广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22456号原告（反诉被告）成从湖，男，汉族，1974年9月7日出生，身份证住址湖北省阳新县。委托诉讼代理人解连瑞，广东瑞丰律师事务所律师。被告（反诉原告）河源市源城区佳昊实业有限公司，住所地河源市新市区纬十二路南华怡集团红星东路安置区一区西八排南二栋起四卡，统一社会信用代码91441602324951996A。法定代表人张进才。委托诉讼代理人余光明，广东德城律师事务所律师。委托诉讼代理人彭惠琳，广东德城律师事务所实习律师。上列当事人之间本诉及反诉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人解连瑞、被告委托诉讼代理人余光明和彭惠琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2015年5月18日签订的《租赁合同书》无效；二、认定原告己于2020年5月31日撤场；三、被告返还收取原告的保证金20万元；四、被告返还多收原告的租金201067元；五、被告返还多收原告的电费296687.4元；六、被告赔偿原告装修设备损失738190元；七、诉讼费用由被告承担。具体事实与理由:原、被告于2015年5月18日签署《租赁合同书》，被告将位于深圳市光明新区平方米的物业出租给原告用作电影院商业用途使用，约定合同期六年，从2015年6月1日起到2021年5月31日止，租金约定2015年6月1日到2021年5月31日每月租赁费用为35200元，即每月每平方米17.78元，2018年6月1日到2018年5月31日每月租赁费用为32000元，即每月每平方米19.56元。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金20万元，装修开办了电影院，并按上述约定标准支付了从2015年10月1日起至2020年1月31日止的租赁费用，按照每度1.3元价格收取了租赁期间从2015年6月1日起至2019年12月31日止的电费。2020年1月24日，因全国新冠疫情影响，深圳市政府发出通知，要求包括电影院、剧院等在内的室内文化娱乐场所暂停对外开放，2020年3月27日，国家电影局发布通知：所有影院暂不复业，已复业的立即暂停营业。电影院从2020年1月24日至今一直无法营业，没有收入却要承担房租、水电、员工工资等巨额费用，坚持数月却看不到复工的希望，实在无力再坚持下去而不得不破产。根据全国人大法工委和最高人民法院意见，本次新冠疫情定性为不可抗力，直接的法律后果即：因不可抗力解除合同，双方互不负违约责任，各自损失各自承担。基于此认定，及原告确实无力再去无限期的缴交租金，原告于2020年3月12日向被告发出《退租协商函》，表达了退租的意思，但未得到被告明确的回复，后经多次协商，看到原告态度坚决，被告于2020年5月15日正式行文发出《影院提前退租方案》，原告无法接受，双方协商不成，原告于2020年5月19日向被告发出《解除租赁合同通知书》，通告于2020年5月20日正式解除双方于2015年05月18日签署的《租赁合同书》，但被告不同意原告撤场，故诉至人民法院，请求判决支持原告第一、二项诉讼请求。双方合同系因疫情不可抗力解除，双方均无过错，故请求判决被告返还原告保证金20万元，即请求支持诉求第三项。双方合同中注明的租赁面积是1800平方米，但经起诉前实际丈量，实际面积仅为1605平方米，被告每月多收原告195平方米面积的租金，其中2015年6月1日到2018年5月31日多收124800元（195平方米÷1800平方米×32000元／月×36月），2018年6月1日到2020年1月31日多收76267元（195平方米÷1800平方米×35200元／月×20月），总计多收租金201067元，请求法院判决被告返还给原告。租赁期间，被告一直按照1.3元／度标准收取原告电费，但即便按照商业用电标准（物业为工业厂房改造，工业用电更低），也仅为0.71元／度，被告每度电多收原告0.59元，共计多收原告电费296687.4元（0.59元／度×502860度），电费收取为国家专营，被告无权擅自抬高电价出售，故请求法院判决被告将多收的上述电费返还给原告。被告答辩称：一、针对原告的第一点诉求由法院依法认定。二、针对原告的第二点诉求，原告至今没有搬出租赁物业，租赁物业大门紧锁，原告未向被告做任何移交，而且在原告提起的提交的第一份起诉状中（落款日期2020年6月1日），原告请求判令被告允许原告撤场，只是按合同无效重新组织诉状中才提出该诉求，明显自相矛盾，与事实不符，该请求没有任何依据。三、针对保证金的问题，双方合同明确约定，原告提前解除合同的，被告有权没收保证金，而且即便合同无效，该保证金也是被告的损失，原告要求返还没有依据。四、对于房租问题，从事实上租赁合同约定的价格是整租价格，并没有约定按面积计算租金，更何况业主（长圳股份公司）给我方的合同中租赁面积为1754平方米，与合同约定的约1800平方米一致，被告不存在欺诈的行为，而且原告承租后将场地装修，装修过程明显对租赁面积知情，在交了这么多年房租过程中，也从未提出过异议。从金额计算上，一开始的月租金为32000元，到后面的35200元，除以面积也除不出整数，明显与原告所述的按面积计算租金的说法不符，从法律上而言，部分请求也已过诉讼时效。五、关于电费问题，从事实上说，被告一直按照一双方约定的标准收取电费，被告不存在多收的问题，双方的约定也不存在违反法律行政法规的规定，租赁场所连接的315KVA变压器，是由被告管理、维护、维修、保养，费用由被告承担，基本电费和电量电费均由被告缴纳，电力从变压器出来后存在基本电费，线路损耗，变压器维修、维护，公共区域电费等额外费用，为了方便计算，双方因此约定电费标准为1.3元/度，被告并没有多收，从双方一直的履行情况可以看出，双方对此是一直没有异议的，从法律上而言，部分电费请求也已过了诉讼时效。六、装修设备损失问题，1、对于该请求中设备损失问题，该设备原告在移交前完全可以自由搬走，不存在损失问题；2、对于装修损失问题，（1）从装修损失产生的时间来看，装修损失目前并没有产生，租赁物业一直在原告的控制中，未对被告移交，即便合同无效，也不影响原告在租期内使用；（2）即便日后原告搬出后产生装修损失，从损失产生的原因上看，根本原因是原告经营不善，提前撤出，被告不存在任何过错；（3）对于装修损失的司法解释，从体系上解释，装修损失的条款在合同中无效条款之下，该条文所理解的损失是指合同无效所导致的承租人无法使用租赁物产生的损失，不符合本案的实际情况。1、承租人用了5年多租赁物，一直在使用到今年，目前都在原告的手上，没有返还。即便合同无效，也并未导致原告无法使用租赁物；2、原告所说的装修损失根本原因是经营不善提前退场，以上原因与基于合同无效导致无法使用所导致的损失不对应。（4）合同约定到期需拆除，被告也没有使用的需要；（5）即便现在双方有矛盾，原告仍然可以继续使用租赁物到合同到期。七、对于原告提出的疫情问题，被告根据原告的请求多次陪同其到股份公司协商，股份公司的减租的方案被告第一响应，且减免，但原告却以疫情为由，威胁股份公司及被告必须续租十年，否则就自行确定疫情期间的租金由被告承担，原告的无理要求没有任何依据，也超出了被告的能力范围。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付2020年2月份至2020年12月份拖欠的占有使用费369600元及迟延支付占有使用费的利息（每月占有使用费产生利息以当月占有使用费为基数（其中2月为17600元，其他月份为35200元），按ＬＰＲ利率，分别自产生当月的6日起计算至付清之止，暂截止至2020年12月11日为5838.48元）；二、反诉被告向反诉原告支付至2020年10月28日拖欠的水费91元、电费6388.2元，共计6479.2元及迟延支付水电费的利息（以6388.2元基数，按ＬＰＲ利率，自反诉之日起计算至付清之日止）；三、反诉被告向反诉原告支付装修免租期占有使用费128000元及迟延支付利息（以128000元为基数，以ＬＰＲ为利率，自反诉之日起计算至付清之日止）；四、反诉被告向反诉原告支付占有使用费至反诉被告将租赁房屋清空及恢复原状返还反诉原告之日（占有使用费为每月35200元），另向反诉原告支付迟延支付利息（迟延支付利息以当月产生的占有使用费为基数，以ＬＰＲ为利率，每月产生占有使用费的利息自产生当月的6日计算至付清之日止）；五、反诉被告向反诉原告自2020年10月29日起至反诉被告将租赁房屋清空及恢复原状之日产生的水电费支付利息（利息以产生的水电费为基数，以ＬＰＲ为利率，自产生之日计算至付清之日止）；六、本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年5月18日签订《租赁合同书》，成从湖承租位于深圳市光明新区物业做电影院商业用途，租期为6年，2018年6月1日至2021年5月31日期间的每月租赁费用为35200元。被告逾期未交租金的，按拖欠款项以每天0.3%计滞纳金。但成从湖自2020年2月份开始一直未缴纳任何租金和水电费。2020年5月22日，佳昊公司收到一份《解除租赁合同通知书》通知书称因电影院亏损严重，“双方于2015年5月18日签订的《租赁合同书》于2020年5月20日正式解除…”，5月28日，成从湖称“近段时间会安排人员清场…”，但至今，成从湖都未将租赁物业清空恢复原状交回。截至2020年11月份，反诉被告拖欠占有使用费334400元；截止至2020年ｌ0月28日，反诉被告拖欠的水费为91元，电费为6388.2元，共计6479.2元；另，因反诉原告给反诉被告4个月装修免租期是基于6年的租期，反诉被告提前退租，应向反诉原告支付该部分的损失即128000元。原告（反诉被告）答辩称：原告在2020年5月31日正式退出所租赁的场所，并且双方的合同在2020年5月20日已正式解除，所以从6月1日起的租金、水电不应由原告承担，因为原告没有实际使用和发生相关费用。对6月1日之前的水电费，原告同意按照实际发生的金额进行支付，但被告需要提供相应水电费的数据证明。关于6月1日之前的场地使用费，因为全国人大将疫情列为不可抗力，最高院指导意见各自的损失由各自承担，原告在此期间产生了巨额的经营损失费用，被告应当自行承担租金损失费用。关于合同初期的装修免租期128000元，原告认为不应该向被告支付，因为该合同已经履行了六分之五的期间，并且合同不能继续履行是因不可抗力造成。另，既然合同无效，作为出租非法建筑物的原告一方，就不能因无效合同而获利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市公明街道长圳社区居委会长圳路商业中心2号楼三楼约1800平方米商铺，无权属登记，双方当事人未能提供合法报建报批手续。据被告提供的历史遗留违法建筑普查申报回执显示，该租赁物业由深圳市公明长圳股份合作公司进行历史遗留申报，申报材料包括申报表、单位证明文件、法定代表人证明书、身份证明。2015年5月18日，原告为承租方（乙方），被告为出租人（甲方），签订一份《租赁合同书》，约定被告将上述物业出租予原告作电影院商业用途使用。合同相关内容包括：（一）租赁期限自2015年6月1日至2021年5月31日止，装修免租自2015年6月1日至2015年9月31日止，起租时间为2015年10月1日；每月5日前缴纳当月的租赁费用。（二）合同签订之日承租方须支付合同期保证金20万元，该款在合同期满后退回。（三）租金递增计算，其中2015年6月1日至2018年5月31日期间每月租赁费用32000元，2018年6月1日至2021年5月31日期间每月租赁费用35200元。（四）出租人负责安装水电到户，保证承租方可正常使用水电。（五）承租方可安装电梯，所需费用由承租方承担，如出租人需要共用电梯需与承租方协商一致并需承租方出具同意书方可共同使用，合同期到后承租方可自行处置电梯。（六）承租方逾期不交租金的，按拖欠款额以每日0.3%计滞纳金，逾期30天拖欠作违约处理，出租人有权终止合同。合同签订后，被告向原告提供租赁物业和装修免租期，原告缴纳保证金20万元，接收租赁物业后装修作电影院使用收益，按合同向被告缴纳租赁费用、水电费。2020年年初出现新冠疫情，对电影院经营产生重大影响，原告缴租出现异常。原告以受疫情影响为由向被告提出退租，被告于2020年5月15日向原告出具一份《影院提前退租方案》，要求原告交清至退租当月租金及水电费（注明2月份半租），不动产电梯（运营状态）归被告所有，清空三楼所有装修物件并打扫整洁；以上三条完成后，被告退还原告合同保证金。原告未同意上述方案，于2020年5月19日向被告发出《解除租赁合同通知书》，提出方案：双方租赁合同于2020年5月20日提前解除；认为新冠疫情影响经营，构成不可抗力，解约后互不付违约责任，被告退还保证金20万元，由被告承担疫情期间租金损失，由原告承担影院装修、设备设施损耗等经营损失；原告撤离租赁场所所有全部设备设施，包括电梯。双方协商无果，诉至本院。经核查，原告缴纳水电费至2019年12月31日，缴纳租赁费用至2020年1月31日。庭审中，被告提供水电表数据并主张原告尚欠水费91元、电费6388.2元，原告不予认可。本案审理过程中，原告向本院申请对租赁物业的装修和设备进行评估，本院准许对租赁物业已形成附合的装饰装修物的现值进行评估。2021年5月10日，评估公司函告本院，称由于申请人无法提供资产评估所必须的基础资料（装饰装修工程量清单），无法对租赁物业已形成附合的装饰装修物的现值进行评估。本院认为，涉案租赁物业无权属登记，当事人未能提供合法报建报批手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同关系依法无效。合同无效，原告主张被告返还具有担保性质的合同保证金20万元，本院予以支持。原告已实际占用租赁物业，应当参照合同约定租金标准向被告支付占有使用费用。合同无效，双方均可随时停止履行合同，原告提前声明于2020年5月20日停止履行合同，应当支付期间的占有使用费用。此后，由于原、被告未能协商一致并完成租赁物业的移交，原告的电影设施设备一直占用涉案租赁物业，且根据原告申请对物业装饰装修的评估，被告亦一直无法使用该租赁物业，故双方应当合理分摊该租赁物业自2020年5月21日至2021年5月10日（确定无法评估之日）期间的占有使用费用损失，本院酌定原、被告各承担50%。考虑到2020年年初的新冠疫情对电影院经营的严重影响，据公平原则，出租方应当适当减免承租方的占用使用对价，本院酌定2020年2月1日至5月20日占有使用费用为约定租金标准的50%。综上，原告应当按17600元/月的标准结付或分摊2020年2月1日至2021年5月10日期间的占有使用费用或占有使用费用相应损失：17600元×15.33个月=269808元。另，被告关于水电费用的诉求，金额较小，被告已提供相应的水电表数据，数额合理，本院予以采纳，原告应当结付。原、被告上述互负金钱给付义务抵销后，原告尚应支付被告：269808元+91元+6388.2元-200000元=76287.20元。关于原告诉求的装修设备的损失赔偿。合同无效，原告的装修系据合同约定实施的经济投入，所产生的损失应由无效合同的双方按过错比例进行分摊。经本院准许对已形成附合的装饰装修物的现值进行评估，评估公司因原告未能提供相关辅助材料而无法评估，应由原告承担举证不能的不利后果。虽然原告举证不充分，但电影院因装修遭受的现值损失客观存在，双方应就损失进行酌情分摊。考虑到截至确定无法评估之时，合同原约定的6年租赁期限即将届满，形成附合的装饰装修物的价值已大部分转化为经营损耗，而被告亦因提供装修免租期而遭受相应的经济损失，本院酌定双方因装修投入而遭受的损失相互抵销，互不负赔偿责任。另，原告诉求退还部分租金和水电费；原告履行涉案合同近五年，对相关租赁费用标准和水电费标准均未提异议，视为认可，本院对此诉求不予支持。被告要求恢复原状，涉案租赁物业的装修现状为被告所同意，其诉求原告恢复原状有欠公允，本院不予支持。原、被告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。无效合同停止履行后，原告对未形成附合物的装修、设备设施以及合同明确约定归属的涉案电梯享有物权，可自行处分，但原告未就此提出诉求，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年5月18日所签订的涉案《租赁合同书》依法无效。二、反诉被告成从湖应于本判决生效之日起五日内向反诉原告河源市源城区佳昊实业有限公司支付款项76287.20元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告其他反诉请求。反诉被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10778元，由原告承担。反诉受理费4210元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月二十一日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。