上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异68号案外人：李芳，女，1968年11月24日出生，汉族，住江苏省南通市通州区金沙镇华德花园XXX号楼306室。委托诉讼代理人：沈春明，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通市。申请执行人：陈家泉，男，1964年6月7日出生，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈静华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周攀，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：上海东厦房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆建冲，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被执行人：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地江苏省。法定代表人：陆建冲，董事长。委托诉讼代理人：吴秀青。本院在执行申请执行人陈家泉与被执行人上海东厦房地产开发有限公司(以下简称东厦公司)、南通叁和地产投资发展有限公司(以下简称叁和公司)民间借贷纠纷一案中，委托网络司法拍卖叁和公司名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房屋。李芳对上述房屋中的1幢1301室房屋(以下简称系争房屋)主张所有权，向本院提出书面异议。本院经审查，于2020年10月26日作出(2020)沪02执异209号异议裁定，驳回李芳的异议申请。李芳不服，向上海市高级人民法院申请复议。上海市高级人民法院经审查，于2021年3月25日作出(2020)沪执复114号异议裁定，撤销本院(2020)沪02执异209号异议裁定，发回本院重新作出裁定。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人李某某，其于2011年12月24日与叁和公司签订房屋买卖合同购买系争房屋，并于同月30日办理了合同备案手续。李芳预交购房定金人民币6，000元(以下币种相同)，余款以结算的工程款抵扣。叁和公司于2011年12月12日出具发票，李芳于2012年12月合法占有系争房屋。此后，李芳多次口头要求并于2015年12月7日书面致函叁和公司，要求办理过户登记和申领房产证，但因叁和公司原因至今未能办理过户。虽然陈家泉对系争房屋享有抵押权，但李芳对该房屋享有的权利依法能够排除执行，故请求停止对该房屋的执行变卖，并解除查封。申请执行人陈家泉辩称，虽然李芳认为其与叁和公司签订了购房合同，但仅提供部分付款凭证，也未提供入住时间的相关证据，亦未证明非因其自身原因未办理房屋过户登记手续。故请求驳回李芳的异议请求。被执行人东厦公司、叁和公司共同辩称，系争房屋在设定抵押权之前已出售给李芳，已收到其支付的房款，确认其所述以工程款冲抵房款的事实。李芳已实际入住系争房屋，该房屋未办理过户手续可能是想等其他房屋一起办理。据此，请求本院依法裁判。本院查明，关于陈家泉与东厦公司、叁和公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月26日作出(2018)沪02民初1190号民事判决，判令东厦公司于判决生效之日起十日内返还陈家泉借款本金4，200万元及逾期付款违约金、律师费120万元；叁和公司以其名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房屋(具体明细详见判决书附件内容)为东厦公司上述应付款项承担抵押担保责任，在东厦公司不能偿还上述债务时，陈家泉可以与叁和公司协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在担保范围内优先受偿，叁和公司在承担担保责任后，有权向东厦公司追偿；叁和公司对东厦公司上述付款义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向东厦公司追偿。判决后，东厦公司不服，向上海市高级人民法院提起上诉。因东厦公司未缴纳上诉费用，上海市高级人民法院于2019年8月13日作出(2019)沪民终318号民事裁定，按东厦公司主动撤回上诉处理。判决生效后，因东厦公司、叁和公司未按期履行还款义务，权利人陈家泉向本院申请强制执行，本院于2019年11月8日以(2019)沪02执1136号立案执行。执行中，本院于2019年12月3日查封叁和公司名下包含系争房屋在内的191套房屋。2020年3月18日，本院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司评估上述191套房屋，该公司于2020年4月28日出具沪富估报(2020)第0091号估价报告。同年5月25日，本院张贴(2019)沪02执1136号公告，明确本院已裁定拍卖上述191套房屋，房屋占有人应当自公告之日起十五日内迁出房屋，若认为对房屋享有租赁权等而合法占有的，应自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。李芳遂提出本案异议。另查明，李芳提供的证据显示，其于2011年12月24日与叁和公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定李芳向叁和公司购买系争房屋，建筑面积为49.01平方米，总价款为348，461元。2011年12月12日，叁和公司向李芳出具发票，金额为6，000元，款项性质为预收购房款。2013年12月30日，叁和公司与江苏恒立基础工程有限公司(以下简称恒立公司)共同出具《情况说明》，载明叁和公司于2013年12月应付恒立公司幼儿园桩基工程款294，464.80元，扣除恒立公司欠叁和公司的水电费5，487.02元，叁和公司实际应付恒立公司288，977.78元，此工程款经双方协商一致抵李芳购买系争房屋的房款。李芳还提供了物业公司分别于2012年12月27日和2018年5月16日出具的物业费收据。再查明，系争房屋于2013年7月8日登记至叁和公司名下，规划用途为办公。2014年3月26日，陈家泉在系争房屋上设定一般抵押，抵押金额为4，500万元，抵押期限自2014年3月25日起至同年9月24日止。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，李芳在系争房屋被设定抵押权之前，已与叁和公司签订书面预售合同，并办理网上备案手续，对此事实本院予以确认。李芳提供叁和公司开具的6，000元购房款发票和叁和公司与恒立公司共同出具的《情况说明》，用以证明其已支付全部购房款。因上述《情况说明》中载明的工程款债权债务未经生效法律文书确认，债权人也非李芳本人，且其亦未提供支付6，000元的付款凭证，故对于李芳主张已支付系争房屋的全部购房款的事实，本院不予确认。李芳主张在系争房屋被设定抵押权前已实际入住使用，但未提供支付水、电费及装潢等费用的凭证，对此节事实本院难以认定。系争房屋于2013年7月已具备办理过户登记手续的条件，于次年3月设定抵押权。在此期间，李芳未办理过户登记手续，之后亦未及时通过法律途径主张权利，故其主张非因其自身原因导致系争房屋未办理过户缺乏事实依据，本院不予采信。综上，李芳的异议请求缺乏法律依据，不足以排除本院对系争房屋的执行，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回李芳的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆二〇二一年五月十八日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。