广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初387号 原告：中国农业银行股份有限公司东兴市支行，住所地东兴市东兴镇新东路，统一社会信用代码91450681901182163W。 负责人：刘威，行长。 委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：林峰，男，1989年4月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：东兴市碧桂园房地产开发有限公司，住所地东兴市新华街719号。 法定代表人：杨舜凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韦晓铸，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢秋燕，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 -2- 原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行（以下简称“农行东兴市支行”）与被告林峰、东兴市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“东兴碧桂园”）借款合同纠纷一案,本院于2021年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行东兴市支行的委托诉讼代理人邬江月到庭，被告东兴碧桂园的委托诉讼代理人韦晓铸、卢秋燕到庭参加诉讼，被告林峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告农行东兴市支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告林峰签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告林峰向原告偿还以下款项：1、贷款本金人民币545050.23元及利息17094.17元（利息暂计至2020年7月7日止，以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至清偿之日止）；2、支付律师费25485元；3、支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、公告费、拍卖费、执行费、邮寄费等）；三、原告对被告林峰提供坐落于东兴市的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；四、被告东兴市碧桂园房地产开发有限公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实与理由：原告与被告林峰于2018年10月16日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告林峰发放贷款580000元，用于购买东兴市，借款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应，未按期偿还借款的，在约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，未足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布借款合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任；被告林峰提供位于东兴市兴碧桂 -3- 园3栋701房作为该笔贷款的抵押物，原告依法取得编号为【桂（2018）东兴市不动产证明第0004070号】的他项权证，被告东兴碧桂园自愿提供连带保证责任，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告履行放款义务，借款人未按期归还贷款本息，原告为实现上述债权支付了律师费25485元。 被告林峰未答辩，亦未提交证据。 被告东兴碧桂园辩称：1.案涉房屋已办理抵押预告登记至原告名下，且已经进行所有权首次登记，这种情形下的抵押预告登记与办理正式抵押登记具有同等法律效力，被答辩人依法取得案涉房屋的抵押权，完全可以行使优先受偿权；2.因法律变更，农行东兴市支行已取得案涉房屋的抵押权，东兴碧桂园不应再承担连带保证责任；即使东兴碧桂园需要承担担保责任，被告东兴碧桂园与原告签订生效的《按揭业务担保合作协议》明确约定了原告在实现债权时应当先行使预抵押权，被告东兴碧桂园只就优先受偿后不足部分承担连带清偿责任；3.即使被告东兴碧桂园需要承担连带保证责任，律师费不应当包含在担保范围内。 经审理查明：原告与被告林峰于2018年10月16日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告林峰发放贷款580000元，用于购买东兴市，借款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%；对逾期还款的，从逾期之日起按约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息；因借款人、担保人违约给贷款人造成损失，包括因实现债权而导致的律师费及其他实现债权的费用由借款人、担保人承担；合同签订后，被告林峰提供 -4- 位于东兴市为借款作抵押，并办理了抵押预告登记手续。原告为实现上述债权支付了律师费25485元。截止至2020年7月7日，被告林峰尚拖欠原告贷款本金人民币545050.23元及利息17094.17元。 被告东兴碧桂园为案涉合同提供阶段性保证担保，约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。案涉房屋于2021年1月27日办理建筑物所有权首次登记，不动产登记编号为【桂（2021）东兴市不动产权第0000393号】。 原告农行东兴市支行（甲方）于2018年9月3日与被告东兴碧桂园（乙方）签订按揭业务担保合作协议，约定：对办理抵押预告登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房担保借款合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。被告东兴碧桂园的连带责任保证范围没有写有律师费。 以上事实有身份证、企业查询单、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明、个人逾期查询单、贷款合约信息单、委托代理合同、增值税发票、电子回单等证据及庭审笔录，足以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律 -5- 事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 原、被告签订的个人购房担保借款合同合法有效。被告未按约定还款构成违约，依法承担还清逾期借款并支付利息的违约责任，原告请求解除合同并返还原告贷款本息，于法有据，本院予以支持。被告林峰提供东兴市为上述借款提供抵押担保，办理了抵押预告登记手续，并办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，抵押权自预告登记之日起设立；现原告要求对东兴市在上述债务范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。 本案系混合担保（既有借款人提供的抵押担保也有担保人提供的保证担保），根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，在债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，因案涉房屋系借款人林峰提供的抵押物，故本案应先以案涉房屋的价值支付案涉借款本息，被告东兴碧桂园对原告实现抵押物价值后仍不能清偿的部分承担担保责任，被告东兴碧桂园辩称其连带责任保证范围不包含律师费，原告予以认可，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行与被告林峰签订的《个人 -6- 购房担保借款合同》； 二、被告林峰于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行贷款本金人民币545050.23元并支付利息{利息计算：1、2020年7月7日前为17094.17元；2、以545050.23元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮25%×（1+50%）计付，从2020年7月8日起计至实际清偿之日止}； 三、若被告林峰未按期履行上述第二项债务及案件受理费，原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行有权对被告林峰位于东兴市产【桂（2018）东兴市不动产证明第0004070号】折价、拍卖或者变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。如有不足，由被告林峰继续清偿，被告东兴市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 四、被告林峰于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行律师代理费25485元； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9676元，减半收取4838元（原告已预交），由被告林峰、被告东兴市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对 -7- 方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9676元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 审判员  张畹婕 二〇二一年五月二十六日 书记员  韦小燕