广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1225民初322号原告：冯泳欣，女，汉族，1997年10月20日出生，住址广东省中山市。委托诉讼代理人，莫志文，男，广东携作律师事务所律师。被告：广东兴丰源房地产开发有限公司，住所封开县×××××××雪廉冲（仅供办公使用）。统一社会信用代码：91441225MA4UPM6M6J。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人，梁宇，男，汉族，1989年10月22日出生。系该公司员工。委托诉讼代理人，周**，男，汉族，1984年9月23日出生。系该公司员工。被告：广东封开农村商业银行股份有限公司，住所封开县××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××996。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人，伍之宏，男，汉族，1972年8月4日出生。该公司员工。委托诉讼代理人，苏凤霞，女，汉族，1982年11月30日出生。该公司员工。原告冯泳欣与被告广东兴丰源房地产开发有限公司（以下简称兴丰源公司）、广东封开农村商业银行股份有限公司（以下简称封开农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯泳欣的委托诉讼代理人莫志文，被告封开农商行的委托诉讼代理人伍之宏、苏凤霞到庭参加了诉讼。被告兴丰源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯泳欣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告冯泳欣与被告广东兴丰源房地产开发有限公司于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售)》；2、判决解除原告冯泳欣与被告广东封开农村商业银行股份有限公司、广东兴丰源房地产开发有限公司于2019年6月5日签订的《个人购房按揭贷款合同》；3、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司返还原告首期款170491元及相应利息（利息以首期款170491元为本金，按一年期贷款市场报价利率计算，自《商品房买卖合同(预售）》解除之日起计算至购房款还清之日止）；4、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司归还原告已向被告广东封开农村商业银行股份有限公司支付的贷款本金8556.39元（暂计至2021年3月26日，实际金额计算至贷款合同解除之日）；5、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司赔偿原告已向被告广东封开农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息38259.86元（暂计至2021年3月18日，实际金额计算至贷款合同解除之日）；6、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司向被告广东封开农村商业银行股份有限公司偿还《个人购房按揭贷款合同》剩余的贷款本金371443.61元（本金暂计至2021年3月26日，实际金额计算至贷款合同解除之日）及相应利息；7、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司向原告冯泳欣支付违约金11009.82元；8、判令被告广东兴丰源房地产开发有限公司向原告冯泳欣赔偿律师见证费250元；9、本案诉讼费用由被告承担。暂合计：600010.68元。在庭审中，原告冯泳欣将第9项诉讼请求变更为：本案受理费9800.11元、保全费3272.4元和保函担保费1000元由两被告承担。事实和理由：2018年12月12日，原告向被告兴丰源公司购买坐落于广东省肇庆市封开县×××××××××××××××××××××××屋，并签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告兴丰源公司以550491元的价格出售涉案房屋给原告；被告兴丰源公司于2019年12月20日前将涉案房屋交付给原告；被告兴丰源公司逾期90天交付，原告有权解除合同并要求被告按照全部房价款的2%支付违约金。2019年6月5日，原告与被告兴丰源公司、封开农商行签订《个人购房按揭贷款合同》，约定原告以涉案房屋作抵押；被告兴丰源公司为原告作连带保证担保；被告封开农商行向原告出借380000元用于支付涉案购房款。原告以首付款和按揭贷款方式向被告支付购房款。被告兴丰源公司收到购房款后，分别于2019年1月7日出具170491元的发票给原告；于2019年7月9日出具380000元的发票给原告。截至起诉之日，原告发现涉案房屋仍未竣工验收并未达到交房条件，所以被告兴丰源公司至今未能按照约定将涉案房屋交付给原告。关于《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房按揭贷款合同》解除后，剩余按揭贷款应当由谁支付的问题。原告认为应当由被告兴丰源公司向被告封开农商行支付剩余按揭贷款。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，在《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房按揭贷款合同》解除后，剩余贷款应当由被告兴丰源公司向被告封开农商行归还。综上所述，被告兴丰源公司逾期超过90天交付涉案房屋的行为已构成严重违约，违反《中华人民共和国民法典》第七条和第五百零九条之规定。为此，原告特依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定诉至法院，望判如所求。被告封开农商行辩称，我行不同意解除原告冯泳欣与被告广东封开农村商业银行股份有限公司、广东兴丰源房地产开发有限公司于2019年6月5日签订的《个人购房按揭贷款合同》,理由是根据《个人购房按揭贷款合同》第十三条第2款,借款发放后,本合同的效力独立于本合同项下房产的购房合同,购房合同的修改、延缓执行或被宣布无效,均不影响本合同的履行;购房合同发生的任何纠纷,包括但不限于有关质量、交房条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,本合同应正常履行,借款人应按照本合同约定归还借款本息。且原告向我行申请办理按揭贷款是她个人意愿,原告清楚购房的存在风险,我行不存在欺骗或违约行为。如原告提前全部还清该户借款本息,则该合同可以因提前履行完毕而终止。原告要求本案诉讼费用由被告广东兴丰源房地产开发有限公司和被告广东封开农村商业银行股价有限公司承担,我方不同意,理由是我行已按《个人购房按揭贷款合同》相关要求将款项放出,已尽了义务,没有违约,对本案的发生没有过错,不应承担本案诉讼费用、保全费用以及保函费。被告兴丰源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见；在举证期限内，亦没有提供相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告兴丰源公司是封开县×××××××××XX楼盘的开发商。被告兴丰源公司在与原告冯泳欣签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对案涉房屋依法具有预售资格。二、2018年12月12日，冯泳欣与兴丰源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：以550491元的价格购买兴丰源公司开发的位于封开县×××××××××的XXXX幢XXX房，建筑面积116.89平方米；冯泳欣于2019年1月7日首付170491元，剩余380000元向封开农商行办理按揭贷款；出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。2019年6月5日，借款人（抵押人）冯泳欣与贷款人（抵押权人）封开农商行、保证人兴丰源公司签订《个人购房按揭贷款合同》，约定：冯泳欣向封开农商行借款380000元，贷款期限为360个月；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，据此确定年利率为5.88%；借款人采取等额本息还款方法，自借款发放后，每月21日为还款日；保证人提供连带责任保证。借款人将其购买的封开县×××××××××的XXX幢XXX房(建筑面积116.89平方米，抵押物价值550491元)提供抵押担保；第十三条第2点：借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房产的购房合同，购房合同的修改、延缓执行或被宣布无效，均不影响本合同的履行；购房合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照本合同约定归还借款本息等等。同日，冯泳欣与封开农商行在广东枫丹律师事务所林业雄律师见证下签订《个人购房按揭贷款合同》，支付了律师见证费250元。经查明，冯泳欣于2019年1月7日首付170491元。2019年6月26日，封开农商行向原告发放贷款380000元。庭审中，经确认，截止2021年3月21日，冯泳欣累计向封开农商行偿还本金8556.39元、利息38259.86元，尚欠封开农商行借款本金371443.61元。冯泳欣未提供证据证明就案涉商品房逾期交付向兴丰源公司通知解除购房合同。诉讼中，原告冯泳欣向本院申请对权属为被告兴丰源公司的房产【位于封开县××××××××××××××××××××××、XX单元XX房】进行保全，本院于2021年4月16日作出（2021）粤1225民初322号民事裁定书对上述房产进行查封。另，经查明封开县江南城项目工程至今尚未竣工验收，现处于停工状态。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房按揭贷款合同》、契税发票、还贷银行流水、律师见证书及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：一、关于《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房按揭贷款合同》是否解除的问题。冯泳欣与兴丰源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及冯泳欣与封开农商行、保证人兴丰源公司签订的《个人购房按揭贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约履行各自义务。兴丰源公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间：兴丰源公司应当在2019年12月20日前交付房屋”及第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)……(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同”的约定，并根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，截止2019年12月20日兴丰源公司未按约定向冯泳欣交付案涉房屋，兴丰源公司已构成违约。直至原告起诉之日，逾期交房期限已超过90日，冯泳欣据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本案中，原告未通知两被告，而是直接向法院提起诉讼主张解除《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房按揭贷款合同》，结合本案案情，本院支持原告行使解除权的主张，故《商品房买卖合同（预售）》的解除时间应为起诉状副本送达至被告兴丰源公司之日即2021年4月14日。（注：被告兴丰源公司于2021年4月14日签收本案的副本材料）根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，在上述《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，冯泳欣从封开农商行借款支付购房款的目的已经无法实现，故冯泳欣请求解除《个人购房按揭贷款合同》，本院予以支持。商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，各方当事人应协助办理该《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续、预告登记注销手续。二、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房按揭贷款合同》解除后，兴丰源公司应向冯泳欣返还购房款170491元以及返还冯泳欣已支付的贷款本金8556.39元和贷款利息38259.86元（贷款本金及利息均计至2021年3月21日）以及偿还原告为此而支出的律师见证费250元；兴丰源公司应当将剩余购房贷款返还封开农商行。冯泳欣主张兴丰源公司向封开农商行返还剩余的贷款的诉求，予以支持。兴丰源公司清偿剩余贷款本息等债务后，封开农商行应及时涤除案涉房屋上的预告登记。关于原告诉请被告支付以首期款170491元为本金，自商品房买卖合同解除之日至购房款还清之日前止的利息的问题。在上述期间，被告的逾期返还首期款的行为实际是变相地占用原告的资金，即被告履行返还义务后原告可以获得的利益，应该按照相当于银行利息予以赔偿，即按起诉时一年期贷款市场报价利率计算。综上，原告该项诉请合理有据，本院亦予以支持。三、原告主张被告向其支付逾期违约金11009.82元应否支持的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)……。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按全部房价款的2%承担。案涉房屋的总价款为550491元，故违约金应为550491元×2%﹦11009.82元。综上，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。四、原告诉请被告兴丰源公司承担受理费9800.11元、保全费3272.46元及保函担保费1000元的主张应否支持的问题。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十条、第二十九条第一款的规定，诉讼费用应由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。另，结合本案的案情，原告主张被告承担保全费3272.46元，合法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付保函担保费1000元，该费用并非系原告为实现债权支付必要的支出，并无合同和法律依据，对此本院不予支持。被告兴丰源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告冯泳欣与被告广东兴丰源房地产开发有限公司于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年4月14日解除；二、解除原告冯泳欣、被告广东兴丰源房地产开发有限公司及被告广东封开农村商业银行股份有限公司于2019年6月5日签订的《个人购房按揭贷款合同》；三、被告广东兴丰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯泳欣交付的购房首付款170491元及利息（利息以170491元为基数，按照2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算，自案涉《商品房买卖合同（预售）》解除之日即2021年4月14日起计算至首付款还清之日止）；四、被告广东兴丰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯泳欣返还截止2021年3月21日的贷款本金8556.39元及利息38259.86元；五、被告广东兴丰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告广东封开农村商业银行股份有限公司偿还剩余贷款本金及利息（具体贷款本金及利息金额以广东封开农村商业银行股份有限公司核实为准）；六、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯泳欣支付逾期违约金11009.82元；七、被告广东兴丰源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯泳欣支付律师见证费250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800.11元，保全费3272.46元，合共13072.57元，由被告广东兴丰源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫湛慈人民陪审员  伍锦棉人民陪审员  杨伟仙二〇二一年五月二十五日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉