西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2021）藏0103民初722号原告：达扎，男， 1987年8月12日出生，藏族，务工，现住西藏拉萨市。被告：包福文，男，1978年4月8日出生，汉族，务工，现住拉萨市。委托诉讼代理人：顾凡，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被告：拉萨市宜阁居房地产经纪有限公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区日月湖小区2区8排25号，统一社会信用代码：91540194MAB031EY3D。法定代表人：克珠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：甑冲，男，1990年12月1日出生，汉族，务工，系被告拉萨市宜阁居房地产经纪有限公司员工，现住拉萨市。原告达扎与被告包福文、拉萨市宜阁居房地产经纪有限公司（以下简称宜阁居）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，本院依被告包福文的申请追加被告宜阁居为本案共同被告，于2021年5月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告达扎、被告包福文的委托诉讼代理人顾凡、被告宜阁居的委托诉讼代理人甑冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达扎向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告包福文签定的《房屋买卖合同》；2．判令被告包福文返还中介费、首付款180 000元；3.判令被告包福文支付违约金30％（366 666元）；4．判令由被告包福文承担本案诉讼费用。追加被告宜阁居后，原告明确仍仅向被告包福文主张权利，不向被告宜阁居主张权利。事实与理由：原告与被告包福文于2020年12月30日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告包福文购买位于拉萨市××路的房屋，原告已于合同签订后向被告包福文支付了定金、首付及中介费用共计180 000元，并已完成贷款审批手续，但被告无正当理由拒不向原告办理房屋过户手续，原告依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，请求法院依法支持原告上述请求。被告包福文辩称，同意解除与原告之间签订的《房屋买卖合同》，但被告包福文仅收到了购房款152 500元，剩余部分被告包福文并未收到，对收到的152 500元，解除合同后，被告包福文愿意退还。被告包福文不存在违约行为，故不应支付违约金。被告宜阁居辩称，被告宜阁居已按照合同约定完成了中介工作，相应的中介费用被告宜阁居不退还。各方当事人针对诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋买卖定金合同》《房屋买卖合同》《农行交易明细》、被告包福文提交的《房屋买卖合同》《微信聊天记录》、被告宜阁居提交的《房屋买卖合同》《微信聊天记录》各方当事人对其真实性均认可，仅对违约责任和证明目的不认可，本院对其真实性予以认可。对各方当事人有异议的证据本院认定如下：被告包福文提交的《拟定通知书》《催告函》原件各1份、《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告包福文出售涉案房屋系为了购买另一房屋，因被告宜阁居的违约行为导致被告包福文与原告签订合同的目的无法实现，被告包福文享有解约权。原告与被告宜阁居对其关联性均不认可。本院认为，被告包福文与原告、被告宜阁居签订《房屋买卖合同》时并未告知出售涉案房屋的目的和原因，故本院对该组证据的关联性不予认可。经审理查明：原告与两被告于2020年12月7日签订《房屋买卖定金合同》，被告包福文作为甲方、原告达扎作为乙方、被告宜阁居作为丙方约定被告包福文以1 075 000元的价格将其所有的位于拉萨市××路的房屋出售给原告，定金为10 000元，首付款为150 000元，尾款为925 000元，尾款以按揭贷款方式支付，甲方配合乙方完成贷款等相关手续，并约定中介服务费和贷款服务费共计28 000元由乙方于合同签订当日支付给丙方，并约定三方于2020年12月31日前签订正式的买卖合同，乙方于当天向甲方支付剩余首付款，同时约定违约金为房屋成交总价的20%。2020年12月30日，被告包福文作为甲方、原告作为乙方、被告宜阁居作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定被告包福文以1 075 000元的价格将其所有的位于拉萨市××路的房屋出售给原告，定金20 000元、首付款（包含定金）150 000元、尾款（不含定金）925 000元以按揭贷款的方式支付，甲方配合乙方完成贷款等相关手续；中介服务费和贷款服务费共计25 000元由乙方于合同签订当日支付给丙方，若甲乙双方未能交易成功，丙方不退还中介费，甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%的中介费，因甲方或者乙方违约导致未能交易成功的，由违约方承担全部中介费用；甲乙双方需在15个工作日内配合丙方完成该房屋的贷款审批手续；违约金为该房屋成交总价的30%；房屋于过户当日交付。另查明，原告于2020年12月31日通过银行转账的方式向被告包福文支付了首付款155 000元，向被告宜阁居支付了中介服务费和贷款服务费25 000元。以上事实有各方当事人提交的以上证据及当庭陈述意见在案佐证。本院认为，本案中原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以认定。针对原告的全部诉讼请求，本案争议焦点为本案中的违约方系哪一方？原告和被告宜阁居主张因被告包福文未配合办理过户手续，故被告包福文系违约方；被告包福文主张因被告宜阁居未在15天内完成贷款审批手续，故被告宜阁居系违约方。本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖定金合同》与《房屋买卖合同》中约定的部分内容不一致，因《房屋买卖合同》签订时间在后，应视为对《房屋买卖定金合同》的变更，以《房屋买卖合同》中约定的内容为准。《房屋买卖合同》第十二条第3点约定原告与被告包福文需在15个工作日内配合被告宜阁居完成涉案房屋的贷款审批手续，该条款明确了原告与被告包福文均有协助配合义务，但被告包福文和被告宜阁居提交的《微信聊天记录》均载明被告包福文与被告宜阁居于2021年1月25日仍还在就房产评估等相关事宜进行协商，并未按照15个工作日的要求履行各方的义务，应视为双方对完成贷款审批的时间进行了变更，直至2021年3月初两被告仍在就过户事宜进行沟通，沟通内容表明具体过户时间等银行通知，结合原告与被告宜阁居的当庭陈述：“合同签订后，三方口头约定具体贷款手续的完成和过户手续以银行通知的时间为准。”本院认定原告与两被告对完成贷款审批手续和过户的时间进行了变更，具体时间应以银行通知的时间为准。被告宜阁居于2021年3月18日通过微信通知被告包福文于第二日9：30分前往东郊房管局便民服务中心过户并发送定位后，被告包福文并未答复，也未配合过户，本院认为被告包福文不配合过户的行为直接导致原告与被告包福文签订《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，已构成根本违约，故本院认定被告包福文为违约方。对于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。被告包福文同意解除。本院认为，被告包福文不配合过户的行为已构成根本违约，导致原告签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告包福文向其退还中介费及首付款180 000元、违约金366 666元的诉讼请求。被告包福文主张其仅收到152 500元，也只愿意退还152 500，且认为原告主张的违约金过高，被告宜阁居不同意退还中介费。本院认为，被告包福文违约导致合同解除后，应向原告退还已收首付款并支付违约金，原告提交的《农行交易明细》能够证明原告向被告包福文支付的首付款金额为155 000元，被告宜阁居认可收到的中介服务费和贷款服务费为25 000元，对于首付款应由被告包福文向原告退还，对于中介服务费和贷款服务费虽系被告宜阁居收取，但被告宜阁居不存在违约行为，且原告也未向被告宜阁居主张退还中介服务费和贷款服务费的权利，故不应由被告宜阁居退还。中介服务费和贷款服务费应视为被告包福文违约后对原告造成的损失，应与违约金一并计算。《房屋买卖合同》中虽约定违约金为房屋成交总价的30%，但被告包福文当庭提出原告主张的违约金过高，本院酌情按照原告已支出款项的30%，认定被告包福文应向原告支付的违约金为54 000元（180 000元×30%=54 000元）。综上，本院对被告包福文向原告退还首付款155 000元、支付违约金 54 000元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。现根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告达扎与被告包福文、拉萨市宜阁居房地产经纪有限公司于2020年12月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告包福文于本判决生效之日起十日内向原告达扎退还首付款155 000元、支付违约金54 000元，共计209 000元；三、驳回原告达扎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3399.99元（原告已预交），由原告达扎承担1461.99元（已交纳），由被告包福文承担1938元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  员   李 娟二〇二一年五月二十日书  记  员   张璐婕