苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7694号原告（反诉被告）：胡应杰，男，1975年10月27日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：汪希烨，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱羽，江苏悦孚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。法定代表人：柳恒斌，执行董事。委托诉讼代理人：周中云，江苏宁瑞律师事务所律师。原告胡应杰与被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，被告苏创公司提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告胡应杰的委托诉讼代理人汪希烨、朱羽，被告苏创公司的委托诉讼代理人周中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡应杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年4月16日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》；2.判令被告退还原告保证金27000元，并支付违约金76429元；3.判令被告赔偿原告装修损失89239元；4.判令被告承担本案的律师费5000元。事实和理由：2019年4月16日，原、被告双方签署《房屋租赁协议》及《补充协议》一份，约定由被告将其承租的房屋转租给原告，该协议对双方的权利义务作出了明确约定，同时约定“若因甲方(被告)原因导致合同解除的，须承担违约责任，向乙方(原告)支付合同总金额10%的违约金，并退回乙方(原告)未到期部分的租金及履约保证金。另外赔偿乙方前期装修装潢等其他经济损失”。协议签订后，原告一直按约支付租金。不料在2019年8月8日，原告接到了苏州文康公司管理有限公司（以下简称文康公司）的《告小租户书》，该告知书称：文康公司作为实际出租人已于2019年8月5日解除与被告之间的租赁合同，并告知各小租户停止向被告支付任何费用。为了产生不必要的纠纷，原告遂暂停向被告支付租金，并向被告相关负责人了解情况，被告负责人也表示等其与文康公司的纠纷处理完后，再行支付租金。2020年6月9日，经过两审法院的审理，确定了文康公司与被告之间租赁合同解除的事实，并判决原告腾让房屋。至此，被告在《房屋租赁协议》中所应履行的义务已经无法实现，原告也因承租此房屋而损失了巨额的装修费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望依法判如所请。被告苏创公司辩称，1.双方租赁协议已解除，原告未按照约定交纳租金，被告于2019年12月邮寄律师函解除了合同。2.按照合同约定，保证金可以抵扣租金、物业费等，原告还拖欠租金，保证金不应退还。3.被告没有违约，被告支付文康公司的租金覆盖到2019年12月31日，原告应该于2019年12月1日缴纳租金，文康公司向小商户发送通知，原告未正确履行不安抗辩权，后期文康公司明确表示愿意继续履行合同，原告也和文康公司另签订合同，原告没有遭受损失，其主张的装修损失、违约金、律师费不应由被告承担。被告（反诉原告）苏创公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告胡应杰支付租金76000元、物业费5967元。事实和理由：2019年4月16日，反诉原告苏创公司与反诉被告胡应杰签订房屋租赁协议及补充协议，约定胡应杰承租位于苏州市××区××商务广场××楼××楼的房屋；租赁期为2019年5月31日至2021年4月30日，租金每月10000元，被告支付租金至2019年12月1日，剩余租金及物业费，经苏创公司多次催缴未果，胡应杰应该支付房屋租金及物业费，苏创公司提出如上反诉诉讼请求。原告（反诉被告）胡应杰辩称，1.苏创公司关于租金的计算不准确，双方协议变更租金按照9000元/月计算，双方从未约定物业费的缴纳时间和方式，苏创公司此前亦未催缴物业费。2.胡应杰未缴纳租金系因收到文康公司邮寄的函件，告知停止支付租金，胡应杰履行不安抗辩权，未缴纳租金，现文康公司与苏创公司之间的租赁合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告胡应杰提交了《房屋租赁协议》、《补充协议》、中国农业银行交易明细清单、收款收据、（2019）苏0508民初7547号民事判决书、（2020）苏05民终2554号民事判决书、2019年8月8日告小租户书、苏州市住宅装饰工程合同、报价单、中国工商银行交易明细清单、微信转账记录、收据、消防工程承包合同、2020年6月21日告小租户书、委托代理合同及律师费发票等证据，被告苏创公司提交了不动产权属登记证明、房屋转租招商书面同意书、租赁定金协议、租金催缴函、律师函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室（22层，建筑面积16232.59平方米）及地下商场不动产权利人登记为苏州市友联实业公司，本案所涉房屋为2号楼一楼。2018年1月3日，苏州市友联实业公司出具关于桐泾商务广场部分商业面积出租给文康公司的情况说明，载明：我司同意文康公司将其所承租的我司合法所有的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分12797平方米（含公用分摊面积，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米）进行对外招商，但承租方需向我司申报具体使用用途，保持合同约定的业态规划，承诺租赁该房屋按非居住的用途使用，不得用于日常生活居住，并遵守国家、苏州市有关房屋使用和房屋管理的规定。2018年1月22日，文康公司（出租方，甲方）与苏创公司（承租方，乙方）签订桐泾商务广场租赁合同，约定甲方将其合法承租并享有转租权的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分10942平方米（含公摊面积）出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，合同并对其他事项作了约定。后文康公司与苏创公司签订房屋招商转租书面同意书，约定文康公司同意苏创公司在租赁期限内可以将租赁房屋转租给第三方。2019年4月11日，苏创公司（出租方、甲方）与胡应杰（承租方、乙方）签订租赁定金协议，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于苏州市××区××商务广场××楼××楼××室，租赁建筑面积52.9平方米，经营范围包括油条、烧饼、豆浆等，租赁价格12万元/年（每月减免1000元），物业费8元/平方/月，乙方支付甲方定金2万元。协议约定，在正式合同签订后，此协议自动失效，上述定金转为乙方向甲方缴纳的正式合同的押金，并由甲方向乙方重新开具押金收据。2019年4月16日，苏创公司（出租方、甲方）与胡应杰（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方出租给乙方的房屋，坐落在苏州市××区××商务广场××楼××楼××室，租赁建筑面积为52.9平方米；经营范围为餐饮，租赁期限自2019年4月16日起至2026年1月31日止，共计81.5个月，甲方应于2020年4月15日前将该房屋交付给乙方；关于免租期，双方约定乙方免租期共计45天(分别为：自2019年4月16日起至2019年5月30日)；乙方按合同约定享有免租期租金，租期起始日时乙方应按规定支付租金，若因乙方原因，租赁期届满前提前终止本合同的，乙方应支付甲方免租期内的全部租金，免租期租金按本合同约定的全部租金，即从本合同签订之日起开始计算租金，免租期租金按本合同约定的租金标准计算；关于租金，第1至2年为10000元/月，第3至4年为10500元/月，第5至6年为11025元/月，第7年为11576元/月，租金先付后用，每6个月（租赁周期）结算一次，每个租赁周期结束前30日支付下一周期租金；租赁保证金为27000元，乙方应在本合同签订后1天内支付给甲方，除本合同另有规定外，租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并交接房屋后的10个工作日内无息返还乙方，保证金的担保范围为：1.乙方应支付的租金、物业费及其他费用，2.乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、违约金，3.甲方代为乙方支付的一切费用，4.甲方因乙方行为遭受第三方索赔的先行赔付，5.乙方应按照本合同约定向甲方支付的赔偿金额，6.其他应由乙方支付的费用；关于违约责任，任何一方违约或违反本合同中各自的承诺、保证的，守约方均有权要求违约方承担违约责任并赔偿相应损失（包括但不限于应支付的费用、违约金、滞纳金、直接损失、起诉到法院产生的诉讼费、律师费、执行费、公证费、鉴定费等），在合同履行过程中，在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方违反合同约定单方提前解除合同，须承担违约责任，向乙方支付合同总金额10%的违约金，并退回乙方未到期部分的租金及履约保证金，另外赔偿乙方前期的装修装潢等其它经济损失。合同还对其他事项作了约定。2019年4月16日，苏创公司（出租方、甲方）与胡应杰（承租方、乙方）签订补充协议一份，约定，甲方考虑乙方的品牌效益，给予乙方部分优惠，双方协商一致达成协议，租金支付按如下金额支付，支付方式及押金按照原合同不变：第1至2年（2019年5月31日至2021年4月30日）为9000元/月，年租金108000元，第3至4年（2021年5月31日至2023年4月30日）为9450元/月，年租金113400元，第5至6年（2023年5月31日至2025年4月30日）为9922.5元/月，年租金119070元，第7年（2015年5月31日至2026年1月30日）为10418.63元/月，年租金125023.5元。以上6年8个月总租金合计764289元。上述房屋租赁协议及补充协议签订以后，胡应杰向苏创公司支付保证金27000元、租金54000元（2019年5月31日至2019年11月30日期间，9000元/月×6月），胡应杰使用案涉房屋用于经营餐饮。2019年8月8日，文康公司出具告小租户书，称因苏创公司未按约定支付租金，其自2019年8月5日与苏创公司租赁合同正式解除，并要求各租户将有关费用直接向其缴纳。本院于2019年9月4日立案受理了原告文康公司与被告苏创公司、第三人胡应杰、徐树山、王化剑等房屋租赁合同纠纷，在该案中，胡应杰、徐树山、王化剑同意从承租的涉案房屋内迁出，但提出苏创公司应就其损失承担赔偿责任。经审理，本院确认文康公司与苏创公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月6日解除，并于2019年12月30日作出（2019）苏0508民初7547号民事判决：一、苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司返还承租的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场地下商场和101室商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）；二、第三人胡应杰、徐树山、王化剑等于判决生效之日起十日内向文康公司返还各自占有使用的涉案房屋部分；三、苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元；四、苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。苏创公司不服一审判决，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）苏05民终2554号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年12月24日，苏创公司向胡应杰送达租金催缴函，载明其已经向文康公司支付租金至2019年12月底，且胡应杰一直使用房屋，故胡应杰应缴纳租金。该函由张秀丽签名。胡应杰认可张秀丽系其妻子，但对签名的真实性无法确认。苏创公司举证律师函一份，证明其2020年1月8日向胡应杰发送律师函要求解除房屋租赁协议，并要求支付租金及违约金等，胡应杰否认收到律师函。2020年6月21日，文康公司出具告小租户通知书，称根据二审判决结果，各小租户有义务向其返还占有使用的房屋部分，请小租户于三日内立即清退并向其返还房屋或者与其签订房屋租赁合同，如未按上述方案择一妥善处理的，其将向法院申请强制执行。胡应杰陈述，其在2020年6月15日搬离了承租的房屋，经与文康公司协商，其向文康另承租了一间房屋用于继续经营，但两处不在同一位置，后来承租的铺位位置很差。苏创公司确认胡应杰另承租的房屋确实与本案所涉的房屋不在同一位置。关于胡应杰装修的情况，胡应杰主张的装修损失89239元包括以下三部分：1.2019年4月16日，胡应杰与万传彪签订《苏州市住宅装饰工程合同》，约定，万传彪承包桐泾商务广场2号楼1016室装修，工程期限2019年4月17日至2019年5月2日，合同总价为72259元。2019年5月2日、5月7日、7月26日向万传彪银行转账2万元、1万元、13000元，5月8日向万传彪微信转账5000元，上述款项合计48000元。胡应杰提供万传彪2019年6月3日出具的收据一份，载明收到“双塔烧饼”店面装修款24259元，支付方式为现金。胡应杰陈述，其按照合同约定全额支付了万传彪工程款，其中小额的金额24259元是以现金方式多次支付的。2.2019年5月2日、5月28日，胡应杰向案外人刘洪飞微信转账1700元、280元，合计1980元，胡应杰陈述上述款项系支付安装风机和风管百叶的费用。3.2019年4月，胡应杰与苏州广益源消防技术有限公司签订《消防工程承包合同》，约定苏州广益源消防技术有限公司承包“双塔烧饼店”消防工程，包括火灾自动报警系统、消火栓、供水系统、应急照明疏散指示系统和消防安检，工程总价款15000元，合同签订当日支付5000元，验收合格当日结清余款10000元。胡应杰于2019年4月25日、6月18日通过微信转账支付消防工程款5000元、10000元，合计15000元。苏创公司对胡应杰提交的装修损失证据不认可，并陈述，胡应杰已经将能用的物品拿走了，且装修损失应该按照胡应杰已经使用的年限进行分摊。另，胡应杰为本案诉讼与江苏悦孚律师事务所律师签订律师代理合同，并向该所支付律师代理费5000元。本院认为，胡应杰与苏创公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行义务。关于双方租赁合同解除的原因及责任承担问题。苏创公司是通过其与文康公司签订的租赁合同而取得本涉案房屋的使用、收益权。根据法院生效判决可以认定，由于苏创公司未在其与文康公司租赁合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已构成违约，后经文康公司两次催要，苏创公司仍未在合理期间内支付相应期间拖欠的租金，导致文康公司依据双方合同的约定及法律规定，于2019年8月6日解除了其与苏创公司之间的租赁合同。胡应杰作为次承租人支付租金至2019年11月30日，其在履行本案所涉租赁合同方面没有过错。鉴于法院已认定苏创公司与文康公司之间的租赁合同于2019年8月6日解除，苏创公司与胡应杰之间的房屋租赁协议因无法实际继续履行而随之解除，胡应杰要求确认双方签订的房屋租赁协议及补充协议解除的诉讼请求，予以支持。苏创公司的行为是导致本案所涉租赁合同解除的直接原因，其已构成根本违约，胡应杰有权要求苏创公司承担违约责任。关于房屋占有使用费、物业费的问题。胡应杰支付房屋租金至2019年11月30日，其不拖欠苏创公司房屋租金。胡应杰于2020年6月15日将其租赁房屋返还文康公司，故自2019年12月1日起至2020年6月15日期间的房屋占有使用费应由胡应杰负担，但是苏创公司与文康公司之间的房屋租赁合同已因苏创公司违约行为而于2019年8月6日解除，故2019年8月6日后，苏创公司不再享有涉案房屋的收益、使用权。根据法院生效判决，在文康公司与苏创公司的房屋租赁合同解除后，该案中包括本案所涉房屋在内的自2019年8月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费均由苏创公司承担，因此如果苏创公司已经按照法院判决向文康公司支付了本案所涉房屋在2019年12月1日至2020年6月15日期间的房屋占有使用费，则苏创公司可以按照其实际支付的金额要求胡应杰予以偿付。没有证据显示苏创公司已履行了上述付款义务，故苏创公司在本案中要求胡应杰按照原租金标准支付房屋占有使用费的请求，无相应事实与法律依据，本院对此不予支持。苏创公司并非涉案房屋的物业服务公司，其向胡应杰收取物业费应属代收代付行为，苏创公司在诉讼中未举证其支付物业费，故苏创公司在本案中要求胡应杰向其缴纳物业费的诉讼请求，本院对此不予支持。关于保证金的问题。根据胡应杰与苏创公司签订的房屋租赁合同的约定，“租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方”，胡应杰自2019年12月1日起至其实际搬离之日止的房屋占有使用费尚未与苏创公司、文康公司进行结算，故胡应杰要求苏创公司返还房屋租赁保证金的诉讼请求，与双方合同约定的返还条件不符，本院不予支持。关于胡应杰主张的违约责任。胡应杰提供装修合同、消防工程合同及相应的支付凭证作为证据，足以证实其装修投入。苏创公司主张，胡应杰在同一场所另租房屋继续经营，胡应杰搬离了部分物品，存在较大的可能性；苏创公司主张装修损失应按照实际使用年限与租赁期限的比例折算，符合法律规定。综合考虑苏创公司上述答辩意见及胡应杰还需支付律师费等其他成本，本院认为胡应杰按照合同约定主张的违约金76429元与其实际损失比较相差不大，予以支持，胡应杰主张装修损失、律师费在违约金之外另行计算，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、胡应杰与苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于2019年4月16日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》于2019年8月6日解除；二、苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡应杰违约金76429元；三、驳回胡应杰的其他诉讼请求；四、驳回苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7607元，减半收取3804元，由苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十日内支付胡应杰。反诉案件受理费925元，由苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宁晓鹏二〇二一年五月三十一日书记员  陈丽华