上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12868号上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海魏晋文化发展有限公司，住所地：上海市奉贤区航南公路6666号2幢3008室。法定代表人：陆凤英，执行董事。委托诉讼代理人：钱园欢，上海赛意律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海炊硕餐饮管理有限公司，住所地：上海市奉贤区航南公路6666号2幢1001室-2001室。法定代表人：滕建忠。上诉人（原审被告暨反诉第三人）：郑建光，男，1970年8月2日生，汉族，住浙江省永嘉县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。上诉人上海魏晋文化发展有限公司（以下简称“魏晋公司”）、郑建光、上海炊硕餐饮管理有限公司（以下简称“炊硕公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初17302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏晋公司上诉请求：撤销原审判决第二、四、五项，改判认定双方之间的租赁合同有效，占有使用费增加两个月，违约金不予调低，消防工程费用等不予返还。事实和理由：炊硕公司违约在先，疫情发生在后，且魏晋公司向房屋权利人支付的也是全额房租，故炊硕公司不应免除二个月租金；合同约定的违约金标准在合理区间，不存在过高情形，原审法院将违约金调整到15万元缺乏依据；魏晋公司已经完成炊硕公司交办的天然气、消防、环评事项，炊硕公司实际使用并认可支付费用，双方委托事项早已完结，故原审法院判令魏晋公司返还上述费用缺乏依据。炊硕公司和郑建光上诉请求：撤销原审判决第一、二、四、五、六、七、八项判决内容，依法改判驳回魏晋公司的诉讼请求，支持炊硕公司的反诉请求。事实和理由：原审法院对租赁合同的定性及认定有误，涉案房屋二楼系私自改建，没有合法建造手续，一楼部分产证记载的用途为工业用途，不能满足开设餐饮的商业用途，故涉案租赁标的物存在重要瑕疵，双方租赁合同应属整体无效而非部分无效；魏晋公司在签订租赁合同时隐瞒了房屋的真实情况，故合同无效的责任在于魏晋公司，魏晋公司应承担主要过错责任；涉案房屋在使用过程中出现沉降、漏水等情况，在多次要求维修未果的情况下，炊硕公司暂缓支付租金是承租人合法行使权利，不存在违约，原审法院认定炊硕公司构成违约显然有违客观事实；原审法院认定的租金及使用费错误，魏晋公司未能提供符合合同约定的标的物，其之前收取的费用是基于欺诈行为取得的不法收益，在合同无效的前提下，应予返还，原审法院按照正常租金继续结算显然违背了客观公正；原审对于装修损失的分担缺乏依据，炊硕公司是整体装修，尤其是一楼和二楼之间的楼梯是为了二层的需要而建设的，应计入损失；郑建光是炊硕公司的股东之一，代为签署合同的行为属于职务行为，炊硕公司对该行为也予以认可，故郑建光个人不应承担责任。魏晋公司和炊硕公司、郑建光均不同意对方的上诉请求，要求法院驳回对方的上诉请求，支持己方的上诉请求。魏晋公司向一审法院起诉请求：1，判令解除双方于2017年1月21日签订的《租赁合同》；2，判令炊硕公司立即将上海市奉贤区XX公路XX号园区XX楼房屋返还给魏晋公司；3，判令炊硕公司立即支付自2019年7月15日起至2020年6月24日止、按每月199，833元计算的租金及占有使用费；4，判令炊硕公司偿付违约金599，499元；4，郑建光对炊硕公司上述的债务承担连带清偿责任；5，诉讼费由炊硕公司承担。炊硕公司反诉请求：1，确认双方签订的租赁合同无效；2，魏晋公司退还租房保证金200，000元；3，魏晋公司返还炊硕公司已经支付的3，360，000元（已经扣除自认的1，000，000元使用费）；4，魏晋公司赔偿炊硕公司在系争房屋内的装修损失3，387，488元；5，魏晋公司赔偿炊硕公司停产停业损失600，000元；6，魏晋公司返还炊硕公司不当收取的二次消防费用260，000元、环评费用50，000元、增设天然气费用270，000元；7，如果合同有效，魏晋公司已经构成违约，应赔炊硕公司违约金545，000元。一审法院认定，2017年1月21日，魏晋公司（甲方）与炊硕公司（乙方）签订《租赁合同》，租金担保人为郑建光，租赁合同约定由炊硕公司承租位于上海市奉贤区楼XX公路XX号园区XX楼（一楼1，216.2平方米、二楼2，100平方米，合计3，316.2平方米）作为园区配套餐饮使用。合同主要内容为：一、租期：从2017年2月15日至2017年7月15日为免租期，租赁期限从2017年7月15日至2027年7月15日；二、租金标准、支付方式：租金和物业费每年合计为2，180，000元，以六个月支付一次，先缴费后用房。租赁协议签订时，炊硕公司支付保证金200，000元。合同期内租金（含物业费）每二年递增10％；三、违约条款：炊硕公司须按合同约定缴纳租金、各种费用，每拖超过一天按日租金的10％滞纳金收取；任何一方违约，将以当年三个月的租金作为违约金赔偿给另一方；承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上，出租人有权单方解除等内容。合同签订后，魏晋公司根据约定向炊硕公司交付了房屋，炊硕公司支付租金至2019年7月14日。炊硕公司应于2019年6月20日前支付自2019年7月15日起至2020年1月14日的租金，但炊硕公司至今未支付，故魏晋公司起诉来院。审理中，应炊硕公司的申请，法院对上述租赁房屋装修项目的现值进行了司法鉴定，其鉴定意见为：奉贤区XX公路XX号“XX”一楼部分工程现值工程总造价为1，795，080元；二楼部分工程现值工程总造价为1，592，407元。另查明，系争房屋奉贤区XX公路XX号（X楼）产权所有人为上海XX有限公司。经法院向案外人上海XX有限公司调查，上海XX有限公司确认，系争房屋原层高约9米，由上海XX有限公司对系争房屋进行了的隔层施工，形成一、二层的现状后，由其出租给魏晋公司。该处隔层未有相关规划许可。再查明，本案起诉状副本于2019年8月30日送达炊硕公司。双方于2020年6月24日办理租赁房屋交接手续。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效租赁房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。对双方争议焦点法院认定如下：一、系争房屋租赁合同的效力。系争房屋有相应的产权证，因此涉及有相应产权证部分房屋的租赁合同有效，而系争房屋由原产权人进行隔层改建，该加层部分至本案一审法庭辩论终结未前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉及加层部分房屋订立的租赁合同自始无效。二、炊硕公司拒付租金是否依法行使不安抗辩权。炊硕公司辩称其延迟支付租金是行使不安抗辩权，但庭审中未举证魏晋公司有法律规定的经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以及逃避债务、丧失商业信誉等可能丧失履行债务能力的其他情形，故对炊硕公司的这一抗辩法院不予采信，炊硕公司应承担迟延支付租金的违约责任。三、合同解除的处理及租金（占有使用费）的确定。合同C9.3、4约定，“承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者”、“承租人所拖欠各项费用累计达到10，000元人民币以上的”，“双方有权单方面解除合同”，因炊硕公司迟延支付租金符合以上条件，魏晋公司有权解除合同。魏晋公司起诉后，起诉状副本送达炊硕公司的时间为2019年8月30日，故法院认定合同有效部分于该日解除。魏晋公司与炊硕公司在租赁合同中约定了相应的租金标准，故合同解除后炊硕公司仍应支付相应的房屋占有使用费，对炊硕公司要求返还部分租金（占有使用费）的主张不予支持。魏晋公司主张每月租金（占有使用费）标准为199，833元，符合合同的约定及法律规定。审理中，经法院释明，双方已于2020年6月24日交接完毕，故炊硕公司应支付2019年7月15日起至实际返还租赁房屋之日的租金（占有使用费），经法院计算为2，258，112.90元。2020年1月20日，国家卫生健康委员会决定，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病乙类管理，采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市宣布启动突发重大公共卫生事件一级响应机制，后于2020年3月24日调整为二级响应机制。因新冠肺炎为突发重大公共卫生事件，为不可抗力，对炊硕公司从事餐饮业确实造成较大影响，法院根据疫情的防控实际情况，酌情免除炊硕公司部分租金的部分义务，即免除2020年1月24日至2020年3月24日二个月的租金，399，666元，故炊硕公司实际应付租金1，858，446.90元。合同解除后，魏晋公司应返还炊硕公司的保证金20，000元。因双方已办理租赁房屋的交接手续，故法院不再处理魏晋公司请求炊硕公司返还租赁房屋的诉请。四、郑建光是否承担责任。郑建光认为炊硕公司追认了其签订合同的行为是代表炊硕公司的职务行为，合同履行中也由炊硕公司支付相应租金，其不应承担合同责任。法院认为，在租赁合同首部“（乙方）承租方”、“租金担保人”一栏中均注明为郑建光，在合同落款处的“乙方”及“代表人”一栏中有二处郑建光的签字，故即便经炊硕公司追认其签订合同的行为为职务行为，也不能免除其保证责任，因在合同中未注明保证方式，故按照连带责任保证承担保证责任，郑建光应对炊硕公司承担的合同责任承担连带清偿责任。五，魏晋公司是否承担出租房屋漏水造成炊硕公司经营损失。根据法院对相关证据的认定，炊硕公司提供的证据不足以证明经营损失的事实，法院难以认同炊硕公司这一主张。六、违约金是否过高。法院查明，炊硕公司有迟延支付租金的违约行为，双方在合同（C8）中约定：“任何一方违约，将以当年租金三个月的租金作为违约金赔偿给另一方。此外双方将不做其它任何赔偿”，故炊硕公司应承担违约责任，法院结合租赁房屋涉及加层部分合同无效、合同履行等实际情况，将违约金金额调整为150，000元。七、租赁房屋装修损失的处理。根据法院前述认定，涉及加层部分租赁合同无效，其他有产证部分合同有效，炊硕公司对租赁房屋的装修经魏晋公司同意，但庭审中魏晋公司不同意利用装饰装修，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据炊硕公司应尽承租人的一般注意义务、装修后已投入经营一段时间等实际情况，法院认定双方自各承担50％的过错责任。根据司法鉴定意见，二楼的装修现值为1，592，407元，故应由魏晋公司赔偿炊硕公司其中的50％即796，203.50元。对于一楼的装修损失，涉及该部分的租赁合同有效，因承租人炊硕公司违约导致合同解除，故法院对涉及一楼部分的装修损失不予支持。八、魏晋公司是否返还消防工程款、环评费、燃气增容费。根据前述法院对相关证据的认定，魏晋公司应返还炊硕公司代办消防工程费260，000元、代办环评费50，000元、增设天然气费用差额96元，合计310，096元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条第二项的规定，判决：一、魏晋公司与炊硕公司于2017年1月21日签订的《租赁合同》部分无效，部分有效；有效部分于2019年8月30日解除；二、上海炊硕餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海魏晋文化发展有限公司租金（占有使用费）1，858，446.90元；三、上海魏晋文化发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海炊硕餐饮管理有限公司保证金200，000元；四、上海炊硕餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海魏晋文化发展有限公司违约金150，000元；五、上海魏晋文化发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海炊硕餐饮管理有限公司消防工程费用260，000元、环评费用50，000元、增设天然气费用差额96元，计310，096元；六、上海魏晋文化发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海炊硕餐饮管理有限公司装修损失796，203.50元；七、郑建光对上述二至六项相抵后，应由上海炊硕餐饮管理有限公司清偿上海魏晋文化发展有限公司的债务，承担连带清偿责任；八、驳回上海炊硕餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15，596元，由上海炊硕餐饮管理有限公司承担；反诉案件受理费42，055元、鉴定费91，200元，合计133，255元，由上海魏晋文化发展有限公司负担51，000元，由上海炊硕餐饮管理有限公司承担负担82，255元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、涉案房屋租赁合同的效力认定；二、合同无效或者违约的责任在哪一方；三、合同无效或解除后各项费用如何承担。一、关于合同效力的认定。涉案房屋具有合法产权证，但其中改建加层部分未经规划许可，故原审认定双方之间的租赁合同部分有效部分无效并无不当。魏晋公司上诉要求确认租赁合同整体有效，显然与租赁标的物实际状况不符，该上诉请求缺乏依据，本院不予支持。炊硕公司上诉要求确认租赁合同整体无效，然涉案房屋存在合法权属证明，仅加层部分属于违法改建，至于炊硕公司提及的房屋用途问题，租赁合同的标的物是房屋，房屋用途与合同效力无关，如承租人因改变房屋用途导致租赁合同客观上无法继续履行，可以请求解除合同，但不能成为合同无效的理由，故炊硕公司要求确认租赁合同整体无效的上诉主张缺乏依据，本院亦不予采信。二、关于双方责任的认定。第一，根据原审法院向涉案房屋权利人所作调查，该房屋是权利人改建加层后出租给魏晋公司，并非魏晋公司进行的改建加层。第二，魏晋公司与炊硕公司签订租赁合同是按照现状进行出租，炊硕公司也确认其在签订租赁合同时查看过现场，故炊硕公司对于租赁房屋的现状是知晓并且认可的，虽然魏晋公司未能提供证据证明其向炊硕公司提供过房屋产证等权属文件，但承租人对于租赁标的物的审查亦负有相应审慎义务，炊硕公司自己也陈述其要求过魏晋公司提供产证，则在魏晋公司未能提供产证的情况下炊硕公司即进行签约，其自身亦未尽到相应审慎义务。第三，纵观本案履行情况，炊硕公司签约后对房屋进行装修并开业，炊硕公司确认餐厅在2017年8月至2019年7月之间都是正常经营，可见房屋存在二层加层的情况并未对炊硕公司的经营产生实质性影响，亦非双方合同不能继续履行的真实原因。第四，炊硕公司未能支付自2019年7月14日起的租金，炊硕公司主张其拒付租金是行使不安抗辩权，理由一是魏晋公司严重丧失商业信用且有对外债务，二是房屋存在沉降和漏水，对此，一则，魏晋公司即使存在对外诉讼，与作为承租人的炊硕公司应履行支付租金之义务之间不存在关联性，且客观上也并未对炊硕公司租赁使用房屋产生任何影响，故该情形显然不能成为炊硕公司拒付租金的理由；再则，就房屋漏水事宜，双方已经在2019年3月16日签订补偿协议进行了协商处理，即使后续房屋继续出现漏水现象，炊硕公司也可以要求魏晋公司进行维修，在没有充分证据证明炊硕公司因漏水导致无法经营的情况下，其直接拒付租金显然缺乏依据；因此，炊硕公司拒付租金的理由不能成立，该行为构成违约，魏晋公司以此为由要求解除合同于法有据。综合上述理由，本院认为双方签订的租赁合同部分有效部分无效，对于合同无效部分双方均有过错，但租赁合同无法继续履行的原因在于炊硕公司，炊硕公司应承担相应违约责任，原审法院对双方责任的认定正确，本院予以认同。三、关于各项费用的认定。（一）关于租金及使用费。首先，双方租赁合同于2019年8月30日解除，双方于2020年6月24日完成交接，故炊硕公司应支付租赁合同解除前的租金、占有使用费及租赁合同解除后至实际房屋交接日止的占有使用费。其次，虽然双方租赁合同部分无效，但根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，因此原审法院参照合同租金标准计算炊硕公司应支付的租金及使用费并无不当。再次，考虑到疫情影响，原审法院酌情免除炊硕公司部分占有使用费符合公平合理之原则。综上，原审法院认定炊硕公司应付租金及占有使用费的金额尚属合理，魏晋公司要求不予扣减租金及炊硕公司要求魏晋公司返还已付租金的理由均不能成立，本院均不予支持。（二）关于违约金金额。虽然双方对违约金金额约定为三个月租金，但考虑到涉案房屋存在二层违法改建部分以及确实曾存在漏水现象等因素，原审法院酌情将违约金金额调整为15万元亦属合理，本院予以维持。（三）关于装修损失。虽然涉案合同存在部分无效的情形，但纵观本案履行情况，合同最终未能继续履行的原因在于炊硕公司拒付租金，而装修损失属于合同未能继续履行所导致的损失，故综合考虑本案合同未能履行的愿意、双方的过错责任、实际履行情况以及利益平衡，原审酌定魏晋公司赔偿炊硕公司装修损失的金额尚属合理范围，本院予以维持。（四）关于消防费用等。根据一审查明的事实，炊硕公司已向魏晋公司交付了消防验收费用、环评费用、增设天然气费用，而魏晋公司仅能提供证据证明其代为支付了燃气增设费用，故原审法院根据实际履行情况判令魏晋公司返还相关费用并无不当，双方就该费用提出的异议均缺乏依据，本院不予采信。（五）关于经营损失。炊硕公司因房屋漏水造成停产停业损失，但对此未能提供相应证据予以证明，该主张本院难以支持。另，关于郑建光的责任承担问题，鉴于涉案租赁合同列明的承租方及租金担保人系郑建光，郑建光本人亦在合同上签名，故原审判决基于保证责任判令郑建光承担连带清偿责任并无不当。综上，原审法院对涉案租赁合同效力之认定、双方责任之认定及后果处理均无不当，本院予以维持。综上所述，魏晋公司、炊硕公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57，066元，由魏晋公司负担25，348元，有郑建光、炊硕公司负担31，718元。本判决为终审判决。审 判 长 陈福才审 判 员 严佳维审 判 员 叶 兰二〇二一年五月十九日法官助理 鲁彦岐书 记 员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……