四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初2481号 原告：杨培霞，女，1969年3月18日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李先文，四川海峡律师事务所律师。 被告：马华，女，1986年7月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 被告：彭健，男，1984年10月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人：陶彦池，女，1994年5月26日出生，汉族，住成都市高新区。 原告杨培霞与被告马华、彭健、第三人陶彦池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年4月21日公开开庭进行了审理，原告杨培霞及其委托诉讼代理人李先文，第三人陶彦池到庭参加诉讼，被告彭健、马华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨培霞向本院提出诉讼请求：1.马华、彭健承担违约责任，向杨培霞支付违约金，从2018年9月26日起，以1××39000元为基数，按每日万分之三计算至房屋完成变更登记之日；2.马华、彭健根据《房产买卖合同》约定向杨培霞支付139000元违约金；3.马华、彭健根据《预约合同》约定向杨培霞支付3××7800元违约金；4.杨培霞对案涉房屋享有居住权；5.马华、彭健立即排除履约妨碍，履行办理房屋所有权变更登记的约定义务；6.马华、彭健共同承担本案的诉讼费用（包括杨培霞为实现权利产生的案件受理费、保全费、评估费和律师服务费等全部费用）。事实与理由：2017年3月22日，杨培霞与彭健、居间方成都玛雅一六房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定：彭健将位于成都市高新区的嘉年华国际社区（现应龙路77号）*幢*单元*楼*号住宅商品房以1××39000元的价格转让给杨培霞，并已获得其他共有人的授权，签约时房屋未取得所有权证书且已设置抵押，签约时杨培霞向彭健支付购房定金50000元，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款1350000元，在办理公证当日一次性支付，余款139000元，在彭健还清本房贷款并成功解押后当日一次性支付；彭健承诺在开发商通知领取本房产权证的1××日内，办理完成该房屋他项权证的注销；在彭健取得本房产权证3××日内，中介方协助双方前往房产交易中心办理过户手续；彭健承诺本房贷款在本合同签订后的100日内还清，若在此期限内未结清，本房尾款139000元作为违约金赔偿给杨培霞；彭健未按本合同约定期限将上述房产交付或过户给杨培霞，每逾期1日，应支付该房产成交价万分之三的违约金。2017年4月5日，马华、彭健与杨培霞签订一份《预约合同》，约定：马华、彭健根据与成都市嘉锦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》购买的上述住宅商品房，已经交付给杨培霞，尚未办理“不动产权证书”。马华、彭健承诺待取得“不动产权证书”后将该房屋转让给杨培霞或杨培霞指定的第三人，双方签订正式合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。房屋转让款1××39000元，签订本合同当日，杨培霞向马华、彭健支付首付款1400000元，其中含购房定金（惩罚性定金）50000元，马华、彭健出具收条；剩余房款139000元，在马华、彭健还清房屋贷款并注销房屋的抵押登记当日，由杨培霞支付给马华、彭健。马华、彭健应于取得该房屋“不动产权证书”后十五个工作日内与杨培霞签订正式合同，若拒不签订正式合同的，应向杨培霞支付违约金3××7800元。该合同已于2017年4月6日由公证处公证。2017年3月22日，杨培霞按约向马华、彭健支付购房定金50000元，彭健出具了收条；之后，杨培霞按约支付800000元和550000元，同年4月5日，马华、彭健向杨培霞出具了收到总计1400000元购房款的“收条”。2018年3月13日，彭健出具了收到杨培霞现金139000元的收条一份。杨培霞诚信全面履行了双方约定的付款义务。马华、彭健利用杨培霞支付的购房款还清案涉房屋的按揭贷款、解除双方签约时已设置的抵押，在2018年5月取得房屋所有权证书后，不仅向杨培霞和中介方恶意隐瞒了房屋已经具备按约办理变更登记条件的客观事实，而且从2018年6月6日至2019年1月16日，将案涉房屋抵押给了案外的多人，最长的抵押期限至2029年1月，抵押的总金额超过了4000000元。马华、彭健恶意违约，实质性地妨碍了杨培霞合同目的的实现。 陶彦池陈述称，对于杨培霞的请求没有意见。 马华、彭健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩意见或证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月22日，杨培霞、王思扬（买受方）与彭健（出卖方）在成都玛雅一六房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房产买卖合同》，与本案有关的约定为：1.房屋位置为成都市高新区的嘉年华国际社区*幢1单元*楼*号；2.建筑面积1××6平方米，此房为清水房；3.成交价为1××39000元；4.签订合同的同时杨培霞支付购房定金50000元，首付款1350000元，2017年4月3日前成功办理公证当日杨培霞一次性支付彭健，其余部分款项139000元，彭健还清本房贷款并成功解押后当日杨培霞一次性支付；5.该房屋已设定抵押，彭健承诺在开发商通知领取本房产证1××日，办理完成该房屋他项权证的注销；6.居间方协助双方在取得本房产权证三××日内前往房产交易中心办理过户手续；7.彭健未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户给杨培霞，每逾期一日，彭健应向杨培霞支付该房产成交价万分之三的违约金；8.彭健保证此房从未产生继承、赠与，若由此产生的责任由彭健承担，彭健同意杨培霞签订合同后进场装修、出租、出售；9.居间方已明确告知双方，本房尚未取得房产证，无法上市交易，经双方友好协商，特委托居间方办理相关手续；10.彭健保证此房在过户时无抵押、查封等权利限制，彭健签订合同后不得以任何理由收回房屋不卖；11.彭健承诺本房贷款在本合同签后的100日内还清，若在此期限内未结清，本房尾款139000元作为违约金赔偿给杨培霞（注：办理公证完毕后此条约生效）。该合同首尾部买受方处载明为杨培霞、王思扬，并由此二人签字。 合同签订后，杨培霞向彭健支付定金50000元，由彭健出具收条予以确认。 2017年4月5日，彭健、马华与杨培霞签订《预约合同》，就案涉房屋的买卖达成协议：1.彭健、马华于2013年7月12日与成都市嘉锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购得嘉年华.御府*幢*单元*号房屋，该房屋已交付彭健、马华，尚未取得《不动产权证书》；2.杨培霞对拟转让房屋的权属情况已充分知悉；3.彭健、马华承诺待取得《不动产权证书》后将该房屋转让给杨培霞或杨培霞指定的第三人；4.经磋商约定该房地产转让价款为1××39000元，该价格系双方真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格变化影响；5.本合同签订当日，杨培霞支付首付款1400000元，其中含定金50000元，彭健、马华出具收条为证，剩余房款139000元，在彭健、马华还清房屋贷款并注销房屋的抵押登记当日，由杨培霞支付给彭健、马华；6.彭健、马华应于取得该房屋《不动产权证书》后十五个工作日内与杨培霞签订正式合同，彭健、马华应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供各项资料；7.该房产属于彭健、马华共同共有，彭健、马华对房屋享受完全处分权；8.本合同签订之后，彭健、马华不得再将该房产转让、租赁给第三人或对该房屋设定抵押、质押、担保等权利限制。双方在进行房产交易过程中，若发生与彭健、马华有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由彭健、马华负责理清，并承担相应民事责任，因此给杨培霞造成的所有经济损失，由彭健、马华赔偿；9.若彭健、马华拒不签订正式合同、将房屋转让他人，应向杨培霞支付违约金3××7800元及装修房屋的相关费用，同时杨培霞有权要求彭健、马华继续履行或解除合同。 2017年4月5日，双方对《预约合同》进行公证，由四川省成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第24142号公证书。杨培霞为此支付公证费4900元。 2017年4月5日，杨培霞向马华工商银行账户转账支付800000元。杨培霞一方向彭健的建设银行账户转账550000元。 当日，彭健、马华共同出具《收条》，载明收到杨培霞购买案涉房屋的首付款1400000元（含定金50000元），工行转款800000元，建行转款550000元。剩余尾款139000元。 2017年4月6日，杨培霞向居间方支付中介费3××00元。 2018年3月13日，彭健向杨培霞出具收条，载明收到杨培霞现金139000元。 2018年5月16日，案涉房屋登记至彭健、马华名下，登记原因为商品房购买。2020年5月25日，案涉房屋登记至彭健一人名下，登记原因为婚姻关系共有住房转让。 2019年1月10日，案涉房屋设立抵押登记，抵押人为彭健，抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司，债权金额217.6万元，期限为2019年1月5日至2027年4月1××日。 2019年1月16日，案涉房屋设立抵押登记，抵押人为彭健，抵押权人为张雨，债权金额200万元，期限为2019年1月14日至2029年1月14日。 经查，案涉房屋在2018年6月6日、2018年7月12日曾设立过抵押登记，现已无效。 2020年10月20日，案涉房屋被成都市龙泉驿区人民法院以（2020）川0112执293××号文书进行查封。其后，分别于2020年12月4日、12月10日，被中江县人民法院、四川自由贸易试验区人民法院轮候查封。 2020年11月10日，彭健出具承诺，承诺与杨培霞签订的购房协议无争议，承诺按原合同过户，承诺杨培霞在2020年11月3××日前拿到一个让杨培霞放心过户的方案，彭健承诺杨培霞在2021年3月3××日前完成过户。 为解决此次纠纷，杨培霞委托四川海峡律师事务所进行法律服务，并支付律师代理费10000元。 另查明以下事实： 1.现案涉房屋由杨培霞一方占有使用。 2.杨培霞陈述陶彦池系其儿媳，2018年3月12日，陶彦池的户籍由四川省射洪县迁至成都市高新区。 3.杨培霞陈述2017年3月签订合同时，合同乙方还有王思扬的名字，其陈述王思扬为其外甥。经查，王思扬，男，1986年8月9日出生，2017年2月1××日，其因购房由四川省射洪县迁至本市，2017年12月8日，因购房将户籍迁至成都市天府新区菁蓉路*号*栋*单元*楼*号。 4.杨培霞陈述，当初因为购房资格问题，由王思扬作为合同乙方，后面由于陶彦池满足资格要求以后，就让王思扬书写协议书，退出交易。2020年12月25日，王思扬书写协议书，表明不再作为《房产买卖合同》的合同当事人，自愿退出，合同约定的权利义务全部由杨培霞履行。根据公证的预约合同，杨培霞欲指定将案涉房屋过户至陶彦池名下。 5.根据2017年3月23日成办发〔2017〕10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》以及《2017年商品住房限购政策知识问答（一）》，其时在成都高新区南部园区购买住房应当具备以下条件：（1）拥有高新区南部园区户籍（或者在限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；（2）在高新区南部园区无自有产权住房。成办发〔2017〕10号通知自2017年3月24日起实施。 以上事实有双方当事人身份信息、《房产买卖合同》《预约合同》、（2017）川律公证内民字第24142号公证书、协议书、收条、银行转账凭证、不动产登记信息查询结果、委托代理合同、户籍材料以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案原被告双方签订的《房产买卖合同》《预约合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。故本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.《房产买卖合同》《预约合同》之间的关系；3.杨培霞的各项请求能否支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、《房产买卖合同》《预约合同》之间的关系 2017年3月22日，杨培霞、王思扬与彭健签订购买案涉房屋的买卖合同，就房屋价款、支付方式、过户、违约责任等均进行了约定，但由于其时彭健并未取得案涉房屋的产权，双方为保证合同的有效履行，便对整个房产交易进行公证，并在公证处签署预约合同，同时由在《房产买卖合同》未签字的共有产权人马华就交易进行确认，因此《预约合同》应为双方为保证《房产买卖合同》顺利进行而完善的交易手续，同样视为双方合意的真实意思表示，应为《房产买卖合同》的补充，而非替代关系，皆为有效协议，故案涉房屋的买卖关系双方为杨培霞、王思扬与彭健、马华。 《房产买卖合同》为双务合同，出卖方的权利为收取房款，义务为交付与过户，购买方的权利为取得房产，义务为支付房款，现在购买方已经履行完合同全部义务的情况下，购买方之一主动放弃合同权利的行为不影响其合同相对方，应为有效，故杨培霞作为原告提出本案的诉讼，主体适格。 三、杨培霞的各项诉请能否支持 关于杨培霞提出的“马华、彭健立即排除履约妨碍，履行办理房屋所有权变更登记的约定义务”，因案涉房屋之上存在有效的抵押权以及多家法院的查封，事实和法律上存在履行过户的障碍，因此对此项诉请不予支持。 关于违约金。首先，杨培霞主张违约金的事实依据主要有：其一，《房产买卖合同》约定的逾期办证；其二，《预约合同》约定的拒不签订正式合同；其三，房屋之上现仍然存在抵押，满足逾期注销贷款的违约条件的约定。 其次，杨培霞主张的各项违约金，所依据的为双方的《房产买卖合同》《预约合同》，而合同关于违约金的约定分为以下情况： 其一为，彭健逾期过户的，每日按成交价的万分之三支付违约金。 其二为，双方任何一方违约导致合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。 其三为，彭健承诺本房贷款在合同签订后100日内还清，否则将尾款139000元作为违约金赔偿。 其四为，《预约合同》约定若彭健、马华拒不签订正式合同、将房屋转让他人，应向杨培霞支付违约金3××7800元及装修房屋的相关费用，杨培霞认为此处的约定即为上述第二项的具体化。 本院认为，彭健、马华于2018年5月16日取得房屋产权，根据合同约定在取得房屋产权三××日内前往过户，即在2018年5月1××日前双方即应前往过户，但彭健、马华并未履行，因此应承担逾期办证的违约责任，对于杨培霞主张从2018年9月26日开始计算违约金予以支持。关于计算标准，合同约定为每日万分之三，换算成年息为10.95%，本院认为，违约金应以损失为基础，杨培霞并未提供证据证明其因逾期办证而遭受的损失，且在签订合同之后，房屋已交付杨培霞占有使用，故约定的违约金标准过高，本院综合损失情况、合同履行情况和违约方的违约程度，将计算标准调整为每日万分之一。关于截止时间点，杨培霞主张计算至完成产权变更登记之日，本院认为，合同后续的履行情况尚未能确定，是否持续存在逾期过户情形尚不能预知，在持续违约的情况下或存在杨培霞主张解除合同的可能，故考虑判决的可执行度，本院将违约金的计算截止时间确定为本判决生效之日。 其次，关于贷款结清，双方约定为本房贷款在签订合同后100日内结清，即2017年6月3××日。上述约定针对的应为双方签订合同时已存在的贷款，但从不动产信息查询结果看，未存在合同签订时已存在、超过2017年6月3××日还未结清的贷款，故不存在合同约定的支付违约金条件，本院对此项不予支持。 最后，关于《预约合同》约定的拒绝签订正式合同而主张的3××7800元违约金，杨培霞称为《房产买卖合同》约定的其他违约行为的具体化，同时杨培霞称《预约合同》的签订主要是为对《房产买卖合同》进行公证，系公证处工作人员打印后交由其签字，本院认为在双方已经存在签订在先的《房产买卖合同》的情况下，又在公证处对《预约合同》进行公证，实为公证机关在该房未取得产权证之时，不能出具买卖合同公证，只能出具预约合同公证，其所谓的“正式合同”实质亦是指过户时在房管局签订的存量房买卖合同，在此条的约定中，表达了两层意思，一为若未签订正式合同，杨培霞一方可以要求支付3××7800元违约金，并要求继续履行合同，其二为杨培霞一方要求支付3××7800元违约金，并要求解除合同，那么在第二层意思下的3××7800元即为解约违约金，在第一层意思下，即为拒不签订过户的正式合同，拒不履行过户义务，而此层意思与本院前文中支持的逾期过户行为实为同一种违约行为，一项违约行为只能择一主张一种违约责任，在本院上述支持的逾期过户违约金已经足以弥补逾期过户所带给杨培霞的损失，故对此项违约金不予支持。 关于律师费，双方合同并未约定，且并非解决此次纠纷所必须的费用，本院不予支持。 关于杨培霞对房屋的居住权，本院认为，本案系双方基于房屋买卖而产生的房屋买卖合同关系，属于合同纠纷。而居住权系用益物权，需要由当事人采用书面形式订立，与本案属于不同的法律关系，不应在本案中一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告彭健、马华于本判决生效之日起十日内向原告杨培霞支付违约金，计算方式为：以1××39000元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之一的标准计算至本判决生效之日； 二、驳回原告杨培霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9326元，保全费5000元，合计14326元，由被告彭健、马华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年五月三××一日 书记员  曾娜