北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20441号原告：北京顺天府商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5515室。法定代表人：崔羽，董事长。委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京远荟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区天华大街5号院13号楼6层605。法定代表人：刘铁成，执行董事。委托诉讼代理人：汪文秀，女，1983年8月4日出生，汉族，北京远荟物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：龚静，北京广盈律师事务所律师。被告：刘铁成，男，1974年1月24日出生，汉族，北京远荟物业管理有限公司执行董事，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宰晓楠，北京广盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，北京广盈律师事务所实习律师。原告北京顺天府商贸有限公司（以下简称：顺天府公司）与被告北京远荟物业管理有限公司（以下简称：远荟公司）、刘铁成租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告顺天府公司的委托诉讼代理人史成续，被告远荟公司的委托诉讼代理人汪文秀、龚静，被告刘铁成的委托诉讼代理人宰晓楠、王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺天府公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令远荟公司归还租金2723490．14元和利息（从2020年6月10日起按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）；2、判令远荟公司赔偿冷库工程款损失811000元；3、判令刘铁成对以上款项承担连带支付责任；4、判决拍卖刘铁成位于北京市大兴区双河北里4巷1号院3号楼14层2单元1402号房屋抵偿以上款项受偿。事实与理由：2020年3月26日，我公司与远荟公司签订库房和配套宿舍租赁协议，远荟公司将位于北京市大兴区生物医药基地天水街1号北侧的中部总建筑面积为10030．7平米的库房及配套宿舍出租给我公司。协议第二条第一项约定租期从2020年5月16日至2028年5月15日止。协议第九条第一项约定如果任何一方违约导致解除合同的必须向另一方支付违约金100万元，第九条第二项约定被告法定代表人刘铁成以其个人名下房产作为违约支付的担保。协议签订后原告支付了两个季度的租金2723490．14元并与第三方签订合同我开始进行冷库施工，花费工程款142万元。2020年6月2日双方签订库房补充协议，远荟公司确认不能按合同约定正常交付房屋由原告使用，约定远荟公司于2020年6月9日前退还我公司已支付的租金2723490．14元，双方协议已归于解除。经催促，远荟公司一直没有退还租金。不能正常交付房屋，远荟公司除退还租金外还应按协议约定支付违约金100万元并赔偿造成的冷库施工损失142万元，现因为将冷库设备拆除，安装到别的地方，就是花了51000元搬运费，拆除公司去拆完后我公司不给拆除费用、垃圾清运费，但我公司建设冷库时花费了76万元。为此特提起诉讼，请求依法判决。被告远荟公司辩称：第一，我公司与顺天府公司之前签订的库房和配套宿舍租赁协议无效，顺天府公司应按照合同约定租金标准支付房屋占用费，并且我公司已经尽到了相关审查义务，没有过错。双方签订的库房和配套宿舍租赁协议所涉房屋是无证房屋，因此租赁协议无效，顺天府公司应按照合同约定租金标准支付占用费。涉案的租赁房屋是我公司从北京市标志家具有限责任公司（以下简称：标志公司）租赁，该处房屋位于北京市大兴区生物医药基地天水街12号北侧中部，未取得建设规划许可证、施工许可证，因此标致公司与我公司之间的租赁协议应为无效，基于无效租赁协议基础上的我公司和顺天府公司之间的租赁合同也为无效。顺天府公司应按照合同约定的租金支付标准向我公司支付房屋占用费。关于顺天府公司使用该库房以及宿舍的起始日期为2020年3月10日，根据租赁协议的第9条第8款可以看出，搬离日期7月30日，当时顺天府公司向我公司结算水电费，但其实顺天府公司全部搬离时间为9月初，由于在7月30日双方已经办理了费用结算，我公司愿意把原告占用日期定为7月30日，共计142天，并且根据顺天府公司和我公司的租赁协议可以看出涉案库房共计10030．7平米，每平米日租金1．312元，宿舍16间，每间月租金1009元，税费9%，因此顺天府公司应向我公司支付房屋占用费共计2117893．91元。我公司已经尽到了相关审查义务，对此没有过错，双方签订库房和配套宿舍租赁协议时，应顺天府公司要求标致公司也派人在场，并直接向顺天府公司提供了涉案库房的国有土地使用权证复印件，但事后我公司才知道该证是标致公司用另一库房冒充的，本案无证件的手续，我公司向标致公司索要文件时，标致公司没有提供，我公司已经尽到了审查义务，而顺天府公司没有尽到相关义务，我公司对于合同无效没有过错。第二、第一项诉讼请求不成立，库房和配套宿舍租赁协议以及库房补充协议均为无效，顺天府公司应按照实际使用天数支付占用费，顺天府公司存在过错在先，造成库房被消防查封的后果，应支付占用库房整个期间的占用费，并且应承担我公司为履行租赁协议而支付的改造费。库房和配套宿舍租赁协议以及库房补充协议无效，顺天府公司应按照实际使用天数支付房屋占用费，库房补充协议是双方在履行原租金协议时顺天府公司不配合消防整改拒不腾退，致使库房被大兴区消防支队查封，我公司为了督促顺天府公司腾退库解除查封的背景下，我公司在租赁协议基础上签订了补充协议，因此补充协议是对于原租赁协议的补充，没有原租赁协议就没有该补充协议，具有效力上的紧密关联性，因此原租赁协议无效，该补充协议也无效。顺天府公司一直拒不腾退库房，致使我公司不能完成消防整改，其过错行为造成了库房被消防查封的严重后果，因此应支付其占用库房整个期间包括把查封期间的占用费，并承担我公司为履行租赁协议而支付的改造费。2020年3月顺天府公司因无处存储库房，在知道库房不符合消防要求情况，于3月10日先行搬入库房使用，并承诺货物损失由其自行承担。协议签订后我公司积极履行消防改造义务，但由于顺天府公司占用库房，严重影响消防改造进展，5月3日大兴区消防支队下达责令整改通知书要求停止使用责令整改，限期一个月，接到通知后我公司积极联系施工公司进行整改，而顺天府公司却没有采取任何腾退的行动拒不腾退，导致施工改造仍然无法正常进行。5月8日生物医药基地管委会进行安全生产检查后顺天府公司仍旧没有清理货物，此后也一直没有清理。6月2日，由于顺天府公司在消防整改期间拒不腾退，致使我公司不能完成消防整改，被消防支队查封，因为库房为标致公司所有，处罚通知下达给标致公司，但实际为顺天府公司租赁库房。此后我公司基于合作关系帮助顺天府公司联系周转库房，但顺天府公司不满意，在此期间，顺天府公司一直占用该库房，直到7月30日，顺天府公司才和我公司结清水电费，陆续搬离。整个期间顺天府公司先强行使用库房，后拒不腾退，致使库房被消防查封，其行为存在严重过错，应支付占用库房整个期间的占用费。我公司为了向顺天府公司履行租赁协议，花费了巨大人力物力成本，支付改造费62万余元，因顺天府公司过错行为造成库房被查封无法使用，我公司的损失应由原告承担。该费用应从顺天府公司已支付的租金中扣除。涉案库房为无证房屋，租赁协议无效，因此合同中违约金条款依附于该租赁协议也为无效，并且本案中合同无效是第三人标致公司故意隐瞒无证事实所致，顺天府公司没有尽到相关审查义务所致，并非我公司造成，并且我公司也是受害方。租赁协议不能履行是政府拆迁行为所致，属于不可抗力，第三人标致公司因此获得相关补偿，即便顺天府公司有损失，也应向第三人标致公司主张，与我公司无关。上述租赁协议不能继续履行的原因在于涉案库房占用土地系天堂河地区司法系统土地，政府依职权将没有手续用地依法拆迁清退，属于不可抗力，因不可抗力造成合同无法继续履行的双方无须承担违约责任，就该清退行为天堂河矫治所和标志公司达成了补偿协议，标志公司得到补偿，该补偿我公司没有获得，即便顺天府公司有损失，也应向标致公司主张，不应向我公司主张。第三项诉讼请求不成立，我公司不应赔偿冷库工程款损失，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释相关规定，对于顺天府公司添附物是否经过我公司同意不得而知，即便有相关证据表明经过我公司同意，首先顺天府公司没有证明装饰装修已经完成了。二是我公司没有书面同意进行装修；三是装饰装修要补偿也应按补偿协议中的第三人标志公司来补偿与我公司无关。保全财产中所提房屋是在刘铁成名下，这是执行阶段应当说的事，根据判决结果决定，不应该现在说。被告刘铁成辩称：我的答辩意见与远荟公司意见一致，另外，就顺天府公司与远荟公司之前的债权债务关系，刘铁成并未提供任何担保，也未达成担保合意。库房和配套宿舍租赁协议无效，其中的担保条款亦为无效条款，并且，刘铁成仅作为远荟公司法人在租赁协议中签字，并未以担保人身份进行任何签字和承诺，故双方并未就房产抵押事宜形成担保的合意。根据民法典第395条、第402条之规定，以不动产设立抵押，应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。就本案争议，刘铁成未将其任何房产向有关部门办理抵押登记，抵押权未设立。远荟公司与刘铁成不存在财务混同的情形。虽然刘铁成系远荟公司股东及法定代表人，但两者系各自独立民事主体，应各自独立承担民事责任。远荟公司财务制度完善，公司资产股东个人资产相互独立，股东刘铁成对公司已完全履行出资义务，刘铁成不应对远荟公司债务承担连带责任。因此，刘铁成不承担连带责任，顺天府公司无权对刘铁成的任何个人房产采取保全措施。顺天府公司无权对刘铁成的任何房产进行处置，本案系房屋租赁合同，给付之诉，顺天府公司对远荟公司主张的金钱给付诉讼请求均不成立，不存在给付义务。本案即便存在给付内容，也应由远荟公司进行金钱给付，变价受偿是在有生效判决的前提下在执行阶段要解决的问题，顺天府公司主张对刘铁成房产进行变价处置无任何事实和法律依据。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年3月26日，远荟公司（甲方）与顺天府公司（乙方）签订库房和配套宿舍租赁协议，协议约定：库房和宿舍等基本情况：1、甲方出租给乙方的库房、宿舍位于北京市大兴区生物医药基地天水街12号的北侧中部，总建筑面积为10030．7平方米，集体宿舍整层面积为400平方米（位于标准集体宿舍楼的三层）共16间可住宿房间。2、甲方出租给乙方的库房及宿舍，为甲方从标志公司处租赁取得，产权归标志公司所有，甲方拥有合法的出租权。3、甲方出租给乙方的库房的基本情况为：库房具有完备的供水、供电、暖气管道以及排水设施；房屋内安装有全套的消防喷淋设施以及消防栓等消防设施；整个库房的地面硬化均为金刚砂地面。4、乙方承租甲方的库房用于存储食品、百货、药品、医疗器械及其它非政府明令禁止的物品等，乙方存储的物品必须符合国家法律法规相关规定。租赁期限：1、乙方租赁期自2020年5月16日起，至2028年5月15日止。租期为捌年，其中自2020年5月16日起，至2025年5月15日止的伍年租期为双方的保障性租赁期；自2025年5月16日起，至2028年5月15日止的叁年租期为非保障性租赁期。2、由于签订合同时为国家新冠疫情防控期间，相关库房整理改造等工作将受到疫情防控影响。如在2020年5月16日前，甲方未完成相关库房改造工作，双方就起租赁日期将顺延至甲方完成改造的日期。同时双方签订补充协议。3、在保障性租赁期间，由于甲乙双方任何一方的原因解除本协议，需按照本协议的相关规定向对方支付违约金。4、在整体租赁期满后，甲方有权收回出租库房等，乙方应如期归还。乙方计划继续承租的，应于租赁期满前一个月，与甲方协商并签订新的租赁协议。租金单价：1、乙方所承租的库房的未含税租金单价为：前三年为1．312元/平米/天,第四至五年为1．364元/平米/天,第六至七年为1．418元/平米/天,第八年为1．474元/平米/天，库房租金均按一年365天计算。2、乙方所承租的库房的未含税租金单价为：前三年为1009元/间/月，第四至五年为1050元/间/月，第六至七年为1090元/间/月，第八年1133元/间/月。其他责任：1、甲方必须按照要求将乙方所租赁库房的顶面立面更换为符合防火要求的材料，同时，将乙方所租用的宿舍进行简单刮白装修、更换门窗、改造男女卫生间。2、乙方所有出货车辆必须按照甲方的规定出入公司以及按要求停放。其他条款：1、在保障性租赁期国家拆迁时:属于乙方增设的建筑物设备设施的补偿归乙方所有,双方具体金额以政府拆迁文件列明的金额为准。2、在非保障性租赁期国家拆迁时：包括乙方增设的建筑物在内的所有地上建筑物的补偿归甲方所有。乙方增设的固定建筑物由甲方按照实际产生了建筑费用支付给乙方具体以乙方提供的发票为准。3、除乙方增设的建筑物设备设施补偿以外的其他补偿归甲方所有。4、在保障性租赁期到期后，乙方增设的建筑物所有权归甲方所有，但在双方协议及在续租期间，甲方不额外收取相应建筑物的租金。违约责任：1、在保障性租赁期间，由于甲乙双方任何一方的原因，责任导致双方解除本协议的均必须向另一方支付人民币100万元的违约金。2、为保障的利益，甲方法定代表人刘铁成同意将其个人名下一套房产作为违约金支付的担保，双方到公证处办理公证。……7、在签订本协议前，乙方已经开始使用甲方的库房，由于未经改造，如因库房主体原因导致乙方货物毁损的由乙方负责。8、乙方自2020年3月10日开始使用库房，如双方经协商未达成正式租赁协议，乙方必须按照实际使用天数向甲方支付租金，面积按7000平米核算，租金含税单价为1．65元/平米/天。如双方达成正式租赁协议，则乙方不用支付甲方2020年3月10日至正式起租日期期间的库房租金。如协议生效后由于乙方责任导致协议解除：甲方启动库房改造的，甲方收取租金及追究乙方违约责任外，同时不予返还乙方所缴纳的租金。甲方未启动库房改造的，甲方仅收取租金及追究乙方违约责任，从甲方已缴纳租金中扣除。9、在保障性租赁期间，甲方应确保乙方可以正常使用库房和宿舍，如由于产权瑕疵违章建筑等非乙方及不可抗力原因，导致乙方不能正常使用库房或宿舍的，甲方除应免收不能正常使用期间的租金外，还需承担违约责任。在非保障性租赁期间，如，由于上述原因导致乙方无法正常使用的，甲方免收不能正常使用期间的租金。2020年3月10日，远荟公司将涉案的库房及宿舍交付顺天府公司使用，顺天府公司向远荟公司交纳了租金2723490．14元。2020年6月2日，标志公司（甲方）、远荟公司（乙方）、顺天府公司（丙方）签订库房补充协议,协议约定：甲、乙丙三方本着公平、公正、自愿的原则，就丙方承担的甲乙方库房不能按合同约定正常交付丙方使用事宜，初步达成以下协议：1、乙方在2020年6月9日前退还丙方已交付的所有租金共计2723490．14元。丙方协助完成乙方已开发票的退票工作。2、乙方协助丙方承租其他库房，完成搬家工作，费用由乙方承担，并达到丙方使用标准（标准参照现标志库房），丙方不再追究乙方违约责任。3、丙方建设的1000平米左右冷库，丙方向甲方提供相应票据，待甲方拿到补偿款后10个工作日内，甲方依照票据全额打到丙方指定账户内。4、甲方乙方协调相关部门确保丙方清退库房前现有库房的正常使用。远荟公司系有限责任公司（自然人独资），投资人为刘铁成。本案在审理过程中，远荟公司向本院提供以下证据：1、新闻截图、土地腾退协议、顺天府公司与远荟公司协议及附件，用以证明其出租的库房，系无手续建筑，根据法律规定，租赁协议无效，转租协议无效；2、标志公司出具的说明、出租库房平面图，用以证明标志公司承诺库房无任何手续瑕疵，其已经尽到了审查义务；3、2020年5月3日北京市大兴区公安消防支队针对涉案的租赁物向标致公司出具责令限期改正通知书、2020年5月13日生物医药产业基地管理委员会安全生产检查作出安全生产现场检查记录、整改期间顺天府公司使用库房的照片、库房被查封照片、查封期间顺天府公司继续使用库房的照片及视频，用以证明该单位建筑物不符合消防规定，要求停止使用，立即整改更换；库房东侧施工区域内货物未及时清理存在安全隐患；4、用水、用电统计表，用以证明直到2020年7月30日向标志公司结算水电费、交钥匙，但是从未办理正式交接；5、微信聊天记录，用以证明其按照补充协议约定协助顺天府公司联系库房。顺天府公司的质证意见：1、真实性认可，与本案无关联性，因为远荟公司转交给其土地证，证明目的不认可，确实在3月10日使用，但是是非正常使用；2、真实性无异议，不认可证明目的，本身将房屋出租给原告就应该保证房屋的合法手续；3、限期改正通知真实性认可，证明目的不认可，其使用房屋是远荟公司予以允许的，消防整改是说采光板不符合要求与其无关；检查记录认可；照片真实性不认可；4、认可，证明目的不认可，因为本身此房屋是库房远荟公司就没有给交钥匙，没有什么钥匙；5真实性认可，证明目的不认可，本身协商发了个图片推荐一下，被告也没有承担什么运输的任务。远荟公司申请证人出庭作证，申请证人王某出庭，用以证明远荟公司与顺天府公司签订合同及履行情况；申请证人吴某出庭，用以证明其公司对涉案库房改造情况。顺天府公司提出王某陈述基本属实；对吴某的证言不予认可；刘铁成对证人证言予以认可。双方均认可因租赁房屋没有建设手续，而签订的库房和配套宿舍租赁协议及附件无效；对于库房补充协议的效力，顺天府公司认为有效，远荟公司认为原租赁协议无效，补充协议亦无效。顺天府公司提出：2020年3月10日的进驻后确实无法使用，有一部分放了货物，但有一部分在施工无法摆放。6月2日开始往外搬，6月15日以后就搬空了，没有交接手续，因为本身库房就不完整，没交接手续。远荟公司提出：顺天府公司物品2020年9月4日还在，为了和政府要补偿款，一直到9月4日看要钱无望才搬走的，但是没有证据，只能自愿以2020年7月30日标志公司签字来认可顺天府公司搬离的时间。根据顺天府公司的申请，本院作出（2020）京0115财保316号民事裁定书，裁定如下：一、冻结远荟公司名下的银行账户内存款人民币2283490元；二、将登记在刘铁成名下的位于北京市大兴区双河北里四巷1号院3号楼14层2单元1402号房屋（不动产权证号：京【2019】大不动产权第XXXX号）予以查封，查封期间不得为所有权人办理一切手续。本院认为:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。顺天府公司与远荟公司就涉案房屋签订的库房和配套宿舍租赁协议及附件，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，在标志公司、远荟公司、顺天府公司签订库房补充协议，系明知库房需要清退，对涉案房屋租赁纠纷各方的解决条款，该补充协议约定远荟公司退还顺天府公司已交付所有租金2723490．14元，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，故对顺天府公司要求远荟公司归还租金2723490．14元的诉讼请求，本院予以支持；虽然双方约定了给付时间，但是并未约定逾期给付利息，故对于顺天府公司要求给付利息（从2020年6月10日起按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）的诉讼请求，本院不予支持；对于顺天府公司要求远荟公司赔偿冷库工程款损失811000元的诉讼请求，按照补充协议中“顺天府公司建设的1000平米左右冷库，顺天府公司向标志公司提供相应票据，待标志公司拿到补偿款后10个工作日内，标志公司依照票据全额打到顺天府公司指定账户内”约定，顺天府公司可与远荟公司、标志公司另行解决，本案不宜一并处理；因远荟公司系刘铁成一个自然人股东的有限公司，现刘铁成并未提供充分的证据证明其个人财产独立于公司财产，对于顺天府公司要求刘铁成对以上款项承担连带给付责任，本院予以支持；对于远荟公司要求拍卖刘铁成位于北京市大兴区双河北里4巷1号院3号楼14层2单元1402号房屋抵偿以上款项受偿的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。远荟公司虽然提出改造费用62万元从顺天府公司租金中抵扣的答辩意见，并未退出反诉，本院不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用一、北京远荟物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还北京顺天府商贸有限公司租金2723490．14元；二、刘铁成对北京远荟物业管理有限公司上述第一项款项承担连带给付责任；三、驳回北京顺天府商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47804元，由北京顺天府商贸有限公司负担28587元（已交纳）；由北京远荟物业管理有限公司负担19217元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 彭 超二〇二一年五月十七日书记员 刘 丽书记员 徐再奇