上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2647号上诉人（原审被告、反诉被告）：上海杰沙商贸有限公司，住所地上海市闵行区上中西路925弄23号－2。法定代表人：周晓梅，总经理。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓宇，上海清辰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海齐跃齐浴场，住所地上海市闵行区东兰路717号二楼。投资人：陈建青。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈建青，男，1961年6月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海恒禧实业有限公司，住所地上海市闵行区罗秀路1392号。法定代表人：丁忠玉，执行董事。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海杰沙商贸有限公司（以下简称杰沙公司）、上诉人陈建青、上海齐跃齐浴场（以下简称齐跃齐浴场）因与被上诉人上海恒禧实业有限公司（以下简称恒禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初22625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杰沙公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，发回重审或者依法改判杰沙公司不承担任何责任。杰沙公司与恒禧公司在2020年5月20日签订《房屋移交协议书》，恒禧公司确认签订之日起十日内视为杰沙公司归还，双方不再办理其他书面移交手续；杰沙公司在该份协议书下方手写补充条款：自2020年5月20日起包括上海市闵行区XX路XX号A层房屋（以下简称涉案房屋）全部正式移交，之后与租赁户所发生的任何纠纷与其无关，恒禧公司也予以盖章确认。杰沙公司认为，恒禧公司与杰沙公司签订该份协议书，系恒禧公司对杰沙公司返还涉案房屋的方式及时间的确认，因此杰沙公司已经完成其与恒禧公司签订的租赁合同中的全部义务。一审法院对杰沙公司与恒禧公司2020年5月20日签订的《房屋移交协议书》中约定的上述内容未正确查明认定，导致错误判决杰沙公司承担返还涉案房屋以及与次承租人共同承担房屋占有使用费的责任，请求二审法院纠正错误，支持杰沙公司的上诉请求。齐跃齐浴场、陈建青辩称：不同意杰沙公司的上诉请求。杰沙公司将涉案房屋出租给陈建青并实际由齐跃齐浴场经营使用，杰沙公司称其征得恒禧公司同意齐跃齐浴场可再使用三年，杰沙公司在一审审理中没有否认三方协商达成口头协议的事实，故杰沙公司与陈建青、齐跃齐浴场的租赁合同仍存在，陈建青及齐跃齐浴场并不清楚杰沙公司与恒禧公司之间签署《房屋移交协议书》，因尚在租赁期内，故陈建青及齐跃齐浴场不同意搬离涉案房屋，并且反诉要求恒禧公司对齐跃齐浴场的投入损失予以赔偿。被上诉人恒禧公司辩称：不同意杰沙公司的上诉请求，一审法院事实认定清楚，所作判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈建青、上海齐跃齐浴场上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持齐跃齐浴场一审反诉请求。事实和理由：杰沙公司于2011年2月将涉案房屋即齐跃齐浴场转让给陈建青并签订房屋租赁合同。之后实际由陈建青投资的齐跃齐浴场对外经营，齐跃齐浴场在租期内陆续投入资金进行内部装修，就其投入资金进行消防以及管道煤气等固定设施设备的施工建设均征得杰沙公司、恒禧公司的同意，杰沙公司还向齐跃齐浴场口头承诺恒禧公司已经同意延长三年租赁期限，作为对齐跃齐浴场经营投入的补偿，上述固定设施设备的总投入资金达579，968元（人民币，下同）。恒禧公司否认其与杰沙公司及陈建青、齐跃齐浴场达成租期延长3年的口头约定，要求齐跃齐浴场搬离，有违诚信。鉴于这些固定设施设备无法拆除，且基于杰沙公司、恒禧公司同意延长三年租期前提下的投入，因此如果要求齐跃齐浴场搬离，这些固定设施设备均为齐跃齐浴场的损失，而且恒禧公司对这些固定设施设备可以再利用。齐跃齐浴场的投资人是陈建青，其交易习惯以现金支付，无转账凭证予以佐证，但添加这些固定设施设备是客观事实，不能因无转账凭证而否认。此外，杰沙公司转租给陈建青、齐跃齐浴场的涉案房屋位于二楼，部分面积为违章建筑，杰沙公司在签约时没有告知，导致齐跃齐浴场在违法建筑里面安装这些固定设施设备，恒禧公司应偿付齐跃齐浴场的投入损失合法有据，应予支持。杰沙公司辩称：不同意齐跃齐浴场及陈建青的上诉请求。杰沙公司从来没有向齐跃齐浴场作出续租三年的承诺，反而是杰沙公司向齐跃齐浴场告知双方不再续租，并且撮合齐跃齐浴场、陈建青与恒禧公司直接签订租赁合同。杰沙公司并非这些固定设施设备的受益人，恒禧公司已确认杰沙公司不承担任何责任。被上诉人恒禧公司辩称：不同意齐跃齐浴场及陈建青的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．恒禧公司与杰沙公司之间的租赁合同租期届满且未达成续租协议，杰沙公司应承担涉案房屋返还义务；齐跃齐浴场为次承租人，应与杰沙公司共同返还。三方之间从未存在协商的事实，恒禧公司也没有同意齐跃齐浴场续租三年，而且齐跃齐浴场也没有提交相关证据证明，故陈建青、齐跃齐浴场不同意返还涉案房屋的理由不能成立。2．恒禧公司不可能使用这些固定设施设备，也不是这些固定设施设备的受益人，齐跃齐浴场要求恒禧公司予以赔偿缺乏依据。根据合同约定杰沙公司应恢复原状后返还，现恒禧公司明确告知可不要求恢复原状返还。恒禧公司向一审法院起诉请求：1．判令杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场搬离上海市闵行区XX路XX号A层房屋并将房屋返还恒禧公司；2．判令杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场共同支付房屋占有使用费（自2020年2月28日起计算至实际搬离之日止，以42，922.25元每月的标准计算）。齐跃齐浴场向一审法院反诉请求：判令恒禧公司偿付齐跃齐浴场上海市闵行区XX路XX号A楼的消防设施和煤气管道安装施工及装修579，968元。一审法院认定事实如下：恒禧公司系涉案房屋产权人。2010年2月，恒禧公司（出租方、甲方）与杰沙公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1-1甲方将涉案房屋出租给乙方，出租实测建筑面积为703平方米，用途为商铺。3-1房屋租赁期自2010年2月28日起至2020年2月27日止。3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，逾期未搬离的物品，视为放弃，甲方有权无偿处理。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前壹个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。4-1月租金32，074元，租金从第三年起在上一年度租金基数上每贰年递增6％，直至租赁期满。4-2乙方支付租金的方式为先付后用，每半年支付一次，在半年度起始日前七天内付清。4-3乙方逾期支付租金的，其实际逾期付款日，按日租金的百分之五比例偿付逾期付款违约金。5-1甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月租金，即32，074元。5-3租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。6-4除本合同附件（三）外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定必须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方以甲方名义报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。6-5乙方在租赁期间的装修，如合同期限届满或因乙方的过错而提前解除合同的，甲方不予任何补偿。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币1.9元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，发生毁损的，由乙方予以赔偿。8-1除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分和全部转租给他人。合同还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，杰沙公司向恒禧公司支付押金共计73，976.4元，杰沙公司向恒禧公司支付租金至2020年2月27日。2010年11月28日，杰沙公司与陈建青签订《房屋（商铺）租赁合同》，杰沙公司将涉案房屋A楼出租给陈建青，租赁期自2011年2月28日起至2020年2月28日止。2011年2月28日起月租金为55，000元，租金从第三年起在上一年度租金基数上逐年递增5％直至租赁期满。2016年6月14日，上海市闵行区人民政府向陈建青发送《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》，催告陈建青限期拆除涉案房屋的违法建筑。2020年2月25日，齐跃齐浴场向恒禧公司、杰沙公司发函，内容为：齐跃齐浴场向杰沙公司承租涉案房屋至今已有十年。在2019年8月齐跃齐浴场增加餐饮经营范围时，杰沙公司同意并在相关文件上盖章，同时同意租赁合同到期后顺延租赁期限，为此齐跃齐浴场投资资金增加了餐饮项目经营范围。时至2020年1月5日由恒禧公司、杰沙公司及齐跃齐浴场三方协商关于涉案房屋A楼、B楼续租事宜，当时恒禧公司、杰沙公司均同意续租，并且杰沙公司作出让步条件将与恒禧公司原租赁房屋无论是否到期均提前解除合同，不予追究恒禧公司的违约责任，这由备忘录说明和录音证明。为此希望恒禧公司遵守商业信用，不要违反承诺，否则只有通过法律程序办理。2020年2月27日，杰沙公司回函恒禧公司，内容为：我司于2020年2月25日收到贵司落款日期为2020年2月10日发出的通知，贵司要求我司于2020年3月1日前将涉案房屋归还贵司。我司认为：贵司与我司已经合作多年，贵司也知道涉案房屋分别被“联华超市”、“药房”、“浴场”三家经营者实际承租使用。我司与贵司的租赁合同于2020年2月27日到期，据我司了解：贵司已经与“联华超市”、“药房”两家经营者达成了直接续签合同的意向，故该两家商铺实际已经归贵司进行管理占有，我司已经退出租赁使用。如贵司还没有与“联华超市”及“药房”签订正式的《租赁合同》，我司将要求该两家公司及时搬离，故请贵司收到本函后于3月1日前告知我司贵司与该两家公司实际的续租情况。另外，我司负责人周某及贵司负责人丁忠玉、丁某及“浴场”负责人陈建青夫妇于2020年1月5日上午达成口头协议：贵司同意“浴场”继续经营，具体条款由“浴场”老板直接与贵司签订；同时，我司所有与贵司签订的租赁合同，到期后将不再续签。故我司认为贵司已经同意与“浴场”的实际承租人陈建青达成了续租的意向，贵司不应当再要求我司归还涉案房屋。我司认为：无论贵司是否与“浴场”续租，与我司已经无关，请贵司直接与“浴场”负责人陈建青联系处理。2020年5月20日，恒禧公司（甲方）与杰沙公司（乙方）签署《房屋移交协议书》，载明：乙方租赁甲方本市闵行区XX路XX号A层703平米，XX路XX号C层74平方米，XX路XX号C层500平米商铺；另租赁甲方闵行区XX路XX弄XX号，XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX，共计1623.19平米商铺。租赁期限已在2020年2月27日届满，全部租赁房屋按约应无条件归还甲方。据此，甲、乙双方就租赁房屋归还事宜，达成以下协议：一、2010年，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》已经届满，不再续订。乙方应将该约定的全部租赁房屋，从签订本《房屋移交协议书》后拾天内视为归还给甲方，双方不再办理其他书面移交手续。届时，乙方包括乙方的次承租人未搬离的物品视为废弃物，由甲方无偿处理。二、乙方在租赁期间擅自搭建的违法建筑，由甲方自行拆除，费用由甲方承担。三、双方履行过程中无其它争执。四、本《房屋移交协议书》经甲、乙双方签字盖章后即行生效。双方在落款处签字盖章。后杰沙公司在协议书下方手写补充条款：1、自2020年5月20日起将上述商铺作为全部正式移交，之后与租赁户所发生任何纠纷与本公司无关。2、关于XX路XX弄XX号、XX号（612平方米）的商铺本公司负责移交协调尽快移交给甲方。双方均在手写补充条款处盖章。一审另查明，齐跃齐浴场于2008年3月6日成立，企业类型为个人独资企业，住所地为涉案房屋A楼，投资人于2011年1月18日由姚某变更为陈建青。设立时的经营范围为沐浴，于2016年10月11日变更为沐浴、餐饮服务（不产生油烟），又于2019年5月17日变更为沐浴、餐饮服务。一审法院认为，恒禧公司与杰沙公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于搬离及返还房屋。《租赁合同》于2020年2月27日租赁期间届满，杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场辩称已与恒禧公司达成口头协议延长三年租赁期限，但提供的证据不足以证明该事实，法院难以采信。杰沙公司虽于2020年5月20日与恒禧公司签订《房屋移交协议书》，载明自2020年5月20日起将涉案房屋全部正式移交，但涉案房屋A楼实际未完成移交，一直由陈建青、齐跃齐浴场占有使用，故杰沙公司仍负有向恒禧公司返还涉案房屋A楼的义务。杰沙公司于2011年11月28日与陈建青签订租赁合同，将涉案房屋A楼转租给陈建青，现由齐跃齐浴场实际经营，故恒禧公司要求陈建青与齐跃齐浴场搬离涉案房屋A楼，合法有据，法院予以支持。关于房屋占有使用费。《租赁合同》7-1条约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币1.9元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，《租赁合同》2020年2月27日届满，杰沙公司应于2020年3月8日前向恒禧公司返还涉案房屋A楼，但实际未完成返还，恒禧公司主张杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场共同支付房屋占有使用费，合法有据，法院予以支持，但应当按照每日1，335.7元（1.9元／平方米×703平方米）的标准，自2020年3月8日（租赁期满后十日）起计算。对于杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场要求减免疫情期间2个月租金的抗辩，恒禧公司同意减免自2020年1月24日起至2020年2月27日止的部分租金，计25，000元。一审结合涉案房屋的用途、行业、疫情影响、租赁期间等因素，认为恒禧公司的意见合法合理，予以采信，认定减免租金25，000元。对于陈建青认为其是作为齐跃齐浴场的投资人代表齐跃齐浴场与杰沙公司签订租赁合同的抗辩，一审认为，与杰沙公司签订租赁合同的相对方是陈建青，齐跃齐浴场在杰沙公司不知情的情况下在陈建青持有的合同上自行盖章的行为不能改变陈建青作为涉案房屋次承租人的事实，亦不能免除陈建青作为次承租人应当承担的义务。据此，杰沙公司、陈建青、齐跃齐浴场应当共同向恒禧公司支付自2020年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，扣除减免的租金25，000元。关于保证金。恒禧公司收取杰沙公司保证金73，976.40元，双方均要求在本案中一并予以处理。一审认为，依据《租赁合同》5-3的约定，恒禧公司应当返还该保证金。关于齐跃齐浴场反诉主张的消防设施和煤气管道安装施工及装修。齐跃齐浴场称法律依据为可得利益和公平原则，恒禧公司不同意继续利用，要求齐跃齐浴场拆除。一审认为，出租人恒禧公司与承租人杰沙公司的《租赁合同》及承租人杰沙公司与次承租人陈建青的转租合同均已租赁期间届满，齐跃齐浴场向恒禧公司主张设施及装修费用，缺乏依据，法院不予支持。一审审理后作出判决：一、上海杰沙商贸有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号A楼返还上海恒禧实业有限公司；二、陈建青、上海齐跃齐浴场于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区XX路XX号A楼；三、上海杰沙商贸有限公司、陈建青、上海齐跃齐浴场于判决生效之日起十日内共同支付上海恒禧实业有限公司房屋占有使用费（按每日1，335.7元的标准，自2020年3月8日起计算至实际搬离上海市闵行区XX路XX号A楼之日止，扣除减免的租金25，000元）；四、上海恒禧实业有限公司于判决生效之日起十日返还上海杰沙商贸有限公司保证金73，976.40元；五、驳回上海齐跃齐浴场的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1，350元，由上海恒禧实业有限公司负担89.68元，由上海杰沙商贸有限公司、陈建青、上海齐跃齐浴场共同负担1，260.32元。一审反诉案件受理费减半收取计4，799.84元，由上海齐跃齐浴场负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1．杰沙公司是否应承担房屋返还及支付房屋占有使用费的责任；2．恒禧公司对齐跃齐浴场在租赁期间添附的固定设施设备是否承担损失赔偿责任。上诉人杰沙公司与被上诉人恒禧公司于2010年签订一份租赁合同，恒禧公司作为涉案房屋的产权人将涉案房屋出租给杰沙公司，约定租期至2020年2月27日届满，恒禧公司在租赁合同签订后向杰沙公司移交涉案房屋，杰沙公司将A楼转租给陈建青，并与陈建青签订一份租赁合同，约定租期至2020年2月28日届满，实际经营主体为陈建青投资的齐跃齐浴场，在案证据显示恒禧公司知晓杰沙公司的转租行为且从未提出异议。陈建青、齐跃齐浴场在本案中称其也是在2016年6月收到当地政府发出的关于限期拆除违法建筑催告书后才知晓租赁房屋中有违章建筑，但陈建青及齐跃齐浴场仍继续经营并支付租金直至租期届满，基于恒禧公司不同意续租，故可确认恒禧公司与杰沙公司之间的租赁合同、杰沙公司与陈建青之间的租赁合同均已履行完毕，杰沙公司作为承租人以及陈建青、齐跃齐浴场作为次承租人及实际使用人，在租赁合同届满后应将涉案房屋返还给恒禧公司，未返还涉案房屋，应承担房屋占有使用费。杰沙公司称在其与恒禧公司签署的《房屋移交协议书》中恒禧公司确认杰沙公司以签署该份协议书后的10天视为归还涉案房屋，据此主张其已经完成返还涉案房屋的义务，对此，本院认为，杰沙公司与恒禧公司在2020年5月20日签署的《房屋移交协议书》中载明的是自2020年5月20日起全部正式移交，视为归还的前提条件设定为杰沙公司应将包括涉案房屋在内的全部租赁房屋，鉴于齐跃齐浴场仍实际占用涉案房屋，因此杰沙公司的返还义务未完成，故恒禧公司起诉要求杰沙公司返还涉案房屋及承担占用期间的房屋占有使用费，应予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。关于陈建青、齐跃齐浴场不同意返还涉案房屋的理由主要是杰沙公司征得恒禧公司同意口头承诺延租三年，然其并未提交相关证据佐证，故本院难以采信。据此，陈建青、齐跃齐浴场继续使用涉案房屋无合法依据，故恒禧公司起诉要求陈建青及齐跃齐浴场返还涉案房屋并承担占用期间的房屋占有使用费，应予支持。一审法院所作判决亦无不当，本院予以认同。关于齐跃齐浴场要求恒禧公司承担固定设施设备无法拆除的损失补偿一节，本院认为，齐跃齐浴场作为实际使用人，对陈建青与杰沙公司签订的租赁合同中约定的租期届满时间应当知晓，对投入资金添附固定设施设备在租期内可产生的效益也有预判，其称杰沙公司向其告知已征得恒禧公司同意延长租期三年，然其自己也承认是口头约定，并未签订书面协议对延期三年的事实予以固定，同时恒禧公司作为产权人否认与杰沙公司或者陈建青、齐跃齐浴场关于租期延期三年进行过协商并达成口头协议的事实，对此陈建青、齐跃齐浴场也不能进一步提交证据证明，故本院难以采信。基于租赁合同中约定的是出租人对承租人的添附不作补偿，故齐跃齐浴场及陈建青要求恒禧公司就固定设施设备等投入损失予以赔偿，因缺乏依据，故本院不予采信。一审法院所作认定并无不妥，本院予以认同。综上所述，上海杰沙商贸有限公司、陈建青、上海齐跃齐浴场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，120.32元，由上海杰沙商贸有限公司负担人民币2，520.64元；由陈建青、上海齐跃齐浴场共同负担人民币9，599.68元。本判决为终审判决。审 判 长 杨斯空审 判 员 毛慧芬审 判 员 郑卫青二〇二一年五月二十六日法官助理 张冰玢书 记 员 张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……