河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3105号原告：谷金平，男，生于1962年9月25日，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：乔帅，河南铭树律师事务所律师。被告：潘建亚，男，生于1995年1月6日，汉族，住河南省中牟县。被告：潘尽富，男，生于1964年8月11日，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：潘建亚（潘尽富之子），基本情况同上。原告谷金平与被告潘建亚、潘尽富房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷金平的委托诉讼代理人乔帅，被告潘建亚及被告潘尽富的委托诉讼代理人潘建亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷金平向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除谷金平、潘建亚、潘尽富之间的《房屋买卖协议》；2.判令潘建亚、潘尽富共同返还购房款325000元及资金占用期间利息（以325000元为基数，按照同期贷款利率自2016年9月24日计算至2019年8月19日和按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日止)；3.本案诉讼费、保全费、保险费等由潘建亚、潘尽富承担。事实与理由：2016年9月24日谷金平（买方）与潘建亚、潘尽富（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定将潘建亚、潘尽富所有的位于中牟县刘集镇屏华路001号附3号××家苑××号楼×单元××层××××号房屋（以下简称案涉房屋）出卖给谷金平，其于当日一次性向潘尽富支付购房款325000元。2018年10月26日，潘建亚在未通知其的情况下将案涉房屋网签至自己名下，并被中牟县人民法院在（2020）豫0122执1734号案件中予以查封，致使《房屋买卖协议》目的不能实现。潘建亚、潘尽富行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。潘建亚辩称，其不同意解除合同，不同意返还325000元购房款的利息。如果谷金平执意要解除合同的话，其愿意按现在的房价每平方3700元左右退还房款；但谷金平要退还案涉房屋自2016年9月14日交付之后的租金。政府规定只有本村村民才能网签，并不是其不配合谷金平网签，当时卖房的时候有中间人，中间人有义务告知谷金平网签的事。案涉房屋是其的房子，因为潘尽富是户主，所以让他在合同上签了个字。潘尽富辩称，案涉房屋是潘建亚的，与潘尽富没有关系，因为其是户主，才在合同上签了字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日潘建亚、潘尽富（甲方、卖方）与谷金平（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，主要内容：一、甲方自愿将坐落在××××的房屋×区××楼×单元××××号建筑面积65平方米转让乙方。二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币大写叁拾贰万伍仟元整。乙方于2016年9月24日前一次性付清给甲方，付款方式现金全额。三、双方同意于2016年9月24日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：甲方中途毁约，甲方应在毁约之1日内将购房全款退还给乙方，另给乙方相当于购房全款数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按期向乙方交付房产及房屋对应的附属物，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上诉房产价款千分之二的滞纳金。七、甲方应全力协助乙方办理房屋过户手续（后期的国有房产使用证）。如因甲方原因，延误乙方房屋产权过户办理，使乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。如果由于政府原因不能办理房产证与甲方无关。甲方潘尽富、潘建亚签名按指印，乙方谷金平签名按指印，签订时间2016年9月24日。上述双方签订的《房屋买卖协议》经中牟县刘集镇法律服务所见证。当日，谷金平一次性向潘建亚、潘尽富支付购房款325000元，潘尽富出具《收到条》；潘建亚将案涉房屋交付给谷金平。另查明，潘建亚系潘尽富之子，案涉房屋系潘建亚分得的拆迁安置房。2018年8月1日，谷金平（出租方、甲方）将案涉房屋出租给中牟县晨阳路学校（承租方、乙方），双方签订《房屋租赁协议书》，主要约定：第一条房屋基本情况，甲方房屋坐落于×区××号楼×单元××××号房间。第二条房屋用途，该房屋用途为租赁住房。第三条租赁期限，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。第四条租金，该房屋年租金为7000元整。第五条付款方式，乙方应在合同生效之日起付当年租金，租金到期之日预支付下一年的租金，并将租金打到甲方指定的银行账户。第七条（二）甲方提供给乙方物品如下：入户大门钥匙6把、3人布艺沙发一张、茶几一个、大床（1.5米）一张、衣柜（1.2米）、空调2台、电视50寸、窗帘、灶具、热水器、洗手台、淋浴、抽烟机、晾衣架。2018年10月26日，潘建亚在中牟县住房保障和房地产管理局就案涉房屋进行网签，网签房屋编号为中牟县刘集镇屏华路001号附3号××家苑××号楼×单元××层××××号房屋。又查明，本院在李**申请执行潘建亚借款合同纠纷一案中裁定查封了案涉房屋，并于2020年12月10日向潘建亚发出《限期履行通知书》，逾期本院将依法拍卖、变卖查封财产。后谷金平向本院提出案外人执行异议，本院于2021年3月17日作出（2021）豫0122执异72号执行裁定书，认为，1.涉案房屋为拆迁安置房，作为国家对潘建亚生存权的保障，对潘建亚的财产权利应当确认。但潘建亚及其父亲潘尽富尚未取得物权登记，从法律上考量，潘建亚享有物权期待权，应受保护。但是，潘建亚又将房屋转手出卖，下一手买受人谷金平享有的是合同履行请求权，属于债权范围，而非物权期待权。无论《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，均是对物权期待权保护的规定，基础是房屋登记在被执行人名下。2.基于上述分析，案外人对涉案房屋享有债权，法院执行也是申请执行人的债权，案外人主张的权利不足以排除法院执行，其异议请求理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人谷金平的异议请求。谷金平不服，向本院提起案外人执行异议之诉，后于2021年4月22日又申请撤回起诉，本院已裁定准许。诉讼中，谷金平向本院申请财产保全，本院于2021年4月13日作出（2021）豫0122民初3105号民事裁定书，冻结潘建亚名下的银行存款325000元或查封、扣押同等加战队财产。案件受理费2145元由谷金平预交。上述裁定实施中，本院于2021年4月22日查封潘建亚名下房产2套（案涉房屋即位于中牟县刘集镇屏华路001号附3号××家苑××号楼×单元××层××××号房屋、位于中牟县刘集镇××楼××单元××），查封期限：自2021年4月22日起至2024年4月21日止。经本院对案涉房屋现场勘验核实，目前案涉房屋内有如下物品：3人布艺沙发1张、茶几1个、大床（1.5米）1张、衣柜（1.2米）1个、奥克斯空调2台、海信电视50寸1台、窗帘1个、万和热水器1个、卫生间洗手台1个、淋浴1个、大信抽烟机1个、晾衣架1个、橱柜1组（含水池、灶具各1个）均系谷金平添附。至本院开庭审理之日，谷金平共收取2018年8月1日至2020年7月31日两年的租金共计14000元。本院认为，一、关于《房屋买卖协议》的效力及解除问题。案涉《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，亦不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。潘建亚在明知案涉房屋已出卖并交付给谷金平的情况下，仍于2018年10月26日将案涉房屋网签在自己名下且未将网签情况及时告知谷金平；又因潘建亚与他人的纠纷致使案涉房屋被本院查封、且截止本案诉讼时仍未解除查封，致房屋买卖合同无法继续履行，不能实现合同目的，构成根本违约，谷金平有权主张解除合同，案涉《房屋买卖协议》于起诉状副本送达潘建亚、潘尽富时即2021年4月6日解除。潘建亚不同意解除合同的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除后的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，谷金平于合同签订当日依约支付全部购房款并实际占有案涉房屋，因潘建亚对于合同的解除存在过错，故谷金平要求潘建亚返还购房款325000元及资金占用期间利息（以325000元为基数，自2016年9月24日起至2019年8月19日、按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止、按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；但谷金平在占有期间的部分租金收益应酌定扣除，结合谷金平在案涉房屋添附物品的实际情况，本院酌定扣除租金收益10000元）；谷金平要求潘尽富共同返还购房款及资金占用期间利息以及其他过高诉讼请求部分，无事实和法律依据，本院不予支持。潘建亚主张按案涉房屋现在的价值予以返还的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉《房屋买卖协议》解除后，依据上述相关法律规定，谷金平应将案涉房屋返还潘建亚；同时，结合本案实际情况，谷金平在案涉房屋内添附的3人布艺沙发1张、茶几1个、大床（1.5米）1张、衣柜（1.2米）1个、奥克斯空调2台、海信电视50寸1台、窗帘1个、万和热水器1个、卫生间洗手台1个、淋浴1个、大信抽烟机1个、晾衣架1个、橱柜1组（含水池、灶具各1个），由谷金平予以拆除。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告谷金平与被告潘建亚、潘尽富2016年9月24日签订的《房屋买卖协议》于本案起诉状副本送达潘建亚、潘尽富时即2021年4月6日解除；二、被告潘建亚于本判决生效之日起三十日内返还原告谷金平购房款325000元及资金占用期间利息（以325000元为基数，自2016年9月24日起至2019年8月19日、按照同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止、按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；但应扣除谷金平在占有期间的租金收益10000元）；三、原告谷金平于本判决生效之日起三十日内返还被告潘建亚位于河南省中牟县刘集镇屏华路001号附3号××家苑××号楼×单元××层××××号房屋（网签时编号为河南省中牟县刘集镇屏华路001号附3号××家苑××号楼×单元××层××××号房屋）；四、原告谷金平本判决生效之日起三十日内将案涉房屋内由原告谷金平添附的3人布艺沙发1张、茶几1个、大床（1.5米）1张、衣柜（1.2米）1个、奥克斯空调2台、海信电视50寸1台、窗帘1个、万和热水器1个、卫生间洗手台1个、淋浴1个、大信抽烟机1个、晾衣架1个、橱柜1组（含水池、灶具各1个）予以拆除；五、驳回原告谷金平的其他诉讼请求。被告潘建亚可直接将应履行款项转入原告谷金平指定的账户：户名谷金平，开户行河南中牟农村商业银行股份有限公司滨河分理处，账号62×××67。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元（已减半收取），保全费2145元，均由被告潘建亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  王永红二〇二一年五月十九日法官助理杨蒙书记员冉莉芳