河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初1252号原告：河南建业物业管理有限公司漯河分公司，住所地漯河市郾城区嵩山路建业森林半岛2号楼105房，统一社会信用代码：91411100660907716R。负责人：付秋生，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。（特别授权）被告：薛晓景，女，汉族，1977年11月23日出生，住漯河市郾城区。原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司（以下简称建业物业公司）与被告薛晓景物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建业物业公司的委托诉讼代理人刘园、被告薛晓景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费16600元，违约金4980元，共计21580元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为建业壹号城邦6-1102室业主，房屋面积174.66平方米，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，物业收费标准1.08元每月每平方米。原告在合同期限内，积极履行协议约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2013年6月1日起停缴管理费，截至2020年9月30日，被告欠缴物业费16600元。根据物业管理服务协议约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应付金额的每天万分之四交纳违约金。为减轻被告负担，原告按照欠费金额30%对被告主张违约金4980元，两项请求金额合计21580元，经原告多次催，被告仍拒付物业管理费，根据法律规定，诉至法院，望法院判如所请。被告薛晓景辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1、小区内包括单元楼门禁、多处监控摄像头基础公共设施常年处于不能使用或损坏的状态，业主屡次向原告方反映，但都没有得到有效且妥善的解决。2、从2012年交房至今，有过2次陌生人拿钥匙开门及1次敲门。有时只有母女二人在家，造成当事人的心理恐慌，反映给原告方之后，被告知摄像头损坏，无法确定陌生人的具体信息，所以答辩人仍可能遭受此问题的困扰。3、答辩人所拥有的电动车在小区楼下停车棚有被盗经历，答辩人所居住的是6号单元楼，但停在楼下的电动车在3小时内消失不见，询问原告方之后，和管家一起最终在7号单元楼前找到，想要原告方通过监控录像找出是何人所为!物业经理曾说会给出一个具体的解释，但最终也未能得到有效的反馈。二、原告方对答辩人所提供的服务，未能及时有效的解决答辩人所遭遇的问题。答辩人从2012月6月购得住房一套，并及时缴纳了一年期的物业费，及装修保证金1000元(至今未办理退款)。请装修公司设计并装修房屋，申请了银行装修贷款。设计图纸出来后，开始进场装修，恰逢一场雨，雨后初晴，装修人员上门施工看到楼下西卧室有漏水现象，告知此种情况下必须先维修房屋漏水问题，遂终止装修合约，由答辩人承担设计等费用。此后答辩人通知原告方检查问题并维修，此间，由于原告方的工作流程问题，上报-审批-维修-修后观察这一等就是小半年。由于房屋漏水情况未能得到及时有效的解决，只能自己开始一点点装修，事必躬亲，对答辩人夫妻双方造成极大的生活、工作和身体影响以及家庭氛围的不和谐。××，一躺就是十多天;期间答辩人正值孕期，身体劳累造成影响胎儿需提前剖腹产，这些事件难道和房屋漏水没有直接或间接关系吗!入住一年多之后，房屋漏水问题仍然未能有效解决，只做些豆腐渣工程，仍然漏水!光物业管家就历任4、5个人陪同查看漏房和维修了。管家也催缴物业费，得知漏水时答复会修缮完好，并对室内损坏修复好才交物业费的。在这之后，几乎是年年修年年漏!对答辩人的生活质量、家庭氛围、家人的生命安全等都造成了一定程度上的影响。三、答辩人所居住的6号楼11楼屋门口楼道处顶部水管从2015年开始漏水，维修后没多久又开始漏，多次反映给原告方一直拖着没修(说是水管生锈腐烂不好修，没材料)，期间凡是下大小雨，户主就要放一两个盆在门口接雨水，刚开始物业保洁有时也会偶尔放个桶在，没放时地面上湿滑不小心就会摔跤。但也历时将近一年多(隔壁邻居也投诉)才开始维修，但是原告方敷衍了事，此后一场大雨造成水管破裂，严重漏水，如若不是有楼道和电梯存在(电梯因此灌水坏了一个多礼拜停用走楼梯)，势必造成漏水倒灌屋子。原告方做事拖拉、形式主义等特征表露无遗，对答辩人的切身利益未能有足够的关切，不能充分体现原告方管理服务机构的属性。四、答辩人履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2013年6月起停止交纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，并赔偿答辩人所承担的各项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年6月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告对被告所居住的漯河建业壹号城邦小区进行物业管理服务，小高层物业费按每套建筑面积每月每平方米1.08元收取，每半年交纳一次，在每年的6月、12月预交下年的物业服务费和公摊能源费。不按本协议交纳有关费用的，原告有权要求被告全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向被告收取滞纳金。被告薛晓景称之所以停缴物业费，是因为其涉案房屋漏水，原告曾协助给其修复过两到三次，但依旧漏水。修缮未彻底修好，现在房屋已过质保期。且小区单元门禁、多处监控设备不能使用或损坏，业主多次反映未得到妥善解决。被告称个别损害的监控设备正在申请维修基金进行修缮。被告薛晓景的房屋面积为174.6平方米，自2013年6月至2020年9月未缴纳物业服务费。本院认为：被告薛晓景是否应向原告交纳拖欠的物业费。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，被告与原告签订有物业合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。被告薛晓景称其房屋漏水一直未得到彻底解决，且房屋已过质保期，小区监控设备有问题，故拒绝交纳物业费。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少，因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。原告应交纳从2013年6月至2020年9月物业服务费16599.69元（174.66平方米×1.08元×88个月）。原告要求被告支付违约金，因原告服务确实存在瑕疵，故对其主张的被告支付违约金的请求，本院不予支持。业主拒绝交纳物业费，作为物业服务企业，应反思自身服务问题。建业物业公司理应进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为建业物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另行聘请物业公司开展物业服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业服务条例》第二条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告薛晓景于本判决生效后10日内支付原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司自2013年6月至2020年9月的物业服务费用16599.69元二、驳回原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（减半收取），由被告薛晓景承担130元，由原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  鲁芳芳二〇二一年五月二十一日书记员  闫 磊