内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终419号上诉人（原审原告）：李翠珍，女，1932年7月12日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：冯今贵，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车连风，女，1938年10月4日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人（原审被告）：吴成梅，女，1965年10月2日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人李翠珍因与被上诉人车连风、吴成梅占有物返还纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院(2020)内0783民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李翠珍的委托诉讼代理人冯今贵、被上诉人吴成梅到庭参加诉讼，被上诉人车连风经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.吴成梅、车连风返还**小区*号楼*单元***室房屋；3.车连风、吴成梅给付拖欠房屋租金2800元。事实和理由：一、2012年7月18日，李翠珍与扎兰屯市住房保障中心签订了《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》，约定将**小区*号楼*单元***室房屋转让给李翠珍。李翠珍因无力交纳购房款，而由车连风代交，约定双方共同居住。车连风与吴成梅系母女，但其不能提供与李翠珍存在房屋买卖关系的证据。二、廉租住房是李翠珍基本生活的保障，李翠珍多次向车连风、吴成梅主张返还房屋无果后诉至法院。车连风、吴成梅强占李翠珍的房屋，租金每年按照6000元计算，减去二人为李翠珍垫付的购房款45115.5元，还应给付李翠珍租金2800元。2014年1月10日，车连风、吴成梅向政府交纳购房款18046元，李翠珍对此不知情，不能产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第六十六条“私人合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条“因一方当事人的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或侵权责任”的规定，按照房屋原始产权情况，应依法支持李翠珍的诉讼请求。车连风、吴成梅共同答辩称，一、李翠珍于2012年将案涉房屋出售给车连风、吴成梅，双方并非租赁关系。李翠珍于2012年通过抓阄获得案涉低保楼，因其无钱交纳房款，经邻居郝某某介绍将低保楼转卖给吴成梅，李翠珍向吴成梅要了12000元好处费，在郝某某和李翠珍儿子马某见证下，双方签订了购房协议书。李翠珍为了应付政府检查，保住自己低保待遇，要求在协议上写明“表妹车连风交钱付款，两人同住”，李翠珍称拒绝让其共同居住属于捏造事实。2019年10月，李翠珍通过郝某某向吴成梅再要40000元，理由是房屋可以办理房照且已增值，遭到吴成梅拒绝后，其向法院起诉。二、案涉房屋与车连风无关，其不应作为本案被告。车连风对买房一事不知情。购房协议书上车连风的名字及手印，均是由吴成梅签字及所按。楼房成交后，在宴请李翠珍家人时，车连风才与李翠珍相识。三、根据《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》第十一条第二款，入住满三年的，按原售价补交40%部分建设成本，取得完全产权后，方可上市交易、出租、转让、继承或抵押。吴成梅在2012年7月18日，交付了第一期各项费用48211.7元，在2014年1月10日补交剩余40%房款18046元，吴成梅已经交清全部购房款，取得完全产权。现诉争楼房吴成梅已实际使用8年，满足上市交易条件，双方签订的买卖协议合法有效。四、吴成梅没有与李翠珍签订过任何租赁协议，双方并非租赁法律关系。如果李翠珍想要回案涉房屋，需要向吴成梅返还全部购房款、好处费、8年房款利息、装修等各项费用。李翠珍向一审法院起诉请求：1.车连风、吴成梅返还租用李翠珍的**小区*号楼*单元***室房屋；2.车连风、吴成梅给付拖欠的房屋租金2800元。一审法院认定事实：2012年，李翠珍抓阄分得扎兰屯市**小区*号楼*单元***室廉租住房，于2012年7月18日与扎兰屯市住房保障中心签订《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》，并将该房屋通过郝某某介绍卖给吴成梅，吴成梅于2012年7月18日，用其丈夫陈某某的账户交付案涉房款及水电费等共计48211.70元，于2014年1月10日交付房款18046元。案涉房屋交付后一直由吴成梅占有、使用至今。一审法院认为，李翠珍于2012年抓阄分得涉案廉租房屋，并将该房屋卖给了吴成梅，吴成梅以李翠珍的名义购买了案涉房屋，并向扎兰屯市廉租住房建设指挥部交纳全额购房款共计66257.7元。案涉房屋交付后一直由吴成梅占有、使用至今，因此对李翠珍要求车连风、吴成梅返还涉案房屋并要求支付拖欠房屋租金2800元的请求不予维护。综上，判决：驳回李翠珍的诉讼请求。本院二审期间，吴成梅向本院提交如下证据：证据一，2021年3月2日谈话录音，证明：吴成梅给付李翠珍出售案涉低保楼好处费12000元。证据二，曹某某书面证言，证明：曹某某证实吴成梅曾给付李翠珍好处费12000元，并交纳第二笔购房款18000元。经质证，李翠珍对证据一真实性认可，但录音无法体现收取12000元好处费内容。对证据二真实性不认可，证言与案件事实相矛盾，吴成梅属于一般主体，无权取得政府给予补助的低保楼，案涉房屋属于李翠珍所有。车连风对吴成梅提交的证据未发表质证意见。本院认证意见：对证据一真实性予以确认，对证据二书面证言，因李翠珍对真实性不认可，且曹某某未出庭接受质询，对该份证据，本院不予采信。本院二审查明：2012年7月18日，李翠珍与扎兰屯市住房保障和中心签订《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》，合同落款甲方处由扎兰屯市住房保障中心盖章，乙方落款处由李翠珍的委托代理人郝某某签字。双方约定将****路东，**街北，**街南，**路西**小区*号楼*单元***号房屋出售给李翠珍，建筑面积：47.49平方米。结构：砖混结构。合同第二条约定，该房屋所有权归双方共同所有。第四条约定，房屋出售有限产权单价为950元/平方米，总价为45115.50元。第七条约定，李翠珍在未取得全部产权时不得转让、转租、转借或与第三人互换该房屋使用权或所占部分的所有权。第十一条约定，该房屋实行上市交易准入制度。购买该房屋的家庭，三年内不得上市交易，包括出租、出售、转让、继承等。入住满三年的，按照原售价补交40%的部分建设成本取得完全产权后，方可上市交易、出租、转让、继承或抵押等；所购廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请廉租住房。第十四条约定，购买该住房在有限产权期间，李翠珍有下列行为之一的，扎兰屯市住房保障中心有权解除合同，收回房屋，并索赔损失：“2.擅自将该住房转让、转租、出借、调换的”。另查明，在房屋出售过程中，李翠珍并未将《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》交予吴成梅、车连风。还查明，2021年3月2日，李翠珍与吴成梅的录音中，李翠珍认可在出售案涉低保楼过程中，吴成梅曾给其12000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：李翠珍要求返还房屋及给付租金的主张能否成立。李翠珍要求吴成梅、车连风返还案涉房屋，并给付租金的主张，从其请求权的基础来看，李翠珍是基于房屋所有权主张其权利，并主张其与吴成梅之间系房屋租赁关系。本案中，李翠珍与车连风签订一份《协议书》，约定由李翠珍表妹车连风交付房款，两人同住，李翠珍又出具一份《遗嘱》，将房屋赠与其外甥女（车连风的女儿）吴成梅。经查，李翠珍与车连风、吴成梅之间并无亲属关系，李翠珍为规避廉租住房出售行为，以签订《协议书》及《遗嘱》的虚假行为，隐藏双方之间事实上的房屋买卖行为。因案涉廉租住房系面向城市低收入住房困难家庭供应，属于政策性、保障性住房，关于房屋买卖行为效力问题，本院分析如下：根据《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》第十一条第二款规定，入住满三年的，按原售价补交40%的部分建设成本，取得完全产权后，方可上市交易。本案中，吴成梅于2014年以李翠珍的名义，向扎兰屯市廉租住房建设指挥部交纳了剩余40%房款，具备上市交易条件。李翠珍将案涉房屋出售时间虽早于合同约定的可上市交易时间，但通过《扎兰屯市城区廉租住房出售有限产权合同》内容来看，廉租住房并不禁止出售，提前出售也是扎兰屯市住房保障中心有权解除合同的条件，并非合同无效。结合该合同第十一条第三款内容，廉租房上市交易的家庭，不得再次申请廉租住房。本案中，并无证据显示廉租住房交易行为会损害社会公共利益，以及违反国家法律、行政法规的强制性规定。双方之间形成的事实上房屋买卖关系成立并生效。本案中，李翠珍主张与吴成梅之间为房屋租赁关系，但并未提交双方之间存在租赁关系的有效证据，且与案件查明的事实不符，对其该项主张，本院不予支持。李翠珍将案涉房屋出售后，现要求吴成梅返还房屋及给付租金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，李翠珍的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李翠珍负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇二一年五月十日书记员 刘思淇附：本案所依据的法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。