昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初2976号原告：李泽贵，男，1978年3月6日生，汉族，云南省永善县人，住昭通市永善县。原告：张清凤，女，1982年5月20日生，汉族，云南省镇雄县人，住昭通市永善县。委托诉讼代理人：李泽贵，与张清凤系夫妻关系，特别授权代理。被告：云南雨泉置业有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区雨花路云南白药厂旁。法定代表人：姜旭。委托诉讼代理人：崔岫昆，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈胤霖，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李泽贵、张清凤与被告云南雨泉置业有限公司（以下简称：雨泉公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年6月1日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。本案依法报延审限六个月。原告李泽贵（暨张清凤的委托诉讼代理人），被告雨泉公司的委托诉讼代理人崔岫昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽贵、张清凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房款52697.28元和补偿税费4742.76元，共计57440.04元，并给付自2018年10月5日至清偿之日的年利率为5.635%的利息；2.判决被告赔偿原告因房屋产权年限减少4年的费用64815.32元；3.判决被告将原告三间卧室和厨房的内平开窗户更改为同材质的平移内倒窗户；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，在各媒体、网站等浏览到被告开发的“招商翰林大观”楼盘信息，均显示为窗户外开、房屋产权年限为70年、阳台半赠送等相关信息，并称系央企开发。基于这些信息，两原告于2018年10月6日到被告楼盘销售处，在销售人员的引领下参观了样板间，样板间仍然系外平开窗户，于是两原告与被告签订了购房合同，支付首付款，并向云南农村信用合作社办理了按揭贷款，贷款年利率为5.635%，两原告按约定付清了所有房款。到约定的2019年12月20日交房日，得知该楼盘的土地使用权证上的落款时间为2013年，经向不动产登记部门询问，房屋的产权年限应从取得土地使用证时计算为70年。在两原告与被告签订合同时，该房屋的产权年限仅有66年，并不是被告所宣传和承诺的70年，这与被告宣传的严重不符；到房屋内查看，房屋阳台的面积与宣传资料差不多，即3.85米×1.9米、2.3米×1.7米，不存在阳台半赠送，与宣传的不符，被告多收取了原告5.6125平方米的房款52697.28元和原告多支付了赠予部分的税款4742.76元；房屋内窗户现有两种类型，其中三间卧室和厨房窗户为内平开、两个卫生间窗户为外开，这与网站等媒体宣传的和样板间展示的外平开不符。对窗户外开的问题，接房时被告告知在2018年7月政府下发了高层建筑禁止外平开的通知，但两原告系2018年10月与被告签订商品房预售合同，被告故意隐瞒窗户禁止外平开的事实，并且将样板间打造成窗户外平开，其行为严重违背诚实信用原则，造成两原告购买的房屋使用面积相对减小、存在严重安全隐患等，为避免以上种种情况，使窗户的使用更加合理，被告应将内平开窗户更改为平移内倒窗户。两原告对以上种种情况要求被告妥善处理，但被告总找各种理由予以推脱。被告不守诚信，利用其开发商的强势和优势地位，虚假宣传，严重侵害了作为弱势的买房即两原告的合法权利，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院保护两原告的合法权利，支持两原告的诉讼请求，同时营造平等、自愿、等价的商品房交易环境。两原告增加诉讼请求：请求判决被告给付逾期交房的赔偿金3900元。事实和理由：两原告与被告约定，交房日期为2019年12月20日，但到该日，原告购买的房屋出现楼板开裂，墙面大面积空鼓、卫生间漏钢筋。配套设施不健全等情况，致使原告不能接房，直至2020年5月11日我接房，这些问题一直未处理好。因原告居住地较远，迫于无奈只能接房，按双方合同的约定，逾期交房被告应赔偿原告逾期交房的赔偿金，但被告对此不予理睬，找各种理由予以搪塞。为节约司法资源，同时保护两原告的合法权益，请求法院支持诉讼请求。被告雨泉公司辩称，一、答辩人交付的商品房符合合同要求，被答辩人无权要求退还部分购房款及补偿税费。《商品房买卖合同》第三条约定，商品房的平面图见附件二，预测建筑面积为110.83平方米，层高为2.95米，有两个阳台。第六条约定，商品房按套计价。第十三条约定，按套计价的双方互不找补面积差额部分价款。第九条约定，商品房交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，广告宣传、沙盘、样板间等仅作为参考展示，不构成答辩人的承诺，最终以主合同及附件为准。根据上述约定，合同中已经充分明确了广告宣传的性质，以及房屋的具体交付条件，答辩人已经按照合同约定交付了涉案商品房，被答辩人提出退还房款补偿税费的诉请没有依据。此外，经核实，不存在阳台面积与宣传资料不符的问题。二、答辩人交付商品房的产权年限符合合同要求，被答辩人无权要求答辩人赔偿房屋产权年限减少四年的费用。《商品房买卖合同》第一条中，已经明确国有土地使用证号为呈国用（2014）第××号。合同补充协议第一条中已经明确，在签约前答辩人已经向被答辩人明示土地证，一宗土地取得土地证到建成交付，必然需要一定的开发周期。一般人均应具备该常识，并且在合同签署时，答辩人已经向被答辩人明示土地证，据此被答辩人在签约时明知土地的情况，其要求赔偿房屋产权年限减少四年费用的诉请没有依据。三、答辩人交付商品房的窗户符合设计要求，被答辩人无权要求更改窗户，签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月6日，但在2018年7月17日，昆明市住房和城乡建设局已经发文要求高层建筑设计不得采用外平开窗，答辩人交付商品房的窗户符合设计要求，被答辩人要求更改窗户的诉请没有依据。四、答辩人已经按期交付商品房，被答辩人无权要求支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，答辩人应在2019年12月20日前向被答辩人交付商品房，根据被答辩人递交的诉状，其在2019年12月20日已到现场接房，《商品房买卖合同》补充协议7.3.2条约定，答辩人在合同约定期限内具备了符合主合同第七条约定的房屋交付条件。即使在房屋交付时或交付后发现上述其他质量瑕疵情况，答辩人应承担质量保修责任，不承担逾期交房责任。原告方的诉请没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的“招商翰林大观”宣传资料、安居客打印照片、公证书、云南房网网页照片、录音（接房时与开发商工作人员的对话），真实、合法，但并不足以证实原告的主张，本院不予采信；被告提交的商品房买卖合同购房人未签字，与本案无关联，本院不予采信，以双方认可的《商品房买卖合同》为准，被告提交的竣工验收备案证明、房屋测绘报告、关于高层建筑外墙开窗应用技术管理的通知，真实、合法，与本案关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告雨泉公司（甲方）与原告李泽贵、张清凤（乙方）于2018年10月6日签订了《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区雨花国际商务中心房，并对双方权利义务进行了约定。第三条第4款约定，该商品房的房产测绘机构为昆明民建房地产测绘有限公司，其预测建筑面积共110.83平方米，其中套内建筑面积89.45平方米，分摊共有建筑面积21.38平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为2.95米，有两个阳台，阳台是否封闭以规划设计文件为准。第六条计价方式与价款：按照套计算，该商品房总价款为1134268元。第七条关于付款方式及期限为：签订本合同前买受人已向出卖人支付定金50000元，贷款方式付款（商业贷款），买受人应当于2018年10月6日前支付首期房价款344268元，占全部房价款的30.35%,余款人民币790000元，向农村信用合作联社申请贷款支付。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房；（三）查验房屋，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范标准，自查验次日起，60日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗撬裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任，除不可抗力及约定原因外，因出卖人原因逾期交付的，在30日内出卖人按照每日10元向买受人赔偿，逾期超过30日以上双方不解除合同，出卖人按照每日30元向买受人赔偿……。《商品房买卖合同》补充协议第六条第3款第（6）项约定，鉴于出卖人在将主合同约定之商品房交付买受人之前已经完成竣工备案，如买受人查验以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由而拒绝接受的，买受人应当提供昆明市级及以上法定质检部门出具的质量检测报告，买受人不能提供或提供的质量检测报告表明不影响到其居住使用的，则买受人应当自《商品房买卖合同》第十一条所约定的期限届满之次日起，按第十一条的约定承担逾期接房的违约责任。第七条商品房质量、装饰、设备标准及保修责任的补充约定，第3款约定，对于主合同第十七条保修责任补充约定如下，第（2）项约定，出卖人在合同约定期限内具备了符合主合同第九条约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述其他质量瑕疵情况，出卖人应按上述约定承担质量保修责任，但出卖人不承担逾期交房责任。第十二条对广告效力及示范单位的补充约定，第1款出卖人、买受人双方共同确认出卖人、买受人双方的权利义务，均以主合同及其附件、其他双方正式共同签署的相关协议的约定为准，出卖人在签署主合同及其附件、其他双方正式共同签署的相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告，以及沙盘中所述内容，仅作为要约邀请，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，且出卖人对买受人不承担任何责任。第2款约定出卖人所提供的样板间（含宣传资料）内的装饰、家具和所有房间及功能区的主，灯饰仅供展示和参考使用，不构成出卖人对买受人的承诺。买受人所购房屋，其装饰、装修、设备标准、户型结构等，均以主合同及附件附图为准。2019年11月14日，雨泉公司完成雨花国际商务中心一期（A5地块）商品房项目的建设工程竣工验收备案。两原告于2018年10月5日交纳定金50000元，10月6日交纳首付款294268元，之后通过银行贷款方式交纳购房款790000元。本院认为，对于云南房网上发布的“招商翰林大观”楼盘阳台半赠送的宣传信息是否构成商品房买卖合同要约的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”云南房网以及其他网站上对案涉楼盘的广告宣传，并不能证实系被告公司发布。同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条对海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告等内容进行明确说明，仅作为要约邀请，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。原告提交的证据并不足以证实，因上述的广告宣传，其与被告签订商品房买卖合同，半赠送的阳台已成为原告的合同目的之一。同时，原告在签订买卖合同时可以对照合同约定的面积以及附件的平面图再次核实赠送阳台的实际情况及房屋价款，该宣传内容并不明确具体，也不能表明半赠送的阳台对房屋价格的确定存在重大影响。故，原告据此要求被告返还购房款及税费的诉请，本院不予支持。对于产权年限减少的问题，《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，双方签订合同时出卖人已经向买受人明示，土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等，并且合同第一条第（1）项也明确国有土地使用证号为呈国用（2014）第××号，原告完全能够掌握产权信息并作出选择，故，该项诉讼请求，本院不予支持。对于将内平开窗户更改为同材质的平移内倒窗户的诉请，如前所述，合同补充协议第十二条约定，买受人所购房屋，其装饰、装修、设备、标准、户型结构，均以主合同及附件附图为准。同时，原告提交的房间户型组图标明为“样板房欣赏”，原告应当充分理解该含义。另外，根据被告提交的《关于高层建筑外墙开窗应用技术管理的通知》，如将窗户改动为外平开窗则违反了相关部门的管理规定。如原告认为被告存在虚假宣传的行为，可向相关监管部门反映，但其诉讼请求，本院不予支持。对于逾期交房违约金的问题，原告主张案涉房屋出现楼板开裂，墙面大面积空鼓，卫生间漏钢筋，配套设施不健全等情况，根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房；（三）查验房屋，办理交付手续前，买受人有权对该房商品房进行查验……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范标准，自查验次日起，60日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。《商品房买卖合同》补充协议第六条第3款第（6）项约定，鉴于出卖人在将主合同约定之商品房交付买受人之前已经完成竣工备案，如买受人查验以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由而拒绝接受的，买受人应当提供昆明市级及以上法定质检部门出具的质量检测报告……。雨泉公司于2019年11月14日完成雨花国际商务中心一期（Ａ5地块）商品房项目的建设工程竣工验收备案，被告交付案涉房屋时已经具备交房条件，根据合同约定，被告应承担质量保修责任，且原告已经办理了接房手续，故，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告李泽贵、张清凤的全部诉讼请求。案件受理费收取2745元，由原告李泽贵、张清凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二一年五月二十日书记员 黄馨漫