广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2644号上诉人（原审被告）：曾燕惠，女，1994年9月16日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陈瑞霞，女，1967年4月3日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄志远，男，1961年3月5日出生，汉族，住广州市海珠区，系曾燕惠、陈瑞霞所在单位广州市越秀区柠诺企业管理经营部推荐的公民。被上诉人（原审原告）：何炳松，男，1948年9月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁香禄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审被告：吴吉鑫（曾用名：吴吉兴），男，1988年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：陈涛，女，1965年8月21日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人曾燕惠、陈瑞霞因与被上诉人何炳松及原审被告吴吉鑫、陈涛物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初14050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾燕惠、陈瑞霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回何炳松的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由何炳松承担。事实和理由：一、一审判决认定曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫签订多份房屋租赁合同不连续、之间存在中断、不能弥补租赁合同之间间隙等，进而认定之后签订的《广州市房屋租赁合同》《协议补充租赁合同》不属于2016年4月10日《房屋租赁合同》的续租合同，是认定事实错误，导致错判。曾燕惠、陈瑞霞依法至少享有对涉案房屋的占有权、使用权至2037年4月止。首先，曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫于2016年4月10日签订了房屋租赁合同，约定租期至2017年3月30日止，合同届满前后从2017年1月10日开始，分别签订了《广州市房屋租赁合同》《协议补充租赁合同》等多份合同，约定租期至2037年4月止。上述合同是曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫就续租涉案房屋的真实意思表示，应属合法有效。其次，即使没有签订后续的合同，曾燕惠、陈瑞霞租赁期也应延至2027年4月止。原《房屋租赁合同》的租赁期间届满即2017年3月30日之时，曾燕惠、陈瑞霞继续实际使用涉案房屋，吴吉鑫未持异议，应视为双方以实际行为表明租赁关系继续存在，根据《合同法》第236条的规定，原《房屋租赁合同》继续有效，而曾燕惠、陈瑞霞已经支付租金至2027年4月止，故有权占有、使用涉案房屋至该时。再次，2017年4月25日曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫签订的《广州市房屋租赁合同》《协议补充租赁合同》是双方在形成不定期合同关系后对租赁期限的更新续订，目的就是约定延长租赁期限至2037年4月止，可见，双方的租赁关系继续存在且合法有效，何炳松应承继涉案房屋租赁合同原有的权利义务。最后，吴吉鑫从来没有解除涉案租赁合同，也没有终止与曾燕惠、陈瑞霞签订的多份租赁合同的意思表示，故租赁期限应至2037年4月止。二、曾燕惠、陈瑞霞是善意的承租人，应受法律保护。一审判决支持何炳松诉请的房屋占用费，将导致曾燕惠、陈瑞霞遭受巨大的经济损失。涉案的各份租赁合同合法有效，曾燕惠、陈瑞霞己支付了涉案房屋的租金至2027年4月，应受法律保护。若依据一审判决，则曾燕惠、陈瑞霞在支付几十万元租金的情况下仍不能享有对涉案房屋占有、使用的权利，还需承担涉案房屋的占用费，这于法无据也显失公平，且曾燕惠、陈瑞霞在涉案房屋的装修装饰上也投入了大量的金钱，损失是巨大的。三、何炳松存在重大过错，应承担相应的责任。何炳松在竞拍时已经知道涉案房屋存在租赁合同关系且不交吉，也愿意承担风险。现其将风险转移给曾燕惠、陈瑞霞，不但违反诚信原则、公平原则，也于法无据。依据买卖不破租赁的法律原则，何炳松应承继原业主签订租赁合同所产生的权利义务，其以物权保护为由的诉讼请求不应获得支持。四、一审判决适用法律错误。本案不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条除外条款所规定的两种情形，应当适用《物权法》第34条以及相关法律的规定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人何炳松二审辩称：一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，在抵押在前、租赁在后的情况下，不适用买卖不破租赁的规则，曾燕惠、陈瑞霞的租赁合同不能对抗抵押权人实现抵押权，对之后的买受人也不产生法律约束力，因此曾燕惠、陈瑞霞向何炳松主张权利缺乏请求权基础。二、关于租赁合同，即便曾燕惠、陈瑞霞确实签有续租合同，且续租合同与原租赁合同的期限也连续，这两份合同实质也是两份独立的合同，并不因续签而被视为一份合同，也不会因此变更为租赁在前、抵押在后。在签订续租合同时，曾燕惠、陈瑞霞同样担负着普通人签订房屋租赁合同所应有的审慎义务，以及对租赁标的物情况的了解和核查责任，但曾燕惠、陈瑞霞没有了解房屋的抵押查封情况，存在明显过错。曾燕惠、陈瑞霞在签订原租赁合同时已经明确留意到要对方提供房屋产权证的复印件，并要求出租人承诺房屋不存在抵押，故曾燕惠、陈瑞霞是清楚知道房屋若存在抵押时将会面临的法律风险。三、曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫之间签订的续租合同的真实性是存疑的，其中，支付合同前10年租金的转账记录和数额跟合同约定本身是对不上的，不能排除是曾燕惠、陈瑞霞向吴吉鑫提供借款，吴吉鑫用长期租赁合同的形式向曾燕惠、陈瑞霞提供担保的可能。据何炳松了解，陈瑞霞有类似的案件纠纷，为借贷关系提供担保而签订长期的租约。此外，该续签合同的租赁期限长达20年，曾燕惠、陈瑞霞称一次性支付了租金70多万元，明显与常理不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回曾燕惠、陈瑞霞的全部上诉请求。原审被告吴吉鑫、陈涛二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，何炳松于2020年3月25日诉至一审法院，请求判令：1.曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛停止侵占广州市越秀区南堤二马路38号3505房，立即将该房屋交还何炳松；2.曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛向何炳松支付自2019年9月10日起至交还房屋之日止的占有使用费，按同期广州市房屋租金参考价计算，每月租金4876.20元。一审法院经审理查明：据2016登记字xxxx号不动产登记查册表记载，吴吉鑫原是广州市越秀区南堤二马路xxx房的产权人，该房屋建筑面积81.2663平方米，他项权利人招商银行股份有限公司广州分行，2016年5月16日抵押登记存案。2019年6月19日，广州市天河区人民法院在京东司法拍卖网站上挂牌拍卖上述xxx房，竞买公告中写明：据现场勘察，xxx房与xxx房打通使用，成功竞买后，买受人需自行与3507房业主协商更新间隔；本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付等。2019年9月9日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106执291号执行裁定书，关于招商银行股份有限公司广州分行与吴吉鑫借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106民初4954号民事判决书已发生法律效力等，裁定：被执行人吴吉鑫名下的南堤二马路xxx房归买受人何炳松所有等。2019年10月24日，何炳松领取了涉案3505房的不动产权证。2019年11月3日，何炳松前往涉案房屋收房，与曾燕惠、陈瑞霞等发生争执，于当天报警。涉案3505房与南堤二马路xxx房打通使用，由曾燕惠、陈瑞霞居住。一审庭审中，何炳松提交证据：2017年1月10日，吴吉鑫（甲方）与曾燕惠（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，写明甲方将涉案xxx房、xxx房出租给乙方自住，租期自2017年1月10日至年月日，月租金5500元，甲乙双方约定租约三个月后到街道出租管理中心备案等。陈瑞霞对该证据无异议。陈瑞霞提交了如下证据：1.2016年4月10日，吴吉鑫（甲方）与陈瑞霞、曾燕惠（乙方）签订的《房屋租赁合同》，写明甲方将南堤二马路xx房、xx房出租给乙方使用，建筑面积126.94平方米，租期一年，从2016年4月10日至2017年3月30日，月租金5500元，押金66000元等。2.吴吉鑫在2016年4月10日出具的租赁保证金和一年租金119800元的收据，并写明续租可在本租金中冲减。3.吴吉鑫在2016年4月10日作出的出租人声明书，写明涉案3505房、3507房保证未存在抵押，否则承担一切损失，该声明附有涉案房屋的不动产权证复印件。4.2017年4月25日，吴吉鑫（甲方）与陈瑞霞、曾燕惠（乙方）签订的《协议补充续租合同》，写明甲方将涉案3505房、3507房出租给乙方自住，租期自2017年4月25日至2037年4月共计20年，租金每月5633元，10年租金共计676000元，租赁保证金100000元等。5.吴吉鑫在2017年6月22日出具的委托转账收款证明，写明本人委托曾燕惠将租金500000元于2017年6月22日指定划入户名李惠沅工商银行账号62×××21。6.曾燕惠在2017年6月22日向李惠沅转账500000元的银行账户明细；曾燕惠在2017年3月31日向吴吉鑫转账46200元的银行账户明细，备注御江苑3505房、3507房一年租金，并于同日向吴吉鑫账户汇款100000元的银行业务凭证；曾燕惠在4月11日、4月13日、4月29日向吴吉俊转账50000元、100000元、26000元的银行账户明细。7.2017年4月17日，人民街流动人员和出租屋管理服务中心出具的受理租赁备案回执，地址涉案3505、3507房。何炳松对证据1、2真实性不予确认，该合同在2017年3月30日终止，与本案无关；对证据3不予确认，陈瑞霞在2017年4月签订续租合同时没有审核吴吉鑫的涉案房屋是否有抵押，存在过错；证据4与何炳松提交的合同内容冲突、租期不相同，无法确认该证据真实性，证据4的合同约定月租金5633元，10年租金应为675960元，20年租金应为1351920元，但该合同中写的租金总计676000元，根本对不上，20年租期的合同对于普通住宅而言不合理，该合同并非租赁备案合同，不能排除曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛之间为谋取非法利益串通伪造；对证据5不予确认；对证据6，曾燕惠转账的金额与合同对不上，除保证金及一年租金有备注外，其余转账没有注明资金用途，说明曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛之间存在其他经济往来，续租合同极有可能是曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛之间根据这些往来倒签；对证据7予以确认，证明2017年4月25日的续租合同不是备案合同，是事后另行伪造的合同。本案审理期间，经申请，一审法院向何炳松委托诉讼代理人开具律师调查令，调取涉案房屋备案的租赁合同。人民街来穗人员和出租服务管理中心向一审法院出具了吴吉鑫（甲方）与曾燕惠、陈瑞霞（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期从2017年4月1日至2037年3月31日，2017年4月1日至2027年3月31日每月租金1500元等，签约时间2017年3月30日，编号穗租备2017B0401601152。陈瑞霞陈述该备案合同仅是用于存底，没有实际履行。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”吴吉鑫在2016年5月将涉案房屋抵押给招商银行广州支行，因招商银行广州支行行使抵押权，何炳松通过司法拍卖取得涉案房屋产权。陈瑞霞提供了数份与吴吉鑫签订的房屋租赁合同，认为其与吴吉鑫的房屋租赁合同关系对何炳松继续有效。对此一审法院分析如下：租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，同理，续租超过6个月以上亦应当以书面形式订立合同。陈瑞霞与吴吉鑫在2016年4月10日签订《房屋租赁合同》约定租期至2017年3月30日止。合同届满后，双方于2017年4月25日签订《协议补充续租合同》，约定租期从2017年4月25日至2037年4月止，续租合同的签订日期与起租日期均与4月10日的《房屋租赁合同》不连续，之间存在中断。吴吉鑫与陈瑞霞、曾燕惠在2017年4月17日办理了涉案房屋租赁合同备案手续，虽然备案的合同写明起租日期是2017年4月1日，但双方办理备案的时间与原租赁合同租期截止日不连续，且备案合同约定的租金标准、租期等内容也与《协议补充续租合同》不一致，根据曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫之间的转款记录，双方没有按照备案合同约定按月支付租金，陈瑞霞陈述该备案合同没有实际履行。故备案的租赁合同不是租赁双方实际履行的合同，不应作为判断双方租赁关系的依据，双方实际履行的是《协议补充续租合同》。因《协议补充续租合同》与之前的合同约定租期不连续，不属于2016年4月10日的《房屋租赁合同》的续租合同，该合同在曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫之间形成新的房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系晚于抵押权设立的时间，从而不适用所有权变动不破租赁的法律规则。至于陈瑞霞提供的与吴吉鑫在2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同没有备案，也没有约定租期截止日期，内容上不完整，且该合同起租日期是2017年1月10日，明显与2016年4月10日的《房屋租赁合同》相矛盾，不是该《房屋租赁合同》的续租合同，不能弥补上述租赁合同之间租期中断的间隙。此外，吴吉鑫在2016年4月10日签订《房屋租赁合同》时向陈瑞霞等出具了涉案房屋不动产权证复印件，承诺房屋不存在抵押，但在2017年4月签订《协议补充续租合同》及办理租赁备案时，陈瑞霞、曾燕惠作为承租人，没有要求吴吉鑫出具不动产权证复印件，重新审核房屋抵押、查封情况，便与吴吉鑫签订长达20年租期的租赁合同，且一次性支付租赁保证金、10年租金多达70多万元，主观上存在过错，不属于善意的承租人。综上，何炳松依据过户的执行裁定书，要求陈瑞霞、曾燕惠迁出涉案房屋并支付从2019年9月10日起至交还房屋之日止的房屋使用费合法，一审法院予以支持。房屋使用费按照2019年房管部门公布的越秀区人民街南堤二马路电梯楼每月每平方米69元的广州市房屋租金参考价进行计算，超出了何炳松主张的房屋使用费每月4876.20元的标准，一审法院以何炳松自行主张的使用费标准进行计算。何炳松没有证据证明吴吉鑫、陈涛实际对涉案房屋进行占有、使用，其要求吴吉鑫、陈涛承担本案责任没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，于2020年9月17日作出如下判决：一、陈瑞霞、曾燕惠在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区南堤二马路38号3505房腾空交还给何炳松；二、陈瑞霞、曾燕惠在本判决发生法律效力之日起10日内，向何炳松支付从2019年9月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按4876.20元计算），此后的房屋使用费由陈瑞霞、曾燕惠按照上述标准向何炳松支付至交还房屋之日止；三、驳回何炳松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费653元，由何炳松负担25元，陈瑞霞、曾燕惠负担628元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，曾燕惠、陈瑞霞陈述，其就签订时间为2016年4月10日的《房屋租赁合同》共支付了166000元，其中包括吴吉鑫出具的收据载明的119800元及2017年3月31日转账支付的4200元、42000元，该166000元由一年的租金66000元及房屋押金100000元构成，后吴吉鑫以现金方式退回了房屋押金100000元，但曾燕惠、陈瑞霞没有出具收据。至于为何要先现金退回房屋押金100000元，再另行于2017年3月31日转账支付房屋押金100000元，曾燕惠、陈瑞霞的解释是为了稳妥起见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫就涉案房屋于2017年1月10日签订的《广州市房地产租赁合同》、于2017年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》以及于2017年4月25日签订的《协议补充续租合同》能否对抗何炳松所享有的所有权问题。首先，涉案房屋于2016年5月16日设立抵押权，因抵押权人行使抵押权，何炳松通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的产权。而曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫签订的上述租赁合同，均晚于涉案房屋被抵押的时间。曾燕惠、陈瑞霞在2016年4月10日与吴吉鑫签订租赁期限为1年的《房屋租赁合同》时，要求吴吉鑫作出涉案房屋不存在抵押的声明并查看了涉案房屋的不动产权证复印件，但后续在签订租赁期限为20年的租赁合同时反而没有要求吴吉鑫提供涉案房屋的不动产权证或查册资料，明显违反一般常理。曾燕惠、陈瑞霞上诉认为其是善意承租人，该理由缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，从上述租赁合同款项的支付情况来看，其中有100000元是通过银行转账的方式直接支付给吴吉鑫并备注为“租金保证金”，但从曾燕惠、陈瑞霞的陈述来看，其先在2017年3月31日转入46200元，然后由吴吉鑫现金退回100000元，其再于2017年3月31日通过银行转账方式向吴吉鑫支付100000元，上述行为与一般的租赁交易习惯明显相背离，曾燕惠、陈瑞霞亦未能就此作出合理解释。至于支付给李惠沅的500000元，银行转账备注中没有注明用途，仅凭吴吉鑫出具的委托转账收款，不足以证明支付的是涉案租赁合同的租金；同理，转账支付给吴吉俊的50000元、100000元及26000元均未注明用途，现有的证据也未能显示上述款项与本案的关联性。此外，曾燕惠、陈瑞霞亦未就其一次性支付10年租金的原因作出合理解释。基于上述考虑，本院对曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫就涉案房屋于2017年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》以及于2017年4月25日签订的《协议补充续租合同》是否实际履行以及双方是否存在真实的租赁关系是存疑的。综上，曾燕惠、陈瑞霞与吴吉鑫于2017年1月10日签订的《广州市房地产租赁合同》、于2017年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》以及于2017年4月25日签订的《协议补充续租合同》不能对抗涉案房屋的买受人何炳松。一审法院对何炳松要求曾燕惠、陈瑞霞腾空交还涉案房屋并支付房屋占有使用费的请求予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人曾燕惠、陈瑞霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费653元，由上诉人曾燕惠、陈瑞霞负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年五月二十四日书记员 莫善友区敏儿