贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1941号 上诉人（一审原告，反诉被告）：许利明，男，汉族，1960年4月11日生，浙江省桐乡市人，住。 委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李付周，贵州元朗律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：贵州花海水乡置业有限公司，住所贵州省贵定县。 法定代表人：李广建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。 上诉人许利明因与被上诉人贵州花海水乡置业有限公司（以下简称“花海公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵定县人民法院于2020年12月29日作出（2020）黔2723民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人许利明向本院提出上诉请求：1、撤销贵定县人民法院（2020）黔2723民初2014号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、改判驳回被上诉人一审反诉请求；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实及理由：第一，一审法院片面地认为双方签订的《商品房买卖合同》有效，错误地认为上诉人解除合同的条件不成就。首先，商品房买卖合同应当严格按照国家法律法规的规定签订，不得加重买房人的责任和义务，排除买房人的权利。本案中，被上诉人提供给上诉人签订的格式合同文本条款，并非全是国家示范合同文本，被上诉人单方制作了上诉人违约的责任条款，对上诉人显失公平，双方签订的商品房买卖合同在总体有效的前提下，但下列条款应属无效条款，对上诉人不应具有约束力：一是第八条付款方式及期限与附件十二补充协议，合同第八条已明确约定了上诉人的付款方式、付款期限、贷款的办理程序、违约责任等事项，但被上诉人在附件十二补充协议中将贷款的办理义务转移给了上诉人，免除了被上诉人的责任和义务，加重了上诉人的有关责任和义务，排除了上诉人的权利，明显不符交易习惯及常理，根据合同第二十九条约定，该补充协议对上诉人应为无效。二是第十三条逾期交房责任，该条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理；该第2种方式系被上诉人在示范文本条款之外增加的内容，适用该约定应以合同第十条第2种方式的平等为前提，在第十条第2种方式中，出卖人解除合同并没有要求出卖人需提前15天通知买受人，而在该条约定中却要求买受人选择解除合同时，需在解除条件成就之日起15天内书面通知出卖人；该约定明显对上诉人不平等，被上诉人提供的是格式条款，双方签订合同时，被上诉人并未向上诉人特别告之，该约定对上诉人应为无效。根据《合同法》的规定，双方签订的主合同有效，但涉及主合同中免除被上诉人责任和义务，加重上诉人有关责任和义务，排除上诉人权利的条款对上诉人不应具有约束力。但一审法院在审理本案时，未考前述无效因素，片面地认为双方签订的《商品房买卖合同》有效，请求二审法院予以纠正。其次，即便一审法院认为主合同第十三条第2种方式对上诉人有效，但由于今年新冠肺炎疫情的影响，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知及《民法总则》《合同法》等法律规定，新冠肺炎疫情的产生属不可抗力，且发生在被上诉人交房前，根据我省实际，扣除新冠疫情影响期限45日，被上诉人交房日期延到今年5月15日，至8月15日，被上诉人延期交房已超过90日，上诉人在8月16日通过邮寄方式书面通知被上诉人解除合同，符合合同第十三条2.2项关于15日内通知的约定。再即便按被上诉人主张的扣除90日不可抗力期限，将交房日期延到6月30日，至本案一审开庭前，被上诉人延期交房已超过90日，上诉人提起本案诉讼诉请双方解除合同，理应得到法律的支持。故一审判决认为上诉人提出解除合同的条件不成就的理由不成立，请求二审法院予以纠正。第二，一审法院不能将未交清房款的责任全部归责于上诉人，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定审理本案。根据前述分析，合同附件十二对上诉人无效。审理本案关于付款方式及期限、逾期付款责任应以合同第八条、第十条双方约定为准。在签订合同时，被上诉人承诺能办理银行按揭上诉人才与其签订的合同。根据日常交易习惯，办理银行按揭的相关事宜是由被上诉人与银行对接咨询相关政策规定，现因银行政策的变动导致上诉人不能按揭贷款，其责任不能完全由上诉人承担。按揭不能办理时，上诉人完全无能力一次性支付全部房款，双方继续履行合同已不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，上诉人完全有理由请求解除双方之前签订的《商品房购房合同》。而一审法院在审理本案时，对法律的相关规定避而不用，判决双方继续履行合同明显不当，请求二审法院予以纠正。 被上诉人花海公司二审答辩称：第一，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议没有不合理的加重被答辩人责任，排除被答辩人的主要权利，且不存在无效和理解发生争议的情形，应当作为认定答辩人逾期交房不构成违约的证据。2018年8月1日答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，该合同总计58页，包括合同主文及附件一至附件十二。该合同于2018年8月27日在贵定县房屋征收和房地产管理局进行了登记备案。《商品房买卖合同》第二十九条约定答辩人与被答辩人双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，双方可以签订补充协议。因《商品房买卖合同》第八条对于被答辩人除首付款外的剩余购房款在银行按揭贷款未能获批或获得贷款少于申请贷款数额后，剩余房款的支付约定及合同是否解除均约定不明。而补充协议第一条2.2项约定被答辩人在签订本合同时已查询其符合银行按揭贷款条件，且约定被答辩人如不能获批银行贷款的，其须在答辩人通知之日起15日内一次性付清剩余房款，否则答辩人有权解除合同。按揭贷款不能获批的责任在于被答辩人，因为有大量的购房户已经办理成功，被答辩人是因征信及银行流水问题不能获批，而损失的是答辩人，被答辩人可晚还贷款本息，延迟答辩人的资金回笼、周转，还要承担通货膨胀带来的风险，补充协议只是约定被答辩人支付早应完成的付款义务，并未加重其任何责任。补充协议第二条1.2项约定被答辩人未付清房款等，答辩人有权拒绝交房，是对《商品房买卖合同》第十条约定的答辩人逾期付款责任和第十三条约定的逾期交房责任作出更加详细的约定，是答辩人对于被答辩人逾期付款有权拒绝交房的行为不构成违约的约定。补充协议没有不合理的加重被答辩人的责任，排除其主要权利，且符合日常交易规则。第二，被答辩人以答辩人逾期交房超过90日，解除双方签订的《商品房卖合同》不符合合同约定和法律规定。《商品房买卖合同》第十三条2、...（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的中国人民银行同期贷款利率向买受人支付违约金（违约金总额不超过全部已付款的15%）。合同约定逾期交房超过90日的，被答辩人才能解除《商品房买卖合同》。合同约定2020年3月31日交付房屋，但由于2020年1月我国突发新冠肺炎疫情，为控制疫情贵州省自2020年1月24日20：00启动突发公共卫生事件一级响应，导致答辩人工程工期及交房相关工作等延误。对于交房延误（答辩人认为可延期三个月，具体延期时间请人民法院认定）属于法律规定的不可抗力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定。因此，答辩人的交房时间应顺延三个月，即2020年6月31日前交付。至被答辩人2020年8月20日送达答辩人解除合同通知书之日没有超过合同约定的90日，即被答辩人以答辩人逾期交房超过90日主张解除合同不符合《商品房买卖合同》第十三条的约定和《中华人民共和国合同法》第117条的规定。第三，建筑工程施工合同约定的竣工时间在不可抗力发生之前，答辩人的交房时间仍应顺延合理期限。《商品买卖合同》和《商品房预售登记备案表》中的竣工日期2019年4月25日是建筑工程施工合同约定竣工时间。但建筑工程施工合同约定的竣工时间仅对答辩人和建设单位具有约束力，对被答辩人没有约束力。房屋的交付除房屋主体竣工外还需要相关附属设施设备具备整体竣工验收的条件，办理整体竣工备案手续。在约定的交房时间2020年3月31日前，因相关行业均受到新冠疫情不同程度的影响，处于停工停产状态，至全面复工复产、至交房还需要进行大量的筹备工作，则交房的时间因疫情影响应相应顺延合理期限。因此，建筑工程施工合同约定的竣工时间即使发生在不可抗力之前，也不能排除新冠疫情对交房工作的延期。第四，被答辩人没有付清购房款，答辩人有权拒绝向被答辩人交房。无论被答辩人逾期交房是否超过90日，均不构成违约。被答辩人仅支付了购房首付款，剩余购房款至今未支付。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条1.2“买受人未付清本合同约定之全部应付款、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、银行按揭（月供）欠款等或买受人有其他违反合同义务的行为，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且因此产生费用和标的物损失等风险或费用均由买受人自行承担”之约定。在被答辩人未付清答辩人购房款的情况下，答辩人有权拒绝向其交房，即答辩人不交房的行为不构成违约。第五，被答辩人所购房屋为带独立院落的别墅，其应对购买别墅的按揭贷款风险承担责任。被答辩人系外地户口（非贵州籍），在外地工作（不在贵定县），其个人征信和收入等属于银行审批贷款考虑的条件，或银行不排除被答辩人存在炒房行为，则被答辩人贷款的条件不符合银行放贷要求，与答辩人无关。因被答辩人购买的房屋为别墅，属于高档住宅，房屋价格较高，不属于刚性需求的住房，被答辩人完全有能力一次性付清购房款，且补充协议第一条2.2项约定答辩人在签订本合同时已查询其符合银行按揭贷款条件。因此，被答辩人在未获银行贷款的情况下，应当根据补充协议第一条2.2项约定一次性付清房款。现被答辩人在未付清房款的情况下，以被答辩人逾期交房超过90日为由要求解除合同，毫无契约精神。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。 一审原告许利明向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号2018002356）于2020年8月20日解除；2、被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款512200元及代收的维修基金2243.8元；3、被告支付原告违约金（以514443.8元为基数，自2018年8月1日起至全部返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2020年9月30日为53759.38元，最终以实际产生为准）；4、被告办理注销《商品房买卖合同》（编号2018002356）备案登记手续；5、案件受理费、保全费等由被告承担。 一审被告花海公司向一审法院提起反诉请求：1、确认反诉被告于2020年8月20日送达给反诉原告的解除合同通知书无效；2、反诉被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。 一审法院经审理查明（以本诉当事人的称谓叙述）：2018年6月10日，原告交付被告购房定金20万元，同年6月30日原告交付被告购房首付款312200元、维修基金2243.8元。2018年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号2018002356），同年8月27日办理预售合同登记。《商品房买卖合同》约定如下主要内容：原告购买被告贵定县蓝城·贵阳桃李春风第4号楼1层4-8号房或桃源里4-8；该商品房总价款1702200元，合同签订日交付首期房款512200元，余款以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日7日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知7日内前往指定地点办理贷款手续；出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人收到退房通知起30日退还全部已付款；买受人选择解除合同的，应当在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，逾期未通知的，视为买受人同意继续履行合同；无论何种原因，如买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清全部剩余房款；买受人未付清本合同约定之全部应付款项，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。合同履行中，因银行按揭贷款未办理，原告也未按约定将房款交齐，被告没有按约定时间交付房屋。2020年8月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》；2020年8月26日被告致原告《回复函》，表示“清款后才能满足交付条件”。 本案争议焦点：原告向被告发出的《解除合同通知书》有无效力，能否致原、被告签订的《商品房买卖合同解除》。 一审法院认为：原、被告商品房买卖法律关系成立，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2020年8月16日，原告以被告未履行合同义务为由，致函被告解除合同并请求依法确认合同于同月20日解除，因2020年3月31日没有交付房屋系当事人没有办理银行按揭贷款、原告没有清余款等因素所致，非被告违约，且原告解除合同通知亦没有在自认的2020年3月31日解除合同条件成就之日起15天内送达被告，故其主张理由不成立，确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年8月20日解除的请求，不予支持。同时，因不予确认原、被告合同解除，驳回原告其余诉讼请求。被告反诉请求确认原告2020年8月16日送达被告的《解除合同通知书》无效、被告继续履行《商品房买卖合同》，同于前述理由，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告许利明与被告贵州花海水乡置业有限公司于2018年8月8日1日签订的《商品房买卖合同》（编号2018002356）继续履行；二、驳回原告许利明的诉讼请求。本诉案件受理费4741元，反诉案件受理费25元，保全费3361元，由原告许利明负担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。 本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效符合法律规定，应予确认。 针对二审焦点：对于双方当事人之间的《商品房买卖合同》是否应当解除问题。合同的解除分为法定解除和约定解除，首先，双方当事人之间的合同在履行过程中不存在法定的解除情形；其次，上诉人主张现因其无法办理银行按揭贷款，而被上诉人将办理银行按揭贷款的义务转移给上诉人，加重了上诉人的责任，该条款无效。因在商品房买卖合同中，上诉人作为买受人，其有责任和义务需向出卖人支付购房款后，其才能取得商品房的所有权，同时向银行申请贷款的主体也是买受人，银行是否发放贷款是审查买受人的相关条件，而作为出卖人的房开公司也只有协助配合的义务，故双方约定由上诉人承担办理银行按揭贷款的义务并未加重上诉人的责任，该条款有效；第三，根据双方合同中约定，无论何种原因，如买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内一次性付清全部剩余房款，买受人未付清合同约定的全部房款之前，出卖人有权拒绝交房，说明不能办理银行按揭贷款的责任应由上诉人承担，同时在上诉人付清全部房款之前，被上诉人有权拒绝交房。现上诉人未付清合同约定的全部购房款，被上诉人不承担交房的义务，故上诉人依据合同约定的交房日期以被上诉人逾期交房超过90日为由，主张依据合同约定享有解除权的理由不成立，一审认定不予支持上诉人诉请解除合同的主张并无不当，应予确认。 综上所述，上诉人许利明的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9482元，由上诉人许利明负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十八日 书记员  刘 皓