甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终460号上诉人（原审被告）：张某1，男，汉族，住甘肃省。被上诉人（原审原告）：张某2，女，汉族，住甘肃省平凉市。原审被告：张某3，男，汉族，住甘肃省平凉市。原审被告：朱某，男，汉族，住甘肃省平凉市。上诉人张某1因与被上诉人张某2及原审被告张某3、朱某房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初5041号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.撤销原判第二项；2.二审诉讼费用由张某2负担。事实和理由：1.一审判决减免张某2一个月房租费属于适用法律错误，该司法解释并不适用于个人房主。2.让张某1退还2万元保证金与合同相悖，合同约定交回房租没有其他争议才退还保证金，张某2使用房屋期间破坏了房屋，按照合同约定要恢复房屋原状，没有恢复退还保证金，失去了保证金的意义。3.一审张某1口头提起反诉,一审法院让张某1另行起诉，后来张某1向法院提起了诉讼。张某2辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.张某2于2019年12月份交了12万元房租，因为疫情，张某2是5月份才营业。在合同还没有到期时张某1就张贴此房出租，要求张某2强制搬离，造成了张某2的装修损失。合同约定租赁期是三年，张某2只使用了两年半，张某2要求返还押金2万元、装修损失3万多元，张某1毁约导致给家长退费3万多。2.张某2只好在2020年7月25号搬离，2020年7月26日交回房屋。交房时，张某3等三人验收完张某2才走的，张某1就地更换了门锁，应该返还押金。交回房屋之后，张某2和张某3电话联系退押金，张某3说他在外地回来之后再商议。3.减免一个月房租符合法律规定。张某3、朱某未到庭陈述意见。张某2向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告之间的租赁合同于2020年7月26日解除；2.请求依法判令三被告向原告退还保证金20000元；3.依法判令三被告退还原告2020年2月12日至2020年5月5日疫情期间的房屋租赁费46664元，并赔偿损失67756元；4.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2017年12月14日，张某2与张某1签订《租房合同》1份，约定：张某1将位于平凉市××区塬口东侧50米处自建门面房出租给张某2，租赁期三年，租赁费第一年180000元，第二年190000元，第三年200000元，房屋保证金20000元；合同到期时，乙方应立即将房屋恢复并交还张某1，如到期未能按时交还则每天的房租依2200元/天计算，如超期七天以上张某1则强行清离，由此所产生的一切损失由张某2自行承担或从保证金中扣除；张某2必须按时交清房租、水电费等相关费用；张某2在签订合同时一次性付清当年全部租金及租房保证金。合同签订后，张某2于2017年12月底向张某1缴纳了第一年房屋租赁费180000元、保证金20000元，张某1向张某2交付了房屋。张某2在此开办了平凉市崆峒区红领巾少儿生活馆。2018年12月底缴纳第二年房屋租赁费190000元。2019年12月底缴纳了第三年房屋租赁费120000元。2020年7月26日，张某2向被告交回了上述承租的商铺，未支付水费1832元、电费427.43元。另查明，因疫情影响，平凉市崆峒区红领巾少儿生活馆于2020年5月6日复工。一审法院认为，张某2与张某1之间签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规强制性效力规定，属于有效合同。张某2于2020年7月26日向张某1交还了房屋，双方的合同已经终止。张某2应按约定标准向张某1支付2019年12月15日至2020年7月26日的租赁费、水费和电费。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，因疫情和疫情防控措施导致张某2营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，所以张某1应免除张某2一个月租赁费较为公平合理。张某2应支付张某1租赁费106575.34元、水费1832元、电费427.43元，合计108834.77元，张某2已支付120000元，张某1应向张某2退还11165.23元。房屋保证金20000元，张某1应向张某2予以退还。张某2主张的装修损失和退还培训费损失，因装修是张某2为了经营，自行装修的，属于经营成本，现要求张某1赔偿不合理也不合法；退还的培训费，涉案租赁合同的解除是因张某2拖欠租赁费导致的，所以该损失不应由张某1承担。张某1主张的张某2拆除房屋时造成的损失，因其未提供相应损失数额的证据也未提出反诉，对此不予一并处理。对张某2要求张某3和朱某承担责任的问题，因涉案租房合同是张某2和张某1签订的，所以其被告张某3、朱某承担责任主体不当，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告张某2与被告张某1签订的租房合同自2020年7月26日解除。二、被告张某1于本判决生效之日起十日内向原告张某2退还房屋租赁费、保证金合计31165.23元。三、驳回原告张某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元，减半收取1494元，原告张某2负担1300元，被告张某1负担194元。二审期间，张某1提交现场查看申请书一份，证明目的为房屋存在损伤，不应该退还保证金。一审时口头提交，未提交书面申请。张某2认为，租赁前房屋是火锅店，张某2经营学校，没有移交清单，张某2重新装修了。张某2是2020年7月26日交的房，照片是2020年7月30号照的，时间有间隔。张某1已经另案起诉并审理。本院经审查认为，张某1一审时已提交照片，其陈述口头提交申请，但在庭审笔录中无相应记录，张某1说明的一审未提交申请理由不合理，本院不予准许。一审法院认定本案基本事实属实，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点问题为：1.一审判决减免一个月房租是否适当；2.2万元保证金应否退还。关于一审判决减免一个月房租是否适当问题。张某1上诉认为，疫情期间减免一个月房租过高，相关法规针对的是国有企业不是个人。张某2认为因为疫情原因半年没有使用，减免一个月不高。本院经审查认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，一审法院结合案件实际情况，依据公平原则变更合同符合法律规定。张某1与此相关的上诉理由不成立。关于2万元保证金应否退还问题。张某1上诉认为应当把房屋修复后再退还。张某2认为交房时张某1已经验收完毕，应该退还保证金。经审查，张某1一审答辩意见认为张某2拆除了房屋监控装置，房屋电源线拆的七零八落，主张不予退还保证金。该情形如若存在，在交接房屋时应当发现，但张某1在与张某22020年7月26日交接房屋时并未提出。案涉《租房合同》第三条约定，门窗和地暖设施保证金15000元，水、电设施及费用保证金5000元，张某1主张的监控装置问题并不在约定的保证金范围内。且关于房屋应否恢复原状问题张某1已另案诉讼并进入实体审理，张某1的诉权已得到保证。原判决确定返还保证金并无明显不当，张某1与此相关的上诉理由不成立。综上所述，张某1的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费387元，由张某1负担。本判决为终审判决。审判长 摆建军审判员 杨振兴审判员 宫在霞二〇二一年五月十七日法官助理 李 丽书记员 陈 甜