河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初1473号原告：李木松，男，汉族，1947年11月29日出生，住河南省郑州矿区。委托诉讼代理人：李光磷，女，汉族，1989年3月6日出生，住河南省荥阳市，系原告女儿。委托诉讼代理人：王文涛，河南高基律师事务所律师。被告：田遂保，男，汉族，1956年5月15日出生，住河南省郑州市金水区。被告：李松梅，女，汉族，1955年1月4日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王莹，河南中砥律师事务所律师。原告李木松与被告田遂保、李松梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法由审判员王浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李木松及其委托诉讼代理人王文涛、李光磷、被告田遂保、李松梅及其委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李木松向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的口头买卖合同成立；2.判决被告田遂保、李松梅配合原告李木松办理演武路开发公司东楼中单元4楼东户房屋的过户手续（现价值约为15万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李木松与被告李松梅系堂兄妹关系，被告田遂保、李松梅系夫妻关系。1998年11月份，原、被告商定，原告以3万元的价款购买被告所有的房产××（涉案房屋为荥阳市××路开发公司东楼中单元4楼东户），原告给付二被告2万元，另外1万元给了李某，被告指定其李松梅亲弟弟李某收款。后因各种原因并未办理过户手续。为维护自己的合法权益，故原告提起本诉。二被告共同辩称：一、原、被告双方从来没有口头签订过买卖合同，就算按李木松所说是李松梅父亲卖被告双方的房，那也是无权处分。被告没有同意，更没有事后追认。当时基于父母亲戚的原因（李木松向李松梅的父亲喊叔），被告双方均承诺让李木松一直住，不撵他走。住到老住到死都可以，租金也不计较，但是产权绝对不卖。这是被告和李木松双方当时达成的合意，是非常明确的。所以李木松没有任何证据，也不可能有证据证明与被告有买卖合同的存在。被告只答应可以一直住，从来没有卖房的意愿；二、1998年付一次租金2万，多年后付第二次租金1万。如果是卖房款，怎么可能相隔多年分两次支付。况且被告的房屋只房产价值按照当时的市价就45000元以上，而且还是精装修，只装修都花了近2万元，最低可以卖到5万元。而当时被告双方已经搬到郑州，亲戚朋友知道他们不住，有两个朋友曾主动提出出四、五万元的价格购买这套房屋，当时被告都没有同意，不可能以不到一半的价格便宜卖给李木松；三、涉案房屋是荥阳市第一批商品房，自始至终都能过户，李木松号称是买房，当时为什么不要求过户，而且连房本都是在后来，因为他女儿上小学于1999年开学前的8月份，通过李松国和张永旺来给李松梅说为了女儿上学需要借用房产证，在号称交完房款后的一年才首次见到房产证。2013年需要补办新的房产证，因为原房本是田遂保的小名，通过辗转田遂保把房本补成了现在的房本，也就是我方向法庭递交的唯一一份证据，而在2013年办房本时才知道房本还在李木松手里，我方补办房本后就收回了房本，没有再给过李木松。而也是办房本的时候，被告才知道了李木松曾经背着被告拿着房产证多次去过户，但没有成功，卖房却不过户，连房本都不拿，不看，有这样卖房买房的吗；四、房屋买卖合同是要式合同，必须采取书面形式，口头约定不成立。房地产转让应当签订书面转让合同，李木松对房屋挖空心思地鸠占鹊巢，为什么长达二十多年买房屋如此重大的决定，既不签书面合同，也不要求过户。他提供的录音也是直到了2021年的9月，也就是两个月前才要求被告去过户。显然是看到房产价值的提升，动了歪心思；五、在李木松住被告的房屋长达二十多年的时间，平均算下来一个月才一百多的租金，李木松非但不感恩，最后基于原告的种种行为，被告决定不再沉默拿起法律的武器，在庭后我方也会依法再行提起诉讼，让李木松停止侵权，搬离房屋。综上，第一原告主张买卖合同却无法完成举证责任，没有任何的证据，应当承担举证不能的法律后果；第二，驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。经审理查明：案涉房屋坐落于荥阳市××西段南侧（开发公司住宅2号楼）404房，建筑面积84.52平方米，总高四层。该房屋系被告田遂保、李松梅于上世纪80年代购买，购买价格为1.2万元左右，被告入住时对房屋进行了装修。后因工作调动，二被告于1997年左右至郑州居住，该房屋遂空置。原告李木松系被告李松梅父亲李春景（已去世）侄子。由李春景主持，李木松与李松梅就案涉房屋达成口头买卖协议。1998年11月份，李木松与其同事胡红军一同到李松梅郑州家中向李松梅支付2万元现金。2000年元月左右，李木松入住案涉房屋中居住至今。双方均认可案涉房屋房产证由李木松保管至2013年，但交付房产证的时间双方表述不同，李木松称是2005年，田遂保、李松梅称是1999年。2005年12月2日，李春景手书条据一份，主要内容是“木松转房款壹万元抵二保欠彦松配件款。李春景代笔”。经庭审质证，田遂保述称该条据上“同意抵彦松款”为其本人书写。李木松在该条据上书写“同意转欠款”。其中“二保”为田遂保小名。“彦松”为李松梅弟弟李某，其于2021年1月13日出具收据一份，显示2004年底至2007年，李木松向李某支付四笔款项共1万元，其中2004年底支付4000元，2005年、2006年分别支付2000元，2007年以抵账方式支付2000元。因案涉房屋原有房产证上所有权人名字为“田二保”，与田遂保身份证名字不一致，2013年李木松将原房产证交给田遂保换领新证（荥房权证字第××号）。李木松述称系为过户需要，田遂保对此有异议。后双方因过户事宜产生纠纷，李木松遂诉至本院。另查明，李某、胡红军在当庭作证中均陈述案涉房屋买卖价格为3万元。本院认为，原、被告之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系是本案的争议焦点。现分析认证如下：1、2005年12月2日出具的条据上有李春景手书的“木松转房款壹万元”，田遂保手书的“同意抵彦松款”，条据上显示的内容与被告辩称的租赁关系相互矛盾；2、证人李某作为李松梅亲弟弟，胡红军作为李木松同事，该二人出庭作证证明原、被告双方之间系买卖关系，总价款3万元；3、根据1998年时本地房地产市场情况，被告述称李木松支付的2万元为租金不符合交易习惯；4、被告仅提交房屋所有权证一份，不能证明其主张的双方之间系租赁关系；5、在原告入住至今二十余年，期间案涉房屋所有权证由原告保管至2013年。综上，被告辩称双方之间是房屋租赁合同关系的证据明显不足，对其辩解理由本院不予采信。本院确认原、被告之间存在以3万元的价格出售案涉房屋的口头买卖协议。对于房屋买卖合同关系而言，出卖人协助买受人办理产权转移登记系其应当履行的合同义务。现原告已在案涉房屋中居住二十余年，其请求被告履行房屋过户义务符合法律规定，本院予以支持。因双方对过户费用未作约定，结合本地区交易习惯，相关税费应由原告自行负担。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百一十七条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告李木松与被告田遂保、李松梅之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系；二、被告田遂保、李松梅于本判决生效之日起三十日内协助原告李木松办理案涉房屋转移登记手续[房屋坐落荥阳市演武路西段南侧（开发公司住宅2号楼）404房（荥房权证字第××号）]；相应过户费用由原告李木松负担。案件受理费减半收取1650元，由被告田遂保、李松梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇二一年五月十七日书记员 冯利响