广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1713号上诉人（原审原告）：徐方方，女，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄庆晓，男，与徐方方系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：广州东耀房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：肖姝娴，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思力，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州通利建筑装饰工程有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：李渊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。上诉人徐方方因与被上诉人广州东耀房地产开发有限公司（以下简称“东耀公司”）、原审第三人广州通利建筑装饰工程有限公司（以下简称“通利公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐方方代理人黄庆晓、被上诉人东耀公司代理人肖姝娴、原审第三人通利公司代理人陈宝团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐方方上诉请求：判令东耀公司赔偿延迟交房违约赔偿金自2019年5月31日至2019年12月31日为止违约赔偿金每日2594.73元，共215天，共计557866.75元。事实和理由：一、本案的争议焦点应当是授权委托书及委托装修协议的效力问题和东耀公司是否逾期交付的问题。2018年12月31日徐方方到东耀公司位于海珠区广纸路的星汇湾花园销售中心签订了《认购书》，徐方方拟购买星汇湾花园B1栋601房，并在交纳了100000元定金，根据《认购书》的房款支付协议，徐方方需于2019年1月7日前往广州市体育西路l89号城建大厦28楼签约中心签商品房买卖合同及相关文件。按照《星汇湾花园购房须知》徐方方首先支付房款百分之二十人民币937894元后，才能签署合同及相关文件。徐方方支付房款后，东耀公司工作人员拿出购房合同及空白的授权委托书要求徐方方签署，徐方方当时就表示异议，但工作人员表示，如不签署，购房合同就签订不了，越秀是大国企，没有问题的。此时，徐方方已交纳了一百多万房款，如不签订就有可能损失十万元定金，因签约都是一对一签约，工作人员也是口头跟徐方方说，出问题后，难以举证，不签授权委托书一百多万的房款能否收回将存在很大的变数，权衡利弊后，徐方方无奈签署空白的授权书及委托装修协议书。2019年11月徐方方收到了东耀公司的《房屋装修完工验收通知书》，通知徐方方于2019年l2月1日至12月6日到售楼处收楼，2019年12月2日徐方方到收楼现场收楼时没有看到任何收楼的法律文件，根据《购房合同》第15条，房屋交付有关资料文件不全，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼。因此，徐方方拒绝收楼，并于2019年12月9日向东耀公司寄发了《收楼异议书》，要求东耀公司出示相关法律文件并另约时间核对原件后收楼，后来东耀公司向徐方方发了一部分文件，但缺少《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》和永久供水的证明文件，直至2019年l2月31日，东耀公司才向徐方方发了住宅质量保证书及住宅使用说明书，但没有核对原件，直至一审第一次庭审才核对原件，供水证明等到一审第三次庭审才核对原件。一审庭审中，徐方方才了解到原来这个空白的授权装修协议及授权委托书是与通利公司签订的，委托通利公司对房屋进行装修及收楼，如此，东耀公司通过授权委托书及委托装修协议将徐方方的收楼的权利给予排除及将东耀公司进行违规违建的风险也予以排除。二、关于授权委托书及委托装修协议的效力问题。（一）签订授权委托书及委托装修协议时，徐方方担心如不签订购房合同则无法取回100多万元的购房款，基于这一恐惧心理被迫无奈之下签订，该授权委托书及委托装修协议是被胁迫的情况下签订的，应当是无效的。（二）委托装修协议为虚假协议，没有实际事实。根据涉案房屋的《购房合同》，涉案房屋为三房结构，通利公司在一审庭审中所确认的装修事实为入门消防井改建的第四间房，该装修事实不在《购房合同》登记的权属范围内，此项有委托装修协议及《购房合同》为证。根据《购房合同》平面图，通利公司在一审庭审中宣称装修的部分实为房屋所在楼层的消防天井，通利公司对其进行改造是涉嫌违建，委托装修合同存在以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。（三）通利公司并无建筑工程施工资质，无力承担该项工程。根据委托装修协议第三条，乙方具有装修装饰施工资质，能够完全履行本合同相关义务，但一审庭审中通利公司确认的装饰装修，实为在涉案房屋所在楼层消防井浇筑地板，天花板以及外墙墙面。涉案房屋为超高层建筑，有55层高，高度超过l00米，按照《民用建筑设计通则》承揽高度在100米以上的，必须具备有建筑资质一级，而在国家住建部全国建筑市场监管公共服务平台中查询可知通利公司没有任何资质；另根据《建筑工程施工总承包资质标准》，具备一级资质的标准的企业，企业资产需达到一个亿以上，而通利公司是一家注册资本200万元，实际出资为零的外商投资企业，显然不具有建筑一级资质的条件。（四）根据虚假的委托装修协议3.2款，该装修总费用为人民币一万元，支付方式为签订本协议之日起当日内一次性付清，但徐方方至今并未支付任何款项，与通利公司没有款项往来。（五）通利公司的装修范围为消防井上下两层楼板以及四周墙壁，涉案房屋位于超高层建筑的第六层，此项装修工程大概估算有40㎡左右，按照一万块钱的价款，每个方的成本不到250元，委托装修协议价款远远低于市场价。（六）授权委托书实为东耀公司为规避违约所做套路，涉嫌东耀公司向自已交付房屋，实际并无第三方代理人的授权，是无效的。（七）徐方方位于广纸路的东耀公司销售中心所看到的商品房样板房为四房，东耀公司实际交付给徐方方的商品房也为四房，各大网站及业主发布的房屋房型图均为四房，并不需要通利公司进行改造，此项有位于广纸路的销售中心样板房以及涉案房屋实际交付的现状为证。在东耀公司出示的房屋使用说明书、房屋质量保证书的第13页附图B1栋商品住宅电气线路布置示意图，通利公司委托装修合同所述的装修空间实为东耀公司赠送的空间。全国建筑市场监督平台数据公开信息中，通利公司没有任何的装修以及建筑资质。根据涉案房屋的房屋产权证，委托通利公司装修的空间并不在涉案房屋的权属范围内。综上，徐方方请求二审法院依法予以改判。东耀公司二审答辩称：一、东耀公司已经在合同约定的期限内，将符合合同约定的房屋交付给徐方方，东耀公司不存在逾期交付房屋的违约行为，徐方方诉请东耀公司承担2019年5月31日到12月3日逾期交楼违约金于法无据，涉案房屋所在的建设工程是在2019年4月30日取得多方联合验收的，并且在此日期之前已经办妥了永久水电、燃气、通邮等四通手续，说明涉案房屋在2009年5月1日之前就已经符合了合同约定的交楼条件。徐方方委托通利公司接收涉案房屋，东耀公司也在2019年5月1日将涉案房屋交付给了徐方方指定的委托代理人，所以东耀公司已经依约履行了交付商品房的义务。至于徐方方在一审期间所提到的住宅质量保证书和说明书等文件，已经分别通过邮件、微信的方式发送给了徐方方，一般情况下该两书实际上是在办理交楼手续的时候收取的。徐方方在一审中提到的房屋质量问题，并不是法定拒绝收楼的情形。二、徐方方出具的委托书是其真实意思表示，东耀公司按照委托书的指示，将涉案房屋交付给徐方方指定的委托人通利公司，已经完成了交房义务。徐方方在出具委托书之后，东耀公司将房屋交付给通利公司，而徐方方另行与通利公司签订委托装修协议，委托通利公司对涉案房屋进行结构优化是其和通利公司之间的法律关系，与本案的房屋买卖合同是不同的法律关系，因为通利公司作为徐方方的代理人接受了涉案房屋，按照民法总则162条的规定，通利公司的行为对被代理人即本案徐方方发生效力，所以实际上东耀公司已经把涉案的房屋交付给了徐方方。三、从整体上来说，徐方方委托了通利公司对涉案房屋进行结构优化后，徐方方其实是从中获益的。因为在东耀公司履行买卖合同过程中，没有损害过徐方方的权益，东耀公司在售楼现场设置的样板房是一个创意样板房，其中一部分创意空间，只是给一些选购的业主作参考，一些创意设计，也是由各位业主自主选择是否需要进行优化，而不优化也是可以的。同时东耀公司在样板间里面明确有标识，即该部分为非交楼标准。徐方方是基于其自身的需求选择进行结构优化，并且与通利公司签订装修合同，徐方方所进行装修、优化均是其自主选择的结果，其优化面积部分确实不包括在合同约定的售楼面积里面的，同时就象徐方方刚才说的房产证上面也确实是没有这部分的面积。综上，东耀公司在整个合同履行过程中间已按期交楼，而徐方方在进行结构优化之后实际上已获得利益。东耀公司在合同履行过程中，并没有损害到徐方方的利益，请求二审法院驳回徐方方的上诉。通利公司二审答辩称本案诉争纠纷为逾期交楼纠纷，与通利公司无关，且徐方方自愿委托通利公司收楼装修，所产生的法律后果应由徐方方自行承担。徐方方于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判定徐方方与东耀公司签订的《购房合同》附件8合同补充协议第2.3、3.1、3.2、4.1、5.1、5.2、9.1款无效；2.判令东耀公司赔偿延迟交房违约赔偿金（自2019年5月31日起至实际交付房屋之日止，每日按2594.73元计算）。一审法院认定事实：2019年1月7日，徐方方（乙方、买方）与东耀公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201901132289），约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，房屋地址为海珠区星虹街7号（自编B1栋）601房。该商品房的用途为住宅，户型结构为3房2厅1厨1卫，非封闭式阳台3个。建筑面积共100.1931平方米，其中，套内建筑面积80.4005平方米，共有分摊面积约19.7926平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米51794.7元，总金额5189472元。（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条房屋交付）甲方应当在2019年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）（七）向应载明书店等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第二十一条产权登记）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向徐方方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。（第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：甲方按双方约定的标准进行修理、更换，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方除了履行上述维修义务外，不再作任何补偿。（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七为《装饰、设备标准》。附件八《本合同补充协议》第2.3款，甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。第3条，甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品交付手续；如乙方未能于上述日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，乙方应按照上述约定（包括上述两种情形）办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：(1)异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。(2)异常地质状况：由于异常地质状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。(3)政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。(4)公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。第4条，甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：4.1甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(1)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》：(2)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》：(3)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(4)人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(5)《房地产（住宅）质量保证书》；(6)《房地产（住宅）使用说明书》；(7)《临时管理规约》或《管理规约》；上述第(1)至(4)项甲方提供加盖甲方公章的复印件在交付现场供乙方查阅，经乙方书面申请，甲方可向乙方提供复印件；第(5)、(6)项，甲方在乙方签署收楼确认文件之同时提供已加盖公章的原件给乙方；第(7)项，乙方确认，在签订头卖合同之同时已签署。第5条，甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照买卖合同第二十三条约定处理。第9条，甲乙双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改及补充如下：9.1房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续为甲方代办、乙方自行办理或甲乙双方共同办理，在产权登记之前，乙方皆应按如下要求在甲方通知的时间前办妥有关手续，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需的资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任，同时，每逾期30日，甲方有权要求乙方按总房价款0.01%的标准向甲方支付违约金：(1)如该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，则乙方应于甲方发出“房款退补通知”中指定的期限内办理房款退补手续。1）“实测计价面积”以广州市房地产测绘所发出的《测绘成果报告》中的面积为准。2)如乙方对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同及其补充协议的全面履行。3)如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需要补交房款，而乙方不按甲方发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款补交手续，则甲方有权顺延办理《不动产权证书》的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起，乙方每日应按逾期未补交房款之0.05%的标准向甲方支付违约金。(2)乙方应按买卖合同及其补充协议约定向甲方支付该商品房的全部房款及其他费用，包括但不限于税费、面积补差款、物业专项维修资金等。(3)乙方需自行向政府有关部门申报并缴纳契税，并自取得该商品房契税完税证明5个工作日内将契税完税证明原件交回给甲方或甲方的委托代理机构。(4)乙方应办妥该商品房收楼手续，并按甲方要求办理产权登记相关手续，包括向甲方的委托代理机构提交办理上述手续需要的证明文件及签订一切必需之文等。上述合同签订后，徐方方向东耀公司付清了合同约定的全部购房款。2019年11月26日，东耀公司向徐方方发出《房屋装修完工验收通知书》，通知徐方方于2019年12月1日至12月6日期间于悦秀会会员微信公众号中预约具体收楼时间，携带资料前往办理房屋装修验收手续。2019年12月9日，徐方方向东耀公司发出《收楼异议书》，载明：1、未见收楼相关法律文书，徐方方拒绝收楼。东耀公司应取得《建设工程质量监督报告》，取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，同时需向徐方方出示《建设工程竣工备案表》《住宅质量保证书》《分户验收表》《住宅使用说明书》等法律文书。2、房屋存在严重的质量问题，包括空鼓、地面不平、门窗破损、开裂、电路开关不灵、粉刷不平，存在色差等一系列问题，东耀公司应进行整修。2019年12月20日，徐方方第二次向东耀公司发出《收楼异议书》，载明东耀公司向徐方方寄发了一部分法律文书，但仍缺少《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，要求东耀公司寄发该两份文件及对房屋进行检修。2019年12月31日，东耀公司向徐方方发出《复函》，告知已寄送合同十二条约定验收文件及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并已安排施工单位对涉案房屋完成整修，催告徐方方尽快查看并接收房屋。2020年1月4日，徐方方第三次向东耀公司发出《收楼异议书》，载明《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》已收悉，但《住宅质量保证书》没有等级项，没有《住宅工程质量分户验收表》《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》，保修期限不符合现行法规的规定，缩短了保修期限，要求东耀公司进行整改后另发通知徐方方收楼。2020年6月1日，东耀公司向徐方方发出《催收函》，告知徐方方关于地砖污染、地砖破损、窗台石破损、地脚线边封口、门框松动、客卫地面砖和腰线局部空鼓、主卫砖墙局部空鼓7条问题均已整改，上述维修问题属于观感瑕疵，不影响房屋使用居住，催告徐方方三天内办理接收房屋钥匙等手续。徐方方至今未接收房屋。东耀公司为证明涉案房屋在约定的交楼日即2019年5月30日前已经符合交楼条件，徐方方委托通利公司办理收楼手续，东耀公司已在约定交楼期限内交付房屋给徐方方，徐方方同意东耀公司于2019年12月31日前完成涉案房屋的装饰装修工程并交给徐方方使用的事实，一审提交了以下证据：1、日期为2019年4月30日的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，载明涉案工程于2019年4月30日经过了广州市消防支队的建设工程消防验收及备案、海珠区住房和建设水务局的白蚁防治工程验收备案、海珠区住房和建设水务局的质量竣工验收监督、广州市海珠区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收；2、日期为2019年4月30日的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》；3、日期为2019年4月26日的《广州市城市供水用水合同》（东耀公司持有复印件，诉讼中向一审法院申请律师调查令，向广州市自来水有限公司调取原件）；4、日期为2019年4月29日的《永久水表安装完毕证明书》；5、日期为2019年3月25日的《客户受电工程竣工检验意见书》，载明验收合格；6、日期为2019年1月22日的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》；7、日期为2019年1月14日的《通邮申请表》，载明符合通邮条件；8、日期为2016年6月24日的《防空地下室建议意见书》；9、日期为2019年1月27日的环保验收网上公示信息；10、《广东省商品住宅质量保证书》，载明屋面防水保修期3年，墙面、厨房和卫生间地面保修期1年……，并注明国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按照国家规定执行，若保修期限届满时，建设工程承包单位向建设单位约定的质量保修书约定的保修期尚未结束的，则本保证书的保修期自动延展至建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期届满截止日等；11、《房地产使用说明书》；12、《临时管理规约》；13、日期为2019年1月7日的《授权委托书》，载明徐方方授权通利公司办理涉案房屋的接收手续，具体包括：接收房屋钥匙，签署、接收房屋交付的相关文件，查验并确认房屋交付标准；14、日期为2019年5月1日的《商品房交付使用通知书》，载明东耀公司通知通利公司办理房屋接收手续；15、日期为2019年5月1日的《商品房交付书》，载明东耀公司及通利公司确认涉案房屋已具备交付条件，交付日期为2019年5月1日；16、徐方方签署的《确认函（一）》，载明徐方方自愿委托东耀公司对涉案房屋组织装饰装修并交付完成相关装饰装修后的商品房，装饰装修工程应于2019年12月31日前完成并交付使用，上述装饰装修所对应的价款已包含在买卖合同约定的总房价款中，为确保顺利完成装饰装修工程的组织工作，徐方方应于2019年7月30日前及时将房屋交付东耀公司，徐方方同意于装修期届满之日起五日内前往验收房屋装饰装修，东耀公司无须另行书面通知，徐方方于上述期限内拒绝接收或逾期接收，均视为东耀公司已按本确认函约定移交涉案房屋的装饰装修给徐方方，东耀公司承诺《房地产（住宅）质量保证书》所约定的保修责任起算时间从2019年12月31日起或徐方方实际接收该房屋装饰装修之日起计算系徐方方同意上述确认内容的前提条件，徐方方同意本确认函确认之内容系东耀公司同意与徐方方签署买卖合同并接受徐方方委托组织装饰装修该单元的前提条件之一，本确认函确认之内容与买卖合同不一致的，以本确认函为准。徐方方质证认为：对证据1-8真实性确认，但证据3供水合同的原件按约定应在收楼时出示作为交付条件，东耀公司至庭审时才提交原件应承担逾期交楼的责任；证据9无原件，不予认可；证据10没有质量等级、没有分户验收表、缩短保修期，合法性不予认可；证据11无异议；证据12是打印件，不予认可；证据13是徐方方在被胁迫的情况下签订的，签订时代理人处是空白的，徐方方没有授权过通利公司，该授权是无效的；证据14-15该交付是虚假的，东耀公司没有向通利公司交付房屋，如已交付东耀公司无需向徐方方寄发《房屋装修完工验收通知书》；证据16确认签名的真实性，但是没有日期，是不完整的，是在被胁迫的情况下签的。通利公司陈述徐方方委托通利公司对涉案房屋进行改造，通利公司从东耀公司处接收涉案房屋后进行改造，于2019年7月30日将房屋交回给东耀公司，由东耀公司对加建部分进行装修。通利公司为此提交了与徐方方签订的日期为2019年1月7日的《委托装修协议》，载明徐方方委托通利公司在保证涉案房屋主体结构安全的前提下对该房屋进行相关改造，双方一致同意装修费用总计10000元等。徐方方质证表示该协议是虚假的，通利公司没有装修的事实，徐方方与通利公司没有款项往来，通利公司没有装修的实力与资质，徐方方从未到通利公司的营业场所签订合同，东耀公司利用通利公司委托收楼、委托装修逃避逾期交楼的责任，因时间较久，无法确定该协议是否是徐方方本人签署，但不申请笔迹鉴定。一审法院2020年7月28日第二次庭审中，徐方方表示至今未接收房屋的原因是东耀公司之前未按约定提供供水合同的原件及提供了不合格的质量保证书，之前徐方方提出的房屋质量问题已经解决。经一审法院询问徐方方是否同意接收房屋，徐方方表示需要东耀公司按照规定范本修改质量保证书出具给徐方方后，才同意接收房屋。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、争议条款效力的认定；二、涉案房屋是否符合交付条件；三、逾期交房违约金应否支持。关于徐方方第1项诉请涉及的争议条款的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，虽然双方当事人签订的补充协议是由东耀公司提供的，但是，该协议中的内容均是双方通过协商的方式自愿所签订，徐方方在签订时并无异议，且经审查，争议条款并不具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或免除东耀公司责任、加重徐方方责任、排除徐方方主要权利情形，因此，徐方方主张争议条款是格式条款没有依据，对徐方方要求判令争议条款无效的请求，一审法院不予支持。徐方方、东耀公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对于双方当事人均具有约束力。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。合同原来约定，东耀公司应当在2019年5月30日前将符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给徐方方使用。补充协议约定，交房条件变更为“该商品房项目工程验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”根据查明的事实，涉案房屋于2019年1月14日具备通邮条件，于2019年1月22日具备永久用气使用条件，于2019年3月25日具备永久用电使用条件，于2019年4月29日具备永久用水使用条件；东耀公司于2019年4月30日取得涉案住宅楼工程的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》并备案。综合上述事实，涉案房屋在2019年4月30日已符合房屋交付的法定条件及商品房买卖合同约定的交付条件。关于逾期交房违约金应否支持问题。徐方方确认《授权委托书》和《确认函（一）》中“徐方方”的签名系其本人签名，对于《委托装修协议》无法确定是否系其本人签署，但不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对《授权委托书》和《确认函（一）》及《委托装修协议》，一审法院予以采信。徐方方作为完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，应对自己的行为负责，其主张《授权委托书》和《确认函（一）》是在被胁迫的情况下签订的，《授权委托书》和《确认函（一）》及《委托装修协议》是虚假的，但未提交证据予以证实，故一审法院对徐方方该意见不予采纳。涉案房屋在2019年4月30日已符合法定和约定的交付条件，徐方方委托通利公司收楼，通利公司已于2019年5月1日办理收楼手续，故东耀公司已于合同约定的期限内履行了交付房屋的义务。徐方方、东耀公司关于涉案房屋在通利公司改造后由东耀公司进行装饰装修，东耀公司于2019年12月31日前完成装饰装修并交付徐方方使用的约定，是双方另外的约定。东耀公司于2019年11月26日向徐方方发出《房屋装修完工验收通知书》，通知徐方方办理房屋装修验收手续，符合双方约定。徐方方提出的房屋存在空鼓、地面不平、门窗破损、开裂、电路开关不灵、粉刷不平等问题，属于房屋保修范围内应处理的事宜，徐方方不能据此拒绝接收房屋。徐方方提出的住宅质量保证书不合格问题，因分户验收、质量等级是工程整体验收的一个环节，而涉案房屋所在住宅楼工程已通过多方联合验收，至于保修期，因东耀公司承诺“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按照国家规定执行，若保修期限届满时，建设工程承包单位向建设单位约定的质量保修书约定的保修期尚未结束的，则本保证书的保修期自动延展至建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期届满截止日”，因此东耀公司并未损害徐方方的利益。徐方方提出的供水合同原件问题，虽东耀公司之前持有的是复印件，但经向广州市自来水有限公司调取原件，显示复印件与原件一致，且事实上双方在合同中并无关于供水合同的明确约定，东耀公司取得《永久水表安装完毕证明书》已足以证明涉案房屋具备供水条件。综上，徐方方拒绝接收房屋的理由不成立，徐方方至今不接收房屋导致的扩大损失应由其自行承担，其要求东耀公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回徐方方的全部诉讼请求。一审案件受理费9431元，由徐方方负担。二审期间，徐方方向本院提交：证据一、涉案房屋的房地产证，证明装修的位置不在涉案房屋的房产证面积范围内，委托装修合同中，徐方方委托通利公司对601房进行的装修不在601房的范围内，故委托装修协议、委托收楼协议是虚假的。证据二、全国建筑市场监督公共服务平台数据公开信息，证明通利公司在委托装修协议里称其是一家有装修资质的公司，但实际上通利公司是没有任何的建筑装修资质的，不可能完成所谓的创意空间的装修工程，故委托装修协议、委托收楼协议是虚假的，是为了规避法律责任、违约责任的套路。证据三、涉案房屋使用说明书，证明所谓的通利公司装修面积并不在徐方方的权属范围内，该空间实为东耀公司的赠送空间，而此部分工程是东耀公司建设的，故东耀公司在合同约定的时间内未完成交楼。徐方方并没有委托通利公司进行收楼，进行装修。东耀公司质证认为：对证据一、涉案房产证的真实性无异议，可以说明东耀公司出售的房屋就是按照合同约定的附图，以及房屋结构交付的，并没有改变涉案房屋的结构。证据二、与东耀公司无关，对其三性均不确认。证据三、东耀公司将房屋交给徐方方后，徐方方自行进行结构优化，东耀公司出于对徐方方的居住使用体验，也对其自行优化的部分进行了一定装修，以达到房屋装修的整体一致。徐方方提交的证据不能证明其证明目的，东耀公司与通利公司之间是不同的法人主体，徐方方委托通利公司收楼、结构优化是徐方方的权利处分，东耀公司已经按合同的约定将符合合同约定标准的房屋交付给了徐方方的委托代理人通利公司。通利公司质证认为：证据一与通利公司无关，且无法确认。对证据二，因徐方方当庭才提交，代理人无法确认其真实性，且通利公司是否具备资质，与本案审查的内容无关，不影响徐方方委托通利公司收楼装修的真实性，而通利公司已经实际完成了装修工程，徐方方已从中受益。证据三与通利公司无关，且无法确认。二审期间，东耀公司向本院提交：证据一、业主收楼物品移交清单。证据二、收楼交验接收表。两证据共同证明徐方方在2020年11月29日已经办理了涉案房屋的接收手续。徐方方质证称其对两证据三性均无异议，但徐方方是在2020年11月29日才办理涉案房屋接收手续。通利公司质证认为东耀公司提交的两证据与通利公司无关，对两证据不发表质证意见。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案徐方方明确上诉请求仅要求东耀公司承担逾期交楼的违约责任，综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：东耀公司在2019年11月26日发出装修验收通知书是否构成逾期交楼的违约而应承担逾期交楼的违约责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：根据一审查明的事实可知，徐方方与东耀公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定东耀公司交楼时间为2019年5月30日，而涉案房屋于2019年1月14日具备通邮条件，于2019年1月22日具备永久用气使用条件，于2019年3月25日具备永久用电使用条件，于2019年4月29日具备永久用水使用条件；东耀公司于2019年4月30日取得涉案住宅楼工程的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》并备案。综合上述事实，一审认定涉案房屋在2019年4月30日已符合房屋交付的法定条件及商品房买卖合同约定的交付条件无误，本院予以认可。再根据一审查明事实可知，通利公司根据徐方方签署的《授权委托书》于2019年5月1日代徐方方办理了收楼手续。徐方方虽主张该《授权委托书》和《确认函（一）》及其与通利公司签订的《委托装修协议》是虚假的，但首先，徐方方确认《授权委托书》和《确认函（一）》中“徐方方”的签名是其本人签名，其虽称《委托装修协议》无法确定是否是其本人签署的，但却不申请对该《委托装修协议》中所签署的姓名进行笔迹鉴定，故，根据举证规则，一审认定徐方方应承担举证不能的法律后果，对《授权委托书》和《确认函（一）》及《委托装修协议》的真实性予以采信并无不当。其次，徐方方一、二审均未提交具体证据证实该《授权委托书》和《确认函（一）》是其在被胁迫的情况下签订的。基于上述情况，一审法院对徐方方该主张不予采纳并无不妥。因涉案房屋在2019年4月30日已符合法定和约定的交付条件，而徐方方委托的通利公司已依前述《授权委托书》办理了收楼手续，可见，东耀公司已于合同约定的期限内履行了交付房屋的义务，并未构成违约。至于东耀公司在2019年11月26日发出的装修验收通知书，东耀公司主张该司是在通利公司对赠送面积完成结构优化后，将房屋进行一体化装修再通知徐方方进行的验收。徐方方则主张通利公司完成结构优化的面积为东耀公司赠送的面积，东耀公司与通利公司是关联公司，通利公司进行的结构优化即为东耀公司实施的行为，故东耀公司于合同约定交楼时间2019年5月30日未完成赠送面积的优化装修，该司至2019年11月26日才发出装修验收通知书，东耀公司在其实际收楼前构成逾期交楼违约，但，徐方方所称的赠送面积并非合同约定的交易面积；徐方方在与东耀公司共同签署的《确认函（一）》中已将完成该面积装饰装修工程时间延长至2019年12月31日前，东耀公司发出装修验收通知书并未至前述装饰装修工程届满之日；通利公司与东耀公司是两个独立登记的法人，本案并无证据显示两司存在关联；徐方方所提通利公司不具备应有的资质，其未付改造费用，是其作为委托方与受托方通利公司之间的法律关系问题，与本案东耀公司逾期交楼责任又无涉。另，本案徐方方二审期间虽追究东耀公司逾期交楼的违约责任，但又明确表示其并不要求东耀公司恢复该面积部位的改造，徐方方已从非合同约定面积部位的结构优化及装饰装修中获益。综上，本案徐方方一、二审提交的证据均不足以证明其主张东耀公司在2009年11月向其发出装修验收通知书构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任，本院不予支持。需要说明的是：虽然东耀公司在本案中不需承担逾期交楼的违约责任，但就涉及进行结钩优化的面积部位来看，并非合同约定的面积，而东耀公司在《确认函（一）》中与徐方方约定：“上述装饰装修所对应的价款已包含在买卖合同约定的该单元的总房价款中。”可见东耀公司是不需另行收取徐方方总房价款之外装饰装修费用的，即东耀公司是知晓徐方方要对结构优化部位所进行的装饰装修的，故该司作为房地产开发企业未遵循房屋开发销售义务，应知并放任了买受人对楼宇相关部位（合同面积外）的改造并协助买受人完成了该面积部位的装饰装修，应承担相应的责任。而如上所述，徐方方作为买受人通过委托通利公司实施结构改造后，交付东耀公司进行一体性装饰装修，工程完工后也接受了该结构优化装饰装修所带来的利益，徐方方对自己的选择亦应承担相应的责任。据此，本院认为在此后就涉案房屋进行管理、使用、交易过程中，东耀公司与徐方方对涉及结构优化面积部位可能出的问题均应承担共同责任。综上所述，徐方方的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9378.67元，由上诉人徐方方负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年五月十四日书记员  吴浩正徐毅敏