西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书  （2021）陕0113民初8596号原告：陕西浩悦物业管理有限公司,住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张立国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：田凤，女，1988年6月20日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李见军，男，1978年12月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告陕西浩悦物业管理有限公司诉被告田凤借款合同纠纷一案，本院受理后, 依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陕西浩悦物业管理有限公司委托诉讼代理人齐文虎与被告田凤的委托诉讼代理人李见军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西浩悦物业管理有限公司诉称：原、被告于2015年9月15日签订了《购房借款协议》，约定由原告向被告一次性出借160000元，用于被告支付购买曲江·紫金城小区商品住宅的房款，借款期限自2015年9月15日起至2024年12月20日止，每年12月20日归还借款本金16000元，按期还款的，不计算利息，逾期还款的，被告应当按照合同约定向原告支付当期应还款的借款利息及逾期还款违约金。合同签订后，原告依约向被告履行了借款义务。被告自2019年12月21日起未按时还款，经两次书面催告后仍不予理会。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原、被告签订的《购房借款协议》；2、被告偿还原告借款本金96000元，被告向原告支付借款利息16380.49元及逾期还款违约金4087.93元（暂计至2020年6月30日，应计至借款偿清之日止），合计116468.42元；3、本案受理费由被告承担。被告田凤辩称：原、被告签订《购房借款协议》属实，原告向被告一次性出借160000元，按照规定，从2015年9月15日起，被告每年偿还16000元，直至2024年12月20日。2019年之前的所有欠款被告均按时偿还，之后未偿还原因是被告自入住涉案房屋就发现暖气不暖，经过三年，原告仍未解决此问题。被告认为，如果原告不解决暖气的问题，被告就可以停止缴纳一切费用包括本案的借款。如原告为被告解决暖气问题，被告同意原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年9月15日，出借人（甲方）即原告与借用人（乙方）即被告签订《购房借款协议》，协议约定：1、乙方为购买曲江·紫金城商品住宅，特向甲方借款，用于支付购房款；2、借款金额为160000元，借款期限为10 年，自2015年9月15日至2024年12月20日止，乙方在每年12月20日之前一次性向甲方归还借款本金 16000元；3、乙方按期归还当期应还款额的，当期还款额对应的借款免于支付利息，乙方对任一期应还款发生迟延情形的，该期应还款金额对应的借款利息计入借款本金，借款利息为借款额的24%，不计算复利，自应还款日次日起，每日支付0.2%的违约金，直至清偿为止；4、乙方同意，在双方签订借款协议后，由甲方将乙方所借款项直接支付给曲江·紫金城项目开发商---陕西丰浩置业有限公司，陕西丰浩置业有限公司收到该笔款项后，向乙方出具收据，并依照法定程序为乙方办理购房手续，甲方以其转账记录或者乙方出具的借款收据作为已履行出借义务的凭据；5、保证人陕西丰浩置业有限公司是否在本协议上签字（或盖章），不影响本协议的成立及生效。上述协议签订后，原告将160000元代被告支付给陕西丰浩置业有限公司，出卖人陕西丰浩置业有限公司与被告签订合同登记号为 Y15111539的《商品房买卖合同》，约定被告购买西安市曲江新区XX路以西，黄渠头路以南，26 号路以东曲江·紫金城（一 期）11幢1单元16层11604号房屋。协议签订后，被告按约偿还了2015年、2016年、2017年当年应还款各16000元，原告提交的收款收据记账联显示其于2019年4月12日收到被告交纳的2018年应还款16000元及违约金2000元，之后被告再未如期正常还贷。被告以上共计向原告偿还本金64000元，现剩余借款本金96000元。2020年3月25日，原告委托诉讼代理人齐文虎律师向被告发送《律师函》，告知被告接到本函之日起5日内，自行前往西安市曲江新区XX路与南三环十字西北角中段的曲江·紫金城陕西浩悦物业管理有限公司办公处所，归还2019年期应还借款16000元，并按照约定承担借款利息。2020年4月21日，原告委托诉讼代理人齐文虎律师再次向被告发送《律师函》，再次函告如下：1、陕西浩悦物业管理有限公司立即解除与您订立的《购房借款协议》；2、请您于接到本函之日起5日内归还《购房借款协议》剩余全部借款本金96000元，并同时支付借款利息16380.49元及暂计算至本函出具之日的违约金2597.54元。逾期，将继续计付违约金并通过法律途径向您追讨。被告认可已收到以上两份《律师函》，但称其收到后也联系了原告解决其房屋暖气问题，但原告一直未解决。以上事实，有《购房借款协议》、商品房买卖合同、中国银行国内支付业务付款回单、收款收据、《律师函》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告双方签订的《购房借款协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已依约履行了出借款项的义务，被告作为借款人未依约偿还第五期的款项，被告亦未提交相关证据证明其在约定还款日存在已向原告还款的行为，属违约行为且属根本违约，已致使原告的合同目的无法实现。原告现据此要求解除合同，符合事实和法律依据，本院依法予以支持。双方合同解除后，被告应向原告偿还剩余本金96000元。关于原告同时主张违约金、利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，原告分段主张的第五期款项的利息和违约金，被告应按照年利率24%自出借之日计算至实际偿还之日止。原告主张超出部分，于法无据，本院依法不予支持。关于被告辩称的暖气问题，与本案并非同一法律关系，该辩称本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、原告陕西浩悦物业管理有限公司与被告田凤于 2015 年 9月 15日签订的《购房借款协议》予以解除。 二、被告田凤于本判决生效之日起十日内向原告陕西浩悦物业管理有限公司偿还借款本金96000元及第五期应偿还款项16000元之利息（违约金）（以16000元为基数，自2015年9月15日起至实际偿还之日止，按照年利率 24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西浩悦物业管理有限公司其余诉讼请求。  本案案件受理费3500元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。公告费300元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审  判  员    梁  梦  艺                       二〇二一年 五 月二十四日                        书  记  员    史  丽  娜 打印：贺倩        校对：贺倩    2021年  月  日送达 1