贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9411号原告：张某1，女，2006年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。法定代理人：张某2，男，1972年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。系原告之父，特别代理。法定代理人：王某，女，1974年7月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。系原告之母，特别代理。被告：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A栋1层2号。法定代表人：邓贵明。被告：贵州银地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路16号。法定代表人：聂兵。上列二被告共同委托诉讼代理人：左卫东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。上列二被告共同委托诉讼代理人：王艳妮，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。原告张某1与被告贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙商管公司）、贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法由审判员高燕适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告张某1的法定代理人王某、张某2，被告班芙商管公司、银地房开公司的委托诉讼代理人左卫东、王艳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告班芙商管公司按商铺租赁合同约定按时向原告支付Ａ栋1层13号商铺第五年（2020年7月1日至2021年6月30日）的租金67096.6元；2.被告银地房开公司承担租金支付连带责任，直至《租赁合同》十年返租期满为止；3.被告班芙商管公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月22日，原告在被告银地房开公司房屋销售员的游说下，以返租的形式认购了被告银地房开公司编号为Ａ栋1层13号的商铺。7月24日，原告在被告银地房开公司的指定下又与被告班芙商管公司签订了《商铺租赁合同》，后因被告银地房开公司逾期三个月交房，被告班芙商管公司在2016年3月底支付了第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）的租金，2017年6月，被告班芙商管公司发出通知提出更改合同条款，2017年8月18日，原告在花溪法院起诉被告班芙商管公司和被告银地房开公司，2017年9月25日，法院以调解的方式调解了三年的租金（2017年7月1日至2020年6月30日的租金不变，支付方式作相应的更改）。2020年6月班芙商管公司又提出更改合同，原告不同意。被告银地房开公司违反法律规定，非法向原告销售商品，属于国家命令禁止的“返租式销售”，扰乱了社会经济秩序，并恶意串通被告班芙商管公司损害他人利益。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求判如所请。被告班芙商管公司、银地房开公司共同辩称，同意原告的诉讼请求，但银地房开公司要求解除《商品房买卖合同》。本院经审理认定事实如下：被告班芙商管公司成立于2015年3月30日，注册资金为50万元，营业期限至2065年3月29日，经营范围为商业经营管理、商铺租赁及管理等。班芙商管公司现在股东为邓贵明、褚光明。银地房开公司成立于2002年12月19日，注册资金为1000万元，经营范围为市场主体自主选择经营（一般经营项目；房地产开发、销售；室内装饰；建筑装饰材料的销售；旅游项目投资开发、酒店管理；商业经营管理、诊断；商业规划、商业布局规划；商业项目定位、商品陈列布展、商业培训；商业管理及策划；商业空间规划设计；商业市场调研及经营定位；自有商铺租赁及管理；物业管理、停车场经营管理）。银地房开公司现在股东为聂兵、李庆林，高级管理人员为李庆林、聂兵。案外人师丽琴曾经是银地房开公司的股东。2015年6月22日，张某1作为买受人与出卖人银地房开签订了《商品房买卖合同》，约定张某1向银地房开购买位于花溪区，建筑面积21.42平方米，总价款745518元。选聘物业服务企业为贵州银和物业管理有限公司。2015年7月24日，张某1作为出租方与承租方班芙商管公司签订了《商铺租赁合同》，约定张某1将位于花溪区出租给班芙商管公司，由班芙商管公司统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。班芙商管公司享有该商铺统一招商及经营的全部收益。商铺租赁期自2016年7月1日至2026年6月30日，租赁期为10年。班芙商管公司向张某1支付首期租金提前至张某1向班芙商管公司提交正式的《商品房买卖合同》、时先期支付第一年租金。以后租金在每年6月30日支付，其中一年度至二年度，每年度支付52186.3元；三年度至四年度，每年度支付59641.4元；五年度至七年度，每年度支付67096.6元，八年度至十年度，每年度支付74551.8元。同日，张某1与班芙商管公司签订了《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议》，约定第一年返租租金在2016年2月28日前支付，以后每年返租租金按照原合同约定支付时间支付。合同签订后，班芙商管公司支付了张某1第一年度（自2016年至2017年6月30日）的租金52186.3元。后因班芙商管公司未按约支付租金，张某1起诉至法院，要求班芙商管公司与银地房开支付其租金，经法院调解，双方对2017年7月1日至2020年6月30日的租金金额以及支付方式达成了调解协议。2016年6月24日，银地房开公司对银地班芙商业广场A栋1-20门面业主承诺，当业主于2026年7月1日收回门面自主经营的时候，承诺方对业主进行如下承诺：将该门面恢复隔墙、恢复独立门头处理好后交给业主。2017年8月18日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局向班芙商业广场签约业主，承诺：“经核实班芙小镇商业广场地下负二、负三层已规划建设成停车场，面积18393.26平方米，规划所有的车位竣工验收投入使用。我局根据贵州银地房地产开发有限公司的承诺，同意从2017年8月18日至2020年8月上述资产在我局进行交易和抵押时不予办理。”2020年1月9日，案外人贵州升禾商业管理有限公司（以下简称升禾公司）出具了一份《商品付租说明》，载明：“由于班芙商业广场A栋1-24号商铺租金支付有相关协议，本期租金应于2019年12月31日支付，支付金额为48812.75元，由于大环境经济影响，严重影响商户经营，导致公司收租困难。最终达成一致，定于2020年1月19日支付27812.75元，之前于2020年1月14日支付1000元，余款20000元定于2020年2月6日前支付，如按期未支付，之前所签订的协议不再保密并收回门面。”2020年11月17日，银地房开公司向张某1发出了一份解除商品房买卖合同通知书，称《商品房买卖合同》违反了“严禁售后返租”的规定，根据《合同法》《商品房买卖合同》等法律法规的规定，其决定解除与张某1签订的《商品房买卖合同》。庭审中，原告称银地房开公司应当对班芙商管公司的履约能力承担连带责任。银地房开公司曾对班芙业主王明勇、杨三伟、曹芳等人出具了《承诺书》，承诺其替班芙商管公司补足全额返租租金。案涉商铺的实际管理人系升禾公司，该公司与班芙商管公司实际是同一家公司。升禾公司曾向商户贵阳花溪彭厨鲜味馆、吴成英收取租金，并向其出具了收据。升禾公司的管理人为师琴丽，该人与原告签订的《商品房买卖合同》出卖人处有其印章。原告为证明其主张提交了《承诺函》、照片、收款收据等。被告称班芙商管公司与升禾公司实质上无任何关系，升禾公司在第一次装修案涉项目商铺时投入了两千万元，当时商铺是由班芙商管公司管理，因生意不好，班芙商管公司于2018年引进了青禾品牌，在引进该品牌后对商铺进行二次装修。后由升禾公司进行品牌管理。青禾公司与班芙商管公司各出一千万成立了品牌管理公司。师丽琴是否是班芙商管公司、银地房开公司以及升禾公司的实际管理人，与本案没有关系。另查明，案涉商铺现出租给贵阳花溪彭厨鲜味馆使用。银地房开公司的法定代表人聂兵在张某1与银地房卡公司签订《商品房买卖合同》时系贵州银和物业管理有限公司的股东。银地房开公司在出售案涉商铺时，对外宣传“商铺交2万抵5万，10年返租租，10%年租金，10年回本！比银行存款收益更高，比基金投资更有保障，物业价值还能年年涨！专业招商团队，统一运营，统一管理，倾力打造花溪唯一旅游商业集散广场形象；汇集美食、休闲、旅游商品、酒店于一体，树立贵阳旅游形象名片！”上述事实，原告身份证、户口簿、宣传资料、宣传单及现场照片、《商品房买卖合同》（复印件）《商品租赁合同》及补充协议、《承诺函》、收款收据、照片、录音、通知书及当事人陈述等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，张某1与银地房开公司签订的《商品房买卖合同》以及其与班芙商管公司签订的《商品租赁合同》及补充协议依法成立，合法有效。张某1将其从银地房开公司购买的商铺出租给班芙商管公司，班芙商管公司负有向原告支付租金的义务，应当按协议约定每年向原告支付租金。现班芙商管公司尚欠原告第五年度（2020年7月1日至2021年6月30日）的租金67096.6元，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，予以支持。针对原告主张的要求银地房开公司承担租金支付连带责任，本案中，银地房开公司在出卖商铺时，对外宣传对商铺进行返租，统一运营，统一管理。本院认为，在案涉项目业主购买了商铺后，系由银地房开公司指定的班芙商管公司进行整体返租。银地房开公司与业主签订商品房买卖合同的同时，班芙商管公司与业主签订《商铺租赁合同》，银地房开公司对于其与班芙商管公司系各自独立的主体并没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。同时，因银地房开公司在庭审中同意原告的诉讼请求，故本院对原告要求银地房开公司承担租金支付连带责任的主张予以支持。银地房开公司仅对原告诉请的金额承担连带责任，对原告主张的要求银地房开公司承担连带责任直至《租赁合同》十年返租期满为止主张不予支持。针对银地房开要求解除其与张某1的《商品房买卖合同》，该主张与本案不是同一法律关系，不应在本案中处理，其可另案主张。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某1支付位于花溪区年（2020年7月1日至2021年6月30日）的租金67096.6元；二、被告贵州银地房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1477元，由被告贵州班芙假日商业管理有限公司、贵州银地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇二一年五月十五日法官助理张媛媛书记员李蓉