黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑2701民初308号原告：大兴安岭裕丰物业有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区卫东嫩源商城B幢16号。法定代表人：孔佑权，总经理。被告：大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民路20号。法定代表人：周源，董事长。委托诉讼代理人：韩毅，加格达奇区卫东法律服务所法律工作者。原告大兴安岭裕丰物业有限公司（以下简称“裕丰物业”）与被告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司（以下简称“伦泰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告裕丰物业法定代表人孔佑权，被告伦泰公司法定代表人周源、委托诉讼代理人韩毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰物业向本院提出诉讼请求：1.要求伦泰公司给付欠缴的物业管理费164,103.00元；2.要求伦泰公司承担诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.要求伦泰公司给付62个车位的2015年8月-2020年11月物业管理费合计144,606.00元；2.要求伦泰公司承担诉讼费用。事实和理由：伦泰公司在加格达奇新世界小区拥有的63个车位，裕丰物业自2015年8月与新世界小区业主委员会签订物业服务合同（与伦泰公司签订的前期物业服务合同按《物业管理条例》第二十六条规定前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止），为其提供物业管理服务，收费标准分别定为每个车位每年720.00元，裕丰物业自2015年8月开始为其提供物业管理服务，同时向业主收取物业服务费，但是伦泰公司的车位自2015年8月至2020年11月期间断断续续累计欠缴物业服务费至今。裕丰物业与伦泰公司签订的补充协议中第一条已明确区划各自的管理区域，并且伦泰公司将80%的停车位已出售给业主使用70年，全体业主有选择物业服务企业的权利，伦泰公司无权收回停车场的管理权。裕丰物业一直在小区进行物业服务工作并且数次向伦泰公司提及物业费，该公司总是说有账不怕算，所以碍于双方的关系一直没有诉讼，但从去年好多前期双方共同合作的地方让裕丰物业损失惨重，所以提起诉讼，而且没有诉讼时效过期的说法。裕丰物业多次向伦泰公司主张上述费用，伦泰公司一再拖延，故诉至法院。伦泰公司辩称，裕丰物业与伦泰公司在2014年9月23日签订的新世界时尚广场物业服务管理补充协议中第六条约定未售出住宅、公寓、车位的物业服务管理费裕丰物业予以免除，伦泰公司现有63个未出售的车位，物业管理费按照约定应该予以免除。如果业主委员会与裕丰物业签订的任何关于物业合同对伦泰公司没有约束力，也不能否定裕丰物业与伦泰公司签订的物业服务补充协议，业主委员会管理的范围是住宅部分，不包括停车场、商场及周边商户的物业管理，商场和周边商户的物业现由伦泰公司负责，裕丰物业对伦泰公司的停车场只是委托管理，不能据此收取未出售的停车位的物业费。伦泰公司打算把停车场的物业收回自己经营。伦泰公司从来没有与裕丰物业沟通过停车场管理的事。这个大楼分为两部分，住宅部分的176套房子，商铺部分是567套房子，业主委员会代表不了伦泰公司商场物业，前期管理合同里面明确规定了管理范围，停车场作为商业配套部分，商场停车使用对外出售并不针对业主。裕丰物业要求给付起诉前3年的物业费超过诉讼时效。本案裕丰物业提交了2014年8月6日伦泰公司与裕丰物业签订的加格达奇新世界时尚广场小区前期物业合同、新世界时尚广场物业服务管理补充协议，加格达奇新世界小区业主委员会与裕丰物业签订的物业管理合同；伦泰公司新世界小区未出售物业欠缴物业费明细表、照片；加格达奇新世界小区业主委员会及红旗街道安悦社区居民委员会出具的证明；2015年12月15日-2020年5月26日伦泰公司作为出租方（甲方）与使用方（乙方）签订的车位出租（借用）协议；裕丰物业制作的伦泰公司新世界小区未出售物业欠缴物业费明细表。经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。关于裕丰物业提供的欲证明多次催缴物业费的物业费催缴通知，因该催缴通知催缴案涉物业费的时间为2020年3月20日，没有伦泰公司工作人员的签字确认，且伦泰公司不予认可，也没有其他证据予以佐证，无法证明催缴事实，本院不予确认。关于伦泰公司提交的欲证明案涉车位物业费应予免除的新世界时尚广场物业服务管理补充协议及欲证明业主委员会与裕丰物业签订的物业管理合同无效的商品房预售许可证，因无法证明待证事实，本院不予确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月6日，伦泰公司（甲方）与裕丰物业（乙方）签订了加格达奇新世界时尚广场小区前期物业服务合同，约定了加格达奇新世界时尚广场小区前期物业管理服务的相关事宜，物业类型：民用住宅、停车位、商服、商场、车库；本物业区域物业服务收费方式为包干制；1.物业服务费用由业主按期拥有的建筑面积缴纳，具体标准如下：居民住宅：4-7层0.60元/月/平方米，8-12层0.90元/月/平方米，13层以上1.20元/月/平方米，地下停车位60.00元/月/车位；合同期限自2014年8月6日起至2015年8月5日止。2014年9月23日，伦泰公司（甲方）与裕丰物业（乙方）签订了加格达奇新世界时尚广场物业服务管理补充协议，约定了新世界时尚广场物业服务管理和住宅小区、公寓、地下停车场的物业服务管理工作实行分类管理，分别交与伦泰公司和裕丰物业进行物业服务管理工作，对双方的物业服务管理工作内容、服务管理区域、公共设施设备维修养护的划分以及责任区域划分的细节情况进行了说明，其中包括：伦泰公司服务管理区域：1层门市房、商服，1-3层商场；裕丰物业服务管理区域：地下停车场、4-18层的住宅及公寓；经协商决定，伦泰公司未售出住宅、公寓、车位的物业服务管理费由裕丰物业予以免除等内容。2015年8月31日，加格达奇新世界小区业主委员会（委托方、甲方）与裕丰物业（受委托方、乙方）签订了物业管理合同，约定了甲方委托乙方对加格达奇新世界时尚广场住宅小区及地下停车场进行一体化的物业管理的相关事宜，其中包括：物业管理区域四至：（1-3层商用部分的卫生、清雪公共设施归开发公司管理）东至加格达奇尚品街，南至加格达奇前进路，西至加格达奇西一道街，北至加格达奇人民路；合同期限：自2015年8月1日起至2018年7月31日止；本物业区域物业服务收费方式为包干制，按年收取；1.物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准如下：居民住宅：4-7层0.60元/月/平方米，8-12层0.90元/月/平方米，13层以上1.20元/月/平方米，地下停车位60.00元/月/车位。2018年8月1日，加格达奇新世界小区业主委员会（委托方、甲方）与裕丰物业（受委托方、乙方）签署了物业管理合同，约定了甲方委托乙方对加格达奇新世界时尚广场住宅小区及地下停车场进行一体化的物业管理的相关事宜，合同期限：自2018年8月1日起至2023年12月31日止，其他约定事项与双方2015年8月31日签订的物业管理合同一致。2021年3月27日，加格达奇新世界小区业主委员会与红旗街道安悦社区居民委员会出具证明，载明了经业委会了解、调研，小区业主对物业服务工作的满意度高达96%以上。另查明，依据裕丰物业提供的伦泰公司作为出租方与具体承租人签订的车位出租协议中约定了承租人在租用期间要服从物业的管理、交付物业管理费；伦泰公司作为出借方与具体借用人签订的车位借用协议中约定了使用方在使用期间要服从物业的管理、物业管理费同物业协商。本院认为，2014年9月23日伦泰公司与裕丰物业签订的加格达奇新世界时尚广场物业服务管理补充协议为从合同，主合同为2014年8月6日伦泰公司与裕丰物业签订的加格达奇新世界时尚广场小区前期物业服务合同，该合同因2015年8月31日加格达奇新世界小区业主委员会与裕丰物业签订的物业管理合同而终止，依据伦泰公司与承租人、使用人签订的协议，承租人需要向裕丰物业交纳物业费、使用人需要与裕丰物业协商物业费，可以佐证未出售的车位也需要交纳物业费，故可以对抗补充协议中免除未出售车位的约定，故可以形成2014年9月23日伦泰公司与裕丰物业签订的加格达奇新世界时尚广场物业服务管理补充协议作为从合同效力也随之终止的证据链条，裕丰物业提供了合格的物业服务，伦泰公司应当交纳物业管理费。根据加格达奇新世界小区业主委员会与裕丰物业签订的物业管理合同内容可知，物业费按年收取，因而每年应交纳的物业费履行期限届满后，均为独立债务，而非同一债务。因此，裕丰物业请求权的诉讼时效期间应从伦泰公司每年应交纳的物业费履行期限届满之日起算。故在2018年1月18日前（本案诉讼2021年1月18日的三年前）案涉车位的物业管理费均已超过诉讼时效，且伦泰公司以此提出抗辩，故裕丰物业丧失了2018年1月18日之前案涉物业管理费的胜诉权，有权主张2018年1月19日之后的物业管理费。就裕丰物业提供的车位使用、出售等情况，伦泰公司并未提出相反意见，故依据裕丰物业提供的证据，每个车位以2.00元/天（60.00元/月÷30天）的标准，并扣减已收取的物业费，核算伦泰公司应当给付2018年1月19日-2020年11月9日的车位物业费合计：59,012.00元。本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应当适用行为发生时的法律及司法解释。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：由大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付大兴安岭裕丰物业有限公司2018年1月19日-2020年11月9日地下停车位物业费合计：59,012.00元。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1791.00元，由大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担638.00元，大兴安岭裕丰物业有限公司自行负担958.00元，退回大兴安岭裕丰物业有限公司195.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审判员  陈东梅二〇二一年五月二十八日法官助理孙建博书记员刘昭瑀