文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3882号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。法定代表人：彭景。委托诉讼代理人：汤吾戈，女，1996年5月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司法务。委托诉讼代理人：唐露，女，1988年11月15日出生，住长沙市天心区，系公司员工。被告：刘艳斌，男，1987年1月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告刘艳斌物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维独任审判，于2021年5月19日，公开开庭进行审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人汤吾戈、唐露，被告刘艳斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司请求判令:1.刘艳斌向保利物业公司支付物业服务费12074.5元（自2013年5月1日计算至2021年3月31日）；2.刘艳斌支付逾期交纳物业服务费的违约金3622.35元（暂时计算至2021年3月31日，因协议约定标准过高，保利物业公司酌情减少，按应支付物业服务费的30%进行主张）；3.刘艳斌承担本案全部诉讼费用。被告刘艳斌辩称：1.所欠物业服务费的金额12074.5元无异议，但违约金不应计算；2.我欠物业费原因如下：小区经常停水，一年一百多次，虽然物业公司更换了水管，但仍然经常停水，无法满足我日常基本需求。物业公司无法保证我的人身财产安全，2017年我家被小偷偷了一个Ipad，此外，新闻还经常报道我们小区有小偷出没的情况，导致我现在被迫在外面租房住。之前小区外墙脱落的风险，现在是否有脱落，我就不清楚了。经审理查明，2010年8月19日，长沙金利和泰房地产开发有限公司作为出卖人，刘艳斌作为买受人，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的文苑（保利花园）小区三期项目中的第三期2栋806号房，用途为住宅，建筑面积共84.81平方米，总金额为427144元。当日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方）和刘艳斌（乙方）签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全（仪器）监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。自开发商向乙方发出收房通知的次月1日计收物业服务费（乙方不按照开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理服务费）。住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。2011年10月31日，刘艳斌接收了前述商品房，并进行了装修。自2013年5月1日至2021年3月31日刘艳斌尚欠物业费12076元（95个月×1.5元/月/平方米×84.75平方米），保利物业公司多次催收未果。刘艳斌提交微信群聊天记录拟证明小区多次停水、小偷多次光顾，小区人身安全无法保证问题，物业不作为。另查明，2011年1月12日长沙市保利物业管理有限公司名称变更为湖南保利物业管理有限公司。《不动产登记情况表》载明，刘艳斌系涉案2栋806房所有人，产权面积84.75平方米。本院认为，保利物业公司与刘艳斌签订《物业管理服务协议书》，系双方意思表示真实，合法有效。保利物业公司依约提供了物业服务，刘艳斌应当依约支付2013年5月1日至2021年3月31日期间物业费12076元，保利物业公司诉请12074.5元，本院予以支持。庭审中，刘艳斌及同小区的其他被告提交的证据，拟证明涉案小区水管经常爆裂导致停水、物业服务质量低、疏于履行监控职责、外墙脱落等问题。根据刘艳斌及同小区的其他被告提交的证据，不能证明保利物业公司未依约履行其义务，亦不足以证明其物业服务长期存在重大瑕疵。关于刘艳斌辩称，2017年被小偷偷了一个Ipad，因其未提交充足证据予以证明，本院对该辩称不予采信。结合刘艳斌及同小区的其他被告的答辩意见，本院认为保利物业公司需进一步加强与小区业主的沟通，加强安保措施，对其所提供的物业服务水平有待进一步提高,此外业主亦应及时缴纳物业费，从而达到良性循环。业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过合法途径向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式。双方均应从实际出发，互相理解和支持，共同创建和谐美好小区。保利物业公司诉请刘艳斌承担违约金3622.35元，综合案情，本院酌情认定违约金为603元（12074.5元*5%）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘艳斌于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费12074.5元；二、限被告刘艳斌于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付逾期付款违约金603元；三、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元，减半收取96元，由被告刘艳斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋维二〇二一年五月二十日法官助理何幸书记员李代霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。