北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4414号原告（反诉被告）：北京圣杰东方商务有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼6层601室。法定代表人：辛小贞，执行董事。委托诉讼代理人：彩登枝，北京市彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京市彩和律师事务所律师。被告（反诉原告）：张芳菲，女，1987年6月11日出生，汉族，个体经营，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张佳佳，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吟，北京市康达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京圣杰东方商务有限公司（以下简称圣杰东方公司）与被告（反诉原告）张芳菲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告圣杰东方公司的委托诉讼代理人徐娟，被告张芳菲及委托诉讼代理人张佳佳、陈吟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣杰东方公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令于2020年8月26日解除双方签订的房屋租赁合同；2．请求判令被告向原告支付2020年4月25日至2020年11月4日的房屋租金及占有使用费222498元（按照月租金35131．25元计算，不足一个月的，按照每月30天计算）；3．请求判令被告支付违约金（按照季付交付，违约金分段计算，第二季度的违约金是自2020年4月25日至2020年7月24日，以应当交付租金数额105393．75元为基数，自2020年4月25日起至租金实际付清之日止，按照2020年4月份LPR的四倍计算；第三季度自2020年7月25日至2020年10月24日，以应当交付租金数额105393．75元为基数，自2020年7月25日起至租金实际付清之日止，按照2020年10月份LPR的四倍计算）。事实和理由：2016年8月27日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx室。合同约定租赁期限5年，自2016年10月25日起至2021年10月24日止，月租金31937．5元（递增方式为两年后递增按10%计算，至合同终止），付款方式为季付押一，交纳房租日期为每次支付日前30日（以合同起租日计算）。房屋租赁合同第六条第二款规定“乙方拖欠房租累计10日以上的，甲方有权解除合同。”另合同第七条第四款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按照日租金的3倍支付违约金。”合同签订后，原告按约向被告交付了承租房屋。但被告从2020年4月25日起未按约定支付租金，原告多次催要，被告均未支付。原告认为，被告拒绝支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。张芳菲辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的房屋租赁合同已经于2020年7月15日正式解除，被告因疫情不可抗力的原因提出解除合同，原告已经收到被告解除合同的告知书并办理完毕房屋和钥匙移交手续，合同已经解除。2020年7月14日下午，原被告进行协商，基于疫情原因原告同意减免被告三个月房租，因被告当天无法立即确定是否继续承租，故原告表示如果选择解除合同，提交书面的房屋退租告知书，并办理房屋及钥匙交接事宜，具体和胡申申联系对接，双方已经就解除合同达成了合意。原告已经签收房屋及钥匙移交单，并接管房屋，原告以事实行为认可合同已经解除。第二，胡申申签收告知书、移交单等行为系代表原告公司进行的解除合同行为，相关的法律后果应由原告承担。基于胡申申的身份、辛小贞的指定、房屋租赁合同交易习惯，被告有理由相信胡申申能代表原告公司。基于员工新的招租广告预留联系方式为胡申申手机号，被告有理由认为原告认可胡申申的签收和移交行为。第三，被告已经腾退租赁房屋，双方已经办理完房屋移交手续。第四，原告要求被告支付2020年4月25日至实际腾退日的房屋租金及使用费的请求显失公平，应当予以驳回。疫情及线下培训暂停的要求，导致被告承租合同目的无法实现，亦无法实际使用房屋，不应支付租金。依据国家及北京市的惠民政策精神，对于疫情期间导致无法经营，租金应给与减免。基于疫情考虑，双方已经就减免房租达成一致意见，原告已经同意为被告减免三个月的房租，应当履行。第五，原告要求被告支付违约金的请求于法无据，应当予以驳回。张芳菲向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人退还反诉人已经支付的2020年1月25日至2020年4月24日期间的房租105394元及押金31937．5元；2．被反诉人补齐所欠反诉人租金发票1293468．75元。事实和理由：2020年1月19日至4月底，恰逢全国新型冠状病毒严重爆发期间，该疫情系无法预见、无法对抗的不可抗力事件。第一，基于疫情不可抗力及隔离防疫的统一管控，被告无法占有使用房屋，合同目的无法实现，支付租金显失公平。第二，基于北京市教委暂停线下培训的要求，被告无法营业，合同目的无法实现。第三，针对疫情导致的中小企业和个体工商户房租压力问题，国家和北京市地方政府都出台了相关政策，该期间的租金应予以免除。反诉人承租的房屋在承租时系中国铁道建筑集团有限公司房产，被告也是基于国企产权的稳定和优惠才予以租赁，故原告应按照承租国有企业产权的相应政策免除被告三个月租金。对于被反诉人所述产权已经变更的主张，反诉人不认可。而且，即使已经变更，也应参照北京市的相关政策，予以免除三个月房租。因此，因疫情不可抗力导致被告无法经营，合同目的无法实现，如果支付租金显失公平，且依据国家、北京市相关惠民政策，该期间租金也应以免除。反诉人已经预先支付该期间租金，被反诉人应予以退还。双方合同已经解除，房屋已经腾退，被反诉人应返还反诉人支付的押金。被反诉人至今没有开具发票，反诉人要求足额开具发票。圣杰东方公司对张芳菲的反诉请求，辩称：不同意被告的反诉请求。首先房屋租赁合同第七条第一款和第三款都有约定，被告若有第六条第二款中规定拖欠房租累计10日以上的，所交纳租金、押金不予退还，第三条约定在租赁期内，被告中途退租的，原告对于被告所交的押金、租金不应退还。因为疫情期间房屋归被告使用，所以租金不予退还。在疫情防控期间，涉案房屋已经不属于国有房屋，所以不应该按照国有企业房屋进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年8月27日，圣杰东方公司（出租方、甲方）与张芳菲（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：第一条，房屋位于北京市门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx，建筑面积约300平方米。第二条，房屋租赁期限伍年，即自2016年10月25日起至2021年10月24日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用，不得作为其它用途。第三条，年租金383250元，月租金为31937．5元，付款方式为季付押一，递增方式为两年后递增按10%计算至合同终止日；2016年9月1日前，乙方须向甲方交纳首期租金为95812．5元，此后至合同终止日，每次支付日为提前30天支付下一次租金（以合同起租日计算）；押金为31937．5元，乙方在租赁期满时缴清自行承担的费用且办理完营业执照迁移或注销手续后，甲方需将押金退还乙方；租赁房屋的水、电、暖、物业管理等费用按国家和物业公司规定的标准收取，费用由乙方自行承担，以上费用如遇国家和物业公司政策性调整，则以新调整的价格为标准。第六条第二款，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：…（3）拖欠房租累计10日以上…第六条第四款，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条违约责任：在租赁期内，乙方若有第六条第2款所列情形之一的，甲方有权解除合同采取措施收回出租房屋，对乙方所缴租金、押金不予退还，若乙方所缴的押金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方违约金；在租赁期内，乙方中途退租的，甲方对乙方所缴押金、所余租金不予退还，若乙方所缴押金、所余租金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还所承租的房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失（甲、乙双方续签房屋租赁合同的除外）。第八条免责条件：因不可抗力或因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。甲方签约代表：辛小贞；乙方签约代表：张芳菲。《房屋租赁合同》签订后，张芳菲给付圣杰东方公司31937．5元押金，并支付2016年10月25日至2020年4月24日期间的租金。2020年9月25日，本院组织双方进行第一次谈话，双方对于涉案合同同意解除无异议，但圣杰东方公司主张于2020年8月26日解除，张芳菲主张于2020年7月16日解除。2020年10月14日，本院组织双方进行现场勘查，涉案房屋处有张芳菲遗留的桌椅、板凳、柜子、黑板若干，张贴奥雅艺术字样、图画若干，杂物若干，玄关处有安装了指纹识别密码锁的内门，并约定由张芳菲于2020年10月22日前腾空，圣杰东方公司有义务配合张芳菲腾空，张芳菲腾空后需告知圣杰东方公司，由圣杰东方公司对涉案房屋进行查看。双方有争议的证据如下：1．《房屋退租告知书》。该告知书载明，北京圣杰东方商务有限公司，本人于2016年8月27日于贵司就门头沟区龙兴南二路x号院x号楼xxx室房屋签订租赁合同。自承租贵司房屋至今，双方沟通良好，合作愉快。现因新冠疫情影响，致使我方租赁房屋从新冠疫情发生至今都无法开门营业，对我方经营带来了巨大影响。经过多次与贵司沟通，就贵司疫情期间及疫情后的房租给与的减免政策，我方无力继续支撑。现在正式提出解除租赁合同。同时，对于疫情期间致使我方停业期间的租费予以免除。张芳菲2020年7月15日；接收人：胡申申2020年7月15日。张芳菲提交该份证据证明，因疫情不可抗力解除合同，圣杰东方公司已经签署，送达成功，合同解除；圣杰东方公司对于证据的真实性认可，但对于关联性和证明目的不认可，圣杰东方公司曾和张芳菲进行商谈，如张芳菲继续履行租房合同，圣杰东方公司可向房屋所有权人申请为其减免2个月的租金，但是张芳菲在欠付近3个月房租后未和圣杰东方公司协商，于2020年7月15日单方面向圣杰东方公司发出了“房屋退租告知书”，且一直未对房屋进行腾退，胡申申于2020年7月至11月在其公司工作，并不具有签订和解除房屋合同的权限，胡申申日常仅负责房屋带看，即使其在“房屋退租告知书”上签字，也仅能证明其收到对方的告知书，并不能证明我方认可解除房屋租赁合同这一事实。2．《房屋及钥匙移交单》。该移交单载明，北京圣杰东方商务有限公司，我方承租贵司的房屋物品已搬离，现将房屋及钥匙移交贵司。接受人：胡申申；张芳菲2020年7月16日。张芳菲提交该份证据证明房屋已经腾退和钥匙已经移交；圣杰东方公司对《房屋及钥匙移交单》的真实性和合法性均不予认可，“房屋钥匙移交单”并非胡申申所签署，从两份证据看，“房屋退租告知书”和“房屋及钥匙移交单”上的“胡申申”签名明显不一致，且“房屋钥匙移交单”的接受人处并未签署日期，圣杰东方公司也向胡申申核实两份证据，胡申申本人并没有见过“房屋钥匙移交单”，也没有在上面签过字。经本院询问，双方均认可《房屋退租告知书》《房屋及钥匙移交单》上内容由张芳菲书写或打印，“接收人”为签收人的意思。圣杰东方公司虽不认可《房屋及钥匙移交单》，但认可于2020年7月16日左右收到钥匙。圣杰东方公司表示要对《房屋及钥匙移交单》中胡申申的签字申请鉴定，但未向本院提交书面申请。双方的争议事实如下：1．合同的解除。张芳菲主张合同已经于2020年7月15日解除，并向本院提交《房屋退租告知书》《房屋及钥匙移交单》、涉案房屋招租广告照片、律师函、张芳菲与胡申申的录音。圣杰东方公司表示律师函、张芳菲与胡申申的录音的真实性认可，对于涉案房屋招租广告照片不认可，上述证据无法证明涉案合同于2020年7月15日解除。圣杰东方公司主张合同解除时间为2020年8月26日。经本院查看，涉案房屋招租广告照片拍摄时间为2020年9月26日下午13时34分，双方均认可该招租广告上的电话号码为胡申申电话号码。张芳菲与胡申申的第一段录音时间为2020年7月16日，主要内容为胡申申找张芳菲要涉案合同的样本；第二段录音时间为2020年7月17日，主要内容为胡申申进不去涉案房屋内门，张芳菲告知如何找电闸断电进入涉案房屋。律师函主要内容为圣杰东方公司收到了《房屋退租告知书》，发现张芳菲已搬离该房屋，但未办理任何退租手续，尚有三个月房租处于拖欠状态，张芳菲已构成违约，希望张芳菲在收到律师函后三日内支付拖欠房租并与圣杰东方公司协商后续事务处理，落款日期2020年7月17日。2．关于涉案房屋腾空时间。圣杰东方公司主张腾空的时间为2020年11月4日，因为当日去查看涉案房屋已经腾空，指纹识别密码锁也已经拆除，之前也前往涉案房屋查看，因指纹识别密码锁而无法进入涉案房屋；张芳菲坚持主张是2020年7月16日已将涉案房屋腾空，并且由胡申申签字确认。因法院勘查时圣杰东方公司要求张芳菲腾空涉案房屋，张芳菲主张在法院勘查房屋现场后，其于2020年10月20日开始腾退房屋，第二天完成涉案房屋的腾退，但未提交相关证据。3．涉案房屋房租是否经过协商减免。为了证明双方对涉案房屋房租经过协商减免，其中2个月减免在微信聊天中体现，1个月的减免是口头协商，张芳菲向本院提交了其与圣杰东方公司的法定代表人辛小贞的微信聊天记录、刘永超出具的《情况说明》；圣杰东方公司对《情况说明》不认可，因刘永超是之前旁听人员，不具有证人的资格，对微信聊天记录证据完整性有异议，并向本院提交微信聊天记录，其公司主张该协商的前提是需要张芳菲继续承租涉案房屋，双方并未就三个月的减租达成一致意见。经本院查看微信聊天主要内容为，辛小贞：“你好，贵公司租金已逾期了，请尽快缴纳。”张芳菲：“你们那边申请如何了？我们一直没开门，上次交完就没开过门”辛小贞：“暂时已确定免2个月租金”张芳菲：“教育属于特殊行业，始终没有复工，刚通知复工，又有疫情了。我们交房租还算比较积极，现在是疫情特殊情况，始终不让开门，还有好多退费的。经济压力比较大。还望房租这块你们多申请些免租期，要不我们也无法承受了姐”辛小贞：“这次减免2个月租金是上次的疫情政策，这次的疫情，国家还没出减免政策，不过，我可以向产权方反映一下，再给你申请一下免租期，不过你这次的租金先交了，因为去掉2个月租金，没多少钱了。”张芳菲：“姐，您先申请看看能免多少吧。教育行业变数很大，今年能不能开门还不一定呢北京市中小学都做好下学期线上和线下同时教学的准备了。所以我们培训机构更是无法估测下半年的进展。您尽快和他们协商一下吧，要不我们无力继续支撑了”辛小贞：“至于这次的疫情国家还没有出减免政策，我们也不能很快给你答复，可是这次租金已经给你减免了，你还是需要将剩余房租，准时缴纳的，如果不交租金，产权方是不同意商铺一致空着啊。”4．涉案房屋是否符合政策减免。圣杰东方公司为证明因涉案房屋因产权已经转让，未能依据政策免除张芳菲部分租金，向本院提交中铁房地产集团创新产业投资有限公司（以下简称中铁集团创投公司）（出租方）与圣杰东方公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》、北京农商银行客户回单、圣杰东方公司出具的《关于疫情期间减免房租的再次申请》、中铁集团创投公司出具的《关于租金缴纳事宜的通知》、中铁集团创投公司与北京祥田文化科技有限公司（以下简称祥田公司）签订的《北京市商品房屋现房买卖合同》、祥田公司出具的《告知函》，证明涉案房屋已经出售给祥田公司、北京御驾贸易有限公司（以下简称御驾公司），2018年12月28日后原租赁合同约定的租金利益已由祥田公司、御驾公司继受，故未享有到任何租金减免政策。张芳菲对于证据均不认可，其主张涉案房屋已经经过协商减免租金。5．张芳菲主张涉案房屋由于所在楼栋被物业封闭，底商商户仅超市可以正常营业；圣杰东方公司对于封闭不予认可，表示梧桐苑物业曾短暂在租赁房屋周边设置围挡，但围挡中有进出门，并设置防疫检查岗，对进出人员进行防疫检查。张芳菲未就涉案房屋被物业完全封闭向本院提交相应证据。关于有争议的证据本院认定如下：1．《房屋退租告知书》的性质认定为解除合同通知书。一方面，《房屋退租告知书》的格式系通知书格式，且形成过程是由被告书写内容，胡申申签字收取该份材料；另一方面，内容属于解除合同通知，其中多次提及“本人”“自承租贵司房租”“我方”等系被告语气，且文中内容包含“现正式提出解除租赁合同”。故本院认为该份《房屋退租告知书》并非双方经过意思表示形成解除合同的一致意见，而系张芳菲单方解除合同的意思表示。圣杰东方公司已于2020年7月15日知悉张芳菲的该意思表示。2．《房屋及钥匙移交单》的性质认定为通知书。首先，《房屋及钥匙移交单》的格式系通知书格式；其次，该份内容主要表达为“房屋物品已搬离”“房屋及钥匙移交贵司”，并非体现双方对于房屋现状予以确认；最后，“接收人”仅体现该份材料、钥匙已经交付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原被告于2016年8月27日订立的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于本诉本院分析如下：1．关于涉案合同的解除。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中被告承租房屋用于经营教育行业，该行业因疫情受到政策影响较大，会导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，故原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，本院不予支持。根据查清事实及证据认定，被告辩称涉案合同双方于2020年7月15日已经协商解除，本院不予采信。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定：合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小；当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，在疫情爆发时双方已经履行了部分合同义务，疫情防控措施会对教育行业产生一定影响。但被告在发出解除合同通知时，疫情已经得到有效控制，社会生活秩序逐步恢复正常，且被告并未提供证据证明小区疫情管控对双方继续履行合同造成了实质性障碍。本院对被告主张因不可抗力导致合同无法继续履行，其享有解除权，缺乏事实依据，故不予支持。考虑到当事人在诉讼中均同意解除合同的，但无法协商一致，本院以双方合意解除之日即2020年9月25日为合同解除之日。2．关于涉案房屋的腾退。根据查清事实及证据认定，被告合同解除前未腾空房屋，被告主张于2020年10月21日已经依据协商将涉案房屋腾空，未向本院提交相应证据，故本院以原告主张的2020年11月4日为腾退之日。3．涉案房屋租金及使用费。关于被告抗辩双方协商减免三个月租金，被告提交证据不足以证明双方对涉案房屋的减免达成一致，故本院不予采信。根据双方当庭陈述及提交证据，亦未证明涉案房屋租金已经经过减免。本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》结合案件的实际情况，依据公平原则，将2020年4月25日至6月5日期间的租金调整至百分之五十，其他期间按照约定租金支付租金和占有使用费。本院对于原告主张被告向原告支付2020年4月25日至2020年11月4日的房屋租金及占有使用费进行核算为200248．13元，对超出部分，本院不予支持。对于反诉本院分析如下：1．关于被告主张退还2020年1月25日至2020年4月24日期间的房租105394元及押金31937．5元。本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》结合案件的实际情况，依据公平原则，将2020年1月25日至2020年4月24日期间的租金调整至百分之五十，故应当退还被告52696．88元（四舍五入）。本院在本诉中关于涉案合同的解除已经有相关论述，在此不再赘述。原告主张被告已违约，被告交纳的押金承担了违约责任，于法无据，故本院支持被告要求原告返还31937．5元押金的诉讼请求。2．关于被告主张补齐增值税发票。被告诉讼请求不属于民事诉讼受案的范围，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十条、第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条之规定，判决如下：一、北京圣杰东方商务有限公司与张芳菲2016年3月25日签订《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除；二、张芳菲于判决生效之日起七日内向北京圣杰东方商务有限公司给付房屋租金及占有使用费200248．13元。三、北京圣杰东方商务有限公司于判决生效之日起七日内向张芳菲退还房屋押金31937．5元、2020年1月25日至2020年4月24日期间的租金52696．88元。四、驳回北京圣杰东方商务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回张芳菲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千六百三十七元，由北京圣杰东方商务有限公司负担三百三十三元（已交纳）；由张芳菲承担四千三百零四元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三千零四十七元，由张芳菲承担一千一百三十二元（已交纳）；由北京圣杰东方商务有限公司负担一千九百一十五元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二一年五月六日法官助理  王 琛书 记 员  丁梓瑶