陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4391号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西季年餐饮管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区大学南路176号临街门面房。法定代表人：仝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗莉，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽鑫，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：史卫孝，男，1973年1月19日出生，汉族，无业，住西安市碑林区大学南路308号。委托诉讼代理人：何婷，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安市边家村工人文化宫，住所地：西安市碑林区太白路276号。法定代表人：花爱武，该文化宫主任。委托诉讼代理人：冯玉琴，陕西潇耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：史治方，陕西潇耀律师事务所实习律师。上诉人陕西季年餐饮管理有限公司（以下简称季年公司）因与被上诉人史卫孝、被上诉人西安市边家村工人文化宫（以下简称工人文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。季年公司上诉请求：1、撤销西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初2786号民事判决书，改判驳回史卫孝对季年公司的全部反诉请求或发回重审；2、一、二审诉讼费均由史卫孝、工人文化宫承担。事实与理由：一、工人文化宫已经注销，丧失民事诉讼主体资格，原审却将其作为诉讼主体参加庭审，程序严重错误，应发回重审。二、原审法院对季年公司与史卫孝间《租赁合同》实际履行情况未查清楚，且存在部分事实认定错误的情形，应依法发回重审或改判。三、原审判决就季年公司损失赔偿事实认定不清且法律适用错误。史卫孝辩称：一、季年公司承租涉案房屋后一直占有使用，直至原审判决后才交还史卫孝，原审法院事实认定清楚。二、季年公司只缴纳房租到2019年6月30日，因其之后一直占有使用涉案房屋，应按照合同约定租金标准支付史卫孝租金及房屋占用费至其实际腾房日。三、原审法院在判决中考虑到新冠疫情影响，已减免了季年公司三个月房租，判决客观公正，理应支持。四、季年公司主张损失缺乏事实及法律依据，且季年公司上诉请求中发回重审或改判只针对史卫孝的反诉请求，未包括其损失部分，应当予以驳回。工人文化宫辩称：一、工人文化宫主体资格存续，本案原审判决程序无误。工人文化宫原来具有事业法人和企业法人身份，后因政策调整，注销企业法人营业执照，保留事业法人身份，主体资格仍然存续。二、工人文化宫与季年公司无合同关系，工人文化宫从未影响季年公司的正常使用。三、季年公司以工人文化宫上级单位清租为由认为不应支付租金及房屋占用费的理由不能成立。四、在原审判决后，季年公司于2020年12月7日将租赁房屋交还史卫孝，故其称对房屋失去控制权与事实不符，史卫孝于2020年12月21日将房屋已交还工人文化宫。五、季年公司主张损失于法无据。工人文化宫并未因清租行为影响租户的正常使用，季年公司一直实际占有租赁房屋，且腾交房屋时与史卫孝合同已经到期，其主张损失并无依据。六、工人文化宫同意史卫孝代理人意见。季年公司上诉请求不包含一审本诉的内容，故损失的内容不属于二审审理范围。季年公司向一审法院起诉请求：1、确认季年公司与史卫孝之间的租赁关系于2018年11月10日解除；2、判令史卫孝、工人文化宫向季年公司赔偿损失1669574元；3、诉讼费由史卫孝、工人文化宫承担。史卫孝向一审法院反诉请求：1、季年公司腾交位于大学南路276号面积166平方米的租赁房屋；2、季年公司向史卫孝交纳自2019年7月1日至2020年6月20日期间的房屋租金266667元（已抵扣保证金25000元），并自2020年12月1日起至实际付款之日以266667元为标准按照同期贷款利率支付逾期利息；3、季年公司自2020年7月1日起至实际腾房之日按每月25000元租金标准向史卫孝支付逾期房屋占用费；4、反诉费由季年公司承担。一审法院认定事实：2018年6月30日工人文化宫（出租方 甲方）与史卫孝（承租方 乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋位于西安市碑林区太白路276号，用途为餐饮。租赁期间为24个月，自2018年7月1日至2020年6月30日。租赁房屋建筑面积一层25平方米，每平方米租金113元，月租金2825元；二层141平方米，租金每平方米34元，每月租金共计4794元；楼梯间每年使用费2400元。房屋租金按季度支付每季度首月5日前一次交付三个月房租22857元。合同签订5日内一次性交清全年楼梯间使用费2400元整。2018年6月20日史卫孝（甲方 出租方）与仝玲（乙方 承租方）签订《房屋租赁合同》：一、甲方将位于大学南路176号面积166㎡（一层25㎡、二层141㎡），房屋有偿出租给乙方使用……。二、租赁期限为2年，2018年6月20日起。三、租金标准为25000/月，押金25000元，如乙方未按合同约定时间缴纳下期房租，由此造成损失，押金不予退还。四、付款方式：房屋租赁费按半年付……。七、租赁房屋权属归边家村工人文化宫所有，如遇拆迁或文化宫改造，甲、乙双方可以解除合同，合同解除后甲方退还乙方剩余房租及押金。八、承租房屋从2018年7月1日起月租金25000元……。2018年10月19日工人文化宫给各租赁户发通知：……一、所有租户10月底前解除合同，四、在2018年11月10日前将租赁房屋完好无损的交予文化宫。季年公司给史卫孝交纳房租至2019年6月30日，正常经营至2019年11月3日。涉案房屋由季年公司占有使用至今。2019年10月23日工人文化宫给史卫孝发《告知函》：……本月5日前交纳2019年度第四季度（10月-12月）的房租及物业服务费和所欠水电等相关费用，但至今未交……。一审法院认为，季年公司与史卫孝签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家强制性法律规定，是合法有效的。双方应当按照合同约定履行各自义务。季年公司承租涉案房屋交纳房租至2019年6月30日，并经营至2019年11月3日。该房屋一直由季年公司占有使用，现季年公司要求确认季年公司与史卫孝之间的租赁关系于2018年11月10日解除，于法无据，不予准许。对于季年公司要求史卫孝、工人文化宫赔偿损失，预期损失为2019年11月至2020年6月30日，不能提供确凿证据证明系对方的违约行为导致其无法经营，对于季年公司要求史卫孝、工人文化宫赔偿实际支出费用1378919元，亦未向法庭提供确凿证据，故对于季年公司要求史卫孝、工人文化宫赔偿损失1669574元不予支持。对于史卫孝要求季年公司腾交涉案房屋，并交纳自2019年7月1日至2020年6月20日房租，因季年公司至今仍占用涉案房屋，并自2019年7月1日未交纳房租，故季年公司应当将涉案房屋腾交史卫孝，并应按照约定交纳房屋租金。但因2020年初受新冠肺炎疫情的影响，故应当酌情减免3个月房租为宜。季年公司与史卫孝的租赁合同虽在2020年8月30日约定解除，但季年公司一直占用涉案房屋，季年公司应当按照合同约定支付租金。故现史卫孝要求季年公司交纳租金至实际腾房之日，依法应予支持。对于史卫孝要求季年公司支付自2020年12月1日起至实际付款之日逾期利息，于法无据，不予以准许。对于季年公司称其与史卫孝之间的租赁合同无效，工人文化宫对史卫孝的转租行为并未提出异议，故该抗辩不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陕西季年餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内将本市太白路276号（大学南路176号）房屋腾交史卫孝；二、陕西季年餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日给付史卫孝2019年7月1日至2020年6月20日房屋租金191667元（已扣除押金）；三、陕西季年餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内按照每月25000元约定支付史卫孝自2020年6月21日至实际腾交房屋之日的房屋占用费；四、驳回陕西季年餐饮管理有限公司诉讼请求；五、驳回史卫孝其他反诉请求。诉讼费22476元（案件受理费19826元，反诉费2650元）由陕西季年餐饮管理有限公司负担21826元，史卫孝负担650元。（此款史卫孝已预交2650元，季年公司应随上述付款一并支付史卫孝2000元）。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2020年12月7日，季年公司仝玲与史卫孝签署《租赁房屋移交》确认单，确认移交人季年公司仝玲将案涉房屋已腾空，于当日交还史卫孝，史卫孝同意接收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。季年公司与史卫孝自愿签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，季年公司承租涉案房屋，交纳房租至2019年6月30日，并经营至2019年11月3日，现主张其公司与史卫孝之间的租赁关系于2018年11月10日解除，证据不足，且与其经营实际不符，故不予支持。季年公司上诉称工人文化宫自2019年11月4日对案涉房屋上锁后再未开锁，工人文化公司自认因向史卫孝催要房租对案涉房屋锁门三至四日，对于锁门的持续时间，工人文化宫、季年公司、史卫孝均未提交充分的证据予以证明，但该锁门事件处于季年公司正常经营期间，季年公司称工人文化宫上锁后再未打开，却未为继续经营或交还房屋采取积极行为，与常理不符。鉴于季年公司在该事件发生后仍持续占用案涉房屋并未向史卫孝予以腾交，双方合同并未因此解除，故季年公司仍应向史卫孝支付截止腾房之日的租金，但考虑出现上述锁门事件影响季年公司经营，故酌情减免其2019年11月4日至2020年1月3日的2个月租金，此后季年公司仍怠于主张权利，由其自负扩大损失产生的房屋租金。结合2020年新冠肺炎疫情影响，一审酌情确认因疫情原因减免3个月租金，亦无不当。据此，季年公司自2019年7月1日开始未缴纳房租，对于自2019年7月1日至2020年6月20日的房屋租金，扣减5个月及押金后，本院酌情调整为141667元，由季年公司向史卫孝支付。季年公司主张史卫孝、工人文化宫赔偿损失，证据不足，不予支持。对于季年公司上诉称工人文化宫已注销一节，工人文化宫具备事业单位法人身份，具有诉讼主体资格，故对季年公司的该项主张，不予采信。2020年12月7日，季年公司已向史卫孝腾交案涉房屋，故对史卫孝主张季年公司腾交房屋的诉讼请求，不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初2786号民事判决第三、四、五项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初2786号民事判决第一项；三、变更西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初2786号民事判决第二项为：陕西季年餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日给付史卫孝2019年7月1日至2020年6月20日房屋租金141667元（已扣除押金）。一审案件受理费、反诉费按一审判决执行；二审案件受理费22476元，由季年公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年五月三十一日                       书 记 员  刘  书  方 1