广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终677号上诉人(原审原告)：云浮市石运亨通石业有限公司，住所地：云浮市云城区××××××××××尘仔岗（地号：03-06-1467）第六卡。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：胡晓武，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷文晃，广东广立信律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行，住所地：肇庆市鼎湖区新城63区（63-03-A）肇庆市鼎湖区××××××××××。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：江展航，系该行职员。原审第三人：云浮市朗豪石材有限公司，住所地：云浮市云城区××××××××××尘仔岗第八卡（即云浮市致强石材有限公司后面）。法定代表人：温某1。原审第三人：李敏豪，男，1978年10月5日出生，汉族，住云浮市云城区××××××××。原审第三人：李惠霞，女，1980年1月18日出生，汉族，住云浮市云城区××××××××××。原审第三人：李坚强，男，1966年10月15日出生，汉族，住云浮市云城区*************。原审第三人：温某1，男，1966年1月29日出生，汉族，住云浮市云城区××××××××××××××。原审第三人：吴怡，男，1975年5月24日出生，汉族，住云浮市郁南县××××××××××××××××。原审第三人：蔡嘉颖，女，1977年8月26日出生，汉族，住广州市荔湾区×××××××××××。上诉人云浮市石运亨通石业有限公司(以下简称石运亨通公司)因与被上诉人肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行（以下简称农商行鼎湖支行）、原审第三人云浮市朗豪石材有限公司（以下简称朗豪公司）、李敏豪、李惠霞、李坚强、温某1、吴怡、蔡嘉颖案外人执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初1308号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人石运亨通公司的委托诉讼代理人胡晓武、被上诉人农商行鼎湖支行的委托诉讼代理人江展航到庭参加诉讼，原审第三人朗豪公司、李敏豪、李惠霞、李坚强、温某1、吴怡、蔡嘉颖经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石运亨通公司提出上诉请求：一、撤销一审判决。二、依法改判终止或撤回（2019）粤1203执325号案对位于云浮市×××××××××××的两块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号]）的评估和公开拍卖，并判决该两块土地上的建筑物（添附物）属于石运亨通公司所有，暂定地上的建筑物（添附物）价值为人民币7778528元，具体以司法评估鉴定为准。三、本案全部诉讼费用由农商行鼎湖支行承担。事实和理由：石运亨通公司对案涉两块地上建筑物（添附物）享有所有权，一审判决认为案涉两块地上建筑物（添附物）无合法建造手续和权属证书，因而不支持石运亨通公司对地上建筑物（添附物）享有所有权的主张与事实不符，适用法律错误。一、石运亨通公司与朗豪公司签订《租赁合同》，约定由石运亨通公司整体承租朗豪公司位于云浮市×××××××××××的八块土地使用权，其中包括案涉两块土地，即土地证号为云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号。该土地在承租前并未完成“五通一平”，严格来讲仍属未发开的荒地。石运亨通公司承租后，前后投入3000多万元，包括完成了入园道路、桥梁、供水供电设施的建设，完成了土石方和硬底化建设，并在地上建设了标准化的厂房。按面积分摊，每平方米的投入金额超400元，案涉土地面积建19446.32平方米，财产价值应不少于7778528元。石运亨通公司提交的工程施工投资等合同以及支付的凭证，足以证明两块地上建筑物（添附物）为石运亨通公司出资建设，故所有权应归属石运亨通公司。二、根据《广东高院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见》，针对未经报建的建筑能否拍卖的问题，执行法院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违章建筑责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政机关对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续，而被执行人又不配合的，法院可商请申请执行人或拍卖人先行垫付补办手续费用，再进行拍卖。由此可见，地上建筑物（添附物）是否属于违章建筑，应由建设行政主管部门作出认定，案涉地上建筑物（添附物）仍可经补办相关手续转变为合法产权建筑，一审法院未经发函告建设行政部门确认，教条适用物权法，将其认定为违章建筑，严重损害了石运亨通公司的合法权益。一审法院依法调取的（2019）粤1203执325号案的《土地估价报告》明确载明报告估价时是依据土地开发程度、设定用途、实际用途等因素作出，其评估价值已经将案涉两块地上建筑物（添附物）带来的增值囊括其中，一审判决对案涉两块地上建筑物（添附物）的定性与该评估报告相悖。三、根据《中华人民共和国物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。因此，案涉土地及地上建筑物被拍卖后，农商行鼎湖支行仅对案涉抵押土地部分拍卖款享有优先受偿权，对地上新增建筑物（添附物）不享有优先受偿权，该部分拍卖款应由实际所有权人即石运亨通公司受偿。四、石运亨通公司在承租上述土地中所投入的资金建设，与案涉土地使用权已成为一个整体，投入的建设依法构成了土地使用权的添附物。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”的规定，石运亨通公司在该案涉土地使用权上所作的投入，既然案涉土地使用权增加价值和收益，而且与案涉土地使用权形成一个整体，无法分开。按照上述法律的规定，农商行鼎湖支行若要拍卖抵债的，其应对石运亨通公司投入的添附物的价值进行合理的补偿。另外，案涉两宗土地与第三人名下的土地属于工业园区用地的组成部分，位置靠近园区北面高速公路，向外没有公共通道，当时属于未开发的山地、荒地。该两宗地若要产生使用价值需依赖于整个园区的整体开发，例如通道需要通过其他用地。我司承租整个园区土地之后，对园区的使用做了整体规划，包括开荒、建设，做到五通一平。因此，该土地承租之后是通过我司的经营产生了增值的价值。在土地评估报告中可以显示。当时荒地上没有任何建筑，经我司平整之后地上的建筑物与其他建筑物构成一个整体，难以拆分。地上建筑物的使用构造是由我司完成，所有权属于我司。若简单的将案涉两块土地进行拍卖处理，难以产生任何使用价值，出入受阻。因为政府并没有规划该两块地的公共通道，包括其五通均无法实现。从实际出发，若处理该两块地必须平衡我司的合法权益。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请二审法院查明本案事实并依法支持石运亨通公司的诉讼请求。农商行鼎湖支行答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回石运亨通公司的诉讼请求。石运亨通公司向一审法院提出诉讼请求：立即终止或撤回（2019）粤1203执325号案对位于云浮市×××××××××××的两块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号）]的评估和公开拍卖，并裁定该两块土地上的建筑物（添附物）属石运亨通公司所有，暂定地上的建筑物（添附物）价值为人民币7778528元，具体以司法评估鉴定为准。一审法院经审理查明：农商行鼎湖支行与朗豪公司、李敏豪、李惠霞、李坚强、温某1、吴怡、蔡嘉颖因金融借款合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院作出了（2018）粤1203民初757号民事判决书。上述判决书发生法律效力后，第三人未依判决书确定的内容履行其义务，农商行鼎湖支行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年9月9日作出（2019）粤1203执325号之一执行裁定，对登记在朗豪公司名下的位于云浮市×××××××××××的两块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号]进行查封、拍卖。其后，一审法院委托广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司对案涉两块土地使用权进行估价，该公司设定上述土地为工业用地、土地开发程度达到宗地红线外“五通”和红线内场地平整，认定土地证号为云府国用（2011）第0**6号的宗地总地价为14001400元，土地证号为云府国用（2011）第0**9号的宗地总地价为14001400元。2020年7月27日，一审法院发出《拍卖通知书》，决定分别以起拍价9800980元在司法拍卖网络上公开拍卖上述土地。石运亨通公司于2020年8月20日向一审法院提出执行异议，认为上述土地上的地上建筑物和地下基建均属于其所有，不应以上述财产的价值抵偿第三人的债务，如需拍卖上述土地，应优先补偿上述财产价值，故要求终止或撤回对上述两土地的评估和公开拍卖。一审法院于2020年9月2日作出（2020）粤1203执异33号执行裁定，认为石运亨通公司与朗豪公司签订《租赁合同》及《合同转让协议书》的时间均在案涉土地抵押之后，其在签订协议时未尽审慎、防范义务，因此裁定驳回石运亨通公司的异议请求。石运亨通公司对该裁定书不服，于2020年9月21日提起本案诉讼。另查明，朗豪公司在向农商行鼎湖支行借款时，于2014年3月3日将云浮市×××××××××××的两块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号]抵押给农商行鼎湖支行，设置最高抵押金额为40000万元，抵押期间为2014年2月14日至2017年2月13日。又查明，2015年7月30日，案外人朱嘉乐、欧某1与朗豪公司签订《租赁合同》，约定朗豪公司将位于云浮市×××××××××××的八块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**2、0**3、0**4、0**5、0**6、0**7、0**8、0**9号]租赁给朱嘉乐、欧某1用于搭建厂房经营石材加工、销售业务；标的物现状为锚地，尚未“三通一平”；租期从2015年8月1日至2035年7月30日止共二十年。2016年9月13日，朱嘉乐、欧某1与朗豪公司又签订了《合同转让协议书》，约定将上述《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给石运亨通公司，由石运亨通公司与朗豪公司履行合同至期满。石运亨通公司在承租案涉土地后，对土地进行了开发建设，并建成部分建筑物，但未能提供建筑物的权属证书或建设许可证书。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点问题有：1.石运亨通公司对案涉土地享有何种权利；2.石运亨通公司的权利能否排除执行。关于石运亨通公司对案涉土地享有的权利。根据查明的事实，案涉土地的使用权人是朗豪公司。石运亨通公司根据案外人朱嘉乐、欧某1与朗豪公司签订的取得对上述土地的租赁权，其因上述合同取得的开发土地及建造、使用建筑物的权利，均是上述租赁权利的内容。而石运亨通公司在案涉土地上建造的建筑物属于不动产，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。及第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由于石运亨通公司既不是案涉土地的使用权人，也未能提供其合法建造建筑物的证明及其权属证书，故其请求确认案涉土地上的建筑物属于其所有，缺乏法律依据，应不予支持。关于石运亨通公司的权利能否排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案石运亨通公司对案涉土地所享有的权利为租赁权，且根据查明的事实，其租赁合同订立于抵押权设立之后，因此，其租赁权不得对抗抵押权。依照上述法律规定，其以享有租赁权为由请求停止对案涉土地的强制执行，应不予支持。而其与朗豪公司之间因租赁合同产生的权利义务关系，应另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回石运亨通公司要求终止或撤回对位于云浮市×××××××××××的两块土地[土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号）]的评估和公开拍卖，并裁定上述土地上的建筑物（添附物）属石运亨通公司所有的诉讼请求。本案受理费100元（石运亨通公司已预交），由石运亨通公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明，朗豪公司与石运亨通公司于2016年10月30日签订了《补充协议》，约定了案涉土地的租赁期限、租金等事项，并约定租赁合同因朗豪公司原因终止或无法继续履行的，朗豪公司应当按照石运亨通公司所搭建的厂房及由石运亨通公司所出资建设的附属配套设备设施成本折旧向石运亨通公司支付补偿款后，厂房及设施设备归朗豪公司所有。另查明，一审法院于2018年12月14日作出（2018）粤1203民初757号民事判决，判决朗豪公司向农商行鼎湖支行归还借款本金3800万元及利息，农商行鼎湖支行对云府国用（2011）第0**6号《土地使用权证》和云府国用（2011）第0**9号《土地使用权证》所核定项下的两宗工业用地在最高限额4000万元内享有优先受偿权。一审判决查明“朗豪公司将土地证号：云府国用（2011）第0**6号、云府国用（2011）第0**9号两块土地抵押给农商行鼎湖支行，设置最高抵押金额为40000万元”的事实有误，本院对该事实予以纠正。一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉和答辩意见以及查明的有关事实，本案二审争议的焦点为：石运亨通公司对案涉土地是否拥有排除强制执行的民事权益。首先，根据已查明的事实可知，案涉土地的使用权人为朗豪公司。石运亨通公司依据与案外人朱嘉乐、欧某1以及朗豪公司签订的《租赁合同》《合同转让协议书》及《补充协议》，取得案涉土地的租赁权。但石运亨通公司对案涉土地的租赁合同订立于该土地设立抵押之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，石运亨通公司享有的租赁权并不能对抗已登记的抵押权。其次，对于案涉土地上建造的建筑物，石运亨通公司未能提供其合法建造建筑物的证明及相关权属证书，且根据石运亨通公司与朗豪公司签订的《补充协议》约定，租赁合同因朗豪公司原因终止或无法继续履行的，朗豪公司应当按照石运亨通公司所搭建的厂房及由石运亨通公司所出资建设的附属配套设备设施成本折旧向石运亨通公司支付补偿款后，厂房及设施设备归朗豪公司所有。因此，石运亨通公司诉请确认案涉土地上的建筑物属其所有，缺乏依据，应不予支持。综上，石运亨通公司享有的租赁权并不足以排除对案涉土地的强制执行，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于石运亨通公司在案涉土地建造的建筑物拍卖处理应否征询相关部门意见和农商行鼎湖支行对地上建筑物是否有优先受偿权的问题，应由执行法院依法处理，不属于本院审查处理范围。综上所述，石运亨通公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元（云浮市石运亨通石业有限公司已预交），由云浮市石运亨通石业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年五月十三日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍