云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云06民终638号上诉人（原审被告）：陈维伦，男，生于1971年4月27日，汉族，云南省镇雄县人，住云南省镇雄县。委托代理人：邱忠云，昭阳区枫林红法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：威信县九龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530627594599339C，住所地：云南省昭通市镇雄县乌峰镇西环路时代广场电梯房四层二区商铺。法定代表人：孙文武，董事长。上诉人陈维伦因与被上诉人威信县九龙房地产开发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2020）云0627民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈维伦上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判或发回重审。1.被上诉人违反租赁合同违约应承担违约金；2.被上诉人在租赁合同履行期内擅自将租赁房出售他人，妨害上诉人在合法使用期内的正常使用，所造成的损失应由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人主观上有购买该房的欲望，在签订合同时特别强调要在上诉人承租期要有优先承租和购买的权利，若一方违约，需支付守约方违约金10000元。餐饮开业后余畅跑到上诉人承租的餐馆内，称该租赁铺面他已经向被上诉人购买，要么与他签租赁合同，要么叫上诉人搬滚，同时在上诉人餐馆闹事，导致上诉人无法正常经营餐馆。上诉人为了创业，投资60余万元装修并支付了一年房租8万余元，一年的物业管理及卫生费一万多元，再加上一年未有收益，给上诉人造成近100万余元损失。被上诉人未征求上诉人意见擅自将房屋出售给第三人，严重侵犯了上诉人的优先购买权。如果上诉人购买了该房，上诉人的装修损失、租房损失、营业损失可既往不咎。威信县九龙房地产开发有限公司未作答辩。一审中原告九龙房地产起诉请求：1.解除原告与被告于2018年9月18日签订的《知行园商铺租赁合同》；2.由被告返还原告案涉商铺；3.由被告按合同约定支付原告自2019年12月15日起至返还商铺之日止的租金。一审法院确认本案法律事实如下：位于镇雄县旧府街道办事处西城景观大道东侧知行园综合体项目是原告九龙房地产公司开发建设的地产项目。被告陈维伦与原告协商租用原告的知行园一期7幢1号（1-2层）商铺用于经营餐饮，2018年8月13日，原告将上述商铺交付被告。同年9月18日，被告陈维伦以其女陈进名义与原告签订《知行园商铺租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将知行园7幢1号商铺出租给乙方（陈进）经营餐饮，入住装修日期为2018年9月15日，免租期3个月，租金收费日期为2018年12月15日至2023年12月14日期间；第一年租金为88403元，第二、三年租金以上一年租金总额为基数递增7%，第四、五年租金每年以上一年租金总金额为基数递增10%；租金支付方式为一年一付，乙方于签订合同之日一次性向甲方支付第一年租金，之后每一年租金在上年租期到期前一个月内付清；在同等条件下，乙方有租赁、优先购买权；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，逾期不交，支付违约金10000元，甲方有权单方解除合同。合同签订当日，被告按约向原告交纳第一年租金88403元，后被告便开始对案涉商铺进行装修并使用。2019年3月4日，原告与案外人余畅签订《商品房购销合同》，原告将案涉商铺以人民币278.307万元的价格出售给余畅，并于同日将上述合同在镇雄县房地产管理所登记备案。2019年12月17日，原告与余畅签订《托管经营协议》，约定余畅将案涉商铺委托给原告进行出租，原告享有相当于商铺所有权人的权利，托管期间自2019年12月15日起至2020年12月15日止。案涉商铺出售后，余畅要求被告与其重新签订商铺租赁合同，被告以原告违反合同约定侵害其优先购买权为由拒绝重新签订合同及向原告支付第二年租金，为此双方发生纠纷，原告遂诉至一审法院。另查明，现案涉商铺已停止营业，但商铺至今仍未退还原告。一审法院认为，被告陈维伦以其女“陈进”名义与原告九龙房地产公司签订《知行园商铺租赁合同》，租用原告开发建设的知行园一期7幢1号商铺用于经营餐饮，但经庭审查明，陈进与本案并无关联，本案实际承租人为被告陈维伦。合同是原、被告双方的真实意思表示且合法，双方的租赁关系依法成立，对双方均具有法律约束力。合同履行过程中，因原告未履行通知义务将案涉商铺出售给案外人余畅，被告以原告侵犯其优先购买权为由停止营业，并拒绝缴纳租金，现原告诉求解除双方签订的《知行园商铺租赁合同》，庭审中被告明确表示不再继续租用案涉商铺，一审法院视为被告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告关于解除合同的诉求成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除，被告理应在合理期限内将案涉商铺退还原告，故原告诉求被告退还商铺于法有据，予以支持。关于被告是否应当按合同约定支付原告2019年12月15日至返还商铺之日期间的租金问题。第一，从法理及合同目的分析，虽然原告违反合同约定未尽到通知义务将案涉商铺出售给案外人余畅，侵害了被告的优先购买权，但是，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，不论余畅是否要求与被告重新签订合同，被告完全可依法按原租赁合同继续管理使用案涉商铺，无停止营业之必要。其次，原告出售案涉商铺之初并未要求被告搬离商铺解除合同，此时被告仍能正常营业，庭审中，被告也未能举证证明商铺受让人余畅拒绝被告继续租用商铺致使被告不能正常营业，相反余畅同意被告继续租用商铺，只是提出重新签订合同，故被告出售商铺的行为并不能导致被告的合同目的不能实现，被告借此关闭商铺停止营业实属单方扩大损失，不能免除被告缴纳租金的义务。第二，从承租人优先购买权受到侵害时的救济措施分析。本案中，被告的优先购买权受到侵害，被告理应依法通过合理途径请求原告承担相应的赔偿责任，而庭审中，被告却明确表示不提起反诉，至今拒绝退还商铺，被告长期占用商铺拒绝缴纳租金的行为实属不当，不能免除其缴纳租金的义务。第三，从公平原则分析，被告租用案涉商铺用于经营餐饮，2020年初，因新冠肺炎疫情的影响，绝大部分经营性行业收入确实明显减少，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6条的精神，一审法院认为应给予被告一定期间的租金减免。结合疫情持续时间的长短及其后续影响，一审法院认为减免期间为2个月为宜，即减免期为2019年12月15日至2020年2月15日期间。综上，结合合同“每一年租金均应在上年租赁期到期前一月内付清”的约定，原告诉求被告缴纳租金，一审法院在合理范围内予以支持。至于原告违反合同约定侵害被告的优先购买权，因被告未提起反诉，本案不作处理，被告可另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告威信县九龙房地产开发有限公司与被告陈维伦于2018年9月18日签订的《知行园商铺租赁合同》于2020年4月14日予以解除。二、由被告陈维伦于本判决生效后30日内将位于镇雄县商铺退还原告威信县九龙房地产开发有限公司。三、由被告陈维伦于本判决生效后30日内按合同约定的租金价格计算支付原告威信县九龙房地产开发有限公司自2020年2月16日起至退还商铺之日止的租金。四、驳回原告威信县九龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币766元，由原告威信县九龙房地产开发有限公司承担。本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。针对本案当事人争议问题，本院评判如下：陈维伦上诉理由1，被上诉人违反租赁合同违约应承担违约金。经查，双方签订的《知行园商铺租赁合同》中对优先购买权一项双方并没有约定有违约金，且一审庭审中上诉人也明确表示不提起反诉，现二审中其又提出本院不予支持，该上诉理由不成立。上诉理由2，被上诉人在租赁合同履行期内擅自将租赁房出售他人，妨害上诉人在合法使用期内的正常使用，所造成的损失应由被上诉人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。因上诉人未能提供相关合法有效证据证明该主张且一审庭审中其已明确表示放弃反诉、另案提起诉讼。该上诉理由不成立。综上所述，上诉人陈维伦的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人陈维伦负担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  周应彪审判员  王荣祥审判员  李 韬二〇二一年五月八日书记员  吴有毕