山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3533号上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区嘉陵江路95号。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李承花，女，1982年3月2日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌公司）因与被上诉人李承花商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。裕昌公司上诉请求：1.撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初342号民事判决第一项，改判其不承担逾期办证违约责任；2.一、二审的诉讼费用由李承花承担。事实与理由：1.一审法院认定裕昌公司应在2013年9月前将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续是错误的，按照《商品房买卖合同》第十五条之约定，裕昌公司办理权属登记的义务自《补充协议》生效后开始履行；2.一审法院认定房屋交付后裕昌公司负有按约定期限办理初始登记义务期间烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施是错误的；3.双方签订的《补充协议》是各自真实意思表示，不应适用合同法第四十条被认定无效。李承花辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李承花向一审法院起诉请求：1.判令裕昌公司向其支付逾期办理不动产证违约金26,280元（自2017年7月23日起至备案日2019年2月27日止，以房屋总房款450,000元为基数，按日万分之一的标准计算）；2.本案诉讼费由裕昌公司负担。一审法院认定事实如下：2012年6月7日，李承花与裕昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第120607100017号），约定李承花购买裕昌公司开发建设的位于烟台开发区富饶世家3号楼第18层1806号房（商品房预售许可证为烟房预许字2011第××号），合同约定建筑面积82.59平方米，总房款450000元（按套计算）。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2013年6月1日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。2012年6月7日，李承花与裕昌公司签订《商品房买卖合同补充协议》，作为上述合同的附件一，其中第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定，买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月，裕昌公司向李承花交付涉案房屋。2019年2月27日，涉案房屋所在楼盘完成产权初始登记。2019年3月14日，双方签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，裕昌公司应在李承花提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，裕昌公司于初始登记办理完毕后的三十日内通知李承花准备房屋转移登记的资料，在李承花向裕昌公司提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助李承花办理房屋转移登记的手续。2019年3月14日，李承花向裕昌公司交纳维修基金9903.5元。烟台经济技术开发区住房和建设管理局于2016年11月17日印发烟开住建［2016］43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。一审法院认为，本案争议焦点为裕昌公司是否构成违约、是否应承担违约责任。关于裕昌公司是否违约。双方于2019年3月14日签订的《补充协议》存在欺诈，其中免除裕昌公司责任的约定应属无效。裕昌公司主张依据《补充协议》约定，裕昌公司办理房屋初始登记的期限为李承花缴纳公共维修基金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号文件规定。对此，一审法院认为，烟开住建[2016]43号文件系2016年11月17日印发，而裕昌公司的违约行为发生在2013年，在裕昌公司违约行为发生时该文件尚未出台实施，故裕昌公司以文件规定的缴纳专项维修基金后才能办理房屋初始登记，没有事实和法律依据，依法不予支持。裕昌公司于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记，但裕昌公司与李承花签订《补充协议》时并未告知李承花该事实，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，在此情形下，裕昌公司与李承花签订协议免除自身的责任、排除李承花的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。综上，裕昌公司的抗辩理由不成立，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向李承花承担违约责任。双方于2012年6月7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。裕昌公司于2013年6月交付房屋，最迟应于2013年9月1日办理房屋权属证书，裕昌公司逾期办理应承担违约责任。双方均认可违约金计算至2019年2月27日至，依法予以照准。李承花主张以购房款450,000元为基数，自2017年7月23日起至2019年2月27日止，按日万分之一计算的逾期办证违约金26,280元，于法有据，依法予以支持，故裕昌公司应支付李承花逾期办证违约金26,280元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：裕昌公司于本判决生效之日起十日内支付李承花逾期办理不动产权证违约金26,280元。二审中，裕昌公司提交了2016年10月1日起施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，证明业主在办理房屋初始登记前负有缴纳维修资金的义务；另提交了其于2019年3月发布的通知，证明在双方签订《补充协议》前裕昌公司已告知业主办理房屋初始登记需要先缴纳公共维修资金，《补充协议》系双方真实意思表示，不应认定为格式合同。李承花对此质证认为上述政府文件及通知均与裕昌公司违约逾期办理不动产证无关，二审法院不应采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李承花与裕昌公司于2012年6月7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌公司应在2013年6月商品房交付使用后的60日内即2013年9月前将办理权属登记需由裕昌公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，显然已经违约。裕昌公司上诉主张双方应按照2019年3月14日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向李承花承担违约责任。综上，裕昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年五月二十七日书记员  郝 芳