湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初683号 原告：钟亚军，男，1987年1月19日出生，白族，湖南省沅陵县人，居民。 原告：杨娟，女，1989年3月16日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 二原告的委托诉讼代理人：张靖林（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律工作者。被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处。统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。 原告钟亚军、杨娟与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人张靖林及被告的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟亚军、杨娟向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金36629.64元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年2月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于沅陵镇御鑫城小区X号房，房屋总价值415302元，首付款195302元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告依约交付了房款及办证费用。双方在合同中约定在商品房交付使用后365日内完成商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，如逾期，自本合同规定期限的第二天其至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2016年1月1日被告将该房屋交付给原告使用。2020年5月28日，被告才办妥该栋房房屋的不动产权证书，已构成合同违约，应承担违约责任。 被告沅陵县天赐房地产开发有限公司辩称，原告办理房屋交接的时间为2017年10月2日，并不是2016年1月1日。原、被告于2015年2月9日签订商品房买卖合同，原告于2017年10月2日办理了房屋交接手续，同时原告在《入伙通知书》上签字确认办理房屋交接的时间为2017年10月2日。同时按照双方所签的合同附件四（第三条、第四条第一款）的约定，也可以证实本案涉案房屋的交接时间为2017年10月2日。依据民法典关于不动产权属的规定，不动产权属证书的权利人享有该不动产的证明，但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证。尔后，《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之是不动产权证。因此，被告无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给原告办理不动产权证。加之新规过渡期长和办证滞后，原告不考虑前述客观原告一味要求被告承担责任过于苛刻。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 在庭审过程中，二原告向本院提交了如下证据材料：1、二原告身份证复印件，欲证实二原告的基本身份信息；2、被告的工商注册信息，欲证实被告的基本信息；3、《商品房买卖合同》，欲证实二原告以415302元购买被告出售的商品房，双方约定产权登记违约责任及交付期限；4、《发票》，欲证实原告按合同约定已向被告支付购房款及办证所需的相关费用；5、《住宅使用说明书》欲证实房屋交付日期为2016年1月1日，与《商品房买卖合同》第十条的约定时间相互印证；6、《不动产权证》，欲证实办证时间为2020年5月28日，证号为X；7、沅陵县人民法院及怀化市中级人民法院民事判决书各一份，欲证实其他人以同样的理由向同一被告起诉的类似案件法院均认定被告违约。被告在庭审中承认2017年底之前购买的商品房都是由被告代收代缴房屋维修基金和契税等。在庭审质证中，被告对原告所举的第1、2号证据无异议，经审查，二被告所举的上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告对二原告所举的第3号证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为二原告与被告签订的《商品房买卖合同》中附件4中的第3条、第4条约定买受人需在入伙通知书上签字以确认双方办理房屋交接手续。并由买受人提交购买房屋的发票和合同等手续。经审查，二原告所举的该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告对二原告所举的第4号证据的真实性，合法性无异议。但对关联性有异议，认为二原告缴纳税款的时间为2019年12月16日，从而导致被告办理房屋产权手续的时间延迟。经审查，二原告所举的该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告对二原告所举的第5号证据的真实性，合法性无异议，但对关联性有异议，认为因该证据显示的交付日期是手写的，且该证据只能证明X栋房屋的交付时间，不能证实原告所购买的X号房的交付时间，每个业主的交房时间有先有后，应以原告签字确认办理交接的时间为准。经审查，因该证据没有相关签收日期的证据佐证，且该证据与《房屋移交验收表》上签字日期相矛盾，故本院对该证据不予采信。因二原告所举的第6号证据为复印件，认为无法核实真实性、合法性、具体办理时间以法院查明的事实为准。经审查，二原告所举的该证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信。被告对二原告所举的第7号证据的关联性提出异议，经审查，二原告所举的该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告向本院提交了如下证据材料：1《入伙通知书》、《房屋移交验收表》，欲证实二原告购买的御鑫城X号房，其签字确认的时间为2017年10月2日，双方办理房屋交接手续的时间亦为2017年10月2日，二原告对该证据提出异议，认为《入伙通知书》上不是钟亚军本人亲笔签字，且没有签字时间。《房屋移交验收表》上的签名是杨娟的母亲应物业管理公司工作人员的要求而补签的名字。经审查，被告所举的该证据来源合法，内容客观真实，且能相互印证，本院对该证据予以采信。2、《税收完税证明》，欲证实原告迟延缴纳税款，导致被告办理房产证的时间延迟。二原告对被告所举的该证据的真实性，合同法无异议，但对关联性有异议，认为二原告在购房交首付款时已将维修基金、税费一并交给了被告，至于被告什么时候办理不是二原告的责任。经审查，因二原告在购房时就将房屋的维修基金及费税交给了被告，被告代收代缴，因此，该证据不能达到被告欲证实事实的目的，故本院对该证据不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司是2010年1月27日登记设立的自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产开发与销售、建筑材料销售及矿产品销售（不含煤炭），经营期限为2010年1月27日至2030年1月26日。 2015年2月9日，原告钟亚军、杨娟与被告天赐公司签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：买受人钟亚军、杨娟购买出卖人天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区X号商品房，建筑面积145.72平方米；单价2850元/㎡，总价款为415302元；首付款195302元于2015年3月17日支付，剩余房款220000元采用银行按揭贷款方式付款。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任、产权登记、物业服务、争议的解决等进行了约定。其中与本案争议有关的约定如下： 面积确认及面积差异处理的约定。合同第八条约定，约定建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积即房产局测绘大队实测建筑面积为准，按本合同单价实行多退少补。 交付期限与房屋交接的约定。合同第十条中约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按“视同买受人已验收并交接房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，并按标准缴纳物业管理费……”方式处理。该合同的附件四《合同补充协议》中第四条亦对房产交接相关事宜作了约定，“1、买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房时期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，……”，“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”。 产权登记的约定。该合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”处理；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金”处理。双方还在《合同补充协议》第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。 2015年3月17日，原告钟亚军、杨娟交付了首付款195302元，随后被告天赐公司配合原告钟亚军、杨娟办理了银行按揭贷款手续。2016年4月8日，被告天赐公司收到二原告按揭贷款220000元。2015年4月7日原告钟亚军缴纳专项维修资金8306元，2019年12月26日，原告钟亚军缴纳契税6229.52元，在购房时契税及专项维修资金由被告天赐公司代收代缴。2015年12月30日前，被告天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区X幢商品房已相继向买受人交房，原告钟亚军、杨娟于2017年10月2日办理了收房手续，在房屋移交验收表上签字并表示同意接收。 2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心揭牌成立，将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。2020年5月28日，被告天赐公司办好了御鑫城小区X室商品房《不动产权证书》，证号为湘（2020）沅陵县不动产权第X号，房屋所有权人为钟亚军、杨娟，房屋建筑面积145.54平方米，少于合同面积0.18平方米。 本院认为，原、被告双方所签订的《沅陵县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并在成立时生效，该合同签订后对合同双方当事人具有法律约束力，合同的双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。在合同的履行中，义务人不履行合同义务或者履行义务不符合合同的约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点在于原、被告双方是否按照约定履行了自己的主要义务。 被告天赐公司是否完成交房的义务及违约责任的承担。被告天赐公司作为出卖方在本案中的主要义务是交付合同标的物即交付出售的商品房。被告天赐公司的交付行为包括移交实物、不动产产权证书的办理与交付。原、被告就商品房实物的交付时间、迟延办证的时间存在争议。 原、被告虽在合同的第十条中约定在2015年12月30日前交房，因买受人原因未能接受房屋视同交房等内容，但在现实中因生活、工作等原因，存在为数不少的买受人不及时收房情况，导致出卖人承担更多的义务与风险，该条约定诣在敦促买受人接受合同的标的物，对合同的标的物进行管理。原、被告在合同的第十一条及《合同补充协议》中对交接合同的标的物的方式及违约责任的约定更为明确，原、被告交接标的物应以约定的签署房屋交接单即房屋移交验收表为准。原、被告双方签署房屋移交验收表的时间为2017年10月2日，这也是原、被告实际交接房屋之日。依据合同第十七条“出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证”的约定，被告天赐公司应在房屋交付后的第725日办好不动产权证书，而被告天赐公司办理不动产权证书的时间是2020年5月28日，是交房后的第969天才办好产权证书。原、被告签订合同后，不动产的产权登记发生了变化，登记机关亦变为不动产登记中心，可能导致办证的迟延，被告天赐公司作为代办不动产权证的义务人，应当及时主动的与原告钟亚军、杨娟进行协商，适当变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未向原告钟亚军、杨娟提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务。因此，被告天赐公司在办理产权证书上怠于履行义务，逾期244天办理产权证书，存在违约事实，应承担违约责任，向二原告支付相应的违约金，即415302元×244天÷10000=10133.4元。 被告天赐公司提出的“没有证据证实被告违约，违约金数额的计算也没有依据，应予驳回”，该抗辩意见违背事实，抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司向原告钟亚军、杨娟支付违约金10133.4元，限判决生效后十日内一次性付清； 二、驳回原告钟亚军、杨娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716元，减半收取358元，原告钟亚军、杨娟负担305元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 李 俊 二〇二一年五月二十一日 书记员 米姣儿 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。