广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3898号上诉人（原审原告）：陈旭明，男，1957年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：邱文婷，广东壹号律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，广东壹号律师事务所律师。上诉人（原审被告）：国光电器股份有限公司。住所地：广州市花都区新雅街镜湖大道8号。法定代表人：何伟成，总经理。委托诉讼代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭志，广东卓信（东莞）律师事务所律师。陈旭明与国光电器股份有限公司（以下简称国光公司）租赁合同纠纷一案，陈旭明、国光公司均不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈旭明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，认定国光公司未有将承租的位于广州市番禺区南村镇迎宾路万博街80号81号商铺交还陈旭明，认定交还涉案商铺的时间为国光公司按照《补充协议》规定恢复原状并验收合格，或者由法院委托具有资质的评估机构，按《补充协议》约定和陈旭明提供的图纸对涉案商铺进行评估，评估报告生效之日为交还日；2.变更一审判决第二项为国光公司从2018年1月1日起至2018年8月31日止的租金191664元减去该项已判决的（15972元+95832元）即79860元（及租金191664元相应的滞纳金），2018年8月31日后的租金以每日798.6元（每月23958元）计算（及滞纳金）至交还涉案商铺之日止或者评估机构鉴定恢复商铺原状的费用结论生效之日止；3.变更一审判决第三项为国光公司从2018年1月1日起至交还涉案商铺之日止，按每月423.47元计算向陈旭明支付物业管理费，及电费491.49元；4.维持一审判决第四项；5.变更一审判决第五项为国光公司向陈旭明支付涉案商铺恢复原状的费用30万元（最终以评估价格为准）；6.撤销一审判决第六项；7.国光公司承担一审案件受理费11423元；8.国光公司承担二审案件受理费及委托评估费。事实与理由：一、一审法院确认双方租赁合同关系于2018年1月19日解除，是违背事实、违背法律、超越诉讼请求审理的行为。国光公司从未交还商铺，双方从未协商一致解约，从未请求确认解约。（一）国光公司没有交还商铺。合同尚未届满，交还商铺必须要有书面交接手续，进行验收，尤其涉案商铺还要执行《补充协议》，不能凭借搬走物品、锁门、声称交还钥匙，就是交还商铺、解除合同，一审法院处理错误。陈旭明与国光公司所签合同没有登记备案，登记备案的是仇兴林的合同，是否注销备案于本案无关，仇兴林不是国光公司的人员。（二）合同明确约定履行期为四年，自2014年10月1日起至2018年9月30日止。期间，陈旭明、国光公司双方从未协商一致解除租赁合同。国光公司声称合同已于2018年1月19日解除，其需提供“协商一致”的证据予以证明，否则应承担举证不能的责任。一审法院仅凭国光公司口头说明，即判决确认合同已于2018年1月19日解除，处理无据。（三）合同期间，国光公司存在违约。陈旭明与国光公司进行交涉，提出商量解决违约问题。国光公司的违约行为已经符合解除合同的法定条件，但陈旭明只提出协商解决纠纷，而非提出决定解除合同。当国光公司提出已经解除遭到反对和异议时，国光公司没有依照合同法第96条规定请求人民法院确认解除合同的效力。因此，租赁合同并未解除。一审法院认定合同于2018年1月19日解除，属于超越诉讼请求范围审理。二、陈旭明与国光公司的合同期限是至2018年9月30日。一审法院判决国光公司支付租金至2018年1月19日，支持国光公司违约，判决国光公司承担商铺占有使用费从2018年1月20日起至2018年5月20日更是存在错误。（一）2018年1月，国光公司开始不缴纳租金，陈旭明与国光公司交涉是正常、合法的维权行为。国光公司不缴纳租金，陈旭明要求其缴纳租金，发生争议以至于产生纠纷，是国光公司的责任。发生争议和纠纷时，并未出现“协商一致”解决方案的情况下，必须按原合同执行，是法律规定的，也是惯例，不执行原合同是继续违约。因此，一审法院应当判令国光公司承担合同期内即2018年9月30日前的全部租金及滞纳金。（二）一审法院判决国光公司支付四个月占有使用费，这一判决可以看出国光公司没有交还商铺，2018年5月20日仍占有使用商铺。2018年5月21日以后国光公司仍继续占有使用商铺。商铺不符合交还条件，陈旭明无法使用商铺，故国光公司应当继续支付租金，即按合同租金标准计至符合商铺交还条件之日止。（三）若陈旭明使用涉案商铺，商铺后续需要恢复原状就会灭失现场，灭失证据，评估机构就无法评估。（四）陈旭明在2018年8月底起诉时，就申请先予执行裁定交还商铺，并进行证据保全予以评估使用，同时提供图纸和申请评估鉴定。结果一审诉讼中并未进行评估鉴定。三、一审判决国光公司承担19天物业管理费268.20元及不判决电费均属错误。（一）租赁合同约定物业管理费由国光公司负责缴纳。国光公司必须承担合同期内的物业管理费，包括商铺交还前的物业管理费，一审法院只判19天的物业管理费不当。（二）电费423.47元是国光公司在合同期内发生的，应无条件由国光公司承担。四、一审法院依据国光公司自认违约，4万元履约押金作违约金由陈旭明没收而做出判决。国光公司自认违约，还认为由陈旭明没收4万元即可了结，但4万元违约金元不足以抵偿国光公司的违约给陈旭明造成的损失。五、陈旭明请求恢复商铺原状的费用是以评估机构评估为准，国光公司同意5万元（但当年装修费用为60万元），一审法院判决10万元不合理、没有依据。（一）国光公司应当根据《补充协议》约定将商铺恢复原状交还陈旭明，但一而再再而三违约，不履行《补充协议》约定的义务，造成无法强制执行，只能通过评估确定商铺恢复原状的费用，由陈旭明自行恢复。陈旭明要求国光公司按评估机构评估鉴定结果金额进行支付费用，是合理的。（二）国光公司愿意支付5万元太低，其称当初装修商铺在60余万元。陈旭明提出暂定30万元，都不到国光公司装修金额的一半。对于国光公司称商铺原来装修尚有使用价值等，因承租方当初违约，装修时不经陈旭明同意，擅自破坏、改动商铺结构等，现在恢复结构，原来的装修已没有价值。（三）一审判决恢复费用为10万元是由法官酌情认定的，但法院不是评估机构，陈旭明认为应当由评估机构确定的金额为准。补充协议明确规定由陈旭明指定的部位及范围进行恢复，陈旭明提供的图纸就是出租方的指定，表格数据是提供给评估师参考。如果认为图纸不合理，国光公司可以提出也可以提供图纸、预算。六、一审判决存在错误，没有判决支持诉讼请求的都被驳回，故陈旭明申请撤销一审判决第六项。七、因本案是国光公司违约导致纠纷，是国光公司的责任，一审受理费应当由国光公司承担。八、本案纠纷是因国光公司违约引起的，一审法院不进行委托评估，致使申请二审评估鉴定，故二审案件受理费及委托评估鉴定费用应当由国光公司承担。九、本案实体处理受合同法的调整，相关条款为第八条、第五十四条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第三百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条。二审庭询中，陈旭明明确其上诉请求第一、二、三、五项为：一、判决双方之间的租赁合同解除时间为商铺恢复原状的造价鉴定报告之日；二、判决国光公司向陈旭明支付租金（以每月23958元为标准，从2018年1月1日起至涉案商铺恢复原状之日止）以及逾期付款的利息损失（以欠付的租金为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自欠付租金之日计算至实际清偿之日止）；三、判决国光公司向陈旭明支付物业管理费（以423.37元为基数，自2018年1月1日起计算至涉案商铺恢复原状之日止）及电费491.49元；五、判决国光公司向陈旭明支付涉案商铺的恢复原状费用（暂计30万元，最终以评估鉴定为准）。对于陈旭明的上诉，国光公司二审答辩称：我方不同意陈旭明的全部上诉请求，请求法院驳回。一审法院作出的判决第一项应予维持，一审法院关于租赁合同的解除时间的认定和适用法律正确，应予维持。双方一直对商铺恢复原状未达成协议，对于陈旭明提出的恢复标准及原状存在争议，陈旭明在知道双方存在争议的情况下，对收回涉案房屋持放任态度，任由其空置，对于扩大的损失应当由陈旭明自行承担。其他答辩意见详见国光公司的上诉事实及理由。国光公司上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判国光公司向陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的租金15972元，及2018年1月20日至2月20日的占有使用费23958元；2.变更一审判决第五项，改判国光公司向陈旭明支付涉案商铺恢复原状的费用5万元。事实与理由：1.根据涉案商铺的具体情况，国光公司认为，陈旭明收回商铺对商铺恢复原状的一般合理期限仅需一个月左右，而一审法院判令4个月，时间明显过长，超出一般的合理范围，对国光公司不公。据此，二审应变更为国光公司仅需向陈旭明支付一个月的占有使用费更符合公平合理原则。2.一审法院认定恢复原状的费用为10万元，也与涉案商铺按普通的装修标准不符，费用明显过高。本案中，陈旭明无法提供所谓的原状证据，在此情况下，按一般的装修标准，亦即普通的最低标准进行恢复符合公平原则。国光公司不可能按照陈旭明的诉请，以豪华型的标准进行回复，这既不符合实际，也不符合陈旭明收铺后重新出租，新的承租人重新装修的实际情况。据此，本案二审法院改判为5万元，更符合公平和实际情况。对于国光公司的上诉，陈旭明二审答辩称：一审判决认定陈旭明无法提供涉案商铺移交给国光公司时的结构图，应当承担举证不能的责任，陈旭明认为无法提供的责任在国光公司，国光公司在对涉案商铺进行改造的过程中，未事先告知陈旭明，陈旭明不可能保存证据。在国光公司改建行为发生后，陈旭明作为一个没有法律知识背景的普通人，已经与国光公司签订了补充协议，初步证明了国光公司存在违反租赁合同约定的行为，并在补充协议中明确约定了恢复的内容由陈旭明指定。对于陈旭明指定的部位不应纳入恢复范围的举证责任，应当由国光公司承担。一审法院要求陈旭明举证证明涉案商铺交付时的状态是对陈旭明举证责任的过高要求。关于租赁合同的解除的时间，陈旭明认为在该时间是否进行了商铺的移交手续并无双方确认的书面文件予以证明，国光公司应当向陈旭明移交符合租赁合同约定标准的商铺，在未对商铺结构进行恢复的情况下，国光公司单方的清场不构成商铺的移交。陈旭明认为租赁关系的终止时间并非2018年1月19日，国光公司未充分举证证明其撤场时间为2018年1月19日。陈旭明于2018年9月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.终止《房地产租赁合同》的履行，先行裁定国光公司将承租的位于广州市番禺区南村镇迎宾路万博街80号81号商铺交还陈旭明；2.租金计至商铺交还之日止。租金从2018年1月1日开始计至交还商铺之日止，按每月租金23958元计算，先计至2019年5月10日止，租金367356元及承担其相应的滞纳金；3.国光公司承担因需要恢复商铺结构及装修所用的时间产生的租金47916元（先计两个月）；4.物业管理费计至交还商铺之日止。物业管理费从2018年1月1日起计至交还商铺之日止，每月管理费402.3元计算，先计至2019年5月10日止，物业管理费为6570.9元；5.国光公司向陈旭明支付电费491.49元（陈旭明已代国光公司交）；6.确认陈旭明没收按金4万元，作为国光公司违反合同的违约金；7.国光公司承担恢复商铺结构、恢复结构的装修、损坏商铺其他项目的装修所要的费用30万元（属暂定，最终以鉴定或评估为准）；8.由国光公司承担案件受理费、诉讼费、鉴定（评估）费。一审法院经审理查明：广州市番禺区南村镇迎宾路段万博街80号铺、81号铺（以下简称涉案商铺）的权属人系陈旭明。2014年8月30日，陈旭明（出租方、甲方）与广东美加音响发展有限公司（以下简称美加公司）（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》。合同约定，甲方将涉案商铺租给乙方使用，租赁期4年，自2014年10月1日至2018年9月30日，装修期30天，自2014年9月1日至2014年9月30日。乙方向甲方交纳4万元作为按金，租赁期满，乙方如果没有违反本合同规定之条款，注销备案登记和营业登记后，甲方将按金如数退还乙方，按金不计利息。第一年租金每月18000元，租金每年递增10%。合同期内，该商铺所发生的一切费用由乙方承担并由乙方缴交，如水电费、管理费、卫生费、租赁税等一切费用。乙方装修必须遵守现行法律法规和管理规定，必须经过甲方同意和报有关部门批准才能实施并且不能伤及或改变原有结构。商铺的租金为净收租金，不包括任何其他费用，甲方应缴的商铺租赁税、费由乙方承担和按时交纳。不按时交纳视为严重违约，所产生的滞纳金也由乙方承担。签订本合同时一并办理租赁登记备案，合同期满或终止合同时，乙方必须到相关部门办理租赁备案解除、工商营业执照注销或注册地址变更。合同期满后，乙方决定不再承租时，必须在合同期满即日内搬出并且将商铺交回甲方，如果乙方逾期搬出，甲方除按实际逾期天数计收租金外还计收月租金的2%为逾期每日罚款。逾期7天仍未搬出，视为乙方放弃处理，商铺内物品等由甲方自行处理。合同期内，乙方单方终止合同或违反本合同条款或本合同约定的甲方有权单方终止合同时，甲方有权令乙方限期搬出，按金不退还，作为违约赔偿金给甲方。签订《房地产租赁合同》后，陈旭明向美加公司交付涉案商铺，美加公司向陈旭明支付4万元按金。由于美加公司装修涉案商铺时对结构有所改动，2014年10月15日，陈旭明（出租方、甲方）与美加公司（承租方、乙方）签订《补充协议》约定，鉴于承租方对结构的改动方案事先没有征得出租方的同意，造成一些不合理的改动，承租方要对此负责。一些改动对出租方今后的出租有影响，所以，今后的恢复由出租方指定要恢复的部位和范围。对改动结构今后的恢复、改动结构恢复部位的装修仍然为承租方负责。合同期限不能改变，对结构等的恢复时间超出合同期的，承租方还要向出租方交纳租金，租金金额按最后一期租金金额计算，即使这样也不能超出一个月，超出一个月的按严重违约处理。所有的恢复的费用由承租方负责。2015年1月6日，陈旭明与案外人仇兴林（代表美加公司）签订《广州市房屋租赁合同》，就陈旭明与美加公司之间的租赁合同办理租赁登记备案，约定陈旭明将涉案的80号商铺出租给仇兴林，租赁期限和租金为自2015年1月1日至2016年12月31日每月900元，自2017年1月1日至2018年9月30日每月990元。2015年1月13日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具了房屋租赁登记备案证明。该备案证明于2018年1月3日因出租方单方提前解除合同被予以注销。2016年6月25日，陈旭明作为甲方，美加公司作为乙方，国光公司作为丙方签订权利义务转让合同。合同约定，美加公司在2014年8月30日与陈旭明签订的《房地产租赁合同》中的所有权利义务转让给国光公司，美加公司不再承担《房地产租赁合同》的全部责任和义务，陈旭明、国光公司均应按《房地产租赁合同》的相关约定依法行使权利和承担义务。国光公司依约支付租金、水电费、管理费至2017年12月31日。2018年4月16日，陈旭明向国光公司发出《终止履行租铺合同的意见》载明，2017年12月从万博商业街物业管理公司得知国光公司已搬空店里的货物，店内已经没有值钱的物品，只剩下废物杂物，已经锁门，停止在铺内经营，从国光公司联系人陈小姐口述得知国光公司有提前终止租赁合同的设想，准备归还店铺，但一直得不到国光公司的正式通知文件，2018年1月至今的租金、管理费等也未支付，按合同的约定国光公司已经违约。既然国光公司也不再该店经营了，为减少双方损失，避免损失再扩大，提出终止租赁合同的意见：1、陈旭明拟定于2018年4月30日终止履行租赁合同，由陈旭明打开铺门，收回商铺，租金计至2018年4月30日为95832元，管理费1704元，共计97536元。2、涉案商铺由陈旭明自行恢复原状，恢复时间为两个月，由国光公司支付两个月租金47916元。3、恢复原状所需费用拟定为30.24万元，由国光公司支付。2018年5月4日，国光公司法务部向陈旭明发出《回复函》载明，双方的租赁合同已在2018年1月19日终止，商铺场地、钥匙已于2018年1月19日由国光公司工作人员交给陈旭明，经双方协商确认：（1）自2018年1月起，国光公司不再支付涉案商铺租金、水电费、管理费等费用；（2）4万元按金，作为国光公司提前终止合同与恢复商铺原状的补偿，陈旭明无需退还。2018年5月14日，陈旭明向国光公司发出《对的复函》，不同意国光公司《回复函》载明的内容。另查明，陈旭明支付了涉案80号、81号商铺2018年1月至8月的管理费3218.4元、2018年5月电费491.49元。一审庭审中，关于房屋租赁登记备案证明于2018年1月3日因出租方单方提前解除合同被予以注销的情况，陈旭明陈述，我是应国光公司的要求去办理注销的，国光公司没到场注销，相关登记部门都会这样备注的。关于涉案商铺的交接情况，国光公司陈述，我司工作人员在1月19号将钥匙给陈旭明；陈旭明陈述，2018年1月19日我有到现场查看，现场搬空了，但是国光公司没有交钥匙给我。关于陈旭明就国光公司交还涉案商铺申请先予执行的问题，一审法院告知陈旭明可自行收回涉案商铺，对陈旭明先予执行的申请，一审法院不予准许，陈旭明清楚，但表示暂不收回。关于涉案租赁合同解除的问题，陈旭明陈述，我方诉求在本案中解除租赁合同关系；国光公司陈述，我方请求确认租赁合同在2018年1月19日解除，且租赁合同在2018年9月30日已经届满。一审审理过程中，关于陈旭明第七项诉讼请求，主张国光公司承担恢复商铺结构、恢复结构的装修、损坏商铺其他项目的装修所要的费用30万元（属暂定，最终以鉴定或评估为准），就涉案商铺恢复原状如何确定，一审法院组织陈旭明、国光公司双方到涉案商铺现场查看，并制作询问笔录。陈旭明主张涉案商铺恢复原状至其交付给国光公司时的状态，但陈旭明没有证据证明涉案商铺交付给国光公司时的状态，陈旭明自行制作恢复原状的相关表格和图纸，陈旭明主张按照其自行制作恢复原状的相关表格和图纸进行鉴定，国光公司不同意陈旭明该主张。陈旭明主张恢复原状的费用30万元，国光公司同意支付5万元恢复原状的费用，超出部分不同意。一审法院认为：陈旭明与国光公司就涉案商铺的租赁合同关系依法成立，双方应按照《房地产租赁合同》、《补充协议》的约定履行合同。第一，关于租赁合同解除的问题。合同约定租赁期限自2014年10月1日至2018年9月30日，但国光公司提出提前解除合同，并且要求陈旭明办理注销房屋租赁登记备案，陈旭明在2018年1月3日到相关行政部门办理注销房屋租赁登记备案。2018年1月19日，陈旭明、国光公司均到涉案商铺进行交接，国光公司称已将钥匙交给陈旭明，陈旭明称查看现场搬空了，但国光公司未交还钥匙。根据陈旭明到相关行政部门办理注销房屋租赁登记备案的行为，结合陈旭明、国光公司双方于2018年1月19日到涉案商铺交接的情况，双方以实际行动解除租赁合同，一审法院依法确认双方租赁合同于2018年1月19日解除。但是，由于国光公司在租赁期限届满前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定按金4万元，国光公司存在提前解除合同的违约行为，陈旭明主张没收按金4万元，合法有据，一审法院予以支持。第二，关于国光公司向陈旭明交还涉案商铺的问题。一方面，《补充协议》约定，国光公司对涉案商铺改动结构的恢复和装修负责，但租赁合同于2018年1月19日解除后，国光公司仅搬空涉案商铺，未按照补充协议的约定对涉案商铺进行恢复，应继续向陈旭明支付占有使用费。另一方面，陈旭明在2018年1月19日清楚知道国光公司已搬离涉案商铺，陈旭明仍怠于收回涉案商铺，对于超出合理期限的扩大损失，一审法院不予支持。根据本案相关事实及现场查看情况，考虑到涉案商铺需要合理的恢复期限，结合双方的过错程度及租赁合同即将届满，一审法院依法确定，自2018年1月19日解除合同后，国光公司仍应向陈旭明支付4个月的占有使用费，占有使用费按照租金标准支付。即国光公司向陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的租金15972元，及2018年1月20日至5月20日的占有使用费95832元。陈旭明主张租金的超出部分，一审法院不予支持。第三，关于物业管理费、电费等费用的问题。物业管理费方面，租赁合同于2018年1月19日解除，国光公司应支付2018年1月1日至1月19日的物业管理费268.2元，陈旭明主张物业管理费的超出部分，一审法院不予支持。电费方面，陈旭明主张2018年5月电费491.49元，但租赁合同于2018年1月19日解除，国光公司亦于该日搬离涉案商铺，陈旭明主张国光公司支付2018年5月的电费，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。第四，关于涉案商铺恢复原状的问题。陈旭明主张涉案商铺恢复原状至其交付给国光公司时的状态，但不能提供证据证明涉案商铺交付给国光公司时的状态。陈旭明申请按照其自行制作恢复原状的相关表格和图纸进行鉴定，并以该鉴定结论确认恢复原状的费用，国光公司不同意。由于陈旭明申请鉴定的事项，对证明待证事实无意义，一审法院不予准许。根据现场查看情况，参考市场交易情况，一审法院酌情确定，涉案商铺恢复原状的费用为10万元，陈旭明主张恢复原状费用的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，于2020年5月30日作出一审判决：一、确认陈旭明与国光电器股份有限公司的房屋租赁合同关系于2018年1月19日解除；二、国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内向陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的租金15972元，及2018年1月20日至5月20日的占有使用费95832元；三、国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内向陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的物业管理费268.2元；四、确认国光电器股份有限公司支付的按金4万元归陈旭明所有；五、国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内向陈旭明支付涉案商铺恢复原状的费用10万元；六、驳回陈旭明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由陈旭明负担7646元，国光电器股份有限公司负担3777元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，国光公司表示：涉案80、81号铺已打通形成一个商铺使用，美加公司仅就80号铺办理了租赁合同登记备案；双方在2017年底达成协议解除合同、注销租赁登记，所以才会发生2018年1月3日注销2015年1月6日陈旭明与仇兴林（代表美加公司）签订的《广州市房屋租赁合同》的登记备案；由于租赁合同注销，双方议定于2018年1月19日到现场进行交接。陈旭明表示：其在2018年1月19日到过现场，看到涉案商铺一楼腾空，二楼还有一些柜子，其已表示国光公司不继续承租，需要按照合同恢复商铺交还场地；应以商铺恢复原状之日或恢复商铺造价鉴定报告生效之日为解除时间，在双方未协商一致的情况下，国光公司不能享有合同解除权。国光公司表示陈旭明可以先行收回商铺、提出恢复方案，但陈旭明不愿意收回钥匙，双方对恢复原状的标准存在争议。陈旭明表示，涉案商铺从2017年12月底至今一直处于空置状态，2018年1月19日到现场的人不是国光公司的人，如果当天国光公司要交还钥匙的话其也不会接收，因为国光公司并未表示要将商铺恢复原状。国光公司承认陈旭明如收回钥匙，其司也需承担恢复商铺原状的义务。陈旭明称其要求国光公司恢复的项目为其概算表所载十四个项目，国光公司称其愿意恢复的项目为陈旭明概算表所载项目的部分内容，并称现有装修价值陈旭明可以承接，如进行恢复应按市场基本、一般的装修标准，不可能恢复到豪华标准。二审期间，陈旭明向本院提交委托评估申请书，申请对涉案商铺结构恢复及其装修、损坏其他项目的装修所需费用进行评估。本案因双方当事人未能达成一致意见，调解未成。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：国光公司在履行租赁合同期间违约，涉案商铺的收回和租金的处理，以及商铺因恢复所产生的损失如何确定。本案双方争议的焦点之一为涉案商铺租赁关系的解除。在国光公司搬离涉案商铺后，双方曾于2018年1月19日到商铺现场，国光公司欲将商铺钥匙交还给陈旭明，而陈旭明认为涉案商铺需要进行恢复，由于国光公司未予恢复，因此拒绝接收钥匙。根据查明的事实，陈旭明在与美加公司2014年8月30日签订《房地产租赁合同》后，又与仇兴林于2015年1月6日又签订《广州市房屋租赁合同》，两份租赁合同的租赁到期日均为2018年9月30日，但后一份租赁合同的租金标准较前一份租赁合同大幅降低，国光公司表示后一份租赁合同是用于租赁登记备案。陈旭明与仇兴林所签租赁合同于2015年1月13日办理了租赁登记备案，并于2018年1月3日办理了注销登记备案，该注销登记备案证明中显示“出租人单方提前解除合同，穗租备2015B1310200141号备案证明于2018年1月3日予以注销。”随后，双方于2018年1月19日均到达商铺现场，但因商铺的恢复问题未能达成一致意见，陈旭明拒绝接收商铺钥匙。二审诉讼中陈旭明表示，涉案商铺从2017年12月底至今一直处于空置的状态，国光公司亦称其已于上述时间搬出商铺，其后陈旭明又办理了涉案商铺的租赁注销登记备案。虽然注销的租赁合同所载承租人是仇兴林，但陈旭明无法证明该备案租赁合同与本案租赁关系无涉。陈旭明注销与仇兴林的租赁合同备案可以表明陈旭明配合国光公司提前解除租赁关系。在2018年1月19日国光公司表示将涉案商铺交还时，陈旭明未予接收钥匙，涉案商铺目前仍处于空置状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。国光公司以撤场实际行动表明其不再使用租赁物，并欲在2018年1月19日将钥匙交还陈旭明，根据上述法律条文规定，陈旭明在国光公司违约后应当采取适当措施以防止商铺空置导致损失扩大。由于双方均确认租金交至2017年12月，故一审判决要求国光公司承担2018年1月1日至2018年1月19日期间的租金，处理正确；国光公司提前终止合同属于违约，依2014年10月15日《补充协议》约定，一审法院酌情认定确认商铺恢复期为4个月，由国光公司支付该期间的占有使用费，作为对陈旭明损失的弥补，并无不妥，本院予以维持。陈旭明上诉要求国光公司承担2018年1月19日后至商铺恢复原状之日止或商铺恢复原状的造价鉴定报告生效之日止的占有使用费、物业管理费以及电费主张的请求，法律依据并不充分，本院不予支持。国光公司上诉主张商铺恢复原状的期限为一个月，依据并不充分，本院不予支持。关于商铺因恢复所产生的损失如何确定的问题。案件事实表明，2014年10月15日《补充协议》已就承租人因装修所产生的房屋结构改动等问题作出约定，商铺恢复的部位和范围要由陈旭明进行指定。值得注意的是，在该《补充协议》签订后至2017年12月底国光公司撤场，双方在长达三年多的时间内并未就商铺结构的恢复问题具体进行协商处理。出租人陈旭明作为主张商铺恢复的一方，本案诉讼中未能提出证据证明涉案商铺交付给国光公司当时的装修情况，商铺目前的状态与当时交付给承租方的状态之间的差异无法确定。在陈旭明提出需要恢复的项目，承租人表示异议的情况下，两级法院也难以对陈旭明提出的恢复项目进行直接确认。因此，本院对于陈旭明所提对涉案商铺结构恢复及其装修、损坏其他项目的装修所需费用进行评估的申请不予采纳。对于涉案商铺的恢复费用，一审法院根据现场查看情况，参考市场交易情况酌情确定恢复原状的费用为10万元，并无明显不妥，本院予以维持。国光公司上诉主张商铺恢复费用为5万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈旭明与国光电器股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10383元，由陈旭明负担7646元，由国光电器股份有限公司负担2737元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年五月十七日法官助理韩寒书记员吴敏玲