广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终743号上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市宜达燃料开发有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区×××××××××。法定代表人：朱星其，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱少平，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贤春，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省勃诚建设有限公司。住所地：广东省韶关市仁化县×××××××晖景一品城C区第二层。法定代表人：陈日锋，系该公司经理。委托诉讼代理人：董深星，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人韶关市宜达燃料开发有限公司（以下简称宜达公司）因与被上诉人广东省勃诚建设有限公司（以下简称勃诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人宜达公司的委托诉讼代理人朱少平、杨贤春，被上诉人勃诚公司的委托诉讼代理人董深星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜达公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并改判勃诚公司向宜达公司支付2017年3月1日至2020年5月15日期间的商铺占有使用费1227801.96元，并以每月31890.96元的租金标准，支付至勃诚公司实际交付之日止；2.撤销一审判决第四项，并改判勃诚公司向宜达公司支付违约金1700000元；3.撤销一审判决第五项，并改判驳回勃诚公司该项反诉请求；4.撤销一审判决第六项，查明本案全部事实后依法改判；5.撤销一审判决第七项，并驳回勃诚公司该项反诉请求；6.一、二审诉讼费用、鉴定费用等由勃诚公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致本案错误判决。本案应当查清事实后依法改判支持宜达公司的上诉请求。具体理由如下：一、一审判决查明事实不清，导致一审判决第三项判项错误。本案双方均同意解除案涉合同，但针对勃诚公司解除合同后对房屋占有使用费的计付标准仍是双方争议的焦点，即双方未就案涉房屋是否交付、如何交付等一系列问题达成移交合意。根据已查明的事实，宜达公司并未收到来自勃诚公司任何的移交通知书，而且勃诚公司自使用案涉房屋以来，已更换房屋内的全部锁以及安保系统，勃诚公司至今未向法院提交任何证据证实已将案涉房屋的钥匙交付给宜达公司，在审判未明了的前提下，案涉房屋仍在勃诚公司的实际控制之下，若宜达公司直接强行进入案涉房屋于法无据，可能导致其他不必要的损失和矛盾。因此，宜达公司至今客观上无法实际控制案涉房屋，由此导致的租金损失理应由勃诚公司承担，恳请二审法院依法予以认定。二、一审判决查明事实有误，适用法律错误，导致一审判决第四项判项错误。宜达公司一审期间主张勃诚公司需向宜达公司支付因违约导致合同不能履行的违约金1500000元，一审判决认定（一审判决书第21页第十七行）“宜达公司还主张勃诚公司应根据合同约定支付因违约导致合同不能履行的违约金1500000元，勃诚公司主张该约定的违约金过高，但未能就此提交证据予以证明。结合合同履行情况，勃诚公司过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定勃诚公司应支付宜达公司违约金1000000元”。宜达公司认为一审法院该认定存在法律逻辑前后矛盾以及适用法律错误的情形，一审法院既已认定（一审判决书第17页第十五行）本案勃诚公司迟延履行支付购房款是导致合同不能履行的全部原因，勃诚公司对此应承担全部责任，即勃诚公司在本案中存在完全过错的情形，宜达公司为守约方，既然勃诚公司对于违约金过高的主张未能提供证据予以证明，勃诚公司理应按照合同之约定支付违约金1500000元，一审判决腰斩违约金的行为与当事人意思自治的基本原则相违背，于法无据，恳请二审法院依法维护宜达公司的合法权益，依法改判。三、一审判决反诉部分适用法律有误，即一审判决第五项判项以及第七项判项，导致错误判决，依法应予以撤销并驳回勃诚公司的反诉请求。（一）关于宜达公司是否应当向勃诚公司支付装修补偿款1000000元的问题。一审判决根据已查明的事实，依法认定（一审判决书第16页第六行）“关于争议焦点1.庭审中，原被告均主张解除合同，本院直接予以认定。合同解除后，对于因合同不能履行而造成的损失，应当由双方当事人依据其各自在履行合同过程中的违约责任分担”以及认定（一审判决书第17页第十五行）“在本案无证据显示勃诚公司曾要求宜达公司变更商铺登记的情况下，宜达公司未履行协助商铺变更登记的义务具有正当性、合理性。综上，勃诚公司迟延履行支付购房款是导致合同不能履行的全部原因，勃诚公司对此应承担全部责任。”恳请二审人民法院注意的是，一审判决认定的该事实、所适用的法律与要求宜达公司需向勃诚公司支付装修补偿款1000000元的判决明显自相矛盾。理由是：一审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，依法认定本案双方当事人依据各自在履行合同过程中的违约责任分担；而后一审判决已认定宜达公司在本案合同履行过程中属守约方，勃诚公司属违约方，应承担全部责任。既然一审判决已依法认定宜达公司无任何违约行为，勃诚公司承担全部违约责任，对于勃诚公司装修的款项，且不论勃诚公司是否有对案涉房屋进行装修，也不论装修价值多少，但对于勃诚公司而言，其装修案涉房屋是基于双方的买卖合同法律关系，理应属于其损失的款项。根据一审判决的裁判逻辑，对于因合同不能履行而造成的损失，应当由双方当事人依据其各自在履行合同过程中的违约责任分担。宜达公司在已被认定无违约行为的前提下要求宜达公司向勃诚公司支付装修补偿款1000000元明显属适用法律错误，自相矛盾的行为。既然已认定勃诚公司应对合同不能履行承担全部责任,一审判决却以宜达公司是装修的受益者强行要求宜达公司对勃诚公司进行补偿于法无据。根据已查明的事实，宜达公司将案涉房屋移交给勃诚公司已进行了精装修，装修金额达人民币2700000元，勃诚公司对此已提交相关证据予以证实。本案由于勃诚公司的违约行为导致合同被解除，对于其加装装修的损失理应由其自行承担，与宜达公司无关。而且其加装的装修对于宜达公司而言，并无任何用处，宜达公司可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定要求勃诚公司恢复原状亦是有事实和法律依据,一审判决对此却置若罔闻。试想一下，若依一审判决的裁判逻辑，勃诚公司若加装的装修价值过千万甚至过亿，岂不是会要求守约方向违约方支付不合理的补偿款。因此，一审判决强行要求宜达公司接受勃诚公司的装修明显与法律相违背，恳请二审法院依法予以驳回。（二）关于宜达公司是否需向勃诚公司支付资金占有使用费的问题，即一审判决第七项判项。同理可得，根据已查明的事实和相关法律规定，勃诚公司需对案涉合同不能履行承担全部责任。本案宜达公司基于双方签订的《房地产买卖合同》的相关约定接收勃诚公司的购买款项，即宜达公司占有使用购房款具有合法性以及正当性，而对于勃诚公司而言，其支付购房款后所导致的是相应的利息损失，终归而言，勃诚公司基于《房地产买卖合同》支付购房款导致利息损失。但宜达公司无任何违约行为且占用其资金合法合理，而勃诚公司因迟延支付购房款导致合同不能继续履行，对此应承担全部责任。因此，一审判决要求守约方向违约方支付损失赔偿款明显是于法无据的，也与法律规定相违背。综上，一审判决所依据的全部法律规定均无可要求守约方需向违约方进行补偿、赔偿损失。综上所述，一审判决对事实认定不清，适用法律有误，应依法撤销一审判决第三项、第五项、第七项，并改判支持宜达公司的全部上诉请求。勃诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对勃诚公司承担的违约金及商铺占有使用费的处理合理合法，并无不当，勃诚公司对此没有异议，予以服判，望二审法院驳回宜达公司的上诉请求，减少诉累，维持原判。宜达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宜达公司与勃诚公司于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》；2.判令勃诚公司将案涉商铺腾空交付给宜达公司，并向宜达公司支付商铺占有使用费2340000元(占有使用费暂时按每月租金90000元，从2017年3月1日起计至勃诚公司腾空商铺交付给宜达公司之日止，暂计至2019年4月30日共26个月为2340000元（90000元/月×26月），最终以房地产评估机构评定的同地段同类房房屋租金标准确定）；3.判令勃诚公司立即向宜达公司支付逾期付款违约金314100元（违约金①以1000000元为基数按2%从2017年2月27日至3月24日共25天=16700元；②以200000元为基数按2%从2017年2月27日至6月8日共101天=13500元；③以3000000元为基数按2%从2017年10月30日至12月30日共61天=122000元;④以1000000元为基数按2%从2017年10月30日至2018年2月14日共107天=71300元；⑤以300000元为基数按2%从2017年10月30日至2019年1月26日共453天=90600元)；4.判令勃诚公司向宜达公司赔偿合同不能履行、终止的违约金1500000元;5.本案全部诉讼费用由勃诚公司负担。勃诚公司向一审法院反诉请求：1.判令勃诚公司与宜达公司签订的《房地产买卖合同》继续履行，宜达公司将位于韶关市武江区×××××××长城世家维多利亚商业A幢16、17号商铺过户到勃诚公司名下；2.本案的诉讼费用由宜达公司负担。案件一审审理过程中，勃诚公司变更反诉请求为：1.判令宜达公司向勃诚公司返还购房款3975720元[购房款5200000元扣减逾期付款违约金188440元，再扣减商铺占有使用费1035840元（1328㎡×租金30元/㎡/月×26个月计算，最终以房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）]及资金占用期间至实际清偿之日的利息438386元（利息以实际付款之日为基数按人民银行同期贷款利率暂计至2019年7月31日止）；2.宜达公司向勃诚公司支付案涉商铺的加装电梯费用及案涉A幢16、17号商铺夹层装修费合计2000000元（以实际评估金额为准）；3.本案反诉的诉讼费由宜达公司负担。一审法院认定事实：宜达公司系韶关市武江区×××××××长城世家维多利亚商业A幢16、17号商铺（以下简称“维多利亚16、17号商铺”）的所有权人。2017年1月19日，宜达公司（甲方、转让方）、勃诚公司（乙方、受让方，合同签订时名称为“韶关新泰基建筑工程有限公司”，2017年5月10日变更名称为勃诚公司）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定宜达公司将其所有的维多利亚16、17号商铺（注明商铺共4层，16、17号商铺建筑面积分别为1005.95㎡、322.84㎡，套内面积分别为943.24㎡、302.72㎡，以上面积以不动产权登记面积为准）出售给勃诚公司，合同总价款为12000000元，交易价款不随市场价格变动而调整。合同约定付款方式为：①勃诚公司于2017年2月27日前支付宜达公司第一期购房款2000000元；②勃诚公司于2017年10月30日前支付宜达公司第二期购房款3000000元；③勃诚公司于2018年10月30日前支付宜达公司第三期购房款7000000元，双方承诺办理好转让手续并核发新的《房地产权证》后，并用该新的《房地产权证》在银行办理抵押贷款手续并在银行放款后利用该抵押贷款支付宜达公司，如用该新的《房地产权证》办理银行抵押贷款额不足支付宜达公司第三期购房款7000000元的部分，勃诚公司应于该次支付后一年时间内将剩余购房款全部支付完毕。如用该新的《房地产权证》未能通过办理银行抵押贷款手续，银行不能顺利发放抵押贷款的前提下，双方约定在2018年10月30日之前支付全部款项。合同还约定，第二期房款付款之日起三十日内，双方应携带有关资料、证件到韶关市房地产交易登记所办理过户手续，将办理过户后的《房地产权证》交付勃诚公司，因过户时勃诚公司还欠宜达公司7000000元购房款，在双方办理房屋过户后，勃诚公司应立即将本合同的标的房屋抵押给宜达公司，抵押额度为7000000元及其违约金。如该房产过户之前已经产生房屋维修基金缴纳情况，第二期房款付款之日起三十日内，宜达公司必须协助勃诚公司到房产部门和缴纳房屋维修基金的银行办理之前已缴交的房屋维修基金账户及金额转名到勃诚公司名下（费用已包含在购房款里面，无需勃诚公司另行付款）。宜达公司同意于2017年2月27日将该房所有钥匙交付给勃诚公司，并同意该房地产于此日交付勃诚公司使用。上述房地产购房款全额付清后，房屋的所有权包括占用、使用、收益、处分权归勃诚公司所有。宜达公司应确保勃诚公司缴纳第二期房款付款之日起三十日内能办理房屋过户手续，方便勃诚公司将新过户的《房地产权证》向银行办理抵押贷款。关于违约责任，合同约定若勃诚公司逾期交付房款给宜达公司，则勃诚公司以应付房款为基数每月2%计付违约金给宜达公司，逾期付款超过两个月的，宜达公司可终止协议。双方应保证遵守合同条款和依据合同约定及时交付房款、房屋和办理房地产权过户手续，如导致合同不能履行、终止的，违约方应赔偿守约方1500000元违约金。合同签订后，宜达公司于签订当日将维多利亚16、17号商铺交付勃诚公司使用。商铺交付时已有装修，勃诚公司接收商铺后又自行装修、加装电梯并入驻办公。按照合同约定，勃诚公司应分三期向宜达公司支付购房款，但勃诚公司未能按合同约定履行。2018年8月23日，宜达公司向勃诚公司发出《催款函》，提出勃诚公司仍拖欠二期余款300000元（约定付款日期为2017年10月30日前），要求勃诚公司三日内付清该款，并提示合同约定三期款应在2018年10月30日前支付，称“如贵公司没能按合同约定及时交付房款，导致合同不能履行、终止的，需按合同约定违约方应赔偿我公司¥1500000元违约金。”2018年12月26日，宜达公司再次向勃诚公司发出《催款函》，称未收到二期余款300000元及三期款全部7000000元，要求收函后立即付清，否则应赔偿违约金1500000元等。2019年1月26日，勃诚公司向宜达公司支付500000元，付清二期尾款。合同约定及实际履行情况详见下表：约定付款时间约定付款金额实际履行情况备注2017.02.2720000002017.01.23付款5000002017.02.16付款5000002017.03.24付款800000迟延履行2017.6.8付款200000迟延履行2017.10.3030000002017.12.30付款2000000迟延履行2018.02.14付款700000迟延履行2019.01.26付款500000迟延履行2018.10.307000000二期款多支付200000，宜达公司主张为过户契税。其余三期款未履行。2019年4月11日，勃诚公司向宜达公司发出《还款计划书》，其中提及三期款的分期还款计划，但未提及过户有关事宜。2019年4月18日，宜达公司复函明确不同意该分期还款计划，并要求十日内付清三期款全部及一、二期违约金955800元。因合同履行问题。宜达公司将勃诚公司诉至一审法院，要求解除合同、返还商铺、支付商铺占有使用费、违约金等。勃诚公司反诉宜达公司，要求返还购房款、支付资金占有使用费、商铺装修款等。一审庭审中，双方均同意解除合同。关于合同未能履行的原因，宜达公司主张其在勃诚公司根本违约的情况下行使合同解除权，勃诚公司则主张宜达公司未按照合同约定在第二期购房款付清后履行商铺过户手续，导致勃诚公司无法履行支付第三期购房款的义务。对于未配合过户商铺的问题，宜达公司称因勃诚公司存在严重经营风险而行使不安抗辩权，且勃诚公司在双方往来函件中未曾要求宜达公司配合商铺过户，应视为双方变更原合同约定的商铺过户约定。勃诚公司认可其迟延付款并愿承担相应违约责任，但坚持支付第三期购房款的前提是宜达公司先配合商铺过户。经一审法院释明，宜达公司申请对维多利亚16、17号商铺租金进行评估，经一审法院摇珠选定的广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格公司）作出的穗安价（估）字〔2020〕S201号价格评估结论书，认为维多利亚16、17号商铺2017年3月1日起至2019年10月31日止租金总价为1020511元，月租金单价为24元/㎡。宜达公司认为租金评估过低，勃诚公司无异议。勃诚公司申请对维多利亚16、17号商铺加装电梯工程、电梯设备现价值及夹层精装修现价值进行价格评估，经一审法院摇珠选定的清远市华林工程造价咨询服务有限公司（以下简称华林造价公司）作出的工程造价鉴定意见书认为维多利亚16、17号商铺的工程造价为2005620.44元。宜达公司不予认可，认为该鉴定意见的鉴定方法纯属参照勃诚公司提交的装修合同简单相加，未对实际价格进行评定，鉴定方式不科学不合法，对折损部分没有评定。勃诚公司无异议。针对宜达公司异议，华林造价公司出具补充报告及工程造价鉴定汇总表，认为维多利亚16、17号商铺的现价值为1604496.35元（扣除折旧及摊销401124.09元后），并明确如有异议可另行委托评估机构进行鉴定。宜达公司认为该鉴定意见超出鉴定机构经营范围故不予认可。勃诚公司认可补充意见，认为鉴定机构通过确定工程造价并结合使用年限等进行折价的鉴定方式合理。经询问，勃诚公司申请另行委托评估机构进行鉴定。经审查，一审法院对勃诚公司的申请予以准许。经一审法院另行摇珠选定的安衡价格公司作出穗安价（估）字〔2020〕S214号价格评估结论书，认为维多利亚16、17号商铺的现值重置总价为1344218元，折算成新率后装修现值总价为1135313元。宜达公司无异议。勃诚公司认为鉴定意见遗漏人工、材料和机械设备等费用，且安衡价格公司缺乏工程造价资质。针对勃诚公司的异议，安衡价格公司复函称其具有工程审价、工程造价有偿服务价格评估资质，且鉴定意见确定的评估单价已包含人工费、材料费、机械费、措施费、管理费等费用。宜达公司无异议，但认为应扣除其原有装修相应的价值，且勃诚公司应自行承担上述损失。勃诚公司认为安衡价格公司没有工程造价资质，安衡价格公司应以华林造价公司确定的工程造价为基础进行相应折算。针对宜达公司返还维多利亚16、17号商铺的诉讼请求，勃诚公司提交一份落款日期为2020年4月27日的《移交物业函》，称同意解除合同并从5月1日起开始腾退商铺，将商铺包括装修物、管线、钥匙在内以现状于4月30日移交宜达公司，要求宜达公司在4月30日派员接收商铺等。5月8日，勃诚公司在一审法院质证过程中称已腾退商铺并函告宜达公司接收，但宜达公司尚未收回。勃诚公司的委托诉讼代理人称已告知宜达公司对接，并称宜达公司法定代表人反馈还没有收到交接通知，宜达公司表示愿意接收，只是勃诚公司还没有联系宜达公司。10月13日，勃诚公司称已发函要求宜达公司接收商铺，并曾书面申请一审法院责令宜达公司接收商铺。为此，勃诚公司向一审法院提交其通过国内标准快递（EMS）向宜达公司寄送《移交物业函》的寄件照片，该照片显示勃诚公司向宜达公司法定代表人朱星其寄送“长城世家维多利亚商业街A16-A17商铺移交函”，收件地址为“广东省韶关市曲江区×××××××××韶关市宜达燃料开发有限公司”，邮寄单号为1149×××××9575。该邮寄单号查询结果显示该件于4月28日揽收，4月29日未投妥，当日寄件人将收件人改址为“韶关武江区碧桂园云林水岸1街121号”，4月30日收件人签收（显示为“本人签收”）。宜达公司辩称未收到《移交物业函》，且双方未达成商铺移交意向，合同解除、商铺返还等事项应由法院判决认定。安衡价格公司于2020年7月9日对商铺进行现场勘查时，勃诚公司确已搬离商铺。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.双方责任之认定及负担；2.商铺装修费用之认定及负担；3.商铺占有使用费之认定及负担。关于争议焦点1。一审庭审中，双方均主张解除合同，一审法院直接予以确认。合同解除后,对于因合同不能履行而造成的损失,应当由双方当事人依据其各自在履行合同过程中的违约责任分担。具体而言，本案合同为分期买卖合同，根据合同约定，勃诚公司向宜达公司支付第一、二期款项不存在办理商铺变更登记的先决条件。在该阶段不动产买卖关系中,宜达公司义务是交付商铺,勃诚公司义务是依约支付购房款,接受商铺交付。因此，宜达公司向勃诚公司实际交付商铺,勃诚公司迟延付款，属于勃诚公司单方违约，勃诚公司对此并无异议。双方产生争议系因第三期付款，该期付款合同条款为附条件、附期限条款。履行第三期付款所附条件为宜达公司将商铺变更登记至勃诚公司名下，所附期限为勃诚公司应于2018年10月30日前支付全部第三期款给宜达公司。由于勃诚公司严重迟延履行，本应2017年10月30日前支付完毕的二期房款迟至2019年1月26日方付清，此时商铺变更登记条件方才达成，而合同约定的三期房款的付款期限（2018年10月30日）早已届满。即使双方根据合同约定在二期房款付清之日起三十日内（2019年2月25日前）共同申请变更登记，宜达公司客观上亦无法实现2018年10月30日收齐第三期房款7000000元的合同目的。此外，因买卖申请不动产变更登记的，需要买卖双方共同申请，双方均无法单独完成商铺变更登记。本案尚无证据证明宜达公司或勃诚公司曾向对方要求共同申请商铺变更登记。在宜达公司两次发函催收的情况下，勃诚公司作为买受人是变更登记行为的直接受益者，其在《还款计划书》未要求宜达公司协助办理商铺变更登记事宜，确与常理不符。勃诚公司于2019年4月11日发出的《还款计划书》还提出变更合同约定，将原合同约定的勃诚公司贷款后将全部贷款一次性支付宜达公司变更为分三期支付，并将最终还款日期推迟至2020年12月30日，远远超过原合同约定的付款时间。勃诚公司在对原合同约定的付款条件提出实质性变更且该变更后内容明显对宜达公司发生重大不利的情况下，足以使宜达公司对勃诚公司的履行能力、履行意愿产生合理怀疑。在本案无证据显示勃诚公司曾要求宜达公司变更商铺登记的情况下，宜达公司未履行协助商铺变更登记的义务具有正当性、合理性。综上，勃诚公司迟延履行支付购房款是导致合同不能继续履行的全部原因,勃诚公司对此应承担全部责任。关于争议焦点2。勃诚公司接受商铺后,按照自己用途对商铺进行装修（包括加装电梯）。经一审法院委托的专业机构华林造价公司鉴定,勃诚公司对所购商铺进行装修的工程造价为2005620.44元，扣除折旧及摊销后现值为1604496.35元。因宜达公司对该鉴定机构的鉴定资质提出异议，勃诚公司申请重新鉴定后再次选定的安衡价格公司得出的维多利亚16、17号商铺的现值重置总价为1344218元，折算成新率后装修现值总价为1135313元。对此鉴定意见,勃诚公司认为该鉴定机构不具备工程造价资质且应按华林造价公司确定的工程造价进行相应折算。经审查，安衡价格公司取得的中国价格协会颁发的《价格评估机构资质等级证书》载明该机构具有工程造价、法律诉讼中所涉及的土地、房地产等各类标的的价格评估资质，作出鉴定意见时证书在有效期内，勃诚公司认为该鉴定机构无相应资质的意见不能成立。再有，评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，安衡价格公司依法独立开展评估工作并无不妥，勃诚公司认为该机构应按华林造价公司确定的工程造价进行相应折算进行评估的意见不能成立。因此，该鉴定意见能够作为确定本案商铺有效添附价值的依据及一审法院确定双方分担损失之参考。《房地产买卖合同》解除后,宜达公司作为出售商铺一方应返还勃诚公司已经交付的购房款,勃诚公司作为购房方应返还已经实际占有的商铺。因勃诚公司已经对所购商铺进行添附,该工程的装修费用对于勃诚公司而言,是因商铺买卖合同不能履行而造成的损失,而对于宜达公司而言,其收回商铺的同时,即接受了勃诚公司以装修形式对该商铺进行的添附,是装修价值的受益者。因此,应当对勃诚公司为装修支付的价款,给予适当补偿。一审法院以鉴定意见确定的装修工程现值为基础,结合宜达公司收回商铺、承受商铺装修利益的情况,考虑商铺装修实际支出、使用时间、折旧、承接方个人喜好、商铺原本自带装修等因素，依据勃诚公司应对合同履行不能承担全部责任的情况,一审法院酌情确定宜达公司应补偿勃诚公司1000000元。关于争议焦点3。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，宜达公司要求勃诚公司支付商铺占有期间使用费，符合法律规定。一审法院依法委托安衡价格公司作出的鉴定意见认为维多利亚16、17号商铺2017年3月1日起至2019年10月31日止租金总价为1020510.72元，其中2017年至2019年每年的月租金单价均为24元/㎡，一审法院予以确认，则上述商铺月租金为31890.96元（1328.79㎡×24元/㎡）。至于商铺占用期间，宜达公司于2017年1月19日将商铺交付勃诚公司使用，勃诚公司函告宜达公司于2020年4月30日接收商铺，宜达公司称未收到函件，但至迟5月8日法庭质证时宜达公司已明确知悉勃诚公司要求其尽快接收商铺的意思表示，此后却辩称双方未达成移交合意，应待法院判决处理等。在双方均同意解除合同，且宜达公司诉讼请求明确要求勃诚公司返还商铺的情况下，宜达公司无正当理由拒绝受领商铺，不但有违诚实信用原则，其迟延受领造成的损失亦应自行承担。考虑到双方交接需要一定合理期间，勃诚公司对商铺的占有使用费应计至2020年5月15日，则勃诚公司应付宜达公司2017年3月1日至2020年5月15日期间的商铺占有使用费为1227801.96元（31890.96元/月×38.5个月）。双务合同解除时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，宜达公司应向勃诚公司支付资金占有使用费（计算方式：以实付资金为基数，从2017年1月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月20日起至所欠资金还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，详见下表）。其中勃诚公司于2019年1月26日支付的500000元，属于合同约定二期款3000000元的有300000元，超出部分的200000元宜达公司主张为代缴契税，勃诚公司《还款计划书》也认可宜达公司于2018年12月29日代缴契税共189583.68元，相应部分应做抵消，宜达公司应将剩余10416.32元返还勃诚公司。付款时间付款金额（元）累计金额（元）天数（天）2017.01.23500000500000242017.02.165000001000000352017.03.248000001800000752017.06.0820000020000002042017.12.3020000004000000452018.02.1470000047000003452019.01.26310416.325010416.32至还清之日合同解除时，宜达公司依据合同中有关违约金计算方法条款的约定，请求勃诚公司承担违约责任，一审法院依法予以支持。勃诚公司主张合同约定的逾期付款违约金约定过高，请求一审法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，一审法院酌情确定勃诚公司应支付宜达公司的逾期付款违约金为200000元。宜达公司还主张勃诚公司应根据合同约定支付因违约导致合同不能履行的违约金1500000元，勃诚公司主张该约定的违约金过高，但未能就此提交证据予以证明。结合合同履行情况、勃诚公司过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情确定勃诚公司应支付宜达公司违约金1000000元，以上共计违约金1200000元。综上，在抵扣勃诚公司应支付给宜达公司的商铺占有使用费1227801.96元、代缴契税189583.68元、违约金1200000元，以及宜达公司应支付给勃诚公司的装修补偿款1000000元后，宜达公司应返还勃诚公司购房款3382614.36元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2020年12月16日作出（2019）粤0203民初1487号民事判决，判决：一、确认宜达公司与勃诚公司于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》于2019年10月10日解除；二、勃诚公司向宜达公司返还韶关市武江区×××××××长城世家维多利亚商业A幢16、17号商铺；三、勃诚公司向宜达公司支付2017年3月1日至2020年5月15日期间的商铺占有使用费1227801.96元；四、勃诚公司向宜达公司支付违约金1200000元；五、宜达公司应支付勃诚公司装修补偿款1000000元；六、宜达公司应返还勃诚公司购房款5010416.32元；以上第三至六项相互抵消后，宜达公司应返还勃诚公司购房款3382614.36元；七、宜达公司应支付勃诚公司资金占有使用费（计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款利率，1.以500000元为基数，从2017年1月23日起至2017年2月16日止；2.以1000000元为基数，从2017年2月17日起至2017年3月24日止；3.以1800000元为基数，从2017年3月25日起至2017年6月8日止；4.以2000000元为基数，从2017年6月9日起至2017年12月30日止；5.以4000000元为基数，从2017年12月31日起至2018年2月14日止；6.以4700000元为基数，从2018年2月15日起至2019年1月26日止；7.以5010416.32元为基数，从2019年1月27日起至2019年8月19日止计算；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以5010416.32元为基数，从2019年8月20日起至所欠资金还清之日止计算）；以上第二至七项应于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；八、驳回宜达公司的其他诉讼请求；九、驳回勃诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费122574.8元，由宜达公司负担14207.99元，由勃诚公司负担108366.81元；反诉案件受理费56698.74元，减半收取28349.37元，由勃诚公司负担7423.96元，由宜达公司负担20925.41元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。宜达公司向本院提交了商铺交接清单，拟证明双方实际将案涉商铺交接完毕及宜达公司能实际使用的时间为2021年1月12日（即一审判决后），证实勃诚公司理应支付的商铺占有使用费应计算至2021年1月12日，望二审法院予以认定，依法改判。勃诚公司质证称，对该证据的真实性予以确认，该交接清单是在一审判决后，判决认为在双方均同意解除合同且宜达公司诉求明确要求勃诚公司返还商铺的情况下，宜达公司无正当理由受领商铺，有违诚实信用原则，故一审法院为了避免合同相对方产生更多的损失，勃诚公司再次发出移交物业函给宜达公司，明确列明当时一审法院已作出民事判决，再次要求其派人受理函件及接收钥匙，故在此情况下，才办理的交接。故该交接清单与本案没有实际关联，因宜达公司一直拒绝受理商铺，迟延受理的损失应由其自行承担，勃诚公司也仅协助其止损。对于宜达公司提交的证据，本院在本院认为部分予以论述。对于一审法院认定的事实除与本院认定事实不一致外，本院予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕宜达公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审法院对案涉商铺占有使用费的计算是否妥当；二、勃诚公司应否支付合同不能履行的违约金1500000元；三、宜达公司应否支付勃诚公司资金占有使用费；四、宜达公司应否支付勃诚公司装修补偿款1000000元。一、关于一审法院对案涉商铺占有使用费的计算是否妥当的问题。宜达公司上诉认为案涉商铺占有使用费应计至勃诚公司实际将案涉商铺交付给宜达公司之日止。对此，本院认为，宜达公司起诉要求解除《房地产买卖合同》，勃诚公司在诉讼过程中同意解除《房地产买卖合同》，故勃诚公司于2020年4月28日向宜达公司邮寄《移交物业函》，要求宜达公司于2020年4月30日派员接收商铺，但宜达公司认为其没有收到该《移交物业函》，根据邮件的反馈信息显示宜达公司的法定代表人朱星其已于2020年4月30日收到该《移交物业函》，即便宜达公司未收到《移交物业函》，但最迟在2020年5月8日一审法院的庭审过程中，勃诚公司已经告知宜达公司其已腾空商铺并发函要求宜达公司办理交接商铺事宜，但宜达公司一直怠于与勃诚公司办理案涉商铺的移交手续，宜达公司作为守约方，也负有减少损失扩大的义务，但其一直拖延与勃诚公司办理交接，已经违反了诚信原则，一审判决考虑到交接商铺需要一定期限，故判决商铺占有使用费计至2020年5月15日并无不当，本院予以维持。二、关于勃诚公司应否支付合同不能履行的违约金1500000元的问题。宜达公司上诉认为勃诚公司主张约定的违约金过高，但并未提交证据予以证明，勃诚公司应按照合同约定支付违约金。对此，本院认为，本案中,因勃诚公司未按时、足额支付购房款,宜达公司行使解除权,《房地产买卖合同》业已解除。现宜达公司依据《房地产买卖合同》的约定,要求勃诚公司支付1500000元作为违约金,有合同和法律依据。至于判断违约金是否过高的标准，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。而本案中,案涉合同中明确约定导致合同不能履行、终止的，违约方应赔偿守约方1500000元的违约金，且宜达公司在本案中的诉讼请求亦主张勃诚公司依据该标准向宜达公司支付违约金。现勃诚公司主张约定的违约金数额过高,但勃诚公司对此并未提供证据予以证明，一审法院予以调整存在不当，本院予以纠正。宜达公司要求勃诚公司支付合同不能履行的违约金1500000元依据充分，本院予以支持。三、关于宜达公司应否支付勃诚公司资金占有使用费的问题。宜达公司认为其并非违约方，不应支付勃诚公司已付购房款的资金占有使用费。对此，本院认为，《房地产买卖合同》业已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条：“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。”的规定，宜达公司应返还收取的购房款并支付贷款利息，即支付资金占有使用费。宜达公司要求驳回勃诚公司反诉要求支付资金占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。一审判决宜达公司支付勃诚公司资金占有使用费并无不当，本院予以维持。四、宜达公司应否支付勃诚公司装修补偿款1000000元。对此，本院认为，《房地产买卖合同》因勃诚公司未能如期依约履行支付购房款而解除,勃诚公司所主张的装修等相关损失系其自身原因造成,该损失应由勃诚公司自行承担。一审判决既认定勃诚公司系违约方，宜达公司是守约方，又判决宜达公司补偿勃诚公司的装修损失存在不当，本院予以纠正。综上，双方当事人对于宜达公司总共应返还的金额为5010416.32元并无异议，在扣除前述认定的勃诚公司应承担的违约金（包括逾期付款违约金、合同不能履行违约金）、房屋占有使用费后，宜达公司实际应向勃诚公司返还的金额为2082614.36元（5010416.32元-1227801.96元-200000元-1500000元）。综上所述，宜达公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决第五项、第七项、第八项、第九项；三、变更韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决第四项为：广东省勃诚建设有限公司向韶关市宜达燃料开发有限公司支付违约金1700000元；四、变更韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决第六项为：韶关市宜达燃料开发有限公司应返还广东省勃诚建设有限公司购房款5010416.32元；相互抵消后，韶关市宜达燃料开发有限公司应返还广东省勃诚建设有限公司购房款为2082614.36元（5010416.32元-1227801.96元-200000元-1500000元），该款应于本判决生效之日起十日内予以返还；五、变更韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1487号民事判决第七项为：宜达公司应支付勃诚公司资金占有使用费（计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款利率，1.以500000元为基数，从2017年1月23日起至2017年2月16日止；2.以1000000元为基数，从2017年2月17日起至2017年3月24日止；3.以1800000元为基数，从2017年3月25日起至2017年6月8日止；4.以2000000元为基数，从2017年6月9日起至2017年12月30日止；5.以4000000元为基数，从2017年12月31日起至2018年2月14日止；6.以4700000元为基数，从2018年2月15日起至2019年1月26日止；7.以5010416.32元为基数，从2019年1月27日起至2019年8月19日止计算；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以5010416.32元为基数，从2019年8月20日起至所欠资金还清之日止计算），该款应于本判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回韶关市宜达燃料开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广东省勃诚建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118724.60元，由韶关市宜达燃料开发有限公司负担7357.6元；广东省勃诚建设有限公司负担111367元；反诉案件受理费56698.74元，减半收取28349.37元，由广东省勃诚建设有限公司负担16618.91元，韶关市宜达燃料开发有限公司负担11730.46元。韶关市宜达燃料开发有限公司已向一审法院预交案件受理费122574.8元，韶关市宜达燃料开发有限公司向一审法院多交的103486.74元（122574.8元-7357.6元-11730.46元），由一审法院予以退回；广东省勃诚建设有限公司已向一审法院预交案件受理费46900元，广东省勃诚建设有限公司仍应向一审法院交纳案件受理费81085.91元；二审案件受理费18300元，由广东省勃诚建设有限公司负担。韶关市宜达燃料开发有限公司已向本院预交案件受理费20309.13元，由本院予以退回；广东省勃诚建设有限公司应向本院交纳案件受理费18300元。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 黄颖红审判员 毛文芳二〇二一年五月十九日书记员 林子峻