广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初505号原告：周明荣，男，1979年7月13日出生，汉族，住广东省遂溪县×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××039。原告：钟剑梅，女，1983年1月10日出生，汉族，住广东省遂溪县××××××××××××，公民身份号码：4408×××××××××××144。原告周明荣、钟剑梅共同委托的诉讼代理人：李海文，广东粤海律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××032T，住所地：广东省遂溪县×××××××××××侧。法定代表人：黄建文，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。原告周明荣、钟剑梅诉被告湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称：京豪房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了本案。原告周明荣、钟剑梅的委托诉讼代理人李海文及被告京豪房产公司的委托诉讼代理人叶猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明荣、钟剑梅向本院提出诉讼请求:⒈判令被告立即支付逾期交房违约金34301元给原告（以购房款702902元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2021年2月1日共488天违约金为34301元）；⒉本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年4月8日签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定原告以价款702902元购买被告开发的坐落于湛江市遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园1b号楼5层503号房。被告约定于2019年10月1日前向原告交付该商品房，逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”签订合同后，原告已按合同约定支付全部购房款给被告，被告未能按照合同约定的交付时间于2019年10月1日前向原告交房，一直拖延至今，严重损害原告合法权益。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告周明荣、钟剑梅在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：⒈原告周明荣、钟剑梅的《居民身份证》各1份，被告湛江市京豪房地产开发有限公司的《企业信用信息公示报告》1份，证明原、被告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》（预售）1份，证明原告向被告购买涉案房产，双方约定涉案房产交付时间为2019年10月1日，被告逾期交房；3.《广东增值税普通发票》2份、《个人购房借款/担保合同》1份，证明原告购买涉案房产的房款已付清的事实。被告京豪房产公司辩称：1.涉案房屋目前已于2020年12月28日竣工验收、2021年1月9日交楼；2.受新冠疫情影响，2020年2-4月期间，各地建筑工人无法按时赶回工地开工，属不可抗力因素影响交楼，应扣除这三个月期间的违约金。被告京豪房产公司在举证期限内向本院提供了以下证据（复印件）：1.工程竣工验收备案表1份，证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收；2.收楼通知书1份、快递单据1份，证明涉案房屋已于2021年1月9日交付业主。经庭审质证，当事人的意见如下：被告京豪房产公司对原告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性及证明事实均无异议，但认为受新冠疫情不可抗力因素影响交楼，要求扣除2020年2月至4月期间的违约金。原告对被告证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明的事实有异议，认为涉案房屋出现漏水及楼面开裂等质量问题，不符合收楼条件；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明事实有异议，认为涉案房屋不符合收楼条件，收楼通知书并不能证明房屋已交付业主使用，即使业主签收了收楼通知书也不应视为交付。本院经审查认为，原、被告提供的上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园1b号楼5层503号房已取得商品房预售许可证（预售许可证号：湛房预许第0620180041号）。2019年4月8日，京豪房产公司（出卖人）与周明荣、钟剑梅（买受人）签订了合同编号为Y2019006615的《商品房买卖合同》（预售），将位于遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园1b号楼5层503号房出售给周明荣、钟剑梅，房屋的预测建筑面积为121.19平方米，房屋总价款为702902元。该合同约定，出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。签订合同后，周明荣、钟剑梅已依约履行了购房的付款义务，将购房款702902元支付给京豪房产公司，但京豪房产公司未能依约如期将涉案商品房交付给周明荣、钟剑梅使用，因而产生纠纷。另查明，京豪房产公司提供的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示涉案商品房所在工程经质量验收合格，于2020年12月28日经同意竣工验收。京豪房产公司于2021年1月6日通过邮寄方式向周明荣、钟剑梅送达《收楼通知书》，通知办理收楼手续时间为2021年1月9日至1月18日，周明荣、钟剑梅签收快递时间为2021年1月11日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告周明荣、钟剑梅与被告京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规，属依法成立的合同，本院依法予以确认，双方均应严格按照合同的约定履行义务。原告周明荣、钟剑梅依照《商品房买卖合同》的约定将购房款702902元支付给被告京豪房产公司，被告京豪房产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给原告使用，显属违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告除应承担继续履行给原告交付涉案商品房的义务外，尚应依法承担因违约而向原告支付违约金的法律责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告周明荣、钟剑梅主张被告京豪房产公司以原告已付全部房价款702902元为基数，自逾期交房之次日即2019年10月2日起按日万分之一向其支付逾期交房期间违约金的诉讼请求，于法有据。根据上述已查明的事实，被告在涉案商品房经验收合格后已通知原告于2021年1月9日至1月18日期间办理收房手续，原告于2021年1月11日收到该通知，因此，被告逾期交房期间应认定为2019年10月2日至2021年1月11日，共468天，逾期交房违约金为32895.81元（702902元×0.01%×468天）。原告辩称涉案房屋实际未达到交房标准而拒收，但未举证证实其主张，本院不予采信。原告主张违约金超出32895.81元的部分，理据不足，本院不予支持。关于被告主张扣除2020年2月至4月受新冠疫情不可抗力因素影响交楼期间违约金的问题。本案中，双方约定的房屋交付日期为2019年10月1日，被告逾期交房的违约行为一直持续，而新型冠状病毒疫情发生在2020年，即被告逾期交楼违约行为产生之后，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”的规定，被告不能以其违约行为产生后发生的不可抗力事由主张免除其违约责任，故本院对其该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第三款、第五百九十条第二款、第五百九十五条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周明荣、钟剑梅支付逾期交房违约金32895.81元。二、驳回原告周明荣、钟剑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费328.77元，由原告周明荣、钟剑梅负担17.58元，被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担311.19元。该费用原告周明荣、钟剑梅已预交，被告湛江市京豪房地产开发有限公司应于履行本案给付义务时迳付给原告周明荣、钟剑梅311.19元，本院不再作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  李 雷二〇二一年五月八日法官助理  王晓云书 记 员  赵辉宇附：相关法律及司法解释条文1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条第二款当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。