广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终366号上诉人（原审被告、反诉原告）：汕头光明理工职业技术学校，住广东省汕头市××××××，统一社会信用代码：524×××××××××××354P。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：陈灏铮，广东镌法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云跃，广东镌法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中通信息服务有限公司第一分公司，住汕头市龙湖区××××××××，统一社会信用代码：914××××××××249180K。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蔡飙，广东岭海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳芸，广东岭海律师事务所律师。上诉人汕头光明理工职业技术学校（以下简称“光明学校”）因与被上诉人中通信息服务有限公司第一分公司（以下简称“中通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。光明学校上诉请求：1.撤销广东省汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1726号民事判决第三项，依法改判上诉人应付还被上诉人的占用费及违约金在上诉人已预定的定金235468.82元中优先抵扣，即上诉人应付还被上诉人163536.05元；2.撤销广东省汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1726号民事判决第五项，依法改判被上诉人应向上诉人支付房屋修复费用100万元（具体数额待司法鉴定明确）；3.本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人与被上诉人于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》第二条第2.5款的约定，上诉人在前述租赁合同签订后已向被上诉人支付了一个月的租金235468.82元作为定金，且该款约定在租赁期届满或合同终止或解除后，被上诉人扣除依据合同约定应承担的违约金等款项后，应将剩余定金不计息返还给上诉人。鉴于原审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除，上诉人应向被上诉人支付2020年7月1日至2020年8月20日期间的场地占用费及违约金，故上诉人认为，上诉人应付还被上诉人的占用费及违约金应优先在上诉人已经预付的定金中优先抵扣，不足部分再由上诉人承担，但原审法院没有查明该事实，直接判令上诉人向被上诉人付还全部占用费及违约金，显属认定事实错误，依法应予纠正。二、上诉人在一审时向原审法院申请对涉案房屋的质量问题以及上诉人因此支出的修复费用进行司法鉴定，但原审法院以上诉人未提供相应证据证明涉案房屋存在质量问题为由，不予受理上诉人提出的鉴定申请，然而上诉人在一审时已经向原审法院提交了涉案房屋的鉴定报告，证实了被上诉人将涉案房屋交付给上诉人时确存在质量问题，结合被上诉人于一审提供的证据房屋质量报告，证明上诉人已完成案涉房屋质量问题的修复，因此原审法院以上诉人没有完成举证责任，不予受理上诉人提出的司法鉴定申请，属于程序错误，依法应予纠正。综上所述，原审判决认定事实部分错误、程序错误，敬请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。中通公司辩称，一、光明学校要求在占用费和违约金中抵扣已支付的定金，超出了原审的反诉诉讼请求，该项上诉请求依法不应予以支持。二、光明学校应当自行承担非主体结构损坏修缮的费用，其要求中通公司承担修缮费用以及进行修缮费用的鉴定没有事实、法律依据。1.光明学校所主张的修缮费用不属于合同规定应由中通公司承担的费用。（1）中通公司仅承担涉案房屋主体结构自然损坏的维修费用中通公司、光明学校双方签署的《房屋租赁合同》中约定：2.1：租赁期为2015年12月1日起将房屋及配套措施按现状交付给乙方使用，直至2020年11月30日。经双方协商一致，本合同自2015年12月1日起至2016年2月29日止为免租期以供乙方修缮标的物，即从2016年3月1日起计租。3.2约定：甲方承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，本合同另有约定的除外。补充附页之1：……发现房屋主体结构自然损坏，乙方应及时书面告知甲方，并配合甲方做好维护管养工作。因此，根据合同约定，中通公司在2015年12月1日将涉案房屋以“现状”交付给光明学校使用，并给予了3个月免租期让其进行修复，以达到可以正常使用的程度；在3个月免租期结束后的计租期间，若涉案房屋的主体结构发生自然损坏，中通公司在光明学校的书面通知下进行修缮，并承担相应的维修费用。涉案房屋主体结构自然损坏外的其余破损、修缮费用，均由光明学校承担。中通公司、光明学校双方签署的《房屋租赁合同》约定：4.3：因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备……4.5：因使用不当或因非甲方原因造成房屋及配套设施/设备损坏或他人人身伤亡、财产损失的，乙方应负责修复或赔偿……附件二之二之（三）：……由于乙方的日常维护和保养不到位，致使以上房屋及其原附属设施设备、公共场地、公共部分和公共设施设备（包括向甲方无偿借用的房屋、场地和设备设施）破损，应由乙方承担责任并自负经费维修；附件二之二之（四）：乙方应使用需要需对房屋进行室内装修或增加设施设备，可向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后乙方可自费对房屋进行室内装修或增加设施设备……故根据合同约定，涉案房屋主体结构自然损坏外的其余破损、修缮费用，均由光明学校承担。本案涉及的修复均不涉及房屋的主体结构，依约均应由光明学校自行承担。光明学校原审提交的5份报告【《房屋安全鉴定报告》（汕房鉴编[2016]-017-1至5号）】均无法直接证明涉案房屋存在主体结构损坏的事实：a汕房鉴编[2016]-017-1号报告的鉴定意见中，虽然房屋主体结构鉴定为“一般损坏房”，但是该部分的第一句显示：主体结构承载力基本可满足正常使用要求；b汕房鉴编[2016]-017-2至4号的鉴定意见中：主体结构承载力基本可满足正常使用要求……房屋主体结构鉴定为“基本完好房”；c汕房鉴编[2016]-017-5号报告的鉴定意见仅为地基产生沉降，并未提及主体结构是否存在损坏的问题。况且，中通公司提交的汕房鉴编2020-11报告的“处理建议及说明”之1点明“本鉴定书仅用于办理行业许可证，不作他用”，因此不能作为与2016年鉴定报告的对比。2.光明学校不具备要求中通公司承担修缮费用的请求权基础。（1）租赁物启动使用前的修缮费用，依约应由光明学校承担。根据合同2.1之约定，涉案房屋是按照现状进行交付，而交付的现状即为《房屋安全鉴定报告》（汕房鉴编[2016]-017-1至5号）所记载的状况。双方在按现状移交时，都十分清楚该房屋只有通过修缮后才能够启用。故此，合同约定中通公司才会按极低的租金出租给光明学校，并给3个月的免租期予光明学校修缮，光明学校依约本应自行承担租赁物启用前修缮费用，并负责将涉案房屋修缮至可以正常使用的程度。综上，《房屋安全鉴定报告》（汕房鉴编[2016]-017-1至5号）所载的现状情形“沉降倾斜、墙体裂缝、大部分门框、门页严重蛀损、门窗缺失，地面下陷变形、墙体渗漏”等问题，均属于租赁物启用前，应由光明学校自担费用完成修缮的约定责任，在启动使用之前所发生的全部修缮费用概与中通公司无关。（2）租赁物启用后，并未发生应由中通公司承担修缮费用的情形。根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁物启用后的租赁期间里，中通公司仅应当在租赁物出现主体结构损坏时，才负有承担修缮及费用的合同义务，而光明学校并未举证证明存在应当由中通公司承担修缮费用的事实。综上所述：光明学校上诉要求中通公司承担修缮费用的诉求没有任何请求权依据，其上诉请求依法应当予以驳回。三、光明学校要求进行修复费用的鉴定申请，没有法律依据。如上所述，光明学校无法证明其主张的“沉降倾斜、墙体裂缝、大部分门框、门页严重蛀损、门窗缺失，地面下陷变形、墙体渗漏”等为涉案房屋的主体结构问题，其承租期间陆续修复的乃是涉案房屋非主体结构自然损坏的日常维护和保养，根据合同约定，费用均应由光明学校承担。因此，无论进行鉴定后所确定的修缮费用结果如何，均不影响光明学校应自行承担修缮费用的法律后果，亦即：无论是否进行修缮费用的鉴定，光明学校都应当依约承担修缮费用。故此，光明学校提出的鉴定申请与本案件事实查明没有任何必要性，且鉴定结论亦对本案的判决结果不会产生任何实质性影响。综上：因光明学校依约应当自行承担非主体结构损坏修缮的费用，其进行修缮费用鉴定的申请既无必要性，也与本案审理没有关联性，该申请没有法律依据，依法不应予支持。综上，光明学校的上诉请求均无事实、法律依据，请求依法维持原审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。中通公司向一审法院起诉请求：一、判令光明学校立即将汕头市华新城西侧（原汕头市邮电技工学校）校区内承租房屋及提供使用场地恢复原状，具体为：（1）拆除学校大门右侧门房加高房屋，按照原门房的房屋高度、门窗尺寸、装修风格进行恢复；（2）门房左侧外围墙恢复原状；具体建筑用料见“补充证据之邮校大门围墙等施工图”⑥建筑用料说明，且恢复的原状必须符合原先抗震的要求（见⑫抗震结构构造及用料说明）；具体尺寸见“补充证据之邮校大门围墙等施工图”⑦平面⑧立面、剖面⑨节点大样。（3）恢复学校景观喷水池及景观花圃；具体建筑用料见“补充证据之邮校大门围墙等施工图”④建筑用料说明；具体尺寸、位置见“补充证据之邮校大门围墙等施工图”②-③总平面图、⑤道路、花池大样。（4）恢复教学楼顶层外观玻璃装饰风格，拆除增设物；具体建筑用料见“补充证据之邮校教学楼施工图”①建筑用料说明；具体尺寸见补充证据之邮校教学楼施工图”⑦南向立面、⑪LC1、LC2立面、门窗表。（5）拆除教学楼北面加建结构房，恢复教学楼一层双向流通功能。具体原状见“补充证据之邮校教学楼施工图”②底层平面图、⑧北向立面图、⑨东向立面、1-1剖面，故需拆除。二、请求判令确认中通公司、光明学校于2016年3月7日签署的《房屋租赁合同》已于2019年11月17日解除。三、判令光明学校将位于汕头市华新城西侧（原汕头市邮电技工学校）校区内承租房屋及提供使用场地，具体包括：教学楼1-8层（除第8层通信机房37.20㎡）共5751.29㎡、实验楼1-5层（除第1层营业厅250㎡）2734.20㎡、教工宿舍楼1-7层（除第1层通信机房541.13㎡）共3688.23㎡、学生宿舍楼1-5层共2316.47㎡、办公楼及食堂1-3层共1758.94㎡、门房共46.29㎡、拓展培训基地土地、篮球场、校道及绿化，返还原告。四、判令光明学校支付自2020年7月1日起至将承租的房屋及提供的使用场地返还之日止的占用费、违约金（占用费比照月租金按日计算，违约金按照占用费总额的3%计算，暂计至2020年8月16日，为367711.15元）。五、判令光明学校承担本案诉讼费用。光明学校反诉请求：一、判令中通公司向光明学校支付房屋修复费用暂计100万元，具体数额待司法鉴定明确；二、本案全部诉讼费用由中通公司承担。一审法院认定事实：2016年3月7日，中通公司与光明学校签订《房屋租赁合同》，约定中通公司同意将坐落在汕头市华新城西侧汕头市邮电技工学校校区内部位的房屋出租给光明学校作培训、教育用途使用，房屋建筑面积为16295.42平方米、使用面积为16295.42平方米。租赁期为自2015年12月1日（起租日）起将房屋即配套设施按现状交付光明学校使用，至2020年11月30日止。房屋租金为每月14.45元/平方米，房屋租金合计为235468.82元/月。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由光明学校自行缴付，不纳入租金中。中通公司承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。因使用需要，光明学校可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备，光明学校对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋主体结构，并应遵守有关法律法规，光明学校从事前述行为必须事先书面向中通公司申请并经中通公司同意，中通公司有权对工程进行监督。租赁期届满或该合同终止或解除后，光明学校负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；光明学校未拆除部分，中通公司不予任何补偿。非经中通公司同意，光明学校不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用。否则，自前述行为发生之日起该合同自行解除，中通公司有权随时收回房屋并要求光明学校搬迁物品与设备，由此造成的一切费用和损失，由光明学校承担。任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的3%收取违约金，并要求对方赔偿损失。中通公司依据本合同约定解除合同、收回房屋的。光明学校应当根据中通公司要求搬迁完毕并交回房屋。否则，中通公司有权要求光明学校限期迁出和补交占用期间内租金，并有权按占用期内租金总额的3%收取违约金。光明学校与汕头碧华学校于2019年11月17日签订《合作办学协议书》，约定光明学校在汕头市金平区×××××××华新城西侧租赁场地用于办学，建筑面积约16295.42平方米，双方同意在光明学校原办学场所内进行学历教育的办学事项进行合作，光明学校提供上述场地作为合作条件，其中已装修好并投入使用的面积约14595.42平方米，合计共投入16938373元，光明学校同意该资产折算为489.9万元出让给汕头市碧华学校办学使用；碧华学校以货币资金4899000元受让光明学校转让的办学场地。双方合作办学期限自2019年11月17日至2025年11月30日止。2020年3月25日，中通公司向光明学校发函《关于不得在未经我司同意进行场地装修改建的函》，载明：“近日，我司发现贵校正在对汕头市邮电技工学校的校区进行大规模的装修改建。该校区系我公司出租给贵校办学使用，根据房屋租赁合同4.3的约定：‘乙方对房屋进行装修、改建等行为必须事先书面向甲方申请并经甲方同意，甲方有权对工程进行监督。’对于贵校在未经我司书面同意的前提下，对校区进行大规模装修改建，由此引起的一切后果及损失将由贵校承担。”2020年4月2日，中通公司向光明学校发函《关于停止对汕头市邮电技工学校进行装修改建的函》，载明：“近日贵校在未经我司同意的前提下，对汕头市华新城西侧汕头市邮电技工学校进行大规模装修改建。我司发现该行为后第一时间发函要求不得继续施工。目前，贵校仍未停止施工。该行为严重违反双方签订的房屋租赁合同4.3约定。对此，该地业主方汕头电信也强烈要求贵校停止对校区的装修改建。”2020年4月17日，中通公司向光明学校发函《关于停止对汕头市邮电技工学校进行装修改建并限期恢复原貌的函》，载明：“近日贵校在未经我司同意的前提下，对汕头市华新城西侧汕头市邮电技工学校进行大规模装修改建，该行为严重违反双方签订的房屋租赁合同4.3约定。对此我司已多次函告，要求贵校停止对校区的装修和改建，至今贵校仍未停止施工。现我司再次强烈要求贵校自收到本函件之日起，立即停止对校区的装修改建行为，并最迟于2020年5月15日前将现场恢复原貌。”2020年4月30日，光明学校向中通公司回复《关于汕头邮校修缮的情况说明》，载明由于房屋老化严重，排水管老化且破损，校园部分房屋出现沉降的现象，主教学楼顶玻璃幕墙老化脱落，学校计划利用寒假和暑假期间对校园进行修缮，计划修缮包括对教学楼、实训楼、宿舍楼的外墙进行防水翻新粉刷，对教学楼进行升级改造并增加教室的数量。升级改造卫生间并增加厕所蹲位。对学校大门和围墙进行修缮加固。2019年12月份光明学校向中通公司提交修缮申请，但由于审批流程时间较长，考虑到安全等问题我们自行投入资金修缮翻新。原计划利用寒假对外墙进行翻新和粉刷，当前处于疫情防控及全面消除疫情负面影响的特殊时期，学生尚未能安排开学，因此在原计划的基础上把暑假修缮的计划提上议程。同时承认该次修缮没有及时、完整向中通公司申请汇报系光明学校的疏忽。2020年8月20日，中通公司在涉案房产张贴公告，通知“1.于本公告张贴之日起，我司正式从第三方管控下收回邮电学校，进行自行营业，从即日起贵方人员未经我司同意，不得擅自进入邮电学校；否则我司将采取相应的法律途径予以解决，并要求贵方承担相应的法律责任。2.贵校与第三方之间的合作办学纠纷，应自行协商解决，与我司无关。”在本案庭审过程中，中通公司主张涉案房屋按原设计方案交付，光明学校主张涉案房屋交付时房屋没有进行更改，但是处于破损状态。光明公司承认涉案租赁房屋已由中通公司于2020年8月20日收回。一审法院认为，关于本案《房屋租赁合同》解除问题，本案系房屋租赁合同纠纷，中通公司与光明学校签订的《房屋租赁合同》依法有效，中通公司主张确认涉案《房屋租赁合同》于2019年11月17日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”中通公司与光明学校签订的《房屋租赁合同》中约定：“非经中通公司同意，光明学校不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用。否则，自前述行为发生之日起该合同自行解除，中通公司有权随时收回房屋并要求光明学校搬迁物品与设备，由此造成的一切费用和损失，由光明学校承担。”中通公司与光明学校在合同中已对一方解除合同的条件进行约定，现光明理工与汕头碧华学校签订《合作办学协议书》，由光明学校提供涉案房产作为合作条件，已违反中通公司与光明学校签订的《房屋租赁合同》相关约定，中通公司有权解除涉案《房屋租赁合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因中通公司向光明学校发出的三份函中并未主张解除涉案合同，故本案《房屋租赁合同》应自中通公司向光明公司主张相关权利之日即本案起诉之日2020年7月1日解除，同时光明公司应向中通公司返还涉案房屋。关于本案占用费及违约金问题，《房屋租赁合同》另约定：“甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的。乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期间内租金，并有权按占用期内租金总额的3%收取违约金。”涉案《房屋租赁合同》因光明学校违约而致解除，根据一审法院查明事实，涉案房屋已由中通公司于2020年8月20日收回，故光明学校应依约向中通公司支付2020年7月1日至2020年8月20日期间占用费387383.37元（235468.32元＋235468.32元÷31天×20天）及违约金11621.5元（387383.37元×3%）。关于光明学校是否应将租赁房产恢复原状的问题。根据双方在《房屋租赁合同》中约定：“因使用需要，光明学校可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备，光明学校对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋主体结构，光明学校从事前述行为必须事先书面向中通公司申请并经中通公司同意，中通公司有权对工程进行监督。租赁期届满或该合同终止或解除后，光明学校负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；光明学校未拆除部分，中通公司不予任何补偿。”根据本案查明事实，光明学校对涉案房屋进行装修的行为并未征得中通公司同意，中通公司请求光明学校将租赁房产恢复原状理由充分，一审法院应予支持，但涉案房产已由光明学校进行装修，对此中通公司仍有使用价值，且恢复原状的拆除及修复光明学校需人力和财力，考虑到租赁物的使用价值，对中通公司请求将租赁物恢复原状，从社会效果和有利中通公司及光明学校的利益出发，不判令光明学校对上述租赁物恢复原状。光明学校反诉中通公司主张其支付房屋修复费用100万元（具体数额待司法鉴定明确），因光明学校未提供相关证据证明其对租赁房屋的主体部分进行修复，故对光明学校的工程造价司法鉴定申请已不需要，一审法院不予采纳，因此对光明学校上述反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中通信息服务有限公司第一分公司与汕头光明理工职业技术学校签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、汕头光明理工职业技术学校应于判决发生法律效力之日起十日内返还中通信息服务有限公司第一分公司位于汕头市华新城西侧汕头市邮电技工学校校区内部位的房屋（上述租赁房屋已由中通信息服务有限公司第一分公司于2020年8月20日收回）；三、汕头光明理工职业技术学校应于判决发生法律效力之日起十日内返还中通信息服务有限公司第一分公司占用费387383.37元及违约金11621.5元；四、驳回中通信息服务有限公司第一分公司的其他诉讼请求；五、驳回汕头光明理工职业技术学校的反诉请求。汕头光明理工职业技术学校如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6916元，由汕头光明理工职业技术学校承担。一审反诉费13800元，由汕头光明理工职业技术学校承担。中通公司已预交的部分案件受理费，一审法院予以退回。汕头光明理工职业技术学校应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间争议的焦点为光明学校是否对涉案场地的主体部分进行修复及中通公司是否需支付修复费用。关于光明学校是否对涉案场地的主体部分进行修复及中通公司是否需支付修复费用的问题，经查，光明学校在一、二审均未能提交证据证明其对涉案场地的主体部分进行修复，其在一审所提交的房屋鉴定报告无法充分证明涉案房屋主体结构存在破损的情形，因此其主张中通公司依据合同约定支付涉案场地的主体部分修复费用的理由不能成立，本院不予支持。另，光明学校提出其应付还的占用费及违约金在光明学校已预定的定金235468.82元中优先抵扣的问题，因光明学校在一审提出反诉时并未提出上述诉讼请求，属于新增加的诉讼请求，中通公司在二审明确表示不同意在本案一并处理，故本院对光明学校提出的该项请求不予审理，光明学校可另行合法途径主张权利。综上所述，光明学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15272元（汕头光明理工职业技术学校已预交），由上诉人汕头光明理工职业技术学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二一年五月八日法官助理 吴 妍书 记 员 佘少芳