广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初620号 原告：芮子辛，女，汉族，1971年7月26日出生，住河北省承德市兴隆县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 第三人：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地防城港市防城区防城镇山海路8号。统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰，负责人。 委托诉讼代理人：谢宗余，广西十环律师事务所律师。 原告芮子辛与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、第三人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芮子辛的委托诉讼代理人梁宇宸、被告富乐华公司的委托诉讼代理人刘运平、第三人防城信用社的委托诉讼代理人谢宗余到庭参加诉讼。本案 -2- 现已审理终结。 芮子辛向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017034507）；二、请求法院判令被告退还原告已付首付房款328706元以及赔偿利息损失89404．95元（①以203723元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月24日计至2017年11月29日为47683．93元；②以328706元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月30日计至2019年8月19日为27193．57元；③以328706元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％，从2019年8月20日暂计至2020年10月12日为14527.45元；以上①②③利息暂共计89404.95元，实际计算至清偿之日止）；三、请求法院判令被告退还原告已付的房屋专项维修基金共计9847元；四、请求法院判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；五、请求法院判令被告退还原告己向第三人支付的按揭贷款本息共计99062.7元（每月还款3001.9元，从2018年2月10日暂计至2020年10月13日为33个月共计99062.7元，实际计至担保借款合同正式解除，第三人停止扣款之日止）；六、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原告为购买被告开发的北部湾财经中心项目的房屋，与被告的销售代理公司广西军通投资有限公司（以下称军通公司）签订了《合作建房合同》，约定购买北部湾财经中心9号楼1812号房。并于2013年4月29日向军通公司支付了5万元房款，又于2013年8月24日向军通公司支付了153723元房款，至此共支付203723元房款。2017年11月29日原告与被告换签了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017034507）。该合同约定原告购买被告开发的防城港市中心区港口区江山大道62号北部湾财经中心9号楼1526号房，房款总计606706元，付款方式为按揭贷款，开发商应当于2018年1月1日前交付房屋。同时，原告与军通公司达成《退房款转入申请书》，将己支付的203723元房款作为9号楼1526号房的房款。原告又于换签合同当日向被告支付了房屋专项维修基金9847元，且补足了剩余首付房款124983元，至此支付了全部首付房款共计328706元。换签合同后，原告与第三人签订了 -3- 《个人购房担保借款合同》办理了按揭贷款，支付了全部房款。并从2018年2月10日起开始，每月开始偿还贷款。合同签订后，被告至今仍无法向合法原告交付房屋，案涉房屋尚未达到交付条件，至今己经逾期了超过360日。同时，被告从未告知原告逾期交房的原因以及具体事由，《商品房买卖合同（预售）》也未有对被告可据以顺延交房的事由进行约定，原告发函要求被告告知可顺延交房的具体事由，逾期交房的原因以及天数等情况，被告置之不理，拒绝回复。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017034507）合法有效，原告己经按照合同约定履行完付款义务，被告富乐华公司应当按照合同约定的交付条件按时交付房屋。由于合同并未对于被告可顺延交房事由进行具体约定，被告也拒绝明确告知具体的顺延事项，原告难以知晓被告是否存在合理的顺延事由，因此根本无法知晓被告合理的顺延交房时间。根据合同第十一条、第十二条，被告应当在2018年1月1日前向原告交付房屋，逾期超过360日的，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 富乐华公司辩称，一、原告未在法律规定的行使期限内行使合同解除权，其解除权已消灭。本案中，《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任第1款第（1）项逾期在60日之内……”；第十二条“逾期交付责任第1款第（1）项逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）……逾期交付责任第1款第（2）项逾期在360日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……”。通过上述约定得出，答辩人逾期交付商品房超过60日后，原告即享有合同解除权。涉案商品房约定的交付时间为2018年1月1日前交付，按约定逾期交付超过60日，即2018年3月3日原告享有的合同解除权开始发生。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定。本案中，法律没有规定、双方也没有约定解除权行使期限，原告解除权行使期限适用该条约定第2款，我公司也未催告原告行使解除权，那么原告应当在2018年3月3日至2019年3月2日这一年内行使合同解 -4- 除权，该期问不行使的，解除权消灭。但是，原告并未在2019年3月2日前主张合同解除权。为此，原告合同解除权已消灭，涉案合同未解除，原告请求解除合同，没有事实和法律依据。二、因涉案《商品房买卖合同》未解除，原告请求退还房款以及赔偿利息损失等其他诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。三、本案合同目的并非无法实现，继续履行合同更有利于双方合同目的的实现，也符合法律规定的鼓励市场交易的原则，原告与被告应当继续履行合同。本案中，在还有其他救济途径弥补原告的损失，同时降低交易成本的情况下，应当尽量保持合同交易的稳定性。现涉案项目已经取得五方验收合格证明，以及测绘报告，并且已有部分业主接收使用商品房。原告所购的商品房项目并非烂尾工程，即便被告存在逾期交房的事实，但是原告的购房目的是可以实现的，虽然其合同解除权已丧失，但是其仍有权主张逾期其他权利，其权益仍有救济和保护途径。为此，涉案合同应当继续履行。 防城信用社辩称，第三人与原告签订的《个人购（建）房担保借款合同》合法有效，双方都严格履行了合同约定的各项义务，应继续履行。 本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017034507），主要约定原告购买被告开发的防城港市中心区港口区江山大道62号北部湾财经中心9号楼15层1526号房，房款总计606706元，付款方式为按揭贷款，被告应当于2018年1月1日前交付房屋。合同第十一条约定“……。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后30日内……”。合同第十二条约定“逾期交付责任：……。（2）项逾期在360日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……”。合同还约定了其他事项。合同签订时，原告已支付清了全部首付房款共计328706元。2017年12月31日，原、被告与第三人签订了《个人购（建）房担保借款合同》，办理了按揭贷款，2018年1月19日原告支付了全部房款，并从2018年2月10日起开始，原告每月开始偿还贷款。至今被告未向原告交房。 -5- 另查明，2020年9月21日，原告委托广西精一律师事务所向被告寄送《律师函》，通知被告解除合同。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按约履行各自的义务。根据合同约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。原告于2018年1月19日才向被告付清全部购房款，故交房日期应顺延至2018年2月18日。又根据合同约定的逾期交付责任，逾期交房超过360日的，买受人有权解除合同，至2019年2月14日，被告未能向原告交房，原告开始享有合同解除权。根据《 中华人民共和国民法典 》第 五百六 十四条 “法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十一条“根据 民法典 第 五百六十三条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，本案中，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告于2020年9月21日才委托广西精一律师事务所向被告寄送《律师函》，通知被告解除合同，已逾一年的合同解除权期限。原告解除合同的除斥期间已过，其不再享有案涉合同解除权。原告的请求，缺乏事实与法律依据，故对原告解除案涉合同并基于合同解除后要求退还首付房款、赔偿利息损失及解除与第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》、退还向第三人支付的按揭贷款本息等诉讼请求，均不予支持。 综上，依照根据《 中华人民共和国民法典 》第五百零九条、第 五百六十四条 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： -6- 驳回原告芮子辛的全部诉讼请求。 案件受理费9070元，减半收取4535元（原告芮子辛已预交），由原告芮子辛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9070元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年五月十八日 书记员  杜春辉