河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3541号 上诉人（原审原告）：新乐市中泰小额贷款有限公司，住所地新乐市礼堂街西侧农机公司商住楼1号楼商铺1-2号。 法定代表人：李金法，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟维顺，河北国澳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾博兴，男，1993年3月7日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：李晓霞，河北世纪方舟（新乐）律师事务所律师。 原审第三人：秦建彬，男，1969年10月9日出生，汉族，住河北省新乐市。 上诉人新乐市中泰小额贷款有限公司因与被上诉人贾博兴执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2020）冀0184民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新乐市中泰小额贷款有限公司上诉请求：1.依法撤销新乐市人民法院做出（2020）冀0184民初3216号民事判决书；2.改判对新乐市许可执行；3.被告承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与秦建彬之间签订的《房产交易协议》系双方恶意串通，伪造的虚假协议，其目的在于转移财产、逃避执行。首先，秦建彬在2015年6月24日向新乐市中泰公司借款15万元，秦建彬自愿将涉案房屋即新乐市房产做抵押，因该房产当时未办理不动产权证书，无法办理抵押登记，秦建彬将《房屋认购协议》及购房交款收据原件留存在了上诉人处，秦建彬在还清上诉人借款之前是不能处分涉案房屋的，新乐市人民法院于2017年9月22日对涉案房屋进行了查封、冻结，秦建彬对上述事实是明知的。其次，被上诉人贾博兴对秦建彬己将涉案房屋因借款抵押给了上诉人且已被查封、冻结的事实一清二楚。按照日常生活经验以及交易习惯，作为房屋出售人的秦建彬应当持有房屋的所有权证书或购房协议（含交款票据），购房人贾博兴才相信且有理由去购买和交易涉案房屋。被上诉人贾博兴在明知秦建彬手中没有购房手续且涉案房屋虽然被查封、冻结但没有办理抵押登记的情况下，被上诉人贾博兴和其叔叔贾怀永投机取巧通过与“新乐市”开发商的私人关系，伪造了涉案房屋原始购房协议和交款票据，且伪造的购房手续与保存在上诉人处的原始购房手续相互矛盾、“驴唇不对马嘴”。再三、按照一审判决逻辑，只需审查秦建彬与被上诉人贾博兴之间的购房协议，但上诉人提出双方的协议是串通伪造的协议，势必审查该协议签订的前提和基础，这也是上诉人为什么提出对被上诉人提供的秦建彬的购房协议予以鉴定的事实和理由，鉴定结果作为本案重要的裁判依据。但一审判决对上诉人的申请鉴定不予支持，缺乏说理性。包括被上诉人的所作所为也不认可一审的判决逻辑，即被上诉人如果不利用关系伪造秦建彬的原始购房协议，被上诉人仅凭秦建彬的口头陈述去购头涉案房屋，被上诉人也会自认为缺乏常识和违背常理，因此伪造秦建彬的原始购房协议，秦建彬只是在虚假的协议上签字而已。一审判决致上述事实于不顾，仅仅以秦建彬与被上诉人贾博兴购房协议载明的时间来认定实际购买时间，缺乏事实依据，明显理据不足。第四、新乐市人民法院于2017年9月22日对涉案房屋进行查封、冻结时，由于涉案房屋未办理抵押登记，将查封裁定书张贴在了涉案房屋门上以及该小区明显位置。如果按照被上诉人主张的事实，其是在2017年3月24日购买了涉案房屋，并在2017年5月15日对房屋进行装修、2017年7月8日购买家具办理入住，那么在2017年9月22日新乐市人民法院对该房屋查封冻结后，被上诉人会在第一时间向新乐市人民法院提出异议，但至2020年7月22日近三年时间里，未对新乐市人民法院的查封冻结提出任何异议，可见其中缘由被上诉人心知肚明。被上诉人有关支付购房款的事实，在执行异议裁定审查期间与执行异议诉讼期间的陈述，完全相互矛盾，该事实是被上诉人与秦建彬相互串通的又一例证。被上诉人贾博兴于2020年7月22日《执行异议书》中，陈述其是在与秦建彬2017年3月24日签订涉案房屋买卖协议后，贾博兴用叔叔贾怀永的银行卡支付的购房款，签订协议与支付购房款具有先后关系，协议在先，付款在后。而贾博兴在执行异议之诉中，否定了上述事实，辩称是秦建彬对贾怀永的以前借款冲抵了贾博兴应付秦建彬的购房款，付款在先，协议在后，贾博兴支付购房款的说辞前后矛盾。被上诉人既让秦建彬书写购房款收款条，又让秦建彬书写收款证明，显然是“此地无银三百两”、多此一举。被上诉人依据转款记录伪造相关购房手续，先定购房价款和结果，再伪造的购房过程。贾怀永与秦建彬之间的银行流水不能证实贾博兴支付了秦建彬购房款。 贾博兴辩称：一、答辩人与秦建彬之间的《房产交易协议》是双方的真实意思表示，合法有效，且时间发生在被房产被查封之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，具有排除执行的法律效力。首先，上诉人与秦建彬之间的所谓“抵押”是无效的，不具有抵押的法律效力。涉案争议房产是小产权房，没有在不动产登记中心进行任何登记，上诉人所称的“抵押”只是其在借款合同中的表述，众所周知，这对于不动产抵押来讲不能产生抵押的法律效力。答辩人认为因房产本身的产权缺陷导致不能办理抵押登记造成的法律风险是上诉人向秦建彬出借款项应当承担的风险。上诉人以此主张抵押的优先清偿效力不能成立。其次，答辩人对秦建彬的所谓“抵押”情况一无所知。如前所述，房产没有办理房产登记和抵押登记，所谓的“抵押”只存在于上诉人与秦建彬的合同约定，答辩人不可能对与自己无关的借款合同知情，更不可能预测出该房产是否存在所谓的“抵押”。答辩人购买房产时秦建彬不但交付了2014年6月3日原始的《电力家园认购协议》和盖有“新乐市”财务专用章的2014年6月4日的购房款130788元的原始收据和2014年9月7日的地下室9517元原始收据，答辩人作为善意第三人，已经尽到了充分的注意义务。再次，审查购房合同是否合法有效是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的必要审查条件，上诉人主张合同伪造只是臆测，没有任何证据。一审答辩人提供的证据5、6、8，与购房协议相互印证，证明了购房协议签订后，答辩人装修房屋、订购家具、实际居住的生活痕迹等。这说明答辩人购买房屋后实际占有的客观事实存在。复次，“实际占有”与“居住”是两个概念，答辩人在装修期间不可能居住在该房屋内。上诉人申请查封的时间是2017年9月22日，而当时该房产已经被答辩人实际占有，处在装修期间。上诉人混淆了“实际占有”和“居住”的概念，实际占有只要是付清购房款并办理了交接手续，掌握了房屋钥匙就已经达到了实际占有的状态，而并不一定是居住在这里，2017年7月8日答辩人的家具是预定的家具，并不是当天实际购买，上诉人以购买家具推出必须“居住”的结论不能成立。因此，对于新乐市人民法院2017年9月22日的查封裁定不知情是正常情况。二、购房款的支付是用答辩人叔叔贾怀永的债权抵顶一部分，且经贾怀永与秦建彬认可，不违反法律规定。上诉人与贾怀永同时对秦建彬享有债权，并没有约定清偿的顺序，何时清偿、先向谁清偿是谁先主张、秦建彬有没有偿还能力的问题，房产抵顶贾怀永债权且实际交付是既成事实，上诉人无权主张拍卖房产。2017年3月24日贾博兴与秦建彬签订的《房产交易协议》，已经实际履行：秦建彬书面确认已经收到全部购房款30万元，并将房屋钥匙、原始购房合同（电力家园认购协议）、购房原始票据（购房及地下室款）一并交付给答辩人。因此，购房合同合法有效。而新乐市人民法院（2017）冀0184财保226号民事裁定书于2017年9月22日才对涉案房产进行查封，查封时间晚于答辩人购买并实际占有的时间。上诉人臆测购房款没有真实交付，怀疑贾怀永与秦建彬之间还有其他经济来往，一审法院应其申请对贾怀永的银行流水逬行了调取，调取的证据表明，除上述294000元之外，贾怀永与秦建彬之间没有任何其他经济来往，答辩人以其叔叔贾怀永与秦建彬之间真实存在的的债权抵顶部分购房款是客观事实，且不违反法律规定，那么可以视为答辩人向秦建彬履行了支付30万元购房款的事实存在。一审法院充分给予了上诉人申请主张的权利，排除了上诉人关于付款真实性的疑点。至于秦建彬的收条表明的是购房款已经付清，收款证明是对于款项明细的确认，二者并不矛盾，恰恰说明了秦建彬欠贾怀永294000元的债务曾经真实存在，秦建彬对贾怀永的债务抵顶了答辩人部分购房款情况属实。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，本案上诉人上诉没有事实依据和法律依据，为及时有效保护答辩人合法权益，节约司法资源，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 秦建彬未到庭陈述意见。 新乐市中泰小额贷款有限公司向一审法院起诉请求：1.对位于新乐市许可执行；2.被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：新乐市中泰小额贷款有限公司与秦建彬借款合同纠纷一案，一审法院于2017年11月27日作出（2017）冀0184民初3335号民事判决书，判令“限秦建彬于本判决生效后十日内偿还新乐市中泰小额贷款有限公司借款本金150000元及利息（利息按年利率24%计算，时间自2016年4月25日起至债务付清之日）。”2017年9月22日法院作出（2017）冀0184财保226号民事裁定书，查封、冻结秦建彬位于电力家园小区1-2-701室房产1处。2018年1月4日立案执行。2020年6月30日法院作出（2018）冀0184执61-1号执行裁定书，继续查封上述房产。新乐市中泰小额贷款有限公司称秦建彬与其签订抵押合同，抵押涉案房产，未办理抵押登记。在强制执行过程中，案外人贾博兴向法院提出执行异议，法院于2020年9月4日作出（2020）冀0184执异80号执行裁定书，裁定中止对位于新乐市的执行。以上事实，有（2017）冀0184民初3335号民事判决书、河北省新乐市人民法院（2020）冀0184执异80号执行裁定书、河北省新乐市人民法院（2017）冀0184财保226号民事裁定书、（2018）冀0184执61-1号执行裁定书予以证实。另查，贾博兴提交《房产交易协议》显示2017年3月24日贾博兴与秦建彬及其妻子李清敏签订的该《房产交易协议》，秦建彬将其位于新乐市1号楼2单元701室、地下室11.8平米，以300000元（大写：叁拾万元整）的价格转让给贾博兴，该协议有见证人郭某以及贾博兴与秦建彬、李清敏夫妇的签字。贾博兴提供的《证明》显示购房款是秦建彬向贾怀永的借款294000元（大写：贰拾九万肆仟元整）转为涉案房产的购房款，协商房屋价格为300000元（叁拾万元整），贾怀永用现金支付剩余购房款6000元（陆仟元整），该《证明》有收款人秦建彬签字；另秦建彬于2017年3月26日向贾博兴出具了《收条》一份，该《收条》载明“今收到贾博兴购房款300000元，计叁拾万元整（电力家园2单元701室）。”以上事实，有贾博兴提交的《房产交易协议》，《证明》、收条、贾怀永向秦建彬转账的银行转账明细、电力家园认购协议、收款收据（房款）、收据（地下室）并有证人郭某出庭作证予以证明。贾博兴庭审时称购买涉案房产后秦建彬即将房屋钥匙交付自己并于2017年5月委托河北鼎森装饰工程有限责任公司开始进行装修涉案房屋，其父亲贾怀世多次通过微信向河北鼎森装饰工程有限责任公司支付部分装修款，贾博兴提供了2017年5月15日、8月24日、11月22日、12月6日共计15000元的转款记录。以上事实，有贾博兴提供的常住人口登记卡复印件、河北鼎森装饰工程有限责任公司装修预算清单、贾怀世与河北鼎森装饰工程有限责任公司微信转账记录、河北鼎森装饰工程有限责任公司营业执照、订货单、涉案房产的水电暖缴费票据、证人李某出庭作证予以证实。 一审法院认为，本案系新乐市中泰小额贷款有限公司在其与秦建彬民间借贷纠纷一案生效判决书的执行中，因贾博兴对执行标的提出执行异议之后，法院裁定中止了对涉案房产的执行，而后申请执行人提出的执行异议之诉。贾博兴对本案诉争房产是否享有足以阻却强制执行的实体权利是本案的争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，贾博兴对诉争房产是否享有阻却执行的权利应当从该四个方面予以考虑。第一、涉案房产交易协议是否在人民法院查封之前签订并合法有效。新乐市中泰小额贷款有限公司提供的《房产交易协议》显示贾博兴与秦建彬及其妻子李清敏签订时间为2017年3月24日，新乐市中泰小额贷款有限公司称贾博兴和秦建彬之间的交易是在查封时间即2017年9月22日之后，相关证据系相互串通伪造的证据，但贾博兴未能提供证据予以证明自己的主张，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”新乐市中泰小额贷款有限公司未能提供证据证明自己的主张，应承担不利后果，另考虑到证人郭某出庭作证证明了《房产交易协议》的签订情况，故应认定《房产交易协议》签订时间为该协议载明时间即2017年3月24日，该时间早于2017年9月24日对涉案房产的查封时间；贾博兴与秦建彬及其妻子李清敏之间签订的房产交易协议不违反法律强制性规定，应属有效。第二、贾博兴是否在人民法院查封前合法占有涉案房产。贾博兴称2017年3月24日签订《房产交易协议》后，秦建彬即交付了涉案房屋钥匙并称于2017年5月份开始委托河北鼎森装饰工程有限公司进行装修，贾博兴提供了向该装饰公司微信转账（装修费）记录并有该公司负责人李某出庭予以证明，以上证据可以证实贾博兴已经于2017年5月份开始装修该房屋，应视为实际占有涉案房屋。第三、贾博兴是否已支付涉案房产的全部价款。贾博兴于2017年3月24日，通过其叔叔贾怀永借款转房款的方式以及缴纳部分现金的方式向秦建彬支付了全部房款，有新乐市中泰小额贷款有限公司提供的银行流水、秦建彬的《证明》及收条为证，可认定属实。以借款转为购房款并无法律禁止性规定，秦建彬向贾怀永的借款到期后转为购房款并签订《房产交易协议》，该协议约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，应视为已支付房款。第四、涉案房产是否办理过户手续，如未办理过户手续是何原因。涉案房产因手续不全，缺少房产证，该房产未办理过户登记实属客观不能，系非因买受人自身原因未办理过户登记。关于新乐市中泰小额贷款有限公司提供的新乐市中泰小额贷款有限公司方工作人员王改乔与秦建彬的通话录音用于证明涉案房屋没有出售给贾博兴的理由，通过录音内容来看并不能证明新乐市中泰小额贷款有限公司的证明目的，故新乐市中泰小额贷款有限公司方的该证明目的不予采信；关于新乐市中泰小额贷款有限公司申请对涉案协议（电力家园认购协议）中“新乐市”印章是否同一印章及形成的先后时间进行鉴定的请求，认为该印章的鉴定无论结果如何与贾博兴和秦建彬签订的《房产交易协议》的时间没有事实上的关联性，为减少当事人诉累，不再组织进行该鉴定。关于新乐市中泰小额贷款有限公司称涉案房屋抵押问题，因该抵押未办理抵押登记，故抵押权未设立；关于新乐市中泰小额贷款有限公司申请调取贾怀永与秦建彬自2014年1月1日至2017年7月22日期间银行流水的请求，依法进行了调取，银行流水显示除用于抵做购房款几笔流水外，二人之间再无其他流水来往。综上，贾博兴对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定,判决：驳回原告新乐市中泰小额贷款有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为贾博兴对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于合同效力问题，贾博兴与秦建彬及其妻子于2017年3月24日签订《房产交易协议》，签订协议时查看了秦建彬的购房手续等材料，尽到了谨慎义务，上诉人称二人恶意串通伪造证据，对此上诉人应当提供证据加以证明，上诉人未有证据证明该主张，本院不予采信。案涉合同不存在法律规定的无效情形，且签订于法院查封之前。其次，关于房屋占有使用情况，贾博兴提交证据足以证实其2017年5月份接收房屋并开始装修，其在法院查封前即实际占有了案涉房屋。再次，关于交纳购房款情况，被上诉人主张是其叔叔以借款转房款的方式交纳部分房款，该事实有秦建彬出具的收条和贾怀永银行流水等证据，能够证实秦建彬与贾怀永之间存在真实的借款关系，其以借款抵顶部分房款不违反法律禁止性规定，贾博兴后来又补足了剩余购房款，应当认定贾博兴交纳了全部购房款。最后，案涉房产未办理过户登记手续非因买受人贾博兴自身原因。综上，贾博兴对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，原审认定并无不当。 综上所述，新乐市中泰小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人新乐市中泰小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  孟志刚 审 判 员  李荣水 二〇二一年五月二十日 法官助理  郄张雨 书 记 员  张伟绪