云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初1027号原告：黄谷仙，女，汉族，1962年5月9日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：昆明万年宸房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91530127563179905Y。法定代表人：沈正宽。住所：云南省昆明市嵩明县。原告黄谷仙诉被告昆明万年宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告黄谷仙到庭参加了诉讼，被告昆明万年宸房地产开发有限公司经本院传票传唤，无故未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月24日，原告与被告经协商一致，在被告空港万年城项目售楼部签订了商品房购销合同，合同编号为万年宸销字0140070号，约定原告购买被告商品房一套,房屋座落于嵩明县空港万年城第1组团第2幢第1单元第9层901号房，套内建筑面积92.09平方米，房屋总价款为人民币453595元，交房时间为2015年12月28日。合同中约定了逾期交房的违约责任，自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告应按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，被告应按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。签订合同当日，原告支付首付款143595元，其佘款项310000元办理银行按揭贷款。2015年2月9日，银行按揭贷款办理完毕，当日银行即将款项打入被告公司账户。至此，原告合同义务已履行完毕。到了合同约定的交房日期，被告却未交房，2016年7月，被告在项目未竣工验收合格的情况下，通知原告接房，嵩明县住房和城乡建设局于2016年7月12日下发了《关于万年城项目停止交房的通知》，责令被告立即停止交房。时至今日，该项目一直未竣工验收，也未办理房屋产权登记，2018年来，原告看到空港万年城陆续有住户装修入住，于2018年5月8日向昆明佳淼物业服务有限公司接钥匙装修。接房后，原告多次尝试与被告联系要求承担逾期交房及车位违约金，并要求被告尽快为原告办理房屋产权登记，但多次协商未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、由被告向原告支付购买商品房违约金114581.23元；二、由被告尽快为原告办理房屋产权登记；三、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，也未向本院提交任何证据。经审理，本院确认本案如下法律事实：被告昆明万年宸房地产开发有限公司系2010年11月10日依法成立的有限责任公司,经营范围为房地产开发。2014年10月24日，原告黄谷仙与被告昆明万年宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于嵩明县，该商品房套内建筑面积为92.02平方米，房屋总价款为453595元；以按揭贷款方式支付，原告于2014年10月24日支付首期购房款143595元，其余办理银行按揭支付；被告应于2015年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按本合同约定时间交房，自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告应按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，被告应按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续；由于被告原因，未能按期交接的，责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担，原被告双方同意按以下方式处理：视为被告已经按期交付房屋，该房屋的风险责任、物业服务费和相关费用自公告交房期限届满之日起由原告承担。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房首付款143595元，并在房管部门办理了该房屋的商品房买卖合同登记备案手续。2015年2月9日，原告向中国建设银行股份有限公司嵩明支行办理了按揭贷款310000元，当日，中国建设银行股份有限公司嵩明支行向被告发放贷款310000元，并将该款项划拨至被告账户。由于被告的原因，导致未按合同约定的交房时间即2015年12月28日交房。2016年6月29日，山东省建设监理咨询有限公司嵩明县万年城项目部组织施工、监理、地勘、设计、建设、档案、质监部门对该项目进行初验，结论为：根据施工单位、监理单位、建设单位、设计单位汇报，结合单位监督情况，本工程同意以合格工程验收；存在问题请各施工单位接此纪要后，抓紧时间整改。2016年6月27日，被告发出“万年城”交房公告，公告载明：“万年城”17号地块一期2、4幢住宅现已具备交房条件，定于2016年7月1日至2016年7月6日交房。2016年6月29日至30日，被告在嵩明县广播电视台持续播出了该公告。该公告发出后，大部分购房者、包括192套回迁安置房已陆续接房。原告以被告不具备交房条件为由拒绝接房。2016年7月12日，嵩明县住房和城乡建设局下发了《关于万年城项目停止交房的通知》，载明：经查有关档案资料，“空港万年城”一期项目，未达到竣工验收条件、未组织竣工验收、未竣工备案。“空港万年城”一期项目不具备交房条件，请被告立即停止交房。此后，原告以不具备交房条件为由一直拒绝接房并要求被告承担违约金等。2018年5月8日，原告接房并缴纳相关物业服务费。以上事实有原告的陈述、商品房购销合同、昆明万年宸房地产开发有限公司收款专用收据、商品房买卖合同登记备案、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同等证据在卷予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。对原告主张由被告向原告支付商品房违约金114581.23元的诉讼请求，本院认为，合同签订后，原告按约交付了购房款，被告未按约定交房，被告的行为已构成违约，被告依法应向原告支付逾期交房违约金。原被告双方签订的《商品房购销合同》对交房时间及交房条件进行了明确约定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2016年6月29日，施工、监理、地勘、设计、建设、档案、质监部门对涉案房屋进行了初验，初验结果为合格，该验收方式和交付条件符合原被告双方签订的合同中约定的“建设单位组织验收”的验收方式和交房条件，并且，《中华人民共和国建筑法》也并未明确规定将终验作为交房的必备条件，因此，该验收符合法律规定和合同约定，涉案房屋经初验合格后可以按约定交房。被告于2016年6月27日通过合同约定的方式向包括原告在内的购房者发出接房通知，通知载明购房者应于2016年7月1日至7月6日接房。原告未在被告通知的期限内接房，并拒绝接房，根据合同约定，该情形属于原告未按期办理交接，视为被告已经按期交付了房屋，故本院认定被告已于2016年7月6日交房，被告逾期交房的时间为2015年12月29日起至2016年7月6日止，合计191天。对原被告双方约定逾期交房30天，被告应按每天50元向乙方支付违约金，逾期30天后每日按0.03%计算，该标准与本院同批同类案件的计算标准一致，且符合法律规定，故本院对双方约定违约金计算方法予以支持。综上，本院支持原告违约金从2015年12月29日至2016年1月27日止，一共30天，每天按50元计算，共1500元；自2016年1月28日起至2016年7月6日止，共161天，以房屋总价款453595元为基数，每天按0.03%计算，共21908.64元，以上两项合计为23408.64元（1500元＋21908.64元），故本院支持由被告支付原告逾期交房违约金为23408.64元。对原告主张由被告为原告办理房屋产权登记的诉讼请求，根据法律对不动产物权登记的相关规定及双方合同的约定，被告应当按照法律等规定和双方合同的约定协助原告办理案涉商品房的产权登记，故本院支持由被告按照法律等规定协助原告办理位于嵩明县的产权登记。综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明万年宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄谷仙逾期交房违约金23408.64元；二、由被告昆明万年宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照法律等规定及双方合同约定协助原告黄谷仙办理位于嵩明县的产权登记三、驳回原告黄谷仙的其他诉讼请求。案件受理费2592元，减半收取1296元，由原告黄谷仙负担1030元，由被告昆明万年宸房地产开发有限公司负担266元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二一年五月二十八日书记员  李美玲