江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初6755号原告：江苏中正置业集团有限公司，统一社会信用代码913213246725227760，住所地泗洪县青阳镇泗州东大街北侧黄山南路东侧。诉讼代表人：彭家祥，该公司重整管理人负责人。委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：刘林董，男，1968年10月30日出生，居民，住泗洪县。委托诉讼代理人：苏云梅，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。被告：江瑞，男，1977年9月8日出生，居民，住泗洪县。原告江苏中正置业集团有限公司（以下简称：中正公司）与被告刘林董、江瑞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告中正公司的委托诉讼代理人张志伟、被告刘林董及其委托诉讼代理人苏云梅到庭参加诉讼。被告江瑞经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中正公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行登记在被告江瑞名下位于泗洪县房屋；2.确认泗洪县房屋归原告所有。事实与理由：2017年4月13日，泗洪县人民法院作出（2017）苏1324民初2342号民事调解书，调解由“江瑞对（2015）洪民初字第01205号民事判决书确定魏某承担的100000元债务中的65000元承担共同偿还责任，于2017年5月13日前给付刘林董”。之后，被告刘林董向泗洪县人民法院申请强制执行。2017年7月3日，泗洪县人民法院作出（2017）苏1324执2708号执行裁定书，查封被告江瑞所有的位于泗洪县房屋。原告认为上述被查封的房屋并非属于被告江瑞所有，而属于原告所有，遂向泗洪县人民法院提出执行异议。2020年11月2日，泗洪县人民法院作出（2020）苏1324执异145号执行裁定书，驳回原告的异议请求。故原告提起本次诉讼。原告认为：一、案涉的房屋并非属于被告江瑞所有。2010年2月4日，被告江瑞与原告签订了商品房买卖合同，合同第六条约定：“买受人（即江瑞）于2010年1月23日前付人民币68000元，余款102000元，办理银行按揭贷款，买受人于2010年2月12日前付清”。合同签订后，因江瑞原因无法办理按揭贷款，导致购房尾款至今未付。根据相关规定，案涉房屋虽办理了商品房买卖合同网签备案登记，但尚未办理不动产物权的产权登记，也未在不动产登记簿登记。故被告江瑞仅享有履行商品房买卖合同的期待权，并不享有该房产的物权。法院可以对被告江瑞已付购房款要求原告协助执行，但不得执行该房屋。二、案涉房屋属于原告所有。根据相关规定，原告作为案涉房屋开发商基于“开发建造”这一事实行为，自案涉商品房竣工之日起，就因依法建设而原始取得案涉房屋的所有权。在尚未完成初始产权登记并完成产权过户登记的情况下，原告对于案涉房产享有的所有权具有对世排他的法律效力，相较买受人债权人对买受人享有并意欲通过执行案涉房产实现的一般债权请求权而言具有优先性。综上，为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告刘林董辩称：被告江瑞与原告签订了商品房买卖合同，已交付首付款，原告也履行了交付房屋的义务。另外，被告江瑞逾期交付购房尾款，原告在长达十年多时间内未行使合同解除权，其解除权已经消灭。原告对被告江瑞只享有债权追偿权。法院依据生效法律文书执行登记在被告江瑞名下的案涉房屋，具有法律依据。故请求法庭驳回原告诉请。被告江瑞庭前书面答辩称：案涉房屋原告已经交付被告江瑞居住使用，不同意法院执行案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（被告江瑞未到庭，亦未提交证据）。本院对当事人提交的证据，分析认定如下：一、原告提交的证据1.（2020）苏1324执异145号执行裁定书1份，原告欲以该裁定书证实：2020年11月2日，本院作出（2020）苏1324执异145号执行裁定书，裁定驳回了原告提出的中止执行案涉房屋的异议请求。被告刘林董质证称：对该裁定书的三性均无异议，该裁定书中查明了案涉房屋备案登记在被告江瑞名下，所以法院对案涉房屋进行查封是正确的。对于该执行裁定书，鉴于被告刘林董对该裁定书的三性均无异议，该裁定书可证实：被告刘林董与被告江瑞确认权纠纷一案，本院于2017年3月16日立案。2017年4月13日，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、江瑞同意对（2015）洪民初字第01205号民事判决书确定魏某承担的100000元债务其中的65000元承担共同还款责任，于2017年5月13日前给付刘林董。二、案件受理费减半收取40元，由江瑞负担。2017年4月13日，本院作出（2017）苏1324民初2342号民事调解书对上述协议予以确认。后被告刘林董申请执行该调解书。本院于2017年5月15日立案执行，执行案号为：（2017）苏1324执2708号。执行过程中，本院于2019年7月3日以（2017）苏1324执2708号执行裁定查封案涉房屋。原告提出执行异议，请求本院中止执行案涉房屋，解除对案涉房屋的查封。本院于2020年11月2日作出（2020）苏1324执异145号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2.商品房买卖合同1份、发票1张，原告欲以该合同及发票证实：2010年2月4日，原告与被告江瑞签订商品房买卖合同一份。合同约定原告将其开发的案涉房屋出售给被告江瑞；被告江瑞于2010年1月23日支付首付款68000元，余款102000元，办理银行按揭贷款，买受人于2010年2月12日前付清。被告刘林董质证称：对于买卖合同的真实性无异议，可以证明被告江瑞购买了案涉房屋。该买卖合同中明确约定了付款时间及房屋交付时间。原告在明知被告江瑞没有办法办理按揭贷款的情况下仍将案涉房屋交付给被告江瑞居住使用，且十年来并未要求被告江瑞返还案涉房屋，已过诉讼时效期间。原告仅对被告江瑞享有债权追偿权。对于商品房买卖合同、发票，鉴于被告刘林董对其真实性无异议，故该合同和发票可以证实：2010年2月4日，被告江瑞与原告签订了商品房买卖合同一份，合同第六条约定：“买受人（即江瑞）于2010年1月23日前付人民币68000元，余款102000元，办理银行按揭贷款，买受人于2010年2月12日前付清”。第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第八条约定：“出卖人应当在2010年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合同约定的商品房交付买受人使用……”。被告江瑞向原告支付首付款68000元。原告于2010年3月12日向被告江瑞出具首付款不动产统一发票。被告江瑞至今未向原告交付案涉房屋购房尾款102000元。3.（2012）洪商破字第0003-1号民事裁定书1份、（2012）洪商破字第0003-2号民事裁定书1份，原告欲以该两份裁定书证实：2012年6月15日，本院裁定原告重整。被告刘林董质证称：该两份裁定书系复印件，被告刘林董不予质证。对于该两份裁定书，系由本院作出，可以证实：本院于2012年6月15日作出（2012）洪商破字第0003-1号民事裁定书，裁定原告重整；于2012年9月11日作出（2012）洪商破字第0003-2号民事裁定书，裁定批准原告重整计划。4.证明1份，原告欲以该证明证实：案涉房屋系由宿迁市xx物业管理有限公司进行物业管理。该物业公司至今未办理案涉房屋的上房手续。被告刘林董质证称：该证明的形式不符合法律规定，不予认可，且该证据不能证明该物业公司一直是案涉小区的物管公司，不能达到原告的证明目的。对于该证明，原告欲以该证明证实其并未将案涉房屋交付给被告江瑞占有使用，但其所要证明的事实，显然与本院（2014）洪刑初字第0064号刑事判决书及（2017）苏1324民初2342号民事调解书载明的被告江瑞住所地相矛盾。另外，原告亦未提供证据证实自被告江瑞与原告签订商品房买卖合同起至今，泗洪县xx小区的物业均系该物业公司，且该证明无经办人签名，故对于该证明本院不予认定。5.国有土地使用证1份，原告欲以该土地使用证证实：案涉房屋土地使用权属于原告所有。同时该土地使用证的附表，可证明案涉房屋并未办理土地使用权转移手续，案涉房屋属于原告所有。被告刘林董质证称：对土地使用证的真实性无异议，对土地使用证附表有异议。附表系原告单方制作的，被告刘林董不予认可，对其证明目的也不予认可。对于该土地使用证，鉴于被告刘林董仅认可其真实性，并不认可其证明目的，故本院对其真实性予以认定，对其有无证明力及证明力大小，本院将综合全案证据予以分析认定。二、被告刘林董提交的证据1.（2014）洪刑初字第0064号刑事判决书1份、（2017）苏1324民初2342号民事调解书1份，被告刘林董欲以该刑事判决书和民事调解书证实：被告江瑞于2013年就已居住在案涉房屋，原告已依据合同将案涉房屋交付被告江瑞居住使用。原告质证称：对于该刑事判决书和民事调解书的真实性无异议，但与本案无关联性。该两份证据中被告江瑞的住址仅仅是被告江瑞的本人陈述，并不能证明该房屋是其合法入住，达不到被告刘林董的证明目的。对于刑事判决书、民事调解书，首先，上述裁判文书系形成于2014年和2017年，远早于本次诉讼时间，故该两案中被告江瑞居住地址具有可信性。其次，经与相关执行人员了解，因欲拍卖案涉房屋，执行人员摸排案涉房屋使用情况，发现案涉房屋已经装修并由被告江瑞居住使用。最后，被告虽称即使被告江瑞已经居住使用案涉房屋，亦不能证明系合法入住，但若非原告将案涉房屋交付被告江瑞居住使用，在被告江瑞尚有大额购房尾款未付的情况下，依常理断不会让被告江瑞入住如此之久而坐视不管，并且原告并无所谓非法入住而与被告江瑞进行交涉的证据。故上述刑事判决书、民事调解书，能够与执行调查情况以及被告江瑞陈述相互印证，足以证实被告江瑞与原告签订商品房买卖合同后，即已将案涉房屋交付被告江瑞居住使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘林董与被告江瑞确认权纠纷一案，本院于2017年3月16日立案。2017年4月13日，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、江瑞同意对（2015）洪民初字第01205号民事判决书确定魏某承担的100000元债务其中的65000元承担共同还款责任，于2017年5月13日前给付刘林董。二、案件受理费减半收取40元，由江瑞负担。2017年4月13日，本院作出（2017）苏1324民初2342号民事调解书对上述协议予以确认。后被告刘林董申请执行该调解书。本院于2017年5月15日立案执行，执行案号：（2017）苏1324执2708号。执行过程中，本院于2019年7月3日以（2017）苏1324执2708号执行裁定查封案涉房屋。原告提出执行异议，请求本院中止执行案涉房屋，解除对案涉房屋的查封。本院于2020年11月2日作出（2020）苏1324执异145号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起本次诉讼。另查明：1.2010年2月4日，被告江瑞与原告签订了商品房买卖合同一份。合同第六条约定：“买受人（即江瑞）于2010年1月23日前付人民币68000元，余款102000元，办理银行按揭贷款，买受人于2010年2月12日前付清”。第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第八条约定：“出卖人应当在2010年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合同约定的商品房交付买受人使用……”。被告江瑞向原告支付首付款68000元。原告于2010年3月12日向被告江瑞出具首付款不动产统一发票。被告江瑞至今未向原告交付案涉房屋购房尾款102000元。2.原告与被告江瑞签订案涉商品房买卖合同后，已将案涉房屋交付被告江瑞居住使用。3.2020年4月8日，原告曾至本院起诉被告江瑞解除案涉商品房买卖合同。该案案号为（2020）苏1324民初1412号，后原告撤诉。4.经本院询问，被告刘林董不同意向原告支付被告江瑞所欠原告的剩余购房尾款，亦不同意将被告江瑞所欠原告的剩余购房尾款从案涉房屋变价款中优先支付给原告。原告则称，若执行案涉房屋，要求将被告江瑞所欠原告的剩余购房尾款以及被告江瑞应向原告承担的违约金和损失一并从案涉房屋变价款中优先受偿。5.被告江瑞在本院作为被执行人的执行案件较多，且多以被执行人确无财产可供执行为结案事由而终结本次执行程序。6.本院于2012年6月15日作出（2012）洪商破字第0003-1号民事裁定书，裁定原告重整；于2012年9月11日作出（2012）洪商破字第0003-2号民事裁定书，裁定批准原告重整计划。本院认为，人民法院对被执行人购买但尚未办理产权过户登记手续的房屋采取执行措施，案外人请求排除执行的，并因此提起执行异议之诉的，应将其与被执行人之间的房屋买卖合同关系作为执行异议之诉案件的基础法律关系进行审理，并根据案件具体情形，综合考量房屋买卖合同当事人有无约定解除权、解除权发生时间、解除权有无消灭、案外人对案涉房屋的现有权益等方面，以判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合分析本案全案证据，本院认定原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从原告与被告江瑞有无约定解除权以及解除权的发生时间考量，案涉商品房买卖合同第六条约定：“买受人于2010年1月23日前付人民币68000元，余款102000元，办理银行按揭贷款，买受人于2010年2月12日前付清”。第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”因被告江瑞仅仅支付了首付款68000元，余款102000元至今未付，根据上述合同约定原告自2010年3月15日即享有解除案涉商品房买卖合同的权利。其次，从原告的解除权有无消灭角度考量，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告与被告江瑞并未约定解除权的行使期限，自解除权发生之日即2010年3月15日起算，无论是至原告被裁定重整之日，还是至今，早已超过一年时间。原告并无证据证实其已在相应的期限内通知被告江瑞解除案涉商品房买卖合同，故原告的解除权已经消灭。最后，从原告对案涉房屋的现有权益角度考量，在原告对案涉商品房买卖合同的解除权已经消灭的情况下，因被告江瑞不同意解除合同，且被告江瑞已经实际居住使用案涉房屋，此时原告只能选择继续履行案涉商品房买卖合同，无权取回案涉房屋。原告对案涉房屋的现有权益无法排除对案涉房屋的执行。需要说明的是，虽然原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，但有鉴于被告江瑞尚未支付案涉房屋的剩余价款，执行中，若处置案涉房屋，应从该房屋变价款中优先向原告支付剩余价款。若原告认为被告江瑞应向其承担相应的违约责任或赔偿相应的损失，其可通过另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告江苏中正置业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费3700元，由原告江苏中正置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费3700元。审 判 长  姜 波人民陪审员  曹玉中人民陪审员  孙爱东二〇二一年五月十日书 记 员  李梦晨附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。