广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8681号上诉人（原审原告）：钟桂珍，女，汉族，1962年4月5日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：叶志勇，男，汉族，1958年8月4日出生，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李楚南，男，汉族，1981年1月19日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张烨，广东知泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭慧斯，女，汉族，1984年10月19日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人钟桂珍、叶志勇因与被上诉人李楚南、郭慧斯合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。钟桂珍、叶志勇上诉请求：1.撤销一审判决，支持钟桂珍、叶志勇一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李楚南、郭慧斯承担。事实和理由：（一）关于协议书签名问题，虽然涉案协议书的签订主体只有叶志勇与李楚南，但签订协议时钟桂珍、叶志勇与李楚南、郭慧斯均在场，是为方便才要求双方各派一人作为代表签名。因此，郭慧斯对涉案协议知情且该协议对其具有约束力。（二）关于协议书的履行问题。1.涉案协议书约定李楚南必须在2009年10月10日前付清25万元，协议签订当天，李楚南即支付5万元。当时李楚南、郭慧斯是夫妻关系，郭慧斯于2009年12月8日、2010年2月1日分别支付了17万元、35万元款项，共计57万元，故钟桂珍于2010年2月3日返还了多余的7万元。因此，李楚南、郭慧斯支付的购房款总额与涉案协议书约定的总额50万元相对应。根据郭慧斯提供的证据，在其支付17万元后，钟桂珍与郭慧斯于2009年12月12日过户。据上，李楚南、郭慧斯系按照协议书的约定支付的首期款及总价款，其按照协议书已实际履行，其并无证据证明协议签订当天支付的5万元定金被退回。2.钟桂珍与郭慧斯签订的房屋买卖合同是双方为方便办理过户而在房管局签订的格式合同，该合同金约定了交易价格28万元，该价格仅做过户及缴税之用。根据钟桂珍、叶志勇提供的银行流水，李楚南、郭慧斯支付的购房款项远高于28万元，钟桂珍与郭慧斯之间没有其他的购房合同或协议，因此该份房屋买卖合同没有实际履行。3.李楚南、郭慧斯于2009年12月18日登记结婚，结婚时间与买房时间重合，涉案房屋是李楚南、郭慧斯用作结婚之用，双方共同向钟桂珍、叶志勇支付购房款，明显是夫妻共同财产。签订涉案协议书、支付购房款及房屋过户登记均发生在李楚南、郭慧斯结婚之时，郭慧斯亦是按照协议书约定的价格履行，综上，郭慧斯应当清楚协议书内容，出售该房屋也应当经过李楚南同意。4.李楚南解释出售房屋是为郭慧斯母亲治疗，但郭慧斯母亲已于2010年9月12日去世，房屋出售时间是2012年11月，李楚南的主张与事实不符。同时，郭慧斯母亲生病期间是由钟桂珍、叶志勇照顾。（三）郭慧斯一审提交了答辩状但没有到庭应诉，其提交的证据没有原件核对，对钟桂珍、叶志勇及法院提出的质疑也没有解答，因此一审法院应缺席审理，不应采纳其答辩意见。李楚南对钟桂珍、叶志勇提交的协议书中其本人的签名不予确认，但其在一审限定的期限内并未提交书面的字迹鉴定申请，应视为其放弃相关主张，其应当承担相应法律后果，一审法院也不应采纳其答辩意见。（四）关于郭慧斯转让房屋是否违约的问题。钟桂珍与郭慧斯签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续的行为，是基于双方认可协议书的前提，因此郭慧斯应当遵循协议书关于“乙方承诺拾年内不得将此物业转让他人”的条款的限制与约束。退一万步说，即使郭慧斯没有在协议书上签名，但李楚南也应当承担违约责任，因李楚南明知协议内容，其在与郭慧斯的婚姻关系存续期间仍违反约定出售了涉案房屋。（五）关于协议书“同等价收回”的问题。涉案协议书约定的“同等价收回”是指协议书约定的购房款50万元。李楚南、郭慧斯以50万元购买涉案房屋，但一年后即以95万元的价格转手，从中获利45万元。据此也可以证实钟桂珍、叶志勇是以远低于市场的亲情价出售涉案房屋给李楚南、郭慧斯作为婚房，所以涉案房屋的出售价款差额应为钟桂珍、叶志勇的损失。综上，李楚南、郭慧斯应赔偿房屋差价45万元给钟桂珍、叶志勇，一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出驳回钟桂珍、叶志勇诉讼请求的判决错误，严重偏袒李楚南、郭慧斯，应予改判。李楚南二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。郭慧斯二审书面答辩称，（一）根据郭慧斯所知并询问过李楚南，钟桂珍、叶志勇提交的协议书上，李楚南的签名并非其本人签名。钟桂珍、叶志勇至今无明确证据能证明协议书上的签名系李楚南的签名，郭慧斯也从未向李楚南或钟桂珍、叶志勇作出确认协议书正文最后一句的承诺。且根据协议书，书写最后一句承诺所用的笔与笔迹与前面的内容有明显的差别，且为了在正文最后一行写下所谓的承诺内容，所有的字体都比前文的字体小很多，显然是钟桂珍、叶志勇为了本次诉讼而自行添加的虚假内容。（二）涉案房屋在2012年年底卖出，根据诉讼时效的规定，钟桂珍、叶志勇的本次诉讼已经超过了三年的诉讼时效，法院应驳回钟桂珍、叶志勇的起诉。（三）涉案房屋为郭慧斯与李楚南在领取结婚证之前向钟桂珍、叶志勇购买，即便假设协议书是真实的，也与郭慧斯本人无关。综上，郭慧斯对钟桂珍、叶志勇提交的协议书、上诉请求及事实和理由均不认可，应予驳回，维持原判。钟桂珍、叶志勇向一审法院起诉请求：1.李楚南、郭慧斯向钟桂珍、叶志勇赔偿房屋差价45万元；2.本案诉讼费由李楚南、郭慧斯承担。一审法院认定事实：钟桂珍、叶志勇为夫妻关系。2009年9月8日，叶志勇（甲方）与李楚南（乙方）签订了《协议书》，主要内容为：甲乙双方就乙方购买甲方在江南××路××房物业友好协商，一致同意如下：一、甲方以人民币五十万元正的价格转让江南××路××房之物业给予乙方。二、甲方物业之内的所有物品归属于乙方。三、甲方同意准予乙方付给甲方首期不低于30万元的款项，余款贰拾万元另签协议。四、乙方在签约之日付给甲方定金5万元，剩余首期款贰拾伍万元必须在2009年10月10日前付清，逾期未付，将视为乙方放弃购买此物业之权利，定金不予以退回。本协议及未尽事宜，双方可以补充规定，本协议一式两份，自签字之日起生效。另乙方承诺拾年内不得将此物业转让他人，否则甲方有权以同等价收回。同日，叶志勇出具了《收条》，记载：今收到李楚南交来购买江南××路××房物业定金伍万元正，特立此为据。2009年12月12日，钟桂珍（卖方、甲方）与郭慧斯（买方、乙方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定钟桂珍将涉案房屋以28万元的价格出售给郭慧斯，付款方式为按揭付款等。后涉案房屋过户登记在郭慧斯名下。2012年11月16日，郭慧斯（卖方）委托曾缵贤与案外人罗某案、钟某梅（买方）签订了《存量房买卖合同》，将涉案房屋以95万元的价格出售给罗某案、钟某梅。一审法院另查，李楚南、郭慧斯原是夫妻关系，于2009年12月18日登记结婚，后于2016年6月29日离婚。一审庭审中，钟桂珍、叶志勇表示：签订协议时钟桂珍、叶志勇以及李楚南、郭慧斯以及郭慧斯的父母亲都在场，是在我家签订的。没有钟桂珍以及郭慧斯签名是因为当时双方各找一个代表签名，并不想弄的太复杂。在2009年9月8日李楚南给了我5万元的现金，给了现金之后双方就签订了协议书，之后在2009年12月份郭慧斯通过转账给钟桂珍15万元，剩余的30万元是在2010年2月份之后郭慧斯转账到钟桂珍账户上。李楚南对钟桂珍、叶志勇提交的《协议书》中其本人签名不予确认，但其在一审法院限定的期限内并未提交书面的字迹鉴定申请。另外，李楚南表示：我方结婚两年后将涉案房屋卖给他人的原因是因为郭慧斯的父母生病了，需要钱。一审诉讼中，钟桂珍、叶志勇为证明郭慧斯支付了房款提交了工商银行的流水清单。一审法院认为：本案的争议焦点为李楚南、郭慧斯是否应当赔偿房屋差价45万元给钟桂珍、叶志勇。结合双方提交的证据及陈述意见，一审法院认定如下：首先，涉案协议书的签订主体为叶志勇与李楚南，该协议书中并无郭慧斯的签名，钟桂珍、叶志勇并未举证证明郭慧斯对该协议书知情且该协议书对郭慧斯具有约束力；其次，协议书中约定李楚南必须在2009年10月10日前付清首期款25万元否则视为放弃购买此物业，现有证据并无显示李楚南按照约定期限履行了支付首期款的义务，故该协议书签订双方并无实际继续履行；再次，在签订协议书后，钟桂珍与郭慧斯就涉案房屋已重新签订了房屋买卖合同，并且办理了房屋过户手续，在房屋买卖合同中，双方就郭慧斯出售房屋并无另行特别限制约定。最后，涉案协议书中约定的“乙方承诺拾年内不得将此物业转让他人，否则甲方有权以同等价收回”中同等价是指协议书中约定的购房款50万元还是李楚南、郭慧斯另行出售房屋的价款亦不明确，不能就此认定房屋价款的差额为钟桂珍、叶志勇的损失。综上，即使郭慧斯按照协议书约定的价格支付了相应的房款，但该协议书对郭慧斯并无约束力，郭慧斯在取得房屋所有权后可自行对涉案房屋进行处分，故钟桂珍、叶志勇要求郭慧斯赔偿房款差价的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。至于李楚南的责任问题，因涉案房屋并未登记在李楚南名下，故钟桂珍、叶志勇要求李楚南承担赔偿房款差价的责任，依据不足，一审法院亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年1月14日作出如下判决：驳回叶志勇、钟桂珍的全部诉讼请求。案件受理费4025元，由钟桂珍、叶志勇负担。本院二审期间，钟桂珍、叶志勇向本院提交申请日期为2020年12月13日的账户尾号2351的银行交易明细及尾号2412的卡号变更情况，卡号都是钟桂珍的，前述材料拟证明2009年12月8日郭慧斯向钟桂珍转账17万元，2010年2月1日郭慧斯向钟桂珍转账35万元，2010年2月3日钟桂珍向郭慧斯转账7万元，郭慧斯向钟桂珍有两笔转账加起来52万元，再加上签合同李楚南向钟桂珍、叶志勇支付的5万元，加起来一共是57万元，所以钟桂珍、叶志勇又转回7万元给郭慧斯，50万元就是双方约定的房屋交易价格。郭慧斯是按照叶志勇与李楚南签订的房屋买卖协议来履行支付交易款的。在一审时钟桂珍、叶志勇曾经提交过三笔交易记录，但是由于年代已久没有显示郭慧斯的名字，钟桂珍、叶志勇后来向银行申请，申请之后一审法院已经作出判决。包括钟桂珍、叶志勇后面提交的补充证据一审也没有组织开庭，一审法院开庭时称李楚南申请鉴定还会安排开庭，但是没有安排鉴定就没有开庭。李楚南经质证认为，卡号变更情况不是原件，李楚南不予确认；转账记录有原件但因该交易是郭慧斯与钟桂珍之间的，交易的具体情况李楚南无法确认，对证明内容不予认可，上述证据与李楚南无关，李楚南不予认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案房屋办理过户登记至郭慧斯名下手续时，郭慧斯于2009年12月22日缴纳相关契税。钟桂珍、叶志勇提供的银行交易流水显示，郭慧斯于2009年12月8日向钟桂珍转款17万元，于2010年2月1日向钟桂珍转款35万元，钟桂珍于2010年2月3日向郭慧斯转款7万元。钟桂珍、叶志勇确认《协议书》最后“另乙方承诺拾年内不得将此物业转让他人，否则甲方有权以同等价收回”的内容是签订《协议书》当时添加的，是钟桂珍的姐姐即郭慧斯的母亲要求添加的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和钟桂珍、叶志勇上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：李楚南、郭慧斯应否向钟桂珍、叶志勇赔偿房屋差价45万元。李楚南虽对涉案《协议书》中其本人签名的真实性不予认可，但未提供相应的反证，且未在一审法院限定的期限内提交书面的字迹鉴定申请，故本院对钟桂珍、叶志勇关于该《协议书》中李楚南签名真实的主张予以采信。虽然该《协议书》为李楚南所签订，但从该《协议书》的内容以及格式来看，协议书最后“另乙方承诺拾年内不得将此物业转让他人，否则甲方有权以同等价收回”明显具有在交易双方签名后再添加的痕迹，该部分添加内容涉及交易双方的权利义务，特别是对购房人取得该房屋产权后的处分权作出限制，该部分内容在双方签名后予以添加，系对原合同的重要补充，应由交易双方对该部分内容予以确认。钟桂珍、叶志勇确认该添加内容系钟桂珍书写，故钟桂珍、叶志勇负有举证证明该添加内容系交易双方合意的义务。该添加内容处并无交易双方签名确认，现有证据并不足以证明该添加内容系交易双方共同合意，该添加内容不足以约束购房人。上述添加内容对购房人并无约束，钟桂珍、叶志勇依据该添加内容要求李楚南、郭慧斯赔偿房屋差价45万元，依据不足，一审法院对其二人的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，钟桂珍、叶志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人钟桂珍、叶志勇负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年五月三十一日书记员  贾妍苏劲丹