山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3532号上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区嘉陵江路95号。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董尚杰，男，1988年9月21日出生，汉族，住山东省栖霞市。被上诉人（原审原告）：郑杰，女，1989年6月14日出生，汉族，住山东省栖霞市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：乔翔宇，山东明朗律师事务所律师。上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌公司）因与被上诉人董尚杰、郑杰商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。裕昌公司上诉请求：1.撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初3896号民事判决第一项，改判其不承担逾期办证违约责任；2.一、二审的诉讼费用由董尚杰、郑杰承担。事实与理由：1.一审法院认定裕昌公司应在2013年9月前将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续是错误的，按照《商品房买卖合同》第十五条之约定，裕昌公司办理权属登记的义务自《补充协议》生效后开始履行；2.一审法院认定房屋交付后裕昌公司负有按约定期限办理初始登记义务期间烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施是错误的；3.双方签订的《补充协议》是各自真实意思表示，不应适用合同法第四十条被认定无效。董尚杰、郑杰辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。董尚杰、郑杰向一审法院起诉请求：1.判令裕昌公司向其支付逾期办理不动产证违约金46,293元（以房屋总价款422,381.39元为基数自2016年2月27日按照日万分之一标准计算至2019年2月26日）；2.本案诉讼费由裕昌公司负担。一审法院认定事实如下：2012年3月5日，董尚杰、郑杰与裕昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第120305100019号），约定董尚杰、郑杰购买裕昌公司开发建设的位于烟台开发区富饶世家3号楼第12层1202号房（商品房预售许可证为烟房预许字2011第××号），建筑面积75.05平方米，总房款422381.39元（按套计算）。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2012年6月1日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。2012年3月5日，董尚杰、郑杰与裕昌公司签订《商品房买卖合同补充协议》，作为上述合同的附件一，其中第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定，买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月，裕昌公司向董尚杰、郑杰交付涉案房屋。2019年2月27日，涉案房屋所在楼盘完成产权初始登记。2019年3月11日，裕昌公司张贴通知“尊敬的富饶世家1.3.7号楼业主：您所在的楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月12日起领取办理不动权证的相关资料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年6月2日止”，2019年5月22日，董尚杰、郑杰向裕昌公司交纳维修基金8936.14元。2019年5月22日，双方签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，裕昌公司应在董尚杰、郑杰提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，裕昌公司于初始登记办理完毕后的三十日内通知裕昌公司准备房屋转移登记的资料，在董尚杰、郑杰向裕昌公司提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助董尚杰、郑杰办理房屋转移登记的手续。烟政办发（2011）20号《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修基金管理办法的通知》第十条载明：新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修资金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。业主应当在办理房屋所有权转移登记时将首期住宅专项维修基金交至代交的开发建设单位。烟开住建［2016］43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。一审法院认为，董尚杰、郑杰与裕昌公司于2012年3月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同及补充协议的约定，裕昌公司应在2013年6月商品房交付原告使用后的60日内即2013年9月前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，本案的争执焦点问题是裕昌公司迟于合同约定时间完成初始登记的行为是否构成违约、应否承担违约责任。裕昌公司辩称其不存在违约行为，主要理由是双方2019年5月22日签订的《补充协议》第7条约定裕昌公司办理房屋初始登记的期限为董尚杰、郑杰缴纳公共维修资金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》的要求。从本案事实来看，涉案房屋于2013年6月即交付给董尚杰、郑杰，裕昌公司应在此后60日内将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就住宅专项维修资金的交存事宜作出约定，在双方签订上述合同及被告交付涉案房屋时，董尚杰、郑杰均不负有先行交纳专项维修资金的义务。房屋交付后裕昌公司负有按约定期限办理初始登记义务期间，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施，当时应根据烟政办发（2011）20号文件的规定办理相关手续。根据烟政办发（2011）20号文件第十条的内容要求，首次登记（即初始登记）前应由裕昌公司代交住宅专项维修资金，董尚杰、郑杰在办理房屋产权转移登记前向被告交纳该专项维修资金即可，况且裕昌公司也未提供证据证明其在办理初始登记前曾通知董尚杰、郑杰交纳专项维修资金。从裕昌公司于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记、2019年3月11日向业主张贴通知的内容来看，裕昌公司是知晓烟政办发（2011）20号文件的规定及办理程序的，但裕昌公司却于2019年5月22日要求董尚杰、郑杰与其签订《补充协议》并作出第7条约定。实际上，裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，在此情形下，裕昌公司与董尚杰、郑杰签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。因此，裕昌公司的抗辩理由不成立，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向董尚杰、郑杰签承担违约责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，裕昌公司应以已付房价款422,381.39元为基数，按照日万分之一的标准向董尚杰、郑杰支付逾期办理初始登记期间的违约金。涉案房屋于2013年6月交付使用，故最迟应自2013年9月1日起开始计算违约金至2019年2月26日。双方对2019年2月26日的截止日期均无异议，但裕昌公司对违约金的起算时间提出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”董尚杰、郑杰自2013年9月1日起即知道裕昌公司违约、自己的权利受到损害，直至2020年10月29日才向一审法院主张权利，且未提交证据证明存在诉讼时效期间中断或者中止的法定事由，故依照前述规定，董尚杰、郑杰2017年10月28日以前的违约金请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。裕昌公司应向董尚杰、郑杰支付的逾期办证违约金数额为：422,381.39元×万分之一/日×486天（2017年10月29日至2019年2月26日）=20,528元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条规定，判决：一、裕昌公司于本判决生效之日起十日内支付董尚杰、郑杰逾期办理不动产权证违约金20,528元；二、驳回董尚杰、郑杰的其他诉讼请求。二审中，裕昌公司提交了2016年10月1日起施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，证明业主在办理房屋初始登记前负有缴纳维修资金的义务；另提交了其于2019年3月发布的通知，证明在双方签订《补充协议》前裕昌公司已告知业主办理房屋初始登记需要先缴纳公共维修资金，《补充协议》系双方真实意思表示，不应认定为格式合同。董尚杰、郑杰对此质证认为上述政府文件及通知均与裕昌公司违约逾期办理不动产证无关，二审法院不应采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，董尚杰、郑杰与裕昌公司于2012年3月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌公司应在2013年6月商品房交付使用后的60日内即2013年9月前将办理权属登记需由裕昌公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，显然已经违约。裕昌公司上诉主张双方应按照2019年5月22日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向董尚杰、郑杰承担违约责任。综上，裕昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年五月二十七日书记员  郝 芳