广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3719号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市吉邦物业管理有限公司，住所地：广州市白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋C1-C3栋广州市八方货运市场C区商业楼02层33号。法定代表人：汤建雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雨双，广东习法律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市八方货运市场经营管理有限公司，住所地：广州市白云区石门街道石沙公路950号（市场地址：白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋、C1-C3栋广州市八方货运市场）（自主申报）。法定代表人：卢林元，职务：经理。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区土地开发中心，住所地：广州市白云区景云路36号。法定代表人：苏婉婷，职务：主任。委托诉讼代理人：胡靖，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上诉人广州市吉邦物业管理有限公司(以下简称：吉邦公司)与上诉人广州市八方货运市场经营管理有限公司（以下简称：八方公司）、原审第三人广州市白云区土地开发中心（以下简称：土地开发中心）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人吉邦公司、八方公司均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初25833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉邦公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，并改判吉邦公司无需向八方公司支付2020年4月1日至2020年5月31日的房屋占有使用费839412元。2、本案一、二审诉讼费用由八方公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认为涉案租赁合同因无报建手续无效，吉邦公司未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果双方均有过错。事实上，吉邦公司多次询问涉案房屋是否有报建手续等证件，但八方公司故意隐瞒涉案房屋没有规划许可证及房屋所有权证的事实。因此，八方公司对合同无效应承担全部过错。吉邦公司在签订合同前后一直都有要求八方公司提供涉案房屋的证件和手续，但八方公司均拒绝提供：（1）2018年6月26日，租赁合同签订之前吉邦公司在微信上跟八方公司招商经理李晓树要求将房屋产权证明、房屋安全鉴定报告书、消防验收合格证、村转租证明等证件都注明到合同里去，表明在签订合同之前吉邦公司就已尽到审慎义务，但八方公司没有提供，八方公司说证件不提供，但要办什么证件提供协助。后来迫于承租人的劣势地位，吉邦公司没有办法还是签了租赁合同。（2）2019年5月10日，吉邦公司股东何冲再次要求李晓树提供涉案租赁场地的手续，李晓树只提供了涉案租赁场地的建设工程竣工验收消防备案受理凭证。（3）2019年9月4日，吉邦公司因转租事宜再次向李晓树询问涉案房屋是否有报批手续、证件，依旧没有得到回复。（4）2020年3月6日，吉邦公司第四次向八方公司总经理杨振勇询问涉案房屋是否有报建手续，没有得到回复。由此可见，在租赁合同签订前后，吉邦公司先后四次向八方公司询问涉案租赁场地的证件和手续，完全尽到了承租人在租赁关系中的审慎义务，但是八方公司一直拒绝提供相关证件手续。八方公司故意隐瞒涉案租赁房屋没有报批手续等证件的事实，对合同无效应当承当完全的过错责任。二、根据一审法院向广州市白云区石门街滘心经济联合社调查取证，滘心经济联合社作为八方公司的出租方，自2020年5月1日已经不再向八方公司收取涉案租赁场地的租金。既然八方公司已经没有向滘心经济联合社交租，就等于八方公司是根据国家的拆迁政策，享受到了免租的待遇。吉邦公司自从收到石门街道的清场通知后一直在积极配合撤离清场，反而是八方公司不予配合。因此，吉邦公司认为至少在滘心经济联合社向八方公司免租后，八方公司已经无权向吉邦公司收租。三、自从2020年4月2日吉邦公司收到石门街道的告知书后，一直积极配合政府征地的清空撤场工作，却因为八方公司的故意拖延，还需要另行承担高额的场地占用费，这是八方公司单方的过错，八方公司无权因为其故意拖延时间不谈拆迁退场事宜而向吉邦公司索要场地占用费。吉邦公司一直在给租户做工作，并进行了搬迁的补偿，付出了赔偿的代价，是为了响应政府要求在2020年5月31日前撤场，但还要被八方公司收取高额场地占用费。八方公司不但不予以配合协助，还以拒绝接收场地的方法企图多收场地占用费，这种不合理的主张不应得到支持。因此，吉邦公司认为从吉邦公司收到石门街道《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》时，也就是2020年4月1日起，已经无须向八方公司缴纳租金。八方公司二审答辩：不同意吉邦公司的上诉请求。一、八方公司认为在吉邦公司没有实际交还涉案场地之前，应当按照合同约定的租金标准支付场地占用费，并且街道并没有向吉邦公司发出拆迁公告，只是作出了一份告知书，该告知书的主要内容是希望各出租人协商解决双方的租赁合同关系。该告知书并不具有行政的强制性要求，至于吉邦公司根据该告知书作出的任何行为均不能成为其要求免租的事由。二、吉邦公司所称疫情与本案没有关联，2020年4月之后，国内疫情基本处于稳定的状态，并且吉邦公司起诉状中也没有提到关于疫情的事由。三、涉案租赁合同无效的原因并非在八方公司，吉邦公司是承租涉案场地用于转租收取租金差额的，其在一审中也列出了每月的租金差额高达几十万元，涉案租赁合同也明确告知了吉邦公司涉案场地的性质，其是自愿接受的，并且按常理而言，吉邦公司要承租涉案场地，不可能对涉案场地的性质不了解，吉邦公司所称八方公司存在所谓的隐瞒行为。八方公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项；2、判令八方公司无需向吉邦公司支付自2020年8月6日起的资金占用费；3、判令吉邦公司向八方公司支付从2020年6月1日起至吉邦公司实际迁出租赁场地之日止的场地占有使用费（场地占有使用费以每月419706元的标准计算）。4、本案一、二审诉讼费由吉邦公司负担。事实与理由：一、八方公司对合同无效的法律后果不存在任何过错，在履行合同过程中也不存在任何违约。八方公司在出租涉案场地时，已明确告知涉案场地的用途、性质、面积。该内容在双方签订的租赁合同中有明示。吉邦公司知悉涉案场地的现状，仍自愿签订租赁合同，承租涉案场地。吉邦公司在承租涉案场地后一直没有提出任何异议，也一直对外转租收取租金差额。涉案租赁合同在本案之前没有被认定为无效合同，吉邦公司在本案之前也没有要求提出退还保证金。该保证金是吉邦公司自愿缴纳的。一审法院已驳回吉邦公司提出的部分时间段的保证金的资金占用费的请求，但无故支持从2020年8月6日起的资金占用费，没有事实和法律依据。即使合同无效，产生的后果只是退还保证金，不应支持资金占用费。二、即使涉案租赁合同无效，但吉邦公司应参照租赁合同的租金和管理费的标准向八方公司支付场地占有使用费。首先，涉案场地至今为止吉邦公司仍可正常使用经营，不存在任何阻碍。八方公司也没有要求吉邦公司立即将涉案场地交还。广州市白云区政府石门街道办事处发出的《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》只是建议各承租人、出租人妥善协商处理租赁合同及各方权利义务。该告知书不属于政府强制性行政行为，也没有强制要求吉邦公司迁出涉案场地。其次，八方公司与广州市白云区石门街滘心经济联合社仍对涉案场地存在合同关系。八方公司仍享有涉案场地的出租、管理、收益的权利。至于八方公司与广州市白云区石门街滘心经济联合社之间的合同履行情况与本案无关，该经济联合社是否有对八方公司免租均不能作为吉邦公司免除履行支付场地使用费的理由。一审法院关于2020年6月1日起，八方公司对涉案场地不具有经营管理权的认定没有任何事实依据。最后，八方公司一直要求吉邦公司履行涉案合同的约定，明确表示不同意八方公司提前终止合同或交还场地。吉邦公司单方的有邮寄函件或者交还钥匙，八方公司均不予确认，更不能证明吉邦公司已将涉案场地交还给八方公司。综上，吉邦公司应参照涉案租赁合同的租金和管理费标准向八方公司支付场地占有使用费。一审未支持2020年6月1日之后的场地占有使用费于法于理无据。吉邦公司辩称：八方公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回八方公司的全部上诉请求。一、八方公司无权要求吉邦公司支付从2020年4月1日起至实际迁出租赁场地之日的场地占有使用费。2020年3月31日政府张贴拆迁通知在大楼外面，因此租户都和吉邦公司解约，所以从2020年4月1日开始，吉邦公司不应再继续交租。滘心经济联合社于2020年10月向一审法院回复《情况说明》，内容表明从2020年5月1日开始严格按照征地的收地终止合同时间停租，未再向八方公司收取案涉地块的租金。故从2020年5月1日起，八方公司不再享有案涉场地的合法经营管理权，无权向吉邦公司收租。此外，根据双方签订的租赁合同，每月场地占有使用费应当是209853元，而不是419706元。因为租赁合同约定每月租金209853元，管理费209853元，在2020年3月31日石门街道发出清场通知后，八方公司便未对大楼提供任何管理服务或物业服务。第一，吉邦公司在2020年4月1日收到石门街道的告知书后，一直积极配合政府征地的清场工作，却因为八方公司的故意拖延，还需要另行承担高额的场地占用使用费，这是八方公司单方的过错。八方公司无权因为其故意拖延时间不谈拆迁事宜而向吉邦公司索要场地占用费。八方公司一直拖延接收房屋的目的在于用吉邦公司缴纳的300万保证金抵扣租赁场地的占用使用费，其不合理的主张违背了诚实信用原则，不应得到支持。第二，在双方签订的租赁合同中，并非像八方公司所主张的每月场地占有使用费为419706元。即使要计算，也应当以209853元/月为标准计算，而并不是包含管理费的419706元。二、对于资金占用费的问题，合同无效应自始无效，八方公司应在交保证金时就支付资金占用费。一审从吉邦公司起诉之日起算，吉邦公司服判，对此不持异议，但不同意八方公司的上诉主张。土地开发中心述称：一、土地开发中心与本案无法律上的利害关系，不应列为本案的第三人。土地开发中心并非涉案《租赁合同》的当事人，与本案诉讼标的无利害关系，吉邦公司、八方公司的诉讼请求及一审判决内容均不涉及土地开发中心的权利义务。二、一审判决关于涉案地块征收补偿的相关情况认定事实清楚，证据充分。土地开发中心为涉案地块征收补偿工作的牵头单位，不负责征收补偿工作的具体实施。广州市白云区人民政府石门街道办事处接受土地开发中心委托，作为征收具体实施部门，于2019年12月2日与涉案场地的土地权人广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司签订了《八方物流地块土地征收补偿协议》，约定广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司在签订本协议后三个月内正式移交场地给广州市白云区人民政府石门街道办事处。上述土地征收补偿协议所涉的征地补偿款已于2020年3月25日发放，住宅房屋建（构）筑物及地上附着物的征拆补偿工作正在进行中。因此，一审判决中关于涉案地块征收补偿相关情况的认定事实清楚，证据充分。吉邦公司一审诉讼请求：1.判令八方公司向吉邦公司退还保证金3000000元并支付资金占用费237771元（以3000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从八方公司收取保证金之日计算：即其中2000000元从2018年7月5日开始计算，另外1000000元从2019年7月15日开始计算，计至款项付清之日止）；2.判令八方公司免除吉邦公司自2020年4月3日起至2020年8月31日止的涉案租赁场地租金2098530元；3.本案诉讼费由八方公司承担。八方公司一审反诉请求：1.判令吉邦公司向其支付从2020年4月1日起至其实际迁出租赁场地之日的租金管理费（租金管理费以每月419706元的标准，暂计算至2020年8月31日止的租金管理费为2098530元）；2.判令吉邦公司向其支付截止至2020年8月31日的水电费91599元；3.本案诉讼费、反诉费由吉邦公司承担。一审法院经审理查明：2018年7月5日，八方公司（甲方）与吉邦公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其享有经营管理及转租权的经营场地：广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园商业大楼（以下简称涉案场地）出租给乙方，2018年7月1日至2021年6月30日止，月租金210960元，月管理费210960元，2021年7月1日至2024年6月30日止，月租金410200元，月管理费410200元。签订本合同之时，乙方确认已实际收到上述场地，即视为乙方已收到本合同项下的租赁场地、建筑物，且乙方对相应建筑物、场地的面积、性质、用途无任何异议。租赁期从2018年7月1日至2030年6月30日止，租赁期限内，从2024年开始每2年租金、管理费递增百分之10%。乙方确认上述租赁场地用途为商业、物流、仓储。乙方须于签订本合同之日向甲方一次性付清首月租金及管理费及押金3000000元（签订合同时交2000000元，剩余1000000元于2019年6月30日前交清）。本合同一经签订，乙方须在每月的15日前交齐当月租金、管理费及其它应缴费用（包括但不限于水、电费等甲方规定的相关费用），若供电、供水部门因素需要上调水电费价格（注：电费为1.3元/度，水费5.5元/吨），甲方将按供电、供水部门新水、电费价格向乙方收取。在承租期间，如遇政府行为或城中村改造或城市拆迁或地铁征用等需要拆迁、征用甲方出租的上述场地，乙方必须无条件按甲方要求的时间迁出承租场地，将原使用场地及建筑物交回甲方等等。2019年9月28日，双方签署补充协议，约定因公司电房扩建，占了乙方面积123平方米，现给予乙方每月减除123平方米租金及管理费，其中2018年7月1日至2021年6月30日每月减除2214元。合同签订后，八方公司已将涉案场地交付给吉邦公司使用。吉邦公司于2018年7月5日向八方公司支付200万元押金，于2019年7月15日向八方公司支付100万元押金。吉邦公司向八方公司支付租金及管理费至2020年3月31日，支付水电费至2020年2月底。2020年3月31日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向八方物流地块的出租人、承租人发出《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》，主要内容为：我街受区政府委托负责八方物流地块的征收工作，广州市规划和自然资源局于2019年10月25日发布了八方物流地块的《征收土地预公告》（穗规划资源预征字[2019]275号），明确本次征收范围。请各出租人、承租人积极配合征拆工作，协商于2020年5月1日前解除或终止与四号地块相关单位的租赁关系，妥善协商处理该地块租赁合同解除或终止各方权利、义务，并于2020年5月31日前自行清场撤离。2020年4月初，吉邦公司的负责人聂雪兰收到上述告知书后，联系八方公司负责人杨振勇，陈述其租户陆续开始搬家，要求双方一起协商处理，杨振勇告知聂雪兰找小李（八方公司招商经理李晓树）处理。2020年6月1日，聂雪兰向李晓树发出《关于退出八方物流地块租赁场地时间的通知》，内容为我司租赁贵司的石沙路333号广东八方物流园内商业大楼已合法转租给不同承租人，且租赁合同尚未到期，虽已及时响应拆迁要求，将需要撤场的告知实际承租人，但全部清场撤离仍需一定时间，我方现将已清场完毕的部分交还贵司，余下部分将待实际承租人清场后全部交还。聂雪兰并要求李晓树将该通知转到八方公司老板的群内。此后，聂雪兰多次与李晓树联系，要求其处理收回场地的事宜，李晓树表示之前老板同意租多少交多少，然后空的就不算钱，但是最好还是跟老板确认一下。2019年6月19日，聂雪兰再次联系杨振勇，要求杨振勇碰面处理撤场的问题，杨振勇表示其在外地，并告知聂雪兰公司有专门负责的经理按规定进行处理。此后，2020年7月，聂雪兰与杨振勇、李晓树等人多次协商，要求办理已腾空场地的交接手续，杨振勇表示租金截止至2020年7月1号，聂雪兰要求杨振勇对此盖公章确认，杨振勇并表示因双方合同的处理已经交给律师处理，其无权盖章了。2020年7月8日，吉邦公司向八方公司招商经理李晓树、法定代表人卢林元寄送了《移交场地通知函》，要求八方公司在2020年7月10日前与吉邦公司办理租赁合同中租赁场地项下15003平方米空置场地（现有在使用面积8437平方米，空置面积15003平方米）移交手续，相关邮件于2020年7月9日签收。2020年7月13日，吉邦公司再次向八方公司寄送了《关于广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼的移交场地通知函》，主要内容为：八方公司未按照《移交场地通知函》的要求于2020年7月10日前与我司办理租赁场地移交手续，现通知贵司，我司于2020年7月13日正式办理《租赁合同》中租赁场地项下18605平方米空置场地的移交手续，我司已通过EMS邮寄方式将18605平方米空置场地的钥匙全部交还给贵司。吉邦公司在广州市广州公证处公证人员的现场监督下，将上述通知函、附件资料一份（已腾空场地图纸）及租赁场地钥匙（27把）交付给邮政公司，由该公司以邮政特快专递的方式负责投递给八方公司的法定代表人卢林元。该邮件因收件人拒收而退回。本案开庭时，本庭当庭拆开该邮件，并要求八方公司收回钥匙，八方公司予以拒绝，现钥匙暂由本庭收执。此后，2020年8月18日，吉邦公司向八方公司发出《商业大楼的第二次移交场地通知函》，要求八方公司于2020年8月17日前与吉邦公司办理《租赁合同》项下1111.6平方米的空置场地（现有使用面积3723.4平方米，空置面积19716.6平方米）的移交手续，吉邦公司并将钥匙（7把）寄送给八方公司，该邮件于2020年8月19日由八方公司的保安室代收。2020年9月7日，吉邦公司向八方公司发出《商业大楼的第三次移交场地通知函》，要求八方公司办理租赁场地项下2100平方米空置场地（现有使用面积2735平方米，空置面积20705平方米）的移交手续，吉邦公司并将钥匙（10把）寄送给八方公司，该邮件于2020年9月8日由八方公司的法定代表人卢林元签收。截至第二次庭审，吉邦公司陈述涉案场地上现仅剩余两户租户，面积1260平方米的场地没有清空。2020年12月9日，吉邦公司又将剩余全部场地(413、415、416、417、419)的五把钥匙交由法院保管，经一审法院与八方公司联系，八方公司拒绝收回钥匙。关于水电费，双方明确水费单价为5.5元/吨，电费单价为1.3元/度。吉邦公司提供的2020年1月水电费收据显示：2020年1月水电表抄表（抄表时间为25-30日）中，1-2号水表本月读数为56，水表号本月读数为1950，电表本月读数为115500。八方公司主张，截至2020年8月底，1-2号水表本月读数为89，水表号本月读数为9755，电表本月读数为152800。另查明，涉案场地系八方公司向广州市白云区石门街滘心经济联合社承租，该场地未办理规划报建手续。2019年12月2日，广州市白云区人民政府石门街道办事处与涉案场地的土地权人广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司签订了《八方物流地块土地征收补偿协议》，约定广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司在签订本协议后三个月内正式移交场地给广州市白云区人民政府石门街道办事处。上述土地征收补偿协议所涉的征地补偿款已于2020年3月25日发放。经一审法院向广州市白云区石门街滘心经济联合社及八方公司核实，广州市白云区石门街滘心经济联合社自2020年5月1日以后已不再向八方公司收取涉案场地的租金。吉邦公司于2020年8月6日提起本案诉讼。一审法院认为：涉案场地未办理规划报建手续，故吉邦公司与八方公司就涉案租赁场地所成立的《租赁合同》及其补充协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吉邦公司要求八方公司返还保证金3000000元的诉讼请求，予以支持。对于保证金的资金占用费，该费用属于因合同无效导致的损失，涉租赁合同因租赁场地无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，吉邦公司在与八方公司签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，双方均具有过错，故对于吉邦公司起诉前的保证金的资金占用费，应由吉邦公司自行承担，对于其向一审法院递交诉状提起本案诉讼之日即从2020年8月6日起的资金占用费，一审法院予以支持，资金占用费以3000000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于八方公司反诉要求吉邦公司支付2020年4月1日至吉邦公司实际迁出租赁场地之日止的租金管理费是否应当支持的问题。由于涉案场地所在土地已被政府征收，广州市白云区人民政府石门街道办事处于2020年3月31日向八方物流地块的出租人和承租人发出通知，要求双方协商于2020年5月1日前解除或终止租赁关系，并于2020年5月31日前自行清场撤离。本案中，虽然吉邦公司于2020年7月才以书面形式向八方公司寄送移交场地通知及钥匙，但吉邦公司在收到上述广州市白云区人民政府石门街道办事处通知后，已经多次与八方公司协商，要求办理场地交接手续，八方公司均予以拒绝，八方公司的行为已违背了诚实信用原则。同时，广州市白云区人民政府石门街道办事处与涉案场地的土地权人广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司签订了《八方物流地块土地征收补偿协议》，并已于2020年3月25日支付了征地补偿款，广州市白云区石门街滘心经济联合社亦已经将涉案场地所在的土地移交给广州市白云区人民政府石门街道办事处。广州市白云区石门街滘心经济联合社在2020年5月1日以后已不再向八方公司收取场地租金和管理费，广州市白云区人民政府石门街道办事处于2020年3月31日向八方物流地块的出租人和承租人发出通知，该通知要求承租人于2020年5月31日前自行清场，即自2020年6月1日，八方公司已经不再具有涉案场地经营管理权，故八方公司无权再向吉邦公司收取2020年6月1日后的场地占有使用费，但吉邦公司仍应参照双方约定的租金和管理费的标准向八方公司支付2020年4月1日至2020年5月31日期间场地占有使用费合计839412元。吉邦公司要求八方公司免除其自2020年4月3日起的场地租金（实质为占有使用费）的诉讼请求一审法院部分予以支持。对于八方公司主张的水电费，鉴于截至本案第二次庭审即2020年10月15日为止，吉邦公司尚未将全部涉案场地腾退，故对于该场地上产生的水电费，应当由吉邦公司承担。八方公司对于其主张的水电费已经提供了抄表记录，在无相反证据的情况下，一审法院对抄表记录予以采信。八方公司主张的水电费91599元予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出判决：一、在本判决生效之日起三日内，广州市八方货运市场经营管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司退还保证金3000000元并支付资金占用费（以3000000元为本金，自2020年8月6日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州市八方货运市场经营管理有限公司支付2020年4月1日至2020年5月31日的房屋占有使用费839412元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州市八方货运市场经营管理有限公司支付水电费91599元；四、驳回广州市吉邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市八方货运市场经营管理有限公司的其他反诉请求。本案受理费49648元，由广州市吉邦物业管理有限公司负担8775元，广州市八方货运市场经营管理有限公司负担40873元；反诉受理费12160.5元，由广州市八方货运市场经营管理有限公司负担5605.5元，广州市吉邦物业管理有限公司负担6555元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：资金占用费及房屋占有使用费的认定。对此，评判如下：其一，关于资金占用费问题。根据一审查明的情况，涉案场地未办理规划报建手续为客观事实，八方公司出租未取得合法报建手续的场地，其行为本身即存在过错，即使租赁合同中有承租人知悉涉案场地的用途、性质、权属情况等内容，并不能当然免除八方公司不当出租行为所致合同无效的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，八方公司应当及时返还保证金，并赔偿对方因此所受的损失即资金占用费，其所谓吉邦公司自愿签订租赁合同并自愿缴纳保证金，己方无过错，资金占用费不应支付的理由，于法无据。一审判决资金占用费从2020年8月6日即吉邦公司起诉之日开始计算，吉邦公司就此未提出上诉，本院认为并无不妥，予以维持。其二，关于房屋占有使用费的问题。前已述及，涉案租赁合同无效，即使从相关证据材料来看，吉邦公司的确多次问询过八方公司涉案场地的规划报建情况，但在八方公司未能提供的情况下，吉邦公司仍然签订租赁合同，不能得出其已尽到审慎义务的结论，吉邦公司仍然存有过错，吉邦公司认为八方公司应当对合同无效承担全部责任的理由，不能成立。2020年3月31日，石门街道办事处发出《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》，请各出租人、承租人积极配合征拆工作，协商于2020年5月1日前解除或终止与四号地块相关单位的租赁关系，……并于2020年5月31日前自行清场撤离，其中并未有要求2020年4月1日开始解除合同或撤场，且从查明的事实来看，吉邦公司未于2020年4月1日即交还涉案场地，故吉邦公司认为其自2020年4月1日起无需缴纳房屋占有使用费，理据不足，本院不予采纳。关于场地占有使用费的参照标准，虽然租赁合同中将租金和管理费分别表述，但管理费金额明显过高，不合常理，一审按照双方约定的租金和管理费标准计算，并无不当。至于2020年6月1日以后的场地占有使用费的问题，一审不予支持，理由阐述充分，并无不当，本院二审予以认同，不再赘述。综上，二审审理期间，吉邦公司和八方公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，而一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，吉邦公司和八方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42497.66元，由广州市吉邦物业管理有限公司负担12194.12元，由广州市八方货运市场经营管理有限公司负担30303.54元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年五月十八日法官助理张家齐书记员黄咏欣