广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初1310号 原告：马文剑，男，1984年8月21日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：赖娟，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西容县家圆置业投资有限公司，住所地：广西容县容州镇城西大道三宝厂路口（富康豪庭111号铺），统一社会信用代码：91450921MA5KAW8H6B。 法定代表人：梁世武，执行董事。 委托诉讼代理人：李冰，广西五行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉堂，广西五行律师事务所律师。 原告马文剑与被告广西容县家圆置业投资有限公司（以下简称家圆投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马文剑的委托诉讼代理人赖娟和被告家圆投资公司的委托诉讼代理人李冰、谢玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马文剑向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2017年9月1日至2021年5月20日期间交房不符合约定交付条件的违约金50160.01元（天数1357天）、2021年5月21日至容县三宝幸福里家园6幢取得建筑工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，以购房款369639元为基数，按日万分之一计算。 事实与理由：2016年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，由原告向被告购买被告开发的位于容县。根据合同的约定，房屋销售价格为369639元，被告应于2017年8月31日前，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告依约付清全部购房款。但合同约定的交房期限届满，被告所建的房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。因此，被告交付给原告的房屋不符合合同第九条约定的交付条件，也不符合法律法规的强制性规定。原告认为，双方在附件十一《补充协议》第二条第1款约定：“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接”的条款属于格式条款，应认定无效：1、该格式条款是被告凭借自己掌握相关法律、专业技术、信息交易知识、从事房地产开发的经验、格式合同的拟定主体等方面的优势，对交房条件、逾期交房的违约责任有预期判断，为免除自身责任、排除原告主要权利而制定的，该条款与《商品房买卖合同》9条、11条相冲突;2、被告作为提供格式条款的一方，在制定该格式条款时，没有与原告协商，签订时也没有采取合理的方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，直接将《补充协议》与《商品房买卖合同》装订在一起，导致原告在不知情的情况下签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。原告为解决被告所交付房屋达不到交房条件和办理不动产权证的问题，多次找被告协商，但被告一直拖延未解决。2019年8月26日，被告通过书面答复，认可原告所购买的房屋，尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件（建筑工程竣工验收备案表）。因此，被告的行为已构成违约，应按照合同第十二条的约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告家圆投资公司辩称，一、本案商品房的实际交房时间为2018年10月1日。交房时是否需要经综合验收或办理竣工备案手续，关键在于当事人对交房条款的协商约定。本案的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国民法典》规定的民事法律行为无效的情形，应认定为合法有效。《补充协议》第二条第2款约定，按照《玉林晚报》公告时间前来接受交房，构成对交房条件的变更，双方均应信守。原告于2018年8月30日至9月30日没有办理房屋交接手续，符合《补充协议》第二条第2款的交房约定，实际交房日期应按2018年10月1日计。原告居住使用本案涉案房屋3年左右，从未提出过房屋存在质量问题，这表明房屋在交付时已符合质量标准，是否取得竣工备案证明并不影响房屋的使用。因此，竣工备案证明不是本案商品房交付的必要条件，且目前没有证据证明因未取得竣工备案证明文件造成了原告的损失。原告愿意在未取得竣工备案证明前接收房屋，是其对自身权利的处分，基于诚信原则，原告不能既已收房又主张逾期交房日计至取得竣工备案证明文件之日的违约金。二、虽然客观存在被告未能按照合同期限交房的事实，但在合同的第十二条约定了“不可抗力”的情形，逾期交房天数应扣减中雨以上天气、停水、停电等天数，本案中，在发生未能预见、不可抗力的情形时，应在逾期天数中扣减中雨以上天气102天、停水9天、停电10天。三、《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约责任按万分之一计算过高，且原告已实际收房入住获得了利益，应予以适当减少。若逾期天数如果计算到取得备案证明文件之日止，只会导致违约金一直计算下去，越来越多，原告一边收房入住房屋取得利益，另一边又主张违约责任，对于被告来说是不公平的。综上所述，原告主张逾期交房日计算至竣工备案之日的违约金缺乏依据，计算违约天数不准确，请求法院驳回超出实际逾期交房天数部分的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：广西容县家圆置业投资有限公司于2016年1月18日经容县工商行政管理局批准成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：对房地产开发、建筑工程、园林绿化工程项目的投资；室内装饰设计服务；建筑材料销售。容县三宝幸福里家园是家圆投资公司开发的住宅小区。2016年11月30日，原告与被告签订合同编号为2016110263号《商品房买卖合同（预售）》及附件。约定由被告向原告预售其开发位于容县，预测房屋建筑面积124.04平方米，房屋总价款369639元。合同第十一条约定，被告应于2017年8月31日前将具备交付条件的商品房交付给原告，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部房屋价款和预付办证税费等费用。2018年7月31日，被告建设的容县三宝幸福里家园6＃楼由设计、勘察、监理、施工及建设等单位进行工程竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。2018年8月19日，被告在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的位于容县城西大道三宝幸福里家园项目1、2、3、4、5、6栋已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件……办理时间：2018年8月30日-2018年9月30日，上午9：00-下午5：30，办理地点：容县三宝幸福里家园物业服务中心（小区内7号楼一楼）。若于上述截止时间未办理收房的，将视同房屋已经交付……”。 另查明，合同附件十一补充协议第二条，原合同正文第十一条交接补充协议：1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接。本项目售楼部设在容县宝路口。2、出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接受房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房。出卖人或物业管理公司按买受人提供的地址、电话无法通知到买受人的，出卖人和物业公司不承担逾期交房责任。截至2021年5月30日，被告尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 根据被告提供的证据，在原告与家圆投资公司签订本案《商品房买卖合同（预售）》之日起至合同约定交房日期之前一日（2016年11月30日至2017年8月30日），容县范围内中雨以上天数48天，城西大道停水3天，停电5天。其中中雨以上与停电重复日期为2017年5月24日、2017年6月13日，中雨以上、停水和停电重复日期为2017年8月23日。扣除重复日期后合计52天。 本院认为，原告马文剑与被告家圆投资公司于2016年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。关于被告逾期交房的违约问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交房条件有2项：第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告。除此以外，还约定了该商品房作为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理、建设等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此对本案而言，所涉商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。附件十一第二条约定的是双方对商品房交接的查验和交接，被告辩称已协议变更了交房条件为在《房屋交接单》上签名或领取房屋钥匙，无法律依据不能成立。涉案商品房至今未取得容县住房和城乡建设局出具竣工验收备案表，原告马文剑主张涉案商品房至今未达到合同约定的交房条件有理，因此被告存在逾期交房的违约行为。另，从《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交付责任可知，虽然双方未有明确出卖人可据实延期的天数，但该条款中约定了“不可抗力”的情形，因此在发生出卖人未能预见、不可抵抗的情形时，无论从合同约定还是公平的角度，应准许扣减在双方签订合同之日起至合同约定交付房屋前一日的期间中雨以上、停水、停电时相应影响施工的天数。本案中，查明的中雨以上、停水、停电天数，重复日期不重叠计算，存在影响施工的实际天数为52天。因此，原告马文剑起诉请求被告家圆投资公司从2017年9月1日至2021年5月20日和从2021年5月21日至涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，因暂无法准确计算本判决作出之日2021年5月31日以后的逾期违约金，本院依法认定违约金计算截止点为2021年5月30日，即支持从2017年9月1日至2021年5月30日（逾期天数1368天）止，因应扣减52天，被告应承担逾期交房违约责任的天数为1316天（1368天－52天）。关于违约金的标准，被告抗辩违约金过高，且原告已经收房获得了使用利益，根据公平原则，本院依法酌情调整按日万分之零点二计算，被告应支付给原告马文剑的违约金为9728.90元（369639元×1316天×0.00002）。由于涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件尚未取得，从公平的角度来说，被告家圆投资公司承担违约责任应有限度，因此2021年5月31日之后的逾期违约金，不宜在本案直接进行裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和《建设工程质量管理条例》第十六条规定，判决如下： 一、被告广西容县家圆置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9728.90元给原告马文剑； 二、驳回原告马文剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费252元(原告已预交），由原告马文剑负担166元，被告广西容县家圆置业投资有限公司负担86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨庆俭 二〇二一年五月三十一日 法官助理 莫水清 书 记 员 禤 嫦