湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终887号上诉人（原审原告）：吴旭辉，男。委托诉讼代理人：付永庆，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛晶，湖南金州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：衡阳冠荣房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山大道22号英伦星海湾1栋4层。法定代表人：欧云钦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭巧明，湖南德巍律师事务所律师。委托诉讼代理人：王方庆，湖南德巍律师事务所律师。上诉人吴旭辉因与被上诉人衡阳冠荣房地产开发有限公司（以下简称“冠荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民终2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。吴旭辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴旭辉一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由冠荣公司承担。事实与理由：1、冠荣公司超过举证期限，庭后补充提交证据的行为不符合法律规定，一审法院存在程序错误，相关证据应不予采纳。2、一审法院认定“被告并未逾期交付房屋”、“竣工验收日期为2020年10月27日”等属认定事实错误。3、一审法院适用法律错误，吴旭辉有权解除合同。冠荣公司答辩称，一审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴旭辉向一审法院起诉请求：1.判令解除吴旭辉与冠荣公司的合同编号为*的《衡阳市商品房买卖合同(预售)》；2.判令冠荣公司向吴旭辉返还已支付的房款605,840元并支付利息(利息以605,840元为基数，按照日利率0.0135%，自2018年7月28日起计算至所有房款本息支付完毕之日止，暂计至2020年9月21日为64,367.47元)；3.判令冠荣公司协助吴旭辉办理案涉房屋的预抵押登记注销手续、预告登记注销手续、网签备案撤销手续、物业专项维修资金退费手续；4.判令冠荣公司向吴旭辉赔偿因违约造成的损失(具体包括贷款手续费1000元、物业专项维修资金7683元；以420,000元为基数，自2019年2月28日起按照年利率3.25%承担的贷款利息损失，贷款利息损失需计算至冠荣公司房款本息全部支付完毕之日止，暂计至2020年9月21日为20,184.77元，上述损失暂计28,867.77元)。以上四项暂计至2020年9月21日，总计为699,075.24元。5.判令冠荣公司承担吴旭辉因本案支出的全部费用。一审法院认定事实：冠荣公司于2016年至2018年期间，先后取得了由相关主管部门颁发的建设用地使用许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年7月19日，冠荣公司获取了商品房预售许可证。2018年6月17日，吴旭辉向冠荣公司先后二次交纳购房定金共计30,000元。2018年7月28日，吴旭辉作为买受人与冠荣公司作为出卖人，签订一份合同编号为:*的《衡阳市商品房买卖合同(预售)》，将坐落于衡阳市蒸湘区立新路57号金域豪廷*室房屋出售给吴旭辉，合同约定：“第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3.鉴于建设工程竣工验收备案过程中诸多环节非出卖人自身行为可以确定，双方同意对本款第一项作出符合实际情况的修订，即该商品房已取得建设工程勘察方，设计方，监理方，承建方和开发商五方，责任主体验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条：交付时间和手续。(一)出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三)查验房屋。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)在出卖人首次寄出交房通知书中约定的交房日期起视为交付；(2)买受方应当按出卖人寄发的入伙通知书或交房通知书中的规定期限办理完毕入住手续。因买受人原因逾期未办理或未办理完毕入住手续的，自入伙通知书或交房通知书中的规定期限届满之次日视为本合同项下的商品房已按约定交付，上述商品房毁损、相关责任及物业管理费用均转由买受人承担，商品房保修期限亦开始计算。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……第十四条规划变更。(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规定主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同……。第十五条设计变更。(一)双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……。”同日，双方就上述合同签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：“三、关于交房的补充约定：1.鉴于建设工程竣工验收备案过程中诸多环节非出卖人自身行为可以确认，双方同意对衡阳市商品房买卖合同中第九条商品房交付条件中第1项作出符合实际情况的修订，即该商品房已取得建设工程勘察方、设计方、监理方、承建方和开发商五方，责任主体验收合格后交付买受人，出卖人不承担相关违约责任。……4.买受人应在出卖人发出的交房通知(或书面信函)所载明的交付日期内，到出卖人指定的地点办理房屋交付手续。买受人在出卖人通知的时间内拒绝或延迟办理交付手续的，视为出卖人已经按时交付了房产。交付时，买受人按本合同及补充协议约定付清所有应付款项(包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、预交物业管理费、房屋面积误差补交款等)及应由买受人承担的税、费，否则出卖人有权拒绝交付房产及配合办理产权登记手续，并不承担任何违约责任，由此产生的损失由买受人自行承担。……6.如买受人未在首次交房通知书确定的交房时间内办理手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件并已实际交付买受人，物业管理费自交房通知书约定的交房时间起算。逾期30天未来办理交房手续的，视为买受人违约，出卖人可以解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，在扣除总房价5%的违约金及已发生的相关费用(包括代收和已向相关部门缴付的税费等)后，不计息退还买受人已支付的剩余购房款。……8.买受人对房屋提出部分整改要求的，出卖人配合整改，但买受人不得借此对已经取得《建设工程竣工验收报告》的商品房拒绝接受并拖延办理交房入住手续，或以房屋整改为由推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。八、对本合同第十五条的补充说明：买受人所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向有较大变化时，如：房屋间数变化、空间尺寸超过10%、朝向改变超过20度的，出卖人以书面形式通知买受人，除外出卖人无需通知买受人。十一、其它约定：1.出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料(包括但不限于楼书、折页、海报、户型图单页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送在的刊物、信函等宣传文件、资料等)仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定为准。出卖人的广告、沙盘及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及色彩与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及色彩可能会有差别或局部调整，以建成后交付现状为准。……”合同签订当日，吴旭辉向冠荣公司交纳了首付款155,840元，加上前期交纳的30,000元定金，共计185,840元。之后，吴旭辉交纳了案涉房屋的物业专项维修基金并办理了个人住房公积金贷款手续。2020年6月17日，案涉房屋所在21#楼栋的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具了五方工程质量竣工验收记录，案涉房屋的综合验收结论为合格。衡阳市住房和城乡建设局对案涉房屋出具了住宅分户验收表，对案涉房屋的建筑结构外观及尺寸偏差、门窗安装质量、墙面、地面和顶棚面层质量、防水工程质量、给水、排水系统安装质量、室内电气工程安装质量、节能工程质量、其它规定、标准中要求分户检查的内容的验收结论均为合格，综合验收结论为合格。同时，还出具了住宅质量保证书和住宅使用说明书。2020年6月20日，冠荣公司向吴旭辉邮寄送达了交房通知书，通知吴旭辉在2020年7月20日按相关交房流程要求办理交接房屋手续。2020年6月26日，吴旭辉签收该邮寄的通知书。因金域豪廷21栋和23栋部分户型共78户向湖南日报、华声在线等新闻媒体反应入户门被消防门挡住卡死的问题，2020年8月11日，衡阳市住房和城乡建设局向上述媒体出具了“关于对‘湖南日报、华声在线新闻网站、新湖南客户端群众投诉调查函’的复函”，回复如下：1.金域豪廷21#栋和23#栋房屋尚未通过联合验收、未组织竣工验收，我局已责令建设单位不得投入使用。2.业主所反映的户型入户门原设计图纸为300mm+900mm子母门，2018年10月，应建设单位要求，设计单位将入户门变更设计为1米宽单开入户门，且03户型入户门在施工时未严格按图纸所示的位置安装，导致常闭消防门在开启状态下，入户门开启受影响。3.处理措施：经了解，金域豪廷21#栋和23#栋房屋于近期将申请联合验收，等联合验收通过后组织竣工验收，我局已责令相关责任单位整改，并在消防验收和竣工验收阶段严格把关，确保业主所反映的问题在竣工验收前得到解决。2020年10月21日，衡阳市住房和城乡建设局向被告冠荣公司出具建验字[2020]0065号特殊建设工程消防验收意见书，对案涉房屋所在楼栋的消防验收意见为合格。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，吴旭辉与冠荣公司所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点在于：案涉房屋在合同约定的交房期之前是否符合交付条件，冠荣公司交付房屋是否逾期，冠荣公司是否构成违约。该院认为，从法律规定的变迁和发展来看，房地产开发项目的竣工验收已从过去的行政审批制逐渐转变为事后备案制，由过去的开发商申请、政府批准转变为开发商组织、政府监督的模式。买受人签订商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向出卖人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。结合本案，案涉工程在2020年6月17日完成五方验收，吴旭辉于2020年6月26日收到冠荣公司邮寄的交房通知书，冠荣公司在2020年7月30日前通知吴旭辉收房，符合合同约定，冠荣公司并未逾期交付房屋。即便按吴旭辉提出的观点，以相关职能部门出具的商品房竣工验收备案表作为认定案涉工程竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，根据冠荣公司庭后补充的工程竣工验收备案表显示，案涉工程的竣工验收日期为2020年10月27日，该日期也没有超过合同约定的逾期交房90日的期限，故吴旭辉亦不能行使单方合同解除权。另吴旭辉还抗辩称，在收到冠荣公司邮寄的交房通知后，案涉工程出现入户门规格变更，消防门妨碍入户门进出且变更未及时通知吴旭辉等违约行为。该院认为，根据案涉补充协议第三条第8款以及第八条的约定，冠荣公司对上述行为的变更无需通知吴旭辉，并且冠荣公司在主管行政机关下达整改文件后配合整改到位并通过消防工程验收，即便在五方验收之前没有达到规定要求，也仅仅只是瑕疵交付，还远未达根本违约的程度，吴旭辉可据此主张违约金，但本案中吴旭辉并未主张。综上所述，吴旭辉要求解除合同并要求冠荣公司返还房款、利息及赔偿相应维修资金、手续费等损失的诉请，无事实和法律依据，应不予支持。冠荣公司辩称要求驳回吴旭辉全部诉请的意见成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴旭辉的全部诉讼请求；本案受理费减半收取5395元，由吴旭辉负担。本案二审中，当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，吴旭辉提供的证据即《衡阳市住房和城乡建设局关于公开征求(征求意见稿)意见的公告》，系一份征求意见的公告，且不属于国家颁布的强制性法律规定文件，不能达到其证明目的，本院不予采信；冠荣公司提供的证据：竣工验收备案表，该证据来源客观真实，能证明案涉房屋所在项目已于2020年10月27日竣工验收合格。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳……”。冠荣公司在一审中提交的竣工验收备案表与本案基本事实相关联，吴旭辉关于冠荣公司在一审开庭后提交竣工验收备案表属于程序错误的主张与法律规定不符，本院不予采纳。根据双方签订的《衡阳市商品房买卖合同(预售)》第九条约定：案涉房屋交付的条件为符合该条款第3项所列条件即该商品房取得建设工程勘察方，设计方，监理方，承建方和开发商五方验收合格，该约定不违反法律规定。2020年6月17日，案涉房屋所在21#楼栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，吴旭辉于2020年6月26日收到冠荣公司邮寄的交房通知书，通知吴旭辉在2020年7月30日收房，故冠荣公司并未逾期交付房屋。且即便按吴旭辉的主张，商品房竣工验收备案表作为认定案涉工程竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，案涉工程的竣工验收日期为2020年10月27日，亦未超过合同约定的逾期交房90日的期限，故吴旭辉亦不能据此享有合同解除权。综上，吴旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10790元，由上诉人吴旭辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年五月十四日法官助理  许晓华书 记 员  谢倩茜