北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14803号原告（反诉被告）：马某某（曾用名马XXXX），男，1993年2月1日出生，回族，现住甘肃省广河县。委托诉讼代理人：马忠权，北京国舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：武某某，男，1974年12月3日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦斯雨，北京市松涛律师事务所律师。原告（反诉被告）马某某（以下称姓名）与被告（反诉原告）武某某（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。马某某及其委托诉讼代理人马忠权，武某某之委托诉讼代理人秦斯雨参加了诉讼。本案现已审理终结。马某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除马某某、武某某于2018年2月24日签订的《XX家园底商租赁合同》；2.判令武某某返还马某某52万元（含XX小馆转让款40万元、押金3万元以及剩余房屋租金9万元）；3.判令武某某赔偿马某某房屋装修损失177907元；4.判令武某某负担评估费5500元。事实和理由：马某某、武某某于2018年2月24日签订《XX家园底商租赁合同》，合同约定武某某将北京市朝阳区崔各庄乡政府房屋转租给马某某开设餐厅营业使用，同时约定马某某向武某某支付餐厅(“XX小馆”)转让费以及将武某某北京味家府餐饮管理有限公司的营业执照一并变更到马某某名下，另约定马某某向武某某支付房屋押金。双方签订合同后，马某某履行相应付款义务，并对租赁房屋进行装修，履行期间双方对房屋租金作出变更。2019年7月3日崔各庄食品药品监督委员会作出《责令停止经营通知书》，马某某停业，据此武某某要求马某某整改，马某某又支付相应的整改费用，但仍未获得营业许可。为了维护合法权益，故诉至法院。武某某辩称，同意解除双方签订的《XX家园底商租赁合同》，但解除时间以法院判决的为准，因为该合同的解除不是马某某单方解除的。不同意马某某的其他诉讼请求。转让费是包含房屋中所有的家具装修及设备以及公司的股权、法定代表人的转让，以上转让已经实际履行并且已经履行完毕，因此不同意退还。关于租金及押金，因为双方的房屋租赁合同解除时间并未确定，该时间应以马某某实际退出房屋计算。关于装修损失，该房屋进行整改装修并非因武某某的原因，因此不同意支付。2019年8月，马某某接到崔各庄乡政府通知，求其停止经营。自2019年10月起马某某拒不支付房租，也拒不腾退房屋，同时，马某某还未经武某某的同意，私自对涉案房屋进行了改装（改变了天然气路线、拆除了部分墙体等）。武某某认为马某某侵犯其合法权益，提出反诉请求：1.判令解除马某某、武某某于2018年2月24日签订的《XX家园底商租赁合同》；2.判令马某某支付武某某房屋占有费用，以每月3万元计算，自2019年10月至实际搬出涉案房屋之日为止；3.判令马某某支付武某某物业费用，以每月420元计算，自2019年至实际搬出涉案房屋之日为止；4.判令马某某支付武某某恢复房屋原状所需费用5万元。马某某针对武某某的反诉请求辩称，关于解除合同，马某某租赁的房屋被相关行政单位认定为不能用于房屋的租赁目的而解除，武某某的解除没有事实及法律依据。双方已经办理交接。关于房屋占用费，根据合同约定，武某某可以在达到不缴纳房租条件以后随时收房。关于物业费，根据合同约定，物业费由物业管理公司收取，不应该把相关物业费支付给武某某。关于恢复原状，马某某改造是经过产权人物业公司同意的，合同中也有改造的约定，恢复原状没有依据，5万元费用也没有依据。武某某称双方约定了饭店及公司股权的转让，是不实的主张。武某某也没有将家具、装修作为转让费用，马某某经营餐厅肯定重新装修。武某某已经知道2019年8月马某某接到乡政府通知要求停止经营，在这个时间点武某某应当收房，不应延迟到诉讼中收房，马某某从来没有拒绝腾退房屋，武某某没有收房的行为，房屋是不动产，武某某是可以收房的。2019年11月，双方沟通，武某某称其不收房屋，可以折抵马某某的押金，武某某违反了合同法中关于止损的规定，武某某主张的损失是由其自身行为导致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：2018年2月24日，武某某作为出租方（甲方）与马某某作为承租方（乙方）签订《XX家园底商租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市朝阳区崔各庄乡XX底商6-7门（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为营业（商业经营）用途，租赁面积建筑面积150平方米，甲方将该租赁房屋按现状交付乙方使用，该租赁房屋产权归北京市朝阳区崔各庄乡人民政府所有。《租赁合同》第一条第4款约定，甲方应保证出租时该租赁房屋能正常使用。在租赁期间，因甲方过错原因导致该租赁房屋不适合继续租赁，经双方书面确认后乙方有权解除合同。第一条第6款约定，甲方为乙方提供办理营业执照（含独立商户）等证照所需的相关房产证等证明文件。第二条约定，租赁期限自2018年4月1日起至2028年5月31日止。第三条约定，1.年租金380000元，第三年起递增，按10%递增。（按实际年天数365天）上述租金不含乙方应另行支付的：物业费、冬季供暖费、水电费、停车费、宽带费、排污费、卫生费、电话费等。2.租金按半年次结算，合同签订之日付半年租金190000元。每次租金到期提前2个月交付下半年租金，甲方应在收到租金后5个工作日内向乙方开具收款凭证。3.物业费按物业公司收费标准执行，费用由乙方负担。4.冬季供暖费：供暖为乙方自采暖。5.自合同签订之日起2018年3月1日至2018年4月1日作为乙方装修期，此期间不收乙方租金。6.甲方将现“XX小馆”以400000元转让给乙方。7.甲方的营业执照名称为“味家府餐饮管理有限公司”,乙方使用必须变更到乙方名下，出现任何情况都由乙方法人自行承担。如乙方不再使用本营业执照，必须通知甲方将营业执照再次变更给甲方。第四条约定，1.乙方应在2018年2月24日之前向甲方缴纳30000元作为该租赁房屋保证金。2.甲方在保证金到账后3个工作日内，向乙方提供有效收据。3.保证金是作为乙方的合同履行保证金，在乙方无违约或侵权行为的前提下，甲方应于合同期满或合同终止之日起五个工作日内无息原款返还给乙方。甲方如未能在约定时间内将保证金全额返还乙方的，应按日向乙方支付应付而未付保证金数额的1%作为违约金。4.乙方出现违约或侵权情形时，甲方可扣除全部或部分保证金作为赔偿，同时乙方须应甲方要求补足保证金。第六条第1款约定，甲方同意乙方根据使用的需要对该租赁房屋的全部或部分进行装修，具体装修方案必须征得甲方和物业同意后再进行装修，但如无正当、合理理由，甲方不得拒绝乙方提交的装修方案，装修费用由乙方承担。第六条第2款约定，乙方在装修时需对该租赁房屋内的房屋结构、设备设施等进行拆除、改建、增设的，应向甲方提交书面申请，经甲方同意后并经由乙方上报该楼盘开发商或物业公司书面同意后方可施工（批复文件需在甲方备案），乙方未经甲方书面同意，对该租赁房屋进行拆除、改建增设的，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任并有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。第六条第10款约定，本地址的天然气乙方在租赁期内无偿使用，但乙方不得私自改装改造天然气……第十一条第2款约定，合同期满或解除后，乙方应于合同期限届满或终止之日起5个工作日内搬离该租赁房屋并不得在本租赁房屋滞留属于乙方物品，如有滞留视同乙方放弃，甲方可有权处置……同日，双方签署《收条》，武某某确认收到马某某向武某某支付转让费40万元、2018年4月1日至6月31日（应系笔误）的房租95000元，约定2018年6月31日（应系笔误）前再交2018年7月至10月房租95000元未付，押金30000元未付，定于2018年10月1日前交清。合同签订后，双方约定租金由每年380000元变更为每年360000元。双方确认租金交至2019年9月30日，马某某已交纳押金3万元。经查，北京味家府餐饮管理有限公司（以下简称味家府公司）于2015年6月10日成立，住所地为涉案房屋，经营范围包括餐饮管理、餐饮服务。2018年6月26日，味家府公司的法定代表人由杨某某变更为沙某某，股东杨某某、赵朝利变更为沙某某。原告提交沙某某签署的《证明》，沙某某确认其担任味家府公司法定代表人确定的经济利益全部由马某某享有。2019年7月3日，北京市朝阳区崔各庄地区食品药品安全委员会（以下简称崔各庄食药委员会）、北京XX物业管理有限公司联合下发的《责令停止经营通知书》（以下简称《停止经营通知》），该通知书的抬头留白，上载，“根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》（以下简称2018年《限制目录》）第62条餐饮业的规定，餐饮业应具备以下条件：1.禁止未使用管道天然气从事相关经营。2.禁止使用民用电力从事经营。3.禁止使用居民用水从事经营。4.禁止新建与居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目。5.限制新建经营场所使用面积低于60平方米的餐饮企业(食品半成品或成品全部来源自中央厨房或食品制造企业的除外；经营单一品种的除外)。经查，你(单位)不符合上述的规定。6月6日已下发的《告知书》，限你单位十五日进行整改，限期已到。现再次告知，三日自行关停，逾期未关停，或关门避检。将由物业公司切断水电供应，并由相关部门进行查封，因切断水电供应与查封造成所有损失将由你(单位)自行承担。”诉讼中，本院向崔各庄食药委员会调查《停止经营通知》的相关情况。崔各庄食药委员会的工作人员丛某某回复，对在涉案房屋内经营的伊穆阑食府进行检查过程中发现，该食府不符合2018年9月6日印发并实施的《限制目录》中关于禁止新建与居住等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目的规定，且根据2019年7月至9月期间北京市创建国家级卫生区工作的相关部署，检查中还发现伊穆阑食府没有食品经营许可证，鉴于上述情况，对该食府下发《停止经营通知》。该通知作出后，因伊穆阑食府未再对外经营，故没有再次前往现场检查。经询，马某某称其接续武某某的“XX小馆”时，没有卫生食品许可证，曾经申请办理食品经营许可证，但未予许可。马某某称关于禁止新建与居住等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目，并非2018年《限制目录》的新增内容，提交2015年8月17日发布并实施的《北京市新增产业的禁止和限制目录》（以下简称2015年《限制目录》）。2015年《限制目录》中列明，朝阳区餐饮业，禁止新建与以居住、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目。2020年8月28日，双方就涉案房屋进行交接。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同解除。马某某主张涉案合同于2019年8月28日解除，称该日行政管理部门正式告知其不允许经营，无法实现租赁目的，其立即与武某某联系表示解除合同的意愿，武某某既不退钱也不收房，故于2019年10月起诉。武某某称2019年8月马某某向其告知了被责令停止经营的事情，没有收到马某某解除合同的通知，认为马某某不能经营系政策原因。关于转让内容。马某某称双方约定转让味家府公司10年的经营权。武某某称转让包括所有家具装修、设备以及味家府公司的股权、法定代表人的转让，后称转让是指味家府公司股权及经营权，认为转让内容已经实际履行完毕，马某某经营“XX小馆”至2019年7月。马某某称交接房屋时屋内没有武某某所称的物品，武某某既不是味家府公司的股东也不是法定代表人，双方为实现租赁目的将味家府公司的股东和法定代表人变更至沙某某名下。关于房屋使用情况。马某某称其自2019年7月10日起没有经营，后按照武某某的要求进行装修，在8月28日装修完毕后就未再使用房屋，武某某不收房，马某某于2019年12月将涉案房屋上锁，钥匙交给隔壁店面，该店面的房屋也是武某某对外出租的。武某某称其不清楚马某某将钥匙交给隔壁店面，该店面房屋与其无关。关于装修损失。马某某提交《装饰施工合同》、支付宝转账记录截图、安装服务工作单及支付凭证。《装饰施工合同》上载，施工方为胡磊，工程名称为“伊穆阑食府”，工程期限为30天，自2018年2月28日至3月30日，总工程款为20万元。支付宝转账记录上载，马某某向“装修（老胡）”转账7万元，标注“装修款第二次”。安装服务工作单及支付凭证上载，插头、打口等材料的总价为7778元，马某某于2018年11月12日支付7778元。武某某对《装饰施工合同》、转账记录、安装工单及支付凭证的真实性、关联性予以认可，证明目的不予认可。诉讼中，马某某申请对涉案房屋的装修残值进行评估，本院委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源评估公司）评估涉案房屋的室内装修装饰残值损失。马某某预交评估费5500元。2020年8月28日，中源评估公司出具《资产评估报告》，评估结果为：评估基准日为2019年8月28日，涉案房屋室内装饰装修残值的评估值为177907元。武某某认可《资产评估报告》的真实性，但认为该损失与其无关。关于物业费。武某某主张自2019年至实际搬出涉案房屋之日止的物业费用，以每月420元标准计算，称其代马某某交纳该费用，提交北京XX物业管理有限公司开具的收据5张，上载：2020年10月30日，今收到二区伊穆兰交来电卡补卡费100元、电费480元、电费1488元、电费1488元、电费2976元。武某某称其收回涉案房屋后发现马某某拖欠电费，武某某垫付该电费6532元。马某某认可上述证据的真实性，不认可关联性和证明目的，称其已交纳物业费至2019年12月，合同解除后不应再承担物业费。关于恢复原状。武某某主张恢复墙体、水路电路、燃气管道的费用5万元，其中恢复燃气管道需2万元、恢复墙体需7000元。武某某称在责令停止经营通知书下发后，马某某对涉案房屋进行装修，将与隔壁房屋的墙体拆除，改水改电改天然气，该装修没有经过武某某的允许。经询，武某某确认墙体已由涉案房屋隔壁的使用人予以恢复。马某某称在收到整改通知后，在武某某的建议下进行整改，自北京那味坊餐饮管理有限公司（以下简称那味坊公司）承租涉案房屋隔壁房屋中的约30平方米的部分房屋，拆除一个门的面积的墙体，并对新承租的房屋进行装修，没有对涉案房屋进行改水改电，燃气管道稍有改动，就是将燃气管道接入隔壁房屋中。为此马某某提交《个人房屋租赁合同书》及收据，《装饰施工合同》及微信聊天截图予以证明。《个人房屋租赁合同书》上载，那味府公司将XX家园2区底商15号楼1层北侧过道处，楼梯北侧长10.72米、宽2.5米面积的房屋出租给味家府公司，租期5年，自2019年7月15日至2024年7月14日，合同签订之日一次性支付6个月租金5万元，押金2万元。收据上载，收到味家府公司交来租金5万元、押金2万元。《装饰施工合同》上载，施工方为魏孟春，开工日期2019年7月10日，竣工日期2019年7月30日，总工程款8万元。微信聊天记录上载，2019年8月8日向“装修老外”转账2万元，8月14日转账1万元，8月22日转账5000元。武某某对《个人房屋租赁合同书》及收据、《装饰施工合同》的真实性和关联性予以认可，证明目的不予认可；对微信聊天记录的真实性不予认可，称其未要求马某某整改。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马某某、武某某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。关于解除合同一节。涉案合同约定的租赁用途为餐饮经营，武某某作为出租方，应当在租期内保持涉案房屋符合约定的用途；马某某作为承租方，其对涉案房屋的现状及经营政策负有谨慎的审查义务，但根据2015年《限制目录》的规定及责令停止经营的事由可以确认，涉案房屋不符合餐饮业管理的禁止性要求，合同目的不能实现，马某某主张解除合同，具有事实及法律依据，本院予以支持，综合本案查明的事实，本院认为武某某对合同解除负有主要责任，马某某对合同解除负有次要责任。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。马某某称其自2019年7月10日起未再经营，结合《停止经营通知》的关停要求及调查情况，本院对马某某的该项意见予以采纳。马某某称其于2019年8月28日向武某某作出解除合同的意思表示，主张涉案合同于该日解除；武某某认可马某某在2019年8月向其告知了被责令停止经营的情况，但否认马某某向其作出了解除合同的意思表示。综合在案查明的事实及双方意见，本院认为马某某在向武某某告知被责令停止经营、无法继续使用租赁标的即具有解除合同的意思表示，故本院采纳马某某的意见，确认涉案合同于2019年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马某某主张返还押金，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于返还转让费一节。合同约定，武某某将其经营的“XX小馆”转让给马某某，并将味家府公司的营业执照交由马某某使用。武某某称转让还包括家具装修、设备以及味家府公司的股权，但未就其主张充分举证，且味家府公司股权变更前后所涉股东均系案外人，故本院对武某某的该项意见不予采纳。马某某承租涉案房屋后使用味家府公司的营业执照经营餐厅，本院认为转让费系租期内的证照使用费。马某某主张返还转让费，具有事实和法律依据，本院予以支持，但是主张的数额有误，本院根据营业执照的使用情况依法酌情确定应予返还的数额为35万元。关于返还租金一节。马某某自认其使用涉案房屋至合同解除之日，故本院对马某某主张返还合同解除之前的租金请求不予支持，对主张返还合同解除之后的租金请求本院予以支持，核算租金数额为32903元。关于装修损失及评估费一节。综合双方过错程度，本院认为武某某对合同解除承担80%的赔偿责任，马某某对合同解除承担20%的赔偿责任，根据过错比例酌定武某某向马某某赔偿装修损失14万元、支付评估费4400元。关于武某某的反诉请求。关于占有使用费一节。合同约定，马某某应于合同终止之日起5个工作日内搬离涉案房屋，如有滞留物品视同放弃，武某某有权处置。一方面，自本院确认的合同解除之日起，马某某应当及时固定涉案房屋的装修证据，并将涉案房屋返还武某某。马某某虽称武某某拒绝接收涉案房屋，其已于2019年12月搬离涉案房屋并上锁，将钥匙交给武某某出租的隔壁店面，但未就其主张充分举证，故本院对马某某关于已履行返还义务、武某某拒收房屋的意见不予采纳。另一方面，武某某应自合同解除之日起采取适当措施收回涉案房屋，防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综合合同解除事由、房屋使用情况、诉讼中涉及房屋装修鉴定等因素，本院依法酌定马某某应向武某某支付房屋占有使用费8万元。关于物业费一节。武某某未就物业费主张充分举证，故本院不予支持。关于恢复原状的费用一节。武某某主张恢复墙体、水路电路、燃气管道的费用，其中墙体的恢复费用为7000元，已由案外人予以恢复；燃气管道的恢复费用为2万元。本院认为，武某某未就水路电路的改造及费用支出、墙体恢复费用支出情况充分举证，故对该部分请求不予支持。合同约定，承租方不得私自改装改造涉案房屋的天然气。马某某自认在其被责令停止经营后对燃气管道进行改动，武某某主张恢复费用，具有事实及法律依据，本院酌定该部分恢复费用为8000元。同时，需要指出，本院对涉案合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。综上，本院对马某某的诉讼请求、武某某的反诉请求中有事实及法律依据的部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马某某、被告（反诉原告）武某某于二〇一八年二月二十四日签订的《XX家园底商租赁合同》于二〇一九年八月二十八日解除；二、被告（反诉原告）武某某于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）马某某押金三万元、转让费三十五万元、租金三万二千九百零三元；三、被告（反诉原告）武某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）马某某装修损失十四万元；四、被告（反诉原告）武某某于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）马某某评估费四千四百元；五、原告（反诉被告）马某某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）武某某房屋占有使用费八万元；六、原告（反诉被告）马某某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）武某某恢复原状的费用八千元；七、驳回原告（反诉被告）马某某的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）武某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10779元，由原告（反诉被告）马某某负担2239元（已交纳），被告（反诉原告）武某某负担8540元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3500元，由被告（反诉原告）武某某负担2665元（已交纳），原告（反诉被告）马某某负担835元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年五月二十日书记员 栾晨焕