山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2014号上诉人（原审原告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王敏，女，1988年3月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：许兴斌，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，山东律雨人律师事务所实习律师。上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁置业公司）因与被上诉人王敏商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初14618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿鲁置业公司上诉请求：1.撤销一审判决书第三项、第四项、第五项、第七项、第九项的判决内容，依法改判支持绿鲁置业公司在一审中的诉讼请求；2.一、二审的案件受理费由王敏承担。事实和理由：原审判决逻辑混乱，适用法律错误。1.关于违约金问题。原审法院对于违约金审查的合同依据错误：原审法院在判决书第7页最后一段对于《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》的法律效力予以认定，并且对于《补充协议》将《济南市商品房买卖合同》中的违约条款由“应付款的3%”变更为“总房款的10%”也予以了认定，那么对于该案中的违约金应当按照《补充协议》的约定进行审理。即使是法官行使自由裁量权也应当是在《补充协议》的基础上进行裁量，而不能直接排除《补充协议》的约定，反而用已经被依法变更的条款进行认定。原审法院对于违约金的认定前后矛盾：原审判决书第8页倒数第4行写明“原告作为出卖人，其实际损失为买受人逾期付款造成的资金占用损失”，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，即使是在没有约定违约金或者损失赔偿额的情况下都可以按照罚息主张损失赔偿，那么对于本案来说，按照该认定计算的话，王敏逾期付款金额为220万元，逾期付款时间为自2018年10月7日至2020年12月7日（原一审判决合同解除的时间），总计逾期天数为792天，即使是按照现在的LPR的一年期年化4.2的1.5倍罚息进行简单计算的话，上述资金占用损失也在30万元以上。在此基础上，原审法院居然得出了6.6万元的违约金，仅仅是绿鲁置业公司所述的资金占用损失的20%，前后反差如此巨大。原审法院关于调减违约金所适用法律错误，属于滥用自由裁量权：原审判决第8页倒数第8行引用的是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的约定，但是原审法院却片面的仅仅引用了第一款，反而刻意的避开该条款最重要的第二款，第二十九条原文是“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，同时合同法第一百一十四条原文是“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。从这两个法条内容不难看出，法律对于人民法院是否可以对违约金进行调减进行了详细的法律规定，即只有在当事人约定的违约金超过造成损失的30%的情况下，才属于人民法院给予适当减少的条件。本案中，王敏所需要承担的损失就已经超过30万元，再按照超过30%计算的话，只有在违约金约定超过39万元的情况下，人民法院才可以依据上述法律约定行使调减的权利。原审法院刻意抛开这一法律规定，仅凭自我感觉对违约金高低进行评判，对违约金进行巨额缩减，明显的属于滥用自由裁量权，弃国家法律于不顾；除此之外，即使本案可以调减违约金，那也应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，在“违约金超过造成的损失30%”的范围内进行适当调减，按照该规定，不论如何调减，也不得少于王敏违约所造成的损失，但是原审法院却无视该法律规定，进行随意的减少。综上所述，本案中违约金的约定不属于法律规定的“过分高于”的情况，也就不属于人民法院可以予以调减的范围，原审法院不得滥用职权予以调减，即使调减也应当严格按照法律规定，在调减范围内进行，而不能滥用自由裁量权，弃国家法律于不顾，因此，恳请二审法院予以改判。2.关于车位定金及储藏室定金问题。原审法院适用法律错误：原审判决第9页第6行引用《中华人民共和国合同法》第四条的约定，简单的以不得强制缔约为由免除了王敏的违约责任，属于明显的适用法律错误。首先，本案中，绿鲁置业公司的诉讼请求为解除车位及储藏室的认购协议，行使的是解除权，并非要求王敏继续履行合同，不属于所谓的强制缔约的范围。其次，预约合同也属于合同法所保护的范畴，违反预约合同的约定同样应当承担违约责任。本案中，认购协议中已经明确约定了签署本约合同的条款及违约责任承担问题，原审法院在认定两份认购协议书合法有效的前提下，却直接排除双方意思自治的合同条款，以法律强权来免除了王敏本该承担的合同义务，明显的违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定。并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，王敏未按照认购协议的约定及时签订《商品房买卖合同》，已构成违约，属于该条款中“因当事人一方原因未能定立商品房买卖合同”的情形，绿鲁置业公司完全有权利按照定金罚则的规定扣除定金不予退还。原审法院无视该法律规定，毫无依据的免除王敏的违约责任，属于明显的法律适用错误。如果按照原审法院的审判逻辑，在王敏已经付完全款的情况下，如果是10年、20年、50年也不与开发企业签署本约合同都不认定为违约的话，那么该如何来保护守约方的利益。换言之，如果按照原审法院的审判逻辑，以后只要是购房客户付清全款的，开发商没必要再与客户签订本约合同，即使客户一辈子无法签署本约合同，无法拿到商品房也不属于开发商违约，因为不得“强制缔约”。对原审法院如此混乱的审判逻辑真的是无法苟同，还望二审法院查明后予以改判。3.关于律师费的问题。第一，本案中绿鲁置业公司主张的律师费并未超出原物价局的律师费收费标准，虽然该标准已经于2019年7月1日废止，现在实行市场定价，但是同样具有参考价值。按照原律师费收费标准，该案件标的额为315万元，律师费在11.2万元至14.6万元之间。本案中，绿鲁置业公司主张的89700元已经明显低于原标准的最低价格了，不属于过高情形。第二，律师费不属于原审判决所认定的“损失赔偿额范围”，原审法院以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的约定，将律师费认定为该条款中的“损失赔偿额范围”属于明显的法律适用错误。律师费是因王敏违约，绿鲁置业公司为维护自身权益而实际支出的费用，完全区别于“损失赔偿额范围”。第三，律师费不属于不可预见性。本案中，在《补充协议》第十一条第2项中已经明确写明律师费由违约方承担，并且王敏本身就是从事二手房中介服务的，对于房屋买卖中存在律师费的问题本身就有所认知，而且经过对裁判文书网的检索，王敏早在2018年就已经作为其所在公司的诉讼代理人参加过房屋买卖案件的诉讼，所以王敏对于律师费及诉讼费这类的费用是存在一定的认知的，不属于不可预见性。第四，律师费不属于人民法院依法调减的范围。针对律师费，只要是在合理的收费范围之内，要么法院予以支持，要么法院不予支持，而不能机械性的将律师费纳入到法院可以依职权进行调减的违约金当中，人民法院插手律师费的收费高低问题已经严重超出的法院的职权范围。综上而言，原审以不可预见性将本该由王敏承担的律师费进行大幅度调减，属于明显的滥用自由裁量权，恳请二审法院查明后予以改判。4.关于案件受理费的问题。原审判决对于一审案件的案件受理费的分担严重错误，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，一审已经支持了绿鲁置业公司的诉讼请求。绿鲁置业公司属于胜诉方，王敏属于败诉方，王敏应承担案件受理费。并且，本案作为商品房预售合同纠纷，绿鲁置业公司行使的是合同解除权。一审案件受理费的收费标准是按照买卖合同的总价款确定的，与绿鲁置业公司所主张的违约金数额毫无关联。也就是说，不论绿鲁置业公司主张的是1元钱的违约金还是100万元的违约金，对于案件受理费没有任何影响，并不会因为主张的违约金过高而造成案件受理费增加。所以，在一审法院判定王敏违约，绿鲁置业公司解除权成立，绿鲁置业公司解除合同的诉讼请求得到支持的情况下，就属于绿鲁置业公司胜诉，王敏败诉的情形，案件受理费应当由王敏承担，而原审法院却抛弃案件事实及法律规定，在认定绿鲁置业公司胜诉的情况下，反而判令胜诉方承担了三分之二的案件受理费，王敏作为败诉方却只承担了三分之一的案件受理费。综上所述，原审判决逻辑混乱，适用法律错误，并且滥用法院的自由裁量权，请求二审法院查明后依法予以改判。王敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、绿鲁置业公司违反了济南市相关的限购限贷政策，没有履行相应的审核及告知义务。本案中，绿鲁置业公司与王敏签订的房屋买卖合同约定，王敏首付款比例为涉案房屋总价的30%。因违反济南市限购限贷政策，王敏无法办理银行按揭贷款。绿鲁置业公司违反了2017年10月19日济南市人民政府办公厅下发的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》及2016年10月7日《济南市城乡建设委员会等关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第五条关于房地产开发商应主动告知住房限购政策等规定。二、绿鲁置业公司捆绑销售车位、储藏室及其装修，存在重大过错，理应承担相应责任。该案中绿鲁置业公司与王敏签订合同约定房屋均价为每平方米18000元的基础上又额外要求王敏再行支付装修设计费。绿鲁置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿鲁置业公司、王敏于2018年9月21日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件；2.判令解除绿鲁置业公司、王敏于2018年1月10日签订的《绿地山东国际金融中心购房协议书(储藏室)》；3.判令解除绿鲁置业公司、王敏于2018年1月10日签订的《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》;4.判令王敏协助绿鲁置业公司办理涉案房屋的合同备案注销和合同网签撤销手续;5.判令王敏已经缴纳的储藏室定金1万元不予退还;6.判令王敏已经缴纳的车位定金1万元不予退还；7.判令王敏已经缴纳的购房款315625元作为违约金不予退还;8.判令王敏向绿鲁置业公司支付律师费89700元，绿鲁置业公司可从王敏已付购房款中予以扣除;9.本案诉讼费、保全费等费用由王敏承担。一审法院认定事实：2018年1月10日，绿鲁置业公司（甲方）与王敏（乙方）订立《绿地山东国际金融中心认购协议书》，约定：乙方购买甲方开发的济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块3号楼2单元***室商品房，认购房屋预测建筑面积126.25平方米，认购单价人民币25000元/平方米，认购总价为3156250元。第三条定金及买卖合同的签订。1、乙方为了表示诚意，自愿向甲方缴纳总房款30%的定金，即966250元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金10万元，剩余定金自本认购协议签订之日起5日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。2、乙方采用第②种付款方式：银行按揭付款。上述协议签订当日，王敏向绿鲁置业公司交纳涉案房屋定金10万元，绿鲁置业公司向其出具收据。2018年1月16日，王敏以银行转账方式向绿鲁置业公司交纳房款536250元。2018年1月31日，王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司交纳房款32万元。同日，绿鲁置业公司（甲方）与王敏王敏（乙方）订立《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》，约定：乙方购买甲方开发的济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块3号楼1单元***室储藏室，乙方购买储藏室的预测建筑面积10.53平方米，购买单价为人民币18000元/平方米，购买总价为189540元。如乙方未在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该储藏室。同日，王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司支付地下室定金1万元、2018年1月16日王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司交纳地下室款29540元、2018年1月31日，王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司交纳地下室款15万元。同日，绿鲁置业公司（甲方）与王敏（乙方）订立《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，约定：乙方购买甲方开发的济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块3号楼，地下停车位编号为：B11-****。乙方认购车位总价为33万元。如乙方未在约定的时间内与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的车位定金不予退还，甲方有权另行处分该车位。同日，王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司交纳车位款定金1万元、2018年1月16日王敏以刷卡方式向绿鲁置业公司交纳车位款9万元。庭审中，双方均认可王敏已足额交纳该车位款。2018年9月21日,双方签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)201825543974)及《附件五:合同补充协议》各一份,约定:王敏购买绿鲁置业公司开发的位于济南市工业南路以南、奥体西路以西地块绿地中央商务区B11地块房地产开发项目B11-3号楼2-***号房产一处,商品房预售许可证号为济建预许2017979号,建筑面积126.25平方米，其中，套内建筑面积96.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.03平方米。第四条计价方式与价款（以人民币计价）……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18000元，金额2272500元。4.特别说明：本条第3款所述价格仅为部分价格，该商品房最终综合价格（含装修设计费）为人民币3156250元，（除非由特别说明，否则本合同及补充协议中所述房价款、购房款、总房款等均指该综合价格）……第六条付款方式及期限。买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首付款，即956250元，其余房款计人民币220万元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额,采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.同时适用本合同附件五《合同补充协议》。……附件五《补充协议》第十一条第2款约定：如因乙方(王敏)原因导致本合同及本补充协议解除的,乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金以及因解除本合同因此发生的诉讼费、律师费及其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款(无息)前将违约赔偿金、上述税、费、诉讼费、律师费及其他费用先行予以扣除。……第十四条补充协议的效力。本补充协议作为本合同附件,与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突,以本补充协议为准。2018年1月31日，王敏已向绿鲁置业公司足额交纳了首付款956250元。2018年9月21日,绿鲁置业公司在不动产登记部门办理了该房屋的商品房备案。2019年3月15日,绿鲁置业公司向王敏出具《催告函》,载明：王敏应于2018年10月6日前向绿鲁置业公司支付购房款220万元。但截止目前，王敏仍有购房款220万元尚未缴清,若王敏在催告函送达之日起三日内未向绿鲁置业公司缴清上述购房款及应承担的违约金,绿鲁置业公司将依法依约解除双方之间签署的商品房买卖合同,并另行处分该房屋。绿鲁置业公司分别于2019年3月16日、2019年5月25日、2019年6月26日向王敏在商品房买卖合同中登记的地址邮寄该催告函，但均被退回妥投。2020年6月1日，绿鲁置业公司委托山东龙奥律师事务所向王敏发出《律师函》,载明限王敏在收到本函之日起三日内到绿鲁置业公司处缴清剩余房款及违约金并办理储藏室的《商品房买卖合同》的签署及备案手续和车位的《车位使用权转让协议》的签署手续，逾期未办理所产生的所有法律责任及不利后果均由王敏承担，还需承担律师费、诉讼费、违约金、相关损失等所有费用。该函于2020年6月2日由本人签收。另查，绿鲁置业公司为处理本案，支出律师代理费89700元。一审法院认为，绿鲁置业公司与王敏签订的《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》、《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”王敏在签订涉案合同后,虽依约向绿鲁置业公司交纳了首付款,但剩余房款未在指定期间内交纳,按照双方所签商品房买卖合同及补充协议的约定,在王敏未依约及时足额支付剩余购房款的情况下享有合同的解除权,故对绿鲁置业公司要求解除双方所签订的《济南市商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求,一审法院予以支持。在该商品房买卖合同及补充协议解除后,王敏理应协助绿鲁置业公司向房地产登记部门办理相应的撤销买卖合同及补充协议的备案手续及网签手续。庭审中，王敏亦同意一并解除《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，故对绿鲁置业公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于绿鲁置业公司要求王敏支付违约金的主张，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王敏未按约定足额交纳剩余购房款构成违约，绿鲁置业公司有权要求王敏承担违约责任。双方在《济南市商品房买卖合同》第七条中约定王敏逾期付款的，按照应付款的3%向原告支付违约金；《补充协议》第十一条约定，因王敏原因导致合同解除的，王敏应向绿鲁置业公司支付购房款总额的10%的违约赔偿金。王敏认为该违约金标准过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于实际损失，因绿鲁置业公司并未提交相应证据，故一审法院依据实际情况予以认定。绿鲁置业公司作为出卖人，其实际损失为买受人逾期付款造成的资金占用损失。考虑到绿鲁置业公司已支付了首付款，根据合同履行情况、王敏的过错程度以及公平原则，一审法院认为应以《济南市商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即王敏应当向绿鲁置业公司支付违约金为66000元（220万元×3%）。对绿鲁置业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于绿鲁置业公司不予退还车位款定金及储藏室款定金的主张，一审法院认为，庭审中，双方均认可王敏已全额支付车位款及储藏室款，王敏未签订储藏室的《商品房买卖合同》、《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”故当事人享有缔结合同的自由，根据禁止强制缔约原则，王敏上述行为并不构成违约，绿鲁置业公司的主张于法无据，一审法院不予支持。在双方均同意解除情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，绿鲁置业公司应当全额返还王敏已付车位款及储藏室款。关于绿鲁置业公司主张的律师费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,双方在补充协议中约定关于因王敏原因导致合同及《补充协议》解除的，王敏应当支付绿鲁置业公司包括诉讼费、律师费在内其他费用。王敏未在规定时间内交纳剩余购房款构成违约，该律师费系绿鲁置业公司通过诉讼程序为主张权利、解除房屋涉案合同及补充协议等产生的损失。一审法院根据绿鲁置业公司、王敏的履行情况,酌定王敏承担25000元律师费，对绿鲁置业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。上述违约金及律师费绿鲁置业公司可从王敏已付购房款中予以扣除,剩余部分返还王敏。判决:一、解除绿地集团济南绿鲁置业有限公司与王敏于2018年9月21日签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)201825543974)、《附件五:合同补充协议》;二、王敏于判决生效之日起十日内协助绿地集团济南绿鲁置业有限公司办理上述第一项商品房买卖合同撤销备案手续及网签手续;三、王敏于判决生效之日起十日内支付绿地集团济南绿鲁置业有限公司违约金66000元(可从王敏已付购房款中扣除);四、王敏于判决生效之日起十日内原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司律师费25000元(可从王敏已付购房款中扣除);五、绿地集团济南绿鲁置业有限公司于涉案房屋办理完毕撤销备案手续及网签手续后五日内返还王敏购房款865250元;六、解除绿地集团济南绿鲁置业有限公司与王敏于2018年1月10日签订的《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》;七、绿地集团济南绿鲁置业有限公司返还王敏已支付的车位款33万元，于判决生效之日起十日内付清；八、解除绿地集团济南绿鲁置业有限公司与王敏于2018年1月10日签订的《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》;九、绿地集团济南绿鲁置业有限公司返还王敏已支付的储藏室款189540元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取14949元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担1万元，由王敏负担4949元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿鲁置业公司提供以下证据：1.微信截图四张，拟证明王敏作为二手房买卖的从业人员，对于现有的贷款政策是明知的，王敏一直承诺其已经协调银行，能够办理贷款，绿鲁置业公司也已经尽到了提醒义务，所以最终王敏未能办理贷款所导致的违约责任应当由其自身承担。2.相关判例三份：判例一为济南市历城区人民法院出具，其中第11页第二段，对于总房款10%的违约金不属于违约金约定过高的情形进行了明确的法理阐述；判例二为济南市中级人民法院出具的，其中对于总房款10%的违约金也予以了认定，并不属于显失公平；判例三为济南市中级人民法院出具，其中对于违约损失如何界定，损失的30%如何计算以及依法调减违约金的计算方式进行了明确的说明。经质证，王敏认为证据一中的微信截图不能真实的反映绿鲁置业公司的证明内容及证明目的，且该微信截图仅为部分内容，从该微信截图上无法证实该内容与本案有关。对证据二的真实性无异议，但认为该三份案件与本案无关，且具体案情和本案截然相反，本案中是绿鲁置业公司存在过错导致合同无法履行，绿鲁置业公司理应承担相应责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、王敏应当向绿鲁置业公司支付的违约金如何确定；二、车位定金及储藏室定金是否应当退还；三、王敏应当向绿鲁置业公司支付的律师费数额如何确定。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，涉案的商品房买卖合同约定，王敏逾期付款导致解除合同的，王敏按累计应付款的3%向绿鲁置业公司支付违约金。补充协议约定，因王敏原因导致合同及补充协议解除的，王敏向绿鲁置业公司支付购房款总额10%的违约金。王敏主张补充协议加重了其违约责任，严重违反公平及诚实信用原则。经审查，商品房买卖合同及补充协议系绿鲁置业公司提供的格式合同，且于同一日签订，在商品房买卖合同中已对违约金计算标准约定的情况下，补充协议对违约金的支付标准进行变更，且加重了王敏的义务，绿鲁置业公司应当对此补充条款履行提示或者说明义务。虽然王敏在补充协议的每一页均捺印，但补充协议一共12页，字体较小，变更违约金支付标准的条款未加黑、划线，故绿鲁置业公司提交的证据不足以证实其已经履行了提示或者说明义务，因此补充协议中的上述条款不应成为合同的内容，双方仍应当按照商品房买卖合同中关于违约金的支付标准履行。综上，一审法院判决王敏向绿鲁置业公司支付66000元的违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》及《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》约定，如王敏未在约定的时间内与绿鲁置业公司签订《商品房买卖合同》或《车位购买协议》、《车位使用权转让协议》的，视为王敏违约。但上述协议书并未约定签订《商品房买卖合同》或《车位购买协议》、《车位使用权转让协议》的具体时间，故王敏不存在逾期签订《商品房买卖合同》、《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的行为。现王敏已经支付完毕相应的储藏室款及车位款，绿鲁公司无证据证实王敏存在其他违约行为。在双方均同意解除上述协议书的情况下，一审法院判决上述协议书解除，绿鲁置业公司向王敏全额返还车位款及储藏室款并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，商品房买卖合同补充协议约定，因王敏原因导致合同及补充协议解除的，王敏应当支付绿鲁置业公司包括诉讼费、律师费在内的其他费用。绿鲁置业公司已经委托律师参加诉讼并已产生律师费，王敏应当向绿鲁置业公司支付。综合考虑本案的案件类型、争议金额，案件难易程度、双方当事人合同的履行情况，结合本院对绿鲁置业公司诉讼请求的支持情况，一审法院酌定王敏向绿鲁置业公司支付25000元律师费并无不当，本院予以维持。另，关于案件受理费，《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”本院根据绿鲁置业公司诉讼请求支持情况对一审案件受理费予以调整。综上所述，绿鲁置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取14949元，由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担748元，被上诉人王敏负担14201元。二审案件受理费18082元，由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年五月十一日书记员 薛嘉丽