湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初550号 原告：向英，女，1974年4月4日出生，苗族，居民，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：梁斌（原告向英的丈夫），男，1974年11月27日出生，苗族，农民，湖南省沅陵县人。代理权限：特别授权。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230598。代理权限：特别授权。 原告向英与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告向英及其委托诉讼代理人梁斌、被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向英向本院提出诉讼请求：1．判决被告天赐公司延期办理不动产权属证违反合同约定，向原告支付违约金38115.8元（自2017年6月25日起按日向原告向英支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年7月16日共1130天）；2．判决被告天赐公司返还多收的办证费7947元，并按照民间借贷月利率1.3%计算从2016年1月26日支付至实际支付之日止的利息，本息共计14662.22元；3．判决被告天赐公司返还多收的购房款2632元并支付利息（从2014年8月1日起按月利率1.3%计算至被告支付之日止），本息合计为5335.06元；4．判决被告天赐公司返还不动产权证给原告；5．由被告负担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月14日原被告签订《沅陵县商品房买卖合同》，约定被告将位于XXXXXXX号房，作价337308元出售给原告。原告按照合同约定交纳了22万元首付款，剩余12万元以贷款方式支付给被告。同时合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，交付房屋365日办理初始登记，初始登记后360日内办理房屋权属证明。但被告未按照合同约定办理房屋权属证明，直至2020年7月30日方才办理好权属证明，被告违约天数为1130日，按照合同约定日万分之一计算违约金即一天33.7308元，计算为38115.8元。2016年1月26日，被告向原告收取办证费用7947元，在2020年4月24日被告又要求原告自己去到税务及办证部门缴纳费用，原告再次缴纳了费用，但原告至今尚未拿到房屋的不动产权证书。此外，原、被告约定房价款是337308元，实际成交价也是337308元，而被告向原告收取了340000元，多收房款2632元。综上，被告违反合同约定，应当支付违约金，应当返还收取的办证费用并支付利息，应当返还多收的房价款并支付利息，应当向原告返还不动产权证书。 被告天赐公司辩称：1.2014年7月14日，原、被告在商品房买卖合同中约定的交房时间是2015年6月30日，但原告并未在约定的时间办理房屋交接手续。2016年1月25日原告才在房屋验收表上签字确认收房，依据原告在房屋验收表上的签字可以证实本案房屋的实际交付时间为2016年1月25日，而不是2015年6月30日；2.本案中是合同纠纷，原告要求被告支付合同违约的违约金，没有证据证实被告违约，违约金数额的计算也没有依据，该诉讼请求应予驳回。原告要求返还本金并支付利息，与本案的法律关系不同，不能合并审理，应予驳回。3.不动产权证属证书的权利人享有该不动产证明，《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日公布实施后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证，原、被告在合同中约定办理的房屋所有权证和土地使用权证由不动产权证取代，新规实施后过渡期长，办证机关成立滞后，造成办证时间推后，应考虑这一客观原因，不能一味苛求被告、归责被告，而让被告承担责任。4.被告收到房款是337308元，原告主张缴纳34万元，称被告多收了2632元，在数额上就有问题，应该是2692元。没有证据证明原告已经多交了2632元购房款，按照1.3%的借贷月利率支付利息，也没有法律依据。5.原告所购买的住房面积比预售约定的面积大，原告尚没有将增加面积的房款交清，原告只要补交房款并缴纳相应税费后，原告就可与被告办理房产证的交接手续。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告天赐公司是2010年1月27日登记设立的自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产开发与销售、建筑材料销售及矿产品销售（不含煤炭），经营期限为2010年1月27日至2030年1月26日。 2014年7月14日，原告向英与被告天赐公司签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》，合同编号为2014XXXX1503。合同约定的主要内容有：买受人向英购买出卖人天赐公司开发的XXXXXXX号商品房，建筑面积109.43平方米；单价3082.41元/㎡，总价款为337308元；首付款（含定金）217308元于2014年7月14日支付，剩余房款120000元采用银行按揭贷款方式付款。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任、产权登记、物业服务、争议的解决等进行了约定。其中与本案争议有关的约定如下： 面积确认及面积差异处理的约定。合同第八条约定，约定建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积即房产局测绘大队实测建筑面积为准，按本合同单价实行多退少补。 交付期限与房屋交接的约定。合同第十条中约定，出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按“视同买受人已验收并交接房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，并按标准缴纳物业管理费……”方式处理。该合同的附件四《合同补充协议》中第四条亦对房产交接相关事宜作了约定，“1、买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房时期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，……”，“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”。 产权登记的约定。该合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”处理；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金”处理。双方还在《合同补充协议》第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。 合同签订当日，原告向英交付了首付款217308元（含定金），随后被告天赐公司配合原告向英办理了银行按揭贷款手续。2014年8月1日，原告向英与中国工商银行股份有限公司沅陵支行签订个人购房借款合同，向银行借款120000元，约定贷款收款账户为被告天赐公司在中国工商银行沅陵支行的账号为XXXXXXX账户，被告天赐公司收到了该按揭贷款。2014年8月26日，被告天赐公司以收取XXXXXXXX号商品房办证费的名义向原告向英收取10971元，该部分收费为银行按揭部分收费，包括预告手续费、预抵押办理登记费、手续费、档案查阅费、图纸费、印花税、保险费、维修基金。2015年6月30日前，被告天赐公司开发的XXXXXXXX号商品房已相继向买受人交房，原告向英于2016年1月25日办理了收房手续，在房屋移交验收表上签字并表示同意接收。2016年1月26日，被告天赐公司再次以收取XXXXXXXX号商品房办证费的名义向原告向英收取7947元，该部分收费项目包括房产交易税6746元、交易手续费328元、成果利用费100元、产权登记费80元、档案利用费40元、印花税5元、房产证工本费10元、装修税400元、国土证工本费33元、国土证印花税5、测绘费200元。 2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心揭牌成立，将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。此后被告天赐公司在办理不动产权证书中，告知原告向英没有缴纳房屋交易契税，要求原告向英到税务局补交交易契税，原告向英于2020年4月26日向税务机关缴纳房屋交易契税4818.69元。2020年7月30日，被告天赐公司办好了XXXXXXXX号商品房《不动产权证书》，证号为湘（2020）沅陵县不动产权第000XXXX号，房屋所有权人为向英，房屋建筑面积111.60平方米，超出合同面积2.17平方米。因原告向英未补缴购房款，该湘（2020）沅陵县不动产权第000XXXX号《不动产权证书》存放在被告天赐公司。 以上事实有原、被告的当庭陈述及《沅陵县商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、发票号为6000XXXX号预收款专用凭证、税收完成证明代收代缴项目及标准、002XXXX号收据、200XXXX号收据、权证信息、房屋移交验收表等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方所签订的《沅陵县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并在成立时生效，该合同签订后对合同双方当事人具有法律约束力，合同的双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。在合同的履行中，义务人不履行合同义务或者履行义务不符合合同的约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点在于原、被告双方是否按照约定履行了自己的主要义务。 被告天赐公司是否完成交房的义务及违约责任的承担。被告天赐公司作为出卖方在本案中的主要义务是交付合同标的物即交付出售的商品房。被告天赐公司的交付行为包括移交实物、不动产产权证书的办理与交付。原、被告就商品房实物的交付时间、迟延办证的时间存在争议。 原、被告虽在合同的第十条中约定在2015年6月30日前交房，因买受人原因未能接受房屋视同交房等内容，但在现实中因生活、工作等原因，存在为数不少的买受人不及时收房情况，导致出卖人承担更多的义务与风险，该条约定诣在敦促买受人接受合同的标的物，对合同的标的物进行管理。原、被告在合同的第十一条及《合同补充协议》中对交接合同的标的物的方式及违约责任的约定更为明确，原、被告交接标的物应以约定的签署房屋交接单即房屋移交验收表为准。原、被告双方签署房屋移交验收表的时间为2016年1月25日，这也是原、被告实际交接房屋之日。依据合同第十七条“出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证”的约定，被告天赐公司应在房屋交付后的第725日办好不动产权证书，而被告天赐公司办理不动产权证书的时间是2020年7月30日，是交房后的第1647天才办好产权证书。原、被告签订合同后，不动产的产权登记发生了变化，登记机关亦变为不动产登记中心，可能导致办证的迟延，被告天赐公司作为代办不动产权证的义务人，应当及时主动的与原告向英进行协商，适当变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未向原告向英提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务。因此，被告天赐公司在办理产权证书上怠于履行义务，逾期922天办理产权证书，存在违约事实，但逾期时间并非原告向英主张的1130天。被告天赐公司办证违约，应继续履行交付不动产产权证书的义务，并按照“自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”的约定向原告向英支付违约金。被告天赐公司提出的“没有证据证实被告违约，违约金数额的计算也没有依据，应予驳回”，该抗辩意见违背事实，抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 原告向英是否完成支付房款及费用的义务及对原告向英相关诉讼请求的处理意见。依照合同约定被告向英作为买受人有支付价款与必要费用的义务，被告向英应当向被告天赐公司支付购房价款，并承担相应的契税与办证费用。合同第四条约定的总价款为337308元是依据面积109.43平方米与单价3082.41元计算得出的价款，但原告向英所购买的该房其产权登记建筑面积为111.60平方米，超出合同面积2.17平方米，该房的最终价款应为343997元，依据合同第十条与第八条的约定，原告向英应当向被告天赐公司支付购房款343997元。在合同签订后，原告向英先后支付购房款337308元，支付被告天赐公司代收代缴的各种费用18918元，其收费单位分别是银行与房产、国土、税务等行政管理机关，是原告向英购买商品房贷款、办理产权证书等必要的支出。在该代收代缴的费用中有6746元为房屋交易税，被告天赐公司代收后没有向税务部门缴纳，之后原告向英自己缴纳商品房的交易税。被告天赐公司代收的6746元不存在再次向税务机关缴纳交易税，该款应为原告向英所有。从原告向英履行付款义务的情况来看，原告向英尚欠购房价款6689元，履行付款义务存在瑕疵，但可以用多交的费用采取补救措施弥补履行义务的缺陷，原告向英多交的费用与欠交的房款相抵后，原告向英在被告天赐公司的账户上仍有57元余额。原告向英要求被告天赐公司返还多收的办证费用7947元、返还多收的房款2632元并支付利息的诉讼请求，缺乏事实依据，理由不能成立。被告天赐公司占有使用归原告向英所有的57元没有法律依据，也使原告向英利益受损，应将该款退还给原告向英，并从占有之日起按中国人民银行公布的贷款市场报价利率向原告向英支付利息。 综上所述，被告天赐公司在《沅陵县商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务、交付证书的义务，已构成违约，应当继续履行交付《不动产权证书》的义务，并向原告向英支付违约金31716.5元（34.3997元/天×922天），原告向英要求被告天赐公司支付违约金38115.8元，事实依据不足，对超出31716.5元的诉讼请求，本院不予支持；被告天赐公司多收原告向英费用57元，应由被告天赐公司予以返还，并从该款占有之日即2016年1月26日起按中国人民银行公布的贷款市场报价利率向原告向英支付利息。原告向英的其他诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，请求的理由亦不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百二十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第九百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司向原告向英交付XXXXXXXX号商品房《不动产权证书》； 二、被告沅陵天赐房地产开发有限公司向原告向英支付违约金31716.5元，限判决生效后十日内一次性付清； 三、被告沅陵天赐房地产开发有限公司向原告向英返还57元，并支付利息（利息按中国人民银行公布的贷款市场报价利率计算，从2016年1月26日起计算至57元本金支付之日止），限判决生效后十日内一次性付清； 四、驳回原告向英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252元，由原告向英负担560元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担692元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 张 辉 二〇二一年五月十三日 书记员 向馨然 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百八十七条得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的，受损失的人可以请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。