上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初2370号原告：陈晓元，男，1983年12月30日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：戴兆景(夫妻关系)，女，1982年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告陈晓元与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓元及其委托诉讼代理人戴兆景到庭参加诉讼。被告紫梧桐公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。诉讼中，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。陈晓元向本院提出诉讼请求：1.判令陈晓元与紫梧桐公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年2月4日解除；2.判令紫梧桐公司返还上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下称涉案房屋)；3.判令紫梧桐公司支付2020年10月17日至2021年1月16日的租金11,062元；4.判令紫梧桐公司支付房屋占有使用费，以5,656元/月为基数，自2021年3月13日起计算至实际返还房屋之日止；5.紫梧桐公司已经支付的租赁保证金5,600元，陈晓元不予返还；6.判令紫梧桐公司支付违约金5,600元。事实和理由：涉案房屋是天目中路XXX号房屋动迁的安置房，2019年10月20日，陈晓元与紫梧桐公司签订《资产委托管理服务合同》，约定陈晓元将涉案房屋委托紫梧桐公司管理，委托期限自2019年10月23日至2025年5月6日，分5个年度的合同期限，其中第一年合同期为2019年10月23日至2021年1月16日，月租金5,600元，抵扣陈晓元每月应负担的维修金69元，紫梧桐公司按季支付租金16,593元，第二年合同期为2021年1月17日至2022年3月12日，月租金5,725元，抵扣陈晓元每月应负担的维修金69元，紫梧桐公司按季支付租金16,968元。合同第八条第四款约定，紫梧桐公司迟延支付租金满15个工作日，陈晓元有权单方解除合同。合同签订后，双方按约履行，紫梧桐公司支付租金至2020年11月16日，此后未再支付租金，已符合合同约定的解除合同条件，故陈晓元提出解除合同，要求紫梧桐公司返还房屋并支付租金、房屋占有使用费和违约金。紫梧桐公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房屋是动迁安置房，购房人是陈晓元。2019年10月20日，陈晓元(委托方、甲方)与紫梧桐公司(受托方、乙方)签订《资产委托管理服务合同》，约定甲方同意将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托代理权限自2019年10月23日至2025年5月6日，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，乙方应按照附件二约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费的具体支付方式及期限详见附件二。甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除)，具体的金额、支付方式及期限详见附件二。甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修金的具体金额、支付方式及期限详见附件二。甲方同意于2019年10月23日前将房屋交付给乙方。合同第八条合同的解除第(四)款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单独(方)解除合同：1.乙方延迟交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延；……如出现上述第(四)款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。合同第九条违约责任约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。合同附件二为委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式(季付)，委托代理期限自2019年10月23日至2025年5月6日，分为五个年度合同期限，第一年度合同期限自2019年10月23日至2021年1月16日，租金为5,600元整/月，维修金69元/月；(1)2019年10月23日支付￥22,193元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥16,800元，抵扣月付维修金￥207元，押金￥5,600元；……(4)2020年10月17日支付￥16,593元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥16,800元，抵扣月付维修金￥207元；以此类推……甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019年10月23日至2020年1月16日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。第二年度合同期限自2021年1月17日至2022年3月12日，租金为5,725元整/月，维修金69元/月；(1)2021年3月13日支付￥16,968元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥17,175元，抵扣月付维修金￥207元；……(4)2021年12月13日支付￥16,968元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥17,175元，抵扣月付维修金￥207元；以此类推……甲方向乙方支付第二年的管理费，以合同租约中自2021年1月17日至2021年3月12日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第二年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。合同签订后，陈晓元向紫梧桐公司交付了涉案房屋，紫梧桐公司于2019年10月21日支付租金和押金共计22,193元、2020年5月9日支付租金10,989元、2020年7月17日支付租金16,593元、2020年11月6日支付租金5,531元，此后未再支付任何租金。诉讼中，陈晓元称，涉案房屋出租给紫梧桐公司后，紫梧桐公司将房屋转租给第三人，至庭审当日，尚有两个租客居住在涉案房屋内，房屋无法收回。对于2020年5月9日紫梧桐公司未足额支付租金，陈晓元表示系因疫情，紫梧桐公司缓交了一个月租金，待租赁合同期满后再补交，对于该笔租金不在本案中主张。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《资产委托管理服务合同》实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，因紫梧桐公司迟延支付租金满15个工作日，陈晓元有权单方解除合同，现紫梧桐公司自2020年11月6日支付最后一笔租金后即未再支付任何租金，已符合合同约定的陈晓元可单方解除合同的情形，故陈晓元行使合同约定的解除权，并无不妥，本院予以支持。关于合同解除的日期，本案诉状副本于2021年1月20日送达，故本院确定双方的合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，紫梧桐公司应返还涉案房屋并付清合同解除前欠付的租金，关于紫梧桐公司欠付的租金，2020年10月17日至2021年1月16日期间，其应付租金为16,593元，但其仅支付了5,531元，故紫梧桐公司欠付的租金为11,062元；紫梧桐公司未及时返还涉案房屋，还应支付相应的房屋占有使用费，结合合同约定，陈晓元的主张尚属合理，本院予以照准。紫梧桐公司未按约支付租金导致合同提前解除，显属违约，应依法承担相应的违约责任，现陈晓元主张没收租赁保证金5,600元，实质是合同解除的违约金，该主张符合合同约定，本院予以支持。此外，陈晓元要求紫梧桐公司支付违约金5,600元，亦有合同依据，本院予以准许。紫梧桐公司经本院传票传唤拒不到庭应诉，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈晓元与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于2019年10月20日就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《资产委托管理服务合同》于2021年1月20日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈晓元上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓元2020年10月17日至2021年1月16日的租金11,062元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓元房屋占有使用费，以5,656元/月为基数，自2021年3月13日起计算至实际返还房屋之日止；五、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司已经支付的租赁保证金5,600元，原告陈晓元不予返还；六、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓元违约金5,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496.7元，减半收取248.35元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二一年五月六日书记员  金 晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。