河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终348号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：高钰博，男，汉族，1999年8月6日出生，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人高钰博、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人高钰博的委托诉讼代理人李文举，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销（2020）豫01民初1260号民事判决书并改判驳回高钰博的诉讼请求;二、本案诉讼费用由高钰博承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,高钰博不是权利人，一审法院违法认定高钰博是权利人。二、一审法院认定高钰博在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。首先,在一审举证质证环节,高钰博只提供了乔静与昌鼎公司签订的认购协议书原件,不能提交高钰博签订的认购协议书原件，乔静当庭表示自己没有签过认购协议书。因此高钰博签订的认购协议书复印件与乔静签订的认购协议书原件必有一个是伪造的，本案有虚假诉讼的嫌疑。其次，本案中高钰博提供的认购协议书对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。再次,根据认购协议书第五条第二项，认购协议书不能认定为商品房买卖合同。三、一审法院违法认定案涉房屋高钰博是用来居住且名下无其他居住的房屋。高钰博是1999年出生，其提交的认购协议签订时间为2015年，当时高钰博年仅16岁，没有居住的需求。最高人民法院明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。高钰博不但没有提供自己名下无房的证据材料,也没有提供任何证据证明其亲属名下无其他居住的房屋。四、一审法院违法认定高钰博已经支付了涉案房屋的全部价款。高钰博为证明支付了购房款提供了四份收据和两份转款凭证。两份转款凭证中,第一份河南省农村信用社的交易明细清单显示该明细是时某名下,高钰博主张的两笔支付购房款的转账是时某向董宝玲的转账，并不是高钰博转账给昌鼎公司。第二份河南省农村信用社的交易明细清单显示该明细是乔静名下,高钰博主张的三笔支付购房款是乔静取现,并不显示支付给了昌鼎公司。时某虽然出具情况说明来证明上述给董宝玲的转账是代高钰博支付购房款,但是该款项性质是否为购房款无法显示,以及最终是否又转给昌鼎公司也没有任何证据予以证实。昌鼎公司出具董宝玲账户由昌鼎公司使用的书面证明没有证明效力,内容也违背财务规范。一审法院无视以上问题违法认定高钰博提供的流水为购房款流水。被上诉人高钰博辩称，刘静的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。一、在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同。本案执行异议程序中的执行裁定书已经查明：一审法院在2019年3月19日作出财产保全裁定书，2019年4月9日通过协助执行查封了涉案房屋，涉案房产在2015年1月5日已经与昌鼎公司签订了认购协议书。2017年5月27日，昌鼎公司取得预售许可证，认购协议对房屋买卖进行了清楚、明确的约定，具有房屋买卖合同的约束力。二、高钰博提交了在新郑市的无房证明，符合案外人系商品房消费者的条件。三、高钰博已缴纳了全部房款。一审高钰博举证了河南农信社交易明细清单，系时某2015年1月5日向董宝玲转款两笔共计22万，同日，昌鼎公司出具22万元收据；高钰博的母亲乔静2015年8月23日、11月20日、2016年3月8日取现5万元、12万元、20万元，与昌鼎公司的收据相互印证；庭审中，时某出庭作证，印证时某情况说明客观真实。四、高钰博已经在查封前合法占有该不动产。2018年10月1日，昌鼎公司将房屋交付，高钰博与河南昌鼎物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》，并缴纳物业管理费。五、涉案房屋目前未进行工程竣工验收备案，尚未进行房屋的初始登记，客观上不具备办理产权过户登记的条件，因昌鼎公司无力缴纳一系列税费等，昌鼎公司一再拖延，在办理房产证问题上高钰博不存在过错。原审第三人昌鼎公司述称，同意高钰博的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。高钰博向一审法院提出的诉讼请求：一、解除对位于新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋的查封措施，不得执行该房屋；二、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，高钰博对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异609号执行裁定，裁定驳回高钰博的异议请求，高钰博不服，遂提起本案诉讼。2015年1月5日，昌鼎公司与高钰博签订《认购协议书》约定，高钰博认购昌鼎润苑项目6号楼1单元1层01户，单价3189.49元／平方米，面积约为183.39㎡，总房款584921元，付款方式为一次性付款，认购当日支付22万元，余款于2016年5月31日前补齐，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。昌鼎公司向高钰博出具《收据》四份（凭证号码为：3000170、1133894、3007130、3014813）载明，高钰博交来购房款220000元（2015年1月5日）、50000元（2015年8月23日）、120000元（2015年11月20日）、194921元（2016年3月8日）；河南省农村信用社账户历史交易明细清单两份显示，时某于2015年1月5日向董宝玲转账22万元，时某出具《情况说明》载明，2015年1月5日转给董宝玲的22万元是受乔静委托，代高钰博支付购房款；乔静分别于2015年8月2日转给时某21万元，2015年8月23日、11月20日、2016年3月8日取现50000元、120000元、200000元；昌鼎公司于2020年3月15日出具《证明》载明，董宝玲名下6229××××6803账户是昌鼎公司的收款账户。另查明，根据高钰博提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，高钰博名下无房屋；乔静与高钰博系母子。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，高钰博与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，同时案涉房屋系住宅，且高钰博名下也无其他用于居住的房屋。关于高钰博是否支付了购房款的问题。依据高钰博提交的证据显示，其支付的全部购房款系乔静委托他人支付和乔静支付；对于乔静委托他人支付部分，有该他人出具的《情况说明》和相应的银行流水，且乔静的银行卡转账还款记录也能够印证上述《情况说明》的真实性，对于乔静支付部分，昌鼎公司向其出具收据的时间及金额与乔静银行卡中显示的取现时间及金额能够一一对应，结合乔静与高钰博的亲属关系及案涉小区存在个人收取购房款的特殊情况，足以认定高钰博向昌鼎公司交付了全部购房款。综上所述，高钰博的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，高钰博要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。综上所述，高钰博要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号房屋；驳回高钰博的其他诉讼请求。一审案件受理费9649元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：2018年10月1日，高钰博与河南昌鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》《消防安全责任书》，当日，河南昌鼎物业服务有限公司出具物业费收据、装修押金收据、垃圾清运费收据。本院认为，本案的争议焦点为高钰博对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，能够排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。本案中，高钰博虽提供其在新郑市的无房证明，但其户籍在天津市，未提供证据证实其常住地在新郑市，不符合适用第二十九条的前提。关于高钰博是否符合第二十八条，需要进一步作出认定。首先，高钰博与昌鼎公司在2015年1月5日签订认购协议书，约定了房屋位置、建筑面积、认购价款、付款方式等事宜，认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昌鼎公司已按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，应当认定在一审法院2019年4月9日查封前，高钰博与昌鼎公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于房款的支付，2015年1月5日，时某向昌鼎公司的法定代表人董宝玲转账22万元，时某证明是代高钰博支付房款。高钰博的母亲乔静于2015年8月23日、11月20日、2016年3月8日取现5万元、12万元、20万元，用于支付房款，以上交易明细与时某情况说明、昌鼎公司出具的房款收据相印证，可以认定高钰博向昌鼎公司交付了全部购房款。第三，2018年10月1日，高钰博与河南昌鼎物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》《消防安全责任书》，当日，河南昌鼎物业服务有限公司出具物业费收据、装修押金收据、垃圾清运费收据，可以认定在一审法院2019年4月9日查封前，高钰博已合法占有案涉房屋。未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，高钰博对此并无过错，其对涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，享有物权期待权，能够排除执行。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9649元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱