广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终719号上诉人（原审原告）：张秋燕，女，1983年9月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：神斯媚，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭豪，广东磨铁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市曲江耀星房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇城东岭窝仔。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：邓锦青，公司员工。委托诉讼代理人：黄鑫，广东星慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗某1，男，1978年2月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区马坝镇城东森林岛售楼部。委托诉讼代理人：黄鑫，广东星慧律师事务所律师。原审第三人：林叶超，男，1989年5月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区××镇新乡管理区非农户42号。原审第三人：黄云山，男，1988年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区××镇新乡管理区新村3号。上诉人张秋燕因与被上诉人韶关市曲江耀星房地产开发有限公司（以下简称耀星公司）、罗某1以及原审第三人林叶超、黄云山商品房预售合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人张秋燕的委托诉讼代理人神斯媚，被上诉人耀星公司的委托诉讼代理人邓锦青、黄鑫，被上诉人罗某1的委托诉讼代理人黄鑫以及原审第三人林叶超、黄云山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秋燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张秋燕的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由耀星公司、罗某1负担。事实和理由：一、一审判决第8页倒数第七行“张秋燕在庭审中表示从去年双方撤诉后至今没有协商解决，其本意是想解除合同。耀星公司、罗某1在庭审中表示是因为张秋燕不配合签署《房屋买卖合同》，从而导致不能办理相关房屋产权证件。”的内容，完全就是认定事实错误。张秋燕在一审开庭时根本没有阐述其本意是解除合同，完全是一审法院无中生有，故意曲解张秋燕的意思表示恶意认定张秋燕违约。本案完整的事实是:2015年12月29日张秋燕与耀星公司签订《国际森林岛楼宇认购书》，张秋燕已于当日付清房款。上述认购书约定2016年8月底前耀星公司须与张秋燕签署《商品房买卖合同》。但从上述认购书签订后一直到2019年1月底，张秋燕多次联系耀星公司要求签署《商品房买卖合同》，但耀星公司以各种理由多次拖延。后因拖延时间过久，张秋燕与耀星公司、罗某1于2019年2月1日签订《协议书》，约定耀星公司于2019年9月30日前与张秋燕签署《商品房买卖合同》并为张秋燕办理房地产所有权证等必备文件，否则张秋燕有权单方解除《国际森林岛楼宇认购书》，并承担相应违约责任。罗某1(耀星公司的法定代表人)自愿加入违约责任的债务承担，对耀星公司的债务承担共同清偿责任。上述协议书签订后一直到2019年9月30日，耀星公司都没有联系过张秋燕要求与其签署《商品房买卖合同》。反而是2019年10月11日耀星公司、罗某1发现自己过了协议约定的签订期限需要承担违约责任，就恶人先告状起诉张秋燕。（2019）粤0205民初2044号案件双方撤诉后，耀星公司也从未联系过张秋燕。后来张秋燕了解到从双方签订《国际森林岛楼宇认购书》开始直到目前为止，案涉房屋仍然在处于银行抵押状态，无法办理网签，无法签署《商品房买卖合同》。耀星公司、罗某1在一审开庭时也承认了这一事实。这才是耀星公司、罗某1一直未与张秋燕签署《商品房买卖合同》的根本原因！一审判决对此事实只字不提，歪曲事实，从而做出错误认定。《国际森林岛楼宇认购书》中清楚载明了张秋燕的联系地址以及联系电话。耀星公司在庭审中陈述其有通知张秋燕签署《商品房买卖合同》，但却从未提交任何证据证明其主张。事实是其从未通知过张秋燕签署《商品房买卖合同》，张秋燕的联系地址、电话从未变更过，张秋燕从未接到耀星公司要求签署《商品房买卖合同》的通知。一审法院对此事实也是只字未提，只是一昧强调耀星公司、罗某1在2019年9月30日后的诉讼行为，明显是歪曲事实。二、一审判决认定张秋燕占有案涉房屋后不与耀星公司签订《商品房买卖合同》是实现不了合同目的的原因，这完全就是认定事实错误。耀星公司、罗某1的违约行为才是实现不了合同目的的根本原因。首先，《国际森林岛楼宇认购书》签订后，耀星公司仅仅向张秋燕交付了钥匙，并未与张秋燕办理任何物业管理手续。张秋燕并未授权林叶超办理相关收楼手续。林叶超签订《前期物业服务协议》等书面资料是未经张秋燕授权而做出的行为。林叶超在一审庭审时也承认了其未经张秋燕授权，且耀星公司未能提供张秋燕授权给林叶超的证据。其次，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更等经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。上述第一点已经陈述该案涉房屋至今仍处于银行抵押登记状态，该抵押是导致耀星公司未能在约定的2019年9月30日前与张秋燕签署《商品房买卖合同》的真正原因（即案涉房屋有银行抵押登记而导致无法办理网签，更无法办理不动产变更登记）。案涉房屋实质上是不具备签署《商品房买卖合同》条件的。耀星公司的违约行为才是实现不了合同目的的根本原因。三、一审判决适用法律错误。一审判决第9页倒数第七行认为本案适用《中华人民共和国合同法》第九十四条（该规定是解除合同的五种法定情形)以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定（该规定是法定的房屋买受人请求解除合同的两种法定情形）存在错误。本案的案情并不适用上述两个有关合同法定解除的法律规定。《协议书》已经明确约定了合同解除权，本案应当适用《中华人民共和国合同法》约定解除的法律规定，即《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。张秋燕与耀星公司已经在《协议书》中约定，耀星公司未依约于2019年9月30日之前与张秋燕签订《商品房买卖合同》并办理房产证等文件，张秋燕有权单方面解除《国际森林岛楼宇认购书》，并有权要求耀星公司解除《认购书》之日起五日内退还购房款及利息。本案的案涉房屋目前仍然处于银行抵押状态，无法办理网签。该抵押的存在是导致耀星公司未能在约定的2019年9月30日前与张秋燕签署《商品房买卖合同》的真正原因。根据《协议书》的约定，耀星公司未能在约定的2019年9月30日前与张秋燕签署《商品房买卖合同》即已违约，耀星公司的违约行为直接导致张秋燕的单方解除权成就，张秋燕有权直接解除合同。综上所述，耀星公司存在明显违约行为，一审法院认定事实错误，适用法律错误，直接损害了张秋燕的合法权益。为维护张秋燕的合法权益，特此提出上诉。耀星公司辩称，一、其与张秋燕未能如期签订《商品房买卖合同》，原因主要在于张秋燕不予配合，案涉房屋的抵押状态并不影响双方签订《商品房买卖合同》。（一）耀星公司与张秋燕于2019年2月1日签订《协议书》，约定于2019年9月30日前签订《商品房买卖合同》，但张秋燕一直不予配合。无奈之下，耀星公司于2019年10月11日向一审法院起诉张秋燕，要求其履行《国际森林岛楼宇认购书》中约定的义务，与耀星公司签订《商品房买卖合同》。此案最终以耀星公司与张秋燕案外和解并撤诉告终。（二）耀星公司与张秋燕达成和解并撤诉后，由于疫情原因，双方一直未能签订《商品房买卖合同》，这是由于不可抗力造成的，并非耀星公司不愿意签订。（三）案涉房屋确实存在抵押，但并不妨碍张秋燕与耀星公司签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋存在抵押亦不影响《商品房买卖合同》的效力。二、耀星公司一直积极履行《国际森林岛楼宇认购书》中的义务，而张秋燕却未如约履行付款义务。耀星公司一直积极与案外人黄云山、林业超就工程款进行结算，以便与张秋燕完善购房款的支付手续，并同意案外人林业超代张秋燕办理收房手续。但案外人黄云山、林业超一直未就以工程款抵扣张秋燕应支付的购房款作出正式承诺，且张秋燕对案外人林业超代其收房的行为也一直未予认可，说明张秋燕与案外人林业超在房屋购买问题上仍存在分歧，张秋燕实际未如约履行付款义务。三、一审判决适用法律正确，张秋燕要求依据《协议书》约定解除合同没有法律依据。本案不符合解除合同的法定情形，亦不符合《协议书》约定的合同解除条件，《协议书》约定合同解除情形是以耀星公司违约为前提的。本案中，耀星公司与张秋燕未能如期签订《商品房买卖合同》，其责任在于张秋燕，张秋燕依据《协议书》约定要求解除合同没有法律依据。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回张秋燕的全部上诉请求。罗某1辩称，其与张秋燕签订的《协议书》虽然约定承担连带保证责任，但未约定保证期限，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，罗某1的担保期限为6个月，从2019年9月30日开始计算，现已超过6个月的保证期限，张秋燕无权要求罗某1承担保证责任。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回张秋燕的全部上诉请求。林叶超述称，同意张秋燕的上诉。黄云山述称，同意张秋燕的上诉。张秋燕向一审法院起诉请求：1.判令解除张秋燕与耀星公司签订的关于国际森林岛1幢A1-404单元的《国际森林岛楼宇认购书》（编号：0000041）与《协议书》；2.判令耀星公司退还张秋燕已付购房款及支付违约金合计400000元，并支付购房款利息166263.39元（以购房款315089元为本金，按年利率12%从2015年12月29日暂计至2020年5月21日，2020年5月21日之后的利息按上述标准计至耀星公司、罗某1付清之日止）；3.判令罗某1对耀星公司的上述债务承担共同清偿责任；4.判令耀星公司向张秋燕支付律师代理费6000元；5.判令本案的诉讼费、保全费由耀星公司负担。一审法院认定事实：2015年12月29日，张秋燕与耀星公司签订《国际森林岛楼宇认购书》（编号：0000041），约定张秋燕向耀星公司认购国际森林岛（原御湖山花园，张秋燕对项目更名情况已知悉并认可）1幢A1-404单元，总购房款315089元。张秋燕当天一次性付清了购房款，同日耀星公司出具收据交张秋燕收执。合同上书写有“备注：张秋燕于2015年12月29日交来￥7249元，其中总房款￥315089元，￥307740元抵于工程款。其房在2016年8月底前签署《商品房买卖合同》。因其这套房是样板房，经协商于2016年6月31日交房。”的内容。后耀星公司将房屋钥匙交给了张秋燕。2019年2月1日，耀星公司（甲方）、张秋燕（乙方）、罗某1（丙方）签订《协议书》一份，《协议书》记载“鉴于：2015年12月29日，耀星公司与张秋燕双方共同签订壹份《国际森林岛楼宇认购书（编号：0000041），约定张秋燕向耀星公司认购国际森林岛（原御湖山花园）1幢A1-404单元（建筑面积95.83㎡，套内面积80.9㎡），总金额为￥315089元；张秋燕于2015年12月29日交付7349元，剩余购房款307740元以耀星公司尚欠工程款307740元抵扣，耀星公司承诺于2016年8月底前签署《商品房买卖合同》，于2016年6月31日交房。上述认购书签署后，张秋燕已付清购房款￥315089元。但耀星公司由于自身原因，至今未能按照上述《国际森林岛楼宇认购书》约定时间签署《商品房买卖合同》及交付房屋，已构成根本性违约。为解决上述问题，耀星公司、张秋燕、罗某1三方经平等、友好协商，达成本协议条款。一、耀星公司承诺于2019年9月30日前，与张秋燕签署《商品房买卖合同》并为张秋燕办理房地产所有权证等房屋买卖必备文件、证件。二、如耀星公司未依约履行本协议第一条，张秋燕有权单方面解除《国际森林岛楼宇认购书》，耀星公司必须在张秋燕解除《国际森林岛楼宇认购书》之日起五日内退还张秋燕已付购房款及支付违约金合计￥400000元，并支付从2015年12月29日起至实际付款之日止利息（以购房款315089元为本金，按年利率12%计算）给张秋燕。三、在本协议履行过程中发生纠纷，双方应尽力协商解决；协商不成，可向法院提起诉讼。因耀星公司不履行本协议，张秋燕需通过诉讼追索的，张秋燕由此产生的律师费、调查费、案件受理费、财产保全费等由耀星公司承担。四、罗某1自愿加入债务承担，对耀星公司本协议第二条债务承担共同清偿责任。”2019年10月11日，一审法院以（2019）粤0205民初2044号受理耀星公司诉张秋燕房屋买卖合同纠纷一案。耀星公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决张秋燕继续履行《国际森林岛楼宇认购书》及《协议书》，与耀星公司签订《商品房买卖合同》；2.诉讼费由张秋燕负担。诉讼中，张秋燕向一审法院提出反诉，反诉请求为：1.判令解除张秋燕与耀星公司签订的关于国际森林岛1幢A1-404单元的《国际森林岛楼宇认购书》（编号：0000041）与《协议书》；2.判令耀星公司退还张秋燕已付购房款及支付违约金合计400000元，并支付购房款利息145338元（以购房款315089元为本金，按年利率12%从2015年12月29日暂计至2019年11月1日，2019年11月1日之后的利息按上述标准计至耀星公司付清之日止）；3.判令罗某1对耀星公司的上述债务承担共同清偿责任；4.判令耀星公司向张秋燕支付律师代理费6000元；5.本案的诉讼费、保全费用由耀星公司负担。后双方以庭外协商解决为由向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2019年12月5日作出（2019）粤0205民初2044号民事裁定，裁定准许耀星公司撤回本诉、准许张秋燕撤回反诉。至此，双方未能协商解决，张秋燕提起本诉，要求解决。诉讼中，林叶超、黄云山明确表示耀星公司拖欠其工程款307740元（其中林叶超222740元、黄云山85000元）用于抵扣张秋燕购房款。另，张秋燕在一审庭审中表示从去年双方撤诉后至今没有协商解决，其本意是想解除合同。耀星公司在庭审中表示是因为张秋燕不配合签署《房屋买卖合同》，从而导致不能办理相关房屋产权证件。双方亦表示若没有签署《房屋买卖合同》是无法办理案涉房屋的相关房屋产权证件。一审法院认为，本案争议焦点：一、解除《国际森林岛楼宇认购书》、《协议书》的要件是否成立；二、耀星公司、罗某1是否违约。关于焦点一，张秋燕与耀星公司、罗某1自愿签订的《国际森林岛楼宇认购书》、《协议书》是合法有效的合同，双方应当依约履行自己的权利义务，依照《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”的规定，结合本案事实，耀星公司以张秋燕不予签订《商品房买卖合同》而在2019年10月11日向一审法院提起诉讼，要求张秋燕继续履行合同。同时，张秋燕亦提起反诉。后双方均提出了撤诉申请，一审法院已作出（2019）粤0205民初2044号民事裁定，裁定准许双方撤回起诉。以上事实表明耀星公司有继续履行合同的真实意思。至今，耀星公司亦表示继续履行合同的意愿。反而张秋燕在诉讼中明确表示不与耀星公司签订《商品房买卖合同》的意思是想解除合同。可见，张秋燕在占有案涉房屋后不与耀星公司签订《商品房买卖合同》是实现不了合同目的原因。张秋燕提出解除合同，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条规定的情形。故张秋燕提出解除合同的诉请，一审法院不予支持。关于焦点二、耀星公司、罗某1是否违约问题。张秋燕、耀星公司在签订《国际森林岛楼宇认购书》后，耀星公司没有按照合同约定履行，但2019年2月1日，双方签订《协议书》，视为双方对案涉房屋买卖的相关事宜再次约定。后因张秋燕未与耀星公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》导致合同目的不能实现。故耀星公司没有违约。综合以上理由，张秋燕就本案所有诉请，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条之规定，于2020年11月18日作出（2020）粤0205民初918号民事判决：驳回张秋燕的诉讼请求。一审案件受理费9522元，由张秋燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实除与本院认定事实不一致外，本院予以确认。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕张秋燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：张秋燕是否有权单方解除《国际森林岛楼宇认购书》。关于张秋燕是否有权单方解除《国际森林岛楼宇认购书》的问题。张秋燕上诉认为双方未能按照《协议书》的约定于2019年9月30日签署《商品房买卖合同》并办理房地产所有权证等房屋买卖必备文件、证件系由于案涉房屋已被抵押，无法办理网签，故无法签订《商品房买卖合同》。对此，本院认为，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不应完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量。首先，根据《协议书》：“一、耀星公司承诺于2019年9月30日前，与张秋燕签署《商品房买卖合同》并为张秋燕办理房地产所权证等房屋买卖必备文件、证件。二、如耀星公司未依约履行本协议第一条，张秋燕有权单方面解除《国际森林岛楼宇认购书》......”的约定，该《协议书》约定的解除条件较为宽泛。其次，《国际森林岛楼宇认购书》已经作出大部分履行。本案中，《国际森林岛楼宇认购书》于2015年12月29日前签订，《国际森林岛楼宇认购书》涉及案外人工程款抵扣购房款的问题，且案涉房屋钥匙亦于《国际森林岛楼宇认购书》签订当天予以交付，故《国际森林岛楼宇认购书》已经作出大部分履行。第三，《商品房买卖合同》的签署需要买方和卖方共同完成，目前未有证据证实张秋燕要求耀星公司签订《商品房买卖合同》，而耀星公司不予履行，即目前没有证据证明《商品房买卖合同》未能签署，系耀星公司存在过错所致，而且耀星公司亦一直明确表示愿意与张秋燕签订《房屋买卖合同》。至于张秋燕主张案涉房屋存在抵押系《商品房买卖合同》未能签署的真正原因，耀星公司对此表愿意解除抵押与张秋燕签署《商品房买卖合同》。因此，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效且已经作为大部分履行的合同，故一审法院判决驳回张秋燕要求解除《国际森林岛楼宇认购书》的诉讼请求并无不当，本院予以维持。若之后张秋燕有证据证明耀星公司不配合其签订《商品房买卖合同》及办理房地产所权证等房屋买卖必备文件、证件，张秋燕有权另行主张权利。若之后张秋燕有证据证明耀星公司不予配合其签订《商品房买卖合同》及办理房地产所权证等房屋买卖必备文件、证件，张秋燕有权另行主张权利。综上所述，张秋燕的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9522元，由张秋燕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 黄颖红审判员 毛文芳二〇二一年五月十九日书记员 林子峻