上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7633号原告(反诉被告)：龚青，男，1963年2月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张惠娟(系原告龚青妻子)，住同原告龚青。被告(反诉原告)：上海福址物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李明昇，执行董事。委托诉讼代理人：洪以琴，女。委托诉讼代理人：贾二朝，上海浦谐律师事务所律师。原告龚青与被告上海福址物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告上海福址物业管理有限公司向本院提出反诉请求，本院依法予以合并审理。原告(反诉被告)龚青及委托诉讼代理人张惠娟、被告(反诉原告)上海福址物业管理有限公司的委托诉讼代理人洪以琴、贾二朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚青向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告地板损失5,000元；2.判令被告赔偿原告2018年2月至2020年5月租金损失112,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告因动迁获得上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)，涉案房屋所处小区的物业管理公司为被告。2017年底，涉案房屋装修，室内地板花费5,000元。2018年1月底，位于涉案房屋阳台处下水管断裂，全屋进水，一直到门前走廊都是水，被告未发现，未及时告知原告房屋进水，造成原告财产损失。事后虽经被告修理，但室内地板因水浸泡全部毁损。原告多次向被告协商赔偿事宜，被告一直不予协商。原告迫不得已于2020年6月将涉案房屋出租。原告认为被告没有尽到管理和维修义务，没有及时发现下水管断裂并做好维护、修理导致原告地板毁损，被告应负全部责任。因被告拒绝与原告协商赔偿导致涉案房屋至2020年6月才出租，故被告应对原告2018年2月至2020年5月的租金予以赔偿。被告上海福址物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋进水的真实原因无法确认，不能归责于被告，原告的诉讼请求缺乏事实依据；被告接到报告后主动联系原告、及时帮助原告进行处理，已尽到应尽的义务；事发后两年多，原告从未向被告交涉房屋的赔偿事宜，直到被告于2020年7月起诉原告追讨物业费之后，原告才起诉；原告的证据无法证明其装修费用支出，租金损失缺乏事实和法律依据。反诉原告上海福址物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付自2018年1月1日至同年11月30日止拖欠的物业管理费1,332.10元；2.判令反诉被告支付逾期付款违约金399.63元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与涉案房屋的开发商签署前期物业服务合同，由反诉原告为该小区提供物业管理服务，业主应支付物业管理费用。反诉被告系涉案房屋的业主。反诉原告已履行物业管理服务至2018年11月30日止，但反诉被告未按约交纳物业管理费用，拖欠物业管理服务费1,332.10元。经反诉原告多次催收，反诉被告置之不理。反诉被告龚青辩称，不同意反诉请求。2018年1月1日至同年11月30日的11个月物业费确实因发生房屋进水而没有交，反诉原告已在2020年7月起诉，后来调解员说结束了、没事了。本院经审理认定事实如下：原告(反诉被告)系涉案房屋的业主，涉案房屋建筑面积为103.50平方米，总层数12层。被告(反诉原告)曾系涉案房屋所在小区的物业管理单位，合同期履行至2018年11月30日止，高层收费标准为每月每平方米1.17元。被告(反诉原告)与小区开发商签订的前期物业服务合同约定，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，被告(反诉原告)可按每日千分之三加收违约金。2018年1月，涉案房屋在装修过程中因阳台下水管破裂发生进水、已铺设的地板遭到浸泡。被告(反诉原告)接到报告后即联系原告(反诉被告)，并采取相应的应急措施，维修更换了下水管。自2018年1月起，因发生上述进水事故未得到赔偿，原告(反诉被告)未向被告(反诉原告)交纳物业管理服务费。2020年6月，原告(反诉被告)将涉案房屋重新装修后出租。2020年7月，因自行催缴无果，被告(反诉原告)提起诉讼向原告(反诉被告)追索物业管理服务费。同年9月，因本院未能向原告(反诉被告)有效送达应诉材料，被告(反诉原告)申请撤诉，本院口头裁定予以准许。上述事实，由原告(反诉被告)提供的上海市房地产权证、现场照片、视频、电话录音、房屋租赁合同，被告(反诉原告)提供的前期物业服务合同及补充协议、小区业委会告知函、通知、律师函，本院调取的(2020)沪0115民初64144号案件相关材料，以及双方当事人有关陈述等证据予以证实。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按时交纳物业服务费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张下水管破裂导致其房屋进水的责任在于被告，但未能提供足够证据证明下水管破裂的原因及责任在于被告，且下水管位于其阳台，属于私有部位，理应由原告第一时间发现下水管破裂和房屋进水，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。反诉被告作为房屋业主，未及时履行交纳物业服务费用的义务，应承担违约责任，向反诉原告支付拖欠的物业管理费，并支付违约金。前期物业服务合同约定的违约金标准过高，计算至今已远远超过反诉被告拖欠的物业管理费本金，现反诉原告主动调整为物业管理费的30％并无不当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，2007年修订的《物业管理条例》第七条，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告龚青的诉讼请求；二、反诉被告龚青于本判决生效后十日内支付反诉原告上海福址物业管理有限公司物业管理费1,332.10元、逾期付款违约金399.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,640元，减半收取计1,320元，由原告龚青负担(已缴纳)；反诉案件受理费25元(反诉原告上海福址物业管理有限公司已预缴)，由反诉被告龚青负担，于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张晖二〇二一年五月十四日书记员  曹蕾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》（2007年修订）第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。