广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终1642号上诉人（原审被告、反诉原告）：王浙宇，男，汉族，1989年12月22日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××，公民身份号码：211××××××××××××312。委托诉讼代理人：李骏，广东瀛仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾国祥，广东瀛仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡雪燕，女，汉族，1980年7月10日出生，住广东省深圳市罗湖区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××644。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡雪霞，女，汉族，1978年2月28日出生，住广东省深圳市罗湖区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××66X。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩雪，湖北尊而光（深圳）律师事务所律师。原审第三人：惠州我爱家置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××天彩虹城S-1073商铺。法定代表人：袁某1。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区××××××××××××××××××整层、xxxx整层。负责人：王x。委托诉讼代理人：刘军华、韩瑜，广东邦罡律师事务所律师。上诉人王浙宇因与被上诉人胡雪燕、胡雪霞及原审第三人惠州我爱家置业有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王浙宇上诉请求：1.请求撤销(2020)粤1391民初1994号民事判决中的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项判决;2.请求人民法院判令被上诉人承担违约责任，上诉人于2020年4月20日发出的《解除合同通知书》合法有效，0000037号《房屋买卖合同》已解除，10万元定金不予返还;3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:上诉人认为一审法院程序违法、认定事实、适用法律错误。一、一审法院程序违法。一审法院在驳回被上诉人1476000元违约金的诉讼请求前提下，判决全部诉讼费用由上诉人承担，属典型程序违法。二、一审法官存在明显偏袒意识及行为。一审法官在解释《房屋买卖合同》第七条第三款“乙方确保甲方2020年4月30日前收到全部尾款，如无法收到全款，乙方选择一次性付款，特此证明”时，将其解释为:“胡雪燕在银行按揭贷款审批不通过的情况下可选择一次性付款，王浙宇解除合同的理由明显不符合合同约定或者法定解除条件，应为无效”明显不合常理及逻辑，违背了法律规定的合同解释原则，有意识地作出有利被上诉人不利上诉人的解释，为支持被上诉人的说理部分作“证据”准备。根据《中华人民共和国合同法》第125条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”基于双方立场不同，对《房屋买卖合同》第七条第三款作文义解释时双方存在争议，而对合同争议条款作出解释是法官自由裁量的重要体现。但是，一审法官在对该争议条款作出解释时，仅仅采取有利于被上诉人的文义解释，而该解释并不能确定表意人的真实意思，在解释目的无法实现的前提下，一审法官却没有选择适用其他合同解释方法对该争议条款作出解释，显然不当。三、一审法官肢解合同，张冠李戴，对合同解除条件条款视而不见，将经过曲解后的不相关条款，作为判断解除合同条件依据，错误认定事实，从而得出两个错误结论：(一)合同解除条件未成就。实际上根据《房屋买卖合同》第八条第三项约定:“乙方保证贷款条件优质、征信良好、流水充足，如因乙方个人问题导致按揭手续无法通过，甲万有权解除合同将房屋另行出售并没收乙方定金。”合同条件已成就。在合同签订之后，上诉人王浙宇多次配合办理房屋按揭的相关手续并提供了相关按揭材料，履行了合同规定的义务，但由于胡雪燕是银行高危客户，导致房屋按揭贷款始终无法办理，充分符合《房屋买卖合同》第八条第三项中约定的合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此一审法院关于《房屋买卖合同》解除条件实际未成就的认定属错误认定。(二)解除通知发出时间过早。虽然上诉人发出《合同解除通知书》的时间是在2020年4月20日，但是依据合同第8.3条的规定被上诉人的行为已经符合合同约定的解除条件，因此上诉人发出的《合同解除通知书》应为合法有效，《房屋买卖合同》已经解除。但是一审法院却将合同第7.3条的规定，进行曲解后，作为解除条件，从而得出解除通知发出时间过早的错误结论。四、《房屋买卖合同》实际已解除，被上诉人涤除权消灭。因被上诉人的行为符合合同约定的解除条件，上诉人于2020年4月20日发出的《合同解除通知书》合法有效，《房屋买卖合同》已经解除。因此，被上诉人享有的涤除权消灭，而一审法院判决被上诉人代上诉人王浙宇向原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行清偿位于惠州大亚湾西区龙光城北区6栋105号房的贷款债务显然存在错误。五、一审法院适用法律错误。(一)混淆法律关系，无视合同具有相对性的基本原理。不同的按揭主体，是两个不同的法律关系，作为前提条件的买卖合同法律关系及主体必然不同。在一审判决中法官认为“胡雪霞与王浙宇于2019年10月14日签订的《广东省房地产买卖合同》仅是为了以胡雪霞的名义办理按揭贷款，其约定价款与胡雪燕、王浙宇、我爱家公司签订的《房屋买卖合同》不一致，并非胡雪燕与王浙字的真实意思表示，故不能以此认定合同的主体已交更为胡雪霞。”属于混淆法律关系，因为按揭主体不同，法律关系完全不同，所依据的房屋买卖合同必然不同，而主体不同表明了《房屋买卖合同》已解除。(二)无视公序良俗。上诉人王浙宇作为海归对国内法律不熟，被上诉人欺骗其“换人贷款”蒙骗其变更主体签订合同(详见上诉人一审证据4:律师到华润银行《调查笔录》为证)。上诉人直到2019年I0月11日才知道被上诉人胡雪燕不能贷款的原因就是因为其频繁“走账”变成了银行的高危人群，严重影响个人征信。在询问律师后才得知被上诉人要求上诉人做的正是同样的事情，会导致同样的后果，有违公序良俗。一审法院却将该有违公序良俗的行为认定为被上诉人合法履约行为，将上诉人终止该违背公序良俗行为的解约行为认定为无效，严重违背公序良俗原则。(三)双重标准，无视合同约定的先决条件。一方面张冠李戴地说被上诉人在220年4月30日之前收函未到时间，一方面事后庭审引导被上诉人将房款提存至法院账户，尽管该款项是在2020年4月30日之后196天才交给法院并未交给上诉人，反而认为被上诉人具备4月30日的履约条件。请问有履约条件而不按约履约是否应该“罪加一等”?如被上诉人交款时间可以回溯，违约之后还能在法院引导下用事后行为改变“违约”性质，那么上诉人在被上诉人付款给法院前反诉主张解除合同时，是否也可理解为解约时间已成就呢?综上，恳请二审法院判如所请。被上诉人胡雪燕、胡雪霞提交书面答辩意见称：一、一审法院判令被答辩人承担答辩人预交案件受理费46160元，程序合法。2020年5月14日，两答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案经惠州大亚湾经济技术开发区法院立案受理，适用简易程序，两答辩人预交案件受理费23080元。两答辩人的诉请为两项:l.确认被答辩人于2020年4月20日间答辩人发出的《解除合同通知书》无效;2.判令被答辩人继续履行与答辩人于2019年8月21日签署的《房屋买卖合同》，由答辩人代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记。2020年8月4日，一审法院裁定本案转适用普通程序审理，次日答辩人补交转普后案件受理费23080元，答辩人两次共计预交案件受理费46160元。2020年8月l9日第二次庭审中，答辩人才提出增加第三项诉请:请求被答辩人间答辩人支付违约金1476000元。即答辩人预交的案件受理费46160元的计算标准，是基于答辩人第一项、第二项诉讼请求，并不包含答辩人第三项关于违约金的诉请。(2020)粤l3l9民初1994号《民事判决书》已判决已完全支持答辩人第一项、第二项诉讼请求，根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院基于本案答辩人获得支持的诉请范围，判令由被答辩人承担本案诉讼费46160元，此举并未使被答辩人多负担缴费义务，处理程序合法。二、一审法院对于《房屋买卖合同》第七条第三款的解释正确，被答辩人解除合同的理由不符合合同约定。《房屋买卖合同》第七条第三款，“乙方确保甲方2020年4月30日前收到全部款项，如无法收到全款乙方选择一次性付款”，答辩人认为该条款内容并无歧义，能够得出明确的结论，即1、被答辩人取得尾款的截止期限为2020年4月30日;2、答辩人胡雪燕可以选择以一次性付全款方式履行合同。2020年4月20日，此时被答辩人取得房屋尾款的截止期限尚未到达，即向答辩人发出《解除合同通知书》，要求解除合同，明显不符合合同约定。即使如被答辩人在上诉状第二项中所主张的，对《房屋买卖合同》第七条第三款内容，结合合同其他条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则等进行分析，更加可以得出上述结论。首先，从合同上下文关联性分析，结合《房屋买卖合同》第三条第2款第(4)项:“在甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式”，该条款与合同第七条第三款中的“乙方选择一次性付款”内容前后衔接，前款先笼统的约定买卖双方可以重新协商确定付款方式，为银行按揭存在障碍时留有解决途径，后款即约定了“乙方选择一次性付款”的方式，是对前款约定的细化和补充。一审法院对于《房屋买卖合同》第七条第三款的解释符合上下文逻辑。其次，从合同目的分析，本《房屋买卖合同》目的应为实现双方房屋买卖交易，在合同第三条第2款第(4)项、第七条第3款约定内容中可以看出，买卖双方对于银行审批贷款的不确定性已有预期，约定“三方可以另行协商付款方式”就是为了保障合同能够顺利履行，一审法院对于合同第七条第三款的解释也符合合同订立目的。最后，从交易习惯分析，在以按揭万式购房的交易中，银行贷款的审批过程均存在极大不确定性，受国家信贷政策、银行内部规定，甚至银行当时的批贷额度等多方因素影响，贷款人除能够按要求向银行提供按揭资料外，无法决定银行最终的贷款审批，因此，合同中才约定了一次性付款作为补充。一审法院对于合同第七条第三款的解释，也符合按揭购房的交易习惯和合同各方真实的意思表示。三、被答辩人主张依据《房屋买卖合同》第八条第三项，以“无法办理按揭贷款、致使合同目的无法实现”为由解除合同，不符合合同及法律规定，系刻意歪曲事实。首先，被答辩人无任何证据证明按揭手续未获通过系因答辩人胡雪燕的个人原因。事实上，答辩人胡雪燕的个人征信、流水并无问题，也配合提供了相应按揭资料，但银行按揭贷款审批本身具有不确定性，按揭手续未获通过并不能归责于答辩人胡雪燕。并且，《房屋买卖合同》中对于按揭手续未通过情况下一次性付款，履行期限已做明确约定，被答辩人片面引用合同第八条第三项提出解除合同，是曲解合同双方真实的意思表示。其次，被答辩人知悉按揭手续问题，并以实际行为同意变更合同。答辩人胡雪燕在获悉按揭程序出现障碍时，立即与第三人我爱家置业、被答辩人三方协商解决办法，在征得被答辩人同意后，确定以答辩人胡雪霞作为贷款人向银行申请按揭贷款，被答辩人对需以胡雪霞名义申请按揭贷款的事实知悉，多次在沟通过程中确认胡雪霞贷款人身份（见一审原告提交证据7第19-21页）配合与胡雪霞签署了《广东省房地产买卖合同》用于银行贷款备案（见一审原告提交证据5.6第8-18页）根据《合同法》第七十七条:当事人协商一致，可以变更合同。被答辩人在知晓胡雪燕的按揭手续问题后，并未提出解除合同，仍配合办理按揭，接受答辩人在银行监管账户存入购房首付款，继续履行合同，被答辩人无权再依据合同第八条第三项提出解除合同。第三，被答辩人主张的“无法办理按揭贷款、合同目的无法实现”并非事实。2020年3月4日答辩人胡雪霞贷款审批已经通过，贷款金额334万元，在被答辩人配合办理网签过户后，银行20个工作日内即可放尾款，银行资金监管账户也已存入157万元，系由于被答辩人拒绝配合办理网签过户，并单方提出解除合同才导致其未收到款项。在一审诉讼过程中，答辩人将购房尾款482万元一次性提交法院账户提存，答辩人的意思表示也足以证明合同目的可以实现。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，一审法院认定2019年8月2l日答辩人与被答辩人，第三人惠州我爱家置业三万签署的《房屋买卖合同》，为各方真实的意思表示，系有效合同。事实上，各方履行的始终是该《房屋买卖合同》，合同主体并未发生变更，不存在法律关系的混淆，也不存在合同解除的事由。其次，一审法院认定事实正确并无“双重标准”。因被答辩人在2020年4月20日单方提出解除合同，且并不符合合同约定及法律规定的解除事由，一审法院认定其解除行为无效，认定事实清楚。在被答辩人单方提出解除合同，双方对于解除合同通知的效力、继续履行合同存在争议的情况下，答辩人无法在此时完成付款。答辩人为救济自身权益，诉请一审法院判决确认合同继续履行合同，并在一审诉讼过程中将购房尾款482万元一次性提交法院账户提存，并未违约，该操作也符合常理，并不存在所谓“回溯”交款时间，改变违约性质。被答辩人将其单方解除合同的违约行为，与答辩人的维权合理行为相混淆，实为歪曲事实。综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审第三人惠州我爱家置业有限公司及中国建设银行股份有限公司深圳市分行均未提交答辩意见。原审原告（反诉被告）胡雪燕、胡雪霞向一审法院提出变更后的诉讼请求：1.确认被告于2020年4月20日向原告胡雪燕发出的解除合同通知书无效；2.判令被告继续履行，原告胡雪燕与被告双方于2019年8月21日签署的房屋买卖合同，由原告代为清偿债务，消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记；3.请求被告向原告支付违约金1,476,000元（自被告2020年4月20日提出解除合同之日按总房价的百分之零点五每日支付至实际交付房屋之日，暂计至2020年6月20日为1,476,000元）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。原审被告（反诉原告）王浙宇向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决解除反诉原告与反诉被告于2019年8月2日签署的爱家置业版本《房屋买卖合同》（编号0000037）；2.请求法院判决反诉原告胡雪燕支付违约金492,000元，并将第三人我爱家置业将反诉被告胡雪燕托管的房屋购买订金10万元人民币支付给反诉原告；3.本诉与反诉诉讼费用及其他相关费用由反诉被告承担。一审法院审理查明，2019年8月9日,胡雪燕与案外人胡雪丽签订一份《授权委托书》，载明胡雪燕委托胡雪丽全权负责购买位于坐落于惠州大亚湾西区龙光城北区6栋105号房产事宜。2019年8月21日，王浙宇作为卖方（甲方）与胡雪燕作为买方（乙方）、我爱家公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.不动产基本情况，坐落于惠州大亚湾西区龙光城xxxxx房，房屋权属证号xxxxx，建筑面积387.55平方米，房屋处于抵押状态；2.甲乙双方同意本物业交易价格为4,920,000元，签署本合同时，乙方应缴纳定金100,000元给丙方代管，办理该物业产权过户所需费用由乙方承担；3.付款方式为银行按揭，在甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式，协商不成三方不算违约，退还所交定金费用及已收资料；按揭首付比例以银行审批为准；4.关于房屋交付，甲方在网签、过户将房屋交付给乙方使用；5.甲方银行欠款237万元，甲方自愿提前还款130万元，剩余款项公证委托，甲方委托乙方赎楼，甲方委托丙方代为办理注销登记、缴税、过户；签订合同之日起五个工作日内办理按揭，审批通过三个工作日内办理赎楼及公证委托，否则视违约行为；6.甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约，逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应向守约方按交易价格的10%支付违约金，并需配合办理重新过户手续以及承担由此产生的相关费用；如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的0.5%向守约方支付违约金直至实际履行之日；7.乙方确保甲方2020年4月30日前收到全部尾款，如无法收到全款，乙方选择一次性付款。合同还约定了各方其他的权利义务。上述《房屋买卖合同》上王浙宇在甲方一栏签名并捺印、案外人胡雪丽在乙方一栏签署“胡雪燕、胡雪丽（代）”并捺印，我爱家公司在丙方一栏签章。合同签订后，胡雪丽于2019年8月21日通过银行转账的方式向王浙宇支付定金100,000元，王浙宇向胡雪丽出具相应的收款收据；当日，王浙宇通过银行转账的方式向第三人我爱家公司的法定代表人袁某1支付定金100,000元，由第三人我爱家公司代为监管。2019年8月27日，胡雪燕与王浙宇前往中国农业银行惠阳支行办理按揭贷款手续。2019年10月14日，王浙宇与胡雪霞签订一份《房地产买卖合同》。庭审中，胡雪燕、胡雪霞称该份合同仅作为替换贷款申请人的意思表示，实际购买人为胡雪燕。因第一次按揭贷款审批未通过，胡雪燕以胡雪霞名义再次办理按揭贷款，胡雪霞与王浙宇于2019年10月15日前往兴业银行马斯兰德社区支行办理按揭贷款手续。2020年4月20日，王浙宇向胡雪燕发出《解除合同通知书》，载明“你方因个人条件问题导致无法完成按揭审批，直至合同目的无法实现，我方有权解除本合同，请你方在收到本通知书的五日内，与本人沟通协商合同解除后的事宜”。2020年4月21日，胡雪燕向王浙宇发出《律师函》，告知王浙宇于收到本律师函之日起三日内配合胡雪燕办理委托公证、过户手续等合同义务。2020年5月22日，珠海华润银行股份有限公司惠州分行出具《同意贷款通知书》，载明胡雪霞申请的个人住房贷款3,640,000元已获得审批通过，有效期为60日。本案审理过程中，胡雪燕表示其有能力支付其购买的上述房屋的尾款，愿意继续履行合同，付清房屋全部款项。原告于2020年11月11日将4,820,000元剩余房款提存至法院账户。另查明，涉案房屋于2018年4月19日办理了抵押权登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，他项权证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx号。本案审理过程中，本院依据胡雪燕、胡雪霞财产保全的申请，于2020年5月29日作出(2020)粤1391民初1994号民事裁定书,查封王浙宇名下位于惠州大亚湾西区西南大道xxxxxx房的房屋产权【房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4xxxx号】，查封价值以4,920，000元为限，查封期限为三年。原告预交保全费5,000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。胡雪燕与王浙宇、我爱家公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。胡雪霞与王浙宇于2019年10月14日签订的《广东省房地产买卖合同》仅是为了以胡雪霞的名义办理按揭贷款，其约定价款与胡雪燕、王浙宇、我爱家公司签订的《房屋买卖合同》不一致,并非胡雪燕与王浙宇的真实意思表示，故不能以此认定合同的主体已变更为胡雪霞。关于王浙宇发出《解除合同通知书》的效力问题。解除合同通知书的效力来源于发出通知的当事人是否具有解除权且是否符合合同约定或者法定解除条件。王浙宇在其于2020年4月20日向胡雪燕发出的《解除合同通知书》中是以原告无法完成按揭审批导致合同目的无法实现为由解除双方签订的房屋买卖合同，而根据合同约定“乙方确保甲方2020年4月30日前收到全部尾款，如无法收到全款，乙方选择一次性付款”，可知，胡雪燕在银行按揭贷款审批不通过的情况下可选择一次性付款，王浙宇解除合同的理由明显不符合合同约定或者法定解除条件，应为无效。故胡雪燕请求确认王浙宇单方发出《解除合同通知书》无效，本院予以支持。关于合同解除还是继续履行的问题。胡雪燕与王浙宇双方在《房屋买卖合同》中约定胡雪燕以定金、首期款、办理银行按揭贷款方式支付购房款，由于办理银行揭贷贷款的审批条件、时间等存在多种不确定因素，并且双方还约定胡雪燕确保王浙宇2020年4月30日收到全部尾款，如无法收到全款胡雪燕选择一次性付款。胡雪燕已向王浙宇支付定金100,000元，本案审理过程中，胡雪燕明确表示其有能力并愿意付清剩余购房款以继续履行合同，并在本案诉讼过程中已将涉案购房尾款4,820,000元交付至本院账户提存。胡雪燕的该意思表示未加重被告的义务，也符合合同法的精神与原则，本院依法予以支持继续履行合同。故王浙宇主张解除合同不符合合同约定的解除条件及法定解除事由，本院不予支持。关于胡雪燕要求行使涤除权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，胡雪燕作为受让人愿意代为清偿债务消灭抵押权，故胡雪燕要求代王浙宇清偿尚欠建设银行深圳分行的房屋贷款债务后注销他项权证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4027952号的抵押权，本院予以支持。抵押权注销后，对胡雪燕要求王浙宇协助其办理房屋过户手续的请求,具有事实和法律依据，本院予以支持，按照合同约定产权过户时所产生的费用由胡雪燕负担。至于交付房屋，合同约定王浙宇应在网签、过户将房屋交付给胡雪燕，因此，王浙宇应当涉案房屋办理转移登记至胡雪燕名下后向胡雪燕交付房屋，王浙宇向本院申请领取胡雪燕提存在本院的剩余购房款。关于违约责任的认定问题。王浙宇在履行合同的过程中积极配合胡雪燕办理按揭贷款手续，胡雪燕未能提供充分有效的证据加以证明王浙宇存在违约的事实，故对于胡雪燕主张支付违约金的诉求，本院不予支持。胡雪燕已将剩余购房交付至本院账户提存，其变更付款方式的行为符合合同约定，王浙宇亦未能提供充分有效的证据加以证明胡雪燕存在违约的事实，故对于王浙宇主张支付违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告王浙宇于2020年4月20日向原告胡雪燕发出《解除合同通知书》的解除合同行为无效；二、原告胡雪燕与被告王浙宇、第三人惠州我爱家置业有限公司签订的关于购买惠州大亚湾西区龙光城北区6栋105号房的《房屋买卖合同》继续履行；三、原告胡雪燕于本判决发生法律效力之日起十日内代被告王浙宇向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行清偿位于惠州大亚湾西区龙xxxxx房的贷款债务，具体金额以清偿时银行出具的数据为准，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应当在原告胡雪燕代为清偿贷款后三日内协助注销涉案房屋的抵押权【他项权证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx号】，若不协助，本院将在执行中予以注销；四、被告王浙宇于他项权证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx号的抵押权注销之日起三日内协助原告胡雪燕办理位于惠州大亚湾西区xxxxx房【房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4xxxx号】的产权转移登记手续，办理案涉房产转移登记所需的相关费用由原告胡雪燕承担；五、驳回原告胡雪燕、胡雪霞的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王浙宇的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46,160元、反诉案件受理费23,080元、保全费5,000元，由被告（反诉原告）王浙宇负担。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2019年8月21日，王浙宇作为卖方（甲方）与胡雪燕作为买方（乙方）、我爱家公司（丙方）签订的《房屋买卖合同》第八条第三项约定：“乙方保证贷款条件优质、征信良好、，流水充足，如因乙方个人问题导致按揭手续无法通过，甲方有权解除合同将房屋另行出售并没收乙方定金”。上诉人认为根据该条约定，上诉人可行使合同解除权。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人发出《解除合同通知书》的效力问题；二、涉案合同能否继续履行的问题。关于上诉人发出《解除合同通知书》的效力问题，关键是认定上诉人于2020年4月20日发出《解除合同通知书》时是否符合约定或法定解除条件。上诉人上诉认为根据《房屋买卖合同》第八条第三项约定，因买方个人问题导致按揭手续无法通过，其有权解除合同。对此，涉案《房屋买卖合同》第3条付款方式中约定“甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式，协商不成三方不算违约，退还所交定金费用及已收资料；按揭首付比例以银行审批为准”；第七条空白处手写约定“乙方确保甲方2020年4月30日前收到全部尾款，如无法收到全款，乙方选择一次性付款，特此证明”；第八条第三项则约定“乙方保证贷款条件优质、征信良好、流水充足，如因乙方个人问题导致按揭手续无法通过，甲方有权解除合同将房屋另行出售并没收乙方定金”，可见，上述合同约定存在矛盾之处，故对于上诉人是否享有约定或法定解除权，本院应当根据合同类型、交易目的、交易习惯以及诚实信用原则等对合同条款进行解释。首先，从合同体系上分析，涉案合同约定在银行不同意贷款后，三方另行协商付款方式，三方亦约定4月30日前无法收到尾款，被上诉人可选择一次性付款；其次，从合同目的来分析，上诉人签订涉案合同的目的是出卖房屋、收回房款，最大限度地实现房屋的价值，故选择按揭或一次性付款均不影响上诉人合同目的的实现；最后，从交易习惯分析，因按揭贷款受个人征信、国家信贷政策等影响，能否实现存在极大不确定性，故约定一次性付款作为补充补款方式完全符合二手房的交易习惯。因此，应当认定被上诉人在银行按揭贷款审批不通过的情况下可选择一次性付款，上诉人在双方约定的尾款的截止日期未到期，且未与被上诉人协商一次性付款的情况下，即于2020年4月20日发出《解除合同通知书》，不符合合同约定或法定解除条件，一审法院据此认定上诉人单方发出《解除合同通知书》无效，并无不当，本院予以维持。关于涉案合同能否继续履行的问题。如前所述，胡雪燕与王浙宇双方在《房屋买卖合同》中约定胡雪燕以定金、首期款、办理银行按揭贷款方式支付购房款，由于办理银行按揭贷款的审批条件、时间等存在多种不确定因素，并且双方还约定胡雪燕确保王浙宇2020年4月30日收到全部尾款，如无法收到全款胡雪燕选择一次性付款。现胡雪燕已向王浙宇支付定金100,000元，且在本案诉讼过程中已将涉案购房尾款4,820,000元交付至一审法院账户提存，故一审法院依法予以支持继续履行合同，并无不当，本院予以维持。至于上诉人要求胡雪燕承担违约责任的问题，上诉人单方发出《解除合同通知书》无效，现胡雪燕已将剩余购房交付至法院账户提存，其变更付款方式的行为符合合同约定，王浙宇未能提供充分有效的证据证明胡雪燕存在违约的事实，故上诉人王浙宇主张支付违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费46160元，由上诉人王浙宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年五月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮