上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初26045号原告：潘君英，女，1986年8月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：毛亮(系原告潘君英丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：谢王钢，陕西齐一律师事务所律师。被告：陈国明，男，1979年5月14日出生，汉族，住福建省南平市。原告潘君英与被告陈国明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘君英及其委托诉讼代理人毛亮、谢王钢到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘君英向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间签订的关于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》于2021年1月4日解除，被告按照《房屋租赁合同》的约定将房屋交还原告；2．被告支付拖欠原告的租金34，579.96元；3．判令被告支付原告违约金50，000元；4．本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二条诉讼请求，要求被告支付原告2018年7月12日至2018年10月11日期间拖欠的租金1，300元及2018年10月4日至2019年4月3日期间六个月租金31，200元。事实和理由：原、被告于2015年12月4日签订了关于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)的《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年1月4日至2022年1月3日，房屋租金5，200元／月，三个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首月的7日前。原告按照合同约定于2015年12月4日将系争房屋交付给被告，但被告在支付原告2018年7月12日至2018年10月11日三个月租金时少支付了租金1，300元；并拖欠原告2018年10月12日起至2019年4月24日的租金，欠付时间为6个月零12天，欠付租金34，579.96元，原告多次催讨无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告的行为视为擅自终止本合同，且已经违约，原告有权要求被告支付逾期违约金3，466.60元、解除合同违约金104，000元。现原告起诉来院，要求判如所请。陈国明未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房产证、《房屋租赁合同》、催告函及邮寄凭证、银行流水、被告出具的承诺书、原告与被告及被告管家的微信聊天记录，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的上列证据具有真实性、关联性及合法性，能够证明其主张签约，被告拖欠原告2018年7月12日至2018年10月11日期间租金1，300元以及2018年10月4日至2019年4月3日期间租金31，200元的事实，本院对此依法予以确认。另查明，涉案《房屋租赁合同》约定：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的20倍。2021年1月4日，原告曾向被告发送《催告函》催讨涉案租金，并通知被告解除涉案《房屋租赁合同》，但该《催告函》未能送达被告。审理中，原告表示，一、被告向原告承租了上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室、北艾路XXX弄XXX号XXX室、北艾路XXX弄XXX号XXX室、沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，四套房屋月租金共计23，000元，2018年7月12日至2018年10月11日期间，被告应付的前述四套房屋租金少支付了5，200元，原告遂按出租给被告的房屋数量，计算得出每套房屋该期间被告少支付1，300元；二、2019年4月12日以后的租金，被告通过其他人向原告支付了一年的租金，之后的租金被告表示因其无力承担，故同意由原告自2020年3月起直接向被告租客收取租金；三、系争房屋目前仍由被告的管家在管理，该管家表示双方合同到期日为2022年1月11日，故被告在合同到期前有权使用系争房屋，因此也不同意告知原告房门密码，系争房屋内有三名被告的租客，一名是老租客，租期至2021年4月13日，另两名是新租客，于2020年12月搬入，原告不清楚具体租期；四、被告租户支付给原告的租金是按照租户和被告之间的合同标准支付的，但是因为存在房屋空置的情况，所以实际被告租户支付给原告的租金总金额和被告应支付给原告的租金总额相差不大，因此在本案就不处理其余的租金了，2020年4月12日以后的被告应付租金，因原告已与被告租客进行直接结算，加上系争房屋被告未能转租期间的应付租金，其金额与被告的应付租金可能有一定的出入，如结算有多余，原告同意用该部分租金冲抵被告之前拖欠的租金或向被告返还；五、就被告已向原告支付的租赁保证金5，200元，原告同意按照合同约定，在被告返还房屋，结清应付款后予以退还。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人理应按约向原告支付租金，现被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求解除合同。因相关的诉状副本送达之日为2021年3月17日，故涉案《房屋租赁合同》于该日解除。租赁合同解除后，被告应结清所欠租金，并自系争房屋搬离，现原告按照合同约定标准要求被告支付所欠的2018年7月12日至2018年10月11日期间、2018年10月4日至2019年4月3日期间的租金，符合法律规定，本院应予支持。涉案房屋租赁合同因被告过错导致解除，被告理应承担相应的违约责任，合同约定的违约金相当于20个月的月租金，该标准畸高，虽原告已自愿降低了违约金，但为避免双方利益严重失衡，本院结合原告的可能损失，酌定被告就此应承担违约金31，200元。就被告已付租赁保证金5，200元，原告同意按照合同约定在被告结清应付款、腾退房屋后予以退还，符合合同约定，本院准许。原告表示就已收取的2020年3月以后的租金，与被告结算后处理，并无不当，本院准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告潘君英与被告陈国明就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2021年3月17日解除；二、被告陈国明于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将该房屋返还原告潘君英；三、被告陈国明于本判决生效之日起十日内支付原告潘君英2018年7月12日至2018年10月11日期间租金1，300元，2018年10月4日至2019年4月3日期间租金31，200元，合计32，500元；四、被告陈国明于本判决生效之日起十日内支付原告潘君英违约金31，200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，914元，减半收取计957元，由原告潘君英负担237元，被告陈国明负担720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年五月十日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。