吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0502民初145号 原告（反诉被告）：通化市东昌区环通乡石棚子村村民委员会，地址通化市东昌区。 负责人：刘明利。 委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔庆岩，吉林卓昂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁玉发，男，1960年9月17日出生，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：王升玉，吉林信维律师事务所律师。 被告：赵奇，男，1965年3月19日出生，住通化市东昌区。 第三人：通化市天元混凝土销售有限公司，住所地通化市。 法定代表人：唐洪伟。 委托诉讼代理人：张兴东，吉林星浦律师事务所律师。 原告通化市东昌区环通乡石棚子村村民委员会（以下简称石棚子村委会）与被告丁玉发、赵奇、第三人通化市天元混凝土销售有限公司（以下简称天元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石棚子村委会的委托诉讼代理人臧海涛、孔庆岩，被告丁玉发的委托诉讼代理人王升玉，被告赵奇，第三人天元公司的委托诉讼代理人张兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石棚子村委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除石棚子村委会、丁玉发签订的荒地租赁协议；2.判令解除丁玉发与天元公司之间的租赁协议，天元公司立即从占用石棚子村委会的出租土地上搬出，并支付自2021年1月1日起直到迁出之日止的占用土地期间的费用；3.本案诉讼等相关费用由丁玉发、赵奇承担。事实和理由：石棚子村委会、丁玉发双方于2005年1月18日签订荒地租赁协议，将石棚子村馒头山前2万平方米的一块荒地租赁给丁玉发，租金贰佰元每年，租期30年，合同签订之日，石棚子村委会将该地块交付丁玉发使用至今。后双方于2013年8月9日及2014年1月1日分别达成变更协议，将租金由贰佰元每年调整到贰万元每年，并将土地租赁期限变更至2016年12月31日止。丁玉发支付租金至2016年，自2017年1月起至今没有支付任何租金，并且丁玉发一直将土地转租给天元公司用于工业建设，持续占有使用土地至今。根据石棚子村委会、丁玉发双方协议约定，如丁玉发拖欠租赁费，石棚子村委会有权终止协议，故石棚子村委会于2020年9月23日向丁玉发发送了解除合同通知书，要求解除合同，返还土地，并支付期满占用期间的费用。通知下达后，天元公司于2020年12月3日代丁玉发交纳了占地费用8万元，双方约定土地占用期间至2020年12月31日。现期限已到，故石棚子村委会依约提出终止双方协议，解除合同，由丁玉发返还该租赁土地。石棚子村委会、丁玉发合同解除后，天元公司已没有合法理由继续占用土地，故天元公司应当排除妨碍，迁出占用土地。因赵奇与本案具有直接的法律上的利害关系，石棚子村委会于2021年5月12日追加赵奇为本案被告。综上，为维护石棚子村委会合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持石棚子村委会的诉请，维护合法权益。 丁玉发辩称，一、石棚子村委会的第一项诉讼请求内容不清。2005年1月28日，丁玉发与石棚子村委会签订了《荒地租赁合同书》，双方约定丁玉发承租石棚子村馒头山前2000平方米荒地，承租时间为2005年1月18日至2035年1月18日止，年租金为贰佰元整；乙方（答辩人）在承租期内可以转让或转租。1.丁玉发的土地是合法承包。根据《吉林省集体土地承包经营管理条例》第三十一条：“四荒可以由集体经济组织内部成员开发经营，也可以由集体经济组织以外的单位和个人开发经营。在同等条件下，集体经济组织内部成员享有优先权”。2.2014年1月1日《协议书》，因该协议并未成立，对丁玉发不产生法律约束力。对于石棚子村委会所述：2013年8月9日及2014年1月1日分别达成变更协议，将租金由贰佰元每年调整为贰万元每年，并将土地租赁期限变更至2016年12月31日止。本案事实为，2013年8月9日《补充协议》为石棚子村委会单方制作、决定，并未与丁玉发协商此事，丁玉发也未在该协议中签字确认；对于2014年1月1日的《协议书》，丁玉发并不同意协议中的内容，丁玉发与石棚子村委会并未对该协议中的内容达成合意，协议中关于“丁玉发”的签字并非由丁玉发本人签订，故该协议并未成立，对丁玉发不产生法律约束力。二、对于石棚子村委会的第二项诉讼请求无法律依据，应予以驳回。根据《民法典》第143条规定：“具备以下条件的民事法律行为有效：第一，行为人具有相应的民事行为能力。第二，意思表示真实。第三，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”、第465条的规定：“依法成立的合同，受法律保护”、第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。丁玉发在与石棚子村委会签订租赁合同后，对该地块进行了土地平整，洼地回填20万立方米土方，投入资金400余万元，后与天元公司双方基于真实意思表示签订书面租赁合同，将2万平方米土地出租给天元公司，租赁期满后，丁玉发与天元公司以口头形式达成协议，将土地继续租赁给天元公司，期限至2035年，丁玉发与石棚子村委会的租期期满，该合同真实有效，应得到法律的保护；且丁玉发与天元公司约定的出租的土地面积约2万平方米，远远超过石棚子村委会出租给丁玉发的土地面积，根据合同的相对性原则，石棚子村委会无权解除丁玉发与天元公司之间的租赁合同，石棚子村委会也无权代丁玉发向天元公司收取租金。三、丁玉发并不存在拖欠租金的情形。丁玉发与石棚子村委会2005年所签订的《荒地租赁合同书》为有效合同，该合同并未变更，双方应按照合同继续履行，故丁玉发曾多次向石棚子村委会缴纳租金，但石棚子村委会拒收，要求丁玉发按照每年2万元的标准缴纳租赁费用，该要求完全不符合合同约定，系不合理要求，丁玉发至今也并未收到石棚子村委会的解除合同通知书，也不存在《民法典》第563条规定的法定解除（“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”）及约定解除的情形。综上所述，丁玉发认为，与石棚子村委会在2005年所签订的《荒地租赁合同书》并未被实质性变更，仍然有效，合同双方当事人应按照协议约定事项继续履行。 赵奇辩称，不同意石棚子村委会的诉讼请求，赵奇与此案没有利害关系。2005年丁玉发和石棚子村委会签订荒山租赁合同，由于缺少资金，向赵奇借款进行回填，并流转养鸡场及周边村民自留地小片荒，由于投入大量人力物力，此地块升值了，这事谁都眼红，村里想占有此地，许多个人也想，赵奇也想占这块地，也想把这块成型能增值的地块拿到赵奇名下。赵奇找丁玉发，说这块地当初丁玉发和村里签订合同后缺钱，大部分回填和流转土地钱都是赵奇出的，丁玉发能不能把这块荒地租赁合同转让给赵奇。丁玉发说合同是他和村里签订的，这块地的权利人是丁玉发，丁玉发只是欠赵奇的钱，是债务问题，将来还赵奇钱就是了，丁玉发不同意转让，并说丁玉发对这块地有法定使用权，赵奇也没有合法的理由说服丁玉发，强要该块地，丁玉发有他的权利，赵奇也就再不提这事了，此块土地与赵奇没有直接法律上的利害关系。丁玉发在纪委做的证没有说真话，因为纪委在没收非法所得时，一共收缴618640.40元，不包含天元公司的非法所得28.9万元，因为赵奇没有和丁玉发合伙有利益关系，天元公司没有给赵奇转过账，纪委把材料移送司法机关后，法院以单项罪名判赵奇九个月，并不涉及到赵奇和丁玉发与天元公司的非法所得。 第三人述称，一、石棚子村委会的第一项诉讼请求内容不清。天元公司只知道石棚子村委会与丁玉发之间存在2005年签订的《荒地租赁合同书》，租赁期限至2035年1月18日止，对于石棚子村委会与丁玉发之间是否对该协议进行变更，天元公司并不清楚，故对于石棚子村委会第一项解除双方签订的荒地租赁协议，天元公司认为其请求内容不清。二、对于石棚子村委会的第二项诉讼请求无法律依据，应予驳回。根据《民法典》143条规定：“具备以下条件的民事法律行为有效：第一，行为人具有相应的民事行为能力。第二，意思表示真实。第三，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”、第465条的规定：“依法成立的合同，受法律保护”、第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。天元公司与丁玉发双方基于真实的意思表示签订书面租赁合同，承租2万平方米土地，书面协议租赁期满后，天元公司与丁玉发以口头形式达成协议，将土地租赁给天元公司，期限至2035年，丁玉发与石棚子村委会的租期期满，该合同真实有效，应得到法律的保护；且天元公司与丁玉发约定的出租的土地面积约2万平方米，远远超过石棚子村委会出租给丁玉发的土地面积，根据合同的相对性原则，丁玉发无权解除天元公司与丁玉发之间的租赁合同，石棚子村委会也无权代丁玉发向天元公司收取租金。三、天元公司向石棚子村委会所缴纳的8万元系受石棚子村委会胁迫。天元公司只与丁玉发之间存在租赁关系，与石棚子村委会之间不存在租赁合同关系，故天元公司无义务向石棚子村委会缴纳租赁费用，天元公司之所以在2020年向石棚子村委会交纳8万元，是因为石棚子村委会威胁天元公司，如果不向其交纳，则强制天元公司退出场地，天元公司所有设备设施均在场地内，如果强行被退出场地，将会造成巨大的经济损失，故天元公司在无奈之下向石棚子村委会交纳了8万元，天元公司对此保留要求返还诉权。综上所述，天元公司认为，石棚子村委会的诉讼请求于法无据，应驳回其诉讼请求。 丁玉发向本院提出反诉请求：1.判令石棚子村委会继续履行与丁玉发2005年签订的《荒地租赁合同书》；2.本案反诉费用由石棚子村委会承担。事实和理由：2005年1月28日，丁玉发与石棚子村委会签订《荒地租赁合同书》，双方约定，丁玉发承租石棚子村馒头山前2000平方米荒地，承租时间为2005年1月18日至2035年1月18日止，年租金为贰佰元整；乙方（丁玉发）在承租期内，可以转让或转租。合同签订后，对该地块进行了土地平整，洼地回填20万立方米土方，投入资金400余万元，丁玉发将上述场地转租给本案第三人天元公司，并由天元公司使用至今。丁玉发依法取得权利，而石棚子村委会以多种理由，违背合同约定提出无理要求，强行终止合同，为使丁玉发合法权利不受侵害，依据法律相关规定，故诉请法院依法公断，以维权益。 石棚子村委会辩称，丁玉发主张继续履行2005年协议没有事实基础，缺少法律依据，应驳回其反诉请求。1.2005年荒地租赁协议严重损害了集体利益，每100平方米一年的土地的租赁费用相当于1元钱，明显显失公平，且该协议自2013年以后再没有实际履行。2.该租赁协议已经被双方重新签订的2014年1月1日的协议所变更，丁玉发后续是按照变更协议约定内容，实际履行至合同期限届满止，即到2016年12月31日前，丁玉发每年缴费金额均为2万元，而非200元。3.合同约定期满后，双方未续签合同形成了不定期租赁。因丁玉发已将土地转租给本案第三人天元公司，故在石棚子村委会2020年9月通知丁玉发解除合同后，天元公司代丁玉发履行了支付占地期间费用的义务，该履行义务的前提基础，也是依据2014年变更协议约定，按每年2万元租金缴纳。以上，不管2014年变更协议是否是丁玉发本人签字，丁玉发及天元公司均以实际履行行为，确认了变更协议的效力，即对2005年协议内容进行了实质性的变更，故丁玉发反诉要求继续履行2005年协议，没有事实根据，请法庭在查明事实的基础上，依法驳回丁玉发的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.石棚子村委会提交2013年4月25日召开两委会会议记录及通知，拟证明经两委会研究决定，石棚子村委会与丁玉发2005年所签订的合同，于2013年4月25日作废，丁玉发及张某均在会议记录中签字确认，石棚子村委会于当日向其发出了通知。赵奇对该组证据有异议，认为会议记录最后一句是后添的，当时没有这句话，而且是王某个人行为，会议内容和最后决定严重不符，2013年4月25日石棚子村发的通知，理由是王某认为签订的合同只允许干养殖场，而丁玉发另作他用，该观点不正确，因为原合同允许干别的，这个通知是无效的，也是王某的个人行为。本院认为，会议记录并非签订合同双方达成了合意，而通知亦属单方的意思表示，不能证明合同意定解除的过程，故对证明目的不予采信。2.石棚子村委会提交的2020年9月23日解除合同通知书，拟证明因2014年协议书约定租赁期限至2016年12月31日止，丁玉发实际缴纳租赁费也交到2016年年底，合同期满后，丁玉发继续占用租赁土地，与石棚子村委会之间形成了不定期租赁合同关系，因未缴纳占用期间的租金，石棚子村委会根据原租赁合同第三条约定，于2020年9月23日通知丁玉发解除合同，并要求丁玉发缴纳占用期间的租金。 丁玉发质证认为，石棚子村委会的单方行为，并且解除合同书中所依据的是当事人双方约定解除，本案双方并没有明确约定解除原2005年的协议。赵奇对该证据有异议，认为石棚子村委会无权解除合同。本院认为，虽然该份证据体现系向丁玉发发出的通知，但是否向丁玉发通知、何时通知、通过何种方式通知等信息均无法从该份证据中体现，故对证明目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：2005年2月1日，甲方石棚子村委会与乙方丁玉发签订《荒地租赁合同书》，甲方将石棚子村馒头山前荒地承包给乙方，约定，承租时间自2005年1月18日至2035年1月18日止（法律有效时间为三十年）；馒头山，向南100米，东西200米，面积2000平方米，每年租金贰佰元整，上拿租；乙方承包荒地可做养殖业、商业、工业，固定资产投资归乙方所有，乙方在承租期内，乙方可以转让或转租；承租时间内甲方不得单方毁约，不得随意终止合同，如甲方私自中途终止合同，给乙方造成经济损失，甲方包赔乙方全部经济损失。该合同签订后，丁玉发于2010年、2011年、2012年分别向石棚子村委会交纳200元。 又查明，2014年1月1日，甲方石棚子村委会与乙方“丁玉发”签订《协议书》，约定，甲方将石棚子村馒头山场地，向南100米，东西200米，面积2000平方米租赁给乙方，甲方允许乙方转租、转借；租赁期限为三年，即二〇一四年一月一日起至二〇一六年十二月三十一日止；租赁费每年贰万元整，上拿租，如拖欠租赁费甲方有权终止协议。2013年12月26日，吉林省农村集体经济组织标准凭证收据载明，交款单位丁玉发，收款单位石棚子村，金额贰万元整，系天元场地租赁费2013年。2014年12月30日，吉林省农村集体经济组织标准凭证收据载明，交款单位丁玉发，收款单位石棚子村，金额贰万元整，系天元场地租赁费2014年度。2015年12月31日，吉林省农村集体经济组织标准凭证收据载明，交款单位丁玉发，收款单位石棚子村，金额贰万元整，系馒头山场地租赁费2015年。2020年12月3日，吉林省农村集体经济组织标准凭证收据载明，交款单位天元公司，收款单位石棚子村，金额捌万元整，系场地租赁费（2017年至2020年度）。 再查明，2009年11月15日，甲方丁玉发与乙方唐洪伟、邵连佑签订《场地租赁协议合同》，甲方将位于石棚村外环路边的场地租赁给乙方使用，约定，甲方租赁给乙方的土地面积，东场地边，西公路，南山林，北小山，合计面积为15亩；租用时间为10年，即自2010年1月1日起至2020年12月31日止；待公司营业手续办理完毕一切正常后，首付3年租金，壹拾伍万元整，计每年五万元，以后按每1年为准付租金一次，计五万元，上打租。 根据石棚子村委会的诉讼请求和丁玉发、赵奇的答辩意见以及天元公司的意见，丁玉发的反诉请求和石棚子村委会的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.石棚子村委会、丁玉发签订的土地租赁协议是否应予以解除？2.如不应解除，是否应继续履行？3.如应解除，天元公司是否负有腾迁义务，石棚子村委会主张的土地占用期间费用是否合理，数额为多少？ 本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于《荒地租赁合同书》是否应予解除的问题，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”、第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”、第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。首先，本案中，石棚子村委会与丁玉发签订《荒地租赁合同书》虽为丁玉发本人所签，但在本院调取的中共通化纪律检查委员会调查本案土地租赁情况，丁玉发表述“赵齐是村书记，租金又这么便宜，怕影响不好，找我以我的名义租这个地，能方便些”“地实际是赵奇的，不是我的，我说的也不算，也不找我”，并表示赵奇是这块土地的实际受益人，通过上述陈述，同时结合向天元公司的法定代表人唐洪伟、案外人刘某、韩某所作的调查笔录，能够证实，《荒地租赁合同书》的合同签订人与土地实际使用、收益人并非同一主体，并且该卷宗的笔录中，亦能够体现，涉案土地面积为20000平方米，转租给天元公司的即为该地块；其次，2014年1月1日，赵奇代丁玉发与石棚子村委会就涉案土地，签订了《协议书》，丁玉发虽主张其并非本人签订，该合同效力不及于丁玉发，但其在中共通化纪律检查委员会调查笔录表述，“每次赵齐交完租金都告诉我租金交完了，让我看交款凭证了，上面以我的名头交的”“后期张德贵村长上任了以后，说这么大一片地缴纳200元不合理，就重新签订协议，每年的租赁费涨到20000元钱，我就交不起了，后期的每年20000元钱租赁费就都是赵奇自己出钱到村里交的”，上述陈述表明，丁玉发知晓赵奇代签《协议书》的情况，且在明知赵奇代交了三年租金的期间，未提出任何异议，表明丁玉发对赵奇再次以丁玉发名义，就承租涉案地块达成新的合意予以认可；最后，丁玉发就涉案土地的租金交至2012年时，便不再交纳，虽然丁玉发主张其欲以200元/年的租金继续交纳，石棚子村委会拒收，但丁玉发并未针对该项主张提交证据，应承担举证不能的法律后果，按照2014年1月1日《协议书》的约定，租赁期限至2016年12月31日止，在此之后，石棚子村委会可以随时解除合同，自其于2021年1月8日起诉，应当认定已通知丁玉发解除合同，故石棚子村委会与丁玉发于2005年2月1日签订的《荒地租赁合同书》，应予以解除。 关于土地占用期间的费用问题，《荒地租赁合同书》解除后，丁玉发将涉案土地转租给天元公司所签订的《场地租赁协议合同》也随之解除，转租合同解除后，天元公司继续占有涉案土地已没有法律依据，石棚子村委会有权向天元公司主张占有土地使用费，关于使用费的计算方法，以《场地租赁协议合同》约定的5万元/年租金为参照，故石棚子村委会要求天元公司按照2万元/年的标准支付占有土地使用费的主张，本院予以支持，计算期间应自2021年1月1日起至天元公司将涉案土地交还石棚子村委会之日止。 综上，依照上述法律规定，本院判决如下： 一、解除原告（反诉被告）通化市东昌区环通乡石棚子村村民委员会与被告（反诉原告）丁玉发于2005年2月1日签订的《荒地租赁合同书》； 二、第三人通化市天元混凝土销售有限公司于本判决生效后十五日内，将石棚子村馒头山前荒地（馒头山，向南100米，东西200米）交还原告通化市东昌区环通乡石棚子村村民委员会，并支付占用土地期间的费用（占用费用自2021年1月1日起至实际交还土地之日止，按照每年2万元的标准计算）； 三、驳回被告（反诉原告）丁玉发的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（系减半收取），由被告丁玉发负担。反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）丁玉发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  耿婷婷 二〇二一年五月二十九日 书记员  李昊天