广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终6682号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地广州市荔湾区悦成路5号301房（自编号之一）。法定代表人：何山中，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄文博，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨雪，女，1987年8月22日出生，汉族，住广州市。上诉人广州市荔湾区城建开发总公司（以下简称荔湾建总）因与被上诉人杨雪商品房预约合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初14235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人荔湾建总的委托诉讼代理人黄文博、被上诉人杨雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾建总上诉请求：1.撤销一审判决，改判发回重审；或者撤销一审判决第一项，改判为荔湾建总无需支付一倍定金20000元及撤销一审判决第二项，改判为荔湾建总支付杨雪资金占用损失（以1266791元为本金，从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年4月14日，利息为14848元）。2.一审、二审案件受理费由杨雪负担。事实和理由：（一）一审判决荔湾建总支付一倍定金20000元不符合双方当事人的约定，缺乏事实与法律依据。根据《【汇成花园·悦雅居】认购书》第二条，该定金系签订《商品房买卖合同》的担保，定金在签署《商品房买卖合同》时自动转为首期房款。签订《商品房买卖合同》并不等于网签，杨雪将两者等同不符合逻辑。签订《商品房买卖合同》目的在于以书面形式统一确认双方的买卖合同关系和权利义务。从众业主信访时提交的《关于汇成花园7号楼交付给小业主的请求函》中，可以反映出楼盘的相关公示文件中确认交楼时间为2019年12月31日，相关公示文件和认购书已共同构成买卖合同的基本条款，买卖合同关系已确立，设立定金条款的目的已达成。杨雪在法院查封一年多的时间里从未以未签订《商品房买卖合同》为由要求退款，而是等到荔湾建总承诺的交楼日期届满之后以“已过收楼期”为由要求退回房款，且申请书中并未将20000元定金分开列明，而是纳入购房款总额。杨雪的行为在事实上已确认双方买卖合同成立，也承认了定金已转化为首期款，故本案不存在适用定金罚则的事实基础和法律依据。（二）荔湾建总认为资金占用损失计算的起始日应为2020年1月1日。杨雪以“已过收楼期”为由要求退回房款，而荔湾建总交楼时间为2019年12月31日，故起算时间为次日即2020年1月1日。（三）一审存在遗漏当事人以及随意改变举证期间违反了法定程序情形，应依法发回重审。1.一审遗漏了必须参加诉讼的当事人。广州华侨房产开发公司（以下简称华侨公司）系广州市荔湾区x单元（以下简称涉案房屋）所在楼盘的实际开发者、操作者和支配者。荔湾建总系广州市荔湾区国资委属下的国有企业，华侨公司是市国资委属下珠实集团旗下公司，在上级的牵头下合作开发汇成花园。虽说合作开发，但荔湾建总仅仅是名义上的开发商，所有项目建设开发、销售、交付等工作均由华侨公司负责，场地以及资料文件、公章等也已经移交给华侨公司。虽然收款账号户名为荔湾建总，但该账户实际开户者为华侨公司，银行印鉴控制者也为华侨公司，所收的所有购房款均由华侨公司支配，所以，杨雪申请退款时，荔湾建总告知其需要征得华侨公司同意，荔湾建总发函说明情况后，华侨公司才退款给杨雪。故华侨公司系本案涉案房屋所在楼盘的实际开发者、操作者、支配者和得益者，应列为荔湾建总参加诉讼。荔湾建总在一审时书面申请追加华侨公司未荔湾建总，但一审法院拒绝。不追加华侨公司作为荔湾建总，不但使当事人逃避法律责任，也致使杨雪少了可以追究责任的一方当事人，降低了杨雪可获得全部赔偿的可能。2.一审仓促开庭，随意改变举证期限。荔湾建总在2020年12月21日收到起诉状、证据、传票、应诉通知，传票记载开庭时间为2020年12月23日14时30分，此时距离开庭时间不足三天，且应诉通知明确记载答辩期为10天，开庭时间最早也只能是2020年12月31日。荔湾建总向一审法院提出书面异议，要求按照应诉通知给予10天答辩期，但一审法院还是决定在2020年12月25日9:00开庭。荔湾建总实际答辩期也只有4天，法院不得随便变更举证期限。一审上述做法违反司法诉讼的程序正义，损害了荔湾建总的合法权益，也对司法机关的公正权威造成负面影响。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，应依法发回重审。因此，恳请二审法院依法撤销一审判决发回一审法院重审，或依法改判。被上诉人杨雪二审答辩称，同意一审判决的处理，不同意荔湾建总的上诉请求。具体理由如下：（一）本案合同相对方为杨雪与荔湾建总，一审未遗漏必须参加诉讼的当事人。杨雪与荔湾建总于2018年6月23日签订认购书后，向荔湾建总银行账户支付了合同约定的认购款，荔湾建总也向杨雪出具了《收款收据》。后因涉案房屋被法院查封，导致双方无法签订《商品房买卖合同》及办理产权过户的合同目的。经双方协商，荔湾建总返还了案涉款项。前述认购书及双方履约行为均表明，认购书的合同效力及于作为合同相对方的双方。荔湾建总所称其与华侨公司存在合作关系、项目实际由该公司运作的情况，不管是否属实，均与本案合同纠纷无关。一审依法不予追加华侨公司为本案荔湾建总，符合法律规定。（二）一审程序合法，未限制荔湾建总诉讼权利。本案事实清楚、权利义务关系明确且争议不大，一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，适用简易程序审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条规定：“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。”根据前述规定，适用简易程序审理的案件的举证期限由人民法院确定，一审法院规定的举证期限合法、合理。在一审庭审前，双方也从未就举证期限进行过协商。荔湾建总称因开庭时间仓促导致其答辩和举证权利受限不符合本案实际情况。如前所属，本案权利义务关系明确，荔湾建总为荔湾区国资委下属的大型房地产开发企业，其证据搜集能力、应诉能力明显高于作为自然人的杨雪，其以程序违法为由提起上诉不仅不符合一审审理的实情，也有拖延诉讼、浪费司法资源之嫌。（三）一审处理双方实体法律关系正确，应予维持。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《认购书》第二条约定：“乙方于签订本认购书的同事向甲方支付定金人民币2万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。”该约定符合合同法的前述规定，杨雪也于当日缴付了2万元定金，双方之间的定金条款已经生效。后因荔湾建总的原因导致签订《商品房买卖合同》的目的无法达到，其应当受定金罚则的规制，一审处理符合法律规定。第二，荔湾建总提出的买卖合同关系成立，定金条款的目的已经达成的意见不符合本案实际情况。1.案涉认购书缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、商品房价款的付款时间等商品房买卖合同必备条款，缺乏成立商品房买卖合同关系的基本内容。2.认购书签订后，涉案房屋被法院查封，杨雪多次前往荔湾建总处交涉解封事宜，但双方最终并未达成一致意见，也从未就房屋交付使用条件、交付日期等内容进行协商。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”杨雪依约交付认购款，因荔湾建总的原因导致购房目的不能达到，其占用答辩人资金近两年，应当支付从杨雪交付认购款之日起至全额返还之日止的资金占用损失。杨雪于2020年12月15日向一审法院起诉请求：1.判令荔湾建总向杨雪偿付截至2020年4月14日的资金占用损失144644.14元（以1241381元为基数，按照年利率6.525%从2018年6月28日计算至2019年8月19日，按照年利率5.775%从2019年8月20日计算至2020年4月14日；以25410元为基数，按照年利率6.525%从2018年7月26日计算至2019年8月19日，按照年利率5.775%从2019年8月20日计算至2020年4月14日）；2.判令荔湾建总向杨雪支付定金罚款20000元；3.判令荔湾建总承担案件全部诉讼费用。位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地上的汇成花园（自编7号）项目由荔湾建总开发，预售证号为穗房预字第x。2018年6月23日，荔湾建总（甲方、卖方）与杨雪（乙方、认购方）签署《汇成花园·悦雅居认购书》，约定：认购物业为广州市荔湾区x单元，建筑面积66平方米，套内建筑面积为55.92平方米（最终以政府部门测定的面积为准）。折后成交价为2436791元；乙方于签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币2万元整，作为签订《商品房买卖合同》的担保，甲方收到乙方定金时开具收款收据，定金在签署《商品房买卖合同》时自动转为首期房款；乙方同意以按揭方式付款，2018年6月28日前交付房款的52%，即1286791元（含定金）；鉴于目前政府执行商品房买卖合同限签政策，乙方按上述时间缴纳房款后，需等甲方通知网签合同，必须在甲方通知规定的时间内与甲方签订《广州市商品房买卖合同》；等等。2018年6月16日，杨雪向荔湾建总支付定金20000元。2018年6月28日，杨雪向荔湾建总支付购房款1241381元，同日，荔湾建总向杨雪开具首期房款（含定金）1261381元的收据。2018年7月26日，杨雪向荔湾建总支付购房款25410元，同日，荔湾建总向杨雪开具首期房款25410元的收据。2018年7月16日，一审法院作出（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书，查封了荔湾建总名下位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地的土地使用权及地上建筑汇成花园（已出售及查封除外）。2020年4月14日，荔湾建总将购房款1286791元（含定金）退还给杨雪。2020年7月6日，杨雪以其为涉案房屋购买方，且已支付部分房款为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。一审法院于2020年8月19日作出（2020）粤0103执异271号执行裁定书，裁定驳回杨雪的异议请求。一审法院认为，杨雪与荔湾建总签订《汇成花园·悦雅居认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于该认购书并不具备买卖合同的主要条款，故该认购书为预约合同。因涉案房屋已被查封，且荔湾建总已于2020年4月14日将购房款1286791元（含定金）退还给杨雪，杨雪认购涉案房屋的目的已不能达到，该认购书实际已解除。对定金罚款问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”荔湾建总因涉案房屋被查封，未能按认购书约定与杨雪签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给杨雪，荔湾建总应双倍向杨雪返还定金。因杨雪已收回定金本金，故荔湾建总仍应向杨雪支付一倍定金20000元。对于资金占用损失问题。因认购书约定的定金等违约责任明显不足以弥补杨雪的实际损失，为此，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则，确定从2018年6月28日开始参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算资金占用损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，杨雪主张的资金占用损失应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月14日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十五条的规定，于2020年12月31日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，荔湾建总向杨雪杨雪支付一倍定金20000元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，荔湾建总赔偿杨雪杨雪的资金占用损失（分两期计算：第一期，以购房款1241381元为本金，从2018年6月28日起至2018年7月25日，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；第二期，以购房款1266791元为本金，从2018年7月26日起至2020年4月14日止，损失计算标准分段执行，其中2018年7月26日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至2020年4月14日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回杨雪杨雪的其它诉讼请求。案件受理费1796元，由杨雪杨雪负担526元，荔湾建总负担1270元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，荔湾建总提交如下证据：1.合作协议、补充协议、备忘录，拟证明荔湾建总仅仅是名义上的开发商，所有项目建设开发、销售、交付、所收款项分配等工作均由华侨公司负责。2.办理退还房款的函、盖章函，拟证明杨雪退款申请，荔湾建总需转交华侨公司统一并要配合华侨公司在相关文件盖章，华侨公司才能退款。3.专用章使用协议，拟证明华侨公司实际支配管理项目相关用章。4.楼宇认购协议专用章移交证明，拟证明华侨公司员工邓健敏接收楼宇认购协议专用章，华侨公司操控楼盘销售工作。5.关于地名审核/专项维修基金/预售证申领/预售方案备案的函，拟证明华侨公司在项目开发中各种发函要求荔湾公司予以配合。6.穗侨房内【2014】22号文，拟证明邓健敏、田立欣、何国欣为华侨公司员工。7.记账凭证，拟证明刘海燕为华侨公司出纳。8.告知函、印鉴卡、结算账户申请书，拟证明华侨公司实际控制着房款收款账户。上述证据1-8共同证明华侨公司系本案涉案房屋所在楼盘的实际开发者、操作者、支配者和得益者，亦应当作为本案被告参与诉讼。9.EMS信封袋和邮件查询，拟证明一审法院12月18日才寄出诉讼材料，荔湾建总12月21日收到的快递。10.举证通知书，一审法院书面通知的答辩期为10天。11.荔湾法院材料收据、追加被告申请、举证期申请，拟证明荔湾建总向一审法院提交书面的追加被告申请、举证期申请。12.手机短信截图，拟证明一审法院短信通过上诉人在2020年12月25日开庭。证据9-12共同证明一审法院存在缩减荔湾建总答辩期、限制荔湾建总诉讼权利的情形。杨雪质证称对上述证据的真实性无异议，关联性不予确认，认为与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，杨雪与荔湾建总签订的《汇成花园·悦雅居认购书》等系发生在2018年6月23日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现杨雪提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合荔湾建总的上诉请求和理由以及杨雪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.荔湾建总主张无需向杨雪支付定金及资金占用损失理由能否成立；2.荔湾建总要求本案发回重审应否支持。现评析如下：关于荔湾建总主张无需向杨雪支付定金及资金占用损失理由能否成立问题。《汇成花园·悦雅居认购书》约定鉴于目前政府执行商品房买卖合同限签政策，乙方按上述时间缴纳房款后，需等甲方通知网签合同，必须在甲方通知规定的时间内与甲方签订《广州市商品房买卖合同》，由此可见，上述认购书已约定了在将来一定期限内订立合同的内容，该认购书属于预约合同性质。上述认购书签订后，杨雪已向荔湾建总支付了定金2万元作为签订《商品房买卖合同》的担保。而涉案房屋由于荔湾建总的原因被法院查封，导致双方当事人签订买卖合同的目的无法实现，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，一审法院认定荔湾建总应就其未能按认购书约定与杨雪签订买卖合同承担双倍返还定金的责任，依法有据，本院予以确认。基于荔湾建总已向杨雪返还了定金本金，因此，一审判决荔湾建总向杨雪支付一倍定金正确，本院予以维持。荔湾建总上诉认为双方已确认买卖合同成立，本案不存在适用定金罚则的事实基础和法律依据，理由不成立，本院不予支持。同时，由于杨雪已向荔湾建总支付了部分购房款，现因荔湾建总的原因致使杨雪购买涉案房屋的目的无法实现，荔湾建总的前述行为势必造成杨雪的利息损失，而荔湾建总支付的一倍定金又不足以弥补杨雪的损失，因此，一审法院判决荔湾建总向杨雪支付资金占用损失，符合公平原则，本院予以认可。荔湾建总上诉认为无需向杨雪支付资金占用损失以及认为资金占用损失应从2020年1月1日开始计算，缺乏充分理据，本院不予支持。关于荔湾建总要求本案发回重审应否支持问题。其一，根据一审查明的事实可知，涉案房屋所在楼盘由荔湾建总开发，涉案《汇成花园·悦雅居认购书》的签约相对方分别为荔湾建总和杨雪，杨雪已向荔湾建总支付了定金及部分房款，荔湾建总也向杨雪出具购房款收据。而涉案房屋所在楼盘的实际开发者、操作者和支配者是否为华侨公司，属于荔湾建总与华侨公司之间的内部关系，与本案的处理没有直接法律关系。本案不存在遗漏必须参加诉讼的当事人，一审未追加华侨公司作为被告参与诉讼，程序并无不当。荔湾建总以此主张本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。其二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”本案一审法院适用简易程序进行审理，荔湾建总在一审庭审中提交了证据、发表了答辩意见、参与证据质证以及辩论等环节，一审审理并不存在上述法律规定情形，因此，其上诉认为一审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，要求本案发回重审，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，荔湾建总的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费671元，由上诉人广州市荔湾区城建开发总公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二一年五月二十六日书记员 谢金泽