四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3399号 原告（反诉被告）：张聪，男，1990年1月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨容容，四川法雨律师事务所律师实习律师。 原告（反诉被告）毛玲瑜，女，1990年4月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨容容，四川法雨律师事务所律师实习律师。 被告(反诉原告)：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地：四川省广安市广安区渠江北路18号。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区前锋法律服务所法律工作者。 原告张聪、毛玲瑜与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（简称：嘉铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序审理。被告嘉铭公司在答辩期内提起反诉，经本院审查后立案受理后，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡国庆、杨容容、被告嘉铭公司委托代理人黄世猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张聪、毛玲瑜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告购买的房屋办理不动产权属证书；2、判令被告从2019年4月6日起至实际办证之日止，按原告已付房款460200元的0.8%／年的标准向原告支付逾期保证的违约金7051元，自2021年3月6日起至实际办理完毕房屋产权证书之日止，按原告已付房款460200元0.8%／年的标准向原告支付逾期办证的违约金。3、判令被告支付逾期交房违约金4464元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告在广安市广安区地块开发了“南城印象”一期项目，原、被告于2016年8月18日签订了买卖合同，约定被告将位于该小区的房屋出售给原告，约定的交房时间是2016年12月30日。原告按照合同约定支付了房款、契税及维修资金等费用。被告未能完成该项目房屋的修建，达不到交房条件，原告一再催促被告按约定的条件交房，一直未果。2017年4月6日，原告因居住需要，无奈之下，只有接受被告未到达交房条件的情况下交房。按照合同约定，原告应当在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的所有权证书，被告的行为已构成违约。现原告依据相关法律之规定，起诉至法院，恳请支持原告的诉请。 被告嘉铭公司针对原告张聪、毛玲瑜的本诉辩称：原告的诉讼请求与事实不符，原告作为买房方，其最主要的义务是按时、按量支付购房款，而实际上原告没有按时足额付清购房款，应当承担违约责任。张聪、毛玲瑜延迟交款460天，因为原告未按期付款，给被告带来了损失，现在原告自己违约，还向被告主张违约金，于法于理都不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 嘉铭公司提起反诉诉讼请求：1、判决被反诉人支付反诉人提前接房导致反诉人自2017年6月28日至2018年4月10日未收到32万元房款的同期贷款利息17543元。2、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人2016年8月18日签订《商品房买卖合同》第31页补充协议“四、房产交接2、如由于乙方原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或者乙方未能付清房款、未按期归还银行贷款、未依法交纳有关税费物业专项维修资金及合同约定的违约金，或者未履行完毕相应义务，甲方有权拒绝交付房屋”。这是双方关于先履行抗辩权拒绝交房。被反诉人2016年8月18日交房款121160元，在被反诉人的强烈要求下，反诉人被迫在2017年4月6日交付了房屋，而被反诉人在2018年7月10日才交清下欠房款32万元，导致反诉人460天资金利息损失。 原告针对被告的反诉辩称：原告方认为被告的反诉诉讼请求不能成立。双方合同约定以按揭贷款的形式支付下欠房款，合同第9条第2款第三项贷款方式付款，约定了以按揭的形式支付款项，并且没有约定按揭放款的具体时间，因为放款是第三方支付，不是由反诉被告能够决定的；2、因余款是由第三方支付，而按合同约定按揭银行由反诉原告指定，故何时放款反诉被告无法掌控，即使放款有延迟，责任不在反诉被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下： 被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司以出让方式取得广安市广安区片区地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2016年8月18日，原告张聪、毛玲瑜（买受人、乙方）与被告嘉铭公司（出卖人、甲方）签订《四川省商品房买卖合同》(预售)，约定：买受人购买的商品房为“南城印象”房屋，建筑面积86.32平方米，总价款为460200.00元；买受人采取贷款方式付款；合同约定的交付条件为：（一）该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得〖建设工程竣工验收备案证明文件〗、〖建设工程竣工验收合格证明〗；2、房屋面积实测报告书；交付时间约定为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；逾期交房的责任约定为：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；约定的所有权转移登记责任处理为：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日取得该商品的所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权解除合同……。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 同时查明，《四川省商品房买卖合同》(预售)附件十三补充协议约定：乙方同意，双方约定的贷款年限及贷款额度为暂定年限和额度，最终贷款年限及贷款额度以银行批准为准。2、乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用。因乙方原因未能按照约定时间支付首付房款、未向房管部门、银行、保险公司等等单位交清相关费用，未按时提供办理银行按揭所需的各项特手续，皆视为乙方违约。在签订本合同时，乙方必须按银行的要求，提供按揭所需个人资料，并在甲方或银行通知后，必须按时到银行按揭中心签字或公证。逾期三日乙方仍仍不提供按揭个人资料和不到银行按揭中心签字的，乙方应承担违约责任，违约金按按揭贷款总款的万分之十每日累加计算等等。 还查明：2018年8月18日，原告向被告支付购房款首付款140200元，2018年7月10日支付余款320000元。2017年4月6日，被告向原告交付了案涉房屋。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、收款收据以及原被告到庭人员的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告交付了购房款，被告亦应当按照合同约定向原告交付房屋并为原告所购房屋办理相关权属证书，本院根据实际情况酌情确定被告于本判决生效后九十日内为原告所购买的房屋办理权属证书。关于原告主张的逾期办证的违约金，根据原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不解除合同的情况下，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金的偏高，本院酌情按原告已付房款的0.8%/年计算违约金。 关于嘉铭公司的反诉诉讼请求，本院认为，因原、被告约定原告购房系以按揭方式付款，而双方对按揭的办理时间并未进行约定，且原、被告双方在合同中约定了“乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用”。嘉铭公司也未举示证据证明其通知了原告办理按揭手续，故嘉铭公司认为因原告逾期付款而其应享有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予采信，故对其反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告（反诉被告）张聪、毛玲瑜办理广安市广安区房屋的不动产权属证书； 二、被告（反诉原告）四川省广安嘉铭房地产开发有限公司从2019年6月29日起至实际办理完毕广安市广安区房屋权属证书之日止，按原告（反诉被告）张聪、毛玲瑜已付房款460200元的0.8%／年的标准向原告（反诉被告）张聪、毛玲瑜支付逾期办证违约金； 三、驳回原告（反诉被告）张聪、毛玲瑜的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川省广安嘉铭房地产开发有限的反诉诉讼请求。 上述金钱债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，均由被告（反诉原告）四川省广安嘉铭房地产开发有限负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周小波 二〇二一年五月二十八日 书记员  詹 琳