吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初1127号原告：孟令华，男，1993年8月15日出生，汉族，农民，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：孟祥春（孟令华父亲），住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：刘冬，吉林良智律师事务所律师。被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地吉林省公主岭市大岭镇姜李村三屯。法定代表人：张科禹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙晓平，男，该公司职工。原告孟令华与被告公主岭市（以下简称弘盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟令华向本院提出诉讼请求：1.判令解除孟令华与弘盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令弘盛公司立即给付孟令华楼房首付款176666元，维修基金5024.8元，产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费共660元；3.案件受理费由弘盛公司负担。事实和理由：2019年10月2日，孟令华与弘盛公司签订《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，约定孟令华购买弘盛公司开发的公主岭恒大花溪谷007-16撞1单元1808室楼房一套，总房款856666元，孟令华需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。当日，孟令华按约定向弘盛公司交纳首付款176666元，维修基金5024.8元，产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费共660元。现由于孟令华个人征信问题，无法办理银行贷款。孟令华与弘盛公司多次协商解除合同，弘盛公司均不同意，致使弘盛公司损失扩大。孟令华与弘盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第二款第三项中约定“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”，该条款为格式条款，弘盛公司工作人员在签订合同时未采取合理的方式提示孟令华，也未尽到说明义务，加重了孟令华的责任，故该条款不应成为合同的内容或无效。弘盛公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为截止至2021年5月10日，因孟令华逾期付款及要求解除合同已给该公司造成经济损失80572.22元，其中包括但不限于弘盛公司向银行支付的年利率5%的利息及弘盛公司向楼盘销售人员发放的佣金25700元。孟令华与弘盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第二款第三项中约定买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，未超过弘盛公司实际损失的30%，不符合法律规定的违约金约定过高的情形，该约定合法有效，孟令华应按此约定给付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月1日，弘盛公司在吉林银行股份有限公司四平公主岭支行贷款1050000000元，利息为年利率5%。本院经审理查明，2019年10月2日，孟令华与弘盛公司签订《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，约定孟令华购买弘盛公司开发的公主岭恒大花溪谷007-16撞1单元1808室楼房一套，总房款856666元，孟令华需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。当日，孟令华按约定向弘盛公司交纳首付款176666元，维修基金5024.8元，产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费共660元。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第二款第三项中约定“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”。后由于孟令华个人征信问题，无法办理银行贷款。本院认为，孟令华因个人征信问题无法办理银行贷款，符合其与弘盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第二款第三项中约定的解除该商品房买卖合同的条件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”规定，本院认为孟令华与弘盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》应解除。弘盛应返还孟令华首付款176666元，维修基金5024.8元，产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费共660元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，本院认为孟令华与弘盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第二款第三项中约定的买受人逾期交付房款20天以上应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金的部分为格式条款，且弘盛公司未履行提示或者说明义务，致使孟令华没有注意或者理解与其有重大利害关系，该约定不成为合同的内容。孟令华应按弘盛公司吉林银行股份有限公司四平公主岭支行贷款利息给付弘盛公司违约金（以680000元为基数，自2019年10月8日起按年利率5%计算至本判决生效之日止）。因本案所涉房屋仍可以继续销售，仍可以获取销售佣金，且从前述合同约定中亦表明弘盛公司明知房屋销售合同存在被解除的风险，但仍发放销售佣金的后果应由该公司自行承担，故本院对弘盛公司提出的要求孟令华赔偿销售佣金的诉讼主张不予支持。孟令华明知其存在未能及时给付全部房款的违约行为，且该行为也必然会对弘盛公司造成损失，但其怠于通过诉讼途径解决双方的纠纷，故本院对孟令华提出的弘盛公司应负担其怠于协商解决而造成扩大部分的损失的诉讼主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第四百九十六条规定，判决如下：一、解除原告孟令华与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告孟令华首付款176666元，维修基金5024.8元，产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费共660元，扣除违约金（以680000元为基数，自2019年10月8日起按年利率5%计算至本判决生效之日止）后的款项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3948元，减半收取计1974元，由公主岭弘盛房地产开发有限公司负担1407元，由孟令华负担567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于吉林省长春市中级人民法院。上诉期届满七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  刘晓伟二〇二一年五月二十八日书记员  王馨梦