广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0312民初680号 原告：胡某1，男，1998年2月11日出生，汉族，住广西灌阳县。 委托诉讼代理人：涂某，广西卓合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡某2，男，1974年4月10日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区，系原告叔叔。 被告：桂林金林酒店管理有限公司，住所地：灵川县八里街开发区八里四与路川东五路交叉口东南角彰泰•峰誉5幢/单元1层1-50号商铺，统一社会信用代码：91450322MA5L9Y349K。。 法定代表人：肖某，执行董事兼总经理。 被告：桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂世纪大道中段桂林奥林匹克花园销售中心，统一社会信用代码：914503227399526083。 法定代表人：康某，总经理。 委托诉讼代理人：张某，广西君美律师事务所律师。 原告胡某1与被告桂林金林酒店管理有限公司、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告胡某1的委托诉讼代理人涂某、胡某2，被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公 2/9 司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告桂林金林酒店管理有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告胡某1向本院提出诉讼请求：1、被告桂林金林酒店管理有限公司、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司向原告支付拖欠的租金39303元（暂计至2020年9月，实际计至全部付清时止）及逾期未支付租金的利息（以被告未支付租金金额为基数，从逾期之日起算，按起诉时一年期贷款市场报价利率计算利息，直至被告支付完毕时止；2、被告桂林金林酒店管理有限公司、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司在原告合理预先告知的情况下，不得阻拦原告进入桂林市临桂区查看房屋状况；3、二被告向原告支付律师费5000元；四、二被告承担本案诉讼费用。 事实及理由:原告于2018年8日与被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）签订商品房买卖合同，购买了桂林市临桂区，在签订购房协议的同日，在世纪公司销售员董菊萍的推销下，原告与被告桂林金林酒店管理有限公司（以下简称金林公司）签订物业委托经营管理合同，双方约定，原告将上述三套房屋委托被告金林公司经营管理，委托经营的时间段从2019年1月1日至2028年12月31日，委托经营期间，被告金林公司按月向原告支付三套房屋的租金。依照约定，被告金林公司从2019年1月起即应向原告支付租金，但被告金林公司一直未履行关于支付租金的协议，原告多次与被告金林公司交涉要求履行协议，被告金林公司才付了4层12号房2019年四个月的租金合计9192元，其余租金均未支付，且原先承诺的房屋装修工作也未进行，原告要求验视房屋的装修情况及经营管理情况，均遭到被告金林公司的无理拒绝，原告作为房屋的 3/9 所有权人，竟然不能进入自己所有的房屋进行查看，被告金林公司的行为明显违法。为此，原告曾于2020年7月21日及2020年8月3日两次向被告金林公司发函催收租金及要求其停止违约行为，金林公司均置之不理。综上，二被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，原告为维护自身正当权益，依法提起诉讼，垦请法院依法判决。 被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司辩称，1、原告在一案当中提出两个不同案由的诉讼请求，程序错误，原告第一个诉讼请求是租赁合同纠纷，第二个诉讼请求是排除妨害纠纷，分属两个案由，一并起诉违反一案一由的民事审判原则，程序错误。2、世纪家园不是涉案物业委托经营管理合同的当事人，原告要求世纪家园支付租金没有依据。3、世纪家园从未阻碍原告查看房屋状况，三套房中，4层12号房金林酒店已代原告收房，现由金林酒店占有，另两套房金林酒店未来收房，如原告需要前来验房、收房，只要手续齐备，世纪家园愿意协助。4、原告诉请世纪家园支付律师费亦没有法律和合同依据。请驳回起诉或驳回对世纪家园的诉讼请求。 被告桂林金林酒店管理有限公司未答辩，亦未到庭和提交任何证据。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：证据一、1、原告身份证复印件，2、被告桂林金林酒店管理有限公司的企业信用信息，3、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司企业信用信息；原、被告具有诉讼主体资格；证据二、原告与被告签订的关于桂林市临桂区的物业委托经营管理合同书；1、被告负责装修原告委托经营管理的房屋，2、双方约定了向原告支付的租金金额及支付时间、方式；证据三、现场会议纪要；被告违约不付租金的事实；证据四、被告的公告；被告违约的事实；证据五、原告向被告发出的履约催告函及寄件回执；原告于2020年7月及8月两次向 4/9 被告发出要求履约催告函证据六、委托律师协议及律师费发票；证明因二被告违约导致原告维权的律师费支出；证据七、原告代理人胡某2与世纪家园销售人员董菊萍的微信聊天记录截图；证明董菊萍系世纪家园销售人员，其向原告推销房屋托管业务让原告认为所购买的三套房产由金林公司和世纪家园公司共同托管经营。 被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司为其辩称向法庭提供了以下证据：证据一、委托书（三张）：原告已委托金林酒店办理涉案三套房屋验房、收房事宜；证据二、13#地块2栋金林酒店（钥匙移交表）、委托书、梁有连身份证复印件；金林酒店委托其员工梁有连完成了原告所购4层12号的收房工作，该房屋已移交金林酒店；证据三、函告、回复函、EMS邮政返单；原告曾书面函告世纪家园要求验房、看房。世纪家园则回函告知原告涉案三套房屋的收房情况，其中412号房金林酒店未收房，原告可以随时前来收房，因此，世纪家园并未阻碍、拒绝原告验房、收房。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，当事人有举证和对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告桂林金林酒店管理有限公司未到庭，视为其对举证、质证的诉讼权利的放弃，对本案原告胡某1、被告桂林金林酒店管理有限公司所提供的证据，双方认可部分，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院应结合本案事实在以下进行阐述。 经审理查明，2018年8月4日，原告胡某1（甲方）与被告桂林市金林酒店管理有限公司（乙方）分别签订了三份《物业委托经营管理合同书》，合同约定：甲方委托乙方经营管理甲方坐落于桂林市临桂区（推广名：奥林匹克花园巴塞公寓）项目2栋208号（建筑面积59.79平方米）、2栋209号（建筑面积52.38平方米）、2栋412 5/9 号（建筑面积78.55平方米）房屋。三份合同的第四条约定：委托经营管理的期限为十年，即自2019年1月1日至2028年12月31日止。三份合同第五条约定了在委托经营期限内，乙方应向甲方支付的租金总额（税前），其中208号房为204781元，第1年为0，第2年为7474元，每月15日前付月租金1245元，第3、4、5年每年均为17937元，每月15日前付月租金1494元…；209号房为179402元，第1年为0，第2年为6548元，每月15日前付月租金1091元，第3、4、5年每年均为15714元，每月15日前付月租金1309元…；412号房为303411元，第1年为13791元，每月15日前付月租金2298元，第2、3、4年均为27583元，每月15日前付月租金2298元，第5年每年均为32180元，每月15日前付月租金2681元…。三份合同的第二十条约定：任何一方因违反本合同的约定给另一方造成损失的，违约方应赔偿由此给守约方造成的损失。第二十二条约定：乙方违反本合同约定，没有及时向甲方支付固定收益的，每逾期一天，需按拖欠款项总额的千分之一支付违约金；违约金的总额度以不超过拖欠的款项数额为限。如发生多期拖欠，则分别按各期拖欠时间分别计算违约金。合同签订后，原告与被告桂林金林酒店管理有限公司签订了三份《委托书》，原告委托被告桂林金林酒店管理有限公司到被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司办理房屋收房的相关事宜。2019年6月17日，被告桂林金林酒店管理有限公司办理了原告购买的2栋412房屋的收房手续，没有办理2栋208号和2栋209号的收房手续。之后，被告桂林金林酒店管理有限公司在支付了2栋412号房屋2019年7月至10月的房租9192元后，未再向原告支付租金，原告为此诉至本院。 原告主张其去酒店查看其房屋，遭到了被告桂林金林酒店管理有限公司的阻拦，对此，未提供证据予以证实。 6/9 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，合同的双方应按合同约定履行各自的义务。原告与被告桂林金林酒店管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告桂林金林酒店管理有限公司已经收取了2栋412号房屋并使用，按照原告与被告桂林金林酒店管理有限公司签订的2栋412号房屋的物业委托经营管理合同书，被告桂林金林酒店管理有限公司应在每月15日前支付租金给原告，但本案被告桂林金林酒店管理有限公司在支付了2栋412号房屋2019年7月至10月的房租9192元后，未再按合同约定支付租金，其行为构成了违约，因此，被告桂林金林酒店管理有限公司应按每月2298元从收房之日即2019年6月17日支付租金给原告，扣除被告桂林金林酒店管理有限公司已经支付的2栋412号房屋房租9192元，即被告桂林金林酒店管理有限公司还应支付租金26427元（按2298元／月×15.5个月-9192元）（暂计至2020年9月，2020年10月以后的租金按合同约定另计）给原告。2栋412号房屋是2019年6月17日收房的，原告请求被告桂林金林酒店管理有限公司支付2019年1月1日至2019年6月17日之间的租金，与事实和法律规定不符，本院不予支持。被告桂林金林酒店管理有限公司未收取2栋208号、209号房屋，即2栋208号、209号房屋未实际交付使用，因此，原告请求被告桂林金林酒店管理有限公司支付2栋208号、209号房屋的房屋，不符合事实和法律规定，本院不予支持。如原告认为被告桂林金林酒店管理有限公司未按委托书到被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司办理收房手续导致其遭受损失，原告可依据双方的委托合同另行主张权利。被告桂林金林酒店管理有限 7/9 公司逾期支付2栋412号房屋房租，应支付违约金，由于双方在合同的第二十二条约定“乙方违反本合同约定，没有及时向甲方支付固定收益的，每逾期一天，需按拖欠款项总额的千分之一支付违约金”的约定过高，原告自愿减少按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持，因故被告桂林金林酒店管理有限公司应支付违约金（以每月2298元／月为基数，从2019年11月16日开始按每月逾期之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计至付清对应月租金为止）给原告。被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司不是《物业委托经营管理合同书》的合同相对人，原告向其主张房屋租金及承担违约金，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张被告桂林金林酒店管理有限公司阻拦其进入房屋的事实，除其自书的《通知》，未提供其他证据予以佐证，本院对此不予采信，故原告提出的第二项诉讼请求，本院不予支持。原告与被告桂林金林酒店管理有限公司在合同第二十条对违约方应赔偿造成守约方损失的约定，该约定并未明确包括律师费在内，而律师费并非必然存在的直接损失，故本院对原告诉请的律师费不予支持。 被告桂林金林酒店管理有限公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告桂林金林酒店管理有限公司支付租金26427元（暂计至2020年9月，2020年10月以后的租金按合同约定另计）给原告胡某1； 二、被告桂林金林酒店管理有限公司支付违约金（以2298元／月为基 8/9 数，从2019年11月16日开始的每月逾期之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计至付清相对应的月租金为止）给原告胡某1； 三、驳回原告胡某1的其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费908元，由被告桂林金林酒店管理有限公司负担600元，原告胡某1负担308元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费908元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 杨 华 人民陪审员 肖 兰 人民陪审员 阳青秀 二〇二一年五月二十日 9/9 法官助理黄卫 书记员黄红丹