广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4262号原告：中山市××××××有限公司，住所地广东省中山市××××××××××。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：黄文泽，男，1974年12月26日出生，汉族，住浙江省苍南县×××××××××××。原告中山市××××××有限公司（以下简称××××公司）与被告黄文泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告××××公司的委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼，被告黄文泽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世界灯博公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方在2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》；2.黄文泽向世界灯博公司支付2017年2月1日至2019年8月31日的租金586512元；3.黄文泽向世界灯博公司支付逾期支付租金的违约金207649.35元（以109971元为基数，从逾期之日起，按年利率24%计算，按计费周期分段计算，暂计至2019年8月31日是207649.35元，实际计算至租金付清之日）；4.黄文泽向世界灯博公司支付赔偿金109971元；5.确认世界灯博公司有权没收黄文泽已交的租赁保证金人民币109971元；6.黄文泽向世界灯博公司支付律师费6000元。事实和理由：2016年11月1日，世界灯博公司与黄文泽签订《房屋租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》（简称合同）。合同约定的主要内容有：1、世界灯博公司将灯博中心1199卡商铺出租给黄文泽，商铺建筑面积是281.97平方米，租赁期限是2016年11月1日至2021年9月30日；2、黄文泽应当从2017年2月1日起每三个月支付一次租金，租金为每月每平方米130元；3、黄文泽迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之三计算违约金，迟延超过30日的，世界灯博公司有权解除合同，且在合同解除后，世界灯博公司有权没收黄文泽所支付的保证金，同时要求黄文泽支付相当于三个月的租金作为赔偿金。合同签订后，世界灯博公司依约将商铺交付给黄文泽使用，但黄文泽从2017年2月1日起就没有支付过租金，世界灯博公司多次催告，并于2019年7月30日正式发函通知黄文泽，要求解除合同。世界灯博公司认为，黄文泽的行为已构成严重违约，损害世界灯博公司的利益，依约应当承担违约责任。因此，为维护世界灯博公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。黄文泽未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下:2016年11月1日，世界灯博公司（甲方）与黄文泽（乙方）签订《房屋租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》，约定甲方将中山市××××××××××利和灯博中心1199卡商铺出租给乙方，商铺建筑面积是281.97平方米；每月租金36657元；租赁期限是2016年11月1日至2021年9月30日，计租日从2017年2月1日开始计租；乙方在计租日起的5日内预交三个月租金，乙方每一次性支付三个月租金，甲方免收乙方三个月租金，此“交三个月租金免收三个月租金”的优惠政策截止至2021年10月20日；每三个月作为一个缴付期，先交费后使用，乙方每期租金交付为一次性支付三个月的租金，乙方应于每个缴付期起5日内向甲方支付当期租金等；乙方向甲方交纳三个月租金109971元为房租租赁保证金；乙方逾期缴纳租金超过15日的，甲方有权没收租赁保证金；乙方迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当向甲方或物管公司支付按欠费金额的3‰的迟延履行违约金，迟延超过30日的，甲方有权解除合同，乙方所支付的保证金甲方予以没收，同时乙方按相当于合同约定的三个月的租金金额向甲方支付作为赔偿金；合同终止或解除后，乙方在租赁物上自行装修、装饰及配置设备等财产，属于可移动范围内的，乙方应于5日期限内清理并搬迁完毕，乙方超过5天未搬迁、拆除的，视为乙方放弃对上述财产的所有权，甲方有权自行处置；因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费等费用，由乙方全部承担；合同还约定双方的通讯地址，并约定任何一方发生通讯地址、电话、传真变更，应在事实发生后5日内书面通知对方，否则仍以合同约定的信息为准，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果，且如甲方按照乙方变更前本合同约定的通讯地址发出的函件发生退件或拒收或他人签收情况的，均视为送达乙方；本合同涉及的文件、信函可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式，以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第五日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；合同还约定了其他条款。2016年10月27日，黄文泽向世界灯博公司支付租赁定金50000元，2016年11月1日，黄文泽又向世界灯博公司支付租赁定金59971元。合同签订当日，双方签订《租赁物交接确认书》，世界灯博公司将案涉物业交付给黄文泽使用。合同履行过程中，黄文泽逾期一直未支付租金，世界灯博公司于2019年5月24日通过中国邮政快递方式向黄文泽发送《关于限期缴纳租金等费用的函》，要求黄文泽支付拖欠的租金549855元（截至2019年6月30日）。该邮件于2019年5月27日被签收。2019年7月24日，世界灯博公司委托广东登鼎律师事务所通过中国邮政快递方式向黄文泽发送《律师函（解约通知书）》，通知自律师函发出之日起解除《租赁合同》、《商铺租赁补充协议》并收回租赁物、没收全部保证金等。该快递邮寄至案涉租赁合同约定的黄文泽的通讯地址，但于2019年8月5日因原址查无此人、电话停机而被退件。世界灯博公司为维护其权益，于2019年10月14日委托广东登鼎律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费6000元。世界灯博公司称黄文泽自2017年2月1日开始一直未缴纳租金，于2019年4月开始经营异常，有时营业有时关门，黄文泽一直占用案涉租赁物至2019年8月26日，其于2019年8月26日自行收回案涉租赁物。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年3月25日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典实施前的相关规定。世界灯博公司与黄文泽签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。世界灯博公司称黄文泽自2017年2月1日起未缴纳租金，黄文泽未提交证据予以反驳，本院予以认定。合同履行过程中，黄文泽长期未支付租金，构成违约，世界灯博公司有权解除案涉《房屋租赁合同》、《商铺租赁补充协议》并没收租赁保证金。世界灯博公司已委托广东登鼎律师事务所于2019年7月30日向黄文泽发出《律师函（解约通知书）》，通知双方的《租赁合同》《商铺租赁补充协议》自该函发出之日起解除，虽该通知书被退件，但依据双方《商铺租赁补充协议》的约定，该函自交寄后第五日即2019年8月4日视为黄文泽已收悉，故双方签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》已于2019年8月4日解除。鉴此，对世界灯博公司诉求解除上述合同，本院不予支持，对世界灯博公司诉求其有权没收黄文泽已缴纳的租赁保证金109971元，本院予以支持。黄文泽自2017年2月1日起未支付租金，案涉租赁合同于2019年8月4日解除，故世界灯博公司诉求黄文泽支付2017年2月1日至2019年8月4日期间的租金本院予以支持。经核算：自2017年2月1日至2019年7月31日为五个交租周期（交三月租金免三月租金），租金合计549855元（36657元/月×3个月×5）；2019年8月1日至2019年8月4日的租金为4729.94元（36657元÷31天×4天），2017年2月1日至2019年8月4日期间的租金为554584.94元。世界灯博公司称黄文泽一直占用案涉租赁物至2019年8月26日，其于2019年8月26日自行收回案涉租赁物，黄文泽未提交证据予以反驳，但《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2019年8月4日已解除，依据合同约定，黄文泽应于5日内即2019年8月9日前搬迁、拆除，超过该日仍未搬迁、拆除的视为其放弃上述财产的所有权，世界灯博公司有权自行处置。黄文泽并未于2019年8月9日前搬迁，故自2019年8月10日起视为其已放弃对案涉租赁物内的物品及装修的所有权，世界灯博公司可自行处置案涉商铺及物品，故黄文泽实际占用案涉租赁物至2019年8月9日，世界灯博公司诉求2019年8月5日至同年8月9日期间的租金实为占用费，本院对世界灯博公司诉求的该期间的占用费予以支持，对世界灯博公司诉求2019年8月10日至同年8月31日期间的占用费本院不予支持。经核算：自2019年8月5日至2019年8月9日期间的占用费为5912.42元（36657元÷31天×5天）。综上，世界灯博公司应支付黄文泽2017年2月1日至2019年8月9日期间的租金、占用费为560497.36元，对世界灯博公司诉求超出部分，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金。黄文泽逾期未支付租金的行为，给世界灯博公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且世界灯博公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故世界灯博公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、黄文泽违约事实给世界灯博公司造成的实际损失及协议完全履行后世界灯博公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定2019年8月19日之前的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍、自2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.5倍计算。世界灯博公司主张对违约金采用分段计算方式较为合理，本院予以支持。《商铺租赁补充协议》约定每三个月作为一个缴费期，一次性支付三个月租金免交三个月租金，每个缴费期起5日内支付租金，故逾期计算租金的违约金应以109971元为基数分别自2017年2月6日起、2017年8月6日起、2018年2月6日起、2018年8月6日起、2019年2月6日起，以4729.94元为基数自2019年8月6日起，均计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，以554584.94元为基数自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于世界灯博公司主张的赔偿金。本院认为，《商铺租赁补充协议》约定迟延交租超过30日的情形下，世界灯博公司可没收租赁保证金，同时黄文泽可按相当于合同约定的三个月的租金金额向世界灯博公司支付作为赔偿金。即针对黄文泽超过30日未付租金导致合同解除的违约行为，双方既约定了没收租赁保证金也约定了支付赔偿金。案涉租赁合同的解除给世界灯博公司造成的主要是寻找租户期间的租金损失，世界灯博公司未提交证据证实其损失，世界灯博公司没收黄文泽缴纳的租赁保证金（即三个月的租金）已足以弥补其损失，上述已认定黄文泽已缴纳的租赁保证金世界灯博公司有权予以没收，故本院对世界灯博公司诉求的赔偿金不予支持。关于律师费。本院认为，案涉租赁合同约定，“因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费等费用，由乙方全部承担”，该约定具有法律效力，且世界灯博公司提供了委托代理合同、律师费发票为据，因此世界灯博公司主张黄文泽承担律师费6000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。黄文泽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对世界灯博公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄文泽于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××有限公司支付2017年2月1日起至2019年8月9日止的租金、占用费560497.36元及逾期支付租金的违约金（以109971元为基数分别自2017年2月6日起、2017年8月6日起、2018年2月6日起、2018年8月6日起、2019年2月6日起，以4729.94元为基数自2019年8月6日起，均计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；以554584.94元为基数自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、原告中山市××××××有限公司有权没收被告黄文泽支付的租赁保证金109971元；三、被告黄文泽于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××有限公司支付律师费6000元；四、驳回原告中山市××××××有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13981元，由原告中山市××××××有限公司负担3865元，被告黄文泽负担10116元（该款原告中山市××××××有限公司已预交，本院不作清退，被告黄文泽在履行中迳付给原告中山市××××××有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年五月十日书记员  郭伟杰