湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2771号 原告：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座702号，统一社会信用代码91431202083582076L。 法定代表人:尹勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈有福，男，该公司工作人员。 被告：余浩，男，1977年4月30日出生，汉族，户籍地怀化市鹤城区城中办事处东兴街18栋302号，现住怀化市鹤城区龙泉雅苑11栋302室，公民身份号码433001197704300038。 原告怀化众合物业服务有限公司（以下简称众合物业公司）与被告余浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告众合物业公司的委托诉讼代理人陈有福、被告余浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年1月1日至2020年1月17日所拖欠的物业服务费3170.11元；2.判令被告支付滞纳金（以物业费3170.11元为基数，从2020年11月11日起按每日千分之三的标准计算至物业费付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年1月21日，原告与龙泉雅苑业主委员会签订《龙泉雅苑物业管理委托合同》及2018年12月10日怀化市鹤城区城北街道办事处龙塘社区（居民）管理委员会的延续《物业服务委托合同》的通知（经大多数业主的同意、龙塘社区证实）。合同约定由原告对龙泉雅苑小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，小区住宅按其所拥有的建筑面积每月0.6元/每平方米的标准收取物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三的标准收取滞纳金。原告自2017年1月21日起完全履行了合同约定的义务，而被告身为该小区11栋302室（建筑面积为144.49平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促，被告均以房屋质量问题、不需要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝缴纳物业服务费。物业服务费是物业公司为维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2017年1月1日至2020年1月17日共拖欠36个月零17天的物业服务费3170.11元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告余浩辩称：一、对众合物业公司的合法性存疑。选择众合物业公司的上一届业委会并不是由小区业主选举产生，而是采取不正当竞争手段，伪造业主签名所产生的。上届业委会决定换掉新宇物业，有众合物业公司和湖南蓝世纪物业竞争，大部分业主倾向于选择湖南蓝世纪物业，而业委会通过人为操作，选择了众合物业公司，被告对此非常不满。二、众合物业公司与上届业委会沆瀣一气，将龙泉雅苑作为赚钱工具，从未公开收益情况，在众合物业公司和上届业委会操纵时期，小区每天都有各种产品经销商开展宣传活动，严重影响小区的私密性与安全性。由于宣传活动需要交纳相关费用，而众合物业公司从未公开这些费用，也未将这些费用用于小区公益活动，因此被告以拒绝交纳物业费的方式表达不满。三、众合物业公司没有按照标准提供完善的物业服务，小区保安没有按时巡逻，小区门卫没有封闭式管理，每天都有广告宣传的进出，小区绿化破坏严重，一期樱花树被移走多棵，小区卫生清洁不到位，垃圾没有及时清理走，被告所住11栋2楼长期渗水，外墙破坏严重，被告多次提出整修意见，仍未妥善处理好。四、众合物业公司在未经业主允许的情况下私自将共用部位维修基金全部使用完，被告并不知道其将这笔维修基金用于何处。五、众合物业公司还与其他小区业主有物业服务纠纷，可见这种不良物业服务公司得不到市场认可，作为业主自然不愿意为这种物业公司交付物业服务费。 经审理查明：2017年1月21日，众合物业公司与龙泉雅苑业主委员会签订《龙泉雅苑物业管理委托合同》，约定由众合物业公司为龙泉雅苑小区进行物业服务，双方约定委托管理期限从2017年1月21日至2019年1月20日止，小区住宅按其所拥有面积每月0.6元/平方米收取物业服务费，双方还约定了其他权利与义务等内容。2018年12月10日，双方签订的物业管理委托合同即将到期，而龙泉雅苑小区暂无业主委员会，没有主体同新的物业企业或现物业企业签订新的《物业服务委托合同》，为保障广大业主过一个安定、祥和的春节及物业服务的平稳过度，经怀化市房产管理局物业科和街道办理处龙塘社区领导指示，并通过征求广大业主的同意，决定将原签订的《龙泉雅苑物业管理委托合同》延长至新的业主委员会成立且与新选聘的物业企业签订《物业服务委托合同》之日止。2019年12月5日，众合物业公司向小区业主发出《退场通知》，告知龙泉雅苑小区业主众合物业公司将于2020年1月26日正式退出小区物业服务项目，并全力配合新的业主委员会选聘新的物业企业，众合物业公司决定不参与本次竞标。双方确认众合物业公司服务龙泉雅苑小区时间截止为2020年1月17日。余浩系怀化市鹤城区龙泉雅苑小区11栋302室业主，该房屋建筑面积为144.49平方米，其自2005年入住龙泉雅苑后，在众合物业公司提供物业服务期间，余浩以外墙漏水、众合物业公司动用维修基金等原因一直未交纳物业服务费，遂引起本案诉讼。 以上事实，有当事人陈述及《龙泉雅苑物业管理委托合同》、《通知》、怀化市龙泉雅苑小区2019年就怀化众合物业《物业服务合同》延期投票结果公示、《退场通知》、不动产房地产权情况证明等证据予以证实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主大会或者业主委员会有权选择合适的物业管理有限公司，并代表大会或委员会成员签订物业服务合同，业主均应受到该物业服务合同约束。本案中，众合物业公司与余浩所在小区业主委员会签订的《龙泉雅苑物业管理委托合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。众合物业公司为龙泉雅苑小区提供了物业服务，余浩作为龙泉雅苑小区业主理应依约支付物业服务费。但是，众合物业公司自2017年1月21日签订物业管理委托合同并提供相应的物业服务，其要求小区业主余浩支付2017年1月1日至2017年1月20日期间的物业服务费的主张，证据不足，本院不予支持。余浩应支付的物业服务费本院确认为3121元[144.49平方米×0.6元/每平方米/月×约36个月（2017年1月21日-2020年1月17日）]，众合物业公司请求超出部分，本院不予支持。余浩以众合物业公司私自动用房屋维修基金，外墙质量问题为由拒绝交纳物业服务费，因房屋质量及维修基金使用问题，不属于本案审理的范围，当事人若有争议，可另寻途径处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告余浩于本判决生效后十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付2017年1月21日至2020年1月17日的物业服务费3121元； 二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告余浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二一年五月十日 代理书记员  陶丽如 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。