贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1360号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凯丽，女，1989年12月19日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人张凯丽、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，准许继续执行凯里市房屋；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有除外的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。（一）一审认定被上诉人在诉讼中补交尾款超过房款的50%,符合《执行异议和复议规定》第29条情形，适用法律错误。在涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，依法应当审查《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。（二）本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形被上诉人在诉讼过程中通过补交尾款达到总房款的50%，并不符合已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条第四项“对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”被申请人在诉讼过程中补交部分尾款，达到总房款的50%后，并未将剩余房款支付申请人或者交付法院，因此，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项情形，原判适用法律错误。张凯丽二审答辩称：1、涉案房屋在查封前已签订《商品房买卖合同》并网签，经抵押权人农行金泉支行同意，答辩人支付超过50%的购房款。2、涉案房屋系答辩人名下唯一住房，不能过户不是购房人的原因。张凯丽向一审法院起诉请求：1、依法中止凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对凯里市房屋的查封，不得执行处置；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目90689.73㎡的房产（包括7栋22层2204号房屋在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区7栋22层2204号被查封后，于2020年7月以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月12日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异195号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人的异议申请。”宣判后，原告不服裁定结果并于2020年9月15日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：一、2016年4月8日，以大地联创房产公司为出卖人、原告为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积149.63ｍ2，总价款568594.00元；2、买受人按揭贷款方式付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订同时，原告支付了首付款170594.00元给大地联创房产公司，大地联创房产公司向原告出具了购房款收据。2016年3月22日原告接收涉案房屋，原告已实际装修入住至今。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。2020年12月18日，原告已将“大地春城”7栋22层2204号房购房款115000.00元交至本院指定执行账户内，已交纳房款超过合同约定价款的50％。根据2020年12月2日《贵州省不动产登记查询结果》显示，原告现居住的“大地春城”7栋22层2204号房是其唯一用于居住的房屋。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《记帐凭证》、《贵州省不动产登记查询结果》等证据，可以证明原告与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2016年3月22日之前，且原告已实际接收涉案房屋并装修入住至今，且系唯一用于居住的房屋，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，原告对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张凯丽所购的位于凯里市房屋，并解除对该房屋的查封。二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，一审原告在庭审中已提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《记帐凭证》、《贵州省不动产登记查询结果》等证据，可以证明被上诉人（一审原告）与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。被上诉人的情形符合上述法律规定，就本案应排除法院的执行。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月二十三日法官助理游婷书记员赵艳萍