中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异314号 案外人：马建中，男，1964年11月21日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市市南区。 委托代理人：李海川，山东颐衡律师事务所律师。 申请执行人：HEH国际有限公司（HEHINTERNATIONALCO.,LTD.），住所地英国伦敦SUITEB29HARLEYSTREET。 法定代表人：陈家浩，董事长。 委托代理人：辛春光，山东德衡律师事务所律师。 委托代理人：刘瑞锋，山东德衡律师事务所律师。 被执行人：柯茗兰，女，汉族，1978年9月8日出生，住中华人民共和国山东省青岛市市南区。 本院在执行HEH国际有限公司与柯茗兰股权转让纠纷一案【执行案号：（2015）青执字第186号；恢复执行案号：（2018）鲁02执恢61号】过程中，马建中向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 马建中请求本院确认其对中华人民共和国山东省青岛市市南区房屋（下称“案涉房产”）至2033年4月23日享有租赁权，对案涉房产带租拍卖，并在租赁期内阻止向拍卖后的受让人移交占有案涉房产。事实与理由：2013年4月24日，马建中与柯茗兰签订租赁合同租赁案涉房产，期限自2013年4月24日至2033年4月23日。签订合同后，马建中支付了相应的租赁费，并对所租赁的房屋进行装修。后马建中根据经营需要，将案涉房产按照合同约定，对外转租给贺振霞使用，租赁期限自2018年9月20日至2021年9月19日。根据《合同法》第二百三十条、《担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，请法院支持马建中异议请求，切实维护其合法权益。 HEH国际有限公司辩称，1.马建中提出的执行异议依法不成立、其在所拟拍卖的房产上所享有租赁权不受保护。不动产登记信息显示，中信银行股份有限公司青岛分行于2012年2月1日在案涉房产上设立了抵押权，早于马建中主张的租赁合同关系，因案涉房产强制拍卖必然涉及到抵押权人权利的实现，在抵押权设立后建立的租赁关系依法不受保护。马建中所提交的租赁合同缺乏生效要件，实质是债权合同，是为了履行其与柯茗兰之间借贷关系而签订，并非是租赁合同关系，该事实已被生效裁定所认定。2.马建中先后以相同事实和证据，分别在青岛市市北区人民法院和青岛市市南区人民法院提出执行异议，但均被依法驳回，理由为案涉租赁合同的实质是债权，不适用“买卖不破租赁原则”。3.请求法院以妨碍司法、阻挠执行为由，给予马建中以训诫、罚款乃至追究其刑事责任。 为证明其主张，马建中向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同一份、银行回单三份、收款收据，以证明其与柯茗兰于2013年4月24日签订书面房屋租赁合同，存在有效的房屋租赁关系，并且已经支付了相应租金，案涉房产仍在租赁期限内。双方的租赁合同合法有效，并且已经实际履行。2.房屋租赁合同两份，以证明在签订房屋租赁合同后，马建中就开始占有使用包括案涉房产在内的22套房屋，并且将案涉房产对外转租，案涉房产现在仍在对外转租的租赁期内，现在实际承租人为贺振霞。 HEH国际有限公司质证称，对两份证据的真实性无法确认，人民法院生效执行裁定书以及马建中本人向法院的陈述都已明确载明，租赁合同的实质是为了实现债权的担保，并不是传统意义上的租赁，不适用“买卖不破租赁原则”。租赁合同签署时间是2013年4月24日，案涉房产在2012年2月1日设定了抵押。 为证明其主张，HEH国际有限公司向本院提交以下证据：1.案涉房产不动产登记信息，以证明案涉房产在2012年2月1日设定了抵押权，租赁权后于抵押权。2.执行裁定书三份，以证明青岛市市南区人民法院认定案涉房产的租赁合同，实质是借款合同关系的担保，不适用“买卖不破租赁原则”，依法应驳回马建中的执行异议。 马建中质证称，1.对证据1的真实性无异议，但该证据与本案无关，本案申请执行人并非案涉房产的抵押权人，没有权利来对抗案外人的租赁权。2.对证据2的真实性无异议，但是该三份执行裁定书并非生效的法律文书且认定事实有误，案外人已提起执行异议之诉且正在审理过程中，案外人与柯茗兰之间签订的房屋租赁合同是合法有效的，双方现在履行的也是房屋租赁合同关系，案外人在其他案件中陈述的借款只是签订房屋租赁合同前的背景，其与柯茗兰之间最终也没有签订借款合同。所以，应当按照最后签订的合同来认定双方的租赁关系。 本院查明，HEH国际有限公司与柯茗兰股权转让纠纷一案，本院于2013年4月19日作出（2013）青民四初字第182号民事判决书，判决书载明：一、青岛中朕速通仓储物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿付HEH国际有限公司股权转让款7716321元及相应违约金（以7716321元为本金基数，自2013年5月13日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定同期贷款利率的四倍计算）。二、青岛中朕速通仓储物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付HEH国际有限公司律师费226700元。三、对于上述第一、二项付款义务、柯茗兰承担连带付款责任。其履行了付款义务后，有权向青岛中朕速通仓储物流有限公司追偿。四、驳回HEH国际有限公司的其他诉讼请求。五、驳回青岛中朕速通仓储物流有限公司的反诉请求。案件受理费人民币96311元、财产保全费人民币5000元，均由青岛中朕速通仓储物流有限公司负担。柯茗兰承担连带付款责任。反诉费40900元，由青岛中朕速通仓储物流有限公司负担。 青岛中朕速通仓储物流有限公司不服上述判决提起上诉，中华人民共和国山东省高级人民法院于2014年12月16日作出（2014）鲁民四终字第172号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼过程中，本院于2013年9月26日以（2013）青民四初字第182号民事裁定书及协助执行通知书查封包括市南区xx路xx号xx层房产在内的多套房产，查封期限自2013年9月26日至2015年9月25日。 因青岛中朕速通仓储物流有限公司负担、柯茗兰未履行生效法律文书确认的义务，HEH国际有限公司向本院申请执行，执行案号为（2015）青执字第186号，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢61号。 执行过程中，本院对市南区xx路xx号xx层房产续行查封。因ＨＥＨ国际有限公司向本院申请撤回对青岛中朕速通仓储物流有限公司的强制执行申请，本院裁定准许其撤回申请。2019年7月1日，本院作出（2018）鲁02执恢61号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人柯茗兰名下位于青岛市市南区的房产。 另查明，马建中提交的其与贺振霞签订的房屋租赁合同载明的签约时间为2015年9月2日，案涉房产的准确位置为青岛市市南区xx路xx号xx层。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由请求中止执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人马建中提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产前持续占有、使用案涉房产，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。故案外人马建中的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人马建中的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月二十日 法官助理 李兰兰 书 记 员 刘聪慧 书 记 员 张 澳