上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16721号原告：沈蓉义，女，1954年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。原告沈蓉义与被告城城不动产管理有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案，于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，于2021年3月31日经原告申请追加城城不动产管理有限公司为被告，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告沈蓉义到庭参加诉讼。被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈蓉义向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年11月14日签订的《房屋托管合同》；2.判令被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司支付原告拖欠的租金人民币23,180元；3.判令被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司支付原告违约金16,200元；4.判令被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告系上海市浦东新区高航镇白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人之一。2019年11月14日，原告(甲方)与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方)签署《房屋托管合同》，约定甲方将上海市浦东新区高航镇白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)托管给乙方；托管期限为2019年11月23日至2024年11月22日；租金为5,400元/月，付款方式为季付，租金每12个月固定递增5%；合同第十四条第三款约定，被告不按照合同约定支付租金达30日或拖欠各项费用达10,000元的，原告均可收回房屋，解除合同。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告城城不动产管理有限公司上海分公司，其将系争房屋对外出租，并支付原告8个月租金及押金5,400元，未再支付后续租金。2021年2月4日，房客搬离系争房屋，并将系争房屋返还原告。现因被告城城不动产管理有限公司上海分公司至今未向原告支付欠付租金，且其系城城不动产管理有限公司的分公司，城城不动产管理有限公司应当对城城不动产管理有限公司上海分公司欠付的租金和违约金承担责任，故原告诉至法院，要求判如所请。城城不动产管理有限公司上海分公司未到庭应诉，但向本院递交书面答辩意见，主要内容如下：第一，解除合同直接影响第三人的合法权益，故不同意解除合同；第二，要求法院依据相关证据及案件事实确认欠付租金的具体数额；第三，原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。城城不动产管理有限公司未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。针对城城不动产管理有限公司上海分公司的答辩意见，原告表示：1.城城不动产管理有限公司上海分公司不支付租金没有理由继续使用系争房屋；2.不愿意减免疫情期间的租金，城城不动产管理有限公司上海分公司将系争房屋出租后也未向租客减免租金；3.违约金系合同约定，原告不认为过高。原告为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《房屋托管合同》，证明2019年11月14日，原告(甲方，托管方)与城城不动产管理有限公司上海分公司(乙方，受托方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，托管期限为2019年11月23日至2024年11月22日；租金为5,400元/月，付款方式为季付，本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付(春节次月一次支付两月租金)，每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；押金为5,400元；合同第六条第1款约定“经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。”合同第十四条第三款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。”合同第十五条第四款约定“乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”合同另对其他事项进行了约定。2.中国工商银行借记卡账户历史明细清单，证明城城不动产管理有限公司上海分公司向原告支付租金及押金的情况。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行审查，认为其证据符合法律规定的证据条件，与原告陈述的事实能相互印证，本院对原告的证据予以采纳，并对其陈述事实予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。根据合同约定城城不动产管理有限公司上海分公司不按照约定支付租金达三十日的或欠付各项费用达10,000元的，原告有权解除合同。现因城城不动产管理有限公司上海分公司仅支付原告8个月租金及押金5,400元，原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。因房客已于2021年2月4日将系争房屋返还原告，自此原告与城城不动产管理有限公司上海分公司之间的合同已无继续履行之基础，故合同解除日期以2021年2月4日为准。合同解除后，城城不动产管理有限公司上海分公司理应按照约定付清使用系争房屋期间的租金，故对原告要求城城不动产管理有限公司上海分公司须支付拖欠的租金23,180元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张违约金。城城不动产管理有限公司上海分公司拖欠租金的行为构成违约，被告应当按照约定支付违约金，且原告主张的违约金数额尚属合理，故对原告要求被告支付违约金16,200元的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。城城不动产管理有限公司上海分公司对上述支付义务不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告沈蓉义与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月4日解除；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日支付原告沈蓉义拖欠的租金23,180元；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈蓉义违约金16,200元；四、被告城城不动产管理有限公司上海分公司对上述第二、第三项支付义务不足以承担的，由被告城城不动产管理有限公司承担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784.50元，减半收取计392.25元，由被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年五月六日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。