吉林省敦化市人民法院民事判决书（2021）吉2403民初512号原告：刘伟，男，汉族，住敦化市。原告：刘宇航，男，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：刘伟（系刘宇航父亲），男，汉族，住敦化市。被告：张文学，男，汉族，住敦化市。被告：许峰，男，汉族，住敦化市。被告：高秀梅，女，住敦化市。被告：乔金娜，女，汉族，住敦化市。原告刘伟、刘宇航与被告张文学、许峰、高秀梅、乔金娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟（原告刘宇航的委托诉讼代理人）、被告张文学、高秀梅到庭参加诉讼，被告许峰、乔金娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟、刘宇航向本院提出诉讼请求：一、依法判令张文学、许峰、高秀梅、乔金娜给付房租金（2020年4月20日之前的租金为10万元，2020年4月21日至实际返还之日止的租金按照合同25万/年计算）及所欠取暖费、物业费、电费（计算至实际返还房屋之日止），各项费用的利息按银行贷款的双倍计算。二、判决生效后，判令张文学、许峰、高秀梅、乔金娜四倍银行贷款利息支付迟延履行金，理由是由于货币通胀预期及幅度加大；三、由于张文学、许峰、高秀梅、乔金娜原因造成房屋设备及装修损坏，耽误原告出租房屋，或张文学、许峰、高秀梅、乔金娜不按时腾退房，判令张文学、许峰、高秀梅、乔金娜支付支付迟延履行金，迟延履行金为房屋租赁费的双倍支付；四、由于乙方不能按时交纳房租及其应承担的费用，属于乙方重大违约，要求解除双方的房屋租赁合同关系，一方腾退房屋，但涉及房屋租赁期间的债务债权合同条款继续有效。事实和理由：2016年9月6日甲方有房屋一栋（租赁房屋坐落在敦化市光明小区15号楼，南数1单元1至4楼，面积688平方米）出租给被告，并与张文学签订《房屋租赁（续租）合同》。《房屋租赁（续租）合同》第十三条约定，许峰、高秀梅、乔金娜作为履约担保人，为乙方按本合同履约提供担保，负有法律责任。按合同约定，被告欠付房屋租金、取暖费、物业费、电费等费用，也不给原告腾退房屋。原告多次催要未果，故提起诉讼。张文学辩称，没啥意见，但不同意解除合同，要求继续承租房屋。高秀梅辩称，钱数不太明确，不认可。许峰、乔金娜未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月11日，刘伟（甲方、出租人）与乔金娜（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“第一条租凭房屋座落在敦化市光明小区15号楼，从南数1单1至4层楼房一幢，房照面积为688平方米。第二条租赁期限从2012年4月20日至2018年4月20日。第三条租金2012年4月20日至2013年4月20日为，壹拾万元整(￥10万元)，2013年4月20日至2015年4月20日，每年年租金为:壹拾伍万元整，(￥15万元)，2015年4月20日至2018年4月20日，每年年租金壹拾捌万元整，(￥18万元)。第四条租金的支付期限与方式。第一年的年租金于合同签定的同时一次性付清。以后的年租金于上一年的租期末前一个月内结清。甲方每次收到房屋租金后，给乙方出具租金收条，乙方以收条为证。第五条2011年12月20日起至2012年4月20日止，为乙方装修期，甲方不收取房屋租金，但乙方负责年度的取暖用。第六条甲方要确保对租赁房屋具有完全所有权。因房屋产纠纷、抵押、典当等因素，导致乙方不能经营，乙方装修、增设物品及损失费用，由甲方负责承担。第七条在乙方租赁经营期间，如遇国家建设、不可抗力，如拆迁因素等情形，则房屋租赁期间内，国家给予的经营损失补偿归乙方所有。第八条甲方要在签订合同之前，确保改变出租房屋的使用性质已完全取得利害关系人同意、及规划设计部门的批准，使乙方具有经营条件。第九条甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物。(一)装修、改善增设他物的范围是:1、乙方根据经营需要，拆除房屋原有的门、窗、灯饰、洁具、厨具等用具及装饰材料，拆除物品归乙方所用，如不用归甲方。2、乙方为房屋安装一部电梯、空调、外墙玻璃幕。3、乙方拆除或改变房屋承重结构，需经甲方同意，经专业部门设计。(二)租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理:1、电梯产权归甲方所有;2、装饰中的门窗、瓷砖、洁具、通风设备、空调、外墙玻璃幕等固定装饰物品归甲方所有。第十条租赁产生的费用。在房屋租赁期间产生的水、电、取暖费、卫生费、土地税费，物业费用及乙方经营发生的各种税费，由乙方全部承担，按时交纳。第十一条危险负担乙方应妥善管理使用租赁房屋，除因天灾地变等不可搞拒的情形外，因乙方的过失致使房屋损毁，应负损害赔偿之责。房屋因自然的损坏有修缮必要时，由甲方负责修理。第十二条乙方经营期间，要依法经营，出现的各种经营事故，造成的损失由乙方全权负责。合同期满后，甲方继续出租、出卖，乙方具有优先租、买权。第十三条乙方在经营期间进行转租，须经甲方同意。租赁期间，合同双方的任何一方均不得擅自修改或随意废除合同。本合同未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经合同双方共同协调，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。”。2016年9月6日，刘伟（甲方、出租人）与张文学（乙方、承租人）签订《房屋租赁（续租）合同》，主要内容为：“第一条租赁房屋座落在敦化市光明小区15号楼，从南数1单元1至4层楼房一栋，房照面积为688平方米。第二条租赁期限从2018年4月20日至2023年4月20日.第三条租金2018年4月20日至2020年4月20日，每年年租金贰拾贰万元整(￥22万元)；2020年4月20日至2023年4月20日每年年租金贰拾伍万元整(￥25万元)。第四条下一年房租金于上一年租期末前一个月结清(下一年房租金于前一年3月20日前结清)。甲方每次收到房屋租金后，给乙方出具租金收条，乙方以收条为证。第五条甲方确保对房屋具有完全所有权。因房屋纠纷、抵押、典当等因素，导致乙方不能经营，乙方装修、增设物品及损失费用，由甲方承担。第六条甲方原有设备:电梯、三个太阳能热水器、中央空调、排风设备、通风设备三项电源、门窗、外墙玻璃幕、瓷砖、洁具、灯、监控、网线、隔断等，在租赁期间归乙方使用，乙方确保租赁期满或出兑店铺时上诉设备完好，如有损坏负责赔偿。另外，乙方新装修部分(含固定装饰物品)在合同期后满归甲方所有，乙方不得损坏。第七条乙方租赁期间如遇国家拆迁，国家给与的经营补偿归乙方所有。房屋原有设备及装饰装修补偿归甲方所有(乙方新装修部分归乙方所有)。第八条乙方对租赁房屋进行装修需经甲方同意。第九条租赁产生的费用。在房屋租赁期间产生的水、电、取暖费、卫生费、土地税费物业费、房屋租赁税及乙方经营发生的各种税费，由乙方全部承担，乙方负责按时交纳。并于每年交纳房租金同时提供上一年的乙方已交所有税费票据。乙方履约担保人为乙方履约担保，承担法律责任。乙方履约担保人签字确认:第十条乙方应妥善管理使用租赁房屋，除因天灾地变等不可搞拒的情形外，因乙方的过失致使房屋及设施损毁，乙方负责赔偿。房屋因自然损坏有修缮必要时，由甲方负责修理。第十一条乙方经营期间，要依法经营，出现的各种经营事故，造成的损失由乙方全权负责。合同期满后，甲方继续出租、出卖，乙方具有优先租、买权。第十二条乙方在经营期间进行转租或出兑，须经甲方同意。甲方重新确定房屋租金。第十三条乙方履约担保人，为乙方按本合同履约提供担保，负有法律责任。第十四条租赁期间合同双方的任何一方均不得擅自修改或随意废除合同，本合同未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。”，许峰、高秀梅、乔金娜分别在乙方履约担保人1、2、3处签名。另查明，刘宇航、刘伟系案涉八套房屋所有权人（具体为：1.所有权证号FQ00124718、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0502062、建筑结构混合、总层数4、所在层数2、建筑面积88.11平方米、设计用途商业；2.所有权证号FQ00124719、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0504061、建筑结构混合、总层数4、所在层数4、建筑面积114.25平方米、设计用途商业；3.所有权证号FQ00124720、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0503063、建筑结构混合、总层数4、所在层数3、建筑面积88.11平方米、设计用途商业；4.所有权证号FQ00124721、所有权人刘伟、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0502059、建筑结构混合、总层数4、所在层数2、建筑面积114.25平方米、设计用途商业；5.所有权证号FQ00124722、所有权人刘伟、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0503060、建筑结构混合、总层数4、所在层数3、建筑面积114.25平方米、设计用途商业；6.所有权证号FQ00124723、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0504064、建筑结构混合、总层数4、所在层数4、建筑面积88.11平方米、设计用途商业；7.所有权证号FQ00124724、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0001058、建筑结构混合、总层数4、所在层数1、建筑面积39.84平方米、设计用途商业；8.所有权证号FQ00117029、所有权人刘宇航、房屋坐落民主街长顺委2组、建成年份2000、图幅号0535、丘号026、幢号248、户号0001057、建筑结构混合、总层数4、所在层数1、建筑面积41.74平方米、设计用途商业），上述八套房屋总建筑面积为688.66平方米。再查明，张文学与高秀梅系夫妻关系。乔金娜曾在案涉房屋经营敦化市新东方烤肉韩食店、高秀梅曾在案涉房屋经营敦化市揽香老火锅店。又查明，2020年4月20日，张文学、高秀梅出具《欠据》一份，载明欠刘伟10万元整，7月末还清。2020年5月7日，刘伟以张文学、许峰、高秀梅、乔金娜为被告，向本院提起诉讼，后于2020年6月10日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。2020年8月31日，刘伟通过微信通知张文学“九月末之前你把揽香火锅门钥匙交给我，我收回房屋……”。2020年11月2日，刘伟向本院申请诉前调解[（2020）吉2403民调2512号]，至刘伟提起本案诉讼。诉讼中，本院追加刘宇航为原告。现案涉房屋欠缴2019年之后的取暖费、物业费等。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定，本案中，因双方在民法典施行前已就履行合同发生争议，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于双方争议的焦点问题，本院评判如下：其一，关于合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本案中，当事人签订的《房屋租赁（续租）合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在合同履行过程中，承租人未在合理期限内支付租金，出租人主张解除合同，有事实及法律依据。一般来说，当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告确有解除权的，一般可以认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，刘伟系享有法定解除权的当事人，其有权以通知的方式解除合同。刘伟于2020年8月31日通知张文学解除合同，本院认定《房屋租赁（续租）合同》解除的时间为2020年8月31日，张文学应对房屋进行清理（属于己方装修、增设的可移动物）并返还租赁房屋。其二，关于欠付租金、取暖费、物业费、电费及利息、迟延履行金的具体数额、计算方式问题。双方关于欠付租金的计算方式并无争议，本院予以确认。合同解除前张文学所欠房屋租金应予支付，合同解除后，即自2020年9月1日起张文学仍占用租赁房屋，可按双方约定的租金标准给付占用期间的费用。张文学虽有违约行为,但案涉《房屋租赁（续租）合同》并未约定违约金，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、疫情影响等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，即违约金以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息为宜。原告主张判决生效后被告按四倍银行贷款利息支付迟延履行金，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”，迟延履行金指被执行人因迟延履行生效法律文书确定的义务而应当向权利人支付的除原债务以外的款项，具有弥补权利人损失和对义务人惩罚的双重功能。人民法院在具有金钱给付内容的民事判决书中应当增加向当事人告知民事诉讼法第二百五十三条规定的内容。迟延履行期间的加倍债务利息源自民事诉讼法第二百五十三条的规定，即迟延履行金系法定的。至于执行程序中迟延履行期间债务利息的计算，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》已经明确规定，本院不再赘述。虽双方约定应由承租人承担租赁期间发生的取暖费、物业费、电费，但原告提交的催告函并无印章，且原告并未实际支付相应费用，本院亦无法在本案中确定准确数额，故原告应待实际结清时按合同约定与本案被告另行协商或诉讼解决。其三，关于履约担保人责任承担问题。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。许峰、高秀梅、乔金娜系张文学的履约担保人，应承担相应的连带清偿责任。其四，关于高秀梅称系六人（不含张文学、许峰）共同经营敦化市揽香老火锅店的陈述意见，本院认为，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体，即敦化市揽香老火锅店并非本案适格当事人，且敦化市揽香老火锅店已办理工商注销登记，如合伙人之间就经营期间存在纠纷，应另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号）第十九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、刘伟与张文学签订的《房屋租赁（续租）合同》于2020年8月31日解除；二、张文学于本判决发生法律效力之日起三十日内向刘伟、刘宇航返还房屋(具体八套房屋以本院认定的事实部分为准)并将装修、增设的可移动物（以本院2021年5月25日的现场勘验笔录记载为准）从房屋中移除；三、张文学向刘伟、刘宇航支付至实际返还房屋之日止的租金（2020年4月20日之前的租金为10万元，2020年4月21日至实际返还之日止的租金按照刘伟与张文学于2016年9月6日签订的《房屋租赁（续租）合同》约定的标准计算）及利息（2020年4月20日之前的租金利息，以10万元为基数，自2020年8月1日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；2020年4月21日至实际支付之日止的租金利息，以欠付租金为基数，自欠付之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；四、许峰、高秀梅、乔金娜对本判决第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回刘伟、刘宇航的其他诉讼请求。如果张文学、许峰、高秀梅、乔金娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5844元，由刘伟、刘宇航负担948元，由张文学负担4896元，许峰、高秀梅、乔金娜承担连带责任。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。  审 判 长 褚 庆 平 人民陪审员 姜 先 华 人民陪审员 张 利 二〇二一年五月三十一日 书 记 员 李 春 光