湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初5422号原告：胡红，女，1967年7月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邹辉，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙明昇发展有限公司，住所地长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场商务综合楼19001号。法定代表人：林明池，董事长。委托诉讼代理人：隆文明，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所律师。原告胡红（以下简称原告）与被告长沙明昇发展有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹辉，被告的委托诉讼代理人隆文明、吴烨娉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金及损害赔偿169655.16元（未履行宣传承诺的违约责任，按购房款的12%计算）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过被告售楼部发放的宣传资料“明昇壹城·壹品道商业步行街临铺”了解到被告开发的明昇时代广场商铺项目。宣传资料以文字与图片的方式对商铺以及相关设施进行了具体详细说明，文字载明“壹品道商业步行街大社区临街铺，平面图中标明商铺中间道路为“壹品道商业步行街”。因商铺为现房，原告经现场考察商铺中间道路修建了商业步行街的道路与设施。无论从被告的宣传和现场展示都让原告认为该商铺中间的道路为商业步行街，原告基于对步行街的商业价值考虑，于2018年6月12日，与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160190-104）购买了被告开发的位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为商业，房屋单价为36932.94元／㎡,建筑面积38.28㎡，总价款为1413793元。合同签订后，原告通过首付款加银行按揭的方式向被告付清房屋总价款，后被告向原告交付商铺。2020年5月开始，壹品道商业步行街被拆除，原告才了解到被告所称的壹品道商业步行街规划为市政通行道路，系被告为推销商铺对外宣传为壹品道商业步行街并自行修建了商业步行街的商业风格。被告对商铺所处位置进行商业步行街的宣传和修建了商业步行街的样貌具体确定，对原告选择商铺和评估商铺价格产生了重大影响，现被告所称的商业步行街实际规划为市政道路，其虚假宣传的行为属于违约，严重损害了原告的合法权益，该路段市政施工期间进行全封闭围挡，导致道路无法通行，严重影响了原告商铺经营。综述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告辩称：1、被告从未发布不真实的宣传广告，不存在欺骗和误导原告，且在签约前被告已经充分向原告对潭白路的性质为市政道路进行了书面提示，原告对此知悉，被告不存在虚假宣传行为。（1）原告在《红线外可能对业主生活产生不利影响的环境因素》以及《购买风险提示》两份文件中均签了字，其中图片明确显示潭白路为城市规划支路，文字明确说明项目周边的市政交通道路存在政府规划调整的可能，公司不进行承诺，这些均可以证明原告在签订购房合同前已经知晓该道路的性质和具体情况。（2）关于被告宣传的商业街是位于××路××商铺××路，该路段留有人行通道。关于案涉潭白路，被告并没有修建有关商业步行街的道路与设施，仅出于公益的目的，为了方便业主临时出行，对路面进行了修缮，道路中间也未设置有任何景观和商业设施，并且该道路一侧设有小区车行出入口，从未禁止车辆通行，道路两侧常停有车辆。原告在现场考察时能够知晓车辆能够自由通行、路边停放的事实，被告不存在虚假宣传行为，更不存在原告因虚假宣传被误导以致购买房屋的事实。2、本案属于合同纠纷，违约与否的判断标准是合同的具体约定。合同并未对商铺临街道路具体情况进行约定，被告仅对规划红线范围内进行了宣传，关于案涉潭白路，并不属于商品房开发规划范围，被告已经多次向原告进行了披露，且被告对外宣传的宣传册明确表明了潭白路的性质，且也用黑体字表明“商业街效果图，最终以政府批复为准”，在尾页也声明“本宣传资料所示内容，包括任何尺寸、文字描述或其他资料等仅供参考，最终以政府部门批准的文件、图纸为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。……”，上述宣传内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。3、违约金的适用要以约定为前提，本案并没有对宣传承诺约定违约金，更重要的是被告不存在任何违约行为，也没有对原告造成任何损害，原告要求被告按照购房款的12%支付违约金与损害赔偿没有事实与法律依据。综上所述，被告在合同签订前已经对商铺周边情况和风险进行了说明，不存在虚假宣传行为，更不存在原告因虚假宣传被误导以致购买房屋的事实。被告已经按照合同约定交付了房屋，房屋周边情况并不存在与合同约定不符的情况，原告主张被告存在违约情形并无事实与法律根据。至于市政施工对原告造成的损失，更与被告无任何关联，被告无需进行赔偿。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于长沙市雨花区××路××号××广场××栋××层××号商铺的建设单位。该商铺预售时，被告制作了宣传册，该宣传册中图片部分表明了市政道路潭白道路，文字部分载明：“商业街效果图，最终以政府批复为准”，在尾页也声明“本宣传资料所示内容，包括任何尺寸、文字描述或其他资料等仅供参考，最终以政府部门批准的文件、图纸为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。……”。2018年6月12日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（含相应附件）（合同编号：20160190-104）约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为商业，房屋单价为36932.94元／㎡,建筑面积38.28㎡，总价款为1413793元，并就双方其他权利、义务进行了约定。该合同附件四第十九部分“承诺与保证”加黑提示处理约定：“该部分第1条明确了买受人对合同内容充分理解和知悉；第2条明确了买受人对于规划条件已进行确认；第3条就买受人与出卖人就双方权利义务及责任均以原合同及本补充协议为准达成了一致，并明确列举出出卖人通过各途径发布的广告、宣传资料以及楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，只有经出卖人书面同意的才具有约束力；第4条明确了买受人已充分了解商铺周边道路具体情况，且出卖人不对项目周边情况的变化承担任何责任。”原告在《长沙市商品房买卖合同》（含相应附件）（合同编号：20160190-104）处签署了名字。合同签订后，原告通过首付款加银行按揭的方式向被告付清房屋总价款，后被告向原告交付商铺。另查明，在《长沙市商品房买卖合同》及附件签订之前，原告在被告出具的《红线外可能对业主生活产生不利影响的环境因素》文件中均签了字，其中文件的图片明确显示潭白路为城市规划支路，文字明确说明项目周边的市政交通道路存在政府规划调整的可能，公司不进行承诺。2020年开始，商铺旁边的潭白路开始进行施工，因施工期间进行全封闭围挡，原告认为上述前情况与被告的宣传不符，故诉至本院，请求裁决。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（含相应附件）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，当事人争议的问题焦点为:1、被告是否存在虚假宣传行为；2、被告在宣传册中载明的宣传内容是否构成合同内容，被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。首先，根据被告提供的证据可知案涉潭白路道路车辆能够自由出入，没有禁止车辆通行，道路两侧常停有车辆，原告在购买商铺前能够了解到该事实，且被告提供的《红线外可能对业主生活产生不利影响的环境因素》中图片明确显示潭白路为城市规划支路，文字明确说明项目周边的市政交通道路存在政府规划调整的可能，原告予以签字认可。原告没有证据证明被告隐瞒真实情况。因此，原告主张被告虚假宣传，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，应视为要约的宣传资料需具备两项条件，一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本院认为被告在宣传册中图片部分展现了市政道路潭白路，文字部分也载明“商业街效果图，最终以政府批复为准”，在尾页也声明“本宣传资料所示内容，包括任何尺寸、文字描述或其他资料等仅供参考，最终以政府部门批准的文件、图纸为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。……”。该部分内容的展示不足以对原告购买商铺构成误导，也没有对价格的确定有重大影响。本院认为上述宣传内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，因此，原告主张上述宣传内容系合同内容的诉讼主张，本院不予支持。最后，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》的附件四第十九部分“承诺与保证”进行了加黑提示处理约定，原告在《长沙市商品房买卖合同》（含相应附件）（合同编号：20160190-104）处签署了名字，原告作为具有完全民事行为能力的公民，应当充分了解该条的内容及含义，且在合同签订前被告已经进行过提示，原告提出《长沙市商品房买卖合同》（含相应附件）系免责条款、未向原告提醒注意和详细说明而无效的主张不能成立，本院不予支持。因此，原告并没有有力的证据证明被告存在虚假宣传，原告要求被告支付违约金及损害赔偿169655.16元（未履行宣传承诺的违约责任，按购房款的12%计算）并无事实与法律根据，其诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡红的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1847元，由原告胡红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二一年五月三十一日书记员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。