广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8647号上诉人（原审被告）：邓浠，女，1971年3月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区东山街道社区服务中心，住所地广州市越秀区寺右北二街26号之一二层。法定代表人：张安国。委托诉讼代理人：刘智文，广州市荔湾区多宝法律服务所法律服务工作者。原审被告：广州市越秀区邓浠服装店，住所地广州市越秀区*路*号。经营者：邓浠。原审第三人：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所员工。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所员工。上诉人邓浠因与被上诉人广州市越秀区东山街道社区服务中心（以下简称东山街服务中心）及原审被告广州市越秀区邓浠服装店（以下简称邓浠服装店）、原审第三人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称房管一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓浠上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东山街服务中心的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由东山街服务中心承担。事实和理由：（一）涉案场地租赁合同约定的租金为14000元/月，如按照房管部门公布的同地段租金参考价计算，涉案房屋的租金应为11637.12元/月，故无论按照合同约定还是按照政府部门的租金指导价计算，邓浠占用涉案房屋的合理使用费应为每月14000元。（2019）粤01民终14575号判决东山街服务中心、邓浠承担的使用费损失为每月38888.88元，该费用的差价部分（即38888.88元-14000元）不应全部由邓浠承担，该费用系东山街服务中心向房管一所承诺承担的，理应由东山街服务中心承担。1.2018年1月12日，房管一所向东山街服务中心发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，称房管一所拟对涉案房屋进行公开招租，如东山街服务中心未能竞得或没有参与投标竞价的，双方的不定期租赁关系将自东山街服务中心书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除等。东山街服务中心于2018年1月15日填写了前述通知的回函，称承诺按照前述通知的内容办理有关事项，否则东山街服务中心承担由此产生的全部责任。2.2018年5月18日，涉案房屋在网上公开招租，邓浠参与了竞价，但未获得优先承租权，东山街服务中心未参与竞价。2018年7月4日，房管一所向东山街服务中心寄出《关于解除租赁关系及尽快腾空交回房屋的通知》，称涉案房屋公开招租后已有承租人中标，故解除与东山街服务中心的不定期租赁关系，要求东山街服务中心于2018年6月30日前将房屋腾空交回，逾期未退回的，要按照涉案房屋中标价格38888.88元/月向房管一所缴纳逾期使用费等。3.东山街服务中心虽在另案中不同意按照中标价格计算逾期使用费，但该案二审认为“东山街服务中心回函确认其认可并承诺按照上述通知内容办理有关事项”，故改判东山街服务中心与邓浠以中标价计算逾期使用费。4.前述判决未对东山街服务中心与邓浠如何分担损失作出认定及分配，东山街服务中心在前述案件中同意房管一所的诉讼请求不能视为邓浠同意，在该案中邓浠与东山街服务中心的利益是对立的。邓浠不腾空交还涉案房屋的原因是认为涉案房屋是直管公房，东山街服务中心将该房屋交给下岗职工的邓浠经营童装，该房屋属于具有社会福利性及保障性的房屋。根据双方合同约定，邓浠对涉案房屋享有优先承租权，邓浠多次向东山街服务中心表达该观点，同时房管一所的公开招租没有给予邓浠优先承租权，故邓浠不愿意腾空涉案房屋。一审判决认定邓浠曾承诺在2018年6月30日前搬走但未履行该承诺，并非事实。5.邓浠没有收到房管一所腾退房屋的通知，也没有与房管一所达成按中标价支付逾期使用费的约定，东山街服务中心同意按照中标价支付房屋逾期使用费与邓浠无关。东山街服务中心没有将房管一所要求腾退房屋的通知告知邓浠，也没有告知邓浠如果不腾空需按照中标价格承担租金损失，邓浠可以预计到的合理租金使用费仅是14000元/月。6.东山街服务中心将涉案房屋转租给邓浠没有经过房管一所的同意，存在过错，导致邓浠没有优先承租权，东山街服务中心应为其过错承担责任。7.房管一所有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，但房管一所没有通知邓浠腾房，也没有要求邓浠支付逾期腾房占有使用费，邓浠也从未承诺认可按照中标价计算占有使用费。8.涉案路段的商业用房租金参考价为348元/平方米，如按照该标准计算房屋租金也应为11637.12元，房管一所主张的中标价远高于其与东山街服务中心及东山街服务中心与邓浠所签订租赁合同约定的租金价格，且明显超过房管部门公布的同地段租金参考价。面向不特定主体公开竞价本身存在多重不确定因素，房管一所在房屋腾空前即进行公开招租亦需要承担相应风险。因此，房管一所主张的赔偿标准远超过东山街服务中心、邓浠可以预见的损失范围。邓浠应按照可预见的合同价格14000元的标准向房管一所赔偿租金损失，东山街服务中心同意以中标价的标准计算占有使用费是其自由处分自己的权利，与邓浠无关。（二）东山街服务中心交付给邓浠的保证金应当在本案中予以扣减。综上，一审判决采信证据片面，认定事实不清，适用法律不当，应予改判。东山街服务中心二审答辩称，（一）邓浠已充分知悉涉案房屋公开招租及竞投的相关事项，东山街服务中心在收到《关于非住宅直管房公开招租的通知》后，已及时联络邓浠，告知其相关情况，并将上述通知的复印件交由其签收。邓浠当时亦承诺将按上述通知的要求腾空返还涉案房屋并表示将参与涉案房屋的竞投招租。（二）邓浠参与了房管一所的公开招租，其在竞投结束后，已充分知悉涉案房屋的中标价格为38888.88元/月，邓浠对其未能及时腾空房屋而产生的逾期占用费损失具有可预见性。东山街服务中心在邓浠竞投失败后，多次敦促邓浠及时腾空涉案房屋，亦告知其若未能及时腾空房屋将按照中标价格收取房屋逾期占用费。但在临近腾空日期前，邓浠突然改变其承诺，开始以竞标程序不合理、不公平为由，拒绝腾空交回涉案房屋。在东山街服务中心多次劝导无果后，东山街服务中心申请了东山街人民调解委员会对邓浠就涉案房屋的腾退及逾期占用费标准等问题进行了释法调解，但邓浠仍拒不腾空涉案房屋。此后，房管一所向法院提起诉讼，法院判决东山街服务中心、邓浠共同赔偿房管一所的房屋逾期占用费损失。（三）邓浠拒不腾退房屋的行为造成了房屋逾期占用费损失，其应承担赔付责任。东山街服务中心已充分履行了承租人的告知、催告等义务，但邓浠作为次承租人和涉案房屋的实际使用人，因其拒不腾空交还房屋导致的逾期占用费损失，应由邓浠自行承担。法院已执行划扣了东山街服务中心的款项，造成了东山街服务中心的损失，邓浠应向东山街服务中心偿还被划扣的前述款项。综上，一审判决认定事实无误，适用法律正确，应维持一审判决，驳回邓浠的上诉请求。邓浠服装店二审述称，与邓浠的意见一致。房管一所二审述称，意见与一审一致，本案是邓浠与东山街服务中心之间的纠纷，房管一所与邓浠及东山街服务中心之间的纠纷已有判决。房管一所对一审判决没有任何意见。东山街服务中心向一审法院起诉请求：邓浠服装店、邓浠偿付越秀区*路*号*层房屋使用损失费（从2018年7月6日起至2019年10月8日止，按每月38888.88元计付，另可扣除邓浠服装店、邓浠实际已支付的费用191341.58元）给东山街服务中心。一审法院认定事实：广州市越秀区*路*号*层房屋是广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）管理的直管公房。第四房管所将该房屋出租给东山街服务中心，东山街服务中心又将该房屋出租给邓浠服装店的经营者邓浠。2013年7月23日、2015年3月19日及2017年5月8日，东山街服务中心分别向第四房管所递交续租申请报告，其中提及东山街服务中心将上述房屋交给下岗职工邓浠经营童装。2016年6月30日，东山街服务中心（甲方）与邓浠（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区*路*号房出租给乙方使用，租赁期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止；乙方必须在每月15日前支付给甲方场地租赁费14000元等。租期届满后，双方没有续签租赁合同。2017年5月8日，第四房管所（出租人、甲方）与东山街服务中心（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将越秀区*路*号*层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积33.44平方米。租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，其中2017年1月1日至2017年3月31日期间月租金为8694.40元，2017年4月1日至2017年12月31日期间月租金为8961.90元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日前支付给甲方。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。租赁到期前三至六个月，由甲方向乙方发出通知，甲方对租赁到期的房屋将通过公开招租（租赁权拍卖）的方式确定承租方。承租人腾退商铺时，应结清商铺经营和承担的债权债务，腾空商铺交回甲方等。2018年1月12日，第四房管所向东山街服务中心发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，称双方的租赁合同已于2017年12月31日期满，自2018年1月1日起，双方属于不定期租赁关系，第四房管所有权随时解除与东山街服务中心的不定期租赁；第四房管所拟对涉案房屋进行公开招租，于2018年5月15-16日进行网络竞价，如东山街服务中心未能竞得或没有参与投标竞价的，双方的不定期租赁关系将自第四房管所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，请东山街服务中心于2018年6月30日前结清相关费用并将房屋腾空交回；如东山街服务中心未能按上述时间将房屋腾空交回的，自2018年7月1日起，第四房管所将按照公开招租的中标价格向东山街服务中心收取逾期占用费等。东山街服务中心于同年1月15日填写了上述通知所附《回函》，内容为：你所就*路*号*层房屋将进行公开招租等相关事宜的《关于非住宅直管公房公开招租的通知》已收悉；我方认可并承诺按照上述通知的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；我方决定参与投标；如我未能竞得或没有参加竞价的，承诺于2018年6月30日前将上址房屋腾空退回你所。2018年4月19日，东山街服务中心向第四房管所发函称其放弃行使优先承租权，并申请让邓浠享有该物业的优先承租权。2018年5月18日，涉案房屋进行了网上公开招租，邓浠参与了竞价，但未能竞得；东山街服务中心未参与竞价。2018年7月4日，第四房管所向东山街服务中心寄出《关于解除租赁关系及尽快腾空交回房屋的通知》，称涉案房屋于2018年5月18日进行了公开招租，已有承租人中标，第四房管所与东山街服务中心的不定期租赁关系自2018年6月30日解除，请东山街服务中心于该日前将涉案房屋腾空交回；逾期未退回，自2018年7月1日起至实际交回房屋期间，东山街服务中心应按上述房屋的中标价即38888.88元/月向第四房管所缴交房屋逾期使用费等。东山街服务中心于次日收到该通知。2018年8月17日，第四房管所向一审法院提起诉讼，要求：1.确认第四房管所与东山街服务中心就广州市越秀区*路*号*层房屋的租赁合同关系在2018年6月30日已解除；2.东山街服务中心和邓浠服装店立即将上述房屋腾空交还给第四房管所；3.东山街服务中心和邓浠服装店连带向第四房管所支付自2018年7月1日起至腾空交回房屋之日止的房屋租金损失（每月按照新一期直管房公开招租房屋承租权租金中标价38888.88元计算）。一审法院于2019年4月16日作出（2018）粤0104民初32384号民事判决书，判决：一、确认第四房管所与东山街服务中心关于广州市越秀区*路*号*层房屋的租赁合同关系于2018年7月5日解除；二、东山街服务中心及邓浠服装店在该判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区*路*号*层房屋腾空交还给第四房管所；三、东山街服务中心在该判决发生法律效力之日起十日内，一次性向第四房管所支付2018年7月1日至2018年7月5日的房屋租金1445.47元；四、邓浠服装店、东山街服务中心在该判决发生法律效力之日起十日内，共同向第四房管所赔偿自2018年7月6日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋租金损失（按照每月17923.8元计付）；五、驳回第四房管所的其他诉讼请求。判后，第四房管所和邓浠服装店不服，均提起上诉。本院于2019年9月24日作出（2019）粤01民终14575号民事判决书，认定：“根据第四房管所、东山街服务中心双方的往来函件内容，第四房管所已通知东山街服务中心自2018年7月1日起，将按涉案房屋公开招租的中标价格收取逾期占用费，而东山街服务中心回函确认其认可并承诺按照上述通知内容办理有关事项。现涉案房屋公开招租的中标价格为每月租金38888.88元，故东山街服务中心应依约按此标准向第四房管所支付逾期占用涉案房屋的使用费。二审诉讼中，东山街服务中心也对第四房管所的上诉请求表示同意，本院对此予以认可。”判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32384号民事判决第一、二、三、五项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32384号民事判决第四项为：邓浠服装店、东山街服务中心在本判决发生法律效力之日起十日内，共同向第四房管所赔偿自2018年7月6日起至腾空交还涉案房屋之日止的使用费损失（按照每月38888.88元计付）。2019年10月8日，邓浠签署《房屋移交书》，载明其于2019年10月8日将涉案房屋交还给第四房管所。东山街服务中心对该事实予以确认。2020年5月11日，广州市越秀区东山街道人民调解委员会作出《情况说明》，载明：2018年7月，东山街道社区服务中心向本调委会申请调解其与邓浠关于*路*号*层租赁纠纷。2018年7月17日上午，东山街道社区服务中心的张勤主任等工作人员与邓浠、张*阳夫妇到本调委会参加调解。调解会上东山街道社区服务中心表示，其与邓浠关于*路*号*层租赁合同早已到期，且街道社区服务中心方面就该房屋即将于2018年6月30日被收回、需限时腾空等事宜在2018年初已与邓浠方面多次沟通、告知。另按照邓浠之前的承诺，邓浠方面将会在2018年6月30日前将房屋腾空，但截至调解之日止邓浠方面仍未履行腾房义务。邓浠夫妇表示对街道社区服务中心所述情况无异议，但对于争议房屋被公开竞标招租等事宜有异议，认为争议房屋应由他们继续以低价承租。经过反复调解和阐明相关法律规定，邓浠夫妇仍坚持己见，不愿办理腾房交接手续，东山街道社区服务中心与邓浠双方当日未能就腾房问题达成一致。一审法院另查明，邓浠服装店为个体工商户，经营者为邓浠，注册日期为2007年8月15日。邓浠服装店亦已向东山街服务中心支付了截止至2018年6月30日的租金。东山街服务中心为证明其已付清（2019）粤01民终14575号民事判决书所确定的费用共403090.35元，提交了银行明细和划扣回单。一审庭审中，双方确认东山街服务中心实际收取邓浠26000元保证金。东山街服务中心不同意在本案中以该保证金抵扣东山街服务中心所主张的费用。一审法院认为：东山街服务中心与邓浠签订的《场地租赁合同》为合法有效的合同，该合同约定的租期期满后，双方未续签书面租赁合同，但东山街服务中心继续将涉案房屋出租给邓浠服装店并收取租金，故双方形成不定期租赁关系。从查明事实可见，邓浠服装店曾承诺在2018年6月30日前搬走，但其未履行该承诺，导致东山街服务中心无法履行向第四房管所腾空交房的义务，致使生效判决判令邓浠服装店与东山街服务中心共同承担向第四房管所赔偿使用费损失的责任，邓浠服装店对此负有过错，应承担逾期搬出引致的法律后果并支付相应赔偿，同时邓浠作为邓浠服装店的个体工商户经营者，又为《场地租赁合同》的签约方，应与邓浠服装店共同承担责任。现东山街服务中心已举证证明其已向第四房管所付清生效判决中确定的使用费损失，故一审法院对东山街服务中心的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年12月14日作出如下判决：广州市越秀区邓浠服装店、邓浠应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市越秀区东山街道社区服务中心支付广州市越秀区*路*号*层房屋使用损失费（从2018年7月6日起至2019年10月8日止，按每月38888.88元计付,邓浠服装店、邓浠实际已支付的费用191341.58元予以扣减结算）。案件受理费7346元，由广州市越秀区邓浠服装店、邓浠共同负担。本院二审期间，邓浠向本院提交2018年6月28日信访事项受理告知书以及房管局与商户开会的记录，这个记录是商户自行整理打印的，拟证明邓浠在占用期间一直有上访，不单邓浠一个人上访，还有一个群体上访，拟证明并非邓浠赖着不走。东山街服务中心经质证认为，对信访事项受理告知书的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。邓浠反映广州市越秀区*路*号非住宅公开招租情况的信访事项与本案的待证事实、争议焦点无关，且邓浠的信访行为不能成为阻却其按时腾退房屋的事由；对《6月28号下午公房科王科长读的文件》的真实性、合法性和关联性均不予认可，邓浠未能提供该证据的原件核对，且记载的内容与本案无关。房管一所经质证认为，对信访告知书的真实性予以确认，关联性问题，房管一所与邓浠及东山街服务中心之间的案件已经经（2019）粤01民终14575号二审生效判决作出处理，因此对这些证据房管一所无法提供意见。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，邓浠确认：大概在2018年1月份收到《关于非住宅直管房公开招租的通知》，其未按通知时间腾空交还房屋的原因是2018年6月30日其去上访了，因为东山街服务中心没有给其优先承租权，涉案商铺进行公租平台招租后，没有其他商铺再通过公租平台招租，其认为有机会改变，房管局的领导跟其说如果6个月内没有腾空房屋可能会导致竞标失效，其抱着侥幸的心理看能不能继续占有房屋导致招标作废，然后再继续承租涉案商铺；涉案商铺招租开标后，其没有书面表示过愿意以开标后的中标价格和中标条件继续承租涉案房屋。东山街服务中心认为如果其中心与第四房管所续签合同，邓浠就有优先承租权，但涉案商铺通过公租平台招租，其中心不可能与第四房管所签合同了，邓浠享有优先承租权的前提条件已经不存在了。各方均确认邓浠于2019年10月8日将涉案房屋交还第四房管所。邓浠确认至其交还涉案商铺之前，其在涉案商铺内正常经营。本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，东山街服务中心主张的房屋使用损失费发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和邓浠上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：邓浠、邓浠服装店应否向东山街服务中心支付涉案房屋的房屋使用损失费以及房屋使用损失费的计付标准。一审法院关于东山街服务中心与邓浠所签订的《场地租赁合同》效力以及双方之间自该合同约定租期期满后为不定期租赁关系的认定，理据充分，本院予以认同，不再赘述。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”东山街服务中心与邓浠之间为不定期租赁关系，故东山街服务中心有权随时解除合同。对于东山街服务中心与邓浠所签《场地租赁合同》约定的承租权，应指赋予邓浠可以以同等价格与东山街服务中心进行磋商的权利，其前提应是在东山街服务中心对涉案房屋享有出租权。第四房管所并非邓浠的合同相对方，涉案《场地租赁合同》关于优先承租权的约定对该所并无约束力，第四房管所并不负有保障邓浠对涉案商铺享有优先承租权的合同义务。邓浠确认其大概在2018年1月收到《关于非住宅直管房公开招租的通知》，此时东山街服务中心与第四房管所之间的租赁合同约定的租赁期限已经届满，东山街服务中心并未参与网上公开招租竞价，已表明该中心无意继续承租涉案商铺，相关生效判决已确认东山街服务中心与第四房管所之间的租赁合同于2018年7月5日解除，故自该日起，东山街服务中心不再具有对涉案商铺进行转租的合法依据，东山街服务中心认为涉案《场地租赁合同》关于该中心负有保障邓浠优先承租权的约定的前提条件已不存在的抗辩理由成立，本院予以采信。邓浠收到《关于非住宅直管房公开招租的通知》亦参加了涉案商铺的招租竞拍，故邓浠应当知悉其未能在招租投标中中标的风险以及后果。如前所述，第四房管所并无保障邓浠优先承租涉案商铺的合同义务，邓浠并无证据证明其在开标后向第四房管所表示愿意按照中标条件承租，故其以自己对涉案商铺的优先承租权未得到保障为由，拒绝交还涉案商铺，理据不足。根据邓浠的陈述，邓浠系希望通过继续占有涉案商铺达到令招标结果失效，其能继续承租涉案商铺的目的，可见邓浠未按照《关于非住宅直管房公开招租的通知》于2018年6月30日之前腾空交还涉案商铺，在主观上明显有过错，其拒绝腾空涉案商铺，且直至2019年10月8日才将涉案商铺交还给第四房管所，理应承担占用涉案商铺期间的占有使用费。邓浠认为其以及邓浠服装店无须承担占用涉案商铺期间的占有使用费，理据不足，本院不予支持。东山街服务中心已依照相关生效判决向第四房管所履行了相关生效判决确定的金钱给付义务，东山街服务中心有权向邓浠、邓浠服装店追偿。对于邓浠、邓浠服装店应承担的占有使用费标准问题。如前所述，邓浠收到了《关于非住宅直管房公开招租的通知》，知悉如未依照该通知规定交还涉案商铺须按涉案房屋公开招标的中标价格收取逾期占用费，本院（2019）粤01民终14575号民事判决书亦根据上述通知内容判令东山街服务中心、邓浠服装店按每月38888.88元的标准给付占有使用费，一审法院判令邓浠按照每月38888.88元的标准给付房屋使用损失费，并无不当，本院予以维持。邓浠认为相关生效判决系依据东山街服务中心在该案诉讼期间同意按该标准计付占用费的表态而作出，依据不足，其要求按照《场地租赁合同》约定的租金标准计付房屋使用损失费，依据不足，本院不予支持。综上所述，邓浠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7346元，由邓浠负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年五月三十一日书记员 贾 妍古文娜