河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0421民初1177号原告：柳某，男，1946年5月23日生，汉族，住平顶山市新华区。被告：郭某，男，1967年10月3日生，汉族，住宝丰县。委托诉讼代理人：温绍，宝丰县正义法律服务所法律工作者。原告柳某与被告郭某租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告柳某到庭参加诉讼，被告郭某及委托诉讼代理人温绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳某向本院提出诉讼请求：1.判令郭某向柳某支付租金20269元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月11日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，约定柳某将位于宝丰县车管所对面的4间门面房租给郭某使用，租期三年，自2019年5月11日至2022年5月11日，每年租金44000元；签合同当日交清第一年租金与押金；租期内双方不得私自转租房屋，郭某对房屋有关损失由郭某负责维修。该合同签订后，柳某将出租房屋交付给郭某使用，因郭某签合同没说明用途，2019年5月15日郭某在承租房屋一楼开挖沉淀池，遭到柳某阻止，郭某向柳某出具一楼房安全保证书一份。2019年8月份柳某发现自己居住的二楼墙体裂缝，2020年4月29日柳某向宝丰县人民法院提起停止侵害诉讼，要求郭某对柳某出租的房屋停止侵害，并恢复一楼地面光洁平整及二楼墙壁无裂缝的原貌。2020年7月宝丰县人民法院判令郭某在判决生效后三十日内恢复柳某门面房一楼西边两间的地坪原貌。郭某于2020年10月26日将承租的房屋钥匙交于柳某，但拒不支付下欠租赁款。截至目前郭某拖欠柳某房租已达5个半月，共计20169元，故提起诉讼。郭某辩称，请求驳回柳某的诉讼请求。双方签订租房期限是2019年5月11日至2022年5月11日，2020年1月25日因不可抗力的新冠疫情导致各行各业全部停产停业，因为疫情系不可抗力，停产停业期间租赁费应免缴或租期延长。因柳某多次通知柳某停产停业，柳某无奈于2020年6月10日停业腾房搬离承租房，柳某多占用一个月是因疫情停产停业50天期间柳某没有使用租赁物的弥补，发生不可抗力的特定因素，根据房屋租赁协议第五条约定，租金应当减少退换，没有退还应当延长租赁期限。双方解除合同有柳某的短信通知，有2019年5月11日短信证明及宝丰县人民法院“恢复原貌”的判决，郭某停止营业搬走后，柳某不与郭某见面，郭某将钥匙给柳某但其不接，并且一楼西边门就没有上锁，柳某故意不接钥匙是为了迟延交接多收租赁费，因此不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月11日柳某与郭某签订《房屋租赁协议》，约定柳某将运管所对面门面房四间租给郭某使用；租期2019年5月11日至2022年5月11日租期三年，每年租金为44000元，另合同期满房价随市场行情升降，租房期满提起一个月通知柳某续合同；签合同当日交清租房租金与押金；租期内双方不准私自转租房屋，郭某对房屋有损，郭某负责维修，并不准擅自拆扒房屋，必要经柳某同意；租期内双方不准违约、严格遵守合同，郭某应正规从事经营，如因失误造成损失郭某自己承担；租赁期如国家有大变动房租租金多退少补。签订合同当日，郭某向柳某支付一年租金44000元，随后郭某开始使用租赁房屋。2019年5月15日郭某在该门面房西边两间开挖刷车沉淀池，并向柳某出具保证书一份。2019年8月份柳某发现其居住的二楼墙体裂缝，2019年11月份柳某向法院提起诉讼，后因鉴定撤诉。2020年4月29日再次提起诉讼，要求郭某停止侵害原告的房屋，并恢复一楼地面光洁平整及二楼墙壁无裂缝的原貌。2020年7月27日宝丰县人民法院作出判决，判令郭某于判决生效后三十日内恢复柳某门面房一楼西边两间的地坪原貌。郭某不服该判决提起上诉，2020年9月21日平顶山市中级人民法院作出（2020）豫04民终2617号判决书，判决驳回上诉维持原判。2020年10月19日柳某向宝丰县人民法院申请执行，2020年10月26日郭某将涉案房屋修理完毕，宝丰县人民法院所作的调查笔录显示“柳某对恢复原貌的房子很满意，柳某对郭某将涉案房屋钥匙交还及解除合同没有意见，超出的房租双方协商后另行解决”。因双方就下余房租未能协商一致，故提起诉讼。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案郭某与柳某签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效,原被告应当按照约定履行各自的义务。柳某按照合同约定将涉案房屋交付给郭某使用，郭某也支付了第一年的租金44000元，2020年10月26日郭某将涉案房屋钥匙交付给柳某，但2020年5月11日至2020年10月26日期间的租金未支付，按照双方约定每年租金44000元，故2020年5月11日至2020年10月26日期间的租金为20252.05元（44000元÷365天×168天）。因2020年年初发生新冠疫情，郭某所租赁房屋并未开业使用，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。结合实际情况，新冠疫情期间以45天计算为宜，考虑到郭某该期间停业停产的损失，依据公平原则，本院酌定减免该期间一半的租金2712.33元（44000元÷365天×45天÷2），故柳某要求郭某支付租金17539.72元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。郭某辩称柳某故意延迟接收房屋致使租金增加的意见，因郭某使用涉案房屋过程中造成房屋损坏，2020年10月26日经宝丰县人民法院执行后方将承租房屋修缮完毕交付给柳某，柳某不存在迟延接收房屋的情形，故郭某的意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、郭某于本判决生效后十日内支付柳某租金17539.72元；二、驳回柳某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，减半收取计153.5元，由郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  朱正栩二〇二一年五月二十七日书记员  孙明珠附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。