河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0102民初2617号原告（反诉被告）:朱鼎，男，汉族，1982年9月1日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王良中，河南致建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦洋，河南致建律师事务所律师。被告（反诉原告）:郑州郑报凯夫教育咨询有限公司，住所地郑州市中原区工人路与颍河路交叉口东南角“学府一号”小区6号楼一至三层商业用房。法定代表人：郑东晖。委托诉讼代理人：田卓，该公司员工。委托诉讼代理人：郭红召，河南国丰律师事务所律师。原告朱鼎(反诉被告，以下简称原告)与被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梦洋，被告法定代表人郑东晖及委托诉讼代理人郭红召、田卓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱鼎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告履约保证金26890元；2、依法判令被告返还原告多支付的租金及物业费共计279664元；3、依法判令被告赔偿原告装修损失219705.402元；4、依法判令被告承担原告支付的测绘费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2016年11月6日签订《房地产租赁合同》一份，合同约定被告将小岗刘村位于郑州市中原区商铺分租给原告使用，商铺建筑面积270㎡。租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止，其中装修期（不计租）自2016年11月6日起至2017年2月5日止。租金每半年一付，履约保证金2万元。物业费收费标准为2.8元/平方米/月，每半年缴纳一次。2017年2月5日至2019年2月4日年租金为18万元，2019年2月5日至2021年2月4日年租金为19万8千元等内容。合同签订后，原告实际缴纳保证金26890元，也对商铺进行了装修并按照合同支付租金及物业费，但被告将消防通道出租给原告使用，造成原告实际可使用面积减少。经过测绘原告实际可使用的建筑面积为133.37㎡，因此对于原告已经缴纳的房租及物业费扣除按照实际可用面积应当支付的房租及物业费，被告多收取原告租金及物业费279664元，对于该部分多收取的租金及物业费被告应当予以返还。同时被告应当赔偿原告二楼消防占用部分（50.57㎡）的装修损失140756.532元，一楼入口及二楼通道的装修损失78948.87元，共计219705.402元。另原告已于2020年6月初搬离案涉商铺，不再租赁案涉商铺，被告应当退还原告缴纳的保证金26890元。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司辩称:一、被告和原告签订的《房地产租赁合同》尚在履行期间，且原告长期拖欠租金和物业费，原告是无权要求返还诚信履约保证金的。1、被告仅依约收取原告诚信经营履约保证金20000元。原告多支付的6890元：其中包含装修押金5000元，被告已于2017年11月28日退还原告；垃圾清运费1800元，被告已出具发票，另外90元是由原告自愿承担的开票费用。2、合同第三条“租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止。”、第六条“。另外乙方需支付房屋租赁及水电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金贰万圆整人民币。该保证金合同到期没有违约全额无息退还”，明确约定：合同履行期间，被告是不需要退还原告诚信经营履约保证金的。3、合同第四条“。付款周期为半年”、第八条第（一）项、“乙方按时缴纳房租及水、电、暖、气、设备物业、各类税费（包括公摊部分产生的水电）等费用”、第十一条“乙方有违反本合同第八条约定行为的。除扣除履约押金外甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取。”，原告拖欠租金和物业费超过一年，严重违约，被告不应退还诚信履约保证金。据此，原告要求返还履约保证金的主张不能成立。二、合同约定的建筑面积当然包括套内使用面积和分摊公用建筑面积，被告据此依约履行合同，未多收取原告租金及物业费，原告要求返还租金和物业费的依据是错误的。1、没有证据证明测绘报告中50.57㎡的空间是消防通道。50.57㎡的空间不是消防通道，测绘报告中将其标注为消防通道是错误的。河南正达房地产评估测绘有限公司无权、也无法将其认定为消防通道。50.57㎡的空间是不是消防通道，当然需要专业的鉴定结论作为证据，而不是原告一厢情愿的推断！2、测绘报告中案涉商铺分摊的公用建筑面积是严重违背客观事实的。测绘报告中案涉商铺套内建筑面积175.30㎡（124.73㎡+50.57㎡），被告是认可的。但是，依据原告提供的公摊系数，测绘报告中分摊的公用建筑面积8.64㎡，案涉商铺的公摊系数仅为6.5%【8.64/（124.73+8.64）】，严重违背客观事实。案涉商铺所在楼层二楼总面积3750㎡，公共区域面积1312㎡，故被告和二楼所有商户均约定是35%的公摊系数。且被告同时期和案外人华瀚教育分别签订的租赁合同，均可得出案涉商铺公摊系数为35%，根本不可能单独对原告约定低于10%的公摊系数。3、签订合同后，原告在案涉商铺装修、经营至诉讼，已经四年的时间。被告出租的案涉商铺为毛坯，原告自行装修。案涉商铺铺设地砖多少、面积大小，原告不可能没有概念，其自始至终对案涉商铺套内建筑面积和公摊面积是明知的。原告现在提出其实际可使用面积不符合同约定，明显是背信弃义。4、测绘报告中50.57㎡的空间，自合同签订后，一直由原告实际占有、使用，并对其进行装修。原告现在一厢情愿推断50.57㎡的空间为消防通道，所以实际使用套内建筑面积减少的理由，明显是违背客观事实的，被告收取租金合法合理。据此，被告依约履行主要合同义务，交付了合同约定的租赁物，原告要求返还多支付的租金和物业费的主张不能成立。三、原告实际占有、使用50.57㎡的空间、一楼入口及二楼通道，装修费用依法应由其自行承担。50.57㎡的空间即使是消防通道，在原告实际占有、使用的情况下，也应由其自行承担。一楼入口及二楼通道，没有计算在案涉商铺租赁面积中，是原告的专用消防通道，是由原告实际占有、使用的，原告的装修费用应由其自行承担。原告要求被告承担装修损失的主张不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并由其承担测绘费和本案诉讼费。被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告拖欠租金245823元（自2020年1月1日起暂计至2021年3月31日）及违约金19800元（以198000元的10%计算）;2、判令原告支付被告2020年2月5日至2021年3月拖欠的物业费10507.4元及逾期付款违约金（以10507.4元为基数，自2020年2月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由:2016年11月6日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：第一条、甲方自愿将小岗刘村位于郑州市中原区工人路23号中原新城学府一号小区六号楼裙楼底商二层2—北6号商铺建筑面积270㎡分租给乙方使用；第三条、租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日；第四条、付款周期为半年；第八条第（一）项、乙方按时缴纳房租及水、电、暖、气、设备物业、各类税费（包括公摊部分产生的水电）等费用；第十一条、乙方有违反本合同第八条约定行为的。除扣除履约押金外甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取。；第十五条、物业费收费标准为2.8元/平方米/月，每半年缴纳一次。2019年2月5日-2021年2月4日，年租金198000元。2021年2月5日-2023年2月4日，年租金217800元。签订合同后，双方如约履行。原告仅支付2019年8月至2020年2月租期的部分租金后，不再依约向被告支付。截止到2021年3月31日，原告已拖欠被告应付租金和物业费超过一年。被告多次催要租金及物业费，原告均置之不理。迄今，原告拒不履行合同，不予支付被告租金及物业费，以致造成被告损失。综上，被告为维护自身权益，特诉至贵院，望盼如所请！原告针对被告反诉辩称：因被告出租给原告的商铺远低于合同约定面积，且原告已经于2020年6月初搬离商铺，原告已经支付给被告的房租及物业费远远超过按照实际面积应当支付的房租及物业费，因此被告要求原告支付房租、物业费及违约金不能成立，应予以驳回。同时被告应当退还多收取的房租、物业费并退还保证金、赔偿反诉被告装修损失。理由如下:被告出租给原告的实际可用建筑面积为133.37㎡，原告已经缴纳2017年2月5日至2020年2月4日的房租及物业费568743元，扣除原告在该时间段内应缴纳的289079元，被告多收取原告租金及物业费279664元。从2020年1月份新冠疫情爆发至2020年6月初原告搬离商铺，在此期间因受疫情影响原告被迫关门歇业，无任何经营收入。对于2020年2月5日至2020年6月4日四个月的房租及物业费，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》应当予以减免，被告承诺商户在业主××村减免的基础上再减免一个月，小岗刘村为反诉原告减免了两个月，因此被告应当为原告减免三个月的租金及物业费，原告仅需支付一个月的房租8150.388元（198000÷270×133.37÷12）及物业费373.436元（2.8×133.37×1）共计8524元，并应从多收取的279664元中予以扣除。3、关于违约金，因原告实际支付给被告的房租及物业费远超应当支付的房租及物业费，因此不存在拖欠房租及物业费一说，也就不存在违约金。同时根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第一条第5款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，请求法院依法驳回被告对原告的反诉请求。经审理查明：一、原告与被告于2016年11月6日签订了《房地产租赁合同》，合同主要内容为：甲方（被告）自愿将小岗刘村位于郑州市中原区的涉案商铺，建筑面积为270平方米分租给乙方（原告）使用，乙方对该房屋做了充分了解，愿意承租该房地产。乙方承租该房产的用途是用于教育培训，租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止，其中装修期（不计租)自2016年11月6日起至2017年2月5日止，合同签订当日，乙方向甲方支付2017年2月5日至2017年8月4日房租玖万元整人民币，以后每次租金需提前壹个月支付，甲方收取房租后向乙方开具凭证。另外乙方需支付房屋租赁及水电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金贰万元整人民币，该保证金合同到期没有违约全额无息退还。合同约定了解除的条款，乙方需要解除合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，甲方退还乙方押金及预付房租。合同也约定了违约的条款，若乙方违反合同约定的违约行为的，视为乙方放弃承租该商铺和其在甲方处的财产及设备以及相关装饰装修，除扣除履约押金外，甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取，并且甲方有权解除合同，如有预交房租则不予退还。二、《房地产租赁合同》签订后，被告按合同的约定将房屋交给了原告，原告亦按合同约定标准交纳了2017年2月5日至2020年2月4日期间的房租。2020年6月，原告以疫情不能支撑正常经营为由，自行搬离涉案商铺，未履行提前告知的义务，也未与被告协商一致解除合同。2020年7月被告起诉原告，要求解除原、被告双方的《房屋租赁合同》，由原告支付房租。三、在本院（2020）豫0102民初5444号案件审理过程中，原告提出被告出租给原告的涉案房屋的面积并未达到合同中约定的270平方米，与事实不符，申请评估测绘，经本院委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司进行评估测绘，该公司于2020年12月25日作出豫郑正达测字【2020】120072号《测绘成果报告》一份，该测绘成果为“郑州市中原区商铺建筑面积只为133.37平方米，消防通道套内面积为50.57平方米，分摊的公用建筑面积8.64平方米”，2021年1月12日上述案件被本院裁定按撤诉处理。原告持此测绘成果报告在本案中举证后，被告向上述评估机构作出的测绘成果提出异议，该评估公司于2021年4月20日向本院做出以下回复：“1、因相关当事人提供的电子图纸资料与标的物现状不符，故测绘报告未对涉案商铺所在楼层进行整体测绘；2、测绘报告中分摊的公用建筑面积8.64平方米不包含涉案商铺所处楼层的公共走廊和公共卫生间；3、本次测绘报告中分摊依据案件提供图纸中的分摊系数进行测算；4、测绘报告中“消防通道”面积为委托测绘内容，消防通道为现场指认且双方无异议。”本院接到回复函后组织原、被告双方到庭进行了质证。本院认为：原告与被告双方签订的《房地产租赁合同》，是双方真实意思的表示，也不违背法律、法规的强制规定，应为有效合同，受法律保护。双方均应按照约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点是：第一、关于涉案合同是否已经解除；第二、对本院委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司于2020年12月25日作出的《测绘成果报告》效力认定问题。因双方签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限自2016年11月6日起至2023年2月4日止，庭审中原、被告均认可原告于2020年6月搬离涉案房屋，关于搬离后涉案《房屋租赁合同》是否解除双方存在分歧，原告陈述在搬离时通知了被告，并且被告在场，被告陈述搬离时被告并不知情，原告系自行搬离，现原告未提交证据证明搬离时主张合同解除系双方协商一致，并且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”。原告未提交证据证明其自行搬离时与被告协商一致解除合同的证据。故被告关于涉案合同系原告自行搬离，并未通知被告或协商一致解除合同的辩称，本院予以采信。因被告于2020年7月来院起诉要求判令解除双方签订的《房地产租赁合同》，该案（2020）豫0102民初5444号卷宗送达回证显示原告于2020年9月20日收到法院送达的起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款之规定，原告于2020年9月20日接到被告主张解除合同的起诉状后，应视为合同解除。故被告关于涉案合同至今并未解除的辩称本院不予采信，本院确认双方解除合同的日期为2020年9月20日。关于评估报告的效力问题，因评估机构在【2020】120072号《测绘成果报告》质证意见的回复中认可测绘报告未对涉案商铺所在楼层整体测绘以及认可报告中分摊的公用建筑面积8.64平方米不包含涉案商铺所处楼层的公共走廊和公共卫生间以及认可“消防通道”面积测绘依据系双方现场指认。根据以上回复内容可以看出河南正达房地产评估测绘咨询有限公司作出的【2020】120072号《测绘成果报告》不能做为认定涉案房屋建筑面积的依据，故本院不予采信。结合原告在合同中明确对房屋已作充分了解，自行装修实际租用3年多，并按合同约定标准支付了2020年1月3日之前的租赁费的情况，租赁面积仍应以合同约定的面积270平方米为准。因《测绘成果报告》不具有证明力，原告根据《测绘成果报告》提出的诉讼请求缺少事实依据，原告要求被告退还履约保证金26890元和装修损失219705.402元，以及诉求判令被告返还多支付的租金和物业费279664元和测绘费5000元的各项请求本院不予支持。关于被告反诉原告要求判令原告拖欠的租金245823元（自2020年1月1日至2021年3月31日），本院认为原告在合同履行期间擅自搬离拒不交纳租金已构成违约，因双方解除合同的日期为2020年9月20日，此后租金不予支持。2020年1月底全国爆发新冠肺炎疫情，人员被限制出行和聚集，故原告关于应减免三个月房租和物业费的辩称本院予以采信，2020年4月5日至9月20日租金应按合同约定的标准支持共计90750元。被告反诉请求的多余部分本院不予支持。关于被告反诉请求判令原告支付违约金19800元，依据合同约定滞纳金标准为逾期一日按千分之五年租金收取，现被告诉请的违约金计算数额19800元未超出合同约定的违约金比例和数额，本院予以支持。关于被告反诉原告支付拖欠物业费10507.4元，自2020年4月5日到2020年9月20日止的物业费为4158元本院予以支持，多余部分本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付物业费逾期付款违约金因无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告朱鼎的各项诉讼请求；二、原告朱鼎于本判决生效后十日内支付被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司拖欠的房屋租金90750元、违约金19800元，物业费4158元，共计114708元；三、驳回被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司过高和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4557元（已减半收取），反诉案件受理费2721元（已减半收取），共计7278元，由原告朱鼎负担6730元，由被告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司负担548元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二一年五月十四日书记员  李 阁