湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6246号上诉人（原审被告）：王玲，女，1985年9月13日出生，汉族，住湖南省攸县。被上诉人(原审原告)：上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司，住所地湖南省长沙市天心区新电路86号。负责人：张宇峰。委托诉讼代理人：胥力文，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。上诉人王玲因与被上诉人上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司(以下简称红星欧丽洛雅湖南分公司)租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王玲上诉请求：一、撤销（2021）湘0103民初238号判决;二、改判被上诉人返还多扣除的24035.51元；三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院判定合同解除时间错误，2019年11月17日是合同签订时约定的时间，但实际上被上诉人由于上诉人的商场管理不当导致生意惨淡，营业无法维系，在上诉人于2019年7月19日收到被上诉人《展位收回通知》后，上诉人于2019年7月21日就搬出了被上诉人的商场，终止了租赁关系，故应当将2019年7月21日认定为合同解除之间。二、由于原审法院的事实认定错误导致上诉人的租金计算周期多增加了3个月零26天。直接导致上诉人因此的经济损失达24035.51元，应当改判被上诉人向上诉人返还24035.51元的不当得利。红星欧丽洛雅湖南分公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。租赁合同的周期从2018年到2019年11月17日，合同终止时间应为2019年11月17日。2、《展位收回通知》仅为催缴租金的清单，不能作为合同终止的实际时间的证据。3、王玲作为有民事行为能力的人应当能够意料到投资风险才愿意本商场签订租赁合同。4、一审、二审诉讼费用王玲应当支付。红星欧丽洛雅湖南分公司向一审法院起诉请求:1、判令被告支付拖欠费用48176.93元及违约金3558.78元，共计51735.71元；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月17日，湖南长燃丽城置业发展有限公司（出租方，以下简称长燃公司）、原告（管理方）、被告（承租方）签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，其中第一部分“专用条款”主要约定：一、展位编号及位置为：20287-AF04-T8-99144，位于一号馆F4D8030，经营品牌为朴墅门窗，品类为建材-窗-窗；二、展位实测面积为113.159平方米，公摊系数为1.56，折合计租数量为176.53平方米；二、承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向原告支付管理费（原告就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。租金单价为40元/平方米/月，市场推广费单价为24元/平方米/月，管理费单价为16元/平方米/月。上述费用的起始日期和截止日期均为2018年11月18日至2019年11月17日；三、出租方授权原告工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和原告此前签订的委托建设装饰和经营合同，原告有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至原告账户；四、承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金、市场推广费和管理费；五、租赁期和服务期限均自2018年11月18日至2019年11月17日止，出租方起算时间为2018年11月18日，付款周期均为三个月；六、承租方应于本合同签订当日向原告支付质量保证金30000元。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，应于起租日将展位交付给承租方。租金、市场推广费、管理费的原告自本合同终止之日起满三年后一次性返还质量保证金；七、若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款保证金。第二部分“通用条款”主要约定：承租方于本合同签订前已向原告支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。原告有权对承租方的经营行为实施承租方资质管理、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为管理、售后服务管理、商场日常管理等，主要包括：承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营门类；承租方应当遵守原告制定的关于商品价格、标价签及降价签的管理制度，并在商场内实施统一的“红星欧丽洛雅标价签”；原告有权对商场收银进行统一管理，承租方在商场内成交的全部交易，必须使用原告统一制定的定/销售货单并加盖原告售后服务章；原告有权统一组织各类促销活动，承租方应当积极参加；自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，不得迟于营业时间开张或早于营业时间关闭，等等。上述合同履行期间，被告未能依约按期交纳租金。原告遂于2019年12月3日向被告发出《租金预警通知》，称被告截至2019年11月17日尚欠租金42057.34元。此后被告仍未交纳租金等费用，遂酿成本案纠纷。原告于庭审中陈述，被告2018年11月18日至2019年11月17日期间共产生费用175588.50元，原告给予了被告70608.47元的审批优惠，剩余费用104980.03元;被告已向原告实际给付定金30000元、装修押金10000元，此外原告还扣取了被告17598.10元货款。上述款项共计57598.10元，除795元转为活动费外，余款56803.01元已经抵扣费用。另，原告于庭审中确认，案涉租赁场地所在商场于2018年11月18日统一开业，但当日实际达到开业条件、能够营业的商铺约为一半左右。该状况直至2020年7月后才有所好转，目前该商场出租率约为90%，开业率约为80%。基于该情况，原告给予了被告前述审批优惠。另查明，根据长燃公司出具的《情况说明》，案涉租赁场地所在地块系其自长沙电机厂有限责任公司（以下简称电机公司)处租赁，电机公司授权长燃公司对该地块所建红星欧丽洛雅环球博览中心商场进行运营管理，包括签订出租合同、收取费用等。长燃公司与原告签订了相关合作协议，授权其对被告商户进行租金收取及商场管理，并有权就被告拖欠租赁合同款项的行为提起诉讼。上述事实，有原告提交的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》、《租金预警通知》、《场地收回及货品变卖处理通知》、短信记录、微信聊天记录、欠费明细表等证据为证，并有庭审记录在卷佐证，足以认定。一审法院认为：原、被告双方及长燃公司签订的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。原告系案涉租赁场地的管理人，且经权利人许可，有权向被告收取租金、并就拖欠租金的行为提起诉讼。应当向原告给付尚欠费用，并承担相应的违约责任。关于被告应付费用的认定。租赁合同约定，被告每月应付费用由租金、市场推广费和管理费三部分构成，合计为80元/平方米/月。被告依约除履行一般承租人的义务外，其日常经营活动亦在一定程度上受到原告约束。依照权利义务相一致的原则，原告在确保承租场地正常使用之外，还需履行相关的管理和推广义务，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且双方均确认案涉商场存在营业商铺不足等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，一审法院依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告合同期间应交费用应当为169468.80元（80元/平方米/月×176.53平方米×12个月），在此基础上，一审法院将租金调整至按90%计算，即152521.92元。扣除原告给予的审批优惠70608.47元、被告支付和原告扣取的款项56803.01元，被告还应给付费用为25110.44元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告王玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司支付费用25110.44元;二、驳回原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1006元，减半收取503元，由被告王玲承担。正常使用之外，还需履行相关的管理和推广义务，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且双方均确认案涉商场存在营业商铺不足等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告合同期间应交费用应当为169468.80元（80元/平方米/月×176.53平方米×12个月），在此基础上，将租金调整至按90%计算，即152521.92元。扣除原告给予的审批优70608.47元、被告支付和原告扣取的款项56803.01元，被告还应给付费用为25110.44元。在本院二审中，上诉人王玲提交了两份新证据，证据一是上诉人的短信截屏，拟证明上诉人收到了被上诉人发送的《收回展位通知》，并于２０１９年７月１９日就收回了该展位。证据二是上诉人自制的会展开支账目，拟证明上诉人投资巨大却未见回报。本院认为证据一能够证明被上诉发送了《展位收回通知》，但由于上诉人并未提交展位确已于当日退回的证据，故该证据无法达到其证明目的。证据二与本案无关。因此对于这两份证据，本院均不予采信。本院认为，关于合同终止时间。被上诉人虽于２０１９年７月１9日向上诉人发送了《收回展位通知》，载明“如逾期仍未缴纳，已收定金不予退还，同时于2019年7月21日收回展位”，但该通知仅为要收回展会的意思表示，上诉人并举证证明其于2019年7月21日就与被上诉人办理了退回展位的交接手续。一审法院根据合同约定的租期认定合同于2019年11月17日终止，并由此计算出租金，并无不当。综上所述，上诉人王玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费４００元，由王玲负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年五月二十四日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。