贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1889号上诉人（原审被告）：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处（原大方镇）迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼，统一社会信用代码：91520521573315931B。法定代表人：刘志辉，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：彭红亮，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：李曌，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黎回亮，男，1981年11月7日出生，蒙古族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：袁兴梅，女，1983年12月1日出生，彝族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人(特别授权)：彭昊，贵州奢香律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：盖文祥，贵州奢香律师事务所实习律师。上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称：佳鑫房开）因与被上诉人黎回亮、袁兴梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人佳鑫房开上诉请求：撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审对解除权产生之日的事实未查明，适用法律也存在错误，判决支持被上诉人已经超过解除权行使期限的请求错误。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”本案中，被上诉人在2018年2月就已经到银行办理贷款手续，因此，一旦超过贷款审批的正常期限（3至6个月），被上诉人就应当知道贷款未核准/通过。因此，即使按6个月的贷款审批期限计算，至2018年9月1日，被上诉人就应当知道贷款未通过，解除权自2018年9月1日起算。被上诉人于2020年11月17日起诉，已超过1年的解除合同最长期限。二、《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会2010年2月12日发布施行）第二十一条规定：“对未获批准的个人贷款申请，贷款人应告知借款人。”因此，贷款未获批准，通知的义务在于银行，上诉人没有法定或约定的义务通知被上诉人。三、上诉人于2020年2月份已经催告被上诉人继续履行，但被上诉人在三个月内并未提出解除合同，直至2020年11月17日才提出解除合同，已经超过解除权行使期限。被上诉人提供的通话录音显示上诉人的员工在春节过后告诉被上诉人银行要求增加首付，并催告被上诉人继续履行合同。但被上诉人一直未提出解除合同，其是在等待和其购买同一户型铺位、和其是邻居的陈余富的案件二审判决下来之后，才提出解除合同。当天的通话，是被上诉人询问银行不贷款的原因，通话内容明确春节后（2月20日）就已经通知。且正常而言，如被上诉人当天（而且是下午）得到通知，不可能不经过协商、沟通，当天就起诉。由此可见，一审认定2020年11月17日上诉人才通知要求增加首付也与被上诉人2020年11月17日当天起诉自相矛盾，存在错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即上述司法解释规定催告后解除权行使的合理期限为三个月，本案被上诉人在催告后超过三个月未行使解除权，应当认定其解除权消灭。被上诉人黎回亮、袁兴梅未进行答辩。黎回亮、袁兴梅向一审法院起诉请求：一、判决解除原告黎回亮、袁兴梅与被告佳鑫房开签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Y18001718）；二、判决被告佳鑫房开退还原告黎回亮、袁兴梅购房首付款114595.00元，支付维修基金1980.00元，支付抵押登记费550.00元，共计117125.00元，并按中国人民银行同期存款利率支付原告从2018年1月12日起至债务偿还完毕之日止的资金占用利息；三、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年1月12日，佳鑫房开作为出卖人，黎回亮作为买受人、袁兴梅作为共有人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房买卖合同附件12），合同编号为Y18001718，合同约定黎回亮购买佳鑫房开开发的佳鑫国际摩尔城第7幢吊层102号房，该房屋为预售房屋，合同约定总价款为224595.00元，首付款为114595.00元，余款110000.00元通过银行按揭方式支付。合同签订之日，黎回亮支付了首付款114595.00元、维修基金1980.00元、办理抵押登记费用550.00元，共计117125.00元。合同同时约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担该合同第十条约定的违约责任（即逾期付款违约责任）；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”《补充协议》约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，承诺并保证本次购房是非第三套按揭房和有良好银行信用，如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，买受人应承担累计付款总额的15%违约金，并且出卖人有权另行处置该房屋。买受人必须配合出卖人到政府有关部门办理撤销本合同的预售备案登记手续，同时还应承担因交易发生的相关税费，出卖人在解除合同60天内扣除买受人应承担的违约金和相关税费后，不计利息退还买受人余款。”合同签订后，2018年2月28日，黎回亮、袁兴梅签署了中国农业银行大方支行个人信贷业务申请表及个人购房贷款面谈笔录，银行在审核黎回亮、袁兴梅按揭贷款过程中，要求增加10%购房首付款才能办理按揭贷款手续。2020年11月17日，黎回亮在与佳鑫房开工作人员的通话中才被告知其需补交10%的购房首付款才能办理银行按揭贷款，黎回亮不同意补交10%的购房首付款，遂诉至法院要求解除合同。一审法院认为，黎回亮、袁兴梅作为共有人与佳鑫房开签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的首付款为114595.00元，余款110000.00元通过银行按揭方式支付，办理按揭贷款的方式是由黎回亮提供相关资料，佳鑫房开将相关资料交给承办银行审核通过后，黎回亮再到银行具体办理相关手续。合同签订后，黎回亮按照合同的约定履行了支付首付款、维修基金、办理抵押登记费用的义务，并签署了中国农业银行大方支行个人信贷业务申请表及个人购房贷款面谈笔录。承办按揭贷款的银行在审核过程中，要求黎回亮增加10%的购房首付款，否则不能办理按揭贷款，即导致黎回亮至今未能办理银行按揭贷款的原因在于银行，不是黎回亮及佳鑫房开的原因。虽然按照案涉合同价款增加的首付款只有2万多元，但已超过黎回亮与佳鑫房开签订合同时的预期，黎回亮要求解除合同的请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，且未违反双方签订的《补偿协议》第三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对黎回亮、袁兴梅要求解除合同，退还已支付的购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的请求，予以支持。案涉《商品房买卖合同》第八条仅约定如果买受人在7日内不支付不足款项，任何一方均可解除合同，该约定并未对解除合同的时间进行限制，且根据袁回亮、袁兴梅签署的个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录的原件现由佳鑫房开持有这一事实，可以认定案涉房屋的按揭贷款是由佳鑫房开与银行进行对接，佳鑫房开并未提供证据证明银行或佳鑫房开已通知了黎回亮其需增加10%的首付款才能办理按揭贷款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合佳鑫房开工作人员与黎回亮的通话录音内容，可以认定银行要求增加10%的首付款才能办理按揭贷款的信息银行是通知佳鑫房开，并未直接通知黎回亮，而佳鑫房开因为工作人员变动以及疫情等原因，一直未通知黎回亮，黎回亮在2020年11月17日与佳鑫工作人员通话中才得知银行要求增加10%的首付款才能办理按揭贷款，黎回亮、袁兴梅于2020年11月25日诉至法院，并未超过解除权的存续期间，故对佳鑫房开关于黎回亮请求解除合同已超过法定时限的主张，不予支持。佳鑫房开应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，以黎回亮支付的购房款114595.00元为基数，自交付首付款之日起，按照银行同期存款利率支付利息，黎回亮、袁兴梅要求支付维修基金、办理抵押登记费用的利息的请求，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符，不予支持。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉商品房属于预售房屋，因此，案由变更为商品房预售合同纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告黎回亮、袁兴梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于2018年1月12日签订的合同编号为Y18001718的《商品房买卖合同》；二、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内退还原告黎回亮、袁兴梅支付的购房款114595.00元、维修基金1980.00元、抵押登记费用550.00元，共计117125.00元，并支付以114595.00为基数，从2018年1月12日起至给付完毕之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；三、驳回原告黎回亮、袁兴梅的其他诉讼请求。案件受理费2650.00元，因适用简易程序减半实收1325.00元，由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为：上诉人工作人员与被上诉人2020年11月17日通话录音显示,上诉人工作人员于此次通话时才告知被上诉人需增加10%的首付才能办理按揭贷款，并向被上诉人阐述上诉人与银行沟通、协商办理按揭贷款的相关过程，向被上诉人解释称，银行很少办理商铺按揭，经上诉人多方面沟通协调，最终同意办理，但要求首付增加10%。被上诉人当场表示不同意增加首付款，要求退房。证明被上诉人于2020年11月17才知道银行另行增加了办理按揭贷款的条件，需首付增加10%，否则按揭贷款不能办理。上诉人主张其于2020年2月份已经催告被上诉人履行合同，解除权行使期限已经超过无事实依据，不予采纳。通话当天综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年五月十七日书记员 高 进