广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5272号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号。法定代表人：江志强，职务：董事长。委托诉讼代理人：张志伟，广东达生律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟容，女，汉族，1966年9月20日出生，住广东省大浦县。上诉人（原审被告）：何忠学，男，汉族，1976年5月18日出生，住湖南省隆回县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵女欢，广东四端律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄超慧，广东四端律师事务所律师。上诉人广州万力集团有限公司（下简称万力公司）与黄伟容、何忠学因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万力公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判黄伟容、何忠学自2019年7月1日至本判决生效之日止，按38000元/月的标准向万力公司支付房屋租金，暂计至2020年11月30日，租金总额为646000元(38000元×17个月)；2.撤销原审判决第六项，改判黄伟容、何忠学向万力公司支付违约金，违约金以暂计的应缴租金总额646000元为基数，以日千分之五为标准，自2019年7月1日暂计至2020年11月30日的违约金为1673140元(646000元×5‰×518天)；3.本案一、二审诉讼费均由黄伟容、何忠学承担。事实与理由如下：一、原审判决将黄伟容、何忠学收到起诉状副本之日(2020年3月17日)确定为涉案租赁合同的解除之日，属于事实认定错误，本案应以原审判决生效之日作为涉案租赁合同的解除之日。涉案租赁合同签订以来，万力公司与黄伟容、何忠学从未向对方作出要求解除合同的意思表示，万力公司提出诉讼请求亦不能视为是万力公司向黄伟容、何忠学发出解除合同通知。在涉案物业已经符合交付条件的情况下，黄伟容拒绝接收涉案物业，已构成违约，万力公司以向法院提起诉讼的方式行使法定解除权，黄伟容、何忠学则认为万力公司构成欺诈要求撤销合同，并据此提出了反诉。涉案租赁合同并未将承租人拒绝接收物业作为约定解除合同的条件，双方亦未对解除合同协商一致。因此，涉案租赁合同是解除还是撤销，应由法院最终判定。原审法院立案后，向黄伟容、何忠学送达万力公司含有解除合同诉讼请求的起诉状，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表万力公司已经将请求解除合同的具有私法性质的意思表示送达黄伟容与何忠学。原审法院经过开庭审理，最终认定黄伟容、何忠学构成违约，万力公司起诉请求解除合同符合法定解除条件，据此判令涉案租赁合同解除，是行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定。综上所述，涉案租赁合同解除的时间应为本判决生效之日；二、本案诉争完全是由黄伟容、何忠学的根本违约行为造成的，万力公司对此并无过错，原审判决在已确认该事实的情况下，仍判令万力公司承担50％的租金损失，有违公平原则；三、涉案租赁合同明确约定了违约金的适用条件及标准，原审判决以万力公司已经收取黄伟容、何忠学的租赁保证金为由，驳回万力公司要求黄伟容、何忠学支付违约金的诉讼请求，属于适用法律错误。黄伟容、何忠学对万力公司的上诉请求答辩称：根据涉案《租赁合同》第七条第五项及第六项的规定，涉案物业必须符合法律规定，万力公司应协助办理消防手续，提供符合房产用途的物业用电，但万力公司封闭其中一个安全出口，且首层与二层的用电无法独立分割，电费无法单独核算，均违反了房屋关于使用条件的强制性规定，以上过错均在于万力公司，该行为也导致涉案合同无效，故其应当返还黄伟容、何忠学所支付的全部款项。黄伟容、何忠学上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回万力公司的全部诉讼请求，支持黄伟容、何忠学的全部反诉请求。事实与理由如下：一、原审法院对于租赁物业“现状”理解有误，据此未采纳黄伟容请求撤销涉案租赁合同的诉求是错误的。根据广州产权交易所网站发布的涉案物业租赁竞投信息，其中“重大事项及其他披露内容”第四点明确“物业按现状出租”。根据黄伟容现场走访租赁物业了解到的物业现状是：涉案物业为二楼，其与一楼物业之间的内置楼梯可以正常通行，该楼梯属于影响该租赁物业商业价值的重大因素。故，万历公司应按照租赁竞投列明的物业现状(包含内置楼梯)交付。对于万力公司在2019年6月14日将有关楼梯存在的问题告知黄伟容一事，黄伟容已经明确强调并多次回复不同意万力公司拆除楼梯，同时提出按竞标时原有楼梯的租赁物业现状交付。由于万力公司拟向黄伟容交付的租赁物业是将拆除该内置楼梯并封堵楼梯口，已经破坏了租赁物业的原状，不符合合同约定，且万力公司作为物业产权人，未在广州产权交易所网站公布租赁物业会拆除内置楼梯的风险，存在重大过错，故黄伟容根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条的规定，有权行使撤销权，并要求万力公司赔偿损失。故此，原审判决黄伟容向万力公司支付租金162419.5元、律师费15000元及黄伟容支付的85538元保证金归万力公司所有是错误的，应予以改判；二、万力公司应向黄伟容退还租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元，并支付相应的资金占用利息。黄伟容已向万力公司支付了租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元，但由于万力公司重大过错导致黄伟容无法租赁物业，万力公司应退还上述费用并支付资金占用利息。另，黄伟容交付的租赁保证金金额高达85538元，即使承租人有过错，依法应在过错范围内承担，故原审判决全额没收，严重损害黄伟容的合法权益，应予纠正；三、原审法院认定本案“没有证据显示黄伟容向产交所申请退费且系因为万历公司的原因无法退费”是错误的，万力公司应限期向广州产权交易所（下简称产交所）出具同意退还交易保证金30000元的书面通知并承担竞价产生的费用。根据黄伟容在原审提交的《广州产权交易所网站物业信息》，产交所已经明确退费的前提条件是出租方出具同意退还交易保证金的书面通知，故万力公司有义务配合提供。如上述，万力公司作为过错方，黄伟容有权要求其赔偿黄伟容因此受到的全部损失，包括但不限于因竞价产生的费用。另，对于黄伟容支出的律师费15000元，万力公司也应予赔偿；四、万力公司拆除内置楼梯实质是擅自封闭了一个安全出口，违反了房屋使用条件的强制性规定，涉案租赁合同应属无效，万力公司作为出租人未履行出租人的法定义务，应当依法返还黄伟容所支付的全部款项。万力公司对黄伟容的上诉请求答辩称:黄伟容在原审中陈述对拆除楼梯一项不知情，二审中又以楼梯拆除不符合场地交付条件为由拒收场地，其前后陈述不一致，实质系为拒收场地寻找托辞。万力公司于2020年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除万力公司与黄伟容、何忠学于2019年6月24日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.黄伟容向万力公司支付的租赁保证金85538元归万力公司所有；3.黄伟容从2019年7月1日起向万力公司支付每月房屋租金人民币38000元，暂计至2019年10月31日，租金总额为152000元，以人民法院最终判决解除合同之日为准；4.黄伟容向万力公司按应缴租金千分之五支付违约金，从2019年7月1日起暂计至2019年10月31日，暂计欠款152000元，违约金暂计为92720元；5.黄伟容赔偿万力公司因本案支出的律师费损失15000元；6.本案的诉讼费由黄伟容、何忠学共同承担；7.何忠学就第3-5项金额向万力公司承担连带赔偿责任。黄伟荣反诉请求判令：1.撤销万力公司与黄伟容签订的《广州市房屋租赁合同》；2.撤销万力公司与黄伟容签订的《出租物业治安、防火、安全协议书》；3.万力公司向黄伟容返还租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元；4.万力公司以租赁保证金85538元和消防安全保证金21385元共计106923元为基数向黄伟容支付占用期间的利息，自2019年6月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日为697.67元，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项归还之日，暂计至2020年3月27日为2719.26元；5.万力公司限期向广州产权交易所出具同意退还交易保证金30000元的书面通知并承担竞价产生的费用；6.万力公司赔偿黄伟容因本案支出的律师费损失15000元；7.万力公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明，位于广州市海××区××路××号××层、夹层房屋登记在广州第一橡胶厂名下。2009年10月28日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，将包括上述房屋的房地产物业资产划转至广州国际集团有限公司。后广州国际集团有限公司名称变更为万力公司。万力公司（出租人、甲方）与黄伟容（承租人、乙方）及何忠学（担保人、丙方）于2019年7月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于海××区××路××号××层（东侧）物业按现状出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为271.5平方米；乙方已知晓甲方在公开招租是披露的出租物业现状及风险信息，对前述物业建筑面积、性质以及规划用提等均无异议。乙方已知晓甲方委托万力物业公司对出租物业进行日常管理，乙方接受万力物业公司对出租物业进行日常管理；甲乙双方商定出租物业的收费范围：物业租金。但属物业管理费、卫生费、水电费等均不包含在合同收费范围内，乙方可直接向物业所在大楼或小区物业管理服务单位缴交，收费标准由相关管理部门确定，乙方逾期支付上述费用导致无法使用物业或产生其他影响的，责任由乙方自付；租金标准为2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为38000元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金为39140元，2021年7月1日至2022年6月30日每月租金为40314元，2022年7月1日至2023年6月30日每月租金为41523元，2023年7月1日至2023年12月31日每月租金为42769元，乙方在每月10日前按银行转账方式一次性交付当月租金给甲方，本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金即人民币38000元，乙方同意并承诺在本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳85538元作为租赁保证金，如因乙方原因导致合同无法继续履行的，甲方有权没收该租赁保证金，乙方不得要求退还；乙方在承租物业内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，由乙方到有关部门办理增容手续，甲方提供协助；甲方的权利和义务：依照合同约定，在乙方支付第一个月租金及租赁保证金后将物业及设备以现状交付乙方使用，符合法律规定且自身便利条件下，协助乙方办理物业的营业、消防等相关手续；违约责任：乙方未按第八条第（三）款约定进行交接工作，经甲方通知后仍怠于办理交接手续的，则自甲方发出交接通知日为乙方租金计算的起始日。乙方未履行第八条第（四）、（六）、（七）、（八）款约定，或出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，没收租赁保证金。6.逾期或不足额支付租金等超过30天的，或累计拖欠租金或其他费用达到三次的。乙方逾期未支付租金及相应费用，每逾期一日，按应缴相应费用总金额的千分之五向甲方支付违约金，直至付清全部费用之日止；乙方清楚如因自身逾期未支付租金及相应费用，将使甲方产生利息损失、额外投入大量人力物力进行催缴并产生相应成本、以及对甲方及万力物业公司国有企业租金收缴考核指标产生重大不利影响，本条款约定的日千分之五的违约金标准包含前述实际成本及不可估量的损失，乙方同意不再以违约金高于实际损失为由要求法院或仲裁机构进行调整；因乙方违约导致本合同无法继续履行或发生其他争议事项引发诉讼的，乙方应承担甲方因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用；担保责任：丙方自愿为乙方因履行本租赁合同发生的全部债务承担连带责任的保证担保。保证担保的范围包括但不限于本合同项下的租金本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含诉讼费、保全费、律师费、差旅费）和所有其他应付费用。保证期间为本合同确定的到期之次日起两年；等。该合同落款处黄伟容、何忠学的签订时间为2019年6月24日。2019年6月25日，黄伟容（乙方）与广州万力集团物业管理有限公司（甲方）签订了《出租物业治安、防火、安全协议书》，约定：从2019年7月1日起，依据黄伟容与万力公司签署的租赁合同，特签订本协议；乙方向甲方支付消防安全保证金21385元，在租赁合同期内，若乙方无发生消防安全事故，甲方在收回房屋之日起的30日个工作日内将保证金全额无息退还给乙方；等。2019年6月26日，广州万力集团物业管理有限公司向黄伟容发出《关于缴交物业租赁保证金、消防安全保证金、第一个月租金和办理物业交接的函》，主要内容为：黄伟容，按合同约定，贵方应自合同签订之日起三个工作日内一次性向万力集团支付第一个月的租金（38000元）和租赁保证金（85538元），向万力物业支付消防安全保证金（21385元）。截止至2019年6月26日，贵方未缴交上述费用，已违反合同约定。现请贵方于2019年6月28日前缴交上述费用，并于2019年7月1日办理物业交接，否则将视为你违约放弃承租该物业和单方面中止合同，我方将没收你投标保证金，并依法追究因你违约导致我方物业空置带来的一切损失。2019年6月27日，黄伟容向万力公司支付了租赁保证金85538元，向广州万力集团物业管理有限公司支付了消防安全保证金21385元。2019年7月1日，广州万力集团物业管理有限公司向黄伟容发出《关于立即办理物业交接的函》，主要内容为：黄伟容，我司与你方于2019年7月1日到该物业处办理物业交接手续，但你方以该物业二楼招牌遮挡窗口和视线为由拒绝接收该物业，导致我司无法将该物业移交给你本人。根据合同约定，该物业应按现状方式交接,现已具备交接条件且我司已到现场办理交接手续，现请你方必须立即无条件接受该物业，不得以任何非合同约定理由拒绝接收物业。否则，将视作你方违约放弃承租该物业和单方面终止合同，我司将没收你方租赁保证金、消防安全保证金、投标保证金，并依法追究因你方违约导致我方物业空置带来的一切损失。2019年7月3日，黄伟容向广州万力集团物业管理有限公司发出《关于立即办理物业交接的函的复函》，表示：根据租赁合同及双方前期的协商，确定了7月1日至10日为缓冲期，7月10日前我方都可以对物业进行接收。7月1日，贵方代表卢峰和黄敏艺与我方约定于当日下午四点到现场办理物业交接手续，但到达现场后我方发现该物业的窗户被一楼租户陈记顺和的招牌完全遮挡，我方无法正常经营。贵方两名代表没有协商解决的诚意，导致我方无法顺利办理物业交接。根据我方对该物业的实地调查，发现该物业中没有电表，无法用电，且我方使用后并非向物业公司或自来水公司缴付水费，而是需向一楼租户缴纳水费，交费时容易产生争议。贵方在双方已确认物业现状后，将一楼通往二楼我方租赁的该物业的楼梯用水泥完全封锁，我方只能通过该物业所在楼后的楼梯上楼，增加了出入难度及消防隐患，也更改了租赁物业的现状。由于贵方多方面违反了合同约定的条款，我方无法与贵方进行物业交接。请贵方在收到本函之日起两日内，按照招标条件及合同约定恢复物业本身的状态，拆除水泥使一楼通往二楼的楼梯恢复原状，以及将二楼的水电能够与一楼分割，正常单独使用。万力公司提供了以下证据：1.《广州市房屋租赁合同》；2.《关于缴交物业租赁保证金、消防安全保证金、第一个月租金和办理物业交接的函》；3.《关于立即办理物业交接的函》；4.《关于：要求立即接收物业并履行合同义务的律师函》；5.《＜关于立即办理物业交接的函＞的复函》；6.《有关问题的答复函》；7.《律师函》（[2019]粤明律函字第129号）；8.《关于：[2019]粤明律函字第129号的复函》；9.《民事委托合同》；10.万力物业公司与黄伟容的微信聊天记录截图；11.万力物业公司工作人员与黄伟容的谈话录音；12.万力物业公司出具的证明及员工身份证复印件。黄伟容、何忠学的质证意见：证据1三性无异议，但是对证明内容不认可，合同第二条约定按现状交付，但是万力公司已经改变了现状，合同第七条第六项约定万力公司的义务，但是涉案物业要跟一楼租户共用水电表，并且要将租金给一楼；证据2-8三性无异议，但是对证明内容不认可，黄伟容在2019年6月27日向万力公司支付85538元，以及21385元消防保证金。其次，万力公司签订合同之前故意隐瞒封闭楼梯的事实，且事后消极处理，黄伟容多次委托律师发函要求万力公司恢复原状，但万力公司一直拒绝解决问题，即使黄伟容愿意接受该物业，因该物业只有一个楼梯口，不符合建筑设计防火规范，无法经营，无法实现合同目的，万力公司存在欺诈行为，黄伟容享有撤销权；证据9真实性无法确认，由法院依法审查，本案因为万力公司存在欺诈行为跟消极处理，万力公司也没有证据证明其支付了律师费，万力公司要求何忠学承担连带责任无事实依据。证据10、11是当庭提交，我方无法核实真实性，在未告知当事人的情况下进行录音是不合法的，是不可采信的。涉案物业在2019年6月5日已经竞投完成，事后又说要封闭内置楼梯，导致黄伟容处于两难选择境地，黄伟容直跟万力公司沟通，要求万力公司恢复原状或者再设置一个楼梯，但是万力公司一直没有理会我方。黄伟容提供了以下证据：1.广州产权交易所网站物业信息，其中记载：承租方按约定签订交易合同、支付交易服务费、首月租金后，其交纳的交易保证金余额由本所于收到出租方同意退还交易保证金的书面通知之日起3个工作日内不计息原路径退回；2.交付前的物业照片及办理交接时的物业照片；3.《广州市房屋租赁合同》；4.租赁保证金汇款电子回单及消防安全保证金汇款电子回单；5.《关于立即办理物业交接的函》、《关于:立即接收物业并履行合同义务的律师函》、的复函、《的复函》有关问题的答复、《律师函》([2019]粤明律函字第129号)、《关于:[2019]粤明律函字的复函》；6.投诉信、《关于信访事项受理告知书》(万力物函[2019]29号)；7.交易保证金汇款电子回单；8.《民事委托代理合同》、律师费汇款电子回单、律师费发票。万力公司的质证意见：证据1合法性真实性无异议，关联性不认可，万力公司已经在交易网站详细介绍出租物业信息，关于涉案物业一楼通往二楼的楼梯，万力公司也在2019年6月13日现场说明，2019年6月14日再次说明，已经明确告知该楼梯需要原承租户封闭楼板，恢复原状，交付给黄伟容，黄伟容对此知情并且同意，告知的时间也早于2019年6月24日签订合同的时间，万力公司不存在隐瞒事实行为；证据2合法性真实性无异议，关联性不认可，黄伟容在签订合同之前查看过现场，万力公司也在签订合同之前履行了告知义务，不存在隐瞒事实行为；证据3三性无异议，租赁合同是三方真实意思表示，合法有效，对三方均有约束力，万力公司已经按照合同现状交付，黄伟容没有按照合同约定接收物业及缴纳租金，构成违约；证据4三性无异议，黄伟容没有按照合同向万力公司支付租金，且没有正当理由拒绝接受涉案物业，万力公司按照合同约定不退还保证金是合法的，消防安全保证金汇款电子回单合法性真实性无异议，关联性不认可，保证金收款单位是万力集团物业公司，跟万力公司无关；证据5三性无异议，由于黄伟容直没有按照约定缴纳租金以及办理交接手续，万力公司委托律师在2019年7月多次跟黄伟容、何忠学协商；证据6关联性不认可，黄伟容拒不接收物业情况下，万力公司仍然积极配合黄伟容办理物业交接手续；证据7合法性真实性无异议，关联性不认可，黄伟容为了竞标获得万力公司租赁的物业，向第三方广州产权交易所缴纳保证金是黄伟容的自主行为，是否应当退还，应该按照第三方的交易规则进行；证据8三性无异议，租赁合同是各方真实意思表示，不存在撤销行为，黄伟容支付的费用跟万力公司无关。何忠学的质证意见：我方对黄伟容提交的证据无异议。万力公司针对其第三项诉讼请求认为：涉案租赁合同应当自法院判决生效之日起解除，黄伟容、何忠学共同向万力公司支付租金也应当计算至法院作出解除合同判决生效之日。另外，万力公司表示：黄伟容在竞标后于2019年6月13日与产交所工作人员、万力集团物业公司人员一起到涉案物业现场查看，并就物业现状进行了说明。2019年6月30日，涉案场地一楼通往二楼的楼梯已经封闭。黄伟容表示：虽然其是与广州万力集团物业管理有限公司签订的《出租物业治安、防火、安全协议书》，但广州万力集团物业管理有限公司是万力公司的子公司，是代替万力公司行使管理权、出租权的，故坚持由万力公司退还消防安全保证金。原审另查明，黄伟容于2019年5月29日向产交所支付了交易保证金30000元。万力公司与黄伟容为本次诉讼均支付了律师费15000元。原审法院认为，万力公司与黄伟容、何忠学签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同恪守履行。根据租赁合同的约定，涉案物业是按照现状交付，万力公司与黄伟容对于“现状”有争议。万力公司主张黄伟容于2019年6月13日查看现场及6月14日双方协商时，万力公司已就涉案物业的现状进行了说明。黄伟容则认为万力公司隐瞒了重要事实，要求撤销双方的租赁合同。原审法院认为，依照常理，黄伟容在2019年6月24日签订租赁合同前，理应已经查看过现场，同时根据万力公司提交的黄伟容与万力物业公司工作人员于2019年6月14日的聊天记录，万力公司已将有关涉案物业的招牌、楼梯、水电、消防等存在的问题一并告知了黄伟容，黄伟容亦明确知悉涉案物业一楼至二楼的楼梯会被封闭以及水电、招牌问题需要和一楼租户进行协商，故对万力公司的上述主张予以采信。黄伟容在清楚相关风险的情况下，仍与万力公司就涉案物业签订了租赁合同，现又以涉案物业存在楼梯及水电等问题拒绝接收涉案物业，故对黄伟容的抗辩意见，不予采纳，黄伟容反诉请求撤销涉案租赁合同，依据不足，不予支持。租赁合同约定黄伟容应在合同签订之日起三个工作日内，一次性向万力公司支付第一个月的租金38000元及租赁保证金85538元，经万力公司通知后仍怠于办理交接手续的，则自万力公司发出交接通知日为黄伟容租金计算的起始日，逾期或不足额支付租金等超过30天的，万力公司有权解除合同，收回物业，没收租赁保证金。本案中，万力公司在向黄伟容发出接收物业通知后，黄伟容并未接收亦未支付租金，故黄伟容的行为已经构成违约，万力公司现主张解除合同及没收租赁保证金85538元，理据充分，予以支持。黄伟容反诉请求返还租赁保证金及利息，依据不足，不予支持。关于合同解除的时间，鉴于万力公司并未提交证据证明其曾向黄伟容发出过解除合同的通知，故认定本案的诉状副本送达给黄伟容之日即2020年3月17日为涉案租赁合同的解除之日。万力公司主张涉案租赁合同应当自法院判决生效之日起解除的意见，依据不足，不予采纳。关于万力公司要求黄伟容支付房屋租金的问题。本案中，根据双方提交的往来函件，万力公司多次向黄伟容发函要求接收房屋而黄伟容以涉案物业存在问题为由并未实际接收，但双方均未明确向对方主张解除合同，黄伟容亦未向万力公司表示不再承租涉案物业，故在黄伟容拒绝接收物业的理由不成立的情况下其理应支付自2019年7月1日起至合同解除之日即2020年3月17日止的租金给万力公司，但鉴于涉案物业一直由万力公司实际控制且黄伟容并未实际使用，故上述期间的租金损失，酌定由万力公司与黄伟容各承担50%的责任，对于2020年3月17日之后的租金损失应当由万力公司自行承担。经核算，黄伟容应当支付给万力公司上述期间的租金款项为162419.5元[（38000元/月×8个月＋38000元/月÷31日×17日）÷2]，对万力公司主张的超出部分，不予支持。关于未支付租金的违约金问题。因黄伟容并未实际接收房屋，且租赁合同已经解除，万力公司亦已经没收了黄伟容缴纳的租赁保证金，故对于万力公司主张黄伟容支付违约金的请求，不予支持。关于黄伟容反诉请求撤销《出租物业治安、防火、安全协议书》，返还消防安全保证金及支付利息的问题。黄伟容与广州万力集团物业管理有限公司签订了上述协议，并向其支付了消防安全保证金21385元，该协议的相对方并非万力公司，关于上述协议的纠纷，黄伟容应当另寻途径解决，本案不作处理。黄伟容要求万力公司返还上述消防安全保证金的请求，依据不足，不予支持。关于交易保证金的问题。黄伟容在竞租涉案物业过程中向产权交所支付了交易保证金30000元，故相关退费问题应当由黄伟容向产交所主张，现并无证据显示黄伟容向产交所申请了退费且系因为万力公司的原因无法退费，故黄伟容反诉要求万力公司向产交所出具同意退费的书面通知并承担竞价产生费用的求，缺乏依据，不予支持。关于律师费的问题。涉案租赁合同因黄伟容的违约行为导致解除，故万力公司主张黄伟容支付律师费15000元的请求，依据充分，予以支持。黄伟容反诉万力公司支付律师费的请求，不予支持。关于何忠学的责任问题。根据租赁合同约定，何忠学自愿为黄伟容因履行本租赁合同发生的全部债务承担连带责任的保证担保，故万力公司现主张何忠学对黄伟容的债务承担连带责任，理据充分，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年11月27日判决如下：一、确认广州万力集团有限公司与黄伟容、何忠学签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年3月17日解除；二、黄伟容向广州万力集团有限公司支付的租赁保证金85538元归广州万力集团有限公司所有；三、黄伟容在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2020年3月17日的租金162419.5元给广州万力集团有限公司；四、黄伟容在本判决生效之日起10日内支付律师费15000元给广州万力集团有限公司；五、何忠学对上述第三、四项判决主文确定的义务承担连带清偿责任；六、驳回广州万力集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回黄伟容的全部反诉请求。本案本诉受理费6479元由广州万力集团有限公司负担1544元，黄伟容、何忠学共同负担4935元。反诉受理费1703元，由黄伟容负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。二审期间，黄伟容、何忠学向本院提交提交八张照片，以证明：涉案物业一直由万力公司掌控，从未交付过给黄伟容。另，万力公司已于2020年1月14日在涉案物业张贴封条，故原审判决黄伟容承担租金至2020年3月17日止，没有事实根据及法律依据。万力公司质证称：黄伟容提交该证据已超过举证期限，且该证据无法显示封条是由万力公司张贴，也无法证实万力公司未将物业交给黄伟容。本案二审争议焦点包括：其一，黄伟容是否有权主张撤销双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《出租物业治安、防火、安全协议书》；其二，万力公司是否有权主张解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同应于何时解除；其三，万力公司是否应向黄伟容返还租赁保证金和消防安全保证金并支付相应利息、赔偿律师费；其四，黄伟容、何忠学应向万力公司支付租金至何时止，是否应向万力公司支付逾期交租违约金；其五，万力公司是否应出具书面通知协助黄伟容办理交易保证金的退还手续及赔偿竞价费用。关于争议焦点一。黄伟容以万力公司未披露涉案租赁物与一楼物业之间内置楼梯需被拆除的事实为由，主张其有权撤销双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《出租物业治安、防火、安全协议书》，对此，本院认为，万力公司公开招租的物业位于海××区××路××号××层（东侧），而本案争议的内置楼梯位于首层与二层之间，且黄伟容并非首层物业的承租人，故内置楼梯的存在势必会对首层与二层物业的区分使用造成一定程度上的不利影响，即使该内置楼梯在招租公告发布当时属于涉案租赁物的“现状”之一，黄伟容作为意向承租人，如内置楼梯的存在确实属于影响其参与竞租的决定性因素，在参与竞租前也应当对此作详尽准确了解，而本案现有证据不足以反映黄伟容在参与竞租前从万力公司或产交所处获取了内置楼梯将保留使用的信息，相反，在黄伟容参与竞租之后双方签订租赁合同之前，万力公司有明确告知内置楼梯将被拆除。在明知的情况下，黄伟容仍选择与万力公司签订《广州市房屋租赁合同》。故此，黄伟容以万力公司隐瞒内置楼梯被拆除的信息为由主张撤销《广州市房屋租赁合同》及《出租物业治安、防火、安全协议书》，理据不充分。原审对黄伟容的该项反诉请求予以驳回并无不当，应予维持。黄伟容以万力公司拆除内置楼梯导致涉案租赁物不具备消防安全要求的强制性条件为由，上诉认为双方签订的《广州市房屋租赁合同》无效，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。即使内置楼梯可认定为涉案租赁物的“现状”，万力公司在拆除该内置楼梯后再行交付构成瑕疵交付，该项瑕疵交付也不足以导致黄伟容无法正常使用租赁物，在无合同约定的情况下，黄伟容以此为由拒绝接收万力公司的交付缺乏法律依据。另，即使涉案租赁物与一楼物业的水电未分割及一楼租户招牌遮挡二楼租赁物窗户，也不必然影响涉案租赁物的正常使用，故黄伟容以此为由拒绝接收亦缺乏充分理据。且涉案租赁物未独立设置水电及二楼外墙招牌的存在属于黄伟容参与竞租前即已存在的“现状”之一，黄伟容亦在《广州市房屋租赁合同》中确认对此知悉且无异议。综上，黄伟容在无合同依据和法律依据的情况下拒绝接收涉案租赁物并拒交租金，经万力公司催告之后仍拒不履行，系以自身行为明确表示不再履行合同义务，黄伟容的该行为直接导致万力公司的合同目的无法实现。据此，万力公司提起本案诉讼要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》合法有据，原审认定该合同于起诉状副本送达黄伟容之日即2020年3月17日解除并无不当，应予维持。万力公司上诉认为合同应于本判决生效之日解除，但如前所述，双方签订的《广州市房屋租赁合同》系因万力公司行使法定解除权而解除，法院判决仅能确认万力公司是否享有及实际行使解除权，而不能创设解除权。万力公司的该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。如前所述，黄伟容在无合同依据及法律依据的情况下拒绝接收涉案租赁物导致合同未能继续履行，应依约承担相应的违约责任。据此，万力公司主张没收黄伟容已交纳的租赁保证金并要求黄伟容、何忠学共同赔偿律师费符合合同约定，原审判决对此予以支持并驳回黄伟容要求万力公司返还租赁保证金及支付相应利息的反诉请求并无不当，应予维持。黄伟容以万力公司过错导致其无法承租为由，上诉请求改判万力公司向其返还租赁保证金并支付相应利息，缺乏理据，本院不予支持。同理，黄伟容上诉请求改判万力公司向其赔偿律师费亦缺乏法律依据，本院予以驳回。关于黄伟容反诉请求万力公司返还消防安全保证金及支付相应利息一项，因该项费用的收取主体并非万力公司，故原审未在本案予以处理亦无不当，本院予以确认。关于争议焦点四。如前所述，黄伟容以万力公司拆除内置楼梯为由拒绝接收涉案租赁物缺乏依据。虽然如此，内置楼梯的存在确实会对涉案租赁物的使用带来一定的便利，进而会在一定程度上影响竞租人的竞租意愿，万力公司明知要拆除却未委托产交所在招租公告中明确披露，故对造成黄伟容因内置楼梯被拆除而拒绝接收涉案租赁物的后果，万力公司具有一定的过错。虽然黄伟容拒绝接收租赁物的行为已构成违约，但万力公司作为守约方，亦负有在合理期限内积极采取措施及时止损的法定义务，否则应自行承担扩大的损失。依据现有证据，在2019年7月1日之前，黄伟容即已就内置楼梯拆除问题提出异议，而在2019年7月1日双方到现场准备办理租赁物交接手续当天，黄伟容即以拒收行为明确表达不再履行合同的意愿。在此情况下，万力公司应当积极筹划另行处置涉案租赁物以避免物业空置损失扩大。经综合考虑合同履行情况，黄伟容的主观过错程度及本院确认黄伟容已交纳的相当于两个多月租金的租赁保证金应由万力公司没收等实际情况，本院酌情认定自2019年7月1日起算两个月期间为万力公司进行止损的合理期间，在此期间的房屋空置损失应由黄伟容、何忠学共同承担，自此之后的空置损失应作为扩大损失由万力公司自行承担，故原审认定黄伟容、何忠学应共同向万力公司支付租金至合同解除之日有失妥当，应予纠正。据此，黄伟容、何忠学应共同向万力公司支付租金金额为76000元。对于万力公司诉请黄伟容、何忠学共同支付逾期交租违约金一项，如前所述，黄伟容并未实际接收涉案租赁物，而万力公司对造成该项后果亦具有一定的过错，且本院已认定黄伟容在未实际接收物业的情况下仍需向万力公司支付两个月的空置损失，应足以弥补万力公司因黄伟容违约而遭受的损失，包括逾期交租损失。在黄伟容对违约金标准提出异议的情况下，原审未支持万力公司有关逾期交租违约金的诉请，并未超出依法行使自由裁量权的范畴，可予维持。关于争议焦点五。交易保证金30000元系由黄伟容向产交所交纳，该款项的退还属于黄伟容与产交所之间的权利义务处理范畴，现无证据反映黄伟容已向产交所申请退费而因可归责于万力公司的原因无法办理，故黄伟容在本案诉请万力公司出具书面通知协助其办理退还保证金并承担相应的竞价费用，缺乏依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人万历公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。上诉人黄伟容的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初325号民事判决第一、二、四、五、七项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初325号民事判决第六项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初325号民事判决第三项为：黄伟容在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2019年8月31日的租金76000元给广州万力集团有限公司；四、驳回广州万力集团有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费6479元，由广州万力集团有限公司负担3166元，黄伟容、何忠学共同负担3313元。反诉受理费1703元，由黄伟容负担。二审案件受理费31394元，由广州万力集团有限公司负担26819元，黄伟容、何忠学共同负担4575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年五月二十六日法官助理王文杰书记员唐颖琪