广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5519号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：罗明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨霁钰，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李铁斌。委托诉讼代理人：程可泽,广东慧尔斐司律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人李铁斌商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33688号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决雅居乐公司向李铁斌支付逾期交付违约金35475元的判项（即逾期交房期间为2017年10月1日至2018年5月4日），改判雅居乐公司向李铁斌支付逾期交付违约金17504元（即逾期交房期间为2017年10月1日至2018年1月15日）；2.判令李铁斌承担案件诉讼费。事实与理由：2016年8月14日，雅居乐公司与李铁斌签订两份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定以按揭贷款付款方式，购买雅居乐公司开发的位于广州市花都区××路×号雅居乐××广场×、×号房屋，合同约定应在2017年9月30日前交付房屋，逾期交付的，每日按已付房款的0.1‰标准支付违约金。李铁斌于2017年9月30日支付购房款共1651349元，雅居乐公司于2018年1月12日向李铁斌寄出《催收楼通知书》，通知李铁斌于2018年1月15日前往办理收楼手续，但李铁斌实际于2018年5月4日才办理了收楼手续。后李铁斌诉至越秀法院，要求雅居乐公司支付2017年10月1日至2018年5月4日的逾期交付违约金共35475元，雅居乐公司认为逾期交楼的截止日期应以通知收楼之日为准，即2018年1月15日，并出具了2018年1月12日向李铁斌寄出《催收楼通知书》及邮单。李铁斌声称没有收到该《催收楼通知书》，由于超出邮政投递档案保存期限（即寄出之日起一年内），邮政公司已销档，因此无法查询投递记录。一审法院认为雅居乐公司未充分证明2018年1月12日向李铁斌寄出《催收楼通知书》的事实，认定逾期交付期间为2017年10月1日至2018年5月4日，判决雅居乐公司向李铁斌支付逾期交付违约金35475元。雅居乐公司认为一审法院认定事实不清，雅居乐公司提供的邮单能够充分证明已于2018年1月12日向李铁斌寄出《催收楼通知书》的事实，一审法院判决雅居乐公司支付的2017年10月1日至2018年5月4日的逾期交付违约金属于认定事实不清，侵害雅居乐公司合法权益。一、双方签订的合同约定《催收楼通知书》以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。1.根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》之补充协议第十五条约定，雅居乐公司按合同载明的通讯地址向李铁斌寄出的《催收楼通知书》邮单已由中国邮政于2018年1月12日加盖邮戳寄出，根据合同约定，2018年1月12日盖邮戳之日视为发出日，2018年1月15日视为送达日，《催收楼通知书》已于2018年1月12日发出，2018年1月15日送达。2.该约定合法有效。补充协议第十五条的约定没有免除雅居乐公司应承担的责任，也没有排除李铁斌的主要权利。《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应属双方共同协商一致的，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。按照合同约定，《催收楼通知书》即已送达，则交付之日应认定为《催收楼通知书》通知收楼之日，即2018年1月15日。二、邮戳是邮局盖在实寄过的邮件包裹上的戳记，雅居乐公司提交的盖有邮局邮戳的邮单，也足以证明《催收楼通知书》是在2018年1月12日按照李铁斌合同通讯地址寄出。李铁斌于2020年6月25日才起诉，导致2018年1月12日的投递记录无法查询，非雅居乐公司之过错。虽然李铁斌口头主张自己没有收到《催收楼通知书》而认为雅居乐公司没有实际寄出，根据合同约定，无论李铁斌声称其收到与否，《催收楼通知书》应视为在2018年1月15日已送达成功。事实上，根据邮局的邮戳也足以证明雅居乐公司在2018年1月12日实际寄出《催收楼通知书》。一审法院认为雅居乐公司没有充分证明《催收楼通知书》是否已实际寄出与事实不符。综上，一审法院认定事实有误，雅居乐公司能够证明《催收楼通知书》于2018年1月12日寄出，逾期交付期限应截至2018年1月15日，即《催收楼通知书》通知收楼之日，而非2018年5月4日。实际逾期交付期间为2017年10月1日至2018年1月15日，雅居乐公司应支付的逾期交房违约金为17504元，而非一审判决的35475元。请求法院依法改判，保护雅居乐公司的合法权益。被上诉人李铁斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李铁斌向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司支付延期交房违约金共计35475元。2.雅居乐公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：雅居乐公司承认李铁斌在本案中所主张的事实，对李铁斌主张的逾期交房违约金计算基数和标准无异议，但认为违约金应当计算至其发出催收楼款通知书之日，即2018年1月15日。一审法院认为，雅居乐公司承认李铁斌在本案中所主张的事实，故对李铁斌主张的事实予以确认。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定，李铁斌向雅居乐公司购买广州市花都区××路×号雅居乐××广场×房、×房，总购房款1651349元，雅居乐公司应当在2017年9月30日前将房屋交付给李铁斌，逾期交房的，从2017年10月1日至实际交付之日止，按已付房款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止。李铁斌支付了购房款，雅居乐公司于2018年5月4日向李铁斌交付了涉案两套房屋。雅居乐公司逾期215日交付房屋的行为，已构成违约，应承担违约责任。雅居乐公司辩称其于2018年1月15日向李铁斌发出收楼通知书，认为房屋交付日为2018年1月15日，但雅居乐公司未就该抗辩提交充分证据证实。李铁斌诉请雅居乐公司支付延期交房违约金35475元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：雅居乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向李铁斌支付逾期交房违约金35475元。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费343元，由雅居乐公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，上诉人雅居乐公司向本院提交如下证据：1.“××广场”楼盘八名业主的《业主文件/钥匙签收表》，拟证明该楼盘大部分业主收楼时间早于2018年5月4日，早在2018年1月12日前该楼盘已达到交付条件；2.《关于协助调查广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案回复意见的函》、3.《竣工验收备案表》，上述证据2-3拟共同证明该楼盘在交付前已达到交付条件。被上诉人李铁军对上述证据的质证意见为：证据1的真实性有异议，无法确认相关人员是否为业主或委托人；证据2的真实性没有异议，关联性有异议，该函所载是针对××路×号进行的回复，而案涉房屋位于永发路××路×号；证据3的真实性没有异议，关联性有异议，根据备案表所载内容无法确认所验收的房屋是否包括本案案涉房屋，验收合同所表明的是房屋质量问题，而不能证明其没有延迟交房。被上诉人李铁军无证据向本院提交。另查明，雅居乐公司作为甲方（卖方）与李铁斌作为乙方（买房）于2016年8月14日签订的案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十五条约定房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）适用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七：本合同补充协议《商品房买卖合同》补充协议第十五条约定，对《商品房买卖合同》第二十九条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。2018年1月12日，雅居乐公司以邮寄的方式向李铁斌的通讯地址邮寄送达《催收楼通知书》，该邮单上加盖了邮局的邮戳，时间显示为2018年1月12日。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：延期交房违约金应计算至何时。对此，本院评析如下：雅居乐公司上诉认为其于2018年1月12日向李铁斌的通讯地址上邮寄送达了《催收楼通知书》，并加盖了邮局的邮戳。根据《商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，应以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，故2018年1月15日应视为送达，因此延期交房违约金应计算至2018年1月15日而非李铁斌实际收楼之日即2018年5月4日。但根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条及第十五条的规定，雅居乐公司向李铁斌交房时应确保商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。现雅居乐公司仅向本院提供了竣工备案表及证明可永久通电的文件，并未提供其他合同约定的符合交付条件应当提供的文件材料，故其并未提供充分的证据证明在2018年1月15日时案涉房屋已符合交付条件，对此应承担举证不能的不利法律后果。因此，其主张交付案涉房屋的时间应为2018年1月15日，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院以李铁斌实际收楼之日，即2018年5月4日为计算延期交房违约金的截止时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，雅居乐公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费249.28元,由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年五月二十日书记员  王 涵林琳王嘉宝