河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0505民初939号原告：某银行股份有限公司安阳分行，住所地：安阳市文峰大道。负责人：穆某，职务：行长。委托诉讼代理人：傅某，男，汉族，1972年生，系该公司员工，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：董某，河南国银（安阳）律师事务所律师。被告：叶某，男，汉族，1987年生，住信阳市浉河区。被告：李某，女，汉族，1986年生，住河南省信阳市浉河区。被告：安阳某房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区创业大道。法定代表人：黄某，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵某，女，汉族，1987年生，系该公司员工，住郑州市郑东新区。原告某银行股份有限公司安阳分行（以下简称某行安阳分行）与被告叶某、李某、安阳某房地产开发有限公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告某行安阳分行的委托诉讼代理人傅某、董某，被告某公司委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼，被告叶某、李某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告某行安阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶某、李某清偿下贷款本金及利息378,086.02元（占计算至2021年2月20日，之后的利息、罚息和复利以合同约定为准；2、判令被告安阳某房地产开发有限公司对上述应付款项承担连带清偿责任；3、判令原告对位于安阳市光明路人民大道恒大绿洲的房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2012年11月2日，原告与三被告签订了借款合同，被告叶某、李某向原告借款41万元用于购房，贷款期限30年，并以购买的恒大绿洲房产向原告提供抵押担保，并于2012年12月12日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告某公司虽借款承担保证责任。根据合同约定，原告于2012年11月7日向被告指定账户发放了贷款41万元，被告叶某、李某在偿还部分本息后，未按照合同约定继续履行还款义务，为了维护原告的合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告某公司辩称，根据新担保法司法解释第52条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形。被告叶某、李某未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了借款合同、借款凭证、还款明细、预告登记证明等证据。被告未提供证据。根据原告提供的证据及陈述，本院认定本案事实如下：2012年11月2日，被告叶某、李某、某公司与某行安阳分行签订个人购房借款/担保合同（合同编号：A豫房字安阳行营业部支行2012年0192号），合同约定贷款金额31万元；贷款用途为购买位安阳市北关区、人民××道道顶端南侧恒大绿洲某号楼房屋；贷款期限为30年；还款方式为按月等额本息还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次一行调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。该合同同时约定安阳市北关区、人民××道道顶端南侧恒大绿洲某号楼房作为贷款抵押，某公司为贷款阶段性保证人，在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人保证责任免除。2012年12月12日，原、被告在安阳市房管局办理了抵押权预告登记手续，登记债权数额为41万元。另查明，某行安阳分行于2012年11月7日将41万元发放到位。被告叶某从2015年8月出现逾期，从2018年7月开始逾期不还，被告通瑞达代偿了部分贷款。截止2021年2月15日，某行安阳分行计算被告任某尚欠其贷款本金为409,342.01元，逾期利息、罚息3,341.78元。本院认为，原被告签订的金融借款合同合法有效，被告对向原告借款和办理抵押预告登记的事实无异议，本院对原告某行安阳分行主张的事实予以确认。原告按合同约定足额发放了贷款，被告任某作为借款人未按约定如期偿还，依法应承担清偿责任。本案的争议焦点在于被告某公司作为担保人，应否承担担保责任。双方对案涉抵押合同双方仅办理了抵押权预告登记无异议，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记是在当事人无法办理抵押权本登记的情况下，采取的一种特殊措施，其目的在于为了保障将来实现物权。办理预告登记后，法律赋予预告登记权利人的仅仅是一种顺位利益，作为抵押权预告登记的权利人，其据此已具有一定的物权效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对争议房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，并不意味着债权人已现实的享有抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。根据该条第二款规定，在预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。另依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查，已经办理首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持。因此，只要债权人具备办理本登记的条件，且预告登记没有失效，就应认定为债权人享有优先受偿的权利，而无需另行办理抵押权的本登记。本案中，双方一致认可案涉抵押房屋在2018年8月28日开始已经交付并具备办理抵押本登记的条件，但因二被告未积极予以配合办理抵押权本登记，导致预告登记失效，故原告作为预告登记的债权人，对预告登记的抵押房产已不再享有优先受偿权，其关于优先受偿的诉请于法无据，应予驳回。关于原告诉求被告某公司承担连带清偿责任的诉求，该合同第54条约定，保证人承担保证责任的范围按10.2确定，即保证人承担阶段性连带责任保证，免除保证责任的条件为A款条件，依照借款担保合同约定，该公司为任某承担该笔贷款的阶段性保证责任，其中第54条约定，担保责任适用本合同第54条之规定，而该第54条则专门就该第10.2条约定的免责条款明确限定为具备A款条件，即案涉房屋办理正式抵押登记手续，且原告收到正式抵押手续的房屋他项权证书。鉴于本案抵押预告登记已经失效，某公司作为保证人免除保证责任的条件并未成就，庭审中，经本院释明，因被告任某拒不配合，在预告登记失效的情况下，原被告双方重新直接办理案涉房屋的抵押本登记也不具备可能性，故某公司的担保责任依法不予免除，原告该诉请证据充分，本院予以支持，被告某公司承担保证担保责任后，有权向被告任某追偿。被告某公司关于涉案房屋已经办理首次登记、预告登记且预告登记不存在失效情形，应认定该房屋已经办理正式抵押登记以及该公司对该笔贷款不再承担阶段性保证责任的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。原告诉请被告清偿截至2021年2月20日的贷款本息合计378,086.02元于法有据，该日之后的利息，应以本金41元为基数，参照借款合同约定的计息方式，计算至被告实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告叶某、李某应在本判决生效后十日内偿还原告某银行股份有限公司安阳分行贷款本金378,086.02元及利息、罚息和复利（利息罚息和复利计算至2021年2月20日为3,341.78元，该日之后的利息罚息等应以本金378,086.02元为基数，参照借款合同约定的计息方式，计算至被告实际履行完毕之日止。）二、被告安阳某房地产开发有限公司对被告任某的上述债务承担连带清偿责任，被告安阳某房地产开发有限公司承担保证担保责任后，有权向被告叶某、李某追偿；三、驳回原告某银行股份有限公司安阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,971元，减半收取计3,486元，由被告叶某、李某和被告安阳某房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判员  陈捷锋二〇二一年五月十四日书记员  宋茜茜