云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1075号原告：蔡江鹰，男，1969年1月11日出生，汉族，个体工商户，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：马黎威，云南召缅律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：陈燕，女，1983年11月17日出生，汉族，住云南省昭通市巧家县。原告蔡江鹰与被告陈燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡江鹰的委托诉讼代理人马黎威到庭参加诉讼，被告陈燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡江鹰向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原告蔡江鹰与被告陈燕于2019年1月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告陈燕支付房屋租金人民币75万元；3.判令被告陈燕支付自2021年4月7日起至房屋腾退交还之日止每日人民币3287.67元的房屋占用费；4.判令被告陈燕支付自2020年3月6日起至全部债务清偿之日止以人民币120万元为基数按月利率为1.5%计算的逾期违约金，暂计至2021年3月6日止合计人民币21.6万元整；⒌判令被告陈燕支付律师代理费人民币3万元整；6.判令被告陈燕承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年1月5日原告蔡江鹰与被告陈燕就位于普洱市思茅区房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，双方约定“以后每年租金于每年3月30日前按8%的递增率支付”。合同签订后，被告陈燕接收了承租房屋使用经营，陆续向原告蔡江鹰支付了第一年的租金人民币60万元，但自2021年3月1日起被告陈燕开始拖欠2020年度（即2020年4月6日至2021年4月6日）的租金，便向原告蔡江鹰出具《付款承诺书》，明确承诺：“于2021年3月5日之前支付原告蔡江鹰2020年度及2021年度的全部房租，若于2021年3月5日内原告蔡江鹰未收齐应收房租人民币104.78万元，房租价在合同约定的房租价基础上上浮100%，同时被告陈燕承担原告蔡江鹰追讨租金产生的诉讼费、律师费、保全费等费用，并自愿按所欠房租1.5%的月利率承担资金占用费”，但被告陈燕未按承诺支付房租再次违约，原告蔡江鹰为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告陈燕未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告蔡江鹰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告陈燕未到庭质证，也未向本院提交质证意见及书面证据材料。本院认为原告蔡江鹰提交的《房屋租赁合同》《支付承诺书》《陈燕支付房租的部分凭据》《委托协议》《云南增值税普通发票》形成证据锁链，真实、合法、有效，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年1月5日原告蔡江鹰与被告陈燕签订了《房屋租赁合同》，双方约定由原告蔡江鹰将位于佛莲山路21号H栋建筑面积为1225.64平方米房屋出租给被告陈燕使用开办幼儿园，租赁期限10年，即自2019年1月6日起至2029年4月6日止，每年租金为在头一年租金的基础上递增8%，被告陈燕应付原告蔡江鹰的第一年租金为人民币60万元，付款方式为银行转账，在合同签订之日起当日之内，被告陈燕向原告蔡江鹰支付租房定金人民币6万元，10天内支付第一年剩余房租人民币54万元，以后每年租金于每年3月30日之前按8%的递增率支付；约定被告陈燕在支付第一年租金之日内，向原告蔡江鹰支付租赁保证金人民币6万元，作为被告陈燕履行合同项下义务的担保。约定原告蔡江鹰在将房屋交付被告陈燕使用前，应确保移交的房屋符合约定。被告陈燕在支付第一年租金之前，原告蔡江鹰须提供房屋验收合格相关资料给被告陈燕，原告蔡江鹰保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议；约定被告陈燕按约将房屋交还原告蔡江鹰时，被告陈燕没有拖欠租金以及应承担的费用等，原告蔡江鹰将被告陈燕缴纳的保证金无息全额退还。若被告陈燕存在拖欠租金以及相关费用的，原告蔡江鹰可在被告陈燕缴纳的保证金中作相应扣减，若保证金不足以抵扣被告陈燕所欠租金或相关费用，被告陈燕须补足所欠金额；约定原告蔡江鹰未按约定的期限向被告陈燕交付房屋的，每逾期一日，应按合同约定年租金每天0.3%向被告陈燕支付违约金，原告蔡江鹰逾期交付房屋超过15日的，被告陈燕有权单方解除本合同，原告蔡江鹰赔偿被告陈燕因此遭受的经济损失；约定原告蔡江鹰违约擅自提前收回租赁房屋的，应按合同约定年租金的10%向被告陈燕支付违约金；约定被告陈燕未按合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按合同约定年租金每天0.3%向原告蔡江鹰支付违约金；约定除本合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应向守约方支付年租金的10%作为违约金，若违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。合同签订后，原告蔡江鹰按约向被告陈燕交付了涉案房屋，被告陈燕向原告蔡江鹰支付了2019年4月6日起至2020年4月5日第一年的租金人民币60万元，2020年4月6日起至2021年4月5日止第二年的租金被告陈燕支付如下：被告陈燕于2020年11月11日通过微信转账的方式向原告蔡江鹰支付租金人民币5万元，于11月12日以同样的方式支付租金人民币5万元，于2020年11月14日以同样的方式支付租金人民币2万元，于2020年11月16日以同样的方式支付租金人民币5万元，于2020年11月18日以同样的方式支付租金人民币9万元，于2020年12月21日以同样的方式支付租金人民币4万元，于2021年3月4日以同样的方式支付租金人民币3.2万元，于2021年3月12日以同样的方式支付租金人民币5万元，于2021年3月1日通过银行转账的方式支付租金人民币6.8万元，共计支付第二年房租人民币45万元。2021年3月1日被告陈燕向原告蔡江鹰出具《付款承诺书》，确认拖欠2020年4月6日至2021年4月6日期间的租金人民币34.8万元，并承诺于2021年3月30日支付该期间的租金及自2021年4月6日至2022年4月6日的租金共计人民币69.98万元；承诺若不能按合同约定时间支付2020年4月6日至2021年4月6日期间的租金，则自愿承担人民币7万元的利息，并于2021年9月前支付；承诺于2021年3月5日前支付2020年度、2021年度的全部房租，若未支付原告蔡江鹰应当收取的房租人民币104.78万元，则房租价格在合同约定的基础上上浮100%，并自愿承担原告蔡江鹰追讨租金产生的诉讼费、律师费、保全费等费用，承担按所欠租金1.5%的月利率支付资金占用费。付款期限到期后，被告陈燕未按承诺支付租金，自使用租赁房屋起至今仅支付了房租人民币105万元，剩余房租至今拖欠未付。另查明：⒈涉案房产系普洱市思茅区倚象镇大寨村民委员会所有，不动产权证证号为：云（2019）普洱市不动产权第0009259号、土地使用权证证号为：思国用（2015）第××号。2012年11月8日普洱市思茅区倚象镇大寨村民委员会与西双版纳金和金途房地产开发有限公司签订了《倚象镇大寨村思茅坝预留产业用地项目合作开发协议》，双方约定普洱市思茅区倚象镇大寨村民委员会将涉案土地租赁给西双版纳金和金途房地产开发有限公司经营使用，由西双版纳金和金途房地产开发有限公司自主开发，租赁期限50年。⒉2020年7月16日普洱市思茅区教育体育局向普洱市思茅区住房和城乡建设局出具《意见书》，内容为：“经有资质的第三方检测机构对位于普洱市思茅区（原普洱新天地售楼部）进行房屋安全性检测，房屋结构安全性及抗震性能满足规范要求，同意申报幼儿园”（该《意见书》系被告陈燕从微信上发给原告蔡江鹰）。⒊西双版纳金和金途房地产开发有限公司对原告蔡江鹰以个人名义与被告陈燕签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告陈燕的行为无异议，认为原告蔡江鹰与西双版纳金和金途房地产开发有限公司系另一个法律关系，对原告蔡江鹰以个人名义提起本案诉讼无异议，明确表示不参与本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告于2019年1月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规，该合同合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定，全面履行其义务。原告提交的证据材料及被告向原告出具的《付款承诺书》，足以证实被告拖欠2020年4月6日起至2021年4月5日止第二年的租金19.8万元（第二年租金60万元＋60万元×8%－45万元）。对于原告提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，被告拖欠2020年4月6日起至2021年4月5日止的租金19.8万元至今未付，原、被告双方约定的租金支付方式是先预付租金后使用房屋，故2021年4月6日至2022年4月5日止的租金应于2021年3月30日前支付，但被告未支付，原告于2021年3月30日向本院提起诉讼至今，被告仍然在本诉讼中未交纳上述期间的租金，其行为符合上述法律规定的合同解除条件，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告未通知被告，而直接以提起诉讼的方式主张解除合同，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于本院送达被告起诉状副本时即2021年4月9日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应向原告腾退租赁房屋并赔偿自2021年4月7日起至腾房义务履行之日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的租金。对于原告主张租金按上浮100%计算及提出支付自2020年3月6日起至全部债务清偿之日止以人民币120万元为基数按月利率为1.5%计算的逾期违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按约支付租金，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，虽然原、被告双方约定被告未按约支付租金，每逾期一日应按年租金每日0.3%支付违约金以及原告下调提出按月利率为1.5%计算违约金的主张，被告未提出适当减少违约金，但本院认为原告的实际损失系租金的资金占用利息损失，并以此实际发生的资金占用损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告主张按月利率为1.5%计算违约金过分高于造成的损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，酌情确定违约金按年利率15.4%计算。虽然被告在《付款承诺书》中承诺“若被告未在2021年3月5日前付清拖欠的全部租金，则房租价在合同约定的房租价基础上上浮100%”，为此原告以此为依据计算被告拖欠的租金及违约金，但本院认为，被告的上述承诺系违约承担违约责任的承诺，并非合同价款的变更，在“合同约定的房租价基础上上浮100%”明显过分高于造成的损失，且不具有合理合法性，故对原告提出租金按房租价基础上浮100%计算及以人民币120万元为基数计算逾期违约金的事实主张，本院不予支持。根据双方约定被告应于2020年3月30日支付2020年4月6日起至2021年4月5日第二年租金人民币64.8万元及被告支付第二年租金的情况，被告应承担的违约金计算如下：⒈2020年3月30日起至2020年11月11日被告支付租金人民币5万元之日止的违约金人民币61789元（64.8万元×15.4%÷365×226天≈61789）⒉2020年11月12日起至2020年11月12日被告支付租金人民币5万元之日止的违约金人民币252元（59.8万元×15.4%÷365×1天≈252）；⒊2020年11月13日起至2020年11月14日被告支付租金人民币2万元之日止的违约金人民币231元（54.8万元×15.4%÷365×1天≈231）；⒋2020年11月15日起至2020年11月16日被告支付租金人民币5万元之日止的违约金人民币223元（52.8万元×15.4%÷365×1天≈223）；⒌2020年11月17日起至2020年11月18日被告支付租金人民币9万元之日止的违约金人民币202元（47.8万元×15.4%÷365×1天≈202）；⒍2020年11月19日起至2020年12月21日被告支付租金人民币4万元之日止的违约金人民币5239元（38.8万元×15.4%÷365×32天≈5239）；⒎2020年12月22日起至2021年3月1日被告支付租金人民币6.8万元之日止的违约金人民币10131元（34.8万元×15.4%÷365×69天≈10131）；⒏2021年3月2日起至2021年3月4日被告支付租金人民币3.2万元之日止的违约金人民币236元（28万元×15.4%÷365×2天≈236）；⒐2021年3月5日起至2021年3月12日被告支付租金人民币5万元之日止的违约金人民币732元（24.8万元×15.4%÷365×7天≈732），以上九项共计人民币79045元；2021年3月13日以后的违约金以被告清偿第二年剩余租金人民币19.8万元之日止按年利率为15.4%计算；合同解除后的违约金自本院确定腾房义务履行之日起至被告实际腾退租赁房屋之日止以双方签订的《房屋租赁合同》约定租金标准计算的自2021年4月6日起至本院确定腾房义务履行之日止拖欠的租金为基数按年利率为15.4%计算。对于原告要求支付律师代理费3万元的诉讼请求，本院认为，被告在《付款承诺书》中明确承诺“未按期支付租金，自愿承担原告追讨租金产生的诉讼费、律师费、保全费等费用”，且两原告主张的该笔费用未超过云南省律师协会颁布的《云南省律师服务收费行业指引标准》规定的标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款：“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。”的规定，本案中，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上所述，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2021年4月9日解除，由被告支付原告2020年4月6日起至2021年4月5日止第二年剩余租金人民币198000元、支付2020年3月30日起至2021年3月12日止的违约金人民币79045元、支付2021年3月13日起至被告清偿第二年剩余租金人民币19.8万元之日止年利率为15.4%的违约金；被告应于本判决生效之日起十日内向原告腾退租赁房屋并赔偿自2021年4月6日起至被告实际履行腾房义务之日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的租金；支付合同解除后自本院确定腾房义务履行之日起至被告实际腾退租赁房屋之日止以双方签订的《房屋租赁合同》约定租金标准计算的自2021年4月6日起至本院确定腾房义务履行之日止拖欠的租金为基数按年利率为15.4%计算的违约金；由被告于本判决生效之日起十日内支付原告因实现债权产生的律师代理费人民币30000元。原告所诉超过部分，事实不清，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：一、原告蔡江鹰与被告陈燕于2019年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月9日解除；二、由被告陈燕于本判决生效之日起十日内支付原告蔡江鹰拖欠的自2020年4月6日起至2021年4月5日止第二年剩余租金人民币198000元；三、由被告陈燕于本判决生效之日起十日内支付原告蔡江鹰自2020年3月30日起至2021年3月12日止的违约金人民币79045元；四、由被告陈燕于支付原告蔡江鹰自2021年3月13日起至拖欠的第二年剩余租金人民币198000元清偿为止年利率为15.4%计算的违约金；五、由被告陈燕于本判决生效之日起十日内向原告蔡江鹰腾退租赁房屋，并支付自2021年4月6日起至被告陈燕实际履行腾房义务之日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的租金；六、由被告陈燕支付原告蔡江鹰自本院确定腾房义务履行之日起至被告陈燕实际履行腾房义务之日止以双方签订的《房屋租赁合同》约定租金标准计算的自2021年4月6日起至本院确定腾房义务履行之日止拖欠的租金为基数按年利率为15.4%计算的违约金；七、由被告陈燕于本判决生效之日起十日内支付原告蔡江鹰因实现债权产生的律师代理费人民币30000元；八、驳回原告蔡江鹰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13760元，减半收取计人民币6880元，由原告蔡江鹰负担多诉部分的案件受理费人民币4747元，由被告陈燕负担人民币2133元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇二一年五月二十六日书记员  黄 爱