广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5443号原告（反诉被告）：广州誉雄家用电器有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道南侧（1号厂房之一）。法定代表人：卢勇钊，职务总经理。委托诉讼代理人：李松，广东百健律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州德能热源设备有限公司，住所地广州市花都区天贵路88号A座科技大楼711室；广州市番禺区钟村街钟屏岔道南侧1号厂房之一（一照多址）。法定代表人：张载彭。委托诉讼代理人：唐程龙，该司职员。被告（反诉原告）：张载彭，男，1973年11月3日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄怡泉，广东国晖（广州）律师事务所律师。广州誉雄家用电器有限公司（以下简称誉雄公司）与广州德能热源设备有限公司（以下简称德能公司）、张载彭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。誉雄公司的委托诉讼代理人李松，德能公司的委托诉讼代理人唐程龙及其司与张载彭的共同委托诉讼代理人黄怡泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉雄公司向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日起立即解除原告与德能公司于2018年5月19日签订的《租赁合同》；2.德能公司在合同解除后立即将租赁物返还给原告；3.原告没收德能公司所交的租赁保证金970200元；4.德能公司向原告支付所拖欠的租金及税金4947771.69元及逾期违约金（逾期违约金以每月所欠租金50万元为基数按照每月2%的标准从欠租之日即当月5日起计算至租金付清之日止，暂计至起诉之日约为862193.96元）；5.德能公司从租赁合同解除后开始至归还租赁物止期间，按照每月50万元的标准向原告支付租赁物使用费用；6.本案的诉讼费用由德能公司承担。诉讼过程中，誉雄公司向本院申请追加了张载彭作为本案共同被告参与诉讼，并变更其司第5项诉讼请求为：德能公司从租赁合同解除后开始至2020年12月17日期间，按照每月50万元的标准向原告支付租赁物使用费用；自2020年12月18日至返还全部租赁物期间，按每月8万元的标准向原告支付租赁物使用费用，及增加一项诉讼请求：张载彭对德能公司的应付款项承担连带清偿责任。事实和理由：誉雄公司自2011年起将坐落于广州市番禺区钟村街钟屏岔道南侧（1号厂房之一）的厂房出租给德能公司使用。2018年5月19日，誉雄公司与德能公司签订《租赁合同》，约定誉雄公司将上述厂房出租给德能公司使用，租赁期限为2018年6月1日至2020年5月31日，每月租金（不含税价）为50万元，该租金价格不含任何税金和政府需要征收的费用，如果需要向政府缴纳任何费用，由德能公司负责，德能公司于签订合同当天向誉雄公司支付970200元作为保证金；每月5号支付当月租金，租赁期内德能公司逾期支付租金，每一天按所欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权解除该合同，且不予退还租赁保证金；租赁期内德能公司未按照本合同规定履行责任造成违约，誉雄公司有权解除本合同，收回厂房，且不予退还租赁保证金、并依法追收乙方拖欠的款项及滞纳金。合同生效后，德能公司自2019年1月开始拖欠租金及税金，截至起诉之日德能公司共拖欠租金和税金4947771.69元，誉雄公司多次催收德能公司均以各种理由搪塞、拖延甚至拒绝支付。德能公司拖欠租金的行为已严重侵害了誉雄公司的权益，为了维护自身的合法权益，誉雄公司特诉至法院，望法院依法支持誉雄公司的全部诉讼请求。另，张载彭系德能公司的法定代表人，张载彭于2020年8月10日自愿承诺对德能公司拖欠原告的租金及滞纳金承担连带清偿责任，为保障债权的实现，誉雄公司已向法院申请追加张载彭为本案共同被告，诉讼请求亦作出相应变更。德能公司、张载彭共同辩称，对于第1项诉请，事实上《租赁合同》已经解除，我方认为解除时间为2020年12月17日；对于第2项诉请，目前租赁物已经返还给誉雄公司，只是有一小部分的物品仍堆放在涉案租赁物内；对第3项诉请，我方认为没有法律依据，其相当于是一种重复计算，我方认为与违约金是同一法律性质；对第4项诉请，租金据代理人与财务人员核定，是有两个银行账户进行支付（公账与私账），具体数额我方需庭后核实，我方认为誉雄公司主张的违约金2%的标准过高，应该按照新的民法通则的相关规定进行处理；对第5项诉请，我方需庭后核实归还租赁物的具体日期；对第6项诉请，据代理人与张载彭核实，当时其所述的连带责任仅仅是说愿意承担2020年8月10日之后所欠租金的连带责任，按照租赁合同已经到期，我方还没有找到新的租赁物的情况下，通过与誉雄公司协商，张载彭作为担保人签字，保证对2020年8月10日之后所欠的租金承担连带责任。德能公司、张载彭共同向本院提起反诉请求：1.誉雄公司赔偿物品损失500万元（具体损失以鉴定为准）；该损失在德能公司、张载彭承担的给付义务范围内予以抵扣；2.誉雄公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月上旬，我方另行寻找租赁物，同时组织相关人员对原租赁物的物品进行搬离等措施，然而，誉雄公司却组织人员对搬离工作进行阻扰，以至于无法搬离公司物品，此外，誉雄公司还擅自处置我方的财产（包括但不限于焊接机、叉车、加工工具、电缆电线原材料）。至目前止，我方的大量物品仍然滞留于涉案厂房，经初步统计，相关物品的价值原值总计约1600万元，折现价约500万元。我方认为，公司搬离其所属物品并无不妥，誉雄公司应该予以配合，但由于誉雄公司的原因，以至于给我方造成了巨大的经济损失，综上，对于我方的经济损失，应该全部由誉雄公司承担。誉雄公司对德能公司、张载彭的反诉辩称，德能公司、张载彭提起的反诉没有事实及法律依据，我方并没有所谓清单上的诸多物品，只有一些垃圾，我方也从未阻扰过德能公司、张载彭搬走相关物品，反而是德能公司、张载彭故意不来搬走相关的垃圾，特别是上次法院限期其搬离相关物品后，德能公司、张载彭没有任何诚意与具体行动来搬走。综上，我方认为德能公司、张载彭以上行为均是故意逃避租金支付义务。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道南侧（1号厂房之一）的房屋（以下简称涉讼物业）的登记权属人为誉雄公司，土地及房屋用途均为工业。2011年，德能公司已开始向誉雄公司承租涉讼物业。2018年5月19日，誉雄公司作为甲方（出租方）与德能公司作为乙方（承租方）就涉讼物业签订《租赁合同》，约定该厂房为工业用途，总建筑面积为14629.77平方米（其中标准建筑物面积为12029.77平方米，简易建筑物面积约为2600平方米），空地面积为6615平方米；租赁期限为2018年6月1日至2020年5月31日，每月租金为50万元，该价格不含任何税金和政府需要征收的费用，如果需要向政府缴纳任何费用，由乙方负责；乙方在签订本合同的当天向甲方支付970200元作为保证金；每月5号前支付当月租金；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同、且不予退还租赁保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同被终止或解除的，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均无偿归甲方所有；租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，且不予退还租赁保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；厂房内电梯由乙方自行安装，费用由乙方负责；租赁期满，厂房内电设施电线主电线主电缆归甲方所有；等等。2020年4月17日，誉雄公司提起本案诉讼。后德能公司于2020年6月17日对管辖权提出异议，本院作出了（2020）粤0113民初5443号之一《民事裁定书》，驳回了德能公司对本案管辖权提出的异议。德能公司不服上述民事裁定提起上诉，二审法院经审理后予以维持。2020年8月10日，张载彭签字确认《欠租金明细表》，该明细表记载德能公司2019年1月至2020年8月尚欠租金、税金及租金汇款相关情况。该表格下方载明：到2020年8月10日，德能公司欠誉雄公司的租金和滞纳金为8439924.28元，本人自愿对德能公司拖欠誉雄公司的租金和滞纳金承担连带清偿责任。2021年1月12日，誉雄公司于本案第一次庭审过程中当庭要求德能公司立即搬离涉讼物业，德能公司亦表示同意搬离涉讼物业内尚未被法院查封的财物，故本院明确告知德能公司可自行前往涉讼物业搬离尚未被查封的财物，否则需承担相应的法律责任。至于具体搬离的时间，德能公司表示因其司未能找到放置物品的地方，故具体搬离的时间尚无法确定，待其司找到合适的地方后即可搬离。庭审过程中，誉雄公司称德能公司在签订《租赁合同》后缴纳了保证金970200元，且2018年均正常缴纳租金，但自2019年1月起出现逾期支付租金的情况，后分别在2019年9月25日、10月9日、10月17日、12月11日及2020年1月22日、3月27日支付了50万元、50万元、30万元、50万元、20万元、50万元，即自2019年起德能公司共支付租金250万元，相当于冲抵至2019年5月的租金，即德能公司自2019年6月1日起便未支付租金至今。2020年10月起，因德能公司拖欠工人工资被南海法院及番禺法院现场就地查封一些机器设备，法院查封后其司向法院申请将被查封的机器设备集中堆放在同一个地方。被法院查封后，德能公司将能变卖的物品均拿去变卖以支付工人工资，仅剩一些不能变卖的物品留在涉讼物业内。涉讼物业内约有2000平方米堆放了德能公司的物品，除此以外的剩余部分其司已于2020年12月18日自行收回。德能公司、张载彭不确认誉雄公司上述关于租金支付情况的陈述，并主张德能公司另于2019年1月31日、2月28日、3月31日、7月31日、8月31日分别支付了25万元、25万元、25万元、340922元、4418.55元及7619元，及于2020年5月31日支付了4285元。誉雄公司一直以拖欠租金为由阻挠德能公司搬离涉讼物业，已构成违约，其方不应承担违约责任。另为证明誉雄公司阻挠其司从涉讼物业处搬离物品，德能公司向本院提供了视频、录音，并申请了张X群作为证人出庭作证。张X群确认其为德能公司的员工以及其与张载彭之间存在亲属关系。张X群称其于2020年12月22日在未知会誉雄公司的情况下自行到涉讼物业处搬离纸箱、画册等物品，但遭到保安人员的阻挠。誉雄公司对上述视频及录音均不予确认，并表示张X群与德能公司、张载彭存在利害关系，其陈述无法证明德能公司的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。誉雄公司与德能公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁期限届满后誉雄公司与德能公司未就涉讼物业续签租赁协议，德能公司继续使用涉讼物业，誉雄公司亦未提出异议，故《租赁合同》继续有效，誉雄公司与德能公司之间形成不定期租赁合同关系，双方的权利义务应按照原合同约定的内容履行。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现誉雄公司主张德能公司自2019年拖欠涉讼物业的租金，而德能公司未能举证证明其司已履行按时、足额支付租金的义务，已构成违约，故誉雄公司有权解除《租赁合同》、没收保证金及收回涉讼物业。因此，就誉雄公司要求没收德能公司已支付保证金970200元的诉请，合理有据，本院予以支持。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现誉雄公司提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为誉雄公司的起诉状等材料首次送达德能公司之日，而德能公司首次签收誉雄公司提交的起诉状等材料之日为2020年4月27日，故《租赁合同》自2020年4月27日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《租赁合同》解除后，德能公司作为承租人，理应负有向出租人誉雄公司返还涉讼物业的义务。现誉雄公司于庭审中确认其司于2020年12月18日收回大部分涉讼物业，剩余约2000平方米因堆放德能公司的物品未能收回，而德能公司则主张系因誉雄公司阻挠故无法搬离，但对此德能公司未能提供证据予以证明，本院对此不予采信，故就誉雄公司要求德能公司立即将涉讼物业返还予其司的诉请，合理有据，本院予以支持。就誉雄公司要求德能公司支付拖欠租金及税金的诉请。根据《欠租金明细表》可知，张载彭确认德能公司自2019年1月至2020年8月期间共拖欠租金900万元、税金447771.69元，已汇入租金共250万元。此后，德能公司未能举证证明曾向誉雄公司支付过租金，而誉雄公司于2020年12月18日自行收回大部分涉讼物业，故德能公司应向誉雄公司支付涉讼物业截止至2020年12月18日的租金及占有使用费共计8290322.58元（900万元+50万元×3个月+50万元/31天×18天-250万元）及税金447771.69元。誉雄公司主张其司已于2020年12月18日自行收回大部分涉讼物业，另涉讼物业内约有2000平方米因堆放了德能公司的物品而无法收回，对此德能公司未能提供相反证据予以反驳，故本院对誉雄公司的上述主张予以合理采信。《租赁合同》约定，租赁面积为14629.77平方米，租金为50万元，现因德能公司尚未将涉讼物业完全返还予誉雄公司，故本院酌情认定德能公司应按照每月6万元的租金标准，自2020年12月19日起向誉雄公司支付占有使用费至实际交还全部涉讼物业之日止。至于拖欠租金的逾期违约金，因誉雄公司要求没收保证金的诉请已得本院支持，该保证金足以弥补誉雄公司的损失，故就誉雄公司所主张的逾期违约金，本院不予支持。就誉雄公司要求张载彭对德能公司的债务承担连带责任的诉请。根据《欠租金明细表》可知，张载彭明确表示自愿对德能公司拖欠的租金承担连带清偿责任，故就该诉请，本院予以支持。就德能公司、张载彭要求誉雄公司赔偿物品损失的诉请，因缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州誉雄家用电器有限公司与广州德能热源设备有限公司于2018年5月19日签订的《租赁合同》自2020年4月27日起解除；二、广州德能热源设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道南侧（1号厂房之一）的物业内仍由其司占用的部分腾空，并交还予广州誉雄家用电器有限公司管业；三、广州德能热源设备有限公司已支付的租赁保证金970200元由广州誉雄家用电器有限公司没收；四、广州德能热源设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州誉雄家用电器有限公司支付拖欠的截止至2020年12月18日的租金及占有使用费共计8290322.58元、税金447771.69元；自2020年12月19日起，广州德能热源设备有限公司应按每月6万元的租金标准向广州誉雄家用电器有限公司支付占有使用费至实际交还上述房屋之日止；五、张载彭对上述第四项判决确定的广州德能热源设备有限公司应负的债务承担连带清偿责任；六、驳回广州誉雄家用电器有限公司的其余诉讼请求；七、驳回广州德能热源设备有限公司、张载彭的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费59461元、反诉受理费23400元，由广州誉雄家用电器有限公司负担本诉受理费6035元，广州德能热源设备有限公司、张载彭负担本诉受理费53426元，反诉受理费23400元。管辖异议费100元，由广州德能热源设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年五月二十日书记员  凌绮珊