河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3774号原告：郑州迁善置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇余庄村委会院内，统一社会信用代码91410122097803255U。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：范思宇，女，系公司员工。被告：何奎刚，男，1978年12月16日生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：刘洋，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘惜，河南陆达律师事务所实习律师。原告郑州迁善置业有限公司（以下简称迁善公司）与被告何奎刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范思宇、被告委托诉讼代理人刘洋、刘耘惜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迁善公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的编号为ZM190××××9002的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告在3日内配合原告办理注销编号为ZM190××××9002的《商品房买卖合同》的合同备案手续、预告登记手续；3.判令被告向原告支付违约金512316元；4.判令被告向原告支付代偿资金占用费91187.47元（以代偿金额1823749.49元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年12月30日起，暂计算至2021年4月2日，应计算至合同解除之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月23日，被告购买原告开发的位于中牟县绿博组团内，广惠街西，博惠东路北牡丹七街东3幢5层501号房屋，双方签订了编号为ZM190××××9002的《商品房买卖合同》及附件，总房款2561580元，首付771580元，剩余179万元办理商业按揭贷款。被告与中信银行郑州分行签订了《中信银行个人购房借款合同》，借款金额179万元用于支付上述房屋的剩余购房款。后被告多次未及时足额归还贷款本息，中信银行郑州分行诉至郑州高新区法院，并判决原告代偿1823749.49元。根据合同附件五补充协议第6条第1款约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付违约金，并按照每日万分之五的标准向原告支付代偿资金占用费。故原告为维护合法权益，诉至法院。何奎刚辩称：一、同意解除《商品房买卖合同》，并协助办理相应的注销手续。二、原告主张的违约金过高，应依照《商品房买卖合同》第七条的约定计算违约金，即应当按照累计应付房款即原告代偿款项的2%计算违约金。附件五虽然对违约责任也进行了约定，但系原告单方制作的格式协议，不合理加重了被告的违约责任，因违反强制性规定而依法应当被认定为无效。三、原告主张日万分之五的标准支付资金占用费明显过高，不合理加重了被告的负担，超过原告的实际损失，因违反《民法典》关于格式条款的规定而应当认定为无效。原告代偿银行贷款后，确实遭受了损失，但损失应当以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应当以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（年利率3.85%）为标准计算，自原告代偿之日至被告实际付清之日的资金占用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月23日，迁善公司作为出卖人与何奎刚作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为Z190××××90022），合同约定：第三条买受人购买位于中牟县绿博组团内，广惠街西、博惠东路北、牡丹七街东3幢2单元5层501号房，建筑面积为171.95平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14897.24元，总金额为2561580元。第六条付款方式及期限：约定金额771580元，付款方式现金，约定付款时间2019年3月23日，交纳比例30.12%，约定金额179万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年4月12日，交纳比例69.88%。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定：6、若银行要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人依据与银行签订相关协议代买受人清偿全部款项后，（2）出卖人有权以解除商品房买卖合同的方式收回并处置买受人所购商品房，并要求买受人承担总房款的10%作为违约金。逾期10个工作日未归还的，买受人还应按照日0.2%的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的违约金。第九条：补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力。本补充条款与本合同如有冲突的，以补充协议的条款为准。附件五《补充协议》第6.1条：在出卖人为买受人申请银行贷款提供保证担保期间，买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达3期次的，或因买受人未按时还贷致使出卖人被银行要求承担贷款担保责任的，买受人须立即自行筹资清偿逾期贷款本息，否则，不论商品房是否已被查封，出卖人均有权拒绝支付该商品房或拒绝办理产权转移登记，并且出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。出卖人选择解除《买卖合同》的，买受人应向出卖人支付相当于约定总房款30%的违约金，如出卖人实际承担了担保责任，买受人还应每日按万分之五的标准向出卖人支付代偿资金占用费。凡《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。2019年4月12日，何奎刚作为甲方、中信银行股份有限公司郑州分行作为乙方、迁善公司作为丙方签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：811112226390号），合同约定:贷款金额为179万元，贷款期限为336个月，自2019年4月12日起至2047年4月12日止，贷款用途：购买位于中牟县绿博组团内，广惠街西，博惠东路北、牡丹七街东3号楼2单元5层501的房屋，贷款支付对象迁善公司，担保方式抵押加阶段性保证，还款方式为按月等额本息还款法，还款日每月01日。抵押加阶段性保证即甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋为乙方因甲方提供本合同项下贷款而产生的债权提供抵押担保。丙方同意对自本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间，甲方在本贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。后何奎刚未按时偿还贷款，中信银行股份有限公司郑州分行将何奎刚、迁善公司起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，该院于2020年11月27日作出（2020）豫0191民初20342号民事判决，判决如下：一、何奎刚于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司郑州分行借款本金1758658.84元、利息30142.8元、罚息350.86元，共计1789152.5元（暂计至2020年10月12日），之后的罚息（以欠付本金为基数）、复利（以30142.8元为基数）按合同约定利率计算至贷款本息实际清偿之日止；二、郑州迁善置业有限公司对上述第一项判决内容承担连带保证责任，郑州迁善置业有限公司承担连带保证责任后有权向被告何奎刚追偿；三、驳回中信银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。案件受理费20902元，减半收取10451元，由被告何奎刚、郑州迁善置业有限公司负担。2020年12月30日，迁善公司向中信银行股份有限公司郑州分行支付1823749.49元。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》已在房地产管理部门备案。涉案房屋已办理预告登记手续。本院认为：迁善公司与何奎刚所签订的《商品房买卖合同》及附件系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》均约定出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。现因何奎刚未按时偿还贷款致使迁善公司被中信银行股份有限公司郑州分行要求承担贷款担保责任。根据合同约定，迁善公司有权解除《商品房买卖合同》，且何奎刚于2021年5月25日庭审时亦同意解除《商品房买卖合同》，故本院确认迁善公司与何奎刚签订的《商品房买卖合同》于2021年5月25日解除。合同解除后，协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续是商品房买卖合同解除的附随义务，故迁善公司要求何奎刚协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续，本院予以支持。关于迁善公司要求何奎刚给付违约金的诉讼请求。本案中，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》对出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，买受人应承担的违约金作出了不同的约定，现原告依据附件五《补充协议》约定要求被告给付总房款20%的违约金，但被告抗辩该违约金约定过高，本院分析认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原、被告双方约定的违约金过高，且原告未向本院提交证据证明因被告的违约行为给其造成的损失，本院结合原告代偿款时间，根据原被告履约情况、损失程度等，认为被告应向原告支付违约金79992.45元（以总房款2561580元为基数，自被告代偿之日即2020年12月30日至合同解除之日即2021年5月25日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍即年利率7.7%计算）。原告要求过高部分，本院不予支持。被告要求原告给付代偿资金占用费利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除原告郑州迁善置业有限公司与被告何奎刚签订的合同编号为ZM190××××9002的《商品房买卖合同》；二、被告何奎刚于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州迁善置业有限公司办理合同编号为ZM19004949002《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；三、被告何奎刚于本判决生效之日起十日内支付原告郑州迁善置业有限公司违约金79992.45元；四、驳回原告郑州迁善置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4918元（已减半），由原告郑州迁善置业有限公司负担4018元，被告何奎刚负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王云单二〇二一年五月三十一日书记员  朱换换