上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初924号原告徐桂芳，女，1958年10月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告李佳仪，女，1988年11月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。两原告共同委托代理人江睿莹，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告黄健栋，男，1981年7月28日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人李权宏，北京安理(上海)律师事务所律师。原告徐桂芳、李佳仪与被告黄健栋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐桂芳及两原告的共同委托代理人江睿莹，被告黄健栋及其委托代理人李权宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂芳、李佳仪诉称，被告于2020年6月24日在案外人上海菁英房地产经纪有限公司居间下就系争房屋与原告签订了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖(含居间)合同》、补充协议等，约定被告向原告购买原告位于上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，被告向原告支付了定金人民币30万元(以下币种均为人民币)、首付款59万元，双方办理了网签备案。另根据约定，被告以贷款形式向原告支付264万元；在2020年10月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若双方至房地产交易中心办理过户手续前，被告的购房贷款仍不足合同约定的额度，则被告应于双方至房地产交易中心办理过户手续之前现金补足不足部分。故根据上述条款，在2020年10月20日前，被告需完成贷款审批通过手续，确保原告可获得相应购房款，若因未审批通过导致银行无法向原告支付购房款，被告应以现金形式在办理过户手续前支付该笔款项。然而，截至原告起诉之日，被告因自身原因仍未办理通过贷款审批手续，导致被告根本无法按照合同约定向原告全面履行付款义务。原告多次采取电话、短信、当面催促等形式催促被告尽快履行合同义务，但被告一直不予回应，亦未采取任何实质履约行为。因被告逾期履行付款义务的时间早已超过15日，原告已于2020年11月20日向被告发出书面解除通知并要求被告承担相关责任。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2020年6月24日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年11月20日解除；2、被告支付解除合同违约金71万元(按照总房价355万元的20%计算)；3、本案诉讼费由被告承担。被告黄健栋辩称，第一，本次交易履行的节点应以合同补充条款及《补充协议》为准。补充条款及《补充协议》变更了主合同关于最晚在2020年10月20日前过户的约定为原告应于2020年12月30日前向被告交付系争房屋，对办妥贷款审批手续并未约定固定期限，双方应当相互配合在2020年12月30日前完成贷款审批手续、房地产过户手续、交付，故原告主张过户手续应在2020年10月20日前办理完毕无事实根据。第二，被告恪守约定、积极履行，不存在任何违约责任，贷款未能足额获批并非被告的征信有问题，而是银行规定贷款之前必须将贷款人在所有银行的消费贷结清。2020年9月17日支付首付款当日，被告便向建设银行咨询了贷款事宜，并递交了贷款申请材料。由于建设银行贷款手续较为复杂，审批速度较慢，被告放弃了建设银行的贷款申请，并于2020年9月23日向华夏银行递交了贷款申请。又因期间有国庆长假，华夏银行在10月中旬才给出审批结果，贷款金额按照总价330万元的65%即214.5万元，差额需要现金支付给原告。考虑到华夏银行审批的贷款额度太低，被告又于2020年10月中旬向南京银行申请贷款，且在11月4日前结清了所有的消费贷。2020年11月2日南京银行告知贷款审批结果，贷款金额按照总价360万元的65%即234万元，被告只需要补足30万给原告，并由原告出具30万元的收据给银行以证明被告已足额支付了首付款，银行才能批准上述贷款额度。被告于2020年11月2日当日告知原告，希望给其直接转账30万元，并让中介打印好空白收据供其填写，但原告拒绝接受30万元及出具收据，认为被告的贷款手续已经超过最晚的过户日期。由于原告的不配合，原本可以顺利办妥的贷款审批手续处于停滞状态，导致本次交易无法在2020年12月30日前完成。第三，原告多次拒绝配合办理相关手续，已构成严重违约。被告于2020年10月29日向南京银行递交贷款所需材料并要求原告前往银行协助签订贷款合同，原告未前往。2020年11月2日得知南京银行贷款审批结果当日，被告希望给原告直接转账30万元贷款差额，被原告拒绝。2020年11月4日，中介在被告的要求下给原告提供两个解决方案：一是原告配合收下30万元贷款差额并开具收据，便可继续南京银行的贷款流程，二是重新进行合同网签，将合同价格更改为360万元，并变更过户时间，这样被告也不需补贷款差额。但两个方案均被原告拒绝。无奈之下，2020年11月6日至17日，被告五次短信通知原告，并请中介在其门前放了字条，请原告在预约时间前往中介门店配合南京银行贷款审批，但原告都没有出现。根据约定，原告有配合贷款银行要求签订相关文件并提供相关材料的义务，以及在被告贷款金额少于约定金额时接受被告支付差额的义务，原告的行为违背合同，给被告造成巨大损失。综上，不同意原告的诉讼请求，如果法院认定被告违约，那么违约金约定过高，请求法院予以调整。经审理查明，2020年6月24日，两原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为410万元；双方确认在2020年10月20日之前共同向房地产交易中心申请转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；补充条款(一)约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后10个工作日内至房地产交易中心申请办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续；甲方于2020年12月30日之前将系争房屋交付乙方；有关乙方贷款的特别约定：乙方于付清贷款银行所需首付款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；附件三付款协议约定，乙方于签约当日支付甲方定金30万元，于2020年9月20日之前支付甲方房款114万元，乙方以购房贷款形式向甲方支付房款264万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于双方办妥交接手续当日直接支付甲方房款2万元。同日，双方签订《补充协议》，约定买卖合同约定的成交价为410万元，仅为配合乙方贷款，乙方购买系争房屋的实际总价为355万元，甲方应配合乙方开具符合乙方银行贷款要求的首付款收据；乙方向甲方实际支付款项的具体时间方式为乙方于签约当日支付甲方定金30万元，于2020年9月20日之前支付甲方房款114万元，实则支付首付款金额为59万元，剩余首付款55万元甲方以装修补偿款形式支付给乙方，乙方以购房贷款的形式支付甲方房款264万元，该笔款项由乙方贷款银行直接转入甲方账户，如银行对乙方的付款方式有特殊要求，甲乙双方同意按银行的要求办理，乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日支付甲方房款2万元；本协议与双方签订的《上海市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议约定为准。同日，原、被告还分别签署了中介公司的《告知书》，内容是：关于本次交易，有可能存在以下风险，我公司如实告知甲乙双方，买卖合同约定的成交价为410万元，乙方的贷款金额为264万元，贷款银行是以银行评估的房价来确定乙方的贷款成数及金额，若银行评估的房价低于410万元，则乙方的贷款金额会少于264万元，贷款不足部分乙方将以现金方式在过户前支付给甲方。若因上述问题导致乙方的贷款及购房权益无法得到保障，可能会导致交易无法继续进行。现我公司已完全履行风险告知义务。2020年6月24日，被告向原告支付定金30万元。2020年9月17日支付114万元，原告于当日退还被告55万元。以上构成被告向原告支付的房款共计89万元。2020年9月中下旬，被告向建设银行申请贷款，期间原告提供资料予以了配合，但最终未获批。2020年10月中旬，被告在向华夏银行申请贷款及审批过程中，原告也予以了配合，但华夏银行认为被告近期发生的贷款较多，消费贷尚未还清，需要被告将其公司和个人的资金流水递交给银行以供审批。截止2020年11月2日，被告在华夏银行的贷款申请仍未审批通过。2020年10月下旬，被告又向南京银行申请贷款。11月2日，中介工作人员发短信给原告，表示被告愿意将贷款差额30万以现金形式支付，要求原告出具收据。原告没有明确表态。2020年11月4日，原、被告以及中介公司三方共同前往中介门店商谈，双方就被告提出的要求原告接受30万元房款、出具30万元房款收据、重新网签买卖合同(将合同总价改为360万以及变更过户日期)进行协商，最终双方未能达成一致意见。2020年11月5日，被告向南京银行工作人员询问：是否必须让房东配合重新网签将合同变更为合同价360万，贷款才能获批，南京银行工作人员明确回复：是的，否则批不了。2020年11月6日起，被告多次通过中介工作人员通知原告重新网签合同，原告表示不同意更改交易时间，并表示贷款没有获批，应当补足余款，而按照合同约定的交易日被告已经逾期。2020年11月20日，原告向被告发函，指出被告未能在2020年10月20日前办妥贷款手续，也未能以现金形式支付，被告拖欠支付房款的行为给原告造成重大损失，已构成根本违约，故要求与被告解除合同并要求被告承担违约责任。被告当日收到后未回复。现原告诉至本院，请求判如诉请。庭审中，原告补充意见如下：2020年11月4日，被告向原告表示贷款批下来的前提是要求原告补收30万元并出具收据以及要求原告配合重新网签，两者缺一不可，而非被告所称二选一。原告考虑到已经超过最晚过户期限以及重新网签是对合同内容的重大变更，将交易的时间节点后移了，且原告并未接到任何正式的贷款审批结果通知，对于被告的要求原告没有同意。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均因恪守履行。根据约定，双方应于2020年10月20日之前办理房屋交易过户手续，结合本次交易被告有部分房款需要以银行贷款的形式支付原告，故被告应于2020年10月20日之前办妥贷款手续。本院认为，合同主文、补充条款以及《补充协议》对交易过户时间的约定是明确的，且不冲突。后者是对贷款手续、过户手续程序及时间节点上的细化约定，但至迟不能晚于合同主文约定的2020年10月20日。被告辩称补充条款及《补充协议》对办理交易过户时间进行了变更，且应当以补充条款及《补充协议》约定的2020年12月30日为交易过户截止时间的意见，本院难以认同。根据查明的事实，被告未能在2020年10月20日前办妥贷款，亦未能现金补足。分析原因如下：第一，庭审中双方对于在原告予以宽限的15天内(即2020年11月4日前)，被告提出要求原告补收30万元并出具收据、重新网签合同，是同时需要原告配合还是选其一配合有争议。本院认为，首先被告未提供证据证明在其2020年11月2日仅向原告提出补收30万元并出具收据这唯一一个条件时原告予以拒绝，而在此情形下被告亦未主动向原告实际支付30万元。其次根据被告提供的中介人员和原告以及被告与南京银行工作人员的聊天记录均显示，贷款获批的前提是重新签订网签合同变更成交价和过户时间，而原告无论在2020年11月4日前还是此后均无配合的合同义务。再次即便2020年11月2日原告同意补收了30万元并向银行出具了收条，在两天之内即2020年11月4日前办妥贷款及房屋过户手续的可能性也是微乎其微的。第二，根据被告陈述，贷款获批还有一个条件是其自身的消费贷结清，而其自认直至2020年11月4日之前才全部结清，客观上也对贷款审批造成了障碍。且根据《补充协议》约定，做高房价系为了配合被告贷款，而南京银行最终评估房屋价格与合同价存在较大差距。上述两个因素对于贷款审批流程以及结果亦造成了一定程度的影响。综上，本院认为系争房屋本次交易未成的责任在于被告，原告根据合同约定主张解除合同、补充协议并要求被告承担违约责任，具有事实与法律依据，本院予以支持。解除合同日期以被告收到解除函的日期即2020年11月20日为准。合同解除后，原告应将已收房款89万元返还被告，为避免讼累，本院一并予以判明。关于违约金金额，鉴于被告提出过高、请求法院调整，本院根据本案实际情况，结合被告的违约情节、原告的实际损失等因素进行酌定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告徐桂芳、李佳仪与被告黄健栋就上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年11月20日解除；二、被告黄健栋应于本判决生效之日起十日内支付原告徐桂芳、李佳仪违约金人民币100000元；三、原告徐桂芳、李佳仪应于本判决生效之日起十日内返还被告黄健栋房款人民币890000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费人民币10900元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇二一年五月三十一日书记员  丁超逸附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。