四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终212号 上诉人(原审被告)：青川县金大生态开发有限责任公司，住所地四川省青川县曲河乡青城村小河沟口。统一社会信用代码：915108227566075237。 法定代表人：张金贵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：衡山，四川守信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秋月，四川守信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张大清，男，1956年5月30日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）：魏友喜，男，1956年5月2日出生，汉族，住四川省青川县。 上诉人青川县金大生态开发有限责任公司(以下简称“青川金大公司”)因与被上诉人张大清、魏友喜房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2020）川0822民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青川金大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对上诉人的起诉或发回异地法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人主张的租金其实为“违约金”，被上诉人将涉案房屋连同股权一并作价转让是客观事实，房屋转让的口头协议是股权转让协议的组成部分，同为有效。既然案涉房屋已经作价包含在股权转让价款中转让给张金贵和案外人龙清波，根据口头协议，受让人未付清股权转让价款属违约，被上诉人按照房屋租金标准向受让人主张违约金符合合同本意，但房屋所有权应当归属于受让人。一审法院抛开股权转让协议签署的背景、股东会决议以及原审已查明的案件事实，独立就租赁合同进行审理，认定事实错误。2.一审法院以“笔误”为由，以补充裁定形式“更正”人民法院生效执行裁定文书，借此否定国土部门的不动产权属登记，程序违法，结论违法。一审法院认为上诉人提交的不动产权证号“青集用(2003)字第044号”建设用地经查证核实，该土地证号应为“青集用(2003)字第004号”，“青集用(2003)字第044号”系“笔误”，已于(2017)川0822执266号之二执行裁定予以补正，进而对权利人青川金大公司的不动产权证不予采信错误。3.涉案被上诉人提交的《房屋租赁合同》实际上是2020年3月签订的，是被上诉人为了告状需要想损害公司及股东利益，无中生有的；《补充协议》是5月6日一审庭审调查后被上诉人恶意伪造，迫使张金贵签订的；《承诺书》是2020年11月8日张金贵受胁迫签订的，只是张金贵个人签字，未盖公章。 张大清、魏友喜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张大清、魏友喜向一审法院起诉请求：1.青川金大公司支付2015年5月10日至2020年5月10日期间的房屋租金共计人民币480000元及资金占用利息，利息从2016年5月11日按应交未交租金为基数分段支付至实际履行完毕止，利息按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.青川金大公司支付违约金48000元；3.本案诉讼费、保全费由青川金大公司负担。 一审法院认定事实：2020年初，张大清与青川金大公司就其坐落于青川县曲河乡小河子沟口的房屋补签了《房屋租赁合同》，约定张大清将自有的坐落在青川县曲河乡青城村国道旁生活、办公院内的房屋出租给青川金大公司使用，租赁期限为2015年5月10日起至2020年5月10日止；租金为每月8000元，按年结算。每年5月10日，青川金大公司向张大清支付全年租金；租赁期限届满后，青川金大公司要继续租赁，则需提前三个月向张大清提出申请。补签合同前，青川金大公司已从2015年5月10日起实际占有使用了该房屋，从未支付过房屋租金。2020年9月8日，青川金大公司向张大清出具了《承诺书》，载明“因青川县金大生态开发有限责任公司未按照合同约定时间向张大清支付公司转让费以及房屋租赁费，公司现做如下承诺：青川县金大生态开发有限责任公司在未向张大清支付完公司转让费以及拖欠的房屋租赁费前，即日起公司任何人员不得进入办公区、食堂、宿舍以及院坝内所属停车区域，公司任何物品不得搬出。”加盖青川金大公司印章以及法定代表人张金贵的签名和私章。2020年9月30日，青川金大公司法定代表人张金贵向张大清出具书面《承诺》，载明“宣汉和润矿业有限公司从进驻青川县金大有限责任公司起，青川县金大生态开发有限责任公司法定代表人张金贵支付张大清房屋租金从2015年5月10日至2020年9月15日止。”另查明，2015年4月24日，张大清、魏友喜与张金贵、龙清波签订了《股权转让协议》约定，张大清、魏友喜将公司100%的股权及公司所有的土地使用权证、林权证、矿权证，公司名称转让给张金贵、龙清波。2015年5月4日张大清、魏友喜与张金贵、龙清波签订了《补充协议》约定，股权转让协议所签订的8000亩林权证，8000亩土地使用权证四至界限及林业国土实际勘探面积为准；出让方张大清、魏友喜所涉及到的曲河房屋基地可优先租赁给受让方张金贵、龙清波使用；道路使用权受让方张金贵、龙清波无偿使用，路权维护由受让方张金贵、龙清波承担。案涉房屋于2013年至2014年期间由张大清、魏友喜共同出资，在张大清所有的承包地，证号“青川府农地承包权证（2004）第0036598号”，小河子沟口上修建，该房屋未经依法审批，未取得房屋权属证明。 一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，张大清、魏友喜将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给青川金大公司，双方就此签订的房屋租赁合同违反了法律规定，应当认定为无效合同。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案承租人已实际占有使用了承租房屋，应当支付相应的费用，该占有使用费应当参照双方合同约定的租金标准计算。涉案租赁合同约定租金为每月8000元，租赁期限5年，共计应支付租金480000元，对张大清要求青川金大公司支付租金480000元的诉讼请求，予以支持。因青川金大公司承担支付租金的义务，其法定孳息的资金利息应当一并支付，张大清主张按照全国银行间折借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2016年5月11日起按照未交租金分段计算资金利息至实际偿付完毕之日止的资金利息符合法律规定，对张大清该项请求，予以支持。关于张大清主张的违约金48000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。双方签订《房屋租赁合同》既为无效合同，则合同中约定的违约金亦为无效，故对该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告张大清、魏友喜与被告青川县金大生态开发有限责任公司签订的房屋租赁合同无效；二、被告青川县金大生态开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告张大清、魏友喜房屋租金480000元并按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率分段计算资金利息；上述应支付租金480000元分段计息如下：从2016年5月11日起按照本金96000元计算至2017年5月10日止，从2017年5月11日起按照本金192000元计算至2018年5月10日止，从2018年5月11日起按照本金288000元计算至2019年5月10日止，从2019年5月11日起按照本金384000元计算至2020年5月10日止，从2020年5月11日起按照本金480000元计算至实际支付完毕之日止；三、驳回原告张大清、魏友喜的其他诉讼请求。案件受理费9080元，减半收取计4540元，由被告青川县金大生态开发有限责任公司负担。 本院二审期间，于2021年3月30日组织双方当事人进行了询问。上诉人青川金大公司的法定代表人张金贵及其委托诉讼代理人衡山、被上诉人张大清参加了询问。二审中，当事人没有提交新证据。 二审询问中，针对双方当事人争议的涉案租赁合同上诉人公司的签章问题，上诉人陈述为“合同不是2015年签订的，是2020年签订的，时间写成的2015年，后面补的章，协议是假的”、“我签租赁合同是为了招商引资”；被上诉人陈述为“合同是2015年5月签订的，去年上诉人才加盖了公章”。同时，双方当事人对涉案房屋所在位置发生争议，上诉人青川金大公司认为涉案房屋不在被上诉人张大清的承包地上，也不在公司的4号土地证登记范围，在公司44号土地证登记范围。被上诉人认为涉案房屋位于张大清的承包地。对当事人争议的该事实，本院于2021年5月18日组织双方当事人进行了现场勘查，勘查邀请了青川县曲河乡青城社区居委会主任马启林参加，由其对位于该地的涉案房屋所处位置和被上诉人张大清的承包地进行指认，对由马启林进行指认，上诉人青川金大公司法定代表人张金贵、被上诉人张大清、魏友喜均表示无异议。经现场勘查，上诉人青川金大公司法定代表人张金贵、被上诉人张大清、魏友喜一致确认涉案房屋位于被上诉人张大清的承包地中小河子沟口与雷家地两块承包地上。 综合一审举证质证及二审当事人陈述、现场勘查，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。此外，二审另查明：1.青川县国土资源局青集用(2003)字第004号集体土地使用证载明“土地使用者青川县金大生态开发有限责任公司使用面积8000亩，座落青川曲河乡王家村”；青川县人民政府青川林证字(2004)第0338000020号载明“林地使用权权利人青川县金大生态开发有限责任公司使用面积8000亩，座落青川县曲河乡王家村”;青川县人民法院(2017)川0822执266号之二执行裁定书载明“本院2017年9月6日对本案作出的(2017)川0822执266号之一执行裁定书，文字上有笔误，应予补正，现裁定如下：将(2017)川0822执266号之一执行裁定书第2页第7行及第14、15行中的青集用(2003)字第044集体土地使用证更正为青集用(2003)字第004集体土地使用证”;一审中，青川县自然资源局2020年11月23日《关于青川县金大生态开发有限责任公司土地信息的函》载明“青川县人民法院：经查询，青川县金大生态开发有限公司位于青川县曲河乡的集体土地使用证证号：青集用(2003)字第004号。青集用(2003)字第044号，该证在不动产登记中心无任何档案记录，经查此证号是2017年9月不动产登记中心依据您院(2017)川0822执266号之一的执行裁定书上记载的内容办理的查封登记。”2.青川县人民政府青川府农地承包权证(2004)0036598号载明“张大清承包地块情况：雷家地2.27亩、小河子沟口2亩、沟里路地2.1亩、吃够河Ⅰ吃够河Ⅱ25.25亩”。涉案房屋位于被上诉人张大清的承包地中小河子沟口、雷家地地块。3.四川省青川县人民法院(2020)川0822民初334号原告张大清诉被告青川金大公司、张金贵、汪小艳房屋租赁合同纠纷案2020年5月6日、5月21日庭审笔录中，原告张大清的委托诉讼代理人陈述“张大清当时转让给龙清波和张金贵，把三权转让给他们，厂房交由他们使用，他们把钱凑齐就不收租金，但是钱没有到位，就要收租金，这个具体没有书面的东西”；被告张金贵陈述“他说这个钱你要尽快，我们当面说了，确实没有钱，才说到签订这个合同。” 本院认为，上诉人青川金大公司提交的青川县自然资源局于2020年11月9日出具的《不动产权利及其他事项登记信息》查询单并非土地使用证，青川县自然资源局于2020年11月23日就该查询单情况以《关于青川县金大生态开发有限责任公司土地信息的函》向一审法院进行了详细说明，该查询单载明信息是因一审法院执行裁定笔误导致的错误，已经更正裁定予以更正，上诉人主张的青集用(2003)字第044号证并不存在，无任何档案记录。上诉人既未持有青集用(2003)字第044号证，该证在青川县不动产登记中心亦无任何档案记录，且涉案房屋经现场勘查位于被上诉人张大清承包地，故上诉人主张涉案房屋在股权转让中已经交接过户由上诉人享有房屋所有权的理由不能成立。 上诉人青川金大公司认为被上诉人主张的租金实际为原股权转让的“违约金”，但涉案《股权转让协议》、《补充协议》等均未将涉案房屋纳入产权转让，违约条款中也没有该项约定，仅明确了涉案房屋可优先租赁给受让方，至于上诉人、被上诉人在一审法院(2020)川0822民初334号案庭审中陈述的“钱(股权转让款)凑齐就不收租金，钱没有到位就要收租金”以及“确实没有钱，才说到签订这个合同(租赁合同)”等亦不能证明被上诉人主张的租金为股权转让的违约金，反而进一步证明了涉案租赁合同的签订背景，即约定附条件免除租金而免除条件未达成。上诉人主张签订涉案《房屋租赁合同》非真实意思表示，而是上诉人的法定代表人张金贵受胁迫签订，应当对被上诉人有实施压力的胁迫行为，如以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产或法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，且胁迫行为非法、故意为之进行举证，上诉人未举证证明，举证不力应当承担不利的责任，故上诉人的上述上诉理由均不能成立，其上诉主张本院不予采信。 综上所述，上诉人青川县金大生态开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9080元，由上诉人青川县金大生态开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二一年五月二十六日 书记员  乔 钰