广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44087号原告：范先云，女，汉族，1971年5月4日出生，身份证住址：湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄济康，广东中矩律师事务所实习律师。被告：深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：9144030034981842X9。法定代表人：刘新华，总经理。委托诉讼代理人：赖旭豪，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市深港工贸进出口公司，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路2078号深港豪苑名商阁21、22楼，统一社会信用代码：914403001921914880。法定代表人：吴荣俊。被告：深圳石化工业集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋4层，注册号：44000000066851。法定代表人：厉怒江。原告范先云与被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司、深圳市深港工贸进出口公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳华委托诉讼代理人徐书青、黄济康、被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司委托诉讼代理人赖旭豪到庭参加诉讼，被告深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司经本院公告传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告范先云向本院提出诉讼请求：1、终止对深圳市罗湖区房产（以下称“涉案房产”）的执行，并解除对该房产的查封；2、确认原告与被告深圳市深港工贸进出口公司之间的房屋买卖合同合法有效，判令被告深圳市深港工贸进出口公司继续为原告办理房屋产权证书；3、被告深圳市深港工贸进出口公司按每月100元每平方的标准向原告支付迟延办证的违约金，从2001年6月2日计算至取得房产证之日止，暂计213279元；4、诉讼费由被告承担。本案相关事实一、2000年6月14日，原告与被告深圳市深港工贸进出口公司（以下称“深港公司”）订立《深圳市房地产买卖合同》，约定以693279元的价格购买涉案房产,自签约日起当日内付全部楼价款的30%，即213279元，被告深港公司须在2000年6月14日将合同规定至验收合格的房产交付给原告使用。该协议落款处又被告深港公司的印章及原告的签名。二、2000年6月7日、14日，被告深港公司出具收款收据两张载明，今收到原告交来购买涉案房产首期款20000元、193279元。2000年11月21日，被告深港公司开具发票，客户名称范先云，项目为涉案房产，金额为213279元。三、2000年6月14日，深圳百特维佳物业管理有限公司出具的《收款收据》载明，XXX，有线电视开户费、煤气开户费、阳台防盗网、信箱制作费、灭火器、防盗窗、防盗门、晾衣架，2000年10月7日出具的《收款收据》载明，水费、电费（入伙-8.31）。原告主张该收款收据是物业公司出具的入伙证明。原告主张后因无法找到被告深港公司，无法办理过户手续。四、2020年8月13日，深圳市不动产登记中心不动产查询（备案）表显示，被执行人深港公司已经办理房地产初始登记，该项目由被告深港公司开发，深港豪苑XXX未办理不动产权证书，上述房产无查封、抵押、预告、异议、地役权及其他限制权利登记。根据本院（2019）粤0303执恢233-238号执行裁定书及协助执行通知书，办理上述房产的预查封，自2019年12月10日至2022年12月9日止。2021年2月25日，深圳市不动产登记中心出具《深圳市不动产登记中心关于深港豪苑XXX号房产相关情况的复函》载明，经查不动产登记系统，深港豪苑位于XXX宗地内，已于2010年4月办理房地产历史遗留问题初始登记，登记权利人为被告深港公司。根据初始登记档案中留存的《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表》记载，深港豪苑XXX号房于2011年6月1日在《深圳商报》予以公告，预售权利人为原告，截至2021年2月23日，涉案房产均未查得分户产权登记记录，均无有效抵押登记及历史抵押登记记录，具有一条有效查封登记记录。五、本院向深圳市供电局调取的涉案房产电费开户及缴纳情况显示，从2009年2月3日至今，涉案房产的用户主体均为原告且为正常缴费状态。2021年5月27日，原告涉案剩余购房款48万元交付至本案执行部门。六、工商登记信息显示，被告深港公司已处于经营异常状态且被列入严重违法失信名单。原告主张涉案房产之所以未过户系因为被告深港公司人去楼空，且业主已多次信访反映情况。七、因（2020）粤0303执恢113号案件查封了涉案房产并拟进行拍卖，原告认为执行行为错误，向本院提出案外人异议，请求终止对涉案房产的执行并解除查封。本院2020年9月25日作出案号（2020）粤0303执异321号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该异议裁定，向本院提起执行异议之诉。裁判理由及结果本院认为，本案为案外人异议之诉。本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉。本案诉讼的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。但本案中原告的诉讼请求是停止执行标的的执行、确认合同有效，要求第三人办理过户手续。三项请求中后两项实质上是与被告深港公司签订的合同履行问题，并不是案外人异议之诉的审理范畴，原告应另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。被告深港公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，本院依法可以处分其财产。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，深圳市不动产登记中心不动产查询（备案）表显示，涉案房产所在项目由被告深港公司开发且已经办理涉案房地产初始登记，涉案房产未办理不动产权证书。深圳市不动产登记中心出具的《深圳市不动产登记中心关于深港豪苑XXX号房产相关情况的复函》载明，深港豪苑位于XXX宗地内，已于2010年4月办理房地产历史遗留问题初始登记，登记权利人为被告深港公司。根据初始登记档案中留存的《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表》记载，涉案房产于2011年6月1日在《深圳商报》予以公告，预售权利人为原告，截至2021年2月23日，涉案房产均未查得分户产权登记记录，因此原告据此主张对涉案房屋中止执行有依据。本案的争议点在于，原告主张其对涉案房产享有的权利是否能否排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提交的《房地产买卖合同》（预售）、《收据》、发票、2011年6月1日《深圳商报》公告，已证明原告与被告深港公司已在法院查封前签订了合法有效的书面合同，并已按合同支付了30%的房款。根据深圳市供电局提供的电费开户及缴纳情况显示，从2009年2月3日至今，涉案房产的用户主体均为原告且为正常缴费状态，结合原告提交的物业管理费票据，本院对原告主张在本院查封之前已合法占有涉案房产的事实予以确认。另外，原告的款项支付完全按照双方的协议约定进行，没有全部付清款项的原因是被告深港公司违约在先，且原告已将涉案剩余购房款交付至本案执行部门，结合被告深港公司工商登记信息及原告的陈述，可证明涉案房产未办理过户手续并非原告自身的原因。原告主张其对涉案房产享有所有权并据此提出相关诉讼请求有依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于深圳市罗湖区的房产；二、驳回原告范先云的其他诉讼请求。案件受理费10733元，由原告负担5000元，由被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司负担5733元。原告已预交的受理费5733元，由本院予以退回。被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费5733元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 杨 晓 玲审判员 刘   颖审判员 曾 燕 丽二〇二一年五月三十一日书记员 邹文（兼）