上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2971号上诉人(原审被告、反诉原告)：顾付俊，男，1985年11月18日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：蒋学宇，上海明识律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：蒋安龙，男，1968年10月9日出生，汉族，住安徽省。上诉人顾付俊因与被上诉人蒋安龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾付俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持顾付俊的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定顾付俊与蒋安龙签订的《租房合同》是顾付俊原因导致解除，该认定错误且与事实不符。一审法院仅以蒋安龙去过相关行政部门办理经营锅贴的证照手续，被告知上海市嘉定区宝慧路XXX号XXX层店铺(以下简称“涉案店铺”)距离居民楼近，经营锅贴会对附近的居住环境造成污染而无法办理，蒋安龙告知顾付俊要求解除合同，顾付俊未同意，即认定是顾付俊的原因导致合同解除，认定顾付俊违约，该认定与事实不符。涉案店铺是具有商业用途的产权房屋，不存在任何使用限制与瑕疵。蒋安龙办理经营锅贴证照也非顾付俊的约定义务，蒋安龙去相关行政部门办理证照手续，被工作人员告知涉案店铺无法办理证照，如该情况属实，蒋安龙理应向顾付俊出具行政机关给其出具的不能办理的证明，在没有相关行政部门书面材料的情况下，仅凭蒋安龙的口头陈述，要求顾付俊同意其单方解除合同，显然是没有依据的。同时，对于相关行政机关对涉案店铺不予办理证照的举证责任在蒋安龙，蒋安龙提供的与行政机关工作人员的录音不足以证明蒋安龙经营锅贴的合同目的不能实现。对于涉案店铺能否办理经营锅贴的营业执照问题，一审法院也未向行政机关核实。顾付俊认为，司法独立是不争的准则，本案中一审法院在相关行政机关未依法行政的情况下，仍以蒋安龙与行政机关工作人员的录音来认定事实欠妥且与事实不符。被上诉人蒋安龙辩称，同意一审判决，请求予以维持。蒋安龙向一审法院起诉，要求判令：1．确认蒋安龙与顾付俊于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月11日解除；2．顾付俊返还蒋安龙已付半年租金39，000元、物业管理费1，755元、押金13，000元，共计53，755元；3．顾付俊赔偿违约金13，000元。一审审理中，顾付俊于2020年8月30日返还蒋安龙34，642元，故变更第2项诉请为：判令顾付俊返还蒋安龙租金6，113元、押金13，000元，共计19，113元。顾付俊向一审法院提起反诉，请求：1．确认蒋安龙、顾付俊于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月30日解除；2．判令蒋安龙支付2020年8月3日至8月30日期间的租金5，850元及物业费263元；3．判令蒋安龙支付违约金19，500元。一审审理中，顾付俊表示诉请2只是为了确认该部分金额不同意退还蒋安龙，故当庭撤回该项诉请。一审法院认定事实如下：顾付俊是涉案店铺的产权人之一。2020年8月3日，顾付俊(出租方、甲方)与蒋安龙(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定甲方将涉案店铺出租给乙方作为经营锅贴使用，甲方保证房产规划使用用途符合本合同约定之使用用途；租赁期三年，从2020年8月3日至2023年8月3日；甲方应在2020年8月3日前(含当日)将房屋交付给乙方；甲方同意乙方在支付完合同约定的租金和押金的前提下，2020年8月3日至2020年8月18日为免租期。免租期间免租金，但物业管理费及水电等使用产生的费用仍由乙方承担；年租金为78，000元，乙方向甲方支付2个月押金并一次性支付半年租金；押金为13，000元，于签署合同当日内支付至甲方指定银行账户；违约责任约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：……甲方交付之房屋不符合合同约定条件，致使乙方无法使用的；……甲乙双方任何一方违反上述约定或有其他违约行为，违约方每日应按月租金的5％的标准向守约方支付违约金。违约行为致使本合同提前解除的，违约方应按双倍的房屋月租金向守约方支付违约金，如该违约金不足以赔偿守约方损失的，还应赔偿其他损失；另约定物业费3，510元／年。合同签订当日，蒋安龙转账支付顾付俊押金13，000元、半年租金39，000元及半年物业管理费1，755元，合计53，755元。顾付俊将涉案店铺交付蒋安龙。2020年8月10日，蒋安龙向顾付俊发送微信，内容为“顾先生你好：关于你提供的商铺我已3次到徐行所去办理经营锅贴项目，工作人员很明确告知不能办理相关证照，如不遵守双方都受重罚，因此不能开张我也有损失，望你看到此信息请24小时内和我联系解除合同手续(因多次打电话你拒接)”。因无法联系到顾付俊，蒋安龙于8月11日将涉案店铺的钥匙交于房屋所属的“佳兆业城市广场”物业服务中心，并于当日通过微信、短信及邮寄方式向顾付俊发送《律师函》，告知顾付俊已将涉案店铺的钥匙交于房屋所属的物业服务中心；因涉案商铺不符合经营锅贴餐饮的相关资质，其租赁房屋的合同目的无法实现，合同无继续履行的可能性，通知顾付俊双方的合同于2020年8月11日解除，要求顾付俊将收取的款项予以返还等。2020年8月16日，顾付俊通过微信向蒋安龙发送《告知函》，明确其不同意蒋安龙单方解除合同，要求蒋安龙继续履行合同；认为蒋安龙不享有法定或者约定的单方解除合同事由；据其了解，租赁物可以办理相关证照，且目前无证据证明租赁物不可以办理相关证照，不同意退还收取的款项，并表示未收到钥匙。同年8月30日，顾付俊向蒋安龙发送《告知函》，告知蒋安龙单方面解约造成其损失，为避免扩大损失，其决定收回涉案店铺，扣除截至8月30日的27天租金(含物业费)6，113元及押金13，000元，剩余租金34，642元原路返回。当天，顾付俊至物业服务中心领取了房屋钥匙并退还蒋安龙34，642元。对上述事实，当事人双方均没有争议，法院予以确认。但对蒋安龙是否享有合同解除权，双方意见不一。蒋安龙为证明其主张向法院提交了其与徐行镇市场监督管理所工作人员的录音光盘及文字整理，该录音发生的时间为2020年8月14日，拟证明蒋安龙最后一次去徐行镇市场监督管理所，工作人员明确表示涉案店铺离居民区太近，无法办理经营锅贴的证照、无法经营，其合同目的无法实现。经质证，顾付俊对该份录音的真实性不予认可，不认可蒋安龙的证明目的，认为即便是真实的，该工作人员的回复不符合法律规定、未依法行政，仅代表其个人观点。一审审理中，1．双方均确认签约前蒋安龙向顾付俊询问过涉案店铺是否可以经营锅贴，顾付俊回复可以的；2．蒋安龙表示相关行政部门负责人和工作人员已明确答复涉案店铺无法办理营业证照，但不予出具书面材料；顾付俊则表示其未去行政部门了解过涉案店铺是否可以办理营业证照，但认为涉案店铺系商业用途的合法产权房屋，若行政部门不予许可，应出具书面材料；3．顾付俊表示因其在浙江工作，且认为蒋安龙无正当理由解除合同，故未及时领取房屋钥匙；4．蒋安龙表示因顾付俊违约导致其在本次租赁中的损失为学习开锅贴店的开店技术费用2，190元及辞退厨师的补偿款2，000元。一审法院认为，蒋安龙和顾付俊签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照约定全面履行义务。合同明确约定蒋安龙承租涉案店铺系用于经营锅贴使用，顾付俊应保证涉案店铺符合约定之使用用途，如不符合约定条件，致使蒋安龙无法使用的，蒋安龙有权单方解除合同。合同签订后，蒋安龙即去相关行政部门办理经营锅贴的证照手续，但被告知因涉案店铺距离居民楼近，经营锅贴会对附近的居住环境造成污染而无法办理。蒋安龙随即于2020年8月10日将该情况告知顾付俊，要求顾付俊与其联系解除合同手续未果后，于2020年8月11日发出《律师函》，要求解除《租房合同》于法有据，法院予以支持。顾付俊认为涉案店铺可以办理相关证照，但未提交证据予以证明，法院不予采信。合同解除后，顾付俊理应将押金返还给蒋安龙。至于顾付俊因合同预收的款项，蒋安龙已于2020年8月11日将涉案店铺的钥匙交于物业服务中心，并通知了顾付俊，顾付俊因自身原因未及时领取钥匙而扩大的损失由其自负，其要求蒋安龙承担8月12日至其实际收房之日止的租金及物业管理费，于法无据，该款理应返还给蒋安龙。至于2020年8月3日至8月11日的租金，因该期间为合同约定的免租期，合同亦因顾付俊原因导致解除，故蒋安龙无需支付该期间租金。至于上述期间的物业管理费，根据合同约定蒋安龙应予支付，故应在顾付俊应返金额中予以扣除。因顾付俊已返还34，642元，经核算，其还应返还押金、租金和物业管理费19，026元。涉案租赁合同系因顾付俊违约导致解除，其理应承担相应的违约责任。至于违约金的金额，法院综合考虑合同履行情况、顾付俊的违约情形及蒋安龙的实际损失，酌情确定为6，500元。顾付俊的全部反诉请求，无事实和法律依据，法院均不予支持。一审法院判决：一、确认蒋安龙与顾付俊于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月11日解除；二、顾付俊应于判决生效之日起十日内返还蒋安龙押金、租金及物业管理费合计人民币19，026元；三、顾付俊应于判决生效之日起十日内偿付蒋安龙违约金人民币6，500元；四、顾付俊的全部反诉请求均不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为《租房合同》解除权的归属及违约责任承担问题。关于解除权归属问题，《租赁合同》约定蒋安龙承租涉案店铺用于经营锅贴，顾付俊保证房产规划用途符合合同约定用途，若涉案店铺不符合约定条件致使蒋安龙无法使用的，蒋安龙有权单方解除合同。一审中，蒋安龙与顾付俊均确认签约前蒋安龙向顾付俊询问过涉案店铺是否可以经营锅贴，顾付俊回复是可以的。因蒋安龙签约后多次前往行政部门办理经营锅贴的证照手续未果，故其签订《租房合同》的目的无法实现，依约享有单方解除权。据此，一审法院确认《租房合同》于蒋安龙行使解除权之日即2020年8月11日解除于法有据，应予维持。顾付俊主张蒋安龙所述不实，并称涉案店铺可以经营锅贴，但在蒋安龙多次提出该问题后，顾付俊并未到相关部门进行核实，且审理中也未能提供相应的证据反驳对方主张的事实，故本院对顾付俊的意见不予采信。至于合同解除后顾付俊应返还的押金、租金及物业管理费，一审法院基于合同履行情况所作认定并无不当，本院均予以认同。关于违约责任问题，本案纠纷系因顾付俊交付的涉案店铺不符合《租赁合同》约定用途导致蒋安龙无法实现合同目的而起，顾付俊作为违约方无权要求蒋安龙向其支付违约金，而一审法院综合考虑案件情况酌情确定的顾付俊应向蒋安龙支付的违约金金额尚属公平合理，可予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人顾付俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 邬海蓉二〇二一年五月七日法官助理 高 勇书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……