河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终345号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：王淑梅，女，汉族，1946年2月15日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：白大镛，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人王淑梅、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人王淑梅的委托诉讼代理人白大镛，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1279号民事判决书并改判驳回王淑梅的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人王淑梅承担。事实与理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,没有适用第二十九条，属于适用法律错误。本案中涉及的房屋为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房,应当适用第二十九条。二、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前登记在昌鼎公司名下,王淑梅不是权利人，一审法院违法认定王淑梅是权利人。三、一审法院认定王淑梅在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。首先,本案中王淑梅没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。其次,《认购协议书》第五条第二项明确约定:“本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止,并由甲方收回;协议书仅作认购之用,不作为《商品房买卖合同》或其组成部分;未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。”因此,《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。四、一审法院没有审查案涉房屋王淑梅是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院在对《九民纪要》第125条的理解与适用中明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。王淑梅没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。并且王淑梅一次购买两套房屋，从数量上看也不是为了居住而购买。五、一审法院认为王淑梅已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。王淑梅提供的支付凭证显示付款人是白培萱，并非王淑梅，收款人也非昌鼎公司。2015年11月17日，白培萱所转账的7万元并非转给昌鼎公司，而是郑州市金水区瑞兴堡陶瓷经营部，同日，白培萱支付的23万元以及2017年9月11日白培萱所转账的33.8万元也均是转给董宝玲，并非昌鼎公司。综上,一审法院对本案事实认定以及法律适用错误。被上诉人王淑梅辩称，一、王淑梅不仅仅是无过错买受人，也是消费者，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，刘静的上诉理由也不能成立。二、一审法院已经查明案涉房屋未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，王淑梅对此无过错。三、王涉梅与昌鼎公司之间的认购协议签订时间、付完全款时间、交房时间，不仅早于查封，而且在刘静与昌鼎公司争议形成之前。协议内容具备商品房买卖合同主要内容，一审法院认定正确。四、本案一审判决后，王淑梅到新郑市房地产行政部门打印了房屋权属信息表，证明王淑梅购买案涉房屋是用于居住，名下无其他居住房屋。五、关于收款账户问题，不仅昌鼎公司认可，而且不是本案一案问题。另王淑梅已丧偶20年，无未成年子女。综上，刘静的上诉理由均不成立，一审判决正确，请驳回上诉，维持原判。原审第三人昌鼎公司述称，同意王淑梅的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。王淑梅向一审法院提出的诉讼请求：一、停止对位于新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋的执行，并解除查封、扣押；二、确认新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋归王淑梅所有；三、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，王淑梅对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异622号执行裁定，裁定驳回王淑梅的异议请求，王淑梅不服，遂提起本案诉讼。2015年11月17日，昌鼎公司与王淑梅签订《认购协议书》约定，王淑梅认购昌鼎润苑项目2号楼2单元11层02号户，面积为90.51平方米，单价3,866.98元/平方米，总房款35万元。付款方式：一次性付款，认购当日交款12万元，余款于2017年12月31日前补齐，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止。协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分；2015年11月17日，昌鼎公司与王淑梅签订《认购协议书》约定，王淑梅认购昌鼎润苑项目2号楼2单元11层03号户，面积为132.25平方米，单价3780.72/平方米，总房款50万元，付款方式：一次性付款，认购当日交款18万元，余款于2017年12月31日前补齐，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2015年11月17日，昌鼎公司出具《收据》两份载明，收到白培萱购房款12万元和12万元。2017年9月17日，昌鼎公司出具《收据》两份载明，收到白培萱购房款23万元和32万元。原告提交的户口本显示，王淑梅与白培萱系母女关系；白培萱出具《情况说明》载明，白培萱与王淑梅为母女关系。2015年11月17日，白培萱分别从郑州银行ＰＯＳ机刷卡70000元，中国工商银行转账230000元，该款系受王淑梅委托，代王淑梅支付购买昌鼎润苑2号楼2单元1102、1103号的购房款。2017年9月11日，从中国工商银行转账338000元，中国银行ＰＯＳ机刷卡91000元，郑州银行107000元，现金缴纳14000元。上述全部款项系受王淑梅委托，代王淑梅支付购买昌鼎润苑2号楼2单元1102、1103号的房产。其所产生的权利义务关系，全部由购房人王淑梅承担。白培萱尾号为5950的中国工商银行借记卡账户历史明细清单显示，2015年11月17日将23万元转账至董宝玲尾号为5778的账户中；2017年9月11日将338000元转至董宝玲尾号为5778的账户中；白培萱尾号为2941的中国银行交易流水显示，2017年9月11日刷ＰＯＳ机消费9.1万元，附言一栏中显示昌鼎公司。昌鼎公司出具《证明》载明，郑州市金水区瑞兴堡陶瓷经营部，账号：8344××××1646，该账户由昌鼎公司一直在使用，作为公司的收款账号。2018年8月1日，王淑梅与河南昌鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》《消防安全责任书》《装修承诺书室内装饰装修管理协议》；当日，河南昌鼎物业服务有限公司出具《收据》三份载明，收到王淑梅物业费4,811元，装修押金6,000元，垃圾清运费1,113元。2019年9月16日，河南昌鼎物业服务有限公司出具《收据》一份载明，收到王淑梅物业费4,811元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王淑梅与昌鼎公司在案涉两套房屋被查封之前签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王淑梅提交的物业合同及装修押金、物业费支付凭证足以证明王淑梅在法院查封前已合法占有案涉两套房屋。关于购房款支付的问题。王淑梅支付的全部购房款均系由白培萱支付至昌鼎公司、董宝玲和其他公司，且收据系白培萱名字，但上述情况有白培萱出具《证明》予以说明，依据王淑梅提交的银行流水，结合王淑梅与白培萱的亲属关系及案涉小区存在个人及其他公司收取购房款的特殊情况，足以认定王淑梅向昌鼎公司交付了全部购房款。案涉房屋未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，王淑梅对此并无过错。综上所述，王淑梅的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，王淑梅要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过本院执行实施机构办理。关于王淑梅要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记解决。综上所述，王淑梅要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号房屋；驳回王淑梅的其他诉讼请求。一审案件受理费12300元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为王淑梅对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。本案中，2015年11月17日，王淑梅与昌鼎公司签订两份认购协议书，购买案涉两套房屋，认购协议书约定了房屋位置、建筑面积、认购价款、付款方式等事宜，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昌鼎公司已按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，可以认定在一审法院2019年4月9日查封前，王淑梅与昌鼎公司已签订合法有效的书面买卖合同。认购协议书约定案涉两套房屋的总价款分别为35万元、50万元，共计85万元。2015年11月17日，王淑梅的女儿白培萱从郑州银行POS机刷卡7万元，对方瑞兴堡陶瓷经营部，代其母亲支付房款；昌鼎公司证明瑞兴堡陶瓷经营部的账号由昌鼎公司作为公司的收款账号使用；2015年11月17日，白培萱从中国工商银行向昌鼎公司的法定代表人董宝玲转账23万元；2017年9月11日，白培萱从中国工商银行向昌鼎公司的法定代表人董宝玲转账33.8万元；2017年9月11日，白培萱分别从中国银行POS机刷卡9.1万元，从郑州银行刷卡10.7万元，付给昌鼎公司，另现金缴纳1.4万元。2015年11月17日，昌鼎公司出具收据两份，载明收到白培萱购房款12万元和18万元。2017年9月17日，昌鼎公司出具收据两份，载明收到白培萱购房款23万元和32万元。以上银行卡对账单、银行流水交易明细、房款收据、证人证言相互印证，可以认定王淑梅已支付了案涉房屋的全部价款。2018年8月1日，王淑梅与河南昌鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》《消防安全责任书》《装修承诺书室内装饰装修管理协议》；当日，河南昌鼎物业服务有限公司出具收据三份，载明收到王淑梅物业费、装修押金、垃圾清运费。可以认定王淑梅已合法占有案涉房屋。案涉房屋未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，王淑梅对此并无过错，其对涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，享有物权期待权，能够排除强制执行。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱