湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初1817号 原告：湖南楚湘正诚物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新梅路**万鑫佳园办公楼****。 法定代表人：蔡海波，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：徐艳，女，1989年5月12日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，户籍地湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：徐细满，男，1966年12月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 原告湖南楚湘正诚物业服务有限公司（以下简称楚湘正诚物业公司）与被告徐艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告楚湘正诚物业公司的委托诉讼代理人朱晓艳、被告徐艳的委托诉讼代理人徐细满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楚湘正诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9399元及自2019年5月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告湖南楚湘正诚物业公司(原“湘潭正诚物业服务有限公司”)与湘潭和宇置业有限公司于2014年5月29日签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，物业的管理服务费标准，按住宅房屋建筑面积1.35元/平/月缴纳。被告系该小区XX号房屋业主，房屋面积为142.38平。被告在其《商品房买卖合同》中承诺履行《前期物业管理服务合同》的全部权利义务。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，被告未按约定支付物业管理费。自2014年4月12日起至2019年5月8日止，被告欠物业服务费9399元（不含被告2017年已交物业费部分），经原告多次催告，被告均不予支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告徐艳辩称，物业公司和开发商在被告买房子的时候就承诺隔音的问题，但承诺也没有到位。被告的四间房屋出现裂缝，隔音也不好，又邻高速公路，噪音很大，这些问题到现在也没有得到解决，如果这些问题解决了，被告肯定交物业费的。而且小区还有其他服务也没有做到位，原告请的保安不合格，小区电动车丢了很多辆，还有小区进出门那个栏杆一直都没有放下去过，到了晚上保安亭就没有人值班了，小区里面汽车进出也没有管，车位360块钱一年，卫生从来就没有人搞过。 本院经审理认定事实如下： 一、小区名称：XX小区，坐落于湘潭市九华经开区××道××号。 二、徐艳系湘潭市九华经开区××道××号麓华新城XX栋XX单元XX号房屋的业主，湘潭市不动产登记中心出具的档案查询单上显示该房屋产权面积142.35平方米，房屋用途为住宅。 三、截止至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。楚湘正诚物业公司未与徐艳签订物业服务协议。 四、楚湘正诚物业公司（乙方，原名为湘潭正诚物业服务有限公司），与湘潭和宇置业有限公司（甲方）签订了《XX城一期项目前期物业管理服务合同》，合同约定：湘潭和宇置业有限公司选聘楚湘正诚物业公司对XX一期项目提供前期物业服务事宜；物业服务费收取标准为高层住宅的标准为1.35元/月.平方米；业主或物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按日千分之五加收滞纳金。 五、楚湘正诚物业公司为XX小区提供了物业服务。楚湘正诚物业公司称其在《XX一期项目前期物业管理服务合同》中约定的委托期限届满即2019年5月8日从XX小区退场。原、被告确认被告已交2017年物业服务费2307元。2020年1月6日，楚湘正诚物业公司委托律师事务所向徐艳发律师函催交物业费，徐艳的委托诉讼代理人徐细满称楚湘正诚物业公司在物业服务期间向徐艳催收过物业服务费。 六、徐艳拖欠楚湘正诚物业公司自2014年4月12日起至2019年5月8日止（除2017年之外）期间的物业费总计9397元（142.35平方米×1.35元/平方米/月×48个月27天=9397元）至今尚未交纳。 七、楚湘正诚物业服务公司主张违约金自2019年5月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。 八、徐艳不交纳物业费的抗辩事由主要是认为其购买的房屋存在质量问题，且房屋居住噪音较大。楚湘正诚物业公司提供的物业服务达不到标准，体现在小区内多辆电动车出现了丢失的情况，保安值守不到位，卫生清扫不到位等。 上述事实，有原告楚湘正诚物业公司提供的《XX城一期项目前期物业管理服务合同》、房屋档案查询单、律师函、快递寄件查询回单等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在楚湘正诚物业公司按照与小区建设单位签订的《XX城一期项目前期物业管理服务合同》约定为徐艳所居住的和宇·麓华新城小区提供了物业管理服务的情况下，徐艳应当按照有关标准向楚湘正诚物业公司交纳物业费。关于徐艳主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非楚湘正诚物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非楚湘正诚物业公司的合同义务，故不能作为徐艳拒交物业费的正当理由。关于徐艳辩称的楚湘正诚物业公司提供的物业服务不符合标准，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。从徐艳的陈述来看，楚湘正诚物业公司提供的物业服务应不属重大瑕疵，故对徐艳主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予支持。经本院核算，徐艳欠缴2014年4月12日至2016年12月31日及自2018年1月1日起至2019年5月8日期间物业服务费共计9397元，对楚湘正诚物业公司主张的超出部分，本院不予支持。本案中，根据徐艳的抗辩意见，楚湘正诚物业公司在物业管理方面确实存在一定瑕疵，徐艳并非无故拖欠物业服务费，故楚湘正诚物业公司主张徐艳支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，本院对楚湘正诚物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、徐艳在本判决生效之日起十日内支付湖南楚湘正诚物业服务有限公司2014年4月12日至2016年12月31日及自2018年1月1日起至2019年5月8日期间的物业服务费9397元； 二、驳回湖南楚湘正诚物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由徐艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 吴金平 二〇二一年五月二十六日 法官助理 陈璐璐 书 记 员 喻晓希 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。