广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1540号原告：广州市潮市场经营有限公司，住所地广州市白云区鹤龙一路208号。法定代表人：宋金山。委托诉讼代理人：吴朝东，男，系该公司员工。被告：周由捷，男，1993年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。原告广州市潮市场经营有限公司（以下简称潮市场公司）与被告周由捷租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潮市场公司的委托诉讼代理人吴朝东，被告周由捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潮市场公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的费用51552元（2020年2月1日至2020年10月15日租金40960元、物业管理费1280元、水电费9312元）；2、被告支付违约金15000元（从2020年2月1日至2020年10月15日租金违约金为15283.2元、物业管理费违约金477.60元、电费违约金1763.5元，共计17524.3元，按法律规定原告仅主张15000元）；3、确认双方解除租赁合同关系；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2020年1月1日与被告签订了《广州白云YH城租赁合同》，租期自2020年1月1日至2022年12月31日止，按照合同约定被告每月5日前向原告缴纳租金5120元，如逾期则支付逾期付款违约金，被告拖欠租金合计40960元。同时约定被告应于每月5日前缴纳管理费、水电费、空调使用费等费用，每逾期1日，被告按照应缴总额的千分之三支付滞纳金，被告已拖欠管理费、水电费共10592元。故原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告周由捷辩称，原告违约在先，我无需支付任何费用及违约金。2020年1月至3月12日期间，原告将我所租店铺完全封锁，致使我无法进入管理、经营。3月13日至9月18日期间，每天均长时间封锁商铺，我无法正常经营使用。原告已私自解除合同并将商铺转租给他人。故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广州白云YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街鹤龙一路208号的商业主楼一层东区A1001号物业（以下简称涉案物业）出租给乙方从事餐饮经营。该租赁物的建筑总面积为16平方米。租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。租赁期间的租金如下：其中2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为5120元，租金按月支付，乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金。乙方需向甲方交纳履约保证金5280元。在租赁期限内，若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。同日，双方签订《广州白云YH城物业管理合同》，约定甲方对涉案物业所在商场实施统一物业管理，乙方支付2020年1月1日至2022年12月13日期间的物业管理费，每月160元，乙方需向甲方交纳履约保证金10560元；水电费收费标准：每度电1.5元，公共区域设备分摊电费单价：1.5元/度；水费5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）。乙方应在签署本合同时向甲方缴交当月物业管理费及其他费用160元，此后乙方应于每月5日前缴纳当月物业管理费、空调使用费、上月水电费等相关费用，每逾期一日，乙方须按应缴交总额的千分之三支付滞纳金等。同年5月20日、6月10日、7月15日、8月15日，原告分别向被告发出《关于广州白云YH城商户应缴纳款项催收事宜的函》，通知被告缴纳拖欠的租金、管理费、水电费等事项。上述函末均有被告签名。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。再查，据生效的（2016）粤0111民初11101号民事判决书查明，涉案物业所在建筑物无合法的规划报建手续。本案中，经本院释明涉案租赁合同为无效合同，原告明确不变更诉讼请求。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、缴费通知单。该通知单记载2020年2月至2020年9月期间涉案物业的应缴费用，其中2月通知单注明“因疫情原因，拍照发给商户”，其余通知单客户签收一栏均有被告签名。2、水电费代收代缴通知单。拟证实涉案物业8月15日至9月27日期间产生的水电费。3、微信聊天记录。拟证实被告于2020年9月16日发微信告知原告“明天起我这里营业了”。4、退场费用结算通知单。载明涉案物业4月的租金已缴纳。被告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。拟证实原告封锁涉案物业至2020年3月12日；2、照片。拟证实原告在2020年3月后至被告搬离前仍长时间封锁商铺。庭审中，原、被告均确认被告于2020年9月18日搬离涉案物业；原告确认与被告约定每日营业时间为上午十点至晚上十点，因3月12日后新冠疫情仍有影响，故要求被告每日提前结束营业；原、被告确认被告已缴纳2020年1月至4月的水电费，被告对5月至9月18日期间的欠付水电费数额予以确认。被告2020年2月及3月租金应免交。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。本案为租赁合同纠纷，涉案物业未办理规划报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2020年1月1日签订的《广州白云YH城租赁合同》无效。故原告诉请解除与被告所签租赁合同于法无据，本院不予支持。合同虽为无效，被告仍应向原告支付其使用涉案物业期间的场地使用费。被告未提交其支付场地使用费的相关凭证，故本院对原告主张被告自2020年2月起至搬离之日止仅支付4月费用的事实予以确认。现双方均确认被告于同年9月18日搬离涉案物业，故被告应按照合同约定的租金标准向原告计付2020年2月、3月、5月至9月18日期间的场地使用费，因被告已提供证据证实原告因新冠疫情影响将涉案物业封锁至2020年3月12日，在此之前被告无法正常经营使用，故本院酌情减免被告一个月的场地使用费。另，被告已向原告支付保证金5280元，因合同无效，原告应将保证金退还被告，故该笔费用亦应在被告欠付的场地使用费中予以抵扣。综上，被告还应向原告支付场地使用费23392元（5120元×5个月+5120元÷30天×18天-5280元）。原告诉请场地使用费的超出部分无据，本院不予支持。被告辩称2020年3月12日后原告仍长时间封锁商铺，故其无法正常经营使用，根据双方陈述及原告提交的水电费凭证，被告在2020年3月12日后仍继续在涉案物业内经营，虽原告要求其每日提前结束营业，但此举并未导致被告完全无法使用涉案物业，故其仍应向原告支付上述期间的场地使用费，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告诉请被告支付物业管理费、水电费及上述费用的违约金。上述费用均于双方签订的《广州白云YH城物业管理合同》进行约定，属双方的另一合同关系，故本院于本案中不作调处，原告可另案主张。关于原告诉请被告支付逾期付款违约金。因双方所签租赁合同无效，其中的违约条款亦无效，故原告依据合同约定的违约条款向被告主张逾期付款违约金无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告周由捷向原告广州市潮市场经营有限公司支付欠付的场地使用费23392元；二、驳回原告广州市潮市场经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费732元，由原告广州市潮市场经营有限公司负担475元，由被告周由捷负担257元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市潮市场经营有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年五月二十六日书记员 傅奎显