山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3216号上诉人（原审原告）：安欣，女，1987年9月27日出生，汉族，住山东省日照市。委托诉讼代理人：高亮，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张楠，女，1972年1月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永幸，男，1968年2月28日出生，汉族，住济南市，系张楠丈夫。上诉人安欣因与上诉人张楠房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初16412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。安欣上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初16412号民事判决书，发回重审或依法改判支持安欣的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用、保全费用由张楠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定安欣拖欠张楠房屋租金，构成违约，张楠解除合同符合合同要求，属认定事实错误。安欣作为涉案房屋的承租人，承租涉案房屋经营幼儿托育机构，因受新冠肺炎疫情影响，安欣所处行业直至2020年6月上旬才被允许开门营业，自2020年1月起至安欣搬离涉案房屋止，安欣经营的幼儿托育机构一直未能营业。安欣虽未与涉案房屋的所有权人山东省供销合作社联合社机关服务中心签订租赁合同，但根据《山东省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条“对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。”的规定，安欣仍然有权享受政府房产租金减免的政策优惠。同时，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”明确规定，安欣请求张楠按照山东省的政策免除安欣1-3月份的租金，减半收取4-6月份的租金符合法律规定，人民法院应予支持。因此，安欣在2019年12月6日支付8.4万元租金后，截止2020年6月10日安欣搬离涉案房屋时，不存在欠付租金的情况，相反，因张楠违反合同约定，解除合同，除应当还安欣多支付的租金57500元以外，还需承担合同的违约责任5万元。2、一审法院未审查核实安欣提交的电表照片等证据，仅凭张楠2019年9月份发送的有关水电费且未经安欣承认的短信记录，即认定安欣主张的证据不充分，系认定事实错误。在一审审理过程中，张楠的配偶杨永幸曾自认，安欣提供的照片中的电表为其本人重新给安欣安装的，涉案房屋目前由张楠自行控制，其完全可以对现有的电表进行拍照取证，用于反驳安欣的主张，但其未提交相反的证据。根据安欣提交的与张楠之间的聊天记录证据显示，涉案房屋的电费为1.1元/度。在张楠未提交相反证据且自认已收到电费7860元的情况下，安欣的主张证据充分。3、一审法院认定安欣在承租涉案房屋时未对房屋面积提出异议，未鉴定涉案房屋的准确面积即认定安欣以实际行为认可了实际使用面积，属认定事实错误。在一审审理过程中，安欣提交了与张楠之间的录音材料，录音材料中明确表明，安欣向张楠索要过涉案房屋的房产证件等材料，但张楠明确表明该房屋无房产证件。双方的合同虽然没有约定每平方米的价格，但涉案房屋的使用面积为合同的主要构成要件，系合同的主要条款，该条款约定的数额与事实严重不符的问题，应当系法院审查的重点之一，一审法院在未核实涉案房屋准确面积的情况下做出上述认定，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款的规定，不应当适用第二款承租非国有房屋用于经营的规定。同时，一审法院在适用第二款规定时，也未结合案件的实际情况，未考虑公平原则，严重显失公平。安欣承租的房屋系行政事业单位房屋，因受疫情影响，长期经营困难，安欣请求张楠按照国有有关政策免除一定期限内的租金，人民法院应予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款与第二款明确区分了承租不同房屋，法院应当采取的不同措施，一审法院错误的适用上述条款第二款的规定，滥用自由裁量权，属适用法律错误。一审法院在错误的适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定时，未考虑安欣长达4个月未经营的情况，也未考虑安欣承租涉案房屋的租金26500元/月与张楠承租涉案房屋的租金2083元/月之间的差额问题，严重显失公平。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。张楠辩称，一审法院认定案件事实和适用法律正确，仅仅是在计算方面出现了错误，少计算了一个月的房屋租金。安欣的上诉请求不成立。安欣在一审当中基本都提出过这些观点，一审判决当中也对这些问题进行了一一的分析和认定，对于安欣所提出的事实与理由的第一项，其拖欠房屋租金是自合同签署以后就开始拖欠，至2019年12月10日按照双方的合同约定应当付清15.9万元，但其一直未付，根据双方的合同约定第5条、第11条张楠解除合同完全符合合同约定和法律规定。对于第二项张楠已经提供了相关的聊天记录证实用电的数额不属于退电费的问题。对于第三项房屋面积问题，合同约定当中只有约400平方米的约定，没有具体每平方多少钱的约定，应当视为整体出租。不应当按照实际面积来确定房屋租金。对于法律适用问题，认为一审法院适用法律正确。张楠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判张楠不承担返还安欣押金的责任；2.一审、二审诉讼费用均由安欣承担。事实和理由：一审法院适用法律、事实认定基本正确，但存在以下两点错误。一、一审法院在判决书中认定的“2020年1月10日至6月10日的租金应为30万元×106%/12个月×4个月=10.6万元”的表述中出现时间计算错误（将5个月写成4个月），应改为“2020年1月10日至6月10日的租金应为30万元×106%/12个月×5个月=13.25万元”即安欣搬离涉案房屋应支付给张楠13.25万元租金。此计算错误纠正后，判决书中第一项张楠应返还安欣的房屋押金为7750元。二、一审法院应依据查明的事实确认安欣的未按时交纳租金的违约责任。安欣严重违约，致使房屋至今未能出租，给张楠造成严重损失，鉴于此依法应认定安欣违约并承担赔偿责任，因此剩余部分押金应抵顶违约金，故张楠不应向安欣返还任何押金。安欣辩称，一审法院认定事实错误，适用法律错误。安欣不存在未按时交纳租金的违约行为，张楠的上诉请求不应当被支持。安欣向一审法院起诉请求：1.依法判令张楠返还安欣2020年1月10日至2020年6月10日的房租57,500元，房屋押金5万元，房屋电费4696.07元，并支付5万元补偿金；2.依法判令张楠返还安欣多支付的租金81,625元；3.诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由张楠承担。一审法院认定事实：安欣持有《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租人）张楠，乙方（承租人）安欣，甲方出租位于和平路49（号）房屋，面积400平方米，租赁期限自2019年1月10日至2022年1月8日，第一年租金30万元，每年递增6%；自本合同签订之日，乙方支付首笔租金7.5万元，之后按每季度一付，乙方应提前30日支付租金，并交付房屋押金5万元；合同期限内一方需要提前解除合同的，应至少提前60日通知对方，并支付对方5万元的补偿金；如乙方违反合同第五、六条，甲方有权随时解除合同，收回房屋。张楠持有《房屋租赁合同》一份，其中有“面积约400平方米”的内容与安欣持有的《房屋租赁合同》不一致。庭审中，张楠的委托诉讼代理人杨永幸称，我比较粗心，我给安欣说多少平方我也不知道，我这份写了约400平方，另一份忘了写了。另查明，双方在《房屋租赁合同》手写补充条款，其中有“2020年房租半年一支付”的内容。庭审中，安欣举证并陈述房租及保证金的支付过程为：2018年11月11日缴纳了1万元租金给了原承租人，后来由原承租人给了张楠，现金交付没有流水；2018年11月26日安欣转账给杨永幸4万元押金，上述共计5万元为押金；2019年1月12日转账给杨永幸3万元，通过微信转账方式，同日支付2万元现金，共计5万元，该5万元系2019年1月10日至4月9日租金；2019年3月13日至2019年12月6日共计向杨永幸转账33.4万元，其中3月13日1万元、3月14日2万元、3月15日1万元、3月16日5000元、4月2日1万元、4月15日2万元、4月25日2万元、4月26日5000元，共计10万元，支付的是2019年4月10日至7月9日租金以及第一季度未缴纳的租金，6月16日1万元、1万元、6月17日2万元、6月19日2万元、6月20日1万元、6月22日5000元，共计7.5万元为7月10日至10月9日租金，9月11日5000元，9月12日1.5万元、10月1日1万元、10月14日1万元、10月17日3.5万元，共计7.5万元为第四季度2019年10月10日至2020年1月9日租金；2019年12月6日8.4万元缴纳的是2020年1月10日至7月9日的租金，因为双方一直协商，安欣在征得张楠同意后，租金没有足额支付，足额应为15.9万元。安欣称其与杨永幸2020年3月7日17：32分聊天记录中杨永幸称：“三月十号这个房租应该是年前就给我的，你没有任何理由不交房租，是你说年前紧张。年后一定给我，我才答应给你的。”张楠对上述款项均已收到无异议，但称从支付情况可以看出，安欣自签署合同后一直违约，其第一笔应付租金应当在2018年12月10日以前支付，而实际付清之日是1月12日；第二笔应支付的日期为2019年3月10日，其提供的交易记录实际付清之日为2019年10月，第三、四季度均未在合同约定期限内支付租金。根据双方的补充约定，2020年上半年房租应在2019年12月10日之前付清15.9万元，至今未付清。安欣承租涉案房屋以来缴纳电费7860元，2019年9月17日杨永幸向安欣发送短信：“从五月二十四号至九月十六号，你店共计用电7133度，7847元”。杨永幸于2020年5月13日向安欣发出解除合同的通知消息，要求安欣15天内搬出房屋。2020年6月10日，安欣搬离涉案房屋。另查明，张楠称涉案房屋系其租赁的山东省供销合作社联合社机关服务中心房屋后，转租给安欣的。2020年4月28日，山东省供销合作社联合社机关服务中心作出《2020年新型冠状病毒肺炎疫情减免房租通知（乙）》，内容为：和平路49号（张楠）根据省委新冠肺炎疫情处理小组（指挥部）、省政府办公厅及省供销社相关文件规定，经租赁合同双方商议，同意给贵公司减免三个月（1月-3月）房屋租金，计人民币6250元，减免的房租下次交租金时扣除。案件审理过程中，安欣请求法院对涉案房屋面积进行鉴定。一审法院认为，双方对2019年1月10日至2020年1月9日房屋租金缴纳完毕无异议，一审法院予以确认。据《房屋租赁合同》的约定及2020年6月10日，安欣搬离涉案房屋的事实，2020年1月10日至6月10日的租金应为30万元×106%÷12个月×4个月=10.6万元，安欣于2019年12月6日向张楠支付8.4万元，结合山东省供销合作社联合社机关服务中心作出《2020年新型冠状病毒肺炎疫情减免房租通知（乙）》内容，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，一审法院酌定张楠应为安欣免除6250元房租，因此安欣尚欠张楠租金10.6万元-8.4万元-6250元=15750元，安欣要求张楠返还房屋租金57500元的诉讼请求，理由欠当，一审法院不予支持。因双方《房屋租赁合同》解除，张楠主张在房屋押金中扣除欠付租金，一审法院予以支持，张楠应向安欣返还房屋押金5万元-15750元=34250元。因安欣未充分举证证明其向张楠支付的电费存在差额，对其要求张楠返还电费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。因安欣存在未按《房屋租赁合同》约定时间支付房租的情形，张楠依《房屋租赁合同》第十一条约定要求解除合同，一审法院予以确认，安欣依据《房屋租赁合同》第十条约定要求张楠支付5万元补偿金的诉讼请求，理由欠当，一审法院不予支持。因双方持有的《房屋租赁合同》对房屋面积的书写不一，双方亦未举证证明签订《房屋租赁合同》时对房屋面积的约定，且据《房屋租赁合同》约定的租金为30万元/年，在“每日___元/平方米”处为空白，可视为双方约定以房屋整体使用价值确定租金标准，而非以每日每平方米租金标准计算租金，安欣在承租使用涉案房屋期间未对房屋面积提出异议，应视为其以实际行为认可了实际使用面积，现其要求张楠以其持有的《房屋租赁合同》中约定面积与实际面积的差额返还租金，理由欠当，一审法院不予支持。对安欣提出的对房屋面积进行鉴定的申请，一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张楠于判决生效之日起十日内返还安欣房屋押金34250元；二、驳回安欣的其他诉讼请求。案件受理费2479元，由安欣负担1823元，由张楠负担656元。保全费1770元，由安欣负担1407元，由张楠负担363元。本院二审期间，安欣提交济南橡树园教育咨询有限公司、济南振博教育咨询有限公司营业执照各一份，山东各学段复学复课时间确定微信截图一份，以上证明涉案房租应基于疫情原因予以减免，经减免后安欣不欠租金。张楠对济南橡树园教育咨询有限公司、济南振博教育咨询有限公司营业执照的真实性无异议，但认为济南橡树园教育咨询有限公司法定代表人是王芃芃，该公司与安欣无任何关系，济南振博教育咨询有限公司是张楠注册的公司，与安欣与无任何关联，安欣无权代表济南橡树园咨询有限公司要求减免房租；微信截图的真实性无法确定，即使其系真实的，张楠也已经在供销社减免房租的范围内给安欣进行了减免，其不应再有额外诉求；该租赁房屋在2015年由张楠出钱进行了重建、装修，其以较低价格承租有相应理由，不应因此加大对安欣房租的减免幅度。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，张楠作为涉案房屋的转租人，按照出租人对其减免的数额对次承租人安欣进行房租减免，一审法院予以支持并未超出自由裁量的范围。安欣要求张楠按照国有企业作为出租人时的疫情减免标准，对其减免租金，没有依据，一审法院对此不予支持并无不当。安欣未按照合同约定支付房租，且该违约事实发生在疫情发生之前，故一审法院认定张楠有权解除合同不违反法律规定，安欣请求张楠承担解除合同违约责任的诉请缺乏事实依据，本院对此不予支持。所涉房屋租赁合同对涉案房屋的面积单价并未约定，安欣也未提供充分证据证明房屋租金系根据面积计算而来，其交纳租金并接收房屋后也未对此提出异议，故一审法院确认涉案房租系对涉案房屋整体承租的租金并无不当，本院对安欣关于承租面积的上诉理由不予支持。安欣提交的聊天记录和电表照片不能证实其实际使用的电量及电费单价等问题，一审法院对其关于电费的诉讼请求不予支持并不违反法律规定。双方对应交租金的期间2020年1月10日至6月10日、租金标准均没有异议，据此计算安欣应支付租金为13.25万元(30万元×106%/12个月×5个月)，扣除安欣已支付的8.4万元及减免的6250元，则安欣还应支付张楠42250元。张楠收取了安欣5万元房屋押金，在其不能证明具体损失数额的情况下，一审法院判令其返还并无不当。本院据此将该押金与上述安欣应交的房租42250元抵扣，故张楠应当返还安欣7750元（50000元-42250元）。双方认可一审判决计算方式无误，一审判决可不予变更，一审法院将租金交纳期间5个月写为4个月，实质为笔误，张楠可在执行程序中按照上述7750元的数额支付安欣。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5421元，由安欣负担4958元，由张楠负担463元。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年五月六日书记员  韩雪