山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁01民终4892号 上诉人（原审被告）：郭现兰，女，1958年2月15日出生，汉族，住济南市。 上诉人（原审被告）：肖延平，男，1959年4月7日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告）：夏广崝，男，1978年12月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吕岩（系之夏广崝妻），女，1978年12月22日出生，汉族，住济南市。 上诉人郭现兰、肖延平因与被上诉人夏广崝房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2021)鲁0105民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。 郭现兰、肖延平上诉请求：一、依法撤销济南市天桥区人民法院(2021)鲁0105民初1001号民事判决，并依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人不存在违约行为，并判决上诉人返还其定金系认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定事实不清，本案发生过程如下：上诉人在2019年12月份看好了一套房子，于是就想卖掉涉案房产，因为房价在合理的范围内，当时看房子的人很多，被上诉人与上诉人住在同一小区，被上诉人亲自找上门要买上诉人的房子，说全款贷款都行，让上诉人不要再把房子卖给别人了，上诉人因希望全款卖掉房子所以把其他想买房子的人都推了。上诉人当时想找个中介办理卖房事宜，但被上诉人说就是拿钱办过户的事用不着。在2019年12月31日，被上诉人和一个朋友带着制式合同来到上诉人家中签，并且说能撬动银行资金的唯独是房产，被上诉人还是决定用银行贷款来买涉案房产，为了尽快把房子卖掉上诉人也就同意了。合同上空白地方都是被上诉人一方填写的，上诉人只是在上面签了名字。当时约定，上诉人先去房管部门测绘，随后被上诉人交53万元的首付款及办理网签手续。在2020年1月7日测绘报告出来后，上诉人给被上诉人打电话，被上诉人说他在外地等回来后再说，一直拖到春节也没过来，春节过后又碰到了新冠疫情，到处都停止办公。到了2020年3、4月份疫情过后，上诉人与被上诉人见面，被上诉人表示过，如果贷款贷不下来就毁约支付违约金，当时，上诉人听了被上诉人的话后很担心，怕被上诉人会以银行贷款不好贷为理由不买房子了。为了尽快促成合同履行，上诉人便跟被上诉人说，能贷下款来咱们都高兴就顺利进行，如果贷款贷不下来，就想办法借钱给被上诉人，补上53万之外的房款，让被上诉人拿利息，可以比商业贷款的利息低一些，也可以分批还款，等钱凑齐了再过户。只要被上诉人同意这事就成了，被上诉人说不用麻烦了。上诉人花了很长时间看好的一套房子，已经给卖方交了定金和大部分首付款，因为被上诉人的原因没有买成，浪费了上诉人大量的精力和财力，给上诉人造成了非常大的损失。自始至终上诉人没有说不卖给被上诉人房子，是被上诉人说不买了，上诉人才同意解除合同，而且解除合同的前提是不返还定金。上诉人现在都60多岁了，却被被上诉人告上了法庭要求与解除合同返还定金等。上诉人在庭审中说：“先问一问夏广崝还买我们的房子吗?他要买我们还卖给他。”自始至终上诉人都没有说过不卖给被上诉人房子，因为合同一天不解除，被上诉人就有履行合同的责任。其实问题很简单，只要被上诉人不买，就是证明其违约的一个有效的证据。一审法院竟然还支持了被上诉人要求返还3万元定金的请求，显然是不公平的。现在来看，如果当时找一个房产中介签订合同就不会有这么多的麻烦，被上诉人不让上诉人找中介，签订的合同中显示有第三方实际却没有第三方的参与，之后又不履行合同，还把上诉人起诉到了法院，上诉人作为60多岁的老年人还要到法院应诉处理这些问题，可见被上诉人动机不纯。二、被上诉人在本案中存在的明显的违约行为，一审法院认定上诉人提交的谈话录音只是双方就银行贷款等合同履行事宜进行协商的过程，不能证明被上诉人违约是错误的。上诉人提交的书面录音材料第1页写明“夏：……咱都不用承担风险，您那边尽量走您那边手续，能把它退了就退了，我这边咱就把合同终止了就散伙了……”书面录音材料的第3页写明“夏：…这个东西咱也别承担那个风险就完了，你要是等着贷款，时间长了你那边不好交代，我这边不大好意思里”“夏：我可以定金3万不要了，你那边50多万给我费劲了”等等。从上诉人和被上诉人的谈话中，可以看出被上诉人找上诉人的目的就是要提前终止合同，但上诉人为促成合同的履行，提出了如果银行无法贷款，自己想办法借钱给被上诉人的方案，被上诉人听了这个方案后没打招呼直接从上诉人家中走了，被上诉人用自己的行为再一次明确表示了要终止合同的意思。因此，该谈话录音并不是双方就银行贷款等合同履行事宜进行协商的过程，而是完全可以证明被上诉人向上诉人表示了解除合同的意思，其存在明显过错，构成恶意违约。按照双方签订的《房屋买卖合同》第四条第(二)项的约定“如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足”。也就是说，被上诉人如果不能贷款应当一次性补足所有款项，不能因为担心无法贷款而提出终止合同，被上诉人提出终止合同的行为造成了合同无法继续履行，合同目的无法实现，属恶意违约。被上诉人在不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条和五百六十三条规定的合同约定解除和法定解除的情况下，在法院提起诉讼要求解除合同的行为也构成了单方违约，一审法院认定被上诉人不存在违约行为是错误的。三、被上诉人因个人原因提出解除合同，致使合同目的不能实现，被上诉人存在过错，是恶意违约。双方签订的合同属被上诉人一方提供的制式合同，上诉人一方作为老年人也看不懂，如果合同能顺利履行没有问题，但是合同如果在履行中遇到问题，则双方应基于诚实信用、公平合理的原则予以处理。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”房屋买卖合同签订后，买卖双方应当按照合同约定履行自己的义务，同时也应当积极配合合同相对方，更好地促使对方权利的实现。虽然双方签订的合同中对交付首付款和网签的时间未明确约定，但被上诉人不能无限期地进行拖延支付首付款和网签的时间，被上诉人不仅不交纳首付款反而到法院起诉解除合同要求上诉人返还定金支付违约金等。双方在签订合同后，按合同约定到相关部门办理了房屋测绘，2020年1月7日测绘完之后，上诉人通知被上诉人交付首付款和办理网签，但被上诉人一直拖延到了2020年4月都未支付首付款。不仅如此，作为买房人应当在网签之前先办理购房资格审核，而被上诉人在一审中，始终没有提交其具备购房资格的证明及其准备齐全首付款项和准备网签的证据，在上诉人多次要求被上诉人提交的情况下，一审法院均视而不见。众所周知，济南市二手房市场价格在2019年底至2020年上半年期间持续下降。被上诉人推诿拖延不积极履行合同，不审核购房资格，不交首付款，其种种行为表明根本没有履行合同的意愿，是恶意违约。四、一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，判决解除双方签订的房屋买卖合同、上诉人返还被上诉人定金系适用法律错误。本案中，被上诉人在签订房屋买卖合同交纳定金后，未再履行任何合同义务，一直在推诿拖延，其在2020年4月提出无法办理贷款要终止合同上诉人不同意，之后其又到法院起诉要求解除合同，可以看出是因为被上诉人个人原因致使合同无法履行，合同目的无法实现，因此，应认定为被上诉人单方违约。上诉人一直在积极促进合同的履行，多次表示要把房子卖给被上诉人，但是被上诉人在庭审时表示不想买了，上诉人是在这种情况下才同意解除合同，而且解除合同的前提是不返还定金。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“双方协商一致，可以解除合同”的法律规定是错误的。在被上诉人存在单方违约的情况下，一审法院引用《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，判决上诉人返还被上诉人定金系适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条关于定金罚则的规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金……”，被上诉人作为给付定金的一方，其不履行债务致使合同目的无法实现，无权要求返还定金，因此，一审法院判决上诉人返还被上诉人定金系适用法律错误。同时，在被上诉人不履行合同义务、向法院起诉要求解除合同，致使合同目的无法实现，存在明显过错的情况下，一审法院判决上诉人承担案件受理费明显不公平，是错误的。综上所述，一审法院判决上诉人返还被上诉人定金系事实不清，证据不足，适用法律错误，请依法改判，以维护法律的公平和正义。 夏广崝辩称，请求维持一审判决。 夏广崝向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告鉴订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金6万元；3.判令被告根据《房屋买卖合同》第十条第二款承担违约责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年12月31日郭现兰作为甲方，肖延平作为甲方共有人，夏广崝作为乙方，双方签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿出售位于济南市天桥区荷香村25号楼1-102的房产给乙方，房屋所有权证号为济房权证天字第187619号，产别共同共有；成交价格，甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为93万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元；甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；付款方式，按揭贷款：乙方于网签当日将首付房款53万元经甲乙双方协商，存入甲方指定账户，剩余房款37万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；甲、乙双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助诺达不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲、乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；违约责任，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；其他约定事项，经甲乙双方协商，签订此合同后，甲方七日内去房管大厅报测绘。以上合同签订当日，夏广崝向郭现兰、肖延平支付了定金3万元，郭现兰向夏广崝出具了定金收条一份。 对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：夏广崝认为在其与郭现兰、肖延平签订房屋买卖合同后，郭现兰、肖延平没有履行第三条义务，没有将房屋所有权证交给丙方济南诺达房地产有限公司，导致其无法办理房屋过户手续，所以郭现兰、肖延平构成违约。郭现兰、肖延平对此提出异议，认为房屋买卖合同中只有其两人与夏广崝的签字，没有第三方签字或盖章，该合同中写的丙方济南诺达房地产有限公司并不存在，其查到的济南诺达房地产经纪有限公司也早已注销，就是说合同中写的所谓的丙方是不存在的，双方的房屋买卖没有房屋中介即所谓的丙方，所以合同第二条写的甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续是无效的条款，没有约束力，夏广崝所说的其拒不提供相关房屋手续导致房产中介无法给夏广崝办理房产交易后续事宜，没有事实和法律依据，其按约定履行了自己的义务，不存在违约行为。 郭现兰针对其抗辩主张提交以下证据：证据1、涉案房屋的房产分户平面图一份(该平面图右下方加盖济南市房产测绘研究院二手房房产测量专用章)，证明其双方签订合同后，根据合同第十一条约定，其与肖延平到房管部门办理了涉案房屋的二手房面积的测量手续，2020年1月7日济南市房产测绘研究院出具了测量的房产分户平面图并加盖公章，该平面图载明了测量的房屋相关面积；证据2、录音光盘1张及文字整理材料一份，证明在录音中其一方多次强调自己不想毁约想把房子卖给夏广崝，其没有违约的意思和行为，从录音中可以听出，因为夏广崝自己表示担心无法办理贷款曾提出不再履行合同，而其一方为了促成合同的履行，提出了如果银行无法贷款，自己想办法借钱给夏广崝的方案，该录音可以证明在合同履行过程中，其不存在违约的行为，而是因为夏广崝不按合同约定履行自己的义务，构成了恶意违约，存在过错，因此，夏广崝无合同解除权，更无权要求其返还定金及承担违约责任。夏广崝对郭现兰以上证据1的真实性及证明目的均没有异议，但认为其没有违约；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为其没有违约，在录音中其只是告诉郭现兰、肖延平房屋贷款中的不确定因素，就是其不一定百分之百将贷款办理下来，这只是告知两人风险，录音中双方只是进行房屋买卖协商沟通，并不能确定其明确的告知其不买涉案房产了，在录音中郭现兰、肖延平也多次表明了如果办不了贷款可以借他们的钱，其本人说这是后话了，所以该录音不能证明其违约。肖延平对郭现兰以上证据1、2的真实性及证明目的均没有异议。 对郭现兰以上证据1、2的真实性，一审法院予以认定。 夏广崝要求解除其与郭现兰、肖延平签订的房屋买卖合同，认为自2019年12月31日双方签订房屋买卖合同后，郭现兰、肖延平均未提供任何与房屋买卖有关的手续(包括房屋测绘材料、房产证)，两人在签订合同后一直要求其再签订房屋买卖附加条件条款(如其办理不了房屋贷款，也要其一次性交与两人房屋的所有款项)，因此房屋买卖合同无法继续履行，其要求解除房屋买卖合同，且郭现兰也曾经口头告知其本人他们不想将该房屋出卖给其本人了。郭现兰同意解除与夏广崝签订的房屋买卖合同，但对以上夏广崝陈述的理由不予认可，其与肖延平多次强调不想毁约，想把房子卖给夏广崝，不存在违约的行为和意思，而且其当时卖掉房产是为了在其他地方买房，已经花了很多时间看了新房子，其一心想积极促成合同履行，而夏广崝并没有履行合同的义务，而且按照二手房的交易习惯，在网签之前，夏广崝应当办理购房资格审核手续，夏广崝是因为担心无法贷款而不想履行合同，是夏广崝自身存在违约的行为，无权要求解除合同，但基于现在的状况其同意解除合同。肖延平同意以上郭现兰的意见。? 夏广崝明确表示将其第二诉讼请求要求双倍返还定金6万元变更为要求郭现兰、肖延平返还定金3万元，并要求两人支付违约金3万元，其认为根据合同第十条第二款的约定郭现兰、肖延平每日应支付房屋总价款的千分之三违约金，每天为2790元，因为两人从2020年6月份违约至今的违约金已远超过3万元，其现在酌情主张违约金3万元，理由同以上解除合同的违约理由。郭现兰对此提出异议，其不同意返还定金3万元，因为夏广崝构成违约，从其提供的录音中可以看出夏广崝的意思就是自己无法办理贷款要终止合同，在其提出如果银行无法贷款自己借钱给夏广崝继续履行，但是夏广崝对该方案是否同意没有进行回复，而且夏广崝也没有任何积极履行合同义务的行为，所以夏广崝构成违约，3万元定金不应该返还，其与肖延平也不应该承担违约责任支付违约金。肖延平同意以上郭现兰的意见。 一审法院认为，本案中，夏广崝与郭现兰、肖延平之间属于房屋买卖合同纠纷。对于夏广崝要求解除其与郭现兰、肖延平签订的房屋买卖合同的主张，现郭现兰、肖延平也均同意解除双方签订的房屋买卖合同，因此，对夏广崝的该主张，予以支持。对于夏广崝要求返还定金3万元及支付违约金3万元的主张，夏广崝认为郭现兰、肖延平没有履行合同第三条义务，没有将房屋所有权证交给丙方济南诺达房地产有限公司，导致其无法办理房屋过户手续，所以郭现兰、肖延平构成违约。首先，在双方签订的房屋买卖合同中并没有丙方（居间方）的签字或盖章，且双方也没有与丙方另外签订合同，所以丙方并不存在，合同第三条约定的“甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续”在合同的丙方不存在的情况下，该约定无效，对当事人没有约束力。夏广崝依据该条的约定主张郭现兰、肖延平构成违约，没有法律依据，一审法院不予采信。其次，根据郭现兰提交的证据1、涉案房屋的房产分户平面图一份，能够证明其与肖延平按约定时间于2020年1月7日到房管部门办理了涉案房屋的二手房面积的测量。所以，夏广崝不能证明郭现兰、肖延平构成违约。综上，郭现兰、肖延平不构成违约，夏广崝要求两人支付违约金3万元的主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。 对于夏广崝要求郭现兰、肖延平返还定金3万元的主张，郭现兰、肖延平主张夏广崝在其催促下一直未到房管部门办理购房资格审核、网签手续及交纳首付款，没有任何积极履行合同义务的行为，所以夏广崝构成违约。夏广崝与郭现兰、肖延平在合同中对首付款、办理贷款、办理网签、过户均未约定各自履行的具体时间，郭现兰提交的证据2、录音光盘1张及文字整理材料一份的内容是双方就银行贷款等合同履行事宜进行协商的过程，郭现兰的该证据不能证明夏广崝构成违约。所以，郭现兰提交的证据不能证明夏广崝构成违约，对郭现兰、肖延平关于夏广崝构成违约的主张，一审法院不予支持。在双方的房屋买卖合同解除的情况下，郭现兰、肖延平应将定金3万元返还给夏广崝。对夏广崝要求郭现兰、肖延平返还定金3万元的主张，一审法院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六第一款、第五百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除2019年12月31日原告夏广崝与被告郭现兰、被告肖延平签订的房屋买卖合同；二、被告郭现兰、被告肖延平共同返还原告夏广崝定金3万元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告夏广崝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由夏广崝负担325元，郭现兰、肖延平共同负担325元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 郭现兰、肖延平提交证明一份及发票四张复印件，以证明因为夏广崝不要房子，给郭现兰、肖延平造成了很大的经济损失。夏广崝质证认为该证据与其没有什么关系，不发表意见。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：夏广崝是否违约，郭现兰、肖延平应否退还案涉购房定金3万元。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，夏广崝要求解除案涉房屋买卖合同，郭现兰、肖延平在一审中均同意解除双方签订的房屋买卖合同，因此，一审判决解除2019年12月31日夏广崝与郭现兰、被告肖延平签订的房屋买卖合同，并无不当。夏广崝与郭现兰、肖延平在案涉合同中未约定首付款、办理贷款、办理网签、过户的具体时间，郭现兰一审提交的录音中也能体现双方就银行贷款等合同履行事宜进行协商，因此依现有证据不能证明夏广崝构成违约。在案涉房屋买卖合同解除的情况下，一审法院判决郭现兰、肖延平将定金3万元返还给夏广崝，符合上述法律规定。郭现兰、肖延平在一审中并未就其损失主张权利，因此本院对其二审提交的证据不做认定。 综上所述，郭现兰、肖延平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由郭现兰、肖延平负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 亓雪飞 二〇二一年五月二十八日 法官助理 李敬星 书 记 员 赵冬梅