北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19982号原告：朱加国，男，1975年3月20日出生，汉族，无业，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：朱颖，北京市京广律师事务所律师。被告：张玉国，男，1963年10月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曲海中，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙真慧，北京市盈科律师事务所实习律师。原告朱加国与被告张玉国土地承包经营权合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱加国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2007年1月1日签署的《承包土地转让合同书》；2.判令被告向原告返还租金1447953.53元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年4月1日，被告与庞各庄镇南小营村经济合作社（以下简称“合作社”）签订《沙荒地果树地承包合同》，约定由被告承包村西梨园及学校前沙荒地，承包期50年，自1998年4月1日至2048年4月1日，承包费总计155500元。承包期内，被告可以出租、转让、寻找合作伙伴，并独自承担民事法律责任。2007年1月1日，原、被告签订《承包土地转让合同书》，约定被告将从合作社承包的部分土地转租给原告，转让年限41年，自2007年4月1日至2048年4月1日。其中，转租土地总面积为1700平方米，折合25.5亩地，截至2015年5月，原告已付清全部费用260万元。其后，被告承包土地因拆除腾退被收回，2018年7月25日，原告与拆除公司办理交房手续，并将转租土地交付给拆除公司。原告认为，原告承租土地在《承包土地转让合同书》履行过程中被拆迁收回，《承包土地转让合同书》已无法继续履行，原告有权解除《承包土地转让合同书》，并有权要求被告退回未使用期间的租金1447953.53元（2007年4月1日至2048年4月1日合计14977天，原告实际使用天数4134天）。被告张玉国辩称，1.转让合同无法继续履行的表面原因是原告与拆除公司签订了补偿协议，并办理了交房手续。实质原因是其违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效。根据农村土地承包法规定，承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。被告将从经合社承包的土地转让给原告，合同中提到被告负责协助原告进行土建工程及变压器增容等相关事宜，实际在合同履行过程中原告在租赁土地上建设了厂房，其既未取得建设工程规划许可，未经相关审批，其建设厂房用于生产经营的行为在事实上也改变了土地的农业用途。故双方于2007年1月1日签订的《土地承包转让合同书》应属无效。2.根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应予以返还，不能返还的折价补偿。原、被告的承包合同无效，原告应将土地恢复原状，由于土地上建筑物已被拆除无法恢复,而原告已将土地交给拆迁公司，被告无法继续占有使用土地。2.原告主动与拆迁公司签订腾退协议，为获拆迁利益违约在先，被告理应不予退还租金。且原告违背诚信原则，在要求被告返还土地的同时却无法将土地恢复原状并交还被告使用，为保护被告的合法利益，被告不应再返还租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定的事实如下：1998年4月1日，被告张玉国与北京市大兴区庞各庄镇南小营村经济合作社签订《沙荒地果树地承包合同》，承包位于村西的梨园（东西长141米，南北长155米，32.7亩）、变电站西梨园（东西79米，南北88米，10.4亩），减去变电站占地（东西41米，南北75米，4.6亩），实际承包果园地38.5亩，每亩每年60元；学校前沙荒地（东西67米，南北88米，8.8亩），减去变压器表箱、国防工程占地，实际承包地8亩，每亩地每年100元。承包期50年，自1998年4月1日至2048年4月1日，承包费总计155500元。合同载明“承包期内，允许张玉国出租、转让、寻找合作伙伴，张玉国独自承担民事法律责任”。2007年1月1日，张玉国（土地原承包人）与朱加国（土地现承包人）签订《承包土地转让合同书》，载明：一、转让土地的性质。此土地为沙荒地，可作为企业盖建厂房使用。二、转让土地的地理位置。甲方所拥有的沙荒地位于大兴区庞各庄镇小营村村村西，甲方将此处沙荒地使用年限内的承包权及地上建筑物一次性转让给乙方使用。具体土地面积为楼房以北18米处围墙起（包括围墙），向南至南围墙外1米，南北总长100米，东面由楼房东墙外0.5米起至本院西面围墙（包括围墙），东西总长170米，总面积为17000平方米，折合25.5亩地，地上建筑物面积为二层楼房面积为600平方米，平房面积为360平方米，本院西北角平房两间及跟房屋有关的设施。三、转让年限。自2007年4月1日至2048年4月1日止。四、土地使用权及地上建筑物的转让费用。甲方转让给乙方的沙荒地面积为17000平方米，使用权限为41年，费用为200万元（80000元×25.5亩），地上建筑物为二层楼房面积为600平方米，平房面积为360平方米，本院西北角平房两间，费用为60万元。五、关于转让费的支付方式。甲方转让给乙方土地使用权的费用及地上建筑物的总费用为260万元，乙方以每年30万元支付给甲方，支付时间为每年3月30日，直到付满260万元为止。六、甲方的权利和义务。1.甲方有权对乙方经营的违反法律、法规的项目进行阻止。3.甲方负责协助乙方进行土建工程及将来变压器增容等相关事宜，如乙方在土建工程及变压器增容时有任何部门或个人干涉，则由甲方负责解决。七、乙方的权利和义务。1.乙方对承包土地及地上建筑物有自主经营权、出租、转让权、管理权、收益权，乙方独立承担所发生的一切民事责任。2.承包期内如遇国家占地，土地及地上建筑物的赔偿归乙方所有。3.甲乙双方均不能违约，如甲方违约退还乙方未使用年限的承包费，并赔偿乙方的经济损失，具体数额由甲乙双方协商认可。如果乙方违约甲方可收回承包土地，具体方式由甲乙双方协商认可。4.在合同有限期内如遇国家重大政策调整，和人力不可抗拒的自然灾害，均不视为违约。经查明，因涉案土地被纳入庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目，朱加国作为被拆除腾退人与拆除腾退人北京六达盛泰置业有限公司签订了《拆除腾退补偿协议》，但该协议尚未过终审。2018年7月25日，朱加国将涉案土地上的地上物腾空后交付给北京六达盛泰置业有限公司。庭审中，双方均认可，朱加国已经将合同所载明的260万元全部支付完毕。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定，承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。涉案土地系农业用地，但原、被告双方所签订的《承包土地转让合同书》却约定了“此土地为沙荒地，可作为企业盖建厂房使用”、“甲方负责协助乙方进行土建工程及将来变压器增容等相关事宜”等相关内容，上述合同内容改变了土地的农业用途；且合同实际履行过程中，原告亦实际上在涉案土地上加盖了大量的房屋；故双方所签订的《承包土地转让合同书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现朱加国要求张玉国返还其未占有使用土地期间的租金。对此，本院认为，涉案土地的地上物系朱加国自愿与北京六达盛泰置业有限公司签订《拆除腾退补偿协议》，朱加国将涉案土地交付给了该公司，并领取了相关补偿。首先，朱加国未提交证据证明其在签订该《拆迁腾退补偿协议》前已征得土地承包权人张玉国的同意；其次，朱加国将涉案土地系直接交付给了北京六达盛泰置业有限公司而并非张玉国，现张玉国无法实际控制和利用土地，而张玉国对此并无过错。综上，在朱加国尚未履行将土地交还张玉国的情况下直接要求退还剩余租金，依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决如下：一、确认朱加国与张玉国于二〇〇七年一月一日签订的《承包土地转让合同书》无效；二、驳回朱加国的其他诉讼请求。案件受理费17832元,由朱加国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨会芳二〇二一年五月二十五日书记员  张 萌