上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初18436号原告(反诉被告)：黄进，男，1977年9月26日生，汉族，住江苏省东台市。原告(反诉被告)：黄杏花，女，1981年5月9日生，汉族，住江苏省东台市。两原告共同委托诉讼代理人：谭岗，上海文拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：张木华，男，1962年9月21日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海雅鹿房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：马志兵，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。第三人：张晓冬，男，1982年12月18日生，汉族，住上海市松江区。第三人：张**，女，1961年10月7日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张晓冬。原告黄进、黄杏花与被告张木华、第三人上海雅鹿房地产开发有限公司房屋(以下简称“上海雅鹿公司”)买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加张晓冬、张**作为第三人参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法受理。本院于2021年1月14日、2021年3月11日两次公开开庭进行了审理，原告黄进、黄杏花的委托诉讼代理人谭岗、被告张木华、第三人上海雅鹿公司的委托诉讼代理人张磊两次均到庭参加诉讼；第三人张晓冬暨第三人张**的委托诉讼代理人到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告黄进、黄杏花向本院提出诉讼请求：被告继续履行原、被告签订的《二手房买卖合同(房屋转让协议)》，第三人及被告协助将位于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产权证登记至被告名下，被告取得系争房屋不动产权证后立即将系争房屋不动产权证登记过户至原告名下。事实与理由：2014年9月3日，原、被告就上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成买卖合意并签订《二手房买卖合同【房屋转让协议】》，约定原告以75万元的价格购买该房屋，并于之后办理产证时由被告无偿协助办理并过户给原告，之后原告已向被告支付了所有房款，被告也将系争房屋实际交付给原告。第三人上海雅鹿公司于2014年4月向被告发出《办证通知》，告知系争房屋已经可以办理产证。原告要求被告按约履行过户义务，但被告拒绝。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告张木华辩称：被告并未违约，合同约定被告只是配合办证，同意继续履行双方签订的合同，办证是要原告牵头，原告需要哪些材料，被告愿意配合提供、愿意签字。当初原告买的是无证房屋，但是原告无法享受动迁房相关税收优惠。相关办理产证的费用都应由原告承担，被告缴纳了系争房屋的物业费、维修基金，要求原告返还。同时，请求审查原告当初签订合同时的购房资格。被告当时按照无证房屋以极低的价格出售，以个人财产形式出让，不同于二手商品房买卖，现在房屋可以办理产证，被告要求原告支付无证房屋转为有证房屋的差价，按一万一平计算。第三人上海雅鹿公司述称：原、被告之间的二手房买卖合同，第三人不知情，由法院依法处理，第三人愿意将涉案房屋过户、且只能过户给被告。第三人张晓冬、张**述称：不同意原告的诉请。关于卖房事宜，第三人张晓冬、张**知晓并同意，但当初卖房是以安置房无产证的房屋出售，只有市场价值的一半，同时讲明动迁安置房三年内限售的事实，还提供了原告户口簿等材料。当时两原告可能不符合限购政策，没有提过什么要求，两原告是图便宜买的房。现在系争房屋可以办理产证了，但这是对拆迁户的优惠政策，不是对两原告的优惠政策，原告享受优惠是要有条件的。当时谈好的是没有产证的价格，现在房屋可以办理产证，应当补差价。被告张木华向本院提出反诉请求：判令反诉被告补偿反诉原告购房款326,000元。事实与理由：原、被告于2014年9月3日就系争房屋签订购买协议，房屋面积65.19㎡，价款750,000元。双方签订的房屋转让协议约定房屋为无产证，所以按无产证的房屋出让，当时无证房屋单价在15,000元/㎡，有证房屋在25,000元/㎡，被告只以11,504元/㎡单价出让，并以个人财产转让形式签订，并没有享有动迁房的福利待遇。另，协议还约定今后如政策放宽能办产证，被告可以配合办理，但全部税费均由原告承担，税由国家收取，费则应有被告享受，所谓的费，被告认为就是有证与无证之间差价的补偿费。原无证房屋单价在15,000元/㎡，有证房屋单价在25,000元/㎡，二者有10,000元/㎡的差价，现被告以5,000元/㎡要求原告补偿326,000元。针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉诉请，没有事实及法律依据。原、被告签订的合同中载明这是动迁安置房，其已经取得所有权。第二条约定系争房屋的买卖是经过家庭成员协商之后进行买卖，并承诺无论房价涨多少，绝不反悔。第五条第四款约定，若反悔，承担违约责任。被告称约定的是无产权价格，并无合同依据，合同约定的就是有产权的价格且与市值相当。合同第七条约定了过户义务，且未约定过户时需要补差价。针对被告的反诉请求，第三人上海雅鹿公司述称：第三人上海雅鹿公司并非协议当事人，由法院依法判决。针对被告的反诉请求，第三人张晓冬、张**述称：同意反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，原告黄进、黄杏花作为受让方(乙方)，被告张木华作为出让方(甲方)，双方签订《二手房买卖合同〈房屋转让协议〉》。合同第一条约定：甲方声明该房屋性质为动迁安置房(现没有产证)。甲方通过安置方式已依法取得的房屋所有权。甲方保证该房屋在交易之前无抵押、转让、赠与、立遗嘱继承、权属纠纷等事实。该房屋的权属材料为该房唯一权属。甲方对该房屋的现状陈述与提供的资料真实性负全责。该房屋的结构为混合结构，建筑面积约为65.19㎡。(具体以实际为准)。地址：松江区新桥镇新育路******房屋(以下简称该房屋)自愿转让给乙方。第二条约定，甲方将个人名下的房产，地址：松江，地址：松江区新桥镇新育路******及该房屋占有范围内的房地产自愿转让给乙方成员共同协商之意愿。甲方承诺该房屋是符合国家及地方政府正常居住使用权有关规定，但甲方现无权将该房屋上市交易，只能以个人财产转让形式作转让。不论以后房价上涨多少，保证不反悔。以上甲方如提供虚假材料或隐瞒事实真相而引的法律及经济责任由甲方负全责。第三条约定，乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订的协议才具有法律效力。不论以后房价下跌多少保证不反悔。本人对该房屋的性质十分清楚，同时也熟读本协议中的所有条款。保证履行本协议中的所有条款，日后如政策允许办理产证与过户时愿意承担交易中所有的相关税费。第四条约定，1、双方同意上述房屋成交价为人民币750,000元整(大写)柒拾伍万元整《以实际付款凭证为准》；2、2014年8月24日支付(定金)贰万元整，在第二次付款时转为房款；3、2014年9月1日支付(首付款)叁拾万元整；3、2014年9月30日支付(尾款)肆拾叁万元整；全部付清。4、甲方收到定金后该房屋相关资料由中介保管，乙方付清全部房款后移交乙方保管，并出具移交清单。第六条约定，1、该房屋动迁协议、购房合同原件等相关资料由乙方保管。2、启办产证时甲方协助乙方办理产证，办好产证后产证由乙方保管。3、该房屋协议签订前的一切债权、债务由甲方承担。4、该房屋的收益及风险责任自该房屋转移占有之日起转移乙方。第七条约定，1、本协议签订后,应由甲乙双方向当地房地产管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于日前该房屋暂缓办理该房过户手续，待启办该房过户手续时，甲方必须在30个工作日内无偿协助乙方办理上述手续，若不配合办理，按违约责任条款的第五条第4款执行，上产证及交易中产生的相关费用全部由乙方依照有关规定缴纳。2、在房屋未过户期间，如遇到规定或政策性拆迁，甲方应无偿协助乙方到各拆迁管理部门办理相关拆迁手续，并按乙方所授意签署相关文件，所有拆迁安置补偿费用全部归受让方即乙方所有。协议下方，第三人张**、张晓冬在甲方家属处签字。同日，被告出具收条一份，载明今收到黄进人民币柒拾伍万元整，用途：支付购房款，地址松江区新桥镇新育路，地址松江区新桥镇新育路******屋原告的购房款已经全部付清。另查明，两原告系夫妻关系，原告黄进2021年1月20日的的个人不动产登记信息查询记录显示其在本市无房屋登记信息，原告黄杏花2021年2月4日的个人不动产登记信息查询记录显示其在本市无房屋登记信息。原告黄进自2015年9月至2021年3月一直在本市缴纳社保，其中2016年1月的社保为2016年2月补缴。2011年7月5日，上海新桥经济联合总公司作为拆迁人(甲方)与被告张木华被拆迁人(乙方)，就新桥镇马汤村XXX号房屋，签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议。2011年7月18日，第三人上海雅鹿公司与被告签订房屋交接协议书，约定双方在平等自愿的基础上对雅鹿新苑二期第11号(单元)19/102室进行验收交接确认。2016年3月25日，第三人上海雅鹿公司作为甲方(卖方)、被告作为乙方(买方)，双方就系争房屋签订上海市商品房出售合同，合同第一条约定甲方依法取得松江区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，投资建造的《雅鹿新苑二期B》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：松XXXXXXXXXX。第二条约定，乙方向甲方购买松江区新桥镇新育路750弄《雅鹿新苑二期B》19号1层102室。房屋建筑面积65.78平方米。第三条约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价2060元，根据房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为135,506元。第七条第三款约定甲方在收到乙方全部房价款之日起3天内，甲方向乙方交付该房屋。第十九条约定，甲、乙双方商定，2017年12月31日前，由乙方向松江区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年12月31日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0%；2017年12月31日之日起的100日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方解除合同。该份合同另对双方的其余权利义务事项进行了约定。庭审中，第三人上海雅鹿公司确认被告已付清全部购房款项，且第三人上海雅鹿公司已向被告移交了办理产证需要的全部材料，但被告尚未办理，现该份合同并无履行障碍，第三人上海雅鹿公司也同意继续履行该份合同。再查明，系争房屋现登记的权利人为第三人上海雅鹿公司，登记受理日期为2012年11月6日，核准日期为2012年11月9日。以上事实，有二手房买卖合同《房屋转让协议》、收条、房屋交接书、上海市不动产登记簿、个人不动产登记信息查询记录、城镇职工基本养老保险缴费情况、结婚证、回复函、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、上海市商品房出售合同、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于原告的本诉诉请，本院认为，原、被告双方于2014年9月3日就系争房屋签订了《二手房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，同时就合同约定的房屋出售事宜，第三人张**、张晓冬在合同上签过字，庭审中其也表示知晓并同意房屋的出售，故对于原、被告签订的《二手房买卖合同》，双方均应按约履行。因系争房屋现还登记在第三人上海雅鹿公司名下，而第三人上海雅鹿公司已就系争房屋与被告签订了上海市商品房出售合同，第三人上海雅鹿公司确认被告已经支付了相应的购房款，且双方的商品房出售合同并无履行障碍，第三人可以继续履行合同并同意将系争房屋登记在被告名下，故本院依法予以确认。原、被告的《二手房买卖合同》签订后，原告已付清了购房款，履行了相应的合同义务，合同约定系争房屋启办过户手续时，被告需在30个工作日内协助原告办理，故被告有义务配合原告办理相应的过户手续。对于两原告的购房资格，本院经审查两原告现符合本市的购房政策，故原告的本诉请求本院依法予以支持。对于被告的反诉请求，原被告的《二手房买卖合同》中对于系争房屋的性质、权属情况、交易价款及转让方式有明确的约定，合同中约定的上产证及交易中产生的相关费用及税费由原告承担，应当指办理产证及过户本身产生的应当向国家缴纳的税及费用，被告关于上述约定系指原告应当向被告支付房屋差价的陈述，系对合同条款的错误理解，故本院不予采信，被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)黄进、黄杏花与被告(反诉原告)张木华就位于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《二手房买卖合同〈房屋转让协议〉》继续履行；二、第三人上海雅鹿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)张木华办理房屋产权过户登记手续，将位于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权转移登记至被告张木华(反诉原告)名下；三、被告(反诉原告)张木华于取得位于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权登记后十日内协助原告(反诉被告)黄进、黄杏花办理房屋产权过户登记手续，将位于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权转移登记至原告黄进、黄杏花(反诉被告)名下。本诉案件受理费11,300元，减半收取5,650元，反诉案件受理费3,095元，合计诉讼费8,745元，由被告张木华负担(已付3,095元，余款5,650元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠二〇二一年五月七日书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……