广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终535号上诉人（原审原告）：柳州市蕾丝帝家具股份有限公司，住所地广西壮族自治区柳江县进德镇火车站东面（广西长乐物流集团有限公司8号仓）。法定代表人：程燕娟，公司董事长。委托诉讼代理人：陈保勇，广西桂中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩彪，广西至和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广西长乐物流集团有限公司，住所广西壮族自治区柳州市柳江区进德镇兴柳路99号。法定代表人：陈锦，公司董事长。委托诉讼代理人：梁云飞，广西鹏程律师事务所律师。上诉人柳州市蕾丝帝家具股份有限公司（以下简称蕾丝帝公司）因与上诉人广西长乐物流集团有限公司（以下简称长乐物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蕾丝帝公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，第二项，改判长乐物流公司向蕾丝帝公司赔偿装修和配套建设损失395520.3元、停业期间员工工资166485.9元、伙食费8054.2元、工厂搬迁安置费28000元、评估费21000元；合计619060.4元；二、由长乐物流公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、本案中长乐物流公司对案涉租赁合同的解除应当承担70％的过错责任，一审法院认为各自承担50％的过错责任是错误的。首先，长乐物流公司明知物流园消防、环保设施均不合格且不能作为厂房进行加工生产用途的事实，但是对外大肆发布广告谎称在其物流园区可以设立厂房进行加工经营，欺骗蕾丝帝公司等多家企业签订长期租赁合同。其次，长乐物流公司在招商过程中，大肆宣传园区可用于生产加工。蕾丝帝公司在承租厂房用于加工生产，无法预见长乐物流公司物流园的消防、环保是否合格，一审法院认定蕾丝帝公司明知厂房无消防设施仍然承租没有任何事实依据。蕾丝帝公司在租赁厂房使用的过程中，才发现物流园消防、环保不合格，之后蕾丝帝公司多次联合其他承租人要求长乐物流公司办理消防、环保手续，长乐物流公司完全没有能力办理，这个过错不应归责于蕾丝帝公司。租赁合同约定蕾丝帝公司负责办理消防、环保手续指的是仅是承租厂房内的范围，但由于长乐物流公司的整个园区均没有消防环保设施，导致蕾丝帝公司在承租的厂房内也无法办理相关手续，以至无法进行生产加工而解除合同，因此长乐物流公司对租赁合同解除应当承担70％的过错责任。二、长乐物流公司应当承担解除合同70％的过错责任，赔偿装修和配套建设损失395520.3元、停业期间员工工资166485.9元、伙食费8054.2元、工厂搬迁安置费28000元、评估费21000元。如前所述，（一）长乐物流公司应当承担解除租赁合同70％的过错责任，相应的蕾丝帝公司的装饰装修损失应当为现值565029元×0.7=395520.3元。（二）因长乐物流公司的消防、环保不合格导致蕾丝帝公司两次被查封停产，并且从2018年10月9日起，长乐物流公司违约擅自停水停电。蕾丝帝公司多次要求长乐物流公司办理消防、环保等手续，在此过程中，长乐物流公司是明知的。蕾丝帝公司不得不保留现有员工待长乐物流公司消防、环保手续办理好之后能够正常加工生产。蕾丝帝公司因长乐物流公司的消防、环保不合格两次被查封停产，在两次查封之后又得以正常加工、生产，直至2018年10月9日长乐物流公司擅自停水、停电之后，蕾丝帝公司也一直在和长乐物流公司沟通。因此，尤其是长乐物流公司擅自自2019年10月9日其停水停电的违约行为，长乐物流公司对于蕾丝帝公司的员工工资、伙食费等损失是完全可以预见的，长乐物流公司应当按照70％过错责任支付蕾丝帝公司停业期间的员工工资及伙食费损失237837元×0.7=166485.9元、伙食费11506元×0.7=8054.2元、工厂搬迁安置费40000元×0.7=28000元、评估费30000元×0.7=21000元长乐物流公司没有提交答辩意见。长乐物流公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项；二、由蕾丝帝公司承担诉讼费用。事实和理由：一、本案的起因及蕾丝帝公司对涉案合同解除的责任。首先，涉案租赁的厂房仓库两次被消防部门查封的责任在蕾丝帝公司。对于蕾丝帝公司与蕾丝帝公司于2015年11月24日签订的涉案《厂房租赁合同》，该合同规定蕾丝帝公司将本公司物流园内的8号仓库及与8号仓库当头相连的新建厂房，是按“现状”出租给蕾丝帝公司从事床垫加工经营。其中8号仓库的所有权证登记齐全，新建厂房办有临时建筑许可，柳州市中级人民法院的（2019）桂02民终2850号民事判决书中得到确认，并认定《厂房租赁合同》有效。蕾丝帝公司在签订《厂房租赁合同》之前，已到现场实地查看和充分了解了厂房仓库的现状，愿意按“现状”承租蕾丝帝公司的上述厂房仓库。因此，双方的《厂房租赁合同》的第六条第2点、第3点、第5点就专门规定：由蕾丝帝公司自行承担租赁厂房仓库的水电、消防管道安装、消防安全器材配备等费用，负责办理消防证照手续，如证照不全，违反了国家消防安全法规政策造成的后果，由蕾丝帝公司自行负责。由于蕾丝帝公司在生产经营中，没有按照合同规定配备消防安全设施，被柳江区消防部门于2018年2月9日至2018年3月9日期间和2018年4月17日至2018年5月7日期间两次临时查封了其生产场地，查封后，由于蕾丝帝公司按照消防部门的要求进行了整改，才得以解封。因此，蕾丝帝公司租赁的生产场地被临时查封的责任完全在蕾丝帝公司。其次，涉案合同解除的责任主要由蕾丝帝公司承担。在合同履行期间，蕾丝帝公司以多种借口拖欠蕾丝帝公司租金而构成违约。在蕾丝帝公司违约在先的情况下，长乐物流公司经过追索租金未果后被迫对蕾丝帝公司停水停电，目的就是要从严促使蕾丝帝公司交租，在蕾丝帝公司仍拒不交租的情况下，蕾丝帝公司曾在2018年11月另案起诉蕾丝帝公司，要求支付租金和违约金，蕾丝帝公司则提起反诉要求解除合同，蕾丝帝公司则当庭同意蕾丝帝公司解除合同。因此，柳江区人民法院曾以（2018）桂0221民初3426号民事判决书判决双方的《厂房租赁合同》于2018年12月20日解除，蕾丝帝公司向蕾丝帝公司支付租金188931.74元和违约金9974.87元。柳州市中级人民法院以（2019）桂02民终2850号终审判决维持一审判决。根据（2019）桂02民终2850号判决认定的事实，蕾丝帝公司应承担解除《厂房租赁合同》的主要责任。在双方的《厂房租赁合同》解除后，蕾丝帝公司于2020年2月26日则提起本案诉讼，要求蕾丝帝公司赔偿其对租赁厂房仓库的装修和配套建设的损失等，而原审法院在原判中认定双方对解除《厂房租赁合同》各负50%的责任，并按评估机构以市场价对涉案厂房仓库的装饰装修的评估价残565029元，判决蕾丝帝公司承担一半损失282514.50元，蕾丝帝公司自行承担一半损失282514.50元，评估费30000元，判决蕾丝帝公司承担15000元，蕾丝帝公司自行承担15000元，并判决蕾丝帝公司全额退还蕾丝帝公司履约保证金50000元。由于蕾丝帝公司不服原判作出的这样判决而提起了本次上诉。二、原审判决蕾丝帝公司承担的赔偿责任不符合事实和法律规定。首先，本案的《厂房租赁合同》的解除原因是蕾丝帝公司拖欠租金的违约在先，蕾丝帝公司为追索租金未果才被迫停其水电，并起诉蕾丝帝公司支付拖欠的租金和违约金，蕾丝帝公司则反诉解除合同。而从解除合同的另案判决书看，已确认蕾丝帝公司违约在先引起，因此，蕾丝帝公司应承担解除合同的主要责任。其次，本案原判对蕾丝帝公司的装饰装修评估项目（见：《固定资产房屋建（构）筑物及附属设施清查评估明细表》）所列的项目所有权归属存在错误的事实认定。主要是：①明细表中第四项“8号仓及8号仓库当头新建厂房钢架棚”是蕾丝帝公司8号仓库当头新建厂房的组成部分，是蕾丝帝公司所建整体租给蕾丝帝公司，在原审开庭后并在作出原判的三天前，原判承办人到现场视查租赁物时，蕾丝帝公司的管理人员已明确表示明细表中的第四项新建厂房钢架棚是蕾丝帝公司的8号仓库当头新建仓库的整体部分，为蕾丝帝公司所建，但作出的原判仍认定是蕾丝帝公司的装修部分，这显然不符事实。②明细表第11项“8号仓库当头新建厂房车间地漆，结构为水泥沙浆+地漆”，而这个水泥沙浆+地漆也是蕾丝帝公司在建设8号仓库当头新建厂房时对地上硬化上漆的施工部分，而不是蕾丝帝公司的装修建设。蕾丝帝公司的管理人员在原审承办人现场视查时也做了说明，但原判仍认定为是蕾丝帝公司所建，这也完全是颠倒黑白。③明细表中的第1、第2、第3项的土建建筑为租赁物外的单体建筑，虽是蕾丝帝公司所建，但没有任何开工手续，属于无证建筑，在法律上是违法建筑，但原判将违法建筑按市场价进行认定，违反了《中华人民共和国城乡规划法》关于违法建筑不受法律保护的规定。而原判以索赔依据的目的委托评估机构对没有合法手续的建设进行评估，就是违法的。④原判判决蕾丝帝公司全额退还蕾丝帝公司的履约保证金50000元亦不符合事实。因为，蕾丝帝公司交的50000元履约保证金是全面履行合同的保证，既然原判认定双方对解除合同各承担50%的责任，那么只能判决蕾丝帝公司退回50%的履约保证金才是公平公正的，而判决蕾丝帝公司全额退回50000元履约保证金，显然违反公平公正的法律原则。蕾丝帝公司没有提交答辩意见。蕾丝帝公司向一审法院起诉请求：一、判令长乐物流公司赔偿蕾丝帝公司装修和配套建设损失、停业期间支付员工工资及伙食费、工厂搬迁安置费合计872494元；二、判令长乐物流公司归还蕾丝帝公司履行保证金50000元。上述1、2项诉请费用合计为922494元。三、本案诉讼费用、评估费30000元由长乐物流公司承担。一审法院认定事实：蕾丝帝公司系一家成立于2014年6月16日的非上市股份有限公司，法定代表人为程燕娟，主要从事家具设计和床垫加工等业务；长乐物流公司系一家成立于2006年12月27日的自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为陈锦，主要从事自有房屋、土地租赁服务和仓储服务等业务。2015年11月24日，长乐物流公司作为甲方与蕾丝帝公司作为乙方签订了《厂房租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方将其物流园内的8号仓（2605.68平方米）和8号仓当头新建厂房（1800平方米）按现状（空置的钢结构建筑）出租给乙方作为从事床垫加工经营使用，租赁期限九年，即从2015年12月20日至2024年12月19日，合同期满终止，乙方将厂房清理干净、恢复原状交给甲方。二、厂房租金支付方式。自本合同签订后3日内乙方支付给甲方履约保证金5万元，甲方需开收据给乙方，实行先交租金后使用的原则。三、甲方对乙方的正常加工经营活动不得干预，但有权对乙方合法使用厂房和安全使用厂房进行监督。如乙方使用厂房从事非法活动或对厂房不合理使用可能导致厂房安全隐患的，甲方有权要求乙方整改和纠正。四、乙方要合法使用厂房，不得随意改变厂房主体结构和厂房用途，不得转租，不得利用厂房从事违反国家、地方法律政策的活动，乙方在承租期间，碰到属于甲方的因素使乙方不能正常加工的，甲方应出面解决，以保障乙方的加工经营正常进行。五、乙方自行负责从400KVA配变房接出的高压线路材料及费用，及合同租赁期间，400KVA变配器的维修等费用，自行承担水电、消防管道安装、消防安全器材配备等费用。并负责办理加工经营所需要的工商、消防、环保等各项证照手续。因所需要的各种证照不全，违反国家、地方环保和消防安全法规政策而造成的后果，自行负责。六、本合同任何一方单方解除合同的属于违约。另一方有权要求违约方赔偿由此受到的全部经济损失。如乙方因经营不善要终止本合同，乙方必须提前6个月通知甲方，乙方的履约保证金不予退还。乙方终止合同后将厂房恢复原状，并结清厂房租金、水电费、人工工资等费用，经甲方确认后，乙方才可搬出，同时在10日内，甲方清退乙方履约保证金。合同签订后，蕾丝帝公司即开始使用案涉厂房，并按约定向长乐物流公司缴纳租金。2018年2月9日，柳州市公安消防支队柳江区大队以“消防设施配置严重不足且严重损坏，一旦发生火灾，将危害公共安全”为由，对长乐物流公司物流园区内部分生产、加工、储存易燃可燃材料的厂房进行了临时查封，查封期限自2018年2月9日16时至2018年3月9日16时，查封范围包括案涉的8号仓及当头的新建厂房。2018年4月17日，柳州市公安消防支队柳江区大队再次对案涉的8号仓及当头的新建厂房张贴封条进行查封。2018年5月7日，蕾丝帝公司向消防部门申请获得解封，之后又继续使用案涉厂房。自2018年5月份开始，蕾丝帝公司多次函告长乐物流公司要求其提供8号仓及当头新建厂房的房产证或报建手续（包括工程项目立项、人防审批、消防审批、规划审批等）及《建设工程消防验收意见书》等材料，以便蕾丝帝公司向消防部门进行消防报备，消除安全隐患。但长乐物流公司未提供。2018年10月9日，长乐物流公司以蕾丝帝公司拖欠其厂房租金为由对8号仓及当头的新建厂房停止供电供水。2018年11月22日，长乐物流公司向一审法院起诉，要求蕾丝帝公司支付拖欠的2018年4月20日至2019年3月19日期间的租金及滞纳金。蕾丝帝公司提起反诉，请求判令自2018年12月20日起解除双方于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》。诉讼中，长乐物流公司同意解除双方签订的《厂房租赁合同》。一审法院于2019年4月24日作出（2018）桂0221民初3426号民事判决：一、确认长乐物流公司与蕾丝帝公司于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月20日解除；二、蕾丝帝公司支付给长乐物流公司租金188931.74元；三、蕾丝帝公司支付给长乐物流公司违约金9974.87元（暂计至2018年12月20日，之后的违约金以尚欠租金金额为基数，按照年利率24%计算至租金清偿完毕之日止）。长乐物流公司不服，上诉至柳州市中级人民法院。柳州市中级人民法院经审理后，于2019年9月5日作出（2019）桂02民终2850号民事判决，驳回长乐物流公司的上诉，维持原判。柳州市中级人民法院在（2019）桂02民终2850号民事判决中作出如下论述：一、案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致涉案租赁合同无效。承租人可以根据该条规定申请解除租赁合同，而不影响租赁合同效力。另外，改变房屋用途应经相关部门批准，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定该房屋租赁合同无效。亦即案涉合同中除关于8号仓当头的新建厂房的约定2018年12月19日之后的部分约定无效外，案涉合同为有效合同。二、至于长乐物流公司上诉称，被消防部门查封停产及长乐物流公司对租赁场所停水停电均系蕾丝帝公司过错导致，应由蕾丝帝公司承担以上期间租金、违约金支付责任的主张，本院认为，根据本案合同性质看，出租人长乐物流公司有义务提供符合法律规定的房屋予以出租；从合同履行情况看，承租人蕾丝帝公司2018年4月20日之前并未欠交租金，且出租人长乐物流公司将未获得消防设计审核及验收的厂房出租给蕾丝帝公司使用，对蕾丝帝公司被消防机构查封而无法使用案涉厂房具有重大影响，查封时段内（2018年4月20日至2018年5月7日），在行政处罚后蕾丝帝公司亦多次主动向长乐物流公司发函联系索要相关消防等验收手续以便正常经营，但未果。因此，导致蕾丝帝公司暂停按照合同约定支付租金为事出有因。另外，长乐物流公司在与蕾丝帝公司就租赁问题产生争议后，可以采取起诉等合法手段维护其合法利益，且蕾丝帝公司为生产加工企业，长乐物流公司对其出租场所直接采取停水停电手段，对蕾丝帝公司不能正常使用租赁场所造成根本影响，故对长乐物流公司主张的被消防部门查封停产及长乐物流公司对租赁场所停水停电期间产生的租金不予支持。现该判决已发生法律效力。后蕾丝帝公司认为由于长乐物流公司的消防、环保不合格被消防机构两次查封和长乐物流公司擅自停水停电造成其停产，致其装修和配套建设损失、停业期间支付员工工资及伙食费、工厂搬迁安置费等损失，遂于2020年2月26日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。诉讼中，经蕾丝帝公司申请，本院依程序委托广西华元润丰资产评估有限公司对涉案租赁场所，即位于广西柳州市柳江区的固定资产（装饰装修物或改扩建物，下统称装饰装修），包括：1.8号仓库及8号仓库当头新建厂房宿舍土建；2.8号仓库及8号仓库当头新建厂房卫生间土建；3.8号仓库及8号仓库当头新建厂房饭堂土建及水路安装；4.8号仓库及8号仓库当头新建厂房钢架棚等共计16项内容，在评估基准日2019年1月1日所表现的市场价值及原值进行评估。广西华元润丰资产评估有限公司于2020年7月14日作出华元润丰评报字（2020）第Ｈ0004-09号资产评估报告，结论为：采用成本法评估后，蕾丝帝公司与长乐物流公司房屋租赁合同纠纷一案委托司法鉴定所涉及固定资产价值在评估基准日2019年1月1日所表现的市场价值（现值）为565029元（其中，未见的两台主机及两个摄像头评估人员无法鉴定其评估值，故估值未包含两台未见主机及摄像头市场价值），原值为943680.50元。蕾丝帝公司为此支付评估费30000元。蕾丝帝公司自认其承租的长乐物流公司涉案8号仓和8号仓当头新建厂房当时均系空置的钢结构建筑。蕾丝帝公司已于2019年1月3日迁离长乐物流公司出租的场所。长乐物流公司从2018年10月9日起对涉案租赁场所停水、停电后至今未予恢复。一审法院认为，本案系因城镇房屋租赁合同引起的装饰装修物违约损失赔偿纠纷。且案涉《厂房租赁合同》已经生效的法律文书确认为有效，并已于2018年12月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，结合双方诉辩意见，本案应解决的焦点问题为：一、案涉租赁合同解除的过错责任如何确定；二、案涉租赁合同损失赔偿的范围如何确定；三、案涉装饰装修物的残值损失如何确定；四、案涉50000元履约保证金是否存在。关于问题一，长乐物流公司出租的房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，出租人长乐物流公司将未获得消防设计审核及验收的厂房出租给蕾丝帝公司使用，对蕾丝帝公司被消防机构查封而无法使用案涉厂房具有重大影响，亦即长乐物流公司对引起涉案纠纷和涉案合同解除具有过错。而蕾丝帝公司在承租涉案厂房时明知该厂房无消防设施或消防设施不全的情况下仍然承租，并在合同中明确承诺自行承担消防管道安装、消防安全器材配备等费用，并负责办理加工经营所需要的消防等各项证照手续，如因所需要的各种证照不全，违反国家、地方环保和消防安全法规政策而造成的后果，自行负责。而且其已使用涉案厂房多年而未积极履行办理完善相关消防设施的合同义务，亦存在过错。本院综合全案事实，酌定双方对涉案合同的解除负有相当过错，各应负50%的责任。关于问题二，本案系违约损失赔偿责任纠纷，从前述《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定可见，因违约引起的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和违约方可以预见的因其违反合同可能造成的间接损失。本案中，因涉案合同解除，蕾丝帝公司在剩余租赁期内的装饰装修物因无法使用而必将遭受损失，该损失即蕾丝帝公司主张的其装修和配套建设损失显系直接损失，依上述法律规定属于违约损失赔偿范围。蕾丝帝公司主张的其停业期间支付员工工资及伙食费、工厂搬迁安置费等损失，既非双方合同约定之内容，亦无法律规定，显属间接损失，且在案涉合同有效的情形下，按常理该间接损失非订立合同时长乐物流公司预见到或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。故该所谓员工工资及伙食费、工厂搬迁安置费等损失依法不属于本案损失赔偿范围。关于问题三，如从前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定可见，装饰装修损失作为房屋租赁合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定，该损失的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销（消耗）的装饰装修的剩余价值或费用。本案中，该涉案厂房的装饰装修总费用（原值）经评定为943680.50元，现值为565029元，合同租期为9年，合同履行三年后解除，根据上述司法解释确定的装饰装修损失（残值损失）的计算方法，则剩余租赁期内未摊销的装饰装修费用为（943680.50元÷9年）×6年=629120.33元，故本案装饰装修损失应以现值确定为565029元。相应地，蕾丝帝公司为主张其权利而委托评估案涉装饰装修价值而支付的评估费30000元，亦应确定为本案损失由双方均担。关于问题四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第一项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，案涉合同明确约定有如“自本合同签订后3日内乙方（蕾丝帝公司，下同）支付给甲方（长乐物流公司，下同）履约保证金5万元”及“如乙方因经营不善要终止本合同，乙方必须提前6个月通知甲方，乙方的履约保证金不予退还”等内容，且该合同已实际履行达三年之久，在案证据亦表明蕾丝帝公司已向长乐物流公司相关人员转账支付了50000元，故本院综合全案事实确认涉案50000元履约保证金存在。综上所述，根据上述法律司法解释规定及确定的过错责任承担比例，长乐物流公司应承担本案赔偿责任，赔偿蕾丝帝公司装饰装修残值损失565029元×50%=282514.50元及评估费损失30000元×50%=15000元。并基于涉案合同已确认解除，长乐物流公司还应返还蕾丝帝公司履约保证金50000元。长乐物流公司的相关辩解，理据不足，本院不予采纳。蕾丝帝公司主张的所谓其停业期间支付员工工资及伙食费、工厂搬迁安置费等损失不属于本案损失赔偿范围，本院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条，《建设工程质量管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、长乐物流公司赔偿蕾丝帝公司装饰装修损失282514.5元；二、长乐物流公司赔偿蕾丝帝公司评估费15000元；三、长乐物流公司退还蕾丝帝公司履约保证金50000元；四、驳回蕾丝帝公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13025元（蕾丝帝公司已预交），由蕾丝帝公司负担8330元，由长乐物流公司负担4695元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，蕾丝帝公司为搬离租赁的厂房，与柳州调顺搬家服务有限公司签订《工厂设备搬迁合同》，由柳州调顺搬家服务有限公司提供搬迁服务，蕾丝帝公司支付了40000元的搬迁费用。本院认为，综合双方当事人的上诉意见，归纳本案的争议焦点为：一、长乐物流公司对解除租赁合同是否应当承担赔偿经济损失的责任；二、如果长乐物流公司应负赔偿经济损失的责任，如何确定赔偿的范围和比例。关于长乐物流公司对解除租赁合同是否应当承担赔偿经济损失责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条的规定，出租人应当保持租赁物符合合同约定的用途。租赁物不符合约定用途，致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同并有权要求赔偿经济损失。本案中，蕾丝帝公司租赁物流园中的厂房用于床垫加工，所用的原材料为易燃物。长乐物流公司的物流园消防设施配备严重不足，物流园存在消防安全隐患。物流园没有整体消防竣工验收合格，蕾丝帝公司租赁的厂房当然不能消防验收合格。蕾丝帝公司租赁的厂房已经被消防执法部门查封，蕾丝帝公司不能正常生产，不能实现合同的目的。柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民终3426号民事判决解除了租赁合同，蕾丝帝公司有权要求长乐物流公司赔偿解除合同造成的经济损失。长乐物流公司应当返还蕾丝蒂公司支付的履约保证金。关于如何确定长乐物流公司赔偿经济损失的范围和比例的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，长乐物流公司是物流园的所有权人和管理人，应当给物流园配备符合规定的消防设施，并在消防竣工验收合格后才能出租物流园内的厂房。由于物流园没有获得消防竣工验收合格，蕾丝帝公司租赁的厂房不能用于生产床垫，合同目的落空，长乐物流公司对租赁合同被解除造成的经济损失负有主要责任。蕾丝帝公司作为生产床垫的企业，需要使用大量的易燃材料，承担管理生产场地消防安全的责任。蕾丝帝公司在签订合同之前就应当审查租赁的场地是否符合安全生产的条件，以避免造成损失。蕾丝帝公司没有尽到谨慎审查的义务，没有及时解除合同，蕾丝帝公司对解除合同造成的经济损失负有次要责任。在赔偿经济损失的范围上，租赁合同仅履行了三年就被解除，蕾丝帝公司没不能使用厂房生产至合同期限届满，没有获得预期的租赁使用收益就另迁他处生产，由此造成的装饰、装修、鉴定费等经济损失应当予以赔偿。搬迁厂房造成的40000元搬迁费用损失也应在当事人的预见范围内，应当得到赔偿。蕾丝帝公司主张的停工期间工资、伙食费的损失超出了违约方违约时应当预见的范围，本院不予支持。本院根据双方当事人对造成经济损失的责任，酌情由长乐物流公司赔偿蕾丝帝公司装饰装修经济损失395520元和搬迁费28000元，并支付蕾丝帝公司评估费21000元。综上所述，蕾丝帝公司的部分上诉请求成立，本院对成立的部分予以支持。长乐物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳江区人民法院（2020）桂0206民初347号民事判决第四项；二、维持广西壮族自治区柳江区人民法院（2020）桂0206民初347号民事判决第三项；三、变更广西壮族自治区柳江区人民法院（2020）桂0206民初347号民事判决第一项为广西长乐物流集团有限公司赔偿柳州市蕾丝帝家具股份有限公司装饰装修经济损失395520元；四、变更广西壮族自治区柳江区人民法院（2020）桂0206民初347号民事判决第二项为广西长乐物流集团有限公司向柳州市蕾丝帝家具股份有限公司支付评估费21000元；五、广西长乐物流集团有限公司赔偿柳州市蕾丝帝家具股份有限公司搬迁费损失28000元；六、驳回柳州市蕾丝帝家具股份有限公司的其他诉讼请求。以上支付金钱义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13025元（柳州市蕾丝帝家具股份有限公司已预交），由柳州市蕾丝帝家具股份有限公司负担6749元，由广西长乐物流集团有限公司负担6276元。二审案件受理费16522元（柳州市蕾丝帝家具股份有限公司预交9991元，广西长乐物流集团有限公司预交6513元），由柳州市蕾丝帝家具股份有限公司负担2817元，由广西长乐物流集团有限公司负担13687元。本判决为终审判决。审判长 江 桢审判员 杨显强审判员 黄继湘二〇二一年五月二十日书记员 陈梦圆