上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3107号上诉人（原审被告）：上海碧卓实业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇朝阳路20号3幢211室。法定代表人：卢龚，总经理。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余林宏，男，1967年8月31日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：骆伟萍，女，1969年12月15日生，汉族，住上海市闵行区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许培頲，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人上海碧卓实业有限公司（以下简称碧卓公司）因与被上诉人余林宏、骆伟萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。碧卓公司上诉请求：改判驳回被上诉人余林宏、骆伟萍一审诉讼请求或发回重审，并由后者承担全部诉讼费用。事实和理由：双方签订的《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》属无效合同，合同标的厂房签约时未办理规划审批，且未开工建设；一审期间标的厂房虽建成，但未办理竣工验收手续，属在建工程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，未领取权属证书之房地产，不得转让。双方签订的《补充协议》《补充协议二》属无效合同，同理签约前被上诉人未实际占有、使用标的房屋，仅签约及支付部分购房款情况下，被上诉人“高价转售”给上诉人属“售楼花”，按前法亦属无效。《补充协议》《补充协议二》属《工业厂房买卖合同》及《购厂房补充协议》无效后的退款处理，原判据之判决上诉人多退赔“将近700万元”，属显失公平。余林宏、骆伟萍共同辩称：不同意上诉人碧卓公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、买卖合同属有效合同，本案不应适用上诉主张之《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条，而应适用第39条，属在建工程转让，应属有效。二、被上诉人2017年购买标的房屋，上诉人2019年回购标的房屋，结合房价上涨及资金占用情况，回购价应属合理。余林宏、骆伟萍向一审法院起诉请求：1、判令碧卓公司支付余林宏、骆伟萍回购款16，192，000元；2、判令碧卓公司支付余林宏、骆伟萍利息450，000元；3、判令碧卓公司支付余林宏、骆伟萍滞纳金（以10，780，000元为本金，从2020年3月25日开始计算至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）；4、判令碧卓公司支付余林宏、骆伟萍律师费、保险服务费合计326，455元。一审法院认定事实如下：上海市松江区车墩镇XX路XX号的土地为碧卓公司所有。土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业。2017年10月26日，碧卓公司（甲方、卖出方）与余林宏、骆伟萍（乙方、买入方）签订《工业厂房买卖合同》，约定，乙方购买甲方坐落于上海市松江区XX路XX号厂房整栋，厂房建筑面积2，880平方米（以今后的产权证为准）。土地使用权限为50年，自2005年12月5日到2055年12月4日，实际年限按产权证。转让价格为每平方米人民币陆仟柒佰柒拾元整（最后总价以产证面积与单价的乘积为准），总价为甲方净到手价，中介费由乙方承担。合同第三条约定了付款方式、期限和交房期：1、厂房总价分若干次付清，具体如下：（1）签约日乙方支付购房定金200万元整。（2）施工手续证件办好后，实际开工前，乙方付至厂房总价493万元整。（3）房屋结构封顶后，乙方付至厂房总价980万元整。（4）房屋竣工验收后，乙方付至厂房总价1，273万元整；至此乙方付至总房价的65％。（5）房屋验收完毕，拿到竣工验收备案表，乙方支付205万元整（最后价款以产证面积与单价的乘积为准）。（6）办妥相关产权转移交易手续当天，乙方支付472万元整（最后价款以产证面积与单价的乘积为准）。2、以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按合同总价的20％计；若甲方不能办理土地、房产二证，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按合同总价20％支付给乙方作为违约金。另，该合同还对税费承担、手续办理、用电事宜等进行了约定。同日，双方签订《购厂房补充协议》，约定经双方友好协商，每笔购房款项分别划至下列两个账户：（1）上海碧卓实业有限公司，上海农商银行松江支行，账号XXXXXXXXXXXXX7257。（2）卢某，中国工商银行上海市威宁路支行，账号XXXXXXXXXXXXXXX3776。具体金额如下：（1）签约付购房定金：划入上海碧卓实业有限公司账户140万元整；划入卢某账户60万元整。小计200万元整。（2）施工手续证件办好后，实际开工前：划入上海碧卓实业有限公司账户205万元整；划入卢某账户88万元整。小计293万元整。（3）房屋结构封顶后：划入上海碧卓实业有限公司账户341万元整；划入卢某账户146万元整。小计487万元整。（4）房屋竣工验收后：划入上海碧卓实业有限公司账户贰佰零伍万元整（小写：205万元）；划入卢某账户88万元整。小计293万元整。（5）拿到竣工验收备案表：划入卢某账户205万元整。（6）办妥相关产权转移交易手续当天：划入上海碧卓实业有限公司账户472万元整。以上购房款总计1，950万元整。2018年2月9日，碧卓公司获得以上土地的建设用地规划许可证。2019年4月12日，碧卓公司（甲方）与余林宏、骆伟萍（乙方）签订《补充协议》，约定，因甲方公司业务发展需要，需回收2018年出售给乙方的厂房，经双方协商确认，甲方以8，650元／平方米的价格回收乙方所购的厂房，总面积按原合同结算，除去乙方已支付甲方的房款外，甲方还应支付乙方合计2，069.20万元，收回的厂房不再转卖第三方。2、付款时间以办理厂房产证为节点，于办理厂房产证前支付款项，实现双方银货两讫；若甲方未全额支付房款，本补充协议无效，还是按原合同履行。2019年9月29日，碧卓公司（甲方）与余林宏、骆伟萍（乙方）签订《补充协议二》，约定，鉴于甲乙双方于2017年10月26日就上海市松江区XX路XX号建筑面积为2，880平方米的厂房整栋买卖事宜签署了《工业厂房买卖合同》、《购厂房补充协议》。其后，因甲方公司业务发展需要，需回购该厂房，故双方于2019年4月2日签署了《补充协议》，现经双方友好协商，就甲方回购厂房之相关事宜约定如下：第一条，甲乙双方约定厂房回购款总金额为20，692，000元整，该总金额不含税，即因本次厂房回购所产生的一切税费均由甲方自行承担。第二条，甲乙双方约定厂房回购款分三期进行支付：1、第一期，甲方应于2019年9月30日前向乙方支付厂房回购款100万元整；2、第二期，甲方应于2020年1月15日前向乙方支付厂房回购款1，428万元整；3、第三期，甲方应于2020年12月31日前向乙方支付剩余的第三期厂房回购款5，412，000元整；4、甲乙双方约定自2019年7月1日至2020年12月31日期间，剩余的第三期厂房回购款需以利息6％每年的标准计息，即甲方应向乙方支付利息（541.20万元＊6％／12＊17个月=460，020元），该利息款项于甲方向乙方支付尾款（即541.20万元）的同时一并结清。该合同第四条约定：1、甲乙双方应按照本协议约定的条款履行自身之义务，若甲方违反本协议约定的任一条款，乙方均有权要求甲方一次性向乙方支付本协议所约定的全部金额。若甲方无法一次性全款支付的，乙方有权解除2019年4月12日签署之《补充协议》取消厂房回购并按《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》之约定继续履行购买厂房之事宜；2、若甲方未能按照本协议约定的条款向乙方支付相应款项的，每逾期一日，则应按照逾期金额的万分之五向乙方支付每日的滞纳金。3、若任何一方违约的，违约方需承担另一方因本协议所产生的包括但不限于律师费、鉴定费、诉讼费等相关费用。另，2017年10月27日，余林宏向案外人卢某转账600，000元。碧卓公司出具相应收据。同日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司支付了1，400，000元。2018年2月12日，余林宏向案外人卢某转账1，940，000元。2018年2月11日，碧卓公司法定代表人出具收条，载明收到骆伟萍购房款2，000，000元，汇入卢某账户。2018年3月21日，余林宏向案外人卢某转账1，000，000元。碧卓公司开具相应金额的收据。2018年7月26日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司转账1，800，000元，碧卓公司载明收到上述房款。2018年8月1日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司转账3，000，000元，碧卓公司载明收到上述房款。2018年10月19日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司转账880，000元，碧卓公司载明收到上述房款。2018年10月19日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司转账2，050，000元，碧卓公司载明收到房款。2018年12月24日，余林宏、骆伟萍向碧卓公司转账2，050，000元，碧卓公司载明收到房款。2019年1月25日，余林宏、骆伟萍向案外人卢某转账500，000元，碧卓公司法定代表人卢龚确认收到以上款项。2019年9月29日至30日，碧卓公司转账余宏林1，000，000元。2020年1月22日，碧卓公司转账余宏林2，500，000元。2020年3月2日，碧卓公司转账余宏林500，000元。2020年3月23日至3月24日，碧卓公司转账余宏林500，000元。一审审理中，碧卓公司称系争房屋所在土地系2005年取得的土地使用权，目前建造的是二期地块，建造的是4栋厂房。第一期建造的是沿马路的办公楼，已经办理了产权证。目前二期地块的房屋是2017、2018年左右建设的。另余林宏、骆伟萍就本案诉讼委托律师代理，律师服务费300，000元。余林宏、骆伟萍就本案财产保全向阳光财产保险股份有限公司上海分公司支付了26，455元的保险服务费。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，余林宏、骆伟萍与碧卓公司签订的《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》《补充协议》和《补充协议二》均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，双方均应按照上述约定履行。根据上述约定，碧卓公司将房屋出售给余林宏、骆伟萍后又重新回购房屋，现余林宏、骆伟萍依据《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》已经支付应付房款，碧卓公司回购房屋后应当依据《补充协议》《补充协议二》支付对应房款。现碧卓公司仅支付4，500，000元房款，余林宏、骆伟萍要求碧卓公司支付欠付房款16，192，000元，与法不悖，予以支持。就余林宏、骆伟萍主张的450，000元利息，符合《补充协议二》第二条第四款的约定，现余林宏、骆伟萍自愿减少合同约定的利息主张，予以支持。就余林宏、骆伟萍主张的滞纳金，根据《补充协议二》第四条第二款的约定，每逾期一日，应按照合同逾期金额的万分之五支付每日的滞纳金。根据《补充协议二》约定碧卓公司应当于2020年1月15日前支付余林宏、骆伟萍15，280，000元，现碧卓公司在2020年3月24日前支付了4，500，000元，故余林宏、骆伟萍以10，780，000元为基数，从2020年3月25日开始主张实际支付期间，按日万分之五标准主张滞纳金，符合合同约定，予以支持。根据合同约定，一方违约，违约方需赔偿另一方因协议产生的包括但不限于律师费、鉴定费、诉讼费等相关费用，据此对本案中就余林宏、骆伟萍主张的律师费用和财产保全保险服务费，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第一百零七条之规定，于2020年12月21日作出判决：一、上海碧卓实业有限公司于判决生效之日起十日内支付余林宏、骆伟萍房款16，192，000元；二、上海碧卓实业有限公司于判决生效之日起十日内支付余林宏、骆伟萍利息450，000元；三、上海碧卓实业有限公司于判决生效之日起十日内支付余林宏、骆伟萍逾期付款滞纳金（以10，780，000元为本金，从2020年3月25日起计算至实际支付之日止，按日万分之五计算）；四、上海碧卓实业有限公司于判决生效之日起十日内支付余林宏、骆伟萍律师费和保险服务费合计326，455元。案件受理费127，778元，财产保全费5，000元，合计诉讼费用132，778元，由上海碧卓实业有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人碧卓公司与被上诉人余林宏、骆伟萍签订的《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》《补充协议》和《补充协议二》系双方真实意思表示，经查未违反强制性法律规定，上诉人主张所谓标的房屋买卖违法等缺乏基本法律依据，本院不能采纳，双方由之建立的房屋买卖合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。双方均应按照上述约定履行。查碧卓公司将房屋出售给余林宏、骆伟萍后又重新回购房屋，余林宏、骆伟萍依据《工业厂房买卖合同》《购厂房补充协议》已经支付应付房款，碧卓公司回购房屋后应当依据《补充协议》《补充协议二》支付约定房款，违者应承担违约责任，原判据之裁判有据，本院应予维持。综上所述，碧卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127，778元，由上海碧卓实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军二〇二一年五月二十七日法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……