安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初919号 原告（反诉被告）：巫臣，男，1995年7月13日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：殷守余，安徽儒林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽国辉置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇内环南路2号，统一社会信用代码91341124057024169C。 法定代表人：郑文建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘燕，该公司员工。 委托诉讼代理人:龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 原告巫臣诉被告安徽国辉置业有限公司（以下简称国辉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案。诉讼中，国辉置业提起反诉，本院依法进行合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告巫臣的委托诉讼代理人殷守余、被告国辉置业委托诉讼代理人龚方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巫臣向本院提出诉讼请求：1、判令国辉置业支付巫臣自2017年12月31日至2021年1月30日的逾期交房违约金70218元（以311802元为基数按照日利息万分之二计算）；2、本案诉讼费由国辉置业承担。事实与理由:2017年7月6日，巫臣在国辉置业处预定了国x城x幢x单元x室房屋。巫臣于当日交付了20000元定金给滁州敏然文化传媒有限公司（以下简称敏然公司），敏然公司出具了1张20000元的收据交给巫臣。2017年7月10日，巫臣在国辉置业销售人员鲁蓉蓉的带领下，在新加坡城售楼处一楼财务室交纳了首付款51802元。之后，鲁蓉蓉又以仍需缴纳购房款为由，让巫臣汇款85200元到冯杨账户（中国银行：6217××××3019）。2017年7月16日，鲁蓉蓉电话通知巫臣还需要补交30000元首付。2017年7月17日，巫臣到国辉置业处缴纳了30000元，国辉置业出具了1张30000元收据给巫臣。至此巫臣共缴纳给国辉置业首付款187002元。2017年12月30日，国辉置业未能按照约定交付房屋。2018年7月17日，国辉置业向12＃-15＃楼业主出具《承诺书》，承诺在2018年11月15日之前交付房屋，否则“从2018年11月15日开始至交房之日止，按照与各位业主签订的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约条款的双倍标准，赔付各位业主违约金。”依照巫臣与国辉置业签订的《商品房预售合同》的约定，国辉置业支付违约金标准是“按已支付的房价款日万分之1计算”。国辉置业未能按照约定及其承诺履行合同义务，给巫臣造成了很大的损失。现巫臣为维护自身合法权益，特具此状，请法院依法判决，支持巫臣诉讼请求。 国辉置业辩称：1、巫臣诉称不是事实，请求法院驳回巫臣诉讼请求。第一、巫臣不是直接与国辉置业洽谈商品房买卖业务，巫臣是和第三方敏然公司洽谈购买国辉置业出售的商品房，2017年7月10日巫臣向第三方敏然公司缴纳了51802元，敏然公司出具收据给巫臣的，鲁蓉蓉是敏然公司的工作人员，不是国辉置业的工作人员，国辉置业与敏然公司是两个独立的公司，敏然公司的行为不能代表国辉置业。巫臣支付给冯杨的85200元，国辉置业也不清楚是什么钱。国辉置业只是在2018年6月22日签合同前收到101802元首付款，国辉置业在收到巫臣及敏然公司先后支付的首付款101802元后，才能于2018年6月22日和巫臣签订《全椒县商品房预售合同》。双方合同附件一约定分期付款及商业贷款，巫臣在2018年6月22日前支付101802元首付款，商业贷款21万元。双方合同是2018年6月22日才签订，不可能在2017年12月30日前交房，合同中第11条约定在2017年12月30日前交房时间是错误的，也是笔误，实际交房时间是2018年12月30日。巫臣主张在签订《全椒县商品房预售合同》之前的交房违约金显然不符合逻辑，也没有法律依据。交房违约金是在双方商品房合同成立后，到交房时间未交房才能主张逾期交房违约金。第二、国辉置业出售的13楼商品房基本上都已经在2018年11月15日前交房了，交房前国辉置业就将竣工材料交付相关部门验收，只是验收程序繁杂，2019年4月12日相关部门将13号楼的《工程竣工验收报告》交给了国辉置业。第三、巫臣与国辉置业早已结算违约金，2019年4月巫臣到国辉置业领房，巫臣要国辉置业支付逾期交房违约金，国辉置业认为逾期交房违约金过高，双方经过协商，后最终确认违约金数额为2631元，国辉置业在2019年7月5日将2631元违约金转账支付给巫臣。第四、巫臣陈述国辉置业承诺支付逾期交房双倍违约金没有依据。双方合同明确约定逾期交房违约金仅仅是已付房款的日万分之一，且日万分之一也明显过高，如果法院判决国辉置业支付逾期交房违约金，请求法院能降低违约金标准。2、合同第七条约定巫臣若未按本合同约定的时间付款，应当向国辉置业支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。补充条款第3条约定巫臣应当自签署《预售合同》之日起七日内向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需一切资料，交纳相关税费。巫臣未能在上述期限内办妥上述手续的，应视为逾期付款，应按照《预售合同》第七条承担违约责任。合同签订后，巫臣未按期提供银行按揭资料及相关税费，导致银行到2018年11月22日才发放贷款210000元，巫臣违约，应支付逾期付款违约金。 国辉置业向本院提出反诉请求：1、判决巫臣支付逾期付款违约金2814元（自2018年7月1日至2018年11月12日逾期付款违约金，210000元按日万分之一计算，210000元×0.01%×134天=2814元）；2、反诉诉讼费由巫臣承担。事实和理由：2018年6月22日，国辉置业与巫臣签订了一份《全椒县商品房预售合同》，合同第三条约定房屋总价为311802元，第七条约定巫臣若未按约定的时间付款，应当向国辉置业支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。附件一约定分期付款及商业贷款，巫臣在2018年6月22日前支付101802元首付款，商业贷款210000元；补充条款第3条约定巫臣应当自签署《预售合同》之日起七日内向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需一切资料，交纳相关税费。巫臣未能在上述期限内办妥上述手续的，应视为逾期付款，应按照《预售合同》第七条承担违约责任。合同签订后，巫臣未按期提供银行按揭资料及相关税费，导致银行到2018年11月22日才发放贷款，巫臣违约。现在巫臣起诉国辉置业，根据我国《民事诉讼法》规定，为了一并处理，国辉置业提出反诉。 巫臣辩称，1、合同中并未约定巫臣必须在2018年6月22日前支付商业贷款210000元，2018年6月22日之前是支付首付款的时间；2、商业贷款未能及时办理是因为国辉置业在2017年8月份开始就因为经营问题被要求停止网签，致使银行无法发放贷款。对于停止网签的事实，新加坡城几乎所有住户均知晓，法院也可以向全椒县住建局、信访局等核实。综上，请法院依法驳回国辉置业的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，国辉置业取得国耀新加坡城13＃楼商品房预售许可证。敏然公司代理销售国辉置业开发建设的国耀新加坡城。2017年6月5日，国辉置业同意将国耀新加坡城13＃1103室从他人名下更名给巫臣。2017年7月6日，巫臣交付20000元给敏然公司，敏然公司出具一张金额为20000元的收据交巫臣收执，收据载明的收款事由为新加坡城13＃1103室定金。2017年7月10日，巫臣交付51802元给敏然公司，敏然公司出具一张金额为71802元的收据交巫臣收执，收据载明的收款事由为新加坡城13＃1103室首付。2018年6月22日，巫臣向国辉置业交付了30000元首付款。2018年6月25日，国辉置业向巫臣邮寄了《全椒县商品房预售合同》；2018年6月29日，巫臣在该合同上签字。双方在该合同中约定：巫臣（乙方）购买国辉置业（甲方）开发建设的位于全椒县襄河镇内环南路168号国耀新加坡××幢××单元××室房屋，据甲方暂测该房屋面积为90.64平方米，房屋总价款为311802元；第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房经验收合格；第十一条约定甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的交付期限之后61天起算至实际交付之日止；合同附件一约定付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2018年6月22日前应支付房款计人民币101802元。首付款101802元，商业贷款210000元；补充条款第三条约定，乙方在签署本合同时选择银行按揭贷款方式付款的，乙方应当自签署《预售合同》之日起十日内，向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需的一切资料，交纳相应税费。2018年7月4日，双方开始办理向工商银行全椒支行申请购房贷款的手续。2018年7月5日，国辉置业开具了新加坡城x幢x室首付款101802元发票给巫臣。2018年11月12日，工商银行全椒支行向巫臣发放了按揭贷款210000元，该款项直接汇入国辉置业账户。2019年3月25日，国辉置业开具了新加坡城x幢x室按揭款210000元发票给巫臣。 2018年7月6日，国辉置业作出一份承诺书，内容为：“致12-15#业主，我司开发国耀新加坡城项目12#-15#因前期工程整改，致使业主未能按商品房预购交付时间拿房，由此给您造成的不便，我们表示歉意，还望得到您的理解和支持。一、我司已组织施工总包单位和分包单位负责人召开落实12#-15#交房倒排施工计划，并责令各施工单位负责人按时完成。我司在2018年7月10日组织各施工单位人员进场，并要求尽量提前完成，依据交房倒排施工计划预计12#-15#交房时间在2018年11月中旬完成。二、对于12#-15#延期交房的业主我司会按照商品房预售合同条款赔付业主违约金，且承诺在交房当天统一核算。”2018年7月17日，国辉置业再次作出一份承诺书，内容为：“致12#-15#业主：我司开发国耀新加坡城项目12#-15#未能按《商品房预售合同》规定交房时间交付业主，由此给您造成的不便，我们表示歉意，还望得到您的理解和支持。一、我司已组织施工总包单位和分包单位负责人制定了12#-15#交房倒排施工计划，并责令各施工单位负责人按时完成。我司成立交房小组，每十天向全椒县国土房产局领导、质监站领导及业主通报施工工程进度。依照12#-15#倒排施工计划，上述房屋将在2018年11月15日完成交付。二、对于12#-15#延期交房的业主我司会按照与业主签订的《商品房预售合同》逾期承担违约责任，且承诺在交房当天由财务统一核算。三、若2018年11月15日我司仍然未能交房，我司承诺将从2018年11月15日开始至实际交房之日止，按照与各位业主签订的《商品房预售合同》中关于逾期交房违约条款的双倍标准，赔付各位业主违约金。”2019年3月25日，国辉置业发出一份公示信，内容为：“尊敬的12-15#业主：一、12-15#区域各项基础设施均已建设完成，各专项防雷、消防、规划、环保验收完成并取得合格证（附各项验收合格证），目前我司正在积极对接规建局质监站办理竣工验收，预计2019年5月份前完成并取得竣工验收合格证。二、我司承诺竣工验收及备案完成后，2019年6月30日结算并支付违约金。2019年7月5日，国辉置业向巫臣转账2631元，用途为退违约金。 2019年4月12日，国耀新加坡城13#楼完成竣工验收；国耀新加坡城物业公司通知巫臣领取房屋钥匙，巫臣陈述听其他业主说13#楼还不符合交付条件，所以未去领取钥匙。 再查明：国辉置业与国耀新加坡城13#楼其他业主签订合同约定的交房时间均系2017年12月30日。国辉置业认可国耀新加坡城小区13号楼网签在2017年7月至2017年11月被关闭。巫臣与国辉置业员工王曼的微信聊天记录显示：2018年5月29日，巫臣：你们网签什么情况了。王曼：还没有弄好。2018年6月14日，王曼：在吗，公司工地一直在赶工但是到了月底房子还是不能如期交付，没有办法只能再次延期，在此深表歉意。这个延期交房通知书是寄给你还是你自己过来拿，并向巫臣发送“延期交房通知书”的照片。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述、巫臣提交的《全椒县商品房预售合同》、收据、发票、承诺书、公示信、微信聊天记录、以及国辉置业提交的商品房预售许可证、《全椒县商品房预售合同》、工程竣工验收报告、工商银行全椒支行个人借款凭证、工商银行全椒支行业务回单、更名受理单以及本院调取的工商银行全椒支行申请住房贷款查询单等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。 本院认为，巫臣与国辉置业签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。上述合同附件一约定付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2018年6月22日前应支付房款计人民币101802元。首付款101802元，商业贷款210000元。2018年6月22日时，巫臣已支付房款总额为101802元。2018年11月12日，巫臣已支付房款总额为311802元。巫臣按合同约定交付首付款，并办理了下剩房款的商业贷款，国辉置业已收到全部购房款，国辉置业未按合同约定于2017年12月30日前交付房屋，构成违约。国辉置业辩称涉案合同于2018年6月22日签订，合同上书写的交房日期2017年12月30日系笔误，实际交房时间是2018年12月30日。首先，双方签订的《全椒县商品房预售合同》已经过相关部门备案，合同中明确约定交房时间为2017年12月30日。虽然巫臣签订合同时间为2018年6月29日，但国辉置业认可巫臣购买的13号楼在2017年7月至2017年11月期间网签被关闭，直到2018年5月29日时，国辉置业员工仍回复巫臣网签“还没有弄好”，故不能以双方于2018年6月下旬才签订案涉合同来否定双方合意约定的交房时间为签订合同之前的2017年12月30日；其次，国辉置业与国耀新加坡城13#楼其他业主签订合同约定的交房时间也均系2017年12月30日；最后，在2018年6月14日，国辉置业向巫臣发出了“延期交房通知书”。2018年7月6日和17日，国辉置业作出的承诺书中明确写明国耀新加坡城项目12#-15#因前期工程整改，致使业主未能按商品房预购交付时间拿房，并承诺上述房屋将在2018年11月15日完成交付，从中可以看出双方约定的交房时间早于2018年6月14日，即早于双方签订合同的时间，而非其所辩称的2018年12月30日。综上，本院对其该答辩意见不予采纳。因双方约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”，故国辉置业应自2017年12月31日起支付违约金，支付违约金的基数以上述已支付房价款为基数分段计算，即以71802元为基数自2017年12月31日起，以101802元为基数自2018年6月22日起，以311802元为基数自2018年11月12日起计算违约金。国耀新加坡城13#楼于2019年4月12日完成竣工验收，符合交付条件，国耀新加坡城物业公司通知巫臣领取房屋钥匙，但巫臣未去领取，故逾期交房违约金应计算至2019年4月12日。关于违约金计算标准，双方在上述合同中约定按已支付的房价款的日万分之一计算逾期交房违约金，因国辉置业于2018年11月15日仍未能交房，故巫臣依据2018年7月17日的承诺书主张按照日万分之二计算违约金。国辉置业辩称巫臣主张的违约金过高，要求降低，且巫臣未举证证明其实际损失，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，调整为按已付房价款的日万分之一计算逾期交房违约金。综上，国辉置业应支付巫臣逾期交房违约金7406.15元。国辉置业辩称已与巫臣就违约金进行结算，但未对此举证证明，且巫臣也不予认可，故本院对其该节答辩意见不予采纳。但国辉置业已支付的违约金2631元，应予扣除，国辉置业还应支付巫臣违约金4775.15元。 双方在上述合同的补充条款第三条约定“乙方在签署本合同时选择银行按揭贷款方式付款的，乙方应当自签署《预售合同》之日起十日内，向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需的一切资料，交纳相应税费。”巫臣在上述合同签订后十日内向工商银行全椒支行申请购房贷款，故巫臣未违反合同约定，对国辉置业主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告安徽国辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巫臣逾期交房违约金4775.15元； 二、驳回原告巫臣的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告安徽国辉置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1555元，适用简单程序减半收取777.50元，由原告巫臣负担752.5元，被告安徽全椒县国辉置业有限公司负担25元。反诉案件受理费25元，由反诉原告安徽全椒县国辉置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 李清芳 二〇二一年五月二十一日 法官助理 程 静 书 记 员 苗芳芳 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。