贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1984号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张富华，男，汉族，1983年11月2日出生，住江西省南昌市青云谱区。被上诉人（一审原告）：龙美，女，彝族，1983年10月7日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈杰，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王玉，贵州威迪律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人张富华、龙美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，真实合法有效。根据该合同第十二条的约定，上诉人仅需将水、电、燃气、有限电线等达到使用条件或敷设到户，但需被上诉人自行办理开通使用手续。上诉人收取的房款并不包含“三通费”，所代收的各项开户费已代为缴纳，被上诉人并未重复向相关部门缴纳。被上诉人主张退还违背双方合同约定，且已超过诉讼时效。被上诉人张富华、龙美二审未作答辩。原审原告张富华、龙美一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房产生的违约金4379.85元（违约金以已付购房款384197.00元为基数，按日万分之0.5的标准自2015年7月1日计算至2016年2月14日）；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金21246.09元（违约金以已付购房款384197.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年2月8日计算至2018年8月15日）；3.判令被告退还向原告收取的三通费4524元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为384197元。合同约定，被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款384197元。2013年6月23日，被告向原告代收各项开户费及交易费共计4524元。2016年2月14日，被告将涉案商品房交付原告。2016年10月24日，被告取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢单元口张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定履行各自义务。合同约定被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，而被告向原告实际交付涉案商品房的时间为2016年2月14日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起7日内即2016年2月21日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2016年2月22日至2019年2月21日期间内行使诉权。原告于2020年9月22日提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告所举证据不能证明该诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告的逾期交房违约金诉请因超过诉讼时效，不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。2016年2月14日，被告将涉案商品房交付原告，被告应当于交房后360日内（即2017年2月8日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，其应承担违约责任，违约金应从2017年2月9日起计算。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日2020年9月22日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年9月22日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。本案中，涉案商品房为住房且已交付，被告具备办证条件后，2018年1月15日，在涉案楼栋入口处张贴通知要求业主提交资料办理不动产权属证书，属业主可知悉范围，应认定被告已履行通知义务，因此，违约金截止时间应为通知之日即2018年1月15日。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款384197元为基数，按日万分之一的标准，从2017年9月22日计算至2018年1月15日，共计116天。违约金为：384197元×0.01%×116日=4456.69元。对于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。经查明，被告收取的开户费包含电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。被告在《商品房买卖合同》履行过程中另行收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，无事实及法律依据，应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张富华、龙美逾期办理房屋权属证书违约金4456.69元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张富华、龙美电入户费520元、燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元；三、驳回原告张富华、龙美的其他诉讼请求。案件受理费277元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元，由原告张富华、龙美负担252元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年五月十七日书记员  秦 倩