广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终33号 上诉人（原审原告）：卢红花，女，1966年3月19日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：冯鲜祥，广西永维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：柳州市柳北区大雀山美食园，经营场所广西壮族自治区柳州市柳北区胜利路12号，统一社会信用代码：92450205MA5NXX082X。 经营者：邓世龙，男，1988年2月20日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审被告）：邓世龙，男，1988年2月20日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。 上诉人卢红花因与被上诉人柳州市柳北区大雀山美食园（以下简称大雀山美食园）、邓世龙确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院作出的（2020）桂0205民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2021年1月18日组织各方当事人进行询问，上诉人卢红花及其委托诉讼代理人冯鲜祥，被上诉人大雀山美食园、邓世龙的共同委托诉讼代理人吕静到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人卢红花上诉请求：一、维持一审判决一、二、三项；二、撤销一审判决第四项，支持卢红花要求大雀山美食园、邓世龙赔偿卢红花对租赁房的装修费共计人民币27895元的诉讼请求，一、二审诉讼费由大雀山美食园、邓世龙负担。后变更上诉请求第二项为：撤销一审判决第四项，支持卢红花要求大雀山美食园赔偿卢红花对租赁房的装修费计人民币26621元的诉讼请求，一、二审诉讼费由大雀山美食园负担。 事实和理由：在一审中，卢红花举证了租赁房屋原貌和现状的照片，以及对该租赁房装修，包括铺地板砖、内墙粉刷、油漆、屋面吊顶、中间隔玻璃、装窗户防盗网、装水电等的销售清单、商品销货卡、收据、收条等证明装修房所花的金额。主审法官也组织双方到现场堪察，一审判决也确认卢红花对租房的装修，只听对方称不是正规（纳税）发票不认可就不采信，还认为卢红花申请鉴定又撤回就是举证不充分，这与事实和法律相悖的。依照法律规定，出租人对承租人的房屋装修单据的证据有异议，其无证据反驳，应由其申请鉴定或是双方出资鉴定。试想装修费两万多元，鉴定费初步就要一万陆仟元，卢红花何以负担，与卢红花一起租相邻房间的纠纷，同为柳北法院审理，判决结果不一样。请二审法院对对方将违建房屋出租造成给卢红花的损失，判决予以赔偿。 被上诉人大雀山美食园、邓世龙辩称，1、双方签订的租赁合同合法有效，双方应共同遵守，卢红花依据大雀山美食园、邓世龙提供的相关证照办理了合法有效的营业执照，并且已在案涉房屋进行了经营活动，期间从未有任何人以任何理由阻止其进行经营，卢红花是在自愿及全面了解租赁合同中房屋现状并愿意按现状承租这一约定内容签订的合同，并且房产管理部门已向社会公开房产信息，卢红花作为承租方在签订合同前可以查询房屋相关情况；2、卢红花承租的场地不属于违章建筑，卢红花在一审时所提交的城管局认定的胜利东路××栋西面的建筑物并不是案涉房屋所属位置，本案案涉房屋位于胜利东路××栋的北面，大雀山美食园、邓世龙至今未收到任何部门案涉房屋属于违法建筑的认定或通知；3、卢红花提交的收条、销售清单不能证明其装修项目所使用相关材料的单价、数量、施工费等各项金额，其仅提供了部分未加盖公章的收条、销售清单、商品销货卡等作为案涉房屋的装修费用凭证，并且所填写金额虚高，无付款记录及合法票据予以佐证，不足以证明其装修花费，一审中卢红花也认为应由其对装修的费用进行鉴定并进行了申请，之后仅因为鉴定费太高而撤回了鉴定申请，故其应承担举证不能的法律后果。卢红花对案涉房屋进行装修，未按租赁合同的约定提出书面申请，未获得大雀山美食园、邓世龙的批准，应由卢红花承担装修费用。综上，双方签订的租赁合同合法有效，卢红花违约事实清楚，证据充分，请求法院驳回卢红花的上诉请求。 卢红花向一审法院起诉请求：1.卢红花与大雀山美食园于2019年10月18日签订的《租赁合同》无效；2.大雀山美食园退还卢红花合同保证金9240元、水电押金3000元、租金6160元，并赔偿卢红花对租赁房的装修费29280元（包含一个月物业费385元）、律师费2000元，邓世龙对大雀山美食园的以上退款和赔偿义务承担连带支付责任；3.诉讼费由大雀山美食园、邓世龙负担。 一审法院认定事实：2019年7月5日，柳州市柳升置业有限公司作为甲方与作为乙方的广西有料贸易有限公司签订合同编号（2019）Ａ-3号《租赁合同》，主要约定甲方将位于柳州市（机加工车间）、16栋（锅炉房）、17栋（盐皮仓）西面1-10格、14栋（准备车间）北面1-16格，东南面1-8格、附属设施（配电房、门卫室等）合计面积约为6200平方米出租给乙方，租赁期限十年，从2019年7月6日至2029年10月5日止等。2019年7月10日，广西有料贸易有限公司与邓世龙签订合同编号（2019）Ａ-1号《转租合同》，主要约定广西有料贸易有限公司将其承租柳州市柳升置业有限公司以上场地出租给邓世龙，租赁期间从2019年7月10日至2029年10月5日止。 2019年10月18日，大雀山美食园作为出租方，卢红花作为承租方，双方签订合同编号为（2019）Ａ-1号《租赁合同》一份，合同约定大雀山美食园将产权属于柳州市柳升置业有限公司所有的位于柳州市胜利路12号柳北区房屋出租给卢红花，租赁期限自2019年10月18日至2022年12月31日止（2019年10月18日至2019年12月31日免收租金），约定第一年每月租金3080元，且卢红花需向大雀山美食园交纳合同保证金9240元、水电保证金3000元；还约定违约方需承担对方因提起诉讼所支出的评估费、诉讼费和律师费。2019年10月18日，卢红花向大雀山美食园交纳了水电押金3000元、门面押金9240元及2020年1-4月租金6160元，大雀山美食园向卢红花出具了《收据》。之后，卢红花对租赁的房屋进行了装修。2019年11月18日，卢红花作为经营者办理了柳州市柳北区阿卢便利店的工商登记，获得了营业执照。 2019年12月9日，柳北区城市管理行政执法局向柳州市柳升置业有限公司发出柳城管责拆柳北规划决字【2019】第2713号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》，认定位于胜利东路××栋西面建筑物（总建筑面积331.63㎡）系违法建筑，责令柳州市柳升置业有限公司限期自行拆除。另外，卢红花为本案诉讼支出律师费2000元。现卢红花以大雀山美食园、邓世龙出租违法建筑致使其合法权益受损害为由，诉至法院，要求如上诉请。 庭审中，双方均确认卢红花签订合同后开始装修案涉房屋，在2020年1月1日开始在案涉房屋经营便利店。对于卢红花搬离案涉房屋的时间，卢红花主张其在三月初搬离，大雀山美食园、邓世龙主张卢红花在三月底搬离。在诉讼过程中，卢红花曾于2020年7月16日向该院申请对案涉房屋装修花费金额进行鉴定，于2020年8月3日向该院提出撤回鉴定的申请。 一审法院另查明，2020年1月24日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调为三级响应。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经该院现场勘验，确认案涉房屋系柳北区城市管理行政执法局确认的位于胜利东路××栋西面违法建筑的一部分，大雀山美食园、邓世龙一直未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，故卢红花与大雀山美食园于2019年10月18日签订的《租赁合同》无效。大雀山美食园、邓世龙抗辩称案涉租赁房屋系合法建筑，其提供的证据不足以证明其观点，故该院对大雀山美食园、邓世龙的抗辩主张不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，卢红花诉请要求大雀山美食园返还合同保证金9240元、水电押金3000元的问题，该诉请符合法律规定，该院予以支持。 关于卢红花诉请要求返还租金6160元的问题，当事人均确认卢红花于2020年1月1日开始使用案涉房屋经营其便利店，但对于卢红花搬离的时间，双方各执一词，卢红花主张其搬离案涉房屋的时间早于大雀山美食园、邓世龙认可的时间，但并未提供证据予以证明，故该院采纳大雀山美食园、邓世龙的主张，认定卢红花于2020年3月底搬离案涉房屋。虽然本案中卢红花与大雀山美食园签订的《租赁合同》无效，但卢红花已实际使用了案涉房屋，理应支付租赁费用，考虑到广西于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调为三级响应，疫情对卢红花营收产生重大减损，故该院酌请认定对于2020年1月租金由卢红花负担，2020年2-3月租金因疫情由卢红花与大雀山美食园各负担一半，2020年4月因卢红花已搬离案涉房屋，该月租金大雀山美食园应予以退还，即大雀山美食园应退还卢红花租金3080元。 关于卢红花要求赔偿装修费29280元的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据该院现场勘验的情况，卢红花确实对案涉房屋进行了装修，但其提供的相关票据并不足以证明其装修花费，且卢红花又撤回了对装修价值的鉴定，故该院对卢红花要求赔偿装修费的主张不予支持。另外，卢红花主张的装修费用29280元中包含385元的物业费，因2020年1月卢红花已实际使用了案涉房屋，故其理应承担该费用，该院对卢红花该诉请亦不予支持。 关于卢红花提出大雀山美食园、邓世龙承担其律师费2000元的请求，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，双方签订的《租赁合同》约定“如因履行合同发生争议，违约方需承担对方因提起诉讼所支出的评估费、诉讼费和律师费”，该约定系独立存在的有关解决争议方法的条款，尽管双方签订的《租赁合同》无效，但该约定应属于有效条款，本案中，大雀山美食园在签订合同时未如实告知涉案房屋的真实情况违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的相应责任。另一方面，房产管理部门已向社会公开房产查询信息，双方在签订合同时，即使大雀山美食园未如实告知涉案房屋的相关情况，卢红花作为承租方也具备自己查询清楚的能力及条件，故其应在未尽到谨慎注意义务的范围内承担合同无效的责任而酌情减轻大雀山美食园的责任。故卢红花主张由大雀山美食园赔偿其因本案诉讼支出的律师费2000元的80%即1600元应予以支持，另卢红花支出的律师费的20%由其个人承担。 关于邓世龙是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，大雀山美食园为个体工商户，在诉讼中，应当以其字号作为当事人，邓世龙仅是大雀山美食园的经营者，在大雀山美食园承担退款及赔偿责任的情况下，邓世龙不应再作为独立的责任主体，但其需以其个人财产承担大雀山美食园的退款及赔偿义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、五十八条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款、第九十条之规定，判决如下：一、卢红花与大雀山美食园于2019年10月18日签订的合同编号为（2019）A-1号《租赁合同》无效；二、大雀山美食园在本判决生效之日起十日内返还卢红花合同保证金9240元、水电押金3000元及租金3080元；三、大雀山美食园在本判决书生效之日起十日内支付卢红花律师代理费1600元；四、驳回卢红花的其他诉讼请求。案件受理费1042元（卢红花已预交），由大雀山美食园负担223元，由卢红花负担819元。 二审期间，各方当事人对一审法院认定的事实无异议。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人卢红花向本院提交如下证据： 证据1.上诉人装修房屋正规发票11张，拟证明除了广告（招牌）费3800元、瓷砖安装费4500元外，其余费用均有发票。 证据2.涉案房屋装修前后的照片各一张，拟证明卢红花对涉案房屋进行了装修。 被上诉人大雀山美食园、邓世龙未向本院提交新的证据。 经质证，大雀山美食园、邓世龙对卢红花提交的证据1中表示吊顶材料发票与卢红花在一审提交的销售清单中所盖公章、单位不一致。瓷砖发票开票单位与一审提供的单据不能证明为同一商品，且两单票据的单位住所地不一致。腻子发票中票号为15011015未加盖发票专用章，该发票盖章单位为柳州市柳北区质品石材经营部，其经营范围应与石材相关，而非发票所开的货物名称。对玻璃防盗网发票的真实性无异议，但对发票金额有异议。铜线插板开关发票中的货物种类、数量与卢红花在一审中提交的商品销货卡不一致，所开发票是为对应商品销货卡中的金额而开具。对证据2装修后的照片无异议，装修前的照片真实性有异议，装修前的状况大雀山美食园、邓世龙未看到。 本院对当事人提交证据的分析和认定：证据1中吊顶材料发票、涂料发票载明的金额与卢红花自认的金额不一致，故本院对上述两发票不予认可；瓷砖发票的单位地址与一审中提交的销售单据单位不一致，故本院对该发票不予认可；铜线插板开关发票列明的货物与卢红花一审提交的商品销货卡不一致，故本院对该发票不予认可；因大雀山美食园、邓世龙对玻璃防盗网发票的真实性没有异议，故本院对该发票予以认定；至于这些证据的证明目的，本院将综合全案证据予以认定。证据2中大雀山美食园、邓世龙对装修后的照片真实性没有异议，且一审中双方均确认卢红花在签订涉案合同后对涉案房屋进行了装修，故本院对该证据予以采信。 综上，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，故本案的争议焦点为：大雀山美食园是否应当向卢红花赔偿装修费用？如需赔偿，费用应当如何计算？ 关于本案争议焦点，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，大雀山美食园、邓世龙对涉案房屋未能提供建设工程规划许可证，故一审法院认定涉案《租赁合同》无效于法有据，本院予以维持。 其次，大雀山美食园在一审庭审过程中自认收到了卢红花的装修押金，可说明卢红花对涉案房屋进行装修已得到大雀山美食园的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定。作为出租方的大雀山美食园在签订涉案《租赁合同》时未如实告知涉案房屋的真实情况，违反了诚实信用原则，对合同无效负有主要过错，故应对装修损失承担80%的责任，而作为承租方卢红花也具有查询涉案房屋情况的能力和条件，故其在未尽到审慎注意义务的范围内对合同无效负有次要过错，应对装修损失自行承担20%的责任。 最后，根据一审的现场勘验笔录及二审中卢红花提交的照片，卢红花确实有对涉案房屋进行装修，本院结合卢红花在一审时提供的吊顶、瓷砖、刮腻子等装修材料的收据、销货卡等，认定门面装修价值为24556元(吊顶2450元+瓷砖3815元+刮腻子3000元+玻璃防盗网4315元+水电2676元+瓷砖安装4500元+招牌3800元），考虑到卢红花已经实际使用装修后的涉案房屋数月，故本院酌情对此予以折价80%来认定装修现值损失，再根据本院已认定大雀山美食园应对装修损失承担80%的责任，故卢红花在本案中可以得到支持的装修损失为15715.84元（24556元×80%×80%）。 综上所述，上诉人卢红花上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，但对卢红花诉请的装修损失完全不予支持有不当，本院依法予以更正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初2706号民事判决第一、二、三项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初2706号民事判决第四项； 三、被上诉人柳州市柳北区大雀山美食园在本判决生效之日起十日内赔偿上诉人卢红花装修损失15715.84元； 四、驳回上诉人卢红花的其他上诉请求。 一审案件受理费1042元（上诉人卢红花已预交），由上诉人卢红花负担357元，被上诉人柳州市柳北区大雀山美食园负担685元。二审案件受理费497元（上诉人卢红花已预交），由上诉人卢红花负担217元，被上诉人柳州市柳北区大雀山美食园负担280元。 上述应付款项，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 深 审 判 员  温清华 审 判 员  彭 霞 二〇二一年五月二十八日 法官助理  童 迪 书 记 员  陈彦婷