陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异290号案外人：付坤如，女，1985年4月11日出生，汉族，住西安市碑林区。申请执行人:刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：杨博，男，1986年8月4日出生，汉族，住陕西省兴平市。被执行人:陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料）、西安锦业文化投资有限公司、锦业地产集团有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案，西安市新城区公证处于2016年9月20日出具的（2016）西新证民字第1525号具有强制执行效力的债权文书公证书、2018年3月13日出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已发生法律效力。因义务人未自觉履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日立案执行。执行标的为本金2250万元及利息。执行中，本院作出（2018）陕01执830号之六执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人班博材料网签至陕西龙海工程建设有限公司（以下简称龙海公司）名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的18套房产（含2-30502房屋，以下简称案涉房屋），并于2020年4月23日送达西安市不动产登记服务中心。案外人付坤如对本院查封案涉房屋不服，于2020年8月3日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人付坤如称，姜鲁英于2009年11月9日与班博材料签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，全额支付购房款，办理了收房手续，交纳了物业相关费用。2019年1月姜鲁英将案涉房屋更名过户给付坤如，且办理了房屋更名手续，交纳物业相关费用，现居住于此。一直催促开发商办理该房屋的的产证、备案手续，但开发商都以各种理由说辞推脱到现在迟迟没有履行。因长期无法取得房产证，小区业主多次到市政府等单位上访反映情况。综上所述，付坤如系案涉房屋的所有权人，案涉房屋不属于被执行人班博材料所有。请求法院查明事实，解除查封。为支持其异议请求，案外人付坤如向本院提交了以下证据：1.三份《商品房买卖合同》。2.购房款、车位款收款收据及银行流水。3.收条。4.业主信息变更单及物业服务协议。5.物业费收款收据。申请执行人刘清洁答辩称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，姜鲁英与班博材料的商品房买卖发生在班博材料取得商品房预售许可证之前，违反国家对商品房买卖的强制性规定，其《商品房买卖合同》效力存疑，姜鲁英将房屋更名给付坤如的合法性也存疑。2.付坤如提交的证据无姜鲁英或付坤如购房款的转账凭证，不足以证明姜鲁英已支付了全部房款。3.姜鲁英于2009年11月9日购房，班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，法院于2020年4月22日查封案涉房屋，这期间姜鲁英有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是姜鲁英却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁。案涉房屋更名给付坤如之后，这期间付坤如有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是付坤如却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁。自身存在严重过错。在法院查封之后才提出排除执行的异议，严重违背常理，且付坤如主观上存在严重过错。综上所述，根据异议复议规定第28条，付坤如的异议申请不符合该规定，请求驳回其异议申请。本院查明，1.龙海公司于2019年12月18日出具的《情况说明》载明，2013年班博材料向刘清洁借款2250万元，班博材料将其开发的锦业路76楼盘18套房屋网签至刘清洁指定的龙海公司地基工程分公司名下，上述房屋实际所有人为班博材料。2.案涉房屋于2013年5月2日网签至龙海公司地基工程分公司名下。3.姜鲁英与班博材料于2009年11月9日签订的《商品房买卖合同》载明，班博材料未取得商品房预售许可证，案涉房屋建筑面积为206.1平方米，总价款为111万元，付款方式为签约时付全款。4.姜鲁英、付坤如及中介公司于2018年12月27日签订的《房屋买卖三方合同》载明，姜鲁英将案涉房屋出卖给付坤如，房款为233万元，中介费为3.5万元。5.付坤如与班博材料于2019年1月28日签订的《商品房买卖合同》载明，班博材料商品房预售许可证号为2010190，案涉房屋的建筑面积为211.09平方米，无抵押，总价款为108.86894万元，付款方式为签订合同时已付清全款。6.开具于2009年11月1日的收款收据载明，班博材料收到姜鲁英房款、车位款122万元，刷卡单据显示该日消费共计121万元。开具于2019年1月28日的收款收据载明，班博材料收到付坤如购房款108.86894万元。开具于2019年1月28日的收款收据载明，班博材料收到付坤如车位款11万元；收条载明，姜鲁英收到付坤如购买案涉房屋房款233万元。7.物业公司开具于2018年5月3日的收款收据载明，姜鲁英交纳物业相关费用3.09345万元。业主信息变更单载明，原业主姜鲁英变更为现业主付坤如，无变更日期。出具于2019年1月28日的收款收据载明，付坤如交纳了物业相关费用。8.物业公司于2020年7月30日出具的房源明细载明，案涉房屋已入住。9.《西安市不动产登记簿》载明，案涉房屋2幢30502室的所有人为班博材料，不动产权证号为20181213683，登记时间为2018年6月1日。上述事实有执行异议申请书、公证债权文书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，执行程序中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应予审查，理由符合法律规定的情形的，裁定中止对该标的的执行；理由不符合法律规定的情形的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即，买受人付坤如对登记在被执行人班博材料名下的不动产提出异议，全部符合上述四项规定情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。综合案外人付坤如提出的异议理由及申请执行人刘清洁的答辩意见，本案的争议焦点应为，案涉房屋未网签至买受人付坤如名下，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。能够归责于买受人的原因可分为三种情形：一是对他人权利的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记的权利，即买受人因未尽到合理的注意义务而具有过错。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。姜鲁英于2009年11月9日签订合同购买案涉房屋，班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证后，至班博材料于2013年5月2日将案涉房屋网签至龙海公司地基工程分公司名下时，姜鲁英未能要求班博材料将案涉房屋网签至其名下。案外人付坤如称其与姜鲁英、中介公司于2018年12月27日签订合同、与班博材料于2019年1月28日签订合同。付坤如从姜鲁英处购买已经网签至他人名下的案涉房屋，未能尽到特别的注意义务，故其属于自身原因未能办理过户登记的情形。综上，案外人付坤如提出的执行异议不符合上述司法解释规定应予支持的情形，其案外人异议不能成立，本院依法应予驳回。案外人付坤如如对案涉房屋主张权属，可通过其他法律途径予以救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人付坤如的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 苟卫民审判员 黄金华二〇二一年五月二十五日书记员 任苏轩