湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1096号 原告：谢亚平，女，1990年8月2日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县深溪口乡白沙溪村谢家组，住湖南省沅陵县沅陵镇御鑫城5栋1207号，公民身份号码：431222199008025327。 原告：施旭，男，1989年6月21日出生，汉族，湖北省随州市人，居民，户籍地：湖北省随州市曾都区洛阳镇王家桥村一组，住湖南省沅陵县沅陵镇御鑫城5栋1207号，公民身份号码：421302198906218191。 委托诉讼代理人：张靖林，男，1979年6月19日出生，白族，湖南省沅陵县人，湖南省沅陵县光明法律服务所基层法律服务工作者，公民身份号码：433022197906190211，执业证号：31813041100072，代理权限：特别授权。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230598，代理权限：特别授权。 原告谢亚平、施旭与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月 25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理，原告谢亚平、施旭的委托诉讼代理人张靖林，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谢亚平、施旭向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金16,512元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年9月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》原告买被告开发的位于沅陵镇御鑫城小区5栋1207房，房屋总价值258,000元，首付款88,000元，剩余房款采用银行按揭方式支付，合同签订后，原告依约交付了房款及办证费用。双方在合同中约定在商品房交付使用后365日内完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如逾期自本合同规定期限的第二天其至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2016年9月30日被告将房屋交付原告使用，2020年6月26日被告才办妥该栋房屋的不动产证书，已经构成违约，应承担违约责任。 被告天赐公司辩称，针对被答辩人的诉答辩人商品房买卖合同纠纷案答辩如下： 本案中被答辩人办理房屋交接的时间为2017年1月19日，而非2016年1月1日。答辩人与被答辩人于2015年9月24日签订商品房买卖合同，被答辩人于2017年1月19日办理了房屋交接手续，同时被答辩人在《入伙通知书》书上的签字确认办理房屋交接的时间为2017年1月19日，同时按照双方合同附件四（第三条、第四条第一款）的约定，可以证实本案涉案房屋被答辩人办理交接的时间为2017年1月19日。依据新规答辩人无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后。被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。依据《民法典》关于不动产权属的规定，不动产权属证书的权利人享有该不动产的证明，但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理是房屋所有权证和土地使用权证。后《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之是不动产权证。因此，答辩人无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给被答辩人办理不动产权证。加之新规过渡期长和办证机构成立滞后，被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。 综上所述：敬请人民法院，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证复印件1份、沅陵天赐房地产开发有限公司工商注册信息复印件1份、不动产权证复印件1份）本院予以采信，并附卷予以佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的第3号证据《沅陵县商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各1份，经审查该证据系双方当事人真实意思表示，能证明欲证事实，且符合证据三性，本院予以采信。 2.原告提交的第4号证据湖南省物业专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票、税收完税证明复印件共4份，经审查该组证据系被告天赐房产向原告出具的收据及相关手续，能证明原告已缴纳房屋维修基金、购房款等费用和事实，且符合证据的三性，本院予以采信。 3.原告提交的第5号证据住宅使用说明书复印件1份，经审查该证据系房产主管部门出具的有效证件，证明两原告所购买的房屋交付使用日期是2016年8月30日，该证据符合证据的三性，本院予以采信。 4.被告提交的第1号证据《入伙通知书》1份，拟证明被告于2015年9月19日在入伙通知书上确认房屋交付的时间为2015年9月19日，经审查，该拟证明内容与《住宅使用说明书》上注明的交房时间不一致，且被告未能提交该证据的原件，对此，本院不予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2015年9月24日，原告谢亚平、施旭（买受人）与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城5幢12层1207号房，建筑面积89.80平方米，其中套内面积75.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.65平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2,873.05元，总金额258,000元，首付款(含定金)88,000元于2015年9月24日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。合同还就交付期限、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 原告谢亚平、施旭按合同约定向被告沅陵天赐房地产开发有限公司交纳了首付款(含定金)88,000元,双方随后办理了银行按揭贷款手续。2015年11月11日，原告谢亚平向被告沅陵天赐房地产开发有限公司缴纳了物业专项维修资金6,286元及相关费用，2015年9月25日，被告给原告开具销售不动产统一发票（建筑面积89.8㎡，单价2,873.05元/㎡，金额88,000元），2017年1月19日，原告缴纳契税2,580元。 2016年9月30日，被告将该房屋交付原告使用，2020年6月26日，被告沅陵天赐房地产开发有限公司为原告谢亚平、施旭办好了《不动产权证书》。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告谢亚平、施旭已经按合同约定支付了购房款及交纳维修基金等费用，已全面履行了合同义务。但被告天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月26日才为原告谢亚平、施旭办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。据原告的房屋《住宅使用说明书》记载该房屋交付使用日期为2016年9月30日，按照合同约定被告应在2017年9月30日前为原告谢亚平、施旭完成该房屋的初始登记，最迟应于2018年9月25日办理不动产权登记证。但被告天赐公司直到2020年6月26日才办理完毕，其逾期办证时间应自2018年9月26日起至实际办好产权证书之日的前一日(2020年6月25日)止，共计逾期638天，被告应当支付原告逾期办证的违约金26,013元（258,000元×638天×0.1‰＝16,460.4元）。故对原告谢亚平、施旭要求被告天赐公司承担违约金的诉讼请求事实清楚，理由充分，本院予以支持。但原告谢亚平、施旭主张逾期办证的违约金16,512元，与本院查明的事实不一致，应以本院实际查明的16,460.4元为准，对超过部分，本院不予支持。对于被告抗辩本案应按原告于2017年1月19日在《入伙通知书》上签字确认的日期为交房时间，缺乏事实依据，且与客观事实相符，本院不予采信。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，对此，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢亚平、施旭逾期办理房屋权属证书的违约金16,460.4元； 二、驳回原告谢亚平、施旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213元，减半收取计106.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 石祥玉 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李玲芳 书 记 员 马丽莎 附:本案所适用的相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用时间效 力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。