上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初25014号原告：李春晓，男，1987年3月6日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：孙随勤，上海创远律师事务所律师。被告：胡建萍，女，1961年7月1日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：罗斌，上海晋松律师事务所律师。被告：马家兴，男，1969年9月27日出生，汉族，住浙江省宁波市。被告：黄忠民，男，1953年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告李春晓与被告胡建萍、马家兴、黄忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春晓及其委托诉讼代理人孙随勤，被告胡建萍的委托诉讼代理人罗斌，被告黄忠民到庭参加诉讼。被告马家兴经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李春晓向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年2月15日解除；2.判令三被告支付自2020年11月3日起至2021年2月27日止的房屋占有使用费(按每月人民币4,900元的标准计算)；3.判令三被告支付自2020年11月至2021年1月期间的电费79.89元；4.判令三被告承担原告聘请律师的费用4,000元；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求三被告支付的押金4,000元归原告所有。事实和理由：2019年8月11日，原告与被告三人以胡建萍的名义签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区孙环路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给三被告使用，租赁期限自2019年8月15日起至2020年8月14日止；月租金为4,900元，以现金或转账的方式支付;租金按三个月为一期支付，以后每期租金提前七天缴纳；如逾期支付租金超过七日，则视为自动退租，即构成违约，原告有权收回房屋，且没收押租保证金。2020年2月13日起，原告多次向三被告催收下一期租金，但三被告一直躲避。2020年2月15日，原告短信通知被告胡建萍解除租赁合同。2020年7月6日，被告马家兴出具《欠条》一份，案外人童某某为担保人。2020年8月15日，被告马家兴、黄忠民共同出具《欠条》一份,约定租金319,00元由被告方马家兴在2020年8月31日前支付给原告，并将室内物品清空，逾期作无主物品处理。2020年10月4日，原告找被告胡建萍收取了租金10,000元。2020年10月11日，被告黄忠民支付了15,000元。2020年10月30日，被告马家兴、黄忠民出面将室内的6台空调、11台电脑主机变卖，并取走了一些物品，将房屋占用费支付至2020年10月31日止，但未腾空房屋。2021年2月27日，原告将系争房屋内的剩余物品存放在储物间内。系争房屋于2021年3月1日另行出租。因三被告尚未付清占用期间的房屋占有使用费及电费，故原告诉至本院。胡建萍辩称，其同意解除租赁合同，解除日期应为2020年10月31日。2020年5月10日，原告更换门锁，并拒绝被告胡建萍取走物品。三被告已向原告支付租金至2020年11月2日止，不同意支付2020年11月3日以后的租金。因之后已不再使用系争房屋，所以不同意支付自2020年11月起的电费，不同意承担律师费。其不清楚原告何时将剩余物品进行存放，双方已于2020年结算完毕，是原告不让其取走物品。马家兴发表书面答辩意见称，其不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋非其本人租赁，疫情期间因被告胡建萍无法来沪，故其出面协调处理有关问题。其已于2020年11月2日处理完毕该事宜，并付清了截止至上述日期的一切费用。原告李春晓与被告马家兴、黄忠民三方共同签署了《结算证明》，明确系争房屋自2020年11月2日起的任何事宜均被告马家兴无涉。关于室内物品搬离事宜，被告马家兴、黄忠民曾多次前往，但均因原告出尔反尔导致物品无法搬离。黄忠民辩称，原告所述三被告以被告胡建萍名义签订《房屋租赁合同》与事实不符。其已于2020年10月30日与原告协调处理好系争房屋的有关事宜，并签署《结算证明》，系争房屋自该日起的任何事宜均与被告黄忠民无涉。被告黄忠民、马家兴多次前去搬离物品，但每次都因为原告中途变卦导致无法搬离。本院经审理认定事实如下：原告自2017年起将系争房屋出租给被告胡建萍。2019年8月11日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方的被告胡建萍(合同乙方)续签《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告胡建萍，租赁期限自2019年8月15日起至2020年8月14日止；月租金为4,900元，租金按三个月为一期支付，如乙方逾期支付租金超过七天，则视为乙方自动退租，即构成违约，甲方有权收回房屋，且没收押租保证金；押金为4,900元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告胡建萍继续使用系争房屋，共计支付了押金4,000元以及至2020年2月14日止的租金。2020年2月13日，原告向被告胡建萍发送短信催讨租金。同年4月26日，被告胡建萍向原告发送短信：“小李，你好！你发的信息我收到了，房租肯定会付给你的，这段时间我在新疆库尔勒处理一些项目上的事情，实在脱不开身，没办法马上赶回来，但是我在5月10日之前肯定赶回来，到时把这两个季度的房租一起给你，同时欠你的房租会按银行利息算给你，肯定不会再延迟，但是你现在搬动东西，如果少了什么东西你自己负责！我知道你也不容易，我肯定也不会少你一分钱！即使不住人，只要东西在一天，我肯定会算你房租，但是你要是搬了东西，那就另说了，该追究谁的责任就追究责任了，望慎重！真的闹僵对谁都没好处！”同年5月8日，原告向被告胡建萍发送短信：“律师函：解除合同通知：申城佳苑三期A块16号楼1603室,因你付的房租费在2020年2月15日已经到期，你拒不交房租，已经严重违约，现根据中华人民共和国房屋租赁合同法规定：你已经严重违约，限定你在2020年5月10日之前搬离该争议的房屋，所违约的房租费还要付清的，计算至你实际搬离之日期!一切后果由你胡建萍个人承担。”同年7月6日，被告胡建萍回复：“这个月底前给你处理好。孙环路XXX弄XXX号XXX室房租事宜由马家兴全权负责处理。”2020年7月6日，被告马家兴出具《欠条》，内容包括：“孙环路XXX弄XXX号XXX室所欠的2020年2月15日至2020年8月15日共计6个月房租，合计29,400元，由马家兴负责。在2020年8月15日前付清，付清房租同时把室内物品搬走，租房押金照退。如在2020年8月15日前未搬离，室内物品同意作为放弃处理。”案外人董某某作为担保人签名。2020年8月15日，被告马家兴、黄忠民共同出具《欠条》，内容包括：“胡建萍租借的孙环路申城佳苑三期A块16号1603室房租，自2020年2月15日止2020年8月15日房租共计29,400元，现经双方协商延期至2020年8月31日，增加租金半个月计2,500元，合计所欠租金31,900元，该租金由马家兴在2020年8月31日前支付给李春晓。并将室内物品清空，逾期作无主处理。押金照退。”2020年8月30日，被告马家兴出具《欠条》，内容包括：“原于2020年8月15日所签欠条，因特殊原因，延期至2020年9月11日，最晚于2020年9月11日付清所欠孙环路377弄1603室房租给李春晓，原欠条所欠房租费为31,900元，另加延期另补房租费半个月2,500元，共计房租费34,400元。并在付清房租后两天内搬清室内物品，原欠条作废，如马家兴到期未付，由李春晓本人向黄忠民讨要。”被告黄忠民作为资金担保人签名。2020年10月4日，被告胡建萍出具《欠条》，内容包括：“今欠李春晓房费39,200元，今天2020年10月4日已付10,000元，余款10月10日之前付清。附到2020年10月14日搬出所有物品。注：前面欠条作废。”2020年10月16日，被告胡建萍发送：“我2020年10月19日过来处理申城佳苑出租房内物品事宜，如19日不到，20日同意作为无主处理！”2020年11月1日，被告胡建萍发送：“小李你好：房子的事我东西放一天算一天账，等我们三个人坐下谈好以后来处理这件事。”2020年10月30日，原告李春晓与被告黄忠民、马家兴签订《房屋占有使用费清单》，确认所欠款项6,700元除去空调转让费2,300元，由被告黄忠民支付2,000元，剩余2,400元由被告马家兴和胡建萍负担，此后系争房屋租赁事宜与黄忠民无关。2020年11月2日，原告李春晓作为出租人、被告马家兴作为承租方协调人、被告黄忠民作为见证人签署《结算证明》，内容包括：“由胡建萍租赁的位于孙环路XXX号申城佳苑三期A块16号1603室房屋的房屋占有费欠款共计2,500元，于2020年11月2日已全部付清，从此关于该房屋的所有事情均与马家兴无关，自2020年11月2日起无论室内物品清空与否均不再牵连。另胡建萍曾于2020年10月16日发信息给李春晓，胡建萍将于2020年10月19日来出租房清理物品，19日不处理，20日作无主处理，此事马家兴和黄忠民可以见证。”现因三被告未能支付剩余物品占用系争房屋期间的房屋占有使用费及电费，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原、被告均确认被告方已结算租金及房屋使用费至2020年11月2日止，被告胡建萍认可押金不予退还。审理中，原告提供：1.缴费账单，证明被告胡建萍未付2020年11月至2021年1月的电费账单，金额分别为33.89元、25.30元、20.70元，共计79.89元，原告已代付。经庭审质证，被告胡建萍认可上述账单的真实性，但表示系争房屋已无人居住，不应产生电费，即便有冰箱，但每月的电费金额均不相同。2.律师费发票，证明原告为本次诉讼支付律师费4,000元。经庭审质证，被告胡建萍认可发票的真实性，但不认可关联性。3.原告代理人与被告胡建萍的通话录音，证明其曾要求被告胡建萍搬离物品，但被告胡建萍明确拒绝，要求与其律师联系。经庭审质证，被告胡建萍认可录音的真实性，表示该通话发生于2021年2、3月，而不是2020年10、11月。被告胡建萍提供：1.物品清单，证明系争房屋内剩余物品的明细。经庭审质证，原告表示仅有生活物品，没有清单所列物品。2.视频光盘，证明原告早在2020年4月16日就擅自进入系争房屋，并翻看物品。经庭审质证，原告表示其有权自行收回系争房屋，就物品处理事宜被告方多次反复。本案庭审后，原告向本院寄送《情况说明》《告知书》《确认书》，表示原告与被告胡建萍于2021年4月13日进行清点交接，现有物品已经全部清点完毕移交给被告胡建萍。以上事实，由原告递交的《房屋租赁合同》《欠条》《房屋占有使用费清单》《结算证明》、国网上海市电力公司缴费账单、短信记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告胡建萍签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定，租金按三个月为一期支付，如乙方逾期支付租金超过七天，则视为乙方自动退租，即构成违约，甲方有权收回房屋，且没收押租保证金。被告胡建萍未能按期支付自2020年2月15日起的租金，原告于2020年2月13日进行催讨，并于2020年5月8日发送短信要求解除合同，故上述合同于短信到达对方时解除。合同解除后，三被告多次通过签署《欠条》的方式，对租金支付和搬离物品事宜进行确认，直至2020年11月2日原告与被告马家兴、黄忠民签署《结算证明》之时，被告胡建萍仍未能搬离系争房屋内的物品，亦未举证证明未能搬离物品确系原告李春晓阻碍所致，故应承担占用系争房屋期间的房屋占有使用费及该期间产生的电费。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被告胡建萍违约后，原告亦应及时采取适当措施防止损失的进一步扩大，故对于原告主张的自2020年11月3日起至2021年2月27日期间的房屋占有使用费，本院酌情认定由被告胡建萍承担9,800元。根据合同相对性，上述付款义务由被告胡建萍承担。被告马家兴、黄忠民已与原告结算完毕《欠条》中的相应款项，原告以系争房屋由三被告共同居住及三被告曾共同支付租金为由要求被告马家兴、黄忠民共同承担付款义务的观点，本院不予采纳。因被告胡建萍逾期支付租金的行为构成违约，原告要求确认被告胡建萍支付的押金4,000元归原告所有，具有合同依据，被告胡建萍亦予认可，故本院予以照准。原告主张的律师费，缺乏合同依据，且被告胡建萍已承担没收押金的违约责任，故本院不再支持。被告马家兴经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李春晓与被告胡建萍于2019年8月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告胡建萍于本判决生效之日起十日内支付原告李春晓房屋占有使用费9,800元；三、被告胡建萍于本判决生效之日起十日内支付原告李春晓电费79.89元；四、被告胡建萍支付的押金4,000元归原告李春晓所有；五、驳回原告李春晓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，减半收取计143元，由原告李春晓负担43元，被告胡建萍负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇二一年五月十七日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。