广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10595号上诉人（原审被告）：广州越众诚实业投资有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之三1006室。法定代表人：邱耿喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏洋，广东博导聚佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州奔力物流有限公司，住所地：广州市白云区太和镇北太路1760号中和货运市场A1栋505档。法定代表人：李东。委托诉讼代理人：杨宇豪，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文浩，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州越众诚实业投资有限公司（以下简称越众诚公司）因与被上诉人广州奔力物流有限公司（以下简称奔力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越众诚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院驳回奔力公司的诉讼请求或发回重审；3.奔力公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定万惠公司行使解除权并收回案涉场地后，越众诚公司对奔力公司发函要求越众诚公司予以说明及解决的要求未予回应，奔力公司据此解除合同符合法律要求，并据此判定奔力公司不构成违约是完全错误的。首先，万惠公司并非案涉合同的主体方，作为合同之外的第三方，万惠公司的发函行为对奔力公司并无直接约束力，万惠公司亦没有收回案涉场地及存在任何影响奔力公司正常办公、使用案涉场地的行为。其次，对于奔力公司发函要求越众诚公司予以说明及解决的问题，越众诚公司于2020年5月9日复函给奔力公司告知其越众诚公司有权继续合法享有租赁物业的出租权及使用权，并于同年6月3日与万惠公司联合发布《声明书》告知奔力公司，越众诚公司与万惠公司的租赁合同仍继续合法有效。因此，奔力公司于6月6日发出《解除租赁合同通知书》为其单方解除合同，构成违约。（二）一审判决适用法律不当。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十九条、第一百零七条明显不当，因越众诚公司并不无法条规定的事实存在，依法不应承担相应的违约责任。综上，恳请二审法院判如所请。奔力公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，越众诚公司的上诉请求和事实理由没有任何事实和法律依据。一、越众诚公司从万惠公司处承租案涉场地，越众诚公司于2019年12月-2020年3月在收到实际租户租金后未向万惠公司付款，导致万惠公司多次发函告知租户已经解除其与越众诚公司之间的租赁合同，且组建租户群要求租户进行退场。在此种情况下，奔力公司通知越众诚公司限期解决上述问题，但是越众诚公司未在合理期限内消除违约情形。虽然万惠公司并非合同当事人一方，但越众诚公司是基于与万惠公司的租赁合同获得案涉场地承租权，若万惠公司解除与越众诚公司之间的合同关系，则越众诚公司与奔力公司之间的合同将无法履行。所以万惠公司通知解除租赁合同及收回场地的行为，必将造成奔力公司的不安，而越众诚公司未在合理期限内消除上述不安情形，奔力公司据此解除合同符合法律规定，不属于违约。二、一审法院已经依法查明越众诚公司与奔力公司双方建立微信群，对租赁合同履行事宜进行沟通。奔力公司于2020年6月6日在微信群中发出解除租赁合同以及搬离场地的通知，事实上奔力公司于2020年6月6日搬离场地时，越众诚公司安排人员在现场进行监督。在2020年6月6日晚上6点越众诚公司招商部人员已经在朋友圈中发出案涉房屋招租的广告，2020年6月8日委托房地产中介机构对外招租，所以本案已经有充分证据证明奔力公司在2020年6月6日已经通知越众诚公司解除合同、搬离场地，越众诚公司也已经实际掌控该物业。2020年6月12日，案涉双方租赁事宜已在广州市越秀区人民法院提起诉讼，越众诚公司在上诉状中陈述其至2020年8月方知悉奔力公司搬离事宜与客观事实不符，综上，请求法院驳回越众诚公司上诉请求，维持一审判决。奔力公司于2020年6月12日向一审法院起诉请求：1.判令确认奔力公司与越众诚公司签署的FL2304-2305《房屋租赁合同》及相关协议已于2020年6月6日解除；2.判令越众诚公司立即向奔力公司返还租赁保证金151428元(己减除5月1日-6月6日场地租金及差额物业管理费用共81630元)、水电周转金32550元；3.请求判令越众诚公司赔偿奔力公司装修费用损失360980元（该金额为奔力公司自行估算）。一审法院认定事实：2017年3月8日，万惠公司与杨箕庚泰公司签订《天河区村改制公司资产资源交易写字楼(含地下停车位)租赁合同书》，约定万惠公司向杨箕庚泰公司承租广州市越秀区xx大道中xx号xx新天地中心的21层至23层全层，以及24层第01号和09号房屋合计建筑面积约7000平方米，作为办公用途使用，及承租地下停车场67个。该租赁合同于2017年8月29日办理租赁备案手续。后越众诚公司与万惠公司签订《写字楼租赁合同书》，由越众诚公司向万惠公司承租广州市越秀区xx大道中xx号xx新天地中心的21全层、23全层，2401、2409建筑面积4846平方米，作为办公之用，租期从2017年11月20日至2027年3月31日等。2018年1月30日，越众诚公司（出租方、甲方）与奔力公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区广州大道中第xx号xx新天地中心（2304-2305）单位出租给乙方作为办公使用，租期为5年，自2018年1月30日到2023年1月29日止，从2018年3月1日开始计算租金。甲方按交楼标准交予乙方，签订合同视为确认收楼，合同日开始产生的管理费及空调费、电费等由乙方承担；租赁物业面积为434平方米，月租金含税总额为65534元，此租金从合同日起第三年开始按6%的比率递增。物业管理费每月12152元。租金按季支付，乙方应于每月25日前将租金存入甲方指定账户。乙方在签订合同日支付首季租金（含物业管理费）233058元。租赁期间乙方使用时产生的（包括水电、本体维修基金、印花税、租赁维护费、加班空调费、网络费、电信费等）费用均由乙方自行承担。乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于三个月租金加物业管理费总额的租赁保证金233058元，水电周转金32550元，合计265608元。租赁合同终止或解除后，乙方应按约定交还租赁物业，双方办理完毕租赁物业交接手续且经甲方确认乙方无任何违约行为及欠缴税、费的，甲方将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方。出现以下情形，租赁保证金等所有费用不予退还：乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的；本合同签订后，乙方应按约定的时间内补齐所有费用，如乙方未按约定支付应交款项，甲方有权没收所交定金，并追究其全部责任及损失。甲方有权将本物业出租予乙方。除本合同另外有约定外，任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方。甲方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分。乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还租赁保证金。8.3条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业、不予退还租赁保证金、水电周转金等所交所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期期间的租金等所有费用：乙方未按期缴纳租金或其他费用达10天以上或金额达10000元的……违约责任：乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其他应交费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之五向甲方支付违约金。乙方拖欠租赁保证金、租金及其他费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。合同终止或解除外，若乙方存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，如因乙方违约导致租赁保证金已被没收的，甲方有权另行向乙方主张违约金或要求乙方结清费用。合同终止或解除后，乙方逾期搬离的，甲方有权自乙方逾期交还租赁物业之日起向乙方收取双倍租金作为违约金。如乙方拒不交还租赁物业的，即视为乙方放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由甲方处理等。2018年1月31日，奔力公司向越众诚公司支付租赁保证金233058元，水电保证金32550元，合计265608元。越众诚公司亦将案涉2304-2305单元交付给奔力公司使用。奔力公司按合同约定的标准向越众诚公司交纳租金、管理费至2020年4月30日止。此后，越众诚公司（甲方）与奔力公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：双方就2018年1月30日所签订的FL2304-2305《房屋租赁合同》达成如下补充协议内容：1.甲方在原租赁合同期间再增加35天为免租期，执行时间为2018年6月1日至2018年7月5日止（管理费不含）；2.自2018年6月1日起，乙方的物业管理费用由乙方自主交纳到所租赁的物业管理处，不再交纳给甲方。所交纳的物业费以甲方与物业管理处共同确认数据为准（租金总额77686元减除物业管理费剩余部分为甲方所有）；3.自2018年7月6日起，乙方改变租赁费用交纳方式，交纳给甲方的由季度改为执行月度交纳方式；4.自2018年5月1日起，甲方承诺全方位保障乙方的正常办公需求，若再发生因甲方原因造成所租赁办公室停水停电、清场等无法办公情形，甲方必须按日租金进行赔偿，清场情形下乙方可以单方面与甲方解除办公室租赁合同，且要求甲方赔偿相应的经济损失。以上补充协议内容与主合同一致具有同等法律效力，若补充协议内容与主合同内容有冲突，则以本补充协议内容为准等。2020年4月3日，万惠公司委托北京市盈科（广州）律师事务所向越众诚公司发出《律师函》称，万惠公司与越众诚公司已签订《写字楼租赁合同书》……截至发函之日，贵司已经构成逾期支付租金的违约行为……为防止损失进一步扩大，现通知越众诚公司及提出如下要求：自2020年4月15日始万惠公司与越众诚公司签订的《写字楼租赁合同书》正式解除，请贵司届时根据合同约定返还租赁物业，配合奔力公司办理相关交接手续，合同解除不影响万惠公司尚未履行的租金支付义务以及依法应承担的违约责任等。2020年4月14日，万惠公司向xx新天地中心21层、23层及2401室、2409室各承租人发出《关于广州越众诚实业投资有限公司违约及解除租赁合同告知函》，其中载明：我司为xx新天地中心21层、23层及2401室、2409室的合法出租方，因转租人广州越众诚实业投资有限公司逾期支付租金，自2019年12月至今已拖欠我司超过三个月租金，我司已依法通知越众诚公司自2020年4月15日起解除租赁合同，并按租赁合同约定收回位于xx新天地中心21层、23层及2401室、2409室的全部租赁物业和处置、变卖租赁物业里所有物件。根据租赁合同的约定，越众诚公司应于合同解除之日17时之前自费清理租赁物业，向我司交还租赁物业及所有钥匙。若越众诚公司逾期不交还租赁物业的，则我司有权根据租赁合同的约定开启租赁物业的门锁并更换门锁，并有权自行处置租赁物业内的物件（包括但不限于家具、装置和其他添置物或装修、附着物件），将租赁物业收回。因越众诚公司的违约行为，自2020年4月15日起我司和越众诚公司之间的租赁合同已经终止，越众诚公司将不再享有向贵司转租租赁物业的资格和权利，贵司也将不能继续通过和越众诚公司之间的租赁关系而使用租赁物业，且贵司作为租赁物业的次承租人负有腾空交还租赁物业之义务；故现通知贵司：如贵司愿意继续承租租赁物业的，则贵司应直接与我司重新建立新的租赁关系、签订新的租赁合同并自2020年4月16日根据双方约定向我司交纳租金以获取租赁物业的合法使用权；如贵司不同意继续承租租赁物业的，则贵司应依法履行次承租人的腾空义务于2020年4月15日向我司交还租赁物业……若贵司既不同意与我司建立新的租赁关系，又未能在2020年4月15日腾空并交还租赁物业的，我司将依法按租赁合同约定的租金标准向贵司收取逾期腾房的占用使用费并有权开启租赁物业的门锁并更换门锁，自行处置租赁物业内的物件，并将租赁物业腾空收回，如因此导致贵司损失的，由贵司自行承担等。2020年4月16日，奔力公司向越众诚公司发出《函》，其中载明：我司与贵司在2018年1月30日就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。2020年4月14日下午贵司的上家承租方万惠投资管理有限公司向我司发出了《关于广州越众诚实业投资有限公司违约及解除租赁合同告知函》，函件就贵司拖欠万惠公司的租赁费进行违约解除合同并要求我司限期归还办公地点事宜。根据2018年贵司与我司签署的《房屋租赁补充协议》第4点，自2018年5月1日起，甲方承诺全方位保障乙方的正常办公需求，若再发生因甲方原因造成所租赁办公室停水停电、清场等无法办公情形，甲方必须按日租金进行赔偿，清场情形下乙方可以单方面与甲方解除办公室租赁合同，且要求甲方赔偿相应的经济损失。针对以上问题，我司函告如下：1.请贵司在2020年4月25日前书面回复关于万惠公司向我司发出以下通知中贵司迟延支付租金的情况，以及贵司如何解决的措施。2.2020年4月25日前若未收到贵司的书面回复以及万惠公司书面通知继续履行与贵司之间租赁合同的书面文件，自2020年5月1日起我司即不再支付贵司的租赁费，直至双方解决问题为止另议。3.若因万惠公司采取更换门锁、处置租赁物内物品、腾退租赁房屋给我公司造成的全部经济损失将由贵司承担。同时我司保留单方解除与贵公司租赁合同、要求赔偿经济损失等权利。2020年4月17日，万惠公司向xx新天地中心21层、23层及2401室、2409室各租户发出《关于万惠投资有限公司与原越众诚租户重新建立租赁关系的方案》称，万惠公司为xx新天地中心21层、23层及2401室、2409室的合法出租方，因越众诚公司逾期支付租金，我司已依法通知越众诚公司自2020年4月15日起解除租赁合同，并按租赁合同约定有权收回全部租赁物业。为维护我司与各租户的合法权益，制定以下后续执行方案：一、我司书面通知越众诚公司后，我司与越众诚公司签署的《写字楼租赁合同书》已经解除，租赁合同解除后，则越众诚公司自2020年4月16日起已经不具备合法的转租权。为防止各租户损失扩大，建议各租户应自2020年4月16日起，立即终止与越众诚公司之间的租赁合同，停止向越众诚公司交纳任何租金等费用，否则导致的损失将由各租户自行承担。不同意续租的租户，应于2020年4月30日18：00前向我司交还租赁物业，同时缴清管理、水电等费用。租户若既不同意续租，又未能在2020年4月30日腾空并交还租赁物业的，我司将按租赁合同约定的租金标准向贵司收取逾期腾房的占用使用费，并有权开启租赁物业的门锁并更换门锁，自行处置租赁物业内的物件，将租赁物业腾空收回。因租户与越众诚公司之间的租赁合同关系及相关纠纷，与我司无关。2020年4月23日，越众诚公司向xx新天地中心21、23层及2401、2409单元租户发出《关于xx新天地中心相关单元使用权的告知函》载明，我公司为xx新天地中心21、23层及2401、2409单元的出租方，我公司与业主方的《写字楼租赁合同》目前为正常履行，我公司不存在违约行为。业主方单方提前解除合同并强制清场、越权管理等行为是违法的，其无任何权利单方解除合同，我公司也同时予以回函表明其行为系无效的，并有权继续合法使用该场地。我公司与阁下签订的《房屋租赁合同》系合法有效的。请阁下继续履行与我司签订的《房屋租赁合同》，并正常履行交纳租金等费用的义务，在此期间，阁下不得与其他第三方建立租赁合同关系或缴纳任何费用给其他第三方等。2020年4月30日，奔力公司向越众诚公司发出《解除租赁合同通知书》称，贵公司截至2020年4月24日并未向我方说明向万惠公司支付租金的情况和解决措施，我公司也无收到万惠公司书面通知继续履行与贵公司之间的租赁合同的书面文件，根据双方约定，我公司可以单方面与贵公司解除租赁合同，并要求贵公司赔偿损失。故现通知贵公司如下：1.双方于2018年1月30日签署的《房屋租赁合同》及相关协议自2020年6月30日即解除，同时我方也保留根据现场情况提前解除合同的权利。期间租赁费待贵方与万惠公司纠纷解除、确定权利主体后我公司再安排。2.请贵公司在合同解除后三日内向我公司返还租赁保证金233058元，水电周转金32550元，赔偿我司房屋装修等损失366763元。同时我司保留因清场等无法办公按日租金向贵公司索赔和要求贵公司赔偿相应经济损失的权利等。2020年5月9日，越众诚公司向奔力公司发出《关于的复函》称，阁下致我司的《解除合同通知书》已收悉，予以回复如下：我公司与业主方的《房屋租赁合同》目前为正常履行，不存在任何违约行为，并有权继续合法使用租赁物业。根据合同相对性原则以及上述情况，我公司对租赁物业仍享有合法出租权及使用权。综上，我司不同意阁下提前单方解除《房屋租赁合同》，请阁下继续履行与我公司签订的《房屋租赁合同》，并按照《房屋租赁合同》约定正常缴纳租金等费用。否则，我司将依据约定追究相关违约责任等。2020年6月2日，万惠公司与越众诚公司共同出具《声明书》，其中载明：1.经双方协商调解，万惠公司与越众诚公司均同意继续履行双方签订的《写字楼租赁合同》，该合同持续合法有效。2.在万惠公司与越众诚公司正常履行《写字楼租赁合同》的前提下，越众诚公司在租赁合同约定的租赁期内将按照《写字楼租赁合同》的约定继续享有对租赁物业的合法使用及转租、分租（即将租赁物业租给他人使用）的权利。3.在万惠公司与越众诚公司正常履行合同期间，万惠公司将按照《写字楼租赁合同》的约定保证越众诚公司可正常使用和转租、分租租赁物业等。同日，一审法院就万惠公司与越众诚公司的房屋租赁合同纠纷作出（2020）粤0104民初24024号民事调解书，其中载明双方当事人达成如下一致协议：一、越众诚公司确认未付万惠公司从2019年12月20日至2020年7月19日的租金共3759284.5元，越众诚公司应向万惠公司分三次付清上述租金：2020年6月3日前应支付2019年12月20日至2020年4月19日的租金1545874元；2020年6月15日前应支付2020年4月20日至2020年6月19日的租金1475607元；2020年6月30日前应支付2020年6月20日至2020年7月19日租金737803.5元。二、越众诚公司于2020年6月3日前，向万惠公司支付保证金差额70267元。三、万惠公司与越众诚公司确认截止至2020年5月26日，越众诚公司所拖欠租金产生的违约金共计531710.39元；若越众诚公司按时履行本调解书第一、二项的内容，则万惠公司减免105400元违约金，越众诚公司于2020年6月30日前支付剩余违约金426310.39元；若越众诚公司未按时履行本调解书第一、二项的内容，则万惠公司不免除违约金，越众诚公司应于2020年7月1日支付违约金531710.39元。四、本案受理费20846.25元，由万惠公司负担10423.25元，由越众诚公司负担10423元。2020年6月6日，奔力公司在与越众诚公司共同所在的微信群[群名：富力东山2304-05对接群（5）]中发出《解除租赁合同通知书》称，贵我双方签署的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，贵公司租赁广州市越秀区广州大道中第xx号xx新天地中心2304-2305单位予我公司使用。2020年4月14日万惠公司向我司发出《关于广州市越众诚实业投资有限公司违约及解除租赁合同告知函》，告知我司因贵司的违约行为，要求我司限期归还租赁物业。我司于2020年4月16日向贵司发出《函》，但贵司未回函说明支付租金的情况及解决措施，我司也未收到万惠公司继续履行与贵司租赁合同的书面通知。根据约定，我司可以单方解除租赁合同。后我司于2020年4月30日向贵司发出《解除租赁合同通知书》。鉴于前述情况，我司于2020年6月6日搬离案涉2304-2305单位，请贵司协助搬迁，并于2020年6月10日前退还租赁保证金、水电费周转金，若我公司存在应付款项，我司有权从保证金中抵扣，同时我司保留要求贵公司赔偿相应经济损失的权利等。本案诉讼期间，一审法院向万惠公司调查取证，该公司向一审法院出具《就广州越众诚实业投资有限公司所涉租赁纠纷一案部分证据真实性以及法庭调查问题的复函》，其中对其与杨箕庚泰公司签订的《天河区村改制公司资产资源交易写字楼(含地下停车位)租赁合同书》、与越众诚公司签订的《写字楼租赁合同书》均为真实，上述2020年4月14日、4月17日出具的函件及《声明书》均为万惠公司出具，并表示越众诚公司从2019年12月起开始拖欠租金，至2020年4月已拖欠超过3个月租金，万惠公司已具备单方解除合同的权利，故委托律师事务所向越众诚公司发送律师函通知其于2020年4月15日解除合同等。奔力公司为证明其装修损失，向一审法院提交了如下证据：1.《欧派产品购货合同书》、《设计服务合同书》、《欧派家具方案确认函》、《欧派集团收款收据》2张及广州欧派创意家居设计有限公司于2018年9月30日开具的服务费3225元、家具柜子7524元发票两张；2.奔力公司与广东四维空间装饰工程有限公司广州分公司签订的《建筑装饰工程施工合同书》及广东四维空间装饰工程有限公司广州分公司向奔力公司开具的发票四张，发票所载货物或应税劳务、服务名称均为建筑服务*xx新天地中心2304-05单元室内装修工程，金额合共176000元；3.奔力公司与广东铭昌消防机电工程有限公司签订的《广州市建设工程施工合同》及该公司向奔力公司开具的发票3张，发票所载货物或应税劳务、服务名称均为工程服务，金额合共60000元；4.奔力公司与广州开林家具制造有限公司签订的《订购合同》及该公司向奔力公司开具的发票1张(附《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》)，发票所载货物或应税劳务、服务名称见销货清单，金额为79500元，《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》列明货物名称为家具*组合工作位、办公椅、会议桌、会议椅、洽谈桌、洽谈椅、大班台、沙发、茶几等共14项内容；5.广州绿阳环保科技有限公司受奔力公司委托对案涉2304-05单元进行甲醛、苯、氨、TVOC进行检测所作的《检测报告》；6.广州蓝碧环境科学工程顾问有限公司向奔力公司开具的环评费发票1张，发票金额为10000元。越众诚公司认为上述证据与本案无关，不予确认，且认为装饰工程合同书记载的大部分是可移动的，并非固定的，奔力公司已经自行将可移动的移走，其损失不应由越众诚公司负担，合同不能履行的原因是由于奔力公司违约并单方解除合同造成的，按照合同约定，其损失也应该由奔力公司自行负担。就案涉场地交还问题，奔力公司陈述其已通知越众诚公司于2020年6月6日交接案涉场地，当天奔力公司在搬离时越众诚公司派了三名工作人员到现场监督奔力公司搬离物品及撤场，但拒绝办理交接手续，故奔力公司在场地外面张贴解除通知、在微信群中告知越众诚公司交接场地及奔力公司已经搬离。越众诚公司不认可奔力公司的陈述，并表示其于2020年8月17日接到物业公司的通知才前去收回房屋。再查明：越众诚公司因与奔力公司奔力公司的租赁合同纠纷，向一审法院提起（2020）粤0104民初36056号民事诉讼，要求：1.请求判令奔力公司支付拖欠月租金（含税）232540元(月租金、税费每月合计为68024.70元，2020年5月1日起计算至2020年8月17日止，欠付租金为232540元)；2.请求判令奔力公司支付逾期付款违约金为114990.07元（按每逾期一天按欠款金额的千分之五计算违约金，从2020年4月26日开始计算至全部款项还清之日止）;3.请求判令奔力公司支付免租期租金（含税）145866元（免租期从2018年1月30日起至2018年2月28日，2018年6月1日至2018年7月5日）；4.奔力公司支付物业管理费（含税）为43120元（按照合同第三条从2020年5月1日至2020年8月17日每月管理费含税为12152元）；5.奔力公司支付拖欠的电费816.5元、加班空调费857.6元，合计1674.1元。该案目前尚未审结。一审法院认为，奔力公司、越众诚公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》出自双方真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。上述协议履行期间，因越众诚公司逾期向万惠公司支付租金，万惠公司发函要求解除与越众诚公司的租赁合同，并多次书面通知奔力公司上述事项，要求奔力公司与万惠公司另行签订租赁合同或腾空交还案涉场地。虽然万惠公司与越众诚公司最终达成和解，但由于越众诚公司逾期支付租金导致万惠公司行使解除权并收回案涉场地，将会对奔力公司能否继续依据与越众诚公司的租赁合同继续使用案涉场地产生客观障碍，因此，越众诚公司的行为对奔力公司造成不安。基于此，奔力公司向越众诚公司发函要求越众诚公司予以说明及解决，越众诚公司对此未予回应，奔力公司据此解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十九条规定的情形，不构成违约。因奔力公司已于2020年6月6日在与越众诚公司共同所在的微信群中发出《解除租赁合同通知书》，应视为该通知于当日已送达越众诚公司，故双方合同于该日解除。合同解除后，越众诚公司应将奔力公司预付的租赁保证金233058元及水电周转金32550元退还给奔力公司。现奔力公司自愿扣除2020年5月1日至6月6日期间的租金及差额物业管理费用共81630元，一审法院对此予以照准。至于奔力公司要求越众诚公司赔偿装修费用损失360980元的诉讼请求，如上所述，合同解除是奔力公司基于越众诚公司的行为而行使不安抗辩权并最终行使解除权所导致，故越众诚公司应对奔力公司所受的装修损失承担赔偿责任。在奔力公司主张的各项费用损失中，向广州欧派创意家居设计有限公司支付的3225元属于设计费，不属于直接损失，向广州开林家具制造有限公司支付的79500元所购买的家具不属于不可移动的镶嵌物，向广州蓝碧环境科学工程顾问有限公司支付的10000元未有相应合同依据，一审法院对上述三项费用均不予认可。至于奔力公司支出的装修工程款176000元及消防工程款60000元，应按照奔力公司已使用期限与租赁期限的比例进行抵减，经计算为（176000元+60000元）*(1-859/1826)=124979.19元。越众诚公司应按该金额向奔力公司予以赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十九条、第一百零七条之规定，于2020年12月31日判决如下：一、确认广州奔力物流有限公司与广州越众诚实业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2020年6月6日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州越众诚实业投资有限公司应向广州奔力物流有限公司退还租赁保证金及水电周转金余款共183978元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州越众诚实业投资有限公司应向广州奔力物流有限公司赔偿装修损失124979.19元；四、驳回广州奔力物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9250元，由广州奔力物流有限公司负担3315.64元，广州越众诚实业投资有限公司负担5934.36元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审期间，奔力公司表示越众诚公司在2018年签署的《房屋租赁补充协议》中承诺全方位保障奔力公司的正常办公需求，是由于当时已发生一起因其拖欠租金导致万惠公司对租赁场地停水停电的事件。故此次越众诚公司再次违约，在万惠公司通知解除合同、收回场地后，奔力公司对合同继续履行处于不安状态，为避免损失扩大已在2020年5月期间另寻租赁场地进行搬离。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：奔力公司于2020年6月6日发出《解除租赁合同通知书》单方解除合同是否构成违约，及其提出由越众诚公司赔偿装修损失、退还租赁保证金等款项主张是否成立。现评析如下：关于奔力公司于2020年6月6日单方提出解除通合同是否构成违约的问题。根据本案事实，越众诚公司在案涉租赁合同履行期间，因从2019年12月起拖欠其前手出租方万惠公司的租金，已由万惠公司发函提出解除合同并提起诉讼进行追索。同时，万惠公司在2020年4、5月期间多次通过书面函件及微信群通知等方式，向包括奔力公司在内的众多次承租人提出另行签约或限期腾空场地的要求。万惠公司虽非直接与奔力公司签订租赁合同的合同相对方，但其与越众诚公司之间的租赁合同履行情况将直接影响奔力公司对租赁场地的正常经营使用。对此，从奔力公司与越众诚公司曾签订《房屋租赁补充协议》特别约定“甲方（越众诚公司）承诺全方位保障乙方的正常办公需求，若再发生因甲方原因造成所租赁办公室停水停电、清场等无法办公情形，甲方必须按日租金进行赔偿，清场情形下方可以单方面与甲方解除办公室租赁合同”等内容，也可反映此前已因越众诚公司履约不当而导致奔力公司无法正常使用租赁物业办公。故此在越众诚公司再次发生欠租而导致万惠公司提出解除合同、限期收回场地的情况下，奔力公司书面通知越众诚公司暂停支付租金并要求其书面回复解决措施，完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条所规定的不安抗辩权行使条件和程序。越众诚公司收到奔力公司的通知后虽曾作出复函，但其违背客观事实完全否认欠付租金的违约行为，也未就其与万惠公司之间诉讼情况作出任何解释说明，该复函内容显然不足以消除奔力公司对双方合同能否正常履行所存在的不安状态。故奔力公司于2020年4月30日提前通知越众诚公司将于6月解除双方合同关系，并另行寻找其他场地搬迁，均属于奔力公司为避免自身经营损失所采取的合理措施。此后万惠公司与越众诚公司虽因达成调解于2020年6月2日共同出具《声明书》表示继续履行合同，也并不影响奔力公司依法行使其合同解除权。因此，越众诚公司上诉主张奔力公司单方解除合同构成根本违约，理由均不成立，本院不予确认。根据前述认定，案涉合同解除是因越众诚公司的单方过错责任所致，故奔力公司要求越众诚公司退还租赁保证金、水电周转金，并赔偿其装修损失，均具有充分的事实和法律依据，本院予以确认。越众诚公司上诉认为不应承担相应违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，越众诚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5934.36元，由上诉人广州越众诚实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年五月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳