山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3725号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘秀华，女，1973年11月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李云庆，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：左瑞雪，女，1985年12月6日出生，回族，住济南市。上诉人(原审被告)：耿文明，男，1984年2月11日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：逯献旭，山东京鲁律师事务所律师。上诉人刘秀华因与上诉人左瑞雪、耿文明租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。刘秀华上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为，左瑞雪、耿文明支付2019年租金的带纳金（以212265.76元为基数，自2018年12月5日起至2019年2月27日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；2.依法改判一审判决第三项为，左瑞雪、耿文明支付2019年欠付租金10824.24元及带纳金（以30824.24元为基数，自2018年12月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；3.依法改判一审判决第四项为，左瑞雪、耿文明支付刘秀华2020年1月5日至2020年12月28日之间的租金262270.8元及带纳金（以262270.8元为基数，自2019年12月5日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；4.判令左瑞雪、耿文明将涉案房屋恢复原状或赔偿损失；5.一、二审诉讼费用、保全费用由左瑞雪、耿文明承担。事实和理由：一审关于房屋交付时间暨左瑞雪、耿文明逾期时间认定错误。租赁合同涉房屋为刘秀华从开发商处购买的新房，签订租赁合同的同时由开发商将装修A钥匙直接交给左瑞雪、耿文明，其随即进入装修。退一步说，若刘秀华确实在2018年3月了9日交付房屋，左瑞雪、耿文明肯定不会按照2018年1月5日计算并自愿支付第一年房租。而且，在承租期间，左瑞雪、耿文明并未提及过刘秀华迟延交付房屋的事情。而且《租赁合同》约定，承租人在2018年3月5日前支付第一年租金，也就是出租人允许在免租期满后（2018.1.5-2018.3.5）正式计算租金时支付第一年租金，若出租人在2018年3月9日向承租人交付房屋，承租人为什么在出租人尚未交付房屋正在迟延交付房屋的状态下，向出租人支付第一年房租呢？况且交付房租后，从未提出过异议（第一年房租177555.6元于2018年3月6日转账支付）。因此，涉案房屋是2018年1月5日交付的，左瑞雪、耿文明支付滞纳金的时间应当以每年的12月5日（提前1个月）计算。二、一审判令左瑞雪、耿文明按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付滞纳金的标准不当。左瑞雪、耿文明认为《租赁合同》中约定的滞纳金过高，刘秀华予以认可，但是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，明显不合理，双方约定滞纳金的目的是通过高额的滞纳金，敦促双方履行合同义务。若调整至报价利率的标准，则违背了合同约定滞纳金的目的。根据最高人民法院的司法解释精神，将滞纳金调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍既不违反法律关于违约金过高的规定，又能实现双方的合同目的。三、左瑞雪、耿文明在对房屋装修过程中，改变房屋承重结构，致使墙体开裂、入户门变形严重，存在严重安全隐患，应当责令其恢复原状。《租赁合同》约定，不得对建筑结构做任何改动、不得穿凿、切断管道、不得永久性毁坏物业内、外观。本案中，承租人不但永久性改变物业外观，而且在改建门面时擅自将大门外移约70公分，门框重量不能落在下方原设计的承重地基上，现在整个大门已出现明显下陷、变形，其中一侧门无法正常打开，如果继续下陷，该大门有倒塌的危险。承租人在装修时，将原有楼梯拆除，在承重墙上自行搭建楼梯，增加承重墙负荷，致使承重墙顶部开裂。另外，承租人改变卫生间马桶位置时，擅自裁剪原有管道位置，原有管道防臭失效，致使卫生间异味扩散到屋内。而且根据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》及《山东省建筑装修装修管理办法》规定，承租人装修需要委托具有相关装修资质的企业进行，装修完成后需要对装修工程进行质量安全验收。承租人既没有提供装修企业的相关资质，也没有进行质量竣工验收。在事实如此清楚的条件下，一审认定证据不足，刘秀华申请对装修质量进行鉴定。左瑞雪、耿文明辩称，一、刘秀华的第一项上诉请求不应获得支持。理由如下：首先，左瑞雪、耿文明不存在违约，延迟支付租金是因为刘秀华拖延维修、拒不维修房屋，左瑞雪、耿文明系行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权等相关权利。其次，违约责任不应超过损失，即使左瑞雪、耿文明构成违约也顶多按照全国银行间同业拆解中心公布的市场贷款利率计算利息，同时最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项也明确表示不支持出租人要求承租人承担违约责任的主张。另外，刘秀华延迟交房63天的事实有证据足以证实，一审法院已按合同约定将租赁期限向后顺延，刘秀华主张的滞纳金计算期限也是错误的。二、刘秀华的第二项上诉请求不应得到支持。具体理由如下：本金部分，一审法院已将2万元的押金抵扣租金，刘秀华再主张全额属于重复计算。滞纳金部分的答辩理由与第一项答辩理由一致。三、刘秀华的第三项上诉请求不应得到支持。具体理由如下：首先，本金部分超出了原诉讼请求，刘秀华一审中只主张到2020年4月15日的租金，而该项上诉请求将租金请求主张到2020年12月28日，超出原诉讼请求范围。其次，一审法院在判决此项本金时是基于租赁期限向后顺延了63天。滞纳金部分的答辩理由与第一项答辩理由一致。四、刘秀华的第四项上诉请求不应得到支持。具体如下：首先，左瑞雪、耿文明对房屋的装修、改建经过了刘秀华的许可，并且装修施工也经过了物业的审批，所有的装修活动均是按照合同约定进行，未对建筑结构进行任何改动，刘秀华的本项主张有违商业诚信、商业道德。其次，按照建筑法对建筑活动的定义，室内装饰不属于建筑活动，并且2002年《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》，也已经取消了室内装饰行业的资质审查；刘秀华在事实与理由中引用的两个规定，一个调整的是“住宅装修”，一个调整的是“公共建筑装饰装修和住宅装饰装修”，而本案是不属于建筑活动的商业用途房屋的装修，根本就不适用其引用的两个规定，刘秀华以“装修企业没有资质”作为理由，根本不成立。综上，刘秀华的全部上诉请求均应予驳回。左瑞雪、耿文明上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项关于滞纳金的判决；2.撤销一审判决第六项，改判刘秀华返还左瑞雪、耿文明租金9546元、赔偿左瑞雪、耿文明剩余租赁期限内已形成附合的装饰物残值损失192000元及鉴定费8000元；3.一、二审诉讼费由刘秀华承担。事实和理由：一、左瑞雪、耿文明逾期支付租金，是因为刘秀华拖延维修、拒不维修房屋，左瑞雪、耿文明是行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权，左瑞雪、耿文明有权延迟、拒绝支付租金，并非违约，所以不应判决滞纳金。二、一审法院认为应由左瑞雪、耿文明举证“房屋本身质量问题导致的墙体开裂（房屋自知原因导致的墙体开裂）”，属于举办证责任分配错误。具体理由如下：1.从逻辑推理及举证分配上看，本案房屋墙体开裂的事实客观存在，房屋墙体开裂无非两种情况，一是房屋自身的问题，二是人为破坏。在租赁合同中，法律规定出租人具有租赁物瑕疵担保义务，在房屋使用中出现问题时，应首先推定是房屋自身原因造成。如果出租人主张房屋出现的问题不是房屋自身的原因造成，而是人为破坏，那么应由出租人进行举证。具体到本案，刘秀华辩称房屋墙体开裂是左瑞雪、耿文明装修造成，那么应由刘秀华进行举证。2.在房屋现状上看，房屋内、外均存在不同程度的下沉，房屋内的地基下沉导致墙体出现拉扯，拉扯力造成墙体开裂，地基下沉及地基下沉导致的墙体开裂也是建筑质量上常见的问题。3.从房屋装修事项上看，左瑞雪、耿文明的装修事项在租赁合同中有约定，并且实际装修时也经过了物业审批，装修内容“更换原门、吊顶、卫生间改小、原楼梯拆除新建、二楼增加隔断”，并未涉及到墙体的改造，并且装修中的“原楼梯拆除新建”的楼梯所对应的墙体也不是本案所开裂的墙体，所以本案房屋墙体开裂不可能是左瑞雪、耿文明造成的。4.通过左瑞雪、耿文明提交的聊天记录可以发现，在左瑞雪、耿文明告知刘秀华房屋墙体开裂的情况后，刘秀华认可墙体开开裂是房屋自身的问题，其表示会维修，且自始至终未说过墙体开裂是左瑞雪、耿文明造成的。从客观情况看，房屋出现第一次墙体开裂时，刘秀华虽拖延维修，但最终也维修了，第二次出现墙体开裂时，刘秀华便不再维修了。5.从法律思维及社会效果上看，如果房屋在使用中出现了问题，均要求承租人来证明是房屋自身原因，而不是自己破坏的，不仅大大加重承租人的责任，减轻出租人的责任，而且也会使法律规定的出租人对租赁物的瑕疵担保义务及维修义务变成一纸空文。综上，在本案中左瑞雪、耿文明不存在违约，导致合同解除的原因是出租人未尽到房屋瑕疵担保义务、也不履行维修义务。关于墙体开裂的原因，一审法院举证责任分配错误。刘秀华辩称，一审判决除了在房屋交付时间及滞纳金标准方面，需要依法改判外，其他认定事实均适用法律正确。关于装饰装修物残值损失，左瑞雪、耿文明的请求不应当得到支持。出租人将房屋交付给承租人时是经过国家相关部门依法综合验收通过的，房屋质量无任何问题，房屋交付后，承租人对房屋进行了较大的结构性改变，在装修过程中，对房屋结构进行了较大调整，尤其在入户门、楼梯、卫生间、集成吊顶等方面，改变了墙体的承重结构，造成房屋在后续使用中墙体一定程度开裂，承租人的行为已构成根本违约，出租人有权根据合同约定解除合同，并不需要支付承租人装修物残值损失。刘秀华向一审法院起诉请求：1.解除刘秀华与左瑞雪之间签订的《黄金99生活广场商铺租赁合同》，左瑞雪、耿文明按照合同约定返还房屋；2.左瑞雪、耿文明支付2019年迟延支付租金的滞纳金53491元（以212265.76元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2018年12月5日应付租金之日至2019年2月27日实际支付租金之日共迟延84日，计算方法为212265.76元×0.3%×84日）；3.左瑞雪、耿文明支付2019年欠付租金30824.24元及滞纳金45959元（以30824.24元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2018年12月5日应付租金之日起暂计算至2020年4月15日止共迟延497日，计算方法为30824.24元×0.3%×497日）；4.左瑞雪、耿文明支付2020年1月5日至2020年4月15日之间的租金73992.6元及滞纳金29301元（以73992.6元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2019年12月5日应付租金之日起暂计算至2020年4月15日止共迟延132日，实际计算至支付之日，计算方法为73992.6元×0.3%×132日）；5.本案诉讼费、保全费等费用由左瑞雪、耿文明承担；6.左瑞雪、耿文明将涉案房屋恢复原状至本租赁合同签订前状态。左瑞雪向一审法院反诉请求:1、解除《黄金99生活广场商铺租赁合同》；2、判令反诉被告刘秀华返还租金49639.2元；3、判令反诉被告刘秀华返还保证金(押金)20000元；4、判令反诉被告刘秀华赔偿剩余租赁期限内已经形成附和的装饰装修物残值损失190200元；5、反诉被告刘秀华承担本案诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实：2018年1月5日，刘秀华（出租人）与左瑞雪（承租人）签订《黄金99生活广场商铺租赁合同》约定，第一条租赁范围，第一款：经双方协商，承租人承租出租人位于济南市历下区浆水泉路17号的（以下简称：“该物业”）的商铺1-123号单位的商铺（以下称：“该单元”），建筑面积为148平方米，该单元仅限于用作商业用途。第二条租赁期，第一款：本合同为双方租赁正式合同，合同有效期为120个月，自2018年1月5日起至2028年1月4日止。2018年1月5日至2018年3月31日为装修期，双方约定减免装修期租金。第三条租金，第一款：出租人与承租人双方约定，该单元的租金第一年为4.3元/平方/天；除去装修期，第一年应付（279天）租金为大写人民币壹拾柒万柒仟伍佰伍拾伍元陆角；第二年为4.5元/平方/天；年租金为大写人民币贰拾肆万叁仟零玖拾元。第三年起在上一年度的基础上每年递增10%；第六年起前一个月双方须根据市场租赁行情重新商定租赁价格，同时须另行签订补充协议，若双方未达成一致意见此合同自动终止；承租人每年需提前一个月缴纳下一年度的租金。第二款：承租人向出租人交纳租金方式：本合同签订日后，2018年3月5日前以现金或银行即时转账方式按年度支付。第四款：承租人须按本合同规定的方式和时间，如期缴纳租金；承租人逾期缴纳租金应按本合同的约定，承担违约责任及支付滞纳金，超过十五天未及时缴纳租金，出租人有权收回商铺，双方合约解除。第五条保证金，第二款：如果承租人违反合同的条款，出租人有权敦促其履约。若经敦促承租人仍不履行合同规定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项及应赔偿出租人的损失（以下统称“应付款项”）。在出租人按本合同规定用保证金冲抵承租人应付款项后，所持保证金少于本条第一款规定的数额时，承租人须在接到出租人通知后十五天内将保证金补足。第五款：如承租人未按本规定缴付或补足保证金，则出租人有权收取滞纳金或单方面终止合同。如出租人因此未终止本合同，承租人应承担提前终止合同的违约责任。第六条装修与改建，第一款：承租人可以对该单元进行装修，可以进行包括改建门面、楼梯、卫生间、增加隔断等装修事项，但不得对该单元进行下列活动：1.对涉及该单元建筑结构所作出之任何改动；2.穿凿、切断连接其他物业的任何管道；3.永久性毁坏该单元或物业内、外观；如承租人违反上述条款，应在出租人发出书面通知后七天内恢复原状。第七条维修与修缮，第一款：该单元经验收后出现任何的损坏（自然磨损和建筑物本身的质量问题除外）均由承租人负责修复并承担修复费用，由该处损坏而直接或间接对出租人或任何第三方人身或财产造成的损失均由承租人承担。第二款：出租人发现任何部分存在损坏（自然磨损除外）时，应向承租人发出书面通知。第八条承租人义务，第一款：按时缴付租金、管理费及保证金、设施费用及本合同规定的其他费用。第九条出租人义务，保证该物业内部公共设施的正常运行，如有故障，接到承租人书面通知后应派人修复（应由该物业的任何承租人或使用人负责者除外），但由于非出租人的原因而使该单元内设施不能正常运行，出租人不承担责任，本合同各项条款以及承租人缴付租金和其他费用的义务亦不受此影响。第十二条终止合同，第一款：出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权终止合同并要求承租人交还该单元；1.承租人逾期未支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，十五天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索）第二款：当发生本条第一款的情况时，本合同出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即时终止。第十三条违约事件及补救措施，第一款：如承租人逾期向出租人支付本协议下的任何款项，出租人除可依据本合同第十二条规定提前终止合同外，还可采取下列一项或多项措施：1.要求承租人就其迟延支付之应付款项按每日0.3%支付滞纳金；第二款：或本合同依据第十二条提前终止时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金第四款：如由于出租人自身原因使承租人延期接收该单元，该单元的装修期、租期相应推后，本合同终止日期相应推延。第十九条第三款：若本合同项下的承租人超过一位（不论是个人或非个人），则每一位承租人均需承担本合同项下“承租人”的义务或责任，并每一位承租人须对其他承租人的义务和责任承担连带责任。另查明，2018年1月3日，耿文明向刘秀华支付保证金20000元。左瑞雪已支付第一年房租177555.6元。2019年2月27日耿文明向刘秀华支付第二年租金212265.76元。2018年3月9日，刘秀华签订房屋钥匙签收确认书。2018年3月10日至2018年6月8日耿文明对1-123房屋进行施工，装修内容为：更换原门；吊顶；卫生间改小；原楼梯拆除、重建；二楼增加隔断。工程部门及客服部门均签字同意。2020年12月28日，耿文明、左瑞雪搬离涉案房屋。经左瑞雪申请，山东正衡价格评估有限公司作出正衡价评字（2020）第ZHJGPG20201211-01号价格评估报告书，在2020年10月31日济南市历下区浆水泉路17号1-123号商铺剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修物残值为190200元，左瑞雪已支付评估费8000元。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合双方当事人租赁合同第十二条约定，承租人逾期未支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，十五天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索）本合同出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即时终止。因左瑞雪、耿文明迟延及欠付租金构成违约，故刘秀华依法享有合同解除权，刘秀华虽未向左瑞雪、耿文明发出解除合同书面通知，但向一审法院提起诉讼要求解除《黄金99生活广场商铺租赁合同》，左瑞雪、耿文明于2020年9月2日签收一审法院送达的起诉状等文书，因解除权为形成权，依解除人单方意思表示就可发生合同解除的法律效果。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，一审法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时发生解除合同的效力。故一审法院认定《黄金99生活广场商铺租赁合同》于2020年9月2日解除。刘秀华主张左瑞雪、耿文明交付房屋，根据庭审及双方当事人提交的证据，左瑞雪、耿文明向刘秀华两次邮寄租赁房屋移交通知书，均被刘秀华拒收，但《黄金99生活广场商铺租赁合同》已于2020年9月2日解除，且左瑞雪、耿文明已于2020年12月28日搬离涉案房屋，故对刘秀华该项诉讼请求，一审法院不予支持。刘秀华主张耿文明承担连带责任，并提交房屋租赁合同等予以佐证，根据案涉房屋租赁合同第十九条第三款约定：若本合同项下的承租人超过一位（不论是个人或非个人），则每一位承租人均需承担本合同项下“承租人”的义务或责任，并每一位承租人须对其他承租人的义务和责任承担连带责任，且左瑞雪、耿文明自认共同居住案涉房屋并共同按照合同约定行使权利履行义务，故耿文明应当按照合同约定履行义务并与左瑞雪承担连带责任。刘秀华主张左瑞雪、耿文明支付房租及滞纳金，左瑞雪、耿文明辩称，刘秀华拖延维修，且丧失商业信誉，故其迟延及不支付房租行为是在行使法律赋予的先履行抗辩权、同时履行抗辩和不安抗辩权。一审法院认为，根据双方当事人签订的租赁合同第七条第一款约定，该单元经验收后出现任何的损坏（自然磨损和建筑物本身的质量问题除外）均由承租人负责修复并承担修复费用，由该处损失而直接或间接对出租人或任何第三方人身或财产造成的损失均由承租人承担。涉案房屋质量问题出现时间为左瑞雪、耿文明装修后，左瑞雪、耿文明主张房屋本身存在质量问题，刘秀华迟延维修构成违约，但是未提交充足证据证实涉案房屋本身存在质量问题，故对左瑞雪、耿文明辩称一审法院不予采信，左瑞雪、耿文明应当按照合同约定支付租金。刘秀华主张左瑞雪、耿文明支付2019年迟延支付租金的滞纳金53491元（以212265.76元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2018年12月5日应付租金之日至2019年2月27日实际支付租金之日共迟延84日）。一审法院认为，根据《黄金99生活广场商铺租赁合同》第三条第一款第二条约定，第二年租金为4.5元/平方/天；年租金为大写人民币贰拾肆万叁仟零玖拾元。承租人每年需提前一个月缴纳下一年度的租金。故根据合同约定，左瑞雪应当于2018年12月5日支付2019年1月5日至2020年1月4日租金共计243090元，但根据案涉房屋租赁合同第十二条第四款规定，如由于出租人自身原因使承租人延期接收该单元，该单元的装修期、租期相应推后，本合同终止日期相应推延。结合庭审及双方当事人提交的证据，刘秀华本应于2018年1月5日交房，但实际交房时间为2018年3月9日，合同有效期120个月，故租期顺延为2018年3月9日至2028年3月8日止，装修期顺延为2018年3月9日至2018年6月3日。根据案涉租赁合同第三条第一款约定，承租人每年需提前一个月缴纳下一年度的租金，故左瑞雪、耿文明于2019年2月9日支付2019年3月9日至2020年3月8日房租243090元。但左瑞雪、耿文明于2019年2月27日支付租金212265.76元，故左瑞雪、耿文明逾期支付租金，根据涉案租赁合同第十三条约定，如承租人逾期向出租人支付本协议下的任何款项，有权要求承租人就其迟延支付之应付款项按每日0.3%支付滞纳金。一审法院认为，在此案中，每日0.3%的滞纳金虽然是当事人双方的约定，但是作为一种持续性惩罚标准过高，该条款属于可调整条款。因此涉案租赁合同约定滞纳金过高，一审法院对滞纳金计算标准予以调整，一审法院支持左瑞雪、耿文明支付刘秀华滞纳金（以212265.76元为基数，自2019年2月9日起至2019年2月27日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算）。刘秀华主张两被告支付2019年欠付租金30824.24元及滞纳金45959元（以30824.24元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2018年12月5日应付租金之日起暂计算至2020年4月15日止共迟延497日），一审法院认为，左瑞雪应当于2019年2月9日支付2019年3月9日至2020年3月8日租金共计243090元，但左瑞雪、耿文明仅于2019年2月27日支付212265.76元，故左瑞雪、耿文明欠付租金30824.24元，涉案租赁合同约定0.3%滞纳金过高，一审法院对滞纳金计算标准予以调整。故一审法院支持左瑞雪、耿文明支付刘秀华第二年欠付租金30824.24元及逾期利息（以30824.24元为基数，自2019年2月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月15日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。刘秀华主张左瑞雪、耿文明支付2020年1月5日至2020年4月15日之间的租金73992.6元及滞纳金29301元（以73992.6元为基数，按每日0.3%收取滞纳金，自2019年12月5日应付租金之日起计算至支付之日止），一审法院认为，根据租赁合同第三条第一款约定，第三年起在上一年度的基础上每年递增10%，故第三年租金应为267399元（243090元×110%），因刘秀华延迟交房，故第三年租期为2020年3月9日至2021年3月8日，刘秀华主张自2020年1月5日计算租金，但2020年1月5日至2020年3月8日为第二年租期，对该部分一审法院不予支持。一审法院支持自2020年3月9日至2020年4月15日租金，按照年租金267399元计算为27106.2元（267399元÷365天×37天）。滞纳金过高一审法院予以调整，故左瑞雪、耿文明应向刘秀华支付2020年3月9日至2020年4月15日之间的租金27106.2元及滞纳金（以27106.2元为基数，自2020年2月9日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于刘秀华主张左瑞雪、耿文明因大范围改建改变房屋承重结构、存在可能危及建筑物安全的隐患，要求将涉案房屋恢复原状至本租赁合同签订前状态。一审法院认为，根据租赁合同第六条约定，承租人可以对该单元进行装修，可以进行包括改建门面、楼梯、卫生间、增加隔断等装修事项，结合庭审及双方当事人提交的证据可以证实两被告对涉案房屋装修内容为：更换原门；吊顶；卫生间改小；原楼梯拆除、重建；二楼增加隔断。以上项目均属于合同约定的装修内容，刘秀华主张上述装修事项改变房屋承重结构，未提交相关证据予以证实，应承担举证不能的后果，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。其可待证据充足后另行主张权利。左瑞雪主张刘秀华逾期交房，应返还63天的房租40093.2元，刘秀华辩称2018年1月15日已将装修A钥匙交付左瑞雪，但未提交相关证据予以佐证，负有举证责任的当事人应承担举证不能的后果，故对其辩称一审法院不予采信。一审法院认为，虽然涉案租赁合同并未约定房屋交付时间但根据租赁合同第二条第一款约定合同有效期为2018年1月5日至2028年1月4日，故刘秀华应于2018年1月5日向左瑞雪交付涉案房屋。结合庭审及双方当事人提交的证据，刘秀华在2018年3月9日交房，逾期63天，但根据案涉房屋租赁合同第十二条第四款规定，如由于出租人自身原因使承租人延期接收该单元，该单元的装修期、租期相应推后，本合同终止日期相应推延。故结合庭审及双方当事人提交的证据，租期应顺延为2018年3月9日至2028年3月8日止，故第一年租期顺延为2018年3月9日至2019年3月8日，装修期顺延为2018年3月9日至2018年6月3日。刘秀华扣除装修期共收取279天租金，因租期顺延，刘秀华并未多收取租金，故对左瑞雪的该项诉讼请求，一审法院不予支持。左瑞雪主张2018年9月26日房屋出现质量问题后，通知刘秀华维修，但刘秀华2018年12月25日才着手维修，维修完毕时间为2019年1月8日，故应返还左瑞雪15日维修期的租金合计9546元。一审法院认为，涉案租赁合同已约定房屋维修与修缮义务，当事人有约定的从其约定。根据合同约定，验收后出现任何的损坏（自然磨损和建筑物本身质量问题除外），均由承租人负责修复并承担修复费用。故双方当事人应按照签订的租赁合同约定履行义务，因无法查清房屋质量问题为房屋本身质量问题或左瑞雪及耿文明装修行为导致，故对该项装修期间租金，证据不足，一审法院不予支持，其可待证据充足后另行主张权利。左瑞雪主张刘秀华返还保证金20000元，一审法院认为，涉案租赁合同为双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，租赁合同第五条第三款双方当事人已约定退还保证金情形，左瑞雪不符合该情形，故对其该项诉讼请求一审法院不予支持。因左瑞雪欠付刘秀华租金，故对该20000元保证金一审法院在左瑞雪欠付2019年3月9日至2020年3月8日30824.24元租金中予以扣除。左瑞雪主张涉案房屋本身存在质量问题，刘秀华构成违约，要求其赔偿剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修残值损失190200元以及鉴定费8000元，一审法院认为，根据庭审及双方当事人提交的证据，2018年3月9日刘秀华交付涉案房屋，2018年3月10日至2018年6月8日左瑞雪与耿文明对涉案房屋进行装修，2018年9月27日，涉案房屋出现质量问题。左瑞雪主张房屋本身存在质量问题，但根据庭审及双方当事人提交的证据，房屋质量问题出现时间为左瑞雪对涉案房屋进行装修后，左瑞雪未提交充足证据证实涉案房屋交付时就存在质量问题，故其主张刘秀华违约导致合同解除要求承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，事实不清，证据不足，一审法院不予支持，其可待证据充足后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、刘秀华、左瑞雪签订的《黄金99生活广场商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；二、左瑞雪、耿文明于判决生效之日起10日内支付刘秀华迟延支付第二年租金的滞纳金（以212265.76元为基数，自2019年2月9日起至2019年2月27日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算）；三、左瑞雪、耿文明于判决生效之日起10日内支付刘秀华第二年租金10824.24元（30824.24元-20000元）及滞纳金（以30824.24元为基数，自2019年2月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月15日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、左瑞雪、耿文明于判决生效之日起10日内支付刘秀华2020年3月9日至2020年4月15日之间的租金27106.2元及滞纳金（以27106.2元为基数，自2020年2月9日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回刘秀华其他诉讼请求；六、驳回左瑞雪的反诉请求。案件受理费5720元，减半收取2860元，由刘秀华承担2250元，左瑞雪、耿文明承担610元，保全费5000元，由刘秀华承担4525元，左瑞雪、耿文明承担475元；反诉案件受理费5198元，减半收取2599元，由左瑞雪负担，保全费1820元，由左瑞雪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘秀华提交如下证据：1.济南汉鼎经贸有限公司（左瑞雪、耿文明公司）与济南锐格装饰设计有限公司的《委托设计合同》一份；2.锐格公司在提供设计服务前拍摄的查看现场照片，刻录光盘一张（内含照片30页证明拍摄时间）；3.刘秀华的代理人与锐格公司法定代表人（也是《委托设计合同》的负责人）牛庆立的通话录音光盘一张（提供文字记录）；4.左瑞雪、耿文明购买装修材料的发票一张（NO.09183067，开票时间2018年3月12日）；5.提供济南锐格装饰设计有限公司企业信用信息报告一份（证实牛庆立法定代表人身份）。以上证据用以证明：锐格公司法定代表人牛庆立证实，2018年1月20日，左瑞雪、耿文明带领锐格公司设计人员查看涉案房屋现场、拍摄照片。2018年1月23日，锐格公司根据查看现场情况，确定设计费用并与左瑞雪、耿文明一方签订《委托设计合同》。2018年3月12日，左瑞雪、耿文明一方就已经为装修购买无纺布、涂装板，进一步证明房屋是在2018年3月9日交付的。2018年1月5日交付左瑞雪、耿文明装修钥匙。出租人应承租人所求，为了少承担物业费，配合承租人于2018年3月9日领取房屋主钥匙。左瑞雪、耿文明提交如下证据：1.房屋内外地面现状图片，用以证明房屋内部瓷砖错位，房屋外部地面断裂，说明地基存在沉降，因地基下沉导致墙体出现拉扯，拉扯力造成墙体开裂。2.补充说明，用以能证明出租人认可墙体开裂是房屋自身的原因造成，另外结合聊天内容，更能反映出租人始终认可墙体开裂是房屋自身原因造成。经质证，本院认为，双方提交的证据均无其他证据予以佐证，不能证明待证事实，本院不予采信。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋的交付时间，一审法院已经充分听取双方意见。房屋交付的标志是向房屋权利人交付钥匙。刘秀华称双方为规避物业费的负担而迟延领取房屋主钥匙，但已于2018年1月5日向左瑞雪、耿文明交纳了装修钥匙，3月9日交付正式钥匙，对此未提交书面证据予以证明，左瑞雪、耿文明对此亦不予认可。刘秀华提交的左瑞雪、耿文明与案外人签订的委托设计合同及现场勘验照片等证据虽可以证明左瑞雪、耿文明在2018年3月9日前可以进入涉案房屋进行装修的准备工作，但不足以证明刘秀华已于2018年1月5日向左瑞雪、耿文明交付了涉案房屋，一审认定房屋交付时间为2018年3月9日，并无不当。一审据此认定租金数额及违约金的起算时间及数额，合情合理，本院予以确认。关于左瑞雪、耿文明主张的装饰装修损失问题。涉案房屋交付时，左瑞雪、耿文明未对房屋质量提出异议，左瑞雪、耿文明主张的房屋墙体开裂等问题出现在其对涉案房屋装饰装修后，上述问题是房屋本身的质量问题、是否与其装饰装修无关，左瑞雪、耿文明未举证证明，左瑞雪、耿文明以房屋质量问题为由逾期支付租金，构成违约，刘秀华有权要求其承担违约责任。同时，左瑞雪起诉要求解除合同，说明其不再继续承租涉案房屋，其要求解除合同，亦无法定或约定事由，其要求刘秀华承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，无事实及法律依据，一审未予支持，并无不当。刘秀华已经将涉案房屋对外出租，其要求左瑞雪、耿文明对涉案房屋恢复原状，已无必要，对刘秀华的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘秀华、左瑞雪、耿文明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10704元，由上诉人刘秀华负担6214元，左瑞雪、耿文明负担4490元。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年五月二十日书记员  刘彤