苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0508民初1524号原告：廖子琪，女，1999年8月1日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：马永霞，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗巧妃，江苏万拓律师事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：李兆荣。原告廖子琪与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称“禾发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告廖子琪的委托诉讼代理人马永霞到庭参加诉讼；被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖子琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金262362.61元(4701839元*186天*0.0003=262362.61元，自2019年7月1日起，计算至2020年1月3日)；2、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加两项诉讼请求：1、判令被告依法为原告所购买某小区**幢***室商品房办理不动产登记证书；2、判令被告支付原告逾期办理不动产登记证书的违约金59513.68元(4701839元*120天*0.0385/365天=59513.68元，自2020年9月22日起按照LPR暂计算至2020年1月19日，请求计算至实际办理不动产登记证书完毕之日止)。后原告撤回增加的第1项诉讼请求。事实和理由：2017年，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于**路**号某小区**幢***室的商品房，被告应于2019年6月30日前将该商品房交付给原告。然被告直至2020年1月3日才通知原告交房，已远远超出合同约定的交房期限。另上述合同《补充条款》第11.4条约定，由于被告原因未能在商品房交付使用后180日内将办理权属登记资料报送产权登记机关的，原告有权选择不退房，被告按照总房价款的0.1%向原告支付违约金，并继续完成相关备案手续。该条款约定的办证时间过长、固定比例违约金极低，是被告免除其责任的无效格式条款，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向原告支付逾期办证违约金。被告逾期交房属于违约行为，且因被告原因无法办理不动产登记证书，严重损害了原告合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告禾发公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年，禾发公司（甲方、出卖人）与廖子琪（乙方、买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：1、买受人向出卖人购买苏州市姑苏区**路**号某小区**幢***室商品房，建筑面积127.57平方米，该商品房为全装修房，总价款4701839元。2、该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为江苏银行苏州工业园区支行，抵押登记日期为2016年6月13日。3、出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。逾期交付在60日之内的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。4、因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起180日内取得不动产权证书的，乙方有权选择不退房，但甲方应按总房款的0.1%向乙方支付违约金，并继续完成相关的备案手续。5、在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。合同签订后，廖子琪按约向禾发公司支付购房款4701839元，禾发公司收款后向廖子琪开具了上述金额的购房款发票。中城建设有限责任公司与廖子琪订立《某小区装修改造协议》，约定由中城建设有限责任公司为案涉房屋进行装修改造施工。2019年12月30日，中城建设有限责任公司通知廖子琪于2020年1月3日办理验收手续。后廖子琪于2020年6月22日与禾发公司办理案涉房屋交付手续，并向禾发公司支付代收代缴的维修基金和契税共计80012.61元、办证费用660元。但因禾发公司此前已将案涉土地使用权抵押给了江苏银行苏州园区支行，且至今未办理不动产首次登记，导致廖子琪无法办理案涉房屋的不动产登记证书。审理中，本院函询苏州市不动产登记中心“在案涉国有土地使用权上的抵押权未涤除的情况下，业主方要求办理商品房不动产权属登记是否存在登记障碍”。苏州市不动产登记中心函复本院，称“禾发公司名下的两处不动产登记信息均为国有建设用地使用权首次登记，地上建筑物尚未办理房屋所有权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，在房屋所有权首次登记尚未办理的情况下，无法办理相应商品房的权属转移登记。”以上事实，由廖子琪提交的苏州市商品房买卖合同、购房款发票、某小区装修改造验收通知书、业主须知、交房温馨提示、转账凭证、收据、物业费转账记录、苏州12345热线回复短信、本院向苏州市不动产登记中心出具的工作联系函、苏州市不动产登记中心的复函以及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，廖子琪与禾发公司签订的苏州市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据上述合同约定，禾发公司应当于2019年6月30日前将该商品房交付给廖子琪，且在交房后的180日内为廖子琪办理不动产登记证书，否则应承担相应的违约责任。本案中，禾发公司未按约于2019年6月30日前将该商品房交付给廖子琪，且因其自身原因导致产证至今无法办理，故对于廖子琪依照合同约定要求禾发公司支付逾期交房和逾期办证的违约金，具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。关于逾期交房违约金的具体金额，双方间合同约定逾期交房的违约金按总房款每日万分之三计算，因该标准过高，本院酌情调整为按照购房款总价的每日万分之一点六计算。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，根据某小区装修改造验收通知书廖子琪应于2020年1月3日前往办理案涉房屋的验收手续，因其自身原因导致房屋交房之日拖延，现其亦主张计算至2020年1月3日，本院照准。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋186日，应支付违约金139926.73元（4701839元*1.6/10000*186天）。关于逾期办证的违约金，双方间合同约定按照总房款的0.1%计算，廖子琪认为该标准过低，并要求每天以购房款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以计算。因合同约定的标准明显过低，考虑到原告合同的目的系为了购买房屋并取得房屋产权，再结合被告的违约程度和过错程度，本院酌定违约金的计算方式为：以购房款为基数，自禾发公司实际交房的180日后即2020年12月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至立案之日（2021年2月24日），计为33689.98元。对于立案之后的违约金，因案涉房屋的产证何时能办妥暂无法确定，故本院暂不予支持，但不影响廖子琪后续继续主张逾期办证违约金的权利。被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖子琪逾期交房违约金139926.73元。二、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖子琪截至2021年2月24日止的逾期办证违约金33689.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6128元，减半收取3064元，由原告廖子琪负担1411元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担1653元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告廖子琪履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  李 尧二〇二一年五月十三日法官助理  王 璇书 记 员  季碧珺