广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初336号原告：陆礼华，男，1955年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××111。被告：林文斌，男，1985年10月24日出生，汉族，住江西省丰城市同田乡同田集镇346号，公民身份号码362××××××××××××856。被告：邬冬兰，女，1991年11月6日出生，汉族，住江西省丰城市×××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××860。原告陆礼华与被告林文斌、邬冬兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，发现被告林文斌、邬冬兰下落不明，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告陆礼华到庭参加了诉讼，被告林文斌、邬冬兰经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆礼华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告陆礼华与被告林文斌于2019年7月19日签订的编号为20190719的《营业房租赁合同》；2.判令被告林文斌在判决生效后10天内从其承租的佛山市三水区×××××××××××××、133房内腾退搬出）；3.判令被告林文斌按14628元/月向原告陆礼华支付自2020年10月8日起至实际搬迁之日止的租金；4.判令被告林文斌向原告陆礼华支付计至2021年1月7日拖欠的税费及水电费、垃圾处理费、污水处理费等共计5738.32元（其中2020年10月至2020年12月欠缴的租赁税及滞纳金为4446.85元，电费878.67元，税费170.8元，污水处理费98元，垃圾处理费144元）；5.判令被告林文斌向原告陆礼华支付违约金190920.61元；6.判令被告邬冬兰对上述第3-5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年7月19日，原告陆礼华与被告林文斌签订《营业房租赁合同》及《补充协议》，约定被告林文斌承租原告陆礼华名下位于佛山市三水区×××××××××××××、133房产，租赁期限为2019年7月20日至2027年11月19日。租金分段计算，其中2019年11月20日至2021年11月19日的租金为14628元/月。被告林文斌应于每月19号前向原告陆礼华支付下一个月的租金。被告林文斌负责缴纳包括但不限于营业税、租赁税等所有税费及工商、税务、卫生、治安、环保、消防等政府有关部门收取的一切管理费用。合同签订后，原告陆礼华将案涉房屋交付给被告林文斌使用。2019年8月8日，被告林文斌以案涉房屋为经营场所，设立了个体工商户佛山市三水区×××丽人旅店（以下简称丽人旅店），经营旅馆服务，登记经营者为被告林文斌。2020年5月26日，原告陆礼华因被告林文斌拖欠租金等提起诉讼，佛山市三水区人民法院作出(2020)粤0607民初2288号民事判决，判令被告林文斌和邬冬兰向陆礼华支付2020年3月20日至同年6月24日的租金、租赁税及滞纳金。上述民事判决生效后，被告林文斌于2020年7月23日向原告陆礼华共支付了款项47786.96元。2020年9月7日，原告陆礼华因被告林文斌欠租再次提起诉讼，佛山市三水区人民法院作出(2020)粤0607民初4487号民事判决，判令被告林文斌和邬冬兰向陆礼华支付2020年6月25日至2020年10月7日的租金、租赁税及滞纳金。被告林文斌至今未履行该判决确定的债务。2020年11月23日，原告陆礼华按合同约定地址向被告林文斌发出《通知书》一份，催促被告林文斌支付拖欠的租金、租赁税以及水电费用等，但被告林文斌拒收邮件。同年12月28日，原告陆礼华向被告林文斌发出《解除合同及交还场地通知书》，但被告林文斌仍拒绝接收邮件。经原告核实，林文斌开办的丽人旅店至今登记的经营场地仍为案涉租赁场地，且林文斌尚未搬走租赁场地内的个人物品。被告林文斌未按时足额向原告支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同并收回物业，并要求林文斌承担相应的违约责任。因丽人旅店属于被告林文斌家庭经营的个体工商户，被告邬冬兰与被告林文斌系夫妻关系，邬冬兰应对林文斌的上述债务承担连带责任。被告林文斌、邬冬兰在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。原告陆礼华围绕其诉讼请求依法向本院提供了以下证据：原告的身份证及被告林文斌、邬冬兰的户口簿、身份证和婚姻登记证明文件、《营业房租赁合同》和《补充协议》、房地产权证、丽人旅店的企业查询信息材料、缴税凭证、pos机刷卡单、电费收费凭据、发票、信用卡交易明细、《通知书》、《解除合同及交还场地通知书》、邮件单，以及(2020)粤0607民初2288号、4487号民事判决书。经审查，原告提供的上述证据来源、形式合法，反映客观真实，与本案事实具有关联性，能够相互印证原告起诉主张的事实，故本院对原告提供的上述证据均予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年7月19日，陆礼华与林文斌签订《营业房租赁合同》，约定由林文斌承租陆礼华名下位于佛山市三水区××××××××××××××屋，租赁期限为2019年7月20日至2027年11月19日。租金分段计算，其中2019年11月20日至2021年11月19日的租金为14628元/月，林文斌应于每月19号前向陆礼华支付下一个月的租金。林文斌负责缴纳包括但不限于营业税、租赁税等所有税费及工商、卫生、治安、环保、消防等政府有关部门收取的一切管理费用。另合同第四条约定，林文斌向陆礼华交纳押金27600元，租赁期满，林文斌无违约行为，陆礼华将押金无息退还，如林文斌违约，陆礼华可在林文斌所交的押金中先行扣划林文斌应付的款项。合同第八条约定，租赁期间如林文斌未按约定依时足额交租长达30日以上，视为实质性违约，陆礼华有权解除合同收回物业，并没收合同押金；如陆礼华无故擅自解除合同或林文斌中途退租，致使本合同提前解除或终止的，违约方要向守约方支付不小于年平均租金总额的违约金，并承担相应的实际损失等。同日，陆礼华与林文斌签订《补充协议》，明确《营业房租赁合同》约定的租赁物包括佛山市三水区×××××××××××××以及佛山市三水区××××××××××××××产。《营业房租赁合同》所述的租金计算标准实际为上述两处房产的租金计算标准。《营业房租赁合同》约定的租赁期限、租金支付、房产交接、装修维修、违约责任等相关条款的权利和义务同时适用于上述两项房产。合同签订后，林文斌向陆礼华交纳押金27600元，陆礼华将案涉房屋交付给林文斌使用。2019年8月8日，林文斌以案涉房屋为经营场所，注册登记了个体工商户丽人旅店，经营旅馆服务，登记经营者为林文斌。2020年5月26日，陆礼华向本院起诉林文斌、邬冬兰、丽人旅店，主张2020年3月20日至同年6月24日的租金及2020年3月至2020年6月的租赁税（含滞纳金）。本院作出（2020）粤0607民初2288号民事判决，判令林文斌和邬冬兰向陆礼华支付租金、租赁税及滞纳金。上述民事判决生效后，林文斌于2020年7月23日向陆礼华共支付了47786.96元。2020年9月7日，陆礼华再次向本院起诉林文斌、邬冬兰，主张2020年6月25日至同年10月7日的租金及2020年5月至2020年9月的租赁税（含滞纳金）。本院作出（2020）粤0607民初4487号民事判决，该判决书认定：林文斌于2020年8月17日向陆礼华发出解除通知，并将案涉房屋的钥匙邮寄给陆礼华，但陆礼华明确拒绝解除合同，并拒收林文斌返还的钥匙，故认为双方未达成解除合同的一致意见，且林文斌未将其开办经营的丽人旅店的登记经营场所迁离案涉租赁场地，另林文斌亦未与陆礼华办理案涉场地的撤场交接手续，最后判令林文斌和邬冬兰向陆礼华支付计至2020年10月7日的租金及计至2020年9月的租赁税和滞纳金共计56727.22元。林文斌和邬冬兰至今未履行该判决书确定的债务。原告确认丽人旅店从2020年9月份停止营业，但工商登记信息显示“在业”状态，经营者为林文斌。陆礼华缴纳了案涉场地2020年10月至12月的租赁税及滞纳金4446.85元、2020年7月至8月的垃圾处理费144元、2020年8月的电费878.67元、2020年7月28日至2020年11月28日的水费170.80元、污水处理费98元，合共5738.32元。另查明，林文斌和邬冬兰系夫妻关系，案涉合同履行发生在两被告夫妻关系存续期间。诉讼中，陆礼华确认林文斌留在案涉房屋内只有电视机顶盒、圆桶两项物品。另本院于2021年4月6日向林文斌公告送达了本案的应诉材料。本院认为，原告陆礼华与被告林文斌签订的《营业房租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于案涉租赁合同解除及违约责任承担问题。原告依约将案涉房屋交付给林文斌使用，林文斌未依约向原告支付租金及相关费用，已达到租赁合同第八条约定的解除条件，故原告诉请解除案涉合同，并要求林文斌退还承租场地，本院予以支持。因原告与林文斌在本案起诉前未达成解除合同的合意，原告亦未向林文斌有效送达解除合同的通知书，故案涉合同应从本院向林文斌送达起诉状副本之日，即2021年4月6日解除。由于林文斌违约导致案涉合同解除，故原告有权要求林文斌承担解除合同的违约责任。至于原告主张依据租赁合同第八条的约定，要求林文斌支付不小于年平均租金总额的违约金190920.61元。本院认为原告主张的该违约金计算标准过高，有违公平原则，考虑林文斌中途退租导致合同解除，原告不得不另行将房屋重新招租，造成原告房屋闲置期的租金损失，本院参照案涉租赁合同约定的14628元/月的租金标准，酌定林文斌赔偿原告2个月的闲置期租金损失，共计为29256元。关于原告主张的租金、占用费及税费、水电费、污水处理费、垃圾处理费等。经审查，截止至合同解除日，林文斌尚欠原告2020年10月8日至2021年4月6日的租金为14628元/月×（5个月+29∕30）＝87280元。另本院作出的（2020）粤0607民初4487号民事判决书中已查明，林文斌于2020年8月17日向原告发出解除合同通知，并将案涉房屋的钥匙邮寄给原告，但原告明确拒绝解除合同，并拒收林文斌返还的钥匙。另原告在诉讼中亦陈述，林文斌遗留在案涉房屋内仅为电视机顶盒及圆桶等少量物品，且林文斌向原告寄回房屋钥匙的行为亦表明其已放弃上述物品，原告自行处置以上物品亦不会造成其任何费用损失，因此原告为减少自身损失应当自合同解除后及时收回案涉房屋，无需要求林文斌再办理腾房交接手续。综合上述情况考虑，本院仅支持原告计至合同解除日的租金，对于原告主张的合同解除后的房屋占用费，属于原告自行扩大的损失，本院不予支持。对于原告主张林文斌承担的2020年10月至12月的租赁税及滞纳金4446.85元、2020年7月至8月的垃圾处理费144元、2020年8月的电费878.67元，以及计至2020年11月的水费170.80元、污水处理费98元，合共5738.32元，均有合法依据，本院予以支持。依据《营业房租赁合同》第四条第1款约定，如林文斌在租期内违约，林文斌向原告交纳的押金27600元先行用于扣划林文斌应付原告的款项，因此林文斌向原告交纳的27600元押金可与林文斌欠付原告的租金及相关费用进行抵扣。为减少诉累，本院将该押金直接用于抵扣林文斌欠付原告的租金87280元，即林文斌仍需支付原告计至合同解除日的租金为59680元。关于邬冬兰应否承担案涉债务问题。林文斌与邬冬兰系夫妻关系，案涉合同的履行发生在两被告夫妻关系存续期间，故陆礼华诉请邬冬兰对林文斌的上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第七百二十一条、第七百二十二条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陆礼华与被告林文斌签订的《营业房租赁合同》及《补充协议》于2021年4月6日解除。二、被告林文斌应于本判决生效之日起十日内向原告陆礼华支付租金59680元。三、被告林文斌应于本判决生效之日起十日内向原告陆礼华支付租赁税（含滞纳金）4446.85元、电费878.67元、水费170.80元、污水处理费98元、垃圾处理费144元，合计5738.32元。四、被告林文斌应于本判决生效之日起十日内向原告陆礼华支付违约金29256元。五、被告邬冬兰对上述第二、三、四项判决所确定的被告林文斌的债务承担连带清偿责任。六、驳回原告陆礼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取计18948元（原告陆礼华已全部预交），由被告林文斌、邬冬兰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  卢燕明人民陪审员  陆业英二〇二一年四月三十日法官 助理  李慧慧书 记 员  成婉玲