广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3048号原告（案外人）：王树波，男，汉族，1977年1月18日出生，现住广东省深圳市龙岗区×××××。委托诉讼代理人：吴智勇，广东信谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁若，广东信谨律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司梅州城区支行，统一社会信用代码914×××××××××××742B，住所广东省梅州市××××（变电站侧）。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：孙文政，广东义致律师事务所律师。第三人（被执行人）：张小花，女，汉族，1979年1月8日出生，，住址广东省梅州市丰顺县×，现被羁押于广东省女子监狱。原告王树波诉被告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行（以下简称农业银行梅州城区支行）、第三人张小花案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树波及其委托诉讼代理人吴智勇律师、农业银行梅州城区支行的委托诉讼代理人孙文政律师到庭参加诉讼。第三人张小花因被关押在广东省女子监狱未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决不得强制执行[案号（2018）粤1402执410号]张小花名下的位于深圳市×××统建楼××（不动产权证书号：××）50%的份额房屋；2.判决解除对张小花名下的位于深圳市××统建楼××（不动产权证书号：××）50%的份额房屋的查封；3.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2007年7月6日在深圳市布吉镇与张小花就深圳市××统建楼××(不动产权证书号：××)的房产买卖，双方签订了《房地产买卖预约合同》。为确保双方签订《房地产买卖预约合同》的真实性、合法性和意思自治，广东尧智律师事务所段邦湖律师对《房地产买卖预约合同》作了《见证词》。同日，张小花前夫成志林也亲笔签名捺印出具了《承诺书》。而对于《房地产买卖预约合同》中的203982元，原告于2007年7月9日，以现金方式一次性支付给张小花，并由其亲笔签名出具《收条》。其余的按揭款由申请人继续还贷。至此，原告取得了该房产的所有权利。因为该房产为统建楼仅有绿本《房地产证》，根据深圳规定绿本《房地产证》现不能过户，原告未能与张小花、成志林去办理该房产的过户手续，导致该房产目前还登记在张小花、成志林名下，但实际上该房产已于2007年7月6日由原告合法取得所有权利，从2007年7月6日开始，原告对该房产一直居住、管理、使用至今，原告负责缴纳水费、电费、宽带费、有线电视费、物业费、本体维修基金费等。2020年8月初，原告经查询，得知被告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行与张小花信用卡纠纷执行一案中，梅江区法院作出(2018)粤1402执410号之一执行裁定书，裁定对张小花所有的位于深圳市××统建楼××(不动产权证书号：××)50%的份额进行查封。原告于2020年8月19日向梅江区人民法院提出案外人执行异议申请书，梅江区人民法院于2020年9月2日作出执行裁定书[(2020)粤1402执异51号]，以原告与张小花之间签订的《房地产买卖预约合同》违背了现行法律和深圳经济特区有关政策的规定为由，驳回了原告的异议请求。原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为执行裁定书认定的事实和适用法律错误，《房地产买卖预约合同》是有效的，主要为：1、“绿本房”为非市场商品房，禁止上市流通是禁止办理物权转移登记(过户)，规范的是行政管理关系，而《物权法》第15条规定的物权与债权相分离原则，能否过户与合同效力没有关系。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，《房地产买卖预约合同》约定的过户手续无法办理，只会影响到合同的部分条款无法履行，但并不影响《房地产买卖预约合同》的效力。2、根据最高人民法院相关司法解释，合同效力与所有权和处分权也没有关系，即使卖方出售他人房屋，买卖合同也是有效的。房地产权登记部门不予办理过户登记行使的是行政管理职权，限制的是不动产物权的处分行为，只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响，并不影响合同的效力。3、确定合同效力只能依据《合同法》第52条，违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的，必须是全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规为依据，不包括深圳市等地方性法规或地方性行政规章。所以，执行裁定书依据深圳经济特区有关政策作为判案的依据是错误的。在本案中，《房地产买卖预约合同》约定如果以后能够办理产权过户手续，张小花应无条件协助办理。也就是说，涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至原告名下，不会发生转让过户的后果。因此，《房地产买卖预约合同》与限制条件并不冲突，该合同既不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方意思自治的结果，不损害社会公共利益。4、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》([2004]102号)规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，即深圳目前己经不存在集体土地，所有“绿本房”所占土地均为国有土地。5、《房地产买卖预约合同》有效。不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房，涉案绿本房初期也属于违法建筑，但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》申报确权发证后，使用权即合法化，《房地产买卖预约合同》有效。综上，原告认为《房地产买卖预约合同》是合法有效的，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梅江区人民法院执行裁定书[(2020)粤1402执异51号]是错误的，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。原告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据一、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据二、（2018）粤1402执410号之一执行裁定书原件，证明梅江区法院的执行裁定；证据三、房地产证原件，证明案涉房产目前还登记在张小花、成志林名下；证据四、2007年7月6日的承诺书原件、2007年7月9日的收条原件，证明张小花、成志林已收卖房款并将房产承诺转让；证据五、广东尧智律师事务所见证书原件，证明尧智律师所对房屋买卖合同进行见证；证据六、各种票据、单据原件一份，证明原告自2007年合法占有该房并缴交相关费用；证据七、（2020）粤1402执异51号执行裁定书原件，证明原告通过合法的途径向执行局提出案外人异议申请被驳回；证据八、深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法打印件，证明诉争的房屋土地已经收归为国有，不再是集体所有土地。被告辩称，一、涉案房屋实际产权人为张小花、成志林共有，原告非涉案房屋的权利人。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案涉案房屋登记于张小花、成志林名下，实际产权人为张小花、成志林共有，原告与张小花之间仅签订了《买卖预约合同》但并未办理过户登记手续，双方只存在合同之债关系，未发生物权变动。二、原告与第三人签订的《买卖预约合同》因违反《合同法》规定属无效合同。涉案房屋为政策性房屋具有公益性质，《房地产证》封面明确记载本证所记载的房地产不得买卖。因此，在未办理相应手续获取完全所有权的情况下，原告与第三人之间的买卖损害了社会公共利益，根据《合同法》第52条第（四）项损害社会公共利益的合同应当认定为无效的规定，涉案的《买卖预约合同》属无效合同。三、涉案房屋的性质为统建楼，产权证为绿本《房地产证》，禁止上市流通。统建楼（绿本《房地产证》）是通过政府的政策指引，给予了减免优惠，是国家的惠民政策性房屋，该房屋为非市场商品房，其销售对象为特定对象，所有权受到一定的限制，禁止在市场进行流通。且涉案房屋是根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理结果进行登记的，原告与张小花买卖涉案的政策性房屋违反相关规定，原告本身对涉案房屋不存在物权期待权，其权益理应不受法律保障。四、原告主张排除强制执行无任何法律依据，依法应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，首先该规定仅适用于合法合规的房屋交易，本案中涉案房屋在未办理相应手续前并不能作为商品房自由流通；其次，原告购买涉案房屋时并未举证证明其己支付全部价款，不符合本条第（三）项的规定；再者，根据最高院的指导意见，本条第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记，对“买受人自身原因”归纳包括了对政策限制的忽略，当合同当事人在政策不允许办理过户登记时，约定类似“待政策允许过户条件成就时进行过户”的条款系合同当事人为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，且原告在签订上述合同时对不能办理过户登记是知情的，属于对政策限制的故意无视，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，故该买受人的权利不能排除执行，此时更应当得到保护的是善意债权人的胜诉权益。因此，做出此类约定背后真正的目的其实是买卖双方了绕开房屋禁止过户的行政限制，在政策禁止不动产过户期间，自行对不动产予以处分，故深究双方房屋没有过户的真正原因仍然是对于政策限制的无视而造成的，此情形应视为因买受人自身原因未能过户。综上，答辩人为维护自己的合法权益，特作以上答辩，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人称，对原告起诉无异议。在诉讼过程中，本院依法调取梅州市梅江区人民法院(2018)粤1402执410号执行案卷正卷、梅州市梅江区人民法院(2020)粤1402执异51号执行案卷正卷。本案在法庭审理中，原告、被告就对方所举出的证据、法院调取的证据进行了质证，并发表了质证意见。对原、被告所举的证据，经双方质证三性无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：涉案房屋位于深圳市××统建楼××（房地产证号：深房地字第××号），房产的登记权利人为第三人张小花，成志林。2007年2月5日，深圳市中级人民法院作出（2007）深中法民一终字第427号民事调解书，涉案房屋归第三人张小花所有。2007年7月6日，第三人张小花与王树波、方如刁签订《房地产买卖预约合同》，原告王树波向第三人张小花购买涉案房屋。合同签订后，第三人张小花交付房屋给原告使用。原告于2007年7月9日向第三人张小花支付了购房款203980元。本院于2017年3月8日立案受理了农业银行梅州城区支行诉张小花信用卡纠纷一案，并于2017年10月31日作出（2017）粤1402民初477号民事判决书。因张小花未依约履行（2017）粤1402民初477号民事判决确定的义务，农业银行梅州城区支行于2018年4月13日向本院申请执行。执行过程中，本院依法作出（2018）粤1402执410号之一执行裁定书，查封了上述房产，并于2020年8月17日委托深圳市龙岗区人民法院协助执行。原告遂提出上述执行异议。本院于2020年9月2日作出（2020）粤1402执异51号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服（2020）粤1402执异51号执行裁定书，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩，第三人作出上述陈述。另查，涉案房屋是绿本房产证，证上记载“本证所记载的房地产不得买卖”。张小花出卖涉案房屋时已告知原告房屋不能过户。本院认为：本案争议的焦点是原告对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复以案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一、第三人张小花与王树波签订的《房地产买卖预约合同》违背当时的法律和深圳特区有关政策的规定，不属于合法有效的书面买卖合同；第二、第三人张小花已告知王树波涉案房屋不能过户，王树波对涉案房屋不能过户是明知的，属于对政策限制的故意无视，由此造成未过户应视为因买受人自身原因未办理过户登记，综上，原告王树波对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，故本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王树波的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告王树波已预交此款），由原告王树波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  肖俊峰人民陪审员  曾庆新人民陪审员  何 健二〇二一年五月七日书 记 员  房闻姬