广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初5154号 原告：深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司，住所地南宁市青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭1#楼开发商综合用房二楼01号房，统一社会信用代码91450103090707850D。 法定代表人：刘旒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晋，男。 被告：张松平，男，1989年7月23日出生，汉族，住南宁市良庆区。 案由：物业服务合同纠纷 程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年11月10日 开庭时间：2021年1月14日 当事人到庭情况 原告深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司（以下简称“深华物业广西分公司”）的委托诉讼代理人杨晋到庭。 被告张松平到庭。 原告诉讼请求 一、被告立即向原告支付汉军五象一号小区1-1305号房屋物业管理费6256元、生活垃圾处理费208元、水费896.4元、公摊电费715.6元，公摊水费71.1元，合计8147.1元；二、被告向原告支付违约金2444.13元（计算方式：欠费总额×30%）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩意见 一、被告曾交纳过物业费，但交纳后物业并未履行合同的义务；二、业主所提出的问题、方案、请求都没有得到原告的解决，全体业主对原告管理不满意且已多次提出让该物业退出，但是原告并没有理会；三、原告未尽到对小区的管理责任，在诸多方面存在管理失职：1.从2018年2月28日开始，小区电梯一直损坏；2.原告对于地下停车场以及地面的管理都不到位，放任各种车辆进入小区；3.部分业主对小区楼顶进行改造，原告未对违规装饰装修进行阻止，也没有引导业主到指定的地方堆放物品；4.原告在无权施工的情况下对小区公共区域进行建设；5.原告请的保安在工作岗位睡觉；5.物业服务合同写有车位可以出租，但现在原告并没有出租给被告。正因为原告不积极履行合同约定，导致小区管理不善，大部分业主不交物业费；四、原告在2018年1月至2020年6月期间多收了业主公摊水电费95342.76元；五、对违约金的计算标准有异议，请求法院予以调整。综合上述，被告不同意交物业管理费，但是对原告第一项诉讼请求中的其他费用无异议。 查明事实 2016年4月3日，被告张松平、案外人吕侃芳作为买受人、案外人南宁市汉军房地产开发有限责任公司（以下简称汉军房地产公司）作为出卖人，双方签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定张松平、吕侃芳向汉军房地产公司购买南宁市良庆区，合同还约定：出卖人负责监督物业服务企业按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，买受人已详细阅读《前期物业服务合同》的全部内容和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 同日，深圳市深华物业集团有限公司南宁第一分公司作为甲方（服务方）与张松平、吕侃芳作为乙方（业主方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定:一、甲方自本协议生效之日起，至小区正式成立“业主委员会”并代表小区全体业主签署的本小区《物业服务委托合同》生效之日止，该期间由甲方提供物业服务。二、甲方提供的前期物业服务内容包括:1.房屋共用部位的维护和管理;2.房屋共用设施设备的维护和管理;3.环境卫生的维护和管理;4.公共秩序的维护、管理;5.交通秩序与车辆停放维护和管理;6.房屋装饰装修管理;7.消防管理服务;8.公共绿化维护和管理；9.社区文化活动的组织。三、物业管理综合服务费按业主拥有的物业的建筑面积向甲方交纳,带电梯住宅物业每月每平方米1.65元（含电梯费）,商业物业每月每平方米3元，同时约定其他各项收费包括共用水电分摊费（按实际使用量由小区业主据实按业主房屋建筑面积分摊），代收生活垃圾清运费每月每户8元以及共用水电周转金。四、乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后6个月的物业管理综合服务费，同时向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方按每月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每月5-10日履行交纳义务。五、乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电公摊费的，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方补交并收取违约金，并由乙方承担因此所放生的诉讼费、律师费等费用。 2017年8月18日，案外人南宁市汉军房地产开发有限责任公司与圳市深华物业集团有限公司南宁第一分公司向被告张松平发出入伙通知书，告知其2017年8月28日办理房屋交付手续。被告于2017年8月28日接收涉案房屋。 原告深华物业广西分公司提交一份《汉军·五象一号业主欠费明细表》列明业主、房号、姓名项目、欠费时间、欠费月数及欠费金额，该表中载明被告张松平所欠物业管理费，欠费时间为2018年3月至2020年10月，欠费月数32个月，欠费金额为6256元，此外还欠有生活垃圾处理费208元、水费896.4元、公摊电费715.6元、公摊水费71.1元、违约金2444.13元，欠费合计10591.23元。 另查明，2019年3月15日，深圳市深华物业集团有限公司南宁第一分公司变更登记为深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司。 本院意见 原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，已实际接受了原告提供的物业服务，作为受益人理应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定,现原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费、生活垃圾处理费、水费、公摊水电费及产生的违约金,有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告辩称原告未按合同约定履行物业管理义务的问题，被告所提交的证据可部分证明小区的管理存在疏漏，但并不能证明原告未履行合同约定的管理义务。由于被告已实际接受了由原告提供的物业服务,如认为原告在履行物业管理义务过程中出现管理不当，可提议业主大会经法定程序选聘新的物业公司进行管理，而非以管理不善作为拒交物业管理费的理由，故对被告的上述辩解，本院不予支持。对于被告辩称原告计算物业管理费的欠费月数与金额不正确，因被告自述交纳了2017年8月至2018年2月的物业管理费，原告出具《汉军·五象一号业主欠费明细表》载明被告张松平所欠物业管理费的欠费时间为2018年3月至2020年10月，根据《前期物业管理服务协议》中关于物业综合管理费计算方式与交纳时间的约定，原告主张的欠费月数与欠费金额并无错误，故本院确认被告拖欠涉案房屋的物业管理费为6256元。原告诉请被告支付生活垃圾处理费208元、水费896.4元、公摊电费715.6元、公摊水费71.1元，被告对此并无异议，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付违约金，虽然原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定被告未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电公摊费的，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金，现原告诉请被告按照欠费总额的30%支付违约金，因原告并未举证证明因被告违约给原告造成的实际损失，本院推定该违约损失为利息损失。因原告诉请的违约金计算标准已过分高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），现被告请求予以调整，本院予以支持。违约金的计算方式调整为以被告在2018年3月至2020年10月期间所欠物业管理费和公摊水电费的总额7042.7元的10%计算，即704.27元。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告张松平于本判决生效之日起7日内向原告深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司支付物业管理费6256元，生活垃圾处理费208元，水费896.4元，公摊电费715.6元，公摊水费71.1元，合计8147.1元； 二、被告张松平于本判决生效之日起7日内向原告深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司支付违约金704.27元； 三、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司广西第一分公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费65元，由被告张松平负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 谢谦 二〇二一年五月六日 法官助理 王婧 书 记 员 蒋昱