文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27636号原告：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：左朝胜，男，1953年6月30日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：佛山市顺德区北滘经济发展总公司，住所地佛山市顺德区北滘镇蓬莱路八号。法定代表人：温志权。原告广州大华物业管理有限公司诉被告左朝胜、佛山市顺德区北滘经济发展总公司（以下简称北滘公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州大华物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶晓昆到庭参加诉讼，被告左朝胜、北滘公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州大华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2002年4月至2012年8月、2015年5月至2020年5月的物业管理费29465.25元及滞纳金（以每月应付款为基数，自2002年4月、2015年5月起至实际付清上述物业管理费之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、判令两被告向原告支付2015年5月至2019年3月、2019年6月至2020年3月原告为两被告垫付的公摊电费1304.9元及滞纳金（以每月应付款为基数，分别自2015年5月1日、2019年6月1日起至实际付清上述公摊电费之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、判令两被告向原告支付2015年5月至2019年11月原告为两被告垫付的水费1789.4元及滞纳金（以每月应付款为基数，自2015年5月1日起至实际付清上述水费之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4、判令本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，两被告是广州市海珠区东晓路195号3305房业主。原告一直为两被告的物业提供物业管理服务。2002年4月两被告开始拒交物业管理费，2015年5月拒交水费等费用，拖欠各项费用共计31926.6元，经原告多次催收无果。关于公摊电费的计算方法，金兰阁、牡丹阁电梯首层、标准层的电表实际读数减去经营性用电量后乘以电费单价再除以户数就是各住户当月的公摊电费。经营性用电量包括保安宿舍、饭堂、酒吧、桑拿、服务中心、消防中心、地下排风等设施。公摊电费的缴纳在2020年4月已经全部移交供电局。关于水费，金兰阁、牡丹阁各住户均有独立水表，原告按照各户每月用水情况抄表，水表实际读数乘以水费单价就是各住户水费。水费的缴纳在2019年12月已经全部移交给供水公司。水费、公摊电费移交给供水、供电公司前，均是由业主将水费、公摊电费交给原告，再由原告向供水、供电公司缴纳。两被告的行为已经严重违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等相关法律法规中关于业主应履行义务的规定，给原告造成经济损失。被告左朝胜、北滘公司没有提出答辩意见和举证。经审理查明：被告左朝胜、北滘公司是广州市海珠区东晓路195号3305房的权属人，被告左朝胜占有64.09%产权份额，被告北滘公司占有35.91%产权份额，该房屋建筑面积为102.48平方米。据涉案房屋的档案资料记载：广州大明房地产开发有限公司（甲方、卖方）与被告左朝胜、顺德市北滘经济发展总公司（乙方、买方）于1995年11月20日签订《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在海珠区东晓路明珠花园金兰阁33楼E座的房地产（房屋建筑面积108平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为港币1112331元；甲方应于一九九五年十二月三十一日将上述房地产建成并正式交付给乙方；左朝胜和顺德市北滘经济发展总公司约定，左朝胜占上述房屋产权的64.09%，顺德市北滘经济发展总公司占上述房屋产权的35.91%；等。1997年9月1日，原告（乙方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方）签订《委托管理协议》，约定：甲方委托乙方管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业；乙方是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理；甲方委托乙方对上述物业管理的期限为长期永久性管理；乙方在管理期间负责小区设备的维修，更新工作并按有关规定承担有关费用；等。1997年11月24日,广州市物价局向原告发出穗价函[1997]190号《关于明珠花园物业管理服务费的复函》，载明：暂核定明珠花园物业管理服务收费标准为住宅2.8元/平方米;公共用水电费按实际发生作合理分摊。2003年9月29日，广州市海珠区物价局向原告出具《关于明珠花园小区物业管理服务收费的批复》，载明：明珠花园物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米：高级住宅1.45元。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡·月提升到1.88元/㎡·月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡·月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21555号《公证书》反映，2005年3月28日原告委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07835号《公证书》反映，2007年3月20日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07836号《公证书》反映，2007年3月22日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07837号《公证书》反映，2007年3月25日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第09248号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2009年3月18日、2009年3月20日、2009年3月23日在明珠花园的金兰阁一楼大堂电梯入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张，向包括3305房在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第12074号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2011年3月14日、2011年3月16日、2011年3月18日在明珠花园金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十一张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2011年3月25日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2011年3月25日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》载明3305房欠费情况。据广东省广州市南方公证处（2013）粤广南方第036742号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2013年3月11日、2013年3月13日、2013年3月15日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2013年3月22日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2013年3月22日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》载明3305房的欠费情况。据广东省广州市南方公证处（2015）粤广南方第014686号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2015年3月2日、2015年3月4日、2015年3月6日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十四张。《金兰阁业主欠费明细表》载明3305房的欠费情况。据广东省广州市南方公证处（2017）粤广南方第009126号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2017年2月27日、2017年3月1日、2017年3月3日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十张。《金兰阁业主欠费明细表》载明3305房的欠费情况。2017年8月7日，广州市海珠区住房和建设水务局出具《海珠区住房和建设水务局关于明珠花园B3、B4栋开展前期物业管理招投标工作处理意见的函》，其中载明广州大明房地产开发有限公司委托原告管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业，明珠花园一期、二期共规划6栋楼宇，其中A1、A2、B1、B2四栋楼宇已于1996年建成……在市政府处理“烂尾楼”专项工作的推动下，B3、B4两栋楼宇得以续建，目前已全面盘活；经查，明珠花园目前由大华物业公司提供物业管理服务，故无需为明珠花园B3、B4栋开展前期物业招标及办理中标备案工作。另查，李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号（明珠花园一期业主委员会）备案，2017年12月7日起诉至广州铁路运输第一法院，广州铁路运输第一法院2018年5月29日作出判决驳回李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主的诉讼请求。李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服一审判决并上诉，广州铁路运输中级人民法院于2018年10月31日以李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主仅是涉案小区的部分业主，并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。不符合本案原告的诉讼主体资格，为此以（2018）粤71行终2636号行政裁定书撤销一审判决，驳回原告的起诉。2019年2月28日，李军俞、黄庆中等四十位明珠花园业主和广州大明房地产开发有限公司再次向广州铁路运输中级人民法院提起撤销广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号业主委员会备案的请求，广州铁路运输中级人民法院以（2019）粤71行初175号案立案审理，并于2020年5月12日作出一审判决，驳回广州大明房地产开发有限公司、李军俞等人的诉讼请求。广州大明房地产开发有限公司、李军俞等人不服上述判决，向广东省高级人民法院提出上诉，该院以（2020）粤行终1915号案立案审理，该案尚未审结。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》，于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》，要求广州大华物业管理有限公司在该通知发出之日起10日内退出明珠花园一期物业管理区域并办理物业资料的移交手续。之后，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号案立案审理。该案尚未审结。原告表示：第1项诉请中物业管理费的构成：2002年4月至2003年9月期间每月物业管理费199.83元，即1.95元/平方米.月×102.48平方米；2003年10月至2012年8月期间每月物业管理费148.59元，即1.45元/平方米.月×102.48平方米；2015年5月至2020年5月期间每月物业管理费192.66元，即1.88元/平方米.月×102.48平方米；第2项诉讼请求中的每月应付款如下表：            时间              公摊电费（元）              时间              公摊电费（元）              时间              公摊电费（元）              时间              公摊电费（元）                  2015年5月              21.9              2016年2月              30              2017年4-5月              42.1              2018年10-11月              40.3                  2015年6月              26.3              2016年3月              15.7              2017年6-7月              41.9              2018年12月-2019年1月              45.9                  2015年7月              28.8              2016年4月              26.9              2017年8-9月              43.8              2019年2-3月              34.8                  2015年8月              26.4              2016年5月              24.4              2017年10-11月              42.1              2019年4-5月              42.6                  2015年9月              22.6              2016年6-7月              60              2017年12月-2018年1月              41.6              2019年6-7月              46.5                  2015年10月              25.6              2016年8-9月              42.6              2018年2-3月              44.2              2019年8-10月              70.8                  2015年11月              25.5              2016年10-11月              42.3              2018年4-5月              39.5              2019年11-12月              47.5                  2015年12月              24              2016年12月-2017年1月              49.4              2018年6-7月              45.6              2020年1-2月              38.6                  2016年1月              20.9              2017年2-3月              36.5              2018年8-9月              47.3                                  第3项诉讼请求中的每月应付款如下表：            时间              水费（元）              时间              水费（元）              时间              水费（元）              时间              水费（元）                  2015年5月              36.3              2016年2月              39.1              2017年4-5月              117              2018年10-11月              100.8                  2015年6月              15              2016年3月              36.3              2017年6-7月              67              2018年12月-2019年1月              44                  2015年7月              11.2              2016年4月              14              2017年8-9月              53              2019年2-3月              63                  2015年8月              25.1              2016年5月              53              2017年10-11月              63              2019年4-5月              20.5                  2015年9月              33.5              2016年6-7月              33.5              2017年12月-2018年1月              83.7              2019年6-7月              35.2                  2015年10月              33.5              2016年8-9月              92.1              2018年2-3月              100.4              2019年8-9月              52.7                  2015年11月              30.7              2016年10-11月              102              2018年4-5月              78              2019年10-11月              59.9                  2015年12月              39              2016年12月-2017年1月              64.2              2018年6-7月              26.4                                              2016年1月              19.5              2017年2-3月              53              2018年8-9月              93.8                                  与开发商所签的《委托管理协议》没有约定物业管理费、水电费的缴纳时间，被告一般一到两个月一交，原告派发收费通知单后，业主再缴纳物业管理费。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、2001年11月5日由街道办辖区的第7、24居委会与原告联合发出的《通知》；2、2003年3月25日由街道办辖区的海联北社区居委会银珠社区的居委会及原告联合发出的《情况说明》；3、2002年4月-2004年的收费通知单。证据1-3拟证明原告曾多次向被告催要物业管理费及公摊水电费。4、住户姓名为被告左朝胜的紧急情况联络人记录表、涉案房屋的钥匙交付确认书、同意遵守管理公约承诺书。拟证明涉案房屋已经交付给被告使用。5、电子发票记账清单，拟证明被告向原告支付2012年9月至2015年4月的物业管理费、公摊电费和水费。6、用电费用分摊情况表及发票，拟证明公摊电费计算方式。本院认为：原告与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》是开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此对涉案小区进行物业管理。原告根据开发商的委托对包括两被告在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，故两被告理应向原告支付相应的对价。关于物业管理费问题。原告主张两被告欠付2002年4月至2012年8月、2015年5月至2020年5月的物业管理费，两被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利后果，本院对原告的上述主张予以采纳。原告已提交证据证明其主张的物业管理费标准，因此，原告要求两被告支付2002年4月至2012年8月、2015年5月至2019年3月期间的物业管理费（其中2002年4月至2003年9月期间每月物业管理费199.83元；2003年10月至2012年8月期间每月物业管理费148.59元；2015年5月至2019年3月期间每月物业管理费192.66元）的请求合法有理，本院予以支持。原告与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》并未约定逾期支付物业管理费的违约责任，也没有约定逾期支付物业管理费需支付滞纳金及滞纳金的标准，而原告与两被告亦未对逾期支付物业管理费的滞纳金问题进行约定，故原告要求两被告支付逾期支付上述期间物业管理费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。至于2019年4月至2020年5月期间的物业管理费及滞纳金问题，鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结，故原告可待有关诉讼确定效力后，再另行主张上述期间的物业管理费及滞纳金。关于公摊电费和水费问题。原告主张其为两被告代垫了2015年5月至2020年2月期间的公摊电费1304.9元及2015年5月至2019年11月期间的水费1789.4元，并就此提交了相应的发票，且对收费的计算方式进行了陈述，根据日常生活法则，原告要求两被告支付上述公摊电费和水费，合理有据，本院予以支持。原告要求两被告支付逾期支付公摊电费和水费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告左朝胜、佛山市顺德区北滘经济发展总公司在本判决生效之日起十日内向原告广州大华物业管理有限公司支付2002年4月至2012年8月、2015年5月至2019年3月期间的物业管理费（其中2002年4月至2003年9月期间每月物业管理费199.83元；2003年10月至2012年8月期间每月物业管理费148.59元；2015年5月至2019年3月期间每月物业管理费192.66元）；二、被告左朝胜、佛山市顺德区北滘经济发展总公司在本判决生效之日起十日内向原告广州大华物业管理有限公司支付公摊电费1304.9元；三、被告左朝胜、佛山市顺德区北滘经济发展总公司在本判决生效之日起十日内向原告广州大华物业管理有限公司支付水费1789.4元；四、驳回原告广州大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费764元，由原告负担137元，两被告共同负担627元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年五月七日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫