北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初29371号原告：马辉，女，1980年6月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵俊，北京市亿达律师事务所律师。被告：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：彭昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。原告马辉（以下简称原告）与被告北京幼狮科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人赵俊，被告之委托诉讼代理人陈伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿105天房屋空置期间的租金73160.5元；2、要求被告赔偿因租金降低所承担的损失78000元；3、要求被告赔偿物品损失5000元。事实与理由：原告系北京市朝阳区新源里809号房屋（以下简称809号房屋）所有权人。2017年5月25日，原告作为出租房、被告作为承租方与北京华亮房地产经纪有限公司作为居间方签订《租赁资产管理合同》（经纪成交版），约定将809号房屋出租给被告使用，房屋免租期自5月26日至2017年8月25日止共计三个月，租赁期间自2017年5月26日至2023年5月25日止，共计六年。合同第四条对租金和押金均做了明确约定，租金每三个月支付一次，于付款月起租日3日前支付下一次租金；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；违约责任中乙方不按照约定支付租金达5个工作日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还已支付未使用的相应租金。2017年5月31日，原告与被告签订《琨莎809补充协议》，约定：乙方自合同期限届满或解除之日起30日内将全部注册在房屋内地址迁出。后因被告要求减租，原告与被告于2018年12月11日签订补充协议，在上述《租赁资产管理合同》（经纪成交版）期限不变的基础上，将2018年12月11日至2021年8月25日的租金调整为20903元/月，将2021年8月26日至2023年8月25日的租金调整为21739元/月，并给付被告一个月零5天的免租期。2020年11月23日，被告未按合同约定日期支付租金，在原告家人的多次催促下，被告延迟9个工作日后，于2020年12月4日支付租金13057元。12月5日，被告提出于2020年12月14日解除《租赁资产管理合同》（经纪成交版）。原告于2020年12月11日向被告复函，明确告知如果解除合同需要承担相应的经济损失，否则原告不予签署《退房协议书》。被告收到复函后未予以答复，直接于2020年12月14日通知实际使用人腾空该房屋，原告与被告未进行物品交接，未签署《退房协议书》。截至起诉前，809号房屋仍然空置，被告在原告房屋内的注册登记仍未迁出。现原告认为被告违反约定单方解除合同，对原告造成了较大的经济损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、新冠疫情发生后，被告和原告协商降低租金或者给予免租期，但是原告坚持按照合同履行，被告无力承担房屋租金，于2020年12月14日将809号房屋退还给原告，并进行了交接，原告并未退还被告已交纳的房屋押金43000元，押金已经作为被告承担违约责任的违约金，所以不同意在另行支付房屋租金，希望法院考虑因新冠疫情的原因降低被告的违约责任；二、关于物品损失，原告并未提供证据证明，且签订租赁合同时，原告同意被告对809号房屋进行装修；三、809号房屋内现已不存在被告或者被告转租给利万嘉公司的公司注册信息，利万公司已经于2020年12月25日将工商注册信息从809号房屋迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定事实如下：原告系北京市朝阳区新源里809号房屋所有权人。2017年5月25日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）与北京华亮公司作为居间方（丙方）签订《租赁资产管理公司》（经纪成交版），约定：809号房屋建筑面积114.54平方米；租赁用途为办公；租赁期限及免租期：甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方三个月的免租期，自2017年5月26日至2017年8月25日止。免租期内乙方不支付租金，以便于乙方与入驻方协商洽谈、进行装饰装修及办理入住手续等事宜。房屋租赁期限为陆年，自2017年5月26日至2023年5月25日止。乙方按照下列标准向甲方支付租金：2017年8月26日至2019年8月25日租金为21500元/月；2019年8月26日至2021年8月25日，租金为22360元/月；2021年8月26日至2023年5月25日租金为23254元/月；押金为43000元，支付时间2017年5月25日。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条违约责任：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还已支付未使用的相应租金。房屋验收清单中备注标有饮水过滤器。2018年12月11日，原告与被告签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2017年5月25日就乙方承租甲方809号房屋签署《租赁资产管理合同》（经纪成交版），达成如下事宜：1、原合同委托期限不变。2、2018年12月11日至2021年8月25日租金调整为20903元/月（包含物业管理费、供暖费、制冷费）。3、2021年8月26日至2023年8月25日租金调整为21739元/月（包含物业管理费、供暖费、制冷费）。4、甲方同意给予乙方一个月零5天免租期，免租期时间为2018年12月6日至2019年1月10日免租期内乙方不支付租金，物业管理费、供暖费，制冷费由甲方自行缴纳。该免租期租金在2018年12月12日乙方支付甲方房租时自动扣除，乙方于2018年12月12日支付甲方2018年12月6日至2019年2月25日房屋租金31354.50元。2020年12月4日，被告向原告交纳租金13057元。2020年12月5日，被告向原告发送《告知函》，写明：“因目前房屋租金持续下跌，我方已无法继续承租此房。有鉴于此，我方向贵方告知如下内容：1、2020年12月15日起解除《租赁资产管理合同（经纪成交版）》并退还房屋。2、2020年12月14日作为我方退还房屋的日期。3、请贵方于2020年12月14日，配合我方进行退还房屋的交割手续，签署《退房协议书》，返还钥匙。请贵方于2020年12月14日前与我方办理上述相关事宜，配合房间实际使用人办理搬出手续”。2020年12月11日，原告向被告回复《告知函的复函》，写明：“针对贵公司来函的内容提出我们的意见：1、鉴于合同第九条一款约定双方协商一致合同才可以解除，现阶段并未协商一致不具备合同解除的条件；2、贵公司承诺租赁期为6年，现在期限未到即提出解约，合同履行期限期间的免租期共计4个月零5天，这个免租期的时间是针对6年的租期给贵公司的，贵公司要提前终止该合同，我们依法理认为贵公司提前终止合同相应的免租期也应该减少（计算方法：72-42.5=29.5X1186.15=34991.43）《总月数-使用月数=未使用月数X月均款数=应退款乙方退甲方》；3、贵公司未按合同约定，解除合同需提前90天通知甲方，因此解除合同乙方应给予甲方补偿90天空置期的费用（64052.25元乙方付给甲方）；4、甲方对于乙方的押金，依据合同约定转为违约金，甲方不予退还，转为乙方交纳的违约金，归甲方所有；5、综上所述乙方交清上述款项后（34991.43+64052.25=99043.68元），甲方可以与乙方签订协议”。2021年2月28日，原告作为出租房与北京尚朋公司作为承租方签订《写字楼租赁合同》，并交纳押金及租金共计87500元。被告提交微信截屏、钉钉软件截屏、录像、录音等证据，证明因受疫情影响，被告经营困难，与原告协商降低租金标准事宜未果情况下，被告支付房租至2020年12月14日，并提出退还房屋的事情。原告对微信截屏、录像、录音的真实性均认可，对钉钉软件截屏真实性不认可，认为被告多次迟延交纳房租，且未按照合同约定提前90天通知原告解约，被告已存在违约的情况，在2020年12月14日是被告单方提出解约，原告并未同意，故未签订退房协议和交接清单，被告以疫情为借口降租，是为了更大的利益。经询问，原、被告均认可809号房屋租金交付至2020年12月14日，被告于2020年12月14日将809号房屋钥匙交给原告亲属，原告实际控制809号房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告虽不认可房屋租赁合同已于2020年12月15日解除，但认可809号房屋租金交付至2020年12月14日，同日对房屋内物品进行了清点，并收回房屋钥匙，且实际控制房屋。故综合以上情况本院认定原告与被告签订的《租赁资产管理合同》（经纪成交版）已于2020年12月15日解除。另，合同中约定如被告提前退租，应提前90日通知原告，现被告并未履行提前90日通知原告的义务，导致原告产生房屋空置期间的损失，该损失系原告的实际损失，故被告应向原告支付2020年12月15日至2021年2月28日期间的房屋空置期租金51530元。原告要求被告支付3月1日至3月31日期间的房屋空置期租金，因该期间系原告与案外人签订的房屋租赁合同的免租期，系原告与案外人协商一致的结果，并非房屋空置期间的实际损失，故被告不应向原告支付该期间的空置期租金。虽被告辩称交纳的房屋押金已作为违约金对原告进行了赔偿，不应再赔偿房屋空置期间的租金损失。但需指出的是违约金具有惩罚性，系针对被告违约行为进行的惩罚，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。原告降低房屋租金标准后将房屋另行出租，该情况确系因被告违约造成。被告承租房屋后将房屋另行出租获取收益，其行为具有盈利性，应自行承担市场运营风险，而不能将此风险全部转嫁至原告。但综合考虑被告已向原告支付违约金，且原告与其他承租人间的约定，也受人为、市场因素的一定影响，具有一定不确定性，故本院综合本案实际情况，酌情确定被告向原告支付租金降低损失30000元。原告针对物品损失金额虽未提供证据予以证明，但被告认可承租时确有该物品存在，故综合该物品使用年限，本院酌情确定被告向原告支付该物品损失1500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京幼狮科技有限公司于本判决生效后十日内向原告马辉支付房屋空置期间的租金五万一千五百三十元；二、被告北京幼狮科技有限公司于本判决生效后十日内向原告马辉支付房屋租金降低损失三万元；三、被告北京幼狮科技有限公司于本判决生效后十日内向原告马辉支付物品损失一千五百元；四、驳回原告马辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由原告马辉负担810元（已交纳），由被告北京幼狮科技有限公司负担900元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 峰二〇二一年五月二十五日书记员 冯晓雪