广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终912号上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地:肇庆市鼎湖区新城70区鼎峰B1、B2幢201卡商铺法定代表人:潘小磊。委托诉讼代理人:王延帅，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭锦慧，女，汉族，1979年8月13日出生，广州市白云区×××××××××××。委托诉讼代理人:潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。原审被告:恒大地产集团有限公司，住所地:深圳市南山区××××××××。法定代表人:柯鹏。委托代理人:王延帅，该公司职员。上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称团星公司)因与被上诉人谭锦慧、原审被告恒大地产集团有限公司(以下简称恒大集团公司)商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初829号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。团星公司提出上诉请求：1.请求判令撤销(2020)粤1203民初829号民事判决，并改判驳回谭锦慧全部的诉讼请求;2.请求判令谭锦慧向我公司支付违约金52771.5元并承担本案受理费用。事实和理由:一、我公司实施的“无理由退房”营销策略并非“无条件退房”。1、“无理由退房”的本质，是一种附条件的权利让渡，是我公司赋予谭锦慧高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利，实际上是极其加重了我公司自身的义务。所以《无理由退房承诺书》以及《无理由退房协议书》均明确约定:谭锦慧无任何违约行为，才享有无理由退房的权利。这并非免除了我公司的义务，更没有加重谭锦慧的责任、排除谭锦慧的权利，所以我公司可对谭锦慧行使该权利设置适用条件，并且该适用条件意思表达明确，并无歧义，也没有违反法律强制性规定，应该是受到法律保护。2、恒大集团在2015年4月15日通过新闻发布会的形式对外宣布实施“无理由退房”就已经非常明确地告无理由退房是必须附有条件的，并非无条件退房，并且自2015年至今，我公司从来没有对无理由退房的条件进行任何更改。3、谭锦慧在诉讼时已确认我公司在与其签署《商品房房买卖合同(现售)》时，已向谭锦慧出具《无理由退房承诺书》，已清晰列明，须签署《无理由退房协议书》并且无任何违约责任的情况下，才可无理由退房。如上所述，无理由退房并非一种双方协议，而是一种我公司加重自身责任的权利让渡，并非格式条款。故我公司是有权选择是否将无理由退房权利让渡于谭锦慧，谭锦慧若想享有退房权利，也应遵从我公司附加的条件，不能存在违约行为。在本案中，谭锦慧存在逾期付款的违约行为，一审判决也因此判令谭锦慧向我公司支付违约金，所以不应享有无理由退房权利。另外，谭锦慧主张享有无理由退房权利的证据为《无理由退房承诺书》及文件《关于全面实施无理由退房的重大决定》，这两份举证均显示无理由退房是附条件的，现谭锦慧提交这两份证据并以此要求退房，即谭锦慧是认可上述两份证据的真实性、合法性、关联性，故谭锦慧要求退房更应遵从上述条件。二、“无理由退房”是为了实践“房住不炒”的民生房地产经营理念，为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略。谭锦慧要求退房的原因，并非对房屋的位置、格局、装修不满(与其他普通消费者区别)，原因是谭锦慧看到房价下跌，就要求退房，明显是一种投机行为，是不正当的。三、一审判决认定谭锦慧应支付的违约金金额错误。我公司与谭锦慧已签订《商品房买卖合同(预售)及补充协议》，对谭锦慧的逾期付款违约责任作出了明确约定:谭锦慧采用分期付款方式购房的，逾期超过180天的，我公司有权按已付房款50%向谭锦慧主张违约金，本案应据此进行处理。目前，谭锦慧已逾期超过180天，根据双方签订的合同，谭锦慧应向我公司支付已付房款105543元的50%即52771.5元的违约金。一审判决认定谭锦慧存在违约行为，却错误地适用《认购书》的约定来处理谭锦慧的违约责任问题，恳请依法纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，判决理由不成立，恳请二审法院依法纠正。谭锦慧辩称，1.团星公司称“无理由退房”是营销策略，并非无条件退房，是其利用交易中合同不对待的商业地位；2.团星公司针对无理由退房是对国家政策的曲解，完全没有事实和法律依据，无理由退房纯属是团星公司对购房者的承诺，也是其必须履行其诚实信用的义务。请求驳回团星公司上诉请求，维持原判。谭锦慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除谭锦慧、团星公司于2019年3月5日签订的鼎峰商品房认购书肇庆恒大鼎湖豪庭编号G0001965；2.团星公司返还购房款105543元及资金占用费。资金占用费按照全国银行间同业拆借的利率从2020年1月1日至实际付清之日止暂计至2020年5月31日为2416.64元；3.恒大集团公司对返还上述购房款承担连带责任。四、本案诉讼费用由团星公司、恒大集团公司承担。团星公司提出反诉请求:1.判令谭锦慧向团星公司支付违约金52771.5元;2.反诉费用由谭锦慧承担。一审法院认定事实如下：2019年3月5日，谭锦慧认购团星公司开发的鼎•峰(肇庆恒大鼎湖豪庭)楼盘C1幢1706单元，房价款总金额为363634元。谭锦慧与团星公司于同日签订了《鼎•峰商品房认购书》(编号G0001965)(以下简称《认购书》)。《认购书》第二条约定，谭锦慧以分期方式付款，谭锦慧于2019年3月5日前向团星公司支付购房首期款8182元并签署《商品房买卖合同》，于同年6月5日前支付36363元;同年9月5日前支付36363元;同年12月5日前支付36363元;2020年3月5日前支付36363元;同年6月5日前支付36363元;余下36363元于同年9月5日前付清。如谭锦慧未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向团星公司支付违约金。第三条约定，谭锦慧必须在约定的付款方式和期限内到鼎•峰(肇庆恒大鼎湖豪庭)销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为谭锦慧放弃购买该房屋，所付款项不予退还，团星公司无须通知谭锦慧，可另行销售房屋。《认购书》还约定了其他的权利义务。谭锦慧与团星公司在签订《认购书》当日，团星公司向谭锦慧出具承诺人为恒大集团公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为:“……我司向您郑重承诺:您所购买的恒大属下公司开发的鼎湖豪庭楼盘C1幢1706单元，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，谭锦慧自《认购书》签订后，分别于2019年3月5日向团星公司支付购房款16914元，同年4月24日支付购房款72726元，同年5月24日支付购房款18183元，合计105543元。2019年12月29日，团星公司再次向谭锦慧出具承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为:“……我司向您郑重承诺:您所购买的恒大属下公司开发的楼盘幢单元房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30及以上，无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同日，谭锦慧向团星公司提出无理由退房申请，并签署《广东公司恒大鼎湖豪庭项目退房审批表》【肇庆恒大鼎湖豪庭】特殊申请报告、肇庆恒大鼎湖豪庭解除《商品房买卖合同》及认购书的协议。此后，团星公司未对谭锦慧提出的无理由退房申请作出回复。另查明，团星公司是恒大集团公司属下的独立法人主体。恒大集团公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下……执行时间:2015年4月16日8时起;实施原则:自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房;操作流程:客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》，客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为:一、谭锦慧是否存在违约行为，无理由退房承诺是否成立，是否包含附加的内容，认购书是否应当解除。二、恒大集团公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于谭锦慧是否存在违约行为。谭锦慧与团星签订的《认购书》第二条约定，谭锦慧以分期方式付款，至2019年12月5日前须向团星公司支付117271元。截止至2020年8月4日，谭锦慧共向团星公司支付了105543元(剔除优惠金额1269元)，尚欠8180元未付。按《认购书》的约定，如谭锦慧未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向团星公司支付违约金。团星公司提出反诉要求谭锦慧支付逾期付款违约金应予支持，但计算有误，该院予以调整。谭锦慧应向团星公司支付违约金198元(8180元×0.0001×242天=198元)。关于无理由退房承诺是否成立，认购书应否解除。团星公司在与谭锦慧签订《认购书》的同时，向谭锦慧出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。谭锦慧在与团星公司签订《认购书》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于认购书的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为谭锦慧设定义务。谭锦慧已按《认购书》的约定向团星公司支付了房屋总价款的30%，达到无理由退房的条件，因此，谭锦慧请求解除双方签订的《鼎•峰商品房认购书》（编号G0001965)理据充分，应予支持。恒大集团公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，恒大集团公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而恒大集团公司未能提供证据证明其在谭锦慧作出认购行为之前已经向谭锦慧提示该条款，因此，无法证明谭锦慧清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出谭锦慧存在逾期付款的行为，不能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是恒大集团公司的单方承诺，其效力及于恒大集团公司对其自身义务的承诺，而不及于为谭锦慧设定义务，双方关于无理由退房的承诺已成立，恒大集团公司向谭锦慧出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更口依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司、恒大集团公司未能提供充分的证据证明谭锦慧同意变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。谭锦慧未与团星公司、恒大集团公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到谭锦慧的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，该院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为恒大集团公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。谭锦慧与团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务，因此，在谭锦慧提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回谭锦慧已支付的购房款。因此，谭锦慧请求解除双方签订的《认购书》并返还购房款，理据充分，应予支持口其中谭锦慧实际已支付的购房款为105543元，扣除谭锦慧应向团星公司支付的违约金198元，团星公司应向谭锦慧返还购房款105345元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案是因无理由退房而产生的诉争，而非谭锦慧、团星公司双方基于认购书中的违约行为而发生，因此，谭锦慧请求赔偿认购书解除前的资金占用费，该院不予支持。二、关于恒大集团公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大集团公司属下的独立法人主体。本案中谭锦慧与团星公司存在商品房买卖合同关系，与恒大集团公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由团星公司与谭锦慧承担相应的合同权利与义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款“连带责任，由法律规定或当事人约定”的规定，恒大集团公司与谭锦慧并无承担退还购房款的约定。因此，谭锦慧要求恒大集团公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决:一、解除谭锦慧与团星公司签订的《鼎•峰商品房认购书》(编号:G0001965)。二、团星公司于本判决发生法律效力之日起七日内向谭锦慧返还购房款105543元。三、谭锦慧于本判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市团星房地产开发有限公司支付逾期付款违约金198元。四、驳回谭锦慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1240.91元，由团星公司负担。反诉受理费581.5元，由团星公司负担578.9元，谭锦慧负担2.6元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，谭锦慧在与团星公司于2019年3月5日签订了《认购书》后，又在《商品房买卖合同（现售）及补充协议》的“草稿合同”签名交团星公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本院查明的事实，结合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）本案退房是否符合《无理由退房协议》的条件；（二）违约金的调整计算标准。一、本案退房是否符合《无理由退房协议》的条件的问题。团星公司主张谭锦慧存在违约，不符合无理由退房条件的主张。本院认为团星公司的主张是不成立的，首先2019年3月5日，团星公司与谭锦慧签订案涉《认购书》时已向谭锦慧《无理由退房承诺书》，2019年12月29日，团星公司再次向谭锦慧出具承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》，谭锦慧明确向团星公司提出无理由退房申请，并签署《广东公司恒大鼎湖豪庭项目退房审批表》【肇庆恒大鼎湖豪庭】特殊申请报告、肇庆恒大鼎湖豪庭解除《商品房买卖合同》及认购书的协议，同时根据谭锦慧与团星公司销售人员协商退房事宜的证据证明，谭锦慧从2019年8月开始向团星公司申请退房请求。但团星公司一直没有履行退房承诺书的义务，对谭锦慧提出退房诉求没有明确处理，谭锦慧并非故意或恶意迟延履行付款义务，对此，团星公司也有一定的责任。其次，恒大公司向谭锦慧出具的《无理由退房承诺书》虽记载有“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，其中“无任何违约行为”作为主张无理由退房时间的条件，但团星公司没有证据证明其已向谭锦慧明确解释或特别提示，并得到谭锦慧确认，故这并不能作为主张无理由退房的前提条件。综上，团星公司上诉主张无理由退房是以“无任何违约行为”为前提条件的理由不成立，本院不予支持。二、违约金的调整计算标准的问题。本案中，谭锦慧签署的《商品房买卖合同（现售）及补充协议》，在封面上明显加盖“草稿合同”，且没有实际履行的事实，事后团星公司与谭锦慧没有重新签订正式的《商品房买卖合同（现售）及补充协议》，因此，《商品房买卖合同（现售）及补充协议》的“草稿合同”不能作为确定计算逾期付款违约金的标准。一审判决酌情调整违约金的计算标准并无不当，应予维持。综上所述，肇庆市团星房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2481.82元（肇庆市团星房地产开发有限公司已预交），由肇庆市团星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年五月十四日法官助理  夏佳明书 记 员  吴兰芳