江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1311民初2752号原告：许立东，男，1964年2月16日出生，居民，住江苏省盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：王新叶，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄好，江苏承匠律师事务所律师。被告：宿迁建缘财务咨询有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路西侧72号。法定代表人：张长飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈涛，该公司员工。原告许立东与被告宿迁建缘财务咨询有限公司（以下简称建缘公司）民间借贷纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，于2021年5月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许立东及其委托诉讼代理人王新叶以及被告建缘公司的委托诉讼代理人沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许立东向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金9345644.22元及利息（截止至2021年2月28日的利息为1669424.48元，自2021年3月1日起按照年利率15.4%计算至实际偿还之日止）；2、确认原告对登记在被告名下的抵押财产（宿迁市宿豫区金融财富中心A-1901、建筑面积968.13平米的房产）折价、拍卖价款享有优先受偿权；3、被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告承担律师代理费100000元。事实与理由：被告建缘公司成立于2007年4月13日，原名“江苏建缘投资担保有限公司”，2016年5月24日变更现名。2010年初，原告被建缘公司聘为业务经理。被告建缘公司从2010年8月起因经营需要多次向原告借款。2015年3月30日，经与被告对账，被告欠原告借款11438000元。3月31日，被告公司召开股东会，审议并通过决议：将公司坐落于宿迁市宿豫区金融财富中心A-1901、建筑面积968.13平米的房产抵押给原告。2015年4月7日，原告与被告签订《借款合同》与《房地产抵押合同》，借款合同约定的借款金额7000000元、年息为20%、限期三年，还款时先支付利息，超过部分冲抵本金；抵押合同约定房产抵押担保范围：包括但不限于本息、违约金、诉讼费等实现债权的费用。因抵押房产当时价值7000000元，办理登记时抵押金额故为7000000元。截至2021年2月28日，被告偿还原告部分借款本息，仍欠借款本金9345644.22元，利息1669424.48元（具体还款、结算明细附后）。原告认为，双方签订的《借款合同》与《房地产抵押合同》均合法有效，抵押房产登记金额虽为7000000元，因双方抵押合同约定房产抵押担保范围：包括但不限于本息、违约金、诉讼费等实现债权的费用。故原告对抵押财产享有优先受偿权的范围应为抵押财产的全部折价、拍卖价款。为维护原告合法权益，请求法院依法裁判。被告建缘公司辩称，被告最初向原告借款一千多万，依据原告提供的利息计算表可知，被告已经累计偿还原告9000000元，偿还款项应优先归还本金，故原告计算的本息是错误的，且借款时约定的利息也过高。被告公司已停业，无力承担，但双方之间抵押属实。本院经审理认定事实如下：自2010年8月开始，被告陆续向原告借款，借款均约定年息为年利率20%，2015年3月31日，双方经过对账，确认至2015年1月1日，被告尚欠原告借款本金11738034元。2015年3月12日,被告偿还借款本金300000元后，于2015年3月31日向原告出具对账单，对账单载明：截止2015年3月30日，江苏建缘投资担保有限公司共欠许立东借款壹仟壹佰肆拾叁点捌万元，部分借款拟用金融财富广场A座19楼房产作抵押。2015年4月7日，原告与被告签订《房地产抵押合同》，合同主要约定：被告自愿以其所有的位于宿迁市宿豫区房屋作为抵押；抵押担保包括但不限于借款本金、违约金、律师费、诉讼费、保全费、违约金等实现债权的费用；抵押金额为700万元。原、被告双方就上述抵押办理了抵押登记。后被告分别于2015年7月28日归还50000元、2015年8月27日归还100000元、2015年11月27日归还106500元、2015年11月30日归还73500元、2015年12月29日归还3250000元、2016年3月11日归还730000元、2016年4月29日归还80000元、2016年5月31日归还10000元、2016年6月30日归还50000元、2016年7月27日归还10000元、2016年8月30日归还40000元、2016年9月22日归还70000元、2016年11日30日归还50000元、2017年12月30日归还250000元、2018年5月23日归还2190142.65元、2020年12月29日归还3845273.65元、2021年2月1日归还陆续归还原告372378元。因被告尚欠本息至今未还，因而成讼。另查明，2016年5月24日，被告江苏建缘投资担保有限公司更名为宿迁建缘财务咨询有限公司。原告就本案诉讼委托江苏承匠律师事务所律师代理支付代理费100000元。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告之间形成的民间借贷关系，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告主张至2015年12月29日利息为1830085.44元，而至此时被告合计偿还3580000元，因被告偿还的数额超出利息1749914.56元（3580000-1830085.44）应作为本金进行扣除，故此时尚欠本金数额为9688119.44元。原告主张以9688119.44元为基数，在2015年12月29日至2016年3月11日，按照年利率20%计算利息为387524.78元，而被告于2016年3月11日偿还730000元，故有342475.22元（730000-387524.78）可以抵扣本金，此时尚欠本金余额为9345644.22元。以9345644.22为基数，在2016年3月11日至2019年8月20日期间，按照年利率20%计算，之后按照年利率15.4%计算，扣除被告的还款情况，原告主张截至2021年2月1日尚欠本金9345644.22元，尚欠利息1562960.95元，未超法律保护上限，本院依法予以支持。之后的利息以9345644.22为基数，从2021年2月2日起按照年利率15.4%计算至实际给付之日止。根据法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务，且当事人没有约定的，应当优先偿还费用、利息，故本院对被告关于已归还款项应视为归还本金的意见不予采信。就案涉借款，被告与原告签订的房地产押借款合同对借款数额、抵押范围等进行了约定，故原告对被告所有的位于宿迁市宿豫区房屋折价、拍卖或者变价所得款在抵押担保范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁建缘财务咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告许立东借款本金9345644.22元及利息（2021年2月1日之前的利息为1562960.95元；之后以9345644.22元为基数，自2021年2月2日至实际清偿之日止，按照年利率15.4%计算）、律师代理费100000元；二、原告许立东对被告宿迁建缘财务咨询有限公司所有的位于宿迁市宿豫区房屋的折价、拍卖或者变价所得款在上述借款本息和律师代理费范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取43945元，由被告宿迁建缘财务咨询有限公司负担（原告已预付，被告待履行义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 贾芳二〇二一年五月三十一日法官助理 戴维书 记 员 李梦