上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48393号原告(反诉被告)：上海新视界东区眼科医院有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘绍峰，总经理。委托诉讼代理人：章梅娟，上海金钻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金玉，上海金钻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海温煦房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡花芬，总经理。委托诉讼代理人：赵晶，上海正荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤美子，上海正荣律师事务所律师。第三人：上海培润实业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区云汉路９７９号２楼。法定代表人：邓基秀。原告上海新视界东区眼科医院有限公司诉被告上海温煦房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，被告上海温煦房地产经纪有限公司在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，后经原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司申请，本院依法追加上海培润实业发展有限公司作为第三人，于2020年5月17日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司的委托诉讼代理人章梅娟，被告(反诉原告)上海温煦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加两次庭审，第三人上海培润实业发展有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼过程中，原、被告一致申请庭外和解。本案现已审理终结。原告上海新视界东区眼科医院有限公司(以下简称新视界公司)向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》于2020年10月28日解除。事实和理由：原、被告于2018年9月7日签订“上海市房屋租赁合同”及“补充条款”，约定由原告承租被告位于上海市浦东新区惠南镇人民西路89-95单号整栋、113-119单号整栋房产(以下简称系争房屋)作为开办医院用房。租赁期间，被告因与第三人的房屋买卖合同纠纷，经上海市浦东新区人民法院调解，认定系争房屋的第5层及地下一层人防车库等房屋未取得产权证，双方就前述范围内买卖合同部分解除。原告认为租赁系争房屋是作为开办医院使用,使用性质上具有不可分性。因原告与第三人的产权纠纷，导致第三人及抵押权人向原告主张权利，导致原告合同目的无法实现，故原告要求解除合同。被告上海温煦房地产经纪有限公司(以下简称温煦公司)辩称，同意解除合同及补充协议。但因119号五层当时原告并未取得产证，所以租赁合同中未写五层的面积及产证信息，就119号五层部分被告也未收取租金，而是随一至四层附送给原告使用。第三人上海培润实业发展有限公司(以下简称培润公司)未应诉答辩。反诉原告温煦公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》于原告诉状副本送达之日即2020年10月28日解除；2、判令反诉被告按现状返还系争房屋；3、反诉被告支付租金及参照租金标准计算的使用费，自2020年8月10日起计算至实际搬离之日；4、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订租赁合同及补充协议后，反诉原告按约将房屋交付反诉被告使用，但是反诉被告未按合同约定支付2020年8月10日起的租金，故提起反诉，要求判如所请。反诉被告新视界公司辩称，同意解除合同，同意按现状返还房屋。在被告承认租赁标的包括119号五层的前提下，愿意支付反诉原告诉请所主张的租金及使用费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。对于当事人无异议议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下事实：系争房屋原由第三人培润公司所有，并由第三人出租给原告。2008年，第三人与原告法定代表人瞿海燕签订了房屋租赁合同及补充协议，约定租期至2030年8月9日止，租金单价为1.8元/平方米/天。2017年11月，第三人与被告温煦公司签订《房地产居间(合同)买卖》，约定第三人将系争房屋出售给被告。基于上述事实，2018年9月7日，被告温煦公司作为出租方(甲方)，与原告新视界公司作为承租方(乙方)，签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，其中租赁合同第1-1条约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区惠南镇人民西路89-95单号整幢、113-119单号整幢。该房屋出租实测建筑面积为3273.4平方米,房屋用途为商办楼……甲方已向乙方出示：1)不动产权证书共计八本(即人民西路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层八本产证)。”第2-1条约定，乙方租赁该房屋作为开设医院使用。第3-1条约定，房屋租赁期自2018年8月10日其至2030年8月9日止。第4-1条约定，年租金总计292万元。补充条款约定：“乙方承租甲方位于上海市浦东新区惠南镇人民西路89-95单号整幢、113-119单号整幢房产。现双方就支付租金方式和支付时间等签订本补充条款……”上述合同签订后，原、被告双方按约履行租赁合同。2019年10月19日，被告温煦公司就与第三人之间的房屋买卖合同纠纷起诉第三人培润公司，我院以(2019)沪0115民初85000号案件立案受理，并于2020年5月27日出具民事调解书，双方达成如下调解协议：确认温煦公司与培润公司、瞿海燕签订的《房地产居间合同(买卖)》中涉及上海市浦东新区惠南镇人民西路XXX号XXX层及人防工程的部分于2020年5月27日解除。2020年7月7日，第三人向原告发送《告知函》，表示第三人与温煦公司就系争房屋119号5层及人防工程的部分买卖合同已经解除，要求原告自2020年8月10日起将前述部分房屋租金支付给第三人。2020年7月15日，第三人向原告新视界公司发送《律师函》，表示若新视力公司在接函后五日内未回复同意于第三人签订房屋租赁合同，则第三人要求新视界公司退房并支付占有使用费，收回五层及地下人防车库。之后原告停止向被告支付租金，并提起本案诉讼。原告于2020年10月28日收到反诉状及证据副本。原、被告一致确认，同意双方租赁合同及补充协议于该日解除。本案双方主要争议焦点：租赁标的是否包括119号5层。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同及补充条款系双方真实意思表示，合法有效。虽然双方租赁合同中约定甲方向乙方出示的产权证为除119号5层以外的其他八本产证，租赁面积3273.49平方米也是其他八本产证之和。但从本案整体情况来看，系争房屋原由原告自第三人处承租，在第三人将系争房屋整体出售给被告温煦公司后，基于买卖不破租赁的关系，由被告温煦公司与原告新视界公司重新签订房屋租赁合同，双方对于租期的约定不变。本院另注意到，在第三人和原告之间原租赁合同补充协议中约定的租金单价为1.8元/平方米/天，原、被告之间租赁合同约定年租金292万元，而原、被告租赁合同约定的八本产证的面积3273.49平方米，加上119号五层面积1180.87平方米，乘以单价1.8万元，恰好与292万元大致相同。再结合被告自述，原、被告在签订租赁合同的时候，被告尚未取得119号五层的产证，故本院有理由相信当时之所以未将5层产证信息写入合同，只是因为原告尚未取得产证。综上，结合本案租赁合同签订的背景及本案证据所形成的证据链，本院认为原、被告之间的租赁标的包括119号五层在内，基于此，原告向被告支付的租金中也应包括119号五层租金。被告认为五层是附送给原告使用的意见，本院不予采纳。现原、被告一致同意双方租赁合同及补充协议于2020年10月28日解除，本院予以确认。合同解除后，原告应当返还房屋，并据实结算租赁费用。原、被告一致同意按照现状交接房屋，新视界公司亦同意向温煦公司支付至实际搬离之日止的租金及使用费，根据合同相对性，于法不悖，本院予以准许，温煦公司的相应反诉请求，本院予以支持。第三人培润公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响本案审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司与被告(反诉原告)上海温煦房地产经纪有限公司于2018年9月7日签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及其《补充条款》于2020年10月28日解除；二、原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区惠南镇人民西路89-95单号整幢、113-119单号整幢房屋并将上述房屋返还给被告(反诉原告)上海温煦房地产经纪有限公司；三、原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海温煦房地产经纪有限公司2020年8月10日起至2020年10月28日止的租金，以及自2020年10月29日起至实际搬离之日止的房屋占用费，按照292万元/年标准计算。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司、被告(反诉原告)上海温煦房地产经纪有限公司各半负担；反诉案件受理费减半收取计6,750元，由原告(反诉被告)上海新视界东区眼科医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二一年五月二十日书记员  苏昊附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。