北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5475号原告：韩俊美，女，1963年10月18日出生。委托诉讼代理人：孙莉娜，北京市京师律师事务所律师。被告：刘天翼，女，1979年8月14日出生。委托诉讼代理人：德力格尔（刘天翼之夫）。原告韩俊美诉被告刘天翼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩俊美之委托诉讼代理人孙莉娜、被告刘天翼及委托诉讼代理人德力格尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2020年4月1日至2020年8月25日期间的房屋租金45916元；2.判令被告支付原告逾期支付房屋租金的违约金9500元及提前退租违约金9500元；3.判令被告返还原告电暖器1台（若不能返还，则按电暖器实际价值赔偿支付原告2500元）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月18日，原告与被告签订×××，原告将×××房屋出租给被告，租赁期限自2017年9月23日至2019年9月22日，房屋租金每月9500元，支付方式为押一付六。2019年9月30日，双方签订×××，约定合同期限顺延一年，自2019年10月1日至2020年9月30日止，每月租金为9500元。其他条款同原合同一致。被告应于2020年3月17日支付2020年4月1日至2020年9月30日的房租，但被告迟迟未付。2020年8月25日，被告突然通知原告，提出提前退房并拒绝支付拖欠的全部租金。无奈之下，为减少损失，原告委托×××于2020年8月25日将房屋代原告收回。故被告应向原告支付2020年4月1日至2020年8月25日的租金，并因提前退租，应向原告支付一个月租金标准的违约金。在被告交接的房屋及物品中，缺少电暖气一台，应返还原告。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告辩称：合同签订时间属实。被告租赁涉案房屋系用作民宿。2020年1月20日左右，由于疫情爆发，被告公司经营不能维持，故在2020年1月31日通过×××给原告发送了×××，明确说明×××，希望减免一半租金，如果不同意此方案，被告就退租。原告收到信件和协议后一直未回复。于是2月2日，被告再次发微信与原告沟通，当天原告回复让被告与另外的电话沟通（原告爱人），2月3日，被告给原告打电话，系其爱人接听，被告把信件和协议内容口述了一遍，原告爱人不同意退租，也不退还预付的房费。2月6日，被告再次拨打原告爱人电话，想与原告沟通，又遭到拒绝，于是发送×××与其沟通，依旧没有得到回复。之后被告联系了×××，让她代为联系原告并与其沟通退租事宜，后×××回复原告在×××，会自行与被告联系，因此，被告一直等原告与被告联系，在此期间涉案房屋一直未曾使用。直到2020年3月31日，已付租金到期日，原告也一直未曾与被告联系，直到8月中旬，被告再次通知原告退租时原告才×××，并拒绝支付被告预付房费9500元及预付水电费。双方合同中明确约定，如被告提前退租，提前30日通知对方，并赔付一个月租金作为赔偿，当时被告给原告的信件中也明确说了愿意赔偿原告一个月房租作为违约金，鉴于被告1月31日已经通过书面形式明确通知原告，故双方合同在3月2日已自行解除。而且根据双方合同约定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自动解除。故不同意原告诉讼请求，原告还应退还被告预付租金9500元和因不可抗力免责的押金9500元以及预付热水和煤气费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）、被告（乙方）于2017年9月18日，由×××作为居间人，签署×××，约定被告租赁原告位于×××，租赁期限为×××，月租金9500元，押一付六。合同约定，双方协商一致可以解除合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同×××同时约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2019年9月30日，原被告签订×××，约定租赁合同延期一年，从2019年10月1日至2020年9月30日止，月租金保持不变，每月9500元，其他条款仍依据原合同。2020年1月31日，被告通过×××向原告发送信件，表示由于疫情影响，无法营业，提出具体方案为：“×××”信件尾部留有联系人电话，并表示电话占线可×××留言。信件落款为×××，未加盖公章。2020年2月1日下午，被告通过×××向原告发送×××，载明“×××”该协议乙方处打印有德力格尔（被告之夫）、北京贝加尔湖物业管理有限公司的名称，并加盖北京贝加尔湖物业管理有限公司的印章。原告收到上述两个文件后未予回复。2020年2月2日，被告向原告发送×××。2020年2月6日，被告向原告发送×××。被告提交了×××，显示2月2日下午、2月6日分别给名称为×××拨打电话，显示未接通；2月3日下午2:59给电话号码为×××的电话拨打电话8分29秒，2月4日中午12:22给该号码拨打电话5分10秒，另有2月3日下午3:44和2月16日夜间11:32拨打电话记录，分别响铃31秒和4秒，无人接听。被告另提交其自称与×××聊天记录一份，载明×××。对此聊天记录，原告表示不认可证明目的。原告表示，被告给其发函后，其没有同意函的内容，主张按照原合同执行，被告没有告知其具体收房时间，2020年8月25日被告通过找×××进行交接，在此之前房屋一直在被告掌控下，被告没有明确发过×××。被告表示在电话里说过解除合同，如果原告不同意×××的话，当时被告就退房，并按照合同约定赔偿违约金，合同约定提前30天可以解除合同，被告有押金在原告处，当时是同意把押金作为违约金进行赔偿的。双方均认可交房时间为2020年8月25日。被告租金交纳至2020年3月31日，另有押金9500元在原告处。在房屋交接时，被告尚有1161元预付的水电费在涉案房屋内，原告同意在其应得款项中予以抵扣。关于电暖气，被告表示可以给原告一台电暖气，本院询问原告对于返还的电暖气是否有具体要求，原告表示能用就可以。另，合同中载明房屋用途为“居住”，被告当庭表示其系用作民宿短租，原告表示其不清楚被告承租房屋用于民宿短租，租赁房屋时，被告说系用于家庭式公寓，对此被告表示家庭式公寓就是民宿短租，且原告方多次向其短租房屋，并用房费折抵租金。本院认为：双方签署的×××系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，根据合同，双方如果要提前解除合同，可以提前30日通知对方，并支付一个月的租金作为违约金即可解除合同。本案被告已于2020年1月31日明确向原告告知因疫情影响无法正常经营的情况，并表示如果原告不同意减免租金的要求，可以在2020年2月5日前联系原告进行退租交接，被告可按照合同约定把押金赔付给原告。但是原告并未联系被告，且直到2020年2月6日，被告在×××中表示原告一直不接电话，希望同原告进行正面沟通，请原告回电话，原告未予回复。故本院认为，双方在履行合同过程中均有瑕疵。被告已经明确表示如果不能减免租金，可以在2020年2月5日前联系被告进行退租交接，但是原告消极应对，致使被告无法联系退租事宜，故对损失的扩大要承担相应的责任；被告虽然表示原告如果不能减免租金要求在2020年2月5日前联系被告进行退租交接，但在原告消极应对的情况下，被告并未采取更加积极的方式，例如起诉、告知定时交接房屋等，且涉案房屋在2020年8月25日前确实一直由被告掌控，故被告亦应支付一定的房租。对于支付房租的具体金额，本院将根据双方的过错、合同的履行情况、30日提前通知义务、疫情影响等因素综合予以酌定。至于被告表示的已经交纳的租金，本案将在最终判决给付金额时予以合并考虑。关于逾期支付房租违约金，双方系在履行合同过程中产生争议，且通过沟通记录显示，被告多次联系原告无果，故原告主张逾期支付房屋租金的违约金本院不予支持。关于提前退租违约金，鉴于被告确实有提前退租行为，被告主张因疫情属于不可抗力免责，对此本院认为，疫情构成不可抗力，虽然对于房屋的居住、使用构成一定影响，但房屋的居住属性尚在，故可以部分免除被告的责任，同时，综合考虑剩余租期、原被告双方在履行合同过程中的表现等因素，本院对被告应支付给原告的违约金金额予以酌定。关于电暖气，原告表示返还一台可以使用的电暖气即可，对此被告表示同意，本院不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告刘天翼于本判决生效之日起七日内给付原告韩俊美截至2020年8月25日房屋租金18081元（实际履行中，折抵押金4750元、水电费1161元，实际支付12170元）；二、被告刘天翼于本判决生效之日起七日内给付原告韩俊美提前退租违约金4750元（实际履行中，押金折抵4750元，无需再另行支付）；三、被告刘天翼于本判决生效之日起七日内返还原告韩俊美可正常使用的电暖器一台；四、驳回原告韩俊美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元，由被告刘天翼负担249元（于本判决生效后七日内交纳），由原告韩俊美负担462元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  闫 薇二〇二一年五月十七日法官助理  刘 杰法官助理  李 明书 记 员  陈婷婷书 记 员  安婧寒