上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终113号上诉人（原审原告）：上海米屋网络科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崂山路174号。法定代表人：方磊，执行董事。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浩，上海才富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海东樱房地产有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区临沂北路200号。法定代表人：曹兢，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。上诉人上海米屋网络科技有限公司（以下简称米屋公司）因与被上诉人上海东樱房地产有限公司（以下简称东樱公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初57805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。米屋公司上诉请求：撤销原判，改判支持米屋公司一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误，米屋公司举证可充分证明其安排员工进入售楼处工作的事实。原判适用法律错误，被上诉人东樱公司违背其应尽义务，未取得房屋预售许可证情况下要求上诉人等销售公司进场销售，属严重违约，上诉人与之解除销售代理合同“合情合理”，东樱公司应予赔偿损失。东樱公司辩称：不同意米屋公司的上诉请求，同意原审判决的理由和结论。事实和理由：一、合同约定被上诉人东樱公司确保项目合法，事实上，系争房屋确属合法项目，合同约定、法律规定均没有要求代理销售合同签订时就应当提供预售许可证。签订合同时，上诉人米屋公司已经知晓没有预售许可证，却在半年后以没有预售许可证为由解除合同，不符合常理。二、按照合同约定，上诉人的义务是制定各种销售计划，与是否具备预售许可证无关。况且，合同约定代理费的计算方式是与销售额相关。上诉人意见将各方面混为一谈，不能成立。米屋公司向一审法院起诉请求：判令东樱公司赔偿米屋公司员工工资支出的损失418，754.71元。一审法院认定事实如下：2018年8月30日，东樱公司（甲方）与米屋公司（乙方）签订《上海XX项目销售代理合同》，约定由乙方负责代理销售XX一品苑，期限自2018年9月1日至2019年8月31日。甲方的义务约定：甲方应保证项目的合法性、可依法销售，甲方按规定申办与本项目销售相关的法律文件，并向乙方提供进行代理销售本项目所必须的法律文件及相关资料，以便乙方全面、准确和清晰地向购房者进行介绍；……在乙方如约履行合同义务的情况下，乙方应及时提交符合本合同约定和甲方要求的请款资料，甲方在确认依法乙方符合付款条件后，应及时向乙方支付本合同中约定的各项代理费用。乙方的权利约定，乙方享有在合作期内依本合同约定收取销售代理费的权利。乙方的义务约定，……乙方须在30个工作日之前，向甲方提供符合甲方相关要求的小组全体人员名单及其资格材料，并通过甲方确认并应根据甲方的要求及时调整工作小组人员。其人员编制规范与岗位要求。乙方销售团队人员变动须书面知会甲方专案并经得甲方书面同意；……乙方在服务期间内，团队核心人员为项目总监方磊、项目经理高某、专案陆某、女专按揭张某1，未经甲方书面同意不得变动，否则乙方须按本合同约定承担违约责任。销售代理费计算约定，佣金计取标准为现场各销售代理方中，当月完成签约金额排名第一位的按照所签约金额的2％计取，当月完成签约金额排名第二位的按照所签约金额的1.5％计取，当月完成签约金额排名第三位的按照所签约金额的1％计取。乙方同意每个月结算当月应结算佣金的90％，剩余10％待交房完成后一次性结算。乙方雇员保险约定，乙方必须遵从国家与上海关于劳动合同、用人单位以及雇员保险的相关法律、政策规定，并负责承担乙方人员有关的相关费用，且对雇员的意外或伤亡承担相关责任。合同终止与违约责任约定，双方根据合同执行实际情况，若经双方友好协商达成一致意见的，可终止本合同。双方同意，除本合同另有约定外，任何一方擅自解除本合同的，擅自解除方应承担违约责任，违约金为20万元。米屋公司另提供微信聊天记录，陈某、方磊、高某、黄某、陆某、张某1、冯某、张某2的劳动合同及支付给上述人员工资的国内支付业务付款回单、社会保险费缴纳通知等以证明其派驻员工驻场并支付相应的员工工资。东樱公司对此均不予认可，辩称部分劳动合同早于系争销售代理合同，也未约定工作地点，无法证明系专门为XX苑项目配备的。米屋公司另称，其在例会时提出要撤场，东樱公司对此也予以同意，后米屋公司于2019年3月15日撤场。东樱公司对此亦不予认可。一审法院认为，本案双方签订的《上海XX项目销售代理合同》系双方真实意思表示，合法有效。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。米屋公司主张，东樱公司未及时取得预售许可证，遂于2019年3月15日离场，合同于该日解除，要求东樱公司赔偿2018年9月15日至次年3月15日的员工工资损失。一审法院认为，首先，《上海XX项目销售代理合同》对东樱公司未取得预售许可证的后果并未作约定，且合同约定米屋公司的佣金系与每月完成的销售额有关；其次，《上海XX项目销售代理合同》约定的米屋公司团队核心人员与米屋公司提供的陈某、方磊、高某、黄某、陆某、张某1、冯某、张某2等工资支出并非完全相符，而且，合同关于米屋公司雇员保险约定，应由米屋公司负责承担米屋公司人员有关的相关费用；再次，米屋公司称东樱公司通知米屋公司提前入驻以及米屋公司实际入驻系争销售现场，遭东樱公司否认，米屋公司也未能提供充分证据予以证明，对此，米屋公司应承担举证不能的后果；综上，对米屋公司主张员工工资损失，一审法院实难支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2020年10月27日作出判决：驳回上海米屋网络科技有限公司的诉讼请求。案件受理费7，572元，减半收取计3，786元，由上海米屋网络科技有限公司负担。二审中，上诉人递交：一、沪监管浦处字（2018）第152018011235号行政处罚决定书，证明被上诉人东樱公司因提前销售行为被行政监管部门处罚。二、光盘（记载之微信聊天记录）及（该记录之阅读报告）《情况说明》，证明上诉人与被上诉人销售员工就本案项目销售工作互相沟通、共同工作情况。经审理质证，被上诉人认为，证据一中载明内容属虚假广告处罚，与提前销售无关；证据二中涉及所谓被上诉人员工经查均与东樱公司无关。本院经审查认为，证据一载明内容属虚假广告处罚，与本案先行预售行为等主张并无有效关联性；证据二涉及微信聊天主体中东樱公司人员，在后者否认情况下，米屋公司并无证据证明所谓东樱公司员工身份。故该等证据材料不具有证明待证事实主张，本院不能采信。二审期间，经双方当事人确认，本案标的房屋销售项目系2019年11月取得预售许可证。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人米屋公司与被上诉人东樱公司2018年8月30日签订的《上海XX项目销售代理合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的商品房委托代理销售合同关系应属合法、有效。有效合同依法约束当事人按约履行。米屋公司主张，因东樱公司未及时取得预售许可证，米屋公司业于2019年3月15日离场，上述合同终止履行。本案一、二审争议焦点均为东樱公司是否应赔偿米屋公司2018年9月15日至次年3月15日的员工工资。查本案合同签约前后，项目房屋尚未获取预售许可，米屋公司作为专业房屋销售代理商应为明知，实际合同中亦未就此有相关约定，应该认为，根据现有证据，不应认为委托方东樱公司存在延迟取得预售许可之违约行为。且一、二审期间，上诉人始终未能证明其人员经通知正式进入销售现场，履行相关义务，亦未证明相关人员、工资支出与本案履行之关联性、客观性。上诉主张之事实、理由缺乏基本依据，本院不能采纳。综上，米屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，572元，由上海米屋网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军二〇二一年五月六日法官助理  黄 白书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……