广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5146号上诉人（原审被告）：广州沃家物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区长堤大马路316号1905房。法定代表人：豆晓燕。委托诉讼代理人：蒋学明，广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳粤怀，男，1960年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：梁锦馨，女，1973年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：欧阳粤怀，本案被上诉人之一，与梁锦馨为夫妻关系。上诉人广州沃家物业管理有限公司（以下简称沃家公司）因与被上诉人欧阳粤怀、梁锦馨房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36048号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人沃家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判沃家公司向欧阳粤怀、梁锦馨无需支付2020年6月13日至9月17日对于涉案房屋的租金，同年3月13日至6月12日减半按2050元每月计付房屋租金，沃家公司无需支付2020年5月13日至本案判决生效之日起的违约金；2.撤销一审判决第三项，改判沃家公司无需向欧阳粤怀、梁锦馨支付2020年6月至8月份的各项分摊水电费和物业管理费；3.撤销一审判决第四项，改判欧阳粤怀、梁锦馨向沃家公司退还租赁保证金4100元；4.改判本案一、二审案件受理费由欧阳粤怀、梁锦馨承担。事实与理由：一、由于2020年初疫情的因素，广州市于年初2-3月份被列重点防疫区域，加之全国各地均实行严格交通管制，广州市酒店经营业基本处于停业和亏损状态，沃家公司托管欧阳粤怀、梁锦馨的公寓房屋，承担物业费和水电、维护等费用，入不敷出，理应免交经营出租公寓所负担的高额租金。2020年4月中旬至今，沃家公司响应政府号召，积极开工开业，但受疫情冲击以及防控措施的影响，酒店经营业绩下降厉害；时至今日，同类房屋市场租金仍在约2000-2500元／月的标准，在疫情不可抗力的作用下不应强求沃家公司支付全额租金。因此，沃家公司一直要求欧阳粤怀、梁锦馨依据实际情况实行降租、免租，于法有据，与事实相符，理应得到欧阳粤怀、梁锦馨理解和支持，也应获得法律的支持。综上，恳请二审法院依法依规定给予改判，减免沃家公司欠付租金。二、沃家公司已于2020年4月6日、5月25日提出协议解约，欧阳粤怀、梁锦馨提出苛刻的解约条件未被接受，便于6月11日诉至一审法院，要求支付2月份至6月份租金。至于6月份以后的租金，欧阳粤怀、梁锦馨没有要求租金计付至判决作出之日，而只是至起诉之日，故双方就案涉房屋达成的租赁协议因涉诉而处于效力中止的状态。因疫情及其防控措施的影响，沃家公司无力足额支付租金，只能要求与欧阳粤怀、梁锦馨协议解约。依据相关规定，承租人明知疫情及其防控措施属于不可抗力因素，经营业绩受挫，无力全额支付经营房屋的租金，出租人仍依然主张沃家公司违约，要求支付全额租金和违约金，其主张不应获得支持。沃家公司2020年5月份就已提出协商解约，欧阳粤怀、梁锦馨提出苛刻的解约条件，致使双方无法达成一致；但从一审起诉至一审开庭长达三个月的时间，这三个月的纠纷调解期间内依然判令沃家公司全额负担租金是不合适的。事实上，沃家公司此后一直未使用案涉房屋，通知欧阳粤怀、梁锦馨及时上门收房，静待一审法院做出裁判。至一审开庭前，欧阳粤怀、梁锦馨突然诉求对沃家公司追加计付租金至9月份。这种做法于理不合，亦与事实相违背，不应获得法律的支持。既然沃家公司不应支付2020年6月13日至9月17日期间的租金，期间发生的水电费、物业管理费亦应由欧阳粤怀、梁锦馨承担。被上诉人欧阳粤怀、梁锦馨二审答辩称：不同意沃家公司的上诉请求，请二审法院依法予以驳回，理由如下：一、欧阳粤怀、梁锦馨作为与沃家公司所(续)签订的《房屋租赁合同》的出租人，没有义务和责任要承担承租人的一切经营经济事务。二、银行给欧阳粤怀、梁锦馨放贷是业务关系。两人以公寓出租给沃家公司也是业务关系。沃家公司承租两人的公寓再出租亦是业务关系。分为三个不同层次，应同受合同法保护。沃家公司的所谓事实理由全部是毫无依据的，而一审判决书的判决完全符合政府应急决策和法律程序。1.进行法律程序调解失败。2.一审开庭审理还是以调解为主。3.该判决书查明事实客观清晰是依法的判决。4.对沃家公司对照管理处和贷款缴费（分毫无免）已十分倾斜照顾。5.由于沃家公司采取极端不配合和对抗法律行为，一审沿用欧阳粤怀、梁锦馨贷款违约相同的第12.12罚息利率计算条款是绝对公平的。综上，希望二审法院以事实为根据以法律为准绳，维持原判。欧阳粤怀、梁锦馨于2020年8月5日向一审法院起诉请求：1.依法判决沃家公司向欧阳粤怀、梁锦馨支付拖欠的2020年2月13日至沃家公司实际交还房屋之日止的租金和使用费（2、3月以每月4100元计，4至9月按每月4200元计），滞纳金以同期应付未付的租金为标准按全国银行业间拆借利率上浮30%计，并没收按金4100元；2.判决沃家公司支付2019年4月至9月每月少付的30元，共计180元；3.请求沃家公司支付2020年6月的公摊水、电费、物业管理费298.9元，2020年7月的公摊水、电费、物业管理费227.5元，2020年8月的公摊水、电费、物业管理费449.1元；4.判决沃家公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：xx房，权属人欧阳粤怀、梁锦馨，共同共有，建筑面积46.04平方米，套内建筑面积28.4平方米，土地用途：酒店。2019年3月12日，欧阳粤怀、梁锦馨（出租人、甲方）与广州xx酒店管理有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在xx房号出租给乙方作酒店用途，建筑或使用面积46平方米。2019年3月12日至2020年3月11日，月租金4100元。2019年3月12日至2021年3月11日月租金4200元。租金按月支付，由乙方在每月第15日前转账给甲方。乙方向甲方交纳4100元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期间所有物业管理费和杂费全由乙方负责等。该租赁合同乙方签名处加盖沃家国际主题公寓合同专用章。欧阳粤怀、梁锦馨称沃家国际主题公寓与沃家公司为同一家公司。2020年1月30日，沃家公司通过微信向欧阳粤怀、梁锦馨沟通“疫情期间租金停付”，欧阳粤怀、梁锦馨表示“理解支持同意在疫情期间租金停付”、“这是不可抗力的，理解万岁！全民共渡难关直到胜利！”等。2020年5月6日，沃家公司委托诉讼代理人钟某通过微信向欧阳粤怀发出《收房通知函》载明，因疫情影响，造成我司经营严重亏损，经双方几次沟通无法达成一致，无法向您支付1718房租金，现正式通知您：自收到本函之日起双方的租赁合同解除，请您在收到本函后两日内与我司工作人员联系，办理收房手续。如未来办理，我司会将房屋钥匙邮寄回予你。手续办理地址：广州市xx大厦六楼前台。欧阳粤怀、梁锦馨收到该通知函后回复称：待续，将行使诉讼程序起诉你们等。欧阳粤怀、梁锦馨称其不同意在合同未解除及相关费用未结清的情况下收房，要按照法律程序办理解除合同。一审法院当庭询问双方疫情期间协商减免租金的情况。沃家公司表示其于2020年1月30日向欧阳粤怀、梁锦馨发函请求疫情期间租金停付或解除合同。欧阳粤怀、梁锦馨表示同意免除沃家公司2020年2月13日至3月12日租金，2020年3月13日至5月12日的租金减半收取。2020年9月17日，欧阳粤怀、梁锦馨与沃家公司完成了案涉1718房的交接并签署《合同终止协议书》。一审法院认为：虽然欧阳粤怀、梁锦馨提供的《广州市房屋租赁合同》签订方是沃家国际主题公寓，沃家公司认可其与沃家国际主题公寓是同一家公司，且从合同的实际履行情况来看，实际是由沃家公司与欧阳粤怀、梁锦馨就案涉1718房发生租赁合同关系并实际履行。本案处理的是欧阳粤怀、梁锦馨与沃家公司就越秀区长堤大马路316号1718房产生的房屋租赁合同纠纷，沃家公司为本案适格被告。双方的租赁合同关系合法有效，均应恪守履行。沃家公司同意向欧阳粤怀、梁锦馨补足2019年4月至9月的租金共180元，系处分自身权利，一审法院予以支持。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因外出旅游流量大幅下降，且广州市疫情防控期确实对酒店业有所限制，客观上导致沃家公司的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。双方有就疫情期间的租金标准进行协商，未能就减租事宜协商一致，故沃家公司没有按时支付2020年2月13日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。关于租金标准及迟延履行的违约金，综合疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途以及欧阳粤怀、梁锦馨减免租金的意愿，一审法院认可欧阳粤怀、梁锦馨给予沃家公司2020年2月13日至3月12日免除租金，2020年3月13日至5月12日的租金减半收取的疫情期间租金优惠政策。该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，沃家公司应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务至双方租赁合同解除之日。欧阳粤怀、梁锦馨提供的证据不能证明沃家公司应按照4200元每月的租金标准支付2020年4月以后的租金，一审法院以双方实际履行情况，即4100元确定每月租金标准。疫情缓解后，沃家公司逾期支付2020年5月13日至2020年9月17日的租金应承担相应的违约责任。关于欧阳粤怀、梁锦馨要求没收沃家公司按金的问题。考虑到欧阳粤怀、梁锦馨于2020年9月17日已收回场地，沃家公司拖欠疫情期间租金时间较短，且系事出有因，现双方租赁合同已经解除，为减少双方诉累，一审法院根据公平原则，认定欧阳粤怀、梁锦馨应退回沃家公司部分预交的押金的50%，即2050元。欧阳粤怀、梁锦馨与沃家公司于2020年9月17日签署的《合同终止协议书》是双方的真实意思表示，一审法院予以认可。租赁合同存续期间，沃家公司一直在占有使用案涉1718房，直至2020年9月17日才将案涉房屋交还给欧阳粤怀、梁锦馨，其应当支付占用房屋期间的公摊水、电费、物业管理费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，于2020年12月18日作出如下判决：一、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告广州沃家物业管理有限公司一次性向原告欧阳粤怀、梁锦馨支付拖欠的租金2020年3月13日至2020年9月16日止的租金（其中2020年3月13日至5月12日的租金以2050元每月计付；2020年5月13日至2020年9月16日的租金以4100元每月计付）及逾期支付租金的违约金（违约金从2020年5月13日起以同期应付未付的租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算至实际清付欠租之日止）；二、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告广州沃家物业管理有限公司一次性向原告欧阳粤怀、梁锦馨支付拖欠的费用180元；三、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告广州沃家物业管理有限公司一次性向原告欧阳粤怀、梁锦馨支付2020年6月的公摊水、电费、物业管理费298.9元、2020年7月的公摊水、电费、物业管理费227.5元、2020年8月的公摊水、电费、物业管理费449.1元；四、于本判决书发生法律效力之日起五日内，原告欧阳粤怀、梁锦馨向被告广州沃家物业管理有限公司退还租赁保证金2050元；五、驳回原告欧阳粤怀、梁锦馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计332元，由被告广州沃家物业管理有限公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，欧阳粤怀、梁锦馨向本院提交2021年1月4日的微信聊天记录，拟证明沃家公司2021年1月4日在微信中向欧阳粤怀、梁锦馨发送了费用计算明细，但该费用计算明细不符合一审判决结果，故欧阳粤怀、梁锦馨对此进行了更正，其提交该证据主要是为了证明违约金的计算方式。沃家公司对此质证认为：该微信聊天记录只是双方对于需支付的费用部分进行协商，但协商未果，且沃家公司认为欧阳粤怀、梁锦馨计算的数额过高。故沃家公司对于该微信聊天记录的真实性予以认可，但认为该证据与本案无关，该证据所反映的只是双方的协商过程，双方并未达成一致合意。本院认为，一审法院认定涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效，沃家公司需向欧阳粤怀、梁锦馨支付拖欠的费用180元及沃家公司无需向欧阳粤怀、梁锦馨支付2020年2月13日至2020年3月12日的租金，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、沃家公司关于案涉房屋2020年5月13日至2020年6月12日的租金应减半按2050元每月计付及无需支付2020年5月13日至判决生效之日的逾期支付租金违约金并免除案涉房屋2020年6月13日至2020年9月17日的租金、2020年6月至8月的各项分摊水电费和物业管理费的主张，能否成立；二、沃家公司诉请欧阳粤怀、梁锦馨退还全部租赁保证金4100元，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，关于租金、违约金、水电费及物业管理费的减免问题。（一）2020年5月13日至2020年6月12日的租金减免问题。一审法院查明的案件事实表明，沃家公司已向欧阳粤怀、梁锦馨支付2020年2月13日之前的租金。2020年2月份起因疫情影响，为保障人民生命健康安全需要，政府采取相关疫情防控措施及人民群众在疫情期间尽量居家不外出，客观上对酒店业的经营产生较大不利的影响。沃家公司认为因疫情导致经营困难，不属于正常的商业风险，主张减免部分租金符合公平原则，应予以支持。一审法院综合疫情严重影响持续的时间、案涉房屋的实际用途以及欧阳粤怀、梁锦馨减免租金的意愿等多个因素，酌情判令欧阳粤怀、梁锦馨免除沃家公司2020年2月13日至3月12日的全部租金、3月13日至5月12日期间50%的租金及该期间迟延支付租金的违约责任，已充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。现沃家公司仍上诉主张减免2020年5月13日至2020年6月12日租金的50%无理据，本院不予支持。（二）沃家公司自述自2020年4月中旬其已响应政府号召，积极开工开业，沃家公司一直使用案涉房屋至2020年9月17日才将案涉房屋交还，一审认定沃家公司应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务，并确定按每月4100元的租金标准由沃家公司向欧阳粤怀、梁锦馨支付2020年5月13日至2020年9月16日的租金及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准支付逾期付款违约金并无不当，应予维持。如前所述，沃家公司一直使用案涉房屋至2020年9月17日，理应支付2020年6月至8月的各项分摊水电费和物业管理费，一审对此处理并无不当，应予维持。沃家公司上诉主张免除2020年6月13日至2020年9月17日的租金及2020年6月至8月的各项分摊水电费和物业管理费，无需支付2020年5月13日至判决生效之日的逾期支付租金违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，沃家公司诉请欧阳粤怀、梁锦馨退还全部租赁保证金4100元能否成立的问题。考虑沃家公司违约行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对沃家公司租赁案涉房屋进行经营造成一定影响，仍要求沃家公司按原合同约定被没收全部承租保证金有失公允，因此，一审根据公平原则认定欧阳粤怀、梁锦馨没收50%承租保证金即2050元，另外的2050元退还给沃家公司。一审该处理已充分考虑双方应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等因素，公平合理，并无不妥，本院予以维持。沃家公司仍上诉主张应退还全部租赁保证金不能成立，本院不予支持。综上所述，沃家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元，由广州沃家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年五月二十八日书记员  冯韵彭诗敏