广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初4373号原告：广州市艺和市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房（市场地址：花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场）。法定代表人：冯学农，职务总经理。委托诉讼代理人:李治国，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，广东君厚律师事务所律师。被告：周丰生，男，1977年2月20日出生，汉族，住江苏省丰县。原告广州市艺和市场经营管理有限公司（以下简称“艺和公司”）诉被告周丰生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艺和公司的委托诉讼代理人刘杨、被告周丰生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订情况：2017年1月10日，艺和公司和周丰生分别就广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场xxx号、xxxxx号商铺签订《艺和广场商铺管理合同》。约定：艺和公司受委托对广州市艺和鸿博花鸟鱼艺广场进行日常维护和管理，承担市场管理人的权利和义务，周丰生对此无异议。xxxx号商铺市场物业管理费每月按租赁面积40元/平方米的标准收取，每月1038元整，从周丰生签订本合同后由2019年3月12日起，在上一年管理费的基础上每年递增10%。管理费缴纳自2017年2月1日至2019年3月11日止，缴纳管理费为1038元/月，自2019年3月12日至2020年3月31日止，缴纳管理费为1142元/月.xxxxx商铺市场物业管理费每月按租赁面积40元/平方米的标准收取，每月2066元整，管理费缴纳自2017年3月12日至2019年3月11日止，缴纳管理费为2066元/月，自2019年3月12日至2020年3月31日止，缴纳管理费为2273元/月。周丰生应在租赁期内每月的5日前连同商铺的租金、水电费等，以转账或现金的形式支付物业管理费。如周丰生拖欠物业管理费，每逾期一日，艺和公司有权向周丰生收取相当于当月物业管理费总额2%的滞纳金。二、合同履行情况：合同签订后，艺和公司依约履行合同。周丰生自2019年9月开始未向艺和公司支付管理费。三、原告艺和公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付管理费23905元（自2019年9月起按每月管理费3415元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。2、本案诉讼费由被告承担。四、被告周丰生答辩称：1、原告并没有对涉案商铺所在的艺和广场进行有效的管理。在明知业主方广东省信托房产开发有限公司要清场且未办理延期手续的情况下仍欺瞒租户对外招商，导致涉案商铺被强拆。自2019年10月开始，原告为迫使租户解除租赁合同，擅自在场内四处拉关于市场清场的横幅，使涉案商铺无法达到租赁目的。涉案商铺的《商铺管理合同》产生和签订的基础合同《商铺租赁合同书》已被判决认定为无效，管理合同是无效的。租户与原告多次进行协商，原告也同意租户暂缓缴纳租金和管理费。2、被告无需向原告支付2020年1月8日之后的管理费。生效判决书己认定涉案商铺所在场地于2020年1月9日被围蔽，涉案商铺已无法正常使用。业主方也于2020年1月8日全面收回并接管艺和广场。被告于2020年3月25日将涉案商铺交还业主方，双方签订了《商铺交付确认书》。3、被告没有过错，无需向原告支付管理费的滞纳金。被告并非无故不按期缴纳管理费，原告以签订《解除/终止租赁合同协议》为前提收取管理费，如不签订则拒收租金和管理费，且对拒签的商铺多次进行停水停电，造成损失。4、被告在事情发生之前每个月都准时缴纳费用。五、其他查明事项：2020年3月16日，本院受理周丰生与广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称鸿博公司）、艺和公司房屋租赁合同纠纷一案【案号（2020）粤0103民初2369号】，该案查明:2019年10月8日，鸿博公司发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明艺和广场所在地的权属方广东省信托房产开发有限公司地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与租户的商铺合同，广东省信托房产开发有限公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围敝等。2019年12月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局发出荔综城强拆公字（2019）35651号《限期拆除违法建设公告书》，载明荔湾区东漖北路以东，浣花路以北地块现有建筑物依法应当予以拆除，督促违法建设当事人在相关处罚决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，该执法机关将依法实施强制拆除。该案认定：鸿博公司与周丰生就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》因租赁期限超过了临时建筑的使用期限是无效的。涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，租赁合同目的也无法实现，故使用费应计算至2020年1月8日止。（2020）粤0103民初2369号民事判决书判决：确认周丰生与鸿博公司于2017年1月10日签订的两份《商铺租赁合同书》无效，周丰生向鸿博公司支付2019年9月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费等。周丰生对判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2020年12月29日作出（2020）粤01民终22541号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。裁判理由本院认为：艺和公司、周丰生签订的《艺和广场商铺管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。《商铺租赁合同书》与《艺和广场商铺管理合同》的性质不同且相互独立，《商铺租赁合同书》是因涉案商铺超过了临时建筑的使用期限被认定无效，这并不影响《艺和广场商铺管理合同》的效力，故被告因《商铺租赁合同书》无效而主张《艺和广场商铺管理合同》无效的答辩意见没有依据，本院不予支持。《艺和广场商铺管理合同》合法有效，双方均应严格履行。艺和公司已依约为周丰生就涉案房屋提供了物业管理服务，周丰生享受管理服务后理应按约定支付物业管理费。艺和公司要求周丰生按1142元/月缴纳xxxxx号商铺物业管理费、按2273元/月缴纳xxxxxxxxxx号商铺物业管理费的标准，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方确认周丰生从2019年9月起没有交纳管理费，故管理费应从2019年9月1日起算。至于截止日期，根据本院生效的（2020）粤0103民初2369号民事判决书查明认定涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，管理合同目的也无法实现，综上，本院认为管理费应计算至2020年1月8日止。经计算2019年9月1日至2020年1月8日止的管理费应为14541.29元（1142元×4+1142元÷31×8+2273元×4+2273元÷31×8）。关于管理费的滞纳金，鸿博公司在2019年10月8日已经向周丰生发出《艺和广场停业/终止合同通知》，后双方关于终止合同和清场等问题未能协商一致，可见周丰生并非故意拖欠管理费，故艺和公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周丰生向原告广州市艺和市场经营管理有限公司支付从2019年9月1日至2020年1月8日止的管理费共14541.29元;二、驳回原告广州市艺和市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费199元，由原告广州市艺和市场经营管理有限公司负担78元，由被告周丰生负担121元。（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告迳付原告，本院不予退回）本判决为终审判决。审判员  房志红二〇二一年五月二十四日书记员  林 虹刘宝琛