重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初2314号       原告：王雪梅，女，汉族，1987年1月14日生，住重庆市渝北区。   委托诉讼代理人：陈千，重庆开林律师事务所律师。   被告：毛威，女，汉族，1978年9月12日生，住上海市浦东新区。   委托诉讼代理人：陈思思，上海尚域律师事务所律师。   原告王雪梅与被告毛威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王雪梅及其委托诉讼代理人陈千，被告毛威及其委托诉讼代理人陈思思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王雪梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原被告签订的房屋买卖合同，配合原告办理银行按揭贷款面签、预约银行办理解押、办理产权过户登记；2.依法判令被告立即偿付原告逾期违约金（每日按房屋成交价格万分之五计算，从2020年10月31日起计算至2021年3月15日止）；3.依法判令被告立即偿付原告律师费27 000元及处理纠纷的必要各项开支共计10 000元；4.本案的诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：原告通过房屋中介于2020年10月9日签订房地产买卖居间协议，被告于2020年10月13日在该协议上签字捺印。合同约定原告向被告购买商品房一套，房产以2 700 000元价格出让给原告，在合同签订之日原告向被告支付定金50 000元（已支付），在过户前支付首付款1 050 000元，剩余房价1 600 000元由原告个人二手房按揭贷款支付，合同第五条约定被告应于2020年10月30日前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方（于2020年10月30日前办理抵押注销手续）。如买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，买卖双方需在2020年10月30日之前完成按揭贷款的面签事宜。买卖双方共同确认在协议签订之日起90日内，向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。协议第九条还约定了违约责任。合同签订后，被告未按期向银行预约提前还款办理解押，拒绝配合完成按揭贷款的面签事宜。2020年11月17日，原告委托重庆开林律师事务所向被告发出律师函，要求被告按约履行合同，但被告仍不履行。原告认为，被告未按期向银行预约提前还款办理解押，拒绝配合完成按揭贷款的面签事宜至今已超过十五日，经催告仍拒不履行，被告已违反合同第五条约定，虽构成根本违约，但原告可依照合同第九条选择继续履行合同并向被告主张逾期违约金。原告遂起诉，望判如所请。   被告毛威辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.本案不存在继续履行合同的可能。首先，依据原告向我发出的律师函第三条第二点，合同已在我收到律师函的第四日已解除；其次，原告仅支付了定金50 000元，案涉房屋已设定抵押权，交易受到限制，不可能继续履行；最后，原告尚未办理银行面签，其能否贷款以及贷款金额是未知数，故继续履行不具有可操作性。2.我不存在任何拖延或者违约情形。双方通过中介签订合同，原被告没有联系方式，合同签订前中介告知原告的首付款中950 000元（含定金50 000元）用于办理解押，合同签订后中介也表示原告会把首付款拿出来解押，实际上原告除支付定金50 000元外，未支付任何解押款项，导致我无法办理解押手续，故没有办理解押是原告原因造成，其已构成违约。3.关于面签，我特意从上海飞往重庆配合办理面签，但原告没有在合同约定时间内办理，已构成违约。   经审理查明：毛威（出卖人、甲方）与王雪梅（购买人、乙方）、重庆房多宝房产经纪有限公司（居间方）签订房地产买卖居间协议，约定，一、甲方所售房屋坐落为重庆市北部新区××街××号××幢××号，建筑面积为250.70平米。二、该房屋已设定抵押权，抵押权人为华夏银行，甲方应于2020年10月30日前办理抵押注销手续。三、该房屋总成交金额为2 700 000元整，乙方以按揭方式付款，甲方同意乙方按揭贷款，贷款方式为商业贷款：1.乙方于签署本协议时向甲方支付定金50 000元；2.乙方于过户前向甲方支付首付款1 050 000元；3.乙方向银行申请个人二手房按揭贷款1 600 000元，用于支付甲方第三部分房款。五、1.解押：A若该房屋尚处于银行抵押状态中，卖方须于2020年10月30日前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方；2.按揭贷款面签：如买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，买卖双方需在2020年10月30日之前完成按揭贷款的面签事宜。买卖双方需到经纪方指定地点与贷款银行（面签、具体地点、具体银行最终以经纪方或其工作人员发出的短信或书面通知为准）签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、交纳相关费用。3.过户：甲乙双方同意，本合同签订之日起90日内，甲乙双方配合经纪方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；5.入押：买方若采取按揭方式支付房款的，在领取新《房地产权证》后七个工作日内买方产权人须持身份证明原件到产权登记交易中心办理该物业按揭抵押登记手续。八、乙方委托经纪方代办按揭，乙方在签订本合同时向经纪方支付按揭服务费16 000元整。九、1.买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押，拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料，拒不或者迟延办理或不配合办理按揭贷款、过户手续，拒不或逾期交付房屋，拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用，拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务）则（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格万分之五支付违约金。以上违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额。2.合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限；5.若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。6.本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均有违约方承担。原告和经纪方于2020年10月9日签章，被告于2020年10月13日签字捺印确认。   2020年11月19日，原告委托重庆开林律师事务所向被告邮寄了律师函，函告：1.请您在收到本律师函后三日内（以EMS送达和微信送达先收到为准）向委托人通知继续履行合同，办理房屋解押手续，并支付每日以房屋成交价万分之五的违约金和由此产生的律师费贰万柒仟元整及处理纠纷的必要各项开支；2.若您在收到本律师函后三日内未向委托人通知继续履行合同，支付上述每日以房屋成交价万分之五的违约金和律师费27 000元，委托人则在您收到本律师函的第四日行使单方合同解除权并主张房屋成交价20%的违约金。本律师函视为委托人向您发出的解除合同通知书。律师函邮寄结果查询显示于2020年11月21日签收，协议信箱。   2020年11月24日，被告委托上海尚域律师事务所向原告作出律师函，主要表明原告来函已收悉，被告没有违约，原告未在合同规定时间内办理按揭贷款已构成违约，且被告至今未收到原告的首付款导致产生银行贷款利息损失12 299.8元，应由原告赔偿。被告一直表示愿意继续履行合同，如原告执意通过诉讼方式解决，被告将追究其违约责任以及实际损失。   中介人员欧阳与被告的微信聊天记录显示：10月14日，毛：“大概流程什么样的？”欧阳：“1银行面签贷款审批；2审批通过你在银行预约解压；3解压取到证过户办理交接手续；4等到银行放款。”毛：“是不是现在就可以预约，免一个月的贷款。”欧阳：“这流程不能这么走……审批通过，在预约解压，不管垫资加客户首付，客户也放心，你也放心些，后面流程就不会出现问题。”10月28日，毛：“客户那边你上次说可以拿出100来万。”欧阳：“是拿100万出来，给了5万，再给95万。”毛：“我这边看看能不能找人给我抵押贷款。所以客户那边审批下来，然后银行确切的放款时间有了，我去联系那边看看抵押贷款。我现在这房子没有贷款。……因为我抵押贷款的话时间确切在一个月。所以那边就让我问一下买家那边银行的确切放款时间。”欧阳：“今天下午就知道了。”10月30日，毛：“你们那边是什么意思？已经那么多天了，什么都没有操作。是有什么问题吧？拖时间。”欧阳：“我确实很多事情没有服务好，是我做得不对。中间也耽误了一些时间。现在客户资料也准备好了，你这边面签需要你本人回来。没得时间回来也可以公证委托代理人帮你签字，你只需要准备一张华夏银行卡就好。”11月1日，欧阳：“毛姐明天有时间签按揭没有？客户资料都准备齐全了。”毛：“因为我今天问了大概什么时候能办好，你们说不知道……。”11月2日，欧阳：“毛姐这周把按揭签了，15号左右按揭审批出来，你就可以在银行预约还款。客户钱筹齐了，你把你那一部分也准备好。下月5号扣了款，下月就过户，这个月时间就充足多了。”毛：“好的，我知道了。我现在在开车。单位出了点问题，急着过去。”11月5日，毛：“这个面签可以不到场吗？网签行不行……还有，我公司在有个官司，会不会有影响。”……欧阳：“客户那部分解压款准备好了。你那部分也该准备了。这月预约，下月五号扣款。按揭早签早日审过。”毛：“客户如果审批没通过怎么办。”欧阳：“客户资料都提前给银行看过的。本身都和银行有合作。这个你放心。”11月9日，欧阳：“姐你的事情我也给客户说了，客户意思一星期内你做出答复。卖不卖你自己确认一下，客户现在也不愿意承担风险。客户可以把首付款存在第三方过户当天给你，不愿意出钱解押了。我们老板也说你愿意解约，给点损失配合你。现在就是如果卖，需要你自己解押。解押可以走快件，还款解押取证三天办完，拿了就过户。谁都不影响。”……欧阳：“老板意思也是需要你自己解押。怕客户首付款套到里面了，客户也不是不想买了。”毛：“我没钱解压啊。按照协议呗。我也是一直跟你说了在忙，安排时间。也没说不卖对吧。”11月12日，毛：“那就让他起诉好了。我要解除合同，要不要给你们发书面的？”11月14日，欧阳：“客户说如果你在少十万。他就把他另外一套房子降价卖了给你全部解押。”……毛：“降价我真的是不敢降了。”   2020年10月30日，被告与中介人员欧阳通话，录音文字整理稿反映：毛：“合同签到现在，你连银行面签这些东西都没去办，对吧。”欧阳：“对。”……毛：“那为什么面签到现在还没弄呢。”欧阳：“你不会来重庆。”毛：“你怎么知道我不会来重庆呢？你问都没问过我，你都没有说起过这个事情……。”……欧阳：“姐，面签的话你什么时候有空？”毛：“我现在不是面签的事了，我觉得你们诚信有问题，我现在有权利怀疑对方买家是征信有问题，不能办，所以你们操作什么东西拖我的时间。”   2020年10月30日，原告丈夫叶兴中向中介人员欧阳发送微信：“银行回复了，说已经批下来了。那边面签时间和还款时间约好了吗？”欧阳回复：“那我开始预约。定下了给你说。我是一直在等你这个边。”   2020年11月1日，中介人员周玥告知原告华夏银行面签需要准备的具体资料并要求其发送征信报告，原告向其发送了户口薄照片、征信报告照片等，周玥告知：“我联系哈业主，看能不能约明天。”王：“嗯嗯，联系好了请第一时间告诉我喔，我好请假。”   被告毛威的订票显示，其购买了2020年10月31日上海飞往重庆以及11月2日重庆返回上海的机票。   证人欧阳的证言表明，其是案涉交易经办人，案涉房屋共计欠付银行180万元，由原告出100万元首付款以及被告出80万元用于解押，被告在筹集款项，钱不够；被告在10月30日回到重庆，本是协商解除合同，后又确定好在10月31日面签，最终其没有去。原告准备好了面签资料，但据了解双方截至10月30日双方都没有准备好解押款，其实是面签通过后才需要解押款。   庭审中，原告认可其需同意将首付款95万元提前拿来作为解押款，第二次双方协商于11月1日办理面签；被告认可其需要筹集80万元解押款，已于2020年10月23日筹齐，11月1日其前往中介办公室，中介表示办不了，且未告知过第二天办理面签，同时其表态称合同已不能继续履行。   另查明，被告系位于重庆市北部新区××街××号××幢××号房屋的产权人，于2012年6月20日办理登记。   2020年11月13日，原告丈夫叶兴中因本案纠纷与重庆开林律师事务所签订民事法律事务合同，并支付了律师费27 000元。   原告在本案中申请诉讼保全支出保全费5000元、担保费4000元。   上述事实，有双方当事人的陈述、房地产买卖居间协议、房屋查询结果、律师函、邮寄凭证、被告与欧阳的微信聊天记录、结婚证、原告丈夫与欧阳的微信聊天记录、原告与周玥的微信聊天记录、民事法律事务合同、支付凭证、发票、执行裁定书、保全结果告知书、通话录音、订票信息、证人证言等证据在卷佐证。   本院认为，原告王雪梅与被告毛威签订的房地产买卖居间协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。案涉房屋处于银行抵押状态，且原告通过申请银行按揭贷款的方式支付部分房款，合同约定在2020年10月30日前由被告向银行预约提前还款、由原被告完成按揭贷款面签，履行过程中向抵押银行预约还款以及按揭贷款面签均未能完成，关于其责任承担，本院认为，首先，原被告陈述均表明合同签订后，双方对于解押款达成合意即由原告提前支付95万元首付款用于解押，被告出资80万元用于解押，故双方均有筹集解押款的义务。合同虽约定了在2020年10月30日前完成面签以及预约还款，但是从中介人员欧阳与被告之间的聊天记录可知，办理按揭贷款面签在前，预约还款解押在后，因磋商筹集解押款的方式等，在10月30日前尚未确定具体办理面签的时间，故超过10月30日未能办理的责任不应归责于任何一方。其次，10月31日至11月2日期间被告在重庆，中介人员欧阳通过微信两次问及被告让其一起办理按揭面签，而被告未正面表明态度，亦未配合。11月2日之后，中介人员再次告知被告原告已准备好解押款项并提醒其准备解押款，被告仍未配合办理面签或举证证明其在积极履行合同义务。因此，被告怠于配合原告办理面签以及提供解押款等合同义务构成违约，原告有权解除合同。2020年11月19日，原告委托律师事务所向被告出具律师函再次催促其办理解押、支付违约金并作出附条件解除合同的意思表示，被告于11月21日签收后仍未以实际行动履行合同，故合同解除通知的条件成就，案涉合同已于11月25日解除。合同解除后原告再行要求继续履行于法无据，本院不予支持。   被告违约导致合同解除应承担相应违约责任，但原告主张的违约金性质是继续履行违约金而非解约违约金，故对其诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费、其他开支以及诉讼费、保全费、担保费。合同约定律师费由违约方承担，现原告已实际支出律师费27 000元，应由被告承担。因被告违约导致本案诉讼，应由其承担诉讼费、保全费。原告主张其他开支10 000元，未证明其产生了相应费用，故本院不予支持。担保费并非诉讼保全必要支出，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告毛威在本判决生效后三日内向原告王雪梅支付律师费27 000元；   二、驳回原告王雪梅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费28 400元，因适用简易程序减半收取14 200元，保全费5000元，由被告毛威负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员 陶 立            二○二一年五月十四日      书 记 员 马 瑞         1