山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终885号 上诉人（原审被告）:晋中佰佳物业管理有限公司，住所：晋中市榆次区直隶庄村委会。 法定代表人：石海青，职务：经理。 委托诉讼代理人：杨丽娟，山西正名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:世纪福星苑小区业主委员会，住所：晋中市榆次区新集街东关路45号。 负责人：冀茂盛，职务：主任。 上诉人晋中佰佳物业管理有限公司（以下简称“佰佳物业”）因与被上诉人世纪福星苑小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）物业服务合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佰佳物业上诉请求：依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院(2020）晋0702民初4590号民事判决第二项，驳回被上诉人关于移交变压器等物业设施设备的诉讼请求。事实与理由：一审判决上诉人向被上诉人移交“变压器等物业设施设备”是错误的。理由如下:一审判决在已经确认“被告佰佳物业提供了安装配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、监控系统、道闸自动感应门等的交费收据”,并确认“上述设备确系被告佰佳物业在为世纪福星苑小区提供物业服务期间安装”的情况下,但却以“佰佳物业收取了小区业主的物业服务费，系在服务期间为提供物业服务而添置设施设备，佰佳物业提供的证据不足以证明其是上述设施设备的所有者,故被告佰佳物业在退出世纪福星苑小区时应将上述设施设备移交原告。”该裁判理由显然是错误的。首先,上诉人向被上诉人移交的设施设备范围应当以该设施设备属于全体业主共有为前提,如果该设施设备不是业主共有的，而是上诉人所有的，则不属于移交范围。其次，上诉人为提供物业服务添置的设备属于上诉人所有，不因上诉人收取了物业费而使设备的所有权发生转移。《物业服务收费管理办法》第十一条规定“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等:2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”由此可知，上诉人作为物业服务企业，在收取业主的物业费中，就物业共用部位、共用设施设备部分，主要负责日常运行、维护费用，并不包括设备的更新改造。所以，上诉人收取的物业服务费并不包括为业主购置共用设施设备的费用。本案所涉上诉人购买的安装配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、监控系统、道闸自动感应门等，属于专项维修资金列支范围，应当由业主承担该部分费用。但由于该小区前期开发手续不全业主即入住使用,业主没有交纳过公共维修资金，而涉及水、电、监控等本应由业主共同出资购买或更换的相关设施设备,由于没有公共维修资金也无法筹集道该部分资金，为了小区业主的利益，上诉人不得不自行购买以保证业主正常的生活所需。上诉人不是公益组织，对于上诉人自行购买的设施设备应属于上诉人所有,不应作为移交对象交给被上诉人免费使用。第三，上诉人需要说明的是，本案所涉世纪福星苑小区由于开发商前期手续不全即开发建设，违法占地问题至今没有解决，同时，该小区业主是在开发商未办理竣工验收手续的情况下入住的，所以，该小区遗留问题特别多,正是在这种情况下,上诉人作为物业服务企业,为了能够提供正常的物业服务,在未能筹集到设备购置、更新款项的情况下，自行出资购买了安装配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、监控系统、道闸自动感应门等设施设备。现被上诉人不再委托上诉人提供物业服务，所以，对于上诉人购置的设备，上诉人有权利收回。 被上诉人业主委员会辩称：1、上诉人上诉请求中所指的低压供电系统（包括变压器、配电系统）、供水系统（包括全自动无塔供水控制柜）、监控系统都属于开发商交房时必须具备的基础工程设施，房屋交付业主后属于业主共有，上诉人所提供的证据不能证明属于其所有。上诉人作为一家合法资质的物业管理企业，同时是被开发商聘用的世纪福星苑小区的前期物业服务企业，既然承接了小区的前期物业服务，说明上诉人认可开发商具备了交房条件，在受聘物业服务时，应当按《物权法》规定的有关条款履行物业服务，在合同终止时，应当按《物权法》第二十九条第一款规定将资料交还答辩人。2、开发商交付房屋时，小区每个出入口都安装有大门，并且完全能够满足小区人员安全出入的管理需求。上诉人改造道闸自动感应系统时，向每位居住人员收取20元的门禁出入IC卡费用，向小区业主每辆车收取50-100元的车辆蓝牙识别卡，以此增加上诉人的利润。所以，门禁系统的物权归业主所有，如果物权归上诉人所有，应将改造前的小区大门复原，向业主收取的IC卡和蓝牙卡费用全额退还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 业主委员会向一审法院起诉请求:1、解除双方之间的物业服务合同；2、佰佳物业退出世纪福星苑小区物业管理；3、佰佳物业向业主委员会移交物业服务用房和物业水电管理系统等物业服务所必需的相关资料和设施以及由佰佳物业代收的水、电、物业费，对账后移交剩余费用;4、判决佰佳物业立即拆除在世纪福星苑小区公共建筑内私自建造的车库;5、案件受理费、律师费由佰佳物业承担。 一审法院认定事实：2011年3月，世纪福星苑小区建成后，佰佳物业与小区建设单位晋中市桐茵房地产开发有限公司签订《世纪福星苑物业服务委托合同》，约定由佰佳物业向世纪福星苑小区提供物业管理服务，合同期限为2011年7月至2014年7月1日。合同到期后,仍一直由佰佳物业向世纪福星苑小区提供物业管理服务。2018年5月9日，业主委员会成立，并在社区，街道办和榆次区住房保障和城乡建设管理局进行了备案。2018年8月1日，业主委员会与佰佳物业签订了《聘用合同书》，合同期限为2018年8月1日至2020年7月31日。合同到期后，双方没有签订续聘合同，佰佳物业没有退出世纪福星苑小区，也没有和业主委员会移交相关资料和设施设备。业主委员会于2020年8月18日召开业主大会,决定解聘佰佳物业并向佰佳物业追索收取的车位费、代收的水电费用等，并于2020年8月20日将会议决定通知了佰佳物业。另查明,佰佳物业在世纪福星苑小区1号楼以南自建了车库和车棚,在4号楼和5号楼之间的门房旁自建物业办公用房一间。 一审法院认为，业主委员会依法成立并向榆次区住房保障和城乡建设管理局进行了备案,主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。关于业主委员会主张的解除与佰佳物业之间的物业服务合同,佰佳物业退出小区管理区域的诉请，因业主委员会与佰佳物业签订的《聘用合同书》已于2020年7月31日到期,双方之间的合同关系于合同到期日终止，庭审中佰佳物业也同意终止与业主委员会的物业聘用合同关系并退出服务区域,是故业主委员会要求与佰佳物业解除物业服务合同的诉请已无必要，佰佳物业应退出世纪福星苑小区。关于佰佳物业在物业服务合同终止后应否向业主委员会移交已经收取的物业费、预售电费的问题,佰佳物业收取业主的上述费用属于物业管理所必需的财务资料的一部分,应属于物业移交的范畴,在物业服务合同终止时,物业管理公司应当将这些资料交还给业主委员会。因该部分资料双方均需持有，故佰佳物业可将资料复制后留存,并与业主委员会对账后移交资料和剩余费用，业主委员会的该项诉请予以支持。庭审中,佰佳物业提供了安装配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、监控系统、道闸自动感应门等的交费收据，并据此主张上述设施设备的所有权。上述设备确系佰佳物业在为世纪福星苑小区提供物业服务期间安装,但佰佳物业收取了小区业主的物业服务费,系在服务期间为提供物业服务而添置设施设备，佰佳物业提供的证据不足以证明其是上述设施设备的所有者,故佰佳物业在退出世纪福星苑小区时应将上述设施设备移交业主委员会。关于上述设施设备的权利归属,双方可通过法定确权方式另案解决。关于业主委员会要求佰佳物业拆除在小区内私自建造的车库车棚的诉请，因建造房屋应由相关行政管理部门审批，如系违建需拆除，业主委员会可向有关行政管理部门反映解决。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、佰佳物业于本判决生效后十日内退出世纪福星苑小区;二、佰佳物业于判决生效后十日内向业主委员会移交已经收取的物业费、预售电费的资料和业主剩余物业、水电费用及变压器等物业设施设备;三、驳回业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由佰佳物业负担。 二审中，上诉人佰佳物业明确上诉请求中的“物业设施设备”指：配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、道闸自动感应门、监控系统。 上诉人佰佳物业称：建设单位原来用的是他人的变压器，后来人家把变压器取走，上诉人给安装了配电箱、变压器；原来安装有全自动无塔供水控制柜，后来上诉人更换；原来安装有轨道门，后来坏了，换成了道闸系统感应门；监控系统是上诉人后来安装的。 上诉人佰佳物业称更换全自动无塔供水控制柜、道闸系统感应门应该通知过业主，被上诉人业主委员会否认收到过更换通知。上诉人佰佳物业认可安装监控系统没有通知过业主。 其余事实与一审法院认定事实基本一致。 本案二审争议焦点：上诉人佰佳物业是否应当向被上诉人业主委员会移交案涉配电箱、变压器、全自动无塔供水控制柜、道闸自动感应门、监控系统。 本院认为，1、依照《物业管理条例》（根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第二十七条、第二十八条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”、“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”佰佳物业与建设单位晋中市桐茵房地产开发有限公司签订的《世纪福星苑物业服务委托合同》并约定了建设单位对于共用设施设备存在问题应承担的责任。佰佳物业承接世纪福星苑小区物业时，依法应当对世纪福星苑小区共用设施设备进行查验，并依约享有要求建设单位对存在问题进行整改的权利。佰佳物业基于日期为2010年3月6日的收据（35000元）称垫资购买配电箱、变压器，系其与建设单位之间的权利义务关系，不应影响其向业主委员会移交配电箱、变压器。2、依照《物业管理条例》规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”佰佳物业称对原有全自动无塔供水控制柜、轨道门进行更换并安装监控系统，但现有证据不能证明其就该事项通知过业主，业主亦已缴纳维修基金，亦不应影响佰佳物业向业主委员会移交该共用设施设备。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人佰佳物业负担。 本判决为终审判决。 审判长  寇永俊 审判员  杨姣瑞 审判员  侯建伟 二〇二一年五月十日 书记员  赵晨阳