北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5994号原告：金丽珠，女，1957年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马岩，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：金慷，男，1965年6月9日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。原告金丽珠与被告金慷确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金丽珠的委托诉讼代理人马岩、赵素云，被告金慷及其委托诉讼代理人陈海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金丽珠向本院提出诉讼请求：要求确认被告与赵某英之间就位于北京市东城区西草市东街甲34号5楼×单元309号房屋（以下简称涉案房屋）订立的房屋买卖合同无效。事实与理由：原、被告系姐弟关系。涉案房屋系原、被告父母金某尧、赵某英共同所有。2016年3月2日，金某尧、赵某英分别立有遗嘱，涉案房屋由原告个人继承45%，被告个人继承55%。2017年9月26日，金某尧去世。2020年6月12日，赵某英去世。后原告与被告协商遗产分割一事，遭到拒绝。原告得知2018年12月26日，赵某英擅自与被告订立房屋买卖合同，将涉案房屋70%的产权份额以人民币1万元的价格出售给被告，并办理了产权过户手续。原告认为，金某尧去世后，涉案房屋系原、被告与赵某英共同共有，赵某英与被告在未经全体继承人同意的情况下，擅自处分涉案房屋，侵害了原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告与赵某英之间的房屋买卖合同应属无效。被告金慷辩称：首先，认可金某尧订立遗嘱的内容，虽然赵某英曾表达同样的意思表示，但此后赵某英将遗嘱撤回，并以实际行动变更了遗嘱内容。其次，金某尧去世后，根据金某尧的遗嘱内容，原告享有涉案房屋27.5%产权份额，而赵某英享有涉案房屋50%产权份额，因此赵某英与被告订立买卖合同实际是处分赵某英自己42.5%的房产份额，被告享有的遗产份额仍保留在赵某英的30%部分。被告与赵某英之间的买卖合同并没有影响原告的权利，因此不应认定为无效。最后，赵某英生前曾立有遗嘱，如果原告允许被告居住于涉案房屋直至拆迁，则可以获得涉案房屋30%的份额，否则原告仅能获得27.5%的遗产份额，剩余7.5%遗留给被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系姐弟关系，父亲金某尧，母亲赵某英。涉案房屋系金某尧、赵某英夫妻共同财产，登记在赵某英名下。2016年3月2日，金某尧立有遗嘱，自愿将未来死亡时遗留的个人合法财产做如下处分：将赵某英名下的涉案房屋中金某尧的份额由金丽珠个人继承45%，由金慷个人继承55%。在本人及赵某英均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。当日，赵某英立有同样内容的遗嘱：将赵某英名下的涉案房屋中赵某英的份额由金丽珠个人继承45%，由金慷个人继承55%。在本人及金某尧均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。金慷称父母在某服务机构订立上述遗嘱，上述遗嘱本应保留在服务机构，但赵某英将其书写的遗嘱取回，并以实际行动变更了遗嘱内容。2017年5月25日，显示“金某尧、赵某英”书写《重申书》，载明2016年3月2日所立遗嘱合法有效，符合客观实际，遗嘱永不改变，永远有效。经质证，被告否认该《重申书》的真实性，称并非赵某英本人书写。2017年7月29日，金某尧去世。2018年12月25日，赵某英与金慷订立《北京市存量房屋买卖合同》，赵某英将涉案房屋70%产权份额以1万元的价格出售给金慷。双方于次日办理房屋所有权变更登记，现涉案房屋70%登记在金慷名下，30%登记在赵某英名下。金慷解释称已经将1万元实际支付给赵某英，相当于以1万元购买涉案房屋42.5%的产权份额，并认为赵某英有权处分其所有的产权份额，而剩余27.5%的产权份额基于父亲遗产份额继承而来，无需支付对价。原告认为赵某英以《北京市存量房屋买卖合同》处分了涉案房屋的全部份额，金某尧遗产继承问题不应在买卖合同中一并处理。2020年9月4日，赵某英去世。诉讼中，被告提交1、2019年1月20日赵某英的录音，证明赵某英遗嘱允许金慷居住涉案房屋至拆迁，父亲遗嘱留给金丽珠的份额仍然有效，但是因为金慷照顾赵某英晚年生活，因此房屋主要份额要留给金慷。经质证，原告否认该证据的真实性、关联性及合法性，认为从录音形式及声音语气判断该录音非赵某英的真实意思表示。2、2019年6月15日赵某英自书遗嘱一份，载明赵某英曾于2019年12月将涉案房屋70%转卖给金慷，并允许金慷单独居住于涉案房屋直至拆迁，如果姐弟二人不遵守，赵某英将本人全部合法财产（房产）由金慷继承。经质证，原告否认该遗嘱的真实性，且认为该遗嘱仅陈述了买卖涉案房屋的过程，并未体现赵某英留有的30%份额中包括原告应继承的份额，也没有体现被告名下的70%份额中包括继承金某尧的份额，该遗嘱并不能否定赵某英此前立有的遗嘱。3、原、被告之间订立的《出租协议》，载明涉案房屋如果出租，金慷占租金收益的70%，金丽珠占租金收益的30%，证明原告知晓赵某英的遗愿。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，称订立该协议时双方仅对租金收益进行分配，无法证明被告应取得涉案房屋70%产权份额。被告认可订立协议前未将涉案房屋产权过户一事告知原告。本院认为：根据已查明情况，涉案房屋系金某尧及赵某英的夫妻共同财产，在没有证据证明夫妻约定财产份额的情况下，本院认定双方各占50%产权份额。金某尧及赵某英虽然于2016年3月2日立有遗嘱将涉案房屋的55%由金慷继承，45%由金丽珠继承，但赵某英有权在生前处分其享有的房产份额，并不侵犯他人权利。2018年12月25日，赵某英以房屋买卖的形式将涉案房屋的70%过户给金慷，该处分行为超过了其享有的产权份额。鉴于金慷自认赵某英将其名下50%份额中的42.5%处分给金慷，系对其不利后果的自认，本院不持异议。基于赵某英与金慷订立《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，因此赵某英将其份额中42.5%转让给金慷的行为有效。但赵某英无权处分金某尧享有的50%产权份额，赵某英与金慷明知金某尧留有遗嘱的50%产权中涉及原告的利益，仍然订立买卖合同，构成恶意串通，损害了原告的合法权益。因此本院认定房屋买卖合同中赵某英处分超过其42.5%部分无效。但合同部分无效，不影响赵某英对其个人合法财产部分的真实意思表示。被告认为其在金某尧去世后以买卖的形式继承金某尧遗产的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。在未经析产继承的情况下，也无法认定原告自金某尧继承的房产份额涵盖在登记于赵某英名下的30%份额中。应当指出，买卖合同部分无效后，涉案房产57.5%产权份额，应由原、被告双方根据金某尧、赵某英留有的遗嘱继承析产予以解决，与本案非属同一法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告金慷与赵某英就北京市东城区西草市东街甲34号5楼×单元309号房屋于2018年12月25日订立的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及赵某英处分该房屋42.5%份额部分有效，剩余部分无效；二、驳回原告金丽珠其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告金慷负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年五月六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧