上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4084号上诉人(原审被告)：上海链企文化传播有限公司，住所地上海市。法定代表人：王慧，经理。委托诉讼代理人：刘超，男。委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海源创房屋销售有限公司，住所地上海市。法定代表人：肖海江，执行董事。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。原审第三人：上海泗禾资产管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：高学增，执行董事。委托诉讼代理人：刘筱霖，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海链企文化传播有限公司(以下简称“链企公司”)因与被上诉人上海源创房屋销售有限公司(以下简称“源创公司”)及原审第三人上海泗禾资产管理有限公司(以下简称“泗禾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初19622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人链企公司委托诉讼代理人刘超、杨联城、被上诉人源创公司委托诉讼代理人连娜、原审第三人泗禾公司委托诉讼代理人刘筱霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链企公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回源创公司的诉讼请求，不同意支付租金，源创公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)50，000元；本案诉讼费由源创公司承担。事实和理由：一、引发本案房屋租赁合同纠纷的根本原因在于源创公司尽管于2018年10月25日取得了本案系争上海市嘉定区曹安公路XXX号1515至1526室共计十一间房屋(以下简称“系争房屋”)的产权，但并未与原房屋产权人上海志展房地产有限公司(以下简称“志展公司”)办理房屋的交接手续，未实际取得对受让房屋的控制权。故源创公司在与链企公司签订了房屋租赁合同后不能履行出租方的合同义务，保障链企公司能够正常使用系争房屋。在链企公司依照合同约定，要求与源创公司解除合同、返还系争房屋，源创公司未予明确回复后，才发生了链企公司将房屋返还泗禾公司(房屋实际控制人)的情况。一审忽略了对这一关键事实的认定，未将该事实作为判定双方合同责任承担的依据。二、一审判决对链企公司与源创公司之间的合同责任的划分与事实不符，有失公允。本案产生的根本原因和责任均在于源创公司，系因源创公司原因才导致链企公司将房屋返还给泗禾公司，并与泗禾公司结清了房屋使用费，源创公司应自行承担由此导致的房屋空置损失。链企公司对此没有过错，也没有获取任何不当利益，一审判决链企公司支付源创公司800，000元租金损失并承担违约责任，加重了链企公司的合同责任，有失公允。请求二审法院支持链企公司的上诉请求。源创公司辩称，不同意链企公司的上诉请求。本案产生的根本原因是链企公司与泗禾公司签订的协议书恶意串通，损害了源创公司作为房屋产权人的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。泗禾公司述称，请法院依法判决。源创公司向一审法院起诉请求：1．判令解除链企公司与源创公司于2018年12月26日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2．判令链企公司向源创公司支付自2019年3月7日至合同解除之日止的租金(按月租金50，000元计算，自2019年3月7日暂算至2020年8月6日止为850，000元，实际计算至合同解除之日止)；3．判令链企公司将该房屋返还给源创公司；4．判令链企公司向源创公司支付房屋使用费(该使用费按每天3，333元的标准，自解除之日起计算至链企公司腾退返还之日止)。一审审理中，源创公司将第3项诉讼请求变更为：判令链企公司及泗禾公司将该房屋返还给源创公司，并当庭增加一项诉讼请求：没收链企公司所支付的押金50，000元。一审法院认定事实：2018年12月26日，链企公司(乙方，承租方)委托员工姬俊杰与源创公司(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋，建筑面积915.91平方米。第二条约定租期自2019年1月7日至甲方发出终止本合同《告知函》之日起2个月。月租金为50，000元，租金按2个月为一期支付，第一期租金乙方应于合同签订日付清，以后每期租金支付时间应为当年1月、3月、5月、7月、9月、11月3日前。押金为50，000元乙方应于合同签订日支付，根据合同“本合同条款第二项(条)”解除时，乙方结清“本合同条款第四项(条)第1条(款)”相关费用后退还乙方。第4条约定租赁期限内，使用该房屋所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费等费用均由乙方承担。第5条约定因甲方无法确定固定租赁周期，自甲方向乙方发出终止本合同《告知函》之日起2个月本合同自动终止并解除，甲方不承担任何法律及经济责任；乙方可在租赁期内应提前2个月以书面形式通知甲方终止并解除本合同，乙方不承担任何法律及经济责任。租赁期间乙方拖欠租金超过7日，甲方有权终止并解除本合同，且甲方不退押金。本合同终止并解除日，乙方应将该房屋在正常使用后的状态下返还甲方。合同另约定了其他内容。合同签订后，链企公司于2019年1月7日通过银行转账方式向源创公司支付了押金50，000元及两个月的租金100，000元，之后未再支付租金。2019年10月21日，链企公司员工刘超通过微信告知源创公司股东代表蒋虎称“我这边准备11月份全部撤掉”，又于2019年10月25日发微信称：“蒋总，前几天我给你说的房子停租的事情如何了？我这边准备月初就搬走。你看需要我办什么手续和流程，还有需要协助你做哪些事情？”蒋虎回复：“刘总，你好，下周一我去华拓，到时见面聊，这事给上级反应了，但还没有回音。最近在与各方沟通相关事宜。”之后，刘超再次于2019年10月31日微信询问：“我这边11月初退掉，你看怎么对接下？要不要出个文件给你？”2019年11月8日，源创公司向链企公司员工姬俊杰发出一份《告知函》，要求链企公司支付自2019年3月7日起拖欠的租金并履行合同义务，否则源创公司有权解除合同。之后，链企公司搬离系争房屋，但未与源创公司办理交接手续。因双方协商未果，遂涉诉。一审另查，链企公司曾与泗禾公司签订房屋租赁合同，承租系争房屋，后因双方发生纠纷，泗禾公司于2019年4月2日诉至法院，诉请要求判令链企公司支付自2019年1月7日起至实际付款之日止的房屋占有使用费并支付相应的律师费。法院经审理后于2019年12月24日作出(2019)沪0114民初6305号民事判决书，判决：驳回泗禾公司全部诉讼请求。判决后，泗禾公司和链企公司不服并提起上诉，本院于2020年7月6日作出(2020)沪02民终2425号终审判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明如下事实：1.2014年3月，案外人志展公司取得含系争房屋在内的嘉定区曹安公路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号等房屋的房地产权证。2014年6月1日，志展公司(出租方、甲方)与王雁冰(承租方、乙方)签订《华拓大厦整体租赁合同》，约定：甲方将尚未出售的、拥有产权(大产证)的房屋统一出租给乙方，具体室号详见附件一(房屋明细，注：含系争房屋)；租赁期为自2014年6月15日至2024年6月14日止(若因甲方造成“交付日”延迟的，则租赁期限予以顺延)，双方确定2014年6月15日为交付日，甲方应将满足交付条件的房屋交付乙方，交付条件详见附件二，甲方给予乙方12个月的免租期；合同另约定了租金、房屋修缮责任、违约责任等。同年10月10日，志展公司(甲方)与王雁冰(乙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议》，约定：鉴于甲方未按《华拓大厦整体租赁合同》约定向乙方交付符合合同交房条件的房屋，甲方承诺在2014年12月底前将符合交房条件的房屋交付乙方；双方同意并确认作为对乙方的补偿，甲方同意除承担租赁合同中的延期交房的违约责任外，另外再给予乙方6个月的免租期，以弥补乙方年底出租淡季的相应损失；双方同意并确认，因甲方延期交付房屋而应向乙方支付的违约金，乙方有权在应付给甲方的租金中予以先行扣除等。2015年1月22日，志展公司(甲方)、王雁冰(乙方)、泗禾公司(丙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议二》，约定：丙方为乙方特意为履行《华拓大厦整体租赁合同》中招商、推广、运营等事项的公司，三方确认，由丙方承接《华拓大厦整体租赁合同》中原属乙方的承租人的法律地位，丙方享有租赁合同中原属乙方的一切权利、承担原属乙方的一切义务；甲方此前对乙方所做出的各项承诺、签订的补充协议约定的各项权益全部由丙方继承等。2016年5月20日，志展公司(甲方)、泗禾公司(乙方)签订《补充协议》，主要内容：鉴于甲方将其所有的位于曹安公路XXX号华拓大厦部分办公房出租给乙方，并签订了《华拓大厦整体租赁合同》，由于甲方原因，导致原租赁合同约定的交付条件始终未具备，交付日一再拖延等，甲方已构成实质违约，甲方除赔偿乙方全部损失外应另行支付违约金8，000，000元，考虑到原租赁合同的整体性、乙方已投入了招商、运营、配合甲方验收等一系列工作、华拓大厦正常运转指日可待等诸多因素，双方达成补充协议；甲方承诺在2016年6月底前获得消防部门对二次装修的验收报告，由于因甲方原因导致交房日期严重拖延，双方同意租赁到期日予以同比例顺延；原租赁合同免租期修改为18个月，自甲方获得消防验收报告之日起计算；原租赁合同保证金修改为50，000元(乙方已实际支付)，原约定的另700，000元保证金乙方无须支付；双方确认原租赁合同约定的租赁范围进行调整，最终租赁建筑面积共计5397.66平方米，室号见附件；由于最终出租给甲方房屋面积不足原租赁面积的6成，甲方隐瞒抵押在先的情形，给乙方招商、租赁造成了佣金、赔偿、预期利益、经营风险、空置利润等一系列损失，应由甲方承担，双方协商一致并确认甲方向乙方一次性支付违约金4，500，000元(其中4，000，000元为逾期交房及租赁面积减少的违约金，另500，000元为弥补面积减少遭受的损失)，该笔违约金直接冲抵乙方日后应向甲方支付的租金等；后附出租房屋明细含系争房屋。2．2017年1月7日，泗禾公司(甲方)与链企公司(乙方)签订《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，计租面积合计915.91平方米；租赁期自2017年1月7日至2019年1月6日止，租金每日每平方米按2.40元计价；乙方向甲方支付相当于2个月租金的保证金，租金以2个月为一期预缴；合同期满终止或提前解除时，乙方应在终止或解除日之前，撤走所有物品，并将系争房屋恢复原状交还甲方，乙方恢复原状完毕，须甲方验收合格后，方可正式退租，否则，甲方有权计收超期的租金等。上述《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》签订后，泗禾公司向链企公司交付了系争房屋，链企公司支付了相应的租金等。《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》到期后，链企公司未将系争房屋返还泗禾公司。2019年2月20日、3月7日，泗禾公司两次向链企公司发函，要求链企公司清场、付清房屋使用费等。2019年3月11日，泗禾公司(甲方)与链企公司(乙方)签订《确认书》，确认：乙方自原租赁合同到期后一直使用系争房屋；由于源创公司拥有系争房屋产权并声称对房屋具有合法出租权，故乙方未与甲方续约亦未继续向甲方支付房租；甲方向嘉定法院对乙方提起诉讼，请求法院判决乙方支付房租、使用费、诉讼费、律师等费用，若嘉定法院判决支持甲方诉请的，乙方在法院判决后三日内支付全部费用；在法院判决生效之前，乙方继续使用系争房屋，在支付电费的情况下，甲方不采取清场或其他妨碍乙方合法经营的任何措施。3．2013年8月8日，就系争房屋在内共33套房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，卖方为志展公司，买方为源创公司。2018年10月25日，源创公司取得系争房屋的不动产权证。4．链企公司于2020年3月18日在二审审理过程中提交链企公司与泗禾公司于2019年11月7日达成的协议书(未有落款日期)、房屋交接表以及付款凭证，用于证明链企公司与泗禾公司于2019年11月7日达成协议将系争房屋交还泗禾公司，链企公司已于2019年12月2日将前述协议中的款项支付给泗禾公司。源创公司于2020年6月17日二审庭审时表示对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，并认为链企公司明知源创公司为产权人的情况下在诉讼过程中并未告知一审法院而恶意与泗禾公司签订协议并交接，故协议书及交接表系链企公司与泗禾公司恶意串通的结果。本案一审审理中，双方一致确认链企公司租金付至2019年3月6日，之后未付。链企公司要求在本案中一并处理押金返还问题。另，双方一致同意系争房屋内的水、电费及物业费不在本案中处理。一审审理中，链企公司陈述泗禾公司在与其诉讼期间对系争房屋曾采取过断水、断电措施，但并未影响链企公司实际进入和使用系争房屋。一审审理中，链企公司于2020年11月27日至系争房屋处，发现系争房屋房门敞开，目前仍处于空置状态，并拍摄了现场照片和视频。链企公司在2020年12月3日的庭审中陈述其已于2019年11月7日实际将系争房屋交还泗禾公司，门锁为电源控制，并无钥匙；源创公司委托诉讼代理人则称其并未至现场核实，需要庭后核实并提交书面意见，并表示不同意自行收回，认为若如链企公司所述，链企公司已将系争房屋交还泗禾公司，源创公司收回房屋存在困难，故要求法院判令链企公司和泗禾公司共同返还系争房屋。链企公司则称系争房屋内现有的物品和装修是其承租之后进行购买和添附的，其当庭表示明确放弃系争房屋内的所有装修和物品，源创公司可以立即收回。鉴于双方一致同意解除房屋租赁合同，为避免损失进一步扩大，经法院释明，双方一致同意在庭后3个工作日内由源创公司自行收回系争房屋。法院在2020年12月3日庭审中询问源创公司，在前案二审过程中链企公司提交其与泗禾公司的协议书、租赁交接单及付款凭证后源创公司有无至现场查看系争房屋，系争房屋当时是何状态，源创公司是否曾向泗禾公司主张过；源创公司表示待本案结束后将起诉泗禾公司，其余问题需要庭后核实并提交书面意见，但其庭后并未向法院书面回复。源创公司于2020年12月8日至系争房屋现场查看，发现其中1515-1517三间未上锁，其余均无法正常进入，需专业人员开锁；另，源创公司认为链企公司在系争房屋内堆放了一些废弃物品，部分属于有害垃圾，要求链企公司承担相关清理费用。一审法院认为，源创公司取得系争房屋产权后，因其与泗禾公司对该房屋的使用权和收益权存在争议，而链企公司在此情形下为确保自身正常使用系争房屋，相继与源创公司签订房屋租赁合同、与泗禾公司签订《确认书》，继而发生本案诉讼。链企公司与源创公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，“因甲方无法确定固定租赁周期，自甲方向乙方发出终止本合同《告知函》之日起2个月本合同自动终止并解除，甲方不承担任何法律及经济责任；乙方可在租赁期内应提前2个月以书面形式通知甲方终止并解除本合同，乙方不承担任何法律及经济责任”，双方并未约定固定的租赁期限，双方为不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。现源创公司要求解除合同，链企公司亦同意解除合同，予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因源创公司已收回系争房屋，故对于合同解除后房屋返还问题不再处理。至于源创公司要求泗禾公司返还系争房屋的诉请，因与本案并非同一法律关系，对此不作处理，源创公司可另行主张。双方对于链企公司应否向源创公司支付后续的租金、使用费及具体的计算期间存在较大争议，源创公司认为链企公司应按约向源创公司支付租金和使用费，且应计算至链企公司将系争房屋实际返还源创公司之日止；而链企公司则认为其已于2019年11月7日实际将该房屋交还泗禾公司，且已与泗禾公司结算完毕，不应再向源创公司支付租金。一审法院认为，已生效的判决已认定链企公司与泗禾公司之间原房屋租赁关系因租期届满而终止，两公司之间已无法律关系。泗禾公司此时未经房屋产权人源创公司同意无权以自己名义对外再行出租系争房屋。泗禾公司、链企公司签订的《确认书》亦不具备确认两公司之间存在房屋租赁关系之法律效力。链企公司占有、使用系争房屋期间的租金应根据合同约定支付给源创公司。虽链企公司在本案中称泗禾公司在租赁期间内采取断电等措施影响了其使用系争房屋，但并未提供相应证据，且链企公司也自认其实际进入和使用系争房屋并无影响，故链企公司仍应按合同约定的标准向源创公司支付租金。关于租金、使用费的计算期间，链企公司曾于2019年10月在前案一审过程中通过微信方式向源创公司表达过欲于2019年11月退租，虽链企公司未以书面形式告知源创公司，但源创公司应当知晓链企公司欲解除合同的意思表示，且其在前案中作为第三人亦参与了诉讼，按常理而言，源创公司作为产权人在与泗禾公司存在权属争议情况下在承租人欲退租时理应及时收回系争房屋，但其此后并未对链企公司要求退租及搬离一事予以答复并配合房屋交接。在前案二审过程中，链企公司于2020年3月8日提交其与泗禾公司的协议书、租赁交接单及付款凭证，源创公司虽对上述证据不予认可，认为链企公司与泗禾公司存在通谋，但亦未否认链企公司确已搬离，根据常理源创公司作为产权人在链企公司提交上述证据后应当至现场查看系争房屋，但在本案中其对于当时是否查看系争房屋及房屋是何状态等询问未予书面答复，也未提供证据证明后续链企公司仍占用该房屋，并诉请要求泗禾公司一同返还该房屋，故一审法院认为源创公司应当知晓链企公司已搬离并将该房屋交接给泗禾公司一事。源创公司在前案判决已明晰权属的情况下作为所有权人应当及时收回系争房屋，若此后泗禾公司仍拒不返还并无权占用该房屋构成侵权的，源创公司也应及时向泗禾公司主张。然源创公司并未提交任何证据证明其已采取了合理措施防止损失扩大。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现源创公司仍向链企公司主张前案二审判决后的租金及使用费，显然属于扩大的损失；且泗禾公司与源创公司相继起诉链企公司主张租金及使用费等，本质上是由于泗禾公司与源创公司对系争房屋的使用权和收益权存在争议，在此情况下亦不能过分加重承租人链企公司的责任，故对源创公司认为链企公司租金及使用费应计算至其实际返还之日的意见难以认同。而链企公司明知源创公司为系争房屋产权人以及源创公司与泗禾公司存在利益争端，在前案审理过程中未告知审理法院和产权人源创公司的情形下擅自将系争房屋交接给泗禾公司的做法有违诚信，且对此源创公司亦不予认可，故链企公司认为租金应计算至其将系争房屋交接给泗禾公司之日的意见缺乏依据，不予认可。综上，鉴于链企公司租金仅付至2019年3月6日，链企公司应向源创公司支付自2019年3月7日至2020年7月6日的租金合计800，000元。关于违约责任，链企公司在生效判决已明晰权属后应当及时向源创公司支付租金，但其至今仍未支付自2019年3月7日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。源创公司据此要求没收押金50，000元符合合同约定，对此予以支持。一审法院判决：一、解除上海源创房屋销售有限公司与上海链企文化传播有限公司于2018年12月26日就上海市嘉定区曹安公路XXX号1515至1526室共计十一间房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海链企文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海源创房屋销售有限公司租金800，000元；三、上海链企文化传播有限公司向上海源创房屋销售有限公司所支付的押金50，000元不予返还；四、上海源创房屋销售有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，链企公司提供录音资料一份，内容为链企公司员工刘超与源创公司负责房屋租赁事宜的蒋总之间的谈话录音，用以证明源创公司明知链企公司在2019年11月7日将系争房屋交接给泗禾公司。对此，源创公司表示，对谈话录音真实性存疑，需庭后核实。即使该谈话内容真实，也不能证明源创公司在2019年11月7日知晓链企公司将系争房屋交接给了泗禾公司。泗禾公司表示，与其无关，不发表意见。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。链企公司与源创公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，链企公司应以源创公司作为合同相对方，履行其合同项下的相关义务。现链企公司未按约支付2019年3月7日之后的租金，源创公司要求链企公司支付欠付租金并承担违约责任，一审法院根据本案查明事实和前案生效判决认定事实，结合双方当事人过错程度，确认链企公司应支付源创公司自2019年3月7日至2020年7月6日的租金800，000元，链企公司支付的押金50，000元不予返还，本院认为并无不当。相关理由一审已作详细论述，本院予以认同。链企公司上诉仍以其已于2019年11月7日实际将房屋交还给泗禾公司，且已与泗禾公司结算完毕为由，不同意向源创公司支付租金。对此，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。链企公司在明知系争房屋产权人为源创公司，且其与泗禾公司之间原房屋租赁关系期限已经届满，并与源创公司就系争房屋签订了房屋租赁合同的情形下，在前案审理过程中未告知审理法院和产权人源创公司，更未取得产权人源创公司同意，擅自将系争房屋交接给泗禾公司并向泗禾公司支付租金，有违诚信。其以此为由不同意支付源创公司2019年3月7日之后的租金，于法无据，对其主张本院不予采纳。链企公司主张其不存在过错，不应承担违约责任，与事实相悖，对其主张本院不予支持。综上，链企公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，300元，由上诉人上海链企文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘海邑二〇二一年五月十日法官助理 张黎明书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……