广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8121号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁瑞娴，女，1964年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张广超，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：信巍，男，1980年10月13日出生，汉族，身份证住址辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妃仪，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。上诉人梁瑞娴因与被上诉人信巍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁瑞娴上诉请求：1.撤销一审判决的第三项；2.支持梁瑞娴反诉中的第一个诉讼请求(由信巍向梁瑞娴支付违约金442000元)；3.一审(本诉与反诉)、二审诉讼费、保全费由信巍承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。1.一审法院已查明梁瑞娴和信巍双方签订的《房屋买卖合同》是在网上自行下载的版本，其中关于涂销抵押这一条，实际上是不需要的，意味着这一条是无效的；但又认定梁瑞娴将案涉房屋抵押给案外人，应承担违约责任支付违约金，这有违庭审基本事实。事实上，信巍自认在签订案涉房屋买卖合同时及之后的一年均不具备广州市购房资格，但其仍以个人名义与梁瑞娴签订买卖合同，有违国家限购政策，信巍对自身的交易行为亦存在一定过错，才导致了案涉房产迟迟不能过户办理手续。且信巍未完全履行付款义务，案涉房屋仍在梁瑞娴名下，梁瑞娴作为物权人有权处分房屋以保障自身的合法权益。综上所述，梁瑞娴并未违反合同约定，不应承担相应的违约责任。反而，信巍不支付剩余7万元购房款和无正当理由要求中止履行和解除合同已构成违约，依据《合同法》第108条的规定，应承担相应的违约责任；2.即使梁瑞娴需要支付违约金，信巍主张的违约金数额过高。信巍在明知案涉房产被抵押后以及自身不具备购房资格无法过户，仍旧要求梁瑞娴履行过户义务存在明显过错。依据《合同法》第585条第二款的规定和公平原则、诚实信用原则，应综合考虑到信巍的实际损失并参考合同履行情况，当事人的过错程度等因素，对违约金数额酎情调整。（二）一审法院认定事实错误。梁瑞娴并没有确认信巍未实际支付的7万元房款是信巍提前支付房款的资金成本，这一事实认定错误。案涉房屋的房价228万元本身就是优惠价，梁瑞娴是不会承担信巍支付房款的资金成本7万元的。综上，梁瑞娴认为信巍尚未实际支付7万元且明确表示不再支付，应依据《房屋买卖合同》第八条的约定，构成违约，信巍应向梁瑞娴支付违约金442000元(实际付款221万元×20％)。（三）一审法院认定事实和适用法律不相符。根据《房屋买卖合同》第八条和《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要请求其承担违约责任。”本案中，一审法院在查明信巍实际仅支付221万元的事实之后，直接判决梁瑞娴归还房款22l万元的行为，未认定信巍明确表示不再支付余下房款7万元的未完全履行支付义务的违约责任，属于认定事实和适用法律不相符。此外，一审法院适用《合同法》第六十八条第一款第(四)项的不安抗辩权和该法第六十九条为由解除涉案合同是错误的，信魏不符合不安抗辩权的条件。先给付义务人信巍明知自身没有购房资格，仍签订补充条款推迟过户时间以及于2020年5月19日在派出所协商签订《谅解协议》处理过户事宜，在此期信巍并未提出“解除合同，返还购房款”等救济途径而仍然缔约涉案《房屋买卖合同》，仍旧要求过户，信巍已经明知自己无购房资格无法过户及梁瑞娴的财产状况而仍与其继续签订合同的，视为其自愿承担不能得到对待给付的风险，因此信巍是甘愿冒险，不得行使不安抗辩权，应对由此产生的后果承担责任。法律则无必要对其进行特别保护。而信巍没有尽到及时通知梁瑞娴的义务，而是直接诉讼至法院要求梁瑞娴支付违约金。因此信巍关于其行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据不应构成不安抗辩权。因本案中信巍未完全支付购房款且过户期限未届满，所以先履行一方的债务未届满清偿期，不符合不安抗辩权的条件。信巍在诉讼中没有以不安抗辩权作为抗辩理由的，人民法院不得主动援引。一审法院却自身援引并作为定案的主要依据又违背审理原则。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人信巍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、梁瑞娴自认信巍未实际支付的7万元系信巍提前支付房款的资金成本，并出具收据确认收齐全部房款，信巍在合同履行过程中并未违约。二、梁瑞娴无法提供继续履行案涉房屋买卖合同的担保，信巍有权行使不安抗辩权中止履行合同。案涉房屋已因梁瑞娴涉及其他诉讼被广州市海珠区人民法院轮候查封，在一审庭审时自认无法提供继续履行合同的担保，且至今亦未提供相应担保，信巍有权解除合同。综上，请求二审法院驳回梁瑞娴的上诉请求，维持一审判决。信巍向一审法院起诉请求：1.判令解除信巍、梁瑞娴于2020年4月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令梁瑞娴向信巍返还购房款228万元并支付资金占用利息（自2020年4月2日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还房款之日止）；3.判令梁瑞娴向信巍支付因违约而导致合同解除的违约金456000元；4.梁瑞娴承担本案诉讼费及保全费。梁瑞娴提出反诉请求：1.判令信巍向梁瑞娴支付违约金442000元；2.判令信巍承担反诉费用。一审法院认定事实：2020年3月12日，梁瑞娴向信巍发送微信称：“信总，救急借30帮忙缓解一下儿子在国外的费用，大概最快1个月，最迟6月还连本带利。利息现在中行是3%，假如我房产证放你那的话就4%，不放的话就5%，你看一下如何”。信巍回复“没问题”。同年3月13日，信巍向梁瑞娴转账支付30万元。2020年4月2日，梁瑞娴（卖方、甲方）与信巍（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将海珠区顺意一街7号2001房转卖给乙方，该房屋建筑面积61.19平方米，总价格228万元；乙方30万首付房款后，甲方开始办理有关过户手续；过户之后，余款由乙方采用二手房按揭贷款的形式支付完毕；甲方承诺在乙方支付30万元的首付款后的3日内，立即解除上述房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制；合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者延迟履行义务达30天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金等。当日，信巍向梁瑞娴转账付款2元。双方在该合同上注明“已收30万元整13/3，已收2万元整2/4，合计已收32万元整，更名后再付98万元，2020年12月31日前付齐余款98万元”。签订上述合同后，双方发现信巍不具备在广州市限购区域内购买住房的资格，于是在该合同第十一条下方空白处手写添加如下内容：“因买方社保期限特殊情况，双方友好协议，本房产更名日期订于2021年12月31日前，如双方悔约不卖，悔约方赔偿买方人民币捌拾捌万元给买方信先生！”2020年4月8日，信巍向梁瑞娴转账支付房款98万元。当日，梁瑞娴出具《收据》，载明收到信巍首批购房款130万元，尾款于2020年12月31日前支付98万元，海珠区顺意一街7号2001房合计房款共228万元整。2020年4月20日，信巍向梁瑞娴转账及微信付款共91万元。同日，梁瑞娴出具《收据》，载明现收到信巍房款尾数98万元，共收房款228万元，全款已收齐。信巍、梁瑞娴均确认，该次付款实际支付为91万元。信巍称，差额7万元是信巍应梁瑞娴要求提前付款的资金成本，梁瑞娴要求信巍提前付款，信巍称借钱需要支付利息，梁瑞娴同意该利息由梁瑞娴承担，因此开具了全额收据。梁瑞娴称，确认差额7万元是信巍借钱提前付款的资金成本，但成本应由信巍个人承担，梁瑞娴开具全额收据是因为信巍堵住梁瑞娴门口。信巍对堵门口一事予以否认。2020年5月16日，信巍、梁瑞娴之间进行电话通话，通话过程中梁瑞娴提出要信巍先签解除合同的协议，再把案涉房屋转卖他人；信巍提出梁瑞娴在未告知信巍的情况下将案涉房屋抵押给他人，梁瑞娴称是其丈夫办理的抵押，梁瑞娴不知道具体时间。同年5月18日，梁瑞娴向信巍发送微信称，据梁瑞娴所知，抵押那边的财务公司25号就要到期了，过了25号房子就会被拿出来拍卖，法院会拿房子出来评估，评估拍卖的价格再打六折，信巍和财务公司各一半就没有多少了，劝说信巍先把案涉房屋出手，让新买家把房子解押等。之后双方又电话协商，但最终未能协商一致，信巍报警。2020年5月20日，信巍（甲方）与梁瑞娴（乙方）在派出所内签订《谅解协议》，约定：2020年5月22日上午9点，双方带齐所有手续证件，到房产交易中心共同办理所购房屋产权交易过户手续；乙方同意授权甲方全权代理办理房屋产权交易所有事项，包括签署过户时所需所有的法律文书，以及收款，付款等事项；备注：2020年5月20日去网签。2020年5月20日，信巍及其朋友（信巍所称的其指定的具有购房资格的人）、梁瑞娴共同到交易中心拟办理案涉房屋过户手续，但未办理成功。信巍称原因是该房屋存在抵押登记。梁瑞娴则称是信巍仍不具备购房资格，并称梁瑞娴未明确同意将房产过户给信巍指定的第三人。一审另查明，据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年8月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区顺意一街7号2001房登记所有权人为梁瑞娴，房屋建筑面积61.1937平方米，规划用途为住宅；该房屋他项权利摘要部分记载，该房屋登记有抵押权，权利人黄国潮，权利部位全部，设定及登记日期为2020年4月27日，债权数额为100万元；因信巍申请财产保全，一审法院于2020年6月15日发出协助执行通知书及民事裁定书查封该业；2020年7月21日，广州市海珠区人民法院发出（2020）粤0105民初22505号民事裁定书及（2020）粤0105执保1308号协助执行通知书对该房屋进行轮候查封。梁瑞娴称，广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22505号案是就梁瑞娴向他人借款而被起诉，案件总标的为85万元。一审法院限期要求梁瑞娴提交该案起诉状副本，但梁瑞娴未提交。经查，该案原告为黄国潮，被告为梁瑞娴，案由为民间借贷纠纷，立案标的为902000元，目前案件仍在审理中。关于合同是否解除，梁瑞娴表示如果信巍承担相应违约金则梁瑞娴同意解除，如信巍不愿意承担违约金，可以继续履行合同。一审法院询问梁瑞娴有无继续履行房屋买卖合同能力的担保？梁瑞娴称，暂无。此外，信巍、梁瑞娴共同确认，双方签订《房屋买卖合同》时案涉房屋并不存在抵押，因为合同是双方在网上下载的版本，其中就有涂销抵押这一条，实际上当时是不需要涂销抵押的。一审法院认为：信巍、梁瑞娴自愿签订《房屋买卖合同》，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。虽然合同约定房产更名即案涉房屋办理所有权转移登记的时间为2021年12月31日前，目前尚未至履行期限，但是梁瑞娴在与信巍签订《房屋买卖合同》后将该房屋作为向案外人黄国潮借款的担保办理了抵押登记，又被黄国潮以民间借贷纠纷起诉至广州市海珠区人民法院，案涉房屋也被广州市海珠区人民法院轮候查封，该情况属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项债务人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，信巍有权行使不安抗辩权中止履行。再根据该法第六十九条的规定，债务人一方不能在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。而梁瑞娴至今未能提供任何担保，信巍因此主张解除合同于法有据。关于梁瑞娴提出的信巍不具备购房资格及尚有7万元房款未支付从而构成违约的相关答辩及反诉。信巍虽然目前不具备在广州市限购区域内购买住房的资格，但由于购房资格可通过取得广州市户籍或社保达到一定年限等方式获得，并不必然导致合同不能履行，且信巍、梁瑞娴对此已协商一致达成补充协议，即于2021年12月31日前办理案涉房屋所有权转移登记手续，故梁瑞娴以此为由主张信巍违约依据不足。至于双方争议的信巍未实际支付的房款7万元，梁瑞娴确认该款是信巍提前支付房款的资金成本，也自愿出具《收据》载明全部房款已收齐，证明梁瑞娴当时同意以少收取7万元作为信巍提前支付其余全部房款的对价，信巍并不因此构成违约。故梁瑞娴主张信巍违约及无故单方解除合同理由不成立，对其反诉一审法院不予支持。但鉴于信巍实际付款为221万元，双方合同解除后梁瑞娴亦应按照信巍实际付款金额进行返还，对于超出部分不予支持。关于违约责任，案涉《房屋买卖合同》约定，任何一方违反自己一方的义务或承诺，或者延迟履行义务达30天的，由责任方按实际付款的20%支付违约金。梁瑞娴明知已与信巍签订了《房屋买卖合同》将案涉房屋转让给信巍，且已实际收取221万元购房款，在此情况下还将该房屋为抵押物向案外人借款，既有违诚信也存在明显过错，根据上述合同约定，梁瑞娴应按信巍支付违约金442000元（实际付款221万元×20%）。信巍诉讼请求的资金占用利息属其损失范围，鉴于本案已判决梁瑞娴向信巍支付上述违约金，违约金数额足以弥补信巍主张的利息损失，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起，信巍与梁瑞娴于2020年4月2日签订的《房屋买卖合同》解除；二、梁瑞娴在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向信巍返还购房款221万元；三、梁瑞娴在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向信巍支付违约金442000元；四、梁瑞娴在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向信巍支付本案财产保全申请费5000元；五、驳回信巍的其他诉讼请求；六、驳回梁瑞娴的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28810元，由信巍负担1040元，梁瑞娴负担27770元；反诉受理费3965元，由梁瑞娴负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审查明，二审庭审中，梁瑞娴主张房款余款7万元其要求信巍支付，有双方于2020年5月15日的微信聊天记录及2020年4月20日收据予以证实。另查，2020年5月15日，信巍与梁瑞娴微信语音聊天记录反映，信巍称：“大姐，当初这钱是为你借的，不是为我借的”、“明天咱俩把合同签完，这个房子你就过户给我就行了”等；梁瑞娴则复：“这个钱不是为我借的而是我的房款，我的房款是98万而你却只给93万我，我只是提前拿回”；信巍则称：“姐，当初我问过你我说的100万，我要提前给你多少我要借款，你当时是同意的，你说这10万你出没问题，但是我还是给了你7万，你要是现在这么说就没意思了。”另，信巍与梁瑞娴于2020年5月16日的通话录音反映双方对已经抵押的案涉房屋再次出售、归还信巍购房款等事宜进行了沟通。其中，梁瑞娴曾表示：“……还有一个7万你要写张纸给我。”再查，二审庭审中，梁瑞娴称案外人黄国潮诉其民间借贷纠纷一案，其对一审判决结果部分有异议并提起了上诉，黄国潮没有提起上诉。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋买卖合同纠纷。梁瑞娴与信巍签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》履行过程中，谁构成违约的问题。首先，关于总房款认定的问题。虽然案涉《房屋买卖合同》约定案涉房屋的价款为228万元，但案涉《房屋买卖合同》对房款支付的约定为“已收30万元整13/3，已收2万元整2/4，合计已收32万元整，更名后再付98万元，2020年12月31日前付齐余款98万元”，而在合同履行过程中，在案涉房屋尚未更名前，信巍即已支付房款至221万元，鉴于双方确认余款7万元为信巍借钱提前支付房款的资金成本，结合梁瑞娴于2020年4月20日出具的《收据》载明的内容“现收到信巍房款尾数98万元，共收房款228万元，全款已收齐。”信巍主张梁瑞娴当时同意以少收取7万元作为信巍提前支付其余全部房款的对价，符合常理。梁瑞娴主张该7万元资金成本应由信巍自行承担，与其出具的上述《收据》所载内容相悖，梁瑞娴主张上述《收据》非其真实意思表示，但并未提供确凿证据推翻，本院不予采信。虽然梁瑞娴随后于2020年5月15日、5月16日与信巍的沟通中提及余款7万元的情况，但上述沟通内容亦明确该7万元资金成本是为了向梁瑞娴提前支付房款，且梁瑞娴提出需要补足该7万元是在双方沟通通过另行出售案涉房屋归还信巍购房款等事宜过程中提出的，故上述沟通内容均不能推翻梁瑞娴于2020年4月20日出具收取全款的收据确认收取全款、信巍不欠付购房款的事实，故一审法院认定案涉房屋的总房款为221万元，信巍已全额支付房款，并无不当，本院予以确认。其次，案涉《房屋买卖合同》约定案涉房屋更名后再付98万元，2020年12月31日前付齐余款98万元。而在合同履行过程中，信巍已分别于2020年4月8日及2020年4月20日向梁瑞娴转账支付房款98万元及91万元，并由梁瑞娴分别出具《收据》确认收到款项及房款已全部收齐。但在梁瑞娴收齐房款后，其又于2020年4月27日将案涉房屋作为向案外人黄国潮借款的担保办理了抵押登记，现又被黄国潮以民间借贷纠纷起诉至广州市海珠区人民法院，案涉房屋也被广州市海珠区人民法院轮候查封。综上，信巍作为房屋买卖合同的买受人，已全面履行支付房款的义务；而梁瑞娴作为房屋买卖合同的出卖人，其在收齐买受人信巍购房款后，还在案涉房屋上设定抵押负担，已构成违约。虽双方已变更房产更名期限为2021年12月31日前，但因信巍已全额支付购房款，且双方并无约定在房产更名期限届满前梁瑞娴有处分案涉房屋的权利，故梁瑞娴关于其在房产更名期限届满前在案涉房屋上新设抵押登记不构成违约的意见，于法无据，本院不予采纳。至于信巍无购房资格的情况，双方均已知悉，并且已在案涉《房屋买卖合同》中予以明确，并因此变更了房屋更名期限，梁瑞娴认为信巍无购房资格构成违约，缺乏理据，本院亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”现案涉房屋上抵押登记尚未涂销，梁瑞娴至今亦未能提供任何履约担保，信巍因此主张解除合同于法有据，一审法院判令解除案涉双方当事人签订的《房屋买卖合同》，并无不当，本院予以维持。另案涉《房屋买卖合同》约定：“合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者延迟履行义务达30天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金等。”基于前述分析，在信巍已履行完毕合同义务的情况下，梁瑞娴违反己方合同义务，并且无充分证据证明合同约定的违约金标准过高，一审法院判令梁瑞娴应向信巍支付违约金442000元（实际付款221万元×20%），公平合理，本院予以维持。综上所述，梁瑞娴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12690元，由梁瑞娴负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李光华二〇二一年五月二十八日书记员  郭 俏古文娜