四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终373号 上诉人（原审原告）：阳彦文，男，1973年1月17日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会，住所地资阳市雁江区东临小区内。 负责人：林洪英，主任。 委托诉讼代理人：董太平，男，该业主委员会副主任。 被上诉人（原审被告）：成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司，住所地四川省资阳市雁江区城区孙家坝财政街综合市场B栋3-4号，统一社会信用代码91512002345670122U。 法定代表人：龙井文，总经理。 原审第三人：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓B座2024号，统一社会信用代码91512000MA64B6LU78。 法定代表人：廖素清，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：肖德彬，男，该公司员工。 上诉人阳彦文因与被上诉人成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司、资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会、原审第三人四川神州德祥物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，不服资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初456号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阳彦文、被上诉人资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会负责人林洪英及委托诉讼代理人董太平、原审第三人四川神州德祥物业服务有限公司委托诉讼代理人肖德彬到庭参加诉讼，被上诉人成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。庭审中，经查实：资阳市雁江区东临小区已成立第二届业主委员会，现第二届业主委员会对资阳市雁江区东临小区已成立第一届业主委员会的权利、义务一并承接，故本案被上诉人由资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会变更为资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会。本案现已审理终结。 上诉人阳彦文上诉请求：1.请求撤销资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初456号民事判决，并判决支持上诉人的一审诉讼请求；2.所有诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会系合法产生，属于认定事实错误；2.选聘解聘物业服务企业是有关共有和共同管理权利的重大事项是业主大会的法定职责，业委会超越职责与物业管理企业签订的物业服务合同应属无效；3.根据物业管理条例的规定，有关共有和共同管理权利的事项需经双过半业主同意，但本案的车位收费条款并未得到过半业主的同意。 被上诉人资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会辩称，1.因开发商不履行义务，东临小区第一届业主委员会是在房管局物管科、雁江区资溪街道办事处指导下依法成立的，并依法代表全体业主执行职务；2.业委会与物业公司签订的合同符合物业服务收费的标准，上诉人对该条款理解不正确；3.东临小区第一届业主委员会与物管公司签订的合同已经履行完毕，该合同的正常履行已经让小区的品质得到了大大的提升，从最初的5%的收费率到现在80%的收费率就是证明。一审判决事实清楚，适用法律得当，请求二审法院予以维持。 被上诉人成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司未答辩。 原审第三人四川省神州德祥物业服务有限公司述称，1.上诉人无权单独提起诉讼；2.物业合同收取停车费的约定没有违背相关法律和违背资阳市雁江区公布的物业服务收费标准；3.物业合同停车服务费条款没有排除业主主要权利、加重业主责任、免除物业公司责任的情形。 阳彦文向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决确认二被告签定的《东临小区物业服务合同》第十条第（一）款第1、2项关于业主共有的地面公共区域车位服务费用的约定条款无效；2.请求判决被告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：阳彦文于2010年4月22日购买了东临小区二区2（Z）1-9-2号房屋一套，系东临小区业主。 2016年5月19日，东临小区主委会（甲方）与德昌行物业资阳分公司（乙方）签订了《物业服务合同》。该合同对服务物业类型、面积、物业费用的收取等内容进行了约定，其中合同第十条约定“本小区内的停车位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定设置相关标识，维护停车场专有设施设备的正常运转，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作。（一）依法属于全体业主共有的地面公共区域，应规划并标识出停车位。露天机动车车位应按以下标准向乙方交纳车辆占服务费用。1、一次性交清1年车位费的车主按80元/辆.月的标准向乙方缴纳；2、按月缴纳车位费的车主按100元/辆.月的标准向乙方交纳；（二）……”该合同期限为2016年5月1日零时至2021年4月30日零时止。合同签订后，小区共有的地面公共区域车位按上述标准向业主投入使用。 2017年8月23日德昌行物业资阳分公司向资阳市雁江区人民政府资溪街道办事处资溪社区报告，因物业服务费收缴严重不平衡，物业公司严重收不抵支，亏损。东临小区上届业主委员会在2017年7月到期后，该小区至今未成立新的业主委员会，故申请撤场。2017年12月20日，二被告达成了终止合同的协议。 2018年1月6日，神州德祥物业公司向资阳市雁江区人民政府资溪街道办事处资溪社区申请将德昌行物业资阳分公司与东临小区业委会签订的上述物业合同物业服务方更换为第三人神州德祥物业公司，更换后的物业服务内容不变，物业服务主体更换为神州德祥物业公司，并由其承担相应的法律责任。随后本案所涉东临小区的物业服务均是由神州德祥物业公司按德昌行物业资阳分公司与东临小区业委会签订的上述物业合同履行至今。 另查明，德昌行物业资阳分公司及神州德祥物业公司向东临小区提供物业服务后，小区的环境、次序、公共设施设备的维修、维护得到提升，得到了多数业主、社区、街道办事处的认可。 一审法院认为，资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会系合法产生，代表业主从事与小区物业管理有关的活动，包括代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其由小区业主选举产生的过程，就包含了得到超过半数小区业主的支持，因此《东临小区物业服务合同》第十条第（一）款第1、2项关于业主共有的地面公共区域车位服务费用的约定，可以认定为业主委员会得到了超过半数小区业主同意，即使对此需要业主特别表示同意，按此实施后，上述车位全部由小区业主按合同约定付费使用，说明该相关条款得到了多数业主的追认；实际使用情况表明，车位使用的服务费标准得到了业主的认可，也使小区次序更加稳定，并未加重小区业主的责任，况且收取的车位服务费除向业主委员会缴纳外，用于了小区公共设施设备的维修、维护，改善了小区整体环境，收取服务费本身，并未改变上述车位属于小区业主共有的性质。事实上，阳彦文作为小区业主，至今该小区也仅有其一户对《东临小区物业服务合同》第十条第（一）款第1、2项关于业主共有的地面公共区域车位服务费用的约定提出异议主张无效，说明了该条款得到了大多数业主的支持，物业服务管理的特点本身即系服务大众。故对于阳彦文的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告阳彦文的诉讼请求。 二审中，被上诉人资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会提交了资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会与四川神州德祥物业服务有限公司于2021年3月5日签订的《物业服务合同》，拟证明资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会与四川神州德祥物业服务有限公司已签订了新的物业合同。 上诉人阳彦文质证认为，对该证据的真实性无异议，但该合同并不合法。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可并予以采信。资阳市雁江区东临小区第二届业主委员会与四川神州德祥物业服务有限公司于2021年3月5日签订的《物业服务合同》，该合同对车位服务费收费标准为：（1）其他车辆停放费（含电动三轮车、三轮车、电动摩托车、电动自行车、自行车、业主包月停放的电动三轮车、电动自行车按40元/月/辆支付停放服务费。自行车按照15元/月/辆支付停放费。……（2）地面停车位服务费用按80元/月/辆的标准收取。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：本案的主要争议焦点是案涉物业服务合同第十条第（一）款第1、2项约定是否无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，案涉物业服务合同第十条第（一）款第1、2项约定是否无效，关键是看物业服务合同是否存在具有加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的情形。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会是执行业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定。本案中，资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会、第二届业主委员会均系依法成立，有权代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同。具体到本案案涉物业服务合同第十条第（一）款第1、2项，该条款是对小区车位停车费收取金额和方式的约定。小区车位用于车辆停放，收取服务费本身并未改变车位属于小区业主共有的性质及用途，故并未排除业主委员会以及业主在物业管理活动中的主要权利。按照物业服务合同的约定，虽小区车位停车费由物业代为收取，但该费用重点用于小区建设，改善小区公共环境，小区业主为环境改善的受益者。停车费每年向业委会分成，该分成由业委会代表业主进行管理，停车费仍然属于小区业主共同享有，并不存在加重业主委员会或者业主责任情形。反之，在东临小区车位有限的情况下，停车费的收取是对小区车辆停放秩序的有序管理。且因车位属于小区业主共有，收取一定停车费，也是对业主共有车位使用权以收取停车费的方式在未停放车辆业主与停放车辆业主之间利益的平衡。东临小区大多数业主按照案涉物业合同的约定，缴纳了物业费和停车费，说明该条款已得到了大多数业主的认可。物业管理本系服务大众，安定和谐的小区环境来之不易，不能因一户业主的异议就改变小区的管理秩序。 综上所述，上诉人阳彦文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人阳彦文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柯劲 审 判 员 樊彬 审 判 员 杨虹 二〇二一年五月十九日 法官助理 文欢 书 记 员 曾丹