四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终655号 上诉人（原审被告）：平昌农科村镇银行有限责任公司。住所地，四川省平昌县江口镇信义大道1号附6号。 法定代表人：李平，行长。 委托诉讼代理人：兰泽洋，男，汉族，1988年4月3日出生，平昌农科村镇银行有限责任公司员工，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：巨东梅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭兰，女，1978年11月12日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：赵晓兰，女，1978年6月3日出生，汉族，住四川省达县。 被上诉人（原审第三人）：杨华，男，1978年1月22日出生，汉族，住四川省达县。 上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司因与被上诉人郭兰、赵晓兰、杨华案外人执行异议之诉一案，不服四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司委托诉讼代理人兰泽洋、巨东梅、被上诉人郭兰及委托诉讼代理人谭中华到庭参加诉讼。 上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司上诉请求：1.依法撤销平昌县人民法院（2020）川1923民初177号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。（1）赵晓兰、杨华委托郭兰出售房屋，然而一审法院对此不予认定，错误；（2）一审法院认定三被上诉人之间的房屋买卖合同关系合法有效，并实际履行的事实错误。郭兰是出售涉案房屋中介公司的股东，赵晓兰、杨华将房屋虚假出卖给案外人，郭兰以购买人身份虚假购房，实则赵晓兰意图转移财产，郭兰不是真正购买房屋、获得所有权，而是出于房屋中介的生意出发，帮助赵晓兰套现后再帮助其出售房屋，从而获得差价。2.一审法院适用法律错误。依据三被上诉人逻辑，郭兰完全有时间去过户但并未过户，可见郭兰的真正目的不是获得房屋的所有权，其行为不能排除上诉人的执行。 被上诉人郭兰辩称，1.郭兰与第三人赵晓兰签订的房屋买卖合同有效；2.公证处撤销委托公证正确；3.郭兰积极主张房屋过户的权利，但没有过户系客观原因所致，其本身没有过错。上诉人认为合同是虚假，应该提供证据证明，但是上诉人在一审中未提供相关证据予以证明。郭兰对案涉房屋享有足以排除执行的权益。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应当维持。 被上诉人赵晓兰、杨华未提出答辩。 郭兰向一审法院提出的诉讼请求：1.确认原告对达州市私权字第00081970号房权证项下的位于达州市通川区房屋享有含过户登记在自己名下在内的全部权益（其中对房屋权益中的305000元因提供自有资金解除抵押而享有优先权）；2.撤销平昌县人民法院作出的（2019）川1923执异42号执行裁定，排除对达州市私权字第00081970号房权证项下的位于达州市通川区房屋的查封；3.案件受理费由被告承担。 一审法院判决认定的事实：案涉房屋，位于达州市通川区，建筑面积118.48平方米，房屋所有权人：赵晓兰。2008年10月31日，赵晓兰取得达州市私权字第00081970号《房屋所有权证》，并于2010年8月18日取得《国有土地所有权证》达州市国用（2010）第04854号，土地分摊面积14.57平方米。2019年9月12日，以赵晓兰、杨华为卖方（甲方）、郭兰为买方（乙方），周永红为中介方（丙方），签订《房屋买卖合同》，约定由赵晓兰、杨华将案涉房屋及室内家用具出售给郭兰所有，价款570000元，2019年10月12日之前办理产权过户手续。同时约定，合同签订时，郭兰支付定金50000元。合同签订后，按照赵晓兰要求，郭兰用其在中国农业银行股份有限公司达州达川支行开设的62×××71账户，通过网上银行向赵晓兰指定的收款人（赵晓兰的债权人）税华62×××83的银行账户转款人民币50000元作为购房定金。并因该房屋于2015年12月22日，赵晓兰向案外人吕忠借款250000元而设置了抵押登记，遂口头约定由郭兰支付房款300000元给吕忠，以解除该不动产抵押登记。2019年10月10日，郭兰仍然通过62×××71账户，向赵晓兰指示的另一债权人吕忠通过网上银行转款305000元，吕忠收到该款后，与赵晓兰一同到达州市不动产登记中心申请解除了案涉房屋的抵押登记，同时，赵晓兰向郭兰出具了“收条，今收到郭兰购买通川区野茅溪御林苑Ｅ区Ｂ幢7单元4楼2号住房款叁拾万伍仟元（小写305000.00）收款账号62×××72，户名：吕忠，此款用于解除该房屋抵押，收款人：赵晓兰（指印）、杨华（指印），2019.10.10”。同日，杨华、赵晓兰到四川省达州市通川公证处进行委托公证：委托郭兰对案涉房屋以杨华、赵晓兰名义对外出售、与购房者签订《房屋买卖合同》（最低交易价格为肆拾贰万元整，指定收款账户：赵晓兰，卡号62×××90）、以杨华、赵晓兰名义协助购房者办理房地产过户的相关一切事宜、办理二手房按揭。四川省达州市通川公证处于2019年10月10日作出（2019）川达通证字第2834号《公证书》，对杨华、赵晓兰的委托予以公正。2020年3月12日，杨华、赵晓兰向达州市通川公证处申请撤销（2019）川达通证字第2834号《公证书》，其理由为：我们夫妇将自有的现位于达州市通川区房屋（建筑面积118.48平方米，房屋所有权证：达州市房权证私权证字第××号）出售给郭兰，我们在办理《委托书》时，却将郭兰设定为受委托人了，并且在郭兰未参与的情况下，办理了委托公证，现自愿申请撤销。达州市通川公证处于当日作出（2020）川达通证撤字第1号《撤销决定书》：同意撤销（2019）川达通证字第2834号《委托书》公证书。2019年10月11日，郭兰继续通过其网上银行向赵晓兰指定的收款人税华62317996750014269583的账户转款215000元，结付购房尾款，赵晓兰向郭兰出具“收条，今收到郭兰购买通川区野茅溪御林苑Ｅ区Ｂ幢7-4-2号住房尾款贰拾壹万伍仟元整（小写215000.00），备注：此房款已全部结清。该房屋已交结清楚，钥匙已经交给买方。收款人：赵晓兰（指印），2019.10.11”。同时，赵晓兰向郭兰交付了房屋钥匙及水电气卡。2019年10月13日，郭兰购买了部分装修材料，对案涉房屋进行简单装修，开支10880元费用。 同时认定，郭兰、周永红、刘人鑫于2014年8月5日，经工商行政管理部门登记成立了“达州市福美家房地产经纪有限公司”，经营范围：房地产中介服务。郭兰的母亲敖学国因患支气管和肺原位癌，于2019年8月12日至2019年10月14日期间在渠县第二人民医院住院治疗，2019年10月19日病逝。 另认定，2019年10月11日，平昌农科村镇银行有限责任公司向平昌县人民法院申请诉前财产保全，请求对平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰的银行存款1280000元予以冻结。平昌县人民法院于当日出具（2019）川1923财保943号民事裁定书：准予冻结被申请人平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰的银行存款1280000元及等值的其它财产。平昌县人民法院于2019年10月16日立案执行该民事裁定，作出了（2019）川执保943号之一执行裁定书：对赵晓兰达州市通川区野毛溪林苑E区B幢7单元4楼2号房屋一套（建筑面积118.48平方米，权证号：00081970）予以查封，并于2019年10月17日向四川省达州市不动产登记中心送达了相关法律文书，对案涉房屋进行查封。2019年10月23日，平昌农科村镇银行有限责任公司以杨华、赵晓兰、平昌县兰兴农业发展有限公司为被告，向平昌县人民法院提起金融借款合同诉讼。平昌县人民法院于2019年12月20日作出（2019）川1923民初3273号民事判决：限被告平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰在本判决生效后十五日内连带偿还原告平昌农科村镇银行有限责任公司贷款本金1242458.44元（利随本清）。 一审法院认为，本案争执的焦点是：人民法院对该房屋查封前，1.郭兰与赵晓兰、杨华间是否签订了合法有效的房屋买卖合同；2.郭兰是否已合法占有该房屋；3.郭兰是否已经支付了房屋的全部价款；4.郭兰是否存在未及时办理房屋权属转移的客观理由。根据庭审及当事人的举证，能够证明：郭兰与赵晓兰、杨华在人民法院对该房屋查封前，已经签订了《房屋买卖合同》，约定了案涉房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任等具体内容，该合同内容系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，其《房屋买卖合同》合法有效。合同签订后，郭兰按照赵晓兰指示，向赵晓兰的债权人税华、吕忠给付了570000元全部购房价款，赵晓兰出具购房款收条，并当庭对收取购房款570000元的行为予以认可。同时，赵晓兰向郭兰交付了案涉房屋后，郭兰亦实际占有该房屋并购置材料进行了装修。而且，因杨华经常在外做生意，在办理房屋权属过户手续时，不一定及时到场，双方约定由赵晓兰、杨华出具委托公证书，由郭兰自行办理相关过户手续等，后因该委托公证书内容有误，现已经被撤销。但能够证明，郭兰在积极主张权利，再则，郭兰因母亲病危，于2019年10月19日病逝，致郭兰没有按照合同约定期限及时办理过户登记，应属确有客观原因和正当理由的情形，而非郭兰自身原因未办理过户登记。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对郭兰要求确认其案涉房屋享有过户登记在自己名下的主张，依法应予支持，同时，郭兰就执行标的，即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；而平昌农科村镇银行有限责任公司辩称，郭兰与赵晓兰、杨华的房屋买卖不真实，实际系为赵晓兰、杨华销售房屋及郭兰无权排除对该房屋查封的理由不能成立，不予支持；赵晓兰认可与郭兰间的房屋买卖合同成立，并实际交付了房屋、收取了全部房屋价款，符合案件客观事实，予以确认。据此判决：一、对执行标的物（位于达州市通川区房屋）停止执行；二、位于达州市通川区（建筑面积118.48平方米，原《房屋所有权证》达州市私权字第00081970号，原《国有土地所有权证》达州市国用（2010）第04854号）房屋归原告郭兰所有。 本院二审审理中，上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司向本院递交《笔迹鉴定申请书》，申请对被上诉人郭兰与赵晓兰于2019年9月12日签订的《房屋买卖合同》中“郭兰”与“赵晓兰”的签名是否属于本人所签及落款年月日所构成时间的真实性作出鉴定，并于2021年5月12日本院组织听取各方当事人意见时递交《请求法院调查取证申请书》，请求法院：1.要求被上诉人赵晓兰、杨华提供向税华、吕忠借款的书面证据；2.要求税华、吕忠出庭作证，查清其接受赵晓兰款项的实际情况。 对于上诉人二审中提出的《笔迹鉴定申请书》，因郭兰、赵晓兰一审中对在《房屋买卖合同》中为本人的签名无争议，而《房屋买卖合同》落款时间是否为真实签署时间，2019年11月郭兰即提起执行异议，与签署时间相隔较近，其鉴定无意义，对其鉴定申请本院不予准许；对上诉人《请求法院调查取证申请书》，申请书除姓名外，未提供证人的其他信息，其申请调取的证据，不属于当事人或诉讼代理人因客观原因不能调取的证据，对上诉人请求法院调查取证的申请，本院不予准许。 二审中，被上诉人郭兰提交了两组证据，第一组证据：照片5张，证明目的：郭兰及家人一直在争议的房屋居住生活；第二组证据：物业收款收据两张，2019年11月和12月及2020年1月至12月物业费共计426元，证明：房屋买卖合同是真实的。 上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司质证认为，对第一组证据的真实性无异议，关联性有异议，照片反映的是局部，不能证明是案涉房屋，不能形成证据链，不能达到证明目的，因为照片是2021年5月9日拍的，不能证明在涉诉房屋查封前交付，假设有可能证明他们在使用，但是不能证明房屋买卖是真实的；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的有异议，收据是2020年5月14日出具，不能证明在查封前就交付使用房屋，买卖合同是否真实，要以合同本身以及是否切实履行作为依据，该收据不能达到其证明目的。 对被上诉人郭兰二审中提交的两组证据，第一组证据：照片5张，旨在证明郭兰及家人一直在争议的房屋居住生活。但郭兰自己在二审中陈述，其在达州有其他住房，与老公及公婆在其他住房生活，案涉房间存放老公书法作品，有时在案涉房间接待朋友，该组证据不能反映出郭兰及其家人一直在案涉房间生活。对该组证据的真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认。对郭兰提交的第二组证据：2020年5月14日交纳物业费的收据两张，对其真实性和合法性，上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司无异议，本院予以确认，但收据仅能够证明郭兰交纳案涉房屋物业费的事实，不能够证明其与赵晓兰房屋买卖合同的真实性。对其证明目的本院不予确认。 经本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人郭兰的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为郭兰以对案涉房屋享有的权益主张排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，各方当事人对2019年10月10日杨华、赵晓兰到四川省达州市通川公证处委托郭兰对案涉房屋以杨华、赵晓兰名义对外出售、与购房者签订《房屋买卖合同》进行委托公证的事实无争议，按照被上诉人郭兰主张，其与赵晓兰、杨华签订《房屋买卖合同》是2019年9月12日，早于公证委托卖房的时间，房屋买卖合同中郭兰与赵晓兰、杨华的房屋买卖关系与公证书中赵晓兰、杨华与郭兰的委托卖房关系相互矛盾，公证书虽于2020年3月应杨华、赵晓兰的申请撤销，但在2019年10月，公证书客观真实存在，公证书能够真实反映当时的客观状况，其证明力显然大于郭兰与赵晓兰、杨华签订的《房屋买卖合同》的证明力，虽然郭兰与赵晓兰、杨华签订了书面的《房屋买卖合同》，但对《房屋买卖合同》的真实性存疑。房屋至今仍登记在被上诉人赵晓兰名下，虽被上诉人郭兰以母亲生病住院于2019年10月19日去世为由，主张未能完成过户登记系客观原因所致，但如果《房屋买卖合同》真实，按照合同约定，应于2019年10月12日前办理过户登记，当时郭兰母亲并未去世，其母亲早在2019年8月即因病住院治疗，郭兰在此期间签订房屋买卖合同、对案涉房屋进行了装修，充分证明郭兰母亲生病治疗并未完全限制郭兰从事正常民事活动，案涉房屋在2019年10月10日已经解除抵押，郭兰未办理案涉房屋过户登记不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，即使郭兰已经给付赵晓兰、杨华房价款，仍属于一般债权，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对被上诉人郭兰的诉讼请求，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，但认为郭兰未办理房屋过户登记“应属确有客观原因和正当理由的情形，而非郭兰自身原因未办理过户登记”，从而确认被上诉人郭兰对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，系适用法律错误，应予纠正。 综上所述，上诉人平昌农科村镇银行有限责任公司上诉理由成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果错误，应当依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初177号民事判决； 二、驳回被上诉人郭兰一审的全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，由被上诉人郭兰承担。 二审案件受理费100元，由被上诉人郭兰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二一年五月十三日 法官助理 张志民 书 记 员 李彩菊