广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12552号上诉人（原审原告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：容耀，男，1989年10月6日出生，汉族，户籍住址：湖北省石首市。委托诉讼代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏杰，广东岭南律师事务所实习人员。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与上诉人容耀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。现已审理终结。捷骏公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项、第六项判决；2.依法改判容耀向捷骏公司支付2020年3月1日至2020年4月30日及2020年6月1日至2020年6月28日的租金人民币44930.95元（其中欠付2020年3月租金为人民币10873.25元，2020年4月租金为人民币17756.60元，2020年6月1日至6月28日租金为人民币16301.10元）；3.依法改判容耀向捷骏公司支付自欠付租金当月6日起至实际清偿拖欠租金之日的滞纳金（按每月拖欠租金为标准，自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4.依法改判容耀向捷骏公司赔偿6个月租金损失人民币106539.6元；5.依法改判由容耀承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、容耀恶意解约，不应减免其违约责任，应当改判没收其全部押金。捷骏公司与容耀已经在2020年5月26日签署补充协议，双方已经就疫情防控期间的租金减免达成一致，捷骏公司减半收取2020年1月24日至2月15日期间的租金，上述协议系双方对疫情不利影响具有充分合理预期的基础上签订的，是双方依法对权利义务的处分，容耀也是在已经充分知晓受疫情影响下自己的合同履行能力的情况下自愿签订。因此双方均应当严格诚实履行涉案合同。本案中，容耀在签署租金减免协议后仅一个月，直接以撤场方式违约解除租赁合同，其具有严重的主观恶意，应当承担由此引发的全部法律后果。而且，适用公平原则的前提应当是违约方主观上不具有恶意，但本案中容耀已经就疫情防控期间的租金事宜发成一致后，仍再次违约，且直接单方解除合同，明显属于故意违约，不适用公平原则。一审判决查明捷骏公司已经减免容耀租金的事实，且进一步认定涉案合同是因容耀单方违约予以提前解除，但一审法院仍以疫情原因再次减轻容耀的违约责任，判决捷骏公司仅没收50%的租赁保证金，明显错误。违约责任条款属合同核心条款，一审法院未正确认识及尊重双方的真实意思表示，擅自变更并减轻容耀的违约责任，严重侵害了捷骏公司的合法权益。二、容耀恶意拖欠租金，应当改判按约定支付滞纳金。法律法规及租赁合同均未赋予容耀有自行暂停缴纳或减免租金的权利，即使因收疫情影响，需要减免租金的，在未经双方协商一致或经法院判决前，容耀仍应按照约定继续履行合同义务，在协商一致或改判后，由捷骏公司予以退还或抵扣。退一步而言，租金减免协议的签订时间为2020年5月26日，即使在此前因收益情影响，容耀暂缓缴纳租金等费用，但在双方签订租金减免协议后，疫情防控期间的租金标准已经明确，容耀仍拒不支付租金，存在明显主观恶意，其应当按照合同约定支付滞纳金。容耀未按约定支付租金的事实清楚，且不存在任何法定或约定的减免滞纳金的依据，一审法院的判决错误，应当予以纠正。三、一审法院关于捷骏公司租金损失的判决错误，应当改判支持捷骏公司诉请的6个月租金损失。根据租赁合同第15.3条款约定，容耀擅自违约解除租赁合同，其对于该行为性质以及法律后果应当具有充分地认识和预期。捷骏公司在本案遭受的损失为租赁合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益。容耀离场后，捷骏公司已积极寻找新的承租人，防止损失扩大，但因受疫情防控措施的影响，直接导致涉案商铺长期空置，无法正常出租，空置时间达三四个月之久。而且，在一审法院此前判例中，在未出现疫情时，认定重新出租的合理期限为2个月，但因受疫情的不利影响，仍将合理期限认定为2个月，明显不合理，捷骏公司实际遭受的损失已远远不止2个月的租金损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持捷骏公司的全部上诉请求。针对捷骏公司的上诉，容耀辩称：关于捷骏公司的上诉状中多次所提及的2020年5月26日签署的补充协议，容耀在一审的庭审中已经明确提出，该协议上面的签名并非是容耀所签，容耀没有见过该份协议，所以对上面的约定以及内容都是不认可的。容耀并没有恶意违约的行为，容耀是因新冠××疫情导致了延迟支付租金，是不可抗力造成的，不可归责于容耀本人，因此容耀没有恶意违约，无需承担违约责任。一审判决容耀无需支付滞纳金，以及其他违约责任的判决是正确的。捷骏公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不应支持。容耀向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项判决，发回重审或改判驳回捷骏公司第2、4、6项诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由捷骏公司承担。事实与理由：一、一审判决适用《中华人民共和国民法典》相关规定进行裁判，适用法律错误。本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释。二、一审认定《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，事实认定不清。关于捷骏公司提交的《房屋租赁合同补充协议》，容耀从未收到该合同，亦未在签名处签名。一审判决认为容耀未能对此进行举证，故认定该《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示。该事实认定显然不当，该合同是由捷骏公司提供，根据谁主张谁举证原则，为证实合同的真实性，应由捷骏公司提供证据证明该合同为容耀所签，若捷骏公司举证不能，应由其承担不利证明责任。一审判决未依照谁主张谁举证原则进行认定，事实认定不清。三、容耀是因新冠××疫情不可抗力的原因导致在疫情期间完全没有收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，一审法院未根据实际情况及公平原则进行变更明显不当。1.根据《最高人民法院关于依法妥善受理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，本案容耀承租场地为非国有房屋，符合该司法解释的相关规定，故应当按照实际情况给予变更，但一审判决中并未按照《最高人民法院关于依法妥善受理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定对容耀疫情期间的租金进行任何减免，违反公平原则。2.《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，同案需同判，类案必检索。其中类案检索包括上一级人民法院及本院裁判生效的案件，这些类案可以作为作出裁判的参考。但一审法院所作出的相似案件的判决，裁判方式与裁判结果截然不同。四、对于捷骏公司的租金损失，一审判决已没收容耀50%的租赁保证金27966.6元。该部分被没收的租赁保证金足以抵扣捷骏公司的租金损失。且捷骏公司对其租金损失并没有提供任何证据予以证明，故一审判决要求容耀另行承担两个月的租金损失没有法律依据。五、容耀因新冠××疫情不可抗力因素不能履行合同，一审判决认为容耀构成违约错误。根据双方合同的约定，只有一方违约时才需要承担因涉案合同起诉产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用。根据《最高人民法院关于依法妥善受理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条第一款的规定，在合同履行过程中，容耀一直与捷骏公司协商减免租金，寻求继续履行合同的方案。且合同解除系由捷骏公司提出，根据捷骏公司发给容耀的解除合同通知书，捷骏公司是因为容耀欠缴租金而解除合同并要求容耀承担违约责任。根据上述规定，容耀因疫情导致未按期支付租金不构成违约，一审判决认定容耀构成违约，要求容耀承担诉讼费用、调查收集证据费用及律师费，与《最高人民法院关于依法妥善受理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定相悖，适用法律错误。综上，容耀特向本院提起上诉。针对容耀的上诉，捷骏公司答辩称：一、容耀提出的补充协议是双方对于疫情及防控期间租金减免事宜的合意，合法有效。捷骏公司正是基于该份补充协议，在一审起诉时，将该11.5天的租金予以扣除。若容耀坚持不予认可，捷骏公司认为在判决金额上应当将11.5天的租金要求容耀向捷骏公司予以支付。二、容耀提出的类案检索及同案同判的意见，该等规定适用的情况为承租方继续履行合同的前提下，向法院诉讼要求减免或调整租金，而本案中，容耀已于2020年6月28日，在租赁合同到期之前，以实际行动表明不再履行案涉合同，因此不适用同案同判原则。对于该等案件对于疫情期间租金减免的幅度、金额均不应适用。三、本案的违约事实发生在2020年6月，但容耀解除合同后，一直未与捷骏公司办理合同解除后的结算事宜。该违约行为及事实实际已经延续至2021年，且捷骏公司也于2021年起诉立案，故该案适用民法典及相关规定进行裁判，适用法律正确。捷骏公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方于2018年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》、于2019年8月30日签订《关于〈广州市房屋租赁合同〉之〈补充合同〉的补充协议》、于2020年6月12日签订《房屋租赁合同补充协议》均于2020年6月28日解除；2.判令容耀向捷骏公司支付2020年3月1日至2020年4月30日及2020年6月1日至2020年6月28日的租金人民币44930.95元（其中欠付2020年3月租金为10873.25元，2020年4月租金为17756.60元，2020年6月1日至28日租金为16301.10元）；3.判令容耀向捷骏公司支付自欠付租金当月6日起至实际偿清拖欠租金之日的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4.判令容耀向捷骏公司赔偿6个月租金损失人民币106539.60元（按每月租金为人民币17756.60元计算）；5.判令容耀向捷骏公司赔偿还原工程损失5038.92元；6.判令容耀承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费人民币6000元；7.判令由容耀承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：捷骏公司是广州市荔湾区宝华路133号-147单号场地的产权人。2018年9月17日，捷骏公司（甲方，出租人）与容耀（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》及附件，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号二层C3、C4（相连相通）房作商业用途，租赁期限自2018年9月24日至2021年9月23日止，其中2019年9月24日至2020年9月23日期间每月租金为18000元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年10月24日之前开业，自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：新租押金为56700元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方；等等。上述材料签订后，捷骏公司将商铺交付给容耀使用。容耀向捷骏公司交纳了租赁保证金56700元、装修还原押金2300元。2019年8月30日，捷骏公司（甲方，出租人）与容耀（乙方，承租人）签订了《关于之的补充协议》，约定因商铺面积的调整，将原2019年9月24日至2020年9月23日的租金变更为每月17756.6元，将原租赁保证金（押金）调整为55933.2元。容耀如约向捷骏公司支付租金至2020年1月31日。2020年2月发生新冠疫情后，容耀分别支付了2020年2月及5月份租金。容耀于6月28日撤场，未办理退铺手续。庭审中，为证实双方曾就减免租金问题达成过一致意见，捷骏公司提交《房屋租赁合同补充协议》，内容主要为约定2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取；签署页承租方落款处签有“容耀2020.5.26”字样并具指模。容耀对该补充协议三性不予确认，认为从未收到该合同，亦从未在签名处签名。另外，为证明已支出律师费6000元，捷骏公司向一审法院提交了《民事委托合同》及《发票》。容耀质证认为其并非违约，不同意支付律师费。捷骏公司陈述其自行收回涉案商铺，并就案涉商铺的还原工程提供了《广州恒宝广场商铺改造及商铺还原工程施工合同》及合同支付发票，其中案涉商铺还原工程项目包括岛铺拆除、岛铺天花修复、岛铺地面修复、现场管理费及措施费合计费用7338.92元。捷骏公司主张在该款中扣除被告装修还原押金2300元。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，捷骏公司与容耀签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。容耀虽主张《房屋租赁合同补充协议》并非其出具，但未就此进行举证，一审法院对该抗辩不予采纳。对于合同解除的性质和时间。双方均同意于在2020年6月28日解除合同，一审法院予以确认。因双方约定的合同期限尚未到期，容耀自行撤出场地不符合合同约定和法律规定，属于违约行为。对于2020年3月、4月、6月1日至28日期间的租金支付问题。如前所述，双方的租赁合同关系于6月28日才解除，故容耀应支付上述期间的租金。对于容耀主张租金减免，但案涉场地并非国有场地不能参照国有场地租金减免标准，故一审法院对容耀该一抗辩不予接纳。对于容耀主张押金抵扣租金问题，容耀向捷骏公司支付租赁押金56700元，在合同调整后的押金应为55933.2元，但现未有证据显示捷骏公司曾向容耀退减相应押金；由于容耀在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，因此，租赁保证金本应归捷骏公司所有，但考虑到本案纠纷是因疫情引起，根据公平原则，一审法院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即27966.6元，剩余的保证金28733.4元可与欠租44930.95元抵扣。抵扣后，容耀仍需支付租金16197.55元。对于装修还原押金问题，根据合同约定，容耀交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态。现容耀擅自离场且对商铺未依约还原理应赔偿原告因还原商铺遭受的损失。原告的还原工程款有合同证实并实际支付，一审法院予以确认。合同未对商铺装修还原押金的退还条件进行约定，该款应予退还原告。为免讼累，一审法院将上述费用于被告应赔偿的还原工程款中进行抵扣。抵扣后，容耀仍需支付还原工程费用5038.92元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见容耀未及时支付2020年3月、4月、6月期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，一审法院不予支持。对于租金损失的问题，由于容耀欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，容耀应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故一审法院酌情确定容耀应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即35513.2元。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张容耀支付律师费6000元，有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条规定，一审判决如下：一、捷骏公司与容耀在2018年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、在2019年8月30日签订的《关于之的补充协议》、在2020年5月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年6月28日解除。二、自判决发生法律效力之日起五日内，容耀向捷骏公司支付2020年3月、4月、2020年6月1日至2020年6月28日期间剩余的租金16197.55元。三、自判决发生法律效力之日起五日内，容耀向捷骏公司赔偿租金损失35513.2元。四、自判决发生法律效力之日起五日内，容耀向捷骏公司支付律师费6000元。五、自判决发生法律效力之日起五日内，容耀向捷骏公司支付还原工程费用5038.92元。六、驳回捷骏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由容耀负担1750元，由捷骏公司负担200元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审另查明：容耀在一审时答辩请求免除2020年2月及3月租金，减半收取2020年4月及5月租金，并主张以已经缴纳的2020年2月、5月的租金抵扣应缴纳租金额。本院认为：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，故本案纠纷适用当时的法律、司法解释的规定。一审适用法律不当，本院予以纠正。捷骏公司、容耀签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人诉辩意见，本案二审需要处理一下问题：关于合同解除原因及时间。虽然疫情对容耀的经营产生影响，但广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别已于2020年5月9日由二级响应调整为三级响应，容耀于合同履行期限未届满在2020年6月28日提前撤场，一审认定容耀违约并认定合同解除日为2020年6月28日并无不当，本院予以维持。关于捷骏公司是否有权没收租赁保证金及具体金额的问题。本案为涉疫情租赁合同纠纷，一审法院根据公平原则，酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金并无不当，本院予以维持。关于捷骏公司主张的租金损失及滞纳金的问题。本案为涉疫情房屋租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理，一审法院基于公平原则，酌定由容耀赔偿捷骏公司2个月的租金损失，并驳回捷骏公司的滞纳金诉请，依法有据，本院予以维持。关于容耀上诉主张减免2020年1月23日至6月28日租金的问题。对此，本院认为，案涉场地并非国有场地，双方当事人均因疫情受到影响，捷骏公司已对2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取，一审判决容耀按照租赁合同约定的租金标准支付2020年3月、4月、6月1日至28日的租金并无不当，本院予以维持。关于律师费的问题。双方签订的补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，捷骏公司确因追索案涉款项委托律师实际产生律师费支出，故捷骏公司主张容耀承担律师费有合同依据，一审判决容耀承担律师费6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人容耀、捷骏公司二审请求缺乏依据，应予以驳回。一审虽然适用法律不当，但认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4588元,由广州捷骏房地产开发有限公司负担2294元，由容耀负担2294元。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二一年五月二十七日书记员 李思泳刘嘉欣