四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1123民初699号 原告：闵俊芳，女，生于1974年10月21日，汉族，居民，住四川省犍为县。 被告：袁滔，女，生于1988年1月22日，汉族，农民，住四川省犍为县。 原告闵俊芳与被告袁滔买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告闵俊芳、被告袁滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告闵俊芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的买卖协议；2.判决被告双倍退还原告定金40000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经中介介绍购买被告犍为县房屋，原、被告于2020年9月29日协商交付定金20000元整，双方约定2020年10月15日交房。若买方不买，则不退还定金20000元整；若卖方不卖则双倍退还定金40000元整，并出具《收条》一张。因房屋需解押才能公证，故原被告协商，等被告办理完该房屋解押手续后，再与原告办理公证手续。被告在办理完解押手续后，不配合原告办理公证手续，被告自称现该房屋已过户至母亲名下，不能履行房屋买卖合同，因此原告要求解除原、被告之间的房屋买卖协议，并双倍退还原告支付的定金40000元，多次协商未果，原告出于无奈特诉至法院。 被告袁滔辩称，一、被告袁滔现有一套住房，位于犍为县房屋，经中介方钟小燕介绍，讲好的房屋价格359800元，由闵俊芳在微信上转了20000元的定金给我。二、原、被双方约定好，2020年9月29日协商交付定金20000元后，于2020年10月15日交房，若买方不买则不退还定金20000元，若卖方不卖则双倍退还40000元，中介方钟小燕打了一张收条，收到闵俊芳交来买房的定金20000元，我于10月15日将住房的所有物品搬出来了，10月15日由闵俊芳、钟小燕来看了房，对方说交20万元，公证后交剩余余款，并说2021年1月31日前过户。我不同意，因过户时间太久，就开始扯筋了，以种种因素没有达到共识。三、原告方没有得到被告的要求后，就叫我还她40000元钱，并给双方的中介费7100元，我不同意，在此期间，我用微信转了20000元给钟小燕，她没有收，钟小燕说是闵俊芳叫她不收的；四、我抵押的房屋是2020年11月11日拿到抵押的房产证，并告知钟小燕三日之内，叫闵俊芳过户交钱，三日内没有回音。我问她们房子是不是不买了，对方钟小燕给我说，他弟弟没有回来，所以说只能到公证处办理，被告说不公证，直接于2020年11月底过户完，钟小燕给我说闵俊芳不同意，在此没有回音了，我于11月26日给钟小燕打电话说，房子是不是你们不买了，如果你们不买了，我就要过户给我的父母亲，因为我的爱人是部队现役军人，他有住房公积金，我们可以按揭一套住房，部队规定，我们夫妻名下无房产，所以必须将房产过给我的父母名下，我于11月30日过户给了我的父母亲。2020年12月3日签定了购买另一套的住房合同。五、原告和被告在买卖中，原告不遵守买卖的信用，次次不配合被告办理过户手续，为此只谈到了被告的责任，没有谈到原告的责任，因此原告要求被告双倍退还4万元的定金，是没有法律依据来支撑的，所以要求人民法院驳回原告的诉讼要求。 经审理查明，袁滔名下原有位于犍为县住房一套。2020年9月29日，袁滔向闵俊芳出具《收条》，该收条载明：今收到闵俊芳购买犍为县房屋购房定金20000元；该房屋总成交价为359800元，房产证号为犍房权证犍为字第××号，双方约定于2020年10月15日交房，该房屋现处于抵押状态，房主袁滔于2020年9月30日办理解押手续，解押后马上办理该房屋公证手续，并办理一张农村信用社卡（本银行卡一年之内不能注销）；违约责任：该房屋双方已成交，若买方不买则不退还定金20000元，若卖方不卖则双倍退还40000元。同日，闵俊芳通过其建设银行账户（62170036500********）收到了购房定金20000元。 2020年10月14日-2020年11月26日，袁滔与闵俊芳通过房屋中介钟小燕就房款如何交付、房屋何时过户进行了多次协商未达成一致。10月15日袁滔通过微信向房屋中介钟小燕退回定金20,000元，该款未被收取后退回了袁滔账户。微信聊天记录显示袁滔与闵俊芳就案涉房屋何时过户一直存在争议：袁滔要求最迟于2020年11月30日前完成房屋交易和过户，闵俊芳坚持先予签订合同公证，最迟于2021年1月31日完成案涉房屋的过户手续。 2020年11月30日，袁滔将其位于玉津镇××路北段××单元××号的房屋过户至其父亲袁国华、车淑琼名下。 另查明，袁滔与闵俊芳因协商不成未另行签订书面的房屋买卖合同，庭审中双方确定于2020年10月15日达成了口头协议，该口头协议大致内容为：闵俊芳先交2万元定金，房屋因在银行抵押，需解押出来后双方签订正式的房屋买卖合同，闵俊芳再付袁滔20万元房款之后，双方到公证处公证过户到闵俊芳弟弟名下，闵俊芳再给付袁滔购房款尾款。 认定上述事实，有经庭审质证的证据：原、被告身份证复印件，《收条》、微信聊天记录，袁滔、车淑琼、袁国华个人及家庭房屋信息记录，原、被告双方在庭审中的陈述等。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币的一种担保合同。本案争议焦点在于：1.原、被告双方的主合同（房屋买卖合同）及从合同（定金合同）是否成立，合同是否合法有效；2.如房屋买卖合同成立并合法有效，原、被告谁违约在先或根本性违约，被告是否应承担双倍返还定金的违约责任。 一、原告闵俊芳与被告袁滔之间的房屋买卖合同以及定金合同是否成立，其合同是否合法有效。 被告袁滔作为案涉房屋所有权人，有权将案涉房屋出售给原告闵俊芳。二人于签订定金合同当日就房屋价款、交易方式、违约责任等予以了明确；双方又于2020年10月15日通过与房产中介案外人协商确定了具体的交易细节。因此，本院认定原、被告形成了关于案涉房屋买卖的口头协议，该协议系原、被告双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议约定履行各自合同义务。 原告闵俊芳向被告袁滔实际交付了购房定金20,000元，被告袁滔也向原告出具了《收条》，原、被告之间的定金合同成立并自被告收到定金之日既已生效。 二、如房屋买卖合同成立并合法有效，原、被告谁违约在先或根本性违约，被告是否应承担双倍返还定金的违约责任。 原告闵俊芳向被告袁滔签订的《定金合同》以及双方口头协议均对案涉房屋的过户期限未予明确约定，原、被告双方通过微信协商也未达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四、五款以及第一百三十九条的规定，属于“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的”情形。被告袁滔要求最迟于2020年11月30日前办理案涉房屋过户手续，先于原告闵俊芳要求的在2021年1月31日前完成案涉房屋的过户，依照《中华人民共和国合同》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”的规定，再结合被告袁滔按时解除案涉房屋的抵押并搬离案涉房屋，不能认定被告袁滔存在违反《定金合同》和案涉口头房屋合同的约定。 原、被告双方的微信聊天记录能够证明双方已于2020年11月30日之前即就解除合同达成了合意，因此该房屋买卖合同已于2020年11月30日解除。对原告闵俊芳要求解除与被告袁滔的房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。 因原、被告双方未签订书面的房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同的解除不能认定系原、被告一方违约导致。故原告闵俊芳要求被告承担双倍返还定金40,000元的诉讼请求，本院不予支持，但被告袁滔应当退还原告购房定金20,000元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）款、第九十三条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百三十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、由被告袁滔在本判决生效之日起十五日内返还原告闵俊芳定金20,000元； 二、驳回原告闵俊芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取400元（已由原告闵俊芳预缴），由被告袁滔承担300元，原告闵俊芳自行负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  韩俊 二〇二一年五月十一日 书记员  何岸 附：本判决书所适用的法律条文。 《中华人民共和国民法通则》 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： （一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 （二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 （三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 （四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。 3.《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。