湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1437号 原告:曾音角，女，1980年6月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：李远长，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：周子皓，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 被告:刘浪，男，1983年12月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：杨斌刚，湖南天地人（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 被告:怀化阳阳地产经纪有限公司（以下简称：阳阳地产公司），住所地湖南省怀化市鹤城区东环路盛世华都南区22栋106号，统一社会信用代码91431202MA4QJNIC9G。 法定代表人:童光平。 第三人:何求，男，1991年1月12日出生，汉族，住湖南省溆浦县。 原告曾音角诉被告刘浪、阳阳地产公司、第三人何求房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾音角及其委托诉讼代理人周子皓，被告刘浪及其委托诉讼代理人杨斌刚，被告阳阳地产公司法定代表人童光平，第三人何求到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾音角向本院提出诉讼请求:1、判决两位被告共同给付原告人民币5万元;2、判令两位被告共同赔偿原告因购买涉案房屋提前支取年定期存款所造成的利息损失718元;3、判令被告阳阳地产公司承担原告为实现债权所花费的律师费0.8万元;4、判令被告阳阳地产公司承担本案的案件受理费。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求解除原告与被告刘浪签订的《房地产买卖合同》。事实和理由:2020年7月28日，原、被告签订了《房地产买卖合同》。该合同约定:1、被告刘浪(甲方)将其坐落在怀化市鹤城区金时花园二期2栋1单元302号房卖给原告(乙方)。总房款为93.8万元。2、买方(原告)在签订本合同前交子经纪方的诚意金0.2万元，在签署本合同时转为定金，乙方另向甲方补交购房定金2.8万元，共计3万元作为第一部分房款。3、甲方到手金额为房款90万元，剩余款项3.8万元作为经纪方(即被告阳阳地产公司)办理更名费和经纪方的服务费。甲乙双方承诺配合经纪方办理该房屋各项交易手续;经纪方承诺免费配合乙方办理更名后该房屋的公积金贷款。甲方到手金额包含该房屋退还的契税金额，如契税未退还，不影响甲方的到手金额90万元。当天，原告向被告刘浪交付购房定金共计3万元，其中1万元由被告阳阳地产公司代为保管。被告阳阳地产公司多次向原告承诺百分之百、百分之一万能够办理好涉案房屋的更名登记手续，否则，其愿承担违约责任。为此，原告提前支取了3个月的定期存款21万元(造成利息损失718元)。后未能办理涉案房屋的更名登记手续。2020年9月11日，被告阳阳地产公司将其代管的1万元定金退还给原告，且于同年10月9日，向原告出具《承诺书》。该承诺书载明:曾音角与刘浪及阳阳地产公司商品房买卖合同纠纷一案所产生的诉讼费、律师费均由其承担。原告要求两位被告双倍返还定金，遭拒。为维护原告合法的民事权益，依法向法院提起民事诉讼，请求依法判允原告前列各项诉请。 被告刘浪辩称：被告刘浪与原告曾音角及被告阳阳地产公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，对签订合同的各方具有法律约束力。被告刘浪不同意解除合同，原告应当按照合同约定给付购房款，并对其未按时支付购房敷的违约行为承担违约责任。一、自《房地产买卖合同》签订后并未出现因被告刘浪原因导致合同不能履行的情形，原告无权依据《房地产买卖合同》第六条之规定向被告刘浪主张违约责任。虽标的房屋因开发商原因暂时未办理房产证，导致对房屋办理更名登记暂时存在困难，但该情况系各方签订《房地产买卖合同》前都明确知晓的，且该情形并不影响合同的履行，被告刘浪仍然可以在原告付清购房款后，按照合同约定将房屋交付给原告，并在条件成熟后配合原告办理更名登记。暂时无法办理更名登记并不能导致该《房地产买卖合同》履行不能。二、《房地产买卖合同》第一条第二款明确约定了视为被告刘浪毁约的情形，但被告刘浪不存在合同中列举的任何情形，被告不构成毁约。三、造成合同未能如期履行的主要过错系被告阳阳地产公司未能按约定为房屋办理更名手续。本案标的房屋尚未办理房产证及未办证原因三方在《房地产买卖合同》签订前均是清楚知晓的，阳阳地产公司为撮合该次交易从而获取高额报酬，在《房地产买卖合同》签订前向刘浪及原告承诺一定能顺利为房屋办理更名登记，并在《房地产买卖合同》中第八条明确约定由阳阳地产公司负责办理房屋更名，并收取3.8万元作为办理更名的费用和服务费用。综上所述，被告刘浪与原告签订的《房屋买卖合同》真实有效，被告刘浪未构成违约事项，请求法院依法驳回原告诉讼请求，并判令原告按照合同约定给付购房款并承担延期支付的违约责任。 被告阳阳地产公司辩称：被告公司答应办理更名手续但不一定能保证办理好此房的更名手续，承诺书上的公章是被告公司没有人的情况下，原告私自拿着公章盖的。3.8万元是更名费，被告公司没有收取中间费，被告公司是在无偿服务。 第三人何求辩称：一、何求不具有合同主体地位，不是合同相对人，原告把何求列为第三人，诉讼主体不适格，本案与何求没有任何法律关系。二、原告提供的《承诺书》不具有法律效力，不是阳阳地产公司真实意思表示，系无效承诺，阳阳地产公司不应承担本案所产生的诉讼费、律师费。三、《承诺书》不具有法律效力。《承诺书》并不是被告阳阳地产公司向原告出具，而是原告未经阳阳地产公司同意，在其经营场所无工作人员在场时，原告私自拿取阳阳地产公司的印章，在阳阳地产公司工作人员进行阻拦无果的情况下，原告私自加盖的，不是阳阳地产公司真实意思表示，不具有法律效力，系无效承诺，有手机视频记录可以证明，因此，阳阳地产公司不应承担本案所产生的诉讼费、律师费。四、原告诉请被告阳阳地产公司向其给付人民币5万元，以及因购买房屋提前支取年定期存款所造成的利息损失718元，没有法律依据和合同依据，应依法予以驳回其诉讼请求。1、案涉房屋因金时花园开发商原因不能办理过户更名，根据《房地产买卖合同》第六条违约责任的约定：因三方不可控制的原因导致本合同不能履行完成，则三方均不承担违约责任。本案不能过户的原因系开发商的原因，属于三方不可控制的原因导致本合同不能履行，故根据合同的约定任何一方均不承担违约责任，据此，原告诉请被告阳阳地产公司向其给付人民币5万元没有法律和合同依据。2、“直接经济损失”，是指与行为有直接因果关系而造成的财产损毁、减少的实际价值；“间接经济损失"，是指由直接经济损失引起和牵连的其他损失，包括失去的在正常情况下可以获得的利益和为恢复正常的管理活动或者挽回所造成的损失所支付的各种开支、费用等。本案中原告因购买房屋提前支取年定期存款所造成的利息损失718元属于原告自己的个人行为，应自行负责，不应由被告来承担。综上所述，请求人民法院依法查明并做出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人质证均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《房地产买卖合同》复印件，与本案相关联，客观真实，本院予以确认；原告提交的原告与何求及与被告刘浪的微信聊天记录及录音光盘，真实性本院予以确认，对原告的证明目的本院结合本案其他证据材料进行综合采信；承诺书，对被告阳阳地产公司出具承诺书的事实本院予以确认，但其证明目的本院结合本案其他证据材料进行综合采信；原告提交的银行取款凭证与本案不具备关联性，本院不予采信；原告提交的律师费发票，客观真实，与本案相关联，本院予以确认。被告刘浪提交的微信聊天记录，真实性、关联性本院予以确认。第三人何求提交的视频资料一份，原告及被告阳阳地产公司对其真实性无异议，本院对该视频资料的真实性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述及本院审查采信的证据，本院认定本案的事实如下： 2020年7月28日，原告曾音角（合同中的甲方）与被告刘浪（合同中的乙方）签订了《房地产买卖合同》，被告阳阳地产公司以经纪方的名义在合同上签字盖章。该合同约定：甲方刘浪自愿将坐落在怀化市鹤城区金时花园二期二栋1单元302号毛坯房（面积144.36平方米，合同号HH201710100182）出让给乙方曾音角；交易总价格为93.8万元；买方在签订本合同前交予经纪方诚意金2000元（在签署合同时转为定金）及乙方另向甲方补交购房定金2.8万元，共计3万元整作为第一部分房款（甲乙双方同意，乙方应会款交经纪方代为托管），在2020年9月6日前，乙方付房款55万元整给甲方，由经纪方陪同甲方办理该房屋的抵押贷款还款手续，在2020年9月25日前，甲乙双方办理更名手续时，乙方支付房款35.8万元整给甲方，同时经纪方将代收定金转给甲方并结算服务费；因甲方原因导致合同不能履行完成，则甲方须双倍返还定金给乙方并赔偿乙方因此造成的直接经济损失，因乙方原因导致合同不能履行完成，乙方已付定金归甲方所有并赔偿甲方因此造成的直接经济损失，甲方有权将该房产另行出售，因甲、乙任何一方毁约导致合同不能履行完成，则违约方须支付该房总成交金额的2%且不低于4000元的违约金给经纪方(从已付定金或房款内扣除)，因三方不可控制的原因导致本合同不能履行完成，则三方均不承担违约责任；因政府相关职能部门原因导致合同不能按期履行可顺延至下一个工作日，本合同继续生效；双方其他事项约定为:此房屋总成交价格93.8万元，甲方到手金额为90万元,剩余款项作为经纪方办理更名费和经纪方的服务费。甲乙双方承诺全力配合办理此房屋的各项交易手续，经纪方承诺免费配合乙方办理更名后此房屋的公积金贷款。甲方到手金额包含房屋退还的契税金额，若契税未退还，不影响甲方的到手金额90万元。合同签订后，原告曾音角向被告刘浪支付了款项3万元，其中1万元由被告阳阳地产公司代为保管，被告刘浪实收2万元；被告刘浪于2020年7月28日向原告出具收据一份，收据载明收到曾音角交来购买金时花园二期2栋1单元302房定金3万元，其中1万元由阳阳地产公司代为保管，其本人实收2万元。 2020年9月2日，被告阳阳地产公司工作人员何求电话告知原告曾音角因开发商原因办理不了更名手续，原告遂即要求被告阳阳地产公司退还已交房款，2020年9月11日，被告阳阳地产公司退回原告购房款1万元，被告刘浪未将已收购房款退还给原告，原告多次与被告阳阳地产公司及刘浪协商未果，2020年10月9日，原告再次来到被告阳阳地产公司，要求处理退款事宜，并拟定承诺书1份，承诺书上载明：曾音角与刘浪及阳阳地产公司商品房合同纠纷一案所产生的诉讼费、律师费、均由阳阳地产公司承担。被告阳阳地产公司工作人员何求在承诺人处签名，原告曾音角趁人不备从被告阳阳地产公司办公桌上自行拿起被告阳阳地产公司公章加盖了上去。双方多次对退款事宜协商未果后，原告诉至法院。 另查明，原告曾音角因此次诉讼花费律师代理费8000元。 本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应受此约束。原告曾音角因购买的涉案房屋办理不了更名登记手续而不能实现购房目的明确要求解除合同，理由正当，应予支持。涉案房屋更名登记手续不能办理并非因原、被告双方主观上故意或过失，而系第三方不可控因素所导致，故不能因此认定系被告方违约而适用定金罚则，对原告要求被告方承担双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持；基于被告阳阳地产公司已退还原告购房定金1万元，合同解除后，由被告刘浪直接再退还原告购房定金2万元。该房屋买卖合同中，原告除支付给被告方购房定金3万元外，并未向被告支付其他购房费用，原告要求被告支付定期存款21万元的3个月利息损失718元于法无据，本院不予支持。原告因诉讼聘请律师所花的律师代理费8000元，系原告实实在在所支出的费用损失，原告与被告阳阳地产公司交涉退款过程中，被告阳阳地产公司的工作人员何求在承诺书上签名承诺，何求的行为应视为履行工作职责的职务行为，其作出的承诺对阳阳地产公司具有法律约束力，承诺书上阳阳地产公司加盖了公章，该公章虽是原告自行加盖，但系在被告阳阳地产公司的工作场所所为，且事后阳阳地产公司亦未因原告此举而主张过撤销权，结合原、被告的聊天通话记录，可以确定被告阳阳地产公司对该承诺亦是认可的，故对原告要求被告阳阳地产公司承担原告为实现债权所花费的律师费8000元及承担本案案件受理费的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款（二）项、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告曾音角与被告刘浪2020年7月28日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告刘浪于本判决生效之日起3日内退还原告曾音角购房定金20000元； 三、被告怀化阳阳地产经纪有限公司于本判决生效之日起3日内支付给原告曾音角为实现债权所花费的律师代理费8000元； 四、驳回原告曾音角的其他诉讼请求。 案件受理费1268元，减半收取634元，由被告怀化阳阳地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  范晓红 二〇二一年五月六日 代理书记员  窦小倪