云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初1292号原告：陈佩美，女，1983年12月14日生，汉族，农民，住屏边县。委托诉讼代理人：马骏，蒙自市法源法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：蒙自中建房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市文汇路中段。法定代表人：卢华，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈锐，男，1988年8月23日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。原告陈佩美与被告蒙自中建房地产开发经营有限公司（以下简称蒙自中建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈佩美委托诉讼代理人马骏，被告蒙自中建房地产公司委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佩美向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年4月1日起至起诉之日止（2021年2月28日）共695天逾期交房违约金32915元，并按49元每日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋止的违约金；2.依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由被告开发的蒙自市xxx号房，并约定被告应于2019年3月31日前将验收合格的房屋交付给原告，如果逾期交房，逾期交付天数未超过60天的，按每天30元计算违约金，逾期天数超过60天后，按原告已付款的0.02%乘以实际逾期天数计算违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了购房款244369元，但被告至今未将验收合格的房屋交付给原告，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告蒙自中建房地产公司辩称，原、被告签订商品房购销合同，原告向被告购买南湖国际一期xxx号房及被告逾期交房是事实，现南湖国际一期于2021年3月9日通过验收，被告于2021年3月9日通知原告及其他业主接房，违约金应计算至2021年3月8日止。其次，双方签订的《商品房购销合同》对违约金约定过高，请求人民法院根据同类案件判决确定的同地段租金标准计算违约金。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以出让方式取得位于蒙自市南侧［地块号］Ｆ－（3）－84Ｆ－（3）－1的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［土地使用权证号］：蒙国用（2012）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：南湖国际一期。建设工程规划许可证号：建字第532522201507003号。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为预售商品房。批准预售商品房的机关：红河州住房城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201727）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：xxx号房，属钢筋混凝土结构……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为75.95平方米，单价为人民币（币种）每平方米3217.50元，总金额为244369.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2019年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止陆拾天内，甲方按每天叁拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期陆拾天后，甲方按下列［2］种约定承担违约责任……2.甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付购房款244369元。2021年3月9日，被告开发的蒙自市南湖国际一期经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收，该项目竣工验收备案文件于2021年3月24日备案。2021年3月9日，被告通知原告接房。根据（2020）云2503民初3337号民事判决确定的事实，南湖国际一期同地段房屋单位租金为103.38元/㎡·年。审理中，原告认为违约金应计算至项目竣工验收备案文件备案之日，即2021年3月24日。被告表示，对逾期交房60天内的违约金，根据生效裁判确认的南湖国际一期同地段房屋单位租金标准，不足30元的，同意根据《商品房购销合同》的约定，按每天30元计算。上述事实，有原告提交的《商品房购销合同》、云南增值税普通发票，被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、（2020）云2503民初3337号民事判决书以及原、被告双方陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.违约金约定是否过高；2.违约金计算起止时间及标准如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于违约金约定是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全地履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据（2020）云2503民初3337号民事判决确认的事实，南湖国际一期同地段同类型房屋单位租金为103.38元/㎡·年，故因被告逾期交房给原告造成的损失上浮30%为134.39元/㎡·年（103.38元/㎡·年＋103.38元/㎡·年×30%），根据原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，被告逾期交房60天内，按30元/天计算违约金，超过60天后，按原告已付款的0.02%乘以实际逾期天数计算违约金，结合原告购买的房屋面积及双方约定的购房款，违约金为234.88元/㎡·年（244369元×0.02%×365天÷75.95㎡），已超过被告逾期交房造成原告的损失30%，故双方约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，本院予以支持。二、关于违约金计算起止时间及计算标准的认定。关于违约金计算起止时间的认定。根据原、被告约定的交房时间、蒙自市南湖国际一期经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收时间及被告通知原告接房的时间，本院认定违约金从2019年4月1日计算至2021年3月9日，共708天，对原告称违约金计算截止时间为2021年3月24日的陈述及被告称违约金计算截止时间为2021年3月8日的辩解，本院不予支持。关于违约金计算标准。根据（2020）云2503民初3337号民事判决确认的事实，因被告逾期交房给原告造成的损失上浮30%为134.39元/㎡·年，根据原告购买的房屋面积，违约金为27.91元/天（75.79㎡×134.39元/㎡·年÷365天），结合被告认可逾期交房60天内，逾期交房违约金按30元/天标准计算的陈述，本院认定，本案逾期交房违约金采取分段计算，即逾期交房60天内的违约金按30元/天标准计算，逾期交房超过60天的违约金按27.91元/天标准计算。综上，本案逾期交房违约金为19885.68元[(60天×30元/天)＋(27.91元/天×648天)]。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决如下：蒙自中建房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告陈佩美逾期交房违约金19885.68元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由原告陈佩美负担162.50元，由被告蒙自中建房地产开发经营有限公司负担148.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇二一年五月二十五日书记员  贾云双