广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1131号原告：郑用江，男，1981年9月18日出生，汉族，住福建省周宁县×××××××××××,公民身份号码：352××××××××××××613。原告：程婷婷，女，1986年10月10日出生，汉族，住福建省永泰县××××××××1×,公民身份号码：350××××××××××××022。委托代理人：郑用江，男，1981年9月18日出生，汉族，住福建省周宁县×××××××××××,公民身份号码：352××××××××××××613。系原告程婷婷的丈夫。被告：四会市汇文房地产开发有限公司。住所地：四会市×××××××委会南田水库侧（地名：“穿龙颈”“龙马塘”）办公楼一楼。统一社会信用代码：914×××××××××××046X。法定代表人：潘某1。委托代理人：王延帅，系该公司员工。原告郑用江、程婷婷与被告四会市汇文房地产开发有限公司（以下简称汇文公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑用江（亦系原告程婷婷的委托代理人）与被告汇文公司的委托代理人王延帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑用江、程婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告四会市汇文房地产开发有限公司退还原告购房款243883元；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年9月11日签订恒大御湖城商品房认购书，因为只是认购，并没有购房成功，而且恒大御湖城对外承诺无理由退房。原告并没有签订《商品房买卖合同》，现原告要求被告退还原告购房款243883元。诉讼中，原告将诉讼请求第1项变更为要求被告四会市汇文房地产开发有限公司退还原告购房款79383元。被告汇文公司辩称：原告要求被告支付房款本金有误,要求被告返还款项缺乏事实依据,应予驳回。本案中,原告与被告已经于2020年4月28日签署《项目退房审批表》,确认被告应退还金额为164443元,对此原告已经签字确认。原告作为完全民事行为能力人,对相关的内容清楚并予以确认,所以该协议合法有效,双方应当按照协议内容履行相关权利义务,原告现在否认相关事实,该反悔行为不应得到支持。原告没有提供由其签字的退房协议书，无法证明原、被告之间存在该无理由退房协议的关系。实际上原告在首期分期过程中没有逾期，是因为没有提供无理由退房的文件以及后续两期楼款逾期一直未缴纳才要求扣除10%。因原告没有签订无理由退房协议，违反了认购书第5条约定，我方有权扣除定金。关于被告为何没有为原告去办理合同网签备案登记手续、双方何时签订的商品房买卖合同(草签)的问题，根据项目营销的回复,房管有规定客户至少要交30%的楼款,所有到期款都需要提供进账单才能网签备案,而原告是一年分期付款的,从交了首期后,后续两期楼款都逾期,最后那两期的直接就不还了。因此现场营销察觉业主有拒付房款的意思后暂停为其办理网签。双方合同签订日期是2018年9月11日。关于被告为何没有与原告签订《无理由退房协议书》的问题，根据营销的回复,《无理由退房协议书》是在与业主正式签署商品房买卖合同(网签合同)时才签署。因原告未按认购书约定按期还款,不符合无理由退房规定,故没有与客户签订无理由退房协议,亦因此扣除了违约金。关于被告营销现场在有无宣传“无理由退房”政策的问题，根据现场工作人员的回复,当时在销售现场有过该政策的宣传。但该宣传仅属于要约邀请的性质,最终现场营销讲解并根据业主履行合同情况决定是否双方达成无理由退房的合意。本案因原告后期楼款直未付,因此未达成无理由退房协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1.《恒大御湖城商品房认购书》，证明原告与被告之间存在认购关系；2.收款收据，证明原告与被告之间购房款往来；3.《无理由退房协议书》，证明当时是有无理由退房协议书的。被告汇文公司提供如下证据：《珠三角公司肇庆四会恒大御湖城项目退房审批》，证明原、被告双方在2020年4月28日达成退款协议，退款金额为164443元，原告在该表中签字确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年9月11日，原告郑用江、程婷婷（乙方）与被告汇文公司（甲方）签订《恒大御湖城商品房认购书》，该认购书约定：乙方向甲方认购恒大御湖城楼盘15栋2座802单元，建筑面积91.45平方米，总金额793826元，付款方式为分期付款，乙方须于2018年9月13日前支付首期房款29691元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年12月11日前付清119074元；于2019年3月11日前付清158765元；于2019年6月11日前付清238148元；于2019年9月11日前付清238148元。另外，认购书第五条约定，乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。上述商品房认购书签订后，原告于2018年9月11日向被告支付39691元，于2018年12月15日向被告支付房款99074元，于2018年10月18日向被告支付房款20000元，于2019年3月13日向被告支付房款85061元，以上转账金额合计243826元。后原告要求被告退还已付房款,2020年4月28日，被告汇文公司出具《珠三角公司肇庆四会恒大御湖城项目退房审批》，载明客户因个人原因，申请无理由退房，扣除已交房款79383元，申请退还164443元,申请时间为2020年4月28日。审批表中，两原告在客户签字栏签字，亦有被告方人员签名确认，且审批表的最下方的地区公司财务部审批意见栏中有被告方工作人员的签名及备注“上述收款情况属实，截至提出退房申请，该客户存在逾期楼款尚未缴清。2020.05.05”，审批表中，经过多层审批，最终并未有明确的同意退款申请的意见，也没有明确退款的时间。双方签订审批表后，被告一直未向原告退款，直到本案诉前调解阶段本院将诉讼材料送达被告（2021年1月12日）之后，被告才向原告退还164443元。庭审中，原告称其因父亲患病急需用钱且被告售楼部向其表示扣除总房款的10%即可收到退房款才同意与被告签订退房审批表，但被告一直没有按约定支付退房款。另外，庭审中，原、被告均确认双方已经签署了商品房买卖合同草签合同，但没有签订正式的商品房买卖合同。被告称该草签合同是用于被告内部审核用，因为双方当时签订了草签合同，所以不同意退还余下的79383元给两原告。诉讼中，原告提供四会市汇文房地产开发有限公司出具的《无理由退房承诺书》复印件，载明如下内容：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务;同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭款的,按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的,在甲乙双方办理完毕有关手续,甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后,即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购,或由老业主推荐认购的,在行使无理由退房权利时,乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。四、本协议一式三份,乙方一份,甲方二份,具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时,有权选择是否签署本协议。”被告对此自认，当时在销售现场有过该政策的宣传，但辩称该宣传仅属于要约邀请的性质,最终现场营销讲解并根据业主履行合同情况决定是否双方达成无理由退房的合意，本案因原告后期楼款一直未付,因此未达成无理由退房协议。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原告郑用江、程婷婷与被告汇文公司签订的《恒大御湖城商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同约定履行义务。本案双方争议焦点在于原告郑用江、程婷婷是否享有无理由退房的权利。本案中，原告主张被告承诺可无理由退房并提交了《无理由退房协议书》复印件予以佐证。被告汇文公司辩称双方没有签订《无理由退房协议书》，不存在无理由退房协议关系，另被告亦自认当时在销售现场有过该政策的宣传。故被告汇文公司在案涉商品房销售过程中进行无理由退房政策的宣传系双方均认可的事实。该协议书约定：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务;同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,乙方享有无理由退房的权利”，是否签署《无理由退房协议书》以及签署《无理由退房协议书》的时间均系由被告汇文公司所掌握，原告方对此并不享有主动权。被告汇文公司向原告宣传的无理由退房政策是被告的单方承诺，其效力及于被告对其自身义务的承诺，而非为原告设定义务，故本院认定，原、被告双方关于无理由退房协议已经成立。此外，原告方享有无理由退房权利的条件之一系双方已签订《商品房买卖合同》，原、被告签订的认购书约定在原告交完首期款后，原、被告应签署《商品房买卖合同》，两原告已经在2018年9月11日依约支付了首期购房款，经原被告确认双方已经签署了《商品房买卖合同》草签合同。虽原告在支付完首期款之后，逾期支付后续房款，违反了认购书的约定，但本案没有证据证明被告汇文公司对无理由退房的成就条件予以合理的提醒和告知，故无理由退房所附的条件对原告方不发生效力，故原告在按约定支付了首期房款29691元（不含定金）且双方签订了《商品房买卖合同》草签合同之后，即享有无理由退房的权利，原告后期逾期支付房款并不影响其行使无理由退房的权利。对于被告汇文公司提出的原、被告就退房问题已通过《珠三角公司肇庆四会恒大御湖城项目退房审批》达成退房协议的意见。《中华人民共和国民法典》第四百七十一条规定：当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式；第四百七十二条规定：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；第四百七十七条规定：撤销要约的意思表示以对话方式作出的，该意思表示的内容应当在受要约人作出承诺之前为受要约人所知道；撤销要约的意思表示以非对话方式作出的，应当在受要约人作出承诺之前到达受要约人。第四百七十八条：有下列情形之一的，要约失效：……（二）要约被依法撤销；……。原告方称其系因父亲患病急需用钱且被告售楼部向其表示扣除总房款的10%即可收到退房款才同意与被告签订退房审批表。被告方于2020年4月28日提供给原告签名的是需要多层审批的审批表而并非原告与被告双方签字或盖章的协议，该审批表中需要两原告签名确认之后经被告方各层级的工作人员审批同意。该审批表中，被告方经过多层审批，但最下方的地区公司财务部2020年5月5日的审批意见为：上述收款情况属实，截止提出退房申请，该客户存在逾期楼款尚未缴清”，并未有最终的明确表示同意退款申请的意见，且没有约定退款的时间，两原告在审批表中签名应视为要约，被告方未能举证证明其已经将同意按照审批表的方案退款164443元给原告及何时退款的意思表示（即承诺）送达给原告，也未通过退款的形式将承诺送达给原告，而原告诉至本院要求全额退还房款，本院将诉讼材料送达给被告时（2021年1月12日），应视为原告已经撤销上述要约，即在原告撤销要约之后，被告才退还164443元给原告，而在原告撤销要约时，两原告上述要约已经失效。综合上述过程，被告主张本案退房款按照该退房审批表中的退费标准计付给原告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于被告汇文公司提出其有权扣除定金10000元的抗辩，如前所述，原、被告双方已达成无理由退房协议，被告对退房条件作出的限制对原告不发生效力，且双方已经签订了商品房买卖合同草签合同，故被告要求扣除定金10000元的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，两原告申请无理由退房的条件已成就，被告应向两原告返还购房款243826元，扣除被告已经支付给两原告的164443元，被告还应支付79383元给两原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、第四百七十七条、第四百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：被告四会市汇文房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑用江、程婷婷支付退房款79383元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计892.5元，由被告四会市汇文房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二一年五月二十六日书记员  关晓琪