广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初1342号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：鹤山市×××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××151U。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：任韵冰，女，该行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该行员工。被告：罗小美，女，1975年6月11日出生，汉族，住重庆市南川市××××××××，公民身份号码：512××××××××××××425。被告：鹤山市××××地产开发有限公司，住所地：鹤山市沙坪城市×××××××，统一社会信用代码：914××××××××××181XC。法定代表人：冯雁玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯艳敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：易洁明，女，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告罗小美、鹤山市××××地产开发有限公司（以下简称德兴园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平、被告德兴园公司的委托诉讼代理人冯艳敏、易洁明到庭参加诉讼，被告罗小美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与罗小美签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2018年鹤山支行住自（一手）第150号），并判令罗小美立即偿还贷款本金628956.16元及利息、罚息、复利31776.65元[其中宽限期积欠利息16653.02元，利息、罚息、复利暂计至2021年2月21日，从2021年2月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的编号为2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算]；2.判令被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市××××××××××××××的房屋的所得价款享有优先受偿权；3.判令德兴园公司对罗小美的上述债务承担连带保证责任；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：罗小美于2018年3月6日与原告签订合同编号为2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款650000元，用于购买位于鹤山市××××××××××××××的商品房。双方约定借款期限为26年，自2018年6月1日起至2044年6月1日止，罗小美同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并于2018年3月6日签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2018］年房抵字第［155］号的《抵押合同》，于2018年4月3日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2018年6月1日向罗小美发放了贷款650000元，履行了合同义务。2020年3月2日，罗小美向原告申请宽限期6个月，在宽限期内不归还本息，宽限期结束后将宽限期内的本息合计摊分在以后的每月归还（包括宽限期利息所产生的复利利息）。宽限期自2020年4月1日起至2020年9月30日止。宽限期结束后罗小美未能依约还款，截至2021年2月21日止，罗小美已累计违约6期，连续违约5期，积欠本金5509.81元，利息、罚息、复利31776.65元（其中宽限期积欠利息16653.02元，利息、罚息、复利暂计至2021年2月21日）。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告与罗小美签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定；［江门分］行［鹤山］支行［2018］年房抵字第［155］号的《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求罗小美就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。德兴园公司于2016年8月25日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：江门［2016］032号），在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交甲方（原告）收押之前，乙方（德兴园公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。罗小美未作答辩，在举证期限内也无证据提供。德兴园公司辩称，对原告的诉求无意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方、德兴园公司作为乙方，双方签订编号为江门［2016］032号的《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为德兴园项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2018年1月30日，罗小美与德兴园公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由罗小美向德兴园公司购买位于沙坪德兴园二期4幢1802房的商品房（以下简称涉案房产）。2018年3月6日，工行鹤山支行作为贷款人，罗小美作为借款人、抵押人，双方签订合同编号为2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人向借款人发放贷款650000元，用于购买涉案房产，贷款期限为26年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；抵押人自愿以涉案房产向贷款人提供抵押担保等。同日，罗小美与工行鹤山支行签订了编号为[江门分]行[鹤山]支行[2018]年房抵字第[155]号的《抵押合同》，约定以涉案房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等）。2018年6月1日，工行鹤山支行按合同约定向罗小美发放了650000元贷款，并按约定将款项划入德兴园公司的银行账户。2020年3月2日，罗小美向工行鹤山支行填写并提交《中国工商银行个人贷款合同变更申请表》，向工行鹤山支行申请宽限期6期，并签订一份《声明》：本人罗小美（身份证号码512××××××××××××425），户籍：重庆，现身处在广东佛山，于2018年6月在工行鹤山支行办理一笔312期65万元的个人住房贷款，现向中国工商银行股份有限公司申请宽限期6个月，并要求在宽限期内不归还本息，宽限期结束后，将宽限期内的本息合计摊分在以后的每月归还（包括宽限期利息所产生的复利利息）。借款后，罗小美未按合同约定履行还款义务，至2021年2月21日，罗小美已累计违约6期。截至2021年2月21日，罗小美拖欠工行鹤山支行借款本金628956.16元，利息、罚息、复利合计31776.65元。就上述欠款，工行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院。另查明，2018年4月3日，工行鹤山支行与罗小美就涉案房产办理了抵押权预告登记，权利人为工行鹤山支行，至本案庭审辩论终结，涉案房产尚未办妥正式的抵押登记手续。2019年12月25日，德兴园公司作为权利人就涉案房产办理了不动产权登记，登记证号为粤（2019）鹤山市不动产权第0034406号，为单独所有。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。工行鹤山支行与德兴园公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及工行鹤山支行与罗小美签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押合同》，均是各方当事人真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但罗小美并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息，罗小美已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行鹤山支行有权解除合同并宣布涉案合同未偿还的债务立即到期，故工行鹤山支行请求解除其与罗小美签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求罗小美清偿借款本金628956.16元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2021年2月21日为31776.65元，从2021年2月22日起至还清款日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。至于《个人购房借款/担保合同》的解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，因工行鹤山支行在本案起诉前未向罗小美主张过解除合同，故《个人购房借款/担保合同》自起诉状副本送达罗小美时即2021年3月29日起解除。关于工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的问题。根据《个人购房借款/担保合同》及《抵押合同》的约定，罗小美自愿以其购买的涉案房产为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，以涉案房产提供抵押担保是合同双方共同的意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，虽然工行鹤山支行与罗小美未就涉案房产办妥正式的抵押权登记手续，但涉案房产已于2019年12月25日办理了所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，由于工行鹤山支行享有抵押权人的利益未背离当事人的合理预期，故本院对工行鹤山支行的该项主张予以采纳，认定工行鹤山支行对涉案房产享有的抵押权自预告登记之日起设立。因此，工行鹤山支行对该抵押财产在涉案欠款本息范围内依法享有优先受偿权。对于德兴园公司应否承担保证责任的问题。根据《按揭贷款业务合作协议》的约定，德兴园公司在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交工行鹤山支行收押之前，德兴园公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，该表述清晰明确并着重于书面手续的办理，并不等同于“法院认定抵押权设立”的情形，故结合本院现已查明涉案房产尚未办妥正式的抵押登记手续的事实，德兴园公司仍应按照《按揭贷款业务合作协议》的约定承担连带保证责任。因此，工行鹤山支行请求德兴园公司对罗小美所欠借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百九十四条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告罗小美签订的编号为2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》自2021年3月29日起解除；二、被告罗小美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本金628956.16元及利息、罚息、复利[暂计至2021年2月21日的利息、罚息、复利为31776.65元，从2021年2月22日起至还清借款日止的利息、罚息、复利，按编号为2018年鹤山支行住自（一手）第150号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付]；三、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行对被告罗小美所购坐落于鹤山市××××××××××××××的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款在本判决第×项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、被告鹤山市××××地产开发有限公司对本判决第二项确定的被告罗小美所欠的借款本息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5203.67元、保全费3823.66元，合共诉讼费9027.33元（已由原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交），由被告罗小美、鹤山市××××地产开发有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交的案件诉讼费9027.33元，由本院予以退回；被告罗小美、鹤山市××××地产开发有限公司应向本院补缴案件诉讼费9027.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年五月二十五日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚