北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27996号原告：北京北控物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区光熙门北里**楼。法定代表人：梁勇峰，董事长。委托诉讼代理人：李莎，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘洪亮，男，该公司员工。被告：韩玉明，男，1951年8月8日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京北控物业管理有限责任公司（以下简称北控物业公司）与被告韩玉明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北控物业公司委托诉讼代理人李莎、刘洪亮，被告韩玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北控物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付拖欠的物业费3232．35元；2．判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年12月27日-2020年2月29日期间，原告对北京市西城区白广路东里1号院提供了物业服务，被告作为业主（住户）享受了原告提供的物业服务，但一直未按约定向原告交纳物业费。经原告核算，被告在此期间共计欠缴物业费3232．35元，原告多次催收未果。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。韩玉明辩称，1、北控物业公司既没有与国网华北分部签署《前期物业服务合同》，也没与我们小区业主签署《物业服务合同》。作为业主，我与北控物业公司不存在所谓的《物业服务合同》纠纷，没有物业服务合同，哪来的物业服务合同纠纷。2、国办发（2016）45号文，二项主要任务：（1）条明确规定，已经进行过房改的职工家属区，可以在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。国网华北分部与北控物业公司签约的《国网华北分部职工家属区物业分离移交协议》，事先我们小区业主毫不知情，（这次被起诉才看到这份物业分离移交合同）。国网华北分部和北控物业公司侵犯了业主对物业的知情权、选择权、决定权。3、民法典第二十四章物业服务合同第937条规定：物业服务合同是物业服务人员在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理，维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务公司进入小区必须签署物业服务合同。物业服务合同应当采取书面形式，这是法律规定的。北控物业公司既没同国网华北分部签署《前期物业服务合同》，也没与业主签署《物业服务合同》。什么合同都没有，就违规违法进入小区，他们的行为不应该受到法律保护。4、民法典939条关于《物业服务合同》的约束力明确指出：建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同，以及业主委员、委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。民典法第944条规定：业主应当按照约定向物业人员支付物业费，物业人员已经按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝。以上法律条文讲得很明确，按规定签署的前期物业服务合同或物业服务合同，才对业主具有法律约束力。物业公司按约定提供物业服务，业主按约定支付物业费。怎么约定？民典法讲得很明确，要用签订物业服务合同的方式，要采取书面的形式约定。北控物业公司没有与任何单位或业主签署物业服务合同，更没有什么约定，与我们小区业主没有形成服务与被服务的法律关系。他们单方定的所谓物业费也没有得到业主的认可，而且至今我们也没有看到物业管理部门或各项审批文件，他们根据什么向业主索取所谓的物业费？5、北控物业公司在关于【北控物业退出国网华北分部家属区物业服务管理的公告】中写道：因国网华北分部从我公司接管物业管理至今，前期物业服务协议内容一直未能达成一致，导致前期物业服务协议不能签署……多数业主仍以无前期物业协议，物业费定价未经过居民认可为由拒交物业费。在此期间，我公司多次与国网华北分部沟通解决签署前期物业服务协议与物业持续经营方案，但至今未能达成共识……由此造成的一切相关法律后果及经济损失由国网华北分部负责。由此可见，国网华北分部和北控物业公司存在移交过程中，至今没有达成共识，所以至今没有签署前期物业服务合同，所造成的一切相关法律后果及经济损失应当由国网华北分部和北控物业公司负责。我和老伴年纪大，退休早，退休费低请不起律师。但我们相信法官能依法公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区×××号房屋（建筑面积97．17平方米）及北京市西城区×××号房屋（建筑面积66．08平方米）的所有权人均为韩玉明。2017年12月25日，国家电网公司华北分部（甲方）与北控物业公司（乙方）签订《国网华北分部职工家属区物业分离移交协议》，约定：按照《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发﹝2016﹞45号）、《财政部、国资委关于印发中央企业职工家属区“三供一业”分离移交中央财政补助资金管理办法的通知》（财资﹝2016﹞38号）、《关于印发在京中央企业供水、供电、供热（气）及物业管理分离移交维修改造标准的通知》（京国资发﹝2017﹞13号）、北京市人民政府关于印发《北京市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题实施办法》的通知（京政发﹝2017﹞7号）等政策文件要求，甲方将包括涉案房屋在内的国家电网公司华北分部职工家属区物业管理职能移交给乙方。2018年12月31日之前完成物业管理职能的移交，双方签署《接管确认书》。甲方应积极帮助乙方签署物业委托协议，管理区域内的业主大会成立前，应帮助乙方与建设单位签署前期物业服务合同；业主大会成立后，应帮助乙方与业主大会协调沟通，由业主委员会代表业主大会与乙方签订物业服务合同，保证乙方从事物业管理的合法权益。物业管理收费标准不高于住宅小区所在地政府指导价格，无指导价的不高于同类标准小区的市场平均价格。《接管确认书》签订之后物业管理服务经营过程中产生的债权债务和物业管理纠纷由乙方承担，之前产生的债权债务和物业管理纠纷由甲方承担。2018年12月25日，国家电网公司华北分部与北控物业公司签订《物业接管确认书》，双方共同确认北控物业公司于2018年12月27日正式接管包括涉案房屋在内的国家电网公司华北分部职工家属区物业项目。审理中，北控物业公司主张该公司实际于2018年12月27日接管涉案房屋所在小区的物业管理，为涉案房屋所在小区提供了物业服务，该公司与韩玉明之间存在事实物业服务合同关系，韩玉明应当支付物业费，由于初期准备不足等原因，该公司同意免除2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业费，2020年2月29日，该公司撤出了小区的物业管理，故韩玉明应当支付2019年6月1日至2020年2月29日期间的物业费。北控物业公司提交了保安服务合同、保洁服务合同用以证明该公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务。韩玉明主张北控物业公司与国家电网公司华北分部签订的协议未经过业主同意，北控物业公司也未与其签订物业服务合同，北控物业公司无权主张物业费，而且北控物业公司的服务也不到位，物业费标准也没有依据。审理中，北控物业公司申请对涉案房屋所在小区2019年6月1日至2020年2月29日期间的物业费收费标准进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托北京市京价价格评估有限公司进行鉴定，2021年3月29日，北京市京价价格评估有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论：北控物业主张的保安保洁人数物业费：包含利润每月每平方米2．28元，不包含利润每月每平方米2．17元。韩玉明主张的保安保洁人数物业费：包含利润每月每平方米1．43元，不包含利润每月每平方米1．32元。价格明细表载明：北控物业公司主张保安为4人，韩玉明主张没有保安。北控物业主张保洁为2人，韩玉明主张保洁为1人。北控物业公司对鉴定意见予以认可，认为应当按照每月每平方米2．28元的标准计算。韩玉明主张其没有参加鉴定，鉴定材料都是北控物业公司提供，其不认可。此次鉴定，北控物业公司支出鉴定费10000元。本院认为：北控物业公司按照其与国家电网公司华北分部签订的移交协议约定接管了涉案房屋所在小区的物业管理，并事实上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，北控物业公司与韩玉明之间虽未签订书面的物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，韩玉明应当交纳北控物业公司提供物业服务期间的物业费。关于物业费的标准，由于移交协议中并未约定物业费的具体标准，北控物业公司与韩玉明也没有约定且无法达成一致，为此北控物业公司申请司法鉴定，根据北控物业公司提交的保安、保洁服务合同，并考虑物业管理的实际情况，本院酌情确定按照鉴定意见书载明的2．17元每月每平方米的标准计算。韩玉明虽对鉴定意见不予认可，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。韩玉明主张物业服务不合格，亦未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，对北控物业公司要求韩玉明支付物业费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。北控物业公司接管小区物业管理时对物业费的标准未作明确约定，系自身原因导致，其在本案中为证明物业费的标准进行鉴定而支出的鉴定费应自行承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，韩玉明支付北京北控物业管理有限责任公司物业费3188．27元；二、驳回北京北控物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由韩玉明负担（本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费10000元，由北京北控物业管理有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年五月二十日法官助理  杨 超书 记 员  苏晓明