广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0303民初1451号 原告：桂林鑫昊物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路一巷******。 法定代表人：林升国,经理。 委托诉讼代理人：何忠学，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 被告：曾昭球，男，1966年5月7日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：陈洁，女，1969年2月17日出生，汉族，住桂林市七星区，系曾昭球之妻。 原告桂林鑫昊物业服务有限公司(以下简称鑫昊公司)与被告曾昭球物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告鑫昊公司的法定代表人林升国及委托诉讼代理人何忠学、赵立林、被告曾昭球的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫昊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年4月1日至2019年6月30日计27个月的物业费2974元（122.37平方米×0.9元/平方米×27个月）。2、判令被告支付违约金891元（2974×30%）。3、本案诉讼费 第2页共6页 由被告承担。事实与理由：原告与城建综合楼小区业主委员会签订了《城建综合楼小区物业服务委托合同》，并按合同约定提供了相应的优质的物业服务，但作为该小区的业主的被告却拒绝缴纳相应的物业服务费。原告反复向被告催缴案涉的物业费，但都被拒绝。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告曾昭球辩称，1.《物业服务委托合同》的签订，未征求业主意见，未公示相关资料；2.原告物业服务不到位，管理混乱，没有看到人员值班，小偷进小区偷盗，下水道堵塞未及时处理，环境脏乱差，杂草丛生，垃圾清理不到位，车库管理混乱；3.原告起诉要求被告交纳物业费的房屋计算面积有误；4原告起诉要求被告交纳物业费已过诉讼时效；5、原告未催收物业费，物业收费标准过高，服务质量差，被告非恶意拖欠，被告不应承担本案违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2016年7月1日，桂林市叠彩区城建城建综合楼业主委员会（甲方）与原告鑫昊公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，双方对委托服务事项、服务期限、双方权利义务等作出了约定，合同约定：第二条、物业座落：桂林市环城北路3号；物业类型：多层住宅。第三条，乙方提供物业管理服务的受益人为甲方委托管理区域的全体业主和物业使用人，甲方委托管理区域内的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；第十八条、物业委托管理期限为叁年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止；第二十二条、物业服务费：1、多层住宅：0.90元/月/平方米，按建筑面积约 第3页共6页 7000平方米，向业主（物业使用人）收取物业服务费;2、多层住宅、向业主（物业使用人）（含：未入住闲置房的业主）。预收200元／户／年公摊水电周转费用及公共地面照明路灯电费、公共门岗道闸及监控系统电费、公共单元楼道照明路灯、公共绿化养护水费、保洁服务用水等。3、闲置房屋：按建筑面积的100%向业主收取物业服务费......11、业主（物业使用人）必须在物业服务委托合同约定的时间内交纳物业服务费、公摊水电费，逾期未交纳的按欠缴纳的金额每天加收3‰的违约金。12、物业服务费、公摊水电费，在物业合同签订之日起开始计费，从物业公司进驻园区管理和服务的第二个月上旬6日起，向业主（物业使用人）收取全年或季度费用。备注：物业服务费收取以实际进场时间为准。合同签订后，原告于2017年4月1日进驻该小区提供物业管理服务，于2019年6月30日停止为涉案小区提供物业管理服务。被告的房号为桂林市叠彩区，建筑面积为121.88平方米。2019年7月，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。因被告未向原告交纳2017年4月1日至2019年6月30日的物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与桂林市叠彩区城建综合楼业主委员会自愿签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意 第4页共6页 思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，因此该合同为有效合同。被告作为涉案小区的业主，原告与涉案小区的业委会签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，原告将催交物业费的通知以张贴的方式通知被告，证明原告已经进行了书面催收。桂林市不动产登记局于2020年9月21日出具的《桂林市房屋登记档册》载明的被告住房的建筑面积为121.88平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.9元，被告应交纳2017年4月1日至2019年6月30日的物业费2961.7元，故对原告要求被告支付物业费的合理部分，本院予以支持。 关于被告辩称原告提起诉讼已过诉讼时效的问题，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，本案原告于2019年6月30日撤离小区，本案原告诉请物业费的诉讼时效应从原告撤离小区时开始计算为宜，因此，被告的辩称原告起诉已过诉讼时效的主张，本院不予采信。 关于违约金，虽然《物业服务委托合同》中约定“业主（物业使用人）必须在物业服务委托合同约定的时间内交纳物业服务费、公摊水电费，逾期未交纳的按欠缴纳的金额每天加收3‰的违约金。”但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 本院认为，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和业委会双方的同心协力。在业委会依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。作为业主，应该实 第5页共6页 事求是地看待小区的物业服务问题。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费的方式对抗。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、判令被告曾昭球支付原告桂林鑫昊物业服务有限公司2017年4月1日至2019年6月30日的物业费2961.7元； 二、驳回原告桂林鑫昊物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林鑫昊物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告曾昭球负担，另25元由本院退回给原告桂林鑫昊物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 第6页共6页 审判员  龙军 二〇二一年五月二十八日 书记员  杨何