宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初2520号原告：宁夏六盘山物业服务有限公司。住所地：固原市原州区新区民生苑**。法定代表人：孙某，该公司经理。被告：赵某，宁夏固原市人，住固原市。原告宁夏六盘山物业服务有限公司（以下简称六盘山物业公司）与被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘山物业公司法定代表人孙某，被告赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘山物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告自2016年5月15日至2020年5月15日的物业费1400元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系固原市原州区民生苑南区物业服务企业，2013年5月15日被告入住了该小区1-6-602室，面积为47.89平方米。原告向被告提供了物业服务，但被告至今拖欠原告自2016年5月15日至2020年5月15日的物业费1400元，现原告诉至法院。被告赵某辩称，其一，原、被告主体不适格，物业服务合同系原告与惠生公司所签订，违反了合同主体相对性原则。合同主体具有相对性是指原则上合同项上的权利义务只能赋予给当事人或者加在当事人身上，合同只能对合同当事人问产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同，即指合同仅限于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力，二者没有合同法律关系，被答辨人应该起诉与其签订合同的当事人。如果被答辨人依据与惠生公司签订的合同起诉答辨人成立，岂不是被答辨人与惠生公司可以对任何小区都可以签订物业服务合同，对任何小区业主都可以以物业服务合同纠纷为由进行起诉也能成立；其二，被答辨人所持有的与惠生公司签订的物业服务合合同属于违法合同，不受法律保护。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，该条款对物业服务合同的定义非常明确，即物业服务合同签订的主体双方是由服务人（物业公司）与被服务人（业主）之间签订的，而被答辨人所持有的合同却是与民生苑小区没有任何关系的惠生公司签订的，事实上惠生公司是房屋租赁公司，该公司不是民生苑小区的业主，也不是本小区业主大会委托授权与六盘山物业公司签订物业服务公司的主体，不具备代表民生苑小区对外签订物业服务合同的资格，如果这种合同受法律保护成立，那么惠生公司可以代表固原市原州区甚至是全国的任何小区对外签订物业服务合同，故该合同是不受法律保护的；其三，原告未与本小区业主、业主大会或者业主委员会就物业服务签订物业服务合同，其进驻小区开展物业服务行为是不受法律保护的。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；该条款明确规定，物业服务企业应当经小区业主大会表决选聘后，进驻小区开展物业服务工作才是程序合法主体合法，其在小区的物业服务工作和利益才是受法律保护的，而原告未经小区业主、业主大会或者业委会同意，便以与惠生公司签订的物业服务合同为山就进驻小区开展所谓的物业服务明显是违法行为，不受法律保护，事实上原告早在2019年就在民生苑小区就因只收费不服务，被小区过半数业主反对而终止了，早就谈不上合法性了；其四，本小区物业管理服务工作由民生苑南区业主委会负责，从2020年开始，经本小区业主大会表决，过半数业主同意本小区物业管理服务工作由业主委员会负责，本人各年度的物业费已经交纳到业委会（有业委会物业费收据为凭）；其五，原告是2018年开始在本小区开展物业管理服务工作，因服务质量过差，引起小区绝大多数业主反对，于当年就被过半数业主终止其工作，2018年之前是由新中天物业公司和民生苑南区物业管理处进行物业管理服务工作（有业主交纳物业费收据为凭），因此2018年之前的物业服务与物业费收取与原告无关。综上，被告对原告不承担责任交纳物业费的义务，请驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了举证和质证。对于原告提供的物业委托管理服务合同复印件、工作照片、维修记录复印件和被告提供的民生苑南区选举业委会情况说明、备案登记表、业主大会表决结果的复印件，因来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以认定；被告提供的固原民生苑南区物业管理处和固原中天物业管理有限公司的收款收据截图，系该小区其他住户交纳物业服务费的收据凭证，该收费期间均早于原告主张的期间，达不到被告的证明目的，且与本案并无关联性，本院对其证明目的不予采信；被告提供的民生苑南区业主委员会出具的收款收据系复印件，且收取物业费的期间与物业管理的事实不符，与被告向原告交纳物业费并无关联性，故本院对于该份收款收据的证明目的不予采信。对于本案双方争议的事实，根据双方当事人的陈述和经本院审查的有效证据，本院认定事实如下：涉案位于固原市××区系保障性住房小区，为加强该小区的物业管理，原告六盘山物业公司受该小区管理部门固原市惠生公共房屋租赁有限公司的委托对该小区进行物业服务，并与之签订有《物业委托管理服务合同》。被告赵某系该小区住户，其居住面积为47.89平方米，该小区物业服务费按照每月每平方米0.4元计收。现原告以被告拖欠涉案物业费为由诉至法院。本院认为，本案被告赵某所居住房屋的所涉小区系保障性住房小区，该涉案小区物业服务系由小区管理部门固原市惠生公共房屋租赁有限公司委托原告六盘山物业公司进行服务，原告在进行相应物业服务后有权向涉案小区居住业主收取物业服务费，被告作为该涉案小区居住业主对于物业服务费应予支付。对于被告辩称其已将物业费交给业主委员的答辩意见，因其并未提供涉案小区业主委员会提供原告主张期间物业服务的证据佐证，本院对于被告的该答辩意见不予采纳，被告应向原告交纳欠付物业费。对于涉案欠付物业费，经本院核定，从原告主张的收费之日起截止2019年年底被告共计下欠原告物业服务费823.7元。对于原告诉请中所包含的公共维修费及2020年之后的物业服务费，因庭审时原告表示不进行主张，且鉴于原告与该小区业主委员会就涉案小区物业服务自2020年起存在争议，故结合本案实际、原告提供的证据及原告对诉请的自行处理行为，本院对于该部分费用不予处理，原告可待证据充足后另行予以主张。对于被告辩称原告物业不合格，其房屋屋顶掉皮、地上有一个洞，不同意支付物业费的答辩意见，因其并非被告不支付物业费的正当理由，因此，对于该答辩意见本院亦不予采纳，若原告在提供物业服务过程中对被告造成财产损害，被告可另行予以主张。综上所述，原告主张的部分诉请理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告赵某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏六盘山物业服务有限公司物业服务费共计823.7元；二、驳回原告宁夏六盘山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 苟向辉二〇二一年五月二十六日书记员 马 骅附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。