广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5136号上诉人（原审原告）：广州高田投资有限公司，住所地：广州市天河区市林和东路281号21层06-1。法定代表人：符朝华，职务：总经理。委托诉讼代理人：林朝银，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓子立，男，1957年12月22日出生，汉族，身份证住址：广州市东山区。委托诉讼代理人：卢志平，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州高田投资有限公司（下简称高田公司）因与被上诉人邓子立拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人高田公司上诉请求判令：1.改判支持高田公司的全部诉讼请求；2.由邓子立承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、高田公司与邓子立签订的《广州市房屋拆迁安置协议》早已履行完毕，高田公司是涉案房屋的所有权人，有权依据我国《物权法》第三十七条、第六十六条及《民法典》第二百三十八条、第二百六十七条的规定请求给予物权保护。其一，邓子立不属于原被拆迁房屋的所有权人，不涉及产权补偿。邓子立已于2007年3月入住涉案1010房，高田公司已完成安置义务。在此之后,邓子立应当与高田公司建立租赁关系，否则无权占用涉案1010房。原审认定本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，系认定错误。其二，高田公司与邓子立签订《房屋拆迁安置协议》，并安置邓子立回迁居住于涉案1010房，系基于邓子立属于原被拆除房屋使用人的事实。根据公房每5年重新申请重新签订租赁合同的惯例，邓子立对安置房屋即涉案1010房的使用权应自2007年3月起算5年至2012年3月止，则《房屋拆迁安置协议》的相关约定也仅在5年期内有效。现邓子立户及邝开户入住将近14年，原审认定租赁关系无法建立，并要求高田公司按照《房屋拆迁安置协议》无限期提供房屋供邓子立使用没有法律依据。因此，高田公司依据现状与邓子立户协商租赁合同公平合理，如无法达成一致，过错不在于高田公司；二、高田公司于2017年8月24日的发函行为发生诉讼时效中断的效力，原审关于2017年8月25日之前费用已过诉讼时效的认定错误。高田公司于2017年8月24日向各房屋使用人发出《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》，明确告知：“2、请各户根据使用房屋的时间，补齐之前使用房屋的租金，租金标准为民用公房标准”，由此可知，高田公司已向各房屋使用人提出补齐租金的主张，诉讼时效因此而中断，即邓子立至少应向高田公司支付2015年8月1日之后的租金及房屋使用费；三、关于房屋租金。其一，高田公司的回迁安置义务早已完成，从回迁之日起，邓子立就应当与高田公司签订租赁合同，并基于租赁合同享有回迁房屋的使用权。现邓子立已使用回迁房屋长达14年，未与高田公司签订租赁合同，侵害了高田公司对涉案1010房的所有权，高田公司有权依据市场价要求其支付房屋使用费。高田公司按照邓子立与邝开分别与拆迁人广州市建筑置业公司（下简称置业公司）签订的《房屋拆迁安置协议》约定的回迁面积比例计算邓子立户安置面积，并自愿对其安置面积26.572平方米按公房标准收租，公平合理。其二，根据《房屋拆迁安置协议》第十条的约定，高田公司将邓子立及邝开共同安置于一个套间内，并非扩大邓子立户的单方安置面积。现邓子立户已占用邝开户的安置面积，且不愿意更换房屋，高田公司据此诉至法院要求解决。因此，法院应对邓子立户是否无权占用涉案1010房予以分析，否则就是拒绝保护高田公司的物权；四、原审认定邓子立并无拖欠租金及使用费的故意，无需支付逾期支付租金的违约金，是错误的。高田公司诉请邓子立支付的是逾期支付租金的利息，是邓子立未按时支付租金造成高田公司的利息损失。高田公司早在2017年就已发函要求邓子立签约及补交租金，租金标准为公房租金标准，并在函件中留有高田公司的联系方式，但邓子立在收到该函后，既未联系高田公司签约也未向高田公司支付任何租金，邓子立的行为已造成高田公司的租金利息损失，应予赔偿。被上诉人邓子立答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回高田公司的上诉请求，维持原判。其一，《房屋拆迁安置协议》尚未履行完毕。首先，拆迁安置是一个持续性行为，目前安置仍在履行中。其次，双方在《房屋拆迁安置协议》第三条第1款约定涉案回迁房的产权属于公有，即高田公司必须将涉案回迁房移交房管局，但截止目前高田公司仍未履行该义务。最后，未能签订《租赁合同》的过错完全在于高田公司。第一，高田公司一直未将涉案房屋的产权移交房管局，导致租赁合同未能签订。第二，高田公司单方制定的租赁合同设定了很多不公平条款，包括租赁合同期限只有两年，没有无条件续租条款，未能体现安置的目的，导致邓子立的利益无法得到保证。其二，高田公司于2017年8月24日发出的《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》未构成合法有效的催收，不产生诉讼时效中断的效力。首先，该函标题是签订租赁合同告知函，其主要目的是告知签订租赁合同而非催收事宜，故不属于中断诉讼时效的催收函。其次，该函虽有附带提及租金，但未列明交租标准、租金总额，也未注明收款账号，不符合催收函的基本内容要求。最后，根据《房屋拆迁安置协议》第三条第1点和第十条第1点的约定，高田公司只有在履行完毕将产权移交房管局的义务后，才有权收租。其三，高田公司于2020年7月15日发出催收函之前，未向邓子立催收过租金或使用费，邓子立也无从知晓租金或使用费的标准。且邓子立在收到《催收函》后15天内即转账支付了费用，并没有故意拖欠，故无需支付利息。其四，涉案房屋属于回迁安置房，是邓子立的居住权被侵犯后的一种补偿。高田公司以极低价格获得小区开发权，附带有安置义务，其应严格履行安置协议约定的义务。高田公司于2020年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓子立补齐2015年8月1日至2020年7月31日的房屋使用费168151.2元（其中26.5720平方米按照公房租金标准计算，46.8598平方米按照房管部门公布的同期同地段同类房屋计算）及利息10264.29元（按照同期同类贷款利率及LPR计算）；2.邓子立与高田公司签订书面租赁合同，其中安置邝开的46.8598平方米按照私房租金标准计租，安置邓子立26.5720平方米按照公房租金标准计租；3.由邓子立承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，1996年1月20日，置业公司（拆迁人、甲方）与邓子立（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积4.74平方米，有正式户口的实际居住人口3人。乙方同意1996年2月18日前迁出原址房屋，由甲方提供临迁用房，乙方同意前往甲方提供的怡乐路B2栋204房，使用面积10平方米作临时居住。临迁房与邝开共用。甲方应于2001年1月25日前，在中山四路原地段回迁楼三楼8-10层，动向产权属于公有的，房、厅面积20平方米安置给乙方回迁居住。十、其他事项：二、乙方临迁超出原址房使用面积按每月每平方米20元向甲方支付（超出5平方米共100元）。该协议于1996年1月24日在广州市东山区公证处公证。1996年1月20日，置业公司（拆迁人、甲方）与邝开（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积35.27平方米，有正式户口的实际居住人口2人。乙方同意1996年2月18日前迁出原址房屋，由甲方提供临迁用房，乙方同意前往甲方提供的怡乐路B2栋204房，使用面积35.27平方米作临时居住。临迁房与邓子立共用。甲方应于2001年1月25日前，在中山四路原地段回迁楼三楼8-10层，动向产权属于公有的，房、厅面积35.27平方米安置给乙方回迁居住。该协议于1996年1月24日在广州市东山区公证处公证。2005年5月25日，高田公司（甲方、拆迁人）与邓子立（乙方、被拆迁人）签订补充协议约定：甲方以公开拍卖形式，经广州市中级人民法院最终裁定，取得了广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目的所有权，成为了该项目新的开发建设商。乙方是该地段范围内的被拆迁人，承租的原房屋地址：中山四路6号2楼的房屋已被拆除。基于以上事实，经双方协商同意，在尊重历史和《房屋拆迁安置协议》的基础上，达成以下补充协议：一、回迁时间：甲乙双方重新约定的回迁时间为2007年8月1日前；如果回迁时间提前，则以《回迁通知书》中载明的回迁时间为准等。2006年3月20日，高田公司（拆迁人、甲方）与邓子立、邝开（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积40.01平方米。甲方应于2007年8月1日前，在中山四路235号东鸣轩商住楼东塔第10层，产权共有的58.3平方米安置给乙方回迁居住。安置房屋的质量、结构、设备，按规划要求执行。十、其他事项：2.回迁安置10层东侧南向位置，套内建筑面积58.3平方米；3.回迁后与甲方重新签署租赁合约，租金以公房标准向甲方缴交；4.此回迁面积包括邝开、邓子立两份协议约定的总面积。该协议于2006年6月22日备案。2007年3月，高田公司安置邓子立及邝开回迁至涉案房屋。2008年7月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具广州市房地产权属证明书载明，权属人广州高田投资有限公司。登记字号08登记01803585号。房地坐落越秀区中山四路××、××、××、××（××）。其中中山四路#2351010房，建筑面积为73.4318平方米，套内建筑面积58.5312平方米。邓子立称邝开于2010年9月过世。2017年8月24日，高田公司向“东鸣轩”各房屋使用人发出《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》，要求与各房屋使用人签订书面租赁合同。高田公司、邓子立均确认双方至今未签订书面租赁合同。2020年7月15日，高田公司向邓子立发出《催收函》，该函载明：你于2007年3月回迁入住广州市中山四路235号1010房，该房产权属于我司。多次拜访，该房长期由你、梁少芳、邓泳菲居住。请你于收到本函后7日内与我司签订《房屋租赁合同》，并结清2007年3月至今的房屋租金及利息150258.09元。如你逾期结清租金，及未能与我司签订《房屋租赁合同》的，请于收到本函后30日内腾空广州市中山四路235号1010房，并交还我司。其中附件一：东塔1010房租金及利息清单载明，期间2007/3-2017/9，建筑面积73.4318平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金，308.41元，时长115（月），小计35467.56元；期间2017/10-2020/7，建筑面积26.5720平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金111.6元，时长34（月），小计3794.49元；期间2017/10-2020/7，建筑面积46.8598平方米，租金单价60元/平方米，月租金2811.59元，时长34（月），小计95593.93元等。2020年7月30日，邓子立向高田公司转账支付11103元，备注为“20170801至20200731‘租金’”。对此邓子立解释为按照高田公司催款函的单价，即每月每平方米4.2元，以建筑面积73.4318平方米计算缴纳的。2020年8月4日，邓子立向高田公司转账支付308.41元，备注为“东塔楼1010房8月份‘租金’”。2020年9月4日，邓子立再次向高田公司转账支付308.41元。2020年10月2日，邓子立向高田公司转账支付308.41元，备注为“东鸣轩东塔1010九月份租金”。原审法院认为，高田公司与邓子立、邝开签订的《房屋拆迁安置协议》是双方真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。高田公司已依约安置邓子立回迁至案涉1010房，邓子立应向高田公司支付租金或使用费。高田公司并未提供证据证明其于起诉前向邓子立主张过催缴租金，高田公司于2020年8月25日提起本案诉讼，根据我国《民法总则》关于诉讼时效的规定，2017年8月25日之前费用已超过诉讼时效。关于高田公司起诉要求邓子立在邝开去世后按照私房租金标准计算邝开部分承租面积的问题。高田公司在承接案涉楼盘后与邓子立、邝开签订的《房屋拆迁安置协议》，虽是按照置业公司与邝开、邓子立分别签订的两份《房屋拆迁安置协议》合并后对邓子立、邝开共同安置，但高田公司与邓子立、邝开签订的协议并未对安置房屋的面积比例进行划分的明确约定，邝开过世后，邓子立作为协议当事人有权继续使用案涉房屋并按公房租金标准缴纳租金或房屋使用费。关于公房租金标准的计算问题。高田公司发出《催收函》要求邓子立按照每月每平方米4.2元的标准作为公房租金标准计算2007年3月至2020年7月的租金，邓子立于2020年7月30日按照每月每平方米4.2元的标准按房屋建筑面积73.4318平方米缴纳了2017年8月1日至2020年7月31日的租金，可见双方对2017年8月26日至2020年7月31日的公房租金标准以每月每平方米4.2元计算已达成一致意见。高田公司并未提供证据证明其于2020年7月15日前向邓子立催缴过租金或房屋占用费，邓子立亦无从知晓应缴纳的租金或使用费标准，且邓子立收到高田公司《催收函》后十五日内即转账支付了欠缴费用，可见邓子立并无拖欠租金或房屋使用费的故意，高田公司据此要求邓子立支付逾期支付租金的违约金缺乏理据。虽然安置协议约定，回迁后与高田公司重新签署租赁合约，但根据我国《合同法》第二百一十二条、二百十一三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”可知，租赁合同是出租人与承租人就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款自愿协商而订立，现双方未能就租赁合同内容协商达成一致意见，高田公司起诉要求与邓子立签订书面租赁合同缺乏理据。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，于2020年12月22日判决如下：驳回广州高田投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计1934元，由广州高田投资有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，广州市房地产租赁管理所公布的广州市越秀区中山四路“东鸣轩”房屋在2017年、2018年、2019年及2020年的租金参考价分别为每月每平方米55元、60元、70元、70元。二审期间，高田公司向本院提交案外人邝开与房管局签订的《公有住宅房屋租赁合约》，以证明：根据该合约第九条约定，高田公司请求与邓子立签订两年的租赁契约，合法合理。邓子立发表质证意见称：协议签订的时间过久，无法核对合同内容，对其三性不予确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，高田公司要求邓子立与其签订租赁合同的主张是否成立；其二，高田公司主张邓子立支付的部分使用费是否已超过诉讼时效；其三，邓子立应按何种标准向高田公司支付涉案房屋的使用费；其四，邓子立是否应向高田公司支付使用费利息。关于争议焦点一。于1999年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，高田公司以邓子立拒绝与其签订租赁合同为由，诉请判决邓子立按照其确定的租金标准与其签订书面租赁合同，违反前述法律规定的缔约自由原则，故原审判决驳回高田公司的该项诉请合法有据，应予维持。关于争议焦点二。依据本案现有证据，高田公司直至2020年7月15日才向邓子立发出《催收函》明确要求邓子立支付的租金总额及计算方式，依据于2017年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，结合租金按月支付的交易惯例，本院认为高田公司主张2017年7月1日前的使用费已超过诉讼时效，邓子立就此提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以采纳。高田公司虽主张其在2017年8月24日向包括邓子立在内的“东鸣轩”各房屋使用人发出的《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》中主张了租金支付的权利，但该告知函并未明确列明具体的计租方式及欠租金额，故高田公司的该行为并不构成明确的权利主张，因此而不产生中断诉讼时效的效力。据此，高田公司诉请邓子立支付2017年7月1日至2020年7月31日期间的使用费可予支持，超出部分应予驳回。关于争议焦点三。其一，针对涉案房屋中26.5720平方米面积的使用费，双方均确认应按每平方米4.2元的标准计付，故本院予以确认。其二，针对涉案房屋中46.8598平方米面积的使用费，高田公司主张参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，邓子立则主张按每平方米每月4.2元的标准计付。对此，本院作如下分析：依据高田公司与邓子立于2005年5月25日签订的补充协议、高田公司与邓子立及邝开于2006年3月20日签订的《房屋拆迁安置协议》，及邓子立及邝开和置业公司于1996年1月20日分别签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，高田公司系基于应安置邓子立20平方米、安置邝开35.27平方米的约定而将邓子立及邝开共同回迁安置于涉案房屋，而涉案房屋的实际建筑面积为73.4318平方米，已超出高田公司应安置邓子立及邝开的合计面积。在此情况下，高田公司主张按约定回迁安置面积的比例确定高邓子立享有涉案房屋26.572平方米面积的回迁安置权益，邝开享有46.8598平方米面积的回迁安置权益，合理合法，可予采纳。在邝开死亡后，邓子立一并使用邝开有权使用的46.8598平方米面积并拒绝向高田公司交还，故高田公司诉请邓子立参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价支付使用费，理据充分，应予采纳。鉴于高田公司在2020年7月15日的《催收函》中明确要求邓子立按每平方米4.2元的标准支付2017年7月至同年9月期间的使用费，并按每平方米60元的标准支付2017年10月至2020年7月期间的使用费，而该标准均低于房管部门公布的2019年及2020年期间的同期同地段同类房屋租金参考价，故本院认定邓子立应按此标准支付，对于其他时间段的使用费则参照房管部门公布的租金参考价计算。经核算，邓子立应付高田公司2017年7月1日至2020年7月31日期间的使用费总额应为99610.82元（73.4318平方米×4.2元/平方米×3月+26.5720平方米×4.2元/平方米×34月+46.8598平方米×55元/平方米×3月+46.8598平方米×60元/平方米×31月），扣除邓子立已付的11103元，邓子立仍应支付88507.82元。因此，原审判决驳回高田公司要求支付使用费的全部诉请有失妥当，应予纠正。关于争议焦点四。双方虽在2006年3月20日《房屋拆迁安置协议》中约定，邓子立在回迁后需与高田公司重新签署租赁合约并按公房租金标准交租，但自邓子立于2007年3月被回迁安置至涉案房屋至今，双方一直未能签署租赁合同，而现有证据不足以充分证明双方未能签订租赁合同系可单独归责于邓子立的原因所致，故在双方未能签订租赁合同明确租金标准、交租方式及交租期限等事项的情况下，邓子立支付租金客观上存在一定的障碍。且，现有证据也仅能反映高田公司直至2020年7月15日才通过《催收函》明确告知邓子立涉案房屋的计租面积并要求邓子立交租，而高田公司在收到该《催收函》后即在2020年7月30日按公房租金标准支付了涉案房屋的“租金”。虽然邓子立未足额支付《催收函》所确定的租金，但高田公司在《催收函》中主张的计租标准并无明确的合同依据，且如前所述，高田公司主张的部分租金已超过诉讼时效，故邓子立未足额交租的行为不构成恶意拖欠。综上，高田公司诉请邓子立支付使用费利息，理据不足，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人高田公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39391号民事判决；二、邓子立于本判决生效之日起三十日内向广州高田投资有限公司支付使用费88507.82元；三、驳回广州高田投资有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1934元，由广州高田投资有限公司负担975元，邓子立负担959元。二审案件受理费3868元，由广州高田投资有限公司负担1950元，邓子立负担1918元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年五月二十八日法官助理王文杰书记员唐颖琪