安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初1732号 原告:安徽创智商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇通淝小区门面房253号商铺，统一社会信用代码91341521395939628U。 法定代表人:束飞军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周登峰，安徽孟德春律师事务所律师。 被告：寿县兴盛商务宾馆有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇瑶海大市场6号楼3、4楼，统一社会信用代码91340422MA2RB9D37H。 法定代表人:毕兴盛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李韵歌,安徽寿州律师事务所律师。 原告安徽创智商业运营管理有限公司（以下简称创智公司）与被告寿县兴盛商务宾馆有限公司（以下简称兴盛宾馆公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告创智公司的委托诉讼代理人周登峰、被告兴盛宾馆公司的法定代表人毕兴盛及其委托诉讼代理人李韵歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创智公司向本院提出诉讼请求：1.判决兴盛宾馆公司支付创智公司运营管理费92988元；2.本案诉讼费由兴盛宾馆公司承担。 事实与理由：2017年11月15日创智公司与兴盛宾馆公司签订《商铺租赁管理合同书》、《补充协议书》，约定创智公司受产权人委托，代为将位于瑶海大市场6号楼3层、4层整层出租给兴盛宾馆公司;租赁期限2018年1月1日至2027年12月31日;租期内第一年免收运营管理费，第二年应收运营管理费39852元，第三年应收运营管理费53136元。兴盛宾馆公司入驻商场以来，一直没有缴纳运营管理费，期间创智公司曾多次找兴盛宾馆公司协商解决，但兴盛宾馆公司拒绝沟通，为维护创智公司的合法权益，特具状起诉。 兴盛宾馆公司辩称，1.合同约定创智公司租赁给兴盛宾馆公司的商铺为6号楼3层、4层，但创智公司至今未交付全部商铺，将本应租赁给兴盛宾馆公司的部分区域用于物业消防控制室、通讯机房、物业杂物间、卫生间使用，创智公司属于先履行一方，未履行合同全部交付义务在先，作为后履行合同义务的一方有权拒绝交纳费用。 2.创智公司诉请的市场运营管理费是建立在创智公司正常履行管理、服务的责任，但创智公司存在虚假承诺、不作为、强行停水行为，消防水管泄漏、消防设施和系统无人管理、问题不解决、存在高危因素、公共区域设施不维修不处理等行为，造成创智公司宾馆物品损毁，不能正常经营被迫停业，住宿合同不能履行，相关损失十几万，请求一并调解处理，调解不成，将另案起诉。 3.兴盛宾馆公司履行合同期内，2020年正值新冠状病毒爆发期间，兴盛宾馆公司作为公共营业服务场所，受到新型冠状病毒不可抗力的影响，人员减少甚至不外出，经营收入必然减少，仍继续按照原合同条款履行，明显对兴盛宾馆公司不利，显失公平。 综上所述，请求法庭依法驳回创智公司诉请或酌情调整并降低运营管理费。 本院经审理认定事实如下：创智公司经产权人委托，于2018年1月10日与兴盛宾馆公司签订《寿县瑶海综合大市场商铺租赁管理合同》，双方又于2018年5月1日签订了《补充协议书》。约定将寿县瑶海综合大市场6栋3层、4层整层商铺出租给兴盛宾馆公司从事商业经营活动并代收租金；租赁期间为2018年1月1日至2027年12月31日；商铺建筑面积为2213.99平方米（实际面积以房管局最终测绘面积为准），其中第3层为1024.1平方米，第四层为1189.89平方米。市场运营管理费单价为2元/平方米/月，三年市场运营管理费免12个月，第一年运营管理费为0元；第二年运营管理费总额为39852元；第三年运营管理费总额为53136元。 另查明：××爆发后，在2020年2月至4月对合同履行地的生产经营、生活造成巨大的影响。4月后逐渐恢复生产经营。 上述事实有《寿县瑶海综合大市场商铺租赁管理合同》、《补充协议书》；情况说明、签约审批单予以证实。 本院认为，根据双方诉辩意见，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点为兴盛宾馆公司抗辩理由能否成立，创智公司的诉讼请求能否得到支持。下面予以评议： 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”创智公司与兴盛宾馆公司签订的《寿县瑶海综合大市场商铺租赁管理合同》与《补充协议书》，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按约定履行合同义务。 兴盛宾馆公司应按照约定支付创智公司运营管理费。兴盛宾馆公司辩称3层部分区域用于物业消防控制室、通讯机房、物业杂物间、卫生间使用，未能交付全部商铺，其有权行使先履行抗辩权，经查，商铺3层建筑面积为1024.1平方米，租赁面积上不包括上述区域面积，故兴盛宾馆公司辩称创智公司未能交付全部商铺的理由不成立。兴盛宾馆公司辩称创智公司存在虚假承诺、不作为、强行停水等行为，造成创智公司宾馆物品损毁，不能正常经营被迫停业，因提供的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的后果，故本院对兴盛宾馆公司抗辩理由不予采纳。兴盛宾馆公司辩称2020年××爆发期间，受到××不可抗力的影响，仍继续按照原合同条款履行，明显对兴盛宾馆公司不利，显失公平，本院认为，××属于不可抗力现象，对生产经营、生活等产出相应的影响，寿县的××疫情影响主要在2020年2月至4月的两个月期间，该期间的运营管理费应予以免除，其他期间应按照约定履行义务。 综上所述，兴盛宾馆公司应支付创智公司运营管理费用39852元+【53136元-（53136元÷12个月）×2】=84132元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、寿县兴盛商务宾馆有限公司于本判决生效后十日内一次性支付安徽创智商业运营管理有限公司运营管理费84132元； 二、驳回安徽创智商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1062元（安徽创智商业运营管理有限公司已预交），由安徽创智商业运营管理有限公司负担110元，由寿县兴盛商务宾馆有限公司952元，于判决书生效之日起七日内直接向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 员 顾正明 二〇二一年五月十四日 法官助理 徐正亮 书 记 员 鲍淮和 附一：法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：本院案款账户 户名：寿县人民法院其他案款 开户行：中国邮政储蓄银行寿县支行。 账号：1006××××5986。 附三：本院诉讼费账户 户名：寿县非税收入征收管理局 开户银行：邮储银行寿县十字街支行 账号：×××01。