上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初6716号原告：上海鹏济商务咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：罗文俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文小英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：滨海舒豪建筑劳务有限公司，住所地江苏省盐城市。法定代表人：苏中洋，该公司经理。原告上海鹏济商务咨询有限公司与被告滨海舒豪建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鹏济商务咨询有限公司的委托诉讼代理人文小英、被告滨海舒豪建筑劳务有限公司的法定代表人苏中洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鹏济商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付免租期(2020年8月10日至2020年9月9日)租金7700元，抵扣之后尚需支付4620元；2、判令被告向原告支付违约金30,800元，抵扣之后尚需支付15,400元。事实和理由：2020年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在上海市杨浦区国权北路1688弄【湾谷科技园】78号04层404-B单元(楼宇定制门号：M505-B部位)共计8个座位，出租给被告作为办公使用，月租金标准为7700元/月。租赁期限为2020年8月10日至2021年8月9日。原告于2020年8月10日将租赁座位交付给被告。2020年11月27日，被告因经营不善，无力交纳房租，向原告提交《退租申请》，要求退租。2020年12月1日，原告针对被告提交的《退租申请》向被告发出《商务函》，同意于2020年11月27日解除租赁合同，但是被告应当按照租赁合同的约定向原告承担相应的违约责任。2020年12月1日，被告签收了原告发出的《商务函》并予以回复，愿意承担保证金不退的损失，但是原告提出的装修期间的场地占用费、违约金不予认可。根据租赁合同9-6条的约定：租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自退租(包括部分或全部)的，被告除应按租赁保证金的双倍向原告支付违约金外，还必须向原告支付其实际使用该租赁座位期间根据本合同应付而未付的一切款项。原告除可通过没收全部租赁保证金及被告根据本合同向原告预先支付的租金以充抵上述款项及可预期利益外，还可就不足部分(如有)向被告进行追偿。9-7条约定：合同期内被告提前单方终止本合同的，则被告应按租金7700元/月的标准向原告支付已享受的免租期租金。被告于2020年8月11日向原告支付了租赁保证金15,400元，2020年10月30日支付了2020年11月10日至2020年12月9日的租金7700元。根据原告租赁合同的约定通过没收全部租赁保证金及以被告预支付的租金充抵后，被告还应当向原告支付不足部分的违约金15,400元，装修期间场地占用费4620元。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应当据实履行，现被告违反租赁合同约定，提前退租，应当按照租赁合同的约定支付相应的费用，并承担相应的违约责任。但被告拒不履行上述义务，被告的上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重损失，故原告诉至法院，作如上诉请。被告滨海舒豪建筑劳务有限公司辩称，不同意原告诉请。确认双方于2020年11月27日解除租赁合同。被告向原告租赁系争房屋后，原告前2个月一直未在楼层导视牌上添加被告公司信息，导致被告应聘人员无法找到被告公司，被告无法正常开展业务，因租赁房屋地理位置不利，且原告服务不到位，故被告向原告申请退租。被告未收到原告发出的商务函，但同意原告扣除租赁保证金，多支付的租金亦同意原告不予退还。被告向原告申请退租，原告是同意的，故不存在被告擅自退租的情况，且被告已经承担了相应损失，故不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年8月6日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市杨浦区国权北路1688弄【湾谷科技园】78号04层404-B单元(楼宇定制门号：M505-B)(部位)共计8个座位(以下简称“租赁座位”)；甲方于2020年8月10日向乙方交付该租赁座位，座位租赁期限自2020年8月10日至2021年8月9日；在整个租赁期内，乙方每1个月(支付周期)支付一次租金，即乙方须于每个支付周期的第一个月的第二十日向甲方预先缴付下1个月的租金，租期第一个月或最后一个月租赁不足一个月的，则租金应按该月实际租赁天数按比例调整；乙方应于本合同签署同时支付首笔即2020年9月10日至2020年10月9日的租金7700元；乙方应于签署本合同时向甲方支付租赁保证金15,400元；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租(包括部分或全部)的，乙方除应按租赁保证金的双倍向甲方支付违约金外，还必须向甲方支付其实际使用该租赁座位期间，根据本合同应付而未付的一切款项，甲方除可通过没收全部租赁保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以充抵上述款项及可预期利益外，还可就不足部分(如有)向乙方进行追偿，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；合同期内乙方提前单方终止本合同的，则乙方应按租金7700元/月的标准向甲方支付已享受的免租期租金；在租赁期内，乙方享有1月的免租期，免租期为：2020年8月10日至2020年9月9日。原告在出租方(甲方)处盖章，被告在承租方(乙方)处盖章。2020年8月10日，原、被告签订《湾谷科技园A4栋405-B单元交接单》，原告向被告交付租赁座位。2020年11月27日，被告向原告提交退租申请，载明：因本公司经营不善，一直租房后无法正常工作，导致所租赁房屋(m505b)一直空置，无法正常营业，实在无力交纳房租费用，特申请退租，请于谅解批准，具体退租时间为2020年11月27日。2020年12月1日，原告向被告发出商务函，确认收到被告于2020年11月27日提出的退租申请，同意解除租赁合同，要求被告承担以下违约责任：1、被告应向原告支付装修期间(2020年8月10日至2020年9月9日)场地占用费7700元；2、被告应按照租赁保证金的双倍标准向原告支付违约金30,800元，减除被告已支付的租赁保证金15,400元，仍需支付违约金15,400元；3、扣除被告已预付的2020年11月28日至2020年12月9日租金3080元(7700元/月/间÷30天*12天)；4、上述款项汇总计算后，被告需支付20,020元；5、被告应赔偿原告租赁合同项下预期收益损失；6、被告需按照原告交付时的状态向原告返还租赁房屋。同日，被告向原告发出商务函，愿意承担保证金不退的损失，对于原告提出的其他费用不予认可。原告系上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积540.49平方米)的产权人。审理中，原、被告一致确认被告预付了2020年11月10日至2020年12月9日的租金7700元，2020年11月10日至2020年11月27日的租金为4620元，余款3080元。以上事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、湾谷科技园A4栋405-B单元交接单、退租申请、上海鹏济商务咨询有限公司商务函、滨海舒豪建筑劳务有限公司商务函、房屋产权证复印件等予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告均认可《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除，本院予以确认。被告虽称其退租系因所租房屋地段偏僻交通不便以及原告服务不到位所致，但未提供任何证据予以佐证，且被告在承租前应当对房屋所处位置及周边交通情况有所了解，故本院对被告该辩称不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告解除合同，不符合法定或约定情形，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，原告主张的免租期租金损失具有合同依据，可予支持，原告将被告多支付的3080元租金抵扣免租期租金7700元，主张剩余免租期租金4620元，本院予以准许。关于违约金，本院注意到原告已没收被告缴纳的相当于两个月租金的租赁保证金作为违约金，系争租赁合同虽约定承租方中途擅自退租，应按租赁保证金的双倍向出租方支付违约金，但结合合同履行情况、合同解除过程、原告实际损失等因素，被告已承担了相应的违约责任，故原告要求被告再行支付违约金15,400元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海鹏济商务咨询有限公司与被告滨海舒豪建筑劳务有限公司于2020年8月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；二、被告滨海舒豪建筑劳务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏济商务咨询有限公司免租期租金4620元；三、原告上海鹏济商务咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告上海鹏济商务咨询有限公司负担115元，由被告滨海舒豪建筑劳务有限公司负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  唐 沁二〇二一年五月二十八日法官助理  朱玮丽书 记 员  曲昱佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。