广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3698号原告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住址广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所，统一社会信用代码91440113721995095J。法定代表人：张海明，职务经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司员工。被告：邓亚剑，男，1990年11月22日出生，住广东省高州市。原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司）与被告邓亚剑房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯嘉伟、被告邓亚剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日至2020年9月22日期间的租金97686.4元（包括2、4月份的租金各8181.5元，5-8月期间每月的租金17181元，9月份的租金12599.2元）；2、被告向原告支付拖欠租金的违约金（以诉请1拖欠的每月租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准的四倍计算，自被告欠付当月租金的上一个月26日起计算至款项实际付清之日止）；3、被告支付因违约导致合同提前解除的违约金60882元；4、被告所支付的保证金32726元由原告没收；5、被告向原告支付代为垫付物业费、电费、水费、违约金共计18194.46元；6、判令被告支付拖欠的物业费、电费、水费、违约金产生的违约金（每逾期一日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月28日，原告与被告分别签署了《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议一》。《租赁合同》约定原告将坐落于广州雅居乐北苑瀚澜一街内街XX号商铺交由被告承租，租赁期限自2019年8月29日起至2021年6月14日止，合同项下含税租金总额为363858元，每月租金标准按照明细支付。《租赁合同》第四条第3款、第5款、第7款、第十一条第3款约定了租金、保证金、违约金等；上述合同签订后，原被告双方均依约履行了合同义务，原告依约交付了场地，被告缴纳了32726元经营保证金。在合同履行过程中，因疫情影响，被告自2020年2月1日起拖欠租金未付，故双方于2020年7月20日签订了《租赁合同补充协议二》，约定在被告缴清往期所有欠款（包括但不限于租金、管理费、水电费等）的前提下，被告可按照《补充协议二》享受租金减免，如被告享受租金减免后，在租赁期内提前解除租赁合同（包括但不限于被告申请提前解除、因被告违约行为导致原告提前解除），被告需补缴此次因疫情减免的租金。《补充协议二》签订后，被告未能依约缴纳拖欠全部租金。因被告未依约支付拖欠的租金，原告于2020年8月、2020年9月发函进行催缴，但被告收到催缴函件后，仍未缴纳租金，并在未通知原告的情况下自行退场。故原告于2020年9月23日向被告正式发函要求解除双方的房屋租赁关系，并实际于2020年9月23日收回场地。被告未及时足额支付租金且自行退场的行为，属于根本违约，应依照合同约定承担违约责任。被告邓亚剑辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、诉请1租金的计算截止日期是9月22日，我方已经在8月提出解除合同了，由于原告的处理程序导致我方需要交纳9月份的租金。我方已经缴纳了2020年2月份的一半租金、3月份租金已经缴清，现拖欠租金只有5个半月，其中2个月是属于疫情期间应当免租的。2、关于诉请2的违约金，我方无法承担该违约金。违约金的标准应当按照银行同期利率标准计算。3、关于支付解除合同的违约金，如按合同中约定支付是不合理的，基于2020年的实际情况经营是很困难的，如按照该约定支付违约金对我方来说是困难的，也是不合理的。4、关于保证金，我方认为保证金可抵扣2个月租金。5、关于诉请7我方同意承担诉讼费用。6、关于诉请5，计算的截止日期为9月22日是不合理的；合同签订日期为2019年8月份，但原告却从2019年6月开始起算也是不合理的，签约前的产生费用不应当由我方承担。我方同意支付租赁合同期间内实际产生的物业费、水费、公摊电费和商业电费。7、关于诉请5费用的违约金，违约金的计算标准有意见，如需要计算只能按照同期银行利率计算。诉请1、3、4都是重复计算被告的违约责任。根据现有的实际情况无法偿还原告主张的费用。经审理查明：2019年8月28日，原告雅居乐公司（甲方）与被告邓亚剑（乙方）签订《商铺租赁合同》约定租赁商铺位于广州雅居乐北苑瀚澜一街内街XX号，租赁期限为21个月零17天,即从2019年08月29日起至2021年06月14日止。合同项下含增值税租金总额为363858元，自2019年8月29日开始计收租金。2019-8-29至2019-8-31含税租金1584元；2019-9-1至2020-4-30含税租金16363元；2020-5-1至2021-5-31含税租金17181元；2021-6-1至2021-6-14含税租金8018元。乙方应当于本合同生效之日起伍个工作日内，向甲方一次性支付经营保证金32726元。在租赁期内，出现如下情形之一的，甲方有权没收经营保证金：乙方拖欠甲方租金达30天（含30天）。交付日期：甲方向乙方交付该商铺的日期暂定为2019年8月29日。乙方须按本合同约定支付租金及其它应缴之费用。乙方经营所产生的水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等费用应由乙方按有关标准自行向收费单位支付，已由物业公司代付的，则由乙方按物业公司的规定向物业公司支付。乙方的违约责任：如乙方逾期向甲方或物业公司支付租金、物业管理费等费用的，乙方须按应付金额的0.5%/日为标准向甲方或物业公司支付违约金。除以上约定外,乙方有下列行为之一，视为违约，甲方有权单方面立即解除本合同，乙方所交各项甲方已收费用不予退还，且乙方应按违约时所在租赁年度的年度租金总额的30%向甲方支付违约金。本合同有效期内，如发生不可抗力事件，遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无须为此承担违约责任，但其应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。同日，双方签订《租赁合同补充协议一》。2020年7月20日，原告雅居乐公司（甲方）与被告邓亚剑（乙方）签订《租赁合同补充协议二》，约定甲方给予乙方租金优惠支持，乙方目前不在免租期，装修优惠期内的，给予减免2020年2月1日至2020年2月29日期间租金8181.5元，即减免后乙方2020年2月需向甲方缴纳租金8181.5元，管理费正常收取。给予减免2020年4月1日至2020年4月30日期间租金8181.5元,即减免后乙方2020年4月需向甲方缴纳租金8999.5元，管理费正常收取。给予减免2020年5月1日至2020年5月31日期间租金8181.5元，即减免后乙方2020年5月需向甲方缴纳租金8999.5元,管理费正常收取。给予减免2020年6月1日至2020年6月30日期间租金8181.5元，即减免后2020年6月需向甲方缴纳租金8999.5元，管理费正常收取。若乙方享受租金减免后，在租赁期内提前解除租赁合同（包括但不限于乙方申请提前解除、因乙方违约行为导致甲方提前解除），乙方需补缴此次因疫情减免的租金。庭审中，原被告确认，原告于2019年8月29日将涉案商铺交付给被告使用，被告向原告支付了经营保证金32726元。被告陈述经营涉案商铺至2020年8月，2020年9月初撤场，2020年8月向原告提出解除合同。原告主张被告自行撤场后，原告于2020年9月22日收回涉案物业。被告2020年2月前的租金已经缴清，2020年2月的租金按约定给付了一半金额，2020年3月租金已经缴清，2020年4月起租金未缴纳。原告确认减免2020年2月、4月、5月、6月的一半租金。原告于2020年9月22日后收回涉案商铺。原告提供《催款函》，内容为“……广州雅居乐北苑瀚澜一街97号商铺，截止2020年9月22日，拖欠物业费、住宅水费、公摊电费相关事宜，致函如下：1、物业管理费：10742.5元；2、公摊水费：59.1元；3、公摊电费：2341.59元4、商业电费4695.27元；5、滞纳金：356元。以上费用共计人民币18194.46元……”双方确认涉案商铺每月物业费为1022元，被告对涉案商业电费、公摊电费金额未提出书面异议。2020年9月21日，原告向被告发出《解除合同的通知函》，内容为“……截止至2020年9月15日，贵方欠缴2020年2月1日至2020年9月15日部分租金，合计93677.5元，滞纳金/违约金合计33791.34元已构成违约。……为此我司特函告知贵方：一、双方签订的租赁合同于本函送达贵方之日起解除，我方保留追究贵方因上述违约行为给我方所造成的一切损失的权利。二、贵方向我司支付的保证金及所有已缴费用不予退还，且贵方应于收到本函之日起三日内按照租赁合同约定向我方付清上述欠缴费用。三、同时贵方须于本合同解除之日起10日内按照租赁合同约定返还该商铺，清理商铺物品，逾期后商铺内物品视为贵方自行放弃，并由物业公司自行处理……”。原告提供的邮寄凭证显示被告于2020年9月24号收到上述通知函。本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原被告签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议一》及《租赁合同补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据原告在庭审中的陈述及其提供的证据，本案的争议焦点为涉案商铺的租金及违约金应否支持问题，对此本院评析如下：关于涉案商铺的租金及违约金问题。其一，根据合同约定“2019-9-1至2020-4-30含税租金16363元；2020-5-1至2021-5-31含税租金17181元”被告2020年2月前的租金已经缴清，2020年2月的租金按约定给付了一半金额，2020年3月租金已经缴清，2020年4月起租金未缴纳，之后的租金至今未支付，原告确认减免2020年2月、4月、5月、6月的一半租金，结合原告于9月24日向被告送达的解除合同通知书，涉案合同在2020年9月24日解除，被告主张合同于2020年8月解除，未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。结合原告于2020年9月22日收回涉案商铺，原告要求被告支付2020年9月22日前未足额缴纳的租金有合同及事实依据。其二，原、被告在合同中就逾期支付租金的违约责任有约定，但新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”且根据双方合同约定“本合同有效期内，如发生不可抗力事件，遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无须为此承担违约责任。”结合被告承租涉案商铺用于经营室内娱乐项目，其经营受疫情影响较大，被告未依时支付2020年4月至9月22日的租金，并非恶意，对原告主张的逾期缴纳租金的违约金、提前解除合同的违约金及补缴此次因疫情减免的租金，本院不予支持。故被告已缴清了2月份的租金，其应向原告支付2020年4月1日至2020年9月22日期间租金73959.9元（8999.5元×3个月+17181元×2个月+17181元÷30×22天）。其三、如上所述被告未依时缴纳租金系因不可抗力原因所致，原告主张没收被告缴纳的租赁保证金没有依据，被告支付了经营保证金32726元，其抗辩用其缴纳的经营保证金抵偿租金，本院予以支持，故被告还应向原告支付租金41233.9元（73959.9元-32726元）。关于物业费、电费、水费及违约金问题。根据涉案合同约定“乙方须按本合同约定支付租金及其它应缴之费用。乙方经营所产生的水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等费用应由乙方按有关标准自行向收费单位支付，已由物业公司代付的，则由乙方按物业公司的规定向物业公司支付。”原告提供催款函，证明涉案物业拖欠物业费、电费、水费及滞纳金的情况，被告未提出相反证据予以抗辩，本院对原告主张的物业费、电费、水费及滞纳金金额共计18194.46元予以支持。如上所述被告未依时缴纳物业费、电费、水费及滞纳金系因不可抗力原因所致，原告主张被告支付的迟延缴纳上述费用的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓亚剑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付租金41233.9元；二、被告邓亚剑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付物业费、电费、水费及滞纳金共18194.46元；三、驳回原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2448元，由原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担1845元，被告邓亚剑负担603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年五月十九日法官助理张博文书记员陈细妹