陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2021）陕01民终4995号上诉人（原审被告）：延安天禹工贸有限公司，住所地陕西省延安市宝塔区。法定代表人：焦阳，该公司经理。委托诉讼代理人：张鑫，北京市盈科（西安）律师事务 所律师。委托诉讼代理人：徐璐怡，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安丰坤置业有限公司，住所地西安市。法定代表人：池斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人：程元元，陕西晓红律师事务所律师。上诉人延安天禹工贸有限公司（以下简称延安天禹公司）因与被上诉人西安丰坤置业有限公司（以下简称西安丰坤公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。延安天禹公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判为其无需支付西安丰坤公司租金4235717元、违约金及律师费15万元；2.一、二审诉讼费由西安丰坤公司负担。事实和理由：按照合同约定，西安丰坤公司应其向其交付停车位、女儿墙等房屋附属设施，但西安丰坤公司一直未履行该交付义务，致使双方一直没有办理附属设施的交接手续，因此西安丰坤公司的行为构成违约，租赁期间未实际计算，其无需支付租金。西安丰坤公司在双方租赁合同仍履行的情况下，于2019年3月22日与浙江汇邦置业有限公司签订《房屋租赁合同书》，将涉案房屋租赁给该公司，并约定租赁期限自2019年4月1日起，西安丰坤公司行为属于一房二租，构成根本违约，使得其合同目的不能实现，故其无需向西安丰坤公司支付房屋租金及承担违约责任。西安丰坤公司将其驱赶，并擅自破坏、损毁其装修设施、殴打其工作人员，西安丰坤公司的行为给其造成经济损失，应当予以赔偿。其未支付租金是因西安丰坤公司违反约定在先，且西安丰坤公司已将房屋租赁给第三方，并不存在任何损失。在其不存在违约的情况下，也就不存在承担律费用的基础条件。一审判决认定事实不清，适用法律错误。西安丰坤公司辩称，根据《房屋租赁合同》第二条约定，延安天禹公司自愿承租租赁物，并对该建筑物现状做了充分了解，可见在签订合同时，延安天禹公司已清楚了解租赁房屋现状并予以接受。延安天禹公司承租房屋后持续向其支付了部分租金，从未向其表示过租赁房屋附属设施未交付。延安天禹公司于2019年1月30日向其出具承诺书，承认拖欠其租金高达300余万元，说明延安天禹公司对拖欠租金的事实完全认可。租赁合同第十二条第二款第五项约定，承租人逾期交纳租金超过30日，出租人有权解除租赁合同。延安天禹公司承租涉案房屋后，从未按时支付过房屋租金，为此其多次出具律师函催促交付租金，而延安天禹公司亦在承诺书中明确表明如自己未在约定时间内支付房租，其有权无条件收回房屋。2019年3月8日，其为了降低损失依约解除了租赁合同，此后延安天禹公司对租赁房屋已不具有使用权。至于其是否在解除租赁合同后将房屋出租给第三方，与延安天禹公司无关，且延安天禹公司也未提供任何证据证明其将房屋出租给第三方。根据涉案房屋监控视频可见，合同解除后，延安天禹公司于2019年5月2日在其毫不知情的情况下自行将可移动物品完全搬离，因此根本不存在延安天禹公司所称的“驱逐”“殴打”等情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回延安天禹公司的上诉请求，维持一审判决。西安丰坤公司向一审法院起诉请求：1.依法解除其与延安天禹公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判决延安天禹公司支付拖欠其的租金4235717元，以及迟延支付违约金2108839.28元（按照每日1‰计算，计算至延安天禹公司支付完毕之日止）；3.诉讼费由延安天禹公司负担。一审法院认定事实：2017年2月14日，西安丰坤公司（甲方）与延安天禹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其享有出租权的坐落于西安市XX路XX号的XX城XX号楼XX层部分及5-9层，包括有关设备设施配套等对外进行招租，乙方自愿表示愿意承租上述租赁物，并对该建筑物现状作了充分了解，具体租赁物及附属设施设备配套等内容以《租赁物交接清单》为准；合同期限为20年，自2016年5月1日至2036年4月30日止；租赁物建筑面积约5625.4㎡，其中包括第1层125.4㎡，第5-9层5500㎡；租金标准第5-9层每年租金为231万元，每平方米35元。第1层每年租金为150480元，每平方米100元，每3年递增3%；租金每半年支付一次，乙方必须按合同约定提前一个月交纳下次房租；合同签订后三日内乙方向甲方一次性交纳履约保证金400000元；甲方同意给予乙方五个月的装修免租期，免租期自2016年8月1日起至2016年12月31日；乙方逾期向甲方交纳租金或履约保证金的，除必须补足外，每逾期一日，按累计应付款总额的千分之一向甲方支付违约金，如乙方逾期拖欠租金或履约保证金超过30日的，甲方有权终止合同；违约方除依照本条约定承担违约责任外，并应赔偿守约方因此而遭受的全部经济损失（包括但不限于鉴定、见证、律师代理费等）。2017年12月11日，西安丰坤公司向延安天禹公司致律师函（2017陕晓律函字第016号），载明：按照合同约定延安天禹公司必须于2017年6月1日前向西安丰坤公司交纳2460480元租金，但是截至目前，延安天禹公司并没有履行合同义务，希望延安天禹公司自接到本律师函之日起七日内，尽快与西安丰坤公司协商解决此事。如协商未果，届时西安丰坤公司除了将依法主张追偿延安天禹公司拖欠的房屋租金1860480元外，还将诉请银行利息、经济损失、诉讼费等权利主张。2018年3月12日，西安丰坤公司向延安天禹公司送达催款通知，载明：截至目前，延安天禹公司应向西安丰坤公司交纳（函字第016号）中拖欠的房租1860480元及2017年12月31日应交纳房租1230240元，共计3090720元。2019年1月11日，西安丰坤公司向延安天禹公司送达紧急通知，载明：一、请延安天禹公司自接到本通知之日起，三日内一次性向西安丰坤公司结清拖欠的租金3970960元，逾期支付，西安丰坤公司将依据该合同有关规定，解除双方于2017年2月14日签订的《房屋租赁合同》；二、如延安天禹公司逾期届满十日（包括本通知第一条三日在内），西安丰坤公司将收回延安天禹公司承租的全部房屋，由此产生的法律责任，全部由延安天禹公司承担。2019年1月30日，延安天禹公司出具承诺书，载明：因其欠付2017、2018年房租共3570960元，现经双方协商，其承诺2019年3月1日起一周内先交纳部分房租150万元，剩余所欠房租按照银行同期利率计算，并于2019年12月31日前交纳50万元（递减利息），剩余部分两年内付清。2019年新产生租金从3月起每月20日前至少交纳15万元，2019年12月31日前付清当年全部租金，欠款结清后按原合同执行交款。如未按该承诺约定交纳，西安丰坤公司按双方租赁合同约定无条件收回房屋所有权，其愿郑重承诺无条件退场。延安天禹公司在租赁期内已向西安丰坤公司支付租金共计115万元，分别于2016年8月24日支付20万元、于2016年8月30日支付10万元、于2016年11月28日支付20万元、于2017年1月4日支付30万元、于2018年7月29日支付5万元、于2018年9月27日支付30万元。前四笔款项是通过焦阳名下西安银行尾号为8325账户向西安丰坤公司尾号为4131账户转款，后两笔款项为现金支付。其中第一笔转款20万元当初为延安天禹公司交纳的履约保证金，后西安丰坤公司将其抵扣租金。2019年5月2日，延安天禹公司将其物品自行搬离承租屋，但西安丰坤公司与延安天禹公司双方未办理交接手续。延安天禹公司提交证据包括房屋租赁合同复印件一份、照片三张、视频资料一份，证明西安丰坤公司在租期内又将涉案房屋租给浙江汇邦置业公司，导致一房二租，双方发生冲突过程中还将延安天禹公司员工打伤，且西安丰坤公司未依约提供正常的水电设施，致使延安天禹公司无法正常装修。在诉讼审理期间，西安丰坤公司委托律师并已交纳代理费15万元。一审法院认为，西安丰坤公司与延安天禹公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。西安丰坤公司向延安天禹公司交付涉诉房屋后，延安天禹公司应当按照约定的期限支付租金，但延安天禹公司逾期支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。西安丰坤公司要求解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。西安丰坤公司要求延安天禹公司支付欠付的租金，西安丰坤公司认可延安天禹公司于2019年5月2日自行搬离承租房屋，且仅要求延安天禹公司支付房租至2019年3月8日止。延安天禹公司称其仍有部分物品在承租房内，双方至今未办理交接手续。按照合同约定，自2017年1月1日至2019年3月8日，延安天禹公司应向西安丰坤公司支付房租共计5385717元，扣除其已付房租115万元，延安天禹公司尚欠西安丰坤公司租金共计4235717元，西安丰坤公司诉求符合法律规定，予以支持。西安丰坤公司要求延安天禹公司依合同约定每日按未付租金的千分之一计算支付违约金，该约定比例过高，依法调整为立案时一年期LPR的2倍（2019年10月20日发布的1年期LPR为年利率4.2%，2倍为年利率8.4%）。西安丰坤公司将涉诉房屋交予延安天禹公司后，延安天禹公司未就相关附属设施提出异议，应视为认可。延安天禹公司称西安丰坤公司一房二租，但仅提交租赁合同复印件，故证据不足，对其所称意见不予采纳。西安丰坤公司在诉讼期间委托代理律师，为此支付律师费15万元，该费用在合同中约定由违约方承担，且西安丰坤公司已经实际支出，故延安天禹公司应予承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百四十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决：一、原告西安丰坤置业有限公司与被告延安天禹工贸有限公司于2017年2月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日予以解除；二、被告延安天禹工贸有限公司在本判决生效后十日内支付原告西安丰坤置业有限公司租金4235717元；三、被告延安天禹工贸有限公司在本判决生效后十日内支付原告西安丰坤置业有限公司违约金（其中以80240元为基数，按照年利率8.4%，计算自2016年12月1日起至履行完毕之日止；以1230240元为基数，按照年利率8.4%，计算自2017年6月1日起至履行完毕之日止；以1230240元为基数，按照年利率8.4%，计算自2017年12月1日起至履行完毕之日止；以1230240元为基数，按照年利率8.4%，计算自2018年6月1日起至履行完毕之日止；以464757元为基数，按照年利率8.4%，计算自2018年12月1日起至履行完毕之日止；四、被告延安天禹工贸有限公司在本判决生效后十日内支付原告西安丰坤置业有限公司律师费150000元；五、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费56212元（西安丰坤置业有限公司已预交），由西安丰坤置业有限公司负担6212元，延安天禹工贸有限公司负担5万元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，西安丰坤公司与延安天禹公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，西安丰坤公司依约履行了出租人的义务，延安天禹公司亦应按照合同约定向西安丰坤公司支付租金。涉案合同履行中，延安天禹公司仅支付了西安丰坤公司部分租金，经西安丰坤公司催要后，延安天禹公司出具承诺书认可欠付2017年、2018年房租共计3570960元，并承诺分期支付，同时承诺如未按约定交纳，西安丰坤公司可无条件收回房屋等，但之后延安天禹公司仍未履行承诺约定，故延安天禹公司的行为已构成违约，应承担相应的责任。因延安天禹公司已于2019年5月2日将其物品自行搬离承租房屋，故对西安丰坤公司要求延安天禹公司支付2017年1月1日至2019年3月8日期间租金的诉讼请求予以支持，扣除延安天禹公司已付租金115万元，延安天禹公司实际应支付西安丰坤公司租金共计4235717元（5385717元-115万元）。西安丰坤公司要求解除涉案合同，符合合同约定及法律规定，依法予以支持，一审确认双方《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除，并无不当。西安丰坤公司主张按合同约定的每日未付租金的千分之一计算支付违约金，该标准明显过高，一审调整为立案时一年期LPR的2倍（2019年10月20日发布的1年期LPR为年利率4.2%，2倍为年利率8.4%），分段计算延安天禹公司应支付的违约金，并无不妥。西安丰坤公司将涉案房屋交付延安天禹公司后，延安天禹公司未就相关附属设施等问题提出异议，应视为延安天禹公司认可所接受的租赁物，故延安天禹公司关于西安丰坤公司未交付停车位、女儿墙等房屋附属设施已构成违约等的上诉意见，理由不能成立。延安天禹公司上诉称西安丰坤公司在租赁期限内将涉案房屋另行出租给第三方，未提供充分有效证据加以证明，依法不予采信。西安丰坤公司主张延安天禹公司支付律师费，符合合同约定，应予以支持。综上所述，延安天禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56212元，由延安天禹工贸有限公司负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年五月七日法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛     1