上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3819号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海杨禾企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路4671号25幢J512室。法定代表人：郑众生，执行董事。委托诉讼代理人：柯丽丽，上海汉世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阿龙，上海汉世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海同福矽晶有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇拱极东路18-28号1幢全幢。法定代表人：蒋形波，执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙），主要经营场所浙江省杭州市上城区元帅庙后88号101室-25。执行事务合伙人：侯囡囡。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋杰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜慧婉，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海杨禾企业管理有限公司（以下简称杨禾公司）因与被上诉人上海同福矽晶有限公司（以下简称同福公司）、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）（以下简称东方企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨禾公司上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六项，改判双方合同在2021年1月8日返还房屋之时解除，杨禾公司自2020年6月27日起支付租金及房屋使用费，驳回要求杨禾公司承担违约金的请求，支持杨禾公司赔偿损失15，013，209.97元的本诉请求。事实与理由：一审判决未确定合同解除时间，不利于双方避免在合同遭受履行障碍时损失进一步扩大或责任加重。即使上诉人未申请鉴定，但上诉人为维修租赁物确实支出了15，013，209.97元，包括购买维修材料、施工等，一审法院应当考虑到双方过错酌情让被上诉人承担。上诉人在签订租赁合同时对涉案房屋中存在危化品并不知情，在进场发现危化品后上诉人立即告知被上诉人，然被上诉人并未及时处理；被上诉人在签订合同时未提及水电，导致上诉人在入场8个月后才再次通水电。被上诉人怠于履行义务，导致上诉人承租房屋后无法投入使用，法院应将租金及使用费下调至租金的40％。租赁合同约定交付日起两个月为免租期，不计租金，交付房屋以实际交付日为准，而实际通水时间为2020年3月26日，故租金起算时间应当为2020年5月27日。鉴于被上诉人怠于履行义务，致上诉人至今无法使用租赁物，上诉人有权拒绝支付租金，并不承担违约责任。虽然上诉人与关联企业签订仓储协议，但并未实际履行。同福公司、东方企业辩称：上诉人在签订租赁合同前，已经实地勘察，对租赁房屋的现状充分了解并接受的。若现状对其使用有所影响，该损失和风险应由上诉人全部自行承担。一审判决已经对租金和使用费进行了调整，给予上诉人最大程度的支持，二审不应再下调。上诉人提供的装修损失证据疑点重重，且经一审法院充分释明后上诉人仍不申请评估鉴定，同时上诉人一方面主张房屋不适租另一方面又主张其花费超出预算近一倍的费用装修房屋，明显自相矛盾，上述充分证明上诉人意图以虚假证据通过诉讼获取非法利益，二审法院不应支持。上诉人在2019年7月17日起已经实际占用租赁厂房，并于2020年1月1日对外转租，租赁合同明确约定免租期到2019年9月16日，上诉人以接水验收时间起算免租期没有依据，不合理加重了被上诉人的义务。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉人请求。杨禾公司向一审法院起诉请求：1、解除杨禾公司与同福公司、东方企业签订的租赁合同；2、判令同福公司、东方企业退还已支付的租金433，333.33元；3、判令同福公司、东方企业退还保证金100万元；4、判令同福公司、东方企业赔偿经济损失15，013，209.97元；5、判令同福公司、东方企业支付违约金916，666.67元；6、判令同福公司、东方企业承担杨禾公司因诉讼而支出的律师费75万元、公证费8，000元、保全费5，000元、保全保险费12，688.35元。7、判令本案诉讼费由同福公司、东方企业承担。同福公司、东方企业向一审法院提出反诉请求：1、判令杨禾公司向同福公司、东方企业支付2019年10月17日至2020年8月19日期间欠付的租金490.85万元；2、判令杨禾公司以每季度275万元的三倍标准向同福公司、东方企业支付自2020年8月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；3、判令杨禾公司支付2020年8月19日前已产生的逾期付款违约金88.92万元，并以490.85万元为基数，按照每日0.1％标准向同福公司、东方企业支付自2020年8月20日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；4、判令杨禾公司向同福公司、东方企业支付租赁物三个月的租金275万元作为违约金；5、判令杨禾公司承担同福公司、东方企业因诉讼而支出的律师费48万元；6、判令杨禾公司向同福公司、东方企业支付的保证金100万元优先抵扣上述款项；7、判令本案诉讼费由杨禾公司承担。一审法院认定事实如下：坐落于上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号房屋权利人为上海同福矽晶有限公司。2019年7月17日，甲方一（出租方）同福公司、甲方二东方企业与乙方（承租方）杨禾公司签订《租赁合同》，约定，鉴于：甲方对外出租其拥有并可独自行使出租权的租赁物，乙方拟租赁该租赁物；同时双方经过深入沟通，甲方明确知晓乙方租赁用途和使用方式，同意将租赁物出租于乙方有偿使用；乙方已经多次对租赁物及周边环境、交通状况进行实地勘察，明确知晓租赁物符合己方租赁用途及使用条件，同意承租。合同第1条租赁物概况约定：1.1甲方将位于上海浦东新区XX镇XX路XX-XX号建筑面积39927.48平方米的库房、办公区及其相关附属设施（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。1.2乙方以租赁物现状租赁，所有经营风险和损失由乙方自行承担，因建筑物现状导致乙方经营发生任何问题的，由乙方自行处理，成本由乙方承担，与甲方无关。1.3甲方应不晚于2019年7月17日（或称交付日，交付房屋以通水通电后为实际交付日）按本合同约定将租赁物项目交付乙方。合同第2条约定：合同期限，2.1合同期自2019年7月17日起至2021年7月16日止，其中2019年7月17日到2019年9月16日为免租期，不计租金。2.2自2019年7月17日起到2020年7月16日，甲方不得提前解约，若提前解约的，甲方应赔偿乙方改造和装修成本600万元。合同第3条费用类型及其支付约定：3.1.1租金为第一年为每季度租金为130万元。第二年为每季度租金为275万元；3.2.1租金及物业管理费、公共事业费的支付方式，自2019年7月17日起每3个月为一个租金及物业管理费、公共事业费结算周期。3.2.1.1首期租金及物业管理费、公共事业费的支付：首期（2019年7月17日至10月16日，含免租期）租金为433，333.33元，乙方于本合同生效后7个工作日内向甲方支付首期租金及物业管理费、公共事业费。甲方在收到乙方的款项后，在15个工作日内向乙方提供对应的符合税法规定内容的等额增值税专用发票。3.2.1.2后续周期租金及物业管理费、公共事业费的支付：乙方应于每个结算周期最后一个月（首期最后一个月计为9月，第二期最后一个月计为12月，以此类推）的20号前（不含当日）向甲方支付下一个结算周期的租金及物业管理费、公共事业费。甲方在收到乙方的款项后，在15个工作日内向乙方提供对应的符合税法规定内容的等额增值税专用发票。3.4乙方未按上述条款约定支付租金、物业管理费、公共事业费等，甲方应书面通知乙方，如乙方超出本合同约定的付款时间十五日内仍未支付的，自第十六日起每逾期一日应按照应付未付金额的0.1％（千分之一）向甲方支付违约金。合同第8条改造及装修约定：8.1原则上乙方不得对租赁物主体结构进行改造，如为生产运营所必须的改造，乙方确需对租赁物主体结构进行改造，应向甲方提交具体改造方案，待甲方审定同意后，方可进行改造。乙方或者以乙方名义对租赁物作出的任何变动、装修、添附或者改良应经甲方事先书面同意。8.6如因乙方原因导致合同提前解除的，乙方应按合同约定承担违约责任，同时乙方履行腾房义务，并在甲方要求的时间内移除所有的乙方改造以及改良，除非甲方另行书面同意乙方可不作上述移除。合同第9条维修和消防安全约定：9.4在签订本合同到免租期内，乙方承诺按照附件2的维修内容对租赁物进行修缮和维护，维修总成本不得低于600万元，甲方有权随时检查实际的维修和修缮进展、计划和工作详情，并要求乙方安装附件2的内容进行整改；若乙方未按照附件2的内容进行修缮和维护的，甲方有权自行进行修缮和维护，相关的修缮和维护成本由乙方承担。9.5乙方根据本合同对租赁物进行修缮和维护所投入的材料、设备归甲方所有，乙方放弃对该部分成本费用的所有权。在本合同解除后，乙方不得以任何原因要求甲方补偿该部分成本。合同15.2约定：任一方不得无故拖延、拒绝办理返还交接手续，且不得阻挠、干扰另一方办理返还交接手续。租赁协议约定的租赁最后一天内，双方未办理完成返还的，按如下约定执行：如乙方迟延返还的，自终止日的次日起，乙方应按甲方要求的时间向甲方支付按期满日或提前终止日适用的租金标准的三倍作为延期占用期间的租金。合同第16条违约责任约定：16.1出现下列情况之一，且导致乙方无法正常使用租赁物的，应视为甲方严重违约，乙方有权要求甲方立即纠正、采取补救措施，并要求甲方支付相当于全部租赁物项目1个月租金总额的违约金；如该等违约金不足以弥补乙方损失，甲方仍应予以补足，同时，乙方有权单方提前解除合同：（1）因甲方原因实质影响乙方使用（面积达承租面积50％以上）累计三次（含）以上或累计达到15日的；（2）因甲方原因，出现租赁物项目等被第三方收回、查封、拍卖、无法使用等情形的，影响乙方使用的或甲方未能在15日内排除妨碍的。16.2出现下列情况之一，且导致甲方无法实现合同目的的，应视为乙方严重违约，甲方有权选择：A要求乙方立即予以改正，继续并全面履行其在合同项下的义务，同时赔偿甲方所遭受的直接损失；或B单方书面主张本合同或本合同项下租赁物租赁的任何一部分并且立即收回租赁物或其相关部分的占有权，保证金作为乙方应承担的违约责任的一部分不予退还，如不予退还的保证金不足以弥补甲方损失，乙方仍应予以补足，同时按本合同16.3约定执行：（3）逾期支付租金、物业管理费及公共事业费等超过30天的；16.3：乙方同意，一旦本合同按16.2条被甲方终止，甲方有权重新占有租赁物或其相关部分，并要求乙方在合理时间内（三个月，租金标准不变）迁走乙方以及所有的人员及其财产以及要求乙方完成下列善后事宜：（1）支付截止终止日时，累积到期应付未付的所有租金以及其他应付费用；（2）如乙方未在约定的时间内移走其财物的，应支付甲方移走或储存乙方以及任何其他所有人的财产的费用；甲方将租赁物恢复原状的费用（如有）；（3）甲方为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁费或法院的费用）；（4）除上述合理补偿外，乙方应向甲方另行支付相当于全部租赁物3个月（三个月）租金总额的违约金。附件一租赁存放的物资：租赁情况备案表（2019年6月1日）1．五金零件60万件，2．数据线80万件，3．文具用品50万件，4．游艇零部件100万件，5．船舶零部件100万件，6．叉车零部件100万件，7．汽车零部件100万件，8．电子零部件1，000万件，9．办公用品60万件，10．玻璃制品80万件，11．装饰材料100万件，12．矿泉水500万件。2019年6月27日，杨禾公司向北京A有限公司支付保证金10万元。2019年7月22日，杨禾公司向东方企业支付押金100万元，向北京A有限公司支付保证金62，000元。2019年7月23日，杨禾公司向东方企业支付租金433，333.33元。之后，同福公司向杨禾公司交付了房屋。2019年8月1日，杨禾公司向东方企业谷某发送关于系争房屋园区垃圾清运报价单，8月3日又发送微信：刚刚发现几吨，并发送了视频。谷某回复：没事，发现了的您就也让负责危废的公司一起放到报价单里，不必每处都拍下来。8月6日，谷某发送微信：黄总，日最大供水量的数字呢？我在填了，麻烦快点呀。杨禾公司回复：100吨，消防不算。2019年8月13日，谷某发送微信：黄总，您上次说的几家危险化学品处理公司，名字方便发我一下吗？资质证明您一直没给到我，我打算自己联系一下。杨禾公司回复：忘了稍等。同日，发送了两家公司资质。2019年11月4日，杨禾公司发送微信：谷某您好，我们的自来水进展如何了，到哪个阶段了，有说什么时候安表了吗？谷某回复：接水工程款已付。2019年12月10日，杨禾公司又发送微信：谷某您好，我们XX路的厂房自来水进展如何了？到哪个阶段了，什么时候安表进水，还有电什么时候开通？有具体时间吗？谷某回复：我之前问过施工，他自来水公司需要我们先办6家公司的绿卡，绿卡办好后再到公路所办理掘路证，然后我们再交费用。施工说绿卡他正在一家家办，如果说办好之后掘路之前就要先交费，那么我会尽快操作交。但目前我这边还没收到费用单据，所以详细情况您还是再问问施工。杨禾公司：这个月电应该没有问题了吧？谷某：应该问题不大，我再催下顾总。杨禾公司：工业危化品什么时候能清好？今年能清好吗？谷某：目前的方案是计划年底前清好，能不能实现我也说不好。2019年12月25日，杨禾公司发送了硅烷的照片，硅烷高等级危化品易爆，存放条件要求的，你们这个马上先处理，发生意外我们厂房夷为平地，我在很早告知你们现场的责任施德明了，到现在还没处理抓紧处理。谷某：好的，我会通知熊总。2019年10月23日，同福公司作为甲方与乙方上海XX自来水有限公司签订《给水工程合同》，约定由乙方进行系争厂房新接水工程，合同签订后一周内给付工程款275，006元，收到工程款后一个月内进场施工，施工期一个月。2019年11月6日，东方企业向自来水公司支付给水工程款及管网工程贴费475，006元。2020年1月20日，东方企业支付恢复供水翻路费用4，389元。2020年3月26日，同福公司企业接水验收。2019年11月13日，东方企业向国网上海市电力公司支付60，000元。东方企业作为甲方与乙方XX能源管理上海有限公司签订设备维修合同书，约定由乙方为甲方进行10KV变电站内维修，恢复同福公司厂区供电，合同总价268，000元。2019年10月11日，东方企业向XX能源管理上海有限公司支付维修款134，000元，2019年11月21日，维修工程竣工，2019年12月20日又支付134，000元。一审庭审中，同福公司、东方企业提供杨禾公司作为甲方与乙方上海A有限公司签订的仓储服务协议，甲方向乙方提供系争房屋25，000平方米作为乙方仓库，期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，服务费为11，513，188.50元。杨禾公司作为甲方与乙方上海B有限公司签订的仓储服务协议，甲方向乙方提供系争房屋17，000平方米作为乙方仓库，期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，服务费为896万元。经杨禾公司与同福公司、东方企业协商，对现场发现的危险品进行清运：2019年11月18日，异丙醇308桶（1×15KG／桶）、磷酸212桶（25KG／桶）、氢氧化钠29袋（25KG／袋）、乙二醇乙醚10箱（20KG／箱）、二甲苯3箱（20KG／箱）。2019年12月7日，无电镀镍427箱等。2020年1月17日，环氧树脂涂料2114件等。2020年3月6日，硅烷1件。2020年5月25日，上海市浦东公证处出具公证书，XX路XX-XX号房屋现场拍摄了照片和视频，多处房屋内存有危化品。一审审理中，为证明对房屋的修缮损失，杨禾公司提供了2019年11月2日其作为甲方与乙方案外人上海市嘉定XX水暖阀门商行的施工协议书，约定由乙方对系争房屋进行消防改造，工程造价25万元。后杨禾公司支付工程款19万元。2019年10月11日，杨禾公司向案外人太仓市XX厂购入采光瓦，支付材料款101，376元。2019年7月，甲方杨禾公司与案外人乙方上海C有限公司签订施工合同，约定由乙方进行园区厂房整体维修，工程造价16，250，306元，截止2019年12月20日，杨禾公司支付工程款13，812，760.10元。2019年10月22日，甲方杨禾公司与案外人乙方韩某签订施工协议书一份，约定由乙方进行外墙刷漆，工程造价每平方米7.30元，约10，000平方米。2019年9月18日，甲方杨禾公司与案外人乙方上海D有限公司签订施工协议书一份，约定由乙方进行屋面防水施工，工程造价每平方米20元，约2，000平方米，总价45，200元。2019年10月20日，甲方杨禾公司与案外人乙方上海D有限公司签订施工协议书一份，约定由乙方进行屋面防水施工，工程造价每平方米20元，约1，600平方米，总价36，160元。2019年11月22日，甲方杨禾公司与案外人乙方上海D有限公司签订施工协议书一份，约定由乙方进行屋面防水施工，工程造价每平方米20元，约2，240平方米，总价50，624元。2020年1月10日，杨禾公司向上海D有限公司支付2万元，同日又支付3，800元，2019年10月25日又支付1万元，同日又支付10，624元，2019年9月30日支付15，200元，2019年9月19日，上海D有限公司向杨禾公司出具收款45，200元的发票，2019年11月22日，上海D有限公司向杨禾公司出具收款50，624元的发票，2019年10月20日，上海D有限公司向杨禾公司出具收款32，000元的发票，2019年11月，上海D有限公司向杨禾公司出具收款50，624元的发票。2019年12月17日，安徽H有限公司出具产品买卖合同，杨禾公司购买起帆牌产品926米，合计37，549.30元。2019年7月3日，安徽H有限公司出具产品买卖合同，杨禾公司购买起帆牌产品，合计50，001.60元。2019年11月20日，安徽H有限公司出具产品买卖合同，杨禾公司购买XX牌产品，合计93，169.77元。2019年8月12日，杨禾公司向上海I有限公司购买电缆817.20元，2020年1月10日，杨禾公司向上海J有限公司购买胶合板共计55，000元，2019年9月4日，杨禾公司向上海K有限公司购买PPR管子等共计5，212元，2019年9月5日，杨禾公司向上海K有限公司购买外墙腻子粉等共计5，413元，2019年11月7日，杨禾公司向上海K有限公司购买硅胶等共计5，328元，2019年11月23日，杨禾公司向上海K有限公司购买外墙腻子粉等共计购买绝缘电线等共计5，734元，2019年8月16日，杨禾公司向上海L有限公司支付污水管道工程款项18，000元，2019年11月1日，杨禾公司向上海M有限公司支付排水工程款30，000元，2019年11月25日，杨禾公司向上海N有限公司支付电箱等款项6，207元，2019年12月5日，杨禾公司向上海O有限公司支付消防器材款项8，928元。2019年12月9日，杨禾公司向上海P有限公司支付电箱款项2，570元，2019年12月6日，杨禾公司向上海Q有限公司工程材料款5，720元，2020年1月7日，杨禾公司向上海R有限公司支付园区休整费78，600元，2020年1月10日，杨禾公司又支付场地土方休整费65，000元。对此，同福公司、东方企业对于真实性不予认可，且辩称，既然杨禾公司在接受房屋后主张不适租，还花巨资修缮，不合常理。对此，一审法院进行了释明，杨禾公司坚持不申请评估鉴定。2019年12月25日，杨禾公司向同福公司、东方企业发送《关于贵方交付上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号园区无法正常使用告知函》，因发现园区内存有大量的易燃、易爆高危化学品，现场水泵房设备及供电电缆丢失，园区内水电无法正式供水供电（包括消防用水），严重影响杨禾公司对房屋的正常使用和经营。杨禾公司已对有关危险品存储区进行隔离，修复了园区内破损路面、修复园区电动大门与门禁、对仓库屋顶与墙体进行防水，并更换仓库屋顶阳光板、建筑内外立面翻新、园区建筑垃圾清运、重新铺设园区水电管道、安装监控设施、绿化整改等，且经营无法正常进行，导致直接经济损失达3，000多万元，要求同福公司东方企业三天内给妥善的解决方案，逾期将追究违约责任等。2020年5月9日，上海市浦东新区应急管理局向杨禾公司发出询问通知书，因现场检查XX路XX号存在安全隐患，要求于2020年5月11日9时到老港镇安全生产监察所接受询问调查。一审法院认为，杨禾公司与同福公司、东方企业就系争房屋签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。现杨禾公司要求解除合同，同福公司与东方企业亦表示同意，故一审法院予以准许。双方均主张系对方违约，并要求对方支付违约金，一审法院认为，同福公司、东方企业作为出租人应向承租人提供适租的房屋，根据审理查明的事实，同福公司、东方企业向杨禾公司交付的房屋未通水电且遗有危化品，虽然同福公司、东方企业抗辩称发现的危化品只占房屋面积的十分之一，但杨禾公司的房屋用途还包括存储矿泉水，显然对杨禾公司使用房屋存有隐患。但杨禾公司对于房屋现状是明知的，且双方已达成默契，在杨禾公司发现未通水电并告知同福公司、东方企业后，同福公司与东方企业积极进行了整改，并于2020年初通水通电，在杨禾公司发现危化品后，同福公司、东方企业亦积极进行了处理，故一审法院认定双方当事人对导致合同解除均有过错，故双方要求对方支付违约金以及律师费、保全保险费的诉讼请求，一审法院均不予支持。合同解除后，承租方应迁出系争房屋，将房屋返还给出租方双方还应结清各项费用，同福公司、东方企业应返还杨禾公司支付的保证金。杨禾公司要求返还已付租金，鉴于杨禾公司已实际使用房屋，故要求返还租金无事实及法律依据，一审法院不予支持。杨禾公司要求赔偿经济损失，鉴于解除合同的责任系双方均有过错，且杨禾公司对该损失不申请评估鉴定，故一审法院不予支持。杨禾公司要求支付公证费，鉴于房屋内实际存在危化品，杨禾公司进行取证必要且合理，一审法院予以支持。同福公司、东方企业要求杨禾公司支付自2019年10月17日起的租金及使用费。一审法院认为，根据双方合同约定，以通水通电后为房屋实际交付日，又根据庭审查明的事实，2019年11月21日电力维修工程竣工、2020年3月26日接水验收，故租金起算日应为2020年3月27日。鉴于杨禾公司已支付一个月租金，故其应支付自2020年4月27日起至迁出日止的租金及使用费。杨禾公司另主张房屋不适租，故不同意支付租金及使用费，并要求返还已付租金。因杨禾公司实际使用了房屋理应支付租金及使用费，但同福公司、东方企业提供的房屋存在瑕疵，为公平起见，故一审法院根据房屋情况、租期等对租金及使用费的标准适当调整。同福公司、东方企业要求杨禾公司支付逾期付款违约金，因杨禾公司实际使用房屋但未及时付款，该诉请符合双方合同约定，但标准过高，一审法院酌情调整。同福公司、东方企业要求杨禾公司支付的保证金优先抵扣应付款项，于法不悖，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，于二〇二〇年十二月十一日作出判决：一、解除上海杨禾企业管理有限公司与上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）之间就坐落于上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号房屋及相关附属设施签订的租赁合同；二、上海杨禾企业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出并将上述房屋及相关附属设施返还给上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）；三、上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）应于判决生效之日起三十日内支付上海杨禾企业管理有限公司公证费8，000元；四、上海杨禾企业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）自2020年4月27日至返还房屋之日止的租金及使用费（其中2020年4月27日至2020年7月16日的标准为每月30万元，2020年7月17日至返还房屋之日止的标准为每月62万元）。该款应扣除上海杨禾企业管理有限公司已支付的保证金100万元；五、上海杨禾企业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）逾期付款违约金15万元；六、驳回上海杨禾企业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130，557元，反诉案件受理费37，496元，保全费10，000元，合计178，053元，由上海杨禾企业管理有限公司与上海同福矽晶有限公司、东方前海景平投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2020年8月19日，一审法院第一次开庭审理，上诉人坚持要求解除合同，被上诉人表示同意解除，但认为系上诉人原因导致合同解除。被上诉人同时询问上诉人何时可以交房，上诉人回答“判决出来再说”。2020年9月1日，被上诉人致函上诉人，称2020年8月19日双方均同意解除租赁合同，现上诉人继续占有租赁厂房没有合法依据，要求上诉人立即清空腾退厂房，办理交接手续，逾期返还将按照租赁合同约定的三倍租金标准支付占有使用费。2021年1月8日，上诉人将涉案房屋交还给被上诉人。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人租赁合同的解除时间、原因以及后果处理。上诉人认为租赁合同在其交还房屋之时解除，被上诉人认为在一审开庭时双方同意解除时解除。本院认为，上诉人提起本案诉讼时即要求解除合同，也无证据证明其享有单方解除合同的权利并已经发函给被上诉人，故一审中被上诉人在上诉人坚持解除合同的前提下，于2020年8月19日同意解除合同，应视为双方在该日已就合同解除达成一致。上诉人要求按照房屋交还日确定合同解除日，系其单方意思表示，且是在双方已经达成解除合同一致意见之后作出，故对此意见本院难以采纳。虽然被上诉人在2020年8月19日同意上诉人解除合同的意见，但认为合同解除系上诉人原因所致。上诉人认为被上诉人提供了不适租的房屋，导致合同无法继续履行，应由被上诉人承担合同解除的责任。本院认为，被上诉人作为出租人，提供的房屋应当满足安全的基本要求，现涉案房屋内遗有危化品，后虽与上诉人一起合力清运了部分，但至2020年5月仍遗有部分，对上诉人使用房屋确实存在一定障碍。然此情况的发生并非被上诉人刻意隐瞒，上诉人承租如此大面积的房屋，事先应查看过涉案房屋及场地，租赁合同中也明确载明上诉人已经多次对租赁物进行实地勘察，租赁物系按现状出租给上诉人，上诉人对涉案房屋内存在危化品应有一定认知和心理预期。事实上，上诉人在承租后不久就将涉案房屋出租给案外人，虽其辩称并未实际履行，但可从侧面证明上诉人对涉案房屋的现状是清楚并接受的。因此一审法院认为合同未能继续履行，双方均有过错，并基于此未予支持违约金、律师费、保全保险费的诉讼请求，本院予以认同。至于上诉人称被上诉人签约时未提及水电一事，导致水电供应迟延，怠于履行义务，因房屋系现状出租，被上诉人签约后对外签订水电维修合同，并在2020年初接通水电，难谓怠于履行义务。至于上诉人要求被上诉人赔偿损失15，013，209.97元，一审未予支持，本院认为并无不当，理由如下：首先，租赁合同约定被上诉人在租期第一年不得解除合同，否则应赔偿上诉人的改造和装修成本600万元，租赁合同同时约定第一年租期年租金为520万元，相比第二年的年租金1，100万元，相差为580万元，被上诉人认为其将第一年租金减半以支持上诉人的装修改造，有一定依据；合同同时约定，上诉人对租赁物进行修缮和维护所投入的材料、设备归被上诉人所有，合同解除后，上诉人不得以任何原因要求被上诉人补偿。其次，上诉人所述实际投入的损失依据，被上诉人均不认可其真实性，如要确认实际投入金额，当应鉴定方能确认，一审释明后，上诉人坚持不愿意进行评估，视为放弃举证。至于上诉人要求将租金和使用费标准下调40％，因其实际占有涉案房屋，租金起算日已经调整为通水通电日，一审考虑到被上诉人的过错已经对租金和使用费标准予以下调，上诉人要求再行下调，没有依据，本院难以准许。综上，杨禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。至于一审判决后，上诉人已经于2021年1月8日将涉案房屋交还给被上诉人，使用费的结算截止至该日，双方可在履行本案判决时自行结算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133，876元，由上海杨禾企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  叶振军审 判 员  胡桂霞二〇二一年五月二十八日法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……