绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0704民初1499号 原告：绵阳市汇苑物业有限责任公司，住所地：四川省绵阳市游仙区沈福街16号富绅·世纪山江4栋-1层5号，统一社会信用代码：9151070374225363XD。 法定代表人：刘全英，总经理。 委托诉讼代理人：邓勤，公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘承忠，四川联衡律师事务所律师。 被告：何明国，男，汉族，生于1977年12月10日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：何艳春，女，汉族，生于1981年3月27日，住四川省绵阳市游仙区。 原告绵阳市汇苑物业有限责任公司与被告何明国、被告何艳春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市汇苑物业有限责任公司之委托诉讼代理人邓勤、刘承忠到庭参加诉讼，被告何明国、被告何艳春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告绵阳市汇苑物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳拖欠费用7461.50元（自2018年3月起至2020年拖欠物业服务费7389.50元，自2020年全年垃圾清运费72元），并支付滞纳金7615.73元（自应交物业费用之日起至拖欠费用付清之日止，按照每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，暂计算至2020年12月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告何明国、被告何艳春于2017年2月8日购买了由绵阳富绅房地产开发有限责任公司开发建设的位于游仙区××街××号××幢××单元××层××号商品房，被告于2018年2月26日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》、《物业管理缴费协议》。依照该协议，被告收房后，接受了原告提供物业管理服务，被告于2018年3月1日向原告缴纳了2017年3月至2018年2月全部物业管理服务费用及垃圾清运费，其后，被告现已拖欠至2020年12月物业管理费、垃圾清运费共计7461.50元，原告本着与被告协商解决物业管理费，但被告以原告没有协商好其与邻居之间纠纷为由拒缴，原告委托律师向被告发出了律师函，但被告仍然拒缴物业费，按照约定被告应承担截止2020年12月底滞纳金7615.73元，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。 被告何明国、被告何艳春书面答辩称：1.2018年2月楼上住户装修施工，直接将外阳台楼板打穿，物业公司表示协调修复处理，但后来不了了之，现我方已吊顶，拆开顶棚仍可以看见未修复的孔洞,物业未尽装修协调管理、维护、修理之义务。2.2018年2月我方发现的入户防盗门被撬变形，时常有人进来大小便，及时通知物业查看了现场，后我方更换了防盗门，小区的安保根本没人管理，监控、单元门禁一直处于损坏状态。3.2018年3月我方开始装修房屋，在我方墙面、地板、顶板配管和穿线完毕后，盗贼入户破坏、剪断，抽取了大部分强弱电铜芯电线和光纤（少部分抽不动的还保留在那里）。我方第二天发现后，及时通知物业查看了现场，整个小区乱糟糟、安全堪忧，物品得不到保障，小区公共区域监控摄像无人管理，单元门禁坏了4年之久无人修理，外部人员可以随意走动。我方与装修公司的水电合同总价为8362元，扣除新购置线缆费用（含安装）8803*80%=7042.4元。4.2018年4月16日上午听见我家已安装的雨棚上方发出剧烈的响声及摩擦声，发现402装修防盗网施工将大型防盗网格吊装至我方雨棚上拖拽，有大量割伤及划痕，我方通知物业公司查看现场，物管承诺及时处理并作相应修缮，当日下午，施工队仍未改变施工方法，继续刮花我方雨棚，情况更严重。我方给物管公司发了正式函件，对雨棚更换和不更换的扣款方式做了详细的说明，物管公司无任何异议和信息反馈，我方认为物管默认此处理方式，物业应对此事监管、配合协调、安全负100%法律责任，扣除合同金额的购置雨棚及安装费用2950元。5.本单元13楼在屋面上违建两层，导致共用排烟管道不畅，排不进去烟。多次反映情况给物管公司，但至今无任何改变，我增装了管道抽风机及改装控制电路板的花费从物业费中扣除，给物管公司发了函件，无任何异议及反馈，我方认为物管公司默认此处理方式及扣款方式。6.公共消防楼梯疏散通道堆积杂物不清理，24小时常亮疏散逃生指示灯烂掉不亮，年久失修，无人管理，物业单方面违约成为常态，物业没有尽义务，相关物业权利也就不存在，物业公司主张的滞纳金是不成立的，我方有录音证明我方去交物管费，物管公司拒收。综上所述物业公司管理之过错，应赔偿我方各项损失15994.4元。 本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告绵阳市汇苑物业有限责任公司（甲方）与被告何明国、被告何艳春（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定甲方对乙方位于绵阳市游仙区XX小区建筑面积144.90平方米房屋（1-2-3-2）提供前期物业管理服务。第一条双方的权利和义务：甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…7、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；乙方的权利和义务：…2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；…4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及其它相关费用；…第二条物业管理服务内容：…二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：包括烟道、垃圾收集站等进行维护和管理。第三条物业管理服务质量…三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.共用部位、共用设施设备完好率达90%以上，保养、检修制度完善…第四条：物业管理服务费用：一、首期服务费从开发建设单位发出交楼通知之日起计算，并在办理交房手续是支付半年首期服务费，以后每次物业管理费用在每月的25日前交纳，也可以每季度交纳，如在约定期限的最后1日止仍未交纳物业管理服务费用的业主或住户，每逾期1日甲方按欠费总额的3‰收取滞纳金。二、物业服务费价格按建筑面积计收。通过物业管理招投标中标价：电梯住宅按照建筑面积1.5元/平方米/月收取物业服务费…。第八条：违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正、逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。...五、双方约定因为下列事由所导致之损害，甲方均不负担赔偿之责任：包含盗窃、破坏等所致之损害。 原告绵阳市汇苑物业有限责任公司举证了进行物业服务照片、绿化养护记录表、公共设施巡查签到表、电梯日常维护保养记录，及协调烟道、修理单元门禁、消防安全出口指示灯完好、小区监控室照片正常运行等照片证明在案涉小区提供物业服务。物业服务期间，原告向绵阳市环境卫生管理处缴纳了垃圾清运费，但被告至今未交2020年1月1日至2020年12月垃圾清运费。原告举证催费通知单及向被告何艳春送达该通知的照片，证明原告于2020年7月进行了书面催收。经计算2018年3月至2020年12月被告拖欠物业管理费为7389.9元（34个月×144.9㎡×1.5元/㎡），垃圾清运费2020年12个月×6元／月／户=72元。 被告何明国、被告何艳春提交答辩状时提交与物业主管进行电子交流的照片、购买加大抽风压力的油烟机的发票照片、消防疏散逃生指示灯年久失修和逃生通道堆放杂物的照片、雨棚刮伤的照片、阳台被402装修打起洞的照片、管道脏乱照片、家装水电改造明细单照片、门（定）购合同照片、被剪掉铜芯线、被撬坏防盗门图片，拟证明其物业服务不到位，损害其财产，应依据合同承担违约责任。原告物业公司质证认为：被告与楼上邻居的财产损害纠纷，原告物业公司进行了协调，但被告不同意。关于烟道问题，我们也协调了13楼业主与被告进行处理，但被告不满意。被剪掉铜芯线及防盗门损坏系他与装修公司的纠纷，我们物业工作人员与被告何艳春查看了监控只有他们的装修工人进去。逃生指示灯是大部分业主装修期间走楼梯搬家具损坏，现在已经全部修复，门禁一直是好的，仅是住户为进出方便用石头垫在门上而已。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、资质证书及《游仙区商品房销售合同信息摘要》、业主领用物品登记表、《前期物业管理服务协议》、《物业管理费用缴纳协议》、关于城区生活垃圾清运处理费委托征收垃圾的公告、催费通知单照片、保修登记表、清洁保洁检查记录表、巡逻巡查记录表、物业提供服务的照片打印件及当事人双方当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原告与被告何明国、被告何艳春签订的《物前期物业管理服务协议》、《物业管理服务费用缴纳协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后原告举证提供了相应物业服务，根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定已经相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付2018年3月至2020年12月物业服务费7389.50元的诉讼请求，本院予以支持。 被告抗辩关于楼上邻居损坏雨棚、楼板、烟道不畅造成损失等问题，本院认为其与邻居纠纷，原告物业公司起到了服务、协调、管理的一般义务，被告不同意处理结果，可依法另行主张，而不是消极不予缴纳物业服务费。关于铜芯线被盗、防盗门被损坏的问题，小区逃生指示灯损坏、门禁损坏、楼道堆杂物等问题，本院认为，物业服务企业提供服务是一个动态过程，物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别事件等认定物业服务存在根本违约，其中若存在瑕疵或重大违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告抗辩理由，本院不予支持。原告主张的滞纳金依法不予支持。 垃圾清运费72元（2020年1月1日-2020年12月30日），系政府行文规定收取的费用，原告系按照合同约定代收，故被告应当缴纳该费用。 综上，再依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何明国、被告何艳春于本判决生效后十日内向原告绵阳市汇苑物业有限责任公司支付物业管理费7389.50元、垃圾清运费72元。 二、驳回原告绵阳市汇苑物业有限责任公司其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费88元，由被告何明国、被告何艳春承担25元，原告绵阳市汇苑物业有限责任公司承担63元（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蒲金梅 二〇二一年五月十九日 书记员  舒越琴