新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵0102民初24号 原告：中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行，统一社会信用代码916529009296826611，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市迎宾路20号。 负责人：王静，行长。 委托诉讼代理人：朱多海，男，1989年12月19出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：高岑，男，1984年10月19日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 被告：仇银霞，女，1974年3月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916529007981881879，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市新城区中原路17号。 法定代表人：陈玉林，董事长。 委托诉讼代理人：孙金翠，新疆天山律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行与被告仇银霞、新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司（以下简称金洲房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序审理。2021年3月29日通过网络视频公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行的委托诉讼代理人朱多海、高岑、被告仇银霞、金洲房产公司的委托诉讼代理人孙金翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、宣布原告与被告仇银霞签订的《个人购房担保借款合同》提前到期，被告立即偿还原告贷款欠款合计215,085.34元[本金193,905.03元、利息21,180.31元（逾期正常息17,867.54元、逾期罚息1985.23元、逾期复利1327.54元）（利息等计算至2021年1月3日，此后按《个人购房担保借款合同》约定计算）]；2、原告对贷款抵押物享有抵押权（优先受偿权）；3、被告金洲房产公司对《个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师等实现债权的一切费用承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月19日，被告仇银霞在阿克苏市某小区购买某号楼某单元某室住房一套，并作为借款人在原告银行申请一手房屋贷款254,000元，原告与被告金洲房产公司签订了《个人购房担保借款合同》，办理了房产抵押预告登记，原告发放了此笔贷款，被告仇银霞未按约定履行还款义务，导致该笔贷款形成不良。截至2021年1月3日止，该笔贷款欠款总额为215,085.34元，其中本金193,905.03元、利息21,180.31元（逾期正常息17,867.54元、逾期罚息1985.23元、逾期复利1327.54元，原告多次对被告进行催收未果，故诉至法院。 原告提供的证据有：个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、身份证明文件、贷款审批通知书、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、借款凭证、客户欠款明细、客户还款记录、逾期催收通知书、房地产抵押申请审批登记表、中国农业银行个人购房贷款回购承诺函，证明被告仇银霞向原告银行申请贷款，被告金洲房产公司愿意提供担保，原告已经履行放款义务，被告仇银霞从2019年3月19日起再未归还贷款，原告于2019年3月20日已向被告仇银霞发出催收通知，2014年3月19日就涉案房屋办理了抵押预告登记。 被告仇银霞辩称，对所欠原告银行贷款本金及利息无异议，同意偿还。 被告仇银霞未向法庭提供证据。 被告金洲房产公司辩称，原告陈述属实，对所欠贷款金额无异议，但按约定应先以抵押物优先受偿，不足部分再承担担保责任。 被告金洲房产公司未向法庭提供证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，二被告对原告提交证据的真实性无异议，本院确认该证据形式合法、内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日,被告仇银霞向原告提出个人信贷业务申请，并签订《同意房产抵押承诺书》,同意将位于阿克苏市某小区某号楼某单元某号房屋提供抵押担保。2014年3月14日，原告作出贷款审批通知书，同意被告仇银霞提出的贷款申请，当日，原告与被告仇银霞、保证人金洲房产公司签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定:原告向被告仇银霞发放贷款254,000元,期限15年,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式等额本息还款。本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期：借款人未按约定按期足额偿还借款。保证人被告金洲房产公司提供阶段性保证担保加抵押，即自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费贷款人实现债权的一切费用。另被告金洲房产公司向原告承诺：在购房借款人还款期间，如借款人贷款逾期91天以上，金洲房产公司无条件承诺对借款人贷款所购房产以不低于贷款本息的价格进行回购，将回购款直接支付原告，用于偿还购房借款人的贷款本息及其他损失。2014年3月19日,原告向被告仇银霞发放贷款254,000元，当日，就涉案房屋办理了房地产抵押预告登记。2019年3月20日,原告向被告仇银霞发出债务逾期催收通知书：截止到2019年3月20日，被告仇银霞欠原告债务本金193,905.03元，请立即履行还款义务。被告仇银霞收到通知书后一直未偿还债务。截止2021年1月3日，被告仇银霞欠利息17,867.35元、罚息1985.23元、复利1327.54元。涉案房屋至今尚未办理不动产权属证书及他项权利证书。 本院认为，原告与两被告之间签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》合法有效，合同各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约履行放贷义务后，被告仇银霞未能按约履行还款义务的行为构成违约，原告有权宣布贷款提前到期并要求被告仇银霞立即偿还剩余的全部借款本息，故本院对于原告要求被告仇银霞偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。本案中，原告与被告仇银霞之间达成房屋抵押担保协议，然而，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求不予支持。由于涉案房产抵押承诺后被告仇银霞至今尚未取得不动产权属证书，抵押登记并未完成,故被告金洲房产公司应按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》对于被告仇银霞在担保借款合同项下债务应当按照担保借款合同约定承担连带保证责任。原告起诉要求被告金洲房产公司对担保借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师等实现债权的一切费用承担连带责任的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、被告仇银霞于本判决书生效之日起七日内归还原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行借款本金193，905.03元，截止2021年1月3日的利息、罚息、复利共计21，180.12元及自2021年1月4日起至借款本息实际清偿之日止，按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定方式计算的利息、罚息、复利； 二、被告新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4527元，由被告仇银霞、新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判长  杨会杰 审判员  余婉林 审判员  邱翠竹 二〇二一年四月二十九日 书记员  赵 莉