贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2669号上诉人（原审原告）：陈利宗，男，1986年8月22日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：杨小龙，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州慧歆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区九尊名城，统一社会信用代码：915203827988322517。法定代表人：涂波，董事长。委托诉讼代理人：方存林，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴，贵州止争律师事务所律师。上诉人陈利宗因与被上诉人贵州省仁怀市融亿置业有限公司（以下简称融亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈利宗委托诉讼代理人杨小龙、杨波，被上诉人融亿置业公司委托诉讼代理人方存林、赵琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈利宗上诉请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求第一项。事实和理由：一、上诉人的诉讼请求未过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第5条第1款约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称为面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第5条第4款第1项第2目约定：“因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房款。”第5条第1款是一般约定条款，第5条第4款第1项第2目是特别约定条款。适用第5条第4款第1项的前提是有“因规划而引起的建筑面积变更”的事实，如果没有该事实，或者上诉人不知道该事实，就应当适用第5条第1款一般约定条款。根据第5条第1款的约定，结合贵州省仁怀市人民法院、遵义市中级人民法院的类案判决，被上诉人向上诉人交付的商品房仅仅存在“建筑面积不符”的问题并不构成违约，即使买受人以“建筑面积不符”为由提起诉讼也得不到人民法院的支持。上诉人及其诉讼代理人在本案立案后，经多方调查取证，才发现被上诉人多次变更规划，导致上诉人所购商品房建筑面积减少的事实。本案应当适用第5条第4款第1项特别约定条款，如果要计算诉讼时效，也应当从上诉人知道被上诉人规划变更导致建筑面积变更的事实起开始计算。因此，上诉人根据《商品房买卖合同》第5条第4款第1项“因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房款”的约定，向被上诉人主张违约赔偿的诉讼请求时效期间未过。二、关于违约赔偿的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十八条、《商品房销售管理办法》第二十四条都对建设单位规划变更作了原则上禁止的规定，并且赋予买受人在规划变更后有解除合同的权利。解除合同对合同的履行来说是颠覆性的，根据举重以明轻的原则，上诉人在不主张解除合同的情况下，向被上诉人主张一定的违约赔偿，于法有据。购买商品房时，不管以何种方式（建筑面积、套内建筑面积或整套）计价，买受人都对建筑面积（套内建筑面积+公摊面积）支付了对价，否则将违反物权变动的依据。本案中通过简单折算，就可以计算出上诉人所购商品房建筑面积的单价，进而根据《商品房买卖合同》第5条第4款第1项的约定计算违约赔偿，考虑到被上诉人的违约时间，酌定计算50%的利息。上诉人的主张，符合合同约定。融亿置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈利宗向一审法院提出诉讼请求：一、判令融亿置业公司向陈利宗支付违约金人民币4564元；二、判令融亿置业公司尽快整改九尊名城（融亿三期）L7栋消防楼梯，以消除陈利宗购买的商品房存在的重大消防安全隐患；三、判令融亿置业公司落实九尊名城（融亿三期）小区绿化；四、判令融亿置业公司尽快整改九尊名城（融亿三期）小区停车位，并赔偿陈利宗人民币1000元。在诉讼过程中，陈利宗明确其第一项诉讼请求中的违约金金额计算方式为合同总价÷产权建筑面积×面积差（合同建筑面积-房产本建筑面积）×1.5。一审法院认定事实：融亿置业公司为开发建设位于贵州省仁怀市尊名城第三期（Ｌ1-Ｌ7）房屋，经仁怀市住房和城乡建设局许可于2010年4月19日取得建设工程规划许可证，其中Ｌ1-Ｌ7栋规划许可证载明共计地上建筑面积99236平方米、地下建筑面积23817平方米，总建筑面积123053平方米。融亿置业公司于2010年6月3日取得商品房屋预售许可证，该房屋于2011年12月进行了竣工验收备案，后融亿置业公司委托仁怀市城市房地产测绘所对房屋面积进行测绘，该测绘所于2011年9月25日作出房产实测报（2011）第00038号测绘报告，该测绘报告载明总建筑面积为126542.58㎡（其中Ｌ8栋建筑面积3981.52㎡，车库面积23460.37㎡，负二层车库建筑面积12352.93㎡，负一层车库建筑面积264.52㎡）。融亿置业公司于2011年9月30日取得了贵州省仁怀市公安消防大队颁发的《消防安全备案证》，该证载明仁怀市九尊名城三期Ｌ1、2、3、4、5、6、7栋建筑工程验收备案。2012年5月6日，融亿置业公司将该小区消防设施设备已移交遵义鸿苑物业管理有限公司仁怀分公司管理。2010年12月24日，陈利宗（买受人）与融亿置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定融亿置业公司将其开发建设的位于贵州省仁怀市出售给陈利宗，合同主要内容如下“第二条、该商品房建筑面积129.88平方米，套内建筑面积104.82平方米，公共部位与公用房屋分摊面积25.06平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积按房管局计算确认面积为准。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第贰种方式即按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4254.91元，总金额446000元。第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定方式处理。1.以房管局部门产权登记面积为准，按合同约定的单价据实结算房款，多退少补；2.因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房价款。”合同签订后，陈利宗依约向融亿置业公司支付了购房款，融亿置业公司向陈利宗交付房屋，双方于2012年12月18日办理了不动产变更登记（遵房权证仁怀市字第××），建筑面积129㎡，套内建筑面积104.82㎡，陈利宗于2013年1月15日领取了房屋所有权证。现陈利宗以融亿置业公司缩减Ｌ1-Ｌ7栋房屋面积，增加修建Ｌ8栋房屋，致使产权登记建筑面积比合同约定的建筑面积少，融亿置业公司已构成违约为由诉至一审法院主张支付违约金。融亿置业公司提交“仁怀市住房和城乡建设局所有权登记申请表”、“仁怀市住房和城乡建设局所有权登记审批表”、“商品房预售合同登记备案表”，证明Ｌ8栋房屋系经过相关部门许可规划修建，且该房屋并非独立修建，而是位于Ｌ1、Ｌ2栋房屋连接处的商业用房，现已出售案外人赵仕进，并已办理不动产变更登记。另查明，仁怀市公安消防大队于2017年9月5日向仁怀市融亿三期小区业主委员会送达了《消防指导意见》一份，该意见第16条载明“Ｌ7栋仅有一个疏散出口”，陈利宗据此要求融亿置业公司进行消防整改。融亿置业公司于2006年12月25日与仁怀市国土资源局订立“挂牌竞价出让成交确认书”，该确认书载明融亿置业公司受让的土地占地面积64772.76㎡（合97.16亩），其中Ｂ号地块面积为48017.96㎡（合72.03亩），土地规划用途为居住用地，容积率不大于2.45，建筑密度不大于35%，建筑高度不超过26米，绿地率不少于40%......。陈利宗据此主张融亿置业公司需要将涉案房屋小区绿化面积整改至占建筑面积的35%。陈利宗以融亿置业公司擅自变更规划设计，将原本规划为地下一层更改为地下二层，并将其中一层出租给他人使用，导致小区仅有320个停车位为由主张融亿置业公司将停车位整改、增加至400个。一审法院认为，陈利宗、融亿置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，涉案《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务，现陈利宗以融亿置业公司存在违约行为为由主张承担相应责任，一审法院就其各项诉讼请求评述如下：一、陈利宗主张融亿置业公司支付违约金4564元的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第二十条关于“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”之规定，双方在《商品房买卖合同》中约定按照套内面积计价及面积误差按照套内面积计算，因规划而引起的建筑面积变更据实结算房价款并未违反上述规定。现融亿置业公司向陈利宗交付的房屋建筑面积少于合同约定建筑面积，出卖人即融亿置业公司应依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……。”的规定承担违约责任，但在本案中，双方于2012年12月18日办理房屋变更登记，陈利宗于2013年1月15日领取了房屋所有权证，陈利宗在此时对其购买房屋建筑面积与合同建筑面积不符的事实应属于知晓状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……。”的规定，融亿置业公司所持陈利宗主张支付违约金已超诉讼时效的辩解理由成立，一审法院予以采信。故陈利宗主张融亿置业公司支付违约金4564元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、对陈利宗主张融亿置业公司尽快整改九尊名城（融亿三期）L7栋消防楼梯，以消除陈利宗购买的商品房存在的重大消防安全隐患的诉讼请求，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”、第五十八条“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款……。”、第七十三条“本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。……。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……。”的规定，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。陈利宗所诉房屋消防设施是否合格以及是否需要整改、如何整改不属于人民法院民事案件的调整范畴，故在本案中不予作出评价处理。三、对陈利宗主张融亿置业公司落实九尊名城（融亿三期）小区绿化，绿化率至少达到35%及尽快整改九尊名城（融亿三期）小区停车位（停车位数量达400个），并赔偿陈利宗人民币1000元的诉讼请求，虽然仁怀市国土资源局在出让涉及该小区土地使用权时与融亿置业公司订立的“挂牌竞价出让成交确认书”载明绿化率不低于35%，但该约定并不必然对陈利宗产生约束力；同时，双方订立的《商品房买卖合同》并未对小区绿化面积、车位问题进行约定，陈利宗也未提交证据证明融亿置业公司曾就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的35%的绿化率和400个车位，陈利宗的主张缺乏事实依据，应不予支持。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。即便陈利宗需要主张权利，上述所述事项涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会或业主委员会主张权利，陈利宗对此不能单独主张权利,一审法院在本案中不予作出评价处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国消防法》第二十八条、第五十八条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈利宗的诉讼请求。案件受理费25元（已减半预收），由陈利宗负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一审法院认定融亿置业公司应承担案涉房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符的违约责任，双方对此均无异议，本院予以确认。关于陈利宗诉请融亿置业公司承担违约责任是否超过诉讼时效问题。陈利宗于2012年12月办理房屋权属变更登记，2013年1月15日领取房屋所有权证时，就应当知道案涉房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，诉讼时效应当从知道或应当知道权利受到损害之日起计算，而非以知晓权利受损害的原因或诉请确定能否得到支持之日起起算。陈利宗关于诉讼时效起算时间的上诉理由不成立，本院不予采信。在陈利宗未举证证明其该项请求存在诉讼时效中断或中止的情况下，其于2020年9月28日向一审法院提起诉讼已超过诉讼时效。综上所述，陈利宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈利宗负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年五月二十五日法官助理张洋书记员田林