广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初34729号原告（反诉被告）：深圳市为盛贸易有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道新围村菁英家园二楼202，统一社会信用代码91440300398539590F。法定代表人：胡先珍。委托诉讼代理人：张希，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄麟培，男，1958年3月12日出生。委托诉讼代理人：李兰兰，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪晨曦，广东卓建律师事务所实习律师。原告深圳市为盛贸易有限公司（以下简称为盛公司）诉被告黄麟培房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告黄麟培提起反诉，本院一并受理后，适用普通程序独任审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，为盛公司、黄麟培的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。为盛公司向本院提起诉讼请求如下：1、判令免除为盛公司在2020年2月、3月、4月期间，因疫情原因导致房屋无法正常使用的租金655873元；2、判令免除为盛公司在2020年4月25日后，因黄麟培中断水电导致房屋无法正常使用的租金57058.2元（暂从2020年5月1日计算至2020年5月6日）；3、黄麟培赔偿因中断水电给为盛公司造成的经济损失286000元（暂从2020年4月25日计算至2020年5月6日）；4、黄麟培承担全部的诉讼费用。庭审时，为盛公司申请撤回其第2、3项诉讼请，并主张将其已支付的租赁保证金、水电保证金在其拖欠的费用中予以抵扣。为盛公司的事实与理由如下：2014年8月4日，黄麟培与为盛公司签订《租赁合同》，由为盛公司承租位于福田区的相关物业（一楼、二楼、四楼），租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日。2020年1月起，全国范围内爆发新冠肺炎疫情。根据深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出的通知，对城中村实行围合封闭式管理。为盛公司承租的物业位于上沙村南侧出口处，属于围合封闭式区域。同时，因承租物业正对面的居民楼拆迁，开发商将周边出口及通道封闭，直接导致客户无法通行，为盛公司及商户无法开门营业。疫情发生后，为盛公司曾多次与黄麟培沟通减免租金事宜，但黄麟培不同意减租。为盛公司虽万般无奈，但仍向黄麟培支付了2月份房租及2-3月份的水电费用。但是，2020年4月25日，黄麟培擅自中断了物业水电，直接导致为盛公司无法经营，给为盛公司造成了严重的经济损失。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条规定：“由于疫情或者防控措施，按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条等规定处理。”为盛公司认为，黄麟培在双方对租金发生争议期间，擅自中断水电属于严重违约行为，给为盛公司造成了严重的经济损失。现为盛公司起诉至法院，请法院判如所请，以维护为盛公司的合法权益。黄麟培答辩称，一、为盛公司要求黄麟培免除2020年2月、3月、4月租金没有任何事实和法律依据。（一）为盛公司自2020年1月起就未向黄麟培支付2月租金，其拒付租金的违约行为并非受疫情影响而发生。为盛公司称受疫情影响城中村实行围合封闭式管理，为盛公司无法开门营业，要求黄麟培免除其2020年2月、3月、4月租金，为盛公司的说法与事实不符。首先，依据《租赁合同》第四条第三款的约定，为盛公司应于当月26日至31日缴纳次月租金及当月水电费等应缴费用，逾期支付则每日按照应缴费用的千分之五收取违约金。2020年1月10日，黄麟培发布《通知》将1月收租时间调整至2020年1月15日至2020年1月17日，该《通知》张贴于惠发花园各个电梯口，为盛公司对此清楚知悉，但并未按时缴纳2020年2月租金及2019年12月水电费等相关费用。其次，为盛公司在疫情防控期间并未停业，一直处于正常经营的状态，虽受疫情影响城中村部分通道关闭，但该区域并未封闭，只是加强了人员管理和出入体温检测，行人也并非无法通行。且为盛公司为佐证自身观点提交的证据《关于建立健全社区联防联控机制的若干措施》（深防疫指〔2020〕2号），该文件发布时间为2020年2月6日，与为盛公司所称1月城中村已经实行围合封闭式管理的说法存在冲突。可见，为盛公司并不是受疫情影响才出现欠缴租金的情况，其违约行为发生在疫情全面爆发及城中村实行围合封闭式管理之前。而为盛公司却以疫情为由要求黄麟培减免租金，为盛公司的请求没有任何事实和法律依据。（二）涉案租赁房屋在疫情防控期间仍在营业，疫情并不影响为盛公司对租赁房屋的正常使用，疫情也不能成为为盛公司欠缴租金行为的合理化事由。如前所述，为盛公司在疫情防控期间一直处于正常营业状态，为盛公司承租涉案房屋主要用于经营超市，在防控新冠肺炎疫情期间，有关部门虽然要求经营者落实防控措施，但主要是落实人员登记、体温测量等措施，并未对超市的营业做出限制或者禁止。换而言之，疫情并不影响为盛公司对租赁房屋的正常使用。此外，疫情也不能成为为盛公司欠缴租金行为的合理化事由。从租赁合同的定义上看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于出租人而言，签订租赁合同的目的是让渡租赁物业的占有、使用权而获取相应的租金收益，而承租人的目的则是通过支付相应的租金获取租赁物业的占有、使用权。就双方当事人的合同义务而言，出租人的主要义务是向承租人交付租赁物业并保证租赁物业能够正常使用，承租人的主要义务是向出租人支付租金和安全使用租赁物业。具体到本案而言，黄麟培仅负责向为盛公司交付租赁物业、保证租赁物业符合合同约定的使用条件或状态，黄麟培也已经尽到了应尽的义务，为盛公司应当按照合同约定按时足额缴纳租金。而对于为盛公司能否通过占有使用租赁房屋取得其预期的收益，这不是黄麟培须承担的义务或责任，这也不是为盛公司履行租金支付义务的前提或条件。退而言之，即使受疫情影响为盛公司的经营收入减少，为盛公司不能以此为由拒付租金，疫情也不能成为为盛公司欠缴租金行为的免责抗辩。而且，为盛公司基于租赁合同所负有的支付租金的义务，本质上属于金钱给付义务，其客观上也不存在履行障碍。（三）为盛公司适用法律错误，涉案租赁合同已经解除，为盛公司主张变更或解除合同已失去请求基础，且涉案租赁房屋的租赁期限长达十年，“新冠疫情”的短期影响并不会导致租赁合同目的无法实现。黄麟培向本院提起反诉请求如下：1、为盛公司立即腾退位于深圳市福田区的涉案租赁物业并返还给黄麟培；2、为盛公司向黄麟培支付房屋占用费至实际腾退返还涉案租赁物业之日止（房屋占用费按照每月293280元计算，自2020年2月1日起计算，暂计至2020年7月31日为1559680元）；3、为盛公司向黄麟培支付至实际腾退返还涉案租赁物业之日止的水费（暂计至2020年7月4日为9588.73元）；4、为盛公司向黄麟培支付至实际腾退返还涉案租赁物业之日止的污水费（按0.86元／月标准计算，暂计至2020年7月4日为2494.8元）；5、为盛公司向黄麟培支付至实际腾退返还涉案租赁物业之日止的垃圾清理费（按0.47元／月标准计算，暂计至2020年7月4日为1366.39元）；6、为盛公司向黄麟培支付至实际腾退返还涉案租赁物业之日止的电费（暂计至2020年6月30日为95410.10元）；7、本案的全部诉讼费用、律师费由为盛公司承担。事实和理由如下：黄麟培与为盛公司于2014年8月4日签订《租赁合同》，由为盛公司承租位于福田区的相关物业，租赁物业范围包括一楼、二楼及四楼仓库、办公室（以附件图纸标示范围及面积为准），租赁用途为商业、自用办公，经营范围为超市、百货。租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止。租金按月计收，前三年的月租金标准为250000元，第四年开始每月租金在上年度月租金标准基础上递增4.5%（其中2019年9月1日至2020年8月31日的月租金标准为285292元）。租赁期间的水、电、垃圾清理费、污水费等因使用租赁物业所产生的各类费用由为盛公司据实支付。依据合同第四条第三款的约定，为盛公司须在当月26日至31日向黄麟培缴纳次月租金及当月水电费等应缴费用，逾期支付则每日按照应缴费用的千分之五收取违约金。逾期达到七天，黄麟培有权停止供应水电；逾期达到十天视为为盛公司单方终止合同且租赁场所内全部物品视为遗弃，黄麟培有权没收租赁保证金并自行处理为盛公司遗弃的全部物品。因为盛公司违约致使黄麟培解除合同的，在黄麟培收回物业过程中所造成的损失及所支出的费用均由为盛公司承担。依据合同第五条第十九款的约定，如为盛公司违反合同约定，黄麟培有权单方解除合同，租赁保证金及相关费用不予退还；如因为盛公司违约造成黄麟培损失，为盛公司应于解除合同七日内赔偿损失并支付黄麟培因维权所支出的费用；合同解除后，为盛公司应在七日内搬离租赁场所，否则视为其放弃留置在租赁场所货物及设备设施的所有权。黄麟培与为盛公司另于2014年9月30日签订《补充协议》，由为盛公司加租位于福田区，租赁期限自2014年10月1日至2024年8月31日，前三年月租金标准为7000元，自2017年10月1日起每月租金在上年度月租金标准基础上递增4.5%（其中2019年10月1日至2020年9月30日的月租金标准为7988元）。2020年1月10日，因临近春节假期，黄麟培发布《通知》，将1月份收租时间调整至2020年1月15日至2020年1月17日，该《通知》张贴于惠发花园各个电梯口，为盛公司对此清楚知悉，但并未按时缴纳2020年2月租金及2019年12月水电费等相关费用。2020年4月20日，黄麟培向为盛公司发出《催缴租金通知》，要求为盛公司在2020年4月24日前缴清2020年2月欠付费用，在2020年4月30日前缴清2020年3月及4月欠付费用，否则黄麟培将依约停水停电并收回房屋，房屋内所有物品视为为盛公司遗弃，黄麟培有权自行处理并进一步追究为盛公司违约责任。然而，为盛公司在收到催缴通知后不仅没有在限期内补缴费用，反而纵容其供应商自2020年4月22日起陆续搬离超市内货品，为此黄麟培曾多次与为盛公司协商沟通，但为盛公司并未制止供应商强制搬离货品的行为。鉴于为盛公司的行为已经构成严重违约，黄麟培于2020年4月27日向为盛公司发出《解除租赁合同及限期搬离通知书》，通知为盛公司解除合同，要求为盛公司在收到通知书后7日内结清欠付费用并在2020年5月7日前腾空、搬离并交还租赁房屋，逾期应按合同约定的租金标准支付房屋占用费。为盛公司公司员工方尽珍于当日签收了该通知书。租赁合同解除后，为盛公司仍未支付欠缴的租金及水电费等相关费用，且一直违法占有租赁物业，黄麟培于2020年5月15日通过员工杨某的微信再次向为盛公司发出《限期搬离通知》，要求其立即搬离租赁物业，足额支付欠付费用、交还物业钥匙、安排工作人员撤离，而为盛公司至今仍拒不履行。黄麟培认为，双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应全面履行合同约定义务。现为盛公司拒不缴纳租金及水电费等相关费用，且在合同解除后拒绝搬离腾空交还租赁物业的行为已经构成根本违约，严重侵犯了黄麟培的合法权益。根据《租赁合同》第四条第三款、第五条第十九款的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，为盛公司应当依法承担违约责任。综上，黄麟培特诉请如上，请法院依法予以支持。为盛公司答辩称，1、涉案房产没有取得政府部门颁发的产权证明，根据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释，双方订立的租赁合同为无效合同，订立的租赁合同无效，因此合同中关于没收保证金以及没收租赁房屋内物品的条款均无效；2、为盛公司收到黄麟培的解除通知后，其于4月23日开始清空场内物品，但由于遭到黄麟培的多次阻拦并报警处理，经派出所现场协调后，为盛公司先行撤走了场内商户的商品，为盛公司自有的货架及设备遭阻拦后未能搬离。因此，为盛公司已于4月23日后履行撤场的行为，但因受到黄麟培的阻拦，导致目前场内仍有物品未能清空，因此为盛公司不应当承担4月23日所产生的房屋租金及其他费用。经审理查明，2014年8月4日，黄麟培（甲方）与为盛公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区（除中国移动以外）、二楼及四楼仓库、办公室（以下简称案涉物业）出租给乙方；租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日止；月租金为250000元，第四年开始每月租金在上年度月租金基础上递增4.5%；乙方向甲方支付水电保证金100000元、装修保证金50000元、合同保证金500000元；乙方在租赁期间产生的水、电、垃圾清理费、排污费等因使用租赁物业所产生的各类费用由乙方负责据实支付，由甲方代相关部门收取。水费标准为5.7元／方，电费标准为1.2元／度。垃圾处理费每月每22吨水之内为14元，超出另算。2014年9月30日，黄麟培（甲方）与为盛公司（乙方）签订《补充协议》，约定，乙方加租甲方102铺，租赁期限自2014年10月1日至2024年8月31日止；建筑面积为37平方米；月租金为7000元，自2017年10月1日起每月租金在上年度月租金标准基础上按4.5%递增。案涉租赁合同及补充协议签订后，案涉双方各自履行约定的义务。2020年2月起，为盛公司开始拖欠租金。2020年2月26日，为盛公司向黄麟培支付租金150000元。2020年3月25日，为盛公司向黄麟培支付租金50000元。此后，为盛公司未再支付租金。2020年4月20日，黄麟培向为盛公司发送了《催缴租金通知》，要求为盛公司于2020年4月24日前缴清2020年2月份的应缴费用，在2020年4月30日前缴清2020年3月份和2020年4月份的应缴费用，否则黄麟培将断水断电并收回房屋。2020年4月22日至27日期间，为盛公司准备撤场。黄麟培主张为盛公司经营的为超市，因各供货商搬离货品，造成场面混乱，故其开始采取断电措施维持秩序。2020年4月27日，黄麟培向为盛公司发送了《解除及限期搬离通知书》，通知为盛公司解除双方之间的租赁合同，并要求为盛公司于收到通知之日起7日内缴清各项费用，且于2020年5月7日前腾退房屋。2020年5月15日，黄麟培的工作人员再次通过微信向为盛公司发送了《限期搬离通知》，要求为盛公司立即搬离、支付欠付的费用、交还物业钥匙等。庭审时，为盛公司主张其仅有货架滞留在案涉物业内，其余物品均已搬离，但认可其未向黄麟培交还房屋钥匙。2020年9月30日，为盛公司向黄麟培交还了房屋钥匙。另查明，黄麟培主张为盛公司拖欠如下费用：2019年12月份水费1803.36元、2020年1月份水费2011.44元、2020年2月份水费1034.62元、2020年3月份水费1546.15元、2020年4月份水费895.9元、2020年5月份水费823.65元、2020年6月份水费1473.61元；2020年7-9月份的水费按800元/月标准计算；2019年12月份污水费539.2元、2020年1月份污水费601.4元、2020年2月份污水费309.4元、2020年3月份污水费462.3元、2020年4月份污水费267.9元、2020年5月份污水费246.3元、2020年6月份污水费68.3元；2020年7-9月份的污水费按250元/月标准计算；2019年12月份垃圾清理费295.33元、2020年1月份垃圾清理费329.41元，2020年2月份垃圾清理费169.44元，2020年3月份垃圾清理费253.21元，2020年4月份垃圾清理费146.72元，2020年5月份垃圾清理费134.89元，2020年6月份垃圾清理费37.39元；2020年7-9月份的垃圾清理费按100元/月标准计算；2019年12月份电费23869.3元、2020年1月份电费26806.4元、2020年2月份电费11514.9元、2020年3月份电费17066.1元、2020年4月份电费14715.4元、2020年5月份电费1362.6元；2020年6-9月份的电费按照1362.6元/月的标准计算。黄麟培提交了深圳市惠联发收费通知单、水电表读数记录、其缴交水电费的发票、污水费及垃圾处理费收据为证。为盛公司对黄麟培主张的2020年2月至2020年4月期间的各项费用数额无异议，但主张2020年5月及之后的各项费用，不应由其承担。庭审时，为盛公司表示其于庭后核实是否已支付2019年12月、2020年1月水电费、垃圾处理费等费用，但庭后未回复，亦未就其支付情况提交任何证据。又查明，双方庭审时确认为盛公司向黄麟培支付了水电保证金100000元、合同保证金500000元。再查明，关于案涉物业停电情况。为盛公司主张黄麟培自2020年4月25日起对案涉物业进行了断电，此后一直未恢复供电。黄麟培则主张其自2020年4月底停电至2020年5月14日，期间有短暂恢复供电。根据双方工作人员之间的微信聊天记录显示：2020年5月14日，黄麟培的工作人员说：“邓总，已对贵方恢复了供电。请速至我方管理处缴清费用并搬离，我方会在14-15号恢复供应电力以让你们搬离”；为盛公司员工邓勇说：“杨主任：我们以法院文书为准。目前我司不会搬动任何我方固定资产”；黄麟培的工作人员说：“邓总，贵司逾期不搬离，该物品视为贵司遗弃物品，我方有权作出处理，如因处理贵司遗留物而产生的费用由贵司承担”；为盛公司员工邓勇说：“按法律程序走”。根据黄麟培提交的电表读数记录显示，2020年5月至2020年7月期间，为盛公司的电表1#至7#电表读数基本无变化，部分电表仅有几度电的增长；2020年8月后，为盛公司的电表读数处为空白。上述事实，有案涉双方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因未有证据显示案涉物业已取得相关规划报建材料，为盛公司与黄麟培签订的《租赁合同》及补充协议依上述规定应为无效合同。鉴于为盛公司于2020年9月30日向黄麟培交还了房屋钥匙，应视为其于该日向黄麟培交还了案涉物业，黄麟培反诉请求为盛公司向其腾退房屋，已无必要，本院不予支持。关于为盛公司拖欠的房屋占有使用费。案涉《租赁合同》及补充协议虽为无效合同，但为盛公司承租案涉物业获得了使用利益，应向黄麟培支付房屋占有使用费。据查明的事实，为盛公司向黄麟培支付了2020年2月的房屋占有使用费200000元后，未再支付任何费用。为盛公司主张因疫情原因，应免除其在2020年2月至4月期间无法正常使用房屋产生的占有使用费655873元。本院认为，为盛公司租赁案涉物业用于开设超市，虽属于受疫情影响较为明显的行业，但为盛公司不能将因疫情导致的所有经营风险均转嫁给出租人黄麟培一人承担，且疫情并未导致为盛公司经营的超市完全无法营业，故本院依据公平原则，酌情认定2020年2月至4月期间的占有使用费参照案涉租赁合同及补充协议约定的租金标准的50%支付，经核算，为盛公司还应向黄麟培支付房屋占有使用费239920元【（285292+7988）×50%×3-200000】。至于2020年5月1日至房屋实际返还之日即2020年9月30日期间的房屋占有使用费。根据黄麟培自行提交的电表读数记录可推定，案涉物业自2020年4月底开始处于停电状态，一直持续至为盛公司搬离，故为盛公司主张其因断电无法正常使用案涉物业，本院予以采信。但同时，为盛公司亦认可其滞留了货架等物品在房屋内且未向黄麟培归还房屋钥匙，为盛公司拒绝配合搬离亦导致了黄麟培无法及时收回房屋。此外，黄麟培收取的租赁保证金500000元因案涉租赁合同无效，应予以返还，而为盛公司同意将租赁保证金抵扣其拖欠的费用。故综上，本院酌情认定为盛公司支付的租赁保证金500000元足以抵扣其拖欠的2020年5月至9月期间的房屋占有使用费，为盛公司无须再支付该期间的房屋占有使用费。综上，经抵扣及减免，为盛公司还应向黄麟培支付拖欠的房屋占有使用费239920元。黄麟培反诉请求之超出部分，本院不予支持。关于为盛公司拖欠的水费、污水费、垃圾清理费、电费。为盛公司主张其不应支付2020年5月后的各项费用，本院认为，因黄麟培提交的深圳市惠联发收费通知单系其单方出具，且其提交的水电费缴交发票大部分显示为水电费金额，无法区分为盛公司应缴交的具体金额，且为盛公司自2020年4月底起因黄麟培采取断电措施而未能正常使用案涉物业，故本院对黄麟培主张的自2020年5月起的水费、污水费、垃圾清理费、电费均不予支持。此外，为盛公司未就其2019年12月、2020年1月水电费、垃圾处理费等费用的支付情况提交任何证据，应自行承担举证不能的不利后果，故本院采信黄麟培关于为盛公司拖欠2020年5月前各项费用数额的主张。经核算，为盛公司应向黄麟培支付拖欠的水费7291.47元、污水费2180.2元、垃圾清理费1194.11元、电费93972.1元。黄麟培收取的水电保证金100000元因案涉物业租赁合同无效，应予以返还，且为盛公司同意将该水电费保证金直接抵扣其拖欠的费用，故经抵扣，为盛公司还应向黄麟培支付水费、污水费、垃圾清理费、电费合计4637.88元（7291.47+2180.2+1194.11+93972.1-100000）。黄麟培反诉请求中的超出部分，本院不予支持。黄麟培另反诉请求为盛公司支付律师费，无法律依据，本院不予支持。为盛公司在庭审时申请撤回其第2、3项诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市为盛贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内，向黄麟培支付房屋占有使用费239920元；二、深圳市为盛贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内，向黄麟培支付水费、污水费、垃圾清理费、电费合计4637.88元；三、驳回深圳市为盛贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黄麟培的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10358.73元，由深圳市为盛贸易有限公司负担3789.25元；由黄麟培负担6569.48元。深圳市为盛贸易有限公司已预交案件受理费13789.31元，多缴交的3430.58元及已预交的6569.48元，由本院予以退回。黄麟培应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费6569.48元，拒不交纳的，本院依法强制执行。反诉受理费9908.43元（已由黄麟培预交），由深圳市为盛贸易有限公司负担1452.28元，黄麟培负担8456.15元。黄麟培已预交的案件受理费1452.28元，由本院予以退回。深圳市为盛贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费1452.28元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，深圳市为盛贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内，黄麟培可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年五月二十七日书记员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。