海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终884号   上诉人（原审被告）：李逊香，女，1981年9月25日出生，汉族，海南省儋州市人，住广东省惠州市惠城区。   委托诉讼代理人：陈丁蕃（系上诉人李逊香丈夫），男，1981年3月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。   委托诉讼代理人：梁盛伟，男，1960年10月27日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：海南佳邦房地产开发有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇兰洋路东侧武后村南端。   法定代表人：陈石女，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张文钊，系该公司员工。   委托诉讼代理人：高俊华，北京京师（海口）律师事务所律师。   上诉人李逊香因与被上诉人海南佳邦房地产开发有限公司（以下简称佳邦公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。   李逊香上诉称：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初第5116号民事判决，驳回佳邦公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由佳邦公司承担。事实和理由：一、李逊香与佳邦公司签订的《经营管理与租赁合同书》（以下简称租赁合同）以及2017年7月2日佳邦公司下达的《告知函》中规定，李逊香应于2017年7月5日前向佳邦公司支付租金，逾期给付租金超出三天则合同自动解除，李逊香自2017年7月5日起不再向佳邦公司支付租金等费用，已以其行为宣告没有能力继续履行租赁合同，到此，租赁合同自动解除。二、佳邦公司已于2018年9月1日将案涉商铺交由案外人陈才强承租，并收取陈才强租赁费，一审法院在没有查清陈才强是否为案涉商铺的实际租赁人，也没有追加案外人陈才强参加诉讼的情况下，判决李逊香承担租金并支付违约金，属认定事实不清，定案证据、理由不充分，适用法律不当，应予撤销。   佳邦公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决正确。李逊香与佳邦公司签订租赁合同后，因拖欠租金及物业费并停止装修，佳邦公司于2017年7月2日向李逊香送达《告知函》，李逊香收到《告知函》后即与佳邦公司协商变更合同并继续装修，双方的租赁合同正常履行。2020年7月30日，佳邦公司向李逊香邮寄《解除合同告知函》，李逊香不予理睬，佳邦公司遂提起本案诉讼。李逊香以逾期给付租金超过三天则合同自动解除抗辩已解除合同，但在佳邦公司发函后李逊香与佳邦公司协商变更合同继而继续履行合同，其抗辩理由不成立。李逊香将案涉铺面的经营范围由“新中源陶瓷”变更为“香榭雅舍”是经过佳邦公司默许继续经营的。二、二审中李逊香提交《情况说明》中陈才英指出王嘉明是商铺使用人，而王嘉明从未出现认可此事，且一审时李逊香也并未提出该主张。佳邦公司依据租赁合同向李逊香收取租金及物业费于法有据。三、一审法院适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人之间约定合同解除的方式为通知到达对方时解除，在双方未相互通知对方解除合同时，租赁合同继续有效，李逊香主张租赁合同自动解除无法律依据。综上，李逊香为合同签订人及实际占用、使用人，应当向佳邦公司支付租金及物业费。请求二审法院维持原判。   佳邦公司向一审法院起诉请求：1.判令李逊香向佳邦公司支付租金、经营管理费及物业费（含公摊水电费）共计149860元及利息9942.45元（以149860元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心受权公布各期贷款市场报价利率计算，从2019年3月1日起暂计至2020年7月31日止）；2.请求判令李逊香向佳邦公司支付场地占用费，按1.25元/日/㎡，计至实际搬离之日止。暂计从2020年6月17日至2020年7月31日，共占用43天，共计27305元；3.本案诉讼费由李逊香承担。   一审法院认定事实：2016年11月30日，佳邦公司与李逊香签订合同编号为JBNO：130的《经营管理与租赁合同书》，合同约定：佳邦公司将位于海南儋州兰洋南路“居然之家佳邦家居广场”（一层），商铺号为1099、1100（以下简称涉案商铺）共计254平方米出租给李逊香经营瓷砖，虽然约定仅限于经营瓷砖，但经佳邦公司同意可以变更经营范围；租赁期限为60个月。自2016年12月1日至2021年11月30日止。租金、经营管理费、物业管理费（含公摊水电费）的付款方式：1.租金与经营管理费按月计，其中月租金为21元/㎡、经营管理费每月为14元/㎡，月租金及经营管理费总额为8890元；2.双方约定租金与经营管理费同时缴纳，实行先付后用，按每3个月付清一次，乙方应于合同书签订当日向甲方付清第一年的租金及经营管理费，共计53340元；从第二年起按每3个月支付一次。3.物业管理费每月2.5元/㎡，公摊水电费每月0.5元/㎡电费1.36元/度，水费5.5元/吨。4.物业管理费及公摊水电费，实行先付后用，签订本合同之日乙方应于合同书签订当日向甲方付清半年的物业管理费及公摊水电费共计4572元，该项费用从第二年起按3个月付清一次。佳邦公司应于2016年10月1日前将该商铺交付给李逊香装修和使用。合同还约定了合同书生效、解除、变更、终止的条款：合同书自佳邦公司、李逊香双方签字并盖章，且在佳邦公司收到李逊香支付的首期租金、经营管理费、履约保证金、押金、物业管理费、公摊水电费后正式生效，李逊香未在规定时限内支付首期租金、经营管理费及履约保证金的，则本合同自动废除。李逊香逾期拖付、拒付缴纳租金、经营管理费、物业费、水电费（含公摊部分）、履约保证金、押金等约定费用超过三天，本合同自动解除，李逊香并承担违约责任。合同签订后，佳邦公司按合同约定将涉案商铺交给李逊香装修使用，李逊香也进行了经营。开始李逊香还按合同约定履行义务，并且于2018年9月6日支付了2017年12月1日至2018年11月30日共计12个月租金等费用44704元，2019年9月30日，李逊香通过陈才强支付了2019年1月1日至2019年2月28日2个月租金17780元。可是自2019年3月1日开始，李逊香一直未支付租金，考虑到李逊香承租使用涉案商铺投入大，虽然李逊香没有按约定支付租金等费用，但佳邦公司并没有按合同约定解除或终止合同，而是让李逊香继续占用、使用涉案商铺进行经营。直至2020年6月17日，佳邦公司向李逊香送达租金催缴函和解除合同告知书，告知李逊香于2020年6月17日开始解除涉案商铺的承租合同，并在收到本告知书之日起五日内办理清算归还商铺事宜。但李逊香收到催缴函和告知书后，置之不理。未支付租金也未将商铺退还给佳邦公司，经佳邦公司催讨，李逊香均以各种借口拒付，故佳邦公司向一审法院提起诉讼。另查明，李逊香的丈夫陈丁蕃从2018年11月6日开始，多次通过微信向佳邦公司了解涉案商铺拖欠租金等费用的情况。   一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，佳邦公司、李逊香签订的租赁合同，是双方在平等自愿的基础上形成的，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，合法有效，佳邦公司、李逊香之间已形成租赁合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同是否自动解除的问题。本案中虽然双方在合同中约定了生效、解除、变更、终止条款，但考虑到李逊香投入大量资金对涉案商铺进行装修经营，因此在李逊香尚欠佳邦公司租金的情况下，还允许李逊香继续占用、使用涉案商铺经营，直至佳邦公司向李逊香送达解除合同告知书。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因李逊香一直在涉案商铺经营，双方签订的租赁合同并未自动解除。至2020年6月17日，佳邦公司才行使解除权，通知李逊香因其拖欠租金严重违约解除合同，李逊香在收到解除合同告知书后未提出异议，故该合同应在李逊香收到解除合同告知书之日解除，即于2020年7月30日租赁合同解除。佳邦公司作为出租人按照租赁合同约定将租赁房屋交付给李逊香使用、收益，李逊香作为承租人理应按照约定的期限支付租金，李逊香未按约支付租金，属违约，故对佳邦公司要求李逊香支付租金、经营管理费及物业费等费用共计149860元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。李逊香关于合同于2018年9月6日后自动解除的抗辩不能成立，理由如下：第一，本案合同虽然约定了生效、解除、变更、终止条款。但李逊香在拖欠租金的情况下，仍继续占用、使用涉案商铺进行经营，因此，合同并未自动解除。第二，李逊香抗辩合同约定涉案商铺仅限经营瓷砖，否则合同自动解除。但合同也约定经佳邦公司同意可以变更经营范围，事实也是佳邦公司默许李逊香变更经营范围。第三，从佳邦公司提供的证据证明自2018年9月6日后，李逊香仍在继续经营，且在微信中多次向佳邦公司了解涉案商铺拖欠租金的数额，同时还在2019年9月30日，通过陈才强交缴了2019年1-2月的租金。第四，按照惯例双方解除合同时应签订退租协议及退租清算表，而本案佳邦公司、李逊香既未签订退租协议，也未对租金等费用进行清算。综合以上四点，李逊香关于合同自2018年9月6日后自动解除的理由不能成立，一审法院依法不予支持。关于佳邦公司主张的违约金的问题，李逊香未按照约定期限支付租金的行为已构成违约，佳邦公司、李逊香双方对违约金的计算方式未作约定，但李逊香逾期支付租金的行为确系给佳邦公司造成相应的损失，因此应当支付佳邦公司资金占用利息。对佳邦公司要求支付利息的请求，一审法院予以确认，但利息应从2020年6月17日发出催告函开始计算，利息的具体计算方式为，以149860元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月17日起计算至款项付清为止。关于佳邦公司主张场地占用费的问题，本案合同约定合同解除3日内，李逊香应将商铺归还佳邦公司，因合同的解除是在李逊香收到解除合同告知函时解除，因此合同解除的时间应在2020年7月30日。场地占用费应从2020年8月4日开始计算，佳邦公司主张从2020年6月17日开始计算无事实理由及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：   一、李逊香应在本判决生效之日起三十日内支付给海南佳邦房地产开发有限公司租金、物业费等共计149860元及利息，（利息以149860元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月17日起计算至款项付清为止）；二、李逊香应于本判决生效之日起三十日内向海南佳邦房地产开发有限公司支付自2020年8月4日起至实际搬离商铺之日止的场地占用费，按佳邦公司与李逊香订立的《经营管理与租赁合同书》约定的方式计算场地占用费；三、驳回海南佳邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648.6元（佳邦公司已预交），由李逊香负担。   二审审理期间，李逊香提交证据：1.《告知函》，拟证明2017年7月2日前李逊香因资金不到位，至2017年7月6日前都无法补交合同款，无法开工继续装修“新中源托斯卡纳”，因违约合同已自动解除的事实；2.佳邦公司管理人员与陈才英录音，拟证明佳邦公司就案涉商铺“香榭雅舍”对实际投资经营人陈才英与王嘉明从装修、收租金、对账等事项予以认同的事实；3.陈丁藩与陈才英录音，拟证明案涉商铺“香榭雅舍”是陈才英与他同学王嘉明合伙投资并经营的，与李逊香无关的事实；4.情况说明，拟证明案涉商铺“香榭雅舍”的实际承租与经营人是王嘉明与陈才英的事实；佳邦公司质证认为，证据1真实性、合法性、关联性予以认可；证据2、3、4真实性认可，合法性和关联性不认可，陈才英出具的情况说明只证明其与同学王嘉明投资经营案涉商铺，而王嘉明是否存在不得而知，佳邦公司也未与王嘉明签订过任何协议。本院认为，佳邦公司对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；佳邦公司证据2-4的真实性予以认可，本院对真实性予以确认。   李逊香二审申请证人陈才英、安桂香出庭，李逊香对证人陈才英的陈述有异议，陈才英的当庭陈述与其情况说明中陈述及案件事实有出入，对证人安桂香证言真实性、合法性、关联性无异议。佳邦公司对证人陈才英、安桂香证言均不予认可，陈才英陈述商铺是由王嘉明经营，而安桂香陈述商铺系由陈才英和王嘉明经营，二人的陈述相互矛盾。本院认为，陈才英当庭陈述案涉商铺并非由其经营，与其提交的情况说明的内容不致，对其证言本院不予确认；对安桂香陈述案涉商铺由王嘉明使用，没有其他证据予以佐证，不能单独作为认定案件事实的证据，本院不予确认。   佳邦公司二审提交证据《收据》（四张），拟证明李逊香向佳邦公司支付租金及物业费的事实。李逊香质证认为，对2018年9月6日及2019年5月13日《收据》的真实性、合法性、关联性予以认可，但该收据仅证明了李逊香向佳邦公司缴纳过44704元，交付该笔款项是支付2017年7月2日之前李逊香欠的部分款项，并非证明合同还在续约的事实；对2019年7月6日及2019年9月30日的收据不予认可，该《收据》时间不明确有涂改过。本院认为，四张《收据》与原件核对一致，本院对真实性、合法性予以确认，且可以证据案涉商铺的租金缴纳情况，对关联性予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.李逊香与佳邦公司签订的租赁合同于何时解除；2.李逊香是否应当向佳邦公司支付拖欠的租金、经营管理费、物业费以及场地占用费。   关于第一个争议焦点。首先，虽然租赁合同中约定李逊香逾期拖付、拒付缴纳租金、经营管理费、物业管理费、水电费、履约保证金、押金等合同约定费用超出三天，租赁合同自动解除，但是从案涉商铺的租金、物业费等费用的缴纳情况来看，均存在长期拖欠租金、物业费并予以补缴的情形，说明佳邦公司在李逊香拖欠相关费用超过三天时，并未行使解除权，李逊香亦对继续履行租赁合同并未提出异议，并以补缴租金等费用的形式达成继续履行合同的意思表示。其次，李逊香一审时抗辩租赁合同于2018年9月6日后自动解除，而二审上诉又以其因资金困难的原因，自2017年7月5日起未向佳邦公司支付商铺租金，租赁合同应当自2017年7月5日自动解除，李逊香的上述陈述违反了禁止反言原则，本院不予支持。最后，李逊香在佳邦公司租赁有多间商铺，均有未缴纳相关费用超出三天自动解除合同的约定，李逊香在解除合同编号为129、130号租赁合同时，均有未结清的租金及物业费，按照双方的惯例解除合同时签订退租清算表。综上，李逊香以其未缴纳租金超过三天为由，主张租赁合同自动解除，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李逊香已于2020年7月30日收到佳邦公司邮寄的《解除合同告知函》并且未提出异议，一审法院认定双方租赁合同于2020年7月30日解除并无不当，本院予以维持。   关于第二个争议焦点。佳邦公司已向李逊香送达《租金及物业费催缴函》，告知李逊香共拖欠租金、经营管理费、物业费共149860元，并在收到此函5日内进行结算，办理撤场手续。李逊香作出承租人未按合同约定向佳邦公司支付租金、经营管理费、物业费，应属违约，现佳邦公司请求李逊香支付租金、经营管理费、物业费共149860元，于法有据，应予支持。李逊香与佳邦公司签订的租赁合同已于2020年7月30日解除，应当在5日内搬离，李逊香未在期限内搬离，应当自2020年8月4日起计算场地占用费。李逊香主张案涉商铺由陈才英和王嘉明经营，应由其承担相关费用。本院认为，陈英才二审出庭时已否认其系案涉商铺的经营人，王嘉明也并非案涉租赁合同的相对人，李逊香亦未能提交证据证明王嘉明与佳邦公司之间成立租赁关系。根据合同相对性原则，李逊香为案涉商铺的承租人。李逊香的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决李逊香支付租金、物业费等共149860元及利息，以及支付场地占用费正确，本院予以维持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。李逊香的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3297.2元，由李逊香负担。   本判决为终审判决。   审判长 管 娜   审判员 雷琼艳   审判员 王天琳      二〇二一年五月十二日   法官助理 买歌豪   书记员 李季妃   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。