上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初1750号原告(反诉被告)：卞晶玮，男，1986年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王陇，上海李海强律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝琛置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：祁彦龙，执行董事。委托诉讼代理人：叶锦。原告(反诉被告)卞晶玮与被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司(以下简称宝琛公司)商品房出售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卞晶玮及其委托诉讼代理人李海强，被告(反诉原告)宝琛公司的委托诉讼代理人叶锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)卞晶玮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年9月6日签订的位于上海市宝山区萧云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告配合原告撤销在上海市宝山区房地产交易中心办理的系争房屋网签备案手续；3、判令被告立即退还原告支付的购房款人民币1,232,421元(以下币种均为人民币)，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿该款自2020年10月3日起至实际履行日的利息损失。事实和理由：原告为购买系争房屋，向被告支付房款1,232,421元，并于2020年9月6日签订《上海市商品房出售合同》。签订合同后，被告经交易中心查询，发现原告名下有一套经济适用房，系争购房合同无法履行。事实上，原告在签订合同前即明确向被告表示名下有经济适用房的情况，被告当时明确表示并不限购，故双方签约。后被告认定系原告隐瞒名下房屋情况，要求原告承担房价总金额10%的违约金方可解除合同。原告认为，对本案购房合同无法履行，双方均存在一定的过错，且主要过错在被告，被告未返还购房款的行为严重损害原告的合法权益，故涉诉。被告(反诉原告)宝琛公司反诉并辩称，被告已尽到合理提醒义务，原告在签订合同时，多次明确承诺已知晓国家及上海市的相关限购限贷政策。原告未履行申报申请义务，未充分说明其经济适用房的面积、持有年限等，在签约后发现因住房面积超标导致不能购买超过90平方米的房屋，并非不能购买全部房屋。被告在获悉该情况后，已配合原告改换其他面积的房屋，但原告不予选择，亦不实施经济适用房共有产权部分的回购，导致其最终不具备购买系争房屋的资格的责任应由其自行承担。被告同意解除合同，原告应当配合办理房屋网签备案撤销手续，不同意利息的请求，同意在扣除违约金后返还房款，并提出如下反诉请求：判令原告承担解除合同的违约责任，即违约金351,242元(按照总房价款的10%计算)。原告(反诉被告)卞晶玮针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告存在过错及违约行为，无权提出违约金的诉求。本院经审理认定事实如下：2020年8月22日，卞晶玮与宝琛公司签订认购确认书及定金合同网上备案委托书，约定卞晶玮认购系争房屋，面积100.79平方米，乙方承诺完全知晓国家及上海市关于房地产“限购限贷”之相关政策规定，并保证本人具备购买资格。2020年9月6日，卞晶玮(买方、乙方)与宝琛公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为100.79平方米，总房价款3,512,421元；甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方，在书面通知发出之日起60日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方，赔偿金额以总房价款的10%计算。补充条款二约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。卞晶玮于2020年8月22日支付定金5万元，于8月31日支付房款26万元，于9月6日支付房款922,421元，上述共计1,232,421元。另查明，卞晶玮、吴岚于2019年2月13日经核准登记为上海市浦东新区拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋预购房屋权利人，该房屋为经济适用住房。审理中，卞晶玮提供：1、与宝琛公司工作人员刘冉冉的微信聊天记录，证明2020年9月4日卞晶玮告知其名下有套经济适用房；2、2020年9月6日录音、2020年10月2日录音，证明在9月6日签订《上海市商品房出售合同》当天，卞晶玮明确告知其名下有套经济适用房，建筑面积98平方米，但宝琛公司工作人员仍要求先签约；3、2020年10月20日律师函，证明卞晶玮委托律师向宝琛公司发函要求退还全部房款并支付利息，该函件寄至宝琛公司联系地址，于10月21日由收发室签收。宝琛公司质证如下：1、真实性无异议，事实是卞晶玮的经济适用房没有完成回购的原因导致其无法购买系争房屋，其亦未告知经济适用房的具体情况，也未向房管部门进行申请，宝琛公司无法预知其购买系争房屋受限；2、真实性无异议，但内容不能反映整个沟通过程，宝琛公司在得知卞晶玮名下有经济适用房后，曾提醒其向房管部门复核，但并未进一步做相关政策提示，根据政策，卞晶玮可以购买90平方米以下的房屋；3、收件地址确实是宝琛公司的联系地址，但没有收到，可能收发室收到，但没有转到代理人处，即使发过，也不认可律师函中载明的要求。卞晶玮表示，根据政策确实可以购买90平方米以下的房屋，但宝琛公司在得知经济适用房情况后，并未在签约前履行查房手续，而是催促签约，存在重大过错，导致卞晶玮无法购买系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案审理中双方均同意解除系争《上海市商品房出售合同》并同意撤销系争房屋网签备案手续，本院予以准许。合同解除后，宝琛公司应当返还所有购房款。本案的争议焦点在于系争合同无法履行的过错认定问题。审理中，双方一致确认，系争合同无法履行系由于卞晶玮已申购经济适用房，不具备购买系争房屋的资格导致。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第九条第二款规定，经查询，确认商品住房购房人已申请或已购买共有产权保障住房的，则该申请人不具有购买商品住房资格。但具有以下情形之一并经区住房保障实施机构书面同意的除外：(一)退出共有产权保障住房申请；(二)共有产权保障住房被回购或者优先购买，并完成转移登记和房屋移交；(三)购买政府产权份额，并完成转移登记；(四)上市转让共有产权保障住房，足额缴纳政府产权份额价款并完成转移登记；(五)购买商品住房，经区住房保障实施机构核定，仍符合住户困难面积标准。对于卞晶玮来说，上述政策系政府公开信息，其已购买共有产权保障住房，应当明知在没有获得区住房保障实施机构书面同意购买商品房的情形下属于限购对象，不能购买商品房，故其对系争合同的无法履行存在过错。而宝琛公司作为房地产开发和销售企业，在购房人已明确告知其已购买经济适用住房的情况下，未向其充分解释相关政策和规定，未进行相关的审核，反而催促购房人签订合同并支付房款，其对于系争合同的无法履行亦存在过错。故此，宝琛公司要求卞晶玮承担解除合同的违约责任的反诉请求，本院不予支持。宝琛公司明知系争合同无法履行，经催告仍拒绝退还房款，故卞晶玮要求宝琛公司支付利息的诉讼请求，本院予以支持。但利息起算时间应从律师函收到次日即2020年10月22日起算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)卞晶玮与被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司就上海市宝山区萧云路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》；二、原告(反诉被告)卞晶玮与被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司共同办理上述合同的网上备案撤销手续；三、被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)卞晶玮返还购房款1,232,421元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，支付该款自2020年10月22日起至实际付清日的利息；四、驳回被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,946元、财产保全费5,000元、反诉案件受理费减半收取3,284元，均由被告(反诉原告)上海宝琛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇二一年五月八日书记员 朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。