广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民再8号再审申请人（原审被原告）：吴荣钦，男，1955年2月5日出生，汉族，住广东省开平市×××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××411。被申请人（原审原告）：黄斌辉，男，1973年5月8日出生，汉族，住广东省开平市××××x房，身份证号码：440××××××××××××235。再审申请人吴荣钦因与被申请人黄斌辉租赁合同一案，不服本院（2020）粤0783民初1966号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月4日作出（2020）粤0783民申3号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行审理，再审申请人吴荣钦、被申请人黄斌辉到庭参加诉讼。现已审理终结。吴荣钦申请再审称，贵院在审理申请人与被申请人租赁合同纠纷一案【(2019)粤0783民初4791号】明确支持申请人与被申请人租赁合同有效并判决被申请人承担所欠的租金，但为何(2020)粤0783民初1966号判决书又认定：申请人与被申请人租赁合同无效呢？而因本次判定合同无效而导致需退还相应押金12000元给被申请人。申请人是合法途径从开平市×××冲澄经济联合社租赁的，再分租以转租形式租给被申请人，土地使用权属于开平市×××冲澄经济联合社，贵院在(2020)粤0783民初1966号判决书中以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设施工工程规划许可证的规定建设的房层，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，认定申请人与被申请人租赁合同无效，申请人认为适用法律有误，根据《民事诉讼法》第二百条之（二）：“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”规定，恳请贵院再次依法审理认定，还申请人一个公平、公正的审判结果。吴荣钦再审请求：依法撤销（2020）粤0783民初1966号案的判决，驳回被申请人黄斌辉的诉讼请求。吴荣钦在再审期间除原审提交的证据外，还提交如下证据：1、《集体土地建设用地使用证》（开平府集建总字第029301号/开平府集建字[1989]第011100840号）复印件一份。2、《土地登记申报表》复印件一份。3、租赁合同复印件一份。4、（2020）粤0783民初1966民事判决书原件一份。5、（2020）粤0783民申1号民事裁定书复印件一份。6、生效证明复印件一份。黄斌辉答辩称：申请人吴荣钦所提供的新证据是土地许可证，但当时是建设许可证，当时有三证，该土地许可证是否就是建设许可证，是否适用于现在的情况？假如合同有效，在申请人吴荣钦与被申请人解除合同的情况下，申请人吴荣钦将该租赁物租赁给第三方，押金是否应该退回给被申请人？被申请人于5月份已经离场，被申请人将钥匙交给申请人吴荣钦，申请人吴荣钦不拿，不应该向被申请人追缴5个月的租金，应该属于对方违约，应该将押金退回给被申请人。黄斌辉向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告吴荣钦于2018年3月22日所签订的租赁合同并退回已交付的三个月押金12000元；2、本案的诉讼费用由被告吴荣钦承担。黄斌辉在原审时提交以下证据：1、租赁合同复印件一份，证明和再审申请人的租赁关系；2、按金收据复印件，证明已支付按金给吴荣钦；3、业务进度信息，证明已进行拆电销户、搬离；4、出租信息打印件，证明该铺位已被重新出租；5、身份证复印件，证明原告主体资格。6、铺位面积设测尺寸图复印件1张。吴荣钦在原审时提交以下证据：1、吴荣钦身份证复印件，证明原审原告以及再审申请人的诉讼主体资格。2、微信聊天记录截图四张。3、证明复印件一份。4、同意转租证明复印件一份。5、（2019）粤0783民初4791民事判决书复印件一份。6、开平市×××冲澄经济联合社租赁合同复印件一份。原审判决经审理认定如下事实：2018年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告吴荣钦将其向开平市×××冲澄经济联合社承租的位于开平市×××××义祠铺位，即开平市长沙区××××××第一卡35平方米和二楼约160平方米的铺位，出租给原告黄斌辉使用。租赁期间自2018年2月1日至2024年1月30日止，每月租金4000元，第四年递增10%，即2021年4月起租金按4400元/月，原告黄斌辉先付三个月按金12000元，期满退回原告黄斌辉，原告黄斌辉先付顶手费5000元给被告吴荣钦，是无退还。合同签订后，原告黄斌辉依约向被告吴荣钦交付押金12000元。2019年7月15日，原告黄斌辉对于涉案租赁房屋的电表办理销户手续。2019年11月21日，开平市×××冲澄经济联合社出具证明，证明开平市×××××义祠铺位，土地使用权属于开平市×××冲澄经济联合社，由开平市×××冲澄经济联合社出租给被告吴荣钦，现开平市×××冲澄经济联合社同意吴荣钦将该铺位转租或分租给第三方使用。原告黄斌辉以被告吴荣钦无法协助其办理相关环评报告，无法经营为由请求被告吴荣钦返还押金12000元。原审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设施工工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案双方提交的证据无法证明涉案租赁厂房属已取得建设施工工程许可证或经主管部门批准建设的情形，故此，原被告签订《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因涉案《租赁合同》确认无效，被告吴荣钦因该租赁合同而收取的押金12000元应予以返还。故此，原告黄斌辉请求被告吴荣钦返还押金12000元符合法律规定，本院予以支持。原审判决如下：被告吴荣钦应于本判决生效之日起十日内返还押金12000元给原告黄斌辉。本院经再审审理认定事实如下：2018年1月19日，吴荣钦与开平市×××冲澄经济联合社签订《租赁合同》，由吴荣钦租赁位于开平市×××××义祠(原冲澄饭店)115平方米铺位，租赁期限为6年。同年3月22日，吴荣钦与黄斌辉签订《租赁合同》，约定吴荣钦将其向开平市×××冲澄经济联合社承租的铺位中的第一卡35平方米和二楼约160平方米的铺位(下称涉案租赁房屋)，出租给黄斌辉使用；租赁期间自2018年2月1日至2024年1月30日止；每月租金4000元，第四年递增10%，即2021年4月起租金按4400元/月；黄斌辉先付三个月按金12000元，期满退回原告黄斌辉。当日，黄斌辉依约向吴荣钦交付押金12000元。合同签订后，黄斌辉开始使用涉案租赁房屋作为生产环保机印刷工场。2019年3日，黄斌辉在生产经营过程中因环境污染遭人投诉，有关部门的工作人员责令黄斌辉办理好环境影响评估手续后再行经营或搬离经营场所，由于黄斌辉无法办理环境影响评估手续，就解除该租赁合同事宜与吴荣钦协商，但双方对解除租赁合同问题无法达成协议一致。期间，吴荣钦在涉案租赁房屋张贴出租涉案租赁房屋的信息。2019年7月15日，黄斌辉对涉案租赁房屋的电表办理销户手续。另，吴荣钦在原审开庭时称，黄斌辉实际租赁使用涉案租赁房屋的时间是从2018年3月至2019年10月。再查明：位于开平市×××××义祠房屋(原冲澄饭店)于1989年建成投入使用，是经主管部门批准建设的，并由人民政府发给《集体土地建设用地使用证》。还查明：本院于2019年10月24日受理的（2019）粤0783民初4791号吴荣钦诉黄斌辉租赁合同纠纷一案，本院判决黄斌辉应向吴荣钦支付2019年6月至10月的租金20000元。该判决生效后已执行完毕。本院再审认为，本案属租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案所涉的租赁合同纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。本案的争议焦点是，黄斌辉与吴荣钦签订《租赁合同》是否为无效合同及黄斌辉交付给吴荣钦的12000元押金应否返还。关于租赁合同的效力问题。本案中，首先，吴荣钦承租原冲澄饭店115平方米的铺位后，经出租方同意而与黄斌辉签订租赁合同，将其中的35平方米铺位和二楼房屋出租给黄斌辉，符合转租行为的形式要件。其次，原冲澄饭店于1989年经主管部门批准建设的建筑，先于《城乡规划法》，且当时的法律、行政法规对于集体土地建房并无规划许可的硬性要求，因此，该租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以未取得施工工程许可证或经主管部门批准建设的情形，违反法律、行政法规的强制性规定为由，认定该租赁合同无效属适用法律不当，应予纠正。关于黄斌辉交付12000元押金的返还问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；···(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；···。”根据上述认定的事实，黄斌辉在履行合同中在因未获得环境影响评估许可的情形下，于2019年7月对涉案租赁房屋的电表办理销户手续，已明确表示不再继续租赁涉案租赁房屋，吴荣钦也发布出租涉案租赁房屋的信息，再结合吴荣钦在原审开庭时的陈述及于2019年10月24日向本院提起的租赁合同诉讼，应当视为双方当事人已以其行为表明不再履行合同，涉案租赁合同于2019年10月已实际解除。其次，本院作出的（2019）粤0783民初4791民事判决书认定黄斌辉拖欠吴荣钦的租金是2019年6月至10月五个月共20000元，黄斌辉已履行支付了所欠的全部租金。第三，从租赁合同第4条约定“由乙方(黄斌辉)先付三个月按金12000元，期满退回给乙方”的内容可知，黄斌辉交付给吴荣钦的12000元，性质是迟延支付三个月租金的保证金，目的是确保吴荣钦的租金收取。由于黄斌辉没有拖欠吴荣钦的租金，且租赁合同没有对该押金没收作出约定，因此，吴荣钦主张应没收该12000元没有事实根据和法律依据，该12000元押金应予返还。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条以该租赁合同无效为由判决吴荣钦返还12000元给黄斌辉，属适用法律不当，应予纠正。综上所述，吴荣钦申请再审的再审请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，虽对合同效力认定不当，但不影响本案实体处理，本院予以维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持本院的（2020）粤0783民初1966号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 梁颖文审 判 员 戚锦洪审 判 员 黄婷婷二〇二一年五月二十日法官助理 梁淑芬书 记 员 戚晓红