河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终308号上诉人（一审原告、案外人）：张洋，男，1963年1月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐江灿，河南睿策律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙英豪，河南睿策律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：河南省驻马店市驿城区文明路**。主要负责人：万三华，该行行长。委托诉讼代理人：王建库。委托诉讼代理人：杨旭，河南驿城律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南省懿丰置地有限公司。住。住所地：河南省郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼****/div>法定代表人：姚海莲。委托诉讼代理人：张伊宁，河南胜蓝律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南惠丰生物科技有限公司。住所地：河南。住所地：河南省驻马店市高新区**洪河大道法定代表人：王全友。被上诉人（一审被告、被执行人）：驻马店市三超实业有限公司。住所地：河南。住所地：河南省驻马店市中原大道与纬五路交叉口西北角法定代表人：陈敏。被上诉人（一审被告、被执行人）：深圳市恒盈懿丰投资有限公司。住所地；深圳市南山区海德三道海岸大厦西座1108号。法定代表人：闫明明。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南懿丰油脂有限公司。住所地：河南。住所地：河南省泌阳县产业集聚区法定代表人：姚华民。委托诉讼代理人：闫明明。被上诉人（一审被告、被执行人）：驻马店市翔宇粮油贸易有限公司。住所地：河南。住所地：河南省驻马店市雪松路）。法定代表人：陈宇翔。被上诉人（一审被告、被执行人）：驻马店市盛新园商贸有限公司。住所地：河南。住所地：河南省驻马店市高新区金雀路西段枫铭花园法定代表人：王亚昕。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南亿铖贸易有限公司。住所地：河南。住所地：河南省驻马店市北开发区洪河大道法定代表人：罗清涛。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南恒盈懿丰农牧有限公司。住所地：河南。住所地：河南省确山县三里河乡工业园法定代表人：姚海莲。被上诉人（一审被告、被执行人）：驻马店百缘面业有限公司。住所地：河南。住所地：河南省平舆县城西工业区法定代表人：姚华民。被上诉人（一审被告、被执行人）：姚华民，男，1968年8月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（一审被告、被执行人）：吴国稳，女，1968年9月13日出生，住址同上。上诉人张洋因与被上诉人中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）、河南省懿丰置地有限公司（以下简称懿丰置地公司）、河南惠丰生物科技有限公司、驻马店市三超实业有限公司、深圳市恒盈懿丰投资有限公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市翔宇粮油贸易有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、河南亿铖贸易有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店百缘面业有限公司、姚华民、吴国稳案外人执行异议纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2020）豫17民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人张洋及其委托诉讼代理人孙英豪，被上诉人中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人王建库、杨旭，被上诉人懿丰置地公司的委托诉讼代理人张伊宁，河南懿丰油脂有限公司的委托诉讼代理人闫明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张洋的上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持上诉人张洋的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋系基于（2019）豫驻驿证执字第6号执行证书，所作出的查封，认定事实错误。驻马店市驿城公证处出具（2019）豫驻驿证执字第6号执行证书，所对应的执行案件为（2019）豫17执553号，而张洋前往驻马店市不动产登记中心得知，案涉房产并未被（2019）豫17执553号执行案件查封。一审法院无权基于（2019）豫17执553号案件对案涉房屋进行强制执行。一审法院混乱、错误的认定事实,目的是为了非法处置包括案涉房屋在内的房产,一审法院的错误认定直接损害了张洋的合法权利。二、涉案房屋的购房款系以以房抵债的方式支付,张洋应属于消费型购房者。2018年5月23日，经懿丰置地公司同意，签订了《商品房买卖合同》，因懿丰置地公司欠河南亿诺投资有限公司债务,河南亿诺投资有限公司欠张洋款项,懿丰置地公司同意该房屋购房款以以房抵债的方式支付。一审法院认定张洋不属于法律意义上的消费者购房人，没有依据。案涉房屋性质为居住用房，驻马店市遂平县不动产出具的《不动产信息查询情况表》显示,张洋名下未在被执行房屋所在地登记其他房屋。张洋在一审中提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，享有足以排除强制执行的权利。三、一审法院认定懿丰置地公司未将案涉房产交付给张洋,认定事实错误。一审法院以案涉房屋未竣工，不具备居住条件,并认定懿丰置地公司未将涉案房产交付张洋，显然与事实不符。张洋与懿丰置地公司签订《商品房买卖合同》后,懿丰置地公司向张洋交付了案涉房产,一审庭审中,张洋提交了案涉房产的房屋钥匙及实际占有该房屋的照片,能够证实懿丰置地公司已于2019年3月4日向张洋交付了案涉房屋，张洋也接收了该房屋,并实际占有使用，而一审法院2019年11月11日才将案涉房产查封。案涉房产未能办理案涉房产过户登记的责任在懿丰置地公司，张洋不存在过错。张洋上述购买案涉房屋的情形，也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,同样享有足以排除强制执行的权利。中原银行驻马店分行辩称，一、中原银行与懿丰置地公司在一审法院有两个执行案件，标的分别为1.67亿元和5亿元。1.67亿元案件为本院2019年6月5日（2019）豫民初9号民事调解书，2019年7月9日立案执行，2079年7月17日由一审法院执行，案号（2019）豫17执229号，为首封执行案件；5亿元案件为驻马店市驿城区公证处2019年12月4日（2019）豫驻证执字第6号公证债权文书，一审法院执行案号（2019）豫17执553号，为优先受偿权执行案件，一审法院决定两个案件合并执行。张洋如对一审法院的合并执行行为有异议，可另行提出执行行为异议并进行复议，而本案是对执行标的的异议。二、张洋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。以物抵债当事人不具有购买不动产的意思表示，应严格限制物权期待权的适用范围，不宜扩大解释，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则，增大甄别虚假诉讼的负担。三、张洋不是法律意义上的消费者，不符合第二十九条规定的情形。张洋是将钱款投资到亿诺投资担保公司，是投资经营，不是消费居住生活；张洋不在房屋所在地长期居住，其在遂平县无房与本案无关；张洋未向懿丰置地公司支付房屋买卖合同的款项，其向亿诺投资担保公司投资，懿丰置地公司与亿诺投资担保公司之间债务未算清，房屋买卖合同只证明二人存在购买案涉房屋的意向，但未进一步履行，张洋不符合缴纳百分之五十以上购房款的情形。四、懿丰置地公司未将案涉房屋交付给张洋。亿诺投资担保公司以月息4分、5分高利形式出借给懿丰置地公司，在懿丰置地公司与亿诺投资担保公司之间未能就借贷事宜合法性达成一致的情况下，不能视为懿丰置地公司收到了购房款，懿丰置地公司无义务向张洋交房。案涉房屋项目至今仍未竣工、验收，电梯、消防设施仍不完善，不具备房屋交付条件，案涉房屋系毛坯无水无电，不存在占有使用迹象，没有在物业管理部门办理提前交房、装修、入住手续。懿丰置地公司答辩称，案涉房屋整体未竣工，不具备备案条件，无法供水供电。有一部分是回迁房，从电梯间接电，但经懿丰置地公司对案涉房屋实地查看，没有实际入住。因未竣工无法供水供电，房子一直未交付，业主上访要求看房子，懿丰置地公司把钥匙给业主让其看房，业主未将钥匙交还。政府对懿丰置地公司没有网签备案无法交付进行了处罚。河南懿丰油脂有限公司答辩称，同意懿丰置地公司的意见。张洋向一审法院提出诉讼请求：1.停止对位于遂平县××路××段××广场××期××幢××号房产的强制执行；2.确认上述房产归张洋所有。一审法院认定事实如下：2016年3月8日，河南力鼎恒盈建筑工程有限公司与中原银行驻马店分行签订短期流动资金贷款合同，贷款金额为20000000元，贷款期限为2016年3月8日至2017年3月8日，懿丰置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（抵押面积9027.17平方米，国有土地使用权证号：遂国用2011第0××**，已完成工程量80%，不包含案涉房产）为上述贷款提供担保，并于2016年3月9日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记。2017年3月13日，河南力鼎恒盈建筑工程有限公司、中原银行驻马店分行、懿丰置地公司签订借款展期合同，将上述贷款期限延期至2018年3月14日。2018年6月25日，懿丰置地公司与中原银行驻马店分行签订流动资金贷款合同，贷款金额为142000000元，贷款期限为2018年6月25日至2019年6月25日，懿丰置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（国有土地使用权证号：遂国用2011第0××****，已完成工程量95%，不包含案涉房产）为该贷款提供担保，并于2018年6月29日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记，同时由深圳市恒盈懿丰投资公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市三超实业有限公司、河南惠丰生物科技有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店市金泰商贸有限公司、姚华民、吴国稳为该笔贷款提供保证责任担保。2018年7月16日，根据中原银行驻马店分行、懿丰置地公司及上述提供保证责任担保的公司、个人的申请，河南省驻马店市天中公证处出具了（2018）豫驻天证内民字第1155号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年6月11日，懿丰置地公司与中原银行驻马店分行签订流动资金贷款合同，贷款金额为500000000元，贷款期限为2019年6月11日至2020年6月11日，贷款用途是用于偿还懿丰置地公司2018年6月25日的141000000元及2018年懿丰置地公司在中原银行驻马店分行所贷的50430000元、河南懿丰油脂有限公司在中原银行驻马店分行所贷的17000000元、驻马店市三超实业有限公司在中原银行所贷的138570000元贷款，懿丰置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（国有土地使用权证号：遂国：遂国用2011第0××****成工程量95%，不包含案涉房产）为该贷款提供担保，并于2019年6月17日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记，同时由深圳市恒盈懿丰投资公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市三超实业有限公司、河南惠丰生物科技有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店市金泰商贸有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、驻马店百缘面业有限公司、舞钢国能新材料科技有限公司、姚华民、吴国稳为该笔贷款承担保证责任。2019年6月25日，根据中原银行驻马店分行、懿丰置地公司及上述保证人的申请，驻马店市驿城公证处出具（2019）豫驻驿证内经字第20号公证书，对该笔贷款合同进行公证并赋予该合同强制执行效力。2019年12月4日，根据中原银行驻马店分行的申请，驻马店市驿城公证处出具（2019）豫驻驿证执字第6号执行证书，中原银行驻马店分行向一审法院申请强制执行，该院于2019年11月11日、12日对案涉房产进行查封。张洋不服，以其于2018年5月23日在懿丰置地公司处购买了案涉房产为由，向该院提出执行异议，该院于2020年6月9日作出（2020）豫17执异174号执行裁定书，裁定驳回张洋的异议，张洋不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，懿丰置地公司等相关公司从驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司处借款，因借款到期后未能偿还该借款，懿丰置地公司与驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司协商，用懿丰置地公司开发的位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场的部分房产抵偿借款，并与驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司的客户（包括本案的案外人张洋）签订了《商品房买卖合同》，并出具了房款收据。还查明，中原银行驻马店分行与懿丰置地公司、河南惠丰生物科技有限公司、深圳市恒盈懿丰投资有限公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市翔宇粮油贸易有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、河南亿铖贸易有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店百缘面业有限公司、姚华民、吴国稳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）豫民初9号民事调解书，由河南惠丰生物科技有限公司偿还167850000元贷款及利息、罚息、复利，懿丰置地公司、深圳市恒盈懿丰投资有限公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市翔宇粮油贸易有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、河南亿铖贸易有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店百缘面业有限公司、姚华民、吴国稳对上述债务承担连带清偿责任，因河南惠丰生物科技有限公司及置地公司等未履行上述调解书确定的义务，中原银行驻马店分行向本院申请强制执行，本院指定一审法院执行，该院于2019年8月20日作出（2019）豫17执229号执行裁定书，查封了案涉房产。一审法院认为，本案争议的焦点为：张洋对于案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉房产的执行，并确认案涉房产归张洋所有。关于争议焦点，经查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，能够对抗和优先于抵押权的是已支付全部或者大部分房款的消费者购房人的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从上述规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件、第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件。本案中，张洋之所以与懿丰置地公司签订《商品房买卖合同》，实际上是懿丰置地公司根据懿丰置地公司与河南亿诺投资担保有限公司签订的债务清偿协议书，将案涉房产抵偿河南亿诺投资担保有限公司所欠张洋债务的行为，张洋不属于法律意义上的消费者购房人，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然在案涉房产被查封之前，张洋与懿丰置地公司签订了书面买卖合同，用以抵偿河南亿诺投资担保有限公司所欠张洋债务，但案涉房产未竣工，不具有居住条件，懿丰置地公司未将案涉房产交付给张洋，张洋提交的证据不能证明在查封之前已合法占有案涉房产，张洋对案涉房产不享有物权期待权，即张洋对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，张洋请求停止对案涉房产的执行，并确认案涉房产归其所有的诉讼请求不能成立，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回张洋的诉讼请求。一审案件受理费13311元，由张洋负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：张洋对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对于以房抵债，债权人未取得该不动产物权的情况下，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，可以排除强制执行。结合本案，张洋与懿丰置地公司签订书面买卖合同，以案涉房产抵偿河南亿诺投资担保有限公司所欠张洋的债务。张洋虽提供遂平县不动产登记查询情况，显示其在遂平县无房产信息，但其住址在郑州市金水区，未提供证据证实其常住地在遂平县，不符合适用第二十九条的前提。张洋是否符合第二十八条，需要进一步作出认定。根据第二十八条规定，未完成物权变动的以物抵债协议中的债权人是否足以对抗强制执行的标准主要有：一是在人民法院查封之前，已签订书面的以物抵债协议，该以物抵债协议合法有效；二是在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；三是非债权人的原因，未办理过户登记。张洋在一审中提交了案涉房产的房屋钥匙及实际占有该房屋的照片，以证实懿丰置地公司已于2019年3月4日向其交付了案涉房屋，其实际占有使用该不动产。但是，懿丰置地公司称房屋整体未竣工，不具备备案条件，因未竣工无法供水供电，房子一直未交付，业主上访要求看房子，懿丰置地公司把钥匙给业主让其看房，业主未将钥匙交还。懿丰置地公司否认将案涉房产实际交付给张洋。张洋亦未提供相关物业费、水电费票据，现有证据不足以认定张洋在人民法院查封案涉房产之前已合法占有该不动产，不符合第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的保护，不能排除执行。综上，刘洋的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13311元，由张洋负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  刘海全审判员  李建瑞二〇二一年五月六日书记员  李嘉慧