安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初1195号 原告：邢海云,女,汉族,1984年11月1日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 被告:安徽省阳光半岛文化发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园,统一社会信用代码：913404225689694717。 法定代表人：张志斌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：范陈文，公司法务。 被告:中国农业银行股份有限公司寿县支行,住淮南市寿县寿春镇棋盘街1号,统一社会信用代码91341521153061488H。 负责人:于殊斌,该支行行长。 委托诉讼代理人：刘萍萍，该支行法律顾问。 原告邢海云诉被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）、被告中国农业银行股份有限公司寿县支行（寿县农业银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序于2021年4月16日公开开庭进行审理，原告邢海云及其委托诉讼代理人肖承颖、被告阳光半岛公司委托诉讼代理人范陈文、被告寿县农业银行委托诉讼代理人刘萍萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邢海云向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告阳光半岛公司9月26日签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》(G0010840)《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201909260007),并由被告负责办理相应的商品房备案撤销手续；二、请求判令解除原告与被告寿县农业银行于2019年12月9日签订的《个人购房担保借款合同》；三、请求判令被告阳光半岛公司返还原告已付房款首付款人民币582688元；四、请求判令被告阳光半岛公司向原告返还已按《个人购房借款担保合同》约定向中国农业银行股份有限公司寿县支行归还的贷款本金(自2020年4月起,暂计算至2021年1月为13073.49元,之后计算至原告不再承担支付义务当月止)；五、请求判令被告阳光半岛公司赔偿原告已按约定向寿县农业银行归还的贷款利息(自2020年4月起,暂计算至2021年1月为42770.61元,之后计算至原告不再承担支付义务当月止。)六、请求判令被告阳光半岛公司赔偿原告的房款利息损失90066.66元(自2019年9月26日,以总房款1452688元为基数，按五年期LPR利率4.65%,暂计算至2021年1月26日,之后计算至实际返还之日止)；七、判令被告阳光半岛公司支付原告违约金14526.88元(以总房款1452688元的1%计算)；八、请求判令被告阳光半岛公司将《个人购房借款担保合同》项下剩余贷款本息(至原告不再承担支付义务当月止)直接给付偿还至寿县农业银行；九、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年9月26日,原告(乙方、买受人)与被告阳光半岛公司(甲方、出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》,约定购买位于寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛3#地块5幢2-108室房产一处,房积为114,18平方米,每平方米单价人民币12722.79元,该房屋的总房价款为1452688元,乙方应于2019年9月26日支付首付款562688元(不含20000元定金),余款申请贷款支付。2019年9月26日《商品房买卖合同(预售)》签订当日,原告如约向被告阳光半岛公司支付首付款合计582688元,并取得寿县房产部门的备案。2019年12月9日,为支付剩余房款,原告与被告寿县农业银行签订《个人购房借款担保合同》,约定一次性贷款870000元,贷款期限25年,采用等额本息的方式还款,被告阳光半岛公司供提供阶段性连带保证担保。该贷款实际发放后,原告即于2020年4月起,实际归还贷款本息。按照《商品房买卖合同(预售)》第十一、十二条约定,阳光半岛公司应于2020年7月30日向原告交付该商品房,逾期超过180天后,原告(买受人)有权解除合同,并承担相应责任。现被告已构成逾期交付,原告依约决定解除合同,鉴此,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条等规定，特提起本次诉讼，望予以支持。 阳光半岛公司当庭答辩称：1、原告购买被告开发建设的寿县阳光半岛3号岛5幢2-108室，双方签订购房合同，合同对交房日期逾期交付责任不可抗力等均有明确约定，原告诉请缺乏事实和法律依据；2、合同约定交房日期为2020年7月30日前，但2020年初，爆发的新冠肺炎疫情严重影响了企业经营和工程建设，属于不可抗力，依据最高院和安徽省高院相关意见，案涉商品房的交房日期可以予以顺延，安徽省于2020年1月24日进入疫情一级响应，淮南市城乡建设局，于2020年3月4日下发关于《统筹推进疫情防控促进企业有序复工开工的通知》，由此可见，截止原告起诉之日，被告逾期交房没有超过180天，原告无权解除购房合同，其次，原告要求解除合同应当向被告发出书面解除通知，但被告从未收到任何通知，原告直接向法院提起诉讼，不符合合同约定的解除程序；3、依据购房合同第十二条之约定，逾期交房超过180天的，买受人如解除合同应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房款，原告诉请不符合合同约定；4、商品房买卖合同附件十一补充协议第十三条第九款明确约定，该商品房为项目样板间，按交付时候的实际现状交楼，该合同约定交楼日期后，如同类型楼宇仍未销售完毕，买受人同意该样板间合同约定日期顺延至该样板间的同类型楼宇销售完毕之日；5、原告主张的银行贷款利息与被告无关。 寿县农业银行当庭答辩称：1、我行与原告在平等自愿的基础上签订个人购房担保借款合同，合同合法有效，我行无任何侵犯原告合法权益的行为，同时我行也不是商品房买卖合同的任何一方当事人，原告起诉我行无事实和法律依据；2、在原告将个人购房担保借款合同项下剩余贷款本息结清的前提下，我行同意解除个人购房担保借款合同。 审理中，原、被告双方对以下事实没有争议，本院予以认定： 2019年9月26日,邢海云与阳光半岛公司签订《恒大阳光半岛商品房认购书》及《商品房买卖合同(预售)》,约定内容为：邢海云购买阳光半岛公司位于寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛3#地块5幢2-108室房产一处,房屋的总价款为1452688元；邢海云应于2019年9月26日支付首付款582688元,余款870000元申请贷款支付；阳光半岛公司应当在2020年7月30日前向邢海云交付该商品房；逾期交房的，按照逾期时间，除不可抗力外，阳光半岛公司未在约定时间交付商品房的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向邢海云支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，邢海云有权解除合同，并应当书面通知阳光半岛公司。阳光半岛公司应当自解除通知送达之日起15日内退还邢海云已付全部房款（含已付贷款部分），并自邢海云付款之日起，按照在中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，阳光半岛公司按照全部房价款的1%向邢海云支付违约金。合同签订当日,邢海云如约向被告阳光半岛公司支付首付款合计582688元,并办理了房屋预售备案。为支付剩余房款,2019年12月9日,邢海云、阳光半岛公司与寿县农业银行签订《个人购房借款担保合同》,约定借款金额为人民币870000元，借款用途为购买住房，借款期限25年,采用等额本息的方式还款,阳光半岛公司供提供阶段性保证+抵押担保。该贷款实际发放后,邢海云于2020年4月20日起按月归还贷款本息。截止2021年1月20日，累计归还贷款本金13073.49元，支付利息42770.61元。2021年3月22日，邢海云向本院提起本次诉讼，要求解除商品房买卖合同和个人借款合同，并赔偿损失。本院立案后，于2021年3月26日向阳光半岛公司送达了起诉书副本。 另查，2020年初，新冠肺炎疫情流行，影响了企业经营和工程建设，安徽省于2020年1月24日进入疫情一级响应，之后，因疫情缓解，淮南市城乡建设局于2020年3月4日下发关于《统筹推进疫情防控促进企业有序复工开工的通知》。庭审中，阳光半岛公司未就因新冠肺炎疫情延误商品房建设工期的具体时限举证证明，认可案涉商品房目前尚不具备交付条件。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、关于原告在提起解除商品房预售合同诉讼的同时，能否一并将寿县农业银行列为被告，主张解除《个人购房借款担保合同》；二、原告是否具备主张案涉两份合同的解除权；三、解除合同的法律后果。 关于原告在提起解除商品房预售合同诉讼的同时，能否一并将寿县农业银行列为被告，主张解除《个人购房借款担保合同》本院认为，本案的争议涉及商品房买卖合同和金融借款合同，其中，《个人购房借款担保合同》是基于《商品房买卖合同（预售）》而订立，属于《商品房买卖合同（预售）》的订立双方关于购房人支付房款方式的约定内容，两份合同之间虽相互独立但存在较为紧密的关联关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”在民事诉讼中，当事人诉讼地位平等，各诉讼主体的地位根据提起诉讼的原告确定，寿县农业银行作为被告参加诉讼，并不妨碍其针对原告的诉讼请求提出抗辩并主张自身的实体权利。基于上述规定，结合争议各方的诉求，将两起合同纠纷合并审理可以一次性解决各方当事人之间的争议，有利于节约诉讼成本，减轻当事人的诉讼负担。因此，在邢海云作为本案原告在提起诉讼时，将阳光半岛公司及寿县农业银行同时列为被告一并要求解除商品房预售合同及个人购房借款担保合同，并无不当。 关于原告是否有权主张合同的解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条规定：“当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；…当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本次商品房交易中，原告与阳光半岛公司约定的交房期限为2020年7月30日前，逾期交房超过180日后，邢海云有权解除合同。现因阳光半岛公司未能如期交付案涉商品房，原告直接起诉请求解除商品房买卖合同，阳光半岛公司于2021年3月26日签收了起诉状副本。从2020年7月31日至2021年3月26日，历时239天。期间，2020年初的新冠肺炎疫情客观上影响了工程建设，参照本省进入疫情一级响应与淮南市城乡建设局发出的企业有序复工通知的期间，本院酌情确定2020年1月24日至2020年3月4日共计39日为因疫情导致工期延误的时限，从逾期天数中扣除，截止2021年3月26日，阳光半岛公司实际逾期交房的期限为200天，而在2021年4月16日的庭审中，阳光半岛公司表示目前案涉商品房仍不具备交付条件。据此，原告依法有权主张对案涉商品房预售合同的解除权。在商品房预售合同解除后，原告与寿县农业银行之间签订购房借款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，原告作为购房人有权解除按揭贷款合同。据此，原告主张解除案涉《恒大阳光半岛商品房认购书》、《商品房买卖合同(预售)》及《个人购房借款担保合同》的诉讼请求本院均予以支持。 关于解除合同的后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。”第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，原告与阳光半岛公司之间签订的商品房预售合同因阳光半岛公司逾期交房的违约行为而解除，原告与寿县农业银行之间基于该商品房预售合同签订的个人购房借款合同同时解除，案涉合同中有关各方的权利义务终止，阳光半岛公司应对照该合同约定和法律及司法解释的规定，分别向原告及寿县农业银行返还所收取的购房款和原告尚未偿还的购房贷款的本金及利息，赔偿原告已经支付的购房贷款的本金及利息，并向原告支付全部房价款1%的违约金。因原告与阳光半岛公司之间关于支付已付购房款利息的利率约定不明，本院确定该项利息损失的计算以首付款为基数、按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2021年3月份公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算；鉴于原告与寿县农业银行签订的个人购房贷款合同尚在履行中，阳光半岛公司赔偿原告所付购房贷款的本金和利息、以及阳光半岛公司偿还寿县农业银行原告尚未偿还的购房贷款的本金和利息的具体数额应根据寿县农业银行于判决生效当月出具的还款明细清单核算确定。 综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告邢海云与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司关于寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛3#地块5幢2-108室签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》和《商品房买卖合同(预售)》； 二、解除原告邢海云与被告中国农业银行股份有限公司寿县支行签订的《个人购房借款担保合同》； 三、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告邢海云返还已付购房款582688元； 四、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告邢海云赔偿从2020年4月20日起至判决生效之日止、原告邢海云已向被告中国农业银行股份有限公司寿县支行支付的贷款本金及利息(以被告中国农业银行股份有限公司寿县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告邢海云赔偿从2019年9月26日起至判决生效之日止、以582688元为本金基数、按年利率3.85%计算的利息； 六、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告邢海云支付违约金14526.88元； 七、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向被告中国农业银行股份有限公司寿县支行偿还从判决生效之日起、原告邢海云《个人住房借款担保合同》项下尚未偿还的购房贷款本金及利息。 八、驳回原告邢海云的其他诉讼请求。 案件受理费11231元（原告已预交），减半收取5616元，由原告邢海云负担616元，被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司负担5000元，于判决书生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 郑 培 二〇二一年五月二十四日 书记员 靳婷婷 附一：相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条…… 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；…… 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。 …… 第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条…… 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 附二：本院案款账户 户名：寿县人民法院其他案款 开户行：中国邮政储蓄银行寿县支行。 账号：1006××××5986。 附三：本院诉讼费账户 户名：寿县非税收入征收管理局 开户银行：邮储银行寿县十字街支行 账号：1004××××0001。 。