广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8764号上诉人（原审被告）：广州市继丰房地产开发有限公司。住所地：广州市白云区石井街石安路269号二楼。法定代表人：张健宏，总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周伟坚，男，1979年7月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：黄霭文，女，1980年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘梓杨，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因与被上诉人周伟坚、黄霭文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人继丰公司委托诉讼代理人朱毅华、被上诉人周伟坚、黄霭文委托诉讼代理人苏萍、甘梓杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由周伟坚、黄霭文承担。事实与理由：一、本案有证据和事实理由证明因为政府部门登记错误用地性质致使规划验收延迟及办证迟延，政府行为造成的验收延迟非继丰公司原因且不可预见，不应由继丰公司承担违约责任。根据继丰公司提供的依据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函（2020）37号复函可以看出，电影院规划验收延迟是因为政府部门将该地块原本建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地不能规划验收，且在电影院施工过程中也曾因为该用地性质错误登记而要求停工。本案中，政府部门在2017年初对涉讼住宅楼进行规划验收时变更了此前规划报建中对公建配套设施的验收要求，要求电影院必须先于涉案住宅楼验收，而政府错误登记电影院性质又直接造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，因此，涉讼住宅楼的验收和办证不能在约定期限内办理，不应由继丰公司承担责任。而且整个顺丰翠园全部地块只有一个国有土地证，电影院地块和涉案住宅地块都在同一土地证下，一个土地证下部分地块用地性质登记错误也必然导致整个土地证的土地规划不合法，也是无法办理规划验收和确权的根本原因。政府部门于2017年1月11日变更验收要求，要求电影院需要先行验收，而电影院用地性质错误直至2017年11月2日才纠正错误登记，故自2017年1月11日至2017年11月1日共计294天（199个工作日）因政府部门导致无法验收的时间应在逾期办证期限内予以扣减，该期间逾期不能归责于继丰公司。一审认定规划验收条件及调整土地用地性质属于应当预见的经营风险，是错误的。二、一审判决认定办证期限的计算事实错误。办证期限应该以取得规划验收条件为前提，房屋钥匙交付不能作为办证起算时间，办证期限应当从继丰公司取得规划验收之时计算。根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条及第二十一条的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提。《广州市不动产登记规程》第三十八条也是明确要求未经规划验收的不得确权。所以有关办证期限的起算应当以规划验收合格证取得之日计算。一审判决以房屋钥匙的交付作为办证起算时间明显错误。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，竣工验收是房屋交付使用的法定必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才符合交付使用的条件。另外，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交楼也是要以通过验收为前提，故小业主领取房屋钥匙入住不影响办证期限的起诉，应当以实际涉讼楼盘通过规划验收之日起开始计算办证时间。三、周伟坚、黄霭文逾期缴纳房款的时间也应抵充办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，周伟坚、黄霭文未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司有权拒绝其按期办证的要求。故在计算有关办证期限时，有关周伟坚、黄霭文延迟付款的违约天数应该在办证期限中相应顺延办证时间。此外，有关买受人即周伟坚、黄霭文提交办证资料和缴纳契税等属于周伟坚、黄霭文处理的时间应当剔除在办证时间之外。根据双方所签《商品房买卖合同补充协议》第十三条的约定，继丰公司的办证期限是要从周伟坚、黄霭文完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算。四、逾期办证违约金标准过高，标准应调整为人民银行间同业拆借贷款利率的标准计算。本案中，存在政府错误登记土地性质导致规划验收和确权延迟，且绝大部分业主存在逾期交款行为，且违约金的目的在于惩罚合同过错方、弥补无过错方损失，但本案中继丰公司是受害者，并无过错，且周伟坚、黄霭文也没有损失。因此，即便认定继丰公司需要支付违约金，也应将标准调整为人民银行间同业拆借贷款利率。周伟坚、黄霭文二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意继丰公司的上诉请求。周伟坚、黄霭文于2020年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金389642.32元（以1376828元为本金，按照每日万分之五自2017年10月30日计算至2019年5月19日共566日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。一审法院经审理查明：2015年1月27日，周伟坚、黄霭文（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区翠影路4号（自编号F3栋）1001房（以下简称涉案房屋），建筑面积85.31平方米、套内面积73.27平方米、共有分摊面积12.04平方米；总金额1376828元，首期款416828元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款960000元需于2015年2月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。2015年1月30日，黄霭文向继丰公司转账支付首付款416828元。2015年4月14日，继丰公司向周伟坚、黄霭文出具金额为416828元的房款发票。2015年6月6日，黄霭文向继丰公司转账支付20000元；同月13日，黄霭文向继丰公司转账支付140000元。2015年9月30日，黄霭文向继丰公司支付贷款房款640000元。2015年10月14日，继丰公司向周伟坚、黄霭文出具金额为800000元的售房款发票。周伟坚、黄霭文称，2016年12月24日，继丰公司将涉案房屋交付给周伟坚、黄霭文，并出示物业管理费发票予以证实。2019年5月16日，涉案房屋登记至周伟坚、黄霭文名下，面积85.68平方米，套内面积73平方米，分摊建筑面积12.67平方米。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复等证据。周伟坚、黄霭文对上述证据关联性均不予确认，称不能得出继丰公司所称的规划部门变更了验收要求，继丰公司系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除继丰公司迟延办证的责任。另，周伟坚、黄霭文主张于2019年5月19日领取不动产权证。继丰公司对周伟坚、黄霭文主张的领取时间予以确认，但称周伟坚、黄霭文在不动产权证出具后的领取时间以及周伟坚、黄霭文自行缴纳契税的时间不应计算在逾期办证期限内。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）、缴款通知书、银行进账单、转账凭证、发票、按揭贷款指南、不动产权证、个人贷款支付凭证、借款合同、付款须知、收据、现金支出证明单、税收完税证明、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：周伟坚、黄霭文与继丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为周伟坚、黄霭文办妥产权登记并交付不动产权证。周伟坚、黄霭文主张继丰公司于2016年12月24日向周伟坚、黄霭文交付了涉案房屋，继丰公司未提出异议，一审法院对该交房时间予以采纳。继丰公司于2016年12月24日向周伟坚、黄霭文交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。继丰公司于2019年5月16日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现周伟坚、黄霭文于2019年5月19日领取《不动产权证》，根据合同约定，继丰公司在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给周伟坚、黄霭文的义务，故一审法院对周伟坚、黄霭文提出的逾期办证违约金应计算至领取之日的主张予以采纳；继丰公司还主张周伟坚、黄霭文缴纳契税期间应予以扣减，但考虑继丰公司并未限制周伟坚、黄霭文缴纳契税的期间，周伟坚、黄霭文实际用于支付契税的期间并未明显过长，该期间不应予以扣减；故继丰公司迟延履行办证义务566天。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故一审法院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为155856.93元（1376828元×0.02%×566天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月24日作出一审判决：一、于本判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向周伟坚、黄霭文支付逾期办证违约金155856.93元；二、驳回周伟坚、黄霭文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3572元，由周伟坚、黄霭文承担2143元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担1429元。广州市继丰房地产开发有限公司承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向周伟坚、黄霭文直接支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，继丰公司表示其于2019年4月18日取得大确权后即通知购房人提交办证资料、缴纳契税，房产证于2019年5月16日办妥，购房人不存在拖延的情况。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：继丰公司是否应承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金的计算标准认定。关于继丰公司是否应承担逾期办证违约责任问题。本案中，继丰公司主张其因政府部门调整规划验收及土地性质登记错误等原因导致办证迟延，但其所提交证据均不足以证实案涉房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是因政府办证部门原因造成。且双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也未约定该项免责事由，据此，一审法院认定该部分事由均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中可能发生的客观情况并无不当。继丰公司上诉认为其不应承担逾期办证违约责任，缺乏理据，本院不予支持。关于继丰公司应承担的逾期办证违约金计算标准问题。其一，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》中已明确约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为周伟坚、黄霭文办妥产权登记并交付房地产权证。逾期办理的，应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。故一审法院根据案涉房屋交付时间确定逾期办证违约金起算时间并无不当，继丰公司主张以房屋取得规划验收合格证之日起算其办证期限，明显违反双方合同约定，本院不予采纳。其二，继丰公司提出应在其逾期办证期限内扣除周伟坚、黄霭文逾期支付购房款的期限问题。根据本案事实，周伟坚、黄霭文于案涉房屋交付前已付清全部购房款，即其迟延付款行为并不影响继丰公司依约履行房屋产权变更登记的合同义务，且即便周伟坚、黄霭文因存在逾期付款行为需支付逾期付款违约金，该项违约责任的承担也并非其取得案涉房屋产权的对价，故继丰公司要求顺延其办证期限，有违公平合理原则，本院不予采纳。其三，二审诉讼中继丰公司表示周伟坚、黄霭文不存在拖延提交办证资料以及迟延缴纳契税的情况，故继丰公司上诉提出扣除周伟坚、黄霭文提交办证资料和缴纳契税期限等问题，本院亦不予认定。其四，关于逾期办证违约金标准，一审法院已根据案涉合同约定内容以及实际履行情况，酌情调整违约金为每日0.02%，继丰公司仍以该标准过高为由要求调整为同业拆借贷款利率标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，继丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3417元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年五月三十一日书记员  吴敏玲黄咏欣