广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初1409号原告：深圳市综普产品技术咨询有限公司，法定代表人：郭一凡，总经理。委托诉讼代理人：刘付汉文，广东融方律师事务所律师。被告：深圳轩佑实业投资有限公司，法定代表人：肖洪波，执行董事。委托诉讼代理人：肖燚，男，汉族，1975年2月8日出生。原告深圳市综普产品技术咨询有限公司与被告深圳轩佑实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘付汉文、被告委托诉讼代理人肖燚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2020年3月违约解除了原、被告双方于2020年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告赔偿损失260382.60元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2020年1月10日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于租给原告作办公用途使用，租用期限共2.7年，自2020年2月10日至2022年9月15日，每月的租金为22073元，费用（包含管理费、空调费、维护公摊水电费）为10927元，即每月租金加费用总额为33000元。合同到期如需续租，原告对该物业有优先承租权，租金年递增6%。合同签订当天，原告依约支付了2020年2月份20天的租金22758.62元和2个月的租赁保证金66000元。合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告却于2020年3月通知解除与原告的租赁合同，并称涉案租赁物业是其从泰邦科技（深圳）有限公司（以下简称泰邦公司）承租而来再转租给原告的，其已经与泰邦公司提前解除租赁合同，如原告需要继续租赁房屋，需与泰邦公司重新签订新合同。被告违约解除合同后，原告为能继续使用涉案房屋，被迫与笫三人深圳市乐诚顺投资有限公司（以下简称乐诚顺公司）于2020年9月11日就涉案房屋签订了《房屋出租合同》，同时与深圳市泰业物业管理有限公司（以下简称泰业物业公司）签订了《深圳市物业服务合同》，支付了更高的租金成本、费用成本。原告提交了损失计算清单，从2020年4月至2024年5月，原告将其与被告约定的租金、费用总额和原告与乐诚顺公司及泰业物业公司约定的租金、费用总额做一对比，计算的差价总额为260382.60元。被告辩称，1、原、被告的租赁合同明确约定了违约责任，被告同意按照合同约定来处理此事；2、原告在尚未与被告解约的前提下与案外人签署租赁合同，构成违约；3、原告起诉被告的同时，又与乐诚顺公司签署债权转让协议，原告无权转让该债权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院经审理，认定事实如下：2020年1月10日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于深圳市南山区粤海街道高新南四道泰邦科技大厦8层810室出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约为446平方米（双方同意该房屋的建筑面积为甲乙双方最终确认的面积……），租用期限共2.7年，自2020年2月10日至2022年9月15日止。租赁房屋的单位租金及费用每月每平方米73.99元（含纯租金每平方米49.49元、管理费12元、空调费10元、维护和公摊水电费2.5元），合计月租金总额33000元（不含税）。纯租金年递增6%。乙方应于2020年1月12日前支付2个月的租赁保证金66000元、2月份20天租金22758.62元，合计总金额88758.62元，全部款项到齐后合同生效，否则合同自动作废。因乙方原因，出现乙方在租赁期未满前退租、乙方租金超过当月10日未支付、乙方在租赁期间对原有结构或设施造成损坏且未恢复原状等情形时，出租方可不予退还租赁保证金，除追究承租方损害赔偿责任或违约责任外，出租方有权单方解除合同并没收租赁保证金。本合同有效期内，发生甲方迟延交付出租房屋1个月以上、甲方违约导致乙方无法按其用途继续使用出租房屋、不承担维修责任或不支付维修费用致使乙方无法继续使用该房屋、未经乙方同意将出租房屋进行改建、扩建或装修等情况，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿；乙方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知甲方后及时迁离出租房屋，乙方有权要求甲方10个自然日内返还租赁保证金66000元，以及退还多收的预交租金款项。原告提交了被告出具的收款收据，载明2020年1月10日，被告收到了原告支付的涉案房屋2月20天的租金22758.62元和涉案房屋2个月的租赁保证金66000元。被告对此确认。原告提交了《租赁合同提前解除协议》，载明由于春节假期及新冠肺炎疫情的影响，泰邦大厦8-9层相当一部分租户未依约支付租金，被告也因此无法履行向大厦业主泰邦公司按时交纳租金的义务，因协商未果，被告与泰邦公司提前解除租赁合同，但保证原告的租赁权益不受损害。已交租并在合同期限内的客户，待被告与泰邦公司交接好租赁保证金事项后，被告将配合原告把租赁保证金转入泰邦公司或其指定账户，并由其开具租赁保证金收据，或直接退还租赁保证金；被告开具的租赁保证金收据和租赁合同将收回并作废，原告从4月起按照原合同金额直接向泰邦公司支付租金。该协议只有被告签字盖章，落款日期2020年3月23日。原告未签字盖章。2020年9月11日，原告（承租方、乙方）与案外人乐诚顺公司（出租方、甲方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市南山区户的房屋转租给乙方使用，建筑面积共计274平方米，租用期限为4年2个月，即自2020年4月1日至2024年5月31日止。租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月113元计算，月租金为30962元；合同期内每年递增一次，递增幅度为5%，递增起始日为2021年6月1日。乙方应当在签订本协议之日即缴纳相当于2个月租金金额的款项作为租赁保证金，即61924元。2020年9月16日，原告（乙方）与案外人乐诚顺公司（甲方）签订了《补充协议》，约定双方就泰邦科技大厦第8楼10号房屋曾签订《房屋转租合同》，由于原承租人深圳轩佑实业投资有限公司/深圳市捷有邦投资管理有限公司仍欠付乙方租赁保证金及预付未用的租金等相关费用共计66000元，为此双方签订本补充协议。双方一致确认自本协议签订之日起由甲方受让标的债权，乙方须在签订本合同时一并向甲方交付由乙方签章的出具给原承租人的债权转让通知文件以及债权凭证原件；乙方须在签订本补充协议之日向甲方支付相当于两个月租金金额的款项作为租赁保证金，即61924元；等等。2020年9月11日，原告（甲方、委托方）与案外人泰业物业公司（乙方、受委托方）签订了《深圳市物业服务合同》，约定双方就泰邦科技大厦8层10号房的物业服务达成本协议；甲方应于每月5日前按当月交纳物业管理费用、中央空调费、维修资金，以上固定费用月总额为5877.30元；物业服务期限为4年2个月，自2020年4月1日至2024年5月31日。原告提交了乐诚顺公司2020年9月16日盖章出具的《合同协议签收确认单》，载明乐诚顺公司收到了原告交付的已完成填写并盖公章的《深圳市房屋租赁合同》、《补充协议》、《债权转让通知书》原件各一份。原告提交了泰业物业公司2020年9月16日盖章出具的《物业服务合同签收确认单》，载明泰业物业公司收到了原告交付的已完成填写并盖公章的《深圳市物业服务合同》原件一份。原告提交了2020年6月至2020年10月交费通知单、押金收款收据、租金发票、物业管理费发票、维修基金收据、中国银行电子回单，用于证明原告为继续正常使用涉案房屋，不得已支付了更高的租金成本。庭审中，原、被告双方确认，原告向被告已支付租金至2020年3月31日；双方于2020年3月31日解除了双方签订的《房屋租赁合同》。庭审中，原告确认其在本案中主张的损失不包括原告向被告已支付的租赁保证金66000元；原告主张的损失是前后合同的差额。原告向乐诚顺公司转让被告应退还原告的租赁保证金66000元时，有口头通知被告，乐诚顺公司会向被告主张；同时，在本案审理过程中，本案的证据副本也通过法院送达给了被告。以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同提前解除协议》、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告于2020年3月23日向原告出具了《租赁合同提前解除协议》，明确表明不再履行《房屋租赁合同》，属单方违约，应向原告赔偿损失。本案的焦点是，原告主张的损失如何认定。一、原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，若发生被告迟延交付出租房屋1个月以上等违约情形时，原告有权解除本合同，由此造成原告损失的，被告应向原告赔偿；原告依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知被告后及时迁离出租房屋，原告有权要求被告10个自然日内返还租赁保证金66000元，以及退还多收的预交租金款项。本案中，原告主张被告赔偿损失，有合同依据，而并非被告认为的只返还租赁保证金即可；二、对原告主张的按前后合同差价主张的损失。本院认为，首先，被告在原、被告签订的合同履行不到2个月即明确解除合同，双方的履约期限不长；其次，原告未举证证明在双方签订合同两个月后租赁市场上的租金价格有较大上涨；再次，被告在签约后2个月即解约，被告有理由相信原告亦能以与被告签约价格相当的价格与他人签约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告以之后签订的租赁合同的租金向被告主张差额，超出了被告的预期范围；且原告之后签订的合同期限也远超过与被告签订的合同期限，本院对原告主张的损失的计算方法不予采信；三、鉴于被告确有根本违约行为，被告应当预见到的是，在被告解除涉案合同后，原告需另寻租赁场地，需要一定的时间，该阶段损失被告应赔偿原告。考虑原告刚刚入住涉案房屋，如寻找新的场地需搬迁、寻找、洽谈等一定的合理期限，会产生搬迁损失等必要成本，以上成本系被告应当预见范围内的损失，本院认为3个月期限应属合理，故被告应赔偿原告相当于3个月租金的损失，即99000元。因原告确认在其主张的损失中不包括原告已支付给被告的66000元租赁保证金，且该租赁保证金原告已转让给第三方乐诚顺公司，故本院不再处理，除此之外，被告还应向原告赔偿99000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市综普产品技术咨询有限公司与被告深圳轩佑实业投资有限公司于2020年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告深圳轩佑实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市综普产品技术咨询有限公司赔偿损失99000元；三、驳回原告深圳市综普产品技术咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2602.87元，由原告负担989.61元，被告负担1613.26元。原告已预缴受理费2602.87元，本院不予退还；被告负担的1613.26元应于本判决生效之日起十日内径付原告，否则原告有权申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇二一年五月二十一日书记员  王晶晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。