广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初4060号原告：广州市置家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔新十三路41号1201房。法定代表人：陈超颖，该公司经理。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。被告：王侦，女，1986年1月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：黄恩平，男，1986年9月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家公司）诉被告王侦、黄恩平中介合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告置家公司的委托代理人曾银辉、被告王侦到庭参加诉讼，被告黄恩平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告置家公司向本院提出诉讼请求，2020年7月26日，在置家公司的居间下，王侦、黄恩平与买方陈奕涛签订《不动产买卖合同》，同意以260万元的价格出售位于广州市黄埔区开源大道818号1502房之物业。同时，置家公司与王侦、黄恩平签订《居间及交易服务合同》，约定王侦、黄恩平应于签订本合同当日向置家公司支付居间服务费26000元，王侦、黄恩平延迟向置家公司支付居间服务费，除应支付约定费用外，还应就其未付部分款项按照每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，王侦、黄恩平仅支付13000元费用后，剩余费用一直未付，经置家公司多次催促，王侦、黄恩平仍未支付。置家公司已促成房屋买卖合同交易，完成居间义务，且交易已经完成，王侦、黄恩平未足额支付剩余费用，损害了置家公司合法权益，应承担相应的违约责任。为维护自身合权益，置家公司特向法院提起诉讼。被告王侦辩称，不同意置家公司的诉讼请求，置家公司提供的居间服务有瑕疵、失误，给其造成一定损失，要求置家公司给我一定的补偿。一、双方口头协商居间服务费分两次付清，50%于合同签署当日支付，剩余50%在服务完成后支付。王侦在委托置家公司出售房屋时明确提出要完成交易手续时不得晚于2020年12月31日。基于此，置家公司在协商王侦与买家签署合同约定，约定出售人应于合同签署之日10日内预约提前还款，收到抵押权人同意提前还款日起10日内将款项存入还款账户，并于还款后10日内办理注销抵押手续等条款。置家公司在得知王侦出售涉案房屋同时期在广州天河北购入房屋后，提出为王侦寻找房源作为增值服务，并承诺给予优惠政策。事后，王侦主动向置家公司提出2次以上关于该约定的履行，但置家公司未提供实质性增值服务，期间也未带过看房。以上事实表明，王侦与置家公司的居间以及交易服务不限于合同订款，部分口头补充协议应得到法律认可。二、根据合同，置家公司需要提供买卖市场行情咨询居家服务，协助出售人办理注销抵押登记手续，以及在出售人的要求下居间人就不动产交易政策和流程提供咨询服务。根据居间人陈述，注销抵押登记办理时间一般约1-2个月，但王侦按照约定于2020年7月28日进行预约，银行于2020年10月14日通知还款，11月18日出具涂销文件，王侦于11月25日领取相应材料，期间协明4个月，与置家公司原先约定时间相差较大。后期，王侦向其他中介服务公司咨询，表明正常情况下涂销需要2-3个月，1-2个月需要特殊关系。置家公司对于时间的预估出现巨大误差，并未事前提醒可有加急服务，置家公司的服务能力严重低于行业水平，使王侦非常被动，严重侵犯了消费者应有的权益。王侦在收到银行的提前还款通知后，因个人财务问题面临不能在约定时间还清款项的问题，王侦向置家公司提出，可否向买方协商垫资一事，置家公司承诺向买方沟通，但并未及时给予回应，经催促后，回复对方不答应。事后，经王侦向买方进行私下沟通后知晓，置家公司并未与买方提及此事。后经王侦与置家公司工作人员对质，对方承认确实没有代为沟通。在签约前，王侦没有向买方提出垫资赎契的要求，因其交易流程确实不清楚，所以说没提到这一点。即使王侦没有事前提出来，置家公司作为居间方应该有资格和义务协调双方进行后续的一些补充的一些条款，但是置家公司并没有为王侦创造条件，没有帮王侦达成跟买家之间的沟通桥梁。根据合同约定，居间方需要协助出售人办理注销抵押登记以及协助买卖双方办理与本次不动产交易有关的其他事项，王侦要求置家公司向买方协商沟通垫资一事并非不合理行为，而置家公司不仅不进行尊重，反而欺骗不履行约定，置家公司这种行为构成了违约。由于置家公司以过户前付清服务费为由拖延过户，导致实际办理过户时间为2020年12月17日，王侦于2020年12月31日收到首付款，于2021年1月15日收到公积金部分贷款，于2021年3月3日收到商业部分贷款，房屋成交距离约定时间滞后3个月余。迟延收款导致王侦未能实现卖一买一的目的，后于2021年4月才买入新的房产，同时由于房市变动，承担了100%的房屋溢价。在交易期间，置家公司从未主动跟进，也未提供任何解决方案，无视与客户达成的约定，违约在先，损害王侦权益。三、即使认定王侦违约，根据合同以及补充协议，剩余50%服务费为服务结束时付清，违约金的计算时间不能按照签署合同日期算。被告黄恩平未答辩。本院认为，置家公司作为居间人，已为王侦、黄恩平提供了居间服务，促成王侦、黄恩平与案外人陈湙涛就涉案房屋买卖达成合意，并于2020年7月26日签订了《不动产买卖合同》，王侦、黄恩平在当天还签署了《居间及交易服务合同（出售人）》，承诺在签订该合同当日向置家公司支付居间服务费26000元。上述《不动产买卖合同》《居间及交易服务合同（出售人）》中关于双方的中介服务合同关系是置家公司与王侦、黄恩平的真实意思表示，应属合法有效，均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，根据当事人的陈述，涉案房屋已于2020年12月底过户到买方名下，王侦也收齐出售涉案房屋的房款，表明置家公司已为王侦、黄恩平履行完居间义务，但王侦、黄恩平并未按约定向原告支付居间服务费，其行为已构成违约。现置家公司主张王侦、黄恩平支付剩余居间服务费13000元，于法有据，本院予以支持。王侦抗辩不同意支付居间服务费的理据不成立，本院不予采纳。《居间及交易服务合同（出售人）》第四条第2款约定，出售人延迟向居间人支付居间服务费的，除应向居间人支付约定费用外，还应就其未支付的部分，按照每日千分之三的标准支付违约金。鉴于王侦、黄恩平未依约支付居间服务费的行为违约，置家公司依据上述合同约定主张王侦、黄恩平支付违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金总额应以欠付居间服务费13000元为限。王侦主张双方口头协商好剩余50%的居间服务费在交易完成后支付，抗辩违约金起算不应按签署合同之日起算。置家公司对王侦上述主张不予认可，王侦未能提供充分有效的证据证明其主张，本院不予采纳。综上所述，被告黄恩平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王侦、黄恩平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市置家房地产代理有限公司支付剩余居间服务费13000元以及违约金（以欠付的款项为基数，从2020年7月27日按每日千分之三的标准计至付清款项之日止，违约金总额以欠付本金13000元为限）。二、驳回原告广州市置家房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告王侦、黄恩平负担。被告王侦、黄恩平于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳上述费用。本判决为终审判决。审判员  卢艳晖二〇二一年五月二十八日书记员  陈雪冰