江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1281民初1259号原告：周晓春，男，1979年2月27日出生，汉族，住兴化市。被告：江苏万**置业有限公司，住所地兴化市楚水招商城北区西六楼三层办公区。法定代表人：吴成龙，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：卞婧娴，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告周晓春与被告江苏万**置业有限公司（以下简称万**置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓春、被告万**置业的委托诉讼代理人卞婧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓春向本院提出诉讼请求，要求判决：1.被告向原告承担逾期交房违约金149199.512元、逾期办理不动产权证违约金16954.49元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月15日购买被告所开发的楚水购物中心A2123号商铺，购房合同号为：SP101A551728，购房金额1695449元。双方约定被告应于2018年4月30日前交付原告所购商铺，但被告却于2018年12月8日交房，逾期220天，按照合同约定，被告应承担违约金149199.512元。双方约定交房使用后90日内，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照合同约定，被告应承担违约金16954.49元。由于被告拒绝向原告支付违约金，故只有诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告万**置业辩称，1.因为政府延误交地导致被告开发的房屋延迟交付，被告没有过错；2.即便法院认定被告存在延迟交房的事实，双方在合同中约定的日万分之四的违约金也明显偏高，请求法院按照司法鉴定结论以及本院判例予以调整；3.延迟办证对原告没有造成实际损失，合同约定的已付款1%的违约金不应当得到支持；4.和原告有相同诉求的购房人一部分已经通过诉前调解的方式与被告达成协议，在本案诉讼过程中我方同样愿意调解，但不再同意诉前调解的支付比例，我方认定一定要坚持损失填补原则，原告有实际损失的予以填补，没有实际损失的我方不予认可，现原告的实际损失应当为延迟交房的房屋租金损失，该损失远远小于合同约定的违约金数额，因此合同约定的违约金应予调整，基于上述事实，本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉请依法提交了证据，对原告提交的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、不动产权证等证据，被告对其真实性无异议，本院依法予以确认。当事人对下列证据存在争议，本院认定如下：1.被告提交复核报告一份，该报告载明兴化市自然资源与规划局和万**置业于2015年3月签订土地出让合同，约定交地时间为同年7月30日，实际至2016年3月才将土地作为净地交付万**置业，证明其延迟交房没有过错。原告认为该证据与其无关。本院认为，案涉商品房买卖合同签订于2016年12月26日，迟于约定代建安置房所在土地交付的时间，且案涉房屋为商铺，并非安置房，故该证据不能证明被告万**置业对延迟交房没有过错。2.被告提交2020年10月8日江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司作出的《致估价委托人函》一份，证明经鉴定原告A2123号房的日租金为每天3.8元/每平方米，按照原告房屋61.02㎡计算，原告的租金损失为51012元，原告主张的违约金损失远远超出其实际损失的30%。原告对该证据不予认可，认为这是被告单方的评估，其实际租金远远超过评估价格。本院认为，《致估价委托人函》系本院在审理涉万**置业关联案件时，经万**置业申请，本院依法委托鉴定机构对万**置业开发的位于兴化市楚水招商城1-3层非住宅的市场租金价值进行评估后，鉴定机构向本院出具的函，该函的估价意见为：第1层商铺租金每天3.6元/平方米，第2层商铺租金每天3.8元/平方米，第3层商铺租金每天2.8元/平方米，对其真实性、合法性，本院予以确认。但该估价意见仅是对原告主张的违约金是否过高的参考，并不能证明原告租金损失即为51012元。3.被告提交（2020）苏1281民初1925号民事判决书一份，该判决书当事人金惠祥同为楚水招商城房屋的买受人，2020年4月27日将万**置业诉至兴化法院，向万**公司主张日万分之四的违约金，兴化法院在2020年12月8日作出判决，认为日万分之四违约金计算标准过高，酌定按日万分之二计算。原告认为违约金的约定是在法律保护范围之内。对该证据的真实性，本院予以认定。5.被告提交照片一张，证明被告已在2020年3月已通知业主办理不动产产权证，原告得知通知后办理了不动产权证。原告承认确实于2020年3月份看到通知后办理了不动产权证，但已经逾期，被告应当支付逾期办证违约金。本院认为，该照片载明的通知内容，原告予以认可，且其已办理了不动产权证，故对该通知的真实性，本院予以认定。根据确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年12月26日，原告周晓春及其妻子王荣萍（买受人）与被告万**置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：WL20161223-0478）。该合同约定：出卖人以出让方式取得位于兴化市丰收路西侧、建设路南北两侧、编号为2016016的地块的土地使用权，经批准，出卖人在上述地块上建设商品房，暂定名楚水购物中心。买受人购买的商品房为上述项目楚水招商城A楼A2123号房，用途为商铺，建筑面积61.02平方米，每平方米27785.14元，总价1695449元。交房期限为2018年4月30日前，出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告陈述其实际付款1695449元，被告认可原告的购房款均已结清，但被告向原告开具的两份增值税发票金额合计为1674054.69元（833554.2元、840500.49元），原告同意按上述发票金额计算违约金。2018年4月30日交房期限届满，被告未按约定交付房屋给原告。2018年12月8日，被告将案涉商铺交付原告，逾期交房221天，且一直到2020年3月才通知当事人办理案涉商铺的不动产权属证书。原告于2021年3月31日后办理了案涉商铺的不动产权证。另，因被告开发的兴化市楚水购物中心存在延迟交房和逾期未办证的情形，多名买受人向本院起诉，要求被告万**置业承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。审理中，经本院通知，案涉房屋的共同购买人王荣萍明确表示放弃其实体权利。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告周晓春与案外人王荣萍与被告万**置业于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告认可原告购房款已经付清，原告为守约方，被告未按约定于2018年4月30日前交纳房屋，且未依约在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定购房款计1695449元，原告自愿以发票金额1674054.69元计算违约金，本院予以支持。关于逾期交房违约金。原告主张逾期交房220天，按已交付购房款的日万分之四计算逾期交房违约金为149199.512元。被告则主张该违约金过分高于原告的损失，并提交鉴定机构出具的估价意见，以证明原告所购买的位于楚水招商城A楼A2123号商铺的租金标准为每天3.8元/平方，为51012元。本院认为，当事人主张违约金过高，要求调整的，应由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证。被告提交的估价意见，系本院在涉万**置业的关联案件中，经被告申请，由本院依法委托鉴定机构出具的估价意见，虽然该意见不能精确证明原告的损失，但该意见反映了案涉商铺的大体的租金水平，原告主张按日万分之四计算损失的标准过分高于该租金水平，且原告未能举证其实际造成的损失，故本院结合案涉商品房买卖合同履行过程中，被告万**置业因楚水招商城建设过程中出现的诸多不确定因素，导致逾期交房的情形，以及逾期交房的天数、违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定将本案逾期交房违约金调整为按已付购房款的日万分之二计算，即73658.41元（1674054.69元×0.0002×220天）。关于逾期办证违约金。原、被告双方约定出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，依法应予支持。按发票金额1674054.69元计算，被告应向原告支付逾期办证违约金16740.55元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万**置业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告周晓春逾期交房违约金73658.41元、逾期办证违约金16740.55元，合计90398.96。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二、驳回原告周晓春的其他诉讼请求。案件受理费1812元，由原告周晓春负担826元，被告江苏万**置业有限公司负担986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3624元。审 判 员 唐昌国二〇二一年五月六日法官助理 葛 平书 记 员 邹佳慧附：法律法规及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。