安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初4119号 原告：合肥庐阳城市更新投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。 法定代表人：杨琦，执行董事。 委托诉讼代理人：冯传求，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷，安徽和源律师事务所实习律师。 被告：合肥兴达物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城路合肥四中综合楼一楼。 法定代表人：阮永杰，总经理。 被告：阮永杰，男，1948年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。 被告：合肥安氏乐器文化传媒有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区城隍庙大世界4层4001-4012。 法定代表人：安庆虎，执行董事。 被告：安庆虎，男，1973年6月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：朱泽玲，安徽皖大律师事务所律师。 原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司（以下简称庐阳城更公司）与被告合肥兴达物业管理有限责任公司（以下简称兴达公司）、阮永杰、合肥安氏乐器文化传媒有限公司（以下简称安氏公司）、安庆虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳城更公司的委托诉讼代理人冯传求、王婷，被告兴达公司的法定代表人阮永杰及兴达公司和阮永杰共同的委托诉讼代理人朱进，被告安氏公司的法定代表人安庆虎及安氏公司和安庆虎共同的委托诉讼代理人朱泽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庐阳城更公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、被告二、被告三、被告四将位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××路××楼房××栋××楼××平方米场地腾退归还原告；2.判令被告一、被告二将位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××内蒙城路入户门东南角的南红教学楼院内瓦房和平房腾退归还原告；3.判令被告一、被告二向原告支付2005年1月1日至2016年9月30日期间房屋租金1721375元；4.判令被告一、被告二、被告三、被告四向原告支付房屋占有使用费592104.16元（暂计算至2020年10月15日，直至被告腾退房屋后停止计算；房屋占有使用费暂按合同约定的租金14.65万元／年标准计算）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年10月1日起，被告一从合肥市第四中学租赁合肥四中（现为蒙城路22号）校园内西南角南红教学楼及兴达公司新建三层框架结构，租期自1996年10月1日起算，租期到2016年9月30日止。租金为前三年13万元，第4-6年租金为14.5万元，自第七年起，每年租金由双方议定（参照当年的房地产租赁市场行情做较大幅度上调）。自2005年开始至今，被告一就未再支付任何租赁费用，被告一、被告二一直共同占用南红教学楼、院内瓦房和平房以及教学楼前265平方米场地，并将房屋出租给被告三、被告四，收取租金。被告三自2012年8月29日设立至今，即和被告四一直占用原合肥第四中学（合肥市蒙城路22号）南红教学楼以及教学楼前265平方米场地，用于培训办学和办公使用。2019年7月，合肥市教育局和合肥市第六中学（原合肥四中并入合肥六中）将上述地块及地上资产划转（移交）合肥市庐阳区人民政府。合肥市庐阳区人民政府将上述资产移交委托人管理。原告接管案涉房屋后，多次与四被告沟通协商补交租金和退还房屋，四被告均不愿意交还房屋及支付租金和房屋占有使用费。原告于2020年9月22日委托律师向被告催讨租金、房屋占有使用费，并要求腾退房屋，四被告收函后，均不支付拖欠租金和房屋占有使用费，也不愿意腾退房屋。 兴达公司、阮永杰共同辩称，一、原告无权向被告主张2019年7月以前的房屋占有使用费。2019年7月合肥教育局及合肥六中将原合肥四中地块称交给原告，但是原合肥四中与合肥兴达公司所签订相关合同的权利义务并未转移给原告，合肥四中与合肥兴达公司之间的权利义务与原告无关，至少原告无权主张向被告主张2019年7月以前的房屋占有使用费，对于本案涉案房屋2019年7月前的一切事宜均与原告无关，原告并不是合同的相对方，原告并不是适格的诉讼主体。二、兴达公司根本不欠合肥四中及合肥六中房租或房屋占有使用费。合肥四中及合肥六中从来未向兴达公司追索过房租，其中的历史背景是合肥市在2005年进行了史无前例的大拆违，合肥四中沿蒙城路所建的商业门面房属临时建筑被全部拆除，合肥四中在门面房拆除后修建了围墙，兴达公司投资新建的房屋及红教学楼均在围墙之内，兴达公司与合肥四中签订的合作协议及租赁协议无法履行，双方再也未签订任何租赁协议。兴达公司巨额投资付诸东流，整整八年时间，合作协议项下的房屋无法使用，直至2013年年初兴达公司被迫采取自救措施，拆除部分围墙，使得兴达公司投资新建的房屋能够使用，以弥补损失，这一行为合肥六中也予以认可，合肥六中从未干预。兴达公司按合同约定享有二十年使用权，但长达八年的时间兴达公司无法享有使用权。三、原告主张房租或房屋占有使用费的诉讼请求显然也已超过了民法典规定的诉讼时效。不应受到法律的保护。四、阮永杰仅是兴达公司的法定代表人，并非合作协议的相对方，不是适格的诉讼主体，根本不应成为本案被告。五、无论合肥四中或者合肥六中并未提供任何书面资料证实本案所谓欠房租或房屋占有使用费的事实存在。兴达公司愿意配合退还房屋给原告，平房现在即可交付，由于诉请1中的房屋现在由被告三实际占有，被告一愿意配合协助办理交付手续。但是若因被告三的原因导致房屋无法交付，后期的占有使用费不应当由被告一承担。 安氏公司辩称，安氏公司在有效租期内合法占有使用案涉房屋，且已按约向兴达公司支付了房屋租金。现庐阳城更公司要求安氏公司腾退案涉房屋并支付房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。2013年8月15日，安氏公司与兴达公司就案涉房屋签订房屋租赁协议一份，约定租赁期限为十年，自2013年8月15日至2023年8月15日止，根据合同约定，租赁期限尚未届满，期间安氏公司一直按约支付租金。其次，虽然兴达公司与出租人就上述房屋的租赁期限至2016年届满，但是之后兴达公司仍在继续使用房屋，出租人并未提出异议。根据民法典第734条的规定，兴达公司与出租人签订的原租赁协议仍然有效，双方已形成了不定期租赁关系。据安氏公司所知，出租人至今未通知兴达公司要求解除租赁协议，出租人所享有的单方解除权利已消灭，原租赁协议当然有效。据此，安氏公司与兴达公司之间约定的租赁期限有效，对出租人具有法律约束力。安氏公司在此期间内占有使用案涉房屋合法有据。 安庆虎辩称，安庆虎与本案各方当事人并未签订房屋租赁协议，并非适格主体，应驳回对安庆虎的起诉。 本院经审理认定事实如下：1996年5月9日，合肥市第四中学作为甲方，兴达公司作为乙方，签订《合作协议书》一份，约定甲方将原红教学楼建筑面积约450平方米，租给乙方使用，租赁使用费暂定六年，六年后，该楼若继续出租，在同等条件下，乙方拥有优先租赁使用权；在红教学楼与1#恢复楼之间约7.5米，新增建的约260平方米的三层全框架结构的楼房与一号恢复楼衔接，形成一个整体，新建房屋的报建设计、建造等一切手续及资金均由乙方承担，房屋建成后，产权归甲方所有，乙方对新建部分拥有二十年有偿使用权；新建房和原红教学楼前三年，每年上缴甲方13万元，第四年至第六年期间，每年上缴甲方14.5万元，自第七年起每年上缴款由双方拟定（参照当年的房地产租赁市场行情作较大幅度的上调）；自1996年10月1日起计租。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。1996年11月，双方签订《补充协议》一份，约定甲方同意在已租给乙方使用的红楼南院内建办公室用房三间，建筑面积50平方米，房屋结构为砖混平顶，由乙方出资新建，并办理有关手续，房屋建成后产权归甲方所有，乙方每年向甲方交纳使用费1500元。 2002年，合肥市第四中学和兴达公司续签《房屋租赁合同》一份，约定《合作协议》中的原红教学楼建筑面积约450平方米房屋的租期为2002年10月1日至2005年9月30日，每季度租金为32500元，并约定此租金包括1号楼与原教学红楼之间增建的约260平方米房屋的租金，且依据合作协议第二条的约定，兴达公司拥有该增建部分二十年的有偿使用权。兴达公司支付租金至2005年9月30日，之后未再支付租金。 2005年7月，合肥市庐阳区人民政府下发《限期拆除通知书》，合肥市第四中学依据该通知将学校在蒙城路沿线建设的砖混结构楼房拆除，并加盖了围墙，案涉租赁房屋位于围墙范围内。 2013年，兴达公司将围墙拆除，并于2013年8月15日起将《合作协议》中约定的租赁房屋转租给安氏公司用于经营。兴达公司与安氏公司之间的租赁合同已于2019年8月14日到期，之后安氏公司按照每月1万元的标准向兴达公司支付占有使用费至2021年5月21日。 庐阳城更公司第一项诉讼请求针对的房屋即为《合作协议》中约定的租赁物，包括原红教学楼及后期搭建的部分，现上述房屋仍由安氏公司占有使用。同时，安氏公司使用教学楼前约265平方米的场地用于停车。另，庐阳城更公司第二项诉讼请求针对的房屋即为《补充协议》中约定的租赁物，由兴达公司自用。 另查明：合肥市第四中学已并入合肥市第六中学，2019年7月，合肥市第六中学将包括案涉租赁房屋在内的资产移交给合肥市庐阳区人民政府，合肥市庐阳区人民政府将上述资产委托庐阳城更公司进行管理。2020年9月23日，庐阳城更公司分别发函给兴达公司及其法定代表人阮永杰、安氏公司及其法定代表人安庆虎，要求腾退案涉房屋及场地。 以上事实，有庐阳城更公司提交的企业信息查询单、户籍证明、身份证复印件、合作协议书、备忘录、补充协议书、律师函及签收凭证、图片、资产移交协议书、移交清单，兴达公司和阮永杰提交的房屋租赁合同、限期拆除通知书、说明，以及当事人庭审陈述予以证实。对于兴达公司和阮永杰提交的证人证言，因证人无正当理由未到庭核实相关情况，本院对该证据不予采信。对于安氏公司和安庆虎提交的2013年8月15日签订的租赁合同，因兴达公司和阮永杰提交的说明中，安庆虎与阮永杰均确认2013年8月15日所签房屋租赁协议为无效协议，安氏公司和安庆虎虽称该说明中所载租赁协议与其提交的租赁合同并非同一合同，但未能提供证据证实，本院不予采信，对该份证据，本院不予确认。 本院认为，合肥市第四中学与兴达公司之间的《合作协议》和续签的《房屋租赁合同》中后期搭建部分的租赁房屋以及《补充协议》中约定的租赁房屋，均未取得建设规划许可，相应的租赁合同应为无效合同，但兴达公司和安氏公司实际占有使用了案涉房屋，应当按照合同约定的租金标准支付租金和占有使用费。上述资产于2019年7月移交给合肥市人民政府，合肥市人民政府委托庐阳城更公司进行管理，庐阳城更公司可自2019年7月起向承租人及次承租人主张权利。庐阳城更公司未能提供2019年7月之前的租金和占有使用费的债权转让协议及通知，对其主张的该期限之前的租金和占有使用费，本院不予支持。 《合作协议》中约定原红教学楼的租赁期限为六年，新建部分的房屋租期为二十年，续签的《房屋租赁合同》中约定原红教学楼的租赁期限至2005年9月30日，新建部分的租赁期限同《合作协议》的约定，同时约定租金标准为13万元／年，合同到期后，双方未继续签订租赁合同，现无论是原红教学楼的租赁期限还是增建部分的租赁期限均已到期，庐阳城更公司可随时主张返还房屋。庐阳城更公司已于2020年9月23日要求兴达公司与安氏公司返还房屋，对于庐阳城更公司主张的要求兴达公司、安氏公司将位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××路××楼房××栋××楼××平方米场地腾退归还庐阳城更公司的诉讼请求，本院予以支持。2019年7月1日至2020年9月23日期间的租金及占有使用费，应由兴达公司按照《房屋租赁合同》中约定的13万元／年的标准支付，此期间的费用应当扣除疫情期间影响经营的三个月的租金，经核算，兴达公司应支付该期间的租金及占有使用费127358元。2020年9月23日之后，庐阳城更公司已经通知次承租人腾退房屋，但安氏公司仍未腾退，应当支付之后的占有使用费，但鉴于安氏公司已按12万元／年的标准向兴达公司支付占有使用费至2021年5月21日，而该期间庐阳城更公司应取得占有使用费标准为13万元／年，为减少诉累，2020年9月24日至2021年5月21日期间的费用由兴达公司按照12万元／年的标准向庐阳城更公司支付79342元，不足部分即6612元由安氏公司补足，且安氏公司应自2021年5月22日之后按照每年13万元的标准向庐阳城更公司支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日止。 另，兴达公司应将其自用的位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××内蒙城路入户门东南角的南红教学楼院内瓦房和平房腾退归还庐阳城更公司，并自2019年7月1日起按照每年1500元的标准支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日止。 阮永杰和安庆虎分别为兴达公司和安氏公司的法定代表人，并非合同相对人，庐阳城更公司主张阮永杰、安庆虎承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥兴达物业管理有限责任公司、被告合肥安氏乐器文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××路××楼房××栋××楼××平方米场地腾退归还原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司； 二、被告合肥兴达物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司2019年7月1日至2021年5月21日期间的租金及占有使用费206700元； 三、被告合肥安氏乐器文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司2020年9月24日至2021年5月21日期间的占有使用费6612元，并自2021年5月22日起按照每年13万元的标准支付占有使用费至实际腾退返还上述房屋之日止； 四、被告合肥兴达物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区蒙城路22号合肥市第六中学（原合肥市××内蒙城路入户门东南角的南红教学楼院内瓦房和平房腾退归还原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司，并自2019年7月1日起按照每年1500元的标准支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日止； 五、驳回原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计15554元，由原告合肥庐阳城市更新投资集团有限公司负担12354元，被告合肥兴达物业管理有限责任公司2200元，被告合肥安氏乐器文化传媒有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二一年五月十三日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。