贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2290号上诉人（原审原告）：王永梅，女，汉族，1973年4月16日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇八零路101号。委托诉讼代理人：由晨超，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福刚，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关街道河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，公司董事长。诉讼代表人：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人王永梅因与被上诉人遵义市乾豪房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王永梅上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人系真正的购房人已经按照合同约定缴纳相应的购房对价，基于消费型购房人这样的身份上诉人的权利优先得到保障；二、上诉人已经依照合同缴纳相应的价款，其缴纳的购房款达到总购房款的80%以上在一审中向法院提供能够一次性缴纳剩余房屋的证据，并表明了缴纳剩余房屋的意愿，所以涉案的合同应当继续履行；三、涉案项目属于被上诉人开发的唯一住宅项目，总体完工率达到90%左右，即便进入破产程序完成后续的建设，进行房屋的交付，也是能够实现各方利益最大化的，最优选择，所以涉案房屋对应的合同不应当进行解除（上诉人对上诉状上的其他理由予以放弃）。乾豪公司辩称，一、涉案合同双方均未履行完毕，管理人有权依据破产法18条的规定解除该合同；二、上诉人购买了涉案房屋系投资性购房，不符合最高院的相关规定，也不符合消费型购房人的特征，即使支付80%以上的购房款，管理人也有权解除。王永梅向一审法院起诉请求：一、确认乾豪公司管理人于2019年12月11日作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效；二、确认王永梅与乾豪公司签订的编号2017-(1025、1026)号《商铺认购合同》项下的商品房（即：阳光水岸二期二号一层1025、1026号房屋）不属于被告的破产财产；三、本案诉讼费由乾豪公司承担。一审法院认定事实：王永梅陈述其与案外人李应其在签订房屋买卖合同时是夫妻关系。在2017年12月26日，王永梅与乾豪公司签订《商铺认购合同》，约定王永梅购买乾豪公司开发的阳光水岸二期二号楼一层1025、1026号商铺，该商铺用途为商业用房，建筑面积为56.8平方米，单价为10208元/平方米，房屋总价款为579800元整，付款方式为分期付款，于2017年12月26日前支付总房款的70%,即409800元，于2017年12月26曰前支付总房款的30%,即17万元，乾豪公司应当在2022年12月26日前交付商铺给王永梅。同日，乾豪公司向王永梅出具金额为409800元的购房款《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为购房款409800元，收款方式为现金。另查明，乾豪公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因乾豪公司于2019年1月18日申请破产，法院做出（2019)黔0322破1号裁定书予以受理，并指定遵义子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件，无法继续履行该合同约定的房屋交付义务为由，于2019年12月11曰向王永梅发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，通知解除王永梅与乾豪公司于2017年12月26曰签订的《商铺认购合同》，并告知王永梅合同解除后，在破产财产分配时，全额退还王永梅已支付的购房款及因购房已支付的其他费用，因解除合同造成的损失，王永梅可以依法向管理人申报债权，该损失作为普通债权参与破产财产分配。现王永梅以前述理由诉至法院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、乾豪公司管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》是否有效？二、涉案商品房是否属于乾豪公司的破产财产？关于第一争议焦点，双方签订《商铺认购合同》，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，但《商铺认购合同》约定的“阳光水岸二期”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，现乾豪公司已进入破产程序，客观上已无能力履行与原告之间签订的《商铺认购合同》,由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，且双方当事人均未履行完毕涉案合同，故乾豪公司管理人解除该《商铺认购合同》符合法律规定，予以支持。对王永梅请求判决确认乾豪公司破产管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效的主张，不予支持。关于第二争议焦点，由于涉案《商铺认购合同》约定的“阳光水岸二期”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，涉案《商铺认购合同》项下的阳光水岸二期二号楼一层1025、1026号商铺房屋并未交付给王永梅，仍然登记在乾豪公司名下，物权并未发生变动，王永梅对涉案房屋享有的不是物权，而是债权，因此，涉案房屋仍然是乾豪公司的破产财产，对王永梅请求判决涉案商品房不属于乾豪公司破产财产的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条,《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告王永梅的诉讼请求。案件受理费60元，由原告王永梅负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院认定事实与一审认定一致。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人是否属于消费性购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则、为保护消费者的居住权而设置的特殊规则。在适用该规定时对其范围应予以严格限制，不宜作扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据查明事实，双方约定“王永梅购买乾豪公司开发的阳光水岸二期二号楼一层1025、1026号商铺，该商铺用途为商业用房”，可见，上诉人购买的案涉房屋性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益。因此，上诉人认为其已支付80%以上购房款，基于消费性购房人身权利优先保障的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人与被上诉人签订的涉案《商铺认购合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。现因被上诉人的破产申请已被人民法院受理，而此前被上诉人作为买房人未履行完支付购房款的义务，上诉人也因涉案房屋尚未竣工验收未履行交付义务，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条中关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，上诉人与被上诉人就双方签订的《商铺认购合同》在被上诉人破产申请受理前均未履行完毕，故被上诉人的破产管理人有权解除涉案《商铺认购合同》,且被上诉人管理人已告知上诉人可就解除合同造成的损失向管理人申报债权，破产财产分配时全额退还购房款及其他费用。上诉人认为涉案合同不应解除的上诉理由不能成立、不应采纳。综上所述，王永梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人王永梅负担。本判决为终审判决。审判长 田滔审判员袁晶晶审判员娄强二〇二一年五月二十六日法官助理李艳丽书记员饶正娇