陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终6508号上诉人（原审被告）：王晓妹，女，1968年4月17日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：贺增峰，男，1968年7月15日出生，汉族，无业，住西安市蓝田县。被上诉人（原审原告）：西安宽和物业管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：刘凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：白亚萍，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。上诉人王晓妹因与被上诉人西安宽和物业管理有限公司（以下简称宽和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初18093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王晓妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判为其支付宽和物业公司物业费4820.7元的三分之一；2.一、二审诉讼费由宽和物业公司负担。事实和理由：其不知道开发商是谁，只知道宽和物业公司交付房屋，宽和物业公司在没有资质的情况下接手房地产交接手续，因为不能规范服务，两套房屋有质量问题，其多次找宽和物业公司但迟迟不能得到解决。宽和物业公司涉嫌合同欺诈，当时都是用户手册，有部分业主签订，通过判决书其才知道合同期限是三年。宽和物业公司服务结束2017年8月31日至其收到传票2020年9月28日，已三年零一个月，超过诉讼时效。涉案小区脏乱差，宽和物业公司服务不到位。一审认定事实错误，适用法律不当。宽和物业公司辩称，其与王晓妹系物业服务关系，其依据与王晓妹签订的《物业管理服务协议》，全面履行了义务且按照约定的服务项目给王晓妹提供了服务，王晓妹应当按照协议约定及时交纳物业管理费。2018年开始其主张权利向法院起诉要求支付物业费及其他费用，一、二审法院均作出判决支持其诉讼请求，当事人也按一、二审判决支付了物业费，大多数业主在其起诉后主动交纳了物业费等费用，最终撤诉结案。王晓妹上诉目的就是想拖延支付时间及少支付物业费。涉案房屋质量问题是开发商的问题，与其无关。其为王晓妹提供物业管理服务至2017年8月31日，该事实已有多份生效判决确认，且其一直通过公示、通知等方式要求王晓妹交纳物业费，其最后一次催缴是在2018年6月5日，其于2020年6月10日向一审法院起诉，故王晓妹对时效存疑的上诉理由不成立。宽和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王晓妹支付拖欠物业费4820.7元、违约金4131.7元，共计8952.4元；2.本案诉讼费用由王晓妹负担。一审法院认定事实：宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会（以下简称居民委员会）签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》，约定由宽和物业公司为西安市XX村XX小区提供物业服务，该合同期限自2013年9月25日至2016年9月24日。王晓妹系滹沱锦绣小区南区2号楼1单元11层1号业主，房屋面积140.01平方米。2013年11月19日，宽和物业公司、王晓妹就滹沱锦绣小区物业管理服务签订《物业管理服务协议》。该协议第五条约定，“1.住宅物业费：高层0.9元/㎡·月；2.电梯费：包括电梯运行能耗费、年检费等（依据国家电价及年检费的调整作相应调整）。住宅：0.22元/㎡·月，以二层为基数，每向上一层递增0.01元/㎡·月（一层不收取电梯费）；3.水费：水费3.5元/立方。水费的收取原则是代收代缴，基础水电价随政府调整价格同时调整，按照物价局定价加公摊收取，并及时调整。公共电费分摊，10元/户/月；4.生活垃圾费：每户6元/月”。第六条约定，“乙方如违反《临时管理服务规约》，须立即停止违约行为；造成损失者，应予赔偿；乙方逾期未交纳各项服务管理费的，按每日3‰计收滞纳金”。宽和物业公司在《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定的合同有效期满后仍为滹沱锦绣小区提供物业管理服务直至2017年8月31日。王晓妹自2015年7月至2017年8月拖欠物业费4820.7元，宽和物业公司多次发出催缴通知未果酿成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。宽和物业公司与王晓妹签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于物业费，王晓妹辩称房屋其未居住及有质量问题等意见，未提供证据予以证实，对王晓妹的抗辩意见不予采纳。宽和物业公司按照合同约定向王晓妹提供了物业服务，王晓妹应当及时交纳物业费用，王晓妹未付构成违约，宽和物业公司主张王晓妹支付物业费4820.7元的请求，有事实及法律依据，依法予以支持。关于违约金，因宽和物业公司在提供物业服务管理过程中确实存在一定程度的服务不到位问题，王晓妹迟延交纳物业费并非出于恶意，故对宽和物业公司主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王晓妹于本判决生效之日起十日内支付原告西安宽和物业管理有限公司物业费4820.7元；二、驳回原告西安宽和物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（西安宽和物业管理有限公司已预交），由王晓妹负担，于上述付款时间一并向西安宽和物业管理有限公司给付。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定，由宽和物业公司为西安市XX村XX小区提供物业服务，该合同期限自2013年9月25日至2016年9月24日。根据相关法律规定，该合同对业主均具有约束力。王晓妹曾于2013年11月19日与宽和物业公司签订的《物业管理服务协议》，约定由宽和物业公司提供物业管理服务等，该协议亦为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。宽和物业公司已按照合同约定的服务项目向王晓妹提供了物业服务，王晓妹亦应按照合同约定及时交纳物业费。因《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定的合同有效期满后，宽和物业公司仍为涉案小区提供物业服务至2017年8月31日，故在此期间王晓妹与宽和物业公司之间形成了事实上的物业服务关系，双方仍应按照之前签订的合同、协议约定内容履行相应的义务。本案宽和物业公司要求王晓妹支付截至该期限之前的物业费4820.7元，有事实依据及法律依据，依法应予支持。考虑到宽和物业公司在提供物业服务管理过程中确实存在一定程度的服务不到位问题，故一审认为王晓妹迟延交纳物业费并非出于恶意，对宽和物业公司主张的违约金不予支持，并无不妥。综上所述，王晓妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王晓妹负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧