上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初5816号原告：上海天龙工贸公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区峨山路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓曦。委托诉讼代理人：冯思佳。被告：上海帜卿餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周宾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吉晶。原告上海天龙工贸公司(下称天龙公司)与被告上海帜卿餐饮管理有限公司(下称帜卿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓曦及冯思佳、被告法定代表人周宾、被告委托诉讼代理人吉晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天龙公司向本院提出诉讼请求：(1)帜卿公司迁离上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号一楼房屋(下称系争房屋)并将系争房屋返还予天龙公司；(2)帜卿公司支付房屋使用费(自2020年5月1日起、按每月人民币11,500元、计至实际迁离日止)；(3)帜卿公司就逾期返还房屋偿付逾期违约金(自2020年5月1日起、每日按日租金2倍、计至实际返还房屋日止)；(4)帜卿公司支付截至2021年3月31日止尚欠水电费人民币20,505.68元。事实和理由：2018年5月30日，天龙公司与帜卿公司签订《房屋租赁合同》，约定天龙公司将位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号房屋出租予帜卿公司使用，租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止。租赁期间，双方于2019年7月4日签订《变更协议》，约定月租金变更为人民币11,500元。2020年3月23日，天龙公司致函帜卿公司明确不予续租。租期届满后，帜卿公司未予迁离并返还承租房屋，天龙公司就此起诉来院。对于帜卿公司已缴押金人民币45,000元，则要求充抵帜卿公司欠款。帜卿公司辩称，希望天龙公司同意帜卿公司可延至2021年7月31日前搬离。帜卿公司实际付租至2021年1月31日止，且租期届满后，天龙公司亦同意帜卿公司继续使用系争房屋。对于天龙公司诉请之逾期返还房屋违约金，合同中确有该项约定，但该项违约金约定过高，要求法院予以调整。对于天龙公司诉请之水电费，帜卿公司同意支付。另要求天龙公司就疫情原因可予减免帜卿公司2020年2月及3月租金。天龙公司提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》及《变更协议》，以证明帜卿公司向天龙公司承租系争房屋；(2)《上海市房地产权证》，以证明天龙公司为系争房屋产权人；(3)2020年3月23日《告知函》，以证明天龙公司已明确告知不予续租，帜卿公司应于合同到期后按时交还房屋；(4)其他应收款明细账及水电费支付凭证，以证明帜卿公司欠付水电费情节；(5)照片，以证明系争房屋仍由帜卿公司占用至今。帜卿公司对天龙公司提供证据形式真实性及其证明内容均予确认。帜卿公司提供以下证据：(1)账户明细清单，以证明帜卿公司就租期届满后继续使用房屋曾分别于2020年4月3日、5月25日及8月11日各支付人民币34,500元，帜卿公司就此已实际付租至2021年1月31日止；(2)聊天记录，以证明帜卿公司曾向天龙公司员工马哥转账人民币20,000元；(3)聊天记录，以证明天龙公司承诺承担维修费用人民币13,600元；(4)天龙公司工商信息，以证明天龙公司系上海海运局客运公司工会之全资子公司。天龙公司对帜卿公司提供证据1形式真实性没有异议，确认实际收讫款项共计人民币103,500元，但称该款项用于冲抵帜卿公司所欠2019年4月及5月租金人民币45,000元、2019年6月及7月租金人民币23,000元及2020年4月租金人民币11,500元，尚有余额人民币24,000元可用于抵扣帜卿公司在租期届满后应予承担之房屋使用费；对证据2、3不予认可，并称与本案无关；对证据4予以认可。经审理查明：天龙公司系上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号房屋(下称5号房屋)权利人。2018年5月30日，天龙公司与帜卿公司签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)天龙公司将名下5号房屋出租予帜卿公司作为办公、物流仓库使用，房屋建筑面积为434.93平方米，租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止；(2)房屋移交后，帜卿公司承担房屋所涉物业管理费、水电及通讯等相关费用；(3)租金采用先付后租方式，每3个月作为一期支付，月租金为人民币22,500元；(4)帜卿公司支付人民币45,000元作为房屋租赁保证金，租赁关系终止时，在帜卿公司履行本合同规定义务后，天龙公司将保证金无息退还予帜卿公司；(5)租赁期间，帜卿公司发现房屋及其原有附属设施、设备有损坏或故障时，应当及时通知天龙公司，天龙公司在接报后15日内进行维修，如逾期不予维修，帜卿公司可代为维修，费用由天龙公司承担；(6)租赁期满，帜卿公司逾期归还房屋，则每逾期1日应向天龙公司支付约定日租金2倍之违约金；(7)帜卿公司应于租期届满或提前终止之日后2日内主动搬离并腾空房屋，如帜卿公司未能按照规定返还房屋，天龙公司和/或物业管理公司有权切断水电及空调供应等，在上述切断供应期间，帜卿公司仍应承担支付租金、物业管理费及所约定其他费用之义务。签约后，租赁双方履行各自合同义务，天龙公司交付5号房屋，帜卿公司缴纳租赁保证金人民币45,000元并支付相关租赁费用。2019年7月4日，天龙公司与帜卿公司另行签订《变更协议》(下称《协议》)一份，约定(1)天龙公司向帜卿公司收回5号房屋二楼承租权；(2)自2019年6月1日起，天龙公司向帜卿公司出租房屋调整为上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号一楼(下称系争房屋)，建筑面积为217.47平方米；(3)2019年6月1日至2020年4月30日期间月租金调整为人民币11,500元；(4)主合同租赁期限到期后，天龙公司收回房屋不再续租。协议签订后，租赁双方按照协议约定继续履约。2020年3月23日，案外人上海海运物业管理有限公司作为天龙公司名下不动产之经营单位致帜卿公司《告知函》，明确租赁期满后将收回系争房屋不再续租，并要求帜卿公司做好搬迁工作。2020年4月30日，租期届满，但帜卿公司未将系争房屋腾空并返还予天龙公司。另查明：天龙公司与帜卿公司之前曾就系争房屋租赁事宜涉讼，前案处理期间，租赁双方曾提供相关付款凭证及明细列表进行对账，帜卿公司就2019年4月至7月共计4个月租金支付情节未能提供付款凭证。审理中，天龙公司确认帜卿公司曾于2020年4月3日、5月25日及8月11日分别支付人民币34,500元共计人民币103,500元，该款用于充抵帜卿公司所欠2019年4月及5月租金人民币45,000元、2019年6月及7月租金人民币23,000元、2020年4月租金人民币11,500元，经充抵完毕尚欠租金后，剩余款项为人民币24,000元。审理中，尚发生以下情节(1)对于帜卿公司充抵租金后之剩余款项人民币24,000元及租赁保证金人民币45,000元，天龙公司要求用于抵充帜卿公司相关欠费；(2)针对疫情租金减免一节，天龙公司书面确认同意减免帜卿公司2020年2月及3月租金共计人民币23,000元；(3)对于天龙公司所述帜卿公司截至2021年3月31日止尚欠水电费人民币20,505.68元一节，帜卿公司予以确认并同意支付。综上，现天龙公司称帜卿公司在租赁期满后未予腾空并返还系争房屋，且帜卿公司就实际使用系争房屋期间尚有水电欠费，帜卿公司就此应予支付房屋使用费及水电欠费，并应就逾期返还房屋偿付违约金，天龙公司遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，天龙公司及帜卿公司作为签约方均应恪守约定之义务。现针对本案诉请作如下分析。一、天龙公司要求帜卿公司迁离并返还系争房屋《协议》明确在《租赁合同》约定租期届满后不予续租，且相关物业公司亦于2020年3月23日函告不予续租并要求帜卿公司及时迁离，鉴此，帜卿公司应予迁离并将系争房屋返还予天龙公司。二、天龙公司要求帜卿公司支付房屋使用费帜卿公司在租赁合同关系终止后仍继续使用系争房屋，天龙公司就此有权要求帜卿公司按照原租金标准支付房屋使用费。三、天龙公司要求帜卿公司偿付逾期还房违约金天龙公司该项诉请存在合同依据，帜卿公司于庭审中提出违约金约定过高之抗辩，鉴于天龙公司就帜卿公司不予返还房屋已主张房屋使用费，较之天龙公司就此所遭受之实际损失，天龙公司诉请之违约金确实存在过高情形，鉴此，本院对帜卿公司抗辩意见依法予以采纳并对天龙公司诉请之违约金计付标准酌情调低为日租金之1倍标准。依据《协议》约定，系争房屋月租金为人民币11,500元，2020年度按照366日计则日租金为人民币377元，之后每年按照365计则日租金为人民币378元。四、天龙公司要求帜卿公司支付水电费帜卿公司对该项诉请予以认可，故不再赘述。五、帜卿公司经充抵全部租金后之余款及所缴保证金天龙公司将帜卿公司所付款项用于充抵全部欠租后尚有余款人民币24,000元，另天龙公司处尚留存帜卿公司所缴租赁保证金人民币45,000元，上述款项共计人民币69,000元可用于抵充帜卿公司相关欠费。六、帜卿公司已付2020年2月及3月租金(一)帜卿公司实际已付2020年2月及3月租金共计人民币23,000元，天龙公司同意对上述2个月租金予以减免，故所涉租金人民币23,000元可与前述第五项费用即人民币69,000元一并用于抵充帜卿公司相关欠费。(二)前述可用于抵充费用共计人民币92,000元，经与帜卿公司应付房屋使用费进行折算，则共计8个月房屋使用费。就此，前述费用人民币92,000元可用于抵充帜卿公司2020年5月1日至同年12月31日止之房屋使用费。七、帜卿公司辩称天龙公司同意其在租期届满后继续使用系争房屋一节帜卿公司就所述情节并无相关证据可予证明，再则天龙公司在前案中亦要求帜卿公司迁离，故本院对帜卿公司所述情节依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款及第二款、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告上海帜卿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号一楼房屋并将该房屋返还予原告上海天龙工贸公司；二、被告上海帜卿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海天龙工贸公司房屋使用费(自2021年1月1日起、按每月人民币11,500元、计至实际迁离日止)；三、被告上海帜卿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就逾期返还房屋偿付原告上海天龙工贸公司违约金(自2020年5月1日起、按每日人民币377元、计至2020年12月31日止；自2021年1月1日起、按每日人民币378元、计至实际迁离日止)；四、被告上海帜卿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海天龙工贸公司截至2021年3月31日止尚欠水电费人民币20,505.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,338元(原告上海天龙工贸公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,669元，由被告上海帜卿餐饮管理有限公司负担，本院退还原告上海天龙工贸公司人民币2,669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年五月三十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。