河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初3231号原告：苏科，男，1990年4月12日生，汉族，住荥阳市。被告：郑州兴事发置业有限公司，住所地荥阳市康泰路北侧。法定代表人：蔡桂香，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王金伟、张艳蕊，河南见地律师事务所律师。原告苏科诉被告郑州兴事发置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人王金伟、张艳蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告返还原告首付款279566元、维修基金4610元、按揭费1800元、违约金54956.6元（按原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条违约责任约定，违约交房超过90日后，出卖人按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金）；3、请求法院依法判令被告返还至判决生效之日原告已向贷款银行偿还的贷款本息85076元；4、请求法院依法判令被告向贷款银行偿还原告就《个人购房借款合同》项下的剩余贷款本息；5、由被告承担诉讼及相关费用。事实与理由：原、被告于2018年2月7日，在康泰路与福民路交叉口金石国际营销中心签订商品房买卖合同，合同编号：XY180××××****，房屋总价款549566元，原告支付首付款279566元，原告于2018年1月22日支付房屋维修基金4610元，原告于2018年12月26日支付按揭服务费1800元，余款27万元办理银行按揭贷款，原告于2019年2月26日与河南荥阳农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款合同》约定原告向银行借款27万元用于购买涉案房屋，被告为该笔贷款的保证人以及实际收款人，原告按约定偿还贷款至诉讼时。《商品房买卖合同》第八条，关于房屋交付时间约定2020年5月31日前交付买受人，至2021年3月31日房屋已经逾期304天，仍未交付。依据原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，根据商品房买卖合同司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。后原告诉至法院。被告辩称，根据合同约定，如遇大气污染防控等特殊情况，被告有权相应顺延交房日期。2018年2月7日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：但如特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、大气污染防治、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。根据《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案（荥政文【2016】170号）》、《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案（2018年修订）的通知（荥政文【2018】235号）》，很据发布的黄色、橙色、红色预警级别，分级采取三、二、一级响应措施，上述其中一、二级响应强制性措施均要求全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、厂内倒运、掺半石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，全市停止渣土、水泥罐车、物料运输。对于本案所属房地产建设项目而言，一旦无法进行物料运输及场内土石方作业，施工工作必定无法开展。2017年12月项目开工建设后，陆续收到河南省政府、郑州政府、荥阳市政府及河南省、郑州市、荥阳市生态环境保护部分发布的各级别应急响应通知，截止到2021年3月3日，一级响应386天（含2020年新冠疫情影响天数91天）、二级响应225天，三级响应228天，合计受影响天数为839天，由于建筑工程施工是一个系统性工程，需要各方面统一协调调度，频繁的大气污染防控势必打乱施工节奏，对施工进度造成重大影响。综上，根据合同约定，由于受到大气污染防控、新冠疫情等特殊原因影响，被告有权相应顺延交房期限839天，即使只考虑一级、二级管控的影响，也可顺延611天。原告在房款支付方面，也存在逾期的行为，被告也有权据此相应延长房屋交付期限。被告与原告的合同签订时间为2018年2月7日，根据合同第六条约定，原告应于2018年2月7日支付总房款279566元，剩余27万元采用银行按揭贷款方式支付。按照双方约定和惯例，按揭贷款手续通常在商品房买卖合同签订后一个月内办理完毕，但原告直到2019年2月26日才与贷款银行签订个人购房借款合同，2019年3月30日按揭款才到账，自2018年3月8日原告按揭购房款开始逾期，直至2019年3月30日逾期387天。根据合同附件四合同补充协议第四条第三款及第五条的约定，被告有权据此相应延期交房、办证，相应延长交房期限387天。被告不构成逾期交房，双方签订的《商品房买卖合同》解除条件未成就，原告不享有合同解除权，综合考虑合同履行期间的大气管控、新冠肺炎疫情等特殊原因及原告逾期付款等因素，即使仅计算一级响应和二级响应被告受影响的天数611天，加上因原告逾期付款延期的387天，基于公平考虑，再扣除2018年2月7日，合同签订前的大气管控天数及2018年3月8日至2019年3月30日原告逾期付款期间重复计算的管控天数合计300天，扣除后被告按照合同约定，也可按照合同约定顺延交房698天，顺延至2022年4月29日，故原告要求解除双方商品房买卖合同的要求没有法律及合同依据。原告解除商品房买卖合同之外的其他诉讼请求也无相应的事实及法律依据。对于维修资金，被告仅是代收人，且已将该部分费用交纳至荥阳市物业维修基金管理中心，被告不是返还主体，对于原告主张返还的按揭费，是由原告向第三方中介服务机构缴纳，由第三方机构提供按揭贷款办理相关服务，被告既不是收取方，也不提供相关服务，因此被告也无返还义务。因原告不具备合同解除条件，其要求退还其已付购房首付款及支付逾期交房违约金、返还至判决生效之日原告已向贷款银行偿还的贷款本息，向贷款银行偿还原告就《个人购房借款合同》项下的剩余贷款本息、并承担本案诉讼及相关费用的请求应依法驳回。按目前施工进度，房屋近期即可交付，原告合同目的可以实现，双方之间的合同继续履行更有利于各方权益的平衡与保护，更能促进交易的稳定。2021年2月，被告已向全体购房人发出延期交房告知函，表明将与施工单位沟通加速推进剩余工程作业，按照工程施工进度计划安排，在不出现重大不可抗力因素或政府施工管控影响情况下，2021年10月31日前可完成项目施工并交付原告。对于因不可抗力导致未按期交房给原告造成的损失，被告愿意与原告协商，并自愿按照公平、合理、合法的原则承担一定的责任，原告的损失完全可以弥补，不影响其合同目的的实现，继续履行合同更有利于各方利益的保护和交易的稳定，基于上述事实和理由，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2018年2月7日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了商品房买卖合同（合同编号为XY180××××****）一份,主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市康泰路与福民路交叉口西北侧兴事发国际商务中心1幢1单元7层715号房，该商品房的用途为商业服务……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7748.01元，总金额为549566元整……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：279566元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-02-07，缴纳比例：50.87%；备注：于2018年2月7日付总房款比例51.05%,即人民币279566元，剩余房款27万元采用银行按揭贷款方式。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……第八条交付期限出卖人应当在2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反合同或补充协议其他约定的；3、因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、大气污染防治、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。同日，双方又签订合同补充协议（附件四）一份，主要内容为：“……第五条、交付期限……合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟……6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；……8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他不可归责于出卖人自身的原因……”。当日，原告支付被告首付款279566元，2018年2月25日，被告给原告出具河南省增值税普通发票一份。剩余房款27万元，2019年2月26日，原告作为借款人与作为出借人的河南荥阳农村商业银行股份有限公司、作为保证人的被告签订个人购房借款合同一份，由该银行将房屋贷款于2019年3月30日支付被告。被告至今尚未进行交付房屋。后原告诉至法院。另查明，2018年1月22日，原告支付维修基金4610元，由被告给原告出具收据一份。2018年12月26日，原告支付按揭费1800元，由河南轩宇房地产营销策划有限公司出具收据一份。被告于2018年3月将本案所涉商品房买卖合同进行了预告登记备案。2018年开始至今，政府有关部门因大气污染防治、环保等因素对施工单位进行严格管控措施。本案所涉房屋正处于正常建设状态中，目前仅剩外墙装修装饰工程尚未完工，被告表示，在正常施工情况下，被告于2021年10月31日前交付本案所涉房屋。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立有效。结合原、被告陈述，首先是原告是否具有逾期支付房款的违约行为问题，一是针对按揭贷款27万元，本案所涉的商品房买卖合同第六条并未约定贷款支付期限，二是从原告、被告与银行签订个人购房借款合同及当事人陈述可知，被告对原告签订借款合同的情况应当是明知的，且亦参与协助原告签订借款合同过程之中，特别是被告作为借款合同的保证人，其在明知该贷款合同签订于2019年2月的情况下，其仍然作为保证人在该借款合同盖章确认，故综上被告提供的证据并不足以证明原告履行支付购房款义务存在违约情形，因此对被告该抗辩理由，本院不予采纳。其次是关于原告是否具有合同约定解除权问题，一是原告认为合同约定交付房屋期限为2020年5月31日前，现逾期已超过90日，原告依照商品房买卖合同第九条约定内容主张合同约定解除权，但被告依据商品房买卖合同第八条以及补充协议第五条规定内容，抗辩因政府部门大气污染防治等措施造成建设停工应当顺延交付期限，二是针对被告该抗辩理由，双方在商品房买卖合同中对该情形进行了明确约定即遇到该情形可以相应顺延期限，被告提交的诸如《荥阳市人民政府关于印发荥阳市重污染天气应急预案通知》等证据，以及作为一般意义上的当地普通人众所周知的事实，可以得知被告延期交房的主要原因确系政府行为诸如大气污染防治等以及新冠疫情其不能实际控制的因素导致，虽然被告未提供充分的证据证明其基于诚信原则将上述情形及时告知原告，该情形构成违约，但该违约情形并不影响商品房买卖合同第八条以及补充协议第五条的适用，因此依照合同约定应当顺延其交房日期，对该辩解理由，本院予以采纳，三是原告陈述其同期在瀚宇天悦湾购买住房一套，已经如期交房，被告不应适用上述抗辩情形，因原告该陈述不能直接进行简单事实反向推定，且原告未提供充分的证据予以证明，故本院不予认定，四是被告当庭陈述在正常施工情况下，其于2021年10月31日前可交付本案所涉房屋，且综合考虑一级、二级管控措施的天数以及在政府部门通知可以施工的情况下、施工单位需要准备的合理天数等因素，基于合同约定，被告交房的时间未超出合同约定买受人有权解除合同的期限，故综上原告尚不享有合同约定解除权，对原告要求解除双方之间商品房买卖合同以及解除合同后相应的返还款项和支付违约金等的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百九十条、第五百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏科的诉讼请求。案件受理费3845元，及保全费2650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年五月十七日书记员  刘 玉