上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3731号上诉人（原审原告）：上海邦策投资管理有限公司，住所地上海漕河泾开发区新经济园民益路201号12幢402-238室。法定代表人：汪纪国，董事长。委托诉讼代理人：葛晓奇，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：许莉静，上海日盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海力寰酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路5007号。法定代表人：洪邦耀，执行董事。委托诉讼代理人：张景三，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廉冠，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海邦策投资管理有限公司（以下简称邦策公司）、上诉人上海力寰酒店管理有限公司（以下简称力寰酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初57972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦策公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持邦策公司关于租金滞纳金、物业管理费滞纳金、水电费滞纳金的一审诉讼请求。事实和理由：一、自2016年以来，力寰酒店从未按约支付租金和物业管理费，邦策公司提起诉讼，经法院主持调解，力寰酒店支付了当时所欠的租金，合同继续履行。但自2017年7月以来，力寰酒店又持续欠付租金及相关费用，其迟延支付租金的行为具有明显恶意。二、力寰酒店的行为构成重大违约，邦策公司无奈之下只得再次起诉解除合同。前案中邦策公司不存在滥用诉权，更未错误保全，前案判决虽未支持邦策公司解除合同的诉请，但不能据此认定力寰酒店未违约。三、一审判决认为不能排除邦策公司在前案中的财产保全行为对力寰酒店付款能力的影响，力寰酒店未付租金系事出有因，该认定缺乏事实依据。力寰酒店在一审中未举证证明前案保全的财产金额及其应付款金额，一审判决在未查明财产保全是否影响力寰酒店支付能力的情况下，任意作出不能排除财产保全措施影响租金支付的认定缺乏依据。力寰酒店辩称：不同意邦策公司的上诉请求及事实理由。一、力寰酒店欠付租金是由于邦策公司前案中的错误保全造成的，由此产生的后果应由邦策公司承担，力寰酒店不支付滞纳金、违约金。二、在邦策公司保全期间，力寰酒店的账户内有大量余款，其中有一笔XX有限公司（以下简称XX酒店）的应付账款即达人民币（币种下同）300万元，该金额足以支付租金，但因前案的错误保全，导致力寰酒店的账户从2019年9月至今一直处于查封冻结状态，此不应归责于力寰酒店。力寰酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回邦策公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。1．适用简易程序严重超过审限。一审立案日期为2020年8月10日，判决日期为2020年12月21日，超过法定审限。2．邦策公司对租赁房屋长期拒绝履行维修义务，构成严重违约，力寰酒店要求对外墙严重脱落等危险情形进行调查，但一审法院不予理睬。3．一审法院未依法审查错误保全的情况。本案的租赁合同纠纷实则是前案的错误保全所致，前案保全金额高达900多万元，远超过诉请金额，力寰酒店要求调查前案中力寰酒店账户的保全情况及XX酒店应付账款的冻结情况，但一审法院不予回应。4．一审庭审草率进行，调查阶段遗漏重要事实，比如对恶意保全问题及租赁物的危险情形等，且不允许力寰酒店全面陈述事实。二、一审判决对事实认定存在严重错误。1．刻意回避或遗漏力寰酒店关于邦策公司违反合同义务、拒绝履行维修义务的陈述及证据，有意偏袒邦策公司。2．对诸多事项的描述有误，包括：未严格核查前案错误保全事项；采取保全措施完全不顾力寰酒店的生产运营情况，导致员工工资无法发放、物品无法采购、租金无法支付；冻结力寰酒店的四家银行账户而判决书中只认定冻结三家，遗漏了中国银行账户，且对冻结的账户金额未全面描述。三、一审判决的认定理由存在严重错误。1．逻辑论证方面简单粗暴割裂因果关系，罔顾事实真相。前案保全时，力寰酒店银行账户中尚有100多万元可用于租金支付，而近千万元的保全金额把力寰酒店逼上绝路。2．事实论证方面前后矛盾。一审判决既认定不能排除前案保全行为对力寰酒店付款能力的影响，但在对保全措施的认定部分却认定XX酒店金额为0债权。本案应查明的是邦策公司的错误保全对力寰酒店的租金支付造成多大影响，邦策公司是否存在过错，对此一审判决却予以回避。四、一审判决适用法律严重错误。邦策公司违反合同在先，错误保全导致力寰酒店无法运营在后，力寰酒店有理由拒付租金，本案应适用民法典第七百二十九条、第五百九十二条的规定，判令承租人可以解除合同，当事人根据过错各自承担相应的责任。邦策公司辩称：一、一审程序合法，不存在违法情况，力寰酒店的主张没有依据。二、力寰酒店主张房屋外墙脱落、漏水导致房屋无法正常使用，但其并未提供证据予以证明，即便外墙脱落，亦不影响房屋的使用，且力寰酒店一直在正常经营使用中。另外，租赁房屋的内外部装修包括外墙装修均是力寰酒店实施的，邦策公司提供的只是房屋主体结构，故外墙脱落应由力寰酒店自行维修。三、前案的财产保全冻结了力寰酒店的账户，但并未冻结到足够的银行存款，亦未影响力寰酒店的正常经营及其支付租金的能力。四、前案中邦策公司有采取保全措施的权利，该案法院未支持邦策公司要求解除合同的诉请，是认为力寰酒店违约情节轻微，并非邦策公司的保全行为错误。从2016年开始，力寰酒店一直迟延支付租金，现又以种种理由对此进行无理辩解，其理由不能成立。邦策公司向一审法院起诉请求：1．判令力寰酒店向邦策公司支付自2019年10月1日起至2020年12月31日的租金6，614，400元（已扣除2020年2-4月减免的租金）及滞纳金（2019年10月7日至2020年12月31日为842，615.20元）；2．判令力寰酒店向邦策公司支付自2019年9月1日起至2020年12月31日的物业管理费533，568元（按照每月33，348元计算）及滞纳金61，143.56元；3．判令力寰酒店向邦策公司支付自2019年11月1日起至2020年9月30日的水电费229，332.91元及滞纳金30，378.53元（自2019年12月25日至2020年12月31日）；4．本案诉讼费、财产保全费由力寰酒店承担。一审法院认定事实如下：2013年，邦策公司、力寰酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定邦策公司（出租方、甲方）将上海市浦东新区川沙路5007号地下室（部分）、一层、四楼至二十四楼、部分停车场等建筑面积约为10，229.34平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给力寰酒店（承租方、乙方）开设汉庭全季酒店经营使用；交房日为2013年9月1日；租赁期共计20年，2013年9月1日系争房屋交付日即为租赁期开始，至2033年8月31日止，每年按365天计。合同第4.1条约定，自系争房屋交付的次日起，前三个租赁年度采用固定租金的方式计算，租金为600万元／年，自第四个租赁年度开始，租金每三年环比递增6％。第4.4条约定，租金先付后用，首期租金为六个月支付一次，六个月期满后的第一个年度为每两个月支付一次，保证金为一个月的租金（付二押一）；该第一个年度期满之后为每三个月支付一次，保证金为一个月的租金（付三押一）；乙方应于每两个月（或每叁个月）的第一个工作日之前向甲方付清，甲方应在收到乙方支付完租金后的5个工作日内向乙方提供当期应收租金的相应项目的合法发票，甲方逾期向乙方开具并交付发票的，后期的租金乙方可相应延期支付。合同第12.5条约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的万分之五支付违约金，直至乙方付清欠款之日止。合同第12.8条约定，本合同约定的违约金，双方均表示放弃依合同法要求人民法院减收的请求权。本合同中全部损失包括直接与间接损失。合同签订后，双方各自履行。2016年，邦策公司曾起诉力寰酒店，后经法院主持调解并出具（2016）沪0115民初10267号民事调解书，双方同意租赁合同继续履行，力寰酒店应支付邦策公司包括租金在内的各项款项。之后因力寰酒店未按民事调解书履行，邦策公司申请执行，双方在执行过程中达成执行和解协议。2019年9月，邦策公司以（2019）沪0115民初74072号案件诉至法院，以力寰酒店长期拖延支付租金为由要求解除其与力寰酒店之间的房屋租赁合同等，并申请财产保全，要求查封力寰酒店银行存款人民币6，399，235元或查封、扣押其相应价值财产。原审法院据此查封了力寰酒店在中国农业银行上海市川沙支行营业部的相应账号，保全金额为152，070.12元；查封了力寰酒店在上海农商银行川沙支行的相应账号，保全金额为485.24元；查封了力寰酒店在中国民生银行股份有限公司上海市北支行的相应账号，保全金额为0元；查封了力寰酒店在XX有限公司金额为0的债权，保全文书由XX酒店签收。该案审理过程中，双方确认力寰酒店的租金已支付至2019年9月30日。2020年1月21日，原审法院就该案作出一审判决，认定力寰酒店虽存在逾期支付租金的行为，但其违约情节轻微，合同继续履行更有利于双方合同目的的实现，故驳回了邦策公司的全部诉讼请求。之后邦策公司提起上诉，后又于2020年8月18日撤回上诉。2020年8月6日，邦策公司提起本案诉讼，并申请了财产保全，原审法院于2020年8月轮候查封了前案中的全部财产保全标的，保全金额为0元。之后，力寰酒店申请解除（2019）沪0115民初74072号案件的财产保全，2020年9月原审法院解除前案财产保全。一审庭审中力寰酒店表示，前案中其收到银行短信告知被成功冻结640万元，且邦策公司对XX酒店的债权查封导致XX酒店系统内的300万元无法支付给力寰酒店；邦策公司则表示，邦策公司虽是力寰酒店的股东，但不参与经营，对力寰酒店应收房款由XX酒店收取并不知情，但力寰酒店是XX酒店的加盟商，按照正常逻辑，营业款是支付到XX酒店系统中，后来XX酒店有无执行到营业款其方不清楚。一审法院认为，邦策公司、力寰酒店之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。力寰酒店辩称其未付租金系邦策公司前案保全错误、房屋漏水维修等原因造成，但前案是否保全错误并不影响其实际使用房屋，其租金仍应予以支付；至于房屋漏水问题，其并未举证系因邦策公司原因造成且房屋漏水导致其无法使用系争房屋，故对力寰酒店之抗辩意见不予采信。现双方对疫情期间免除力寰酒店三个月租金并无异议，予以准许，故对邦策公司诉请要求力寰酒店支付租金、物业管理费及水电费的诉请，予以支持。至于邦策公司诉请的相应逾期付款滞纳金，考虑到双方前案之纠纷直至本案受理后邦策公司才撤回上诉，双方的合同履行状态之前存在不确定性，且根据双方的庭审陈述，至少不能排除邦策公司在前案中对力寰酒店在XX酒店的应收款的财产保全行为对力寰酒店付款能力的影响，故力寰酒店未付租金系事出有因，对邦策公司主张的相应逾期付款滞纳金，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海力寰酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海邦策投资管理有限公司2019年10月1日至2020年12月31日的租金6，614，400元；二、上海力寰酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海邦策投资管理有限公司2019年9月1日至2020年12月31日的物业管理费533，568元；三、上海力寰酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海邦策投资管理有限公司2019年11月1日至2020年9月30日的水电费229，332.91元；四、驳回上海邦策投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57，882元，减半收取计28，941元，财产保全费5，000元，共计33，941元，由上海力寰酒店管理有限公司负担。本院二审期间，力寰酒店提交了以下证据材料：1．法院传票、立案受理通知书等法律文书，证明力寰酒店针对邦策公司的错误保全已另案起诉索赔；2．四家银行账户流水，证明被保全的力寰酒店四家银行账户2019年9月至12月期间账户余额共计200多万元，上述款项足以支付租金，但因错误保全导致无法正常营业。邦策公司质证认为，银行账户流水力寰酒店未提供原件，不予认可，对上述证据不予质证。本院认定，力寰酒店提交的证据1法院传票、立案受理通知书等与本案缺乏关联性，不予采信；证据2未提交证据原件，亦不予采信。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，邦策公司与力寰酒店之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。力寰酒店支付租金至2019年9月30日，现邦策公司起诉主张2019年10月1日之后的租金及相应的物业管理费和水电费，具有事实依据和合同依据，应予支持。力寰酒店提出，其未付租金是由于前案的错误保全查封冻结了其银行账户影响其正常经营，且邦策公司对外墙脱落等房屋问题未予维修。对此，本院认为，双方的房屋租赁合同一直处于持续履行中，前案的保全措施并不影响力寰酒店对房屋的实际使用，故其理应支付租金，而就外墙脱落等问题，力寰酒店并未举证证明该等问题对其使用房屋造成实质性影响，其以此为由拒付租金或要求减免租金不能成立。关于前案中邦策公司的财产保全对力寰酒店支付租金的影响，一审判决中已作出分析阐述，本院予以赞同，不再赘述，一审判决据此认为，力寰酒店未及时支付租金系事出有因，故对邦策公司要求支付逾期付款滞纳金的诉请未予支持，所作处理并无不当。综上所述，上诉人邦策公司、上诉人力寰酒店的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币57，882元，由上诉人上海邦策投资管理有限公司负担人民币13，141元，上诉人上海力寰酒店管理有限公司负担44，741元。本判决为终审判决。审 判 长 侯卫清审 判 员 潘春霞审 判 员 寻增荣二〇二一年五月二十五日法官助理 吴 晔书 记 员 吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……