广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初1107号原告：袁显舜，男，1971年12月6日出生，汉族，住湖北省兴山县×××××××××，公民身份号码422××××××××××××814。委托诉讼代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，现住广东省廉江市永兴国际城10栋25层02房，公民身份号码440××××××××××××713。原告袁显舜与被告罗流敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告袁显舜的委托诉讼代理人刘付荣标到庭参加诉讼，被告罗流敏经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁显舜向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还购房款160000元给原告并支付利息（利息按160000元为基数，从原告主张权利之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止）；2.判决被告承担本案诉讼费。原告袁显舜诉称的事实与理由：2017年10月7日，原告与被告签订《合资建房承诺协议书》。《协议书》约定，在位于广东省廉江市×××××××块上建设房屋，原告按工程进度付款给乙方，被告负责建设房屋。原告认取该楼3层及相应的杂物间（车库），该套房屋面积为145平方米，房屋总价为325000元。该楼房的竣工期为365天，从2017年10月7日起，延误工期90天后，每天补偿损失500元整给原告。签订上述协议即2017年10月7日起至2018年2月15日止，被告陆陆续续收取原告的160000万元购房资金。被告在收取原告的款项后，该房屋一直没有报建取得建设工程许可，该房屋建设时被有关部门责令停工。现仍处于停工状态。后来，原告多次催促被告退款，被告在2020年1月11日答复原告，该房屋在2020年建设，过完年可以选择退款或者过完年进行建设。后被告又承诺将款项退还给原告，但直至现在被告也没有将相应的购房款退还给原告。原告认为，原告与被告签订的《合资建房承诺协议书》是无效的，理由如下：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，由于被告是自然人并不具备房地产开发经营资质，因此是合同无效的。此外，被告没有取得土地使用权证，建设规划许可证等相关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建设房屋并对外销售，损害国家利益，该合同也是无效的。综上所述，原告与被告签订《合资建房承诺协议书》是无效的，被告都应当返还购房款160000元给原告，此外，被告还应当支付占用原告资金期间的利息。现在向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。原告袁显舜围绕诉讼请求依法提交以下证据并当庭出示：1、《居民身份证》一份（有原件），证明原告袁显舜的诉讼主体身份。2、《合资建房承诺协议书》一份（有原件），证明原、被告签订协议书购买永兴路16号地三楼的房屋。3、《收据》一份（有原件）及《收款收据》二份（有原件）及《账单详情》十份（有原件）及《借记卡账户历史明细清单》一份（有原件），证明被告收到取原告16万的购房款。4、《微信聊天记录截图》五张(出示手机核对)，证明原告通过微信多次催款的事实。5、当庭提交U盘一个及《证明书》一份（有原件），证明刘付意青视频作证所有的房款都是由原告进行支付，刘付意青只是帮原告办理手续，所以有部分收据是刘付意青的名字。6、当庭提交《微信截图》《支付宝截图》各二份（出示手机核对），证明微信、支付宝双方是本案原、被告。本院依职权调取《常住人口个人信息表》《户成员信息》各一份，原告对本院调取的上述材料均无异议。被告罗流敏不到庭参加诉讼，没有向本院提供任何证据，没有提交书面答辩状，没有提交质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日，原告袁显舜（甲方）与被告罗流敏（乙方）签订《合资建房承诺协议书》，约定：甲方等人在广东省廉江市××××××置有宅基地一块，面积288平方米，拟合作建一栋带电梯的楼房，并按序分配使用。甲方经核算以每平方米楼房造价加地价分摊为单位委托乙方全权负责建设楼房及统筹安排代为支付该地的购地款。甲、乙双方就合作事宜协商达成以下协议：一、乙方建房责任范围。1、乙方负责施工图纸的审核及正规出图，并承诺严格按图正规施工，负责施工质量，保证安全。2、工程范围以毛坯房为准。3、水电安装按政策实行统一安排安装，费用按实际分摊。4、竣工日期为365天，即自2017年10月7日起（雨水天除外）。延误工期90天后，每天补充损失500元整给甲方。二、甲方所定楼层及款项支付方式。1、甲方认取该栋楼3层，该套房面积为145平方米（计算方式为水平投影面积加实际分摊面积），套房造价计算方式为32.5万，杂物间车位约5平方米，该套加杂物间（车物）总价为32.5万。2、甲方按工程进度付乙方款项形式：A、第一期3万，在甲、乙签订本协议时支付。B、第二期16.5万，在该栋楼建设基础面时支付。C、第三期8万，在该栋楼建设至楼天面浇筑时支付。D、第四期3万，在该栋楼建设封顶时支付。E、第五期2万，交屋验收时支付。甲方所付乙方的款项以乙方的收据为凭。三、政府要求交房屋税收时，甲方必须支付办理相关手续。四、乙方无条件协助甲方等人该栋楼相关土地和套房证件的办理以及相应的法律程序，办理相关证件按政策办理，所涉及的税费及费用由甲方等人负责。五、水电分表安装一切费用由甲方负责。六、责任和义务。1、乙方负责协调代甲方等人支付该地块的地款及栋楼的主体以毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量。出现安全和质量等问题由乙方负责。2、甲方须按协议及时付进度款给乙方，若甲方不能按期付款并超过协议时间十天，即时为自动放弃此协议的合作权。乙方可协调甲方其他合作方另寻合作以完成本栋楼的建设，并按甲方所交款项的百分之六十退还甲方。七、本协议一式两份，各两页。甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字画押并乙方收到甲方所付的首期款项之日生效。签订协议后，原告向被告支付购房款共计160000元（部分购房款通过案外人刘付意青支付）。涉案楼房至今尚未竣工，双方产生纠纷，原告遂诉至本院请求处理。本院认为，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。案涉《合资建房承诺协议书》名为合资建房，实为房屋买卖合同。案涉合同显示建房的土地属于宅基地，被告不到庭参加诉讼而未举证案涉房屋取得相关手续，在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。原告主张被告共计收到购房款160000元未退还，被告不到庭视为放弃质证和抗辩的权利，故本院结合案情后依法予以确认原告主张的上述事实。现原告主张被告返还购房款160000元合法有理，本院予以支持。至于原告主张的利息问题，考虑到原告对涉案合同违反法律规定未尽谨慎审查义务存在过错，故本院对原告的利息请求不予支持。被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告罗流敏在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款160000元给原告袁显舜；二、驳回原告袁显舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元（原告已预交），由被告罗流敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年五月十八日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。