广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3730号上诉人（原审被告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，职务：总经理。委托诉讼代理人：王凤，该司职员。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司，住所地：广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，职务：副总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市金桦悦商贸有限公司(下简称金桦悦公司)因与被上诉人广州市番禺区房地产联合开发总公司(下简称番禺房总公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金桦悦公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项;2.变更原审判决第二项为金桦悦公司按每月471.6元的标准向番禺房总公司支付从2018年10月1日起至判决生效之日止的租金；3.由番禺房总公司承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、原审认定双方未能就续租涉案车位达成一致意见，属于认定事实错误。多年以来，金桦悦公司一直承租涉案车位和沐足店，在征得番禺房总公司同意后，金桦悦公司改建涉案车位中的部分车位用作沐足店的锅炉房，故对涉案车位享有优先承租权。番禺房总公司虽在2018年7月6日向金桦悦公司发出《通知》，要求金桦悦公司在租赁期满后交还涉案车位，但金桦悦公司于同日复函明确表示沐足店的配套锅炉房必须保留，且金桦悦公司愿意支付租金。番禺房总公司收到金桦悦公司的回复后，虽未反馈同意意见，但其于2018年8月1日与金桦悦公司续签沐足店的租赁合同，该行为应视为其同意将一直以来作为放置沐足店配套锅炉房的涉案车位续租给金桦悦公司。因此，在双方已续签沐足店的租赁合同后，番禺房总公司通知金桦悦公司交还涉案车位，属于违法要求解除租赁合同的不诚信行为；二、原审判决金桦悦公司交还涉案车位，不仅损害金桦悦公司的利益，还将损害国家利益及社会公共利益。如按原审判决第一项执行，金桦悦公司交还涉案车位后，金桦悦公司承租的沐足店将无地方放置经营沐足店经营所必须的锅炉房(该锅炉房在边角位置，不能用其他车位替代)，金桦悦公司将无法继续经营及交租，番禺房总公司短期内也无法将沐足店出租获得租金收益。除此之外，金桦悦公司的100多名员工也将面临失业，给社会增加一些不安定因素；三、原审认定的租金标准1600元/月过高。原租赁合同约定的租金标准为5.51元/月/平方米，涉案车位面积为85.6平方米，故应按471.6元/月计付租金。被上诉人番禺房总公司答辩称：不同意金桦悦公司的上诉请求。其一，双方于2010年5月12日签订的《租赁合同》因租赁期限届满而于2018年9月30日终止。在租期届满前，番禺房总公司已多次书面通知金桦悦公司需将涉案八个车位恢复原状后在租赁期限届满后交还给番禺房总公司。金桦悦公司所称的双方就首层之五商铺签订了租赁合同，该合同只针对商铺，并不包含涉案车位，可见双方并未就涉案车位续租问题达成一致意见。其二，租期届满之后，金桦悦公司逾期交还车位，需向番禺房总公司支付占有使用费。金桦悦公司主张按5.51元每月每平方米及85.6平方米面积计算租金不符合事实。番禺房总公司于2019年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金桦悦公司立即拆除其占用番禺房总公司的在广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦五楼停车场第4、5、6、13、38、39、42、43号车位上的加建部分、清理堆放的物品，并将上述八个车位恢复原状后返还给番禺房总公司；2.金桦悦公司自2018年10月1日起按每月每个车位420元向番禺房总公司支付上述八个车位的占有使用费，直至金桦悦公司拆除加建部分、清理堆放的物品，并将上述八个车位恢复原状后返还给番禺房总公司之日止；3.本案诉讼费用由金桦悦公司承担。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦的登记权属人为番禺房总公司，该物业总建筑面积为40346.85平方米，所在土地权属来源为1999年10月8日由市人民政府出让，土地权属性质为国有，批准用途为商住，实际用地面积为3174.5平方米，使用期限自1999年10月8日至2069年10月7日。广州市番禺区国土房管局核准的《房地产权图纸》载明市桥街禺山大道91号金悦大厦五层车库建筑面积为2754.60平方米。2003年11月7日，番禺房总公司作为出租方（甲方），与金桦悦公司作为承租方（乙方）签订一份《金悦大厦五楼停车场租赁协议》，约定甲方出租座落于广州市番禺区禺山大道91号金悦大厦五楼停车场（下简称金悦大厦五楼停车场）给乙方使用，建筑面积2754.6平方米；租赁期限为四年，即从2003年11月1日起至2007年10月31日止，期满后需续租，乙方必须在协议期满前二个月提出申请，经双方协商后重新签约；2003年11月1日至2005年10月31日每月租金为8000元，2005年11月1日至2007年10月31日每月租金为8640元；乙方在签订本协议时一次性向甲方缴纳场地保证金24000元，当本协议期满或提前终止时，若乙方无违反本协议条款，甲方将该保证金无息退还给乙方，若乙方违约或单方终止协议则保证金不予退回；该场地只能作停车之用，不得作其他用途，如有违约，甲方有权收回该场地；乙方在租赁期内不能改变该场地的任何设施、设备及用途，禁止在通道上安装任何设施，严禁占用通道作其他用途，凡未经批准擅自加建、拆改该场地该设施或不按管理规定，乱拆乱建及损害公共利益的，甲方有权收回该场地，并要求乙方回复原状并追讨赔偿；等等。2006年2月12日，金桦悦公司向广州市美安物业管理有限公司发出一份《申请》，称其司向番禺房总公司租用了金悦大厦五楼停车场，因业务需要及消防安全因素，申请将其司工程部五楼办事处重新用轻质砖砌墙（原为木板墙），工程完成后不会影响停车场原有的结构，望美安公司批准。该《申请》并附平面图“五楼仓库改财务司机室”。广州市美安物业管理有限公司批复：五楼停车场是番禺房总公司租给沐足使用，此申请需移交番禺番禺房总公司审批；番禺房总公司物业管理部在申请正文页的左下角空白处签写“同意申请，经开发部审批方可施工，合同期满，恢复原状”，并盖章确认；右下角空白处记载“同意按图施工，开发部”。2007年9月28日，番禺房总公司作为出租方（甲方），与金桦悦公司作为承租方（乙方）签订一份《金悦大厦五楼停车场租赁协议》，约定甲方出租金悦大厦五楼停车场给乙方使用，建筑面积2754.6平方米；租赁期限为35个月，即从2007年11月1日起至2010年9月30日止，期满后需续租，乙方必须在协议期满前二个月提出申请，经双方协商后重新签约；2007年11月1日至2008年10月31日每月租金为9600元，2008年11月1日至2009年10月31日每月租金为10080元，2009年11月1日至2010年9月30日每月租金为10584元；乙方在签订本协议时一次性向甲方缴纳场地保证金24000元，当本协议期满，若乙方无违反本协议条款，甲方将该保证金无息退还给乙方，若乙方违约或单方终止协议则保证金不予退回；该场地只能作停车之用，不得作其他用途，如有违约，甲方有权收回该场地，保证金不予退回；乙方在租赁期内不能改变该场地的任何设施、设备及用途，禁止在通道上安装任何设施，严禁占用通道作其他用途，凡未经批准擅自加建、拆改该场地该设施或不按管理规定，乱拆乱建及损害公共利益的，甲方有权收回该场地，并要求乙方回复原状并追讨赔偿；等等。2007年11月5日，金桦悦公司向番禺房总公司发出一份《申请》，称因业务需要，申请将其司租用的金悦大厦五楼停车场内车位为6号的车位面积约30平方米用轻质砖砌墙建一个什物房，不会影响停车场原有的结构及承载重量，租赁期满后复原，望番禺房总公司批准。该《申请》并附平面图“华隆公司档案资料室（五）”。番禺房总公司物业管理部批复“同意申请，但需保留玻璃外墙”。2010年5月12日，番禺房总公司作为出租方（甲方）与金桦悦公司作为承租方（乙方）再次签订一份《租赁合同》，约定甲方同意将金悦大厦五楼建筑面积2754.6平方米出租给乙方作停车用途，未经甲方书面许可，乙方不得改变其用途；租赁期共八年，即自从2010年10月1日起至2018年9月30日止；在签订本合同前，乙方必须向甲方交纳履约保证金24000元，合同期满乙方付清各项费用后七天内甲方将保证金全额退回给乙方，保证金不计利息；保证金不当租金使用，如遇乙方违约或存在对该场地的损害赔偿时，甲方有权没收保证金或扣除损害赔偿后的余额退回给乙方；2010年10月1日至2013年9月30日的月租为5元/平方米，即月租金为13773元；2013年10月1日至2016年9月30日的月租为5.25元/平方米，即月租金为14467.7元；2016年10月1日至2018年9月30日的月租为5.51元/平方米，即月租金15177.8元；每月的租金乙方必须在当月15日前直接汇入甲方指定账户或到甲方指定银行处缴交；甲方保证在合同生效期内，在不违反政府法规情况下，乙方有全权自主按其营业范围使用该场地；本合同在租赁期限届满前90天内，双方如愿延长租赁期，应重新协商签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先续租权；租赁期间，乙方可按经营实际需要进行装修，但不得损坏场地原有建筑结构和所在大厦的内外部整体观瞻，场地的水、电、电视、电讯等设施均由乙方自行报装，乙方装修施工（包括土建、水、电、消防、环保设施等）项目必须由具备相关资质的单位负责设计、施工，确保安全用电，消防安全达标；租赁期满或终止租赁合同后，乙方除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）可自行拆走外，所有入墙入地固定装修属甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金总额的1%向甲方交付逾期违约金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同收回该场地，乙方所交保证金不予退回，并追收所欠租金及违约金；等等。2018年7月5日，番禺房总公司向金桦悦公司发出一份《通知》，称金桦悦公司承租金悦大厦五楼停车场将于2018年9月30日租约期满，合同期满其司将收回该停车场自行出租，请金桦悦公司自行核对对外出租车位的使用期限，并自信给拆穿该层停车场的加建部分和清理对方的物品，如金桦悦公司不自行拆除和清理对方物品其司将自行处理，并直接从保证金中扣除相应的拆除和清理费用，由此产生的一切经济损失及法律责任由金桦悦公司自行承担。金桦悦公司的法定代表人邱林于2018年7月6日在该通知左下角空白处签写“已收悉，但有异议，详见回复函”，并盖章确认。2018年7月6日，金桦悦公司向番禺房总公司发出一份回复函，称金悦大厦五楼停车场是作为其司承租物业首二层商铺的商业配套总体承租给其司的，加建部分是因应经营需要并征得番禺房总公司同意的，部分作为二楼沐足配备的锅炉房，部分作为办公用途使用，鉴于双方多年友好合作和希望番禺房总公司考虑历史原因的延续问题，提出如下意见：1.锅炉房作为沐足经营运作的必需设施，必须要保留，以保证沐足的正常经营；2.除锅炉房外的其他加建部分现作为办公用途，其司希望保留，其司可支付租金，如不得保留，其司需要另寻办公室并装修，大约需要6个月的搬迁时间，按照租赁合同第五条第5小点约定，加建物与装修不得拆除，其司依照合同约定同意按现状交付五楼场地，不同意拆除费用和清理费用在按金扣除；3.五楼停车位必须优先满足其司旗下大脚板沐足店的租赁需求。2018年7月13日，番禺房总公司向金桦悦公司发出《复函》（番房总函[2018]44号），称金桦悦公司于2018年7月6日来函收悉；金悦大厦五楼停车场的产权登记为停车场用途，锅炉房是金桦悦公司二楼大脚板沐足店的经营设备，应放置在沐足店的经营场所内；此外，金桦悦公司于2006年2月12日及2007年11月5日向其司申请在涉讼场地实施加建时，其司已明确告知在合同期满时须恢复原状，据此，金桦悦公司须自行拆除加建部分，否则其司仍将按2018年7月5日的《通知》执行。该复函附有金桦悦公司于2006年2月12日、2007年11月5日发出的《申请》。金桦悦公司的法定代表人邱林于2018年9月14日在该通知左下角空白处签写“收悉，此复函之内容恕不接受，原因是我司已续约，按合约精神可继续保留使用，权利与义务并存，锅炉房必须保存，使我司经营得以进行，至于车位，应全部保留我司使用，其他店铺已在其他楼层早已安排车位”，并盖章确认。2018年8月1日，番禺房总公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）共同签订一份《物业租赁合同》，约定本次出租物业为广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五的商铺，建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米），规划用途为商铺；该合同还约定了物业交付、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务等内容。2018年9月29日，番禺房总公司再次向金桦悦公司发送《通知》，要求：1.金桦悦公司按其司2018年7月5日发出的《通知》及2018年7月10日发的《复函》自行拆除在金悦大厦五楼停车场的加建部分和清理堆放的物品；2.第五层停车场每个车位月租金为420元（不含物业管理费），根据金桦悦公司的承租面积及车位实际使用情况，其司将配置该层第1～3号、7号、14～22号、28～37号、40～41号、44～50号共32个停车位（详见附图红色标记部分）供金桦悦公司按照上述租金标准有偿使用，使用期限为2018年10月1日至2020年9月30日，合同期满，如金桦悦公司继续为现所承租物业的承租方且金桦悦公司在承租期间遵守合同约定无出现拖欠租金、拖欠费用、不配合其司安全检查及违约等情况，金桦悦公司在同等条件下对上述停车位享有优先承租权；金桦悦公司只能自用或提供给金桦悦公司的客户作临时停车使用，金桦悦公司不得转租给第三方，且金桦悦公司须按照现时所承租物业的租赁合同约定的缴交租金时间向其司缴交上述停车位的租金，否则，其司将按照前述租赁合同的相关约定追究金桦悦公司的违约责任。金桦悦公司在该通知下方空白处签写“收悉，我司明确不接受通知第一点，按原合同规定，有优先续约权，至于所谓加建部分经贵司同意，有批准文件，现在已续约，应由继续使用权利，如贵公司强行拆除将承担法律责任”，并盖章确认。2018年10月23日，番禺房总公司委托广东仲衡律师事务所向金桦悦公司发出一份《关于自行拆除停车场加建部分的律师函》，催告金桦悦公司于2018年10月30日前自行拆除停车场加建部分和清理堆放的物品及将8个被占用的车位交回给番禺房总公司，并按每个车位每月420元的标准向番禺房总公司支付该8个车位的占用费，及按每个车位每月40元的标准向金悦大厦物业管理公司支付车位管理费，否则，番禺房总公司将通过法律途径追究金桦悦公司的法律责任。2019年1月3日，番禺房总公司以双方之间的租赁合同已期满终止但金桦悦公司拒不将金悦大厦五楼停车场中八个车位恢复原状并返还为由，提诉至原审法院，引致本案纠纷。双方当事人均确认金悦大厦五楼停车场约定的租赁用途为停车，金桦悦公司于2003年11月整体接收该停车场；并确认金桦悦公司在租赁期限内没有欠付租金，金桦悦公司缴交的保证金24000元仍在番禺房总公司处没有退还。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、对于涉讼车位的使用现状。番禺房总公司称其司所主张的涉讼八个车位为金悦大厦五楼停车场中的第4、5、6、13、38、39、42、43号车位，涉讼车位没有核发单独的房地产权证，无法明确涉讼车位的面积，由于双方签订租赁合同时金桦悦公司承租的是整个五楼停车场，所以没有对车位单独编号，合同中也没有附图纸，该编号系其司在提起本案诉讼前自行进行编号，即平面图纸中所标示的位置；租赁期间，金桦悦公司对上述车位进行砌墙加建，加建时应该没有进行报建，现租赁期限届满，但涉讼车位仍由金桦悦公司管业中，金桦悦公司仍未拆除加建的墙体、清理堆放的物品、恢复原状，导致其司无法收回另行出租，不存在侵犯金桦悦公司的优先承租权的问题。番禺房总公司并提交了涉讼停车场的平面图纸标示了涉讼车位标号及现场照片予以证实。金桦悦公司确认图纸中标示的位置，但表示所示位置不能作为停车位正常使用；对照片不予认可，无法看清具体方位；其司没有对涉讼车位的面积进行测量；2003年11月7日其司接收停车场后按照实际需要划分了车位，并向番禺房总公司申请，经批准许可后进行砌墙加建，用于经营用途的中小型燃气热水器（即图纸中标示的38、39号位置）和财务办公室（即图纸中标示4、5、6号位置），42、43是临时杂物间，上述位置仍在其司使用中，尚未交还给番禺房总公司，而13号位置是公共洗手间，完全不能停车，其司已没有继续使用了；现在由于2018年9月30日番禺房总公司不再整体续租，侵犯了其司的优先承租权，番禺房总公司只出租了32个车位给其司，图纸标示的位置不在其司续租的范围。金桦悦公司另提交了《复函》、两份《申请》及照片以证实其上述主张。番禺房总公司对《复函》及两份《申请》予以确认，但认为《申请》中已明确显示即使其司同意金桦悦公司进行加建，金桦悦公司也需在租赁期限届满时将涉讼车位恢复原状；对照片不予确认，并称金桦悦公司在向其司承租五层停车场十几年期间，没有向其司提出过13号车位不能作为停车位使用；其司是根据金桦悦公司承租首层之五商铺的面积占该地体首二层的总面积比例计算金桦悦公司可以配套承租的车位是20个，另外12个车位是由于其他商铺不承租所以才出租给金桦悦公司；二、对于金桦悦公司应否交还涉讼车位以及占用使用费的计算标准问题。番禺房总公司主张由于停车场的租赁期限已届满，其司已向金桦悦公司发出通知、律师函明确告知金桦悦公司收回涉讼车位自行出租，并要求金桦悦公司拆除涉讼车位的加建墙体部分、清理堆放的物品、恢复原状，符合停车用途后交还给其司，但金桦悦公司至今仍在占用涉讼车位，根据其司的评估报告，涉讼车位的占有使用费应按420元/个/月计算，而不是按面积计算，双方最新签订的停车位租赁合同也是按此标准计算的，且其司向其他商铺出租该层停车位的租金也是此标准，故金桦悦公司应自2018年10月1日起按照车位420元/个/月的标准支付占有使用费。番禺房总公司并提交了广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具的《广州市番禺区房地产联合开发总公司拟出租房地产事宜所涉及位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层、二层及五层共三处房地产租金价值专项资产评估报告》（以下简称《金悦大厦租金价值评估报告》）予以证实，其中该评估报告的评估结论处记载金悦大厦五层出租车位37个，评估平均租金单价420元/个。金桦悦公司对《金悦大厦租金价值评估报告》不予确认，认为不能证明是针对涉讼车位的评估报告；涉讼车位一直作为其司经营沐足店的配套设施使用，如果没有热水器其司无法正常经营，番禺房总公司没有经过协商就不再出租涉讼车位，其司一直与番禺房总公司协商续租涉讼车位，但番禺房总公司不同意；其司于2018年8月1日与番禺房总公司签订了《物业租赁合同》继续承租禺山大道91号之五的商铺，仍用于经营金悦大脚板沐足店，原承租方不变、经营主体不变，涉讼车位仍作为沐足店的配套场地，故番禺房总公司无权收回涉讼车位；番禺房总公司提出的占有使用费标准是正常停车位的费用，但涉讼车位不能作为正常的停车位使用，故该占用费标准没有依据，经其司初步精准测量，涉讼车位实际面积为85.6平方米，其司愿意按照2010年5月12日双方签订的《租赁合同》约定的标准5.51元/平方米/月支付涉讼车位的占用费，即每月占用费为471.6元，并同意占用费在租赁保证金24000元中扣除。金桦悦公司并提交了《物业租赁合同》予以证实。番禺房总公司对《物业租赁合同》无异议，但认为对金悦大厦首层之五商铺的租赁与本案涉讼车位的租赁是相互独立的，因此该《物业租赁合同》与本案无关；其司没有对涉讼车位面积进行测量，因此无法确认具体面积，其司坚持按照个数计算车位占有使用费；对于金桦悦公司缴纳的保证金24000元，是因为金桦悦公司在租赁期限届满后仍未返还占用的停车位，没有办理交接手续，所以其司未退还该款项。原审法院认为，番禺房总公司与金桦悦公司就金悦大厦五楼停车场签订的《金悦大厦五楼停车场租赁协议》及《租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。针对双方争议的金桦悦公司应否交还涉讼车位的问题。番禺房总公司主张涉案停车场的租赁期限已于2018年9月30日届满，金桦悦公司应当将涉讼车位恢复原状并返还给其方。金桦悦公司则认为其司已续租金悦大厦首层之五的商铺继续经营沐足店，涉讼车位所在位置一直作为其司经营沐足店的配套设施使用，故拒绝交还。对此，从双方当事人在庭审中的陈述及证据可知，在案涉停车场租赁期限届满前，番禺房总公司已多次书面通知要求金桦悦公司将涉讼车位恢复原状；在租赁期限届满后，双方未能就续租车位事宜达成一致意见。尽管金桦悦公司与番禺房总公司已签订《物业租赁合同》续租沐足店所在的商铺物业继续经营，但该合同的租赁主体仅限于商铺，并不包含涉讼车位，故金桦悦公司据此拒绝交还涉讼车位的抗辩理由，理据不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，现双方就包括涉讼车位在内的金悦大厦五楼停车场签订的《租赁合同》因租赁期限届满而终止，番禺房总公司要求金桦悦公司拆除涉讼车位加建部分、清理堆放物品、恢复原状后返还给其司，合理有据，予以支持。对于涉讼车位的占有使用费的计算标准问题。金桦悦公司抗辩主张应按照《租赁合同》约定的5.51元/平方米/月的标准计算，番禺房总公司对此计算标准不予认可，而该《租赁合同》所约定的租金标准是基于金悦大厦五楼停车场共2754.60平方米整体承租所约定的租金标准，金桦悦公司主张单以该标准按照其司实测涉讼车位面积85.6平方米计算每月占有使用费，缺乏理据，不予采纳。至于番禺房总公司主张按照《金悦大厦租金价值评估报告》所载按照420元/个/月的标准计算涉讼车位的占用使用费，金桦悦公司同样对该评估报告不予确认，从双方当事人确认的金悦大厦五楼停车场的平面图来看，涉讼车位大多分布于该停车场边缘位置，番禺房总公司主张以上述评估报告评定的租金标准计算涉讼车位占有使用费，亦缺乏理据，亦不予采纳。鉴于在涉讼车位租赁期届满后番禺房总公司与金桦悦公司未就占有使用费标准达成新的意向，综合考虑涉讼车位的所在位置和使用情况，以及双方所提交的证据，根据公平合理原则，酌情以1600元/月的标准计算涉讼车位的占用使用费，故金桦悦公司应自2018年10月1日起计至实际交还涉讼车位之日止，按照每月1600元的标准向番禺房总公司支付涉讼车位的占有使用费。对于番禺房总公司主张的超出上述金额的部分，不予支持。对于金桦悦公司承租金悦大厦五楼停车场所缴纳的保证金24000元，用于抵扣上述占有使用费。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月10日判决如下：一、广州市金桦悦商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除及清理位于广州市番禺区市桥镇禺山大道91号金悦大厦五楼停车场第4、5、6、13、38、39、42、43号车位（即广州市番禺区房地产联合开发总公司提交的金悦大厦五楼停车场平面图标示编号对应的位置）上的加建部分和添附物，恢复原状并交还给广州市番禺区房地产联合开发总公司管业；二、广州市金桦悦商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市番禺区房地产联合开发总公司支付占有使用费（车位占有使用费按照每月1600元的标准计算，自2018年10月1日起计至实际交还之日止），广州市金桦悦商贸有限公司已支付的租赁保证金24000元可用于抵扣上述费用；三、驳回广州市番禺区房地产联合开发总公司的其余诉讼请求。本案受理费1800元，由广州市金桦悦商贸有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，金桦悦公司是否需将涉案车位恢复原状后交还番禺房总公司；其二，金桦悦公司应付涉案车位的占用费标准应如何计算。关于金桦悦公司是否需将涉案车位恢复原状后交还番禺房总公司的问题。双方就包括涉案八个车位在内的广州市番禺区市桥街禺山大道金悦大厦五楼停车场签订的最后一份《租赁合同》约定的租期至2018年9月30日届满。在租期届满之前，番禺房总公司即已向金桦悦公司发函明确表达合同期满后将收回租赁物的意思，租期届满后，番禺房总公司再次催告金桦悦公司将涉案车位恢复原状后交还。故此，双方之间就涉案车位建立的租赁关系在约定租期届满之日即2018年9月30日终止。在该租赁关系终止后，金桦悦公司负有将涉案车位恢复原状并交还番禺房总公司的约定及法定义务，金桦悦公司未履行该项义务，番禺房总公司诉请金桦悦公司承担继续履行并支付占用期间的占用费的民事责任，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。金桦悦公司以其已向番禺房总公司续租首层商铺用作沐足店并将涉案车位改建为沐足店配套设施为由，上诉认为双方已就金桦悦公司续租涉案车位达成一致，但在金桦悦公司承租涉案车位并将其改建为沐足店的配套设施后，番禺房总公司明确告知金桦悦公司需“合同期满，恢复原状”，即现有证据仅能证明番禺房总公司同意金桦悦公司在约定的租期内将涉案车位改建为沐足店的配套设施使用，而不能证明番禺房总公司承诺金桦悦公司在经营沐足店期间可一直配套承租涉案车位，故金桦悦公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。金桦悦公司以番禺房总公司收回涉案车位缺乏必要性为由，上诉认为其无需将涉案车位交还番禺房总公司，但番禺房总公司收回涉案车位后如何处置属于番禺房总公司自由行使车位所有权的范畴，与金桦悦公司无涉，亦不能免除金桦悦公司应承担的返还义务，故金桦悦公司的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于金桦悦公司应付涉案车位的占用费标准应如何计算的问题。如前所述，双方就涉案车位建立的租赁合同关系应于2018年9月30日终止。自此以后，金桦悦公司继续占用涉案车位缺乏法律依据，应就其无权占有行为向番禺房总公司承担支付占用费的民事责任。对于占用费的计算标准，金桦悦公司主张参照原租赁合同约定的租金标准并按其实测涉案车位面积计算，番禺房总公司则主张每个车位按每月420元的标准计算，双方主张的占用费标准均缺乏充分理据支持。在此情况下，原审酌情确定涉案八个车位的占用费按每月1600元的标准计算，并无明显不妥，可予维持。综上所述，上诉人金桦悦公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费392元，由上诉人广州市金桦悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年五月十七日法官助理王文杰书记员唐颖琪