文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终682号上诉人（原审被告、反诉原告）：严海红，女，汉族，1980年10月13日生，住扬中市。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔爱华，女，汉族，1958年5月15日生，住扬中市。上诉人（原审被告、反诉原告）：仲哲煜，男，汉族，1981年10月24日生，住扬中市。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏亨正置业有限公司管理人，住所地镇江市正东路34号10楼。负责人：黄友定，江苏江成律师事务所主任。委托诉讼代理人：蒋森林，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔昊，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡骁，男，汉族，1965年12月16日生，住扬中市。上诉人严海红、崔爱华、仲哲煜因与被上诉人江苏亨正置业有限公司管理人（以下简称亨正公司管理人）、衡骁破产撤销权纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严海红、崔爱华、仲哲煜上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回亨正公司管理人原审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由亨正公司管理人承担。事实和理由：1.一审法院对案涉各方之间法律关系的认定明显错误。严海红、崔爱华、仲哲煜、衡骁和江苏亨正置业有限公司（以下简称亨正公司）于2015年2月28日签订《补充协议》，将借贷关系转化为房屋买卖关系，各方协定将结算确认的借款本息转化为购房款，还约定协议签订履行后，各方之间的借款本息偿还义务和购房款支付义务即宣告已经相互履行。该协议合法有效，应受到法律保护。2.一审法院认为管理人有权解除《补充协议》显然不公平。企业破产法规定，债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人才有权解除。本案所涉《补充协议》上诉人已经履行完毕，出借给衡骁的借款已经全部转为购房款，亨正公司也已履行协议将房屋交付给上诉人，部分房屋已经实际装修入住。一审法院查明协议签订后，亨正公司没有将开具好的收款收据交给上诉人、没有协助上诉人以亨正公司名义销售、没有办理相关产权转移登记手续等，是亨正公司尚未履行义务，是亨正公司单方存在违约。3.上诉人的反诉请求不属于个别清偿。根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第五项和第六项的规定，案涉《补充协议》项下22套房产不属于亨正公司的破产财产，亨正公司管理人无权解除《补充协议》。该协议的协商及签订发生在亨正公司破产前2年半左右，不存在恶意损害第三人合法权益或个别清偿的情况，上诉人要求继续履行该协议的请求，符合九民会议纪要第44条的规定。综上，上诉人与亨正公司签订的购房合同合法有效，上诉人实际支付了购房款，亨正公司向上诉人交付了房屋，上诉人合法占用房屋，对案涉房屋享有物权期待权。因此，上诉人要求亨正公司管理人履行案涉协议的请求，符合法律规定。请求二审法院判如所请。亨正公司管理人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.关于案涉《补充协议》的性质。从该协议约定的内容来看，该协议不是严格意义上的以房抵债协议，亨正公司和上诉人没有签订以转移房屋所有权为目的的商品房买卖合同，没有将民间借贷之债转化为商品房买卖合同关系下的购房款，双方签订补充协议的目的只是增加一种债的清偿方式，相关约定延续了还款协议约定的内容。2.关于房屋的交付问题。管理人接受指定后，接管亨正公司的财产时，并没有发现亨正公司与上诉人办理案涉房屋的交付手续。管理人曾到鼎恒名座小区逐户了解房屋的入住情况，并收集相关房屋出售的资料，案涉22套房屋除1502、1504、1505、1506号房屋已装修外，其他房屋都是毛坯。补充协议中约定的1401号房屋，亨正公司已出售给第三人。2018年4月，鼎恒名座的业主向法院和管理人反映，补充协议中约定的相关房屋正在突击装修，管理人才向法院申请保全上述相关房屋。3.针对案涉《补充协议》中部分房屋已出售给第三人问题，管理人曾到现场了解情况并张贴通知，要求相关装修人员停止非法占用装修，相关人员反映涉及的房屋均是仲哲煜委托他们装修的。所谓的第三人向法院主张相关权利时，也未能提交支付购房款的转账凭证，仅是简单的协议和收条。4.案涉《补充协议》双方均未履行完毕，不存在交付房屋的问题。5.管理人接管亨正公司后，在为鼎恒名座项目购房人办证之前，确定了购房人享有物权期待权的条件，即与亨正公司签订合法有效的商品房买卖合同、支付全部购房款或者支付了大部分购房款并愿意结清尾款、与亨正公司办理了交房手续或者在亨正公司进入破产程序前已合法占用房屋，上诉人所称事实不符合上述条件，对争议房屋不享有物权期待权。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。衡骁向本院提交书面答辩意见，称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。亨正公司管理人向一审法院提出诉讼请求：1.确认亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜签订的《补充协议》于2018年1月1日解除；2.诉讼费用由严海红、崔爱华、仲哲煜承担。针对亨正公司管理人的起诉，严海红、崔爱华、仲哲煜向一审法院提出反诉，请求：1.亨正公司管理人履行2015年2月28日与严海红、崔爱华、仲哲煜签订的《补充协议》并办理鼎恒名座22套商品房的不动产权登记手续。2.案件诉讼费用由亨正公司承担。一审法院认定事实：2014年2月27日，严海红通过银行汇款向衡骁出借100万元，同年6月18日，再次通过银行汇款向衡骁出借50万元。2014年7月24日，亨正公司与严海红签订3份商品房买卖合同约定将3套房屋（房号：1504、1505、1506）出售给严海红。当日，严海红、衡骁、亨正公司签订还款协议，确认严海红累计向衡骁出借175.55万元，衡骁于2014年9月23日前一次性还清上述借款，逾期还款则应按银行同类贷款利率的四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将预售给严海红的商品房按原约定总价的50%结算，严海红可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。亨正公司对衡骁的上述债务承担连带担保责任。同时，严海红和亨正公司还签订补充合同一份，约定因衡骁向严海红借款175.55万元，由亨正公司提供担保。如衡骁不能按还款协议还款，则亨正公司将预售给严海红的商品房按原约定总价的50%结算，严海红可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。2014年8月6日，亨正公司与崔爱华签订19份商品房买卖合同，约定将19套房屋（房号：401、501、503、504、506、603、704、804、1003、1004、1103、1104、1203、1204、1303、1304、1401、1404、1502）出售给崔爱华。自同年8月7日开始，崔爱华陆续通过多笔银行汇款向衡骁出借资金，其中，2014年8月7日汇款500万元；同年8月8日汇款320万元；同年8月12日分别汇款150万元和120万元；同年8月13日汇款30万元。之后，崔爱华、衡骁、亨正公司签订还款协议，确认崔爱华累计向衡骁出借1120万元，衡骁于2014年11月6日前一次性还清上述借款，逾期还款则应按银行同类贷款利率的四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将预售给崔爱华的商品房按原约定总价的50%结算，崔爱华可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。亨正公司对衡骁的上述债务承担连带担保责任。同时，崔爱华和亨正公司还签订补充合同一份，约定因衡骁向崔爱华借款1120万元，由亨正公司提供担保。如衡骁不能按还款协议还款，则亨正公司将预售给崔爱华的商品房按原约定总价的50%结算，崔爱华可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。2014年10月9日，亨正公司与仲哲煜签订一份商品房买卖合同，约定将营业用房一套出售给仲哲煜（房号0101）。当日，衡骁向仲哲煜出具借条一份，载明：今借到仲哲煜250万元（以汇款方式收到该款），借款期限2个月，利息按月息4分计，2014年12月8日前还清本息。同年10月10日，双方签订车位购销协议一份，约定将鼎恒名座1幢地下车位6-12号出售给仲哲煜。之后，仲哲煜、衡骁、亨正公司三方签订还款协议，确认衡骁已累计向仲哲煜借款250万元，将于2014年12月8日前一次性还清，逾期将按银行同类贷款利率四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将房屋买卖合同、补充合同中出售给仲哲煜的商品房等，以原约定总价的50%与仲哲煜结算，仲哲煜可以用衡骁所欠款项抵销价款。同时，亨正公司与仲哲煜签订补充合同，约定如衡骁不能按还款协议约定还款，亨正公司出售给仲哲煜的商品房、车位则按原约定售价的40%结算，仲哲煜可以将衡骁未能偿还的款项抵销价款。2015年2月28日，亨正公司（甲方）、衡骁（乙方）和严海红、崔爱华、仲哲煜（丙方）签订《补充协议》，确认衡骁累计向严海红借款175.55万元、崔爱华1120万元、仲哲煜250万元，上述借款均已签订《还款协议》，并由亨正公司提供了担保。现达成补充协议如下：一、截止到2015年2月28日衡骁共结欠严海红、崔爱华、仲哲煜本息共计1800万元，亨正公司承担连带偿还责任。二、因亨正公司、衡骁目前无现金偿还能力，现就上述欠款达成以房抵债方案。三、严海红、崔爱华、仲哲煜同意与亨正公司解除原网签的22套鼎恒名座《商品房买卖合同》及《补充合同》。亨正公司将22套商品房（总面积3347.93平方米）按市场价5250元/平方米出售给严海红、崔爱华、仲哲煜，合计17576632.5元。三方同意房款冲抵上述借款中的1750万元，房款余款76632.50元，亨正公司同意放弃。严海红、崔爱华、仲哲煜放弃从2015年3月1日起的借款利息。四、本协议签订后，上述22套商品房即归严海红、崔爱华、仲哲煜所有，亨正公司应立即重新与严海红、崔爱华、仲哲煜办理网签备案手续，并向严海红、崔爱华、仲哲煜出具售房收款收据。五、严海红、崔爱华、仲哲煜可销售该房。亨正公司协助严海红、崔爱华、仲哲煜以亨正公司的名义销售，房款归严海红、崔爱华、仲哲煜所有，亨正公司应随时配合严海红、崔爱华、仲哲煜办理解除原网签合同，根据严海红、崔爱华、仲哲煜要求重签合同，并立即开具收款收据，在开据收据后三个月内开具正式发票。亨正公司应按严海红、崔爱华、仲哲煜要求的房价开具发票，发票税金均由亨正公司承担。超出5250元部分税金由严海红、崔爱华、仲哲煜承担。六、严海红、崔爱华、仲哲煜同意亨正公司在按每套每平方5250元的价款支付给严海红、崔爱华、仲哲煜后，可自行销售该房屋。销售房屋所得房款均归亨正公司，与严海红、崔爱华、仲哲煜无关。上述所有房屋在严海红、崔爱华、仲哲煜未销售或自用前（指严海红、崔爱华、仲哲煜未要求亨正公司重新网签购房合同前），亨正公司均有权销售，506、1502、1504、1505、1506室除外。严海红、崔爱华、仲哲煜不得以任何理由不配合亨正公司销售（办理解除原网签合同手续）。七、因亨正公司已与购房人达成1401房的销售意向，按本协议第六条严海红、崔爱华、仲哲煜同意亨正公司销售并在签订本协议并收到剩余货款后解除1401原网签合同。……十一、各方应按本协议约定履行各自义务，如亨正公司、衡骁违反，则应按原《补充合同》的约定，即按原网签合同约定房价的50%（约4000元/平米）与严海红、崔爱华、仲哲煜结算购房款，且亨正公司、衡骁还应按同期银行贷款利率的四倍支付从2015年3月1日起至实际还款之日止的利息。十二、如有与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。协议签订后，亨正公司开具了21份商品房的收款收据，因双方在履行协议第七条有关亨正公司销售1401房的过程中，亨正公司要求解除网签，但却没有向严海红支付购房余款，遭严海红拒绝，亨正公司开具的21份商品房的收款收据亦未交付给严海红、崔爱华、仲哲煜，双方发生争议，此后未互相配合履行该协议。另查明，2017年11月1日，一审法院作出（2017）苏1182破申6号民事裁定书，裁定受理申请人奚彩年对亨正公司的破产清算申请，并于同年11月22日，作出（2017）苏1182破6号决定书，指定江苏江成律师事务所担任亨正公司管理人。2018年8月27日，亨正公司管理人向仲哲煜寄出解除通知：亨正公司与严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。审理中，崔爱华、仲哲煜、严海红向一审法院提交其与众多案外人签订的购房协议、收款收据、装修协议、案外人向管理人提交的取回申请及向一审法院提交执行异议申请书等材料若干，拟证明相关房屋已经实际交付案外人。一审法院认为，从双方的讼争请求看，亨正公司管理人要求确认双方2015年2月28日的《补充协议》已经解除，崔爱华、仲哲煜、严海红反诉的请求是继续履行合同，该院以破产撤销权纠纷受案的案由，应予更改，案由可确定为合同纠纷。严海红、崔爱华、仲哲煜分别出借资金给衡骁，又与亨正公司签订商品房买卖合同。此后，三方又签订还款协议、补充合同，约定亨正公司为出借资金提供担保，如衡骁逾期未能偿还借款本息，则以未偿还款项冲抵三人的购房款项等内容，系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。因此，严海红、崔爱华、仲哲煜与衡骁、亨正公司之间形成的是民间借贷关系。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2015年2月28日，亨正公司与严海红、崔爱华、仲哲煜签订了补充协议，但双方并未根据约定，解除原网签合同，重新办理所有网签手续，亨正公司虽开具了售房收款收据，但未依据约定向严海红、崔爱华、仲哲煜交付。亨正公司也没有协助严海红、崔爱华、仲哲煜以亨正公司名义销售房屋，更没有办理相关产权转移登记的手续。由此可见，该补充协议属于双方均未履行完毕的合同。一审法院于2017年11月1日受理亨正公司破产申请后，亨正公司管理人没有向严海红、崔爱华、仲哲煜作出是否履行的表示，反而于2018年8月27日，向仲哲煜寄出解除通知：亨正公司与严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。故应予确认2015年2月28日亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。该案中，在亨正公司已经进入破产程序的情况下，严海红、崔爱华、仲哲煜要求亨正公司继续履行补充协议并办理案涉鼎恒名座22套商品房产权登记手续的反诉请求，系通过诉讼方式请求破产管理人清偿债务。其反诉请求的本质是债务人对债权人的个别清偿，违背了破产程序公平清偿的宗旨，损害了债务人清偿债务的责任财产基础，应当依法予以驳回。至于严海红、崔爱华、仲哲煜对亨正公司的债权，其可以通过向亨正公司管理人申报债权的方式主张。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜2015年2月28日签订的《补充协议》已于2018年1月1日解除；二、驳回严海红、崔爱华、仲哲煜的反诉请求。本诉案件受理费129800元，反诉案件受理费64900元，合计194700元，由严海红、崔爱华、仲哲煜共同负担。本院二审期间，严海红、崔爱华、仲哲煜向本院提交2020年8月24日一审法院对陆纪忠所作的谈话笔录一份，以证明一审法院清楚案涉相关房屋已经交付给严海红、崔爱华、仲哲煜或者相关案外人。亨正公司管理人经质证认为，该份笔录是承办亨正公司破产案件的法官与就案涉房屋主张相关权利的人员进行的谈话笔录，其目的是向相关权利人了解是否有调解的意愿，不能作为案涉房屋是否交付的证据。对严海红、崔爱华、仲哲煜提交的该份证据，本院将结合案情综合考虑。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案案由应为合同纠纷。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，严海红、崔爱华、仲哲煜与衡骁存在借贷关系，并由亨正公司提供担保。2014年7月24日、2014年8月6日、2014年10月9日，亨正公司分别与严海红、崔爱华、仲哲煜签订23份《商品房买卖合同》。同时，严海红、崔爱华、仲哲煜分别与衡骁、亨正公司签订还款协议及补充合同，约定如衡骁不能按还款协议还款，则亨正公司将预售给严海红、崔爱华、仲哲煜的23套商品房分别按原约定总价的50%结算，严海红、崔爱华、仲哲煜可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。2015年2月28日，严海红、崔爱华、仲哲煜与亨正公司、衡骁签订案涉《补充协议》，协议确认截止到2015年2月28日衡骁共结欠严海红、崔爱华、仲哲煜借款本息1800万元，并明确就上述欠款达成以房抵债方案。综合上述事实，严海红、崔爱华、仲哲煜与衡骁之间的借款行为，亨正公司的担保行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质就是实现以物抵债的交易目的，严海红、崔爱华、仲哲煜签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的目的并非用于居住，严海红、崔爱华、仲哲煜并不属于消费性购房者。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房产均未办理物权转移登记，尚未发生物权转移的效力。且严海红、崔爱华、仲哲煜及亨正公司并未按照《补充协议》的约定，解除原网签的22套鼎恒名座《商品房买卖合同》及《补充合同》，并重新办理所有网签手续。亨正公司虽开具了售房收款收据，但并未交付给严海红、崔爱华、仲哲煜。因此，案涉《补充协议》应为双方均未履行完毕的合同。严海红、崔爱华、仲哲煜主张亨正公司已将案涉房屋交付给严海红、崔爱华、仲哲煜，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据我国企业破产法第十八条第一款的规定，在债务人进入破产程序后，对于破产申请受理前签订而尚未履行完毕的合同，是否继续履行的决定权在于管理人，即只有在管理人基于破产财产最大化考量的基础上，单方决定继续履行合同时，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同应予以解除。本案中，亨正公司已进入破产程序并经法院指定了管理人，严海红、崔爱华、仲哲煜与亨正公司、衡骁于2015年2月28日签订的《补充协议》并未履行完毕，案涉《补充协议》与《商品房买卖合同》是否应继续履行，应该由亨正公司管理人决定。因此，亨正公司管理人向仲哲煜寄出解除通知，确认案涉《补充协议》已于2018年1月1日解除，符合法律规定，本院对此予以支持。关于严海红、崔爱华、仲哲煜提出要求亨正公司继续履行案涉《补充协议》并办理案涉房屋的不动产权属登记的主张。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据企业破产法第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本案中，严海红、崔爱华、仲哲煜并不属于消费性购房者。严海红、崔爱华、仲哲煜关于继续履行案涉《补充协议》的主张，实际是要求亨正公司对严海红、崔爱华、仲哲煜的债权给予全额或个别清偿，上述主张违反了企业破产法的相关法律规定，本院不予支持。根据现有证据，一审法院判决确认亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜于2015年2月28日签订的《补充协议》已于2018年1月1日解除并驳回严海红、崔爱华、仲哲煜的反诉请求，并无不当。综上所述，严海红、崔爱华、仲哲煜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64900元，由严海红、崔爱华、仲哲煜负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫芳审判员  丁奕帆审判员  季 晖二〇二一年五月十七日书记员  张嫣婷