广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1891号 上诉人（原审被告）：广西柳州市久居房地产投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇侗乡大道中央国际3栋27号商铺，统一社会信用代码：91450226MA5P2TQN21。 法定代表人：楚蕾，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈泊全，特别授权。 委托诉讼代理人：蒋文君，特别授权。 被上诉人（原审原告）：三江县兴三和商贸服务有限公司，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇福桥西路6号4栋负一层21号商铺，统一社会信用代码：91450226MA5MY7UR2F。 法定代表人：吴恒亮，系该公司执行董事。 上诉人广西柳州市久居房地产投资有限责任公司(以下简称久居房地产公司)因与被上诉人三江县兴三和商贸服务有限公司（以下简称兴三和商贸公司）中介合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院作出的（2021）桂0226民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2021年5月6日组织双方当事人进行询问，上诉人久居房地产公司到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人久居房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，重新审理或改判。2.上诉费用由兴三和商贸公司承担。庭审时明确第1项上诉请求为：驳回兴三和商贸公司一审时的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院对本案微信聊天记录事实认定错误，久居房地产公司并未参与兴三和商贸公司与吴小芬合同拟定及签约等流程，并非久居房地产公司的真实意愿。 兴三和商贸公司员工梁永慧2020年9月3日11：44分只是询问久居房地产公司员工蒋文君要房东石东旺房产信息后说打定金单，未说要签署任何协议或合同，2020年9月3日12：13分梁永慧就发签好的收据合同给蒋文君，前后间隔不到30分钟。在此期间梁永慧未让久居房地产公司员工参与审核或者协商合同的内容，就私自与购房者吴小芬在短时间内签订收据合同，他们私自签订收据合同，已经成为事实，久居房地产公司没有权利对兴三和商贸公司与吴小芬签订的收据合同提出撤销、无效、修改等法律异议。兴三和商贸公司的做法已经损害久居房地产公司对收据合同内容的知情权,所造成的损失应由其自行承担。 涉案收据合同通过微信发给蒋文君后，蒋文君已经提出异议，即2020年9月3日15：16分已经提出合同回去再聊，已表示对合同有异议。兴三和商贸公司抛开久居房地产公司与吴小芬私自签订收据合同已经成为事实，久居房地产公司已无权干涉他们私自签订定金收据内容。一审法院认定蒋文君未对此提出异议，事实错误，恳求法院求重新审判。 作为房产中介专业人员、兴三和商贸公司业务员拿到房产资料后未与久居房地产公司沟通房产产权是否清晰，未确定房产评估价格及首付款够不够（13.4万首付款不能购买该房产，评估价低于销售价），未确定客户征信是否符合银行要求，就私自与吴小芬签署定金收据合同。如兴三和商贸公司员工在签署定金收据合同签与久居房地产公司沟通，在那么多事情没有能确定下来的情况下，久居房地产公司及石东旺一定不会签署本合同，过错全部由兴三和商贸公司对房产交易流程操作上有严重失误引起，一审法院不能简单以久居房地产公司提供房产图及没有同意他们签合同的聊天内容来认定久居房地产公司有过错，久居房地产公司认为一审有认定事实不清，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款，违背公序良俗的民事法律行为无效。 房产销售过程中中介公司都会共享房源，洽谈过程中都会询问房源的信息，收取定金前都会核实房产、客户的一些重要信息，买卖双方及中介方一起商讨定金合同内容等；而兴三和商贸公司员工梁永慧只是询问了房产相关信息，就直接与吴小芳签订定金收据合同显然不合理、不合法的。久居房地产公司员工蒋文君只是与兴三和商贸公司员工梁永慧在正常交流房产信息，并未给与任何承诺及确定的信息，一审法院不能以久居房地产公司提供房产信息为由认定久居房地产公司有过错。 二、一审法院对本案适用法律错误 涉案收据合同违反了《中华人民共和国民法典》第四条平等原则、第六条公平原则，兴三和商贸公司与吴小芬签订的是定金合同，吴小芬交纳了定金却可以以征信不通过作为理由退还定金，有悖平等原则及公平原则。 根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，仅对当事人有法律约束力。兴三和商贸公司与吴小芬签订收据合同内容及签约时，抛开久居房地产公司和石东旺，该合同对久居房地产公司及石东旺没有约束力。一审法院不能简单的认定久居房地产公司与兴三和商贸公司有聊天记录、发图片记录就认定久居房地产公司有参与合同。根据《中华人民共和国民法典》第五条自愿原则，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。房地产价格变动较快且数额较大，在签署销售合同前签房东及代理销售公司都有权加价、降价、要求高额首付、全款购买、终止销售、协商合同内容等意愿。兴三和商贸公司与吴小芬签订收据合同时未告知久居房地产公司及石东旺，剥夺了久居房地产公司及石东旺的自愿原则，所造成的损失由兴三和商贸公司自行承担。 三、追加石东旺（房东）的法律责任 1.石东旺提供本人房产（三江县）的相关交易信息给久居房地产公司销售，并签有独家代理本房产销售合同。 2.石东旺隐瞒久居房地产公司销售改房产，且故意隐瞒该房产已经销售出去的事实，造成久居房地产公司发布该房产销售信息给兴三和商贸公司，兴三和商贸公司与吴小芬签订定金收据合同造成兴三和商贸公司赔偿吴小芬一万元，根据过错原则及利益原则，房产私自销售出去唯一获利方为石东旺，私自签署合同造成合同过错的原因是兴三和商贸公司房产合同签定流程操作不当，严重违规。石东旺因违约、隐瞒该房产的已销售出去消息所造成的损失，理应由石东旺和兴三和商贸公司共同承担，久居房地产公司不承担违约等责任。 被上诉人兴三和商贸公司庭后提交书面意见一份，表示本案是久居房地产公司提供虚假信息而引起，久居房地产公司应对房源信息的真实性负责，如果没有对方提供的信息兴三和商贸公司也不会与吴小芬签订协议。 被上诉人兴三和商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令久居房地产公司赔偿原告兴三和商贸公司购房定金2万元。2.判令本案案件受理费由久居房地产公司承担。3.判令久居房地产公司赔偿兴三和商贸公司在(2020)桂0226民初1126号案件当中承担的诉讼费150元。 一审法院认定事实：久居房地产公司成立于2019年9月19日，法定代表人为楚蕾，该公司具有从事房地产中介服务的资质。蒋文君是该公司的销售经理，杨昌厚是该公司的员工，杨昌厚于2020年10月中旬辞职。兴三和商贸公司成立于2017年12月4日，法定代表人为吴恒亮，该公司具有从事房地产中介服务的资质。梁永慧是该公司的员工，梁永慧于2020年12月辞职。2019年12月18日，久居房地产公司与石东旺签订《房地产买卖协议书》，约定石东旺将其名下位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋出售给久居房地产公司，销售价格为60万元，当日久居房地产公司将购房定金2万元交付给石东旺。合同签订当天，石东旺将其《房屋所有权证》及《居民身份证》复印件一并交给久居房地产公司的员工。2020年3月20日之后，石东旺将房屋的锁匙交给久居房地产公司的员工。杨昌厚曾向梁永慧说过石东旺有一套房屋准备出售，由久居房地产公司提供石东旺的有关房产信息，双方口头约定由久居房地产公司负责核实石东旺的房产信息及征信情况。如促成该房屋买卖事宜，久居房地产公司向卖方收取合同成交价1.5％的佣金；兴三和商贸公司向买方收取合同成交价1.5％的佣金。事后，双方未签订书面合同，亦未约定违约责任。吴小芬经其它渠道了解，兴三和商贸公司有二手房出售的信息和资源，便自行联系兴三和商贸公司的员工。2020年9月1日，兴三和商贸公司的员工梁永慧带吴小芬到石东旺位于广西壮族自治区三江侗族自治县的房屋现场查看现状。当时是久居房地产公司的员工杨昌厚用锁匙打开石东旺的房门。2020年9月2日，蒋文君与梁永慧开始用微信聊天，并对石东旺二手房的买卖事宜进行一些交流和反馈意见。2020年9月3日，兴三和商贸公司的员工梁永慧收取吴小芬的购房定金1万元，该定金为微信支付。当日梁永慧以兴三和商贸公司名义向吴小芬出具一份收据。该《收据》的内容为：“今石东旺（身份证号码：4522281978××××××××）收到吴小芬（身份证号码：4522281987××××××××）交来坐落于三江县，该房产证号：三房权证字第××号。该房屋的购房定金人民币大写：壹万元整（¥：10000.00），定于2020年10月1日前交齐首付款，如在2020年10月1日前石东旺不卖该房屋，将赔偿吴小芬贰万元整（¥：20000.00）。吴小芬在2020年10月1日前不交够房屋首付款，石东旺将不退予该房屋定金壹万元整（¥：10000.00）。该房屋总价为：陆拾柒万元整¥：670000.00，包过户。首付款人民币大写：壹拾叁万肆仟元整（¥：134000.00。）佣金：壹万元整，（¥：10000.00）。备注：2020年9月10日查询征信，如征信不过定金退还。如在此期间买卖双方有一方违约，交易终止将从违约方付款¥：3000元作为三和房产的跑腿费。收款人：梁永慧签名，并加盖三江县兴三和商贸服务有限公司的印章，日期：2020年9月3日。” 2020年9月3日，梁永慧将该收据以微信的方式发送给蒋文君。梁永慧自行打印该收据，并加盖公司印章。梁永慧在打印收据时，未与石东旺联系，亦未有石东旺的联系方式。梁永慧未将定金1万元交给久居房地产公司或者石东旺。2020年8月21日，石东旺将该房屋以60万元卖给荣丰毅，并于2020年8月31日将上述不动产过户给荣丰毅。2020年9月4日，久居房地产公司发现该情况，久居房地产公司遂于2020年9月8日诉至该院，请求石东旺双倍返还购房定金2万元。该案经该院主持调解，2020年10月28日，该院作出（2020）桂0226民初1091号《民事调解书》，确认石东旺在2020年11月15日之前一次性双倍返还购房定金4万元给久居房地产公司，并承担案件受理费400元。 久居房地产公司的员工把石东旺已经将该套房屋出售给他人的信息告知兴三和商贸公司的员工，之后兴三和商贸公司的员工再把该情况反馈给吴小芬，无法签订房屋买卖合同。鉴于上述情况，吴小芬于2020年10月9日将兴三和商贸公司、石东旺诉至该院，案号为（2020）桂0226民初1126号，请求兴三和商贸公司、石东旺连带双倍返还吴小芬购房定金2万元，并承担案件受理费。2020年11月10日，经该院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、兴三和商贸公司于2020年12月15日之前向吴小芬偿还购房定金20000元；二、案件受理费300元，减半收取150元，由兴三和商贸公司负担。 因兴三和商贸公司与久居房地产公司无法自行协商处理上述事宜，兴三和商贸公司于2021年1月6日诉至该院，随引发本案诉讼。 根据当事人的诉辩主张，一审法院将本案的争议焦点归纳为：一、兴三和商贸公司请求久居房地产公司赔偿购房定金2万元是否有依据？二、兴三和商贸公司请求久居房地产公司赔偿其在(2020)桂0226民初1126号案件当中承担的诉讼费150元是否有依据？该院将围绕上述争议焦点进行评判。 一审法院认为，一、关于兴三和商贸公司请求久居房地产公司赔偿购房定金2万元是否有依据的问题？该院认为，兴三和商贸公司和久居房地产公司都具有从事房地产买卖中介服务的资质。为了拓展业务，两个公司的员工相互提供客户二手房的买卖信息，并口头约定由久居房地产公司负责核实客户的房产信息及征信情况。如果促成二手房买卖，兴三和商贸公司向买方收取合同成交价1.5％的佣金，久居房地产公司向卖方收取合同成交价1.5％的佣金；但双方未签订书面的合同，且未约定违约责任。具体到本案而言，久居房地产公司的员工杨昌厚向兴三和商贸公司的员工梁永慧说过石东旺有一套商品房需要出售的信息。2020年9月1日，兴三和商贸公司的员工梁永慧带吴小芬到石东旺位于广西壮族自治区三江侗族自治县的房屋现场查看现状。当时是久居房地产公司的员工杨昌厚用锁匙打开石东旺的房门。2020年9月2日，蒋文君与梁永慧开始用微信聊天，并对石东旺二手房的买卖事宜进行一些交流和反馈意见。2020年9月3日，兴三和商贸公司的员工梁永慧收取吴小芬的购房定金1万元，并于当日向吴小芬出具了一份收据。2020年9月4日，经调查了解，发现石东旺的房屋已经出售给荣丰毅，并于2020年8月31日进行所有权变更登记。为此造成兴三和商贸公司无法与吴小芬签订房屋买卖合同，致使吴小芬无法实现购买二手房的目的。鉴于上述情况，吴小芬于2020年10月9日将兴三和商贸公司、石东旺诉至该院，案号为（2020）桂0226民初1126号，请求兴三和商贸公司、石东旺连带双倍返还吴小芬购房定金2万元，并承担案件受理费。2020年11月10日，经该院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、兴三和商贸公司于2020年12月15日之前向吴小芬偿还购房定金20000元；二、案件受理费300元，减半收取150元，由兴三和商贸公司负担。由于久居房地产公司提供石东旺的房产信息不准确、滞后，导致兴三和商贸公司无法与吴小芬签订房屋买卖合同，并因此退还吴小芬购房定金2万元，造成一定的经济损失。对此，久居房地产公司应当承担相应的过错责任。兴三和商贸公司和久居房地产公司都是专门从事二手房买卖的中介服务公司，具有的专业知识应当高于普通民众，在签订二手房买卖合同的时候，都应当尽到合理谨慎的审查义务。2019年12月18日，石东旺将其《房屋所有权证》和《居民身份证）复印件交给久居房地产公司的员工。2020年9月3日上午11时44分左右，久居房地产公司的员工蒋文君将上述房产证复印件照发给兴三和商贸公司的员工梁永慧，时间间隔有八个半月之久。在该时间段，石东旺的房产信息有可能发生变动，在将石东旺的《房屋所有权证》和《居民身份证）复印件发送给兴三和商贸公司的员工梁永慧之前，久居房地产公司有义务核实该房产的真实状况，包括所有权人是否已经变更及权利是否存在限制等重要信息。2020年9月3日中午12时13分左右，兴三和商贸公司的员工梁永慧已经将收据内容以微信方式发送给久居房地产公司的员工蒋文君，事后蒋文君并未对此提出异议。兴三和商贸公司应当将收取吴小芬的1万元定金交付给久居房地产公司，并请求久居房地产公司及时告知石东旺上述事实，但兴三和商贸公司并未履行这一义务，存在一定的过错。综合上述事实和二手房买卖中介服务的行业惯例分析和判断，该院认为，久居房地产公司应当承担50％的过错责任，兴三和商贸公司自行承担50％的责任。兴三和商贸公司收取吴小芬1万元的购房定金，因违约，兴三和商贸公司双倍返还吴小芬2万元购房定金，造成的实际财产损失只有1万元。综上所述，该院认为，依照过错原则及利益平衡原则，由久居房地产公司赔偿兴三和商贸公司损失5000元较为适宜。 二、关于兴三和商贸公司请求久居房地产公司赔偿其在(2020)桂0226民初1126号案件当中承担的诉讼费150元是否有依据的问题？该院认为，同理可证，兴三和商贸公司和久居房地产公司在履行中介合同过程当中，双方的过错程度相当。由于久居房地产公司的过错，导致兴三和商贸公司在其它关联案件当中承担了150元的诉讼费，该部分费用亦应当作为兴三和商贸公司的财产损失，理应由久居房地产公司承担一半的损失，即由久居房地产公司赔偿兴三和商贸公司75元的诉讼费损失。 综上所述，兴三和商贸公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，对此予以支持；其余部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。对久居房地产公司认为应当判决驳回兴三和商贸公司诉讼请求的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条第二款、第九百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、久居房地产公司在本案判决生效之日起十日内赔偿兴三和商贸公司购房定金损失5000元；二、久居房地产公司在本案判决生效之日起十日内赔偿兴三和商贸公司诉讼费损失75元；三、驳回兴三和商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费304元（已预交152元），减半收取计152元，由兴三和商贸公司承担114元，久居房地产公司承担38元。 上诉人久居房地产公司对一审法院查明的事实无异议，但表示一审法院遗漏查明2020年9月3日梁永慧将涉案收据（该收据含有合同内容，实际上是合同）发送给蒋文君之前并未征询过蒋文君意见，也没有发样板给蒋文君看过。故该收据与久居房地产公司无关，久居房地产公司不应承担本案责任。 被上诉人三和商贸公司对一审法院查明的事实未提出异议。 关于久居房地产公司对一审法院查明事实提出的上述异议，本院认为，久居房地产公司的上述异议与本案争议焦点有关，本院将在说理部分予以说明。 二审中久居房地产公司未提交新的证据。 综上，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，兴三和商贸公司员工梁小慧在微信上于2020年9月3日11:44发出“你发房主身份证给我，打定金单”，久居房地产公司员工蒋文君回复：“嗯，可以的”，然后在微信上将石东旺之前的《房屋所有权证》复印件和《居民身份证）复印件照片发给梁小慧，并发出语音“完整的复印件在公司……你签合同时没有问题的……”，梁小慧语音回复“不要紧、不要紧我先收了……”蒋文君回复：“嗯，好的”，梁小慧于9月3日12:13微信上将涉案收据图片发给蒋文君并表示“已收定金”。久居房地产公司表示这里所回复的“嗯，好的”是认可对方可以先收客户订金而非定金，订金只是稳住客户，在行业叫购房意向金，并表示之所以没有对对方在9月3日11:44分、12:13分的“打定金单”、“已收定金”提出过异议是因为作为久居房地产公司经办人员的蒋文君没有仔细看梁小慧发出的文字，但行业内此时都是收订金即意向金。 本院认为，根据上诉人久居房地产公司的主张，归纳本案的审理重点为：久居房地产公司的上诉请求是否于法有据？ 针对上述审理重点，本院认为，2019年12月18日石东旺将其《房屋所有权证》和《居民身份证）复印件交给久居房地产公司的员工。久居房地产公司员工蒋文君于2020年9月3日上午11时44分左右将上述房产证复印件照发给兴三和商贸公司的员工梁永慧，时间间隔达八个半月之久。在该时间段，石东旺的房产信息有可能发生变动，故久居房地产公司在将石东旺之前所交的《房屋所有权证》和《居民身份证》复印件发给兴三和商贸公司梁永慧之前有义务核实涉案房产的真实现状，如所有权人是否已经变更及权利是否存在限制等，但其未尽到该审慎义务，存在过错。久居房地产公司虽还主张其只是认可兴三和商贸公司可以先收客户订金而非定金，但在梁小慧微信上发出“打定金单”时，蒋文君明确回复：“嗯，可以的”，其现以没有仔细看梁小慧发出的文字为由对此予以否认没有事实依据，本院不予认可。据此，一审法院综合全案情况认定久居房地产公司应承担50%的过错责任，进而判令久居房地产公司应赔偿兴三和商贸公司购房定金损失5000元及诉讼费损失75元于法有据，本院予以维持。至于久居房地产公司所主张的石东旺法律责任问题，实为久居房地产公司与石东旺之间的法律关系，与本案无关。 综上所述，上诉人久居房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西柳州市久居房地产投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 深 审判员 温清华 审判员 彭 霞 二〇二一年五月二十七日 书记员 陈彦婷