湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初1526号原告：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼4层整层。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：李米多，男，1995年10月30日出生，汉族，住湖南省攸县，系公司员工。被告：湖南锦天置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路577号。法定代表人：陶建明，董事长。委托诉讼代理人：郑雯，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑哲皓，湖南崇民律师事务所律师。原告中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原房地产代理公司）诉被告湖南锦天置业有限公司（以下简称锦天置业公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告中原房地产代理公司的委托诉讼代理人李米多、被告锦天置业公司的委托诉讼代理人郑雯、郑哲皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中原房地产代理公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付所欠销售佣金共计380582.74元；二、判令被告向原告支付迟延履行违约金76116.548元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月28日，就位于长沙市天心区××路××号××项目（以下简称金岸雅苑项目）签署了《锦天·金岸雅苑项目独家策划销售代理合同》约定委托销售代理期限为自合同生效之日起至委托可售物业的销售率95%以上为止。合同约定由原告独家销售代理被告开发的金岸雅苑项目。代理形式为原告独家策划及独家销售代理，原告为本项目的独家销售服务代理人。合同签订后，原告积极履行合同义务，后由于合同到期，原告遂于2020年3月正式撤离该项目营销中心双方完成交接工作。截至2020年11月26日，原告共计成交410套，总应收佣金共计4138311.15元，已收佣金3757728元。截至原告起诉之日，被告尚欠销售代理费共计380582.74元未支付。另根据合同约定被告未按时支付原告销售代理费、服务费等费用时，被告应以未付金额为基数，按每日千分之一的标准向原告支付迟延违约金，故被告需向原告支付迟延履行违约金76116.548元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告中原房地产代理公司为了维护自己的合法利益，遂诉至本院，请求判如诉请。被告锦天置业公司辩称，原告主张的380582.74元代理费依据的表格是原告单方制作的，未经被告签章确认,其主张的被告尚欠付代理费的成交物业为39套亦不符合实际情况。原告没有按照合同约定向原告开具发票，被告有权顺延代理费用的支付时间，原告无权要求计算违约金，被告要求法院判令原告履行开具发票的义务。且涉案合同履行未给原告造成明显损失，其主张按照20%计付违约金，标准明显过高。原告并没有完全按照合同约定组建驻场销售团队，也未积极履行代理义务。此外，被告于2020年2月向原告确认应付佣金为231971.59元。但因与案外人另案诉讼，被告银行账户自2020年3月起被多个法院轮候查封，致使多笔费用无法按时支付，因现实情况导致履行不能，绝非恶意拖欠，望法院充分考虑以上情况，依法裁判。经审理查明，原告中原房地产代理公司（受托人、乙方）与被告锦天置业公司（委托人、甲方）于2016年12月28日就位于长沙市天心区××路××号××项目签署了《锦天·金岸雅苑项目独家策划销售代理合同》，约定委托销售代理期限自合同生效之日起至委托可售物业的销售率达到95%以上为止。合同载明：1.4乙方受托销售代理的物业为本项目预售许可证经批准的全部可售物业，建筑面积约为68000平方米，其中可销售面积约为40789平方米；3.2.7本项目正式公开发售后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》，客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照双方事先共同制定的认购流程执行；3.2.8催促购房客户在《认购书》约定的期限内与甲方签订《房地产买卖合同》及相关文件，督促购房客户按约定交纳购房款及相关费用，协助客户在签约时办理贷款相关手续，协助甲方完成购房客户所需的登记备案手续，签约行为按照甲方事先制定的签约流程执行；3.2.2在正式驻场前一个月，乙方组建本项目销售团队，驻场人员配置为一个销售经理加上不少于8名销售人员（视项目营销要求进行人员补充，其中本项目开盘前后两个星期内乙方销售人员不少于15人），销售人员与销售团队共同统筹本项目营销工作；5.2.10除合同另有约定外，甲方不得自行销售或者委托其他代理公司代理销售本项目，如甲方需将本项目物业出售给指定购房客户，乙方应予尊重，但甲方仍需按照本合同之约定向乙方支付销售代理服务费；5.3.3乙方就本项目享有独家策划及独家销售代理权；6.1.1销售代理费：甲方根据乙方代理期限内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬；6.1.2销售代理成功标志：在本合同约定的代理期内，凡甲方与购房客户签订了《房地产买卖合同》并且甲方收到客户支付的全部购房款（含一次性付款、分期付款、银行按揭付款、公积金贷款等）并准确支付到甲方指定银行账户后，视为乙方销售代理成功；6.1.3代理服务期限内，销售代理费按累计补差方式结算，目标销售率小于等于50%时，乙方代理费率为0.9%，目标销售率大于50%小于等于90%的，代理费率按1.1%计算，目标销售率大于90%时，代理费率为1.2%（销售率确定以客户签署《认购书》并足额交付定金为准，销售率＝已签订认购书并足额交付定金单位的总建筑面积／委托可销售总面积）；6.2.5若客户签署《认购书》之后毁约或者客户在正式《房地产买卖合同（预售）之后》毁约，该客户认购单位应计入乙方销售业绩，作为销售率计算依据，但只有该套单位再次售出后，甲方才需向乙方支付代理费；8.6终止本合同时，对于乙方于代理期间已完成部分之工作，甲方仍按本合同第6.1条款、6.2条款之约定支付相应的销售代理费及服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止合同后的5个工作日；8.7甲方违反本合同约定未能按时支付乙方销售代理费、服务费及本合同约定的其他费用的，甲方应以全部未付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之一的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之二十作为违约金，同时乙方可选择是否终止本合同；8.11本合同终止（包括但不限于合同服务期限届满、甲乙双方解除合同、项目撤场等）后代理费用的结算按以下方式处理；已签署《认购书》或《商品房买卖合同》并支付首付款的客户，乙方安排专人在20个工作日内协助客户完成银行面签，完成银行面签的客户甲方应按照相应代理费率全额结算该销售代理费用，此费用甲方须于本合同终止后45日内支付乙方。上述协议签订之后，原告主张其在合同到期后，于2020年3月正式撤离项目营销中心并完成双方交接工作。原告还主张，其撤场后有39套房源达到结算条件，被告应当按照1.1%的代理费率支付代理费380582.74元。另查明，原被告双方已就26套房源佣金共计240758.96元达成一致，就剩余13套房源佣金产生争议。争议的13套房源中：一、客户吴仕人于2017年7月23日认购的金岸雅苑项目第6栋2102房、客户肖晴文于2019年5月25日认购的金岸雅苑项目第6栋301房、客户黄亚力于2020年1月3日认购的金岸雅苑项目第1栋604房均未与被告签订房屋买卖合同且未支付购房款，该三套房屋仍在被告名下，并已被长沙市中级人民法院以（2020）湘01执保93号法律文书查封；二、客户李翔于2019年10月25日认购的金岸雅苑项目第1栋3304房，其实际买受人为案外人李瑶瑶；客户熊金钢于2019年10月25日认购的1栋1805房，其实际买受人为案外人高绍福；三、客户谭微于2019年7月24日认购金岸雅苑项目第2栋3101房，并于2020年4月8日与被告签订房屋买卖合同；客户卢俊书于2019年6月29日认购金岸雅苑项目第2栋1201房，并于2020年5月14日与被告签订房屋买卖合同。被告主张上述两人均是在原告退场之后才与被告签订房屋买卖合同；四、客户柯伟胜、戴萌、刘敏能、唐洁、肖新伏、袁玲经原告销售代理，分别于2019年12月7日、2019年12月27日、2019年11月28日、2020年1月15日、2020年1月2日、2020年1月12日与被告签订房屋买卖合同。被告主张上述6人全额购房款到账时间均在原告退场之后，且原告退场后，没有按照合同约定对上述6名客户履行协助完成银行面签、补报资料等后续跟踪开发义务，后续义务均系被告自行完成。因此，被告对以上13人佣金均不予以确认。还查明，原告于2020年5月15日向被告发出《催收函》，被告于2020年5月26日作出了《关于中原（湖南）房地产代理有限公司的复函》，复函载明被告因经济纠纷等原因导致银行账户被冻结，支付佣金费用暂时存在困难，现正积极办理解冻事宜，待双方就有关问题协商后，再确定支付的方式与时间。并对原告来函陈述“进场后，我司一直尽职尽责的履行销售义务”等内容暂不发表意见。上述事实有代理合同、成交确认清单、已签合同清单、已放款清单、已达结佣条件对数表、认购协议书、房屋买卖合同、预购商品房户室信息表、催收函快递单、复函以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告中原房地产代理公司与被告锦天置业公司订立的《锦天·金岸雅苑项目独家策划销售代理合同》系双方当事人真实意思表示,合法、有效。原告按照合同约定提供销售代理服务,被告拖欠销售代理费，构成违约，原告要求被告向其支付拖欠销售代理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于拖欠的销售代理费，原被告双方已就其中的26套房产销售代理费240758.96元达成一致。另争议的13套房产中，1.案外人吴仕人、肖晴文、李翔、熊金钢、黄亚力在原告销售代理期间，虽签订了房屋认购协议书，但事实上并未与被告订立房屋买卖合同，原告无法就这五人主张销售代理费；2.案外人谭微、卢俊书虽于原告退场前签订了房屋认购协议书，但二人实际签订房屋买卖合同的时间均在原告退场之后，基于原被告关于销售代理成功的约定，本院不认可原告对此二人关于销售代理费的主张；3.案外人柯伟胜、戴萌、刘敏能、唐洁、肖新伏、袁玲六人均于原告销售代理期间与被告订立房屋买卖合同，被告主张上述六人全额购房款到账时间均在原告退场几个月后，但其并未提供有效证据予以证明，本院不予认可。因此，原告关于该六人的销售代理费共计54434.91元，本院予以支持。综上，被告应支付原告销售代理费共计295193.87元。关于违约金，原告主张依据合同约定要求被告支付全部未付金额的百分之二十作为违约金，被告辩称违约金标准过高，鉴于原告未开具发票，亦存在违约行为，本院将违约金标准酌情调整至全部未付金额的百分之十五，即被告应向原告支付违约金44279.08元（295193.87*15%），原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十二条、五百八十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令被告湖南锦天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中原（湖南）房地产代理公司支付所欠销售代理费295193.87元；二、判令被告湖南锦天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中原（湖南）房地产代理公司支付违约金44279.08元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8150元，减半收取4075元，由原告中原（湖南）房地产代理公司负担878.95元，被告湖南锦天置业有限公司负担3196.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  阳强强二〇二一年五月十三日法官助理吴雅萍书记员周玉龙附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。