贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1544号上诉人（原审被告）：熊晓勇，男，1990年11月15日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场。统一社会信用代码：91520382MA6GR1AX69。法定代表人：刘涛，公司经理。委托诉讼代理人：陈未，公司员工。委托诉讼代理人：郭洪静，贵州谦明律师事务所律师。上诉人熊晓勇因与被上诉人仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称方圆荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。熊晓勇上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2416号民事判决，依法改判;2、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、被上诉人未按合同履行义务，空调费和商业管理费不应支付，物业管理费只应支付部分，原审判决在认定被上诉人存在违约的情况下，仍然判决上诉人全额支付合同中约定的各项费用，存在不当。二、本案所涉的房屋租金不应支付，即使上诉人应支付有关费用，也不应承担违约金，且原审判决认定的费用起算时间错误。方圆荟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方圆荟公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2018年7月26日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》在2020年1月11日已解除;2、判令被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2020年1月11日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计43512.99元）;3、判令被告从2019年5月1日起支付拖欠原告的租金至租赁合同解除之日（截止2020年1月11日的租金共计21725.81元）；4、判令被告以前述欠费共计65238.8元为准，从2020年2月11日起按日万分之十支付违约金至付清为止。一审法院认定事实：2018年7月26日，原告与被告签订《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》，合同载明:出租方（甲方）方圆荟公司，承租方（乙方）熊晓勇，租赁物位于仁怀市，面积为64平方米的商铺，被告用于经营餐饮“徐亮烤蹄”，租赁期限为二年（自2018年3月15日起至2020年3月14日止），以实际面积为准计算租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用。双方提前于2018年3月15日交接租赁场地，自交接之日起承租人享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、商业管理费、空调费，承租人必须于2018年5月15日营业。除装修期外，承租人另外还享有3个月的免租期，自2018年5月15日起至2018年8月14日止，免租期内，承租人应向出租人支付物业费、空调费及商业管理费。租金以月租金为标准计收，具体标准为：租期内第一年自2018年3月15日至2018年8月14日的月租金标准为0元／平方米,自2018年8月15日至2019年3月14日的月租金标准为35元／平方米，每月租金为2240元；租期内第二年自2019年3月15日至2020年3月14日的月租金标准为40元／平方米，每月租金为2560元。承租人向出租人支付物业费、商业管理费及空调费的标准为：物业费按每月每平方米15元计算，即960元／月；商业管理费按每月每平方米25元计算，即1600元／月，空调费按每月每平方米15元计算，即960元／月。物业管理范围包括购物广场公用设备、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。费用支付方式：租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，承租人应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给出租人；出租人收到承租人支付的租金、物业费、商业管理费、空调费后，应当出具同等金额税务发票。承租人合同签订之日起7日内缴纳履约保证金20000元；本合同终止或解除时若承租人没有上述行为或责任的，出租人应当于30日内将履约保证金如数退还（不计利息）。承租人逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。并约定任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照相关法律规定及本合同约定承担违约责任。有下列情形之一的，出租人有权解除合同：承租人逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用超过30日的；承租人逾期支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用累计达到3次的。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。嗣后，熊晓勇对租赁的商铺进行装修后并于2018年12月底开始经营。2019年1月4日，方圆荟公司向被告发出仁怀方圆荟（2019）总字第005号公告即“酒都方圆荟广场全体商户：酒都方圆荟购物广场在各级领导、各商户的关心帮助及大力支持下，历经一年努力筹备，天宴美食街区、服装零食区、苏宁易购、华畅靓Ｋ、童兜天地、永辉超市等业态相继开业。2018年12月22日酒都方圆荟购物广场举行了盛大的整体开业仪式，目前整体运营情况良好。为感谢各商户的大力支持与配合，同时对购物广场进行统一规划与管理，我司经研究决定，特将商户的营业日及免租期等事项公告如下：一、酒都方圆荟购物广场商户与我司前期签订的《租赁合同》，租赁期限起算时间、租金起算时间全部作统一调整，即从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，租赁期限一律根据营业日予以倒退计算。2019年1月1日前开业的商户，按试营业处理，只需根据实际情况按约定向我司缴纳水费、电费等相关费用。二、我司已安排相应人员对需要签订《补充协议》确认租赁期限的商户进行对接办理工作。不签订《补充协议》不影响我司对租赁合同期限的统一调整。”熊晓勇自2018年12月底开始营业至2019年7月31日而停业，其间，原告多次致函熊晓勇催收缴纳物业管理费、商业管理费、空调费及租金，但至今熊晓勇未向原告缴纳过租金、空调费、物业管理费、商业管理费。方圆荟公司多次发函催收，熊晓勇仍未支付相关费用。2020年1月11日，双方签订了《酒都?方圆荟购物广场租赁场地交付确认书》，被告已将房屋内自己的财产搬走。一审法院另查明：1、被告在经营期间，原告并未完善相关基础设施和安全措施；2、被告已向原告缴纳租赁房屋的保证金20000元。一审法院认为，本案争议的焦点：1、双方当事人是否存在违约行为；2、原告主张的物业费、商业管理费、空调费的起止时间；3、原告主张的租金的起止时间。原、被告于2018年7月26日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性和强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按合同全面履行约定的义务。双方签订的合同对初始房屋的免租期和营业日以及租赁期限等均进行了约定，但由于涉及房屋装修和受相关条件限制，造成被告于2018年12月底开始营业，根据整体布局和业态发展，2019年1月4日，原告向被告发出仁怀方圆荟（2019）总字第005号公告，明确告知被告从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，且被告经营至2019年7月31日因诸多原因停止营业。基于此，对原告主张的物业费、商业管理费、空调费，由于被告停业后未再使用空调和接受原告方的管理服务，故该三项费用应自2019年1月1日起计算至2019年7月31日止共计7个月。即1、空调费为6720元（960元/月×7月）；2、物业管理费为6720元（960元/月×7月）；3、商业管理费为11200元（1600元/月×7月），合计24640元。对原告主张的房屋租金，根据双方签订的酒都?方圆荟购物广场租赁场地交付确认书，房租应从2019年1月1日计算至2020年1月11日共11月10天，但根据房屋租赁合同约定应扣减3个月的免租期。故原告主张的房租为18670元（2240元/月×8个月10天）。原告请求确认双方的房屋租赁合同已于2020年1月11日解除，由于双方已于2020年1月11日签订了交付确认书，且原告的私有财产（动产）已全部搬走，故应认定双方已于2020年1月11日解除了房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，由于被告经原告多次催收，未支付本案涉及的所有费用，故应认定被告存在违约行为；本案的租赁房屋属于新开发商业区，由于原告未完善相应的基础和安全措施，给被告的经营效益产生一定影响，故原告亦存在相应的违约行为。对原告主张的违约金，根据房屋租赁合同6.4条规定，租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，承租人应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给出租人，但被告至今对前述费用未予缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告逾期给付物业费、商业管理费、空调费及租金，酌定按日承担万分之五的违约责任，对被告预先缴纳的保证金20000元，由于双方都存在违约行为，为减少诉累，原告亦应予以返还。关于被告提出要求方圆荟公司对其装修、投资等费用进行补偿问题，在诉讼过程中，经法院释明告知后，被告在指定期间内未提起反诉，故在不予处理，被告可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告熊晓勇于2018年7月26日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》于2020年1月11日解除；二、由被告熊晓勇支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司空调费、物业管理费、商业管理费24640元，租金18670元，共计43310元；并以43310元为基数，承担自2019年1月1日起至履行完毕之日止按日万分之五计算的违约金（限本判决生效后十日内给付）；三、由原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司在本判决生效后十日内返还被告熊晓勇缴纳的房屋租赁保证金20000元；四、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1430元，由原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担630元，被告熊晓勇负担800元。本院二审期间，上诉人熊晓勇提交证据：天桥照片4张；证明：商场对面的天桥已经修建结束，如果被上诉人不采取解除合同的方式，也不会造成上诉人的经济损失。方圆荟公司质证意见：真实性认可，但达不到证明目的，天桥并不是双方合同约定的设施，是政府修建的，合同也不是我方解除的，是对方主动交付租赁物的。被上诉人方圆荟公司提交证据：方圆荟公司与保安人员签订的劳动合同；证明：公司雇有保安工作人员，向承租人提供了管理服务。熊晓勇质证间意见：真实性有异议，且均是复印件，合同中保安工资未约定，即便请了保安，也只是商场内的保安，与本案无关，要确定是否有保安，对方应提供相关保险等。本院认为，上诉人熊晓勇提交的证据与本案不具有关联性，达不到其证明目的，不予采信。被上诉人方圆荟公司提交的证据能够证明其聘请人员对商场进行管理的事实，予以采信。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、上诉人应否支付租金、空调费、商业管理费、物业管理费；二、上诉人应否支付违约金。双方签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定：双方于2018年3月15日交接租赁场地，自交接之日起承租人享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、空调费、物业费、商业管理费，承租人必须于2018年8月10日营业。另外还享有3个月的免租期，自2018年5月15日起至2018年8月14日止，此期间只支付空调费、物业费、商业管理费。本合同终止后，承租人仍欠付租金等相关费用的，应在合同终止后30日内补齐，未按时补齐费用的，按日万分之五承担违约金。由于涉及房屋装修和受相关条件限制，上诉人于2018年12月开始营业。2019年1月4日，被上诉人发出公告，告知各商户从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业处理，只需交纳水费、电费等相关费用。此后，上诉人于2019年7月31日停业，在2020年1月11日签订了交房确认函并搬走房屋内自己全部物品。在合同履行期间，上诉人一直未交纳租金及相关费用，存在违约，而被上诉人在将房屋出租后，部分设施未完善、部分配套服务不理想，对上诉人的经营效益造成一定影响，亦属违约。根据双方提供的证据，结合租赁合同与公告内容，以及上诉人的经营时间，一审认定空调费、物业管理费、商业管理费的计算从2019年1月1日起至2019年7月31日止，并无不当。虽上诉人于2019年7月31日停业，但双方的租赁合同仍未解除，上诉人也未向被上诉人交还房屋，故上诉人仍应向被上诉人支付涉案房屋的租金，考虑双方均存在不同程度的违约责任，且被上诉人发出的公告已确认从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，因此，一审认定房屋租金及其他费用起算时间，并无不当。对上诉人主张有关费用及房租不应支付，有关费用只能支付一部分（对费用进行调减）的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。虽然被上诉人存在一定违约责任，但上诉人在占有使用涉案房屋期间一直未付租金，且在被上诉人多次催收后仍拒付租金的行为已超出适当范围，故一审认定对欠付的租金、空调费、物业管理费、商业管理费按日万分之五的标准支付违约金并无不当。因此，对上诉人主张不支付违约金并应对租金等相关费用进行调减的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，熊晓勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由熊晓勇负担。本判决为终审判决。审判长  任建毅审判员  陈文玉审判员  张 睿二〇二一年五月二十六日法官助理叶迪书记员黄佩玉