湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5714号原告：苏明快，男，1993年6月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告：谢雪芬，女，1992年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上述原告共同委托诉讼代理人：李同兵，湖南人和律师事务所律师。被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。第三人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所实习律师。原告苏明快、原告谢雪芬与被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、第三人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告苏明快和原告谢雪芬的共同委托诉讼代理人李同兵、第三人中融信托公司的委托诉讼代理人彭思远到庭参加诉讼，被告东业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏明快、原告谢雪芬共同向本院提出诉讼请求：1.判令东业公司立即办理长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的抵押权注销登记手续，并向长沙市房屋登记机关办理完成商品房买卖合同备案和商品房预告登记；2.判令东业公司支付商品房买卖合同逾期备案违约金5413元（自合同规定期限的次日起至实际办妥备案之日止，每日按苏明快、谢雪芬已付购房款578358元的0.01‰计算，暂计算至2021年1月10日）；3.判令本案诉讼费用由东业公司承担。事实和理由：2018年3月18日，苏明快、谢雪芬共同与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定苏明快、谢雪芬共同购买东业公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房（以下简称案涉商品房），购房价款为578358元；东业公司应于合同签订之日起90工作日内向长沙市××商品房的在建建筑物抵押权注销登记、合同备案和预告登记，若违反上述约定，东业公司应每日按苏明快、谢雪芬已付购房价款的0.01‰向苏明快、谢雪芬支付违约金。合同签订后，苏明快、谢雪芬已依约支付全部购房款，但东业公司至今未为苏明快、谢雪芬办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记、商品房买卖合同备案和案涉商品房预告登记，其应当依约每日按苏明快、谢雪芬已付购房价款的0.01‰计算支付违约金。原告苏明快、原告谢雪芬共同向本院提交的证据有：1.《长沙市商品房买卖合同》；2.购房款发票。被告东业公司未作答辩且未向本院提交证据。第三人中融信托公司辩称，因东业上城嘉苑项目开发建设需要，中融信托公司与东业公司于2017年11月7日签订《信托贷款合同》及补充协议，约定中融信托公司向东业公司发放贷款。为担保该笔贷款，双方还签订了《在建工程抵押合同》，约定东业公司将苏明快、谢雪芬共同购买的案涉商品房以及其他在建工程一并向中融信托公司进行抵押，并于2017年11月28日办理完毕抵押登记手续，中融信托公司对苏明快、谢雪芬共同购买的案涉商品房享有的抵押权依法成立并生效。因东业公司至今仍未归还全部贷款，该抵押权目前仍继续有效。虽然苏明快、谢雪芬与东业公司就案涉商品房签订商品房买卖合同，根据合同相对性原则，该合同并不能约束中融信托公司，东业公司即使向苏明快、谢雪芬作出任何关于注销抵押权的承诺，也不能适用于中融信托公司，且东业公司收到苏明快、谢雪芬支付的购房价款后并未将价款支付给中融信托公司用于清偿债务。综上所述，应依法驳回苏明快、谢雪芬的第一项诉讼请求。第三人中融信托公司未向本院提交证据。对原告苏明快、原告谢雪芬围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换。被告东业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对苏明快、谢雪芬提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合证据审核及当事人陈述，本院查明事实如下：2018年3月18日，苏明快、谢雪芬共同与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定苏明快、谢雪芬共同购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋4层403号商品房（规划用途为住宅，建筑面积117.96平方米）；购房价款为578358元，苏明快、谢雪芬以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向东业公司支付首期房款178358元，剩余房款400000元向银行申请贷款，东业公司应协助办理；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；出卖人东业公司应当在2018年12月31日前向买受人苏明快、谢雪芬交付案涉商品房；买受人苏明快、谢雪芬共同购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0057；自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司应在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后175个工作日内办妥不动产所有权证，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按苏明快、谢雪芬已付房款的0.01‰向苏明快、谢雪芬支付违约金。商品房买卖合同签订前，苏明快、谢雪芬共同分别于2018年2月11日支付购房款150000元，于2018年2月27日支付购房款28358元。商品房买卖合同签订后，苏明快、谢雪芬共同于2018年4月11日支付剩余购房款400000元。苏明快、谢雪芬按合同约定已支付完毕购房价款共计578358元，东业公司按合同约定于2018年12月31日前向苏明快、谢雪芬交付了案涉商品房，但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也没有按约定自合同签订之日起90工作日内向长沙市××商品房买卖合同备案和商品房预告登记。案涉商品房买卖合同备案和商品房预告登记的办理期限于2018年7月25日届满。本院认为，苏明快、谢雪芬共同与东业公司于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案、预告登记和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏明快、谢雪芬已依约履行了购房款的付款义务，东业公司未按照合同约定在自合同签订之日起90工作日内（即2018年7月25日前）向长沙市房屋登记机关办理案涉商品房买卖合同备案、商品房预告登记，构成违约行为，应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理案涉商品房买卖合同备案，自合同约定的期限的次日即2018年7月26日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按苏明快、谢雪芬共同已付房款578358元的0.01‰支付违约金，故苏明快、谢雪芬共同诉请东业公司办理案涉商品房买卖合同备案、商品房预告登记并支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应自合同签订起90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理在建建筑物抵押权注销登记。故苏明快、谢雪芬共同诉请东业公司办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋4层403号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完成其与苏明快、谢雪芬于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和商品房预告登记；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向苏明快、谢雪芬支付违约金（自2018年7月26日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按苏明快、谢雪芬共同已付购房价款578358元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由东业地产（长沙）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年五月十九日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。