广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初585号原告（反诉被告）：林树桂，男，1959年12月20日出生，汉族，公民身份号码442××××××××××××612，住广东省云浮市云安县×××××××××。被告（反诉原告）：伍均培，男，1974年11月15日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××795，住肇庆市高要区×××××××××××。原告（反诉被告）林树桂诉被告（反诉原告）伍均培租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，但由于伍均培于当月11日提出反诉，双方对本案纠纷争议较大，本院遂于当月16日组成合议庭、裁定转为普通程序，并于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林树桂及被告（反诉原告）伍均培均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林树桂提出诉讼请求：1.伍均培立即返还押金16250元及从起诉日起至还清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给林树桂。2.本案诉讼费由伍均培承担。林树桂提出如下事实和理由：2017年10月9日，林树桂与伍均培签订了《租赁合同》，约定伍均培将其房子出租给原告经营石材，租赁三年，自2017年10月15日起至2020年10月15日止，每年租金55000元，签订合同之日先付租金27500元及押金30000元。2018年4月15日起，每年先付租金后使用，以后每年分别于3月31日前、9月1日前一次性付清半年租金27500元，不得拖欠，合同还约定了其他内容。三年期满后，林树桂因尚有部分石材未售出，遂向伍均培提出继续租赁至石材售完止，租金按每年55000元计算并在押金中扣减。伍均培同意了林树桂的请求。林树桂遂继续租赁房屋至2021年1月中旬，并于当月19日经伍均培岳父检查无误后将房屋锁匙交还伍均培岳父。当月21日，林树桂要求伍均培退还扣减租金后剩余押金，伍均培表示不予退还。为此，特起诉，请求如上。伍均培辩称：林树桂违约在前，拖欠三个月零六日租金17600元、损坏围墙、不清理生活垃圾、不交纳电费，应没收其押金。具体意见如反诉状所述。伍均培向本院提出反诉，请求：1.判令林树桂支付拖欠的3个月零6日租金17600元及起诉日至还清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给伍均培；2.林树桂应支付违约金1375元；3.林树桂支付损坏围墙、恶意不清理生活垃圾、废弃物产生的费用5000元；4.林树桂支付已由伍均培代交的电费304.40元；5.没收押金30000元；以上合共54279.40元。6.本案诉讼费由林树桂负担。伍均培提出如下事实与理由：2017年10月9日，伍均培与林树桂签订《租赁合同》，合同内容为其事实依据，并提交微信通话优盘、租赁合同、缴交电费单、相片为证。林树桂辩称：1.不存在拖欠租金的事实。双方约定了延长租赁期间租金在押金中扣减，所以不存在拖欠租金的事实；2020年因受新冠肺炎疫情影响，我于4月中下旬才复工，按相关规定，相应租金应予减免，但我仍然同意按约计算，伍均培按满3年后每年递增20%计算租金是错误的，应驳回；2.虽然我延迟交纳2020年4月15日至同年10月15日的租金，但是因受新冠肺炎疫情影响导致经营困难才稍有延迟，且已征得伍均培同意，因此，不应计算违约金；3.交还锁匙已由伍均培岳父验收无损坏租赁物、已清理场地，其诉求这项费用5000元没有事实依据；4.伍均培诉请没收押金30000元没有依据；5.其代交的电费应在押金中扣减。综上，伍均培的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：2017年10月9日，伍均培与林树桂签订了《租赁合同》，伍均培为甲方、林树桂为乙方，双方约定：甲方把位于G324国道白诸镇新路口路段楼房租给乙方经营石材行业，不得在现有楼房内安装生产机械设备从事生产用途，只能作仓库宿舍办公商品店面用途，如需改变用途，需要甲方书面同意。租赁时间三年，从2017年10月15日起至2020年10月15日止。每年租金55000元，在签订合同之日起乙方先付租金27500元、押金30000元，押金不计利息、不作抵扣租金用途；2018年4月15日起，实行每年先付款后经营，每年分二期付租金，每年9月1日前一次性付清当年第一期半年租金27500元、3月31日前付清第二期半年租金27500元，不得拖欠，拖欠则按欠款额以每日千分之五的标准计算违约金；租金不包括应缴税费；合同期满后，如乙方无违约，在乙方交清所有水电等全部税费后，乙方交回押金收据及合同，甲方如数退还押金给乙方。租赁期满后，甲方根据市场变化3年后每年递增20%的租金作调整，如乙方需继续租赁须提前3个月书面向甲方提出，否则作自动放弃；甲方在合同期满前一个月内向乙方书面答复同等条件下，乙方享有优先租赁权，如同意继续租赁则续签合同。乙方在租赁期满时或无故违约时，乙方无偿交楼房及空地给甲方，乙方所投资物包括铁棚等一切设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，否则要承担维修责任及赔偿损失。乙方在租赁期间，楼房及四周场寺在经营期满后或提前终止合同后必须无条件清理一切杂物及石材废料、生活垃圾、木材废料、生产废料、废弃物。在租赁期间，水电等费用自签订本合同之日起由乙方承担，如乙方在经营期间，欠交二个月水电费的，甲方有权终止合同，收回楼房及场地并没收押金。乙方在租赁期间，甲乙双方要履行合同，如乙方中途单方违约的，甲方除没收押金30000元外，乙方要交清所欠的水电费方可离场。合同还约定了其他内容。合同签订后，伍均培把合同标的租赁物交与林树桂使用。林树桂没有按约定在2020年3月31日前交清当年4月15日至10月15日期间的租金，而是分别于当年8月18日、9月15日、9月30日各支付了5000元、10000元及12500元，合共27500元；此外拖欠两个月电费共304.40元未缴交。2020年11月1日，伍均培通过“微信”询问林树桂是否续租，林树桂没有在“微信”予以回复，但一直在使用案涉房屋，直至2021年1月19日，林树桂通过“微信”商讨交还钥匙的问题并于次日把钥匙交还伍均培指定的接收人即其岳父。庭审过程，伍均培出示了案涉房屋内部照片，林树桂对照片显示物品没有异议，并确认其租用房屋过程中，一直使用上一任承租人留下的床铺、办公桌等。照片显示房屋内留有生活垃圾、办公废品等垃圾，未清理整洁至可使用状态。伍均培认为林树桂损坏了其围墙，并出示照片拟佐证，林树桂对此予以否认。本院认为：本案是林树桂与伍均培因履行《租赁合同》而引发的纠纷，属租赁合同纠纷。本院查明的林树桂与伍均培之间签订的《租赁合同》已期满且双方当事人没有续签、林树桂实际使用合同标的房屋至2021年1月20日以及林树桂于合同成立时支付了30000元租金给伍均培等事实，有双方庭审陈述以及经庭审质证的证据予以证实，足资认定。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林树桂没有按约定支付最后一期租金，显属违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条的规定，林树桂应承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并且承担的赔偿损失额应当相当于因违约所造成的伍均培的损失。本案中，伍均培所举证据不能证实其因林树桂迟延支付租金而遭受的损失，双方约定若迟延支付租金则需支付每日千分之五的违约金，显然过高。本院结合2020年1月发生的新冠肺炎疫情确实造成企业生产经营一定困难的事实，以及按合同约定林树桂应支付租金的时间、金额及其即使我国发生新冠肺炎疫情但林树桂仍然实际经营至2021年1月20日的实际情况，根据公平原则，调整其最后一期租金应付最后期限为2020年4月30日，并把违约金调整为每日应付租金的0.2‰。根据其于2020年8月18日支付了5000元、9月15日支付了10000元、9月30日支付了12500元的实际，核算其应付违约金为7685元：[27500×110天（自2020年5月1日至8月18日）+（27500-5000）×28天（自2020年8月19日至9月15日）+（27500-5000-12500）×15天（自2020年9月16日至9月30日）]×0.2‰=7685元。林树桂抗辩称因新冠疫情影响应延长租赁期限、减免租金的意见，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，在林树桂与伍均培的《租赁合同》期满后，林树桂继续使用该合同标的房屋，直至2021年1月20日，应视双方《租赁合同》持续至当日。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条的规定，林树桂应当支付自2020年10月15日至2021年1月20日共3个月零5天的租金及电费304.40元。根据《租赁合同》关于合同期内每年租金55000元以及租赁期满3年后根据市场变化每年租金递增20%的约定，林树桂继续使用的3个月零5天即3.17个月应付租金17380元：55000×（1+20%）÷12×3.17=17380元。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付租金。根据该规定，林树桂在原合同期满后继续使用案涉租赁房屋，属不定期租赁，最迟应于其交还房屋给伍均培时即2021年1月20日支付相应租金，否则构成违约，应承担违约责任。伍均培诉请自其起诉之日即2021年3月11日起、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，没有超过前述违约金的论述，本院予以支持。林树桂在交回房屋给伍均培时，没有清理其租赁期间所产生的包括伍均培所提供的照片显示的房屋内的床铺、办公桌椅等物品及垃圾，违反双方约定，林树桂应把上述物品清理并做好房屋清洁的工作。林树桂抗辩称其之所以没有清理床铺等物品是因为这些东西是由上任承租人留下，但庭审过程，林树桂确认其承租案涉房屋期间一直使用上述物品，当不使用时却不把相应物品整理好，有违诚实信用及社会公平正义原则，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。现有证据不足以证实林树桂在退出租赁时损坏了伍均培诉称指向的围墙。综上所述，在2021年1月20日，双方之间的租赁合同正式解除后，林树桂仍应履行的义务包括1.支付以下三笔费用：①迟延支付2020年4月15日至10月15日的租金而产生的违约金7685元、②2020年10月16日至2021年1月20日的租金17380元及利息（利息以实欠租金为本金、按2021年2月20日公布的一年期LPR3.85%、自2021年3月11日起计算至清偿日止）、③拖欠电费304.40元。上述费用可用其押金30000元相抵；2.清理尚留在案涉租赁房屋内的办公桌椅、床铺、垃圾等物品并做好房屋清洁工作。由于合同约定了押金不计算利息，并且林树桂至今未交清其应承担的电费，林树桂提出的利息主张事实依据不足，本院不予支持。伍均培诉请林树桂支付此前拖欠2020年4月15日至同年10月15日期间的租金的违约金以及没收押金，实质上均属违约责任，前述已依法核定了林树桂应承担的违约责任，故对伍均培提出的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自其起诉日起计算林树桂拖欠的租金所产生的利息以及没收押金的请求，本院均不予支持。伍均培诉请林树桂赔偿损坏围墙、不清理生活垃圾和废弃物所产生的费用5000元，但其所举证据不足以证实林树桂存在损坏其围墙的行为、不能证实其因围墙的损坏而遭受的损失、不能证实伍均培未清理垃圾而遭受的损失，故对伍均培该诉请，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、林树桂在本判决发生法律效力之日起十日内把案涉租赁房屋内的办公桌椅、床铺、垃圾进行清理，并清洁案涉房屋；二、林树桂在本判决发生法律效力之日起十日内支付电费304.40元给伍均培；三、林树桂在本判决发生法律效力之日起十日内支付因迟延支付2020年4月15日至同年10月15日的租金所产生的违约金7685元；四、林树桂在本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年10月16日至2021年1月20日的租金共17380元及利息（该利息以实欠租金为本金、按年利率3.85%、自2021年3月11日起计算至清偿日止）；五、伍均培在本判决发生法律效力之日起十日内退还押金30000元给林树桂；六、林树佳、伍均培按上述第二、三、四、五项所确定的给付义务相互抵减后的实际情况履行给付义务。七、驳回林树桂、伍均培其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费206元（林树桂已预交），反诉受理费991元（伍均培已预交），林树桂负担267元，伍均培负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 游兴华二〇二一年四月二十五日法官助理 邱国强书 记 员 陈超毅