湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初1610号 原告：隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达物业公司），住所地隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产1号楼）。 法定代表人：李九首，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 被告：刘志学，男，1974年6月11日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 被告：杨淑媛，女，1976年6月16日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 原告龙达物业公司与被告刘志学、杨淑媛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告龙达物业公司的特别授权委托诉讼代理人范清平，被告刘志学、杨淑媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙达物业公司向本院提出诉讼请求：判令两被告立即支付原告2019年9月1日至2021年8月31日的物业费4951.44元，二、判令两被告从逾期之日起按每月千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止。事实和理由：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江.巴黎新城1期委托原告进行物业服务，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。两被告购买滨江.巴黎新城1期×××房，合同面积为135.34㎡，并与原告签订《前期物业协议》，协议约定物业费标准：住宅1.5元/㎡/月。2019年9月1日至2021年8月31日的物业费4951.44元至今没有缴纳，在两被告没有缴纳物业费期间，原告依照法律法规及《前期物业协议》对两被告进行了一系列的物业服务，两被告也接受了原告的服务。在原告为两被告提供服务同时，经原告催收，两被告仍未交纳物业费。两被告的行为严重违约，根据《前期物业协议》约定，应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用。根据法律规定，《前期物业协议》对两被告具有法律效力，现两被告拒交物业费，其行为严重损害了原告的合法权益。因此，根据《民事诉讼法》规定，依法起诉，请依法给予判决。 被告刘志学、杨淑媛辩称，前期物业协议是川南开发商与龙达物业管理有限公司签订的临时合同，合同没有符合政府有关规定、办法、文本、备案接受监督，合同无效。原告也根本没有按照物业自己的约定提供物业服务，一次又一次的损害了业主的合法权益。原告没有依法履行自己的义务，何谈维护所谓的权益呢？且被告杨淑媛没有在物业服务合同中签名，不应承担责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告龙达物业公司系自然人投资或控股的物业管理服务、租赁服务、房屋维修、家政服务及相关信息服务，日用品销售的有限责任公司。被告刘志学与被告杨淑媛系夫妻关系。2015年9月10日，原告龙达物业公司经与隆回川南房地产开发有限公司协商，签订了《前期物业服务合同》，隆回川南房地产开发有限公司将其在隆回县城开发修建的滨江.巴黎新城一期商住楼区域内的建筑物及其设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务委托原告龙达物业公司进行管理和服务，但合同没有约定服务期限。2016年5月24日，被告刘志学、杨淑媛与隆回川南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了滨江.巴黎新城一期×××房的住宅，合同面积为135.34平方米。当天，原告龙达物业公司与被告刘志学同时签订了《前期物业协议》，协议约定，被告刘志学同意选聘并授权原告龙达物业公司对滨江.巴黎新城一期商住楼区域内实施前期物业管理服务，物业服务费由被告刘志学按照其拥有住宅的建筑面积交纳，为1.5元/平方米/月，按年度交纳，被告刘志学应当在接房当日交纳一年的物业服务费及物业的其他相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费，如逾期不按约定交纳物业服务费的，除应补交所拖欠的物业服务费外，还应从逾期之日起按每日3‰向原告龙达物业公司交纳滞纳金并承担原告龙达物业公司因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用，协议没有约定服务期限。2017年7月10日，隆回川南房地产开发有限公司将被告刘志学、杨淑媛购买的商品房交付使用并入住，被告刘志学按照与原告龙达物业公司签订的《前期物业协议》约定支付了原告龙达物业公司2017年7月10日至2019年8月31日的物业服务费。因被告刘志学、杨淑媛认为原告龙达物业公司没有完全按照《前期物业协议》的约定对滨江.巴黎新城一期商住小区内的物业进行有效管理和提供服务，从2019年9月1日起至2021年8月31日的物业服务费就没有按照合同约定的时间和数额交纳。2019年7月18日和2020年8月4日，原告龙达物业公司曾分别在滨江.巴黎新城一期×××房门张贴《物业费催缴公告》和《2020年度物业收费通知》的形式告知被告刘志学、杨淑媛交纳物业服务费。被告刘志学、杨淑媛购买的滨江.巴黎新城一期×××房的住宅须交纳2019年9月1日至2021年8月31日的物业服务费数额为4872.24元（1.5元/平方米/月×135.34平方米×24个月）。另查明，隆回县滨江.巴黎新城一期商住小区现仍没有业主委员会。2020年3月13日，因隆回县滨江.巴黎新城一期商住小区1栋1单元2803号的业主未经批准私自在顶楼搭建违法建筑并从事宗教活动，原告龙达物业公司向该业主书面通知其整改并要求政府主管部门进行处罚，2020年5月20日，隆回县城市管理和综合执法局责令该业主立即停工和改正到位。 以上事实，有原告龙达物业公司提交的双方当事人的企业及身份户籍资料，商品房买卖合同，物业服务合同，前期物业协议，原告龙达物业公司履行物业服务合同的相关书证，物业服务费催缴通知，法庭笔录在卷佐证，予以确认；原告龙达物业公司提交的物业员工信息、小区广告位的租赁合同以及隆回川南房地产开发有限公司对户外显示屏的证明，被告刘志学、杨淑媛提交的证据经审核与本院查明作为隆回县滨江.巴黎新城一期商住小区×××房业主的被告刘志学、杨淑媛拖欠物业服务费的事实并无关联性，不予确认。 本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵守诚实信用的原则。原告龙达物业公司与被告刘志学之间签订的《前期物业协议》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，该物业服务合同合法有效成立。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告龙达物业公司按照合同的约定向被告刘志学、杨淑媛提供了物业服务，被告刘志学、杨淑媛就应当及时按照合同约定的期限支付物业费，虽然原告龙达物业公司在履行合同约定的物业服务义务时存在瑕疵，但并不能成为被告刘志学、杨淑媛以此拒绝交纳物业费的抗辩理由，针对原告龙达物业公司在履行合同过程中存在的瑕疵和服务质量问题，双方完全可以通过良好方式的沟通后改善物业服务质量或通过选举业主委员会后解除物业服务合同另聘物业服务人的方式解决，故原告龙达物业公司要求被告刘志学、杨淑媛交纳所欠物业费的诉讼请求，本院予以支持，被告刘志学、杨淑媛不交纳物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据合同的相对性原则，原告龙达物业公司系与被告刘志学签订的物业服务合同，被告杨淑媛提出不是合同相对人，且原告龙达物业公司在履行物业服务合同过程中确实存在瑕疵，被告刘志学、杨淑媛提出被告杨淑媛不承担支付物业费以及逾期滞纳金的抗辩理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘志学于本判决生效之日起3日内支付原告隆回龙达物业管理有限公司2019年9月1日至2021年8月31日的物业费4872.24元； 二、驳回原告隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘志学负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  彭少文 二〇二一年五月二十五日 法官助理阳碧华 代理书记员  朱 君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。