广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终349号上诉人（原审被告）：阳江市海陵岛龙裕投资有限公司。住所地：广东省阳江市闸坡。法定代表人：董宁宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹玉兴，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何新权，男，1980年10月9日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区闸坡镇。委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯海碧，广东赢信律师事务所律师。上诉人阳江市海陵岛龙裕投资有限公司（以下简称龙裕公司）因与被上诉人何新权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院作出的（2020）粤1702民初8840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙裕公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回何新权的全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费均由何新权承担。上诉理由：一、一审判决认定租赁合同应当继续履行错误。一审判决认定龙裕公司没有要求何新权在合理期限内支付租金，无权根据《合同法》第227条的规定解除《协议》。然而，龙裕公司已经提交了公司财务杨樱棉与何新权的微信聊天记录。根据聊天记录可以看出，2020年5月11日下午16:44，龙裕公司的财务人员杨樱棉在微信聊天中明确询问何新权“房租什么时候给”。经与杨樱棉核实，这是在此前龙裕公司多次向何新权催要XX栋别墅房租无果后，杨樱棉在微信上又进行了询问。然而，在杨樱棉询问后何新权并未进行答复。2020年5月14日及之后的聊天记录，才是杨樱棉与何新权就烧烤场地的租赁事宜进行沟通的过程。因此，一审判决认定龙裕公司没有要求何新权在合理期限内支付租金错误。二、一审判决认定租赁合同应当继续履行，适用法律错误。一审判决认定，尽管何新权存在逾期支付租金的行为，但是逾期支付时间为6个月，拖欠时间不算太长，且何新权已表明其同意继续履行合同并按时支付租金，因此合同具备继续履行的条件，龙裕公司无权解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。龙裕公司将案涉物业出租给何新权，主要目的是收取租金。何新权拖欠租金的时间并非几天，而是超过了半年，该行为已经构成了根本违约，且导致了龙裕公司的主要合同目的长期无法实现，龙裕公司完全有权解除合同。在龙裕公司发出的《解除协议通知书》送达之后，租赁合同就应当已经解除。至于何新权表明其同意继续支付租金，是在龙裕公司发出的《解除协议通知书》已经送达之后，此时租赁合同已经解除，何新权的表态已完全失去意义。且在何新权拖欠租金长达半年后，其将来能否实际履行租金支付义务也成了未知数。综上，请支持龙裕公司的上诉请求。何新权答辩称：一、一审认定事实清楚，龙裕公司在发出《解除协议通知书》前确实没有催告过何新权在合理期限内支付房屋的租金。何新权在2020年4月租赁房屋的同时还向龙裕公司租赁了房屋旁边的空地作为烧烤场地（租赁空地是口头约定）。龙裕公司在一审提交了其公司财务杨樱棉与何新权的部分微信聊天记录，拟证明龙裕公司对房屋的租金进行了催告，但该微信聊天是不完整的。何新权一审提交的微信聊天截图、视频录屏已完整证明该聊天的内容是针对烧烤场地的沟通内容，该聊天内容不涉及对房屋租金的催告。一审判决已详细查实该微信聊天仅仅是就烧烤场地租金沟通的内容，因此，认定龙裕公司在发出《解除协议通知书》前没有催告过何新权在合理期限内支付房屋的租金是符合事实的。二、多个行为印证龙裕公司没有催告过何新权在合理期限内支付房屋的租金。1.龙裕公司在2020年5月11日之后的行为印证龙裕公司没有催告过何新权在合理的期限内支付房屋的租金。假如龙裕公司财务杨樱棉在2020年5月11日是就房屋租金催告，在何新权没支付租金的情况下，龙裕公司断然不会让何新权经营至2020年10月，龙裕公司在2020年5月11日至2020年10月15日期间应当保存有其主张解除合同的证据。但在2020年5月11日之后，龙裕公司让何新权正常经营，龙裕公司也从来没有就房屋租金问题提过任何异议，更没有要求解除合同及何新权搬迁，印证了龙裕公司没有要求何新权在合理期限内支付房屋的租金。2.龙裕公司发出的《解除协议通知书》印证了其在发出该通知前并没有催告过何新权在合理期限内支付房屋的租金。根据龙裕公司发出的《解除协议通知书》，龙裕公司提出解除协议的理由是租赁协议的第四款第六条“若中途甲方或乙方有意终止协议，需提前三个月通知对方，解除协议”，假若龙裕公司因何新权长期拖欠租金而解除租赁合同关系，其断然不会依据其他理由提出提前解除合同。三、龙裕公司因公司业务调整而打算单方提前免责解除合同关系，何新权认为本案不存在法定或者约定解除的理由，合同双方均应尊重合同精神、遵循诚实信用原则继续履行合同。根据何新权的了解，在2020年10月份，龙裕公司拟对其位于闸坡镇XX小区的房产现经营业务进行调整，龙裕公司多次找房屋的承租商家协商，并提出提前解除合同但不给予任何补偿。当何新权不同意提前解约后，龙裕公司就向何新权发出了《解除协议通知书》，并以其是国有银行下属控股公司、提出停水停电等理由给何新权施压。何新权认为任何主体均应当尊重合同精神、遵循诚实信用原则、尊重法律，本案不存在法定或者约定解除的理由，且何新权有继续履行的意向与能力，龙裕公司要求解除合同没有理据。四、何新权在龙裕公司没催告租金的情况下已积极履行了支付租金的义务，本合同应继续履行。何新权收到《解除协议通知书》后认为该通知要求解除合同是不合法的，立即作了复函提出不同意解除合同，并主动在2020年10月28日支付了2020年余下的25000元租金。综上，龙裕公司的上诉没有理据，请驳回龙裕公司的上诉请求。何新权向一审法院起诉请求：一、确认龙裕公司于2020年10月15日向何新权发出的《解除协议通知书》无效,由何新权与龙裕公司按协议继续履行；未履行租金为180000元；二、判令龙裕公司立即将阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号二楼及三楼交付何新权使用；三、本案诉讼费用由龙裕公司负担。一审法院查明事实：1994年7月16日，龙裕公司经工商部门核准登记成立，属有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围为投资房地产业、餐饮服务业、商业，旅业服务等，系阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号[产权证号：粤房地权证海字第XX号]的所有权人。2020年4月25日，何新权（作为乙方）与龙裕公司（作为甲方）签订《协议》，主要约定：一、甲方出租阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号给乙方使用。二、乙方租用期限、金额及支付办法：1.乙方租用期限：租期五年，自2020年4月13日起至2025年4月12日止。2.租用商铺的金额：45000.00元/年。3.付款办法：乙方自协议签订之日，即付保证金10000元；五日内支付全年的租金即45000元，协议期满，甲乙双方无争议，甲方返还乙方保证金。四、乙方权责：6.该商铺租用期满，乙方要在10日内自行处理商铺内的一切设施，商铺原有的设施不得挪用，包括钥匙等交给甲方。若中途甲方或乙方有意终止协议，需提前3个月通知对方，解除协议。7.乙方在租用期间不得改变商铺的原有结构，如需装修、费用全部由乙方承担。协议还有其他条款。等等。何新权在协议乙方处签名并盖指印确认，龙裕公司在协议甲方处加盖公章确认。在签订《协议》之前，何新权已于2020年3月11日交付了押金1万元，于2020年4月13日何新权支付了租金2万元给龙裕公司，并于交付押金后对涉案房屋的一楼进行设计和装修。签订《协议》后，2020年4月27日，阳江市海陵试验区我们的精酿食品馆经工商部门核准登记成立，属个体工商户，经营者为何新权，经营场所为阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号，即本案涉案房屋。2020年10月15日，龙裕公司向何新权发出《解除协议通知书》，主要载明：“我公司与你方2020年4月25日签订的协议，就阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号租赁相关事宜达成一致。根据协议第四款第六条的约定，“若中途甲方或乙方有意终止协议，需提前三个月通知对方，解除协议”，我公司于2020年9月15日通知你方解除协议。现再次向你方申明：1、请于2020年12月15日后停止你方在闸坡镇红坡别墅西龙苑花园小区B7号的经营活动。2、请于2020年12月31日前清理并搬离闸坡镇红坡别墅西龙苑花园小区B7号内的所有商品及物品。3、双方于2020年12月15日前清算并结清租赁相关费用。”2020年10月26日，何新权向龙裕公司出具《对的复函》，主要载明：“你公司于2020年10月15日向我方送达《解除协议通知书》，提出要求于2020年12月15日提前终止租赁合同关系，我方回复如下：1、我方不同意提前解除租赁合同关系，我方要求继续履行合同；2、该租赁《协议》第四款第六条实质是一种任意解除权，且整份《协议》没有约定提前解除的责任，该约定不符合双方签订合同的本意，是明显不公平的条款，与法律相违背，是无效约定，我方认为你公司送达的通知书是无效的。请双方继续按《协议》约定条件履行。”该复函何新权于2020年10月30日邮寄给龙裕公司，龙裕公司于2020年10月31日签收。2020年10月28日，何新权通过银行转账25000元给龙裕公司的财务人员杨樱棉，备注：交我们的精酿馆剩下租金。同日，龙裕公司的财务人员杨樱棉通过银行转账退回该25000元给何新权。何新权主张龙裕公司根据《协议》第四款第六条任意通知何新权解除合同，显失公平，该约定应为无效约定，龙裕公司据此提出的解除合同也是无效的，且龙裕公司应将涉案房屋的二、三楼也交付给何新权使用。何新权与龙裕公司协商未果，何新权遂诉至一审法院，请求如诉称。关于双方约定租赁物的范围问题。何新权称，租赁范围是XX号整幢别墅，包括别墅的一楼、二楼、三楼。龙裕公司则称，当时协议之所以约定是XX别墅，而未明确只有别墅一楼，是因为何新权要以该份协议办理工商营业执照，而XX号别墅只有一张单独的产权证，为便于何新权办理营业执照才这样约定的，事实上，在租赁期内，二楼、三楼一直由龙裕公司自行作为旅馆使用且何新权在对一楼进行装修时已经将一楼和二楼、三楼进行了隔断，一楼、二楼和三楼分别有单独的入口，这也是便于何新权与龙裕公司分别使用别墅的不同部分。经查明，何新权提供的证据房地权证上手写有“办理营业执照用”字样，并加盖龙裕公司的公章。庭审中，何新权与龙裕公司确认涉案房屋的二、三楼现由龙裕公司控制管理，作为旅馆使用。关于何新权是否催促龙裕公司交付二、三楼使用的问题。何新权称，何新权的民事起诉状是对龙裕公司的催促。龙裕公司则称，二、三楼本身就不在租赁房屋范围内，所以此前双方从未就此问题发生过争议。关于签订《协议》后，双方的履行情况问题。何新权称，支付押金1万元和租金2万元，在装修差不多后，龙裕公司才于2020年4月25日补签了《协议》，为了快点办理工商执照，签订合同后，就马上2020年4月27日注册了个体户，另外，何新权与龙裕公司口头确定了隔壁场地的租赁协议，并且何新权一次性交付了该场地的一年租金，该场地的租金相对优惠，所以何新权暂时同意XX别墅的二、三楼由龙裕公司进行经营，但是，当何新权经营需要时龙裕公司应当立即交付二、三楼场地，龙裕公司因为何新权的宽松的条件也同意何新权在2020年12月前付清余下的租金。龙裕公司则称，对于何新权所陈述的事实有两点更正，1、龙裕公司从来没有同意何新权延期支付租金，相反在租赁期内，龙裕公司多次进行过催告；2、别墅二楼、三楼根据双方的口头协商从来就不在租赁房屋的范围内，否则，租金不可能只有4.5万元每年，根据市场行情，每栋别墅的租金应当在15万元每年以上。何新权回应称：因为2020年的疫情影响，闸坡当地的别墅商铺比较难出租，租金相对往年优惠比较大，并且现在疫情尚未解除，不应当按照之前的行情对比今年的情况。龙裕公司主张本案向何新权发送《解除协议通知书》解除合同的依据为何新权欠付租金的事实及合同法第二百二十七条的规定，但是在解除合同的程序上，参考了合同约定。对此，何新权则称何新权从来没有收到龙裕公司在合理期限内要求何新权支付租金的通知，且何新权也不存在逾期缴纳的行为，龙裕公司提出解除协议的依据，明确是依据协议中的第四款第六条而提出解除的，其当时的意思表示是依据该协议提前三个月通知即可单方解除协议，当时并非以拖欠租金为由解除合同。龙裕公司为证明何新权欠付租金及本案租赁合同的租赁范围仅为涉案房屋的一楼的事实，提供了押金及部分租金的收据作为证据。2020年3月11日的收据载明：今收到何新权租XX号别墅一楼押金壹万元。2020年4月13日的收据载明：今收到何新权XX号别墅1楼租金2万余2万5仟未付。两份收据均没有加盖龙裕公司的公章。何新权质证称，对两份收据不予认可，该收据是龙裕公司方单方面制作，而且何新权已经在2020年10月28日履行租金支付的义务，不存在欠缴租金的行为。根据何新权与龙裕公司双方签订的协议是可以明确反映双方的房屋租赁范围是XX号别墅，是包括别墅的一楼、二楼和三楼。关于该两份收据。何新权称，没有收到该两份收据，当时龙裕公司出具了一张空白的收据，何新权要求龙裕公司出具合法、合理的收据，该收据起码要有龙裕公司公章，但龙裕公司一直没有出具，如果何新权收取了该收据应当会在该收据上签名，但该份收据没有何新权的签名。可以看到龙裕公司账册的其他单据多数有公司的公章或者管理人员的签名，何新权对龙裕公司做账情况也不了解。龙裕公司则称，根据与杨樱棉核实，该份收据一式两份，有一份已经交付给何新权，而且从常理来说，何新权支付了费用不可能不索要收据。该两份收据龙裕公司已于2020年3月、4月制作进入当月的财务账册，龙裕公司已在法庭展示了财务账册的原件（庭后3天内补充该财务账册的复印件给法庭），可见该两份收据不可能是龙裕公司事后制作的，一定是当月已经制作完成才能放入财务账册。一般来说，商铺的租金、押金收据，龙裕公司均没有加盖公章。根据当事人补充的信息，交付给何新权的收据是有加盖公司财务章的。关于龙裕公司是否催促过何新权缴纳租金的问题。龙裕公司称，根据合同约定何新权应当在协议签订后5日内支付全部租金，在租赁期间内龙裕公司多次通过当面口头催告及微信聊天催告的方式催促何新权缴纳租金，龙裕公司有杨樱棉和何新权的部分微信聊天记录，现在当庭提交杨樱棉和何新权的微信聊天记录截图，说明于2020年5月11日龙裕公司的财务杨樱棉曾经催过何新权缴纳租金，其他还进行过多次口头催告，但没有留下书面记录。龙裕公司当庭提交了龙裕公司财务人员杨樱棉与何新权的微信聊天记录，微信聊天记录显示：何新权于2020年5月11日微信转账5000元给杨樱棉，同日，杨樱棉询问“房租什么时候给”。何新权对此质证称，微信截图是不完整的，应当按照何新权与杨樱棉完整微信聊天记录为准，当时情况是双方就烧烤场地的租金进行沟通，何新权在交付了5000元押金后需要交付当年的租金，所以杨樱棉就问什么时候给当年烧烤场地的租金，并且问了一句“房租什么时候给”，后续由于没有当天回复，杨樱棉在2020年5月14日就烧烤场地的租金又问“权，烧烤吧租金什么时候交呢”，结合何新权与杨樱棉的前后支付记录及对话内容能反映并没有就本案XX别墅的租金进行催缴。现当庭向法庭出示何新权与杨樱棉的上述微信聊天的原始记录，庭后两天内向法庭提交该微信聊天记录截图及微信语音录屏。庭审后，何新权提供了何新权与杨樱棉的微信聊天截图及视频录屏，其中载明：2020年5月11日下午14:00何新权：棉！你在别墅吗？我一会去把烧烤场的押金给你先，租金迟几天交；下午16:44何新权语音：棉，我转给你先，你先开单，我等会过你那去拿。随后何新权转账5000元给杨樱棉；杨樱棉：房租什么时候给。2020年5月14日下午14:40杨樱棉：权，烧烤吧租金什么时候交呢；下午14:55何新权语音：棉，你说的租金是指烧烤场那块吗，我现在上去海陵办证，租金我等下或者明天转部分给你，不好意思；杨樱棉：之前不是说好交全部咩；何新权语音：之前喊一齐交，但由于资金不太充足，所以分两次交；何新权语音：因为两个地方支付了不少设备款，现在资金有些紧缺，所以分两次支付；杨樱棉：那今天给多少钱；下午15：09何新权：给一万先；杨樱棉：那剩下的几时给；17：21何新权语音：棉，你现在还在吗，我现在过去找你；杨樱棉语音：我现在回家了，你用微信转给我，转那一万元先，到时我开单给你；17:29何新权语音：那我转给你。随后，何新权转账10000元给杨樱棉。龙裕公司质证称，对微信聊天截图及视频录屏的真实性、合法性、关联性均无异议。但是对证明内容有异议，这份证据可以证明龙裕公司曾经向何新权催要过租金。该份证据显示，2020年5月11日下午16:44分，龙裕公司的财务人员杨樱棉在微信聊天中明确询问何新权“房租什么时候给”。经与杨樱棉核实，这是在此前龙裕公司多次向何新权催要XX栋别墅房租无果后，杨樱棉在微信上又进行了询问。然而，在杨樱棉询问后，何新权并未进行答复。2020年5月14日及之后的聊天记录，才是杨樱棉与何新权就烧烤场地的租赁事宜进行沟通的过程。关于杨樱棉的身份情况。何新权称，杨樱棉是龙裕公司的财务人员，租金、押金是由杨樱棉收取的。龙裕公司称，杨樱棉是日常负责公司财务，公司的部分费用由杨樱棉代为收取，此前，何新权于2020年10月28日支付的2.5万元是转到杨樱棉的银行账户上，但被杨樱棉退回。之前押金1万元和租金2万元龙裕公司已经收到并由杨樱棉出具了收据。另查明，涉案房屋的一楼已经重新装修，一楼的外墙上安装有“我们的精酿馆”商铺招牌。2020年4月份，何新权向龙裕公司租赁涉案房屋旁边的空地作为烧烤场地，双方没有签订书面的租赁合同，口头约定年租金为2.8万元。何新权于2020年5月11日支付了租赁烧烤场地的押金5000元，于2020年5月14日通过微信转账给杨樱棉1万元租金，于2020年6月24日通过微信转账给杨樱棉2万元，其中2000元为使用龙裕公司提供的小厨房的租金，18000元为烧烤场地的租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。何新权和龙裕公司签订的《协议》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效的合同，何新权与龙裕公司双方应按约定履行各自的权利和义务。本案的争议焦点为：一、龙裕公司于2020年10月15日发出的《解除协议通知书》是否发生效力？《协议》是否已经解除？二、何新权与龙裕公司约定的租赁范围是否包括阳江市闸坡镇红坡别墅西龙苑花园小区XX号的二楼、三楼。关于焦点一，《协议》第四条第六款约定：“若中途甲方或乙方有意终止协议，需提前3个月通知对方，解除协议。”关于该条款的理解，从保障合同持续履行的角度分析，应作限缩性的解释，即只有一方或双方确实不能履行合同义务或者履行合同造成的不利后果远大于解除合同的情况下，一方才能适用上述条款，行使解除合同的权利。本案中，龙裕公司于2020年10月15日向何新权发出《解除协议通知书》，《解除协议通知书》中载明解除的依据为《协议》第四条第六款的约定。故应重点分析本案《协议》是否具备继续履行的条件，如果《协议》具备继续履行的条件，则龙裕公司无权适用《协议》第四条第六款的约定行使合同解除权；如果《协议》确实不具备履行的条件，则龙裕公司可以行使合同解除权。对此，分析如下：在签订《协议》之前，何新权已于2020年3月11日支付了押金1万元，于2020年4月13日何新权支付了租金2万元给龙裕公司，并于交付押金后对涉案房屋的一楼进行设计和装修。签订《协议》后，何新权于2020年4月27日在涉案房屋成立了阳江市海陵试验区我们的精酿食品馆并进行了正常营业至今。《协议》约定何新权应在签订之日即2020年4月25日起五日内支付全年的租金，但何新权没有按时付清剩余的租金25000元。何新权主张龙裕公司同意租金在12月底之前付清，但没有举证证明，龙裕公司也没有确认，故对何新权的上述主张，一审法院不予采纳。何新权逾期支付租金，存在过错，已构成违约。但在2020年10月15日向何新权发出《解除协议通知书》后，何新权立即复函龙裕公司，明确表示不同意提前解除租赁合同关系，要求继续履行合同，并于2020年10月28日向龙裕公司的财务人员杨樱棉转账25000元用于支付剩余租金，且何新权在庭审中也明确表示愿意按《协议》的约定，继续履行合同。而龙裕公司向何新权发出的《解除协议通知书》中没有指出龙裕公司存在任何的违约行为，解除的理由仅为依据《协议》第四条第六款。综上，一审法院认为，尽管何新权存在逾期支付租金构成违约，但逾期支付的时间为六个月，拖欠时间并不算太长，本案合同继续履行的过程中，合同主要义务表现为何新权按时足额向龙裕公司支付租金，何新权也以实际行动表明其同意继续履行合同按时向龙裕公司支付租金，本案合同完全具备继续履行的条件，龙裕公司无权适用《协议》第四条第六款的约定解除双方签订的《协议》，故龙裕公司于2020年10月15日向何新权发出的《解除协议通知书》应认定为无效行为，双方应按《协议》的约定继续履行合同。龙裕公司主张龙裕公司向何新权发出《解除协议通知书》解除合同的依据为何新权欠付租金的事实及合同法第二百二十七条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，龙裕公司主张一直向何新权催收尚欠租金25000元并提供了杨樱棉与何新权的微信聊天截图拟证明上述主张。对此，分析如下：虽然杨樱棉于2020年5月11日向何新权询问“房租什么时候给”，但结合何新权提交的微信聊天截图和视频录屏显示，杨樱棉询问时是在何新权交付烧烤场地押金5000元给其之后，且此后于2020年5月14日杨樱棉就直接向何新权询问“权，烧烤吧租金什么时候交呢”，何新权回复“棉，你说的租金是指烧烤场那块吗，我现在上去海陵办证，租金我等下或者明天转部分给你，不好意思”时也没有提出对涉案房屋的租金追索事宜，且此后的微信联系聊天均是围绕烧烤场地的租金展开的，杨樱棉并没有向何新权催收涉案房屋的租金，龙裕公司也没有提供其他证据证明已向何新权催收涉案房屋尚欠的租金25000元。且龙裕公司表述的“房租什么时候给”也没有表达龙裕公司要求何新权在合理期限内支付租金的意思。综上，一审法院认定龙裕公司并没有要求何新权在合理期限内支付尚欠房屋租金，故龙裕公司主张根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定解除何新权与龙裕公司签订的《协议》，理据不足，一审法院不予采纳，龙裕公司无权根据该条规定解除本案《协议》。关于焦点二，何新权主张租赁范围是XX号整幢别墅，包括别墅的一楼、二楼、三楼，龙裕公司则主张租赁范围仅为涉案房屋的一楼。一审法院作如下分析：第一，何新权与龙裕公司双方确认涉案房屋的二、三楼现由龙裕公司控制管理，作为旅馆使用，直至到本案起诉前，何新权一直没有催促龙裕公司将涉案房屋的二、三楼交付给何新权使用。第二、龙裕公司主张协议之所以约定是XX别墅，而未明确只有别墅一楼，是因为何新权要以该份协议办理工商营业执照，而XX号别墅只有一张单独的产权证，为便于何新权办理营业执照才这样约定的，经查明，何新权提供的证据房地权证上手写有“办理营业执照用”字样，并加盖龙裕公司的公章。第三，根据《协议》约定，涉案房屋的租金为每年45000元。龙裕公司主张根据市场行情，每栋别墅的租金应当在每年15万元以上，何新权则主张因为疫情原因，闸坡当地的别墅商铺比较难出租，租金相对往年优惠比较大，并且现在疫情尚未解除，不应当按照之前的行情对比今年的情况。15万元是45000元的三倍有余，哪怕2020年受到疫情影响严重，但何新权承租时已经是2020年4月，疫情影响已经有所减弱，此时出租物业不至于会将全年的租金降低至不足原来价值的三分之一。综上，一审法院认为龙裕公司的陈述，相对于何新权提供的证据及陈述而言，具有高度盖然性，更能让裁判者形成内心确信。故，一审法院认定何新权承租的范围仅限于阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号的一楼，不包括二楼、三楼，现何新权请求龙裕公司立即将阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号二楼及三楼交付何新权使用，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认龙裕公司于2020年10月15日向何新权发出的《解除协议通知书》无效,何新权与龙裕公司应继续履行双方于2020年4月25日签订的《协议》；二、驳回何新权的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，由龙裕公司负担。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。涉案《协议》是双方在协商一致的基础上自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：何新权是否构成违约，龙裕公司请求解除双方签订的《协议》应否支持。本案中，双方在《协议》中约定：“若中途甲方或乙方有意终止协议，需提前3个月通知对方，解除协议”，该条款是双方经协商一致约定，对双方具有约束力。龙裕公司根据该约定行使解除权，有事实和法律依据，应予支持。另外，双方在2020年4月25日签订的《协议》中明确约定，在签订《协议》五日内支付全年的租金45000元。何新权主张龙裕公司口头同意其在2020年年底付清该年租金，龙裕公司予以否认，何新权也没有提供证据证明，即何新权未能举证证明双方已变更支付租金的时间，因此，何新权在经龙裕公司催告后在2020年10月28日才付清第一年的租金，已明显违反了《协议》的约定，构成违约。龙裕公司的财务人员曾在2020年5月询问何新权“房租什么时候给”，无论当时龙裕公司是催收涉案房屋的租金还是烧烤场地的租金，均已对何新权起到一定的提醒作用，但何新权并没有采取补救措施，存在违约的故意；何新权支付余下租金的时间是在半年后，延迟支付租金的时间很长，违约情节严重，因此，龙裕公司主张何新权的延迟支付租金的行为已构成根本性违约，请求根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除双方的合同合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙裕公司向何新权发送的《解除协议通知书》有效。一审认定何新权不构成违约，龙裕公司向何新权发送的《解除协议通知书》无效有误，本院予以纠正。因双方争议的《解除协议通知书》是否有效涉及到合同解除及腾迁问题，因此，在确认《解除协议通知书》有效的情况下，应一并对合同解除的时间及腾迁问题进行处理。本案中，虽然何新权已签收龙裕公司寄送的《解除协议通知书》，但因龙裕公司未能提供证据证明其在2020年9月15日已通知何新权解除合同，本案《协议》不能以《解除协议通知书》载明的2020年12月15日确定双方《协议》解除的时间。综合考虑何新权签收《解除协议通知书》的时间（2020年10月15日）、《协议》关于提前三个月通知对方解除合同的约定，本院确认双方的《协议》于2021年1月15日解除。基于本案的实际情况，何新权应在本判决发生法律效力之日起一个月内腾迁出广东省阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号房屋为宜。综上所述，龙裕公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8840号民事判决；二、确认何新权与阳江市海陵岛龙裕投资有限公司于2020年4月25日签订的《协议》于2021年1月15日解除。三、限何新权在本判决发生法律效力之日起一个月内腾迁出广东省阳江市闸坡镇XX别墅XX花园小区XX号房屋。四、驳回何新权的诉讼请求。一审案件受理费1950元，由何新权负担。二审案件受理费3900元，由何新权负担。阳江市海陵岛龙裕投资有限公司预交的3900元，由本院予以清退。何新权应在收到本案判决书之日起七日内补缴二审案件受理费3900元。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年五月十三日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。