上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初8178号原告：上海幸真工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王粟峰，执行董事。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。被告：范忠喜，男，1969年1月28日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海幸真工贸有限公司(以下简称幸真工贸)与被告范忠喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸真工贸的委托诉讼代理人沈孝鸣，被告范忠喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸真工贸向本院提出诉讼请求，要求判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年12月15日(即起诉之日)解除；2、被告搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号的650平方米房屋并返还给原告；3、被告支付原告合同解除违约金39,641.66元(相当于两倍的月租金)；4、被告支付原告2018年6月16日至2020年12月15日期间租金298,695元；5、被告支付原告逾期支付租金的违约金(按照月租金的0.1％，自2020年10月13日起计算至实际付清之日止)；6、被告支付原告物业费13,800元(按照4,600元/年的标准，自2018年6月16日计算至2021年6月15日)；7、被告支付原告2018年6月16日至2021年6月15日期间水电费6,601.90元；8、被告支付原告自2020年12月16日至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照日租金的2倍标准计算。事实和理由：2018年6月15日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，原告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号的650平方米房屋出租给被告，租期自2018年6月16日至2021年6月15日，年租金为237,250元。双方约定租金三个月一付，被告应于到期前一个月的20日向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，需按月租金的0.1%支付违约金；租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用由被告自行承担，一年物业管理费为4,600元。合同约定被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金。合同签订后，被告自2018年6月16日起始终未足额支付任何一期租金、水电费、物业费，并且自2020年10月14日至今逾期未支付租金已超过两个月，故原告诉至法院，要求解除合同，并要求被告支付欠付的租金、物业费、水电费及违约金。被告范忠喜答辩称，要求合同履行至期满，不同意解除合同，也不同意搬离；不同意支付解除合同违约金；对2018年6月16日至2020年12月15日期间租金298,695元没有异议，但无力支付；承认存在违约，但因偿还能力有限，不同意支付逾期支付租金的违约金；被告从未支付过物业费，不知道有物业费的约定；对水电费6,601.90元没有异议，同意支付；同意按照约定的租金标准支付占有使用费，但不同意按照租金的两倍标准支付。经审理查明，位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的登记权利人为幸真工贸。2018年6月15日，幸真工贸(出租方、甲方)与范忠喜(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方作五金加工使用，建筑面积650平方米，租期自2018年6月16日至2021年6月15日，年租金为237,250元，租金三个月一付，乙方应于到期前一个月的20日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。双方约定，甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金1万元。甲、乙双方约定，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用由乙方自行承担，年物业管理费为4,600元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满即返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(五)乙方逾期不支付租金或押金累计超过一个月的。合同另作了其他约定。以上事实有《上海市房屋租赁合同》《上海市房地产权证》、租金结算明细表以及庭审笔录为证。审理中，幸真工贸确认收到范忠喜支付的租赁保证金10,000元，并表示同意该保证金抵充范忠喜欠付的费用。本院认为，幸真工贸与范忠喜之间签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订伊始，范忠喜就未足额支付每期租金，并自2020年10月13日之后再未支付过租金，其行为已构成违约，根据合同约定，幸真工贸有权解除合同。因范忠喜不同意解除合同，而起诉之前幸真工贸并未向范忠喜发出过解除合同的书面通知，故本院认定租赁合同自起诉状副本送达范忠喜之日即2021年4月9日解除。合同解除后，范忠喜应从系争房屋中搬离，将房屋返还给幸真工贸，并结清欠付的费用，承担违约责任。2018年6月16日至2020年12月15日期间欠付的租金298,695元，范忠喜表示认可，本院予以确认。2020年12月16日至2021年4月9日期间的租金，经核算为75,562元。合同解除之前，范忠喜合计欠付租金374,257元，其已付的租赁保证金10,000元抵充后，还应支付364,257元。合同解除后，范忠喜未搬离系争房屋，应当向幸真工贸支付占有使用费至实际搬离之日。幸真工贸要求按照租金标准的2倍计算使用费，缺乏依据，本院不予支持，占有使用费应按照合同约定的租金标准即650元/天计算至实际搬离之日。合同履行过程中，范忠喜逾期支付租金，幸真工贸有权要求其承担逾期付款违约金，幸真工贸主张自2020年10月13日起按照月租金的0.1%即19.77元/天计算违约金，符合约定且标准尚属合理，本院予以支持。范忠喜逾期支付租金致合同解除，幸真工贸有权要求其支付解约违约金，但幸真工贸主张的违约金标准过高，本院酌情调整为解约违约金25,000元。幸真工贸主张的4,600元/年的物业费存在合同依据，本院予以支持。范忠喜对欠付水电费6,601.90元没有异议并同意支付，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海幸真工贸有限公司与被告范忠喜于2018年6月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年4月9日解除；二、被告范忠喜应于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号的房屋，并将上述房屋返还给原告上海幸真工贸有限公司；三、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付租金364,257元；四、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付上述364,257元租金的逾期付款违约金(自2020年10月13日起至实际清偿之日止，按照19.77元/天计算)；五、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付解约违约金25,000元；六、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付自2021年4月10日起至实际搬离上述房屋之日止的占有使用费，按照650元/天计算；七、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付物业费13,800元；八、被告范忠喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海幸真工贸有限公司支付水电费6,601.90元；九、原告上海幸真工贸有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,635元，减半收取计3,817.50元，由原告上海幸真工贸有限公司负担417.50元，被告范忠喜负担3,400元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二一年五月三十一日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。