山东省胶州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0281执异48号 异议人（案外人）别胜彬，男，1957年3月3日生，汉族，住胶州市。 申请执行人青岛昶徳建设集团有限公司，住所地胶州市胶西镇工业园。 法定代表人朱亮德，董事长。 委托代理人孙本俊，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 被执行人青岛海邦房地产开发有限公司，住所地胶州市胶西镇第一工业园。 法定代表人陈建军，经理。 本院在执行申请执行人青岛昶徳建设集团有限公司与被执行人青岛海邦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人别胜彬向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人别胜彬称，异议人于2011年12月25日与被执行人青岛海邦房地产开发有限公司签订购房协议，购买胶州市房屋一套，面积112.25平方米，当日交定金伍万元，并于2013年5月15日交齐全款，该房屋因公司原因没有网签。2016年6月3日，异议人与公司办理了房屋交接手续，验房领取了钥匙，签订了物业管理条约，并缴纳了物业管理费和装修押金，一切手续完备，等待装修入住。2020年1月，青岛海邦房地产开发有限公司出具证明材料一份，确认该房屋购买手续完备，已不属于公司财产，房屋由购买了别胜彬所有。异议人在办理网签过程中，发现该房屋已被胶州市人民法院查封，案号为（2015）胶执字第1803号。因该房屋实际全款购买，发票俱全，属于异议人个人财产，因此请求法院解除位于胶州市户房屋的查封，并不得采取执行措施。 申请执行人青岛昶徳建设集团有限公司辩称，异议人的异议申请理由不真实不成立，在房产部门没有登记备案，要求法院依法驳回，并且法院在查封中没有异议人的备案登记，在查封至今一直未提出任何异议，因此现在提出异议，异议人和被执行人存在串通抵抗执行的行为。 被执行人青岛海邦房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 听证中，异议人别胜彬提交商品房定购协议、证明各一份、购房款收据、装修押金收据、燃气开通费、地暖开通费收据各一份、业主临时公约一份、前期物业管理服务协议一份、钥匙移交记录表一份、验房书一份，证明：2011年12月25日，异议人与青岛海邦房地产开发有限公司签订了商品房定购协议，并足额支付了购房款、装修押金、燃气开通费、地暖费，并于2016年6月3日收到房屋钥匙，于2016年6月3日与青岛海邦物业管理服务有限公司签订物业合同，涉案房屋归异议人所有，不应查封。经质证，申请执行人表示：对购房协议及购房款收据，我方无法确认其真实性，2013年5月15日，所出具的购房款314300元只是一张普通的收据，并非房地产专用预收款收据。是否真实支付了购房款，还需提交其他证据进行证明，购房协议并没有办理网签备案手续。对装修押金收据、燃气开通费、地暖开通费收据、业主临时公约、前期物业管理服务协议、钥匙移交记录表、验房书的真实性无法确认，请法院依法审查，从时间上看，是在2016年6月3日所办理的房屋交接，但是，法院已经在2015年4月对涉案房屋进行了查封冻结。对证明的真实性不予认可，该证明上的公章与商品房定购协议上的公章明显不一致，从表面现象看，字体大小明显不一致，公章下面的编号明显不一样。 对于购房款是如何支付的，经询问，异议人表示：其中20万元是我向我妹妹借的现金，剩余部分是通过我的工资卡转账支付，当时是被执行人公司会计带着我去银行办理的。庭后十日内向法院提交相关的银行转账明细，逾期不提交视为放弃相关诉讼权利，承担不利后果。异议人庭后未提交相关证据。 对于未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：因被执行人公司原因未向异议人出具正规发票，涉案房屋不具备办理过户登记的手续，无法办理过户登记。 本院庭后对被执行人青岛海邦房地产开发有限公司做了询问笔录，被执行人表示：对异议人别胜彬提交的商品房定购协议、证明及证明事项均无异议。别胜彬确实与我公司签订了商品房定购协议，并支付全部购房款，我公司也已于2016年6月3日向异议人交付房屋钥匙。商品房定购协议上的公章是公司原来使用的公章，后来会计出事了，公司对公章进行了更换，现在用证明上的公章。别胜彬是通过现金支付的购房款，我公司确实收到别胜彬支付的购房款。 本院查明，原告（反诉被告）青岛海邦房地产开发有限公司与被告（反诉原告）青岛昶徳建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年4月3日作出（2012）胶民初字第4514号民事判决书，判决如下：“一、驳回原告（反诉被告）青岛海邦房地产开发有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）青岛海邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）青岛昶德建设集团有限公司工程款4741806.5元。三、驳回被告（反诉原告）青岛昶德建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44769元、反诉费28650元、鉴定费330000元，由原告（反诉被告）负担382519元，由被告（反诉原告）负担20900元。”青岛海邦房地产开发有限公司不服一审判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛中院作出（2014）青民一终字第1346号判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。 履行期限届满后，被告未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2015）胶执字第1803号。本院于2015年4月9日查封被执行人青岛海邦房地产开发有限公司所有的位于胶州市户房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人于2011年12月25日与被执行人青岛海邦房地产开发有限公司签订《商品房订购协议》，符合房屋买卖合同的性质，本院予以确认。异议人提交的2013年5月15日出具的青岛海邦房地产开发有限公司收据中已经注明，涉案房产总价314300元已付290000元，余款24300元也交齐，后又提交了银行流水一份，显示在2013年5月15日从银行账户分四次取款2万元，能够与5月15日交款的事实相印证，提交的2012年7月3日的个人业务转账回单显示向90×××82账户转账4万元能够与2012年7月16日青岛海邦房地产开发有限公司出具的29万元整的收据相印证，上述证据虽然无法看出所有款项的交付，但是能够看出异议人在持续向青岛海邦房地产开发有限公司付款，因当时青岛海邦房地产开发有限公司为一家正规房地产开发企业，不能排除异议人通过现金方式交纳房款的可能性，所以对异议人已经交付了全部价款的事实予以确认。对装修押金、燃气开通费、地暖开通费收据、业主临时公约、前期物业管理服务协议、钥匙移交记录表等证据，均盖有青岛海邦青岛海邦房地产开发有限公司或青岛海邦青岛海邦物业管理服务有限公司印章，青岛海邦青岛海邦房地产开发有限公司也对印章的真实性进行了确认，因此对该证据的真实性本院予以确认。其中的焦点，上述证据的日期多发生在2016年，即发生在我院查封之后，是否符合第二十八条第二款规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”？本院认为，异议人为普通购房人，被执行人为房地产开发企业，异议人是从开发企业手中购买一手房而非一般自然人之间的二手房交易，其不知道开发企业房产被查封而仍陆续付款也在情理之中，其开通燃气、地暖，签订业主临时公约、前期物业管理服务协议、拿到钥匙均是通过正规途径，因此本院认为异议人已经完成了对房屋的合法占有。对第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”，异议人于2013年5月15日就付清了房款，本院于2015年才查封该房产，期间有近两年的时间用于办理过户登记，作为开发企业，在房产交易中处于主导地位，应当对房产过户登记承担主要责任，而购房者相对处于弱势地位，因此房屋不能办理过户不能将责任归咎于购房者。综上，本院认为，异议人的购房行为符合第二十八条之规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对胶州市户房屋的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。 审判长  顾辉明 审判员  杨瑞国 审判员  任吉梅 二〇二一年五月二十一日 书记员  邱晓晓