上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2223号上诉人（原审被告）：何玮磊，男，1992年8月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海德惠激光科技有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦开发区远东路529号3幢。法定代表人：金德发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾丙海，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：陈菊菊，女，1991年10月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人何玮磊因与被上诉人上海德惠激光科技有限公司（以下简称德惠公司）、原审被告陈菊菊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何玮磊上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判驳回德惠公司对何玮磊提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、虽然德惠公司与陈菊菊、何玮磊于2019年2月签订了《房屋租赁合同》，但在实际履行合同的过程中，何玮磊只参与支付了一半的押金和第一期的租金，后面的租金均由陈菊菊个人支付，并由陈菊菊与德惠公司联系。嗣后转租合同也由陈菊菊个人出面与承租商户签订，转租租金由陈菊菊个人收取，与何玮磊无关。故何玮磊不应承担第一期之后的租金，也不应承担相关的违约责任。二、租赁期间遇上疫情，承租商户经营困难，德惠公司未配合办理营业执照，致使部分房屋空置，造成扩大损失，属于不可抗力，应由德惠公司承担。三、一审严重违反法定程序，一审在何玮磊未收到开庭通知的情况下开庭，导致何玮磊丧失为自己抗辩的权利。被上诉人德惠公司辩称：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，何玮磊在签订合同后也使用了房屋，理应对尚欠的房租承担支付义务。何玮磊与陈菊菊之间属于内部关系，何玮磊也认可其与陈菊菊是合作关系。疫情之前何玮磊也实际使用了房屋，纠纷与疫情无关。一审法院判决正确，要求维持原判。原审被告陈菊菊未答辩。德惠公司向一审法院起诉请求：1．依法判令陈菊菊、何玮磊共同支付租金283，292元（人民币，下同，截止日2020年8月30日）；2．判令德惠公司与陈菊菊、何玮磊于2019年2月28日签署的《房屋租赁合同书》于2020年9月1日解除；3．判令陈菊菊、何玮磊于2020年9月5日搬离承租房屋；4．判令陈菊菊、何玮磊共同支付电费4，610.99元；5．判令陈菊菊、何玮磊共同支付违约金176，646元。一审法院认定事实：2019年2月，德惠公司与陈菊菊、何玮磊签署《房屋租赁合同》，约定德惠公司将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX、XX号（XX湾X区XX栋）的商铺出租给陈菊菊、何玮磊，租赁期限自2019年3月1日起至2029年2月28日；2019年3月1日至2019年5月31日为免租期，后续租金按两年一周期递增收费，其中2019年6月1日至2021年5月31日期间，租金为每月58，882元。租金以先付后租方式收取，陈菊菊、何玮磊按季向德惠公司支付租金，且每次租金到期前10天内支付下一期租金。陈菊菊、何玮磊初期尚能如约支付租金，然2020年3月至5月租金只支付了70，000元，尚欠106，646元未支付；6月至8月份租金176，646元本应于5月31日前支付，却逾期至今，而陈菊菊、何玮磊尚欠电费4，610.99元。陈菊菊、何玮磊已构成根本违约，按约应承担违约金176，646元。德惠公司曾于2020年5月14日、20日、28日多次向陈菊菊催款未果，又于2020年9月1日通过微信、短信形式向陈菊菊、何玮磊发出解约通知，并要求3日内搬离承租房屋未果，遂涉讼。一审法院另查明，德惠公司与陈菊菊、何玮磊签订的《房屋租赁合同》，德惠公司落款处显示日期为2019年2月27日，陈菊菊、何玮磊落款处显示日期为2019年2月28日；还约定违约金为三个月租金计176，646元。陈菊菊、何玮磊支付了德惠公司押金100，000元。系争房屋产权人为德惠公司。一审法院认为，德惠公司与陈菊菊、何玮磊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。陈菊菊、何玮磊未按约支付租金，经德惠公司催讨后仍未履行，故陈菊菊、何玮磊构成根本违约，德惠公司依法享有单方解约权，德惠公司于2020年9月1日向陈菊菊、何玮磊发出解约通知，《房屋租赁合同》于通知载明的当日即2020年9月1日解除。合同解除后，陈菊菊、何玮磊应当搬离系争租赁房屋，且应支付尚欠的租金和电费。同时，陈菊菊、何玮磊还应依约承担违约金。综上所述，德惠公司的诉讼请求于法有据，予以支持。此外，合同解除后，陈菊菊、何玮磊支付给德惠公司的押金应当返还，一审法院一并予以处理。判决：一、确认德惠公司与陈菊菊、何玮磊于2019年2月签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；二、陈菊菊、何玮磊于判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区XX镇XX路XX号、XX号房屋；三、陈菊菊、何玮磊于判决生效之日起十日内支付德惠公司租金283，292元；四、陈菊菊、何玮磊于判决生效之日起十日内支付德惠公司电费4，610.99元；五、陈菊菊、何玮磊于判决生效之日起十日内支付德惠公司违约金176，646元；六、德惠公司于判决生效之日起十日内返还陈菊菊、何玮磊押金100，000元。一审法院查明的事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。2021年4月29日，德惠公司向本院出具如下《情况说明》：鉴于房屋租赁受疫情影响，在一定程度上对陈菊菊、何玮磊正常经营活动造成一定影响，故德惠公司愿意在一审判决的基础上对陈菊菊、何玮磊租金减免4万元、违约金减免4万元，合计减免8万元。本院认为，本案的争议焦点在于：何玮磊主张其无需支付租金、电费和违约金是否具有事实和法律依据？关于租金问题。本案中，何玮磊在《房屋租赁合同》落款处签名，《房屋租赁合同》是德惠公司与陈菊菊、何玮磊的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。何玮磊主张其不应承担第一期之后租金的意见，并无法律依据，本院不予采纳。何玮磊主张租赁期间遇上疫情，转租商户经营困难，德惠公司未配合办理营业执照，致使部分房屋空置，但何玮磊未提供因疫情影响承租人实际占有使用房屋的证据，也未提供德惠公司不配合办理营业执照的证据，更未举证证明承租人营业收入产生重大减损。但鉴于2020年初新冠疫情的实际影响，本院秉持公平合理、互谅互让、共渡难关等理念积极引导当事人，现德惠公司同意陈菊菊、何玮磊少付租金4万元，与法不悖，本院予以准许，故将租金调整至243，292元。关于电费问题。《房屋租赁合同》约定，租期内，陈菊菊、何玮磊应按实际用量支付办公场所的电费。为主张电费，德惠公司已提供国网上海市电力公司的收费通知和支付凭证，证明德惠公司已经垫付了电费。二审中，何玮磊对电费金额无异议，故陈菊菊、何玮磊应按约向德惠公司支付电费。何玮磊关于其不支付电费的上诉请求，本院不予支持。关于违约金问题。《房屋租赁合同》约定违约金为三个月租金计176，646元。陈菊菊、何玮磊未按约支付租金，经德惠公司催讨后仍未支付，陈菊菊、何玮磊的行为构成根本违约，故陈菊菊、何玮磊应向德惠公司支付违约金。现何玮磊主张其不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金金额，本院综合考虑合同解除的原因、双方当事人的过错程度和实际损失情况，且德惠公司现同意陈菊菊、何玮磊少付违约金4万元，系对自身权利的处分，亦与法不悖，故本院将违约金调整至136，646元。据此，本院对一审判决主文中租金、违约金的相关内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15668号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15668号民事判决第三项为“上诉人何玮磊、原审被告陈菊菊于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海德惠激光科技有限公司租金243，292元”；三、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15668号民事判决第五项为“上诉人何玮磊、原审被告陈菊菊于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海德惠激光科技有限公司违约金136，646元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8，268元，减半收取计4，134元，由上诉人何玮磊、原审被告陈菊菊共同负担。二审案件受理费8，268元，由上诉人何玮磊负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二一年五月三十一日书记员  齐 妍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……