贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民再93号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：程琪，男，1973年1月9日出生，汉族，住贵州省仁怀市。再审申请人（原审原告、二审上诉人）：王永清，女，1976年2月26日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二再审申请人共同委托诉讼代理人：熊叶，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：余树林，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区惠邦国际城希尔顿欢朋酒店17楼，统一社会信用代码：91520382078455101K。法定代表人：林贤弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玲，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。再审申请人程琪、王永清因与被申请人贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦仁怀公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）黔03民终3830号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。2020年12月2日，贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申3558号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人均向本院书面申请不开庭审理，本院予以同意。本案现已审理终结。再审申请人程琪、王永清再审请求：撤销（2020）黔03民终3831号民事判决，改判被申请人按建筑面积误差退还再审申请人购房款，并支付该款项同期贷款利息。事实和理由：1、本案争议房屋建筑面积误差为13.5平方米，被申请人构成违约。2、二审程序违法，本案二审仅用7个工作日审结案件，并下达判决书，没有调查和询问当事人，未充分保障当事人程序权利。3、商品房买卖合同为格式合同，在对合同条款理解有争议时，法院应选择有利于申请人的解释。4、本案原审判决和（2015）遵市法民终字第1500号民事判决存在同案不同判的情况。被申请人贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司辩称，仁怀市自然资源局对原审法院的调查复函充分证明，公摊面积的差异系因为将独立配备的物业用房改为集中配建导致。答辩人原审提供的实测报告载明，物业用房进行了集中配建，且集中配建的物业用房并未计入公摊面积。物业用房依法归业主共有，该公摊面积的变化并未损害申请人和实际权利。因此，原审根据以上事实按照套内面积的差异判决退还购房差价是正确的。再审申请人再审请求没有事实和法律依据，应予以驳回。王永清、程琪向一审法院起诉请求：一、判令惠邦仁怀公司向程琪、王永清退还公摊面积差异11.49㎡的购房款90928元及利息（以面积误差比3%以内部分的房价款27257元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年10月8日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）；二、判令惠邦仁怀公司向程琪、王永清退还套内面积差异2.01㎡的购房款12565元及利息（以12565元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年10月8日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）；三、判令惠邦仁怀公司向程琪、王永清退还建筑面积差异13.5㎡的维修基金972元及利息（以972元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年10月18日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年10月18日，程琪、王永清与惠邦仁怀公司签订《商品房买卖合同》，载明：“程琪、王永清购买惠邦仁怀公司位于贵州省仁怀市盐津街道城南（现大坪上）社区惠邦国际城第Ｂ3号洋房2单元2-5-1号房商品房一套，该商品房建筑面积177.71㎡，套内建筑面积146.21㎡，出卖人委托该商品房面积的产权测绘机构是贵州海平线勘测有限责任公司。按照套内建筑面积计算，该商品房单价6251.03元／㎡，总价款913963元，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款以银行按揭支付。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补。”同日，惠邦仁怀公司出具《销售房款专用收据》给程琪、王永清，惠邦仁怀公司收到程琪、王永清首期房款。程琪、王永清于2017年12月12日通过向银行贷款支付给惠邦仁怀公司剩余购房款。2017年10月18日，惠邦仁怀公司出具《代收费用专用收据》给程琪、王永清，惠邦仁怀公司代收程琪、王永清维修基金12955元。2018年7月19日，仁怀市房屋登记服务中心出具的《房屋交易确认书》，载明：“取得方贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，房屋坐落贵州省遵义市仁怀市洋房，2单元2-5-1号建筑面积164.21㎡、套内建筑面积144.2㎡、分摊共有建筑面积20.01㎡、规划用途住宅，商品房初始登记交易时间2018年7月19日”。其后，双方发生争议，程琪、王永清遂诉至原审法院。一审另查明，贵州海平线勘测有限责任公司出具的《贵州省房屋面积测绘报告》载明内容与《房屋交易确认书》载明内容一致，测量日期2017年8月23日。一审再查明，2020年4月22日，仁怀市自然资源局以仁自然资函［2020］51号复函答复原审法院，主要内容：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司建设销售的惠邦洋房是按已批准的规划进行建设的，因规划方案中，每栋洋房内都独立配有物管用房，后期该项目对物管用房进行了集中统一配建，故洋房公摊面积发生了变化。一审法院认为，程琪、王永清与惠邦仁怀公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方选择按照套内建筑面积计价结算，如实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理……。”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”的规定，对程琪、王永清要求惠邦仁怀公司返还套内面积差异2.01㎡的购房款6251.03/㎡×2.01㎡＝12565元及利息的诉请予以支持。程琪、王永清对其提出的其他诉请及惠邦仁怀公司对其提出的其他辩解，未举出充分证据予以证明，且维修基金的收取单位并非惠邦仁怀公司，惠邦仁怀公司收取该金额系代收，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由各自承担举证不利的法律后果，对此原审法院不予支持、采纳。据此、依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，判决：一、贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司在本判决生效后十日内返还程琪、王永清购房款12565元及利息（以12565元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月12日起至2019年8月19日止计算的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际还款之日止计算的利息）；二、驳回程琪、王永清的其他诉讼请求。案件受理费1195元（已减半），由程琪、王永清负担1138元，贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司负担57元。本院二审认为，涉案《商品房买卖合同》系平等主体在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”，故涉案《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第二十条关于“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”之规定，双方在《商品房买卖合同》中约定按照套内面积计价及面积误差按照套内面积计算符合上述规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，惠邦仁怀公司向上诉人交付的房屋的套内面积并不低于双方合同约定的面积，因此，上诉人主张惠邦仁怀公司按照建筑面积误差赔偿其损失不符合双方合同约定及法律规定，二审不予支持。程琪、王永清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由程琪、王永清负担。再审中，被申请人提交了惠邦国际城多退少补审批表和销售房款收据及银行业务回单，证明原审判决明确的退款已被申请人领取。经质证，本院认为，该证据证明的事实系原审判决的履行问题，不能作为本案新证据。本院认为，本案商品房买卖合同是以套内面积为口径进行计价。根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第二十条关于“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”之规定，双方在《商品房买卖合同》中约定按照套内面积计价及面积误差按照套内面积计算符合上述规定。根据本案建筑面积发生较大差异系物业服务用房不再算入公摊所致的事实，原审以套内面积差异为依据判决退还购房款并无不当。本院已生效的（2015）遵市法民终字第1500号民事判决，所对应的案件事实和本案差异较大，原审判决和该判决并非同案不同判。综上所述，本案二审认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人再审主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2020）黔03民终3831号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二一年五月二十四日法官助理李辉静书记员张晓丽