湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初778号 原告：宁远萨维尔物业管理有限公司 法定代表人：付爱民，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓俊杰，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。 被告：张颖，女，1979年10月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司与被告张颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓俊杰庭参加诉讼，被告张颖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费人民币3742元、滞纳金1317.18元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年1月1日，原告与宁远金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向其所开发的小区提供物业管理服务；收费标准为1.1元/月/㎡收取。缴费时间每年首月15日前缴纳全年的物业管理费，逾期缴纳地从逾期之日起按每天应缴纳费用的0.3%缴纳滞纳金。被告系上述物业3-1-1002室业主，该户业主房屋面积为138.61㎡，按合同约定现应向原告缴纳2018年7月1日至2020年9月30日的物业费3742元，但被告却拒不履行自己的缴费义务，产生滞纳金1317.18元。据此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司为支持其诉讼请求，依法向本院提供了如下证据：1、《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，拟证实原告与被告之间系物业服务合同关系，原告有权向被告收取其欠缴的物业费及高层住宅物业服务费收费标准为1.1元/月/㎡；2、宁远县物质服务企业资质备案通知书，拟证明原告自2017年1月1日起为宁郡华府小区提供前期物业服务已获得相关部门批准；3、发改委的批复，拟证实原告向被告收取1.1元/月/平方米的物业费是发改委批复的；4、业主领取钥匙登记表；5、房层交付验收表；6、商品房买卖合同；7、交房流转单，4、5、6、7号证据、拟证实被告系宁郡华府3-1-1002室业主，该户业主房屋面积为138.61㎡，从2018年7月1日至2020年9月30日欠缴物业费3742元，产生滞纳金1317.18元。 被告张颖未到庭参加诉讼亦未进行书面答辩。 本院组织当事人对以上证据进行了质证，被告张颖未到庭，视为其放弃质证权利，对原告提供的证据，经本院审查，符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以采信。 根据采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告张颖系宁远县宁郡华府3-1-1002室业主，该户业主房屋面积为138.61㎡，被告于2016年12月29日与宁郡华府的开发商永州市泰丰房地产开发有限公司办理交房手续。2017年元月1日，宁远金泰置业有限公司作为甲方与原告宁远萨维尔物业管理有限公司作为乙方签订了《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对金水湾·宁郡华府提供前期物业管理服务。合同第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅（高层）1.1元/月（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用）……。合同第三十一条约定业主和物业使用人违反本合同第五条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，乙方可向人民法院提起诉讼处理。合同签订后原告宁远萨维尔物业管理有限公司为被告居住的宁远县宁郡华府提供物业管理服务，被告收房后也事实上认可原告宁远萨维尔物业管理有限公司提供的物业管理服务，但被告张颖一直未向原告缴纳物业费，经原告多次催缴，被告仍然未缴纳物业费。原告宁远萨维尔物业管理有限公司于2021年3月2日向本院提起诉讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远金泰置业有限公司签订的《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。同时被告张颖作为宁郡华府的业主，受《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》的约束。原告宁远萨维尔物业管理有限公司已按照合同的约定提供了物业管理服务；而被告张颖应负有按照合同规定的日期按时将物业费交给原告宁远萨维尔物业管理有限公司的义务。现被告张颖未按时缴纳物业费，已属违约，原告有权要求被告缴纳物业费。现原告要求被告向原告支付2018年7月1日至2020年9月30日欠缴物业费3742元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求违约金1317.18元的诉请，合同约定，不按协议约定的标准及时间交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每天千分之三收取），本院认为上述违约金的约定过高，予以调整为一年期同期银行利率的四倍（3.85%х4=15.4%）。截止到原告诉请的时间2020年9月30日，被告2018年7月物业管理费1829.65元（152.47元/月х12个月）逾期二年二个月，违约金为610.37元（1829.65元х15.4%х2年2个月）；2019年物业管理费逾期一年两个月，违约金为328.61元（1829.65元х15.4%х1年2个月），2020年7月起物业管理费逾期两个月，违约金为46.84元，以上违约金合计为985.82元，原告诉请违约金为1317.18元，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告张颖在本判决书生效后10日内向原告宁远萨维尔物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年9月30日欠缴的物业费3742元； 二、由被告张颖在本判决书生效后10日内向原告宁远萨维尔物业管理有限公司支付欠缴物业费的违约金985.82元。 如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张颖承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓双成 二〇二一年五月六日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  欧 欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。