四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1923民初1910号 原告：平昌县鑫兴物业管理有限公司。住所地：平昌县同州街道新华街西段（汉王庙小区）。 法定代表人：王维贤，该公司经理。 委托诉讼代理人：王跃华，男，汉族，生于1975年6月2日，系公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：张艳，巴中市平昌县元山法律服务所法律工作者。 被告：丁习荣，男，汉族，1968年10月29日出生，住平昌县。 委托诉讼代理人：王国兴，巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。 被告：王遵菊，女，汉族，1970年8月21日出生，住平昌县。 原告平昌县鑫兴物业管理有限公司与被告丁习荣、王遵菊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳、王跃华与被告丁习荣及其委托诉讼代理人王国兴、被告王遵菊到庭参加了应诉。本案现已审理终结。 原告平昌县鑫兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令支付原告物业服务费7722元，违约金按物业服务合同约定支付；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是平昌县星龙新城B1-7-1号住宅的业主，2010年原告与四川星河房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2015年该小区成立业主委员会，原告与星龙新城业主委员会签订了《星龙新城物业服务合同，合同中均约定由原告》向其开发的小区提供物业管理服务，该物业的全体业主和使用人按房屋面积以每月一缴的方式向原告支付物业管理费用。后原告方多次催收，小区业主拒不缴纳物业服务费。 被告丁习荣、王遵菊答辩称，原告主张的费用没有事实根据，被告父亲签订的合同已交纳清楚，后期没有签订服务合同，没有和原告形成合同法律关系。原告持有的物业服务合同，没有对业主进行公示。原告没有对被告进行口头催收，原告方没有履行合同义务。原告未履行好物业管理服务，导致一楼业主拆除轴梁严重影响房屋质量安全问题，未及时解决房屋外墙漏水问题造成墙体裂开、墙纸和衣柜损坏。 经审理查明：被告丁习荣、王遵菊与四川星河房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》购买平昌县江口镇西城新区星龙新城B1-2-7-1房屋（建筑面积119.22平方米），成为该小区业主。2010年4月10日,四川星河房地产开发有限公司(甲方)与平昌县鑫兴物业管理有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》,约定由甲方选聘乙方对星龙新城A、B、C区提供前期物业服务,本合同期限自2010年4月10日起至业主委员会成立时止；但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理,清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（电梯）：0.9元/月?平方米的标准收取。业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按合同约定的标准向乙方支付3‰违约金。2014年9月平昌县汉王庙社区星龙新城B1区、B2区、C区成立首届业主委员会，2015年1月2日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司（乙方）与星龙新城BC区业主委员会（甲方）签订《星龙新城物业服务合同》，合同中约定：甲方将星龙新城BC区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。物业管理区域物业服务费用标准按包干制方式计收，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅收费标准为0.90元/月/平方米，向业主或物业使用人按月收取。业主逾期缴纳物业服务费时，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金。被告丁习荣、王遵菊接房后，交纳了2014年以前的物业费2574元,从2014年1月起一直未缴纳物业服务费，至2019年12月31日共下欠物业服务费7722元，经原告平昌县鑫兴物业管理有限公司多次催收无果。 上述事实有原、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《星龙新城物业服务合同》、《星龙新城B1区物业服务分户合同》、催费通知、鉴定报告、平昌发改〔2013〕50号文件、物业服务费欠费明细表等证据予以证明。 本院认为，2010年4月10日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司与四川星河房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及2015年1月2日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司与星龙新城BC区业主委员会签订的《星龙新城物业服务合同》，合法有效，不违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”和第六条:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”之规定,原告与星龙新城B、C区业主委员会签订的《星龙新城物业服务合同》对二被告具有法律约束力,原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告丁习荣、王遵菊作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费。因被告丁习荣、王遵菊未履行缴费义务，经原告平昌县鑫兴物业管理有限公司多次催收后，被告丁习荣、王遵菊仍未履行，现原告平昌县鑫兴物业管理有限公司要求被告丁习荣、王遵菊支付下欠物业费用7722元的理由成立，本院予以支持。原告平昌县鑫兴物业管理有限公司诉请被告丁习荣、王遵菊要求其承担物业管理费违约金，因其在《星龙新城物业服务合同》中对违约金予以约定，本院应予支持，但原告主张的违约金金额偏高，不符合法律规定，其高于部分予以剃减，其违约金按1544.4元（7722元X20%）计算。被告辩称认为原告服务管理不到位，未有效制止B1区1单元轴梁拆除影响房屋质量安全以及房屋外墙漏水原告未及时维修导致衣柜、墙纸损坏和墙体裂开,本院认为,对于B1区1单元轴梁拆除是否影响房屋质量安全问题，西南交通大学建设工程质量事故鉴定报告中心2017年8月16日出具的JGJ2017-064号鉴定报告，已经明确“拆除轴梁不影响该建筑物主体结构安全，门窗洞角处存在斜裂缝主要是应力集中及温度应力导致的，墙面出现的无规则裂缝均为抹灰龟裂等”。对于房屋外墙漏水问题，系房屋修建质量问题，理应由房屋开发商解决，原告可居中协商解决，但责任主体并非原告，其损失不可归责于原告，对于其造成的损失二被告可向房屋开发商即四川星河房地产开发有限公司主张权利。二被告不能以此拒绝交纳物业服务费，本院对二被告的答辩不予支持。原告作为从事物业管理服务的公司,也应进一步加强服务管理,采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题,为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法〔2009〕8号）第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下: 一、限被告丁习荣、王遵菊支付下欠原告平昌县鑫兴物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费7722元，并支付原告平昌县鑫兴物业管理有限公司违约金1544.4元，合计9266.4元，限判决生效后十日内付清。 二、驳回原告平昌县鑫兴物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁习荣、王遵菊共同负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨泽 二〇二一年五月三十一日 书记员  梁城