上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4556号原告：上海置和房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：邱思敏。委托诉讼代理人：袁桑，男。委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。被告：刘强，男，1985年9月27日出生，汉族，户籍地江西省，现住上海市闵行区。被告：蔡丽君，女，1984年11月25日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈志娟，上海国瓴律师事务所律师。原告上海置和房地产经纪有限公司与被告刘强、蔡丽君中介合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理。依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告上海置和房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人袁桑、庄海军，被告刘强及被告刘强、蔡丽君的共同委托诉讼代理人陈志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海置和房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付居间报酬人民币(币种下同)55,000元。事实和理由：2020年8月12日，经原告居间介绍，被告刘强、蔡丽君(买方)与案外人胡某某、孙某某(卖方)签订了关于上海市闵行区莘松路XXX弄大浪湾道XXX号XXX室之房产(即本案涉案房屋)的《房地产买卖合同》。2020年8月13日，被告与原告签订《佣金确认单》，约定佣金总额为55,000元。2020年11月，被告已私下通过其他中介与卖方签订网上备案的买卖合同，被告拒不支付约定的居间报酬55,000元。原告认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告与案外人是经原告的居间介绍促成了买卖合同的成立，被告应当按照约定支付报酬，故原告诉至法院。被告刘强、蔡丽君共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的佣金确认单明确网签时支付佣金35,000元，过户时支付佣金20,000元，居间过程中原告需提供订立合同的机会并最终促成订立合同并提供协助网签过户等服务，两被告在网签前已经解除协议，并履行了通知义务。本案中，原告隐瞒了银行贷款信息，并唆使被告制作虚假银行贷款手续，因此被告无需支付报酬。本院经审理认定事实如下：2020年8月12日，案外人胡某某、孙某某(作为出售方，签约甲方)、被告刘强、蔡丽君(作为承购方，签约乙方)与原告上海置和房地产经纪有限公司(作为中介方)签订《房地产买卖合同(含居间协议)》1份，约定甲、乙双方本着自愿、公平、诚实信用原则，就位于上海市闵行区莘松路XXX弄大浪湾道XXX号XXX室的房地产签订协议如下：甲乙双方约定定金总额为300,000元，乙方于签订本协议时支付甲方定金300,000元整；交易条件：该房地产出售总价为4,550,000元整；甲方应于乙方付清全部房款当日交付房屋给乙方；付款方式：乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款300,000元整；乙方于2020年11月15日前，支付甲方房款3,020,000元整；乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款1,230,000元整，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；税费的承担：甲、乙双方按国家规定缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；甲、乙双方应于2020年12月15日前至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲乙双方确认：本协议是双方在上海置和房地产经纪有限公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表达，本协议所确定的买卖条件即为双方办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。上述合同还对各方的其他权利义务作了约定。2020年8月13日，原告上海置和房地产经纪有限公司(签约甲方)与被告刘强(签约乙方)签署《佣金确认单》1份，载明乙方经甲方居间介绍就购买涉案房屋签订了房地产买卖合同，甲乙双方就此项服务确定服务费金额及支付方式如下：1、乙方于网签约当日支付35,000元，过户完成当日17：00前支付20,000元，共计支付甲方服务费55,000元整。同日，案外人孙某某出具《收据》确认收到被告刘强用于购买涉案房屋的房款300,000元。2020年10月14日，案外人孙某某出具《收据》确认收到被告蔡丽君用于购买涉案房屋的房款300,000元。2020年11月7日，案外人孙某某出具《收据》确认收到被告蔡丽君用于购买涉案房屋的房款1,100,000元。2020年11月10日，被告刘强发送微信向原告员工袁桑询问除了佣金外还需要支付的费用以及申请贷款的情况。袁桑回复表示税费交给交易中心，加办理产证的费用160元，并表示做低房价、贷款没有费用，并告知办理贷款需要提供首付款转账凭证，银行需要首付凭证才能审核。2020年11月11日，被告刘强发送微信给原告员工袁桑让其帮忙询问被告的情况在民生银行能否办理贷款。袁桑回复表示被告的情况正常银行办不了，要找人做假流水、假转账凭证，并表示民生银行要查来源办理不了，只能外面找人。同日，案外人胡某某、孙某某(签约甲方)与被告刘强、蔡丽君(签约乙方)签订《关于更换房地产中介的协议》1份，约定：2020年8月12日，在上海置和房地产经纪有限公司的主持下，甲乙双方签署了《房地产买卖合同》(含居间协议)，现由于乙方认为上海置和房地产经纪有限公司存在以下问题：1.合同条款模糊，对网签这一重要时间节点约定不明，影响后续交易；2.通过欺骗诱导手段导致额外产生不必要的交易费用；以上情况迫使乙方对上海置和房地产经纪有限公司的专业性以及职业道德产生怀疑，并致使乙方对该公司的后续中介服务失去信任，无法继续履行合同；为免影响后续交易，现不得不考虑更换房地产中介公司；甲方认同以上问题，表示理解并予支持；考虑到本次更换房地产中介公司，可能会引起上海置和房地产经纪有限公司的不满，存在提出各种权利诉求的可能性，同时基于甲方与上海置和房地产经纪有限公司原本约定的是无偿服务(无需支付中介费)，因此甲乙双方约定，所有由于更换房地产中介引起的法律风险，由乙方承担。2020年11月14日，案外人胡某某、孙某某(作为卖售人，签约甲方)与被告刘强、蔡丽君(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海思瑞房产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋给乙方，房地产转让价款共计4,000,000元；乙方于2020年8月13日支付给甲方房屋房款300,000元、于2020年10月14日支付房款300,000元、于2020年11月7日之前支付房款1,100,000元、乙方通过银行贷款直接支付甲方房款1,200,000元、乙方于过户之前支付给甲方房款1,100,000元。当日，案外人胡某某、孙某某(作为出卖方，签约甲方)与被告刘强、蔡丽君(作为买受方，签约乙方)还签订《补偿协议书》1份，约定乙方在《上海市房地产买卖合同》约定的房屋总价4,000,000元的基础上再于过户当日直接支付甲方装修补偿款550,000元。同日，被告刘强向原告员工发送微信告知其经过综合考虑以及多方了解，认为原告公司以及相关人员在居间过程中存在以下问题：1.合同条款模糊，对网签这一重要时间节点约定不明，影响后续交易；2.导致额外产生不必要的交易费用(为了按照约定时间完成交易，其在首付不齐的情况下向原告提出是否可以提前办理房贷审批，本来这属于银行可以常规办理的，原告却说要花钱找人做假证才行)；3.其还知道原告相关人员在居间过程中曾欲恶意抬高房价；以上情况迫使其对原告公司的专业性以及职业性产生怀疑，为免影响后续交易，现其不得不考虑更换房地产中介公司进行后续服务，现将此事提前通知原告；对于原告公司之前已经完成的部分居间服务，其愿意作出补偿，具体金额可以友好协商，实在协商不成可以提起司法诉讼。2020年11月30日，被告刘强、蔡丽君与中国农业银行股份有限公司上海长宁支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。2020年12月19日，案外人孙某某出具《收据》确认收到被告刘强用于购买涉案房屋的房款1,650,000元。2021年1月26日，原告上海置和房地产经纪有限公司以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，双方确定原告为两被告提供了看房、磋商、签订买卖合同、支付定金、提供咨询的服务。以上事实，由原告上海置和房地产经纪有限公司提供的《房地产买卖合同(含居间协议)》、《佣金确认单》、微信聊天记录，被告刘强、蔡丽君共同提供的微信聊天记录、《关于更换房地产中介的协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议书》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、收据、转账凭证以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告刘强、蔡丽君与案外人胡某某、孙某某及原告上海置和房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同(含居间协议)》中明确载明了交易房屋的坐落位置、转让价款、房款支付方式、交房时间、过户时间及违约责任等房屋买卖合同的主要条款，故上述《房地产买卖合同(含居间协议)》中关于房屋买卖的部分依法成立，原告完成了主要的居间义务，有权向两被告主张居间报酬。虽然被告刘强签署了《佣金确认单》对佣金金额进行了确认，且原告因两被告的原因而未能提供后续服务，但考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助办理贷款、房屋产权过户及房屋交接、水电煤费用结算等后续服务，而原告客观上并未能提供签订示范文本合同、协助过户及交房等后续服务，故原告的居间服务未全部完成，本院结合原告提供的居间服务具体内容并综合本案的实际情况，酌情确定两被告支付原告居间服务费38,500元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告刘强、蔡丽君于本判决生效之日起十日内支付原告上海置和房地产经纪有限公司居间服务费人民币38,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币587.50元，由原告上海置和房地产经纪有限公司负担人民币176.25元，被告刘强、蔡丽君共同负担人民币411.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二一年五月六日书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。