湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4392号上诉人（原审被告）：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10幢31楼31026号。法定代表人：孙文钦。上诉人（原审被告）：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳路78号凯通国际城一楼108房。法定代表人：孙文钦。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐雪民，湖南君见律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志伟，湖南君见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省消防工程公司,住所地湖南省长沙市开福区丽城路287号海利新城办公楼(A15)612房。法定代表人：陈卓君，总经理。委托诉讼代理人：赵婧，湖南潇湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：全黎明，湖南潇湘律师事务所律师。上诉人长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）与被上诉人湖南省消防工程公司（以下简称省消防公司）建筑工程施工合同纠纷一案，凯通公司、东进公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人凯通公司、东进公司上诉请求：一、请求撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4605号民事判决，依法对本案进行改判或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《工程款抵房款协议》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依据查明的事实，上诉人与被上诉人对于《工程款抵房款协议》是基于双方主体适格，且协商一致的基础上签署的，并不存在欺诈、胁迫等情形，因而意思表示真实，且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，所以《工程款抵房款协议》内容合法有效，被上诉人应当依约全面履行自己的义务。二、《工程款抵房款协议》约定当事人双方义务的履行有先后顺序，被上诉人未指定购房客户，且未出具《通知函》的行为已违约在先，因此被上诉人主张的房产不能过户的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依据查明的事实，上诉人与被上诉人在《工程款抵房款协议》中约定由于被上诉人不具备购房资格，所以由被上诉人指定客户与上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》，且被上诉人应以《通知函》的方式告知上诉人。但是迄今为止，上诉人并未收到被上诉人出具的任何通知函件，及任何指定的购房客户信息，被上诉人的行为不仅构成在先违约，上诉人可以行使先履行抗辩权以外，还导致上诉人对于《长沙市商品房买卖合同》的履行不能，从而房产难以过户的结果，所以被上诉人主张的房产不能过户的理由不能成立。另外，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而结合案件的相关事实，被上诉人未出具任何通知函件，且未指定购房客户信息，属于对合同履行中通知和协助义务的违反，因此被上诉人作为违约方而主张房产不能过户的理由不能成立。三、《工程款抵房款协议》项上的房产抵押本质上属于开发贷抵押，抵押权人可以根据开发商的申请办理抵押权释放手续，因此不存在不能过户的情形。上诉人与被上诉人在《工程款抵房款协议》中约定到上诉人转让给被上诉人的房屋须产权清晰，无查封、抵押等房屋无法过户的情形，此项约定所强调的是因为抵押而导致房屋最终无法过户、买卖合同目的无法实现的后果。而结合查明事实，上诉人对于B区T4栋200007到200016、200023到200028号房屋的抵押属于开发贷抵押，即抵押权人方正东亚信托有限责任公司可以根据开发商的申请，逐个对这14套房屋办理抵押权释放手续，从而后续的房屋买卖可以不受影响。所以此处的抵押并不属于《工程款抵房款协议》中约定的因为抵押而导致房屋无法过户、买卖合同目的不能实现的情形。四、依据《工程款抵房款协议》的约定，上诉人支付项下工程款的前提是《长沙市商品房买卖合同》均无法签订，而此项前提并不能成立。依据《工程款抵房款协议》第4条约定，如因上诉人原因，导致14套房屋均存在被上诉人指定客户无法与上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》的情况，被上诉人有权要求上诉人立即向其支付本协议确认的工程款。然而结合案件前述的事实和理由，难以得出被上诉人指定客户无法与上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》的结论，所以被上诉人无权要求上诉人立即支付《工程款抵房款协议》下的工程款。五、《工程款抵房款协议》项下的工程款只是当事人双方之间的一个估算，如被上诉人不履行协议，应当先进行工程价款的结算。尽管上诉人与被上诉人在《工程款抵房款协议》中约定上诉人应支付被上诉人原合同工程欠款共计11443625元，以及列明抵付所欠工程款的涉案房屋位置、具体房号、房屋单价以及总面积，但这并不能说明此项款目是案涉工程的竣工结算款目，因为一般工程项目竣工以后当事人双方应对工程发生的应付、应收款项作最后的清理结算。而结合案件的相关事实，上述的11443625元的得出并没有体现这一过程，因而只能作为上诉人与被上诉人对工程款项沟通过程中的一个估算。所以被上诉人如不履行《工程款抵房款协议》，应当与上诉人进行工程价款的结算，而不是直接主张工程款11443625元。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。被上诉人省消防公司答辩称：一、上诉人存在严重违约行为，《工程款抵房款协议》已无继续履行的异议，其应尽快向省消防公司支付工程款。上诉人在一审庭审时表示案涉房屋的释放手续只需要打个申请便可办理，但直至法院指定时间乃至今日，案涉房屋已然未解除抵押。上诉人的行为已经严重违反双方签署的《工程款抵房款协议》的协议内容及初衷。根据目前长沙市房屋的限购政策，上诉人要求被上诉人寻找具备购房资格的人购买上述房屋，本身就有规避限购政策之嫌疑。根据《工程款抵房款协议》第5点第二款的约定，如因国家政策或本协议违反法律强行性规定，导致本补充协议无效或目的无法实现的，被上诉人有权立即要求按照《工程款地方款协议》确定的工程款金额支付工程款，上诉人应立即向被上诉人支付工程款。二、上诉人欠付被上诉人11443625元（不含质保金）工程款的事实具体、明确。上诉人认可双方签署的《工程款抵房款协议》效力，认为该协议合法有效，但认为上述工程款仅系双方对工程款的一个估算，与事实相悖。工程款金额系《工程款抵房款协议》的核心条款，本案涉案金额一千多万，如果仅是估算，不会精确到个位数。双方在签订的《工程款抵房款协议》中反复多次对上述工程款项进行确认，上诉人在一审时未就工程款提出异议，亦未申请法院作出工程鉴定。故，上诉人要求进行对工程价款重新结算，即有悖事实，欠缺诚信，也不符合法律规定。三、经庭审了解，上诉人涉及到诸多诉讼及仲裁，已有数以资产被法院查封、冻结，公司股权也被质押，上诉人已经丧失基本履约能力。上诉人的履约能力严重受损，如继续履行该协议，被上诉人的法律风险不可估量。且本案工程款中尚有大量农民工工资，综上，恳请二审法院驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。省消防公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令凯通公司、东进公司向原告支付工程款11443625元，并按年利率6%的标准从2019年11月21日支付至凯通公司、东进公司实际清偿之日的利息，暂计算至2020年4月21日为343308.75元；2、案件受理费、保全费、担保费等本案相关诉讼费用由凯通公司、东进公司告承担。一审法院认定的事实：2015年12月，东进公司、凯通公司（甲方）与省消防公司(乙方)签订《宇成朝阳广场消防安装工程合同》，约定：乙方根据甲方提供的施工图纸承包施工安装全部消防工程内容。2016年1月15日，凯通公司、东进公司（甲方）与省消防公司（乙方）签订《朝阳广场消防工程施工合同补签协议》，约定：因朝阳广场消防实际工程情况，经双方协商一致，在下述范围内增加造价20元/平方米。包含内容：二次消防报建、施工及验收，甲方不另行签证，未包含部分可另行签证，本协议共计增加2632000元。付款方式为1.报建手续完成支付总额的50%；2.后续付款方式参照原合同付款，即工程完工付至80%，工程验收完成付至95%，5%为质保金两年后付清。2019年2月1日，长沙市公安消防支队向凯通公司、东进公司出具长公消验字[2019]第W0065号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年11月21日，省消防公司（甲方）与凯通公司、东进公司（乙方）签订《工程款抵房款协议》，约定：“甲、乙双方于2015年12月签订《字成朝阳广场消防安装工程合同书》，随后就增加工程范围事宜签订《朝阳广场消防工程施工合同补充协议》(上述2个合同以下统称“原合同”)，现甲方已依约履行完成合同义务，乙方付款条件已完全达成，双方就欠付工程款事宜经协商一致后达成如下协议：1.甲乙双方一致同意乙方应付甲方原合同工程款共计11443625元抵付甲方应付乙方长沙市笑蓉区车站中路39号字成朝阳广场B区T4栋14套房星购房款总计11443625元(大写：壹仟壹佰肆拾肆万叁仟陆佰贰拾伍元整)。14套房屋具体房号为：字成朝阳广场B区T4栋200007、200008、200009、200010、200011、200012、200015、200016、200023、200024、200025、200026、200027、200028，14套房屋总建筑面积为915.49m'，每套房屋单价均为12500元/m。2.因甲方不具备购房资格，甲乙双方确认，上述14套房屋由甲方指定的客户(需具备购房资格)与乙方签订《长沙市商品房买卖合同》，且甲方指定的客户名单，甲方应以《通知函》的方式告知乙方，以便乙方与甲方指定的客户签订《长沙市商品房买卖合同》。3.乙方保证对转让给甲方的B区T4栋200007、200008、200009、200010、200011、200012、200015、200016、200023、200024、200025、200026、200027、200028号房均已达到国家相关交房条件并具备办理不动产权登记手续的条件，且上述房屋产权清晰，无查封、抵押等房屋无法过户的情形，如上述房屋存在不能过户及使用的情形，乙方应向甲方承担违约责任并赔偿甲方损失。4.如因乙方原因，导致上述房屋均存在甲方指定客户无法与乙方签订《长沙市商品房买卖合同》的情况，甲方有权要求乙方立即向其支付本协议确认的工程款，并有权要求乙方赔偿其为维护合法权益产生的合理的维权费(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等)。如因国家政策或本协议违反法律强行性规定，导致本补充协议无效或协议目的无法实现的，甲方有权立即要求乙方依照本协议确定的工程款金额支付工程款。”另查明，位于长沙市笑蓉区车站中路39号字成朝阳广场××栋××号房（以下简称涉案房屋）均已办理了房屋抵押登记。抵押权人为方正东亚信托有限责任公司，债务人为凯通公司，登记日期为2017年1月2日。一审法院认为，省消防公司与凯通公司、东进公司签订的《工程款抵房款协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同。关于凯通公司、东进公司辩称协议项下的工程数额只是双方对工程款项沟通过程中的一个估算，本院认为，双方在协议中已明确约定两被告应支付省消防公司原合同欠付工程款共计11443625元，并列明用于抵付欠付工程款的涉案房屋位置、具体房号、房屋单价以及总面积（房屋总价值11443625元），说明欠付工程款11443625元已经过双方结算，对凯通公司、东进公司的该项辩称意见不予支持。关于省消防公司诉请凯通公司、东进公司支付工程款11443625元，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据双方签订的《工程款抵房款协议》约定，现在因涉案房屋存在抵押情况,违反双方约定的涉案房屋无查封、抵押等房屋无法过户情形，省消防公司有权根据合同约定要求凯通公司和东进公司立即向其支付工程款，因此省消防公司要求凯通公司和东进公司立即支付工程款11443625元，予以支持。凯通公司、东进公司辩称涉案房屋的抵押属于开发贷抵押，抵押权人根据开发商的申请，可以逐个办理抵押权释放手续，一审法院认为,现涉案房屋均存在抵押情况，房屋不能过户致使合同目的不能实现，对于凯通公司、东进公司的该项辩称意见，不予支持。关于省消防公司要求两被告按照年利率6%支付逾期交付工程款利息，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”因双方签订的《工程款抵房款协议》未对欠付工程价款利息有约定，因此省消防公司应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向凯通公司与东进公司支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，判决：长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付湖南省消防工程公司工程款11443625元及利息（利息以11443625元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2019年11月21日起至欠付工程款实际支付完毕之日止）；案件受理费92522元,财产保全费5000元，合计97522元，由长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司承担。二审审理期间，被上诉人向本院递交一组上诉人的诉讼情况资料，拟证明上诉人涉及多起诉讼及仲裁，其资产已经被多家法院查封、冻结，公司股权也被抵押，上诉人已经基本丧失履行能力。两上诉人质证认为对证据的真实性无异议，但无法证明两上诉人无履行债权的能力。本院对上述证据经审查认为上述仅能证明两上诉人存在诉讼情况，无法证明其丧失履行工程款的能力，故本院对上述不予采信。本院认为,首先，《工程款抵房款协议》的签订即为了履行双方签订的《宇成朝阳广场消防安装工程合同》及其补充协议，约定以两上诉人名下位于长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场××栋××房屋购房款抵付工程款，而该14套房屋存在抵押情况，并不具备办理不动产登记手续的条件。虽然两上诉人辩称，该抵押为开发贷抵押，可以根据开发商的申请办理抵押权释放手续，且本案中系被上诉人未向两上诉人提供《通知函》，告知两上诉人购房者信息以便解除抵押，但是本院认为，从交易习惯以及双方签订《工程款抵房款协议》的目的，两上诉人应当根据协议约定保证涉案房屋无查封、抵押等房屋无法过户情形，且现有证据也无法证明抵押权人同意抵押财产的转让，故本院对两上诉人辩称不予支持。其次，关于两上诉人辩称《工程款抵房款协议》项下的工程数额只是双方之间的估算，如被上诉人不履行协议，应当先进行工程价款的结算，本院认为，该协议真实有效，系双方的真实意思表示，对于工程款的数额双方已经明确约定，应当认定为双方对工程款进行了结算，故两上诉人的辩称本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费92522元，由上诉人长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年五月二十八日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。