陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4412号上诉人（原审被告）：西安润银房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区雁环中路联盟新城9号楼4单元114室。法定代表人：颜明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑜，陕西三英律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓，陕西三英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中健健身集团有限公司，住所地济南市历下区泺源大街66号。法定代表人：付维新，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。上诉人西安润银房地产开发有限公司（以下简称润银公司）因与被上诉人中健健身集团有限公司（以下简称中健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润银公司上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23032号民事判决书，改判润银公司向中健公司赔偿设计费50000元及30万元的保证金利息损失64431.25元（按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2015年3月11日计算至2019年7月26日），合计114431.25元；2、本案一审、二审诉讼费用由中健公司承担。事实与理由：一、原审判决与庭审查明的事实不符。原审法院认定事实中，双方在就租赁事宜签订的补充协议中，将租金标准及物业费标准变更为60元/㎡/月（租金45元/㎡/月，物业费15元/㎡/月）。应按租金45元/㎡/月的标准计算，但原审法院按照60元/㎡/月的标准计算当年度租金，与庭审查明事实不符。二、原审判决认定违约金标准为当年度租金，实属违约金过高，依法应予以下调。中健公司的实际损失为50000元设计费及30万元保证金的利息损失。原审法院认定的违约金数额为1708005.6元，近乎于中健公司实际损失的15倍，明显不符法律规定，依法应当予以下调，以实际损失为限，至多不超过148760.63元（按上浮30%计算）。三、在案涉合同尚未起租、中健公司尚未进场装修的前提下，合同中止履行。根据合同法和案涉合同第十一条第一款，润银公司应当赔偿中健公司的设计费损失和保证金利息损失。中健公司辩称：一、原审法院对年度租金的计算正确。根据双方签订的合同第五条、涉案房屋租赁情况及租赁市场交易习惯，涉案合同中所称租金均包括物业费在内，即变更后实际月租金为60元/㎡/月，润银公司忽视合同约定及交易习惯，对涉案年度租金仅作狭义字面理解，有违合同本意。二、原审法院判决润银公司支付违约金数额并不高，公平合理。中健公司积极承租涉案房屋、履行涉案合同，投入大量人力物力财力，润银公司的违约给中健公司造成严重经济损失，包括且不限于直接损失、间接损失、预期收益损失等，润银公司认定设计费及保证金利息为损失，过于片面。润银公司明示违约，擅自单方解除合同，应当按照约定承担违约责任，并另行赔偿中健公司全部损失，二者互不冲突，应一并支付。此违约金的约定具有惩罚性质，不能仅依据损失认定违约金数额，否则违约成本过低。原审法院判决数额并不高。三、合同第十一条第四款第二项约定了违约责任，而润银公司主张的合同第十一条第一款是关于合同变更的约定，不适用于润银公司的违约行为。中健公司向一审法院起诉请求：1、润银公司向中健公司返还租赁保证金30万元，并赔偿利息损失（截止到2019年8月20日利息为65364.6元，之后以30万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。2、润银公司向中健公司支付违约金188.1万元，并赔偿利息损失（截止到2019年8月20日利息为5828.5元，之后以188.1万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。3、润银公司赔偿中健公司经济损失共计30万元。诉讼过程中，中健公司明确损失组成为:装修设计费16万元，人员、宣传等损失14万元。4、润银公司承担中健公司为实现债权所支付的律师费2万元。5、本案诉讼费由润银公司承担。一审法院认定事实：2015年3月19日，山东银座健身发展有限公司（承租方、甲方，以下简称银座公司）、润银公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定润银公司将案涉房屋出租给银座公司，用于银座健身俱乐部及配套使用；租期十年（未明确约定租期的起止日期）；交付案涉房屋的日期暂定于2016年9月1日。租赁合同第五条第1款第1项约定，“租金（包括物业费）合计：1-5年：55元/平方米/月（其中：租金25元/㎡，物业费30元/㎡）……”“租赁年度”栏下第一年至第五年的“年度租金（万元，含税）”为“188.1”。针对保证金事宜，租赁合同约定保证金30万元，待装修期满后保留10万元作为履约保证金，其余20万元转为第一个租赁年度租金，保证金在合同解除或者终止后且银座公司付清相关款项并交还案涉房屋后七个工作日内（遇节假日顺延）由润银公司无息退还给银座公司。租赁合同第十一条第4款第2项约定，“……合同期内，甲方擅自解除本合同、或由于甲方原因导致本合同解除的，甲方应当支付当年度租金作为违约金，由此造成乙方损失的，并另外赔偿乙方所有的损失”。第7款约定，违约方需赔偿相对方因诉讼方式主张权利而产生的诉讼费、保全费、律师费、担保费、执行费等。租赁合同亦对案涉房屋交付标准事宜进行了约定。租赁合同签订后，银座公司于2015年3月11日向润银公司支付保证金30万元。2019年6月，中健公司、润银公司双方就租赁事宜签订补充协议，租赁场地变更为7层，租赁红线面积变更为2372.23平方米；“租金标准及物业标准变更为1至5年60元/㎡/月（租金45元/㎡/月，物业费15元/㎡/月）”；交付案涉房屋的日期变更为2019年7月31日，最终交付日期以润银公司书面通知为准；合同签约主体由银座公司变更为中健公司。租赁合同及补充协议签订后，润银公司未依约向中健公司交付符合合同约定标准的案涉房屋。中健公司因此未装修案涉房屋。2019年5月，润银公司要求中健公司提供案涉房屋装修设计等图纸供审核。中健公司随后向润银公司提供了装修设计图纸。2019年7月26日，润银公司向中健公司发出称终止通知，以润银公司不能交付合同约定标准的案涉房屋、防止损失扩大等为由，通知中健公司终止租赁合同及补充协议，同意退还30万元保证金及按照银行同期贷款利率上浮30%的标准支付利息，并要求提供收款账户。对此，中健公司回函提出异议并要求润银公司赔偿相应损失。庭审中，双方确认租赁合同及补充协议的解除之日为2019年7月26日，润银公司对中健公司主张的律师费2万元无异议。另查明，2016年11月29日，银座公司与案外人签订《建筑装饰工程设计合作协议》，约定案外人为银座公司“中建银座健身俱乐部”各网点提供室内建筑装饰装修设计，每个网点的设计费暂定为16万元。2017年3月31日，银座公司向案外人转账支付30万元。庭审中，中健公司主张30万元中包括案涉房屋设计费16万元。截至法庭辩论终结时，中健公司因本案诉讼已支付律师费2万元。一审法院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：中健公司关于违约金的主张能否成立以及违约金是否过高、是否足以弥补中健公司的损失。本案中，润银公司存在未依约提供符合交付标准的案涉房屋，存在违约行为，导致中健公司合同目的无法实现。对此，润银公司应承担违约责任。租赁合同第十一条第四款第二项对因润银公司原因导致合同解除的情形约定了明确的违约金责任，且润银公司的违约行为发生在合同成立生效后，属在合同期内发生的违约行为。故润银公司应向中健公司支付违约金。根据租赁合同及补充协议确定的租金标准来看，合同解除时当年度的租金为1708005.6元（2372.23平方米×60元/平方米/月×12个月）。另，中健公司未提供充分证据证明在该违约金之外还有损失的事实。故认定该违约金足以弥补中健公司利息、设计费等损失。虽然润银公司提出违约金过高的抗辩意见，但其亦未提交证据证明其主张，故该抗辩意见，不予采纳。另外，中健公司要求润银公司退还保证金30万元，有事实依据，润银公司对此亦不持异议，故对中健公司关于退还保证金的主张，予以支持。双方对律师费负担事宜有特别约定，且被告对此亦无异议，故对中健公司关于律师费的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中健健身集团有限公司退还保证金300000元；二、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中健健身集团有限公司支付违约金1708005.60元；三、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中健健身集团有限公司律师费20000元。四、驳回中健健身集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26578元（中健公司已预交），由中健公司负担3538元，润银公司负担23040元。因中健公司已预交费用，故润银公司应于履行本判决金钱给付义务时将其负担的部分直接支付给中健公司。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间建立租赁合同关系发生于民法典施行之前，故关于中健公司与润银公司之间房屋租赁纠纷的处理，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方当事人自愿签订《租赁合同》、《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。而自双方首次约定暂定2016年9月1日交付房屋，至变更约定2019年7月31日交付房屋，润银公司始终未能向中健公司交付房屋，并由润银公司向中健公司发出终止通知，通知中健公司因润银公司的交付不能而终止租赁合同及补充协议，润银公司显属违约，致中健公司合同目的无法实现，应由润银公司向中健公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方《租赁合同》对于因甲方擅自解除合同或由于甲方原因导致合同解除的情形，约定违约金为当年度租金。双方《补充协议》对租金标准进行了变更，约定租金标准及物业标准变更为1至5年60元/㎡/月（租金45元/㎡/月，物业费15元/㎡/月）。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。润银公司主张仅以设计费、保证金的利息损失作为违约金给付标准，与双方合同约定不符，亦不符合本案润银公司未履行交房义务、其作为违约方要求解除合同及中健公司不能获得预期收益的实际情况，故本院不予采信。但考虑案涉房屋并未交付，不产生物业费损失，且双方补充协议对租金、物业费单独列明的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，基于中健公司实际损失，对2019年润银公司擅自解除合同应支付的违约金，酌情调整为1281004.2元（2372.23平方米×45元/平方米/月×12个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23032号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23032号民事判决第二项为：西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中健健身集团有限公司支付违约金1281004.2元。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2589元，由润银公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年五月三十一日                       书 记 员  刘  书  方 1