广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6728号上诉人（原审被告）：陈善焕，男，1946年12月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭芬，广东罗欢平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，系该司员工。上诉人陈善焕因与被上诉人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称“龙津公司”）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈善焕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回龙津公司全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由龙津公司负担。事实和理由：一、一审认定事实与法律适用相互矛盾。一审法院已确认双方并无租赁合同关系却判令其向龙津公司支付房屋使用费，适用广州市住建局发布的适用于“公房”租赁关系的《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》。根据一审认定的事实，案涉房屋既然认定未建立租赁关系，龙津公司是案涉私产房屋的产权人，却适用公房租金标准，显属不当。二、龙津公司的诉讼请求不论是租金还是使用费，本质上都属于债权，其入住案涉房屋已超过二十年，龙津公司现起诉已过法律能保护的最长诉讼时效。三、龙津公司是先将其安置到另一处住处，案涉房屋建成后再从被安置地点回迁到案涉房屋。其入住案涉房屋时全家户口同时迁入，这些都是龙津公司安排入住的，并非龙津公司所说的无理侵占。以上事实与当时的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定对照可知，案涉房屋是产权置换、回迁补偿房。四、案涉房屋并非如龙津公司所诉登记在其名下的房屋，龙津公司是以项目开发商的身份登记了整个开发项目的大确权，而并非案涉房屋的业主。回迁协议上写明是将产权属于（公）有的套间安置给其回迁居住，也证明案涉房屋也绝非是龙津公司的私有产权房。此外，根据房地产查册的相关要求，只有业主本人可以用自己的主体身份进行查询非业主本人查询房产信息只能申请地点查询，这也是龙津公司只能在一审庭后以申请政府信息公开的方式取得查册原件、无法以案涉房屋的业主身份向登记机关查册的原因，也可以反证龙津公司不是案涉房屋的产权人。五、一审认为即使案涉房屋是产权调换而来，其补偿对象亦为被拆迁房屋的产权人，这是机械审判思维。本案应当放在当时的历史大背景上来分析判断，按当时的规定，被拆迁的房屋如果已办产权证的也应当注销产权证，所以无论模具厂是否为其办理产权证都是会被注销的。而且如果认为模具厂才是产权人，但模具厂已经破产二十多年，如何补偿给模具厂，况且当年模具厂破产时本就是将房屋房改给职工住户。六、案涉房屋实际上属于最高院司法解释中称的补偿安置房屋，根据广州当时的拆迁规定回迁补偿和货币补偿只能选其一，首选回迁补偿，被拆迁人不愿意回迁才适用货币补偿。其是回迁户，龙津公司不可能给予货币补偿后还会给予回迁补偿，给予回迁补偿就是因为没有给予其他补偿。两份协议是龙津公司提供的格式合同，合同写明是安置给其回迁居住，如龙津公司已经货币补偿完毕，那么案涉房屋已属龙津公司房产，龙津公司不可能再主动写上这一句话。综上，一审判决有误，请求二审法院依法改判。被上诉人龙津公司答辩不同意陈善焕的上诉请求，认为一审判决正确，请求维持原判。本案系物权保护纠纷不适用诉讼时效，龙津公司作为案涉房屋产权人，有权依据法律规定对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，陈善焕占有龙津公司的房屋属于侵权行为。龙津公司诉请的使用费也仅仅从2020年11月1日起诉时向前推算3年，该部分使用费在债权请求权的诉讼时效范围内。一审中，陈善焕亦向法院陈述在2020年8月龙津公司上门向陈善焕主张权利，诉讼时效应从2020年8月开始往前推算，但一审法院也只仅支持法院受理案件之日开始往前推算的使用费，龙津公司为避免诉累未提起上诉，陈善焕上诉主张的超过诉讼时效问题没有事实和法律依据。回迁安置补偿也仅仅只是对产权所有人的补偿并非是对承租人，陈善焕从始至终都不拥有案涉房屋的所有权，不能因为陈善焕长期占有龙津公司的房屋，便出现物权的转换。龙津公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈善焕（含同住人员）立即搬出广州市荔湾区光复中路397号A梯909房，并将该房屋腾空交还龙津公司；2.判令陈善焕立即向龙津公司支付自2017年11月1日起至陈善焕实际交还该房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费以建筑面积41.09平方米为基数，参照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准计算，暂计至2020年10月31日为61240.53元，应计至实际交还该房屋之日止)；3.本案的诉讼费用全部由陈善焕承担。一审法院经审理查明：1995年8月1日广州四海房地产开发置业公司（甲方）与陈善焕（乙方）签订经广州市公证处公证的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号后座房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.29平方米）。甲方应于1999年12月30日前，在原征用地段新楼第十至十三层，产权属于（公）有的房（使用面积20平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，陈善焕迁出上述房屋。后该回迁大楼的建设由龙津公司承接，龙津公司取得了该地块的国有土地使用权及《建设用地批准书》。1998年5月12日龙津公司（甲方）与陈善焕（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.29平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段××大楼××路××房，产权属于（公）有的套间，居住面积20平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，陈善焕回迁入住光复中路397号A梯909房，双方未签订租赁合同。陈善焕确认其自入住案涉房屋后未缴纳过租金。2016年6月13日，广州市中级人民法院在（2002）穗中法执字第96、97号执行案中[执行依据是（2001）穗中法经初字第369、370号民事判决]，作出裁定查封龙津公司名下房产（包括本案荔湾区光复中路397号A梯909房）。一审另查，在广州市不动产登记查册表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即龙津公司）。在一审庭审中，龙津公司提供如下证据：1.房地产平面图，拟证明陈善焕居住荔湾区光复中路397号A梯9楼909房建筑面积为41.09平方米；2.2017-2019年广州市房屋租金参考价，拟证明案涉房屋2017-2019年度同地段的租金参考价，2017年龙津东路的电梯楼37元/平方米上浮20%为44.4元/平方米。2018年龙津东路的电梯楼35元/平方米上浮20%为42元/平方米，2019年龙津东路的电梯楼34元/平方米上浮20%为40.8元/平方米；3.通知，证明龙津公司在起诉前向陈善焕主张过案涉房屋的使用费；4.依申请信息公开答复书；证明案涉房屋为龙津公司所有。陈善焕质证认为证据1、2与本案无关，证据4只能证明开发项目的大确权在龙津公司名下，无法证明案涉房屋属龙津公司所有。陈善焕为证明案涉房屋为产权归其的房改房，提交《证明》一份，主要内容：广州市光复中路409号（现为397号）是我厂职工宿舍，经我厂分房小组讨论并经厂领导决定，分配光复中路397号A提909房给陈善焕等，我厂职工是可享受广州市房改政策权利的，由于所分配住房人员是我厂职工，故应享受广州市房改政策的权利，1999年由于我厂划入广州市关闭破产企业，故本宿舍就一直没有我厂人员管理，落款为原广州市磨具厂工会主席黄广芬，2020.12.2。龙津公司对该《证明》不予认可，认为陈善焕并未提交证据证明案涉房屋为房改房及广州市模具厂已按照当时的房改价格卖给职工家属。一审另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，其中载明：承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元；本通知自印发之日起施行，有效期5年；本通知下发前已签订租赁合同的，按原合同约定执行；租赁合同期满或因其他原因终止的，新签订的租赁合同按本通知标准执行。一审庭审中，双方确认案涉房屋是41.09平方米，陈善焕陈述案涉房屋现由其本人及家人居住。一审法院认为：广州四海房地产开发置业公司与陈善焕签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及龙津公司与陈善焕签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定龙津公司应在原地段新建大楼A梯9楼909房，产权属于（公）有的套间给陈善焕回迁居住，现龙津公司已经完成了提供回迁房的义务。另根据《回迁安置补充协议》的约定，陈善焕回迁后应与龙津公司签订租赁合同，但回迁后双方并没有签订租赁合同，故龙津公司、陈善焕之间没有形成租赁合同关系。龙津公司是案涉大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，故对自己开发建设的房屋（已出售或已作征用拆迁补偿等情形除外）享有相应的权利。因龙津公司、陈善焕之间并无租赁合同关系，对于龙津公司要求陈善焕搬迁的诉讼请求符合法律规定，予以支持。考虑到目前没有证据显示陈善焕有自有产权房屋或其他搬迁去向的实际情况，一审法院酌情确定合理搬迁期为六个月。陈善焕提交的证据不足以证明其所在单位同意回迁房屋产权属于陈善焕所有。即使如陈善焕所述，案涉房屋是产权调换而来，其补偿对象亦为被拆迁房屋的产权人，但陈善焕并无证据证明其为被拆迁房屋的产权人。为此，陈善焕辩称被拆迁房屋系其单位福利分房，拆迁安置后，其应享受房改福利、享有案涉房屋的产权，缺乏依据，不予采纳。对于龙津公司主张的房屋使用费问题。现陈善焕使用了龙津公司的房屋，理应向房屋的权利人即龙津公司支付房屋使用费。因龙津公司没有举证证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的法定情形，龙津公司于2020年11月3日向一审法院提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，房屋使用费应从龙津公司主张之日倒推三年即2017年11月4日起计算；至于房屋使用费的计算标准，双方确认案涉房屋面积为41.09平方米，故龙津公司请求陈善焕按面积41.09平方米计算房屋使用费，予以支持，根据《房屋拆迁安置协议》中“在临时搬迁期间，乙方按民用公房租金标准向甲方交付租金”及《回迁安置补充协议》“案涉房屋产权属于公有套间”之约定，龙津公司主张按照广州市同地段房屋租金标准计算房屋使用费理据不足，不予采纳。由于广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元，故对于2019年1月31日及之前的房屋使用费，陈善焕应按每月每平方米3.5元的标准支付；2019年2月1日起的房屋使用费应按每月每平方米4元的标准支付。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，于2020年12月29日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，陈善焕（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路397号A梯909号房屋，将房屋腾空交回龙津公司使用；二、陈善焕向龙津公司支付自2017年11月4日起至腾空并交还广州市荔湾区光复中路397号A梯909房之日止的房屋使用费（该使用费按面积41.09平方米计收，其中2019年1月31日及之前的房屋使用费，按每月每平方米3.5元的标准，此后的按每月每平方米4元的标准）；在本判决发生法律效力之日及之前的房屋使用费，应在本判决发生法律效力之日起七日内支付，此后的房屋使用费逐月支付；三、驳回龙津公司其它诉讼请求。一审案件受理费666元，由龙津公司负担300元，陈善焕负担366元。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，龙津公司提交案涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收合格证》复印件各一份，共同拟证明其公司系案涉项目的建设实施主体。陈善焕质证称上述证据可以证明案涉开发项目的土地系国家划拨而非出让而来，龙津公司没有交付土地出让金，无法取得案涉房屋的所有权，印证其所述龙津公司的“大确权”只是土地使用权并非案涉房屋的所有权。鉴于双方当事人对上述证据的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、陈善焕应否限期腾空案涉房屋交还给龙津公司；二、龙津公司主张的案涉房屋使用费请求是否超过诉讼时效。本院认为，关于争议焦点一，根据龙津公司二审提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收合格证》，可以确认龙津公司是案涉房屋所在楼栋的开发商，龙津公司已取得整栋大楼的大确权，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和充分的权利。陈善焕上诉主张龙津公司依大确权取得的只是土地使用权而非案涉房屋所有权，没有法律依据，本院不予采纳。陈善焕依据《广州市房屋拆迁安置协议》及《回迁安置补充协议》仅享有对案涉房屋的承租权。陈善焕一审提交的黄广芬《证明》不足以证明陈善焕通过房改购房取得原被拆迁房屋所有权，陈善焕上诉主张案涉房屋为产权调换安置的回迁房，所有权应归其所有，没有事实依据；陈善焕亦无证据证明其对案涉房屋享有永久居住权，考虑陈善焕回迁入住案涉房屋至今已逾二十年，亦未与龙津公司签订租赁合同，一审判决陈善焕自判决发生法律效力之日起六个月内腾空案涉房屋交还给龙津公司，事实、法律依据充分，处理并无不当。关于争议焦点二，陈善焕上诉主张龙津公司主张案涉房屋使用费的请求已经超过二十年最长诉讼时效的问题，审查上述时效问题一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。陈善焕上诉对此亦未有新的事实、证据佐证自己的主张，故本院对陈善焕该项的上诉请求，不予支持。综上所述，陈善焕的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1332元，由陈善焕负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  谭健颖二〇二一年五月二十四日书记员  曾美玲