广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初55209、55210号原告（55209、55210号案）：张晓峰，男，汉族，1971年9月12日出生。委托诉讼代理人：何佳宾,北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺馨,北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（55209、55210号案）：曾赳雄，男，汉族，1958年1月21日出生。委托诉讼代理人：姚娜娜，广东普罗米修（宝安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昱町，广东普罗米修（宝安）律师事务所实习律师。第三人（55209、55210号案）：马世明，男，香港永久性居民，1969年6月21日出生。委托诉讼代理人：赖聿铭，广东其衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琳婷，广东其衡律师事务所实习律师。原告张晓峰诉被告曾赳雄房屋买卖合同纠纷两案，本院于2020年10月16日立案后，依申请追加马世明为第三人，适用普通程序独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓峰就55209号案向本院提出诉讼请求如下：一、解除张晓峰与曾赳雄之间签订的《房屋转让合同书》；二、曾赳雄向张晓峰返还定金2232100元及支付逾期付款利息（逾期付款利息以2232100元为基数，按照全国银行间同期拆借利率自2019年10月17日起算至实际清偿之日）；三、曾赳雄向张晓峰赔偿定金892840元；四、曾赳雄承担张晓峰的律师代理费暂计312494元（按诉讼金额10%计算）；五、曾赳雄承担本案案件受理费及保全费用等诉讼费用。原告张晓峰就55210号案向本院提出诉讼请求如下：一、解除张晓峰与曾赳雄之间签订的《房屋转让合同书》；二、曾赳雄向张晓峰返还定金2124320元及支付逾期付款利息（逾期付款利息以2124320元为基数，按照全国银行间同期拆借利率自2019年10月17日起算至实际清偿之日）；三、曾赳雄向张晓峰赔偿定金849728元；四、曾赳雄承担张晓峰的律师代理费暂计297404元（按诉讼金额10%计算）；五、曾赳雄承担本案案件受理费及保全费用等诉讼费用。原告张晓峰的事实和理由如下：2019年3月，张晓峰与曾赳雄的代理人马世明就张晓峰向曾赳雄购买房产，签订了《房屋转让合同书》，约定曾赳雄向张晓峰转让深圳市福田区房产，转让款分别为4464200元（定金2232100元）、4248640元（定金2124320元）；购房定金由曾赳雄的代理人马世明代收；张晓峰在合同生效之日起60天内向曾赳雄支付购房定金，曾赳雄在2019年6月15日之前将房产过户给张晓峰；曾赳雄逾期履行义务超过五个工作日，张晓峰可解除合同；曾赳雄如果在2019年7月15日前未完成过户，需双倍返还已收到的定金。合同第15条备注条款约定“因违约而产生的全部律师费、诉讼费、保全费、调查取证费、处理抵押或质押费用、交通费等所有相关费用均由违约方承担；律师费10%”。签约时，代理人马世明向张晓峰出具了经深圳市公证处公证的曾赳雄委托书，曾赳雄授权马世明全权办理转卖上述房产的过户、转移登记等手续；代为签署房地产买卖合同等相关文件；全权办理收取上述房产的售房款。合同签订后，张晓峰分别于2019年4月28日、2019年4月30日支付了1902房定金2232100元；于2019年4月30日、2019年5月7日支付了1903房定金2124320元。但曾赳雄至今未将房产过户交付给张晓峰，也不向张晓峰退还定金，经张晓峰反复催促均无果。综上，张晓峰与曾赳雄之间的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，经双方签字生效依法应受法律保护，曾赳雄拒不履行合同义务的行为已构成违约，张晓峰有权依据合同约定要求曾赳雄退还已支付的购房定金、按照房产转让总价款20%标准赔偿张晓峰购房定金并按照张晓峰诉讼请求金额10%标准承担本案张晓峰负担的律师费。为维护张晓峰的合法权益，特诉至法院。被告曾赳雄就两案共同辩称，1、涉案的房屋转让合同无效，张晓峰的起诉没有任何的真凭实据，其起诉提交的房屋转让合同、个人转账凭证、收款收据等皆是伪造。曾赳雄从未授意马世明将曾赳雄的房屋卖给张晓峰，张晓峰和马世明涉嫌虚假诉讼，张晓峰与曾赳雄之间并不存在房屋买卖合同关系。而本案的真实情况是张晓峰和马世明利用伪造的屋屋转让合同并利用已经失效的委托书虚构转账购房定金从而希望通过向法院提起诉讼，达到非法占有曾赳雄资金的违法目的。在本案当中，张晓峰的行为是违背常理的。主要有以下几个方面：（1)在正常情况下，合同定金不得超过合同总金额的20%，但是两案当中的房屋转让合同以及其他类似案件的房屋转让合同当中，张晓峰和马世明竟然约定定金的数额为合同总价款的一半。而之后，张晓峰更是一次性将所有定金直接转账给马世明。张晓峰之所以会如此放心并做出此等反常的行为，均是因为张晓峰与马世明其实是谋划串通意欲通过虚假诉讼谋取曾赳雄的合法财产。（2)张晓峰自始至终都没有和曾赳雄沟通过有关房屋转让的问题，反而是等拖到所谓的违约日直接提起虚假诉讼，在正常的市场交易当中，买方签订房屋买卖合同的目的是为了获得房屋的所有权。而在本案当中，曾赳雄名下的房产在存在着大量的抵押和查封的情况下，张晓峰在明知无法进行过户的情况下，仍然与曾赳雄签订了房屋转让合同。由此可知，张晓峰明显是奔着本案的定金和赔偿违约金所去。2、公证授权委托书并非出自曾赳雄的真实意思表示，曾赳雄根本就没有委托马世明与张晓峰签订房屋买卖合同。首先，曾赳雄和第三人马世明之间实为借贷关系。曾赳雄因为公司经营困难，需向马世明借款。马世明要求曾赳雄委托马世明管理涉案房产才肯借款给曾赳雄。马世明是高利贷的职业放贷人，根据曾赳雄的调查，马世明在深圳法院涉诉的民间借贷纠纷就高达27宗，属于未经批准向不定多数对象提供资金赚取高额利息，违反了国家强制性法律规定。马世明要求曾赳雄签订委托书，其实质是借此要挟曾赳雄偿还高利贷。从合同体系来讲，该委托书是基于借款合同主合同下被迫签订的补充协议。从合同目的上来讲，曾赳雄没有委托马世明管理涉案房产及办理有关事项的真实意愿。双方的真实意思表示为借贷关系，而不是对出借人马世明进行授权委托管理涉案房产。从合同的内容上来看，委托书中约定的事项纷繁复杂，但是并不具体，包括赎楼、代为办理银行贷款、房产信息的变更、房屋的过户、转移登记与担保公司签署担保文件。在正常情况下，房屋所有人都是不会做出这种委托。因此，该份委托书名为委托，实为无效的法律文件；3、马世明的行为是无权代理。本案当中，曾赳雄并未明确委托马世明与张晓峰签订所谓的房屋转让合同，曾赳雄已经在张晓峰与马世明支付定金之前公证取消了对马世明的委托，而张晓峰与马世明签订房屋转让合同后，曾赳雄也并没有追认。所以马世明与曾赳雄之间并不存在代理关系。此外，张晓峰并非善意而无过失的，不存在表见代理。张晓峰在明知无法过户的情况下，执意购买本案房产，一次性将大额的定金支付给了马世明，甚至从未联系过曾赳雄查看房，也没有联系过曾赳雄要求过户，属于重大过失。所以张晓峰与马世明私自签订的房屋买卖合同，其行为应当由其自行承担相应的责任，与曾赳雄没有关系；4、曾赳雄无需支付张晓峰房屋买卖合同当中所约定的定金、利息、违约金以及律师费。张晓峰因起诉所产生的诉讼费、保全费、担保费也应由张晓峰自行承担。主要原因是与曾赳雄之间从未签订房屋买卖合同，曾赳雄也未收到过张晓峰所支付的房屋买卖合同当中的定金。张晓峰与曾赳雄之间自始至终都不存在房屋买卖关系，故曾赳雄无需承担违约责任，请求法院驳回张晓峰的全部诉讼请求。第三人马世明述称，2017年6月6日，曾赳雄通过公证委托授权马世明可以以其名义对曾赳雄的房产出租及办理过户等，马世明将案涉房产转让系委托权限内的行为，并无超越代理权限，马世明通过与张晓峰达成合意将案涉房产以合理价格转让，并未损害曾赳雄的利益。经审理查明，案涉两套房产位于深圳市福田区（以下简称1902房、1903房），登记的权利人为曾赳雄，产权份额为100%。2014年5月22日、2017年5月25日，案涉两套房产办理了抵押登记手续。2019年3月20日，案涉两套房产被湖南省长沙市中级人民法院查封。2019年4月11日，案涉两套房产又被湖南省长沙市雨花区人民法院轮候查封。2019年4月16日，马世明作为曾赳雄（卖方）的代理人与张晓峰（买方）签订两份《房屋转让合同书》，约定，卖方向买方出售1902房、1903房，建筑面积分别为131.3平方米、124.96平方米；用途为公寓；交易价格分别为4464200元、4248640元；买方同意在签署本合同生效之日起60天内向卖方支付定金2232100元、2124320元，该定金由代理人马世明代收。合同第4条约定，买卖双方一致同意，除定金之外的楼款的支付方式为：买方须于过户成功后，一个月内将除定金之外的全部楼款2232100元、2124320元支付至卖方指定账户。预约过户时，卖方确保已经解除标的物的抵押，查封，即标的物符合办理过户的条件。合同第5条约定，卖方负责在2019年6月15日前完成过户予买方，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，按本合同第10、11条承担违约责任，且违约方还须承担因赎楼所产生的所有费用。合同第6条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或己授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业有抵押，卖方自行筹资赎楼：在买方按照本合同第3条的约定在收到定金之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第7条约定，该物业附带有租约，租期到2027年2月8日止，租赁税费由出租方承担。卖方保证承租人已放弃优先购买权。卖方须于交楼后七日内配合买方与承租人办理租约出租方更名手续。合同第11条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金。双方另在备注条款中注明：房子现状为查封，卖方负责解封、解押后完成过户，如果在2019年7月15日前未完成过户，卖方需双倍返还已收到的定金予买方。因违约而产生的全部律师费、诉讼费、保全费、调查取证费、处理抵押或质押费用、交通费等所有相关费用均由违约方承担。2019年4月28日、2019年4月30日，张晓峰分别向马世明的银行账户转账支付1902房购房定金2017000元、215100元，合计2232100元；2019年4月30日、2019年5月7日，张晓峰分别向马世明的银行账户转账支付1903房购房定金935000元、1189320元，合计2124320元。马世明确认收到上述款项，但主张因其曾借款给曾赳雄，曾赳雄逾期未清偿，故其未将该款项支付给曾赳雄。庭审时，张晓峰陈述其一直从事投资工作。签订合同时，其未现场看房，且已知晓案涉两套房产处于抵押、查封状态，但因成交价格比市场价格低，其认为该房产有投资价值，故其愿意购买；后因曾赳雄无法按约定履行交付房产的义务，故其诉至本院要求解除合同并要求曾赳雄赔偿相应的损失。张晓峰另确认其未见过曾赳雄。另查明，关于马世明的授权情况。2017年6月6日，曾赳雄向马世明出具《委托书》并办理了公证手续。该《委托书》的主要内容为，曾赳雄授权马世明、李展涛、刘彩霞、魏饮文及付世琴在2017年6月5日至2020年6月4日期间，有权以曾赳雄的名义办理案涉两套房产的管理、出租、转卖并有权收取购房款项等。2019年3月21日，曾赳雄办理了取消前述授权的公证手续。曾赳雄主张因其与马世明存在民间借贷关系，其系在马世明的要求下向马世明出具《委托书》，作为向马世明借款的担保，其真实意思表示并非授权马世明出售房产。曾赳雄为此提交了双方签订的借款合同、划款委托书、工商银行及建设银行账户流水。银行账户流水显示，马世明于2017年5月18日至2017年6月16日期间向曾赳雄的账户转入多笔款项。马世明对其借款给曾赳雄的事实不持异议。曾赳雄另主张其在办理完取消授权手续后就通知了付世琴，付世琴系马世明的员工，付世琴又电话通知了马世明。为此，曾赳雄在另案【（2020）粤0304民初55112号】审理过程中申请了付世琴出庭作证。付世琴作证称，马世明系深圳市运通财投资管理有限公司的老板，其曾系该司员工。曾赳雄因资金短缺而向马世明借款。马世明要求曾赳雄就其名下的房产办理授权其出租、出售等事宜的公证手续。曾赳雄通过案外人谭海燕于撤销委托当日就告知其该情况，其又于当日电话告知了马世明，且其于第二天在公司开会时又当面告知了马世明。马世明否认付世琴系其员工，主张双方系合作关系，付世琴从未向其告知曾赳雄取消授权的事宜，并主张付世琴与其有其他民事纠纷，存在利害关系，付世琴的证人证言不应采信。又查明，庭审时，本院询问马世明有无将房产出售事宜告知曾赳雄，马世明庭后回复称因曾赳雄未通过其添加微信联系人的申请，其无法告知曾赳雄。曾赳雄则称直至张晓峰提起案涉诉讼，其才知道案涉房产已被出售。马世明作为曾赳雄的代理人与张晓峰另签订了两份《房屋转让合同书》，约定张晓峰分别购买曾赳雄名下的深圳市福田区房屋。张晓峰就该两套房屋已另向曾赳雄提起了房屋买卖合同之诉，本院受理后立案号为（2020）粤0304民初13907、55112号。张晓峰的诉讼请求均为要求解除合同、返还定金及赔偿损失。以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，两案的争议焦点为曾赳雄与张晓峰之间是否成立房屋买卖合同关系。根据查明的事实，马世明和曾赳雄之间存在民间借贷关系，马世明于2017年5月18日至2017年6月16日期间曾多次借款给曾赳雄，而曾赳雄在2017年6月6日向马世明等人出具了公证委托书；另从委托书出具的时间以及案涉房产出售的时间相隔近两年，以及马世明出售案涉房产时并未告知曾赳雄来看，曾赳雄主张其向马世明等人出具委托书，系作为双方之间借款的担保，其真实意思表示并非委托马世明出售案涉房产，具有高度可能性，本院予以采信。张晓峰在庭审时称其长期从事投资工作，张晓峰作为职业投资人，应较一般人有更高的风险控制能力，其在明知房屋处于抵押、查封状态并附有近八年的租约，亦未与房屋业主有任何联系及核实债务状况的情形下即签订房屋买卖合同，并支付购房总价款50%的定金；此外，张晓峰在起诉状上载明的签订合同时间与此后的陈述及提交的证据不一致、马世明在合同签订时间上的陈述也前后不一致；案涉两套房产的交易明显存在与日常生活常理及正常房屋交易习惯不符的多项疑点。故，本院认为，张晓峰与曾赳雄之间并不存在买卖案涉两套房产的一致意思表示，双方之间不成立房屋买卖合同关系，张晓峰诉请解除合同及要求曾赳雄返还定金，赔偿定金、律师费及担保费损失，无法律依据，本院均不予支持。张晓峰向马世明支付的购房款项，可另循法律途径向马世明主张返还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，两案判决如下：驳回原告张晓峰的全部诉讼请求。55209号案件受理费34869.1元（均已由原告预交），由原告张晓峰负担。55210号案件受理费33513.74元（均已由原告预交），由原告张晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年五月二十八日书记员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十四条第一款民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。