上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异150号案外人：曹某某，男，1965年6月4日生，汉族，居民身份证记载住址浙江省温州市瓯海区丽岙镇曹门头街XXX号。委托代理人：贾志利，上海铭森律师事务所律师。委托代理人：徐琼，上海铭森律师事务所律师。申请执行人：袁孝伦，男，1970年11月15日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被执行人：上海欧港置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人周仕供。被执行人：周仕供，男，1966年8月14日生，汉族，户籍地浙江省。本院在执行申请执行人袁孝伦与被执行人上海欧港置业有限公司、周仕供民间借贷纠纷一案中，案外人曹某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曹某某称，案外人得知本院于2017年3月7日在(2017)沪0113执354号案件中查封了上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。案外人曹某某与上海欧港置业有限公司于2014年5月8日就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，约定案外人向上海欧港置业有限公司购买系争房屋，价格575,456元，并于合同签订当日全额支付了房款。上海欧港置业有限公司于2014年5月8日开具了发票，并交付房屋，案外人占有该房屋，并按时缴纳维修基金、契税。案外人认某，案外人与被执行人在该系争房屋被查封前签订了正式的房屋买卖合同，且合法占有该房屋，并已按照合同约定支付了全部房款，房屋未办理过户非因买受人自身原因，故案外人向本院提出书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋权利人为上海欧港置业有限公司，房地产权证号为金XXXXXXXXXX，房屋用途为店铺，建筑面积102.76平方米。袁孝伦与上海欧港置业有限公司、周仕供之间系民间借贷纠纷，本院于2016年11月28日作出(2016)沪0113民初6370号民事调解书：一、被告上海欧港置业有限公司于2016年12月10日之前归还原告袁孝伦借款500万元。二、被告上海欧港置业有限公司于2016年12月10日之前支付原告袁孝伦以500万元为基数、自2015年9月1日起算至实际付清之日止、按照年利率24%计算的利息。三、诉讼费减半收取为25,850.5元，由被告上海欧港置业有限公司承担(原告已预缴)，于2016年12月10日之前付清。四、被告周仕供对被告上海欧港置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。因上海欧港置业有限公司、周仕供未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，袁孝伦遂于2017年1月16日向本院申请执行，要求上海欧港置业有限公司、周仕供履行生效法律文书确定的付款义务，本院以(2017)沪0113执354号立案执行，但被执行人上海欧港置业有限公司、周仕供至今未予履行全部付款义务。本院于2017年3月6日作出(2017)沪0113执354号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人上海欧港置业有限公司、周仕供银行存款686万元；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结或拍卖、变卖被执行人上海欧港置业有限公司、周仕供相应价值的财产。本院于2017年3月7日向上海市金山区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，轮候查封了系争房屋等房产。查封期限为2017年3月7日至2020年3月6日。2020年2月27日，本院向上市金山区自然资源确权登记事务中心发出协助执行通知书，继续轮候查封上述系争房屋等房产，查封期限自2020年2月27日至2023年2月26日。又查明，上海市金山区人民法院于2016年3月14日因(2014)金执字第3806号案件对系争房屋进行了正式查封，查封期限自2016年3月14日起至2019年3月13日。查封期满后，没有进行续封。本院的轮候查封自2019年3月14日转为正式查封。再查明，案外人曹某某与被执行人上海欧港置业有限公司于2014年5月8日签订了《上海市商品房出售合同》，约定案外人向被执行人上海欧港置业有限公司购买系争房屋，价格575,456元，并于合同签订当日通过银联卡转账全额支付了房款。被执行人上海欧港置业有限公司于2014年5月8日开具了发票，并交付房屋，案外人占有该房屋，并按时缴纳维修基金、契税和物业管理费。以上事实，有案外人曹某某提交的《上海市商品房出售合同》、购房发票、付款凭证、说明书、证明、收据、租赁合同、房屋产权证、契税单、委托书、登记申请书、维修基金缴纳凭证、上海市不动产登记簿、(2021)沪0116执异117号执行裁定书、(2014)金执字第3806号执行裁定书、(2017)沪0113执354号执行裁定书、(2017)沪0113执354号协助执行通知书、(2017)沪0113执354号委托函；本院调取的(2016)沪0113民初6370号民事调解书、人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表、协助执行通知书(稿)及回执等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认某，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，本院于2017年3月7日对系争房屋采取查封措施时，该房屋登记在被执行人上海欧港置业有限公司名下，故本院的查封措施并无不当。本案的争议焦点为：案外人曹某某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异议请求。本案中，案外人曹某某在本院于2017年3月7日查封系争房屋之前已与被执行人上海欧港置业有限公司签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋价款，并合法占有了系争房屋。案外人于2015年11月10日前往不动产登记机关办理系争房屋过户手续，后因系争房屋被本院查封，致使系争房屋过户不成，对此案外人并无过错。综上，案外人曹某某所提异议情形符合上述司法解释条款的规定，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  须桃根审判员  姜玉芳审判员  葛宝琴二〇二一年五月十四日书记员  杨华华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。