上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3440号上诉人(原审被告)：上海怡涛印务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：董贤涛，经理。被上诉人(原审原告)：上海惠利企业管理服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张国平，总经理。委托诉讼代理人：陈明，上海陈明律师事务所律师。委托诉讼代理人：史长柱，上海陈明律师事务所律师。上诉人上海怡涛印务有限公司(以下简称怡涛公司)因与被上诉人上海惠利企业管理服务有限公司(以下简称惠利公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初26415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡涛公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判双方租赁合同继续履行；撤销一审判决第三项，改判怡涛公司无需支付租金。事实和理由，双方租赁合同履行过程中，怡涛公司支付了押金人民币(以下币种均为人民币)37，291.5元，故怡涛公司无需再支付租金。一审判决认定怡涛公司仅支付了4，000元押金，与事实不符。被上诉人惠利公司答辩称，怡涛公司陈述不属实，一审审理中已经对怡涛公司提交的证据进行了审核，怡涛公司提供的证据都是孤证，很多内容是怡涛公司自行添加，且怡涛公司所谓的支付押金时间与合同约定不符。一审法院判决正确，请求二审予以维持。惠利公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认惠利公司、怡涛公司租期为2018年1月1日至2019年12月31日的《房屋租赁合同》于2019年12月31日到期终止；2．怡涛公司腾空并返还上海市静安区柳营路XXX号一层房屋(东西走向由东往西数第二间，以下称涉案房屋)；3．怡涛公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金19，000元；4．怡涛公司支付房屋占有使用费，以2，000元／月为基数，自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止；5．怡涛公司支付违约金5，700元。一审法院认定事实：柳营路XXX号全幢房屋共三层，建筑面积284平方米，惠利公司系该房屋的产权人。怡涛公司长期承租柳营路XXX号的房屋并与惠利公司签订多份《房屋租赁合同》。双方签订的最后一份《房屋租赁合同》约定，惠利公司将柳营路XXX号中一间出租给怡涛公司作为办公仓库使用，租赁期限24个月，自2018年1月1日至2019年12月31日，该房屋每季租金6，000元，三个月一付，提前5天支付(先付后用)。租赁期届满，惠利公司有权收回出租房屋，怡涛公司应如期交还。违约责任：不得转租或移至它用，缴款逾期按日5％缴纳滞纳金，如有违约惠利公司有权终止合同。合同签订后，惠利公司向怡涛公司交付了涉案房屋，怡涛公司支付了2018年的租金、水电费以及2019年全年租金中的5，000元。租赁期限届满后，怡涛公司继续占有使用涉案房屋，但未再支付租金。一审审理中，因双方对涉案房屋具体位置描述不一致，一审法院至现场勘查，发现涉案房屋位于柳营路XXX号一层东西走向由东往西数第二间。惠利公司对怡涛公司2010年5月26日支付的押金4，000元予以确认，双方同意在怡涛公司欠付的租金中一并抵扣。关于怡涛公司欠付租金的情况。惠利公司提供了双方法定代表人的微信聊天记录，以证明怡涛公司仅支付了2019年全年租金中的5，000元，即尚欠19，000元。怡涛公司对微信聊天记录的真实性不持异议，并提供了7张微信转账记录以证明其2019年支付租金的情况，惠利公司对微信转账记录的真实性无异议，但认为支付的是2018年1月1日至2019年12月31日两年期间的部分租金。一审法院认定，双方对微信聊天记录和微信转账记录的真实性不持异议，予以确认，经核对双方提供的证据，除2019年12月31日董贤涛向张国平转账5，000元系支付2019年度的租金外，其余转账记录反映的均是支付2018年的租金和水电费，因此，一审认定怡涛公司尚欠惠利公司2019年度的租金19，000元。关于怡涛公司支付的押金情况，其提供了四张支票贷记凭证和一张收据，以证明其向惠利公司支付过多笔押金。惠利公司对收据无异议，确认收到过该笔押金，对于支票贷记凭证均不予认可。一审法院认定，惠利公司对收据及押金4，000元均不持异议，予以确认，对于支票贷记凭证，结合与惠利公司的记账凭证一一比对，均非押金，故对怡涛公司的主张不予采纳。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，惠利公司与怡涛公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限至2019年12月31日，此后怡涛公司未再支付租金，惠利公司亦无续租的意思表示，故双方的《房屋租赁合同》于2019年12月31日终止。合同终止后，怡涛公司应及时腾空并返还涉案房屋，但怡涛公司未履行相应的义务，故自逾期之日起，其应向惠利公司支付房屋占有使用费，现惠利公司按照租赁期间的租金标准主张，尚属合理，予以准许。按照合同约定，2019年的年租金为24，000元，但怡涛公司仅支付了5，000元，故怡涛公司还应向惠利公司支付欠付的租金，扣除其之前支付的押金4，000元，怡涛公司应向惠利公司支付租金15，000元。至于违约金，惠利公司主张按照法律规定以实际损失上浮30％计算，但庭审中又称没有实际损失，其主张不符合合同约定，亦缺乏法律依据，不予支持。一审法院判决：一、确认上海惠利企业管理服务有限公司与上海怡涛印务有限公司签订的租期为2018年1月1日至2019年12月31日的《房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；二、上海怡涛印务有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市静安区柳营路XXX号一层房屋(东西走向由东往西数第二间)腾空并返还给上海惠利企业管理服务有限公司；三、上海怡涛印务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海惠利企业管理服务有限公司租金15，000元；四、上海怡涛印务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海惠利企业管理服务有限公司房屋占有使用费，以2，000元／月为基数，自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止；五、驳回上海惠利企业管理服务有限公司的其余诉讼请求。本院审理中，本院要求怡涛公司提供与惠利公司之间所有款项往来凭证，怡涛公司表示无法提供。此后，怡涛公司提交了如下证据：1.2005年9月21日委托协议书，证明押金为8，273元。2.2006年6月1日的房屋租赁合同，证明2006年6月1日签订的合同与2005年委托书完全一致。3.2010年6月22日开具的支票存根和6月24日的付款凭证，证明押金为4，000元。经查，上述证据怡涛公司在一审审理中均已经提交并经过质证。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，怡涛公司认为其已经支付了押金37，291.5元，但怡涛公司提交的支付凭证、委托协议书等均有涂改和添加的痕迹，且怡涛公司所谓的支付押金的时间、金额均与双方合同约定不符。怡涛公司与惠利公司之间存有租金、押金、水电费等款项的往来，怡涛公司明确表示无法提供全部的支付凭证用以对账，故本院对怡涛公司主张支付了押金37，291.5元的上诉理由，难以支持。综上所述，怡涛公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币750元，由上诉人上海怡涛印务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年五月十一日法官助理 张文如书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……