上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2354号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海弘鹄商业投资管理有限公司，住所地上海市静安区延安中路841号4楼东半部。法定代表人：曹忠麒，执行董事。委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱方，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁小林，女，1984年6月6日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：张伟鉷，上海博拓律师事务所律师。上诉人上海弘鹄商业投资管理有限公司（以下简称弘鹄公司）因与被上诉人丁小林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人弘鹄公司上诉请求：撤销一审判决中第一、二、三、四、五、七项，维持一审判决第六项，改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人在一审中提出的全部反诉请求。事实与理由：1．一审判决对被上诉人给上诉人的《解除合同申请书》的性质认定错误。该份申请书的性质是被上诉人提出的要求签订解除合同协议书的要约，而上诉人对此要约予以拒绝，故未发生合同解除的法律效果。2．一审判决对上诉人违约的认定是错误的。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX馆XX号楼XX室（以下简称涉案房屋）雨水倒灌是由天气和市政管道的排水能力欠缺共同造成的，应属于不可抗力。同时，雨水倒灌是偶发现象，且发生在装修免租期内，未影响被上诉人的经营活动，也未造成被上诉人的物损。3．被上诉人要求解除涉案合同的原因在于其无法获得可以开展教育培训的相应资格证书。4．一审查明被上诉人返还涉案房屋的钥匙是在9月12日，与一审认定的合同解除日期相冲突。涉案合同的解除时间应为2020年10月1日，被上诉人仍应当承担合同解除前的各项合同义务及违约责任。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人丁小林辩称，请求驳回上诉，维持原判。1．解除合同的通知虽然是以申请的形式提出，但其内容明确表明了被上诉人解除合同的意思表示。2．房屋本身存在问题，被上诉人一审提交证据能够证明涉案房屋年年漫水，雨水倒灌并不是偶发现象，而上诉人对此明知却不予告知。且2019年的天气并未达到不可抗力的程度。3．合同解除的原因在于上诉人未提供适租房屋，使被上诉人的合同目的无法实现，故被上诉人有权解除合同。4．合同解除的时间为上诉人收到解除合同申请的时间，即2019年9月6日。9月12日将钥匙邮寄给上诉人的原因是上诉人不接受钥匙的交还。合同解除后，被上诉人不再负担支付房租和物业费的义务。丁小林向一审法院起诉请求：1．判令解除丁小林与弘鹄公司间的《XX商业租赁合同》；2．判令弘鹄公司返还租金人民币（币种下同）67，097元，租赁保证金48，448元，水电保证金5，000元，物业管理费17，606元，物业管理保证金8，362元，施工保证金5，060元；3．判令弘鹄公司赔偿丁小林损失：装修损失89，700元，门头发光字及安装9，500元，监控安装5，800元，广告2，200元，空调10，000元，消防10，000元，桌椅、教具76，413元，教师工资11，301元，电费1，427.80元。一审诉讼过程中，丁小林将本诉诉讼请求变更为：1．判令丁小林与弘鹄公司签订的《XX商业租赁合同》于2019年9月6日解除；2．判令弘鹄公司返还丁小林已支付的2019年9月至11月的租金67，097元、2019年7月至11月物业管理费17，606元；3．判令弘鹄公司返还已支付的租赁保证金48，448元、水电保证金5，000元、物业管理保证金8，362元、施工保证金5，060元；4．判令弘鹄公司赔偿丁小林损失，包括装修损失77，879.92元，门头发光字及安装9，500元，监控安装5，800元，广告2，200元，空调10，000元，消防10，000元，桌椅、教具76，413元，教师工资11，301元，装修期间使用的电费1，427.80元。弘鹄公司向一审法院提出反诉请求：1．判令丁小林与弘鹄公司之间的租赁合同继续履行；2．判令丁小林向弘鹄公司支付拖欠的租金72，672元（从2019年12月1日至2020年2月29日期间）；3．判令丁小林向弘鹄公司支付拖欠的物业管理费12，543元（从2019年12月1日至2020年2月29日）；4．判令丁小林向弘鹄公司支付所欠租金的滞纳金2，568元；5．判令丁小林向弘鹄公司支付所欠物业管理费的滞纳金443元；6．判令丁小林向弘鹄公司支付违约金72，672元（按照月租金24，224元的三个月支付违约金）。一审诉讼过程中，弘鹄公司将反诉诉讼请求变更为：1．判令丁小林与弘鹄公司之间的租赁合同自2020年10月1日解除；2．判令丁小林向弘鹄公司支付拖欠的租金242，240元（从2019年12月1日至2020年9月30日期间）；3．判令丁小林向弘鹄公司支付拖欠的物业管理费41，752.58元（从2019年12月1日至2020年9月30日期间）；4．判令丁小林向弘鹄公司支付所欠租金的滞纳金22，140.74元（从2019年12月11日至2020年9月30日）；5．判令丁小林向弘鹄公司支付所欠物业管理费的滞纳金3，812.68元（从2019年12月11日至2020年9月30日）；6．判令丁小林向弘鹄公司支付违约金72，672元。一审法院认定事实：涉案房屋系弘鹄公司租赁所得。2019年7月，弘鹄公司（出租方）与丁小林（承租方）就涉案房屋签订了《（华漕商业）租赁合同（商业）》，约定出租方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX馆XX号楼XX室出租给承租方；房屋计租面积为199.10平方米，租赁期限（包含免租装修期）自2019年7月25日至2023年7月24日，该房屋仅限用于儿童培训之用途，承租方应以菠萝树商业名称经营前述业务。一、关于装修免租期。房屋交付日为2019年7月25日，装修免租期自2019年7月25日至2019年9月7日，在此期间，承租方无需支付租金，但需支付物业管理费6，025元，需支付垃圾清运费、临时水电费、工程变更费及其他管理费、税费等相关费用。二、关于租金。该房屋租金采取保底租金的计算方式，租赁期第1年（2019年7月25日至2020年7月24日），日租金4元／日／平方，即24，224元／月，第2年的租金亦为24，224元／月……保底租金按2个月为一期支付，先付后用，承租方应于每期租金首日前支付该期租金，逾期支付的按第3.4条约定支付滞纳金。承租方应于2019年7月25日前支付首期租金。三、关于各类履约保证金。承租方应支付租赁保证金48，448元、公用事业费保证金5，000元、物业管理费保证金8，362元，承租方应于2019年7月25日前支付保证金。四、关于物业管理费。租赁期第1年（2019年7月25日至2020年7月24日），月物业管理费21元／平方／月，即4，181元／月，第2至4年的物业管理费亦为4，181元／月，物业管理费按2个月为一期支付，先付后用，承租方应于每期费用首日前支付该期物业管理费，逾期支付的按第3.4条规定支付滞纳金。承租方应于2019年7月25日前支付首期物业管理费。五、关于违约责任等。第3.4条，如承租方逾期支付合同规定的任何应付款项，每逾期一日，承租方按应付金额的万分之五支付滞纳金，法律法规或本合同另行规定了其他违约责任的，承租方还应承担违约责任。滞纳金计算方式分为以下两类：（1）承租方拖欠出租方任何款项的，滞纳金从应付日起至出租方收到全额款项日止计算；（2）出租方已代承租方支付本合同规定的承租方应付款项的，滞纳金从出租方支付日起至出租方收到该款项日止计算。6.1，承租方发生下列任何一种情形的，即构成违约，该等情形如下：……（2）无论出租方是否追索，本合同任何一项应付的费用（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费、水费、电费）自应付之日起连续超过30日或累计超过60日仍未一次性全额支付的；……（10）非本合同规定情形，擅自提前退租的；……6.2，承租方发生第6.1条规定的违约情形之一的，出租方有权采取下列一种或多种方式，要求承租方承担违约责任：……（2）立即解除合同，出租方对承租方因此造成的任何损失不承担任何责任；……（4）承租方应向出租方支付相当于当期3个月租金金额的违约金；……上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，弘鹄公司于2019年7月25日将涉案房屋交付丁小林使用，丁小林向弘鹄公司支付了自2019年9月8日至2019年11月30日止的租金67，097元、自2019年7月25日起至2019年11月30日止的物业管理费17，606元、租赁保证金48，448元、水电保证金5，000元、物业保证金8，362元。后，在装修免租期（自2019年7月25日起至2019年9月7日止）内，丁小林对涉案房屋进行装修，并安装了空调、消防等为后续经营作相关准备。2019年8月30日，丁小林就涉案房屋进行报修，《物业服务保修单》载明：报修人系王某XX馆XX室，报修内容为“三个教室被废水浸泡，且都是油状废水，场地充满腥臭味，卫生间墙面和顶部潮湿”，维修内容为“物业于12：30左右派赵师傅到现场查看，赵师傅在5：00左右用硅胶封住，并且修好”，客户意见一栏载明“三间教室废水没人清理，新做墙面和顶部由我们自己油漆工师傅重做”，保修单尾部维修人员赵某签字确认，落款时间为2019年9月9日。2019年9月3日，涉案房屋再次漫水，丁小林就涉案房屋进行报修，《物业服务保修单》载明：报修日期为2019年9月3日10：20，报修人系王某XX馆XX室，报修内容为“所有教室全部浸泡到污水里，污水有十公分深，新装修墙体教具玩具桌椅全部浸入水中，而且水中依旧是油状且充满腥臭味，大量的水从拖把池下面涌出来”，维修内容为“当时我们物业就派人过去清理了污水，9月5日上午10：30，金总、张总监和工程部，到现场检查并维修，将洗手池和拖把池水管抬高”，保修单尾部维修人员赵某签字确认，落款时间为2019年9月9日。2019年9月4日，丁小林向弘鹄公司发出《解除合同申请书》，主要内容为：甲乙双方于2019年7月19日签订租赁合同，甲方将涉案房屋出租给乙方作儿童培训之用，租期四年。今年8月涉案房屋出现两次雨水倒灌现象，8月30日卫生间屋顶漏水新装修的三个教室被淹，9月3日再次发生雨水倒灌现象，整个涉案房屋全部进水达十几公分深。新装修的墙体和所有教具、玩具、桌椅全部浸水，造成巨大损失。前述雨水倒灌情况年年要发生数次，且甲方无法解决。基于上述情况，乙方已无法实现租赁合同目的，要求甲方退还房租、保证金、物业管理费等全部费用及赔偿房屋装修和财产损失，解除房屋租赁合同。2019年9月6日，弘鹄公司收到上述《解除合同申请书》及涉案房屋钥匙，并出具《复函》。《复函》的主要内容为：您于2019年9月4日所发的《解除合同申请书》已收悉，我公司就您提出的解除租赁合同并且退还租金等相关事宜，我公司认为缺乏基本的法律和合同依据，且不符合政策的商业运作惯例，不接受该不合理要求，希望严格按照合同相关约定，履行合同。2019年9月6日，丁小林就涉案房屋进行报修，《物业服务保修单》载明：报修日期为2019年9月6日12：30，报修人系丁小林XX馆XX室，报修内容为“又发现三个教室内出现多处积水，且卫生间墙面和顶部再次出现潮湿”，维修内容为“物业工程去看过，但门锁着，店里没人”，客户意见一栏载明“从9月6日下午到现在未接到物业电话，于9月9日下午1：30仍有多处积水”，报修单尾部维修人员赵某签字确认，落款时间为2019年9月9日。2019年9月12日，丁小林将涉案房屋钥匙邮寄给弘鹄公司。弘鹄公司收到涉案房屋钥匙，但认为租赁合同应继续履行，未收回涉案房屋。一审审理过程中，丁小林申请对涉案房屋装饰装修价格进行工程审价，法院经上海市高级人民法院随机选定，委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋装饰装修工程价格进行司法鉴定。上海东方投资监理有限公司于2020年8月向法院出具《上海东方投资监理有限公司沪高法（2020）委工审第485号鉴定意见书》，鉴定意见的主要内容为：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX馆XX号楼XX室房屋装饰装修的价格评估的工程审价鉴定金额为77，879.92元。丁小林对鉴定意见无异议；弘鹄公司虽对鉴定意见有部分异议，但未提供实质性反驳鉴定意见的证据，且不申请重新鉴定，法院认为，虽弘鹄公司对鉴定依据和金额持有异议，但不同意再次鉴定，该司法鉴定程序合法，系具有相关资质的鉴定机构会同丁小林、弘鹄公司到现场实际踏勘，并对现场实际进行测量及清点后计算得到涉案工程量，且鉴定意见已当庭质证，应予以认可，故法院认定涉案房屋装饰装修工程价格为77，879.92元。一审庭审中，弘鹄公司陈述，整个XX馆只有涉案房屋内存在一个雨水倒灌的出水口，其他房屋内没有，涉案房屋发生雨水倒灌时，街面的其他出水口也存在雨水倒灌现象。另，弘鹄公司向法院提交书面材料，认为涉案房屋雨水倒灌现象系因当时持续的降雨天气和涉案房屋周围的市政管道排水能力受限等非弘鹄公司能够左右的因素造成，对当时的雨水倒灌结果弘鹄公司没有过错和责任，且通过积极维修等方式尽了出租人的维修义务；同时，弘鹄公司认为后续涉案房屋未再次发生雨水倒灌情形，已无法通过司法鉴定的方式来查找当时雨水倒灌的原因，该司法鉴定已毫无意义，故不向法庭提出涉案房屋雨水倒灌原因的鉴定申请。一审法院认为，丁小林与弘鹄公司签订的《（华漕商业）租赁合同（商业）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付适租房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案的争议焦点为导致涉案房屋租赁合同无法继续履行的违约方系丁小林还是弘鹄公司。租赁合同签订后，弘鹄公司于2019年7月25日交付给丁小林，丁小林在装修免租期内对涉案房屋进行装修，还支付了装修免租期到期后自2019年9月8日起至2019年11月30日止的租金、自2019年7月25日起至2019年11月30日止的物业费以及合同约定的各类保证金。可见，丁小林具有履约的诚意。弘鹄公司在明知涉案房屋存在可能导致雨水倒灌的出水口且未采取切实有效措施保障涉案房屋正常使用的情况下，将涉案房屋交付给丁小林，在丁小林基本完成涉案房屋的装饰装修后，涉案房屋分别在2019年8月30日和2019年9月3日两次发生雨水倒灌现象，虽弘鹄公司对涉案房屋积极维修，但并未彻底解决问题。虽弘鹄公司对第三份（2019年9月6日）《物业服务报修单》的真实性存异议，但基于弘鹄公司对前两份《物业服务报修单》（2019年8月30日和2019年9月3日）的真实性认可，基于三份报修单尾部均是维修人员赵某于2019年9月9日签字确认，可见，第三份物业服务报修单内容亦得到了维修人员赵某后续的确认，涉案房屋在弘鹄公司两次维修后，仍存在多处积水。丁小林租赁涉案房屋的主要用途为儿童培训，在案的视频、物业服务报修单等证据表明，雨水倒灌现象已导致丁小林无法正常使用涉案房屋；弘鹄公司虽抗辩认为雨水倒灌现象系因当时持续的降雨天气和涉案房屋周围的市政管道排水能力受限等非弘鹄公司能够左右的因素造成，属于不可抗力，但不可抗力系指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，而本案雨水倒灌现象并不构成不可抗力，综上，法院认为，本案的违约方系弘鹄公司，未向承租方提供适租房屋，且已达到根本违约的程度，据此，丁小林享有合同解除权。丁小林于2019年9月4日向弘鹄公司发出《解除合同申请书》，弘鹄公司于同年9月6日收到该解除函，故法院确认丁小林与弘鹄公司签订的《（华漕商业）租赁合同（商业）》于2019年9月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁小林在向弘鹄公司发出解除函后，及时腾退房屋并将涉案房屋钥匙交付给弘鹄公司，即便弘鹄公司陈述未实际收回涉案房屋，但钥匙已收到，涉案房屋实际已在其掌控中，故法院对腾房交房事宜不再作出处理。基于弘鹄公司未提供适租房屋的违约行为，考虑到丁小林并未以合同目的方式实际使用涉案房屋，在给予必要腾房时间的情形下，丁小林有权要求弘鹄公司返还已支付的自2019年9月8日起至2019年11月30日止的租金67，097元；关于物业管理费，根据合同约定，装修免租期内租金免除，但仍需支付物业管理费6，025元以及临时水电费等相关费用，故弘鹄公司应返还丁小林物业管理费11，581元。基于弘鹄公司的违约行为，应当返还丁小林已经支付的租赁保证金48，448元、水电保证金5，000元、物业保证金8，362元，故对丁小林的相关本诉诉讼请求，法院予以支持。关于施工押金，收据虽载明金额为5，060元，但无弘鹄公司的签章，丁小林陈述该金额系支付给案外人朱某，但未提供证据证明案外人朱某与弘鹄公司的关系，且支付给朱某的金额系5，090元，与收据载明金额不符，故对丁小林要求弘鹄公司退还施工押金的诉讼请求，法院不予支持。关于丁小林要求弘鹄公司赔偿损失的诉讼请求，法院认为，丁小林对涉案房屋进行装饰装修、且装饰装修部分并未发生租期摊销，还安装了空调、消防等设施，确系有实际损失，但对未形成添附的可移动物品如桌椅、教具等，丁小林已搬离涉案房屋，且仍有可利用价值，不应计入损失范畴，教师工资亦不属于因弘鹄公司违约导致的直接损失，综合考虑弘鹄公司的违约程度、合同解除后双方的减损义务、丁小林为准备经营可能存在的实际支出等多种因素，包含装修损失，法院酌定弘鹄公司赔偿丁小林损失共计90，000元。基于违约方系弘鹄公司，故法院对相关反诉诉请不予支持。一审法院审理后作出判决：一、丁小林与上海弘鹄商业投资管理有限公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX馆XX号楼XX室房屋签订的《（XX商业）租赁合同（商业）》于2019年9月6日解除；二、上海弘鹄商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还丁小林租金67，097元；三、上海弘鹄商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还丁小林物业管理费11，581元；四、上海弘鹄商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还丁小林租赁保证金48，448元、水电保证金5，000元、物业保证金8，362元；五、上海弘鹄商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿丁小林损失90，000元；六、驳回丁小林的其余本诉诉讼请求；七、驳回上海弘鹄商业投资管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3，409.36元，由上海弘鹄商业投资管理有限公司负担2，135.86元，由丁小林负担1，273.50元。反诉案件受理费减半收取计3，519.63元，司法鉴定费2，691元，由上海弘鹄商业投资管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《（XX商业）租赁合同（商业）》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是造成合同解除的原因及责任。根据本案所查明的事实，涉案房屋自交付被上诉人使用后，多次发生雨水倒灌现象，虽经维修，但仍未得到解决，已严重影响到被上诉人正常使用涉案房屋。上诉人在审理中也自认涉案房屋存在先天瑕疵，故在其未将此瑕疵事先告知被上诉人的情形下，一审认定上诉人作为出租人未能向被上诉人提供适租房屋构成根本违约，被上诉人具有单方解除合同的权利，于法有据，本院予以支持。上诉人抗辩称系被上诉人没有按约缴纳房屋租金构成违约导致合同解除，且雨水倒灌的现象属于不可抗力，均缺乏事实依据，本院不予采信。被上诉人于2019年9月4日向上诉人发出《解除合同申请书》，其内容明确无误地表达了被上诉人解除合同的意思，故一审确认以上诉人收到该解除函之日作为合同解除之日，并无不妥，本院同样予以支持。上诉人主张被上诉人未能依法行使解除权，并主张合同自2020年10月1日解除，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同系因上诉人违约而解除，上诉人要求被上诉人向其支付拖欠租金、物业管理费、相关滞纳金、违约金等一审反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。一审根据合同约定，结合本案实际情况，判令上诉人向被上诉人返还部分租金、物业管理费及租赁保证金、水电保证金、物业保证金，并酌情支持了被上诉人主张的各项实际损失，合理合法，本院予以认同，在此不再赘述。综上所述，弘鹄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，796.58元，由上诉人上海弘鹄商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨斯空审 判 员 毛慧芬审 判 员 郑卫青二〇二一年五月八日法官助理 翟宣任书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……