甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2554号原告:徐某，女,汉族，甘肃省金昌市人，现住甘肃省金昌市永昌县。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区皇台新村6号楼1单元1503室。系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告徐某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某向本院提出诉讼请求：1、要求二被告按合同约定给付2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金31606元及支付违约金293元（截止2021年2月1日的利息为293元，从2021年1月1日起按日万分之三计付至租金31606元付清之日止，息随本清）；2、要求二被告按合同约定给付2020年10月1日至2020年12月31日房屋租赁费31606元及违约金（从2020年2月1日起按日万分之三给付至租金31606元付清之日止，息随本清）；以上两项合计63505元；3、要求判令被告星光公司、被告星泓公司对上述款项互负连带责任；4、要求二被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；5、判令星光公司、被告星泓公司将2019年、2020年度完税发票交付给徐某；6、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年11月3日,徐某、李子发（系原告徐某丈夫，已于2018年11月27日意外逝世）与二被告签订“武威红星时代广场商品房委托经营管理合同”,约定徐某将位于武威市××区，面积129.50平方米房号为C4001的房屋委托与星光公司出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式、租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2020年7月1日起二被告未支付多个季度的租金，经徐某多次催要,二被告均以不当理由拒付。为此,徐某具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司辩称：1.根据双方订立的合同，我公司欠付徐某2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋含税租金及违约金63505元属实。2、徐某主张的违约金过高，请求予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。3、2019年、2020年的完税证明在向税务局缴纳税款后，我公司向徐某提供。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。徐某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份、李子发死亡证明1份，证明涉诉房屋现系徐某所有,徐某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，徐某提交的证据客观真实，来源合法，与本案事实有关联性，本院对其证据效力予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2016年11月3日，徐某、李子发（系徐某丈夫，已于2018年去世）与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、徐某、李子发将其××区，面积129.50平方米房号为C4001的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；2、该商品房的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为28094元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为31606元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣徐某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至徐某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向徐某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。该合同签订后，徐某、李子发将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2020年7月起，星光公司未按约定向徐某支付房屋租金。徐某遂起诉要求星光公司支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金及截止2021年2月1日的违约金共计63505元。本院认为，徐某、李子发与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李子发去世后徐某依法享有合同权利。现星光公司租赁并全权经营管理徐某的房屋，拖欠徐某2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金63212元及其违约金293元的事实有确实充分的证据予以证实，其诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司未举证证明徐某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了承担连带责任保证，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担保证责任。徐某诉请星泓公司承担连带保证责任有事实依据和法律依据，本院亦予以支持；但其要求星泓公司支付房屋租赁费并与星光公司互负连带责任没有合法依据，本院不予支持。双方订立的商品房委托经营管理合同仍在履行期限内，现双方均愿意继续履行合同，故合同应当继续履行。关于徐某要求星光公司提供纳税票据之诉请，因纳税主体系徐某，开具税票属税务部门的行政管理范畴，故对徐某的该项诉请本院不予论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给徐某2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金63212元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给徐某2021年1月1日至2021年2月1日期间的违约金293元；2021年2月2日以后的违约金继续按合同约定计算；上述两项，限于本判决生效后30日内付清；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司继续履行与徐某签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、驳回徐某的其他诉讼请求。案件受理费1388元，减半收取694元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年五月十日书记员 任昱婧