青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青民终90号 上诉人（原审原告）：黄金河，男，1965年5月15日出生，汉族，住青海省乌兰县。 委托诉讼代理人：王利斌，男，1982年1月11日出生，汉族，住青海省西宁市海湖新区。 委托诉讼代理人：毕水宾，城西区方圆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王学礼，男，1975年3月13日出生，回族，住青海省西宁市城东区。 委托诉讼代理人：张衍光，上海道朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶玲玲，上海道朋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市城中区城南新城大道151号。 法定代表人：龚煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩峰章，男，该公司法务部主管。 被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司。住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10楼1143室。 负责人：南积勋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩峰章，男，青海省庄和房地产开发有限公司法务部主管。 上诉人黄金河因与被上诉人王学礼、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）第三人撤销之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）作出的（2020）青01民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人黄金河的委托诉讼代理人王利斌、毕水宾，被上诉人王学礼的委托诉讼代理人陶玲玲，被上诉人庄和西宁分公司、庄和公司的委托诉讼代理人韩峰章到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 黄金河上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持黄金河的全部诉讼请求，即撤销青海省西宁市城西区人民法院（以下简称城西区法院）作出的（2018）青0104民初858号民事判决（以下简称858号民事判决）、西宁中院（2019）作出的青01民终1162号民事判决（以下简称1162号民事判决）中要求庄和西宁分公司腾退位于西宁市城西区文苑路7号1号楼2116室、2117室的判项；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：1.关于本案涉案房屋所有权，黄金河认为应由庄和公司提供相应证据才能作为依据，而不是一审法院认为的“经查庄和公司认可庄和西宁分公司有权对外销售、签订合同”，此节显然错误；因为物权具有唯一性和排他性，不是简单的认为庄和公司认可就草草了事，请求二审法院查清事实予以纠正。2.关于案涉“858号民事判决、1162号民事判决”，完全符合名为买卖实为借贷关系的特征，庄和西宁分公司为了融资与王学礼签订了《商品房预售合同》《房屋租赁合同》，这两份合同表面看非常完美，但仔细分析：首先《商品房预售合同》是解决借款本金问题，签订该合同后立即签订一份《补充协议》，将房价作出了优惠，优惠后的房价恰是借款本金数额。《房屋租赁合同》解决的是利息问题，每月租金数额恰是利息数额。依据最高法院相关裁判规则，上述案件应按民间借贷纠纷审理，按房屋租赁合同纠纷审理错误，该错误损害了黄金河的合法权益。3.关于一房二卖是否属于本案的审查范围，黄金河认为若庄和公司确实存在一房二卖，该行为不是违约而是违法行为，应由法院依法移交给相关部门处理。综上，一审法院在事实不清的情况下，作出错误判决，请求二审法院查清事实，支持黄金河的上诉请求。 被上诉人王学礼辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.庄和西宁分公司作为案涉房屋的开发企业，有权对外销售。庄和西宁分公司于2014年4月9日取得了商品房预售许可证，有权出售财富广场的房屋。2.王学礼与庄和西宁分公司的买卖合同和租赁合同合法有效。在庄和西宁分公司诉王学礼确认《西宁市商品房预售合同》《房屋租赁合同》无效一案中已进行了审理。城西区法院（2018）青0104民初1513号民事判决以及西宁中院（2018）1青01民终1771号民事判决均确认王学礼和庄和西宁分公司就包含案涉房屋在内的五套房屋签订的《西宁市商品房预售合同》《房屋租赁合同》合法有效。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条关于“下列事实，当事人无须举证证明（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”的规定，对上述事实王学礼无须举证证明。3.案涉858号民事判决、1162号民事判决判令庄和西宁分公司腾退房屋正确。庄和西宁分公司从王学礼处租赁房屋后违约，王学礼通过诉讼方式解除了与其签订的《房屋租赁合同》，庄和西宁分公司作为承租人负有腾房义务。4.案涉两份判决书未损害王学礼的民事权益。《民事诉讼法》第56条明确要求生效的判决的内容错误与第三人民事权益损害之间要有因果关系，且该条规定的民事权益根据《侵权责任法》第二条规定来确定。对于普通债权，原则上不适用第三人撤销之诉保护。本案黄金河与庄和公司签订《购房合同》后未办理登记，黄金河基于该合同对庄和公司享有普通债权，不属于第三人撤销之诉保护的民事权益。5.王学礼与庄和西宁分公司就案涉房屋的买卖和交付行为均发生在黄金河之前，且已经办理了预售登记。2016年6月，王学礼和庄和西宁分公司签订了包括案涉房屋在内的五套房屋的《西宁市商品房预售合同》，办理了预售登记，王学礼付清了全部房款。2016年6月22日，庄和西宁分公司将房屋移交给了王学礼。黄金河是2017年10月10日从庄和公司处购买房屋，其权利受到损害属于庄和公司一房二卖所致，与王学礼无关。 被上诉人庄和西宁分公司、庄和公司辩称，庄和西宁分公司开发建设案涉房屋，有出售案涉房屋的权利；黄金河与王学礼诉争的房屋是同一房屋，房号不一致的原因是公司开发建设时定的房号和最终确定的房号不同；其与王学礼虽签订的是房屋买卖合同，但实际是借贷关系；应支持黄金河的上诉请求。 黄金河向一审法院起诉请求：1.依法撤销858号民事判决、1162号民事判决中要求庄和西宁分公司腾退位于西宁市城西区文苑路7号1号楼2116室、2117室的判项；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月，庄和西宁分公司与王学礼签订了《西宁市商品房预售合同》(合同编号YS0271675)，约定王学礼购买庄和西宁分公司开发建设的位于西宁市城西区文苑路7号（财富广场）1号楼2单元11层2116室（建筑面积140.99平方米）、2117室（建筑面积322.2平方米）等五套商品房，每平方米单价7759.64元，总价款4834024元，付款方式为分期付款，2016年6月23日支付25万元，余款4584024元通过双方约定的付款方式付清。庄和西宁分公司应当在2016年5月31日前向王学礼交付该商品房。随后双方又签订了《合同补充协议》，对《西宁市商品房预售合同》中未尽事宜进一步补充约定了房屋质量及保修、房屋用途、前期物业管理以及违约责任。2016年6月22日，庄和西宁分公司与王学礼签订《买卖房屋移交清单》，庄和西宁分公司将《商品房预售合同》中买卖的两套写字楼和三套商铺移交给王学礼，移交状态为现场完整、良好，一并移交了五套房屋的钥匙。当日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，王学礼将其所购买的两套写字楼和三套商铺出租给庄和西宁分公司，租赁期为两个月，每月租金105000元。双方同样签订了一份《租赁房屋移交清单》，王学礼将现状完整、良好的五套房屋的钥匙移交给庄和西宁分公司。2016年，王学礼与庄和西宁分公司签订了《补充协议》，协议约定双方在2016年6月22日签订合同编号YS0271675《西宁市商品房预售合同》，根据合同约定王学礼向庄和西宁分公司先付购房款350万元，其余1334024元约定在2016年8月22日前付清。现双方协商变更如下：一、庄和西宁分公司放弃卖房余款1334024元；二、对该标的房屋，庄和西宁分公司在到期后15日内具有优先回购权，回购价格由双方另行商定。 2018年6月26日，庄和西宁分公司将王学礼诉至城西区法院，认为庄和西宁分公司与王学礼签订的三份合同是同一天，不符合合同履行现行的方式，本案应是借款而非买卖，故要求确认双方的《西宁市商品房预售合同》《补充协议》及《房屋租赁合同》无效。城西区法院于2018年9月26日作出（2018）青0104民初1513号民事判决，认为双方签订的三份合同均是双方合意的结果，庄和西宁分公司不能证实双方的交易价格是明显不合理的低价，上述合同不存在无效情形，故判决驳回了庄和西宁分公司的诉讼请求。庄和西宁分公司不服提起上诉，认为双方签订的买卖合同和租赁合同均为虚假意思表示，王学礼无购房的真实意思，庄和西宁分公司也无出售、租赁房屋的真实意思，双方的合同应为无效。西宁中院受理后于2018年11月21日作出（2018）青01民终1771号民事判决，认为庄和西宁分公司提供的证据不足以证实其主张成立，故判决驳回上诉，维持原判。 2018年4月17日，王学礼将庄和西宁分公司、庄和公司诉至城西区法院，要求判令解除其与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》，庄和西宁分公司腾退其购买的五套房产，并支付拖欠的租金及房屋占用费。城西区法院于2019年5月9日作出858号民事判决：一、依法解除王学礼与庄和西宁分公司于2016年6月22日签订的《房屋租赁合同》；二、庄和西宁分公司在判决生效后十日内将王学礼位于西宁市城西区文苑路7号2116室、2117室、7-125室、7-171室、7-251室的房屋腾退；三、庄和公司支付王学礼欠付的租金201.4万元，并按10.5万元/月的租金标准继续承担房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）至房屋实际腾退之日。庄和西宁分公司、庄和公司不服提起上诉，西宁中级院审理后作出1162号民事判决，认为根据生效民事判决确认的事实，庄和西宁分公司与王学礼之间形成房屋租赁关系一节事实清楚，庄和公司所持与王学礼实为借贷关系、租赁合同并未实际履行、租赁房屋并未实际交付、租金实为利息的上诉理由不足以推翻生效民事判决确认的事实，故判决驳回上诉，维持原判。 2017年10月10日，庄和公司与黄金河签订了《购房合同》，约定黄金河购买庄和公司开发的西关大街与文苑路交汇处的财富广场写字楼2号楼B座11层2111、2112、2113、2114、2115、2116、2117、2118室，建筑面积约2049.94平方米的房产，每平方米单价5000元，总金额10249700元。合同签订当日，黄金河向庄和公司转账1024.97万元。黄金河认为，其与庄和公司的《购房合同》合法有效，本案所涉2116、2117室房屋系其合法取得，858号民事判决、1162号民事判决判令庄和西宁分公司腾退2116、2117室的判项损害了其合法权益，故诉至法院要求撤销上述判项。 一审西宁中院认为，第三人撤销之诉的诉讼请求成立，必须同时具备四个要件：因不能归责于本人的事由未参加诉讼；发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益；应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。且应当由提出第三人撤销之诉的当事人围绕上述四个要件承担举证责任。本案黄金河主张其在2017年10月10日与庄和公司签订了《购房合同》，购买了包括本案诉争的2116室、2117室等房屋，庄和公司已将所购房屋实际交付黄金河使用，故诉争房屋应归其所有，而858号民事判决、1162号民事判决判令庄和西宁分公司将案涉2116室、2117室房屋腾退给王学礼，故黄金河有权提起第三人撤销之诉，其因不能归责于本人的事由未参加城西区法院（2018）青0104民初858号案件、西宁中院（2019）青01民终1162号案件的审理，且在法定六个月期限内提起本案诉讼，符合原告的主体条件，但其仍必须证明发生法律效力的涉案判决内容存在错误，且该错误损害其民事权益。2016年6月，庄和西宁分公司与王学礼签订了《西宁市商品房预售合同》，该合同进行了预售备案登记，王学礼根据预售合同及补充协议支付了购房款，双方也进行了房屋移交。事后，庄和西宁分公司虽对合同的效力提出异议，要求确认双方签订的《西宁市商品房预售合同》《补充协议》《房屋租赁合同》无效，但生效判决驳回了庄和西宁分公司的诉讼请求。在庄和西宁分公司拖欠租金的情形下王学礼享有解除租赁合同、腾退房屋、支付欠付租金的诉讼权利，案涉858号民事判决、1162号民事判决依据双方签订的合法有效的《房屋租赁合同》作出的判决结果并无不当。黄金河要求撤销上述判决的理由是庄和西宁分公司无权出售本案诉争的两套房屋、庄和西宁分公司与王学礼签订的《西宁市商品房预售合同》无效，经查庄和公司认可庄和西宁分公司有权对外销售、签订合同，生效判决已确认了庄和西宁分公司与王学礼签订合同的效力，故黄金河没有证据证实上述判决错误，关于庄和公司是否存在一房二卖的违约行为不是本案审查的问题，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回黄金河的诉讼请求。 一审法院查明的事实，当事人均认可，本院予以确认 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”的规定，黄金河起诉撤销案涉的858号民事判决、1162号民事判决，必须同时符合上述法律规定的条件，对此，本院逐一分析认定如下： 首先，城西区法院（2018）青0104民初858号及西宁中院（2019）青01民终1162号案件均系租赁合同纠纷，王学礼（出租人）与庄和公司（承租人）所签《租赁合同》有效并已经生效判决确认，因庄和公司欠付租金，王学礼起诉要求解除租赁合同、腾退房屋返还租赁物、支付租金，一、二审法院经审理，根据合同的相对性原则，判决承租人庄和公司向出租人王学礼腾退房屋返还租赁物正确。 其次，关于黄金河认为其与庄和公司签订《购房合同》，已付清房款且正在使用房屋，858号民事判决及1162号民事判决判令庄和公司向王学礼腾退案涉房屋损害了其合法权益的问题。本院认为，黄金河与庄和公司签订《购房合同》且付清房款的事实，本身并不能直接证明黄金河已取得案涉房屋的所有权，我国不动产物权变动采登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而物权所有权具有对世性，排他性，在黄金河尚未取得案涉房屋物权的情形下，其对于庄和公司享有的债权属一般债权，原则上不得提起第三人撤销之诉。如其认为庄和公司一房二卖，损害其合法权益，可另诉解决，而非本案的审理范围。 再次，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第120条关于债权人能否提起第三人撤销之诉的规定精神：“第三人撤销之诉中的第三人仅局限于《民事诉讼法》第56条规定的有独立请求权及无独立请求权的第三人，而且一般不包括债权人。但是，设立第三人撤销之诉的目的在于，救济第三人享有的因不能归责于本人的事由未参加诉讼但因生效裁判文书内容错误受到损害的民事权益，因此，债权人在下列情况下可以提起第三人撤销之诉：（1）该债权是法律明确给予特殊保护的债权，如《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权，《海商法》第22条规定的船舶优先权；（2）因债务人与他人的权利义务被生效裁判文书确定，导致债权人本来可以对《合同法》第74条和《企业破产法》第31条规定的债务人的行为享有撤销权而不能行使的；（3）债权人有证据证明，裁判文书主文确定的债权内容部分或者全部虚假的。债权人提起第三人撤销之诉还要符合法律和司法解释规定的其他条件。对于除此之外的其他债权，债权人原则上不得提起第三人撤销之诉。”本案，黄金河对庄和公司享有的债权既非法律明确规定给予特殊保护的债权、也非撤销权人享有的债权。黄金河亦无证据证明庄和西宁分公司为了逃避债务与王学礼签订了虚假《商品房预售合同》，进而通过虚假诉讼导致上述生效的裁判文书主文确定的债权内容部分或者全部虚假从而损害黄金河的民事权益。故对黄金河要求撤销案涉858号民事判决和1162号民事判决的请求，不予支持。 另，本院二审期间，黄金河提交了（2014）房预售证第16号《商品房预售证》，预售证上的时间是2014年1月23日，以及西宁海湖建施字（社）2013--32号《建设工程施工许可证》两份证据复印件，拟证明案涉房屋的权利人是庄和公司，庄和西宁分公司没有处分权。同时，王学礼也提交了青海住房平台的打印证据一份，显示财富广场的开发企业为庄和西宁分公司，预售证号也是（2014）房预售证第16号，批准时间2014年4月9日。王学礼对黄金河提交证据的真实性认可，但认为自己提交的证据显示财富广场的开发企业为庄和西宁分公司，预售证号相同均为（2014）房预售证第16号，但批准时间2014年4月9日，因此认为是发生了变更，应当以变更后的事实认定，庄和西宁分公司有处分案涉房屋的权利。庄和公司、庄和西宁分公司对双方提交证据的真实性均认可，认为庄和西宁分公司有处分案涉房屋的权利。本院认为，关于庄和西宁分公司对案涉房屋有无处分权的此节事实，无论庄和公司还是庄和西宁分公司，均认可庄和西宁分公司有处分案涉房屋的权利。另外，在庄和西宁分公司诉王学礼确认《西宁市商品房预售合同》《补充协议》及《房屋租赁合同》无效纠纷一案中，城西区法院审理后认为，庄和西宁分公司与王学礼双方签订的三份合同内容均是双方合意的结果，庄和西宁分公司不能证实双方的交易价格是明显不合理的低价，上述合同不存在无效的情形，遂作出（2018）青0104民初1513号民事判决，驳回了庄和西宁分公司的诉讼请求。庄和西宁分公司上诉后，西宁中院判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决确认《西宁市商品房预售合同》《补充协议》及《房屋租赁合同》有效，说明了庄和西宁分公司对案涉房屋有处分权，即有签订《西宁市商品房预售合同》向王学礼出售案涉房屋的权利。因此，黄金河认为庄和西宁分公司无权出售案涉房屋的上诉理由，不能成立。 综上，本院认为，黄金河不能证明城西区法院（2018）青0104民初858号及西宁中院（2019）青01民终1162号判决错误，且因错误的判决损害了其民事权益，故对其要求撤销上述判决的主张，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄金河的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费案件35453.50元，二审案件受理费案件35453.50元，由黄金河负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 商海英 二〇二一年五月二十日 法官助理 汪富生 书 记 员 董雨婷