广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初3759号原告：刘洋，男，汉族，×××出生，身份证住址安徽省××××××××××××××，公民身份号码340××××××××××××831。委托诉讼代理人：高兰，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓燕，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：刘业文，男，汉族，×××日出生，身份证住址湖南省××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××473。委托诉讼代理人：梁德强，广东格林律师事务所律师。原告刘洋与被告刘业文租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人高兰、被告刘业文的委托诉讼代理人梁德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：⒈判令被告返还押金及已交纳的租金合计90000元；⒉判令被告赔偿给原告造成的损失156816.6元；⒊判令被告承担逾期支付前述款项的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的LPR标准从起诉之日计至实际付清之日）；⒋被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告之前住在珠海二桥底下，在珠海打工多年，由于去年拆迁，原告等外地居民没有地方居住，需要找地方居住。2019年11月份原告通过其他朋友介绍认识了被告刘业文，被告说在珠海的洪湾他有几块地，要多少有多少，原告即找被告协商租地皮，因为需要存放物品等，所以准备在地皮上搭建集装箱一起居住。2019年12月7日原被告签订《土地租赁协议》，约定被告将位于珠海市香洲区洪湾工业片区××××××××地块租赁给原告使用，土地面积1017平方米（实际租赁面积为1250平方米），约定土地租赁使用期限为三年，即2019年12月15日起到2022年12月15日为止。合同签订后，原告即进场整地皮，除杂草，并向被告交纳了16000元的租赁押金，以及按照7500元每月支付租金（实际租金按照实际面积支付）。2019年12月15日开始购买材料搭建集装箱式铁皮房，大概花了一个多月的时间建好房产，原告建房所花费的资金是由一起居住的人共同筹集支付。原告在该租赁土地上共搭建了8个集装箱式铁皮房，上面都有铁皮房，并安装了空调、接通水电，供原告等居住和生活，并存放物品所用，花费了30多万的建造成本。2020年9月份就有横琴城管部门通知不要交租金，但是被告仍向原告表示其可以让我们继续租赁，他们会和政府交涉，于是原告在2020年10月份一直交租到2020年12月份，其中有一个月是用押金抵扣的，余款8740元被告微信退回给原告。2020年11月份原告再次接到了珠海市横琴新区管理委员会《关于开展一体化新拓展区域违法用地等违法行为综合整治行动的通告》，通知认为原告所租赁土地所在的原洪湾商贸物流中心范围内存在违法用地、违法建设、违法经营等行为，要求立即停止违法违规行为，要求2020年11月9日至2020年12月9日期间自行整改，逾期不整改的，横琴新区管委会将采取责令交回土地、清拆违法建筑等措施。经原告等人向政府部门了解才得知，原来原告所租赁的土地根本不是被告方所有，被告方也无权出租上述土地，属于非法占有。2020年12月1日珠海市香洲区城市管理和综合执法局向原告等住户发出《履行责令限期改正通知催告书》，要求2020年12月9日之前限期履行前拆除建筑物。2020年11月25日被告方也在微信通知，要求原告搬走，水电全部停用，原告对被告方的出尔反尔非常气愤，与被告发生争吵，截至目前，原告仍居住在无水无电的集装箱式铁皮房内，马上面临无家可归的境地。综上，原告认为，被告方采取欺骗措施与原告签订土地租赁协议，原告方按此协议支付了租赁押金、每月按照7500元的标准支付租赁，并按照被告方告知的数据支付水电费，并投资30多万建设成现在可居住的状态，但是原告在2020年11月份才得知被告并非涉案土地的权属人或有权出租人，被告本身属于非法占用土地，无权收取原告的租金和押金，应当予以退还；同时应当赔偿由此给原告造成的一切经济损失，根据评估报告的评估结果，原告所在的二区重置价为28万余元，折旧后的现价值为1556816.6元，属于原告客观存在的损失。被告对原告的上述损失赔偿的诉求一直不予处理。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告刘洋提交了以下证据：1.土地租赁协议；2.资产评估报告；3.微信聊天记录；4.履行责令限期改正通知催告书；5.横琴新区管委会关于开展一体化新拓展区域违法用地等违法行为综合整治行动的通告；⒍银行对账单。被告刘业文辩称，一、被告与原告于2019年12月7日签订的《土地租赁协议》是应原告的要求，双方自主签订的，体现了双方的意愿。主要目的是通过租用被告管理使用的×××工程用地，帮助原告解决临时居住和经营上的困难。签订协议时被告已说明该地块租用是临时性的，政府需要时必须搬出。被告并无任何掩瞒事实欺骗原告的行为。原告诉称被告方采取措施与原告签订土地租赁协议，显然不符事实。二、被告与原告签订的《土地租赁协议》后，被告为原告进场使用租用地，协调有关部门，请工程单位给原告构建房屋和经营场地布设水电线管、设施，使之达到居住、经营功能，并负责管理原告使用的水电。为原告付出了大量的人力、财力和服务，每月收取原告每平方米6元的租金是合理的。而且，原告已经使用租用场地12个月时间并取得较好的收益，理当交纳租金。原告提出退还其已付的12个月租金是没有道理的。三、现政府部门要求拆除洪湾工业片区×××租地上的建筑，这是政府建设和管理的需要，我们应当拥护和支持，积极配合迅速搬出，终止《土地租赁协议》的执行。被告愿意按《土地租赁协议》第四项下第1点的约定，对原告在其它租地上投入的费用给予合理补偿。在此之前被告已全部退回原告的押金16000元，赔偿原告土地平整费2000元。对于其它租地上投入的费用，希望能与原告协商解决。至于原告提出的156816.6元损失赔偿，被告认为这一要求不成立。理由是：1、原告构建的铁皮房、集装箱等均为原告在原居住地二桥搬移过来的二手铁皮材料和二手集装箱体等材料，现原告己将这些二手铁皮材料和二手集装箱体等搬到新的居住点重新组建成了铁皮房和集装箱房为原告所用，而水泥地板是原有的。实际上没有造成原告多大损失。因此，资产评估报告评出156816.6元费用与原告的实际损失没有直接的关联。2、156816.6元损失的评估由原告单方委托，资料清单由原告单方编制，其中列项是否存在，数额是否与实际相符，是否造成实际损失，被告不得而知，只由原告说了算，无形中也扩大了评估的范围，评估明显偏向于原告一方。3、原告委托评估的建筑房屋和设施属于违法建筑，由于违法建筑的特殊性，按土地房屋评估的惯例，一般应选用成本法进行评估，而原告出示的评估报告显示，该评估机构所作评估采用市场法评估，显然脱离实际，评估不可能公允。4、被告与原告签订《土地租赁协议》时，被告并未主张原告构建房屋和永久性设施。同时，原告构建房屋和设施时应当知道向规划、建设管理部门办理审批报建手续，但原告未进行报建。如原告履行报建手续，不至于被责令限期拆除。据此，即使原告因租地造成了损失，原告也负有重要的责任，其要求被告承担其因租地造成的全部损失是不合理的。鉴于以上事实和理由，被告认为原告提出请求不能成立理当驳回。请求法院依法查清事实，驳回原告不合理的请求。被告刘业文提交了以下证据：微信记录。经审理查明，2019年12月7日，原告作为承租方与被告作为出租方签订了一份《土地租赁协议》，约定甲方将位于珠海市香洲区洪湾工业片区××××××××地块租赁给乙方使用，协议记载“该地块土地面积1017平方米，土地租赁使用期限为三年，即2019年12月15日起到2022年12月15日止…该地块每月每平方租金为6元，月租金为6100元，年租金为73200元…乙方在清理杂树、土地石渣平整9天，乙方向甲方交付贰个月押金水电16000元，壹个月租金6100元，两项共计22100元，第二次交付租金按每个月15号前缴交…乙方如需接驳水、电，材料费用由乙方自行解决，水电按现市场价计算。如政府部门对该地块需回收，甲方无息退还押金…政府部门对该地块收回时，地面上的建筑物及设施由乙方自行拆收…合同期间如遇政府部门征收、控规调整及政府部门要求甲方建设等，甲方必须提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场，并交清租金；甲方需退回乙方押金，甲方赔偿乙方土地平整费或其他地面上的投入费用，协议自动终止…乙方负责将杂草皮、杂树清理干净、土地平整等费用，乙方自行负责解决水、电、道路通行，水电搭接由甲方负责…乙方在承租的范围内可浇筑混凝土地面，可放置移动集装箱和临时性建筑及铁皮棚，高度不能超过3米，一切费用由乙方自负，临时搭建或需报政府部门审批的，由甲方自行解决…”。原告提交的《履行责令限期改正通知催告书》内容显示，珠海市香洲区城市管理和综合执法局于2020年10月20日已×××临时建筑发出《责令改正违法行为通知书》，并限期于2020年12月9日前自行拆除上述违法建筑物。原告提交的广正资报字【2020】第028ZB号《资产评估报告》显示，应原告及案外人刘朝辉、周兴平、易上德四人的委托，广东正大新土地房地产与资产评估有限公司于2020年12月4日作出上述《资产评估报告》，评估范围与对象为珠海市洪湾工业区×××××侧空地临建彩钢棚等，位置共分为一区、二区、三区、四区和公共部分，报告所附《资产评估明细表》对上述位置的具体资产进行了罗列，主要有彩钢棚、集装箱、砼地面、化粪池、围墙、电子地磅、电缆、PVC水管等内容，报告按成新率计价，共计评估资产价格为502150元。其中一区砼地面223㎡，评估单价387元/㎡，按成新率50%计价43150.5元，化粪池10个，评估单价500元/个，按成新率80%计价4000元；二区围墙181.1（40+40+101.1）㎡，评估单价25元/㎡，按成新率55%计价2400.13元，砼地面710.41㎡，评估单价80元/㎡，按成新率55%计价31258.04元，化粪池8个，评估单价500元/个，按成新率80%计价3200元；三区砼地面221.4㎡，评估单价80元/㎡，按成新率55%计价9741.6元，化粪池1个，评估单价500元/个，按成新率80%计价400元；四区围墙78.32㎡，评估单价25元/㎡，按成新率55%计价1076.85元，化粪池1个，评估单价500元/个，按成新率80%计价400元；公共区域电缆数量600米，单价25.22元/米，按成新率65%计价9835.8元，PVC水管数量800米，单价3.09元/米，按成新率55%计价1359.6元。原告主张其所在区域为二区。被告对《资产评估报告》不认可，认为系单方委托制作，被告并认为铁皮房、集装箱等材料已由原告搬至新的居住点使用，而水泥地板是原有的。被告对原告主张区域未发表异议。庭审时，经释明，原告表示申请对使用案涉土地后所做的已形成附和固定建筑物进行造价鉴定，之后，原告于2021年4月27日向本院提交书面申请，以案涉现场已被政府清场，现场基本无保留为由表示不再申请上述鉴定。庭审时，原告陈述案涉租赁土地面积实际为1250平方米，租金系按7500元/月支付并提交了银行对账单佐证，被告回复称以支付凭证为准。双方确认原告已支付11个月的租金，并用押金抵扣了一个月的租金。本院认为，本案系被告以土地使用权人的身份作为出租人将案涉土地使用权租赁给原告承租人使用，被告作为自然人，与土地租赁合同纠纷所要求的出租方特殊主体不符，故本案案由应确定为租赁合同纠纷而非立案时的案由土地租赁合同纠纷。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于《土地租赁协议》的效力。按照《土地租赁协议》的约定，被告将案涉土地出租给原告是允许其平整地面后进行搭建铁皮房、放置集装箱等建筑用于生产经营使用，双方未就上述建设的审批作出约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条的规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，从相关当事人陈述及有关证据反映的情况来看，原告所进行的相关建设已被政府部门认定为违法建筑，举轻以明重，原、被告为租赁案涉土地使用权用于违法建设使用所签订的《土地租赁协议》应当认定为无效。二、关于《土地租赁协议》无效的后果。虽然协议无效，但原告于“租金”交纳期间内实际占有使用了案涉土地，原告请求被告返还已交纳的租金90000元及其利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告作为上述违法建设的直接实施主体，被告明知原告租赁案涉土地系用于违法建设经营仍与原告签订协议并承诺就此与政府部门进行协调，双方对于合同无效应负有同等过错，对于原告于案涉土地上进行违法建设所产生的损失，双方应当按照各自的过错程度同等分担。三、关于原告请求的建设投入损失。原告于起诉前与案涉土地上其他承租人一起委托评估机构对土地上建筑物进行了清点并做了价格评估，被告虽认为上述评估报告为单方委托，但除水泥地面外，被告并未对评估报告上所列的建设内容提出其他具体异议，根据当事人的陈述，目前现场已经灭失，在没有其他相反证据的情况下，本院对评估报告上所列的建设内容予以采信，并将评估报告作为确定相关损失的参考依据。根据评估报告，原告区域的建设内容主要包括彩钢棚、集装箱、砼地面、化粪池、围墙等，对于彩钢棚、集装箱等未形成附和的建设内容，其所有权仍然归原告所有，案涉协议解除后原告可自行拆除或移动处理，原告就该内容主张损失缺乏依据，本院不予支持，砼地面、化粪池、围墙以及电缆、水管等已与案涉土地形成附和，无法移动或移动后不再具有使用价值，应当列入损失由责任方进行分担。被告关于水泥地面早已存在的主张与《土地租赁协议》所约定的“清理杂草杂树、土地平整、浇筑混凝土地面”等内容相悖，本院不予采信。综合考虑案涉租赁土地的面积、评估报告所列的建设规模与数量、合同约定的租赁期限与实际履行情况，本院酌情确定上述已形成附和建设内容的损失为45000元，被告应承担该损失的50%即22500元。被告责任系通过本案诉讼确定，尚不存在被告逾期支付的情形，原告请求赔偿损失的利息，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告刘业文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘洋赔偿损失22500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2501元，由原告刘洋负担2273元，被告刘业文负担228元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇二一年四月二十八日书记员  陈儒敏李洁仪