四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终588号 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：冷雪松，女，1986年6月5日生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：周庆萍，女，1966年11月9日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告）：马茂兰，女，1992年3月23日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：周庆萍，女，1966年11月9日生，汉族，住四川省泸州市江阳区，系母女关系。 上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产公司）因与被上诉人周庆萍、马茂兰商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人同汇房地产公司的委托诉讼代理人冷雪松，被上诉人周庆萍同时作为马茂兰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人同汇房地产公司上诉请求：1、请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初6166号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋并不具有严重影响居住使用的质量问题，上诉人交付的房屋已经通过了政府主管部门的各项验收并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》，一审法院认定上诉人构成逾期交付，属于认定事实不清、适用法律错误。即使一审法院认为“上诉人未及时整改”上诉人应当承担的也是整改期间的损失赔偿责任，而非逾期将交付的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条之规定，只有房屋质量问题严重影响居住的情况下，出卖方才承担赔偿责任，案涉房屋显然没有严重影响被上诉人对整个案涉房屋的使用，上诉人不应当承担逾期交房的责任。 被上诉人周庆萍、马茂兰辩称：被上诉人购买的是精装房，案涉房屋存在严重质量问题，不符合合同约定，也不符合交房标准，上诉人逾期交房是客观事实，应当承担违约责任。 周庆萍、马茂兰向一审法院起诉请求：1．判令同汇房地产公司支付迟延交付房屋违约金53,548.3元；2．依法判决同汇房地产公司交付案涉房屋钥匙；3．判令同汇房地产公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实：2015年12月19日，周庆萍、马茂兰与同汇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定周庆萍、马茂兰以535483元的总价款购买同汇房地产公司开发的位于泸州市江阳区房屋。合同第十一条约定房屋交付时间为2017年12月30日前。合同第十三条约定的逾期交房责任为：1．逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行的，出卖人向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%。合同第十五条约定的房屋交接手续为：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按期交付该商品房。双方在附件八补充协议书第三条关于该商品房交付条件与交接手续中约定：“1、关于商房的交付条件不按照合同第十一条的约定履行，以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；政府延迟有关文件批准或其他政府行为；买受人有任何违约行为。……出卖人按照按合同附件八补充协议附录四约定的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。3、关于交接手续，买卖双方同意不按照合同第十五条第（一）款的约定履行，以本条约定为准：该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。”合同第十七条约定的住宅保修责任为：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。．．．．．．”《商品房买卖合同》附录四《泸州市碧桂园·生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中载明了交付标准。 合同签订后，周庆萍、马茂兰支付了购房款535,483元。同汇房地产公司于2017年11月9日取得《泸州市建设工程规划核实合格证》，于同年11月26日取得案涉房屋所在楼栋的《房屋面积初始登记测绘报告》，于同年12月29日取得《竣工验收备案书》。此后，周庆萍、马茂兰在交接房屋时对房屋进行查验，发现房屋装修存在质量问题，拒绝接收房屋。2018年1月17日，泸州市建设工程质量监督站向同汇房地产公司及监理公司、相关装饰公司发出《建设工程质量整改通知书》称：“你单位泸州张坝渔子溪国际社区工程，经查存在下列质量问题：室内分户装修存在质量缺陷，多户家中存在地面渗水、墙面返潮等情况，厨房未做防水或防水存在质量缺陷，阳台未做泛水，天然气入户管道室内安装布局不合理，存在安全隐患。该工程装修质量缺陷，不符合《住宅室内装饰装修工程质验收规范》（JGJ/1304-2013）和《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51/015）的相关规定。针对上述问题，提出以下处理意见：室内给水管道按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）第4.2.1条规定进行水压试验，对存在渗漏的问题进行处理。2．对厨房、阳台、卫生间有防水防潮及排水要求的地面按《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51/015-2015）第7.3.2条要求进行蓄水试验，对存在渗漏的问题进行处理。3．建设单位委托泸州华润天然气公司进行对室内天然气管道安装的质量进行核查，并出具核查意见。4．建设单位成立投诉处理小组，指定专人负责接待投诉业主并建立投诉处理台账。5．对住户提出的问题需在三个月内整改完善，并及时与住户办理交接手续。6．我站将指定专人负责接待投诉业主，并建立投诉台账，每月15日和30日到碧桂园生态城现场督查整改情况，并与业主进行沟通。7．对存在问题，若不积极整改或推诿，我站将按照相关规定对建设工程相关责任人进行处理。”2020年12月2日，同汇房地产公司通知周庆萍、马茂兰交付房屋，周庆萍、马茂兰于2020年12月5日办理收楼结算手续后，同汇房地产公司以未交纳相关费用为由，至今也未向周庆萍、马茂兰交付房屋。 一审法院认为，周庆萍、马茂兰与同汇房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照诚实守信原则履行各自义务。 一、关于交付房屋的问题。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，周庆萍、马茂兰向同汇房地产公司购买的是成品房，即同汇房地产公司已经装修完毕，周庆萍、马茂兰搬入即可居住的房屋。双方在签订的《商品房买卖合同》合同中，明确约定房屋交付时间为2017年12月30日前，同汇房地产公司虽然通知周庆萍、马茂兰接收房屋，但由于同汇房地产公司交付的房屋存在质量问题，视为同汇房地产公司未按照约定交付房屋，案涉房屋经要求相关行政部门责令其维修整改后，同汇房地产公司应当按照约定交付案涉房屋，故周庆萍、马茂兰要求同汇房地产公司交付泸州市江阳区酒谷大道二段张坝渔子溪国际社区E区16幢11层1单元1106号房屋的请求，一审法院予以支持。同汇房地产公司认为周庆萍、马茂兰尚有其他费用未结清，可通过其他合法途径予以主张，其拒绝交付房屋的抗辩理由不能成立。 二、关于违约金数额的确定问题。 周庆萍、马茂兰主张逾期交房违约金按总房价535,483元的百分之十计算，同汇房地产公司认为周庆萍、马茂兰主张约定的违约金过高要求调减。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，同汇房地产公司未按照《商品房买卖合同》中约定的时间履行交付房屋义务，应当承担违约责任。又根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方在《商品房买卖合同》中约定同汇房地产公司交付房屋的时间为2017年12月30日前，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，约定的交房时间至今三年多，同汇房地产公司仍未按照约定交付房屋，一审法院兼顾合同履行情况、被告的过错程度、预期利益以及同一小区同类案件的处理等综合因素，周庆萍、马茂兰主张逾期交房违约金53,548.3元，并无不当，一审法院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周庆萍、马茂兰逾期交房违约金53,548.3元；二、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将泸州市江阳区酒谷大道二段张坝渔子溪国际社区E区16幢11层1单元1106号房屋交付周庆萍、马茂兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,845元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人同汇房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任。根据上诉人同汇房地产公司与被上诉人周庆萍、马茂兰签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人同汇房地产公司应当在2017年12月30日前向被上诉人周庆萍、马茂兰交付房屋，在该日期前，案涉房屋所涉工程通过竣工验收备案并通知被上诉人周庆萍、马茂兰接房，但在交房时，被上诉人发现房屋装修存在质量问题，拒绝接收房屋，且2018年1月17日泸州市建设工程质量监督站发出《建设工程质量整改通知书》，要求上诉人整改，2020年12月2日上诉人通知被上诉人交付房屋。本院认为，上诉人同汇房地产公司在交付明显存在瑕疵的房屋时，仍然要求购房人接收房屋不符合情理，也不符合一般消费者的心理预期，作为购房人的被上诉人周庆萍、马茂兰有权要求开发商整改完成后再接房，在被上诉人周庆萍、马茂兰以正当理由拒绝接房后，上诉人同汇房地产公司也同意整改的情况下，上诉人同汇房地产公司不积极作为，长时间不整改、不通知被上诉人周庆萍、马茂兰案涉房屋整改完成情况，并造成被上诉人周庆萍、马茂兰无法实际使用房屋的损失，上诉人同汇房地产公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任。一审法院认定同汇房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，违约金也并未过高，对一审法院的认定本院予以维持。 综上所述，上诉人同汇房地产公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9690元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年五月十日 书记员  毛 林