贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔06民终661号上诉人（原审原告）：麻秋雁，女，1983年4月07日出生，苗族，住贵州省松桃县。被上诉人（原审被告）：贵州桐达房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区铜兴大道200号。法定代表人：欧诗明，该公司总经理。上诉人麻秋雁与被上诉人贵州桐达房地产开发有限公司（以下简称桐达房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院(2020)黔0602民初4998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人麻秋雁上诉请求：撤销原判，改判桐达房开公司支付麻秋雁逾期交房违约金211952元（截止2020年7月31日）、逾期办证114020元（截止2020年7月31日）。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。《物业管理费优惠申请》不是麻秋雁的真实意思表示，且该申请内容不合法，依法应予撤销。首先，该申请不是上诉人签订。庭审中上诉人才知晓该情况，经仔细核实，相关签名不是上诉人书写，桐达房开公司也未提及上诉人委托他人签字的委托书。其次，庭审结束后，上诉人从业主微信群了解到，当时桐达房开公司以信息群发的方式向各业主告知可以领取相关物业费，业主们当时认为是基础设施等问题而自愿前去领取，并按照桐达房开公司提供的格式提出申请，桐达房开公司存在欺诈，属于以合法形式掩盖非法目的，该行为应认定为无效。最后，桐达房开公司以案涉申请免除自己责任的行为不应得到法律的认可。其发放物业费优惠券并未说明发放原因，致使业主以为是基础设施未完善而作出的优惠，导致业主在不知情的情况下放弃其他合法权益，一旦得到法律认可，将导致业主失去更多权益。2.原审适用法律错误。在上诉人无法提供损失依据时，一审法院以违约金超过损失30%为标准适当减少，适用法律错误。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款规定，对逾期办证无法计算损失时，可以参照民间借贷司法解释第二十九条第二款规定处理。一审酌情支持5000元违约金不符合相关规定，应当按照央行基准利率上浮30%认定违约金，即114020元（473848×1126×7.8%÷365）。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人桐达房开公司辩称，上诉人于2019年7月14日因房屋交付责任问题，到桐达房开公司处请求赔偿处理，经协商同意以物业优惠补偿方式处理，并出具了《物业管理费优惠申请》。该申请是答辩人对逾期交付责任的承担，且麻秋雁也领取了补偿，该申请内容合法，是双方当事人真实意思表示，上诉人在一审对该申请也无异议。双方签订协议时，已经过了商品房买卖合同约定的关于转移登记时间，物业优惠也是对逾期办证责任的承担。即使答辩人还需承担逾期办证的违约责任，麻秋雁主张的金额太高，原审法院酌情判决违约金数额适用法律正确。麻秋雁向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决桐达房开公司逾期交房1491日，并应承担违约金211952元；2.依法判决桐达房开公司办理商品房转移登记有关文书逾期1126日，并应承担违约金160066元；3.依法判决桐达房开公司修缮麻秋雁房屋地板使其达到设计标准，恢复楼下装修原状，并承担由此造成的损失，同时赔偿麻秋雁延期15个月装修损失75000元；4.依法判决桐达房开公司退还麻秋雁所缴纳的2年物业费6276元。在一审审理过程中，麻秋雁称其诉讼请求第三项、第四项另案处理，本案中不再主张。一审法院查明事实：桐达房开公司经营房地产开发等业务，2015年1月15日，麻秋雁与桐达房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015000338），约定：麻秋雁购买桐达房开公司位于铜仁市碧江区，该商品房建筑面积为130.75平方米，套内建筑面积为110.16平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4301.45元，总价款473848元。麻秋雁依约向桐达房开公司交付首期房款173848元，余款300000元麻秋雁以公积金贷款方式支付。约定桐达房开公司应在2016年6月30日前向麻秋雁交付该商品房。逾期30日内，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）每天按买受人（原告）已付房款的万分之三计付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向麻秋雁支付违约金，合同继续履行。对转移登记的约定：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书、交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。2018年3月4日，麻秋雁接收桐达房开公司交付的房屋。2019年7月14日，麻秋雁向桐达房开公司出具一份《物业管理费优惠申请》载明：鉴于与桐达房开公司协商一致，于即日自愿接房，桐达房开公司给予合计金额为6270元等值物管费抵用券。本人承诺所领用抵用券仅用于抵扣本人所购物业：桐达山韵二期20栋1单元702号的物业管理费，自申请之日起自愿无争议接房；同时承诺不将本次协商内容透露给任何第三方，不再向桐达房开公司追究所购物业交付责任及主张任何权利。在该申请的尾部，有麻秋雁的签名捺印，同日，麻秋雁领取上述抵用券。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。关于桐达房开公司是否存在违约行为的问题，麻秋雁已经履行支付购房款的义务，桐达房开公司应按照合同约定将符合合同约定的商品房交付给麻秋雁使用。桐达房开公司至今未取得涉案竣工验收备案登记证，不符合合同约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于麻秋雁主张逾期交房违约金的问题，从桐达房开公司所举的《物业管理费优惠申请》来看，该申请系2019年7月14日麻秋雁向桐达房开公司提交，该申请书的内容为：“鉴于与贵州桐达房地产开发有限公司协商一致，于即日自愿接房，桐达房开公司给予合计金额为：6270元人民币等值物管费抵用券。本人承诺所领用抵用券仅用于抵扣本人所购物业：桐达山韵二期20栋1单元702号的物业管理费，自申请之日起自愿无争议接房”。麻秋雁于2018年3月4日接收了涉案房屋。根据申请书的内容可知，麻秋雁自愿无争议接房，且麻秋雁已认可收到桐达房开公司的抵扣券6270元用于交物管费，可见双方对逾期交房的事实进行了约定，即桐达房开公司对麻秋雁补偿6270元后，双方逾期交房就不再有争议，根据公平、诚实、信用原则，现麻秋雁要求桐达房开公司支付逾期交房违约金211952元的诉讼请求，不予支持。关于逾期办证违约金的问题。桐达房开公司承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权的初始登记，但至今尚未取得该商品房的初始登记，未能交付涉案商品房转移登记有关文件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合麻秋雁未提交相应证据证实其因桐达房开公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平原则与诚实信用原则，酌情认定桐达房开公司支付违约金5000元，超出部分不予支持。关于桐达房开公司称麻秋雁在优惠申请中已明确得到相关补偿后不再追究桐达房开公司任何责任，就逾期办证违约金不再承担责任的辩解理由，原审认为前述优惠申请只是双方对逾期交房达成协商事宜，针对逾期办证违约金尚未进行约定，故对该辩解理由不予支持。关于桐达房开公司抗辩本案超过诉讼时效的问题，根据查明事实可知，桐达房开公司至今尚未办理涉案商品房产权登记，违约持续至今，故对该辩解理由不予采纳。关于麻秋雁主张其诉讼请求的第三项、第四项另案处理，原审予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、贵州桐达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付麻秋雁逾期办证违约金5000元；二、驳回麻秋雁其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3440元，由贵州桐达房地产开发有限公司负担25元，麻秋雁负担3415元。麻秋雁预交诉讼费4050元，退回麻秋雁610元。二审中，各方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.《物业管理费优惠申请》是否免除逾期交房、逾期办证的责任；2.原审认定逾期办证的违约金是否恰当。关于焦点一。桐达房开公司举示了一份2019年7月19日的《物业管理费优惠申请》，申请书上有麻秋雁的签名。申请载明经协商一致，自申请之日起麻秋雁自愿无争议接房，桐达房开公司给予6270元的物管费抵用劵，麻秋雁不再向桐达房开公司主张物业交付责任和其他任何权利。根据优惠申请的内容，麻秋雁与桐达房开公司就案涉房屋的交付问题达成了一致意见，以物管费抵用劵的形式对违约交付责任进行了弥补。现麻秋雁已经领取了6270元的物业抵用券，根据申请所载内容，麻秋雁不再享有向桐达房开公司主张逾期交付违约责任的权利。麻秋雁上诉主张前述申请不是麻秋雁本人签订的，存在欺诈，且排除桐达房开公司的主要义务，造成麻秋雁的重大误解，应属无效。首先，在一审庭审中，麻秋雁明确认可申请的字是其所签，只是对抵用卷的性质提出异议，现二审主张字不是其所签，违背禁反言原则，对该上诉理由不予采信。其次，麻秋雁主张前述申请存在欺诈、重大误解，且排除桐达房开公司的主要义务，以上情形均不是申请无效的法定事由，如麻秋雁认为申请系可撤销的法律行为，其应在一年之内申请撤销。且麻秋雁是具有完全民事责任能力的成年人，对申请的内容及签字行为的后果应该具有清醒的认知，申请明确载明自愿无争议接房，并不再向桐达房开公司追究物业交付责任和其他任何权利，在申请上签字即视为对申请内容的认可。麻秋雁未提交证据证实申请存在欺诈或重大误解的情形，再次诉求房屋的违约交付责任，没有法律和事实依据，一审不予支持符合法律规定。关于焦点二。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。麻秋雁与桐达房开公司所签合同对交房、办证时间均有明确约定。桐达房开公司未按合同约定办理商品房转移登记，构成违约，应当承担违约责任。违约责任具有损失填平的法律属性，一般按约定承担。一方如认为约定的违约金过高，可申请人民法院或者仲裁机构根据损失的情况及违约程度、过错大小等进行调整。一审中麻秋雁并未提交损失数额的证据，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本地的经济发展、物价、收入等实际状况，酌情认定桐达房开公司赔偿麻秋雁逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元并无不当。麻秋雁主张参照民间借贷司法解释利率保护上限对违约责任进行认定。本院认为，违约金应以损失为基础进行调整。除借款合同之外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为认定损失的标准。故，麻秋雁所持一审酌定赔偿违约金没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，麻秋雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6115元，由上诉人麻秋雁负担。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  代静云审判员  罗依婷二〇二一年五月十九日法官助理黄泽峰书记员龚鉴