贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初13055号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司，营业地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋第1,2,3,4,5栋2单元11层1号房，统一社会信用代码91520190073874219Y。负责人：傅连山。委托诉讼代理人：柳丽红，女，土家族，1989年3月1日生，住贵州省贵阳市花溪区。被告：刘龙乾，男，1968年12月03日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被告：韩德菊，女，1971年07月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告刘龙乾、韩德菊物业服务合同纠纷一案，原告于2020年11月18日向本院起诉，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北大资源物业公司、被告刘龙乾到庭参加诉讼。被告韩德菊未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费￥3579元（大写：人民币叁仟伍佰柒拾玖元整）。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。2、请求判决被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费滞纳金￥9792元（大写：人民币玖仟柒佰玖拾贰元整）。（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）。以上费用共计￥13371元（大写：人民币壹万叁仟叁佰柒拾壹元整）。3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系北大资源·梦想城7号地块的物业服务公司，被告系北大资源·梦想城7#组团S11栋1单元负1层4号的业主，根据原告与被告于2017年7月17日签订的《前期物业服务协议》的相关约定，被告应按房屋建筑面积计算，以5.0元/月/㎡的标准向原告交纳物业服务费，被告的房屋建筑面积为24.12㎡，《前期物业服务协议》的期限为2017年7月17日起至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。原告已根据《前期物业服务协议》的约定向被告提供了相应的物业服务，但被告未按照《前期物业服务协议》的相关约定向原告支付物业服务费，经原告多次催缴，被告均不予理会，被告的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现根据法律的相关规定以及《前期物业服务协议》的相关约定诉至贵院，望法院依法公正裁决，维护原告的合法权益。被告刘龙乾辩称，1、我方在2017年7月17日未与原告方签订过服务协议，原告提交的前期服务协议是伪造的。我手里只有一份2014年7月17日在购房时签订的《前期物业服务协议》，我在2016年1月7日收房，已经缴纳了2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。2、原告乱收费，其多收取的物业管理费应予以归还。3、原告侵犯被告合法权益，被告所有的商铺至今没法出租出去，与原告有很大关系，具体表现为：（1）原告未经被告同意闯入我的商铺，并对商铺进行非法改建，导致商铺无法出租。（2）收房时原告服务人员告知可以帮忙出租，但要收取中介费，我方同意后签订了一个简单的协议，并交付了一把钥匙给原告方服务人员，中途我打过几次电话向原告询问，其表示商铺太多无法出租，过了一年多还是没有出租，我方经过现场查看后发现周边设施存在问题，系影响商铺无法出租的主要原因。5、因物业。（3）原告方并未在商铺上留下出租信息，导致商铺不好出租，违反其代租承诺。在双方结束代租协议后，我方决定自行出租，但几个月后我方发现留在商铺中的出租信息又被原告方撕毁，且经多次商谈后依然如此，导致商铺无法出租，给我方造成了一定的损失。（4）商铺附近杂物乱堆，卫生环境极差，影响商铺出租，不应当缴纳物业费。（5）2019年12月至今，疫情都还没有完全结束，生意不好做，商铺不好出租，被告空置的商铺，根据国家减免政策或其他省市实例，应该减免收取。4、现只有11栋几十家商铺未出租，原告方未组织大家开业主会，只是一直找催收公司催收物业费，原告方并未以合理的方式向我方催收物业费，我方并未收到过物业公司催缴的物业费通知，部分物业费的主张已经超过诉讼时效。对于原告补充的律师函的邮寄地址错误，那是我11年前的地址，早就没有在那个地方住了，邮寄使用的电话号码也是错的，对于2020年3月22日发送的催缴物业费的短信我没有收到，我从未使用过这个手机号码，相当于我没有收到过律师函和催收短信，达不到催缴的通知目的，2018年的物业费已过诉讼时效，不应再缴纳。5、滞纳金约定过高，不符合法律规定，应当予以驳回并重新签订合同。综上所述，请求法院依法驳回原告方诉讼请求。被告韩德菊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及书面证据，视为放弃其诉权。本院经审理查明，被告刘龙乾、韩德菊系北大资源梦想城一期7#组团S11栋1单元负1层4号房屋的业主。2014年7月17日，被告刘龙乾、韩德菊（甲方）与原告北大资源物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该合同约定由乙方为甲方提供物业服务；甲方所购买房屋属于商铺，建筑面积为24.12㎡。合同载明：甲方须遵守《北大资源·梦想城业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》和物业管理相关制度，以及乙方依据法律法规并结合实际情况制定的物业管理制度和相关管理规定；按照本协议约定和政府相关规定，甲方入伙时应一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，甲方或物业使用人应按期履行交费义务；物业服务费自《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付之日起开始全额计收；本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式；商业物业按5元/月/㎡计算，上述标准包含公共设施设备运行水电费，物业公司可按政府有关法规或者物价上涨因素适时调整物业服务费收费标准；业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费，以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金；本协议自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。同时查明，被告于2016年1月7日接收案涉商铺。自2018年1月起，被告刘龙乾以前述述答辩理由，便未再向原告交纳物业服务费。庭审中，被告刘龙乾表示案涉房屋产权实测面积为23.86㎡，原告对此表示认同。另，被告刘龙乾表示其在2021年3月2日，发现案涉商铺上张贴了一份催收物业费律师函。庭审中，被告还提交了涉案小区的环境图片及视频等证据，用以证明原告提供的物业服务不符合双方合同的约定。原告在庭审中称涉案小区“地处北站对面，人流量很大，且梦想城的房屋类型就是公寓及商铺，是一个开放式的小区，不是纯住宅的，对原告提供物业服务来说，确实难度很大”。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告主张的物业费应否予以支持；2、物业费滞纳金应否予以支持；关于焦点一，依法成立的合同自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自身义务。首先，被告若认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，其可请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。其次，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，必然对小区内已交纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。在原告已实际向被告提供了物业服务且被告并未提供证据证实原告存在根本违约行为的情况下，被告应当向原告支付欠付的物业服务费。被告以2018年的物业费已过2年的诉讼时效抗辩，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告于2020年11月18日向本院起诉并未超过三年的诉讼时效，被告主张，本院不予采纳。至于被告辩称原告未经被告同意闯入其商铺，并对商铺进行非法改建，导致商铺无法出租以及原告服务人员告知可以帮忙出租等意见，并未提交任何证据证实，加之与物业费交纳与否无关，故本院对其辩解不予采纳。另，被告以自己持有的《前期物业服务合同》是2014年7月17日签订，而原告提交的《前期物业服务协议》中甲方签字却是2017年7月17日签订的，认为原告用假协议来起诉之意见，被告自认原告提交的《前期物业服务协议》中甲方名字为其在2014年7月17日所签，原告持有的《前期物业服务协议》有可能存在日期错误的情况，但这不影响双方的实体权利，经过庭审也对双方实际于2014年7月17日签署《前期物业服务协议》的事实予以了确认，故本院对其辩解不予采纳。关于焦点二，本案中，被告主张商铺附近杂物乱堆，卫生环境极差，影响商铺出租，不应当缴纳物业费，滞纳金约定过高，不符合法律规定，应当予以驳回并重新签订合同，虽未提交证据予以证明，但基于小区性质及客观环境等因素，物业服务过程中确实遇到较大困难。据此，也可以认定原告在履行合同义务过程中确存在一定的瑕疵，其对本案的发生也有一定的责任。同时，考虑到原告在被告拖欠物业费两年多的情况下怠于及时行使其权利，也在一定程度上导致了其损失的扩大，故对原告主张的物业费滞纳金，本院酌情不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款关于“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，本院支持由被告向原告支付自2018年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费共计4,652.70元。关于2021年3月31日起至被告支付款项之日止期间的物业费，原告可待实际产生后再另行向被告主张。原告在本案中确认涉案房屋实际建筑面积为23.86㎡，物业费按5元/㎡/月收取，并诉请计算至被告支付款项之日止的物业费，结合《前期物业服务协议》关于“业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费”的约定，本院认定被告应向原告支付其欠付的自2018年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费，经计算为23.86㎡×5元/㎡/月×39个月=4,652.70元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第一条之规定，判决如下：一、被告韩德菊、刘龙乾于本判决生效之日起三日向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司支付自2018年1月1日起至2021年3月31日止的物业服务费4,652.70元；二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取67元，由北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司负担45元，由被告韩德菊、刘龙乾负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  蒋霞二〇二一年五月七日法官助理方懋书记员刘若琳