广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初2769号原告：珠海视讯科技有限公司，住所地珠海市横琴新区×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××350M。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杨焕军，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟婷芳，广东朗乾律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司，住所地珠海市×××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××842N。法定代表人：孙某1。被告：中国移动通信集团广东有限公司，住所地广州市天河区××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××099T。法定代表人：魏某1。上列被告共同委托诉讼代理人：刘骥，北京大成（珠海）律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：樊星，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告珠海视讯科技有限公司(以下简称视讯公司)诉被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司(以下简称移动珠海分公司)、中国移动通信集团广东有限公司(以下简称移动广东公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告视讯公司的委托诉讼代理人杨焕军、翟婷芳，被告移动珠海分公司、移动广东公司的共同委托诉讼代理人刘骥、樊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告视讯公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付以2000元为基数，按日利率1%的逾期租赁费用违约金，计算至2021年1月29日的延迟支付违约金合计1728元（2019年10月10日至2020年4月9日；2020年4月9日至2020年10月9日；2020年10月10日至2021年4月9日）；2.判令两被告向原告支付违法解除租赁合同的违约金48000元；3.判令两被告将租赁物恢复原状，同时判令两被告承担以月租金2000元为基数，按日支付租金，自2021年1月10日起至通过原告验收之日止。4.判令两被告承担本案的案件受理费及保全费。事实与理由：2014年4月16日，原告与被告移动珠海分公司签订《租赁合同》，约定原告提供珠海市×××××××××××××××××××及天面50平米场地给被告移动珠海分公司，用于安装移动通信设备及架设移动通信天线。合同约定租赁期为十年，自2014年4月10日起至2024年4月9日止，每月租金人民币2000元（不含税金），被告移动珠海分公司每半年首月1×日前支付半年租金。合同第6.3条约定“乙方在设备安装时做到文明施工，其设备摆设需整齐美观，不使甲方的建筑造成明显的外观影响”；第6.4条约定“合同终止时，乙方在应尽量恢复租赁物原状，并经甲方验收通过，做到善始善终”；第7.1条约定“本合同生效后，未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除本合同，任何一方，否则视为严重违约，违约方应赔偿合同变更或解除导致的实际损失，且守约方有权要求违约方额外支付相当于本合同总金额20%的违约金”；第7.2条约定“乙方逾期缴付租赁费用，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方收取违约金”；第十条约定“因签订、履行本合同而产生的一切争议……协商不成，任何一方均应向合同缔结地人民法院提起诉讼”。同时，被告移动珠海分公司为安装移动通信设备及架设移动通信天线的便利，擅自将租赁物原有的防盗网和窗户拆除，甚至将原告房间原有的门更换成防火门。自2019年10月10日起，被告移动珠海分公司开始拖欠租金，过程中，虽经原告多次催缴，被告移动珠海分公司仍拒绝支付租金至今。经查，被告移动珠海分公司是被告移动广东公司的分公司。2020年11月25日，原告分别向两被告发函，要求两被告自收到该函件三日内向原告支付拖欠的租金及延迟支付租金期间的违约金。逾期未支付的，将视两被告以实际行为解除双方签订的《租赁合同》。且自合同解除之日起五日内，两被告应将合同租赁物恢复原状，逾期不恢复原状的，原告将自行找第三方公司修整恢复，由此造成的一切花费和损失均由两被告承担。但两被告自2020年11月30日签收上述函件至今，仍未向原告支付任何费用，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的前述诉讼请求。被告移动珠海分公司、移动广东公司辩称：两被告针对原告新提出的诉讼请求，两被告认为两个租赁租期（2019年10月10日至2020年4月9日；2020年4月10日至2020年10月9日）的支付时间分别是：2020年4月15日和2020年10月15日，因为既往的支付时间都是在每个租赁租期的末尾支付上一个租赁租期的费用，所以这两个时间也应该按此计算。一、被告移动珠海分公司已经向原告支付了结算至2021年1月9日的租金人民币叁万元整。2021年1月29日，被告移动珠海分公司即通过银行转账方式，向原告支付了自2019年10月10日至2021年1月9日的租金，共计人民币30000元。二、逾期支付违约金起算的时间有误，且利率过高。1.逾期支付违约金的起算时间应按照合同约定的支付时间分别起算。2014年4月16日，被告移动珠海分公司与原告签订《租赁合同（新明珠新村）》（下称“案涉合同”），其中第4.1条约定：“乙方于每半年首月15日前，以转账/现金方式一次付清本半年所用的租金至甲方指定的以下银行账户”。据此，起诉状中实际涉及的两个租金支付周期：“2019年10月10日至2020年4月9日”和“2020年4月10日至2020年10月9日”，其对应的租金支付时间分别为“2020年4月15日”和“2020年10月15日”，则逾期违约金的起算也应当按此分别起算。2.逾期违约金超过年利率36%，应予调低。案涉合同第7.2条约定，“乙方逾期交付租赁费用，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方收取违约金”。日息千分之一即年息百分之三十六，被告移动珠海分公司按此标准承担违约责任明显高于市场一般租赁成本，且被告移动珠海分公司已经支付完毕租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，因此对于该过高的逾期违约金标准应予调低。三、被告移动珠海分公司并未违法解除案涉合同，不应承担违法解除合同的违约金。实际上，被告移动珠海分公司一直在与原告积极协商合同变更事宜，惟双方针对变更细节迟迟未达成一致意见，但此绝不可视为被告移动珠海分公司“违法解除合同”，被告移动珠海分公司不应承担此违约金。1.被告移动珠海分公司一直积极与原告协商合同变更事宜。《中华人民共和国民法典》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。案涉合同第十条约定，“因签订、履行本合同而产生的一切争议，由甲乙双方友好协商解决”。自2019年10月，被告移动珠海分公司因不再需要使用案涉租赁物，便开始与原告接触，沟通协商合同变更事宜。但原告却提出苛刻要求，要被告移动珠海分公司按合同约定租满十年，或支付违法解除违约金人民币48000元，除此之外，不接受其他协商条件。原告此举无疑给双方友好协商解决案涉合同争议带来了巨大阻碍。2020年11月25日，原告向被告移动珠海分公司发函，要求被告移动珠海分公司向其支付租金及违约金，“逾期未支付的，我司（注：指原告）将视贵司（注：指被告移动珠海分公司）以实际行为解除双方签订的《租赁合同》”。2021年1月29日，被告移动珠海分公司即通过银行转账方式，向原告支付了自2019年10月10日至2021年1月9日的租金，共计人民币30000元。2.原告的要求过于苛刻，且违约赔偿金额远高于一般市场租赁标准。根据租赁市场惯例，承租方违约所承担的违约金以一至两个月的租金为限。案涉租赁合同约定租期十年，原告强硬要求被告移动珠海分公司履行完毕十年租期，不愿友好沟通案涉合同的变更事宜，本就违背了市场交易的公平原则，其提出的以十年租期为计算标准要求违约金更是远超其实际损失，违约赔偿不应成为原告索取高额利益的工具。因此，被告移动珠海分公司不应、且无须支付该笔高昂的违法解除违约金。四、原告称被告移动珠海分公司给租赁物造成“多处严重毁坏”并非事实，且被告移动珠海分公司愿意将租赁物恢复原状。起诉状称“被告移动珠海分公司擅自将租赁物原有的防盗网和窗户拆除，甚至将原告房间原有的门更换成防火门”，给租赁物造成“多处严重毁坏”。但案涉合同“第五条甲方的权利与义务”约定，同意乙方为安装移动通信设施在本租赁物布放馈线和安装天线，传输及电源线路；甲方须采取必要的防范措施，加强防火、防盗工作，避免各类风险的发生。同时，第6.6条约定，乙方须采取必要的防范措施，加强防火、防盗等安全工作。故，将租赁物原有之门更换为防火门正是被告移动珠海分公司切实履行合同约定的行为。众所周知，装修势必会对房间原有布置带来一定改变，现被告移动珠海分公司对租赁物的使用属于装修带来改变的合理范围之内，且被告移动珠海分公司未曾拒绝将租赁物恢复原状。原告所称的“造成多处毁坏”并非事实。综上所述，望请法院依法作出裁判。经审理查明如下：珠海市×××××××××××××××××××权属人为别士亮。2009年12月25日，别士亮向原告视讯公司出具授权委托书，授权原告视讯公司以原告视讯公司名义出租上述房屋及天面108.07平方米场地。2014年4月16日，原告视讯公司与被告移动珠海分公司签订《租赁合同》。约定由被告移动珠海分公司租赁上述18平方米房屋及使用天面50平方米场地，租赁期限为10年，自2014年4月10日至2024年4月9日，每月租金2000元。违约责任条款约定，本合同生效后，未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除合同。违约方应赔偿合同变更或解除导致的实际损失，且守约方有权要求违约方额外支付相当于本合同总金额20%的违约金。乙方逾期缴付租赁费用，每逾期一日，由甲方按月金额的千分之一向乙方收取违约金。另外合同约定，合同终止时，乙方应尽量恢复租赁物原状，并经甲方验收通过。合同签订后，被告移动珠海分公司将租赁房屋原有的防盗网和窗户拆除，并将原有门更换成防火门，用于安装移动通信设备及架设移动通信天线。自2019年10月10日起，因被告移动珠海分公司不再使用该通信站点，开始拖欠原告租金。原告视讯公司于2020年11月27日向被告移动珠海分公司发函，称被告移动珠海分公司自2019年10月10日起拖欠租金至今，要求被告移动珠海分公司在收函后三日内支付拖欠租金24000元、自2020年10月10日起的半年租金12000元及延迟支付租金期间的违约金。2020年12月14日，被告移动珠海分公司向原告发出《关于合同编号CMGD-ZH-201400402》提前终止的函，称因对该储备机房不再使用，该公司将与原告视讯公司计算租金至2021年1月9日，合同将于2021年1月9日提前终止。2021年1月29日，被告移动珠海分公司向原告视讯公司支付2019年10月10日至2021年1月9日的租金30000元。庭审中原告表示，同意以2021年1月9日为合同解除时间。被告移动珠海分公司确认逾期付款违约金按1728元计。本院认为，原告与被告移动珠海分公司签订《租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，内容合法有效。双方当事人应予恪守。被告移动珠海分公司自2019年10月起拖欠租金，并于2020年12月14日提出于2021年1月9日提前终止合同。被告移动珠海分公司拖欠租金构成违约，并单方面提出解除合同，应适用上述合同中有关单方解除合同的违约责任条款。合同约定，违约方未经对方书面同意，擅自解除合同，应赔偿守约方相当于本合同总金额20%的违约金。鉴于被告移动珠海分公司于2021年1月支付了所欠租金，双方均同意以2021年1月9日为合同解除时间，被告移动珠海分公司也认为按合同总金额20%计算违约金过高要求予以调整，故本院酌情确定被告移动珠海分公司单方面解除合同的违约金以半年租金即12000元计为宜。原告视讯公司主张被告移动珠海分公司逾期付款违约金1728元，被告移动珠海分公司予以认可，本院予以支持。被告移动珠海分公司在使用租住房屋期间，拆除原有防盗网和窗户，更换房门，故在合同解除后，应及时恢复原状，恢复原租赁房屋的防盗网、窗户和安装原有的房门。被告移动珠海分公司为被告移动广东公司的分公司。在被告移动珠海分公司无力清偿债务时，被告移动广东公司应承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海视讯科技有限公司，支付逾期支付租金违约金1728元；二、被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海视讯科技公司支付单方解除合同违约金12000元；三、被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日内对租赁房屋珠海市×××××××××××××××××××及天面50平米场地恢复原有防盗网、窗户和房门；四、被告中国移动通信集团广东有限公司对被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司上述义务承担补充责任；五、驳回原告珠海视讯科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取863元，由被告中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二一年四月二十二日书记员  胡慧怡