河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终352号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：张园园，女，汉族，1985年2月19日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵歌，河南晴朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：江成林，河南晴朗律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人张园园、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人张园园的委托诉讼代理人赵歌，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1324号民事判决书并改判驳回张园园的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人张园园承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,张园园不是权利人，一审法院违法认定张园园是权利人。二、一审法院认定张园园在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。本案中，张园园没有签订书面的买卖合同，仅签订了认购协议书。对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。根据认购协议书第五条第二项,认购协议书不能认定为商品房买卖合同。三、一审法院违法认定案涉房屋张园园是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。张园园没有提供证据证明其名下无其他居住的房屋,也没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。四、一审法院认为张园园已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。张园园为证明支付了购房款提供了数份银行凭证,只有一份凭证在张园园名下，其余均不在张园园本人名下。数份凭证总金额为57万元,但涉案房屋的总房款仅为51.6889万元,凭证金额明显超过总房款。而且,凭证中有20.3万元的款项是支付给张帅军,并没有支付给昌鼎公司。关于高金菊、张文成的取现，也不能反映出该款项最终的去向是交付给了昌鼎公司。综上所述,一审法院对本案事实认定以及法律适用错误。被上诉人张园园辩称，刘静的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。不动产的权利人原则上以登记为准，但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条对此作出了例外规定，在具备例外规定的全部条件下，购房人享有排除房屋被强制执行的权益。一、张园园在法院查封前已与昌鼎公司签订合法有效的书面买卖合同，一审法院认定事实正确。法院是2019年3月19日查封案涉房屋，张园园在一审庭审中提交的金建霞与昌鼎公司的认购协议、金建霞与张园园的期房转让协议及张园园与昌鼎公司的认购协议和付款情况，足以证明本案的基本事实：金建霞于2017年3月以518900元的价格认购案涉房屋，2017年7月31日以560000元（包含金建霞已付定金及维修基金、天然气初装费、有线电视初装费等相关费用）转让给张园园，经昌鼎公司同意认可后，昌鼎公司与张园园重新签订认购协议。该认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时协议中载明了所购房屋的位置、建筑面积、单价、总房款、付款方式等信息，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且昌鼎公司已按照协议约定收取了全部房款，应认定为属于商品房买卖合同。二、张园园所购买的案涉房屋完全用于居住，且张园园作为买受人，名下没有其他用于居住的房屋。所购房屋建筑面积仅为93平方米，满足个人基本生活需要，且张园园至今未婚，没有配偶及未成年子女，该事实有认购协议书、新郑市个人房屋权属信息表、单身证明予以佐证。三、张园园已经支付了案涉房屋的全部房款，一审法院认定事实正确。张园园在一审中提交了证据并详细说明了房款的支付情况，张帅军系金建霞的丈夫，高金菊系张园园的母亲，张文成系张园园的哥哥。本案事实是张园园以57万元的价格从金建霞处购买案涉房产，按照合同要求向金建霞支付203000元（由高金菊向张帅军银行转账支付），剩余367000元支付给昌鼎公司（分别通过张园园、高金菊及张文成的银行账户取现支付）。昌鼎公司收到款项时向张园园出具加盖昌鼎公司财务专用章的收据，与协议约定的总房款相吻合，与张园园提供的银行取现记录相印证。原审第三人昌鼎公司述称，同意张园园的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。张园园向一审法院提出的诉讼请求：一、中止对位于新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋的拍卖，解除对该房屋的查封；二、确认新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋的所有权人为张园园；三、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，张园园对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异614号执行裁定，裁定驳回张园园的异议请求，张园园不服，遂提起本案诉讼。2017年7月27日，金建霞与张园园在河南顺联房地产经纪有限公司居间下签订《期房转让协议》约定，金建霞将其在昌鼎公司处购房的案涉房屋转让给张园园，每平方米5,982.3元，总价款伍拾陆万元（含金建霞已付的维修基金、天然气开口、多媒体开口）、张园园需支付定金贰万元，在双方在售楼部签订协议当天支付甲方转让费贰拾万叁仟元，盖房购房款全部由张园园支付，以金建霞名义直接付给开发商，由张园园收持收款凭证，金建霞应协助张园园办理更名手续。2017年7月31日，金建霞向昌鼎公司提出更名申请，请求将其认购的案涉房屋更名为张园园。2017年7月31日，昌鼎公司与张园园签订《认购协议书》约定，张园园认购昌鼎润苑项目3号楼2单元4层02号户，面积93.61平方米，总房款516,889元，付款方式：一次性付款，认购当日补齐总房款，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2017年6月8日，昌鼎公司给金建霞出具《收据》（凭证号码：1208762）一份载明，收到金建霞维修费，天然气初装费及有线电视初装费，共计9,155元。2017年7月31日，昌鼎公司给张园园（金建霞）出具《收据》（凭证号码：3121675）一份载明，收到张园园购房款516,889元；银行卡尾号为2850的交易明细显示于2017年7月31日分两次分别取现50,000元和71,000元，高金菊尾号为0019的借记卡明细清单显示2017年7月31日转账给张帅军尾号为0151的账户203,000元，同日高金菊该账户取现139,000元。张文成出具《情况说明》载明，张文成与张园园为兄妹关系，张园园为购买昌鼎润苑3号楼2单元402号的房子，向张文成借了121,000元，高金菊出具《情况说明》载明，高金菊与张园园为母女关系，张园园为购买昌鼎润苑3号楼2单元402号房屋，向高金菊借了342,000元，高金菊于2017年7月31日从工商卡里转出203,000元，并取现139,000元的现金。2017年7月31日，张园园从其农行卡中取现107,000元。2018年10月1日，张园园与河南昌鼎物业服务有限公司签订《昌鼎·润苑前期物业服务协议》《昌鼎·润苑业主手册》《昌鼎·润苑临时管理规约》；2018年10月1日，河南昌鼎物业服务有限公司给张园园开具了《收据》（凭证号码：6007181、6007182、6007184）三份，载明分别收到了装修押金3,000元，垃圾清运费468元，物业费2,021元，2019年7月1日，河南昌鼎物业服务有限公司给张园园开具《收据》一份，载明收到了物业费2,021元。2019年12月16日，张园园与河南品德装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，对案涉房屋进行装修。根据一审法院工作人员的现场勘验，案涉房屋已装修。另查明，张园园提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，张园园名下无房屋；金建霞与张帅军系夫妻，张园园与张文成系亲兄妹，张园园与高金菊系母女。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张园园与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，同时案涉房屋系住宅，且张园园名下也无其他用于居住的房屋。关于张园园是否支付了全部购房款的问题。依据张园园提交的证据，其支付的购房款分为两部分，一部分系银行转账，一部分系现金交付；对于银行转账部分，依据张园园与金建霞签订的《期房转让协议》，其取得案涉房屋需向金建霞支付转让费（包括金建霞已支付给昌鼎公司的148,932元定金）并向昌鼎公司支付剩余购房款，故其依约通过其母亲高金菊银行账户转至金建霞丈夫张帅军的款项可以认定为购房款，对于现金交付部分，张园园于《认购协议书》签订当日从其银行卡取现107,000元、从其母亲和哥哥的银行卡取现共计260,000元，结合昌鼎公司向其出具的收据，足以认定张园园向昌鼎公司交付了剩余的全部购房款。综上所述，张园园的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。刘静称张园园与昌鼎公司签订的《认购协议书》并非商品房买卖合同，但此协议书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且昌鼎公司已按照上述协议书的约定收受购房款，此协议应当认定为商品房买卖合同，故刘静的上述答辩理由不能成立，不予支持。本案系案外人执行异议之诉，张园园要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。关于张园园要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记解决。综上所述，张园园要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号房屋；驳回张园园的其他诉讼请求。一审案件受理费9400元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为张园园对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，主张排除执行的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。本案中，张园园与昌鼎公司2017年7月31日签订认购协议书，约定了房屋位置、建筑面积、认购价款、付款方式等事宜，认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昌鼎公司已按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，应当认定在一审法院2019年4月9日查封前，张园园与昌鼎公司已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋系张园园从金建霞处受让的期房，2017年7月27日张园园与金建霞签订《期房转让协议》，2017年7月31日张园园与昌鼎公司签订《认购协议书》，张园园通过其母亲高金菊银行账户转至金建霞的丈夫张帅军20.3万元，张园园从其银行卡取现10.7万元、其母亲高金菊取现13.9万元，其哥哥张文成取现12.1万元，昌鼎公司出具房款收据，综合以上证据，可以认定张园园已支付了案涉房屋的全部价款。张园园名下无房产，所购房屋系用于满足基本生活需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，享有商品房消费者物权期待权，能够排除强制执行。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱