河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终342号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：尹宾宾，男，汉族，1992年5月10日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇**楼****502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人尹宾宾、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人尹宾宾的委托诉讼代理人李文举，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1265号民事判决书并改判驳回尹宾宾的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人尹宾宾承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前登记在昌鼎公司名下,尹宾宾不是权利人，一审法院违法认定尹宾宾是权利人。二、一审法院认定尹宾宾在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。本案中，尹宾宾没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。其次,《认购协议书》第五条第二项明确约定:“本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止,并由甲方收回;协议书仅作认购之用,不作为《商品房买卖合同》或其组成部分;未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。”因此,《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。三、一审法院违法认定案涉房屋尹宾宾是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院在对《九民纪要》第125条的理解与适用中明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。尹宾宾不但没有提供自己名下无房的证据材料,也没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。四、一审法院认为尹宾宾已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。尹宾宾提供了两份收据、三份银行流水来证明其已经支付了全部购房款，但是昌鼎公司所出的收据应当有转账凭证予以辅证才能采信。尹宾宾的银行流水显示有49万元收款人为河南风云装饰工程有限公司与郑东新区松涛建材商行，并不是昌鼎公司，王素彩所转款项收款人也是杨正伟,不是昌鼎公司。综上所述,一审法院对本案事实认定以及法律适用错误。被上诉人尹宾宾辩称，刘静的上诉理由不成立，应予驳回。一、在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同。2017年5月27日，昌鼎公司取得预售许可证，尹宾宾与昌鼎公司在2018年4月11日签订认购协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、尹宾宾提交了在新郑市的无房证明，符合案外人系商品房消费者的条件。三、尹宾宾已缴纳了全部房款。2018年4月11日签订认购协议书，杨素彩（尹宾宾的岳母）使用尾号为8237的邮政银行消费卡于2018年4月12日刷卡1万元、9万元，4月13日刷卡10万元、4月14日刷卡10万元，共计30万元（附尾号为8237的四张消费卡小票原件、银行流水一份，一审已提交）。该款是在昌鼎公司使用杨正伟的POS机刷的卡（昌鼎公司出具的证明一份），有杨正伟商户信息一份，显示个体户杨正伟绑定的银行卡尾号4071的交通银行卡。2018年4月16日，杨正伟通过尾号为4071的交通银行转账至董宝玲的299920元转账记录（手续费80元），昌鼎公司于2018年4月16日向尹宾宾出具收据一份，载明兹收到尹宾宾购房款30万元。尹宾宾在2018年11月11日、12日、13日、14日、15日分别刷卡消费10万元、10万元、10万元、10万元、9万元，另付1万元现金，共计50万元。昌鼎公司于2018年11月15日向尹宾宾出具收据一份，载明收到尹宾宾购房款50万元。尹宾宾刷卡49万元同样是在杨正伟的POS机上刷卡，有银行对账单、昌鼎公司证明使用杨正伟的POS机等证据，在杨正伟POS到账后将款项转至董宝玲的转账流水。四、尹宾宾已经在查封前合法占有该不动产。2018年11月15日,昌鼎公司将房屋交付，尹宾宾与河南昌鼎物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》《业方手册》《临时管理规约》，房屋已装修使用。五、涉案房屋目前尚未进行工程竣工验收备案，房产未初始登记到昌鼎公司名下，客观上不具备办理产权过户登记的条件，虽然尹宾宾一再催促昌鼎公司办理房屋登记手续，但因昌鼎公司无力缴纳一系列税费等，昌鼎公司一再拖延，在办理房产证问题上尹宾宾不存在过错。原审第三人昌鼎公司述称，同意尹宾宾的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续.尹宾宾向一审法院提出的诉讼请求：一、依法判令解除对位于河南省新郑市××路××庄××号楼××单元××户房屋的查封，不得执行该房屋；二、诉讼费用、鉴定费、评估费等由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，尹宾宾对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异606号执行裁定，裁定驳回尹宾宾的异议请求，尹宾宾不服，遂提起本案诉讼。2018年4月11日，昌鼎公司与尹宾宾签订《认购协议书》约定，尹宾宾认购昌鼎润苑项目9号楼3单元23层03户，面积149.41平方米，单价5354.39元／平方米，总房款80万元，付款方式：一次性付款，认购当天交30万元，余款于2018年12月31日前结清，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2018年4月16日，昌鼎公司出具《收据》一份（凭证号码：××）载明，收到尹宾宾交来购房款30万元；2018年11月15日，昌鼎公司出具《收据》一份（凭证号码：6004640）载明，收到尹宾宾交来购房款50万元；中原银行客户明细对账单一份显示，尹宾宾于2018年11月11日至2018年11月15日通过ＰＯＳ消费转账至河南凤云装饰工程有限公司10万元；通过ＰＯＳ消费转账至郑州市郑东新区松涛建材商行10万元、10万元、10万元、9万元；王素彩于2018年4月12日、2018年4月13日、2018年4月14日通过ＰＯＳ消费向杨正伟转账金额分别为1万元、9万元、10万元、10万元；交通银行个人客户交易清单一份显示，2018年4月16日杨正伟转账299920元至董宝玲账户。王素彩陈述，其系尹宾宾的岳母，女儿家庭在昌鼎要买房，2018年4月12日、4月13日、4月14日分别刷卡10万元，共计30万元，当时刷卡使用的是其尾号为8237的邮政银行消费卡，刷卡地点为昌鼎公司，ＰＯＳ机显示的机主是杨正伟；昌鼎公司出具《证明》载明，杨正伟原为河南昌鼎物业服务有限公司物业经理，2018年期间其个人名下ＰＯＳ机昌鼎公司使用。另查明，根据尹宾宾提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，尹宾宾名下无房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，尹宾宾与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，同时案涉房屋系住宅，且尹宾宾名下也无其他用于居住的房屋。关于尹宾宾是否支付了购房款的问题。上述《认购协议书》签订后，尹宾宾通过王素彩的银行账户分三次向杨正伟账户转款共计30万元，后杨正伟将上述款项转至昌鼎公司法定代表人董宝玲，2018年11月11日-11月15日，尹宾宾向河南凤云装饰工程有限公司和郑州市郑东新区松涛建材商行转账共计49万元，上述购房款支付过程有相应的银行收款回单及《证明》予以佐证，结合案涉小区有个人及其他公司收取购房款的特殊情况，足以认定尹宾宾向昌鼎公司交付了全部购房款。综上所述，尹宾宾的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，尹宾宾要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。综上所述，尹宾宾要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号房屋；驳回尹宾宾的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审中，尹宾宾提供了家庭户口本，显示户主尹宾宾，妻王阳，长子尹泽瑞。2021年4月7日新郑州市房产档案自助查询显示：王阳在新郑市××房，合同签订日期2017年3月9日；王阳在新郑市××花园有一套建筑面积197.67平方米的住宅，交易受理日期2021年1月5日。本院认为，本案的争议焦点为尹宾宾对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。本案中，尹宾宾的妻子王阳名下有一套建筑面积66.81平方米的商业金融用房，购买案涉房屋后，另购一套建筑面积197.67平方米的住宅，不宜认定尹宾宾系商品房消费者，不能适用第二十九条排除执行。尹宾宾与昌鼎公司在查封之前的2018年4月11日签订认购协议书，约定了房屋位置、建筑面积、认购价款、付款方式等事宜，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昌鼎公司已按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，应当认定在一审法院2019年4月9日查封前，尹宾宾与昌鼎公司已签订合法有效的书面买卖合同。尹宾宾通过王素彩的银行账户分三次向杨正伟账户转款共计30万元，后杨正伟将上述款项转至昌鼎公司法定代表人董宝玲账户，2018年11月11日至15日，尹宾宾向河南凤云装饰工程有限公司和郑州市郑东新区松涛建材商行转账共计49万元，有POS单、客户明细对账单、交易清单、杨正伟的情况说明、昌鼎公司的证明材料、证言、房款收据相印证，结合案涉小区存在个人及其他公司收取购房款的特殊情况，可以认定尹宾宾向昌鼎公司交付了全部购房款。2018年11月15日，尹宾宾与河南昌鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》《消防安全责任书》，同日，河南昌鼎物业服务有限公司出具物业费收据，可以认定尹宾宾已合法占有案涉房屋。案涉房屋未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，尹宾宾对此并无过错，其对涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，享有物权期待权，能够排除强制执行。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱