陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7805号上诉人（原审原告）：杨凯。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张过江。被上诉人（原审被告）：西安本真堂医药有限公司锦业路店。负责人：刘建桥。被上诉人（原审被告）：西安本真堂医药有限公司法定代表人：张过江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张卫，陕西君勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁成润，陕西君勤律师事务所律师。上诉人杨凯因与被上诉人张过江、西安本真堂医药有限公司锦业路店（以下简称“本真堂锦业路店”）、西安本真堂医药有限公司（以下简称“本真堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初12349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨凯之委托诉讼代理人李鲁阳、张强，被上诉人张过江及其被上诉人本真堂锦业路店、本真堂公司之共同委托诉讼代理人张卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨凯上诉请求：1.撤销一审判决第三、第六项；2.改判张过江向杨凯支付租金104794.4元；3.改判张过江向杨凯支付占用房屋期间所产生的物业费10673元（自2019年4月1日暂计算至2020年5月31日，应计算至张过江腾交房屋之日，即2021年1月12日）；4.改判张过江向杨凯支付违约金37461.64元（自2019年7月1日暂计算至起诉日，应计算至实际履行之日）；5.改判本真堂锦业路店及本真堂公司与张过江就以上付款义务承担连带责任；6.一、二审案件受理费由本真堂锦业路店、本真堂公司、张过江承担。事实与理由:1.张过江实际欠付杨凯租金104794.4元，一审判决错误认定张过江于2020年4月4日向杨凯支付的25000元均为欠条上的租金，进而认定张过江欠付杨凯租金94794.4元系事实认定错误。张过江自承租房屋之后就出现频繁欠租的情况，在2019年7月1日的计租周期开始时，张过江仍欠付往期租金10000元。在杨凯向其讨要时，张过江表示其会尽快支付租金，同时支付拖欠的10000元租金，但直至2020年1月1日新的计租周期开始后仍未支付欠付房屋租金，在杨凯多次交涉后，张过江于2020年4月4日向杨凯支付了25000元，这其中10000元系用于清偿张过江2019年7月1日前拖欠的租金，15000元用于支付2019年7月1日之后产生的租金。且根据证据所载，张过江并未全面清偿2019年7月1日之前已经欠付的往期租金，其拖欠往期租金10000元是客观事实。根据双方约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间张过江应向杨凯支付租金130684.8元，如认为张过江支付的25000元为支付2019年7月1日之后的欠款，那么扣除该部分款项后的金额为105684.8元，张过江向杨凯出具115000元欠条不符合常理。2.张过江在使用涉案房屋期间拖欠物业费是客观事实，现杨凯已在二审期间搜集新证据加以证明，恳请二审法院予以改判。3.杨凯与张过江在《租赁合同》中已明确约定违约责任，张过江恶意拖欠租金，杨凯依约主张违约责任于法有据。一审判决仅以双方在违约责任中采取了“滞纳金”这一表述就认定双方并未对违约金明确约定显属适用法律错误。《租赁合同》第十一条系双方对违约责任的约定。虽然双方在违约条款中使用了“滞纳金”这一非专业的表述，但双方均为不具备专业法律知识的普通群众，在订立合同的过程中不能准确区分“滞纳金”与“违约金”在表述上的区别。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当结合合同双方的行为性质和目的以及诚实信用原则确定争议条款的含义。《租赁合同》第十一条虽表述的是“滞纳金”，但双方约定该条款的目的就是约定违约责任，至于采取“滞纳金”这一表述方式，系约定上的轻微瑕疵，不能否定约定条款本身的效力。一审法院仅因表述不严谨而认定双方未约定违约金，显然违背了民法公平原则和诚实信用原则。4.根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，本真堂锦业路店、本真堂公司应当就张过江的合同责任应承担连带责任。一审法院以本真堂公司未对张过江的行为进行确认为由驳回杨凯的该项诉请无法律依据。张过江、本真堂公司、本真堂锦业路店共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨凯向一审法院起诉请求：1、确认杨凯与张过江于2017年7月1日签订的《租赁合同》于2020年5月31日依法解除；2、张过江立即返还尚品美地城2幢2单元1层临街商铺20105室房屋；3、张过江支付杨凯租金104794.4元；4、张过江支付杨凯房屋占用费3222元（自2020年6月1日暂计算至起诉日，应计算至张过江实际返还房屋之日）；5、张过江支付违约金37461.64元（自2019年7月1日暂计算至起诉日，应计算至张过江、本真堂锦业路店、本真堂公司实际履行之日）；6、张过江支付占用房屋期间所产生其他费用10673元（自2019年4月1日暂计算至2020年5月31日，应计算至张过江返还腾交房屋之日）；7、张过江承担杨凯律师费7000元；8、本真堂锦业路店、本真堂公司与张过江就以上付款义务承担连带责任；9、张过江承担诉讼保全保险费1300元；10、本真堂锦业路店、本真堂公司与张过江承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年7月1日，杨凯与张过江签订《租赁合同》，约定杨凯将位于建筑面积136.13平方米的房屋出租给张过江，商铺租期共5年，自2017年7月1日至2022年7月1日，装修免租期2个月，从2017年5月1日至2017年7月1日止，装修免租期内张过江需自行承担物业管理费和其他因张过江使用或装修房屋所产生的费用；计租时间为杨凯交房当日起，租金标准为每平方米每月80元，租赁期间租金付款周期为半年一付；如张过江未能按期向杨凯支付租金，则杨凯有权扣留全部或部分押金充抵，其扣留数额相当于张过江所欠租金、应支付费用及违约金的数额，不够冲抵以上欠付款项的，杨凯有权继续向张过江追索；张过江未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租，押金不退，张过江保证不提出其他异议并承担因此产生的违约金。合同签订后，杨凯将该房屋交给张过江使用。2020年4月4日，张过江向杨凯出具欠条一张，载明欠杨凯2019年7月至2020年7月房费115000元。2020年5月30日，杨凯向张过江发出《律师函》载明因张过江长期拖欠租金、欠缴物业费的行为违反了《租赁合同》的约定，构成违约，故双方之间的《租赁合同》在律师函送达张过江之日解除，张过江尚欠杨凯2019年7月1日至2020年6月1日期间租金104794.4元，张过江租赁期间的物业费10673元（2019年4月1日至2020年6月1日）等相关费用应予以结清，并在双方结算时向杨凯出示相关缴费凭证，张过江应向杨凯支付违约金35938.32元。张过江于2020年5月31日收到该律师函。另杨凯提交了《委托代理合同》、发票、委托担保合同、收据、民事裁定书，证明因张过江的过错导致杨凯产生律师费7000元，诉讼保全保险费1300元。另杨凯提交了照片及企业信用信息公示报告，证明张过江以案涉房屋为场所开办了本真堂锦业路店，故本真堂公司及本真堂锦业路店对发起人张过江的行为承担相应的责任。张过江、本真堂锦业路店、本真堂公司对该证明目的均不予认可，并表示租赁合同的主体是张过江，张过江与本真堂公司及本真堂锦业路店的法律关系与本案无关。另杨凯提交了网页截图，证明疫情期间明确要求各医保定点正常营业，不应减免房屋租金。张过江对此不予认可，表示因疫情原因张过江年前返回老家礼泉，春节期间受疫情影响无法返回西安，庭审中，张过江提交了微信转账记录截图，证明张过江在2019年3月7日支付房租5000元，2019年6月29日及7月22日共支付房租65000元，2020年4月4日支付房租25000元。杨凯对该微信转账真实性认可，但杨凯表示张过江从2019年7月开始拖欠房租，从2019年7月1日至2020年5月31日，按照合同约定每月租金10890.4元，欠租11个月共119794.4元，张过江在2020年4月4日支付的25000元中10000元是支付之前的租金，剩余15000元是支付2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金，故张过江尚欠租金104794.4元。张过江对此不予认可，并称2019年7月至2020年7月租金共147512.4元，减去2020年4月4日向杨凯支付的25000元，去掉零头后给杨凯出具了115000元欠条。庭审中，杨凯明确其主张的其他费用为物业费，其提交了2020年5月22日的缴费通知单复印件，显示2019年4月1日至2020年6月30日共计11435元物业费未缴纳。张过江对该缴费通知单复印件的真实性不予认可。另杨凯表示不同意利用张过江对该房屋的装修。上述事实，有租赁合同、律师函、欠条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，杨凯与张过江签订《租赁合同》，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。根据合同约定张过江未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租。张过江因拖欠房租于2020年4月4日向杨凯出具欠条一张，但2020年4月4日之后张过江未向杨凯支付过相关款项，杨凯于2020年5月30日向张过江发出律师函，认为张过江长期拖欠租金、欠缴物业费构成违约，故双方之间的《租赁合同》在律师函送达张过江之日解除。2020年5月31日张过江收到该律师函。可见双方的租赁合同实际于2020年5月31日已解除。由于双方的租赁合同已经解除，故对于杨凯要求张过江返还案涉房屋的请求，予以支持。对于杨凯要求张过江支付租金104794.4元的请求，庭审中杨凯表示该租金系2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金，该房屋月租金为10890.4元，故上述期间的房屋租金共119794.4元，张过江于2020年4月4日支付房租25000元，杨凯表示该25000元中有10000元是之前的租金，15000元为该欠条上的租金，张过江则表示该25000元均为欠条上的租金。由于欠条上所载的欠租时间是自2019年7月开始，且按照杨凯、张过江所述进行计算，张过江所述与欠条所载金额相近，故对于张过江之辩称予以采信。故张过江应向杨凯支付2019年7月1日至2020年5月31日期间租金94794.4元。对于杨凯主张张过江支付自2020年6月1日至实际返还房屋之日房屋占用费的请求，因张过江尚未将房屋返还给杨凯，故张过江应向杨凯支付该房屋占用费。关于房屋占用费的金额，参照双方约定的租金标准即每日租金约为363元，从2020年6月1日至实际返还房屋之日。对于杨凯要求张过江支付自2019年7月1日至张过江实际履行之日违约金37461.64元的请求，合同约定张过江未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租。张过江表示其已向杨凯出具过欠条，且双方约定的是滞纳金并非违约金。由于双方在合同中并未对违约金进行明确约定，故对此不予支持。对于杨凯要求张过江支付占用房屋期间的其他费用10673元的请求，杨凯明确该费用为物业费，庭审中杨凯提交了2020年5月22日的缴费通知单复印件，张过江对此不予认可，杨凯亦未提交其他证据证明张过江拖欠的物业费金额，故对于杨凯的该项请求，因证据不足，不予支持。对于杨凯要求张过江支付律师费7000元、保全保险费1300元的请求，杨凯提交了发票、委托担保合同、收据、民事裁定书，因该费用系杨凯追索租金过程中产生的损失，对此予以支持。对于杨凯要求本真堂公司及本真堂锦业路店承担连带责任的请求，本真堂公司、本真堂锦业路店、张过江均表示租赁合同的主体是张过江，本真堂公司并未对张过江的行为进行确认，故对此不予支持。对于张过江辩称其装修损失问题，杨凯当庭表示不同意利用该装修，且张过江未向提起反诉，故对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨凯与被告张过江于2017年7月1日签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告张过江应于本判决生效之日起十五日内向原告返还位于西安市雁塔区。三、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付租金94794.4元。四、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付自2020年6月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（房屋占用费支付金额参照租金标准按照日租金363元计算）。五、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付律师费7000元、保全保险费1300元。六、驳回原告杨凯的其余诉讼请求。本案案件受理费7881元，由杨凯承担1088元，张过江承担6793元。保全费1336元，由张过江承担。因杨凯已预交，故张过江应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费、保全费直接给付杨凯。二审中，杨凯提交四组证据。第一组证据：查验、接收标的房屋视频2段。证明目的：2020年5月31日涉案房屋租赁合同解除后，直至2021年1月12日，张过江才正式腾房，房屋租金、物业管理费等费用均应计算至2021年1月12日。第二组证据：房屋租金清单及相应凭证、转账凭证。证明目的：结合一审杨凯提交的欠条证据，可以证明：1.2020年4月4日，张过江支付25000元租金，其中10000元支付的是2017年7月1日至2019年6月30日租期内所欠的10000元租金。至此，2019年6月30日之前的租金全部付清。剩余的15000元支付的是2019年7月1日至2020年7月1日的部分租金，当日扣除已经支付的15000元，张过江出具了欠付租金115000元（两个租期共计130000元租金-15000元）的欠条，账款全面相符。2.因双方合同自2020年5月31日已经解除，因此张过江欠付杨凯租金应为2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金-已经支付的15000元租金，即月租金10890.4元×11个月-15000元=119794.4元-15000元=104794.4元。第三组证据：西安伟志物业管理有限公司（以下简称“伟志物业公司”）缴费通知单2张及收款收据2张。证明目的：结合房屋租赁合同约定，应由张过江承担物业管理费等费用，证明张过江应支付自2019年4月1日起至2021年1月12日腾房之日所欠付的物业管理费等费用16313.9元。第四组证据：伟志物业公司员工孙晓芬出具的情况说明一份。证明目的：张过江在使用涉案房屋期间长期存在欠缴物业费的情况。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张过江、本真堂锦业路店、本真堂公司一并发表如下质证意见：第一组证据真实性认可，证明目的不予认可。视频中杨凯的话语表明其不是第一次到涉案房屋，且2020年11月26日张过江已将物品从涉案房屋搬离，并在物业办理了房屋搬离手续。第二组证据真实性认可，证明目的不予认可。一审证据欠条载明的是2019年7月至2020年7月，共计尚欠13个月的房租115000元，该115000元已经扣除了2020年4月4日支付的25000元。并非杨凯所主张的事实。第三组证据真实性、证明目的均不予认可。缴费通知单与张过江以往见过的通知单不同。张过江已于2020年11月份与物业做过交接。另，张过江表示，其认可物业费欠缴的事实，其就物业费缴纳与物业公司进行过沟通，因其银行账户被保全而无法缴纳，待本案结束后账户解封，其会向物业公司缴纳物业费。第四组证据真实性、证明目的均不予认可。该证据作为证人证言，证人应当出庭作证。仅从情况说明无法核实出具人的身份。同时，张过江、本真堂锦业路店、本真堂公司提交了一份张过江配偶文洋洋与杨凯母亲的微信聊天记录截图。证明2020年12月26日文洋洋已告知杨凯母亲，张过江已将涉案房屋腾空。杨凯对该证据的真实性、证明目的均不予认可。认为该证据没有原始载体，即便该聊天记录是真实的，也不能证明其于2020年12月26日将涉案房屋交还给了杨凯。房屋实际腾房之日应以双方交割房屋之日为准，即2021年1月12日。结合双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查等情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案的争议焦点为：一、涉案租金的欠付数额应如何认定。二、张过江就涉案房屋返还日期应如何认定。三、涉案合同中约定的滞纳金性质是否应认定为违约金。四、杨凯主张的物业费是否应予支持。五、本真堂锦业路店、本真堂公司是否应当就涉案欠付的租金承担连带还款责任。关于争议焦点一、当事人对其提出的诉讼请求有责任提供证据证明。本案中杨凯、张过江均认可涉案房屋2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金共计260000元已全部支付完毕。现杨凯主张该260000元中有10000元系张过江于2020年4月4日支付的25000元中的10000元。张过江对此不予认可，认为该25000元其支付的是2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金。而2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金260000元其已全部支付完毕，不应从该25000元中予以扣减。对此，张过江应提交其就260000元房租已全部支付完毕的证据予以证明，但张过江对此并未提交证据，应承担举证不能的不利后果。故，一审法院就该25000元全部用于扣减2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金认定有误，本院予以纠正。现杨凯上诉主张2019年7月1日至2020年5月31日期间欠付的租金为104794.4元之上诉理由，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二、杨凯主张涉案房屋直至2021年1月12日张过江才正式腾房。为此，杨凯提交了相关视频资料予以证明。现张过江及本真堂锦业路店、本真堂公司不予认可，陈述其已于2020年11月26日从涉案房屋中搬离。但对此张过江及本真堂锦业路店、本真堂公司并未提交充足的证据证明其已于2020年11月26日向杨凯交付该房屋。现结合杨凯二审期间提交的视频资料所显示的内容，可以认定涉案房屋张过江于2021年1月12日向杨凯归还，故对于杨凯主张的房屋占用费应计算至2021年1月12日止共计80588.8元（以月租金10890.4元从2020年6月1日计算至2020年12月31日共计76232.8元；以日租金363元从2021年1月1日计算至2021年1月12日共计4356元），本院予以支持。关于争议焦点三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠××”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中因张过江履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，给张过江经营造成影响，故而导致张过江无法正常支付杨凯的房屋租金。“新冠××”疫情的发生与张过江逾期支付杨凯租金存在法律上因果关系，张过江实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当部分免除张过江的违约责任。同时，我国法律规定的违约金是以补偿功能为主，惩罚功能为辅，旨在填补守约方的损失，如果约定的违约金过分高于守约方的实际损失则违背了公平原则，故对杨凯主张的违约金及律师费均应予以降低，现在一审法院对律师费全额支持的情形下，已充分考虑了相关情况，故本院对违约金不予支持。关于争议焦点四、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，杨凯上诉主张张过江应当向其支付涉案房屋至实际搬离之日2021年1月12日止的物业费16313.9元，为此提交了伟志物业公司缴费通知单及收款收据予以证明该事实存在。但因该部分费用系伟志物业公司收取，现杨凯就该部分物业管理费在并未垫付的情形下主张由张过江向其支付，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点五、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条的规定：本案中，涉案租赁合同系2017年7月1日杨凯与张过江签订。该合同中明确载明房屋的承租人为张过江，虽该房屋后期系本真堂锦业路店的经营场所，但根据合同相对性的原则，现杨凯主张本真堂锦业路店、本真堂公司对涉案欠付租金的范围承担连带清偿责任之上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，杨凯的上诉请求部分成立，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12349号民事判决第一项、第五项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12349号民事判决第二项、第六项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12349号民事判决第三项为：张过江应于本判决生效之日起十日内向杨凯支付租金104794.4元。四、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12349号民事判决第四项为：张过江应于本判决生效之日起十日内向杨凯支付自2020年6月1日起至2021年1月12日期间的房屋占用费80588.8元。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回杨凯的其余诉讼请求。一审案件受理费7881元（杨凯已预交），由杨凯承担1088元，张过江承担6793元，保全费1336元由张过江承担；二审案件受理费7881元（杨凯已预交），由杨凯承担2038元，张过江承担5843元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年五月二十六日书记员  周 燕