广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初849号原告：江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司。住所地：广东省江门市江海区礼乐武东管理区十八围。统一社会信用代码：914××××××××××××733。法定代表人：林洪伟，该公司经理。委托诉讼代理人：苏锦浓，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：容钊弘，广东弘新君睿律师事务所实习律师。被告：江门市新会区吉盛家具有限公司。住所地：广东省江门市新会区××××××民委员会礼乐围（1#厂房）。统一社会信用代码：914×××××××××××019R。法定代表人：杨雪梅，该公司经理。被告：杨长华，男，1973年11月20日出生，汉族，住四川省长宁县×××××××××××××××××。公民身份号码：512××××××××××××791。以上两被告的共同委托诉讼代理人：钟耀能、庞瑞，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：杨雪梅，女，1970年1月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区×××××××××××。公民身份号码：512××××××××××××762。原告江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司（以下简称“佳华公司”）与被告江门市新会区吉盛家具有限公司（以下简称“吉盛公司”）、杨长华、杨雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。佳华公司的委托代理人苏锦浓及吉盛公司、杨长华的共同委托代理人钟耀能到庭参加诉讼，杨雪梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除佳华公司与吉盛公司于2016年5月17日签订的两份《加建厂房协议》（解除日期为本案起诉资料送达给吉盛公司之日）；2.判令吉盛公司、杨长华返还江门市新会区××××××民委员会礼乐围（土名）的土地、厂房及附属物业；3.判令吉盛公司、杨长华向佳华公司支付租金256554元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以256554元为本金，按每日千分之五计算，自2020年9月30日起计至吉盛公司、杨长华还清全部欠款之日止，计至2020年12月7日为87228.36元）；4.判令吉盛公司、杨长华向佳华公司支付租金、占用费294366元及逾期付款违约金（租金、占用费自2020年10月起按照《厂房租赁合同》、《加建厂房协议》的约定，计算至吉盛公司、杨长华返还租赁物之日止，计至2020年12月为294366元，逾期付款违约金按每日千分之五计算，自起诉之日起计至吉盛公司、杨长华还清全部欠款之日止）；5.判令吉盛公司、杨长华缴纳的保证金163820元归佳华公司所有；6.判令杨雪梅对吉盛公司的上述债务承担连带清偿责任；7.判令案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月3日，原告与吉盛公司、杨长华签订《厂房租赁合同》，约定由吉盛公司、杨长华租赁原告位于江门市新会区××××××民委员会礼乐围（土名）的厂房及附属物业，租赁期自2014年8月1日起至2024年7月31日止，吉盛公司、杨长华超过一个月不支付租金、电费及其他应缴费用的，原告有权单方解除合同、没收保证金等。双方在合同中还对租金的支付标准、支付时间以及违约责任等内容作出约定。合同签订后，吉盛公司、杨长华向原告交纳了保证金150000元。后吉盛公司因经营需要，于2016年5月17日签订两份《加建厂房协议》，分别约定双方的权利义务等。吉盛公司、杨长华在承租期间，并未依约向原告支付租金。就拖欠租金事宜，原告曾多次催收，但吉盛公司、杨长华对此却置之不理，并长时间拖欠租金。计至2020年9月28日，吉盛公司、杨长华已经拖欠原告租金256554元未付。为此，原告按照合同的约定，解除《厂房租赁合同》，并委托律师向吉盛公司、杨长华发出《律师函》，告知吉盛公司、杨长华，自2020年9月28日起，原告解除与其签订的《厂房租赁合同》，并要求吉盛公司、杨长华立即返还租赁物，并向原告支付所欠的租金等。但吉盛公司、杨长华在收到律师函后，却仍未履行。原告认为，吉盛公司、杨长华逾期支付租金、租赁税等费用的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，因此，根据《厂房租赁合同》的约定，原告不仅有权要求吉盛公司、杨长华向原告付清所欠的租金，解除租赁合同，收回租赁物，还有权没收吉盛公司、杨长华所支付的保证金，要求两被告支付未返还租赁物之前的占用费等。此外，吉盛公司为一人有限责任公司，杨雪梅作为吉盛公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，如杨雪梅不能证明吉盛公司的财产独立于自己的财产的，应当对吉盛公司的债务承担连带清偿责任。吉盛公司、杨长华辩称，1、对原告的第一项诉请无异议【同意解除两份《加建厂房协议》】，但是双方并未实际履行两份《加建厂房协议》，吉盛公司、杨长华不存在违约行为。2、原告的第二项诉请没有事实和法律依据，吉盛公司放置在案涉厂房内的财物已于2020年8月中旬被人民法院采取了查封措施，8月中旬原告已经离开涉案厂房，自此，案涉厂房及相关的设备、材料一直原告看管，案涉厂房已实际由原告占有、使用，吉盛公司已不存在返还的可能，所以原告的第二项诉请没有事实依据。3、对原告的第三项诉请，吉盛公司只确认2020年8月份租金未付，吉盛公司不应承担2020年9月份之后的租金，因为吉盛公司自2020年8月份后并未实际使用涉案厂房。4、原告的第四项诉请没有事实和法律依据，吉盛公司自2020年8月份后并未占有、使用涉案厂房，不存在要向原告支付占有费和承担违约责任问题。5、对原告的第五项诉请，原告确实收取了被告方的保证金163820元，但被告方认为被告只是欠供应商及工人工资，在追讨的时候被告也与原告进行协商要求解除合同，并要求搬离相关的设备、成品及生产资料，但是原告将被告的设备及其他资料予以扣押，所以违约方是原告而非被告，原告无权要求没收保证金，原告应将相关保证金予以返还或抵扣相关的债务。6、原告要求杨长华承担连带责任，没有事实和法律依据，原告与吉盛公司签订租赁合同，吉盛公司在涉案厂房注册成立，与原告订立、履行合同的是吉盛公司，杨长华曾经是公司的员工，其代表公司与原告签署有关文件，其并非合同的当事人，原告要求杨长华承担合同责任没有事实和法律依据。杨雪梅没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的有效证据及当事人当庭陈述，本院认定以下事实：位于江门市新会区××××××民委员会礼乐围（土名）的土地和房产【地号：0703000492、地类：工业用地、土地使用权证号：新国用（2007）第02383号，房屋编号：0200050080、房地产权证号：江门字第0200027942号、建筑面积：2272.3平方米】，权属人登记为佳华公司。2014年7月3日，佳华公司与吉盛公司签订《厂房租赁合同》一份，其中约定：佳华公司将位于江门市新会区××××××民委员会礼乐围（土名）的厂房及附属物业出租给吉盛公司，其中厂房面积约为5141.05平方米，宿舍、厕所、厨房面积共为307.13平方米，水泥地面的空地面积约为2325.24平方米，非水泥地面的空地面积约为2307.4平方米；租赁期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，吉盛公司享有30天的免租期；租赁期内，第1-3年（2014年8月1日至2017年7月31日）的月租金为73837元、从第4年（2017年8月1日）起，在上年月租金额基础上每三年递增10%（即2017年8月1日至2020年7月31日的月租金为81221元、2020年8月1日至2023年7月31日的月租金为89343元）；吉盛公司应当向佳华公司支付150000元作为履约保证金；租赁物采用先付租后使用的原则，租金应在当月10日前付清；在租赁期间，如需要在租赁空地加建建筑物的，按加建后当时的价格和建筑物的实际面积计算租金，并应就加建建筑物的相关事宜另行签订租赁合同；吉盛公司违反合同的约定即视为违约，甲方有权单方终止或解除合同，收回厂房，已预缴的租金、其他已缴费用及保证金均不予退回；吉盛公司应按约定缴付租金和应缴的各项费用（包括但不限于租金、水费、电费、租赁所产生的一切税费等），如逾期缴付，每逾期一天，按未付费用总额的千分之五支付违约金，如超过一个月不支付租金、电费及其他应缴费用的，出租人有权单方解除合同，并收回租赁物，租赁保证金、已预缴的租金等均作为违约金归出租人所有，同时，出租人有权留置承租人财物等。该合同抬头部分载明的承租方（乙方）为杨长华，落款处（乙方）由吉盛公司盖章及授权代表杨长华签名。合同签订后，吉盛公司向佳华公司交付了合同约定的履约保证金150000元，佳华公司亦已将租赁物交付给吉盛公司使用。2016年5月17日，佳华公司与吉盛公司签订《加建厂房协议》一份，其中约定：吉盛公司因业务需要向佳华公司提出在现有的水泥空地上加建简易厂房；加建的简易厂房由佳华公司聘请人员进行加建；厂房建成后，双方重新签订租赁合同；厂房拟议面积和租金为第一间厂房290平方米，租金按每平方米9元计算；在起建第一间厂房前，吉盛公司应向佳华公司支付2个月的租赁保证金5220元，及支付第一年全年的租金31320元，租金在上年月租金额基础上每三年递增10%。同日，佳华公司与吉盛公司又签订《加建厂房协议》一份，其中约定：吉盛公司因业务需要向佳华公司提出在现有的水泥空地上加建简易厂房；加建的简易厂房由佳华公司聘请人员进行加建；厂房建成后，双方重新签订租赁合同；厂房拟议面积和租金为第二间厂房290平方米、第三间厂房140平方米，租金均按每平方米10元计算；在起建第二、三间厂房前，吉盛公司应向佳华公司支付2个月的租赁保证金8600元，及支付第一个月的租金4300元，租金在上年月租金额基础上每三年递增10%。后，吉盛公司向佳华公司交付了合同约定的租赁保证金13820元。2020年9月28日，佳华公司通过广东弘新君睿律师事务所律师向吉盛公司、杨长华发送《律师函》，载明吉盛公司、杨长华在承租期间未依约支付租金，截止2020年9月28日，吉盛公司、杨长华已欠租金256554元，由于吉盛公司、杨长华拖欠租金的行为已构成严重违约，故决定自2020年9月28日起解除双方签订的《厂房租赁合同》，并没收已交纳的保证金150000元，吉盛公司、杨长华必须于2020年10月8日前向其付清所欠租金256554元，并腾空及退回租赁物，否则，其将自行收回租赁物。该函件寄送至吉盛公司的登记住所地，并于2020年9月30日由吉盛公司的员工梁某某签收。另查明，吉盛公司属有限责任公司（自然人独资），于2014年7月8日登记成立，股东为杨长华，2016年10月21日，该公司的股东变更登记为杨雪梅。案件审理期间，本院曾到涉案租赁物所在地进行现场勘查，情况如下：涉案租赁物现已空置，现场无人看管，厂房内尚留有一些生产设备等物件，场地四周建有围墙，靠近大路一边设有大门及门岗，大门钥匙现由佳华公司的员工保管；两份《加建厂房协议》所约定三座简易厂房已建成，三座简易厂房与其他建筑物连成一片，但可单独使用，三座简易厂房内均堆放有杂物。勘查过程中，吉盛公司确认三座简易厂房建成后实际由其使用，并确认其于2020年8月底已离场、涉案租赁物自此已实际移交给佳华公司看管和使用。本院认为，本案属租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用法律事实发生时的法律、司法解释的规定进行调整。根据佳华公司的诉请、理由及吉盛公司、杨长华的答辩意见，现就本案需要解决的问题评析如下：一、关于涉案的《厂房租赁合同》和两份《加建厂房协议》的效力问题。关于租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”（一）关于涉案《厂房租赁合同》的效力。依据查明的事实，涉案《厂房租赁合同》中约定的建筑物（厂房）仅有2272.3平方米已取得权属证书，其余部分均属佳华公司在未取得建设工程规划许可证的情形下而自行建设的，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《厂房租赁合同》中关于已办证的建筑物部分（面积2272.3平方米）及空地部分（面积4632.64平方米），依法有效，其余关于未办证的建筑物部分，依法无效。（二）关于两份《加建厂房协议》的效力。首先，从两份《加建厂房协议》内容来看，其实质就是由佳华公司将建成后的建筑物出租给吉盛公司使用、收益，故两份《加建厂房协议》依法应认定为房屋租赁合同；其次，两份《加建厂房协议》所涉房屋是在未取得建设工程规划许可证的情形下自行建设的，故涉案的两份《加建厂房协议》应依法认定为无效。二、关于涉案《厂房租赁合同》的合同主体（租赁方）的认定问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据该条规定，当事人对书面合同条款的认可以签字盖章为主。鉴于签字、盖章对合同成立具有重要意义，故当合同抬头与签字、盖章相冲突时，应以签字、盖章为准，以确定合同主体。本案中，涉案《厂房租赁合同》前后主体不一致，合同抬头部分载明的承租方（乙方）为杨长华、落款处（乙方）由吉盛公司盖章及授权代表杨长华签名，如前所述，该合同书从形式上判断应当认定吉盛公司为合同一方主体，杨长华只是签约代表。此外，涉案《厂房租赁合同》订立时，吉盛公司虽未登记成立，但从合同订立后的实际履行情况、合同标的物用途、主体经营范围等方面进行辅助判断也应当确认吉盛公司为合同一方主体。佳华公司认为吉盛公司和杨长华均为该合同主体的意见，因与事实不符，本院不予采纳。三、关于佳华公司的第1项诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，无效合同自始无效。因涉案的两份《加建厂房协议》为无效合同，而无效合同不存在解除问题，故佳华公司的该项诉请，于法无据，本院予以驳回。四、关于佳华公司的第2项诉请。依据查明的事实，吉盛公司已于2020年8月底自行离场，大门钥匙已实际由佳华公司保管，由此可认定佳华公司现已实际占有涉案租赁物，其诉请的吉盛公司返还租赁物，理据不足，本院不予支持。至于吉盛公司遗留在租赁物内的物品，因吉盛公司已离场，说明其已放弃相关权利，故可由佳华公司依法处置。五、关于佳华公司主张的租金及占有使用费的认定问题。涉案《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效合同，两份《加建厂房协议》为无效合同。对于合同有效部分，应按照租赁合同约定的租金计算标准计付；对于无效部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，亦可参照合同约定的租金计算标准支付相应的占有使用费。对于佳华公司主张的2020年2月份租金及占有使用费60000元，因被告方未能提交证据证实该部分价款已缴付，故本院予以认定。对于佳华公司主张的2020年8月份租金及占有使用费，按照合同约定的租金计算标准，经核算，该部分价款应为96944元【89343元＋（2610×1.1）元＋（4300×1.1）元】，对于佳华公司主张的超出此限的数额，本院不予认定。对于佳华公司主张的2020年8月份后租金及占有使用费，经查，吉盛公司于2020年8月底已离场，且佳华公司于2020年9月28日已发函通知吉盛公司解除合同及移交场地；考虑佳华公司在函告吉盛公司后，未采取积极措施在合理期限内收回租赁物，其对损失的扩大有一定过错，应自行承担扩大部分损失，故本院酌定由承租人参照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费至2020年11月止，即本院对佳华公司主张的2020年8月份后的租金及占有使用费酌定支持290832元（96944元×3个月），对于佳华公司主张的超出此限的数额，本院不予认定。综上，对于佳华公司主张的租金及占有使用费，本院核定为447776元【60000元（2020年2月份租金及占有使用费）＋387776元（2020年8、9、10、11月份租金及占有使用费）】。对于佳华公司主张的税金，因佳华公司并未举证证实该部分税金已实际产生，故本院不予认定。另外，因涉案租赁物在合同成立后已全部交付给吉盛公司使用，吉盛公司自行离场后并未清场及通知佳华公司接收场地，故其认为两份《加建厂房协议》无实际履行、2020年8月后的租金及占用费不应给付的意见，理据不足，本院不予采纳。六、关于佳华公司主张的违约责任问题。如前所述，涉案《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效合同，两份《加建厂房协议》为无效合同。而无效合同自始不具有法律约束力，亦即不存在违约责任问题。（一）关于佳华公司主张的逾期付款违约金问题，吉盛公司逾期支付租金及占有使用费，已实际造成了佳华公司的相应资金被占用的利息损失，对于此项损失，吉盛公司应予赔付。对于佳华公司主张的计算期间（2020年10月前的债务自2020年9月30日起计至实际清偿日、2020年10月后的债务自起诉之日即2021年1月22日起计至实际清偿日），吉盛公司未提出异议，本院予以确认；对于计算标准，因佳华公司主张的计算标准（按合同约定的每日千分之五计算）过高，本院依据合同履行情况及佳华公司的实际损失酌情确定该项利息损失的计算调整为：以253888元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年9月30日计至2021年1月21日；以447776元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2021年1月22日计至实际清偿日。（二）关于佳华公司主张的保证金（实为违约金）问题，依据查明的事实，涉案《厂房租赁合同》中约定吉盛公司违约，佳华公司有权解除合同，已预缴的保证金均不予退回。该对于没收保证金的约定是对应整份租赁合同的，而该租赁合同部分有效、部分无效，保证金的处理也应区别处理。考虑到导致本案合同有效部分解除原因以及合同的履行情况、有效部分面积占比等因素，本院酌定吉盛公司应支付违约金50000元给佳华公司。因吉盛公司已向佳华公司交付了保证金163820元，该保证金抵扣违约金50000元后的余款113820元，佳华公司本应返还，但鉴于吉盛公司对佳华公司在本案中尚有未清债务，故应作相应抵扣。七、关于杨长华和杨雪梅的责任认定问题。（一）关于杨长华的责任认定，首先，杨长华并非涉案租赁合同的主体，吉盛公司的涉案债务亦非其作为公司股东期间所负；其次，涉案《厂房租赁合同》订立时，吉盛公司尚未登记成立，此时即使杨长华作为吉盛公司的发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”、第二款：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，既然佳华公司在诉讼中一直坚持主张吉盛公司承担本案债务，那么佳华公司同时又主张杨长华承担共同清偿责任，缺乏事实和法律依据。综上，佳华公司主张的杨长华应与吉盛公司共同对涉案债务承担清偿责任的诉请，理据不足，本院不予支持。（二）关于杨雪梅的责任认定，因吉盛公司为一人有限公司，杨雪梅是该公司的股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，杨雪梅应对吉盛公司的涉案债务承担连带责任。佳华公司主张的杨雪梅对吉盛公司的涉案债务承担连带责任的诉请，本院予以支持。综上，杨雪梅经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法作缺席判决。对佳华公司的诉请，成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司与江门市新会区吉盛家具有限公司于2016年5月17日签订的两份《加建厂房协议》无效；二、江门市新会区吉盛家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司支付租金（含占有使用费）447776元及相应利息损失（以253888元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年9月30日计至2021年1月21日；以447776元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2021年1月22日计至实际清偿日），江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司本应返还给江门市新会区吉盛家具有限公司的保证金113820元于本判决发生法律效力后在本项中作相应冲减；三、江门市新会区吉盛家具有限公司应于本判决发生法律效力后向江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司支付提前解除合同违约金50000元，该项在江门市新会区吉盛家具有限公司交付的保证金中予以抵扣；四、杨雪梅对江门市新会区吉盛家具有限公司在本案所负债务承担连带清偿责任；五、驳回江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5909.84元（江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司已预交），由江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司负担1772.94元，由江门市新会区吉盛家具有限公司、杨雪梅负担4136.90元。江门市江海区佳华金属皮革制品有限公司多交的诉讼费4136.90元，由本院退回；江门市新会区吉盛家具有限公司、杨雪梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费4136.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  谭学明二〇二一年五月十三日书记员  陈思静