上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初6129号原告：吴培芳，女，1951年6月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李栋，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：郭雪逸，女，1994年3月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡炜，上海汉世律师事务所律师。原告吴培芳与被告郭雪逸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李栋、被告委托诉讼代理人胡炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴培芳向本院提出诉讼请求：(1)郭雪逸支付租金人民币15,000元及水电煤费人民币1,937.20元；(2)郭雪逸支付违约金人民币5,000元。事实和理由：2019年12月7日，郭雪逸向吴培芳签约承租房屋，但租赁期间，经郭雪逸押金抵充后，郭雪逸尚欠2020年6月15日至2020年9月15日期间租金15,000元未予支付，且截至吴培芳于2020年10月20日收回房屋期间，郭雪逸尚有水电煤费用人民币1,937.20元未予支付。因郭雪逸欠付租金，吴培芳遂提前解除租约。现吴培芳以郭雪逸欠付租赁费用并导致租约提前解除为由起诉来院。郭雪逸辩称，吴培芳提供房屋存在鼠患，居住环境无法得到保障，故未予及时付租，对吴培芳所述欠租情节予以确认，但希望就鼠患及郭雪逸实际投入之居住成本可予减免1个月租金。对于截至2020年10月20日收房日止之水电煤费用同意支付。对于吴培芳诉请之违约金，所涉违约金约定内容系指向提前退租，故该项诉请缺乏事实及合同依据，且较之吴培芳所受损失而言存在约定过高情形。吴培芳提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》，以证明吴培芳与郭雪逸签订租约，租赁双方对于租赁期限、租金支付方式及违约责任等均做约定，因郭雪逸欠付3个月租金，吴培芳就此解除租约；(2)书面承诺，以证明郭雪逸欠付2020年6月15日至2020年9月15日期间租金人民币15,000元，郭雪逸中途退租构成违约；(3)水电煤费用缴付凭证，以证明郭雪逸欠缴水电煤费用情节。郭雪逸对吴培芳提供证据形式真实性均予确认；对证据1证明内容予以认可，但称系吴培芳要求解约而非郭雪逸提前要求退租；对证据2称该份书面材料系郭雪逸父亲所书，并称郭雪逸并未授权其父签字并作出相关意思表示；对证据3称部分费用发生于2020年10月20日之后，该部分费用不应由郭雪逸承担。郭雪逸提供以下证据：(1)照片，以证明承租房屋内存在鼠患；(2)购物订单及付款记录，以证明郭雪逸为长期居住投入相关费用。吴培芳对郭雪逸提供证据1形式真实性及其证明内容均不予确认；对证据2形式真实性没有异议，但对关联性不予认可。本院经审理认定事实如下：吴培芳系上海市黄浦区斜土路XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人之一。2019年12月7日，吴培芳与郭雪逸签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)吴培芳将系争房屋出租予郭雪逸使用，租期自2019年12月15日起至2021年12月14日止；(2)月租金为人民币5,000元，郭雪逸应于吴培芳交付房屋同时支付房屋租赁保证金人民币5,000元；(3)租金支付方式为押一付三，郭雪逸应于前一期租金到期日前7日内支付下一期租金；(4)合同终止时，吴培芳所收保证金除用于抵充合同约定应由郭雪逸承担但尚未缴纳费用外，剩余款项应予房屋交还时返还予郭雪逸；(5)租赁期内，系争房屋所发生之水电气、通信(若有)、有线电视费用均由郭雪逸承担，物业管理费由吴培芳承担；(6)郭雪逸逾期不付租金累计超过7日，或郭雪逸欠缴应予承担费用累计超过人民币500元，吴培芳可书面通知郭雪逸解除合同，并有权要求郭雪逸赔偿损失；(7)租赁期间，非本合同约定情况，郭雪逸中途退租，应与吴培芳协商一致，并按月租金1倍向吴培芳支付违约金，如违约金不足以抵付吴培芳损失的，郭雪逸还应负责赔偿。签约后，租赁双方履行各自合同义务，吴培芳交付系争房屋，郭雪逸缴纳保证金人民币5,000元并承租使用系争房屋。租赁期间，经所缴保证金充抵后，郭雪逸实际付租至2020年6月15日。之后，郭雪逸实际居住使用至2020年9月15日止，但对于后续租金未予支付。经吴培芳催缴租金，郭雪逸父亲出具书面承诺，确认2020年6月15日至2020年9月15日期间租金共计人民币15,000元未予支付，并承诺如再延付租金则支付相关违约金。2020年10月20日，吴培芳收回系争房屋。另查明：系争房屋处2020年11月水费缴费通知单记明(1)本次抄表日期2020年11月15日，下次抄表日期2021年1月17日；(2)上次抄表读数136，本次抄表读数156，用水量20立方米；(3)供水费人民币38.40元，污水处理费人民币30.60元，共计人民币69元；(4)上次余额人民币462.34元，本次金额人民币69元。系争房屋处2020年11月电费账单记明(1)本次电量结算周期为2020年10月1日至10月31日期间；(2)本次应付电费为人民币96.66元；(3)累计电费人民币263.90元未收讫。系争房屋处燃气缴费通知单记明(1)2020年4月账单应付燃气费人民币447元及违约金人民币46.40元；(2)2020年6月账单记明应付燃气费人民币231元及违约金人民币16.80元；(3)2020年8月账单记明应付燃气费人民币153元及违约金人民币6.80元；(4)2020年10月账单记明应付燃气费人民币145.20元。上述水电费及燃气费均由吴培芳实际支付。综上，现吴培芳称郭雪逸承租期间欠付租金，吴培芳就此解除租赁合同并收回系争房屋，郭雪逸应予清偿租金及水电、燃气费用，并应就合同提前解除偿付违约金，吴培芳遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，吴培芳及郭雪逸作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，郭雪逸欠付租金并构成合同约定之解约事由，租赁合同因郭雪逸欠租而导致提前解除。审理中，租赁双方对于经保证金充抵后郭雪逸仍欠付2020年6月15日至2020年9月15日期间租金人民币15,000元均予确认，故本院对吴培芳诉请之该项欠租依法予以支持。对于吴培芳诉请之水电及燃气费用，鉴于吴培芳实际于2020年10月20日收回系争房屋，故吴培芳仅可就收房前所发生之水电及燃气费用向郭雪逸主张支付。结合吴培芳提供缴费单据中所记载内容，本院依据收房时间结点对郭雪逸所欠付之水电费及燃气费具体金额予以确认，并据此对吴培芳诉请费用依法予以支持。至于燃气费单据中含有违约金一节，鉴于该项违约金系因郭雪逸欠缴费用所导致，故该项欠费违约金仍应由郭雪逸承担。对于吴培芳诉请之违约金，因吴培芳就该项诉请所依据之合同条款系指向郭雪逸中途退租情形，而涉案租赁合同系吴培芳就郭雪逸欠租而行使合同解除权后导致提前解除，该解约情形并不适用于前述退租情节，故吴培芳该项诉请缺乏合同依据，本院依法予以驳回。至于郭雪逸辩称系争房屋内存在鼠患影响居住一节，鉴于郭雪逸就该项情节未能提供相关证据予以证明，故本院对郭雪逸所述该项情节依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款之规定，判决如下：一、被告郭雪逸于本判决生效之日起十日内支付原告吴培芳2020年6月15日至2020年9月15日期间租金人民币15,000元；二、被告郭雪逸于本判决生效之日起十日内支付原告吴培芳截至2020年10月20日止尚欠水费人民币501.93元、电费人民币326.26元、燃气费人民币1,020.02元(含燃气违约金人民币70元)；三、驳回原告吴培芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元(原告吴培芳已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币125元，原告吴培芳负担人民币14.50元，被告郭雪逸负担人民币110.50元，本院退还原告吴培芳人民币125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年五月三十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。