广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1823民初421号原告：清远市裕丰物业服务有限公司，住所：清远市清新区××××××××××××××（住改商），统一社会信用代码914××××××××165561Y。法定代表人：张莉，系该公司财务出纳。委托诉讼代理人：邓秩正，系该公司员工。被告：陈华生，男，汉族，1980年11月16日出生，住广东省阳山县××××××××××××，身份证号码441××××××××××××031。原告清远市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）与被告陈华生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司的委托诉讼代理人邓秩正、被告陈华生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰物业公司向本院起诉请求：一、判令被告向原告支付的物业管理费（由逾期之日暂计至2020年12月19日欠物业管理费954.43元）、电梯电费分摊121.34元、电梯维修费用分摊36元、公共维修费用15.84元、垃圾费124.26元、社区照明分摊36.98元、水费分摊95.59元、滞纳金（由逾期之日暂计至2020年12月19日滞纳1038.92元），合计2423.36元；二、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原告与被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告位于清远市阳山县×××××××××××，面积共50.53平方米的房产提供物业服务。按照合同第五条“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”约定，即被告每月需支付40.42元物管费给原告。合同还约定被告如逾期支付物管费，原告有权“从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金”，但被告从2018年9月至2020年12月，未按照物业管理服务合同缴纳物业管理服务费用。合同履行至2020年12月，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。裕丰物业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告营业执照、法人代表证明，证明原告的诉讼主体资格；二、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；三、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》，证明逾期缴纳物业管理费的房屋归被告所有；四、原被告间签订的《物业管理服务合同》，证明原被告之间成立了合法有效的物管合同；五、原、被告间签订的《海逸华庭业主公约》，证明原、被告间成立了合法有效的物管合同；六、被告最后一次缴纳物业管理费用的《收据》；证明被告逾期缴纳物业管理费的时间；七、原告的代理律师发给被告的物业管理费催收函快递底单，证明原告曾向被告催收物业管理费；八、《欠费清单》，证明被告欠物业所有费用明细。陈华生答辩称，本人在2021年2月27日接到阳山县人民法院的通知，是关于阳山县三泰海逸华庭D1栋的803、805号房屋物业欠费民事诉状一案。本人陈华生在×××房屋已在2019年5月29日正式转卖给毛艮花女士。三泰物业公司向本人追讨2018年8月至2020年12月份的物业费，本人觉得这件事不妥，因为本人在2019年5月29日已转卖给毛艮花女士，电话方面已向三泰物业说明房屋转卖的事实。本人愿意承担2018年8月至2019年5月共10个月的物业费，因为之后这套房屋使用权已不属于本人。陈华生为支持其主张，向本院提交了以下证据：阳山县××××××××××××[海逸华庭]D1幢803不动产权证、过户税收完税证明，证明海逸华庭D1幢803房屋已过户到毛艮花名下。本院经审理查明的事实如下：裕丰物业公司登记成立于2014年1月15日，经营范围包括物业管理、房地产租售中介服务、家政服务、停车场管理服务。2011年3月2日，被告与阳山三泰房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了海逸华庭D1幢803房屋。2015年6月6日，阳山县××××××业主委员会作为委托方（甲方）与原告作为受委托方（乙方）签订《阳山县××××××物业服务合同》，约定由阳山县××××××业主委员会选聘原告对阳山县××××××提供物业管理服务。该合同约定：一、物业共用部位日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，车辆进出、停放秩序的管理等。二、物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业费为步梯0.6元/月×平方米，电梯0.8元/月×平方米；公共水、电费、二次变频供水加压费、共用的设施设备的维修费用（如电梯、监控、道闸、可视对讲、发电机、二次加压泵、高低压电房、消防系统、防雷设施、主体外墙等其它设施设备）按实际发生额分摊收取；包干制服务费不含：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代支的公共能耗费（排水、排污等费用）；车位使用费、车辆保管费；装饰装修管理及装修垃圾清运费；防雷避雷装置的检测费用；业主及非业主使用人的人身、家庭财产与公共安全保险费用；生活垃圾处理费；公共水电费及二次加压泵费用等。三、物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。四、乙方按照包干制收取物业服务费用后，盈余或者亏损均由乙方享有或承担，不得以亏损为由擅自增加费用，降低服务标准或减少服务项目。五、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用和水电费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。六、因以下情况乙方不承担责任：1.非乙方责任或不可抗力导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准；……6.由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准。七、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、游泳池及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入按下列约定分配：1、小区会所交由业委会管理，自主经营，自负盈亏，会所产生的费用（如设施设备的投入、水电费、维护费、人工费、卫生等其他）的费用均由委员会自己承担；2、小区所得经营收入用于补贴物业管理费用；3、临时维修基金由物业公司申请，业委会同意后执行。《阳山县××××××物业服务合同》还对其他事项进行了约定，包含了附件一、二、三、四、五。八、合同期限自2015年7月1日至2020年6月30日止。双方另外签订一份补充协议，约定本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、游泳池及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入部分，乙方每月返还9000元给甲方作为临时维修基金使用，剩余费用用作补充物业费用不足。庭审中被告表示没有收到原告的物业管理费催收函，并对2019年5月份之前所欠的物业管理费用无异议，但认为因其已于2019年5月29日将案涉房屋转移登记在毛艮花名下（提供不动产权证及完税证明为证），2019年6月份至2020年12月份的物业费用不应由其缴纳，且认为被告主张的滞纳金过高。原告主张已按约定提供物业服务，其于2020年12月19日撤场，因被告没有在房屋出售交易过程中及时向原告报备，原告没有收到相关信息，被告没有尽到告知义务，所以后面产生的费用应由被告按照约定承担。另查明，被告仅对《欠费清单》中的滞纳金有异议，认为滞纳金过高，自愿负担截至2019年6月的社区照明分摊费、电梯电费分摊费、水费分摊费，对电梯电费分摊费、社区照明分摊费等物业管理费用的数额无异议：1、2019年1月至2019年5月的物业管理费合计202.1元(每月40.42元)，原告主张的滞纳金合计202.1元。2、2018年9月至2019年6月的社区照明分摊费合计14.81元，原告主张的滞纳金合计14.81元。3、2018年9月至2019年6月的水费分摊费合计36.51元，原告主张的滞纳金合计36.51元。4、2018年9月至2019年5月的垃圾费合计40.5元（每月4.5元），原告主张的滞纳金合计40.5元。5、2018年10月维修门机驱动及主板费用23.2元，原告主张的滞纳金23.2元。6、2018年9月至2019年6月的电梯电费分摊合计41.34元，原告主张的滞纳金合计44.34元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议的焦点是：一、被告是否支付物业管理费用；二、原告主张的各项费用如何计付。关于焦点一。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与阳山县××××××业主委员会签订的《阳山县××××××物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。其次，被告作为该小区业主，按期支付物业管理费用是其应当履行的义务，未履行该义务即构成了违约。被告愿意支付拖欠的物业管理费用，本院予以认可。按照案涉物业服务合同的约定，原告只能向业主或物业使用人主张物业管理费用，那么在案涉房屋在2019年5月29日已转移登记在案外人名下，也无证据证实被告仍是案涉房屋的物业使用人的情况下，原告要求被告支付截至2020年12月份开始的物业管理费用，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。首先，原告自愿负担截至2019年5月至6月的电梯电费分摊费、水费分摊费、社区照明分摊费，本院予以确认。根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，住宅物业费为电梯0.8元/月×平方米，公共电费等按实际发生额分摊收取，被告应当支付截至2019年5月份的物业管理费202.1元、垃圾费合计40.5元、维修门机驱动及主板费用23.2元，截至2019年6月份的电梯电费分摊合计41.34元、社区照明分摊费合计14.81元、水费分摊费合计36.51元，合计358.46元。原告主张1384.44元，对多出的部分，本院不予支持。其次，根据《阳山县××××××物业服务合同》约定，被告应在每月10日前支付物业管理费等费用，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告逾期支付物业管理费等费用已构成违约，应承担违约责任。因被告不认可原告主张的滞纳金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合原告损失情况、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素和公平原则，将违约金计算标准调整为按日千分之一计算。本案中，原告主张违约金超过本金部分仅按本金数额计算，属于原告对自己权利的处分，本院予以确认，即违约金为（202.1元+41.34元+14.81元+36.51元+40.5元+23.2元）×1/3=119.49元。原告主张滞纳金1038.92元，对多出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈华生于本判决生效之日起十日内支付物业管理费202.1元、电梯电费分摊41.34元、社区照明分摊费14.81元、水费分摊费36.51元、垃圾费40.5元、维修门机驱动及主板费用23.2元、违约金119.49元，以上合计477.95元给原告清远市裕丰物业服务有限公司；二、驳回原告清远市裕丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告清远市裕丰物业服务有限公司已预交），由被告陈华生负担，应退回原告清远市裕丰物业服务有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧阳志勇二〇二一年五月十七日法官助理 谢 哲 君书 记 员 韩 慧 滔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。