贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1237号上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所。系贵州世纪龙腾房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李学芬，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘秋江，系该律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆大伦，男，1941年1月5日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：屈超秀，女，1949年2月1日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：张绍明，贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹丹，贵州贵遵律师事务所实习律师。上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人陆大伦、屈超秀房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1838号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.过渡费的诉讼时效依法应当从2015年被上诉人接房之日起计算，适用当时法律规定的两年诉讼时效。而被上诉人于2018年5月16日才向上诉人申报过渡费。一审法院认定未过诉讼时效属认定事实不清，适用法律错误。2.双方签订的《拆迁安置补偿协议》关于验收面积如何认定，上下文之间存在约定不清，自相矛盾。且双方于2015年6月14日和2015年10月13日在两张《一品龙腾一号门面交接表》（一楼1-7门面和二楼2-2商业用房）中对门面交接内容进行了验收、签字确认，并在备注栏中写明“实际面积以办理产权证时实测为准”，这表明双方对所安置门面、营业用房的面积如何结算重新进行了约定，因此，结算面积应以此为准。陆大伦、屈超秀二审答辩称，上诉人因拖延支付安置过渡费同意用小区地下车库4间抵偿被上诉人的安置过渡费，上诉人为此于2017年12月11日至2018年4月10日期间缴纳了相关车位管理费。缴费凭证可以佐证被上诉人并未怠于履行自己的权利，属于被上诉人主张安置过渡费的一种方式。同时应适用3年诉讼时效。双方签订的《拆迁安置补偿协议》约定的安置方式为产权调换，但并不影响双方约定的还房面积计算方式，双方已经在协议中明确约定还房面积不包含公摊面积，并按照实地丈量的面积差给予相应补偿，这是双方真实意思表示，应为有效。《一品龙腾一号门面交接表》中的相关备注内容，上诉人并未尽到提示说明义务。陆大伦、屈超秀向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认陆大伦、屈超秀对龙腾公司享有拆迁安置还房面积差债权金额为2639600元、逾期安置过渡费、违约金债权等金额为1620000元，合计人民币4259600元；2.诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆，赵正庆之妻郑庆红是该公司股东。位于桐梓县娄关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发。一审法院于2019年4月9日裁定受理对龙腾公司进行破产清算，并指定贵州与之律师事务所为管理人。陆大伦和屈超秀原在人民路××冬青路交汇处经营餐饮“朝天椒”，因龙腾公司开发“一品龙腾”项目需要将陆大伦、屈超秀的经营场所进行拆迁。2012年3月13日，龙腾公司（甲方拆迁人）与陆大伦（乙方被拆迁人）在大娄山律师事务所律师见证下签订了《拆迁安置补偿协议》，并于第二日办理了（2012）黔桐证字第160号公证书。《拆迁安置补偿协议》约定，甲方将乙方坐落于冬青路43号的房屋予以拆迁，一楼门面二间284.22平方米、二楼营业用房349.68平方米、二楼住宅180平方米（产权证为遵房权证桐梓私字第××和00004710号，土地证桐国用（2002）字第0200号，此面积为按墙中线实际丈量所得；甲方于2014年3月22日还房，还房位置及面积为一楼正面向冬青路门面169.38平方米，二楼营业用房524.25平方米，一单元6、7两层Ａ5型号房，每套91.26平方米，第六条还房第四款约定“……所以，计算面积差距时不以房产证为标准，应实地丈量数据计算为准验收。”；还房面积计价标准为一楼每平方米3万元，二楼每平方米2万元，住宅每平方米4千元；过渡期按两年计算，每年60万元，两年120万元在签订协议时一次性支付；实际面积与图纸面积正负误差在2平方米以下，认为面积合格，超过2平方米，视为甲方擅自扩大，乙方有权拒绝，不足面积大于2平方米以上不到30%，按还房单价标准的两倍补偿不足面积；逾期还房不足1年的按每月7.5万元支付安置过渡费，逾期还房超1年不足2年的，按每月10万元支付安置过渡费，逾期还房超2年的，按每月15万元支付安置过渡费；甲方必须在交房后半年内办理完各种手续，将房产证、土地证交给乙方，乙方不支付任何税费；甲方积极配合乙方进行工程监督、接受拆迁房屋、安置房的交付丈量等工作；除逾期还房等根本性违约责任另行处理外，任何一方违反协议中2、3、4、5、6、8、9、10条中部分款时，应承担5万元违约金。协议附还房图纸。协议签订后，甲方支付乙方两年的过渡费120万元，乙方于2012年3月21日将被拆迁房包括证件交给甲方拆迁。“一品龙腾”项目一号楼于2013年3月11日取得预售许可。龙腾公司提交图片证明于2015年2月11日公告业主接房，陆大伦、屈超秀于2015年2月12日收到1-6-4号房屋，2015年6月2日，原、龙腾公司签订《交房协议》，约定隔墙位置，第二条约定“一号楼一层还给乙方的商业门面实际面积以房产证面积为准。”，陆大伦、屈超秀于2015年6月14日收到1-7号房屋，于2015年10月13日收到2-2号商业用房。陆大伦、屈超秀单方委托桐梓县精诚房产测绘所对陆大伦、屈超秀所接收的房屋面积进行测绘，该所于2018年5月15日作出《房产测绘技术报告》，载明“商业面积：466.93平方米”、“商业面积：163.60平方米”。龙腾公司对该测绘结果不认可，提交桐梓县住房和城乡建设局登记的房屋面积，分别为商业一楼175.42平方米和二楼536.26平方米，两套住房面积均为90.78平方米。龙腾公司因经营困难，贵州与之律师事务所参与了债务清理和整顿，该律师事务所于2018年4月27日向陆大伦、屈超秀送达了《解散清算权利义务告知书》，陆大伦、屈超秀于2018年5月16日申报过债权。因龙腾公司资不抵债，于2019年4月9日被一审法院以（2019）黔0322破5号裁定书受理债权人申请的破产清算，一审法院指定贵州与之律师事务所为管理人。破产管理人于2019年5月10日向陆大伦、屈超秀送达《龙腾公司破产清算权利义务告知书》，二陆大伦、屈超秀当日申报登记债权4259600元，其中过渡安置费157万元，违约金5万元，还房不足面积补偿金2639600元。2019年11月29日，管理人通知陆大伦、屈超秀安置住房超面积2.52平方米、商业用房超59.73平方米，陆大伦、屈超秀申报债权本金2639600元，违约金1620000元，管理人确认违约金689000元，待确认债权2639600元，待确认理由系房屋面积差债权待房屋评估报告出来后再行核定。陆大伦、屈超秀申请复核，管理人于2019年12月23日作出（2019）龙破债复核第22号，确认安置住宅面积比合同面积少0.96平方米，商业用房超出合同面积18.05平方米；确认违约金债权金额为0元，理由系超过诉讼时效，面积差债权待房屋价值评估出具后再行核定。陆大伦、屈超秀遂向一审法院起诉，陆大伦、屈超秀申请测量面积，一审法院委托测量机构对商业用房按拆迁协议约定进行测量，第一层门面152.71平方米，第二层面积672.78平方米。一审法院认为，陆大伦、屈超秀与龙腾公司于2012年3月13日签订了《拆迁安置补偿协议》，并办理了公证，一审法院认定《拆迁安置补偿协议》合法有效。关于还房面积，双方在《拆迁安置补偿协议》第六条第四款有明确约定，一审法院应尊重双方当事人的约定，还房面积以“实地丈量数据计算为准”，陆大伦、屈超秀单方委托测绘，龙腾公司不认可，龙腾公司主张以主管部门登记面积为准，陆大伦、屈超秀以约定为由不予认可，一审法院应当委托有资质的第三方进行实地丈量，确定面积差后进行结算。对于一层门面问题，因双方当事人于2015年6月2日签订《交房协议》约定以房产证面积为准，现未办理产权证，住建局登记一楼门面面积为175.42平方米，法院委托按合同约定测量为152.71平方米，约定安置面积为169.38平方米，结合《交房协议》约定，因此，该门面的面积只有等到房产证面积出来后再行结算。陆大伦、屈超秀、龙腾公司在《拆迁安置补偿协议》中第七条约定“逾期还房的责任”，明确约定了以逾期时段为依据以不同标准计算安置过渡费，龙腾公司请求调减，因安置过渡费不是违约金，故一审法院不予调减；陆大伦、屈超秀已收取截止于2014年3月22日安置过渡费120万元，龙腾公司于2015年2月11日通知接房，陆大伦、屈超秀分别于2015年2月12日、6月2日、10月13日收到房屋，且于6月2日签订一楼门面的《交房协议》，一审法院结合陆大伦、屈超秀收到房屋时间有先后及双方当事人有重新约定的事实，认定陆大伦、屈超秀收到一楼门面时间为2015年6月2日，其他房屋的接房时间以公告接房时间为准，即为2015年2月11日。龙腾公司主张陆大伦、屈超秀的请求超过诉讼时效，陆大伦、屈超秀主张随时都在向龙腾公司主张权利，因龙腾公司不能证明其正常经营而陆大伦、屈超秀放弃权利，结合龙腾公司于2018年就进行自主清算的事实，一审法院对龙腾公司关于超过诉讼时效的主张不予支持；龙腾公司应于2014年3月22日前还房，延期至2015年2月11日公告还房，逾期10.66667个月，按约定，应支付逾期过渡安置费800002.5元（10.66667*7.5）。一楼门面至2015年6月2日签订交房协议，根据还房价值比例按约定确定逾期过渡费10.401235万元【5086800/（5086800+10485000+730080）*5*1.5*1.33333+5086800/（5086800+10485000+730080）*5*2*2.33333】。龙腾公司至今仍有包括未办理产权证等违约行为，依据双方《拆迁安置协议》第十条第一款的约定，龙腾公司承担违约金5万元。龙腾公司应安置二楼商业用房524.25平方米，实际安置520.07平方米，面积差4.18平方米，依据《拆迁安置协议》第二条第三款和第六条第三款约定，应补差价款为167200元（4.18*20000*2）。据此，判决：一、陆大伦、屈超秀对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有逾期交房安置过渡费及违约金债权904014.85元；二、陆大伦、屈超秀对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有拆迁安置还房（二楼商业用房）面积差债权金额167200元；三、陆大伦、屈超秀共同对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有违约金债权50000元；四、驳回陆大伦、屈超秀的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半）由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，龙腾公司在二审中陈述“我方于2019年11月29日作出的破产清算债权确认书对陆大伦、屈超秀确认的689000债权指5万元的违约和过渡费，其中过渡费是以双方约定的每年60万元标准的1.3倍计算，以协议约定的2014年3月22日起至公告接房之日计算过度费。对方申请复核时我方发现了已过诉讼时效的问题”。本院认为，本案二审争议焦点为：1.龙腾公司对过渡费的诉请在本案中是否享有时效抗辩利益。2.二楼商业用房验收面积如何认定。关于争议焦点1。因案涉房屋已接房，过渡费债权已固定，根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《交房协议》，案涉一楼门面逾期交房过渡费的诉讼时效起算日期为2015年6月2日，其余房屋逾期交房过渡费的诉讼时效起算日期为2015年2月11日，适用当时的法律规定，陆大伦、屈超秀主张过渡费的诉讼时效已分别于2017年2月11日、2017年6月2日届满，但龙腾公司于2019年11月29日在其出具的破产清算债权确认书中，确认陆大伦、屈超秀享有违约金和安置过渡费的债权共计689000元，系作出了同意履行义务的意思表示。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，债务人不得以已经放弃的时效利益进行抗辩，在债务人同意履行的情况下诉讼时效期间将重新计算，故龙腾公司主张时效抗辩，本院部分予以支持。关于争议焦点2。根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》第六条第四款约定，计算面积差距时以“实地丈量数据计算为准”，故一审法院委托具有专业资质的测绘单位出具测绘结论，并以此为据认定结算面积并无不当。龙腾公司主张双方在交接房屋时签订的《一品龙腾一号门面交接表》中另行约定了“实际面积以办理产权证时实测为准”，龙腾公司对此陈述该约定的意思为包含公摊面积。因该条款明显不利于陆大伦、屈超秀，且从该接房通知书的格式文本可知，该通知书主要用于证明双方对相关房屋已经进行交接，不具有重新订立或者补充订立协议条款的性质，且约定事项在备注栏中以较小字体载明，龙腾公司亦不能证明就此对陆大伦、屈超秀尽到了必要的提示说明义务，故龙腾公司主张结算面积应以《一品龙腾一号门面交接表》中的约定为准，本院不予支持。综上所述，龙腾公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1838号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1838号民事判决第一项为：陆大伦、屈超秀对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有逾期交房安置过渡费债权639000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元（已减半），二审案件受理费60元，合计90元，由陆大伦、屈超秀负担30元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  唐 妍审判员  张瑛娟二〇二一年五月十七日法官助理陶晓梅书记员王娇