湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终893号上诉人（原审原告）：刘洪田，男，汉族，1981年8月23日出生，户籍住址湖南省涟源市。委托诉讼代理人：米艳艳（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南佳惠置业有限责任公司，住所地怀化市鹤城区怀北路1号。统一社会信用代码402106198308192741。法定代表人：汤爱华。委托诉讼代理人：曾长东（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人刘洪田因与被上诉人湖南佳惠置业有限责任公司（以下称“佳惠公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘洪田上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：按照规定，被上诉人应向上诉人出示房屋实测面积，但被上诉人未出示。案涉房屋的实际面积明显超过上诉人与被上诉人所签《怀化市商品房买卖合同》约定的面积，案涉房屋面积误差比已经超过3%，双方当事人既然已经对超出面积可以解除作出了约定，上诉人就有权解除合同，符合双方合同约定及法定的解除条件，上诉人一审起诉要求解除合同，一审判决却驳回上诉人的诉讼请求，明显错误，被上诉人放弃多出面积的房款，不等同于要求上诉人放弃解除合同的权利，上诉人只要不解除合同利益就肯定受损。故特提起上诉。佳惠公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。刘洪田向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告在2015年7月12日签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号为20150077-1-290），并判令被告返还原告向其支付的购房款789021元及利息（其中749570元利息按照银行同期贷款利率自2015年7月11日起计算至付清日为止，39451元按照同期贷款利率自2016年1月29日起计算至付清日为止。利息计算到2020年7月31日为235522元）、契税31561元、维修基金3986元、国有土地证办理费用1000元、产权登记费550元、资料费300元、印花税395元。以上费用合计1062335元；2、诉讼费由被告承担。在一审庭审中刘洪田明确诉讼请求第一项中的同期贷款利率为年利率6%。一审法院认定事实：2015年7月12日原告刘洪田与被告佳惠公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的系预售商品房，为被告开发的怀化国际商贸城第1幢负一层-1-290号，建筑面积41㎡，其中套内面积21.15㎡，公摊面积19.85㎡，每平方米19400.57元，总价款789021元；房屋专项维修资金由买受人自行缴存，买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，相关费用由被告代收；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；房屋交付期限为2017年5月1日前等等。同日，原、被告又签订《怀化市商品房买卖合同补充协议书》，约定在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）且不承担赔偿责任，因变更导致商品房面积发生变化的，按照《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定“第2项”处理等等。同日，原告又签署《自购自营承诺书》，承诺自怀化国际商贸城开业之日起前三年亲自驻铺经营。合同签订后，原告交清了全部房款。2015年7月11日被告代为收取原告契税31561元、维修基金3986元、产权登记费550元、资料费300元，国有土地证办理费用1000元，2016年1月29日又代收印花税395元。2016年1月29日原告收房并自2016年4月26日怀化国际商贸城统一开业时入场经营至今。2019年3月怀化市国土资源规划设计测绘院受被告委托对怀化国际商贸城项目进行了面积实测，测绘结果显示涉案-1-290号房建筑面积44.1㎡，其中套内面积21.15㎡，公摊面积22.95㎡。被告于2019年11月28日为原告办妥不动产权证，权证登记面积与实测面积一致。另查明，双方的《怀化市商品房买卖合同》面积差异约定部分无“第2项”条文。怀化市不动产登记中心测绘服务室于2020年9月3日出具情况说明，证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示并于2019年3月21日出具了怀化市房屋面积实测报告，该实测数据经审核于2019年3月26日上传归档。被告于庭后提交承诺书一份，表示若不解除合同，其公司对于公摊面积的超出部分（含3%以内及超过3%部分）不再收取房款。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，原、被告在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被告为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被告的过错导致。现原告所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被告亦承诺放弃要求原告补交超面积房款，故原告的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被告也未因此而获得额外利益。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已于2016年1月29日交付给原告，原告自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间原告亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故本院认为虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被告另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍原、被告合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。综上所述，涉案商铺实测面积超约定面积3%非被告过错所致，原告的合同权利未因此受损，被告放弃面积差额房款主张未因此额外获益，涉案商铺面积差异不足以影响合同整体履行及合同目的实现，故对原告要求解除双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、返还购房款、费用及支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘洪田的全部诉讼请求。本案案件受理费14361元，减半收取7180.5元，由原告刘洪田负担。二审期间，刘洪田一方提供如下证据材料：证据一、《情况说明》，拟证明怀化市国土资源规划设计测绘院对国际商贸城项目房屋面积进行测绘后，实测结果于2019年3月14日出具，并要求被上诉人进行公示。实际上，被上诉人从未在指定地点公示过。证据二、商品房预售许可证、测绘变更审批表、送达回执、通知书、预售许可决定书，拟证明1、被上诉人向相关部门申请变更预售许可证等，后经行政部门批准，在总面积不变的情况下，同意增加部分房号，其中负一层增加20个门面，二层增加12个门面。2、证明了经房产部门批准，国际商贸城预售面积为137601.44平方米，但实际修建169243.64平方米。超预售面积高达31642.2平方米。3、印证了涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，是被上诉人故意为之，目的就是收取多出面积的房款。证据三、怀化市房屋验收实测委托书、测绘成果说明、测绘审批表、测绘成果审核表、怀化市房屋调查表、部分负一及一楼房屋面积测绘结果（怀化市房屋面积实测绘报告部分内容，拟证明国际商贸城面积经实际测绘，总面积为169243.64平方米，其中套内面积为107074.2平方米，套内面积为62169.64平方米，分摊面积占总面积的36%，但是上诉人的分摊面积占总面积的50%以上，而一楼商铺的分摊面积不到总面积的10%，更加印证了涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，分摊面积高达50%是被上诉人故意为之。证据四、承诺书，拟证明被上诉人向怀化市规划局承诺国际商贸城总建筑面积为142807.1（其中计容面积103022.1平方米，不计容面积为39785平方米），如建筑面积有误差，由被上诉人自行承担。2、从该承诺书反映了规划部门批准的建筑面积仅为142807.1，而实际修建面积为169243.64平方米。被上诉人违法修建超过20%的面积，使得涉案房屋实际面积超过原出售面积7%，分摊面积高达50%，继而达到增收房款的目的。证据五、负一层分布图两张，拟证明被上诉人未按照最初的方案进行实际施工，导致负一楼的多个公共部分被设计成了门面出售，达到多收取房款的目的，这也是为什么负一层的公摊面积那么高的原因之一。证据六、申请报告、怀化市规划区建设项目经济技术指标复核及日照分析报告书部分内容（项目概况、图纸），拟证明被上诉人向相关部门报建面积为176453.88平方米，实际批准142807.1平方米。证明了原报批的负一楼及7楼的819个机械车位、三个车载货运电梯都没有实际修建，导致其配套设施不到位，直接影响了整个商场的经营。证据七、民事起诉状，拟证明被上诉人起诉其他业主要求支付超出原合同约定面积的房款。印证了被上诉人增加面积的目的就是为了收取房款。证据八、视频，拟证明上诉人等到怀化市不动产中心反映情况，其工作人员回复在国际商贸城建成之后，从未到过现场进行测绘。佳惠公司一方发表质证意见为：证据一真实性合法性无异议，关联系有异议，盖了公章事实上已经进行了公示，有怀化市房屋面积实测报告进行了佐证，不能达到其证明目的。证据二真实性合法性无异议，关联性有异议，这是15年的，多出来3万个平方是前面还有个楼没有修，他们提交的东西不全面，达不到证明目的。证据三真实性合法性无异议，不能达到证明目的，实测的单位是国土资源勘测设计院，测绘成果说明是上诉人自己提供的，作业说明测绘成果报告书中的成果是根据相关测绘规范要求及测绘人员到现场勘测。上诉人偷换了一个概念，实际上我们没有增加套内面积，增加的是公摊面积。证据四真实性合法性无异议，证明目的有异议。证据五真实性合法性无异议，就是一张图一个参考，图是写的仅做参考，做的东西和实际上的东西肯定是只做参考。证据六是前面一期的，车位已经在落实了，还有两台正在装，如果全部做完整，后面是已经进行了变更车位已经有1000多个足够了，完全能够满足商业提的车位需求，跟本案没有太大关系。证据七真实性无异议，之所以起诉他是因为他在市政府要求整个项目的拆除进行行政复议，但是我们不再收取他的房款了，和解协议已经达成和解了。证据八原来不动产中心是房产局，机构改革后房产局合并到国土资源局，登记中心实际上相当于归档了，怀化市国土资源规划设计勘察院才是实际测绘的单位，视频也不能证明上诉人的主张。本院认为，刘洪田一方于二审期间提交的上述证据中，有的证据证明的事实是一审已经认定的事实，有的证据证明的事实与双方当事人就案涉房屋产生的诉讼争议无关，不能达到证明的目的，对方当事人不予认可，故不予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为涉案《怀化市商品房买卖合同》能否予以解除。本案中，上诉人与被上诉人在签订的《怀化市商品房买卖合同》中虽约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，但本案中并无证据证明涉案房屋面积出现差异系被上诉人为获利故意变更房屋规划结构等导致。现涉案房屋经实测已办妥不动产权证，不动产权证显示涉案房屋套内面积未变，仅公摊面积增加，而公摊面积的变化受计算规范、计量范围、测量方法、确认标准及消防要求等影响，与建筑规划预测面积存在差异可能性，该差异无证据证明系因被上诉人的过错导致。现上诉人所购商铺套内面积不变，商铺的使用功能未受实质影响，且对于因公摊面积增加导致的总建筑面积增加部分，被上诉人亦承诺放弃要求上诉人补交超面积房款，故上诉人的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，被上诉人也未因此而获得额外利益。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。该规定在规范当事人权利义务的同时对依法成立的合同不允许擅自解除，以维护交易秩序的稳定。本案涉案商铺已于2016年1月29日交付给上诉人，上诉人自收房后在涉案商铺经营收益多年，怀化市不动产登记中心测绘服务室的情况说明证实涉案项目房屋实测结果于2019年3月14日进行了公示，公示期间上诉人亦未提出异议，且自公示日至本案起诉日已逾一年，故虽本案存在公摊面积增加致总面积误差超合同约定3%的情形，但该公摊面积的增加对合同的整体影响显著轻微，在无证据证明被上诉人另存有其他重大违约行为的情况下，该面积差异不足以阻碍双方当事人合同目的的实现。现涉案商铺已实际交付多年，如果仅以不动产权证面积超出合同约定面积判令解除合同，与合同法鼓励交易、维护交易秩序稳定的立法精神不符，也有违公平和诚实信用原则。故一审法院对上诉人所提解除房屋买卖合同的诉请判决驳回并无不当。上诉人所提应该解除其与被上诉人房屋买卖合同的上诉主张不能支持。综上，刘洪田的上诉请求不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14361元，由上诉人刘洪田负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年五月二十五日书记员  蔡厚羿