北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初22005号原告（反诉被告）：徐云飞，男，1984年3月21日出生，汉族，北京翌宸国际教育科技有限公司总经理，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：赵科，男，1989年11月19日出生，蒙古族，中核集团中国核电工程有限公司项目经理，住北京市海淀区。原告（反诉被告）徐云飞与被告（反诉原告）赵科房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐云飞、被告（反诉原告）赵科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐云飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令被告将承租房屋腾退交还原告；3.判令被告承担违约金7100元；4.判令被告支付自2020年3月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金或房屋占有使用费（按每天236.66元计算）；5.被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2017年3月14日，原告和被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于西城区玺源台小区X号楼XX单元XXX房屋出租给被告，月租金为每月7100元，租金交付时间为每半年支付一次，租赁期间为：自2017年3月29日至2019年3月28日。2019年3月28日房屋租赁到期后，赵科提出续租，我考虑到赵科表现还可以，所以在原合同上修改重新签订从2019年3月29日至2021年3月28日两年房屋租赁协议。2020年3月14日本人致电被告需要交纳6个月42700元的房租，赵科说因为春节期间花钱较多与疫情影响，资金比较紧张希望缓几天，在3月18日之前把6个月的房租交给我。被告承诺的时间到期后，被告始终拒绝缴纳房屋租金。原告多次要求被告按照合同约定支付租金，但被告始终拒绝支付。原告曾多次到租赁房屋处找被告催要房租和要求被告腾房，但被告拒绝开门，始终对原告的要求不予理睬。为维护原告的权益，特向贵院起诉，请法院依法裁判。赵科辩称，原告所述与事实严重不符，请求驳回原告全部诉讼请求。被告于2019年9月足额支付了2020年10月至2021年3月底的房租。2020年3月31日足额支付了2020年4月的房租，2020年4月30日足额支付了2020年5月至2020年10月底的房租，2020年9月14日足额支付了2020年10月至2021年3月底的房租，并通过短信及书面形式多次向原告发送房租足额支付说明，相关文件也已经提交法院，原告针对三份房租按时足额支付说明未给予任何书面回复或异议，视同默认，本案被告不存在违约行为。赵科向本院提出反诉请求：1.判令徐云飞支付2019年及2020年取暖费违约金人民币7597.20元；2.判令徐云飞支付2017年及2018年取暖费违约金人民币7597.20元；3.判令徐云飞支付其毁坏的本案物业两把防盗门门锁费用，第一把门锁9880元，第二把门锁9000元，共计人民币18880元；4.判令徐云飞支付赵科误工费用共计人民币173992.03元（误工费=2019年同期收入上浮10%至15%-2020年同期收入的最大值173992.03元）；5.判令徐云飞退还2份房屋租赁合同中共4年取暖季房租（每年4个月），合计人民币113600元（该金额=每年取暖季共4个月房租×4）；6.判令徐云飞退还2份房屋租赁合同中共4年雨季房租（每年3个月），合计人民币85200元（该金额=每年雨季期间共3个月房租×4）；7.确认徐云飞连续四年主观恶意违约的事实，判令赔偿违约金7100×4=28400元；8.判令徐云飞补偿赵科为本案物业购置的家电费用［冰箱+洗衣机］共计人民币3838元［该金额=洗衣机2139元+冰箱1699元］；9.判令徐云飞赔偿赵科法律顾问费35万元；10.判令本案本诉与反诉的诉讼费、其他相关诉讼费用全部由徐云飞承担。反诉事实和理由：1.2020年3月18日赵科强烈要求徐云飞支付2019年拖欠4个月的取暖费违约金，徐云飞恼羞成怒，于2020年3月18日未经赵科同意，私闯民宅，第一次断水断电断网。从那以后，赵科一直都想搬家，徐云飞先后通过雇凶堵门阻工、砸锁破坏门把手等黑社会软暴力手段限制赵科人身自由、物业派出所备案禁止赵科搬家等手段，导致赵科一直无法搬家。2.徐云飞违约在先的事实情节严重，证据确凿，不容抵赖。徐云飞连续四年不交取暖费，导致赵科多次受冻，赵科被逼无奈只能自己去交取暖费。3.2017年和2018年徐云飞由于不及时缴纳取暖费，认缴了取暖费违约金。徐云飞对于赵科从下一期房租中扣除取暖费违约金的方式从无异议，也确认了徐云飞早在2017年取暖季就开始违约的事实。4.第一把门锁在2020年3月29日至2020年4月2日期间多次被砸（涉嫌刑事犯罪，且具有明显的涉黑情节），于2020年4月2日被彻底毁坏；第一把防盗门门锁被毁坏后，赵科于2020年4月6日更换了新锁；第二把防盗门门锁也就是前述提到的新锁，于2020年4月26日被彻底毁坏，于2020年5月1日被进一步毁坏；本案物业第二把防盗门门锁被毁坏后，赵科于2020年年底第二次更换了门锁。5.赵科2019年4月至2020年3月期间税后工资收入及福利为人民币202056.79元，2020年4月至2021年3月同期税后收入及福利为58373.28元，因此推算出赵科的误工费用共计人民币163889.19元至173992.03元。6.按照赵科与徐云飞签订的房屋租赁合同规定，本案物业取暖费由徐云飞承担，连续四年徐云飞从未按时正常缴纳取暖费，属主观恶意违约行为（已涉嫌合同欺诈）。本案物业所在小区采取分户供暖，智能卡充值插卡采暖方式，不缴纳取暖费则无法正常供暖，不符合居住条件，因此该物业在此期间不符合出租条件，应判令徐云飞退还取暖季收取的房租。7.按照赵科与徐云飞签订的房屋租赁合同规定，及北京市防汛指挥相关规定，出租物业防汛防雨的责任人为房东，如果出现问题，使用人及时报告，由责任人房东负责维修。自合同签订以来，每年雨季本案物业次卧阳台严重漏水。每逢雨季该处漏水，赵科都会第一时间通知徐云飞，但是徐云飞至今未履行维修责任，导致雨季漏水事件每一年重复发生，淋湿毁坏次卧放置物品。应判令徐云飞退还四年合同期雨季收取的房租。8.徐云飞连续四年主观恶意违约在先，拒不提供全新家具家电，拒不维修次卧阳台漏水，拒不按时缴纳取暖费，拒不认可取暖费违约金。当赵科按照两份合同约定，向徐云飞依法主张个人权利的时候，徐云飞恼羞成怒，先后采取断水断电、黑社会软暴力、私闯民宅、刑事报假警、堵门阻工、限制赵科人身自由，先黑道，后白道，又不得不红道，主观恶意违约在先，情节严重，社会影响恶劣，藐视国家公检法正常的司法程序，拒不调解，拒不撤诉，导致事态不断恶化。恳请贵院确认徐云飞两份租赁合同连续4年主观恶意违约在先的事实，判令赔偿违约金28400元。9.赵科承租本案物业时，徐云飞承诺家具家电全新且齐全，放下劣质家具暂时不说，赵科入住后发现只有空调是新安装的，本案物业无洗衣机，冰箱破旧散发恶臭无法正常使用。赵科于2017年03月18日购置全新海尔洗衣机一台，于2020年01月29日购置全新康佳冰箱一台。10.为了维护赵科合法权益，赵科不得不聘用高级法律顾问进行反诉，先后花费法律顾问费，共计350000元，应由徐云飞承担。徐云飞针对反诉请求辩称，我和赵科之间就租赁合同是他应该于2020年3月14日交给我房租。当我3月14日下午的时候，大约四五点的时间给他打电话，问为什么没有按时交给我房租，他跟我说，因为春节期间，旅游花费较高，然后现在交不起房租，然后希望我宽限几天。我跟他说，人生难免有困难的，宽限几天是可以的，我问他什么时候可以把钱给我，他说18号之前可以把房租交给我。然后他又说徐哥，还有取暖费到时候我从房租里面扣，我说可以没问题。他没有按照合同约定的缴纳房租，这是第一点。第二点，18、17号晚上的时候，我打电话给他，我说跟你讲好的18号之前给我房租的，今天1月17号晚上了，你为什么还不给房租，他就很无力的跟我说，交不了，交不起，给不了房租，那我说，那你交不起房租的话，那就18号的时候，那你就搬出我的房间，按照我的房屋18号我过去找你。上午到房屋的时候，敲门没有人答应，打他电话没有人接听，我担心他到屋里面有不安全行为，我就给天宁寺派出所打电话报警，民警到现场的时候敲门打不开。然后我用备用钥匙开门的时候打不开，一直敲门，门从里面反锁了，所以一直打不开。民警也没有办法，后来只有拍照，民警离开了，后来我跟物业说，物业说那没办法，我担心他在屋里面的危险，我让物业暂时把我们家水电暂停了。晚上的时候，物业打电话被告回来了，他说请求把水电供上，然后我就同意了把水电供上，当时被告提出了让我把银行账户转给他，要把钱转给我，但是我把账号给他的时候他不断的刁难，后来最终18号的晚上并没有把钱交给我。然后我一直跟他沟通，我没有按时帮他交取暖费，2017年、2018年这两年的时候，取暖费都是从我的房租里面扣除的。另外，被告所述我家玻璃漏水的事情，我打电话让物业去到门口跟他咨询，给我的反馈信息是他说已经好了不漏雨了，我也就回去了，这是我知道的一个信息。在3月22号的时候，我就找到被告跟他交代交房租的事情，要么你住就给我房租。3月31号的时候，我再次找到小区找被告解决问题，我在网上找到他们中核集团的联系方式，打他们集团纪委联系电话，并反映被告拖欠房租，并把自己反锁在屋内，希望单位领导能够帮忙协调。4月1号的时候，上午中核纪委电话，他说已经查到被告是他们集团的员工，房屋租赁是他个人的事情。在3月31日至4月1日、2日之间，由于被告不交房租不开门沟通解决，我关闭了我房屋的电源房屋和防盗门，希望能解决问题，他不交房租也不搬走。并且在短信里面，要给我转10万元，当时发的短信信息诬陷我是涉黑，说我勒索，但是最终并没有把10万元转给我，这是当时跟物业保安队长说明的情况。被告短信息说要给我转4月份4000多元的房租，我明确表示不同意他的方案，因为我们签的合同都是半年交的房租，他已经错过了交房租的时间。被告于晚上21点16时，强制向我账户转了4351.64元。4月20日晚上21点56分，我在昌平家里接到中核纪委领导的电话他说找不到，联系不上赵科，让我提供房屋住址，并会有其他同事和我联系，我才把房屋地址提供给他们的。在22点20分的时候，接到警察电话说，为了确认被告在房屋里的安全，希望我能够同意他们砸门强制进入房屋，当时我同意了。所以第一把门锁不是我砸的，是中核领导联合天宁寺派出所砸的，所以被告把这问题归结到我身上，完全是站不住理由的，后来接到警察电话，他说当他们砸门到一半的时候，被告说话了，被告的情绪很激动，表示不沟通，也不让警察进入房屋。关于被告拖欠我房租的事情，他们建议我和赵科单位领导多沟通。我于4月11日、12日、14日分别就房租事情催告被告并发送信息。并于4月3日、4月8日、4月14日与被告单位领导孙经理沟通拖欠房租事宜，孙经理给我反馈的信息是被告目前单位领导与同事给他打电话发信息都不回。第二、被告一直没有去上班，也没有请假。三、单位领导给赵科的父母打电话，原来是接听的，现在就开始不接听了。根据我和赵科房屋租赁合同第八款第八条第四项，如果被告拖欠房租一个月以上，我有权终止合同收回房屋。我于4月26日上午到达小区与物业沟通，并打电话给天宁寺派出所，也与中核领导孙经理进行沟通，表示我要收回房屋、社区治保主任带领物业人员与被告沟通，被告不开门。主任没有办法，只能离开，要我重新与被告沟通，我告知他我们已经没有租赁关系，请他从我房屋搬走，他不搬走，并胡搅蛮缠。我拿起从家里带的锤子想收回自己的房屋，被告进行报警，警察到达现场后，警察要求被告开门并核实报警人的信息，被告不开门，不配合和警察争吵起来，警察没有办法，建议我走法院程序。我再次打电话给中核领导孙经理，我表示不要被告的拖欠房租，只要他搬走就可以了。孙经理表示，他无能为力，我给被告发了告知信息。4月27日上午，物业经理给我打电话说，被告在门口写求救信这样对小区影响很不好，表示想与他单位领导与胡某沟通，让我提供单位领导电话，我把他单位经理的电话告知他，下午接到警官的电话，要求我明天到派出所配合他工作。我4月28日上午8点半到达天宁寺派出所，与杜警官沟通拖欠我房租事宜，并不存在被告诬陷我涉黑的事情，4月30日23点56分，被告在未经我同意的情况下，向我中国银行账号转1893.26元，说是上半年房租已足额支付，5月1日我再次到小区询问被告他的诉求，我告诉告知他，我们已经没有租赁关系，请他从我的房屋搬走，他不搬走并胡搅蛮缠。我不同意赵科的反诉请求，我没有违约，是他自己违约。因为他应该3月14日交房租，他并没有交给我房租，他违约在先。赵科强制给我打钱没有经过我的同意，在我们房租协议里面有一个点，就是我们没有让他交押金，因为当时租房子的时候，被告说我刚毕业的大学生没有钱，请我帮帮忙，能不能不收押金，我用我微弱的力量帮助他，没收他的押金。第二个，他3月14号不能交房租，让我缓几天，我也同意他帮助他，但是他屡次举报我涉黑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月14日，徐云飞（出租人，甲方）与赵科（承租人，乙方）就坐落于西城区莲花河北街XXXX号院X号楼XX单元XXX的房屋（以下简称涉案房屋）在原有房屋租赁合同基础上续签《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋租赁期共24个月，自2019年3月29日起至2021年3月28日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋每月租金共7100元，租金支付方式为半年付，约定支付时间分别为2019年3月14日、2019年9月14日、2020年3月14日、2020年9月14日。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、燃气费、宽带费等费用，甲方承担供暖费、物业费等费用。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当或故意损害除外）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负责又修缮的义务。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同每月租金的100%作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损害房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。甲方违约处理规定：1.甲方未按本合同规定时间，交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金，逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同。甲方除应按规定支付违约金外，还应对违约金以外的实际经济损失进行赔偿。2.在租赁期内，甲方因非本合同第八条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金及未使用费用，同时按合同每月租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿。3.因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期交纳水、电、煤气（天然气）、电话等费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租一个月以上。租赁合同签订后，赵科在履行过程中，未按约定时间交付应于2020年3月14日交付的半年租金42600元。经徐云飞催要，赵科于2020年3月31日支付4351.64元、于2020年5月1日支付1893.26元、于2020年9月15日支付1900元，仍未足额履行该期租金交付义务，徐云飞经多次催告后，于2020年4月26日通过手机短信向赵科发送通知，主要内容为“按照合同约定，你应当2020年3月14日把半年的房租一次性交足，到现在为止，你只交给我4000多元，至今拖欠房租已达一个多月，根据合同约定，你已经构成严重违约了。现在正式告知你，解除我们之间的房屋租赁协议，请你尽快搬离我的房屋。逾期不腾，我将与五一期间强制收房，一切后果由你承担。”诉讼中，赵科于2021年3月26日将涉案房屋钥匙四把、电卡、燃气卡等交还徐云飞。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐云飞与赵科签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方应依合同约定行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，房屋租赁期间，承租人拖欠房租一个月以上，出租人有权解除合同，收回出租房屋。赵科应于2020年3月14日交付下一期半年租金，但其并未按约定履行租金交付义务，经徐云飞给予一定宽限期后其仍未足额交付，已构成违约。徐云飞有权解除合同，收回房租。结合实际通知解除情况，本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于徐云飞主张赵科按每天236.66元标准支付自2020年3月14日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金或房屋占有使用费的诉讼请求，结合租赁合同约定的租金支付方式及赵科的租金支付情况，2020年3月14日起至2020年3月28日属于上一期半年租金交纳范围，徐云飞未提供证据证明赵科存在拖欠上一期租金情况，故本院不予支持；赵科后续交付的租金共8144.90元，可以折抵2020年3月29日起至2020年5月1日（计1个月零4天）的租金或房屋占有使用费，剩余128.78元；2020年5月2日起至房屋交付之日2021年3月26日的房屋占有使用费，赵科应参照租赁合同约定的每月7100元租金标准支付，故对于徐云飞诉讼请求中合理部分，本院予以支持。诉讼中，涉案房屋已实际交还徐云飞，故对于徐云飞主张赵科将涉案房屋腾退交还的诉讼请求，本院不再支持。关于双方当事人均主张对方违约的问题。结合当事人提交的证据情况及庭审陈述意见，赵科存在未按租赁合同约定支付租金的行为，已构成违约。赵科租赁涉案房屋系用于居住，其未提供证据证明疫情或疫情防控措施导致其不能按照约定的期限交付租金。根据租赁合同约定，赵科应向徐云飞支付月租金的100%即7100元作为违约金，该违约金标准处于合理范围，且经本院询问后赵科亦不主张调整违约金标准，故对于徐云飞主张赵科承担违约金7100元的诉讼请求，本院予以支持。而对于赵科主张徐云飞支付取暖费违约金的反诉请求，因租赁合同并无该类型违约金的约定，故本院不予支持。关于赵科主张徐云飞连续四年主观恶意违约应支付违约金的反诉请求，因其提供的证据不足以证明其主张，其所述相关情况亦不属于租赁合同约定的出租人应承担违约责任的情形，故本院不予支持。基于此，关于赵科主张徐云飞支付误工费，退还4年取暖季房租和4年雨季房租，以及赔偿法律顾问费的反诉请求，因缺乏事实和法律根据，本院亦不予支持。关于赵科主张徐云飞支付防盗门门锁费用的反诉请求，结合实际情况，第一次门锁被撬开系因赵科拒不配合民警执法所致，相关费用应由其自行承担，第二次门锁被撬开系在赵科经徐云飞多次催告和发出解除通知后仍未交还房屋，拒不开门的情况下发生的，徐云飞撬开门锁系房屋所有权人对其财产的处分行为，在合同解除的情况下，赵科无权基于租赁合同关系要求徐云飞支付换锁费用。故对于赵科的上述反诉请求，本院不予支持。关于赵科主张徐云飞补偿家电费（洗衣机2139元、冰箱1699元）的反诉请求，因相关家电设备不属于已形成附合的装饰装修物，赵科应自行搬离，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐云飞与被告（反诉原告）赵科2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）赵科向原告（反诉被告）徐云飞支付自2020年5月2日起至2021年3月26日的房屋占有使用费（按每月7100元标准计算，已支付128.78元）；三、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）赵科向原告（反诉被告）徐云飞支付违约金7100元；四、驳回原告（反诉被告）徐云飞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵科的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）赵科负担（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费5846元，由被告（反诉原告）赵科负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年五月十九日法官助理 肖彦青书 记 员 郭莹莹