四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7106号 上诉人（原审原告）：梁多清，男，1971年6月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐辉，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李永玉，四川博深律师事务所律师。 上诉人梁多清因与被上诉人徐辉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁多清上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判支持梁多清的一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由徐辉承担。事实和理由：1.（2019）川01民终11776号案未采信徐辉用以证明其于2019年1月3日通过杨染苒邮寄“展厅钥匙”的EMS邮单，且在本案中采信，与生效判决认定事实相悖。在徐辉提供中的EMS邮单上，并未详细载明邮寄物品，邮寄地址也不是梁多清实际居住地址，实际邮件发出人也不是徐辉本人；梁多清不能接收邮寄地址有误、内在物品不明确、寄件人未知的邮件。2.梁多清提供的《视听资料》《视频截图》《房屋监控截图》显示，在2020年5月1日之前，徐辉一直在零星地搬运涉案房屋中的物品，徐辉并未实际腾退房屋；梁多清多次微信、短信通知徐辉履行交接手续，但徐辉未积极履行交房义务。3.梁多清与徐辉的多次通话显示，徐辉多次向梁多清表示展厅内的财物价值较大，他会处理；梁多清也多次寻找所在村委会及公证处的帮助，请求上述部门对涉案房屋中的财物进行清点，但上述部门均以不在其权限、工作范围内拒绝梁多清的要求。而一审法院仅凭徐辉提供的在（2019）川01民终11776号案中未采信的EMS邮单及梁多清经营的家具展厅的合伙人之一的杨染苒的证言就认定徐辉已履行了腾退房屋的义务，明显缺乏事实与法律依据。4.在（2019）川01民终11776号案件执行时，梁多清也多次请求执行法官及徐辉的代理律师要求徐辉配合梁多清办理房屋腾退手续，执行法官及徐辉的代理律师多次联系徐辉，徐辉均拒绝。5.徐辉未履行腾退房屋的义务，也违背了双方签定的《房屋租赁合同》中的相关约定。房屋腾退不仅仅只是退回钥匙，还应该就涉案房屋的完整性、水电费用是否结清等问题进行确认。徐辉一直未履行以上义务，恶意占用房屋，致使梁多清损失巨大，理应支付涉案房屋占用使用费。 徐辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.徐辉在双方发生纠纷后，履行了解除房屋租赁合同的通知义务、腾空了房屋、寄还了房屋钥匙，早已向梁多清表明房屋未使用、已经腾退的事实，且已经支付完毕房屋使用费。2019年1月4日梁多清因案涉房屋租赁合同纠纷诉至法院，经一审、二审，认定合同无效，徐辉需向梁多清支付房屋使用费，该案已执行完毕。因双方产生纠纷，2018年11月9日徐辉短信告知梁多清解除房屋租赁合同并于2018年12月18日通过顺丰快递将房屋钥匙寄给梁多清，被拒收。2019年1月3日再次通过邮政快递寄出房屋钥匙，被拒收，后徐辉再次通过邮政快递邮寄《解除合同告知函》被签收。2.梁多清通过拒收钥匙的方式，意欲阻止徐辉腾房，以达到徐辉仍然占有、使用案涉房屋的目的，不符合诚实信用原则，应当视为徐辉已经腾退完成。3.梁多清提起本次诉讼，但是没有徐辉继续占有使用房屋的直接证据。案涉租赁合同无效，徐辉已经履行了解除合同的通知义务、交还钥匙和腾房义务，占有使用费也已经通过诉讼方式予以确认。梁多清作为房屋管理人，应积极收房、查看房屋状况。作为租赁合同的双方为避免各自损失继续扩大都有积极作为的义务，徐辉多次拒收房屋钥匙违反诚信原则。 梁多清向一审法院起诉请求：1.判令徐辉腾退实际占用的房屋，并支付自2019年1月1日起暂计算至2020年7月1日的占有使用费473400元，房屋占用使用费支付至房屋实际腾退之日止；2.判令徐辉自行修复或拆除还原房屋因装修所产生的已经褪色破损的外墙面；3.判令徐辉修复原有照明电路，疏通堵塞的厕所，修复厕所下面因装修开孔造成的漏水并归还卷帘门钥匙；4.判令徐辉拆除屋内装修隔离墙和封闭后窗的后墙；5.判令徐辉承担本案诉讼费用。一审审理中，梁多清自愿撤回对徐辉的第2.3.4项诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年6月11日，梁多清与徐辉签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要条款约定：梁多清将位于新都区及该楼楼顶租赁给徐辉，建筑面积2145平方米，租赁期限从2012年9月1日至2022年8月31日共计10年，租金前3年按12元／平方米／月计算，合计308880元。3年后每年按1元／平方米／月增加，徐辉于每年8月1日前将租金交纳给梁多清。双方还就权利、义务、违约责任等进行了约定。梁多清以徐辉自2018年8月1日起欠付租金为由，于2019年1月4日具状向一审法院提起诉讼，要求解除双方于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求徐辉支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋租金。一审法院在审理该案时查明案涉房屋梁多清尚未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，一审法院作出（2019）川0114民初2337号《民事判决书》，认定双方于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》无效，徐辉需向梁多清支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费105200元。徐辉则认为系梁多清的原因导致房屋无法正常使用，徐辉未实际使用房屋而提起上诉，本院作出（2019）川01民终11776号《民事判决书》对（2019）川0114民初2337号判决内容予以维持。 一审法院认为，本案纠纷系双方对承租房屋是否实际腾退存在分歧所致。梁多清在本案中所主张房屋使用费起始时间为2019年1月1日，与（2019）川0114民初2337号、（2019）川01民终11776号案件确定的房屋占有使用费支付至2018年12月30日止的时间不重叠、不冲突，系上述截止时间的延续，梁多清不存在重复起诉的情形。那么梁多清在本案中所主张的房屋使用费能否得到支持是本案审查的重点。在租赁合同中存在认定腾退时间困难的问题，这就要求腾退房屋时租赁合同双方应恪守诚信、善意履行，通常来讲交接钥匙应视为腾退完成的基本形式。徐辉拖延支付房屋使用费始自2018年8月，作为租赁合同的双方为避免各自损失继续扩大可积极行使相应的民事法律行为，徐辉于2019年1月3日通过杨染苒再次向梁多清邮寄“展厅钥匙”，（2019）川01民终11776号《民事判决书》中虽未采信该份EMS邮单，系因该EMS邮单发生在2019年1月1日之后，实际与认定徐辉应向梁多清支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费并无关联。上述徐辉再次邮寄“展厅钥匙”后，梁多清拒收并以向法院起诉的形式要求解除《房屋租赁合同》，及要求徐辉支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费，两审法院经审理均支持了其诉讼请求，其相应损失亦得到弥补。梁多清拒收“展厅钥匙”意欲阻却徐辉腾退房屋以达到徐辉仍然占有、使用房屋事实的目的，而再要求徐辉支付自2019年1月1日起至房屋再次被租出的时间止即至2020年7月1日止的房屋使用费，显然缺乏事实依据，且有违诚实信用原则，徐辉邮寄“展厅钥匙”的行为应当视为已将房屋腾退给梁多清，故对梁多清要求徐辉支付自2019年1月1日至2020年7月1日止的房屋使用费，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回梁多清的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4201元（因适用简易程序已减半收取），由梁多清负担。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 梁多清提交房屋监控截图，拟证明2019年1月5日至2020年3月29日监控显示一直在搬运屋内物品，车牌号为川Ａ×××××的货车一直在搬运物品，实际腾退时间应不早于2020年3月29日。 徐辉质证认为一审已提交了部分视频截图，但不是原始载体，也没有提交获取视频的过程，对合法性不认可。照片与本案没有关联性，何时形成和如何形成均不清楚，故对三性均不认可。 本院经审查并询问双方，梁多清提供的视频截图为自己使用手机拍摄监控视频，该视频截图为照片原件，本院对真实性予以采信，对证明目的综合认定。 本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，梁多清与徐辉之间的房屋租赁合同已经（2019）川0114民初2337号、（2019）川01民终11776号判决认定无效，该判决还对2018年12月30日前的房屋占用费予以了处理。本案二审的争议焦点为徐辉是否已将案涉房屋交还给了梁多清。徐辉主张其在2018年12月18日、2019年1月3日通过其前妻陈琳、合伙人杨染苒分别向梁多清邮寄了房屋钥匙，但被拒收。梁多清对此不予认可。 关于徐辉提供的向梁多清邮寄钥匙的邮单如何认定的问题。本院认为，虽然（2019）川01民终11776号案件中未采信徐辉在二审提交的2019年1月3日向梁多清邮寄展厅钥匙的邮单，但首先，法院判决的既判力仅限于判项部分，对证据的认定部分并不具备既判力。其次，在（2019）川01民终11776号案件中徐辉举示的2019年1月3日向梁多清邮寄展厅钥匙的邮单为孤证，邮寄人非徐辉本人，在该案中未对该证据予以认定并无不当。但在本案中，徐辉还提供了2018年12月18日徐辉前妻陈琳向梁多清邮寄“寄物信息显示为钥匙”的顺丰邮单、2019年2月28日杨染苒向梁多清邮寄“寄物信息显示为文件资料”的EMS邮单，这两份邮单以及2019年1月3日杨染苒向梁多清邮寄“寄物信息显示为钥匙（展厅）”的EMS邮单中收件地址均相同，且2019年1月3日邮单信息显示为“收件人拒收”，2019年2月28日的邮单信息显示为“妥投”，梁多清在一审中也对于三份邮单上载明的电话号码为梁多清本人的电话予以认可，故在本案中以上证据能够形成证据链，对徐辉向梁多清邮寄了案涉房屋钥匙但被拒收的事实予以佐证。同时，2019年初梁多清与徐辉因履行案涉房屋租赁合同发生纠纷诉至法院，双方在（2019）川0114民初2337号案件审理过程中均表示不愿继续履行合同，双方对对方不愿继续履行合同的意愿应当是明知的。在此情况下，梁多清拒绝接收邮单信息显示为“展厅钥匙”的邮件有失诚信，因此徐辉向梁多清邮寄钥匙的行为应当视为已将房屋腾退给了梁多清。 而梁多清提供部分照片没有显示拍摄时间，其余视频截图中并没有徐辉本人在2019年1月1日至2020年7月1日出现在案涉房屋内或者搬离相关物品的信息，对照片内所涉车辆也没有提供证据证明为徐辉所有或为徐辉所控制，故以上证据不能达到徐辉在2019年1月1日至2020年7月1日间仍然占有使用案涉房屋的证明目的。综上，本院认为，徐辉已经在2018年底及2019年初向梁多清履行了返还案涉房屋的义务，梁多清无正当理由拒绝接收房屋钥匙，致使房屋不当空置的损失应由梁多清自行承担，本院对梁多清要求徐辉支付2019年1月1日至2020年7月1日的房屋使用费的上诉请求不予支持，一审对此认定正确，本院予以维持。 综上所述，梁多清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8402元，由梁多清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  何广智 二〇二一年五月二十四日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽