河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）豫民申1276号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐倩，女，1992年2月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：王润莉，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：周口市安泰置业有限公司，住所地：河南省周口市七一路中段（天下城12楼）。 法定代表人：张晨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张韦韦，河南陈州律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：周口市泰和城百货有限公司，住所地：河南省周口市莲花路与工农路交叉口路西。 法定代表人：张晨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张韦韦，河南陈州律师事务所律师。 再审申请人徐倩因与被申请人周口市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）、周口市泰和城百货有限公司（以下简称泰和城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市中级人民法院（2020）豫16民终4065号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 徐倩申请再审称，生效判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定情形，应当再审。事实与理由：原审法院未考虑各方整体交易模式，仅以案涉商铺委托经营合同的部分条款作为依据，认定案涉合同解除条件未成就，明显存在认定错误。（一）《商品房买卖合同》已达到约定解除条件，一、二审法院以维护交易稳定性认为未达到解除条件认定错误，适用法律错误。1.2018年5月9日，徐倩与安泰公司签订《商品房买卖合同》，双方就商铺的买卖达成协议。双方约定，安泰公司应于2018年12月31日将商品房交付徐倩使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并由安泰公司向徐倩支付违约金。2.购房合同签订时，徐倩已支付购房款，但安泰公司一直未向徐倩交付该商品房，依照合同约定，徐倩有权要求解除合同。3.一、二审法院未考虑约定解除条件的成就问题，认为本合同所涉房屋为商铺，房屋是否交付不影响徐倩合同目的的实现，未达到合同解除的条件。一、二审法院引用的是合同法定解除事由的法律规定，并非约定解除的规定，适用法律错误。双方对交付进行约定，同时将其作为解除合同的情形之一，证明房屋需要交付，一、二审法院认定明显违反了双方当事人的意思自治。（二）泰和城公司未履行《商铺委托经营合同》条款，未向徐倩支付租金，徐倩的合同目的不能实现，要求解除合同符合法律规定。（三）一、二审法院认定案涉买卖合同和租赁合同是联合经营模式，不应擅自解除，存在偏颇，存在纵容两公司违约行为的情形。如果考虑整体交易模式，对于徐倩来说两份合同目的均未实现，更应支持徐倩解除两合同的诉讼主张。1.徐倩与安泰公司签订房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，是在其支付了房屋对价后完全享有该房屋，对房屋有绝对的处置权。而在徐倩依约支付了房屋购房款后，安泰公司未向徐倩办理房屋交接手续，案涉房屋也未办理权属登记，房屋未过户至徐倩名下，徐倩并未实现购买房屋的合同目的。徐倩与泰和城公司签订的委托经营合同的目的是获取房屋租金，而泰和城公司未向徐倩支付商铺租金，徐倩该合同的目的也不能实现。2.安泰公司、泰和城公司作为相关联的两公司，所有的经营模式是满足其商业需求，但其既不交付房屋，也不支付租金，迟延履行两合同义务，导致徐倩案涉两份合同目的均不能实现，徐倩起诉解除合同并无不当。（四）作为安泰公司关联公司的泰和城公司在明知徐倩未取得房屋经营权的情况下，与徐倩签订委托商铺经营合同，且结合两公司目前的行为，可以看出两公司其实际目的是进行变相融资，交易存在侵犯徐倩合法权益的情况。两公司的实际控制人均为张晨辉,系关联公司,两公司既与徐倩签订房屋买卖合同又签订委托经营合同,在徐倩交付购房款后,既不交付房屋,不办理权属登记,又不向徐倩支付房屋租金,涉嫌进行变相融资。房屋和购房款的实际控制方在两公司处，对于徐倩来说，其将全部购房款交付给公司，合同义务已全部履行完毕，却不能取得任何收益，所涉两份合同不予解除，对徐倩存在不公平。 安泰公司、泰和城公司提交意见称，（一）原审法院认定事实正确，徐倩称原审法院认定事实错误没有依据。徐倩在交付房款后，与泰和城公司进行租赁经营行为，其对店铺进行了商业性、经营性活动，徐倩购买店铺的目的已成就。安泰公司未及时办理房产证是因为疫情期间的不可抗力，安泰公司具有法定及约定的延期办理权利，故并未违约。泰和城公司未及时履行支付房租的义务，是因为疫情的不可抗力因素，所以泰和城公司具有法定的免责事由。且恢复经营后，泰和城公司以购物卡形式支付房租，多次通知徐倩，已积极的履行支付义务。（二）安泰公司与泰和城公司不存在违约行为，不应当支付违约金。安泰公司与泰和城公司都具有法定的免责事由，不存在违约行为，且徐倩主张的违约金计算方法违反了合同约定，故两公司不应当支付违约金。（三）安泰公司与泰和城公司不具有人格混同。安泰公司与泰和城公司虽然法定代表人为同一人，但两公司之间的财务与人事互不干涉，且具有独立的人事管理体系和财务体系，所以两公司不存在人格混同。综上，原审法院认定事实正确，请求驳回徐倩的再审请求。 本院经审查认为，原审已查明，徐倩分别与泰和城公司、安泰公司签订《商铺委托经营合同》《商品房买卖合同》。两份合同同一标的，《商铺委托经营合同》约定涉及《商品房买卖合同》内容，原审认定泰和城公司、安泰公司与徐倩三方目的即为同时实现房地产开发和商业经营利益，两份合同之间存在权利义务的关联，实现合同目的的利益关联，符合两份合同所反映的双方真实意思。两份合同应做整体理解，虽然在《商品房买卖合同》中就案涉商铺交房时间、逾期交房情形下的约定解除条款有所约定，但结合《商铺委托经营合同》中托管期限自2017年5月即开始；前两年租金在办理完《商品房买卖合同》时一次性返还；甲方（徐倩）不得擅自中止解除合同，若违约解除合同、危及乙方（泰和城）统一经营管理的，应承担违约金；为保证经营的稳定性和连续性,双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业等等条款来看，徐倩已经通过《商铺托管经营合同》将案涉商铺的交付、占有、经营等权利托管泰和城公司代为行使，原审认定案涉商铺交付形式可以不以由徐倩实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际由出租人使用为标准并无不当。且原审判决也已认定安泰公司逾期交房违约事实并判令其承担相应违约责任，可弥补徐倩的逾期交房损失。关于徐倩称泰和城公司亦未履行《商铺托管经营合同》约定的支付租金义务，导致其合同目的不能实现，应解除两份合同的申请再审理由。经查，徐倩认可2019年租金已经支付，就泰和城公司未依约支付的租金，原审也已经认定泰和城公司违约并调整提高合同约定的违约金给付标准，亦足以弥补徐倩实际损失。虽然安泰公司和泰和城公司在履行合同中均存在违约情形，但徐倩作为守约方诉请人民法院解除合同时，人民法院仍应当审查违约方的违约程度，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则、鼓励交易等原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度不影响守约方合同目的实现的前提下，即便合同约定了解除条款，为提高交易效率、减少交易损失，人民法院也可不支持守约方解除合同的诉请。原审在判令安泰公司、泰和城公司承担违约责任的前提下对徐倩解除合同的诉请不予支持，并无不当。 此外，关于徐倩申请再审称泰和城公司和安泰公司为关联公司的问题。认定公司法人人格混同基本表征是财产混同、组织机构混同和业务混同，虽然两公司实际控制人均为张晨辉，但徐倩未提交证据证实两公司存在财产、组织机构和业务混同情形，故该项申请理由亦不能成立。 综上，徐倩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回徐倩的再审申请。 审判长  于跃辉 审判员  范书伟 审判员  金 悦 二〇二一年五月十一日 书记员  孙 萍