贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终595号上诉人（原审被告）：贵州顺兴投资股份有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**国艺大厦****。法定代表人：韦钧耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张光红，女，1969年2月10日出生，汉族，住贵州省石阡县。上诉人贵州顺兴投资股份有限公司（以下简称顺兴公司）因与被上诉人张光红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判为：“一、由顺兴公司将石阡县国际名豪花园5幢3层3-8号房屋（面积123.27平方米）交付给张光红，张光红向顺兴公司支付房屋差价款32,170元；二、由顺兴公司支付张光红拆迁补助费20,526元”。2.一、二审案件受理费由张光红承担。事实及理由：上诉人对一审判决交付房屋没有意见，但一审判决对房屋价差款及拆迁补助费存在显失公正的认定。具体理由如下：1.经公证的《房屋拆迁安置补偿协议》第四条中明确约定：被上诉人的回迁住房为140.11平方米，被上诉人应补上诉人房屋差价65,008元，此事实原一审判决已作认定，但一审判决没有按照双方协议约定的房屋面积约定单价1,950元每平方米（2,300元每平方米优惠15%即为2,300元-2,300元×15%=1,950元）进行公正裁判，想当然的主动收集现有房屋市场价格得出酌定按每平方米3,850元的单价裁判，显然缺乏事实根据和法律依据。2.《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，被上诉人领取拆迁过渡费和安置费到2017年5月17日补签《补充协议》，上诉人又被迫在原有拆迁补偿协议的基础上再补偿一套房屋（已交付）的事实来看，上诉人才是真正的弱势群体，被上诉人长达6年不主动配合拆迁且在签订补充协议后明确表明以后不再以任何理由和要求补偿，一审判决何以得出由上诉人再向被上诉人支付拆迁补助费68,595.18元的事实，令人费解。3.上诉人不否认被上诉人回迁房与原拆迁安置补偿协议约定的140.11平方米房屋相差16.84平方米的事实，按照双方约定的多退少补和优惠约定的单价计算，面积差价款应为32,838元，结合被上诉人应补65,008元的事实，即被上诉人实际应补上诉人32,170元（65,008元—32,838元=32,170元）。4.上诉人认为即便是按照双方2019年8月17日的结算结果来算，上诉人认可支付给被上诉人20,526元，但抵扣被上诉人应支付的住房款23,780元，也应是被上诉人向上诉人支付3,254元后才能同时判令上诉人将石阡县国际名豪花园******房屋交付给被上诉人。张光红辩称，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定回迁房的建筑面积140.11平方米，当时的价格是1,950元/平方米。由于顺兴公司不尊重双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，将约定的房屋私自卖掉，导致双方发生纠纷。一审中答辩人同意一审法院的劝解，由顺兴公司交付石阡县国际名豪花园5幢3层3-8号房屋（面积123.27平方米），两套房屋面积相差16.84平方米，一审法院按照现有价格综合计算公平合理。反之，随着物价以及房价的上涨顺兴公司现在按照2011年的价格销售现有房屋，顺兴公司也绝不会同意。关于双方2017年5月17日签订的《补充协议》，是由于答辩人对《房屋拆迁安置补偿协议》不服，双方再次达成协议，顺兴公司曲解了《补充协议》第四条的意思，其真实意思是答辩人签订《补充协议》后，顺兴公司再补偿一套房屋以后，答辩人不得再以任何理由要求补偿，该《补充协议》中并没有答辩人放弃对《房屋拆迁安置补偿协议》要求补偿的权利的意思。一审事实认定清楚，程序合法，判决公正，顺兴公司的无理请求应依法驳回。张光红向一审法院起诉请求：1.判令顺兴公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》，将约定的5号楼3楼A户型的建筑面积为140.11平方米的3号房屋交付给张光红居住使用;2.判令顺兴公司支付补助费用共计231,508.61元(其中，装饰装修补偿费20,733.02元，主房过渡费31,170.38元，门面过渡费178,005.21元，其它补偿费1,600元)；3.本案的诉讼费用由顺兴公司承担。一审法院认定事实：顺兴公司因开发建设石阡县国际名豪项目，须拆除张光红所有的房屋。2011年1月24日，双方在石阡县房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，其主要内容为：一、被拆迁房屋现状砖木结构，建设面积57.49平方米、42.18平方米，门面面积46.21平方米；二、房屋拆迁过渡期一年、被拆迁人自行安排过渡，由甲方负责补偿乙方过渡费；三、房屋拆迁补助，装饰装修补偿费20,733.02元，临时过渡费25,736.16元（主房过渡费4,940.16元、门面过渡费20,796元），其它补偿费1,600元，共计48,069.18元；四、房屋回迁，住房**楼****型，建筑面积140.11平方米，门面位置3号、面积53.9平方米；……。并附张光红房屋拆迁补偿核费单和房屋平面图。该《房屋拆迁安置补偿协议》于2011年2月22日经石阡公证处（2011）石证字第87号公证书公证。张光红认为补偿不合理没有搬迁，2017年5月17日，双方又签订《补充协议》，其主要内容为：1、乙方在履行（2011）石证字第87号《房屋拆迁安置补偿协议》公证书的基础上再回迁一套住房，回迁房号是4号楼6-3号；2、乙方必须在合同之日起1日内搬迁完毕；3、被拆迁人房屋有关债权、债务等纠纷由乙方负责；4、乙方以后不得再以任何理由要求补偿；5、甲、乙双方签字生效，如果一方违约，按照相关规定处理。《补充协议》签订后，张光红进行了搬迁，顺兴公司补助张光红30,000元。2019年8月17日，双方签订《拆迁还房交接结算单》，其主要内容为：拆迁户张光红门面5号楼3号门面面积53.9平方米，2017年5月17日至2019年8月17日期间的门面过渡费这46,791元，现门面面积为55.96平方米，超面积2.06平方米，超面积金额为26,265元，过渡费46,791元减去超面积金额为26,265元等于20,526元，张光红未领取。现顺兴公司已将5号楼3号门面及另行补偿的4号楼6-3房交付给了张光红。另查明：石阡县国际名豪花园5号楼3楼A户型的建筑面积为140.11平方米的房屋不特定，接近该户型的为5幢3层3-1号、3-6号、3-8号房屋。5幢3层3-1号房屋已于2017年9月28日被顺兴公司销售，建筑面积120.18平方米，套内建筑面积98.29平方米，房屋总价款408,612元（按建筑面积120.18平方米计算，单价3,400元/平方米，按套内建筑面积98.29平方米计算，单价4,157.2元/平方米），2018年4月12日备案；5幢3层3-6号房屋已于2017年11月21日被顺兴公司销售，建筑面积134.14平方米，套内建筑面积109.71平方米，房屋总价款442,662元（按建筑面积134.14平方米计算，单价3,300元/平方米，按套内建筑面积109.71平方米计算，单价4,034元/平方米），2020年8月31日备案；5幢3层3-8号房屋被锁定回迁房屋，建筑面积123.27平方米。因5幢3层的房屋除3-8号房屋外已销售完，经查询，被告顺兴公司6幢3层3-1号房屋2020年3月2日套内建筑面积销售单价4,551.28元/平方米，6幢3层3-2号房屋2020年5月25日套内建筑面积销售单价4,678.06元/平方米，6幢3层3-4号房屋2019年11月24日套内建筑面积销售单价4，621.41元/平方米。一审法院认为，本案争议焦点为：1.5号楼3楼A户型建筑面积140.11平方米的房屋是否特定，该房屋能否交付，如不能交付怎么处理；2.张光红请求的房屋拆迁补助费用231,508.61元是否合理。关于5号楼3楼A户型建筑面积140.11平方米的房屋是否特定，该房屋能否交付，如不能交付怎么处理的问题。因双方2011年1月24日签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，未约定5号楼3楼A户型建筑面积140.11平方米具体的房号，现顺兴公司建成的5号楼3楼没有建筑面积140.11平方米的房屋，且除3-8号房屋外已经销售完，交付5号楼3楼A户型建筑面积140.11平方米的房屋已经不现实，只有5幢3层3-8号房屋（面积123.27平方米）可以回迁，且相关部门锁定该房为迁还房屋。现张光红同意回迁5幢3层3-8号房屋，而顺兴公司认可该房为张光红的迁还房屋，应予以确认。按双方约定建筑面积140.11平方米房屋，房屋按建筑面积计算差16.84平方米（140.11平方米-123.27平方米），可按该项目近期房价折算进行补偿。因双方未提供按建筑面积计算回迁房屋销售单价的相关证据，参照顺兴公司销售5幢3层3-1号、3-6号房屋和近期销售6幢3层3-1号、6幢3层3-2号、6幢3层3-4号房屋销售单价情况，酌定按建筑面积单价3,850元/㎡计算。16.84平方房屋价款为64,834元（16.84平方米×3,850元/平方米），扣除张光红回迁住房超面积应支付房屋差价41，054元，现顺兴公司还应支付原告张光红23,780元（64,834元-41,054元）。关于张光红房屋拆迁补助费用问题。2011年1月24日，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定“房屋拆迁过渡期一年、被拆迁人自行安排过渡，由甲方负责补偿乙方过渡费；房屋拆迁补助，装饰装修补偿费20,733.02元，临时过渡费25,736.16元（主房过渡费4,940.16元、门面过渡费20,796元），其它补偿费1,600元，共计48,069.18元”，应由顺兴公司支付张光红房屋拆迁一年的补助费48,069.18元。至于张光红主张超过一年至2017年5月17日期间的损失，因张光红在签订《房屋拆迁安置补偿协议》后未搬出被拆迁的房屋，直至2017年5月17日，双方签订《补充协议》后才搬出被拆迁的房屋，考虑到顺兴公司已补偿张光红4号楼6-3号房屋及房屋补偿费30,000元等因素，对张光红主张这一期间补偿费不予支持。双方于2019年8月17日的结算结果可从其自愿，由顺兴公司支付张光红20,526元。以上两项合计68,595.18元（48,069.18元+20,526元）。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由贵州顺兴投资股份有限公司将石阡县国际名豪花园5幢3层3-8号房屋（面积123.27平方米）交付给张光红，支付张光红房屋面积差价款23,780元（扣除张光红回迁住房超面积应支付房屋差价41,054元）；二、由贵州顺兴投资股份有限公司支付张光红房屋拆迁补助费68,595.18元；三、驳回张光红的其他诉讼请求。上述有执行内容的款项，在判决生效后十日内履行。案件受理费2,386元，由张光红负担386元，贵州顺兴投资股份有限公司负担2,000元。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：当事双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定，“甲方（顺兴公司）安置房住房优惠10平方米不补差，超面积部分按2,300元/平方米优惠15%作价补偿；门面优惠10平方米，补结构差715元/平方米，超面积部分按15,000元/平方米优惠15%作价补偿。回迁房屋住房超面积30.44平方米，乙方应支付甲方房屋差价共计65,008元。”“注明：乙方享受优惠10平方米不足面积2.31平方米，按15,000元/平方米优惠15%计算金额29,452元，减去应补7.69平方米715元/平方米补结构差，计23,954元，乙方实际支付甲方房屋差价41,054元”。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后至今，顺兴公司未向张光红支付协议约定的房屋拆迁补偿费、过渡费48,069.18元。本院认为，本案中，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，张光红未按约将被拆迁房屋交由顺兴公司拆除，但双方在2017年5月17日达成的《补充协议书》中约定“顺兴公司在履行《房屋拆迁安置补偿协议》的基础上再回迁一套住房”，顺兴公司明确表示继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定顺兴公司应支付张光红房屋拆迁补助共计48,069.18元、回迁房面积140.11平方米、张光红支付顺兴公司房屋差价款41,054元。现顺兴公司不能依约向张光红交付140.11平方米的回迁房，构成违约，应当承担相应的违约责任，一审判决根据本案的实际情况，在当事双方均认可的基础上，判令顺兴公司交付123.27平方米的房屋，对于房屋差价款，参考当前市场价酌定3,850元/平方米由顺兴公司补偿，尚属合理，本院予以维持。对于顺兴公司上诉所持其不应支付拆迁补助费68,595.18元的主张。同理，顺兴公司在补充协议中明确继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定的房屋拆迁补助48,069.18元顺兴公司理应支付，双方在2019年8月17日的“拆迁还房交接结算单”中约定2017年5月17日至2019年8月17日的门面过渡费扣除门面差价款后，顺兴公司还应支付20,526元，系双方对门面过渡费达成的协议，一审判决予以支持亦无不当。故顺兴公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，顺兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由上诉人贵州顺兴投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  龙 俊审判员  芦化莉二〇二一年五月十四日法官助理高艳书记员刘鹏