广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初6873号原告：张子良，男，1989年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：谢凯君，女，1989年8月7日出生，身份证住址广州市白云区，系原告配偶。被告：广州市泰邦物流市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区大源街大源中路174号之一。法定代表人：陈小敏，总经理。委托诉讼代理人：李双辉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恒杰，男，1970年5月28日出生，身份证住址广州市东山区，系该司经理。原告张子良与被告广州市泰邦物流市场经营管理有限公司（以下简称泰邦公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告张子良及其委托诉讼代理人谢凯君，被告泰邦公司的委托诉讼代理人李双辉、陈恒杰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张子良诉称其与被告泰邦公司签订的租赁合同在2020年7月1日租赁期满之后，被告泰邦公司继续强行占用案涉大源东源街17号的房屋，侵犯了其合法权益，故其诉至法院，请求判令：1.被告立即从原告的房屋搬出；2.被告支付从2020年7月至今的租金，按每月5000元计算；3.本案诉讼费由被告承担。被告泰邦公司答辩称：原告对案涉房屋不具有提出排除妨害的请求权基础。原告未就案涉房屋的权属提供不动产权证明或宅基地证，且涉案房屋是我司出资建造，涉案房屋的占有、使用、收益等物权应当归属我司。2003年9月8日，广州市白云区太和镇大源村第十二经济合作社与梁永盛、张杏柔、余月平、何金汉签署《土地承包合同》，将涉案土地承包并交付给梁永盛、张杏柔、余月平、何金汉，期限为2003年至2033年，期限届满后愿意继续承包的可以延期20年。2006年，何金汉、余月平与陈恒杰、张百鸣、张丽兴、陈捷签订《承包开发用地转租合同》，将案涉土地依法转租给陈恒杰、张百鸣、张丽兴、陈捷用于非农建设开发使用。由我司用于实际经营管理。因此，我司具有合法的依据占有使用涉案房屋，且自始至终均由我司占有使用。我司与原告于2016年、2018年签订的《房屋租赁合同》系因被原告欺诈、胁迫所签订，应当予以撤销。2006年，原告的父亲张云生称其宅基地在我司承租的广州市大源村十二社土地内，并以其系本村村民胁迫我司签订《房屋合建出租合同》。合同签署后，我司出资建设了房屋。2016年7月1日，根据《房屋合建出租合同》的约定，我司与原告签署了《房屋租赁合同》，租赁期限至2018年7月1日，期间我司足额支付了租赁保证金、租金。2018年7月1日，我司与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年7月1日，我司亦足额支付了保证金、租金。后我司经了解发现涉案房屋的土地并非是原告父亲的宅基地，而是其承包的大源村十二社的集体用地。但该土地已由我司承租，且按时向大源村十二社支付土地租金。因此，原告的父亲存在欺诈行为，并导致我司与原告签订租赁合同，双方签署的租赁合同应当予以撤销。案涉土地的租金，我司已足额向大源村十二社支付，且涉案房屋系由我司建造，故原告要求我司支付租金缺乏事实与法律基础，应当驳回。经审理查明：被告泰邦公司于2006年8月14日经登记成立，广州市泰邦物流有限公司为其公司原企业名称。2000年8月1日，原告张子良的父亲张运生以“广州市华大园艺场”名义，与广州市白云区太和镇（现为大源街）大源村第十二经济合作社（以下简称大源村十二社）签订《土地承包合同》，约定大源村十二社将地名水尾地西面从大源村第一排商业街距离17米，北面位于第一排商业街预留4米道路侧，88平方，折合0.132亩，原第一轮承包期华大园艺场已建仓库和办公室房屋，承包给张运生作厂房仓库或工人住宅使用，承包期限为30年，从2000年8月1日至2030年8月1日，30年后愿意继续承包继续延期20年，合共50年，期满后，所建厂房建筑物不动产归大源村十二社所有。另查，2020年1月10日，案外人徐伟中、吴日庆将何金汉、余月平诉至本院，请求判令：1.确认其与何金汉、余月平于2017年4月27日签订的《转让协议书》无效；2.何金汉、余月平立即返还已收取的土地转让款8000000元，并支付上述资金占用期间的占用费；3.何金汉、余月平承担该案的诉讼费用。本院于2020年3月23日作出（2020）粤0111民初1757号民事判决书，判决如下：1.徐伟中、吴日庆与何金汉、余月平于2017年4月27日签订的《转让协议书》无效；2.在判决生效之日起十日内，何金汉、余月平返还徐伟中、吴日庆土地转让款8000000元；3.驳回徐伟中、吴日庆的其他诉讼请求。何金汉、余月平不服该判决并上诉至广州市中级人民法院。2020年11月16日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终16851号民事判决书，认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。上述生效民事判决书已查明事实如下：2003年9月8日，余月平、何金汉、张杏柔、梁永盛四人（乙方）与大源村十二社（甲方）签订《土地承包合同》，约定土地承包开发的地点位于大源村十二社的辖区范围内，由广从公路第一排商业街背至东面半径方向，南面由大源村道路至北面半径河方向，折合亩为70亩，由乙方开发作为厂房、仓库、员工宿舍区、停车场、娱乐等用途；使用承包年限为30年，从2003年至2033年；30年后乙方愿继续承包可继续延期20年，合计承包50年，50年期满后，乙方所建的厂房建筑物及不动产归甲方所有，机械设备归乙方所有，如乙方有意向继续承包此地，在同等条件下，甲方应优先与乙方协议续此合同；乙方每年应缴交用地有偿使用费430500元，第五年后，按每五年一次性周期以此第五年承包款递增5%。后张杏柔、梁永盛经大源村十二社同意将上述合同承包权股份转让给余月平、何金汉。2008年2月2日，大源村十二社与余月平、何金汉签订《补充说明》，内容为：“……现经专业测量队测量，包括现有鱼塘、村民开荒地及道路用地面积为90.163亩，现按合同规定应减除：共同使用道路面积、张九根鱼塘、张润新开荒地、张运生屋地、徐记木占建屋等面积。现经社委及双方的确认，何金汉、余月平所承包此地块的总亩数为76.253亩……”。2017年4月27日，徐伟中、吴日庆与余月平、何金汉签订《转让协议书》，约定余月平、何金汉将《土地承包合同》及合同约定的权利义务转让给徐伟中、吴日庆，转让价款为8000000元，且约定该次转让《土地承包合同》并附带租约一起转让给徐伟中、吴日庆。另查，2006年7月6日，案外人何金汉、余月平（甲方）与陈恒杰、张百鸣、张丽兴、陈捷四人（乙方）签订《承包开发用地转租合同》，约定甲方转租给乙方的地块位于大源村十二社境内，地块名称（土名）为红堪、水尾低洼地块，转租的土地使用权面积约90亩（以甲方与大源村十二社签订合同面积为准），土地使用转租期限为甲方与大源村十二社签订承包租用合同的剩余年限为准，即2006年7月6日起至2053年9月8日止，租金以土地约70亩面积计算，该地块转租的土地使用的租金以每亩每年19980元计算，每三年为一个租金标准期，以后每一期租金标准是在上一期租金基础上按4%递增，租地亩数以甲方在大源村十二社租用地块的亩数为准。被告泰邦公司称陈恒杰、张百鸣、张丽兴、陈捷四人系其公司股东，其公司以该四股东名义与案外人何金汉、余月平签订了前述《承包开发用地转租合同》。2006年8月4日，张运生与被告泰邦公司签订《房屋合建出租合同》，约定：现甲方在乙方所租大源村十二社土地内有一块已经政府部门批准的宅基地88平方米，现经甲、乙双方商定，同意采用双方合建使用的方式进行合作；甲方所批准的宅基地在乙方所租用土地的西北角中间位（即商业街第二批与第三排的中间位置），面积88平方米，现经甲、乙双方商定，经大源村十二社批准，同意将甲方宅基地面积调整至临近的商业街第二排房屋旁边的位置，占地面积经十二社同意增至90平方米，现甲方同意将90平方米土地面积与乙方合作建房，由乙方出全资将甲方宅基地90平方米建成五层楼房（450平方米建筑面积），甲方同意乙方将房屋建成，投入使用后（2007年7月1日起计），由乙方无偿使用九年时间；九年期满，乙方将房屋产权、使用权全部交还给甲方；以后在同等条件下，参照当地村民出租屋房价，由乙方优先续租。该合同签订后，被告泰邦公司即出资进行了建设，在该约定土地上建成一栋五层的房屋，被告泰邦公司还称该房屋建设有办理合法的用地及建设审批手续。庭审中，原、被告双方确认该房屋的现门牌地址为广州市白云区大源东源街17号，亦即原广州市白云区大源中路174号之二的泰邦自编1号办公楼。2016年7月1日、2018年7月2日，原告张子良与被告泰邦公司分别签订了租赁期限各为两年的《房屋出租合同》《房屋租赁合同》，将案涉450平方米的房屋整体出租给被告泰邦公司使用，每月租金为5000元，最后一份租赁合同的租赁期限为2018年7月1日至2020年7月1日。被告泰邦公司确认在最后一份租赁合同约定的租赁期限届满之后，未再与原告张子良续签租赁合同，且案涉房屋由其继续占有使用，亦未再向原告张子良交付租金，但确认前述两份租赁合同的租金均已足额给付原告张子良。2019年3月18日，原告张子良向大源村十二社申请出具产权具结书，称大源东源街17号房屋是其父亲所有，于2004年建成，结构为框架四层，但无法提供任何产权证明，请求大源村十二社出具证明。次日，大源村十二社及大源村民委员会在该产权具结书中确认上述情况属实并加盖公章。但被告泰邦公司对此并不予认可，认为案涉土地的上盖建筑物系其在2006年出资才建设，该证明中的房屋建设内容与实际情况不符。2019年5月23日，原告张子良经太和镇“三资”管理服务中心举办的大源村十二社水尾地华大园艺场地项目举牌竞价中，竞得大源东源街17号0.132亩的土地。2019年6月1日，原告张子良与大源村十二社就水尾地华大园艺场（大源东源街17号）土地正式签订《土地出租合同》，约定出租期限为20年，由2019年6月1日起至2039年5月31日止，面积为0.132亩，租金为2112元/年，且从第六年起开始递增，每五年递增5%，并约定该土地出租给张子良作商业使用。诉讼中，原告张子良与被告泰邦公司均提交了各自向大源村十二社交纳土地租金的收据，证实其向大源村十二社履行土地租赁合同义务的事实。被告泰邦公司还在本案中申请追加大源村十二社作为第三人参加诉讼。庭后，被告泰邦公司另向本院提交《关于清理关闭奥邦停车场有关方案的函》以及《关于协调过渡区道路货运市场搬迁有关问题的会议纪要》等纪要、《关于奥邦货车停车场搬迁设立泰邦货运市场项目的批复》、申请报告、临时用地申请报告、罚款收据、《建筑工程合同书》及付款凭证等，拟证实其系根据政府要求搬迁至案涉场地，使用案涉土地并建设房屋符合法律规定，且其实际使用案涉土地并建设房屋的事实。原告张子良对被告庭后提交的证据已超过举证期限为由不同意质证。上述事实，有工商登记信息、民事判决书、《承包开发用地转租合同》《房屋合建出租合同》《房屋租赁合同》《房屋出租合同》《土地出租合同》、收据、转账凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案为建筑物排除妨害纠纷。因案涉广州市白云区大源东源街17号至今仍由被告泰邦公司实际占有使用，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案中，根据原告父亲张运生与被告泰邦公司签订的《房屋合建出租合同》，可以证实张运生与被告泰邦公司系以由张运生提供土地0.132亩、由被告泰邦公司出资建设房屋的形式达成合作，且约定该房屋建设好后由被告泰邦公司从2007年7月1日起无偿使用九年，期满后房屋产权及使用权归张运生所有。而被告泰邦公司依照约定出资建设了房屋，且该房屋现地址为广州市白云区大源东源街17号。按照上述合同约定，被告泰邦公司无偿使用该房屋至2016年6月30日，之后案涉房屋的占有使用权等应交还给张运生。而从本案证据来看，被告泰邦公司在无偿使用期限届满后，前后与原告张子良签订了两份房屋租赁合同，以每月5000元的租金标准承租案涉房屋至2020年7月1日。虽被告泰邦公司称张运生在签订该合同时存在欺诈行为，合同约定土地为宅基地，但实际该土地并非宅基地，并抗辩称该欺诈行为导致了其与原告张子良签订案涉房屋租赁合同，故主张案涉房屋租赁合同应予撤销。本院认为，即使被告泰邦公司与张运生签订的《房屋合建出租合同》中约定的土地性质与实际不符，亦不能证实张运生存在欺诈行为，且即使存在欺诈行为，亦无证据证实该欺诈行为与被告泰邦公司后续与张子良签订房屋租赁合同存在因果关联。同时，被告泰邦公司与原告张子良所签订的两份房屋租赁合同业已实际履行完毕，因此，本院对被告泰邦公司主张其与原告张子良签订的房屋租赁合同应予撤销的抗辩意见，依法不予接纳。被告泰邦公司与原告张子良签订案涉两份房屋租赁合同，即证实其对原告张子良就案涉房屋享有出租处分权利的确认。另外，根据生效民事判决书的查明事实，2008年2月2日，大源村十二社与余月平、何金汉签订的《补充说明》中明确表明，“……现经专业测量队测量，包括现有鱼塘、村民开荒地及道路用地面积为90.163亩，现按合同规定应减除：共同使用道路面积、张九根鱼塘、张润新开荒地、张运生屋地、徐记木占建屋等面积。现经社委及双方的确认，何金汉、余月平所承包此地块的总亩数为76.253亩……”，证实张运生屋地所占土地并不在大源村十二社出租给余月平、何金汉的土地当中，亦即不在余月平、何金汉转租给陈恒杰、张百鸣、张丽兴、陈捷的土地当中。因此，被告泰邦公司所提交的土地租金交付证据中，向大源村十二社交付的租金款显然并不包括案涉房屋所含土地的租金。上述事实进一步证实，被告泰邦公司系因尚未取得案涉房屋所在土地的使用权，进而才与张运生签订了《房屋合建出租合同》，并以合建出租的方式实际使用案涉土地并建设上盖物。因大源村十二社并非本案必须参加诉讼的当事人，故本院对被告泰邦公司要求追加其为第三人参加诉讼的申请，依法不予接纳。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”本案中，由于案涉由被告泰邦公司出资建设的大源东源街17号房屋，根据约定从2016年7月1日起相关权利移交给张运生，之后张运生的儿子即本案原告张子良以出租人名义将该房屋出租给了被告泰邦公司占有使用。故在2020年7月1日约定的租赁期限届满且未再续签租赁合同的情况下，被告泰邦公司作为承租人应将承租的房屋交回给出租人张子良。但被告泰邦公司至今仍实际占有使用案涉房屋，且未向原告张子良交纳租金，已构成对原告张子良合法权益的侵害。现原告张子良要求被告泰邦公司迁出并交回房屋，同时支付自2020年7月起按5000元/月计算的占有使用费损失，合理合法，本院予以支持。因双方约定的租赁期限截止至2020年7月1日，故租赁期满后的占有使用费应从2020年7月2日起算。庭后，被告泰邦公司另向本院提交《关于清理关闭奥邦停车场有关方案的函》以及《关于协调过渡区道路货运市场搬迁有关问题的会议纪要》等纪要、《关于奥邦货车停车场搬迁设立泰邦货运市场项目的批复》、申请报告、临时用地申请报告、罚款收据、《建筑工程合同书》及付款凭证等，拟证实其系根据政府要求搬迁至案涉场地，使用案涉土地并建设房屋符合法律规定，且其实际使用案涉土地并建设房屋的事实。因原告张子良对被告庭后提交的证据已超过举证期限为由不同意质证，且上述证据对本案事实认定与处理无决定性影响，故本院不再予以接纳该举证。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，被告广州市泰邦物流市场经营管理有限公司将广州市白云区大源东源街17号腾空迁出并交回原告张子良管业；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州市泰邦物流市场经营管理有限公司向原告张子良支付占有使用费（该占有使用费按5000元/月的标准，自2020年7月2日起计付至房屋实际交还给原告张子良之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市泰邦物流市场经营管理有限公司负担。上述费用原告已预交，由被告在履行判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二一年五月二十七日书记员 陈芷清