湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2292号上诉人（原审原告）：长沙神农酒店管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号。法定代表人：李旭光，总经理。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思远，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南黎红法律咨询服务有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号807室。法定代表人：吴树新，总经理。委托诉讼代理人：钟仁云，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：吴树新，男，1967年10月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：钟仁云，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。上诉人长沙神农酒店管理有限公司(以下简称神农公司)与上诉人湖南黎红法律咨询服务有限公司（以下简称黎红公司）、上诉人吴树新房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初9553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人神农公司上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2020）湘0111民初9553号民事判决，支持神农公司的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由黎红公司和吴树新承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误，应依法撤销。一、黎红公司与神农公司已形成实际租赁合同关系，黎红公司和湖南铁菊法律咨询服务有限公司（以下简称铁菊公司）的租赁合同已经解除。即使一审法院认定神农公司和铁菊公司的租赁合同未解除，但在神农公司与黎红公司另外形成实际租赁关系的情况下，也应确定黎红公司为承租人，一审法院应当对神农公司的该诉讼请求予以处理；二、黎红公司违约在先，故不应当免除一个月租金；三、黎红公司从2019年起就未再向神农公司支付租金，故违约金应当从2019年10月1日起算，一审法院判决从2020年8月1日起支付违约金错误，且一审法律调低逾期利率也错误；四、一审法院未支持神农公司关于电费的主张错误。黎红公司、吴树新辩称：黎红公司未违约，不应支付租金。黎红公司因疫情原因生意不好要求延期支付租金，没有解除合同的意思。神农公司强行锁门，给黎红公司造成了很大的影响。其主张支付场地费及收取锁门期间房租的诉请应予驳回。黎红公司、吴树新上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2020）湘0111民初9553号民事判决第二、三、四项；2、由神农公司承担本案诉讼费用。原判决认定事实不清，证据不足，判决不当。神农公司在合同还未到期，即2019年3月31日至2020年7月31日，就通过锁门、阻止黎红公司员工正常上班的手段强行收租，给黎红公司造成了经济损失，其应当承担赔偿责任。神农公司答辩意见同其上诉意见。神农公司向一审法院起诉请求:1、被告黎红公司立即腾退租赁房屋；2、被告黎红公司向原告支付2019年10月至2020年7月31日所欠房屋租金278714元；3、被告黎红公司承担自2020年8月1日至办公用具腾空为止的场地占用费（场地占用费暂计算至2020年9月14日为52462元）；4、被告黎红公司向原告支付2019年10月至2020年9月14日所欠房屋电费2707元；5、被告黎红公司向原告支付违约金356984.63元；6、被告吴树新对被告黎红公司上述支付义务承担连带清偿责任；7、被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费、执行费等费用。一审法院认定事实：2019年3月13日，原告（甲方、出租方）与被告黎红公司（乙方、承租方）签订《写字楼房屋租赁合同》，约定：1、甲方将自己拥有的神农大酒店商务楼第8层807室出租给乙方作为办公室使用，总建筑面积为234平方米；2、租赁期从2019年3月13日至2020年7月31日止；租赁期满后，甲方有权收回该租赁房屋，乙方应在合同期满后当天交还房屋。乙方如需续租，须在租赁期满前60天向甲方提出书面通知，在同等条件下，乙方有优先租赁权；3、该房屋的租金为每日每平方米2.1元、物业管理费0.7元/天/平方米，每日费用合计2.8元/天/平方米。一年以365天计算，全年租金为239148元，每月租金为19929元；乙方在每月15日前，将本月应付的租金及上月所发生的其他杂费（电费、维修费、水费等）存入甲方指定的银行；4、本合同签订前，乙方应向甲方支付相当于两个月的租金39858元作为履约保证金，合同期满，双方办理完相关退租手续、并结清全部账目后，甲方无息退还全部履约保证金给乙方；5、乙方不交付或不按时交付租金累计达30天以上，甲方有权解除合同，不退还保证金。乙方每延期一天，乙方应按迟延缴付款额千分之五向甲方支付违约金。对甲方造成损失的，还应赔偿甲方因此遭受的经济损失；6、租赁期限内，出现法律规定的不可抗力，双方免责；7、合同到期或提前解除合同时，乙方应于合同到期日或解除合同日起3日内腾出场地，并交还租赁房屋。否则，甲方有权处置房屋内的一切物品。原告按照约定向被告黎红公司交付诉争房屋后，被告黎红公司未按照约定支付租金。原告诉称截至2019年9月被告黎红公司尚欠其租金40106元。2019年11月8日，被告黎红公司向原告支付35770元租金。2020年3月13日，原告向被告黎红公司送达《催款通知书》。被告黎红公司回复称其收到原告的债务催收通知，被告黎红公司对该债务予以确认，并保证在2020年3月20日前全部清偿。之后，被告黎红公司未支付上述款项。2020年5月11日，被告黎红公司向原告出具《承诺书》，载明：因本公司内部管理出现重大调整和改革，以及新冠病毒疫情的影响，公司的资金出现严重困难。经过近段时间的努力，公司的现金流将会出现好转。被告黎红公司郑重承诺：2020年5月31日前缴纳所欠租金15万元；2020年6月30日前缴纳租金15万元；2020年7月以后的房租将按时缴纳。若未及时缴纳，公司将承担一切法律责任。2020年7月6日，被告黎红公司向原告出具《承诺函》，载明：2018年，因商务楼810号房屋承租方湖南铁菊法律咨询服务有限公司内部出现严重问题，湖南铁菊法律咨询服务有限公司已于2018年8月实际退出租赁场地810号房屋，后我司实际租赁807及810号房屋至今，且被告黎红公司一直缴纳810房的租金等费用，双方之间已就810房形成实际租赁关系，被告黎红公司属于实际租赁810房的承租方。截至2020年6月30日，被告黎红公司所租赁的807房欠缴2019年10月至2020年6月租金、物业费等费用共计184144元，810号房欠2019年12月至2020年6月租金、物业费等费用共计101148元。被告黎红公司承诺将于2020年7月31日前交清上述全部金额共计285292元。被告吴树新在该《承诺函》承诺人处签名。2020年7月31日，被告黎红公司向原告支付租金2万元后未再支付剩余款项，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求中腾退房屋的具体位置为长沙市雨花区××路××段××号××房和810房。被告在本案审理过程中同意腾退诉争房屋。原告明确其第二项诉讼请求中807房的租金为183626元，810房的租金为95088元。原告明确其第三项和第四项诉讼请求中807房和810房的场地占用费和电费分别为：截至2020年9月14日，807房的场地占用费为29229元，电费为534元，810房的场地占用费为23233元，电费为2173元。原告为证明810房租金为15841元/月，被告黎红公司是实际承租人，被告黎红公司一直向原告缴纳807号房及810号房租金等费用至2019年9月，提供了原告与湖南铁菊法律咨询服务有限公司签订的《写字楼房屋租赁合同》。被告黎红公司、吴树新质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关。因该租赁合同的当事人为原告与案外人湖南铁菊法律咨询服务有限公司，故原告关于诉争810房的相关诉讼请求本案不宜一并处理，故本院对该证据不予采信。另查明，被告黎红公司系自然人独资有限责任公司，其股东为被告吴树新。一审法院认为：原告与被告黎红公司签订的《写字楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争807号房的腾退。根据合同约定，租赁期限为2019年3月13日至2020年7月31日，现租赁期已届满，双方未续签租赁合同，原告主张被告黎红公司腾退诉争807房，被告黎红公司表示同意，且符合双方约定和法律规定，故本院予以支持。原告主张被告黎红公司腾退诉争810房，因该房屋租赁合同的承租人为湖南铁菊法律咨询服务有限公司，原告未提供证据其与该公司已解除租赁合同，本案不宜一并处理，故本院对其该项诉讼请求不予支持；2、关于807房的租金及违约金。（1）租金。原告主张被告黎红公司支付807房截至2019年7月31日的租金183626元，符合合同约定，被告黎红公司对此未提供证据证明其缴纳了该期间欠付的租金，因疫情影响给被告黎红公司的经营造成了一定的影响，本院根据审理查明的事实并结合公平原则酌情给予被告黎红公司一个月的免租期，即免除一个月的租金19929元，故原告请求被告黎红公司支付其截至2020年7月31日的租金163697元，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；被告黎红公司辩称因疫情影响应免除其2020年2月至2020年5月期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；（2）违约金。根据合同的约定，被告黎红公司每月15日前支付租金，不交付或不按时交付租金累计达30天以上，原告有权解除合同，每延期一天，被告黎红公司应按迟延缴付款额千分之五向原告支付违约金。租赁期限内出现法律规定的不可抗力，双方免责。因被告黎红公司欠付的本案诉争租金部分系疫情期间产生，且双方约定的违约金计算标准过高，本院根据审理查明的事实并根据公平原则，对原告主张被告黎红公司向其支付以欠付租金163697元为基数自2020年8月1日起至实际清偿之日止按日万分二计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。被告黎红公司、吴树新主张原告在疫情期间锁门导致其产生的损失应由原告承担，为此提供了证人证言、照片和员工工资表予以佐证，并申请了证人出庭作证，原告对此不予认可，因上述证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采纳；3、关于场地占用费。诉争租赁合同于2020年7月31日到期后，双方未续签合同，故被告黎红公司应将诉争房屋腾空后交付给原告，被告黎红公司至今未腾空交付，故原告请求被告黎红公司自2020年8月1日起至实际腾空交付之日止按照19929元/月的标准向其支付场地占用费，符合法律规定，本院予以支持；4、关于电费。原告主张被告黎红公司向其支付807房的电费534元，未提供证据证明，本院不予支持；5、关于被告吴树新的责任。被告黎红公司系自然人独资公司，被告吴树新系该公司的唯一股东，其在向原告出具的《承诺函》上承诺人处签名，且未提供证据其个人财产独立于公司财产，故原告请求被告吴树新对本案诉争债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区××路××段××号××房腾空并交付给原告长沙神农酒店管理有限公司；二、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司截至2020年7月31日的租金163697元及违约金（以163697元为基数自2020年8月1日起至实际清偿之日止按日万分二计算）；三、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司场地占用费（自2020年8月1日起至实际腾空交付之日止按照19929元／月的标准计算）；四、被告吴树新对被告湖南黎红法律咨询服务有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙神农酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取5354元，由被告湖南黎红法律咨询服务有限公司负担。本院二审中，上诉人神农公司向本院提交了支付凭证，拟证明其与黎红公司已实际形成租赁关系；涉案租赁房屋现状图片及补充提交视频、复函，拟证明黎红公司在一审判决后仍占用涉案房屋，其工作人员可以自由进出；黎红公司补充提交了《搬离腾房再次告知函》、微信聊天截图、《搬离通知》，拟证明其在一审判决后2020年10月28日就张贴公告要搬走，但是神农锁门不让搬。本院认为，神农公司提交的照片、视频与其在一审提交的照片、视频相一致，本院予以采信；神农公司在二审中陈述其未与铁菊公司就解除租赁合同一事进行过协商，故神农公司提交的支付凭证，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信；神农公司提交的复函系其在二审中单方制作，本院不予采信。黎红公司提交的《搬离腾房再次告知函》是其在本院二审期间单方制作，本院对该函件的真实性不予认可；《搬离通知》未记载神农公司有锁门行为，相反，黎红公司还表示其于决定于2020年10月28日全部搬离完毕，仅凭微信聊天记录不足以证明神农公司对涉案房屋上锁导致黎红公司无法搬离，故本院对该两份证据不予采信。本院认为,首先，关于涉案810房屋的处理。由于神农公司和案外人铁菊公司就810房屋签订了《写字楼房屋租赁合同》，神农公司在二审期间陈述其未与铁菊公司就解除租赁合同一事进行过协商，该案的处理可能涉及铁菊公司，故一审法院对该房屋未予处理并无不当。神农公司可就该房屋的租金问题另行起诉。其次，关于神农公司是否有将房屋上锁的行为。本院认为，黎红公司提交的证人均系其公司员工，与其有利害关系，不能单独作为认定事实的证据，且神农公司对此提交了涉案房屋留有黎红公司物品的照片、《关于立即腾退租赁房屋并缴纳房租等费用的函》、黎红公司工作人员进出涉案房屋的视频等反驳证据，故现有证据不足以证明神农公司有将涉案房屋上锁的行为，黎红公司和吴树新的该上诉理由不能成立。再次，关于电费的问题。神农公司未举证证明涉案房屋所产生的电费数额，故不予支持，神农公司的该上诉理由不能成立。最后，关于违约金的计算。2020年7月6日，黎红公司向神农公司出具《承诺函》，表明愿意支付租金，神农公司对此亦未提出异议，故一审法院酌情判决自2020年8月1日（合同终止）起至实际清偿之日止按日万分二计算违约金亦无不当。神农公司的该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11994元，由上诉人长沙神农酒店管理有限公司负担8420元，由上诉人湖南黎红法律咨询服务有限公司、吴树新负担3574元。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月八日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。