贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初9763号 原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市遵义路22号。 负责人：何健，系该分行行长。 委托诉讼代理人:于德水，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人:安旭义，男，1971年1月11日生，汉族，贵州省贞丰县人，户籍地贵州省贞丰县，现住贵州省兴义市，特别授权代理。 被告：吴正田，男，1989年11月8日生，汉族，云南省罗平县人，户籍地云南省曲靖市罗平县，现住贵州省兴义市。 被告：黔西南州天人房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市柯沙路54号。 法定代表人：黄甫，系该公司执行董事。 原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称“建设银行黔西南州分行”）与被告吴正田、黔西南州天人房地产开发有限公司（以下简称“天人房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行黔西南州分行的委托诉讼代理人于德水、安旭义到庭参加诉讼,被告吴正田、天人房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行黔西南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除建设银行黔西南州分行与吴正田签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令吴正田立即偿还建设银行黔西南州分行借款本金及利息、罚息、复利共计183735.49元（截至2020年8月27日，所欠借款本金余额176174.33元、利息6949.07元、罚息392.23元，复利219.86元，四项共计183735.49元）；并自2020年8月28日起以183123.4元为基数，按月利率8.187495‰支付原告罚息、复利至本息清偿之日止；3.判令吴正田以其抵押房产（坐落于贵州省兴义市的房屋）拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿其所欠的上述债务；4.判令天人房开公司对吴正田上述债务向建设银行黔西南州分行承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。 事实及理由：2013年9月11日，原告与吴正田双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：20130169013），合同主要约定：由吴正田向原告借款本金256000元，用于购买天人房开公司开发的坐落于贵州省兴义市的房屋。借款期限180个月，即2013年9月11日至2028年9月11日；合同执行浮动利率（签订时贷款月利率为5.45833‰），即在贷款基准利率水平上上浮0%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期、解除与借款人的借贷关系。贷款支付方式为受托支付，由原告将款项一次性划入借款人指定的天人房开公司账户。还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日（即每月11日），采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。2013年9月11日，原告与吴正田提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。 另，根据原告与天人房开公司于2012年6月29日签订的《个人房屋销售贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，天人房开公司作为连带责任保证人，对自2012年6月29日至2032年6月29日期间因原告向购置“第七街天人·文化休闲公寓”项目房产与原告发生借贷关系的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）等费用，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2013年9月11日，原告即将256000元贷款一次性受托支付至吴正田指定的天人房开公司银行账户，依法履行了贷款发放义务。但吴正田自2019年11月至今，未再按月还本付息，截至2020年8月27日，未按期偿还借款本金13418.13元、利息6949.07元，罚息392.23元，复利219.86元，尚欠原告借款本金余额为176174.33元。经原告多次催收，吴正田至今仍未按约履行还款义务。 综上，为维护自己的合法权益，原告特依据有关法律之规定诉至贵院，请求依法判如所诉。 吴正田、天人房开公司均未作答辩，也未在举证期限内向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2013年9月11日，建设银行黔西南州分行与吴正田双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：由吴正田向建设银行黔西南州分行借款本金256000元，用于购买天人房开公司开发的坐落于贵州省兴义市的房屋。借款期限180个月，即2013年9月11日至2028年9月11日；合同执行浮动利率，即在贷款基准利率水平上上浮0%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日，采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加阶段性保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人可以采取停止发放合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金、对借款人未按时归还的借款本金和利息自逾期之日起至清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利等一项或几项权利；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。 2013年9月11日，建设银行黔西南州分行与吴正田对上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。 另查明，建设银行黔西南州分行与天人房开公司于2012年6月29日签订的《个人房屋销售贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，天人房开公司作为连带责任保证人，对自2012年6月29日至2032年6月29日期间因建设银行黔西南州分行向购置“第七街天人·文化休闲公寓”项目房产与原告发生借贷关系的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）等费用，保证期间按建设银行黔西南州分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行黔西南州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2013年9月11日，建设银行黔西南州分行即将256000元贷款一次性受托支付至吴正田指定的天人房开公司银行账户，依法履行了贷款发放义务。但吴正田自2019年11月至今，未再按月还本付息，截至2020年8月27日，未按期偿还到期借款本金13418.13元、利息6949.07元，罚息416.90元，复利220.10元，尚欠建设银行黔西南州分行借款本金余额为176174.33元。 另查明，因中国人民银行于2019年8月20日后不再公布人民银行贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），而2019年8月20日前5年期以上的基准年利率为4.9%，2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.8%，基准利率与市场报价利率之间存在换算加点数值，加点数值=原合同执行利率水平-2019年12月发布的相应期LPR=4.9%＊1.0-4.8%=0.1%，2020年1月1日调整合同执行年利率为4.8%+0.1%=4.9%，即此后的合同执行利率等于每年12月20日公布的五年期以上LPR+0.1%。 以上事实，有建设银行黔西南州分行提交的营业执照、负责人身份证明、身份证复印件、吴正田身份证复印件、天人房开公司工商公示信息复印件各1份，《个人住房（商业用房）借款合同》《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房借款合同补充协议》《个人贷款支付凭证》《房屋预告登记证明》《拖欠明细》《中国建设银行个人贷款对账单》《个人贷款利率欠款说明》复印件各1份及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，吴正田、天人房开公司经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利义务的放弃。依法成立的合同，受法律保护。本案中，吴正田作为借款人与建设银行黔西南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及天人房开公司与建设银行黔西南州分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立生效。生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务。建设银行黔西南州分行作为贷款人，已按合同约定向吴正田指定的账户支付了贷款资金，吴正田作为借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人可以采取停止发放合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系。因此，建设银行黔西南州分行在吴正田逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除其与吴正田之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南州分行诉请解除其与吴正田签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请吴正田偿还借款本息及罚息、复利的请求，本院予以支持。截止2020年8月27日，吴正田尚欠建设银行黔西南州分行借款本金176174.33元、利息6949.07元，本院予以确认；建设银行黔西南州分行诉请的罚息392.23元、复利219.86元均低于按照合同约定计算方式所得罚息416.90元，复利220.10元，系建设银行黔西南州分行对自己诉权的自由处分，本院予以尊重并确认罚息为392.23元、复利为219.86元。由于涉案借款合同中约定的贷款利率是浮动利率，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，合同约定的利率调整日为每年的1月1日，故本案借款在2020年8月28日至2020年12月31日期间的利息（罚息及复利）可以尚欠的本金176174.33元与未付利息6949.07元之和183123.4元为基数，按照2020年调整后执行的合同利率4.9%上浮50%（即7.35%）计算，此后的利息以尚欠的本金176174.33元与未付利息6949.07元之和183123.4元为基数，按照每年1月1日的五年期以上LPR+0.1%计算至清偿完毕之日止。 关于吴正田是否应以其抵押房产拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿所欠上述债务问题。虽然建设银行黔西南州分行与吴正田在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将贷款购买的房屋抵押给建设银行黔西南州分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至吴正田名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，建设银行黔西南州分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行黔西南州分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对吴正田以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于天人房开公司是否应对吴正田所欠上述债务承担连带清偿责任问题。因天人房开公司与建设银行黔西南州分行在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同书》中约定，对自2012年6月29日至2032年6月29日期间因建设银行黔西南州分行向购置位于“第七街天人·文化休闲公寓”项目房产的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，并约定保证期间自建设银行黔西南州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案中，建设银行黔西南州分行与债务人吴正田仅于2013年9月11日办理抵押权预告登记手续，并未完成抵押物的抵押登记，抵押权未生效，故吴正田所欠债务尚处于天人房开公司保证期间，因此，天人房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对吴正田所欠上述债务承担连带清偿责任。天人房开公司承担连带保证责任后，有权向吴正田追偿。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与吴正田于2013年9月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、吴正田于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2020年8月27日的借款本金176174.33元、利息6949.07元、罚息392.23元、复利219.86元，合计183735.49元，并以183123.4元为基数按年利率7.35%计算2020年8月28日至2020年12月31日期间的利息，此后的利息，以183123.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每年12月20日公布的五年期以上LPR+0.1%计算至清偿完毕之日止； 三、黔西南州天人房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带保证责任后，有权向吴正田追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4074元，由吴正田、黔西南州天人房地产开发有限公司负担（中国建设银行股份有限公司黔西南州分行同意由吴正田、黔西南州天人房地产开发有限公司直接向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  韩显丽 人民陪审员  李 琼 人民陪审员  胡兴快 二〇二一年五月十四日 法官 助理  马思霞 书 记 员  陈贵芳