山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2818号上诉人(原审被告)：山西省投资集团融资担保有限公司。法定代表人：尉某，董事长。委托诉讼代理人：张某，泰和泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯某，泰和泰（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：金某，住太原市。委托诉讼代理人：赵某，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫某，山西黄河律师事务所律师。原审第三人：高某，住太原市。原审第三人：段某，住太原市。上诉人山西省投资集团融资担保有限公司（以下简称省投融资担保）因与被上诉人金某及原审第三人高某、段某执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。省投融资担保上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对案件事实认定存在错误。首先，本案在执行异议阶段，被上诉人向法院提交的《购房协议》中，仅约定：2018年2月1日，段某收到被上诉人关于涉案房屋的定金两万元，此与该房屋实际价值严重不符，无法证明被上诉人享有该房屋完整的所有权，也无法证明其在人民法院查封之前签署了合法有效的房屋买卖合同。而在本案审理过程中，被上诉人又提供了与《购房协议》同一日签订的《房屋买卖合同》，该合同内容虽然符合买卖合同的要件，但是该合同的真实性存在诸多疑点，上诉人已在一审庭审过程中提出质证意见，人民法院应当要求被上诉人举证证明合同的真实性，且其签署的时间与《购房协议》完全一致，存在被上诉人在收到执行法院驳回其异议申请后，与第三人补签合同的嫌疑，是伪造证据。一审人民法院认定双方签署合法有效的买卖合同与事实不符。第二，原审中被上诉人提交的证据不足以证明其在太原市小店区人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。其一，被上诉人提交的物业“管理型收款单”最早时间为2018年10月22日，在法院查封涉案房屋后；且“客户人”处均为高某，未进行过变更；其二、被上诉人提交的“证明”及装修凭证存在矛盾，其在2018年2月正式入住涉案房屋，但根据“装修凭证”证据显示，2018年3月被上诉人购买门窗及铺设地板、墙纸及粉刷环保胶等物质，不符合常人居住房屋的基本条件，存在倒签证据时间及伪造证据的嫌疑。二、原审法院对案件适用法律存在错误。依据《房屋买卖合同》约定，被上诉人与第三人应于合同签订后5个工作日内备齐过户手续并积极配合办理过户，但原审中，被上诉人并没有证据证明其已经向房屋登记机关进行申请或证明其在购房后向第三人督促、主张尽快进行过户的行为。被上诉人对涉案房屋未办理过户登记无任何合理的客观理由，系因其自身造成，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的情形，不符合九民纪要中请求排除执行的条件，原审法院适用法律错误。综上，请求二审法院对本案依法改判或发回重审。金某辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、答辩人提供的证据足以证明案涉房屋被查封之前，其与一审第三人已经成立合法有效的房屋买卖合同关系。2018年2月1日，答辩人与第三人段某先签订了《购房协议》，明确约定2万元是购房定金。因案涉房屋为第三人夫妻共同财产，答辩人在《购房协议》签订后，又与第三人协商需要与其夫妇二人再签订一份《房地产买卖合同》，因此，同日答辩人与本案第三人高某、段某又签订了《房地产买卖合同》。根据上诉人在一审庭审中提交的相关证据中高某的签字与本案《房地产买卖合同》中高某的签字确认是一人所写，上诉人既已确定其证据签字是高某本人所签，那么就应认可《房地产买卖合同》中高某的签字是其本人的行为。且在一审过程中，高某在法院笔录中明确认可是其本人所签。因此，上述行为系合同双方的真实意思表示，且已经切实履行，答辩人向第三人交付了房款，第三人向答辩人交付了房屋。故，双方签订的《房地产买卖合同》及《购房协议》合法有效，且在查封之前就已经成立并生效。2、答辩人提供的证据足以证明案涉房屋被查封之前，已实际占有、控制了案涉房屋。2018年2月，第三人将案涉房屋交付给答辩人。因房屋已经装修，故答辩人于2月份直接入住。入住后，购买了部分户门及墙纸对该房屋进行了简单更换。因入住至今已三年有余，故部分“管理型收费单”遗失，但结合答辩人提交的物业出具的证明及装修凭证可知，在案涉房屋被查封之前，已实际占有、控制了案涉房屋。二、一审法院适用法律正确，案涉房屋至今未办理过户登记不是答辩人原因所致。答辩人在占有案涉房屋后去不动产登记中心办理产权变更登记时，省投融资担保知“不动产登记证书未满两年，不能予以变更”。答辩人向其解释符合该政策中可以办理变更登记的条件，但相关部门明确只能是不动产登记证书满两年即2019年12月12日之后才能予以变更，且需要房屋登记的所有权人配合过户。后答辩人多次联系第三人，要求其配合办理过户事宜，但第三人一直有事不配合，后案涉房屋于2018年9月查封。因此，案涉房屋至今未完成过户登记不是答辩人原因所致。综上所述，答辩人已经尽到充分的举证责任，已证明案涉房屋由答辩人购买、交付购房款并实际占有，未过户并非答辩人自身原因的事实。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。高某、段某未到庭亦未陈述意见。金某向一审法院起诉请求：1、停止执行位于太原市××路房屋，并解除对该房屋的查封，房屋暂估100万元；2、本案诉讼费由省投融资担保承担。一审法院认定事实：本院于2018年6月27日立案受理本案省投融资担保起诉山西宏达飞贸易有限公司、高某、李剑、段某、张惠芳借款合同纠纷一案，并依申请作出（2018）晋0105民初6717号民事裁定书，查封了涉案房屋，登记查封期限为2018年9月18日至2021年9月17日止。2018年11月23日经本院主持调解，双方达成调解协议，本院作出（2018）晋0105民初6717号民事调解书，因高某等人未履行调解书约定的还款义务，本案进行执行程序。执行过程中，金某提出执行异议申请，本院于2020年7月1日作出（2020）晋0105执异41号执行裁定书，驳回金某的异议申请。金某对该裁定不服，诉至本院。另查明，2018年2月1日，金某（买房人／受让人／乙方）与第三人高某、段某（卖房人／出让方／甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将坐落在××路的房地产出售给乙方，产权所有人高某、段某，产权证号晋（2017）太原市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积148．85平方米，使用性质住宅，房屋结构钢混，该房地产实际成交价格108万元。付款方式：乙方以全款方式支付该房款，签订合同当日乙方支付甲方第一笔2万元定金，乙方应于2018年2月5日支付甲方第二笔98万元整购房款，2018年2月27日支付甲方第三笔8万元整购房款。并约定其他内容。同日，段某（甲方）与金某（乙方）签订《购房协议》，载明段某收到金某购买的到金××路（不动产权编号第0075923号）房屋的购房定金20000元整，并承诺配偶房产共有人高某知晓并同意此事，如因配偶不同意，后果由段某承担；如甲方违约，甲方退还乙方20000元定金以外，再另赔偿20000元整，如乙方违约定金不予退还。金某提供2018年2月5日太原市城北公证处出具（2018）并北证民字第3717号公证书，对第三人高某和段某出具的《委托书》进行公证，委托书主要内容为：高某、段某系夫妻关系，出售名下拥有位于太原市××路的不动产（不动产权证书号：晋（2017）太原市不动产权第XXXX号），为方便办理上述房屋交易和转移登记的相关手续，特委托金某为合法代理人全权办理申请不动产转移登记等事项，委托期限自本委托书签署之日至二〇二〇年二月五日为止；受托人无转委托权。针对其余房款支付情况，金某提供中国民生银行转账汇款单及业务受理单，显示2018年2月5日金某女儿金鑫账户向高某转账98万元，2018年2月27日金某妻子朱爱莲账户取款8万元。2018年2月27日，第三人高某、段某出具收条一张，载明：“今收到金某房款壹佰零捌万元整，山水庭院4号楼2单元202房屋与房主高某、段某无任何关系，不得再用于抵押、出售、出租等用途，如过户遇有问题原房主给予全力配合（不动产第0075923号）房款两清”。为说明居住事宜，金某提供部分木门合同单、墙纸地板销售单及部分物业采暖费收款单，并提供2020年7月15日山西新晋凯物业管理有限公司东山项目物业处出具证明材料一份，证明金某夫妻二人在2018年2月正式入住在××院，至今仍居住在该户内。庭后，第三人高某到庭接受询问，表示与段某2019年3月已经协议离婚，但离婚证遗失。金某与高某并不相识，本案金某购房时，高某与段某系夫妻关系，对于房屋买卖合同及房款事宜知情，金某提供的材料中有关高某签字均是其本人签署，也收到了全部购房款，房产交易真实有效。省投融资担保另提供连带保证承诺函、还款计划、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同以此证明高某的签名笔迹与金某提供证据中的笔迹不同，存在伪造嫌疑，未向法庭申请笔迹鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点为：金某对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金某与第三人高某、段某在一审法院查封涉案房屋之前已经签订了书面的房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。房屋买卖合同签订后，金某向第三人全额支付房款，并完成了房屋交接，根据物业证明，可以认定金某在房屋查封之前已经合法占有涉案房屋。现金某持有公证书及不动产权证书原件，对于房款支付后至查封期间未办理产权事宜进行了合理解释，对房屋未办理过户登记不存在过错。综上，金某对涉案房屋享有的合法权益可以排除涉案房屋的执行，故其主张停止执行位于太原市××路房屋的诉讼请求，事实清楚，应予以支持。对于金某主张解除该房屋的查封，系判决生效后的程序后果，不予支持。综上，一审法院判决：“一、不得对位于太原市××路房屋的执行;二、驳回原告金某的其他诉讼请求。案件受理费13800（原告已预交），由被告山西省投资集团融资担保有限公司负担。”本院二审期间，上诉人提交两份政府文件，证明2017年9月13日太原市发出关于住房限售的政策，被上诉人作为购房人与第三人签署买卖合同时应明知该政策，故其不能过户的原因是其自身造成的，应承担相应的责任。被上诉人质证认为，对于两份政府文件的真实性认可，合法性和关联性均不认可，2017年9月二手住房限制售政策发布后又出了实施细则，该细则规定涉案房屋不属于限购范围。案涉房屋未办理过户被上诉人无过错。被上诉人向法庭提交了该实施细则，上诉人质证认为真实性、合法性均无异议，关联性有异议。一审法院组织双方当事人进行举证、质证并结合各方陈述进而认定的事实，本院予以确认。双方当事人二审提交的证据不影响一审法院认定的事实。本院认为，从查明的事实看，原审第三人出售案涉房屋的意思表示及合同的签订、款项的支付、房屋的占有使用均系在案涉房屋查封之前完成，上诉人提出案涉《房屋买卖合同》及被上诉人居住房屋提交的证据存在补签和倒签的嫌疑，就此未举证证明，应承担不利后果。一审法院根据当事人提交的现有证据，围绕证据的真实性、合法性及与待证事实的关联性进行审核，并按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对本案作出认定并无不当。综上所述，省投融资担保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人山西省投资集团融资担保有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 成志刚二〇二一年五月二十八日法官助理 王兆宇书记员 王 唯