广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4401号原告：刘汉云，男，1965年3月17日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××639。委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。被告：张艳振，男，1977年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区××××××万科城市风景花园友嘉苑N座602房，公民身份号码342××××××××××××019。委托诉讼代理人：胡宇，广东盈隆律师事务所律师。原告刘汉云与被告张艳振土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘汉云委托诉讼代理人刘燕锋、被告张艳振委托诉讼代理人胡宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日止的租金640000元及利息（利息计算方式：以第二年的租金320000元为基数，从2018年6月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至2019年8月19日为17424.44元；以第三年度租金320000元为基数，从2019年6月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至2019年8月19日为13480.44元；以两年的租金640000为基数，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至清偿之日止）；2.被告立即向原告支付2020年7月1日起至被告实际终止租赁之日止的占有使用费（计算方式：从2020年7月1起，按照《土地租赁合同》约定租金标准320000元/年的1.5倍，计至被告实际终止租赁之日）；3.被告立即将原、被告2017年6月6日签订的《土地租赁合同》项下位于中山市×××××旁的土地共约18亩[土地证号：中府国用（2007）第241132号]腾退、返还给原告。诉讼中，原告变更诉讼请求1中的利率为：按银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；原告变更诉讼请求2为：被告立即向原告支付自2020年7月1日起至被告实际返还租赁物之日止的占有使用费，计算标准：按每月46266元计算。事实与理由：2017年6月6日，原告与被告签订《土地租赁合同》，合同约定：被告承租原告名下位于中山市×××××旁的土地共约18亩（以下简称“租赁物”）；租赁期3年，自2017年7月1日至2020年6月30日；租金为320000元/年，此租金不含税，被告应于每年提前一个月（即6月1日前）将一年租金转至原告指定账户，被告应当按时向原告缴纳租金，租赁期限届满，承租方有权优先签订续租（按当时合理价格）合同。合同签订后，原告已向被告交付租赁物，但被告未按期向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日的租金640000元，且租赁期间届满后，被告仍占有使用该租赁物至今。原告于2020年10月21日委托律师向被告发函，催告其腾退、返还租赁物，并支付拖欠的租金、利息及占有使用费，但被告拒收，且至今仍未腾退、返还租赁物及支付拖欠的租金、利息和占有使用费。原告为此起诉。补充事实及理由：按银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的理由为被告签订租赁合同至今只支付过一期租金，之后的租金未支付，包括合同到期后一直占用涉案土地，没有支付过占用费及租金，其严重违约，损害原告的合法权益。占有使用费按每月46266元计算的理由为合同约定合同到期后，续租按当时的合理价格续签，1.5倍是原告当时估算的，后原告委托了评估机构进行评估，价格为46266元/月，该评估机构是中山市两级法院入库的评估机构。被告辩称：1.原告与被告于2018年3月8日签订《土地转让意向协议书》购买涉案租赁土地，被告为此向原告支付120万元。但因原告原因，涉案租赁土地一直无法过户，原告也未退还120万元。该协议书中有约定诚意金可作为租金扣除，被告才未继续支付租金。系原告自身原因导致被告未继续支付租金，原告无权要求被告支付租金利息；2.原告要求支付的占用费过高，而且占用期间处于新冠疫情时期，相应租金应酌情减免；3.原告对被告负有已到期120万元及利息的金钱给付债务，足以支付剩余租金，现被告依据合同法第99条的规定主张债务抵销；4.租赁合同虽已到期，但合同仍在实际履行，原告收取的120万元仍可以继续抵扣租金。在原告未清偿完毕到期债务的情况下，其无权要求被告立即退还涉案租赁土地。5.对于原告增加的占有使用费的计算标准问题，被告对该评估报告的真实性、合法性及关联性予以确认，但这是原告单方评估的结果，对于评估的价格，被告不予认可。而且，自2020年7月1日至今，仍处于疫情阶段，租赁市场租金明显较以往普遍下降，被告不认可评估的价格。原告回应称：1.并非原告自身原因导致被告不继续支付租金。根据双方签订的土地租赁合同明确约定了原告接收租金的银行账号，但是被告仅支付第一年（2017年7月1日至2018年6月30日）的租金，未支付后面二年的租金；2.被告主张租金以土地转让意向金120万元抵扣，但是被告却在另案起诉原告返还120万元诚意金，另案的案号为：（2019）粤2071民初22562号、（2020）粤20民终4902号，在该案中，原告主张租金以诚意金抵扣，但被告不同意，被告认为不应抵扣，法院也作出了生效判决，租金不抵扣。如今被告又在本案中主张租金抵扣，显然是为了推托支付租金的责任；3.关于占有使用费的计算标准问题，这是专业的评估机构作出的评估，而且该评估机构是中山两级法院入库的评估机构，计算的时间点是2020年7月1日即涉案合同到期后作为评估的时间起点。评估机构应该会结合市场的总体情况进行评估，如被告认为评估报告的金额不符，应提供其他证据证明；4.疫情对被告的使用没有造成影响，被告主张因疫情调整租金，原告认为没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘汉云系位于中山市××××××土地的土地使用权的登记产权人。2017年6月6日，刘汉云（甲方、出租方）与张艳振（乙方、承租方）签订土地租赁合同，合同约定：甲方将位于中山市×××××旁约18亩的土地出租给乙方，租赁期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金为32万元/年（此租金不含税），于每年提前一个月（即6月1日前）支付一年租金。水电费及其他相关费用由乙方负责。乙方须按时足额向甲方交纳租金。一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应该按相关规定向对方承担违约责任。合同签订后，刘汉云将租赁土地交付给张艳振使用，张艳振将上述土地用于其经营的汽车及二手车停放，张艳振按期向刘汉云支付了2017年7月1日至2018年6月30日租金。2020年10月21日，张艳振向刘汉云发出律师函催收2018年7月1日至2020年6月30日的租金640000元及利息，并声明因张艳振未按期支付租金，刘汉云将收回租赁物，张艳振须向刘汉云支付租赁期满后至实际返还之日止的占有使用费。该函因拒收被退回。刘汉云因追收租金及利息未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，双方均确认张艳振支付租金至2018年6月30日，张艳振称从第二期起没有支付租金的原因系刘汉云未返还其120万元诚意金，刘汉云认为支付诚意金后，双方对土地转让的价格还在协商，且这是两份独立的合同，不能以土地转让意向协议书作为不支付租金的抗辩理由。另查，2018年3月9日，刘汉云（甲方，出让方）与张艳振（乙方，受让方）签订《土地转让意向协议书》。该协议书约定就刘汉云位于中山市××××××的土地（即本案所涉租赁土地）转让意向事宜达成协议，刘汉云承诺将该地块的所有权优先、并以优惠于市场的价格出让给张艳振，价格需要由双方协商确定，如任何一方在价格不能达成一致，刘汉云必须于30日内归还诚意金，或协商用作日后的租金扣除，合约终止无效。张艳振在一周内支付诚意金120万元给刘汉云，该费用在转让总价中扣除。土地的转让总价、付款方式，在自付诚意金之日起3个月内确定，并重新签订《国有土地使用权出让合同》。如果张艳振在支付诚意金后决定不接受转让该地块，刘汉云须在30日内归还诚意金，或用作日后的租金扣除。2018年3月13日，张艳振向刘汉云支付诚意金120万元。此后，双方因对转让事宜未达成一致未重新签订《国有土地使用权出让合同》。2019年8月28日，张艳振向本院提起诉讼〔（2019）粤2071民初22562号〕，主张解除双方之间签订的《土地转让协议书》并要求刘汉云向其退回诚意金120万元及支付利息。本院于2020年3月9日作出（2019）粤2071民初22562号民事判决书，判决：一、原告张艳振与被告刘汉云之间的《土地转让协议书》自2019年8月28日起解除；二、被告刘汉云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张艳振退回诚意金120万元及利息（利息的计算方式：以120万元为基数，从2019年8月28日起按年利率6%计算至实际付清之日止）”。刘汉云不服该一审判决向中山市中级人民法院提起上诉〔（2020）粤20民终4902号〕，刘汉云认为张艳振交付的120万元诚意金应抵扣张艳振所欠刘汉云租金，剩余部分再返还给张艳振。张艳振在该案中辩称诚意金与租金抵销不符合法律规定，不同意抵销。在该案中中山市中级人民法院查明2020年6月19日，刘汉云向张艳振邮寄《债务抵销通知书》，载明张艳振未向其支付涉案土地2018年7月1日至2020年6月30日的租金共计64万元，通知张艳振以其拖欠的租金64万元抵销刘汉云需退还张艳振的诚意金120万元。该通知书于2020年6月20日签收。中山市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）粤20民终4902号民事判决，驳回刘汉云上诉，维持原判。又查，刘汉云委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司就涉案土地进行土地估价，该公司于2021年3月22日出具粤中展评字（2021）第0192号土地估价报告，报告中载明价值时点为2020年7月1日时，涉案土地的市场租赁价格为46266元/月。张艳振不认可该价格，亦不申请评估，同意由法院依法裁量。广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括房地产估价、土地估价、资产评估等，备案等级为贰级。广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司在中山市中级人民法院评估机构名册内。由于张艳振仍占有使用案涉租赁土地，诉讼中，本院询问双方租赁土地的腾退返还事宜，张艳振表示能在2021年4月30日前将租赁土地返还给刘汉云并办理好交接手续，但张艳振并未在该期限内将租赁土地返还给刘汉云，仍占有使用该租赁土地。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉土地租赁合同签订于2017年6月6日，相关的纠纷亦产生于2021年1月1日之前，本案依法适用租赁合同签订及纠纷发生时的法律。本院认为，刘汉云与张艳振签订的土地租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。一、关于返还租赁物的问题。双方于2017年6月6日签订的土地租赁合同约定租赁期间为2017年7月1日至2020年6月30日，合同期满后双方未达成继续履行合同的合意，应视为双方的租赁合同关系于2020年6月30日因合同期满而终止，张艳振应返还刘汉云租赁物，故刘汉云主张张艳振将涉案租赁物腾退并返还合法有据，本院予以支持。二、关于拖欠租金的问题。双方均确认张艳振自2018年7月1日起未支付租金，故张艳振应向刘汉云支付自2018年7月1日起至2020年6月30日止的租金共计640000元。因张艳振拖欠的款项数目较大且时间较长，刘汉云为此主张拖欠租金相应的利息损失，理由充分。张艳振虽称刘汉云可以诚意金抵扣租金，但实际上刘汉云曾向张艳振表示要求在诚意金当中抵扣租金，但张艳振并不同意，其在另案当中也明确不同意在诚意金中抵扣租金，故张艳振在本案中称刘汉云可以诚意金抵扣租金，无权要求张艳振支付利息损失的辩解本院不予采信。张艳振应向刘汉云支付拖欠租金的利息，利息计算方法本院酌定为：以320000元为基数，从2018年6月2日起，按照年利率6%计算至2019年8月19日止；以320000元为基数，从2019年6月2日起，按照年利率6%计算至2019年8月19日止；以640000元为基数，从2019年8月20日起，按照年利率6%计算至实际清偿之日止。对超出该标准部分的利息损失本院不予支持。三、关于占有使用费的问题。前述本院已认定双方的租赁合同于2020年6月30日解除，诉讼中，双方均确认涉案租赁物仍由张艳振实际占有使用，故刘汉云主张张艳振向其支付自2020年7月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费合法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准。刘汉云与张艳振之间产生的租赁合同纠纷事出有因，与刘汉云未能及时返还诚意金亦相关，结合双方实际情况，从2020年7月1日起至2021年4月30日（共计10个月），参照刘汉云与张艳振签订的原租赁合同标准320000元/年计付占有使用费，共计266667元（320000元/年÷12个月×10个月）。诉讼中，张艳振明确其可于2021年4月30日前腾退土地并返还给刘汉云，但张艳振未在该期限内返还土地给刘汉云，应承担相应责任。如张艳振一直占有土地不返还，仍一直按原合同标准支付占有使用费对刘汉云有失公平。张艳振租用案涉土地用于存放其经营的汽车，新冠疫情对其没有直接影响。张艳振所辩解的因疫情导致租赁市场租金明显下降没有证据证实，本院不予采信。刘汉云委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司就涉案土地进行土地估价，该公司于2021年3月22日出具粤中展评字（2021）第0192号土地估价报告，报告中载明价值时点为2020年7月1日时，涉案土地的市场租赁价格为46266元/月。张艳振虽对评估报告认定的涉案土地的评估价格不予确认，但其亦不申请评估，且出具评估报告的广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司具有相关评估资质，该机构系中山市中级人民法院在册评估机构，张艳振也没有证据证明广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司在上述评估过程及出具的评估报告存在违反法定程序及规定的情形，故本院对评估结果予以采信。从2021年5月1日起，张艳振按46266元/月的标准支付占有使用费至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张艳振于本判决生效之日起七日内腾退涉案租赁土地并返还给原告刘汉云；二、被告张艳振于本判决生效之日起七日内向原告刘汉云支付尚欠租金640000元及利息（利息计算方法为：以320000元为基数，从2018年6月2日起，按照年利率6%计算至2019年8月19日止；以320000元为基数，从2019年6月2日起，按照年利率6%计算至2019年8月19日止；以640000元为基数，从2019年8月20日起，按照年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、被告张艳振于本判决生效之日起七日内向原告刘汉云支付占有使用费，具体支付标准为：2020年7月1日至2021年4月30日占有使用费共计266667元，从2021年5月1日起至实际返还租赁土地之日止按46266元/月的标准计付；四、驳回原告刘汉云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12984元，减半收取6492元（原告刘汉云已预交），由被告张艳振负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二一年五月十八日书记员 马雪君冯冰冰