成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川0107民初11370号 原告：白杨晳，女，1993年10月31日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张伟，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞斌，四川国金律师事务所律师。 被告：成都福璟光置业有限公司，住所地成都市武侯区万兴路**。 法定代表人：陈德全，董事长。 委托诉讼代理人：王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告白杨晳与被告成都福璟光置业有限公司（以下简称福璟光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告白杨晳的委托诉讼代理人张伟，被告福璟光公司委托诉讼代理人车泓志到庭参加诉讼。经本院组织调解，原、被告未能达成一致协议。本案现已审理终结。 白杨晳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还装修差价，按照每平方米3000元与实际交付的装修价值补差（以装修成本造价鉴定报告为准），并以交付的装修款为基数，按照年利率5.88%标准，自交付装修款之日起计算资金占用利息；2.判令被告赔偿不符合国家装修标准造成的原告房屋损失（具体以房屋质量鉴定报告为准）；3.判令被告支付逾期交房违约金（暂按1万元计算）。事实与理由：原告与福璟光公司（原名成都福璟泰置业有限公司）于2017年5月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《商品房买卖合同》及《补充协议》）。约定由原告购买被告开发的位于成都市武侯区地块，商品房预售许可证号为100083的商品房一套，预测建筑面积为128.69平方米。被告为规避政府对房价的调控，约定该房屋交付为全装，装修标准为每平方米3000元。购房合同约定交房日期为2019年6月30日前。交房期限届满后，被告通知原告接收房屋。原告上门查验房屋时发现交付的房屋无法使用。经现场查验发现若干问题，被告承诺3个月整改期满再行交付。整改期满，被告再次通知原告收房，原告委托第三方验房机构现场查验，仍然发现有108处不符合国家装修房屋质量标准。同时，小区多户业主在不满意房屋质量的情况下，自行拆验房屋装修的隐蔽工程部分，发现填充物、水泥标号、防水、门窗吊顶以及管线铺设等诸多内容粗制滥造，完全无法满足正常居住条件。原告有合理理由认为被告交付的精装修成果不仅未达到约定的每平方米3000元标准，也未达到国家标准要求。被告的行为系对合同约定义务的全面违背，无法完全满足原告购房居住的目的。被告在未依约交房的情况下，竟然将样板房予以拆除。在计算3000元每平方米的装修标准时，将资金利息计算在成本内，实际上，原告购房时已将装修全款支付被告。原告认为，被告利用合同优势地位，施加诸多不公平条款妨害购房者的主要权利，在履约合同过程中又违背诚实信用原则及国家相关部门的管理规范，交付质量不合格的房屋，对原告造成损害，应依法退还装修差价并赔偿损失。 福璟光公司辩称，原、被告交易标的是带装修的商品房，不存在单独的装饰装修合同关系，原告将装饰价款单独分拆计算，既无法律依据，亦无合同依据。装修标准经双方一致签字确认，原告现予以反悔无法律依据，属于不诚信行为，其主张退还差价支付资金占用利息不应得到支持。案涉房屋已经竣工验收合格，包括装饰装修工程部分，已经取得了全部约定交付条件所需要的合规性资料，完全符合国家装修相关强制性要求，也按时达到约定交付条件，被告按照合同约定通知原告交房，原告拒绝收房的责任应自行承担，被告不应承担逾期交房违约责任。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，福璟光公司、白杨晳签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：白杨晳购买福璟光公司开发的位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋），商品房预售许可证号100083号，建筑面积为128.69平方米，装修水平是全装，装修标准是3000元／每平方米。合同第八条约定按照套内建筑面积计算，单价每平方米18880.25元，总价款1980538元。第九条约定买受人在2017年5月31日前支付首期房价款930538元，剩余款项1050000元向渤海银行股份有限公司成都青羊支行申请贷款支付，贷款期限15年。第十五条商品房交付条件约定出卖人交付房屋给买受人时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，还需提交住宅工程质量分户验收结果表，具备住宅使用说明书、住宅质量保证书。第十八条约定（一）交付时间为2019年6月30日，有不可抗力、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备及补充协议约定的原因需要延期交房的，出卖人书面通知买受人；（二）达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日书面通知买受人；（三）交接房屋时，出卖人应向买受人出示第十五条约定的证明文件，出卖人不能出示或者出示证件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十九条处理；（四）交接程序：核实买受人身份，查验房屋状况，确认房屋建筑面积及相关费用结算，办理房屋占有、使用的交接手续（办理完成前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡，签署房屋交接单、发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》等，完成房屋交接手续）；（五）买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起修复并承担修复费用，修复后再行交付：屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十九条逾期交房责任约定，详见补充协议。第二十条商品房质量（三）装饰装修及设备标准：1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。合同尾部陈擎宇手写载明“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。合同特别提示主要内容载明：开发商设立的“装修示范单位”或“样板间”是基于户型展示空间布局或为购房人提供装修方案参考之目的，其与实际交付存在重大差异，开发商已经明示其不属于交付标准，交付标准以合同约定为准。合同附件六载明：（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、转修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：外墙为真石漆、涂料、局部石材。起居室、顶棚、厨房的墙面、、地面顶棚及厨具卫生间地面、墙面、顶棚及卫生器具、阳台等详见《转修装饰标准附件》。电梯为日立或同档次品牌，管道为ＵＰＶＣ／ＰＰＲ,窗户为断桥铝合金。《装修装饰标准》载明：户内门为成品木门；厨房为成品门。客厅、餐厅、过道、主卧、次卧、书房的天花局部为石膏板造型，吊顶乳胶漆，墙面为墙纸、脚踢线背景墙业主自理。客厅、餐厅、过道的地面为石材，主卧、次卧、书房的地面为实木复合木地板。厨房天花为局部集成吊顶，墙面、、地面为马可波罗诺贝尔或同档品牌砖，橱柜为欧派、德贝、方太或同档次品牌，，地柜加吊柜加石英石台面灶具为方太或同档次品牌抽油烟机、燃气灶，水盆为方太、弗兰卡或同档次品牌水槽、龙头。主卧卫生间天花局部吊顶，次卧卫生间采用局部集成吊顶，墙面、、地面为马可波罗诺贝尔或同档品牌砖，卫浴为成品浴室柜，配置坐便器马桶采用唯宝、杜拉维特或同档次品牌，面盆、浴缸采用科勒或同档次品牌，龙头及花洒采用高仪或同档次品牌，五金件采用科勒或同档次品牌，浴霸采用奥普或同档次品牌。次卧卫生间采用局部集成吊顶。生活阳台天花石膏板吊顶，乳胶漆，，地面为防滑地砖墙面涂料。灯具局部配送筒灯，采用欧普或同档次品牌。开关插座采用罗格朗或同档次品牌。。地暖锅炉采用威能博世或同档次品牌。中央新风系统采用ＨＯＮＥＹＷＥＬＬ、百朗、松下或同档次品牌。中央空调采用海尔、海信或同档次品牌。同时特别提醒：2.凡规格、色彩、品牌、材质等未具体约定的，买受人同意以实际交付为准；凡已经具体约定的内容，买受人同意出卖人可以更换为相近或同档次品牌的产品。4.因装饰装修材料自然属性造成的差异，包括但不限于色差、纹理、保修期内更换的装饰装修材料与原材料之间的色差、纹理差等，均属于正常质量范围，买受人理解并予以接受。买受人认可上述精装配置和特别提醒事项，认可上述精装配置与主合同约定的精装价格匹配。 《补充协议》第一条第5点约定：买受人确认出卖人所修建的样板间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间等向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在主合同中约定的为准。第三条第2点约定主合同及本补充协议所约定的商品房单价、总计款均为含增值税价款，增值税为11%，买受人认可以此价税合计总额为购房所需支付的商品房总价款。主合同及补充协议中任何提及商品房价款或商品房价款为基数的约定，均与此同义。第七条第5点约定在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等），买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或主合同及本补充协议约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。该条第7点约定（1）因出卖人自身原因逾期交房的，则：买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。补充协议第八条第2点约定出卖人交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如买受人要求检测发生检测费，则只有在出卖人拒绝维修的情况下方由出卖人承担。 2019年6月27日，福璟光公司向白杨晳于合同中载明的通讯地址邮寄《交房通知书》，载明：集中交付时间为2019年6月30日至2019年7月14日，建议白杨晳于7月9日13:30至15:00至项目现场交付区，将安排专人办理交房手续。庭审中，白杨晳对于是否收到交房通知未予确认。 另查明，白杨晳提供的其委托成都市建筑装饰协会监理服务中心进行的装修房屋验收报告载明，该公司于2019年11月10日对案涉房屋进行了验房，就案涉房屋的木门工程、涂饰工程、吊顶工程、门窗工程、柜体工程等予以检查，同时就部分项目存在的问题作出结论，并最终作出整体验收结论，即对于不符合相关要求、标准给予整改修缮。 还查明，案涉房屋所在楼栋经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收报告、装修工程竣工验收报告、房产面积实测报告书、《住宅工程质量分户验收结果表》，具备住宅使用说明书、住宅质量保证书。阳光紫檀府二期7号楼11楼1单元1号房《住宅工程质量分户验收结果表》验收核查结论载明“本户按照成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定的相关要求进行了质量分户验收，验收结论均为合格。”住宅工程质量分户验收结果表同时应当作为《质量保证书》的附件一并交给业主。 本院认为，白杨晳与福璟光公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。案件争议焦点为:一、关于是否应当返还装修差价并支付资金占用利息的问题；二、是否存在因装修不符合国家装修标准导致原告受损的问题；三、是否存在逾期交房的问题。 关于是否应当返还装修差价并支付资金占用利息的问题。首先，案涉房买卖合同确有装修标准3000元/每平方米的记载，但双方在补充协议中对商品房装饰装修、材料使用、品牌使用及更换、相关设备标准以附件的形式进行了详细约定，且合同关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，案涉房屋的交付标准为合同约定交付标准，不能简单理解为装修造价款按3000元/每平方米计算；其次，案涉房屋买卖合同第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，且交易标的为精装修房屋，房屋总价款按套内面积计算，案涉房屋系成品住宅，被告系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽合同条款区分了“装修款”，但该款并非指房屋装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价，包括税金规费、管理成本、利润等合理考虑的计价因素，属于商品交易合理构成；再次，区分了“装修款”的案涉房屋交易价格，是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成，原告未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距，作为购房人的大额支出实际情况，其对清水房屋及约定了精装修的房屋之间的价格差异有正常认知，故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高显失公平的情形。根据合同约定，被告在房屋计价构成中明确了其房屋单价、总价包含税费，系对包含装修部分在内的房屋整体成交，价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格。当然，若计算利润亦符合其合同目的。最后，房屋买卖合同约定的商品房交付，装修部分须提交《住宅工程质量分户验收结果表》，该表载明的分户验收结果表明案涉房屋均合格，原告未提交证据证明被告交付的房屋装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等违反国家标准或不符合附件六约定的装修标准。至于原告申请启动司法鉴定以确定案涉房屋的实际装修造价，并以价格比对结果主张差价返还的主张，明显与以上本院认定的装修价款构成认定的事实冲突，其无事实和法律依据，故对原告的鉴定申请，不予准许，综上，原告要求被告返还装修差价及利息无任何依据，本院不予支持。 关于是否存在因装修不符合国家装修标准导致原告受损的问题。依据上述审查认定，不存在装修不符合国家装修标准的事实，不存在因该事由导致的损害后果问题。至于原告主张存在的房屋部分问题，确实存在瑕疵，但仍属于可整改修缮范围，并非属于其造成的损失，应由开发商予以整改。被告举示的证据以及原告举示的验房报告证明原告已经实际接房，但被告未提交证据证明其积极履行了房屋瑕疵整改及完成整改的时间，而原告提交的证据能够证明其在收房后向被告提出质量瑕疵的异议，案涉房屋确实出现玄关门木表明划痕、碰伤，木地板不平整、饰面板开裂、饰面砖空鼓等诸如此类的瑕疵，该瑕疵虽不对房屋使用造成实质性影响，确需要原告花费时间、金钱等予以修复改正，被告本应就此履行修复义务，却怠于履行义务，引发群体诉讼。故按照公平和诚实信用原则，综合全案事实，考虑案涉房屋交付时发现的具体问题及交房时间、整改情况、因房屋瑕疵沟通解决通道不畅导致的原告实际支出费用等因素，本院酌定被告向白杨晳赔偿损失4000元。 关于逾期交房的问题。原告请求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，本案中，房屋买卖合同约定案涉房屋已取得建设工程竣工验收备案证明、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，并向业主提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，被告提交的证据证明约定的交付时间前，案涉房屋达到交付条件，其在约定的交付时间也即2019年6月30日前，以书面邮寄方式通知原告办理接房手续，故福璟光公司未逾期交房，系原告自身原因未及时前往办理交房手续。原告确认的装修装饰工艺施工方面问题，仅属于装修瑕疵问题，不应作为其拒绝办理接房手续的理由，不应采纳。且被告亦提前通知原告办理接房手续，故被告不构成逾期交房，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告申请对房屋装修质量进行鉴定，并以鉴定结果主张赔偿损失，基于上述住宅工程质量分户验收结果，案涉房屋无质量问题，除上述认定外，并无因质量问题导致损失产生的问题，该主张与房屋装修差价主张混同，故对原告质量鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都福璟光置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告白杨晳损失4000元； 二、驳回原告白杨晳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元1410元，因简易程序结案减半收取705元，由被告成都福璟光置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李小卫 二〇二一年五月十九日 书记员  段晓雪