广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0312民初1691号 原告：陈某，女，汉族，1987年8月20日生，住址:重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：芦某，广西银杉律师事务所律师。 被告：桂林金林酒店管理有限公司，住所地：灵川县八里街开发区八里四路与川东五路交叉口东南角彰泰•峰誉5幢/单元1层1-50号商铺，统一社会信用代码：91450322MA5L9Y349K。 法定代表人：肖某，执行董事兼总经理。 原告陈某与被告桂林金林酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2021年3月11日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人芦某到庭参加诉讼，被告桂林金林酒店管理有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、被告桂林金林酒店管理有限公司支付2019年11月至2021年1月租金18345元及违约金3997元给原告陈某;2、被告桂林金林酒店管理有限公司支付2019年9月15日至2020年9月30日的物业费、水电费2348.09元给原告陈某；3、本案诉讼费用由被告承担。第一至二项合计24690.09元。 事实及理由: 2 2018年6月7日，原告陈某与桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市临桂区房屋。同日，原告陈某与被告桂林金林酒店管理有限公司（以下简称“金林酒店”）签订《物业委托经营管理合同书》，约定委托经营管理的期限为10年，自2019年1月1日始至2028年12月31日止，2019年、2020年、2021年每月15日之前应支付月租金1223元。合同成立并生效后，金林酒店迟延支付2019年10月份的租金，未支付2019年11月份及之后的租金。金林酒店迟延履行支付租金义务超过14个月，严重违约，合同目的已不能实现。原告陈某已于2021年1月8日委托律师向金林酒店发函，告知解除2018年6月7日签订的《物业委托经营管理合同书》，金林酒店已于2021年1月20日签收律师函。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，案涉《物业委托经营管理合同书》已于2021年1月20日解除。被告应当按照《物业委托经营管理合同书》第五条的约定支付租金、第二十二条的约定支付违约金，违约金计算至2021年1月20日解除合同当日。被告应当按照《物业委托经营管理合同书》第七条的约定承担物业费、水电费，2019年9月15日至2020年9月30日的物业费、水电费为2348.09元，原告已向物业服务公司实际支付，该笔费用应当由被告承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：1、桂林金林酒店管理有限公司企业信息;被告具备诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》；3《物业委托经营管理合同书》，4 3 房产证；原告系涉案房产的所有权人，委托金林酒店经营物业；5、借记卡账户历史明细清单（2019年7月、8月、9月、11月）；被告2019年11月21日才支付10月份租金，之后一直未继续支付租金；6、《律师函》；原告委托律师向被告发函解除合同；7、邮单及投递记录；解除通知于2021年1月20日到达被告，合同已于2021年1月20日解除；8、《逾期支付的租金及违约金计算方式》表格；按照合同约定，每月15日支付当月租金，逾期按每日千分之一计付违约金，计算至解除合同之日2021年1月20日；9、发票（物业费、水电费）；被告应当承担物业费、水电费2348.09元。 被告桂林金林酒店管理有限公司未答辩，亦未到庭和提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，当事人有举证和对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告未到庭，视为其对举证、质证的诉讼权利的放弃，对本案原告所提供的证据，因被告未提供反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院应结合本案事实在以下进行阐述。 经审理查明，2018年6月7日，原告陈某（买受人）与桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司购买位于桂林市临桂区房产，建筑面积为42.39平方米，房屋总价为229881.00元。同日，原告陈某（甲方）与被告桂林市金林酒店管理有限公司（乙方）签订了一份《物业委托经营管理合同书》，合同约定：甲方委托乙方经营管理甲方坐落于桂林市临桂区（推广名：奥林匹克巴塞公馆）项目2栋401号（建筑面积42.39平方米）。合同第四条约定：委托经营管理的期限为为十年，即自 4 2019年1月1日至2028年12月31日止。合同第五条约定：租金的交付方式，1、第1年，年租金总额（税前）为人民币（大写）柒仟叁佰叁拾柒元整（小写：￥7337元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟贰佰贰拾叁元整（小写：￥1223元）；第2年，年租金总额（税前）为人民币（大写）壹万肆仟陆佰柒拾叁元整（小写：￥14673元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟贰佰贰拾叁元整（小写：￥1223元）；第3年，年租金总额（税前）为人民币（大写）壹万肆仟陆佰柒拾叁元整（小写：￥14673元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟贰佰贰拾叁元整（小写：￥1223元）；第4年，年租金总额（税前）为人民币（大写）壹万肆仟陆佰柒拾叁元整（小写：￥14673元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟贰佰贰拾叁元整（小写：￥1223元）；第5年，年租金总额（税前）为人民币（大写）壹万柒仟壹佰壹拾玖元整（小写：￥17119元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟肆佰贰拾玖元整（小写：￥1429元）……第10年，年租金总额（税前）为人民币（大写）壹万玖仟伍佰陆拾肆元整（小写：￥19564元）。每月十五日之前向甲方支付月租金人民币（大写）壹仟陆佰叁拾元整（小写：￥1630元）。合同第七条约定：委托经营管理期内，乙方有权将该物业出租、与他人合作经营，如有转让经营或发生重大经营变更，必须告知甲方。在委托经营管理期内，因经营使用该物业所产生的所有费用，包括水电费、煤气费、电话费、网络费、电视费经营所得税等相关费用由乙方承担。第四款约定：经营期间，甲方无需缴纳租赁房屋的物业管理费及水电费，保证物业能够正常经营。合同第七约定了在委托经营管理期内，因经营使用该物业所产生的所有费用包括水电费等由乙方承担。合同第九条第4点约定：经营期间，甲方无 5 需缴纳租赁房屋的物业管理费和水电费，保证物业能够正常经营。合同第二十二条约定：乙方违反本合同约定，没有及时向甲方支付固定收益的，每逾期一天，需按拖欠款项总额的千分之一支付违约金；违约金的总额度以不超过拖欠的款项数额为限。如发生多期拖欠，则分别按各期拖欠时间分别计算违约金。合同签订后，被告桂林市金林酒店管理有限公司支付了部分租金，从2019年10月起，被告桂林市金林酒店管理有限公司迟延支付租金。2019年9月15日至2020年9月30日期间的物业费、水电费2348.09元未支付。2021年1月8日，原告委托律广西银杉律师事务所以邮寄方式向被告发出《律师函》，通知被告解除《物业委托经营管理合同书》，并支付欠付的租金、物业费、水电费。被告在2021年1月20日收到未提出异议,原告为此诉至本院。 庭审后，原告补充陈述，因其在2020年9月19日已经将案涉房屋换锁收回，故变更诉讼请求要求被告给付2019年11月至2020年9月19日的租金13005元和违约金2096元。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，合同的双方应按合同约定履行各自的义务。原告陈某与被告桂林金林酒店管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告未到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对原告的陈述和提供的证据，本院予以采信。一、关于被告支付租金的问题。从被告已经支付了部分租金的事实可以确认，原告已经按协议约定将房屋交付被告经营与管理。从合同约定的内容来看，双方签订的是委托管理合同，实则是租赁的性质。本案中被告在经营管理的前四年的每月15日前按月1 6 223元支付租金给原告，但被告从2019年10月起未再支付租金，被告在2021年1月20日收到原告委托律师事务所发出的解除合同通知书，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”的规定，原、被告于2021年1月20日解除了合同。本案解除合同解除前，被告已经于2020年9月19日将案涉房屋锁上收回，因此，原告请求被告支付从2019年11月至2020年9月19日期间的租金13005元（按1223元／月×10个月19天计算）符合法律规定，本院予以支持。二、关于支付物业费及水电费的问题。原、被告在合同第七条约定了在委托经营管理期内，因经营使用该物业所产生的所有费用，包括水电费等由乙方承担。第九条第4点约定经营期间，甲方无需缴纳租赁房屋的物业管理费及水电费。本案被告未按上述合同约定支付其经营使用期间的房屋的物业管理费以及水电费，从2019年9月15日至2020年9月30日，尚欠物业费、水电费2348.09元未予缴纳，因此，原告请求被告支付物业费、水电费2348.09元，符合法律规定，本院予以支持。三、关于违约金问题。原、被告在合同第二十二条约定乙方违反本合同约定，没有及时向甲方支付固定收益的，没逾期一天，需按照拖欠款项总额的千分之一支付违约金。该约定的每日千分之一换算为年利率为36%，该约定过高，但由于本案中原告请求的违约金是计算至解除合同之日即2020年9月19日的违约金2096元，未超过本金的30%，故本院对上述约定不再做出调整。原告请求的违约金2096元亦予以支持。 被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 7 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条第二款、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告桂林金林酒店管理有限公司支付租金13005元给原告陈某； 二、被告桂林金林酒店管理有限公司支付物业管理费、水电费2348.09给原告陈某； 三、被告桂林金林酒店管理有限公司支付违约金2096元给原告陈某。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费418元，因适用简易程序审理，减半收取209元，由被告桂林金林酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费418元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 8 审 判 员  杨 华 二〇二一年五月十五日 法官助理  黄 卫 书 记 员  黄红丹