广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初3932号原告：辛恋芬，女，汉族，1977年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××565。委托诉讼代理人：林清强，男，汉族，1976年2月11日出生，住福建省惠安县××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××631，系原告丈夫。委托诉讼代理人：赵志宏，广东泰诺律师事务所律师。被告：吴秀琴，女，汉族，1976年*月*日，住广东省珠海市香洲区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××46X。被告：张军，男，汉族，1971年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××534。共同委托诉讼代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈芷昕，广东常成（高新）律师事务所律师。原告辛恋芬诉被告吴秀琴、张军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛恋芬的委托诉讼代理人林清强、赵志宏到庭参加诉讼，被告吴秀琴、张军的委托诉讼代理人陈芷昕到庭参加诉讼，现已审理终结。原告辛恋芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还保证金共计60000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。原告辛恋芬庭审中变更诉讼请求如下：1.判令被告吴秀琴、被告张军赔偿原告损失50000元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月10日，原告与被告吴秀琴签订了为期3年的商铺租赁合同，被告吴秀琴将位于珠海市××××××××××××××之一商铺出租给原告使用，租赁期限为三年，自2019年8月10日至2022年8月9日止，第一年每月租金15000元，第二年每月租金15800元，第三年每月租金16600元。原告在合同签订后支付保证金30000元。依据该合同第四条约定，原告违约，被告吴秀琴有权没收保证金，该保证金具有定金性质。2019年11月2日至2019年11月3日期间，被告吴秀琴未经原告同意，在原告租铺进行改装，一个店面改装成三个店铺，将原告商铺正常运行的电线、闭路、监控头全部砸烂，柜台、墙身砸坏，空调移位，将楼梯改到店铺门口。改装后，把2.5米的店门一分为二，店门窄了二分之一，一边用来方便上隔楼，被告将阁楼另外出租给了他人，使得整个店面积少了三分之二，留给原告的只剩下楼梯下面一片狭小的空间，根本无法正常经营。为此，原告多次与被告交涉，要求被告吴秀琴恢复原状，或者降低租金，被告不同意，并告知原告，称“房子是我的，我爱怎么搞就怎么搞，你爱租就租，不租就走人。”被告吴秀琴的上述行为严重违背了双方签订的《商铺租赁合同》的约定，侵犯了原告的合法权益，致使原告签订《商铺租赁合同》的目的无法达到，构成根本违约。原告于2020年5月11日与被告吴秀琴解除双方租赁合同，并将被隔开的商铺交付给被告吴秀琴，要求被告吴秀琴双倍返还保证金未果。被告张军与被告吴秀琴是夫妻，在原告与被告吴秀琴2019年8月10日签订为期3年的《商铺租赁合同》前，因为被告张军为该商铺所有权人，由原告的丈夫林清强与被告张军就同一商铺签订《商铺租赁合同》，原告与被告吴秀琴2019年8月10日签订的《商铺租赁合同》是之前原告的丈夫林清强与被告张军签订的《商铺租赁合同》的延续，该商铺实际上是被告吴秀琴与被告张军共同管理，因此应当由被告张军承担连带返还义务。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告吴秀琴、被告张军辩称：一、原告要求两被告双倍返还保证金无事实和法律依据：（一）两被告无违约。1、两被告不存在将一个铺面改装成三个商铺的行为。被告张军是位于珠海市××××××××××××××之一的商铺的所有权人，该涉案商铺的建筑面积为17.01平方米。被告吴秀琴与原告于2019年8月10日签订《商铺租赁合同》，约定两被告将位于14号之一的涉案商铺租给原告使用。该合同的附图一、附图二为涉案商铺在两被告于2013年出租给原告及其丈夫林清强之前的状态，该附图可显示：包括涉案商铺在内的三个商铺相邻，两被告出租给原告的涉案商铺仅为附图中的商铺之一，其余两个商铺与涉案商铺相邻，是位于珠海市××××××××××××××之二的商铺，该商铺的所有权人是被被告张军的弟弟张华，建筑面积为17平方米，不属于涉案合同约定的租赁物的范围，且在出租之前巳经存在。原告称两被告将“一个店面改装成三个店铺”纯属子乌虚有。2、在改装涉案商铺前，两被告已将改装方案告知原告并取得原告的同意；改装完成后，原告选择继续履行祖赁合同，且自行对涉案商铺重新装修。在涉案商铺改装后至原告单方提出提前终止租约的近半年期间里，双方一直履行租赁合同，原告从未就涉案商铺的改装提出任何异议。原告编造两被告擅自改装商铺致使砸烂监控等设施、商铺狭小无法正常经营等，系原告企图逃避承担其单方提前解除合同的违约责任之借口。在出租涉案商铺给原告的丈夫林清强之前，涉案商铺与张华商铺均由两被告用于经营“新华峰服饰”，为方便储物，两被告在两个商铺上建了阁楼，而两个商铺之间的隔墙被打通用于安装楼梯。2013年8月，两被告把涉案商铺出租给林清强后，张华也把其商铺出租给他人使用，故张华多次向两被告提出展复原状的要求,即要求拆除楼梯，重建两个商铺之间的隔墙。2019年10月起，珠海市××××××××××××进行门面升级改造，要求拆掉旧招牌、拉闸门及其他违建物，统一建设屋檐、统一安装玻璃门等。由于此次升级改造工程量大，将影响涉案商铺不能正常营业，张华提出在此期间把原有楼梯拆除，重建两个商铺之间的隔墙。因此，两被告与辛恋芬夫妇就重建两商铺之间的隔墙以及在涉案商铺内安装上阁楼的楼梯进行商议，在得到辛恋芬夫妇同意后，双方约定在2019年11月2日动工建设。原告也在动工前搬走了商铺内的各项设施设备，并将商铺交给两被告进行改装工程，市政府工程队也在此期间对涉案商铺进行升级改造（包括拆卸商铺大门、原招牌及招牌上的监控设备等）。同时，就涉案商铺重建隔墙及楼梯后的合同履行问题，被告张军主动提出三个方案：第一个方案是双方提前终止合同，两被告全额退回押金给原告；第二方案是每月租金减少1000元，租期改为一年，即由原告试经营一年，期满后视经营情况再决定是否续租；第三方案是双方按原合同执行。2019年11月7日两被告将改装完毕的商铺交还给原告，原告未提出任何异议，向两被告明确表示选择第三方案即按原租赁合同执行，并提出自己将再行装修，需要3天装修时间。两被告主动提出装修期间免租金，并同意原告可延期至2019年11月9日缴纳当月租金。2019年11月9日，两被告收到原告当月租金15000元后，退还了4500元给原告。此后，原告仍继续经营涉案商铺至2020年4月。在涉案商铺改装后的近半年时间里，原告以疫情影响经营为由要求两被告减少租金和延迟交租金，但从未就涉案商铺的改装及安装楼梯事宜向两被告提出任何异议。直至2020年5月4日，原告突然编造两被告将涉案商铺从80平方米搞成10平方米等等非常荒谬的不实之词提出退租。原告经营的系澳门旅游等生意，自2020年2月起，受新冠疫情的影响，澳门与内地之间往来的游客大幅度减少，原告生意亦大幅度减少。因此，原告打算转租涉案商铺，转租不成后就向两被告单方提出提前终止租约（由两被告提交的证据四微信聊天记录可证明上述事实）。即原告提前终止租约的真实原因是受疫情影响无法继续经营。综上，原告称两被告擅自改装商铺致使砸烂监控等设施、商铺狭小无法正常经营等，系原告为了逃避承担单方提前解约的违约责任而编造的不实之词，两被告无违约。（二）原告支付给两被告的押金30000元是履约保证金，不是定金，不适用定金罚则。《商铺租金合同》第三条明确约定，原告在签订合同后交付履约保证金3万元，履约保证金不是原告预付的费用，仅是原告履行本合同约定义务的保证。该合同中没有任何关于定金的条款或两被告需要向原告双倍返还保证金的条款，且两被告出具的收据明确表明3万元是押金，而非定金。因此，原告支付的3万原告元不符合定金性质，不能适用定金罚则。二、原告在合同期满前未经两被告同意单方提前终止合同，两被告有权没收履约保证金。原告受疫情影响无法继续经营，因此在未经两被告同意的情况下单方提前终止合同。根据《商铺租金合同》第二条的约定，原告应付给两被告2个月的租金作为补偿，并且两被告有权没收履约保证金。原告系2020年5月11日腾退涉案商铺的，本应向两被告支付2020年5月1日至11日的租金5000元，并向两被告支付2个月月租金即人民币3万元的补偿费，但原告至今未付。两被告保留向原告追偿上述人民币35000元的权利。综上，两被告认为原告纯属“恶人先告状”，恳请贵院驳回原告辛恋芬对两被告的全部诉讼请求，以维护两被告的合法权益。对原告变更诉讼请求后补充答辩意见如下：根据合同约定的第13条甲方是在乙方没有违反合同情况下无故提前违反合同，视为甲方违约。本合同中被告没有无故提前解除合同，不构成违约，不需要赔偿50000元。本院经审理查明事实如下：2019年8月10日，原告（乙方）与被告吴秀琴（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将珠海市××××××××××××××之一商铺租赁给原告使用，租期为3年，从2019年8月10日至2022年8月9日，第一年租金每月15000元，第二年租金每月15800元，第三年租金每月16600元。乙方在签订合同后，交付履约保证金30000元。合同约定，合同期满前，乙方未经甲方书面同意自行撤离的，视为乙方单方提前终止合同，乙方应付给甲方2个月的租金作为补偿，并没收履约保证金。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下无故提前解除合同，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方5万元（含保证金在内）不计息支付乙方。自2019年11月2日起，两被告对案涉商铺进行改造装修，将14号之一商铺与14号之二商铺建筑间隔墙并改造阁楼楼梯。被告装修期间，原告将商铺内物品搬离，暂停营业。装修至同月10日左右结束。后原告将物品重新搬入租赁商铺，并对商铺重新装修，至2019年12月初重新正常营业。期间，原告向被告支付11月、12月租金，后被告退还原告租金4500元。此后，原告继续使用租赁商铺，并向被告支付租金，其中2020年1月份支付租金15000元，2月至4月每月交付12000元。原告于2020年5月初向被告要求降低商铺租金未果，遂于5月4日向被告提出退租，5月9日被告吴秀琴回复同意退租，5月11日原告将商铺钥匙放置于隔壁商铺并将店内物品设备搬离，同日两被告收取钥匙并收回商铺。另查明，被告吴秀琴与被告张军为夫妻关系，案涉商铺产权人登记于张军名下。本院认为，原告与被告吴秀琴签订《商铺租赁合同》，合同内容是双方真实意思表示，合法有效，当事人应予恪守。被告吴秀琴与被告张军是夫妻关系，为案涉商铺共有人，系共同出租人，对上述租赁合同承担共同义务。被告在2019年11月对租赁商铺进行改造装修，原告予以配合腾空场地并在被告装修完毕后重新装饰并持续使用租赁商铺。可见被告对商铺进行装修，并不影响租赁合同的继续履行。此后原告也按照合同约定使用商铺并支付租金。原告于2020年5月初提出退租要求，并非被告装修影响其使用，而是由于经营环境欠佳。被告在原告提出退租要求后表示同意并收回租赁商铺，可见双方当事人是在协商一致的情形下，解除租赁合同关系。合同解除并非任何一方当事人的违约责任所致，因此原告要求被告支付违约赔偿金，其请求无事实与法律依据。而合同确定的履约保证金，目的是保证承租方依约履行租赁义务。现租赁合同已解除，且承租方无拖欠租金与违约事实，故履约保证金，出租方应予退回。因此，对于原告的诉讼请求，本院支持其合理部分，其它部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告吴秀琴及被告张军在本判决生效之日起十日内向原告辛恋芬退还履约保证金人民币30000元；二、驳回原告辛恋芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由原告辛恋芬负担275元，被告吴秀琴、被告张军负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二一年五月六日书记员  何 倩胡慧怡陈彤彤