上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2163号上诉人（原审被告、反诉原告）：王雪祥，男，1988年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：严毅龙，上海尚域律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海良友（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路88号。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：张立，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石传省，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人王雪祥因与被上诉人上海良友（集团）有限公司（以下简称良友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初25732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雪祥上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王雪祥不支付良友公司逾期返还房屋违约金。事实和理由：涉案房屋因被征收，又由于其周边房屋动迁，故自2019年11月中旬期间就出现停水停电现象，无法继续使用，良友公司也认可这一基本事实，因此承诺房屋租金最多收到2019年12月31日，一审法院已认定双方合同于2019年12月31日解除。由于涉案房屋无法使用，王雪祥及时将自己的物品陆续搬出后即及时通知良友公司工作人员见面商谈交房及营业损失补偿等事宜，但良友公司工作人员却迟迟不与王雪祥见面商谈，既不过来收房，也不提补偿一事。过年后又遇上百年不遇的重大疫情，为响应国家防疫政策，大家都自觉留守家中不能外出，才导致双方交房迟延。良友公司除了2019年11月29日曾发过《告知函》，之后从未主动向王雪祥提出要求交付涉案房屋。涉案房屋事实上无法继续使用，且良友公司又恶意不配合接收房屋，房屋一直处于关门闲置状态，王雪祥没有任何过错，一审法院判决王雪祥向良友公司支付逾期交房巨额违约金缺乏依据，没有考虑到王雪祥作为租客的损失及感受。另外，王雪祥自2012年10月起就开始租赁涉案房屋用于经营电瓶车及配件销售，动迁时最后一份合同尚未到期。王雪祥在此经营七年多，对涉案房屋投入大量人力物力成本，其客户多为附近居民，有稳定的客户群体，拆迁给王雪祥经营造成重大损失。根据法律规定，拆迁单位给予的搬迁、临时安置、装修及停产停业的补偿款理应归王雪祥所有，而且附近其他租户均获得房东数额不等的补偿款，王雪祥要求良友公司给予适当补偿合情合法，法院应依法保护租客应该享有的合法权利。目前涉案房屋已拆除，王雪祥没有得到一分钱补偿，法院却判决其支付违约金，明显不公。良友公司辩称，良友公司与王雪祥签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当予以遵守。租赁合同中已就涉案房屋如遇动拆迁的相关事宜进行了约定，但王雪祥违反合同约定，迟至2020年7月才将房屋返还良友公司，应当承担违约责任。王雪祥迟延交付房屋的行为发生在疫情发生之前，不适用不可抗力。良友公司不接受王雪祥的上诉主张，请求维持原判。良友公司向一审法院起诉请求：1．解除《房屋租赁合同》；2．王雪祥搬离租赁房屋；3．王雪祥向良友公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费共计人民币（以下币种同）16，008.30元及逾期返还房屋违约金40，020.75元；4．本案诉讼费用由王雪祥承担。一审庭审中，良友公司提出因王雪祥已经返还涉案房屋，故其撤回第2项诉请，并变更其他诉讼请求为：1．判决良友公司、王雪祥签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2．判决王雪祥支付2020年1月3日至2020年7月30日的房屋占有使用费27，783元及逾期返还房屋违约金69，457.50元；3．诉讼费由王雪祥承担。王雪祥向一审法院提出反诉请求：1．判令良友公司支付因上海市闵行区XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲西首部位房屋动拆迁所获得的搬迁、临时安置、装修及停产停业等补偿款（具体金额以动迁安置协议补偿标准为准）；2．判令良友公司返还租金12，000元及保证金12，000元。诉讼中，王雪祥提出因涉案房屋征收安置协议补偿未签订，具体补偿项目及标准无法确定，故其撤回上述第1项诉请，另案起诉，并变更其他诉讼请求为：判令良友公司返还租金12，000元及保证金12，000元。一审法院认定如下事实：涉案房屋座落于上海市闵行区XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲（房屋类型：店铺；建筑面积：163.29㎡），权利人为良友公司。上海市闵行区吉运电动自行车商店的经营者是王雪祥，类型为个体工商户，经营场所为上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号甲A间，经营范围为电动自行车及配件销售。2018年5月25日，良友公司（甲方、出租方）与王雪祥（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定第一条：甲方将坐落在本市闵行区XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲室西首（部位）自有产权的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为66.15平方米；乙方用作电动车专卖店用途；第二条：租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止；第三条：租金为每日每平方米建筑面积2.00元，月租金为4，000元，乙方须于每季度22日（每逢2、5、8、11月份支付）前向甲方支付后三个月租金；第四条：乙方向甲方支付房屋租赁保证金12，000元（三个月租金），本合同终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项在房屋返还时返还乙方；第七条：租赁期间，该房屋因动迁（包括征收、储备、商业开发等）的，甲方应提前3个月书面通知乙方，本合同自然终止，乙方承诺无条件迁出，若动迁事项被依法确定之日至合同期届满之日不足3个月的，则甲方将在动迁事项确定之日起的合理期限内，书面通知乙方解除本合同，乙方承诺无条件迁出，因不可抗力或该房屋被动迁而引起的损失均由乙方承担，甲方概不负责，因动迁而取得的所有补偿均归甲方所有；第九条：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后2日内返还房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金2.5倍向甲方支付违约金；第十条：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担赔偿责任：（一）该房屋按7-4条款约定因动迁（包括征收、储备、商业开发等）的；……；第十四条：乙方联系地址：XX路XX号，甲、乙双方向前述对方地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。该合同另对其他事项进行了约定。2019年9月19日，上海市闵行区人民政府作出《房屋征收决定》（编号：沪闵府房征［2019］01号），将包括涉案房屋在内的房屋列入《颛桥镇颛桥老街剩余地块旧区改造》项目。2019年9月29日，良友公司通过挂号信方式向王雪祥发送《通知》一份，内载：“王雪祥：贵方租赁我司所有的位于闵行区XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲西首房屋，建筑面积66.15㎡，期限至2020年5月31日止。根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4款之约定：……。现我司正式通知贵方：接该房屋所属征收单位通知，该房屋已被列入征收范围，且相关征收工作也已正式启动开展。因此，请贵方于2019年12月31日前撤离现场，并结清一切费用后将该房屋及钥匙返还给我司。特此通知”。该封挂号信上记载的送达地址为“上海市闵行区XX路XX号（XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲西首）”，但改退批条显示逾期退回。一审庭审中，法院确认该挂号信处于未开封状态，并当庭开封后将其内的《通知》交由王雪祥阅看，王雪祥表示对该《通知》的真实性无异议。2019年11月29日，良友公司通过挂号信方式向王雪祥发送《告知函》一份，内载：“王雪祥：我司按照贵我双方合同约定，已于2019年9月30日发函通知贵方：因房屋征收原因，请贵方于2019年12月31日搬离闵行区XX路XX弄XX号乙、XX弄XX号甲西首房屋。因此，贵我双方合同按规于2019年12月31日终止，由于上期租金支付至2019年11月30日止，故贵方应向我司支付2019年12月租金￥4，000元整。贵方于2019年11月29日通过中国农业银行网银向我司转账了￥12，000元款项，现，我司正式通知贵方：贵方转账的上述款项中，扣除￥4，000元作为该房屋2019年12月1日至2019年12月31日止的租金，剩余￥8，000元我司将作为暂收款处理，待贵方按期搬离该房屋后予以退还。特此告知”。该封挂号信显示投递成功。王雪祥亦当庭确认已收到该告知函，并确认于2019年11月29日向良友公司转账12，000元，交易附言为“XX路XX弄的租金”。一审法院另查明，良友公司、王雪祥于2020年7月30日办理了涉案房屋的交接手续，王雪祥于同日将房屋门锁钥匙归还良友公司。一审法院认为，良友公司、王雪祥签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。合同第七条约定，租赁期间，涉案房屋因动迁（包括征收、储备、商业开发等）的，良友公司应提前3个月书面通知王雪祥，合同自然终止，王雪祥承诺无条件迁出；合同第十条还约定，双方同意在租赁期内，该房屋按7-4条款约定因动迁（包括征收、储备、商业开发等）的，合同解除，双方互不承担赔偿责任。2019年9月19日，上海市闵行区人民政府作出《房屋征收决定》，将包括涉案房屋在内的房屋列入《颛桥镇颛桥老街剩余地块旧区改造》项目，故此时良友公司有权依据合同约定行使合同解除权。同年9月29日，良友公司通过挂号信方式向王雪祥发送通知，告知其征收情况，并通知双方合同于同年12月31日终止。王雪祥辩称该封挂号信被逾期退回，其未收到过，通知对其不产生法律效力，但是合同第十四条明确约定双方的联系地址及送达要求，良友公司按照约定地址向王雪祥寄送通知，符合合同约定，该通知已有效送达至王雪祥，对于王雪祥的辩解意见，法院不予采纳。结合通知的内容，现良友公司请求判决双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同第九条约定，除良友公司同意王雪祥续租外，王雪祥应在合同租期届满后2日内返还房屋，未经良友公司书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，王雪祥应按日租金2.5倍支付违约金。王雪祥承认于2020年7月30日才与良友公司就涉案房屋办理交接手续，但其辩称于2019年底已将涉案房屋腾空，之后未再经营，并多次向良友公司提出要交还房屋，因良友公司无人接收而未果，但王雪祥对此未提交证据佐证，良友公司亦不予认可，故对该辩解意见，法院难以采信。现良友公司主张王雪祥支付2020年1月3日至同年7月30日的逾期返还房屋违约金，有事实和合同依据，但是王雪祥提出违约金标准过高，法院以良友公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王雪祥过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金标准调整为按日租金的1.3倍计算。至于良友公司还主张上述期间的房屋占有使用费，该请求系重复主张，且考虑到法院已支持逾期返还房屋违约金，故对于该项请求，法院不再支持。至于王雪祥反诉请求判令良友公司返还租金12，000元及保证金12，000元。因王雪祥此前租金支付至2019年11月30日，其于同年11月29日又向良友公司转账支付租金12，000元，现双方合同于同年12月31日解除，故良友公司应退还租金8，000元；且良友公司于告知函中亦表示8，000元作为暂收款处理，待王雪祥搬离房屋后退还。另外，合同第四条约定，合同终止时，良友公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由王雪祥承担但还未交纳的费用外，剩余款项（只还本金，不计利息）应在房屋返还时返还王雪祥，现王雪祥主张良友公司返还保证金12，000元，法院予以支持，但该笔保证金优先抵充法院在前文已确定的王雪祥的应付款。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、上海良友（集团）有限公司与王雪祥于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、王雪祥于判决生效之日起十日内支付上海良友（集团）有限公司逾期返还房屋违约金36，117.90元；三、上海良友（集团）有限公司于判决生效之日起十日内返还王雪祥租金8，000元；四、上海良友（集团）有限公司于判决生效之日起十日内返还王雪祥租赁保证金12，000元，该款优先抵充上述主文第二项确定的王雪祥的应付款；五、驳回上海良友（集团）有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1，115.51元，由上海良友（集团）有限公司负担701.18元，王雪祥负担414.33元。反诉案件受理费减半收取计200元，由上海良友（集团）有限公司负担166.67元，王雪祥负担33.33元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于王雪祥是否应就其逾期返还涉案房屋的行为承担相应的违约责任？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王雪祥与良友公司就涉案房屋签订有《房屋租赁合同》，合同中对涉案房屋一旦进入动迁程序后良友公司享有的解除权进行了约定。该约定系双方真实意思表示，且于法无悖，双方均应依约而行。现涉案房屋确已进入动迁程序，良友公司有权按照合同约定行使解除权。在良友公司按约向王雪祥寄送《通知》解除合同并再次通过《告知书》重申解约及搬离事宜后，王雪祥仍迟至2020年7月3日方向良友公司办理涉案房屋的交接手续，其行为显属违约，应当支付逾期返还房屋的违约金。王雪祥上诉所称各项事由均非其可予延迟返还房屋或免除违约责任的正当事由，其所称良友公司工作人员恶意不配合接收房屋亦无相应的证据予以佐证，本院对其要求不支付逾期返还房屋违约金的上诉请求难以支持。应当指出的是，涉案房屋系因纳入政府旧区改造项目而被征收，王雪祥并非法律意义上的被征收人，现其仅因未与房屋权利人良友公司谈妥补偿方案，即延迟返还房屋，其行为不可避免会影响征收工作的进程且于己无利，实不足取，双方就此产生的争议，王雪祥可另行主张。综上所述，王雪祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702.95元，由王雪祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 慧审 判 员  马 丽审 判 员  陈 敏二〇二一年五月二十八日法官助理  王文静书 记 员  王文静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……