苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初3149号原告：马现忠，男，1985年4月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。原告马现忠与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告马现忠的委托诉讼代理人姜国云到庭参加诉讼，被告财智公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马现忠向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金91102.03元(以1113470元为基数，自2019年2月23日（交房后360日）计算至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算；自2019年8月20日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年7月23日)；2.本案诉讼费用由被告承担，原告已预交的诉讼费退还原告。事实和理由：2018年1月25日原告(买方)与被告(卖方)签署《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：201802080080)，被告将其开发的位于苏州市吴江区xx东侧、xx北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第x幢x单元x号房出售给原告，购房总价为人民币1113390元，实际价款为1113470元(比合同约定价格增加80元)交房期限为2018年3月30日，合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2018年2月28日将1516号房屋交付给原告，根据合同约定，被告在应交房后360日内，即于2019年2月23日前配合原告办理产证。但被告一直没有收到产证，被告已构成违约，应向原告支付违约金。合同第二十二条约定：因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起【360】日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2、出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的【万分之0.5】向买受人支付违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第18条第2款，由于出卖人原因未能取得房屋权属证书，在合同未约定违约金或损失数额难以确定的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(该司法解释出台时，人民银行规定的逾期贷款利率是每日万分之二点一，2004年1月1日起改为原贷款利率水平上加收30%-50%)。同时，江苏省高院出台的《关于当前商事审判若干问题有解答(二)》，赋于守约方有权请求将违约金调整到同期贷款基准利率的1.3倍的权利。本案合同是被告提供的格式合同，规定的违约金仅为已付购房款的万分之0.5，显属过低。原告有权请求法院予以调整。现原告要求依照《解释》第18条未约定约违金时的标准计算合情合理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决。财智公司未作答辩。经审理查明：2018年1月25日，财智公司（出卖人）与马现忠（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同约定买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心第x幢x单元x室商品房，建筑面积139.75平方米，房屋总价款1113390元。合同第十七条（房屋交付时间）约定，出卖人定于2018年3月30日前将商品房交付给买受人，最早不得早于2017年12月22日。合同第二十一条（不动产登记）约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产权证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条（逾期办理不动产登记的违约责任）约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。财智公司于2018年2月28日向马现忠交验案涉房屋。财智公司于2018年5月16日向马现忠开具了价税合计金额为1113470元的江苏增值税普通发票（上面注明面积为139.76平方米）。马现忠于2020年7月20日向财智公司缴纳维修基金16772元。后，马现忠自行办理产权登记手续并于2020年7月23日取得案涉房屋不动产权证书。以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、不动产权证书、收据以及当事人的相关陈述予以证实。本院认为：被告财智公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原告马现忠与被告财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2018年2月28日交付，按照双方合同约定，如因出卖人财智公司的原因，买受人无法在房屋交付之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人应负逾期办证的违约责任。现原告于2020年7月23日通过自行办理产权登记手续取得案涉房屋不动产权证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证违约责任的起算点应为交房后360日的次日即2019年2月24日，截止时点应为马现忠取得案涉房屋产权的前一日即2020年7月22日。关于逾期办证违约金的标准。原告马现忠要求调高违约金。本院认为，原告马现忠与被告财智公司在房屋买卖合同中约定每日万分之0.5的逾期办证违约金。逾期办证的行为客观上会影响买房人出租、再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金过低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告马现忠造成损失，故原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算较为合理，本院予以支持。经本院核算，财智公司应给付马现忠逾期办证违约金88372.55元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司应给付原告马现忠逾期办证违约金88372.55元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1039元，由原告马现忠负担34元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担1005元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告马现忠已经预交的诉讼费1039元由本院退还1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  沈黎红二〇二一年五月八日书记员  邱清颖附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。