甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终413号上诉人（原审原告）：杨莹莹，住庆阳市。委托诉讼代理人：张升，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃宏达集团庆阳联邦房地产开发有限责任公司，住所地庆阳市西峰区北环路（制药厂西侧）。法定代表人：魏正刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨志恒，甘肃周秦律师事务所律师。上诉人杨莹莹与上诉人甘肃宏达集团庆阳联邦房地产开发有限责任公司（以下简称联邦公司）因买卖合同纠纷一案，均不服庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨莹莹及其委托诉讼代理人张升，上诉人联邦公司的委托诉讼代理人杨志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨莹莹向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判令联邦公司返还杨莹莹购房首付及按揭款共计511048元，返还截止2020年10月8日杨莹莹已偿还的银行按揭的贷款利息42566元，并承担联邦公司向杨莹莹返还按揭款前产生的贷款利息；3.判令联邦公司向杨莹莹赔偿房屋溢价款198362元、中介费9995元、违约金51000元、资金占用利息（自2018年3月28日按银行贷款利率以及同行业之间的拆借利率计算至联邦公司实际返还杨莹莹首付款161048元止）；4.本案诉讼费、鉴定费由联邦公司承担。一审法院判决：一、解除杨莹莹与联邦公司于2018年3月28日签订的《商品房买卖合同》；二、联邦公司返还杨莹莹购房首付款及按揭款共计511048元；三、联邦公司支付杨莹莹房屋溢价款140154元、违约金51000元，共计191154元；四、驳回杨莹莹的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效后15日内履行完毕。案件受理费11688元，由杨莹莹承担865元，联邦公司承担10823元。杨莹莹上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由联邦公司向杨莹莹支付房屋溢价损失198362元、违约金51000元；2.撤销一审判决第四项，改判由联邦公司向杨莹莹支付银行按揭贷款的利息42566元（暂自2018年6月8日计算至2020年10月8日杨莹莹已偿还的费用，请求判令支付至联邦公司向杨莹莹返还按揭贷款之日产生的利息）及资金占用利息18364.62元（自2018年3月28日暂计算至2020年10月11日，请求判令至联邦公司实际返还杨莹莹首付款161048元之日止）；3.一、二审诉讼费由联邦公司全部承担。事实和理由：一、一审法院按照7160元/平方米的单价计算涉案房屋的溢价损失过分低于市场交易价格，对杨莹莹显失公平。涉案合同因联邦公司根本违约行为致使合同目的无法实现而解除，杨莹莹不存在任何过错，所以基于客观情况，自杨莹莹购买涉案房地产项目之后近两年时间，涉案房屋价格不断上涨，杨莹莹已无法以原购房价款购得同样的房屋。联邦公司作为专业的房地产开发企业，对此应是明知且能够预见到的，其应当赔偿杨莹莹的房屋溢价损失。一审庭审中，杨莹莹提交了权威居间服务网站安居网公布的2020年11月涉案房地产项目的房屋交易价格走势图，显示单价在8013元/平方米至8062元/平方米。杨莹莹已酌情按照7800元/平方米主张了溢价损失。而一审法院以平衡当事人的利益关系为由按7160元/平方米计算显然过低，无法弥补杨莹莹的损失，对于没有任何过错的杨莹莹来说显失公平，判决存在不当。二、一审法院以其支持了杨莹莹关于返还购房款并赔偿房屋溢价款及违约金的主张，称房屋溢价款及违约金已弥补了给杨莹莹造成的损失，故未支持杨莹莹关于购房首付款的资金占用利息以及银行按揭贷款利息的主张，该项认定适用法律不当。本案中，联邦公司违反合同约定，擅自变更案涉合同项下商品房的结构、户型、朝向，导致案涉合同被解除，给杨莹莹造成的损失包括杨莹莹自购买涉案房屋之后偿还的银行按揭贷款利息、联邦公司占用杨莹莹支付的房款的资金利息以及因合同无法履行造成的房屋溢价损失等。故根据民法典第五百六十六条之规定，联邦公司应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿杨莹莹的损失。同时根据杨莹莹与联邦公司签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第23条的约定：本合同生效后，合同中任何一方当事人不得擅自变更、终止或解除合同，否则违约方必须按合同总价的10％承担违约责任，违约金不足以赔偿对方损失的，对方当事人可要求违约方另行赔偿损失（该损失为签订合同时双方可预见到的实际损失）。杨莹莹与联邦公司约定的违约金仅有51000元，不足以弥补杨莹莹的全部损失，杨莹莹有权要求联邦公司另行赔偿损失。在联邦公司退还杨莹莹房屋价款前，杨莹莹仍以每月约1500元的标准继续偿还银行按揭贷款利息，损失仍在不断产生。同时，联邦公司占用杨莹莹支付房屋首付款的资金占用利息也在继续产生。该两部分损失相加已经超过违约金51000元。综上所述，根据民法典第五百六十六条之规定，以及双方合同的约定，杨莹莹有权要求联邦公司就其损失承担全部的赔偿责任。联邦公司辩称：一、一审判决解除双方《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本案双方当事人没有约定解除权，也不符合商品房买卖合同司法解释中规定的法定的解除权，所以买卖合同合法有效，应继续履行。二、在合同合法有效的前提下，杨莹莹主张的房屋溢价款、违约金等没有依据，不应予以支持。联邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查清事实依法改判驳回杨莹莹一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由杨莹莹承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清或错误。1.案涉房产系顶账房，房屋买卖的当事人为杨莹莹和甘肃晋泰联邦建筑安装工程有限公司，联邦公司一审提交了《房屋买卖协议》；且杨莹莹之前诉讼所列举的当事人有甘肃晋泰联邦建筑安装工程有限公司，有杨莹莹向该公司法定代表人贾永明之父贾富成支付161048元的付款凭证为证。联邦公司作为房屋的开发商只是在顶房后履行了办理房产过户手续的义务，其并未和杨莹莹就案涉的房屋达成买卖合意。2.本案不存在联邦公司私自变更户型的情形，所有房屋是经过规划部门和住建部门进行审批规划，是严格按照规划建设的，并且买卖合同已经在房产部门登记备案，不存在解除的问题。3.杨莹莹所持的户型图和房屋不一致可能是联邦公司造成的失误，是瑕疵履行的问题。二、一审法院对证据的采信不合规则。三、一审法院适用法律错误。本案没有约定解除权，一审法院按照法定解除权判决解除买卖合同属于法律适用错误。按照商品房买卖合同解释规定的六种情形，本案无法定的解除事由。一审判决根据瑕疵履行判处合同不能履行是适用法律错误。同时，一审判决利用补充协议第23条的规定给联邦公司判处违约责任错误，本案是杨莹莹违约，不能将责任归咎于联邦公司。判处的溢价款和违约金没有基础，不能予以支持。杨莹莹辩称，一、一审查明的基本事实清楚。联邦公司与杨莹莹之间建立了合法有效的商品房买卖合同法律关系，联邦公司是否将房屋抵账给第三方与杨莹莹无关。杨莹莹将首付款根据联邦公司的要求直接支付给了贾富成，对此联邦公司出具了收款收据进行了确认。至于杨莹莹与第三方签订《房屋买卖协议》仅是第三方为了收取中介费而签署的，真正向杨莹莹履行合同约定的收取房屋价款、办理按揭贷款、交房、办理产权证等权利义务的主体均系联邦公司，联邦公司应当承担合同不能履行的违约责任。二、杨莹莹购买房屋依据的是户型图，联邦公司将户型图不一致的情形说成是其工作人员的瑕疵行为，杨莹莹认为是严重的违约行为。根据杨莹莹向房产公司调取的户型图可以看出，是联邦公司为了逃避承担涉案的违约责任，不惜伪造房屋户型图，该行为已经触及法律红线，应当对联邦公司提供虚假证据的行为进行惩处。2021年3月2日，杨莹莹通过庆阳市不动产登记事务中心查询了涉案房屋《商品房买卖合同》备案情况，备案合同中的房屋平面图与杨莹莹持有的《商品房买卖合同》中的房屋平面图一致。且该合同的备案手续是由联邦公司完成的，由此可以证明联邦公司一审向法庭提交的《商品房买卖合同》中的房屋平面图系其为逃避承担违约责任而伪造的，应根据民事诉讼法第一百一十一条之规定对其进行处罚。三、联邦公司无法向杨莹莹交付双方合同约定的房屋已是既定事实，因其违约行为使得双方合同目的无法实现，一审法院判决解除双方之间的《商品房买卖合同》正确，联邦公司应当承担因其违约行为导致合同解除的全部法律后果，包括返还购房款、赔偿杨莹莹的资金占用利息、银行贷款利息损失、房屋溢价损失，以及双方约定的违约金。本院二审期间，杨莹莹围绕上诉请求补充提交了以下证据：1.案涉房屋查档证明，用以证明《商品房买卖合同》中约定的房屋户型为其所持合同中的户型，联邦公司涉嫌伪造证据；2.中国建设银行还款明细表，证明因联邦公司违约给杨莹莹造成银行按揭贷款利息损失，联邦公司应当承担这些损失；3.正洋凤凰南郡（凤凰大境三期）房屋价格走势图，证明一审判决的房屋溢价损失与实际房屋价格相差较大。本院组织当事人进行了质证。联邦公司对杨莹莹第一组证据的真实性合法性认可，但对证明目的不予认可，认为联邦公司将房屋交给代理机构销售，在代理机构销售的过程中出现了误差，导致合同的平面图不一致，这是联邦公司在履行合同中出现的瑕疵问题，不属于伪造证据。对第二组证据的真实性认可，关联性和证明目的有异议。对第三组证据的真实性、合法性、证明目的均不认可。联邦公司未提交证据。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对杨莹莹提交的房屋查档证明的真实性和合法性，联邦公司认可，与本案基本事实有关，予以认定；因购房违约损失一审已经判处，故中国建设银行还款明细表无法实现杨莹莹的证明目的；房屋价格走势图是否客观真实无法认定，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题有：一、双方当事人订立的商品房买卖合同（预售）是否达到了解除条件；二、一审判决认定的违约责任和违约损失是否适当。关于双方当事人订立的商品房买卖合同（预售）是否达到了解除条件的问题。结合杨莹莹提交的房屋查档证明等证据可知，联邦公司未按合同约定向杨莹莹交付指定户型的房屋属实，联邦公司对此亦予以认可。虽然联邦公司辩解称可能系由代理销售单位的失误造成，但即使该说法成立，因代理销售单位由联邦公司聘请，代表联邦公司销售房屋，对其营销过程中所造成的后果联邦公司有法定义务承受。鉴于联邦公司已不能按照合同约定向杨莹莹交付相同户型房屋，合同约定的主要义务无法履行，合同目的不能实现，已构成根本违约，故属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。一审判决解除双方当事人之间的商品房预售合同适当，应予维持。关于违约责任和违约损失问题。如前所述，联邦公司因构成根本违约，不能向杨莹莹交付约定的房屋，应当承担违约责任。杨莹莹对一审判处的返还购房款及按揭款511048元和承担违约金51000元认同，但上诉认为一审判决关于房屋溢价的认定过低且请求判处按揭贷款利息及资金占用利息。经向杨莹莹询问，其所提交的安居客房价走势图系从网上搜寻，不能说明是新房或是二手房价格，是否客观公允亦难以判定，且杨莹莹所购买的房屋系一楼，与其他楼层差价较大，故一审判决在参考房屋走势图的基础上酌情扣减基本适当。另外，因一审判决已支持杨莹莹关于返还购房款并赔偿房屋溢价款及违约金的请求，弥补了给其造成的损失，故对按揭贷款利息和资金占用利息不予支持并无不当。总之，结合正洋·凤凰大境三期工程区位及涉案房屋楼层等因素考虑，一审判决关于违约损失问题的判处基本适当，应予以维持。综上所述，杨莹莹和联邦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11688元，由上诉人杨莹莹、甘肃宏达集团庆阳联邦房地产开发有限责任公司分别负担5844元。本判决为终审判决。审判长 卢小栋审判员 王 军审判员 杨立锋二○二一年五月十七日书记员 张 婷