安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0291民初11号 原告：方玲玲，女，1996年8月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 委托诉讼代理人：汪浩翔，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宝琴，女，汉族，1972年10月16日出生，住安徽省定远县，（系原告母亲）。 被告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：杨波，安徽隆安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冰清，安徽隆安律师事务所律师。 被告：芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区凤凰城玫瑰苑0#楼，统一社会信用代码9134020006247413XB。 法定代表人：卢韬，总经理。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 方玲玲与安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）、芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司（以下简称杉杉地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方玲玲及其委托诉讼代理人汪浩翔、黄宝琴、安徽伟星物业管理有限公司的委托诉讼代理人张丽、芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘冰清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方玲玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告修复原告室内装修，以使其恢复原状；2．判令被告赔偿原告各项损失25,449元；3．判令被告承担房屋修复期间的租房费用12,000元；4．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2017年11月10日购买了伟星玲珑湾33号楼1单元601室房屋，并于同日与被告签订了前期物业管理服务协议。2020年6月15日上午突降暴雨，导致楼顶积水，由于平台另一侧排水口长年无人维护已经堵塞，导致积水全部由原告一侧排水口排放，由于瞬间排水量过大，积水无法及时向下层排水，积水全部流淌至原告房间当中，导致原告房间家具、墙面、地板多处因泡水损坏。原告认为被告作为物业服务单位，未尽到其义务造成原告的损失应当积极赔偿。为此多次与被告交涉，被告均不愿意积极赔偿，为此提起诉讼。 伟星物业公司辩称，原告的损失与被告无关。原告主张的损失过高，以及修复期间的租房费用没有实际发生且超过合理范围。 杉杉地产公司辩称，1．原告的诉请不明确，不应是选择性的诉请。2．案涉房屋已经交付给原告使用，原告诉求的问题不是房屋质量问题造成，开发公司没有责任或者义务。原告要求开发公司承担责任没有法律依据。3．原告房屋露台原有两个大口径的侧向排水口进行排水，但原告装修时，将一侧地漏砌住，与另一侧断开，导致两个地漏不能同时排水，实际上只有一个地漏排水，同时，原告又将另一侧的110毫米的地漏改小至50毫米，且方向由侧向排水改为向下排水，改变了排水结构，事发时一个地漏处于堵塞状态不能及时排水，因此，原告诉称的短时下大雨的情况系由原告私自改小地漏以及将另一侧地漏砌住所致，应由自身承担全部的损失。4．事发当时突降暴雨是意外事件，原告家中有人却未及时发现情况，没有及时采取措施导致损失扩大，因此原告疏于管理没有尽到谨慎义务也是导致原告财产受损的重要原因。5．原告诉求的另一侧排水口堵塞与事实不符，经了解，事发前物业公司已经安排人对公共排水口进行了疏通检查，没有任何堵塞现象，并且于2020年6月12日告知各业主注意雷雨天气，温馨提示各个业主检查关注自家阳台下水管道疏通情况，物业公司已经尽到了合理的提醒义务，物业公司在本案中不应承担责任，所以开发公司更不应承担责任。6．原告主张的损失数额没有相应证据加以证明且没有实际发生，综上，案涉房屋已于2018年12月27日交付原告使用，案涉事件发生时间是2020年6月15日，原因是短时间内雨量过大，然后造成的水往室内漫延。那么我们认为这个事件属于一种意外事件，不属于房屋质量问题。实际是属于原告使用管理不当造成，不属于我们的原因造成的。请法院驳回原告的全部诉请。 鉴于原、被告对部分事实存有分歧，本院结合双方提交的证据以及调查了解的情况，认定如下： 1．案涉房屋浸水时楼顶是否存在排水不畅问题。首先，原告和伟星物业公司楼管的微信聊天记录可以表明，（1）事故发生后，物业公司派人去原告家中做了排水试验，原告家中排水正常；（2）原告派人去查看了楼顶排水情况，并做了疏通；（3）原告和伟星物业公司就家中浸水赔偿事宜进行了协商。一般而言，事故发生后的争议阶段，双方当事人都有足够的理由去采集和保留证据，以此证明对方存在过错，自己没有过错。而本案中，伟星物业公司在事故发生后即派人前往楼顶查看，但却未出示楼顶排水系统正常的证据。相反，伟星物业公司至少三次派人去原告家中协商解决纠纷相关事宜，印证其客观上确实存有疏忽。其次，根据原告提供的视频证据可以看出，案涉房屋的楼顶有一个排水口被淤泥覆盖、严重堵塞，排水槽中仍有积水，可见事故发生时楼顶落水管存有堵塞，排水不畅等问题。由于该视频是原告和物业公司人员一同前往楼顶时拍摄，故对该证据的真实性、可采信予以认可。最后，从证据的关联性和举证难易程度来看。排水试验和楼顶视频互相关联，可以得知楼顶正常排水情况下，被告家中不会被淹。根据日常生活经验，业主对物业公司是否定期疏通管道一事，通常难以知晓。物业公司对于公共设施设备、管道的维护应有相应的记录、台账或者照片等证据，伟星物业公司就案涉房屋楼顶是否存在排水不畅这一事实未提供证据，应承担不利后果。综上，原告主张事故发生时楼顶部分落水管堵塞，排水不畅，大量积水排到其家中阳台一事，可采性更高，本院予以认可。 2．原告有没有更改其阳台的排水系统。通过对比可知，空置房露台有两根排水管，与露台边缘两端的排水孔连接，排水孔口径约110毫米，孔上有一个圆锥形地漏。原告家中露台已经被改造成阳光房，其两个排水管的位置与空置房一样，但地漏改造成家庭一般用的圆形金属地漏，地漏大小也改成了直径55毫米的规格。其中，靠近楼顶侧，原告沿着落水管砌了一圈地砖，使得楼顶积水通过落水管先先排入方筒形水槽中。此外，原告阳光房中晾晒了衣服，堆放了盆栽等杂物，但不能确定事故发生时地漏有没有被杂物遮挡。上述事实有照片、视频为证，且原、被告双方均多次现场查看，本院予以确认。 3．鉴定报告相关问题。本院根据原告申请，委托安徽徽瑞资产评估事务所对案涉房屋的渗水损失进行司法鉴定。该司法鉴定所根据2021年3月10日与原告签订的协议书，出具了徽瑞评报字（2021）010055号资产评估报告书。需要说明的是，原告在提出鉴定申请时要求对房屋渗水损失进行司法鉴定，而协议书中变更为对“房屋渗水损失资产价值进行评估”，在文字表达上有所不同，前者是对财产损失进行鉴定，而后者是对受损财产的价值进行评估。资产评估报告书则载明，系对“案涉房屋中毁损的墙面、地板等资产的市场价值”进行评估。因此，本院确认原告申请委托的鉴定事项为对案涉房屋中受浸水影响财产的市场价值进行评估。原告称鉴定内容为“因浸水所致财产损失”，与评估报告载明的内容不符，本院不予采信。伟星物业公司对该证据的相关质证意见，本院予以采信。两被告对评估报告本身的合法性并未提出异议，故该评估报告可以作为本院认定原告财产损失的参考依据。 本院经审理查明，2020年6月15日上午因暴雨天气，原告所有的伟星玲珑湾33号楼1单元601室房屋浸水。该房屋顶楼本有多个落水管，但部分堵塞，致使大量积水排放到原告家中阳台。原告家中阳台不能及时排出积水，使积水从阳台漫至其居室、客厅。原告家中部分墙面、地板、木质家具被积水浸泡发生损坏。事故发生后，原告与被告伟星物业公司就赔偿事宜不能达成一致，故诉讼来院。诉讼中，经原告申请，本院拟委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司对房屋浸水成因进行鉴定，但该公司派员上门查看后认为现场已被破坏，现有证据不足以还原当时情况，故无法作出房屋浸水原因的司法鉴定意见书。原告另申请对其受损财产的市场价值进行评估，经本院委托，安徽徽瑞资产评估事务所作出徽瑞评报字（2021）010055号资产评估报告书，认为案涉房屋中毁损的墙面、地板等资产进行重置的市场价值为12,390元。原告支付鉴定费2,000元。 另查明，案涉房屋系被告杉杉地产公司开发，并出售给原告。原告购房后于2017年11月10日与被告伟星物业公司签订前期物业管理服务协议，其中协议第一条第一款第一项约定，伟星物业公司负有房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与协助义务；第二条第一款第二项约定，伟星物业公司负责共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好（共用设施设备是指给排水管道……等）；第二条第三款第二项约定，伟星物业公司须对小区共用雨、污水管道、雨水、污水井定期检查疏通、及时清掏。协议还约定的其他事项。 再查明，案涉房屋顶楼有八根落水管，其中一根（口径约110毫米）通往原告家中阳台。原告家中阳台有两个排水通（管）道，其中一个穿过阳台底部连接到五楼室外墙壁的雨水管，另一个通过室外空调机位排水管排水。原告购房时，阳台是开放式的，后来被原告改成阳光房，并进行了装饰装修。原告沿着顶楼落水管砌筑了方筒形水槽，使楼顶排水管排出的积水通过其下方的排水管道排出。原告还给另一个排水管道安装了口径为55毫米的圆形地漏。事故发生时，原告父亲在家中睡觉，醒来时发现家中已浸水严重。 以上事实有房地产权登记信息、聊天记录、视频、照片、评估报告、物业服务协议以及双方当事人的陈述等在卷证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十二条之规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，伟星物业公司未妥善履行其维护共用设施设备义务，未及时清理淤泥、疏通案涉房屋顶楼落水管，致使暴雨天气时原告阳台处排水管排水量过高，雨水漫延至原告家中，使其财产发生损坏，应承担相应的赔偿责任。原告在购房时既已知晓自家阳台有楼顶的落水管排水，且开发商亦已明确告知其不能移除该落水管，因此原告应负有更高的注意义务，在暴雨天气时关注自家阳台排水情况。原告不仅将阳台改造成阳光房，在其中堆放杂物，亦在暴雨天气时疏忽大意，未能及时发现房屋浸水一事，对于损害结果的发生，也应承担一定的责任。原告对其受损财产的市场价值进行评估，但“受损财产原本的价值”和“财产减损的价值”并不是同一个概念，而法律明确规定侵权人仅对“损失”负有赔偿责任。就本案的具体情况而言，原告家中主、次卧墙面面积计122.1㎡，以阳台挡板与卧室高低差0.7米，室高2.6米计算，其受损墙面比例本院酌情认可30%，计拆除清理及更换费用1,172元。原告主张复合地板及地垫宝损坏要求置新，符合实际情况，本院参考资产评估报告认可损失计4,047元。原告主张电视柜损失800元，不予认可。门套受水浸泡后虽看似可以继续使用，但有隐患，随着时间推移可能会发生变形致使房门无法紧闭等问题，故本院认可原告重新更换门套，计损失3,636元。上述损失合计8,855元，由伟星物业公司承担70%的赔偿责任，计6,198.5元；原告自行承担30%的剩余损失。原告要求被告修复损坏财产和赔偿损失，实际是对自己损失的重复主张。原告要求杉杉地产公司承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。原告主张租赁房屋损失12,000元，没有事实依据，本院不予支持。本院认可原告的损失为其评估财产价值的71.47%，加之原告自己应负担的30%责任，故认可鉴定费由伟星物业公司承担1,000.5元，原告自己负担999.5元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。 原告虽改造了家中阳台排水系统，但根据日常生活经验，更换地漏并不会影响排水，相反地漏的功能之一就是减轻排水管被污泥、垃圾堵死的可能。而积水由排水管引流排出，排水流量受排水管口径影响，与地漏大小无关。原告虽将110毫米的地漏改成55毫米口径的地漏，但连接的排水管是相同的，因此无法得出更换地漏会显著影响排水功能的结论。原告家中靠近楼顶落水管一侧的方筒型水槽在排水量小的情况下，会使顶楼排水全部流入该水槽中，避免水漫至阳台。但在暴雨天气，单侧落水管排水量巨大的情况下，水槽容积显然无法承载巨大的排水量，水会从水槽中溢出直接流至阳台，并由另一个排水管共同排水。事故发生时，正是因为案涉房屋楼顶其他落水管排水不畅，才导致原告阳台处的这根落水管排水量巨大。原告家中地漏直径为55毫米，因此推测其排水管直径应小于55毫米。而顶楼落水管口径为110毫米，流速相同的情况下，至少需要四根55毫米的排水管同时排水才能不产生积水。而原告阳台仅设计了两条排水管，楼顶一旦因为其他落水管排水不畅，极易造成原告家中阳台积水。被告称原告阳台仅有一根排水管排水的意见，本院不予采信。被告称原告阳台有杂物遮挡排水，未提供证据加以证明，故仅是一种猜测。一方面，通过落水管和排水管横截面即可知，在时间足够长而流量拉满的情况下原告家中是一根排水管排水还是两根排水管排水，只会影响到原告家浸水的速度，而不会改变原告家浸水的事实；另一方面，原告家中堆放杂物对排水的影响本院已然考虑，并作为过错由原告自行承担一部分责任。原告作为业主，无法知晓顶楼的排水状况，其有理由相信排水设计能够满足日常生活需要。即使原告在暴雨天气负有管理疏忽，这种责任也仅仅是次要的。被告认为原告改小了地漏，其家中浸水是原告自身原因导致的意见，本院不予采信。被告称下暴雨是意外事件，本院不予采信。被告的其他辩解意见，具有合理性的部分本院已采纳并作出论述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告安徽伟星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方玲玲家中房屋浸水所致损失6,198.5元； 二、驳回原告方玲玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费368元由被告安徽伟星物业管理有限公司负担61元，原告方玲玲自行负担307元。鉴定费2000元，由原告方玲玲负担999.5元，安徽伟星物业管理有限公司负担1000.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇二一年五月二十四日 书记员  孙 豪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。