河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0922民初992号原告：郭继成，男，1993年4月15日出生，汉族，户籍地河南省内黄县。委托诉讼代理人：杨和耀，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨行通，河南优诚律师事务所实习律师。被告：张玉花，女，1982年1月26日出生，汉族，户籍地河南省清丰县。被告：兰青军，男，1983年10月16日出生，汉族，户籍地河南省清丰县。以上二被告共同委托诉讼代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：鲁昊，河南导航律师事务所实习律师。原告郭继成与被告张玉花、兰青军排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭继成及其委托诉讼代理人杨和耀、杨行通，被告张玉花，两名被告共同的委托诉讼代理人鲁朝臣、鲁昊到庭参加诉讼。被告兰青军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾退濮阳市清丰县城关镇学府大道小区2号楼住宅1单元302房屋（面积90.34平）并交付原告；2.判令两被告结清占用使用房屋期间水、电、燃气、物业费等；3.判定两被告支付占用房屋期间的使用费，暂定2,200元；4.本案的诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告郭继成购买案外第三人赵楷所属的坐落河南省濮阳市××城关镇××大道小区××楼住宅××单元××房房，并于2021年1月5日办理完过户手续，取得房产证号：豫（2021）清丰县不动产权第0000075号房屋。取得该房屋所有权后，原告多次向被告主张腾空并返还房屋,遭到拒绝。请求支持原告的诉讼请求。被告张玉花辩称，第一，2018年4月21日，张玉花和赵楷签订《濮阳市存量房屋买卖合同》，张玉花购买赵楷的位清丰县××中段学府大道××房房产，建筑面积共90.39m2，该房屋成交价格为360,000元。2018年4月21日，张玉花支付给赵楷定金10,000元，同年4月24日支付房款190,000元，后陆续支付房款35,000元。自2018年5月份开始偿还以赵楷名义的房贷，每月1,001元，截至到2020年12月份，还房贷共32,032元，张玉花共支付给赵楷房款267,032元。张玉花购买案涉房屋后，对房屋进行了装修，支出装修费35,000元。第二，2018年4月21日，赵楷将案涉房屋毛坯房交付给张玉花，张玉花装修后入住案涉房屋，实际使用至今。第三，赵楷和原告签订借款合同向原告借款30万元，用案涉房屋抵押，赵楷还款后原告将房屋过户给赵楷，原告和赵楷之间名为买卖，实为借贷。张玉花接收的赵楷交付，不是从原告处接收房屋，原告在了解案涉房屋的现状的情况下，向赵楷出借贷款，用买卖的方式逃避法律规定，应为无效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月21日，赵献波向清丰县中创玉都房地产开发有限公司（以下简称“玉都公司”）玉都公司交纳房款50,451元，2012年12月17日，赵献波向玉都公司交纳60,000元购房款，玉都公司均向赵献波出具《清丰县学府大道项目收款凭证》。2013年3月30日，赵献波的儿子赵楷向玉都公司交纳110,634元购房款，玉都公司向赵楷出具清丰县学府大道项目收款凭证。2013年7月20日，赵楷与玉都公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定赵楷购买玉都公司开发的位于黄河路中段学府大道××单元××房，建筑面积90.34平方米，价款为274,634元。2014年5月22日，玉都公司将涉案房屋交房，赵献波在《学府大道房屋交接单》上接收人处签名。2018年4月21日，赵献波和张玉花通过居间方濮阳金耀企业营销策划有限公司（以下简称“金耀公司”）签订1份《濮阳市存量房屋买卖合同》，卖方签名“赵楷委托赵献波”，买方签名张玉花，合同约定卖方将清丰县黄河路中段学府大道2-1-202号商品房出售给买受人，成交价格为36万元，张玉花向赵献波支付定金1万元，合同显示该房屋已经在中国建设银行抵押。2018年4月24日，张玉花向赵献波支付购房款19万元，自2018年5月份开始，张玉花每个月都向赵献波或者赵楷父子二人转款1,001元或者1,002元不等的金额支付购房款，其中向赵楷转款28次，至2020年12月20日，张玉花向赵献波、赵楷父子分34次转款共计65,033元。被告兰青军、张玉花夫妇于2018年6月份将涉案房屋装修后居住至今。2019年9月16日，清丰县自然资源局为涉案房屋颁发（2019）清丰县不动产权第0002909号不动产权证书，该证书记载涉案房屋的权利人为赵楷单独所有。2021年1月5日，赵楷和郭继成签订一份《二手房买卖合同一份》，约定赵楷以35万元的价格将涉案房屋卖给郭继成。2021年1月6日14时14分，赵献波微信通知张玉花称其儿子赵楷带领“房产局的熟人”去涉案房屋看房让张玉花开门，张玉花开门后，赵楷、郭继成等四人在门口看了看即离开，郭继成在当天下午16时52分、16时46分、17时01分三次通过手机银行向赵楷的建行账户转款30万元。当日，赵楷和郭继成办理了涉案房屋过户手续，清丰县自然资源局为涉案房屋颁发（2021）清丰县不动产权第0000075号不动产权证书，该证书记载涉案房屋的权利人为郭继成单独所有。2021年1月7日，张玉花找到房屋中介金耀公司员工高艳军，高艳军和郭继成的父亲通了电话，郭继成的父亲表示：“他（赵献波）过桥用的是小额贷款的钱，他（赵献波）搞装修的本身缺钱我放给他（赵献波）的钱，他（赵献波）并不是说卖给我，他（赵献波）说是抵押那意思，他（赵献波）用几个月，30万还给我后，我再过户到他（赵献波）名下，他（赵献波）两个月，一个月，把我的钱付清了我就过户给他（赵献波），做抵押现在不让做那种抵押了，房子过户到我名下怕啥，不中我可以卖你的房子…。”本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零三条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。张玉花和赵献波签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》，赵献波在该合同出售人签名处书写了“赵楷委托赵献波”，张玉花事后给赵楷转款28次，赵楷接受了张玉花的支付房款的行为，视为赵楷对张玉花和赵献波签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》的追认，张玉花和赵献波签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》具备法律效力，张玉花支付了相应的对价，赵献波、赵楷将该合同项下的涉案房屋交付给了张玉花，张玉花占有、使用涉案房屋属于合法的有权占有。排除妨害请求权，是对物权的享有和行使受到占有以外的方式侵害时，物权人对妨害人享有请求排除妨害，使自己的物权恢复到圆满状态的权利。排除妨害纠纷的构成要件包含：1.被妨害的标的物仍然存在并由所有人占有;2.妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权利且这种行为是持续进行的;3.妨害必须是不正当的。本案中，郭继成和赵楷签订的《二手房买卖合同》，郭继成作为买受人已经履行了买受人的支付房款的义务，作为出卖人的赵楷仅仅协助郭继成办理了涉案房产的房屋过户手续，未履行作为出卖人的主要义务将涉案房产交付给买受人郭继成，致使郭继成并未占有涉案房产，郭继成不占有涉案房产仅取得不动产权属证书不能作为物权变动的生效要件。郭继成未占有涉案房产，却以物权受到妨害为由要求张玉花、兰青军腾退涉案房产没有事实和法律依据，郭继成的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百三十六条、第五百零三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告郭继成的诉讼请求。案件受理费6,550元，减半收取3,275元，由原告郭继成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至河南省濮阳市中级人民法院。审判员  徐俊奎二〇二一年五月三十一日书记员  李文甲