广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1430号原告:华融（珠海）房地产有限公司，住所地珠海市横琴新区×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××058R。法定代表人：许某1，执行董事。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈微，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：周绍军，男，汉族，1973年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××××，公民身份号码420×××××××××5714。委托诉讼代理人：丁海波，广东星辰律师事务所律师。第三人：许朋成，男，汉族，1969年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码420××××××××××××616。原告华融（珠海）房地产有限公司诉被告周绍军及第三人许朋成案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华融（珠海）房地产有限公司的委托诉讼代理人陈微、林春芳,被告周绍军的委托诉讼代理人丁海波到庭参加诉讼，第三人许朋成经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告华融（珠海）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于珠海市横琴新区×××××××××××××××房（商品房地产权权属证明书证号：珠房地权属字第201700081号）产权归原告所有；2.请求依法判令停止拍卖（2020）粤0402执5487号《执行裁定书》项下位于珠海市横琴新区×××××××××××××××房；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：本法院执行被告周绍军与第三人许朋成之间的民间借贷纠纷一案中，查封了原告位于珠海市横琴新区×××××××××××××××房,并下达(2020)粤0402执5487号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。原告向法院提起了执行异议后，法院驳回了原告的异议申请【案号：（2020)粤0402执异450号】，原告不服法院作出的裁定，特向法院提起诉讼。一、涉案房屋产权人为原告；第三人作为预告登记权人并不享有涉案房屋的物杈,法院不应将涉案房屋作为第三人名下财产予以执行。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，可见，法律明确规定不动产物权以登记为准。原告作为涉案房地产中国华融大厦项目的开发建设单位，于2017年8月10日取得《商品房房地产权权属证明书》（珠房地权属字第201700081号），该证明书上“备注”栏记载，“地上和地下公用设施属业主所有”，确认了涉案房产权属归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，法院应以上述《商品房房地产权权属证明书》判断涉案房屋产权人。原告与第三人许朋成虽签订涉案房屋《商品房买卖合同》，但涉案房产第三人仅取得预告登记，尚未办理正式登记。《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”对于预告登记的效力，在《进一步提升保障财产及市场交易安全与效率的法制化程度——最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问》中，最高人民法院业务审判意见为：“预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于‘本登记’或‘终局登记’而言的登记制度。法律对不动产物权人的处分自由进行限制，目的是对纳入预告登记的请求权加以保全，或者说，是为了保障登记权利人的请求权，以确保最终实现其物权。”即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。同时，根据《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》(人民法院出版社2016年版，第108页）：“预告登记赋予被登记债权以一定物杈效力：对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力；现时登记权利人的物权处分自由受到限制。于法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为，未经预告登记权利人同意不发生物权效力。”即，预告登记权人对涉案房屋享有的是债权，预告登记所赋予的物权效力是限制现时登记权利人（本案中为原告）自由处分物权，而非赋予预告登记权人以物权。因此，在第三人办理涉案房屋正式登记前，涉案房屋权属人为原告。即便法院执行涉案房产，也只可执行第三人基于《商品房买卖合同》所享有的对涉案房产20%份额的债权杈益，法院拍卖涉案房产20%份额没有任何依据。二、法院对涉案房屋的查封措施为预查封，在预查封阶段，法院不应拍卖涉案房屋。针对预告登记房产的查封措施，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”上述司法解释对预查封与正式查封做了明确的界定，法院对涉案房屋的查封措施属于预查封。根据《民事诉讼司法解释理解与适用》（法律出版社2009年版,第583页）：“在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。”也就是说，在预查封期间，法院不能进行强制执行措施，除非是为将涉案房产转为被执行人名下。可见，法律对预查封作专门性规定，也是为了保护现时房地产权人的权益。若法院对预查封措施与正式查封不加以区分，径直拍卖涉案房产（或20%产权份额），则法律关于预查封规定的立法目的将无法实现，这也严重破坏了不动产物权登记制度，给不动产登记部门的行政管理活动造成混乱。三、第三人为购买涉案房屋，与银行签订了抵押贷款合同，原告作为阶段性担保人，根据《房屋买卖合同》约定，原告享有解除房屋买卖合同的权利，若涉案房产（或20%产权份额）被拍卖，将损害原告的合法权益。第三人（共同借款人）与银行之间《个人购房借款/担保合同》第7页第10.2条以及原告与银行之间《按揭贷款业务合作协议》第2页第四条约定：第三人（共同借款人）在办妥涉案房产正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交银行收押之前，原告对第三人购房借款承担连带保证责任。原告与第三人（共同购房人）之间《商品房买卖合同》附件第四条第4款约定：“因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除买卖合同，并按本补充协议第十八条的约定执行。”第十八条约定：“买卖合同因法律规定或合同约定解除的，双方应自买卖合同确定解除之日起15日内（含节假日）互相配合办理预购商品房预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”目前，《个人购房借款/担保合同》项下贷款仍未清偿，由于第三人（共同购房人）迟迟未履行缴纳税费义务，导致涉案房产至今未能办理正式登记，原告仍为第三人的贷款承担连带担保责任。一旦第三人断供，原告有权根据《商品房买卖合同（预售）》约定解除合同并收回房屋，因此该房屋产权并非必然将过户至第三人名下，因而预查封并非必然转化为正式查封。若原告解除《商品房买卖合同》并收回房屋，原告可将应遐第三人的房款交法院作为执行款项。但在涉案房屋买卖合同未解除，而涉案房屋又尚未登记至第三人名下的情况下,法院拍卖涉案房产（或20%产权份额），将直接损害房屋产权人即原告的合法权益。综上，涉案房产所有权人为原告，在涉案房屋正式登记至第三人名下、对涉案房屋的预查封措施转为正式查封之前，法院拍卖涉案房产将损害原告的合法权益。因此，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告周绍军辩称：一、香洲区人民法院对华融写字楼××××号是可以执行，法院作出的预查封措施有法律依据，该措施是一种限制性的强制措施。二、在2020年10月30日香洲区法院执行局已经实际上通知被告对案涉××××写字楼暂时不予拍卖，因此原告的第二项诉讼请求没有依据。三、人民法院在执行中对房屋执行方式有很多种，在不具备拍卖、变卖的情况下也可以采取其他的执行方式，比如协调执行等。四、在现有的司法实践中，对于债务人已经将全部房款支付给了开发商，包括债务人自己支付一部分，银行贷款一部分，银行办理的抵押预告登记，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性的连带担保责任的商品房预售情况下，预售的商品房被法院预查封后即使开发商以仲裁或诉讼方式解除合同都不得对抗法院的执行，法院可以继续执行预售房产，或预售房产的预售份额。而本案××××房原告和预购人并没有解除合同，所以执行应当继续。五、同意原告要求追加抵押银行为本案第三人，有利于××××房的协调处理。第三人许朋成未在法定期间内未作答辩。本院经审理查明如下：周绍军与许朋成借款合同纠纷一案，本院做出（2019）粤0402民初14166号民事裁定书，裁定：查封许朋成名下的财产，查封金额以人民币300万元为限。2019年9月29日，本院向珠海市×××××××横琴分中心送达（2019）粤0402民初14166号协助执行通知书，对珠海市横琴新区××××××××××进行预查封。其后，本院作出（2019）粤0402民初14166号民事判决。因许朋成未履行上述生效判决确定的义务，周绍军向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为（2020）粤0402执5487号。在执行过程中，本院于2019年9月10日作出（2020）粤0402执5487号执行裁定书，裁定书第四项裁定：拍卖被执行人名下位于珠海市横琴新区××××××××××产。同日，本院作出（2020）粤0402执5487号公告，责令许朋成及在上述房屋内居住的人员于2020年11月10日前迁出上述房屋。另查明：2015年11月23日，王庆文、许朋成、邓汉松与华融（珠海）房地产有限责任公司签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定：王庆文、许朋成、邓汉松向华融（珠海）房地产有限责任公司购买珠海市横琴新区××××××××××；买受人应当与2015年11月23日前支付首期房价款人民币4754228元，占全部房价款的50%，余款人民币4740000元向银行申请贷款方式支付。合同约定买受人拒收或未收到缴付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，如买受人未以合同约定交付日期届满之日前来办理收楼手续的，则从本合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除买卖合同，并按本补充协议第十八条的约定执行；在补充协议中约定对案涉房，许朋成所占有份额的20%，王庆文、邓汉松所占份额均为40%。2016年2月6日，王庆文、许朋成、邓汉松与华融（珠海）房地产有限责任公司、中国工商银行股份有限公司珠海分行三方签订了个人购房借款/担保合同，合同约定中国工商银行股份有限公司珠海分行向王庆文、许朋成、邓汉松发张个人购置商用房贷款4740000元用于其购买珠海市横琴新区××××××××××。合同约定由华融（珠海）房地产为本币贷款提供阶段性连带责任保证。华融（珠海）房地产有限责任公司确认买受人已支付房款人民币9494228元。2016年3月3日，案涉房产办理了预购商品房预告登记。权利人（申请人）为王庆文、许朋成、邓汉松；2016年4月21日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为中国工商银行股份有限公司珠海分行。2017年8月10日，案涉房产办理了商品房地产权权属证明书，权利人为华融（珠海）房地产有限责任公司。再查明：广东省珠海市中级人民法院作出发生法律效力的（2019）粤04民终2095号民事判决认定2017年7月4日上述房产符合交付条件。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋未办理所有权过户登记手续，故第三人许朋成及案外人王庆文、邓汉松不享有该房屋的所有权。原告与第三人许朋成之间存在商品房买卖合同关系，该合同仍在履行期间，原告对涉案房产享有合同权益。直接拍卖第三人及王庆文，邓汉松购买但未取得产权的案涉房产，今导致商品房买卖合同无法履行，侵犯原告的合法权益原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。至于原告请求确认涉案房产的产权归其所有的问题，因原告与买受人即第三人许朋成及王庆文、邓汉松签订商品房买卖合同，原告对买受人有交付房产并协助办理产权过户登记手续的义务，现商品房买卖合同关系并无解除，第三人许朋成及王庆文、邓汉松有对涉案房产主张产权过户的权利。因此，原告要求在本案中确认涉案房产的产权归其所有，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止拍卖（2020）粤0402执5487号《执行裁定书》项下位于珠海市横琴新区×××××××××××××××房；二、驳回原告华融（珠海）房地产有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费人民币78260元，由原告华融（珠海）房地产有限责任公司负担人民币78160元，被告周绍军负担人民币100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  陈胜瑛二〇二一年五月二十五日书 记 员  何 倩胡慧怡余晓曼