上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初37832号原告(反诉被告)：姚怡华，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：崔苹。被告(反诉原告)：周瑞兵，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：付远丽，户籍地陕西省安康市。委托诉讼代理人：周瑞兵。原告姚怡华与被告周瑞兵、付远丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告周瑞兵、付远丽于2021年1月4日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)姚怡华及其委托诉讼代理人崔苹，被告(反诉原告)周瑞兵及被告(反诉原告)付远丽的委托诉讼代理人周瑞兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚怡华向本院提出本诉诉讼请求：判决两被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，支付尾款3万元(人民币，币种下同)及因其延期支付尾款造成原告的利息(2020年3月10日至尾款结清日)损失及诉讼费、误工费、车油费、停车费、诉讼资料用印费等相关费用。庭审中，原告变更其本诉诉讼请求为：判令两被告支付房屋尾款3万元。事实与理由：2019年4月21日，原、被告在居间方居间下签订《房屋买卖合同》，约定将原告名下位于上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)转让给两被告，房屋转让尾款3万元，约定双方于2020年3月10日前完成交付。2020年3月8日，原告约两被告及居间方前往房屋进行最后的房屋交接手续，但两被告故意刁难，以房屋未达到其自我认定的标准为由拒绝办理房屋交接手续并支付房屋尾款3万元，同时不接受房屋所属物业工作人员及煤气公司给予的官方解释。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。两被告对本诉共同辩称：不同意原告的诉请。两被告确实未付3万元购房尾款，但系因案涉房屋不符合交房条件所致，原告隐瞒了房屋存在缺陷，故其未按约支付购房尾款。另外，被告周瑞兵、付远丽向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告交房，同时结清所欠物业费，维修房屋内被损坏的水管、电表、门窗及厨卫墙面；2.判令原告承担合同交房之日2020年3月10日至2020年12月10日的房屋空闲费用16,200元。庭审中，两被告变更其反诉诉讼请求为：1.判令原告维修房屋内被损坏的水管、电表、门窗及厨卫墙面；2.判令原告赔偿自2020年3月10日起至2021年1月10日止被告在外租房损失18,000元。反诉的事实与理由：两被告通过中介介绍，在没有看到房屋的情况下，与原告就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并交了定金。两被告一直要求原告带看房屋，原告说目前不能看房，强调房屋是毛坯房，里面就有一些简单家具，且房屋目前处于出租状态，因原告和租客有矛盾，故不给原告钥匙，但是房屋无任何问题。两被告心里没有底，就有退房的想法，但中介说定金不能退。故被告只能支付首付款，并陆续支付购房款共计159万元。案涉房屋于2019年6月22日完成过户。两被告考虑未看到房子且房屋内的情况不明,于是双方协商在2020年3月10日交房当天，在房屋没有问题的情况下，支付剩余尾款3万元。交房当天，原、被告及中介进入到案涉房屋，这是两被告第一次进入房屋，发现房屋内有几处质量问题，严重影响入住最基本的使用功能，且未能达到交房标准，与原告前期所描述的差别较大，主要是：1、厨房/卫生间墙面已经被刷了白色水泥；2、厨房外小阳台下水管道破了一个大洞；3、客厅阳台下水道堵塞；4、入户门裂开一个很大的缝隙；5、电表箱空气开关错位不能正常使用。两被告就以上5点问题告知原告，希望原告能解决房屋的质量问题，并补交所欠物业费后才能收房。原告认为房子已经过户给两被告，房屋内的问题与她无关，要求两被告支付尾款。鉴于房屋质量存在严重问题未解决，两被告拒绝支付尾款，只要原告处理好房屋的质量问题，尾款随时可以支付。期间，中介也告知原告案涉房屋不具备交房条件，需原告先处理房屋质量问题后才能交房。原告拒绝交房带着钥匙离去。后两被告数次督促原告，询问其是否将房屋质量问题整改好，原告回复不会整改。2020年9月22日，原告突然发信息给被告，告知案涉房屋的钥匙放在门口消防箱里面，就算交房了。按照被告的要求，必须将房屋质量问题整改完成，且将所欠物业费结清，通过中介签字确认办理交房手续。现原告未征得被告同意，不尊重交房手续的重要性，简单将钥匙放在公共环境之下，故被告对该交房方式不能接受。案涉房屋本应于2020年3月10日交房，因为原告故意隐瞒房屋质量问题，导致两被告迟迟未能收房。为维护两被告的合法权益，特提起上述反诉诉请。原告姚怡华对两被告提出的反诉辩称：不同意两被告的全部反诉诉请。对于反诉诉请1，两被告要求原告维修的水管、电表、门窗及厨卫墙面，不存在损坏，是能正常使用的，而且物业人员也上门做过解释，没有维修的必要；对于反诉诉请2，案涉房屋没有问题，可以正常交付，且原告亦将房屋交付给两被告，系两被告自己拒收房屋，在外租房的费用也是两被告自己造成的。本院经审理认定事实如下：2019年4月21日，原告姚怡华(卖售人、甲方)与被告周瑞兵、付远丽(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定：“第一条甲乙双方通过上海x房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：……(二)房地产座落：鲁康路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型：公寓，结构：钢混；(三)房屋建筑面积：56.31平方米；……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1,620,000元。第六条甲、乙双方确认，在2019年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。合同附件三约定：“……5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计人民币叁万元整”。合同还对其他内容进行了约定。同日，原告姚怡华(甲方、出卖方)与被告周瑞兵、付远丽(乙方、买受方)签订《补充协议》一份，其中约定：“2019年4月21日，甲、乙双方就上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室之房地产签订了《上海市房地产买卖合同》。现经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方确认：交房需乙方配合。由于甲方目前房屋处于出租状态，导致无法按照银行放款三日内交房规定，导致交房延期至2020年3月10日。交房当天乙方应一次性付清该房价尾款。甲方应于银行放款七日内一次性支付给乙方房租每个月计人民币壹仟柒佰伍拾元整。实收房租者承担物业费。……”。前述合同签订后，两被告按约支付了除尾款以外的购房款。2020年3月8日，原、被告双方共同至案涉房屋办理交接手续，但两被告提出案涉房屋内水管、电表、门窗及厨卫墙面等处存在损坏，要求原告维修，原告则认为案涉房屋可正常使用，不存在维修问题，两被告因此拒收房屋及钥匙。后双方多次自行或通过中介沟通协商未果。庭审中，原告姚怡华申请证人李某某出庭作证。证人李某某当庭陈述如下：其系上海市闵行区浦江镇x物业公司的水电维修工。2020年3月8日，其曾到案涉房屋内查看并确认，电表箱及入户大门均系开发商安装，电表开关可正常使用，入户大门也没有问题，只是门框边上的粉刷层有破损，下水管虽有裂缝，但不会影响使用，亦可通过维修消除裂缝，至于厨卫墙面是否有问题，其未仔细看过，不清楚。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录截图，由被告提供的照片、微信聊天记录截图，证人证言等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应当严格按约履行。根据合同约定，双方应于2020年3月10日前交房，两被告应于交房当天一次性付清房屋尾款。本案争议焦点在于案涉房屋是否符合交付条件以及实际交付时间。首先，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。纵观双方履行房屋买卖合同的整个过程，在交接房屋前，双方均诚意履行合同，案涉房屋亦已完成过户。因办理房屋交接手续是双方履行房屋买卖合同的必经程序，且必须得到双方共同配合方能完成。考虑到案涉房屋为二手房，在无特别约定的情况下，以现状交付符合一般交易习惯。且合同亦载明，“甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产”，可见两被告对案涉房屋的现状是接受的，双方在签订合同时亦未对房屋交付要求作出特别约定。现两被告无充分证据证明案涉房屋存在质量问题，且即便存在如两被告所述的问题，亦非房屋主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，两被告以此为由拒绝接收房屋，依据不足，其应自行承担由此产生的不利后果。故对于两被告的反诉诉请，本院难以支持。基于前述理由，本院认为，案涉房屋于2020年3月8日应视为已交付，两被告应按约履行支付尾款的义务。现原告要求两被告支付房屋尾款3万元的诉请，于法有据，本院予以支持。最后，在本院依法认定的房屋交付日之后，如前述问题确实存在，影响两被告使用并造成相应损失，两被告可另寻合法途径解决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)周瑞兵、付远丽于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚怡华房屋尾款30,000元；二、驳回被告(反诉原告)周瑞兵、付远丽的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计275元，反诉案件受理费减半收取计125元，以上合计400元，均由被告(反诉原告)周瑞兵、付远丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二一年五月六日法官助理  谭静贤书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。