宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初579号原告：马凤城，男，1969年7月1日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX委托诉讼代理人：万婷婷，宁夏国峦律师事务所律师。被告：冀堆良，男，1982年2月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX委托诉讼代理人：柳娅婷，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏正合堂中医诊所(有限公司)，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：曹春雷，系该公司总经理。被告：曹春雷，男，1978年3月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区。身份证号：XXX原告马凤城与被告冀堆良、宁夏正合堂中医诊所（有限公司）、曹春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马凤城的委托诉讼代理人万婷婷、被告冀堆良及其委托诉讼代理人柳娅婷、宁夏正合堂中医诊所（有限公司）的法定代表人暨被告曹春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马凤城向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令三被告支付原告租金152536元；3.请求判令三被告支付原告违约金50.4万元以上两项合计：656536元；4.请求判令三被告向原告返还位于银川市高新技术开发区科技街25号的租赁房屋并按照每日843元支付原告自2020年11月2日起至租赁房屋实际返还之日止的租金；5.请求判令三被告缴清租赁房屋实际返还之日前的水费、电费、暖气费等各项费用；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告冀堆良于2017年6月23日与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁原告位于银川市XXX号用于经营医疗服务，房屋建筑面积850平方米，总共三层，约定租赁期限为10年，自2017年6月23日至2027年6月22日，还约定2017年6月23日至2020年6月22日的年租金为28万元，三年租期租金共计84万元，4至6年租金期根据行情涨幅不超过10%，合同第四条第三款还约定除第一年租金分期支付外，以后租金每年提前一个月一次性付清。原告在将上述房屋租赁给被告冀堆良前不久刚花费360余万元将房屋全部装修完毕，因被告冀堆良提出租赁10年，原告基于此才将房屋租赁给被告冀堆良。然而被告截止2020年6月15日即已欠付原告租金8万元未付，2020年6月23日至2021年6月22日租金调整至30.8万元计算，截止2020年11月1日欠付租金共计152536元。被告欠付租金早已超过合同约定，且符合合同第十条第四款约定的解除条件，且被告还应当承担约定租金84万元10%的违约金。另，被告宁夏正合堂中医诊所(有限公司)、曹春雷也实际使用了原告租赁房屋，且擅自腾空房屋，在未告知原告的情况下停止使用房屋，加之三被告长时间推延支付租金的行为使得原告认为其没有继续履行合同的可能及诚信，被告将原告房屋原有装修破坏，租期不足10年部分的损失应由被告承担，合同第十一款第五条对此亦有约定，遂原告按照三年期租金84万元的50%对此主张违约金。综上，原告为保障自己的合法权益，特根据相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告冀堆良辩称，1.被告冀堆良主体不适格，不应作为本案的被告承担相关付款责任；2.被告冀堆良并非涉案房屋租赁合同的权利义务人，不应承担房租付款义务，原告于2020年4月28日将涉案房屋出租给宁夏正合堂中医诊所，因此此后的房租应当由宁夏正合堂中医诊所承担，与被告冀堆良无关；3.被告冀堆良与原告之间不存在租赁合同法律关系，无理由承担《房屋租赁合同》中约定的违约责任。被告宁夏正合堂中医诊所(有限公司)、曹春雷辩称，正合堂作为被告主体不适格，正合堂和原告之间没有签订房租租赁协议，正合堂2020年5月开始使用涉案房屋，因为原告和冀堆良签订了租赁房屋合同，租赁时间到2027年，所以我们之间不能签订合同，到2020年9月30日原告到涉案房屋把房子锁了，我进入不到涉案房屋，东西也拿不出来，中间协商过拿东西，但原告不配合。我们愿意承担2020年5月1日到2020年9月30日的房屋使用费，费用为85416元（年租金按205000元计算）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。原告提交的不动产权证书、银川市不动产登记信息查询单、房屋租赁合同（马凤城与冀堆良签订）、宁夏华电供热有限公司缴费通知、银川中铁水务集团有限公司欠费信息、照片、房屋租赁合同（马凤城和正合堂签订），真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告冀堆良提交的营业执照，真实、合法，本院予以采信；被告冀堆良提交的授权委托书，其落款时间晚于营业执照上公司的成立时间，属于后补证据，本院不予采信；被告冀堆良提交宁夏得一堂国医馆有限公司工商底档，真实、合法，但该工商底档案中的《营业房租房协议》与其提交的授权委托书内容矛盾，无法达到其证明目的，本院不予采信，其他证据本院予以采信；被告冀堆良提交的宁夏正合堂国医馆有限公司工商底档，真实、合法，但该工商底档中的《房屋租赁合同书》与原告提交的房屋租赁合同内容不一致，本院不予采信，其他证据本院予以采信。被告正合堂、曹春雷提交的正合堂国医馆合伙协议书、实物入股承诺书、股东会决议书、收款收据、微信聊天记录（曹春雷与杨吉昌）、解约告知书，真实、合法，本院予以采信。被告正合堂、曹春雷提交的微信聊天记录（曹春雷与马凤城），真实、合法，本院予以采信，但对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马凤城系XXX号营业房的所有权人。2017年6月23日，原告马凤城（甲方、出租人）与被告冀堆良（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于XXX号，总建筑面积850平方米，租用层数一层至三层；租赁用途为医疗服务，租赁期限自2017年6月23日至2027年6月22日止，共计10年。租金标准为：2017年6月23日至2020年6月22日，每年租金28万元，共计84万元。租赁4年至6年，根据周边租房行情确定涨幅且该幅度不得超过10%，租赁7至10年，涨幅不得超过第六年房租的10%，租金按年度支付，第一年租金在合同签订之日内支付20万元，剩余8万元，于开业后60天内付清，以后的租金逐年缴纳，并每年提前一个月内一次性付清。租赁期内，水费、电费、采暖费、通信费、城市垃圾清运费、物业费等由乙方承担。甲方严禁乙方转租（包括分割转租）、转借租赁房屋。乙方不支付或不按约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋且不退还剩余房屋租金及装饰装修的费用，一切损失均由乙方承担。乙方有本合同第十条（不支付或不按约定支付租金达30日、擅自转租转借等）的情况之一的，应按本合同约定租金的10%向甲方累计支付违约金并承担全部损失。合同期内，任何一方不得毁约，乙方在合同期内不得以任何理由退还该房屋，否则毁约方必须向对方赔偿该房屋全部租金的50%。被告冀堆良承租涉案房屋后用于经营宁夏得一堂国医馆有限公司。被告冀堆良陈述，得一堂于2019年11月转让给案外人杨吉昌。2020年4月22日，案外人杨吉昌与被告曹春雷签订《正合堂国医馆合伙协议书》一份，约定：甲乙双方用甲方租赁的该房屋共同经营“正合堂国医馆”（暂定名）项目，该项目以中医诊疗为主要经营项目，同时配套中医理疗、康复训练；该房屋甲方已与房屋产权方签署了《租赁合同》，该房屋到期后由乙方与房东续签租赁合同。杨吉昌以截至到2020年7月15日的房屋租金、房屋装修、诊所设施设备、库存中药等折合人民币50万元，占股30%，乙方以技术团队、营销团队、诊所后期经营性投资占股70%。2020年4月30日，案外人杨吉昌向被告曹春雷出具收款收据一份，载明：今收到曹春雷最低收益保证金玖万元整。2020年7月2日，原告马凤城（甲方、出租人）与被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于XXX号，总建筑面积850平方米，租用层数一层至三层；租赁用途为诊所营业及公司办公，租赁期限自2020年7月16日至2021年7月15日止，共计1年，承租人已于2020年5月1日起进驻，并正常开展经营。房屋租金为205000元，租金按年度交付，第一年租金在合同签订当日内乙方支付给甲方，后续租金在第二年期满前一个月内支付，一次类推支付房租。租赁期内，水费、电费、采暖费、通信费、城市垃圾清运费、物业费等由乙方承担。乙方不支付或者不按约定支付房租达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，且不退还房屋剩余租金及装饰装修费用，一切损失均由乙方承担。乙方有本合同第九条（不支付或不按约定支付租金达30日、擅自转租转借等）的情况之一的，应按本合同约定租金的10%向甲方累计支付违约金并承担全部损失；合同期内，任何一方不得毁约，乙方在合同期内不得以任何理由退还该房屋，否则毁约方必须向对方赔偿该房屋全部租金的50%。2020年10月，被告曹春雷擅自离开案涉房屋，但未搬离案涉房屋内的物品。原告陈述，因被告曹春雷未锁门，其为了安全咨询后将案涉房屋上锁，并于2021年2月张贴了出租信息。现原告以被告擅自停止使用房屋，未支付房屋租金为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案中原告马凤城与被告冀堆良之间存在房屋租赁合同关系，与正合堂公司之间亦存在房屋租赁合同关系，即存在两个租赁合同关系，经本院释明后，原告选择处理与被告正合堂公司、曹春雷之间的房屋租赁合同关系，本院予以准许。原告马凤城与被告正合堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。合同约定，被告正合堂公司应于合同签订之日即2020年7月2日支付房屋租金，被告正合堂公司不支付或不按约定支付租金达30日，原告马凤城有权解除合同，被告正合堂公司未支付租金已超过30日，构成违约，故原告要求解除合同的理由成立，本院于2021年2月24日向被告正合堂公司送达诉状副本等，故原告马凤城与被告正合堂公司签订的《房屋租赁合同》已于2021年2月24日解除。合同解除后，被告应当搬离涉案房屋内的物品腾退涉案房屋，故原告的相关诉请，本院予以支持。被告曹春雷系正合堂公司的法定代表人，其在房屋租赁合同上签字系基于其法定代表人身份，系履行职务行为，故曹春雷并非合同的相对方，原告要求被告曹春雷承担责任的相关诉请，本院不予支持。关于房屋租金及占用使用费。合同解除前的租金按照合同约定予以支付，合同解除后至房屋内物品搬离之日止的占用使用费参照租金标准计算。根据原告马凤城陈述，因为被告正合堂公司离开没有锁门，其于2020年10月1日锁涉案房屋的门是为了房屋安全，且被告正合堂公司亦未将涉案房屋内的物品搬离，亦未提交证据证实离开后向原告表示要搬离涉案房屋内的物品，鉴于涉案房屋内的物品包含中药等，该物品的搬运保存与一般物品不同，故正合堂公司应当向原告支付截止房屋内物品搬离之日止的占用使用费用。即自2020年7月15日至2021年2月24日的租金为124638.1元（205000÷12×7+205000÷365×9），2021年2月25日至涉案房屋内物品搬离之日止的占用费按照561.6元/天予以计算。关于水费、采暖费、电费等。合同约定，租赁期内，水费、电费、采暖费、通信费、城市垃圾清运费、物业费等由乙方承担，故被告正合堂公司应当承担其使用涉案房屋经营期间的水费，根据原告提交的证据，本院认定水费为642.2元，应当承担2020年度至2021年度的采暖费11700元。原告主张的电费等，其未提交证据予以证实，本院不予支持。关于违约金。合同约定，乙方有本合同第九条（不支付或不按约定支付租金达30日、擅自转租转借等）的情况之一的，应按本合同约定租金的10%向甲方累计支付违约金并承担全部损失。现被告正合堂公司逾期支付租金，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院在20500元（205000×10%）的范围内予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定判决如下：一、原告马凤城与被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）于2020年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月24日解除；二、被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）于本判决生效后十日内搬离位于银川市XXX号营业房，XXX号楼北XXX号营业房内的物品，向原告马凤城腾退房屋；三、被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）于本判决生效后十日内支付原告马凤城2020年7月16日至2021年2月24日的房屋租金124638.1元、违约金20500元，并按561.6元/日支付自2021年2月25日至房屋内物品实际搬离之日止的占用使用费用；四、被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）于本判决生效后十日内支付原告马凤城水费642.2元、采暖费11700元；五、驳回原告马凤城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5183元，原告马凤城负担3940元，被告宁夏正合堂中医诊所（有限公司）负担1243元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马 花二〇二一年五月九日书记员 李颖聪附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。