青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青28民终155号 上诉人（原审原告）：段哲，男，1981年5月25日生，汉族，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：王建社，男，1956年8月30日生，汉族，住青海省西宁市城西区，系乌兰县湘满楼湘菜馆员工。 被上诉人（原审被告）：乌兰县银湖之星酒店有限公司，住所地：青海省乌兰县茶卡镇交通街，统一社会信用代码：91632821MA758DXJ92。 法定代表人：郭建民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈宁州，青海贝正律师事务所律师。 上诉人段哲因与被上诉人乌兰县银湖之星酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省乌兰县人民法院（2020）青2821民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人段哲的委托诉讼代理人王建社、被上诉人乌兰县银湖之星酒店有限公司法定代表人郭建民及委托诉讼代理人沈宁州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段哲上诉请求：1.原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.认定上诉人欠租金数额错误。商铺租赁合同约定全年租金为251520元，上诉人以转账方式支付了150000元，用现金方式支付91370元，共计支付241370元，未交租金10150元，与被上诉人2020年8月18日书面《通知》“现通知你与2020年8月19日前交清所有租赁费用其中房租10150元”相互印证。一审未采纳书证，实行举证责任倒置错误。且被上诉人对上诉人曾交纳的30000元履约保证金、2000元押金、税款14000元等均未打收条，故上诉人用现金支付91370元应予以认定。2.认定上诉人迟交租金违约错误，不属违约。首先，从本案的租赁合同约定中不能得出每年5月1日之前交清全年租金的约定。《合同法》规定明确，本案租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，即上诉人在2021年4月30日之前，任何时间交纳租金都不能算作违约。因新型冠状病毒疫情，案涉饭店直到2020年4月26日才正式对外开放，属法定的不可抗力，被上诉人收取的租金中应当扣除这停业四个月的租金。其次，有履约保证金30000元和押金2000元为未交纳租金10150元担保，被上诉人根本用不着采取拉闸停电等制裁措施。3.真正违约的是被上诉人。违法收取电费差价、违法收取税收、拉闸断电。被上诉人对商铺实施断电断水，以自己的行为表明不履行合同义务，是构成合同根本违约的重要原因。二、被上诉人应当承担租赁合同解除后的法律责任。1.本案断电是违法行为，应当赔偿，且应承担违约责任。2.断水断电造成商铺无法使用，应当返还从2020年8月20日违法停电之日起的租金。3.装修工程是上诉人有偿从文英处通过合法方式转让来的。如今商铺不能使用，投资损失应当由被上诉人全部赔偿。4.餐饮业收入中不能没有现金，符合民间交易习惯。5.合同解除，则设备设施就成为旧物品，其损失应当由责任人承担。肉菜损失有视频为证，至今被上诉人大门上锁。综上，上诉人的各项损失，皆因被上诉人违法收税、收电费，违法拉闸断电等根本违约行为，应当承担违约责任和赔偿责任。 被上诉人乌兰县银湖之星酒店有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回上诉人的请求。事实与理由：一、双方于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》第三条明确约定，一年的租金费用为251520元，在承租时一次性收清一年（12个月）租金，并约定租金为一年一交，租金价格随行就市收取。结合双方交易习惯及录音，上诉人应当于每个租赁年度的初期向答辩人支付。2020年房屋租金，上诉人于2020年5月15日分二次共向被上诉人支付了15万元，剩余101520元，通过上诉人提交的通话录音，上诉人应于5月份向被上诉人交纳房租，但其故意拖欠系违约方，一审判决认定上诉人未按期给付房租构成违约，认定事实正确。二、上诉称以现金方式支付了91370元，属虚假陈述。上诉人向一审法庭提交的手写收入清单，均是微信和支付宝支付，偶尔现金方式。如此大额的支出上诉人称用营业收入的现金支付房租，不符合常理，应承担举证不能后果。三、基于上诉人违约事实，以及未形成附合装饰装修物（餐桌椅、厨房用品等）约定，上诉人可自行拆除或拿走。对于其请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，被上诉人不同意利用。四、双方合同约定，租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应缴纳的一切费用由上诉人交纳，收取税款虽无法律依据，但有合同依据。且暖气费上诉人作为用户接受了供暖服务，应向供热单位交纳。而被上诉人要求上诉人交纳电费差价是基于上诉人存在私自改装线路窃电行为，产生的不正常用电量发生的费用。五、上诉人不履行合同义务交纳租金，违约在先。被上诉人有权依据先履行抗辩权，作为后履行一方提前通知停止供电，上诉人接到通知后也未及时给付房租导致损失，应由上诉人自行承担经济损失，对于一审人民法院判决赔偿上诉人经济损失、退还租金、税款、电费、履约保证金和水电费押金等，系出于定纷止争考虑，故未提出异议。 段哲向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告履约保证金30000元；3.判令被告退还原告水、电费押金2000元；4.判令被告退还原告断水断电之后的租金165569元（即从2020年8月19日至2021年4月30日止，计255天，则年租金251520元／365天＊255天=175719元-10150元=165569元）；5.判令被告退还原告已收取的税款14000元；6.判令被告赔偿商铺的装饰装修残值损失386000元＊50％=193000元；7.判令被告赔偿餐饮设备设施购置费114566元＊60％=68740元，其中餐桌椅30800元、厨房设备38380元、其他设备设施45386元；8.判令被告赔偿原告经济损失169174元，其中包括从停水停电之日至起诉之日的营业收入损失158174元、肉类菜类损失11000元；9.判令被告退还多收取的电费12572元，以上共计642183元。 一审法院认定事实：一、2017年乌兰县盐湖之星酒店正在建设阶段，案外人文英为后期租赁酒店一楼商铺向乌兰县盐湖之星酒店有限公司法定代表人郭建民支付定金100000元。工程竣工后，案外人文英经被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司同意，将酒店一楼二间商铺隔墙拆除后装饰装修。装饰装修后案外人文英与被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司未签订商铺租赁合同，亦未实际履行，案外人文英征得被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司同意将商铺装饰装潢工程以386000元的价格转让于原告段哲；二、2018年5月1日，原告段哲与被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司就位于乌兰县茶卡镇交通街银湖之星酒店一楼商铺（262平方米）签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日至，关于租金，双方约定：“该商铺租金为80元/平方米，每月的租金为人民币20960元，一年的租金费用为251520元，承租时一次性收清一年（12个月）租金。以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担，甲方将在乙方交齐年租金之日将上述商铺钥匙交付乙方”，并约定租金一年一交，租金价格随行就市收取。合同签订后，原告支付被告保证金30000元、水电费押金2000元，原、被告依约履行合同，原告付清2018年5月1日至2020年4月30日年度租赁费。2020年5月2日，被告通知原告尽快支付房租，否则将收回房屋租赁权。2020年5月15日，原告给付被告2020年5月1日至2021年4月30日房租150000元，剩余101520元未给付。2020年8月18日，被告通知原告于2020年8月19日付清所有租赁费用，其中包括房租10150元、暖气费5000元、电费差价10000元，如不按合约交款将停止供电供水。2020年8月19日下午18时，被告停止向原告经营的“湘满楼湘菜”餐馆供电。2020年10月19日，原告制作解除合同通知书并以微信方式通知被告，被告表示收回商铺；三、自原告承租商铺时起，原告共计使用电25144度，电费共计25144元，所有电费已付清。2019年4月4日、2019年4月5日，原告给付被告因被告对外出租商铺所得收益应缴纳税款14000元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订商铺租赁合同后，被告将商铺交付原告使用、收益，但在合同履行过程中，原告未按期给付房租构成违约，被告停止供电催促原告给付房租致使原告无法营业，原告于2020年10月21日通知被告解除合同，被告表示同意，至此双方签订的合同已解除，现原告请求解除合同，对此请求予以支持。关于每年度给付房租的期限问题，原告称租金给付期限约定不明，租金应当在租期每届满一年时给付，被告答辩称双方约定租金在每年度承租时给付，合同约定“该商铺租金为80元/平方米，每月的租金为人民币20960元，一年的租金费用为251520元，承租时一次性收清一年（12个月）租金。以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担，甲方将在乙方交齐年租金之日将上述商铺钥匙交付乙方”，并约定租金一年一交，租金价格随行就市收取。合同约定租金一年一交，承租时一次性付清一年房租，现双方对合同条款产生争议，结合双方的交易习惯（2019年5月1日至2020年4月30日年度租金原告于2019年5月18日付清）及双方的通话录音（原告在录音中表示2020年5月1日至2021年4月30日年度租金因疫情分期给付）应认定租金的给付期限为每年度初期给付。关于2020年5月1日至2021年4月30日年度原告已给付租金的具体数额，原告依据被告下发的通知称其已给付租金241370，剩余10150未给付，被告答辩称原告已给付租金150000元，尚欠101520元，通知中因工作人员失误书写为10150元。对此，原告提交的通话录音中，原告表示该年度租金因疫情分期给付，承认未付清本年度房租，原告亦未提交其他证据证明已给付房租241370元，一审法院结合被告提交的证据认定2020年5月1日至2021年4月30日年度房租已给付150000元。自2020年5月1日至合同实际解除之日即2020年10月21日，原告共计租赁商铺174天，原告应支付被告房租119903元（251520元÷365天×174天），现原告已支付150000元，被告应退还原告房租30097元。关于商铺装饰装修残值损失问题，原告经被告同意对商铺进行装饰装修，后因原告未按期给付租金解除合同，但双方对已形成附合的装饰装修物没有约定，被告亦表示不同意利用已形成附合的装饰装修物，因原告违约导致合同解除，现原告请求被告赔偿装饰装修残值损失于法无据，对此请求不予支持。原告经被告同意进行装饰装修，双方对于未形成附合的装饰装修物（餐桌餐椅、厨房用品等）没有约定，对此原告可自行拆除，现原告请求被告赔偿餐饮设备设施购置费于法无据，对此请求不予支持。关于原告经济损失的问题，原告未按期给付房租构成违约，被告在合同未解除的情况下为催收房租停止供电存在过错，停止供电后原告亦未及时给付房租导致损失扩大，对此原告应当承担主要责任。对于经济损失的具体数额，原告提交2020年5月至2020年8月微信、支付宝及现金收入记录，以证明其正常营业情况下的收入情况，对此被告不予认可。对于现金收入凭证，系原告单方制作，真实性无法核实，对此一审法院不予采信。自2020年8月19日停止供电至2020年10月21日合同解除之日共计停业63天，在此期间造成的损失，一审法院参照原告在2020年5月5日至2020年8月19日正常营业情况下微信及支付宝收入记录酌定扣除成本40%予以计算，即停业期间损失额为116717元（【60659元+269731.7元】÷107天×60%×63天），被告应承担30%的赔偿责任，即35015.1元。对于停电期间造成的肉类蔬菜类损失，原告未提交相关证据予以证明，另，在被告停止供电后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，现原告请求被告对此损失予以赔偿，一审法院不予支持。对于原告给付被告的履约保证金和水电费押金，被告表示在合同解除的情况下同意退还原告履约保证金和水电费押金，但依据合同约定，请求原告将商铺恢复原状，即一间商铺恢复至四间小商铺并恢复四间小商铺原有水电。现原告请求被告退还保证金及押金，被告应当按照合同约定予以退还，对此请求予以支持。关于被告要求原告将商铺恢复原状的请求，案外人文英经被告同意将商铺隔墙拆除后进行装饰装修，后经被告同意将装饰装修工程转让于原告，依据相关法律规定，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物，未经出租人同意进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。案外人文英经被告同意拆除商铺隔墙，被告无权要求文英将商铺恢复原状，原告作为合同受让方承受合同权利义务，被告要求原告将商铺恢复原状于法无据，对此请求不予支持。对于原告请求被告退还税款14000元的问题，经法庭审理查明，该税款系被告作为出租方应向税务机关缴纳的因对外出租房屋所得收益税款，双方合同虽约定“以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担”，但被告擅自向原告收取该税款无法律依据，现原告请求被告退还税款，对此请求予以支持。对于被告多收取电费的问题，经庭审查明，原告自2018年5月1日起至2020年7月31日共计使用电25144千瓦时，并以每度电1元给付电费，共计给付被告电费25144元，现原告参照国家电网一般工商业电价降价政策告知单及国家电网销售电价表100千伏以下用户用电0.4304元/千瓦时请求被告退还电费12572元，被告表示同意退还，对此一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、解除原告段哲与被告乌兰县银湖之星酒店有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告乌兰县银湖之星酒店有限公司退还原告段哲商铺租金30097元、税款14000元、电费12572元、履约保证金30000元、水电费押金2000元，以上共计88669元人民币；三、被告乌兰县银湖之星酒店有限公司赔偿原告段哲经济损失共计35015.1元；四、驳回原告段哲的其他诉讼请求。案件受理费10350.54元，减半收取5175.27元，由被告乌兰县银湖之星酒店有限公司负担。 二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行质证。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人提出的未付房租数额应为10152元，迟交租金不属违约，被上诉人因违法收取电费差价、违法收取税收、拉闸断电属根本违约，应承担租赁合同解除后商铺装饰装修残值损失及餐饮设备设施购置费、肉类蔬菜类损失、营业损失等意见。经查，关于违约问题，双方当事人签订的《商铺租赁合同》所约定“承租时一次性收清一年（12个月）租金”“乙方必须一次性将租期内全部租金交齐，交不齐则视为违约”的内容以及前期双方房租支付的交易习惯、双方之间的通话录音、微信记录等均可证实，每年房租应在每个租赁年度初期付清，被上诉人已多次催要房租，上诉人未按期给付房租，且依据《商铺租赁合同》收取电费、税收是否合理，不属违约导致合同解除的评价范围，原判认定上诉人未按期给付房租构成违约并无不当；关于未付房租数额问题，经查，上诉所称用现金方式支付被上诉人91370元的事实，与其当庭陈述、通话记录、微信记录存在矛盾，且未提供相应证据予以证实，其应承担相应的法律后果，原判认定未给付房租101520元并无不当。关于商铺装饰装修残值损失及餐饮设备设施购置费问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案系因上诉人未按期给付租金解除合同，上诉人对商铺装饰装修残值损失及餐饮设备设施购置费的主张无法律依据，且被上诉人亦不同意利用，一审对此未予支持，并无不当。关于停业经济损失的问题，一审以被上诉人在合同未解除的情况下为催收房租停止供电存在过错，结合案件事实，认定损失35015.1元合理、合法，且肉类蔬菜类损失并无证据予以证实，一审对此损失的认定，并无不当。故上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人段哲的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10350.55元，由上诉人段哲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭 建 玉 审 判 员 乔 巴 图 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二一年五月二十日 法官助理 马 忠 玲 书 记 员 马 绍 颖  杜 娟 玲