文书内容云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初603号原告：云南晶欧经贸有限公司统一社会信用代码：915301030594943593法定代表人：吴焘住所：云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：夏晴昱，杨霖胤，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨兴文，男，汉族，1986年10月25日生，现住：昆明市西山区。原告云南晶欧经贸有限公司（以下简称“晶欧公司”）与被告杨兴文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理之后于2021年5月12日依法适用普通程序再次开庭进行了审理。原告晶欧公司的委托诉讼代理人夏晴昱，杨霖胤，被告杨兴文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晶欧公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠租金1897797元；2、被告向原告支付违约金39390.43元；、3被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2014年12月11日，云南臻万企业管理公司与被告签订房屋租赁合同，约定由臻万公司将都昌欣界苑-1层商铺租给被告，租金按面积计算为每月45元／平方米，租赁期间为2014年12月20日至2023年5月19日。2016年3月29日，云南省高级人民法院作出《执行裁定书》（2015云高执字第29-3号）裁定拍卖都昌欣界苑及云纺789处房产，上述房屋租赁合同租赁标的物都昌欣界苑-1层的商铺在拍卖范围。2016年12月6日，原告以32365万元竞买成交上述裁定拍卖的全部房产。2017年4月5日，云南省高院作出《执行裁定书》（2015云高执字第29-5号）裁定：坐落于昆明市西山区及云纺女性主题商场789处房产的所有权及对应的土地使用权归原告。根据买卖不破租赁原则，臻万公司与被告签订的房屋租赁合同的合同主体变为原告与被告继续履行，被告应当向原告缴纳租金，自涉案商铺产权人变为原告后至2019年9月30日未收到被告缴纳的任何租金，经原告多次催要及协商，现被告仍拒绝履行，故原告诉至法院。被告杨兴文辩称：被告与臻万公司于2014年12月11日签订的房屋租赁合同原约定租赁期限为2014年12月20日起至2023年5月19日止，随后被告投入大量资金进行装修，但因臻万公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务被昆明市中级法院于2018年9月13日裁定受理臻万公司破产清算一案，并于2018年9月20日指定云南凌云律师事务所为臻万公司破产清算一案的管理人，管理人成立后全面接管了臻万公司，经双方协商，被告与臻万公司签订的租赁合同于2018年12月5日解除，经过双方核对，截止2018年12月5日，被告与臻万公司的租金已经全部结清。另，本案所涉租赁商铺租金结算时间点应自2018年12月6日起计算，根据租赁合同，自2014年12月20日至2018年12月5日的出租主体均为云南臻万公司，并实际管理和收取租金至2018年12月，自2018年5月开始因出租人臻万公司被执行案件，本院将应收取的都昌欣界苑及云纺女性主题广场等租金（含其他承租人），包括从杨兴文及其次承租人处直接扣划相应的租金，2018年10月臻万公司进入破产程序，2018年12月5日破产管理人与杨兴文就租赁商铺的解除、移交和结算正式输完租赁合同的解除和移交手续，此后仅因实际经营商铺不商户处理等确认继续使用8间商铺面积约360平方米，且其中4间商铺事后证实不是臻万公司或是原告购买的资产。本案涉案商铺面积仅应计算187.47平方米，根据2018年12月3日通知和移交清单，被告继续使用的商铺面积8间约360平方米，含紫晶石公司3间和吴广雄1间共计建筑面积172.53平方米，故移交原合同租赁面积后，可能涉及原告购买资产的继续使用租赁面积仅为187.47平方米。原告称系购买资产出租人主体，但一直未行使出租权利义务，本案涉案租金起算按2017年4月5日购买资产起算，没有事实和法律依据，经本院执行局多次执行臻万公司的出租收益执行案款事实，和被告与龚福祥、月亮湾公司的两生效裁判确认的交付和结算租金事实，以上执行、破产管理人结算、诉讼等期间，原告均未行使出租人的义务，也未通过合法途径主张自购买资产后的产权人出租权益，而是一直由臻万公司和法院收取租金等，本案如涉及计算原告购买的资产商铺租金，也应自2018年12月6日起，按实际使用面积187.47平方米计算。本案租金应参照同地段已收取租户的租金标准计算，被告与臻万公司的租赁合同已于2018年12月5日解除，并结算相应的租金，且已超付的租金部分杨兴文已依法申请破产债权，商铺因大量诉讼、租赁面积减少等，在解除合同前，臻万公司与杨兴文达成的租赁面积和租金结算，早已没有按45元结算租金，且鉴于租赁场地的大量诉讼纠纷、执行、破产等导致商铺无法正常经营等，以及在2018年12月5日后，相同地下商场的网吧、舞厅等经营场所收取的租金标准（已有原告公司签署租赁协议和收取租金），被告得知的租金标准是原告与网吧舞厅等达成的收取租金协议仅为每月15元左右，故本案的租金计算也应参照相同地段原告与网吧舞厅就收取租金的协议价作为本案结算的依据，应当由原告举证证明。综上，原告的主张缺乏合法证据和事实证据，且计算租金和诉讼请求无有效合法的证据，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付2017年4月5日至2019年9月30日的租金、违约金没有任何法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2014年12月11日，案外人云南臻万企业管理有限公司与被告杨兴文签订《房屋租赁合同》，约定臻万公司将坐落于昆明市西山区，面积为4401平方米的房地产出租给被告杨兴文使用，租赁期限自2014年12月20日至2023年5月19日止，共8年5个月，租金按每月每平方米45元计算，每月租金为198045元，免租期为5个月，名租期自2014年12月20日至2015年5月19日止。租金按面积计算为每月每平方米45元，每月租金为198045元，自免租期满次日开始计算。租金支付方式为乙方自合同签定之日起10日内支付三个月租金594135元给甲方，自第一年起（2015年5月20日至2023年5月19日）租金按三个月支付，支付时间为每期租金到期前一个月支付下一期租金，租金两年后逐年递增3%，其中：第一年2015年5月20日至2016年5月19日租金为198045元／月、第二年2016年5月20日至2017年5月19日租金为198045／月、第三年2017年5月20日至2018年5月19日租金为203986元／月、第四年2018年5月20日至2019年5月19日租金为210106元／月、第五年2019年5月20日至2020年5月19日租金为216409元／月、第六年2020年5月20日至2021年5月19日租金为222901元／月，并对履约保证金、交付、税费承担、双方的保证及责任、合同终止、违约责任等事项进行了约定。2016年3月29日，云南省高级人民法院作出（2015）云高执字第29-3号《执行裁定书》，裁定如下：一、拍卖被执行人云南新都昌房地产开发有限公司坐落于昆明市西山区和云纺女性主题商场的789处房产；二、拍卖被执行人石屏县新都昌房地产开发有限公司坐落于石屏县处房产。2016年7月11日，被告杨兴文向云南臻万公司出具《申请》，申请将负一层剩余860平方米的商铺退还给该公司。2017年1月4日，被告杨兴文作为乙方，与作为甲方的云南臻万企业管理有限公司签订《补充协议》，约定：经双方友好协商，杨兴文依照与云南臻万企业管理有限公司提出的申请，因健身房需求退还租赁我司的负一层860平方米区域面积给到健身房，因此租赁经营面积调整，双方达成以下约定事宜：乙方按合同签订的租赁面积为4401平方米，减去占用面积860平方米，剩余租赁面积为3541平方米，自2016年10月3日至租赁合同到期按剩余租赁面积3541平方米进行租金计算。2017年4月5日，云南省高级人民法院作出（2015）云高执字第29-5号《执行裁定书》，载明：本院依法作出（2015）云高执字第29-3号《执行裁定书》，拍卖被执行人云南新都昌房地产开发有限公司坐落于昆明市西山区和云纺女性主题商场的789处房产，及被执行人石屏县新都昌房地产开发有限公司坐落于石屏县处房产，2016年12月6日，云南晶欧经贸有限公司以32365万元竞买成交全部拍卖房产，裁定如下：一、坐落于昆明市西山区及云纺女性主题商场789处房产的所有权及其对应的土地使用权归云南晶芡经贸有限公司。房产所有权和土地使用权自本裁定送达买受人时转移至云南晶欧经贸有限公司......。2018年5月10日，本院执行局向被告杨兴文送达（2018）云0112执2596号《协助执行通知书》，载明：杨兴文：周林申请执行云南臻万企业管理有限公司委托合同纠纷一案，西山区人民法院作出的（2017）西法民初字第3688号民事判决书已发生法律效力，因被执行人到期未自动履行生效法律文书确定的义务，根据法律规定请协助执行以下事项：暂停向云南臻万企业管理有限公司支付租金。2018年6月11日，本院执行局向被告杨兴文送达（2018）云0112执2596号《协助执行通知书》，载明：杨兴文：周林申请执行云南臻万企业管理有限公司、昆明赣富绅泰经贸有限公司委托合同纠纷案，西山区人民法院作出的（2017）西法民初字第3688号民事判决书已发生法律效力，因被执行人到期未自动履行生效法律文书确定的义务，根据法律规定裁定如下：一、扣划你公司（单位）按约定应当支付给被执行人云南臻万企业管理有限公司、昆明赣富绅泰经贸有限公司的租金或其他应付款项，以人民币4280977.5元为限，相应款项于2018年6月15日前支付至西山区人民法院执行庭账户。2018年7月16日，被告杨兴文向本院执行局账户转款75327元，用途载明：杨兴文付云南臻万企业2018年7月份租金，房屋位置都昌欣界苑负一楼。2018年9月15日，本院制作（2018）云0112执2956号《执行通知书》，载明：和房产占用人/租户：关于云南臻万企业管理有限公司纠纷案的租金或其他应付款项，本院之前下达协助执行通知书，要求将相应的款项支付至开户银行：富滇银行昆明西苑支行，户名：西山区人民法院执行庭的账户中，现因账户变更，请将相应的款项支付至如下账户......。同日，被告杨兴文作为乙方，与作为甲方的案外人昆明应亨盖伦公众电脑屋签订《确认书》，载明双方就昆明市西山区永昌街道办事处永联社区都昌新界苑负一层场地租金支付一事作如下确认：1、甲方自2018年7月1日及之后所有应付乙方的租金全部支付至昆明市西山区人民法院相关账户。2、乙方将相应租金支付至昆明市西山区人民法院后，视为甲方已履行了相应的向乙主支付租金的义务。甲方经办人龚福丽及被告杨兴文在该确认书上签字捺印。案外人龚福丽根据执行通知书向本院银行账户交纳租金如下：于2018年6月29日转款41667元、于2018年9月19日转款41667元（转账作证摘要为盖伦网咖付杨兴文2018年8月场地租金）、于2018年9月19日转款41667元（转账作证摘要为盖伦网咖付杨兴文2018年9月场地租金）。2018年10月15日，云南臻万企业管理有限公司管理人出具《告知书》（2018臻万破管字第2号），该告知书加盖有云南臻万企业管理有限公司管理人的公章及郭忠的签字，内容为：承租人杨兴文：昆明市中级人民法院于2018年9月13日根据程明章的申请裁定受理云南臻万企业管理有限公司破产清算，并于2018年9月20日指定云南凌云律师事务所为云南臻万企业管理有限公司管理人，依照《中华人民共和国破产法》规定，你方应在收到本告知书之日起5日内向本管理人提交与云南臻万企业管理有限公司签订的《租赁合同》、租金支付情况及支付凭证。2018年12月3日，被告杨兴文向臻万公司破产管理人出具《通知》，载明：由于臻万公司破产以及业主们的干扰导致我们在云南臻万企业管理有限公司手中租赁的房屋经营困难，难以继续维持，且我们与云南臻万企业管理有限公司的《房屋租赁合同》也因臻万破产已于2018年9月13日自动解除，现在我们通知你们，我们将租赁的房屋（除以下店面：建水烧烤、小卖铺、小江湖、快餐、七恭冒菜、堕落小龙虾、酸菜鱼、优尚营养餐，共计360平方米）退还业主以及之后我们将不再支付租金。2018年12月20日，被告杨兴文将以下商铺移交退还给云南臻万企业管理有限公司管理人：网咖720平方米、舞厅588平方米、美蛙鱼头250平方米、辣得爽260平方米、辣皇尚300平方米、卫生间80平方米、云什云味50平方米、东北水饺50平方米、老秋抄手50平方米、快餐50平方米、农夫小馆50平方米、电梯井、公摊683平方米。以上共计3181平方米。该移交清单有被告杨兴文签字及加盖云南臻万企业管理有限公司管理人的公章、郭忠的签字。2019年7月22日，云南臻万企业管理有限公司破产管理人出具《情况说明》，载明：昆明市西山区人民法院执行局：现就杨兴文与云南臻万企业管理有限公司之间于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》做以下情况说明：云南臻万企业管理有限公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，程明章申请对臻万公司进行破产清算，昆明市中级人民法院于2018年9月13日裁定受理臻万公司破产清算一案，并于2018年9月20日指定云南凌云律师事务所为臻万公司破产清算一案的管理人，管理人成立后全面接管了臻万公司，其中臻万公司与杨兴文之间于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》经双方协商已于2018年12月5日解除，经过双方核对，截止至2018年12月5日，杨兴文与臻万公司的租金已经结清，特此说明。2019年12月13日，被告杨兴文作为乙方，与作为甲方的案外人吴广雄签订租赁合同，约定甲方将坐落于昆明市西山区，面积64.89平方米的房屋出租给乙方用于经营餐饮，约定租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租金2020年整年租金为10000元。同日，被告杨兴文向案外人吴广雄支付了都昌欣界-1层Ｓ0080号2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金10000元。案外人吴广雄已取得坐落于昆明市西山区平方米房屋的产权证书（产权证号：云（2018）西山区不动产权第0356114号）。2021年2月2日，被告杨兴文作为乙方，与作为甲方的案外人云南紫晶石建筑装饰工程有限公司补签了《租赁协议》，约定甲方将位于都昌新界苑负一Ｓ0005、Ｓ0006、Ｓ0008出租给乙方，自2020年3月1日至2021年3月1日租金为15000元。同日，被告杨兴文通过微信转账方式向该公司支付租金15000元。案外人云南紫晶石建筑装饰工程有限公司系下列房屋的产权人：坐落于昆明市西山区，面积37平方米，产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号；坐落于昆明市西山区，面积37平方米，产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号；坐落于昆明市西山区，面积33.64平方米，产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号。另查明，根据云南臻万公司破产管理人出具的材料显示被告杨兴文向云南臻万公司支付租金情况如下表：            支付时间              支付金额              支付时间              支付金额                  2014.12.11              190000              2016.10.31              10000                  2014.12.31              650000              2016.11.8              20000                  2015.1.16              50000              2016.12.2              50000                  2015.1.14              10000              2016.12.9              40000                  2015.1.14              24135              2017.1.12              100000                  2015.10.12              50000              2017.2.16              50000                  2015.11.9              100000              2017.2.28              50000                  2015.11.27              246090              2017.3.24              300000                  2015.12.16              50000              2017.4.13              20000                  2015.12.31              20000              2017.4.27              30000                  2016.1.8              20000              2017.5.18              50000                  2016.2.1              100000              2017.5.23              50000                  2016.3.22              100000              2017.5.31              50000                  2016.4.1              100000              2017.7.11              50000                  2016.4.25              50000              2017.7.21              50000                  2016.4.29              50000              2017.8.9              50000                  2016.5.12              50000              2017.9.20              100000                  2016.5.26              50000              2017.10.18              50000                  2016.6.16              50000              2017.10.26              80000                  2016.6.29              60000              201.11.10              120000                  2016.7.25              60000              2017.11.23              240000                  2016.7.28              40000              2017.12.1              30000                  2016.8.25              40000              2017.12.4              50000                  2016.8.26              20000              2017.12.20              20000                  2016.8.30              40000              2017.12.13              30000                  206.9.14              20000              2018.1.2              132325.7                  2016.10.19              70000              2018.2.28              478035                                              2018.4.2              482815.35      本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，云南臻万企业管理有限公司与被告杨兴文于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年12月20日至2023年5月19日止，跨越了民法典施行时间，故本案应当适用民法典的规定。关于上述合同的效力，本院认为，云南臻万公司与被告杨兴文于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效。在租赁期间，原告晶欧公司于2017年4月5日通过拍卖方式取得了租赁物的所有权后，原出租人云南臻万公司与被告杨兴文签订的租赁合同并不因此而终止，原租赁合同仍然延续其法律拘束力，只不过是原告晶欧公司作为新的所有权人取代原所有权人云南臻万公司居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利、履行约定的义务，而原出租人云南臻万公司的权利义务相应地由租赁物的新所有权人原告晶欧公司承继。然被告杨兴文抗辩其并不知晓诉争商铺的产权人已于2017年4月5日变更为原告晶欧公司的事实，原告晶欧公司亦未举证证明其向被告就诉争商铺所有权人变更一事对包括被告杨兴文在内的商铺承租户进行过有效告知。现经臻万公司破产管理人证明：被告杨兴文的租金已交至2018年12月5日。关于2017年4月5日至218年12月5日期间的租金支付问题，本院认为，在租赁合同履行中，经常发生出租人预先收取租金的情形，而在实际上常有承租人不知租赁物所有权之让与第三人，而继续向原出租人支付租金的情形。在租赁物所有权发生变动时，新的所有人基于租赁物所有权变动承继租赁合同的权利义务，从而取得收取租金的权利。对于原所有权人已预先收取的租金，新的所有权人可以基于物上请求权或者不当得利返还请求权，请求原所有权人返还，承租人不负有就已经预先交付的租金再次向新所有权人给付的义务。本案中，原告未举证证实其自取得诉争房屋所有权之日即2017年4月5日后告知过被告杨兴文，被告杨兴文根据租赁合同及破产管理人要求将2018年12月5日之前的租金交付给臻万元公司，并按本院执行局协助执行通知书的要求将部分租金转入本院执行局账户，被告杨兴文对此并无过错，故对于2017年4月5日至2018年12月5日期间的租金，被告杨兴文不负有再次向原告晶欧公司给付的义务，本院对原告要求被告支付此期间租金的诉请不予支持。关于2018年12月6日至2019年9月30日期间的租金，本院认为，如前所述，原告晶欧公司基于租赁物所有权变动承继原租赁合同的权利义务，从而取得了收取租金的权利。被告杨兴文理应向原告晶欧公司继续履行此期间的租金支付义务。关于计租房屋面积，诉争租赁合同中的租赁物的所有权并非全部归属于原告晶欧公司，根据在案证据，坐落于昆明市西山区产权人系案外人吴广雄；坐落于昆明市西山区平方米）的商铺、坐落于昆明市西山区平方米）的商铺、坐落于昆明市西山区平方米）的商铺产权人均为云南紫晶石建筑装饰工程有限公司。以上4间商铺面积共计172.53平方米的产权人不归属原告。被告杨兴文承租的总面积为4401平方米，扣除2017年1月4日已交还臻万公司860平方米、2018年12月20日交还臻万公司破产管理人3181平方米、以及上述4间产权人不归属原告的商铺面积172.53平方米，本院确认剩余的187.47平方米为被告杨兴文实际承租的面积。关于租金计算标准，本院认为，被告杨兴文与臻万公司于2014年12月11日明确约定计租标准为每平方米每月45元，被告抗辩在合同履行过程中实际计租标准已降为每月每平方米15元，然除其陈述外，被告未提交相应证据对其主张予以佐证，故本院对该抗辩不予采信，计租标准仍应按原合同约定的45元计算。综上，本院对原告主张的2018年12月6日至2019年9月30日期间的租金计算支持为187.47平方米×45元×12个月÷365天×299天＝82928.51元。关于原告主张的违约金，本院认为，因臻万公司进入法院执行程序、破产管理清算以及诉讼等客观情况，被告杨兴文未能将上述租金交付给原告，责任不在于被告，并非被告故意违约拒付，故对原告要求被告支付违约金39390.43元的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨兴文于本判决生效之日起十日内向原告云南晶欧经贸有限公司支付租金人民币82928.51元。二、驳回原告云南晶欧经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22234元（原告已预交），由原告负担21282元，由被告杨兴文负担952元（于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  郭志勇人民陪审员  周 静人民陪审员  闫一涛二○二一年五月十三日书记员陈文华普茜茜