广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初303号原告：鹤山市沙坪街谷埠社区居民委员会，住所地：广东省江门市鹤山市。法定代表人：易志明，该居委会书记、主任。委托诉讼代理人：骆美平，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭春凤，广东法制盛邦（江门）律师事务所实习律师。被告：鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司，住所地：鹤山市沙坪。法定代表人：麦东荣。被告：鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司，住所地：鹤山市沙坪谷埠桥侧自编号01号，统一社会信用代码：91440784MA539KXX2A。法定代表人：麦某1。原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会（以下简称谷埠居委会）与被告鹤山市渔文木舍旅游开发管理有限公司（以下简称旅游开发公司）、鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司（以下简称民宿服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷埠居委会的委托诉讼代理人骆美平、彭春凤到庭参加诉讼，被告旅游开发公司、民宿服务公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案在审理过程中，原、被告向本院申请调解期限三个月，现已审理终结。谷埠居委会向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告旅游开发公司签订的《房屋转租合同》及两被告和原告签订的《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》自起诉之日起解除，两被告自合同解除之日向原告归还租赁房屋及其附属设施，合同尚未履行金额为1539672.66元；2.判令两被告向原告缴交拖欠的租金及支付相应的违约金（租金计算至实际解除之日，暂计至2020年12月4日为71521.96元；违约金按日利率千分之二点一计算至本项诉请全部债务清偿之日止，从2020年2月1日暂计至2020年12月4日为38975.5元）；3.判令两被告向原告支付自合同解除之日至实际交还场地之日期间的场地占用费及违约金（违约金自合同解除之日起按日利率千分之二点一计算至清偿之日止）；4.判令两被告承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，谷埠居委会明确第1项诉讼请求中请求《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》自起诉之日起解除，明确为请求《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案房屋租赁的合同条款内容自起诉之日起解除。事实和理由：2017年1月26日，谷埠居委会与旅游开发公司签订《房屋转租合同》，双方约定由旅游开发公司承租位于鹤山市××××××的房屋，租赁建筑面积为1806.11平方米，租赁期为20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止。租金按每平方米3元/月计算，租金按年支付，每3年递增10%。旅游开发公司应在每年的2月份前把当年的租金支付到谷埠社区指定的银行账户。根据双方签订的合同条款第八条，旅游开发公司应当按照合同规定时间缴交租金，如逾期缴纳租金，每逾期一天，应按拖欠租金总额的千分之二点一支付违约金给原告。逾期三个月的，原告有权终止合同并追收所欠租金。2019年10月22日，原、被告三方签订《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》，约定《房屋转租合同》权利义务由民宿服务公司承接。2020年2月份开始，因两被告未能按《房屋转租合同》及《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》的约定按时缴交租金，原告分别于2020年2月13日、2020年3月6日及2020年4月3日连续发出《催缴租金通知书》催收。两被告逾期支付租金的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。旅游开发公司、民宿服务公司未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：2017年1月26日，谷埠居委会作为甲方（转租方），旅游开发公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋转租合同》，约定：甲方转租给乙方的房屋坐落在谷埠旧渔业村，租赁建筑面积为1806.11平方米；租赁期20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止；双方签订本合同之日起30日内，甲方将租赁房屋交付给乙方使用；租赁房屋租金按每平方米3元/月计算，租金按年支付，每3年递增10%，详细租金如下：2017年1月11日至2020年1月10日，65019.96元/年；2020年1月11日至2023年1月10日，71521.96元/年；2023年1月11日至2026年1月10日，78674.15元/年；2026年1月11日至2029年1月10日，86476.55元/年；2029年1月11日至2032年1月10日，95145.87元/年；2032年1月11日至2035年1月10日，104682.14元/年；2035年1月11日至2037年1月10日，115085.33元/年；乙方应当在每年的2月份前把当年的租金支付到甲方指定的银行账户；租赁期间，乙方应及时支付其他应支付的一切费用，如拖欠满3个月，甲方有权终止租赁合同。甲方终止本合同时，乙方在15日内将所属物品迁离租赁房屋，逾期视作乙方放弃处理；在合同期内，乙方应按合同规定时间缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之二点一支付违约金给甲方。逾期3个月的，甲方有权终止本合同并追收所欠租金；等等。合同签订后，谷埠居委会将涉案房屋（共30间）交付旅游开发公司使用。2019年10月22日，谷埠居委会作为甲方，旅游开发公司作为乙方，民宿服务公司作为丙方，三方签订《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》，约定：鉴于甲乙双方在2017年1月26日签订《土地转租合同》《房屋转租合同》（以下简称原合同），约定甲方将位于谷埠渔业村，土地面积579平方米，房屋建筑面积1806.11平方米的住宅用地转租给乙方使用，租赁期限20年，自2017年1月11日起至2037年1月10日止，土地租金为1元/平方米/月，每三年递增10%。房屋租金为3元/平方米/月，每三年递增10%；甲乙丙三方就乙方把原合同权利义务转由丙方承接事宜，在平等自愿基础上，经三方充分协商达成以下协议供三方遵守：一、乙方同意自签订本协议之日起，乙方把原合同的权利义务转让给丙方享有、履行，丙方同意承接原合同权利义务。二、乙丙方同意本协议签订日之前原合同权利义务由乙方享有承担，自本协议签订之日起原合同的权利义务由丙方承接。三、甲方知悉以上约定，并同意乙方把原合同权利义务转让给丙方承接。四、本协议是原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力，对甲乙丙三方均有法律效力。五、从确认书签字生效日期起，以上的土地、房屋的租金由鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司负责缴纳租金，且由鹤山市渔文木舍民宿服务有限公司银行公户交付租金。合同签订后，旅游开发公司将涉案房屋（共30间）交付民宿服务公司使用。后民宿服务公司从2020年1月开始未按期向谷埠居委会缴纳租金，谷埠居委会分别于2020年2月13日、2020年3月6日、2020年4月3日向民宿服务公司发出《催缴租金通知书》追缴租金，未果，谷埠居委会遂诉至本院。另查明，谷埠居委会确认涉案租赁物坐落于谷埠旧渔业村建筑面积共1806.11平方米的房屋（30间）没有权属证书，亦没有办理报建手续。本院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，涉案房屋没有权属证书，亦没有办理报建手续，故谷埠居委会与旅游开发公司签订的《房屋转租合同》属于无效合同，谷埠居委会与旅游开发公司、民宿服务公司签订的《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案房屋租赁的合同条款内容无效。经本院向谷埠居委会释明后，谷埠居委会坚持解除合同，要求两被告支付租金、场地占用费及违约金的诉讼请求，明确表示不变更诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，故谷埠居委会以合同有效为前提主张解除《房屋转租合同》、《关于渔民村土地、房屋出租补充事宜同意确认书》中关于涉案房屋租赁的合同条款内容，并要求两被告支付租金、场地占用费及违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9824.42元（已由原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会预交），由原告鹤山市沙坪街谷埠社区×民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年五月二十七日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚