广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初307号原告：鹤山市沙坪街谷埠社区居民委员会，住所地：广东省江门市鹤山市。法定代表人：易志明，该居委会书记、主任。委托诉讼代理人：骆美平，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭春凤，广东法制盛邦（江门）律师事务所实习律师。被告：鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司，住所地：鹤山市沙坪。法定代表人：麦东荣。被告：鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司，住所地：鹤山市沙坪谷埠桥侧自编号01号，统一社会信用代码：91440784MA539KXX2A。法定代表人：麦某1。原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会（以下简称谷埠居委会）与被告鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司（以下简称旅游开发公司）、鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司（以下简称民宿服务公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷埠居委会的委托诉讼代理人骆美平、彭春凤到庭参加诉讼，被告旅游开发公司、民宿服务公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案在审理过程中，原、被告向本院申请调解期限三个月，现已审理终结。谷埠居委会向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告旅游开发公司签订的《土地转租合同》及两被告和原告签订的《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》自起诉之日起解除，两被告自合同解除之日向原告归还土地及其附属设施，合同尚未履行金额为164459.16元；2.判令两被告向原告缴交拖欠的租金及支付相应的违约金（租金计算至实际解除之日，暂计至2020年12月4日为7642.8元；违约金按日利率千分之二点一计算至本项诉请全部债务清偿之日止，从2020年2月1日暂计至2020年12月4日为2311.18元）；3.判令两被告向原告支付自合同解除之日至实际交还场地之日期间的场地占用费及违约金（违约金自合同解除之日起按日利率千分之二点一计算至清偿之日止）；4.判令两被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，谷埠居委会明确第1项诉讼请求中请求《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》自起诉之日起解除，明确为请求《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案土地租赁的合同条款内容自起诉之日起解除，并明确第3项诉讼请求中的场地占用费计算至2021年4月30日止。事实和理由：2017年1月26日，谷埠居委会与旅游开发公司签订《土地转租合同》，双方约定由旅游开发公司承租位于鹤山市××××××面积为579平方米的住宅用地，租赁期为20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止。租金按每平方米1元/月计算，每3年递增10%，每年每月30日前缴清当月租金，租金转存入谷埠居委会的银行账户。根据双方签订的合同条款第五条，旅游开发公司应及时支付租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的千分之二点一支付违约金。逾期三个月的，原告有权单方终止合同，没收已交的保证金，并追收所欠租金。2019年10月22日，原、被告三方签订《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》，约定《土地转租合同》权利义务由民宿服务公司承接。因两被告未能按《土地转租合同》及《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》的约定按时缴交租金，原告分别于2020年2月13日、2020年3月6日及2020年4月3日连续发出《催缴租金通知书》催收。两被告逾期支付租金的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。旅游开发公司、民宿服务公司未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：2017年1月26日，谷埠居委会作为甲方（转租方），旅游开发公司作为乙方（承租方），双方签订《土地转租合同》，约定：甲方将位于谷埠渔业村、面积579平方米的住宅用地转租给乙方使用；租赁期20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止；租金以每平方米计算，按年计租，租金采取先付款后使用原则。租金为每平方米1元/月，每三年递增10%，乙方在每年每月30日前缴清当月租金给甲方，租金转存入甲方银行账户。详细租金如下：2017年1月11日至2020年1月10日，6948元/年；2020年1月11日至2023年1月10日，7642.8元/年；2023年1月11日至2026年1月10日，8407.08元/年；2026年1月11日至2029年1月10日，9240.84元/年；2029年1月11日至2032年1月10日，10144.08元/年；2032年1月11日至2035年1月10日，11186.28元/年；2035年1月11日至2037年1月10日，12297.96元/年；本合同签订之日乙方交纳2年租金13896元给甲方，其中1年租金6948元作为保证金，合同期满时，甲方不计利息退回给乙方；本合同生效日起30天内甲方将转租的土地交给乙方使用；乙方应按合同规定时间缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之二点一支付违约金给甲方。逾期三个月的，甲方有权单方终止本合同，没收乙方已交的保证金，并追收乙方所欠租金；等等。合同签订后，谷埠居委会将涉案土地交付旅游开发公司使用。2019年10月22日，谷埠居委会作为甲方，旅游开发公司作为乙方，民宿服务公司作为丙方，三方签订《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》，约定：鉴于甲乙双方在2017年1月26日签订《土地转租合同》《房屋转租合同》（以下简称原合同），约定甲方将位于谷埠渔业村，土地面积579平方米，房屋建筑面积1806.11平方米的住宅用地转租给乙方使用，租赁期限20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止，土地租金为1元/平方米/月，每三年递增10%。房屋租金为3元/平方米/月，每三年递增10%；甲乙丙三方就乙方把原合同权利义务转由丙方承接事宜，在平等自愿基础上，经三方充分协商达成以下协议供三方遵守：一、乙方同意自签订本协议之日起，乙方把原合同的权利义务转让给丙方享有、履行，丙方同意承接原合同权利义务。二、乙丙方同意本协议签订日之前原合同权利义务由乙方享有承担，自本协议签订之日起原合同的权利义务由丙方承接。三、甲方知悉以上约定，并同意乙方把原合同权利义务转让给丙方承接。四、本协议是原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力，对甲乙丙三方均有法律效力。五、从确认书签字生效日期起，以上的土地、房屋的租金由鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司负责缴纳租金，且由鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司银行公户交付租金。合同签订后，旅游开发公司将涉案土地交付民宿服务公司使用。后民宿服务公司从2020年1月开始未按期向谷埠居委会缴纳租金，谷埠居委会分别于2020年2月13日、2020年3月6日、2020年4月3日向民宿服务公司发出《催缴租金通知书》追缴租金，未果，谷埠居委会遂诉至本院。另查明，谷埠居委会对涉案租赁物位于谷埠渔业村面积579平方米的住宅用地享有合法的使用权。截至2021年4月30日止，民宿服务公司仍在占有使用涉案土地。本院认为,本案属土地租赁合同纠纷。谷埠居委会与旅游开发公司签订的《土地转租合同》以及谷埠居委会与旅游开发公司、民宿服务公司签订的《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案土地租赁的合同条款内容是各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，各方应依据合同的约定全面履行。关于谷埠居委会请求《土地转租合同》、《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案土地租赁的合同条款内容自起诉之日起解除，以及归还涉案租赁土地及其附属设施的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，由于民宿服务公司从2020年1月开始未按期向谷埠居委会缴纳租金，经谷埠居委会催收后仍未缴交，根据《土地转租合同》“逾期三个月的，甲方有权单方终止本合同”的约定，谷埠居委会有权解除合同，故《土地转租合同》、《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案土地租赁的合同条款内容自本院向两被告送达起诉状副本之日即2021年1月15日解除。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……”的规定，由于《土地转租合同》、《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案土地租赁的合同条款内容已解除，而涉案土地由民宿服务公司一直占有使用，故民宿服务公司应归还涉案土地给谷埠居委会。至于附属设施，因谷埠居委会未能提供证实有何附属设施，故本院对谷埠居委会请求归还附属设施不予支持。关于谷埠居委会请求两被告支付2020年1月1日起至合同解除之日止的租金、从合同解除之日至2021年4月30日止的场地占用费及违约金的问题。根据《土地转租合同》《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》的约定，原、被告三方已协商一致将《土地转租合同》的权利义务由民宿服务公司承接，并由民宿服务公司缴纳租金，故谷埠居委会要求旅游开发公司支付租金、场地占用费及违约金，本院不予支持。民宿服务公司应向谷埠居委会支付2020年1月1日至2021年1月15日的租金7937.86元（6948元/年÷365天×10天+7642.8元/年×1年+7642.8元/年÷365天×5天）,2021年1月16日至2021年4月30日的场地占用费2245.73元（7642.8元/年÷365天×16天+7642.8元/年÷12个月×3个月）。至于谷埠居委会请求的违约金，《土地转租合同》约定“乙方应按合同规定时间缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之二点一支付违约金给甲方”，即月利率6.3%，约定过高，本院酌定违约金按年利率15.4%计算至民宿服务公司付清租金、场地占用费之日止为宜。合同约定“租金以每平方米计算，按年计租，租金采取先付款后使用原则。租金为每平方米1元/月，每三年递增10%，乙方在每年每月30日前缴清当月租金给甲方，租金转存入甲方银行账户”，因此，计得截至2021年4月30日止的违约金为979.51元［（6948元/年÷365天×10天+7642.8元÷365天×21天）×15.4%÷12×15+7642.8元/年÷12×15.4%÷12×（14+13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）］，从2021年5月1日起的违约金以10183.59元（7937.86元+2245.73元）为基数，按年利率15.4%的标准计算至付清租金、场地占用费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会与被告鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司于2017年1月26日签订的《土地转租合同》以及原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会与被告鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司、鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司于2019年10月22日签订的《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于土地租赁的合同条款内容自2021年1月15日起解除；二、被告鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会归还位于谷埠渔业村579平方米的住宅用地；三、被告鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会支付2020年1月1日至2021年1月15日的租金7937.86元、2021年1月16日至2021年4月30日的场地占用费2245.73元及支付违约金（截至2021年4月30日止的违约金为979.51元，从2021年5月1日起的违约金以10183.59元为基数，按年利率15.4%的标准计算至付清租金、场地占用费之日止）；四、驳回原告鹤山市沙坪街谷埠社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1894.13元（已由原告鹤山市沙坪街谷埠社区居民委员会预交），由被告鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司负担。原告鹤山市沙坪街谷埠社区居民委员会预交的案件诉讼费1894.13元，由本院予以退回；被告鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司应向本院补缴案件受理费1894.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年五月二十七日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚