黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终176号上诉人(一审被告)：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：李桂山，女，1953年2月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人(一审被告)：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城公司黑龙江分公司）因与被上诉人李桂山、一审被告黑龙省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初8236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式审理了本案。本案现已审理终结。长城公司黑龙江分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回李桂山的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李桂山、日出康城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实缺乏证据证明。长城公司黑龙江分公司、李桂山等自然人、日出康城公司均未举证证明房产管理部门存档有抵押可售函且明细中有案涉房屋，长城公司黑龙江分公司没有抵押可售函的任何相关资料，不认可案涉房屋在抵押可售明细中。二、一审判决适用法律错误。出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。1.抵押可售是为适应现时房地产管理体制而产生。我国的房地产市场，房产开发企业实际取得《商品房预售许可证》后方可对外公开预售房屋。实务中各地住建部门在颁发《商品房预售许可证》前还会要求相关抵押权人出具同意开发企业预售房屋的函。因日出康城公司欠长城公司黑龙江分公司贷款本息，而该公司只能以出售房屋的方式来还款，在此种情况下才有了抵押可售，同时约定售房款存入双方约定的银行账户监管。2.抵押权人同意房屋预售，不能得出其已经放弃抵押权的结论。抵押可售与明确放弃抵押权系两个完全不同的意思表示。《最高人民法院关于发布第12批指导性案例的通知》中指导案例57号“温州银行股份有限公司宁波分行诉浙江创菱电器有限公司等金融借款合同纠纷案”的裁判理由明确“不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃”。抵押权人出具同意预售的函，但主观上并不希望放弃抵押权。否则司法判例形成后，抵押权人势必不敢再出具类似的同意函，将损伤预售制度。3.购房人的权利依法并不优于其他人的权利。经过抵押登记的抵押权，优先于房屋买卖合同关系中购房人的权利。最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称建设工程价款优先权的批复）第一条和第二条条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。因此长城公司黑龙江分公司已经办理抵押登记的房屋或土地使用权的抵押权依法受到法律保护。4.本案适用《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响，同时依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称民法典时间效力司法解释）第一条第三款、第二十八条规定，天悦国际小区业主作为原告提起诉讼，长城公司黑龙江分公司的抵押权对原告来说是一个民法典施行前的法律事实持续到现在，因此适用民法典。依据民法典的规定，长城公司黑龙江分公司有权主张购房人将购房款给付长城公司黑龙江分公司，只有购房人将购房款给付长城公司黑龙江分公司后抵押权才可能消灭。购房人将房款给抵押人不能视为将房款给了抵押权人，不能因此让抵押权人丧失权利。李桂山、日出康城公司均未提交书面答辩意见。李桂山向一审法院起诉请求：1.日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案；2.日出康城公司、长城公司黑龙江分公司办理解除抵押登记手续；3.确认长城公司黑龙江分公司丧失抵押权；4.日出康城公司赔偿李桂山违约金1万元；5.诉讼费用由日出康城公司承担。一审法院认定事实：日出康城公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区的建设单位。案外人孙红经拆迁安置方式取得该小区M3号楼3单元1102室房屋，后李桂山购买孙红上述回迁房屋并经日出康城公司出具选房确认单予以确认。现李桂山已办理进户手续。日出康城公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人将相应权利转让给长城公司黑龙江分公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25日，长城公司黑龙江分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。本案中，长城公司黑龙江分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具书函，同意日出康城公司销售抵押房屋，应视为放弃抵押权，抵押权依法消灭。李桂山要求日出康城公司协助办理房屋权属登记备案手续，符合事实及法律规定，法院予以支持。李桂山要求日出康城公司赔偿违约金，于法无据，法院不予支持。判决：一、确认长城公司黑龙江分公司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼3单元1102室房屋的抵押权消灭；二、日出康城公司、长城公司黑龙江分公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助李桂山办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼3单元1102室房屋的抵押权注销登记手续；三、日出康城公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助李桂山办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼3单元1102室房屋的权属备案手续；四、驳回李桂山的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由日出康城公司负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，长城公司黑龙江分公司出具抵押可售函的行为并不导致其抵押权消灭，但被拆迁人孙红的安置补偿权益优先于长城公司黑龙江分公司享有的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定，在发生权利冲突时，建设工程承包人优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据该规定，被拆迁人的安置补偿权益优先于商品房消费者的权利，故抵押权的行使也不能对抗被拆迁人的安置补偿权益。本案中孙红与日出康城公司签订的房屋拆迁补偿协议对房产的补偿方式、安置房产面积进行了约定，选房确认单对安置房屋的具体位置予以明确，拆迁安置房屋已特定化，被拆迁人孙红的拆迁安置权益与抵押权人长城公司黑龙江分公司的抵押权并存时，人民法院应对孙红的的安置补偿权益予以优先保护。故不论案涉房屋是否在抵押可售明细中均不影响孙红取得案涉拆迁安置房屋。现孙红的拆迁安置房屋以转让给李桂山，故李桂山承继了孙红作为被拆迁人的权利。长城公司黑龙江分公司主张本案适用民法典第四百零六条规定的依据是民法典时间效力司法解释第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但该条规定中的法律事实是指持续性的法律事实，而案涉拆迁安置协议与选房确认单的签订、抵押可售函的出具均不属于持续性法律事实，上述法律事实均发生于民法典施行前，故长城公司黑龙江分公司关于本案应当适用民法典四百零六条规定的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，长城公司黑龙江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 孔 祥 群审判员 徐 晓 娟审判员 都关红叶（）二〇二一年五月十二日书记员 胡 恬 田