江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4636号原告：江阴鑫汇水族用品有限公司，住所地江阴市青阳镇北环路84路。法定代表人：杨海江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春琦，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：何宇丁，男，1978年7月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：尤伊丽，江苏中智律师事务所律师.原告江阴鑫汇水族用品有限公司与被告何宇丁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告鑫汇公司委托诉讼代理人张娟、王春琦，被告何宇丁及其委托诉讼代理人尤伊丽（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失364004.5元并支付利息(以364004.5元为基数自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付至实际清偿之日止)；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年12月27日鑫汇公司与何宇丁签订租赁协议，约定何宇丁将无锡斗山嘉园宠物内部分房屋租赁给鑫汇公司，面积为2500平方米，租赁期间为五年，第一年租金为40000元，后四年租金为60000元。合同签订后，鑫汇公司支付了第一年房租40000元并对租赁房屋进行添附。承租了六个月后，相关部门告知鑫汇公司其搭建的钢结构属于违建，并要求鑫汇公司限期拆除。鑫汇公司拆除后，何宇丁拒绝履行合同，并于2018年4月要求鑫汇公司撤场。鑫汇公司于2018年5月撤场。撤场后，鑫汇公司于2020年通过案外人得知何宇丁将鑫汇公司所建设的上述场所租赁给案外人使用。鑫汇公司所做的基础设施被何宇丁无偿使用给鑫汇公司造成了巨大损失，故诉至法院要求解除双方签订的租赁合同，判如所请。被告何宇丁辩称，双方确签订房屋租赁合同，但鑫汇公司擅自搭建违章建筑且未按租赁协议约定使用该房屋，按照租赁合同之约定，何宇丁有权终止租赁合同，且事实上，鑫汇公司搭建的钢结构房屋被拆除后，其搬离了租赁房屋，双方之间的租赁合同关系已解除；鑫汇公司在租赁场地上进行改造并未征得何宇丁同意，后果应由鑫汇公司自行承担，故请求驳回鑫汇公司的诉讼请求。经审理查明：2017年12月27日，鑫汇公司与何宇丁签订租赁协议，约定何宇丁将无锡斗山嘉园宠物内部分房屋租赁给鑫汇公司使用，面积约为2500平方米，租赁期限为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日止，租金为第一年40000元，后四年60000元/年。合同签订当日，鑫汇公司向何宇丁支付第一年租金40000元。鑫汇公司应于每年10月前向何宇丁交付租金。何宇丁将房屋出租给鑫汇公司作水族及用品销售使用，如鑫汇公司用于其他用途，需经何宇丁书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变房屋用途手续。鑫汇公司应保持房屋的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如鑫汇公司需改建或维修建筑物，需经何宇丁同意方能实施。合同签订后，鑫汇公司向何宇丁支付第一年租金50000元。后鑫汇公司在案涉房屋周围搭建钢结构建筑。2018年5月11日，锡北镇违法建设专项整治工作领导小组及无锡市锡山区锡北镇春风村村民委员会发出公告，载明：当事人鑫汇公司建造的约1000平方米的钢架结构建筑物未取得任何合法手续，属违法建筑，目前锡山区城市管理行政执法大队锡北中队已依法对其查处，并发出2018年5月10日前限期拆除的通知书。为切实保障公民、法人和其他组织的合法权益，特告知相关事项如下：一、自公告之日起，任何单位、个人不得以任何方式再行使用该处建筑物、构筑物并将其中的物品搬离；二、目前居住或其其他方式使用该建筑物的单位和个人，必须于2018年5月13日前自行搬离。后鑫汇公司自行拆除其建造的钢结构建筑，并于2018年5月起搬离案涉房屋。另查明，鑫汇公司营业执照载明的经营范围为：水族器材、饲料的制造、加工和销售。审理中，鑫汇公司提供其合伙人何国喜与桂联昌的录音，欲证明何宇丁将案涉房屋出租给他人养鸟。录音中何国喜询问：“我们这个搁里面养鱼做鱼缸，他是不肯的，他们这个养鸟他都没有不肯租，不知道什么原因啊？”桂联昌回答：“这是养殖的问题，不是他不租，是你们，不是何老板不租你，是城管不让你们做，这个园区里面没有工业的，知道吧”。对此，何宇丁认为桂联昌不是其员工，对当时的情况并非十分清楚，且从录音中鑫汇公司合伙人“做鱼缸”的表述可以看出，鑫汇公司使用房屋不符合租赁合同中约定的房屋用途。鑫汇公司另提供挖掘机施工清单、挖掘机收款证明、混凝土送货单、收据、销售清单、送货单、搬厂清单、搬厂费收据等证据，欲证明鑫汇公司在签订租赁合同后对租赁房屋进行了添附，花费364004.5元。何宇丁对上述证据的真实性均无法确认，并认为上述证据与本案无关联性。审理中，双方对于合同履行情况存在争议：何宇丁主张因案涉合同双方已经合意解除；鑫汇公司则认为合同一直处于履行过程中，因双方存在争议，故中止履行。审理中，本院至无锡市锡山区××管理委员会（以下简称斗山管委会）进行调查，斗山管委会主任周建平陈述：何宇丁在斗山造了几间房子养狗的，2018年管委会在巡查时发现何宇丁的房子里在搭建钢结构的房子，其就电话联系何宇丁，何宇丁称其将房屋出租给别人，是房西在造房子。其即告知何宇丁不能私自搭建房子并要求停工。后其联系城管，城管开具了书面的停工通知书和限期拆除通知，后来他们自己拆除了房屋。其另陈述，斗山生态园中是不能有工业的，其至何宇丁处进行过巡查，现场看到造鱼缸的原料和许多鱼缸摆在那里。对此，何宇丁没有异议，但鑫汇公司有异议，认为其确存放鱼缸，但其是养鱼的，并非生产鱼缸。上述事实，有鑫汇公司提供的租赁协议、现场照片，何宇丁提供的照片及本院调查笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因何宇丁出租的房屋未领取房产证且未办理建设工程规划许可证，故何宇丁与鑫汇公司签订的房屋租赁合同应属无效。本案的争议焦点为：鑫汇公司主张的其装修房屋所花费的费用应否由何宇丁承担。对此，本院认为：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。根据双方所签合同，鑫汇公司装修应经过何宇丁同意后方能实施，现鑫汇公司未能提供证据证明其装修案涉房屋经过何宇丁同意，故相应的损失应当由其自行承担。退一步讲，即使如鑫汇公司所述，其装修房屋征得了何宇丁的同意，鑫汇公司提供的证据尚不能证明其对房屋哪些部位做了装饰装修以及装修的具体价值。再退一步讲，如鑫汇公司能够举证证明其装饰装修的部位及具体的装修金额，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，如出租人不同意利用的，由双方当事人按照过错分担现值损失。属于承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿出租人因租赁合同无效受到的其他损失。本案中，根据双方所签订的房屋租赁合同中关于房屋用途为水族及用品的销售及如鑫汇公司改变房屋用途应取得何宇丁的书面同意之约定，再结合鑫汇公司提供的录音中桂联昌关于“这个园区里面没有工业的”的陈述以及本院所做的调查笔录，可以认定双方对于房屋用途有着严格的约定。而根据鑫汇公司合伙人何国喜陈述的鑫汇公司“做鱼缸”以及本院调查笔录中斗山管委会工作人员关于看到租赁房屋中摆放做鱼缸原料的陈述，鑫汇公司搬离涉案房屋系其搭建违章建筑且未按约定用途使用租赁房屋所致，故即使存在装修损失亦应当由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回江阴鑫汇水族用品有限公司的诉讼请求。案件受理费6760元，由鑫汇公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢 妍人民陪审员  钱荣源人民陪审员  戴丽红二〇二一年五月二十六日书 记 员  洪明琪