上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0105执异77号异议人：魏昌锋，男，1977年2月26日出生，汉族，住上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市长宁区。负责人：张政，职务行长。委托代理人：刘鹏，男，系该单位员工。委托代理人：王敏敏，上海道朋律师事务所律师。被执行人：罗奕焕，男，1992年3月3日出生，汉族，住福建省永安市。被执行人：上海晗晖实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：罗奕焕，职务不详。被执行人：李启城，男，1985年7月24日出生，汉族，住福建省永安市。被执行人：孙丽枝，女，1958年12月20日出生，汉族，住福建省。被执行人：黄茂星，男，1957年6月30日出生，汉族，住福建省。被执行人：魏昌喜，男，1971年2月7日出生，汉族，住福建省宁德市。被执行人：叶细华，女，1970年12月4日出生，汉族，住福建省宁德市。被执行人：李启喜，男，1968年3月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。被执行人：上海韵博投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶丰雄，职务不详。被执行人：叶丰雄，男，1979年2月23日出生，汉族，住福建省。本院在中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行与罗奕焕、上海晗晖实业有限公司、李启城、孙丽枝、黄茂星、魏昌喜、叶细华、李启喜、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄金融借款合同纠纷一案执行中，异议人魏昌锋对本院拍卖上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室、上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出异议，请求对系争房屋负担租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人魏昌锋称，2011年5月异议人与魏昌喜签订房屋租赁合同，承租上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室、上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋，租赁期限共二十年，自2011年6月30日至2031年6月29日，约定每年租金5万元，每十年支付一次。异议人于2011年6月30日、2011年7月22日、2011年8月24日分别支付魏昌喜50万元、49.9万元，19万元，共计118.9万元。此外还陆续支付过一些钱。异议人租赁系争房屋先用于开办公司，后转租给他人。异议人签订的房屋租赁合同真实有效，异议人已支付全部租金并使用系争房屋至今，故请求对系争房屋负担租约拍卖。异议人提供房屋租赁合同、转帐凭证、协议、福建省宁德市蕉城区人民法院民事调解书等证据证明其主张。申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行称，不同意异议人要求负担租约拍买系争房屋的请求。第一，难以认定异议人的租赁合同的真实性，在贷款人与申请执行人签订的最高额抵押合同中，明确约定抵押物如在设定抵押前已经部分或者全部出租，借款人保证将设定抵押事宜告知承租人，并将出租情况书面告知申请执行人。但借款人并无任何告知。异议人的租赁合同显示签订时间在设定抵押、查封之前，但未提供任何证据证明实际占有使用抵押物，因此租赁合同真实性存疑；第二，异议人未实际支付租金。异议人提供的银行交易凭证中支付给魏昌喜的是借款，支付给李启喜的是往来，都不是租金。即使支付给李启喜的钱款系租金，也只支付了2011年至2016年的租金。申请执行人的借款合同中借款用途是用于上海生益大国际贸易公司的经营，贷款凭证是经营贷款。异议人系该公司占股40%的股东、监事，与魏昌喜是近亲属。异议人的租赁合同中约定的租金明显低于市场价格，系恶意串通。故请求法院驳回异议人的异议请求。申请执行人提供不动产登记簿等证据证明其主张。本院查明，本院2013年9月30日受理中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行诉罗奕焕、上海晗晖实业有限公司、李启城、孙丽枝、黄茂星、魏昌喜、叶细华、李启喜、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄金融借款合同纠纷一案，并于2014年2月7日作出(2013)长民二(商)初字第1694号民事判决：一、罗奕焕应归还中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行贷款本金5,540,000元及截至2013年8月21日的利息243,554.69元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、罗奕焕应支付中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行逾期利息(以5,540,000元为本金，按照双方所签《个人借款/担保合同》约定的罚息利率，自2013年8月22日起计算至判决生效之日止)，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、罗奕焕应支付中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行律师费20,850元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、若罗奕焕未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与孙丽枝协商，以孙丽枝名下抵押物上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归孙丽枝所有，不足部分由罗奕焕清偿。孙丽枝承担担保责任后，有权向罗奕焕追偿。若罗奕焕未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与魏昌喜协商，以魏昌喜名下抵押物上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋及上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归魏昌喜所有，不足部分由罗奕焕清偿。魏昌喜承担担保责任后，有权向罗奕焕追偿。若罗奕焕未能履行上述第一、二、三项付款义务，则中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行有权与李启喜协商，以李启喜名下抵押物上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋及上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归李启喜所有，不足部分由罗奕焕清偿。李启喜承担担保责任后，有权向罗奕焕追偿。五、若罗奕焕未能履行上述第一、二、三项付款义务，上海晗晖实业有限公司、李启城、孙丽枝、黄茂星、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄对罗奕焕的债务承担连带清偿责任。上海晗晖实业有限公司、李启城、孙丽枝、黄茂星、上海韵博投资发展有限公司、叶丰雄承担担保责任后，有权向罗奕焕追偿。2014年7月29日，本院受理中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行就上述生效判决的执行申请，案号为(2014)长执字第2673号。本院于2020年11月6日作出拍卖裁定，并于2021年2月7日张贴拍卖公告。上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室权利人为魏昌喜，建筑面积161.85平方米，房屋类型办公楼，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行于2012年4月17日在房屋上设定抵押权，最高债权限额1239万元，债权发生期间自2012年4月11日至2015年4月11日止，另有马吉路XXX号XXX室、泗宝路XXX号XXX室、安波路XXX弄XXX号XXX室、马吉路XXX号XXX室的房地产共同为本抵押1239万元作担保。2013年2月19日，福建省厦门市中级人民法院正式查封该房屋，限制编号(2013)厦民初字第38号。本院(2013)长民二(商)初字第1694-1号、(2013)长民二(商)初字第1695-1号、(2013)长民二(商)初字第1696-1号于2013年10月21日轮候查封该房屋。上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋权利人为魏昌喜，建筑面积109.16平方米，房屋类型办公楼。中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行于2012年4月17日在房屋上设定抵押权，最高债权限额1239万元，债权发生期间自2012年4月11日至2015年4月11日止，另有抵押物共同担保此债权。2013年10月24日，本院(2013)长民二(商)初字第1694-1号正式查封该房屋。异议人提交的房屋租赁合同载明，2011年5月25日，出租人魏昌喜与承租人魏昌锋签订协议，约定：异议人承租安波路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积161.85平方米，马吉路XXX号XXX室，建筑面积109.16平方米，租赁期限二十年，自2011年6月30日起至2031年6月29日，每年租金伍万元整，每十年支付一次，每次支付伍拾万元。本院认为，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。异议人提供的租赁合同虽签订时间早于系争房屋抵押权设定、人民法院查封，但现无充分证据证明异议人已实际支付租金并占有使用系争房屋，异议人要求法院对系争房屋负担租赁权拍卖的请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人魏昌锋的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱爱东人民陪审员  赵华俊人民陪审员  张大伟二〇二一年五月二十七日法官 助理  严 玮书 记 员  严 玮附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。