湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1976号 原告：怀化长丰物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区瑞丰路258号，统一社会信用代码91431200696224271L。 法定代表人：向望权，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴彦琳，湖南云天（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201611694611。 委托诉讼代理人：高妮妮，湖南云天（怀化）律师事务所实习人员。 被告：张秀怀，女，1983年9月21日出生，汉族，住怀化市鹤城区黄金坳镇张家村张家村民小组，公民身份号码431202198309212820。 委托诉讼代理人：陈建波，湖南远达律师事务所律师，执业证号14305201510358020。 原告怀化长丰物业服务有限公司（以下简称长丰物业公司）与被告张秀怀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告长丰公司的委托诉讼代理人吴彦琳、高妮妮，被告张秀怀及其委托诉讼代理人陈建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠交的物业服务费9338元、滞纳金852.56元，共计10190.56元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系长丰•瑞丰园小区2栋1403号业主，该户业主的房屋面积为131.98平方米。2013年7月29日，原告与被告签订一份《物业服务合同》，该合同约定由原告向被告位于怀化市鹤城区瑞丰路258号长丰•瑞丰园小区2栋1403号房屋提供物业服务，同时约定每月物业服务费按照建筑面积0.8元/㎡收取，每月5日前交清上月物业费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。现被告应按合同约定交齐自2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9338元、滞纳金852.56元，共计10190.56元，但被告拒不履行缴费义务，经原告多次催促及公告仍未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告张秀怀辩称：一、原告计算物业服务费金额有出入，计算起止时间不正确；二、2017年6月29日之前，房屋开发商与原告物业公司均属同一股东，法定代表人也属同一人，在2013年至2014年初，开发商口头承诺将其收取被告的21524元契税和维修基金抵扣被告所欠物业管理费；三、原告从2013年开始至今未收到任何物业费催缴通知，原告现起诉已超过诉讼时效；四、原告提供的服务未达到合同所约定的标准，比如在服务期内将小区所栽种的桂花树等及小区门口的石头自行搬走，损害了业主的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《欠物业费表》一份，被告提出了异议，认为该表系原告单方制作，原告欠费时间不正确，且物业费按每平方米1.2元计算没有依据，该证据仅为原告诉求单方计算表，其中计算起点时间与客观事实不符，计算标准缺乏相应依据，不能达到其证明目的，本院不予采信；2.对原告提交的关于清收欠缴物业服务费的公告照片打印件一份，被告提出了异议，认为该证据无法显示原告已尽到通知义务，且也无法确认系什么时间张贴，该证据内容显示模糊不清，原告亦不能提交图片原件核对，本院不予采信；3.对被告提交的怀化长丰房地产开发有限公司（以下简称长丰房产公司）、长丰物业公司工商登记信息、《商品房买卖合同》各一份，原告对其真实性没有异议，但对其联性及证明目的提出了异议，该组证据来源合法，可以证实相关事实，本院对其真实性予以确认；4.对被告提交的照片六张，原告对其真实性及证明目的提出了异议，单就图片而言，无法单独证实原告未尽管理义务及小区树木及门口石头被移走的事实，故本院不予采信；5.对被告提交的收款收据5张，原告对其真实性没有异议，但认为不能够证明被告所称公司承诺的内容，该组证据来源合法，可以证实被告支付房款、契税、维修基金、代办费、半年物管费的事实，具有证明力，本院予以采信，但不能证实双方存在口头约定以契税及维修基金冲抵物业费的事实。 根据当事人陈述和采信的证据，本院认定如下事实： 2013年6月11日，长丰房产公司与张秀怀签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由张秀怀购买长丰房产公司开发的位于怀化市鹤城区铁北包家冲瑞丰园第2幢1403号房。同日，长丰房产公司收取张秀怀交纳的房款、契税、维修基金及代办费。2013年7月29日，长丰物业公司与张秀怀签订一份《物业服务合同》，该合同约定：长丰物业公司为张秀怀位于怀化市鹤城区瑞丰路258号长丰•瑞丰园小区2栋1403号房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为131.98平方米；物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，第一次张秀怀须预交六个月的物业服务费。预交期满后，张秀怀须于每月五日前付清上月的物业服务费；使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每天1%加收滞纳金，逾期3个月以上者，长丰物业公司有权采取停水、停电等催缴措施，逾期6个月以上者，长丰物业公司可依法清收；张秀怀在该合同尾部留有联系电话18674588181。同日，张秀怀向长丰物业公司交纳垃圾费264元及半年物业管理费634元，共计898元。双方确认交房时间为2013年7月31日。被告收房后，没有对房屋装修入住。长丰物业公司称其服务小区至2018年12月31日，之后，将瑞丰园小区的物业服务移交至湖南蓝世纪物业服务有限公司，并于2020年在小区向全体业主公告清收欠缴的物业服务费，其间于2014年将物业服务费调至每平方米1.2元。张秀怀在预交半年物业管理费后未再支付，并称开发商长丰房产公司与长丰物业公司原为同一股东，并口头承诺将其缴纳的契税、维修基金冲抵物业管理费，之后其电话号码一直没有变更，但并没有收到任何催收物业费的通知。现双方就物业服务费支付经协商未果，遂引起本案诉讼。 本院认为，长丰物业公司与张秀怀签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。参照本院该小区类案认定，可以确定长丰物业公司为长丰•瑞丰园小区提供物业服务至2018年12月31日，张秀怀作为小区业主，应当依约向长丰物业公司交纳物业费用。双方在《物业服务合同》中约定物业服务费标准为0.8元/平方米，长丰物业公司认为在2014年已调整物业服务费至1.2元/平方米，但长丰物业公司并未提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，双方关于物业服务费的计算仍应依所签合同执行。诉讼过程中，张秀怀提出诉讼时效抗辩，根据双方签订的《物业服务合同》第二条第二款第二项的规定，在业主先预交半年物业服务费，之后按月（每月五日前付清上月物业费）为单位交纳物业管理费，因此，业主与长丰物业公司之间形成了分期履行合同之债，即当事人在同一份合同中，对合同约定的债务分期履行，该债务是在合同履行中持续不断产生，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，物业服务合同约定分期支付物业费的，每一笔物业费的诉讼时效应从各期债务期限届满时起算。本案中，长丰物业公司于2021年3月12日向本院起诉主张权利，依诉讼时效倒推三年至2018年3月12日，对2018年3月12日之前应支付的物业服务费，因超过诉讼时效，张秀怀该抗辩理由成立，本院不予支持，即如2018年2月份的物业服务费，支付时间为2018年3月5日前，其主张权利的时间应在2021年3月5日前，因此，2018年2月之前（含该月）的物业服务费，均已超出诉讼时效，故本院仅保护长丰物业公司主张的2018年3月1日至12月31日期间10个月的物业服务费，经计算为1055.84元（131.98平方米×0.8元/平方米×10个月），长丰物业公司请求物业服务费超出部分，本院不予支持。关于长丰物业公司请求支付滞纳金，实为延期支付物业服务费的违约金，从本案合同履约情况看，长丰物业公司在提供物业服务长达数年之久未向张秀怀催缴物业服务费，即便如长丰物业公司所言，其在2020年在小区内公告催收，亦发生在其退场后一年多时间，且公告催收通常只能在单独催收不能的前提下予以实行，在张秀怀通信方式未发生变更时，对于不居住在该小区内业主公告不能产生诉讼时效中断的法律效力，长丰物业公司在履约过程中亦有过错，现对其主张要求张秀怀支付滞纳金的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张秀怀于本判决生效后十日内向原告怀化长丰物业服务有限公司支付2018年3月1日至12月31日的物业服务费1055.84元； 二、驳回原告怀化长丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，减半收取27.5元，由原告怀化长丰物业服务有限公司负担2.5元，被告张秀怀负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二一年五月十三日 代理书记员  陶丽如 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。