贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1094号 上诉人（原审原告）：潘春胜，男，布依族，1990年08月15日生，住贵州省独山县。 委托诉讼代理人：李江、潘春才（实习），贵州拓瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州浩瀚新天置业发展有限公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：黄刚。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 上诉人潘春胜因与被上诉人贵州浩瀚新天置业发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院（2020）黔2726民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 潘春胜上诉请求：1、请求依法撤销一审法院于2020年12月25日作出的（2020）黔2726民初2228号民事判决第二项，依法改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院遗漏重要事实未认定。上诉人承租的房屋是否经验收合格及消防是否经验收合格，一审法院未予以认定。一审中，上诉人主张该房屋所属工程及消防都未经验收合格，被上诉人在一审中也没有提供证据予以证明该房屋所属工程及消防经验收合格，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第九十二条之规定，应当认定该房屋所属工程及消防未经验收合格。2、一审法院认定上诉人已于2018年6月22日接受该房屋，该商铺所属楼盘的其他用于经营酒店、餐饮的商铺在正常经营，由此认定上诉人承租的商铺可以正常进行餐饮经营，所以上诉人提出的房屋不具备交付使用条件，合同目的不能实现的主张不予支持，上诉人预交房租及押金不予退还属于事实认定错误，适用法律错误。首先，“该商铺所属楼盘的其他用于经营酒店、餐饮的商铺都在经营”这只是被上诉人的说辞，被上诉人在一审开庭前，一审庭审中乃至一审判决作出前，都没有提供证据对此予以证明。其次，经营有合法经营，也有违法经营，正常经营应当仅仅是指依照法律的规定从事的经营活动。法律规定公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，不能投入使用、营业。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使的；公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。上诉人承租的房屋及所属工程未经验收合格，消防也未经验收合格，按照法律的规定是不能投入使用，进行经营的，否则就是违法经营。一审法院将未经验收合格，消防也未经验收合格的商铺直接用于经营餐饮的行为认定为正常经营，属于事实认定错误。再次，上诉人虽占有该商铺，但是被上诉人不能提供相关的验收合格证明及消防验收合格证明。上诉人也因此事多次与被上诉人沟通，但被上诉人却以各种理由搪塞。因为法律有规定，未经验收合格及消防验收合格是不能投入作为经营餐饮使用的，如果上诉人将之投入使用，将面临停止使用或者停产停业并处三万元以上三十万元以下罚款的行政处罚，这将增加上诉人的损失，所以上诉人实际上并没有能够使用该房屋。上诉人承租该商铺就是为了经营餐饮，但是现在上诉人虽占有商铺，却不能用于经营，明显不能实现租赁合同的目的，按照法律的规定，可以解除合同。最后，因为上诉人从进场装修开始及装修完成后至今都没能够使用该房屋，被上诉人对合同的解除有重大过错，所以被上诉人应当全额返还上诉人预交租金及保证金。即使法院认为上诉人实际占有了房屋，应当从预交的房租中中扣除一定的费用，那也不应当按照合同约定房屋租金金额扣除，应当考虑房屋的实际情况特别是被上诉人的过错程度。3、一审法院认为上诉人作为餐饮经营者，应当知道经营餐饮所需条件及前置相关手续，在其明知租赁房屋现状的情况下进场进行装修和添置经营餐饮所需物品的，并且被上诉人对合同的解除没有过错，故原告应自行承担对房屋装修的损失，这是错误的。第一，上诉人与被上诉人在订立合同时，商铺为在建状态未经工程验收的，上诉人只知道其在签订合同时承租房屋的状态，不知道约定的2017年7月31日交房时状态，也不可能知道。所以法院认为上诉人明知承租房屋现状，也应当指知道订立合同时的房屋状态。第二，上诉人为了节约时间，以便能够尽快开展经营活动，才在征得被上诉人的同意后入场装修。上诉人的提前装修行为与在约定的交房期限届满时承租房屋没有通过验收合格及消防验收合格之间没有必然的因果关系，上诉人没有过错。第三，即使法院认为上诉人在知道订立合同时房屋的现状的情况下，提前进场装修有过错。但是，上诉人是在征得被上诉人的同意后进行的，被上诉人作为房屋的所有权人，应当比上诉人更清楚房屋的情况，在上诉人提出提前进场装修的要求时，并未将情况如实告知上诉人，也并未阻止，而是同意了上诉人的请求，因此，被上诉人也有过错，而且属于重大过错。第四、上诉人承租的房屋因未通过验收合格及消防验收合格，上诉人虽占有房屋，却不能作为经营餐饮使用，致使上诉人租赁合同目的不能实现，已经达到法定解除合同条件，被上诉人对合同的解除有过错。第五，上诉人提前进场装修是在征得被上诉人同意以后进行的。上诉人的装修装饰已经形成附合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；．．．（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担．．．．．．”一审法院认定上诉人自行承担全部的装修费用，不符合法律的规定。4、一审法院认为商业投资本身具有风险性，不管营利或亏损，均应由投资人自行承担，由此认定上诉人的加盟费损失有上诉人自行承担这是错误的。商业投资本身具有风险性，不管营利或亏损，均应由投资人自行承担，这没错，但是投资者也只应为投资风险本身承担责任。若商铺能正常的交付给上诉人，上诉人能合法的用于经营餐饮使用，那么无论是营利或者亏损，上诉人自行承担这没有问题。但是本案中，上诉人加盟费损失系被上诉人的违约行为所造成的，被上诉人应当为自己的违约行为给上诉人所造成的损失承担赔偿责任。 贵州浩瀚新天置业发展有限公司二审未答辩。 潘春胜向一审法院起诉请求：一、判令被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司退还原告预交商铺租金及保证金共计146013元，同时支付原告资金占用费用，资金占用费用以预交租金及保证金146013元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从交付预付租金及保证金之日起至实际全部退还之日止，暂计至2020年9月20日，暂计为13668.03元，以上共计人民币159681.03元；二、判令被告另赔偿原告装修加盟费损失共计310201.5元。三、本案的诉讼费由被告承担。一审审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告于2018年6月12日签订的两份《商铺租赁合同》。 一审法院认定事实：2018年5月9日，潘春胜与天诚餐饮管理有限公司达成《项目合作意向书》，潘春胜按约交纳10000元项目合作定金，2018年6月16日，双方正式签订《合作协议书》，潘春胜分别于2018年6月16日，2018年6月22日交纳“锅掌门”品牌运营费40000元及51800元。2018年6月12日，贵州浩瀚新天置业发展有限公司作为甲方与潘春胜作为乙方签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于独山县房屋出租给乙方作为经营餐饮使用，经营品牌待定，经营品类为餐饮。建筑面积为93.72ｍ2（以实测登记面积为准）；暂定甲方于2018年7月31日前交房，自交房之日起至2017年9月30日止为装修期，不计租金。本合同项下租期为4年，即自2018年10月1日起至2022年9月31日止。免租期为6个月，自2018年10月1日起至2019年3月31日止。第一年租金59046元，第二年租金127536元，第三年137772元，第四年148788元，租赁期间，乙方因使用租赁房屋而产生的水、电、气、物业管理、空调、电视收视费、宽带上网费等费用，由乙方承担并自行办理一切缴费手续。履约保证金按三个月租金收取，合同签定时一次性缴纳。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按实际使用期限内按合同约定的租金标准计算得出的租金总额的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方经营安全的；（2）乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，或经甲方提醒后未能在甲方限定时间内恢复合同约定使用用途的；（3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（4）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（5）乙方利用承租房屋存放危险物品或进行违法犯罪活动；（6）乙方经营不符合消防安全，被停业整改后经检查仍然不合格；（7）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；（8）乙方违反合同约定或其它侵权行为造成甲方损失的。甲方和乙方任何一方根据本租赁合同的规定行使解除权时，在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起7日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。因乙方原因，导致合同提前解除的，乙方应赔偿甲方装修期及免租期的租金损失。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。同日，贵州浩瀚新天置业发展有限公司作为甲方与潘春胜作为乙方签订第二份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于独山县房屋出租给乙方，免租期为10个月，自2018年10月1日起至2019年7月31日止。第一年租金22036元，第二年租金142788元，第三年154140元，第四年166428元，签订租赁合同当日乙方向甲方支付首期租金人民币44072元（4个月租金）整及合同履约保证金人民币33054元。其他约定与第一份合同一致。签订合同当日，原告交纳4栋1层1-18号商铺4个月租金及3个月保证金68887元，4栋1层1-19号商铺4个月租金及3个月保证金77126元。2018年6月22日，潘春胜向贵州浩瀚新天置业发展有限公司以装修需要为由提出申请，请求对4栋1层1-18号、1-19号房屋中间隔墙进行拆除，贵州浩瀚新天置业发展有限公司同意后，该公司物业单位贵州瑞茂安居物业服务有限公司向潘春胜发放装修许可证。潘春胜即进场进行装修，2018年10月左右，装修结束。潘春胜已办理营业执照，取得经营资格，且该租赁房屋至今仍被潘春胜占有，管理，该商铺所属楼盘的其他用于经营酒店、餐饮的商铺正常经营中。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。关于本案合同是否应该解除：虽然双方的合同期限尚未届满，但是原告通过诉讼的方式表明无继续履行合同的意愿，且从2018年6月12日后未再支付租金，双方的合同如继续履行，势必增加新的损失，故原告主张解除《商铺租赁合同》，一审法院予以支持；原告主张该房屋未经过验收，不具备交房条件，达不到原告合同目的，但原告已于2018年6月22日接受该房屋，并进行装修，该商铺所属楼盘的其他用于经营酒店、餐饮的商铺正常经营中，故涉案房屋是可以经营餐饮的，原告接受房屋现状并进行装修，实际占有、管理该房屋，应承担相应的租金，故原告请求被告退还预交的租金及保证金，承担资金占用费，一审法院不予支持；租赁合同解除后，原告应该腾房并退还租赁商铺，后就产生的租金与被告进行协商或另案处理；关于装修、加盟费是否应该由被告承担：原告作为餐饮经营者，应当知道经营餐饮所需条件及前置相关手续，其在明知租赁房屋现状的情况下，进场装修施工和添置经营餐饮所需物品，并取得营业执照，获得经营资格，被告对租赁合同的解除并无过错，故原告应自行承担对房屋装饰装修的损失，原告添置的物品未形成附合的装饰装修物，仍然享有所有权，原告腾房时可以自行搬移，形成附合的装饰装修物，原告可以拆除，但不得造成被告房屋毁损。加盟费用的产生系原告基于对“锅掌门”品牌进行充分考察，了解后作出的商业投资，该支出与房屋租赁并无直接因果关系，且在租赁合同签订前，原告已与加盟公司达成《项目合作意向书》，商业投资本身存在风险性，不管是盈利或亏损，均应由投资人自行承担，故原告主张被告承担装修、加盟费无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告潘春胜与被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司于2018年6月12日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告潘春胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4774元，由原告潘春胜负担。 二审中，潘春胜提交新证据：通话录音、建筑照片及商铺照片。经组织质证，以上证据达不到其证明目的。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1．被上诉人对合同解除的过错认定问题；2．租金、保证金的返还问题和装修加盟费损失赔偿问题。 本院认为，一审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方对一审判决解除双方于2018年6月12日签订的《商铺租赁合同》无异议，本院予以确认。关于合同解除的过错认定问题，上诉人主张所承租的房屋未经验收合格及消防未经验收合格，被上诉人认可。上诉人主张被上诉人出租未经验收的房屋具有重大过错，经一审查明，双方于2018年6月12日签订《商铺租赁合同》，约定2018年7月31日前交房，约定的交房时间短，上诉人应当知道房屋当时的现状，其作为经营者，应当在作出经营决定前进行相关考查，所租赁房屋是否符合其经营的条件，如因经营需要对房屋是否验收有要求，应当及时提出或者进行约定。反而申请于2018年6月22日提前进行装修，在2018年10月装修结束，并办理营业执照，无论未经验收是否影响其经营，其主张被上诉人有重大过错的理由均不能成立，更何况其并未举证证明未验收对其经营造成了实质性影响。关于租金、保证金的返还问题和装修加盟费损失赔偿问题，因双方未请求对租金进行结算，从上诉人接收房屋进行装修起至今有近三年时间，一审法院对上诉人要求退还所有租金和保证金的返还请求不予支持正确。对于装修费和加盟费的损失问题，因未认定被上诉人对合同解除有过错，一审法院认定对于不能撤除的装修损失以及加盟费损失，由上诉人自行承担经营风险并无不当。 综上所述，潘春胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8348元，由潘春胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月二十六日 法官助理毛辉 书记员杨洁