湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2010号原告：向宇鸿，女，1991年6月4日出生，苗族，住湖南省沅陵县。原告：向少林，男，1964年11月11日出生，苗族，住湖南省沅陵县。两原告共同委托诉讼代理人：杨坤愉，广东德纳（长沙）律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：杨彬。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：李小云。两被告共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。原告向宇鸿、向少林与被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向宇鸿、向少林的共同委托诉讼代理人杨坤愉，被告东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人张友友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向宇鸿、向少林向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；2．判决两被告返还两原告购房款178001元，并自2019年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至购房款实际还清之日止的利息；3．判决两被告支付两原告违约金17800元；4．请求判决两被告将代收的办证费用560元及维基金398元返还给原告；5．由两被告承担律师费19240元；6．诉讼费由两被告承担。被告东怡公司、湘邮公司共同辩称：1．两被告没有故意隐瞒房屋抵押、查封的事实，且合同目的仍可能实现，不符合法定解除的条件，两原告请求返还购房款及利息的主张不合理；2．房屋有解除抵押及查封的可能性，两被告可以给购房者办理产权证，两被告仅承担延期办证的责任，不应承担违约责任；3．两原告请求两被告返还产权登记费、维修基金没有法律依据4．对律师费5,000元无异议，但是对后面的风险代理协议的8%有异议，对未发生的费用不应支持；5．违约金过高，请求调低，如果支持律师费就不应同时支持违约金。经审理查明：2019年10月18日，两原告（买受人）与两被告（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180115885-1-209），主要约定：买受人购买的商品房为座落于天心区××路××号××大厦××层××号房屋，规划用途为商业，建筑面积3.32平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为53614.76元／㎡，总房价为178001元；买受人采取一次性付款的方式向出卖人支付购房款178001元；出卖人承诺销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；任意一方未按照合同约定履行相关合同义务导致诉讼的，守约方由此所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用都由违约方承担；合同还对其他相关事项进行了约定。2019年10月21日，两原告向两被告支付了上述房款，并另行向其支付了商铺办证费560元和维修基金398元，两被告向两原告开具了房款的增值税发票及代收费收据。另查明，在案涉合同签订前，两被告已将案涉商铺抵押给银行并办理了抵押登记，且现已被其他法院查封，无法办理产权变更登记手续。再查明，两原告为维护自身权利与广东德纳（长沙）律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定了风险代理收费方式（基础费用5000元＋8%风险代理费），并已支付基础费用5000元。本院认为，商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而合法有效的合同应当系基于双方真实意思表示而签订的。本案中，两被告在向两原告出售案涉商铺前就已经办理了抵押，导致无法办理产权变更登记手续，致使合同目的不能实现，故对两原告请求解除案涉合同的诉讼请求，本院依法予以支持。两原告请求两被告返还购房款178001元并从2019年10月22日起按LPR的标准计算利息至购房款还清之日止，本院予以支持。两原告请求两被告支付违约金17800元，本院予以支持。两原告请求两被告返还办证费用560元和维基金398元，本院予以支持。两原告请求两被告支付律师费19240元，两原告已经支付了5000元，本院支持5000元，因其余部分尚未支付，本院不予支持，两原告在实际支付后可再行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施，2021年1月1日废止）第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条第四项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告向宇鸿、向少林与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于2019年10月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180115885-1-209）；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告向宇鸿、向少林购房款178001元及利息（从2019年10月22日起按LPR的标准计算至购房款还清之日止）；三、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告向宇鸿、向少林办证费560元和维修基金398元；四、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向宇鸿、向少林支付违约金17800元；五、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向宇鸿、向少林支付律师费5000元；六、驳回原告向宇鸿、向少林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元，减半收取2118元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张永进二〇二一年五月二十一日法官助理段琴书记员任艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。