贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1277号上诉人（原审被告）：杨倩，女，1990年2月11日出生，白族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：六盘水嘉仁物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区富民路2号附1号，统一社会信用代码:915202007553774637。法定代表人：曾彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：涂倩，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号:15202201911140361。上诉人杨倩因与被上诉人六盘水嘉仁物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨倩上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人和被上诉人签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》不是上诉人真实意思表达，违背了上诉人意愿，签订合同时存在乘人之危情形。凉都印象城项目由六盘水恒维房地产开发有限公司开发，凉都印象城楼盘的开盘售楼让六盘水市区房价发生了划时代的跳跃，这是六盘水市区民众普遍周知的事实，虽然该楼盘房价飙升，购房者仍然络绎不绝，在这样情况下房开商占主导地位,在即将签订《商品房买卖合同》之际，恒维房开公司要求购房者先与物业公司签订物业服务合同以后再签订购房合同,上诉人也不例外，同样是被恒维房开公司要求签订《物业服务合同》之后才能签订购房合同。包含上诉人在内的所有购房者，询问物管费后均认为物业费定价过高不愿接受；物业服务合同是格式合同，其约定双方权利义务完全不对等，显失公平，最突出的表现就是定价权完全掌握在被上诉人一方手里，上诉人毫无谈价权，所有购房者均不愿意签订物业服务合同，但上诉人不签订物业服务合同，恒维房开公司就不和上诉人签订购房合同。迫于无奈，上诉人为了购买自己喜欢的房屋，只能在违背意愿情况下先和被上诉人签订物业服务合同。该物业服务合同并不是上诉人真实意思表示，也不是上诉人与被上诉人协议一致的结果，是恒维房开公司居于强势地位情形下，逼迫上诉人接受、签订的物业服务合同。二、恒维房开公司选聘被上诉人作为前期物业服务企业没有经过法定的招投标方式进行选聘，违反了法律的强制性规定，被上诉人入住印象城提供物业服务同样违反法律的强制性规定，依法不受法律保护。《中华人民共和国物业管理条例》二十四条，《中华人民共和国物业费》第二十四条第二款均规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前述法律条文属于强制性规范，具有强制性，印象城全体购房者和恒维房开公司签订的《商品房买卖合同》均显示，恒维房开公司均没有经过招投标程序选聘前期物业服务企业，也没有经过钟山区人民政府房地产主管部门批准获得以协议方式选聘物业服务企业。根据《物管条例》和《物业法》的规定，恒维房开公司选聘的前期物业企业程序严重违法，其选聘的前期物业服务企业结果无效；被上诉人作为恒维房开公司选聘的前期物业服务企业，在明知没有经过招投标程序，也明知未经政府主管部门批准情况下，却依然入住凉都印象城提供物业服务。其所提供的物业服务没有法律依据，不受法律保护。三、上诉人与被上诉人签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》属无效合同。恒维房开公司的选聘与被上诉人的入住均违反法定程序、违反法律的强制性规定，其行为关系无效，行为结果不受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》处于从合同地位，其性质自然无效。四、被上诉人的物业服务资质等级不能承接、不能满足印象城物业服务需要。《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业资质等级划分为一、二、三级，各个等级的物业服务企业只能承接对应的物业服务标准。物管办法第五条规定：一级资质应满足的条件之一为：相关专业的专职管理和技术人员不少于30人，其中具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业的中级以上职称；物业管理专业人员取得职业资格证书。二级资质应满足的条件之一为：相关专业的专职管理和技术人员不少于20人，其中具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业的中级以上职称；物业管理专业人员取得职业资格证书。物管办法第八条规定：一级资质物业服务企业可以承接各类物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。从上诉人与恒维房开公司签订的《商品房买卖合同》可以看出该公司开发的该项目占地总面积为145854.89平方米，建筑总面积为60多万平方米。根据工商登记信息显示，被上诉人注册资金为300万元（实缴才120万元），满足二级资质，但其他硬件比如管理、技术等专业人员数量、职称、资格证书均未必达到二级要求（被上诉人对此负有提供现有管理、技术等人员等数量、职称信息的责任）。根据物管办法的规定，结合恒维房开公司开发项目面积对比，即使被上诉人的硬件均达到二级标准，其二级标准也不能承接建筑总面积60多万平方米的物业服务项目，该项目只能由一级物业服务企业资质承接。另外，被上诉人在承接恒维房开公司开发的本项目60多万平方米项目的前，被上诉人已经承接了派华新都、派华新港、派华花苑、派华星城、派福广场、派华明珠港、凉源大厦等小区的物业服务。按照被上诉人现有的资质等级和公司规模是无法在保证质量的前提下同时为印象城和以上几个小区提供服务的。五、被上诉人按照2元每平方米收取物管服务费没有依据。即使恒维房开公司通过招投标方式选聘了被上诉人作为前期物业服务企业，被上诉人合法承接印象城物业服务的情况下，现在也不能按照2元/平方计算物业费。《凉都印象城前期物业管理服务合同》第九条约定“物业管理服务费两年内不变动，两年后甲方按市场行情及相关部门规定浮动收取”。根据该规定，两年后被上诉人的收费要按照市场行情和政府部门规定进行调价。现在上诉人已经入住两年以上，被上诉人起诉的金额包含两年以后的部分。两年以后的物管费单价并没有政府部门定价规定；从周边小区来看，印象城东面的星筑中央公园1.5元/平方米，西面的新时代1.8元/平方米，南面的凉都明珠1.5元/平方米，北面的名都商业广场0.8元/平方米，城中湾畔1.0元/平方,该几个小区均是高层电梯楼，其物业服务费单价均低于印象城。六、被上诉人按照115.07平方米计收物管费没有事实依据。如前所述，相对于招投标文件、政府部门批文来说《凉都印象城前期物业管理服务合同》处于从合同地位或者附属地位，从上诉人和恒维房开公司签订的《商品房买卖合同》第九章前期物业管理来说，本案争议的《物业服务合同》也处于从合同地位。在《商品房买卖合同》中，房屋面积为115.07平方米，但这是“约定面积”，这个面积是修建房屋前由有关测绘机构测绘的地基面积，不是房屋移交后的实际测量面积，在《商品房买卖合同》第五章约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）”。很显然，在被上诉人合法入住印象城的前提下，其计收物管费的面积只能按照恒维房开公司提供的实测面积为依据，现在上诉人购买的房屋到底是多少没有实测数据，被上诉人按照约定的115.07平方米计收物管费错误。既然上诉人缴纳物管费时被上诉人要清点人民币数额，查看是否足额，还要用验钞机检验人民币真伪，做到了绝对分文不少和绝对的真正货币，那么同等条件下，被上诉人收取物管费时也必须要实测房屋面积进行计收才合理，也要做到房屋面积绝对的毫厘不差。七、被上诉人的服务存在严重质量问题，上诉人享有不支付物管费的抗辩权。被上诉人只收钱不办事或者没有办好事。恒维房开公司自开始交房，由被上诉人接管物业服务后，整个小区呈现出脏、乱、差的总体现象。小区没有真正实现封闭式管理，非小区居民任意出入小区，被上诉人安排的岗位人员不加盘问和登记，业主出现被盗现象；住宅性质任意改变成商业用房，被上诉人不干预、不制止，不到相关主管部门投诉；擅自做主，将业主公共建筑、电梯轿厢等出租，张贴商业广告，收取广告费；擅离职守，小区、楼栋等长期无保安查询，部分门岗存在值班人员睡岗、玩游戏等现象，甚至出现逃离岗、空岗无人值守现象；对小区乱搭乱建视而不见，不加制止、不加阻拦，不到相关部门举报投诉，表现最为突出的是6栋一楼托儿所私自侵占公共区域，将小区公共区域用围栏围起，占为己有。环境卫生比较差，小区内时常可见宠物拉屎、撒尿，老鼠、蟑螂有恃无恐不被捕杀。八、被上诉人和恒维房开公司虽然是两个独立法人，但实际是一个利益共同体。被上诉人事实上是恒维房开公司的下属企业，恒维房开公司开发的楼盘全部由被上诉人提供物业服务，被上诉人也只为恒维房开公司开发的楼盘提供服务，两个公司之间的人员安排和资金流动统一由恒维房开同时统一调度、统一管理、统一安排。在印象城最为明显的是被上诉人作为印象城业主的物业服务企业，不专心致志、不全心全意为业主服务、为业主负责，反而处处替恒维房开公司说话、办事，收了业主的钱，办理房开公司的事。九、为了查明事实，法院应追加恒维房开公司为第三人。综上所述，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。六盘水嘉仁物业服务有限公司答辩称，一、涉案《凉都印象城前期物业管理服务合同》合法有效。依据民法典第一百五十一条之规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故上诉人主张为抢购心仪房屋而签订前期物业合同的理由不属于乘人之危的情形，其对于合同内容的判断、签订是真实意思表示，并且本案已超过可撤销的除斥期间。依据民法典一百四十三条有关规定，违反强制性效力性规定的民事行为无效，而上诉人依据的《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条并未作出效力性的规定，违反该项规定的法律后果为《中华人民共和国物业管理条例》第五十六条规定的行政处罚，而并否定法律行为的效力，故上诉人主张的合同无效的理由不能成立；故双方所签订的合同合法有效，可以作为本案裁判依据。二、依照合同约定收取物业服务费于法有据，上诉人称双方签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》约定两年后被上诉人嘉仁公司要按照市场行情和政府规定重新定价，且认为被上诉人达不到相应的服务标准，也无相应资质，而2元/㎡的收费标准也与周边物业收费相比过高，物业费用计收面积应以实测面积为准。对此，案涉物业合同约定为“物业管理服务费两年内不变动，两年后甲方（嘉仁公司）可按市场行情及相关部门规定浮动收取”，即是指被上诉人可以浮动收取，而非必须重新定价，被上诉人按照约定“2元/m”的标准收取物业费并无不当；对于被上诉人是否具备相应的服务资质及能力的问题，因住房和城乡建设部于2018年3月8日发布《住房城乡建设部关于废止的决定》对于物业服务企业的资质管理已经取消，而《物业管理条例》也未对物业管理人进行从业资格的限制；对于收费标准是否过高及计收面积认定的问题，因双方签订了《凉都印象城前期物业管理服务合同》对收费标准及面积进行了明确约定，而依据前文该合同系有效合同，故双方应受到自身意思表示的约束，按照约定享有权利，承担义务。三、被上诉人已严格按照合同约定履行了物业服务内容，上诉人称被上诉人因未全面履行合同义务的情况并不属实。被上诉人在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，从物业服务协议订立伊始，在促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常秩序进行在具体的物业服务过程中被上诉人严格依照《前期物业服务协议》，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务六盘水嘉仁物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费3682元（物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米2元计算，为每月230.14元，从2019年3月12日暂算至2020年7月12日，2020年7月13日之后的物业服务费仍按标准计算支付）；2、判令被告支付原告滞纳金1178元（滞纳金以3682元为基数，按照月利率2%计算，暂算至2020年7月12日，2020年7月13日以后的滞纳金仍按月利率2%计算至款项全部付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2017年7月30日，被告向六盘水恒维房地产开发有限公司购买位于钟山区房屋，建筑面积为115.07平方米，并与原告签订《凉都印象城前期物业管理服务合同》，合同约定：物业服务费按建筑面积每平方米2元／月收取，从开发商公告交房之日起两年内物业管理服务费按8.5折收取，应于每年12月31日前交纳下一年度全年的物业管理服务费，合同并对其他事项及逾期交纳物业管理服务费违约责任进行约定。六盘水恒维房地产开发有限公司将房屋交付给被告后，被告支付原告2019年3月11日前的物业服务费。之后，被告再未支付原告物业服务费。2019年6月12日至2020年7月12日，被告尚欠物业服务费3682元。一审法院认为，原告与被告签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约行为，业主不能据此拒绝履行交纳物业费合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，因此，业主不能以此不交纳物业服务费。2019年3月12日至2020年7月12日，被告尚欠原告物业服务费3682元（115.07㎡×2元/月/㎡×16个月）未支付，故对原告主张由被告支付物业服务费3682元的诉请予以支持。对原告主张2020年7月13日之后的物业服务费，在本案中不予明确处理。原告主张由被告支付滞纳金1178元（滞纳金以3682元为基数，按照月利率2%计算，暂算至2020年7月12日，2020年7月13日以后的滞纳金仍按月利率2%计算至款项全部付清时止）的诉请是否予以支持。虽然合同约定了逾期交纳物业管理服务费违约责任，但原告在进行物业管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，导致被告未能按时交纳物业服务费，为平衡双方利益，应免除滞纳金，故对原告主张由被告支付滞纳金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告杨倩于判决生效后十日内支付原告六盘水嘉仁物业服务有限公司物业服务费3682元；二、驳回原告六盘水嘉仁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨倩负担（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告）。本案中上诉人六盘水嘉仁物业服务有限公司为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：1、秩序员训练计划一份、照片六张；2、2020年8月6日会议记录一份，照片一张；3、2020年9月3日会议记录一份，照片两张；4、2020年10月6日会议记录一份，照片一张；5、保洁员岗位职责一份；6、物业公司工作照片一张。上述证据共同用以证实被上诉人已经严格按照物业合同的约定履行了提供物业服务的义务。上诉人杨倩未到庭发表质证意见。本院对上述证据的分析与认定，上诉人提交的上述证据可以证实其履约情况，本院对此予以确认。二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为本案第一个争议焦点为双方签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》是否合法有效。上诉人杨倩主张其在签订《凉都印象城前期物业管理服务合同》时意思表示不真实，被上诉人存在乘人之危的情形。对此，上诉人作为有民事行为能力的自然人，在签订案涉民事合同时具有完整、充分的民事权利处分能力和自由，故对其该项上诉理由本院不予采信。上诉人杨倩另主张案涉《凉都印象城前期物业管理服务合同》因未履行招投标程序，故应当归于无效。对此，我国现有法律法规未将招投标程序瑕疵列为导致物业服务合同无效的范围之内，故上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人另主张被上诉人物业资质等级与案涉小区物业服务要求不符。对此，住房和城乡建设部于2018年3月8日发布《住房城乡建设部关于废止的决定》，即国家对于物业服务企业的资质管理已经取消,而《物业管理条例》也未规定对物业管理人进行从业资格的限制，故本院对其该项上诉理由不予采信。综上，本院认定上诉人与被上诉人签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的效力性强制规定，依法成立并生效。本案第二个争议焦点为物业费用计算标准应当如何确认。首先对于单价标准的问题，上诉人杨倩称被上诉人嘉仁公司未依《凉都印象城前期物业管理服务合同》约定调整超出两年期限范围的物业费用标准。经审查，案涉物业合同约定为“物业管理服务费两年内不变动，两年后甲方（嘉仁公司）可按市场行情及相关部门规定浮动收取”，即是指被上诉人可以浮动收取，而非必须重新定价，嘉仁公司按照约定“2元/㎡”的标准收取物业费并无不当。其次对于收费基数即房屋面积的问题，双方在《凉都印象城前期物业管理服务合同》中对此作出了明确的约定，故对上诉人主张应待实际面积确定后再行确定物业费用的主张，本院不予采信。本案第三个争议焦点被上诉人是否依约履行了提供物业服务的义务。上诉人杨倩主张被上诉人的服务存在严重质量问题，上诉人享有不支付物管费的抗辩权。对此，被上诉人已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业服务管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约行为，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理，因此业主不能以此主张同时履行抗辩权免除物业服务费。鉴于被上诉人履行合同的瑕疵行为，一审法院对此免除了上诉人按照合同约定因逾期缴费应承担的滞纳金，对双方利益进行了平衡，一审法院的处理并无不当，该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨倩负担。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年五月三十一日法官助理王海霞书记员陈玲