山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6892号 上诉人（原审被告）：张庆升，男，1975年7月28日生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审原告）：杨蕾，女，1972年9月28日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：高崇岗，男，1963年7月6日出生，系青岛市北卫衡法律服务所法律工作者。 上诉人张庆升因与被上诉人杨蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张庆升上诉请求：对于一审的判决结果予以认可，但是申请撤销判决中双方解除合同均负有责任造成的损失应各自承担的认定。事实和理由：第一，上诉人张庆升与被上诉人杨蕾房屋租赁合同纠纷一案，诉讼目的是合同解除及其解除合同时间。在一审过程中上诉人要求反诉进行审理责任赔偿问题一审没有准许，况且解除合同原因是被上诉人隐瞒房屋不能办理合法营业手续导致合同目的无法继续履行，而其当初被上诉人要给与上诉人7000元赔偿，只是赔偿金额协商不一致导致诉讼，全部责任在于被上诉人。第二，被上诉人隐瞒房屋不能办理营业执照事实，给上诉人造成巨大损失，上诉人并不知道被上诉人房屋不能办理餐饮营业执照，对被上诉人房屋产生疑问，问过工商等部门当时回复正是青岛峰会期间暂停办理，什么时间办理要等通知，和被上诉人沟通，被上诉人承诺房屋可以办理。微信聊天记录依据证实，导致上诉人装修改造、设备、经营等损失将近30万元。第三，2019年12月23日青岛市合肥路食药所出具《证明》证明上诉人因房屋使用性质不能合法办理营业执照被迫关店损失将近30多万。第四，被上诉人身份特殊不应该不了解出租房屋使用性质不能开办餐饮，而且在上诉人闭店还间接强调能做餐饮，责任在于被上诉人。第四，在租赁期间到合同因被上诉人隐瞒房屋不能办理营业执照合同无法履行，被迫停止营业搬离，2019年4月2日后房屋一直由被上诉人自行出租至今，一审判决中也证实，被上诉人没有丝毫损失，而因被上诉人隐瞒房屋不能合法办理营业执照事实，给上诉人造成巨大损失。综上所述，一审对于房屋租赁中产生的损失责任划分没有进行审理无法律依据，房屋租赁合同因被上诉人隐瞒房屋不能合法办理出营业执照合同目的无法履行，给上诉人造成巨大损失，被上诉人应该承担。请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，维护法律尊严，还法律公平，公正。 杨蕾辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据，其陈述与事实不符，应驳回其上诉请求。一、一审法院认定上诉人承担合同解除导致的其自身损失并无不当。首先，被上诉人在将案涉房屋的房产证复印件交付给了上诉人，上诉人在一审提交证据时也一并提交了该复印件，其知晓案涉房屋的性质。其次，上诉人提交的微信截图表明，案涉房屋租赁合同签订之前，上诉人拟进行餐饮经营且知晓有人专门投诉捣乱、工商等部门做重点对象，上诉人找了很硬的市里关系。上诉人知晓不能进行餐饮经营的事实。被上诉人未承诺可以进行餐饮经营，也未隐瞒。再次，双方签订的案涉《商铺租赁合同》并未约定租赁用途为餐饮经营。另，法律也为禁止案涉房屋用于餐饮经营之外的商业用途。因此，上诉人以未能在案涉房屋进行餐饮经营，不能实现合同目的为由解除合同没有事实和约定依据。上诉人拖欠租金是违约行为。第四，上诉人2019年4月2日未解除合同，被上诉人提交的微信截图表明上诉人为减少损失对外转让，刘汉让为降低其损失同意对外转让并帮忙转下家。上诉人于2019年10月支付案涉房屋水、电费，在案涉房屋留有物品、安排人员居住，佐证上诉人将案涉房屋对外转让、转租，同时证明上诉人仍然承租案涉房屋。最后，被上诉人无违约行为，因此上诉人应自行承担其所谓的损失。二、一审法院认定上诉人支付2019年3月1日至4月2日期间的租金，补偿被上诉人物业费和2019年4月2日至10月31日期间占用费，对上诉人并无不利。尽管被上诉人未提起上诉，但这不是被上诉人认可一审法院认定案涉房屋租赁合同的解除时间为2019年4月2日。综上，上诉人的请求不应得到支持。 杨蕾向一审法院起诉请求：1.确认杨蕾、张庆升双方签订的商铺租赁合同解除；2.判令张庆升支付租金45000元及按年租金93600元计算的2019年9月1日至房屋交付之日期间的租金；3.判令张庆升支付物业费507.74元以及按每月50.77元计算的自2019年11月1日至实际交付房屋之日期间的物业费；4.判令张庆升承担本案诉讼费用等原告为本案支出的其他必要费用。以上暂共计：45507.74元。事实与理由：2019年9月1日，杨蕾、张庆升就杨蕾名下位于青岛市市北区的房屋签订租赁合同，合同约定了租赁期限、租金及支付方式、水电物业费的承担等。张庆升未按合同约定支付租金、物业费，构成违约。 张庆升一审中辩称，杨蕾故意隐瞒所出租的居民房屋并非能够开办餐饮服务场所的事实，导致张庆升经营的饭店遭到举报，由于未能办好经营许可证，2019年3月3日关门停止营业至今。双方所签署的商铺租赁合同，合同目的无法实现，张庆升同意解除该合同关系，杨蕾其余请求均不能成立，依法驳回。 一审法院认定事实：2018年9月1日，杨蕾（甲方）与张庆升（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将坐落地址为青岛市xx路xx号四季景园xx号楼xx单元xx（含负一层）商铺出租给乙方，上下两层建筑面积各89.7平方米，共计建筑面积179.4平方米，租赁期限3年，自2018年9月1日至2021年8月30日止；第一年年租金为人民币9万元整，每年递增4%，除第一年年租金半年付外，余下租金全为年付，第一次付款时间为2018年9月1日，余下的皆为到本季租期到期后提前一个月付清下一期租金；押金4000元；燃气费、取暖费、物业管理费、水电费及使用该房屋的各项费用均由乙方（张庆升）缴纳；乙方拖欠租金累计达到30天的，甲方（杨蕾）可以收回房屋；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，由此给甲方造成的经济损失由乙方承担，押金不退。合同签订后，双方开始履行合同，张庆升向杨蕾丈夫刘汉让转账支付租金及押金共计49,000元。张庆升对租赁房屋进行了装修，并在其中经营餐饮（小粉房碳烧鲽鱼头）。合肥路食药所出具的《证明》记载：2019年2月26日，合肥路食药所接到尾号为9832的投诉举报单，举报人高先生声称市北区xx路四季景园小区xx号楼xx单元xx户，未经许可在居民楼经营餐饮业（小粉房碳烧鲽鱼头）。次日，合肥路食药所执法人员对该地址进行了检查。业户当时关门。经电话联系，经营业户张庆升答应可以另租房子经营。（根据《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条：“不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所”）。2019年3月3日，当执法人员再次去现场检查时，经营门头关门，但透过玻璃门可以看到屋内已经有准备搬离迹象。3月11日，张庆升通过微信发送停业搬离照片给合肥路食药所执法人员予以证实。双方均提交刘汉让与张庆升的微信聊天记录，其中几处细节如下。1、2018年7月23日，张庆升：我这几天找找消防，上几家消防怎么做的没来找过吗？刘汉让：没有，以前没有做餐饮的。2、2018年8月15日，张庆升：是这样的刘哥，工商卫生我都找的很硬的市里关系，目前四季景园其他地方有人专门捣乱，不断上访，工商等部门市里做重点整顿对象。一旦投诉就是有营业执照也要整顿停业。我意思很想租你房子，遇事关系没问题。如果干起来真有较真的人没事找事没完没了，别你说的那样没有履行完租房合同押金不退房租不退，毕竟我是想干好，也投入很大。也想长期租你的房租，很看好你这个人。刘汉让：你的意思是你经营期间如果出现你说的那种情况，经营不下去了，房子押金退不退问题？是吧？张庆升：嗯，我经营没问题，就怕有人瞎找事。刘汉让：那可以协商，看具体情况。张庆升：……刘汉让：我也不是不讲道理的。3、2019年3月2日，刘汉让向杨蕾催缴电费和房租：你电费交清了吗？如未交请尽快交清；另外下半年房租45,000元还按以前方式打到我账户是即可。4、2019年4月2日，张庆升：刘哥，哪天回来我就去找楼上，有几个没在家，昨天才遇到，说法不一，尽管没有直接说，但都有各自意思，估计也看到你家停这么多天，我想还是找地方吧，我也往外租你也往外租租，我这边如果有直接联系你，我也再找地方放东西，如果你有租的提前告诉我搬走东西。刘汉让：好。5、2019年4月3日，刘汉让：烦你给我拍几张房子室内和门头照片给我，如对方要看的话，给人家看看。张庆升：好的。6、2019年10月19日，张庆升：昨天我就把人清走了，这几天我找找人，我后天给你答复！刘汉让：嗯。7、2019年10月30日，张庆升：刘哥我回来了，你看你什么时候有时间？刘汉让：好，今天下午不行，下午开会，明天选个时间，东西搬完了吗？张庆升：明天下午3点左右可以，没几个东西了。刘汉让：还是搬完为好，明天结清，你就要把钥匙交给我。另外你把市政卡给我拍个照片发过来。张庆升：可以。另查明，张庆升称于2019年4月28日腾空房屋交付给杨蕾，并提交搬家司机孙明伟的书面证言，杨蕾对该事实不予认可。案经调解未果。 一审法院认为，杨蕾、张庆升签订房屋租赁合同，张庆升租赁杨蕾住宅房屋并在其中经营餐饮，因违反《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条：“不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所”的规定，张庆升已经停业。现双方均要求确认解除房屋租赁合同，一审法院予以准许。 在杨蕾、张庆升的合同签订及履行过程中，刘汉让自始代表杨蕾参与洽谈，并代杨蕾收取房租，杨蕾未提出异议，说明杨蕾对刘汉让的代理行为是认可的。 关于双方解除合同的时间，2019年4月2日双方的微信记录，可以明确体现张庆升要求解除合同而且杨蕾的丈夫刘汉让表示同意。2019年4月3日刘汉让向张庆升要房屋照片开始对外招租。因此，一审法院认定双方合同解除日期为2019年4月2日，张庆升应按照合同约定的标准支付房租至合同解除之日，扣除已经支付的半年租金，尚须支付杨蕾8137元（90,000元/365天33天）。 通过刘汉让与张庆升的微信记录可以认定，在双方签订租赁合同时，双方对该房屋性质是明知的，对相关规定不允许在该房屋开办餐饮经营也是明知的，因此双方解除合同均负有责任，造成的损失，一审法院认为双方应各自承担。 合同解除后，张庆升仍有部分物品占用了涉案房屋，双方未就该事项约定费用，一审法院酌情以被告交付的押金4000元作为该事项补偿并折抵原告主张的物业费（物业费至2019年4月2日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨蕾与张庆升签订的《商铺租赁合同》于2019年4月2日解除；二、张庆升于判决生效之日起10日内支付杨蕾租金8137元；三、驳回杨蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由杨蕾负担838元。张庆升负担100元。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 二审查明事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，双方当事人签订的涉案房屋租赁合同因违反《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条：“不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所”的规定，双方当事人均要求确认解除合同。通过刘汉让与上诉人的微信记录可以认定，在双方签订租赁合同时，双方对该房屋性质是明知的，对相关规定不允许在该房屋开办餐饮经营也是明知的。上诉人亦认可在租赁房屋时已经看过了涉案房屋的权属证明。一审据此认定双方对于合同的解除均负有责任于法有据。上诉人关于全部责任在于被上诉人的上诉理由不成立。 根据法律规定，当事人双方都违约的，应当各自承担相应责任。一审在认定各方均有责任的情况下，认定造成的损失双方应各自承担。一审法院的该认定，在当事人并未诉请要求处理损失且未查明具体损失的情况下，认定造成的损失应各自承担损害了当事人的诉权，该认定宜予以纠正。 综上所述，张庆升的上诉请求部分成立，一审结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张庆升负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年五月三十一日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕