湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3617号 原告：周中秋，男，1977年8月12日出生，汉族。 原告：朱君田，女，1981年6月9日出生，汉族。 被告：怀化世雄置业有限公司。 法定代表人：李志勤。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。 原告周中秋、朱君田诉被告怀化世雄置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告周中秋、朱君田,被告怀化世雄置业有限公司委托诉讼代理人曾飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周中秋、朱君田向本院提出诉讼请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区武陵南路绿海新城5栋1单元202号房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7300元整，(截止起诉)，起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金和契税，房屋维修基金7657元，契税18274元，共计36231元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月23日，被告与原告签订了《商品房买卖合同书》，购买怀化市武陵南路被告开发的绿海新城小区5栋1单元202号房屋，合同签订后，原告履行各项付款义务，被告却迟迟没有为原告办理该房屋不动产证，经多次协商未果，故诉至法院，请求依法裁决。 被告怀化世雄置业有限公司辩称：一、被告已经向政府相关部门依法提交办证材料，相关产权证未办理系政府原因所致。现政府在协调相关部门落实产权证，被告承诺于2021年底之前将产权证办理到位。二、请求驳回原告要求赔偿延迟办证违约金的诉求。理由如下：1.本案逾期办证是政府原因导致，属于《商品房买卖合同》第12条约定的免责事由；2.原告诉求逾期办证违约金已过诉讼时效，请求驳回该项诉求。该商品房买卖合同系双方自愿签订，不违背法律强制性规定，因此，合同约定事项对双方均具有法律约束力。三、请求驳回原告要求被告支付水电开户费3000元，退还代缴契税、土地使用证代收费、维修基金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，水电每户一表，户外集中管理，单独开户费用户主自理，合同签订时被告已明确告知原告，需交纳水电开户费3000元，原告表示同意，故双方未将此项费用列入购房款范围之内。原告实际入住多年，水电开户登记在其名下，其为房屋水电使用、受益主体，且原告主张退还3000元水电开户费的请求，已过诉讼时效，法院应不予支持。契税、维修基金是被告代为收取，该笔费用将在办理产权证时缴纳给相关部门，因此，被告无需重新退还。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证、认证和法庭辩论，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 2013年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一），涉案合同一约定原告购买被告开发的绿海新城小区5栋1单元202号商品房，经优惠后房屋总价款382867元。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。上述涉案合同一签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2013年7月23日向被告交纳维修基金7657元，2014年7月27日向被告交纳了办证费18274元（含契税17524元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元、补交维修基金24元。2014年7月28日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。 本院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向本院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，本院不予采信。 涉案房屋于2014年7月28日交付于原告，因此办证期限应从2014年7月29日起算545个工作日至2016年9月27日止。被告应向原告支付自2016年9月28日起至2021年4月27日止（共计55个月）的逾期办证违约金5500元，2021年4月28日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，本院予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，原告于2014年7月27日向被告交纳水电开户费，于2021年5月7日向本院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，本院不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金本院不予支持。 关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告周中秋、朱君田办理好怀化市武陵南路绿海新城小区5栋1单元202号房屋的产权证书； 二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周中秋、朱君田逾期办证违约金5500元，2021年4月28日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止； 三、驳回原告周中秋、朱君田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取353元，由被告怀化世雄置业有限公司承担54元，原告周中秋、朱君田承担299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨志勇 二〇二一年五月二十六日 书记员  杨沙沙