安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初933号 原告:高岩,男,汉族,1988年12月19出生,住黑龙江省佳木斯市郊区。 委托诉讼代理人：徐漫漫，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所律师。 被告：合肥新城创晟房地产有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园一期配套商业用房综合楼，统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G。 法定代表人：虞波，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：刘永辉，该公司员工，特别授权。 原告高岩与被告合肥新城创晟地产有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告高岩及其委托诉讼代理人徐漫漫、被告新城公司的委托诉讼代理人刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高岩向本院提出诉讼请求：1.判令新城公司支付逾期交房违约金78303元(以3480146元为基数,按日0.05%从2020年6月30日起算至2020年8月14日);2.判令新城公司支付违反合同约定的燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金至燃气开通之日,暂计为69603元(以3480146元为基数,按日0.05%从2020年8月14日起算至9月23日)；3.判令新城公司承担案涉房屋的质量维修义务并支付因房屋质量问题维修期间的房屋租金至房屋维修完毕经第三方质量验收合格,暂计为2000元(自2020年8月14日暂计算至2020年9月14日)，1-3项合计149906元；4.判令新城公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年10月30日,其与新城公司签订《商品房买卖合同》,约定其购买新城公司所有的位于合肥市滨湖新区××路××华山路以,君悦府第12幢10层1003室房屋一套,总金额为人民币3480146元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2020-6-30日前,依照国家和地方政府的有关规定,将具备下列第5种条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用……”，第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:3、燃气安装到户并在入住同期具双开通条件。如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式约处理:1、按第九条的规定执行”，合同第九条约定“…1、按逾期时间,分别处理…（2）逾期超过90日后…出卖人按日向买受人支付已条交付房款万分之五…的违约金”。合同第十六约定“在商品房保修履范围和保修期限内发生的质量问题,出卖人应当行保修的义务…”。其按合同约定向新城公司支付了房款。2020年8月14日,新城公司向其发出收房通知书。房交付后其向合肥燃气公司申请开通燃气,燃气公司告知住户目前不具备燃区气开通条件,具体开通时间等待通知。其在小区附近发现燃气管道仍在施工中，直至起诉案涉房屋仍然不具备开户的条件。其按照合同约定履行了支付房屋价款的务,新城公司未按合同约定履行相应义务,导致其无法在约定时间内正常使用房屋，理应按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。 新城公司辩称：1.其依法交付案涉房屋，不存在逾期交付的情形。2019年10月30日，双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定高岩购买其开发的君悦府小区，总价款3480146元，其中首付款1400146元，在2019年9月21日前支付，剩余208万元办理按揭贷款，其应于2020年6月30日前将涉案房屋交付给被答辩人。涉案项目君悦府系其开发建设。2020年初因新冠疫情的影响，全国范围实行停工、停产，其中安徽省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年1月24日宣布，安徽省突发公共卫生事件应急响应。2020年2月8日，合肥市人民政府又发布了关于有序做好全市企业复工复业的通知第十号，2020年3月9日，其他工程（包括房地产）等建设工程不得复工，根据上述文件规定的精神是不早于同时恢复生产，后因防疫的要求，各企业复工人员均需隔离14天。作为房地产开发大型施工工程，房产工程本属于劳动密集型工作，更应当在疫情后期、高控阶段遵守防疫的要求，而不能直接进行生产施工。其向各业主寄送了新冠新型冠状病毒疫情不可抗力的通知函，告知因疫情的不可抗力影响，将导致涉案房屋交付顺延事宜。2020年8月，其向被高岩寄送书面的房屋交付通知书，涉案房屋于2020年的8月14日到17日办理交付。其已按合同约定和法律规定明确告知高岩售房的时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第八条及双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议第六条：买受人应当在出卖人通知的交房时间内交付房屋，但是高岩却因自己的原因未能按期进行交付。综上，其依法依规向高岩交付涉案的房屋，不存在逾期交付情形，高岩诉请逾期交付的违约金无事实和法律依据。2.其交付房屋时，燃气符合合同约定的交付条件，不存在违约的情形，高岩诉请逾期交付的违约金无事实和法律依据。2020年5月25日，案涉燃气项目经合肥中石油昆仑燃气有限公司验收，并出具合肥市燃气配套工程竣工验收确认书，燃气工程经验收合格。双方签订的商品房买卖合同附件三12条约定：厨房预留燃气接口，管道入户由用户自行申请开通。案涉项目交付时，其不仅通过了燃气公司的验收，且已经满足了附件三的约定，其义务只在于小区内燃气工程竣工验收，送气并不是其义务，而且开通燃气系业主自行申报审核等程序，具备申请开通条件并不等于实际开通燃气经营使用。依据《安徽省城镇燃气管理条例》第13条、第17条、第24条、第51条和民法典第648条、651条、650条的规定，其义务仅为燃气设施竣工验收合格。涉案房屋交付时已全部完成，而且燃气企业持有的是特许经营的执照，与政府签订有特许经营的协议。涉案房屋在交付后是否通气，何时通气以及如何通气均由燃气公司根据特许经营协议和项目的实际进行安排，而非其所能决定。燃气企业在房屋交付后，应当履行普遍服务的义务，对提出使用燃气并符合使用条件的管道用户，管道燃气经营企业，应当与用户签订供用气合同，明确燃气公司与用户之间的权利义务及违约责任。而本案中高岩并未在交付向燃气公司提出开户申请，现有证据也未证明其向燃气公司提交的开户申请，燃气公司无法送气，进而涉案房屋无法通气的责任并非在其。高岩应向燃气公司进行主张，其并非适格的被告，故此其交付房屋时，燃气已经符合合同约定的交付条件，不存在违约的情形。3.其交付的房屋符合法律规定，合同约定不存在违约情形。2020年7月28日，案涉项目已经通过了施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位等各方面主体验收合格。2020年7月30日，合肥市建筑质量安全监督站对案涉小区进行检查，检查合格，2020年8月6日案涉楼栋取得了合肥市的竣工备案证明案涉项目，已经通过了政府部门的竣工验收，并进行竣工备案。其次高岩在诉状中称涉案房屋存在质量问题的损失，即高岩并未提供任何证据证明其房屋存在所述的质量问题及造成损失的可能，且其提出的一些质量问题均已由高岩进行维修完毕，即使退一步来说，若高岩的房屋存在质量瑕疵，高岩可以依据民法典第577条和商品买卖合同补充协议约定，向其进行申请保修，而不是直接诉请损失赔偿，其也已经履行维修义务。高岩第三项诉请存在不明之处，案涉项目的交付前已经取得了政府的合格的证明文件，并不存在任何质量问题。综上，高岩的诉请无事实和法律依据，请法院查明事实后依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月30日，高岩（买受人）与新城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区××路××路××幢××室房屋，房屋价款为3480146元，其中毛坯房价款为2895946元，全装修费用为584200元。付款方式为按揭，首付款1400146元，应在2019年10月30日前支付，剩余2080000元办理按揭贷款。出卖人应当在2020年6月30日前，将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按第九条的规定执行。第十六条保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，高岩支付首付款1400146元，余款2080000元办理了按揭贷款。 2020年1月24日，根据新型冠状病毒疫情防控形势需要，为防范新型冠状病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，我省启动重大公共卫生事件一级响应，部分行业停工停产。新城创晟公司提供的《监理日志》显示，2020年3月12日前，案涉工地处于停工状态，3月12日起，各分包单位陆续开始正常施工。 2020年6月12日，新城公司向包括高岩在内的君悦府业主送达《关于交付时间顺延的通知》，内容为：受新冠病毒疫情影响及政府疫情管控措施的不可抗力的因素确已给项目工期和交付带来了实质影响，案涉房屋交付时间顺延至2020年8月7日前等。 2020年8月10日，案涉7号楼栋通过竣工验收，8月13日，该楼栋办理了《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。 2020年8月14日，新城公司通知高岩办理了案涉房屋交接。高岩在验房时，发现房屋大面积渗水、卫生间防水不合格，墙面和地砖有破损，主卧墙有贯穿性漏洞，空调损坏，遂要求新城公司进行维，且高岩迄今为止未收房。 另查明，2020年5月25日，新城创晟公司取得了合肥中石油昆仑燃气有限公司（以下简称燃气公司）出具的案涉房产所在小区的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，确认书载明：合肥市滨湖区南京路与崇山路西南角新城.樾府都会1#-3#楼、5#楼、6#-13#楼、15#-22#楼燃气工程经竣工验收合格，同意竣工。8月30日，该小区业主向燃气公司申请开通燃气供应时，被告知小区燃气工程没有通过验收，不能送气。9月19日，燃气公司陆续给小区业主办理燃气开通。 庭审后，本院前往燃气公司询问2020年5月25日燃气公司已出具《合肥市配套工程竣工验收确认书》，为何至9月19日案涉小区才可以办理燃气开通手续。燃气公司回复称：案涉小区燃气工程竣工验收后，其施工队伍未将竣工信息及时录入系统，造成客服人员在系统中查询不到信息，造成未能及时为业主办理。 以上事实，除双方当事人当庭陈述外，还有高岩提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、君悦府延期交房通知、交房通知书、燃气开通电话录音、燃气申请开通视频、燃气施工照片及小区物业朋友圈截图、房屋验收单、房屋维修照片及视频，新城创晟公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、监理日志、案涉楼栋工程竣工验收报告、质量监督报告、竣工验收备案表、合肥市燃气配套工程竣工验收确认书、交付通知书、楼宇交接表、银行放款凭证及本院在燃气公司所作的谈话笔录等证据在卷佐证。 本院认为：新城公司与高岩签订商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思的表示,内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效，双方应依约履行各自义务。 根据商品房买卖合同约定，新城公司应在2020年6月30日将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期后，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向高岩支付已交房款0.05%的违约金。庭审查明，新城公司交付房屋时间为2020年8月14日，逾期达45天。2020年1月24日，新冠疫情爆发，为防范病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，我省启动重大公共卫生事件一级响应，要求相关行业停工停产。根据新城公司提供的监理日志，能够证明其自2020年1月24日起停工至2020年3月12日才开始复工，停工时间达46天。由于新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服，属不可抗力，依据法律规定，新城公司因不可抗力造成的逾期交房应予免责。现高岩主张新城公司自2020年6月30日起至2020年8月14日止，按日0.05%支付逾期交房违约金46500元，不予支持。 关于高岩主张新城公司支付燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金问题，商品房买卖合同约定，案涉房屋的交付标准为取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证》并符合合同约定，本案中，案涉楼栋于2020年8月10日通过竣工验收，8月13日取得《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，至此新城公司交付房屋的主合同义务已经履行完结。另，新城公司在商品房交付前已完成了燃气设施的建设,并取得了燃气公司出具的《合肥市配套工程竣工验收确认书》，该竣工验收确认书能够证明案涉小区的燃气设施建设已经符合要求,新城公司在交房时燃气已经竣工验收，达到了合同约定的要求,已经安装到户并且具备申请开通的条件，至于未能申请成功，非新城公司原因所致。同时对于燃气达到使用条件，商品房买卖合同仅约定“在规定日期内”，该规定日期亦未明确为交房之日，故高岩主张新城公司存在交付燃气不具备开通条件等违约问题,证据不足,不予支持。 高岩收房后，在验房时，发现房屋大面积渗水、卫生间防水不合格，墙面和地砖有破损，主卧墙有贯穿性漏洞，空调损坏等质量瑕疵，依据商品房买卖合同“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，新城公司应对房屋存在的质量瑕疵承担维修义务。考虑到新城公司对房屋维修持续时间较长，造成高岩不能按期居住使用，存在一定的损失。本院根据案涉房屋需要维修的项目、维修时间，酌定新城公司赔偿高岩房屋维修期间不能居住的损失8000元。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告高岩经济损失8000元； 二、驳回原告高岩的其他诉讼请求。 如果合肥新城创晟房地产有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3298元，减半收取1649元，由原告高岩负担1200元，被告合肥新城创晟房地产有限公司负担249元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年五月三十日 书记员  刘慧 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。