陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终6598号上诉人（原审原告）:张红斌。委托诉讼代理人：张璇，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠超，上海市汇业（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:陕西东方加德建设开发有限公司。法定代表人：吴峰。委托诉讼代理人：陈世欢，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，陕西永嘉信律师事务所律师上诉人张红斌因与上诉人陕西东方加德建设开发有限公司（以下简称东方加德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张红斌之委托诉讼代理人张璇、上诉人东方加德公司之委托诉讼代理人陈世欢、王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张红斌上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判支持张红斌一审诉讼请求。二、判决东方加德公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.东方加德公司在交付商品房时应当取得房产测绘（实测）报告并提交成果进行备案，而不仅仅是取得测绘报告。东方加德公司是否取得房产测绘（实测）报告，应以向房产管理部门备案为准，而不以东方加德公司提交的没有具体日期且未备案的测绘报告为准。2.东方加德公司既未向业主出示实测报告也未再次通知业主交房，直到9月13日才以短信方式第二次通知交房。在再次交房前，业主根本不知道已经具备交房条件，故一审判决认定的满足合同约定的交付条件的时间不公平。3.双方约定系东方加德公司在预料后续可能违约的情况下出于减损的目的单方作出的，系其在可预见的范围内对于违约后果愿意自行承担的真实意思表示。业主要求按照日万分之1.5的标准计算违约金并未超出双方签订合同时应当预见的范围。案涉合同关于违约金日万分之1.5的约定并未违反法律规定。东方加德公司亦未提交证据证明业主主张的违约金标准过高。东方加德公司辩称，1.案涉合同中“房屋测绘报告”并未明确是指“房屋实测报告”，业主方要求承担逾期交房违约责任没有合同依据。东方加德公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。2.一审判决认定东方加德公司取得房屋实测报告的时间为2020年5月是正确的，业主方认为经过备案才属于“取得”实测报告，没有合同和法律依据。3.东方加德公司的交付符合合同约定的交付条件，因业主方一直不收房，东方加德公司仅是履行催告手续，并非自认9月13日才符合交房条件。4.假设案涉合同第九条约定的是“房屋实测报告”，考虑到“铁腕制霾”、“新冠疫情”等不可抗力因素，东方加德公司也不应当承担逾期交房责任。5.业主方主张的逾期违约金计算比例应当按照合同约定，不符合法律规定的违约责任确定原则。一审判决确定的违约金高于该小区出租房屋的租金，故日万分之一的违约金标准明显高于市场租金，法院应当根据公平原则予以适当调减。故请求二审法院驳回张红斌的上诉请求。东方加德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判驳回张红斌的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张红斌承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，东方加德公司依约履行了商品房交付义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。1.一审判决错误的认定了案涉“面积实测数据”的性质。案涉合同第四章第九条约定了商品房交付条件，第五章第十三条约定的面积实测数据并非商品房交付条件中约定的“房屋测绘报告”，仅是面积差异处理的依据。2.一审判决忽视了东方加德公司关于违约金期限的抗辩理由，导致违约金期限的错误认定。违约金期间应扣减新冠××疫情导致不可抗力而全面管控期间，才符合公平原则。二、一审法院采用简易程序审理本案违反了民事诉讼法及司法解释的相关规定。当事人一方人数众多的案件不适用简易程序。张红斌虽系单独起诉，但是该案实为系列串案，属于当事人一方人数众多，不适用简易程序审理的情形。补充的上诉理由：一、东方加德公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。1.案涉合同中约定的“房屋测绘报告”并未明确是指“房屋实测报告”，业主方认为东方加德公司交房时取得实测报告系主观臆断，没有合同依据。从实际操作情况看，未取得房屋实测报告，不影响业主正常收房。从实测报告的出具条件来看，要求房地产开发企业在竣工验收后短期内取得实测报告，本身不符合房地产开发的客观规律。从合同的履行周期来看，房屋实测报告是在交房时出卖人客观上无法取得的文件，故在交付房屋时向买受人出示房屋预测报告符合房地产开发、销售、交付的基本规律。2.从政策变动的角度来看，对于交付房屋时是否必须取得实测报告，相关行政主管部门的认识也是逐步深入的过程，这种认识上的过渡产生的不利后果不应当由东方加德公司承担。二、退一步讲，假设业主方的主张成立，其主张的逾期违约金的计算期间和计算标准过高，应予以调减。考虑到“铁腕治霾”、“新冠疫情”等不可抗力因素，东方加德公司不应当承担逾期交房责任。一审判决确定的逾期违约金计算比例仍过高，应当予以调减。张红斌辩称，一、东方加德公司上诉理由陈述不实，商品房的交付是转移房屋的占有使用权，现实做法是交钥匙，东方加德公司并未履行交房义务。1.案涉合同约定的交房条件是取得测绘报告，该测绘报告系指房屋面积实测报告。合同条款的设置是有完整逻辑的，只有取得实测报告才能根据实测报告的数据计算面积差异，这也是合同第十一条和十四条分别约定处理方式的目的。2.东方加德公司取得实测报告只是满足了交房条件，还应当继续履行交房义务。二、东方加德公司违约在先，疫情发生在后，疫情不应当成为其减少违约期限的理由。三、日万分之1.5的标准系双方的真实意思表示，不应进行调整。该约定的年化率仅为5.4%，远低于逾期罚息利率标准。东方加德公司认为违约金标准过高应当举证，但东方加德公司并未提交任何证据。业主在签订合同时对于东方加德公司如约交房具有合理预期，按照日万分之1.5的标准主张违约金并未超出双方签署合同时应当预见的范围。四、一审法院合并审理本类案并未违反法律规定。本案系基于同一事实的个案合并审理，而非个案中一方人数众多的情形，一审法院适应程序正确。一审法院适用简易程序审理是响应民事诉讼制度改革，推进案件繁简分流，进一步优化司法资源配置的正确做法。故请求二审法院驳回东方加德公司的上诉请求。张红斌向一审法院起诉请求：1、判令东方加德公司支付从2020年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算为至2020年6月15日为33668.63元（以购房款本金1344057元为基数，按照日万分之1.5为标准计算）。2、本案诉讼费由东方加德公司承担。一审法院查明：2018年，双方签订合同登记号为Y18049111的《商品房买卖合同》（预售），约定张红斌购买东方加德公司开发的位于西安市雁塔区改造项目DK-3天地源·万熙天地第1幢2单元25层22502号房屋一套，房屋总价款1344057元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，张红斌依约向东方加德公司缴纳了全部购房款，涉案房屋于2019年12月26日通过竣工验收备案，取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。但截止至2019年12月31日，东方加德公司尚未取得涉案房屋的测绘成果报告。该报告实际取得时间为2020年5月。东方加德公司主张其已于2019年11月递交房屋实测报告所需材料，受新冠疫情影响，导致其于2020年5月21日前后方才取得房屋测绘报告，但根据其庭审时提交的图片显示，其2019年11月4日仅向西安市房产测量事务所提交了委托书及土地证，其余材料并未提交。其主张受到新冠疫情影响导致其逾期取得房屋测绘报告，亦未向法庭提交相关证据。另查，东方加德公司于2019年12月19日在西安晚报上发布交房通知。2020年1月13日，张红斌向东方加德公司发送《拒绝收房通知函》一份，上载明：张红斌收到了东方加德公司寄送的收房通知书，但因涉案房屋未取得测绘报告等原因，拒绝收房，并要求东方加德公司承担相应的违约责任。2020年7月4日，张红斌接收涉案房屋。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，张红斌依约向东方加德公司交付了全部购房款，东方加德公司应按合同约定，向张红斌交付符合合同约定的房屋。根据双方合同约定，东方加德公司交房时应向张红斌出具的《房屋测绘报告》的实际取得时间为2020年5月，因其未能说明该报告取得的具体日期，故对于房屋测绘报告取得的时间，认定为2020年5月31日，在此之前，东方加德公司应当向张红斌承担逾期交房的违约责任。东方加德公司主张因受新冠××疫情的不可抗力影响导致其未能按期取得房屋测绘成果报告，但未提交相关证据证明不可抗力与违约行为之间存在因果关系，故对于该项辩称意见，不予采信。自2020年6月1日起，该房屋已满足合同约定的交付条件，故对于该日之后的逾期交房违约金，不予支持。因双方合同约定逾期交房违约金应以张红斌缴纳的购房款为基数，按日万分之1.5计算，因双方均未就东方加德公司逾期交房的行为给张红斌造成的实际损失进行举证，故依据公平原则，酌情将逾期交房违约金比例调整为日万分之一，即东方加德公司应以张红斌缴纳的购房款1344057元为基数，按日万分之一的标准，向张红斌支付自2020年1月1日起至2020年5月31日期间共计151天的违约金，计算为20295.26元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西东方加德建设开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告张红斌支付逾期交房违约金20295.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张红斌其余诉讼请求。本案案件受理费642元，减半后321元由被告承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。本院二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张红斌提交一组证据：1.西安市雁塔区住建局公开告知书（2020）第18号；2.短信通知；3.业主李兴兴与物业公司的录音光盘及整理的书面录音内容；4.物业费票据。证明：1.东方加德公司就案涉房屋实测报告的备案时间为2020年8月19日。2.东方加德公司第二次通知交房时间为2020年9月13日。3.业主去收房时东方加德公司要求补交未交房期间的物业费才能交钥匙。4.根据《物业管理条例》第四十一条、《西安市物业管理条例》第五十五条的规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费应当由建设单位缴纳。东方加德公司的违约期限应计算至实际交房之日。东方加德公司的质证意见为：1.公开告知书没有原件，真实性不认可，证明目的不认可。案涉商品房买卖合同约定商品房交付的条件时取得房屋测绘报告，并未约定取得备案的房屋实测报告。2.短信通知的真实性认可，证明目的不认可，因为东方加德公司已经在2019年12月19日通过快递通知和登报的形式通知业主交房，已经履行了通知交房的义务，2020年9月13日的短信是因为业主方迟迟不收房，东方加德公司为了避免房屋闲置造成损失才发出短信，该短信上写的是催告通知，并不是交房通知。3.录音的真实性不认可，因为无法核实到底是哪个项目、哪个物业所说，证明目的不认可，已经收房的业主在收房确认书上签过字，说明业主已经实际收房了，如果说李兴兴和案涉房屋物业的录音真实，业主说的很清楚没有收房的原因是因为其在外地，房子一直放着没管，逾期收房的责任应由李兴兴承担。4.物业费票据没有原件，真实性不认可，证明目的也不认可，是否缴纳物业费与是否收房、东方加德公司是否违约没有关系。东方加德公司提交四组证据：证据一：1.《西安市商品住宅使用说明书》；2.《西安市商品住宅质量保证书》；3.人民网领导留言板截图；4.西安市房产测量事务所《房屋预售备案面积测算报告》；5.万熙天地项目售楼部现场照片。证明目的：1.案涉合同第九条未约定应取得“房屋实测报告”，第十三条仅约定要求东方加德公司提供面积实测数据，用于计算房屋面积差异，该约定与第九条之间没有任何关联性。2.案涉项目已取得两书一表，根据西安市住建房管部门的回复，东方加德公司取得两书一表即符合房屋交付条件。房屋实测报告并非交房的必要条件。3.东方加德公司将房屋预测报告在项目现场进行公示，买受人在现场就可以看到东方加德公司已经按照要求公示“预测报告”，符合合同约定的交房条件。证据二：1.万熙天地项目施工许可证；2.“铁腕制霾”构成不可抗力的文件；3.东方加德公司与西安市房产测量事务所签订的《不动产测绘委托合同》。证明目的：1.万熙天地项目的工期为2017年8月1日至2019年8月23日，如在此期间东方加德公司取得竣工验收备案的，则常规上可以在2019年12月31日之前取得房屋实测报告。但因2018、2019年西安市的铁腕治霾措施导致东方加德公司工期延迟，造成竣工验收备案于2019年12月26日才完成。2.竣工验收备案表是出具房屋实测报告的必要条件之一，取得房屋实测报告的延迟并非东方加德公司主观过错，东方加德公司不应承担迟延取得房屋实测报告的责任。证据三：1.陕西省人民政府办公厅发布的《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》（陕政发{2020}2号）；2.中央应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组发布的《中央应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》。证明目的：2020年1月份疫情开始蔓延，造成房屋实测报告于2020年5月才出具。延迟出具的原因系因不可抗力造成，东方加德公司不应承担迟延取得房屋实测报告的责任。证据四：万熙天地其他业主租赁合同两份。证明目的：即使按照一审判决确定的违约金，也过分高于业主的租金损失，因此应当予以调低。张红斌质证意见为：证据一真实性认可，证明目的不认可。1.东方加德公司虽然取得了商品房住宅使用说明书和商品住宅质量保证书，但其并未取得合同第九条约定的房屋测绘报告。2.东方加德公司提供的证据显示不出合同第九条约定的测绘报告是预测报告，退一步讲，如果是预测报告，为什么要将在签订商品房买卖合同前已经取得的书面材料作为房屋交付的条件，并且还要约定违约赔偿责任。3.实测报告不同于实测面积数据，合同第九条、第十条约定的是交房时应当出示实测报告，而且只有在取得实测报告之后才能计算实测面积数据差异。这也是合同第十条与第十四条分别约定处理方式的目的。证据二真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。东方加德公司与业主方已经签订了商品房买卖合同，而且合同明确约定了交房时间，如果将工程延期的风险转嫁到业主方，则严重违背了公平原则以及诚实信用原则。证据三真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。1.如果东方加德公司如约交付，或者在约定的交房时间前就已经做好实测报告，疫情是否发生均不会对其产生影响。2.西安市复工复产时间为2020年3月15日左右，如果疫情对其造成了影响，其应当在复工复产时就取得该实测报告，而不是直到5月份。3.不能将东方加德公司在先违约行为产生的风险由业主方承担。证据四真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可。1.无法核实出租方是否为万熙天地业主。2.这是复印件，无法核实其真实性。3.文件签署时间是2021年3月份，无法证实2020年的房屋租赁情况。双方当事人二审提交的证据，本院认证如下：关于张红斌提交的证据，东方加德公司认可短信通知的真实性，本院对该证据真实性予以认定。信息公开告知书没有原件，不予认定。录音内容与本案无关。物业费票据没有原件且与东方加德公司无关，不予认定。关于东方加德公司提交的证据，张红斌认可第一组、第二组、第三组证据的真实性，本院对该三组证据真实性予以认定。第四组证据没有原件，本院不予认定。二审庭审中，各方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。根据双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查等情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。该条还约定双方根据实测建筑面积与本合同约定的预测建筑面积差异，在办理商品房交付手续当日由双方按照本合同约定的计价方式，据实结算房屋价款，多退少补。东方加德公司于2017年8月取得案涉小区1号楼《房屋预售备案面积测算报告》。东方加德公司已取得万熙天地小区的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。东方加德公司于2019年11月29日与西安市房屋测量事务所签订《不动产测绘委托合同》，委托西安市房屋测量事务所对案涉项目楼宇进行房屋实测。陕西省人民政府于2020年1月27日发出《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，决定启动突发公共卫生事件I级应急响应。2020年9月13日东方加德公司以短信方式催告案涉小区业主于2020年9月15日前办理房屋查验以及交付手续等相关事宜。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉房屋于2019年12月31日前是否符合交付条件；2.若不符合交付条件，逾期交房违约金应当如何确定。关于争议焦点1，张红斌与东方加德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享受权利、履行义务。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。2019年12月26日，案涉房屋通过竣工验收备案，取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。至此，案涉房屋已满足以上第1项交付条件。关于第2项交付条件，东方加德公司与张红斌对合同条款的理解产生分歧。东方加德公司认为该约定的“房屋测绘报告”应为房屋预测报告，而张红斌则认为应为房屋实测报告。对此应结合案涉合同有关条款或者交易习惯确定。案涉商品房买卖合同第十三条约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，该条还约定双方根据实测建筑面积与本合同约定的预测建筑面积差异，在办理商品房交付手续当日由双方按照本合同约定的计价方式，据实结算房屋价款，多退少补。上述约定内容明确说明在房屋交付时出卖人应当提供商品房的面积实测数据。房屋预测报告系房地产开发企业在办理商品房预售许可时即已取得的文件，若案涉合同约定的房屋交付条件中取得房屋测绘报告系取得房屋的预测报告，那么在签订合同时当事人无需在合同中再约定该内容。综上，本院认定案涉合同中房屋交付条件约定的“房屋测绘报告”系房屋实测报告。东方加德公司于2020年5月取得《房产测绘成果报告》即房屋实测报告，因东方加德公司未能说明该报告取得的具体日期，故一审法院认定东方加德公司于2020年5月31日取得案涉合同约定的房屋测绘报告，并无不当。张红斌上诉认为认定东方加德公司是否取得房屋实测报告应以向房产管理部门备案的时间为准，因案涉商品房买卖合同第九条约定的交付条件系该商品房已取得房屋测绘报告，并未约定取得房屋测绘报告备案证明文件，故张红斌该上诉理由，缺乏合同依据，本院不予采纳。本案中，东方加德公司与张红斌约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付案涉房屋，显然截止2019年12月31日，案涉房屋并不符合合同约定的交付条件。关于争议焦点2，案涉商品房买卖合同第十二条约定，出卖人未按照约定时间交房的，逾期在360日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。根据上述约定以及案涉房屋在交付期限届满前尚不符合交付条件的事实，东方加德公司应向张红斌支付逾期交房违约金。张红斌上诉主张逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同关于房屋交付条件的约定不明确，东方加德公司基于其认为房屋交付条件约定的房屋测绘报告应为房屋预测报告的认识在双方约定的交房时间前于2019年12月19日在西安晚报发布交房通知，符合合同约定的通知交房时间及方式。张红斌认为东方加德公司取得房屋实测报告后应再行通知业主交房，缺乏合同依据。尽管东方加德公司于2020年9月13日又发短信催告业主收房，东方加德公司在部分业主未收房的情况下催促其收房，旨在积极履行案涉合同，不能以此认定东方加德公司认可案涉房屋此时才满足交房条件。故结合案涉商品房买卖合同相关条款的约定以及双方履行合同的情况，一审法院认定逾期交房违约金应计算自2020年1月1日起至2020年5月31日止，自2020年6月1日起案涉房屋已满足合同约定的交付条件，此后的逾期交房违约金未予支持，符合合同约定，亦兼顾公平。东方加德公司上诉主张因“铁腕治霾”、“新冠疫情”等不可抗力造成迟延取得房屋实测报告，其不应承担逾期交房责任。对此，本院认为，治污减霾的相关措施及规定系政府职能部门历年来的长治措施，东方加德公司在签订商品房买卖合同时应当预见治污减霾措施可能对房屋交付时间产生影响进而对房屋交付时间进行合理约定。2020年1月下旬新冠疫情爆发，陕西省人民政府于2020年1月27日发出通告决定启动突发公共卫生事件I级应急响应。但案涉商品房买卖合同约定2019年12月31日前交付房屋，而此时案涉房屋并不满足合同约定的交付条件，东方加德公司已经构成违约，此后爆发的新冠疫情不能作为减轻东方加德公司违约责任的合法理由。故东方加德公司关于“铁腕治霾”、“新冠疫情”等不可抗力造成迟延取得房屋实测报告，其不应承担逾期交房责任的上诉理由，本院不予支持。关于违约金的计算标准一节，违约金以补偿为主以惩罚为辅，违约金是否过高应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院结合双方关于逾期交房造成损失的举证情况，依据公平原则，酌情将逾期交房违约金计算标准调整为日万分之1，酌定适度，并无不妥。综上，张红斌、东方加德公司的上诉请求均不能成立，一审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由张红斌承担642元，陕西东方加德建设开发有限公司承担642元。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二一年五月二十六日书记员  陈子俊