河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初3349号原告：南阳市永康苑物业管理有限公司，住所地南阳市宛城区东关街道办事处明山路东侧，统一社会信用代码91411302790605839D。法定代表人：王喜玲，女，汉族，1964年2月6日出生，住南阳市卧龙区。任经理职务。被告：卢泽兵，男，汉族，1974年12月1日出生，户籍地湖北省仙桃市，现住南阳市卧龙区。原告南阳市永康苑物业管理有限公司与被告卢泽兵物业服务合同纠纷一案，原告南阳市永康苑物业管理有限公司向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳市永康苑物业管理有限公司的法定代表人王喜玲到庭参加了诉讼，被告卢泽兵经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。庭后，本院通过河南网上庭审系统组织原被告双方调解，调解过程中被告卢泽兵以需要接孩子为由未经本庭许可中途退出庭审。本案现已审理终结。原告南阳市永康苑物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付南阳盛世龙源小区1-1603户2018年7月6日至2018年9月25日物业费、公摊费、水费、垃圾费等，共计786元，及违约金157.2元；2、判令被告承担本案的诉讼费。审理中原告明确诉讼请求为：1、判令被告向原告支付南阳盛世龙源小区1-1603户2018年7月6日至2018年9月25日的物业费260元、公摊费87元、2017年9月至2018年9月20日的水费333元、2017年1月至2018年9月的垃圾费105元等，共计785元，及违约金。2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月15日，原告与被告签订《盛世龙源前期物业管理服务协议》，协议第三条第一款第一项约定物业服务费收费标准：商铺1.7元㎡/月，高层住宅1.1元㎡/月；第3项，物业服务费采取预收方式，物业交付时，业主预缴一年物业服务费；协议第五条第四项约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按拖欠额千分之一支付滞纳金。协议签订后，原告按照协议约定履行了房屋建筑及设施设备维护和管理；环境清洁及小区绿化等物业服务，而被告从2018年7月6日至2018年9月25日欠缴物业费、公摊费、水费、垃圾费等，共计786元，及违约金，虽经原告多次向被告主张权利，均未果，无奈，特诉至法院，恳判如所请，以维护原告的合法权益。被告卢泽兵无故未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。庭后，本院通过河南网上庭审系统主持调解的过程中被告卢泽兵辩称，自己仍在南阳市卧龙区文化路与建设路交叉口盛世龙源东区1号楼1603室居住，不交物业费是因为原告服务不到位，且空调漏水，原告亦应赔偿其损失。经审理查明，被告卢泽兵系盛世龙源小区1号楼1单元1603室业主，2012年6月15日，被告卢泽兵作为甲方与原告南阳市永康苑物业管理有限公司（乙方）签订《盛世龙源前期物业管理服务协议》一份，约定由原告负责为被告卢泽兵所居住小区的前期物业管理服务。协议第一条物管服务内容载明：2、设施设备系统的维护和管理，原告负责供电配电系统、供水排水系统、电梯系统、监控、门禁、楼宇对讲、周界防范系统、消防系统、其他设施设备系统的日常保养和维护。第三条物业管理服务费用及其他费用中载明：高层住宅的物业服务费收费标准为每平方米每月1.1元（不含市政收取的垃圾清纳费），因业主原因导致费用缴纳失败或迟延，业主将承担相应的违约责任。公共水电费用的收取实行预收办法，交房时由物业公司一次性预收400元/每户，一个年度据实结算，多退少补。第五条违约责任中载明：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按拖欠额的千分之一支付滞纳金。协议签订后，原告向被告等小区业主提供了相应的物业服务。原告于2018年9月25日退出盛世龙源小区，不再为该小区提供物业服务。2016年5月24日，被告卢泽兵向原告交纳了2016年全年的垃圾费60元。2017年10月10日，被告卢泽兵向原告交纳了2017年6月6日至2018年7月6日的物业费1,188元、水电公摊费400元，并向原告交纳了截止到2017年9月15日的水费255元。此后未再交纳上述相关费用。审理中，原告称，业主每月的水费先由原告向自来水公司垫付，原告每三个月抄一次水表，此时再由被告向原告支付三个月的水费，为证明自己的主张，原告提交了应交水费登记表、增值税普通发票、收款收据等证据材料，相关材料显示被告在2017年第四季度，2018年第一、第二、第三季度分别欠缴水费81.2元、84元、84元、84.1元，共计333.3元。垃圾费为行政规费收费，属代收代缴费用，不属于物业管理服务范畴，固定为每户每月收取5元。另查明，2005年9月1日，南阳市物价局宛价房函［2005］38号《关于南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准的通知》中规定城市常住居民每月每户5元。上述事实，由原告的当庭陈述、营业执照复印件、法人代表证明、法定代表人身份证明、盛世龙源前期物业管理服务协议、绿化养护记录表、保洁记录表、车辆进出登记、防火巡查记录、工程交接班表、工程维修登记表、电梯维护保养报告、空调供暖系统运行记录、催缴照片、律师函、通知单一份、收款收据四份、《关于南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准的通知》一份、增值税发票等证据予以证实。被告经传票传唤无故未到庭质证，视为放弃抗辩、质证权利，本院对原告的证据予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案引发物业纠纷的行为发生在2017年至2018年期间，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。被告卢泽兵与原告南阳市永康苑物业管理有限公司自愿签订《盛世龙源前期物业管理服务协议》，且该协议不存在无效事由，故该协议依法成立并生效。原、被告双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。现原告依协议约定向被告提供了物业服务，被告亦有义务按照约定的标准向原告交纳物业服务费、公摊费等相关费用。原、被告双方签订的《盛世龙源前期物业管理服务协议》载明，物业管理服务费的收费标准为高层住宅每平方米每月1.1元，公摊水、电费的收费标准为一年度预收400元/户。原告称案涉小区房屋的房产证尚未办理，被告的房屋面积是90㎡，根据2017年10月10日的物业费收款收据显示，被告于该日缴纳了2017年6月6日至2018年7月6日的物业费1,188元，由此可以得出被告的房屋面积为90㎡（1,188元÷12月÷1.1元/㎡＝90㎡），故对原告所称的被告房屋面积为90㎡本院予以认可。被告应向原告支付自2018年7月6日至2018年9月25日的物业管理服务费260.7元（90㎡×1.1元/㎡×2个月＋90㎡×1.1元/㎡÷30天×19天＝260.7元），公摊水、电费87.8元（400元÷12个月×2个月＋400元÷12个月÷30天×19天≈87.8元），故对原告诉请的要求被告支付自2018年7月6日至2018年9月25日的物业管理服务费260元、公摊水电费87元，本院予以支持。城市垃圾处理费的收费标准为5.00元/月/户，故被告应向原告交纳2017年1月至2018年9月的城市垃圾处理费105元（5.00元/月/户×21个月＝105元）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实，现原告提交的应交水费登记表及缴纳水费发票可以形成完整的证据链证实原告的主张，故对原告要求被告支付2017年9月至2018年9月的水费333元的请求，本院予以支持。以上各项费用共计785元。对于被告所称空调漏水，原告需赔偿其相应损失的意见，本院认为，被告未到庭，亦未在本院指定的期间内提交相关的证据证实自己的主张，且此类情况亦不属于合同约定或者法律规定的不缴纳物业费的情形。故对被告卢泽兵的抗辩意见，本院不予采信。对于原告所称的被告应向其支付违约金的诉讼请求，原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中，各业主反映原告在履行前期物业管理服务协议约定的维护、养护、管理义务的过程中，存在管理服务不到位，与业主沟通不到位的情形，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告卢泽兵向原告南阳市永康苑物业管理有限公司支付自2018年7月6日起至2018年9月25日止的物业管理服务费260元、公摊水电费87元；支付自2017年1月起至2018年9月止的城市垃圾处理费105元；支付自2017年9月起至2018年9月止的水费333元，以上共计785元。二、驳回原告南阳市永康苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告卢泽兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王 莉二〇二一年五月十八日书记员 龚梅雪