山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1483号上诉人（原审被告）：山西世发房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：吴某1，住山西省太原市。委托诉讼代理人：贾某，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某1，住山西省太原市。法定代理人：张某2（与被上诉人系父子关系），住山西省太原市。委托诉讼代理人：吴某2，山西鼎信泽律师事务所律师。原审第三人：纪某，太原市澜涛投资咨询有限责任公司法人，住太原市。上诉人山西世发房地产开发有限公司因与被上诉人张某1、原审第三人纪某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人山西世发房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴某1、贾某、被上诉人张某1委托诉讼代理人吴某2、原审第三人纪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西世发房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院2020年12月30日作出的（2020）晋0105民初8276号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人、被上诉人、第三人之间形成两个不同的法律关系。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》并非双方真实意思的表示。一审法院对此认定是错误的。2015年，上诉人与第三人纪某约定，纪某将其持有山西富澜德贸易有限公司35%的股份（该公司名下有土地，也可以说是土地权益）转让给上诉人，上诉人将中环壹号31套房屋抵顶给纪某，若股权（土地权益）转让给上诉人，31套顶账房的购房款抵顶股权转让款，若股权（土地权益）不能转让给上诉人，则顶账房屋行为无效。之后，纪某将31套房产中的一套出售给本案的被上诉人，并且要求上诉人给张某1出具合同和收条。2016年1月9日，纪某出具承诺书，明确了包括张某1在内的31名顶账购房人没有向上诉人缴纳购房款的事实，并承诺若股权（土地权益）无法转让，抵账行为无效，纪某自行处理与顶账购房人的债务。所以本案并非被上诉人和上诉人之间的房屋买卖合同关系。而是上诉人与纪某之间的股权（土地权益）转让关系和纪某与被上诉人之间的房屋买卖合同关系。一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在股权转让关系，也查明被上诉人将购房款支付给第三人，却前后矛盾的认定上诉人与被上诉人存在真实的房屋买卖关系，一审法院的认定是错误的。二、一审法院查明被上诉人将45万交付给第三人，却判决上诉人承担返还义务没有法律依据。1、因本案涉案房屋未取得房屋预售许可证，《房屋买卖合同》无效。本案中，一审法院已经查明，第三人收取被上诉人45万元，而判决要求上诉人予以返还没有任何法律依据。2、一审法院有意回避了第三人与上诉人的关系，没有对第三人与上诉人共同承担返还责任的依据进行说明，判决第三人与上诉人共同向被上诉人承担返还责任既无事实依据，也无法律依据。三、如本案支持了被上诉人的诉讼请求，被上诉人将通过诉讼方式非法获利，本案并非个案，上诉入与纪某采用此方式抵顶房屋共有31套，在上诉人出具收据和合同时，均将房屋实为保证土地权利实现的情况如实告知，也因此五年间没有任何一人主张过权利，更没有任何一人提起过诉讼。若本案维持一审判决，不仅被上诉人将非法获利，还可能引发31户如此滥用诉权。张某1辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人山西世发房地产开发有限公司的上诉理由不成立，请求审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、答辩人与世发房地产公司间存在真实的房屋买卖合同关系，答辩人依约履行了支付购房款的义务，原审法院判定世发房地产公司返还购房款完全符合事实依据。2015年6月30日，答辩人与世发房地产公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，答辩人认购“中环壹号”3号楼5单元17层03号房屋，世发房地产公司承诺在2015年10月30日前将验收合格的房屋交付给答辩人，在房屋交接后办理房屋权属证书。因答辩人同意全款购房，故世发房地产公司愿意将房屋折价出卖给答辩人，双方最终约定以450000元的价格购买市值777480元的房屋。答辩人依世发房地产公司指示向第三人纪某现金支付180000元购房款，付款后，世发房地产公司认可答辩人的支付行为，并向答辩人出具《收据》，载明收到答辩人购房款777480元，同时要求答辩人将剩余购房款继续支付给本案第三人纪某，答辩人依约支付完毕。原审法院已查明案涉房屋买卖合同签订及答辩人履行情况，且世发房地产公司对于案涉合同及收据的真实性均予认可。二、原审法院判定世发房地产公司返还答辩人购房款适用法律正确，并无不当。本案中，通过原审法院调查及类案查询，答辩人方得知本案诉争房屋未取得商品房预售许可证，案涉房屋买卖合同系无效合同。故原审法院判定世发房地产公司向答辩人返还购房款适用法律正确，并无不当。三、世发房地产公司与原审第三人间的纠纷与本案毫无关系，原审法院已查明，世发房地产公司属于恶意抗辩。世发房地产公司一直以第三人纪某与其之间存在某种纠纷为由，拒绝向答辩人承担责任。虽与本案毫无关系，但为查清事实，原审法院已充分查明上述纠纷原委。另，贵院于2020年4月15日作出的（2020）晋01民终2099号民事判决（该案现已生效并进入执行程序）中，对世发房地产公司与其他房屋买受人之一韩国柱的同类房屋买卖合同纠纷已查明并认定。答辩人认为，世发房地产公司的恶意抗辩行为，无疑是其与第三人纪某之间恶意串通，构架了一种逃债模式。有违诚实信用原则，不利于民事法律关系的稳定。综上所述，上诉人山西世发房地产开发有限公司请求撤销原审判决没有事实基础和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第三人纪某称，房子是上诉人给纪某的，纪某卖给张某1的，45万房款是纪某收的，没有给山西世发房地产开发有限公司，纪某愿意承担责任。张某1向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付“中环壹号”3号楼5单元17层03号房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，张某1变更第一项诉讼请求为：判令被告偿还原告购房款777480元。一审法院认定事实：2015年6月30日，原告张某1（买受人、乙方）与被告山西世发房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，乙方认购太原市小店区南中环街与太榆路西南角中环壹号住宅××楼房，建筑面积91.2平米，单价8525元/mr，总价777480元；乙方于2015年6月30日向甲方支付房款777480元；甲方在2015年10月30日前将经验收合格的房屋交付给乙方；除遭遇不可抗力或者甲方无法控制之因素外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金，但因施工工期延误因素，违约金的约定最长延期叁个月，超过叁个月，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日（遇法定节假日顺延），甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本协议，协议解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方应当在协议解除后30日内将乙方已付的房价款全部退还给乙方；合同还约定了其他内容。同日，被告向原告出具加盖其财务专用章的收据一份，载明收到原告购房款777480元。原告向第三人支付购房款450000元。庭审中，原、被告陈述案涉房屋尚未取得房屋预售许可证。本案在审理过程中，被告提交了纪某于2016年1月9日向其出具的承诺书，主要内容：2014年1月至2016年1月间，我因流动资金紧张外欠众多债权，经与山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴协商，将我所持有的山西富澜德贸易有限公司名下的土地权益土地宗号EV4-1、E-V4-2（并政开地国用【2006】第00017号、并政开地国用【2007】第00024号）地块35%的全部股权作为抵押。截止2016年1月我本人先后向山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴借现金以及欠利息共计16085000元；2015年1月至2016年1月山西世发房地产开发有限公司以其所开发的“中环壹号”楼盘房屋折价抵顶本人所欠众多债权人，所抵顶的房屋本人均已按借款形式办理了手续，借款及利息共计36196000元；截止2016年1月9日所借现金及抵顶房屋两项合计共借款56236000元；本人在与山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴未结清所有债务之前，本息等条款仍按原借款合同执行；抵顶房明细如下，编号10，合同号中环壹号312，张煜赫，房号3-5-17-3，面积91.2平方米，单价8525元，总价777480元；上述31套房产由本人带领具体顶账人到山西世发房地产开发有限公司签订购房合同，由山西世发房地产开发有限公司开具交款收据，但所有顶账购房人均未缴纳任何购房款；本人仅以该购房合同和收据核销了本人与所有顶账购房人的债务；本人承诺，在2016年3月前将所抵押的山西富澜德贸易有限公司本人名下的35%全部股权（土地权益）过户转让给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴；如按期将股权（土地）过户给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴，则上述顶房款计入土地转让款中，如全部股权（土地权益）不能按期过户转让给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴，则上述顶房无效，由本人负责处理与具体顶账购房人债务的重新核销，与山西世发房地产开发有限公司无关；山西世发房地产开发有限公司不向具体顶账购房人交付房屋，所有由此引起的一切责任由本人承担，落款承诺人处有纪某的签字、捺印、日期。被告提交该证据明确承诺书中编号10的张煜赫就是本案的原告张某1，证明，1、被告将31套房产作为土地转让款，按照纪某的要求，与顶账人签订购房合同，并出具收据，但是抵账购房人并没有缴纳购房款；2、被告与纪某约定，如土地无法过户至被告，被告抵顶31套房的行为无效，纪某自行处理与顶账购房人的债务。原告对该证据的三性均不认可，因该承诺书系第三人向被告所承诺，与本案无关。被告还提供了31份收据，证明，1、31套顶账房全部收据，收据底联上由纪某签名确认为抵账房；2、原被告并非房屋买卖合同关系，原告没有实际缴纳购房款。原告对该31套全部收据的三性均不认可，因为该系列收据的右上角均有手写备注，其中与向原告所出具的收据的相关联上也有不知名第三人备注，但原告的收据上没有手写备注，故真实性不认可，且原告诉称的房屋买卖合同与被告所提交的31套所谓顶账房的收据并无关联性。被告还提供（2020）晋0107民初4205号民事裁定书、纪某与李苏兰通话录音，证明，纪某与原告的奶奶李苏兰之间存在债权债务关系，存在纪某拖欠李苏兰欠款的事实；纪某将中环壹号的房产顶账的事实；原告没有实际缴纳购房款，原、被告之间没有真实的房屋买卖关系。原告认为该裁定书中诉讼双方主体与本案无关，不予质证。对通话录音的三性均不认可；因为该录音系电话录音，被录音主体李苏兰对该行为是否知情无法知晓，李苏兰与本案并没有法律关系，亲属关系上系原告的奶奶，但其事实主体身份与法律关系不可混为一谈，不能代替原告去行使权利；在录音中纪某与李苏兰均用普通话，但实际二人是太原人，纪某的语气平和，而且已经准备好翻译文稿，故真实性不认可，关联性与本案无关，录音形式是电话通话录音还是微信语音录音，还是偷录，故对真实性不认可。另查明，第三人纪某承诺书中的另一买受人韩国柱就其购买的房屋将山西世发房地产开发有限公司诉为被告，其主张确认商品房买卖合同无效、返还购房款、支付违约金提起诉讼。山西省太原市中级人民法院于2020年4月15日作出（2020）晋01民终2099号民事判决书已生效，该案查明，经法院调取，太原市房产管理局房产市场监管处于2017年12月8日出具证明，内容为，经查询，山西世发房地产开发有限公司（项目名称：中环壹号）未在我局办理过商品房预售手续；并判决，确认商品房买卖合同无效、被告返还购房款及支付损失。以上事实，有房屋买卖合同、收据、承诺书、证明、（2020）晋0107民初4205号民事裁定书、通话录音及庭审记录在案为凭。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。案涉房屋系被告基于其与第三人的股权转让，用案涉房屋向第三人抵顶的股权转让款，原告与被告签订案涉的房屋买卖合同，被告向原告出具了加盖被告财务专用章的收款收据，原告向第三人支付购房款，现被告以与第三人的合作未实际履行，未收到原告的房款为由抗辩双方之间系虚假的房屋买卖关系，被告所提供的证据不足以证明其主张，原、被告所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。案涉合同涉及的中环壹号项目仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故该合同应为无效合同，合同无效自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原告主张被告退还购房款777480元，虽被告向原告开具777480元的收据，但原告自认其交付的购房款为450000元，第三人亦予以认可，故被告与第三人应共同向原告退还该450000元。第三人纪某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供太原市检察院关于上诉人与韩国柱房屋买卖案件民事监督案件受理通知书。被上诉人质证称，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原审判决中韩国柱案件以及被上诉人向原审法院及二审法院提交的韩国柱案件的相关判决是为了还原上诉人与第三人以及房屋买受人之间真实的买卖关系，故该案件是否由检察院监督受理，与本案毫无关系，并且从程序上来讲检察院受理并不代表着原审事实的认定错误。同时，原审认定是否存在错误与本案又毫无关系，所以被上诉人对于该份证据不予认可。第三人对该证据质证称无异议。第三人提供证据：（2020）晋0107民初4205号案件材料，证明买卖房屋的款项金额。上诉人质证，真实性无异议，起诉状中明确载明李苏兰向纪某购买房屋，李苏兰多次索要45万购房款，纪某并未将款项转给世发房地产公司，赵晶晶也明确表示房屋是向纪某购买的，本案系纪某与被上诉人张某1之间的房屋买卖关系。被上诉人质证称，该案的诉讼主体与本案没有关系，李苏兰确实是张某1的亲属关系上的奶奶，但与本案不是同一民事主体。其次，该案件中45万的债权与本案45万的退还购房款数额一致，但是法律性质不同。本案的两个法律关系一是被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同关系，二是上诉人与纪某之间的债权债务关系。因为被上诉人向上诉人签订合同之后支付购房款，上诉人以出具收据的形式认可收到购房款。至于上诉人指定的收款人纪某是否将该购房款支付给上诉人系上诉人与第三人之间的债权债务关系，与被上诉人无关，上诉人以与第三人之间的收款手续发生的问题产生纠纷对抗被上诉人，被上诉人认为毫无理由，且与法律完全相违背的。对当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对认可真实性否认证明目的的证据，本院对其真实性予以认可，对证明目的本院将结合其他证据综合予以认定。一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同，上诉人向被上诉人出具了加盖上诉人财务专用章的收款收据，当事人对上述证据材料的真实性均无异议，本院予以确认。现因案涉房屋买卖合同无效，被上诉人依据房屋买卖合同及收据请求上诉人退还购房款。上诉人以其与被上诉人之间没有真实的房屋买卖关系，案涉房款系第三人纪某收取，本案系被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同关系为由主张不承担退还房款的责任。本院认为,在第三人纪某收到相关房款后，上诉人自愿与被上诉人签订房屋买卖合同并为被上诉人出具收到房款的收据，上诉人作为房地产公司，应知上述材料对外所具有的法律效力，应视为对第三人纪某收取房款的认可。同时，第三人纪某提供的证据不能否认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同并出具收据的行为。故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。第三人纪某作为实际收款人自愿承担返还房款的责任，本院予以确认。另外,韩国柱房屋买卖案件与本案事实并不完全相同,对上诉人提交的太原市检察院关于上诉人与韩国柱房屋买卖案件民事监督案件受理通知书证明效力不予认定。综上所述，山西世发房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11576元，由山西世发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 清审判员 李 峻审判员 郝文晋二O二一年五月二十八日书记员 陶一彪