贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2053号原告：安顺阳光物业发展有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄地区邮电三区局东侧。统一社会信用代码：91520400675414228Q。法定代表人：尹现民，物业经理。委托诉讼代理人:刘晓菲，女，1981年2月24日生，黎族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：班开艳，女，1977年10月18日生，布依族，住贵州省安顺市经济技术开发区。代理权限：特别授权。被告：陈勇，男，苗族，1978年12月15日生，住贵州省安顺市西秀区。被告：李芳，女，苗族，1978年3月7日生，住贵州省安顺市西秀区。原告安顺阳光物业发展有限责任公司（以下简称阳光物业公司）与被告陈勇、李芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人刘晓菲、班开艳，被告陈勇到庭参加诉讼，被告李芳经本院合法传唤（传票），无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判定被告立即支付物业管理费人民币9648元；2．本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：被告购买了天瑞国际7栋2单元24跃25-2号房产（面积：196.85平方米），按照天瑞国际业主委员会与安顺阳光物业发展有限责任公司于2018年1月17日签订的《天瑞国际物业管理委托服务合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，原告为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据天瑞国际项目物业服务合同，被告自2017年9月1日-2020年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费为9648元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费及二次加压费，被告均未理睬。故诉至法院，请求依法判令如上之诉请。陈勇辩称，1、原告不能按物业合同约定提供物业服务，违约在先。一是不履行制止不法行为，造成住户在房顶搭建房屋，阻断消防逃生通道，给答辩人的生命财产造成巨大威胁；二是不履行安全保卫义务，未能24小时巡逻，小区未实行封闭式管理；三是门禁系统、监控设备损坏未修复；四是未按照合同约定向业主公开小区的收支账目。2、违反相关法律法规。3、答辩人主张先履行抗辩权，在原告未纠正错误、履行合同行为前，被告有权拒绝支付物业服务费。请求依法驳回原告的诉讼请求。李芳在法定期限内未提出答辩意见，亦没有出庭辩认核对原告所举证据的真实性。原告与被告陈勇围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，被告的身份证复印件、不动产权证复印件；被告提供的身份证、隔壁业主在通道乱搭乱建导致消防通道堵塞的图片、小区未进行封闭式管理的图片。当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》，证明合同与天瑞国际业主委员会签订的。被告认为真实性不清楚，达不到原告证据目的。本院认为，本案中，原告有理由相信天瑞国际小区业主委员会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，该合同上甲方代表人栏上未签名属证据瑕疵，不足以影响该合同的效力，故该证据依法予以采信。2、原告提供的（2019）黔0402民初1705号民事判决书，证明原告进入小区管理是合法的。被告认为真实性不清楚，达不到原告的证明目的。本院认为，该民事判决已发生法律效力，生效判决中已认定物业服务合同合法有效，故该证据依法予以采信。3、原告提供的图片和整治调查统计表，证明原告对小区内存在的问题向相关部门上报且相关部门到小区进行查看的事实。被告不予认可。本院认为，原告提供的图片可以证明原告对小区内搭建问题向相关部门反映的事实，依法予以采信。4、被告提供的图片，证明小区环境脏乱差。原告对图片的真实性不持异议，但对小区脏乱差不予认可。本院认为,被告提供的图片为某个时间点的情况，由于物业服务具有持续性特点，照片现状不能客观反映物业服务情况，故该组证据的证明目的本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告阳光物业公司为依法成立的物业管理企业法人。（2019）黔0402民初1705号生效判决认定的事实为：2016年6月30日，安顺经济技术开发区住房和城乡建设局作出安开住建通【2016】14号《关于成立天瑞国际小区业主委员会的批复》，同意天瑞国际小区业主委员会备案。2017年9月10日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《天瑞国际物业代管协议》，约定为了安顺市开发区天瑞国际小区物业服务工作，在甲方组织召开业主大会选定物业服务企业前能正常开展，经安顺市开发区住建局、安顺市开发区西航办事处、安顺市开发区西航居委会，甲方、乙方几方会议确定，由甲方委托乙方对天瑞国际小区的物业服务进行代管，由阳光物业公司为该小区提供物业服务，代管时间：暂定为2017年9月1日—2017年10月31日，协议从2017年9月1日起生效。2017年10月14日，天瑞国际小区业主委员会召开业主大会，对报名投标的五家物业公司进行公开投票竞选，其中，贵州深宏业物业服务有限公司为排名第一为中标单位，原告阳光物业公司排名第二。2017年12月18日，贵州深宏业物业服务有限公司向天瑞国际小区业主委员会发出“关于我司退出天瑞国际小区物业投标工作的函告”，表示退出天瑞国际小区物业招投标工作。2018年1月17日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方将天瑞国际小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住楼，坐落位置：安顺市开发区迎宾路，总建筑面积：297895.75平方米，其中：住宅2200余套，约220000平方米，商业30000余平方米，地下车库30000余平方米，地下车位1200余个，地面96个，幼儿园及农贸市场10000余平方米），并对委托的物业服务范围、物业服务质量、物业服务费、物业交接、合同期限、违约责任、管理服务费用等进行约定。其中物业服务范围包括:房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划以及围墙内认养的所有绿地、花木、建筑等养护与管理，物业管理区域内、业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运，维护公共秩序、安全防范，消防管理服务、装修装饰管理等。其中合同第十二条约定：物业服务费实行服务项目包干制，向业主提供物业服务，向业主收取物业服务费，物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。合同第十三条约定：本小区实行提前向乙方缴纳物业服务费。第二十二条约定：乙方应在2018年1月18日正式接管本小区物业。第二十五条约定：委托管理期限为5年；自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2017年9月1日至2017年12月30日代管物业服务费按优惠半个月收取。第二十七条约定：物业管理服务费按照贵州省物业管理相关规定按1.2元/平方米收取（含电梯使用费、垃圾处置费），二次加压费按5元/月/户……。第三十一条约定：对天瑞国际小区进行封闭式智能化管理，修复所有单元门禁系统。上述合同签订后，原告依约从2017年9月1日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系安顺新天地（天瑞国际）小区7幢2单元24跃25层2号房屋业主，房屋建筑面积为196.85平方米。现原告阳光物业公司以被告未按物业服务合同约定支付2017年9月1日至2020年12月31日的物业服务费为由，诉至本院，提出如前所请。本院认为，天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。原告入驻天瑞国际小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。因原告阳光物业公司在签订合同后未按合同约定对小区一期、二期实现封闭式管理，未全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，考虑该小区实际情况，对原告诉请的物业费，酌定支持90%。现原告诉请要求被告缴纳2017年9月1日至2020年12月31日的物业服务费，期间为40个月，但是双方签订合同时约定物业费用优惠半个月计算，故实际收取费用的时间为39.5个月，故为39.5个月×1.2元×196.85平方米=9330.69元，按90%即8397.62元予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。被告陈勇辩称物业公司对其隔壁业主乱搭搭建未进行管理，存在服务不到位情形，提供了照片加以证实。因原告提供图片证明原告对小区内存在乱搭乱建问题向相关部门上报且相关部门到小区进行查看的事实，已履行义务，故被告的辩称理由本院不予采纳。被告陈勇辩称小区未进行封闭性管理的理由成立，予以采信。被告李芳不到庭参加诉讼，视为自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。物业服务是一个持续性过程，在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时,物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈勇、李芳于本判决生效之日起五日内共同支付2017年9月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币8397.62元给原告安顺阳光物业发展有限责任公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告陈勇、李芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二一年五月三十日法官助理赵朴灵书记员刘思雨（代）