云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初1161号原告：云南苏宁小店商贸有限公司。住所：云南省昆明市五华区东风西路256号富春大厦第四层。统一社会信用代码：91530102MA6MUJKP58。法定代表人：彭文松，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓蓉，云南行动律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈勇，男，汉族，1973年4月20日生，四川省荣县人，中技文化，现无业，住云南省昆明市。被告：胡雪娥，女，汉族，1977年9月25日生，四川省荣县人，初中文化，个体户，住云南省昆明市。原告云南苏宁小店商贸有限公司（以下简称：苏宁小店）与被告陈勇、胡雪娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，由审判员杜华萍独任审判，并于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告苏宁小店的委托诉讼代理人王晓蓉，被告陈勇、胡雪娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案审理过程中，经本院院长批准，本案依法延长审限一个月。本案现已审理终结。原告苏宁小店向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金55655.28元；2、判令被告向原告支付以55655.28元为基数，自2020年12月22日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月28日，涉案房屋所有权人陈勇、胡雪娥将其享有所有权的房屋出租给云南家边购企业管理有限公司，后于2019年1月18日原告与胡雪娥、陈勇、云南家边购企业管理有限公司签订《三方协议》，约定云南家边购企业管理有限公司将其承租方的权利义务转让给原告，由原告承租位于云南省昆明市面积共计136.45平方米的房屋，租赁期限自2019年2月1日至2023年5月31日。合同签订后，原告按约履行了合同义务，向胡雪娥、陈勇支付了2020年6月1日至2021年5月31日期间的全部租赁费用计137750元，并正常开门营业。后由于市场环境变化，原告欲关停该门店，故于2020年10月27日向胡雪娥、陈勇邮寄了《关于解除林泉智苑苏宁小店租赁合同的通知函》，并微信通知陈勇本人，函件于2020年10月28日胡雪娥签收，陈勇也表示知晓解约一事，只是对解约的具体时间存疑，后原告于2020年12月22日将房屋腾空并现场拍照（验房照片及钥匙交付均有现场照片），故双方的合同关系已于2020年12月22日解除，但被告未将未使用期间的租金55655.28元退还原告。后发函要求退回多付未使用的租赁费用，但胡雪娥收函后仍拒不退还。综上，原被告双方的合同关系已依法解除，根据相关法律的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告已经按约定将解除合同的相关手续履行完毕，那么被告即负有向原告返还多付租金的义务。现因被告拒绝履行，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告苏宁小店变更其诉讼请求为：1、判令被告向原告返还租金55655.28元；2、判令被告向原告支付以55655.28元为基数，自2020年12月22日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3、判令被告返还保证金11000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告陈勇、胡雪娥共同辩称，合同约定的支付租金期限是5月1日，但原告推迟了近两个月才支付租金，严重违反了合同约定，被告也一直催促原告付款，但原告一直推脱。合同中约定临时退租要扣押金，故押金不应返还。疫情期间，国家号召给租户免租一个月的房租，被告与原告协商如果租满一年就免一个月房租，原告实际上也只支付了11个月的房租，但租期是12个月，现在原告没有租满一年就强行退租，没有与被告协商，被告不应向原告返还11000元的押金。合同中约定，如果退租需要提前一个月通知被告，但是原告没有与被告联系，造成了被告几万元的损失，被告要求由原告承担。原告交房时水费、电费都未抄，水表坏了也不管，就将钥匙丢给被告就走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告苏宁小店提交的苏宁小店营业执照、陈勇的居民身份证、胡雪娥的居民身份证、所有权人为陈勇、胡雪娥的房屋所有权证、《房屋租赁合同》《三方协议》《租赁物交付确认书》，被告陈勇、胡雪娥不持异议，且以上证据符合民事诉讼证据的形式要件要求，与本案的审理具有法律上的关联性，故对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的名称为《关于解除林泉智苑苏宁小店租赁合同的通知函》及EMS中国邮政速递物流单、腾还租赁物照片、微信聊天记录、名称为《关于再次通知退还林泉智苑苏宁小店多付租金的函》及EMS中国邮政速递物流单，被告陈勇、胡雪娥不持异议，并认可原告苏宁小店于2020年12月22日腾还了租赁物，故对以上证据及该事实，本院予以确认。至于被告陈勇、胡雪娥应否退还原告苏宁小店保证金11000元以及原告苏宁小店应否赔偿被告陈勇、胡雪娥因提前解除合同造成被告陈勇、胡雪娥房租损失的争议，本院将根据本案查明的事实在下文一并进行评判。对于被告陈勇、胡雪娥提交的户名为胡雪娥的中国建设银行个人活期账户交易明细，原告苏宁小店不持异议，并认可其于2020年7月3日才交纳了2020年6月1日至2021年5月30日的租金，故对该交易明细及该事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告陈勇与被告胡雪娥系夫妻。位于昆明市的所有权人为被告陈勇、胡雪娥。二、2018年5月28日，被告陈勇、胡雪娥（甲方、出租方）与案外人云南家边购企业管理有限公司（乙方、承租方）共同签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租甲方所有的位于昆明市，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日。初始租金为每月13591元（含税），自第4年（2021年5月29日）开始每年递增6%，租金支付周期为每12个月支付一次。具体为：2018年6月1日至2019年5月31日租金163084元、2019年6月1日至2020年5月31日租金163084元、2020年6月1日至2021年5月31日租金163084元、2021年6月1日至2022年5月31日租金172870元、2022年6月1日至2023年5月31日租金183242元。首次租金于签订本合同起5个工作日内支付，以后的租金应于年租金期满前30天支付（若租金支付截止日期是法定节假日的，将顺延至法定节假日结束后的第一个工作日）。特殊情况下，乙方在征得甲方同意后可延迟支付租金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金11000元，与首期租金一并支付。租赁期内，租赁保证金由甲方保管。租赁期满后如乙方续租，则该保证金继续作为下一期的保证金；如乙方不再续租，甲方则在乙方退出租赁物业及缴清所有费用之日当天无息退还全部保证金予乙方。租赁期内下列费用由乙方承担。水费、单价为5元／吨，按实际用量收费标准收取。电费，单价1.5元／度，按实际用量收费标准收取。物业管理费单价为3元／㎡／月，按实际承租面积收费标准收取。合同的解除和终止：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，如乙方因特殊情况需终止合同，应提前30天书面通知甲方，且向甲方交回房屋、交清实际承租期内的租金及其它因本合同所产生的费用，乙方已支付的保证金不予返还。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：乙方不支付或者不按照约定足额支付租金达30日；擅自改变该房屋用途；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；利用该房屋从事违法活动。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：甲方未按约定时间交付该房屋达30日；隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响乙方正常使用的；若房屋已抵押，因甲方未能按时偿还借款，导致本合同所涉之房屋被查封、冻结、拍卖、变卖的；因甲方原因致使乙方不能完成二次消防报建等相关手续申报或证件的办理；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；提供虚假的资料、信息或有其他任何商业欺诈行为的；其他因甲方个人原因，致使乙方无法正常使用房屋的。解除合同的通知自送达对方预留的地址或对相关负责人之日起生效，合同解除。因甲方原因导致合同提前解除的，甲方需返还乙方已支付但未使用的房屋租金及保证金，赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值并按保证金额度支付违约金。因乙方原因导致合同提前解除的，甲方可在返还乙方已支付但未使用的房屋租金后全额扣除保证金作为违约金，本合同另有约定的除外。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向租赁房屋所在地的人民法院起诉……。”合同签订后，云南家边购企业管理有限公司按约交付了首期租金及租赁保证金11000元。三、2019年1月18日，原告苏宁小店（丙方、现承租方）与被告陈勇、胡雪娥（甲方、出租方）、云南家边购企业管理有限公司（乙方、原承租方）共同签订《三方协议》，约定：“甲乙双方于2018年5月28日就乙方承租甲方所有的位于昆明市共计136.45平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议（详见附件一，以下统称“原合同”）。鉴于乙方欲将原合同中承租方的权利义务转让给丙方，甲乙丙三方经协商，达成协议。1、甲方同意在保持原合同内容不变的情况下，乙方将原合同中承租方的权利义务转让给丙方。丙方确认在签订本协议前已完全阅读、理解并认可原合同，丙方承诺继续履行原合同中承租方的权利和义务。2、甲、乙双方确认，乙方租金已支付到2019年1月31日，物业管理费已支付至2019年1月31日。……4、甲、乙、丙三方确认，自2019年2月1日至2023年5月31日，由丙方按原合同相关约定向甲方支付租金及相关费用，具体各期间租金如下：2019年2月1日至2019年5月31日不含税租金45288元／年、含税租金59200元／年；2019年6月1日至2020年5月31日不含税租金137750元／年、含税租金173200元／年；2020年6月1日至2021年5月31日不含税租金137750元／年、含税租金173200元／年；2021年6月1日至2022年5月31日不含税租金146015元／年、含税租金183592元／年；2022年6月1日至2023年5月31日不含税租金154776元／年、含税租金194608元／年。……5、具体水电及物业费约定如下：水费：每个租赁年度，水费2000元已包含租金内支付给甲方，由甲方负责缴纳（若水费超出2000元部分，甲方可提供支付宝或微信缴费凭证后，丙方负责支付）。电费：商铺目前可提供14ＫＶ电量，因该铺面电表由甲方过户给丙方，由丙方自行对接供能部门交纳电费。物业费：租赁费用已包含物业管理费，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向丙方收取其他任何费用或提高收费标准。6、甲、乙、丙三方一致同意，乙方根据原合同约定已支付给甲方的租赁保证金人民币11000元，在本协议生效后，自动转为丙方向甲方缴纳的租赁保证金，甲方在本协议签订后10个工作日内向丙方开具新的收据，原开具给乙方的收据同时作废。同时，甲方无需返还乙方租赁保证金。在乙方将租赁房产如期完好地交付丙方及完成了本合同项下其他全部义务的前提下，丙方应当在乙方履行完毕前述事项后的5日内，将履约保证金支付给乙方。7、本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。除本补充协议附件中明确的甲方与乙方签署的原合同、相关附件与补充协议以外出现的任何乙方签订的与上述房屋相关《补充协议》或其他协议，均与丙方无关。如遇上述与丙方无关的协议，乙方负责承担全部责任，并赔偿因此给丙方造成的全部损失……。”四、2019年2月1日，原告苏宁小店（乙方）与被告陈勇、胡雪娥（甲方）签订《租赁物交付确认书》，载明：“1、甲乙双方经友好协商，于2019年2月1日就位于广福路西××线船房××北侧××小区××商铺××、××西××线船房××北侧××小区××商铺××号，计租面积136.45平方米的房屋租赁事宜签订了《租赁合同》。合同约定租赁物交付时间为2019年2月1日，现在甲乙双方确认租赁物交付时间为2019年2月1日，租赁期限为2019年2月1日起至2023年5月31日。2、本合同租赁费用采用“固定租赁费”方式计算。此后正常每年租赁费用支付日为5月15日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。3、本确认书作为原协议的补充，与原协议约定不一致的，以本确认书为准，未尽事宜仍按原协议执行……。”五、原告苏宁小店承租租赁商铺后，按《三方协议》《租赁物交付确认书》的约定交纳了保证金11000元，并按约定的租金支付期限向被告陈勇、胡雪娥交纳了2019年2月1日至2020年5月31日期间的租金。2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金，原告苏宁小店延迟至2020年7月3日交纳，实际交纳租金为127762.13元。六、2020年10月26日，原告苏宁小店以邮件方式向被告陈勇、胡雪娥发出了《关于解除林泉智苑苏宁小店租赁合同的通知函》，该函件载明：“胡雪娥女士、陈勇先生，2019年1月18日，贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于云南省昆明面积共计136.45平方米，其后又签订了相关补充协议。现我司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年11月27日（以本通函到达贵方后满30日之次日为准）正式解除。我司将按《租赁合同》第十五条约定向贵方返还租赁物，请贵方按时与我方办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。另，请贵方尽快与我司对接善后事宜！特此函告。”2020年10月27日，被告胡雪娥签收了该函件。七、2020年12月22日，原告苏宁小店将租赁商铺腾空并将租赁商铺钥匙交还给了被告陈勇、胡雪娥。同日，原告苏宁小店向被告陈勇、胡雪娥发出了《关于再次通知退还林泉智苑苏宁小店多付租金的函》，该函件载明：“胡雪娥女士、陈勇先生：前期我司已将闭店通知函给到贵方，贵方于2020年10月27日签收函件，根据合同约定，贵我双方租赁合同已于2020年11月26日解除。其后我司工作人员当面已将钥匙交接给贵方，即视为我司已按约将租赁物交还给了贵方。现再次通知贵方，请贵方于三日内将剩余租赁费用55655.28元以及合同保证金11000元退还至我司账户。开户行：中国光大银行股份有限公司昆明城西支行、开户名：云南苏宁小店商贸有限公司、账号：39×××45、联行号：303731000020。否则我司将向法院提起诉讼，以保护自身合法权益，由此产生的一切法律后果均由贵方承担。希望贵方认真予以考虑，以免无谓诉讼，徒增高额诉讼费用和律师费用。特此函告。”2020年12月23日，被告胡雪娥签收了该函件。之后，原被告双方就租金及保证金的退还产生争议，原告苏宁小店于2021年1月21日诉至本院，请求判令：1、被告陈勇、胡雪娥退还未使用的租金55655.28元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月22日起至款项付清之日止的利息；2、被告陈勇、胡雪娥退还保证金11000元；3、本案受理费由被告陈勇、胡雪娥负担。七、庭审中，原告苏宁小店称，原被告签订的《房屋租赁合同》《三方协议》《租赁物交付确认书》已于2020年12月22日经双方协商解除，故被告胡雪娥、陈勇应向其退还未使用期间的租金55655.28元及保证金11000元，并陈述其解除合同的原因是因其店铺较多，财务对接上有延迟，加之因疫情影响经营。被告陈勇、胡雪娥陈述，原告苏宁小店延迟了两个月才交纳租金，已严重违约，保证金不应退还，并陈述按合同约定，原告苏宁小店应支付2020年6月1日至2021年5月31日不含税租金为137750元，因新冠疫情，经双方商定若原告苏宁小店租满一年，则免交一个月的租金，故其实际收取的租金为127762.13元。其认可双方签订的合同已于2020年12月22日解除，但由于原告苏宁小店未按约定租满一年，导致其产生租金损失，原告苏宁小店应当进行赔偿，同时还陈述，租赁商铺其已于2021年2月重新出租他人。原告苏宁小店对被告陈勇、胡雪娥陈述的免租一月的约定无异议。本院认为,本案案涉的《房屋租赁合同》《三方协议》《租赁物交付确认书》成立于民法典施行前，且履行合同的争议亦发生于民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定处理。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，原告与被告陈勇、胡雪娥及案外人云南家边购企业管理有限公司签订《三方协议》，约定案外人云南家边购企业管理有限公司将其在《房屋租赁合同》中享有的全部权利义务转让给原告，之后原告又与被告陈勇、胡雪娥签订了《租赁物交付确认书》，对租赁物、租赁期限、租金交付方式及时间等内容再次作了明确约定，由于上述《房屋租赁合同》《三方协议》《租赁物交付确认书》系合同各方当事人的真实意思表示，且合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，合同合法有效，合同各方当事人均应按约全面履行合同义务。在合同约定的租赁期间，原告于2020年11月27日向被告陈勇、胡雪娥发函提出提前解除租赁合同，被告陈勇、胡雪娥并未对解除租赁合同一事提出异议，后又于2020年12月22日接收了原告腾还的租赁商铺，故本院确认原告与被告陈勇、胡雪娥之间的《房屋租赁合同》《三方协议》《租赁物交付确认书》自此已解除。原告在租赁期间提前退租，根据《房屋租赁合同》的约定，保证金不予退还，故对原告诉请判令被告陈勇、胡雪娥退还保证金11000元的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”具体到本案中，原告在租赁期间提前解除合同，被告陈勇、胡雪娥寻找新的承租人需要合理的时间，原告提前退租的行为导致被告陈勇、胡雪娥的商铺空置，产生损失。被告陈勇、胡雪娥的商铺空置损失应在原告合理预见的范围之内，对此空置期间的损失，原告理应予以赔偿。庭审中，被告陈勇、胡雪娥陈述租赁商铺已于2021年2月重新对外出租，故本院酌情确定被告陈勇、胡雪娥商铺空置的合理期间为2020年12月23日至2021年1月23日。对于商铺空置损失的计算标准，本院依据《三方协议》及庭审中原被告一致认可的2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金为不含税年租金137750元，故被告陈勇、胡雪娥商铺空置期间的损失应为11321.92元（137750元÷365天×30天）。由于原告已支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金127762.13元，而原告实际使用商铺至2020年12月22日，现原告要求被告陈勇、胡雪娥退还未使用商铺期间的租金，符合双方的合同约定，故被告陈勇、胡雪娥应将原告未使用商铺期间的租金56005.32元[127762.13元-（127762.13元÷365天×205天）]返还给原告，现原告主张返还租金55655.18元，属原告对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告陈勇、胡雪娥返还租金时应扣减被告陈勇、胡雪娥商铺空置损失11321.92元，扣减后被告陈勇、胡雪娥还应向原告返还租金44333.26元。对于原告主张的租金利息，由于租赁合同的解除是原告提前退租导致，被告陈勇、胡雪娥在履约过程中并不存在违约行为，且对于租金未能退还是因原被告对租金及保证金退还产生争议所致，故对原告主张的租金利息，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈勇、胡雪娥于本判决生效之日起十日内退还原告云南苏宁小店商贸有限公司租金44333.26元；二、驳回原告云南苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费733元（原告已预交），已减半收取，由原告云南苏宁小店商贸有限公司负担279元；被告陈勇、胡雪娥负担454。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜华萍二〇二一年五月十五日书记员  董 媛