上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初3047号原告：沈茂明，男，1966年1月28日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杜佳华，上海律宏律师事务所律师。被告：王磊，男，1985年11月2日生，汉族，住辽宁省阜新市。原告沈茂明与被告王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜佳华、被告王磊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告沈茂明提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付拖欠的2018年1月7日至2019年12月31日期间租金916,802.44元；3、判令被告支付逾期付款违约金，暂算到2020年12月7日为181,536.94元(按照日万分之三的标准)；4、判令被告支付因被告违约导致合同解除所产生的违约金249,600元(按照剩余租期租金总额的百分之二十计算)；5、判令被告支付拖欠的截止至2019年1月10日的电费17,992元；6、判令被告支付拖欠的截止至2019年1月10日的水费1,353元。庭审中，原告表示其于2019年12月31日收回房屋，故将第一项诉请变更为确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月31日解除。事实和理由：原告受案外人上海巨某实业有限公司(以下简称巨某公司)的委托，对位于上海市嘉定区塔秀路XXX号二楼A区-2的房屋(以下称系争房屋)出租、管理。原告与被告于2017年7月26日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将系争房屋出租给被告，合同期限是2017年8月8日至2022年8月7日，每年租金48万元(不含税费、物业费、水电费)，第三年起每两年递增一次租金，每次递增6%，先付后用。合同另约定被告应于合同签订当天即2017年7月26日支付押金120,000元和两个月的房屋租金80,000元，共计200,000元；房屋租金第一年每一个月支付一次，第二年起每三个月支付一次，并以此类推至合同期满，其中2017年8月8日至2017年11月7日为免租期；系争房屋水电费按实结算，由被告承担。根据合同约定，原告于2017年8月8日前向被告交付了系争房屋。2018年3月31日，被告向原告支付9,100元。2018年6月30日，被告向原告支付18,400元。2018年10月21日，被告向原告支付25,000元，上述款项共计52,500元。此外，被告未再向原告支付过任何费用。被告于2019年12月31日停止经营。经原告催讨，被告仍未支付拖欠租金以及水电费用。为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告王磊辩称，1、同意解除合同，但其与原告于2018年11月21日签订了委托管理合同，将其经营的健身房委托给原告经营，故合同应于2018年11月21日解除；2、同意支付2018年11月21日之前的租金，因2018年11月21日后其未经营，故不同意支付2018年11月21日后的租金；3、同意支付2018年11月21日之前欠付租金的违约金，但之后的违约金不同意支付，同意按照日万分之三的标准计算违约金；4、原告从未与其沟通过解除合同违约金，2018年11月21日后双方也未再联系，故不同意支付解除合同违约金，对违约金的计算标准亦不予认可；5、对原告主张的水费金额无异议，但电费金额应为13,532元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为巨某公司。沈茂明系巨某公司的法定代表人，巨某公司与沈茂明签订一份《委托协议》，约定巨某公司将系争房屋委托给沈茂明进行出租、管理。2017年7月26日，沈茂明(出租人，甲方)与王磊(租承人，乙方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，用途为商业，房屋建筑面积465平方米；房屋租赁期为5年，自2017年8月8日起至2022年8月7日止；房屋交付后3个月为免租金装修期(2017年8月8日至2017年11月7日)；房屋交付日为2017年8月8日前；房屋租金计算标准为48万元/年(不含税费，不含物业费、水电费)；先付后用，签订合同时乙方支付三个月的房租为合同押金(直到合同期满退还)和二个月的房屋租金；房屋租金第一年每二个月支付一次，第2年起每3个月支付一次，并以此类推至合同期满；房屋水电费按实结算，自房屋交付之日起计算至乙方返还房屋之日止；电费单价(包干价)为1.3元/kw.h，水费单价为5.5元/吨；合同履行期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并追究乙方违约责任……(4)未按合同约定逾期支付15日租金，经催告后乙方仍未支付的；乙方逾期支付租金的，自逾期日起按欠付租金每天千分之二的标准支付逾期付款违约金；乙方存在本合同约定违约情形，致使甲方解除合同的，乙方应支付本合同剩余租期内租金总额的20%作为违约金。合同签订后，沈茂明将系争房屋交付给王磊使用，王磊于2017年7月26日向沈茂明支付押金12万元及二个月租金8万元，合计20万元。2018年3月31日，王磊向沈茂明支付9,100元。2018年6月30日，王磊向沈茂明支付18,400元。2018年10月21日，王磊向沈茂明支付25,000元。2019年12月31日，沈茂明收回系争房屋。另查明，沈茂明系上海舜某实业有限公司(以下简称舜某公司)的法定代表人及股东之一。王磊系上海市嘉定区马陆镇司某健身房(以下简称司某健身房)的经营者，企业类型为个体工商户，住所地在系争房屋内。再查明，舜某公司(受托方，乙方)与司某健身房(委托方，甲方)于2018年11月21日签订一份《委托管理合同书》，约定甲方委托乙方对甲方实施整体托管经营，有效期限2018年11月22日至2019年5月30日，托管经营期限为6个月，自乙方整体接管甲方之日起算；本协议托管经营期限内，乙方全面负责甲方的经营、管理；托管经营期间，甲方的产权隶属关系保持不变，甲方资产依法归甲方所有；托管经营期间，甲方的日常经营、管理等费用由甲方承担。庭审中，双方均表示王磊支付的押金同意抵扣其欠付的租金。审理中，沈茂明表示王磊2018年3月31日之后支付的款项均为租金，该部分款项应优先抵扣王磊欠付的违约金。王磊对此不予认可，认为其支付的18,400元、25,000元为租金，但其支付的9,100元为电费，另支付20,260元为物业费和电费以及支付过2,600元电费，不同意将支付的租金抵扣违约金，并提交了2018年1月14日的2,600元电费收据、2018年3月14日的9,100元电费收据以及2018年5月18日的电费9,100元、物业费11,160元，合计20,260元收据为证。沈茂明据此将第二项诉请的欠付租金金额调整为896,980.54元，并要求第三项诉请中的逾期付款违约金按照实际欠付的租金和逾期天数计算，但未明确截止2020年12月7日的违约金金额是否有变更。本院认为，沈茂明与王磊签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。虽然司某健身房与舜某公司于2018年11月21日签署委托管理协议，约定由舜某公司对司某健身房经营、管理，但该合同主体为司某健身房与舜某公司，并非沈茂明与王磊。而沈茂明与王磊间亦未协商解除租赁合同关系，况且根据委托管理协议的约定，托管经营期间，司某健身房的日常经营、管理等费用由司某健身房承担，故王磊以此为由辩称双方之间的合同关系于2018年11月21日解除及拒付2018年11月21日后租金的意见，本院均不予采信。合同履行中，王磊逾期支付租金超过15日，根据合同约定，沈茂明可据此解除合同，沈茂明要求确认双方之间的合同关系于沈茂明收回系争房屋之日即2019年12月31日解除，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，王磊应向沈茂明支付拖欠的租金至合同解除之日。关于王磊的欠付租金金额，王磊在签约时支付租金至2018年1月7日，关于2018年1月8日至2019年12月31日期间的租金951,561.64元，王磊审理中表示2018年3月31日支付的9,100元为电费、支付的20,260元为物业费和电费以及支付过2,600元电费，并有相应收据为证，故该款不应在欠付租金中扣除，而2018年6月30日王磊支付的18,400元、2018年10月21日王磊支付的25,000元为租金，合计43,400元，该款应在欠付租金中扣除，故王磊应支付租金908,161.64元。双方庭审中均表示王磊支付的押金12万元同意抵扣其欠付的租金，故本院予以照准，折抵押金后王磊还应支付租金788,161.64元。关于沈茂明主张的水、电费，王磊同意支付水费1,353元，本院予以照准。至于电费，由于沈茂明未提交证据证明电费金额，故本院以王磊确认的电费金额13,532为准。由于本案合同解除系王磊违约所致，王磊应承担相应的民事责任。沈茂明主张的逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持。王磊对沈茂明主张的违约金计算标准无异议，现沈茂明主张的截止2020年12月7日的逾期付款违约金为181,536.94元，未超过该标准，本院予以照准。至于自2020年12月8日起至实际付款之日的逾期付款违约金，鉴于双方均表示同意以押金折抵欠付租金，故本院酌情该期间的违约金调整为按折抵押金后的实际欠付租金金额788,161.64元为基数计算。关于沈茂明主张的解约违约金，虽然合同确因王磊欠付租金而违约解除，但合同约定的违约金标准较高，且沈茂明已于2019年12月31日收回系争房屋，故本院酌情将解约违约金调整为按3个月租金标准计算。据此，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告沈茂明与被告王磊于2017年7月26日签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月31日解除；二、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明租金908,161.64元，折抵押金120,000元后，被告王磊还应支付租金788,161.64元；三、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明至2020年12月7日的逾期付款违约金181,536.94元；四、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明逾期付款违约金(以788,161.64元为基数，自2020年12月8日至实际支付之日止，按每日万分之三计算)；五、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明解约违约金120,000元；六、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明电费13,532元；七、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付原告沈茂明水费1,353元；八、原告王磊的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,105.56元，减半收取8,552.78元，由原告沈茂明负担1,643.27元，由被告王磊负担6,909.51元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年五月二十八日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……