山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2021）晋0521民初475号   原告：沁水县乾程物业管理有限公司，住所地沁水县龙港镇东安社区瓦窑底巷58号。   法定代表人：王某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某，山西睿恩律师事务所律师。   被告：翟某，男，1973年4月14日出生，汉族，沁水县人，现住沁水县。   委托诉讼代理人：高某，山西锦劭律师事务所律师。   原告沁水县乾程物业管理有限公司（以下简称乾程物业公司）诉被告翟某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾程物业公司的委托诉讼代理人赵某，被告翟某及其委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告物业管理费9321元（2016年7月1日至2020年10月31日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月，被告向沁水县沁城工贸商住区房地产开发有限公司（以下简称沁城工贸公司）购买位于沁水县东关小学东侧沁昇苑小区3单元401室房屋一套，面积163平方米。之后原告与沁城工贸公司签订《物业管理委托合同》，合同对物业服务内容、质量要求、费用、双方权利义务等均有明确约定。合同签订后，原告按每平方米1.5元/月的标准向被告收取物业费，被告交纳2014年度物业费2934元。自2015年开始，原告下调了收费标准，按每平米1.1元/月标准向被告收取，并且对被告之前所交物业费进行了退费和折抵，但从2016年7月起至2020年10月31日被告未向原告交纳物业费。   被告辩称：应当驳回原告的诉讼请求。1.对原告主体身份有异议，原告主体已经申请注销，如果原告注销，原告的主体不适格，不可以起诉被告，况且从工商登记信息可以查明，原告与建设单位签订物业服务合同时，原告尚没有物业管理的经营范围，原告应当提供相应物业管理资质的证明；2.原告与建设单位沁城工贸公司签订的物业合同，没有向业主公示，业主不知情，被告不是物业合同的相对方，原告无权向被告主张权利；3.原告起诉2018年4月之前的物业费已经超过诉讼时效，该部分诉讼请求不应当予以支持；4.原告主张相应的物业费，前提是应当提供优质的服务，但原告存在卫生不整洁、维修不及时、暖气不暖和、房屋裂缝等问题，况且原告应当以书面的形式催收物业费，给业主合理的期限，但截至目前未收到催告书；5.对原告计算物业费所依据的房屋面积有异议，原告起诉的房屋面积大于被告房屋的实际面积。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：   针对被告是否应当支付原告物业费及物业费的数额，原告提供证据1.原告营业执照复印件，欲证明原告主体适格；证据2.物业管理合同原件3份，欲证明自2014年4月1日起，沁城工贸公司将案涉小区交给原告管理，双方明确了管理服务事项；证据3.沁水县发展和改革局、沁水县住房委员会办公室关于沁昇苑小区物业服务标准登记确认的通知复印件，欲证明原告的收费标准；证据4.2014年收据复印件1支，欲证明被告交纳了2014年、2015年的物业费，之后的物业费未交纳；证据5.通知原件，欲证据5.通知原件，欲证明2016年至2020年，原告向被告催收物业费；证据6.律师函及签收回证，欲证明原告委托山西睿恩律师事务所向被告催收物业费；证据7.配电室巡查记录、保洁日常检查记录、供热检查记录、出入排查登记表、疫情防控登记表、门房交接班记录表、车辆出入登记表、二次供水巡查表、业主投诉处理登记表、保安巡查记录表、办公室巡查记录表、维修部日常巡查表、公共部位年检养护表、日常事务登记表、疫情清洁记录表、特别事件处理表、原告培训记录表，欲证明原告严格按照物业管理约定履行了合同义务。   对证据1，被告认为原告关于主体方面提供的证据不全，原告作为物业管理公司，不仅要提供营业执照，还应当提供相应的物业资质，但原告在2014年第一次签订物业合同时物业管理的经营范围都没有，对原告的资质存疑；对证据2，认为是原告与沁城工贸公司签订的，三份合同中收费标准均没有进行公示或告知，对被告不产生约束力，况且本案存在原告起诉的建筑面积与被告房屋的实际建筑面积差异较大的问题，原告按诉状中的面积计算物业费没有法律依据；对证据3的真实性无异议，但物业服务标准评定为三级的程序需要业主同意；对证据4，认为原告应当提供原件，对被告交纳的物业费总额没有异议，但应当重新核定，对多交的部分予以返还；对证据5，被告未见过；对证据6不清楚；对证据7的证明效力不认可，原告提供的该部分证据仅能证明原告履行了物业合同中的部分义务，不能证明原告全面依约优质履行了合同的全部内容。   被告提供原告公司企业公示信息，欲证明原告正在办理注销手续。原告对其真实性无异议，但认为原告的登记状态是存续的。   对上述证据，本院综合认证如下：对原告提供的证据1，可以证明原告的经营范围及营业时间，对该证据予以认定；对证据2，可以证明沁城工贸公司将案涉小区交给原告管理并明确了管理服务事项，对该事实予以认定；对证据3、4，可以证明原告的收费标准及被告交纳了2014年和2015年的物业费，对该事实予以认定；对证据5、6，可以证明原告催告被告在合理期限内支付物业费，对该事实予以认定；对证据7，可以证明原告履行了物业管理合同的内容，对该事实予以认定。对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院予以认定。   本院经审理认定事实如下：被告翟某居住于沁水县龙港镇沁昇苑小区3单元401室，原告系该小区物业管理公司（2013年3月26日成立，2014年9月1日办理营业执照，经营范围为物业管理三级；家政服务；营业期限为2013年3月26日至2023年3月25日,现正在办理注销手续）。   2014年3月，建设单位沁城工贸公司与原告签订《物业管理合同》，合同第二条委托管理事项中约定，原告负责房屋建筑共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、通风道、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖换热站、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务等。第三条约定合同期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。第五条原告的权利义务中约定，原告至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账。第七条管理服务费用中约定，1.按政府规定的标准向业主收取管理服务费，即每月每平方米建筑面积1.5元；拆迁户免交物业管理费，交电梯费卫生费，每年600元；1-2层免交电梯费，管理服务费按每月每平方米建筑面积1.3元收取。2.管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。3.原告对物业产权人、使用人的房屋自用部分、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但沁城工贸公司对原告的上述收费项目及标准进行审核和监督。4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。沁城工贸公司有义务督促业主交纳上述基金并配合维护。之后双方于2017年、2020年又签订两份《物业管理合同》，基本内容同上。2021年1月1日起，沁昇苑小区业主选聘了新的物业公司。2014年，被告交纳物业费2934元（1.5元/月/平方米*163平方米*12月）。   2016年至2020年，原告多次向被告催收物业费。2020年12月6日，原告委托山西睿恩律师事务所向被告送达律师函，催收物业费。   2018年6月20日，沁水县住房委员会办公室确认原告为三级物业服务标准。按照沁水县普通住宅物业服务等级的收费标准（高层），三级物业服务（高层住宅）收费的基准价格为1.2元/月/平方米，上下浮幅度为10%。之后原告将物业费调整为每月每平方米1.1元。   合同履行期间，原告为业主提供了公共环境的清洁、供热检查、供水巡查、日常维修、公共车位年检养护等服务。被告居住的房屋出现裂缝、暖气不暖和等问题，被告要求原告进行维修，原告未维修，被告以此拒交物业费。   另查明，因被告的房屋未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积163平方米计算物业费。   本院认为，2014年3月，原告与建设单位沁城工贸公司签订的《物业管理合同》，系前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。之后因沁昇苑小区未依法选聘物业服务公司，原告继续作为沁昇苑小区的物业公司，为被告居住的该小区提供基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。关于物业费的计算方式，因被告居住的小区业主均未办理房产证，原告以商品房买卖合同中约定的建筑面积163平方米，按每平方米1.1元/月计算物业费，并无不妥。被告关于原告主体不适格的辩解意见，因原告现尚未注销，原告主体适格，对该意见不予采纳；被告对原告计算物业费所依据的房屋面积有异议，可待取得房产证后根据房产证中登记的面积另案主张，要求原告多退少补物业费；被告关于原告未全面履行自己的物业服务的辩解意见，因物业服务包含多种项目，即使原告提供的某一项服务存在瑕疵，也无法据此免除被告的全部物业服务费用，故对该意见不予采纳；被告关于其房屋存在裂缝，原告应当为其维修的辩解意见，因被告未提供证据证明裂缝产生的原因以及该裂缝属于物业管理合同中约定的维修范围，故对该辩解意见不予采纳；被告关于其房屋存在暖气不暖和的问题，因暖气不热可能是暖气干线、供暖换热站出现问题，也有可能是业主家中的暖气铺设的问题，被告无法证明其暖气不暖和的原因，故对该辩解意见亦不予采纳；被告关于原告起诉2018年4月之前的物业费已经超过诉讼时效的辩解意见，因2016年至2020年，原告多次向被告催收物业费，故对被告的该意见亦不予采纳。   物业公司应当根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。   综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决如下：   被告翟某于本判决生效之日起十日内支付原告沁水县乾程物业管理有限公司2016年7月1日至2020年10月31日的物业费9321元。   如未按本判决指定得到期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由被告翟某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审判员 段文佳      二〇二一年五月十二日   书记员 吴慧敏   附本判决书适用的法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。   第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。   物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。   第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。   物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。   物业服务合同应当采用书面形式。   第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。   第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。   对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。   第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。   第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。   业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。   物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。