广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9787号原告：陈佳，女，1987年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：奉双平，男，1994年7月18日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：奉娟，男，1992年2月27日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：广州星房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区大石街御峰二街51号901房。法定代表人：刘用华，职务总经理。上述三被告的共同委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。被告：广州德程网络科技有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦碧桂大道3号B幢七楼。法定代表人：谭红艳，职务总经理。委托诉讼代理人：陈洪昌，该司职员。委托诉讼代理人：谢志航，该司职员。第三人：广州丰汇物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟汉路13号（自主申报）。法定代表人：蓝大佳，职务经理。委托诉讼代理人：梁永业，广东南粤律师事务所律师。原告陈佳与被告奉双平、奉娟、广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）、广州德程网络科技有限公司（以下简称德程公司）及第三人广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈佳，被告奉双平、奉娟、星房公司的共同委托诉讼代理人黄嘉城，被告德程公司的委托诉讼代理人陈洪昌、谢志航，第三人丰汇公司的委托诉讼代理人梁永业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳向本院提出诉讼请求：1.奉双平退还原告已支付的团购费45000元；2.星房公司和德程公司承担连带责任。庭审过程中，陈佳向本院申请追加了奉娟作为本案的被告参加诉讼，并变更其第1项诉讼请求为：奉双平、奉娟退还原告已支付的团购费45000元。事实和理由：2018年8月27日，德程公司的员工谢志航带原告去丰汇公司买房，位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号，购房时说，这个房子是居住使用，但是收楼时被告知该房只能办公不能居住，所以原告想要退房，解除合同。退房过程中，才发现房款是由两个公司收取，分别是开发商丰汇公司和渠道商广州新房装饰有限公司，在起诉过程中，发现广州新房装饰有限公司已于2020年2月26日注销，故起诉其法定代表人奉双平及股东奉娟。由于改变用途，开发商愿意退他们收的那部分钱，并协助原告向奉双平追讨剩余5万。收取该5万元时说是用来抵扣房费优惠活动的，但在要求奉双平退还时，却突然称该款项用于装修，不予退还。因就该款项的性质前后说法不一致，且并没有签订任何服务协议，故原告提诉要求退还款项。被告奉双平、奉娟共同辩称，一、原告清楚知悉涉案物业的性质及用途，广州新房装饰有限公司从未承诺涉案物业可以居住使用。第一，广州新房装饰有限公司接受丰汇公司委托代理销售涉案物业，广州新房装饰有限公司作为渠道商将涉案物业委托分销商星房公司进行销售，星房公司又将涉案物业委托分销商德程公司进行销售。因此德程公司为原告提供的中介服务视同广州新房装饰有限公司提供的中介服务，广州新房装饰有限公司向原告收取的涉案居间费用合法合理。第二，涉案项目的营销中心中对于涉案项目的土地性质、用途等情况都进行了公示，在为原告介绍涉案物业时都有告知原告，且从未承诺、从未介绍涉案物业可以居住使用。原告也未提供任何证据证明中介公司以任何形式告知或承诺过涉案物业可以居住使用。第三，根据被告星房公司提交的《使用权转让合同》中第一条第5点清楚载明：原告在签订合同时已经清晰了解涉案物业的座向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了涉案物业的权源证明文件及相关资料，对权源证明资料文件载明的内容及相关法律法规、政策均熟悉清楚，同意承租涉案物业。而且涉案交易涉及的金额较大，作为承租人，不可能在完全不了解涉案物业的情况下签署涉案合同。综上，原告在承租涉案物业时是清楚知悉涉案物业的性质的，且中介方从未承诺过涉案物业可居住使用。二、现德程公司已促成原告与丰汇公司签订使用权转让合同并为原告争取了租金优惠，已经完成了居间义务，因此无须返还服务费。第一，原告在起诉状中确认，原告是通过德程公司的推介而成功承租涉案物业的，而且事实上德程公司在整个交易过程中也为原告提供了项目情况介绍、带看沙盘、带看样板间、为原告向丰汇公司争取租金优惠、协助原告与丰汇公司签订承租合同等服务，而且根据被告提交的《选房卡》以及《使用权转让合同》可以看出，经过广州新房装饰有限公司与开发商争取租金优惠后，涉案物业的原租金是355730元，最后原告与丰汇公司是以240666元的总租金签订了使用权转让合同，原告实际享受了租金优惠。第二，原告提交的《收据》上也清楚载明该笔费用的性质为团购优惠费，而且收据以及pos签购单早于2018年9月3日就已经交付给原告，原告一直没有提出异议，一年多之后才提出不清楚该笔费用性质要求退还，明显不符合常理，也从侧面证明原告对于该笔费用的性质是清楚的。第三，根据被告提交的《使用权转让合同》第二条第4款B项的约定：合同签订当天（即2018年8月27日）原告须支付120666元租金。合同签订后，原告于2018年8月27日向丰汇公司支付了租金120666元，加上原告于2018年8月16日支付的定金20000元，原告已经足额支付合同约定的第一笔款项，但是在2018年9月3日，原告在足额支付了第一笔款项后，又向广州新房装饰有限公司支付了团购优惠费50000元，从原告的这个行为就可以证明原告清楚知道向广州新房装饰有限公司支付的款项并非租金，而是为其提供居间服务、争取租金优惠收取的服务费。第四，德程公司已经促成原告与丰汇公司签订使用权转让合同，且为其争取了租金优惠。若因为丰汇公司自身的违约行为导致原告遭受损失的，原告应向丰汇公司追讨，而并非要求涉案任一中介公司予以退回。综上，原告没有提供任何证据证明被告曾经向其承诺涉案物业可以居住使用的情况下，应承担举证不能的责任，另外广州新房装饰有限公司作为居间方已经完成了居间义务，原告要求退还服务费没有任何合同及法律依据。奉双平作为广州新房装饰有限公司的法定代表人，亦无须承担任何责任。被告星房公司辩称，我方是接受广州新房装饰有限公司的委托代为收款，即本涉案案费用实际的收取方是广州新房装饰有限公司，因此，原告要求我方承担连带责任没有事实和法律依据。被告德程公司辩称，2018年8月份，当时58同城上收到林烨这个客户，当时林烨让我方推荐个公寓给她朋友即原告，并一起去了解看房。其时我方推荐了多个项目给她们，最终她们选定星光荟项目。两人当时看了户型非常喜欢，觉得合适便一起购买（承租）。客户知道开发商有佣金给我们，当时要求我们返佣给他们，经过协商由于跟林烨比较熟，便同意向原告及林烨每人返5000元佣金，合计10000元，并最终达成共识购买（承租）星光荟本项目。由于当时佣金还未下来，我方提前申请垫钱给了客户作为首付使用。而后在2019年底，客户说房子不能住只能办公使用，找我们退款，说开发商同意退楼款，让我们退佣金。我方没有收取过原告支付的款项，在我方已履行居间义务且已实际向陈佳、林烨每人返佣5000元的情况下，若还要求我方向原告支付款项没有依据。原告多次到我司吵闹，我司找专人接待，并告知我司没有收原告的钱，退钱应直接找开发商。原告因最后商谈不成才起诉我司。第三人丰汇公司述称，我方与原告已签订了解除合同协议书，并且已全额退还原告向我方支付的所有款项。因此，原告与我方之间的民事法律关系已完全终结，请人民法院依法裁定。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2018年7月29日，丰汇公司作为甲方，与广州新房装饰有限公司（以下简称新房公司）作为乙方签订《汉溪﹒星光荟项目分销合同》，约定甲方委托乙方为汉溪﹒星光荟提供渠道服务，乙方为甲方开展所述服务提供销售支持、推荐客户及促成交易等协助；合作期限为2018年7月30日起至2018年11月30日止；佣金标准为50000元/套，由乙方现场收取，此佣金标准限于40㎡以下的复式及双钥匙户型、所有面积的平层户型；等等。2.2018年8月16日，陈佳参与“星光荟”大厦项目的选房认租活动，并填写《选房卡》以确认其租赁611单元（以下简称涉讼物业），已经熟知物业情况并同意支付定金20000元及办理相关认租手续。《选房卡》载明涉讼物业原价为355730元，成交价为240666元。同日，丰汇公司出具收款收据，确认收取了陈佳交付的涉讼物业的定金20000元。3.2018年8月27日，丰汇公司作为甲方（出租方），与陈佳作为乙方（承租方）签订《使用权转让合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；建筑面积为27.07平方米；乙方在签订本合同前已清晰了解“本物业”的座向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了“本物业”的权源证明文件及相关资料，对权源证明文件所载明的内容及相关的法律法规、政策均熟悉清楚，同意承租该“本物业”；乙方承租“本物业”租赁期限为20年，自交付之日起计算，即2019年9月1日至2039年8月31日止；本合同项下的总金额为240666元；合同签订当日按合同总金额的50%支付，即120666元，于2019年8月27日前，支付40000元，于2020年8月27日前支付40000元，于2021年8月27日前支付40000元。同日，陈佳通过POS机刷卡方式分两次共向丰汇公司支付了100666元。丰汇公司出具收款收据，确认收取了涉讼物业的租金120666元。4.2018年9月3日，陈佳向星房公司支付了50000元，新房公司对此出具《收款收据》，载明收到陈佳交来涉讼物业的团购优惠费50000元。5.2020年1月2日，陈佳填写《认租退款申请书》，其上载明其已付金额170666元（包括首期租金120666元及分期租金50000元），向丰汇公司申请以转账形式返还已付租金抵扣补贴租金及延期补贴款（合共12945.2元）后剩余租金157720.8元。同日，丰汇公司作为甲方（出租方），与陈佳作为乙方（承租方）签订《解除合同协议书》，约定甲、乙双方同意解除于2018年8月27日签订的《使用权转让合同》，甲方无息退回乙方已付租金抵扣补贴租金及延期款后的租金共157720.8元。6.2020年2月10日，丰汇公司通过银行转账向陈佳退回157720.8元。7.2020年1月16日，陈佳以星房公司、德程公司和丰汇公司为共同被告向本院提起诉讼，本院以（2020）粤0113民初1677号立案受理。后因陈佳无正当理由未按期足额补交案件受理费，本院于2020年5月27日作出民事裁定书，裁定该案按陈佳撤回起诉处理。8.2020年7月2日，陈佳提起本案诉讼。另查明，新房公司于2018年1月16日注册成立。2018年4月27日，新房公司的法定代表人由奉鹏变更为奉双平，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），股东由奉鹏变更为奉双平、奉娟。2020年2月26日，奉双平、奉娟作为新房公司的清算组成员及股东，在新房公司的清算报告上签名，确认公司债权债务情况已处理完毕，公司债务清偿后剩余财产按股东出资比例返还给股东。另奉双平、奉娟作为新房公司的股东在股东会决议上签名，确认经公司股东表决权100%同意通过，公司注销。同日，新房公司注销工商登记。再查明，在本院受理的（2020）粤0113民初8416号严康美、胡鹏诉丰汇公司房屋租赁合同纠纷一案中，丰汇公司于庭审中自认“星光荟”大厦没有办理建设工程规划许可证，后本院于2020年11月18日作出的该案民事判决书中确认丰汇公司与严康美、胡鹏签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》为无效合同。该判决已生效。庭审过程中，陈佳与奉双平、奉娟、星房公司均确认陈佳于2018年9月3日刷卡支付的50000元实际是新房公司收取的。陈佳称《使用权转让合同》约定的租金标准为240666元，其共向丰汇公司支付170666元，签订《使用权转让合同》后丰汇公司共向其补贴12945.1元。后因其发现涉讼物业的性质为办公，不能居住，故其要求解除其与丰汇公司签订的《使用权转让合同》，并要求退还其支付的所有款项。丰汇公司于2021年1月2日扣除补贴金后共向其返还157720.8元。德程公司于2018年9月14日向其返还5000元。其不清楚新房公司、星房公司与德程公司之间的关系，在此之前其并不知晓新房公司与星房公司的存在。其确认德程公司的工作人员谢志航介绍其看房，但其认为其与德程公司之间不存在居间合同关系，双方未就中介服务签订任何书面协议或合同，德程公司系为开发商提供服务而并非为其提供居间服务。其支付50000元时相关工作人员有告知其该款项为团购优惠费，但其不清楚团购优惠费的性质即为中介费，其认为是购房款。因该款项的收取方及收据的开具方均非丰汇公司，其时其曾对此提出异议，但现场工作人员解释称都是这样，并未解释清楚，其亦没有深究，故新房公司违规收取了该款项，应向其退还剩余45000元。因新房公司已注销，奉双平、奉娟系新房公司的股东，故该款项应由奉双平、奉娟退还，而星房公司与德程公司均有从中获利，故其要求星房公司与德程公司一同承责。奉双平、奉娟、星房公司则称丰汇公司将涉讼物业所在项目委托给新房公司代理销售，后新房公司分销给星房公司，星房公司又分销给德程公司，德程公司确为陈佳提供了居间服务，相当于新房公司委派德程公司直接对接陈佳，且新房公司收取50000元团购优惠费后按渠道的顺序去结算项目费用，向开发商争取了租金优惠，德程公司是无法直接对接开发商并获得相应租金优惠的。因此，新房公司、星房公司、德程公司均与陈佳之间存在居间关系，德程公司为陈佳提供了有偿居间服务，陈佳对此知悉，并向新房公司支付了相应款项及收取新房公司开具的收据，故双方已建立事实上的居间合同关系。因居间服务费很多都会写成团购优惠费，意思是渠道商手中有客户资源，统一以打包的形式为客户向开发商争取优惠价格，其当时已明确告知陈佳，且根据陈佳签字确认的《选房卡》标明原价与成交价可知，陈佳是清楚知悉该款项的支付是为获取相应的租金优惠。德程公司确认其司受到新房公司的委托分销涉讼物业，亦确认其与陈佳之间系居间合同关系，其首先为陈佳提供了介绍楼盘、现场看盘的居间服务，后与新房公司的工作人员为陈佳提供了算价、争取团购优惠价及房屋成交等一系列的服务。新房公司的工作人员在现场已经向陈佳解释清楚，租金为240666元，另外需再支付50000元团购优惠费，该费用是中介服务费。丰汇公司称根据分销合同的约定，给到各渠道商的佣金即中介费为50000元/套，其司将项目房屋的价格让利作为佣金给到各渠道商，由渠道商现场向客户收取。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。本案中，陈佳主张其未与新房公司、星房公司或德程公司中的任一公司存在居间合同关系，新房公司收取其50000元无依据，故要求退还剩余的45000元；而奉双平、奉娟、星房公司、德程公司则主张新房公司促成了《使用权转让合同》的签订，且为陈佳争取了租金优惠，故陈佳已实际享受提供的居间服务，该45000元无需退还。对此，本院作出分析如下：一、丰汇公司与新房公司签订的《汉溪﹒星光荟项目分销合同》约定，丰汇公司授权新房公司为涉讼物业所在项目提供渠道服务，具体为提供销售支持、推荐客户及促成交易等协助，佣金标准为50000元/套，由新房公司现场收取，且丰汇公司亦于庭审中确认其司将房屋价格的让利作为佣金给到各渠道商，由渠道商现场向客户收取；二、根据陈佳签字确认的《选房卡》显示，涉讼物业原租赁价格为355730元，实际成交价为240666元；三、陈佳于2018年9月3日通过POS机刷卡支付50000元的收款方为新房公司，《收款收据》亦为新房公司开具，并已明确载明该费用为团购优惠费，另陈佳支付该笔费用时已足额支付了《使用权转让合同》约定的首期租金，其虽称曾就该50000元的支付提出过异议，但对此并无提供证据予以证明；四、根据陈佳提供的证据录音及其庭审陈述可知，陈佳支付50000元时清楚知悉该款项的性质为团购优惠费。综上，虽然陈佳未与新房公司签订任何合同，但其已同意向新房公司支付团购费以享受房价（租金）优惠，该行为系其真实意思表示，故其已实际与新房公司建立了居间合同关系，其支付的团购优惠费实为居间服务费。根据已生效的（2020）粤0113民初8416号民事判决书可知，“星光荟”大厦没有办理建设工程规划许可证，故陈佳与丰汇公司就涉讼物业建立的租赁合同关系无效。新房公司作为中介方，未能如实提供涉讼物业是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故新房公司不得收取费用，已收取的居间费用应当予以退还。现新房公司因股东奉双平、奉娟的合意而注销，奉双平、奉娟作为新房公司注销的直接决定者和公司清算后剩余资产的最终受益者，理应组织好新房公司的清算工作，依法妥善处理好对公司债权人利益的保护问题，而奉双平、奉娟未能就新房公司清算后剩余资产的具体金额及实际分配等情况进行举证，故其二人应就本案中新房公司应负的退款义务承担连带责任，因此，就陈佳要求奉双平、奉娟退还45000元的诉请，合理有据，本院予以支持。至于陈佳要求星房公司和德程公司承担连带责任的诉请，根据已查明的事实可知，陈佳支付的居间服务费实际由新房公司收取，即使星房公司和德程公司有收取过费用，该费用亦是由新房公司支付而非由陈佳直接支付，故陈佳要求星房公司与德程公司共同承责的诉请缺乏理据，本院不予支持。综上，本院对陈佳的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、奉双平、奉娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈佳返还团购优惠费45000元；二、驳回陈佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费925元，由奉双平、奉娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年五月五日书记员  凌绮珊