上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1101号上诉人（原审被告）：上海天策房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇临沧街600、612号15幢一楼2271室。法定代表人：林韵青，执行董事。委托诉讼代理人：倪倩，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵云，男，1985年9月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：陈凌翔，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张祥龙，男，1990年9月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：梅陈伟，浙江欧硕律师事务所律师。上诉人上海天策房地产咨询有限公司（以下简称天策公司）、赵云因与被上诉人张祥龙居间合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天策公司的上诉请求：撤销一审判决，改判赵云返还被上诉人人民币（下同）5万元。事实和理由：《商品房认购协议》上未显示天策公司，其与张祥龙间未建立商品房预约合同关系；其与张祥龙未签署《团购服务协议》，更没有收取过5万元对价；赵云收取5万元不属于职务行为，系赵云个人行为。上诉人赵云的上诉请求：改判驳回被上诉人张祥龙所有诉讼请求。事实和理由：涉讼5万元为张祥龙单独向赵云转账，不应认定为与团购费性质相同；张祥龙支付5万元目的为通过赵云协助从而获得购房款优惠；张祥龙在购房过程中享受到的延后付费、房价减少均是赵云努力和协助的结果。被上诉人张祥龙辩称，上诉人天策公司以显名代理方式与其形成以最终签订《上海市商品房预售合同》为生效要件的商品房预约合同关系；其为享受购房优惠，向天策公司的销售代表赵云支付5万元团购费，现《上海市商品房预售合同》已经依法解除，其无法享受以折扣房价获得涉讼房屋所有权的履行利益，故团购费5万元应予返还；5万元团购费系天策公司为确立与张祥龙成立预约关系而收取的预付款，而非赵云从事价格协商而收取的服务报酬，因此，其认为一审判决正确，要求维持原判。上诉人天策公司与上诉人赵云互不认可对方的上诉请求。张祥龙诉至一审法院，请求判令：1、赵云、天策公司返还团购费5万元；2、赵云、天策公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月底，案外人XX有限公司的子公司上海A有限公司（以下简称A公司）及浙江B有限公司（以下简称B公司）与天策公司签订了《上海新明“XX”场外独家销售委托合同》，A公司为委托方、B公司为代理方、天策公司为受托方，三方在合同中约定：天策公司作为A公司开发的位于上海市嘉定区丰翔公路与浏翔公路交界处“XX”项目的独家销售代理商。合同同时对委托期限及范围、三方的权利义务、日常管理、代理费结算及支付方式等进行了约定。后天策公司（乙方）又与B公司（甲方）签订了《上海新明项目独家电商团购合作协议》，约定甲方同意乙方以团购优惠活动形式向客户推广，提供以电商、团购、发展下级渠道等服务，并同意乙方收取客户团购服务费，团购服务费不抵入房款。此团购费作为乙方组织下级中介渠道踩盘餐费车费、先行支付下级中介及业务员部分佣金费用及相关宣传推广活动等费用。如发生客户退房的，则乙方全额退还向客户收取的团购服务费。原审另认定，2016年10月7日，张祥龙与A公司签订《商品房认购协议》，张祥龙以1，387，851元的价格认购坐落于上海市嘉定区XX镇XX公路XX号XX广场XX层XX室房屋。该房屋属于天策公司独家代理销售的“XX”项目楼盘。天策公司安排其员工即赵云为张祥龙提供“一对一”销售服务，赵云作为销售代表，同时在认购协议上署名。协议订立后，张祥龙及后来参与共同购买案涉房屋的案外人陈某陆续向A公司支付购房款计48万元。2017年6月12日，张祥龙及陈某和A公司签订《上海市商品房预售合同》，约定张祥龙及陈某向A公司购买上述案涉房屋，总房款为95万元。同日，张祥龙通过支付宝向赵云转账5万元。因A公司不能按时交房，张祥龙及陈某诉至上海市嘉定区人民法院，法院经审理后于2019年9月27日作出（2019）沪0114民初17323号民事判决书，判决解除张祥龙及陈某与A公司之间的《上海市商品房预售合同》，A公司返还张祥龙购房款48万元。该判决认为无证据证明A公司收取了张祥龙转账给赵云的5万元，故不予支持。原审再认定，一审法院已经发生法律效力的（2018）沪0116民初7592号、8407号、8920号民事判决书，讼争的团购费均为案涉楼盘其他房屋，该些案件的购房者王某1及王某2、强某、曾某均未与天策公司签订《团购服务协议》，以服务费的名义向天策公司分别支付6万元、5万元、5万元。天策公司确认该些款项为团购费。一审法院认为：本案争议的焦点：张祥龙与天策公司有无法律关系，属于何种法律关系？赵云收取5万元是否属于职务行为？5万元属于何种法律性质？张祥龙支付的5万元如何处置？关于张祥龙与天策公司的法律关系问题。《商品房销售管理办法》第二十七条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。天策公司是案涉楼盘的独家销售代理商，其应按照规定向社会大众如实进行推介。张祥龙作为购房者，唯有与天策公司建立关系，才能取得认购资格，进而订立预售合同。从天策公司安排赵云为张祥龙提供销售服务、张祥龙与A公司签订认购协议、认购协议上署名赵云、直至张祥龙及陈某与A公司订立商品房预售合同等系列行为，足以确认，天策公司以显名代理的方式，与张祥龙形成了以最终签订《上海市商品房预售合同》为生效要件的预约合同关系。因此，一审法院认为，张祥龙与天策公司建立的是商品房预约合同关系。天策公司辩称与张祥龙没有任何法律关系，但未否认其销售人员即赵云为张祥龙提供销售服务以及张祥龙认购案涉房屋的事实，也未提供证据证明张祥龙抛开作为独家销售代理商的天策公司，与A公司直接协商购房事宜，故天策公司的辩解一审法院不予采信。关于赵云收取5万元的行为是否属于职务行为的问题。赵云作为天策公司的销售人员，系代表天策公司为张祥龙提供案涉房屋的销售服务，天策公司对此亦未予否认。作为购房者一方的张祥龙，视赵云的销售服务行为代表天策公司，在其认知范围内认为赵云代表天策公司收款，应属合理。因此，一审法院认为，张祥龙向赵云支付5万元，除其明示该款归属赵云个人，应视为向天策公司付款，故赵云收取5万元的行为应属于职务行为。至于赵云收款后未交纳公司的行为，天策公司在原审庭审中亦明确指出赵云此行为违反公司纪律。赵云辩称该款是张祥龙因委托其从事购房活动而支付其本人的费用，但张祥龙明确予以否认，赵云未能举证加以证明与张祥龙有此约定，故一审法院对赵云的辩解不予采信。关于张祥龙付款给天策公司5万元的法律性质。作为案涉楼盘独家销售代理商的天策公司，在向张祥龙提供销售服务时，应已如实告知张祥龙认购房屋的真实情况。按张祥龙陈述，该些真实情况包括天策公司开展的团购优惠活动。赵云、天策公司否认向张祥龙提供《团购服务协议》格式合同，但不能否定张祥龙已获悉相关优惠信息，不管张祥龙从何渠道获取。故张祥龙支付5万元，目的是为了获得购房价格上的优惠。因此，一审法院确认，该5万元与天策公司在其他销售案例中为购房优惠收取的团购费性质相同。一审法院认为，天策公司是以A公司的名义对外销售房屋，并从A公司按照购房款总额的一定比例结算销售佣金。案涉楼盘的销售标价和底价均由A公司在事先就已经制定，不存在天策公司接受张祥龙委托，就涉案房屋的实际销售价格与A公司重新进行协商的过程。天策公司收取的5万元的法律后果是与购房者形成了以《上海市商品房预售合同》签订为生效要件，以A公司给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。其性质应为天策公司为确立预约关系而收取的预付款，并非其根据张祥龙的委托，从事价格协商而收取的服务报酬。《上海市商品房预售合同》签订后，系争的5万元团购费已经转化为张祥龙以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。关于《上海市商品房预售合同》解除后，张祥龙支付的5万元团购费的处置问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因A公司未能按期交付房屋，张祥龙与A公司之间的《上海市商品房预售合同》被判决解除后，张祥龙已经不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，故张祥龙所支付的5万元团购费应当由天策公司负责返还。天策公司在承担责任后，可另行向赵云主张权利。关于诉讼时效问题。赵云主张张祥龙的诉讼请求已过三年诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。张祥龙在2017年6月12日付款给天策公司，其与A公司订立的《上海市商品房预售合同》于2019年9月27日被上海市嘉定区人民法院判决解除。张祥龙知道自己权利受到损害的时间应为该判决生效之日，即预售合同解除之时。一审法院认为，张祥龙的诉讼请求尚未超过三年的诉讼时效。因此，一审法院对赵云就诉讼时效提出的抗辩意见不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇二〇年十一月二十七日判决：一、天策公司应于判决生效之日起十日内返还张祥龙5万元。二、驳回张祥龙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取525元，由天策公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院已经发生法律效力的（2018）沪0116民初7592号、8407号、8920号民事判决书，讼争的团购费均为案涉楼盘其他房屋，该些案件的购房者王某1及王某2、强某、曾某均与天策公司签订《团购服务协议》，以服务费的名义向天策公司分别支付6万元、5万元、5万元。天策公司确认该些款项为团购费。本院另查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，各方对于是否应返还5万元各执一词，张祥龙主张其为享受购房优惠，向天策公司的销售代表赵云支付5万元团购费；天策公司认为其与张祥龙未签署《团购服务协议》，更没有收取过5万元对价；赵云则认为张祥龙支付5万元目的为通过赵云协助从而获得购房款优惠。对此本院评析如下：首先，赵云系天策公司销售人员，且赵云在《商品房认购协议》上有署名，故张祥龙有理由相信赵云系代表天策公司收取涉讼5万元，赵云的行为系职务行为而非个人行为；其次，天策公司为涉讼房屋所在项目的独家销售代理商，本案各方均认可张祥龙为享受购房优惠而支付该5万元，天策公司、赵云认为该5万元对价有别于同一项目其他销售案例的团购费，但未能出示有效证据予以证明，本院难以采信；再次，涉讼《上海市商品房预售合同》已予解除，张祥龙不可能再享受房价优惠的相关利益，故原审法院判决天策公司返还5万元并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人天策公司关于撤销一审判决，改判赵云返还张祥龙5万元的上诉请求，赵云关于改判驳回张祥龙所有诉讼请求的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人上海天策房地产咨询有限公司与赵云各半负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年五月十一日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……