黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民再3号再审申请人（一审被告）：黑河市建宇房地产开发有限责任公司，住所地黑河市爱辉区环城西路五中围墙东侧。法定代表人：邹积敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。被申请人（一审原告）：张寒凝，男，1975年5月7日出生，汉族，无职业，现住五大连池市。被申请人（一审原告）：梁秀钰，男，1973年11月15日出生，回族，无职业，现住河北省张家口市桥西区。二被申请人共同委托诉讼代理人：华海微，黑龙江边陲律正律师事务所律师。原审被告：黑龙江坤昊房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾州镇文化街。法定代表人：韩鹏超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴伟东，该公司经理。委托诉讼代理人：杨泽宇，黑龙江龙广律师事务所律师。再审申请人黑河市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇公司）因与被申请人张寒凝、梁秀钰及原审被告黑龙江坤昊房地产开发有限公司（以下简称坤昊公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，由五大连池市人民法院审理后于2018年12月10日作出（2018)黑1182民初1059号民事判决。该判决生效后，建宇公司向本院申请再审，本院于2020年12月20日作出（2020）黑11民申67号民事裁定，决定提审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人建宇公司的法定代表人邹积敏及委托诉讼代理人庄建福，被申请人张寒凝及其与梁秀钰的共同委托诉讼代理人华海微，原审被告坤昊公司委托诉讼代理人吴伟东、杨泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建宇公司申请再审称，请求撤销五大连池市人民法院（2018）黑1182民初1059号民事判决，改判建宇公司不承担拆迁安置责任，原审案件受理费由被申请人承担。事实和理由：一、2018年本案一审审理时，建宇公司、马新伟没有出庭参加诉讼，只有建宇公司的委托诉讼代理人出庭应诉，并认可张寒凝、梁秀钰举证的《房屋拆迁协议》的真实性。2020年初，马新伟向建宇公司提交了一份《房屋拆迁协议》并向建宇公司说明其与张寒凝、梁秀钰是2013年7月19日签订的《房屋拆迁协议》，马新伟当时是代表宾县坤昊公司与张寒凝、梁秀钰签订的《房屋拆迁协议》，建宇公司尚未给马新伟授权委托。马新伟称张寒凝、梁秀钰向法庭提交的拆迁协议是假的，签字也不是其本人所签。由此建宇公司才得知张寒凝、梁秀钰伪造了一份《房屋拆迁协议》进行虚假诉讼。二、张寒凝、梁秀钰向法院提交的证据是伪造的。张寒凝、梁秀钰伪造了拆迁协议的签订时间、搬迁时间、回迁面积、马新伟签名。且真的拆迁协议中张寒凝的签名签在了盖章下面，而伪造的拆迁协议中张寒凝签名则在盖章之后。综上建宇公司以发现新证据、原审证据系张寒凝、梁秀钰伪造为由向本院申请再审。张寒凝、梁秀钰辩称，一、建宇公司提供的2013年7月9日的《房屋拆迁协议》双方已解除，不能作为认定本案事实的依据。答辩人于2013年7月19日确与坤昊公司签订过《房屋拆迁协议》。该《协议》签订后，答辩人按协议约定搬迁清空房屋内的物品，但因坤昊公司方不履行合同义务而解除。通过一审庭审可知，2014年该项目由建宇公司接盘开发。此时马新伟再次找到答辩人商谈拆迁事宜，鉴于当时当地房屋价格普遍上涨，答辩人要求就拆迁事宜重新达成协议，双方遂于2014年6月9日重新签订了《房屋拆迁协议》。答辩人以新协议的内容主张权利符合法律规定。已解除的2013年的《协议》依法不能对抗重新签订的协议，不足以推翻原判决，不能作为新证据使用。一审法院以2014年6月9日双方签订的协议作出一审判决，符合法律规定。二、建宇公司称2014年6月9日的《协议》系伪造的无证据佐证，不符合客观事实。三、2014年双方签订的《房屋拆迁协议》已实际履行，马新伟已按约定给付房屋拆迁费60万元，答辩人无伪造合同的必要。综上，建宇公司称2014年马新伟与二答辩人签订的《房屋拆迁协议》是伪造的无证据佐证。一审法院判令建宇公司履行协议约定的义务，事实清楚、适用法律正确，应予维持。请求驳回建宇公司的再审诉讼请求。张寒凝、梁秀钰向一审法院起诉请求：1.请求判令建宇公司和坤昊公司向张寒凝和梁秀钰交付回迁房屋即五大连池市青山镇鸿森国际尚城A区一层商服楼二楼二套，每套面积150平方米，为一带二结构，一层、二层均75平方米；十二层面积为119平方米的住宅；地下车位两个。2.依法确认张寒凝、梁秀钰在建宇公司和坤昊公司将上述房屋出卖给他人的情况下享有取得上述房屋的优先权；3.判令建宇公司和坤昊公司给付逾期回迁违约金5，800,000元。事实和理由：原告是毗邻原五大连池市人武部的原德都县信用社联合社城南储蓄所营业楼的房屋所有权人。2014年2月3日，建宇公司委托马新伟为该公司动迁开发五大连池人武部鸿森国际项目的代理人全权办理拆迁开发事宜。2014年6月9日，马新伟以坤昊公司名义就张寒凝、梁秀钰房屋拆迁回迁事宜达成房屋拆迁协议，约定除600,000元现金补偿外，在张寒凝、梁秀钰房屋位置建设的商住一体大型高层楼盘为张寒凝、梁秀钰回迁一带二商铺二套，每套上下两层各75平方米，10-15层住宅二套，每套不低于110-119平方米，地下车位2个。协议订立后，张寒凝和梁秀钰如约拆除了房屋，建宇公司和坤昊公司在此处共同开发建设了鸿森国际尚城A区项目。但该项目竣工在即，坤昊公司和建宇公司却一直未有向张寒凝和梁秀钰交付回迁房屋的意思表示。故提起诉讼，请求法院判令坤昊公司和建宇公司履行拆迁协议，立即按协议约定的用途、楼层、面积向张寒凝和梁秀钰交付回迁的房屋，如面积少于约定面积由坤昊公司和建宇公司按协议约定向张寒凝和梁秀钰返还所差面积双倍房款并确认张寒凝和梁秀钰享有优先取得回迁房屋的权利，同时依协议约定，坤昊公司和建宇公司应给付逾期回迁违约金（每月20万元，逾期29个月）5，800,000元。一审法院认定事实：2014年6月9日，坤昊公司的委托代理人马新伟与张寒凝和梁秀钰签订了《房屋拆迁协议》，房屋所在地点为原德都县信用社联合社城南储蓄所，建筑面积约400平方米，房屋用途为商铺，房屋结构为砖木，房屋的总楼层数为二层，土地使用面积285.24平方米。协议约定：回迁房屋商铺两套，每套150平方米（一楼、二楼均为75平方米，商铺门脸宽度不低于5米）；补偿位于此高层楼盘10-15层不低于110-119平方米住宅两套；补偿位于此高层楼盘的地下车位两个。2015年12月31日前，甲方（坤昊公司）将置换商铺、住宅及地下车位交付给乙方（张寒凝和梁秀钰）。该协议第四条约定，若逾期不能回迁，逾期3个月内，甲方（坤昊公司）应按停业损失补偿乙方（张寒凝和梁秀钰）加付停业损失补偿费每月200,000元；逾期超过3个月的，甲方（坤昊公司）应按每月停业损失补偿费两倍补偿乙方（张寒凝和梁秀钰）每月停业损失补偿费。至今年6月份起诉，逾期交房29个月。同年7月19日，经张寒凝、梁秀钰申请，对建宇公司位于五大连池市鸿森国际尚城A区商服000105号、000106号、000108号，住宅020901号、020902号，地下车位紧邻入口最外侧相邻两个停车位予以查封。该房屋张寒凝和梁秀钰未自己经营使用，从2007年开始一部分租给朱丽丽做水果、蔬菜批发零售等生意，租地大约300左右平方米，2007年、2008年每年租金50,000元；2009年、2010年每年80,000元；2011年-2013年每年100,000元。另一部分从2009年开始租给董国福做铁艺生意，租地大约180平方米，2009年每年租金40,000元；2010年-2013年每年租金50,000元。另查明，2014年2月3日，建宇公司授权委托马新伟为建宇公司五大连池市人武部动迁开发鸿森国际尚城项目的法定委托代理人，全权代表该公司所签署本工程的开发承建工程一切事宜。2012年12月15日，坤昊公司授权委托马新伟全权办理五大连池市武装部办公楼工程项目，直至项目竣工。因此，马新伟以坤昊公司的委托代理人身份与张寒凝和梁秀钰签订了《房屋拆迁协议》，但坤昊公司未参与实际开发建设。庭审中，建宇公司委托代理人对马新伟所签《房屋拆迁协议》予以认可。诉讼中，张寒凝、梁秀钰提出变更诉讼请求申请，标的额更改为6，000,000元。一审法院认为：马新伟代表坤昊公司与张寒凝、梁秀钰签订《房屋拆迁协议》，是双方真实的意思表示，依法成立，合法有效。后五大连池市鸿森国际尚城项目的实际开发商建宇公司对此合同予以了认可，双方应该严格按照此合同履行义务，建宇公司应该按约定回迁房屋给张寒凝和梁秀钰。建宇公司在规定的时间内未履行协议，应该承担违约责任。其违约责任应该按照《房屋拆迁协议》第四条第1项即“逾期3个月内，甲方应按停业损失补偿乙方加付停业损失补偿费每月200,000元；逾期超过3个月的，甲方应按每月停业损失补偿费两倍补偿乙方每月停业损失补偿费”计算。张寒凝和梁秀钰所拆迁房屋没有自己经营，其租赁费用即为停业损失补偿费。2007年和2008年租赁收入各为50,000元，2009年租赁费收入120,000元，2010年租赁费收入为130,000元，2011年至2013年租赁费用每年各150,000元。从2007年到2013年平均每月租赁费用为9，523.8元，因租赁费用连年呈上升趋势，故本院酌情保护每月9,600元为宜。其违约损失从2016年1月31日计算至2018年11月30日总计36个月，共计1，233，600元（3个月×200,000元+33个月×2倍×9,600元）。综上所述，张寒凝、梁秀钰的诉讼请求合理部分，本院依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黑河市建宇房地产开发有限责任公司将其开发位于五大连池市的鸿森国际尚城A区高层楼盘内的商铺两套，每套150平方米（一楼、二楼均为75平方米，商铺门脸宽度不低于5米）、10层至15层不低于110-119平方米住宅两套、地下车位两个在判决生效后十日内交付给原告张寒凝和梁秀钰。二、被告黑河市建宇房地产开发有限责任公司赔偿原告张寒凝、梁秀钰停业损失补偿费用1，233，600元。此款在判决生效后十日内给付。三、被告黑龙江省坤昊房地产开发有限公司不承担责任。四、驳回原告张寒凝和梁秀钰的其他诉讼请求。案件受理费53，800元、财产保全费5,000元，由被告黑河市建宇房地产开发有限责任公司负担。一审判决生效后，建宇公司于2020年4月5日向本院提出申请，要求再审本案。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审庭审中，建宇公司向法庭提供了以下证据：证据一：2013年7月19日马新伟与张寒凝、梁秀钰签订的《房屋拆迁协议》，旨在证明签订该协议的是坤昊公司，不是建宇公司。张寒凝、梁秀钰质证称：对该协议真实性没有异议，但该协议没有实际履行，双方履行的是2014年6月9日重新签订的协议。坤昊公司质证称：对该份证据的真实性和证明内容均有异议。该协议的签订主体为原审原告与案外人马新伟，坤昊公司对该协议不知情。该协议无坤昊公司加盖的公章，无法定代表人签字，无法证明该协议是马新伟代表坤昊公司签订的。证据二：五大连池市人民武装部（以下简称人武部）项目选址意见书，旨在证明人武部于2012年11月6日即开始进行选址，人武部取得选址意见书之后即可以进行拆迁，拆迁工作应发生在2013年前，不应在2014年。建宇公司开发的鸿森国际尚城选址意见书发生在2014年7月8日，被申请人的被拆迁行为与建宇公司无关。张寒凝、梁秀钰质证称：对此组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不属于新证据，人武部的项目与本案无关，建宇公司的规划意见时间不必然导致2014年签订的《房屋拆迁协议》无效。坤昊公司质证称：对该份证据的真实性和证明内容均有异议。其提交的所有材料均与坤昊公司无关。被申请人张寒凝、梁秀钰向法庭提供如下证据：证据一：五大连池市农商银行股份有限公司太平支行出具的商户明细报表1份、五大连池市德农种业有限公司营业执照副本复印件1份，企业平台查询的德农种业公司信息明细1份。旨在证明2014年6月9日双方签订合同的同时，建宇公司已经履行了合同的内容，实际支付了拆迁费60万。建宇公司质证称：对德农种业的企业信息和营业执照副本的真实性无异议，对商户明细报表关联性有异议，认为报表中体现的进款时间是2014年6月1日，在6月9日《房屋拆迁协议》签订之前，无法证明60万元是给付的拆迁补偿款。坤昊公司质证称：对该组证据的真实性无异议，认为该组证据与坤昊公司无关。证据二：2014年6月11日李奎阳出具的收条。旨在证明拆迁方于2014年6月份收到了张寒凝、梁秀钰的房屋产权证和土地使用证各一本。建宇公司质证称：李奎阳和建宇公司没有任何关系，不能证明李奎阳收到的房屋产权证和土地使用证与本案有关。坤昊公司质证称：李奎阳与坤昊公司无关，无法证明收到的房屋产权证和土地使用证与本案有关。坤昊公司向法庭提供如下证据：2021年3月31日马新伟出具的情况说明及视频光盘一份。旨在证明坤昊公司未授权马新伟签订过房屋拆迁协议。建宇公司质证称：对马新伟所出具的情况说明的真实性无异议，对其证明的问题即本案与坤昊公司无关有异议。认为马新伟个人无权进行拆迁，2013年建宇公司未委托马新伟进行拆迁。张寒凝、梁秀钰质证称：对该份证据真实性没有异议，认为该证据能够说明建宇公司是该项目承接人，应对整体项目中含拆迁在内的全部事宜承担法律责任。本院经质证认证后认为：建宇公司所提供的两组证据虽然真实存在，但不能证明其所要证明的问题，本院不予采信。张寒凝、梁秀钰所提交的两组证据能够证明案涉拆迁协议中拆迁补偿费是按照2014年6月9日签订的《房屋拆迁协议》所约定的60万元数额履行的事实及被拆迁房屋交付给拆迁人的事实，本院予以采信。坤昊公司所提供的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》中有关新证据的规定，本院不予采信。本院再审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院再审认为，本案的焦点问题是：马新伟与张寒凝、梁秀钰所签订的两份《房屋拆迁协议》应如何认定及该房屋拆迁协议约定的未履行部分的内容应由哪方当事人承担履行责任。2014年2月3日，建宇公司法定代表人邹积敏出具授权委托书，委托马新伟为建宇公司五大连池市人武部动迁开发鸿森国际尚城项目的法定委托代理人，全权代表建宇公司签署该项目的开发承建工程一切事宜。该授权委托书出具后，马新伟于2014年6月9日与张寒凝、梁秀钰签订《房屋拆迁协议》。协议签订后，马新伟即按双方协议约定通过银行支付给张寒凝、梁秀钰二人拆迁补偿款60万元。此后，马新伟在该土地上建设鸿森国际尚城项目。马新伟虽然在2013年7月19日曾与张寒凝、梁秀钰签订过一份《房屋拆迁协议》，但该协议并未实际履行。双方履行的是马新伟得到建宇公司授权后双方重新协商并签订的《房屋拆迁协议》的内容。因马新伟是建宇公司开发鸿森国际尚城项目的全权委托代理人，其在取得建宇公司授权之后为开发鸿森国际尚城项目所从事的一切动迁及开发事宜均代表建宇公司，且建宇公司所承建的鸿森国际尚城项目已经在马新伟拆迁的含张寒凝、梁秀钰的土地上建设。故建宇公司应对其授权的委托代理人马新伟实施的与该项目工程相关的行为承担民事责任。虽然在马新伟与张寒凝、梁秀钰双方签订的《房屋拆迁协议》中出现有坤昊公司名称，但坤昊公司并未实际参与该协议的签订与履行，亦未参与该项目的开发建设活动，故坤昊公司不应承担案涉房屋动迁纠纷所涉的相关民事责任。综上，再审申请人建宇公司向本院提出再审申请的主张，因无充分证据加以证明，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持五大连池市人民法院作出的（2018)黑1182民初1059号民事判决；二、驳回黑河市建宇房地产开发有限责任公司的再审诉讼请求。再审案件受理费15902.40元，由黑河市建宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙东坡审判员  霍永昌审判员  范江涛二〇二一年五月二十日书记员  翁春峰