苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初541号原告（反诉被告）:江苏蓝园商业管理发展有限公司，住所地苏州市南门路989号。法定代表人：陈莉，总经理。委托诉讼代理人：车胜，江苏莫舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪，男，1989年10月29日出生，住江苏省苏州市吴中区，系公司员工。被告（反诉原告）:苏州澜岚文化传媒有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢2321室。法定代表人：王卫，总经理。委托诉讼代理人:谢玉峰，北京市天元（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏蓝园商业管理发展有限公司（以下简称蓝园公司）与被告（反诉原告）苏州澜岚文化传媒有限公司（以下简称澜岚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2021年2月2日、2021年3月22日、2021年4月16日公开开庭进行了审理。蓝园公司的委托诉讼代理人车胜、赵雪，澜岚公司法定代表人王卫及其委托诉讼代理人谢玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金179363元、物业服务费30000元、违约金28682元；2、2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，北京恒亿房地产开发有限公司、苏州市恒亿管理实业有限公司(简称出租人)与原告签订《租赁合同》，出租人将其所有的人民南路55号、人民路200号房屋租赁给原告，房屋建筑面积25887平方米，租赁期限为2018年4月1日至2031年3月31日，并同意原告对外转租。2020年6月原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将享有使用权的姑苏区人民路200号13幢301室房屋出租给被告用于办公，建筑面积为1000平方米，租赁期限自2020年6月15日至2022年8月13日，初始每月租金为59921元，前两期租金以季度为支付周期，首期租金在6月16日前支付。另外双方同时签订《服务协议》，约定每月物业服务费6000元，支付时间与租金一致。合同签订时，原告按照约定向被告交付了租赁房屋，被告也接收了房屋并投入了使用，并仅支付了5万元租赁保证金。按照合同约定，被告应于2020年6月16日支付首期费用合计为209363元(179363元、物业服务费30000元)，经催告后被告至今未付。鉴于被告拒不支付租金的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，准予所请为盼。庭审中，原告明确，租金主张的期限为2020年8月14日至2020年11月13日，物业费主张期间为2020年6月16日至2020年11月13日。澜岚公司辩称，1、双方签订租赁合同之前，该租赁房屋不需要重新改造消防，但签订合同之后原告要求进行消防改造。2、租赁过程中，原告一直没有提供房屋的产证。据我们了解房屋用途是工业用地，工业用地改成商业用地需要取得商业许可，原告擅自变更工业用地改为商业用地违反国家强制性规定。3、我方已经支付了50000元保证金、30000元装修押金。澜岚公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》；2、判令被反诉人返还租赁保证金50000元，装修押金30000元；3、判令被反诉人承担诉讼费用。事实和理由:2020年6月，双方签订《租赁合同》时，反诉人明确告知租赁房屋用途为网络直播基地，被反诉人业务经理反复确认房屋消防不需要再次改造。直至2020年7月20日，被反诉人突然提出要进行消防改造，并说如果不进行消防告知如果不进行改造不允许进场，导致反诉人至今无法使用房屋。另，消防改造不仅延长装修期间，更会增加租赁成本。被反诉人的行为已经构成根本违约，导致反诉人公司业务受到严重影响，不得不另行寻找租赁场所办公。蓝园公司辩称，希望法院驳回反诉人的反诉请求。反诉人没有任何理由解除双方的租赁合同，因此不存在返还租赁保证金和押金。同时，鉴于反诉人长期占有被反诉人的房屋，我方保持进一步追究租金物业费以及违约责任的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、租赁合同、补充协议、服务协议、租户进场验收登记表、微信聊天记录、申请表、回复函、录音、照片、朋友圈信息等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市人民路200号产权人为苏州市恒亿实业有限公司。2018年3月23日，苏州市恒亿实业有限公司、北京恒亿房地产开发有限公司与苏州中拓房地产营销策划有限公司签订《租赁合同》一份，将苏州市人民路200号出租给苏州中拓房地产营销策划有限公司使用，期限为13年，暂定2018年4月1日至2031年3月31日。2018年4月4日，苏州中拓房地产营销策划有限公司名称变更为蓝园公司。蓝园公司（甲方）与澜岚公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方提供的租赁物坐落于苏州市××区××文化创意××室，租赁面积1000平米，该建筑面积是本合同项下计付租金、物业费、水电费及其他费用的计算依据；合同签订后租赁物业即视为已按约以现状完成交付和验收；乙方确认，其在签署本合同前已对租赁物业的现状、性质、规划、结构、设计、施工、性能、相关设施等影响决定租用的因素做了充分了解，并认为符合租用条件和要求，租赁物按现状交付，因此其不会以租赁物业不符合约定条件或使用要求为由拒绝接收，否则甲方有权视为已经交付或按照乙方擅自单方解约处理；租赁期限共24个月60天，从2020年6月15日起至2022年8月13日止，其中免租期为2020年6月15日至2020年8月13日。租赁该租赁物仅作为办公使用，乙方不得直接或间接利用该物业或者在租赁物业内从事任何违法活动、损害公共利益和违反公序良俗的行为；租金按照面积计算，日租金1.97元/平米，月租金59921元，第一年租金719050元；租金采取预付方式，每半年为一个支付周期，首期按季度支付，共分5期支付；租金不包括物业管理费及其他费用，物业费按照每平米6元/月，水费4.5元/吨，电费0.71115元/度，车位费350元/个。乙方须在签订本合同前缴纳履约保证金59921元；乙方未能及时支付租金、水电费、物业管理费、其他费用及违约金、赔偿金等各种应付款项的，则甲方有权直接从履约保证金中扣除，并通知乙方在15天内补足。否则，每逾期一天应支付逾期未付金额千分之5的违约金；甲方同意乙方在租赁物的基础上进行装修，并不允许进行任何改造。乙方及施工单位应遵守物业管理机构的相关规定，装修不应破坏租赁物业的房屋结构和安全性能，不能损害相邻各方的合法权益。若甲方同意乙方装修的，乙方负责租赁物业各项装修、安装、改造工程的审批、设计、施工、消防、环保及验收，并承担相应的费用。自本合同签订后，任何方无约定事项，不得擅自解除合同，否则需支付守约方相当于六个月租金的寻租期损失和其他损害；乙方未按约向甲方支付租金、履约保证金、物业费、水电费或其他费用的，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应缴金额的千分之五的违约金，累计计算；本合同所指的履约保证金，是乙方对履行本租赁合同的保证，如因乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，甲方不予退还已缴纳的履约保证金，并不免除其违约责任。其中，2020年6月15日-2021年8月13日租金为719050元，支付期限为2020年6月16日前支付179763元、2020年10月14日前支付179763元；2021年1月14日前支付359525元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：甲方已明确告知乙方该房屋的性质为非居住，乙方租赁期内因房屋的装修、改造而需报检消防环保等相关部门的，由乙方自行负责办理，费用、责任由乙方承担。对房屋的改造、装饰，须征得甲方书面同意，但甲方同意不能作为认定甲方承担对此改造、装修所带来的风险的依据；乙方改造、装修需符合国家和地方政府的相关要求，承担对该房屋改造、装修所引起的所有风险和责任。因乙方装修改造导致的问题由乙方负责自行维修处理。蓝园公司（甲方）与澜岚公司（乙方）签订《服务协议》一份，约定：乙方使用区域为苏州市××区××文化创意××室，租赁面积1000平米，乙方同意在本协议签订之日起向甲方支付服务费，标准为6元/平米*月，此费用不含水电费等；服务费支付方式与租金支付方式一致，详见附表；物业服务期限为2020年6月15日至2022年8月13日，服务期限与租赁期限一致，虽租赁期限的解除、终止而解除、终止。双方签订的《补充协议》中记载：甲方给予乙方60天免租期，自2020年6月15日至2020年8月13日，但期间的服务费用需正常缴纳。2020年6月15日-2021年8月13日服务费84000元，支付期限为2020年6月16日前支付30000元、2020年10月14日前支付18000元；2021年1月14日前支付36000元。上述合同签订后，澜岚公司支付了保证金50000元、装修押金30000元。同时，根据《租户进场验收登记表》记载，澜岚公司于2020年6月16日进场验收涉案房屋，状态为毛坯。庭审中，双方确认租赁的三楼没有锁，可以随时进出。上述房屋交付后，装修过程中，双方因有关消防改造问题发生争议，并多次进行协商。2020年7月18日，蓝园公司员工赵俊龙将最新装修要求发给澜岚公司法人王卫。赵俊龙：之前是我跟你说的那样，就从今天刚刚出了一个这个文件，你之前哪怕提前一个礼拜做也不会有这种情况；王卫：那你这个不行啊，我又不是今天跟你租的，我要在把这个消防弄进去，我要加多少成本，我按消防安置，新拿的货可能要加几十万成本呢，你不开玩笑吗？这个你要帮我协调，消防肯定不让我们再去做了，这个成本太高了。赵俊龙：这事弄得，你们但凡早点办这个进场手续，也不会搞成这样啊，我现在去沟通的话，肯定得有一方做出让步的，要么就是你们改图纸；刚才问了一下运营，她说最好的方式就是改图纸；王卫：我进场手续早就办了，现场所有的手续我早就办好了，就是我给你打保证金的时候。进场手续不是今天刚办的，只是现在那个装修图纸给我才弄好，我才让装修公司过来装修而已，手续早就办完了，不是现在办的，你帮我协调一下。2020年8月12日，蓝园公司员工、澜岚公司法人王卫及其装修设计人员一起协商有关消防改造的事情。根据录音内容，双方最后协商达成一致意见，原有消防设施保持不动，装修后二次消防验收由澜岚公司负责。2020年8月15日，澜岚公司填写了《租户申请表》，申请事项为：1隔墙以轻钢龙骨双面纸面石膏板、中间放隔音棉为主，轻质墙砖为辅；2、墙面乳胶漆；3、顶面整体不吊顶；4、局部砖墙需敲（具体图纸已体现）；5、现有消防设备保持原样，装修施工时根据图纸施工，不碰坏原有消防设备；6、卫生间上下水，室内办公用电。工程部8月19日意见为：1-6项规范施工装修材料应选用防火阻燃材料，应依据规范配置消防设施，设备应符合消防防火设计规范、建筑装修防火规范。项目运营部8月19日意见：保持原消防正常使用。8月25日，蓝园公司向澜岚公司的租户申请回复函中记载：1、按要求规范施工，符合消防要求。装修材料需使用防火、耐腐蚀性良好、防爆的材料；2、线管统一采用明线安装；3、施工现场务必配备灭火器（1个/50平方）、安全出口标志、应急灯消防设备，进线电箱总开关需带漏电保护；……7、1-6项装修申请按规范正常施工；8、在装修过程中，不改变、破坏我们现有的消防设施设备，保证我方现有消防设施设备的正常使用功能，每个独立房间内需配备合格的灭火器；9、敲除砖墙区需做好加固处理。澜岚公司认可收到上述回复函，但陈述与双方在8月12日协商结果不一致，具体是第1点要求规范施工、符合消防要求。对于装修材料需使用防火、耐腐蚀性良好、防爆的材料与当初协商内容一致。另查明，2020年8月24日，王卫与蓝园公司员工微信聊天记录中记载：王卫：我们公司手续是不是办好了；蓝园公司：是的，等确认你们的首期款到账就可以过来办进场手续了。首期款先要到账我们才能继续推进哦。8月26日，赵俊龙：王总，那个回执函已经给你了，你赶紧安排你们这边人打手续款吧；王卫：恩恩，我跟财务说了。赵俊龙：什么时候能到账，我要跟财务报；王卫：打完我和你说。8月28日，赵俊龙：王总，你们首期款什么时候到账；9月2日，赵俊龙:王总，今天转么。由于你们迟迟未将余款付清，我们领导这边没有办法通融这个事情了，按合同约定属于违约。接下来我就不跟你对接催款事宜了，现在由公司法务部接手。王卫：我们昨天半夜才回去，忙忘掉了，我在跟刘总那边说一下。同时，王卫提供了其与财务商讨付款事宜的微信聊天记录。庭审中，澜岚公司陈述，在签订租赁合同之前，蓝园公司和我说不需要做消防改造，只是要走流程。合同签订并支付保证金后，蓝园公司说临时内部调整，要求我方必须进行消防改造。在一定平米内应有一定数量的消防喷头、烟雾感应器，要求我们装修图纸中必须有这些内容，否则图纸审核不通过。这样会导致我增加很多装修成本。蓝园公司陈述，根据合同约定以及消防法的相关规定，应当由澜岚公司承担消防审批和验收的责任。因为澜岚公司将整个租赁房屋分割成大约2-3平米的密闭空间，对于房屋原有的消防结构和设施造成了巨大改变，出于对租户安全使用房屋考虑以及消防验收要求，我们对澜岚公司提出了改造要求。我方向澜岚公司提出后，澜岚公司拒绝进行消防改造，后来我们也回复如果不愿意进行消防改造，也同意进场装修，但是后果由其自担。澜岚公司没有理由以要求消防改造为由拒付租金、物业费。澜岚公司陈述，对隔成2-3平米小隔间不认可，是10平米左右。在租房之前我已经与蓝园公司说过我方是要做直播间的，要做很多个小隔间，蓝园公司也予以认可。合同中没有任何规定我不可以隔多少个小隔间。蓝园公司的房子比较老旧，我方后续还考虑到房屋安全的问题，能否做这么多隔断，因我之前与他说过要做很多隔断。关于消防的问题，蓝园公司一直要求我方做消防，并不是蓝园公司所说的不要求我们做消防。关于责任问题，一次消防验收是蓝园公司做的，我方不认可责任由我们承担。庭审中，各方确认，澜岚公司接收房屋后，对于租赁房屋的洗手间管道进行了装修，其他没有装修。澜岚公司陈述，因为我是三楼，如果不做的话二楼和四楼没有办法做洗手间。2021年4月16日庭审中，经本院释明后，澜岚公司明确表示不愿意继续履行合同，蓝园公司明确表示要求继续履行合同，双方对于合同履行问题无法达成一致意见。澜岚公司提供了2021年1月1日澜岚公司与苏州泓北产业园开发有限公司签订的《房屋租赁合同》以证实其另行租赁了新的房屋，蓝园公司对该合同的真实性不予认可。澜岚公司陈述，因为蓝园公司违约，所以我们另外寻找了租赁场所。1月18日微信朋友圈是姑苏区政府以重点项目引进的入驻仪式，3月18日朋友圈是开工仪式。第一期租金已经支付，但是以税收优惠的方式进行的减免。本院认为：原被告之间签订的《租赁合同》及补充协议、《服务协议》及补充协议，均系各方真实意思表示，各方应按约履行。关于澜岚公司要求解除合同的诉讼请求。一、关于消防改造问题。首先，根据双方提供的证据，有关二次消防改造的问题，是在双方达成租赁合同之后提出。但根据澜岚公司租赁房屋使用目的来看，其在装修时需要将房屋隔成小房间，该房屋改造应符合有关消防的规定，否则将导致无法通过验收。在签订租赁合同之前，澜岚公司已经对涉案房屋进行过考察，且对其使用用途有明确认知，其应当对有关装修过程中遇到的消防问题有所认知。其次，经双方协商后，双方达成澜岚公司保持原装修方案的一致意见，蓝园公司同意其按照原装修方案进行施工。澜岚公司在收到装修回复函后，也未提出异议。且在蓝园公司催讨款项时，表示愿意尽快支付款项。故消防事宜并未导致合同无法履行。综上，应当认定，双方虽对消防改造问题发生争议，但之后双方已经达成一致意见，继续按照澜岚公司方案进行施工。澜岚公司表示认可并安排支付款项事宜，故其诉讼中以此为由解除合同，无事实和法律依据；二、关于地块性质问题。在《补充协议》中已经明确房屋性质为“非居住”，澜岚公司对此亦已经知晓。且有关地块性质问题，澜岚公司并未举证证明因土地性质问题导致合同履行中出现纠纷或导致合同无法继续履行之情形，澜岚公司在诉讼中以此为由解除合同，无事实和法律依据；三、对于澜岚公司提出已经另行租赁其他房屋的意见。从时间上看，是在蓝园公司提起诉讼之后，故该事实不能作为其解除合同的依据。综上，澜岚公司诉请解除合同，无事实和法律依据。但因合同履行过程中，澜岚公司已经明确表示拒绝履行合同，且提供了租赁合同、朋友圈信息等证实已经实际另行租赁其他房屋，并开始进场装修，故双方之间的《租赁合同》及《服务协议》事实上无法继续履行。本院结合澜岚公司提出解除合同时间、案件审理情况以及合理的沟通督促履行期限等，认定涉案房屋租赁合同因事实上无法继续履行而于2021年4月16日终止。合同终止后，尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。经本院释明后，蓝园公司仍坚持其诉讼请求，要求澜岚公司按照合同约定支付3个月租金179363元以及5个月物业费30000元。因上述期限内，双方合同仍在履行过程中，澜岚公司有义务支付该期间的租金及物业费，故对蓝园公司的上述请求，本院依法予以支持。关于租金金额，合同约定第一期应支付179763元，现蓝园公司主张支付179363元，系对其权利处分，应予准许。关于澜岚公司要求返还保证金50000元、装修押金30000元的请求。因双方合同已经终止，上述款项应当退还澜岚公司公司。该款项与澜岚公司应支付的租金、物业费相抵扣后，澜岚公司还应支付租金及物业费合计129363元。关于蓝园公司主张的违约金。蓝园公司未能按照约定支付租金和物业费构成违约，应当支付违约金。关于违约金起算时间，双方因消防改造事宜发生争议，其后达成一致意见。蓝园公司于8月25日出具回复函，于2020年8月26日催促澜岚公司支付首期款项，故本院将违约金起算时间调整为2020年8月26日。关于违约金计算标准。因蓝园公司主张按照千分之一计算标准过高，其也未提供实际损失的证据，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，澜岚公司应支付以129363元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年8月26日起计算至实际给付之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、苏州澜岚文化传媒有限公司支付江苏蓝园商业管理发展有限公司租金及物业费129363元。三、苏州澜岚文化传媒有限公司支付江苏蓝园商业管理发展有限公司违约金（以129363元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年8月26日起计算至实际给付之日止）。四、驳回江苏蓝园商业管理发展有限公司其他诉讼请求。五、驳回苏州澜岚文化传媒有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4872元，减半收取2436元，由苏州澜岚文化传媒有限公司负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付江苏蓝园商业管理发展有限公司；反诉案件受理费7254元，由江苏蓝园商业管理发展有限公司负担900元，由苏州澜岚文化传媒有限公司负担6354元，江苏蓝园商业管理发展有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付苏州澜岚文化传媒有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  茹艳爽二〇二一年五月十七日书记员  张俊成