青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终899号上诉人(原审被告)：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100579920550L，住所地青海省西宁市城**昆仑东路**。法定代表人：余建波，该公司董事长。被上诉人(原审原告)：孔青林，公民身份号码×××，男，1974年7月7日出生，藏族。上诉人青海居高房地产开发有限公司（以下简称“居高公司”）因与被上诉人孔青林房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人居高公司的法定代表人余建波，被上诉人孔青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居高公司上诉请求：一、依法撤销大通县人民法院（2020）青0121民初3914号民事判决书并依法改判减少违约金数额；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、判决错误。具体理由如下：1、安门滩旧城及棚户区改造项目于2012年入场拆迁，2013年底政府进行土地整理和土地招、拍、挂，居高公司于2014年开始办理土地使用权批复以及相关行政手续，由于政府的原因2015年办理完成相关手续，工程项目便停滞一年，直到2016年开始正式施工。由于该项目停滞一年，造成资金无法正常运转，导致项目资金链断裂停工，居高公司以最快的速度恢复了工期，预计可提前完工交付房屋，2020年新冠疫情的爆发导致上诉人资金回笼出现问题，受疫情影响，居高公司推迟了复工时间，诸多材料无法按时进场，人员调动存在较大问题，未能如期完工导致上诉人公司受到各方面的影响，裁判此案时应当考虑2020年新冠疫情突然爆发，势必会给经营者造成不可避免的经济损失，疫情缓解后，居高公司尽快复工复产，尽量减少被上诉人的损失，结合本案基本客观事实及新冠疫情的影响，贵院须结合以上情况综合考虑，本着共克时艰、同舟共济的原则，平衡双方利益。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”故，居高公司未能如期交付房屋是因突发新冠肺炎疫情对工期造成重大影响，属于不可抗力，建设项目无法顺利施工，导致居高公司资金链断裂，融资大量高利贷，引发诉讼，导致法院启动查封措施，致使居高公司无法将未出售的房屋出售以回笼资金，也无法将已出售的房屋交付，原本因房屋建设造成的资金短缺，因房屋被查封导致持续产生高额利息，资金都用于赔付高额利息，造成一种恶性循环，房屋一直无法解封，上诉人账户资金一直无法回笼。居高公司希望尽快交付房屋。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审法院对于该部分事实未予以查实，对于居高公司因不可抗力无法按时交房的情况未予考虑，导致判决错误。2、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一》第二条"人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理”、第三条之规定，“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”居高公司未能如期交付房屋是因突发新冠肺炎疫情对工期造成重大影响，属于不可抗力，原审法院适用法律错误，判决错误。3、居高公司认为，双方都希望房屋能够尽早交付，居高公司开发建设房地产项目，不仅仅是赚钱，也是想要为城市的发展贡献一份自己的力量。基于以上事实和理由，上诉人认为原审判决错误，请求二审法院本着公平、公正的原则在查明上述客观事实的基础上，依法撤销大通县人民法院（2020）青0121民初3914号民事判决书并依法改判，以维护上诉人的合法权益。孔青林辩称，居高公司没有提供证据证明因办理行政手续延误工期的情况，对其主张不予认可。关于因受新冠疫情影响导致无法复工与案涉房屋交付时间没有关联性，新冠疫情并没有实际影响案涉房屋的交付，对居高公司关于新冠疫情系不可抗力的主张不予认可。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孔青林向一审法院起诉请求：1．判令居高公司向孔青林支付从2016年9月1日居高公司逾期交房起至2020年11月19日（起诉之日）止共计1540天的违约金204431.8元；2．本案全部诉讼费用由居高公司承担。一审法院查明，2014年1月15日，双方签订《居高·财富中心内部团购协议》，2014年1月16日，孔青林支付了239922元购房首付款。2016年2月16日，双方签订了《商品房预售合同》，合同约定孔青林以每平方米3573.55元的价格购买居高公司开发的居高财富中心××楼房屋，总房款为469922元。合同签订后，孔青林于2016年6月9日支付了200000元房款，剩30000元房款未给付。合同第八条约定：“出卖人于2016年08月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付孔青林使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”；第九条约定：“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，法院予以确认；我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。孔青林按照《商品房买卖合同》的约定向居高公司支付了部分购房款，居高公司按照合同约定于2016年8月31日前向孔青林交付房屋，但居高公司未按照合同约定向孔青林交付房屋构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。应当承担相应的违约责任”的规定，应当承担违约责任。关于违约金的数额问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际履行交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。自2016年9月1日居高公司逾期交房起至2020年11月19日（起诉之日），居高公司按日向孔青林支付已交付房价款439922元的万分之三违约金，故居高公司应支付的违约金，从2016年9月1日居高公司逾期交房起至2020年11月19日（起诉之日）止共计1540天的违约金计算为203243.96元，现孔青林在庭审中主张199152.69元的违约金在合理限度内，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孔青林违约金199152.69元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元，减半收取2183元，由被告青海居高房地产开发有限公司负担。根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉房屋逾期交付是否存在可酌情减少违约金的情形；2.新冠肺炎疫情是否构成应予免责的不可抗力情形。本院二审期间，双方均未提交新证据，双方当事人对一审认定事实均无异议，与本院审理查明一致，本院予以确认。现结合一审提交证据，围绕本案争议焦点，对案涉争议事实分析认定如下：一、案涉房屋逾期交付是否存在可酌情减少违约金的情形。居高公司主张交付房屋存在两方面的客观履行障碍：一是办理行政审批手续历程长导致项目停工，二是项目资金链断裂导致施工难以推进。现案涉房屋已逐步进入交房阶段，业主购置房产的目的将逐步实现，过高的违约金诉求居高公司将难以承担。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失、人民法院可以根据当事人的请求适当减少。孔青林认为，双方在签订案涉《商品房预售合同》之时（2016年2月16日），项目已处于施工阶段，并不存在因办理行政手续延误开工的情形。关于资金链断裂导致施工难以为继，是居高公司单方面原因造成，不属于应减少违约金的客观履行障碍。关于行政审批是否属于交房客观履行障碍的问题。经审查，居高公司提交的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证均形成于双方签订《商品房预售合同》之前，上述行政许可手续在签订案涉合同之时已经办结，不属于居高公司在签订合同时无法预知、不能克服的客观履行障碍。建筑工程施工许可证形成于2019年12月，双方签订《商品房预售合同》之后，在未能按期办理工程施工许可的情况下，居高公司在合同中明确约定工程开工日期为2015年2月1日，本案诉讼期间居高公司在上诉状中确认项目于2016年开始施工，因此，建筑工程施工许可证的办理并未影响案涉房屋的实际施工。居高公司关于办理行政审批手续延误工期的主张与事实不符，不予支持。关于项目资金链断裂导致施工难以进行的问题。居高公司主张，因行政审批以及其他因素导致项目停滞致使资金链断裂，为回拢短缺资金，居高公司不断对外融资借贷，引发借贷诉讼，导致账户资金、项目房产被查封、冻结，属于影响居高公司顺利施工、按期交付房屋的客观困难。经审查，行政审批并未导致工程延期开工，居高公司关于行政审批延误导致项目停工致使工程资金链断裂的主张不能成立，居高公司未就其他因素导致资金短缺提交相关证据予以证明。居高公司作为工程发包方，对项目资金的妥善管理是工程顺利进行，案涉房产依约交付的保障，居高公司作为项目资金有效利用的责任主体，须提交证据证明项目资金于施工前落实到位、工程施工期间对项目资金尽到妥善管理职责，施工期间出现了无法避免、不能克服、无法预知的客观情况导致资金缺失。居高公司于一审、二审期间均未提交相关证据或作出合理解释，其主张缺乏事实依据。资金短缺是房产开发行业普遍存在的营商风险，不应就资金短缺导致项目进程延误导致的逾期后果转嫁于房屋买受人，居高公司关于资金链短缺主张减少违约金的诉求于法无据，不予支持。二、关于新冠肺炎疫情是否构成应予免责的不可抗力情形的问题。居高公司认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条之规定，居高公司因受疫情影响，推迟复工时间、诸多材料无法进场、人员调动困难，对工期造成严重影响，属于合同履行中的不可抗力情形，应部分或全部免除逾期履行的责任。本院认为，案涉《商品房预售合同》第八条约定，发生不可抗力情形，且房屋出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实延期交付。居高公司主张部分免除责任须以新冠肺炎疫情在本案中构成不可抗力以及居高公司履行告知义务为前提。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条明确规定，适用该指导意见须严格把握适用条件，在符合不可抗力法定条件的情况下，举证证明因新冠疫情导致民事义务不能履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。就本案而言，新冠疫情爆发于2020年1月间，属于不可预见、不能避免的突发事件，但该期间正值施工冬歇期，疫情的爆发对项目施工未产生实质影响。居高公司在疫情发生之后，未按照合同约定及时告知买受人疫情影响复工的具体情况，未与买受人积极协商中止计算疫情期间的履行期限，放弃合同约定的期限延展利益，在本案诉讼期间亦未提供因新冠疫情导致合同不能履行的直接证据。因此，项目冬歇期间发生新冠疫情不属于无法克服的情形，新冠疫情在本案中不符合不可抗力的法定条件，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的适用情形，居高公司关于新冠疫情构成不可抗力的主张缺乏充分的事实及法律依据，不予支持。本院认为，居高公司与孔青林于2016年2月16日签订《商品房预售合同》，居高公司作为项目开发企业，在综合考量项目进程、合同履行风险、项目资金运作情况等因素的情况下，向买受人提供格式合同，确定合同履行期限，约定履行免责条款。居高公司在未提供确实充分证据证明延期交付房屋存在约定或法定免责情形的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于合同严守之法定义务。居高公司无正当理由逾期交房达1540天之久，应按案涉《商品房预售合同》第九条之约定依法承担逾期交房的违约责任，一审就此适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元，由青海居高房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 马晓军二〇二一年五月十四日法官助理 周 毛书记员 杨 雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。