青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异93号案外人：史×，男，汉族，1981年4月6日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县泼航乡下台村**。申请执行人：湖北地金建设有限公司，统一社会信用代码：91420600179320943Y,住所地湖北省襄阳市襄城区环城南路**。法定代表人：张呈荣，该公司总经理。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G,住,住所地青海省西宁市城**朝阳西路****楼****/div>法定代表人：李猛，该公司总经理。在本院执行申请执行人湖北地金建设有限公司与被执行人青海汇都房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人史×对本院发出拍卖公告拟拍卖青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××县丹噶尔融汇商业广场地上一层J-038、J-039、J-040商业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人史×称，2017年4月28日案外人以每平方米14878.51元的价格从被执行人青海汇都房地产开发有限公司购买面积73.26平方米该地段房屋，编号J-038、J-039、J-040商业用房。并签订了认购合同，同时向被申请人支付了百分之30的房款,计330000元。剩余款项按合同约定等房款完工交付使用一并交清（760000元）。直至现在该房屋仍然未完工，编号J-038、J-039、J-040商业用房属于案外人所有，案外人于2021年3月26日在施工现场看到拍卖公告，故向贵院提出执行异议，依据《中华人民共和国民法典》之相关规定，请求法院依法裁定中止查封青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××县丹噶尔融汇商业广场在建工程一层J-038、J-039、J-040商业用房的拍卖。申请执行人湖北地金建设有限公司、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，湖北地金建设有限公司与青海汇都房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，湖北地金建设有限公司提出诉讼财产保全，青海省高级人民法院于2018年8月17日向湟源县不动产登记服务中心发出（2018）青执保91号协助执行通知书，查封了青海汇都房地产开发有限公司位于青海省××县丹噶尔·融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆，宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三层至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二：地上一层为1508.47平方米，三至六层每层为1488.4平方米，七层为746.5平方米的在建工程，查封期限为三年，自2018年8月17日至2021年8月16日，查封期间不得买卖、转让、抵押。青海省高级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青民初128号民事判决书，判决：一、青海汇都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向湖北地金建设有限公司支付剩余工程款17284994元及按年利率24%向湖北地金建设有限公司赔偿该款自2018年2月12日至债务清偿完毕之日止的资金占用期间的损失；二、湖北地金建设有限公司在青海汇都房地产开发有限公司欠付工程款17284994元范围内对案涉工程享有优先受偿的权利；三、青海汇都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向湖北地金建设有限公司支付律师代理费用250000元、财产保全保费40860元。案件受理费71867.55元、反诉案件受理费71242.55元由被告青海汇都房地产开发有限公司负担。判决生效后，青海汇都房地产开发有限公司未按期履行金钱给付义务，湖北地金建设有限公司向青海省高级人民法院申请强制执行。青海省高级人民法院于2019年11月12日作出（2019）青执122号执行裁定书，指定本院执行本案。本院于2019年11月27日立案执行。在执行过程中，本院于2019年12月5日作出（2019）青01执631号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人青海汇都房地产开发有限公司银行存款25470322.2元（包含工程款17284994元，自2018年2月12日起至2019年12月5日以工程款17284994元为基数按年利率24%计算的损失7616920.69元，律师费250000元、财产保全保费40860元，案件受理费71867.55元，自2019年10月26日起至2019年12月5日以工程款17284994元为基数按日万分之一点七五计算的迟延履行期间的债务利息120994.96元，执行费84685元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务的部分的收入。后本院委托青海科艺房地产资产评估咨询有限公司对青海省高级人民法院诉讼保全查封的位于青海省××县，建筑面积合计为9717.20平方米的在建酒店用房价格监督评估，经评估最终确定估价价值时点2020年9月24日满足各项假设和限制条件下的市场价值意见为3612.85万元，评估单价为3718元/㎡。现已完成司法评估，将依法启动网络司法拍卖程序。2021年1月21日本院发出拍卖公告，拍卖公告有关事项通知如下：一、拍卖标的：青海汇都房地产开发有限公司名下位于××县丹噶尔融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆（宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二：地上**商业每层1508至六层每层为1488.4㎡，七层为746.5㎡）的不动产。二、本院现拟对土地使用权进行网络司法拍卖，案外人如有异议，可在十五日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将对该不动产进行拍卖。三、上述不动产由本院首封，上述房产无抵押。案外人史×得知上述公告后，向本院提出执行异议。另查明，2017年4月28日，青海汇都房地产开发有限公司作为甲方与史×作为乙方分别签订《丹噶尔·融汇商业广场认购合同》，约定乙方认购的房屋为本合同第一条所述项目的《融汇商业广场》城市综合体编号J-038、J-039、J-040。该房产的用途为商业用房，该房建筑面积为73.26平方米，属框架剪刀墙结构，层高为5.8米。甲方与乙方约定按建筑面积计算，该房产单价为（人民币）每平方米14878.51元，总金额为人民币1090000元。案外人史×提交2017年4月28日青海汇都房地产开发有限公司出具的编号为NO7419028号收据一张，载明一张收据收款人民币330000元，交款单位：史×，收款方式：现金+刷卡，收款事由：J-038、J-039、J-040商铺首付。现案涉房屋青海汇都房地产开发有限公司没有交付案外人史×。本院认为，本案系案外人史×对本院发出拍卖公告拟拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。本案查封的案涉的商业用房系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民典法》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人史×与青海汇都房地产开发有限公司虽在青海省高级人民法院查封案涉房产之前签订《丹噶尔·融汇商业广场认购合同》，但其只支付了部分购房款，也没有在案涉房产查封之前合法占有该商业用房，并不是案外人史×的自身原因未办理过户登记。故案外人史×提出的异议请求并不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。综上，案外人史×对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。案外人史×提出的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人史×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 许正芳审判员 樊 静审判员 司世江二〇二一年五月十九日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。