贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终1854号上诉人（原审原告）：深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司，营业场所贵州省遵义市汇川区大连路遵义航天大厦。负责人：宋玉全。委托诉讼代理人：李雄刚，贵州港丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义金诚医院，住所地贵州省遵义市新蒲新区虾子镇（新蒲经开区新田还房小区）。投资人：刘晓静。委托诉讼代理人：刘凤，系医院员工。被上诉人（原审被告）：贵州宝合置业管理有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区虾子镇清坪村。法定代表人：王伟。委托诉讼代理人：程小兵，系公司员工。上诉人深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司因与被上诉人遵义金诚医药、贵州宝合置业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《贵州宝合置业管理有限责任公司新蒲经开区新田坝还房（一期）前期物业服务合同》合法有效，对业主及租赁户产生法律效力；2.根据合同约定，物业专有部分不是上诉人提供服务的范围；3.根据前期物业服务合同第十五条第4小条约定，业主使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任，故二被上诉人应承担连带责任。被上诉人遵义金诚医药二审答辩称，根据《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》第二条《规定》所称物业管理，是指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施以及成片住宅区的市政公用设施，绿化、卫生、交通、环境、容貌、安全保卫进行维护、修缮和管理的行为，并以物业产权人、使用人提供其他方面的特约服务。第十一条物业管理基本费包含的服务内容：（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、通道、电梯、走廊、停车场、小区内道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁、灭鼠等。（二）绿化管理，包括公共路树、花草花卉盆景的修剪、补植、浇水、灭虫等管理。（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责楼宇或小区的值班。（四）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、煤气、通讯、排污、排水、中央空调、电梯、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理。医院租用该地段门面经营，属独立的临街门面，不在住宅小区内。2015年租用至今没有和任何物管服务企业签约提供特约服务，一直是医院自行管理。《规定》第八章第一百零五条第（二）自行管理，是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。医院一直聘请有保安、清洁工、维修工等服务人员。医院向贵州宝合置业管理有限责任公司租用新田坝还房商铺，从装修到使用该公司从未履行任何物业管理服务，也没有任何部门、单位对其提供物业服务。商铺后面住宅小区的一切事务，医院也无从知晓，也从未了解过。医院遵章守纪，诚信经营，服从城镇管理的相关要求，按期交纳医疗垃圾处置费等费用。医院从2015年租用至今，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司一直未与医院联系，医院也从不知道新田坝小区的物管是那家公司，直到现在深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司已撤离该住宅小区，不在该小区承担物业服务后，才提出物管费的事宜，这合情理吗?医院认为深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司既没有与医院签约，也没有提供任何服务项目及特约服务，医院进出都没有经过小区，连小区大门也不路过，纯属临街门面。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司要求医院交纳物业管理费无凭无据。被上诉人贵州宝合置业管理有限责任公司二审答辩称，上诉人是否提供物业服务和是否签订物业服务合同不知情，不应当承担连带责任。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令遵义金诚医院支付深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司物业管理费165922.5元，并支付2018年11月1日至2020年2月29日的资金占用费13255.62元（按6%/年计算），合计179178.12元；2.2020年3月1日至物业管理费付清之日止的资金占用费按6%计算；3.遵义金诚医药、贵州宝合置业管理有限责任公司对以上款项承担连带支付责任；4.本案诉讼费用由遵义金诚医药、贵州宝合置业管理有限责任公司承担。一审法院认定事实：深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司与贵州宝合置业管理有限责任公司于2016年9月9日签订合同编号为ＸＰＪＫＴ-2016-ＢＨ-009的《贵州宝合置业管理有限责任公司新蒲经开区新田坝还房（一期）前期物业服务合同》，该合同载明，物业名称：新田坝还房（一期）项目，物业类型：住宅。物业位置：贵州新蒲经开区（虾子镇）经开大道。合同有效期限为壹年，自2016年9月10日起至2017年9月9日止。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司与贵州宝合置业管理有限责任公司又于2017年9月10日签订合同编号为ＸＰＪＫＴ-2018-ＢＨ-076的《贵州宝合置业管理有限责任公司新蒲经开区新田坝还房（一期）前期物业服务合同》，该合同载明，物业名称：新田坝还房（一期）项目，物业类型：住宅。物业位置：贵州新蒲经开区（虾子镇）经开大道。合同有效期限为壹年，自2017年9月10日起至2018年9月9日止。贵州宝合置业管理有限责任公司与遵义金城医院于2015年12月30日签订《贵州宝合置业管理有限责任公司新田坝还房商铺租赁合同》，该合同载明，贵州宝合置业管理有限责任公司将位于贵州省遵义市新蒲经开区新田坝还房（一期）Ａ1-2、Ａ2-1、Ａ2-2商铺租给遵义金城医院用于经营医疗服务行业使用，出租商铺面积为2212.3㎡。本合同项下物业所涉物业管理费事宜不属于本租赁合同约定事项，由遵义金城医院与实施物业管理的主体自行约定解决。后深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司以遵义金诚医药、贵州宝合置业管理有限责任公司拒绝履行支付义务为由，诉至一审法院，形成诉争。一审法院认为，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司与遵义金诚医院之间并无直接合同关系，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司亦未举证证明其为遵义金诚医院提供了相应的物业服务，且遵义金诚医院亦不予认可。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司要求遵义金诚医院支付物业费及资金占用费、贵州宝合置业管理有限责任公司承担连带支付责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司的诉讼请求。案件受理费1940元，由深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司承担。本院二审期间，航天物管公司向本院提交了费用报销单、发票等。拟证明在物业服务期间，上诉人为公共区域、公共设施等支出的费用。被上诉人遵义金诚医院质证称，对真实性无异议，合法性和关联性有异议，当时并未对业主进行公示，不能证明支出用于小区管理。被上诉人贵州宝合置业管理有限责任公司质证称，真实性予以认可，但是达不到证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，贵州宝合置业管理有限责任公司系接受案外人贵州新蒲经济开发投资有限责任公司的委托代管涉案小区。在2019年2月，贵州宝合置业管理有限责任公司结束对涉案小区代管。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。贵州宝合置业管理有限责任公司系接受案外人贵州新蒲经济开发投资有限责任公司的委托代管涉案小区。在代管期间，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司与贵州宝合置业管理有限责任公司于2016年9月9日签订合同编号为XPJKT-2016-BH-009的《贵州宝合置业管理有限责任公司新蒲经开区新田坝还房（一期）前期物业服务合同》以及于2017年9月10日签订合同编号为XPJKT-2018-BH-076的《贵州宝合置业管理有限责任公司新蒲经开区新田坝还房（一期）前期物业服务合同》，上述合同系是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。遵义金诚医院租赁了涉案小区物业后，一直未向深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司交纳物业服务费。现深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司要求遵义金诚医院交纳物业服务费，并陈述为遵义金诚医院所有的物业提供的服务包括小区的整体环境以及绿化，消防设施、监控报警设备、下水管道的维护，其提交了班长值班记录表、化粪池清理票据、电梯维修费发票等公共设施发生故障抢修支出费用发票等证据予以证明。遵义金诚医院称深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司未向自己提供物业服务，并提交了自行聘请保安的劳动合同及垃圾清运费等予以证明。根据遵义金诚医院、深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司提交的证据及前期物业服务合同的约定，可以认定，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司为遵义金诚医院所在的小区提供了相应的物业服务，遵义金诚医院也实际享受了相关物业服务，遵义金诚医院与深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司之间形成事实上的物业服务合同关系，故遵义金诚医院应承担相应的物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司已于2019年8月20日向遵义金诚医院送达了《物业服务欠费催缴通知》，遵义金诚医院签收后，仍未交纳物业服务费，现深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司起诉要求遵义金诚医院支付相应的物业服务费，于法有据。但鉴于遵义金诚医院对垃圾清运、医疗废物的处置以及停车位的管理均为自主出资管理，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司对此并未提供物业服务，物业服务合同并未完全履行。因此，本院对深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司所主张的物业服务费予以调减70%，物业服务费支付起止时间为2016年9月9日起至2018年10月31日止，故遵义金诚医院应当支付深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司物业服务费2212.3㎡×3元㎡/月×25.5个月×30%=50772元。深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司主张按照年利率6%计算资金占用费，无合同依据，本院不予支持。前期物业服务合同虽然系由深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司与贵州宝合置业管理有限责任公司签订，贵州宝合置业管理有限责任公司亦与遵义金诚医院约定由遵义金诚医院自行交纳物业服务费，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，贵州宝合置业管理有限责任公司不是涉案房产的业主，深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司只能向业主主张连带责任，不能向涉案房产的代管人主张连带责任。综上所述，对深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司的上诉请求，合理部分本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2963号民事判决；二、限遵义金诚医院于本判决生效之日起十日内支付深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司物业服务费共计50772元；三、驳回深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1940元，由遵义金诚医院负担582元，由深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司负担1358元。二审案件受理费3880元，由遵义金诚医院负担1164元，由深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司负担2716元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年五月二十六日法官助理朱梅书记员胡汝静