北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48216号原告（反诉被告）：星光演义（北京）国际文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈XX，总经理。委托诉讼代理人：王如华，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金武门文化体育有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：丁纪刚，经理。委托诉讼代理人：周露，男，1973年9月8日出生，汉族，北京金武门文化体育有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司（以下简称星光演义公司）与被告（反诉原告）北京金武门文化体育有限公司（以下简称金武门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。星光演义公司的委托诉讼代理人王如华，金武门公司的委托诉讼代理人周露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星光演义公司向本院提出诉讼请求：1、判令金武门公司退还押金59588元；2、判令金武门公司退还租金119176元。事实和理由：2019年4月16日，星光演义公司与金武门公司签订《xx租赁合同》（以下简称租赁合同），约定金武门公司将位于北京市朝阳区xx平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给星光演义公司，租金每月59588元，租期自2019年4月20日起至2022年12月26日止，房屋租赁用途为儿童教育培训。星光演义公司将租金支付至2020年4月20日。新冠疫情爆发后，2020年1月26日，北京市教委发布校外培训机构暂停线下培训的通知，星光演义公司的经营活动及日常支出受到极大影响。第一手房东北京xx有限公司（以下简称锐创华文公司）为减轻租户压力，免除租户两个月租金，金武门公司获减免后，继续收取全额租金，未向星光演义公司减免租金，造成经营压力剧增。因金武门公司长期未向锐创华文公司交纳房租，导致人员、物品进出受到影响，严重影响星光演义公司的经营活动。星光演义公司的原法定代表人陈XX于2020年4月初向金武门公司表示租赁合同不再继续履行，退还两个月房租及押金，金武门公司于4月23日下午同意该请求。应金武门公司要求，星光演义公司于4月24日将解约函发送给金武门公司。陈XX于2020年4月27日去世后，星光演义公司多次和金武门公司协商解约后减免租金和押金退还问题，但均遭无视，故提起本次诉讼。金武门公司答辩并反诉称，我公司与锐创华文公司已经在诉讼中达成调解，锐创华文公司未给我公司减免租金，我公司用押金折抵欠付租金，所以我公司不同意给星光演义公司减免租金。星光演义公司单方提前解除租赁合同，根据合同约定，押金不能退还。鉴于我公司与锐创华文公司的租赁合同已经于2020年5月20日解除，我公司与星光演义公司之间的租赁合同也应当于该日解除，因星光演义公司一直占有涉案房屋，故我公司提出反诉请求如下：判令星光演义公司支付2020年4月21日至2020年5月20日期间的房屋租金59588元。星光演义公司对金武门公司的反诉请求辩称，不同意金武门公司的反诉请求，双方已于2020年4月协商一致解除合同，不同意继续支付租金。金武门公司与锐创华文公司协商于2020年5月20日解除合同，不能类推双方之间的租赁合同也于该日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2019年4月16日，星光演义公司（承租人、乙方）与金武门公司（出租人、甲方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为培训，租赁期限自2019年4月20日至2022年12月26日，甲方于2019年4月20日将房屋交付乙方，每月租金59588元，每两年上浮5%，乙方应在一个租金周期到期前的十日前向甲方支付下一个租金周期租金。押金59588元，租赁期满乙方不存在违约行为并在结清所有应由乙方支付的费用后30日内凭押金收据无息退还。租赁期内，如乙方提前单方终止合同的，无权要求退还押金。如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或延期履行而蒙受的任何损害，成本增加或损失负责，而未能履行或延期履行本合同不应被视为对本合同的违约。合同签订后，星光演义公司向金武门公司支付押金59588元，并将租金付至2020年4月20日。2020年4月24日，星光演义公司向金武门公司邮寄解除函，金武门公司签收。2020年5月26日，星光演义公司将涉案房屋内可移动物品搬走。庭审中，星光演义公司主张承租涉案房屋经营儿童培训，因为疫情导致无法继续经营，金武门公司认可疫情发生后双方均未在涉案房屋内继续经营。另查一，2016年10月28日，金武门公司与锐创华文公司签署房屋租赁合同，约定金武门公司向锐创华文公司承租位于朝阳区xx号房屋（以下简称301、302号房屋），租期自2016年12月28日至2022年12月27日，租金每月105188．74元，押金为210377．48元。金武门公司将租金交纳至2020年3月28日。2020年5月20日，金武门公司向锐创华文公司发送解除合同通知。后金武门公司将锐创华文公司诉至本院，诉讼中，双方达成调解协议，内容为：1、金武门公司与锐创华文公司于2016年10月28日签署的房屋租赁合同于2020年5月20日经双方协商一致解除；2、金武门公司于2020年11月1日前将301、302号房屋腾空并交付锐创华文公司；3、双方别无其他争议。另查二，2020年1月24日，北京市政府发布《关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，其中明确教育部门负责对全市各级各类学校、学前教育机构和培训教育机构防控工作的行业管理，部署落实各项防控措施，严防新型冠状病毒感染的肺炎在学校、学前机构和教育培训机构传播。自2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，星光演义公司因此未能继续履行租赁合同，并于2020年4月24日以书面形式向金武门公司发送解除函，属于双方合同约定的发生不可抗力致使合同不能履行之情状，星光演义公司有权依照合同约定终止履行合同，故双方之间租赁合同应于2020年4月24日解除。关于星光演义公司主张金武门公司返还押金59588元的诉讼主张，星光演义公司虽提前解除本案双方之间的租赁合同，但星光演义公司系因发生不可抗力而终止合同履行，依照双方合同约定其不负有提前解除合同的违约责任，故本院对金武门公司所称押金不予退还的抗辩意见不予采纳，金武门公司应当按照合同约定将押金予以退还。关于租金减免一节，考虑到星光演义公司承租涉案房屋用于教育培训，因受疫情防控措施影响导致无法进行正常营业，如按原租金标准支付租金对其明显不公平，故本院结合疫情的发展及防控政策对租赁合同构成的影响等案件实际情况，根据公平原则对受疫情影响较为严重期间的租金酌情予以减免，判令金武门公司退还星光演义公司一个月的租金。关于反诉请求，因星光演义公司直至2020年5月26日才将物品搬离涉案房屋，应当支付金武门公司自2020年4月21日至2020年5月20日期间的租金及房屋占有使用费，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京金武门文化体育有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司押金五万九千五百八十八元；二、被告（反诉原告）北京金武门文化体育有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司租金五万九千五百八十八元；三、原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京金武门文化体育有限公司租金及房屋占有使用费五万九千五百八十八元；四、驳回原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元，由原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司负担1292元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金武门文化体育有限公司负担2583元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费645元，由原告（反诉被告）星光演义（北京）国际文化传媒有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二一年五月七日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜