湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0105执异78号案外人:雷建辉，男，汉族，1979年4月5日出生，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人：刘昱，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师。申请执行人：罗建湘，男，1965年1月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。申请执行人：李燕华，女，1984年8月22日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：唐旭，系李燕华的丈夫。两申请执行人共同委托代理人：陈科文，湖南金州律师事务所律师。被执行人：王泽军，男，1962年12月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。本院在执行罗建湘、李燕华与王泽军民间借贷纠纷一案中，案外人雷建辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成由审判员李建科担任审判长，人民陪审员彭素群、汝金华参加的合议庭公开开庭进行了审查,本案现已审查终结。案外人雷建辉述称,“永州时尚春天电脑数码广场”系由湖南春秋房地产有限责任公司（自然人独资公司）与王泽军共同开发的。案外人于2011年到3月1日，在开发商的大力宣传下，与湖南春秋房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》（购买商铺号：55001、55002室），并按照合同的约定支付了购商铺款，开发商湖南春秋房地产有限责任公司和王泽军也依照合同的约定将案外人所购商铺交付给其营业装修、使用。在营业期间，案外人向物业管理公司缴纳了物业管理费用，也依法向税务机关缴纳了各种税费。案外人也多次要求开发商王泽军为案外人办理房地产权属证书，起初王泽军答复是因为政府冻结该项目的办证。后来，政府解冻后，案外人再次要求王泽军为其办理房地产权属证书，又被告知被法院冻结。现在突然知道法院要拍卖案外人经营了多年的商铺，案外人认为是对其合法权益的侵犯，为此，特提出异议，请求1、撤销法院（2017）湘0105执恢352号之三执行裁定书；2、撤销对被执行人王泽军名下位于永州市冷水滩区××路××号××房屋（权证号为××、××）的变卖.申请执行人辩称：一、本案的各案外人提起执行异议程序的主体与本案没有关联性。本案我方执行的是王泽军的个人财产，案外人是与春秋房地产公司签订商品房买卖合同，与王泽军个人无关；二、案外人提供的唐水英的商品房买卖合同办理一楼房产证并不符合法律规定，我方完全有理由认为案外人联合春秋房地产公司提供虚假的资料或是与被执行人王泽军另行签订商品房买卖合同办理了一楼的房产证，法院作为司法审判机关应依法认定该房产证的来源是否合法、合规；三、本案涉案房产在2010年6月1日已经登记在王泽军的名下，各案外人签订合同的时间均在产权证颁发给王泽军之后，各案外人未尽基本审查义务，存在重大过错，应自行承担不利法律后果；四、本案各案外人一直消极行使过户登记的权利，本身存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条之规定，各位案外人就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益；五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条之规定，本案中，商品房买卖合同双方主体是春秋房地产公司与各案外人，而本案涉案房产是登记在被执行人王泽军名下，春秋房地产公司并不是本案的被执行人，且根据合同第一条第一款约定也清楚可知本案涉案房屋的规划用途为商业用地，故案外人的异议请求应不予支持；六、涉案房产冻结、评估、拍卖直至过户至申请执行人李燕华名下的所有程序均合法合规，且有事实与法律依据支持；七、各案外人在合同签订后到法院处置拍卖房屋期间一直怠于提出诉讼，而在申请执行人拟拍卖处置涉案房产时，才匆忙达成民事调解协议，是典型的双方恶意串通的虚假诉讼，其目的是通过民事调解对抗已生效文书的执行；八、对于合同的购房款大部分案外人只支付了一小部分，且提供的收据存在虚假、作假的可能，绝大部分收据没有提供对应的银行转账记录，并且部分收据的日期存在倒签的情况。最可疑的是在七八年的时间里王泽军从未提出诉讼要求各案外人支付剩余房款，王泽军和各案外人的代理人在签订民事调解书时，就十分清楚涉案房产已被另案查封、冻结，并进入评估、拍卖程序，案外人的代理人也清楚以上事实，但他们在冷水滩区人民法院主持下出具了一份无法执行的民事调解书；九、永州市冷水滩区人民法院主审法官未审查涉案房产的权属、抵押状况，合同履行情况等基本事实也均未审查，明显违背民事审判调解案件的基本流程，是一份典型的错误的民事调解书，应不具备法律效力，不应作为本案的依据；十、涉案房产早已抵押给中国建设银行股份有限公司永州市分行，未经抵押权人同意，王泽军无权转让抵押财产；十一、各案外人尚欠春秋房地产公司购房款的权属不清。因涉案房产所有权存在重大瑕疵，且已依法过户至申请执行人李燕华名下，本代理人认为，各案外人与春秋房地产公司所签订的商品房买卖合同从一开始就无效。各案外人所交房款可要求春秋房地产公司退还；十二、根据《关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复说案件的若干规定》第二十六条第二款之规定，永州市冷水滩区人民法院在本案涉案房产冻结后出具的民事调解书应依法被撤销。综上，申请执行人特请求法院在查明本案事实的基础上，驳回各案外人的执行异议申请，以维护申请执行人的合法权益，维护司法权威与社会公平正义。本院查明，本院受理杨威与王泽军、罗建湘民间借贷纠纷一案，于2015年12月17日作出（2015）开民一初字第02382号民事调解书，调解内容为：一、原告杨威对被告王泽军、罗建湘享有债权共计1041.6万元（其中本金620万元、利息421.6万元）；二、被告王泽军于本调解书签收之日起1个月内向原告杨威支付20万元，于2016年4月30日前向原告杨威支付200万元，余款821.6万元在2016年7月31日前全部付给原告杨威；逾期付款则由被告王泽军支付逾期利息（逾期利息计算：从调解书生效之日起至全部款项付清之日止以所欠款项总额为基数、按月息2分计息）；三、……。该调解书生效后，原告向本院申请执行，本院在执行过程中于2016年10月18日查封了王泽军名下位于永州市冷水滩区××路××号××号（权证号为××、××）的房屋。2018年1月29日本院作出（2017）湘0105执恢352号裁定书，裁定变更罗建湘、李燕华为本案的申请执行人。2018年7月24日本院作出（2017）湘0105执恢352号之三裁定书，裁定拍卖被执行人王泽军名下位于永州市冷水滩区××路××号××号（权证号为××、××）的房屋。由于两次拍卖均已流拍，本院于2018年11月28日作出（2017）湘0105执恢352号之六裁定书，裁定将被执行人王泽军名下位于永州市冷水滩区××路××号××号（权证号为××）及502号（权证号为××）作价7696000元（未扣除撤销抵押的费用200万元），交付申请执行人李燕华抵偿债务，申请执行人李燕华可持裁定书到有关机构办理产权过户及相关手续。依据本院（2017）湘0105执恢352号之六裁定书，原王泽军名下永州市冷水滩区××路××号××号、502号在2019年1月21日已过户登记至申请执行人李燕华名下。另查明：1、湖南春秋房地产有限责任公司原名永州市天龙房地产有限责任公司，成立于2003年5月6日，法定代表人系王泽军。“永州时尚春天电脑数码广场”项目的用地系王泽军个人名下登记的出让地，在2007年以王泽军的名义办理建设用地规划许可证，以永州市天龙房地产有限责任公司名义办理了建筑工程施工许可证，并在2007年12月6日以永州市天龙房地产有限责任公司名义取得了商品房预售许可证。后王泽军在2010年6月1日取得了永州市冷水滩区××路××号××号房屋的初始登记（权证号为××、××）。2、案外人雷建辉（买受人）与湖南春秋房地产有限责任公司（出卖人）于2011年3月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定:出卖人经批准对外销售永州电脑数码广场现房，预销售许可证号为预许字（20107）第016号。买受人购买湖南春秋房地产有限责任公司开发的位于永州市冷水滩区××路××号“永州时尚春天电脑数码广场”第五层55001号、55002号铺面，合同总价款757296元。合同约定了付款方式和违约责任等。合同签订后案外人雷建辉已付购房款35万元，并已占有使用第五层55001号、55002号铺面。3、湖南省永州市冷水滩区人民法院受理雷建辉与湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军商品房买卖合同纠纷一案，于2018年10月24日作出（2018）湘1103民初3465号民事调解书，调解内容为：一、被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军在2018年12月30日前为原告雷建辉办理出不动产权属证书，原告雷建辉在被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军办出不动产权属证书后的十五日内付清余下购房款；二、办证费用由原告雷建辉承担，原告雷建辉在接到被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军的办证费用催缴通知后三日内缴清办证费用；三、原告雷建辉尚欠被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军购房款，限原告雷建辉在2018年10月30日前前往被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军处核对清楚，被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军应予配合，若不配合，以原告雷建辉主张已付购房款为准（附购房款票据）；四、被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军办出证后，如原告雷建辉未按上述约定支付购房款，则原告雷建辉应向被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军支付尚欠购房款的30%作为被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军的损失；五、案件受理费200元，减半收取100元，被告湖南春秋房地产有限责任公司、王泽军自愿负担。该调解书已生效。4、本案案外人雷建辉表示愿意将剩余房款交给执行法院。本院认为，本案房屋买卖未办理受让物权预告登记，争议的房产查封时登记在王泽军而非湖南春秋房地产有限责任公司名下，执行案外人是与湖南春秋房地产有限责任公司而非王泽军签订的《商品房买卖合同》，湖南省永州市冷水滩区人民法院的民事调解书是在本院查封后作出，相关调解内容不能作为本案裁判的依据，故本案执行案外人的情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及第三十条的规定，执行案外人不享有排除人民法院强制执行的权利，其异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人雷建辉的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李建科人民陪审员  彭素群人民陪审员  汝金华二〇二一年五月十日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。