广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初2804号原告：罗恩红，女，1973年7月14日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁启熨，男，1969年10月23日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区，系罗恩红的丈夫。被告：曾洁霞，女，1963年3月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谭广，男，1962年8月9日出生，汉族，住广州市荔湾区，系曾洁霞的丈夫。原告罗恩红与被告曾洁霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗恩红向本院提出诉讼请求：1.解除罗恩红与曾洁霞于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2.曾洁霞双倍返还罗恩红缴纳定金14000元；3.本案全部诉讼费由曾洁霞承担。事实和理由：罗恩红与曾洁霞于2019年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定由罗恩红租用曾洁霞位于广州市十二甫新街26号4楼（简称案涉房屋），租赁期限从2019年11月1日至2022年10月31日。月租金3500元，两个月租金（即7000元）作为按金。2020年7月初，曾洁霞将案涉房屋拆除墙面、楼梯护栏等用以装修，影响正常使用并导致居住安全。经多次交涉后在2020年11月30日，曾洁霞拉黑我方，并用锁将一楼锁起来，这导致我方及员工无法入住使用案涉房屋。曾洁霞辩称：一、罗恩红在商讨租用案涉房屋时并未告知我方要将房屋作为员工宿舍使用，仅仅提到入住人数为3-4人，实际入住使用人数明显超出所提及的3-4人。二、罗恩红的员工入住后案涉房屋四楼浴室漏水至三楼，随后扩大至走道、楼梯，我方与罗恩红商量，并要求其入住员工规范使用行为，避免造成房屋损坏，罗恩红要求我方装修。三、罗恩红的员工长时间不关空调的行为，导致了空调排水管堵塞或令空调管道长时间产生大温差造成渗水，以及在房屋顶层种菜等行为导致了案涉房屋四楼出现厨房天花板渗水，但罗恩红认为渗水原因在房屋空调上，要求我方为其更换新空调以及拆除空调管道所经的天花板进行装修，我方答应出资为其更换新空调，但因空调到货时间缓慢，因此未能马上更换，只能对原有空调进行清洗维护，并且按照罗恩红的要求拆除天花板加强空调管道位置的防水装修，并没有进行其他影响较大的装修。四、我方为防止房屋进一步因渗水产生损坏，正式向罗恩红提出为四楼厨房及卫生间进行装修整改，并且为了避免影响其员工的日常使用和休息，让其员工暂时搬入案涉房屋空闲完善的三楼，罗恩红表示同意，后续施工方材料需要进场，我方也在告知并获得其同意后才开始对楼梯护栏进行装修拆卸，我方聘请的施工队工作时间为早上8-9点到下午5点进行施工作业。五、2020年11月3日罗恩红告知我方，其员工因不满装修想要搬走。2020年11月12日，罗恩红仍未就是否续租表态，并缴纳了当月水电费和房租，我方追问续租问题，至2020年11月27日，罗恩红告知我方，其员工已经搬出案涉房屋，并要求我方清算水电费等收尾费用。2020年11月29日，罗恩红再次催促清算收尾费用，并再次明确告知我方，其员工早于多日前完全搬出案涉房屋，在确认其员工已经腾退并且不再居住使用案涉房屋，并发现原本由我方配备的案涉房屋的诸如空调遥控器、炉灶、厨具、电线等多样物品缺失后，我方将房屋一楼上锁，此时双方的房屋租赁合同已经正式结束，我方与罗恩红的租赁关系于2020年11月27日因其提前退租结束。考虑到存在承租方使用不当造成房屋损失和提前退租的情况，我方决定没收按金7000元，因罗恩红不满我方没收按金的决定，拒绝缴纳未结清的水电费。本院经审理认定的事实：罗恩红与曾洁霞于2019年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定由罗恩红租用曾洁霞位于广州市十二甫新街26号4楼单元，租用面积为80平方米，租赁期限为三年，即从2019年11月1日至2022年10月31日，租赁期间，双方不得提前退租，如承租方提前退租，出租方有权没收其按金，如出租方提前收回物业，需赔偿两倍按金给承租方。签订《房屋租赁合同》后，曾洁霞交付案涉房屋给罗恩红使用，罗恩红依约支付了两个月房租（即7000元）作为按金，并每月支付3500元租金至2020年11月。因在罗恩红租用房屋期间出现漏水，双方对维修、搬迁问题进行反复沟通。其中在2019年12月4日下午17:27，曾洁霞在微信中说“我看见你们那的人洗澡可能把水溅到浴室门外面走廊了，由于客厅地面没有做防水，太长时间太多水溅出来的话会搞得三楼天花板漏水，你经过三楼应该能看见的，已经有几个地方渗湿了，靠近楼梯的地方还多了裂痕，厨房那里放了块大胶板，我想让你们用胶板来挡一下浴室门口避免水溅到外面去，不然渗太多出来搞得裂痕都有了，很危险”。2020年6月12日中午12:19，罗恩红说“你那边厨房那里，我的员工说吃饭都有水滴下了，你之前说是干衣机但是都已经搬下来了，还是滴……这个问题不解决住着会很麻烦”。曾洁霞说“已经约了师傅叫他出价格单开工了，但是可能他工作多，一直拖着还没答复我，我也在考虑是不是找别的师傅免得一直被拖时间，我想把那个木楼梯改成从后尾那边上，改成归一的，然后把你们那个厨厕也归一到一边，这样全部修整一遍，修整的时候你们先下去三楼浴室洗澡，厨房是先不动的，到时候弄好了你们直接搬回去修整好的地方煮就行了”。2020年6月12日中午12：27，罗恩红说“那个师傅不行你就找另一家吧，这个事情不能拖”。2020年7月1日上午9点，罗恩红说“我听工人说你那里滴水是空调水来的，你那个空调的管子不行，你叫别人来把管子换掉，看看还会不会滴，如果不漏我们是不想搬的，滴水很麻烦，你叫别人来管子换掉吧”。曾洁霞在2020年10月初开始对房屋的4楼进行装修。2020年10月7日15:39，曾洁霞说“你们员工宿舍那边的浴室洗手间可能要整，到处都渗水，如果行的话我明天就开工，那边三楼的套间是收拾干净有热水器抽油烟机，我想让你们员工先搬下去煮饭洗澡，然后整你们四楼”。2020年11月3日下午16:57，罗恩红在微信说“我的工人现在都有意见，现在又吵又有尘，搞这么多还没搞好，我现在不在广州，到时候我上去看看他们怎么处理，因为现在已经不是说一天半天了，装修装了这么久，又吵又尘没觉好睡”……“我到时候回去看看怎么处理。他们如果还这样吵就要搬了，我也不想这样，搬来搬去我也很烦，我看看工人们意见了，因为我的工人要上夜班的，睡不了觉怎么开工”。曾洁霞回复“你出了差先不打扰你了，你回来看看实际情况怎么样再决定吧”。罗恩红说“我到时候看看员工怎么样吧，他说住下就住下去吧，他说不行了没觉好睡要搬，我就没办法了，到时候回去看看情况先吧”。曾洁霞回答“哦，好啊，等你回来先吧”。2020年11月15日上午11:37，曾洁霞在微信说“我想看看你的员工还继不继续住，如果继续住我就赶紧多找两个工人快点整好给他们，如果他们不继续住我就像现在这样慢慢整，不过看他们这样住得不舒服，所以想知道他们意思怎么样，我好安排”。2020年11月17日中午12:52，罗恩红说“我那边已经租了房子了，我这个月月底就搬了”“跟你说一声，还有小房间那个空调我要搬走的，你如果装空调就叫他也装上吧，那台空调我要搬走，小房间的空调是我买的”。曾洁霞说“哦好的，你搬走吧，我现在不装空调，你也不用急，你搬的时候再搬也不迟”。2020年11月27日下午13:43，罗恩红说“我的工人已经搬宿舍了”。曾洁霞回答“知道了”。2020年11月30日被告对案涉房屋更换了门锁，导致原告的员工未能够进入房屋而报警。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行合同义务。在租赁期内，曾洁霞已经将房屋交付给罗恩红使用，罗恩红在2020年11月前也履行了支付租金的义务，因罗恩红在使用过程中房屋卫生间、空调出现漏水的情况要求曾洁霞进行维修，曾洁霞在2020年10月初对房屋进行维修并提出让罗恩红搬到三楼居住的过渡条件，但罗恩红没有同意提议并指出曾洁霞的长时间装修已经严重影响到员工休息，因此罗恩红提出搬离，在微信的聊天记录中，罗恩红说到“我到时候看看员工怎么样吧，他说住下就住下去吧，他说不行了没觉好睡要搬，我就没办法了，到时候回去看看情况先吧”。曾洁霞回答“哦，好啊，等你回来先吧”的内容，可以证明罗恩红有提前解除合同的意思表示，而从曾洁霞说到“我想看看你的员工还继不继续住，如果继续住我就赶紧多找两个工人快点整好给他们，如果他们不继续住我就像现在这样慢慢整，不过看他们这样住得不舒服，所以想知道他们意思怎么样，我好安排”的内容足以证明曾洁霞也对解除合同没有提出异议。到了2020年11月27日下午13:43，罗恩红说“我的工人已经搬宿舍了”。曾洁霞回答“知道了”。因此，从双方的微信聊天内容进一步证明本案租赁合同的解除属于双方协商一致解除合同，解除的原因是由于曾洁霞出租给罗恩红的房屋需要维修导致罗恩红不能够正常使用，从曾洁霞在2020年11月30日将房屋大门换锁的行为可认定为合同的正式解除日期。综上分析，本院对罗恩红认为曾洁霞单方提前收回物业的主张不予采纳，对曾洁霞主张罗恩红擅自提前退租的抗辩意见同样不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方当事人合意解除合同后，曾洁霞应当向罗恩红退回按金7000元。此外，因罗恩红在诉讼中同意对未付的水电费337元一并扣减处理，为减少当事人诉累，本院对此予以支持，扣减罗恩红未付的水电费337元后，被告应当退回6663元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、原告罗恩红与被告曾洁霞于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告曾洁霞返还原告罗恩红缴纳的按金6663元。三、驳回原告罗恩红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由原告罗恩红负担50元，被告曾洁霞负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二一年五月二十五日书记员 左晶晶庞海丹