重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0102民初2965号原告：肖峰，男，1977年4月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：雷华，女，1978年11月27日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：肖峰(雷华之夫)，男，1977年4月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告：重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区人民西路3号，统一社会信用代码91500102MA5U80G927。法定代表人：李春秋，公司董事长。委托诉讼代理人：汤海洋，男，1989年2月19日出生，汉族，该公司职工，住重庆市合川区。原告肖峰、雷华与被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法由审判员王顺卿独任审判，适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告肖峰(暨雷华的委托诉讼代理人)，被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖峰、雷华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金人民币223336.9元；2、请求判令被告支付原告赔偿金人民币15283.04元；3、请求判令被告支付原告铝合金门维修费1500元；4、请求判令被告15日内为原告办理不动产权证，并支付原告逾期办证违约金人民币217292.3元；(从2019年4月1日起至2021年5月1日止，此后的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至成功办理不动产权证为止)；5、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年10月27日，原告与被告签订编号为CQ-303-02150103的《商品房买卖合同》购买被告开发的商铺，合同约定：房屋用途“商业”，房屋建筑面积“166.12平方米”，房屋地址“重庆市涪陵区太极大道85号涪陵碧桂园首府一期负2-商业8（跃1）号”，购房总金额1637368元，交房时间为2018年12月30日，按合同约定的交付标准交房，逾期交房每天按购房总金额的万分之二支付违约金。逾期办证按国家规定执行。原告于2018年10月27日按合同支付房屋首付款，交清了各种费用，银行按揭也顺利办理，已经开始归还银行贷款。2019年1月1日原告按接房通知接房，但在接房时发现该房屋未达到合同约定的交付标准，无法使用：（1）被告交房前，已经将碧桂园首府一期1幢1-7号门面改建为销售中心、8号门面改作开发公司工程部库房使用，改变了原有设计，故1-8号商业门面无消防排风排烟系统，达不到消防使用功能；（2）被告交房前，已经将碧桂园首府一期1幢1-7号门面改建为销售中心，8号门面改作开发公司工程部库房使用，故未安装给水分表、无给水入户；（3）被告交房时未达到合同约定的交付标准，使用功能不具备，不能交房，致原告造成2019年1月1日至2020年11月30日的物业费损失15283.04元；（4）被告交房前，将8号门面改作库房使用，导致铝合金门损坏，未进行修理，原告自行维修，产生维修费1500元；（5）被告改变了房屋的原有设计，无法提供房屋分户平面图等资料，未尽到附随义务，至今仍未给原告办理不动产权证，综上被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。首先，1-7号门面原属于被告方所有，后卖出，与本案无任何关系，原告所称内容严重不属实，其所有的8号门面，并非我司将其改为了库房，而系原告将其出租给第三人作库房使用，我们有证据证明，再次，涉案房屋已于2018年10月18日取得竣工验收备案，原告方于2018年10月27日购买，其购买时该商品房已经是现房，原告方对该商品房户内、户外各种现状均应明确知悉并认可后，方为购买，该商品房合同约定的交付时间为2018年12月30日，被告已按照合同约定通知原告收楼，但原告拖延至2020年5月26日才办妥涉案房屋的收楼手续，原告无正当理由拒绝收楼，其应自行承担相应责任，且根据民法典相关规定以及该商品房买卖合同的约定，该商品房应至合同约定的交付时间视为合格交付，原告方应自行承担房屋毁损、灭失的风险；涉案房屋在交楼前就已经通过消防验收并经备案，且涉案房屋供水设施在交楼前已经建设完毕并经验收合格，根本不存在原告所称的消防问题和供水问题，且按照建设工程的相关要求，若未经消防验收合格相关设施也未建设完毕的前提下，被告方根本无法取得竣备手续，事实上原告在收楼后将房屋出租给他人，并享有收益，原告方实际已经占有、使用该房屋，该房屋现已于2021年4月20日办妥不动产权证，且之前未能及时办理系原告未按照商品房买卖合同附件三第四条的约定办妥接房手续，加之原告方于2021年2月才签署相应办证资料给了被告方，导致现在才办理手续，系原告的原因造成；请人民法院依法判决。本院经审理查明认定事实如下：原告肖峰、雷华夫妻(乙方)于2018年10月27日与被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-303-02150103）及《合同补充协议》，约定：“原告向被告购买位于涪陵区太极大道85号涪陵碧桂园首府一期1幢负2-商业8（跃1）房屋（建筑面积166.12㎡，套内面积148.50㎡，公摊面积17.62㎡）一套，总成交金额为1637368元，建筑面积单价9856.54元/平方米，套内建筑面积单价为11026.05元/平方米”；还约定：“被告应当于2018年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用；由于乙方原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；除不可抗力的情况外，被告如未按合同约定的期限交付商品房逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向原告支付违约金，合同继续履行；关于办理产权登记的约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。此外，双方还约定了其他权利义务。双方在《合同补充协议》中还约定：“如乙方拟购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方确认已在签订合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致，房屋存在质量问题等为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求；甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第十七条中‘甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的市政基础设施和其他设施约定日期达到相应的条件’是指：1、供水设施在该商品房交付时达到使用条件，2、供电设施在该商品房交付时达到使用条件；本条所指“使用条件”指与该商品房正常使用直接关联的供水、供电设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由乙方自行申请开通，乙方承诺不因此拒绝收楼；上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币20元的违约金，但出现约定的甲方可据实延期的特殊情况除外”。合同签订后，原告向被告支付了购房款1637368元并交纳税费45071.89元。2018年12月30日，被告向原告送达了期楼收楼通知书，通知原告接房，但原告在接房时以案涉房屋存在质量问题为由拒绝接房，2020年5月26日，原告才与被告办理接房及办妥物业和相关资料的移交手续；2020年6月，被告对涪陵碧桂园首府一期“项目售楼部”（即1-7号门面）进行改造；2020年6月15日，原告将案涉房屋租赁给“碧桂园售楼部”改建工程队使用，收取租金人民币1000元；2020年11月11日，被告为案涉房屋安装完毕水表等供水设施，2021年4月20日，被告已为原告办理《不动产房屋产权证》。后原告认为被告造成案涉房屋铝合金门损坏、未办理房屋产权证、改变房屋原有设计、未安装供水设施等构成违约，遂诉至本院。另查明，2018年10月18日，被告取得重庆涪陵碧桂园首府项目一期1、2、5号楼商业部分建竣备涪字(2018)0052号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院所确认的上述事实，有原、被告在庭审中的陈述笔录、重庆市商品房买卖合同、收据、证人证言、能耗基数记录单、零星工程施工合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、收楼通知书、物业及资料移交通知书、视频及音频资料、房产信息查询等证据材料，这些证据经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告肖峰、雷华与被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，原、被告均应依照合同约定行使权利并履行义务，均应受该合同的约束。本案中，原告肖峰、雷华主张被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司在移交案涉房屋时改变原有设计，无消防排风排烟系统，且改为库房使用，房屋存在质量问题，被告存在严重违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定，被告应当于2018年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用；由于乙方原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；还约定：如乙方拟购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方确认已在签订合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致，房屋存在质量问题等为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。2018年10月18日，案涉房屋已通过竣工验收，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原、被告双方于2018年10月27日签订《商品房买卖合同》和补充协议，被告出售的案涉房为已经完成竣工验收后的现房，签订合同前，原告已经对房屋的现状进行实地查看，被告于2018年12月30日通知原告接房，而原告拒绝接房，认为被告改变房屋原有设计、无消防排风排烟，诉讼中，仅举示安装排风排烟的照片一张，向本院申请调取的证据仅能证明被告对1-7号门面进行施工的事实，与案涉房屋无关联性，未举示充分证据支撑自己的主张，应当承担举证不能的法律后果，故原告的该请求与双方合同约定不符。因此，本院对原告请求被告改变房屋原有设计、无排风排烟系统，构成违约，应承担违约责任以及造成物业损失的请求，不予支持。关于原告请求被告交房时无水管、未安装水表，应承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定：《商品房买卖合同》第十七条中“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的市政基础设施和其他设施约定日期达到相应的条件”是指：1、供水设施在该商品房交付时达到使用条件，2、供电设施在该商品房交付时达到使用条件；本条所指“使用条件”指与该商品房正常使用直接关联的供水、供电设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由乙方自行申请开通，乙方承诺不因此拒绝收楼；上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币20元的违约金，但出现约定的甲方可据实延期的特殊情况除外。本案中，被告于2018年12月30日通知原告于2019年1月1日接房，但原告举示的由被告出具的能耗基数记录单及微信记录综合证明被告于2020年11月11日完成案涉房屋水表安装的事实，被告的该行为不符合双方合同约定的在交付之日已建设完毕，已构成违约，应当承担按照双方的约定基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币20元的违约金。现原告主张被告未安装水表构成违约，应承担违约责任的主张，本院予以支持，其违约金数额为13600元(20元/天×680天)。关于原告请求被告支付原告铝合金门损失的问题。原告于2020年5月26日接受案涉房屋后，于2020年6月15日将案涉房屋租赁给1-7号门面改造施工队使用并收取租金。但在接受案涉房屋时无证据证明房屋铝合金门已损坏，同时被告已于2019年1月1日按合同约定要求原告接房、诉讼中原告也没有相应证据证明铝合金门系被告使用损坏的事实，应当承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告的该请求，不予支持。关于原告请求被告逾期办理案涉房屋产权证，应承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定：甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。本案中，被告于2019年1月1日通知原告接房并移交相关手续，但原告于2020年5月26日才接受案涉房屋并移交相关手续资料，导致被告不能及时为原告办理案涉房屋的产权证，于2021年4月才办理完毕，是因原告迟延递交资料的自身原因所致，非因被告或其他不可抗力原因所致，不能成为合同义务的理由。因此，本院对原告请求被告逾期办证应承担违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告肖峰、雷华在约定交付房屋之日未完成供水设施的违约金人民币13600元。二、驳回原告肖峰、雷华的其他诉讼请求。案件受理费8162元，减半收取4081元，由被告重庆市涪陵区碧桂园江城房地产开发有限公司负担200元，原告肖峰、雷华负担3881元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  王顺卿二〇二一年五月二十七日书记员  张 茜