江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0282民初11149号原告：王亮，男，1982年8月21日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。原告：陈雅，女，1988年2月3日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋曙光（受原告的特别授权委托），江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴庆（受原告的特别授权委托），江苏品悦律师事务所律师。被告：朱永方，男，1972年4月10日生，汉族，户籍地张家港市，现住张家港市。第三人：刘博，男，1991年9月25日出生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市春江花园Ｃ区。委托诉讼代理人：朱华平（受第三人的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。原告王亮、陈雅与被告朱永方、第三人刘博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法由审判员王艳独任审判，公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亮、陈雅的委托诉讼代理人蒋曙光、被告朱永方、第三人刘博及委托诉讼代理人朱华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮、陈雅向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院判令被告赔偿损失人民币4万元（同等地段车库均价3603.6元／平方米×面积11.1平方米）。2、判决被告支付律师费6000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月6日，原告和被告的委托代理人即第三人刘博签订房屋买卖合同一份，约定购买宜兴市××街道××路××号××幢××室房屋，并且合同中明确约定包含楼下独立自行车车库，总价为538000元。原告按约支付房款，但被告未能按约交付独立自行车库，经催要未果故诉至法院。被告朱永方辩称：一、我不认识两原告，也不认识刘博。我是委托中介李某卖房，我当时买过来也是经过中介李某，委托李某原样购买来的，原样再出售，到不动产办理手续，是李某通知我去的；二、在房产交易过程中，原告与刘博协商，我根本没有参与，我去宜兴交易中心签字时，原告夫妻、刘博、李某在讨论车库事情，我就说你们要把车库情况写清楚，是独立还是公用，我说你们自己看清楚。两原告说和刘博去看过车库，是公用。我签字时候不知道合同他们怎么签字的，我就签了字，款打到我老婆账上，我就走了；三、原告在购买房屋时，应该看房，具体是否是独立车库，结果自己没有看，到交易完成后一个月后才发现不是独立车库，有过错。现在赔偿责任不应由我承担。第三人刘博陈述：一、宜兴市万威地产营销策划有限公司，法定代表人李某。刘博当时受李某的指示，说有套华阳新村的房屋要出售；二、2020年7月初，原告陈雅通过五八同城网站打来的电话，刘博向陈雅介绍华阳有套六楼90平方米，大约56万元，送公用自行车库一只，后二次看房都是看的公用车库，双方商量价格，最后李某和朱永方说定总价53.8万元不包含车库价格，车库就是无偿使用的。三、7月6日晚上刘博联系陈雅到中介签订合同，当晚因李某家中有事先回家，刘博代签了房屋买卖合同。由于李某跟我说从前任房东（被告朱永方即是从该任房东中购买的房屋）处电话了解到有独立的车库，并跟我说了，我就与原告说了这个情况，但没有说具体的面积，只说是小的可以放电瓶车的独立车库，原告当时也没有说要去看，我问李某独立车库具体的位置，李某也不知道。由于当时车库是不算在房价里的，所以就直接写进了合同。经审理查明，被告朱永方名下有坐落于宜兴市××街道××路××号××幢××室房屋（不动产权号第0014575）。2020年左右被告朱永方委托其原购买房屋时的经手人李某将上述房屋出售。李某名下有经营宜兴市万威地产营销策划有限公司，从事房屋中介服务，刘博系该公司监事。2020年6月30日，陈雅与刘博通过微信联系，刘博介绍“华阳新村5.5楼，简装三室，证满，售价56.8万，外国语学区96平方米，单价6000都没有”，同年7月1日陈雅由刘博陪同看房后双方又通过微信聊天商谈价格，刘博介绍“这套是独立自库，10左右”“我刚问他了，不是楼下的公库，独立的”“全部包含在内的话54.6万”陈问“房东的最低心理价位是多少，我和我老公再商量商量”刘回“包含车库54，他要54.8，我帮你还还”，同年7月2日王亮、陈雅再次看房。2020年7月6日，乙方王亮、陈雅与甲方刘博（代理人）签订房屋买卖协议一份，约定“甲方自愿将坐落于本市××街道××路××号××幢××室房屋（不动产权号第0014575）出售给乙方。二、商定房屋成交总价为（包含楼下独立自库一只）伍拾叁万捌仟元整，具体付款方式2020年7月6日，付定金贰万元整，后甲乙双方协商过户时间，备案410000元，剩余108000元过户当事结清，款清过户。甲方应当在2020年8月1日前将房产交付乙方。……五、若甲方不能协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付叁佰元整违约金……九、其它约定事项1、甲方净得房款538000元整，2、乙方承担所有过户费用……如甲乙任何一方违约，违约一方需承担一切费用，并且违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。”该协议下方有甲方方代理人刘博代签，乙方王亮、陈雅签字确认，中介方“宜兴市万威地产营销策划有限公司合同专用章”盖章。合同签订后，陈雅支付定金20000元，刘博通知李某“可以通知房东过户了”。7月7日，李某将定金转付被告朱永方，并通知被告于次日配合办理过户手续。同年7月8日，王亮、陈雅付清余款，朱永方配合办理完成房产过户手续。同年7月22日，原告通过微信联系第三人刘博询问车库钥匙，刘博回“美女，车库的事问了，它的性质还是公库，只不过没人用，一家人用就是独立的，别人也要用就是公库了”，陈问“什么意思啊，合同上写的是独立车库”，刘回“是的，前面我也问的是独立车库”陈回“那天过户的时候房东也说了是独立的自行车车库”，刘回“房东这边也以为是独立的，我就问到前任房东，他说是公库，长时间没有用就以为是独立的了，我已经反复的问了，市中心的房子，车库问题这种情况很多，另一方不用车库，时间长了就变成自己的了”。后双方为此协商未果，故原告诉至法院。另查明，2020年8月26日，原告与江苏品悦律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费6000元，同日江苏品悦律师事务所律师开具律师费发票6000元。审理中，被告朱永方为证明自己只委托李某照原样出售房屋，且在过户时已明确提醒原告方要明确是否有自库，其卖房是净得房价，向本院提供与李某的微信聊天记录及证人李某的证言。证人李某陈述“我是房产中介，刘博和我是同事关系，和原被告是客户关系，我是万威的法人。朱永方在我手里买房，当时因为车库等他不知情，我联系上一任房东后，他说有车库，当时签订合同的时候没有计较，就写了独立车库。原告来找车库的时候，后来我又联系前房东，才知道说的车库是公库，我这边曾提出为了补偿原告，就将中介费打折，并拿我自己在附近的一个独立车库补偿给原告，要用的话直接可以用，不用就卖，但后来原告也没有联系过我。算房价的时候是只算了房屋的价格，没算车库价格，车库算送的。签订合同时候，我老婆生了孩子，孩子要打预防针，我就一直要往返张家港，很多店里的事情不能自己处理，就让刘博帮我处理。过户时被告曾提醒过我是否有独立自库，也明确说了是净得房款”，另外证人于第二次庭审中补充陈述“刘博曾于2020年5月24日提出离职，签订合同当日委托刘博代签合同，当时我有让刘博拍合同给我，但实际上没有拍给我，我只确认了房屋出售的最终价格，就与被告说了，被告说行了”。对此，原告质证表示中介给原告信息就是有独立车库，所以协商约定53.8万元是包含独立车库的价格；第三人刘博质证表示李某由于签订合同当日有事离开公司，将事情委托给第三人，刘博也按照李某的指示，履行了相应的职责，在本案中第三人没有任何过错，且证人也陈述本案争议的车库并不包含在房价总款中，合同中也明确约定甲方是净得购房款，按照房屋买卖交易习惯，原告对车库是公库的情况是明知的，原告假借合同上独立车库的笔误与实际情况严重不符，请求法庭驳回原告诉请。第三人刘博为证明其系李某公司职工，提供证人薛某、吴某的证人证言。对此原告质证表示无异议，被告质证表示其委托的是李某，李某与第三人间可能是合伙关系。审理中，原告为证实损失计算标准向本院提供同小区网上出售信息，主张赔偿损失40000元。对此被告质证表示小区正常独立车库就是3、4平方，均价2500元；第三人质证表示房屋是90年代老房子，土地性质是划拨，最多均价2000元，计3、4平方米左右。上述事实，由房产买卖协议、收据、银行明细单、微信聊天记录、房产证、微信转账记录、委托合同、律师费发票、网页截图、证人证言、车库照片及庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是被告朱永方是否承担违约赔偿责任？本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定的,适用当时的法律、司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告朱永方委托李某出售房屋，李某又委托刘博代签房屋买卖合同，双方签订房产买卖合同并按约履行支付房款、交付房屋并办理完房产过户手续之合同主要义务，该合同属双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告朱永方辩称其只委托李某，并未委托刘博，且车库系赠送，为净得房款，但根据原告与第三人的微信聊天记录显示，双方在商谈房屋价格时明确是包含车库一并商谈房价，而被告朱永方在第三人代签房屋买卖合同后并未提出反驳异议，反而在收取房款后配合办理完成房产过户手续，故该抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。对原告诉请要求被告承担违约赔偿责任及律师费6000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但该赔偿损失应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案中虽然被告无法交付“独立自库”，但合同中对于该车库面积、单价等均未作明确约定，而原告作为购房人未能对所购房屋及附属设施等进行实地了解确认的情况下即签订合同，本身亦存在过错。结合本案合同的实际履行情况及双方过错程度等因素，本院酌情认定被告朱永方赔偿原告损失10000元。至于受委托人在处理委托事务中因故意或重大过失致委托人受损的，被告朱永方作为委托人可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告朱永方于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王亮、陈雅损失10000元及律师费6000元。二、驳回原告王亮、陈雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费950元，由原告王亮、陈雅承担620元，由被告朱永方珍承担330元，被告应承担的款项已由二原告垫付，该款由被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳人民陪审员  徐东明人民陪审员  吴益平二〇二一年五月十三日书 记 员  谈 莉