上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8432号原告：上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵世明，董事长。委托诉讼代理人：成赟，上海市广发律师事务所律师。被告：喻霆威，男，1996年2月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司与被告喻霆威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司的委托诉讼代理人成赟到庭参加诉讼，被告喻霆威经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年11月至2019年3月期间的物业服务费人民币10,658.04元；2.判令被告承担逾期付款违约金8,692.41元(以每月欠付物业服务费为基数，每逾期一天按应付款项的日千分之一的标准计算)；3.判令被告承担原告律师代理费损失5,955.135元。事实和理由：被告系上海市青浦区朱家角XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主。根据《上海市商品房出售合同》及其附件，被告确认并同意由原告确定的物业管理公司对上述房屋所在的“水都南岸”小区进行物业管理。2009年8月至2019年3月期间，原告与仲量联行测量师事务所(上海)有限公司(以下简称仲量联行)签订了《前期物业服务合同》及补充协议，约定由仲量联行对“水都南岸”小区提供物业管理服务。截至目前，系争小区的业主大会尚未成立。2019年3月，原告与仲量联行签署《服务合同终止撤场协议》，约定仲量联行将其在管理系争小区期间未收回的应收账款之债权转让给原告。被告作为系争小区业主，未按约支付物业服务费，构成违约，应支付原告2017年11月至2019年3月期间的物业服务费10,658.04元并承担相应的违约责任。原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告喻霆威未作答辩。鉴于被告喻霆威未到庭应诉，本院对原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司的陈述及提供的证据进行核对，本院认定事实如下：被告系上海市青浦区朱家角XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积162.47平方米，房屋类型为店铺。被告在购买系争房屋时签有承诺书，承诺其已完全了解并确认接受《水都南岸》临时管理公约，并同意由原告确定物业管理人进行统一管理，遵守其与物业管理人签订的《前期物业管理服务合同》。《水都南岸》临时管理公约中约定：3.3业主应按物业管理公司所估定公布的物业管理费按月支付，业主应于每季度第一个月的1日预付该季度的物业管理费，相关物业管理费标准按物业管理公司做出之全年预算合理估定而执行；3.8业主如未能按本公约规定的期限支付物业管理费或其他应付款项，则物业管理公司有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项千分之一计算逾期利息偿付给物业管理公司。物业管理公司因追讨所欠费用可向业主收取手续费及相关费用(包括但不限于诉讼费、律师费等)，其金额按实际发生额以及工作人员实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币一百元。2009年9月，仲量联行作为乙方与原告作为甲方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由仲量联行为坐落于上海市青浦区朱家角XXX路XXX弄上海水都南岸商业项目提供物业管理服务；物业服务费收费标准为商业用房每月每平方米8元；前期物业管理期间，乙方按酬金制收费形式确定物业服务费用；物业服务费用按季交纳，向管理公司预付其单元应付的三个月管理费，日期自发展商向其发出关于该单元的交付使用通知书之后的第二个月的首日起履行交纳义务；合同期限为三年，自2009年8月10日起至2012年6月30日止；合同期限届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，应按补充条款相关内容商议和执行续约事宜。后仲量联行与原告先后签订了两份《前期物业服务合同续延协议书》、一份《水都南岸物业管理服务委托合同》延续备忘录，将《前期物业服务合同》的服务期限延长至2019年3月31日其他条款仍按原合同执行。后仲量联行作为乙方与原告作为甲方，双方签订《服务合同终止撤场协议》，约定：甲乙双方签订的《前期物业服务合同》及《水都南岸物业管理服务委托合同》延续备忘录于2019年3月31日到期终止，双方到期后不再续签，自2019年3月31日起，原告或者原告委托的物业管理公司进入现场接管阶段，仲量联行按本协议约定进行配合移交；自2019年4月1日起，乙方为甲方设立的收款专用账户不再收取水都南岸一期及二期的任何费用，包括但不限于物业管理费、维修费、水电费、车位管理费、施工保证金等，上述费用统一由甲方为项目管理新设立的银行账户收取。乙方应协助甲方就上述事项及变更后的收款账户信息通知相关企业或人员。乙方管理水都南岸一期及二期项目期间产生的应收账款至撤场日仍未收回的，由乙方在财务交接清单(附件五)中体现并确认，并且该等债权乙方同意转让给甲方或者甲方委托的物业管理公司。另查明，2014年7月1日至2017年12月31日期间，系争小区物业服务费实际收取标准为每月每平方米2.8元，原告在上述期间内提供物业服务费优惠政策，按差额补贴仲量联行，用作物业管理日常开支，补贴期结束后物业服务费仍按原物业服务费标准进行收取。再查明，被告于2017年7月10日接收系争房屋，其欠缴2017年11月至2019年3月期间的物业服务费10,658.04元。原告多次以挂号信、律师函(载明有关债权转让告知事实内容)、上门催收等方式向被告催收物业费未果，故原告诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述，原告提供的《水都南岸》临时管理公约、《前期物业服务合同》及其补充协议、《水都南岸物业管理服务委托合同》延续备忘录、《服务合同终止撤场协议》、物业管理费调整公告、物业服务费催收函、律师函及快递凭证、业主交房记录、上海市不动产登记簿等。上述证据并经庭审出证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，且应当通知债务人。原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司与仲量联行签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有约束力。仲量联行按合同约定提供了物业管理服务，被告享受了物业服务人提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。根据《服务合同终止撤场协议》约定，仲量联行将其对被告的债权转让给原告，该债权转让系双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，现被告收到原告方律师函及本案起诉状副本，可以认定该债权转让已通知被告，该债权转让已成立并生效，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持。被告未按时支付物业费，应承担相应的违约责任，根据《水都南岸》临时管理公约约定，逾期支付物业服务费的，每逾期一天按应付而未付款项的千分之一计算逾期利息，现原告比照约定自行调低违约金计算标准为按欠付金额的百分之一计算，本院予以准许。对于原告主张律师代理费，因无事实与法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为，应承担由此而引起的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告喻霆威应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司2017年11月至2019年3月期间的物业服务费10,658.04元；二、被告喻霆威应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司违约金1,065.80元；三、驳回原告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告喻霆威负担。本判决为终审判决审 判 员 潘文玉二〇二一年五月三十一日法官助理 张 璐书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。