四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1623民初1288号 原告：四川仲信物业管理有限公司邻水分公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇熙源路502号上甲华庭4单元负一层1号。 统一社会信用代码：91511623MA65GPNE9D。 法定代表人：谭东，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊超，女，1982年1月6日出生，汉族，住四川省邻水县，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。 被告：陈芳，女，1988年5月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：朱碧珍，女，住四川省邻水县。陈芳之母。 原告四川仲信物业管理有限公司邻水分公司（以下简称仲信物业公司）与被告陈芳物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月11日、5月24日公开开庭进行了审理，原告仲信物业公司委托诉讼代理人熊超、叶洋，被告陈芳诉讼代理人朱碧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仲信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年1月1日起至2020年12月31日期间所欠物业服务费1784元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之五的标准计算至本金付清之日止）；2.案件受理费、公告费由被告负担。事实及理由：被告购买位于邻水县（房产证地址：邻水县）商品住房一套。原告按照物业合同约定为上甲华庭小区提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳物业服务费。从2019年1月1日起至2020年12月31日止，被告尚未缴纳的物业服务费用共计1784元（含水电公摊及二次供水费用）。综上，被告无故拖欠物业费的行为实属违约，损害了原告的合法权益，请求支持原告的诉求。 被告陈芳辩称：原告在管理物业过程中存在财务不公开、不合理使用大修基金、工作人员服务态度差；以及对乱搭建乱建铁皮房不制止，消防设施存在安全隐患，小区门市悬挂空调外机、油烟管布局不合理，小区下水道未及时清淤，车库规划不合理，小区大门被商贩、摩托车堵大门口，小区内外来人员张贴小广告、非小区人员随意进出小区不盘查，商户的配电箱安装在小区内且有安全隐患、小区脏乱、小区楼梯间无扶手、小区监控存在死角、住房房屋外墙漏水未及时维修，电梯修理不及时存在安全隐患等不作为情况。只要原告能将上述事项做好，被告愿意如数缴纳下欠的物业服务费。对原告诉讼请求的拖欠物业服务费金额被告不认同，被告已交纳三年的物业服务费，只欠一年的物业服务费，不是原告所称的拖欠二年物业服务费。 本院经审理认定事实如下：四川上甲房地产开发有限责任公司系“上甲华庭”小区开发商。2015年8月10日，邻水县华益物业服务有限公司与四川上甲房地产开发有限责任公司“上甲华庭”小区的前期物业服务事宜签订《上甲华庭小区前期管理服务合同》，双方就物业基本情况、委托服务事项及质量、服务期限、物业服务相关服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托服务期限自2015年8月17日起至成立业主签订新物业管理合同止。其中合同第四章约定物业服务费计费方式为包干制，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理服务企业享有或承担，由业主按其拥有的物业建筑面积从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之次日起全额交纳。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.1元/平方米.月，商业门面服务标准由乙方与商户自行协商，住宅公共部分二次供水12元/月/户（七楼以上不含七楼），公共部分水电分摊：10元/月/户。物业服务费用需按年交纳，业主应以当年12月1日起10内缴纳次年物业管理服务费。业主应按《商品房买卖合同》约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳物业服务费的，经书面催促仍不交纳的，乙方（物业服务企业）可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起以欠费总额为基数按按每日5‰标准收取逾期缴费违约金。 2017年5月29日，重庆曜勃物业服务有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲华庭”小区的前期物业管理服务事宜签订《上甲华庭小区前期物业服务合同》，双方就委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托管理服务期限自2017年6月1日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.1元/平方米.月，商业门面服务标准由乙方与商户自行协商，公共部分水电分摊10元/月/户（住宅公共部分），二次供水12元/月/户（七楼以上不含七楼）。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以当年12月1日起10天内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起以欠费总额为基数按按每日5‰标准收取逾期缴费违约金。 2019年4月29日，原告四川仲信物业管理有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲华庭”的前期物业管理服务事宜再次签订《上甲华庭前期物业服务合同》，双方仍对物业基本情况、委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中委托管理服务期限自2019年5月1日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.2元/平方米.月，商业门面服务标准由乙方与商户自行协商，公共部分水电分摊10元/月/户（住宅公共部分），二次供水12元/月/户（七楼以上不含七楼）。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以当年12月1日起10天内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起以欠费总额为基数按按每日5‰标准收取逾期缴费违约金。 2017年5月31日，邻水县华益物业服务有限公司作为甲方（债权出让人）与重庆曜勃物业服务公司邻水分公司作为乙方签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇“上甲华庭”部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单待甲方清查后交付乙方）。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权收回并享有。合同签订后，重庆曜勃物业服务公司邻水分公司对“上甲华庭”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、值守巡查、小区保洁、绿化养护等管理服务。2019年4月30日，重庆曜勃物业服务公司邻水分公司作为甲方（债权出让人）与四川仲信物业管理有限公司邻水分公司作为乙方签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇“上甲华庭”部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单待甲方清查后交付乙方）。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权收回并享有。合同签订后，重庆曜勃物业服务公司邻水分公司对“上甲华庭”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、值守巡查、小区保洁、绿化养护等管理服务。 2015年8月31日，邻水县华益物业服务有限公司就物业服务收费向邻水县住房和城乡规划建设局、邻水县发展和改革局备案，审定标准为“1.1元/月/㎡”。2018年12月20日，重庆曜勃物业服务公司邻水分公司就物业服务收费向邻水县住房和城乡规划建设局、邻水县发展和改革局备案，审定标准为“1.2元/月/㎡（含水电公摊）”。 被告从四川上甲房地产开发有限责任公司购买坐落于邻水县（建筑面积61.95平方米）商品房一套。被告于2016年6月装修竣工入住。被告累计拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费1784元（含水电公摊及二次供水费用）。其中，2019年1月1日至12月欠费892元，2020年1月至12月欠费892元。原告多次在被告进户门上张贴催费通知单或催费函等，被告至今仍未向原告交纳所欠物业服务费。 上述事实有原告营业执照、法定代表人身份证明书及被告居民身份证复印件，《上甲华庭小区前期物业管理合同》（2015年、2017年2019年各签订一份共三份），债权转让协议（两份），公告（两份），前期物业服务收费备案表，接房协议书，业主登记表，装修竣工验收单，退装修保证金明细表，产权登记信息，部分电梯年检发票及更换公共设施设备发票，部分电梯运行巡检表和故障记录，部分来访人员登记表，巡逻记录，部分设备保养记录，部分物业日常照片，原告工作人员就上甲华庭小区乱建违建现象向主管部门报告的现场照片，被告欠费清单及原告在被告门口及楼栋张贴催收单照片，被告提交了现场图片复印件、小区业主联名举证书复印件（部分业主签名）以及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。邻水县华益物业服务有限公司、重庆曜勃物业服务有限公司邻水分公司、原告四川仲信物业管理有限公司邻水分公司与“上甲华庭”小区开发商四川上甲房地产开发有限责任公司前期物业服务签订合同，双方“上甲华庭”小区前期物业服务具体事宜进行了约定，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各自均应按合同约定全面履行各自的义务。邻水县华益物业服务有限公司、重庆曜勃物业服务有限公司邻水分公司就到期后的权利义务转让给了四川仲信物业管理有限公司邻水分公司，该债权转让协议均系当事人真实意思表示，本院予以确认。被告系邻水县房屋业主，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告提交的相关证据能够证明对上甲华庭小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、小区保洁、绿化养护等日常管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，被告经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告实际提供了物业服务，现请求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费1784元（含水电公摊费用），应予支持。原告主张逾期付款违约金约定过高，应予调整。对被告逾期支付物业服务费可从被告每年欠款之次年1月1日起按ＬＰＲ%计算资金占用利息。 从庭审中被告提交的证据看，虽然能够反映原告提供的部分物业管理服务存在不同程度的瑕疵，但原告已当庭承诺十日内进行整改，并将书面整改方案在小区内公示，接受业主监督；被告陈述电梯存在安全隐患，甚至长达一个月没有维修未提交证据支持；其提出的二楼违规搭台未拆除不属于物业管理范围，被告应向政府职能部门举报；被告称只欠一年物管服务费与本案查明的事实不符，且被告未能举示出相应证据。综上所述，被告不能举证证明原告存在根本违约行为，故被告的抗辩不能成为拒绝缴纳物业管理费的理由，对被告的主张本院不予支持。由于物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，遵守管理规范，以最大限度维护各方当事人的合法权益。小区物业居住环境的改善与维护，除物业服务企业提供优质的管理服务外，更需要全体业主共同维护。鉴于物业服务对象庞杂，业主认知水平、诉求差异等客观实际，原告作为物业服务的提供者应增强服务意识、提高服务质量、积极回应业主需求，强化与业主沟通，增强物业管理透明度，减少物业服务企业与业主，以及业主之间的误解、纷争。同时，业主也应对物业服务提供者体现出一定的理解与宽容，以共同营造干净、有序、和谐、融洽的居住环境与氛围，实现物业服务企业与业主共赢。 综上所述，原告四川仲信物业管理有限公司邻水分公司请求被告陈芳支付2019年1月1日起至2020年12月31日期间所欠物业服务费1784元于法有据，本院予以支持。前期物业服务合同虽约定了违约金比例，但约定过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下： 被告陈芳于本判决生效之日起十日内支付原告四川仲信物业管理有限公司邻水分公司2019年1月1日起至2020年12月31日期间所欠物业服务费1784元及资金占用利息(利息计算标准：按全国银行间同业拆借中心2021年3月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算；2019年1月至12月欠费892元利息从2020年1月1日起计算，2020年1月至12月欠费892元从2021年1月1日起计算。)。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 张 波 二〇二一年五月二十七日 书记员 丰泽鉴 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同收法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款：物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。