上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3905号原告：上海竟华企业管理中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：张纷飞，总经理。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。被告：周小牛，男，1973年3月26日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海竟华企业管理中心与被告周小牛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告上海竟华企业管理中心的委托诉讼代理人陈骥、被告周小牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海竟华企业管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月25日解除；2.请求判令被告将租赁房屋恢复原状(毛坯状态)并返还给原告；3.请求判令被告向原告支付租金296,400元；4.请求判令被告向原告支付房屋占有使用费(自2021年1月25日起算，按每月57,000元标准，实际计算至被告返还房屋之日止)；5.请求判令被告向原告支付逾期支付租金期间的违约金18,430元(暂计至2021年1月24日，实际计算至被告付清租金之日止)；6.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告确认第2项诉讼请求中的恢复原状指的即是恢复到毛坯状态，第3项诉讼请求所主张租金的期间为2020年8月19日至2021年1月25日，第4项诉讼请求房屋占有使用费自2021年1月26日起计算，并撤回了第5项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年5月27日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市长宁区张虹路XXX号一层、100号一层房屋(以下简称涉讼房屋)，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，共5年。合同第三条第2款约定，租金为每月57,000元；第3款约定，租金一月支付一次，于支付月一日前付清；第4款约定，租金前两年不变；第八条违约责任第1款约定，被告逾期交付房租一日，由原告按日租金双倍收取违约金，如积欠租金包括未付或未付足的，超过15天则视被告自动放弃所承租的涉讼房屋，原告有权解除该租赁合同，并追究因被告违约所造成的各项损失。然被告自2021年8月19日起欠付租金至今，并产生了相应违约金。原告曾多次委托律师向被告发律师函催讨其拖欠的租金，被告均置之不理，被告拖欠租金的行为已严重违约，原告已于2021年1月20日向被告发出律师函要求解除《房屋租赁合同》。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告周小牛辩称，其不付租金事出有因。去年疫情后生意不好，其要求降低租金，但原告未予理睬。在租赁涉讼房屋时，原告口头同意提供3至4个免费车位，但原告实际将车位租赁给他人使用，导致涉讼房屋门口无车位可用，其一直反映相关情况，原告同样也未予理睬。不同意解除合同，原告从未要求其支付房租，也未让其签字确认。涉讼房屋在租赁时并非毛坯状态，是带装修的，不同意返还房屋。同意依照每月57,000元的标准支付租金及房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房屋租赁合同》、律师函及送达凭证、(20xx)沪0105民初xxxxx号案件卷宗材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年5月27日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定：第一条出租房屋1.房屋地址：本市长宁区张虹路XXX号一层、100号一层；……第二条租赁期限1.自2019年6月1日至2024年5月31日止，共计五年。(此合同期内乙方的免租期为2019年6月1日至2019年7月18日。)第三条租金1.甲方交付该房屋时，乙方即支付一月的租金以及两个月的保证金，先付后用。免物业管理费。2.租金为每月57,000元。3.租金一月支付一次，于支付月一日前付清。4.租金前两年不变，第三年、第五年分别上调5%；……第五条租赁保证金……2.租赁保证金为两个月的租金，租金标准以最后一期租金标准支付：即125,686元。3.租赁关系终止时，甲方收取的该房屋租赁保证金，除甲方抵充乙方拖欠的租金及其他合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在乙方注销其在该房屋的营业执照(以工商局盖章为准)后，无息退还乙方。……第七条乙方责任……6.乙方租赁期满或因乙方原因导致合同提前解除的，乙方应在租赁期满或合同提前解除的当日内将该房屋恢复原状(毛坯状态)归还甲方；未能按期恢复原状的，由甲方自行恢复原状，恢复原状的费用由乙方承担(由双方共同认定的专业拆除公司提供的拆除合同金额为准)；或经甲方同意，按现状无条件返还甲方。乙方到期不配合甲方交房，甲方有权采取措施，即时中止乙方违约活动。……第八条违约责任1.乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按日租金双倍收取违约金，如积欠租金包括未付或未付足的，超过十五天则视乙方自动放弃所承租的该房屋，甲方有权解除该租赁合同，并追究因乙方违约所造成的各项损失。2021年1月20日，上海小城律师事务所受原告委托，向涉讼房屋寄送律师函，要求被告自收到律师函之日起三日内向原告支付拖欠租金285,000元，若被告逾期仍未支付，则原告与被告签订的《房屋租赁合同》自前述约定付款期限届满后次日解除。该律师函于2021年1月21日被签收。另查明，原告曾就系争《房屋租赁合同》向本院提起诉讼〔案号为(20xx)沪0105民初xxxxx号〕，要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除，并要求被告返还涉讼房屋，支付租金、占有使用费、违约金及利息。2020年7月27日，双方就该案达成调解协议，约定：一、被告应向原告支付涉讼房屋2020年2月19日至2020年8月18日期间的租金共计266,000元(其中171,000元应于2020年8月7日之前支付，剩余95,000元应于2020年9月18日之前支付)；二、如被告未能按期足额支付上述任何一笔款项，则被告应向原告支付逾期付款的利息，标准为每月百分之二，以欠付的金额为基数，从欠付之日起计算至实际付款之日止；……在2021年4月12日的庭审中，被告确认其自(2020)沪0105民初12344号民事调解书所载明的日期之后再未支付过租金。2021年4月12日庭审结束后，原、被告确认，被告分别于2021年4月14日、5月11日、5月18日向原告支付了114,000元、114,000元、171,000元，以上共计399,000元。被告表示，上述款项用于清偿2020年8月19日至2021年3月18日期间的租金，原告则认为，上述款项系用于清偿2020年8月19日至2021年3月18日期间的租金及房屋占有使用费。原、被告另一致确认，若法院判决合同解除，则被告已支付的保证金125,686元用于抵充自2021年3月19日起的房屋占有使用费，若有多余部分予以退还。审理中，原告表示，其并未允诺车位事宜，涉讼房屋在交付时系毛坯状态。审理中，被告确认，其自2021年5月18日起若就系争房屋租赁纠纷再支付相关款项，均会支付到法院，以作为本案判决生效后原告可能享有的债权得以实现的保证，相关款项待本案判决生效后再一并予以结算。因原告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应按月向原告支付租金，但被告并未按约履行。被告辩称，其不付租金事出有因，去年疫情后生意不好，其要求降低租金，但原告未予理睬，原告口头同意的3至4个免费车位也未提供，且原告从未要求其支付房租。对此，在合同已明确约定租金支付的金额与时间的情况下，无论原告有无催讨，被告均应按约履行。生意好坏属经营风险，被告不能以此为由拒付租金，且无在案证据证明原告就车位事宜有向被告做出过允诺。综上，本院对被告的上述抗辩意见均不予采信。在本案诉讼之前，原告即因被告欠付租金向本院提起过诉讼，尽管双方经本院主持调解，达成调解协议以继续履行合同，但是，被告嗣后仍未恪守合同约定，仍未按约支付租金。原告于2021年1月20日向被告寄送律师函，要求其在收到函件之日起三日内履行付款义务，否则合同自前述约定付款期限届满后次日解除，但是，被告依然未予履行，并致本案诉讼。被告上述行为，已严重违反合同约定，即便其在本案庭审结束后支付了部分款项，依然无法改变其之前违约之既定事实，原告要求确认双方合同于2021年1月25日解除的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应在合同提前解除当日将涉讼房屋恢复原状归还原告，而合同中亦就恢复原状进行了明确，系指恢复至毛坯状态。被告辩称，原告并非毛坯交房。对此，并无在案证据证明涉讼房屋交付时的状态是否毛坯，且鉴于合同已明确约定涉讼房屋应以毛坯状态归还，故即便原告并非毛坯交房，也不影响原告根据合同约定要求被告以毛坯状态归还涉讼房屋，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告所主张的租金及房屋占有使用费，符合双方约定及法律规定，本院应予支持。原、被告确认，被告在庭审结束后所支付的共计399,000元用于清偿2020年8月19日至2021年3月18日期间的租金及房屋占有使用费，本院予以认可。原、被告确认，保证金125,686元用于抵充自2021年3月19日起的房屋占有使用费，本院同样予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海竟华企业管理中心与被告周小牛就上海市长宁区张虹路XXX号一层、100号一层房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年1月25日解除；二、被告周小牛应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区张虹路XXX号一层、100号一层房屋恢复至毛坯状态并返还给原告上海竟华企业管理中心；三、被告周小牛应支付的2020年8月19日至2021年3月18日期间的租金及房屋占有使用费共计399,000元，以被告周小牛分别于2021年4月14日、5月11日、5月18日向原告上海竟华企业管理中心所支付的114,000元、114,000元、171,000元，以上共计399,000元予以抵充；四、被告周小牛应于本判决生效之日起十日内向原告上海竟华企业管理中心支付房屋占有使用费(以每月57,000元的标准，自2021年3月19日起至被告周小牛返还上海市长宁区张虹路XXX号一层、100号一层房屋时止)，并以原告上海竟华企业管理中心已收取的保证金125,686元先行抵充。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2,094.20元，由被告周小牛负担。案件受理费6,022.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计3,011.20元，由被告周小牛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年五月十八日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。