湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初1697号原告：中国工商银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区天台路35号。负责人：喻毅彦，系该支行行长。委托诉讼代理人：丁宇军，女，系该行员工，1973年11月19日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，参与调解、和解等。委托诉讼代理人：曾斌，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：沈浩，男，1980年2月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被告：欧阳腾霄，女，1980年9月14日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告中国工商银行股份有限公司株洲分行（以下简称工商银行株洲分行）诉被告沈浩、欧阳腾霄金融借款合同纠纷一案。本院于2021年4月1日立案受理，由审判员吴辉适用简易程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理。由实习法官助理罗洁协助审理。由书记员刘洁担任法庭记录。原告工商银行株洲分行的委托诉讼代理人丁宇军、曾斌到庭参加诉讼、被告沈浩、欧阳腾霄经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告沈浩、欧阳腾霄签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告沈浩、欧阳腾霄偿还原告借款本金700840.24元、利息（含罚息）9558.62元，本息合计710398.86元（利息、罚息暂计算至2021年1月28日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3、判令被告沈浩、欧阳腾霄承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费56832元；4、判令原告对两被告名下的位于株洲市石峰区××道××号××栋××号房产［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号］在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告沈浩、欧阳腾霄于2018年11月16日签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款金额75万元，用于购买株洲市石峰区××道××号××栋××号房产，借款期限30年，借款人按月等额本息还款，贷款利息为5.39%。借款合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权：1、停止发放尚未发放的贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。为确保上述合同的履行，合同约定被告沈浩、欧阳腾霄以其位于株洲市石峰区××道××号××栋××号房产［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号］设定抵押，并办理了抵押预告登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告沈浩、欧阳腾霄未依约履行还款义务，截至2021年1月28日，尚欠贷款本息人民币710398.86元，原告多次催收未果，被告沈浩、欧阳腾霄的行为已严重侵害原告的利益，故原告诉至法院。被告沈浩、欧阳腾霄未向本院提供答辩意见及证据。经审理查明：2008年11月16日，原告工商银行株洲分行（贷款人）与被告沈浩、欧阳腾霄（借款人、抵押人）、郡堂公司（保证人）订立一份《个人购房借款／担保合同》（编号：××一手贷××），约定：贷款人向借款人发放贷款75万元用于购买株洲市石峰区××道××号××栋××号；贷款期限360个月（以借款凭证为准）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本金还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定利率基础上加收50%确定；发生借款人连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形时，贷款人有权解除本合同、宣布本合同项下贷款立即到期、要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押人沈浩、欧阳腾霄自愿提供其名下位于株洲市石峰区××道××号××栋××号（不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号）作为担保。抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等情形时，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方无法达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物……因被告欧阳腾霄与被告沈浩系夫妻关系，其作为共同还款人于2018年6月26日在《共同还款责任承诺书》中签字，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2018年11月16日，原告向被告沈浩出具《个人借款凭证》一份，载明：贷款金额为75万元，贷款年利率为5.39%，贷款到期日为2048年11月16日，还款方式为等额本金。被告沈浩在该《个人借款凭证》上签名确认。同日，原告向被告沈浩发放了借款75万元。被告沈浩、欧阳腾霄连续多期未依约还款，截止至2021年1月28日，被告沈浩、欧阳腾霄尚欠原告借款本金700,840.24元、欠利息（含罚息）9558.62元，本息（含罚息）合计710,398.86元。原告催收未果，故诉至本院，请求判如所请。2018年10月26日，案涉房产办理了权利人为原告的预售商品房抵押权预告登记，义务人为被告沈浩、欧阳腾霄，不动产登记证明号为湘（2018）株洲市不动产证明第0××2号。涉案房产办理了所有权登记，权利人为株洲郡堂房地产开发有限公司，且预告登记显示有效，但该房屋至今未办理不动产权证及抵押他项权证。另查明，原告为实现本案债权与湖南唯楚律师事务所订立了一份《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼事宜，约定本案律师代理费自原告收到本案执行款项入账且代理人出具律师费发票后，按收回金额的8%支付。该所向原告出具了收取律师代理费56832元的收据。以上事实，有原告的陈述及原告提供的原告营业执照、两被告身份信息、结婚证、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、抵押承诺书和共同还款责任书、还款明细、商品房贷款抵押备案登记证明、《不动产权登记信息》、《委托代理合同》、律师费发票等证据予以证明。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，审查重点为原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。本案中，原被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》系出于真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。合同履行过程中，被告沈浩、欧阳腾霄连续多期未依约还本付息，原告依约有权行使单方解除权并宣布贷款立即到期，故本院对原告要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，由两被告偿还全部贷款本金700,840.24元、支付利息9558.62元（利息含罚息，暂计算至2021年1月28日，此后部分按合同约定计算至本息实际清偿之日止）的诉讼请求予以支持。对于本案的抵押问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告工商银行株洲分行，并完成了所有权首次登记，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告登记显示为有效的情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立，因此，原告请求对案涉房产所得价款享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。借款双方在借款合同中约定了贷款人因实现债权所产生的律师费由借款人承担，现原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同就代理费用等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告必然产生律师费损失，故原告要求借款人承担律师代理费的诉讼请求应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本等情况，本院酌情支持由借款人承担律师代理费损失213,00元。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告主张的逾期还款利息（含付息、复利）持续至民法典施行后，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲分行与被告沈浩、欧阳腾霄签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告沈浩、欧阳腾霄于本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金700,840.24元、支付利息9558.62元（利息含罚息，暂计算至2021年1月28日，此后部分按合同约定计算至本息实际清偿之日止）；三、被告沈浩、欧阳腾霄于本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行支付律师代理费损失213,00元；四、原告中国工商银行股份有限公司株洲分行有权行使抵押权以拍卖、变卖对被告沈浩、欧阳腾霄名下位于株洲市石峰区××道××号××栋××号（不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号）所得价款在本判决第二、三项债务及被告沈浩、欧阳腾霄应负担的诉讼费用范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,472元，减半收取计5,736元，由原告中国工商银行股份有限公司株洲分行负担266元，由被告沈浩、欧阳腾霄共同负担5,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  吴辉二〇二一年五月八日实习法官助理罗洁书记员  刘洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。