湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初4559号原告：张宇舟，男，1988年1月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张成生，男，1958年9月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市。系原告之父。被告:长沙楚家房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑第6栋N单元1层105号。法定代表人:庄建军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王成，男，1983年5月27日出生，户籍所在地广东省深圳市龙华新区，现住雨花区。系该公司员工。原告张宇舟（以下简称原告）诉被告长沙楚家房地产经纪有限公司（以下简称被告）中介合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李如鹰独任审判，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张成生到庭、被告的委托诉讼代理人王成均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告张宇舟提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告已经支付的居间服务费损失21000元；2、判令被告赔偿原告因《房屋买卖合同》纠纷所产生的诉讼费损失6670.00元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月30日，原、被告签订了《房屋购买意向书》，原告通过支付宝转账支付诚意金5000元。2017年5月6日，在被告经纪人王成、刘高的努力下，原告（乙方）与房屋出卖人赵小寒、赵芙蓉（甲方）及被告（丙方）三方共同签订了《居间服务合同》，由被告承担居间服务。原告与房屋出卖人赵小寒、赵芙蓉签订了《房屋买卖合同》，合同约定:房屋产权人赵小寒、赵芙蓉自愿将位于长沙雨花区××路××号××栋××房屋（系赵小寒、赵芙蓉通过正当手续购买,且在房地产管理部门备案注册登记,已进入市场交易的商品房）出售给原告,建筑面积130.56㎡,房屋总价为人民币105万元整,原告应于本合同签订之日向赵小寒支付购房定金2万元，于2017年5月14日前支付首期购房款人民币13万元，第二笔购房款25万元于过户当天支付,剩余房款65万元由原告通过银行或者公积金中心申请贷款的方式支付；房屋产权证下发后,即办理产权转移登记过户手续;居间服务费21000元由原告承担。同时,甲、乙、丙三方还签订了有偿的《过户、按揭委托代理合同》。合同签订后,原告依约通过手机银行向房屋出卖人赵小寒转帐支付了购房定金2万元:2017年5月13日原告向居间方经纪人王成账户转账129000元,同日又通过支付宝向王成账户转账17000元,加上4月30日向居间方转账的诚意金5000元转为购房款,原告共向居间（被告）方转账151000元；并于2017年5月13日,原告委托居间方经纪人王成通过上海浦东发展银行账户转账130000元到赵小寒账户,用于交付原告购房首期款;剩余21000元用于支付居间服务费,具有相应的银行流水记录。房屋出卖人赵小寒及居间方（被告）均向原告出具了收据,赵小寒、赵芙蓉向原告交付了房屋,房屋买卖交易合法有效。然而,2018年6月25日,长沙市人民政府办公厅发布了“长政办函（2018）75号”《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》；2018年7月4日,长沙市国土资源局又发布了《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》,对房地产市场实施调控。2018年9月1日,房屋出卖人赵小寒、赵芙蓉向原告发出《解除合同通知书》。对于原告与赵小寒、赵芙蓉之间的房屋买卖合同纠纷,2019年12月25日,长沙市中级人民法院（2019）湘01民终11692号民事判决书第7页第5行认定:“上述限购政策出台时,涉案房屋交易未完成《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条‘关于限购政策执行时限’规定的事项,无法按之前的限购政策执行”,因而《房屋买卖合同》无法按约继续履行,并予以解除,买卖双方均无过错。《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》,其中第四条“关于限购政策执行时限的问题”规定:“（一）2018年6月26日之前已完成如下工作的,按之前的限购政策执行:1、已在不动产登记预申请平台完成网签的,或已在不动产登记预约平台完成预约的；2、买卖双方己实际成交,并能提供银行流水确认的；3、通过省、市公积金贷款审批,省、市公积金中心出具了相关证明材料的。（二）妥善处理政策执行前的遗留业务:成立遗留业务处理小组,从2018年6月26日起至7月13日,对遗留问题进行受理与审核,并出具遗留问题审核单,该遗留问题审核单注明有效期为一个月。”显然:1、原告与赵小寒、赵芙蓉间的房屋买卖交易已于2017年5月13日完成,房屋已交付原告使用,并能提供银行流水确认;符合“买卖双方已实际成交,并能提供银行流水确认的,可按2018年6月26日之前的限购政策执行；2、遵照《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》“第四条‘关于限购政策执行时限的问题’规定的事项”,向遗留业务处理小组申请办理“对遗留问题进行受理与审核,并出具遗留问题审核单”等手续,是政府“限购”政策实施特殊时期,对符合“按2018年6月26日之前的限购政策执行”交易的房屋权属变更登记重要的组成部分。可是,肩负重托,具有为原告办理交易房屋权属变更登记责任和义务的被告,明知原告与赵小寒、赵芙蓉购买的房屋符合“买卖双方已实际成交,并能提供银行流水确认的,可按2018年6月26日之前的限购政策执行”的情形,却没有遵照《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》“第四条‘关于限购政策执行时限的问题’的要求完成所规定的事项（即向遗留业务处理小组申请办理“对遗留问题进行受理与审核,并出具遗留问题审核单”等手续）,造成原告已购买且成交的房屋无法按2018年6月26日之前的限购政策执行；被告没有尽到《过户、按揭委托代理合同》所规定的［“第一条,委托代办事项及完成标准:1、甲乙双方同意,委托丙方（被告方）办理以下事宜:交易房屋的权属变更登记及物业交验手续（过户手续）及相关事宜,具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项”；“第四条,双方的权利和义务:3、丙方（被告方）应根据本合同尽职尽责的代理并协助甲方双方办理贷款手续和过户手续,包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知”］服务义务,具有过错责任;被告的过错,导致《房屋买卖合同》不能按约继续履行而被迫解除,已购置并装修使用的房屋被迫退还原主的后果;造成原告房屋买卖居间服务费损失和后续的《房屋买卖合同》纠纷诉讼等巨大的经济损失及精神损失;这些均与被告的过错有着因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国民法典》第九百二十九条，原告请求法院判令被告赔偿原告已经支付的居间服务费损失21000元及因《房屋买卖合同》纠纷所产生的诉讼费损失6670元。被告辩称：一、原告诉求第二项诉讼费跟被告无关，是原房东起诉的；二、双方签的是居间服务合同，根据合同第四条第2款规定，被告有权收取居间费等费用，此案是因为原房东违约导致的，被告已全面履行中介方的义务，被告不应退还居间费用。经审理查明，2017年4月30日，原告与被告签订《房屋购买意向书》，原告向被告转账支付诚意金5000元；2017年5月6日，原告（乙方）、被告（丙方）、房屋出卖人赵小寒、赵芙蓉（甲方）签订《居间服务合同》、《过户、按揭委托代理合同》。《居间服务合同》约定，第一条居间服务确认：1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并（非）发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同并2、确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为雨花区××栋××房的《房屋买卖合同》，并约定由原告向被告支付居间服务费21000元。《过户、按揭委托代理合同》第一条约定：1、甲乙双方同意，委托丙方办理以下事宜：交易房屋的权属变更登记及物业交验手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项。第三条服务费用1、乙方向丙方支付19500元。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行延迟或无法履行的，违约方应承担违约责任，赔偿守约方的损失，并承担本合同委托事项已产生的费用，丙方已收取的服务费、代收的费用不予退还，守约方可作为乙方损失向违约方主张赔偿。2017年5月13日，原告向被告分两次转账17000元、129000元，至此，原告共向被告转账151000元。同日，原告委托被告员工王成转账130000元至房屋出卖人（分三批次）、房屋出卖人赵小寒向张宇舟出具130000元购房款收条，被告向原告出具21000元居间服务费收据。2017年5月6日，原告（乙方）与房屋出卖人赵小寒、赵芙蓉（甲方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，其中约定：①因该房未下不动产证，乙方先行支付第一笔首付款后，甲方将该房交付给乙方使用，如在2018年1月1日之前仍不能下证办理交易,则乙方只负担2017年5月至2017年12月31日这段时间的房贷利息,如不动产证在2017年10月20日之前下来，乙方仍需负担至少人民币1万元的利息；如不动产证超过2018年1月1日，则后续的利息由甲方自行承担（利息以银行收据为准）；②因国家政策或银行政策等原由导致该房无法正常交易，则甲乙双方互不违约；③如甲方违约，乙方投入的装修成本，由甲方全额赔付。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布住宅市场调控工作通知，在限购区域内购买的商品住房，需取得不动产权证书满2年后方可上市交易。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅印发长政办函（2018）75号文件《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,将上述2年期限延长至4年。2018年7月4日，长沙市国土资源局印发《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》：四、关于限购政策执行时限的问题从2018年6月26日起，严格执行“长政办函（2018）75号”文件。（一）2018年6月26日起之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行。1、已在不动产登记预申请平台完成网签的，或已在不动产登记预约平台完成预约的；2、买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的；3、通过省、市公积金贷款审批，省、市公积金中心出具了相关证明材料的。（二）妥善处理政策执行前的遗留业务。成立遗留业务处理小组，从2018年6月26日起至7月13日，对遗留业务进行受理与审核，并出具遗留问题审核单，该遗留问题审核单注明有效期为1个月。2018年9月1日，原告收到房屋出卖人发出的《解除合同通知书》。2019年2月25日，房屋出卖人取得不动产产权证书。2019年7月26日，长沙市雨花区人民法院就原告赵小寒、赵芙蓉诉被告张宇舟房屋买卖合同一案作出（2019）湘0111民初4632号判决，判决：一、原告赵小寒、赵芙蓉与被告张宇舟于2017年5月6日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除；二、被告张宇舟应于本判决生效之日起30日内腾空、搬离原告赵小寒、赵芙蓉名下的位于长沙市雨花区湘天路499号绿地之窗佳苑10栋1601房屋；三、被告张宇舟应于本判决生效之日起7日内支付原告赵小寒、赵芙蓉的其他诉讼请求。2019年12月25日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11692号判决，认为张宇舟提交的证据不足以证明案涉房屋交易符合《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条规定的“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”的情形，该院驳回张宇舟的上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告有无违约行为？二、违约责任如何承担？关于争议焦点一被告有无违约行为。原告诉称被告在居间服务过程中存在过错。本院经审查认为，原告原告与房屋买受人签订《房屋买卖合同》时案涉房屋没有办理不动产产权证，原告对此是明知的。2017年5月20日长沙限购后（住宅需取得不动产权证书满2年后方可上市交易），由于没有产权证，故不能认定为可以交易的范围。2018年6月26日起长沙将上述限购政策的2年期限延长至4年，而此时房屋出卖人仍然没有取得不动产权证书，不符合《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条第（一）2“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”的前提条件，不能按之前的限购政策执行，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11692号判决亦认为张宇舟提交的证据不足以证明案涉房屋交易符合上述情形，故不能认定被告在履行中介合同时存在违约行为。第二次是因为房子房产证没有满4年，后面前后协商了6、7次，后协商不成，原房东就收回了房子，后面法院判决解除了合同，就没有再重新办理了，原房东也不配合”、“房产局要房产证原件”。张宇舟提交的证据不足以证明案涉《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条规定的“买卖双方已实际成交，并能够提供流水确认的”的情形。（2019）湘0111民初4632号《湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书》事实认定部分：“2019年2月25日，房屋出卖人取得房屋的房产证，原告与房屋出卖人为诉争房屋，多次协商不能达成一致。”至2019年12月25日长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11692号《湖南省长沙市中级人民法院民事判决书》时，不符合上市交易条件，已判决原告与房屋出卖人《房屋买卖合同》解除，被告在2019年2月25日后，是否联系通知房屋出卖人和原告，已经不能影响房屋是否能过户，且原告一直在与房屋出卖人协商，故原告提交的证据不足以认定被告没有尽到服务义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，判决如下：驳回原告张宇舟的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取5元，由原告张宇舟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李如鹰二〇二一年五月二十五日书记员  苏冷丽