广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初5454号原告：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××××。法定代表人：瞿小华，该公司董事长。委托诉讼代理人:冯学娟，该公司员工。委托诉讼代理人：翟佩文，系公司员工。被告：陈冠艺，男，1969年3月23日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××852。原告东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）诉被告陈冠艺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昊岳公司的委托诉讼代理人冯学娟、翟佩文，被告陈冠艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊岳公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告拖欠2018年7月至2020年11月期间的物业管理费6669.9元,水费1189.6元及滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2020年11月8日滞纳金为4751.7元）；合计：12610.9元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月11日，被告向东莞市×××××地产开发有限公司购买位于东莞市常平镇丽城开发区×××××××××××，建筑面积为132.31平方米。2012年8月7日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对涉案房屋提供物业管理服务和水费、电费、电视信号等代收代缴费用的服务，住宅的物业管理服务按1.8元/平方米（建筑面积）×月计收，由被告在每月1-5日交纳，若被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。协议签订之后，原告向被告提供了物业管理服务，依法全面履行了服务协议约定的义务。合同履行至今，原告至今一直对涉案房屋提供物业管理服务，但被告不断拖欠物业管理费，目前尚欠从2018年7月至2020年11月的物业管理费，经原告多次催收拒不支付，因此，原告为维护自身的合法权益，现特具状法院，请求判如所请。被告陈冠艺辩称，一、原告与小区的物业服务合同已到期，小区已选聘新的物业和签订了新物业服务合同，新的物业服务合同已于2019年12月24日备案。被告所在的东莞市常平镇山水雅居小区与原告之间的服务合同在案涉小区业主委员会成立后即到期，原告与案涉小区开发商签订前期物业管理合同已于2014年12月30日到期。在原东莞市房管局的指导下，2017年11月24日，业委会组织召开2017年业主大会临时会议并经全体业主表决通过解聘原告，其后案涉小区在2018年2月5日召开2018年业主大会定期会议，经表决又选聘了新的物业公司。新物业公司与小区业委会之间签订的新的物业服务合同已于2019年12月24日在东莞市住建局通过备案，原被告之间不存在物业服务合同关系，其无权起诉被告和要求被告支付物业费；二、新物业合同备案后，原告以种种理由不予办理交接手续，其行为违法，其不能要求和主张被告向其支付新物业合同备案后的物业费和滞纳金；东莞市住建局已经依法在2019年12月24日就经2018年业主大会定期会议的表决后新选聘的物业公司东莞市明茵物业管理有限公司的物业服务合同进行了备案。备案后，原告不依法办理交接手续，且原告现以种种理由为借口拒不进行交接，不履行业主大会表决通过的投票结果。原告在2017年11月24日被2017年业主大会临时会议解聘后，其物业服务也未按原物业服务合同履行其义务，无权要求被告向其交纳物业费；三、原告的服务存在诸多瑕疵和问题，服务不到位，对包括被告在内的案涉小区所有业主可拒绝向已经被辞退的原告缴费，主管部门并未表示异议。案涉小区第一届业主委员会已经根据目前实际情况，向东莞市住建局主管部门去函咨询，主张物业合同备案只是对主管部门的告知，不影响已签订的物业合同的生效与执行，以及山水雅居小区业主有权在此情况下拒交物业费给已经被辞退的原告，东莞市住建局对此并未表示异议。且原告服务期间未按前期物业服务合同履行，其服务存在诸多瑕疵，具体如下：1.原告在小区提供服务管理活动的过程中，小区发生了多宗业主被盗窃的治安刑事案件，消防栓经常没水，灭火器缺失及过期，业主提出也不维护；2.电梯困人、滑梯等故障频繁，导致业主对搭乘电梯心有余悸。原告及其维保公司不以提高业主生活便利为宗旨先行修复恢复业主日常出行，却屡次因为纠结在“钱”的问题上而不及时维修，导致业主苦不堪言，特别是只有一部电梯的业主。对电梯设施设备维护不力，电梯井渗水不及时处理。另外其聘请的维保公司报价也虚高，即使在与其它维保公司报价对比差距明显的情况下，仍继续聘用现维保公司；3.小区内公共部分的灯大多数是坏的，摄像头也少，死角多，出了问题则无从追查现场情况；4.垃圾清理不及时，蚊虫和老鼠滋生；5.根据前期物业服务合同第四章第二十条：乙方权利义务第8条规定“每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用和收支账目”，但原告从未执行；6.其他的还如下：原告从未清洗过外墙，对业主投诉的瓷砖脱落后续处理结果也从未向全体业主交代；小区经常停水、爆水管、消防设施损坏短缺，保安巡查作假记录；小区蚊虫老鼠滋生，照明灯缺失现象普遍；原告从未公布过绿化完好率；小区时有车辆刮擦现象但从无摄像头可以监视，原告也从不负责及跟进；2019年7栋就发生了火灾，当时消防栓不能自动出水，要人跑到楼上手动打开阀门才有水。另外治安案件发生率的指标指定没有依据，也从未见其公示。门岗保安值班睡觉现象也很普遍，甚至集体脱岗；根据2017年11月24日召开业主大会表决，原告已经被业主投票解聘。原告多年按180元收取露天车位，近来更是私自更改收费方式，取消月卡，改为计时，导致业主停车费用明显上涨。2019年2月2日下午前往管理处缴费，工作人员表示不能提供正规发票；四、原告利用案涉小区所得公共部分经营所得属于公共收益，应归全体业主所有，原告私自占据挪用。其一直拒绝归还和履行移交公共收益的义务，亦不公开有关账目，被告申请先行不予缴纳物业管理费，以届时抵冲该部分费用；五、原告收缴管理费不开具发票；六、原告屡次干扰业主大会民主选举，利用其管理方的地位打压业委会和热心业主。原告与其同一控制人下的案涉小区开发商山水雅居房地产开发有限公司屡次派人干扰业主大会的进行，抹黑和污蔑业委会，并殴打业主致伤。原丰巢快递设置在小区的快递收件柜，就因其与业委会签订协议并将费用交给业委会而遭原告停电，最终被赶出小区。综上，原告的所作所为不仅不符合服务案涉小区业主的要求，其诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：原告是案涉东莞市中房・山水雅居的前期物业管理企业，受开发商的委托进行物业管理。被告是东莞市常平镇丽城开发区××××××××××××的业主，该房屋的建筑面积为132.31平方米。2012年8月7日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告受委托管理的事项包括住宅共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的运行、维护和管理，园艺及环境卫生，安全及消防，交通秩序与车辆停放，档案资料，房屋装饰装修管理，亦可受业主委托对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；委托管理至成立业主委员会后重新与原告签订《物业管理委托合同》时止（起算时间为留白）；交费时间为每月1-5日；住宅按1.80元/平方米（建筑面积）/月计算物业管理费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。被告主张服务协议已经失效，故不应该支付滞纳金。原告主张其通过向被告邮寄特快专递的方式及发送手机短信在诉讼时效内向被告催收本案物业管理费，被告主张未收到过催缴函，确认手机号码是被告的。原告提供水费抄表，被告表示看不到水表，也不清楚水费的情况。被告陈冠艺提供落款日期为2019年11月18日的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议结果校正公告》、关于山水雅居小区物业服务交接的通知、物业服务合同备案申请表、告知函两份及EMS快递单，主张业主大会已决议不续聘原告，业主委员会多次通知原告交接，但原告拒不交接，业主大会新聘任的物业公司已通过了政府相关部门的备案，业委会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。原告对被告的上述主张不确认，认为原告仍在为案涉小区服务。上述事实，有买卖合同、前期物业管理服务协议、管理费催缴函邮寄快递单、短信截图、管理费欠费明细、缴费通知单、水费读数表、收楼书、不动产信息查询、物业管理委托合同、物业服务合同、物业服务合同备案申请表、广东省物价局广东省住房关于物业服务收费的方法、《东莞市山水雅居小区业主大会2018年定期会议结果校正公告》、广东省东莞市中级人民法院行政判决书、关于山水雅居小区物业服务交界的通知、关于山水雅居新旧物业管理公司交接的公告、光盘、告知函两份及邮寄快递单等以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是案涉中房・山水雅居的前期物业管理企业，被告是中房・山水雅居的业主。原告目前仍在为案涉小区提供物业管理服务。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。被告主张原告经多次通知拒不交接，被告有权不向原告缴纳物业管理费。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。相关行政机关对于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果是否有效、新选聘的物业服务企业是否能进场接管项目”作出肯定结论前，案涉小区的物业服务合同应适用上述规定。因此，被告仍应按照前期物业管理服务协议的约定，向原告缴纳物业管理费及逾期未交的滞纳金。被告陈冠艺主张原告提供的物业服务存在较多问题。本院认为，原告不履行或者不完全履行合同约定时，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提出拒交物业管理费的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。被告认为其有权先行不缴纳物业管理费，后以小区公共收益进行冲抵。本院认为，小区公共收益属于全体小区业主，被告的以公共收益抵扣物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告陈冠艺主张业主委员会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局，业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。本院认为，原被告之间的物业服务合同纠纷属于平等主体之间的民事权利义务纠纷，被告陈冠艺是独立的民事完全行为能力人，而常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局是政府行政管理部门，对于被告陈冠艺的民事行为不在其职权管辖范围之内，其以该两个部门未回复书面不同意见来证明其不向原告缴纳物业管理费的合理性，没有法律依据，本院不予支持。原告诉请按1.80元/平方米/月来计收案涉房屋的物业管理费，有《前期物业管理服务协议》为据，被告理应按该合同约定按时足额交纳物业管理费。案涉房屋的建筑面积为132.31平方米，则被告每月应交纳的物业管理费为238.2元（132.31平方米×1.80元/平方米/月）。原告诉求被告支付2018年7月至2020年11月期间的物业管理费6669.6元，本院予以支持。被告未依约按时足额交纳物业管理费，已构成违约。滞纳金以每月应交的物业管理费即238.2元为基数、从逾期之日即次月6日起按每日千分之一的标准分别计至实际付清之日止，但滞纳金的总额应以尚欠的物业管理费金额为上限。超出上述标准的部分，本院不予支持。原告提供水表读数表，主张被告尚欠原告2018年7月至2020年11月期间的水费1189.6元，被告未提出反驳或提供付款凭证，对于原告的该主张，本院予以采纳。原告主张的水费滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条、《高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条、第二百八十二条的规定，本院判决如下：一、被告陈冠艺应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2018年7月至2020年11月期间的物业管理费6669.6元及滞纳金（计算方法：自2018年7月1日起至2020年11月8日止，以每月应交之数238.2元为基数，自次月6日起，分别按每日千分之一计至付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、被告陈冠艺应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2018年7月至2020年11月期间的水费1189.6元；三、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费58元，由被告陈冠艺负担，原告东莞市昊岳物业管理有限公司已预交。本判决为终审判决。审判员 陈 芹二〇二一年五月二十四日书记员 王柳垚郑莉萍（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。