黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0184民初571号原告：五常市领翔物业管理有限公司，住所地五常市翰林名苑3号楼10门商服。法定代表人：侯俊先，经理。委托诉讼代理人：张永波，男，1962年8月14日出生，汉族，该公司经理，住五常市。被告：杨贵，男，1957年9月15日出生，汉族，退休工人，住五常市。委托诉讼代理人：杨立伟，男，1982年1月27日出生，个体，现住五常市。原告五常市领翔物业管理有限公司（以下简称领翔物业）与被告杨贵物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。领翔物业的法定代表人侯俊先及杨贵的委托诉讼代理人杨立伟两次到庭参加诉讼，本案现已审理终结。领翔物业向本院提出诉讼请求：判令被告杨贵立即给付2019年两个房屋的物业费140.16平方米×0.5元×12个月=840.96元，滞纳金840.96元×3‰=2.5元×325天=812.50元，合计1,653.46元，2个房屋的公用电费10元×12个月=120元，卫生费10元×12个月=120元，水费300元×2=600元，修路费385×2=770元，以上合计1,610元，滞纳金1,610元×3‰×330天=1,584元，合计3,194元，上述费用总计4,847.46元。事实与理由：原告公司于2019年7月29日与五常市兴业小区业主委员会签订了物业管理合同，合同内容是九项13条，具体详细说明了物业管理服务的要约事项，说明了甲乙双方责任与义务，共同遵守物业管理工作标准十三章五十一条规定，被告在我公司收费员去收物业费时无正当理由拒绝交纳物业费及公用电费、修路费等费用，故诉至法院。杨贵辩称，第一、物业公司的入住兴业小区是否合法，没有经过公开招标和业主的选举。第二、物业公司签订的管理合同没有通过业主大会，合同我怀疑造假，第一页和第二页没有连在一起，第一页没有公章，怀疑第一页串改，合同有开始时间没有结束时间，属于霸王条款；第三、小区没有门挡，造成外来车辆随便进入小区把业主的部分车划坏，没有电子门，外来的收废品的人员随便进入小区给我的人身和财物造成危险，单元门10栋楼95%以上门锁门铃全都不好使，楼梯扶手全都坏了，大人孩子来回走非常不安全。楼体路四圈没有水泥加固，用沙土铺盖，一下雨全是泥水。违法建设的小棚子被人举报城管局，城管局也称其不合法，占用公共资源，然后盖的棚子因为冬天上冻热涨冷缩把楼梯的水泥板支裂开了。电线头在阳台下面祼露着，太危险了。地沟里面全是脏水，地热管加快腐烂，地热管长期在水里泡着，室内温度上不去。自来水的主管道也是在地沟里走的，长期在脏水里泡着，容易崩裂，自来水公司想来为每户免费安装水表，但是地沟有水进不去，导致无法安装。修路没有开业主大会，没有经过业主大会同意。修路后没有出示收费的标准和依据及有效的票据。私自把小区的健身器材擅自拉走。小区垃圾遍地清扫不及时，小区没有绿化，原来有小树全部移走了。大雪后过了一个月才清雪，只是表面清了一层。楼道清扫不及时，小区疫情期间防疫消毒几乎没有，墙体开裂，而且掉下来好几块了，房盖清理不及时，导致车被砸坏好几辆，业主找也不管。所以不同意交纳物业费及修路费，但水电费自己享用了可以交纳。领翔物业为证实其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、营业执照复印件一份。拟证明原告主体适格。经质证被告没有异议。本院认证意见为该证据真实有效且能够证明原告拟证明的问题，故对该证据予以采信。证据二、五常镇兴业小区物业管理公司承包合同一份。拟证明合法承包合法合理经营，有两个业主委员会盖章和两个街道（崇仁一社区和尚义二社区）的盖章，该合同是在建设局签字的。按照合同的约定我们全部完成了物业管理服务。经质证被告对该份证据有异议，是我答辩意见的第二条。根据物业管理条例第56条规定必须由业主委员会公开招标竞标，现在没有经过公开招标，我认为该物业不合法，不是正当途径进入的兴业小区，且该份合同前后页没有骑缝章，涉嫌伪造，故对该合同不予认可。本院认证意见为，该份合同经过向房产住宅局物业办公室调取，第一页与备案登记的有所不同，故对该份合同不予采信，应当以备案登记的为准。被告的部分质证意见成立。证据三、物业公司在兴业小区所做的工作明细二份。拟证明我们入住小区后所做的工作。经质证被告对该份证据有异议。认为9号楼没有如明细所述铺设方砖。本院认证意见为，上述工作明细上加盖了1-6号楼及7-10号楼业主委员会的公章，得到了业主委员会的确认，故对上述两份证据予以采信，被告杨贵虽提出异议，但并没有提供证据予以证明，故对其质证意见不予采信。证据四、承包合同补充条款说明一份。拟证明经业主委员会与物业公司研究之后签订了补充协议，对2、3、9号楼进行改造、铺设道路，逾期不交费需承担违约金千分之三（协议中打成30%）。经质证被告认为补充协议是假的，与原合同有矛盾。本院认证意见为在法院去物业办调取证据时没有该补充条款的备案，且领翔物业诉讼请求仅主张2019年8月11日-2020年8月11日期间段的物业费，该补充条款说明是2020年8月29日出具的，与本案没有关联，本院对该证据不予采信。证据五、业主委员会2020年3月3日出具的证明。拟证明（修路由业主投入60%，物业公司投入40%每户交纳385元）；2019年9月14日领翔物业与五常市瑞达筑路有限公司签订的合同一份。拟证明双方签订了修路合同；收据8份。拟证明修路所花费用。经质证被告对合同无异议，认为业主委员会只确定了投入比例，但并没有确定总金额，对收据不认可，认为公司对公司必须有对公账户转账，没有正式发票。本院认证意见为被告对合同没有异议，领翔物业也实际对路面进行维修，虽然在该证明中没有总基数，但每户分摊的金额确定，被告杨贵在修路发生当时亦未对修路提出异议，也没有提供证据证明修路的成本超过相应的标准，修路已实际完成，作为小区居民均已实际受益，故对上述证据予以采信。证据六、照片5张。拟证明原告改善小区路面，铺设方砖。经质证被告有异议，没铺设9号楼的。本院认证意见为，被告未提供相关的证据予以反驳，杨贵作为1号楼的业主其亦不是业主委员会成员，亦未通过正常的途径向业主委员会反应相关问题，故对上述证据予以采信。杨贵为证明其抗辩主张向本院提交证据如下：照片57张。拟证明答辩意见中小区环境打扫差及其它情况。经质证原告对上述证据不认可，认为小棚子是业主委员会同意，我们找城管局同意，盖的目的是为了放打扫卫生用品的。外墙体是开发商的事，跟我们物业没关系，房盖清雪冬天没有办法清，至于楼顶上设计不合理是开发商设计的问题，与我们没有关系。楼道的扶手可以解决，我们正在进行维修完善，关于清除小区植树的问题，是业主委员会请示林业局把小树拔掉的，让我们铺的砖，与我们物业没有关系。我们安装的监控花了5万多，我们把路修完了也花钱了，业主委员会也同意的。5、6号楼业主修门禁，门杆我们请示五常镇，当时因为没有安置门卫房，如果遇突发情况没有办法起杆儿，政府也解决不了这个问题就没有安装。清雪我们已及时清理了，就今年两场大雪，我们清雪就花了两万多，马葫芦我清理了40多个。垃圾点这个归城管管理，不归我们物业管，修路是政府和建设局和业主委员会一起研究的，具体由业主委员会跟修路公司谈的并测算的面积。消毒我们都有记录，包保人员都知道。本院认证意见为，相关照片体现不出拍照的时间，无法体现是否是领翔物业承包小区后的管理状态，且被告未提供证据证明领翔物业已根本违反了承包合同的职责约定，故本院对上述证据不予采信。法院依职权向五常市房产住宅局物业办公室调取2019年8月11日领翔物业与五常镇兴业小区业主委员会签订了《物业管理承包合同》样本，关于第八条备案登记的没有逾期不交收取3‰滞纳金（每天）的约定。经过庭审听取双方意见，原告称后期与业主委员会就滞纳金又签订了补充条款说明。被告质证意见为不能证明承包合同是真实的，只是相符，合同没有页数第一页也没有公章。本院经审理查明，原告领翔物业公司为自然人独资的有限责任公司，2019年8月11日该物业公司与五常镇兴业小区业主委员会签订了《物业管理承包合同》，该合同在崇仁一社区及尚义二社区居民委员会及五常市房产住宅局物业办公室备案（经过法院依职权调取），双方没有关于滞纳金的约定。领翔物业在兴业小区所做的工作明细上加盖了1-6号楼及7-10号楼业主委员会的公章，得到了业主委员会的确认；2019年9月14日领翔物业与五常市瑞达筑路材料有限公司签订了合同，对工程名称、施工地点、工程量、工期、及工程造价、付款方式、工程质量及保修均有约定。2020年3月3日由业主委员会出具的证明“2019年8月14日经业主委员会12人参加和物业共同研究决定，对本小区1-10号楼和小三楼进行维修道路，由业主投入60%费用，每户交纳385元，物业投资40%费用。业主委员会对1-10号楼和小三楼争取意见，除了5号楼业主外，其它1-4、6-10号楼业主均同意维修道路，并由业主委员会监督执行，当年11月维修了小区道路。”领翔物业主张杨贵所欠的1号楼301、302室2019年两个房屋的物业费：140.16平方米×0.5元×12个月=840.96元，滞纳金840.96元×3‰×325天=812.50元，合计1,653.46元，2个房屋的公用电费10元×12个月=120元，卫生费10元×12个月=120元，水费300元×2=600元，修路费385×2=770元，以上合计1,610元，滞纳金1,610元×3‰×330天=1,584元，合计3,194元，上述费用总计4,847.46元。原告多次催要上述费用，被告杨贵对欠款及利息至今未付。本院认为，归纳本案争议焦点：一、领翔物业承包兴业小区是否合法。领翔物业主张，物业公司依法办理工商登记并与该小区依法成立的业主委员会签订了承包合同，在房产住宅局的物业管理办公室办理了备案登记，属于合法承包。杨贵辩称，领翔物业并未经过招投标程序，其承包兴业小区不合法，故不同意交纳物业费。本院认为，根据国务院颁发的《物业管理条例》第二十四条，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议选聘物业服务企业。”故招投标程序不是选聘物业服务企业的必经程序，兴业小区作为老旧小区其住宅规模较小，故兴业小区的业主委员会可以通过协议的方式选聘物业服务企业，其与领翔物业基于平等自愿签订的物业服务管理合同依法成立并生效，双方形成合法的物业服务管理法律关系，该物业服务合同对全体业主具有约束力；争议焦点二、领翔物业是否按照承包合同约定履行了物业服务管理职责，物业费是否应当交纳。领翔物业主张，按照合同约定的职责范围已经对老旧小区进行了逐步的改造，故业主应当交纳物业费。杨贵辩称领翔物业服务管理未达到标准，故不同意交纳物业费。本院认为，本案中兴业小区业主委员会与领翔物业签订的物业管理承包合同中明确约定了物业管理与服务的职责范围，庭审查明物业管理公司并未明显违反合同的相关约定，杨贵提供的证据不足以证明物业企业未尽到管理服务职责，且大部分小区的业主能够正常交纳物业费并对物业公司的管理服务予以认可，故杨贵应当按照约定支付物业费。杨贵名下的一号楼301、303室的物业费：总房屋面积为140.16平方米×0.5元×12个月=840.96元。争议焦点三、公用电费、水费、卫生费、修路费是否应当交纳。关于公用电费60元/年、卫生费60元/年，该两项费用均系与物业服务管理同时产生的费用，且收费标准未超过五常市区其他物业公司的标准，故领翔物业要求杨贵给付两个房屋的电费（5元/月×2个房屋×12个月=120元）；卫生费5元/月×2个房屋×12个月=120元，本院对上述两项费用的诉讼请求予以支持。关于水费300元/年/户，根据行业惯例老旧小区均由物业公司进行代收，且该项费用的收费标准与五常市区内其他物业公司的代收标准相同，物业公司也未扣除相应的手续费，故本院对领翔物业要求杨贵给付水费300元×2个房屋=600元的诉讼请求予以支持。关于修路费是否应当给付。领翔物业主张，承包合同确定业主委员会同意小区道路改造，由物业承担所有费用的40%，后业主委员会于2019年8月14日开会研究决定，由业主投入60%费用，每户交纳385元，物业投资40%费用。后领翔物业与五常市瑞达筑路材料有限公司签订了修路施工合同，业主委员会负责修路公司的选择并对其进行监督，该项费用应当给付。杨贵辩称，该费用标准没有经过公示，仅有收据并没有正式的票据，故该费用不应给付。本院认为被告对物业公司与建筑公司修路的合同没有异议，领翔物业也实际对路面进行维修，业主委员会出具的证明中虽然没有修路花费的总基数，但每户分摊的金额确定，且被告杨贵在修路发生的当时并未通过正当途径向业主委员会提出异议，也没有提供证据证明修路的成本超过相应的标准，修路工作已实际完成，作为小区（除5号楼外）的居民均已实际受益，杨贵仅以没有正式的票据等部分瑕疵而拒绝交纳修路费违反合同约定，亦有违诚实信用及公序良俗原则，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外；在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对杨贵的抗辩主张不予采纳，对领翔物业主张要求杨贵支付两个房屋的修路费385元×2个房屋=700元的诉讼请求本院予以支持；争议焦点四、关于滞纳金是否应当给付。本院认为，滞纳金是指行政机关因缴费义务人逾期缴纳费用而向缴款义务人征收的一种带有惩罚性的款项，是一种承担行政责任的形式，是行政管理的执行罚，根据责任法定原则，滞纳金不是承担民事责任的方式，物业服务管理合同关系的性质是平等主体之间的民事法律关系，并成为《民法典》合同编中明文规定的有名合同的一种，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，本院认为，物业服务合同受《民法典》合同编调整，应适用民事法律规则，以合同双方一致的意思表示优先，但涉案的物业承包合同中关于滞纳金（违约金）并没有明确约定，其提交的补充条款落款时间不在物业承包合同约定的物业承包服务起止期间内，且补充条款内容与物业承包合同的内容出入较大，无法证明领翔物业与业主委员会关于滞纳金（违约金）是否达成了一致的意思表示，故领翔物业提供的证据无法证明自己主张的合理合法性，被告杨贵对该项诉讼请求又不予认可，因此，领翔物业要求杨贵以物业费为基数要求给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第十条、第二百七十八条、第二百八十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条，国务院颁发的《物业管理条例》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨贵给付原告五常市领翔物业管理有限公司2019年度（2019年8月11日-2020年8月11日）两个房屋的物业费本金840.96元，此款于本判决生效之日起十五日内给付；二、被告杨贵给付原告五常市领翔物业管理有限公司2019年度（2019年8月11日-2020年8月11日）两个房屋的电费120元、卫生费120元、水费600元，上述款项于本判决生效之日起十五日内给付；三、被告杨贵给付原告五常市领翔物业管理有限公司两个房屋的修路费700元，上述款项于本判决生效之日起十五日内给付；四、驳回原告五常市领翔物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告杨贵负担，该款项于本判决生效之日起十五日内给付原告五常市领翔物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 程 威二〇二一年五月十日书记员 李婉姝