海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼96民终339号 上诉人（原审被告、反诉原告）：海南仙亭实业有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县海南仙亭度假酒店独栋式别墅酒店客房B型5号楼。 法定代表人：张书郡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张兴忠，男，1964年8月12日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：董秀生，北京君众律师事务所律师。 原审被告：刘晓锋，男，1968年9月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 原审被告：公维印，男，1965年10月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 原审被告：赵月芳，女，1971年2月26日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 上诉人海南仙亭实业有限公司（以下简称仙亭实业）因与被上诉人张兴忠、原审被告刘晓锋、公维印、赵月芳土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。 仙亭实业上诉请求：1.对一审判决第三项进行改判，判令被上诉人承担违约责任，向上诉人赔偿逾期付款损失3796019元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为被上诉人没有违约行为，认定事实错误，适用法律不当。2017年3月24日，上诉人与被上诉人签订《合作开发建设协议》，明确约定，被上诉人向上诉人交付项目补偿款995万美金，首笔补偿款100万美金应于2017年6月30日汇入上诉人指定帐户，余款855万美金应于2017年12月30日履行完毕。在实际履行中，被上诉人于2017年7月5日付270万人民币（金芳汇入赵月芳），2017年7月14日付130万人民币（金芳汇入赵月芳），2017年9月18日付300万人民币（金芳汇入赵月芳）。此日后被上诉人未能支付任何款项。以上事实一审判决已查清，被上诉人没有按照合同约定交付款项，未按合同约定履行义务即是违约行为。上诉人因被上诉人违约行使合同解除权，并没有免除被上诉人在履行合同中应承担的违约责任。但一审以上诉人没有主张首笔款的迟延履行为由，认定被上诉人没有违约行为，属于认定事实错误、适用法律不当。二、一审认定“被告没有交付相关资料，原告的开发建设权利无法实现，先履行抗辩权拒绝支付余款”没有事实依据，没有证据加以证明。合同约定内容：上诉人将其开发建设的“七仙清泉”项目中的8#、9#公寓楼北侧地块，交由被上诉人合作开发建设。该地块交由被上诉人组织规划设计和开发建设，总建筑面积不超过2500平方米。项目状况：是整体项目中的部分项目转让，执行规划为整体规划，上诉人已向被上诉人出示了转让项目相关的所有证照、规划设计图，对此被上诉人在庭审中已承认。项目是整体资料，包括上诉人自行开发的大部分和被上诉人负责开发的一小部分，把全部的资料都交给被上诉人，既不现实、也不合理，亦不符合双方实际的交易习惯。事实上，被上诉人已经开展了设计等工作，履行了开发建设的前期工作，充分行使相关权利。上诉人对资料的提供方式，已经能够满足被上诉人开发权利的有效行使。一审时，被上诉人对外签订设计合同的事实已经能够证明。一审判决关于“上诉人没有提交资料”的认定，上诉人不服，上诉人认为双方没有关于“提交资料”约定，亦无被上诉人向上诉人主张过的“提交资料”相关证据，故该认定没有事实依据。双方合作协议虽然已解除，但被上诉人仍应承担在合同履行中（未解除前）逾期付款的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定应按月2分利率向上诉人赔偿损失。故请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 张兴忠辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人仙亭实业称一审法院认定事实有误没有任何依据。本案纠纷发生原因是：上诉人仙亭实业在协议履行期将房地产整体项目卖给第三人，无论是整体项目转让前还是转让后，上诉人仙亭实业都没有将双方合作开发建设所需任何一个证件和资料交付被上诉人。缺乏这些证件和资料，被上诉人张兴忠无法对项目进行规划开工建设。2017年3月24日，被上诉人张兴忠与上诉人仙亭实业签订《合作开发建设协议》，双方就“七仙清泉”项目内8#、9#公寓楼北侧地块的合作开发建设有关事宜进行了约定：“一、甲方（上诉人仙亭实业）将该地块交由乙方（被上诉人张兴忠）组织规划设计和开发建设。三、乙方境外支付甲方项目补偿款玖佰伍拾伍万美金，首笔款项壹佰万美元应于2017年6月30日前汇入甲方指定账户，余款捌佰伍拾伍万美元应于2017年12月30日前汇入甲方指定账户。”根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因为双方所签订《合作开发建设协议》约定上诉人仙亭实业提供地块，收取固定收益玖佰伍拾伍万美金，不共同出资、共享利润、共担风险，因此本案的《合作开发建设协议》实质为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。再根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》，上诉人仙亭实业土地使用权转让需要交付《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证、宗地界址点图、施工规划、施工图纸、投资情况资料等。上诉人仙亭实业上诉状中称“是整体项目中的部分项目转让，把全部资料都交给被上诉人的要求，即不现实，也不合理，亦不符合双方实际的交易习惯。”这种说辞违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定。第二十五条的规定内容为：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。即使双方签订的《合作开发建设协议》是共同投资，共享利润、共担风险的合作开发房地产合同，持有土地使用权一方也需要向资金投入方提供《建筑工程施工许可证》原件、宗地界址点图原件、施工规划原件、施工图纸原件、投资情况资料原件、《建设用地规划许可证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件。二、一审法院适用法律正确，程序合法。本案无论是合作开发房地产合同纠纷，还是土地使用权转让合同，上诉人仙亭实业都应该向被上诉人交付《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证、宗地界址点图、施工规划、施工图纸、投资情况资料等，以符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在上诉人仙亭实业未能交付相关证件和资料的情况下，被上诉人张兴忠有权按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定延迟支付协议约定的第二笔项目补偿款。第六十七条的规定为：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。协议约定2017年6月30日前应支付的第一笔项目补偿款100万美元，由于约定违反《中华人民共和国外汇管理条例》第八条，导致付款延期，该约定上诉人仙亭实业和被上诉人张兴忠均有过错，上诉人仙亭实业无权根据该条款主张自己的损失。并且根据双方于2017年10月21日签订的《洽商备忘录》，上诉人仙亭实业在2018年3月31日单方向被上诉人发出的《关于解除的通知》，均证明第一笔项目补偿款的延期支付并没有造成任何一方的损失。综上所述，被上诉人张兴忠与上诉人仙亭实业签订《合作开发建设协议》中张兴忠两笔款项的延期支付均有相应法律依据，并且均没有给上诉人仙亭实业造成损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定依法作出判决适用法律正确。一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 原审被告刘晓锋、公维印、赵月芳经本院合法传唤未到庭也未提交书面答辩意见。 张兴忠向一审法院起诉请求：1.四被告连带返还700万元并向原告支付700万元的利息642833.33元，暂计算至2019年8月15日（后附利息计算公式），款清息止；2.本案诉讼费用由四被告连带承担。 仙亭实业向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告给付逾期付款的损失3796019元；2.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月24日，原告张兴忠与被告仙亭实业签订《合作开发建设协议》，双方就“七仙清泉”项目内8#、9#公寓楼北侧地块的合同开发建设有关事宜进行了约定：一、本协议生效后，被告仙亭实业将该地块交由原告张兴忠组织规划设计和开发建设……三、张兴忠境外支付仙亭实业项目补偿款955万美元，首笔款项100万美元应于2017年6月30日汇入仙亭实业指定账户，余款855美元应于2017年12月30日前汇入仙亭实业指定账户……七、本协议一式四份，张兴忠与仙亭实业各持两份，经双方代表签字并加盖公司印章后生效。合同签订后，由于境外付款之约定违反国家外汇管制规定，经协商一致后，原告在境内支付首笔款项700万元人民币。原告委派金芳依被告仙亭实业指定，分三次将700万元汇入赵月芳的银行账户：2017年7月5日转账270万元，2017年7月14日转账130万元，2017年9月18日转账300万元。2017年10月21日，仙亭实业原实际控制人公维印与张兴忠签订《洽商备忘录》，载明因前述协议签署后，因政府政策发生重大变化且仙亭实业已将其持有的股权全部转让给吉林省新金都集团有限公司，仙亭实业原实际控制人与张兴忠洽商后一致同意：1.张兴忠同意继续履行原协议；2.张兴忠按原协议约定的时间、数额和方式向仙亭实业原实际控制人刘晓锋直接支付未支付的款项；3.双方原协议约定的其他权利义务由股权转让后的新公司履行。2018年3月31日，仙亭实业向原告发出《关于解除的通知》，称因原告迟延履行合同，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，故通知原告自即日起解除合同。原告张兴忠明确表示收到该通知。另查明，被告仙亭实业未向原告移交关于涉诉项目相关开发资料，原告未能进行开发。再查明，刘晓锋为仙亭实业的股东，赵月芳为仙亭实业的工作人员。 一审法院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：1.本案是否应当中止；2.原告是否违约；3.各方应承担的法律责任。第一，关于本案是否应当中止的问题。本案庭审中，原告张兴忠与被告仙亭实业均认可原告向赵月芳的700万元转款即本案所涉项目的补偿款，且原告不存在重复告诉，故本案不存在法定中止事由，因此无需中止审理。第二，关于原告是否违约的问题。首先，关于首笔款是否违约的问题。原告张兴忠与被告仙亭实业于2017年3月24日签订的《合作开发建设协议》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告委派金芳依被告仙亭实业指定，2017年7月5日向赵月芳的银行账户转账270万元，2017年7月14日，向赵月芳的银行账户转账130万元，2017年9月18日，向赵月芳的银行账户转账300万元。2017年10月21日，基于仙亭实业已将其持有的股权全部转让给吉林省新金都集团有限公司等原因，原告张兴忠与被告仙亭实业签订《洽商备忘录》，双方达成由原告继续履行前述协议的约定。原告完成转款，被告未提出异议，在2018年3月31日被告向原告发出的《关于解除的通知》中，其解除事由亦非首笔款的迟延履行，而是原告未于2017年12月30日向被告全额支付项目补偿款。因此，被告对原告首笔款的支付无异议，即原告对于首笔款的支付不存在违约。其次，关于原告对于余款的支付是否存在违约的问题。本案中，被告仙亭实业辩称，在本协议签字生效后，其已将该项目的规划、设计权利和开发建设权利转交给被答辩人，一切事务均由被答辩人自行履行。一审法院认为，法律权利是指国家通过法律规定，对法律关系主体可以自主决定为或不为某种行为的许可和保障手段，与之相对应的是法律义务。一方面，《合作开发建设协议》约定该协议“双方代表签字并加盖公司印章后生效”，生效后，仙亭实业就应将涉诉地块交由原告张兴忠“组织规划设计和开发建设”。即，合同生效后而非张兴忠全额支付项目补偿款后，仙亭实业才应将涉诉地块交由张兴忠开发。另一方面，仙亭实业主张其让渡给原告张兴忠的是开发建设涉诉地块的权利。既然法律权利是法律关系主体可以为或不为某种行为，则法律权利是一种权能，其必然基于或依附于实有的物而存在。表现在本案中即，若仙亭实业不履行交付张兴忠开发建设权利所依附的土地或土地的相关资料，则该开发权利无从实现。因此，前述开发建设协议虽并未约定被告仙亭实业应何时何地向原告移交哪些相关的涉诉项目资料，但基于被告不交付相关资料，原告的开发建设权利无法实现之事实，原告在交付首笔款后以被告未交付其任何关于涉诉项目的开发资料为由，以先履行抗辩权拒绝支付余款，有事实及法律依据。故，原告张兴忠在余款支付问题方面不存在违约行为。第三，关于各方当事人应承担的法律责任的问题。首先，被告仙亭实业是否应当返还原告张兴忠首笔款700万元及利息642833.33元的问题。本案中，2018年3月31日，被告基于原告未于2017年12月30日前足额支付项目补偿款，致使《合作开发建设协议》目的不能实现为由，通知原告自即日起解除该协议。原告张兴忠收到该解除通知，且未提异议。据此，该协议已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然该协议已解除，则签约双方均有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求返还其已付的首笔款700万，有事实和法律依据，依法予以支持。至于原告诉求的利息，原告未提供证据证明其所受损失。因此，对原告的该诉求不予支持。其次，关于刘晓锋、公维印、赵月芳是否承担法律责任的问题。合同具有相对性，本案所涉《合作开发建设协议》由原告张兴忠与被告仙亭实业所签，依法应由仙亭实业向张兴忠承担责任。原告张兴忠要求刘晓锋、公维印、赵月芳对其就本案仙亭实业所担责任承担连带责任，无事实及法律依据，依法不予支持。最后，关于反诉被告张兴忠是否应当偿付反诉原告其逾期付款之损失3796019元的问题。本案中，反诉被告张兴忠不存在违约行为。因此，反诉原告的该诉求无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）海南仙亭实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）返还“七仙清泉”项目内8#、9#公寓楼北侧地块项目补偿款700万元；二、驳回原告（反诉被告）张兴忠的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）海南仙亭实业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费65299.84元，由原告（反诉被告）张兴忠负担4499.84元，被告（反诉原告）海南仙亭实业有限公司负担60800元。反诉案件受理费18584.08元，由被告（反诉原告）海南仙亭实业有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。 本院对一审查明的相关事实予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人应否向上诉人支付逾期付款给上诉人造成的损失。上诉人与被上诉人签订的《合作开发建设协议》约定由被上诉人负责海南省保亭县七仙岭温泉旅游度假区“七仙清泉”项目8#、9#公寓楼北侧地块的规划设计、开发建设，并承担报批和开发建设的成本、费用（除土地出让金）；并约定被上诉人在指定的期限内向上诉人支付955万美元，但未约定合作项目的风险应如何负担。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，案涉合同名为“合作开发”，实为“土地使用权转让”。本案案由应定为土地使用权转让合同纠纷。因涉案地块（8#、9#公寓楼北侧地块）仅为“七仙清泉”项目地块的一部分，上诉人未将该地块分割出来单独办理土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，因上诉人未取得案涉地块的土地使用权证书，故案涉合同的履行条件尚不具备。上诉人在其提供的土地使用权尚不具备转让的条件下，要求被上诉人依合同约定支付“项目补偿款”，没有法律依据，本院不予支持。一审判令上诉人返还被上诉人已经支付的款项有事实根据和法律依据，本院予以维持。一审未对涉案合同的性质作出认定、未根据合同性质对双方的权利义务予以评定不当，本院予以纠正。 综上所述，海南仙亭实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实基本正确，虽适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币37168.16元，由上诉人海南仙亭实业有限公司负担。 本判决为终审判决。     审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二一年五月十二日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。