上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3372号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海透缇互联网科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周贞弟，执行董事。委托诉讼代理人：马永飞，浙江京衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞瑞，浙江京衡律师事务所律师。上诉人上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)、上诉人上海透缇互联网科技有限公司(以下简称“透缇公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中暨公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判支持中暨公司一审相应诉讼请求。事实与理由：1．透缇公司以漏水为由延迟、拒付租金无合同依据，其连续三期租金未支付构成违约，中暨公司有权解除合同。根据合同第9.2条约定，中暨公司有权单方解除合同。基于三期租金迟延支付，中暨公司资金压力极其巨大，并于2020年5月27日发函解除，时隔4个月11天，尽到了合同约定义务，程序完全合法。2．中暨公司对上海市华隆路XXX号XXX号楼(以下简称“系争房屋”)是合法产权，并经建设部门验收合格。合同签订前两年多，透缇公司正常支付租金、物业费，并没有提及漏水问题，透缇公司在本案中未就漏水是否达到严重程度提交证据证明。透缇公司对系争房屋屋顶进行了大规模改造，造成结构性破坏，渗漏问题系其自身改造导致。因此，一审程序中也无进行鉴定的必要，一审判决中暨公司承担不能鉴定的不利后果不当。3．新冠疫情不应成为透缇公司拖欠租金的理由。相反，中暨公司银行数亿贷款压力极其巨大，疫情并未给中暨公司延期支付银行贷款宽限期。4．一审法院将租赁费计算至2020年5月1日，以及对延期交付的认定，无事实及法律依据。透缇公司的上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判中暨公司赔偿透缇公司装修损失人民币(以下币种均为人民币)2，754，229元；一、二审诉讼费用、鉴定费用由中暨公司承担。事实与理由：一审法院已认定因中暨公司拒绝履行合同义务导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，透缇公司可以请求中暨公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。经法院委托司法鉴定机构进行鉴定后，鉴定机构提供了两个方案，一个是以租期3年计算的残值金额，为1，299，719元；一个是以租期5年计算的残值金额，为2，754，229元。根据合同透缇公司有继续承租2年(即总计5年)的权利，透缇公司才投入了上千万元予以装修，理应按照5年计算装修残值。退一步讲，即便按照租期3年进行残值金额的计算，中暨公司也应赔偿透缇公司装修损失1，299，719元。一审法院未明确适用5年还是3年期限就认定中暨公司只须赔偿85万，没有事实依据。本案中透缇公司遭受的装修损失是由中暨公司违约致使合同解除造成的，退一步讲，即使透缇公司迟延付款违反合同约定，该行为并不导致合同解除，透缇公司也只是承担迟延付款给中暨公司造成的利息损失，与装修损失并非同一损失，故不应适用过失相抵原则条款扣减装饰装修残值损失。一审法院混淆了过错相抵制度与双方违约制度，法律适用错误。中暨公司、透缇公司均表示不同意对方的上诉请求。中暨公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认中暨公司、透缇公司2017年11月9日签订的租赁合同于2020年5月27日解除；2．透缇公司腾退系争房屋；3．透缇公司支付中暨公司2020年1月21日至2020年5月27日房屋租金665，942.52元及逾期利息(以665，942.52元为本金，按每日千分之一，自2020年5月28日计算至实际支付之日止)；4．透缇公司支付中暨公司房屋使用费(自2020年5月28日计至实际腾退之日止，按158，661.24元／月计算)；5．透缇公司支付中暨公司违约金356，542.48元；6．透缇公司支付中暨公司空置期损失534，813.72元；7．透缇公司支付中暨公司装修期租金损失317，322.48元(2017年11月21日至2018年1月20日)。一审审理中，中暨公司撤回第2项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求房屋使用费计算至2020年6月30日。透缇公司向一审法院提出的反诉请求：1．中暨公司赔偿透缇公司装修残值损失2，754，229元；2．中暨公司赔偿透缇公司违约金356，542.48元；3．中暨公司赔偿透缇公司物品损失89，000元；4．中暨公司返还透缇公司履约保证金317，322.48元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2017年11月9日，中暨公司(甲方、出租人)与周贞弟(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积1，961平方米。乙方租赁用途为办公。租赁期限自2018年1月21日至2021年1月20日，甲方于2017年11月20日前交付。装修期为2017年11月21日至2018年1月20日。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其它费用。如实际交付日期与暂定日期不一致，则本合同约定的其他日期均按实际交付日期进行相应期限的调整。租金每月158，661.24元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日内支付。每月物业管理费19，610元。装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需向管理公司支付物业管理费。乙方在签订合同之日向甲方支付317，322.48元作为履约保证金。乙方按约付清所有租金和其他费用，且按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。乙方对出租物业的装修应当遵守国家法律法规，并应在不破坏、不影响原有建筑主体结构、隐蔽工程和公共区域装修等前提下进行。该出租物业因工程质量原因发生损坏的，甲方应予维修。甲方对该出租物业的维修责任范围只限于该出租物业结构及交接时甲方提供的设备设施(本合同另有约定或乙方原因造成的损坏除外)。乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用。如乙方逾期7个工作日仍未付清，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)。逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回物业，乙方应当按照本合同承担违约责任。合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方。乙方未能将租赁物业交还甲方，自应交还日次日起，乙方按照租金标准的200％向甲方支付占用费。前述情况下，甲方有权自应交还日起对物业采取停止水、电等供应，控制人员进出、阻止乙方继续经营等强制措施，且乙方应承担的占用费、管理费及公用事业费不因此得到减免。合同解除后，乙方未能按时撤出租赁物业，甲方有权强制收回租赁物业而无须征得乙方同意。出现下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租物业：(1)乙方未按本合同规定支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付……任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失。因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、物业费损失……(3)甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免租期间的租金损失……本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式。合同附件二约定主体合同期限满3年后的第4、5年，乙方可按照当时园区行情价位与甲方续签租赁合同。合同签订后，透缇公司支付了履约保证金317，322.48元。2017年12月19日，上海一通世界投资管理有限公司物业管理中心与透缇公司签署《楼宇交接清单》。2018年1月26日，透缇公司与案外人上海三银装饰工程有限公司(以下简称“三银装饰公司”)签订《E通世界华新园2号别墅装饰工程合同》，约定由三银装饰公司承包系争房屋的装修工程，总价168万元，清单报价。2018年1月28日进场，2018年5月10日完工。2019年7月1日，透缇公司与三银装饰公司签订《补充协议》，约定合同最终结算价2，547，349.10元。透缇公司将系争房屋的屋顶装修成花园。上海三银投资管理有限公司的法定代表人为黄银庆，该公司为三银装饰公司的股东。黄银庆与中暨公司的法定代表人黄银贤系兄弟关系。2018年2月2日，中暨公司、上海一通世界投资管理有限公司(甲方)、周贞弟(乙方)、透缇公司(丙方)签订《合同变更协议》，约定将上述租赁合同的乙方周贞弟变更为透缇公司。2020年2月25日，上海市青浦区华新镇经济发展办公室向透缇公司出具《关于上海市青浦区生产企业的复工通知》，要求透缇公司做好复工备案和防疫工作。中暨公司于2020年3月5日将该证明交付透缇公司。2020年3月20日，中暨公司工作人员胡珊通过微信向透缇公司催缴租金，透缇公司表示房屋上报2年没有修。2020年4月15日，中暨公司工作人员胡珊通过微信告知透缇公司已经确定了维修方案，近期就可以修了，透缇公司可以先安排缴费。透缇公司表示不急，等确定修好了也不晚。中暨公司表示透缇公司已经欠费4个月了。2020年4月27日，物业公司向透缇公司发送《停电通知》，表示因透缇公司欠费，自2020年4月28日起对透缇公司实施停电措施。2020年5月27日，中暨公司通过微信向透缇公司发送《解除合同告知书》，表示因透缇公司拖欠2020年1月21日至2020年5月20日租金634，644.96元，通知透缇公司解除租赁合同，要求透缇公司收到函件后3日内办理相关手续并结清费用，否则中暨公司将视为透缇公司放弃物品。透缇公司回复房子都在中暨公司手上了。一审审理中，透缇公司申请对系争房屋的装修残值进行鉴定，法院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具司法鉴定意见。鉴定单位于2020年8月17日进行现场勘查，当日发现房屋的装修正在改造，透缇公司原有装修部分被拆除，如：一层大部分装饰装修工程、四层大部分装饰装修工程、屋顶绿化、窗帘等。鉴定意见：1．固定装修(现有部分)工程造价2，282，897元，残值建议一(租赁期为3年)金额为550，397元，残值建议二(租赁期为5年)金额为1，243，397元；2．固定装修(拆除部分)工程造价2，773，911元，残值建议一(租赁期为3年)金额为668，779元，残值建议二(租赁期为5年)金额为1，510，832元。拆除部分系根据装修施工合同中的金额单列。透缇公司支付了鉴定费106，800元。鉴定人员出庭表示：楼顶花园苗木被移走，框架还存在。楼顶部分基本没有涉及结构改造，没有开凿。窗帘和地毯属于定制物品，故列入固定装修。评估当天案外人正在进行装修。一审审理中，透缇公司申请对系争房屋的渗漏水问题和原因进行鉴定，法院依法委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2020年9月11日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，表示2020年9月9日至房屋现场预勘，房屋内装修已由新承租人整体翻新，室外渗漏水部位也由物业进行过维修，原受损情况无法进行查看，故现场已不具备鉴定条件。根据预勘表内容，透缇公司陈述：装修由物业完成，2018年8月进场入住办公，2020年5月1日离场，2018年底发现1层、3层及4层墙顶面有渗水情况，2018年底至2020年4月期间一直在与物业沟通维修，直至离场前仍未修复。目前房屋内装修已由第三方整体翻新，屋面防水由物业维修，屋顶花园由透缇公司自行施工。中暨公司陈述：认可透缇公司租赁入住及离场时间，知晓渗水情况，但每次透缇公司报修，物业都有派人上门维修。透缇公司的原先装修与中暨公司无关，现有的翻新装修是新承租人实施(8月份)。2020年7月27日，一审法院在谈话笔录中告知中暨公司，因透缇公司申请鉴定，中暨公司应当保持房屋现状不得改变。中暨公司表示知晓，但是案外人不一定同意停止装修。鉴于鉴定单位的上述回复，一审法院于2020年9月22日与中暨公司进行谈话，询问中暨公司为何在法庭的告知下仍进行拆除装修及维修工作，中暨公司表示渗漏水问题是由于透缇公司屋顶改建花园所致，中暨公司并未破坏房屋，而是进行了正常的装修和维修。透缇公司在一审庭审中表示中暨公司于2020年5月20日锁门，之后又书面表示中暨公司于2020年4月30日锁门。一审审理中，中暨公司表示：1．透缇公司之前未以渗水为由拒付租金，而是以经营困难为由拒付。2．房屋渗水系透缇公司擅自将屋顶改造成花园所致，与中暨公司无关。透缇公司认为：1．透缇公司自2018年起就多次向中暨公司提出房屋有渗水问题要求维修，中暨公司一直未进行维修。中暨公司要求透缇公司支付租金的时候透缇公司多次表示要求维修渗水问题，中暨公司多次承诺会进行维修要求透缇公司先行支付租金，但是透缇公司支付租金后就中暨公司就不再处理。2．透缇公司对屋顶的装修不涉及主体结构，不可能导致房屋渗水，渗水系房屋原有问题。3．透缇公司租金支付至2020年1月20日，但因中暨公司交付房屋晚于合同约定之间一个月，故欠付租金应相应扣减一个月。透缇公司另提供：1.2019年7月至12月期间中暨公司方黄朝雄、郁卫刚、胡珊等人与透缇公司之间的微信聊天记录。中暨公司表示对黄朝雄和郁卫刚的聊天记录真实性无异议，对客服与胡珊的聊天记录无法核实。微信中也提到了装修问题，郁卫刚是物业经理，漏水问题不管是不是房屋质量问题，都得处理；2．锁门视频，中暨公司表示中暨公司于2020年5月1日之后进行了断电，之后又恢复供电，透缇公司使用的是电子锁，中暨公司无法上锁，即使对个别门上锁，也不妨碍透缇公司通过其他门进出；3．桌椅照片及付款凭证，中暨公司表示无法核实真实性及关联系，上述物品均为可移动物品，中暨公司并未进行丢弃。一审法院经审理后认为，中暨公司、透缇公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，房屋交付以实际交付日期为准，实际交付日期与暂定日期不一致，合同约定的其他日期进行相应调整。根据透缇公司提供的楼宇交接清单，中暨公司实际于2018年12月19日将房屋交付透缇公司，故相应的期限应当予以调整。中暨公司认可透缇公司租金支付至2020年1月20日，根据透缇公司的上述抗辩意见，透缇公司已付租金期限应当进行相应调整。关于违约责任，根据透缇公司提供的聊天记录，透缇公司多次主张房屋存在渗漏水问题要求中暨公司维修，中暨公司同意维修但是并未维修。透缇公司明确告知中暨公司维修完毕后才付款，并不存在恶意拖欠租金的故意。另受新冠疫情影响透缇公司实际于2020年3月才正式复工，透缇公司也向中暨公司提出过要求减免租金。在此情况下中暨公司解除合同并收回房屋，行为明显不恰当，理应承担违约责任。中暨公司主张房屋渗漏水问题系透缇公司装修所致，然透缇公司对房屋顶部的装修不涉及主体结构改动，中暨公司不顾法院要求保持房屋原状的要求，在鉴定前进行维修和重新装修，导致鉴定工作无法正常开展，理应承担不利的法律后果。关于合同解除的时间，透缇公司主张合同已于2020年4月30日终止，然透缇公司主张中暨公司锁门的时间前后陈述不一致，透缇公司提供的视频系2020年6月拍摄，故对透缇公司的抗辩意见法院难以采信。根据双方在鉴定预勘表中陈述的离场时间，法院认定租赁合同于2020年5月1日解除。根据聊天记录，透缇公司拖延支付租金也存在自身经营不善的因素，故透缇公司也存在一定的过错。关于租金，法院综合合同履行情况、当事人过错程度、新冠疫情影响等因素，认定透缇公司应支付中暨公司租金264，435元。中暨公司认可透缇公司已于2020年5月1日离场，故对中暨公司主张的房屋使用费不予支持。因中暨公司违约，故对中暨公司主张的违约金、空置损失和装修期租金损失均不予支持。关于反诉部分，针对装修损失，法院综合合同约定、合同履行情况、当事人过错程度、鉴定意见书等因素认定中暨公司应赔偿透缇公司85万元。透缇公司并未提供证据证明实际损失超过其主张的装修损失，且透缇公司也存在一定的过错，故对透缇公司主张的违约金法院不予支持。关于物品损失，透缇公司未提供证据证明系中暨公司造成，法院不予支持。关于履约保证金，中暨公司理应退还透缇公司。一审法院据此判决：一、上海中暨科技发展有限公司与上海透缇互联网科技有限公司于2017年11月9日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；二、上海透缇互联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中暨科技发展有限公司租金264，435元；三、上海中暨科技发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、上海中暨科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海透缇互联网科技有限公司装修损失85万元；五、上海中暨科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海透缇互联网科技有限公司履约保证金317，322.48元；六、上海透缇互联网科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力、相应租赁期限的时间节点以及中暨公司因解除合同行为不当而构成违约等问题所作的分析认定，并无不当。如一审判决所述，在案证据显示中暨公司怠于履行维修义务，故透缇公司以此为由对其应支付租金的义务提出抗辩，有其合理性。但鉴于透缇公司该项抗辩缺乏相应合同依据，故其关于因此而未支付租金不构成违约的主张，本院不予采纳。在此情况下，一审法院综合涉案的相关因素驳回了双方当事人要求对方承担违约责任的诉讼请求，并酌情判定应付租金及装修损失的金额，并无明显不妥，可予维持。现中暨公司、透缇公司提起上诉，但均未提出新的主张及提交新的证据予以佐证，故本院对中暨公司、透缇公司的上诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53，348.95元，由上诉人上海中暨科技发展有限公司负担人民币27，750.78、由上诉人上海透缇互联网科技有限公司负担人民币25，598.17元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二一年五月二十八日法官助理  朱丹丹书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……