上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7451号原告(反诉被告)：康旖旖，女，1971年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴华，上海金沁律师事务所律师。被告(反诉原告)：祝捷，男，1977年10月7日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)康旖旖与被告(反诉原告)祝捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康旖旖及其委托诉讼代理人吴华、被告祝捷到庭参加诉讼。2021年3月10日至4月9日，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。康旖旖向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年9月20日至2020年9月19日期间的欠付商铺租金34,000元；2.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，自2019年9月17日起，按欠付金额34,000元为计算基数，按每日千分之三，计算至实际付款之日止；3.被告支付原告解除合同违约金20,000元；4.被告支付原告欠缴2020年8-9月的水电费1,301.31元(其中水费25.30元、电费1,276.01元)；5.被告支付原告律师费3,000元。事实和理由：2016年9月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区秀浦路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作为商业使用，租赁期限五年，自2016年9月20日起至2021年8月25日止。租金每年96,000元，第二年起每月增长500元，以此类推。租金支付方式为年付，先付后用，每期支付时间为到期日前7天。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2019年9月17日，被告在支付第四年租金时(年租金114,000元)仅支付了8万元，剩余34,000元未支付，原告多次催讨无果。2020年9月，被告违约提前解除合同。退租后，又欠付2020年8-9月的水电费1,301.31元。故提起诉讼。祝捷辩称，不同意原告的诉请。被告承租系争房屋多年，2020年由于新冠疫情原因，原、被告协商后将年租金降至8万元，被告已将8万元租金支付原告，已完成了支付2019年9月21日至2020年9月20日期间租金的义务。原告系转租，由于原告未及时支付房东租金，房东多次至系争房屋处干扰被告，并采取锁门等手段阻挠被告经营。被告因此向原告提出解除合同，2020年5-6月期间，被告表示若搬离房屋、要求原告退还剩余租金，原告没有回复。后原告又推翻年租金已降至8万元的约定，故被告才提出若原告不退还租金，当年租赁年度到期则不再承租，押金1万元无需退还，可抵水电费。原告当时表示同意。2020年9月20日，原告发微信要求被告搬离，被告当天腾空房屋，原告却没来接收钥匙，9月24日被告将钥匙交还原告。现被告同意承担欠付的水电费，要求原告退还押金1万元。另涉案合同系原告违约解除的，反诉请求：反诉被告支付违约金2万元。针对反诉，康旖旖辩称，被告违反了合同租金一年一付的约定，原告曾同意年租金按8万元计算的前提是被告需要在2020年6月底前搬离系争房屋，被告实际于2020年9月才搬离。被告在2020年5月已在系争房屋隔壁另行租赁了房屋，表明其已不愿意履行涉案合同。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于案外人名下，房屋类型为店铺。原告系转租。2016年9月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积70平方米)出租给乙方，租赁期限五年，自2016年9月20日起至2021年8月25日止。每年租金96,000元。第二年起每月递增500元，……第四年月租金9,500元……。租金按年支付，第一期于2016年9月16日付清，此后每期租金支付时间为到期前7天，先付后用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之三向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，并按本合同第10条追究乙方违约责任(特殊情况双方协商后约定时间支付)。保证金1万元。合同终止及解除，未经双方书面同意，任何一方均不得任意终止合同，如一方擅自终止本合同，则其行为视为违约，并按合同第10条追究违约责任。合同第10条违约，任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为2万元。若违约金不足以弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告用于经营水果店。被告支付原告保证金1万元，并已结清截止2019年9月19日的租金。自2019年9月20日起的租金，原、被告确认被告于2019年9月15日前支付了5万元，2020年3月21日支付2万元、4月22日支付1万元。另查明，2020年3月初，原告发送微信给被告“下半年的房租可以付了。”被告回复由于疫情影响，支付有困难。4月19日，原告向被告发送微信：“明天要付款了。”被告回复因疫情原因请求减免租金。双方约定于4月21日见面商谈。4月21日晚间，原告催促被告次日补足余款。4月22日，原告发送微信：“已经免了28000元房租，急等钱用。”被告回复：“之前已经付了7万元，再付1万元给你咯。”被告将7万元的付款凭证(即2019年9月15日前5万元、2020年3月21日2万元)截图发送原告。原告回复：“转1万元，去年的房租算好了。”被告随即向原告转账1万元。2020年5月20-21日，被告发微信告知原告，称房东限被告10天内搬离，原因系原告欠付房东租金，被告房租已付到9月21日，如果被赶走，需要原告退还租金差额和赔偿损失。原告回复称因房东不愿意降租金，原告也不降租金了，租金按合同约定。原告另称若提前解约，算原告违约，其他事项都按合同约定。2020年5月26日，原告发送微信，要求被告另寻地方(搬走)，其他按合同约定，该原告负责的会负责。5月28日，原告发送微信：“房租每月9,500元，付了约8个月，剩余就是2万元违约金，(原告)需要时间筹钱。”被告回复称双方已口头约定年租金降至8万元。此后双方各执已见。2020年7月上旬，原告委托律师向被告发函，催收34,000元租金，要求于7月15日前支付。9月20日，原告向被告发送微信，要求当日收房。后被告搬离。9月24日，被告将系争房屋钥匙交还原告。再查明，原告垫付了系争房屋2020年8-9水电费1,301.31元，原告聘请律师发生服务费3,000元(发票金额)。审理中，被告表示2020年5-6月间由于房东多次上门赶被告走，被告才提出与原告的合同履行至9月20日终止，被告无需再支付租金；若法庭不认定原、被告间已降低租金的约定，被告请求减免疫情期间的租金34,000元。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，双方因房屋使用、租金支付等问题存在纠纷，系争房屋已于2020年9月期间交还原告，合同已解除。现原、被告间主要存在如下争议：一、原、被告之间是否已就2019年9月20日至2020年9月19日租赁年度的租金减免协商一致？二、涉案合同系哪方违约解除以及违约责任的承担？针对争议问题一，本院认为，涉案租赁合同约定2019年9月20日至2020年9月19日的年度租金为114,000元。截止2020年3月21日，被告已支付原告年度租金7万元。由于新冠疫情的原因，被告请求减免租金。原告曾于2020年4月下旬于微信中回复同意减免租金28,000元，同意被告再付1万元以了结年度租金。可见双方在协商的过程中原告曾经同意涉案租赁年度的租金为8万元。此后由于原告与房屋产权人之间存在纠纷，次月起，原告以产权人不同意减免(原告)租金为由，推翻之前的减免方案，要求按照合同约定的金额计付租金。彼时合同仍在该租赁年度的履行过程中，且前后相隔时间不长，应当认定对于减免租金的方案，仍在双方协商过程中，且尚未达成一致意见。被告主张双方已对涉案租赁年度的应付租金金额协商达成一致意见即按8万元计付的观点，本院不予采纳。针对争议问题二，本院认为，由于系争房屋系原告转租，因原告与产权人之间的纠纷，产权人于2020年5月下旬限期被告搬离。原告于2020年5月下旬的微信中已明确表态要求被告搬离系争房屋，另行租房，原告愿意承担合同约定的违约责任。原告主张其同意租金降至8万元的前提是被告需在当年6月底前搬离系争房屋，对此被告予以否认，且双方的微信内容中亦无反映。故本院认为涉案合同系原告违约而解除。被告实际至9月中下旬才搬离系争房屋系被告主观认为其已足额支付截止2020年9月19日的租金。被告反诉请求原告支付解除合同的违约金2万元，本院予以支持。合同解除后，原告为被告垫付的水电费，被告应予支付。租赁保证金1万元，原告应予退还。从双方对租金支付的协商过程反映，原、被告事实上对租金支付方式已约定变更。考虑到双方协商付款的过程以及原告推翻承诺造成双方纠纷的起因，原告诉请被告支付逾期付款滞纳金，本院不予支持。原告主张被告承担解除合同违约金及律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。另被告请求对疫情期间的租金予以减免，考虑到被告的承租用途以及疫情造成的影响、合同履行等因素，本院酌情确定减免被告疫情期间0.5个月租金，扣除被告的已付租金，被告尚应支付原告剩余未付租金29,250元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)祝捷于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康旖旖欠付租金29,250元；二、被告(反诉原告)祝捷于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康旖旖水电费1,301.31元；三、反诉被告康旖旖于本判决生效之日起十日内支付反诉原告祝捷违约金20,000元；四、反诉被告康旖旖于本判决生效之日起十日内退还反诉原告祝捷租赁保证金10,000元；五、驳回原告康旖旖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,256元，减半收取计628元，由原告康旖旖负担200元，被告祝捷负担428元。反诉案件受理费减半收取计150元，由反诉被告康旖旖负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年五月十日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。