上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初1660号原告：亿啸体育发展(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：高丽君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李天，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚晨，上海市金石律师事务所律师。被告：上海米域璞翼实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘学琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚新亮，上海瀛东律师事务所律师。原告亿啸体育发展(上海)有限公司诉被告上海米域璞翼实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人高丽君及其委托诉讼代理人龚晨和被告的委托诉讼代理人姚新亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿啸体育发展(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告保证金97,243.20元；2.要求被告赔偿原告违约金72,133.20元；3.要求被告赔偿原告律师费损失50,000元。事实与理由：原、被告于2019年2月28日签订合同编号为MZ-ZSB-SXXXXXXX的《米域·商业租赁合同》(以下简称系争合同)，约定，被告向原告出租上海市黄浦区宁波路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)。被告从大房东上海申华控股股份有限公司承租包括系争房屋在内的上海市黄浦区宁波路XXX号XXX层至5层、6层局部及地下建筑。2020年3月18日，大房东发布《通告》，通知大楼内租户，由于被告拖欠费用，屡次违约，上海申华金融大厦有限公司将在2020年3月19日(本周四)采取暂停各种服务措施，不限于停水、停电。2020年4月13日，大房东再次发布《通告》，通知将在2020年4月14日(本周二)9时采取暂停各种服务措施，不限于停水、停电。2020年4月28日11时58分，被告通过电子邮件向原告送达了《解约通知函》，以原告逾期支付租金及物业费为由单方面擅自解除系争合同。然而被告之前已经同意原告延期支付2020年3月16日至4月15日以及2020年4月16日至5月15日的租金和物业费，延期支付的日期分别为3月底和4月底，故不存在原告逾期支付款项的情况。在被告发送《解约通知函》后，原告积极与被告协商，被告于2020年4月28日通过电子邮件向原告发送《租赁合同终止协议》，载明被告同意退还原告保证金97,243.20元，支付原告赔偿金72,133.20元。可见，被告明知其擅自解除系争合同系违约。但因原告对《租赁合同终止协议》中甲方退费及赔偿的支付时间太晚等条款仍不满意，故没有与被告正式签订。被告之所以要与原告解约，是因为被告已拖欠上海申华控股股份有限公司房租等款项且无力支付，故被告无法继续履行与上海申华控股股份有限公司的房屋租赁合同。被告在2020年4月13日起就开始撤离涉案房屋所在大楼，2020年4月27日已彻底清场。由于被告与上海申华控股股份有限公司签订的租赁上海市黄浦区宁波路XXX号XXX层至5层、6层局部及地下建筑的合同已解除，故对于原、被告之间的租赁合同，被告已构成根本违约，应返还保证金，支付违约金、律师费，承担诉讼费。原告遂起诉至法院。被告上海米域璞翼实业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告存在逾期交付租金的情况，原告逾期十日支付2020年3月16日至2020年4月15日租金和物业费，未支付2020年4月16日至5月15日的租金，被告未同意原告可以延期支付款项，原告无正当理由逾期支付已构成违约，根据系争合同第9.3.3条约定，被告有权解除系争合同。2020年4月28日，被告向原告送达解除函，系争合同于2020年4月28日解除，被告无需返还保证金，原告已经与直接与涉案房屋的大房东上海申华控股股份有限公司签订租赁合同，被告不需支付赔偿金。且原告主张的三倍租金的违约金以及律师费标准均过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月18日，被告和案外人上海申华控股股份有限公司和上海泓泰汽车销售服务有限公司签订《申华金融大厦项目办公楼租赁合同》，约定被告承租包括系争房屋在内的上海市黄浦区宁波路XXX号XXX层至5层、6层局部及地下建筑，租赁期限为2018年10月20日至2033年10月19日，租赁期限内，乙方可将租赁房屋以合同约定的用途全部或部分进行转租。2019年2月28日，被告(出租方，甲方)和原告(承租方，乙方)签订系争合同，约定如下：4.1.3租赁期限内，乙方应于单个租赁周期开始前10日前向甲方预付该租赁周期内的租金，其中第一个租赁周期内租金，乙方应于本合同签署后3个工作日内支付；4.1.4乙方迟延支付租金的，每迟延一日，应按日向甲方支付延付租金千分之一的违约金；4.2.2乙方应于单个租赁周期开始前10日前随租金一并向甲方预付该租赁周期内的物业费，其中第一个租赁周期内的物业费乙方应于本合同签署后第3个工作日内支付，租赁期限内，无论乙方是否实际使用租赁物，均应支付物业费；9.3除本合同已有约定以外，如下情形属于乙方根本违约，甲方有权单方面终止本合同并按照本合同第9.6条之约定要求乙方承担违约责任：9.3.3乙方无正当理由迟延支付租金、物业费、保证金或其他费用超过10日的；9.4任何一方违反合同约定通知对方解除本合同或以实际行动表明拒绝履行合同或要求终止本合同的，属于违约解约方根本违约；9.5任何一方根本违约，守约方有权解除本合同，同时要求违约方赔偿合同解除前月租金3倍的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应补偿守约方遭受的损失；9.10本合同项下一方的损失指该房遭受的直接损失以及为主张合同项下权利所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、查档费、差旅费等)。甲方损失包括但不限于租赁物空置损失、恢复原状的费用、就本合同支付的中介费等。(附件一)租赁物位置上海市黄浦区宁波路XXX号XXX-XXX室，租赁面积232.50平方米，租赁用途为格斗俱乐部，计划交付日为2019年3月16日，租赁期限为60个月，装修期为2019年3月16日起至2019年6月15日止，免租期为2020年1月1日起至2020年1月31日止；甲方联系人为张帆，地址为上海市浦东新区银城中路XXX号XXX层，邮箱为xxxx@mixpace.com；乙方联系人为高丽君，地址上海市徐汇区宜山路XXX号游族大厦一层PlanBee格斗俱乐部，邮箱为xxxxxxxx@planbeecombat.com；(附件二)租赁周期自交付日起，每36个月为一个租赁周期，第1至3年租赁年度的每月租金24,044.40元、物业费8,370元；保证金额度为当年度3个月租金及物业费之和，装修保证金额度为11,625元；装修管理费10,462.50元；水费为5.10元/吨，电费为1.50元/千瓦时。系争合同签订后，原告向被告支付保证金97,243.20元，支付租金及物业费至2020年4月15日，其中2020年2月16日至2020年3月15日期间租金免除，2020年3月16日至2020年4月15日的租金及物业费，原告于2020年3月31日支付。2020年3月18日，原告法定代表人高丽君与被告员工陈丹丹的微信聊天记录内容如下：上午，陈丹丹向高丽君发送了4至5月付款通知单、3至4月付款通知单、2至3月付款通知单，并说“这是未缴的3份”，高丽君说“3月没过完，待月底后再沟通4.16-5.15租金、物业费支付事宜……”，陈丹丹说“……现在已经是3月中旬了，所以先把2月份的那笔先支付进来，3月份的费用可以再安排”，之后两人对疫情期间免除租金以及以押金抵扣物业费、水电费进行了交谈。陈丹丹又说“现在要支付的部分，是2月份的物业费、电费和水费部分”“如果实在没办法支付，只能按照你们提前违约了”，高丽君问“你的回复是你们公司的意见对吗”，陈丹丹答“是的，现在沟通下来需要你们先把2月份的8,668.65元支付进来，3月份也快结束了，月底前要确认下3月份的费用支付时间，如果实在都不能支付的话，只能好聚好散”，高丽君将2至3月付款通知单发送给陈丹丹，问“这张单子是吧”，陈丹丹答“是的”。下午，高丽君向陈丹丹发送照片一张，内容为案外人上海申华金融大厦有限公司发布《通告》，陈丹丹说“放心，我们已经有同事在和他们沟通了”。《通告》为案外人上海申华金融大厦有限公司发布张贴，通知系争房屋所在大楼内各入驻公司，因被告每月缴费屡次违约，拖欠应付款3,504,374.13元，将于2020年3月19日采取暂停各种服务措施，不限于停水、停电。2020年3月26日，高丽君与陈丹丹的微信聊天记录如下：陈丹丹说“我就是问问3月份的这期账单你们的付款可以安排什么时候支付呀，马上就要到3月底”“公司一直来问我，我也是尽力往后延了”，“是每月6号支付的，这期本来应该是3月6日支付的”，高丽君说“我可能记错了”“给我们一点时间缓冲下”，“这一期也是物业费+水电费对吗”，陈丹丹说“可以的，我也是和公司申请到月底支付，这期会有租金”，高丽君说“能否月底先物业水电交好，4月15日左右交房租”，陈丹丹说“真的没有办法再往后延了”“4月份的费用我可以帮你申请到4月底支付”。2020年4月9日，高丽君通过微信联系陈丹丹，询问能否延期至2020年4月底支付2020年4月16日至2020年5月15日的租金和物业费，陈丹丹回复“本月支付的我已经帮你们申请延后了，所以6号也没有提醒你”。后上海申华金融大厦有限公司再次发布《通告》，通知系争房屋所在大楼内各入驻公司，因被告每月缴费屡次违约，拖欠应付款1,760,308.87元，将于2020年4月14日9时采取暂停各种服务措施，不限于停水、停电。2020年4月28日11时58分，被告通过电子邮箱xxxx@mixpace.com向高丽君邮箱xxxxxxxx@planbeecombat.com发送《解约通知函》(函件编号MYHJ-SH-XXXXXXX)电子邮件，内容如下：“……贵司已逾期向我司支付租金等应付款项超过多日，我司催缴后至今仍未支付，根据系争合同第9.3.3条约定，贵司迟延支付应付款项超过10日已构成根本违约，我司有权解除系争合同，故特此通知贵司：1.我司于2020年4月28日正式与您解除系争合同；2.您应于收到本函件起3日内(2020年4月30日晚18时前)：a)携全部自有物品搬离场地，否则我司将按照协议约定自行处置，如贵司迟延返还经营场地的(包括迟延注销或迁移工商注册场地的，迟延在大众点评上注销的)，每迟延返还一天，按日租金标准的2倍支付违约金；b)立即支付全部拖欠款项，包括上述租金等费用，且按照每日千分之一承担因迟延支付上述款项产生的违约金；c)贵司应当承担因根本违约而产生的相当于前月租金3倍的违约金；d)将场地按照8.2条复原，否则我司有权自行委托第三方进行复原，因此产生的费用由贵司承担或我司亦有权要求贵司按日租金标准的2倍支付违约金；e)贵司已缴付的保证金我司不予退还；f)赔偿以及因此造成的我司其他经济损失(包括因贵司迟延搬离导致我司向业主产生的占用费等)；3.我司仍将保留追究贵司其他法律责任的权利，包括贵司迟延支付违约金而产生的利息等”。《解约通知函》落款时间为2020年4月27日。同日，高丽君通过电子邮箱xxxxxxxx@planbeecombat.com向被告邮箱xxxx@mixpace.com回函，内容为：关于贵司邮件中所提及我司逾期支付租金事宜，与事实不符，详见附件(高丽君与陈丹丹的微信聊天记录)。2020年5月3日，原告致函被告，称准备向被告支付2020年4月16日至2020年5月15日期间的租金，请被告提供收款账户和银行账号等相关信息。原告为本次纠纷聘请律师，支付律师费50,000元。审理中，原告提交《租赁合同终止协议》，该协议由sh@mixpace.com的邮箱于2020年4月28日向高丽君xxxxxxxx@planbeecombat.com的邮箱发送，内容为：原、被告自愿就以下事项达成一致：系争合同于2020年4月14日终止；原告应自2020年4月30日前搬离并拆除店铺招牌；原告应于2020年5月15日前将其注册地址迁出商场，并将其所有证照(包括但不限于营业执照、食品经营许可证、税务登记证)迁移或注销，删除大众点评店铺页面；被告同意在收到原告拆除店铺招牌且提供的工商、税务、食药监等全部注销或迁移证明后30个工作日退还原告保证金97,243.20元及装修保证金11,625元，水电费82.47元；被告同意在本协议签署后60个工作日内，向原告支付72,133.20元赔偿金，但若原告与业主重新签约，则原告知晓被告无需再支付赔偿；以上全部费用总计为180,918.93元。落款日期为2020年4月17日，原、被告均未签署该终止协议。原告称该终止协议系陈丹丹向其发送，其收到后，向陈丹丹提出修改意见。被告称不认可该终止协议的真实性，因系争合同中约定的被告邮箱是xxxx@mixpace.com，但是该终止协议的发件邮箱是sh@mixpace.com，未经过被告授权；即使该终止协议真实，那么按照该协议，原告与大房东重新签订租赁合同的，被告无需再向原告支付赔偿。审理中，被告提交其向上海申华控股股份有限公司和上海泓泰汽车销售服务有限公司发送的《解约通知函》，内容如下“贵方应保证我方正常使用租赁房屋。租赁合同约定，因不可抗力等原因致使我方无法继续使用租赁房屋的，我方可于不可抗力期间暂停支付租金、物业管理费等费用……2020年1月开始我方无法正常按照合同约定使用贵司提供的物业服务，且无法正常使用租赁物的前提下，贵方于2020年3月18日突然在我方使用区域内向我方客户张贴公示停电通告，并于3月19日即暂停了租赁物内的电力供应……截至2020年4月1日前，我司不尽全额支付了2020年1-3月未正常使用租赁物期间的全部租金、物业费，甚至被迫缴纳了远超于法定标准的滞纳金……贵方又于2020年4月13日与我方经常场地内再次向我方客户张贴公示停电通告，并于4月14日正式停电并持续多日……我方通知贵方自2020年4月30日起正式解除双方签署的租赁合同……”原告对《解约通知函》的真实性无法确认，但认为根据被告在《解约通知函》中的陈述，被告与大房东至少自2020年1月起就已经发生租赁纠纷，影响了原告正常使用租赁物，属于被告违约，对于系争合同，被告无权单方面行使合同解除权。审理中，原告称：其于2020年7月15日与上海申华控股股份有限公司直接签订了系争房屋的租赁合同；2020年3月19日至2020年4月底，系争房屋所在大楼停水停电。被告称：上海申华控股股份有限公司于2020年3月19日起对系争房屋所在大楼停水停电2天，于2020年4月14日起对系争房屋所在大楼持续停水停电；被告与上海申华控股股份有限公司已互相发送解约函，均同意解除双方之间的房屋租赁合同；黄浦区人民法院受理的被告诉上海申华控股股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告已缴纳诉讼费，后该案被移送至辽宁省沈阳市中级人民法院审理，沈阳中院以被告未缴纳诉讼费为由裁定按撤诉处理，被告向沈阳中院申请再审，经审查撤销原裁定，继续审理，该案现由沈阳中院审理中；陈丹丹只负责向原告催款，并无免除租金及同意原告延期支付费用的权限，相关的权限应当是系争合同中约定的被告工作人员张帆行使的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间签订的系争合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告员工陈丹丹同意原告于2020年3月底支付2020年3月16日至2020年4月15日的租金、物业费，于2020年4月底支付2020年4月16日至2020年5月15日的租金、物业费。被告辩称陈丹丹无权同意原告延期支付租金、物业费，但是陈丹丹作为被告的员工，在与原告沟通租赁事宜中所作表述及行为属职务行为，其法律后果应由被告承担。鉴于已取得被告的同意，故原告不构成逾期支付租金及物业费，并无违约行为。因被告与大房东的房屋租赁合同纠纷，系争房屋在2020年3月19日，2020年4月14日后被停止供电，影响原告正常使用系争房屋，且根据被告自述其与大房东的租赁合同于2020年4月30日解除，由于被告与大房东的合同已解除，致使原、被告无法继续履行系争合同，被告作为系争合同的相对方，应对原告负违约责任。故原告要求被告返还保证金并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的标准，原告要求按照系争合同约定的月租金三倍标准，被告辩称过高，鉴于新冠疫情期间，被告曾免除原告一个月租金，且亦同意了原告延期支付租金及物业费的申请，符合租赁双方应共担风险、共渡难关的精神，且原告亦于2020年7月与大房东直接签订了系争房屋的租赁合同，本院综合被告的过错程度以及原告的实际损失，出于公平考量，酌情确定被告向原告支付违约金32414.40元。关于律师费，被告辩称过高，根据相关收费标准，本院酌情予以调整为11000元。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告上海米域璞翼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告亿啸体育发展(上海)有限公司保证金97,243.20元二、被告上海米域璞翼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告亿啸体育发展(上海)有限公司违约金32,414.40元；三、被告上海米域璞翼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告亿啸体育发展(上海)有限公司律师费损失11,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,591元，减半收取为2,295.50元，由原告亿啸体育发展(上海)有限公司承担738.90元，被告上海米域璞翼实业有限公司负担1,556.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜二〇二一年五月十四日法官助理 杨明志书 记 员 牛 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。