上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2996号上诉人(原审被告)：上海武胜文化创意有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：史生胡，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常平胜，男，1977年11月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：黄佳蕾，上海宇钧律师事务所律师。原审第三人：上海湘图国际物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨毅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海武胜文化创意有限公司(以下简称武胜公司)因与被上诉人常平胜、原审第三人上海湘图国际物流有限公司(以下简称湘图公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人武胜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回常平胜的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号XXX栋厂房(下称系争房屋)出租主体为湘图公司，而不是武胜公司，武胜公司并非《厂房租赁合同》的适格主体，一审法院判决武胜公司作为系争房屋出租人承担责任错误。2016年11月13日，湘图公司尚未注册成立，故借用武胜公司的名义与常平胜签订了《厂房租赁合同》。《厂房租赁合同》签订后，常平胜直接向湘图公司指定的收款人支付押金、房租和其他费用，湘图公司直接向常平胜出具收据，武胜公司从未收取过常平胜的任何押金及租金，《厂房租赁合同》亦在湘图公司与常平胜之间实际履行，武胜公司从未参与；在常平胜拖欠租金时，湘图公司员工杨如日直接以微信等多种方式向常平胜催款；常平胜以系争房屋为地址设立的上海崧泉建材有限公司直接与湘图公司签订《安全生产管理协议书》，常平胜本人在该《安全生产管理协议书》上签字并作为共同对系争房屋安全管理的依据。上述事实均表明，《厂房租赁合同》的实际出租主体是湘图公司，且常平胜对于《厂房租赁合同》的签订和履行主体为湘图公司(而不是武胜公司)这一事实是明知且认可的。湘图公司作为《厂房租赁合同》的出租主体是生效判决已经查明的事实，在多起连环房屋租赁合同纠纷以及厂房发生火灾的财产损害赔偿纠纷中，均已经查明湘图公司是出租方，武胜公司并非系争房屋出租的合同主体，不应承担责任。二、湘图公司与常平胜之间的租赁合同仍在实际履行，常平胜存在违约行为无权解除合同，一审判决于2018年12月17日解除并判决武胜公司支付违约金完全错误，也超出了常平胜诉请的范围。常平胜至今仍然对厂房进行占有、使用，《厂房租赁合同》并未解除。本案中，双方并未对合同解除协商达成一致意见，《厂房租赁合同》中也没有约定常平胜有单方解除合同的权利，也不存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方当事人享有法定解除权的情形。此外，根据合同相对性，《厂房租赁合同》的效力也不受案外人上海创源建材制造有限公司(以下简称创源公司)与上海华芳货运服务有限公司(以下简称华芳公司)、华芳公司与湘图公司之间合同解除的影响。综上，《厂房租赁合同》至今仍然存续并有效，常平胜无权解除合同，也并未解除，常平胜不应支付违约金。一审法院认为“案涉租赁合同于2018年12月17日解除”毫无事实根据和法律依据。常平胜无权主张任何违约金，相反，常平胜无任何理由拖欠湘图公司自2020年8月18日起的房租、物业费以及自2020年4月起的电费至今，根据合同的约定已经构成严重违约，应当向湘图公司承担违约责任。一审法院判决武胜公司向常平胜支付违约金，并随意确定违约金金额，不仅混淆了责任承担主体，也没有任何事实或法律依据。三、常平胜自2020年8月18日起欠付租金、物业费、水电费至今已达半年多(总计欠款金额超过25万元)，且至今仍占有系争房屋并未腾退，无权要求返还房租押金、水电费押金和恢复原貌押金，而武胜公司也并未收取该等押金，一审判决武胜公司返还房租押金、水电押金及装修押金完全错误。《厂房租赁合同》第5.1条约定了只有在承租人结清全部租金、水电费和其他费用，恢复原貌并向出租人交还租赁物后，出租人在10个工作日内返还押金。本案中，常平胜仍然欠付出租人湘图公司自2020年8月18日起的租金、物业费以及自2020年4月起的水电费，且实际占有、使用系争房屋至今，未将厂房归还湘图公司，合同约定的押金返还条件尚未成就，常平胜无权主张返还押金。一审法院判决武胜公司向常平胜返还押金，除主体错误之外，也与《厂房租赁合同》的约定不符，房租押金、水电押金及装修押金均不具备返还的条件，应当用于先行冲抵欠付租金、物业费和水电费，而且租金、物业费和水电费因房屋仍在使用而持续增加。四、一审判决武胜公司承担50，278元的违约责任明显过高，应当予以纠正。《厂房租赁合同》期限为2016年11月18日至2021年11月17日，离合同履行期限届满仅9个月不到，而且常平胜仍在实际使用房屋并已拖欠8个月租金，常平胜存在违约行为及未举证存在任何经济损失的情况下，一审判决高达50，278元毫无事实根据，纵容了常平胜的不诚信行为，显失公平。五、一审判决审理程序违法，常平胜的诉讼请求主张湘图公司承担责任，一审判决在判决结果中对常平胜的这一请求却未予以处理，只判决武胜公司承担责任不仅实体错误，而且程序错误。被上诉人常平胜辩称，同意一审判决，请求予以维持。系争房屋的出租主体为武胜公司，签订涉案《厂房租赁合同》时武胜公司从未告知系借用其名义签约的情况，相关押金、租金等费用均是按照合同约定支付至杨如日的账户，收据亦是武胜公司开具的。因前手租赁关系均已被法院生效判决判令解除，故涉案《厂房租赁合同》也没有履行的可能，不存在武胜公司所称合同仍然有效的情形。常平胜不存在拖欠租金、水电费等费用的事实，且已于2021年1月搬离系争房屋，从2020年8月起至2021年1月的相关费用也已与产权人结清。产权人申请强制执行时，执行法官协调过押金退还事宜，武胜公司不配合。一审法院对违约金进行了调低，考虑到常平胜的装修及搬迁等费用，该违约金已经过低，不应再调整。原审第三人湘图公司述称，涉案《厂房租赁合同》出租人为湘图公司，与武胜公司无关，相关费用收取及后续沟通等履行都发生在湘图公司与常平胜之间，且多份生效法律文书都认定湘图公司为租赁链条中的一环。一审审理中已查明常平胜仍在占有使用系争房屋，所以租赁合同仍在继续履行。常平胜主张其已于2021年1月搬离，但其并未告知湘图公司，相关费用亦未与湘图公司结算过。至于押金的退还，因合同约定了期满结清水电费用后退还，现常平胜未与湘图公司就租金、水电费等费用做过结算，故一审法院判令退还缺乏依据。关于违约金，认可武胜公司的意见。常平胜向一审法院起诉，要求判令：1．确认常平胜、武胜公司租赁关系于2020年4月30日解除；2．武胜公司返还常平胜2020年5月1日至2020年8月17日止的租金100，751元；3．武胜公司返还常平胜租房押金50，278元、水电押金1万元、恢复原貌押金1万元；4．武胜公司向常平胜支付违约金150，834元。一审审理中，常平胜变更诉讼请求为：1．确认常平胜、武胜公司及湘图公司租赁关系于2020年4月30日解除；2．判令武胜公司及湘图公司立即向常平胜返还2020年5月1日起至2020年8月17日止的租金100，751元；3．判令武胜公司及湘图公司立即向常平胜返还租房押金50，278元，水电押金1万元，恢复原貌押金1万元；4．判令武胜公司及湘图公司立即向常平胜赔偿违约金150，834元。一审法院认定事实如下：创源公司系上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号房屋的产权人，土地用途为工业用地。2016年4月18日，创源公司(甲方)与华芳公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房及仓库出租给乙方，租赁面积25，048.99平方米(产证面积23，690.95平方米)，租赁功能为仓储、办公、供应链服务，未经甲方书面同意乙方不得改变上述用途。乙方不得将本租赁物转租(除乙方战略合作伙伴外)。如发生转租，甲方有权终止合同。合同另对其他内容进行了约定。2016年7月26日，华芳公司(甲方)与武胜公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其自创源公司处承租的上述房屋全部转租给武胜公司，杨如日作为授权代表在该合同落款处签字。合同约定，甲方将位于青浦区赵巷镇秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号的厂房及仓库租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为26，000平方来。租赁物的功能为仓储、办公、供应链服务、商贸物流，未经甲方书面同意乙方不得改变上述使用用途。租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。乙方不得将本租赁物转租(乙方的战略合作伙伴除外)。如果发生转租，甲方有权终止合同。合同另对其他内容进行了约定。双方于2016年7月22日还签订《仓库租赁安全责任书》一份，其中第5条载明甲方或上级政府部门有权随时检查乙方仓库安全情况，对安全隐患有权要求并指出乙方及时整改，由此造成的后果和经济损失由乙方完全负责。上述合同签订后，杨如日以湘图公司(乙方、承租方)的名义与华芳公司(甲方、出租方)重新签订《厂房租赁合同》，由湘图公司承租上述房屋，合同落款时间倒签至2016年7月26日，武胜公司退出租赁关系。2016年11月13日，武胜公司(甲方、出租方)与常平胜(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁于乙方使用，功能为仓储和产品加工，未经甲方书面同意乙方不得改变上述使用用途；乙方对租赁物的承租期为5年，即从2016年11月18日起至2021年11月17日止；租费0.95元／平方米／天，2016年11月18日至2018年11月17日每年租金为301，672元，第三年开始递增，每2年递增8％；乙方首次需支付3个月租金75，418元＋贰个月房租押金50，278元；水电押金1万元，合同期满，结清水电费用后，无息退还；乙方需在入住前缴纳恢复原貌押金1万元，同时乙方不得过度装修，且退租后必须恢复原貌后无息退还给乙方；租赁期满后，乙方应向甲方结清全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，按本合同规定向甲方交还租赁物后10个工作日内，甲方凭乙方交来的保证金收据将租赁保证金全额无息的退还给乙方，如逾期支付按3％每天计算滞纳金，如乙方有未结清的费用，甲方有权从租赁保证金内扣除相关费用，将剩余款项无息退还给乙方；甲乙双方必须严格遵守和履行本合同，若因一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金150，834元。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，常平胜支付租赁保证金50，278元、水电押金1万元、恢复原貌押金1万元，并支付租金至2020年8月17日。一审法院另查明，2019年2月1日，一审法院以(2019)沪0118民初2496号立案受理了创源公司诉华芳公司房屋租赁合同纠纷一案。创源公司诉请要求解除双方之间的租赁合同并恢复原状等。该案审理中，法院依法追加湘图公司为第三人参与诉讼。法院经审理后于2019年9月25日依法作出判决，认为华芳公司违约，创源公司有权要求解除合同，合同解除时间以华芳公司收到创源公司的解约函即2018年12月17日解除。合同解除后，华芳公司理应将房屋腾退交还创源公司。创源公司要求恢复原状，然并未提供房屋原状的相关证据，故对创源公司主张的恢复原状法院难以支持。故判令华芳公司应在判决生效后腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋等。华芳公司不服，提起上诉，本院经审理后依法于2020年4月30日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年8月5日，一审法院以(2019)沪0118民初14278号立案受理了华芳公司诉湘图公司房屋租赁合同纠纷一案，该案审理中法院依法追加创源公司为第三人参与诉讼。法院经审理后于2020年3月31日依法作出判决，判令华芳公司与湘图公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月17日解除；湘图公司应自上海市青浦区崧秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋内腾退并移交华芳公司等内容。湘图公司不服，提起上诉。本院经审理后依法于2020年7月23日作出判决，判令华芳公司与湘图公司就有证建筑签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日解除，湘图公司应自上海市青浦区崧秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋内腾退并移交华芳公司等内容。一审审理中，各方当事人均确认系争房屋有产证，且截止第二次庭审之日即2020年12月25日系争房屋仍由常平胜占有使用。武胜公司主张：1．其并非常平胜的合同相对方，之所以一开始由常平胜与武胜公司签订合同是由于当时湘图公司还未成立，案涉合同是武胜公司以自己的名义替湘图公司与常平胜签订，当时常平胜是知情且同意的；2．武胜公司与湘图公司不存在人员、财务及经营地址的混同，并非关联公司；杨如日仅为湘图公司股东及员工，与武胜公司无关；3．常平胜虽未与湘图公司签订书面合同，但合同的履行都是由湘图公司实际履行的，包括租金、押金的收取及房屋管理都是由湘图公司实施，故武胜公司不应向常平胜承担责任；4．如法院认定武胜公司应承担违约责任，对于违约金标准认为过高，应予以调整，现由于租期将近且常平胜仍实际占用房屋，违约金应调整至1万元以下；5．如法院认定合同解除，租金及水电费另案处理，房屋腾退已经法院执行，不要求处理腾退。湘图公司表示：1．确认案涉合同相对方为常平胜及湘图公司，武胜公司并非合同当事人；案涉合同签订时湘图公司还未成立，于是借用武胜公司名义代签，且湘图公司与华芳公司签订合同之初也是借用的武胜公司名义；武胜公司与湘图公司不存在人员、财务及经营地址的混同，并非关联公司，由于杨如日与武胜公司老板是老乡且武胜公司做二房东较早，所以借用武胜公司名义；杨如日仅为湘图公司股东及员工，与武胜公司无关；后湘图公司曾想与常平胜重新签订合同，但常平胜表示合同不在其手上，故没有重签；2．案涉租赁合同也是由湘图公司实际履行的，包括租金收取、收据开具、款项催收、安全管理等都是由湘图公司实施的；3．由于常平胜欠付租金及水电费，也未将系争房屋恢复原状，故相关押金不应予以退还；4．如法院认定湘图公司应承担违约责任，对于违约金标准认为过高，应予以调整，现由于租期将近且常平胜仍实际占用房屋，违约金应调整至1万元以下；5．如法院认定合同解除，租金及水电费另案处理，房屋腾退已经法院执行，不要求处理腾退。为此湘图公司提供聊天记录、交易凭证、收据、安全生产管理协议书等作为证据。武胜公司对上述证据及证明目的均无异议。常平胜对湘图公司提供的上述证据的真实性无异议，但是对证明目的不予认可，同时常平胜主张：1．案涉合同签订时常平胜并不知道武胜公司及湘图公司的情况，常平胜的合同相对方应为武胜公司及湘图公司，因为常平胜、武胜公司签订有租赁合同，并由武胜公司向常平胜开具了水电费押金及恢复原状押金收据，而实际由湘图公司履行案涉租赁合同，并与常平胜签订了安全管理协议，故武胜公司及湘图公司应为共同出租；2．其后的收据虽为湘图公司开具，但钱款均是支付给杨如日或其指定的人员，只要有相关收款凭证，具体谁出具的常平胜并未提出异议。为此常平胜提供押金收据作为证据。武胜公司及湘图公司对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。根据庭审查明的事实，一审法院认为，武胜公司及湘图公司虽主张案涉合同签订时已向常平胜告知实际出租人为湘图公司，但未提供相应的依据予以证明，故法院认定案涉租赁合同为常平胜、武胜公司签订，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行过程中，常平胜按照武胜公司指示付款，虽相关收据材料由湘图公司开具，但并不当然代表湘图公司变更为常平胜的合同相对方。即使如武胜公司及湘图公司所言，案涉合同系隐名代理，由武胜公司代表湘图公司签订，在武胜公司向常平胜披露湘图公司委托人身份后，常平胜有权选择向武胜公司或湘图公司主张权利，且一经选定不可更改。在本案中，常平胜先行向武胜公司主张权利，故法院认定武胜公司应就案涉合同履行中产生的法律后果向常平胜承担责任。常平胜向湘图公司主张权利，于法无据，法院不予支持。生效文书已认定华芳公司与湘图公司(武胜公司)的租赁合同解除，案涉租赁合同已无履行的可能，故法院认定案涉租赁合同于2018年12月17日解除。合同虽解除，但截止第二次庭审之时常平胜仍占用系争房屋，故对常平胜提出的要求退还租金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，常平胜方支付的房租押金50，278元，武胜公司应予以返还。针对常平胜主张的水电费押金及恢复原貌押金，虽武胜公司提出常平胜有欠付水电费及未恢复原貌的情形存在，但法院认为案涉合同解除至今武胜公司怠于行使其权利，且合同因武胜公司原因导致解除，故对常平胜提出的返还水电费押金及恢复原貌押金的主张，法院予以支持。综合考量常平胜的实际损失，参酌合同的履行情况、双方过错程度及预期利益等因素，法院酌定武胜公司应支付常平胜违约金50，278元。一审法院判决：一、常平胜与上海武胜文化创意有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日解除；二、上海武胜文化创意有限公司应于判决生效之日起十日内返还常平胜房租押金50，278元、水电费押金1万元、恢复原貌押金1万元；三、上海武胜文化创意有限公司应于判决生效之日起十日内支付常平胜违约金50，278元；四、常平胜的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院另查明，武胜公司与常平胜所签《厂房租赁合同》中约定的收款账号为杨如日名下中国工商银行上海龙华支行账户，账号尾号0081。以上事实由《厂房租赁合同》为证，本院予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案《厂房租赁合同》及系争房屋出租主体的认定问题。对此，武胜公司主张该主体应为湘图公司，并称涉案《厂房租赁合同》签订时湘图公司尚未成立，系借用武胜公司名义与常平胜签订，且押金、租金等费用均向湘图公司指定的收款人支付，并由湘图公司向常平胜出具收据，后续存在租金拖欠时亦由湘图公司员工杨如日通过微信等方式催收，常平胜以系争房屋为地址注册的上海崧泉建材有限公司直接与湘图公司签订安全生产管理协议书。据此，武胜公司以其从未收取过常平胜的押金、租金，涉案《厂房租赁合同》在湘图公司与常平胜之间实际履行为由主张系争房屋出租主体应为湘图公司。对此，本院认为武胜公司的理由尚不足为据，理由如下：首先，从当事人约定来看，涉案《厂房租赁合同》签约主体为武胜公司与常平胜，武胜公司虽主张该合同系借用其名义签订，但湘图公司成立后各方并未就合同主体变更签订过新的合同。同时，合同中约定的收款账户为杨如日名下银行账户，故武胜公司以未收到常平胜支付的押金、租金等款项为由抗辩己方并非出租主体缺乏合同依据。其次，从合同履行情况来看，涉案《厂房租赁合同》签订后系武胜公司向常平胜出具的水电押金及恢复原貌押金收据。后续履行中，常平胜也是按照合同约定将租金等费用支付给杨如日，或应杨如日要求支付给其指定的其他人员，该履行行为并未超出《厂房租赁合同》约定的范畴。虽然湘图公司成立后，就涉案《厂房租赁合同》的履行曾向常平胜出具过收据并与常平胜注册的其他公司签订安全管理协议，但该等履行行为并不涉及《厂房租赁合同》主权利义务的履行，难以据此认定租赁合同在常平胜与湘图公司之间实际履行。最后，本案审理中武胜公司坚持认为借用武胜公司名义签约属于隐名代理行为，然签约之时湘图公司尚未成立，常平胜当时无法知晓委托人系武胜公司，因此该合同无法直接约束常平胜与湘图公司。综上，武胜公司有关系争房屋出租主体为湘图公司的意见缺乏依据，一审法院认定武胜公司为合同相对方有事实依据，本院予以认同。根据本案已查明的事实，包括系争房屋在内的厂房涉及多层转租关系，因前手租赁关系均已被法院生效判决判令解除，故涉案《厂房租赁合同》也丧失了履行基础，一审法院根据产权人创源公司与承租人华芳公司之间租赁合同解除日期2018年12月17日认定武胜公司与常平胜之间的《厂房租赁合同》亦于该日解除于法有据，应予维持。武胜公司以常平胜占有使用系争房屋为由主张租赁合同并未解除，然该两者之间并无必然的因果关系，本院无法采信。租赁合同解除后，应就解除后果一并作出处理，一审法院根据合同约定判令武胜公司返还房租、水电费及恢复原貌押金并综合考虑本案实际情况酌减违约金金额均无不当，可予维持。至于武胜公司认为常平胜存在拖欠租金、水电费等违约行为，无权要求返还押金的意见，本院认为，一方面武胜公司并未针对其所称违约行为提出过反诉，另一方面武胜公司也在一审中表示若法院认定合同解除，租金及水电费另案处理，据此，武胜公司的该项上诉意见也无法成立，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，127.9元，由上诉人上海武胜文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 邬海蓉二〇二一年五月二十六日法官助理 高 勇书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……