北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8433号原告（反诉被告）：北京市第十四中学，住所地北京市西城区莲花河南街2号。法定代表人：张琳，校长。委托诉讼代理人：李军，北京济和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京宇汽车服务有限公司，住所地北京市西城区天宁寺前街8号。法定代表人：孙宇，经理。委托诉讼代理人：姜宇嵘，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。原告北京市第十四中学（以下简称十四中）与被告北京京宇汽车服务有限公司（以下简称京宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告十四中的委托诉讼代理人李军、被告京宇公司的委托诉讼代理人姜宇嵘、杨志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十四中向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除；2.请求人民法院判令被告将租赁物恢复原状后立即向原告返还租赁物；3.请求人民法院判令被告立即向原告支付其欠付的租金1093315.14元；4.请求人民法院判令被告向原告支付违约金109331.51元；5.请求人民法院判令被告按照每日739.73元的标准向原告支付自2019年1月19日起至其返还全部租赁物之日止的租赁物使用费。诉讼过程中，十四中明确诉讼请求：2.请求人民法院判令被告将北京市西城区天宁寺前街8号租赁物恢复原状后立即向原告返还；3.租金变更为房屋占有使用费；4.违约金变更为利息损失。事实和理由：十四中、京宇公司双方于2008年8月1日签订了《房屋租赁合同》，并于2018年7月18日签订了《补充协议》，合同约定十四中将西城区天宁寺前街X号出租给京宇公司作开办汽车维修及相关服务使用，京宇公司向十四中支付相应租金，并约定十四中有权随时单方解除合同。十四中依约履行了全部合同义务，但京宇公司自2015年1月1日开始拖欠房租至今。虽经多次催要，但京宇公司以种种理由拒绝支付。后，十四中向京宇公司发出解除租赁合同、返还租赁物通知书，但京宇公司拒绝返还租赁物。京宇公司的行为己严重违反了我国相关法律、法规的规定以及双方的约定，给十四中造成巨大的损失。故，十四中特依《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求人民法院依法判如所请。京宇公司辩称，不同意支付违约金和逾期返还租赁物的租赁物使用费，是因为合同还继续履行当中，京宇公司将按照合同的约定去支付租金，不同意支付逾期支付违约金。京宇公司自2015年没有支付租金的原因是十四中不再收取，京宇公司没有支付的途径和方法，所以不同意十四中的全部诉讼请求。京宇公司向本院提出反诉请求：判决十四中依法承担出租方的维修义务，向京宇公司支付自2015年起至今，由京宇公司代为支付的维修费合计1769467.30元，以京宇公司应当支付的房屋租金冲抵。诉讼中，京宇公司明确反诉请求涉及的费用为改扩建的损失。事实与理由：十四中与京宇公司之间的房屋租赁合同，没有明确约定租赁房屋维修费用的承担方式，根据合同法的规定，租赁房屋的维修责任应当由出租方即十四中承担。自2015年起因十四中变更收款账户暂停收取房屋租金，故房屋维修义务也暂时由京宇公司先行垫付。现京宇公司要求十四中依法承担出租方的法定义务，支付2015年起至今，以京宇公司应当支付的房屋租金冲抵。十四中针对京宇公司的反诉，答辩称，十四中不同意京宇公司的反诉请求。理由如下：一、依据民法典715条，京宇公司进行改扩建应取得十四中的同意，京宇公司自始未取得十四中的同意，在此基础上，京宇公司要求十四中承担费用，没有法律依据。二、京宇公司所提供的证明其反诉请求的证据，与其所称的维修费用无任何关联性，所谓的房屋维修实际上是改造或者是改善，如证据7、11、14。上述的改造改善均属于京宇公司为自身经营需要所为，与租赁物本身正常使用无关，京宇公司在偷换维修和改造改善的法律概念。三、租赁物即便是要进行房屋维修，京宇公司作为承租人应依据民法典713条的规定，首先应当请求作为出租人的十四中维修，京宇公司没有向十四中提出任何维修请求，应当由京宇公司承担相应的法律后果。最后一点，单纯就上述提及的证据材料本身而言，也存在诸多不合常理之处，如项目内容重复，清单内容矛盾，无付款凭证及合法的票据，工期严重错误，费用不一致等诸多问题。综上，十四中不同意京宇公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：十四中于本案诉讼中出示的宣全字第XXX号《房屋所有权证》上记载：坐落北京市西城区天宁寺前街X号房屋（以下简称X号房屋）所有权人为原北京市宣武区教育局，其中幢号1（建筑面积62.30平方米）、幢号2（建筑面积318.90平方米）、幢号4（建筑面积79.20平方米）、幢号5（建筑面积19.60平方米）房屋均为平房，幢号3为五层楼房（建筑面积4107.40平方米），房产平面图显示：幢号1幢号2房屋位于8号房屋的北侧。自2002年始，京宇公司以租赁方式使用X号房屋中的幢号1幢号2房屋，此间，京宇公司将原幢号1幢号2房屋拆除，并依托幢号1幢号2房屋所在位置重建并扩建了房屋（以下简称租赁房屋）。2010年8月1日，出租方十四中与承租方京宇公司就租赁房屋相关事宜签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋地点，出租方将位于西城区天宁寺前街X号（西址）号，办公和生产厂房900平方米，建筑面积1100平方米，出租给京宇公司作为开办汽车维修及相关服务使用。第二条租赁期限，自2010年8月1日至2018年8月1日，共计捌年。合同约定到期日届满前90日，如双方均未向对方书面提出合同到期不再续约的要求，则本合同自动续延五年。以此类推。第三条租金及缴纳日期，租金定为每年27万元，具体交纳方式按每3个月交一次交纳。具体缴纳时间为8月1日、11月1日、2月1日、5月1日。第四条租赁房屋的改造与装修，在租赁期内，承租方要爱护使用承租的房屋，不经允许，不得随意拆改原房屋结构，确因需要改造或装修要报出租方房管部门同意后方可实施。否则，因擅自施工引起的一切事故，承租方负全部责任，并赔偿全部损失。另门面、室内装修的资金投入，要量力而行，量租期而定，量效益回收速度而定，装修资金投入是承租方的自愿行为。合同终止后，无偿交还出租方管理。第七条合同期内，承租方自行承担所使用的电话费、水、电、取暖费及其它费用（有关此类费用事宜，乙方与学校具体商定和交纳）。租赁期满后，要完好无损的将使用房屋退还给出租方，经出租方和校方验收后撤出，房屋如有损坏，承租方应承担经济赔偿责任。第八条如遇合同期满，承租方应在30日内将属于自己的物品全部撤出所承租房屋。如逾期不撤出物品设备的，出租方有权自行处置，所造成损失由承租方自负。双方同意此约定。第九条合同的终止与变更，合同期内如遇上级指令学校有改、扩建工程双方应无条件服从，合同无条件终止，租金按实际使用时间结算。对此双方无异议。如遇地震、水灾、突发事变等不可抗力的原因，造成合同无法履行，双方互免责任。合同期内，任何一方如有变更，应提前30日通知对方，待协商一致后方可实施。第十条合同期内，如遇教育房产重新整合、调整学校布局；区内道路拓宽；区内房屋拆迁，政府以赔建校舍的方式补偿教育校舍时，合同无条件终止，租金以实际使用时间结算。承租方不享受任何经济补偿，双方同意此约定。第十一条违约责任及处罚，一、出租方违约责任，未按时将所租赁房屋交付承租方使用，应向承租方偿付违约期租金10％的违约金；二、承租方违约责任，1.不按时缴纳租金逾期10天，视为违约。承租方应向出租方交违约金，违约金为逾期租金全额10％，除须补交所欠租金和违约金，出租方有权终止合同。2.擅自改变承租房屋使用用途或转租、分租他人，出租方有权终止合同。由此造成的损失，由承租方自负。第十二条争议的解决方式。第十三条本合同一式肆份。”上述合同履行期间，十四中与京宇公司自2013年11月25日开始，分别就租赁期间2014年1月1日至同年12月31日、2015年1月1日至同年12月31日、2016年1月1日至同年12月31日另行签订了三份《房屋租赁合同》，约定的租赁房屋、租金均未改变，均补充约定委托北京市华业诚信物业管理有限公司代收房租。京宇公司支付了截至2014年12月31日以前的租金，自2015年1月1日起未再支付租金。2018年7月18日，出租方十四中（甲方）与承租方京宇公司（乙方）签订《补偿协议》，内容为：“鉴于甲乙双方开展了长期的教育合作项目，乙方系甲方的通用技术实训基地，为甲方初中、高中学生提供了《交通安全》《汽车发展历程》《未来汽车发展》《汽车驾驶技巧》《汽车电路原理》《汽车礼仪》等相关实用课程。甲乙双方经友好协商，同意依据原《房屋租赁合同》（2010年8月1日签署），就续租事宜达成下列协议并共同遵守，一、关于甲乙双方权利义务的条款，严格按照原《房屋租赁合同》履行。本补充协议是原《房屋租赁合同》不可分割部分，与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。二、本协议有效期内，甲方有权随时单方解除合同，乙方应无条件接受，并配合甲方或其他第三方开展腾退工作。甲方提前解除合同之行为不承担违约责任，亦无需支付任何补偿费用。三、本补充协议履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。”2019年1月19日，京宇公司收到十四中于2019年1月18日签署的《解除租赁合同、返还租赁物通知书》，内容为：“贵司与我校分别于2008年8月1日、2018年7月18日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。依据前述合同及协议约定，我校依约履行了全部合同义务，但贵司拖欠我校自2015年1月1日至今的租金1093315.14元。依据双方的约定及相关法律法规的规定，现我校正式通知贵司，即日起，解除贵司与我校签订的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》。请贵司在接到本通知书之日起三十日内依法将租赁物恢复原状后向我校返还租赁物。同时，请贵司在三十日内向我校支付拖欠的租金及相应的违约金，并按照租金标准向我校支付自贵司收到本通知书之日起至贵司返还全部租赁物之日止的房屋使用费。”北京市住房和城乡建设委员会就要求获取2002年至2007年北京市西城区教育委员会（原名北京市宣武区教育委员会）在原北京市宣武区天宁寺前街X号的房屋的改建、重建的开工许可证的申请，于2019年10月17日签署《政府信息告知书》，内容为：“经查，在我委现存的施工许可档案中，没有查询到与您描述一致的施工许可信息，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定告知您，您申请获取的‘五证两书’中《建设工程施工许可证》信息在我委不存在。”北京市规划和自然资源委员会就要求获取位于北京市西城区天宁寺前街8号2002年至2003年《建设工程规划许可证》附件及附图的申请，于2019年10月24日签署《政府信息公开申请答复告知书》，内容为：“经本机关检索，未找到您所申请公开的信息。现在根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定向您告知，您申请获取的政府信息不存在。”京宇公司为证明其反诉请求，出示以下证据：一、2016年7月25日京宇公司与案外人北京德铭建筑装饰工程有限公司（以下简称建筑公司）签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为业务大厅房顶防水及修缮；工程造价90828元。二、2016年7月26日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为厂外暖气管道改造；工程承包造价268488元。三、2016年10月15日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为厂房改造；工程承包造价为482068.80元。四、2016年11月25日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为厂房电路改造；工程承包造价为284256元。五、2017年3月1日京宇公司与北京隆盛兴业市政工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为京宇公司院内道路工程；工程承包造价为392951.54元。六、2017年4月30日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为排水工程，工程承包造价为73592.96元。七、2017年8月20日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为厂房暖气片改造，工程承包造价为86454元。八、2018年4月28日京宇公司与建筑公司签订的《北京市建设工程施工合同》，显示工程名称为业务大厅房顶防水及修缮；工程造价90828元2019年8月1日，本院赴北京市西城区天宁寺前街X号对该院落内为京宇公司经营汽车修理厂的租赁房屋进行现场勘验并制作勘验笔录，见租赁房屋位于北京市西城区天宁寺前街X号院内，在上述《房屋所有权证》幢号1幢号2位置建有厂房，该厂房的南侧边缘与北京小学天宁寺分校相邻，西侧临街，东侧边缘为钢架结构厂房。十四中、京宇公司对本院针对租赁房屋及院落拍摄的照料没有异议。2019年12月，京宇公司就租赁房屋提出鉴定申请。经随机抽取鉴定机构，本院委托沐城测绘（北京）有限公司（以下简称测绘公司）、北京希地环球建设工程顾问有限公司（以下简称顾问公司）进行鉴定。一、测绘。2020年6月，测绘公司出具《普通工程测量成果报告书》，测量成果报告内容为：“测绘公司于2020年6月3日对十四中与京宇公司租赁合同纠纷案涉房屋面积测绘项目进行实地勘察测量工作。地址为北京市西城区天宁寺前街X号。任务具体要求为对位于北京市西城区教育委员会国有土地使用证京宣国用（2008）划第XXX号范围内外的办公及厂房的涉案房屋面积进行测绘。该项目用地范围只有西北侧围墙角超出用地红线，该角向西北方向超出2号界址点0.16米，向北方向超出2号界址点0.21米，向东2.04米与用地红线重合，向西南12.44米与用地红线重合，围墙超出用地红线外面积1.18平方米。”附图显示：在北京市西城区天宁寺前街X号院内租赁房屋包括院落南侧的东起依次为车间、办公区；院落东北角为洗车房。测绘公司出具的《房屋测绘技术报告书》显示：北京市西城区天宁寺前街X号院内租赁房屋建筑总面积为1590.34平方米。二、造价。因京宇公司提供的证据材料未达到鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行，2021年3月22日，顾问公司致函本院终止鉴定。2020年7月2日，京宇公司向测绘公司支付测绘费19500元。另查，2019年3月8日，法院受理原告京宇公司与被告十四中房屋租赁合同纠纷案，京宇公司在该案向法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行2010年租赁合同和补充协议；2.请求法院判令被告于2019年1月19日送达原告的《解除租赁合同、返还租赁物通知书》不发生解除租赁合同的法律效力。法院经审理认为“十四中与京宇公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年7月18日签订的《补偿协议》所涉及的租赁物均为租赁房屋，截至该案法庭辩论终结，当事人未能出示就租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故上述《房屋租赁合同》及《补偿协议》应属无效合同”。并于2020年2月27日作出（2019）京0102民初11578号民事判决：“驳回北京京宇汽车服务有限公司的诉讼请求”。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。十四中出示的《房屋所有权证》虽能证明位于北京市西城区天宁寺前街X号内的房屋进行了房屋所有权登记，但经本院查明事实能够确认，京宇公司承租北京市西城区天宁寺前街X号内部分房屋后，进行了房屋翻建及改扩建，现租赁房屋已非《房屋所有权证》上登记的房屋。十四中与京宇公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年7月18日签订的《补偿协议》所涉及的租赁物均为租赁房屋，截至本案法庭辩论终结，当事人未能出示就租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故上述《房屋租赁合同》及《补偿协议》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，不适用合同法关于解除合同的规定，因此，京宇公司虽收到十四中所发《解除租赁合同、返还租赁物通知书》，但不产生解除合同的法律后果，对十四中要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。京宇公司应将租赁房屋返还十四中，就返还的范围，本院综合当事人在合同中就租赁房屋的表述、现场勘验情况、测绘结果确定为坐落北京市西城区天宁寺前街X号院内南侧车间、办公区、东北角洗车房等建筑总面积为1590.34平方米的房屋及院落，京宇公司应将上述房屋返还十四中，十四中参照合同约定的租金标准要求京宇公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，存在依据，本院予以支持。在宣全字第XXX号《房屋所有权证》显示的坐落于北京市西城区天宁寺前街X号院内幢号1、幢号2房屋的原建筑面积总和为381.20平方米。通过十四中与京宇公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》中对租赁房屋表述为建筑面积1100平方米可知，京宇公司将原幢号1幢号2房屋拆除并依托幢号1幢号2房屋所在位置重建并扩建房屋的行为发生于双方签订《房屋租赁合同》前，且十四中亦是按照改扩建后房屋收取租金，故对十四中就未同意京宇公司进行改扩建的抗辩，本院不予采纳。鉴于双方设立租赁关系时，租赁房屋面积已与现状相近，且十四中未就房屋原状出示证据，故对十四中要求恢复原状的诉讼请求，本院难以支持。十四中要求京宇公司偿付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。合同无效，双方均有过错，京宇公司未取得规划许可即改扩建房屋，应负主要责任。就京宇公司主张的改扩建房屋损失部分，因京宇公司未出示符合鉴定机构要求的资料而造成未能通过评估确定损失数额，鉴于京宇公司搭建房屋投入资金属客观事实，故本院综合房屋性质、京宇公司已使用房屋从事经营活动的期限、当事人的过错程度等因素，酌定十四中承担损失数额为50万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，北京京宇汽车服务有限公司将坐落于北京市西城区天宁寺前街X号院内南侧车间、办公区、东北角洗车房等建筑总面积为1590.34平方米的房屋及院落返还北京市第十四中学；二、本判决生效之日起五日内，北京京宇汽车服务有限公司给付北京市第十四中学房屋占有使用费（自二○一五年一月一日起至二○二○年十二月三十一日止，房屋占有使用费为162万元；自二○二一年一月一日起，至北京京宇汽车服务有限公司实际返还北京市第十四中学本判决第一项涉及的房屋及院落之日止，按每日739.73元计算）；三、本判决生效之日起五日内，北京市第十四中学给付北京京宇汽车服务有限公司改扩建损失50万元；四、驳回北京市第十四中学的其他诉讼请求；五、驳回北京京宇汽车服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费15623.82元，由北京市第十四中学负担2486.63元（已交纳）；由北京京宇汽车服务有限公司负担13137.19元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10363.60元，由北京京宇汽车服务有限公司负担5962.60元（已交纳）；由北京市第十四中学负担4400元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费19500元，由北京京宇汽车服务有限公司负担9750元（北京京宇汽车服务有限公司已支付鉴定机构）；由北京市第十四中学负担9750元（于本判决生效后七日内直接给付北京京宇汽车服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年五月十九日书记员  陈欢