甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初3300号原告:刘某1，男，1963年8月22日出生,汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。原告：刘某2，女，1964年2月12日出生，汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场 1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告刘某1、刘某2与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1、刘某2，被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1、要求星光公司按合同约定给付房屋租金60885元及违约金4820.74元，共计65705.74元；(违约金按合同约定从2019年9月1日计算至 2021年 3月 3日，后续违约金计算至租金付清止）2、判令星泓公司对上述欠款承担连带清偿责任;3、判令二被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；4、判令星光公司将2019年度完税发票交付给刘某1、刘某2；5、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年12月1日，刘某1、刘某2与二被告签订“武威红星时代广场商品房委托经营管理合同”,约定由刘某1、刘某2将位于武威市××区北侧红星时代广场星天地4号楼2楼面积46.86㎡房号为D205（4-4-17）的房屋委托与星光公司出租经营。期限为 10年。自 2017年 12月 1日至 2027年11月30 日止。同时约定了租金的计算方式、租金给付时间及其方式等。合同履行中自2019年9月开始，被告星光公司一直未按约定支付租金。后经刘某1、刘某2多次催要，星光公司给付租金6000元，尚欠 60885元二被告以不当理由拒付。为此,刘某1、刘某2具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司辩称；1.按照双方订立的合同，我公司应付刘某1、刘某22019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金为66885元，其中2021年3月2日我公司向其支付租金6000元，应当予以扣除，下欠租金60885元我公司愿意分期付款并继续履行合同。2、由于新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至3月底期间，我公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据武威市人民政府的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我公司认为2020年2月至4月三个月期间租金应当由刘某1、刘某2承担27天的租金4104.30元，因此，我公司应当承担的房屋含税租金为56780.7元。3、刘某1、刘某2主张的违约金过高，请求法庭予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。同时，我公司2021年3月2日支付的房屋租金6000元不应当再计算违约金。4、因税率调整，税票待双方协商后并由税务部门开具后交付给刘某1、刘某2。5、疫情期间租金应当减免，故也不应承担相应的违约金。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某1、刘某2出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系刘某1、刘某2所有,刘某1、刘某2将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议。星光公司出具关于免除2020年2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，刘某1、刘某2对该证据不予认可。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2017年12月1日，刘某1、刘某2与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：刘某1、刘某2将位于武威市××区北侧红星时代广场星天地4号楼 2楼面积46.86㎡房号为D205的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；该商品房的委托经营管理期限为10年，自 2017年 12月 1日至 2027年11月30 日止；D205房屋的租金2018年12月1日至2019年11月30日每季度为12161元，2019年12月1日至2020年11月30日每季度为13681元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣刘某1、刘某2应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至刘某1、刘某2指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向刘某1、刘某2支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。合同签订后，刘某1、刘某2将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年9月起，星光公司开始拖欠房屋租金。期间星光公司于2021年3月2日向刘某1、刘某2支付D205商铺租金6000元。尚欠房屋租金60885及违约金星光公司、星泓公司一直未付，刘某1、刘某2遂起诉要求星光公司支付2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金60885元及截止于2021年3月3日期间的违约金4820.74元。本院认为，刘某1、刘某2与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理刘某1、刘某2的房屋，理应按合同约定的期限、数额支付房屋租金及其违约金。鉴于2020年第一季度确属我市及全国新冠肺炎疫情预防期，星光公司发布公告已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，应当将D205房屋减免租赁费的额度确定为：4104.30元（2020年第一季度租赁费13681元÷90天×暂停营业期间27天）。据上，扣除已付的租金和应当减免的租金后星光公司应当向刘某1、刘某2支付的租赁费数额为56780.70元（66885元-6000元-4104.30元）。租金减免后，违约金应作相应的减免，从2020年4月1日起至2021年3月3日减免的违约金数额为413.71元（4104.30元×日万分之三×336天），同时，刘某1、刘某2在起诉时超额计算已付款6000元1天的违约金1.8元（6000×日万分之三×1天），亦应在违约金中予以扣除。为此，截止2021年3月3日，违约金总额确定为4405.23元（4820.74元-413.71元-1.8元）。综上，星光公司拖欠刘某1、刘某22019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金56780.70元及截止于2021年3月3日的违约金4405.23元的事实有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司并未举证证明刘某1、刘某2诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了全权担保支付的保证责任，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担连带保证责任。双方订立的商品房委托经营管理合同仍在履行期限内，双方均愿意继续履行合同，合同应当继续履行。对于刘某1、刘某2要求星光公司提供纳税票据之诉请，因纳税主体系刘某1、刘某2，开具税票属税务部门的行政管理范畴，故对刘某1、刘某2的该项诉请本院不予论处。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给刘某1、刘某22019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金56780.70元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给刘某1、刘某22020年1月1日至2021年3月3日期间的违约金4405.23元；2021年3月3日以后的违约金继续按合同约定计算；上述两项，限于本判决生效后30日内付清；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司继续履行与刘某1、刘某2签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、驳回刘某1、刘某2的其他诉讼请求。案件受理费1444元，减半收取722元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 员 盛 强二〇二一年五月二十日书 记 员 任昱婧