湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5451号上诉人(原审被告)：湖南捷顺工艺制品有限公司，住所地湖南省长沙市望城县腾飞路二段398号。法定代表人：魏华凤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李丽云，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮文，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李向红，男，1969年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市望城县。委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。上诉人湖南捷顺工艺制品有限公司（以下简称捷顺公司）因与被上诉人李向红屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。捷顺公司上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0112民初892号民事判决书第二、三、四项，并依法改判；2、请求由被上诉人李向红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、房屋受损应由被上诉人李向红承担全部责任。1、因李向红在上诉人要求维修的情况下未对房屋电路进行维修，上诉人迫于无奈进行电路改造，李向红未尽到适租和维修义务，且李向红在明知电路改造的情况下未提出任何异议，视为认可上诉人的改造行为。2、租赁房屋系作为员工宿舍使用，自然损耗较为严重，故上诉人不应对自然损耗承担赔偿责任。3、该房屋一楼为李向红自家使用。经过检测鉴定，4楼顶板渗漏污损，不可能是2-4楼居住者使用，结合该5楼由李向红自己居住的原因，房屋2-4楼渗漏实际系李向红自己使用维护不当造成。4、根据司法鉴定意见的记载，“室内墙体裂开裂主要原因为由于温差应力变化、材料干缩加之无维护性修缮所致”，说明屋面受损并非上诉人员工所致，而是李向红维护性修缮不到位所导致。5、根据租赁合同第七条约定，李向红已经免除了上诉人弄脏墙面的责任。二、上诉人不应当承担被上诉人房屋修复费用。1、李向红与上诉人的租赁关系已经持续了11年，一审法院要求上诉人承担原样修复费，未考虑房屋自然损耗和折旧率，有违公平原则。2、即使上诉人对房屋装修损坏有过错，根据评估报告书，涉案房屋的原装修需修复部分原值仅为141087.89元，残值为28218元，李向红的装修损失仅为112869.89元，其中还包括了该部分装修使用11年的正常损耗。现一审法院判决上诉人承担近16万元的修复费用，事实上是严重加重了上诉人的赔偿责任。三、上诉人不应承担李向红房屋预期租金损失和房屋使用费损失。涉案房屋经长期出租肯定存在自然损耗，需重新装修后才能再次招租。双方的租赁合同为不定期租赁，上诉人有权随时解除合同。上诉人已经提前一个月通知李向红要解除合同并在合同解除前半个月腾空了房屋，已经尽到合理的提前通知义务。四、李向红房屋早已腾空且在重新装修过程中，不需要上诉人腾空房屋。被上诉人李向红辩称：一、房屋受损应由上诉人捷顺公司承担全部责任。1、被上诉人多次与捷顺公司负责人沟通，并表示房屋内不可使用大功率电器设备，但捷顺公司并未规范员工的用电行为导致房屋发生多次线路起火。2、被上诉人在租赁期间，认真履行了适租义务和维修义务。捷顺公司向上诉人承诺，被上诉人先安排修理，修理款项在退房时进行补贴。3、被上诉人要求赔偿范围并非自然损耗而是属于人为破坏。由于捷顺公司对员工管理不当，其员工在宿舍内酗酒打架、洗衣做饭、使用大功率电器等不良行为导致被上诉人房屋的基础砖墙、玻璃、瓷砖、双绞电线等受到了严重的毁损。4、房屋顶板渗水和室内墙体开裂问题都是由捷顺公司员工洗衣和未及时关闭水龙头导致。5、被上诉人是免除弄脏墙面的责任，而不是免除捷顺公司破坏墙面的责任。二、捷顺公司应当承担房屋修复费用。一审法院按照鉴定意见，只要求捷顺公司承担原房屋修复费的80％，另20％作为自然损耗由被上诉方承担，符合公平合理原则。三、捷顺公司应当承担被上诉人房屋预期租金损失和房屋使用费损失。由于捷顺公司疏于管理，其员工对被上诉人房屋严重破坏导致房屋空租期延长。四、捷顺公司在一审判决书送达前还未对房屋进行收纳清理，并未做到承租人应尽的责任，被上诉人申请将房租结算日期延后至清理之日。李向红一审诉讼请求：一、请求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告支付原告欠付的2020年1至3月房屋租金损失20700元（3个月＊6900元／月）；三、判令被告支付原告房屋改造装修款5万元；四、判令被告将原告房屋恢复原状或赔偿修复费用25万元；五、判令被告立即退还原告所有的座落于长沙市望城区××街道××村××花园××栋××号房屋的2-4层；六、判令被告支付自2020年3月23日起至房屋实际退还之日止的房屋使用费（以600平方米为基数，按10元每平方米每月的标准计算）；七、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用。原告当庭将第四项诉讼请求变更为判令被告赔偿原告房屋修复费用25万元。一审法院认定事实：2009年2月22日，李向红作为（甲方，出租方）与捷顺公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方名下位于长沙市望城区××花园××栋××号××栋××层房屋，租金按每月4000元支付。首次支付两个月房屋（一个月房屋作为押金）。乙方水电费自付。乙方在使用过程中，不得损坏甲方原安装好的地面、墙面、窗户及大门、下水道等，如有人为损坏甲方按价赔偿或原样修复。房屋租赁期限为一年。乙方在一年租期满后可自由选择是否续租，如若乙方不在续租且合同期已满，甲方必须退还乙方押金。如若乙方在合同期未满解除合同，则押金作为补偿金。甲方不得以弄脏墙面、地板等任何条件收取其他费用或者要求其他补偿。合同签订后，因捷顺租赁上述房屋用于员工宿舍，李向红应捷顺公司要求将三、四楼隔断成多个小房间，为此李向红花费5万元。房屋改造完后李向红向捷顺公司交付了房屋，交付时该房屋系新建未使用且全新装修。合同期满后，双方未续签书面房屋租赁合同，但捷顺公司仍租住了涉案房屋，且第四年起捷顺公司未再租赁第一层房屋，但仍继续租赁第二、三、四层房屋直至2019年12月31日，期间房租也由最初的每月4000元涨至4800元、5100元等，直至2019年的每月6900元。自捷顺公司未租第一层房屋起该层房屋一直由李向红及家人自住至今。租赁期间，捷顺公司均以现金方式支付房租，原告收款后开具收据。租赁期间涉案房屋捷顺公司居住员工人数较多（人少时约20至30人，人多时约80人），年均电费约2万元，原有用电负荷不够导致房屋用电线路曾三四次起火。因起火致使涉案房屋原电缆布线全部损坏，电表烧坏，捷顺公司便自行搭建了临时用电线路以供员工使用。2019年12月7日左右，捷顺公司口头通知原告其将于本月退租，员工和物品将于15日前全部搬走，房租支付至本月底。2019年12月15日，捷顺公司员工全部搬离。2019年12月底，捷顺公司结清房租后前去搬剩余其他物品，被李向红以租赁期间员工损坏了其房屋设施相关赔偿事宜未协商好予以拒绝，截至庭审日止捷顺公司剩余物品仍留在涉案房屋内。因双方就合同是否解除以及损失赔偿问题产生纠纷，故而酿成本诉。再查明，长沙市望城区××花园××栋××号××栋××层房屋建筑面积共计784.8平方米，其中每层房屋建筑面积均为180平方米。还查明，捷顺公司租赁期间所租赁房屋的相关维修均由捷顺公司自己进行。捷顺公司退租时所租赁房屋除原电路布线线路短路故障无法正常使用外，门、窗、墙面、厕所洁具、衣柜等室内装修均有不同程度的损坏。另，李向红与捷顺公司当庭一致确认截止2019年12月31日前的租金双方已全部结清，且捷顺公司无押金在李向红处。诉讼过程中，一审法院经李向红申请分别委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对位于长沙市望城区××街道××村××花园××栋××号房屋受损原因和修复方式、湖南恒立资产评估有限公司对房屋的原装修中需修复部分残值及房屋修复费用进行司法鉴定。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2020年7月12日出具了编号为ＨＤ20-02-13-34（ＳＦ12）的司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、该房屋主要存在以下破损：二层2／Ｆ～Ｈ轴墙体及顶板渗漏污损，2～3／Ｇ～Ｈ轴厨房吊顶格板损毁，2～5／Ｅ轴墙体及周边顶板渗漏污损，2～3／Ｇ～Ｈ轴卫生间吊顶格板损毁，所有房间预埋电线短路故障，现状照明及电器临接明线；三层2～3／Ｇ～Ｈ轴卫生间地面渗水、卫生器损坏，厨房内各柜门破损缺失，所有房间预埋电线故障，现状照明及电器临接明线方可使用；四层2～7／Ｇ～Ｊ轴房间洗漱器具破损拆除，卫生间门口洗漱台破损拆除，1～2／Ｈ～Ｋ轴房间顶板渗漏污损，2／Ａ～Ｃ轴墙体开裂，楼梯间护栏破损，楼梯间墙体开裂、渗漏污损，所有房间预埋电线故障，照明及电器临接明线方可使用；屋顶层楼梯间及女儿墙局部瓷砖脱落；一层入户门局部变形、凹陷；部分复合地板、洁具、水龙头、门窗局部有破损；室内灯具顶灯、壁灯、门锁等用具配件损坏；房间局部窗户、窗帘污损；楼顶水池污染。2、该房屋现状室内装饰、设施破损及原预埋线路损毁的主要原因为居住期间对室内设施使用维护不当、用电负荷不满足原线路设置造成短路、故障等所致，且现状电器电线随意搭接具有用电安全隐患。3、该房屋装修及室内设施存在多处破损情况，影响使用功能性及存在安全隐患，或影响观感，建议按原合同约定以及《住宅装饰装修工程施工规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》等规范标准要求进行整改、修复处理，其修复可参照上表1中所列述之修复建议。原告为此支付鉴定费15000元。因李向红认为该鉴定意见不全面，有遗漏之处，申请该鉴定机构对检测鉴定遗漏之处予以补充。2020年11月30日，该公司就该申请向一审法院出具湖大检字司鉴（2020）034～2号函件进行回复，函件主要内容如下：一、本委托事项为对位于长沙市望城区××街道××村××花园××栋××号房屋受损原因和修复方案进行鉴定。针对受损原因已经明确指出“该房屋现状室内装饰、设施破损及原预埋线路损毁的主要原因为居住期间对室内设施使用维护不当、用电负荷不满足原线路设置造成短路、故障等所致……”。即指主要为实际使用者居住期间造成的房屋受损。二、关于修复方案是从技术修复或拆换角度来载明的，报告中已囊括所有破损需修复项；至于修复或拆换的过程组成细节，则由相关造价部门进行量价评估鉴定；可能有极少零星项未列入，但在意见书中表1该房屋室内装修受损现状及修复建议表中5、9、16小项中对应“所有房间预埋电线故障，照明及电器临接明线方可使用”对应的处理或整改建议表述为“重新敷设安装线路”，实际上就包含了对房间内的地板（砖）、墙面及其附属家具的大量拆换，会带来电路恢复后的装修及家具修复工作。造价鉴定部门会对此有所体现，故在相关方看来认为不全面，实则本意见书已涵盖了现场查勘时的房屋所有受损部分。湖南恒立工程项目管理有限公司分别于2020年9月1日出具了湘恒立（2020）632Ｂ036020号鉴定报告书、于2020年9月17日出具了湘恒立评字【2020】-293号评估报告书，其中湘恒立（2020）632Ｂ036020号鉴定报告书的鉴定意见为：望城区星城镇白沙洲街道马桥河村同心花园20栋5号房屋修复费用工程鉴定造价为227241.94元；湘恒立评字【2020】-293号评估报告书评估意见为：在评估基准日2019年12月31日，纳入评估范围的同心花园20栋5号房屋的原装修中需修复部分残值评估价值为28218元。李向红为此支付鉴定费7400元。李向红对上述3份鉴定意见书均予以认可，捷顺公司对湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的鉴定意见书无异议，对湖南恒立工程项目管理有限公司出具的两份鉴定意见书均有异议，认为其鉴定项目超出湖南湖大土地建筑工程检测有限公司给出的修复建议范围，且鉴定人未到现场实地查勘。湖南湖大土地建筑工程检测有限公司出具的鉴定意见双方均无异议，一审法院予以采纳。对湖南恒立工程项目管理有限公司的两份鉴定意见书，一审法院认为该鉴定机构和鉴定人员均具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，且鉴定人员出庭接受了捷顺公司的质询，捷顺公司虽有异议但并未提交相应证据予以反驳，结合湖南湖大土地建筑工程检测有限公司的回复函件，一审法院认为该两份鉴定意见书客观真实，鉴定意见依法应予采纳。一审法院认为：李向红与捷顺公司最初签订的一年期书面房屋租赁合同系双方自愿签订，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然双方只签订了一年的书面房屋租赁合同，但租赁期间届满后，捷顺公司仍继续租用李向红房屋，李向红亦无异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限改为不定期。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。承租人捷顺公司于2019年12月上旬通知出租人李向红要求于本月底解除合同，房租支付至2019年12月31日，虽然李向红不同意，但该解除通知仍产生法律效力，故双方的房屋租赁关系已于2019年12月31日解除,一审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，捷顺公司应腾空房屋并交还房屋，还应向李向红支付欠交的租金。诉讼过程中，因双方一致确认在2019年12月31日前的房租均已结清，故本案不存在欠交租金。关于合同解除后的损失问题，捷顺公司已于2012年12月中旬将员工全部搬离，剩余部分物品在当月底准备搬走时因房屋损失问题未协商好而遭到李向红拒绝故而至今没有腾房，因李向红拒绝捷顺公司腾房的原因不合法，李向红自身存在一定过错，由此而产生的房屋使用费李向红依法应承担相应责任。但考虑到合同解除时涉案租赁物损毁较为严重，李向红若要重新寻租需先对租赁物进行装修，而鉴定前房屋也无法进行装修，以及虽然双方因没有续签书面租赁合同而使房屋租赁期限转为不定期，但双方之间的租赁关系长达十余年，已经建立较为长期、稳定的租赁关系，由此也势必导致李向红对捷顺公司继续租赁房屋存在一定的预期。基于诚信和公平交易原则，捷顺公司若要解除合同也应当给予李向红一定的合理期限寻租，而捷顺公司仅提前20天左右通知期限过短，李向红也难以在该短期内将面积较大的租赁物重新出租以及李向红未与捷顺公司续签书面合同自身也存在过错等多种因素，就李向红所主张的后续损失（租金损失和房屋使用费损失），一审法院酌情支持由捷顺公司赔偿李向红34500元（参照每月6900元租金标准，计算5个月），超出部分予以驳回。因捷顺公司仍有物品存放于涉案房屋内，故其应在本判决生效后十日内立即腾空房屋并交还给李向红。关于房屋修复费用，涉案租赁物出租给捷顺公司时系全新装修且从未使用过，现捷顺公司退租时房屋受损较为严重，受损原因参考鉴定机构的鉴定意见为“涉案房屋的现状室内装饰、设施破损及原预埋线路损毁的主要原因为居住期间对室内设施使用维护不当、用电负荷不满足原线路设置造成短路、故障等所致，且现状电器电线随意搭接具有用电安全隐患，主要系实际使用者居住期间造成的房屋受损”，故捷顺公司作为实际使用者应对房屋受损负主要责任。而李向红作为出租方，将其自住房用于捷顺公司做员工宿舍，居住人数明显多于家庭自住人口，且明知在长达10余年的租赁期间因用电负荷不够导致线路起火三四次情况下为获得租金收益仍继续将房屋出租给捷顺公司方，亦未举证证实涉案租赁物的维修义务应由捷顺公司承担，故其在获取租金收益的同时对损失的扩大也负有一定责任。综合考虑双方的过错，一审法院酌定李向红对房屋修复费用自担20%责任，捷顺公司对房屋修复费用承担80%责任。参考上述鉴定意见，涉案房屋修复费用为227241.94元，房屋的原装修中需修复部分残值评估价值为28218元，按上述责任比例计算，李向红应自行承担房屋修复费用39805元【（227241.94-28218）*20%，四舍五入取整】，捷顺公司应承担房屋修复费用159219元【（227241.94-28218）*80%，四舍五入取整】。关于房屋改造装修款5万元，李向红称当初其替捷顺公司垫付了该笔款项，此款应由捷顺公司支付。因捷顺公司不予认可，李向红也未举证加以证实，对李向红该主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，原审判决如下：一、确认李向红与湖南捷顺工艺制品有限公司之间的房屋租赁合同已于2019年12月31日解除；二、湖南捷顺工艺制品有限公司于本判决生效后十日内向李向红赔偿损失34500元；三、湖南捷顺工艺制品有限公司于本判决生效后十日内向李向红支付房屋修复费用159219元；四、湖南捷顺工艺制品有限公司于本判决生效后十日内腾空房屋并交还给李向红；五、驳回李向红的其他诉讼请求。本案受理费6110元，因适用简易程序减半实取3055元，财产保全费2020元，鉴定费22400元，共计27475元，由李向红负担10877元，由湖南捷顺工艺制品有限公司负担16598元。本院二审期间，上诉人向本院提交了三张照片，拟证明是被上诉人在顶楼的加盖行为导致楼顶渗漏。本院认为，根据编号为HD20-02-13-34(SF12)的司法鉴定意见书的记载，涉案房屋2至4楼均存在顶板渗漏的情况，仅凭该照片，无法证明顶板渗漏是由被上诉人的行为所致，故对该照片不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,关于房屋受损责任的承担。根据鉴定意见，“涉案房屋的现状室内装饰、设施破损及原预埋线路损毁的主要原因为居住期间对室内设施使用维护不当、用电负荷不满足原线路设置造成短路、故障等所致，且现状电器电线随意搭接具有用电安全隐患，主要系实际使用者居住期间造成的房屋受损”，虽然客观上存在一定程度的自然损耗，但该自然损耗并非房屋受损的主要原因，故上诉人作为实际使用者仍应对其使用不当导致房屋受损负主要责任。上诉人主张渗漏是由被上诉人造成，但其提交的照片无法达到该证明目的，故其该上诉理由不能成立。由于被上诉人在明知上诉人用电负荷过大造成线路起火的情况下，仍然出租给上诉人，并对自己及时维修未进行举证，因此其对于损失的扩大负有一定的责任。一审法院综合考虑双方的过错以及房屋人为毁损、自然损耗等情况，酌情判决上诉人对房屋修复费用负担80%的责任，被上诉人对房屋修复费用承担80%责任并无不当。关于房屋修复费用。上诉人主张的《湘恒立评字[2020]-293号资产评估报告中》所记载的“原值141087.89元”仅是涉案房屋需修复部分的原价值，并非修复房屋所需的花费。而对于修复费用，湘恒立（2020）632B036020号鉴定报告书的评估意见为“望城区星城镇白沙洲街道马桥河村同心花园20栋5号房屋修复费用工程鉴定造价为227241.94元”。因此，上诉人应承担的房屋修复费用应以227241.94元为基准进行计算。关于房屋租金损失和房屋使用费损失。虽然上诉人与被上诉人租赁合约期限转为不定期，上诉人有权利随时解除合同。但双方已经建立长期、稳定的租赁关系，被上诉人对于上诉人续租存在一定的预期，上诉人仅提前20天告知被上诉人，时间较短；涉案租赁物由于上诉人的原因损毁较为严重，被上诉人因此需要进行重新装修，且鉴定前房屋也无法进行装修，从而导致房屋空置时间较长。一审法院根据房屋空置情况和双方过错等因素，酌情支持由上诉人赔偿被上诉人34500元（参照每月6900元租金标准，计算5个月）并无不当。上诉人还主张其在合同解除前半个月就已腾空房屋。本院认为，被上诉人在二审中陈述今年年初其开始对房屋重新装修，上诉人遗留的物品至今未搬走。上诉人亦未举证证明其在合同解除前就已腾空房屋，故其该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人湖南捷顺工艺制品有限公司上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4174元，由湖南捷顺工艺制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月十二日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。