付所欠服务费0.5%的滞纳金，按日累计。协议第四条5.2约定：因乙方原因提前终止协议或乙方单方面违反协议内容的，甲方无需全额退还乙方履约保证金和服务费，甲方有权在履约保证金中扣除因乙方违约行为所需要承担的违约金或赔偿金。协议第四条5.3约定：本协议到期或因任何原因提前终止的，乙方应将甲方所供办公间或工位回复原状即其交付时的状态（或委托甲方代为回复原状，发生的费用由乙方承担），对办公间或工位内的任何经甲方确认可不拆卸的内部装修、装饰或附属物，甲方有权要求乙方回复原状。2020年6月10日，原告与被告普家分公司签订《补充协议》约定，乙方现向甲方申请将312、313中间的隔墙打通，租期届满后若乙方不续租，乙方应于租赁期限届满之日起5日内将改造部分恢复原状。2020年11月5日，原告的告知函送达给被告普家分公司载明：请普家分公司在收到本告知函之日起3日内前往租赁场地，将留在租赁场所的物品全部腾退出租赁场所，并将租赁场所恢复原状（包括租赁场所的墙纸，312-313号房之间的墙体及电线、网线，租赁场所墙面、屋顶，312号房墙面，311-314号玻璃门上的LOGO贴纸等），相关费用由被告普家分公司自行承担。2020年11月10日，原告与案外人云南快捷商铺装饰设计工程有限公司签订《快捷商铺装饰合同书》对onework共享办公3楼312-314墙体、墙面、线路进行修复，花费15000元。2020年11月11日，原告与案外人浩鲸云计算科技股份有限公司签订了编号为20201111313314的《onework宜办公空间企业（客户）服务协议》租赁物为昆明市西山区日新中路379号广福城A11-2栋313、314。月度服务费是12000元/月，服务期（不含赠送）自2020年11月16日至2021年11月15日。原告在庭审中陈述：原告在2020年11月11日才将其控制的两间房间313、314对外出租，租赁期间是2020年11月16日到2021年的11月15日。原告第六项诉讼请求是一种预期利益的损失，本身如果跟被告继续履行合同的话，被告按照合同的约定应当一直向原告支付租金，当然肯定不止32175元，因为一直是要到2021年7月份合同才到期，那么原告算的预期利益的损失，实际仅主张了一个合理的期限，也是三个月，为什么要主张三个月？被告从应该说11月初，原告向10月份原告向法庭起诉，原告认为这个时候合同解除，那么从11月开始，正好后面的三个月是一个涉及到可能要到春节的长假，那么春节长假前，原告的租赁市场或者说原告要去找承租人是非常不好找的。那么在这个时候原告按照合理的期限，原告要求了三个月的服务费用的一个补偿，那么为什么是32175元，正常的三个月应该是64350元，那么原告处理了一半是因为原告在跟被告解除合同以后，也就是原告诉请解除合同以后，原告其中有一半的有一半的场地已经出租了，那么原告只主张了另外剩下来没有能出租的这一半场地的费用，是这样计算的。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告昆明珍沃企业管理有限公司与被告普家分公司成立合法有效的房屋租赁合同法律关系。对于原告的第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。协议第8.5.1条对于合同解除约定明确，被告普家分公司拖欠原告租金达10个工作日以上，原告于2020年11月5日向被告普家分公司送达的告知函已明确要求被告普家分公司于收到告知函之日起3日内腾退租赁场所。本院认为原告可依约解除合同并确认合同解除时间为被告普家分公司收到告知函之日起3日即2020年11月7日。对于原告的第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。现有证据无法显示被告普家公司向原告支付了合同期限内自2020年10月8日至2020年11月7日的服务费，原告依约主张被告普家分公司支付自2020年10月8日至2020年11月7日的服务费21450元，于法有据，本院依法予以支持。对于原告的第三项、第四项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告基于被告普家分公司逾期支付租金的行为既主张滞纳金又主张违约金，两者实际上均为违约金，本院酌情调整违约金金额以未付服务费21450元为基数自2020年11月8日起至款清之日止按照一年期LPR利率3.85%上浮30%计算（截止至本案法庭辩论终结之日即2021年3月26日违约金金额为418元）。对于原告的第五项诉讼请求。因原告与被告普家分公司在协议第四条10.5中约定明确，被告普家分公司依约应将已享受的相应优惠按正常价格向原告补足。赠送服务期自2020年6月8日至2020年7月7日止，免租期租金为21450元，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告的第六项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，预期利益损失是在合同履行过程中一方违约给对方造成的可以预见到的间接利益损失，因本院已确认原告于2020年11月7日向被告普家分公司提出单方解除合同的效力，自此协议已不可继续履行，预期利益也不复存在，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以驳回。对于原告的第七项诉讼请求。因原告与被告普家分公司在《补充协议》中关于租赁物恢复原状的费用明确约定由被告普家分公司承担，原告恢复原状实际产生15000元费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第八项诉讼请求。因原被告双方并无约定律师代理费的承担且律师代理费不是本案产生的必要费用。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。另，原告当庭表示未进行过履约保证金42900元的扣除，为减少双方当事人诉累，用履约保证金42900元抵扣原告的第二项诉讼请求服务费21450元及五项诉讼请求免租期租金21450元后，被告普家分公司无需向原告支付服务费21450元及补足免租期租金21450元。对于被告普家总公司的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人来承担。被告普家分公司系普家总公司依法成立的分支机构，其产生的民事责任依法由普家总公司承担，也可以先以普家分公司管理的财产承担，不足以承担的，由普家总公司来承担。原告主张两被告承担连带责任无法律依据，本院依法判令本案债务先以普家分公司管理的财产承担，不足以承担的，由普家总公司来承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告昆明珍沃企业管理有限公司与被告海南普家房地产有限公司云南分公司签订的编号为20200606311312313314《onework宜办公空间企业（客户）服务协议》于2020年11月7日解除；二、由被告海南普家房地产有限公司云南分公司于本判决生效之日起七日内向原告昆明珍沃企业管理有限公司支付以未付服务费人民币21450元为基数自2020年11月8日起至款清之日止按照一年期LPR利率3.85%上浮30%计算的违约金（截止至本案法庭辩论终结之日即2021年3月26日违约金金额为人民币418元）；三、由被告海南普家房地产有限公司云南分公司于本判决生效之日起七日内向原告昆明珍沃企业管理有限公司支付原告租赁物恢复原状的费用人民币15000元；四、由被告海南普家房地产有限公司于本判决生效之日起七日内对本判决确定的上述债务在被告海南普家房地产有限公司云南分公司管理的财产不足承担的部分承担补充支付责任；五、驳回原告昆明珍沃企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1667元（原告已预交），已减半收取，由原告自行负担人民币1574元；由两被告共同负担人民币93元并于本判决生效之日起七日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员 张 杨二〇二一年五月十八日书记员 李佐健