广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终405号上诉人（原审被告、案外人）：林进添，男，1994年6月28日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：阳江农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省。法定代表人：彭洪辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许万祥，广东迅恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈达照，广东迅恒（阳西）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：阳江市X丰实业有限公司。住所地：广东省。法定代表人：林建兵，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：林建兵，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省阳江市。原审第三人（被执行人）：莫介来，男，1950年6月12日出生，汉族，住广东省阳江市。原审第三人（被执行人）：李秀英，女，1950年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市。原审第三人（被执行人）：莫紫艳，女，2004年5月8日出生，汉族，住广东省阳江市。法定代理人：梁达凤，女，住广东省阳江市阳东区大八镇沙㙟村委会七星下村一巷1号，系莫紫艳的母亲。上诉人林进添因与被上诉人阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称阳江农商行）、原审第三人阳江市X丰实业有限公司（以下简称X丰公司）、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林进添上诉请求：一、撤销一审判决，驳回阳江农商行的全部诉求；二、本案一切诉讼费用由阳江农商行承担。事实与理由：一、关于涉案商品房的取得情况。涉案商品房是开发商X丰公司用于抵顶欠黄相先的工程款。黄相先的哥哥于2008年6月至2013年6月挂靠阳江市建安集团第二建筑工程有限公司肇庆分公司（以下简称建安二建肇庆分公司）承接工程期间因涉诉纠纷，导致阳江市建安集团第二建筑工程有限公司（以下简称建安二建公司）的资金被法院强制执行，黄孔先作为建安二建肇庆分公司的负责人，在与建安二建公司内部承包关系中，需要对该笔债务承担偿还责任，但黄孔先在2014年去世，黄相先自愿承担黄孔先挂靠建安二建公司期间的债务。因三方希望尽快解决各自债权债务，又得知林进添一家需要购买房屋，故建安二建公司找到林进添的父亲，表示愿意以九二折即928521.96元的价格出售涉案商品房给林进添，林进添一家表示同意。在黄相先与X丰公司协商一致以涉案商品房抵顶工程款后，林进添与X丰公司于2015年2月5日X丰公司售楼处签订《商品房买卖合同》，林进添的母亲于当日通过银行转账的方式支付了办证费用60555元和物业维修资金13214元，X丰公司出具了相应的收款收据给林进添。待办结X丰公司与黄相先的工程款结算手续后，黄相先和建安二建公司提出将购房款928521.96元汇入建安二建公司的账户，故林进添的母亲按照要求，于2015年2月11日向建安二建公司的银行账户汇款928521.96元并注明“代肇庆公司还法院划款”，据此，林进添已完成了支付购房款的义务。至于黄相先与X丰公司、黄相先与建安二建公司之间的具体债权债务关系，林进添作为非债权债务关联方，不清楚各方之间是否签有以物抵债协议，即使存在该协议，林进添作为非关联方，亦非法律专业人士，未能意识到要向黄相先、X丰公司、建安二建公司索取以物抵债协议或者抵扣工程款的收据等书面材料，现在要找到这些书面材料更是难上加难，一审法院将举证责任分配给林进添是不公平的。二、林进添作为普通购房者，非法律专业人士，涉案商品房在交易时，X丰公司已办理商品房预售许可证，由于林进添是一次性付款，加上没有法律意识，故没有在签订《商品房买卖合同》、付清购房款后要求X丰公司办理预告登记，而是等待X丰公司通知交房以及办理产权过户手续。可见林进添在购买涉案商品房时已尽到足够谨慎义务。三、在签订《商品房买卖合同》后，X丰公司一直未通知林进添收房，在林进添不断催促的情况下，双方才于2018年6月1日办理交房手续，林进添即对涉案商品房进行装修。在物业公司给予的四个月装修期届满后，林进添每月按时缴纳物业管理费、水电费。林进添未能提供涉案商品房水电费发票的原因是由于涉案商品房所在的小区至今尚未将水电费直接由水务公司、供电公司分户收取，林进添无法前往水务公司、供电公司打印涉案商品房的水电费发票。另外，林进添在一审开庭后即到阳西县溪头镇石港村委会开具与母亲冯区红的亲属关系证明并提交给一审法院，一审判决认定林进添没有提交林进添与母亲冯区红的亲属关系证明，是认定事实不清。综上，林进添在法院查封涉案商品房之前已和X丰公司签订了《商品房买卖合同》，并已全部支付房价款，虽未办理预告登记或者产权过户登记手续，但林进添对此没有过错；林进添名下也没有其他用于居住的房屋。因此，林进添的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条的规定，请求支持林进添的诉求，保护消费者对涉案商品房的物权期待权。阳江农商行辩称：一、林进添对涉案商品房不享有实体权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定可以排除执行的情形。（一）本案不能认定林进添与X丰公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。X丰公司在本案没有出庭参加诉讼，且没有证据证实购房款的交付，林进添与X丰公司签订的《商品房买卖合同》的真实性和合法性无法确认，不能认定双方存在真实的商品房买卖，因此，林进添不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，不能据此主张对涉案商品房的民事权益。（二）林进添虽然提供了其个人在江城区的房产查询记录，但并未提供子女、配偶等家庭成员的市区房产查询记录，也没有提供其及家庭成员在阳东区的房产查询记录，现有证据未能充分证实林进添名下在阳江内没有其他房屋用于居住的事实，应认定林进添对涉案商品房享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。（三）现有证据无法证实林进添主张购房款支付的事实。按照《广东省商品房预售管理条款》第三十一条规定，预售人应按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。林进添没有提供相应的银行存款凭据，也没有其他转账流水记录，无法证实其支付了购房款1009263元，不能根据林进添提供的收款收据认定其已实际支付了购房款。本案中，X丰公司没有出庭参加诉讼，林进添所主张的购房款交付过程的真实性无法核实。此外，按照林进添的主张，林进添在客观上确实没有向X丰公司支付过任何购房款；本案也没有证据证实林进添所称的黄相先、黄孔先、建安二建公司、建安二建肇庆分公司、X丰公司之间的关系和债权债务情况，无法判断各主体之间债权债务关系的真实性和结算的真实情况，冯区红转账支付的928521.96元也无法体现出与本案存有关联性，故一审判决未认定林进添支付购房款的事实清楚。退一步而言，林进添主张X丰公司通过以物抵债方式将涉案商品房抵顶给建安二建公司，其再向建安二建公司购买涉案商品房，存在两个房屋买卖合同关系，故本案不能认定林进添向X丰公司购买涉案涉案商品房的事实。再者，即使本案存在林进添主张的通过以物抵债方式购买涉案商品房，本案也不应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定认定林进添对涉案商品房享有物权期待权。最高人民法院在（2020）最高法民申3620号民事裁定书认定的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于该条规定的不动产买受人范围，不能适用该条规定予以保护；涉案协议实为消灭双方间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的购房合同存在差异，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，也不能据此认定债权人享有物权期待权。基于（2020）最高法民申3620号案件是最高人民法院最新裁判指导案例，根据类案同判原则，本案同样也不能认定林进添对涉案商品房享有物权期待权，二审法院应当不予支持林进添的主张。二、林进添提供的照片是2020年1月6日拍摄的，提供的物业费缴纳收据是2019年11月16日开具的，相关收据所反映的费用实际产生时间和真实情况无法核实。收款收据显示的物业费、水费、垃圾费、公摊电费等发生在2020年3月之后，为涉案商品房被查封之后的缴费记录，不能证明林进添在法院查封之前已合法使用该商品房。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定的适用前提是商品房购房消费者无过错的情形。涉案商品房在出售前已抵押登记给阳江农商行，林进添完全有能力也有可能查证涉案商品房的权属状况，林进添在购买过程中没有尽到注意义务，更没有要求X丰公司签订正式商品房买卖合同、办理网签备案和产权登记手续，说明林进添对涉案商品房未能办理过户登记存在过错，不能依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定享有买受人权利优先于阳江农商行抵押权利的特殊保护措施。阳江农商行认为，林进添主张的以工程款抵付购房款，本质是以普通债权相互抵销达到消灭各自债务的目的，购房并非合同目的，林进添主张以工程款抵付购房款，损害了阳江农商行的担保物权，违背了担保物权优于普通债权保护的基本司法原则。四、涉案商品房已于2014年11月14日抵押登记于阳江农商行，阳江农商行对涉案商品房享有合法有效的抵押担保物权，根据《民法典》第四百零六条的规定，无论涉案商品房是否转让给林进添，均不影响阳江农商行享有的抵押权，林进添请求排除对涉案商品房的执行理据不足。X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳没有提供诉讼意见。阳江农商行向一审法院起诉请求：一、撤销（2019）粤1702执异186号执行裁定书，准许对坐落于阳江市江城区X号X丰·金山XXX房的执行；二、本案的诉讼费由林进添承担。一审法院认定事实：涉案商品房位于阳江市江城区X号X丰•金山XX，属于X丰公司开发建设的商住房，领有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。2014年11月14日，X丰公司为向阳江农商行借款而与阳江农商行签订了《借款合同》及《房地产抵押合同》，将其名下的X丰•金山XX51处（其中一处为涉案商品房X房）在建工程房产抵押给阳江农商行，并分别办理了抵押登记，后X丰公司偿还了部分借款本息，阳江农商行对在建工程抵押房产中的19处房产涂销了抵押，尚有包括本案涉案商品房在内共32处房产作为余下借款的抵押，未解除抵押登记。2015年2月5日，X丰公司作为出卖人与林进添作为买受人签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：该商品房为本合同第一条规定的项目中第Y幢X号房；该商品房合同约定建筑面积共175.02平方米，其中，套内建筑面积148.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.95平方米；该商品房单价6816.12元，总金额1009263元。同日，X丰公司出具《收据》三张，分别载明林进添交来Y幢X房房款1009263元、物业维收基金13214元、办证费60555元。2018年6月1日，林进添办理涉案商品房收楼手续。2019年11月16日，金山XX服务中心出具《收据》一张，载明林进添交付2018年10月至2019年10月的物业费、水费、分摊费合计2967元。一审法院在审理阳江农商行诉X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳金融借款合同纠纷一案中，于2018年12月26日作出（2018）粤1702民初1254号民事判决，判决：一、限X丰公司在判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠的借款本金1567万元及利息（含罚息、复利）4182500元（上述款项暂计至2018年10月20日，从2018年10月21日起计至判决确定的履行期限届满之日止的利息按双方签订的《借款合同》约定的利率计算）给阳江农商行；二、限X丰公司在判决发生法律效力之日起十日内支付律师服务费4万元给阳江农商行；三、林建兵对上述判决第一项、第二项所确定的X丰公司的债务承担连带清偿责任；林建兵承担保证责任后，有权依法向X丰公司追偿；四、莫介来、李秀英、莫紫艳在各自继承莫纯恩的遗产实际价值范围内对上述判决第一项、第二项所确定的X丰公司的债务承担连带清偿责任；莫介来、李秀英、莫紫艳承担保证责任后，有权依法向X丰公司追偿；五、X丰公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，阳江农商行有权对依法拍卖或变卖X丰公司名下的坐落于阳江市江城区X号X丰.金山XXY幢203房、401房、501房、601房、701房、801房、901房、1001房、1101房、1501房、1601房、304房、404房、504房、1004房、1104房、X房、1404房，以及6幢202房、203房、301房、401房、801房、901房、1001房、1101房、1301房、304房、404房、504房、604房、704房共32处在建工程的所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；六、X丰公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，阳江农商行有权对依法拍卖或变卖X丰公司名下的坐落于阳江市江城区振兴路9号之一、二、三（不动产权证书号：X）不动产的所得价款在清偿第一顺位债务700万元后在300万元范围内享有优先受偿权。因X丰公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫紫艳没有履行上述生效判决确定的义务，阳江农商行向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理，执行案号为(2019）粤1702执887号。在(2019）粤1702执887号执行过程中，根据阳江农商行的申请，一审法院于2019年3月28日作出(2019)粤1702执887号之一执行裁定，依法查封了涉案商品房，并于2019年4月3日采取了查封措施。2019年10月10日，林进添向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年11月8日作出（2019）粤1702执异186号执行裁定，裁定中止对阳江市江城区X号X丰·金山XXY幢X房的执行。阳江农商行在收到该执行裁定之后，于2019年12月4日向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，林进添主张其是通过承建商承建二建公司购买涉案商品房，按照X丰公司要求将房款转给建安二建公司，由于是一次性付款，打折后房款为928521元，该款是通过其母亲冯区红的账户转账至建安二建公司的账户。对于上述主张，林进添当庭提交了转账记录（该记录载明冯区红于2015年2月11日通过中国工商银行的账户向建安二建公司转入人民币928521.96元，摘要为代肇庆公司还法院划款），并称庭后提交其与其母亲的关系证明给一审法院，但截至2020年11月13日没有向一审法院提供其与冯区红的关系证明。林进添称其收楼后于2018年12月装修涉案商品房，2019年9月入住，未婚，在阳江内没有其他房屋用于居住。至本案一审法庭辩论终结时，涉案商品房尚未办理房地产权登记手续。据林进添提供的《不动产登记资料自助查询结果证明》可知，截止2020年1月6日10时47分,林进添名下在阳江市区均无不动产登记记录。另外，阳江农商行主张林进添在申请执行异议时提供的《广东省阳江市商品房预售许可证》[该许可证载明有效期自2014年9月30日至2016年9月30日（过期无效）]显示该证有效期至2016年9月30日，林进添与X丰公司签订该协议时间为2017年1月2日，已过预售证有效期，该协议不具法律效力。根据审理需要，一审法院于2020年9月24日发函至阳江市住房和城乡建设局，调查“坐落于阳江市江城区X号X丰﹒金山XXY幢、6幢在2015年1月1日至2018年1月1日期间是否领取商品房预售许可证？如领取，请复函告知商品房预售许可证证号及有效期的起止时间等信息。”2020年10月16日，阳江市住房和城乡建设局复函一审法院称：“一、阳江市X丰实业有限公司于2014年9月向我局申领了于阳江市江城区X号X丰·金山XX5、6幢《商品房预售许可证》（阳预许证字2014054号）。预售许可证有效期为：2014年9月30日至2016年9月30日。二、根据阳江市人民政府于2016年2月25日印发的《阳江市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见）（阳府[2016]9号）关于‘取消设置商品房预售许可证有效期的规定，商品房预售许可证不再设置许可证有效期’的规定，在该文印发之前已领取的《商品房预售许可证》，其有效期到期后自动延续。”另查明，阳江农商行于2020年1月21日成立。中国银行保险监督管理委员会阳江监管分局于2020年1月20日出具阳银保监复［2020］3号《关于阳江农村商业银行股份有限公司开业的批复》，该批复载明阳江农商行开业之时，广东阳江农村商业银行股份有限公司、广东阳东农村商业银行股份有限公司、阳江市海陵区农村信用合作联社解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由阳江农商行承继。一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，主要围绕作为案外人的林进添是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条司法解释赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,故林进添对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益作出如下分析：林进添在诉讼中提供了《商品房买卖合同》《收据》《不动产登记资料自助查询结果证明》《收楼确认书》《物业费收据》，房屋使用照片、转账记录等证据主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。首先，经分析林进添的上述证据，转账记录属于客观证据，该证据明确载明冯区红于2015年2月11日通过中国工商银行的账户向建安二建公司转入的928521.96元系代肇庆公司还法院划款，与林进添在一审庭审中所述其通过承建商建安二建公司购买涉案商品房，按照X丰公司要求，其通过母亲冯区红的账户将折后房款928521元转给建安二建公司的事实明显不符，据此，应认定林进添与X丰公司签订的《商品房买卖合同》、支付购房款的《收据》真实性均存疑。其次，林进添提供的房屋使用照片系其本人于2020年1月6日拍摄，其提供金山XX服务中心出具的缴交的物业费的收据于2019年11月16日出具，而该收据载明林进添缴纳的物业费、分摊费所产生时间是2018年10月至2019年10月一整年的费用，在林进添没有提供其它客观证据如缴交涉案水电费发票的情况下，对其在一审法院查封涉案房产前合法占有使用涉案商品房的事实不予确认。再者，涉案商品房登记在X丰公司名下,林进添主张X丰公司通过以物抵债的方式将涉案商品房抵顶给建安二建公司，其再向建安二建公司支付购房款而购买涉案商品房，林进添作为涉案商品房的以物抵债受让人,应就原债务客观存在并且履行期限已经届满承担举证责任,但林进添在本案中并未提供相关的证据予以证实。另外，林进添在本案中未能提供合法有效的以物抵债协议，无法核实X丰公司与建安二建公司之间是否存在以物抵债及林进添是否为以物抵债受让人的事实，也无法判断涉案商品房的价值与原债务数额合理对应，这对X丰公司的其他债权人有显失公平之嫌。综上所述,林进添对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。阳江农商行在本案中请求对涉案商品房继续执行，理据充分，应予以支持。在申请执行人异议之诉纠纷中，人民法院判决准许对执行标的执行的，执行异议裁定失效，即一审法院（2019）粤1702执异186号执行裁定书失效，阳江农商行提出撤销（2019）粤1702执异186号执行裁定书的请求，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九规定，作出判决：准许执行登记在X丰公司名下坐落于阳江市江城区X号X丰·金山XXY幢X房。一审案件受理费100元，由林进添负担。二审期间，林进添提供以下证据：一、收款收据、微信缴费记录、阳江**润燃气有限公司专用收据，拟证明林进添缴纳涉案商品房的水电费、垃圾费、燃气费等情况，证实林进添在查封前已合法占有使用涉案商品房的事实。二、《室内装修合同》、收据、银行流水，拟证明林进添已为涉案商品房花费大额装修费用。三、银行流水明细信息、照片，拟证明林进添在与X丰公司签订《商品房买卖合同》的同时，通过林进添母亲冯区红的银行账户向X丰公司的法定代表人林建兵的账户支付了涉案商品房的办证费73769元。四、《协议书》《承包经营合同》，拟证明案外人黄相先借用黄孔先名义于2008年6月至2013年6月挂靠建安二建肇庆分公司，黄相先需要对建安二建肇庆分公司在其挂靠经营期间产生的债务承担偿还责任。五、（2012）肇鼎法莲民初第61号《民事判决书》，拟证明黄相先挂靠建安二建肇庆分公司承接工程期间因涉诉纠纷，导致建安二建公司的资金被法院强制执行，即因内部承包关系，黄相先对该笔债务向建安二建公司承担清偿责任。六、（2017）粤01民终16288号《民事判决书》，拟证明经法院查明，茂名三建确认黄相先是X丰金山XX工程项目的负责人，不排除X丰公司欠黄相先工程款未付，遂以涉案商品房抵顶工程款。七、茂名三建更换收据明细、金山XX房屋抵顶工程款表，拟证明X丰公司以金山XX工程中多套房产用于抵顶欠黄相先的工程款，黄相先就工程款抵顶情况制作的明细表。八、《收据》，拟证明经黄相先、建安二建公司、X丰公司协商一致，由林进添直接向建安二建公司支付购房款，三方之间的债务清偿完毕，X丰公司出具收据给林进添证实已完成购房手续。九、《收款收据》，拟证明因黄相先与建安二建公司之间存在债务纠纷，X丰公司欠黄相先工程款，遂将涉案商品房由黄相先转让给林进添以抵顶X丰公司欠黄相先的工程款，而林进添根据黄相先的要求直接向建安二建公司支付购房款以了结黄相先欠建安二建公司的债务，建安二建公司出具收款收据给黄相先持有。十、《收据》，拟证明因涉案商品房由黄相先转让给林进添以了结X丰公司欠黄相先的工程款，黄相先委托黄业清作为经手人出具收据给X丰公司。十一、《母子关系证明》，拟证明支付涉案商品房购房款的冯区红是林进添的母亲。十二、《不动产登记资料查询证明》，拟证明林进添名下在阳江市辖区内没有其他房产。经本院组织各方当事人质证，阳江农商行质证意见如下：一、对证据一的三性及证明内容有异议。金山XX服务中心并非合法的主体或物业服务公司，无法核实收款收据的真实性和合法性。收款收据显示的物业费、水费、垃圾费、公摊电费等发生在2020年3月之后，为涉案商品房被查封之后的缴费记录；微信转账记录的真实性无法核实，所缴费户名为阳江市X丰*****，并非是林进添，该微信转账记录与本案无关联性，转账记录所反映的缴费时段为2019年4月之后，也是涉案商品房被查封之后的缴费记录；华润燃气专用收据仅是属于预收费用，即使林进添在2019年2月27日预交安装费，不等同于林进添在涉案商品房被查封前已合法使用该商品房的事实。二、对证据二的三性及证明内容有异议。银行流水交易显示收款方为“谭升柱”，非装修公司，交易流水显示款项与装修无关联性。三、对证据三的三性及证明内容有异议。该流水显示的收款方并非X丰公司，交易记录与本案无关联。如果此款属于办证费的话，林进添直接将相关款项交给林建兵显然是为了回避，违反正常交易规定，应认定双方存在相互串通的行为。四、对证据四的三性及证明内容有异议。案外人黄相先、黄孔先、建安二建肇庆分公司之间的关系，与本案没有关联。黄孔先死亡后，黄相先不是第一顺位法定继承人，无权代表与建安二建公司处理涉及黄孔先的债权债务事项。本案没有任何证据证实黄孔先与建安二建公司、建安二建肇庆分公司存在债权债务关系和相关债务结算事实。五、对证据五的真实性和合法性由法院依法审查认定，该证据与本案无关联性，该民事判决查明认定的事实和所涉的债权债务均与本案无关。从该民事判决书内容上看，尚不清楚涉案债务是否履行、相关的民事判决是否申请执行、建安二建公司是否实际承担责任，以及黄相先与建安二建公司是否实际已形成债权债务关系等事实，不能据此认定黄相先对建安二建公司负有债务未履行。六、对证据六的真实性和合法性由法院依法审查认定，该证据与本案无关联，对该组证据证明事实有异议。在广州市旺发机械设备有限公司与茂名三建财产租赁合同纠纷一案中，一审法院没有认定黄相先与茂名三建存在挂靠关系，二审亦维持一审事实认定，没有认定黄相先与茂名三建存在挂靠关系。根据（2017）粤01民终16288号民事判决所认定的事实，黄光建是涉案工程的负责人，黄相先不是负责人，阳江市中级人民法院没有认定黄相先与茂名三建存在挂靠关系，没有认定黄相先是涉案工程的负责人。该两份民事判决书与林进添主张的以房抵顶工程款没有关联性，不能证实林进添主张的事实。七、对证据七的三性及证明内容有异议。该组证据是单方自行制作的证据，不具有证明力。如果X丰公司与茂名三建存在以房抵顶工程款，双方应会有相关抵顶协议或者债权债务结算协议，但本案至今未见双方债权债务结算协议文件，故不能认定存在林进添主张的以房抵顶工程款的事实。八、对证据八的三性及证明内容有异议。X丰公司没有出庭，且没有相关购房款项交付客观的书面凭据，无法确认该收据所涉款项交付的真实性。另据查明事实，林进添确实没有支付购房款给X丰公司，应认定两者不存在房屋买卖合同关系。该证据不能证实林进添主张黄相先、建安二建公司、X丰公司之间债务结算和抵付事实。九、对证据九、证据十的三性及证明内容有异议。该两组证据无原件核对，真实性无法核实。收款收据显示的款项与X丰公司、涉案工程、涉案商品房买卖无关联性。本案没有任何书面证据直接证实X丰公司、建安二建公司之间存在以房抵债和相关债务结算的事实，不能据此认定林进添主张证明的事实。十、对证据十一的三性不予认可，该证据不具有民诉法司法解释第115条规定的单位出具证明材料的合法要件，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不具有证明力。十一、对证据十二的真实性无意见，但该证据仅是反映林进添个人的房屋登记情况，未能反映林进添的配偶、父母、子女等家庭成员的房屋登记情况，不能据此认定林进添在阳江市区没有其他用于居住的房屋。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2015年2月5日，林进添与X丰公司签订《商品房买卖合同》，约定林进添向X丰公司购买X丰金山XXX房，房价款为1009263元，该合同载明林进添在签订合同时一次性付清商铺房的购房款1009263元。X丰公司亦于当日出具《收据》载明收到林进添交来X房房款1009263元。同日，黄业清出具《收据》，载明收到X丰公司交来工程预付款（转付X丰公司金山XX5-X房款）1009263元。林进添主张黄业清是受黄相先委托出具收据给X丰公司的。在广州市中级人民法院审理的茂名市第三建筑集团有限公司与广州市旺发机械设备租赁有限公司（X丰金山XX项目塔式起重机的出租方）财产租赁合同纠纷[（2017）粤01民终16288号]一案中，茂名市第三建筑集团有限公司提供了《报警回执》《立案决定书》《讯问笔录》，广州市旺发机械设备租赁有限公司对《讯问笔录》的质证意见提及李伟文的《讯问笔录》陈述到黄光建是涉案项目主管，黄业清是财务人员。茂名市第三建筑集团有限公司在该案二审中承认黄相先与其公司存在挂靠关系，但未签订挂靠合同，黄光建是黄相先委派的，是整个项目的负责人。又查明：2013年8月5日，肇庆市鼎湖区人民法院作出（2012）肇鼎法莲民初第61号《民事判决书》，判决黄相先支付冯家振2975324.06元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付冯家振该款的违约金（其中：1720000元从2019年1月11日起计至付清日止，1255324.06元从2010年3月30日起计至付清日止），建安二建公司对上述判项承担补充清偿责任。2015年2月11日，建安二建公司出具《收款收据》，载明收到肇庆分公司（黄相先）还黄相先与冯家振案件法院强制执行款928521.96元，该《收款收据》备注“（2013）肇鼎法执字第224号恢1号文件”。同日，冯区红通过其名下X账户向建安二建公司汇款转账928521.96元，并注明“代肇庆公司还法院划款”。林进添主张涉案商品房是X丰公司用于抵顶欠黄相先的工程款，而黄相先又欠有建安二建公司款项，黄相先将涉案商品房以九二折转让给林进添，由林进添通过其母亲直接向建安二建公司支付购房款用于偿还黄相先欠建安二建公司的款项。2015年2月5日，冯区红向X丰公司法定代表人林建兵名下X账户汇入73769元，同日，X丰公司出具两份《收据》，载明收到林进添交来X丰金山XXX房物业维修基金13214元和办证费60555元。再查明：阳西县溪头镇石港村民委员会在2020年9月22日出具《母子关系证明》：“兹有我村委会X号村民，冯区红，女，1970年7月4日出生，身份证号码：X。与林进添，身份证号码：X，是母子关系”。溪头派出所于2020年9月23日该证明下方空白处加具“根据村委会调查，以村委会意见为准”的内容并加盖公章。林进添称本人未婚，其提供的不动产登记资料查询结果证明，反映至2021年4月，林进添在阳江市江城区、高新区、海陵区，阳江市阳东区，阳春市以及阳西县均没有房产登记信息。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是林进添对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人之间的纠纷发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定进行审查处理。阳江农商行请求执行涉案房产是基于（2018）粤1702民初1254号民事判决认定阳江农商行有权对拍卖或变卖该房产在建工程的所得价款在债权范围内享有优先受偿权，而林进添是以其对涉案商品房享有实体权利为由请求排除强制执行。虽然根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款、第六十八条关于抵押物转让、继承、赠与不影响抵押权行使的规定，抵押物所有权归属的变化不得对抗已在先成立的抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十七条亦规定如申请执行人对执行标的享有担保物权，则不予支持案外人提出的排除执行异议，但该条规定中有“法律、司法解释另有规定的除外”的但书内容，因此应依照其他法律、司法解释的规定判定是否存在可对抗抵押权的例外情形。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，即使购房消费者对商品房的享有物权期待权属于债权，而抵押权人享有的抵押权属于物权，但基于生存利益至上的考虑，法律赋予了购房消费者的权利优于抵押权保护，因此购房消费者对商品房享有的权益可以对抗抵押权，购房消费者有权通过执行异议程序请求阻却抵押权人对商品房的执行。故阳江农商行能否依据（2018）粤1702民初1254号民事判决申请执行涉案商品房，关键在于林进添是否构成商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对商品房消费者的鉴别条件作出了明确规定，故林进添只有在举证证明其符合上述规定才能阻却涉案商品房的执行。首先，林进添与X丰公司在涉案商品房被法院查封前已签订《商品房买卖合同》，虽然在签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房处于抵押登记期间，但根据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”以及《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，X丰公司与林进添签订《商品房买卖合同》并无违反法律禁止性的规定。涉案《商品房买卖合同》加盖了X丰公司的公章及法定代表人的签名章，即使林进添在购房前未尽充分审慎注意义务，但现有证据不足以证明林进添所主张的购房款支付方式违反了法律的禁止性规定，而且林进添的母亲还向X丰公司的法定代表人林建兵账户汇入73769元用于支付涉案商品房的物业维修基金和办证费，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，本案不足以认定林进添与X丰公司存在恶意串通虚构买卖涉案商品房的事实，应认定林进添与X丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。因此，本案可认定林进添与X丰公司在涉案商品房被法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，林进添尚未结婚，其提供的不动产登记资料查询结果证明其本人名下在阳江市辖区范围内没有可用于居住的房屋。再次，林进添提供的黄业清出具的收据载明了“收到X丰公司交来工程预付款（转付X丰公司金山XX5-X房款）1009263元”。广州市中级人民法院（2017）粤01民终16288号民事判决书中广州市旺发机械设备租赁有限公司，提及李伟文的《讯问笔录》陈述到黄光建是涉案项目主管，黄业清是财务人员；同时，茂名市第三建筑集团有限公司在该案二审中承认黄相先与其公司存在挂靠关系，但未签订挂靠合同，黄光建是黄相先委派的，是整个项目的负责人。故林进添主张涉案商品房是X丰公司用于抵顶欠黄相先的工程款的可信度较高。同时，林进添提供的肇庆市鼎湖区人民法院（2012）肇鼎法莲民初第61号《民事判决书》反映黄相先应支付冯家振2975324.06元及相应违约金，建安二建公司承担补充清偿责任；结合建安二建公司2015年2月11日出具的收到“肇庆分公司（黄相先）还黄相先与冯家振案件法院强制执行款928521.96元”的《收款收据》以及同日林进添母亲冯区红向建安二建公司汇入同样金额并备注“代肇庆公司还法院划款”的汇款凭证，可认定林进添的母亲向建安二建公司汇款928521.96元以代黄相先支付欠建安二建公司的款项。综合林进添与X丰公司签订《商品房买卖合同》以及X丰公司出具收到购房款1009263元的收据给林进添的行为，林进添主张X丰公司以涉案商品房抵顶欠黄相先的工程款，黄相先再将涉案商品房转让给林进添，由林进添代为偿还欠建安二建公司款项的事实具有高度盖然性，本院予以采信。虽然黄相先与X丰公司的交易行为是为了消灭工程款的债权债务关系，但林进添本与X丰公司、黄相先或者建安二建公司不存在债权债务关系，其代黄相先偿还欠建安二建公司款项的目的是为了受让涉案商品房，并由此完成购房款的支付，X丰公司与林进添签订《商品房买卖合同》以及出具收到林进添交来购房款的《收款收据》，证实X丰公司认可黄相先与林进添之间的交易行为，足以认定林进添已付清涉案商品房的购房款。虽然林进添所支付的购房款并非依《广东省商品房预售管理条款》的规定汇至商品房预售款专用账户，但要求预售人（X丰公司）将商品房预收款存入商品房预收款专用账户属于行政管理手段，不能由此认定林进添没有履行支付购房款的义务。林进添主张其已付清涉案商品房的购房款，理据充分，本院予以采纳。综合上述分析，林进添提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条的规定，阳江农商行主张林进添在与X丰公司的交易中存在过错，并非善意的商品房消费者，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条不同于该司法解释第二十八的规定，第二十九条规定较第二十八条规定更为宽泛，只要林进添符合消费者购房人的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。故林进添请求排除对涉案商品房的排除强制执行，理据充分，本院予以维持。一审判决处理不当，本院予以纠正。林进添在二审所提供的证据均在一审起诉前存在，但其一审没有提供该证据，而本案二审基于林进添提供的证据对一审判决进行改判，故本院酌定二审案件受理费由林进添自行负担。据此依照《最高人法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7808号民事判决；二、驳回阳江农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由阳江农村商业银行股份有限公司负担；二审案件受理费13085元，由林进添负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  陈欢欢审 判 员  莫怡华二〇二一年五月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）上海市高级人民法院：你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。此复。