吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2021）吉0281民初980号原告（反诉被告）：姜某，住吉林市。委托诉讼代理人：王某，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：付某1，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：孙某（系付某1妻子），住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：潘某，黑龙江建文律师事务所律师。被告:付某2，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：潘某，黑龙江建文律师事务所律师。原告姜某与被告付某1、付某2租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，被告付某1于2021年5月6日向本院递交反诉状。2021年5月8日，本院由审判员张岩依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜某及其委托诉讼代理人王某，被告（反诉原告）付某1及其委托诉讼代理人孙某、潘某，被告付某2委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。。理圆，文律师事务所，，黑龙江建文律师事务所，本案现已审理终结。姜某向本院提出诉讼请求：1、要求付某1、付某2支付姜某2021年3月26日至2022年3月25日房屋租金10万元、房屋押金5万元，合计15万元。2．本案诉讼费用由付某1、付某2负担。事实和理由：2019年3月26日，付某1与姜某签订场地租赁协议，约定付某1租用姜某位于蛟河市××村的场地面积一万三千平米、房屋七百平米使用。租赁期限为2019年3月26日至2024年3月25日止，总计五年。租赁费用为每年10万元，为年交，每年4月1日前交清。并约定场地押金为5万元，付某1租赁时间不满三年退租，姜某不退还押金。合同签订后，付某1一直占有使用该场地进行经营，但以种种理由一直未缴纳场地押金5万元，并且在2021年4月1日前未能按合同约定缴纳2021年3月26日至2022年3月25日房屋租金10万元。现起诉，请求法院依法判决。付某1辩称：不同意姜某诉讼情求。1、关于租金问题，双方已经于2020年5月16日实际解除了租赁合同。付某1退出场地，由姜某实际使用场地并存放了货物，并对外招租。因此付某1不应再支付2021年度租金；2、关于押金，根据租赁合同第3条第1款约定，姜某应当负责安装变压器供付某1使用，但姜某没有履行该义务，付某1垫付3.8万元安装费用，姜某没有返回上述费用，因此付某1有权拒绝交纳押金。付某2辩称：租赁合同签订双方为姜某、付某1。付某2不属于合同一方主体，付某2作为被告主体不适格，不应当承担相应责任。反诉原告付某1向本院提出反诉诉讼请求：1.判决姜某、付某1自2020年5月16日起解除租赁合同；2.判决由姜某返还付某1变压器租金38000元；3.判决姜某返还付某1租金86301.37元（2020年5月16日至2021年4月25日，共计315天）；4.判决姜某赔偿机器损失3万元（实际损失以鉴定为准）；5.本案诉讼费用由姜某负担。事实与理由：姜某、付某1于2019年3月26日签订租赁合同，付某1租赁姜某的场地用于秸秆粉碎生产，每年租金10万元。合同签订后，付某1交纳了2019年度、2020年度租金。根据租赁合同第3条第1款的约定，姜某负责在租赁场地增加变压器，供付某1生产使用。但姜某未按合同约定安装变压器，付某1急于生产垫付了3.8万元变压器安装费用，姜某至今没有返还。付某1在生产过程中产生灰尘，当地村民要求停产。付某1于2020年5月15日停产，并将剩余原料全部清理撤出场地。根据租赁合同第3条第2款约定周边农户抵制乙方付某1生产，付某1有权解除合同，租期未满三年的退回未使用期间租金。付某1停产后，姜某更换门锁并在租赁场地存放木材至今，付某1多次要求开门取回机器设备均遭拒绝，导致设备存放房屋破损进水，机器受损无法正常使用，造成姜某损失，故提起反诉。反诉被告姜某辩称：一、付某1反诉与事实严重不符。1、双方签订租赁协议后，付某1称协议中约定由姜某负责安装的250kw变压器容量不够，与姜某协商安装大于250kw的变压器。后双方达成一致，由付某1出资增容部分费用3.8万元，安装一台315kw变压器。变压器安装后，付某1仅支付了3.8万元安装费、10万元租金，但一直未按协议约定向姜某交付5万元押金，姜某多次索要，付某1均以家中亲人去世、生意亏损进行推脱。2.2021年3月末，付某1爱人来电话，还在电话中要求第二年租期到期后继续承租，与姜某协商减少租金事宜。据此可以认定付某1从未表示过解除合同。故姜某要求继续履行合同交付租金均有法律依据。二、付某1所诉于2020年5月15日停产是根本不存在的。付某1租赁房屋场地过程中，从未有农户及各级组织因租赁物纠纷找过姜某。如按照付某1所述因其生产灰尘过大，也应当由付某1负责合法合规生产进行整改，姜某不负责保证付某1违法违规的生产经营活动。综上，付某1的反诉理由不能构成合同解除的条件，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年3月26日，姜某与付某1签订场地租赁协议，约定付某1租用姜某位于蛟河市××村的场地面积一万三千平米、房屋七百平米使用。该协议约定租赁期限为2019年3月26日至2024年3月25日止，总计5年。租赁费用为每年10万元，为年交，每年4月1日前缴清。场地押金为5万元。在本场地租期五年内，姜某不得擅自毁约或提前结束租约，否则赔偿付某1一年场地租赁费用，租赁期满后，付某1享有优先承租权。付某1在规定时间前未能缴清本年租赁费用，姜某有权终止合同。付某1租赁时间不满三年退租，姜某不退还5万元押金。该协议还约定姜某负责在租赁场地增加一台250kw变压器，供付某1租赁期间使用。双方共同负责协调本场地与周边农户的和谐共处，如周边农户抵制付某1的正常工作，付某1有权解除本合同，租赁期未满三年时姜某负责退回当年未使用时间的租金（按天折算），不退还五万押金，租赁期满三年后甲方负责退回当年未使用时间的租金（按天折算），并退还5万元押金。场地租赁协议签订后，付某1分别交纳了2019年3月26日至2021年3月25日的两年租赁费20万元，但未向姜某交纳协议约定的场地押金5万元。在租赁协议履行过程中，姜某按协议约定安装了一组变压器，但从协议约定的250KW增容至315KW,为此付某1支付了部分安装费3.8万元，另查明该变压器登记在付某1儿子付某2名下。庭审中，付某1递交蛟河市拉法街道永新村民委员会于2021年4月26日出具的证明一份，证明付某1租赁场地进行秸秆粉碎作业，在加工过程中，由于产生大量灰尘，严重影响老百姓正常生活，附近村民多次要求村书记和付某1协商让厂子停止生产，经协商后于2020年5月15日停止生产，并将剩余秸秆原包移出该场地。姜某递交通话录音一份，证明付某1妻子孙某于2021年3月12日即第二年租赁期限届满前，仍要求租赁期满后继续使用场地，并协商减少租金。且协商理由为下雪早秸秆没打多些，不值当上人，所以才没生产，从未向姜某提及付某1主张的村民阻止生产的理由，也从没有以村民阻止生产为由要求解除合同。庭审中付某1提供拍摄于2021年3月19日照片，证明姜某已经在场地中长时间存放大量木材。提供拍摄于2021年5月8日照片证明姜某已发布招租广告，无意继续履行租赁合同。姜某经本庭询问自认木材存放时间为2021年3月16日，且与付某1妻子孙某沟通过才将其木材存放在场地内。张贴招租广告属实，但系因付某1未缴纳下一年度租金，孙某当庭否认同意姜某存放木材。庭审中付某2表示仅为变压器登记所有人，实际所有人和使用人为付某1，如姜某返还安装费3.8万元给付某1，同意协助过户该变压器至姜某名下。付某1表示因变压器安装在付某1场地，如解除合同，要求姜某返还安装费3.8万元，变压器归姜某所有。姜某表示变压器依据租赁协议约定由付某1使用，但归姜某所有，增容是付某1为生产需要要求的，不同意承担额外安装费3.8万元。姜某主张与付某2曾签订租赁合同，未能提供证据证明。庭审中双方对于是否解除合同不能达成一致意见。认定上述事实的证据有：场地租赁协议、证明、照片、录音光盘、微信截图及当事人的陈述。本案争议焦点为：1.场地租赁协议是否应当解除；2.场地押金及变压器安装费用如何确定承担主体；3.付某1主张的租金返还请求应否得到支持。本院认为，一、付某1、姜某签订的场地租赁协议应当确认于2021年4月1日解除。付某1与姜某签订场地租赁协议，约定租赁协议为5年，租金为年交，即每年4月1日前缴纳，并约定双方共同负责协调本场地与周边农户的和谐共处，如周边农户抵制付某1的正常工作，付某1有权解除本合同。该场地租赁协议及约定解除条款系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案中，付某1虽举证证明2020年5月15日因村民举报原因，其已经停止生产，但其仍继续将设备存放在场地内并未提供证据证明其已通知姜某解除合同，且通过姜某提供的电话录音显示，付某1妻子孙某于2021年3月12日即第二年租赁期限届满前，还与姜某协商第二年租赁期满后不续租场地或继续使用场地、减少租金，且双方未达成一致意见。据此可以认定至2021年3月12日，双方租赁协议仍然在履行中。鉴于付某1依据租赁合同条款具有了约定解除合同的条件，但未通知姜某解除，直至第二年租期届满后于合同约定付款时间即2021年4月1日以实际行动拒绝缴纳下一年度房租，可以认定付某1于2021年4月1日向姜某提起了解除合同的通知。其上述解除合同的表示，符合合同约定的解除条款，本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十四条、五百六十五条的规定应当认定付某1、姜某签订的场地场地租赁协议于2021年4月1日解除。付某1要求解除合同的反诉请求，本院予以支持，但解除时间应为2021年4月1日。姜某要求继续履行合同，由付某1支付下一年度房租10万元的诉讼请求，本院不予支持。二、付某1应当支付姜某场地押金5万元，姜某应当支付付某1变压器安装费3.8万元，变压器归姜某所有。付某1应将场地和房屋恢复原状后返还姜某，并将存放在场地内的设备限期搬离。关于场地押金5万元，双方签订的场地租赁协议明确约定：“如周边农户抵制付某1的正常工作，付某1有权解除本合同，租赁期未满三年时姜某负责退回当年未使用时间的租金（按天折算），不退还五万押金，租赁期满三年后甲方负责退回当年未使用时间的租金（按天折算），并退还5万元押金”。因此至本院确认的租赁协议解除时，实际租赁期限为2年，未达到租期满3年返还押金的条件，据此根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条的规定，付某1应当支付姜某场地押金5万元。关于变压器安装费3.8万元，属于合同未约定的额外增加费用，双方举证均未能证明承担主体，鉴于变压器安装在姜某场地中，合同解除后归姜某所有能够最大程度保留变压器的使用价值，故应当确定合同解除后，变压器归姜某所有，由姜某返还付某1安装费用3.8万元。鉴于该变压器登记在付某1儿子付某2名下，且付某2同意如姜某返还3.8万元安装费用给付某1后将变压器协助过户，故付某2应当协助将变压器过户至姜某名下。最后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，付某1应将租赁物场地和房屋恢复原状后返还姜某，并将存放在场地内的设备限期搬离。三、关于付某1要求姜某返还租金86301.37元（2020年5月16日至2021年4月25日，共计315天）的反诉诉讼请求，因本院已确认租赁合同于2021年4月1日解除，故其返还租金的诉讼请求本院不予支持。关于付某1主张姜某赔偿机器损失3万元（实际损失以鉴定为准）的反诉诉讼请求，因属于侵权纠纷，经本院释明付某1同意另案告诉，故本案不予一并审理。关于付某1主张的姜某擅自将其木材停放在租赁场地内的情况，涉及姜某是否侵犯付某1合法租赁物使用权的问题，本院不予一并审理，付某1可另案予以解决。关于姜某主张与付某2存在租赁合同关系的主张，因其未能提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十四条、五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姜某、被告（反诉原告）付某1签订的场地租赁协议于2021年4月1日解除。二、被告（反诉原告）付某1于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）姜某1.2万元（5万元-3.8万元）。三、租赁场地内变压器归原告（反诉被告）姜某所有。被告付某2于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）姜某办理场地内变压器的更名手续，将变压器由付某2更名至姜某名下。四、被告（反诉原告）付某1于本判决生效后十日内将本案租赁场地和房屋恢复原状后返还原告（反诉被告）姜某，并将存放在场地内的设备搬离。五、驳回原告（反诉被告）姜某、被告（反诉原告）姜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）1650元，由姜某承担负担1100元，由付某1承担550元。案件受理费（反诉）1393元，由姜某负担426元，由付某1负担967元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 张岩二〇二一年五月二十三日书记员 陆旸（本件9页，印6份）