汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0703民初465号 原告：汉中市中辉实业开发有限公司。地址：汉中市汉台区南团结街东侧。 法定代表人：侯贵平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇杰，陕西嘉盟律师事务所实习律师。 被告：苟少森，男，生于1971年12月23日，汉族。 被告：刘杰，女，生于1983年9月20日，汉族。 原告汉中市中辉实业开发有限公司诉被告苟少森、刘杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中市中辉实业开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告苟少森因刑事犯罪在监狱服刑不能到庭参加诉讼，被告刘杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中市中辉实业开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告苟少森、刘杰支付下欠房屋尾款共计707711元（分别为1904室房屋下欠尾款209711元，2104室房屋下欠尾款498000元）；二、依法判令二被告承担违约金359871.28元（计算方法：51万×万分之六×2014年6月1日至2016年4月25日的天数＋209711元×万分之六×2016年4月26日至2020年12月26日的天数），并按日万分之六的标准持续计算至实际清付之日止。三、本案诉讼费用由二被告全部承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2014年3月21日，第二被告刘杰以其名义与原告签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS**6**8*。该合同主要约定，原告将其开发的位于网师苑7号楼1**4号房屋出售给第二被告刘杰，房屋总价为73万元。具体付款时间：买受人于2014年3月21日支付首付房款22万元。余款51万元于2014年5月30日前付清。合同签订后，第二被告刘杰于2014年3月21日向原告付款12万元，于2016年4月25日付款400289元，剩余209711元一直未付。原告多次向二被告催要此款，但二被告一直以各种理由推诿。2015年，二被告又从原告处购买了网师苑7号楼***4号房屋。由于各种因素，二被告未与原告签订《商品房屋买卖合同》，但双方口头约定了房屋总价为798000元。2015年3月7日，二被告向原告交纳房屋款30万元后要求原告将该房屋交付。原告基于各种原因，只能在二被告未付清款项的情况下将该房屋交付给二被告，二被告实际占有并居住于此。原告多次向二被告催要下欠款项498000元，但二被告一直以各种理由推诿。另：苟少森涉黑的案件，经南郑区人民法院、汉中市中级人民法院审理并做出判决。该判决书中载明没收苟少森的全部财产，其中包括网师苑1**4、***4号房屋。该案判决生效后，南郑区人民法院已于2020年12月1日将1**4号房屋、***4号房屋对外拍卖。综上，原告认为，对于1**4号房屋，生效判决已确认该房屋属于刘杰、苟少森的共同财产。因此，刘杰、苟少森当然应作为共同付款人就下欠尾款209711元承担付款责任。关于***4号房屋，二被告虽未与原告签订商品房买卖合同，但该房屋已被人民法院确定为苟少森、刘杰的财产，且已通过拍卖方式予以处理，因此，原告只能向二被告主张下欠房屋尾款498000元。鉴此，为了维护原告的合法权益特向贵院具状，请判如所请。 被告苟少森未答辩。 经审理查明：被告苟少森、刘杰系夫妻关系。2014年3月21日，被告刘杰与原告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS**6**8*。合同约定，原告将其开发的位于网师苑7号楼1**4号房屋出售给被告刘杰，该房屋建筑面积140.75平方米，每平方米单价5186.50元，总价为729999.88元。付款时间：买受人刘杰于2014年3月21日支付首付房款22万元，余款51万元于2014年5月30日前付清。合同签订后，被告刘杰于2014年3月21日向原告付款12万元，于2016年4月25日付款400289元，剩余209711元一直未付。2015年，被告苟少森、刘杰又和原告口头约定达成协议，被告购买原告开发的网师苑7号楼***4号房屋，该房屋建筑面积140.75平方米。原、被告双方未签订《商品房屋买卖合同》，2015年3月7日，被告向原告交纳***4号房款30万元后，要求原告将该房屋交付，原告在被告未付清款项的情况下，将***4号房交付给被告，被告实际占有并居住于该房中。此后原告多次向被告催要下欠房款498000元，但被告一直未付。2020年6月29日被告苟少森因犯组织、领导黑社会性质组织罪、抡劫罪、故意伤害罪、强迫交易罪、开设赌场罪，被南郑区人民法院判处数罪并罚合并执行有期徒刑25年，并没收苟少森的全部财产，其中包括网师苑1**4、***4号房屋。该案刑事判决生效后，南郑区人民法院已于2021年1月15日将***4号房屋委托对外拍卖成功，1**4号房屋被汉中市汉台区人民法院于2020年6月4日委托对外拍卖成功。现原告汉中市中辉实业开发有限公司向本院起诉，要求被告苟少森、刘杰支付下欠购房款共计707711元，并按照合同约定承担违约金359871.28元，按日万分之六的标准持续计算至实际清付之日止。 上述事实，有原告委托诉讼代理人的当庭陈述和原告提交的证据:2014年3月21日原告汉中市中辉实业开发有限公司和被告刘杰签订的《商品房预售合同》、2014年3月21日和2016年4月25日被告刘杰向原告支付网师苑1**4号房款共520289.00元的销售不动产统一发票2张，2015年3月17日被告苟少森向原告支付网师苑***4号房款300000.00元的收款收据1张，南郑区人民法院（2019）陕0703刑初155号刑事判决书（涉案财物清单中列明被告苟少森、刘杰购买原告网师苑1**4号、***4号两套商品住宅为夫妻共有财产），汉中市汉台区人民法院、南郑区人民法院处置被告苟少森、刘杰购买原告网师苑1**4号、***4号两套商品住宅的阿里拍卖成交记录，以上证据经当庭质证，应予认定。 本院认为，原告汉中市中辉实业开发有限公司和被告刘杰签订的网师苑1**4号《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此该合同有效。2015年3月，被告苟少森、刘杰和原告口头约定达成协议，被告购买原告开发的网师苑7号楼***4号房屋，原、被告双方虽未签订《商品房屋买卖合同》，但被告向原告交付***4号房款30万元后，原告己将该房屋交付给被告。因此，原、被告双方口头达成的***4号商品房买卖协议有效。对***4号房屋的出卖单价，原告主张该房屋总价为798000元（注：每平方米5669.63元），但未提供证据，该主张***4号房屋的出卖单价无法确认。现可参照双方签订的网师苑1**4号房合同价格每平方米5186.50元计算，购房款为729999.88元。双方签订和口头达成的商品房买卖合同生效后，原告按合同约定分别向被告苟少森、刘杰交付了网师苑7号楼1**4号、***4号两套房屋，但被告苟少森、刘杰却未按合同约定期限向原告付清购房款。该两套房屋虽然没有给被告苟少森、刘杰办理房屋所有权登记，但被告苟少森、刘杰实际接收、管理该房屋，因此被告苟少森、刘杰是该两套房屋的实际所有权人。现被告苟少森、刘杰应付清下欠原告的购房款，并按照合同约定承担逾期付款的违约金。但双方合同约定逾期付款的违约金按逾期应付款数额每日万分之六计算过高。现可参照中国人民银行同期贷款的基准利率，从被告逾期付款之日至2020年6月29日南郑区人民法院刑事判决书没收苟少森的全部财产之日止由被告向原告支付违约金。 据此，本院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第八条、第十三条（一）款之规定，判决如下： 一、被告苟少森、刘杰购买原告汉中市中辉实业开发有限公司开发的网师苑1**4号、***4号两套商品房总购房款1459999.76元，已付款820289.00元，未付购房款639710.76元。限被告苟少森、刘杰在本判决生效后30日内付给原告汉中市中辉实业开发有限公司购房款639710.76元。 二、被告苟少森、刘杰付给原告汉中市中辉实业开发有限公司逾期付款违约金251681.13元（按照中国人民银行2014年一年期贷款基准利率年息6％计算，1**4号房：2014年3月22日－2014年5月30日少付首付款10万元计息为666.80元，2014年6月1日－2016年4月24日按未付609999.88元计息为69553.89元，2016年4月25日－2020年6月28日按未付209710.88元计息为52578.04元；***4号房：2015年7月1日－2020年6月28日未付款429999.88元计息为128882.40元） 若被告苟少森、刘杰未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14408.00元，由被告苟少森、刘杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时将预交上诉费发票复印件提交本院。 审 判 长 王    忠    保 人民陪审员 孟健人民陪审员穆光普 二〇二一年五月二十四日 书 记 员 龚        蕊