上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4086号上诉人(原审被告)：恩意欧(上海)会展服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：彭春红，总经理。委托诉讼代理人：赵尚晓，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高乐，男，1972年1月28日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。上诉人恩意欧(上海)会展服务有限公司(以下简称“恩意欧公司”)因与被上诉人高乐房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初24058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姚跃独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人恩意欧公司的委托诉讼代理人赵尚晓、被上诉人高乐的委托诉讼代理人徐次文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩意欧公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判高乐对恩意欧公司2020年1月24日至2020年5月11日期间的租金予以减少50％，对恩意欧公司2020年5月12日至2020年9月22日期间的租金予以减少30％；撤销一审判决第三项。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，法律适用错误，高乐应当对疫情期间租金予以减免。恩意欧公司经营的是会展服务行业，在本次疫情中受影响最为严重。为防控疫情，上海市政府于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据政府要求，恩意欧公司自当日便起一直处于停业状态，完全无法使用租赁的房屋，丧失了通过经营活动获取利益的可能。直至2020年5月11日上海商务委发布做好会展有关工作的通知，在此之后上海市才在要求做好疫情防控的基础上，恢复举办会展活动。而在此之后，上海市政府虽允许恢复举办会展活动，但在这一阶段上海仍处于对疫情的严格防控时期。作为对人流量要求较高的会展行业，在这一阶段尚不能做到完全恢复正常营业，日常经营仍遭受着重大影响，经营收入也仍旧处于大幅减少的状态。根据法律法规及相关文件的规定，新冠疫情已经构成不可抗力，并直接导致恩意欧公司在2020年1月24日至2020年5月11日期间无法营业，且2020年5月12日至9月22日期间未能完全恢复营业。因此若仍要求恩意欧公司按照合同约定的租金标准支付租金，则不仅有违法律法规及相关文件的要求，还有悖于公平原则。二、高乐无权要求恩意欧公司支付免租期租金。双方所签订的合同中约定，只有在乙方提前终止合同时才需向甲方支付免租期一个月的租金。而租赁的房屋是于2020年9月22日经双方协商后收回，并非是恩意欧公司要求提前终止合同，因此并不符合合同中所约定的条件，高乐人无权要求免租期租金。其次在双方就收回房屋一事进行协商至房屋实际被收回期间，高乐也从未向提出上述要求，故其也无权在房屋已被收回后再要求恩意欧公司就免租期支付租金。高乐辩称：不同意恩意欧公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高乐向一审法院提出的诉讼请求：1．请求法院判令恩意欧公司支付欠付的租赁费用人民币(以下币种均为人民币)356，818元，该金额从2020年6月23日计算至2020年9月22日，按照每月118，000元计算，扣除236，000元押金并加上物业费后计算所得；2．请求法院判令恩意欧公司补付一个月免租期租金118，000元；3．请求法院判令恩意欧公司偿付高乐律师费25，000元。一审法院经审理查明，认定事实如下：上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX-XXX号厂房(以下称“系争房屋”)的登记权利人为案外人上海宝冠包装器材有限公司。后该案外人授权高乐将系争房屋对外出租并收取租金。2019年4月29日，高乐(出租方、甲方)与恩意欧公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定乙方租赁系争房屋作为仓库场地使用；租赁期限为三年，从2019年5月10日起至2022年6月10日止，其中2019年5月10日至2019年6月9日为免租期，甲方于2019年5月9日将系争房屋交付乙方使用；租金为每月118，000元，最初一、二年内租金不变，从第三年起租金递增10％；租金押二付三，租赁保证金为2个月租金金额即236，000元；电费每度1.32元，水费每立方米7元，物业费每月2，700元，由甲方向乙方按使用数量收取；乙方提前终止合同时需补付免租期租金一个月118，000元；因乙方拖欠水电费、房租租金等引起的法律纠纷，双方的诉讼费和律师费等费用由乙方承担。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，高乐将系争房屋交付恩意欧公司使用，恩意欧公司向高乐支付押金236，000元，并支付租金至2020年3月9日。2020年5月29日，恩意欧公司向高乐支付100，000元，6月23日恩意欧公司再向高乐支付100，000元，10月20日恩意欧公司又向高乐支付12，600元。后高乐向恩意欧公司要求给付2020年3月10日至6月9日的租金余款，恩意欧公司未予给付。一审庭审中，双方一致确认恩意欧公司于2020年9月22日将系争房屋返还给高乐。另外，双方还确认《厂房租赁合同书》的解除日期为2020年9月22日。一审法院认为，高乐与恩意欧公司签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因恩意欧公司拖欠租金，双方经协商一致确认《厂房租赁合同书》于2020年9月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，恩意欧公司应当支付高乐扣除已付款212，600元后的2020年3月10日至2020年9月22日间的房屋租金。现恩意欧公司以受疫情影响为由要求减免租金，法院认为，当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。因恩意欧公司支付租金的方式为预付，而预付租金期间恩意欧公司的运营还在疫情影响之下，故法院酌定对恩意欧公司应当支付的租金予以减免一个月。经计算，在扣除已付租金212，600元后，恩意欧公司还应支付高乐房屋租金424，799.94元。而高乐自行计算主张的物业费因未提供相关证据证明，故高乐将物业费一并算入恩意欧应给付租金的计算方式，法院不予采纳。至于恩意欧公司先前支付的押金236，000元，因合同现已解除，故高乐应将该笔押金返还给恩意欧公司为宜。关于免租期租金的问题，因双方在合同中约定恩意欧公司提前终止合同需补付给高乐一个月免租期租金118，000元，现合同的解除也因恩意欧公司违约所致，故高乐要求恩意欧公司给付一个月免租期租金118，000元的诉请，于法有据，法院予以支持。至于律师费问题，双方也在合同中约定因恩意欧公司拖欠租金引起的法律纠纷，律师费由恩意欧公司予以承担，故法院亦予以支持。一审法院据此判决：一、恩意欧(上海)会展服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付高乐房屋租金424，799.94元；二、高乐应于判决生效之日起十日内返还恩意欧(上海)会展服务有限公司房屋押金236，000元；三、恩意欧(上海)会展服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付高乐一个月免租期租金118，000元；四、恩意欧(上海)会展服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付高乐律师费25，000元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实对涉案合同效力、违约责任的分析认定，并无不妥，本院予以认同。现恩意欧公司提起上诉，对一审判决租金提出异议，但并未就其相应主张进一步提交证据予以证明。需要指出的是，一审法院在认定恩意欧公司构成违约的前提下，已酌减部分应付租金金额，并无明显不公之处。现恩意欧公司提出进一步的减免主张，但并未提交证据证明其所主张的疫情对其经营收入减少所产生的影响。至于免租期租金及律师费问题系基于合同约定的违约责任，一审相应判决并无不当。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，839.81元，由上诉人恩意欧(上海)会展服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 跃二〇二一年五月二十日法官助理  朱丹丹书 记 员  蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……