陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7080号上诉人（原审被告）：西安市建总工程集团有限公司第六分公司。负责人:上官海东，该分公司总经理。委托诉讼代理人：高洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瞾秋，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜文军。委托诉讼代理人：张占杰，陕西畅洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丝丝，陕西畅洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:董沈莉。原审被告：西安市建总工程集团有限公司。法定代表人:马勇，该公司董事长。委托诉讼代理人:罗祖和，该公司员工。委托诉讼代理人:高洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瞾秋，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。上诉人西安市建总工程集团有限公司第六分公司（以下简称“西安建总六分公司”）因与被上诉人杜文军、董沈莉、原审被告西安市建总工程集团有限公司（以下简称“西安建总”）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初19246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人西安建总六分公司之委托诉讼代理人高洁、王曌秋，被上诉人杜文军之委托诉讼代理人张占杰、梁丝丝，被上诉人董沈莉，原审被告西安建总之共同委托诉讼代理人高洁、王曌秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西安建总六分公司上诉请求：1.维持一审判决第四、五项；2.撤销一审判决第一、二、三项，改判该三项的承担主体均为董沈莉，西安建总六分公司不承担责任。3.一、二审案件受理费由杜文军、董沈莉承担。事实与理由:1.董沈莉系无权代理，西安建总六分公司与董沈莉从未签署任何书面劳动合同，且双方之间无任何工资支付、社保缴纳往来单据。西安建总六分公司对其代理行为亦从未进行追认，其代理行为对西安建总六分公司不发生任何效力，一审判决对此认定错误。2.杜文军已明确知悉董沈莉无权代理，也认可其系租赁合同相对方，两者之间存在合同关系；即使杜文军不知悉董沈莉系无权代理，其主观也非善意且存在重大过失，一审对此认定不清。租赁合同系杜文军与董沈莉签署，租赁房屋系董沈莉实际占有、使用，杜文军对此明确知悉且认可董沈莉系合同相对方。在此基础上，董沈莉依据合同约定向杜文军缴纳租金，且在董沈莉拖欠租金后，杜文军曾向其发送《律师函》予以催缴。另外，即使杜文军不知悉董沈莉系无权代理，其主观也存在重大过失，非系合同善意相对方。杜文军作为合同相对方，在未见到西安建总六分公司任何授权文件、未对董沈莉员工身份进行基本核查的前提下，仅根据董沈莉个人阐述就认定其具备代理权限，显然未尽到合理的注意义务。3.案涉房屋系董沈莉实际占有、使用，且房屋内物品均系董沈莉个人所有，一审判令西安建总六分公司搬离腾空、返还房屋系事实认定不清。4.涉案租赁合同应于2020年7月24日解除，一审对此认定有误。2020年7月24日杜文军向董沈莉发出律师函，其中明确载明要求解除合同。依据租赁合同第9.2.3约定，杜文军在董沈莉单方违约时享有单方解除合同的权利，杜文军通过发送律师函的方式行使了解除权。因此合同解除日为2020年7月24日。综上所述，一审判决事实认定不清，请求二审法院依法予以改判。杜文军答辩称，1.一审判决对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法。2.董沈莉的代理行为有效，杜文军有理由相信其有代理权，其代理行为的法律后果应直接约束西安建总六分公司。西安建总六分公司成立之前，董沈莉就是该公司员工，代理西安建总六分公司设立过程中的有关事项。董沈莉以代理人身份与杜文军签订了涉案租赁合同，合同内容明确记载承租方是西安建总六分公司，董沈莉为委托代理人，董沈莉口头表述因为公司还未成立，无法加盖公司公章，公司派其来代办事务，由其签字，且董沈莉出具了西安建总的营业执照，杜文军已经尽到了普通人的合理注意义务。从西安建总六分公司营业执照看，2018年5月22日西安建总六分公司成立，营业场所登记地即为涉案房屋，以上事实有西安建总六分公司公章的营业执照为证，董沈莉租赁涉案房屋后，一直用于西安建总六分公司的经营，且至今涉案房屋仍放有其办公物品，一审判决西安建总六分公司搬离腾房、返还房屋，并支付租金认定正确。3.2020年7月2日杜文军向董沈莉发送律师函是履行催告义务，且董沈莉复函称不同意解除合同，对合同解除提出了异议。之后杜文军起诉要求解除合同，故2020年7月24日该合同并未解除。综上，一审判决正确，应予维持。董沈莉答辩称，1.涉案租赁合同签订的时间是2018年4月4日，西安建总六分公司营业执照显示公司成立时间是2018年5月22日，营业执照和公章下发时间是2018年7月5日，所以合同签订时西安建总六分公司尚未成立，处于前期筹划准备阶段，因此造成涉案租赁合同未加盖西安建总六分公司印章。2.西安建总六分公司营业执照上的营业场所、工商部门营业单位登记申请书的地址均为涉案租赁合同所指房屋，可以证明案涉房屋是西安建总六分公司所用办公场所。3.西安建总六分公司成立后董沈莉在任职期间为公司员工申请和登记门禁卡、办理宽带业务均使用的西安建总六分公司公章、介绍信，与西安建总之间的业务往来皆是用该印章登记，以上证据均可以证明董沈莉系履行西安建总六分公司职务，并非董沈莉个人意志的事实。4.西安建总于2018年10月派财务人员陈小娟来西安建总六分公司工作，直到2020年7月份董沈莉均与陈小娟共事，也可以证明董沈莉系西安建总六分公司职工。5.董沈莉入职西安建总六分公司的时候董沈莉的社保依然由原工作单位缴纳，故在西安建总六分公司没有社保缴纳的记录。案涉租赁合同上的签字系董沈莉代表西安建总六分公司签订，后期西安建总六分公司没有对该行为表示追认属于董沈莉的工作失误。因此，西安建总六分公司的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求驳回西安建总六分公司的上诉请求，维持原判。西安建总答辩称，同意西安建总六分公司的上诉请求、事实及理由。杜文军向一审法院起诉请求：1.解除杜文军、西安建总六分公司签订的《悦熙广场租赁合同》，西安建总六分公司、董沈莉搬离腾空并向杜文军返还所租赁的房屋；2.西安建总六分公司、董沈莉、西安建总支付拖欠租金135033元(暂自2020年5月15日起计算至2020年11月23日，后期租金按每平方米68元，共计316.88平方米计算至西安建总六分公司实际返还房屋时止；3.西安建总六分公司、董沈莉、西安建总支付所欠物业费12584.9元及迟延支付物业费违约金869.2元，合计13454元(物业费、电梯费、垃圾费暂自2020年7月1日起计算至2020年11月30日止，后期物业费按物业公司收费通知单据实结算至被告实际返还房屋时止）；4.西安建总六分公司、董沈莉、西安建总支付违约金64641元、律师费10000元；5.本案诉讼费用由董沈莉、西安建总六分公司、西安建总承担。一审法院认定的事实：杜文军于2017年11月25日与陕西蓝天御坊置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杜文军购买陕西蓝天御坊置业有限公司开发的位于西安市高新区的商品房。2018年4月4日，杜文军与西安建总六分公司签订《悦熙广场租赁合同》，约定：“1、出租房屋位于西安市雁塔区；2、西安建总六分公司租赁房屋用于办公；3、租赁期限共计60个月，自2018年5月15日至2023年5月14日。在西安建总六分公司缴纳第一期租金及租赁保证金后，杜文军于2018年4月15日前向西安建总六分公司交付房屋；4、租期内第一年租金标准为68元/㎡，月租金为21760元，年租金为261120元;租期内第二年租金标准为68元/㎡计算，月租金为21760元，年租金为261120元;租期内第三年租金标准为68元/㎡计算，月租金为21760元，年租金为261120元;第四年起在第三年的租金基础上每一年上浮6％，即租金标准为72.08元/㎡计算，月租金为23066元，年租金为276792元:第五年起在第四年租金的基础上每壹年上浮6％，即租金标准为76.40元/㎡计算，月租金为24448元，年租金为293376元以此类推(上述租金不包含出租房提供增值税专用发票的税费、物业管理费用以及电梯费、水电费、取暖费、网络费用等其他任何费用)。租金按押一付十二缴纳，首期租金261120元(即2018年5月15日至2019年5月14日)西安建总六分公司应于合同签订之日起7个工作日内缴纳;后期租金乙方应于上期租金到期前15个工作日内缴纳(以款到帐为准)租金缴纳明细表详见合同附件三。西安建总六分公司应于缴纳首期租金的同时向杜文军缴纳21760元的租赁保证金，杜文军收取保证金时应向西安建总六分公司开具保证金收据。西安建总六分公司在按合同约定返还房屋且结清所有相关费用后七个工作日内，杜文军应将租赁保证金无息返还;如有扣除情形的，将余额无息返还，若因西安建总六分公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；5、西安建总六分公司应于本合同签订之日起七个工作日内与杜文军委托的物业管理公司签署《业主公约》；6、西安建总六分公司的装修期为30天，自2018年4月15日至2018年5月14日。装修期内无需支付租金，但应支付装修费用，包括但不限于物业服务费、装修押金、建筑垃圾清运费及水电气等费用；7、西安建总六分公司逾期支付租金超过15天，杜文军书面催告后7天内未采取有效补救措施的，杜文军有权书面通知被告解除合同。杜文军根据本合同约定单方解除本合同的，西安建总六分公司应在接到解除通知之日起3日内将房屋交还杜文军。如西安建总六分公司未能按本合同的约定的时间返还房屋，杜文军除有权依据本合同第十条第4款自行收回房屋，西安建总六分公司还应按本合同规定支付当年三个月租金的违约金给杜文军。因乙方违约给甲方造成的损失，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应据实赔偿。违约责任累加计算违约方还应赔偿守约方的一切损失(包括但不限于为主张权利实现而支出的诉讼费、公证费、律师费、差旅费、鉴定费、提存费等一切相关费用）。《悦熙广场租赁合同》附件三约定：西安建总六分公司应于2018年4月15日前交纳首期12个月租金，共计261120元，西安建总六分公司应于2019年4月15日前交纳二期12个月租金，共计261120元，西安建总六分公司应于2020年4月15日前交纳三期12个月租金，共计261120元，西安建总六分公司应于2021年4月15日前交纳四期12个月租金，共计276792元，西安建总六分公司应于2022年4月15日前交纳五期12个月租金，共计293376元。该合同落款处由董沈莉签字。2018年4月19日，西安建总出具《无偿使用证明》，载明：“本司西安市建筑工程总公司将位于西安市高新区，电子三路以北，电子二路以南天地源·悦熙广场1幢1单元21层12101号的房产，房屋性质为办公，无偿提供给西安市建筑工程总公司第六分公司作为办公场所使用。”2018年5月10日，西安建总出具《出资证明》，载明：“西安市建筑工程总公司现出资50万元设立西安市建筑工程总公司第六分公司。”2018年5月22日,西安建总提交《营业单位登记申请书》，表明营业单位名称为西安市建总工程集团有限公司第六分公司，生产经营地址注册为涉案房屋地址。2018年6月22日，董沈莉出具《收条》，载明：“今收到杜文军悦熙广场房屋面积差额退租金2545元。”2020年10月10日，西安天地源物业服务管理有限责任公司悦熙广场项目部出具悦熙广场收费通知单，载明杜文军所有的12101号房欠缴2020年7月1日至2020年9月30日的物业服务费、电梯费、垃圾费共计6036.57元。同日，西安天地源物业服务管理有限责任公司悦熙广场项目部出具《情况说明》，载明：“兹有西安市建总工程集团有限公司第六分公司于2018年6月持租房合同入住于天地源・悦熙广场1号楼2107室。自2018年6月-2020年6月共缴纳物业服务费:43568.48元、水电费11553.46、暖气费19963.44元。现有2020年第三季度物业费尚未缴纳，欠费金额:6036.57元。依据《前期物业管理协议》，滞纳金自物业实际发生的次月1日起按每日千分之三支付。截止2020年10月10日，2020年第三季度物业费产生的滞纳金为:162.96元。欠费金额合计6199.53元。”另查，2020年4月23日，杜文军与西安建总六分公司签订《付款约定》，载明：“甲方杜文军，乙方西安市建总工程集团有限公司第六分公司，乙方租赁甲方位于西安市雁塔区太白南路悦熙广场1号楼2101室作为办公室。2019-2020年度拖欠房租158574元，分两次付清。第一笔于2020年4月21日支付78574元，第二笔于2020年5月15日前支付80000元。2020-2021年度房租共计258574元，于2020年10月1日前分四次付清。2020年6月15日前，支付58574元，2020年7月15日前，支付40000元，2020年8月15日前，支付60000元，2020年9月30日前，支付100000元。”该协议书并未加盖西安建总六分公司的印鉴，由白某签字。2020年6月23日，杜文军与西安建总六分公司签订《协议书》载明：“出租方杜文军，承租方西安市建总工程集团有限公司第六分公司，以前签订付款协议作废，经甲、乙双方重新协商，将位于天地源·悦熙广场1幢2101室的房屋租金交付日期延长：于2020年7月10日前付158574元，2020年8月15日前付剩余100000元，若逾期未付，此协议作废，限承租方在三天内搬离，并将房屋内能移动物品搬离，逾期不清理，视作承租方放弃财物所有权及其他处分权利，出租方有权将其作为废弃物品处理。同时，承租方在搬离前结清所欠房租及物业费。否则，由此产生的后果和损失由承租方承担并按照合同赔偿违约金。”该协议书并未加盖西安建总六分公司的印鉴，由董沈莉、白某签字。2020年7月24日，陕西畅洋律师事务所向董沈莉发送《律师函》，载明：“根据委托人提供的资料显示:2018年4月4日你与委托方基于平等自愿原则的前提下签订了《悦熙广场租赁合同》，承租该房屋使用。合同履行过程中，你多次逾期支付租金，委托人多次给你宽限期，先后与你签订《付款协议》、《协议书》等宽限支付租金期限，你均未按照约定的时间支付租金。根据《悦熙广场租赁合同》的约定，你应于2020年4月15日一次性支付今年租金，现今你已经逾期支付租金三个月，拖欠租金两个多月，已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《悦熙广场租赁合同》系你与委托方在平等自愿、协商一致的基础上签订，是合同双方的真实意思表示，合法有效，双方皆应尊守。合同成立后，委托方已按合同约定全面、适当地履行了合同义务，但是你却怠于履行合同义务，未及时、足额向委托方支付房租已构成严重违约，损害了委托方的正当权益。鉴于此，为维护委托方的合法权益，本律所代表委托方向你告知如下:1、解除合同，依据《悦熙广场租赁合同》第九条第二款第三项第②点:“乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用，超过十五天的”的规定，委托方有权解除合同，我方现主张解除合同，该通知到达时合同解除;2、向委托方支付租金、违约金并腾房。望你收到此函之日起3日内按照合同约定向委托方支付所欠租金49558元、并依据《悦熙广场租货合同》第九条第五款的约定，在你接到该通知之日起3日内支付违约金64641元并将房屋交还委托方。若你方逾期仍不履行，委托方将自行腾房，并通过诉讼途径解决纠纷，受诉法院有权采取通知相关单位限制出境、纳入失信被执行人名单、通过媒体公布不履行义务信息等措施迫使你方履行义务，这不仅会影响个人信誉，也会带来不必要的损失。专此函告，望贵方慎思并妥善对待，以免诉累。”2020年7月28日，董沈莉向杜文军发送《复函》，载明：“您(2020)陕畅律民字第109号律师函收悉，董沈莉(以下简称:我)抱着积极关注的态度，现复函如下：1、关于我逾期支付房屋租金的问题。首先，我诚恳向您致歉!但拖欠房屋租金二个多月至今未付实属因疫情影响无奈所致，再次恳望您理解。之前逾期支付您房租一事确实属实，我本着长期合作的原则通过与您沟通签订《付款协议》《协议书》等，积极处理协调、拖欠事宜，已支付上年度拖房租15万余元。但因2020年突发新冠疫情，我公司积极响应政府停产、停工号召，导致我公司所有在建工程项目全部停工，对外应收账款难以回收，加之建设工程业务因受疫情影响开展困难，才导致2020-2021年度房租支付发生逾期。2、我与您所签《租赁协议》没有必要解除，不存在不能履行的任何障碍。如上所述，本次拖欠租金纯因疫情影响所致，我及我司主观上没有过错。在停产、停工期间我司财务压力实在太大。我司在建工程项目复工以后，相关工程项目回款期限即将届期，回款月余后即将陆续到账，届时我司即可一次性支付半年或一年租金。我与您所签《租赁合同》期限仅为五年，而装修费用高达八十多万元，由此可见，我及我司与您合作是抱着长期合作态度，作为长期合作的朋友，恳望我们能够相互理解，互相支持，共渡难关，我司月余后回款到账保证首先支付欠付您所有租金。以2019-2020年度为例，我司开办单位即建总六公司在非常困难的情况下，依然按时足额支付拖欠房租。建总六公司的诚意显然可见。建总六公司望您考虑到本次疫情的客观情况，多加谅解，继续合作，也希望能以合法途径协调解决争议。3、关于违约责任的问题。基于建筑行业施工及回款周期较长的特点，我及我司因受疫情影响拖欠您二个多月租金客观上构成违约，但确是因我及我司不能预见不能避免并不能克服的新冠疫情所致，我司没有主观上的过错，依照相关法律规定不承担任何违约责任。4、关于减免租金的问题。2020年初受新冠疫情影响，各行各业都受到不同程度的损失，尤其在租赁合同法律关系中，在响应政府号召停产、停工期间，出租方明显受益，承租方明显受损，双方权利、义务明显失衡，显失公平，依据公平原则，我司向您多次申请减免房租，但均遭到拒绝。我司认为在本次新冠疫情爆发构成不可抗力的情况下，您拒绝减免房租很不公平，作为合作伙伴，我及我司极感心寒!综上，基于受本次新冠疫情影响，诚恳请求您多加理解，再次给与我及我司一定的支持，帮助我司共渡难关，我及我司将感激不尽!若起争执，我及我司将依法维护我司合法权益。”再查，杜文军为此支付律师费10000元。另查明，2017年11月16日，西安市建筑工程总公司变更为西安市建总工程集团有限公司。2018年7月5日，西安市建筑工程总公司第六分公司变更为西安市建总工程集团有限公司第六分公司。西安市建总工程集团有限公司第六分公司的住所由西安市雁塔区太白南路天地源·悦熙广场1幢1单元号21层12101号变更为西安市高新区丈八街办太白南路22号坤元S0H02幢1单元12层11202号。庭审中，董沈莉称其系西安市建筑工程总公司第六分公司员工，其系代表西安市建筑工程总公司第六分公司签订本年所涉租赁合同，并提交了《悦熙广场门禁卡申请表》、西安建总六分公司交纳租金收条。西安建总六分公司表示董沈莉并非其员工或股东，其未曾授权董沈莉与杜文军签订合同，对董沈莉与杜文军所签订的合同亦未追认，其不承担本案所涉租赁合同的义务。上述事实，有租赁合同、收据、付款协议、律师函及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为本院认定事实的依据。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，董沈莉虽在签订《悦熙广场租赁合同》时，未提供西安建总六分公司委托手续，但董沈莉在租赁案涉房屋后，用于西安建总六分公司的经营。从西安建总六分公司向物业申请门禁卡申请表可以证实，董沈莉及白某系西安建总六分公司员工，故对西安建总六分公司辩称董沈莉不是其员工的抗辩意见，依法不予采信。从西安建总六分公司的工商档案可以证实，西安建总六分公司从成立时就使用涉案房屋，其工商档案登记的注册地址亦为涉案房屋地址，故可以认定杜文军有理由相信董沈莉有权代理西安建总六分公司对外签订租赁合同，董沈莉的代理行为有效。西安建总六分公司依法应按照租赁合同约定履行支付租金义务。董沈莉在和杜文军签订租赁合同后，未采取补救措施，未完善其代理西安建总六分公司的相关手续，依法应承担连带责任。按照双方租赁合同约定，西安建总六分公司应按照约定支付租金，逾期支付租金超过15天，杜文军书面催告后7天内未采取补救措施的，杜文军有权书面通知西安建总六分公司解除合同，现西安建总六分公司已逾期支付租金，而杜文军已于2020年7月24日发出解除合同的通知，故对于杜文军要求解除与西安建总六分公司签订的《悦熙广场租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因西安建总六分公司的违约行为导致合同解除，现杜文军要求西安建总六分公司返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。至于支付租金的诉讼请求，因西安建总六分公司尚拖欠杜文军房屋租金未向杜文军支付，故西安建总六分公司应当按照合同约定向杜文军支付自2020年5月15日起计算至2020年11月23日房屋租金135033元，及自2020年11月24日起按照每平方米68元计算至西安建总六分公司实际腾房之日止的房屋租金。关于西安建总六分公司是否承担违约金及律师费一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠××”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中因西安建总六分公司履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，给西安建总六分公司经营造成影响，故而导致西安建总六分公司无法正常支付杜文军的房屋租金。“新冠××”疫情的发生与西安建总六分公司逾期支付杜文军租金存在法律上因果关系，西安建总六分公司实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当部分免除西安建总六分公司的违约责任。同时，我国法律规定的违约金是以补偿功能为主，惩罚功能为辅，旨在填补守约方的损失，如果约定的违约金过分高于守约方的实际损失则违背了公平原则，故对杜文军主张的违约金及律师费予以降低，西安建总六分公司支付违约金及律师费共计10000元为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杜文军未提交西安建总六分公司拖欠物业费的相关证据，故杜文军要求西安建总六分公司支付物业费、电梯费、垃圾费及物业费违约金的诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。西安建总六分公司作为西安建总的分支机构，按照法律规定，西安建总对西安建总六分公司的债务依法应承担连带责任。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杜文军与被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司于2018年4月4日签订的《悦熙广场租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司、董沈莉于本判决生效之日起十日内搬离腾空并向原告杜文军返还所租赁的房屋；二、被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司应于本判决生效后十日内向原告杜文军支付自2020年5月15日起计算至2020年11月23日房屋租金135033元，及自2020年11月24日起按照每平方米68元单价（房屋面积为316.88平方米）计算至被告实际腾房之日止的房屋租金；三、被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司应于本判决书生效后十日内向原告杜文军支付违约金及律师费共计10000元。四、被告董沈莉、西安市建总工程集团有限公司对上述第二、三项给付金钱义务，承担连带责任。五、驳回原告杜文军其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13731元，由董沈莉、西安建总六分公司、西安建总承担。因杜文军已预交，董沈莉、西安建总六分公司、西安建总应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给杜文军。二审中，董沈莉提交了两组证据。第一组证据：营业单位登记申请书、企业名称核准变更通知书。证明西安建总六分公司于工商部门登记的地址就是涉案租赁合同载明的案涉房屋地址，亦为西安建总六分公司的办公场所。第二组证据：西安建总及其西安建总六分公司的法务罗祖和与白某的微信聊天记录、工作联系单。证明罗祖和在本案庭审前与董沈莉、白某见面，要求董沈莉个人承担法律责任。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。西安建总六分公司、西安建总一并发表如下质证意见：对第一组证据真实性认可，证明目的不予认可。认为营业单位登记申请书上的地址是登记地址，并不能证明实际经营地就是该地址。第二组证据真实性、证明目的均不予认可。认为第二组证据无法证明聊天记录中聊天人的身份。西安建总六分公司、西安建总和董沈莉作为一审被告在庭审前沟通属正常行为，西安建总并非使用房屋方，庭前与房屋实际使用人就房屋责任沟通属正常行为。杜文军对董沈莉提交的该两组证据的真实性、证明目的不发表意见。认为董沈莉提交的证据系董沈莉与西安建总及西安建总六分公司之间的事情，其不清楚。同时董沈莉申请证人白某出庭作证。证明董沈莉与白某从2019年5月份至2020年7月份均在建总六分公司工作，董沈莉是办公室主任，负责行政事务，白某系西安建总六分公司的现场负责人，该事实建总六分公司负责人上官海东清楚知晓。涉案房屋拖欠房租后，白某和董沈莉两人代表西安建总六分公司履行职务行为与杜文军交涉，之后杜文军以董沈莉、西安建总六分公司为被告就案涉租赁合同提起诉讼，西安建总六分公司的法务罗祖和让白某与董沈莉签订一个内部承担责任的书面材料，因白某和董沈莉拒绝承担该责任，所以未在书面材料上签字，西安建总也不认可白某、董沈莉与其存在劳动关系。西安建总六分公司、西安建总对证人白某的出庭证言真实性、证明目的均不予认可。认为董沈莉与白某均未与西安建总六分公司签订书面劳动合同，西安建总六分公司也并未向其支付过工资，也未缴纳过社保。白某、董沈莉并非西安建总六分公司的员工，其与杜文军沟通房租缴纳属个人行为。杜文军对该证言真实性及证明目的均予以认可。认为从董沈莉提交的两组书证及证人证言，结合杜文军一审提交的证据，可以证明董沈莉与西安建总六分公司存在劳动关系。另，西安建总、西安建总六分公司、杜文军均未提交新证据。结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：董沈莉二审中提交的第一组证据，因与本案案件事实具有关联性，能够证明西安建总六分公司从成立时就使用涉案房屋，其工商档案登记的注册地址亦为涉案房屋地址的事实，因此对该组证据予以采信。董沈莉提交的第二组证据及证人证言因与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对该证据，依法不予认定。另，一审判决查明的其余事实属实。本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案争议的焦点为：一、董沈莉的行为是否构成无权代理，西安建总六分公司就涉案房租是否应当承担给付责任；二、涉案合同解除时间应如何认定。关于争议焦点一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，西安建总六分公司主张董沈莉就涉案租赁合同签订时没有代理权，不构成表见代理，故涉案租金应由董沈莉个人承担。但结合西安建总六分公司的工商档案可以证实，西安建总六分公司从成立时就使用涉案房屋，其工商档案登记的注册地址亦为涉案房屋地址，且从西安建总六分公司向物业申请门禁卡申请表可以证实，董沈莉及白某系西安建总六分公司员工。虽涉案租赁合同签订时，董沈莉未提供西安建总六分公司委托手续，但董沈莉在租赁案涉房屋后，该房屋实际用于西安建总六分公司的经营。因此，杜文军有理由相信董沈莉有权代理西安建总六分公司对外签订租赁合同，董沈莉的代理行为有效。故一审判决认定西安建总六分公司依法应按照租赁合同约定履行支付租金义务并无不当。关于争议焦点二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。本案中，杜文军与西安建总六分公司于2018年4月4日签订的《悦熙广场租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。按照双方租赁合同约定，西安建总六分公司应按照约定支付租金，逾期支付租金超过15天，杜文军书面催告后7天内未采取补救措施的，杜文军有权书面通知西安建总六分公司解除合同，因西安建总六分公司存在逾期支付租金的情形，故杜文军于2020年7月24日发出解除合同的通知，但董沈莉于2020年7月28日复函对该解除合同通知提出异议，要求继续履行合同。遂杜文军于2020年9月8日提起本案之诉要求判决解除合同。故一审判决对于杜文军要求解除与西安建总六分公司签订的《悦熙广场租赁合同》的诉讼请求予以支持并判令2018年4月4日签订的《悦熙广场租赁合同》于判决生效之日起解除于法有据，并无不当。综上，西安建总六分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13731元，由上诉人西安市建总工程集团有限公司第六分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年五月二十七日书记员  周 燕