北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初4999号原告：樊奔，男，1985年8月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛进原，北京市昭德律师事务所律师。被告：美乐家（北京）物业管理有限公司，住所地：北京市西城区。法定代理人：周晓波，经理。委托诉讼代理人：周晓彬，男，1991年3月19日出生，该公司职员。原告樊奔与被告美乐家（北京）物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊奔的委托诉讼代理人牛进原，被告美乐家（北京）物业管理有限公司（以下简称：美乐家公司）的委托诉讼代理人周晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊奔向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年2月至4月及5月1日至10日拖欠房租的共计11917元；2、判令被告支付原告装修免租期20天租金共计4333元；3、判令被告支付原告承租第一年免租期损失6500元（30天）；4、判令被告赔偿原告违约金人民币13000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月28日，原告通过房天下签署了《北京市存量房买卖合同》购买北京市西城区广安门外大街XX号八区XX号楼XX房屋。由于该套房屋在签约时原所有人将房屋出租给了被告的合伙人周晓彬用于转租经营。周晓彬为了能够继续承租该房屋盈利，经与原告协商双方同意将房屋继续由周晓彬进行转租，为此原被告双方签署《北京市存量房买卖合同》同日签署了《补充协议》，约定：甲方一次性补偿乙方周晓彬28000元人民币租赁违约赔偿款，乙方自愿放弃上述房屋优先购买权并解除原租赁合同。甲方实际收回房屋后次日起，乙方与原产权人签署的房租租赁合同正式废除，并与甲方重新签订租赁合同，租金为每月6500元，第一年免租期30天，第二年免租期20天，第三年免租期10天。在原产权人将房屋交付给原告后，2019年12月13日，根据《补充协议》中关于重新签订租赁合同的约定，原告通过配偶温璞瑜与周晓彬指定的美乐家（北京）物业管理有限公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，再次确认双方在补充协议中的约定，出租期限为2019年12月1日至2022年11月30日止，租金为每月6500元，采用季付方式，其中第一期房租于出租期限开始后5个工作日内支付。新冠疫情期间，被告提出经营困难希望减免部分房租，原告同意在双方租赁合同关系继续履行的前提下2020年2月、3月、4月三个月房租减半收取。但在4月份过后，北京市防疫等级降为二级，且所在小区早已允许人员重新进入看房的情况下，被告仍无礼要求继续按照一半额度减免房租，并单方面终止合同，并于2020年5月15日将承租房屋交付给原告。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”在新冠疫情期间原告已经给予被告充分的理解，但被告在合同能够继续履行的情况下仍然恶意违约，损害原告的合法权益，为此原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，依法判如所请。美乐家公司辩称，不同意樊奔的诉讼请求，理由如下：一、疫情封闭一人一半房租是协商好的，美乐家公司也已经支付，微信有记录。四月底、五月初就与房主协商解除，小区虽对外开放，但进入小区也有要求。涉案房屋5月6日就腾空了，并于当日向其发送了微信，原告一直没有来收房。二、不同意樊奔的第二、三项诉讼请求，免租期50天，装修已经装修完成，不是原告所述没有装修，协商时免租期的钱以管理费的形式约定，管理费实际发生，不予退还。三、不同意支付违约金，因合同解除不是美乐家公司原因造成，所以不同意支付。四、美乐家公司同意按照每月5500元的标准，支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：樊奔与温璞瑜系夫妻关系。2019年12月13日，温璞瑜在甲方处签字，美乐家公司在乙方处盖章，双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将北京市西城区广安门外大街XX号XX区XX号楼XX层XX室委托乙方出租，房屋用途为居住，委托出租价格为每月6500元，委托出租期间为2019年12月1日至2022年11月30日。甲方同意乙方按季度为周期向其转付房租，乙方应于约定周期开始日转付应付房租。代理期限内，甲方向乙方支付等于80天租金的管理服务费，委托期内第一年甲方于第一次应收租金时支付乙方相当于50日房租的管理服务费。因乙方原因导致之本合同提前解除的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。美乐家公司于2019年12月15日向樊奔转款8667元；2020年3月9日，美乐家公司的周晓彬向樊奔发送微信称：“那就疫情期间房租减免一半，然后后续免租减免一半，房租6500三年不变”。2020年3月12日，美乐家公司的周晓彬向樊奔发送微信，称受疫情影响经双方协商一致，疫情期间租金减半收取，合同期后两年免租期减半，疫情结束以小区封禁解除为准。2020年3月15日，樊奔：“疫情如果恶化，延续到5月份的话，咱们再行商议，当然看样子不会了”周晓彬：“嗯，是的”。2020年4月22日，美乐家公司向樊奔转款3250元。2020年4月29日，美乐家公司周晓彬向樊奔发送微信，称并未达到完全解除封禁，现在仍受疫情影响，小区出入证取消之前，还是要求继续按照之前约定一半的房租支付。2020年5月6日，美乐家公司向樊奔夫妇发送微信称因双方对疫情结束有争议，合同无法继续履行，并告知于2020年5月6日正式提出交还房屋，要求樊奔尽快进行房屋交接，并告知将房屋钥匙的放置位置，同时称：“……现在装修就是把有裂缝的墙皮铲掉修补了一下。后续打磨刷漆还没做。”2020年11月7日，温璞瑜作出《关于合同签订主体的说明》，载明：“2019年12月13日，樊奔……委托本人温璞瑜……于周晓彬指定的美乐家（北京）物业管理有限公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，《北京市房屋出租委托代理合同》项下权利义务由全部归属于樊奔，特此说明”。另查，一、庭审中，樊奔提交《补充协议》，证明涉案房屋在交付后仍有周晓彬继续承租，周晓彬与原产权人签署的房租租赁合同正式废除，并与樊奔重新签订租赁合同，租金为每月6500元，第一年免租期30天，第二年免租期20天，第三年免租期10天。美乐家公司对真实性认可，但不认可证明目的，之后双方所签订的管理费50天免租期不用付款。二、庭审中，樊奔提交了2020年4月29日的录音资料，证明2020年2月至4月樊奔按照房租一半收取租金，但在2020年4月防疫等级下降为二级，且开始小区已同意人员带看房屋的情况下，美乐家公司仍要按照一半支付房租，樊奔不同意。美乐家公司对上述录音真实性认可，认为樊奔不同意降低租金，美乐家就不再支付租金，合同解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，美乐家公司对于温璞瑜代理樊奔与其签订《北京市房屋出租委托代理合同》不持异议，且温璞瑜亦明确表示上述合同的权利义务均归于樊奔，结合涉案合同的履行状况，本院认定上述委托代理合同的签订主体为樊奔与美乐家公司，双方均应按照合同约定履行各自义务。2020年3月双方通过微信联系，双方确定了2020年2月至4月期间的房屋租金按照约定租金一半计算，系双方基于疫情发生对于合同履行产生影响，对上述三个月房屋租金标准的变更，美乐家公司亦按照上述约定支付了租金，樊奔现要求美乐家公司支付上述三个月另外一半房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。美乐家公司称因双方对“疫情结束以小区封禁解除为准”的理解不一致，且双方就2020年5月之后的房屋租金无法达成一致，美乐家公司提出于2020年5月6日搬离涉案房屋，故认为双方之间合同于该日解除。但，应当指出，樊奔并未就2020年5月之后房屋租金仍按照减半计算作出承诺，且在微信中明确表示再行协商；另，通过双方微信记录显示，2020年4月后涉案房屋所在小区已具备带客看房条件，故美乐家公司以上述事由主张解除双方之间的租赁合同缺乏法律依据。又因，美乐家公司亦同意支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋租金，故本院对樊奔要求美乐家公司支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋租金不持异议；美乐家公司要求按照每月5500元的标准计算上述期间的房屋租金，未有合同及法律依据，故本院对美乐家公司该项诉讼请求不予支持，经核算，美乐家公司应当支付上述期间房屋租金2096.77元。因美乐家公司在双方并未协商一致解除的情况下，擅自搬离涉案房屋，致使合同无法继续履行，故本院对樊奔要求美乐家公司支付合同解除违约金的诉讼请求予以支持。对于樊奔要求美乐家公司支付其第一年免租期损失6500元及装修期租金4333元的诉讼请求，樊奔主张其与周晓彬所签订《补充协议》中所涉免租期30日及延展20日的装修期，与涉案《北京市房屋出租委托代理合同》中的50天租金管理服务费相对应，故美乐家公司应当支付免租期损失。但应当指出，上述《补充协议》与涉案《北京市房屋出租委托代理合同》的承租主体并非同一主体，且双方约定上述款项收取项目并不一致，故樊奔要求美乐家公司支付其免租期损失缺乏合同依据。另，因违约金具有弥补守约方损失之功能，即便本案双方所约定50日租金的管理服务费为免租期及装修期，结合合同实际履行期间及房屋装修等情况，美乐家公司所承担的合同解除违约金足以弥补樊奔所主张上述期间的损失，故本院对樊奔该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，美乐家（北京）物业管理有限公司支付樊奔二〇二〇年五月一日至二〇二〇年五月十日期间房屋租金2096.77元。二、于本判决生效之日起七日内，美乐家（北京）物业管理有限公司支付樊奔违约金13000元。三、驳回樊奔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由樊奔负担200元（已交纳），由美乐家（北京）物业管理有限公司负担147元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年五月二十日法官助理 白指洋书 记 员 王 溪