广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初2474号 原告:北海和欣物业服务有限公司南宁分公司，住所地南宁市江南区凤江路6号邕江郡小区内21栋1-3层。 负责人：卢小敏。 委托诉讼代理人：徐展鹏，广西程和程律师事务所律师。 被告：何某某，女，1985年6月23日出生，汉族，住所地广西柳城县，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：梁光群，男，1970年4月27日出生，汉族，住所地广西临桂县，现住南宁市江南区，系被告何某某的丈夫。 原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司与被告何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月18日公开开庭进行了审理。原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人徐展鹏、被告何某某的委托诉讼代理人梁光群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年8月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务相关费用7196.80元（其中物业服务费6911.20元、据实代收二次加压电费11.40元、据实代收公摊电费52.20元、据实代收公摊水费4.50元、据实代收水费177.50元、代收生活垃圾处理费40元）；2.判令被告向原告支付逾期支付上述物业服务费的违约金6565.64元（根据物业服务协议约定每日按应交物业服务费的千分之三交纳违约金，截至2020年12月31日应为16795.89元，原告自愿降至6565.64元）；3.本案诉讼费、保全费、执行费全部由被告承担。事实和理由：2015年3月16日，被告就位于南宁市江南区（备案名为东盟和城小区）29栋0206房（建筑面积89.94平方米）的物业管理服务事项与原告签订《东盟和城小区前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定：按建筑面积每月每平方1.45元标准缴纳物业服务费，业主入住时应一次性预付6个月的物业服务费，6个月期满后逐月缴纳；物业服务企业代收水费、水费周转金、公用水电分摊费、生活垃圾处理费等；每月的1-15日由业主到小区物业服务中心缴纳当月物业服务费，如逾期未交，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。原告依约提供了物业管理服务，但被告自2016年8月1日至2020年12月31日已有53个月未交付物业相关费用，共累计拖欠物业服务费6911.20元及下列据实代收的费用：二次加压电费11.40元、公摊电费52.20元、公摊水费4.50元、水费177.50元、生活垃圾处理费40元。原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，原告书面催收后，被告仍不缴纳。被告的行为对整个小区的正常物业管理造成了严重的影响。原告为维护自身合法权益，保障物业管理服务的正常运行，依法向法院起诉，望法院依法裁判。 被告何某某答辩称，第一，根据《南宁市普通住宅小区物业管理服务标准（二级）》的规定，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达80%以上，及时改进薄弱环节。但是原告从未进行过物业管理服务满意度抽样调查和沟通，导致业主与物业公司矛盾激化，对不按时交纳物业费的业主也从未进行入户或调查未缴纳原因及如何解决，只是电话催费、门上贴条、发律师函或诉至法院。第二，原告对业主的报修和投诉非常敷衍，找各种理由推脱或石沉大海，对业主诉求视而不见。19栋1单元大门口从第一批业主入住至今一直滴污水，墙柱长满青苔，多次投诉未果。第三，对于小区用电公摊部分费用的收支情况，原告从未公布，要求每月至少一次在服务中心公布业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每季度至少一次公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。第四，小区南门除了交房后第一年在停车场尽头派有专人白天值岗，后来再没有派人值岗，只留下废弃的值岗台，直到2020年新冠疫情爆发南门门口才重新设置白天的值岗台，地下室出入通道经常有小车占道停放。要求设专人24小时值勤，其中出入口不少于10小时有专人值岗，并有详细交接班记录。第五，多栋多楼层公共楼梯间墙面空鼓，瓷砖空鼓剥离脱落，业主报修半年无果；房屋外墙GRC2019年开始脱落，危害广大业主的生命财产安全，经过业主投诉及走访，原告迫于压力拆除部分破败的GRC，但后续收尾工作没有执行，雨天渗水严重；有业主私设门楼占为己有圈地作私人花园，原告不理会不劝阻。第六，电梯事故频繁发生，24栋、20栋2单元出现维保公司和原告玩忽职守问题，配件过期不更换，致使19栋1、2单元的电梯多次出现降速，被困电梯内报警无效。要求原告做好共用设施设备维修养护工作，维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证设施设备运行正常。第七，小区道路草坪、绿化带破坏严重，应认真养护；杂物堆满楼梯间，原告未及时打扫；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，不得擅自占用；公告栏、电梯内等放置商业广告收益及车位收益应当向业主公布收入及资金 流向，并扣除成本后转入公共维修基金。第八，小区25号楼的水池和喷泉入住至今未注水，19栋1单元大门门禁系统和负一楼消防门从2017年损坏报修至今无果，外人可以自由进出，业主居住无安全保障。第九，依照合同法第67条，原告提供的服务一直未达到标准，被告有权拒绝暂时交纳物业费用，待原告按照合同约定解决问题后，被告再交纳所欠费用。要求原告在判决生效后15日内在小区公告栏公布物业费、公摊水电费的收支情况、车位租金及广告为租金的收入及流向，以后每六个月公布一次；对所有入驻用户进行满意度调查，合理解决业主反馈问题；25号楼后、南门水池注水使用；处理19栋1单元大门口滴水问题和门禁系统修护；加强对电梯的检修维护；修整好小区的草坪和沟渠，修复墙体空鼓剥落。同时，取消违规收取违约金，并承担此次诉讼的相关费用。 本院认为,当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告双方于2015年3月16日签订的《东盟和城小区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已经为涉案房屋提供了物业服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。本院对原告主张按合同约定的住宅物业服务收费标准每月每平方米建筑面积1.45元计收物业服务费予以支持。原告主张被告尚欠2016年8月1日至2020年12月31日期间累计53个月的物业服务费为6911.20元，对此，被告未提交相应证据证实其已经交纳物业费，应自行承担举证不能之不利后果。故本院对原告诉请被告支付该期间的物业服务费6911.20元予以支持。涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主共同分摊，原告提供证据证明被告欠付案涉房屋2016年8月1日至2020年12月31日期间的电费、水费金额及分摊计算标准，被告方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告主张被告应向其支付2016年8月1日至2020年12月31日的公摊电费52.2元、公摊水费4.5元、二次加压电费分摊11.4元予以支持。被告已经实际用水，应当按时足额交纳产生的水费，因被告逾期缴费，原告代被告交纳了2016年8月1日至2020年12月31日期间水费，被告未举证证明其已经向原告清偿代缴水费，亦无证据表明原告代缴行为存在不合理或者错误之处，故原告有权向被告追偿，本院对原告诉请被告支付2016年8月1日至2020年12月31日期间的代缴水费177.50元予以支持。但是，对于涉案小区物业服务存在的安全保障、共用设备设施维护和管理服务不到位的问题，物业公司应尽快整改，避免产生更为严重的后果；公共维修基金的使用应当公开透明，规范使用程序并及时向业主公示；公摊水电费应当公示每户分摊的具体数额及计算方法；小区公共场所产生的收益扣除合理成本后归全体业主所有，不得截留或挪用。对于水池的注水问题，原告反馈部分业主因安全隐患要求不予注水，对此原告应当征询全体业主意见，按少数服从多数的原则予以处理。 双方在《东盟和城小区前期物业服务协议》的第二十一条约定，由原告按南宁市政府相关文件代收生活垃圾处理费。根据南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，自2010年1月1日起全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。原告为被告提供住宅生活垃圾处理费的代收代缴收费服务，现其主张按8元／户·月向被告计收其已代缴的2016年8月1日至2020年12月31日期间的生活垃圾处理费合计40元，有事实及法律依据，本院亦予以支持。 当事人在《东盟和城小区前期物业服务协议》中约定，每月的1～15日由业主到小区物业服务中心交纳当月物业服务费及所列其它费用，逾期未交的，自逾期之日起每日收取应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。因此，原告诉请被告支付逾期支付物业费的违约金合法有据。由于原告要求支付的逾期物业服务费的违约金过高，原告又未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的具体损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以每月物业费130.41元为基数，按每日万分之五计算违约金，从2016年8月1日起逐月计至实际清偿之日止，暂计至2020年12月31日为2821.22元，超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定判决如下： 一、被告何某某向原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司支付2016年8月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费6911.20元； 二、被告何某某向原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算：截至2020年12月31日为2821.22元，从2021年1月1日起至被告实际清偿之日止，以尚欠的物业服务费为基数，按每日万分之五计付）； 三、被告何某某向原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司支付2016年8月1日至2020年12月31日拖欠的二次加压电费11.4元、公摊电费52.2元、公摊水费4.5元、代缴水费177.5元、代收生活垃圾处理费40元； 四、驳回原告北海和欣物业服务有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费73元，由被告何某某负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄夕彬 二〇二一年五月二十四日 书记员  沈 利