贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终2205号上诉人（一审被告）：贵州坤元置业投资有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处，统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人：姜殿会，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州恒发律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗未，贵州恒发律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈晓芳，女，彝族，1986年1月12日生，住贵州省金沙县。上诉人贵州坤元置业投资有限公司（以下简称：坤元置业）因与被上诉人陈晓芳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人坤元置业上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回被上诉人的第一项诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人并没有给被上诉人办理房产证的义务，仅有协助义务。被上诉人未能如期办理房产证与上诉人的协助无关，完全系被上诉人未如期准备办证所需材料，未在收到上诉人通知后及时提交所需资料并补足面积误差所致。本案被上诉人主张的是逾期办证的违约金，而双方所签合同并未约定逾期办证违约金，故即使被上诉人未能如期办证系上诉人未能履行协助义务所致，因合同无约定，上诉人也不应承担违约责任。一审将被上诉人所主张的逾期办证违约责任等同于合同约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，并判决上诉人承担逾期办证违约责任超裁。逾期办证违约责任和逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任并非包含关系，而是并列关系。原判在上诉人认为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为并未给被上诉人造成任何损失的情况下，将举证证明违约金超过造成损失的30%的责任分配给上诉人不当。被上诉人陈晓芳二审未作答辩。原审原告陈晓芳一审诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延办证违约金57550.78元；2.请求判令被告退还向原告收取的水电开户费3000.00元；同时以3000.00元为基数，按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息，利随本清；3．本案诉讼费、保全费、保单费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月11日,以原告陈晓芳为买受人,被告坤元置业为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》约定:“买受人购买位于金沙县,建筑面积119.86平方米,套内建筑面积98.13平方米。该商品房总价款395538元,买受人采取贷款方式付款,于本合同签订之日向出卖人交付首期房款149538元,余款246000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）（2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。商品房买卖合同签订后,原告依约向被告支付了购房款395538.00元。涉案房屋所属美丽星城于2018年11月8日已完全达到办理分户条件，2019年6月12日向金沙县不动产登记中心申请办理“大证”首次登记，于2019年11月18日以公告形式告知所有业主。原告于2020年3月26日取得不动产权证书。被告于2015年8月7日向原告收取了除购房总价款外11444.00元的购房代收费，其中包括了3000元的水电等开户费用。原告认为,被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约,遂提起诉讼。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书。虽然被告称按合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证的抗辩属实，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告有协助原告办理不动产登记证书的义务，正是由于被告迟延履行协助义务，才导致原告未能如期办理分户登记,故原告依据《商品房买卖合同》第二十二条约定诉请逾期办证违约金并非无事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在案涉合同履行过程中，被告若认为《建筑设计防火规范》发生变化系情势变更，应请求人民法院变更或者解除合同而非在现在合同履行完毕后以此为由不承担违约责任。因此，对被告抗辩本案中导致不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，系情势变更不应承担违约责任的理由，不予采纳。关于原告主张的迟延办证违约金。根据《商品房买卖合同》约定,被告应于2016年3月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，协助原告办理不动产权登记，被告未履行合同约定义务,已构成违约,应当承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。因此,原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,予以支持。关于违约金的计算期间，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年3月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年3月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年10月14日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,原告于2017年10月15日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年10月15日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。一审庭审中原告坚持认为“商品房转移登记相关文书”就是不动产权证书，被告也在可以办理商品房转移登记后多次反复告知业主提交相关资料，并实际代业主向金沙县不动产登记中心提交所有材料，申请办理分户登记。表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付义务转化为披露其已经取得办理商品房转移登记条件。根据双方提供的证据，原告所在业主微信群内聊天图片与被告提供图片互相印证，可以认定原告至迟已于2019年11月18日知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件,视为被告已告知原告。故违约金的计算期间应于2019年11月18日截止。因此，对原告主张的违约金,予以支持以已付房价款395538.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年10月15日起计算至2019年11月18日止。对超出部分不予支持。被告称违约行为并未给原告方造成任何损失，双方合同约定的违约金较高，请求调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失的30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张缺乏事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》中被告明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应分别承担违约责任。被告向原告支付逾期交房违约金的行为并不能减轻承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的责任。因此对被告要求扣除已承担相应的逾期交房违约金期间的抗辩，不予采纳。无证据表明被告于2019年6月12日通知了原告可以办理分户登记，对被告要求扣除2019年6月12日后期间的抗辩，不予支持。关于原告要求被告返还收取的水电开户费3000.00元及利息的诉讼请求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定,水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,“商品房买卖合同应当包括下列内容…(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任;…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”,前述规定表明,商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用,被告向原告收取合同约定的购房总价款后,又向原告另行收取上述费用于法无据,依法应当返还。对于原告要求被告退还收取的水电开户费3000.00元的诉请，予以支持。对被告辩称收取的水电开户费已经支付给了相应部门，不应予以退还的意见，不予采纳。对于原告要求被告按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定,一审判决:一、被告贵州坤元置业投资有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告陈晓芳违约金30258.6元（以购房款395538.00元为基数，按日0.01%自2017年10月15日起计算至2019年11月18日止）；二、被告贵州坤元置业投资有限公司于判决生效后十日内一次性退还原告陈晓芳水电等开户费3000.00元；三、驳回原告陈晓芳的其他诉讼请求。案件受理费660.00元，由原告陈晓芳负担300.00元，被告贵州坤元置业投资有限公司负担360.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据一审查明的事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，导致被上诉人未能及时取得案涉商品房不动产权证，应当承担违约责任。根据被上诉人起诉状中所述事由，被上诉人所主张的迟延办证违约金源于双方所签《商品房买卖合同》第二十二条的约定，一审认定被上诉人所主张的迟延办证违约责任即为双方在《商品房买卖合同》第二十二条中所约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，符合当事人的意思表示。根据一审查明的事实，上诉人于2019年6月12日才申请办理涉案房屋首次登记，2019年11月18日才将房屋符合办证条件并通知业主提供办理产权证书资料采用公告方式通知被上诉人，故其主张涉案房屋迟延办证系被上诉人迟延提交资料导致无事实依据。一审据此判决上诉人承担违约责任的时间至2019年11月18日，符合本案中上诉人已代被上诉人申请办理案涉商品房不动产权证的客观事实。双方所签《商品房买卖合同》中约定的违约金标准，并无明显利益失衡情形，上诉人作为主张约定的违约金过高的一方，未能提供证据证明，应当承担不利的后果。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320元，由上诉人贵州坤元置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年五月二十八日书记员  秦 倩