云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云31民终258号上诉人（原审原告）：德宏州古蔺物业管理有限公司，统一社会信用代码915331005662156095。住所地云南省芒市团结大街154号。法定代表人：蔺应山，系该公司经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，1963年12月9日出生，傣族，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：曾华，男，1977年12月18日生，汉族，高中文化，四川省成都市人，住云南省芒市。上诉人德宏州古蔺物业管理有限公司因与被上诉人曾华物业服务合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2020）云3103民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。德宏州古蔺物业管理有限公司上诉请求：1.请依法对一审判决第一项、第三项予以改判；2.依法支持上诉人向被上诉人主张的代收、代缴的垃圾费110元；3.一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：一审法院认定“2013年上诉人与三棵树华苑开发商签订的前期物业服务合同对被上诉人具有约束力”，还认定被上诉人欠上诉人68个月的物管费（2014年9月22日至2020年5月31日），一审判决仅部分支持上诉人对被上诉人主张的物管费，仅支持110元代收代缴的垃圾费，驳回上诉人主张的1‰滞纳金（违约金）的诉求。上诉人认为，一审法院置上诉人与开发商订立前期物业合同客观事实于不顾，已明显偏袒被上诉人一方，不顾前期物业合同第七条收取物业费物管费按1元收取的约定，明显忽视了物业委托协议第九条“业主因逾期交给物管费应承担3%的滞纳金（违约金）”的约定，由此可以看出一审判决明显是实体处理违法，一审法院行使的自由裁量权明显不当，已严重侵害了德宏州古蔺物业管理有限公司的合法权益。被上诉人曾华辩称，本来是同意一审判决的。上诉人与被上诉人没有签过合同，之前也没有听说过。在一审时提交的前期物业合同不全面，页码缺失，日期有更改，被上诉人认为合同是虚假的，合同是否有效请法院查实，如果合同不真实有效，被上诉人就不应该付物管费、滞纳金。从拿到钥匙到入住中间有七八个月的时间，上诉人为什么不来找被上诉人签合同。德宏州古蔺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令曾华支付住房面积142.22㎡给德宏州古蔺物业管理有限公司物业管理服务费合计8726元（时间：2014年9月22日至2020年5月31日）；2.判令曾华支付德宏州古蔺物业管理有限公司垃圾费计110元；3.判令曾华向德宏州古蔺物业管理有限公司支付因逾期交纳物业管理服务费应承担的滞纳金计9930元，以上三项合计18,766元；4.本案诉讼费由曾华全部承担。一审法院认定事实：曾华原居住在该涉案小区的老式庭院房，后在危房改造项目中，通过土地置换的方式获得现居住的2幢1-501的房屋，该房屋面积142.22平方米。德宏州古蔺物业管理有限公司于2013年1月28日与曾华居住小区的房屋开发商芒市田园房地产开发有限责任公司签订了三棵树华苑物业管理服务合同，合同约定物业管理服务期限为一年，自2013年1月30日至2014年1月30日。若合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效时，合同终止。合同约定，物业管理服务费高层住宅为每月每平方米按1元收取。曾华于2014年9月22日接房入住，未交纳至2020年5月31日的物管费。另查明，该小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。德宏州古蔺物业管理有限公司主张三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘和委托德宏州古蔺物业管理有限公司为该小区前期物业管理服务单位，曾华作为小区的业主，应当按照规定交纳物管费；曾华则认为，曾华所住房屋系与开发商签订危房改造合同，用居民用地按1:1.1的比例置换的住房，不属于商品房，德宏州古蔺物业管理有限公司与田园房地产的前期物业合同对无购房合同的回迁户业主无约束力，故曾华不应当按照前期物业合同约定交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，虽然曾华与德宏州古蔺物业管理有限公司未签订物业服务合同，但在该小区未成立业主委员会之前，三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘德宏州古蔺物业管理有限公司为前期物业服务企业，并签订合同，该合同对小区业主具有约束力，且曾华居住的2幢位于三棵树华苑小区内，属于该小区的一部分，享受部分物业管理公司提供的服务，结合本案2幢住户的具体情况，对德宏州古蔺物业管理有限公司的请求予以部分支持，即曾华支付德宏州古蔺物业管理有限公司2014年9月22日至2020年5月31日的物业管理费4,854.44元（142.22平方米×0.5元／月／平方米×68个月+2.37元／天×8天）。对于德宏州古蔺物业管理有限公司主张要求曾华缴纳110元垃圾费的问题，虽然德宏州古蔺物业管理有限公司与芒市田园房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同对上述垃圾费并未进行约定，但曾华答辩时表示愿意交纳该费用，予以支持。关于曾华是否应当承担因逾期交纳物管费而产生的违约金问题，本案涉案曾华为回迁户，前期未与德宏州古蔺物业管理有限公司签订物业管理服务合同，德宏州古蔺物业管理有限公司至2018年3月4日方才在小区门口粘贴催缴通知，结合本案的具体情况，对德宏州古蔺物业管理有限公司主张违约金的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、由被告曾华支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司2014年9月22日至2020年5月31日的物业服务费4,854.44元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；二、由被告曾华支付原告德宏州古蔺物业管理有限公司垃圾费110元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；三、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司的其他诉讼请求”。“案件受理费269元，原告德宏州古蔺物业管理有限公司已预交，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司负担244元，由被告曾华负担25元，限于本判决书送达之日一次性交纳”。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点是：曾华是否应当按德宏州古蔺物业管理有限公司主张的数额支付物业管理费、滞纳金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。德宏州古蔺物业管理有限公司受三棵树华苑小区的开发商芒市田园房地产开发有限责任公司选聘和委托为该小区前期物业管理服务单位，双方签订了《德宏州前期物业管理服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，虽然曾华与德宏州古蔺物业管理有限公司未签订物业服务合同，但该合同对小区业主具有约束力。一审法院结合本案的具体情况，对德宏州古蔺物业管理有限公司请求曾华支付物业管理费部分支持、对垃圾费予以支持、对违约金不予支持并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。上诉人德宏州古蔺物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由上诉人德宏州古蔺物业管理有限公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 桂云燕审判员 王 云二〇二一年五月二十六日书记员 多泽容