上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初7059号原告：陈文华,男,1965年1月11日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：陈静,女,1993年10月3日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：曹爱珍,女,1966年11月9日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上述三原告共同委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：董园，上海天梯律师事务所实习律师。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。原告陈文华、陈静、曹爱珍与被告城城不动产管理有限公司(下称城城公司)、城城不动产管理有限公司上海分公司(城城上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈文华及原告陈文华、陈静、曹爱珍共同委托诉讼代理人李致远到庭参加了诉讼。被告城城公司、城城上海分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈文华、陈静、曹爱珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告城城上海分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》于本案诉状副本送达之日起解除；2.判令两被告连带支付拖欠的租金10,600元(2020年9月11日至2020年11月11日期间)；3.判令两被告连带支付拖欠的租金5,781.84元(2020年1月11日至2020年3月11日期间)；4.判令两被告连带支付原告解除合同违约金15,900元。事实与理由：三原告均为产权人。原告陈文华与被告城城上海分公司于2019年11月8日签订了《房屋托管合同》,约定：被告城城上海分公司向原告提供房屋托管服务,房屋地址为上海市闵行区xxx路xxx弄xxx村xx栋xxx室;托管期限自2019年11月11日至2022年11月10日止,月租金为5,300元,由被告城城上海分公司向原告按月支付;若被告城城上海分公司不支付或不按约定支付租金达30日或二次拖欠各项费用达10,000元的,原告有权单方解除合同,被告城城上海分公司应按3个月租金标准向原告支付违约金。合同签订后,被告城城上海分公司起初尚能按时支付。被告城城上海分公司违约情况一：2020年1月11日-3月11日的租金合计10,600元,由于受疫情影响,改为分期按月支付,每期支付963.64元,其余条款不变。但该项租金仅支付了5期,剩余款项自2020年9月9日后就始终拖延不付。被告城城上海分公司违约情况二：2020年9月11日-11月11日的房屋租金至今未付。因被告城城上海分公司存在上述违约行为,因此原告于2020年11月7日向被告城城上海分公司发出解除合同的通知。2021年1月18日原告自己收回了房屋。被告城城上海分公司无独立财产，故要求被告城城公司承担连带责任。故诉至法院。被告城城公司、城城上海分公司于2021年2月26日书面辩称：不同意解除涉案合同。合同履行期间，被告一直按照约定履行。2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，无法依约向原告支付租金。根据合同约定，租期内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此计算被告欠租时应免除被告所有免租期内的租金，同时还应当将被告支付的押金折抵欠租。原告主张的解除合同违约金数额过高，远高于被告给原告造成的损失，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：原告陈文华、陈静、曹爱珍系上海市闵行区xxx路xx弄xxx村xxx栋xxx室的产权人。原告陈文华(甲方、托管方)与被告城城上海分公司(乙方、受托方)于2019年11月8日签订《房屋托管合同》，约定甲方将该2室1厅1卫1厨，产证面积93.41平方米的房屋交乙方经营长租、短租或配套项目。在托管期内甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务并收取相应的托管服务费。在合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期限合计36个月，自2019年11月11日至2022年11月10日，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月。月租金5,300元，付款方式月付，乙方应支付押金5,300元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。本合同起租日起，甲方租金与乙方托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年合同起租月份与托管服务费冲抵，互不支付。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。甲方必须按照乙方要求配置家具家电，保证该房屋达到正常使用要求。乙方在托管期内可将该房屋出租、转租他人。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(免租期除外)、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的、乙方擅自改变或损坏主体结构的、乙方利用房屋进行违法活动或储存危险品的，甲方有权解除合同，收回该房屋。乙方有前述情形之一，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准支付违约金给甲方，甲方收取押金不予退还。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，原告向被告城城上海分公司交付了房屋，被告城城上海分公司向原告支付租赁押金5,300元。新冠疫情发生后，被告城城上海分公司发生经营困难，原告陈文华给与理解，双方于2020年2月28日签订《补充协议》，约定乙方未支付甲方2个月的租金合计10,600元，乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期支付，每个月支付963.64元，其他合同条款不变。《补充协议》项下分期支付的租金，被告城城上海分公司仅支付了5期共计4,818.20元，尚欠5,781.80元。2020年9月11日至11月11日的租金10,600元，被告城城上海分公司至今未付。2020年11月7日，原告向被告城城上海分公司发出解除合同的律师函，但未送达被告城城上海分公司。原告称，2021年1月18日已自行收回涉案房屋。审理中，原告表示押金5,300元可冲抵被告城城上海分公司的欠租。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋托管协议、补充协议、农业银行交易记录、解除通知等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告城城上海分公司签订的房屋托管合同实为租赁合同，双方之间建立了房屋租赁合同关系。在合同履行期间，被告城城上海分公司确实未能按期足额向原告支付租金。在被告城城上海分公司提出因疫情导致经营困难，原告给与谅解同意分期付款的情况下，被告城城上海分公司仍不能依约履行，故被告城城上海分公司作为承租人已构成严重违约，原告据此有权解除合同。享有合同解除权的一方行使解除权时应当通知另一方，但无证据证明原告在提起本案诉讼前要求解除合同的意思已经到达对方，故本院以本案的起诉状副本确定已经送达两被告的2021年2月24日为合同解除之日。对于被告城城上海分公司结欠原告2020年9月11日起至2020年11月11日止的租金10,600元，被告应当支付。对于被告城城上海分公司结欠原告自2020年1月11日起至2020年3月11日止的租金5,781.80元，以押金5,300元冲抵，余款481.80元，被告亦应支付。关于原告主张的解除合同违约金，合同对此有明确约定，违约金按三个月租金标准计算。但考虑到违约金不仅体现惩罚性功能，同时也具有补偿性功能，即违约金用于补偿违约方的违约行为给守约方所造成的损失，考虑到原告收回房屋后重新出租可能出现空置期，因此本院酌情确定由被告承担解除合同违约金12,000元。被告城城上海分公司系被告城城公司之分支机构，非独立法人,无注册资金，无独立财产，因此对于其在经营中所产生的相关债务由被告城城公司负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈文华、陈静、曹爱珍与被告城城不动产管理有限公司上海分公司就上海市闵行区xx路xx弄xxx村xx栋xxx室房屋签订的《房屋托管合同》及《补充协议》于2021年2月24日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈文华、陈静、曹爱珍自2020年9月11日起至2020年11月11日止的租金10,600元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈文华、陈静、曹爱珍自2020年1月11日起至2020年3月11日止的欠租481.80元，；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告陈文华、陈静、曹爱珍解除合同违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计303.52元，由原告陈文华、陈静、曹爱珍负担25元，被告城城不动产管理有限公司负担278.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二一年五月十八日法官助理  吴锦涛书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。