贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1339号 上诉人（原审原告）：张建群（又名张履），女，1972年10月3日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区。 上诉人（原审原告）：李梓君，女，1995年5月14日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：系上诉人张建群，系上诉人李梓君之母。 上诉人（原审被告）：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋2单元6层4号，统一社会信用代码91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 被上诉人（原审原审）被告:贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码91522730308877159G。 法定代表人：徐立生，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 原审被告：贵州双龙平安酒店有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县谷脚镇王关村（物流城），统一社会信用代码91522730308893490C。 法定代表人：徐立生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 上诉人张建群、李梓君、贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）与被上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）、原审被告贵州双龙平安酒店有限公司（以下简称双龙平安酒店）商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年11月20日作出（2020）黔2730民初2497号民事判决后，张建群、李梓君、美房多公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 张建群、李梓君上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判双龙鲁一公司赔偿上诉人以38320元为基数以中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿损失，并对上诉人交付给美房多公司“交1万抵2万”的1万元承担连带赔偿责任；2、改判美房多公司以10000元为基数以中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿损失，并对上诉人向双龙鲁一公司支付的房款及所有损失承担连带赔偿责任；3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院酌定双龙鲁一公司已经出具了《承诺函》，认定《承诺函》代表上诉人与其达成一致意见属于事实认定错误，导致适用合同第5条计算违约金错误，应以所交房款4倍计算利息。上诉人与被上诉人就退房事宜从未达成共识，双龙鲁一房开开具的《承诺函》也未按承诺实施交付。并且双龙鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已在2016年4月14日被抵押的事实，致使双方解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;……”因此，上诉人主张已付购房款以中华人民共和国同期贷款利率四倍的赔偿，即16990.40元，既有事实基础，又符合法律规定，应予支持。二、涉案房屋已在2016年4月14日被抵押的情况下，美房多公司仍代理双龙鲁一公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，造成上诉人无法取得房屋，美房多公司应与双龙鲁一公司承担连带赔偿责任。一审已经查明美房多公司系双龙鲁一公司委托的销售公司。双龙鲁一公司故意隐瞒涉案房屋已经被抵押的事实，根据《民法总则》第一百六十七条的规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，由于两被上诉人的行为已经违反法律规定，应承担连带赔偿责任，共同返还上诉人已付房款及利息、赔偿上诉人的损失。综上所述，双龙鲁一公司故意隐瞒涉案房屋已经被抵押的事实，美房多公司仍然代理双龙鲁一公司与其签订《房屋买卖合同》，因被上诉人的过错，致使房屋买卖合同解除，被上诉人双龙鲁一公司与美房多公司应共同返还上诉人已付购房款及利息，并赔偿上诉人已付购房款利息4倍的损失。 美房多公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人张建群、李梓君的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人张建群、李梓君承担。事实和理由：一、一审判决事实认定有误。体现在，1、在本案中，上诉人从始至终只扮演了一个居间人的角色，即上诉人为双龙鲁一公司提供客户、客源，被上诉人张建群、李梓君等业主通过购买上诉人的购房会员资格后，可以依法依约享受团购优惠价，譬如本案的“一万抵二万”以及《会员服务协议书》约定的其他会员服务和优惠，但最终签订《商品房买卖合同》及补充协议均由被上诉人张建群、李梓君与双龙鲁一公司双方进行，与上诉人之间不存在任何关联，上诉人只是居间人，而非代理销售商，故一审认定上诉人为双龙鲁一公司的代理销售商属于事实认定错误。2、一审判决毫无任何事实依据的将《会员服务协议书》中再三申明的“会员增值服务费”认定为购房定金，认定《商品房买卖合同》及补充协议与《会员服务协议书》属于主从合同关系明显属于事实认定错误，理由：第一，根据被上诉人张建群、李梓君与上诉人签订的《会员服务协议书》的内容可知，该协议书内容不存在任何导致本协议书无效的情形，该协议书系双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故该《会员服务协议书》真实客观、合法有效，双方都应按照协议书约定履行自身义务。本案中，根据一审查明的事实可知，上诉人已经按照协议书约定使得被上诉人张建群、李梓君实际享受了购房优惠，其所交纳的10000元会员增值服务费也得到了对应的优惠和服务，上诉人也按照合同约定促使二被上诉人完成了商品房买卖交易，故上诉人已经按照合同约定履行了自身合同义务，被上诉人张建群、李梓君也实际享受到了会员增值服务费所对应的优惠和服务，故被上诉人张建群、李梓君与上诉人签订的《会员服务协议书》已经履行完毕，《会员服务协议书》所约定的双方权利义务也就此终止；第二，根据《会员服务协议书》1.1条约定“本协议签订时，您须通过房多多加盟商指定的第三方支付平台￥10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多加盟商与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分”及3.5条约定“房多多加盟商就本协议项下条款已向您进行充分解释和详细说明，您亦确认已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向房多多加盟商交纳会员增值服务费”可知，在本协议书签订之时，被上诉人张建群、李梓君已经充分知晓并在协议书中明确写明其支付的10000元为会员增值服务费，而非房屋购房款或者一审判决认定的购房定金，故在上诉人已经按照协议书履行完毕自身义务的情况下，被上诉人张建群、李梓君因双龙鲁一公司的违约行为要求退还会员增值服务费根本就不具备任何事实依据和法律依据，且被上诉人张建群、李梓君作为一个完全民事行为能力人，其应对自身签订的《会员服务协议书》所约定的所有内容承担相应的法律责任，而不是像一审法院所主张的该协议书对被上诉人张建群、李梓君完全不具有任何约束力，可随意废止；第三，《会员服务协议书》应是独立存在的，应属于一份居间服务协议，应与被上诉人张建群、李梓君和双龙鲁一公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议分开、独立存在，而非一审判决所认定的系主从关系，故在本案中，上诉人完全已经按照双方签订的《会员服务协议书》约定内容履行完毕自身义务，则双方之间形成的居间服务关系就此终止，双方的权利义务也就此终止，而不是在被上诉人张建群、李梓君与双龙鲁一公司解除《商品房买卖合同》及补充协议之后也随之当然的解除，且两份合同的主体及内容完全不一致，不属于法律上的主从关系，而是相互独立存在。第四，一审判决认定上诉人应承担连带责任的理由牵强，不能令人信服。理由：(1)在本案中，上诉人只是处于居间人的角色，而不是该房产项目的代理销售商，故相对于代理销售商应尽的注意及审查义务而言，上诉人对于该房产项目的相关文件、证件的审查及应尽的注意义务不能和代理销售商相提并论；(2)上诉人在最初给双龙鲁一公司介绍客户、客源时，上诉人的法定代表人、董事长王旭及部分员工是严格按照程序审查原审被告的相关资质及证件的，故上诉人已经完全尽到了居间人应尽的相关审查义务，不应当承担任何责任；（3）根据双龙鲁一公司在庭审答辩的事实可知，双龙鲁一公司至今未能按期给被上诉人张建群、李梓君等业主办理网签手续系新规出台所致，需保证项目土地与房屋权利主体一致，且多项其他证件已经办好或正在办理中，属于政策、法规因素所致，故而延期办理，此抗辩理由应属有理有据，应依法予以采纳。再加上双龙鲁一公司在其《商品房预售许可证》过期后、重新办理途中，从未对该事实向上诉人予以告知或者释明，从而导致上诉人直到涉诉之后方才知晓和清楚该事实，故上诉人没有任何过错，并不存在恶意隐瞒商品房预售许可证已经过期的行为，故一审判决据此认定上诉人未尽到深入查清义务而判决承担连带责任明显属于事实认定错误。二、一审判决明显违反权利义务相一致、相对等的原则。首先，通观全案来看，上诉人至今为止只是向被上诉人张建群、李梓君收取了仅仅价值10000元的会员增值服务费而已，相比较于双龙鲁一公司收取的全部购房款项及相关费用共计38320元而言，差距极大，更何况导致诉讼系双龙鲁一公司自身原因所致，与上诉人不存在任何的因果关系，但一审法院却判决上诉人对双龙鲁一公司应承担的所有款项承担连带返还责任明显属于权利义务不对等。其次，既然一审判决认定双龙鲁一公司因预售许可证过期等行为存在违法事实，一审也据此判决上诉人承担了连带责任，那么根据权利义务相一致的原则以及相关法律规定可知，双龙鲁一公司也应当对上诉人是否退还会员增值服务费等款项承担连带返还责任，而非一审所判的由上诉人一方承担，这明显与权利义务相一致原则相悖。综上所述，一审判决认定事实不清、权利义务明显不一致、不对等，故请二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决，并驳回被上诉人张建群、李梓君一审提出的所有诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 双龙鲁一公司与双龙平安酒店二审未向本院作出书面答辩。 张建群、李梓君向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告双龙鲁一公司于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、依法解除原告与被告双龙平安酒店签订的《双龙物流商贸城司机之家酒店式公寓委托经营管理合同》（以下简称《委托经营合同》）。三、判令被告双龙鲁一公司立即返还原告支付的人民币（以下币种同）36,527元房款、维修资金693元、预告登记费550元、银行抵押登记费550元，总计38,320元。并从2018年5月23日起以38,320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算支付利息，直至退还全部款项时止；四、判令被告美房多公司立即返还原告支付的认筹款1万元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍从2018年5月23日起以1万元为基数支付利息直至清偿完毕时止。同时对第三项诉请承担连带责任；五、依法判决本案诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）为贵州双龙现代贸易有限公司与双龙鲁一公司联合开发。2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）出具《商品房屋预售许可证》［（2015）商房预字第01-01号］。原告拟向双龙鲁一公司购买其开发的上述房屋。2018年9月8日，双龙鲁一公司委托的房屋销售公司——美房多公司介绍，并向美房多公司交纳1万元，以其后期购房时享受交1万元抵2万元的优惠。2018年5月23日，原告与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买双龙鲁一公司位于龙里县；房屋单价每平方米4470.44元，总房款71527元，…因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；该合同第四条载明：与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）。第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺…3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。合同签订当日，原告向双龙鲁一公司交纳购房款36527元、维修资金693元、预告登记费550元、预告抵押登记费550元。2018年5月23日，原告与被告双龙平安酒店签订《委托经营合同》，约定原告将上述6888栋1单元5层8号公寓委托给被告双龙平安酒店经营管理，经营期限为15年，自2018年5月23日起至2033年5月22日止；第一年至第三年，双龙平安酒店按公寓实际购买价的8%向原告支付收益，年收益额为7529元，三年计为22587元，原告以该收益额一次性冲抵向被告双龙鲁一公司支付的首期购房款或部分购房价款。2020年4月13日，原告以购买的案涉房屋无法办理网签为由向被告双龙鲁一公司申请退款。2020年5月27日，被告双龙鲁一公司向二原告出具《承诺函》，载明同意原告的退房申请，并于2020年6月15日退还购房款38320元，逾期将案涉房屋交还原告直至退还完毕为止。原告现以被告双龙鲁一公司未能在合同约定时间为其办理网签，构成违约为由，请求判如所请。 一审法院认为：原告要求解除与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，因双龙鲁一公司已基于原告的申请于2020年5月27日出具《承诺函》同意退房退款，视为在2020年5月27日双方已实质解除《商品房买卖合同》及补充协议。合同解除后，对于已付费用38,320元（购房款36,527元、维修资金1,167元、预告登记费550元、预告抵押登记费550元）的退还，由双龙鲁一公司与美房多公司连带返还。美房多公司收取的10,000元系购房定金，在原告与被告双龙鲁一公司商品房买卖合同基础合同解除的情况，也应向原告退还。原告主张购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费的利息损失，按原告与双龙鲁一公司签订的《商品房买卖合同》第五条的约定按中国人民银行同期贷款利率计算该款从2018年9月8日至2019年8月19日（453日）为止的资金占用利息为2,259.04元[38320×4.75%÷365×453]，2019年8月20日起至实际退还之日止的损失以38,320元基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；超出部分不予支持。被告美房多公司对上述款项的返还及资金占用利息承担连带给付责任。美房多公司收取的10,000元，由美房多公司予以返还，同时亦应支付从2018年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止（453日）的利息为589.52元（10000×4.75%÷365×453）；2019年8月20日起至实际退还之日止的损失以10,000元基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张建群、李梓君购房款、预告登记费、维修资金、预告抵押登记费共计38320元及该款截止2019年8月19日的利息损失2,259.04元，并以38,320元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息损失；被告贵州美房多网络科技有限公司对上述款项的支付承担连带责任。二、被告贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张建群、李梓君10,000元及该款截止2019年8月19日的利息损失589.52元，并以10,000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际支付之日止利息损失。三、解除原告张建群、李梓君与被告贵州双龙平安酒店有限公司2018年5月23日签订的《双龙物流商贸城司机之家酒店式公寓委托经营管理合同》；四、驳回原告张建群、李梓君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费772元（原告张建群、李梓君已预付），由原告张建群、李梓君负担333元，被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担407元，被告贵州美房多网络科技有限公司负担32元。 二审中，当事人提交证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、张建群、李梓君要求美房多公司、双龙鲁一公司承担赔偿以购房款38320元及购房定金10000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿损失的理由是否成立；2、业主支付给美房多公司的费用应由谁退还,美房多公司应否承担本案连带赔偿责任。 本院认为：对于争议焦点1，从一审查明事实来看，张建群、李梓君与双龙鲁一公司于2018年5月23日签订《商品房买卖合同》时便与原审被告双龙平安酒店签订了《委托经营合同》，该合同约定了委托经营管理的期限为15年，从2018年5月23日起至2033年5月22日止，因此虽然涉案房屋因双龙鲁一公司的违约导致至今不能办理网签备案手续，但张建群、李梓君在购买涉案房屋后已经获得了涉案房屋应有的收益价值，故一审判决在综合违约方的主观恶意、双方的过错程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素权衡，酌定双龙鲁一公司与美房多公司承担按案涉的《商品房买卖合同》第五条的约定计算本案相关款项的利息基本适当，张建群、李梓君要求按照中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿损失，不符本案客观实际，本院不予支持。 对于争议焦点2，虽在上诉人张建群、李梓君与上诉人美房多公司签订的《会员服务协议书》中约定“购房者缴纳的费用为会员增值服务费，不纳入购房款”，但从上诉人张建群、李梓君缴纳该笔费用的初衷来看，其主要是为后期向双龙鲁一公司购房时能享受交1万元抵2万元的团购优惠，如上诉人美房多公司不是双龙鲁一公司案涉楼盘的委托销售公司，被上诉人不是基于信任双方之间的特殊关系，其不可能将1万元转入上诉人美房多公司的账户仅是为了购买该公司的会员服务，这与常理不符，且上诉人美房多公司在本案审理过程中，也未能向法院举证证实其与被上诉人签订协议时，就不利于被上诉人的合约条款进行了明确提示告知，让购房人知晓该费用仅为增值服务费，故一审综合本案的相关事实认定该款项为购房定金并无不当；现因双龙鲁一公司开发建设的“双龙物流商贸城”一期项目土地与房屋权利主体不一致，案涉房屋无法进行备案登记、无法办理网签，导致张建群、李梓君与其签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，张建群、李梓君与双龙鲁一公司均同意解除合同退还购房款；故上诉人美房多公司作为双龙鲁一公司案涉楼盘的销售公司，其在销售过程中收取的1万元费用作为购房定金也应由其退还给购房者，故一审法院认定上诉人美房多公司退还其收取的费用并无不当，本院予以确认。从一审查明事实来看，案涉《商品房买卖合同》解除的责任在于双龙鲁一公司未能对案涉房屋进行备案登记、无法办理网签，故对于其收取的购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费理应由双龙鲁一公司自行退还，上诉人美房多公司不是案涉《商品房买卖合同》的合同当事人，并未收取上述费用，合同解除的责任也不在上诉人方，故根据合同权利义务对等原则，一审判决上诉人美房多公司对双龙鲁一公司退还购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费承担连带责任不当，本院予以纠正。 综上所述，张建群、李梓君的上诉人请求不成立，应予驳回；美房多公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但对连带责任认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初2497号民事判决第二项、第三项； 二、变更贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初2497号民事判决第一项为：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还张建群、李梓君购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费共计38320元及该款截止2019年8月19日的利息损失2,259.04元，并以38320元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息损失； 三、驳回上诉人张建群、李梓君的其余上诉请求； 四、驳回上诉人贵州美房多网络科技有限公司其余上诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费772元（张建群、李梓君已预付），由张建群、李梓君负担333元，由贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担407元，由贵州美房多网络科技有限公司负担32元；二审案件受理，张建群、李梓君交纳的335.58元由其自行承担，贵州美房多网络科技有限公司交纳的1879.58元，由贵州美房多网络科技有限公司负担470.58元，由贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1409元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞