贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1877号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州开明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦，统一社会信用代码：915205235733280463。法定代表人：陈治岁，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘江，男，1983年4月15日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱星，女，1985年8月6日出生，汉族，住贵州省金沙县。刘江、朱星委托诉讼代理人（特别授权）：冯罡。上诉人贵州开明房地产开发有限公司因与被上诉人刘江、朱星商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州开明房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判，发回重审或改判被上诉人支付上诉人购房款440000.00元；一、二审案件受理费、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同已经成立并生效，双方应该切实履行自己的义务；根据合同约定被上诉人在办理不了银行按揭贷款时没有合同解除权，在合同是否继续履行上也没有选择权，且案涉房屋已登记在被上诉人名下，上诉人的义务已经履行完毕。二、因案涉房屋已经办理了不动产权证书登记在被上诉人名下，产权已经发生转移，整个交易流程已经完成，合同解除的基础条件已经不复存在，上诉人的合同义务已经完成，被上诉人有支付剩余购房款的后合同义务。2018年7月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，2020年4月13日，被上诉人支付了购房首付款452889.00元，2020年4月29日案涉房屋办理了不动产权证书登记在被上诉人名下；从2018年7月12日签订《商品房买卖合同》到2020年4月13日支付购房首付款的时间跨度为22个月，在签订合同提供了银行按揭贷款资料后的22个月时间内，被上诉人显然已经知道了不能办理银行按揭贷款的事实，而在合同签订的22个月之后选择了向被上诉人支付购房首付款，其意思表示已经很清楚明白，就是在不能办理银行按揭贷款的情况下，被上诉人仍然选择继续履行合同而非解除合同。从2020年4月13日被上诉人支付了购房首付款至2020年4月29日办理了不动产权证书登记在被上诉人名下的16天时间里，如果没有被上诉人缴纳包括契税在内的税收，不动产转移登记就不可能办理，因此被上诉人在2020年4月29日之前就完全没有解除合同的意思表示且解除合同的除斥期间已经届满。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被上诉人在合同签订并提供相应银行按揭贷款资料之后就应当知道是否能够办理按揭贷款，此时合同解除权的除斥期间开始起算且不因任何原因中止、中断，至今已经2年多的时间，因此被上诉人合同解除权消灭；另外，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持的情况是指房屋出卖人一方请求解除合同而非买受人一方请求解除合同，这三个月的合理期限是给出卖人解除合同的合理期限而不是给买受人的合理期限，且当事人另有约定的除外。但现在房屋出卖人一方不请求解除合同而是要求按照双方约定选择的第（1）种方式继续履行合同，属于该条款中的除外情况。因此，将该司法解释条款理解为双方均有合同解除权且被上诉人的合同解除权除斥期间尚未届满实属片面和牵强。四、法院判决解除合同不排除有帮助被上诉人偷逃国家关于二手房交易税收的嫌疑。根据《中华人民人民共和国个人所得税法》第一条：“在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税”及《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，涉及房屋等不动产的转移登记，应当向国家缴纳个人所得税、契税、印花税等税收。原判决解除合同，但不动产已经登记在被上诉人名下，已经属于被上诉人的物权，可以对抗任何债权，且根据法律规定，案涉房屋已经不可能再归还给上诉人，即便要转移登记，也应该由被上诉人将之作为二手房进行转移登记并向国家缴纳相关税费，不能偷逃国家的税收，否则涉嫌违法甚至犯罪。五、原判决解除合同已经没有实际意义。在不动产权证书已经办理的情况下，所有权已经转移，解除合同势必涉及物权的转移登记，且被上诉人在一审反诉中并未主张撤销或者注销不动产权登记的诉请，原判决解除合同已经没有实际意义。如果按照原判决执行势必导致合同解除了但物权还在被上诉人名下的尴尬境地，让该案件悬而不决，不利于一次性彻底解决矛盾纠纷。被上诉人刘江、朱星答辩称：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系上诉人提供的贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局印制的格式合同。合同内容由两部份组成：一是双方未签订合同之前已经印制确定的条款及内容，该部份属于行规及行政法规必须具备的内容，具有法律上的强制性。二是双方协商一致后的填充内容及补充协议，该部份内容依双方意愿设立。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人以银行按揭方式支付余款44万元，约定被上诉人应在接到上诉人书面通知之日起10日内将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料交给上诉人，在接到上诉人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。分别以出卖人原因、买受人原因、非归责于双方原因三种情形导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的处理办法：对因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的。买受人应在/日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，......。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。上诉人委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向被上诉人发出的律师函载明是由于国家政策原因不能办理贷款，故一审认定未能办理贷款系非归责于双方原因，事实清楚、证据充分。判决解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定及双方约定。上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记、办理案涉商品房不动产权证都是上诉人依约定应履行的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定,上诉人对其已经办理备案登记，案涉商品房不动产权登记，可以持人民法院的生效判决申请撤销其备案及不动产权登记，恢复至原始状态，并且不会有任何经济损失。故上诉人以已经办理不动产权证书为由主张应不支持被上诉人解除合同的请求的抗辩意见不符合法律的规定。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条中的解除权是针对出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款两种情形之下相对方所享有的解除权，本案是因非归责于双方原因不能办理贷款，导致被上诉人不能履行双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人依法享有的解除权，依法不适用上述法律规定。上诉人与被上诉人并未约定具体的贷款时间，约定内容是被上诉人等待上诉人的通知，被上诉人于2020年8月14日才收到上诉人委托贵州山一（金沙）律师事务所出具的律师函称因国家政策不能办理贷款，上诉人主张被上诉人超过解除权行使期限不符合客观事实。贵州开明房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请判决二被告支付购房款440000.00元；2.诉讼费、保全费等费用由被告承担。刘江、朱星向一审法院提出反诉请求：1.解除2018年7月12日反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2.由被反诉人退还反诉人购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费707.00元(三项共计:462525.00元)，并以购房款452889.00元为基数承担从2018年8月1日起至退清之日止的利息(参照同期贷款市场报价利率，截止至起诉时的利息为36000.00元)；3、案件受理费、保全费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年7月12日，刘江、朱星与贵州开明房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定案涉商品房为开明?同心城第19栋A1层22号房，规划用途为商业，套内建筑面积为53.28平方米，单价为每平方米16758.43元，房屋总价款为892889.00元，购房首付款452889.00元。合同第八条：“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计452889.00元，余款（小写）440000.00元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”2018年8月27日案涉商品房备案登记在刘江、朱星的名下。2020年4月13日贵州开明房地产开发有限公司出具收据载明收到刘江、朱星购房首付款452889.00元、维修基金8929.00元、代收费707.00元。2020年4月29日案涉商品房办理了不动产权登记在刘江、朱星的名下，产权证号为：黔（2020）金沙县不动产权第0001051号。2020年8月14日贵州山一（金沙）律师事务所向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函，载明购房总价为892889.00元，首付款为452889.00元，剩余房款440000.00元，双方约定为按揭贷款，现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款，根据双方合同的约定，我所当事人已经没有继续配合办理按揭贷款的义务，要求于收到该律师函之日起7日内向贵州开明房地产开发有限公司支付剩余购房款440000.00元。一审法院认为：贵州开明房地产开发有限公司与刘江、朱星签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务，刘江、朱星已按照合同约定支付首期房款452889.00元，贵州开明房地产开发有限公司已将案涉房屋产权登记办理在刘江、朱星名下，但未通知买受人刘江、朱星到其指定银行办理银行按揭余款440000.00元的相关手续，而是在2020年8月14日委托贵州山一（金沙）律师事务所向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函，要求刘江于收到该律师函之日起7日内向贵州开明房地产开发有限公司支付剩余购房款440000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函载明：“现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款，根据双方合同的约定，我所律师的当事人已经没有继续配合办理按揭贷款的义务……”双方签订的《商品房买卖合同》约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款，任何一方均可单方解除合同，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。现刘江、朱星提起反诉，要求解除合同，要求贵州开明房地产开发有限公司退还已付购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费（代收费）707.00元，三项合计462525.00元，并承担银行同期存款利息的反诉请求符合双方合同约定，且不违反法律规定，予以支持。刘江、朱星诉诉讼请求中主张利息以购房款452889.00元为基数，从2018年8月1日起（参照同期贷款市场报价利率）计算至退清之日止，在庭审中陈述的首付款的时间是2018年5月份、10月份，但提供的收款收据时间均是2020年4月13日，且双方签订的《商品房买卖合同》中约定的是银行同期存款利息。因此，刘江、朱星主张的利息应以购房款452889.00元为基数，从2020年4月14日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至退清款项之日止。对贵州开明房地产开发有限公司提出的反诉抗辩主张部分：1.2018年8月27日案涉房屋经金沙县房产管理局备案登记在刘江、朱星名下，2020年4月13日刘江、朱星支付了购房首付款共计452889.00元，2020年4月29日该案涉房屋经刘江、朱星申请办理不动产权证书［黔（2020）金沙县不动产权第××号］，整个交易流程已经完成，产权已经发生转移登记，《商品房买卖合同》解除的基础条件已经不复存在。首先，支付首付款、办理预告登记和不动产权登记仅仅是履行了部分合同义务，并非整个交易流程已经完成；其次，如果按照贵州开明房地产开发有限公司主张的整个交易流程已经完成，那么合同应当已经履行完毕，双方权利义务终止，贵州开明房地产开发有限公司就无权要求刘江、朱星支付剩余购房款440000.00元；再次，双方并未约定办理不动产权登记后不能再解除合同，法律也无明文规定产权发生转移登记属于阻却解除合同的法定条件。因此，对该抗辩主张不予采信。2.反诉人朱江、刘星主张解除合同已经超过法律规定的合同解除的除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，反诉人在合同签订之后就应当知道是否能够办理按揭贷款，此时合同解除权的除斥期间开始起算且不因任何原因中止、中断，至今已经2年多的时间，因此反诉人合同解除权消灭。根据贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函载明的内容，刘江、朱星最早应当在2020年8月14日贵州开明房地产开发有限公司不再继续配合办理银行按揭贷款时知晓是否还能够办理按揭贷款，解除权发生之日最早也应当在2020年8月14日，即便贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江所发的山一函字（2020）28-20号律师函属于对刘江、朱星的催告，刘江、朱星提起反诉的时间是2020年11月9日，刘江、朱星提出解除合同，行使解除权也未超过三个月的合理期限，因此，对贵州开明房地产开发有限公司提出朱江、刘星主张解除合同已经超过法律规定的合同解除的除斥期间的抗辩主张，不予采信。3.根据合同约定，即便是被反诉人的原因不能办理银行按揭贷款，合同也可继续履行，双方签订补充协议即可。即便按照贵州开明房地产开发有限公司主张的因出卖人的原因买受人未能获得贷款，但合同约定的是买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，并非应当或必须选择，可以选择并非强制性选择，买受人也可以不选择，现在刘江、朱星已选择解除合同，不选择继续履行合同，因此，对贵州开明房地产开发有限公司提出的该反诉抗辩主张，不予采信。因贵州开明房地产开发有限公司与刘江、朱星签订的《商品房买卖合同》已经被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，刘江、朱星尚未履行支付贵州开明房地产开发有限公司的购房款440000.00元的合同义务终止履行，贵州开明房地产开发有限公司请求判决刘江、朱星支付购房款440000.00元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州开明房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘江、朱星于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》；二、由反诉被告贵州开明房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还反诉原告刘江、朱星购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费（代收费）707.00元，合计462525.00元，并以购房款452889.00元为基数，从2020年4月14日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算利息至退清款项之日止；三、驳回本诉原告贵州开明房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告刘江、朱星的其他反诉请求。本诉案件受理费3950.00元，保全费2720.00元，由本诉原告贵州开明房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费4390.00元，由反诉被告贵州开明房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为：本案中，《商品房买卖合同》约定：案涉房屋首付款为452889.00元，余款440000.00元以银行按揭贷款方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。上诉人于2020年8月14日委托律师事务所向刘江发送的律师函载明：由于国家政策原因没有办理或不能办理按揭贷款，上诉人已没有继续配合被上诉人办理按揭贷款的义务，并要求被上诉人于收到该律师函7日内支付剩余款项。由于案涉《商品房买卖合同》对因非归责于双方的原因不能办理按揭贷款手续的情形如何支付剩余房款未进行约定，且双方就剩余房款如何支付未达成一致意见。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，被上诉人据此享有案涉《商品房买卖合同》法定解除权。被上诉人自上诉人于2020年8月14日向刘江发送律师函告知案涉房屋不能办理按揭贷款时知道解除事由，至被上诉人提起本案反诉时未超过一年的解除权行使期限，故一审法院支持被上诉人解除案涉《商品房买卖合同》的请求并无不当，本院予以确认。上诉人主张被上诉人在合同签订并提供相应银行按揭贷款资料之后就应当知道是否能够办理按揭贷款不符合客观实际，据此主张已经超过合同解除权期限的理由不成立，不予采纳。上诉人主张判决解除合同存在帮助被上诉人偷逃税收无事实依据，不予采纳。另，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”之规定，案涉《商品房买卖合同》被判决解除后，上诉人基于案涉《商品房买卖合同》办理的物权登记自本案法律文书生效时发生变更效力，上诉人可根据生效判决申请物权变更登记，上诉人主张本案合同解除后将导致案涉房屋还登记在被上诉人名下的理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审适用法律虽有不当，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年五月十七日书记员 高 进