江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初7137号 原告：江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇新建村，统一社会信用代码91320585588457801W。 法定代表人：吴晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓栋，江苏孙剑良律师事务所律师。 被告：上海知白酒店投资管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街18号4幢103室，统一社会信用代码91310116312121573X。 法定代表人：叶法青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙平，上海华驰律师事务所律师。 被告：太仓知白酒店管理有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇现代农业园翠竹路2号，统一社会信用代码91320585MA1UTQR4XF。 法定代表人：叶法青，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙平，上海华驰律师事务所律师。 原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司与被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司提出管辖权异议，本院于2020年12月9日裁定驳回该两被告的管辖权异议。该两被告提出上诉，苏州市中级人民法院于2021年2月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2021年3月12日、2021年4月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司的委托诉讼代理人李晓栋、被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司共同的委托诉讼代理人孙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司向本院最终明确的诉讼请求：1.被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司共同向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司腾退翠竹路东南侧7幢民宿房屋；2.被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司共同向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司支付占有使用费（占有使用费自2019年11月1日起计算至实际腾退之日，其中2019年11月1日至2020年10月30日期间按照400000元/年的标准计算，2020年11月1日起按照420000元/年的标准计算）。（备注：庭审时原告存在要求两被告支付2020年12月和2021年1月水电费的诉讼请求，庭后即撤回了该项请求。）事实和理由：原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司与被告上海知白酒店投资管理有限公司于2017年9月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将太仓现代农业园区翠竹路东南侧的7幢民宿房屋出租给被告上海知白酒店投资管理有限公司使用，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，合同约定第一年、第二年租金为380000元/年，第三年租金为400000元/年，第四年、第五年租金为420000元/年，租金支付方式为先付后租、半年一付，水电费等由被告上海知白酒店投资管理有限公司自行承担。原告按约向被告上海知白酒店投资管理有限公司交付了上述房屋。被告太仓知白酒店管理有限公司使用上述房屋开展民宿经营。被告上海知白酒店投资管理有限公司起初能按时支付租金和水电费，但自2019年起无故拖欠；原告发函催告后，两被告仍未支付费用。本案所涉7幢民宿房屋系太仓市现代农业园区管理处在农村拆迁残留旧房基础上改扩建形成，该部分资产由太仓市现代农业园区管理处转交原告经营管理。原告查询档案资料后发现该7幢民宿房屋并未取得建设工程规划许可、无法办理相应不动产登记。原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司认为：因租赁合同的标的物违法，双方所订租赁合同系无效合同，承租方应当向出租方返还房屋；两被告共同使用房屋，应当共同向原告承担腾退房屋和支付房屋占有使用费的责任。 被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司承认原告主张的基本事实，同时提出：被告上海知白酒店投资管理有限公司出于对原告的信任，订立合同时并未注意到租赁房屋产证缺失，直到办理民宿行业的经营许可证时才注意到无法领证；被告太仓知白酒店管理有限公司使用案涉房屋开展民宿经营的初期也曾接到过要求停止营业的电话；原告出租给被告的房屋原本是有装修，但因为已闲置两年，故被告又投资重新进行了装修。针对原告的诉讼请求，被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司认为：1.该项目系政府招商引资，订立租赁合同时太仓知白酒店管理有限公司尚未设立，故由其股东上海知白酒店投资管理有限公司签署《房屋租赁合同》；双方虽未签署书面协议变更《房屋租赁合同》的主体，但合同履行过程中原告均是向太仓知白酒店管理有限公司开具票据，应当认为原告认同合同主体的变更。因此，本案应当仅由变更后的主体被告太仓知白酒店管理有限公司承担腾退和支付房屋占有使用费的法律责任。2.被告认同原告所提出的租赁合同无效之观点，鉴于合同无效，被告太仓知白酒店管理有限公司愿意腾退并支付占有使用费；因违法建造，本案所涉房屋处于非正常使用状态，故应当在双方约定租金标准基础上调低房屋占有使用费；2020年新冠肺炎疫情期间，按照政策可以免收3个月房租。 本院依据原告提交的太仓市现代农业园区拆迁安置补偿协议书（复印件）、部分农户拆迁后处理协调意见会议纪要（复印件）太仓现代农业园区配套设施提档改造工程项目建议书的批复、建设工程施工合同、太仓现代农业园区开发建设有限公司交接备忘（复印件）、房屋租赁合同、卫星图、7幢民宿房屋照片，两被告提交的太仓知白酒店管理有限公司的企业信用信息、房租发票等证据，结合双方当事人陈述查明： 出于太仓现代农业园区开发建设，太仓市浮桥镇丁泾村、牌楼村农户被拆迁安置。2013年，在未取得规划建设许可的情形下，太仓市现代农业园区管理处对拆迁农户残留房屋予以改扩建后形成案涉7幢民宿房屋及附属设施，该工程项目于2014年竣工、于2015年验收合格。江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司最初由太仓市现代农业园区管理处出资组建，经数次股权转让，现为太仓金农开发建设有限公司的全资子公司。 2017年9月7日，原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司与被告上海知白酒店投资管理有限公司在太仓市农业委员会见证下签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁标的为位于太仓现代农业园区翠竹路东南侧的7幢民宿房屋（出租房屋及配套设施占地面积约8500平方米，其中房屋建筑面积2082平方米；出租方对房屋已进行装修）；房屋租赁期自2017年11月1日起至2022年10月31日止（其中2017年9月15日至2017年10月31日为装修免租期）；房屋用途为开办经营特色民宿酒店；第一年、第二年租金标准为380000元/年，第三年租金标准为400000元/年，第四年、第五年租金标准为420000元/年；先付后租，半年一付，合同签订之日起10个工作日内支付第一期租金190000元，之后每年11月1日和5月1日前10个工作日内支付半年度租金；押金为100000元，于合同签订之日起10个工作日内支付完毕，合同到期或双方租赁关系解除、终止后若承租方未出现拖欠租金及经营相关费用等违约情形时无息退还；租赁期间的水费、电费、燃气费、电话费、宽带网络费等经营相关费用按照实际计量和相关部门的收费标准于每月20日前支付；未经出租方书面同意，承租方不得转租、转借承租房屋。 《房屋租赁合同》签订后，原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司向被告上海知白酒店投资管理有限公司交付了租赁标的物。《房屋租赁合同》签订后的初期费用由被告上海知白酒店投资管理有限公司向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司支付；后期费用均由被告太仓知白酒店管理有限公司向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司支付，原告向该被告开具相应发票。原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司确认被告上海知白酒店投资管理有限公司按照《房屋租赁合同》的约定支付了押金100000元、两被告按照《房屋租赁合同》的约定支付了2019年11月1日以前的租金以及2020年12月1日之前的水电费。 被告太仓知白酒店管理有限公司由被告上海知白酒店投资管理有限公司出资，于2017年12月29日成立。被告太仓知白酒店管理有限公司成立后使用案涉民宿房屋开展民宿经营业务。 本院认为：原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司出租给被告上海知白酒店投资管理有限公司使用的案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，此后也未能补办审批手续；民法典实施前与实施后，法律对上述情形下房屋租赁合同的效力持相同态度，本院依照《中华人民共和国合同法》及当时司法解释规定，判定本案当事人2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》系无效合同。本案两被告提出，《房屋租赁合同》订立后的履行过程中，原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司与被告上海知白酒店投资管理有限公司客观上将承租方变更为被告太仓知白酒店管理有限公司。对此，本院认为：承租方的变化无论是采用权利义务的概括转移还是终止旧合同并订立新合同的方式，均需要经得出租方的认同；本案作为出租方的原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司明确否认双方形成过有关变更承租方的合意，而两被告也承认2017年9月7日的《房屋租赁合同》之后并未签订过与承租方变化有关的书面协议；单凭合同履行过程中的付款和开票行为尚不足以认定当事人就承租方的变化形成了合意。因此，本院对两被告提出的合同履行过程中已变更承租方之意见不予采纳。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告虽提及被告欠付水电费，但明确不在本案中予以主张，两被告虽提及原告对合同无效存在过错并造成其损失，亦明确不在本案中予以主张；因此，本案对上述事项不予理涉。就本案《房屋租赁合同》而言，出租方向承租方交付了租赁标的物，承租方理应向出租方予以返还，即被告上海知白酒店投资管理有限公司应当向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司腾退案涉房屋。与此同时，承租方在占有租赁标的物后，事实上获得了财产性利益，故承租方还应返还此种财产性利益，此种财产性利益应当符合房屋占有使用费用的市场价值；本案原告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准主张被告支付占有使用费，该标准符合现有证据所展示的租赁标的物的市场价值，被告要求调低占有使用费，但并未提交相应证据证明案涉租赁标的物的合理市场价值与原告主张标准存在明显差异，故本院对被告要求调低占有使用费的意见不予采纳。在财产性利益返还时，本院同时注意到：因2020年出现新冠肺炎疫情，客观上降低了财产使用价值，原告亦同意免收3个月的占有使用费，故在计算被告应付的占有使用费时应予扣减（参照对应期间的租金标准，扣减金额为100000元）；被告上海知白酒店投资管理有限公司支付过押金100000元，在计算被告应付的占有使用费时应予折抵。 关于原告提出的被告太仓知白酒店管理有限公司应当与被告上海知白酒店投资管理有限公司共同承担腾退与支付占有使用费的法律责任的问题，本院认为：1.两被告确认了被告太仓知白酒店管理有限公司使用案涉房屋从事民宿经营之事实，在确认合同无效应予返还的情形下，作为案涉房屋直接占有人的被告太仓知白酒店管理有限公司自然亦负有向原告腾退房屋之义务，故原告要求两被告共同向原告腾退案涉房屋之请求并无不当，本院予以支持。2.在本院确认合同无效及由此引发的直接占有人的腾退义务之前，被告太仓知白酒店管理有限公司的占有系基于上海知白酒店投资管理有限公司的安排，被告太仓知白酒店管理有限公司并不负有向原告支付占有使用费之义务；在本院确认合同无效并确定被告太仓知白酒店管理有限公司应予腾退之后，该被告已丧失继续占有之基础，若逾期腾退则侵害了原告的利益，此时该被告应当向原告支付逾期腾退期间的占有使用费。 综上所述，本院对原告的第1项诉讼请求依法予以支持，对原告的第2项诉讼请求部分予以支持（在原告占有使用费计算方式所得金额基础上扣减200000元，被告太仓知白酒店管理有限公司仅对逾期腾退所产生的占有使用费与被告上海知白酒店投资管理有限公司承担连带责任）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法典》第四百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条第一款规定，判决如下： 一、被告上海知白酒店投资管理有限公司、太仓知白酒店管理有限公司共同向原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司腾退翠竹路东南侧7幢民宿房屋，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告上海知白酒店投资管理有限公司支付原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司占有使用费E元（E=200000+D÷365×420000，D为实际腾退之日与2020年10月30日之间的天数差值），该款于本判决生效之日起十五日内支付至原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司的银行账户（户名：江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司，开户行：中国农业银行太仓分行营业部，账号：10×××12）；若被告太仓知白酒店管理有限公司未在指定期限内腾退的，须在L元债务范围内与被告上海知白酒店投资管理有限公司承担连带责任（L=T÷365×420000，T为实际腾退之日与腾退期限截止日之间的天数差值）； 三、驳回原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10330元，减半收取计5165元，由原告江苏太仓现代农业园区开发建设有限公司负担1589元，被告上海知白酒店投资管理有限公司负担3556元，被告太仓知白酒店管理有限公司负担20元。原告预交案件受理费5333元，本院退还原告3744元，两被告将其负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员  王 晓 二〇二一年五月十四日 法官助理  王翊颖 书 记 员  梅梓骄