贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2184号上诉人（原审原告、反诉被告）：张以平，男，1980年2月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张涛，贵州雍盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡顺科，男，1948年1月20日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何平，贵州朗维律师事务所律师。上诉人张以平因与上诉人胡顺科房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张以平上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第四项，撤销一审判决第三项，改判支持张以平一审起诉请求的利息423,765.5元（50万元房租的利息177,625元，70万元房租的利息246,137.5元；此数据为一审起诉时间的数据），并按照年利率4.75%一直支持到胡顺科付款之日；一、二审诉讼费由胡顺科承担。事实和理由：一审判决没有支持张以平的利息请求是错误的。1、胡顺科不履行合同义务，故意毁约。（1）胡顺科的房屋在建设过程中，于2015年5月21日开始进行案涉房屋的不动产权登记，但胡顺科不按照协议约定向张以平提供产权证明，让张以平根据协议的约定进行抵押和办理拟开办酒店的贷款。（2）胡顺科为欺骗张以平，于2016年1月8日以其子胡荣之名与张以平签订《合伙协议书》，约定以案涉房屋合伙开办酒店。第一，2015年5月29日胡顺科就将案涉房屋注册登记成立了“纳雍帝豪酒店投资有限公司”，法定代表人为胡荣，股东为胡荣和胡顺科。第二，2015年7月22日胡顺科将案涉房屋产权证办理最高额抵押登记，向纳雍富民村镇银行股份有限公司贷款200万元。第三，2016年7月6日胡顺科在张以平不知情的情况下，以纳雍帝豪酒店投资有限公司之名与贵州省群财建设有限公司签订《消防施工合同》，用案涉房屋正式开办酒店。2、胡顺科在退还张以平120万元的租金同时，应当按照协议约定向张以平支付违约金。（1）胡顺科故意毁约，应当无条件退还张以平所付的120万元的租金。（2）胡顺科应当按照协议约定向张以平支付违约金。由于协议约定的违约金过高，张以平主张按照年利率4.75％计算违约金，50万元从2012年6月9日起算，70万元从2012年8月9日起算，一直到胡顺科付款之日。起诉前，50万元的违约金计算为177,625元，70万元的违约金计算为246,137.5元。3、胡顺科无偿使用了张以平120万元，当然给张以平造成了损失，张以平主张按照年利率4.75％计算，就是对张以平损失的具体计算方式，不能具体理解为只是利息。胡顺科上诉所称的内容不是事实。上诉人胡顺科上诉请求：维持一审判决第二项第四项，撤销一审判决第一项、第三项，改判支持胡顺科的全部反诉请求；本案诉讼费由张以平负担。事实和理由：一审认定事实严重错误，导致判决错误，应当予以改判。1、双方租房协议明确约定，主体工程结束后，张以平应当给付胡顺科60万元，但2012年工程主体结束后张以平没有按约付款。张以平经胡顺科多次联系，没有按照约定向胡顺科提供装修图纸并接收租赁物，胡顺科为避免损失扩大，无奈之下于2017年10月20日通过律师发函书面通知张以平，张以平收到通知后一致没有处理，张以平一直不见面，导致胡顺科无法向其交付租赁物。张以平签订租赁协议后，由于没有资金投入还与其他人签订合伙协议让其他人投资入股，不但证明张以平确实因为没有资金才不积极履行合同，也证明张以平从事实上已经对租赁物进行了处分。完全可视为张以平已经接受了租赁物，只是因为其与他人所签的合伙协议未能实际履行，张以平没有资金进行投入，才导致租赁物一直闲置。2、关于胡顺科主张的损失，胡顺科已经举证证明是因为张以平的原因导致租赁物闲置，张以平应当按照租赁合同约定每年62万元的租金标准向胡顺科支付租金268万元，减去张以平已经支付的120万元，张以平还应向胡顺科支付148万元。张以平的上诉没有事实依据。张以平向一审法院起诉请求：1、判决胡顺科退还张以平交付的房租120万元，50万元房租的利息177,625元，70万元房租的利息246,137.50元，三项合计1,623,762.50元；2、诉讼费由胡顺科承担。胡顺科向一审法院反诉请求：1、判决张以平向胡顺科支付房屋租金损失148万元；2、诉讼费用由张以平承担。一审法院认定事实：经2010年12月14日，纳雍县城乡规划局颁发了证号为建字第520000201001352号《建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位为胡顺科、刘静、刘俭，用地项目名称商住楼，用地位置纳雍县眼桥旁，用地性质商住用地，用地面积518.56㎡，建设规模3400㎡。2011年4月25日，纳雍县国土资源局登记颁发了纳国用（2011）第××号国有土地使用证，该证载明：土地使用权人胡顺科、刘静、刘俭，座落纳雍县雍熙镇环城路，地号2011-0215，地类（用途）商业住宅，使用权面积518.56㎡，使用权类型出让。2011年5月31日，纳雍县城乡规划局颁发了证号为建字第520000201102035号《建设工程规划许可证》，该证载明：建设单位（个人）向胡顺科、刘静、刘俭，建设项目名称商住楼，建设位置纳雍县眼桥旁，建设规模3261.97㎡。2012年6月9日，胡顺科授权胡荣作为甲方与张以平作为乙方签订《租房协议书》，协议载明：甲方愿将自己的位于纳雍县眼桥（现文昌办事处茶都社区）边商业住房1栋共计13层半，面积约6000平方米，靠山水绿城旁地下停车场2层约300平方米，租给乙方使用，经双方协商达成如下协议：一、房屋租期、租金、付款方式，付款资金来源及约束：1．租期共计十一年，免租一年，租期时间从甲方所有工程结束（包括外墙瓷砖）完工，再补充填写日期，但是交乙方使用时间不能超过2013年2月份；2．房屋租金十年不变，租金按每年62万元支付；3．付款方式：乙方一次性付给甲方五年租金，共计310万元，签合同之日付甲方定金50万元，两个月内再付给甲方70万元，主体工程结束后，付给甲方60万元，酒店装修完工之前付清租金尾款130万元；4．租金来源，签订合同之日起2个月内由甲方提供山水绿城自己的两层地下停车场约300平方米房屋所有产权证给乙方贷款支付甲方租金，贷款金额不限，利息由乙方支付；5．房屋工程全部完工后，3个月内由甲方提供13层半约6000平方米（以产权证的面积为准）房屋所有产权证给乙方抵押贷款600万元，利息由乙方支付，如果遇到特殊情况，拖延拿证时间，由双方协商处理。二、工程完工双方义务及责任：1．乙方提供装修图纸，甲方负责按图纸进行隔好墙，并打好底造，安好窗子，包括外墙四面瓷砖，建设施工图，消防水池及工业用电拉到屋顶，在房子未交给乙方使用之前甲方施工人员出现任何安全事故由甲方负责，与乙方无关。乙方施工人员出现任何安全事故由乙方负责，与甲方无关；2．房子交给乙方使用前的一切债权、债务由甲方承担，与乙方无关，否则以后造成影响乙方装修及正常营业的一切经济损失均由甲方负责。房子交给乙方后，甲方不能以任何理由或任何条件将此房收回和要求乙方的使用用途。房屋在租给乙方使用期间一切安全事故由乙方全部负责，与甲方无关。三、租期、租金、贷款及属权责任：1．租期为十一年，免租一年，十年租金总计620万元，双方不能以任何理由违约，由于房屋租给乙方装修需花装修款1300万元左右，所以如果任何一方违约，由违约方赔偿另一方违约金3000万元；2．贷款约束，甲方同意将房屋产权证配合乙方贷款600万元，利息由乙方支付；3．乙方不能以任何理由拖付银行利息及还款日期，如违反以上条款甲方有权收回房子，贷款期间如乙方需办理贷款延期手续，甲方无条件配合乙方办理。如果甲方不配合乙方办理。因此带来的一切经济损失，由甲方全部承担；4．租赁期满后，乙方在该房屋内的所有行业权属自动归甲方所有，乙方无条件配合甲方办理转入手续。四、此协议壹式叁份，双方签字生效，甲乙双方各执一份，在场人一份。附：1．乙方一次性付给甲方的五年房租，资金来源于甲方房屋所有产权贷款支付房租，如贷款贷不下来，租金就按两年一付；2．租期满后，凡属于餐饮行业能够移动设施，乙方均可以带走；3．所租房屋乙方不能够从事违法行业；4．租期满后，乙方在租赁期间的一切债权、债务由乙方负责，与甲方无关。2015年4月3日，纳雍县城乡规划局颁发了证号为竣字第122482号《贵州省建设工程竣工规划认可证》，该证载明：建设单位（个人）向胡顺科、刘静、刘俭，建设项目名称胡顺科、刘静、刘俭商住楼，建设位置纳雍县环城路，建设规模6900.28㎡。同年5月21日，胡顺科取得纳房权证文昌办事处字第××号及纳房权证文昌办事处字第××号房屋产权证，两证载明的房屋所有权人均为胡顺科，房屋座落于纳雍县，规划用途均为营业，房屋状况均为框架。2015年5月29日，胡荣在纳雍县成立纳雍帝豪酒店投资有限公司，股东为胡顺科、胡荣。2016年1月8日，陈松与胡荣、张以平三方签订了《合伙协议书》，约定：三人以股份制合伙经营宾馆（或酒店）名称待定，张以平与胡荣分别占股33％（分别投资244.2万元），陈松占34％（投资251.6万元）。前五年租金为300万元，前期陈松投入20万元，张以平投入120万元（即前述的120万元租金），后期以被告房屋产权证贷款，扣除还应支付给被告的前五年租金160万，剩余的440万元用于装修投入、设备投入等。同年7月9日，张以平与胡荣及陈松三方协商，同意陈松退出合伙。陈松退出后，张以平与胡荣约定各占50％股权。《合伙协议书》签订后，原、被告双方均未履行合伙协议约定的事项。2019年10月17日，原告张以平以胡荣为被告向法院提起合伙协议纠纷诉讼，请求：1．判决解除原告与被告胡荣签订的《合伙协议书》；2．判决被告胡荣向原告返还因双方签订的《合伙协议》不能履行，原告向胡荣支付的投资款120万元；3．判决被告胡荣以120万元为基数，从2012年8月9日起，按照银行逾期贷款利率向原告支付违约金至履行完全部给付义务时止（暂定10万元）；4．案件受理费由胡荣承担。法院于同年12月31日作出（2019）黔0525民初4105号民事判决书，判决：一、解除原告张以平与被告胡荣于2012年6月9日签订的《合伙协议书》；二、驳回原告张以平的其他诉讼请求。该判决认为涉案120万元款项为履行本案《租房协议》支付的租金。该判决已经发生法律效力。2015年，原告使用涉案房屋的部分向银行进行了抵押贷款。2017年10月20日，贵州佳合律师事务所接受胡顺科的委托，向原告发出律师函，函件主要载明：解除胡顺科的授权代理人胡荣与张以平所签订的相关协议，产生的相关责任与后果由张以平承担；并要求张以平所欠租金等费用支付给胡顺科；胡顺科将对涉房屋自主处置。2018年2月，胡顺科将该房屋的第4-7层隔成套房并出售了部分套房。一审法院认为，原、被告签订的《租房协议书》约定的租赁房屋在合同签订前取得了建设工程规划许可证且于2015年4月3日取得竣工规划认可并陆续办理了房屋产权证书，双方签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法成立且生效。现原、被告均要求解除该租房协议书，系双方当事人的意思自愿，法院予以支持。关于被告是否应当退还原告租金及承担该租金利息的问题。根据审理查明的事实，涉案租房协议书签订后，原告按照约定分两次共向被告支付了120万元租金，被告并未按照约定的期限将租赁房屋交付原告使用、收益，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告退还其已经支付的租金120万元的主张，法院予以支持。对于原告主张的利息，因合同解除前双方的权利义务为租赁物的交付及租金的支付，合同解除后为损失的赔偿，故原告请求被告支付其租金利息的主张，法院不予支持。关于反诉原告请求反诉被告赔偿其租金损失的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，涉案《租房协议书》约定：“二、工程完工双方义务及责任：1．乙方提供装修图纸，甲方负责按图纸进行隔好墙，并打好底造，安好窗子”，反诉被告作为乙方，其提供图纸的义务在涉案房屋“工程完工”后。反诉原告应举证证明涉案房屋“工程完工”的具体时间及其将涉案房屋“工程完工”时间告知反诉被告要求其提供图纸的情况，其未能举证证明。同时，根据审理查明的事实，反诉原告未在合同约定的时间将涉案租赁房屋交付反诉被告使用，在涉案租赁房屋完工且办理产权证后，反诉原告即利用涉案房屋办理纳雍帝豪酒店投资有限公司及抵押贷款，并将部分房屋进行了出卖，其也未按照约定将涉案房屋提供反诉被告抵押贷款或交付反诉被告使用。故反诉原告认为反诉被告违约造成其五年租金损失的理由，缺乏事实及法律依据，法院不予采信，其据此请求反诉被告向其支付房屋租金的主张，法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张以平与被告（反诉原告）胡顺科于2012年6月9日签订的《租房协议书》；二、被告（反诉原告）胡顺科于判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）张以平支付的租金120万元；三、驳回原告（反诉被告）张以平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（反诉原告）胡顺科的其他诉讼请求。本诉案件受理费19,414元，适用简易程序审理减半收取9,707元，由原告张以平承担2,533元，被告胡顺科承担7,174元。反诉案件受理费9,060元，由反诉原告胡顺科负担。二审中，胡顺科提交了纳雍县人民法院（2019）黔0525民初4105号民事判决书和庭审笔录，拟证明张以平用胡顺科租赁的房屋与他人合伙产生纠纷，不存在胡顺科没有将租赁物交给张以平使用的事实。张以平质证意见：该证据不属于新证据，达不到胡顺科的证明目的，该判决书已经清楚载明合伙协议没有履行，协议无效，且协议的一方是胡顺科的儿子胡荣，胡顺科实际是将其房屋交付给胡荣，没有交付胡顺科。张以平依据合伙协议起诉要求胡荣退还120万元，法院认定张以平与胡荣不存在合伙关系，张以平才提起本案诉讼。本院审查认为，胡顺科提交的证据来源合法，且与本案待证基本事实相关，本院予以认定。二审经审理查明：张以平于2012年6月9日向胡顺科支付了50万元，于2018年8月9日向胡顺科支付了70万元。张以平已在一审庭审中表明其主张的利息，实际是因为《租房协议》约定的违约金过高，要求胡顺科按照4.75%的年利率计算违约金。张以平在二审中再次表明其在一审起诉状中所列的利息实际是违约损失。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，胡顺科与张以平签订的《租房协议》第一条第1款的约定，租期共计十一年，免租一年，租期时间从胡顺科所有工程结束（包括外墙瓷砖）完工，再补充填写日期，但是交给张以平使用的时间不能超过2013年2月份。本案中，张以平已经按照《租房协议》约定向胡顺科支付了第一期50万元租金和第二期70万元租金，双方分别提交的《租房协议》中均没有填写租期起算和截止时间，可见双方尚未商定租金起算和截止时间，胡顺科直至2013年6月9日才就案涉房屋办理建设工程消防设计备案，并至2015年4月3日才办理建设工程竣工规划认可证。胡顺科在本案中提交的证据不能证明案涉房屋在2013年2月份前已经完工并具备交付使用的条件，且其已经通知过张以平接收房屋，结合一审法院查明的胡顺科的其他违约事实，一审法院判决解除《租房协议》，并判决胡顺科退还张以平支付的120万元租金符合法律规定。关于胡顺科称张以平未按照约定付款和提供装修图纸应承担违约责任的上诉理由，一审裁判理由已经充分回应，本院予以采纳不再赘述。关于张以平主张的利息，《租房协议》第三条第1款明确约定，如果任何一方违约，由违约方赔偿另一方违约金3,000万元，张以平在一、二审中已经说明是因为《租房协议》约定的违约金过高，所以其只要求胡顺科按照4.75%的年利率计算违约金，张以平在起诉状中所列的利息实际是违约金。张以平按照《租房协议》约定向胡顺科支付120万元租金后，因胡顺科的违约行为导致张以平至今未能使用案涉房屋，张以平必然遭受资金被占用的利息损失，张以平主动调整违约金后，仅要求胡顺科按照年利率4.75%计算违约金符合法律规定，依法应予支持。张以平的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，胡顺科的上诉请求不能成立，应予驳回。张以平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2964号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2964号民事判决第三项；三、变更贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2964号民事判决第二项为：上诉人胡顺科于判决生效之日起十五日内退还上诉人张以平支付的租金120万元和违约金｛违约金计算方式：（以50万元为基数，按照年利率4.75%从2012年6月9日起计算至2012年8月8日）＋（以120万元为基数，按年利率4.75%从2012年8月9日起计算至实际退还租金之日）｝；四、驳回上诉人胡顺科的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9,707元，由上诉人胡顺科负担；一审反诉案件受理费9,060元，由上诉人胡顺科负担；二审案件受理费28,474元（其中上诉人张以平预交5,066元，上诉人胡顺科预交23,408元），由上诉人胡顺科负担。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二一年五月十四日书记员  蔡 旭