广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10359号上诉人（原审被告）：张惠英，女，1967年6月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省开平市。委托诉讼代理人：李嵘，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈慧琴，女，1981年10月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王杨，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凤仪，广东连越律师事务所律师。上诉人张惠英因与被上诉人陈慧琴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30092号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人张惠英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈慧琴的全部诉请；2．一、二审诉讼费由陈慧琴承担。事实与理由：一、一审判决认定张惠英承担50％租赁保证金的违约责任无合同约定，亦无事实和法律依据。（一）本案系由陈慧琴恶意违约单方解除租赁合同导致。疫情突发双方在签订合同时所不能预见，但该因素并不能直接导致双方签订合同的目的无法实现。按照相关政策规定，双方应秉承充分协商、互谅互让、公平合理、等价有偿的原则通过减免租金或延长期限等方式继续履行合同，以求共担风险、共渡难关。本案中，张惠英已承诺按照商铺管理方的租金减免政策同步同等赋予陈慧琴，但陈慧琴仍恃疫情因素，恶意单方解除合同，应承担全部违约责任。（二）一审判决认定张惠英承担50%租赁保证金的违约责任无法律依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第二款规定：……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。一审法院判决张惠英承担陈慧琴恶意违约导致的后果，无法律依据和法理基础。（三）租赁合同已明确约定中途退场所缴纳保证金不予退还，该约定合法有效，对双方具有约束力。陈慧琴恶意单方撤场解除合同，是严重的违约行为，张惠英无需退还保证金。二、陈慧琴单方解除租赁合同，导致张惠英承受的经济损失已超50%的租赁保证金，一审判决有违公平原则。陈慧琴单方提前解除合同，张惠英迫不得已接手，需每月向广州XX商业经营管理有限公司缴纳租金54986元和每月管理费3826元，并承担经营损失等。三、张惠英已给予陈慧琴租金优惠，免除其2020年2、3月的租金，并对未来几个月租金进行协商，也给予陈慧琴相应的免租条件，张惠英已经尽到了出租方所有应尽的义务，也给予了疫情期间最大的优惠。陈慧琴违约解除合同给张惠英造成的损失远高于陈慧琴的损失，仅2020年2、3月，张惠英就少收了陈慧琴172000元的租金，且陈慧琴至今仍拖欠张惠英2020年3月物业管理费5300多元。张惠英收回商铺自行经营，2020年损失高达到60多万元，即使扣除陈慧琴保证金258000元亦不足以弥补张惠英的实际损失。一审法院忽略前述事实，作出错误判决，张惠英上诉请求二审法院依法改判。被上诉人陈慧琴二审答辩称：一审判决公平合理。一、双方协商减租过程中，张惠英提出的条件是管理方给予其优惠条件，即张惠英不承担任何风险及损失，疫情期间均由陈慧琴承担相关的经营损失及风险，这对陈慧琴是不公平的。二、张惠英在接手商铺后自行经营的损失不应当归责于陈慧琴，即便是陈慧琴经营商铺，也需要承担相应风险，协商期间张惠英并没有考虑到陈慧琴的风险。三、陈慧琴之所以经营其他商铺仅就涉案商铺解约是因为张惠英提出的条件过于苛刻，张惠英毫不退让，毫无协商余地才是本案解除合同的原因。陈慧琴于2020年7月7日向一审法院提出诉讼请求判令：1.确认陈慧琴与张惠英签署的《XX大厦商铺联营合同》于2020年4月1日解除；2.张惠英向陈慧琴退还保证金258000元。一审法院经审理查明，2018年、2019年期间，陈慧琴、张惠英先后就广州市XX路XX号XX大厦第XX号签订《承包协议书》、《XX大厦商铺联营合同》等，联营期限至2020年2月29日。2019年12月13日，陈慧琴（乙方）与张惠英（甲方）签订《XX大厦商铺联营合同》，约定：乙方联营商铺的位置为广州市XX路XX号XX大厦第XX号，建筑面积69.56平方米，该商铺仅限于经营品牌为满嘉尔的服装商铺；联营期限为12个月，从2020年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于每月3日前向甲方缴纳联营费86000元/月，该联营费包含该商铺发生的全部费用（不含通讯费），乙方自付盈亏；保证金按三个月联营费收取为258000元，该保证金在联营期的最后三个月扣除，抵扣最后三个月联营费；联营期间，双方不得单方面违反合同约定，如乙方中途退场，所缴纳保证金不予退还；因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任，因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方等。合同签订后，陈慧琴向张惠英支付保证金258000元。2020年2月5日，广州XX商业经营管理有限公司发出《关于商场延期启市变更通知》称原定2月10日启市时间延后。3月1日，XX市场复市开工。2020年3月31日，张惠英向广州XX商业经营管理有限公司出具《确认书》，内容为张惠英为涉诉商铺的承租人，其承诺认可理解XX公司因疫情因素所作出的租金减免政策，本人将同步同幅度的减免目前该商铺联营户的应缴联营费用，本人承诺通过协商向联营户提供减免2020年4月至6月联营差价乃至更多优惠，稳定联营户情绪，促进市场稳定。张惠英为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.张惠英与柏达投资有限公司就涉诉房屋签订的租赁合同，租赁期限从2020年1月1日起至2023年12月31日止，其中2020年1月1日至12月31日每月租金54986元；2.张惠英与广州XX商业经营管理有限公司就涉案商铺签订的《物业服务合同》，每月管理费3826元；3.张惠英名下交通银行个人交易清单，显示张惠英于2020年4月9日缴纳房租57735元及缴物业费等。4.陈慧琴与张惠英微信聊天记录，其中，2020年4月1日张惠英“我把XX最大的优惠，4月5月6月让你只交底租你都不做，是你主动放弃，我也没办法了。”“硬是把档口丢给我”，陈慧琴“你已经接收钥匙，请尽快退还押金。”5.照片1张，拟证明陈慧琴承租其他店铺仍在经营。陈慧琴质证意见如下，对证据1、2、3不予确认，证据4真实性没有异议，证据5真实性、合法性、关联性不予确认。一审庭审中，陈慧琴、张惠英确认以下事实：确认保证金258000元已支付；2020年4月1日收回商铺；XX市场给予2、3、7月免租政策，陈慧琴未支付3月份租金。对于涉诉合同的解除，陈慧琴认为其于4月1日提前向张惠英通知，向张惠英交还商铺钥匙并腾空商铺，张惠英予以解除并立即自行进行经营，双方对解除行为是协商一致。张惠英表示其同意将XX商场给予最大优惠全部等同赋予陈慧琴，但陈慧琴不同意，双方无法达成一致情况下，也未得到张惠英同意下，陈慧琴单方中途撤场，张惠英为减免损失，被迫接手商铺。此外，陈慧琴表示因疫情原因导致无法正常经营，陈慧琴无法维系多间商铺运营，故向张惠英提出除按照XX的4、5、6月缴纳租金外，8、9月也按照底租缴纳租金，但张惠英一直不同意。一审法院认为：根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年4月1日由陈慧琴交还给了张惠英，陈慧琴、张惠英之间的租赁关系已实际解除，本案争议焦点为合同解除的责任以及押金应否退还的问题。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉诉商铺位于XX服装城，疫情对陈慧琴经营确有影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致陈慧琴、张惠英之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，陈慧琴、张惠英曾就租金减免事宜进行协商，张惠英亦表示同意按照商铺管理方的减免租金政策同等赋予陈慧琴，而陈慧琴在与张惠英无法协商一致下提出解除合同，属陈慧琴违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，陈慧琴提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于陈慧琴超出该范围的违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年12月8日判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告张惠英向原告陈慧琴退还保证金129000元；二、驳回原告陈慧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2585元，由原告陈慧琴负担1292.5元，被告张惠英负担1292.5元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审均未提交新证据。另外，张惠英二审称：其一审所举证据足以证明广州XX商业经营管理有限公司于2020年4月9日从其银行账户中扣划物业费三笔1337元、3896元、4838元分别是2020年2月期间的水电费、物业费以及2020年3月的水电费和物业费，由于陈慧琴未向其支付2020年2、3月的租金以及水电费、物业费，该费用应从陈慧琴的保证金中抵扣。陈慧琴回应称：张惠英一审中未提出前述主张，本案二审不应进行处理，并且双方合同约定的联营费包括前述水电费、物业费，2020年2月份是前一份合同项下的，与本案亦无关联。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、张惠英主张没收陈慧琴全部租赁保证金能否成立；二、张惠英主张以保证金抵扣物业费、水电费应否支持的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，张惠英主张没收陈慧琴全部租赁保证金能否成立。一审法院认定涉案《XX大厦商铺联营合同》，名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。因疫情暴发，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取积极防控措施，限制人口流动。这客观上对陈慧琴正常使用涉案商铺经营等造成一定影响。双方应互谅互让，协商解决问题。虽涉案《XX大厦商铺联营合同》约定“双方不得单方面违反合同约定，如乙方中途退场，所缴纳保证金不予退还”，但亦同时约定“因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任，因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方等”。因此，一审法院酌情认定由张惠英没收50%的租赁保证金，判决结果公平合理，体现了疫情之下双方当事人风险共担、共克时艰的原则，也充分保障了双方的合法权益。张惠英该项上诉主张，不能成立。二、关于争议焦点二，张惠英主张以保证金抵扣物业费、水电费的问题。虽张惠英在一审中未对物业费、水电费提出主张，但涉案《XX大厦商铺联营合同》已经解除，场地已作交还，双方就涉案商铺无其他纠纷，合同约定保证金应在清偿相应欠费后予以退还，且陈慧琴二审亦对此作出充分抗辩。因此，为减少当事人诉累，节省司法资源，二审对此费用一并处理。张惠英一审举证证明其向管理公司支付2020年2月、3月水电费、物业费分别为1337元、3896元、4838元，合计10071元，虽双方合同约定的联营费（租金）包括水电费、物业费且2020年2月水电费、物业费为前一份合同期间产生的费用，但鉴于前述费用均为疫情之后且在陈慧琴承租交还涉案商铺期间产生，且陈慧琴确实未支付2020年2月、3月的联营费（租金）及前述费用，管理公司对于疫情期间的物业费、水电费均不作减免，张惠英已经代为支付，陈慧琴应予返还。张惠英主张以应退还的保证金129000元扣除前述费用10071元，予以准许。故抵扣之后张惠英仍需向陈慧琴退还保证金118929元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。但基于张惠英二审新的主张，本院对保证金抵扣欠付的物业费、水电费后再作退还，并由张惠英承担二审案件受理费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30092号民事判决；二、张惠英于本判决发生法律效力之日起五日内向陈慧琴退还保证金118929元；三、驳回陈慧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2585元，由陈慧琴负担1292.5元，张惠英负担1292.5元。二审案件受理费2880元，由张惠英负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶