北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初5776号原告：潘建国，男，1981年8月22日出生，汉族，北京金嘉年设备成套有限公司工程师，住北京市丰台区。（身份证号：×××）被告：北京磐升嘉朗物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路**院**楼**1401。（统一社会信用代码：91110109MA01MAX135）法定代表人：马忠志，经理。原告潘建国与被告北京磐升嘉朗物业管理有限公司（以下简称：磐升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘建国、被告磐升公司之法定代表人马忠志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘建国向本院提出诉讼请求：1.判决解除2019年11月29日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，返还涉案房屋和物品；2.判令被告向原告支付违约金10400元，并按照每月5200元的标准支付自2020年12月1日至实际腾房之日止的房屋租金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于北京市石景山区X号房屋出租给被告，租期36个月，自2019年12月1日至2022年12月1日止，第一年60天、第二年30天不计算租金；每月租金为5200元，房屋租金按年缴费；第一年于2019年12月1日支付52000元，第二年于2020年12月1日支付57200元。被告在第二年约定的时间内未按时支付房屋租金。原告多次索要未果。根据合同约定，因乙方延期支付租金满5个工作日以上，甲方可单方面终止合同，乙方赔偿甲方2个月租金为违约金。2020年12月16日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》。被告收到后未予理睬，故原告诉至法院。被告磐升公司辩称，不同意解除合同，拖欠的房屋租金可以支付给原告。本院经审理认定事实如下：潘建国系北京市石景山区**房屋的所有权人。2019年11月29日，出租方（甲方）潘建国与承租方（乙方）磐升公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市石景山区X1号房屋出租给乙方，乙方可自用、转租、转借该房屋。甲方提供的房屋现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业物品交接单》中具体说明。租赁期限自2019年12月1日起至2022年12月1日，共计36个月。合同签订后，甲方同意第一年60天、第二年30天共计90天不计算租金，作为乙方装修、晒味、打扫房屋的日期。自2020年2月1日开始计算租金。房屋每月租金为5200元，按年缴付。具体付款日期为：第一年2019年12月1日支付52000元，第二年2020年12月1日支付57200元，第三年2021年12月1日支付62400元。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复或给予经济赔偿。除乙方使用不当、人为损坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任甲方承担。甲方应在收到乙方申请维修通知后5日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。双方另补充约定：租赁期满或终止时，乙方负责恢复房屋至原状，设备完好无损坏。租赁期内，因乙方延期支付租金满5个工作日以上，甲方可单方面终止合同，乙方赔偿甲方2个月租金为违约金。《物业物品交接单》载明，房屋内固定设施有：欧派牌抽油烟机、欧派牌燃气灶、坐便。电器家具有：康佳牌55电视1台，容声牌冰箱1台，格兰仕牌洗衣机1台，海尔、海信、TCL牌空调各1台、万家乐牌热水器1台、木床2张、木柜2个、木质餐桌1张、实木/宜家茶几2个、木凳4把、书柜1个、电视柜1个、沙发组合1套（3位+2位）、床头柜2个。另有水卡1张，燃气卡1张，钥匙1套，3+2把，门禁2个+1个，管井钥匙1把。合同签订当日，磐升公司向潘建国支付第一年的租金52000元。后，磐升公司未再向潘建国支付租金。双方当事人认可北京市石景山区X号房屋与北京市石景山区X1号房屋系同一房屋，以下简称涉案房屋。2020年12月16日，潘建国通过微信向磐升公司财务人员李静发送《解除租赁合同通知书》。通知载明：因磐升公司未按照合同约定时间支付租金，拖欠租金5个工作日以上。根据合同补充协议规定，潘建国决定自即日起解除双方的租赁合同，请磐升公司根据合同的约定，在接到本通知后7日内，按照《物业物品交接单》腾退房屋、付清费用，及时将房屋交回潘建国。在合同履行过程中，磐升公司更换了涉案房屋的两个空调外机，支出1600元。潘建国同意从其主张的磐升公司应付的租金中扣除该1600元。对于潘建国主张的违约金10400元，磐升公司不同意支付，并认为该违约金数额过高，申请法院予以酌减。2020年12月24日，潘建国提起本案诉讼。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，潘建国与磐升公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月29日签订，合同期限自2019年12月1日至2022年12月1日，本案系双方因民法典施行前履行合同发生争议而引起的诉讼，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。依据该法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。潘建国与磐升公司之间的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。根据合同约定，第二次房租57200元的支付时间为2020年12月1日，若磐升公司延期支付租金满5个工作日以上，潘建国可单方面终止合同，磐升公司赔偿潘建国2个月租金为违约金。因磐升公司未按上述约定时间支付潘建国房屋租金57200元，故潘建国依约享有解除合同的权利。潘建国已于2020年12月16日向磐升公司送达《解除租赁合同通知书》，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，磐升公司继续占有涉案房屋于法无据，应将涉案房屋及《物业物品交接单》中载明的屋内物品返还给潘建国。因合同约定租金年付，第二次的租金支付时间为2020年12月1日，且有30天免租期，故结合本案的实际情况，本院酌定磐升公司自合同解除之日至返还房屋之日应支付潘建国房屋占有使用费。潘建国主张的租金应为房屋占有使用费，且其同意将磐升公司支出的更换空调外机费用1600元自其主张的磐升公司应付的租金中扣除，故本院参考合同约定的月租金标准，酌定磐升公司应自2020年12月25日至返还房屋之日按照每月5200元的标准支付潘建国房屋占有使用费。对于潘建国主张的磐升公司延期支付租金的违约金10400元，依据磐升公司应付租金的时间和金额，综合考虑延期支付租金给潘建国造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对违约金酌定为3700元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认潘建国与北京磐升嘉朗物业管理有限公司于2019年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月16日解除；二、北京磐升嘉朗物业管理有限公司于本判决生效后七日内将北京市石景山区X号房屋及屋内物品返还给潘建国；三、北京磐升嘉朗物业管理有限公司于本判决生效后七日内按照每月5200元的标准支付潘建国自2020年12月25日至返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、北京磐升嘉朗物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付潘建国违约金3700元；五、驳回潘建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由北京磐升嘉朗物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二一年五月六日法官助理 田晔书 记 员 袁帅