云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初2014号原告：王宝，男，汉族，1973年4月16日生，云南省嵩明县人，自由职业，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：胡迅玮，男，汉族，1990年11月21日生，住云南省昆明市西山区。原告王宝与被告胡迅玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告王宝的委托诉讼代理人张谦到庭参加了诉讼；被告胡迅玮经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王宝向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月19日解除；2、判令被告胡迅玮立即向其支付2020年3月19日至2020年9月19日期间的租金49600元〔计算公式：20000元/月×（1+8%）×6个月-已付80000元=49600元〕；3、判令被告胡迅玮立即向其支付2020年9月19日至2021年2月19日的租金108000元〔计算公式：20000元/月×（1+8%）×5个月=108000元〕；4、判令被告胡迅玮立即向其支付一年的物业费21308元（2020年3月19日至2021年3月19日）；5、判令被告胡迅玮立即向其支付其代为缴纳的水费572.18元、电费1757.15元、垃圾清运费1217.40元，共计3546.73元；6、判令被告胡迅玮立即向其支付违约金16043.68元；7、判令被告胡迅玮于合同解除之日立即搬离案涉房屋；8、本案诉讼费由被告胡迅玮承担。事实和理由：原、被告于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告王宝将坐落于昆明市滇池路南亚风情第一城C4座一单元707室租给被告胡迅玮使用，房屋建筑面积约295.94平方米，租期为三年，自2019年3月19日至2022年4月19日（包含装修期30天）；租金为20000元/月，物业费为21308元/年，租金每半年支付一次，下一年的租金和物业费需提前30天支付；租金从第二年开始递增，递增方式为在每年租金基础上递增8%；若被告胡迅玮逾期支付应付租金，自逾期之日起按每日应付租金的10%支付违约金，若逾期支付租金达20天以上，原告王宝有权单方终止合同，收回房屋并追究被告胡迅玮的违约责任。《房屋租赁合同》签订后，被告胡迅玮按约向原告王宝支付了第一年的租金和物业费。按照约定，被告胡迅玮应当在2020年2月19日支付3月19日至9月19日期间的租金和第二年度的物业费，但被告胡迅玮一直拖延支付，在原告王宝的多次催促下，被告胡迅玮仅支付了80000元租金，尚余49600元至今未支付。2020年8月19日，被告胡迅玮应向原告王宝支付2020年9月19日至2021年3月19日的租金，但至今未支付，甚至采用偷偷搬走的方式逃避支付租金。原告王宝为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告胡迅玮未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告王宝提交的其与被告胡迅玮的身份证复印件、《房屋租赁合同》、物业费发票、代收电费发票、水费缴费凭证、费用结算票据及《证明》，符合证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，本院予以确认。对于原告王宝提交的租金支付记录，未反映付款账户的完整账号，也未反映付款账户的户名，与本案的审理没有法律上的关联性，故本院在本案中不予确认。对于原告王宝提交的短信记录截屏，因其未提交原始载体，截图中亦未完整反映收件手机号码，故该证据与本案的审理没有法律上的关联性，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王宝（甲方）与被告胡迅玮（乙方）于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定：“……第二条甲方同意将坐落于昆明市滇池路南亚风情第一城C4座一单元707室租给乙方使用，房屋建筑面积约295.94平方米，房屋门窗完好，水、电供应正常（水表显示数字为369吨，电表显示分别为20204度）。房屋租赁期限：租期共叁年，自2019年3月19日至2022年4月19日止（包含装修期30天）。第三条租金每月按人民币20000元/月计算，租金每半年支付一次。下一年租金需提前30天支付。租金从第贰年开始递增，递增方式为在每年租金基础上递增8%。续租租金支付时间为续租当年合同起始日期提前30天支付。经甲、乙双方协商一致，在合同签订当日乙方支付甲方上半年租金￥120000元（大写：壹拾贰万元整）。甲方收取房租时向乙方出具收款收据（如乙方需要开正式发票的，所产生的税费由乙方承担）。乙方还应向甲方交纳押金￥20000元（大写：贰万元整），物管费￥21308元（大写：贰万壹仟叁佰零捌元整），物管费、押金与租金一并交付。若乙方租期不满壹年甲方不予退还乙方押金和物管费。合同到期后乙方水电费无拖欠和对房屋现状、装修如无损毁，该押金全额退还给乙方，如有欠费和损毁，按实际拖欠水电费和实际损毁程度的价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足。该押金无利息。第四条租赁期间，因房屋租赁产生的房产税、物管费、卫生费、煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费等由乙方承担。……第十四条乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方有权单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。……”原告王宝于2020年12月16日支付租赁物7月、9月、11月的水费364.44元、111.75元、95.99元。云南春城财富物业服务有限公司2020年12月17日开具的发票显示，收到原告王宝支付的代收电费1757.15元；2020年12月19日开具的发票显示，收到原告王宝支付的写字楼物业费21307.20元，发票备注栏注有“写字楼物业费，2020.1.1-2020.12.31，C4-1-707”。云南春城财富物业服务有限公司2021年1月6日开具的费用结算票据显示，南亚国际C座（C4）-1-707房屋2019年4月24日至2019年12月31日的生活垃圾清运费为1217.40元。云南春城财富物业服务有限公司2021年1月6日出具的《证明》载明：“今证明在2020年10月30日接到南亚风情第一城C座1单元707室业主王宝的电话通知，因707租户胡迅玮拖欠房屋租金，在未经业主知晓的情况下私自搬离，我公司在接到通知后，派保安前往707室进行了阻止，租户才未搬离物品。在此期间该租户还拖欠了该房屋的物业费、水电费和垃圾清理费，经我方多次催告胡迅玮支付未果后，我方联系了业主王宝，所欠的费用之后由业主王宝前来代为支付。”本院受理本案后，采取公告送达的方式于2021年4月25日向被告胡迅玮送达了本案的起诉状副本。庭审中，原告王宝陈述，被告胡迅玮向其支付过截至2020年3月19日的租金240000元、押金20000元及第一年的物管费；根据《房屋租赁合同》的约定，被告胡迅玮应于2020年2月19日向其支付第二年上半年的租金129600元，经其多次催要，被告胡迅玮才分别于2020年4月28日、2020年6月28日向其支付租金40000元、40000元；2020年10月30日，被告胡迅玮想私自从租赁物搬离，正好被其撞见并制止，被告胡迅玮的物品至今仍放在租赁物内没有搬走；其没有向被告胡迅玮提过解除合同的事，但其认为被告胡迅玮应于2021年2月19日向其支付第三年的租金，但被告胡迅玮没有支付，故双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月19日解除。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原、被告履行合同的争议发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告王宝按照《房屋租赁合同》的约定履行了向被告胡迅玮交付租赁物的义务，被告胡迅玮应就其使用租赁物的行为向原告王宝支付租金。原告王宝主张，被告胡迅玮尚未向其支付2020年3月19日至2021年2月19日期间的租金。根据《房屋租赁合同》第二、三条之约定，该段期间内的租金共计20000元/月×（1+8%）×11月＝237600元。原告王宝主张，被告胡迅玮仅支付了其中的80000元，被告胡迅玮作为负有支付租金义务一方，未提交证据对其支付租金的情况予以证实，故本院对原告王宝主张的租金支付情况予以确认，并确认被告胡迅玮还应支付的租金为157600元。《房屋租赁合同》第三条约定，租金每半年支付一次，需提前30天支付，故被告胡迅玮应于2020年2月18日前支付2020年3月19日至2020年9月19日的租金，于2020年8月20日前支付2020年9月19日至2021年2月19日的租金，现被告胡迅玮逾期支付租金超过20天，根据《房屋租赁合同》第十四条之约定，原告王宝有权解除合同。原告王宝的第一项诉讼请求应视为其提出了解除合同的主张，原告王宝在起诉前未向被告胡迅玮发出过解除合同的通知，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》自本案的起诉状副本送达被告胡迅玮之日，即2021年4月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故本院对原告王宝主张被告胡迅玮搬离租赁物的诉讼请求予以支持。对于原告王宝主张的物业费，本院根据其提交的票据确认为21307.20元。对于原告王宝主张的水费572.18元、电费1757.15元及垃圾清运费1217.40元，原告王宝均提交了相应证据证实实际发生，且上述费用系被告胡迅玮使用租赁物期间产生的费用，根据《房屋租赁合同》第四条之约定，应由被告胡迅玮承担，故本院予以支持。被告胡迅玮逾期支付租金，根据《房屋租赁合同》第十四条之约定，应向原告王宝支付违约金，但该条款约定的违约金计算标准过高，应予调整，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、被告胡迅玮逾期支付租金的金额及逾期时间等因素，酌情确认被告胡迅玮向原告王宝支付违约金8500元。对于被告胡迅玮已支付的押金20000元，应用以抵扣被告胡迅玮应向原告王宝支付的各项费用，抵扣租金后，被告胡迅玮还应支付的租金为137600元。综上，被告胡迅玮应向原告支付的费用为：租金137600元、物业费21307.20元、水费572.18元、电费1757.15元、垃圾清运费1217.40元及违约金8500元，共计170953.93元。被告胡迅玮经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王宝与被告胡迅玮于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月25日解除；二、被告胡迅玮于本判决生效之日起十五日内搬离昆明市西山区滇池路南亚风情第壹城C4座一单元707室房屋；三、被告胡迅玮于本判决生效之日起十五日内支付原告王宝租金人民币137600元、物业费人民币21307.20元、水费人民币572.18元、电费人民币1757.15元、垃圾清运费人民币1217.40元及违约金人民币8500元，共计人民币170953.93元；四、驳回原告王宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4270元（原告王宝已预交），由原告王宝负担人民币551元，由被告胡迅玮负担人民币3719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜华萍二〇二一年五月二十四日书记员  董 媛