河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初13818号原告：李保国，男，1963年4月11日出生，汉族，住驻马店市驿城区。诉讼委托代理人：李盼，系原告的女儿。被告：驻马店市金水湾房地产开发有限公司。住所地：驻马店市前进大道鹏宇新城院内。法定代表人：孔德民，该公司经理。被告吴云喜，男，1968年5月31日出生，汉族，住驻马店市驿城区。第三人：李芳，女，1962年2月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。第三人：聂凤梅，女，1980年9月年8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告李保国与被告驻马店市金水湾房地产开发有限公司（以下简称金水湾公司）、吴云喜确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院经审理后作出（2020）豫1702民初3685号民事判决。宣判后，原告李保国对判决不服，提出上诉。驻马店市中级人民法院经审理后作出（2020）豫17民终3636民事裁定，裁定撤销本院（2020）豫1702民初3685号民事判决，发回重审。案件发回后，本院依法追加李芳和聂凤梅为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李保国，被告金水湾公司的法定代表人孔德民，被告吴云喜，第三人李芳、聂凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保国诉称，吴云喜是金水湾公司的执行董事，2018年金水湾公司开发拆迁了李保国所有的门面房五间、住宅一处。在拆迁安置中，吴云喜代表金水湾公司与李保国达成了拆迁安置补偿协议，协议约定金水湾公司补偿李保国296㎡的门面房，141㎡的住房。楼房盖好后，在李保国不知情的情况下，吴云喜私自把补偿给李保国的房子卖给了第三人，构成违约。原、被告之间的《协议》是双方的真实意思表示，内容为不违反法律规定，应为有效合同，双方均应遵守。请求依法确认原、被告之间签订的《协议》有效；判令被告履行《协议》，交付约定的补偿门面房七间，住房一套，并赔偿损失52000元。诉讼期间，李保国申请将诉讼请求变更为：判令二被告履行协议，交付金水湾商贸城4号楼自东向西第3至7间门面房；判令二被告支付已出售的4号楼自东向西1至2间门面房购房款483000元；判令被告二被告支付已出售的4号楼东单元三楼东户住房购房款308000元；判令二被告支付拖欠的安置费49000元、物品丢失费1000元、工资2000元，共计52000元。被告吴云喜辩称，2018年签订的协议无效，该协议是在原告李保国的强迫下签订的。原、被告之间的第一份协议是在2014年3月20日签订的，2014年的协议有效，应按2014年签订的协议履行。签订2018年第二份协议时，其已经告知李保国，争议的房屋已经另行出售给案外人李芳和聂凤梅，如果李芳和聂凤梅愿意让房子，就把房子给李保国，如果李芳和聂凤梅不同意，其就给李保国安置其他房子。由于李芳和聂凤梅不同意让房，无法做通工作。其同意给李保国安置其他房子，但李保国坚持要求按2018年的协议履行，是原告李保国违约在先，不按协议执行。另外，李保国诉称的七间门面房，其实是六间，原告李保国要求赔偿的房屋面积过多。被告金水湾公司辩称，两份协议都有效，公司愿意按照2018年签订的协议向原告李保国分配住宅一套和自东向西1至7号的门面房。第三人李芳诉称，其于2018年在金水湾售房部分三次交了200000元购房款定金，用于购买两间门面房，当时房子还没有盖，只是挖了个坑。其购买的是4号楼自东向西第一、第二两间门面房。交房时签的合同，购房款已付清，房屋已出租给他人使用。第三人聂凤梅陈述，其实在2019年到金水湾售楼部购买的房子，一次性付清308000元购房款，房子已装修，且已于2020年春节后入住。经审理查明，2013年8月16日，吴云喜与孔德民签订合作协议一份，协议内容为：一、公司名称：《驻马店市金水湾房地产开发有限公司》；二、双方出资及其它：1、甲方（吴云喜）出资（具体金额以票据为准）。乙方（孔德民）提供驻马店市驿城区水屯镇老供销社土地7282.3平方米；2、双方依法成立股份制公司，本合伙企业关系长期有效；3、公司成立后，由乙方担任法人代表，甲方担任总经理；4、双方各占50%股份，盈利后，除投资本金外，净利润双方各分红50%。5、双方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏。2013年10月16日，吴云喜和孔德民注册成立了驻马店市金水湾房地产开发有限公司，孔德民为法定代表人，吴云喜为监事和股东。2014年3月20日，金水湾公司与李保国签订驻马店市房屋征收安置补偿协议书，甲方（××）为金水湾公司，乙方（××）为李保国，监督方为驻马店市驿城区水屯镇人民政府。协议约定：1、××房屋坐落在水屯金水湾综合商贸城改造项目区域，在改造范围必须拆迁。经实地测量，建筑面积为215.9平方米…3、××可自由选择安置房安置或货币补偿方式进行补偿安置。××以位于该项目壹号楼作为安置楼房，面积以实际建筑面积为准。安置楼层为3-6层，安置房按照房产登记的面积采用1:1.2进行置换，按照先搬迁先挑选的原则进行。…5、在过渡期间，1-4人家庭按临时安置补助费标准为每户每月500元，每增加一人每月增加100元。甲方金水湾公司加盖印章，乙方李保国签名捺印。监督方驻马店市驿城区水屯镇人民政府加盖印章。2018年6月17日，金水湾公司再次和原告李保国签订协议，甲方为金水湾公司，乙方为李保国。协议约定：1、经甲乙双方商议，本着双方互惠互利、公平公正的原则，达成如下协议，并努力共同遵守。2、甲方开发水屯镇金水湾商贸城，需拆迁乙方的门面房五间和一处住宅，经协商，双方同意甲方赔偿乙方金水湾商贸城四号楼从东往西壹至柒间门面房（注：壹至陆号合计为254.2㎡，柒号为41.9㎡，共计壹至柒号为296.1㎡），住房：四号楼叁楼东单元，东户为141㎡。之外，没有任何附加条件。甲方代表吴云喜签名捺印，并加盖金水湾公司印章，乙方李保国签名捺印。案涉金水湾商贸城4号楼于2017年建设完工，共十层，一层为门面房。2018年2月12日，第三人李芳向吴云喜交纳购房款200000元，订购4号楼一层自东向西第一、第二两间门面房。2019年5月15日和6月1日，李芳又分别向吴云喜交付购房款200000元和80000元。2019年6月10日，吴云喜与李芳签订商品房买卖合同一份，将4号楼一层自东向西第一、二间门面房以483000元的价格出售给李芳。李芳现已将该门面房对外出租。2019年9月22日，吴云喜与聂凤梅签订购房协议一份，以308000元的价格将4号楼东单元3层东户住房出售给聂凤梅。购房后，聂凤梅对该房进行了装修，并已实际入住。另查明，吴云喜与孔德民在经营过程中发生纠纷，金水湾商贸城现由吴云喜经营和管理，对外销售房屋均以吴云喜个人名义进行，第三人李芳和聂凤梅的购房款也由吴云喜个人收取。上述事实，有当事人陈述及相关证据及庭审质证，本院据以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。金水湾公司与李保国虽于2014年3月20日签订房屋征收安置补偿协议，但2018年6月17日，双方又重新签订了协议，应视为是对原征收安置补偿协议的变更。该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按协议履行各自的义务。被告吴云喜关于2018年6月17日签订的协议无效，应按双方签订的第一份协议执行的辩称，不符合法律规定，本院不予采纳。协议约定：“甲方金水湾公司开发水屯镇金水湾商贸城，需拆迁乙方李保国的门面房五间和一处住宅，双方同意甲方赔偿乙方金水湾商贸城四号楼从东往西壹至柒间门面房（注：壹至陆号合计为254.2㎡，柒号为41.9㎡，共计壹至柒号为296.1㎡），住房四号楼叁楼东单元东户，为141㎡”，被告金水湾公司亦认可该协议的真实性，愿意按协议约定履行，故被告金水湾公司应按协议约定向原告李保国交付门面房及住宅。但鉴于被告吴云喜已将金水湾商贸城4号楼自东向西1至7间门面房中的1至2间门面房以及4号楼3楼东单元3楼东户住房已出售给第三人李芳和聂凤梅，李芳和聂凤梅系善意取得，且房屋已实际交付，李芳并已对外出租，聂凤梅也已对房屋进行装修并实际居住使用。协议中该部分内容已实际不能履行，违约方应依法承担赔偿责任。原告李保国要求按483000元和308000元的销售价格，共计791000元赔偿损失的请求，符合法律规定，依法应予支持。协议的相对方虽然为金水湾公司和李保国，但鉴于金水湾商贸城现由吴云喜经营和管理，吴云喜系金水湾公司的投资人，也是由于吴云喜的行为导致违约，第三人李芳和聂凤梅的购房款也由吴云喜个人收取，且吴云喜亦同意以其实际控制的金水湾项目的其他房产向原告李保国交付房屋，吴云喜的行为应视为是对金水湾公司债务的加入，故相关违约责任应由金水湾公司和吴云喜共同承担。原告李保国要求赔偿其他损失52000元的请求，缺乏证据加以证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告驻马店市金水湾房地产开发有限公司和吴云喜于判决生效后十日内向原告李保国交付位于驻马店市驿城区水屯镇金水湾商贸城四号楼一层自东向西第3至7间门面房。二、限被告驻马店市金水湾房地产开发有限公司和吴云喜于判决生效后十日内向原告李保国支付赔偿款791000元。三、驳回原告李保国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12230元，原告李保国负担520元，被告驻马店市金水湾房地产开发有限公司和吴云喜共同负担11710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  马 伟人民陪审员  范文芝人民陪审员  闫 伟二〇二一年五月六日书 记 员  张文凯