北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6914号原告（反诉被告）：张淑兰，女，1940年1月26日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）：贾颖，女，1962年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。二原告之共同委托诉讼代理人：李风昌，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈琪，女，1984年12月29日出生，满族，住北京市西城区。被告：李金双，女，1976年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。陈琪、李金双之委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。陈琪、李金双之委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。被告：裘湜，女，1993年11月24日出生，汉族，住天津市和平区。原告（反诉被告）张淑兰、贾颖与被告陈琪（反诉原告）、被告李金双、裘湜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑兰、贾颖之委托诉讼代理人李风昌，陈琪及其与李金双委托诉讼代理人石晓铃到庭参加诉讼。裘湜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2021年1月，张淑兰、贾颖向本院提出诉讼请求：1.判令陈琪向张淑兰、贾颖支付自2019年12月8日至法院解除之日租金（以15万元/年租金标准，一年365天，按天计算）；2.判令陈琪向张淑兰、贾颖支付法院解除之次日起至2021年3月29日的房屋占有使用费（以15万元/年租金标准，一年365天，按天计算），李金双、裘湜承担连带责任。事实与理由：2018年12月8日，张淑兰、贾颖与陈琪签订《房屋租赁合同》，陈琪承租张淑兰、贾颖名下位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋），出租面积40平方米，租赁用途：预包装食品销售、冷藏、冷冻；租赁期限：两年，租金标准：15万元/年，租金支付方式：按季度交费，37500元/季度。《房屋租赁合同》履行过程中，陈琪仅向张淑兰、贾颖支付2018年12月8日至2019年12月7日期间租金，未支付2019年12月8日至今的租金。期间陈琪未经张淑兰、贾颖同意，擅自将案涉房屋交由李金双转租给裘湜，转租期限超出《房屋租赁合同》期限。《房屋租赁合同》期限已经于2020年12月7日届满，陈琪却迟迟不腾退并返还张淑兰、贾颖位于北京市西城区××的房屋。据了解。陈琪、李金双及裘湜之间存在纠纷，案涉房屋目前被陈琪、李金双及裘湜上锁并控制，亦拒绝腾退并交付案涉房屋。对于合同解除后的房屋占用费，作为次承租人的李金双、裘湜应承担连带给付责任。陈琪、李金双辩称，不同意张淑兰、贾颖的诉讼请求。本案合同签订后，陈琪、李金双始终按照合同约定履行义务，但张淑兰、贾颖在合同履行不到一年时，便向陈琪、李金双要求解约，让陈琪、李金双腾退房屋。后来又采取了锁门报警等手段，阻碍陈琪、李金双正常经营。2019年12月，张淑兰、贾颖明确向陈琪、李金双表示拒收租金后，又将案涉房屋收回，不让陈琪、李金双使用。本案中张淑兰、贾颖为根本的违约方，其行为给陈琪、李金双造成了经济损失。裘湜辩称，裘湜同意搬出放置于案涉房屋内的物品，但因房屋门锁紧闭，无法搬离，不存在对房屋继续占有、使用的情况，不同意张淑兰、贾颖要求支付占有使用费的诉讼请求。2021年3月，陈琪向本院反诉请求：判令张淑兰、贾颖支付陈琪违约金75000元。事实和理由：张淑兰与贾颖系母女，2018年12月8日双方签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋交由陈琪经营使用。合同签订后，陈琪按约向被告支付了租金，贾颖、张淑兰将租赁房屋及经营者为案外人周庆立，名称为北京京源庆立商店，经营场所为北京市西城区××的个体工商户营业执照及食品许可证交由陈琪用于经营，陈琪对房屋进行了装修，并购进了经营所需的设备，包括冰柜、空调等。张淑兰、贾颖无正当理由以断水断电、锁门、报警等方式扰乱、阻止正常经营，导致陈琪无法正常营业，并于2019年12月强占房屋，拒绝收取陈琪支付租金，并要求每年支付租金50万元，否则拒绝将租赁房屋交付陈琪继续经营。双方签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方理应按约履行合同义务，但张淑兰、贾颖在陈琪租赁及经营期间多次恶意阻挠陈琪经营，且恶意增加租金及强占租赁物等行为严重违反了双方合同约定，已构成了根本违约，导致了陈琪合同目的无法实现，故双方合同应当解除，此前李琪要求解除合同通知已于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖。故此，张淑兰、贾颖应按照合同约定支付违约金。张淑兰、贾颖辩称，不同意陈琪反诉请求。1．双方合同已经解除，需要法院查明合同解除时间。张淑兰、贾颖于2021年3月29日才收回房屋。2．张淑兰、贾颖不存在违约。3．如法院认定张淑兰、贾颖违约，申请对违约金进行酌减。李金双、裘湜对此未提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋的占有问题，根据现有证据（微信、短信往来及法院调取的报警记录），张淑兰多次给案涉房屋上锁，该时间跨度为2019年12月到2020年6月，该段时间内屋内仍有陈琪或者裘湜的物品，陈琪并未客观上将房屋交由张淑兰、贾颖占有。至于张淑兰锁门行为对陈琪占有的影响及疫情影响，可在支付费用时再议。2.合同解除时间的认定，由于此前陈琪与张淑兰、贾颖分别向法院起诉要求解除双方的《房屋租赁合同》，陈琪的解除通知送达张淑兰、贾颖的时间为2020年8月6日，张淑兰、贾颖的解除通知送达陈琪的时间为2020年9月17日，故此，本院根据享有合同解除权当事人发送通知时间确定合同解除之日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月8日，张淑兰、贾颖（甲方）与陈琪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：陈琪承租张淑兰、贾颖名下案涉房屋，出租面积40平方米，租赁用途为预包装食品销售、冷藏、冷冻；租赁期限为两年，租金标准为15万元/年，租金支付方式为按季度交费，37500元/季度；乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，利用承租房屋进行违法活动和，故意损坏承租房屋的，甲方可以终止合同并收回房屋，乙方还需赔偿甲方的损失；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的20%-50%作为违约金。合同履行过程中，陈琪向张淑兰、贾颖支付2018年12月8日至2019年12月7日期间租金。2019年10月23日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈其今天下午2点你去什刹海拿着合同到12月9日你搬走我要装修房自家营业。你与常丽恶意串联欺诈租我房告法院去。你来好说好走不理你，否则先报110。”2019年11月11日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为；“陈琪你不接电话，房漏水你不管不修你替常丽合伙欺诈，明天一点到派出所，你不去我将店锁门别营业房坏了。”2019年11月26日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为；“陈琪你个骗子和常丽骗我租房坏女人，我通知你在2019年12月1日我开始装房，房漏的墙坏你说修房骗我，墙你装修内全是沙子流出来欺诈修房，我装房你把东西在12月前搬出我锁门，不搬造成损失你自负与我无关。”2019年12月4日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈琪我通知在我房内营业的小李，我在2019年12月6日装房，让他通知你。房内东西不搬出造成损失你自负责任，与甲方无关。管理处听你的拆我挡的铁板，你好大的能力听你们这伙黑货，等着扫黑吧。”2019年12月6日，张淑兰向陈琪发送短信，内容为：“陈琪我给小李通知12月8日到期，9日锁门。东西全搬走将马迭尔房上的牌子全拆走，不拆我装房给拆除扔了。”2019年12月，陈琪向贾颖发送微信，并发送带有张淑兰的视频，内容主要为张淑兰到案涉房屋闹事，导致无法经营，让贾颖说一说张淑兰，否则就起诉。2019年12月21日，贾颖回微信，“说不了，你起诉吧。”2019年12月21日，张淑兰将案涉房屋从屋外锁住。2019年12月25日，贾颖向陈琪发送微信，“我也不知道你现在和我妈那怎么样了，她跟我说别收钱了，我现在也不知所措了。”陈琪回了贾颖语音，内容主要为合同还没到期，不收钱只能起诉。贾颖回微信，“那你就起诉吧，我也没办法我前几天还跟她聊天又跟她吵起来了生了一肚子气我说了我在也不管了”。陈琪再次问贾颖，“那这个房租你收不收呀？”贾颖回微信，“我收不了，因为她跟我说如果收了跟我没完”。2020年6月10日，张淑兰将案涉房屋从屋外锁住（锁是黑色，与2021年3月29日交接时红色的锁颜色不一致）。2020年7月，陈琪起诉贾颖、张淑兰，请求：1．确认陈琪与贾颖、张淑兰于2018年12月8日的《房屋租赁合同》已解除；2．判令贾颖、张淑兰赔偿陈琪装修损失20000元、经营损失120000元；3．判令贾颖、张淑兰支付陈琪违约金75000元。4．判令贾颖、张淑兰返还陈琪租赁屋内的冰柜4个(双开门立式冰柜3个、卧式拉门冰柜1个)，空调2个。该起诉状于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖。2020年9月，贾颖、张淑兰提出反诉：1．解除张淑兰、贾颖与陈琪于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》；2．判令陈琪支付张淑兰、贾颖自2019年12月8日至租赁房屋实际交还之日的房租（暂计算至反诉日房租为109583.34元）；3．判令陈琪支付张淑兰、贾颖违约金45000元。该反诉状于2020年9月17日送达陈琪。2020年11月5日，陈琪与贾颖、张淑兰分别向本院提出撤诉申请和撤回反诉申请。本院于2020年11月10日作出(2020)京0102民初24070号民事裁定，裁定：准许陈琪撤诉；准许贾颖、张淑兰撤回反诉。2020年12月15日，陈琪向贾颖发送微信，告知张淑兰、贾颖陈琪未占用房屋，不存在腾退房屋之事实，并要求于2020年12月19日前通知陈琪领回屋内的冰柜、空调。2021年3月29日，经本院主持，陈琪、裘湜将屋内物品搬出，张淑兰、贾颖物理意义上控制案涉房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人有约束力。张淑兰、贾颖与陈琪签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思，不违反法律、行政法规规定，应属合法有效。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：《房屋租赁合同》何时解除；陈琪如何支付房屋占用的相关费用；张淑兰、贾颖是否以及如何支付违约金；李金双、裘湜是否应承担连带责任。关于焦点一，《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除。结合张淑兰、贾颖与陈琪的微信、短信往来，可知张淑兰、贾颖拒收陈琪交纳的租金，同时明确拒绝履行原有合同，且张淑兰多次将案涉房屋上锁，影响陈琪使用房屋，基于此，陈琪享有合同解除权，其要求解除合同的通知于2020年8月6日送达张淑兰、贾颖，解除于该送达之日生效。关于焦点二，2019年12月8日到2020年8月6日，陈琪应支付房屋租金20000元；2020年8月7日至2021年3月29日，陈琪应支付房屋占用费20000元。第一，双方合同并未解除时，陈琪在未向张淑兰、贾颖返还房屋时应支付租金。2019年12月起张淑兰多次阻止陈琪继续占用案涉房屋，并为案涉房屋上锁，其后发生疫情，案涉房屋所处位置使房屋在一段时间内难以继续经营使用。2020年6月10日，张淑兰再次对房屋上锁，此时张淑兰上锁的颜色（黑色）与2021年3月29日现场锁的颜色（红色）不一致。直至2020年8月6日，陈琪无法证明其对张淑兰、贾颖进行了合法交接手续。综上，张淑兰多次上锁、报警等行为严重影响了承租人使用租赁房屋，且考虑到期间疫情的影响因素，从2019年12月8日起至2020年8月6日，本院酌情确定，陈琪应向张淑兰支付租金20000元。第二，双方合同解除后，陈琪理应将案涉房屋及时返还张淑兰、贾颖。陈琪并未造成损失扩大，相反其先后通过起诉、通知对方交接物品等方式解决与张淑兰、贾颖的纠纷。考虑到屋内尚有物品的情况，张淑兰、贾颖自身亦有造成损失扩大的行为，陈琪也尽力按照贾颖要求的方式即起诉解决双方纠纷，据此，本院认定双方合同解除后到2021年3月29日，陈琪向张淑兰、贾颖支付房屋占用费20000元。关于焦点三，张淑兰、贾颖应向陈琪支付违约金32500元。根据上述认定，张淑兰、贾颖在合同履行期间，拒收租金并且以自己行为明确拒绝履行原合同，张淑兰也多次将案涉房屋上锁，据此，张淑兰、贾颖构成违约。按照合同约定，任何一方违约，按照年度租金20%-50%作为违约金，陈琪按照最高即75000元主张。张淑兰、贾颖申请违约金酌减，符合法律规定，本院考虑到当事人的过错程度、合同实际履行情况及张淑兰、贾颖行为对陈琪的实际影响，依据诚实信用原则衡量，其中也考虑陈琪交由裘湜使用的性质，本院酌情认定张淑兰、贾颖应向陈琪支付违约金32500元。关于焦点四，李金双、裘湜不应承担连带责任。连带责任，由法律规定或者当事人约定。李金双、裘湜与张淑兰、贾颖没有合同关系，所以对于连带责任，不可能存在当事人约定的情形。同时，贾颖、张淑兰要求李金双、裘湜承担连带责任，也没有指出相应主张的法律依据。据此，张淑兰、贾颖要求李金双、裘湜承担连带责任缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，张淑兰、贾颖的诉讼请求部分成立；陈琪的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，陈琪向张淑兰、贾颖支付租金20000元；二、于本判决生效后七日内，陈琪向张淑兰、贾颖支付房屋占有使用费20000元；三、于本判决生效后七日内，张淑兰、贾颖向陈琪支付违约金32500元；四、驳回张淑兰、贾颖其他诉讼请求；五、驳回陈琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由张淑兰、贾颖负担1210元（已交纳），由陈琪负担440元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费838元，由陈琪负担475元（已交纳），由张淑兰负担181.5元（于本判决生效后七日内交纳），由贾颖负担181.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年五月二十六日书记员  任卓