海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终595号   上诉人（原审原告）:王海强，男，1976年12月27日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审被告）:儋州中南房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区管理委员会办公大楼A08-A10房。   法定代表人：郝书文，该公司董事长。   上诉人王海强因与被上诉人儋州中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2020）琼9003民初6747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王海强上诉请求：1.改判一审判决第一项，判令中南公司自判决书生效之日起30日内将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关办证备案；2.改判一审判决第二项，判令中南公司自一审判决生效日向王海强支付逾期协助办理权属证书违约金的起算时间为2018年2月24日，按购房款本金的日万分之一计算；3.本案一审、二审诉讼费用由中南公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，实体处理不当。一、有多起先例判决中南公司于30日内将办理权属证书所需材料报产权登记机关办证备案，一审判决第一项显失公平；二、涉案商品房买卖合同中约定房屋权属转移登记的办理期限是自房屋交付之日起730天内，即使出现政策变化，也足够中南公司针对新政策及时办理不动产权证。且在政策调整期间，办证机关仍受理办证申请，不影响中南公司履行义务。故，中南公司逾期办证违约金的起算时间为自房屋实际交付之日起第730天的次日即2018年2月24日；三、王海强未能取得房屋权属证书主要是中南公司内部管理问题所致，中南公司应按合同约定的日万分之一为标准支付违约金。   中南公司辩称，一、一审法院认定中南公司协助王海强办理房屋不动产登记手续的时间为910天是合法合理的。不动产登记证兼备土地使用证和房屋所有权证的属性，是完整产权的体现，中南公司协助王海强取得完整产权的期限应为取得两证的期限之和。且，两证合一需完成两个证的流程。再者，中南公司协助办理不动产权的期限不应以单户办理期限作为合理期限的推断依据；二、一审法院按照补充协议的约定计算逾期办证违约金是恰当的。补充协议第十八条第三款约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”、第三十条约定：“本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准”；三、现中南公司已将涉案房屋办证资料移交不动产登记中心，已履行完毕协助办理房屋转移登记的义务，王海强第一项诉求已无实质意义。   王海强一审起诉请求：1.判令中南公司立即履行为王海强办理位于儋州市白马井镇滨海新区中南西海岸B8-2802号房屋的房地产权属证书所需进行相关协助义务；2.判令中南公司向王海强支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计35534元（以346293元为本金，按日万分之一计算从2018年1月1日起暂计算至起诉之日止）；3.判令一审诉讼费由中南公司承担。   一审法院认定事实：2014年11月1日，王海强（买受人）与中南公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇中南西海岸2.2期B8-2802房；该套房屋建筑面积64.34平方米，每平方米为5382.24元，总价款为346293元；中南公司应于2015年7月15日前向王海强交付竣工验收合格的房屋，并于房屋交付之日起730日内为王海强办理房屋权属证书，在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在180日内为买受人办理土地使用权证。出卖人应提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。但该合同的补充协议同时又约定，若出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人应自逾期之日起每年按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，王海强按约定及时支付了全部房价款346293元。随后王海强于2016年2月25日接收了涉案房屋，但因故中南公司未能按合同约定为王海强办理房屋产权证，遂引发本诉。   一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。从审理情况及各方当事人的诉辩主张看，本案一审的争议焦点为：一、逾期办证违约金的计算标准；二、逾期办证违约金的起算时间及数额如何确定。对于逾期办证违约金计算标准的问题。虽然《商品房买卖合同》有明确约定逾期办证违约金自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但又因该合同的补充协议明确约定若出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人应自逾期之日起按已付房价款的年千分之一向买受人支付违约金。因补充协议系对《商品房买卖合同》的补充约定，且明确约定该补充约定系对合同的补充，视为对逾期办证违约金的变更，故逾期办证违约金应按已付房价款的年千分之一计算。对于逾期办证违约金的起算时间及数额如何确定的问题。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，中南公司的办证期限的起算点为涉案房屋实际收楼之日的次日。中南公司主张其在合同中约定的是为王海强办理房屋所有权证，而非不动产权证，且逾期办证的原因在于本地政策调整实行两证合一所致，故其为王海强办理不动产权证的时间应为自房屋交付之日起910日（730日+180日）内。因《商品房买卖合同》签订后，在履行合同过程中，出现政策变化，不动产权属证书的办理程序、流程有变更，房屋权属证书和土地使用证书现已经合并为不动产权证书，原先合同约定的取得办理房屋权属证书及土地使用权证已实际履行不能，故相应的办理期限应以土地使用证的办理期限为准，即自房屋交付次日的910天。鉴于房地产权属证书的办理系行政机关的行政行为，中南公司无权决定权属证书的办理时间，王海强不能直接请求中南公司限期为其办理权属证书，而王海强的请求实质包含了要求中南公司依约协助办理权属证书，即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的意思。而涉案商品房实际交付时间为2016年2月25日，中南公司应于2018年8月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但中南公司至今未予协助办理。中南公司的行为已构成违约，应承担继续履行协助办理权属证书的义务，并根据合同的约定支付违约金。故，中南公司逾期办证违约金的起算时间应自房屋实际交付之日起第910天的次日即2018年8月24日开始计算，按以下方式支付违约金：以346293元为本金，自违约之日即2018年8月24日起至向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，按日利率0.000274%(年利率0.1%÷365天）计算。中南公司主张根据合同约定，王海强延迟交纳办证税费的责任应由王海强自行承担，但其未能提供相应证据证实其已履行了相应的告知义务，故中南公司该主张不予认可。综上，中南公司逾期未协助王海强办理房地产权属证书，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、儋州中南房地产开发有限公司自判决生效之日起90日内将办理权属证书需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办证备案；二、儋州中南房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王海强支付逾期协助办理权属证书的违约金。（以346293元为本金，自2018年8月24日起至向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，按日利率0.000274%计算）；三、驳回王海强的其他诉讼请求。如果儋州中南房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由儋州中南房地产开发有限公司负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：逾期办证违约金应如何计算。   关于逾期办证违约金的起止时间。涉案《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。由于双方的商品房买卖合同订立时，儋州市尚未实行房屋所有权证与土地使用权证两证合一，故双方在合同中约定了办理房屋权属证书与土地使用权证的不同期限。而在双方合同订立后，儋州市实行了房屋所有权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权属证书的制度，故双方在合同中约定的办证期限应当是办理两证的时间之和，即910日，一审法院的认定并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的截止时间，中南公司虽辩称已履行完毕协助办理房屋转移登记的义务，但本院向儋州市不动产登记中心查询时，未能查询和调取到中南公司履行该义务的证据，且中南公司亦未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故，一审法院认为，本案逾期办证违约金计算至中南公司向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，并无不当，本院予以维持。   关于逾期办证违约金的计算标准。涉案合同补充协议第十八条第三款约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”、第三十条约定：“本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自双方签订之日起生效”，而王海强亦已在该补充协议上签字捺印，其作为完全民事行为能力人在购买商品房此种大件商品时，应当全面和审慎地阅读相关合同及其补充协议、并应当知悉在合同及其补充协议上签字所产生的法律后果，且其一审时亦认可已于2016年2月25日接收了涉案房屋，故一审法院认为本案逾期办证违约金按补充协议约定的已付房价款的年千分之一计算，并无不当，本院予以维持。   关于一审法院判令中南公司将办理权属证书需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办证备案的期限。一审法院酌情将该期限确定为判决生效之日起90日内，并无不当，本院予以维持。   综上所述，王海强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费688元，由王海强负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二〇二一年五月十三日   法官助理 陈 柳   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。