四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0113民初510号 原告（反诉被告）：成都大唐合能珍宝房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市温江区涌泉鹏程路**。 法定代表人：王再辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑跃华，四川蜀地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐勤，四川蜀地律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都宏轩房地产开发有限责任公司，住所，住所地四川省成都市青白江区华金大道三段**div> 法定代表人：张辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗攀，四川锦英律师事务所律师。 原告成都大唐合能珍宝房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）与被告成都宏轩房地产开发有限责任公司（以下简称宏轩公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，宏轩公司于2021年2月25日对大唐公司提起反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序于2021年3月25日、4月2日公开开庭进行了合并审理。大唐公司的法定代表人王再辉及其委托诉讼代理人郑跃华、唐勤和宏轩公司的委托诉讼代理人罗攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大唐公司向本院提出诉讼请求：1．宏轩公司立即向大唐公司支付拖欠的佣金2,194,486元；2．宏轩公司支付利息27,306.3元（利息以预留佣金1,506,555元为基数，按年利率4.75%，自2020年9月1日起，暂计至2021年1月31日，最终计算至宏轩公司支付全部款项为止）；3．本案的诉讼费用由宏轩公司承担。事实与理由：大唐公司与宏轩公司于2018年7月19日签订了《凤凰名城分销代理合同》，约定由大唐公司向宏轩公司提供销售推介服务，销售宏轩公司开发的位于成都市青白江区华金大道三段55号的凤凰名城住宅项目，大唐公司完成销售推介工作，宏轩公司按相应的成交金额及比例给予佣金。合同中对合作方式、合作期限、佣金的结算与支付等条款进行了详细约定。另外，双方于2019年4月26日、8月1日和2020年1月1日分别签订了三份补充协议，对合作期限延长和佣金计算等进行了补充约定。合同履行期内，大唐公司如约全面履行了自己的合同义务，对合同及补充协议约定的凤凰名城项目进行销售。经过结算，宏轩公司应支付给大唐公司佣金共计9,647,910元，已支付7,453,424元，尚有2,194,486元佣金未支付，未支付的佣金包括已结算佣金预留1,506,555元和2020年5月、7月佣金687,931元。按照合同及补充协议约定，宏轩公司应当在结算后7个工作日内支付佣金。经大唐公司多次催款，宏轩公司至今未支付该笔款项，其行为已经严重侵害了大唐公司的合法权益。 宏轩公司辩称，双方签订的主合同为《凤凰名城分销代理合同》，是对分销事宜进行约定，双方建立的是商品房委托销售合同关系而非中介合同关系。在2018年7月19日至2020年8月31日期间，大唐公司作为宏轩公司的“凤凰名城”非独家分销代理机构，先后4次通过补充协议的形式对佣金比例进行了调整。双方至今没有进行最终结算，实际上宏轩公司已经超付佣金。对此，大唐公司在往来函件中亦予以了确认。在合作期间，大唐公司为谋取佣金，采取虚报佣金比例、虚列客户、对外虚假承诺、围堵售楼部、组团静坐等各种违约和不诚信行为，增加宏轩公司支付佣金的责任，已经严重违背合同约定和诚信原则。双方应按合同约定的方式进行结算，其不诚信行为应当予以纠正。对于宏轩公司超付的佣金，宏轩公司已经提起反诉。 宏轩公司向本院提出反诉请求：1．大唐公司立即返还宏轩公司超付的佣金441,202元，并自起诉之日起，以441,202元为本金，按照中国人民银行授权全国同业拆借中心公布的市场贷款报价利率支付资金占用利息，直至全部本息返还完毕之日止；2．大唐公司赔偿因降低房屋售价给宏轩公司造成的损失463,924元；3．反诉费用由大唐公司承担。事实和理由：双方于2018年7月19日签订《凤凰名城分销代理合同》，约定由大唐公司向宏轩公司提供销售推介服务，销售宏轩公司开发的位于成都市青白江区华金大道三段55号的凤凰名城住宅项目。根据合同约定，宏轩公司根据大唐公司销售的房屋套数，结合每套房屋的销售金额按比例支付佣金。后双方签订四份补充协议，就合作期限的延长和佣金比例计算进行了补充、变更。合同履行期限内，大唐公司存在夸大佣金数额，未按合同约定计算佣金，降低销售价达成交易，将自然到访客户伪造为其成交客户等违约行为，致使宏轩公司超付佣金，受到损害。经计算，宏轩公司实际已经超付佣金441,202元，因大唐公司降低销售价达成交易给宏轩公司造成损失463,924元。 大唐公司对宏轩公司的反诉辩称，宏轩公司所述大唐公司夸大佣金数额没有事实依据，佣金是双方根据销售流程中形成的各种资料，以成交价为依据核算并签字盖章确认，大唐公司不可能单方夸大。宏轩公司认为大唐公司降低售价也没有依据，大唐公司只是利用自身优势为宏轩公司寻找客户，售价完全是由宏轩公司确定，购房合同与大唐公司没有任何实质关系，大唐公司也不可能影响房屋定价。双方确认的成交客户都有完善的手续，不存在伪造客户的行为。大唐公司没有宏轩公司反诉所称的行为，请求驳回宏轩公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了凤凰名城分销代理合同及其补充协议、佣金结算表、转账凭证、合同基本信息、佣金确认函、微信聊天记录、客户登记确认书、客户认定申明、等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月19日，宏轩公司（甲方）与大唐公司（乙方）签订《凤凰名城分销代理合同》，约定甲方为销售位于成都市青白江区华金大道三段55号“凤凰名城”住宅项目，委托乙方作为非独家分销代理机构提供销售推介服务，分销代理期限为两个月（2018年7月19日至2018年9月18日），若乙方在一个月内完成第一批次可售房源50套的销量，则乙方在该项目第二批次200套可售房源的销售过程中继续作为非独家分销代理机构且分销代理期限自动延期至第二批次可售房源售罄。该合同第3.6条、第4.10条约定，甲方指派授权代表钟静负责与乙方日常业务工作的协调和联系以及在《客户登记确认书》中签字确认，乙方指派授权代表王再辉负责与甲方业务工作的协调。该合同第5.2.1条约定，甲方授权代表签字确认的《客户登记确认书》作为认定乙方推介客户的充分必要依据。该合同第6.1条约定，经甲方《客户登记确认书》确认的乙方推介客户最终签订《购房合同》后，即视为乙方成功推介该物业，乙方成功推介服务后甲方有义务向乙方支付佣金；乙方佣金按阶段跳点方式执行，当月成交套数为0-30套，这30套成交房源，按每套成交价的3%支付佣金；当月成交套数为31套-20套，这20套成交房源，按每套成交价的4%支付佣金；当月成交套数为51套以上，这51套以上房源，按每套成交价的5%支付佣金。该合同第6.3条约定，佣金按周结算，乙方推荐客户达到上述结佣条件且在乙方将等额正规增值税发票提供给甲方后7个工作日内，甲方应向乙方支付全部佣金。该合同第6.5条约定，上述佣金由甲方直接支付至乙方在工商银行开设的尾号为2685的银行账户。该合同第9.2条约定，若甲方无正当理由逾期支付乙方佣金，每逾期一天按应付金额的0.1‰向乙方支付违约金，超过30天未支付的，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约责任。2019年4月26日，宏轩公司与大唐公司签订《凤凰名城分销代理合同补充协议（一）》（以下简称补充协议一），约定将原合同合作期限截至二批次可售房源售罄调整为2019年4月26日至2019年7月31日，乙方佣金以月为单位，按成交套数核算佣金点数，第一个月结算时间为2019年4月26日至5月31日，之后按自然月作为计佣周期；每月成交任务套数为30套，以客户签订《认购书》并且交纳购房定金的日期计算，未完成每月任务量30套，佣金按每套成交金额的2%结算佣金，完成每月任务量30套，则按每套成交金额的3%结算佣金；佣金结算条件由原合同按周结算改为按月结算，其余条件按原合同约定不变。2019年8月1日，双方签订《凤凰名城分销代理合同补充协议（二）》（以下简称补充协议二），调整合作期限为2019年8月1日至12月31日，乙方佣金以月为单位，按成交套数核算佣金点数，按自然月作为计佣周期；计佣任务套数以客户签订《认购书》并且交纳购房定金的日期计算；月销售1-10套，佣金按每套成交价的3%结算佣金，月销售11-20套则当月销售房源佣金按每套成交价的3.5%结算佣金，月销售20套以上则当月销售房源佣金按每套成交价的4%结算佣金。2020年1月1日，双方签订《凤凰名城分销代理合同补充协议（三）》（以下简称补充协议三），调整合作期限为2020年1月1日至5月31日，乙方佣金以月为单位，按成交套数核算佣金点数，按自然月作为计佣周期；计佣任务套数以客户签订《认购书》并且交纳购房定金的日期计算；月销售1-10套，佣金按每套成交价的4%结算佣金，月销售10套以外则当月销售房源佣金按每套成交价的5%结算佣金。2020年5月31日，双方签订《凤凰名城分销代理合同补充协议（四）》（以下简称补充协议四），调整合作期限为2020年6月1日至8月31日，乙方佣金标准为以月为单位，按成交套数核算佣金点数，按自然月作为计佣周期；6月佣金按每套成交价的4%结算佣金，7、8月任务套数根据剩余房源信息及市场情况再制定。 上述合同及补充协议签订后，大唐公司即按约定为宏轩公司销售凤凰名城项目提供客户推介服务，并在2018年7月至2020年8月期间先后促成了300多套房屋销售，其中于2018年12月成交20套、2019年1月成交35套、2019年2月成交37套、2019年3月成交34套、2019年4月1日至4月25日成交6套、2019年4月26日至5月31日成交57套、2019年6月成交8套、2019年7月成交1套、2019年8月成交2套、2019年9月成交1套、2019年10月成交2套、2019年11月成交3套、2019年12月成交1套、2020年1月成交0套、2020年2月成交0套、2020年3月成交1套、2020年4月成交7套、2020年5月成交20套（成交金额13,032,953元）。2018年8月6日至2020年7月21日期间，双方先后签订了22份《佣金结算表》，宏轩公司结算确认应向大唐公司支付佣金7,443,424元。宏轩公司亦按照结算确认的情况，在2018年8月10日至2020年8月21日期间先后分27笔向大唐公司尾号为2685的工商银行账户转账支付了佣金7,443,424元，并在转账时载明系“销售代理服务费”、“经纪代理服务费”、“销售代理费”等。截至目前，双方有2019年10月成交的1套房屋（成交金额684,539元）和2020年5月至8月期间成交的23套房屋（成交金额累计16,757,314元）所涉及的佣金尚未办理结算。 还查明，大唐公司在开展推介服务过程中，为促成购房者与宏轩公司成交，以“贴佣”方式由其经纪人员或者贾鹏在《合同基本信息》中签字同意宏轩公司减免部分佣金。大唐公司同意减免的大部分“贴佣”已在上述22张《佣金结算表》中进行了相应扣减，但有涉及4栋1单元1705号、4栋1单元105号、4栋1单元803号、6栋1单元302号、5栋1单元402号、5栋1单元302号、4栋1单元703号、4栋1单元503号、4栋1单元203号、7栋1单元2504号、3栋1单元504号等11套房屋的11笔累计金额为40,324元的“贴佣”尚未办理结算。 另查明，为提升大唐公司经纪人员为宏轩公司推介客户的积极性，宏轩公司法定代表人张辉与大唐公司法定代表人王再辉经口头协商一致，自2018年10月20日起，宏轩公司按每套2,000元、首单奖励600元、周销售冠军奖2,000元等方式向大唐公司支付成交奖励。该成交奖励由宏轩公司转账支付至王再辉的妻子杨燕尾号为1877的工商银行账户，并在转账时载明系“成交奖励”、“借款”、“营销费用”等，再由杨燕支付给大唐公司经纪人员。2018年10月21日至2020年5月1日期间，宏轩公司分17笔向杨燕支付了457,440元。2020年5月13日，王再辉以“带看费及成交奖励”为由在宏轩公司领取现金70,000元。此外，2019年1月24日，宏轩公司向大唐公司尾号为2685的工商银行账户转账支付了“销售代理服务费”14,200元。 再查明，2018年12月19日，宏轩公司代表钟静向大唐公司杨燕发出微信表示，先按4%结算佣金，“等以后都确认了然后再把那个点补起”。2019年1月至3月期间，钟静多次向杨燕表示先按4%结算。2020年4月24日，宏轩公司向大唐公司发出《佣金确认函》，载明：“前期预留部分成交房源每套成交价1%佣金及成交奖励未结款项，在2020年8月之后分批次支付”。 还查明，在前期双方已结算佣金的成交客户之中，温丽、倪小敏、孙杰等签署《客户认定申明》，表示其在宏轩公司购买房屋，属于自然到访客户，不属于任何一个中介或者经纪人带看客户。宏轩公司已向大唐公司支付该3套房屋相应的佣金45,358元。大唐公司提供的证据表明，倪小敏系大唐公司与宏轩公司通过签署《客户登记确认书》确认由大唐公司推介成交的客户，孙杰在与宏轩公司签约前多次就户型、房款等事宜与大唐公司经纪人沟通联系，大唐公司经纪人在温丽到达宏轩公司前曾向宏轩公司报备。 本院认为，根据双方当事人的主张，本案的争议焦点有：1．双方之间的法律关系性质；2．宏轩公司是否超付或欠付佣金；3．大唐公司是否存在降价售房给宏轩公司造成损失的行为；4．是否存在未付预留佣金。对此，本院分别论述如下。 关于法律关系性质问题。根据双方约定和具体的合作方式，大唐公司接受宏轩公司的委托，向宏轩公司推介购房者，促成宏轩公司与购房者签订购房合同，由宏轩公司支付报酬，并不代理宏轩公司与购房者订立合同。双方之间的法律关系符合原《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的居间合同定义，属于居间合同关系，并非宏轩公司所主张的商品房委托代理销售合同关系。大唐公司与宏轩公司签订的《凤凰名城分销代理合同》及其补充协议和双方基于该合同形成的居间合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。 关于佣金超付或欠付问题。宏轩公司反诉主张的超付佣金441,202元，其主要理由为：1．已结算确认的佣金超过了《凤凰名城分销代理合同》及其补充协议约定的计付比例，应按合同重新计算；2．宏轩公司没有支付成交奖励的合同义务，应将此前支付给杨燕和王再辉的款项计入已付佣金；3．大唐公司应返还3位自述“自然到访”客户的相应佣金。经审查，这3点理由均不能成立。首先，大唐公司与宏轩公司先后签订的22份《佣金结算表》均经双方签字盖章确认，且宏轩公司已按结算确认的情况向大唐公司支付了相应的佣金7,443,424元。即使该《佣金结算表》载明的部分佣金计取比例超过了《凤凰名城分销代理合同》及其补充协议约定的比例，亦属于双方真实意思表示，宏轩公司主张按合同约定的比例重新计算佣金，没有法律依据，本院不予支持。其次，虽然《凤凰名城分销代理合同》及其补充协议未约定宏轩公司需向大唐公司支付成交奖励，但结合转账凭证载明的付款用途和2020年4月24日宏轩公司向大唐公司出具的《佣金确认函》以及宏轩公司支付佣金、其他款项的不同付款方式，可以确信双方曾达成了关于支付成交奖励的口头协议，亦可以确信宏轩公司支付给杨燕和王再辉的款项系成交奖励而非佣金。宏轩公司现主张这部分款项系已付佣金，没有事实依据，本院不予采纳。至于宏轩公司于2019年1月24日向大唐公司转账支付的“销售代理服务费”14,200元，虽然符合宏轩公司支付佣金的方式，但宏轩公司不能说明该笔款项系用于支付对应的哪笔佣金，结合大唐公司陈述，本院亦将该14,200元作为已付成交奖励处理。最后，3位客户签署《客户认定申明》，自述系“自然到访”，该《客户认定申明》在性质上属于证人证言，在未到庭接受法庭询问的情况下，其证明力相对较低。鉴于双方已在此前对该3位客户相应的佣金办理了结算，且大唐公司在本案中提交了《客户登记确认书》等证据予以反证，对宏轩公司的主张，本院不予支持。故宏轩公司反诉要求大唐公司返还佣金441,202元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据现已查明的事实，宏轩公司在2018年8月10日至2020年8月21日期间先后分27笔向大唐公司足额支付了22张《佣金结算表》确认的佣金7,443,424元，但目前仍有2019年10月成交的1套房屋（成交金额684,539元）和2020年5月至8月期间成交的23套房屋（成交金额累计16,757,314元）所涉及的佣金尚未办理结算，宏轩公司应按合同约定向大唐公司支付尚未结算部分的佣金。其中，2019年10月成交的1套房屋佣金，结合成交金额、当月成交套数和补充协议二约定的佣金计付标准，确定为20,536.2元（684,539元×3%）；2020年5月至8月期间成交的23套房屋佣金，结合成交金额、当月成交套数和补充协议四约定的佣金计付标准，确定为670,292.6元（16,757,314元×4%，其中2020年5月佣金亦暂按4%计算）。故宏轩公司欠付大唐公司佣金690,828.8元。 关于降价销售赔偿问题。如前所述，大唐公司主要的合同义务系向宏轩公司推介客户，并不参与购房合同的订立和房屋售价的谈判，宏轩公司反诉要求大唐公司赔偿降低房屋售价给其造成损失463,924元，没有事实依据，本院不予支持。但大唐公司在履约过程中为促成交易而自愿同意减免的“贴佣”，应从宏轩公司应付佣金中予以相应扣减。其中大部分“贴佣”已在22张《佣金结算表》中进行了相应扣减，双方已结算确认，本院不再作处理。剩余尚未办理结算的涉及11套房屋的40,324元“贴佣”，应从上述宏轩公司欠付佣金中予以扣减，即宏轩公司在本案中还应向大唐公司支付佣金650,504.8元。 关于预留佣金问题。根据大唐公司提供的微信聊天记录和宏轩公司出具的《佣金确认函》，本院可以确信双方曾在2018年12月达成了预留1%佣金的口头协议，但现有证据不足以证明双方曾明确达成自2018年12月起，无论当月成交套数多少，佣金均统一按5%结算的变更合意。双方在2018年12月之后先后签订了4份补充协议，对佣金计取比例进行了变更，但均未约定统一按5%计算，而是根据成交套数采取“跳点”方式计算。基于现有证据的证明程度和维护书面证据形成的较高证明力，根据原《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，对大唐公司按5%结算2018年12月之后的佣金并要求宏轩公司支付剩余1%的主张，本院不予支持，即预留佣金应按合同约定的5%计取标准予以确定。具体而言，补充协议一、二、四约定的最高佣金计取比例均未超过5%，2019年4月26日至2019年12月31日、2020年6月至8月期间的1%预留佣金没有合同依据。2018年12月至2019年4月25日期间的每月成交套数和2020年1月至4月的每月成交套数，未达到《凤凰名城分销代理合同》和补充协议三约定的按5%计取佣金的标准，相应期间的预留佣金没有事实依据。2020年5月大唐公司成交20套，已达到补充协议三约定的按5%计取佣金标准，宏轩公司应向大唐公司支付相应的预留佣金130,329.5元（13,032,953元×1%）。关于大唐公司主张的预留佣金利息，因双方未明确约定预留佣金的结算和付款期限，本院酌情大唐公司起诉之日即2021年1月15日起，以130,329.5元为基数，按年利率4.75%计至付清之日。 综上所述，宏轩公司与大唐公司为居间合同关系，宏轩公司还应向大唐公司支付佣金780,834.33元（包括未结算部分的佣金650,504.8元和预留佣金130,329.5元）和预留佣金部分的利息。依照原《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、成都宏轩房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向成都大唐合能珍宝房地产经纪有限公司支付佣金780,834.33元和资金占用利息（该利息自2021年1月15日起，以130,329.5元为基数，按年利率4.75%计至付清款之日）； 二、驳回成都大唐合能珍宝房地产经纪有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回成都宏轩房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12,287元、保全费5,000元，由成都大唐合能珍宝房地产经纪有限公司负担7,287元，成都宏轩房地产开发有限责任公司负担10,000元；反诉案件受理费6,426元，由成都宏轩房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  江 铮 二〇二一年五月二十四日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉