文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1026号上诉人（原审原告）：吴晶晶，男，1990年7月29日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：钱玲芳（系吴晶晶之妻），女，1990年1月2日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司镇江分公司，住所地：镇江市京口区象山街道孟诚社区谷阳北路299号优山美地114幢209室、210室、211室。负责人：龙为民，该分公司经理。委托诉讼代理人：陆敏，江苏江成律师事务所律师。上诉人吴晶晶因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司物业服务合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴晶晶上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求并由被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉落水管在被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司物业服务合同的服务区域内，案涉落水管也是前期物业服务合同规定的由被上诉人进行维护，被上诉人存在长期、持续的未完全履行义务等违法行为，上诉人的损失是客观存在的事实，一审法院未支持上诉人一审的诉讼请求不当。被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司答辩：上诉人上诉请求不能成立。吴晶晶向一审法院起诉请求：1.判令广东中奥物业管理有限公司镇江分公司赔偿更换地板损失12600元；2.判令广东中奥物业管理有限公司镇江分公司赔偿家具等损失1000元、疏通管道费用300元及汽车修理费1860元。一审法院认定事实：2013年，吴晶晶与案外人吴俊购买了镇江市京口区优山美地156幢3层302室房屋（以下简称302室房屋）。根据《商品房买卖合同》记载，302室房屋套内面积72.97平方米；装修标准中言明卧室与客厅地面为“格力士”或同等档次品牌实木复合地板。302室房屋所在楼房的南侧阳台配置有一处地漏，地漏附近为该楼房02室业主共用的落水管。广东中奥物业管理有限公司镇江分公司中奥公司（乙方）与302室房屋开发商镇江和融房地产开发有限公司（甲方）签订有《镇江优山美地前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。约定：一、服务期限：自2015年6月1日起至2017年5月31日或业主委员会经全体业主授权与选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时，本合同自动终止（两者已先发生为先）。二、服务内容与质量：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理（物业共有部位明细见附件三）；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，确保为业主提供一个清洁、舒适的工作及生活环境；车辆停放管理；服务内容还包括了其他事项。物业服务质量应达到附件五、附件六、附件六之一的标准。三、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。四、物业的经营与管理：停车场属于甲方所有；乙方应与停车场车位使用人签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。五、物业的接管验收：乙方接管物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1.共用部位：物业管理区域内属于全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、传达室、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、房屋承重结构、房屋主体结构、户外墙面、屋面等部位；2.共用设施设备：物业管理区域内属于全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的道路、绿地、苗木、植物；水系、硬质铺装、绿化小品、上下水管道、落水管道、污水管、窨井、化粪池、水箱、水泵、地面停车车位等设施设备等。六、违约责任：因乙方原因造成的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权向乙方提出书面整改通知书，发出三次通知以后，乙方仍未达到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权终止合同，并根据实际损失向乙方索赔。《物业服务合同》附件三系对物业共用部位明细列表，言明物业公用部位包括但不限于《物业服务合同》中物业的接收管理部分中对共用部分约定事项的列举；附件四系对物业共用设施设备明细列表，包括了《物业服务合同》中对物业共用设施设备的约定，同时写明还包括“其他共用设施设备等”；附件五系镇江市区普通住宅小区物业公共服务等级五级标准列表。其中要求物业服务中心应对小区公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）；物业服务中心受理业主或物业使用人报修，急修应在20分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录；对小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次，保持路面平整、排水畅通；共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每半年对排水明沟清扫2次，每2个月对地下管井清理1次，每月对室外共用水管道进行1次检修。小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。2018年11月，吴晶晶家中（302室房屋）阳台地漏返水倒灌进室内，发现后向广东中奥物业管理有限公司镇江分公司反映情况，广东中奥物业管理有限公司镇江分公司联系了疏通人员上门对管道进行了疏通，解决了返水问题。同年12月，同一位置再次返水，吴晶晶向广东中奥物业管理有限公司镇江分公司反映后，广东中奥物业管理有限公司镇江分公司未予回复，吴晶晶自行联系疏通人员疏通管道。对于具体管道堵塞位置、堵塞原因无法查明。吴晶晶因第二次疏通管道支付费用300元。后广东中奥物业管理有限公司镇江分公司向吴晶晶主张物业管理费用。2020年6月1日，吴晶晶因本案遂诉来法院。一审法院认为，根据《物业服务合同》约定，吴晶晶、广东中奥物业管理有限公司镇江分公司之间系物业服务合同关系。广东中奥物业管理有限公司镇江分公司应当提供符合《物业服务合同》约定标准的物业服务，如因物业服务质量未达标，构成违约，因此致吴晶晶遭受损失的，广东中奥物业管理有限公司镇江分公司应当承担相应的赔偿责任。《物业服务合同》中对于物业服务范围约定为物业共用部位、物业共用设施设备，该约定指向的系合同附件三、附件四的约定。附件三、附件四对于物业共用部位、物业共用设施设备进行了列举方式的表述，但对于类似302室房屋地漏旁位于业主室内区域的落水管并未列明，考虑到该落水管的终端出口位置处于公共区域，故广东中奥物业管理有限公司镇江分公司作为物业管理单位，有义务对该落水管终端公共出口处所存在的堵塞情况进行管理和相应疏通。即当吴晶晶通知广东中奥物业管理有限公司镇江分公司落水管存在返水问题时，广东中奥物业管理有限公司镇江分公司有义务对该落水管出口的情况进行检查、疏通、排除隐患；如检查发现造成堵塞的部位并非该落水管的公共出口时，应及时反馈，并告知该业主与堵塞部位管道所在区域的业主协调检查疏通事宜。《物业服务合同》对于服务标准直接援用了《镇江市普通住宅小区物业公共服务等级五级标准》的规定，该标准中对于室内落水管、上下水管道的维护、养护标准并未具体、明确的约定。但根据上述标准，物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，应及时检查、反馈或维修。本案中，302室房屋第二次发生返水倒灌，吴晶晶报修后，广东中奥物业管理有限公司镇江分公司未予处理，违反合同约定，如因此给吴晶晶造成损失的，应承担相应的赔偿责任。吴晶晶因疏通管道自行聘请疏通人员支付300元，该费用系报修后广东中奥物业管理有限公司镇江分公司未予处理而产生，故应由广东中奥物业管理有限公司镇江分公司承担。吴晶晶主张因返水造成了地板、家具损坏，但提交的证据不足以证明具体的受损金额，故本案中不予支持。吴晶晶主张车辆停放时因刮蹭产生损失，但对于广东中奥物业管理有限公司镇江分公司对此需承担违约责任，未提供足够有效的证据加以证明；且提交的收据亦不足以证明损失金额，故对该诉讼请求本案中亦不予支持。判决：一、广东中奥物业管理有限公司镇江分公司赔偿吴晶晶300元；二、驳回吴晶晶的其他诉讼请求。在二审审理中，上诉人吴晶晶提交镇江天宏装饰有限公司营业执照（副本）副本复印件与镇江天宏装饰有限公司的更换地板报价表作为证据，以此证明上诉人因为地漏返水，重新更换地板，因此造成的损失是15084元。被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司质证认为，上诉人当庭提供的证据，我方对真实性不认可，镇江天宏装饰有限公司并不是专业的鉴定部门，对于报价只是市场参考，不能作为上诉人主张损失的依据，不具有专业性和真实性，不认可。且该公司的公章也无法确认，即使作为证据使用，也应当由相关的人员接受法庭询问。在二审审理中，上诉人吴晶晶委托诉讼代理人钱玲芳当庭陈述：2018年起诉的时候，法院问有无交物业费，我说没有交。我一直没有交物业费。第一次物业找人疏通管道我们没有给钱，第二次我找的人疏通管道我给的钱。2020年5月21日一次性交全物业管理费8000多元。被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司当庭陈述：2019年年末或2020年春节前就吴晶晶未交物业费向法院提起诉讼。本院对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，上诉人吴晶晶向被上诉人广东中奥物业管理有限公司镇江分公司主张赔偿，一审审理中上诉人吴晶晶所提供的证据不足以证明吴晶晶主张因返水造成了地板、家具损坏具体的受损金额。在二审审理中，上诉人吴晶晶以其向镇江天宏装饰有限公司询价的更换地板报价表作为主张具体受损金额依据，而该更换地板报价表仅为报价参考依据，并不能证明上诉人吴晶晶主张的具体受损事实与金额，即上诉人吴晶晶家是否存在因案涉的阳台地漏返水倒灌进室内所致的具体的受损金额，故以上诉人吴晶晶所提供的证据仍不能作为吴晶晶主张赔偿的依据，因此，上诉人吴晶晶要求支持其一审的诉讼请求的上诉理由，不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人吴晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 黄 甦审判员 葛荣贵审判员 杨道骏二〇二一年五月八日书记员 潘 悦