湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初92号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：涂志辉，男，1979年4月2日出生，汉族，个体经营，住所地津市，现住津市。 原告津市智博商业管理有限公司与被告涂志辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告涂志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求涂志辉支付拖欠的租金、市场管理费等47462元，承担违约金11391元；2.涂志辉承担案件诉讼费。事实与理由：2018年3月6日智博公司与涂志辉签订一份商铺租赁合同，约定：涂志辉租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下简称建材广场）的12栋1层101、102号商铺，面积98.88平方米，租期5年，租金共计70437元，每年一付。智博公司与涂志辉另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积98.88平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，涂志辉仅交纳2019年之前租金及2020年之前市场管理费，其余拖欠至今未付，经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 涂志辉辩称：1.2016年涂志辉与智博公司签订商铺租赁合同，2021年10月31日合同满期；2.2016年至2018年的租金与市场管理费涂志辉已经交纳，2019年租金已经交纳，市场管理费未交，2020年4月涂志辉搬离商铺；3.商铺租赁合同载明承租用途是石材加工，即智博公司允许涂志辉在市场内进行石材加工。石材加工产生灰尘属于正常现象，政府相关部门因为灰尘问题要求涂志辉搬离市场，并给予5000元补贴，但是涂志辉对商铺的装修支出无人承担，涂志辉因此拒绝交纳租金。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人张治华身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.涂志辉身份证，拟证明涂志辉主体资格； 3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 4.商铺租赁合同，拟证明智博公司与涂志辉签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实，合同明确约定不能转租； 5.建材广场物业管理合同，拟证明智博公司与涂志辉签订物业管理合同及约定双方相关权利义务的事实； 6.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细； 7.租金确认单，拟证明涂志辉尚欠租金、市场管理管理费的明细； 8.微信聊天记录截屏即租金催缴通知，拟证明智博公司催收租金、市场管理管理，并按相关法院生效判决对租金减收18%的事实。 涂志辉就其诉讼主张向本院提交商铺租赁合同的证据，拟证明合同约定允许涂志辉在承租门面进行石材加工。 经涂志辉申请，本院依法调取津市市商务局市博联建材市场石材切割户整体搬迁情况的说明证据一份。 以上证据本院依法组织当事人庭审举证及质证，现本院依法认证如下： 一、智博公司提交证据1至6及8，涂志辉质证无异议。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 二、智博公司提交证据7，涂志辉质证表示对金额无异议，但认为其不应全部承担。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 三、涂志辉提交证据，智博公司质证表示对举证目的有异议，认为合同载明的石材加工为涂志辉的经营范围，是否能够在承租商铺进行石材加工属于政府相关职能部门管理范畴。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳； 四、经涂志辉申请，本院依法调查，津市市商务局向本院出具一份市博联建材广场（注：即本案中建材广场，下同）石材切割户整体搬迁情况的说明，说明载明“2019年11月份，在市生态环境保护委员会开展大气污染防治巡查期间，发现市博联建材市场石材切割户经营影响大气污染防治规定，存在室外石材切割扬尘污染、室内作业环保设施不达标等突出违规情况，并交办我局牵头限期处置。经我局与市环境保护分局多次对建材城管理方和石材经营户现场协调、沟通，该市场五户石材切割户（中文石材、新城石材、融锋石材、韩峰石材、天意石材）同意于2020年5月底整体搬迁至××街道××社区××路××号××企业仓库内封闭作业，在此期间，我局给予每户石材经营户5000元搬迁补贴，市智博公司同意对每户解除租赁合同的商户给予3000元装修补偿”。该证据智博公司与涂志辉质证均无异议，但又均表示智博公司的3000元补偿当时双方未明确为装修类补偿，未明确补偿类型。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，并根据双方当事人对说明的补充纠正陈述，结合依法予以采纳， 本案诉讼过程中，本院依法自行调取如下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（下简称博联公司）租赁合同纠纷民事判决书； 2.常德市中级人民法院（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人博联公司租赁合同纠纷案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司经与相关商铺业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场12栋1层101、102号商铺的出租权。 2016年7月29日智博公司与涂志辉签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：涂志辉承租建材广场12栋1层101、102号商铺，主营石材加工，兼营厨具，商铺建筑面积98.88平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计70437元，每年一付。其中合同第六条第10约定“因租赁期满或其他原因乙方（涂志辉）不再承租本合同项下的铺位，乙方应将铺位完整的返还甲方（智博公司），乙方对铺位进行装修、装饰所产生的增值部分，不得主张任何权利，其所有权无偿归甲方所有”，第九条第1约定“租赁期满或合同依法解除，乙方应于合同终止之日起24小时内，将其一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）等全部搬离清场，将租赁物完好移交甲方”，第十条第（三）约定“如因政府规划搬迁（拆迁）等，本合同自动终止”。合同所附招商算价单明确101与102商铺每年租金额分别为：第一年2113元与1700元，第二年4830元与4371元，第三年8603元与7868元，第四年9961元与9180元，第五年11320元与10491元。另智博公司与涂志辉签订一份建材广场物业管理合同，主要约定涂志辉承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积98.88平方米，每年1187元，共计5935元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对涂志辉交付，涂志辉承租主要进行石材及加工经营。经营期间，智博公司对第二年度租金给予减免1906.5元，涂志辉第一年交纳租金3813元、物业管理费1187元，第二年交纳租金7294.5元、物业管理费1187元，第三年交纳物业管理费1187元，其后未再交纳租金及物业管理费。 2019年11月津市市生态环境保护委员会开展大气污染防治巡查，发现涂志辉石材加工存在环保设施不达标及扬尘污染等问题，遂要求津市市商务局牵头进行处置。经津市市商务局与津市市环境保护局组织智博公司与涂志辉多次协商，涂志辉同意2020年5月底予以搬迁，津市市商务局给予涂志辉5000元搬迁补贴，智博公司给予涂志辉3000元补偿，在租金中抵扣。津市市商务局补贴已经对涂志辉支付，智博公司补偿因涂志辉未行交付租金，故尚未抵扣。2020年5月底涂志辉搬迁完毕，但前承租商铺未对智博公司予以交付，占有至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即为前述的物业管理费。 经本院计算，自2016年11月1日至2020年5月31日，涂志辉租金按商铺租赁合同约定标准总计为38696.01元，减去18%的折扣后为31730.72元，再减去涂志辉已经交纳的租金11107.5元，涂志辉尚欠智博公司租金20623.22元。同时间段涂志辉尚欠智博公司物业管理费689.43元。以上合计21312.65元。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人博联公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。涂志辉与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案涂志辉、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他认定事实判决：1.津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。涂志辉与刘清梅均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的租赁事实与本案涂志辉、智博公司之间的租赁事实基本类同，且津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 虽然智博公司与涂志辉的商铺租赁合同约定由涂志辉承租商铺进行石材加工，但非约定允许涂志辉的石材加工活动可以违反法律的规定，遵守法律规定是包含经营活动在内的所有社会活动的必须前提，故涂志辉未依法装置达标环保设施及合规处理扬尘所导致的被相关职能管理部门处理的后果应由其自行承担。且该事项因涂志辉经营活动的违法所引起，亦非属于商铺租赁合同第十条第（三）约定的因政府规划搬迁（拆迁）等导致合同自动终止的情形，本案合同非因上述事项自动终止。 智博公司与涂志辉在相关政府职能管理部门的协调下，达成涂志辉2020年5月底搬离承租商铺的协议，属于双方解除合同的合意，根据涂志辉实际亦于2020年5月底搬离商铺的事实，本院认定双方商铺租赁合同于2020年5月31日解除。 涂志辉与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，涂志辉应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后，涂志辉即应在合理准备期后予以支付，物业管理费按照合同约定时间支付。智博公司基于本院相关生效民事判决主动按照18%的额度对涂志辉减收租金的权利处分，本院依法予以认可。综上，另考虑本院认定双方合同已于2020年5月31日解除，故对智博公司要求涂志辉支付拖欠租金与物业管理费诉讼请求中于合同解除前的部分，本院依法应予支持，具体金额以前述本院查明事实中认定的为准。 涂志辉在本案中虽未有相关抗辩主张，但已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即涂志辉未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成涂志辉拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求涂志辉因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求涂志辉支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 智博公司与涂志辉商定解除商铺租赁合同，2020年5月31日涂志辉搬离商铺后，其即应按照合同约定及时对智博公司交付商铺，涂志辉未履行该义务，占有商铺至今，依法应承担相应的民事责任，并对智博公司的损失承担赔偿责任，即支付相应的商铺占用费。占用费标准由本院依据双方商铺租赁合同约定的租金总额予以平均计算，即每天38.59元，直至涂志辉将商铺交还时止。智博公司对商铺租赁合同解除后的期间仍以租金名义对涂志辉主张支付的权利，该主张基于当事人对法律事实认知程度的考量显然不能予以苛求及简单否定，故对智博公司的此部分主张本院依法以确定的占用费及金额予以部分支持。 商铺租赁合同解除后，涂志辉即时搬离，实际未再在商铺经营，故此后的物业管理费不宜承担支付，对智博公司此部分诉讼请求，本院依法不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、涂志辉尚欠津市智博商业管理有限公司租金20623.22元、物业管理费689.43元（均计算至2020年5月31日止），合计21312.65元，于本判决生效之日起五日内一次性偿清； 二、2020年6月1日起至涂志辉将津市家居建材广场12栋1层101、102号商铺交付津市智博商业管理有限公司时止，由涂志辉按照每天38.59元的标准即时对津市智博商业管理有限公司支付商铺占用费； 三、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1272元，减半收取636元，诉讼保全费608.53元，合计1244.53元，由津市智博商业管理有限公司负担496.53元，涂志辉负担748元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二一年五月十九日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。