广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4395号原告（反诉被告）：惠存存，女，1986年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：张迪，广东思为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弦，广东思为律师事务所律师。被告（反诉原告）：何文安，女，1976年4月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄玉明，广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告）惠存存与被告（反诉原告）何文安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠存存及其委托诉讼代理人张迪，被告（反诉原告）何文安及其委托诉讼代理人甄玉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）惠存存向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿装修损失18787元（包括阳台落地窗和厨房玻璃8400元、大理石灶台3600元、马桶5198元、卫生间洗漱台1749元）；2.请求被告支付欠缴的2020年12月份物业管理费213元，煤气费69元，水费73.25元，电费60元，共计415.25元；3.请求被告支付违约金，违约行为包括逾期交房、未结清与物业公司相关费用及损毁装修等违约行为，违约金自2020年12月30日起按3100元/天计算至被告清偿之日止，暂计至2021年1月8日为31000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2020年9月1日，原告、被告、房产中介公司广州连家地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，原告以310万元购买被告所有的位于广州市白云区××房，合同第七条约定交房时间为被告收齐全款当天，交房前被告需要结清物业费、水电费等，所交付的房屋需符合基本使用条件；第九条约定按现状交房。2020年12月29日原告付清全部款项，2020年12月30日找被告收房时，被告不仅拒绝交付房产，还将厨房、卫生间、阳台等装修砸毁，原告当时报警。2021年1月8日原告再次前往案涉房屋时，发现被告已搬离，但毁损的装修并未修复，原告及中介公司多次催促被告办理正式的交接手续，被告均置之不理。另经查询，被告尚欠缴2020年12月份物业管理费213.12元，煤气费69元、水费73.25元，电费60元。原告认为，根据《房屋买卖合同》第七条、第九条之约定，被告应当按现状交付，且交房时须结清物业费、水电费等，所交付的房屋需符合基本使用条件。现被告恶意损毁装修，不结算物业费、水电费等，其房屋不符合基本使用条件，被告存在违约。现原告要求被告赔偿装修损失、物业费、水电费等。同时，因被告逾期交房，还应当按照《房屋买卖合同》第十一条之约定支付逾期交房的违约金。望法院判如所请。被告（反诉原告）何文安辩称：一、原告主张的损失金额明显过高，与实际损失金额不符。原告提交的收据、网上购物记录并非合法合规的发票，无法证明其实际支出了这些费用。原告提交的视频中的马桶为普通马桶，原告购物记录中的是智能马桶；视频中损坏的是洗漱台，原告购物记录中的是组合卫浴套装，两张收据无法证明购买的具体物品、数量和单价，无法证明真实的损失金额。二、被告无法按期缴付房屋是因客观情况阻碍，并非故意，被告于2021年1月2日搬离后已通知原告收房，被告于2021年1月8日才接收是其自身原因所致，案涉房屋已于2021年1月3日交付给原告。2020年12月19日至2020年12月30日，涉案房屋唯一的楼梯处于整修状态，无法通行，被告必须通过楼梯搬运的大件家具无法搬离；2021年1月2日，楼梯修整完成可通行后被告立即搬离了，当晚10点左右，被告告知广州连家地产代理有限公司员工黄某被告已搬离涉案房屋并通知原告于2021年1月3日前来接收涉案房屋，黄某转告原告业主已搬完，钥匙放在门口的牛奶箱里，原告于2021年1月3日上午回复黄某确认交房，并陈述延期4天，此回复表明原告认可涉案房屋已于2021年1月3日交付。原告提交的物业费收据日期为2021年1月7日，说明原告最晚于2021年1月7日就已接收涉案房屋，与其主张2021年1月8日才收楼明显与事实不符。三、原告未举证证明逾期交房给其造成的损失，原告主张的违约金金额过高，依法应当调整。四、原告主张的物业费、煤气费、水电费被告均同意支付。被告（反诉原告）何文安向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期办理按揭贷款申请手续的违约金9300元（2020年9月9日至2020年9月11日，3100000元×0.1%×3天）；2.判令原告向被告支付逾期办理涉案房屋过户手续的违约金86800元（2020年11月2日至2020年11月29日，3100000元×0.1%×28天）；3.判令原告承担本案的诉讼费。事实与理由如下:2020年9月1日，原、被告与案外人广州连家地产代理有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买白云区××房，购房款支付方式为按揭贷款，合同约定买方应在签订本合同后5个工作天内办妥银行按揭贷款申请手续，银行同意贷款申请5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。合同第十二条第二款约定“买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”。依照约定，原告应当于2020年9月8日前办妥按揭贷款申请，但原告逾期至2020年9月14日才办妥，逾期3日。原告向中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行申请按揭贷款。2020年10月27日，工商银行向原告出具了《个人住房贷款放款承诺函》，承诺向其发放贷款126万元，依照约定，原告在收到上述承诺函后，应于2020年11月1日前通知被告共同去办理涉案房屋的过户登记手续，但原告逾期至2020年11月30日才办理完手续，逾期28日，已严重违约。故提起反诉，望判如所请。针对被告（反诉原告）何文安的反诉请求，原告（反诉被告）惠存存辩称：一、涉案《房屋买卖合同》签订后，截至2020年9月10日，被告还未将办理按揭所需的资料给原告，又因为被告的收款卡（银行卡）问题，导致原告按揭资料不齐全，按揭程序无法进行。被告逾期至2020年9月24日下午才将按揭资料提交齐全，2020年9月25日原告的按揭贷款程序才正式走流程，因此逾期办理按揭手续的根本原因是被告拒绝及时提供按揭资料给原告办理按揭所致，被告已违反《房屋买卖合同》中该约定的卖方应全力协助买方办理相关手续的义务，包括提供资料、签署有关文件/合同等。二、2020年10月27日，原告只是收到《个人住房贷款放款承诺函》，后续原告还需要完成预约面签、等待面签通过才可以约时间过户。2020年11月10日，原告银行面签审核通过，可以过户，但被告拖延至2020年11月24日才提供过户资料给原告。2020年11月24日，原告开始预约过户，被按揭中介告知，最快下周一有号，也就是2020年11月30日。根据《房屋买卖合同》附件的约定，如在交易过程中，因公共假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。原告不存在逾期过户，请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房屋买卖合同》、不动产权证、银行转账记录、公积金放款通知信息、报警回执、视频、收据、发票、物业费收据、煤气费和水电费发票、微信聊天记录、承诺函、房管局预约信息等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年9月1日，何文安（卖方）、惠存存（买方）、广州连家房地产代理有限公司（经纪方，以下简称连家公司）三方签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为白云区××房（以下简称涉案房屋）。该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为310万元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，卖方在交付该物业前，必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等），必须符合基本使用条件，必须按约定条件交楼，无人为损害装修和家私家电。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金等等。该合同附件约定，买卖双方一致同意由买方按下列第2项按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期则时间相应顺延：（1）签订本合同时支付12万元作为定金；（2）首期楼款（含定金）124万元应在取得房地产交易中心收缴件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90工作天内完成（以付清双方交易税费为准）；（3）186万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方等等。上述合同签订当日，惠存存向何文安支付了定金12万元。根据买卖双方，以及买卖双方与经纪方连家公司工作人员黄某、按揭中介人员夏秋香的微信聊天记录可知，2020年9月10日14时，办理按揭资料中需要由业主提供的资料何文安尚未准备好，截至2020年9月24日，卖家何文安才将收款卡提交给按揭中介人员。2020年10月27日，惠存存收到按揭银行中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行向其出具的《个人住房贷款放款承诺函》后，惠存存于当日预约于2020年11月5日办理按揭合同面签手续。2020年11月11日，惠存存收到按揭银行发给其的预约抵押登记通知，并要求按揭中介人员夏秋香预约过户，但按揭中介人员夏秋香告知惠存存还在等工行出涂销资料。2021年11月24日，夏秋香告知惠存存涂销可以拿了，可以约个时间过户，这周没号，最快下周一（即2020年11月30日）早上。此后，惠存存预约了2020年11月30日办理预约抵押登记及交易递件。双方于2020年11月30日办理了交易递件，涉案房屋已于2020年12月3日转移登记至惠存存名下。惠存存已根据合同约定向何文安支付了首期楼款。本案审理过程中，何文安确认涉案房屋在过户前存在抵押，其于2020年11月24日才取得抵押涂销证明。2020年12月29日，按揭贷款银行将按揭款126万元发放至何文安的银行账户。2020年12月30日，惠存存及其家人至涉案房屋处要求何文安交付房屋，何文安要求迟延两天交房，惠存存不同意，双方于当日发生肢体冲突。2021年1月2日晚，何文安搬离涉案房屋，其在搬离时，将涉案房屋内卫生间内的两个马桶、一个洗漱台，厨房灶台、落地窗，阳台落地窗等损毁。何文安搬离时未结清房屋的物业费、煤气费、水电费。连家公司工作人员黄某于2020年1月2日22时发微信告知惠存存称“刚刚业主发信息过来说搬完了，钥匙放在门口的牛奶箱里”。惠存存于2020年1月3日上午6时左右回微信称“恩，交房，要一起的去对接的吧，她这什么意思？还有延期4天，每天违约金3100元”。该日9时其又回复黄某称“如果卖家已按合同履行完毕，我随时可以去办理房屋交接手续”。此后，惠存存于2020年1月8日与连家公司工作人员一起到涉案房屋并在房屋门口牛奶箱中找到房屋钥匙、收房并录制视频，何文安并未到现场，视频显示涉案房屋内卫生间内的两个马桶（普通马桶，非智能马桶）、一个洗漱台，厨房灶台、落地窗，阳台落地窗等已损毁。惠存存收房后对损毁的两个马桶、一个洗漱台，厨房灶台、落地窗，阳台落地窗等进行了修复和更换，为证明其损失，惠存存向本院提交了以下证据：1.出具时间为2021年1月13日，加盖广州市白云区万友门窗加工店印章的收据一张，金额为8400元；2.出具时间为2021年1月13日，加盖云浮兴业石材经营部印章的收据一张，内容为收到大理石灶台现金3600元；3.京东网络购物订单页面及增值税电子普通发票，显示惠存存为购置智能马桶两个、箭牌卫浴洗漱台一个，金额合计6797元。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，本案属于民法典施行前成立的合同，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后的情形，故因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。何文安、惠存存、连家公司三方签订的《房屋买卖合同》中包含房屋买卖合同关系和居间服务合同关系，本案处理的是何文安与惠存存之间的房屋买卖合同关系。何文安与惠存存双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。根据合同约定，卖方交付涉案房屋给买方使用的日期为卖方收齐楼款当天，且卖方交付的房屋必须符合基本使用条件，无人为损坏装修和家私家电。本案中，惠存存于2020年12月29日付清全部楼款，何文安应当于当天将房屋交付给惠存存使用，且何文安在交付房屋当日应当与惠存存办理交接手续，包括双方共同检查房屋交接现状、卖方结清水电费、煤气费及物业管理费等。本案中，何文安虽于2021年1月2日搬离涉案房屋，但其仅将已搬离、钥匙放置在门口牛奶箱的消息告知中介人员，该行为不能被视为已履行办理房屋交接手续的义务。惠存存实际于2021年1月8日自行收房，因此何文安逾期交房的时间为2020年12月30日至2021年1月8日，惠存存现要求何文安支付该期间的逾期交房违约金，应予支持。合同约定卖方逾期交付房屋，每逾期一天，按照物业成交价千分之一的标准向买方支付违约金，现何文安提出该违约金标准过高，并要求调低，根据公平原则，本院酌情将违约金标准调低为每日万分之五，故何文安应当向惠存存支付逾期交房违约金15500元。惠存存主张的自2021年1月9日至实际清偿之日的违约金，因其实际已于2021年1月8日收房，故本院对其上述诉讼请求不予支持。另何文安在搬离涉案房屋时将房屋内的卫生间内的两个马桶、一个洗漱台，厨房灶台、落地窗，阳台落地窗等损毁，该行为违反了房屋买卖合同关于“无人为损害装修和家私家电”的约定，惠存存现要求何文安赔偿其损失本院予以支持。惠存存提交收据、网络订单和电子发票等证实其为修复受损的家私家电支出合计18787元，考虑到涉案房屋内被损坏的马桶为普通马桶，惠存存购买的是智能马桶，故本院酌情判令何文安赔偿惠存存家私家电受损16000元，惠存存主张的超出部分本院不予支持。何文安对惠存存主张的水电费、煤气费和物业管理费合计415.25元无异议，本院对惠存存的该部分诉讼请求予以支持。对于何文安要求惠存存支付逾期办理按揭贷款申请手续的违约金的反诉请求。《房屋买卖合同》中虽然约定买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，根据该约定，惠存存应当于2020年9月8日前办妥按揭贷款申请手续。但合同同时也约定卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等。本案中，根据买卖双方与经纪方连家公司工作人员黄某、按揭中介人员夏秋香的微信聊天记录可知，截至2020年9月10日14时，办理按揭资料中需要由业主提供的资料何文安尚未准备好，截至2020年9月24日，卖家何文安才将收款卡提交给按揭中介人员，故因何文安未履行协助提供按揭资料的义务导致惠存存未能在2020年9月8日办妥按揭贷款申请手续，何文安现反诉要求惠存存支付逾期办理按揭贷款申请手续的违约金，本院不予支持。对于何文安要求惠存存支付逾期办理涉案房屋过户手续的违约金的反诉请求。《房屋买卖合同》中约定银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。何文安出售涉案房屋时，该房屋存在抵押，需要在银行出具的抵押涂销证明后，涉案房屋才具备办理产权转移登记的条件。本案中，惠存存于2020年10月27日收到按揭银行出具的《个人住房贷款放款承诺函》，并于2020年11月5日收到银行发出的约定抵押登记通知书，但何文安迟至2020年11月24日才取得抵押涂销证明，故涉案房屋未能按照合同约定期限办理产权转移登记的原因在于何文安未及时办理抵押涂销手续，违约方为何文安，何文安现反诉要求惠存存支付逾期办理涉案房屋过户手续的违约金的反诉请求明显缺乏事实依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）何文安向原告（反诉被告）惠存存赔偿装修损失16000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）何文安向原告（反诉被告）惠存存支付水电费、物业管理费和煤气费共计415.25元；三、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）何文安向原告（反诉被告）惠存存支付逾期交房违约金15500元；四、驳回原告（反诉被告）惠存存的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何文安的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费527.53元，由原告（反诉被告）惠存存负担228.53元，被告（反诉原告）何文安负担299元；反诉受理费1101.25元，由被告（反诉原告）何文安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年五月二十日书记员  林嘉仪