山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异318号 案外人：河北广泽园林工程有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市北区。 负责人：陈潞，经理。 委托诉讼代理人：史正一，女，1972年2月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系案外人员工。 申请执行人：江苏仪建建设集团有限公司破产管理人（原江苏仪征建设工程有限公司），住所地江苏省仪征市真州镇。 法定代表人：周福忠，董事长。 被执行人：青岛市即墨区腾达房地产开发公司（原即墨市腾达房地产开发公司），住所地山东省青岛市即墨区。 法定代表人：苏家付，董事长。 本院在执行申请执行人江苏仪建建设集团有限公司与被执行人青岛市即墨区腾达房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执恢157号，原执行案号：（2015）青执字第806号、（2019）鲁02执恢118号】过程中，案外人河北广泽园林工程有限公司青岛分公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人河北广泽园林工程有限公司青岛分公司称，请求法院中止并解除对被执行人青岛市即墨区腾达房地产开发公司名下位于即墨区房屋（以下简称“案涉房产”）的执行和查封。事实与理由：案外人于2013年1月5日与被执行人签订《朝阳花园小区室外绿化施工合同》对案涉小区进行绿化，工期自2013年1月7日至2月7日，工程价款115万元，王纯冰为具体施工负责人。工程完毕后，被执行人要求以房抵工程款，案外人同意并委托王纯冰于2013年2月10日与被执行人签订了案涉房产的商品房认购书，两处房屋共计价款为114.69万元。因当时无水电，故未能实际入住，此时案外人对查封情况并不知情。因系绿化工程，树木的成活率需要两年的观察期，2014年11月27日，王纯冰代表案外人与被执行人进行了工程竣工验收，后于2015年11月30日对死亡苗木价格等进行了交接验收确认，最后工程结算价款为109.7万元，双方约定互相不再补差。被执行人与案外人代表人王纯冰、青岛坤元物业管理有限公司达成三方《协议》，该协议签订后，水电已通，具备了实际入住条件，王纯冰代表案外人实际接收了房屋，并于2016年5月12日缴纳了基础设施配套费、物业装修保证金、水电使用保证金，并开始缴纳物业费。王纯冰和其他案外人由物业集体委托律师以个人现金购房的理由提起执行异议，被法院驳回。但案涉房产系案外人用建设工程款抵顶而来，房屋的所有权人系案外人，王纯冰仅是代表案外人进行施工管理、交接验收、签署协议和接收房屋，并不是房屋的所有权人。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人享有工程价款优先受偿权，且早已在2013年2月10日以案涉房产抵顶工程款，受限于施工合同绿化工程的存活率的特殊需要，以及房屋实际入住能力，只能迟后结算和交付房屋。也因被执行人被查封等原因，案外人客观上不能再继续和被执行人签订商品房预售合同，导致案涉房产未办理过户登记手续。 为证明其主张，案外人河北广泽园林工程有限公司青岛分公司向本院提交以下证据：1.朝阳花园小区室外绿化施工合同1份，证明案外人于2013年1月与被执行人腾达房地产签订绿化施工合同，绿化工程款初步认定为115万元。2.商品房认购书2份，证明被执行人将案涉房产以物抵债给案外人。3.工程竣工验收单1份，证明案涉工程验收合格。4.交接验收单和苗木变更清单，证明工程竣工验收后双方对死亡苗木的金额及数量再次进行确认，最终确认被执行人尚欠工程款金额为109.7万元。5.协议1份，证明2013年案外人与被执行人签订以房抵款协议。6.物业费等收据4张，证明案外人已实际占有使用案涉房产。7.代收律师服务费收据1张、（2017）鲁02执异73号执行裁定书1份，证明案涉房产存在纠纷，在案外人不知情的情况下，由物业公司委托律师代理王纯冰提出异议。8.（2020）最高法民再352号民事判决书1份，证明与本案类似的案外人就案涉房产享有的权利足以排除强制执行。 本院查明，江苏仪征建设工程有限公司与即墨市腾达房地产开发公司、中国工商银行股份有限公司即墨支行建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年5月25日作出（2013）青民一初字第19号民事判决书，判决如下：一、江苏仪征建设工程有限公司与即墨市腾达房地产开发公司签订的《青岛市建设工程施工合同》及其他施工协议均于2013年1月5日解除；二、即墨市腾达房地产开发公司于判决生效之日起10日内支付江苏仪征建设工程有限公司工程款13919954.41元；三、即墨市腾达房地产开发公司于判决生效之日起10日内支付江苏仪征建设工程有限公司逾期付款违约金4830422.71元，并自2013年10月7日起继续按照本金13919954.41元的每日万分之四向江苏仪征建设工程有限公司支付违约金至判决生效给付之日止，违约金总数以980万元为限；四、江苏仪征建设工程有限公司对其施工的涉案工程在13919954.41元价值范围内享有建设工程价款优先受偿权；五、驳回江苏仪征建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290800元，保全费5000元，工程造价鉴定费115万元，文检鉴定费47000元，文检取证费、交通费900元，合计1493700元，由江苏仪征建设工程有限公司负担60万元，即墨市腾达房地产开发公司负担845800元，中国工商银行股份有限公司即墨支行负担47900元。因原告江苏仪征建设工程有限公司已预交案件受理费290800元，保全费5000元，工程造价鉴定费115万元，文检鉴定费47000元，由被告即墨市腾达房地产开发公司在履行本判决时支付原告江苏仪征建设工程有限公司诉讼费用845800元，由第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行于本判决生效之日起10日内支付原告江苏仪征建设工程有限公司文检鉴定费47000元。第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行预交文检取证费、交通费900元，由其自行负担。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，江苏仪建建设集团有限公司向本院申请执行，执行案号为（2015）青执字第806号。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2013年1月6日，本院作出（2013）青民一初字第19-1号民事裁定书，裁定冻结即墨市腾达房地产开发公司银行存款5500万元或查封其相应价值的其他财产。2013年1月9日，本院作出（2013）青民一初字第19-1号协助执行通知书，通知即墨市国土资源管理局查封即墨市腾达房地产开发公司名下位于即墨市（证号为青房地权市字第××号、地号为xxxx、面积为28961平方米）的土地使用权，查封期限为2年，自2013年1月9日起至2015年1月8日。2013年1月11日，本院作出（2013）青民一初字第19号协助执行通知书，通知即墨市房地产管理处查封即墨市腾达房地产开发公司所有的即墨市的全部房屋，并一直续行查封至今。 2015年12月9日，本院作出（2015）青执字第806号执行裁定书，裁定终结本院（2013）青民一初字第19号案件的本次执行程序。后本案恢复执行，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢118号。2019年11月26日，本院作出（2019）鲁02执恢118号执行裁定书，裁定拍卖登记在青岛市即墨区腾达房地产开发公司（原名称即墨市腾达房地产开发公司）名下位于青岛市即墨区产在内的31套房产。2020年4月14日，本院作出（2019）鲁02执恢118号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后本案恢复执行，恢复执行案号为（2020）鲁02执恢157号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人针对不动产提出排除执行的执行异议，需要在查封前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有。本案中，案外人并未向本院提交其与被执行人在查封之前签订的合法有效的书面买卖合同及占有使用的证据，故其异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人河北广泽园林工程有限公司青岛分公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月二十日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧 速 录 员 张 澳