辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初10983号原告：王硕，男，1986年8月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：孟哲，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：王帅，男，1991年6月8日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。第三人：沈阳市沈河区尚源房产中介部，住所地沈阳市沈河区文化东路19甲411，统一社会信用代码92210103MA0XDJCKXQ。原告王硕与被告王帅合同及第三人沈阳市沈河区尚源房产中介部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王硕委托代理人孟哲到庭参加了诉讼。被告王帅及第三人沈阳市沈河区尚源房产中介部经本院公告传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王硕向本院起诉被告王帅及第三人沈阳市沈河区尚源房产中介部，提出诉讼请求：1、请求法院判定被告承担违约责任，支付违约赔偿金22.6万元（按总房款的20%计算）；2、解除双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；3、请求法院判令被告支付诉讼费及相关费用。事实及理由：原告于2020年1月5日与被告签署《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定原告出售位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积139.1平方米，总房款113万元。约定定金为2万元，首付款17万元，贷款金额93万元。被告只按约定支付了2万元定金，原告多次催要，被告未置可否。原告已经按照合同约定，偿还案涉房屋的剩余贷款35万元，将案涉房屋的抵押解除。根据《沈阳市存量房屋买卖合同》约定第十一条，其他约定：如因双方原因导致交易无法正常进行、贷款无法正常办理、资料无法正常提供，致使房产无法正常过户，违约方承担总房款20％赔偿金。（若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准）。现已经超过双方合同中所约定的3个月期限，其逾期未支付案涉房屋余款的行为已然构成违约。应承担违约责任。根据《沈阳市存量房屋买卖合同》第十二条规定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地沈阳市沈河区人民法院起诉，因此向贵院提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《合同法》相关规定，原告为维护自己的合法权益，特提起民事诉讼，现具此状，请贵院予以支持。被告王硕经本院合法传唤未到庭答辩、质证。第三人沈阳市沈河区尚源房产中介部经本院合法传唤未到庭陈述、质证。原告围绕其诉讼请求，提交了《沈阳市存量房屋买卖合同》、《居间代理合同》、收据、沈阳市不动产登记申请书抵押权登记等证据，本院开庭进行了审理核实认证，在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，乙方。）于2020年1月5日签署《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定原告出售位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积139.19平方米，房屋所有权证号为：沈房权证中心字第××。该合同第二条（二）写明“该房屋的抵押情况为：已经设定抵押。提前还款产生的利息和费用由出卖人自行承担。抵押权人为王硕，出卖人欠贷款额度为35万元，具体欠款额度以银行实际记载为准。出卖人应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人应于买受人办理交易查档前该房屋抵押登记手续注销完毕并予以注销抵押后15日内，将该房屋所有权证/不动产证书原件交付居间方代为保管。如出卖人未按上述约定将注销抵押后的房屋所有权证/不动产权证原件交于居间方，则每逾期一日须向买受人支付总房款的万分之五作为违约金。出卖人和买受人协商办理还款换证方式为甲方自行结清。”，合同第三条约定总部价款113万元，除约定当日买受人交付定金为2万元并实际交付外，在合同第三条（三）1约定“买受人于约定支付时间或条件将第一笔购房款首付款人民币17万元（不包含前期支付的定金以沈阳市房地产交易管理有限公司托管的方式支付出卖人。”，合同第三条（三）1“关于贷款的约定：（1）他买受人以商业贷款方式申办抵押贷款。并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。存入沈阳房地产交易资产管理有限公司托管，买受人拟贷款金额为人民币93万元。为保证交易安全及操作便利，贷款银行由出卖人和买受人共同委托居间方指定，买受人具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行公积金管理中心最终审核为准，并且买受人必须提供真实、有效、完整的相关材料和信息。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的，双方同意按以下方式解决：买受人在首次贷款未获得批准或者未按照前述你贷款金额足额批准通知下达之日起15个工作日内，继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担期间发生的及要产生的各项费用。如因未获得批准和未按照前述密贷款金额足额批准的，买受人100日内自行筹齐剩余房款以现金形式支付给出卖人。”，合同第五条约定“我房屋交付：（一）出卖人须在收到贷款银行放款款项后3日内以负责将该房屋以《房屋附属设施清单》所述现状交付给买受人使用……”，合同第六条约定“（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权登记手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的:(1)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的（(2)逾期履行本合同约定的义务超过15日的;(3)拒绝将该房屋出售给买受人，或者擅自提高房屋交易价格的;(4)将该房屋出售给第三方的。（三）买受人若出现下列情形之一的买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过15日的;……(六)在本合同履行期间，如出台新的限购或者限售政策且该政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；（七）买卖双方协商一致构成根本违约情形时，选择以下违约罚则：买卖双方支付总房价款20%作为违约赔偿金；居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付守约方。”，合同第十一条约定“甲乙双方约定三个月内办理贷款面签，如因双方原因导致交易无法正常进行，贷款无法正常办理，资料无法正常提供，致使房产无法正常过户，违约方承担总房款20%的赔偿金（若本条的约定与其他条款为约定不一致，以本条的约定内容为准）。”。原告向本院提供的沈阳市自然资源局于2020年3月6日出具的《沈阳市不动产登记申请书抵押权登记》证明案涉房无贷款已结清，双方同意注销抵押担保登记。另查明，原告现无法联系到被告，被告至今未办理合同约定的贷款或积极筹措资金按合同约定将购房款项支付原告，履行房屋买卖合同付款义务。被告经本院合法传唤未到庭举证证明原告在案涉房屋买卖合同中存在违约行为或因合同约定的在本合同履行期间出台新的限购或者限售政策且该政策导致本合同无法继续履行而各方互不承担违约责任情形。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王帅经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事主体依照法律规定或者按照当事人约定履行民事义务承担民事责任。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并根据法律规定守约方有权解除合同。本案原、被告自愿签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，根据该合同约定原告收取了被告交付的买卖房屋定金后，至今被告未按合同约定向原告交付是约定的首付款也未办理号购买房屋向银行贷款事宜，也未积极采取向其他贷款机构贷款、个人筹款支付购买房屋价款已逾1年多时间，现被告未到庭举证证明原告存在违约或根据合同约定存在在该合同履行期间因出台新的限购或者限售政策且该政策导致该合同无法继续履行的而各方互不承担违约责任情形，本案原告举证充分证明被告在履行案涉房屋买卖合同过程中存在根本违约行为，故原告请求解除买卖合同，被告按合同约定按房屋总价款支付20%违约金符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据合同虽然列明合同总价款为113万元，但根据定金及首付款、贷款付款约定总价款为112万元，本院认定买卖合同总价款为112万元，违约金支持224000.00元（112万元×20%）。双方在合同中选择的是违约金罚则，并未选择定金罚则，因此合同约定的定金视为买房预付款，现原告申请解除买卖合同，该定金作为被告预付款应从本案应付违约金中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王硕与被告王帅于2020年1月5日签署《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告王帅于本判决发生法律效力后10日内，一次性给付原告王硕房屋合同违约款人民币204000.00元（112万元×20%–定金20000.00元）；三、驳回原告王硕的其他诉讼请求。如果判决义务履行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690.00元，由原告王硕负担330.00元，被告王帅负担4360.00元。公告费800.00元，由被告王帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  汤春阳人民陪审员  邓桂花二〇二一年五月十二日法官 助理  姜 岳书 记 员  吕婷婷