河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0523民初325号原告（执行案外人）：杨保刚，男，1980年4月20日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王红超，河南东耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜利，河南东耀律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄长霞，女，1962年7月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张颜红，河南宝泊律师事务所律师。第三人（被执行人）：张翠杰，女，1988年2月20日出生，汉族，户籍地汤阴县。现住安阳市文峰区。第三人（被执行人）：张运平，男，1987年6月2日出生，汉族，住河南省汤阴县。第三人（被执行人）：徐风雷，男，1989年3月1日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告（执行案外人）杨保刚与被告（申请执行人）黄长霞、第三人（被执行人）张翠杰、张运平、徐风雷案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨保刚及其委托诉讼代理人王红超、被告黄长霞的委托诉讼代理人张颜红到庭参加诉讼。第三人张翠杰、张运平、徐风雷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨保刚向本院提出诉讼请求：1.请求解除对安阳市恒大绿洲1期3号楼1单元13层1号房产的查封、停止对该房产的执行；2.案件受理费由被告承担。事实与理由:2013年4月1日，第三人张翠杰向原告出具证明一份，将恒大绿洲1期3号楼1单元13层1号房产作价25万元转让给了原告，转让款25万元用于抵顶张翠杰的姐夫荣红军在杨保刚处的债务。之后，由原告实际向开发商收房并入住。原告哥哥杨红刚、嫂子胡海芳实际自2013年9月份起入住该房产至今。收房后，该房产的贷款也一致由原告进行偿还，具备过户条件后，原告让第三人张翠杰、张运平配合过户，第三人张翠杰、张运平拒不配合，杨保刚将张翠杰、张运平诉至法院。在诉讼过程中，发现该房产被汤阴县人民法院在执行黄长霞与张翠杰、张运平、徐风雷公证债权文书一案中予以查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在汤阴县人民法院查封之前，与第三人张翠杰签订了合法有效的协议，并实际占用了该房产，价款已由其姐夫债务抵顶，未办理过户是因第三人张翠杰、张运平拒不配合导致。原告提出执行异议之后，汤阴县人民依法于2021年1月21日作出（2021）豫0523执异4号执行裁定书，驳回原告的异议申请。（2021）豫0523执异4号执行裁定书存在如下错误：1.关于“张翠杰证明”是否发生物权效力。物权变动是以登记发生变更效力，本案的执行异议起因就是没有发生物权变更，虽然原告没有变更涉案房产登记，但双方存在真实有效的合同关系，能够证明在2013年4月1日，第三人张翠杰就将涉案房产转让给了原告。执行异议解决的，就是登记在第三人名下的不动产原告作为买受人能否排除执行的问题。2.关于是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题。原告先后两次将第三人诉至北关区人民法院要求其办理过户，第一次是因为第三人张翠杰、张运平拒不配合偿还银行贷款，无法解除房产抵押。之后银行起诉要求实现抵押权，原告又将银行作为第三人诉至法院要求过户，在即将作出胜诉判决时，因汤阴县人民法院执行申请执行人黄长霞与被执行人张翠杰、张运平、徐风雷公正债权文书一案中（2018）豫0523执419号执行裁定书查封无法实现才提出的执行异议。原告实际入住该房产后，对该房产进行了装修修整，并按照该房产定制了家具，现因第三人张翠杰、张运平的违背约定的行为和汤阴县法院的执行行为给原告造成了巨大损失。为此起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告黄长霞辩称，一、杨保刚提交的河南省安阳市北关区人民法院(2018)豫0503民初2195号民事判决书是河南省安阳市北关区人民法院2019年5月17日做出的,杨保刚在是在安阳市恒大绿洲1期3号楼1单元13层1号房产被查封后做出的另案生效文书提出排除执行异议的,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条之规定,人民法院不予支持。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)己支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。这四个方面必须全部具备,缺一不可。杨保刚的诉请不符合这四个方面,理由是:1、杨保刚与张翠杰签订的不是合法有效的书面买卖合同,而是协议书。河南省安阳市北关区人民法院(2018)豫0503民初2495号民事判决书在本院认为指出:该协议并不发生物权效力,不能阻止债务人(张翠杰、张运平)的其他债权人对抵押物主张权利。说明判决书虽然判决该协议合法有效,但由于该协议不发生物权效力,安阳市恒大绿洲1期3号楼1单元13层1号房产物权并没有转移给杨保刚所有,杨保刚所享有的依然是债权。黄长霞申请查封,法院有权依法拍卖或变卖。2、该房屋没有房屋评估,不能证明该房屋的整体价值,也就是无法证明杨保刚已支付全部价款:且杨保刚现在还在还房屋贷,也没有依法追偿。3、根据河南省安阳市北关区人民法院(2018)豫0503民初2495号民事判决书中载明：“涉案房屋能否办理产权过户手续的问题,根据原告杨保刚提供证据可以得知涉案房屋已经抵押给银行,并办理了抵押权登记,原告杨保刚在抵顶房屋时对上述情况是明知的,目前涉案房屋的抵押期限尚未届满,双方对提前偿还银行贷款、办理解除抵押等手续没有明确约定,也未约定办理过户的具体时间,综上所述,原告要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求,于法无据,本案不予支持”。案涉房屋至今没有过户是因为杨保刚不享有物权,这是不能过户的原因,不符合第四项非因买受人自身原因未办理过户登记规定。综上,杨保刚与张翠杰出具的证明,属于在杨保刚与他人在债务履行期限届满后达成的以房抵债协议,杨保刚并未实际支付购房款。因以房抵债属于原来金钱之债的履行方法,杨保刚可以请求第三人履行双方的保证,但在房屋权属变更登记之前,杨保刚不能基于保证形成优于其他债权的利益,并据此排除强制执行。所以,杨保刚主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26、28条之规定,不享有足以排除强制执行的民事权益,应驳回其申请。第三人张翠杰、张运平、徐风雷未到庭亦未提出书面答辩。原告围绕诉讼请求提交以下证据:证据1.（2021）豫0523执异4号执行裁定书，证明原告提出执行异议申请被驳回。证据2.（2018）豫0503民初2495号民事判决书，证明生效判决已经说明原告与张翠杰之间的房屋转让合法有效。证据3.（2013）安豫证民字第1113号公证书，证明在2013年7月30日张翠杰、张运平向原告的嫂子胡海芳出具了委托书，委托代为办理相关涉案房产的房屋手续，之后的手续就都是由胡海芳进行办理的。证据4.案涉小区物业出具的居住证明，证明原告的嫂子胡海芳自2013年7月30日收房、2013年9月3日入住至今。证据5.（2019）豫0503民初3372号民事判决书复印件，证明银行将张翠杰等起诉至法院要求实现抵押权。证据6.案涉房产的房产证两份，证明案涉房产办理房产证是由原告方进行的办理，证件原件也在原告处。证据7.房地产抵押合同，证明在张翠杰购买案涉房产时，房屋总价是653741元，向银行贷款45万元，当时张翠杰支付了203741元的首付。同时证明张翠杰是从2012年6月份开始偿还银行贷款至2013年4月1日。之后由原告进行偿还贷款。证据8.2013年至2018年期间原告向张翠杰转账偿还房贷的银行转账的部分截屏25份，证明在此期间一直由原告进行偿还房贷。同时证明每月房贷数额2422元。被告黄长霞对原告证据的证明目的有异议。被告黄长霞提交以下证据：(2018)豫0523执419号执行裁定书,证明法院查封的合法性。原告对证明目的有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄长霞与张翠杰、张运平、徐风雷公证债权文书纠纷一案，本院于2018年8月14日作出（2018）豫0523执419号执行裁定，查封张翠杰、张运平共有的安阳市北关区人民大道东段安阳恒大绿洲小区一期3号楼1单元13层01号房产一套，不动产权证号为安阳市房权证北关区字第××号，共有权证号为安阳房权证北关区字第××号，面积为133.74平方米，期限为三年。另查明，2011年10月11日，张翠杰以按揭贷款的方式购买了安阳市北关区人民大道东段安阳恒大绿洲小区一期3号楼1单元13层01号房产，后办理了房地产抵押登记。杨保刚与荣红军（系张翠杰的姐夫）有债权债务关系。为偿还荣红军的债务，张翠杰将案涉房屋抵债，并于2013年4月1日向杨保刚出具证明：内容显示为：我叫张翠杰，自愿将我名下恒大绿洲小3号楼1单元1301号转让给杨保刚，转让款共计250000元。转让款已付清（含首付款、契税、及所有以前已交的所有费用）等。出具证明后，张翠杰将案涉房产的相关手续交付杨保刚。包括偿还银行贷款的银行卡。2013年7月30日，张翠杰、张运平委托胡海芳（系杨保刚嫂子）办理涉案房产的相关手续，并将委托书在安阳市公证处办理了公证。2016年5月16日案涉房屋办理了房屋所有权证证书，登记所有权人为张翠杰和张运平，案涉房屋设有抵押。2018年9月13日，杨保刚将张翠杰、张运平诉至安阳市北关区人民法院，其诉请为：要求确认双方2013年4月1日恒大绿洲1期3号楼1单元13层1号房屋转让合法有效；2、判令张翠杰、张运平为杨保刚办理过户手续。该院于2019年5月17日作出（2018）豫0503民初2495号民事判决，判决：一、杨保刚与张翠杰于2013年4月1日签订的关于恒大绿洲小区1期3号楼1单元13层01号房屋转让证明合法有效。二、驳回杨保刚的其他诉讼请求。张翠杰、张运平购买案涉房屋时，房屋总价款为653741元，在银行办理房贷贷款为450000元。庭审中，杨保刚主张其于2013年至2018年期间，原告向张翠杰的账号转账用于偿还房贷。现其哥杨红刚及其家人在案涉房屋居住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨保刚与张翠杰于2013年4月1日签订案涉房屋转让证明，虽经生效判决确认该转让证明合法有效，但该协议并不发生物权效力。虽双方签订的房屋转让证明且入住该房均在本院查封前，但案涉房屋为分期贷款商品房，杨保刚提交银行流水仅证明由其本人向张翠杰账户支付部分房贷的事实，但无法证明杨保刚已支付案涉房屋的全部价款或将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，不符合上述法律规定情形，故杨保刚对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房屋予以查封、停止对该房产的执行，于法无据，本院不予支持。综上，原告杨保刚的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）杨保刚的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告（执行案外人）杨保刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郑海霞人民陪审员  王作君人民陪审员  陶莉莉二〇二一年五月二十五日书 记 员  刘文言