广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10232号上诉人（原审原告）：广州从化方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市从化区温泉镇天湖山珍楼A2，统一社会信用代码：914401017955420213。法定代表人：王文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李婉文，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董莉莉，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：何洪涛，男，1972年5月8日出生，汉族，身份证登记地址：广东省深圳市福田区，上诉人广州从化方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）因与被上诉人何洪涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。方圆公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，维持一审判决第一至四项；2.请求法院支持方圆公司在一审中的第二项诉讼请求，即判令位于广州市从化区温泉镇××岛××街××房变更登记至方圆公司名下；3.一审、二审诉讼费用均由何洪涛承担。事实和理由：（一）一审法院驳回方圆公司要求变更房屋登记的请求没有法律依据，属于法律适用错误。一审法院引用的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）及《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产[2018]2430号）两个行政规定不能作为审判案件的法律依据，该两个规定的效力级别是地方规范性文件，不属于法律或行政法规范畴，不属于法律法规序列。因此，上述两个规定关于商服类物业个人取得不动产权证满2年后方可再次转让的规定不适用于本案。且《民法典》物权编、合同编并未限制法人或自然人自由转让不动产，尤其是无转让时间上的限制。（二）一审法院决确认案涉房屋所有权的原因行为消灭，但不支持将房屋变更登记至方圆公司名下，方圆公司合法权益无法获得保障。一审法院支持方圆公司的大部分诉请，包括解除合同及向买受人退还购房款及税费、补偿款等，但方圆公司付清各项钱款后，案涉房屋仍然登记于何洪涛名下，按照我国不动产登记生效的原则，案涉房屋的所有权人仍为何洪涛，期间若何洪涛恶意向第三人转让房屋或设定抵押，则方圆公司将遭受失去购房款和房屋的双重风险，此显然有违公平原则且损害方圆公司的合法权益。综上，恳请二审法院判如所请。何洪涛经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。方圆公司于2020年11月19日向一审法院起诉请求：1.确认方圆公司、何洪涛双方签订的《认购书协议》（认购书编号：20190510160144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082）、《泉溪月岛壹号公馆存量房屋买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房屋买卖合同补充协议》（合同编号：泉溪月岛壹号公馆6号107房）均于2019年8月23日解除；2.判令位于广州市从化区温泉镇××岛××街××房变更登记至方圆公司名下；3.确认方圆公司须向何洪涛退还房款2317487元、应退多交面积款78134元、权证综合费610元（购房款合计2396231）、以及办理房产证税费66213.91元、印花税579.4元，合计2463024.31元；4.确认方圆公司以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率60%（年利率4.75×60%）标准向何洪涛支付补偿款，2196231元从2018年1月19日起计，100000元从2017年12月26日起计，100000元从2018年1月16日起计，全部计付至2019年10月21日，合计119956.72元；5.判令何洪涛退还方圆公司代缴2019粤0117民初4445号诉讼费12985元并按中国人民银行同期贷款利率计算利息（利息自方圆公司垫付之日起至还清款项之日止，暂计至方圆公司起诉之日为735.08元）；6.本案受理费由何洪涛承担。一审法院认定事实：2019年5月10日，方圆公司与何洪涛签订《认购书协议》，该协议约定的主要内容有：何洪涛向方圆公司认购泉溪月岛壹号公馆项目xx栋xx单元房的物业；该物业建筑面积为122.34平方米，套内建筑面积为96.09平方米；该物业交付标准为装修，具体以《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及其补充协议为准；该物业按套出售并计价，总成交价格（含增值税）为人民币2317487元；定金人民币100000元整，须于签署本协议之日或之前付清；何洪涛于2019年5月10日前付清第二期房款2217487元。同日，双方又签订《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》，该买卖合同约定的主要内容有：卖方为方圆公司，买方为何洪涛，何洪涛的联系电话为138××××0899，联系地址为深圳市罗湖区xx路xx号xx时代广场xx座2501室；案涉房地产地址：广州市从化区温泉镇××岛××街××房，房地产权证号码：92××07，建筑面积：122.34平方米，套内面积：96.09平方米；该房地产按套出售并计价，总金额人民币2317487元；经双方协商选择自行交割的方式交割房款；何洪涛应于2019年5月10日前向方圆公司给付房款；方圆公司不按本合同约定将该房地产出售给何洪涛的，应当向何洪涛支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回何洪涛已付的全部费用；何洪涛不按本合同约定买入该房地产的，应当向方圆公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%；送达约定：本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。同日，双方又签订《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》，该买卖合同补充协议约定的主要内容有：第二条约定何洪涛所购商品房门牌地址：广州市从化区温泉镇××岛××街××房，房地产权证号码：09××07；登记建筑面积共：122.34平方米，套内面积：96.09平方米，共有分摊面积：26.25平方米；第四条约定商品房按整套出售，总金额2317487元整；第二十二条约定本合同买卖双方的联系方式为：“方圆公司：广州市体育东路28号，电话：2281×××8；何洪涛：深圳市罗湖区xx路xx号xx时代广场xx座2501室，电话：138××××0899”。2019年5月28日双方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），该合同约定的内容与上述《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》除了约定一次性付款时间不一致外，其他的约定基本一致，该合同约定一次性付款的时间为2019年5月28日前。粤（2019）广州市不动产权第092xx576号不动产权证记载内容有：权利人何洪涛（身份证：），坐落广州市从化区温泉镇××岛××街××房，面积122.34平方米；附记内容有：“登记案号2019登记120xxx53、纳税情况：已税，根据穗建房产[2018]2430号，该房屋须满2年后方可转让，从2019年5月29日起。房屋规划用途：酒店”。双方于2019年6月15日又签订《广州市存量房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：双方一致同意，如《广州市存量房买卖合同》及相关补充协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可向不动产所在地（从化区）人民法院提起诉讼。2019年8月23日，方圆公司为甲方、何洪涛为乙方再次签订《协议书》，该协议书约定：鉴于：1.乙方于2019年5月10日与甲方签订《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》，向甲方购买了座落于广州市从化区温泉镇畔岛xx街xx号107房（下简称“该套单位”）；2.该套单位使用性质为商业，属于商服类物业，交易总价为人民币2317487元，应退多交面积款78134元，权证综合费610元，合计购房全款人民币2396231元，乙方承担交易税费人民币66213.91元和印花税581.9元，以上合共人民币2463026.81元；3.甲乙方双方已于2019年5月29日就该套单位办理了《不动产权证》（证号：粤(2019)广州市不动产权第092xxx76号），该单位已完成过户手续。因乙方提出退房要求，甲乙双方经协商一致，就该套单位处理达成以下协议：第一条：甲、乙双方一致同意解除双方于2019年5月10日签订的《认购书协议》（认购书编号：20190xxxx0144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082)、《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》（合同编号：泉溪月岛壹号公馆6号107房）。第二条：甲方退还乙方购房全款人民币2396231元，办理房产证的税费66213.91元，印花税581.9元及补偿金113221元（补偿金计算方法，以购房款为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的60%计算，即年利率4.75%×60%=2.85%，自乙方实际付款之日起算，计至对应款项实际付清之日）。以上款项按以下方式支付：1.乙方承诺在本协议签订后五日内根据双方签订协议内容办理法律诉讼立案，甲方承诺在乙方取得受理通知之日起五日内通过银行转账方式向乙方支付案件受理费。2.本协议签订后，甲方应备好退还乙方的全额购房款及税费，乙方须备好房产证、购房合同、购房发票、税费单等资料原件。在人民法院作出调解书后，甲、乙双方在人民法院签收调解书时，甲方必须当场退还乙方全额购房款及税费2463026.81元，以下列两种形式之一交给乙方：1.现金；2.乙方是收款人或持票人的支票（开票日期为双方签收法院调解书前一日）。同时乙方当场将房产证、购房合同、购房发票、税费单原件交给甲方，双方出具收据互换。3.该套单位恢复登记至甲方名下后，房管登记部门出具所有权人为甲方的《不动产权证》之日起5个工作日内，甲方须以银行转账方式支付补偿金113221元给乙方。第三条：1.乙方承诺：在双方签收人民法院出具的调解书后7日内（含当日），配合甲方到房地产管理部门办理将该套单位恢复登记至甲方名下（申请恢复登记至甲方名下的文件资料由甲方自行整理备好），配合甲方注销原《广州市存量房买卖合同》（合同编号为：穗存量房合字190××××6082)等合同。2.如本协议签订之日起3个月内该套单元仍未能恢复登记至甲方名下，乙方同意两年内来到广州，配合甲方完成恢复登记或二手房过户或抵押或公证委托手续，具体时间双方另行协商，但甲方须承担由此导致乙方往返广州全部的交通费用，如需住宿甲方提供从化泉溪云雅酒店翠竹房一间。3.在乙方配合甲方办理恢复登记或二手房过户登记或抵押期间及登记变更前后所产生税费乙方一概不承担，全部由甲方自行承担。第四条：该套单元恢复登记至甲方名下后，甲方前往税务部门办理退税手续，届时如税务部门将乙方此前办理《不动产权证》(证号：粤(2019)广州市不动产权第09xxxx76号）时已承担的税费退还乙方，在甲方通知乙方后5个作日内，乙方须以银行转账方式把税务部门所退税费退回甲方。第五条：非因甲、乙双方原因导致该套单位在本协议签订之日起3个月仍无法恢复登记至甲方名下的，乙方同意配合将该套单位办理抵押至甲方，乙方在接到甲方通知后十日内配合甲方办理相关抵押手续，直至该套单位恢复登记或二手房过户至甲方名下止。第六条：本协议签订后，甲乙双方应及时履行合同义务，本协议内容依约履行完毕后，甲乙双方同意互不追究对方在认购广州市从化区温泉镇××岛××街××房过程中的一切法律责任。如甲方逾期未完全履行给付退房款和税费、补偿金等合同约定的，乙方有权解除本协议，退还甲方已支付的所有款项，并有权循求法律途径解决本次纠纷。第七条：本协议于甲乙双方签订之日起生效。本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。上述《协议书》有附表，内容为：房号6号107，本金2196231元，起算日（实际到账日）：2018年1月19日，截止日（预估到账日）：2019年9月15日，总天数：604天，利率：2.85%，利息：103577.86元；本金100000元，起算日（实际到账日）：2017年12月26日，截止日（预估到账日）：2019年9月15日，总天数：628天，利率：2.85%，利息：4903.56元；本金100000元，起算日（实际到账日）：2018年1月16日，截止日（预估到账日）：2019年9月15日，总天数：607天，利率：2.85%，利息：4739.59元；总计：113221元。签署上述协议后，何洪涛于2019年9月4日以方圆公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，一审法院受理案号为：（2019）粤0117民初4445号，何洪涛提出的诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《认购书协议》（认购书编号2019xxxx60144）、《泉溪月岛一号公馆存量房买卖合同》以及《泉溪月岛一号公馆存量房买卖合同补充协议》，方圆公司退还何洪涛购房款本金人民币2396231元；2.本案的全部诉讼费用由方圆公司承担。在其提交的民事起诉状中，其提供的联系地址为：深圳市罗湖区xx路xx号xx时代广场xx座2501室。方圆公司于2019年9月20日向何洪涛汇款12985元，何洪涛向方圆公司出具《收条》，该收条记载：本人代收方圆公司协议支付泉溪月岛公寓6号107单元法院案件受理费用：12985元，收款日期为上述款项实际到账日期。2019年10月16日，何洪涛以双方已通过其他途径解决纠纷为由，向一审法院申请撤回对（2019）粤0117民初4446号案的起诉，一审法院于2019年10月22日作出（2019）粤0117民初4445号民事裁定书，裁定准许何洪涛撤诉。诉讼费12985元由何洪涛负担。方圆公司于2019年11月11日向何洪涛按合同约定的送达地址发出《告知函》，该函的主要包括两点内容：1.《协议书》第二条约定的房款补偿金计付至2019年10月21日即告终止；2.请阁下在收到本函后10天内退还我司因履行《协议书》所承担的12985元诉讼费并支付相应利息（自2019年9月10日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。根据方圆公司提供的EMS妥投证明显示，快递于2019年11月12日由他人代收。本案受理后，一审法院依法向何洪涛送达起诉状副本、开庭传票等相关法律文书，多次拨打何洪涛的手机号码138××××0899、发送手机短信及运用法院司法综合送达平台推送信息，均拒绝接听、拒绝回复，一审法院按上述合同、协议书约定的送达地址进行法院专递送达，于2020年11月25日送达成功。本案在一审庭审期间，方圆公司向一审法院提交了落款时间为2020年11月20日、联系电话为185××××1491、落款人为孙文城、何洪涛的《协商函》一份，方圆公司向一审法院陈述收到该函的时间为2020年11月23日，该协商函具体内容为：关于我方购买贵方从化泉溪月岛花园房屋C406、B110、B111（业主孙文城名下）、B107（业主何洪涛名下）因违法销售、基础工程、主体工程、防水工程及竣工备案、规划验收合格、环保生态保护等方面存在违法违规问题而引起的退房纠纷一事，双方已交涉一年多的时间。近期，贵方已回复B110、B107同意退房，并在原退房约定的情况下另支付20%违约金，C406同意退还、对补偿问题未确定。该回复虽与我方的诉求有一定差距，但仍有协商的可能性，故为了尽快解决该纠纷，息事宁人，我方再次提出该协商函，请贵方予以重视并尽快回复解决意见。一、退房原因2017年底，我方抱着百分之百的诚意从北京来到从化邀请亲朋好友一次性购买了泉溪月岛花园B107、B108、B109、B110、B111、C406等8套房屋，都是以“钻石协议”方式提前于2018年初一次性付清2千万左右的房款，准备作为长期居住养老之用。2019年4月左右签订正式《存量房屋买卖合同》后，全面渗水等致使无法居住的重大问题，经与贵司协商，已将B108、B109、B111等房屋退掉；在即将办理B107、B110退房手续之际（该两套虽办理了房产证，但我方至今未办理房屋接收手续），我方发现贵方的房屋涉嫌存在渗水工程未做等重大违规违法问题及在未获商品房预售证就以“钻石协议”方式违规提前收取售房款，该行为违反了相关法律法规，故我方主张依法依规处理后续退房事宜。同时，业主孙文城及其86岁高龄的婆婆为了等待收房入住，从2019年1月到2019年9月期间自费在泉溪月岛花园另行租房居住10个月。而C406房在2019年6月收房时就发现渗水等众多质量问题，多次维修至9月底才能使用，业主对此房屋的安全隐患堪忧和小区存在的其它严重违规违法问题，已无法继续居住，故主张一并退房。二、法律依据依据《消费者权益保护法》的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，简称《商品房买卖合同解释》第十二条及第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明……”。三、我方诉求基于双方买卖合同及《商品房买卖合同解释》第9条规定，我方具体诉求如下：（一）贵方应支付已付购房款及利息、违约金。1.B107、B110房，一是贵方已同意退还已付购房款4792462元，及20%违约金958492.4元，小计5750954.4元；二是对贵方提出B107、B110房仍按原2019年约定的2.85%计算年息，我方不同意，要求参照房地产开发贷款利率，按l0%的年息从2017年11月28日付款时起到2020年11月28日（或贵方退款之日）止三年期限计算利息为：B110为2396231×10%×3年=718869.3元；B107为2396231×1071×10%/360=712878.72元。2.C406房，退已付购房款2932463元及按10%的年息从2017年11月28日付款时起到2020年11月28日三年计算利息为：2932463×10%×3年=879738.9元；20%违约金为586492.6元。即以上三套房应退购房款总额为7724925元，利息为2311486.92元，违约金为1544985元，合计11581396.92元。（二）其他损失。1.实际损失：应支付孙文城名下已退B111的购房款2396231元的利息，从2017年11月28日至退款日止约6个月计119811元（按照年利率10%计算），2019年1月至9月因等待贵方交房，孙文城在本小区另行租房居住10个月的费用约34000元及办理房屋交易北京广州的往返差旅费约5万元，以上合计约20万元。2.赔偿责任：我方有权请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，还应考虑约300万元的相关赔偿责任。请贵方收到此函后，于本月27日前回复我方。逾期，我方将持续向上级有关部门及媒体反映情况维权。庭审后，一审法院按该协商函上孙文城、何洪涛提供的联系电话185××××1491拨打两次，希望联系到何洪涛，接听电话的是男性，否认认识孙文城、何洪涛，直接挂掉电话。一审法院认为，本案应从程序上、实体上分别进行分析。一、关于向何洪涛送达法律文书的程序问题。双方签订的《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》第二十二条约定本合同买卖双方的联系方式为：“方圆公司：广州市体育东路28号，电话：2281×××8，何洪涛：深圳市罗湖区xx路xx号xx时代广场xx座2501室，电话：138××××0899”；在何洪涛于2019年9月4日向一审法院提交的民事起诉状中，其提供的联系地址也为上述地址和相同的手机号码。依《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》【法发（2017）19号】第八条规定：“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。”因此，对何洪涛自法院专递签收之日视为送达之日，即2020年11月25日视为送达之日，何洪涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，一审法院视其放弃对方圆公司提供的证据进行质证等权利，并依法缺席审理及判决。二、关于本案的实体处理问题。本案仅围绕方圆公司的诉讼请求展开审理，并且仅审理本案案涉房产：畔岛一街6号107房。孙文城、何洪涛于2020年11月20日向方圆公司提交的《协商函》，是向方圆公司进行协商解决纠纷时提交的，从其提出的诉求来看，其对解除购房协议、合同，退回购房款是没有异议的，主要争议在于购房款的利息、违约金的计算标准及起止时间，并要求其他损失的赔偿。该《协商函》是在本案立案受理之后向方圆公司提交的，虽然不是向一审法院提交的书面答辩意见，但是，从其协商函中反映的退房原因、主张的法律依据、主张的诉求可以看到双方对本案纠纷产生的原因有一定的了解，一审法院对何洪涛反映退房原因、主张的法律依据、以及部分诉求一并在分析方圆公司诉讼请求中予以评析，对其超出双方于2019年8月23日签订的《协议书》范围部分的主张以及另外要求其他赔偿损失，一审法院不予审查，何洪涛可另案提起诉讼，对超出法院受理民事案件范围部分的其他举报、控告等诉求可另行其他途径主张权利。1.关于协议、合同的解除问题：双方签订的《认购书协议》（认购书编号：20190510160144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082）、《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》（合同编号：泉溪月岛壹号公馆xx号107房）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，均合法有效。因何洪涛对购买的6号107房房屋质量问题提出质疑，双方于2019年8月23日进行协商，签订了《协议书》，该协议书也是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依该协议书第一条的约定，双方一致同意解除双方于2019年5月10日签订的《认购书协议》（认购书编号：20190xxx144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082）、《泉溪月岛壹号公馆存量房屋买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房屋买卖合同补充协议》（合同编号：泉溪月岛壹号公馆6号107房）。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，一审法院确认上述两份协议、两份合同于2019年8月23日已解除，对方圆公司该项诉讼请求一审法院予以支持。2.关于畔岛一街6号107房变更登记问题：本案涉诉房产现已登记在何洪涛名下，方圆公司主张将该房产变更登记至方圆公司名下。方圆公司到房管部门办理案涉房产变更登记应受行政机关的相关行政规定的约束。依《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）及《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产[2018]2430号）的规定，粤（2019）广州市不动产权第092xxx76号不动产权证附记记载了该房屋须满2年后方可转让。从2019年5月29日起算，至本案法庭辩论终结前，仍未满2年，不具备行政规定转让的条件，故对方圆公司的该项诉讼请求，一审法院予以驳回。待条件具备后，双方可自行到相关部门办理或另行诉讼解决。3.依双方2019年8月23日签订的《协议书》第二条的约定，方圆公司应当退还购房款及税费2463026.81元给何洪涛，对方圆公司的该项主张符合双方协议书的约定，一审法院予以确认，至于附随义务的履行双方仍应依协议书的约定自行履行。4.依双方2019年8月23日签订的《协议书》第二条的约定及孙文城、何洪涛于2020年11月20日向方圆公司提交的《协商函》对补偿金、利息、违约金计算标准提出的异议，本案对补偿金的处理仅依《协议书》的约定进行确认，对超出约定的时间段及计算标准部分一审法院不予调整，双方可另外协商解决，协商不成的，何洪涛可另行主张权利。故对方圆公司主张向何洪涛多支付2019年9月16日至2019年10月21日的补偿款，一审法院不予确认。方圆公司向何洪涛应支付的补偿金为113221元。5.对方圆公司主张何洪涛应返还代缴的（2019）粤0117民初4445号案件诉讼费12985元并按中国人民银行同期贷款利率自方圆公司垫付之日起至还清款项之日止计算利息的请求，依双方2019年8月23日签订的《协议书》第二条的约定，方圆公司承诺在取得受理通知书之日起五日内向何洪涛支付受理费，结合何洪涛在（2019）粤0117民初4445号案件提出的诉讼请求，仅起诉解除购房协议、合同并退回购房款，双方提起诉讼的目的是解决购房纠纷，并非是恶意诉讼，方圆公司承诺向何洪涛支付该案受理费并无不妥。但是，何洪涛在（2019）粤0117民初4445号案件开庭审理前申请撤回起诉，导致双方追求诉讼调解的目的落空，也间接性的引发本案的诉讼，方圆公司主张返还代缴的（2019）粤0117民初4445号案件诉讼费12985元有理，一审法院予以支持。因对计算利息的标准和起止时间没有约定，结合方圆公司于2019年11月11日向何洪涛发出的《告知函》的第2点内容，方圆公司已履行了催告程序，故应自何洪涛收到《告知函》后10日（2019年11月23日）起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付资金占用费，对方圆公司主张的超出部分，一审法院予以驳回。何洪涛经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2021年1月6日判决如下：一、确认广州从化方圆房地产发展有限公司与何洪涛签订的《认购书协议》（认购书编号：20190xxxx144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082）、《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》（合同编号：泉溪月岛壹号公馆6号107房）均于2019年8月23日解除；二、广州从化方圆房地产发展有限公司于判决生效后七日内向何洪涛退还购房全款2396231元、办理房产证税费66213.91元及印花税581.9元，合计2463026.81元；三、广州从化方圆房地产发展有限公司于判决生效后七日内向何洪涛支付从2018年1月16日起至2019年9月15日止的补偿款113221元；四、何洪涛于判决生效后七日内向广州从化方圆房地产发展有限公司退还（2019）粤0117民初4445号案件受理费12985元并自2019年11月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付资金占用费至款项退还之日止；五、驳回广州从化方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13787元（广州从化方圆房地产发展有限公司已预交），由广州从化方圆房地产发展有限公司负担802元，何洪涛负担12985元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，方圆公司同意本案进行书面审理，何洪涛经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，方圆公司与何洪涛因案涉《认购书协议》、《广州市存量房买卖合同》、《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》的解除所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审争议焦点为：方圆公司主张将畔岛一街6号607房变更登记至方圆公司名下是否可予支持。本案中，方圆公司与何洪涛于2019年8月23日经协商签署《协议书》，确定解除双方此前签订的《认购书协议》（认购书编号：20190xxxx144）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××6082）、《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同》及《泉溪月岛壹号公馆存量房买卖合同补充协议》等，该《协议书》内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效并对双方均具有约束力。故双方就案涉房屋交易所达成的买卖合同、协议均于2019年8月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现方圆公司提出在其向何洪涛退还房款并承担相关责任的同时，由何洪涛将案涉房屋权属变更登记至方圆公司名下，具有充分法律依据，且至本案二审期间，案涉房屋权属变更也不存在可能违背政府调控政策的履行障碍，故本院对此予以采纳。综上所述，方圆公司的上诉请求，理据充分，本院予以支持。本案基于房屋转让条件于二审期间成就，本院对一审判决作出变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5726号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5726号民事判决第五项；三、何洪涛于本判决书送达之日起七日内协助广州从化方圆房地产发展有限公司将广州市从化区温泉镇畔岛一街xx号107房变更登记至广州从化方圆房地产发展有限公司名下；四、驳回广州从化方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13787元，由何洪涛负担。二审案件受理费100元，由何洪涛负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年五月十九日法官助理杨希书记员叶小琳