上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5372号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海松仁餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇外青松公路3560号1号楼2层U区2277室。法定代表人：陈文学，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡向远，上海市四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭亮，上海盛联律师事务所律师。上诉人上海松仁餐饮管理有限公司（以下简称松仁公司）因与被上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人松仁公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、七、八项，同意一审判决第四项、第六项，改判支持双方合同解除时间为2019年9月18日，不支付一审判决第二项、第三项的租金及使用费，亚和公司返还松仁公司租赁保证金、物业管理费保证金，合计人民币（下同）564，168元；放弃要求亚和公司支付松仁公司违约损失828，000元；司法鉴定费、案件受理费、反诉费，由亚和公司承担。事实与理由：一、涉案商场于2019年11月27日方取得不动产权证书，有多份生效判决确认商铺经营者与亚和公司的租赁合同无效。2019年9月17日，松仁公司搬离上海市长宁区XX路XX号XX中心XX单元XX中心（以下简称涉讼房屋）并通知亚和公司，当时涉案商场尚无产证，亚和公司无权出租。根据《租赁合同》第1.2条、第22.1条、第22.2条、第25.1条约定，松仁公司的行为符合法律及合同约定。根据《租赁合同》第25.4条，违约责任在亚和公司方，应当按约定返还松仁公司保证金并赔偿损失。二、亚和公司董事长孙和平在短信中对松仁公司的租金减免并未提出异议，在收到3、4月已经部分减免的租金后表示“五月份也应该付”，是对减免租金申请的认可。被上诉人亚和公司坚持一审辩称意见，不同意上诉人松仁公司的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。亚和公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认双方就上海市长宁区XX路XX号XX中心XX单元XX中心签订的房屋租赁合同及补充条款于2019年11月30日解除；2、松仁公司支付自2019年3月1日至2019年11月30日拖欠的应付款项共计726，730.60元（其中租金合计653，813.70元，物业管理费合计71，578元，公共事业费合计1，338.90元）；3、松仁公司支付装修免租期租金共计396，431.90元；4、松仁公司承担合同保证金共计564，168元（没收租赁保证金456，801元，物业管理费保证金107，367元）；5、松仁公司赔偿损失803，875.80元；6、松仁公司立即清场恢复至交付状态并退还租赁物业；7、松仁公司支付自2019年12月1日至实际清退物业之日的房屋使用费和物业管理费，暂计169，768.30元（至2019年12月31日），其中房屋使用费133，979.30元，物业管理费35，789元。一审审理中，亚和公司变更诉讼请求为：1、确认亚和公司、松仁公司双方就涉讼房屋的房屋租赁合同、补充条款和补充协议于2020年3月28日解除；2、松仁公司支付自2019年3月1日至2020年8月20日的租金和房屋占有使用费1，813，744.08元；3、松仁公司支付自2019年10月1日至2020年8月20日止的物业管理费，按照每月35，789元的标准计算；4、松仁公司支付2019年8月1日至2019年8月31日的公共事业费即水费1，338.90元；5、松仁公司支付装修免租期租金396，431.90元；6、没收松仁公司合同保证金564，168元（租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元），不再返还给松仁公司；7、松仁公司赔偿损失803，875.80元。上海松仁餐饮管理有限公司向一审法院提起反诉，请求：1、确认亚和公司、松仁公司就涉讼房屋订立的房屋租赁合同及补充条款无效；2、亚和公司返还松仁公司租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元、公共事业费保证金50，000元，合计614，168元；3、亚和公司返还松仁公司物业使用费962，777.80元、物业管理费512，975.67元；4、亚和公司返还松仁公司装修等损失600，000元。一审审理中，松仁公司变更反诉请求为：1、确认亚和公司、松仁公司就涉讼房屋签订的房屋租赁合同及补充条款于2019年9月18日解除；2、亚和公司返还松仁公司租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元、公共事业费保证金50，000元，合计614，168元；3、亚和公司支付松仁公司违约损失828，000元；4．亚和公司支付松仁公司鉴定费46，810.50元。一审法院认定的事实：上海市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人为XX后勤部，建筑面积合计15，003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就XX楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海XX所；建设地址为本市长宁区XX路XX号；建设规模为17，600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“XX广场”。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海XX后勤部出具沪发改投便字［2011］第215号便函，同意该部在XX路XX号上海XX所附属广场（XX广场、XX广场）进行整体改扩建，建设上海XX综合性保障服务接待中心，项目总建筑面积60，000平方米。2011年11月25日，上海XX所与亚和公司签订《XX房地产建设、租赁协议书》，约定由亚和公司投资建设“XX、XX广场、XX号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由松仁公司负责，但需报经上海XX所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。2011年12月28日，上海XX后勤部就上海XX综合性保障服务接待中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“XX中心”。2012年5月23日，XX房地产管理局就本市XX路XX号房屋颁发XX房地产租赁许可证。该许可证载明：出租人为上海XX生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为60，000平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。2013年10月8日，中国XX上海XX后勤部出具情况说明，表示上海市XX对外空余房地产租赁管理部门为中国XX上海XX生产管理处，是上海XX所业务主管部门，出具的XX房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海XX生产管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。2014年4月24日，南京XX房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2014年8月，亚和公司（甲方、出租方）与松仁公司的法定代表人王某（乙方、承租方）就涉讼房屋签订《“XX中心”租赁合同》及补充条款，租赁合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁面积为550.60平方米，租赁物业仅供乙方自我经营竹若金枪鱼品牌／名称日式料理的……业务。第四条装修期内免交租金和物业管理费、宣传推广费……，本合同履行期间，非因甲方原因而造成的合同提前终止，甲方有权要求乙方支付装修期内免除的所有租金。20.3因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何一方单方解除合同等任何原因导致本合同终止或中止时，乙方应在上述事由发生之日起十日内（因租赁期限届满本合同终止的，应在租赁期限届满前）根据《XX中心租赁物业交接记录》记录的情况，将租赁物业恢复至交付时状态（甲方同意保留的除外）并退还甲方。若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费。逾期超过十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行强制收回租赁物业并委托任何第三方将租赁物业恢复原状，由此所产生的费用甲方有权从乙方支付的合同保证金内扣除，合同保证金不足的，有权要求乙方赔偿损失，且相关租赁物业内遗留任何商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其它任何财产、物品归甲方所有，乙方对此没有任何异议。22.1甲方有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。22.3甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态。22.5甲方有义务应乙方要求提供租赁物业的权属证明文件，配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续。23.1乙方有权要求甲方保证在本合同期限内对购物中心拥有有效合法的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。23.2乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。23.3乙方有权要求甲方按照约定交付租赁物业，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态。23.4乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明文件。24.3.2乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理。24.3.7除上述另有约定外，如果乙方出现如下情形之一，甲方亦有权解除本合同并按第25.5款约定处理：……d．乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费（含分摊水电费）或空调费等其它任何费用达十五日以上或累计三次以上的……。25.1除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为（作为或不作为），导致本合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后十五日内仍未得到纠正的，守约方有权解除本合同。25.4本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：要求甲方返还合同保证金余额；赔偿乙方因甲方违约而造成的损失折算租金为9个月，包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。25.5本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行为：25.5.1没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；25.5.2按本合同第二十条约定收回租赁物业；25.5.3已交租金不予退还；25.5.4向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月……。25.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。26.1乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日（包括但不限于乙方单方终止本合同、甲方因乙方违约单方终止本合同、双方合意终止本合同等）没有向甲方交还该租赁物业，则甲方除有权按本合同规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日开启该租赁物业的门锁并更换门锁，停止向该租赁物业提供各项物业服务（包括但不限于供水、供电及向乙方提供垂直交通等），将该租赁物业内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该租赁物业，并将该租赁物业腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责……。合同附件一约定：预计交付日为2014年7月；装修期自实际交付日开始起计90天；装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴纳的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；回迁补偿免租期：3个月，回迁补偿免租期应缴纳物业管理费和应由乙方缴纳的其他费用；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期为自回迁补偿免租期结束至次日开始60个月，预计开幕日：2014年10月1日。租金：该租赁物业的租金按合同约定按期及按月缴付，月租金的计算分为保底租金与抽成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。租金先付后租，为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金。本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金413，493；第二期租金如遇非完整月的情形，保底租金则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月之保底租金。日租金=（月租金×12／365）。保底租金：自起租日起计的第一年每月保底租金为137，831元，第二年每月保底租金为144，698元，第三年每月保底租金为151，899元，第四年每月保底租金为159，435元，第五年每月保底租金为167，474元。抽成租金：自起租日起计的第一年到第四年为月营业额0％，第五年为月营业额10％。附件二约定：物业管理费为每月65元／平方米，按承租面积550.60平方米计算即每月35，789元。本合同第一期物业管理费相当于三个月之物业管理费计107，367元，物业管理费先付后租，为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的物业管理费。合同保证金：合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计456，801元和三个月的物业管理费之金额计107，367元，共计564，168元，乙方应于签署本合同之日起计五日内缴清，本合同方可生效。其它费用：公共事业费保证金计50，000元。公共事业能源费：电费的收费标准为1.10元／度；水费的收费标准为5.23元／立方米；煤气费（或天然气费）的收费标准按煤气公司出账单按实计费。松仁公司亦在上述合同上盖章。合同签订后，松仁公司向亚和公司支付了租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元、公共事业费保证金50，000元，合计614，168元，以及首期租金413，493元、首期物业管理费107，367元。2014年9月10日，亚和公司将涉讼房屋交付松仁公司。后松仁公司对涉讼房屋进行装修。2015年11月18日，松仁公司在涉讼房屋设立上海松仁餐饮管理有限公司长宁分公司。2015年12月4日，上海松仁餐饮管理有限公司长宁分公司取得食品经营许可证。经双方协商一致，松仁公司自2015年12月向亚和公司支付租金，亚和公司向松仁公司开具发票，发票中注明租金对应月份，若未足额支付则注明“部分租金”。2018年4月12日，亚和公司（甲方）和松仁公司（乙方）签订了《补充协议》：甲乙双方于2014年7月8日签订了合法的租赁合同……一、甲、乙双方租赁合同截止日为2021年2月28日。二、甲方同意乙方自2018年3月1日至合同截止日2021年2月28日每月租金变更为133，979.30元，物业管理费、水费、电费、煤气费按照原合同每月正常支付。……2019年4月4日，松仁公司向亚和公司转账184，000元，备注为3月、4月租金。松仁公司向亚和公司孙和平发送短信：“开业以来，由于各种因素一直经营不佳，这期间和贵公司有过协商，贵公司给予了一定的支持。目前公司依然处于严重亏损状态，到了难以支撑的地步。故在此向贵司提出减免租金的申请：自2019年3月1日起租金变更为92，000元，一直到2021年2月28日合同结束。在合同期满后贵司足额退予我司前期所缴纳保证金共计614，168元（包含：房屋租金押金456，801元、物业管理费保证金107，367元及公共事业费保证金50，000元）。特此申请。2019年3月16日”“孙总您好三月，4月的房租已付。敬请查收。谢谢”。孙和平于2019年4月5日回复：“今天晚上4月五号去你餐厅吃日料、请弄些好的食材，谢谢了”。2019年5月7日，松仁公司向孙和平发送2019年4月4日松仁公司向亚和公司转账184，000元的银行转账单图片。2019年5月16日，亚和公司向松仁公司发送《催款函》：贵方截止到2019年4月30日，（含4月账单）累计积欠我司租金、物业管理费、公共事业费等217，937.90元未支付。贵方的行为已严重违反《租赁合同》的相关约定，严重影响我司正常经营，损害了我司的合法权益。为维护合同的严肃性及我司的利益，现要求在2019年5月20日17时前付清上诉（应为述）所有欠款……该催款函被退回。2019年5月23日，松仁公司向孙和平发送：“我们四月份的房租已经付了。”孙和平回复：“五月份也应该付”。2019年5月24日，松仁公司向亚和公司转账92，000元，备注为5月租金。同日，松仁公司向孙和平发送该笔银行转账单图片。孙和平回复：“收到”。松仁公司回复：“谢谢”。2019年6月5日，亚和公司向松仁公司发送《催款函》：贵方截止到2019年5月31日，累计积欠我司租金、物业管理费、公共事业费等259，917.20元未支付……现要求在2019年6月10日16时前付清上诉（应为述）所有欠款……亚和公司工作人员徐某该催款函。2019年6月12日，XX后勤保障部颁发《XX房地产使用许可证》［X房使证（2019）房字第XXXX号］，其中载明：项目类型为房地产委托管理，管理方为上海XX所，运营方为亚和公司，房地产位置为上海市长宁区XX路XX号，使用用途为商场等，房屋面积70，029平方米，有效期自2019年6月12日至2019年12月31日。2019年6月14日，松仁公司向亚和公司支付92，000元，注6月租金。2019年8月16日，松仁公司向亚和公司支付92，000元，注8月租金。2019年8月26日，松仁公司向亚和公司支付92，000元，注7月租金。松仁公司确认，自2019年3月亚和公司未向松仁公司开具租金的发票。2019年9月17日，松仁公司向亚和公司发送的通知函一份：……2018年4月12日，贵、我协商一致同意，双方签订《补充协议》……2019年3月，贵我双方又一致同意，在租赁合同截止日之前每月租金金额变更为92，000元，后我司一致缴付至今，贵司未提出异议。但经我司了解，租赁物业大楼“XX中心”一直未能取得建设工程规划许可证，且多家商户已经与贵司诉讼，经生效法律文书确认，该大楼属于违章违法建筑，因此双方签订的《租赁合同》等租赁文件无效，贵司已经违反《租赁合同》第22.2条约定，无法保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋使用权及其相应的证照或证明文件。无法确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表，且贵司于2019年8月14日将我司店铺断水断电，导致我司停业半日。鉴于贵司隐瞒租赁物业大楼违法的事实，导致租赁合同无效，我司租赁目的更无法实现，故我司于2019年9月17日正式停业，请贵司收到本通知函后尽快与我司搬离（应为办理）交接手续，并立即归还我司已经缴纳的保证金614，168元，以免损失扩大，特此函告贵司。亚和公司称未收到该通知函。松仁公司提供顺丰速运单据，显示完成时间为2019年9月18日，寄件人为王某，收件人为李兴珍（亚和公司法定代表人），收件地址为上海市长宁区XX路XX号XX广场XX楼。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪（2019）市字不动产权第XXXXXX号不动产权证书，其中载明：权利人为XX后勤保障部（中国XX上海XX）；坐落于XX路XX号；建筑面积86，997.98平方米。2020年4月，上海松仁餐饮管理有限公司长宁分公司注销。一审审理中，经松仁公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司（以下简称鉴定单位）对涉讼房屋内装修造价进行了审价。2020年11月，鉴定单位出具鉴定意见：1．装修造价：根据2014年11月信息价，本项目装修造价为1，684，215元。2．现值：松仁公司诉求，房屋使用时间为2015年12月开业至2019年9月17日搬离，以此折算本项目现值992，879.35元；亚和公司诉求，房屋使用时间为实际交房日期2014年9月10日至本案委托鉴定日期2020年6月9日，以此折算本项目现值为680，330.57元。3．残值：松仁公司诉求：……残值损失为405，134.46元；亚和诉求：……残值损失为0元。一审审理中，松仁公司陈述，松仁公司于2019年9月16日已搬离涉讼房屋，当天将钥匙交给物业。亚和公司陈述，未收到钥匙，2019年9月份之后未产生水电费，2019年11月底知道松仁公司不再使用涉讼房屋。亚和公司于2019年12月提起诉讼，起诉状中陈述亚和公司于2019年11月30日行使解除权。起诉状副本于2020年3月27日送达松仁公司。一审审理过程中，亚和公司陈述2019年11月30日没有行使解除权，不清楚当时情况，松仁公司陈述收到起诉状副本前未收到过亚和公司的解除通知。一审法院认为：亚和公司、松仁公司签订的《“XX中心”租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，且一审法庭辩论终结前，上海市自然资源确权登记局已核发上海市XX路XX号的不动产权证，故上述协议合法有效，双方均应恪守履行。双方的争议焦点在于合同解除的原因、时间及后果处理。关于合同解除原因，松仁公司主张亚和公司于松仁公司搬离后才取得产权证，导致合同目的无法实现，另外对租赁物权属存在争议的，松仁公司有权解除合同，双方合同于2019年9月18日解除。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。松仁公司自2015年12月办理出营业执照、食品经营许可证，松仁公司未能举证证明松仁公司经营受到影响致使合同目的无法实现，亦不存在租赁物无法使用的情况，故松仁公司不享有单方解除权。松仁公司于2019年9月单方通知亚和公司将停业并搬离，构成违约，不发生合同解除的法律效力。故对于松仁公司的上述主张，一审法院不予采纳。松仁公司表示之后未收到过亚和公司的解除通知，亚和公司提起本案诉讼后，松仁公司于2020年3月27日收到亚和公司的起诉状副本，一审法院判定双方租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。松仁公司应支付合同解除日前的租金及物业管理费。亚和公司主张双方一致同意2019年3月之后的租金按照92，000元计算，松仁公司表示不认可。亚和公司主张松仁公司董事长孙和平在短信中表示“收到”、“五月份也应该付”能证明双方已达成一致。一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。孙和平在短信中未明确表示同意2019年3月之后的租金按照92，000元计算，在松仁公司向亚和公司发送的2019年5月、6月的催款函中，亦按原合同约定催收租金，综合考虑支付时长、短信记录、开具发票、催款情况，难以认定双方已就租金变更达成一致，故租金仍应按每月133，979.30元的标准计算。另外，本案中松仁公司已搬离，亚和公司亦应及时采取积极措施减少损失，一审法院酌情对租金及物业管理费进行扣减，故松仁公司应向亚和公司支付2019年3月1日至2020年3月27日的剩余租金921，772.30元，2019年10月1日至2020年3月27日止的物业管理费143，156元。2019年8月1日至31日的公共事业费即水费1，338.90元，松仁公司愿意支付，一审法院予以支持。关于合同保证金，双方租赁合同约定，若承租方违约导致合同解除，出租方有权没收承租方的合同保证金，现亚和公司据此主张没收松仁公司合同保证金564，168元（租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元），不再返还给亚和公司，符合合同约定，一审法院予以支持。关于公共事业费保证金50，000元，松仁公司要求返还，可予支持。关于装修免租期租金，租赁合同中虽对合同提前终止时，松仁公司应承担的免租期租金有约定条款，但性质上可理解为解约时的违约责任，一审法院综合考虑亚和公司已主张没收保证金、合同履行等情况，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于赔偿损失，一审法院亦不予支持，理由不再赘述。关于合同解除后的房屋占有使用费及物业管理费，结合合同解除时间及涉讼房屋内公共事业费用的发生时间，合同解除后亚和公司未再占有使用涉讼房屋从事经营活动，可视为房屋回到亚和公司控制之下。亚和公司要求松仁公司支付合同解除之后的房屋占有使用费和物业管理费，理由尚不充分，一审法院不予支持。关于松仁公司的其余反诉诉讼请求，因松仁公司违约，故对松仁公司要求亚和公司按合同约定支付违约损失并要求亚和公司承担鉴定费的请求，一审法院不予支持。一审法院于2021年1月28日依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十三条、第九十七条之规定作出民事判决：一、上海亚和投资管理有限公司与上海松仁餐饮管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX中心XX单元签订的《“XX中心”租赁合同》及补充条款、《补充协议》于2020年3月27日解除；二、上海松仁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚和投资管理有限公司支付2019年3月1日至2020年3月27日的租金921，772.30元；三、上海松仁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚和投资管理有限公司支付2019年10月1日至2020年3月27日的物业管理费143，156元；四、上海松仁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚和投资管理有限公司支付2019年8月1日至2019年8月31日的公共事业费即水费1，338.90元；五、上海松仁餐饮管理有限公司已支付的合同保证金564，168元（租赁保证金456，801元、物业管理费保证金107，367元）归上海亚和投资管理有限公司所有，不再返还给上海松仁餐饮管理有限公司；六、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海松仁餐饮管理有限公司返还公共事业费保证金50，000元；七、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回上海松仁餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。司法鉴定费人民币46，810.50元，由上海松仁餐饮管理有限公司负担。一审本诉案件受理费人民币38，487.84元，减半收取计19，243.92元，由上海亚和投资管理有限公司负担11，322.66元，由上海松仁餐饮管理有限公司负担7，921.26元。一审反诉案件受理费人民币8，889.76元，由上海亚和投资管理有限公司负担308.21元，由上海松仁餐饮管理有限公司负担8，581.55元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，双方争议的焦点集中在：一、租赁合同解除原因及时间；二、租赁合同解除后果及违约责任的承担。对于争议焦点一：松仁公司以搬离涉讼房屋时亚和公司尚未办理产权证，无法实现合同目的为由，要求于2019年9月单方解除租赁合同。但松仁公司自2015年12月已经办理出营业执照、食品经营许可证，松仁公司并未实际举证因产权证未办出导致租赁合同目的无法实现，因此，松仁公司并不具有依照双方租赁合同25.1条或者法律规定的单方解除权，故一审法院不认可松仁公司的解除行为，于法有据，本院依法予以维持。而亚和公司以松仁公司拖欠租金为由诉讼解除双方的租赁合同，具有合同依据，一审法院以诉状送达日期作为双方租赁合同的解除日，于法有据，本院依法予以维持。现松仁公司抗辩称租金标准由于亚和公司董事长孙和平的未异议行为已经下调，故没有拖欠租金，但孙和平的默示行为并不能推断出减免租金的意思表示，且与亚和公司的《催款函》内容不符，故本院不予采纳其主张。对于争议焦点二，租赁合同解除后，松仁公司应当按照约定的月租金标准及物业管理费标准支付欠付的租金及物业管理费。由于松仁公司于2019年9月17日擅自搬离涉讼房屋，根据租赁合同对租赁物返还的约定、涉讼房屋曾司法审价等情况，一审法院酌定的松仁公司应当承担的租金及物业管理费，并无不妥，本院依法予以维持。由于双方的租赁合同系因松仁公司违约导致解除，因此，一审法院判决支持亚和公司没收租赁保证金、物业管理费保证金的诉请，并无不当，且已经考虑到酌减亚和公司诉请松仁公司承担的其他违约责任事宜及合同履行情况，故本院依法予以维持。另，松仁公司要求亚和公司承担鉴定费的请求，缺乏依据，本院难于支持。综上所述，上诉人上海松仁餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，461.86元，由上诉人上海松仁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  翟从海审 判 员  蒋辉霞二〇二一年五月二十八日法官助理  林佳豪书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……