贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终828号 上诉人（原审原告）：谢兴兰，女，1985年12月17日生，汉族，住清镇市。 上诉人（原审原告）：谭科，男，1982年4月4日生，汉族，住贵阳市南明区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谭代江，贵州省贵阳市云岩区北京路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：贵州兴百利商业管理有限责任公司，住所地惠水县。 法定代表人：袁毛毛，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐渝明，男，1989年5月20日生，汉族，住四川省仁寿县，系该公司员工。 上诉人谢兴兰、谭科因与被上诉人贵州兴百利商业管理有限责任公司（以下简称兴百利公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院（2020）黔2731民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。谭科及其委托诉讼代理人谭代江，兴百利公司的委托诉讼代理人唐渝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢兴兰、谭科上诉请求撤销原判，改判确认双方签订的案涉房屋租赁合同无效。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，谢兴兰、谭科主张租赁合同无效，并非主张商品房买卖合同无效。一审判决认定涉及商品房买卖合同和房屋租赁合同，与谢兴兰、谭科二人主张的事实不符；其次，一审判决认定谢兴兰、谭科二人向案外人贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司主张商品房买卖合同无效，事实上，谭科、谢兴兰二人另案主张解除买卖合同，并非主张合同无效，一审判决对此认定错误。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋租赁合同是案外人贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司为规避合同义务，恶意串通兴百利公司，提供两份内容相互矛盾且不容改动的格式合同，即商品房买卖合同和房屋租赁合同，该合同条款明显免除一方责任、加重对方义务，理应属法律规定无效的情形，一审判决未予认定错误。 兴百利公司未答辩。 谢兴兰、谭科向一审法院起诉请求：1、依法确认谢兴兰、谭科与兴百利公司于2015年11月15日签订的位于惠水县××××××的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费用（包括因诉讼产生的必要费用）由兴百利公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月15日，谢兴兰、谭科与兴百利公司签订《房屋租赁合同》，约定谢兴兰、谭科将其向案外人贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称五月阳光公司）购买的位于惠水县××××××商铺交由兴百利公司进行租赁经营，租赁期限为10年，即2015年11月15日至2025年11月15日，合同并对年租金标准、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，兴百利公司于2018年5月5日与案外人罗萱签订《××××商铺租赁合同》，由兴百利公司将案涉商铺出租给罗萱。2020年8月16日，兴百利公司与案外人尹字才签订《××××商铺租赁合同》，由兴百利公司将案涉商铺出租给尹字才，租赁期限为3年，自2020年9月1日起至2023年8月31日止。2019年3月20日，兴百利公司向谢兴兰、谭科出具承诺书及租金结算表，确认兴百利公司尚欠谢兴兰、谭科2018年11月15日至2020年4月30日期间的租金共计25301元，谢兴兰在客户确认上签名确认。现谢兴兰、谭科以该《房屋租赁合同》内容不具备意思表示真实和符合法律规定的法定条件以及该合同系格式合同，合同第五条第3项、第4项、第5项的内容超越房屋租赁合同法律关系，违背公平原则，损害谢兴兰、谭科权利为由，主张案涉《房屋租赁合同》无效，诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明，2015年11月15日，谢兴兰、谭科与案外人五月阳光公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20×××××28），约定：谢兴兰、谭科购买五月阳光公司开发修建的位于惠水县（建筑面积为19.95平方米，套内建筑面积为13.51平方米），价款为164826元，交付房屋时间为2016年12月31日，五月阳光公司承诺于2017年12月31日办理不动产权属初始登记。合同还对逾期付款、物业管理等进行了约定。一审还查明，同期，谢兴兰、谭科以案外人五月阳光公司为被告向一审法院提起诉讼，请求确认双方所签订的《商品房买卖合同》无效。 一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、中止民事关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。本案案涉《房屋租赁合同》中有谢兴兰、谭科作为甲方（出租方）的签字盖章，亦加盖有乙方（承租方）兴百利公司的公章，故该《房屋租赁合同》自双方在该合同上签字或盖章时成立。因该合同不属于法律、行政法规规定的应当办理批准、登记始生效的合同，双方也未在合同中对其生效条件作出约定，故案涉《房屋租赁合同》自成立时生效，该合同对双方具有法律约束力。谢兴兰、谭科主张案涉《房屋租赁合同》内容并非其真实意思表示，但未提供证据证实，即使谢兴兰、谭科举证证明案涉《房屋租赁合同》的签订并非其真实意思表示，应是请求变更或者撤销该合同。谢兴兰、谭科主张《房屋租赁合同》系格式合同，该合同第五条第3项、第4项、第5项的内容超越房屋租赁合同法律关系，违背公平原则，损害谢兴兰、谭科权利，一审法院认为，法律并未禁止当事人之间采用格式条款订立合同，只是对提供格式条款的一方作了一定限制；根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，若谢兴兰、谭科认为本案《房屋租赁合同》中的条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，可以主张该条款无效，但并必然导致整个《房屋租赁合同》无效，故对谢兴兰、谭科的主张，不予支持。再者，从谢兴兰在租金结算单上签字确认的行为可以看出，谢兴兰、谭科对《房屋租赁合同》是认可并知晓的，其以实际行动表明签订《房屋租赁合同》是双方自愿的，并不存在《合同法》规定的合同无效的情形，故对谢兴兰、谭科的主张，不予支持。需要指出的是，谢兴兰、谭科购买商铺是一种投资行为，因为兴百利公司迟迟未按照约定支付谢兴兰、谭科租金，加之案外人五月阳光公司未按照约定办理相关房屋产权证明，才导致谢兴兰、谭科相应权利无法及时实现，进而提起相应诉讼。本案中，双方应理性分析自身实际情况，相互理解和包容，采取切实可行的方式进行协商处理。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回谢兴兰、谭科的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由谢兴兰、谭科承担。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，商品房买卖合同约定采取第三方租赁经营，向买受人支付租金的方式在实际商品房买卖过程中较为常见，且并未被法律所禁止。只要该合同约定属双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，订立主体适格，则应认定合同有效。本案中，房开企业五月阳光公司与谢兴兰、谭科签订商品房买卖合同，双方形成商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同当日，谢兴兰、谭科作为买受人，与兴百利公司签订房屋租赁合同，该合同并无合同无效的法定情形，且已实际履行，租赁双方当事人对房租及欠付房费进行确认，表明了双方当事人对合同履行的进一步确认。谢兴兰、谭科上诉主张合同无效，显然与现行法律法规的规定不符，其在二审当庭还提到的五月阳光公司存在售后包租的情形，违反住建部有关规定，亦导致合同无效的主张，对此本院认为，兴百利公司与房开公司五月阳光公司属两家独立企业，案涉租赁属于第三方租赁，与该规定的行为不符，且人民法院认定合同效力，应当以法律和行政法规为依据，故对其此项主张，本院不予支持；至于其在二审中主张的另案诉求，即便一审判决表述存在错误，也与本案房屋租赁合同的效力无涉。故对其二人的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，谭科、谢兴兰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谭科、谢兴兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二一年五月十四日 法官助理裘文昕 书记员齐雯