上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初6479号原告：陈质良，男，1954年8月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：谭建华，女，1954年2月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告陈质良、谭建华与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈质良、谭建华的共同委托诉讼代理人史丽平，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈质良、谭建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2008年9月28日至2021年3月27日期间的租金共计55,053.64元；2.判令被告支付逾期支付租金的违约金(以每期租期内欠付的租金为基数，按照日万分之四的比例，自逾期付款五日后起计算至被告实际支付之日，暂计算至2021年5月6日为46,135.72元)。审理中，两原告确认其所主张的租金已扣除5%的税，每期欠付的租金金额及逾期付款违约金详见其所提供的计算表。事实和理由：两原告系上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)411室房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人。原、被告双方签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定被告承租涉讼房屋，租赁面积20.04平方米，租期为2008年9月28日至2021年3月27日，约定年度租金标准，被告应在每两个月之首月3日前支付本期(两个月为一期)租金，若被告逾期支付租金超过五天，则应按欠付金额的每天千分之五支付滞纳金。合同签订，被告未按期足额支付租金，两原告多次催要未果，遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，两原告从未讨要过租金，根据诉讼时效的规定，同意自2017年3月28日起计算租金。对自2017年3月28日起逾期支付租金的违约金没有异议，同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：两原告系涉讼房屋产权人，涉讼房屋建筑面积为20.04平方米。2008年6月29日，两原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定两原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为772.36元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为815.26元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为858.17元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为901.08元；2013年3月28日至2014年3月27日每月为948.28元；2014年3月28日至2015年3月27日每月为995.49元；2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,046.98元；2016年3月28日至2017年3月27日每月为1,098.47元；2017年3月28日至2018年3月27日每月为1,154.25元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为1,210.02元；2019年3月28日至2020年3月27日每月为1,270.09元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为1,334.46元；押金为二个月的租金金额，分二期支付：首期押金(即首月租金金额)在商厦各业主签署统一租赁合同达到总户数(按该商厦原实测面积报告所确认的户数计算)90%时的二日内由乙方将首期押金汇入甲方账户内；第二期押金(即首月租金金额)在2010年3月28日前由乙方汇入甲方账户内；租金为每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。审理中，两原告表示，其无证据证明在本案诉讼前有向被告催讨过租金，但系争租赁合同是分期支付的合同，诉讼时效应从最后一期届满时起算。审理中，原、被告均提供了欠付租金明细清单，经本院核算，被告欠付2017年3月28日至2021年3月27日期间的租金共计21,887.03元。因被告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应定期支付租金，但是，被告并未按约履行。两原告要求被告支付自2008年9月28日起所欠付的租金，被告则提出诉讼时效抗辩，并同意支付自2017年3月28日起的租金。对此，根据合同约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。两原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即明知被告未能按期足额支付租金，且无在案证据证明两原告在本案诉讼前有向被告催讨过租金，故被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。被告同意支付2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付的租金，并对上述期间违约金的计算方式无异议，本院对此予以确认。经本院核算，被告欠付上述期间的租金金额为21,887.03元。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释，在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠租金行为，应适用合同法相关规定，在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第三款，以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)411室房屋向原告陈质良、谭建华支付2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付的租金21,887.03元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈质良、谭建华支付逾期支付租金21,887.03元的违约金(依照每日万分之四的标准，其中729.60元自2017年4月9日起，729.60元自2017年6月9日起，729.60元自2017年8月9日起，729.60元自2017年10月9日起，729.60元自2017年12月9日起，729.60元自2018年2月9日起，835.56元自2018年4月9日起，835.56元自2018年6月9日起，835.56元自2018年8月9日起，835.56元自2018年10月9日起，835.56元自2018年12月9日起，835.56元自2019年2月9日起，949.70元自2019年4月9日起，949.70元自2019年6月9日起，949.70元自2019年8月9日起，949.70元自2019年10月9日起，949.70元自2019年12月9日起，949.70元自2020年2月9日起，1,072元自2020年4月9日起，1,437.87元自2020年6月9日起，1,072元自2020年8月9日起，1,072元自2020年10月9日起，1,072元自2020年12月9日起，1,072元自2021年2月9日起，均计算至实际清偿时止)；三、驳回原告陈质良、谭建华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,347.80元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,173.90元，由原告陈质良、谭建华负担873.90元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年五月三十一日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。