江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0921民初1133号原告：徐银，男，1985年10月9日生，汉族，住响水县。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐龙威，江苏海郡律师事务所实习律师。被告：孟海兵，男，1977年5月7日生，汉族，住响水县。委托诉讼代理人：任满军，江苏善合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷海霞，江苏善合律师事务所实习律师。原告徐银与被告孟海兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐银及其委托诉讼代理人戴高明、徐龙威，被告孟海兵的委托诉讼代理人任满军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐银向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《售房协议》；2、判令被告退还定金1万元；3、判令被告赔偿损失27万元及逾期利息（从2020年3月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2021年2月20日，原被告签订《售房协议》，约定被告将位于的房屋出卖给原告，价款90万元。原告按约交纳定金1万元，但被告违反诚信，基于房屋拆迁为由，拒绝配合办理房屋交款手续，并退还定金于原告方，原告未接收，被告的父亲单方表示拒绝出售该房屋。被告的行为严重违反民法典的规定，致使无法实现合同目的。被告孟海兵辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，具体理由如下：1、2021年2月20日双方签订的售房合同属于无效合同，事后也没有得到产权人孟某成（被告孟海兵的父亲）的追认，依照民法典规定该售房协议属于无效合同，对双方当事人不形成法律上的约束力，只能确认无效而无法解除；2、对于无效的合同，合同中约定的相关的违约责任也是没有约束力的，只能对双方实际产生的直接损失进行赔偿，目前原告的实际损失仅仅是押金1万元及其自2021年2月21日开始的利息损失；3、对于原告的经济损失（仅指利息损失，对于押金1万元被告同意返还），按照双方的过错大小进行分摊，而在本案中原告明知房屋并不是被告所有，而且据被告称与原告有某种关系，原告看到的相关证书也注明了产权人不是被告，而仍然决定购买被告的房屋，原告本身也有过错，被告未经自己父亲同意擅自出售父亲的房屋也有过错；4、2021年2月27日，被告得知产权人拒绝追认自己的卖房行为，就及时的将1万元通过微信转账的形式转给了原告并且做了说明（不需要押金），但是原告拒收，以谋求法律之外的利益。综上，被告同意返还原告的押金1万元，也愿意承担以1万元为基数自2021年2月20日到2月27日期间的利息。本院经审理认定事实如下：原被告协商房屋买卖事宜，2021年1月11日，原告通过微信转款5000元给被告，2021年1月12日，原告通过微信转款5000元给被告，留言“房子定金”，被告回复“好的”。2021年2月20日，原告徐银（乙方）与被告孟海兵（甲方）签订“售房协议”，约定甲方自愿将位于（产权证登记面积161.56平方米）房屋出卖给乙方，上述房屋总价款90万元，甲方保证该房产合法、权属清晰，乙方向甲方付清全部房款后，甲方须积极配合乙方办理有关房产过户手续，将房产过户到乙方名下，甲方应在乙方支付完所有房款后，在2021年3月底之前将房屋交给乙方使用（如现有的房屋租户交还房屋确有困难，乙方应准许适当延长时间用于处理矛盾），本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方承担合同价款30%的违约金，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，2021年2月21日下午，被告通过微信向原告发起10000元转账，留言“不需要押金”，原告未接收。2021年2月27日，被告又通过微信向原告发起10000元转账，原告亦未接收。2021年3月3日，孟某成向原告发出告知书：孟海兵与您于2021年2月20日签署的《售房协议》所涉及的房屋系本人孟某成所有的房屋（房屋产权也登记在本人名下），孟海兵无权出售。现在非常抱歉地通知您，孟海兵在未获得本人同意的情况下，与您签署的《售房协议》属于无效协议，本人对该协议也不予认可。庭审中，原告陈述：2021年1月12日之前我看到案涉房屋窗户上贴了售房信息，上面写的电话号码是孟海兵的，出售人没有写，有一次在吃喜酒的时候我碰到孟某成，我问他房子卖不卖，他说卖，然后我打售房信息上的电话，电话是孟海兵接的，价格是电话里谈的，在我家面谈有一两次，合同是孟海兵拟好带到我家签的，我知道这个房子是孟某成的，孟海兵说他全权代理。被告认为孟海兵与原告商谈和签合同是事实，因为孟海兵想在盐城买房子的，缺少资金，所以才签了合同，但后来孟某成不同意。本院认为，原被告签订的“售房协议”，意思表示真实，关于该协议的效力，被告认为该协议事后没有得到产权人的追认，属于无效合同。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。根据该规定，无权处分不是导致合同无效的法定事由，故原被告签订的“售房协议”为有效合同。关于原告给付的1万元，原告在转款给被告后留言“房子定金”，被告回复“好的”，应认定该1万元为双方约定的定金，在“售房协议”签订后，该1万元具有违约定金性质，即以担保合同履行而支付一定数额的金钱。协议签订后，因产权人拒绝追认，属于因被告的违约行为导致不能实现合同目的，原告要求解除合同的诉讼请求应予以支持。原被告在“售房协议”中约定了违约金条款，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告主张适用违约金条款，符合法律规定。对于原告主张的27万元违约金，被告认为，即使合同有效，双方约定的违约金也过高，违约金是补损，现在原告的损失就是利息，而且原告也存在过错，违约金过高也应当予以调整，27万元是依据商定的价格来计算的，并不是原告的损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。原告以合同价款的30%要求被告承担27万元违约金过高，应予调整。本案中，双方于2021年2月20日签订合同，次日原告即发起微信转账，要求退回该1万元，原告未接收，2021年3月3日，产权人即向原告提出不认可原告与被告签订的“售房协议”，从原被告签订协议到被告发起退款、产权人不予追认，时间较短，原告未提供证据证明其损失的情况，比如在上述期间内房屋交易价格发生了重大变化，导致原告再次购买房屋产生了差价损失。故对原告主张的违约金的调整，可参照定金金额，酌情支持1万元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十七条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2021年2月20日签订的《售房协议》；二、被告孟海兵返还原告徐银定金1万元；三、被告孟海兵赔偿原告徐银损失1万元；上述二、三款合计2万元，于本判决生效后15日内给付；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。四、驳回原告徐银的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元（原告已预交），由被告孟海兵负担150元，原告徐银负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  黄兆晋二〇二一年五月三十一日书记员  王倩倩