广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11745号上诉人（原审被告）：李欢，女，1990年11月10日出生，汉族，身份证住址湖南省，委托诉讼代理人：吴捷，广东中泽（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市玛赛投资管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港东路1088号之一会展五路3号凤浦中路801号803号-101房自编之1。法定代表人：吴立锋。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。上诉人李欢因与被上诉人广州市玛赛投资管理有限公司（以下简称玛赛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31684号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。李欢在一审的诉讼请求：1.李欢立即向玛赛公司支付2019年6月至2020年1月租金140252元（庭审中变更为138079.69元）、服务费47200元、灯箱费用2400元、水电费8487元（已经扣除20000元保证金）；2.李欢向玛赛公司支付2019年6月至2020年1月房屋租金、服务费的逾期支付违约金（以每期逾期支付的租金、服务费为基数，每日按3‰标准，自2019年4月16日、6月16日、8月16日、10月16日、12月16日起计算至实际付清之日止）、支付2019年6月至11月的水电费逾期支付违约金（其中5536元自2019年11月11日开始、2951元自2019年12月11日开始，每日按3‰标准，计算至实际付清之日止），暂计算至2020年9月15日房屋租金逾期支付违约金134329.68元，服务费逾期支付违约金为46149元，水电费逾期支付违约金7600元；3.李欢向玛赛公司支付逾期移交房屋违约金48766元（合同最后一个月租金的2倍）；4.案件诉讼费用由李欢承担。一审法院判决如下：一、李欢在判决生效之日起10日内，向玛赛公司支付2019年7月至2020年1月7日的租金84475.36元及违约金(从2019年6月15日起至2019年8月14日止，以10816.34元为基数；从2019年8月15日起至2019年9月14日止，以27396.02元为基数；从2019年9月15日起至2019年10月14日止，以44112.69元为基数；从2019年10月15日起至2019年11月14日止，以60829.36元为基数；从2019年11月15日起至2019年12月14日止，以79719.2元为基数；从2019年12月15日起至实际清偿之日止，以84475.36元为基数；均按照年利率6%计算，该违约金总额以84475.36元为限)；二、李欢在判决生效之日起10日内，向玛赛公司支付2019年6月至2020年1月7日的服务费47200元及违约金(其中2019年5月至2019年11月期间的违约金，在每月的15日起分别均以5900元为基数计算至实际清偿日止；另从2019年12月15日起以1332.26元为基数计算至实际清偿日止；均按照年利率6%计算，该违约金总额以47200元为限)；三、李欢在判决生效之日起10日内，向玛赛公司支付灯箱费用2400元、水电费8487元；四、驳回玛赛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3860元，由玛赛公司负担2484元，由李欢负担1376元。判后，上诉人李欢不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判李欢应付玛赛公司费用为27901.68元；2.本案一审、二审诉讼费用由玛赛公司承担。事实和理由：（一）本案案涉合同实际终止时间为2019年10月16日且玛赛公司同时收回案涉租赁物业，故玛赛公司主张的租金、服务费、水电费、灯箱费用只能计算至2019年10月15日止。玛赛公司于2019年10月16日向李欢发出《停止服务通知》，表示其司将于该日停止一切服务（包括水电供应）。随后，玛赛公司实际采取了停水停电措施，且玛赛公司将李欢在租赁物业中的几十万元的经营设备和设施均给予了控制和处理，导致李欢的店铺无法继续经营。因此，玛赛公司于2019年10月16日停水停电及实际收回案涉租赁物业的行为，导致李欢无法继续承租经营的客观事实。此外，玛赛公司在收回场地后将该物业另行出租给案外人进行围蔽装修，李欢在一审时也提供了案涉租赁物业出租给案外人围蔽装修的照片。据此案涉合同实际已于2019年10月16日玛赛公司收回场地时终止，李欢实际应付的费用为27901.68元。（二）本案是玛赛公司单方解除合同，玛赛公司也不存在任何损失，故玛赛公司主张的违约金不应予以支持。综上，恳请二审法院判如所请。被上诉人玛赛公司不同意李欢的上诉请求及意见，同意一审判决。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均同意本案进行书面审理。本院二审另查明：一审期间，李欢曾提供照片两张，拟证实玛赛公司已于2019年10月16日将案涉商铺出租给第三方经营。玛赛公司对此不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.李欢是否应当向玛赛公司支付2019年10月16日后的租金、服务费、水电费、灯箱电费等；2.玛赛公司提出的违约金主张是否可予支持。关于2019年10月16日之后的租金、服务费等费用支付问题。本案中，李欢自2019年6月15日起发生拖欠租金、服务费等违约行为，根据双方合同约定，玛赛公司有权对该商铺采取停水停电及停止其他服务等相关措施，直至李欢缴清相关费用。故玛赛公司于2019年10月15日向李欢发出《关于费用催缴及违约通知》，并在李欢仍未支付相关费用的情况下对该商铺实施停水停电，属于其依法行使合同抗辩权的行为，李欢因其自身违约而导致无法正常使用商铺开展经营，由此造成的损失亦应自行承担。现李欢上诉以玛赛公司停止提供服务导致其无法继续承租经营为由主张不予支付10月16日之后的租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。而关于李欢提出双方合同已于2019年10月16日终止、其已搬离承租店铺的问题。本院认为，玛赛公司于2019年10月15日发出的《关于费用催缴及违约通知》主要内容是向李欢催缴拖欠费用并提示其所应承担的违约责任，并未明确作出单方解除合同的意思表示。此外，李欢自称于2019年10月16日搬离承租商铺，但也并未提供有关双方交接商铺或其通知玛赛公司收回场地的相关证据，其一审所提供照片也无法确认拍摄时间及与本案的关联性。故李欢主张合同终止时间为2019年10月16日缺乏确凿依据，本院不予采信。一审法院根据玛赛公司的自认确定其于2020年1月7日收回商铺，并判令李欢支付计至该日止的租金、服务费等各项费用，理据充分，本院予以维持。关于玛赛公司提出的违约金主张。因李欢拖欠租金、服务费、水电费的行为已构成违约，玛赛公司要求其支付违约金符合双方签订的《商铺租赁合同》的约定，一审法院已对合同约定的违约金标准作出调整，李欢仍上诉主张不予支付违约金，明显缺乏理据，本院不予支持。此外，对于李欢提出其经营设备设施被玛赛公司控制等问题，李欢并未就此提出反诉，本院不作审查，其可另循法律途径解决。综上所述，李欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3363元，由上诉人李欢负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年五月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳