广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3687号上诉人（原审被告）：广州市江城地产有限公司。住所地：广州市天河区体育西路111—115单号10楼G。法定代表人：李四平，总经理。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莉，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金海月，女，1977年10月25日出生，朝鲜族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：李亿哲，男，1970年9月10日出生，朝鲜族，身份证住址广州市番禺区。上述两被上诉人委托诉讼代理人：黄秋南，广东国晖（广州）律师事务所律师。上述两被上诉人委托诉讼代理人：吴冰冰，广东国晖（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树德，男，1974年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东粤安投资有限公司。住所地：广州市越秀区先烈中路100号大院8号楼904房。法定代表人：黄高凤，经理。原审被告：向卫雄，男，1968年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。原审被告：广州卓润投资顾问有限公司。住所地：广州市天河区天河北路2号首层。法定代表人：揭建智，执行董事。上诉人广州市江城地产有限公司（以下简称江城公司）与被上诉人金海月、李亿哲、李树德、广东粤安投资有限公司（以下简称粤安公司）、原审被告向卫雄、广州卓润投资顾问有限公司（以下简称卓润公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人广州市江城地产有限公司不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.驳回金海月、李亿哲的全部诉讼请求；3.金海月、李亿哲承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、金海月、李亿哲在签订购房合同时，明知涉案房屋产权未登记在李树德名下，且李树德并无以其个人名义直接签订买卖合同及收取房款的授权，但金海月、李亿哲仍与李树德个人签订了涉案房屋买卖合同。上述买卖行为属于无权处分及侵犯江城公司财产权利的行为，故涉案买卖合同依法对江城公司不发生效力。根据物权登记公示原则，金海月、李亿哲能够查询到涉案房屋并非李树德名下财产，在李树德没有获得江城公司授权其以个人名义签订房屋买卖合同或收取售楼款项及涉案房屋买卖行为事后未经江城公司追认的前提下，该买卖行为属于无权处分行为，侵犯了他人财产权利。金海月、李亿哲与李树德私下签订的合同依法对江城公司不发生效力。因此，一审法院认为涉案买卖合同合法有效并认定江城公司为承责主体，属于事实及法律认定错误，应予以纠正。二、一审法院认为“江城公司出具给李树德《委托书》”并进而认定以李树德个人名义签订的涉案合同的效力及于江城公司属于事实及法律认定错误，应予以纠正。根据江城公司与粤安公司于2016年11月8日签订的《丰盈局项目权益转让合同》，该合同约定事项实际为附条件的授权销售，且约定的销售方为粤安公司，并非李树德。江城公司并未授权李树德以其个人名义代为签订合同，也未授权李树德个人代收购房款项。李树德以个人名义签订合同及以个人名义收取购房款属于个人的诈骗行为，与江城公司无关。即使江城公司向李树德出具了关于同意李树德销售涉案房屋的授权，该授权中的“销售”也仅是指代为办理房屋销售过程中的程序性的手续，而绝非以李树德个人名义销售房屋或收取房款。因为，以李树德个人名义销售房屋无法办理房屋买卖合同的法定手续，合同当事人不可能犯这样的常识性错误，江城公司也不可能同意。因此，一审法院认定江城公司出具《委托书》给李树德并进而认定以李树德个人名义签订的涉案合同的效力及于江城公司属于事实及法律认定错误。三、涉案房屋买卖合同系李树德与金海月、李亿哲签订，且金海月、李亿哲支付的房款系向李树德支付，并非支付给江城公司，江城公司也并未授权李树德以个人名义代为收款，一审判令江城公司承担返还房款及其他买卖合同违约责任没有法律依据和事实依据。1.如前所述，江城公司并非合同当事人，未对该合同进行盖章确认，该合同不应对江城公司发生法律效力，判令江城公司承担合同责任没有依据。2.现有证据充分证明金海月、李亿哲是向李树德个人支付，江城公司并未收取该笔所谓“购房款项”，退还款项没有法律和事实依据。四、金海月、李亿哲明知李树德并非涉案房屋产权人，付款给李树德个人不妥，且其付款后没有及时要求江城公司出具发票或办理买卖房屋的正当、合法的手续，对涉案房屋的无权处分行为具备明显过错，其不属于民法意义上的善意购房者。因此，其与李树德私下签订的购房合同产生的损失，其应当向李树德主张，且金海月、李亿哲还应自行承担部分责任，由此引起的法律责任与江城公司无关。金海月、李亿哲共同辩称，不同意江城公司的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：1.涉案合同签订时，金海月、李亿哲是明确看到李树德在现场出示的委托书；2.李树德从未向金海月、李亿哲表示其以自己名义销售房屋，而是以江城公司名义出售房屋；3.签订合同时，金海月、李亿哲并不知道江城公司与粤安公司签订的《丰盈居项目转让权益合同》；4.金海月、李亿哲认为李树德有权以江城公司名义出售房屋，且江城公司从未向金海月、李亿哲提出异议并收取相关的房款。李树德辩称，1.请求法院将江城公司上诉状内容如实记录，上诉状内容将作为李树德以及粤安公司日后与江城公司内部清算的重要证据。2.多份生效判决已认定李树德是以江城公司的名义与金海月等人签订购房合同，李树德是在江城公司以及粤安公司的授权范围内签订合同以及收取房款，案涉商品房买卖合同合法有效，现江城公司将案涉房屋一房二卖构成违约，相应的责任应由江城公司自行承担，江城公司从未将已另售他人的事实告知李树德，李树德对此不存在过错。根据民法典相关规定，代理人仅在超出代理权限行使才需要承担责任，一审法院认定李树德签订合同、收取房款在代理权限内，因此李树德不需要对本案纠纷承担责任，一审法院认定李树德要承担责任没有事实和法律依据。从侵权角度说，认定李树德对案涉纠纷存在过错来承担侵权责任，此责任也是次要的，江城公司违约将案涉房屋一房二卖才是导致本案纠纷的主要因素。因此，即使认定李树德需要承担责任也应当是次要责任，而不是连带责任。粤安公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审被告向卫雄、卓润公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。金海月、李亿哲于2020年1月13日向一审法院起诉请求：1.判令解除金海月、李亿哲与江城公司双方于2016年12月11日所签订《广州市商品房买卖合同》，并判令江城公司返还金海月、李亿哲已支付的房价款共计2710000元；2.判令江城公司赔偿金海月、李亿哲因解除合同所产生的利息损失；3.判令江城公司赔偿购房差价损失1214600元（3924600元-2710000元）；4.判令江城公司向金海月、李亿哲支付违约金271000元；5.判令粤安公司、李树德、向卫雄、卓润公司对江城公司上述责任承担连带责任；6.判令江城公司承担本案的诉讼费及评估费。一审法院经审理查明：广州市海珠区广州大道xx路xx号1301房的原权属人为江城公司。2017年4月，江城公司将广州市海珠区广州大道xx路xx号1301房转到案外人名下。2016年12月11日，金海月、李亿哲(乙方、买方)与江城公司(甲方、卖方)（委托代理人：向卫雄，李树德）签订《广州市商品房买卖合同》，约定：江城公司将位于广州市海珠区广州大道xx路xx号1301房出卖给乙方；商品房交易总价为2710000元，于签约时支付30万元作为定金；乙方在签署合同后卖方通知买方5个工作日内支付购房款2410000元到李树德平安银行（华景支行）账号，甲方在收到购楼尾款后10日内提供购楼发票并协同乙方办理产权转移相关手续；江城公司应当在2017年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方通知之日起30日内退还乙方已付房款并支付利息（利息以乙方已付款之日起到甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差价。；等。该合同抬头甲方(卖方)手写“广州市江城地产有限公司”(字样)，委托代理人“李树德”、“向卫雄”(字样)，落款甲方(卖方)（签章）、委托代理人(签章)处有李树德本人签名；乙方(买方)（签章）处有“金海月、李亿哲”签名字样。根据已生效的（2019）粤01民终19222号判决书记载：（2019）粤0105民初1870号的原告在该案诉讼过程中提供了一份《委托书》，载明“委托人为江城公司，清算组负责人为向卫雄，受委托人为黄志刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道xx路xx号的66套房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……；上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认；代理人无转委托权；此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。该《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。(庭审中，江城公司确认此份委托书真实，但是在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》后出具，且根据2016年11月4日的工商登记材料显示江城公司此后才成立清算组并备案，故委托书上才有可能出现清算组的印章。李树德与粤安公司认为此委托书是2016年5月30日出具的。)”。2016年11月8日，江城公司（甲方1）、案外人向卫雄（甲方2）、卓润公司（甲方3）与粤安公司（乙方）签订《丰盈居项目权益转让合同》，约定：甲方向乙方转让的房产系甲方1名下位于广州市海珠区广州大道xx路xx号的66套房产；本合同期限自本合同签订之日起4个月；(第三条)1、乙方受让本合同项目对价总值为1.1亿元，由乙方承担给付；3、收到乙方支付的转让款后，甲方向乙方出具委托书，授权乙方行使有关丰盈居房产销售的相关权利(包括但不限于对外销售房产、办理抵押涂销、按揭贷款等)；4、乙方应根据不同情况按下列方式向甲方支付其获得丰盈居房产权益的对价（1）自本合同签订之日起4个月内，乙方应向甲方一次性付清剩余3851万元转让款；（2）在本条约定的期限内，乙方向甲方支付转让款的方式为乙方每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向卫雄，账号：62×××00，开户行：广东南粤银行广州石牌东路小微支行），支付至该账户的购房款总额在达到3851万元之前，全部购房款均归由甲方收取并归甲方所有；当甲方从该账户收取的购房款达到3851万元后，剩余丰盈居房产对外销售所获得的全部款项均归乙方所有；（3）如超过本条约定的付款期限，则无论届时丰盈居房产销售状况如何，乙方均应付清3851万元剩余转让款给甲方；等。2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载江城公司清算组负责人为向卫雄。2016年11月10日，粤安公司出具《委托书》，载明“现我司委托李树德代理销售广州市江城地产有限公司所属广州市海珠区广州大道xx路xx号“丰盈居”66套不动产，期限至66套销售完为止”。2016年12月11日、2016年12月12日、2018年1月29日，金海月、李亿哲分别通过银行转账方式向李树德账上支付了50000元、250000元、2410000元。李树德表示其收取了包括本案金海月、李亿哲在内的多位购房者所支付的房款后，先后通过银行转账的方式，向约定的向卫雄账号62×××00上共支付了项目转让款。江城公司确认收到李树德的项目转让款，但否认该款其中包含了金海月、李亿哲所付的2710000元。李树德表示粤安公司受让江城公司的丰盈居66套房产的销售权益后，已先后向江城公司支付了99407050元；其中，已有42套房产成功出售并取得房产证。江城公司确认委托粤安公司销售的66套房产中，已有42套取得了房产证，具体程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》(不需要李树德签字)，并以该合同作为递件而最终领取房产证。在本案庭审过程中，金海月、李亿哲提出房屋差价的计算可参考（2018）粤0105民初17715号案件的评估价计算，江城公司表示，如果法院判决其承担责任，可按（2018）粤0105民初17715号案件的评估价计算房屋的差价。李树德的代理人表示回去征询当事人的意见，如三天内不答复法庭，视为同意金海月、李亿哲的方案。李树德的代理人逾期没有答复一审法院。（2018）粤0105民初17715号案的当事人邹韧强在该案诉讼中为确定涉案房屋因不能交易而造成的增值损失，申请对涉案房屋的市场价值进行评估。一审法院据此委托广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司进行评估鉴定。2019年9月25日，该司作出鉴定结论，确认评估时点是2018年12月17日的广州市海珠区广州大道xx路xx号1101房（81.4232平方米），每平方米48200元，市场总价为3924600元。原告方支出了鉴定费12300元。另查明，李树德为证明其售房签约及收款行为均系受江城公司委托所为，其代理行为的后果应由江城公司承担，其无需承担责任的上述主张，向一审法院提交了广州市中级人民法院于2019年12月30日作出的（2019）粤01民终19222号民事判决（以下简称19222号判决）。经一审法院组织质证，一、江城公司、向卫雄、卓润公司表示：确认该判决书的真实性，但不确认合法性、关联性。该份判决与（2019）粤0101民终11711号案判决，存在同案不同判的情形，不足以作为本案认定事实的依据。11711号判决中原审原告李华庆的情形与本案相似，与李树德提交的19222号案的案情也基本一致，但11711号判决书中明确认定“从江城公司出具给李树德的委托书内容来看，并无授权李树德收取购房款的明确意思表示，且结合江城公司与粤安公司签订的《丰盈居项目权益转让合同》以及李树德所提供的《广州市商品房买卖合同》中均载明收款人为向卫雄以及以向卫雄的银行账号作为收款账号的内容来看，李树德无权向购房人收取购房款。李树德不具备收取购房款的授权，其向李华庆收取了购房款，超出代理权限。”江城公司已就19222号案向广东省高级人民法院提出了再审申请，目前正在审查过程中。一审法院认为，金海月、李亿哲与李树德签订的《广州市商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋在金海月、李亿哲与李树德签订上述合同前已由江城公司出售给案外人，双方订立合同的目的无法实现，现金海月、李亿哲要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。双方争议的焦点主要是合同解除后的法律后果的承担问题。一、关于江城公司是否为本案承责主体问题。首先，虽然案涉《广州市商品房买卖合同》中并无江城公司的签章，但从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，且该《委托书》中还载明江城公司对包括李树德在内的任一代理人“依法办理上述事项的行为及签署的有关文件”均予承认，一审法院据此认定李树德代理销售涉案房屋并与金海月、李亿哲签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。江城公司主张未授权李树德签订上述合同，与事实不符，一审法院不予采信。其次，金海月、李亿哲向李树德转账支付了全部购房款2710000元，符合案涉《广州市商品房买卖合同》的约定。江城公司在其与粤安公司、向卫雄、卓润公司签署的《丰盈居项目权益转让合同》中约定将江城公司名下包括涉案房屋在内的66套房产转让给粤安公司，并在第三条第4款第（1）项、第（2）项中分别就剩余转让款3851万元约定了一次性给付及分期给付两种支付方式。若粤安公司按上述第（2）项付款方式，则在粤安公司销售房产时，买受人所付购房款需直接支付至双方共同指定的向卫雄的银行账户；除此之外，并未约定无论在何种情况下买受人均需将购房款支付至上述指定银行账户。由此可见，上述付款方式存在可选择性，且根据合同相对性原则，粤安公司如何支付款项属于签约双方履行上述转让合同的范畴。即使金海月、李亿哲在购房时明确知晓上述《丰盈居项目权益转让合同》，也不意味其必须将购房款支付至上述转让合同指定银行账户。故江城公司以此为由，提出金海月、李亿哲在案涉房产交易中存在重大过错及疏忽的意见，缺乏充分理据。最后，在19222号案生效判决中查明，从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，并无证据显示江城公司曾对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，故19222号生效判决据此认定李树德收取该案原告所缴纳的款项系代理江城公司的行为，应认定李树德收取金海月、李亿哲房款的行为属于代理江城公司的行为。基于上述分析，对于买方金海月、李亿哲而言，李树德与金海月、李亿哲签订《广州市商品房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，江城公司负有依约履约的义务。江城公司将涉案房屋另行出售的行为显属违约，理应承担相应责任。至于江城公司称其未收到任何购房款的问题，属于李树德、粤安公司与江城公司之间内部关系的清理，应由江城公司与李树德、粤安公司另循合法途径解决，而不能构成江城公司拒绝承担案涉《广州市商品房买卖合同》解除后果的合理理由。故江城公司以案涉《广州市商品房买卖合同》不成立且其未收款为由，不同意承担赔偿责任的理由缺乏理据，一审法院不予采纳。二、关于李树德及粤安公司应否承责问题。虽然李树德系受江城公司的委托而签署案涉《广州市商品房买卖合同》并收取房款，而且粤安公司基于《丰盈居项目权益转让合同》亦向李树德出具了售房《委托书》，但在涉案房屋因江城公司违约另售他人，从而导致涉案合同无法继续履行，不得不解除的情况下，考虑到李树德在本案交易过程中一直是代表江城公司直接与买方接洽、协商及签约，未有证据显示其将受粤安公司委托销售房屋的情况告知了金海月、李亿哲，而案涉购房款均支付至李树德个人账户，目前并无充分证据证明李树德已将本案购房款支付给江城公司或粤安公司，且李树德在涉案房屋已过户至案外人名下的情况下，仍继续要求金海月、李亿哲向其个人账户支付大额房款，故李树德上述行为对于导致本案纠纷及买方利益受损亦具有一定过错，因此，金海月、李亿哲要求李树德承担还款及赔偿责任符合公平原则，一审法院予以支持。因粤安公司亦出具委托书给李树德销售涉案项目的66套房屋，故其应与李树德承担共同返还责任。三、关于向卫雄、卓润公司的责任问题。因金海月、李亿哲所提供的证据不足以证明向卫雄、卓润公司与金海月、李亿哲有法律上的利害关系，故金海月、李亿哲要求向卫雄、卓润公司与其余被告共同承担责任，依据不足，一审法院不予支持。四、关于退还购房款问题。现金海月、李亿哲提交转账记录，证明其分别通过银行转账方式向李树德支付了全部购房款2710000元。因合同已解除，根据上述责任原则，金海月、李亿哲要求李树德、江城公司、粤安公司共同退还购房款2710000元，是可以的，一审法院予以采纳。根据合同约定，“江城公司应当在2017年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；逾期超过15日的，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方通知之日起30日内退还乙方已付房款并支付利息（利息以乙方已付款之日起到甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差价。”，在合同解除后，金海月、李亿哲要求江城公司按合同约定支付资金占用费，是可以的，一审法院予以采纳。资金占用费的计算方式为：（自2016年12月12日起至2018年1月28日以300000元为本金，2018年1月29日至2019年8月19日以2710000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至欠款付清时止，以所欠款项为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约责任的问题。由于江城公司向金海月、李亿哲销售房屋后，又将房屋过户至案外人名下，导致金海月、李亿哲购买涉案房屋的目的无法实现，江城公司的行为已违反合同约定，理应承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，结合金海月、李亿哲支付房款的时间及购房应注意的的审慎责任、被告方的过错程度、付清房款时间、购房时与现时的房屋差价等综合因素，从公平合理原则考虑，可由李树德、江城公司、粤安公司按照交易价款的30%即813000元赔偿给金海月、李亿哲。另外，由于一审法院已判决李树德、江城公司、粤安公司赔偿30%的损失，也已将此增值损失、违约责任等因素一并考虑，因此，金海月、李亿哲要求李树德、江城公司、粤安公司赔偿房屋增值损失和支付10%的违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，于2020年9月30日判决如下：一、解除李亿哲、金海月与江城公司（签约人：李树德）于2016年12月11日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、粤安公司、李树德、江城公司在本判决生效之日起10日内共同向李亿哲、金海月返还购房款2710000元及利息(计算方式为：自2016年12月12日起至2018年1月28日以300000元为本金，2018年1月29日至2019年8月19日以2710000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至欠款付清时止，以所欠款项为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、江城公司、粤安公司、李树德在本判决生效之日起10日内共同向李亿哲、金海月赔偿813000元；四、驳回李亿哲、金海月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42568元、诉讼保全费5000元，由李亿哲、金海月负担2568元；由江城公司负担受理费45000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，在（2019）粤01民终19222号民事判决中“本院认为”部分载明如下内容：“从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，李树德代理销售涉案房屋并未超过江城公司的授权范围，现有证据亦不足以证明江城公司在该《委托书》出具前已经作出拒绝追认涉案《广州市存量房买卖合同》的意思表示，故该《委托书》应视为江城公司对李树德此前代理销售行为的追认。”、“从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续。本案并无证据证明江城公司对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，江城公司关于并未委托李树德收取购房款的主张显然与事实不符，本院不予采信。本院认定李树德收取刘晓佳所缴纳的款项系代理江城公司的行为……据此，李树德与刘晓佳签订《广州市存量房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条……的规定，刘晓佳有权要求江城公司履行《广州市存量房买卖合同》中约定的出卖人的义务，江城公司认为《广州市存量房买卖合同》对其公司并无约束力的上诉理由不成立，本院不予支持。”二审庭询中，江城公司主张向卫雄与江城公司之间系合作关系，因粤安公司未按照《丰盈居项目权益转让合同》履行合同义务，粤安公司对66套房屋不享有权利，其仅是作为居间人的身份在经过江城公司、向卫雄确认以后对指定的房屋才具有居间、推销的权利；在没有经过江城公司、向卫雄同意的前提下，所销售的任何房屋江城公司、向卫雄均不需要承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：江城公司是否为本案的承责主体。对此，结合江城公司的上诉理由，本院分析如下：首先，江城公司上诉主张李树德以其个人名义直接签订买卖合同，江城公司没有在买卖合同中盖章确认，故涉案房屋买卖合同对江城公司不发生效力。对此，本院认为，江城公司在（2019）粤0105民初1870号案件诉讼过程中，对该案原告（购房人）提交的《委托书》的真实性予以确认，仅认为出具时间是在2016年11月8日之后。本案中，江城公司主张其在《委托书》中加盖公章后，未将《委托书》交给李树德或粤安公司，但江城公司未对两案原告（购房人）持有《委托书》复印件的事实作出合理解释，故本院对江城公司的主张不予采纳。根据《委托书》的内容，李树德有权代理江城公司对外销售包括涉案房屋在内的66套房屋，且江城公司对李树德代理销售房屋而签署的文件予以承认，故李树德与金海月、李亿哲签订涉案《广州市商品房买卖合同》应认定为代理江城公司的行为，对江城公司具有法律约束力。其次，江城公司主张李树德无权收取购房款。对此，本院认为，江城公司确认已销售且取得房产证的42套房产的销售程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》，并以该合同作为递件而最终领取房产证。同时，根据19222号生效判决查明事实，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，无证据证实江城公司对李树德代理销售房屋及收取购房人房款的行为提出过异议。基于上述事实，19222号生效判决已认定李树德收取购房人房款系代理江城公司的行为，本案的付款情况与19222号案件的付款情况大致相同，按照同案同判原则，亦应认定李树德收取金海月、李亿哲购房款的行为属于代理江城公司的行为。至于李树德、粤安公司是否已向向伟雄或江城公司支付涉案房屋的购房款，属于另一法律关系，江城公司不能以此为由作为其不承担责任的抗辩理由。江城公司主张向卫雄与粤安公司、李树德之间属于事实上的居间关系，但未能提交证据证实向卫雄与粤安公司、李树德之间有相关约定，亦无证据证实各方实际按照居间关系履行各自权利义务，故本院对江城公司的主张不予采纳。再次，江城公司主张金海月、李亿哲明知李树德并非产权人，而与李树德签订买卖合同，并付款给李树德，存在过错。对此，本院认为，如上所述，李树德有权代理江城公司销售涉案房屋，且金海月、李亿哲向李树德转账支付了全部购房款，符合涉案《广州市商品房买卖合同》的约定，结合已售42套房产的交易流程，江城公司对李树德收取购房款的行为并未提出异议，故江城公司主张金海月、李亿哲向李树德付款存在过错，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，江城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34984元，由广州市江城地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年五月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳