安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初3002号 原告：合肥城隍庙商业运营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区城隍庙二期蒙城路商场A区，统一社会信用代码913401000931605127。 法定代表人：杨琦，执行董事。 委托诉讼代理人：冯传求，安徽和源律师事务所律师。 被告：孙婷婷，女,1987年11月6日出生,汉族,住安徽省蜀山区。 原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司（以下简称城隍庙商管公司）与被告孙婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。城隍庙商管公司的委托诉讼代理人冯传求到庭参加了诉讼，孙婷婷经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城隍庙商管公司向本院提出诉讼请求：一、判令孙婷婷支付欠付租金427905元及截至2020年10月15日违约金42823.33元(违约金暂计算至2020年10月15日,此后以427905元为基数,按照年率24%标准,直至款清之日止)；二、判令孙婷婷支付律师代理费用20900元；三、判令孙婷婷承担本案的诉讼费用。 案件审理过程中变更诉讼请求为：一、判令孙婷婷支付租金453579.30元及截至2021年1月11日违约金68798.68元(违约金暂计算至2021年1月11日,此后以453579.30元为基数,按照年率24%标准,直至款清之日止)；二、判令孙婷婷腾退租赁房屋，将租赁房屋归还我公司，并支付房屋占有使用费90107.91元（自2020年11月19日起算，暂计算至2021年1月11日，此后按照每日1711.91元支付房屋占有使用费至房屋腾退之日）；三、判令孙婷婷支付电费86934.5元、水费7348.10元；四、判令孙婷婷支付律师代理费用20900元；五、判令孙婷婷承担本案的诉讼费用。以上费用合计:727668.49元。 事实与理由：我司（甲方）与孙婷婷（乙方）之间于2017年签订了《房屋租赁合同》,约定:孙婷婷承租位于合肥城××庙××层，建筑面积648.34平方米的房屋用于经营“酱骨传奇”品牌餐饮;租期自2017年9月1日起至2023年11月30日止;详细约定了每年的租金标准，其中2019年12月1日至2020年11月30日,年租金为513486元；租金支付方式为先付后用,每两个月作为一个支付期,孙婷婷应在每个支付期前30日，支付下期租金。如逾期,则每逾期一日按逾期金额的1%支付违约金,逾期超过15天的,我司有权解除合同；对违约责任约定为，如因拖欠房屋租金或其他违约行为导致我司采取发律师函、上面催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用,包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等,均由孙婷婷方承担。 租赁合同履行期间，因孙婷婷欠付租金,我司于2019年向人民法院起诉，2019年12月18日,孙婷婷与我司之间房屋租赁合同纠纷经合肥市庐阳区人民法院主持调解,自愿达成调解协议,庐阳区人民法院出具了(2019)皖0103民初9727号民事调解书,就后续的租金支付方式约定为:对于2020年之后的房租,孙婷婷从2020年1月1日开始,按月支付我司房租及水电费(执行原租赁合同的约定),不允许拖欠任何费用,否则我司将保留诉讼的权利。但上述调解书生效后,我司未收到任何租金,孙婷婷已经拖欠2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金未付,已严重违反调解书及合同约定。2020年9月15日,我司委托律师向孙婷婷发出《律师函》,催讨孙婷婷拖欠租金,孙婷婷收函后,仍未支付相应款项。 鉴于上述情况,我司为维护合法权益,根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定诉至法院,望判如所请。 孙婷婷经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：2017年9月，城隍庙商管公司（原合肥城隍庙建设投资有限责任公司）作为出租方（甲方），孙婷婷作为承租方（乙方）双方签订了一份《房屋租赁合同》,约定孙婷婷承租城隍庙商管公司位于合肥城××庙××层，建筑面积648.34平方米的房屋，用于经营“酱骨传奇”品牌餐饮；房屋租赁期限自2017年9月1日起至2023年11月30日止；双方对每年的租金标准进行了详细的约定，其中第三年、第四年即2019年12月1日至2021年11月30日的年租金均为513486元；支付方式为先付后用，租金每二个月支付一次,孙婷婷应在每个支付期前30日，支付下期租金，如有逾期,则每逾期一日按逾期金额的1%支付违约金,逾期超过15天的,城隍庙商管公司有权解除合同；租赁期间产生的水电费、物业费等由孙婷婷自行承担，由城隍庙商管公司收取；合同还约定了违约责任，如孙婷婷未按约支付租金的，除须补交租金外，每迟付一天应按该房屋日租金的1%承担违约金；双方还特别约定，如因孙婷婷拖欠房屋租金或其他违约行为致使城隍庙商管公司采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用,包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等,均由孙婷婷承担。双方还约定了其他条款。 合同签订后，双方即依约履行，孙婷婷按约支付了租金和房屋租赁保证金38900元，城隍庙商管公司交付了案涉房屋，孙婷婷用于经营“酱骨传奇”品牌餐饮。后因孙婷婷出现拖欠租金行为，城隍庙商管公司于2019年10月8日诉至本院要求解除合同并支付欠付租金等，双方于2019年12月18日达成调解协议，并由本院出具了（2019）皖0103民初9727号民事调解书，该调解书中约定了，孙婷婷共计欠付2019年5月1日至219年12月31日的房租315094.65元，于2020年6月30日前一次性付清，否则应承担按同期人民银行贷款利率标准计算的利息；对于2020年房租，则从2020年1月1日开始，孙婷婷按月支付房租及水电费。 2020年5月8日，双方在一份《情况说明》上签字确认，将案涉房屋电表更换为插卡电表，当天电表度数为6000.9×50倍＝300045度电。 2020年9月15日，城隍庙商管公司委托安徽和源律师事务所向孙婷婷发出了一份《律师函》，要求孙婷婷支付拖欠租金等。 2020年11月5日和11月18日，城隍庙商管公司先后向孙婷婷发出两份《通知》，要求限期支付拖欠房租，否则将采取断电措施。 2020年11月19日，孙婷婷递交了《商铺退租申请书》，言明因2020年11月19日已被强行断电，当天即停业闭店，故现与城隍庙商管公司协商一致提出退租申请。 2021年1月15日，双方共同在一份《房屋现场交接清单》上签字确认，清单载明案涉房屋已于2020年11月18日按现状移交给城隍庙商管公司。 另查明，孙婷婷在经营过程中欠缴了部分水电费，其中2019年5月电表读数为4143度，电费单价为1.1元/度，而2019年5月至2020年6月期间（更换插卡式电表前），实际用电量为（6000.9度-4143度）×50倍=92895度，共计产生电费为92895度×1.1元/度=102184.5元。但孙婷婷在此期间实际仅支付了两次电费，分别为8250元和7000元，合计15250元，总计欠付电费为102184.5元-15250元=86934.5元。2019年5月至2020年6月期间，孙婷婷实际用水量为2924立方米，单价为3.7元/立方米，则共计产生水费2924立方米×3.7元/立方米＝10818.8元，孙婷婷实际支付的水费分别为2019年11月29日支付973.1元、2020年7月21日支付447.7元、2020年7月31日支付481元、2020年8月26日支付了481元、2020年9月24日支付了507元、2020年11月2日支付了580.9元，合计支付了3470.7元水费，则孙婷婷尚欠水费为10818.8元-3470.7元=7348.1元。以上欠付水费电费合计为94282.6元（7348.1元＋86934.5元） 还查明，2020年10月城隍庙商管公司与安徽和源律师事务所签订了《聘请律师代理合同》，委托该所律师代理与孙婷婷一案的诉讼活动，城隍庙商管公司为此支付了20900元律师费。 以上事实有城隍庙商管公司提交的《企业信用信息查询单》、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《民事调解书》、《通知》、《律师函》及回单、《情况说明》、《水电费通知单》、《收据》及《水电费收取明细单》、《通知》、《聘请律师代理合同》、发票以及当事人庭审陈述等在卷证实，本院据予以确认。 本院认为：城隍庙商管公司与孙婷婷之间签订的《房屋租赁合同》应为合法有效，双方均应按约履行。孙婷婷因承租期间拖欠租金被诉至法院，在城隍庙商管公司同意继续履行合同后，孙婷婷仍未按约支付房租，显已构成违约，应承担违约责任。 关于欠付租金，因双方在本院（2019）皖0103民初9727号民事调解书中确定了孙婷婷应支付截至2019年12月31日的租金，故城隍庙商管公司本次诉请自2020年1月1日起至2020年11月18日止的租金453579.3元（513486元／年÷12月×10月＋513486元／年÷12月÷30天×18天），本院予以支持。该欠付租金在扣除租赁保证金38900元后，即414679.3元（453579.3元－38900元），孙婷婷应予支付。 关于主张的腾退房屋和占用费，根据城隍庙商管公司提交的《商铺退铺申请书》和《房屋现场交接清单》可以确认双方已于2020年11月18日办理了案涉房屋的交接手续，则该两项主张均缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约金，因孙婷婷在合同履行期间一再拖欠租金，的确给城隍庙商管公司造成了损失，主要为资金占用期间的利息损失，本院酌定应由孙婷婷承担以欠付的租金414679.3元为基数，自2020年11月19日起至款清时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算的利息。 关于诉请欠付水电费94282.6元和实际支出的律师费20900元，因该两项费用均有合同依据，且已实际产生，孙婷婷应承担上述支付义务。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、孙婷婷于本判决生效后十日内支付合肥城隍庙商业运营管理有限公司欠付租金414679.3元，并承担以414679.3元为基数，自2020年11月19日起至款清时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算的利息； 二、孙婷婷于本判决生效后十日内支付合肥城隍庙商业运营管理有限公司欠付水电费94282.6元； 三、孙婷婷于本判决生效后十日内支付合肥城隍庙商业运营管理有限公司律师费20900元； 四、驳回合肥城隍庙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4337元，由合肥城隍庙商业运营管理有限公司负担947元，孙婷婷负担3390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年五月八日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。