陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终6680号上诉人（原审原告）：西安嘉翔物业管理有限公司，住所地西安市（嘉翔大楼12甲层F座）。法定代表人：曹伟革，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓雪，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丰深林，男，1961年4月6日出生，汉族，中国十二冶金建设有限公司职工，住山西省河津市铝基地毓秀区。委托诉讼代理人：李晓卉，女，1974年4月9日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区，丰深林之妻。上诉人（原审被告）：李晓卉，简况同上。上诉人西安嘉翔物业管理有限公司（以下简称嘉翔物业公司）与上诉人丰深林、李晓卉因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉翔物业公司上诉请求：1.判决丰深林、李晓卉支付其除一审判决第一项的物业费、垃圾费外的其他物业费、垃圾费共计35942.54元；2.一、二审诉讼费由丰深林、李晓卉负担。事实和理由：自2016年至今，其一直为裕丰花园小区提供物业服务，尽管其2020年后未再与涉案小区业主委员会就物业服务合同达成一致，续签合同，但其在涉案小区已实际提供物业服务至今，丰深林、李晓卉应当支付相应的物业服务费。丰深林、李晓卉擅自变更涉案房屋为营业用房，其应当加收物业费。其在管理服务过程中发现自2017年7月开始丰深林、李晓卉对外以“Lily云中别墅烧烤”宣传民宿，并在涉案房屋进行经营性活动，且于2018年11月21日办理了“西安市长安区XX店”的营业执照，丰深林、李晓卉的上述行为违反了双方签订的服务协议中不得擅自改变房屋使用性质及不得用于商业经营的约定，故其向丰深林、李晓卉适当加收一倍的物业费符合法律规定。丰深林、李晓卉辩称，嘉翔物业公司按照每平米5.9元收取物业费，没有事实和法律依据。2017年11月3日前涉案房屋未达到交付条件，其未曾享受嘉翔物业公司提供的任何物业、垃圾清运等服务，且现行法律法规也不会支持购房人交纳未达到交付条件房屋的物业费。由于开发商的过错，导致涉案房屋被迫延迟至2017年11月3日才达到收房条件，因此开发商承诺免收一年物业费，尽管书面时效已过，但承诺应当延续有效，即从2017年11月4日至2018年11月3日减免物业费，这一点嘉翔物业公司在一审是认可的。一审判决认定了小区拆除违建致物业无法工作，业主无法在小区生活的事实，因此2018年6月-12月物业费、垃圾费不应收取。2019年其履行了嘉翔物业公司和业某某签订的“临时托管协议”。2020年，嘉翔物业公司明知未与业某某签订新的物业服务协议，就物业费收取标准及物业服务标准一直还在商谈中，但2020年8月20日物业公司单方面突然按照每平米5.9元收取物业费，同时采用不正当手段激化了与业主的矛盾。关于加收物业费，嘉翔物业公司引用早已废止的法律条文，于法无据。丰深林、李晓卉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其支付嘉翔物业公司垃圾费140元；2.一、二审诉讼费由嘉翔物业公司负担。事实和理由：一审认定减免物业费的时间已经过期，从而判决其向嘉翔物业公司支付减免期内的物业费是错误的。嘉翔物业公司是涉案房产开发公司指定的前期物业公司，为其减免一年的物业费，是整个房屋销售时开发商给予买房人的一种优惠承诺，嘉翔物业公司在一审中认可减免一年物业费的事实。法律规定物业费的收取应从实际接收房屋的时间开始计算，西安市中级人民法院生效判决认定其实际接收房屋的时间为2017年11月3日。一审判决一方面认可秦岭拆迁属于行政行为，另一方面又判决其承担秦岭拆迁期间的物业费相互矛盾，在嘉翔物业公司自认秦岭拆迁期间无法提供物业服务的情况下，一审判决其全额承担该期间的物业费没有事实和法律依据。在拆除期间小区根本无法居住，嘉翔物业公司没有向业主提供任何服务。关于垃圾费的计算，自涉案房屋实际交房之日2017年11月3日至拆除违建无法提供物业服务（2018年5月31日）止，共7个月，按每月20元，所以垃圾费共计140元。嘉翔物业公司辩称，丰深林、李晓卉在一审答辩状中承认涉案房屋于2016年4月交付，减免物业费的通知载明减免一年物业费是从2016年4月15日-2017年4月14日。关于房屋交付是否符合约定，系与开发商之间的法律关系。从其提供的证据可知，2017年7月涉案房屋已经对外宣传民宿，在此之前已开始进行房屋装修工作，其亦提供了物业服务，故丰深林、李晓卉主张接受其服务的时间为2017年11月3日，与事实不符。因丰深林、李晓卉自身的原因不在涉案房屋居住，不影响其收取物业服务费用的权利。政府拆除的只是违建部分，并未对剩余合规房屋进行干扰。其在此期间一直在提供物业服务，且因拆除还加重了其安保服务的工作量。嘉翔物业公司向一审法院起诉请求：1.判令丰深林、李晓卉立即停止在其居住房屋（云中漫步小区第39幢房西户）的经营行为；2.判令丰深林、李晓卉支付截止2020年8月30日所欠付的物业费、生活垃圾费共计68677.53元，并以68677.53元为基数按照每天3‰支付自2020年9月18日起至实际给付之日止的违约金；3.本案诉讼费由丰深林、李晓卉负担。一审法院认定事实：2015年7月29日，丰深林、李晓卉与陕西嘉翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由丰深林、李晓卉购买位于西安市长安区XX镇XX环XX路XX花园（云中漫步）小区第39幢1单元1层039-01号房，用途为住宅，面积272.04平方米，交付时间为2016年4月20日前。2016年8月1日，李晓卉、与嘉翔物业公司分别签订《“云中漫步”物业服务协议》《房屋装饰装修管理服务协议》《承诺书》。双方签订的《“云中漫步”物业服务协议》约定了按照规划管理部门批准或者《商品房买卖合同》载明的用途使用房屋，不得擅自改变房屋使用性质，不得用于办公、商业经营，不得安装户外广告或宣传，物业管理服务费用：物业服务费5.9元/㎡/月、生活垃圾费20元/月/户，缴费时间为每季度首月的十五日前交清本季度各项费用，并约定丰深林、李晓卉不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，嘉翔物业公司有权要求丰深林、李晓卉补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，逾期缴费90天的，甲方有权采取暂停服务等措施，同时约定了双方权利义务、物业服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务相关费用标准和收取办法、违约责任等。嘉翔物业公司签订的《承诺书》中约定同意按5.9元/月/㎡向物业服务企业按时交纳物业服务费及其他相关费用（首期物业服务费从交房之日即2016年8月1日起计）。另，嘉翔物业公司向丰深林、李晓卉出具减免物业费通知单一份，该物业单载明：“交付时间为2016年4月20日，因客户按揭办不下来，改为分期付款，交房时间调整为2016年4月20日，经营销部提出申请，公司同意给丰深林、李晓卉减免一年的物业管理费，时间为2016年4月15日至2017年4月14日。”2017年，丰深林、李晓卉因其购买的涉案房屋不符合交房条件的理由向西安市雁塔区人民法院起诉西安嘉翔房地产开发有限公司，该案经西安市雁塔区人民法院及西安市中级人民法院两审，最终认定西安嘉翔房地产开发有限公司向丰深林、李晓卉交付房屋的时间为2017年11月3日。2017年7月，丰深林、李晓卉就涉案房屋作为民宿在网上进行宣传。2018年11月21日，李晓卉注册设立西安市长安区XX店，经营场所为陕西省西安市长安区XX镇XX小区XX，经营范围为民宿服务。2019年1月1日，云中漫步业主筹委会（甲方）与嘉翔物业公司（乙方）签订《物业管理服务临时委托协议》，该协议载明由于政府整治秦岭北麓，对云中漫步部分房屋进行了拆除，致使水电等基础设施遭到了破坏，也使得基础设施无法正常使用，造成物业公司无法进行正常管理……，就甲方委托乙方对云中漫步提供临时物业管理服务。物业基本情况：现有业主56户、面积15000平方米，保持项目整治后现有的基本设施运行。约定费用共计52458元、次月47458元，每平方米收费标准：由56户业主总面积分摊。服务期限：2019年1月1日至2019年6月30日。该协议有李晓卉签字确认，后丰深林、李晓卉已向嘉翔物业公司交清2019年全年的物业费。2020年1月21日，嘉翔物业公司向李晓卉下发《催收费通知单》，载明“请您在1月31日前到物业服务中心交纳2020年1月份前所欠物业管理服务费、电费等共计89271.04元”，并张贴《告知》，载明“39#西业主：因你将云中漫步39#西住宅用房未经其他业主同意和对物业公司报备，私自将住宅用房改变经营用房，我公司依据物业管理相关管理规定和同你签订的物业管理规约加收你自2017年7月开业至今的物业管理费和水电费，望你接到告知书后三日到物业公司备案并在10日内上报云中漫步业主签字依据”。后嘉翔物业公司多次向丰深林、李晓卉下发《催收费通知单》，要求丰深林、李晓卉支付2020年1月份前所欠物业费。2020年9月3日，涉案房屋小区业主签订《自愿书》，载明“在秦岭北麓拆迁整治结束后，我作为云中漫步小区的业主，我自愿支持西安嘉翔物业管理有限公司提供的服务工作及接受业主手册物业费5.9元/㎡的收费标准；同时反对小区内民宿经营行为及业主的其他商业经营行为。为建设一个既安全又隐私的和谐小区点赞”。该自愿书有小区业主签字及云中漫步管理处盖章确认。2020年9月18日，嘉翔物业公司再次向丰深林、李晓卉下发《催收费通知单》，载明“请您在10月1日前到物业服务中心交纳2020年9月份前所欠物业管理服务费、生活垃圾费等共计68677.53元”。现嘉翔物业公司以丰深林、李晓卉拒不交纳物业费、生活垃圾费为由，诉至法院，要求判如所请。庭审中，嘉翔物业公司坚持认为双方签订的物业服务协议、承诺书等系双方真实意思表示、且内容合法、不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合同有效，对双方的权利义务有明确的约定，对双方产生法律约束力，丰深林、李晓卉在其居住的房屋内经营民宿行为，明显违背了双方签订物业服务协议的约定，构成违约，现要求丰深林、李晓卉立即停止在其居住房屋的经营行为，自交付房屋后，丰深林、李晓卉已实际居住，其作为物业服务公司，一直为丰深林、李晓卉提供物业服务，该二人私自将涉案房屋居住性质改变为营业用房，嘉翔物业公司按照约定加收物业费，有理有据，故坚持要求丰深林、李晓卉支付相应的物业费、生活垃圾费。丰深林、李晓卉认为嘉翔物业公司仅为提供物业服务单位，无权干涉其使用涉案房屋，且其并未改变房屋用途性质，故嘉翔物业公司不具有其停止经营的主体资格和权利，并要求加收物业费无事实和法律依据，另认为双方重新达成的物业服务协议并未约定逾期交纳物业费需承担的违约金，现其二人仅同意交纳使用涉案房屋期间的垃圾费，同意按协商后的标准交纳2020年3月至8月期间的物业费。一审法院认为，嘉翔物业公司要求丰深林、李晓卉终止在其房屋进行经营，因嘉翔物业公司非相应的职能机关部门，无权要求丰深林、李晓卉终止经营行为，且丰深林、李晓卉已实际终止了经营行为，故对嘉翔物业公司的该项诉讼请求，依法不予处理。嘉翔物业公司主张要求丰深林、李晓卉支付物业费，按照法律规定，物业费交付时间应以房屋实际交付和丰深林、李晓卉接收时间为准，按照已生效的法律文书确定的时间，丰深林、李晓卉实际接收房屋时间为2017年11月3日，故物业费的缴费时间应以2017年11月3日起计算，算至2018年12月31日。2019年全年的物业费双方均认可丰深林、李晓卉已交清。对嘉翔物业公司主张垃圾费一节，丰深林、李晓卉实际使用涉案房屋，故嘉翔物业公司要求交纳垃圾费依法予以支持。关于2020年的物业费因嘉翔物业公司与涉案小区业主委员会就物业服务合同未达成一致，故对2020年之后的物业费本案暂不处理。对嘉翔物业公司主张加收丰深林、李晓卉就涉案房屋开办民宿期间的物业费，无法律依据，故依法不予支持。对丰深林、李晓卉辩称减免自房屋交付起一年的物业费一节，因双方达成的减免物业费时间有明确约定，该时间已经过期，故对丰深林、李晓卉该辩称意见依法不予采信。对该二人辩称2018年涉案小区涉及秦岭违建受到政府查处整治，其无法正常使用涉案房屋，嘉翔物业公司亦未提供物业服务，故不应承担此期间物业费，因涉案小区涉及政府整治秦岭北麓违建问题，属行政问题，与本案无关，故对丰深林、李晓卉该项辩称意见依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、被告丰深林、李晓卉于本判决生效后三十日内向原告西安嘉翔物业管理有限公司交纳自2017年11月3日至2018年12月31日的物业费22470.5元、垃圾费280元；二、驳回原告西安嘉翔物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1516元，西安嘉翔物业管理有限公司已预交，减半收取758元，由西安嘉翔物业管理有限公司负担573元，由丰深林、李晓卉负担185元，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付西安嘉翔物业管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。嘉翔物业公司系涉案小区的物业服务企业，丰深林、李晓卉购买涉案小区第39幢1单元1层039-01号房，并经生效判决确认该二人实际接收房屋的时间为2017年11月3日。嘉翔物业公司为涉案小区提供物业服务且与李晓卉签订了物业服务协议，丰深林、李晓卉亦应按约支付物业费等相关费用。经核算，丰深林、李晓卉欠付自2017年11月3日至2018年12月31日的物业费22470.5元、垃圾费280元，该部分款项丰深林、李晓卉应支付嘉翔物业公司。嘉翔物业公司主张加倍收取物业费，依据不足，依法不予支持。丰深林、李晓卉上诉称嘉翔物业公司给其减免一年物业费，因物业费减免的期间早于上述期间，本院对该意见不予采信。双方均认可2019年的相关费用已交清，而2020年的物业费嘉翔物业公司与涉案小区业主委员会仍在协商中，本案暂不予处理。丰深林、李晓卉主张嘉翔物业公司在政府整治秦岭北麓违建期间未提供物业服务，未提交充分的证据予以证明，嘉翔物业公司对此不予认可，故丰深林、李晓卉以上所述依法不予认定。嘉翔物业公司要求丰深林、李晓卉停止经营行为，一审不予处理，双方均无异议，本院不再予以审查。综上所述，嘉翔物业公司与丰深林、李晓卉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1124元，由西安嘉翔物业管理有限公司负担758元，由丰深林、李晓卉负担366元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十七日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧