湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3427号上诉人（原审原告）：长沙成城银山房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城19楼15楼。法定代表人：吴青华。委托诉讼代理人：黄轶，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩瀚，国浩律师（长沙）事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东金桥百信（长沙）律师事务所，住所地湖南省长沙市芙蓉区紫薇路律政服务大楼。负责人：刘勇。委托诉讼代理人：刘杜娟，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任旭东，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙成城银山房地产开发有限公司（以下简称银山公司）与上诉人广东金桥百信（长沙）律师事务所（以下简称金桥律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银山公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第三项；2、改判金桥律所向银山公司支付租金382322元及房屋占用费220407元（暂计至2020年9月21日，按照租金标准计算至金桥律所完全搬离之日）；3、改判银山公司对金桥律所所支付的租赁保证金147165元不予返还；4、改判金桥律所向银山公司支付逾期付款违约金168972元（暂计至2020年5月11日，按照每日千分之三计算至金桥律所实际支付之日）；5、由金桥律所承担二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、现有鉴定结论不能证明银山公司提供的出租物存在瑕疵。鉴定人在质证程序中表明不密实属性是任何混凝土材料都具有的属性，并不代表房屋有瑕疵或者质量问题。根据鉴定结论，只能证明油烟可能通过伸缩缝渗入至涉案房屋室内，且这只是造成室内油烟味较重的多个原因之一。鉴定结论中未见对墙体结构、材质和厚度、墙体内外油烟浓度进行分析和检测，该鉴定意见的关联性和证明力存在严重问题。2、一审法院未查实律所环境存在油烟的具体情况。3、一审法院对金桥律所自身存在原因认定不足。金桥律所在承租和装修前就明知周边存在大量餐饮类商铺，其作为提供专业法律服务的商业主体，如果其解除合同的真实原因是房屋存在油烟，其就不会承租该房屋并装修。二、一审法院认定金桥律所违约却未判令金桥律所承担相应违约责任并多重扣减律所应支付的款项是适用法律错误。金桥律所辩称：一、原审关于保证金的认定是符合事实和法律规定的。另外原审认定金桥律所无需支付违约金，也是符合事实和法律规定的。因为银山公司交付的房屋存在重大油烟问题，其根本没有安装任何油烟排放系统，且案涉房屋楼下1楼门面基本为餐饮行业门面，油烟排放巨大，致使我方根本无法正常办公。实际违约方为银山公司，而不是我方。因此我方无需支付违约金。在租赁期间，重大过错方是银山公司，其应当承担全部或大部分损失。该损失包括房屋租金、占用费、装修损失等。我们不是专业的装修以及建筑领域的人员，我们不能从表面看出或者判断房屋是否具备油烟排放系统。合同具有相对性，签订租赁合同的相对方是银山公司，而不是楼下门面，银山公司有义务提供能正当使用的房屋。另外鉴定报告是经过现场勘查之后运用专业的鉴定技术和知识所作出，具有客观权威性，应当予以采纳。金桥律所上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第二项；2、改判因疫情减免金桥律所3个月租金或占用费；3、改判调高银山公司存在违约过错应减免租金和房屋占用费的比例（原审为15%）；4、改判房屋占用费只计算至2021年1月20日；5、判令银山公司承担所有的诉讼费用。事实和理由：双方解除合同的主要原因在于银山公司交付的房屋存在严重油烟问题，无法正常办公使用。银山公司为过错方，房屋租金损失应当由其自行承担。即使认定金桥律所有过错，一审法院对双方过错的划分也不适当。疫情爆发，应当减免3个月房租。双方合同解除时间是2020年1月17日，并非2020年5月11日，金桥律所已于2020年4月25日将房屋钥匙交付给银山公司。合同解除后，金桥律所占用房屋并非其主观原因，其无须支付房屋占用费，即使支付占用费也只须支付至2021年1月20日。因银山公司阻拦，金桥律所已于该日搬了除空调之外的全部物件，银山公司有返还空调及保障空调完整的义务。银山公司答辩意见同其上诉意见。银山公司向一审法院起诉请求:1、判令确认原告与被告签订的编号为CC2018D005的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除；2、判令被告支付2019年10月1日至2020年5月11日租金382322元；3、判令被告支付逾期欠缴租金违约金168972元（从2019年l0月1日起按欠缴租金的每日千分之三暂计至2020年5月11日）;4、由被告承担本案的诉讼费用。银山公司2020年9月21日向一审法院提出增加诉讼请求：1、判令原告对被告广东金桥百信（长沙）律师事务所支付的租赁保证金147165元不予返还。2、判令被告支付自2020年5月12日起至其完全搬离租赁房屋之日的占用使用费，暂计至2020年9月21日234359元（按照对应租金标准计算）。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告（出租方、甲方）与湖南维毅律师事务所（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号：CC2018D005，下称“合同”）承租长房时代城第23栋204-205号物业租赁面积为908.43平方米（其中204号房面积600.12平方米，205号房面积308.31平方米），租赁期限共计5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止。租金按季度支付，计算标准为2018年4月1日至2018年9月30日16352元／月、2018年10月1日至2019年3月31日49055元／月，以后的租金按每年5%的幅度递增。乙方逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴租金的3‰每日向甲方缴纳违约金合同第九条约定，为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签订本合同当日，向甲方支付共计147165元租赁保证金。合同第三十条，乙方累计拖欠租金及其他费用超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有货物，其价值不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。2019年7月31日，湖南维毅律师事务所向原告出具关于《变更房屋租赁合同主体的报告》，载明现因经营场地变更，实际承租人为“广东金桥百信（长沙）律师事务所”（金桥所），故特向贵公司申请将上述《房屋租赁合同》主体变更为“广东金桥百信（长沙）律师事务所”，合同中其他条款不变。因本次主体变更引发的争议由金桥所负责解决。同日，原告（甲方）、被告（丙方）、湖南维毅律师事务所（乙方）签订了《租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定：鉴于甲方于2018年4月1日与乙方就乙方承租甲方合法持有的位于长沙市岳麓区××路××路××房××栋××号××号的物业（下称租赁物业）签订了房屋租赁合同，约定乙方承租的租赁面积为908.43平方米，租赁期限至2023年3月31日，乙方拟将房屋租赁合同下的承租方由乙方变更为丙方，由丙方承继乙方在房屋租赁合同项下承租方的所有权利和义务，丙方同意承继前述权利和义务。（1）三方一致确认，自乙方将承租于甲方的，租赁物业交付丙方使用之日，即2019年10月31日（下称“变更日”）起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利和义务。甲方同意接受丙方为新的承租方。三方一致确认，变更日之前的租金由乙方承担，转让日之后的租金由丙方承担。乙方已向甲方缴纳的租赁保证金（147165元），由丙方结算支付给乙方，合同期满或解除后，甲方依照租赁合同约定将该保证金退还给丙方。乙方与丙方之间结算租金、保证金所产生的争议双方自行解决，与甲方无关。庭审中，原被告双方确认被告缴纳租金至2019年9月30日，被告陈述因租赁房屋存在严重油烟问题影响使用故此后未缴纳租金。2020年4月10日，原告向被告送达了《关于催缴2019年10月至2020年4月欠租欠妥和滞纳金的通知》催促租金，然而被告仍不履行缴纳租金的义务。2020年5月8日，原告向被告送达了《关于解除的函》，但被告仍未进行搬离。2020年8月31日，原告出售了涉案205房屋，此后被告仅实际占用204号房屋。庭审中，双方同意解除合同。另查明，广东金桥百信（长沙）律师事务所在一审法院受理的（2020）湘0104调鉴9号案件中提出就其承租的位于长沙市岳麓区××房××栋××号××号××室内墙面渗漏油烟的因果关系进行鉴定，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具ＨＤ20-02-13-97（ＳＦ51）的鉴定报告，得出鉴定意见如下：1、该204、205号物业室对应一楼经营已有多家餐饮店铺，目前尚未对油烟进行集中排放处理，大部分店铺先期直接向空中排放油烟，个别店铺的油烟直接向墙后伸缩缝中排放。2、由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道），油烟在长期的渗透作用下，会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味。3、以上是造成204、205号物业室内油烟味比较明显、向室内墙渗漏的主要原因或来源。再查明，1、在被告广东金桥百信（长沙）律师事务所使用本案所涉租赁房屋之前是维毅律师事务所在使用涉案房屋，楼下有餐馆在经营。2、截止至2021年1月5日，被告未搬离涉案204房。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同（编号：CC2018D005）及租赁合同承租方变更之三方协议书》、《关于催缴2019年10月至2020年4月欠租欠费和缴纳金的通知》、《关于解除房屋租赁合同（编号：CC2018D005的函）》，被告提交的《湘仪社区时代城油烟问题整改座谈会现场照片》、《湖南湖大土木建筑工程检测有限公司报告》等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：被告与原告签订的房屋租赁合同（编号：CC2018D005）及租赁合同承租方变更之三方协议书系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。对原告主张的诉讼请求，一审法院逐一分析。关于原告诉请确认与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除的诉讼请求，一审法院认为，被告自2019年10月1日起未按约足额缴纳租金，根据租赁合同约定，原告已于2020年5月11日向被告送达了解除合同的通知，且庭审中双方同意解除，故对于该诉请，一审法院予以支持。关于原告诉请被告支付截至2019年10月1日至2020年5月11日的租金382333元，一审法院认为，首先，被告在使用本案所涉的租赁房屋之前，一楼已有餐馆在经营，且在变更租赁主体之前维毅律师事务所已经使用该房屋一年多时间；其次，被告提供的房屋依据鉴定报告显示，由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道）,油烟在长期的渗透作用下，可会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味，影响被告办公；再次，被告在新冠疫情之前即从2019年10月1日开始拖欠租金。综上，根据本案实际情况对于原告诉请被告支付租金382322元的诉讼请求，一审法院酌情支持324973元。关于被告向原告缴纳的租赁保证金147165元，一审法院认为可抵扣租金，故被告还需向原告支付租金177808元。关于原告诉请被告支付欠缴租金违约金的诉讼请求，一审法院认为，被告提供的房屋依据鉴定报告显示，由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道）,油烟在长期的渗透作用下，可会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味，影响被告办公。原告并未妥善履行出租人提供租赁物的义务，故对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于原告诉请被告支付自2020年5月12日起至完全搬离房屋之日的占用费，暂计算至2020年9月21日为234359元的诉讼请求。一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除，被告辩称为向原告主张损失，保留现场。一审法院认为被告在使用本案所涉房屋之前，楼下已经有餐馆在经营，被告自2019年10月1日开始未按约支付房租，如其认为房屋有油烟问题，可及时解除合同，但被告亦未及时解除合同，搬离房屋，涉案合同在2020年5月11日解除后被告仍实际占用该房屋，故应支付相应的房屋占用费。原告已于2020年8月31日出售了涉案205号房屋，故一审法院对于原告诉请被告暂支付截止至2020年9月21日的房屋占用使用费分为两段时间，2020年5月12日至2020年8月31日，54083*19/31+54083*3个月=195397元；2020年9月1日至2020年9月21日，（54083*600.12/908.43）/30天*21天=25010元，合计为195397元+25010元=220407元，考虑本案的实际情况，一审法院酌情支持187346元。关于2020年9月21日后的占用费，计算204房间的面积，按合同约定标准的85%计算至实际腾房之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告长沙成城银山房地产开发有限公司与被告广东金桥百信（长沙）律师事务所签订的（编号：CC2018D005）《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、限被告广东金桥百信（长沙）律师事务所于本判决生效之日起十日内向原告长沙成城银山房地产开发有限公司支付截至2020年5月11日的租金177808元及截止至2020年9月21日的房屋占用费187346元（2020年9月21日后的占用费，计算204房间的面积，按合同约定标准的85%计算至被告实际腾房之日止）；三、驳回原告长沙成城银山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半4657元，由被告广东金桥百信（长沙）律师事务所负担。本院二审中，金桥律所向本院提交了一份公证书、两张照片、两张微信聊天记录截图，拟证明其在2021年1月20日就把房屋内除了中央空调以外的物件全部搬离，占有使用费应当计算至2021年1月20日。本院认为，该公证书显示拍照时间为2021年2月28日，且银山公司经质证认为金桥律所搬离的时间为2021年2月28日，故仅凭上述证据无法达到金桥律所的证明目的，本院对该证据不予采信。本院认为,关于双方当事人在履约过程中的过错认定和责任的划分。本院认为，金桥律所在租赁涉案房屋前，楼下已经有餐馆在经营，其作为完全行为能力人，应当对涉案房屋的周边环境及房屋状况进行考察，再选择符合其要求的房屋进行租赁；即便油烟味重是在租赁过程中才发现，其也应当及时与出租人就该问题进行协商，要求出租人进行整改，而非以拖欠房租的形式解决问题。故金桥律所未按期支付租金是导致合同解除的主要原因，其应当承担主要过错责任。反观银山公司，根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具HD20-02-13-97(SF51)的鉴定报告的记载，“该204、205号物业室对应一楼经营已有多家餐饮店铺，目前尚未对油烟进行集中排放处理，大部分店铺先期直接向空中排放油烟，个别店铺的油烟直接向墙后伸缩缝中排放。由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道），油烟在长期的渗透作用下，会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味”，其未对油烟味进行处理，导致涉案房屋内的油烟味较重，从而影响金桥律所对租赁物的使用，其亦有过错，应当承担次要责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一审法院根据本案的实际情况，判决金桥律所按照合同约定的租金标准的85%向银山公司支付租金及房屋占有使用费并无不当。关于违约金和保证金，由于金桥律所未按期支付租金是受油烟味影响，并非恶意拖欠租金，故一审法院未支持银山公司关于违约金和没收保证金的诉请并无不当。关于疫情期间的租金问题。本院认为，金桥律所在疫情爆发之前就已经有拖欠租金的行为，且一审法院已经对租金标准予以调低，亦未支持银山公司关于违约金和保证金的诉请，上述判决的作出亦是考虑到疫情对金桥律所的影响，故一审法院未就此作出单独处理并无不当。关于合同解除的时间，虽然金桥律所于2020年1月向银山公司发函要求解除合同，但其一直未搬离该房屋，且其不具有单方解除合同的权利，故一审法院根据银山公司发出解除通知的时间认定合同于2020年5月11日解除并无不当。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16254元，由上诉人长沙成城银山房地产开发有限公司负担9477元，由上诉人广东金桥百信（长沙）律师事务所负担6777元。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月十二日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。