广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3746号上诉人（原审被告）：钱秀，女，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程新烔，男，身份证住址黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。上诉人钱秀因与被上诉人程新烔合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人钱秀委托诉讼代理人李国财、常嘉、被上诉人程新烔委托诉讼代理人孙冰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱秀上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判钱秀返还程新烔1950000元；3.本案一、二审的全部诉讼费由程新烔承担。事实与理由：一审法院对该案认定事实不清，适用法律错误。一、合同无效后的法律后果应该是，双方当事人返还从对方得到的财产，因无效合同所取得的对方当事人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿。结合本案，钱秀与程新烔以及程新烔聘请的见证机构广东泉镜律师事务所均应对于合同的无效承担过错责任，而且钱秀的过错责任相对较低，程新烔及其第三方见证机构广东泉镜律师事务所的过错责任较重。在目前涉案房屋被拆的情况，程新烔存在无法返还的情形，理应按照房产进行折价补偿，而不应将本案的损失全部转嫁由钱秀一人承担。此外，程新烔在2019年1月1日至2019年12月31日期间居住案涉房产亦是受益的，该期间程新烔理应向钱秀支付占有使用费。按照案涉房屋共计396.48平方米及其广州市白云区钟落潭镇的租金8元/平方米/月标准来算，返还款项中应该抵扣程新烔一年的占有使用费38062.08元。二、本案大额的现金交易不符合客观事实。在该笔房产交易中，在程新烔的举证中存在着多笔大量资金的银行转账，而后期的款项190万元的资金却为巨额的现金交易明显不符合常理。前期的20万元、15万元、50万元、20万元、60万元等金额款项均是银行转账支付，到了更大金额的190万元一次性支付却为现金交易明显是不符合客观事实的。三、根据《关于民事诉讼证据的若干规定(2019版)》的第71条的规定：“人民法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。但无民事行为能力人和限制民事行为能力人作为证人的除外。证人确有正当理由不能宣读保证书的，由书记员代为宣读并进行说明。证人拒绝签署或者宣读保证书的，不得作证，并自行承担相关费用。证人保证书的内容适用当事人保证书的规定”。本案两个出庭作证的证人均未签署《保证书》，程序违法。两个出庭证人在出庭作证时均未签署《保证书》，其当庭作证的陈述均出现了前后矛盾不符合事实，两证人证言不统一的情况，其证人证言不应得到采纳。程新烔辩称：一、一审法院判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。1.程新烔作为普通公民，对土地和房产买卖相关的法律法规并不清楚，只是更相信中介以及卖家的描述，为促进房屋买卖合同的成立，基于审慎原则,程新烔片面相信了中介及卖家（钱秀）的推荐，委托了广东泉镜律师事务所指派李志华律师进行见证，从形式上看，程新烔已尽到了应有的注意义务，因此，程新烔对合同的无效不应该承担较大的过错责任。2.钱秀并非涉案房产所在地钟落潭村村民，钱秀明知自己不具备获取宅基地使用权资格，其仍与案外人赵志坚合建房屋，并将房屋转手出售给程新烔，钱秀合作建房出售获取巨额收益的目的非常明显，其当然应对合同无效承担主要的过错责任。3.涉案房产被强拆的直接原因是房屋的违章建筑属性，且该房屋是钱秀与案外人赵志坚合作建造，程新烔在签订买卖合同之前并不知悉涉案房产为违章建筑。故程新烔购买房屋行为对涉案房产被拆无直接影响，同时涉案房产被拆也与程新烔签订合同的审慎注意义务无因果关系，因此钱秀主张程新烔按照房产进行折价补偿没有合理根据，钱秀应自行承担房屋被拆的损失。二、钱秀在上诉状中提出要求程新烔返还房屋占用费，超出了其上诉请求的范围。根据《最高人民人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，钱秀在上诉状要求程新烔返还房屋占用费，该主张超出了其上诉请求的范围。况且，一审判决并未全部支持程新烔的利息，利息计算从2020年7月13日开始计算，已经相应扣减了近30万的利息，足以可以折抵钱秀所谓房屋占用费的问题。三、从房地产交易的实践来看，大额现金交易在广州非常普遍，特别对于购买房产这种大宗交易来说。程新烔如未全部付清房款，怎能正常使用，钱秀又怎会开具收到385万元的收据。钱秀主张程新烔仅支付了1950000元，与基本事实严重不符，钱秀故意作虚假陈述的行为有违基本的诚信原则，需要承担相应法律责任。四、钱秀称证人“未签署《保证书》”的事实，并未有任何证据证明，况且，基于一审判决书的内容，可知，虽然一审有证人出庭作证，但法院并未采纳证人的证人证言作为证据使用，一审判决书对此也并未陈述。程新烔于2020年7月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.程新烔与钱秀签署的农村宅基地房屋买卖合同无效；2.钱秀返还程新烔已经支付的购房款3850000元人民币及利息【以400000元为基数，按中国人民银行利率同期贷款基准从2018年11月13日起计至2019年8月19日；以500000元为基数，按中国人民银行利率同期贷款基准从2018年12月3日计至2019年8月19日；以2950000元为基数，按中国人民银行利率同期贷款基准从2018年12月31日计至2019年8月19日；以3850000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（分段LPR）从2019年8月20日计至实际清偿之日止，因考虑到双方的过错程度，程新烔只主张上述利息总额的70%】；3.本案诉讼费用、保全费用由钱秀承担。一审法院认定事实：2018年11月13日，程新烔（乙方，下同）与钱秀（甲方，下同）签订农村宅基地房屋买卖合同。合同约定，甲方自愿将位于广州市白云区钟落潭龙岗村大窜庄房屋所有权及宅基地使用权以3880000元的价格出售给乙方；签订合同当日，买受人向出卖人支付第一笔购房款880000元，出卖人即将房屋相关证件原件交给买受人；2018年12月15日买受人付清购房款3000000元；甲方应收齐乙方全额购房款后7日内，将房屋交付给乙方；未履约的，视为悔约，守约方有权通知对方解除合同并按照合同交易价款的30%向违约方主张违约金，并主张相应的损失赔偿责任。上述合同签订后，程新烔向钱秀支付了购房款，钱秀于2018年12月31日向程新烔出具了收据，并将房屋交付给程新烔使用。收据载明，今收到程新烔购广州市白云区钟落潭镇大窜庄别墅一排2号全款385万元。一审另查，涉案房屋现已被拆除。一审诉讼中，双方对程新烔支付的购房款数额有争议。程新烔主张向钱秀支付了3850000元，钱秀则认为程新烔只支付了1950000元。钱秀还申请追加赵志坚作为第三人参加诉讼。以上事实，有农村宅基地房屋买卖合同、收据、见证书、关于限期搬离的通知、宅基地使用权证、支付宝转账记录、银行账户对账单、房屋照片及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，程新烔并非涉案房屋所在集体经济组织成员，其与钱秀签订的农村宅基地房屋买卖合同违反了上述法律法规的强制性规定，合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，钱秀因涉案合同所取得购房款应当予以返还。至于购房款的数额，程新烔主张已支付购房款3850000元，结合涉案合同约定的购房款3880000元以及钱秀向程新烔出具的收据上记载的购房款3850000元，程新烔的主张与待证事实具有高度盖然性，一审法院对此予以采信。钱秀认为程新烔只支付了购房款1950000元，但其对收据上记载的金额无法作出合理解释，且其主张的1950000元与涉案合同约定的数额相差巨大，也无任何证据证实钱秀之后就涉案购房款向程新烔主张过权利，钱秀的主张明显不合常理，一审法院不予采纳。至于利息，钱秀是基于涉案合同而占有购房款，在涉案合同被确定无效之前，钱秀不构成迟延给付，故利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从程新烔主张权利之日即2020年7月13日起计至清偿之日。至于钱秀追加赵志坚作为第三人的申请，因赵志坚与本案纠纷无关，钱秀的申请缺乏必要性，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于2020年12月4日作出判决：一、确认程新烔与钱秀于2018年11月13日签订的农村宅基地房屋买卖合同无效；二、于判决生效之日起七日内，钱秀向程新烔返还3850000元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年7月13日起计至清偿之日止）；三、驳回程新烔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37600元、保全费5000元，均由钱秀负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：一审期间，程新烔提交广州市白云区钟落潭镇人民政府于2019年12月28日发出的《关于限期搬离的通知》照片打印件，该通知载明：根据《广州市白云区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组办公室关于加快清拆整治钟落潭镇两宗违建别墅问题项目的通知》，位于龙苑山庄内的违法建筑物将于2019年12月31日组织拆除，请限期自行搬离等。钱秀对该证据的真实性不予认可，并陈述对拆除原因不清楚，但未提交相反证据。程新烔为证明其付款事实，另申请证人中介人员周某、韦某出庭作证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于钱秀是否应向程新烔返还3850000元并支付相应利息。钱秀与程新烔均非涉案房屋所在集体经济组织的成员，其双方之间签订的农村宅基地房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定而无效，双方应相互返还。关于涉案房屋被拆除的原因，程新烔主张是因涉案房屋属于违章建筑而被拆除，为此提交了广州市白云区钟落潭镇人民政府发出的《关于限期搬离的通知》照片打印件，钱秀对该证据的真实性不予认可，但未提交相反证据。涉案房屋被拆除并非程新烔原因造成，该房屋无法返还不可归责于程新烔，但程新烔已支付房款，钱秀应向程新烔返还房款。关于程新烔支付房款的数额，虽然程新烔以现金方式支付的房款数额较大，但其为证明其以现金支付房款的事实，一审期间申请证人周某、韦某出庭作证，且钱秀也出具了总房款385万元的收据，钱秀对在未收到190万元的情况下出具了该收据也未作出合理解释，亦无证据证明其后曾向程新烔主张支付未付的房款，故从证据优势的角度，本院对程新烔的主张予以采信，对钱秀的主张不予采信。因此钱秀应向程新烔返还385万元房款并计付相应利息。关于钱秀上诉主张返还款项应抵扣程新烔占用房屋期间的占用费问题。一审判决认定利息起算时间为起诉之日，而非钱秀收款之日。考虑到双方的过错问题，该期间的利息与占用费可以酌情相抵，故本院对钱秀的该上诉主张不予采纳。钱秀的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人钱秀的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元,由上诉人钱秀负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年五月七日书记员 冯冠豪徐毅敏