广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初1826号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市×××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××353R。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：罗建，男，该分公司员工。被告：中联重科股份有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区××××××××，统一社会信用代码：9143××××××××944054。法定代表人：詹纯新，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘文，男，该公司员工。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告中联重科股份有限公司（以下简称中联公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗建到庭参加诉讼，被告中联公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年8月至2021年2月的物业服务费891.03元给原告；2.判令被告以实欠物业服务费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年3月11日止的违约金为327.12元）给原告；3.判令被告承担本案诉讼费用。碧桂园公司于庭审中明确其请求的违约金从逾期交费的次月1日起按每天千分之五计算，如2020年9月5日需收取2020年8月的物业服务费，如发生逾期则从2020年10月1日开始计收违约金。事实和理由：被告是鹤山市××××××××××××××××××××商品房的业主，被告于2020年5月18日在房屋产权管理局办理了房屋过户手续并已取得房产证，而未到物业办理过户手续，被告支付物业服务费应按房屋建筑面积每月每平方米1元计收，以房屋产权管理局最终测绘面积为准，被告每月应支付物业服务费127.29元。但被告拖欠2020年8月至2021年2月的物业服务费891.03元及逾期付款违约金，原告多次催收无果，遂诉至法院。中联公司辩称，1、被告对于未如期支付物业费不存在任何过错。涉案房屋系被告客户蒋福寿通过以物抵债的方式抵入被告处，并于2020年5月办理了过户登记。在按期缴纳6、7月物业费后，因被告考虑涉案房屋在找到买受人前处于空置状态，故与原告协商变更物业合同约定的“一月一交”方式，至今仍未达成一致。同时原告未同意开具以被告为抬头的物业费发票，导致被告无法报销物业费，双方就缴费事宜陷入僵持直至被告收到法院传票，期间被告从未收到原告邮寄的催缴通知书（即证据5），原告作为物业服务企业，在未催缴的情况下直接起诉明显违反法定程序。2、原告主张的逾期付款违约金明显过高，违反了相关法律规定。参照原告起诉的物业服务合同纠纷，有按每日万分之一计付的，也有中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算等等。综上，被告对于未如期支付物业费不存在任何过错，请求法院在核实事实的基础上，对原告主张的违约金依法予以核减。本院经审理认定事实如下：2007年9月30日，碧桂园公司与建设单位鹤山市×××物业发展有限公司签订《鹤山碧桂园前期物业服务合同》，约定建设单位选聘碧桂园公司对鹤山碧桂园提供前期物业管理服务，建设单位或业主所有的物业为步梯洋房的，物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米1元计收，按月交纳，建设单位、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费；业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由建设单位交纳；建设单位、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等。中联公司于2020年5月19日取得鹤山市××××××××××××××××××××的所有权，是涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为127.29平方米，无附属花园。其后，中联公司拖欠碧桂园公司2020年8月至2021年2月的物业服务费891.03元（127.29平方米×7个月×1元/平方米/月），碧桂园公司追收未果，遂诉至本院。另查明，第一，中联公司与碧桂园公司未签订物业服务合同。第二，碧桂园公司于2020年12月、2021年3月先后以挂号信方式向中联公司注册地址湖南省长沙市岳麓区××××××××寄送《催缴通知书》，均因“逾期未领”被退回；其中，碧桂园公司于2021年3月11日出具的《催缴通知书》中已明确中联公司截至2021年2月28日的欠费情况，包含了本案主张的物业服务费891.03元及相应违约金。第三，碧桂园公司与建设单位鹤山市×××物业发展有限公司签订《鹤山碧桂园前期物业服务合同》时的名称为广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司，依法经数次变更登记，于2020年6月12日更为现名。本院认为，中联公司取得涉案房屋所有权并接受碧桂园公司提供的物业服务，双方设立物业服务合同关系，本案为物业服务合同纠纷。首先，就碧桂园公司是否对中联公司进行催告的问题。碧桂园公司于庭审中述称，中联公司在取得涉案房屋所有权后经碧桂园公司多次联系，一直未到物业管理中心办理物业管理方面的移交过户手续，也未与碧桂园公司签订物业服务合同，结合中联公司《答辩状》陈述其取得涉案房屋的来源及处理意向等情况，中联公司在处理双方物业服务合同关系上存在惰性，鉴于中联公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩证和辩论的权利，故本院认为碧桂园公司通过挂号信的方式向中联公司注册地址寄送《催缴通知书》已履行适当注意义务，并无不当，且该送达地址与中联公司《答辩状》自认地址一致，因此，该《催缴通知书》因“逾期未领”被退回应属中联公司之过错，本院认定碧桂园公司已对中联公司进行了催告。其次，鉴于中联公司与碧桂园公司之间未签订物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，碧桂园公司依据其与建设单位签订的《鹤山碧桂园前期物业服务合同》向中联公司主张物业服务费及逾期付款的违约金，于法有据，本院予以支持，故中联公司应向碧桂园公司支付2020年8月至2021年2月的物业服务费891.03元。但碧桂园公司请求的违约金标准过分高于造成的损失，本院依法对中联公司提出核减违约金的抗辩意见予以采纳，并根据公平原则，酌情将违约金标准调整为以实欠物业服务费为基数，从逾期交费的次月1日起分别按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止。原告碧桂园公司请求的逾期付款违约金超过本院核定部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告中联重科股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2020年8月至2021年2月期间的物业服务费891.03元；二、被告中联重科股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付违约金，违约金以实欠物业服务费为基数，从逾期交费的次月1日起分别按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告中联重科股份有限公司负担。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司同意被告应负担的受理费25元，由被告中联重科股份有限公司在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审 判 员 余荣炎二〇二一年五月二十日法官助理 邱懿楠书 记 员 李颖琳