河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3678号原告：河南正商物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区康平路**院综合楼，统一社会信用代码914101027440621321。法定代表人：黄可飞，董事长。委托诉讼代理人：孙华林，公司员工。委托诉讼代理人：冯丹柠，公司员工。被告：褚亚红，女，1981年7月7日出生，汉族，户籍地山东省东明县，现住河南省郑州市新郑市。被告：苗茁状，男，1985年3月27日出生，汉族，住河南省汝州市。被告：郭宁，男，1983年1月17日出生，汉族，住河南省太康县。被告：毛海娟，女，1981年3月16日出生，汉族，住河南省滑县。原告河南正商物业管理有限公司（以下简称“正商物业公司”）与被告褚亚红、苗茁状、谢东彪、张芳、郭宁、毛海娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案。在诉讼过程中，原告正商物业公司撤回对被告谢东彪、张芳的起诉，本院经审查予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正商物业公司的委托诉讼代理人冯丹柠，被告褚亚红到庭参加诉讼。被告苗茁状、郭宁、毛海娟经本院传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正商物业公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1、判令被告褚亚红支付原告物业费23056元，违约金酌情收取2000元，合计25056元；2、判令被告苗茁状支付原告物业费5766元，违约金酌情收取577元，合计6343元；3、判令被告郭宁支付原告物业费12164元，违约金酌情收取1216元，合计13380元；4、判令被告毛海娟支付原告物业费16974元，违约金酌情收取1697元，合计18671元；5、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告河南正商物业管理有限公司于2011年3月20日与河南正商置业有限公司签订了《正商红河谷前期物业服务合同》，被告褚亚红是该小区18-1-901业主。褚亚红于2016年1月1日起至2021年6月30日累计拖欠物业服务费23056元（物业费暂计算至2021年6月30日），违约金酌情2000元（违约金暂计算至2020年12月31日）。苗茁状是该小区152-1-1604业主，苗茁状于2020年1月1日起至2021年6月30日累计拖欠物业服务费5766元（物业费暂计算至2021年6月30日），违约金酌情577元（违约金暂计算至2020年12月31日）。根据《前期物业服务合同》约定：业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向原告正商物业公司支付违约金。被告享受了原告提供的物业服务，原告多次催缴仍拖欠不交；原告正商物业公司与被告郭宁就正商红河谷小区13-2-701签订一份前期物业服务协议，与被告毛海娟就正商红河谷小区26-1-301签订一份前期物业服务协议，业主须及时支付物业费，逾期未支付的必须向原告每日支付应支付物业费总额1%的违约金。郭宁自从2016年7月1日起至2020年12月31日，已累计拖欠物业费12164元，违约金酌情1216元（物业费暂计算至2020年12月31日，违约金暂计算至2020年6月30日）;毛海娟自从2017年1月1日起至今持续未支付物业费，至今已累计拖欠物业费16974元，违约金酌情1697元(物业费暂计算至2021年6月30日，违约金暂计算至2020年12月31日）。原告经过多次催要但被告总以各种理由推拖，拒不履行支付义务。原告无奈，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告褚亚红辩称，原告把她房子漏水引起的一系列问题解决好，她就愿意交物业费，违约金她不同意支付。她于2015年接收正商物业房屋18号楼1单元901室后第二年，房屋大面积漏水、积水、造成厨房橱柜、墙体、吊顶、贴砖等等，大面积损坏，过后物业安排人员清理的现场。她发现以上情况后及时联系了物业公司，物业公司派了几个人到她家实地看了现场受损情况，物业公司杜经理负责处理此事，说愿意赔偿她几千元，她不同意，没有达成和解，后来杜经理调走了，最初与物业沟通的她丈夫也于2018年逝世了，这期间物业公司于2019年向本法院起诉她一次，后按撤诉处理。物业公司没有尽到为业主房屋受损协调处理的义务，她也正因为这些权益没有得到解决而拒交物业费。被告苗茁状、郭宁、毛海娟未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2011年3月20日，河南正商置业有限公司（甲方）与河南正商物业管理有限公司（乙方）签订了一份《正商红河谷前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对正商红河谷住宅、商业提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费收取标准：联排3.5元/平方米·月、双拼4.0元/平方米·月、多层洋房（不带电梯）2.2元/平方米·月、多层洋房（带电梯）2.5元/平方米·月、（小）高层2.5元/平方米·月、大平层3.8元/平方米·月、商业4元/平方米·月。业主应于按入伙通知书内容规定之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。交房后物业服务费按每6个月缴纳一次。甲方、业主或物业使用人违反本合同未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日百分之一的标准向乙方支付滞纳金。甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。同时约定：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，乙方不承担责任。被告褚亚红系该小区18-1-901业主，房屋建筑面积139.74平方米，物业费标准为2.5元/平方米·月，于2016年1月1日起至2021年6月30日累计拖欠物业服务费23056元。2021年3月15日，原告向被告发出《催缴通知书》。被告苗茁状是该小区152-1-1604业主，房屋建筑面积128.2平方米，物业费标准为2.5元/平方米·月，苗茁状于2020年1月1日起至2021年6月30日累计拖欠物业服务费5766元；2021年3月15日，原告向被告发出《催缴通知书》。2014年9月1日，原告正商物业公司与被告郭宁就正商红河谷小区13-2-701签订一份《前期物业服务协议》，约定建筑面积90.1平方米，物业费标准为2.5元/平方米·月，从2016年7月1日起至2020年12月31日累计拖欠物业服务费12164元。2012年6月8日，原告正商物业公司与被告毛海娟就正商红河谷小区26-1-301签订一份《前期物业服务协议》，约定建筑面积125.74平方米，物业费标准为2.5元/平方米·月，从2017年1月1日起至2021年6月30日累计拖欠物业服务费16974元。上述被告未有按照约定交纳物业费和违约金，原告诉至本院请求处理。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，合同信息备案摘要，催交通知书，微信聊天记录截图，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。正商物业公司与开发商河南正商置业有限公司签订了《前期物业服务协议》,又分别与郭宁、毛海娟签订的《前期物业服务协议》,系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效。褚亚红的房屋建筑面积为139.74平方米，苗茁状的房屋建筑面积为128.48平方米，郭宁的房屋建筑面积为128.48平方米，毛海娟的房屋建筑面积为125.74平方米；物业费收费标准均为2.5元/平方米/月；褚亚红、苗茁状、郭宁、毛海娟不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按日向正商物业公司支付应交费用总额的1%的违约金。由此可知，褚亚红在2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费为23056元，苗茁状在2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业费为5766元，郭宁在2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费为12164元，毛海娟在2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业费为16974元。因此，正商物业公司请求褚亚红支付物业费23056元、苗茁状支付物业费5766元、郭宁支付物业费12164元、毛海娟支付物业费16974元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因褚亚红、苗茁状、郭宁、毛海娟的违约行为给正商物业公司造成的损失。因此，在综合考虑迟延支付物业费日期及数额等因素，本院酌定由褚亚红、苗茁状、郭宁、毛海娟分别向正商物业公司支付违约金1153元、288元、608元、849元。关于褚亚红辩称的理由，本院认为，褚亚红房子漏水引起的一系列问题，褚亚红没有提供证据证明是属于正商物业公司的责任，其可以在收集证据后通过其他途径解决，不能成为拒交物业费的理由。故本院对于原告的该项辩解予以采纳。苗茁状、郭宁、毛海娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十四条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告褚亚红应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费23056元、违约金1153元，共计24209元。二、被告苗茁状应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业费5766元、违约金288元，共计6054元。三、被告郭宁应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费12164元、违约金608元，共计12772元。四、被告毛海娟应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业费16974元、违约金849元，共计17823元。五、驳回原告河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计546元，由原告河南正商物业管理有限公司负担129元，被告褚亚红负担206元，被告苗茁状负担24元，被告郭宁负担64元，被告毛海娟负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭文凯二〇二一年五月三十一日书记员  胡芸帆