内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终308号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨光，董事长。委托诉讼代理人：郭维多，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶波，男，1967年3月25日生，现住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：段捷，汉族，现住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段捷，女，1966年9月13日生，汉族，现住湖北省武汉市洪山区上诉人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司因与被上诉人叶波、段捷房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1909号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求：撤销乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1909号民事判决，依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：本案缺少必要诉讼参与人，案涉房屋是上诉人抵顶给段捷、段炼、董延霞三人的，与其三人有利害关系，一审并未追加段炼、董延霞为第三人。且未受理上诉人的反诉请求，属程序违法。一审法院认定事实错误，上诉人欠被上诉人借款本息为3261850元，且载明上诉人以5套房屋抵顶给被上诉人，所以上诉人欠付的金额应当是扣减5套房屋后的欠款金额。一审法院直接认定欠付3261850元属认定事实错误。叶波、段捷辩称，本案属于商品房买卖合同纠纷，合同是上诉人与被上诉人签订的，不涉及第三人，不存在诉讼主体缺少。且一审认定金额无异议。叶波、段捷向一审法院的起诉请求：1.依法判决解除《商品房买卖合同》；2.依法判决被告向原告退还已付房款3261850元；支付迟延交房利息123449元；赔偿原告实际损失623744元；三项合计4009043元；3.判令被告从2020年6月15日起以已付房款（顶账房款）3261850元为基数，按照银行同期贷款利率（年利率4.75%）支付迟延交房利息至已付房款（顶账房款）3261850元全部退还原告之日止（先息后本）；4.判令被告承担原告的实际损失：从2020年6月15日起以已付房款（顶账房款）3261850元为基数，按照原借款约定的月息2%支付利息至已付房款（顶账房款）3261850元全部退还给原告之日止；5.判令被告支付本案的案件受理费、保全费、保险费；6.判令被告支付原告为实现本债权支付的律师费、住宿费、车船费、误工费以及为实现本债权而支付的其他所有费用（以原告提供的发票、单据按实报销支付）。内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司向一审法院提的反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间于2019年8月28日签订的《还款协议书》；2.判令反诉被告向反诉原告退还乌海市海勃湾区天鸿瑞园小区15号楼-商业-C117、C217房屋，并将天鸿瑞园小区15号楼-商业-C117、C217房屋网签手续变更登记至反诉原告名下。3.判令反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年本诉原告段捷与本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司存在诉争，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院作出（2019）内0302民初1151号民事调解书，调解书约定内容为：一、被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司同意原告计算的，截至2019年8月30日，被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司共计应偿还原告段捷借款本金2021042元，利息1240808元，本息合计：3261850元。二、针对上述欠款，原告段捷同意被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司在本协议生效后6个月内偿还完毕，具体偿还方式双方可另行协商。（2019年8月28日双方签订还款协议）三、被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司在本协议履行期间，由原告段捷继续申请法院查封本案已经保全的位于乌海市××区楼-1-502，15号公寓楼-1-906.15号公寓楼1-907，15号公寓楼-1-1006，15号公寓楼-1-1502.15号公寓楼-1-1001、15号公寓楼-1-1201、15号公寓楼-1-1105）。如本协议履行过程中查封期限届满，则由原告向法院递交《续封申请》，直至被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司将全部借款本息偿还完毕方可申请解封。调解书送达后，本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司并没有按照调解书约定内容给付本诉原告款项。2020年1月4日本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司与本诉原告段捷、叶波就为履行调解书内容，达成房屋买卖合同，本诉被告同意用自己开发的天鸿瑞园小区15号公寓楼商业C117、C217房屋（价款为5000000元），抵顶给本诉原告。交付房屋时间约定为2020年1月30日。后双方因房屋交付及房屋结构有变动产生意见，遂本诉原告起诉至院请求解除房屋买卖合同。要求被告按照调解书约定给付欠款3261850元及要求本诉被告承担各项损失。本诉被告应诉后同意与本诉原告解除房屋买卖合同。对欠本诉原告款额本息共计3261850元认可。另查，反诉原告与段捷、段炼、董延霞于2019年8月28日达成还款协议书，本诉被告同意用海勃湾区天鸿瑞园小区15号公寓楼商业C117、C217房屋（作价为5000000元）全部冲抵欠段捷、段炼、董延霞的全部欠款4282591元（欠段捷3261850元、欠段炼、董延霞1020741元）。一审法院认为，本诉原、被告是在协商一致自愿平等下签订的房屋买卖合同，合法有效，受法律保护。现双方均同意解除房屋买卖合同，该院予以支持。本诉被告欠本诉原告的款项，通过庭审调查，双方无争议数额为3261850元。本诉原告自愿对本诉请求第6项要求本诉被告承担为实现本债权支付的律师费、住宿费、车船费、误工费以及为实现本债权而支付的其他所有费用撤回诉讼，该院准许。双方均同意解除房屋买卖合同，本诉被告应退还本诉原告款额为3261850元。本诉被告没有证据证明将房屋交付本诉原告。故不存在本诉原告退还本诉被告房屋一事。按照双方的房屋买卖合同约定，交付房屋时间为2020年1月30日。因本诉被告未交付房屋，应承担违约责任。双方均同意解除合同，则应按照双方签订的房屋买卖合同第四条、第五条第2项约定处理。本诉原告请求本诉被告退款数目双方无争议数额为3261850元，则应按照该数额进行计算本诉被告应承担的违约责任。时间按照双方约定本诉被告交付房屋时间2020年1月30日次日起按照银行同期贷款利率计算至本诉被告实际退清3261850元为止。本诉被告承担的利息应按照中国人民银行2020年同期商业贷款利率为年利率4.35计算。因本案调整的是房屋买卖合同，应按照双方房屋买卖合同约定调整违约责任。本诉原告要求本诉被告承担的本诉原告实际损失623744元、利息按照月息2分计算以及其他损失，双方签订的房屋买卖合同未约定，该院不予支持。反诉原告要求解除双方签订的还款协议，不属于本案调整范围，反诉原告可另行诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，判决：一、本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司在判决生效七日内支付本诉原告段捷、叶波欠款3261850元；二、本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司承担自2020年1月31日起至判决第一项付清之日的利息（利息以本金3261850元按照中国人民银行2020年同期贷款年利率4.35计算）；三、驳回本诉原告段捷、叶波的其他诉讼请求。本诉案件受理费19436.17元（本诉原告已交），本诉原告段捷、叶波承担3692.87元，本诉被告内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司承担15743.3元，保全费5000元（本诉原告已交）由本诉被告承担，本诉被告承担部分于上述判决第一项规定期限一并给付本诉原告。反诉案件受理费19436.17元（反诉原告已交），不由双方负担，待本判决生效后退回反诉原告。二审中，双方均未提供新证据。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人段捷依照人民法院出具的调解书申请执行，乌海市海勃湾区人民法院以双方已履行债权债务关系而未予立案，现被上诉人以未履行债权债务关系，房屋实际未履行抵顶欠被上诉人的款项，只是网签合同签在被上诉人名下，房屋至今未交付于被上诉人占有使用，故被上诉人请求返还购房款符合法律规定，上诉人提出已经调解无需再起诉作出判决的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32894.80元，由上诉人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟思敏审判员 韩小东审判员 高美兰二0二一年五月三十一日书记员 张 娜