广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9462号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈焯强，男，1974年5月16日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：林挺，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州君华地产置业有限公司，住所地：广东省广州市白云区恒骏街4号405房。法定代表人：于初成，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，该公司员工。上诉人陈焯强、广州君华地产置业有限公司（以下简称君华公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈焯强上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令君华公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院以陈焯强拒绝向君华公司支付租金侵犯其权益为由，要求陈焯强承担2020年5月24日至9月16日租金50%的过错责任于法无据。第一，双方案涉合同成立以后至新型冠状病毒疫情爆发之前，陈焯强依约履行合同，从未拖欠租金，其主观上不存在拖欠君华公司租金的恶意。疫情爆发后也积极与君华公司联系，但君华公司在陈焯强缴纳了2020年3月、4月租金后，在陈焯强因不可抗力疫情影响经营陷入严重困难之际，君华公司将案涉商铺上锁、断电，导致陈焯强无法使用租赁物，君华公司采取的过错行为才是导致双方合同无法正常履行的根本原因；第二，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，一审法院要求陈焯强承担2020年5月24日至9月16日租金50%的过错责任与最高人民法院对于涉疫情民事案件的裁判精神相悖，陈焯强也不存在恶意欠租的故意，一审判决中也明确指出君华公司可通过与陈焯强协商迟延支付或诉讼等合法途径维护权益，进一步肯定君华公司实施的上锁、断电行为的违法性，而陈焯强在无法与君华公司协商一致的情况下诉至法院解决争议问题，故陈焯强不存在违法、违约行为；第三，一审判决受理费由陈焯强承担没有依据，本案事实上违约方是君华公司，该点一审也予以了确认。根据最高人民法院关于审理涉新冠××疫情的通知文件以及以前的《中华人民共和国合同法》的规定，疫情已被定性为不可抗力，陈焯强在疫情期间迟延支付租金的行为并不构成违约，并且根据双方租赁合同第13条争议解决方式的规定，君华公司并没法定或约定的解除权。断电导致陈焯强无法使用租赁物才是本案产生纠纷的直接原因，一审已支持陈焯强大部分诉讼请求，因此一审判决陈焯强承担所有诉讼费用没有事实依据，应改判部分诉讼费由君华公司承担。君华公司辩称：第一，陈焯强的上诉请求及事实理由违背日常逻辑，陈焯强拒绝支付租金在先，君华公司解除合同在后，而且多次通知陈焯强没有回应，其不按合同交接租赁房屋，君华公司才断电，这是自力救济。并非君华公司断电影响了陈焯强的正常经营才拒绝支付租金。第二，陈焯强错误解读《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，君华公司要求陈焯强正常配合交回租赁房屋，陈焯强拒绝交付租赁房屋并且拒绝支付解除合同后的房屋占用费，其长时间占用房屋且不交接不符合不可抗力的规定。君华公司上诉请求：1.撤销一审判决，由二审法院审理；2.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；3.判令陈焯强支付2020年5月1日至2020年12月31日场地占用费188412元，扣除陈焯强已支付的9、10、11等三个月的租金72378元，陈焯强需支付租赁房屋占用费余额116034元；4.一、二审诉讼费由陈焯强负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、使用法律错误，应予以改判。第一，君华公司解除合同与疫情之前支付租金的情况、后续诉讼过程中陈焯强支付9月的租金无关，君华公司解除合同是根据租赁合同的约定。一审判决陈焯强逾期支付2020年5月至8月租金的行为并未导致案涉租赁合同的目的无法实现，并无证据证明。君华公司没有以合同目的无法实现为由解除租赁合同，陈焯强拒绝支付租金才是租赁合同无法实现的理由；第二，君华公司停电锁门并无过错，陈焯强拒绝支付租金后，君华公司已通知其解除租赁合同，陈焯强有清退房屋的义务但未履行，君华公司采取停电锁门属于自力救济；第三，本案不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定的合同履行困难的情况。即使认定今年为特殊情况，解除合同之前的违约行为应依据不可抗力原则处理，而解除合同之后陈焯强不履行清退义务的行为不属于不可抗力；第四，一审认为双方租赁合同能够继续履行，不支持解除合同的诉请，但对拖欠的租金又不分原因任意减免，存在矛盾。陈焯强辩称：陈焯强不存在违约行为，一审法院也已对上述事实进行了查明，陈焯强不存在任何恶意拖欠君华公司租金的行为，并且在起诉到人民法院以后，按照君华公司的要求支付了9月以后的所有租金，现双方租赁合同实际上正在履行的。双方争议的焦点是疫情期间最严重的2月到8月期间的租金情况，一审法院判决双方各自承担5月份到8月份50%的责任的原因是君华公司采用断电的行为导致陈焯强完全无法使用租赁物。陈焯强认为由于君华公司的原因导致其无法使用租赁物，应由君华公司承担擅自断电导致的责任，不应由陈焯强来承担。陈焯强向一审法院起诉请求：1.君华公司继续履行与陈焯强的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2.君华公司免除陈焯强因新型冠状病毒引起的不可抗力疫情期间（2020年2月至2020年5月）的全部租金；3.君华公司因情势变更原因减少陈焯强所承租商铺租金至每月16000元（从2020年6月起至2023年8月31日止）；4.本案诉讼费用由君华公司负担。君华公司向一审法院反诉请求：1.解除君华公司与陈焯强签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2.陈焯强支付2020年5月至9月的场地占用费共计230919元（其中2020年5月至8月期间的场地占用费按每月租金的两倍计算，2020年9月的场地占用费按月租金计算）；3.陈焯强向君华公司交还租赁房屋；4.陈焯强承担租金应付未付滞纳金22977元；5.陈焯强支付违约金45954元；6.陈焯强承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市白云区广州大道北xx号之十五xx房（以下简称涉案房屋）是君华公司名下的房产。2019年8月30日，陈焯强（承租方，乙方）与君华公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，建筑面积49.95平方米，使用面积47.38平方米；租赁期限：自本合同第三条第2款中指定的合同期，共计4年；用途：乙方租赁甲方之物业只限于以“IEF爱衣服”为店名经营服装零售项目；乙方承诺，租赁本物业时，按月支付租金。租金标准（不含物业管理费、及耗用的水、电费等）。合同期2019年9月1日至2019年9月30日装修期，2019年10月1日至2020年8月31日22977元/月，2020年9月1日至2021年8月31日24126元/月……；租赁期从2019年9月1日起至2023年8月31日止，租金合计含税总额1165431元，不含税总金额1109934.2857元；在签订本合同前，乙方应向甲方支付商铺保证金，保证金金额为相当于首年两个月的商铺租金，合计45954元。此保证金在合同到期后乙方按照本合同约定交还本物业、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项，办理完毕工商变更或注销手续及履行完毕其他合同义务后无息退还乙方；租赁期间，非本合同规定的免责情况，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金、赔偿金及其他费用或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中直接扣除；乙方必须按每月5日前向甲方缴纳当月租金。如乙方无故拖欠租金，从当月第六日起，甲方有权向乙方每天按实欠租金的千分之一加收滞纳金，逾期十五天将视作乙方违约；有下列情形之一的，守约的一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金标准的两倍支付违约金，如该项违约金不足以赔偿对方损失的，还应支付违约金与损失的差额部分……5.乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他费用累计超过十五日的……甲方依据上述情形单方解除协议的，甲方应书面通知乙方迁离并交回租赁房屋。甲方书面通知乙方，乙方拒不签收的，甲方可将书面通知贴在租赁房屋墙面，并视为甲方已向乙方送达书面通知；如果其中一方没有按约定和法律规定而提前终止合同，违约方应向另一方支付两个月租金的违约金，甲方损失如超过违约金，甲方有权要求其承担剩余年限每年一个月租金作为赔偿；如本物业因不可抗力导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方等。上述合同签订后，陈焯强向君华公司支付了租赁保证金45954元。陈焯强接收涉案商铺后，装修了涉案商铺用于经营“爱衣服”服装店，并依约向君华公司支付了2020年1月前的每月租金。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情（以下简称新冠疫情）爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，君华公司向陈焯强发出《申请书》，提出因新冠疫情影响，希望在疫情影响期间（2020年1月25日至2020年2月29日）申请租金减免。后君华公司免除了陈焯强2020年2月的租金。2020年3月18日，陈焯强向君华公司支付2020年3月份的租金22977元。2020年4月29日，陈焯强向君华公司提交《降租申请函》，提出因新冠疫情导致店铺经营惨淡，按现在的实际经营状况，显然无法继续维持下去，现申请2020年5月1日至2023年8月31日每月租金及管理费的合计数降至18000元整。君华公司收到上述申请后，未同意陈焯强的申请，并要求陈焯强继续依约支付租金，但陈焯强未缴纳。2020年5月6日，君华公司向陈焯强发出《解除合同通知书》，主要内容为，因陈焯强至今未支付2020年4月的租金，且经多次催收无果，陈焯强的行为已构成根本违约，现通知自发出本通知之日起即解除《租赁合同》，终止双方的租赁关系，请陈焯强在2020年5月7日前付清2020年4月欠付租金、滞纳金、违约金，如逾期交还商铺，则按当期租金的150%支付场地占用费等。次日，陈焯强向君华公司发出《关于申请减免租金的请求》，提出受新冠疫情的影响，其所承租的商铺基本处于经营停滞状态，虽近期疫情情况有所缓解，但境外输入型病例的增多也导致涉案商铺仍陷入经营困难，巨大的亏损以致其经营项目难以为继，申请将每月租金减至16000元，以便其能继续经营。如贵司对上述请求不予采纳，为不影响重新招租，其会在5月31日前将所承租商铺腾退给贵司，其交付的租赁保证金作为2020年4月、5月的商铺租金。2020年5月9日，陈焯强向君华公司支付2020年4月的租金22977元。2020年5月24日，陈焯强再次向君华公司发出《减免租金申请函》，主要内容为：因新冠疫情导致涉案商铺严重亏损，希望能够减少涉案商铺租金，继续履行合同义务，但贵司却在疫情期间对涉案商铺停电上锁，导致无法正常使用商铺，直至我方缴纳了四月份的商铺租金，才继续让我使用商铺，贵司单方采取强制手段强迫我方缴付租金，实属不妥。希望贵司能与我方重新达成协议，继续履行商铺租赁合同：一、由于不可抗力疫情原因，2020年3月、4月租金望贵司减半收取我方租金，原我方缴交的2020年3月份和4月份多交的部分租金用于抵扣2020年5月和6月份的部分租金。二、望贵方考虑到疫情影响的严重性和持续性，从2020年5月1日至合同期满，由原合同约定的每月租金22977元调整为16000元；三根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。据此，由于不可抗力疫情导致我方不能履行合同的，贵司应当部分或者全部免除我方责任，贵司对我门面采取上锁的方式有违法律规定和诚实信用原则。综上，望贵司严守契约精神，与我方协商解决疫情期间商铺租金合同的调整问题，我方也期望和贵司共克时艰，长期合作，互利共赢。诉讼中，双方均确认，涉案商铺属临街商铺。陈焯强表示，新冠疫情后，其大概于2020年3月底至4月初左右重新开门营业。君华公司曾以其欠付租金为由多次将涉案商铺门上锁，并对涉案商铺采取了停电措施，且自2020年5月24日起涉案商铺一直处于断电状态。君华公司确认其曾于2020年5月1日上午因陈焯强欠付租金而暂停了涉案商铺的电，当天下午就恢复了供电。2020年5月底因陈焯强仍欠付租金，故对涉案商铺进行了上锁，同时还对涉案商铺采取了停电措施。但上锁后两三天就开了锁，此后未再上锁，停电后一直未恢复供电。另在一审法院于2020年6月12日组织双方到庭调解的过程中，陈焯强陈述涉案商铺已开锁。此外，君华公司表示除涉案商铺外，其还有多间自有出租物业，疫情期间，其他出租物业均统一按免除2月租金给予了优惠，对于2020年3月后的租金，均未再有减免，但实在有支付困难的租户，同意延迟支付租金的时间。另查，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年9月17日，陈焯强向君华公司支付2020年9月的租金24126元，君华公司对涉案商铺恢复供电，陈焯强开始继续在涉案商铺正常经营，并每月继续按合同约定向君华公司支付租金。一审法院认为，陈焯强、君华公司双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈焯强作为承租人，负有向君华公司支付租金的义务，现陈焯强以新冠疫情引起不可抗力为由要求免除2020年2月至2020年5月期间的租金。对此，因君华公司确认实际已免除了陈焯强2020年2月的租金，且君华公司实际亦未收取陈焯强该月的租金，该月的租金已实际免除，一审法院不再处理。对于2020年3月至5月的租金，虽新冠疫情的发生属于不可抗力，但因陈焯强使用涉案商铺用于经营衣服销售，且广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组已于2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，各行业也陆续复工复产，新冠疫情的发生并未导致涉案商铺作为租赁物客观上无法使用，因新冠××采取的防控措施也未导致涉案商铺在上述期间无法使用涉案商铺，现陈焯强以新冠××引起的不可抗力为由要求免除2020年3月至5月的租金缺乏理据，一审法院不予支持。对于陈焯强主张因情势变更原因减少涉案商铺自2020年6月至2023年8月31日的租金问题。情势变更的成立至少需要符合以下要素：（1）客观上有情势变更的事实。即须发生合同赖以成立的环境或基础发生重大异常变动致使合同的法律基础丧失。（2）主观上当事人不可能预见且无法消除影响。（3）结果上合同的继续履行将显失公平，双方当事人的利益将严重失衡。新冠疫情的爆发虽不可预见，但从我国对新冠疫情防控的情况看，我国对新冠疫情的防控取得了良好的成效，各行业经济虽有受到影响，但整体经济形势已逐渐向好，尤其陈焯强经营的服装销售行业已可正常经营，故新冠疫情的发生并未导致涉案租赁合同履行赖以成立的环境发生重大异常变动，未有无法消除影响的事实，陈焯强关于继续履行显失公平的意见亦缺乏依据。综上，陈焯强要求因情势变更原因减少自2020年6月至2023年8月期间的租金缺乏依据，一审法院不予支持。关于君华公司以陈焯强拖欠租金构成根本违约为由要求解除双方就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》和及《广州市房屋租赁合同》的问题。从涉案租赁合同的整体履行情况看，陈焯强在新冠疫情爆发前，无违约支付租金的情况，由此表明，陈焯强并无主观拖欠租金的恶意。新冠疫情发生后，确实对包括陈焯强经营的服装销售在内的行业有一定影响，陈焯强因其向君华公司提出的减租申请未通过而未支付租金，结合陈焯强于2020年9月为继续履行合同而主动支付了当月租金，且在君华公司对涉案商铺恢复供电后每月均有依约支付租金的情况，陈焯强逾期支付2020年5月至8月租金的行为并未导致涉案租赁合同目的无法实现，故君华公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》依据不足，一审法院不予支持。因君华公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》的诉请一审法院未予支持，故君华公司要求陈焯强交回涉案商铺缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于陈焯强的第一项诉讼请求仅为要求双方的租赁合同继续履行，无具体的履行内容，且一审法院对君华公司关于解除合同的主张未予支持，此即意味着双方的租赁合同继续履行，故一审法院对陈焯强的上述诉讼请求不再判项中明确。关于君华公司要求陈焯强支付2020年5月至9月期间的场地占用费问题。因前述认定君华公司主张解除合同的诉请不予支持，故君华公司主张按合同关于合同解除后占用商铺期间按租金的200%标准支付场地占用费的意见亦缺乏依据，一审法院不予支持。君华公司主张的上述期间的费用应为租金，现陈焯强抗辩因2020年5月24日至9月16日期间，上述期间涉案商铺已被上锁和停止供电，其未实际使用涉案商铺，故不应支付上述期间的租金。对此，一方面，君华公司已经免除了新冠疫情期间2020年2月的租金，虽新冠疫情对涉案商铺的后续经营仍有一定影响，但因租金的数额在租赁合同中已进行明确约定，对于合同履行期间租金的减免属于变更合同约定，需要双方另行达成一致的合意，在无法与君华公司达成一致合意的情况下，陈焯强仍应按合同约定的标准向君华公司支付租金，支付后仍认为因新冠疫情应当减免的，可通过与君华公司协商迟延支付或诉讼等合法途径维护其权益，但陈焯强在未与君华公司达成一致合意的情况下，通过拒绝向君华公司支付租金的方式主张其权益，此行为亦构成对君华公司权益的侵犯，君华公司由此才对涉案商铺采取了上锁和停电措施，故陈焯强对导致涉案商铺被上锁和停电的状况有一定的过错。另一方面，对君华公司而言，陈焯强虽有欠付租金的行为，但如前所述，陈焯强并非无故拖欠租金，且即使存在拖欠租金的情况下，君华公司亦可通过诉讼方式主张维护其合法权益，君华公司将涉案商铺上锁和停电，直接导致陈焯强无法使用涉案商铺，该上锁和停电的行为欠妥。综上，考虑到陈焯强和君华公司双方均对2020年5月24日至9月16日期间的上锁和停电状况存在错过，一审法院酌定陈焯强按合同约定租金标准的50%向君华公司支付上述期间的租金。结合租赁合同关于2020年8月31日前的租金按22977元/月计算，2020年9月1日始的租金按24126元/月计算的约定，经核算，2020年5月1日至2020年5月23日的租金为17615.7元，2020年5月24日至2020年5月31日期间的租金为3063.6元，2020年6月1日至2020年8月31日的租金共计34465.5元，2020年9月1日至2020年9月16日期间的租金共计为6433.6元，2020年9月17日至2020年9月30日期间的租金为11258.8元，由此，陈焯强应君华公司支付的2020年9月的租金应为17692.4元，现陈焯强已向君华公司支付2020年9月的整月租金24126元，故陈焯强实际多支付了2020年9月租金6433.6元，陈焯强无需再向君华公司支付2020年9月的租金，且多支付的款项可抵扣前述认定的陈焯强欠付君华公司的租金。综上，陈焯强应向君华公司支付2020年5月至2020年8月31日期间的租金共计为（17615.7+3063.6+34465.5）-6433.6=48711.2元。故君华公司要求陈焯强支付2020年5月至2020年8月31日期间的租金共计48711.2元有据，一审法院予以支持。驳回君华公司主张多出上述数额的诉请。关于君华公司要求陈焯强支付逾期支付租金滞纳金22977元的问题。虽陈焯强存在逾期支付租金的行为，但因该逾期支付租金的期间为新冠疫情期间，且陈焯强在新冠疫情发生前未存在欠付租金的情况，由此表明陈焯强无主观欠付租金的恶意，考虑到新冠疫情的发生确实对商业经营的客流量有一定的影响，陈焯强并非无故拖欠租金，故一审法院酌情认定陈焯强无需向君华公司支付滞纳金，君华公司要求陈焯强支付逾期支付租金滞纳金一审法院不予支持。关于君华公司要求陈焯强支付违约金45954元的问题。根据君华公司的陈述，君华公司主张的该项违约金为合同解除违约金。因君华公司主张解除合同的理由不成立，君华公司要求陈焯强支付解除合同违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，陈焯强向广州君华地产置业有限公司支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的租金共计48711.2元；二、驳回陈焯强的全部诉讼请求；三、驳回广州君华地产置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10500元，由陈焯强负担；反诉受理费2899元，由陈焯强负担509元，广州君华地产置业有限公司负担2390元。由陈焯强负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。一审法院查明的事实，本院二审予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。陈焯强与君华公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案《商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》是否应解除的问题。在新冠疫情发生前，陈焯强无违约支付租金的情况，新冠疫情严重期间对包括陈焯强经营的服装销售在内的零售业有较大影响，在双方协商免除2020年2月租金后，陈焯强依约支付2020年3月租金，此后陈焯强向君华公司申请减免5-8月租金未果，逾期支付2020年4-8月租金，该逾期交租确有疫情原因导致，且在5月24日后，君华公司多次以断电、上锁方式影响陈焯强经营，故一审法院认定陈焯强逾期支付租金的行为并未导致涉案租赁合同目的无法实现，不构成解除条件，不予支持君华公司主张的解除合同诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于陈焯强是否应支付2020年5月24日至9月16日期间租金的问题。陈焯强未依约支付2020年4月租金，确有疫情原因导致，合同双方当事人应协商解决分歧，在君华公司无权解除合同的情况下，君华公司采取断电、上锁等方式，君华公司虽在2020年6月12日开锁，但仍然不予供电，截至2020年9月17日才恢复供电，君华公司在该期间的行为已严重影响陈焯强经营，其未提供适租房屋，已构成违约，陈焯强起诉请求免除2020年5月24日至9月16日期间期间的租金合法合理，应予以支持。君华公司上诉主张陈焯强应全额支付该期间租金缺乏依法，本院不予支持。租赁合同约定2020年8月31日前的租金按22977元/月计算，2020年9月1日始的租金按24126元/月计算，经核算，2020年5月1日至2020年5月23日的租金为17615.7元，2020年9月17日至2020年9月30日期间的租金为11258.8元，因此，陈焯强应向君华公司支付上述租金合计28874.5，陈焯强已向君华公司支付2020年9月的整月租金24126元，冲抵上述租金，陈焯强应向君华公司支付租金4748.5元。2020年5月后，国内新冠疫情有所缓解，当事人应协商解决纠纷，若陈焯强仍然不按期支付租金，君华公司可依约依法主张权利，而不应采取上锁、断电的方式影响承租人经营，导致双方利益受损。至于君华公司上诉主张陈焯强应支付2020年9-12月使用费的问题，因该部分属君华公司二审增加的诉讼请求，依法不属二审审理范围，本院予以驳回。综上所述，陈焯强的诉讼请求成立，本院予以支持；君华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分不清，处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21700号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21700号民事判决第一项为：“本判决生效之日起十日内，陈焯强向广州君华地产置业有限公司支付2020年5月至9月所欠租4748.5元；三、驳回陈焯强的其他诉讼请求；四、驳回广州君华地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10500元，由广州君华地产置业有限公司负担8400元，陈焯强负担2100元，一审反诉案件受理费2899元元，由广州君华地产置业有限公司负担2609元，陈焯强负担290元。陈焯强提起上诉的二审案件受理费1018元，由陈焯强负担203元,广州君华地产置业有限公司负担818元。广州君华地产置业有限公司提起上诉的二审案件受理费1483元，由广州君华地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年五月二十六日书记员  谢佶利陈卿卿