上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4428号上诉人(原审被告)：严国富，男，1967年12月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱银杰，上海全辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：严品德，男，1955年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人严国富因与被上诉人严品德房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初25176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严国富上诉请求：撤销原判，改判驳回严品德的原审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由严品德承担。事实和理由：1．严品德并非上海市黄浦区丰记码头街XXX号一楼、二楼房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人，无权要求严国富返还涉案房屋；2．一审判决严国富按照每月人民币(以下币种均为人民币)7，200元标准支付占有使用费明显错误。综上，严国富请求二审法院支持其上诉请求。严品德答辩称，不同意严国富的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。严国富是与严品德就涉案房屋签订的租赁合同，之后虽然经过法院的生效判决确认了租赁合同为无效合同，但严国富并未将涉案房屋返还严品德，所以严国富应当支付实际占用期间的房屋使用费用。严品德向一审法院起诉，请求判令：1．严国富返还涉案房屋；2．严国富立即支付自2019年11月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月7，200元计算；3．严国富承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年9月25日，严品德(出租方、甲方)与严国富(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，主要内容如下：甲方将其合法拥有的坐落在上海市黄浦区丰记码头街XXX号一、二楼出租给乙方使用，建筑面积共100平方米；租赁期一年，自2018年9月25日起至2019年9月25日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求继续续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；该房屋的月租金为7，200元，租金以付三押一方式支付；双方议定首期付叁月，另付7，200元押金，以后按每叁个月结算一次，提前叁天支付下一次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；补充条款：严国富代二楼租房代收代付房租，201室每月房租2，000元、202室每月房租1，850元、203室500元。乙方签字处为严国富，后有“代201.202.203室租客”字样。2018年10月31日严品德出具的《收条》记载：“收到2018年10月27日房租28，800(肆个月)”。2019年2月25日严国富出具的《承诺书》记载，本人承诺在2019年2月25日至2019年8月25日上海市黄浦区丰记码头街XXX号房产〈2，900×6=17，400元〉2019年8月25日结清。承诺书下有“黄浦区丰记码头街XXX号二楼201.202.203由严国富代收付严品德”字迹。2019年8月23日，张丽芳(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)向严品德跨行汇款35，200元。一审诉讼中，严品德陈述，严国富未支付过押金，其于2018年10月31日支付了自2018年9月25日至2019年1月25日四个月的租金28，800元；于2019年2月出具前述《承诺书》，欠付一楼6个月的租金；二楼自2019年1月26日至2019年9月25日租金(共计八个月，每月4，350元)严品德已收到；严国富第二笔付款35，200元，包括《承诺书》确认的一楼租金17，400元、自2019年8月25日至11月25日的一楼租金8，700元、自2019年9月26日至11月25日的二楼租金8，700元，以及双方之前的欠款400元。2019年1月26日至2019年2月25日的一楼租金未收到，在本案中不主张。一审中，严国富陈述，至2019年11月25日的一、二楼的租金均已付清。收条写了四个月的租金，其中包括一个月的押金，严品德未退还押金。严国富曾于2020年3月17日向一审法院起诉严品德，要求1．严品德提供涉案房屋房产证明系严品德所有；2．自2019年11月解除双方租赁合同；3．严品德返还自2015年6月25日至2019年11月止已交的房租380，000元。一审法院于2020年7月10日作出(2020)沪0101民初4559号民事判决，经审理认为，涉案房屋未见规划意见，属于临时性建筑。依据规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。故双方的租赁合同应为无效。同时规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般予以支持。严国富、严品德双方依据租赁合同建立租赁关系，且双方的租赁合同并未就提供涉案房屋权属作租赁关系建立的条件。就租金而言，严国富从承租该房屋(2015年6月25日至2019年11月)实际占用使用至今，在长达四年多时间内从未对严品德收取租金提出过质疑，现以承租房屋为无权证为由据此要求严品德退还租金，不具有事实依据和理由。故而判决：严国富的所有诉讼请求，不予支持。严国富不服，提起上诉，本院于2020年9月3日作出(2020)沪02民终7358号民事判决：驳回上诉、维持原判。一审审理中，双方当事人确认，涉案房屋尚未被拆除。一审法院认为，前案中，双方签订的租赁合同已被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，严品德要求严国富返还涉案房屋，并无不当。严品德请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，亦应予以支持。就严国富提出的答辩意见，法院认为，根据合同关系的相对性原则，严品德要求严国富向其支付房屋使用费并无不当；双方合同标的物为上海市黄浦区丰记码头街XXX号一、二楼建筑面积100平方米的临时建筑，严国富基于该合同取得一楼、二楼房屋，现其辩称与二楼租户系代收代付关系、仅就一楼房屋与严品德产生租赁关系，法院难以采纳。关于押金，虽合同中约定了押金，但严品德表示未收到过押金，严国富提出其支付的四个月租金中包括押金，依据不足，因其未能提供已支付押金的证据，故法院无法就其所述“严品德未退还押金”一节作出处理据此，一审法院判决：一、严国富应于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区丰记码头街XXX号一楼、二楼返还给严品德；二、严国富应于判决生效之日起十日内支付严品德房屋使用费，按每月7，200元的标准，自2019年11月26日起计算至实际返还上述房屋之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中严品德与严国富就涉案房屋所签的租赁合同已经前案生效判决所确认无效，严国富作为承租人取得涉案房屋占有使用权的权利基础已经丧失，理应将涉案房屋返还严品德。现严国富上诉认为涉案房屋权利人并非严品德，严品德无权要求返还涉案房屋，然涉案房屋的租赁合同系严国富与严品德之间签订，严国富系基于该租赁合同取得涉案房屋的承租权，且严品德现亦未举证证明有其他权利人向其主张返还，故一审法院判决严国富将涉案房屋返还严品德并无不当。鉴于严国富仍未将涉案房屋归还严品德，严国富理应承担实际占用涉案房屋期间的费用，虽然房屋租赁合同无效，但严品德可要求严国富参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院就此所作判决亦无不当。综上所述，严国富的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，600元，由上诉人严国富负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王 珍审 判 员  邬海蓉二〇二一年五月二十五日法官助理  仇祉杰书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……