甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0502民初957号 原告：王城亮，男，住甘肃省甘谷县。 委托诉讼代理人：胥汉明，天水市法律援助中心民进市委工作站律师。 被告：天水碧桂园房地产开发有限公司。住所地：天水市秦州区孙家坪碧桂园小区。 法定代表人：葛向荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。 原告王城亮与被告天水碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胥汉明、被告天水碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人荆向南、吴亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王城亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告因房屋瑕疵，无法正常居住使用，依约赔偿原告违约金18000元；2.请求判令被告返还原告2019年所交暖气费2800元、物业费2668元；3.请求判令被告支付律师代理费6000元。诉讼过程中，原告将第2项诉请变更为：请求判令被告赔偿原告2019年所交暖气费2800元、物业费2668元，并增加一项诉讼请求：要求被告承担原告一年半的租房费用共计27000元。事实与理由：2017年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，房款总价1014802元，原告依约向被告支付定金10万元、房款首付414802元，剩余60万元房款原告在银行办理了按揭贷款。被告按照合同约定于2019年6月30日向原告交付房屋，但房屋地面不平、墙面开裂，经被告返修后于2019年8月25日将房屋交付给原告，同年11月原告装修房屋时发现被告返修过的墙面重新开裂，经原告反映被告对部分墙面重新修整，但其他墙面原告多次催促仍未处理，导致原告无法正常入住，应视为被告仍未交房，故被告应依照合同约定承担逾期交房的责任。 被告天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，被告在2019年6月30日前通知原告收房，即被告已按照合同约定完成了房屋的交付，不应再承担违约金。原告要求返还的暖气费和物业费并未交给被告，故返还的主体不应是被告，且被告向原告交付房屋后对房屋出现的质量问题负有维修的责任，而不应再承担其他责任。原告主张的房租没有事实依据，原告自称房屋在交付中存在微小瑕疵，并不影响正常的居住使用，所以原告的房租被告不应承担。原告主张的律师费不符合合同约定，被告不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《商品房买卖合同》、原告办理60万元按揭贷款的相关手续、原告缴纳10万元定金收据、原告缴纳2019年物业费2668.6元收据、原告缴纳2019年供暖费2800元收据、原告缴纳天然气7956.8元收据被告无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的照片，拟证明原告所购买的房屋质量问题至今未修复，仍无法入住的事实； 经质证，被告认为照片与本案缺乏关联性，不能证明房屋存在原告所述的质量问题，即使照片是真实的，所显示的也仅是质量瑕疵，原告应当通过正常渠道报修。 经审核，该组证据结合其他证据再做认定。 2.原告提交的房屋租赁合同复印件，拟证明因房屋质量问题导致原告无法正常入住，而在外租房居住的事实。 经质证，被告对证据真实性不能确定，且租赁合同不能证明原告所购房屋存在质量问题，且合同约定的租赁期限时间为2019年7月15日至2020年7月14日，而被告于2019年8月25日已向原告交付了所购房屋。 经审核，租赁合同系原告与案外人所签，对其真实性无法确认，故对此不予采信。 3.原告提交的短信记录，拟证明2020年5月27日原告向房屋维修工程师发送的短信，报修了房屋情况后被告派人维修了卧室墙面，房屋其他问题仍未解决。 经质证，被告称原告系向物业公司的人发送短信，并非被告公司职员，且不能证明原告所购房屋存在质量问题。 经审核，对该组证据真实性无法确认，故不予采信。 3.被告提交的原告收房相关凭据，拟证明被告通知原告于2019年6月30日收房，原告到现场但未收房，直到8月25日才签字收房的事实，但被告的交房时间实际为2019年6月30日。 经质证，原告对证据真实性无异议，实际收房时间为2019年8月25日，被告确实通知原告2019年6月30日收房，但原告验房时发现存在地面不平、墙大面积开裂等质量问题，当天向被告口头提出，被告承诺修复，8月25日被告再次通知原告收房，原告验房后发现墙面及瓷砖空鼓太多，原告当场提出但至今未修复。 经审核，原告对证据真实性无异议，故对此予以采信。 4.本院依职权对被告天水碧桂园房地产开发有限公司维修工程师周文斌进行询问，其认可原告当庭出示的被告方维修房屋照片。 经质证，被告对询问笔录无异议。 经审核，该询问笔录能够证明被告对原告所购房屋进行修复的情况，故对此予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月31日原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于孙家坪村天水碧桂园小区剑桥郡X幢1单元XX层XX室住宅用房，预测建筑面积129.34m2，房款总价1014802元。合同签订后原告向被告支付10万元定金及414802元首付款，剩余房款原告办理了银行按揭贷款。后被告依照合同约定通知原告于2019年6月30日收房，原告验房时发现房屋存在质量问题遂拒绝收房，8月25日原告办理收房手续。2019年11月原告要求被告修复房屋墙面开裂问题，2020年4月1日原告要求被告修复入户门剐蹭、主卧室木地板空鼓问题，被告均派人予以修复。 本院认为，本案争议的焦点有：一、被告向原告交付房屋的时间及被告是否应当向原告承担违约金；二、被告是否应当向原告赔偿2019年暖气费、物业费损失并承担原告支出的房屋租金、律师费。 一、根据原、被告签订的购房合同及相关附则，出卖人向买受人发出书面交付通知书，买受人查验房屋后与出卖人办理相关手续，商品房交付手续才结束，即被告向原告交付房屋并非仅由被告单方发出交付通知即可，而需原告按时查验房屋，经查验房屋没有地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题后，双方办理商品房交付手续后被告才完成了向原告交付房屋的义务。本案中原告按照被告发出的书面交付通知书的时间查验房屋，发现房屋存在问题，而根据原告提交的维修照片显示，被告在修复过程中对墙面大面积进行重新粉刷等工序，确实造成原告无法正常使用房屋，故原告拒绝收房符合双方合同约定，后原告再次查验房屋后于2019年8月25日自愿与被告办理了相关收房手续，被告实际向原告交付房屋的时间为2019年8月25日；故被告应当按照双方签订的《补充协议》第五条第2项“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的规定，向原告支付2019年6月30日至2019年8月25日期间的违约金16744元。 二、《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，原告实际收房时间为2019年8月25日，则2019年7月1日-2019年8月24日的物业费共计400元不应由原告承担，则此为被告未按期交付房屋而给原告造成的损失，被告应当进行赔偿；原告于2019年8月25日收房，其提交的2019年11月的维修照片显示被告维修人员对墙面大面积铲除后重新粉刷，并使用了较大体积的施工设备，能够造成原告无法正常居住、使用，故原告自收房后至2019年11月共3个月期间因无法入住房屋而产生的租房费用系原告的实际损失，被告应当予以赔偿，结合当时原告购买房屋同地段出租价格酌情认定原告房租损失为3000元；原告仅提交了2019年8月、11月维修照片，并未提交证据证明在取暖期内因被告原因导致原告无法正常入住，造成了原告的损失，故对原告要求被告赔偿取暖费的请求不予支持；对于原告要求被告承担的律师费因无合同约定，故对此不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，故本案仍应适用当时的法律规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王城亮支付违约金16744元； 二、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王城亮赔偿其他损失3400元； 三、驳回原告王城亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1220元，因适用简易程序减半收取610元，由天水碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  陈志飞 二〇二一年五月二十八日 书记员  辛 杰