北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初15763号原告：北京金泰通华商贸有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。法定代表人：王治，执行董事。委托诉讼代理人：王艺霖，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐影，北京盈科律师事务所实习律师。被告：北京宣徽人家贸易有限责任公司，住所地北京市西城区南横西街115号6号。法定代表人：程造伟，执行董事。委托诉讼代理人：田赋，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，北京冠领律师事务所律师。第三人：北京金派美容美发中心，住所地北京市西城区南横西街115号6号。负责人：张成。第三人：北京柯山宾馆，住所地北京市西城区南横西街115号二层。投资人：郑桂丽。第三人：北京朗益和穆斯林餐饮有限公司，住所地北京市西城区南横西街115号。法定代表人：张彦平。第三人：北京德聚香苑餐饮有限公司，住所地北京市西城区春风胡同11-16号。法定代表人：杨利。第三人：北京聚双润烟店，住所地北京市西城区春风小区11号楼11-16。经营者：臧华。第三人：北京铭继红瑞服装店，住所地北京市西城区春风胡同1号楼16号。经营者：王计明。原告北京金泰通华商贸有限责任公司与被告北京宣徽人家贸易有限责任公司、第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告北京金泰通华商贸有限责任公司（以下简称金泰通华公司）之委托诉讼代理人王艺霖、徐影，被告北京宣徽人家贸易有限责任公司（以下简称宣徽人家公司）之委托诉讼代理人田赋、王瑞到庭参加了诉讼。第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。金泰通华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及六名第三人将北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层房屋腾退返还原告；2.判令被告就其占有部分向原告支付房屋占有使用费（按当时同地段房屋的租金标准自2020年3月1日起计算至实际腾退之日止）；3.判令被告、第三人分别向原告支付占有使用费（针对各自占用部分，占有使用费参照租赁合同约定日租金300%即每日每平米6.48元的标准，自2020年3月1日起计算至实际腾退之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年，金泰通华公司与宣徽人家公司签订《金泰集团房屋租赁合同》，约定金泰通华公司将坐落于北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层之房屋出租给宣徽人家，建筑面积2314平方米，租期自2017年3月1日至2020年2月29日。合同附件一约定租金标准为：2017年3月1日至2018年2月28日每月141666.67元，2018年3月1日至2019年2月28日每月145833.33元，2019年3月1日至2020年2月29日每月150000元。合同第十九条第一款约定，“因履行本合同发生的争议，由甲、乙双方协商解决：协商不成的，双方有权向租赁标的物所在地的人民法院起诉。”第七条第二款约定“合同解除、终止之日为房屋返还日期，在承租期满或提前终止时，乙方应立即将房屋及其装置、装配和设备恢复至房屋交付乙方时的原来状态，并在良好、清洁、可租用、坚固及维修适宜的状态下将房屋交还甲方。甲、乙双方亦可同意保留在房屋内的任何内部装修、装饰或附属品，而甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿”。合同已于2020年2月29日到期，原告已通知被告，明确表示合同到期后不再续租。在上述合同履行过程中，承租人宣徽人家公司转租给6家次承租人，即六名第三人。现涉案房屋仍由承租人及各次承租人占有使用。原告经过走访各位次承租人，了解到被告与北京金派美容美发中心转租合同中约定的转租租金为每年人民币19.6万元；与北京柯山宾馆转租合同中约定的转租租金为每年人民币63万元；与北京德聚香苑餐饮有限公司转租合同中约定的转租租金为每年人民币36.5万元（承租面积：180平方米）；与北京聚双润烟店转租合同中约定的转租租金为每年人民币11万元。现租赁合同已到期，原告多次要求被告腾退涉诉房屋，而被告至今尚未腾退，为保障合同终止后腾退工作的顺利进行，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。宣徽人家公司辩称，原告应当证明其是租赁房屋的所有权人，才有权主张被告返还房屋、支付占有使用费。如果原告未取得租赁房屋的建设规划许可证，则双方签订的房屋租赁合同无效。在没有产权证的情况下，根据合同约定被告使用房屋是用于商业。被告以及第三人都无法正常办理工商营业执照，目前的事实也是被告所在房屋部分楼层因为办不下来产权证从合同签订之日起至今一直无法正常经营，被告也无法获得使用收益，当然，在这种情况下，被告也支付了原告相应的租金。如果原告拥有租赁房屋的建设工程规划许可证，因原告没有履行合同义务，需赔偿被告因装修改造所投入的资金，并将租金返还给被告，而无权要求被告支付房屋占有使用费。所以被告认为，原告需要向法庭提交相应的产权证明或者使用权证明，才能主张其诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年，金泰通华公司（甲方，出租方）与宣徽人家公司（乙方、承租方）签订《金泰集团房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定坐落于北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积2314（地下771平方米，地上1543平方米）平方米。经双方确认，乙方认可承租房屋的条件与现状。该房屋租赁用途为餐饮、宾馆、商业。承租期自2017年3月1日至2020年2月29日，共计三年，其中含免租期1个月。承租期满前90日，乙方有意继续承租的，应向甲方提出书面续租请求，甲方书面同意后，双方可以重新签订房屋租赁合同。未提出续租请求的，甲方有权带客户到现场看房，乙方应提供便利。承租期满或本合同终止或解除，乙方应按合同约定将承租单元返还甲方，有关款项结算完毕，且将营业执照注册地址于30日内从本合同承租单元迁出后，甲方无息返还押金，否则甲方有权扣除全部押金，不予退还。合同解除、终止之日为房屋返还日期，在承租期满或提前终止时，乙方应立即将房屋及其装置、装配和设备恢复至房屋交付乙方时的原来状态，并在良好、清洁、可租用、坚固及维修适宜的状态下将房屋交还甲方。甲方亦可同意保留在房屋内的任何内部装修、装饰或附属品，而甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿。承租期内，乙方无权将该房屋部分或全部转租给第三人，无权以包括但不限于合作经营、承包经营、股权转让、内部招商等任何形式变相转租。承租期满，本合同自行终止。合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占有使用费，至返还之日。合同附件一约定了租赁详情，租金标准为2017年3月1日至2018年2月28日每月141666.67元，2018年3月1日至2019年2月28日每月145833.33元，2019年3月1日至2020年2月29日每月150000元。租赁合同于2020年2月29日期限届满，金泰通华公司不同意与宣徽人家公司续租，宣徽人家公司未按租赁合同约定返还房屋。另查明，宣徽人家公司将部分涉案房屋分别转租给第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店使用。经本院现场勘验确认，涉案房屋一层东起第一间为北京金派美容美发中心占用，第三间及涉案房屋地上二层为北京柯山宾馆占用，第四间北京德聚香苑餐饮有限公司占用，第五间为北京朗益和穆斯林餐饮有限公司占用，第六间为北京聚双润烟店占用，第七间为北京铭继红瑞服装店占用。关于涉案房屋权属状况。2003年12月10日，拆迁人北京房开置业股份有限公司与被拆迁人北京市宣武煤炭公司签订《拆迁协议书》，就原宣武区南横西街115号非住宅房屋，建筑面积2270.3平方米房屋达成拆迁回迁协议，其中约定拆迁人同意在拆迁原址处返还新建楼房为框架结构地上二层、地下一层非住宅餐饮业用房按1:1面积返还，竣工时以实测面积为准。2006年回迁时，北京市宣武煤炭公司已改制为北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司，回迁地点即涉案房屋。北京金泰恒业有限责任公司后更名为北京金泰集团有限公司。金泰通华公司提交北京金泰集团有限公司及其西城分公司出具的授权委托书，证明金泰通华公司受托代为管理北京金泰集团有限公司西城分公司管理的土地、房屋等资产，包含涉案房屋。金泰通华公司提交建设工程规划许可证附件，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可，租赁合同有效。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，金泰通华公司与宣徽人家公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，承租期满前90日，乙方有意继续承租的，应向甲方提出书面续租请求，甲方书面同意后，双方可以重新签订房屋租赁合同；承租期满或合同终止或解除，乙方应按合同约定将承租单元返还甲方。租赁合同到期后，金泰通华公司未与宣徽人家公司重新签订房屋租赁合同，亦不同意其继续使用涉案房屋，故宣徽人家公司依约应返还涉案房屋。北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店作为次承租人，就各自占用部分负有协助腾房的义务。故对于金泰通华公司主张被告及第三人将涉案房屋腾退返还的诉讼请求，本院予以支持。宣徽人家公司认为金泰通华公司并非房屋产权人无权收回涉案房屋和主张占用费，涉案房屋没有建设规划许可因而租赁合同无效等主张，与事实情况不符，本院不予支持。根据租赁合同约定，合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占有使用费，至返还之日。庭审中，宣徽人家公司提出该标准过高，远超实际损失，请求予以酌减。但未提供证据证明金泰通华公司的损失情况。考虑占用使用费系对租金损失的合理补偿，且本案房屋占用期间处于新冠疫情期间，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定宣徽人家公司按合同日租金标准的100%向金泰通华公司支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店亦有向金泰通华公司支付房屋占有使用费的义务。但金泰通华公司提交的证据不足以证明各次承租人的实际使用面积，本院无法确定六名第三人各自须支付房屋占有使用费的具体份额。在此情形下，宣徽人家公司作为承租人有义务支付全部涉案房屋的占有使用费。因此，金泰通华公司的诉讼请求中要求各第三人支付各自占用部分占有使用费的部分，本院不予支持，要求被告支付各第三人占用部分占有使用费的部分，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告北京宣徽人家贸易有限责任公司将位于北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层腾退交还原告北京金泰通华商贸有限责任公司（第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店就上述房屋中各自占用部分承担腾退责任）。二、本判决生效之日起十日内，被告北京宣徽人家贸易有限责任公司向原告北京金泰通华商贸有限责任公司支付自2020年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每月150000元的标准计算。三、驳回原告北京金泰通华商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费38469元，由被告北京宣徽人家贸易有限责任公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二一年五月六日法官助理 肖彦青书 记 员 刘 岩