广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3757号上诉人（原审原告、反诉被告）：李成林，男，1994年8月19日出生，汉族，身份证登记住址湖南省武冈市。委托诉讼代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝丽，广东林德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：莫如燕，女，1969年3月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省增城市。委托诉讼代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳华，广东法穗律师事务所律师。上诉人李成林因与被上诉人莫如燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李成林上诉请求：1.改判一审判决第三判项为莫如燕向李成林赔偿装修损失484347元；2.一、二审诉讼费由莫如燕承担。事实与理由如下：一审判决认定李成林应承担50%的装修损失是错误的。涉案《租赁合同》无效的原因在于莫如燕，其应承担因此造成的全部损失。双方签订的《租赁合同》第一条明确约定莫如燕出租给李成林的是工业厂房，用途为仓储、办公、办产；第七条约定莫如燕应提供相关证明文件，协助李成林办理牌照。第八条约定莫如燕应协助办理电梯的安装、加装手续。正因为合同中存在前述约定，令李成林认为涉案房屋是合法可用的，所以李成林才会同意承租涉案租赁物。但直到本案诉讼发生后，李成林才知道原来涉案租赁物所在土地为住宅用途，而非工业用途，而且地上建筑物并没有任何产权、验收证明，是违章建筑。莫如燕明知租赁物性质不得用于商业、工业用途，实际租赁物与规划许可证并不一致，仍长期出租获取非法利益。因此，导致涉案合同无效的原因在于莫如燕，应由莫如燕承担因合同无效造成的全部损失。综上，一审判决存在认定错误的情形，恳请二审法院在查清事实的基础上依法判决。针对李成林的上诉请求，莫如燕二审答辩称：一、不同意李成林的全部上诉请求，请求二审法院予以驳回。二、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题解释》第9条的规定，本案中的电梯属于特种设备，在李成林不配合办理相关变更登记的情况下，莫如燕无法使用电梯，电梯对莫如燕没有实际使用意义，李成林将电梯拆除后仍可在别处使用，李成林没有实际损失。三、一审判决对于装修后50%的损失的分担是合理正确的，因为承租人也有相应的审慎义务，在承租前就应当了解租赁物的法律性质，一审法院已查明李成林作为承租人也将部分的标的物分租给其他第三人，李成林作为分租人，也负有出租人义务，李成林更应当了解涉案租赁物的法律性质。一审法院认定李成林承担50%的损失是合理的。本案合同虽然无效，但并不影响李成林的使用，如办理营业执照，兴建电梯也不以房屋有无办理产权证为前提。李成林的上诉主张不能成立，应予驳回。上诉人莫如燕上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、六判项；2.改判莫如燕无需向李成林补偿电梯费用103717元；3.改判李成林向莫如燕支付占用费720200元；4.改判李成林向莫如燕支付2018年4月至2018年12月电费差额161545．59元及利息（利息以161545．59元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年1月1日起计算至实际付清之日止）；5.改判李成林将电梯井道恢复建筑原状；6.李成林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定李成林占有使用涉案租赁物的时间截止为2018年12月是错误的，其支付占有使用费的时间至少应为2019年3月。双方签订《租赁合同》后，李成林于2018年6月28日与案外人吴伟汉签订《厂房租赁合同》，并收取吴伟汉三个月的押金19800元；李成林于2018年7月1日与案外人湛锐建签订《厂房租赁合同》，并收取湛锐建三个月的押金24000元；李成林于2018年8月3日与案外人刘林生签订《厂房租赁合同》，并收取刘林生三个月的押金22500元。虽然双方经多次协商，莫如燕为避免损失的扩大，由莫如燕代收了2018年12月的部分租金，但李成林一直未与莫如燕办理交接，导致莫如燕无法实际控制租赁物。且李成林出租的租客因为李成林拒绝与其交接，且李成林扣押了各租户三个月的押金，导致租客亦拒不向莫如燕支付2019年1月至3月的租赁费用，并主张李成林扣押的三个月押金应优先抵扣2019年1月至3月的租金，各租户主张该部分押金视为各租户已经向李成林支付租金完毕，各租户没有义务向莫如燕重复交租。即莫如燕实际在2019年1月至3月期间仍无法取得租赁物的控制权，而这与李成林不办理交接有直接关系。在此期间，李成林仍以押金的方式收取了该期间租户的租金，李成林实际上仍在占有使用莫如燕的房屋，并获得了利益。李成林仍应向莫如燕支付2019午1月至3月的占有使用费285000元。二、一审法院认定电梯价值为207434元，并据此判决莫如燕向李成林补偿电梯费用的50％是错误的。（一）李成林提供的《电扶梯销售安装合同》显示合同总价为179000元，且已包含电梯设备价、运输费、搭棚费、安装费、调试费一年保修服务等全包费用。即使加上李成林单方陈述的加装三个电梯门的费用11800元，电梯总费用亦不超过190800元。《价值评估结论书》评估电梯价格为215778元远超出李成林安装电梯的实际费用，导致李成林因合同无效反而获得利益，不符合民法的基本准则。（二）评估公司以2018年12月1日作为评估基准日计算电梯成新率为96.13%，存在错误。按照一审法院的认定，李成林支付占有使用费至2018年12月31日，以此作为电梯价值评估基准时点确定电梯成新率为95.73％。依照本案实际情况，本案计算电梯使用节点为2019年3月31日，相应成新率为94％。参照李成林电梯总造价190800元，按成新率94%计算电梯价格为179352元。（三）一审法院认定电梯价值时忽视电梯存在重要零部件缺失的情况，该缺失部件为电梯运行的关键部件“变频一体机”。莫如燕为避免损失扩大需重新购置相应的“变频一体机”，该部分费用亦应予以扣减。（四）本案的电梯莫如燕事实上无法使用，电梯并非属于形成附合的装饰装修物，且电梯属于特种设备，需依法向市场监督管理部门办理特种设备的变更使用登记。在李成林不配合办理相关特种设备使用变更登记手续的情况下，莫如燕无法使用设备。如法院不支持莫如燕拆卸电梯的要求，则应判令李成林协助莫如燕办理相关特种设备使用变更登记手续，并扣减缺失部件价格。三、一审判决驳回莫如燕关于水电费的诉请是错误的。根据莫如燕提供的2018年4月至2018年12月的电费清单及发票，电费总计为284789.1元，莫如燕已经提供证据证明其实际支付了前述费用。一审法院认定2018年3月15日已将租赁物交付给李成林使用，李成林也进入租赁物进行电梯加装等装修工作，且其员工均居住在租赁物宿舍里，必然产生了电费。一审法院以无法区分水电费的使用是原租户产生还是李成林使用产生而不予支持李成林的诉请，是错误的。莫如燕提交的《李成林2018年4月-12月电费欠付情况》表中已经扣减了原租户的费用，即2018年4月至6月电费100615.9元，扣减85747．85元，李成林需支付电费14868.05元；2018年7月至2018年12月期间的电费共184173.2元，期间李成林收取了租户的水电费和其他费用至11月，但水电费均由莫如燕统一支付，莫如燕扣除李成林已向莫如燕交纳的2018年7月份电费37778.88元，李成林收取了该期间的租赁费用，其对在使用租赁期间已向莫如燕支付的租赁水电费用负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。综上，李成林需向莫如燕支付2018年4月至12月电费差额161262.37元。对于李成林未支付的水费问题，莫如燕在本案中暂不追讨，但莫如燕保留待证据完备后另行向李成林主张权利。综上，莫如燕上诉请求二审法院依法改判。针对莫如燕的上诉请求，李成林二审答辩称：不同意莫如燕的全部上诉请求。一、李成林仅对一审判决认定由双方各承担电梯装修等费用50%的责任比例有异议。李成林与莫如燕之间是租赁合同关系，李成林对于涉案租赁物状况负有一定注意义务，但李成林基于合同的信赖利益，相信莫如燕在合同中对李成林作出的承诺及保证，莫如燕承诺的用途并保证可提供相关的证照让李成林办理相关手续，足以让李成林相信使用涉案租赁物不会产生违法后果，所以李成林认为其不应当承担装修及电梯损失的50%责任。二、关于莫如燕另外的两点上诉理由，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。李成林于2019年6月25日向一审法院起诉请求判令：1.李成林与莫如燕在2018年3月14日签订的《租赁合同》无效；2.莫如燕向李成林返还押金475000元、租金47500元；3.莫如燕赔偿李成林装修、设备及安装等损失合计645753元；4.本案诉讼费由莫如燕负担。莫如燕向一审法院提起反诉，请求判令：1.李成林向莫如燕支付2018年3月15日起至腾退房屋之日止未足额支付的房屋占用费，现暂计至2019年7月30日未足额支付的房屋占用费1300200元；2.李成林向莫如燕支付自2018年3月15日起至2019年6月电费共计177967.27元及利息（利息以177967.27元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率，自反诉之日起计算至实际付清之日止）；3.李成林向莫如燕支付自2018年4月1日起至2019年4月30日水费共计6434.5元及利息（利息以7674元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自反诉之日起计算至实际付清之日止）；4.李成林将电梯井道恢复建筑原状；5.李成林承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：李成林与莫如燕就涉案租赁物签订合同及缴纳费用的情况：2018年3月14日，莫如燕（甲方）与李成林（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定如下：……第一条租赁物及经营用途。1.甲方将位于广州市增城区XX镇XX村XX巷的三栋楼房及一个变压器（第一栋厂房四层、第二栋厂房五层、第三栋宿舍六层）租赁物租给乙方使用。……用于仓储、办公用途、办厂等……第二条租赁期、免租期和计租期租期九年从2018年4月1日至2027年3月30日。……免租期90天，即从2018年4月1日至2018年6月30日（在此期间原租户归甲方收取租金，2018年7月1日起租日归乙方收租，原租户到原签合同为止或与乙方另签合同同样）……三、租金及押金，租金每月95000元，税费由乙方负担。租金按月缴交，每月1号至10号前缴清当月租金。并注明了莫如燕收取租金账户。押金475000元。押金不能用于抵扣租赁期间的租金，另合同签订之日乙方向甲方交1个月的租金95000元。其中2018年4月1日至2021年3月30日每月租金95000元……五、装修部分，乙方装修期间不得改动租赁物的主体结构，经甲方同意装修电梯除外。如乙方租赁期满，不得拆除电、水、办公室装修以及固定装修物。……七、……2.甲方须提供相关证明文件（如含直属村或生产社加盖公章的证明文件）协助乙方办理工商……等牌照……3.在租赁期内，甲方提供验收合格的消防设施给乙方使用。……八、乙方权利义务1.甲方同意乙方在该物业厂房内加装载货上下电梯两台，……甲方对乙方加装电梯和提供安装电梯的相关手续提供合理协助……。同日，双方签署《准租证明》，内容为莫如燕在2018年3月14日将合同约定物业交付给李成林，以后所有改造由李成林负责。2018年3月15日正式交付给李成林。2018年3月13日和2018年3月14日，李成林通过黄玉凤的账户向莫如燕转账50000元厂房定金和282500元厂房押金。2018年3月14日，莫如燕出具《收据》，载明收到李成林押金285000元，余下190000元在2018年7月10日付清。2018年3月14日，莫如燕出具《收据》，载明收到李成林2018年7月租金只收半个月，47500元。2018年7月10日和2018年7月20日，李成林通过黄玉凤银行账户向莫如燕转账100000元和90000元厂房押金。关于李成林将涉案租赁物分租情况：1.2018年6月28日，李成林与吴伟汉签订《厂房租赁合同》，内容为李成林将涉案租赁物的B栋厂房三楼整层出租给吴伟汉。月租金6600元。2.2018年7月21日，李成林与杨刚签订《厂房租赁合同》，内容为李成林将涉案租赁物B栋厂房四楼出租给杨刚使用，月租金7000元。3.2018年8月3日，李成林与刘林生签订《厂房租赁合同》，约定李成林将涉案租赁物中的A栋厂房二楼201单元出租给刘林生，月租金7500元。4.2018年7月1日，李成林与湛锐建签订《厂房租赁合同》，约定李成林将涉案租赁物中的A栋厂房一楼103单元出租给湛锐建。月租金8000元。涉案租赁物原有租赁情况：2017年5月27日，莫如燕与魏川签订《租赁合同》，约定莫如燕将涉案租赁物中的一、二楼租给魏川加工厂使用。租期至2020年5月30日止。2017年6月1日至2019年5月30日月租金2800元；2019年6月1日至2020年5月30日，月租金3000元。涉案租赁物电费的事实：广州供电有限公司增城供电局新塘供电所确认的单据显示：用电地址：增城市XX镇XX村XX巷；用电户号：080××××1960，2018年4月1日至2018年5月1日电费27058.17元；2018年5月1日至2018年6月1日电费合计39656.2元；2018年6月1日至2018年7月1日电费合计33901.53元。电费发票显示：2018年8月份电费35951.62元。2018年9月份电费27716.95元、2018年10月份电费32319.97元、2018年11月份电费27979.68元、2018年12月份电费22426.10元、2019年1月至2月电费11434.56元、2019年2月电费8899.07元、2019年3月电费32232.16元、2019年4月至5月电费32429.23元、2019年5月至6月电费31521.98元。涉案租赁物水费缴纳的情况：XX自来水公司收款收据列明，涉案租赁物从2018年4月至2019年4月，合计水费6434.50元。莫如燕向吴伟汉、杨刚收取租金的事实：2018年12月13日《收据》，内容为今收到吴伟汉12月份租金5000元，经手人莫如燕。并标注“纠纷期间租金交给原房东李成林同意”；2018年12月13日《收据》内容为今收到杨钢12月份租金5000元，纠纷期间租金李成林同意莫如燕收取。李成林同意不再重复收取租金。李成林向一审法院申请对上述收据上“李成林”签名进行笔迹鉴定，后向一审法院明确表示放弃该申请。李成林为证明交付涉案租赁物电费的事实提供：1.微信记录：拟证明其交付了2018年7月至2018年10月涉案租赁物的电费。日期2018年9月20日金额33226.39元；2018年10月20日，金额27716.95元。缴费号码080××××1960；用户名称：广州市材发服装有限公司。李成林为证明对涉案租赁物进行装修并加装电梯的事实，提供：《电扶梯销售安装合同》、《收款收据》；与东莞市精琢装饰设计工程有限公司签订的《合同书》及收款收据。《工程施工合同》及《收据》。李成林为证明莫如燕继续收取原来租户租金及水电费的事实，提供：1.与其他原部分承租的承租人的微信记录，拟证明原承租的承租人拒绝向李成林支付租金等费用。2.原租户李远谋：2018年6月6日《收据》，内容为6月租金、卫生费合计9900元；经手人处签名是：燕。2018年6月30日《收据》，饭堂的水、电费及租金960元；经手人处签名：燕。2018年6月30日《收据》内容为金额14542元；经手人处签名：燕。2018年6月30日《收据》金额25016.40元，经手人处：燕。2018年6月30日《收据》金额1416元，经手人处空白。2018年8月22日《收款收据》，内容为金额27370元，经手人：燕。2018年8月22日《收款收据》，内容为饭堂电、8月份厂房租金、饭堂租金、卫生费合计10759.50元。经手人处：燕。2018年8月22日《收款收据》，内容为金额3456元。经手人：燕。原租户郭波的收据：2018年7月2日，《收款收据》，内容为7月租金3880元，合共5432元。经手人处空白。原租户魏川的《收据》：2018年6月30日止的水电费。2018年8月22日《收款收据》，内容为厂电、三角形电、水、厂内水、月租金、卫生费、7月卫生费合计11407.50元。绣花厂文：2018年7月2日《收据》，内容为7月租金5360元。水电、租金合计7275.10元。经手人处：燕。2018年8月22日《收款收据》，内容为厂电、8月租金、卫生费合计13584元。经手人：燕。织密厂：《收款收据》：2018年8月22日，金额42386.40元。包装部收据情况：2018年8月22日《收款收据》内容为，电、水、8月租金、卫生费合计6260元。李成林为证明莫如燕将涉案租赁物实际收回的事实，提供：李成林与吴伟汉、杨刚的微信记录，拟证明莫如燕要求吴伟汉、杨刚向其缴纳租金并重新与其签订租赁合同。李成林为证明涉案租赁物土地及房屋的情况，提供：XX镇XX村XX经济合作社与谢曙光签订《租地合约》，谢曙光承租位于XX巷一块空地给乙方建厂使用。租赁期限从2005年1月1日至2035年3月底。XX镇XX村XX经济合作社与谢曙光签订《租地合同书》，谢曙光承租位于巷尾山南面空地一块给乙方建厂使用。租赁期限从2006年6月1日至2036年6月30日止。3.涉案租赁物所在土地的建设用地规划许可证及涉案租赁物的消防验收合格意见书。李成林为证明莫如燕违约的事实，提供：1.联络函，拟证明李成林向莫如燕提出涉案租赁物无法封闭式用，原存在的三家租客剩余的租赁期限比莫如燕陈述的长。且莫如燕未支付中介服务费。2.2018年12月17日《律师函》，李成林要求莫如燕在2018年12月20日前提供涉案租赁物合法产权证明，以及租赁物消防、规划等符合要求文件；2018年12月20日前解决租赁物被外来人士、遗留租客、中介人员等严重影响李成林正常使用租赁物的情况；2018年12月20日前与李成林协商解除双方于2018年3月14日签订《租赁合同》的事宜。3.莫如燕发出的律师函。莫如燕为证明涉案租赁物电费缴纳情况，提交《电费清单》，证明2018年8月电费37778.88元是李成林交纳，从2018年9月至2019年6月的电费，李成林没有缴纳。莫如燕为证明李成林已经收取原租户的租金等费用，提供：1.微信记录一份。2.《占用使用费收取情况记录汇总表》，内容为，李远谋：2018年4月至2018年6月标注了金额、2018年7月至2018年10月为空白；2018年11月至2019年7月，标注金额（金额均为9800元）；魏川：2018年4月至2018年7月，标注了金额（金额均为2800元）、2018年8月至2018年11月，标注为0，2018年12月至2019年7月标注了金额（其中2018年12月至2019年5月，金额2400元；2019年6月、7月金额2500元）；黄锦波：2018年4月至2018年6月，标准金额均为3800元；2018年7月至2019年7月，标注X。湛锐建：2018年4月至2018年7月，标注金额5300元，2018年8月至2019年2月，标注为0，2019年3月至2019年7月，金额标准6300元；吴伟汉，2018年4月至2018年11月，标准为0，2018年12月，标注金额5000元，2019年1月至2019年3月，金额标准为0,2019年4月至2019年7月，金额标准为5000元；刘林生，2018年4月至2018年11月，金额标准为0,2018年12月，金额标准为5000元，2019年1月至2019年3月，金额标准为0,2019年4月至2019年7月，金额标准5000元；杨钢：2018年4月至2018年11月，金额标准为0，2018年12月，金额标准5000元，2019年1月至2019年7月，标注X。莫如燕为证明李成林将涉案租赁物分租的事实提供：湛锐建情况说明、吴伟汉情况说明、刘林生情况说明。一审另查明：一、莫如燕与谢曙光为夫妻关系。谢曙光出具情况说明，其同意将位于广州市增城区XX镇XX村XX巷楼房出租给李成林使用。二、莫如燕提交的自来水收费收据中080202点表中抄表日期为2018年6月之后的9张收款收据原件缺失。再查明，李成林向一审法院申请对涉案租赁厂房装修及电梯的价值进行评估。一审法院经依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估【2020】217号评估报告，结论为：广州市增城区XX镇XX村XX巷A、B栋厂房装修和电梯价值为484347元；其中标的一装修价值为276913元；标的二电梯价值为207434元。李成林支付评估费30000元。一审诉讼中，李成林与莫如燕确认以下事实：1.在李成林承租涉案租赁物之前，莫如燕已经出租的租户分别是：魏川、李远谋、黄锦波、湛锐建。2.李成林交付了475000元押金。李成林陈述：1.李成林不清楚涉案租赁物没有报批报建等相关手续的事实。2.对于李成林承租之前存在的魏川、李远谋、黄锦波、湛锐建等四个租户，李成林只收取了湛锐建2018年9月份的租金和水电费。3.李成林在2018年12月就已经搬离涉案租赁物，且原租户和李成林分租的租户的相关租金费用均由莫如燕收取，李成林已经实际失去了对租赁物的控制。4.因为李成林接受租赁物不是充分完整的，还存在其他租户，所以莫如燕同意李成林支付7月份一半的租金即可，即47500元。2018年7月份之后的租金，李成林没有交付。5.李成林分租出去的次承租人，李成林收取租金至2018年11月份。之后的租金由莫如燕收取。6.李成新交付了2018年8月至10月的水电费。莫如燕陈述：1.谢曙光与XX村XX经济合作社签订两份租赁合同，谢曙光在上述两份租赁合同所承租的土地上建造了涉案租赁标的房屋。2.涉案租赁房屋没有相应的报批报建手续。这个是历史原因造成的。3.出租给李成林之前，已经出租的四位承租人的租期截止日期为：魏川租期至2020年5月30日、李远谋租期至2020年5月30日、黄锦波的租期至2020年2月30日（合同书写错误，因为2月份没有30日）、湛锐建是同李成林签订租赁合同，因为之前的租赁合同到2018年7月1日就截止了。4.对于之前莫如燕出租的魏川、李远谋、黄锦波、湛锐建四位租户，莫如燕提交《占有使用费收取情况记录汇总表》，该表格中注明0的代表莫如燕没有收取相关租金等费用，注明X的代表租户已经搬走；注明金额的代表莫如燕已经收取相关租金和费用。5.李成林没有与莫如燕办理租赁物交回的手续，也没有收回租赁物，莫如燕为了避免损失扩大，积极和李成林的次承租人联系并收取相应租金。但是仍然有部分租金没有收到。6.涉案楼房电梯是可以拆卸的，不需要评估。7.涉案租赁物是没有围墙围蔽的，李成林没有向莫如燕口头披露次承租人的情况。没有将押金退还给次承租人。8.在提起诉讼之后，莫如燕为防止损失扩大，已经同其他租户进行交接。现在租赁物由莫如燕控制，莫如燕认为涉案租赁物交割日期为提起反诉之日。9.截止至2018年12月13日，莫如燕与李成林就涉案租赁物产生的纠纷仍然在协商阶段。为了避免损失扩大，莫如燕代收了部分分租户的租金。用于折抵李成林拖欠的租金。至2019年3月份，再次与李成林协商租赁纠纷，但是李成林并没有配合交接。也没有腾空厂房。不愿意配合莫如燕进行调处。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中莫如燕自认涉案租赁房屋没有报批报建手续，且双方均未有提供相关证据证明涉案厂房具备报批报建手续，故李成林与莫如燕之间签订的《租赁合同》为无效合同。上述《租赁合同》无效，双方当事人均有过错，应承担相应的法律后果。本案中李成林提起诉讼，莫如燕提起反诉，故一审法院现分别针对本诉与反诉能否得到支持的问题分析如下，对于李成林第二项诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李成林请求莫如燕返还押金475000元，理据充分，一审法院予以支持。至于李成林要求莫如燕返还47500元租金的请求能否支持，因涉案合同无效，且根据庭审查明事实，李成林在2018年7月份确实占有涉案租赁物，故李成林要求返还上述占用费，于法无据，一审法院不予支持。对于李成林的第三项诉讼请求能否支持的问题，因涉案租赁合同无效，李成林对涉案租赁物的装修损失，双方应各依据过错进行分担。现装修损失经评估为装修价值为276913元，李成林和莫如燕应当各负担50%。至于标的二电梯价值为207434元，通过双方合同内容可知，莫如燕是同意对涉案租赁物加装电梯，但双方并未明确约定加装的电梯在合同期满或无效的情况下如何处理。但一审法院综合考量上述电梯经过加装后，已经与建筑物形成固定附和，从避免损失扩大角度，上述电梯不宜强制拆除。故上述电梯的费用各方亦应负担50%为宜，即莫如燕应当补偿李成林242173.50元。至于莫如燕第一项反诉请求能否支持，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李成林应当支付涉案租赁物的占用费，至于占用费的起算时间，虽然合同无效，但是双方在签订合同时候对于免租期的约定，是双方综合合同履行的利益考量，且因上述合同无效，各方均有过错，故占用费起算时间从2018年7月1日开始计算较为适宜。因李成林支付了2018年7月1日的占用费，且收据中注明“只收半个月”上述含义表明莫如燕同意2018年7月的占用费是收取一半。故李成林应从2018年8月开始支付涉案租赁物的占用费；至于占用费的截止日期，根据莫如燕提供的证据，其在2018年12月开始代收李成林分租租户的占用费，虽然双方均没有提供书面交接的证据，但莫如燕和李成林均负有避免损失扩大的义务，故一审法院综合认定占用费计算至2018年12月。故占用费金额为95000元/月×5个月=475000元。但上述占用费，应当抵扣莫如燕已经收取的李成林分租人所交付的占用费，并应抵扣双方约定应由李成林收取的原租户的占用费但实际由莫如燕收取的占用费。至于莫如燕代收的李成林分租人的占用费的金额，李成林自认其从2018年12月开始没有收取其分租给他人的占用费，莫如燕也确认其从2018年12月开始代收上述分租人的占用费。且莫如燕提供了《收据》佐证金额，故上述金额为15000元。至于莫如燕收取原租户占用费的金额，李成林所提交的证据为复印件，并无原件佐证，一审法院不予采纳。参考双方《租赁合同》中原租户的占用费从2018年7月1日开始由李成林收取的约定，并综合莫如燕的自认，认定李元谋9800元/月×2=19600元；魏川：2800元/月+2400元/月=5200元。上述应扣减金额合计39800元。故李成林应向莫如燕支付435200元。至于莫如燕第二项、第三项反诉请求能否支持的问题。虽然双方约定在2018年3月15日将租赁物交付给李成林，但3月份的电费及水费无法进行区分是原租户产生还是李成林使用产生。故一审法院从2018年4月开始计算电费。至于电费截止日期，如上文关于占用费的论述，水电费的计算截止至2018年12月。根据莫如燕提供的证据显示，2018年4月至2018年12月的电费合计金额为296414.62元，水费合计4573元。但上述电费金额应当扣减莫如燕已经收取原租户和李成林分租户已缴纳的电费金额及李成林已经缴纳金额。但李成林提供的证明莫如燕收取原租户水电费及租金的收据是复印件，对上述复印件莫如燕不予确认。且上述收据中也没有表明具体月份的水电费金额。而莫如燕在自认其收取了原租户及分租户费用的情况下，也未提供证据证明其收取原租户及李成林分租户的电费金额。故莫如燕作为反诉原告，其在自认的基础上应向一审法院提交相关证据证明其已收取的金额。即莫如燕应当负有举证证明的义务。在莫如燕未能举证的情况下，其主张电费金额177967.27元及利息，水费6434.50元及利息，依据不足，一审法院不予支持。一审法院不予支持并非否认莫如燕依法应当收取电费及水费的权利，莫如燕可待证据完备后另行主张。至于莫如燕的第四项反诉请求，在本诉内已经论述，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年6月30日判决如下：一、李成林与莫如燕之间签订的《租赁合同》无效；二、莫如燕在本判决发生法律效力之日起十日内，返还押金475000元给李成林；三、莫如燕在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿李成林装修损失242173.50元；四、驳回李成林的其他诉讼请求；五、李成林在本判决发生法律效力之日起十日内，支付莫如燕占用费435200元；六、驳回莫如燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费78166元，由李成林负担39083元，由莫如燕负担39083元。反诉受理费9080元，由反诉莫如燕负担6040元，由李成林负担3040元。评估费30000元，由李成林负担15000元，由莫如燕负担15000元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、莫如燕二审期间向本院提交：1.李成林2018年4月至12月电费欠付情况表，该情况表是莫如燕自行整理制作，拟证明李成林欠付电费的情况；2.港口大道房租水电费通知单，拟证明李成林在2018年11月仍在收取刘林生租客的水电费却没有向莫如燕支付水电费用；3.《广州市增城区市场监督管理局关于印发特种设备使用登记办事指南的通知》，拟证明电梯属于特种设备，需依法向市场监督管理局部门办理特种设备的变更使用登记，在李成林不配合办理相关特种设备使用变更登记手续的情况下，该电梯没有使用价值。李成林质证称：证据1是莫如燕单方制作且没有原件，与李成林一审提交的银行转账记录及查明事实相互矛盾，对其三性不予确认；对证据2的三性不予确认，所谓的水电费缴纳情况最直观的应当是按照银行转账记录进行评判；对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，一审经过评估鉴定已经认定涉案电梯价值，而电梯价值与是否办理特种设备使用登记无直接关联；且三份证据形成时间均早于一审判决作出时间，不属于二审新证据。本院经对莫如燕提交的前述证据审查认为，莫如燕二审所举证据虽非新证据，但结合一审证据可认定：涉案租赁物2018年4月电费27058.17元、5月电费39656.2元、6月电费33901.53元、7月电费3778.88元、8月份电费35951.62元、9月份电费27716.95元、10月份电费32319.97元、11月份电费27979.68元、12月份电费22426.10元；双方确认李成林实际于2018年8月21日、9月20日、10月20日分别向莫如燕支付电费37778.88元、33226.39元、27716.95元，李成林无证据证明其在2018年10月20日之后向莫如燕支付过电费。二、莫如燕二审明确其诉请：李成林支付2018年10月份电费32319.97元、11月份电费27979.68元、12月份电费22426.10元，共计82725.75元。对此，李成林回应称：莫如燕一审自认自己有收取其他租户的租金和水电费，莫如燕诉请李成林支付电费，应举证证明其向其他租户收取的电费金额等。三、莫如燕二审庭后补充称：涉案电梯并非属于形成附合的装饰装修物，如法院认定加装电梯与建筑物形成固定添附物不宜拆除，则应明确电梯所有权的归属及物权变更的法律后果，李成林应向莫如燕移交电梯有关的特殊设备凭证，并协助办理相关的特种设备变更登记手续等。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、李成林上诉主张莫如燕应赔偿涉案全部装修损失能否成立；二、2019年1月至3月期间房屋占用费的计付；三、电梯补偿价值的认定；四、水电费计付的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，李成林上诉主张莫如燕应赔偿涉案全部装修损失的问题。一审法院认定涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（〔2009〕法释5号）第二条的规定，涉案《租赁合同》无效，莫如燕应向李成林返还押金475000元，双方均无异议，不作赘述。对于《租赁合同》无效造成李成林租赁物装修损失责任承担的问题，虽李成林作为出租人对于租赁物因未取得建设工程规划许可证进行出租所致合同无效负有一定责任，但李成林在承租物业时对于物业权属、报建等状况理应尽到谨慎注意义务，其自愿承租涉案租赁物并进行转租收益，对于合同无效的相应法律风险以及对租赁物业投入装修造成的装修损失责任承担，应有所预判。一审法院综合本案具体案情，酌情认定莫如燕、李成林对合同无效造成李成林装修损失各承担50%的责任，公平合理。李成林上诉主张莫如燕赔偿其全部装修损失，不能成立。二、关于争议焦点二，2019年1月至3月期间房屋占用费的计付问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（〔2009〕法释5号）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李成林应当支付涉案租赁物的占用费。一审法院认定李成林向莫如燕支付2018年7月1日至2018年12月期间的占用费475000元，扣除莫如燕已收取前述期间其他租户租金共39800元，李成林仍需向莫如燕支付租金435200元，双方对此均无异议，不作赘述。因莫如燕提供的证据显示其在2018年12月开始代收李成林分租租户的占用费，其也没有证据证明李成林在此之后仍有向分租租户收取占用费。虽然双方均没有提供对涉案租赁物进行交接的书面证据，但双方均有义务避免损失扩大。一审法院未判决李成林向莫如燕支付此后的占用费，并无不妥。莫如燕上诉主张李成林支付2019年1月-3月期间的房屋占用费，本院不予支持。三、关于争议焦点三，电梯补偿价值认定的问题。依照涉案合同内容可知，莫如燕同意李成林对涉案租赁物加装电梯，但双方未约定加装电梯在合同期满或无效的情况下如何处理。一审法院综合考量上述电梯加装后，已经与建筑物形成固定添附，从避免损失扩大角度，认定上述电梯不宜强制拆除，由莫如燕予以部分补偿并无不妥。一审法院采用评估机构对电梯评估价格207434元作为定案依据，并酌情认定双方各负担50%，由莫如燕补偿李成林103717元，公平合理。莫如燕针对电梯价值及成新率提出的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。另外，法院已认定加装电梯与建筑物形成固定添附不宜拆除，莫如燕已对电梯造价向李成林作价补偿，该电梯所有权归莫如燕所有，李成林应向莫如燕移交电梯有关的特殊设备凭证，并协助办理相关的特种设备变更登记手续等。四、关于争议焦点四，水电费计付的问题。莫如燕二审明确其仅诉请李成林支付2018年10月份电费32319.97元、11月份电费27979.68元、12月份电费22426.10元，共计82725.75元，并提供证据证明其已经实际支付了该电费。由于该三个月电费的抄表时间均是在2018年11月之后，李成林并未提供证据证明其已经支付这三个月电费，也无证据证明莫如燕向其他租户收取过该期间的电费。因此，莫如燕现主张李成林予以清偿，依据充分，应予支持。综上所述，李成林的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回，莫如燕关于电费的上诉主张部分有理予以支持，其他诉请予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5250号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5250号民事判决第六项；三、李成林在本判决发生法律效力之日起十日内向莫如燕支付2018年10月至12月期间的电费共82725.75元；四、驳回莫如燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费78166元，由李成林负担39083元，由莫如燕负担39083元；反诉受理费9080元，由反诉莫如燕负担5912元，由李成林负担3168元；评估费30000元，由李成林负担15000元，由莫如燕负担15000元。二审案件受理费13305元，由上诉人李成林负担6402元；上诉人莫如燕负担6903元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月十七日书记员  纪惠敏黄晶晶