江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初195号 原告：苏州国方物业管理有限公司，统一社会信用代码91320585058609425J，住所地太仓市城厢镇城西南路7-80号。 法定代表人：夏春秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：太仓市津华房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205857206939251，住所地太仓市城厢镇北门街。 法定代表人：陈鸿志。 被告：太仓新汇顺企业管理有限公司，统一社会信用代码91320585MA1W7FP49L，住所地太仓市城厢镇城西南路7-80号星海商务大厦101室。 法定代表人：林旭华。 委托诉讼代理人：黄耀勇、胡杏意，该公司法务。 原告苏州国方物业管理有限公司与被告太仓市津华房地产开发有限公司（以下简称津华公司）、太仓新汇顺企业管理有限公司（以下简称新汇顺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏州国方物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐艳，被告太仓市津华房地产开发有限公司法定代表人陈鸿志到庭参加诉讼，被告太仓新汇顺企业管理有限公司因故未能参加诉讼。原告当庭撤回对被告太仓新汇顺企业管理有限公司的起诉，本案现已审理终结。 原告苏州国方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付原告物业服务开办费5万元，物业服务费618975元（自2016年11月1日计算至2020年12月31日，总计50个月总面积为4951.8平，按照每平米2.5元每月的标准计算），总计668975元。2、本案诉讼费由被告一承担。事实和理由：2015年9月8日，原告与被告一签订了《太仓市前期物业服务合同》，约定由原告为被告一开发的楼盘“星海商务大厦”提供物业服务，该协议约定了物业收费标准，服务内容及服务期限。2016年11月1日该楼盘正式移交给原告提供物业服务。2018年4月份，被告一为了增加房屋销售业绩，与被告二及原告一起签订了三方协议 《物业费缴交协议》，约定由被告一承担被告二所购买的商品房购买后20年的物业服务费。该协议签订后，被告一及被告二均未支付过物业服务费。2020年12月18日原告向被告一发函催促被告一履行《物业费缴交协议》，同时发函给被告二要求被告二督促被告一履行协议。但二被告仍未履行付款义务。2020年12月28日原告通知两被告解除了三方签订的《物业费缴交协议》。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，恳请依法判决。 被告太仓市津华房地产开发有限公司辩称，我们房产公司开发的房子，本来是自己做物业的，所以价格定的比较高，2.5元一个平方，原告要求做就给他做了，当时口头上约定一两层的商铺是不付物业费的，卖掉或者租掉以后开始收。物业服务开办费5万元没付，物业费我与原告口头约定的不付的，如果没有卖掉或者没有租掉就不付的。我们在2018年的时候把涉案的房子卖给了新汇顺，当时与新汇顺约定房屋出售后20年的物 业费由我公司承担，前提是他要支付我所有的购房款，我公司与新汇顺公司因购房款也正在进行诉讼，我对原告说等诉讼结束后再处理物业费的事情。签订协议之前物业费应当按7折来收取，因为是空置的。我们与新汇顺公司之间的商品房买卖合同案件因涉嫌诈骗被法院裁定移送公安，商品房买卖合同无效，补充协议亦无效。 被告太仓新汇顺企业管理有限公司提交书面答辩意见，2018年4月，二被告与原告签订了三方协议《物业费缴交协议》，约定由第一被告承担第二被告所购买商品房购买后20年的物业服务费。2018年4月4日，二被告在签订房屋买卖合同的基础上又签订补充协议，其中第四条明确约定我方的物业费由第一被告直接向原告支付。原告起诉我方无事实和合同依据。 经审理查明，2015年9月8日原告（乙方）与被告津华公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将星海商务大厦项目委托乙方实行前期物业服务，物业管理区域四至：东至西城河，南至新兴蔬果市场，西至204国道，北至漂白池园。合同第四条约定，甲方为本物业提供前期物业服务开办费5万元，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由乙方使用。购置物资需经甲方审验，乙方在物业项目交接后2个月内，将经甲方审验过的物资清单交市物业管理行政主管部门和所在地的镇(区、街道办)备案。第十条约定，前期物业服务期限自2016年9月10日至2017年9月9日，第十五条约定物业公共服务费由乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取：办公、商用，2.5元/月/平方米（内含代收代缴的能耗费0.4元/月/平方米）……合同还对其他内容作了约定并进行了备案。原告明确物业服务合同针对的是星海大厦一层、二层商铺。 2018年4月4日，被告津华公司（甲方）与新汇顺公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，津华公司将星海大厦一层、二层商铺即涉案房屋出售给新汇顺公司。同日双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第四条约定，关于物业管理费用的承担。目前物业公司为太仓新生物业管理有限公司。甲方同意在房屋交付后20年内的物业费用由甲方承担，并由甲方直接向物业公司支付。若物业公司在20年期限内，发生变更的，甲方直接向新的物业公司支付。 甲方（出卖方）津华公司与乙方（买受方）新汇顺公司、丙方（物业方）太仓新生物业管理有限公司签订《物业费缴交协议》约定：甲方与乙方已经签订房屋买卖合同，甲方向乙方出售的商品房己具备法律、法规规定的销售、交付条件，太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书号为：太现交备(2017)第003号。甲方向乙方销售的房屋注册证号分别为：太(2017)Z000203423号、太(2017)Z000203466号、太(2017)Z000203689号、太(2017)Z000203422号、太(2017)Z000203425号。甲乙双方签订的房屋买卖合同中已明确约定，甲方自愿同意承担上述商品房买卖合同签订后20年(贰拾年)的物业费。甲方承担的物业费缴交项目、标准按照服务该商品房的物业公司依照省、市物业服务收费管理办法相关规定确定。上述商品房现在实际物业管理方现为丙方。丙方对上述商品房物业费承担情况知晓并认可。甲、乙、丙三方约定，在丙方为上述商品房物业管理服务期间：上述商品房应交纳的物业费由甲方直接向丙方支付。若甲方拒不支付、延迟支付、不足额支付，应由丙方直接向甲方追讨。甲方拒不支付、延迟支付、不足额支付产生的法律责任，应由丙方直接向甲方追究，乙方不承担任何相关责任。若因甲方拒不支付、延迟支付、不足额支付物业费造成的相关损失，乙方有权向甲方要求赔偿。 另，目前涉案房屋登记权利人为太仓新汇顺企业管理有限公司。其中坐落于城厢镇房屋建筑面积为2841.02㎡。城厢镇城西南路7-80号商业01室、夹层01室、夹层02室、夹层03室房屋建筑面积为2110.78㎡。2020年6月4日太仓新生物业管理有限公司变更为苏州国方物业管理有限公司。 上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证，被告新汇顺公司提交的《物业费缴交协议》、补充协议及当事人陈述等予以在卷佐证。 本院认为：原告与被告津华公司签订《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行，被告津华公司应按约向原告支付前期物业服务开办费5万元。关于物业费，被告津华公司辩称其与原告口头约定如果没有卖掉或者没有租掉就不付物业费，并没有提供证据予以证实，本院不予采信。关于被告津华公司辩称签订协议前应按7折收取物业费，本院认为，房屋空置期间，原告已按约提供了物业服务，被告不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，对被告此抗辩意见本院不予采纳。关于被告辩称其与新汇顺公司房屋买卖合同及补充协议无效，因此《物业费缴交协议》也无效，本院认为，三方签订的《物业费缴交协议》系三方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，被告与新汇顺公司之间的房屋买卖合同及补充协议是否有效并不影响《物业费缴交协议》的效力，对被告此抗辩意见本院不予采纳。 综上，本院对原告主张被告津华公司支付前期物业服务开办费5万元及支付2016年11月1日-2020年12月31日期间的物业费618975元【（2841.02+2110.78）*2.5*50】的诉请予以支持。 鉴于引起本次纠纷的民事法律事实发生在民法典实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告太仓市津华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告苏州国方物业管理有限公司前期物业费开办费50000元及2016年11月1日-2020年12月31日期间的物业费618975元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10570元，减半收取5285元，由被告太仓市津华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 屈 芳 二○二一年五月六日 书记员 黄佳玉