青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终570号上诉人(原审原告)：李宝元，公民身份号码：×××，男，藏族，1965年10月31日出生，湟中区人力资源和社会保障局干部，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：陈德军、曹玉莲，青海齐光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李海青，公民身份号码：×××，女，汉族，1964年4月26日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：莫重远（系李海青儿子），公民身份号码：×××，男，1987年2月8日出生，青海尚辰教育培训学校教师，住址同上。委托诉讼代理人：莫安邦（系李海青丈夫），公民身份号码：×××，男，1960年7月9日出生，住址同上。原审第三人：西宁卓高房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630102MA7592E24P，住所地西宁市互助中路****楼****。法定代表人：文锦霞，该公司销售经理。上诉人李宝元因与被上诉人李海青、原审第三人西宁卓高房地产经纪有限公司（以下简称卓高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初4699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宝元上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费由李海青承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。李宝元与李海青签订的《不动产买卖定金协议》，明确约定案涉房屋坐落在西宁市××区房屋，约定房屋总价92万元，且对支付房款的时间及支付方式以及房屋过户方式（更名）等权利和义务进行了明确约定。李宝元于2019年7月22日协议签订当日向李海清支付定金3万元，并严格按照协议于2019年7月29日以转账方式向李海青支付购房首付款40万元。此《不动产买卖定金协议》中约定了所有买卖双方的权利及义务，而不仅仅是关于定金的约定，该协议名为定金协议，实属房屋买卖协议。一审法院认为此协议属预约合同系法律定性错误。二、原审判决没有围绕证据的关联性、合法性和真实性中对李宝元、李海青提交的证据进行全面、客观、公正的审查判断，也没有阐明证据采纳和采信的理由。李宝元提交的录音等相关证据，能够证实李海青因为房价大涨而拒绝交易，属于明显违约。但一审判决对李宝元提交的证据没有罗列，也没有作出任何分析说明是否采纳，直接得出结论“经本院查明”，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条规定“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述”。三、一审法院认定事实错误。从李宝元提交的录音证据可以看出，是李海青违约在先，李海青在录音中承认“去年答应卖房是因为资金紧张，今年由于房价大涨不愿意按照协议约定出售此房屋”，一审法院认定是卓高公司无法办理更名手续导致双方的买卖合同无法履行，认定事实错误。李宝元在一审期间申请对案涉房屋价款鉴定，一审法院以房屋鉴定程序复杂及鉴定耗时较久等原因搪塞李宝元，没有接收李宝元的鉴定申请。综上，一审判决认定事实及适用法律有误，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判或发回重审，维护李宝元的合法权益。李海青辩称，相关资料及录音光盘资料已提交一审法院。三方在2019年7月22日签订的《不动产买卖定金协议》中明确约定了相关权利和义务、共同商定的成交总价及限定时间等条款。此协议明确是“不动产买卖定金协议”,一审判决适用法律准确。首先,《不动产定金买卖协议》明确此房屋所有权人是李海青,其儿子莫重远帮助办理此事,李宝元与莫重远之间的通话录音不能作为证据,因为莫重远不是房屋所有权人。李宝元提交的录音证据是在2020年7月份,而李海青提供的证据是在2020年5月7日,房屋中介承诺在5月20日之前办完,实则并没有办理,且李宝元提交的证据,是在已经被中介告知不能交易的情况后,在工作时间与李海青儿子通话,故意引诱说出“不卖了”等字眼,一审判决是在查明了双方证据的时间顺序后作出的判决结果。一审法院事实认定清楚,适用法律准确,判决合法合规。请求驳回李宝元的上诉请求,维持原判。李宝元向一审法院起诉请求：1、判令李海青支付双倍定金差额部分3万元；2、判令李海青赔偿李宝元房屋价值部分损失（损失金额待定，以评估为准）；3、判令李海青向李宝元支付房款利息20425元；4、本案诉讼费由李海青承担。一审法院认定事实如下：2019年7月22日，李宝元与李海青通过第三人卓高房产签订了《不动产买卖定金协议》，协议约定：李海青将坐落于西宁市××区，建筑面积为118.3平方米的房屋以总价92万元出售给李宝元；李宝元在签订本协议时向李海青支付定金30000元整；双方签订本协议后70日内准备相关资料并签订正式合同。其它：约定2019年7月31日前支付房屋首付款400000元，剩余房款490000元于2019年9月22日前办更名手续时一次性支付。2019年7月29日李海青向卓高房产支付50000元更名费用由卓高房产办理合同更名；2019年7月22日，李宝元通过第三人卓高房产向李海青支付定金30000元，李海青向卓高房产转账支付卖房押金20000元。2019年7月29日李海青及其儿子莫重远向卓高房产转账支付合同更名费50000元，同日李宝元及案外人彭×李海青及其儿子转账支付购房首付款400000元。后因卓高房产无法办理案涉房屋的合同更名，导致《房屋买卖合同》无法签订，案涉房屋无法买卖。直至2020年7月27日卓高房产向李海青退还房屋押金20000元、合同更名费50000元；卓高房产向李宝元退还定金30000元，李海青向李宝元退还购房首付款400000元。庭审中，李宝元、李海青均表示对案涉房屋不再进行买卖。一审法院认为，双方当事人签署的《不动产买卖定金协议》属于预约合同，合同中约定由李海青向第三人卓高房产支付合同更名费，卓高房产办理合同更名。后因卓高房产未能办理合同更名手续，导致李宝元、李海青无法签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，房屋买卖不能进行，故不能认为是李宝元、李海青双方当事人违反了预约合同的约定，也不能确定李海青在该买卖过程中具有违约行为，则不能适用定金罚则。契约因不可归责于双方当事人的原因，致不能履行时，定金应返还。本案中，定金、押金、更名费、首付款均已退还，故对李宝元的要求李海青支付双倍定金差额部分3万元的诉讼请求不予支持。因李宝元、李海青并未签订《房屋买卖合同》，且在《不动产买卖定金协议》中也未做约定，故对李宝元要求李海青赔偿李宝元房屋升值部分损失、及支付房款利息20425元的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回李宝元的全部诉讼请求。案件受理费1060元，减半收取530元，由李宝元承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李宝元与李海青在签署《不动产买卖定金协议》后，双方均依此协议履行了各自的义务。导致双方未签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，房屋买卖没有继续进行，是因卓高公司未能办理合同更名手续，而非李海青的原因造成，不能认定李海青在房屋买卖过程中具有违约行为，故不适用定金罚则。协议因不可归责于双方当事人的原因不能履行时，定金应当返还。现定金、押金、更名费、首付款均已退还，李宝元要求双倍返还定金没有合法依据，一审法院对李宝元要求李海青支付双倍定金差额3万元的诉讼请求未予支持正确。因双方当事人签署的《不动产买卖定金协议》属于预约合同，没有约定房屋买卖未成，李海青应当赔偿李宝元房屋升值部分损失，故李宝元要求李海青赔偿房屋升值部分损失无合法依据，不予支持。但鉴于李宝元于2019年7月29日向李海青支付40万元房款，房屋买卖未完成，直至2020年7月27日才将房款退还李宝元，给李宝元造成了一定的经济损失，故以贷款市场报价利率2019年8月4.25%至2020年7月3.85%的平均值4.05%计算，相应利息为40万元×4.05%=16200元，由李海青承担。综上所述，李宝元上诉请求的合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初4699号民事判决；二、李海青于本判决送达后十日内给付李宝元房款利息16200元；三、驳回李宝元的其他诉讼请求。一审案件受理费530元，由由李宝元负担500元，李海青负担30元；二审案件受理费1060元，由李宝元负担1000元，李海青负担60元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 纳 敏审判员 张洁琼二〇二一年五月十四日书记员 金生福附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。