四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1921民初1257号 原告：中国农业银行股份有限公司通江县支行，办公地四川省巴中市通江县诺江镇诺江中路341号。 统一社会信用代码：915119210088351928。 法定代表人：张辉，行长。 委托诉讼代理人：蔡明学，男，生于1963年7月10日，汉族，住通江县，系该行工作人员。 被告：苏通平，男，1989年5月1日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：巴中川财实业有限公司，注册地四川省巴中市通江县高明新区（通江一号酒店）20层。 统一社会信用代码：9151192159998747X4。 法定代表人：姚俊文，执行董事。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司通江县支行（以下简称通江农行）与被告苏通平、巴中川财实业有限公司（以下简称巴中川财公司）“金融借款合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通江农行的委托代理人蔡明学、被告巴中川财公司的法定代表人姚俊文及其委托代理人朱晓光到庭参加了诉讼，被告苏通平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通江农行诉称：2014年6月5日，被告巴中川财公司与我行签订《一手房贷款业务银企合作协议》中约定：被告巴中川财公司同意为借款人（购房人）在办理按揭贷款提供阶段性连带责任担保，在担保期间内借款人不能按期偿还购房贷款本息时，其代为偿还。阶段性保证期限为自借款发放之日起，至借款人取得房地产产权证书，并以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2014年8月7日，被告苏通平与被告巴中川财公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于通江县高明新区（原石牛嘴新区）“通江一号”一期01-303号住房一套。2014年11月10日，被告苏通平、巴中川财公司与我行签订《个人购房担保借款合同》，被告苏通平用上述房产抵押，在我行借款200000元，月利率7.63%，期限15年，还款方式为等额本息，被告巴中川财公司承诺对借款承担阶段性连带责任担保。借款发放后，被告苏通平未按合同约定偿还借款本息。请求人民法院判令：1、被告苏通平立即偿还我行贷款本金149579.39元，并按合同约定支付利息、复利和罚息等；2、被告巴中川财公司对被告苏通平下欠的借款本息承担连带保证责任；3、我行对合同项下抵押物“通江一号”一期01-303号住房的处置价款在约定的担保范围内享有优先受偿权。 被告苏通平未作答辩。 被告巴中川财公司辩称：1、希望原告通江农行与被告苏通平继续履行合同。2、虽被告苏通平购买我公司的房屋现未取得产权登记，未办理抵押登记，但在借款时已为原告通江农行办理了抵押预告登记，现是否办理产权证和抵押权证，均能保证原告通江农行的债权实现，故我公司不应当再对被告苏通平未偿还的借款本息承担连带保证责任，请求法院驳回原告通江农行对我公司的诉请。3、原告通江农行与被告苏通平合同约定的利率过高，请不再计算复息及罚息，并从起诉之日起不再计算资金利息。 经审理查明：2014年6月5日，巴中川财公司与通江农行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：1、巴中川财公司同意为借款人（购房人）购买“通江一号”一期房产在办理按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保；2、为个人住房贷款提供保证担保的，自通江农行向购房人发放借款之日起至办妥以通江农行为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后1年；3、巴中川财公司担保范围为购房人与通江农行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等通江农行实现债权的一切费用。 2014年8月7日，巴中川财公司（出卖人）与苏通平（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定苏通平购买位于通江县高明新区（原石牛嘴新区）巴中川财公司开发的“通江一号”一期01-303号住房一套。该房已在通江县房产管理局办理了备案登记，合同备案号201408070000074。2014年11月10日，苏通平（借款人、抵押人）与通江农行（贷款人、抵押权人）、巴中川财公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（主要内容）：1、苏通平用“通江一号”一期01-303号住房抵押，在通江农行借款200000元，期限180个月；2、借款利率适用浮动利率，以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；3、还款方式为等额本息，还款周期为1月……；4、借款担保为阶段性保证+抵押；5、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；6、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利……；7、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权……。2014年11月19日，苏通平购买的“通江一号”一期01-303号住房在房产管理部门为通江农行办理了抵押预告登记。2014年11月21日，通江农行按合同约定向苏通平发放了借款200000元。苏通平按合同约定偿还部分到期借款本息后，未再继续履行还款义务，至2021年2月20日，下欠贷款本金149579.39元。2021年3月10日，通江农行向本院提起诉讼，请求实现诉请。 本院认为：原告与二被告签订的《一手房贷款业务银企合作协议》和《个人购房担保借款合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定诚实信用地履行合同义务。本案中，原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告苏通平未按合同约定履行足额偿还到期借款本息义务已构成违约。根据合同的约定，原告主张提前收回下欠借款本金，并按合同约定计收罚息和复利，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告苏通平为保证案涉借款本息的偿还，以其购买的“通江一号”一期01-303号住房提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，故原告请求就被告购买的“通江一号”一期01-303号住房在拍卖、变卖或折价的价款中优先受偿，符合法律规定，应予以支持。 根据合同约定，被告巴中川财公司为案涉贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为通江农行向购房人发放借款之日起至办妥以通江农行为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记，案涉抵押房屋至今是办理的抵押预告登记，不是办理的抵押登记，被告辩称不应当承担连带保证责任的主张与合同约定不符，依法应不予支持。被告巴中川财公司在承担连带保证责任后，依法有权向被告苏通平追偿。合同约定了违约后被告苏通平应承担支付罚息、复利和赔偿损失等违约责任，被告巴中川财公司请求不再计算复息及罚息，并从起诉之日起不再计算资金利息等主张不予支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案因属于法律事实发生于民法典实行前引起的民事纠纷，根据上述司法解释规定，本案应适用当时的法律规定。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告苏通平在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司通江县支行偿还借款本金149579.39元，并按《个人购房担保借款合同》的约定支付利息、罚息、复利至借款本金清偿完毕时止；被告巴中川财实业有限公司对上述借款本息承担连带保证责任； 二、如被告苏通平不能履行上述第一项债务，则原告中国农业银行股份有限公司通江县支行在拍卖、变卖或折价处置被告苏通平购买的位于通江县高明新区“通江一号”一期01-303号号住房价款中优先受偿； 三、被告巴中川财实业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告苏通平追偿。 如义务人未按本判决确定的付款时间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费3292元，由被告苏通平负担（已由原告垫支，在被告履行义务时一并支付）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力。 负有履行义务的当事人应依法按期履行义务，逾期不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。义务人应向法院报告财产状况，并不得有高消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定，人民法院可对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  裴茂森 人民陪审员  陈鹤云 人民陪审员  雷彬彬 二〇二一年五月十七日 书 记 员  李丽君