广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2020号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，经营场所：广东省开平市×××××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××269。负责人：肖某1。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：梁锐锋，男，1974年2月15日出生，汉族，住广东省开平市××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××231。被告：梁笑玲，女，1978年1月20日出生，汉族，住广东省开平市××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××829。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告梁锐锋、梁笑玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人徐秀贤、被告梁锐锋到庭参加诉讼。被告梁笑玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年7月至2020年11月物业服务费887.05元，违约金243.04元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市××××××××有限公司开发的位于开平×××商品住宅区中的××××××××商品房。原、被告双方于2017年6月19日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月177.41元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年7月1日起至今累欠多月物业服务费，欠款金额达1130.90元。原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费共887.5元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年12月23日为243.04元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告梁锐锋辩称：一、被告的收费不合理，被告不应对原告的专属区域收取物业服务费，原告只提供了公共区域的管理，并未对原告的专属区域进行管理，因此只同意对公共区域的物业费进行交费，同时被告主张的违约金过高，不同意支付违约金。二、原告提供的物业服务不到位，被告所属的名门一号没有大闸，人员随意出入，同时小区的水质差，经常出现水质发黄的现象，被告家里的橱柜坏了被告知已过质量保质期，不予更换。三、与原告签订物业服务合同的不是现在的原告，是广东碧桂园服务股份有限公司开平分公司。四、被告虽然收楼了，但未实际入住，原告服务不到位的情况虽未造成被告实际损失，但因被告没有实际入住，也不应当交纳涉案的物业费及违约金。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司于2015年12月28日核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，于2019年6月20日核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，于2020年6月11日经开平市市场监督管理局核准变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。2017年6月19日，碧桂园物业公司（乙方）与梁锐锋、梁笑玲（甲方）签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》。该协议第一条约定：乙方为甲方所购的位于开平市××××××××××××××××（建筑面积118.27平方米）所属的小区提供物业服务。第二条约定：乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务。2、共用设施设备的维护和管理服务。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。6、公共环境卫生的管理服务。7、车辆停放秩序的管理服务。服务内容与标准：根据本园区的实际情况，巡检、维护本园区公共区域交通标识、指引、警示等标志；配合公安部门维持本园区公共区域的交通及车辆停放秩序。8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。9、装饰装修管理服务。11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。第四条约定:本物业交付使用后，按照以下标准收取费用：住宅物业服务费：1.5元/㎡/月（按物业的建筑面积计算），甲方应按177.41元/月向乙方交纳物业服务费；第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方应于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按物业服务费的5‰交纳违约金。2019年3月22日，梁锐锋、梁笑玲与碧桂园物业公司签订了《入住登记表》，约定合同收楼日期为2018年11月1日，实际收楼日期为2019年3月22日。双方签订协议后，碧桂园物业公司依约向梁锐锋、梁笑玲提供物业服务。梁锐锋、梁笑玲从2020年7月份开始没有向碧桂园物业公司交纳物业费。2020年9月29日，碧桂园物业公司通过快递的方式向梁笑玲邮寄《物业服务费催缴函》，内容为“经核查，您自2020年7月至2020年8月已累计未交纳物业服务费354.82元（不含违约金），违约金从逾期未交之日起按每天千分之五计算，截止至2020年8月28日现已产生违约金24.84元”，该邮件由梁锐锋签收。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。碧桂园物业公司与梁锐锋、梁笑玲签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，无证据显示该协议存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方按照合同约定享有权利及承担义务。关于物业费应否减少的问题。首先，被告梁锐锋抗辩碧桂园物业公司未对其专属区域提供物业服务，不应计算专属区域面积的物业费。碧桂园物业公司提供的服务涵盖了整个小区全体区域及业主，包括对业主专属区域的服务与管理，业主的专属区域属于小区的一部分，不可能离开整体的服务而单独存在，且被告与原告签订的《前期物业服务协议》明确约定按照房屋建筑面积118.27平方米计算物业费用，因此被告梁锐锋的抗辩，本院依法不予采纳。其次，被告梁锐锋辩称原告碧桂园物业公司存在在水质、安全设施等方面的管理服务瑕疵，认为不应交纳物业费及无需支付违约金，但依照物业服务协议第二条的约定，物业服务的内容十分广泛，包括房屋建筑共用部位的维护和管理、公共设施设备的维护和管理、公共绿化与园艺小品的养护和管理等方面，而且碧桂园物业公司为涉案整个小区全部业主提供整体服务，因此，个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主可及时反映意见和提出建议，也可以向相关行政管理部门反映情况。如果因物业公司的违约或侵权行为，致使业主遭受人身或财产损失，业主可依法提起诉讼，请求物业公司承担相应的民事责任。最后，被告梁锐锋辩称其因未实际居住，不应交纳上述物业费。庭审中，被告梁锐锋确认其于2019年3月22日签订了《入住登记表》，确认其与被告梁笑玲于上述日期为实际收楼日期，且收楼后也开始支付物业费。按照双方签订的《前期物业服务协议》第六条约定物业费的收取从业主收楼之日起，不以其是否实际居住为条件，因此梁锐锋对此抗辩的理据不足，本院依法不予采纳。因此，原告碧桂园物业公司依约提供了物业服务，但被告梁锐锋、梁笑玲作为涉案物业的登记权属人，未能提供证明已支付了2020年7月至2020年11月期间的物业费887.05元（177.41×5），故碧桂园物业公司请求其支付上述费用，理据充分，本院依法予以支持。付款违约金的问题。依照欠费事实发生时施行的《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。经折算，物业服务协议第十六条约定的逾期付款违约金计算标准，折算成年利率为182.5%（5‰×365），碧桂园物业公司又未能提供证据证明因梁锐锋、梁笑玲逾期支付物业费造成的实际损失情况，因此，本院结合梁锐锋、梁笑玲结欠物业费的期间、欠款原因等因素，酌定涉案的违约金从逾期之日起按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%*130%=5.005%）计算。经核算，违约金应为13.3元（详见附表）。以上各项合计：900.35元（177.41×5+13.3）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁锐锋、梁笑玲应自本判决生效之日起十日内支付物业费887.05元、违约金13.3元，合计900.35元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（此款原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担5元，由被告梁锐锋、梁笑玲负担20元。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司多预交的受理费20元，由本院予以退回；被告梁锐锋、梁笑玲应向本院补缴受理费20元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年五月二十七日书记员  黄浩存违约金计算表物业费金额（元）（1.5×118.27）逾期天数（计至2020.12.23）年利率违约金（元）2020.7177.411715.005%4.162020.8177.411405.005%3.42020.9177.411095.005%2.652020.10177.41795.005%1.922020.11177.41485.005%1.17合计13.3