广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3821号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司。住所地：广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，总经理。委托诉讼代理人：张艳红，女，该司职员。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈凯儿，女，1964年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟浩俊，系陈凯儿之子。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏公司）因与被上诉人陈凯儿物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人汉宏公司委托诉讼代理人张艳红与廖红楼、被上诉人陈凯儿与委托诉讼代理人钟浩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持汉宏公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈凯儿承担。事实与理由：一、一审法院凭陈凯儿提交的收条即认定陈凯儿缴纳了2013年9月至2017年6月的物业管理费，处理不当。陈凯儿作为证据提交的收条为陈凯儿单方提供，上面并没有汉宏公司盖章确认。根据合同，住户是按照每两个月一次缴纳物业管理费的，汉宏公司也会对住户每一次的交纳开具收据或发票，这也是物业管理的惯常做法。如果陈凯儿有按照合同的约定支付管理费的话，肯定会保留汉宏公司开具的收据或发票，陈凯儿并没有提供，同时陈凯儿也没有提供实际支付方式和支付记录，不能证明陈凯儿确实已经交纳了长达四年的物业管理费。一审庭审笔录中显示陈凯儿一部分是向业主委员会交纳广告费和维修费共3500元，未承诺对汉宏公司报销，故陈凯儿仍欠缴汉宏公司管理费4231.80+1175=5406.8元，再减去3500元等于1906.80元。因汉宏公司法定代表人盛露在江苏老家照顾病重父亲，导致暂不能核实一审庭审中陈凯儿提交的证据。二、陈凯儿应当支付欠付管理费期间的滞纳金。一审法院认定陈凯儿应当按照原物业合同的标准向汉宏公司交纳物业管理费，等于是认定原物业合同继续约束双方，那么合同里关于滞纳金的条款同样适用于双方。汉宏公司与陈凯儿所住大厦系列案件中，两级法院对案件管辖的问题作出过相关的裁定，作出裁定的依据也是原物业合同。故汉宏公司认为，在一个案件中，如果涉及到物业管理费的标准和案件管辖根据原合同作出，那么涉及到滞纳金也应当按原合同作出处理。三、汉宏公司与华顺大厦业主委员会自愿签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方有约束力。该《物业服务合同》约定的委托管理期限至2016年8月31日届满后，在华顺大厦业委会到期后并未成立新的业委会，且征得大部分业主同意下汉宏公司继续对华顺大厦进行物业管理服务将近一年多。陈凯儿作为上届和现届委员在上述期间内并未提出异议，故上述《物业服务合同》约定的条款仍有约束力。四、特别事实和理由。1.华顺大厦业委会全部委员都是在参选前欠缴物业管理费，不具备参选资格，违反了广东省和广州市物业管理相关法律法规。2.华顺大厦现届业委会在没有通过合法法律法规成立，还与其他物业公司签订合同。3.汉宏公司当时是通过合法程序进入华顺大厦管理，合同到期后因新的业委会没成立，汉宏公司与华顺大厦170多户业主签名同意按原合同续签五年，符合合同法第四条、第八条的规定。五、陈凯儿在上述期间内未提出异议，应当按照约定履行自己的义务。六、华顺大厦业委会没有通过合法程序成立。时至今日都没有属地人民政府、街道、房屋管理局及华顺大厦业委会发函解除汉宏公司与大厦业主和住户签订的五年续期合同。七、汉宏公司在2021年4月26日下午收到越房群复字（2021）62号广州市越秀区房屋管理局复函，华顺大厦业委会已暂时中止陈凯儿委员资格。陈凯儿和叶金凤在2020年11月25日就已收到大塘街道城管科2020年11月23日发给华顺大厦业委会的函件，华顺大厦业委会在2021年4月才终止一个委员资格，华顺大厦业委会部分委员违反相关法律法规，应当承担相应的法律责任。陈凯儿二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意汉宏公司的上诉请求。汉宏公司诉陈凯儿2013年9月至2017年6月未交管理费，明显是罔顾事实的行为。汉宏公司的法人盛露早已亲笔书写《收条》，其中载明：收到301房从2013年9月至2016年8月的管理费4271.8元；收到301房2016年9月至2017年6月的管理费1175元，并签字作实。汉宏公司上诉提出不能单凭未经汉宏公司确认的收条就确定陈凯儿已经缴纳了2013年9月至2017年6月的管理费，而陈凯儿在一审法院庭审中已明确表示，愿意接受汉宏公司对《收条》的真实性进行鉴证。一审法院已就该《收条》是否由盛露开具进行庭后核实，要求限期汉宏公司核实情况后以书面形式明确回复，逾期回复或不明确回复视为确认已收取上述款项。一审判决列明汉宏公司未能在期限内明确回复，只向一审法院提交了盛露父亲病历等与本案无关的证据，汉宏公司提出盛露因父亲住院未能回复，盛露可以邮寄、发送父亲病历给汉宏公司，却不能通过电话、微信与汉宏公司确认收条的真实性，是不可信的。因汉宏公司在一审法院已释明相关法律后果的情况下未能限期内回复，一审法院采纳陈凯儿该部分抗辩意见，故陈凯儿认为汉宏公司提出的上诉请求没有任何法律依据。另外，汉宏公司与华顺大厦业委会签订的物业服务管理合同至2016年8月到期，由于汉宏公司的服务质量非常差且内部管理混乱，达不到维护好华顺大厦的安全管理工作，华顺大厦业委会决定汉宏公司合同到期后，重新向社会进行招标。汉宏公司在管理大厦期间，没有把管理好华顺大厦作为己任，只是在谋取最大私利。1.汉宏公司未按规定雇佣人员。汉宏公司在管理大厦期间，除雇佣三个保安人员外，未按规定雇佣其他人员维护大厦卫生和安全。按大厦的情况大门每天三班倒，按国家每天八小时工作制的规定，至少需要聘用三个保安，地下停车场门口也需要聘用最少三个工作人员，大楼的日常保洁需清洁工一人，设备维护水电工一人，管理层职员财务人员一至两人，最基本的人员配置最少要九人。只聘用三名保安，根本达不到大厦安保人手需求和大厦的日常维护工作，致使外来人随便出入大厦逐家敲门推销产品，且大楼卫生状况极差，地下车库通道成为汉宏公司的停车位及汉宏公司的创收基地，严重损害了陈凯儿的权益。2.汉宏公司内部管理极其混乱，已对大厦业主的居住环境、人身安全构成威胁。由于汉宏公司内部管理混乱，从2017年4月份起电房的巡查就处于无人管理的状态，致使供电房两次浸水，消防备用发电机损坏无法修复，造成严重安全隐患，危及大厦业主生命安全。汉宏公司为了多收停车保管费，大厦周围停满了车辆，更为严重的是把地下停车库作为汉宏公司的生活厨房，用煤气炉明火煮食，严重威胁大厦两百多住户生命安全。汉宏公司甚至经常在大厦周边放火焚烧垃圾，居委会曾多次劝说阻挠，同时用灭火器扑灭火种，汉宏公司仍无动于衷，严重影响空气环境及存在重大安全隐患。陈凯儿作为业委会成员多次与汉宏公司交涉，要求汉宏公司整改，清除车库消防通道占道乱停车的问题，要求汉宏公司聘足安保人员以保证服务质量，但汉宏公司置之不理，存在的问题不胜枚举，甚至变本加厉。这种大打折扣的服务质量，是侵害业主及汉宏公司权益的卑劣行为，因此陈凯儿认为对于这种不符合合同约定，根本不能成为管理大楼安全的物管公司，不具备向业主收取管理费的资格，不应得到法律的支持。再者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。汉宏公司在合同到期后拒不离场，主张合同终止后物业管理费的，法院应不予支持。此外，广州佳怡物业管理有限公司已于2017年10月24日在广州市越秀区房屋管理局备案，列明合同期限为2017年11月1日至2020年10月31日，证明2017年11月1日起已由广州佳怡物业管理有限公司作为陈凯儿所住大厦的物业管理公司，更不应再支付汉宏公司主张的2017年11月1日后的物业管理费。汉宏公司于2020年8月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令陈凯儿向汉宏公司支付自2013年9月1日起至2017年11月17日的物业管理服务费5944.57元（按照每月每平方米1.4元，乘以83.97平方米）以及拖欠上述物业管理服务费的滞纳金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按每天千分之一的标准，从逾期支付之日起至付清之日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀区豪贤路1号301房，建筑面积83.9707平方米。2013年8月12日，汉宏公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。另查明，汉宏公司曾因物业服务合同纠纷向一审法院起诉案涉小区其他业主，一审法院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决，支持了汉宏公司要求收取2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求。该判决书还查明了汉宏公司于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区的事实。后该案经广州市中级人民法院二审审理后，作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向汉宏公司发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与汉宏公司续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。汉宏公司2017年11日12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认汉宏公司有权收取截至该日的物业管理费用。遂判决：驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，陈凯儿为证明其已支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费，向一审法院提交了落款处签名为“盛露”的《收条》2份，其中分别载明：收到301房从2013年9月至2016年8月管理费235.1×18=4231.8元；收到301房2016年9月至2017年6月的管理费1175元。汉宏公司确认其法定代表人为盛露，但该《收条》是否由盛露开具需要庭后核实，故一审法院限期汉宏公司核实情况后以书面形式明确回复，逾期回复或不明确回复视为确认已收取上述款项。但汉宏公司未能在期限内明确回复。汉宏公司为证明其有向陈凯儿催缴案涉的物业管理服务费，向一审法院提交了其与陈凯儿手机通话记录及短信截图、张贴《催缴管理费通知》及《律师函》的照片若干。陈凯儿确认短信截图的真实性，认为该截图未能证明汉宏公司的证明内容，对于其他证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。一审法院认为：已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，汉宏公司与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，汉宏公司有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，一审法院在此不再赘述。陈凯儿作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向汉宏公司继续支付物业管理费。《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈凯儿为证明其已支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费，已向一审法院提交了由汉宏公司的法定代表人盛露签名的《收条》2份，而汉宏公司在一审法院已释明相关法律后果的情况下未在限期内回复，故一审法院对于陈凯儿的该部分抗辩意见，予以采纳。因此，汉宏公司要陈凯儿支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。汉宏公司要求陈凯儿支付2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。考虑到汉宏公司主张滞纳金所依据的合同已经到期，业主对汉宏公司是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持汉宏公司要求支付滞纳金的请求。至于2017年11月13日至2017年11月17日期间的物业管理服务费，因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。至于陈凯儿抗辩认为汉宏公司管理服务差、损害业主利益等问题，如陈凯儿作为业主的利益受到损害可另行主张。陈凯儿关于该案超过诉讼时效等主张亦不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，于2020年12月4日作出一审判决：一、陈凯儿自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元×83.9707平方米计付）。二、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。陈凯儿如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州汉宏物业管理有限公司负担10元，陈凯儿负担15元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，汉宏公司确认陈凯儿提供的两份《收据》确为盛露书写，但收据所涉5406.8元其司没有实际收到，用于对冲汉宏公司2016年4月至2016年8月应付的广告费、维修费3500元，陈凯儿是华顺大厦业委会成员负责财务工作，收据所涉费用陈凯儿只对冲了3500元，没有全额对冲。对此，陈凯儿确认收据所涉费用只对冲了3500元，其余1906.8元已用现金于2017年6月6日向盛露交纳，但陈凯儿未能提供现金交纳的证据。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和汉宏公司对一审判决所提异议，本案二审需要处理的问题是：如何确定陈凯儿应向汉宏公司承担的物业服务费支付责任。案件事实表明，汉宏公司通过2013年8月12日与广州市华顺大厦业主委员会签订《物业服务合同》进入涉案大厦提供物业服务，对陈凯儿2013年9月至2017年6月期间的物业服务费，事实上并没有依《物业服务合同》约定两月一次的方式收取；盛露出具的收据虽有收到2013年9月至2017年6月期间的物业服务费的表示，但事实上收据所涉5406.8元双方当事人均确认其中3500元用于了对冲费用。如此处理，与汉宏公司物业服务经营范围的专业性并不相符。为此，对汉宏公司本案所提滞纳金主张，本院不予支持。陈凯儿称收据所涉5406.8元物业服务费对冲后余额1906.8元已用现金向盛露交纳，但陈凯儿不能对此提供证据予以证实，当应承担举证不能的不利后果。为此，依双方当事人的确认，2013年9月至2017年6月期间的陈凯儿向汉宏公司应支付的物业服务费为1906.8元。一审判决关于2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费，处理无误。因（2020）粤0104民初11906号、（2020）粤01民终19092号民事判决已认定汉宏公司于2017年11月12日撤出了涉案物业服务，汉宏公司本案诉请主张2017年11月12日之后的物业服务费，一审判决不予支持，处理并无不当。综上所述，汉宏公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39133号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39133号民事判决第二项；三、陈凯儿自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付2013年9月至2017年6月期间的物业服务费1906.8元；四、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州汉宏物业管理有限公司负担15元，陈凯儿负担10元。二审案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担30元，陈凯儿负担20元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年五月十七日书记员  吴敏玲黄咏欣