上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初31378号原告：上海梓赫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈鸣，总经理。破产管理人：北京市隆安律师事务所上海分所。委托诉讼代理人：潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：季恩丰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：陈绵州，男，1984年4月8日出生，汉族，住江苏省。原告上海梓赫置业有限公司(以下简称梓赫公司)与被告陈绵州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓赫公司的委托诉讼代理人季恩丰到庭参加了诉讼，被告陈绵州经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梓赫公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除；2.被告支付原告2017年11月22日起至2018年3月31日止的租金42,410.96元；3.被告支付原告解除合同违约金50,000元；4.被告支付原告2018年3月31日起至5月13日止的房屋占有使用费14,465.75元；5.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，按欠款42,410.96元为计算基数，自2017年11月22日起至2018年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计。事实和理由：2017年3月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区XX路XXX号、XXX号、XXX号晶华公馆地下二层A12商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁用途为经营锅贴、生煎使用。租赁期自2017年3月1日起至2019年4月30日止。合同年租金为12万元，每季度首月15日前支付下一季度租金。合同另约定了逾期付款的违约责任、违约金等。合同签订后，被告于承租期间拖欠原告租金未付。原告于2018年3月30日通知被告解除合同。截止2021年1月，被告共拖欠原告租金42410.96元、房屋占有使用费14,465.75元、解除合同违约金5万元以及逾期付款违约金等。逾期付款的违约金计算标准，原告已主动予以调低。陈绵州未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(编号B2-A12，使用面积32平方米)出租给乙方，乙方承租用途为经营锅贴、生煎使用。租赁期限为26个月，前2个月为免租期。房屋租赁期限自2017年3月1日起至2019年4月30日止。乙方同意最晚于2017年5月1日前对外营业。本合同年租金为12万元。租金先付后用，于签订合同之日支付第一季度租金3万元，以后乙方应于每季度首月15日前向甲方支付下一季度的租金。乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。乙方应当向甲方支付履约保证金2万元。合同第十四条解除本合同的条件，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付5万元的违约金，给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告承租使用。因被告欠付租金，2018年3月30日，原告向被告发送“致商户函”，指出根据合同约定，被告应于2017年11月7日支付2017年11月22日至2018年2月22日房租3万元、2018年2月7日支付2月22日至5月21日的租金3万元，前述款项经多次催讨未支付。故通知解除双方间的租赁合同，出租方将收回房屋，要求被告支付欠付费用等。函件于2018年4月3日送达被告处。另查明，包括系争房屋在内的浦东新区XX路2600、2608、2612号地下二层商场系原告向案外人上海XX实业发展有限公司(以下简称XX公司)承租。2018年7月，XX公司以梓赫公司欠付租金等事由向我院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，案号(2018)沪0115民初52164号，诉请确认双方间的租赁合同于2018年5月4日解除、梓赫公司支付租金及违约金等。该案中查明，梓赫公司转租的小商户于2018年5月中旬已全部清场，XX公司于5月14日起控制了出租房屋，XX公司与梓赫公司间的租金结算至2018年5月13日。我院于2019年1月15日作出一审判决，判决书认定梓赫公司欠付XX公司租金未支付，构成违约。判决确认XX公司与梓赫公司间的房屋租赁合同于2018年5月14日解除、梓赫公司承担解约违约金466,666.66元(与履约保证金即二个月租金相抵)等。再查明，2020年5月8日，我院出具(2020)沪0115破1-1号民事裁定书，受理了被申请人为梓赫公司的破产清算申请。2020年6月22日，我院出具(2020)沪0115破1-2号民事裁定书，指定北京市隆安律师事务所上海分所为梓赫公司的破产管理人。2020年11月30日，梓赫公司破产管理人向被告发送催款函，要求支付涉案合同上欠付的租金及房屋占有使用费、违约金等。函件于2020年12月3日送达被告处。此后被告未付款，原告提起涉案诉讼。审理中，原告称欠付租金42,410.96元，其中截止2017年11月22日的应付租金为3万元，剩余款项的应付时间为2018年2月22日；原告另称不清楚被告是否支付过租赁押金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，被告理应按约支付承租期间的租金。根据合同约定，租金应当先付后用。原告主张系争房屋自2017年11月22日起的租金，被告未支付。原告向被告发送了催款通知以及解除合同的函件，被告收函后，既未支付应付租金，亦未提出相反证据证明其已履行了合同约定的付款义务。由于被告违约致使涉案合同提前解除，故涉案的租赁合同于原告的解除通知到达被告之日即2018年4月3日解除。合同解除后，原告确认系争房屋已于2018年5月14日由案外人XX公司收回，原告诉请被告支付截止2018年5月13日止的房屋占有使用费，本院予以支持。由于被告违约致使涉案租赁合同提前解除，原告有权依据合同约定向被告主张违约责任。但本院注意到，系争房屋系原告承租后转租给被告，因原告欠付上位合同租金未支付，上位租赁合同亦已于2018年5月4日解除，原告梓赫公司承担的仅是相当于押金金额的解除合同违约金。为防止利益失衡，故依照公平及诚实信用的原则，被告应承担的违约金本院调整至按2万元(即合同约定的保证金数额)计。逾期付款违约金的起算日期，按应付未付之日起算。此外，若被告曾向原告支付过租赁押金，其可凭相应支付凭证另行向原告主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海梓赫置业有限公司与被告陈绵州签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除；二、被告陈绵州于本判决生效之日起十日内支付原告上海梓赫置业有限公司自2017年11月22日起至2018年5月13日止的租金及房屋占有使用费，按每月10,000元为计算标准；三、被告陈绵州于本判决生效之日起十日内支付原告上海梓赫置业有限公司逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，以欠款30,000元为计算基数，自2017年11月22日起，以欠款12,410.96元为计算基数，自2018年2月22日起，分别计算至2018年3月31日止；四、被告陈绵州于本判决生效之日起十日内支付原告上海梓赫置业有限公司解除合同违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,868元，减半收取计1,434元，由被告陈绵州负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年五月二十六日书记员  李 源附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。