北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初539号原告：马杏艳，女，1988年2月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：单良，北京市康达律师事务所律师。被告：北京斋城置业有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇斋堂大街****。法定代表人：刘峥，执行董事。委托诉讼代理人：孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳华，北京鹏凯律师事务所律师。被告：北京京西银扉房地产经纪有限公司，住所，住所地北京市石景山区城通街**院**楼**503div>法定代表人：梁少凯，经理。委托诉讼代理人：原琦，北京市隆安律师事务所律师。原告马杏艳与被告北京斋城置业有限公司（以下简称斋城置业公司）、被告北京京西银扉房地产经纪有限公司（以下简称银扉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马杏艳的委托诉讼代理人单良，被告斋城置业公司的委托诉讼代理人孙磊、武艳华，被告银扉公司的委托诉讼代理人原琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马杏艳向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除马杏艳与斋城置业公司、银扉公司于2013年3月13日签订的《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》；2．请求法院判令斋城置业公司、银扉公司向马杏艳返还购房款739880元；3．请求法院判令斋城置业公司、银扉公司支付2013年9月1日至2021年3月18日期间的违约金401754．84元。事实和理由：2013年3月13日，我与斋城置业公司、银扉公司签订《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》，合同约定斋城置业公司将位于斋堂镇高铺部队南墙至109国道绿化带餐饮步行街商铺1幢二层1-3．4号商铺（以下简称涉案商铺）出售给我，涉案商铺预测建筑面积251．66平方米，房屋总价款739880元，根据合同约定，斋城置业公司应于2013年8月31日向我交付涉案商铺。同时合同中对违约责任进行了约定。合同签订之后，我按照约定支付了涉案商铺的全部购房款，已经完全履行了合同约定的义务。斋城置业公司至今未履行交付涉案房屋的义务。为维护我的合法权益，特诉至法院。被告斋城置业公司辩称：虽然各方均签署了《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》，但是至今未取得房屋预售许可证，根据相关司法解释的规定，未取得预售许可证的，签订的房屋买卖合同无效。根据合同约定，马杏艳应于2013年3月13日前一次性向我公司缴纳全部购房款，但是我公司至今没有收到相应的购房款。因合同无效，马杏艳主张违约金没有法律依据。故我方不同意马杏艳的诉讼请求。被告银扉公司辩称：从诉讼主体来看，我方不是适格被告，马杏艳与斋城置业公司签订的《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》中，我公司作为经纪公司列在合同中，不是出卖人。我公司作为代理人，在代理权限内实施的代理行为的法律效果应由被代理人斋城置业公司来承担，故我公司没有返还购房款和支付违约金的义务。关于合同的效力，我公司认为合同为有效合同。本院经审理查明：2010年9月28日，甲方93770部队与乙方北京市门头沟区斋堂镇人民政府签订《军民共建协议书》约定：一、甲方将位于北京市门头沟区斋堂镇高铺村109国道绿化带以北、甲方南围墙以南39．5亩的闲置土地提供给乙方使用18年，本协议从2010年9月28日至2028年9月28日。2015年6月30日，93770部队向斋堂镇政府发送《关于解除军民共建协议的告知书》，显示：……我部特向斋堂镇政府做出如下告知：一、于本告知之日起解除我与你方政府于2010年9月28日签订的《军民共建协议书》，协议约定彼此之间的权利、义务自行消灭。二、收回位于北京市门头沟区斋堂镇高铺村109国道绿化带以北，我部队南围墙以南39．5亩的土地。三、停止一切该土地进行的建设开发工作。四、保留该土地所有建筑物，等候上级单位指示再做处理。2018年10月30日，本院作出（2018）京0109民初5888号民事判决，判决中国人民解放军93770部队与北京市门头沟区斋堂镇人民政府于二〇一〇年九月二十八日签订的《军民共建协议书》于二〇一五年六月三十日解除。该判决已经生效。2011年11月2日，北京市门头沟区斋堂镇人民政府（甲方）、银扉公司（乙方）、斋城置业公司（丙方）签订《项目合作开发协议书》，约定为了满足斋堂镇城市建设及产业发展的需要，充分发挥资源优势。甲乙丙三方协商一致，决定共同合作开发位于斋堂镇高铺部队南墙外至109国道绿化带地段的斋堂镇商业综合服务街项目，并就共同合作开发达成如下协议，共同遵守。其中第二条，项目合作形式约定：1、甲乙丙三方共同合作开发……3、甲方委托直属公司（丙方）斋城置业公司全权负责合作相关事宜。行使甲方权利。2013年3月13日，斋城置业公司（甲方、出卖人）与马杏艳（乙方、买受人）、银扉公司（丙方、委托代理机构）签订《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》，合同约定甲方委托丙方全权负责斋堂镇旅游综合服务街商铺一切与销售相关事宜。第一条：项目建设依据1．甲方以门头沟区斋堂镇政府整体规划方式取得位于斋堂镇高铺部队南墙至109国道绿化带的地块的土地使用权。2．该地块土地面积为12237．98平方米规划用途为餐饮服务及旅游商品销售为主商业用房。3．甲方经批准，在上述地块上建设餐饮步行街商铺。4．自商铺交付使用之日起土地使用年限为30年。商铺所有权归乙方。5．乙方对其所购商铺拥有经营，转让，转租和继承的权利。第三条：乙方所购商铺的基本情况。1．乙方所购商铺位于斋堂镇高铺部队南墙至109国道绿化带，为本合同第一条规定的项目中的：1幢二层1-3．4号商铺，商铺购买建筑面积为251．66平方米（最终以实际测量核实面积为准）。第四条：计价方式与价款。甲方与乙方约定按下列第1种方式结算该商铺房价款：1、按建筑面积计算，该商铺单价为每平米2940元，总金额为柒拾叁万玖仟捌佰捌拾元整。第六条：付款方式及期限。乙方按下列第1种方式按期付款：（1）一次性付款。付款期限为签订本合同起5日内交付商铺购房款，逾期不交视为自动放弃此商铺购买权，所选商铺不予保留，缴纳定金不予退还。（2）分期付款。付款期限为签订本合同同时缴纳不少于全部房款的29%，自签订合同之日起150天内再缴纳全部房款的41%，自签订合同之日起270日内交付剩余30%购房款。逾期90天内按实际交纳购房款的1%向甲方支付违约金，逾期90天外未补足购房款乙方每日按实际支付购房款的万分之二向甲方支付违约金，否则视为自动放弃此商铺购买权，所选商铺不予保留，缴纳定金不予退还。（3）一次性付款期限。乙方所购房屋合计人民币壹佰叁拾捌万壹仟壹佰壹拾零元整；2013年3月13日之前缴纳全部购房款至甲方账户。（4）分期付款期限。第七条：商铺交付期限。甲方交付该商铺房屋日期为2013年8月31日，因甲方原因不能按期交付乙方商铺，3个月内，按收取购房款的1%支付违约金给乙方；逾期3个月外每日按收取购房款万分之二支付违约金给乙方。合同还约定了其他事项。本院调取了银扉公司的银行交易流水，马杏艳表示2013年3月13日，温建玲向银扉公司支付1479761元，系支付的马杏艳、马桃艳二人的购房款。银扉公司对该事实予以认可，并于2013年3月13日向马杏艳出具收据，确认收到了马杏艳的购房款739880元。斋城置业公司认可银行交易流水的真实性，但主张温建玲、马杏艳、马桃艳、马乾四人没有全额支付购房款，构成违约。涉案商铺至今未交予马杏艳。斋城置业公司认为根据合同第六条第（3）的约定，马杏艳应于2013年3月13日前缴纳全部购房款至斋城置业公司的账户，其公司至今未收到该款项。银扉公司提交授权委托书一份，证明斋城置业公司给其公司代收款项的授权。斋城置业公司认为授权委托书在前，合同在后，两者内容不一致，应视为合同对授权委托书内容的变更，故应认定马杏艳没有按照合同约定交纳房款。马杏艳认为其已经按照合同约定履行交纳购房款的义务。就涉案商铺占用土地的性质，本院前往北京市门头沟区国土资源局门头沟分局调查，因年代久远且涉及军事资产，该局对涉案土地的情况不掌握。本院致电93770部队的前任经办教导员和现任教导员，均表示涉案土地为军事用途土地，因军队占用时间很早，没有土地使用权证书，也没有划拨土地的相关材料。就《军民共建协议书》也未依法报有权机关批准。原被告各方对上述调查情况予以认可。另查明，斋城置业公司认可至今未取得规划审批手续亦未取得预售许可证。审理过程中，马杏艳表示若法院判决《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》无效，则其要求：1．斋城置业公司、银扉公司向其返还购房款739880元；2．斋城置业公司、银扉公司向其支付利息损失（以739880元为基数，2013年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率标准计算）。以上事实，有合同、收据、判决书、告知书、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》合同主体及合同效力问题。关于合同主体。根据合同约定及银扉公司出具的授权委托书，银扉公司作为委托代理机构签订合同，其并非房屋买卖合同的缔约方，马杏艳与斋城置业公司应为房屋买卖合同缔约方。关于合同效力。根据查明的事实，涉案商铺为建设在军事用地上的房屋，根据我国房地一体原则，转让该房产的同时，亦包括了涉案商铺所属土地使用权的转让。《中华人民共和国国防法》第四十条规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产属于国家所有；第四十二条规定，国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一、二款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》违反了上述法律的规定，且斋城置业公司未取得涉案商铺的预售许可证，《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》应为无效合同。故对马杏艳要求解除《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》及主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，因《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》为无效合同，自始无效，马杏艳交纳的购房款，斋城置业公司应予退还。关于斋城置业公司主张因银扉公司实际收款，应由银扉公司退还马杏艳购房款的答辩意见及马杏艳未按照合同约定交纳购房款至其账户的答辩意见，银扉公司作为斋城置业公司的委托代理机构，其认可已经如约收到马杏艳交纳的购房款739880元，其代理行为的法律后果应由被代理人斋城置业公司承担，故本院对斋城置业公司的上述答辩意见，不予采信。根据查明的事实，涉案商铺并未实际交付与马杏艳，马杏艳亦不能依据无效合同主张占有、使用涉案商铺，故本案中不存在返还涉案商铺的问题。斋城置业公司在《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》中约定“以门头沟区斋堂镇政府整体规划方式取得位于斋堂镇高铺部队南墙至109国道绿化带的地块的土地使用权”，其未审查涉案商铺占用土地的性质及审批情况，且在未取得涉案商铺预售许可证的情况下即对外销售，对《斋堂镇旅游综合服务街商铺销售合同》无效存在过错。马杏艳在签订合同时未尽到审慎审查的注意义务，也应当承担一定的缔约过失责任。关于马杏艳主张以购房款为基数，自2013年5月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准主张利息损失；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息损失的诉讼请求，该利息属于资金占用期间的孳息，本院予以支持。综上所述，依照原《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国国防法》第四十条、第四十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京斋城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告马杏艳购房款739880元并赔偿原告马杏艳利息损失（以739880元为基数，自2013年5月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二、驳回原告马杏艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7537元，由原告马杏艳负担1938元，已交纳；由被告北京斋城置业有限公司负担5599元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马钢锤二〇二一年五月七日书记员  宋海星