河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0411民初1627号原告：彭俊非，男，1990年5月6日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨悦，河南恪德律师事务所实习律师。被告：姚素芹，女，1984年11月25日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告：孟科，男，1984年10月19日出生，汉族，住平顶山市湛河区。二被告共同委托诉讼代理人：马志刚，河南麟格律师事务所律师。第三人：平顶山市家天下房地产经纪有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口东南昌盛1号楼1号底商。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：崔方方，女，1992年6月8日出生，汉族，该公司工作人员，住平顶山市湛河区。原告彭俊非与被告姚素芹、孟科、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（简称家天下房产经纪公司）定金合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭俊非及其委托诉讼代理人谢少刚、被告姚素芹、孟科及其共同委托诉讼代理人马志刚，第三人家天下房产经纪公司的委托诉讼代理人崔方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭俊非向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除彭俊非、姚素芹、孟科与第三人签订的《房地产买卖定金合同》；2.依法判令姚素芹、孟科赔偿彭俊非定金20000元，第三人将其暂管的彭俊非支付给姚素芹、孟科的购房定金20000元返还给彭俊非；3.依法判令姚素芹、孟科赔偿彭俊非律师费4000元；4.诉讼费用由姚素芹、孟科负担。事实和理由：彭俊非通过家天下房产经纪公司发布的信息得知，姚素芹、孟科坐落于河南省平顶山市××小区××楼××单元××楼西户的房屋一套出售，遂与家天下房产经纪公司联系。经过家天下房产经纪公司撮合，彭俊非与姚素芹、家天下房产经纪公司于2020年7月23日签订了《房地产买卖定金合同》。合同签订时彭俊非已经交付了定金20000元，双方约定该定金由家天下房产经纪公司暂管，并约定于2020年10月23日前向房地产登记管理机关进行产权转移。并约定如姚素芹违约（含共有人），除承担双方中介居间服务费外，还须双倍赔偿彭俊非定金40000元。签订合同后，姚素芹突然反悔并电话明确告知彭俊非不愿转卖该房产，此事实由电话录音为证。在此期间，家天下也多次找到姚素芹进行协商希望继续合同,但未果。姚素芹违反诚信原则，单方面违约也拒绝支付赔偿金，其行为已经严重违反了合同的约定，构成违约。为维护彭俊非的合法权益，故诉至法院。姚素芹、孟科辩称，签订涉案合同时孟科并不知情，且姚素芹是在家天下和彭俊非恶意串通对姚素芹实施精神控制的情况下导致姚素芹在合同上签了字，这不是姚素芹的真实意思表示，是无效的。该行为侵害了孟科的合法权益，违背了公正、公平原则，因此涉案合同应为无效合同。关于定金，定金合同是实践性合同，姚素芹并未收到定金，故该合同是不成立的，不成立的合同也是无效的。现姚素芹、孟科同意解除合同，但要求双倍支付定金的诉讼请求应予以驳回。彭俊非围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.房产买卖定金合同一份，拟证明彭俊非、姚素芹、孟科之间存在房屋买卖合同关系；证据2.收据一份，拟证明彭俊非按照合同约定支付了20000元定金；证据3.录音光盘一份，拟证明姚素芹在电话中多次确定不再继续履行合同；证据4.委托代理合同及代理费发票各一份，拟证明彭俊非因为本案支出3500元代理费。姚素芹、孟科围绕其辩称意见依法提交了以下证据：证据1.履约催告函一份，拟证明交款人是张建业而非彭俊非；证据2.照片一张，拟证明姚素芹在签订合同当天去了家天下房产经纪公司。家天下房产经纪公司围绕其述称意见依法提交了以下证据：证据1.共有权人未到场声明，拟证明共有权人同意出售该房屋；证据2.收据一份，拟证明彭俊非通过刷卡的方式向家天下经纪公司支付定金20000元。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月23日，姚素芹为甲方（出售方）、彭俊非为乙方（买受方）、家天下房产经纪公司为丙方（居间方），三方签订《房产买卖定金合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落在湛河区湛南西路南西苑小区昌盛25号楼4单元5楼西户的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋；该房屋面积87.56㎡，产权证号0025901号，该房屋现状在位；甲、乙双方协商后的实际成交价格为336000元；乙方于本合同签订之日向甲方支付该房屋定金人民币2万元整，为保证交易安全，经甲、乙、丙三方协商，该定金由丙方暂管，代交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还；为保证交易的顺利进行，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》或者能够证明房屋权属的相关原件交由丙方暂管，作为对房屋权属的真实性和顺利履行提供担保；甲乙双方需于2020年10月23日前向房地产权登记管理机关申请办理产权转移登记手续；甲方保证对该房产享有完整的所有权，该房产产权清晰真实，无债权债务纠纷，且以100%产权出售给乙方，并确保共有权人对该房屋出售无异议；如乙方未能履行本合同条款以致本合同不能顺利进行，甲方有权解除本合同，则已付定金归甲方所有，且甲方有权将该物业转让予其他人；如甲方在签订合同后不依合同条款履行义务，致使合同目的在约定期限内不能实现的，乙方有权解除本合同，同时甲方须赔偿乙方已付定金的双倍金额以弥补乙方损失……。姚素芹在甲方处签字捺印、彭俊非在乙方处签字捺印、家天下房产经纪公司在丙方处盖章确认。诉讼过程中，姚素芹、彭俊非、家天下房产经纪公司均确认涉案《房产买卖定金合同》首部甲方处“孟科”签名系家天下房产经纪公司工作人员代签。合同签订同日，彭俊非向家天下房产经纪公司支付定金20000元，由家天下房产经纪公司暂管该20000元定金。诉讼过程中，彭俊非提供录音显示姚素芹明确确认不再出卖房屋。姚素芹称签订涉案房产定金合同时未征得孟科的同意，事后孟科不同意出卖，孟科对此予以认可，称双方确实说过出卖涉案房屋的事。但在姚素芹签订涉案《房产买卖定金合同》时，姚素芹并未将相关情况告知孟科，事后告知后孟科不同意出卖。另查明，涉案房产为姚素芹、孟科共同共有。姚素芹为本科学历，其在签订合同时和签订合同后未报警。2020年7月23日，姚素芹向家天下房产经纪公司出具《共有权人未到场声明》一份。该声明载明：2020年7月23日，经居间方平顶山市家天下房地产经纪有限公司提供居间服务，本人代表共有权人孟科的真实意愿与买方彭俊非就买卖位于湛南西路南西苑小区昌盛25号楼四单元5层西户的房屋签订《房屋买卖定金合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述共有权人外无其他共有权人，并保证代理签订签署合同的行为已取得上述共有权人口头授权。因共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，本人应向买方支付赔偿金人民币肆万元整并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金人民币壹万元整；声明人：姚素芹；身份证号：；2020年7月23日。再查明，本案中彭俊非的诉状于2021年4月25日向姚素芹、孟科、家天下房产经纪公司送达。本院认为，定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止订金合同发生的权利义务纠纷，故本案案由应为定金合同纠纷。本案中，姚素芹、彭俊非、家天下房产经纪公司签订《房产买卖定金合同》时，姚素芹向彭俊非、家天下房产经纪公司出具《共有权人未到场声明》，使彭俊非、家天下房产经纪公司相信姚素芹有代理权而签订《房产买卖定金合同》，姚素芹的行为构成表见代理，该合同成立且有效。当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。后因作为涉案房产共有人的孟科不同意出卖该房屋导致双方所签订合同的目的不能实现，彭俊非现要求解除合同、姚素芹、家天下房产经纪公司亦同意解除，故三方所签订的《房产买卖定金合同》于2021年4月25日解除。姚素芹辩称其是在受胁迫及被精神控制的情况下所签订合同，合同无效的意见，姚素芹作为一个完全民事行为能力人，具有本科学历，其应当对自己的行为后果有预见，且其事后未报警，本院对其辩称意见不予采信。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。故在合同解除后，彭俊非支付的由家天下房产经纪公司代管的20000元定金由家天下房产经纪公司返还予彭俊非。关于彭俊非要求姚素芹赔偿其定金20000元的诉讼请求。本案中，姚素芹在未征得孟科同意的情况下向家天下房产经纪公司出具《共有权人未到场声明》，使彭俊非、家天下房产经纪公司确信孟科知情，并签订《房产买卖定金合同》。后因孟科不同意出售导致无法实现房产买卖定金合同的目的，对于该后果，姚素芹作为房产共有人及孟科的妻子隐瞒孟科不知情的相关情况，彭俊非作为买房人，明知孟科签名非本人所签的情况下，应向孟科核实相关情况，但未核实。对于合同目的不能实现，双方均有责任。结合双方的过错程度，本院酌定姚素芹赔偿彭俊非8000元。彭俊非要求姚素芹、孟科支付律师费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、彭俊非与姚素芹、平顶山市家天下房地产经纪有限公司之间所签订的《房产买卖定金合同》于2021年4月25日解除。二、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内返还彭俊非缴纳的定金20000元。三、姚素芹于本判决生效之日起七日内赔偿彭俊非8000元。四、驳回彭俊非的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取500元，由姚素芹承担318元，彭俊非承担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  焦俊艳二〇二一年五月十三日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国民法典》第一百七十二条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。