安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0123民初1753号 原告:毛冬琼,女,1979年11月9日出生,汉族,住安徽省肥西县。 被告:安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地：安徽省合肥市肥西县金寨南路1111号，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁,职务：董事长。 委托诉讼代理人：程周明,安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:余瑶。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地：安徽省合肥市肥西县金寨南路1111号，统一社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李海燕，该公司员工。 毛冬琼与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛冬琼、被告慎独公司委托诉讼代理人程周明、余瑶、被告用世公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 毛冬琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一所签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告一支付自2017年8月1日起至2020年10月30日欠付原告租金收益97380元（2020年11月1日以后租金照乙方承诺租金支付至款清之日）;3、判令被告一按合同支付逾期付款违约金21532元（详见清单,2020年11月1日后违约金按合同约定每日万分之三至款清之日）;4、判令被告二用世公司对上述债务承担连带清偿责任;5、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年,原告与被告二签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告二位于合肥市肥西县××路××号××号××号商品房,价款为人民币246614.18元。同时，被告二售楼处工作人员向原告提供了事先由被告一盖好章的《用世生活城委托经营管理合同》，并要求原告签订该份附属合同。该合同规定，原告将购买的上述铺位全权委托给被告一经营管理。但在实际履行的过程中，被告一仅将租金收益支付至2017年7月，其余租金分文未向原告支付。原告多次向被告一索要该时间段的租金，但被告一均不予理睬，其行为已构成严重违约，按照合同约定，被告一依法应当承担违约金。另，被告二针对慎独拖欠租金利益的行为，向原告提供担保。原告与慎独签订的《用世生活城委托经营管理合同》合法有效，被告二提供担保系真实意思表示，符合法律规定。 慎独公司辩称，不同意解除经营管理合同，根据双方合同，案涉房产已经出租给第三方，如果现在解除不利于维护第三方实际承租人的合法利益，而且涉案房屋面积小楼层高，解除合同不利于出租权收益的实现；2、原告诉请中租金收益对2017年9月1日被告慎独公司支付的5817元未计算，且原告计算租金方式有误，被告慎独公司按总房款10.53%付至2020年10月31日，已经支付40963.73元，欠付仅为75386.27元，对2020年11月1日以后的租金，根据双方委托经营管理合同约定，为实际租金收益的90%，支付期限为一个经营年度结束后的3个月内，案涉商铺实际租金单价为每平米每月22.26元，原告实际可用于租赁面积为11.5平方米（专有建筑面积），第一个经营年度可在2021年3月31日前支付，目前尚未到期，慎独公司同意按此标准向原告支付2020年11月、12月两个月的租金收益，即22.26*11.5*2*90%=460.78元；3、因前项违约金计算与事实不符，被告慎独公司计算至2021年2月28日违约金为18163元，而非原告诉请的21532元，被告慎独公司目前拖欠2020年10月31日之前的租金是因为之前的租金标准，每年购房款10.53%，标准严重高于案涉房产可能产生的实际收益，被告慎独公司无力支付而不是无故不支付。 用世公司辩称，原告诉请用世公司对慎独公司拖欠租金及违约金承担连带担保责任没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2011年12月19日，毛冬琼作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定毛冬琼以总价246614.18元购买用世公司开发的位于××路××号××号××层××号商铺，毛冬琼（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世•生活城委托经营管理合同》，毛冬琼接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同约定：“一、标的物：位于安徽省合肥市××路××号的用世生活城内，所购置的房屋为1号馆3层3168号，建筑面积为20.55平方米（最终面积以政府实测为准）。……二、委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。……三、委托经营管理期限：1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。……四、经营收入的支出和分配方式，……2、经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；（2）第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；（3）乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；（4）第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。……七、合同的变更和终止：……2、（6）…乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。……九、违约责任：……3、乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。” 慎独公司分别于2015年11月13日支付11635元、2016年5月30日支付11635元、2016年12月16日支付2327元、2017年1月20日支付9427元、2017年9月1日支付5817元，共计向毛冬琼支付40841元，后续租金慎独公司未再支付。另,毛冬琼所购1号馆3层3168号，产权证登记建筑面积为20.46平方米，慎独公司财务记录租金抵代办证费122.73元。 2018年1月29日，用世公司向用世•生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世•生活城委托经营管理合同》、慎独公司向毛冬琼支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为，毛冬琼与慎独公司所签订的《用世•生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同。关于解除委托经营管理合同，合同约定，慎独公司拖欠租金达两个月以上的，毛冬琼依据合同约定有权解除合同。慎独公司于2021年3月9日签收原告诉讼材料，因此原被告之间的《用世•生活城委托经营管理合同》于2021年3月9日解除。 关于慎独公司拖欠的房租收益，慎独公司既自愿承诺管理经营毛冬琼所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。毛冬琼已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付毛冬琼租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故毛冬琼请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。 根据毛冬琼与慎独公司之间的合同约定，自2015年11月1日起至2020年10月31日，慎独公司应按毛冬琼与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向毛冬琼支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。商铺的实测面积为20.46平方米，即每个支付节点的租金（半年租金）为12927.37元（20.46平方米×12000.69元/平方米×10.53%÷2）。慎独公司与毛冬琼就租金收益结算了21个月，慎独公司拖欠39个月，共计租金84027.91元（12927.37元÷6×39）。2020年11月1日起至合同解除之日的租金收益，商铺实际收益应按商铺的实际出租金额计算，该商铺租赁给王力木门品牌，共租赁153.25平方米，年租金40936元，每月每平方米的租金为22.26元，原告的实测面积为20.46平方米，每月的租金收益标准为409.90元（22.26元/月/平方米×20.46平方米×90%）。2020年11月1日至合同解除之日的租金收益虽未到合同约定的年度收益分配时间，但合同因安徽慎独公司违约造成解除，因此安徽慎独公司应在合同解除时支付毛冬琼商铺实际租金收益的90%，即4个月零9天，即1762.57元（409.9元/月×4月+409.9元/月÷30天×9天），因此安徽慎独公司拖欠毛冬琼的租金收益为85790.48元（84027.91元+1762.57元）。 因慎独公司未按照合同约定及时足额支付毛冬琼租金，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任。现毛冬琼要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，本院予以支持。结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金（详见附1）。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向毛冬琼出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故毛冬琼主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司与原告毛冬琼签订的《用世生活城委托经营管理合同》自2021年3月9日解除； 二、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向毛冬琼给付租金85790.48元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附1）至实际给付之日止； 三、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 四、驳回原告毛冬琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2853元，减半后收取1426.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇二一年五月二十日 书记员  张惠侠 附一、逾期付款违约金计算方法 按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 1、以6463.69元（12927.37元÷2）为基数，从2017年8月1日计至2017年10月31日； 2、以19391.06元（6463.69元+12927.37元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 3、以32318.43元（19391.06元+12927.37元）为基数，从2018年5月1日计至2018年10月31日； 4、以45245.8元（32318.43元+12927.37元）为基数，从2018年11月1日计至2019年4月30日； 5、以58173.17元（45245.8元+12927.37元）为基数，从2019年5月1日至2019年10月31日； 6、以71100.54元（58173.17元+12927.37元）为基数，从2019年11月1日计至2020年4月30日； 7、以84027.91元（71100.54元+12927.37元）为基数，从2020年5月1日计至2020年10月31日； 8、以85790.48元（84027.91元+1762.57元）为基数，从2020年11月1日计至实际给付之日止。 附二、相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。