上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2676号上诉人(原审原告)：江西兰卓丽服饰有限责任公司，住所地江西省赣州市。法定代表人：李婉贞，总经理。委托诉讼代理人：张丽君。被上诉人(原审被告)：上海星信曼置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶挺，总经理。委托诉讼代理人：张敏，上海精诚申衡律师事务所律师。上诉人江西兰卓丽服饰有限责任公司(以下简称“兰卓丽公司”)因与被上诉人上海星信曼置业有限公司(以下简称“星信曼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初17194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰卓丽公司的上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判兰卓丽公司与星信曼公司签定的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》于2020年4月20日解除；星信曼公司退还兰卓丽公司租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)158，159.28元及利息(以158，159.28元为基数，自2020年5月20日起按全国银行间同业拆借中心受权公布同期贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止)。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，错误认定宽限期自2020年3月30日起重新计算180天，并错误认定合同于2020年8月14日解除。根据合同约定交付日期为2019年10月17日，星信曼公司享有180天交付宽限期，兰卓丽公司享有自商铺交付之日30日的装修期，商铺自装修期满次日开始计租金，开业日为2019年11月16日。2019年9月4日，星信曼公司向兰卓丽公司发出《关于上海南翔印象城开业及交付日期调整的通知函》，通知兰卓丽公司“上海南翔印象城开业日期暂定为2020年4月29日，双方交付日期及其它未尽事宜以双方补充协议为准”，该行为属于行使交付宽限期的权利。因此，兰卓丽公司只能接受2020年3月30日交付店铺，从而根据星信曼公司要求签订《商铺租赁合同之补充协议》，确认交付期调整为2020年3月30日。一审法院认为双方以补充协议的形式变更了约定交付日的时间，从而宽限期应从2020年3月30日起算180日，不符合客观事实，也不符合星信曼公司签订补充协议时的真实意思表示。《商铺租赁合同之补充协议》约定开业日为2020年4月29日，交付日为2020年3月30日，并约定“对于约定交付日、租赁期限、装修期、开业日以及该商铺计付租金、物业管理费、推广宣传费的起止时间再无任何争议”，但双方并未就交付宽限期重新计算达成一致意见。星信曼公司不享有2020年3月30日起180日交付宽限期。《商铺租赁合同之补充协议》变更约定交付日，系星信曼公司行使《商铺租赁合同》第二部分专用条款第22.2及22.3约定的在180天宽限期内调整约定交付日的合同权利的结果，而非按变更后的约定交付日重新计算180天宽限期。该解释亦符合日常生活经验及交易习惯。兰卓丽公司在一审中已提供星信曼公司与他人签订的《商铺租赁合同》，证明星信曼公司使用格式合同条款作不利于兰卓丽公司的解释，但一审法院未予采纳。一审法院认为合同于2020年8月14日解除无任何依据。二、合同未实际履行且星信曼公司不存在任何损失，一审法院认定星信曼公司有权扣收全部租赁保证金，违约金显著过高，应予以调整。星信曼公司已确认上海南翔印象城开业时间为2020年8月25日，2020年8月16日已将店铺租出去，根据损益相抵规则，星信曼公司亦无任何损失。一审法院判决星信曼公司扣收兰卓丽公司全部保证金，显失公平。星信曼公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兰卓丽公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令兰卓丽公司、星信曼公司签署的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》于2020年4月20日解除；2．判令星信曼公司退还租赁保证金158，159.28元，公共事业费押金5，606元，合计163，765.28元；3．判令星信曼公司向兰卓丽公司支付保证金、公共事业押金利息(以163，765.28元为基数，自2020年5月20日起按全国银行间同业拆借中心受权公布同期贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止)。一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年3月1日，星信曼公司(甲方、出租方)与兰卓丽公司(乙方、承租方)签订《商铺租赁意向书》，约定：甲方商业项目坐落于上海市嘉定区陈翔公路XXX号，由甲方自主决定名称为上海南翔印象城，甲方出租给乙方的商铺是位于甲方商业项目内第三层编号为03-28号的商铺；租赁面积暂定为112.12平方米，建造面积暂定为199.96平方米；甲方暂定于2019年10月17日按双方约定的交付条件向乙方交付涉案商铺，若前述约定交付日变更的，以甲方通知为准，甲方有权事先书面通知乙方后调整该交付日；租赁期限为自交付日起36个月30日的期间，即自2019年10月17日至2022年11月15日；乙方应于本意向书签署当日向甲方指定银行账户支付租赁意向金49，309.44元，该意向金相当于首期一个月的保底租金39，218.64元及一个月物业管理费10，090.80元之和，待双方签署正式商铺租赁合同后，该租赁意向金将转为正式商铺租赁合同中约定的租赁保证金的一部分，并由甲方在本意向书有效期内无息保管，意向书另约定了其他内容。同日，星信曼公司(甲方、出租方)与兰卓丽公司(乙方、承租方)就上海南翔印象城03-28号商铺签订《商铺租赁合同》，合同约定：如因乙方未能在甲方通知的交付日或约定交付日办理交接手续，则视为甲方于该日按照本合同规定的条件向乙方交付了该商铺，且甲方有权依照本合同的约定收取租金和其他各项费用，租赁期、装修期仍从约定交付日起算；如乙方因其自身原因于约定交付日十五日内仍未签署交付凭证的，则甲方有权(但无义务)向乙方发出书面通知而解除本合同，该种情况下，甲方有权扣收租赁保证金而无须向乙方退还，且乙方须依照本合同的约定承担导致本合同提前解除的违约责任；若甲方未能在约定交付日交付该商铺，则甲方有权在交付宽限期内书面通知乙方变更后的交付日期，最终通知的交付日期为实际交付日，租赁起止日期随实际交付日自动相应调整，如因乙方原因未能在甲方另行书面通知的实际交付日办理交接手续的，则视为甲方于该日按照本合同规定的条件向乙方交付了该商铺，且甲方有权依照本合同的约定收取租金和其他各项费用，租赁期、装修期仍从该日起算；若甲方超过交付宽限期仍未能交付该商铺的，则乙方有权选择书面通知甲方终止本合同，甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的租赁保证金、已预付但未实际发生的各项费用不计利息退还乙方而无需承担其他赔偿或违约责任；租赁保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证，若乙方违反本合同的规定，则甲方有权但无义务以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金；租赁关系终止时，甲方应在乙方完成本合同第8.2款和第8.3款事项，符合商铺交还标准经甲方验收合格且乙方向甲方提交保证金原始收据后的3个月内将租赁保证金、公共事业费保证金等在按照本合同约定作出扣除(如有)后一次性无息退还乙方；第二部分专用条款，第22.1条甲方暂定于2019年10月17日(约定交付日)向乙方交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定交付日，否则该日期即为实际交付日，若交付日经双方书面确定调整的，以调整后的交付日为准；甲方有权提前十五日书面通知乙方调整约定交付日(且该等调整权利不限于一次)，双方应按甲方书面通知的调整后的日期进行该商铺交付，该日期为实际交付日，租赁起止日期(包括装修期、租赁期、首期租金支付期各自的起止日期)随实际交付日自动相应调整；若甲方无法按期交付该商铺的，甲方享有自约定交付日起一百八十日的交付宽限期，乙方同意甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；该商铺的租赁期为自交付日起36个月30日的期间，即自2019年10月17日至2022年11月15日；乙方应于本合同签署之前或当日，向甲方支付该商铺的租赁保证金共计158，159.28元，该保证金相当于最后一个租赁年度三个月的保底租金127，886.88元及三个月物业管理费30，272.40元之和，乙方依据租赁意向书已向甲方支付的租赁意向金将转为租赁保证金的全部或者部分；乙方应于本合同签署之前或当日，按照乙方商铺租赁面积112.12㎡及50元／平方米的单价标准向甲方或甲方委托的管理公司预付公共事业费保证金5，606元，待乙方该商铺开业一个月后5日内，应以乙方开业一个月内实际产生的公共事业费为基数，预估计算三个月的公共事业费作为乙方应向甲方或甲方委托的管理公司支付的公共事业费保证金，此前乙方于本合同签署之前或当日已预付的公共事业费保证金，实行多退少补；合同另约定了其他内容。同年5月30日，星信曼公司向兰卓丽公司出具总金额为163，765.28元的收据一份，该收据的款项说明为“南翔印象城03-28租赁保证金158，159.28元，公共事业费押金5，606元”，备注为“2019.3.1收到意向金转49，309.44元，2019.5.29收到114，455.84元”。2019年9月4日，星信曼公司向兰卓丽公司发出《关于上海南翔印象城开业及交付日期调整的通知函》，通知调整上海南翔印象城的开业日期，暂定为2020年4月29日。后星信曼公司(甲方、出租方)与兰卓丽公司(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同之补充协议》，协议约定：该商铺“约定交付日”为2020年3月30日，该商铺的“租赁期限”调整为自交付日起36个月30日，即自2020年3月30日至2023年4月28日；甲方暂定开业日为2020年4月29日，乙方自签署本协议之日起，对于该商铺的约定交付日、租赁期限、装修期、开业日以及该商铺计付租金、物业管理费、推广宣传费的起止时间再无任何异议；本协议作为原合同的组成部分，对甲乙双方均具有约束力，本协议与原合同约定不一致之处，以本协议内容为准，本协议未涉事项，仍按原合同相关条款执行；协议另约定了其他内容。2020年4月10日，星信曼公司又向兰卓丽公司发出《关于上海南翔印象城开业及交付日期调整的通知函》，通知调整上海南翔印象城的开业日期，暂定为2020年8月25日。2020年4月14日，兰卓丽公司向星信曼公司发出1份《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》，该通知载明“贵我双方于2019年1月签订《商铺租赁意向书》，约定我司承租贵司南翔印象城03-28号商铺。我司已按约定向贵司缴纳意向金49，309.44元。同年4月双方签署正式《商铺租赁合同》，合同约定商铺交付期为2019年10月17日。合同签订后我司全额支付了租赁保证金114，455.84元。前述我司已支付的意向金、保证金合计163，765.28元。合同生效后，贵司未按约定于2019年10月17日交付店铺。后双方签订了《补充协议》，确认商铺交付时间为2020年3月30日。在此期间我司仍积极配合，严格按照原定时间进行货品预定及装修方案的准备，并支付了相关费用。但截止今日，贵司仍未交付店铺，亦未通知我司店铺交付时间及开业安排。贵司的行为对我司经营造成严重影响。根据贵我双方签订的合同约定，现通知贵司解除与贵司签订的合同。请贵司于2020年5月14日前将我司已缴纳的保证金、意向金合计163，765.28元退还至我司账户。”2020年4月20日，星信曼公司向兰卓丽公司发出1份《关于〈关于要求退还租赁保证金及意向金的通知〉之回函》，该函载明“租赁合同第22.1条约定交付日为2019年10月17日，该条同时约定若交付日经双方书面确定调整的，以调整后的交付日为准。而贵我双方于2019年12月18日签署《商铺租赁合同之补充协议》，该补充协议第1条约定该商铺‘约定交付日’调整为2020年3月30日，因此贵我双方租赁合同‘约定交付日’为2020年3月30日。租赁合同第22.2条约定甲方有权提前30日书面通知乙方调整约定交付日(且该等调整权利不限于一次)，双方应按甲方书面通知的调整后的日期进行该商铺交付，依据该约定，我司有权书面通知贵司调整约定交付日。因新冠肺炎疫情爆发导致我司商场筹建工作受到影响而无法按原约定交付日进行交付，我司于2020年4月13日通过书面方式通知贵司将开业日调整为2020年8月25日并不违反合同约定。租赁合同第22.3条约定我司享有自约定交付日起180日的交付宽限期，我司在交付宽限期内交付商铺不构成违约。即便不考虑我司本次书面调整约定交付日，按照原约定交付2020年3月30日起算，我司交付宽限期应至2020年9月26日，贵司沟通函所称‘超过交付宽限期仍未能交付商铺’不符合客观事实。基于上述事实，我司认为我司并不存在租赁合同第3.3条约定贵司享有合同解除权的违约行为，贵司无权单方解除租赁合同，贵我双方签署的租赁合同仍合法有效，双方仍应履行。目前，上海区域已开始全面复产复工，如贵司拟进场接收商铺，双方可安排近期进行商铺交付。”2020年5月18日，星信曼公司委托律师向兰卓丽公司送达《律师函》，函告：1．租赁合同原约定交付日2019年10月17日已被双方协商变更，双方均应以2020年3月30日作为约定交付日。2．我委托人享有自约定交付日起180日的交付宽限期，按照双方调整后的约定交付日2020年3月30日起算，我委托人的交付宽限期应至2020年9月26日，我委托人在该宽限期内完成交付均不违约。3．我委托人并未如贵司所称提出单方调整约定交付日至2020年8月25日，而是将开业日调整为2020年8月25日，该开业日调整符合双方合同约定。4．我委托人与贵司所签署的租赁合同及其补充协议均系经过双方协商后达成，不属于格式合同，相关条款亦不属于格式条款。鉴于此，我委托人不存在贵司所称逾期交付商铺之违约行为，贵司书面通知我委托人解除租赁合同缺乏事实及法律依据，我委托人不同意贵司之解除租赁合同主张。”2020年6月2日，星信曼公司向兰卓丽公司邮件发送《商铺交付通知书》。该通知书所附《房屋交接单》载明“于2020年6月10日在租赁现场对房屋进行现场交接”。但兰卓丽公司未至涉案商铺办理交付手续。2020年8月14日，星信曼公司与案外人上海荧卓商贸有限公司就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，约定交付日为2020年8月16日，租期自2020年8月16日至2023年9月14日。一审法院经认为，本案的争议焦点在于双方签订《商铺租赁合同之补充协议》将交付时间变更为2020年3月30日后，星信曼公司是否还享有180日的交付宽限期。《商铺租赁合同之补充协议》调整约定交付日至2020年3月30日，同时约定该协议未涉事项仍按原合同相关条款执行。而《商铺租赁合同》约定“甲方享有自约定交付日起180日的交付宽限期，乙方同意甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任”，双方以补充协议的形式变更了约定交付日的时间，故宽限期应自2020年3月30日起算，兰卓丽公司向星信曼公司发出通知之日尚不享有合同解除权。宽限期内，星信曼公司于2020年6月通知兰卓丽公司进行商铺交接，但兰卓丽公司拒绝接收商铺。《商铺租赁合同》约定“乙方因其自身原于约定交付日15日内仍未签署交付凭证的，则甲方有权向乙方发出书面通知而解除合同”，星信曼公司为避免损失扩大，于2020年8月14日将涉案商铺出租给案外人，故双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》约定如因兰卓丽公司原因导致合同解除，星信曼公司有权扣收租赁保证金，故兰卓丽公司要求星信曼公司退还租赁保证金并支付利息的诉请，法院不予支持。合同解除后，星信曼公司应将公共事业保证金5，606元退还兰卓丽公司。《商铺租赁合同》约定“租赁关系终止时，乙方向甲方提交保证金原始收据后的3个月内将租赁保证金、公共事业费保证金等在按照本合同约定作出扣除后一次性无息退还乙方”，兰卓丽公司尚未交还原始收据，故对兰卓丽公司要求星信曼公司支付公共事业保证金利息的诉请不予支持。一审法院据此判决：一、江西兰卓丽服饰有限责任公司与上海星信曼置业有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》于2020年8月14日解除；二、上海星信曼置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还江西兰卓丽服饰有限责任公司公共事业保证金5，606元；三、江西兰卓丽服饰有限责任公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，现兰卓丽公司提起上诉，仍坚持其在一审中关于“宽限期”的主张，但未进一步提交新的证据予以证明，故本院对其该项主张，难以采纳。如一审判决所述，《商铺租赁合同之补充协议》所约定的内容为对交付日及租赁期限的变更，同时约定该协议未涉事项仍按原合同相关条款执行，故“宽限期”的理解仍应适用原租赁合同相应条款，即自约定交付日作为起算节点。在此情况下，一审法院认定兰卓丽公司不享有合同解除权，应当承担合同解除的违约责任，并驳回其相应诉讼请求，并无不当，本院予以认同，相应判决事项本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，463元，由上诉人江西兰卓丽服饰有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 徐 江审 判 员 姚 跃二〇二一年五月二十六日法官助理 朱丹丹书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……