上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2338号上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：黄海天，女，1971年5月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：上海集昱文化创意有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路692号2栋462室。法定代表人：朱凌，总经理。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。上诉人黄海天因与被上诉人上海集昱文化创意有限公司（以下简称“集昱公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人黄海天、被上诉人集昱公司的委托诉讼代理人佟文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄海天上诉请求：撤销原审判决，改判对方按合同约定赔偿违约金3万余元。事实与理由：集昱公司未按约定向黄海天交付涉案房屋，系违约，根据房屋租赁合同约定违约方应付3个月房租的违约金，但原审法院仅酌定支持了15，000元违约金，该判决错误。黄海天上诉请求二审法院按合同约定计算违约金，改判支持其上诉请求。集昱公司答辩称：不同意黄海天的上诉请求。黄海天在本案中没有任何损失，原审法院判决集昱公司支付15，000元违约金，集昱公司对判决结果本不满意，但从息事宁人角度考虑后，未提起上诉。集昱公司现请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄海天向原审法院起诉请求：1．判令集昱公司支付违约金35，277.24元（即三个月的租金金额）；2．判令集昱公司赔偿利息损失992元（以54，768.32元为基数，自2019年7月18日起至2019年12月20日止，按同期银行拆借利率计）。集昱公司提出反诉请求：1．判令黄海天向集昱公司支付租金50，829.57元（自2019年8月1日起至2019年12月10日止）；2．判令黄海天向集昱公司支付违约金38，176.74元；3．判令黄海天向集昱公司支付物业管理费4，177.77元（自2019年8月1日起至2019年12月10日止）。原审法院认定事实：上海市XX路XX号房屋权利人为上海XX集团）有限公司。2019年7月16日，集昱公司（出租方，甲方）与黄海天（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX号楼A室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，出租面积38.66平方米。乙方确认其承租房屋仅用于养身美容美体用途，所有国家、上海市对行业、营业规定的证照，乙方须自行办理。租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止。乙方按本合同约定支付租赁保证金、首期租金等费用后，甲方同意在2019年7月1日或之后，将该房屋按房屋现状交付乙方使用。如甲方延期交房，则以甲方发送给乙方的房屋交付通知书载明的日期为房屋交付日。若甲方未按前款约定向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方90日的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；此种情形下，甲方给予乙方的装修期和租赁期相应顺延，合同继续履行，甲乙双方互相免责。甲乙双方办理完成该房屋交付后应在房屋交接书上签章。乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费的履约保证金38，176.74元。自2019年8月1日至2021年7月31日的月租金为11，759.08元。每两年递增6％。租金先付后用，乙方应于2019年8月1日前支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金11，759.08元。乙方应按本合同约定支付物业管理费，每月为966.50元，从2019年8月1日开始收取。物业管理费先付后用，乙方应于本合同签订之日支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业管理费4，832.50元，自2019年8月1日起按3个月为一个付款周期。甲方给予乙方4个月装修期，自2019年8月1日至2019年11月30日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水电费、垃圾清运费等乙方租赁该房屋产生的相关费用均由乙方承担。若因乙方的原因导致本合同提前终止且发生的租赁期限（不含装修期）未满两年的，装修期内租金免收待遇取消……乙方须在足额交纳履约保证金和相关费用后方能进场开展工程施工。乙方应在施工前提交全套施工图纸、机电设计图纸及装修效果图等图纸及施工方案报甲方审批。除本合同另有约定外，在合同有限期内，未经双方协商一致，甲方不得提前终止本合同，否则应向乙方承担相当于三个月租金的违约金。若乙方要求提前退租，应提前三个月书面通知甲方，甲方可以不予同意，要求乙方继续履行本合同并按约追究其违约责任；甲方亦可以同意退租，但乙方的履约保证金转为违约金不再返还，且甲方有权要求乙方支付相当于未履行租期一半租金金额的违约金……由于违约方的违约行为导致守约方的经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿金及其他相关费用等），违约方须如数赔偿。合同附件六约定现状交房。合同签订后，黄海天向集昱公司按约支付了系争房屋的履约保证金、首期租金和物业费等共计54，768.32元。2019年8月22日，双方均至系争房屋。集昱公司称该日期拟交付房屋；而黄海天对此予以否认，称当时只是验房，黄海天提出了很多房屋问题，该日双方并未签署房屋交接单或完成房屋交付。后双方就系争房屋承重墙拆除、开顶方案等装修设计方案多次进行微信沟通。2019年11月5日，黄海天在集昱公司工作人员所在的微信群内称：“1．不退，继续租；2．租的面积内，三面承重墙不动，不开顶；3．要求交房，办工商注册。”同日，黄海天又在微信群中称，“什么时候交房？8月22日到现在马上也快三个月了，变电间尚且没有造好，四座小踏步楼梯楼上楼下权属不明，怎么交房？”对此，审理中黄海天称其已放弃拆除承重墙的方案，只要求集昱公司交房并协助办理工商注册。2019年11月11日，集昱公司工作人员（XX设计孙某）向黄海天发微信称：“关于您的租赁范围按原合同约定；关于交房（正常是现状交付，其他租户也是如此）我们公司把1楼的B-C单元的楼梯拆除和楼板补洞工作做掉，然后涉及配电站部分做临时围挡（等电站造好再做二次交付）这样就先交房给你装修，您觉得可以的话？我们就按此推进。”2019年11月18日，集昱公司工作人员（XX设计孙某）向黄海天发微信称：“1、交房会有交房单的，细节都会写明；2、平面图应该没有变化（只是说电站附近的房屋等建好做二次交付）；3、配电站实际的功率是10KV我们会找建设方要些资料。”2019年11月20日，黄海天在微信群中称：“拟定合同时，我们大家也知道变电站在造这个事实，相信幸福里也没有料到这个变电站要这么长时间，在这一点上，我们双方都没有故意怎么样，但当初，给我拟定的合同，写得很清楚，作为乙方的我允许甲方幸福里方面90天内交房不算甲方违约。我想，应该是幸福里方面相信90天内怎么着也可把这个变电站造起来的意思。”2019年11月21日，集昱公司工作人员（黑石设计总孙总）在微信中称：“了解了一下，原计划配电站在春节前会建好，目前因故停工估计要年后交付。建是确定的，具体哪一天交付现在没有人确定。所以目前幸福里的策略是用围挡隔断施工部分，其他部分先开业，待建好电站后围挡撤除再做整体开业。您看您是否可以。”2019年12月5日，黄海天向集昱公司工作人员（XX设计孙某）发微信称：“如果退租，我认为也是应有一个说法给我。”2019年12月6日，集昱公司工作人员（XX设计孙某）在微信中称：“关于您的租赁本来也想就按之前双方的合同履行，我们会把一楼楼梯拆除封洞，这些工作都安排好了，您也知晓的。只是配电站没有建起来，（是我们不可控的，原因我们也都反复沟通了）所以我们给到的方案是分期交付，如果您不能接受，根据我们上次面谈的建议方案是给您新的分铺方案（避开电站问题）；如果您还是不能接受，就看是否租赁其他区域或者退租。事情应该就是这样。还请您夺定。如果是XX号楼2楼，目前租金可以给您12.75元。”2019年12月10日，黄海天在微信群里称：“正式通知要求退租，请尽快商议退租方案，已发生的设计费和其他费用也请给予说法。”集昱公司工作人员在微信中回复称：“同意。”2019年12月12日，集昱公司向黄海天发《租赁合同终止协议》文本，但双方均未盖章签字。2019年12月18日，黄海天向集昱公司发《通知函》，称，因黄海天于2019年12月10日提出提前终止合同，集昱公司亦于当日表示同意，故合同已于2019年12月10日终止，集昱公司将在本通知函发出后3日内将黄海天已支付的原合同项下的租金、物业管理费、履约保证金退还给黄海天，自2019年12月18日起，集昱公司将对外出租系争房屋。后黄海天在与集昱公司的微信群中多次向集昱公司追讨设计费等损失。2019年12月20日，集昱公司将黄海天支付的全部款项退还。另查明，2019年7月17日，双方另就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼2楼整层以及C.D室房屋签订《房屋租赁合同》一份，黄海天认为虽区分两个合同，但实际其为整体承租，后双方就房屋交付、解除合同后损失赔付发生争议。黄海天就本案及另案（2020）沪0104民初13527号一案同时起诉，另案中黄海天诉请集昱公司支付该合同项下的违约金、利息损失、及房屋设计费、工商代理费、律师费等。审理中，双方确认签订合同时均知道要建造配电站且约定90天交房宽限期。但黄海天称，集昱公司逾90天仍未交付房屋且又提出分次交付房屋，违背了黄海天整体租赁（包括本案系争房屋及另案讼争房屋）、整体设计装修的初衷，故黄海天没有同意；也因此产生了设计费等损失，也不同意集昱公司提出的重新选址租赁的方案。对此，集昱公司称签订合同时并不清楚配电站的具体建造方案，故不明确是否会占用黄海天承租的部分区域，但至2019年11月集昱公司提出更换其他租赁区域或对配电站建造占用的黄海天租赁面积减免租金的补偿方案，但黄海天均未同意。集昱公司又主张最初8月份交付房屋时，系因黄海天需要对房屋结构进行整改，拆除承重墙，不予对房屋进行验收。黄海天则主张其于2020年11月5日明确放弃动承重墙并催告交房、协助办理工商注册，系因配电站原因，集昱公司不予整体交房。原审法院认为：黄海天、集昱公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。双方确认因配电站建造可能对黄海天的整体租赁区域产生影响，合同约定90天交房宽限期，故集昱公司应于2019年10月1日前向黄海天交付房屋。现集昱公司主张双方于2019年8月22日曾到系争房屋处进行交接，系因黄海天需要对房屋结构整改而不予验收。对此，黄海天称8月22日并非交房，仅是查看验收房屋。从在案证据看，2019年10月1日前双方虽对房屋承重墙改动、装修方案等进行多次沟通，但无法明确得知系因黄海天恶意拒收等原因导致交房未果，且在合同约定的宽限期内配电站并未完成建造。2019年11月5日，黄海天已明确表示放弃承重墙等房屋结构改动并催告集昱公司交房，嗣后集昱公司也多次向黄海天提出先按现状交房，等变电站造好后再二次交房，可见集昱公司并未完成整体交付房屋的义务且不能交房的原因系配电站未建造完成，集昱公司抗辩称其已完成交房义务，没有事实依据，不予采信。集昱公司未按期交房，经黄海天多次催告亦未履行交房义务，构成根本违约，黄海天有权行使解除权，黄海天于2019年12月10日向集昱公司表示解除合同，集昱公司亦表示同意并退还黄海天全部已付款项，故双方的合同已于2019年12月10日解除。集昱公司逾期交房导致合同解除，应承担相应违约责任，因合同未明确约定集昱公司逾期不交房导致合同解除应承担的违约责任，现参考集昱公司提前终止合同的违约条款，从公平和诚信原则出发，考虑合同履行情况、双方过错程度，黄海天实际损失及预期利益损失等，对违约金金额酌情予以判处。对黄海天主张的利息损失，缺乏依据，不予支持。对集昱公司反诉主张的2019年8月1日至2019年12月10日的租金以及物业管理费，因集昱公司未履行向黄海天交付房屋的义务，无权主张，且集昱公司自合同解除后已将黄海天先前支付的保证金、租金以及物业管理费退还黄海天，现集昱公司反诉主张上述费用，没有事实依据和法律依据，不予支持。黄海天在合同履行中不存在违约行为，集昱公司反诉主张违约金，缺乏依据，亦不予支持。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海集昱文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付黄海天违约金15，000元；二、驳回黄海天其余诉讼请求；三、驳回上海集昱文化创意有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计353元，由黄海天负担207元，由上海集昱文化创意有限公司负担146元；反诉案件受理费减半收取计1，065元，由上海集昱文化创意有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为：当事人所约定违约金过分高于一方当事人造成损失的，对方当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，集昱公司逾期交房导致讼争《房屋租赁合同》解除，该合同中并未就出租方逾期交房导致合同解除所对应的违约责任有过明确约定。原审法院根据合同其他违约条款，从合同履行情况、双方过错程度以及黄海天因此所造成的实际损失等，酌情判令相应违约金额，尚无不当。黄海天上诉提出应按合同其他违约条款所约定三个月租金支持其违约金诉请，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，黄海天的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币307元，由上诉人黄海天负担。本判决为终审判决。审判员  寻增荣二〇二一年五月八日书记员  王 翀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……