山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异364号 案外人：梁美娴，女，1988年2月19日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，梁美娴向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 梁美娴请求本院中止对青岛市xx路xx号（xx）xx户房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号查封了梁美娴的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。梁美娴于2013年12月20日购买案涉房产，2014年至今正常使用，2014年2月14日收到首付款收据，金额为231011元，2013年12月20日收到房屋交接书。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人未合法占有案涉房产，未提供证据证明已全部支付价款，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。3.案外人并非为了居住而签订《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且案外人并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，梁美娴向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》三份，以证明其于2013年12月20日与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订买卖合同购买案涉房产，合同已网签备案，约定房屋总价款为451011元。2.收据一份、电汇凭证一份，以证明其于2014年2月14日缴纳231011元。3.个人业务凭条，以证明其于2014年3月15日缴纳38000元。4.青岛市房屋专项维修资金缴款通知书、房屋交接书、物业委托管理经营合同、解除物业委托管理经营合同、房屋租赁托管合同、银行流水一宗、房屋使用证明、栖舍电费明细，以证明其于2013年12月20日实际占有案涉房产。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《青岛市商品房预售合同》的真实性无法确认，对证明事项有异议。网签仅仅是行政管理手段，不代表对权属的确认。预售合同加盖的是销售专用章而非公章。预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房产未竣工验收，不具备交付条件。预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房产登记中心申请预购商品房预告登记，案外人未向青岛威乃达投资有限公司主张权利，对案涉房产未办理过户登记存在过错。2.对证据2收据及电子凭证的真实性无法确认，对证明事项有异议。证据显示案外人没有付清房款，尚欠22万元。如果案外人同意将欠付款项提存至法院，庭后可以达成和解协议，立刻解封。3.对证据3的真实性无法确认，与本案无关，并非支付的涉案房款。4.对证据4的真实性不予认可。专项维修资金缴款通知书系青岛威乃达投资有限公司单方制作，不能证明案外人已实际支付全部房款。房屋交接书系青岛威乃达投资有限公司单方制作，且落款日期为2013年，购房收据为2014年，房屋尚未付清全款即交付，不符合常理。物业托管经营合同、解除协议书不能证明已经支付全款、不能证明房屋已交付。对栖舍银行流水、电费明细表，案涉房产未支付全款、未合法交付，不可能合法占有，即便被使用，也是违法使用，况且银行流水不能看出与房屋的关系，不能证明案外人实际占有使用房屋。房屋使用证明系十五大街商业物业服务中心单方出具，不能作为认定案涉房产已合法交付并占有使用的根据。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 梁美娴质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人梁美娴向本院提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产前，已支付全部价款。故，案外人梁美娴的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人梁美娴的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳