上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16029号原告(反诉被告)：殷坚，男，1947年9月3日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何粉红(系殷坚之妻)，女，1949年2月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：方开丽(系殷坚儿媳)，女，1977年1月21日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告(反诉原告)：许梅，女，1976年2月24日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：秦玉琳，上海国宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶凯文，上海国宇律师事务所律师。原告(反诉被告)殷坚与被告(反诉原告)许梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何粉红、方开丽及被告的委托诉讼代理人秦玉琳、陶凯文到庭参加了2020年9月9日庭审；原告殷坚及其委托诉讼代理人何粉红、方开丽以及被告的委托诉讼代理人陶凯文到庭参加了2020年10月20日及2021年5月20日庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《物业租赁合同》；2．被告将上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原样，并将系争房屋腾空后返还给原告；3.被告支付原告拖欠的5月、6月租金人民币(以下币种同)6,000元；4.被告支付房屋占有使用费(按每月3,000元的标准，自2020年7月10日支付至被告实际搬离之日止)；5.确认保证金3,000元不予返还。事实与理由：2019年5月10日，原、被告签订1份《物业租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用于自住。但被告违约擅自将系争房屋违章分割、搭建，使原本的三房一厅变为四房两卫一厅，并私拉电线、私装多个电表，造成了安全隐患，同时，被告还在阳台上安装马桶，使排水管道变成了排污管道，严重违反了上海租房管理条例的相关规定。被告利用系争房屋进行群租并从中牟利，该行为影响了其他居民的正常生活，引起整栋楼居民的严重不满，不断向居委会投诉，产生了恶劣影响，损害了原告的声誉。综上，原告诉至法院请求判如所请。被告辩称，原、被告签订的《物业租赁合同》应属无效，根据经济适用住房管理办法的相关规定，原告利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。原告明知系争房屋为经济适用房，且明确了五年内不得转让或出租，但原告于2019年5月将系争房屋出租，具有明显过错，该租赁合同应认定无效。双方签订的《物业租赁合同》显示，原告同意被告可以自行装修，双方约定的租赁期限为三年，系争房屋现存在附合的装饰装修物，原告应向被告支付装修费用。居委会下发限期整改告知书也明确经济适用房不得出租，原告在明知系争房屋不得出租的情况下仍将房屋出租给被告，原告主张被告存在群租行为，但被告在居委会下达整改通知后即进行了整改，目前房屋已经整改到位。系争房屋内已不存在群租行为，且阳台已恢复原状。被告主观并无恶意。对于系争房屋内的居住人数，原告并没有确切证据予以证明。鉴于租赁合同无效，被告同意返还系争房屋，但原告应支付被告装修费用。对原告主张的诉请3的金额没有异议，但应当是房屋使用费。同意原告主张的诉请4。审理中，被告向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《物业租赁合同》无效；2.原告支付被告房屋装修款10万元；3.原告返还被告保证金3,000元。针对被告的反诉，原告辩称，系争房屋所在小区为经济适用房社区，原告通过中介与被告签订《物业租赁合同》，签约时原告提供了产证原件、身份证原件，被告均是查看过的，被告自称从事房屋中介工作，本应了解国家对出租经济适用房的相关政策，被告系明知故犯、有意为之。原告目前尚未取得系争房屋的完全产权，出租经济适用房确实存在过错，违反了相关国家规定，但原告主观并不存在恶意。2014年至2019年五年间，系争房屋一直空关，原告并未因经济困难而于2014年就将系争房屋出租。直到2019年，原告以为过了五年可以出租，才将系争房屋出租赚取装修费。后原告接到居委会的整改通知，随即向被告提出终止合同，但被告态度蛮横，双方未能达成一致。被告签约时表示租赁系争房屋用于家人居住，但被告利用系争房屋群租牟利。被告曾向原告自报的装修费用为4万，但被告现在却向原告主张10万元的装修赔偿。被告在第一次庭审陈述中表示系争房屋由其本人及其朋友、员工五人常住，但居委会与辅警上门查看时，系争房屋由印象城的九名保安分住三个房间，还有一个小姑娘居住在另一房间并支付1,000元租金。同时，居委会工作人员给原告的照片显示直到2020年5月被告在阳台上加装的马桶还在，私装的电表也没有拆除。对于被告的反诉请求，同意确认双方签订的《物业租赁合同》无效；不同意支付装修款10万元，原告同意按照4万元认定被告当时装修时花费的费用，折旧后原、被告各半负担损失，原告同意支付被告1万元装修损失；不同意返还保证金，理由是被告违约在先。本院经审理认定事实如下：沪房地嘉字(2014)第024946号《上海市房地产权证》显示系争房屋的权利人为何粉红、殷坚、殷振强、殷家铭，房屋用途为“经济适用房”，附记载明“1、经济适用住房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租；2、取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得65%的转让总价款。”2019年4月10日，殷坚(甲方、出租方)与许梅(乙方、承租方)签订1份《物业租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限自2019年5月10日起至2022年5月9日止；房屋租金每月3,000元，每3个月支付一次；乙方应在本合同签订之日支付甲方租房保证金3,000元，该保证金不视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满或租赁关系解除，且与乙方结清租金、水电煤使用费用、电话费用等费用当日无息返还乙方；甲方保证有权出租该房屋，不会因为自己方原因造成与乙方租赁关系无法实现，并保证所出租的房屋符合使用要求，若因甲方原因造成乙方租赁目的无法达成的，由此造成的经济损失均由甲方承担；乙方须正常使用所租房屋，不得以所租用房屋从事非法活动或用于存放危险物品；乙方应当自觉遵守房屋使用规则；乙方应当按时交付租金，如乙方拖欠租金超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除双方间租赁关系并解除本合同；甲方出租与乙方，乙方可自由装修；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，殷坚将系争房屋交付许梅，许梅向殷坚支付保证金3,000元，并按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2020年5月9日，共计支付占有使用费36,000元。2020年5月14日，天恩社区XXX委会、上海市孙林物业翔和雅苑管理处开具1份《群租房限期整改告知书》，载明“1509弄10号1804室：为进一步规范翔和雅苑居住房屋租赁行为，加强住宅小区综合管理，消除群租隐患，遏制群租现象蔓延，维护居民正常生活秩序，促进社会和谐。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》和《上海市关于进一步加强居住房屋租赁管理的意见》的工作要求，以下几类属于群租(一)将单位集体宿舍设在住宅小区内(二)将一间原始设计为居住空间的房屋分割、搭建后出租或按床位出租(三)家里将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住(四)出租房间的人均居住面积低于5平方米(五)每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养义务关系的除外)(六)经济适用房不得出租。该处房屋在上述整治范围内，请房主尽快整改，消除隐患，并于2020年6月30日前整改到位。若逾期不改，我们将联合公安、住建、消防等部门联合执法，对当事人违反《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《上海市暂住人口管理条例》等相关法律法规进行行政处罚。”2020年6月10日，殷坚、何粉红向许梅送达1份《解除房屋租赁合同通知书》，大概内容为因许梅私自将房屋进行违章分割、搭建，将系争房屋变为群租房，违反了上海市租房管理条例，故要求解除合同并要求许梅于2020年6月30日前搬离系争房屋。2020年8月13日，上海孙林物业管理有限公司开具1份《违法建筑整改通知书》，载明“德园路XXX弄XXX号XXX室(业主/使用人)，经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：一、第五十二条，不得改变房屋和物业使用性质(阳台改浴室)；二、整改期为2020年8月13日-8月30日止。上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条的规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。”庭审中，殷坚提供了1份微信聊天记录截图，该微信聊天记录截图显示许梅曾在名称为“南翔二房东租房群”中发布广告称“翔和雅苑四房二卫一厅一厨整租4,600最低价。精装全配拎包入住。分租1,000-1,600”，殷坚提供该份证据旨在证明许梅就转租系争房屋发布上述广告。许梅对该微信聊天记录的真实性予以认可，但许梅表示其职业为房产中介，曾发布了很多招租广告，不记得该条广告是否对应系争房屋。经审判人员说明并询问后，许梅仍然表示不记得该条广告是否对应系争房屋，故本院采信殷坚的意见。同时，许梅在庭审中自认装修系争房屋时加装了4-5个分电表并在阳台上加装了抽水马桶，后居委会送达了整改通知书，通知许梅不可以有群租行为、不可以有改装行为，故许梅于2020年3月拆除了加装在阳台上的抽水马桶、于2020年5月拆除了加装的分电表。审理中，许梅为证明其对系争房屋进行装修花费了10万元，提供了10张系争房屋内部照片(未提供原件)，殷坚表示对照片的真实性无法确认，同时照片也无法显示许梅装修系争房屋所花费的装修费用。后本院根据许梅的申请，委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修现值进行审价，鉴定意见为系争房屋装修现值47,194元，不可移动的家电空调、燃气灶及配套油烟机审价共计7,860元。许梅支付鉴定费用3,100元。殷坚对该鉴定意见提出以下意见：1.鉴定意见书列明的价格为正规的装潢公司装修工程的定价，与许梅对系争房屋进行装修产生的真实费用相差甚远；2.许梅将客厅隔出房间、阳台改为淋浴房系违章搭建，该费用不应计入鉴定意见书；3.鉴定单位按照常规装修使用寿命10年确定折旧率为80%，但双方签订的合同为3年，应当按照3年计算折旧率。许梅对鉴定意见不表异议。鉴定人员出庭陈述，系争房屋的装修现值的鉴定结论为47,194元，该结论是按照目前的工料价格计算工程总价后折旧而得出。考虑到民用住房十年装修一次，已用两年，故折旧率按照80%计算。意见书中不可移动的家电的审价并未考虑折旧问题，若考虑折旧，空调的折旧率为60%、燃气灶及油烟机的折旧率为80%。若考虑殷坚陈述的违章搭建问题，报告中的19项“新装聚丙烯给水管”(未折旧价格为88.85元)、20项“新装阀门螺纹连接”(未折旧价格为38.45元)应当删除，17项“墙柱面瓷砖”(未折旧价格为2,419.95元)为争议项，24项“墙面、平顶抹灰面乳胶漆”为包括隔墙在内的客厅所有前面涂料的价格(未折旧价格为1,779.04元)。以上事实，有《上海市房地产权证》、《物业租赁合同》、《群租房限期整改告知书》、微信聊天记录、《违法建筑整改通知书》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，经济适用住房是政府提供政策优惠面向城市低收入住房困难家庭提供，具有保障性质的政策性住房，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。经适房建设是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措，其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人在公共资源投入的前提下以低于市场标准的优惠价格购买了经济适用住房，故经适房购买人初始取得的是房屋的有限产权，其不得利用经适房出租获利。本案中，殷坚作为系争房屋的有限产权人之一，在未取得系争房屋完全产权的情况下将系争房屋出租给许梅获取租金收益的行为系利用公共资源谋取个人利益，故双方签订的《物业租赁合同》应属无效。关于上述《物业租赁合同》无效后果的处理问题，本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现殷坚要求许梅返还系争房屋、许梅要求殷坚返还租赁保证金3,000元，均于法有据，本院均予以支持。殷坚曾同意许梅对系争房屋进行装修，故本院对殷坚主张的要求许梅对系争房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。系争的《物业租赁合同》虽属无效，但许梅已实际使用了系争房屋，应当依据合同约定的租金标准支付占有使用费。但殷坚的出租行为损害了社会公共利益，故殷坚无权取得该部分收益，故殷坚主张的要求许梅支付2020年5月、6月租金及2020年7月10日至许梅实际搬离之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。本院将另行下达决定书对该部分收益予以收缴。至于许梅已经支付的36,000元房屋占有使用费，可由住房管理部门依照相关规定进行处理。关于许梅主张的装修损失，本院认为，殷坚对外出租经济适用房存在明显过错。然而，许梅作为专业的房产中介人员，其表示在与殷坚签订《物业租赁合同》时未查看系争房屋的产证原件，难以令人信服；同时，许梅曾在系争房屋加装分电表，有明显的分租意图，将阳台改为浴室亦属于违规行为，故许梅承租系争房屋亦存在明显过错。综上，本院认定殷坚、许梅各自承担50%的责任。根据鉴定机构出具的鉴定意见书，系争房屋装修现值为47,194元，同时考虑到不可移动的家电的折旧问题以及许梅对系争房屋的违规装修问题，本院酌定殷坚赔偿许梅装修损失(包括不可移动的家电)23,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)殷坚与被告(反诉原告)许梅于2019年4月10日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)许梅应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)殷坚；三、原告(反诉被告)殷坚应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)许梅保证金3,000元；四、原告(反诉被告)殷坚应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)许梅装修损失23,000元；五、原告(反诉被告)殷坚的其余本诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由原告(反诉被告)殷坚负担。反诉受理费2,360元，减半收取1,180元，由被告(反诉原告)许梅负担880元，原告(反诉被告)负担300元。原告(反诉被告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二一年五月三十一日法官助理  张 耐书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。