河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终355号上诉人（一审原告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：赵惠民，男，汉族，1968年11月11日出生，住河南省郑州市回族区。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人赵惠民、河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人赵惠民的委托诉讼代理人李文举，被上诉人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1301号民事判决书并改判支持刘静的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人赵惠民、昌鼎公司承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,赵惠民不是权利人，一审法院违法认定赵惠民是权利人。二、一审法院认定赵惠民在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。首先,本案中赵惠民没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,不具备商品房买卖合同的基本特征。三、一审法院没有审查案涉房屋赵惠民是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。赵惠民不但没有提供自己名下无房的证据材料,也没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。四、一审法院认为赵惠民已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。赵惠民提供了中国农业银行交易明细,但其主张的购房款付给了王素礼,并没有付给昌鼎公司。王素礼与昌鼎公司之间还存在其他借款关系。所以其账户流水的款项性质无法确定,一审法院没有查清本案中王素礼向杨建民的转账是否是赵惠民的购房款。综上所述，一审法院对本案存在严重的事实认定错误。被上诉人赵惠民辩称，刘静的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。一、在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同。本案执行异议程序中的执行裁定书已经查明：一审法院在2019年3月19日作出财产保全裁定书，2019年4月9日通过协助执行查封了涉案房屋，涉案房产在2019年1月23日与昌鼎公司签订了认购协议书。2017年5月27日，昌鼎公司取得预售许可证，认购协议对房屋买卖进行了清楚、明确的约定，具有房屋买卖合同的约束力。二、赵惠民向法院提交了其在新郑市的无房证明，赵惠民系商品房消费者。三、赵惠民已经支付了全部房款。赵惠民根据签订的协议将购房款160万元通过中国农业银行转至公司人员王素礼尾号为6116的账户，由王素礼转入董宏渠尾号为7560的账户，由董宏渠转入杨建民尾号为6550的账户，杨建民将该款转至昌鼎公司账户，以上转账有清晰的银行流水。昌鼎公司出具收据。赵惠民之所以通过多人将房款转至昌鼎公司名下，是因该购房款是通过贷款取得，直接转入地产公司名下与金融政策不符。四、赵惠民已经在查封前合法占有该不动产。2019年1月24日，昌鼎公司将房屋交付，赵惠民与河南昌鼎物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》，缴纳物业管理费，且已装修使用，法院已实地调查。五、涉案房屋目前尚未进行工程竣工验收备案，客观上不具备办理产权过户登记的条件。因昌鼎公司无力缴纳一系列税费，昌鼎公司一再拖延，在办理房产证问题上赵惠民不存在过错。原审第三人昌鼎公司述称，同意赵惠民的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。刘静向一审法院提出的诉讼请求：1、撤销（2020）豫01执异596号执行裁定，准予执行“昌鼎润苑”项目【预售许可证170043】5号楼1单元20层02户房屋；2、诉讼费用由赵惠民、昌鼎公司承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，赵惠民对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异596号执行裁定，裁定中止对河南昌鼎房地产开发有限公司名下“昌鼎润苑”5号楼1单元20层02户房屋的查封和执行，刘静不服，遂提起本案诉讼。2019年1月23日，昌鼎公司与赵惠民签订《认购协议书》约定，赵惠民认购昌鼎润苑项目5号楼1单元20层02号户，面积255.7平方米，单价6257.33元/平方米，总房款160万元。付款方式：一次性付款。协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致。本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止。协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。当日，昌鼎公司向赵惠民出具《收据》载明，收到赵惠民购房款160万元；根据中国农业银行业务凭证、中国建设银行个人网上银行（卡尾号7560，王素礼称系董宏渠的银行账户）帐单、河南农信网上电子凭证显示，赵惠民将160万转支给王素礼，尾号7560的中国建设银行帐户将160万分四次跨行转出至杨建民账户，杨建民将160万元购房款转支到昌鼎公司账户；王素礼出具《证明》载明，我系昌鼎公司工作人员，赵惠民于2019年1月13日认购案涉房屋，当时其将160万元购房款转到我个人账号，我将该款转至昌鼎公司另一名员工杨建民账户，杨建民将此款转至公司账户，昌鼎公司在此《证明》上签字并盖章。2019年1月24日，赵惠民与河南昌鼎物业服务有限公司签订《昌鼎·润苑前期物业服务协议》《昌鼎·润苑业主手册》《昌鼎·润苑临时管理规约》，当日河南昌鼎物业服务有限公司给赵惠民出具《收据》一份载明，收到赵惠民物业费5523元。另查明，赵惠民提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，赵惠民名下无房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵惠民与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；赵惠民将160万元购房款转至王素礼账户，王素礼又转至董宏渠账户，后董宏渠又转至杨建民账户，最终由杨建民转至昌鼎公司账户，上述过程有相应的银行流水及王素礼的《证明》予以佐证，足以认定赵惠民一次性向昌鼎公司支付了全部购房款，同时赵惠民名下无用于居住的房屋，故参照上述规定，赵惠民对案涉房屋享有的权利足以排除执行。刘静称赵惠民与昌鼎公司签订的《认购协议书》并非商品房买卖合同，但此协议书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且昌鼎公司已按照上述协议书的约定收受购房款，此协议应当认定为商品房买卖合同，故刘静的上述主张不能成立，不予支持。综上所述，刘静要求准许执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决驳回刘静的诉讼请求。一审案件受理费19200元，由刘静负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：一、赵惠民的《中国农业银行银行卡交易明细清单》显示，2018年9月20日转存还款52777元，对方账号户名623059100202126550杨建民；2018年10月22日转存41666元，对方账号户名623059100202126550杨建民；2018年11月21日转存41666元，对方账号户名623059100202126550杨建民；2018年11月29日转存270000元，对方账号户名00205011900000067昌鼎公司；2018年12月28日转存41666元，对方账号户名623059100202126550杨建民。二、一审中，王素礼出具证明，昌鼎公司加盖印章予以认可，证实王素礼系昌鼎公司工作人员，赵惠民将购房款160万元转到王素礼个人账号，王素礼将该款转至昌鼎公司另一员工杨建民账户，杨建民将此款转至昌鼎公司账户。赵惠民提交的转款凭证显示杨建民账号为6230××××6550。三、赵惠民提供《新郑市个人房屋权属信息表》，显示其夫妻在新郑市均无房产。本院认为，本案的争议焦点为赵惠民对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。无论适用第二十八条还是第二十九条，支付房款情况是审查的重点。本案中，赵惠民虽提供银行流水和昌鼎公司的房款收据，但赵惠民的《中国农业银行银行卡交易明细清单》显示，赵惠民在2018年9月20日收到昌鼎公司工作人员杨建民账户还款52777元，2018年10月22日、11月21日、12月28日分别收到昌鼎公司工作人员杨建民账户转存41666元，2018年11月29日收到昌鼎公司270000元，赵惠民与昌鼎公司工作人员杨建民及昌鼎公司之间存在多笔交易，互有转存和转支，该交易明细清单不足以证实由赵惠民转至昌鼎公司工作人员王素礼，王素礼转至董宏渠，董宏渠转至昌鼎公司工作人员杨建民，杨建民转至昌鼎公司的160万元系赵惠民向昌鼎公司支付的房款，不符合第二十八条或第二十九条的构成要件，不能排除执行。综上所述，刘静的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院(2020)豫01民初1301号民事判决书；二、准予执行河南昌鼎房地产开发有限公司名下，位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××层××户房屋。一审案件受理费19200元，二审案件受理费19200元，均由赵惠民负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱