广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初597号 原告（反诉被告）：王树林，男，汉族，1969年5月2日出生，住防城港市港口区。 被告（反诉原告）：耿春玲，女，汉族，1982年5月11日出生，住吉林省九台市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 原告（反诉被告）王树林（以下简称原告）与被告（反诉原告）耿春玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，被告于2021年3月18日提起反诉，本院于2021年3月24日受理反诉案件并依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告王树林、被告委托诉讼代理人梁宇宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王树林向本院提出诉讼请求:1、判决被告耿春玲支付给原告王树林拖欠的所有的房租费73323元（自2019年12月20日至2021年01月09日止。）；2、判决被告耿春玲承担本案诉讼费。事实与理由：1、根据原告王树林与被告耿春玲签订的《红林海湾商铺租赁合同》，耿春玲应该按照合同约定按时缴纳房租费，逾期不缴房租费是耿春玲单方面违约行为，王树林请求法院按照合同约定，依法判决耿春玲支付商铺房租费给王树林；2、另根据，防城港市中级人民法院2019年11月15日出示的（2019)桂06民终795号《民事判决书》，判决结果显示涉案商铺满足正常经营条件，耿春玲不缴房租费是单方面违约行为；3、耿春玲按照合同约定应该于2019年12月20日支付给王树林涉案商铺的房租费，但王树林多次催缴，耿春玲拒不支付，侵害了王树林的合法权益。请求法院依法判决。 被告耿春玲辩称：1、案涉《红林海湾商铺租赁合同》已无法履行，实际已解除。王树林与开发商的租赁合同已解除，王树林作为承租人丧失租赁权，转租合同赖以存在的基础不复存在而不得不终止，因此王树林与耿春玲的租赁合同已解除；2、由于王树林的未及时告知案涉商铺出售他人情况，侵害了耿春玲合同约定的优先购买权与优先租赁权，应当赔偿被告损失。耿春玲按约用商铺进行餐饮商业活动，前期进行了巨大投入，餐饮行业也是需要靠年限和口碑慢慢收回成本盈利，由于无法享有优先购买权和租赁权，无法继续承租，导致了耿春玲的损失；3、本案并非耿春玲拒不交租金，而是由于王树林欠付租金，开发商的物业公司让耿春玲不缴纳给王树林；4、耿春玲的损失应当与尚欠租金相抵扣，王树林还应当赔偿抵扣后多出的损失。 被告耿春玲向本院提出反讼请求:1、确认双方签订的《红林海湾商铺租赁合同》已解除；2、请求法院判令王树林赔偿耿春玲租赁商铺中已装修装饰价值损失98300元;3、请求法院判令王树林赔偿耿春玲因无法继续承租的违约损失23959.6元（以合同约定的剩余租期总房租的10%计算违约损失，即剩余2021年2月至2023年12月租金共计239596元）；4、本案反诉的诉讼费用由王树林承担。事实与理由：案涉商铺系王树林承租广西防城港市业和房地产开发有限公司的商铺，耿春玲又从王树林处转租，耿春玲承租时商铺系毛坯房。现案涉商铺已被新业主购买，并另行出租给他人，耿春玲已无法继续承租，已搬离案涉商铺，案涉《红林海湾商铺租赁合同》实际上已无法履行。后耿春玲从案涉商铺开发商广西防城港市业和房地产开发有限公司处了解到，其早于2021年1月31日就与王树林解除了《红林海湾商铺租赁合同》，因此耿春玲继续承租已无法律依据。但本案案涉商铺从出售、到另租赁他人，王树林均未提前告知或通知耿春玲,应当视为王树林在租赁期间内单方的解除合同。违反了《红林海湾商铺租赁合同》第七条第一款第3条：“租赁期间内，房屋权属部分或者全部发生改变，甲方保证合同继续履行”。由于王树林的违约，导致了耿春玲剩余租赁期无法继续使用案涉商铺，耿春玲前期进行投入巨大，给耿春玲造成了极大的损失。耿春玲因进行餐饮商业活动，前期投入的装修就将近16万，如今这些投入付诸东流。耿春玲认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”耿春玲请求王树林赔偿相应的装修损失具有法律依据。同时，由于王树林已无案涉商铺的转租权，且王树林隐瞒案涉商铺被出售并另行出租的事实，导致耿春玲无法行使优先购买权与优先租赁权。餐饮行业本来就是通过后期的经营慢慢收回成本盈利，耿春玲无法继续承租案涉商铺，给耿春玲造成了巨大经济损失，耿春玲认为按剩余租期租金的10%支付违约金或赔偿损失系合理且符合客观情况的。 原告王树林针对被告耿春玲的反诉辩称，首先，因为耿春玲拖欠王树林案渉商铺房租费违约在先，按照双方签订的《红林海湾商铺租赁合同》第五条第一款规定：“有以下视为乙方（被告）违约，合同自动解除，甲方有权扣除全部保证金和剩余的预交的房租费，造成甲方的损失乙方应赔偿相应的损失＂。本款第一小节还规定：“乙方拖欠租金达3个日历天，甲方有权解除合同。”所以，王树林在多次催收房租费无果的情况下，决定于2021年01月9日解除和乙方的案渉《红林海湾商铺租赁合同》，并通过法院诉讼，向被告追讨所欠本案的房租费。另根据，广西壹阳物业服务有限公司，红林海湾服务中心提供的《红林海湾二期商铺水电明细表》显示，耿春玲在王树林不知情的情况下于2020年9月份将案渉商铺转让（或转租）给李艳凤，商铺名称由原来的《大眼睛铝盆烤肉》变更为《李家烧烤》。直到现在一直由《李家烧烤》老板正常经营。以上耿春玲行为，是在王树林不知情的情况下，耿春玲擅自将案渉商铺出租或转让给他人，违反了双方签订的《红林海湾商铺租赁合同》第五条第一款（4）“乙方退出需要提前一个月通知甲方，不得擅自转租或转让他人，如需转租或转让须取得甲方同意（需经过甲方书面同意才能转租）”的规定，视为耿春玲违约，合同自动解除，王树林有权扣除全部保证金和预交租金，造成王树林的损失，耿春玲应该赔偿相应的损失。王树林为了保护自身合法权益，请求法院依法追回耿春玲所欠王树林的房租费人民币73323.00元，并支付本案的诉讼费。另外，根据红林海湾物业服务中心提供的《红林海湾二期商铺电明细表》证据显示，涉案商铺是在耿春玲承租期间，王树林不知情的情况下，变更为《李家烧烤》店，直到本案开庭，《李家烧烤店》正常经营，所以耿春玲在其《民事反诉状》的诉讼请求都是不成立的，王树林恳请法院查明真相，依法追究其应负的法律责任。 本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，2018年11月15日，王树林（出租方、甲方）与耿春玲（承租方、乙方）签订一份《红林海湾商铺租赁合同》，主要约定甲方将坐落于防城港市行政中心区滨海大道南侧“红林海湾候海美食商业街”小区商铺75号出租给乙方使用，建筑面积共75平方米，租赁房屋的用途仅限餐饮；租赁期限为2018年12月20日起至2023年12月19日止;第一年房租每月5250元，第二年房租按第一年递增10%（以此类推每年房租按上一年的10%递增）;乙方以现金或转账方式支付给甲方六个月房租，以后每六个月支付一次。此外，合同第五条约定“违约行为。一、有下列行为的，视为乙方违约，合同自动解除，甲方有权扣除全部保证金和剩余预交租金。造成甲方损失的，乙方应赔偿相应损失。1、乙方拖欠租金达3个日历天，甲方有权解除合……”。合同第七条约定“双方权利与义务……。3、租期内，房屋权属部分或全部发生改变，甲方保证合同继续履行……”。合同还就其他事项作了约定。2019年4月30日王树林向本院起诉，要求解除合同，支付拖欠的房租，本院作出（2019）桂0602民初1275号民事判决书，驳回其全部诉讼请求。王树林不服，上诉于防城港市中级人民法院，防城港市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）桂06民终795号民事判决书，撤销本院判决，判决耿春玲向王树林支付2019年3月20日至2019年6月20日的房租10500元（该房租款王树林从耿春玲交纳的商铺押金10500元中予以扣抵）。 另查明，涉案商铺原所有权人为广西防城港市业和房地产开发有限公司，2020年12月16日已出卖钟平华、李广兰。2021年3月4日钟平华将商铺出租给李艳凤。 再查明，耿春玲承租涉案商铺后进行了装修，支出装修费98000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王树林与耿春玲就涉案商铺签订的《红林海湾商铺租赁合同》系当事人真意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。 关于王树林要求耿春玲支付租金的诉讼请求，因耿春玲未按合同约定时间支付，已构成违约，故本院对王树林要求耿春玲支付租金的诉讼请求予以支持。 关于耿春玲要求确认双方签订的《红林海湾商铺租赁合同》已解除；王树林赔偿耿春玲涉案商铺装修装饰价值损失；王树林赔偿耿春玲因无法继续承租的违约损失的诉讼请求。涉案商铺系王树林从房屋所有权人广西防城港市业和房地产开发有限公司处承租后，再转租给耿春玲使用，按照合同约定王树林应确保承租期内能正常使用涉案商铺，然而涉案商铺已被所有权人于2020年12月16日出卖给他人并已重新出租，故王树林与耿春玲之间的房屋租赁合同已事实上无法继续履行，王树林已构成违约，依法应当确认解除合同，且庭审中王树林辩称2021年1月9日与耿春玲解除涉案合同。因此，耿春玲要求确认双方签订的《红林海湾商铺租赁合同》已解除，本院予以支持。针对耿春玲要求王树林赔偿涉案商铺装修装饰价值损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案中双方对租赁合同的解除均存在过借，故对耿春玲的装修装饰价值损失98000元，本院酌定由王树林赔偿耿春玲73323元。针对耿春玲要求王树林赔偿耿春玲因无法继续承租的违约损失的诉讼请求，因导致合同的解除是耿春玲违约在先，耿春玲要求王树林承担违约损失没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)耿春玲在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)王树林房租费73323元（自2019年12月20日至2021年01月09日止）； 二、确认被告（反诉原告）耿春玲与原告(反诉被告)王树林签订的《红林海湾商铺租赁合同》解除； 三、原告(反诉被告)王树林在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）耿春玲装修装饰价值损失73323元； 四、驳回被告(反诉原告)耿春玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1633元，减半收取817元[原告(反诉被告)王树林已预交]，由被告(反诉原告)耿春玲负担；反诉案件受理费2746元，减半收取1373元[被告(反诉原告)耿春玲已预交]，由原告(反诉被告)王树林负担817元，由被告(反诉原告)耿春玲负担556元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4379元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年五月十四日 书记员  杜春辉 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。