广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初220号原告：唐海燕，女，1975年10月29日出生，汉族，公民身份号码：432××××××××××××707，住湖南省永州市冷水滩区××××杨家组。委托诉讼代理人：张秀武，广东金卓越律师事务所律师。被告：梁振蝶，男，1983年3月30日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××973，住广东省东莞市×××××××××××。被告：秦金霞，女，1986年9月10日出生，汉族，公民身份号码：430××××××××××××082，住广东省化州市×××××××××××。两被告共同委托诉讼代理人：石双，广东普罗米修（福田）律师事务所律师。第三人：博罗县飞龙房地产物业管理有限公司，统一社会信用代码：914×××××××××××238B。住所地：博罗县×××××××××××民小组大塘蓼。法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：王巧玲，系该公司员工。原告唐海燕与被告梁振蝶、秦金霞、第三人博罗县飞龙房地产物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐海燕及其委托诉讼代理人张秀武、被告秦金霞及两被告委托诉讼代理人石双、第三人委托诉讼代理人王巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐海燕向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《房地产买卖居间合约》已于2020年10月23日解除；2、判决被告向原告退回定金50000元；3、判决被告向原告支付违约金175720元、中介费13800元、办证费等费用14250元；以上合计253770元。4、判决被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原告通过第三人博罗县龙飞房地产物业管理有限公司居间服务与两被告于2020年8月21日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定两被告将其所有的位于博罗县×××××××××××岗上埔（土名）金昌凤凰苑四期39栋商住楼6层03房（不动产权证号：粤（2018）博罗县不动产权第0061964号、第0061965号）转让给原告，房屋转让款为878600元，建筑面积132.15平方米。原告在签订合同之日支付定金50000元给两被告。因案涉房屋已办理抵押贷款，两被告应自行垫资57万元进行赎证，原告按合同约定履行了银行面签、审批等手续，但两被告于2020年10月23日明确告知原告房屋不卖了，即被告先行违约，致合同目的不能实现。根据《房地产买卖居间合同》第一部分第10条约定，任意一方违约，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。即两被告按成交价百分之二十计算违约金，应支付违约金175720元，原告还为此支付了定金50000元、中介费13800元、办证费等费用14250元，以上合计253770元。原告以上述损失向两被告索赔未果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》之有关规定，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告梁振蝶、秦金霞辩称，第一点，原告要求解除合同的理由是在2020年10月23日被告明确告知原告房屋卖了，那么原告认为被告先行违约致合同目的不能实现，被告认为被告在整个合同签署及履行的过程中，不存在任何的违约行为，原告无权解除合同。理由如下，第一点第一小点，就根据双方提供的微信聊天记录可以看出，在2020年10月23日当天，被告并不是直接表达不卖房的意思表示，而是一直在追问原告银行贷款是否审批，而原告始终没有给予明确的答复，那么加之之前在签署合同的时候，第三人居间方没有明确告知被告关于赎楼的一些流程，那么后来在赎楼的过程当中，又告诉原告要提供身份证原件、银行卡原件以及银行卡的密码等等，第三人恶意的隐瞒赎楼流程，导致被告与第三人之间发生了一些纠纷，就在这样的情况下，原告对贷款承诺的贷款审批没有明确肯定答复的时候，被告才在微信里只是说了一句房子不卖了，这是第一点。第二点，被告认为涉案房产价值80余万元，那么也属于一种大宗商品的买卖，而且合同法规定房屋买卖合同是要求以书面的形式进行签署的，那么被告只是在微信当中说一句不卖了，并不能构成一个明确的意思表示；第三点，10月23日原被告双方在微信沟通之后，被告自己亲自到银行去查询得知，原告已经获得了银行贷款的审批，并且在2020年11月2日到中国建设银行去申请提前还款，银行已经受理。那么之后被告也将其向银行申请了提前还贷这个事项也告诉了原告，并且约原告配合被告办理相关的赎楼手续，原告不但拒绝配合办理，反而告诉被告说我已经委托律师起诉了。第四点，根据合同法第96条的规定，当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同至通知到达对方时解除。本案当中被告直到收到起诉书之前是从来没有收到原告一个正式的要求解除合同的通知，或者律师函都没有收到，而且被告在涉案合同的签署后是积极的履行合同，没有任何的违约行为。第五点，原告主张自己积极地履行合同，可是直到今天庭审的时候，被告才收到就是银行审批通过的书面的文件，那么也就是说银行审批是有书面的审批文件的，但是在起诉之前，原告或者第三人是从来没有将书面的文件发给被告看的。第二大点就是被告认为这个合同尚可以继续履行，就是为了维护交易的安全和稳定，被告希望继续履行合同。第三人述称，被告于11月2日才到银行登记，但仅仅只是登记程序，并没有真的赎楼。经审理查明，2020年8月21日，原告唐海燕（买方）与被告梁振蝶、秦金霞（卖方）、第三人博罗县飞龙房地产物业管理有限公司（第三方）签订《房地产买卖居间合约》，约定由原告购买两被告所有的位于博罗县×××××××××××岗上埔（土名）金昌凤凰苑四期39栋商住楼6层03房【建筑面积132.15平方米，产权证号：粤（2018）博罗县不动产权第0061964号、粤（2018）博罗县不动产权第0061965号】，购买价为878600元。该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后银行审批通过后10日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续。三方约定的其他事项：垫资赎楼款57万，由第三方垫资，总利息费用27000元。其中35万在客户交付首付当天还给垫资方，剩余款项在银行划给卖方尾款后当天还给垫资方，卖方不用再支付任何附加款。若因银行审批不通过取消交易，退还定金三方无责，退还定金5万元整及所有已付费用，除评估费300元。如果卖方不需要三方垫资57万，则卖方不需要支付三方垫资费27000元。合同附件还约定：定金人民币5万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方收取定金后银行审批通过后10日内自行向抵押银行办理还贷手续。上述合同签订后，唐海燕当天即通过银行转账向秦金霞支付5万元定金。但在合同的履行过程中，双方对原告是否通过了银行的贷款审批产生了争议，唐海燕、第三人在微信上告知已审批通过，秦金霞则要求唐海燕、第三人需提供银行的书面通知或短信记录。2020年10月23日，秦金霞在微信告知唐海燕：“我现在正式告诉你，我的房子不卖了”。此后双方继续对唐海燕是否通过银行审批进行讨论，2020年11月1日秦金霞在微信上向第三人提议，要求明天（即2020年11月2日）由三方一起去银行向银行核实原告是否通过贷款审批，但各方未达成合意。2020年11月2日，梁振蝶向中国建设银行申请了提前还款申请书。原告于2021年1月6日向本院提起诉讼，请求法院判决解除《房地产买卖居间合约》，并要求被告退回定金50000元，及支付违约金175720元、中介费13800元、办证费等费用14250元合计253770元。本院认为，原告与两被告、第三人之间签订的《房地产买卖居间合约》，是合同各方当事人真实意思表示，合法有效，合同各方均应当履行合同义务。根据《房地产买卖居间合约》约定，两被告应在签订合约后原告申请银行按揭贷款审批通过后10日内申请办理解除抵押手续。根据原、被告、第三人之间的微信聊天记录显示，在2020年10月23日前，原告或第三人虽通过微信告知被告已通过银行审批，但拒绝提供相关审批通过证明材料，因原、被告双方交易的标的涉及金额较大，被告要求原告出示相关审批材料合情合理，亦属原告方之合同义务，原告未全面履行先合同义务，被告拒绝履行后续义务，于法有据。被告秦金霞虽于2020年10月23日在微信上明确告知其案涉房屋不卖，但被告之后自行到相关部门查询得知原告的按揭贷款申请审批通过后，仍按合同约定履行其后续义务，即向中国建设银行提交提前还款预约申请并将这一事实告知第三人，且及时联系第三人告知相关情况并要求与原告协商继续履行合同，以上被告的行为足以证实其在微信上告知原告案涉房屋不卖并非其真实意思表示。综上，在本次房屋交易中，被告并不存在违约行为，原告依此解除合同并要求被告承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐海燕的全部诉讼请求。本案受理费5107元，由原告唐海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  罗春华审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二一年五月二十七日法官 助理  袁 青书 记 员  童春梅