北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初5078号原告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，该公司法务专员。被告（反诉原告）：仇小彬，男，1977年7月11日出生，汉族，国寿财富管理有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**珍，北京德恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄磊，女，1985年2月18日出生，汉族，财政部干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨荣，北京市京都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）黄磊、仇小彬中介合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）的委托诉讼代理人于宝洁、冯涵，仇小彬及其与被告黄磊的委托诉讼代理人任视宇、杨荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同支付原告居间服务费149688元；2．判令二被告共同支付原告迟延违约金（以149688元为基数，自2020年8月29日起至实际支付之日止，按每日1％的标准计算）；3．本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：在我司居间下，二被告与案外人宋新华、徐文宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），约定二被告购买位于西城区南礼士路XX号院XX号楼XX层XX单元XX的房屋。同日，二被告与原告签署《补充协议》（编号：XXX），约定二被告于补充协议签署后5个工作日内支付原告居间服务费149688元。2020年8月22日原告为涉诉房屋进行了房屋核验，且经二被告与案外人确认。2020年8月25日，原告为被告进行了购房资格核验。2020年8月27日原告为二被告办理完成了网签草拟，网签签字时被告与案外人提出撤销网签要求，原告尊重双方意愿，删除了草拟网签。后来，原告偶然得知，二被告私下就涉诉房屋进行了交易，二被告的跳单行为严重损害了原告的利益并且违反了居间服务合同约定。二被告至今拖欠居间服务费，不仅无视了原告付出的专业咨询及服务，而且其不诚信的行为，已严重侵害了原告的合法权益。黄磊、仇小彬辩称，不同意原告的诉讼请求，原告无权取得居间报酬，被告无任何违约行为，被告不应支付违约金，理由如下：一、我爱我家公司在提供居间服务过程中恶意欺瞒交易，双方擅自更改房款支付方式，未尽到居间人如实报告义务，不得要求支付居间报酬。二、案涉居间服务协议因违约致使合同目的无法实现于2020年8月31日解除。案涉房源并非我爱我家公司独家掌握，被告有权选择服务更好，可促成双方交易目的实现的其他中介机构提供居间服务，不存在违约行为，无需支付任何违约金。2020年8月22日，被告就案涉房屋与出卖人磋商，在磋商过程中被告提出必须采取资金存管支付除10万元定金之外的全部购房款，不能采取自行支付的方式，我爱我家公司三里河东路门店店长表示，10万元定金可在当日支付，390万元可在9月5日前可通过我爱我家公司旗下子公司北京嘉伟投资管理有限公司提供的安捷通提供资金担保服务，剩余款项采用银行资金监管的方式进行支付，我爱我家公司人员提出需要按照担保资金金额的千分之六收费，案外人宋新华当即表示不愿意承担，并且坚称同行业中的链家能够提供理房通服务，而且是免费的。我爱我家公司随即表示下楼向公司总部申请免费，其后表示总部已经批准免费安捷通服务可以通过安捷通支付390万元的购房款期间，我爱我家公司员工一再强调案涉房屋有多人准备约谈十分抢手，催促被告赶紧签订合同，并向被告出示了买卖双方和北京嘉伟安全投资管理有限公司之间为完成资金存款所需的履约服务合同，并在该协议中明确北京伟嘉安捷投资管理有限公司提供履约服务，收取的置价为零元，被告出于对我爱我家公司的合理信赖以及我爱我家刻意营造紧张气氛，与案外人宋新华等签署了北京市存量房屋买卖合同以及服务合同还有补充协议、履约服务协议。2020年8月27日，被告发现我爱我家公司发来的网签合同中，房屋出租状况户口迁出等内容与事实不符，再重新核对案涉的北京市存量房屋买卖合同及补充协议时，发现我爱我家张补充协议中关于390万元的支付方式由8月22日各方协商一致安捷通支付变更为自行支付，安捷通资金担保变更为我爱我家提供的法务见证。我爱我家在明知案件是被告交易条件的情况下恶意欺瞒，同时将各方协商一致的安捷通支付擅自变更为自行支付，安捷通资金担保擅自变更为我爱我家提供的法务见证，前述行为已经严重的违反了居间人如实报告义务以及忠实义务，根据合同法第425条的规定，我爱我家公司不得要求支付居间报酬。案涉居间服务协议，因我爱我家违约，致使合同目的无法实现，合同于2020年8月31日解除。最后在21世纪中介公司的居间下与原来出售人完成交易并过户成功，被告向新的中介公司支付了居间费。基于上述事实，仇小彬、黄磊向本院提出反诉请求：1.确认编号为XXX的《居间服务合同》及编号为XXX的《补充协议》已于2020年8月31日解除；2.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告我爱我家公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，理由如下：一、我司已经完成法定居间义务。二、反诉要求解除合同没有法律依据及合同依据。三、案涉居间合同及关联合同是房屋买卖合同并未解除，故居间合同不应解除。四、本案焦点为反诉人及案外人均不愿承担资金担保所需的相关费用。五、本案居间合同无法履行并非反诉被告的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2020年8月22日，宋新华、徐文宇作为甲方（出售方），仇小彬、黄磊作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订《居间服务合同》，载明：“在丙方居间服务下，甲、乙双方签署了编号为XXX的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：买卖合同），设计房屋地址：西城区南礼士路XX号院XX号楼XX层XX单元XX（以下简称：该房屋）……第二条居间服务确认。本合同的内容均为甲、乙、丙三方自愿真实意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并分部房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了该房屋；甲、乙双方确认丙方提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲、乙双方签署了该房屋买卖合同。第三条居间服务费。1……乙方向丙方支付居间服务费人民币149688.00元……2.甲、乙双方确认，在签署本合同时，该房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲、乙双方签署买卖合同后，甲。乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务完成。甲、乙双方应于签署买卖合同当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。第四条权利义务。1、丙方有权接受甲方售房委托；并有权接受乙方购买房屋、带看房屋委托；丙方应为甲、乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲、乙双方订立买卖合同。2、丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所货值的关于该房屋的信息，不得故意隐瞒和误导……4、甲、乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲、乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且导致丙方不能授权事项，丙方不承担任何责任……第五条违约责任……2、甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，按未付款每日百分之一的标准向丙方支付迟延违约金；延迟超过5个工作日，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助事项……”2020年8月22日，宋新华作为甲方（出售方），徐文宇作为甲方共有人，仇小彬作为乙方（买受方），黄磊作为乙方共有人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX），约定甲方将西城区南礼士路XX号院XX号楼XX层XX单元XX出售给乙方，双方约定主体价款2000000元，该房屋装修及设施折价款为4930000元。当日，宋新华、徐文宇作为甲方（出卖人），仇小彬、黄磊作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（见证方），三方签订《补充协议》，三方约定：“……第二条经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何乙方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：由于乙方未按《居间服务合同》《履约服务合同》约定支付佣金等服务费，乙方于本协议签署后的5个工作日内支付上述全部服务费。若未按本条约定支付上述费用，则视为乙方违约，每逾期一日按未付款的1%的标准向丙方支付延迟违约金；若上述服务费在甲乙双方向有关部门缴纳相关税费时仍未向丙方支付完成，则丙方有权暂停办理房屋买卖合同约定的后续协助义务，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。第四条：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款100000元……在网签后自行支付甲方购房款3900000元整……丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1.被法院查封的风险……2.合同履行周期的风险……房款自行交接后过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任……第六条：甲乙双方涉及自行交接大笔房款需要丙方进行法务见证，双方应按照丙方要求按时提供所需文件。在丙方法务见证当日，如因既有事实所对应的风险影响自行交接房款时，乙方有权拒绝自行交接房款的，双方同意该笔房款的付款方式变更为资金存管，并另行签订补充协议……”2020年8月22日，宋新华、徐文宇及仇小彬、黄磊向受托人我爱我家公司出具《授权委托书》，委托我爱我家公司就西城区南礼士路XX号院XX号楼XX层XX单元XX房屋代为签署与网签相关的文件、签署草拟网签合同确认并提交网签签约完成、查询包括但不限于房屋权属查档信息、交易双方征信、高法等与交易相关信息。另，宋新华、徐文宇作为甲方，仇小彬、黄磊作为乙方，双方签订的《房屋支付协议》中约定：“……第二条定金的约定。甲、乙双方一致同意，定金总额为人民币600000元……第三条房款支付方式、资金划转方式。乙方通过全款方式购房的，甲方同意除定金、物业保证金、户口保证金外的剩余价款，乙方按如下方式支付：（一）第一笔：乙方于网签完成后且9月5日前将人民币3400000元……以资金自行划转的方式支付甲方……”。同日，双方还签订了《物业交割保证金确认书》及《户口协议》等文件。2020年8月22日至2020年8月27日期间，我爱我家公司在买卖双方授权下办理了房屋核验、买受人购房资格核验并完成了网签草拟。我爱我家公司人员张桂萍、闫彦宁以及涉案房屋买卖双方宋新华、黄磊、仇小彬在2020年8月29日至2020年8月30日期间的群聊微信中显示：张桂萍：“明天定个时间来我们店一趟，咱们需要签一个补充协议，法务见证改成安捷通，今天本例可以打印出来让你们看看的，但手续费只有甲方和乙方两个选择，还需要跟你们沟通一下，我说的我们这边掏是需要我写个什么协议还是保证书的啊……明天我们把金融专员也叫来，大概的意思就是我们公司做担保，有问题我们现行垫付给乙方，再跟业主进行追缴，细节可以让他给你们讲一下”黄磊：“如果你们承诺的又和实际执行不一样怎么办？就像22日那样口头承诺的很好，用安捷通，结果合同里换成法务见证。”……闫彦宁：“……如果实在签合同的当日您双方都将我说的法务见证误解为安捷通的话，我向您甲乙双方道歉，是我表达没有很清楚，我们也承担我们出资开做安捷通业务……”闫彦宁：“@仇小彬您的三问，给您做出回复1我可以承认签合同当日因解释问题导致能误解。现郑重道歉……3关于我们的安捷通业务我会让专员专门给您解释，至于9月3号甲方是否能拿到钱，这个我做不了承诺，是要您双方配合的”……仇小彬：“@张桂萍请把你们负责安捷通的专家拉倒群里来”……张鹤：“业主配合我们需要的材料及流程，我们9月3号可以到账”“钱是客户出，我们前资金保障合同”……宋新华：“说明一下，没有必须这个东西，这都是给我们新增的义务，白纸黑字可没提，抵押也是新增的”“不能强迫”“所以换方式了，这是之前没有提到的，愿意去是我的事，不愿意也不是义务吧”……仇小彬：“我们的资金需付给我爱我家，我爱我家再去给卖方付钱的，这样才能起到我爱我家中介作用，我们不接受任何我们直接付钱给卖方的方式”……闫彦宁：“@仇小彬我们不能代收房款，我们只能保证交易资金的安全”黄磊：“这又跟您8月22日下午的解释完全不一样@闫宁”……闫彦宁：“@黄磊对啊，我们不就是因为22号法务见证的方式您不同意，我们现在改付款方式了吗@仇小彬资金存管的业务时您将资金打入甲方账户，但是账户资金冻结，甲方在过户之前不能用，过户后24小时由银行自动解冻……”另查，一、庭审中，我爱我家公司提交签约视频，证明仇小彬、黄磊理解自行交接内容，我爱我家公司告知自行交接的风险，仇小彬、黄磊选择自行交接的方式划转购房款。仇小彬、黄磊认可上述视频的真实性，但不认可证明目的。二、庭审中，仇小彬、黄磊提交2020年8月28日的录音资料及文字整理，证明我爱我家公司怠于履行说明义务，并恶意隐瞒事实，欺诈双方订立房屋买卖合同，我爱我家公司同意免费提供“安捷通”服务，但因需资质审核并办理解押手续，导致卖方无法在约定时间内收取房屋价款，致使合同目的无法实现，仇小彬、黄磊、宋新华提出解除合同。我爱我家公司对于上述录音真实性认可，但认为仇小彬、黄磊所整理的文字材料，存在缺失，大量内容并未予体现，不认可仇小彬、黄磊的证明目的。三、庭审中，仇小彬、黄磊提交《履约服务协议》，其中第二条第1款明确履约服务费为0元，证明我爱我家公司刻意误导仇小彬、黄磊，使其认为与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签署了免费的“安捷通”服务条款。我爱我家公司认为《履约服务合同》的合同主体是北京伟嘉安捷投资管理有限公司，并非本案当事人，且合同内容不包含对购房款担保的服务，且合同全文没有“担保”及“安捷通”字样及意思表述，现仇小彬、黄磊称存在误导明显不成立。另，仇小彬、黄磊提交《安捷通服务协议》，证明安捷通服务本职为居间服务方就是为买受方的购房款安全提供担保。我爱我家公司对真实性认可，但认为是在仇小彬在选择服务费少的经纪公司后，于2020年8月30日向我爱我家公司索取的合同模板，该模板合同无任何人签字或盖章，从未生效，在仇小彬不选择资金存管的情况下，我爱我家公通过自身服务的法务见证最大限度保证了购房款资金安全。四、庭审中，仇小彬、黄磊提交《履约服务协议》提交收据两张，证明仇小彬另行委托二十一世纪中介提供服务，并支付中介服务费110000元。我爱我家公司对上述证据不予认可，认为上述收据并未有二十一世纪房地产经纪公司的字样或盖章，且两份收据的款项名称并不一致，我爱我家公司认为两笔费用并非同一服务产生，且该两笔费用无论分别计算还是总和均比我爱我家公司的居间费低，因此仇小彬通过跳单行为节省自己的居间费金额。五、庭审中，仇小彬、黄磊提交涉案房源的朋友圈照片，证明涉案房屋通过多个中介公司挂牌出售。我爱我家公司对该份证据不予认可，认为无法确认微信持有人的单位及身份，所发截图不能看出为涉案房源。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，我爱我家公司为仇小彬、黄磊提供了现场看房、促使房屋买卖合同签订、购房资格核验、网签合同草拟等服务，应当认定我爱我家公司完成了居间服务合同的主要合同义务。仇小彬、黄磊提出因我爱我家公司存在恶意欺瞒交易，双方擅自更改房款支付方式，未尽到居间人如实报告义务，致使出售人无法在约定期间取得购房款，合同目的无法实现，要求解除与我爱我家公司之间的居间服务合同。但，仇小彬、黄磊所提交证据并不足以证明我爱我家公司存在变更房款支付方式的行为，仇小彬、黄磊称其房款支付选择由北京伟嘉安捷投资管理有限公司提供的资金监管服务，且我爱我家公司承诺申请免费提供上述服务，但仇小彬、黄磊并未提交证据予以佐证，结合二人所签订的《补充协议》《房屋支付协议》等协议内容，均未显示仇小彬、黄磊选择了资金监管服务；另，仇小彬、黄磊主张因重新办理资金监管需要审核，致使出售人无法在约定期间取得购房款，合同目的无法实现，但依据《房屋支付协议》约定首付款3400000元的支付时间为2020年9月5日，在我爱我家公司的沟通过程中明确不需要仇小彬、黄磊支付北京伟嘉安捷投资管理有限公司提供资金担保的服务费外，明确表示可以在2020年9月5日将首付款通过北京伟嘉安捷投资管理有限公司的资金监管服务向出售人付款，故在未有证据证明上述事项在2020年9月5日前无法完成的情况下，仇小彬、黄磊基于上述事由主张合同目的无法实现，要求解除双方之间的居间服务合同及补充协议，缺乏依据，本院不予支持。仇小彬、黄磊主张因基于对我爱我家公司的信任未仔细阅读合同条款内容，但房款支付方式作为房屋买卖合同的核心条款，按照一般常理可知为合同当事人所关注的重要条款，且在《补充协议》《房屋支付协议》中均有表述，故仇小彬、黄磊的该项意见，本院难以采纳。但应当指出，结合我爱我家公司与仇小彬、黄磊以及出售人的微信聊天记录可知，我爱我家公司人员自认在提供服务的过程中存在解释不够清楚，同时存在草拟网签合同存在错误等情形，仇小彬、黄磊与我爱我家公司之间缺乏信任，亦是合同未能按照约定继续履行的因素，故本院对我爱我家公司主张仇小彬、黄磊存在“跳单”行为的意见，亦不予采纳。本院结合合同约定及我爱我家公司的合同履行程度酌情确定仇小彬、黄磊支付我爱我家公司居间服务费100000元,并对我爱我家公司主张延迟支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，仇小彬、黄磊支付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费100000元。二、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回仇小彬、黄磊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3298元，其中案件本诉受理费1649元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担549元（已交纳），由仇小彬、黄磊负担1100元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费1649元，由仇小彬、黄磊负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二一年五月十八日书记员  白指洋书记员  郭莹莹