本溪市平山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0502民初2999号 原告：本溪市公益物业管理有限公司，住所地：本溪市平山区丰华街金圆大厦。 法定代表人：孟庆宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张洪波，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈**，本溪市溪湖区溪鹏法律服务所工作者。 被告：辽宁华联商厦有限公司，住所地：本溪市平山区华联街1号。 法定代表人：纪主人，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王燕、潘力，该公司职工。 第三人：本溪市金圆大厦业主委员会，办公室：本溪市公益物业管理有限公司。 委员会主任：刘继昌，该委员会主任。 原告本溪市公益物业管理有限公司诉被告辽宁华联商厦有限公司、第三人本溪市金圆大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本溪市公益物业管理有限公司的委托诉讼代理人张洪波、陈**，被告辽宁华联商厦有限公司的委托诉讼代理人王燕、潘力，第三人本溪市金圆大厦业主委员会主任刘继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼要求：1、被告给付2009年1月1日至2021年4月30日拖欠的物业管理费和维修费共计381.84万元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：被告购买了位于永丰商业区（8600平方米）作为经营用房，后被告于2003年10月20日与原告签订的物业服务合同，合同约定物业管理费每月每平方米建筑面积为1.5元、房屋维修费每月每平方米建筑面积为2.5元，服务期限为五年（2004年1月1日起至2009年1月1日）。同日，双方签订了补充合同，其主要内容为原告同意按政府有关启动永丰商业区政策给予被告优惠条件，从签订本补充协议确定之日起三年内减免被告每月每平方米1.5元物业费，原告从2007年1月1日开始向被告收取物业管理费为每平方米0.5元；原告同意在合同期限内按产权处最终确定的产权、建筑面积为被告减免1000平方米收费。自2004年6月28日起，原告与第三人金圆大厦业主委员会签订了四份物业合同，约定2004年7月1日至2020年12月30日，物业管理费每月每平方米建筑面积为1.5元、房屋维修费每月每平方米为2.5元。原、被告履行了双方2003年10月20日签订的物业服务合同及补充合同后，原、被告再未签订合同。业主委员会是同一物业管理区域的业主，其与物业服务公司签订的物业服务合同，对该辖区的全体业主具有约束力。自2009年1月1日起，原、被告应履行原告与业主委员会签订的物业服务合同，但被告始终以种种理由拒不向原告交纳物业管理费及房屋维修费，使原告无法正常的履行管理及维修工作，无法正常运行。经原告多次催要未果，现原告自愿放弃与业主委员会签订的每月每平方米建筑面积为1.5元的约定、同意按照每月每平方米建筑面积为0.5元的标准收取被告物业费。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我公司与原告未签订《物业管理委托合同》，双方无合同法律关系。原、被告于2003年11月20日签订的《物业管理委托合同》已于2009年1月到期，而后双方未再续签合同，双方仅按房屋维修需要，签定专项维修协议；2、原告与第三人签定的《物业管理委托合同》，不能代表我公司的真实意思表示，对我公司不具有约束力。2009年以后，在我公司不知情的情况下，原告与第三人签定《物业管理委托合同》，该合同对我公司不具有法律约束力。同时也能看出原告在与被告签定专项维修服务合同时，并未将被告视为业主；3、2009年至2018年期间，原告未向我公司提供物业服务，未尽到服务义务。我公司房屋日常维护一直采取自修自住，自行安全维护、自行清洁卫生的方式，同时我公司自行承担巨额房屋维修费用，原告未向我公司提供物业服务；另外，由于公共设施老化漏水，原告未及时维修维护，导致我公司楼下其他业户财产多次受损，纠纷均由我公司自行解决。至今，我公司超市总部店仍有多处漏水点，存在多处安全隐患，为避免商品受损，我公司一直都在自行维护，自行维修安装引流装置，维修费用还在不断持续增加；4、业主委员会设立不合法。从金圆大厦的平面图可知共有业主133个，而参加业主代表大会的只有53人，未达到二分之一；涉诉的华联超市总部店的面积为8628.2平方米，我公司共计持有33本房屋所有权证，应代表33名业主，而金圆大厦的总面积为20893平方米，我公司的面积占41.3%，所以业主大会参会的53名业主所占有的面积也不可能达到二分之一；我公司从未收到过关于召开业主大会的通知，足见是原告第三人将原告排除在了业主范围外，再根据其签订的合同要求我公司支付费用无依据；5、对业主委员会主体及其与原告签定的《物业管理委托合同》有异议。我公司作为金圆大厦业主中拥有房屋面积最大的业主，至今为止，并未收到任何召开业主大会及与原告签定《物业管理委托合同》的通知，我公司申请贵院依法对第三人成立是否合法、原告是否为适格主体及原告与第三人签定的《物业管理委托合同》合法性、真实性进行调查、鉴定；6、第三人未按法律规定程序登记备案。2019年3月29日，我公司工作人员先后到本溪市风光社区、站前街道办事处、平山区住房和城乡建设局查找金圆大厦业主委员会成立备档资料，但此三个部门对金圆大厦业主委员会均无备案登记；7、涉诉的华联超市总部店的两个入口均不需要通过金圆大厦，从金圆大厦的对外公示平面图来看仅有一层、夹层，根本不包括本公司，我公司使用独立的电网、消防、保洁、保安，垃圾清运费也向相关部门缴纳了，仅使用自来水和下水，也向原告缴纳了专项费用；8、原告依据《本溪市物业管理条例》的相关规定提起诉讼，但是物业管理条例调整的是住宅，办公楼、商场、医院等费非住宅的管理不受该条例的管理；9、我公司直至2010年才收到催费通知，原告提起诉讼已经超过了诉讼时效。 第三人陈述，2004年我业主委员会在站前街道办事处风光社区和本溪市房产局相关同志的参与下招开并成立，而后又在本溪市房产局备案，任期三年。2007年后进行业主委员会换届备案，2010年业主委员会再次换届备案。2013年左右，根据相关规定，业主委员会换届不再备案。现物业服务合同于2020年12月31日到期，但原告目前仍提供物业服务。华联超市总部店位于金圆大厦三楼，上方还有住宅，不存在其独立管理的问题，公建部分除被告外的其余商用房业主均缴纳物业费，不可能只有被告不缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2017年2月变更企业名称，原名称为本溪华联商厦有限公司。“金圆大厦”位于本溪市平山区，总建筑面积为2.08万平方米。被告于2003年10月购买“金圆大厦”三层的产权，被告共持有33份房屋所有权证，共计建筑面积为8628.2平方米。 2003年11月20日，被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为被告位于“金圆大厦”三层的商场提供物业服务；委托管理事项包括：房屋、建筑公用部分的维修养护和管理（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），公共设施设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、垃圾、公用照明、楼内消防设施设备）、市政公用设施和附属物，构筑物的维修养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井），公共环境卫生（包括公共场所、房屋公用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗、执勤），管理与物业相关的工程图纸、住户用户档案与竣工验收资料；物业管理费每月每平方米1.5元、房屋维修费每月每平方米2.5元；委托管理期限为五年（2004年1月1日至2009年1月1日）。后被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定乙方同意按政府有关启动永丰商业区政策，给予甲方优惠条件，从签订本补充协议确定之日起三年内减免甲方每月每平方米1.5元的物业费；乙方从2007年1月1日起开始向甲方收取物业费，按每平方米0.5元收取；乙方从2004年1月1日起，按每月每平方米2.5元的标准向甲方收取房屋维修费，乙方同意在合同期内按产权处最终确定的产权建筑面积，对甲方减免1000平方米收费。 2006年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议约定，乙方同意由于金圆大厦天棚长期多处漏水给华联超市中心店营业造成的损失给予赔偿20.51464万元；乙方同意支付在上下水管道供暖设施处置不当给第三方造成的损失4800元；乙方同意由于新增金圆大厦后侧小楼遮挡甲方仓库窗户及采光，给予一次性补偿89389.5元；乙方同意因占用甲方大食堂、后院、公共空地给予甲方一次性赔偿67200元，乙方承诺在2006年6月1日前保证彻底解决甲方超市中心店棚上漏水问题，乙方同意以房屋维修费一次性抵顶；以上所述赔偿款。乙方向甲方收取的房屋维修费面积，按照2003年11月20日双方签订的物业管理委托合同补充协议执行即确权面积减去1000平方米等于7600平方米计算。2009年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，约定同意将2003年11月20日所签订的物业管理委托合同中剩余的27.4万元房屋维修款全部用于乙方超市总部店屋面防水，甲方负责全部施工，乙方不予介入。 2010年7月20日，被告向原告发出函告，主要内容为我公司收到贵公司催收通知单，由于在两项费用的额度上我公司有异议，特发此函，请贵公司派相关人员来我公司核对。2009年至2017年，原告（甲方）与被告（乙方）每年均签订一次协议，主要内容均为就乙方所使用的公共排水管道相关事宜达成协议，由甲方负责金圆二楼至室外排水管道的维修、疏通、清掏工作；由甲方负责金圆室外的排水管道及排水井的维修、疏通、清掏工作；甲方维修所需材料全部由甲方自行解决，质量问题、材料问题如出现问题由甲方负责，确保华联超市总部店使用给排水设施及化粪池，由甲方制定维修、疏通、清掏工作时的安全措施及方案；带有油污的污水必须经过过滤后方可进入主下水，排出进入主下水管网的井口要安装过滤网，以防止大块杂物进入下水道，以上费用每年2万元至1.2万元不等；甲、乙双方同意将原物业管理委托合同终止，以后不再签订物业管理委托合同。 2004年6月28日，第三人（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订物业管理委托合同，约定甲方将“金圆大厦”公建委托于乙方实行物业管理；委托事项包括房屋建筑公用部位的维修养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），公用设施设备的维修养护和管理（公共的上下水管道、落水管、垃圾、公用照明、楼内消防设施设备），市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护和管理（室外下水管道、化粪池、沟、渠、池、井），公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），维持公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗、执勤），管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；维修费每月每平方米2.5元，物业管理费每月每平方米1.5元；委托期限为五年，2004年7月1日至2009年12月25日。2009年12月30日，第三人与原告再次签订物业管理委托合同，委托期限为三年，2010年1月1日至2013年1月1日，其余内容与前一份合同一致。2013年1月1日，第三人与原告签订物业管理委托合同，约定委托期限为三年，2013年1月1日起至2016年12月31日止，其余内容与前一份合同一致。2016年12月28日，第三人与原告签订物业管理委托合同，约定管理期限为三年，2017年1月1日起至2020年12月30日止，其余内容与前一份合同一致。 2009年9月20日，原告为维修金圆大厦平台上的屋面防水，花费了28.76万元，施工方向原告承诺保证五年内不漏水。 2004年7月13日，第三人成立，形成了业主代表大会议事规则，规定每届业主委员会的任期为三年，经本溪市房产局物业管理处备案。2010年3月8日，第三人再次到本溪市平山区人民政府站前街道办事处办理备案。 庭审中，原告自认提供的物业包括消防、配电、自来水的上水和下水、排水、化粪池清掏、保安、保洁、商场营业大门管理、垃圾清运等，这些服务中被告仅使用自来水的上水和下水、排水、化粪池清掏，其余服务由被告自费负担。原告、第三人均认可从2021年1月1日后未继续签订书面物业服务合同。 本院认为，本案的争议焦点如下：1、被告是否应给付物业费、维修费；2、如应给付，按照什么标准给付；原告提起诉讼是否超过诉讼时效。 一、关于原告与第三人（业主委员会）签订的物业管理委托合同对被告有无约束力一节 依据《物权法》第七十七条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告依据其与第三人签订的物业管理委托合同向原告主张2009年至2018年的物业费和房屋维修费，应由原告与第三人向法庭举证证明在选聘原告时经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现原告与第三人均未能提供上述证据材料，即原告及第三人均无法证明原告是第三人依法选聘的物业服务企业，现被告也对此提出异议，故本院认定原告与第三人签订的物业管理委托合同对被告没有约束力。 二、关于原告主张的各项费用有无事实及法律依据 依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，被告于2010年7月20日向原告发出函告称对原告催收两项费用的额度上有异议，可以认定原告此时已经知道第三人与原告的合同内容，如果被告认为该决定侵害了其合法权益应请求撤销。被告所有的面积是金圆大厦不可分割的重要部分，原告为其他业主提供物业服务必然使被告获益，现被告不提出撤销，只是以消极的方式应对，必然导致原、被告之间的权利义务关系长期不对等、不稳定，侵害了其他缴费业主和原告的合法权益，长此下去必然造成原告的经营资金周转困难、难以为业主提供优质的服务而形成恶性循环。被告经营的华联超市总部店位于金圆大厦的公建顶层，属于金圆大厦的整体建筑，无法完全独立，可以认定被告实际接受了原告提供的部分物业服务，即原、被告就房屋维修形成了实际服务合同关系，应进一步审查原告具体提供的物业服务并参考市场价值及交易习惯来确定被告的付费标准。 （一）关于物业费的标准 就单独的物业服务（指专项服务）原告与第三人从2010年至2017年逐年签订了合同，虽2018年至今未签订合同，但被告实际仍向原告提供服务，原、被告实际形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应按照1.2万元的标准向原告支付2018年至2020年的物业费（特指专项服务费），三年共计3.6万元。 关于原告所述该1.2万元是因被告改变轻工商场用途增加了排水管道及化粪池内的大块油污及杂物而应比其他业主多支付的费用一节。原告（甲方）与被告（乙方）签订的协议约定“……由甲方负责金圆二楼至室外排水管道的维修、疏通、清掏工作……带有油污的污水必须经过过滤后方可进入主下水，排出进入主下水管网的井口要安装过滤网，以防大块杂物进入下水道……”，从协议内容来看，并未有增加费用的表述，且被告增加的油污是由自行负责过滤后再进入主下水的，综合文字内容和被告承担过滤义务的情况，本院无法认定该1.2万元是额外增加的费用。且每平方米1.5元的标准是原告提供电力维护、消防、供水、排水、保安、保洁、大门管理、垃圾清运等综合性服务的市场价值，而被告经营的华联超市总部店不通过金圆大厦的大门，有独立的电力设备、消防，独立负担保安和保洁，被告仅使用供水、排水及化粪池系统，故原告以每平方米1.5元的标准要求被告支付物业费既与合同约定相悖又明显不符合公平原则。同时，该单独合同的存在也可以辅证原告与第三人签订的服务服务合同对被告没有约束力，否则就同一服务无需单独签订内容、收费标准均不同的物业合同。 关于原告所述额外为被告负担了垃圾清运费一节。原告向法庭提供了向本溪市平山区城乡建设管理局缴纳垃圾清运费的票据，被告也提供了票据，但双方提供的票据上均未载明清运费的收取标准；但从被告的经营场所可以看出，其不通过金圆大厦的大门，而被告又使用独立的保洁人员，故应由原告进一步举证证明其缴纳的垃圾清运费包括被告经营的华联超市总部店对应的费用，本案中原告未能提供该证据也未向法院申请调查取证，故对原告的该项主张本院不予支持。 （二）关于维修费给付标准一节 如前所述，可以认定被告实际接受了原告提供的部分物业服务，即原、被告就房屋维修形成了实际服务合同关系，应进一步审查原告具体提供的物业服务并参考市场价值及交易习惯来确定被告的付费标准。 依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条规定，当事人就价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行和交易习惯处理。本案中，每平方米2.5元的标准是第三人经备案后在2004年就与原告确定的服务标准，也是原、被告在2004年签订合同时确定的标准，从2004年至今物价处于上涨状态，故每平方米2.5元的标准可以确定为市场价值。 但从被告提供的证据来看，可以认定被告的房屋屋顶存在漏水问题、原告提供的物业服务未达到合同标准，被告可以以减少价款的方式要求原告承担违约责任，本院结合维修费的具体维修内容（盖楼、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、公用设施的附属物和构筑物的维修养护）、原告提供的具体服务、被告房屋漏水的实际情况、被告所有的房屋面积，综合确定被告以减少58%的标准支付房屋维修费较为合理，即按照每月每平方米1.05元的标准支付较为合理。被告按照8600平方米的标准主张维修费，但是根据原、被告之间的交易习惯，原告对被告是减免1000平方米按照7600平方米收费的，故房屋维修费每年7980元（1.05元*7600平方米）。但第三人与原告之间从2021年1月1日起未签订物业委托合同，对于原告主张的2021年1月1日起的相关费用，本院不予支持。 关于被告抗辩的原告没有履行维修义务一节。如前所述，被告经营的华联超市总部店位于金圆大厦的公建顶层，属于金圆大厦的整体建筑，无法完全独立，对被告的该项辩称本院不予支持。 三、关于原告提起诉讼是否超过诉讼时效一节。 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原告认为被告从2009年1月2日起未支付物业费和维修费，发函向被告催收，被告于2010年7月20日回函表示对物业费和维修费有异议要求与原告核对，可以认定原告主张了权利，原、被告正在进行协商。但原告自述于2013年12月26日再次发函向被告催收时，被告拒绝在催收单上签字，可以证明原、被告就是否给付、给付数额问题上一直未能达成一致意见，被告既不支付原告主张的费用又拒绝在催收单上签字，被告是明确表示拒绝给付，原告此时应明知其权利受到侵害，应开始计算诉讼时效，按照《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效期间为二年的规定，原告应在2015年12月27日前提起诉讼，但原告并未提起。 原告提供催收单以证明于2016年12月28日向被告催收了2010年1月1日至2016年12月31日的物业费和维修费，但该催收单上仅由原告注明“拒签”，没有任何证据可以辅证确实向被告催收，对该份证据本院不予采信，不能证明原告向被告主张了权利。 原告提供证据于2018年9月10日向被告催收2013年至2018年的相关费用，被告对函告真实性无异议，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故2015年10月2日前原告认为被告拖欠的费用原告应予2017年10月1日前提起诉讼，原告既未提起诉讼也未举证证明存在诉讼时效中止、中断情形，那么对于2015年10月2日前的相关费用因超出二年的诉讼时效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，应适用诉讼时效为三年的规定，即原告认为被告从2015年10月2日起拖欠的费用应于2018年10月1日前提起诉讼，现原告提供证据于2018年9月10日向被告催收，可以认定是权利人向义务人提出履行请求、产生诉讼时效中断的效力，故本院认定原告主张2015年10月2日起的相关款项并未超过诉讼时效。 如前论述，物业费（指专项物业费）按照每年1.2万元的标准，从2018年1月1日起至2020年12月31日止共计3.6万元；维修费按照每月每平方米1.05元的标准，从2015年10月2日起至2020年12月31日止，共计47.88万元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十一条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告辽宁华联商厦有限公司于本判决生效后15日内给付原告本溪市公益物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业费（特指专项服务费，即上下水道排污费、化粪池清掏费）3.6万元（3年，每年1.2万元）； 二、被告辽宁华联商厦有限公司于本判决生效后15日内给付原告本溪市公益物业管理有限公司2015年10月2日至2018年12月1日的维修费47.88万元（下调58%，按照42%的标准给付）； 三、驳回原告本溪市公益物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费应为31568元（原告本溪市公益物业管理有限公司已预交），由原告本溪市公益物业管理有限公司负担22620元，由被告辽宁华联商厦有限公司负担8948元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长 马 洋 人民陪审员 赵 晖 人民陪审员 李欢欢 二〇二一年五月二十七日 法官助理张迪 书记员孙瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 告知执行事项： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。