西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2021)陕 0113 民初8321号原告:冯丁,男, 1983年XX月XX日出生，汉族,住上海市浦东新区XX路XX园XX幢XX室。委托诉讼代理人：冯严波,男, 1954年XX月XX日出生, 汉族,住西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX号，系原告之父。被告:西安海腾酒店管理有限责任公司,住所地:西安市高新区XX路XX号XX号楼XX幢XX号房。法定代表人:苏冉,职务不明。委托诉讼代理人:庞怀孝,陕西伟龙律师事务所律师。被告:陕西海之升酒店有限责任公司,住所地:陕西省西安市高新区XX路XX号XX号楼XX幢XX单元XX号房。法定代表人:王治,职务不明。原告冯丁与被告西安海腾酒店管理有限责任公司（以下简称海腾酒店）、陕西海之升酒店有限责任公司（以下简称海之升酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯丁的委托诉讼代理人冯严波、被告海腾酒店的委托诉讼代理人庞怀孝到庭参加了诉讼，被告海之升酒店经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯丁向本院提出诉讼请求：1.判决被告单方面违约并承担相应违约责任；2.确认合同第十三条之三的滞纳金计算方法为：总滞纳金数额=违约金数额*3‰*逾期天数；3.被告支付原告2020年下半年两个月租金12114.88元及滞纳金(从2020年7月1日计算至实际给付之日止,以欠付租金12114.88元为基数,按照日千分之三计算)；4.被告支付原告2020年上半年少付每平方1元的租金2850.56元及滞纳金(以2850.56元为基数，从2020年1月1日起按照日千分之三计算至实际给付之日)；5.被告支付原告2021年上半年少付的租金2850.56元及滞纳金(以2850.56元为基数,从2021年1月1日起按照日千分之三计算至实际给付之日)；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年12月26日，原告与被告海腾酒店前身（西安海升酒店有限责任公司，以下简称海升酒店）签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于高新区XX路XX号XX号楼XX单元（10503）号房屋（建筑面积178.16平方米）租赁给被告海腾酒店，租期为20年零10个月，前10个月为装修期,免收租金。起租时间为2012年11月1日。合同约定,2012年月租金为28元/平方米,2013年元月1日起月租金为30元/平方米。租赁期间每年每平方米月租金增加1元（例如:第二年(2014年)的每月租金为31元/平方米×房间面积,依此类推,第二十年的每月租金为49元/平方米×房间面积。）除此之外,双方不得以任何理由要求调整租金。合同签订后的(2016)年底,被告海腾酒店要求停止三年增加每年1元/平方米的租金(即2017至2019年不增加每年每月每平方米1元租金),并强迫原告(同意了才付租金)同意了。按此新约定2020年1月1日,租金应该按原合同继续增加,但被告海腾酒店拒不增加,单方面强行按前一年的租金支付,使得原告每半年少收租金(1068.96)元,总计(2020年上半年)少收租金(1068.96)元。2020年6月,应该是支付2020年下半年租金的时候(6月底之前)了,被告海腾酒店发短信给原告,要求免租3个月等,原告回复不同意,并申明按原合同执行。2020年9月15日,被告海腾酒店已经“拖欠租金累计达2个月”以上,构成合同“第十二条因乙方责任终止合同的约定”条件。2020年9月22日,被告海之升酒店又在与原告协商(曾面谈,但原告短信答复按原合同执行)未果的情况下,单方面只支付了四个月的房租,即少支付了两个月(即按他们曾提出的减免条款支付)房租。被告方违背契约精神,随意扣减和拖延支付房租,严重侵害了原告的合法权益,故原告在保留原合同第十二条约定的其他权利基础上，要求被告按合同全额支付应付款项，并按合同第十三条赔偿违约金。被告海腾酒店的前身系海升酒店，其于2018年12月13日变更为海腾酒店；被告海之升酒店成立于2018年6月26日，系海升酒店的实际管理方。被告海腾酒店辩称，被告少支付2020年下半年的两个月房租属实。不同意给原告房租和滞纳金，不同意租金增加1元。因为疫情属于不可抗力，自疫情以后被告停业至今，作为雁塔区XX酒店，几乎没有收入。被告海之升酒店未到庭应诉、未答辩、未提供证据。其于庭前向本院提交书面意见一份，称其公司是受被告海腾酒店委托，代海腾酒店进行酒店经营管理活动，包括向原告支付租金，其公司与原告不存在经济、法律关系，故不参加本案诉讼活动，也不认可原告诉请。经审理查明，2012年12月26日，原告冯丁（甲方）与西安海升酒店有限责任公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其坐落于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号的房屋（建筑面积178.16平方米）出租给乙方。租赁期限为20年零10个月，自2011年12月1日起至2032年9月30日止。其中前10个月为装修改造期，免收租金；该房屋2012年月租金单价为（人民币）28元/㎡。2013年元月1日起月租金单价为30元/㎡。租赁期间，每年每平米月租金增加1元。例如：第二年（2014年）的每月租金31元/㎡×房间面积,依此类推,第二十年的每月租金为49元/㎡×房间面积。除此之外,双方不得以任何理由要求调整租金；租金从2012年10月1日起算。签订合同时先付2012年10月1日起至2012年12月31日的租金，2013年按季度支付租金，2014年起每半年支付1次租金。2023年起每年支付1次租金。每期租金应在相应租赁期开始前10日内预付；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.3%向乙方加收滞纳金。2017年1月19日，原告冯丁与海升酒店签订补充协议一份，双方约定涉案房租自2017年1月1日起按2016年标准33元/㎡/月支付，执行时间暂定为2017年1月1日至2019年12月31日。从2020年1月1日起以34元/㎡/月为基数按原合同逐年递增，直至合同期满。2019年5月30日，西安海升酒店有限责任公司名称变更为西安海腾酒店管理有限责任公司。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案双方当事人对欠付租金无异议，本院予以认可。本案争议焦点为双方约定的滞纳金是否应得到支持，如支持，起算时间为何时？滞纳金是否过高，如过高，如何调整？一、关于滞纳金是否应得到支持，如支持，起算时间为何时？本院认为，2020年1月新型冠状病毒肺炎(COVID-19)疫情暴发后,迅速波及全国。为此，陕西省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件Ι级应急响应，被告作为酒店不可避免地因客流量减少而导致收入锐减，考虑到中小企业现实生存困难，因疫情造成资金短缺而迟延履行金钱给付义务的，应适当推迟金钱债务履行期限，故本院将租金给付时间酌定延迟3个月，即2020年下半年少付的两个月租金12114.88元及2020年下半年4个月的递增房租给付时间推迟至2020年9月30日，即滞纳金自2020年10月1日起算；对于2020年上半年的递增租金，双方约定此期间的租金给付时间为租期开始时前十日内，故被告在疫情发生之前已发生的违约行为不适用不可抗力条款，即滞纳金自2020年1月1日起算；对于2021年上半年的递增租金，本院认为随着疫情防控应急级别调低，对企业复工复产、交通运输等方面管制政策逐步取消，此期间的递增房租应依照合同约定，即滞纳金自2021年1月1日起算。二、关于滞纳金是否过高，如过高，如何调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同约定逾期付款违约金按日千分之三计算，明显过高，考虑到违约金是为了平衡当事人双方之间的利益,使违约金和实际损失尽量均等,不至于造成违约方过度偿还而引发其它矛盾，本院将涉案合同约定的违约金计算标准从日千分之三计算调低到LPR上浮50%。原告主张被告海之升酒店承担给付责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国买卖合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安海腾酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯丁2020年下半年少付的两个月租金12114.88元（34元/平方米*178.16平方米*2个月）及滞纳金(滞纳金从2020年10月1日起计算至实际清偿时止,以欠付租金12114.88元为基数, 按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算)；二、被告西安海腾酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯丁2020年递增房租1781.6元及滞纳金[其中2020年上半年递增房租的滞纳金以1068.96元（1元/平方米*178.16平方米*6个月）为基数，从2020年1月1日起计算；2020年下半年4个月递增房租的滞纳金以712.64（1元/平方米*178.16平方米*4个月）元为基数，从2020年10月1日起计算，利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算，均计算至实际给付之日止]；三、被告西安海腾酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯丁2021年上半年递增房租1068.96元（1元/平方米*178.16平方米*6个月）及滞纳金（滞纳金以1068.96元为基数,从2021年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算）；四、驳回原告冯丁的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取计177元由被告西安海腾酒店管理有限责任公司承担（因原告已预交，故被告在向原告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    张    伟 二〇二一 年 五 月二十七日 书  记  员    田    雪    打印及校对：蒋 甜              年  月  日送达