贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初2276号原告：游茂林，女，1984年1月13日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李静，女，贵阳驰远律师事务所律师，执业证号：15201201211810735，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王杉杉，女，布依族，住贵州省贞丰县，代理权限：特别代理。原告游茂林诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游茂林之委托诉讼代理人李静，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人王杉杉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告游茂林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2018年1月28日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款466586元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2021年1月29日，共计1095天，合计违约金额51091元），2016年12月30日至2018年1月27日期间逾期办理转移登记文书之日止的违约金原告自动放弃主张诉请；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月11日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6316.31元，总价款466586元。首付款146586元，余款320000元通过银行按揭贷款方式已支付给被告（现已结清银行按揭贷款），同时约定被告应当在2016年12月30日前将已取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过60日，被告应当按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。按合同第二十二条第三款明确约定（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期／日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的／承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买卖人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，但被告严重违约，原告多次向被告要违约付款至今未有结果，原告至今没有得到违约金，另外还有每月偿还银行按揭贷款本息，原告为维护自身权益，特诉至本院，诉请如前。被告合纵置业公司辩称：1、原告购买商品房的房屋性质为住宅，现房屋已交付，已满足原告购房目的，逾期办证对原告无实际损失或损失较小。原告诉请按照购房款的万分之一计算违约金标准高于其实际损失，请求法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定予以适当减少。2、双方签订的买卖合同及补充协议均约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金，协议公平且被告已经尽到告知义务，原、被告双方应遵守合同及协议的约定。3、《商品房买卖合同》约定的办证日期为2016年12月30日，违约金为每日产生的独立债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼时效之规定，诉讼时效为三年。原告起诉日期为2021年3月15日，故从原告起诉之日起向前倒推三年，超过三年部分不应得到支持。即原告逾期办证违约金的起算日期应为2018年3月15日，并非原告诉状所称的2018年1月28日。4、被告已于2021年2月20日取得商品房所有权不动产权证书，已具备办理产权条件，同时被告于2021年2月20日已将信息通过业主群、小区公告栏、登报等方式公布通知业主办证。因此，截止2021年2月20日不应再承担逾期办理违约金。综上，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定的事实如下：2013年3月11日，原告游茂林与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于阳市白云区。第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书，交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告依约通过转账及贷款方式向被告支付了全部购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，其未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书。2021年1月20日，被告取得涉案不动产权证书，并于2021年1月25日在贵阳晚报上刊登办证通知，内容为“尊敬的各位业主，我公司开发建设的利海米兰春天项目二期第24、25栋楼已于2021年1月18号达到办理分户不懂产权证条件，并于同日通过各楼栋张贴办证流程、电话、微信等形式予以告知各业主前来我司办理相关办证手续。二期第8、9、13、14栋将在2021年1月25日达到办理分户不动产权证条件，现再次通知各位业主及时前来我司办理，如有还未收房的业主，请尽快办理收楼手续，请各位业主携带相关资料到我司客服办理办证手续，逾期不办理的视为我司已实际将房屋及商品房转移登记有关文书交付给买受人···”。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、贵阳晚报、商品房不动产权证书、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，应按照合同约定于2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，但被告直到2021年1月20日才取得涉案商品房所有权初始登记并通知原告等人办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，故被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至2021年1月25日（登报通知之日）止。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2021年4月6日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年至在报纸上刊登办证通知之日（2021年1月25日）的违约金，即从2018年4月6日至2021年1月25日共计1026天的违约金，被告的该项辩解意见成立，故原告应得到支持的违约金为466586元×0.01%/天×1026天＝47871.72元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告游茂林支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金47871.72元；二、驳回原告游茂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二一年五月六日法官助理祝文君书记员陈倩倩