贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4143号上诉人（原审被告）：遵义海天物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道。法定代表人：晏茂才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道。法定代表人：李永林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全玲，女，1983年11月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人遵义海天物业服务有限公司（以下简称“海天物业公司”）、遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒房开公司”）与被上诉人全玲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年5月24日进行了二审调查询问，上诉人海天物业公司和天恒房开公司的共同委托诉讼代理人黄金华，被上诉人全玲到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。海天物业公司、天恒房开公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初470号民事判决，发回重审或改判驳回全玲一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由全玲承担。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据2011年6月30日双方签订的《商品房买卖合同》和《委托出租合同》，可认定被上诉人向上诉人天恒房开公司购买涉案营业房后，当即由上诉人海天物业公司受被上诉人委托出租，天恒房开公司提供担保，每年按照总房款的9.5%作固定回报，而海天物业公司实际对外租赁的价格远远达不到该约定的标准（详见海天物业公司对涉案营业房的租赁合同），每月不足部分由天恒房开公司补足交给被上诉人。因此，根据《委托出租合同》的内容及履行情况，结合被上诉人购房当天即同时与上诉人签订委托租赁合同，《委托出租合同》实际为被上诉人与天恒房开公司所签订《商品房买卖合同》的补充协议，并非真正的租赁合同关系，该约定销售返租款实际为购房款的交易行为，损害了国家税收利益，符合《中华人民共和国合同法》第52条关于“损害国家利益”的合同无效的规定。双方合同无效均有过错责任，因此，按照合同无效相互返还原则，应按照海天物业公司实际收取的租金进行折价返还，二上诉人已经返还的金额已经远远超出海天物业公司实际对外收取的租金，被上诉人超过实际租金领取部分，系不当得利，应当返还上诉人。因受当前因新冠疫情影响，经济下行，导致房屋不能出租或无法收取租金，故被上诉人应立即接收房屋，依法结算。综上，一审判决认定事实错误，导致判决不公，请求依法判决。二审中，海天物业公司、天恒房开公司撤回了第二项要求全玲立即接收房屋的主张。全玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。全玲向一审法院起诉请求：1、判令海天物业公司、天恒房开公司支付全玲拖欠房租10,928.66元；2、判令海天物业公司、天恒房开公司支付购房违约金11,500元；3、本案诉讼费用由海天物业公司、天恒房开公司承担。在一审庭审过程中，全玲增加诉讼请求：由二被告赔付其精神抚慰金5,000元。一审法院认定事实：全玲向天恒房开公司支付相应购房款购买了天恒房开公司销售的位于遵义市播州区。后双方于2011年6月30日签订了《补充协议》，载明：“出卖人承诺：ｌ、本合同项下的买受人所购买的商品房具有较强的商业功能和增值空间，所售商品房10年内年净增值率应为本合同总价款的9.5%以上。2、出卖人愿对此承诺负责。本合同的总价款己减除了出卖人给买受人的商业折扣款10934元（大写：壹万零玖佰叁拾肆元）。该商业折扣款可冲抵买受人所购商品房最后一年的净增值额。3、买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托他人出租该房屋，每年年度终了，如买受人所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵，买受人有权提出书面申请，要求出卖人将买受人年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30前付清退回款。如出卖人未按时付清退回款，买受人应当书面通知出卖人，出卖人在接到通知15日内仍不付清退回款的，买受人有权解除合同。出卖人应当在接到买受人退房通知15日内退还买受人签约时的购房总价款，付清退房前应退回给买受人的款项，并承担买受人签约时购房总价款10%的违约金。”后全玲（委托方、甲方）与海天物业公司（受托方、乙方）签订《委托出租合同》，载明：甲方将其在“汽博城”购买的汽博中心主楼2层50号营业房委托乙方出租。第1条约定：委托期限10年，从甲方所购营业房全款付清之次月1日起至第120个月末止。第2.1条约定：甲方委托乙方将其营业房向外发布招租信息，并按甲方的出租条件和市场行情与承租人谈判达成最终签约。第2.5条约定：乙方应在每年的1月30日前与甲方结清上年度租金，逾期应承担每天万分之五的滞纳金。另查，全玲主张的租金分为两部分，一部分为2019年7至12月的5,464.16元，另一部分为2020年1至6月的5,464.5元，被告对此不持异议。一审庭审中，全玲就其第二项诉讼请求阐明系根据《补充协议》第3条的约定进行主张，但主张的是逾期支付租金的违约金。另在本案审理过程中，全玲向一审法院申请财产保全，为此支出保全费244元。一审法院认为，全玲与天恒房开公司签订《补充协议》、与海天物业公司签订《委托出租合同》系当事人双方真实意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，前述合同均属有效。本案中，海天物业公司、天恒房开公司对差欠全玲租金10928.66元的事实以及全玲诉请海天物业公司、天恒房开公司共同承担本案责任的主张均无异议，予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，对全玲第一项诉讼请求，予以支持。对于海天物业公司、天恒房开公司提出因疫情影响而主张减免租金的抗辩意见，海天物业公司、天恒房开公司未向一审法院提交证据证明因疫情影响导致其不能全部或者部分履行合同义务，故对海天物业公司、天恒房开公司该项抗辩意见，不予采纳。对于全玲请求由海天物业公司、天恒房开公司支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对其合理部分应予支持。本案中，全玲主张以《补充协议》第3条的约定计算违约金，一审法院经审查认为本案为租赁合同纠纷，《补充协议》第3条约定的相应违约内容在本案中并不适用，针对本案纠纷应适用《委托出租合同》2.5条的约定，即应按每日万分之五的标准计算违约金，且《委托出租合同》约定每年1月30日前结清上年度租金，故2019年欠付的5,464.16元应从2020年1月31日起算，2020年欠付的5,464.5元应从2021年1月31日起算，超过部分不予支持。对于海天物业公司、天恒房开公司以违约金过高为由请求一审法院予以调减的问题，人民法院调整违约金应结合实际损失、合同履行情况等，根据公平原则及诚实信用原则综合予以衡量。本案中，海天物业公司、天恒房开公司违约系事实，全玲因未及时收到欠付租金产生利息损失是必然，而约定每日万分之五的标准计算违约金系当事人真实意思表示，该标准比照民间融资成本，并不明显过高，故海天物业公司、天恒房开公司主张对违约金进行调减，不予支持。对于全玲主张精神抚慰金的问题，全玲的该项主张无法律依据，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、由遵义天恒房地产开发有限公司、遵义海天物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付全玲租金10,928.66元及违约金（违约金从2020年1月31日起按每日万分之五的标准计算至欠付租金付清之日，其中2020年1月31日至2021年1月30日期间以5,464.16元为基数，从2021年1月31日起以10,928.66元为基数）。二、驳回全玲其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取180元，保全费244元，合计424元，由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。海天物业公司、天恒房开公司提交以下证据：证据1现金收款单。证明：一审开庭后，双方进行调解，约定海天物业公司、天恒房开公司支付全玲诉讼费、保全费424元，全玲在一审中撤诉，解决双方的纠纷，全玲领取424元后未撤诉。证据2一审法院（2021）黔0304民特528号民事裁定书。证明：双方的房屋租金已经播州区矛盾纠纷综合人民调解委员会调解达成协议，并经贵州省遵义市播州区人民法院确认，该调解协议合法有效。因此，双方之间的民事纠纷已经处理终结，应以（2021）黔0304民特528号民事裁定书为准。全玲质证称：对证据1予以认可，本案诉讼费、保全费等应由上诉人承担；证据2被上诉人至今没有收到，上诉人未履行调解内容，达不到其证明目的。二审审理查明，因本案纠纷，全玲于2021年1月5日向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，全玲与海天物业公司、天恒房开公司于2021年3月9日经遵义市播州区矛盾纠纷综合人民调解委员会主持调解达成协议，双方当事人便向一审法院申请司法确认，一审法院受理后，于2021年3月25日作出（2021）黔0304民特528号民事裁定书，认定双方的上述调解协议有效，但该裁定书只送达给海天物业公司、天恒房开公司，尚未送达给全玲。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本院二审争议焦点为以下几点：关于上诉人主张双方已经达成调解协议，双方之间的民事纠纷已经处理终结，应以（2021）黔0304民特528号民事裁定书为准。经查，（2021）黔0304民特528号民事裁定书并未向全玲送达，故该份民事裁定书并未发生法律效力，该民事裁定书的处理结果，不影响本案审理。关于上诉人主张案涉《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议的问题。因《委托出租合同》是海天物业公司与全玲所签，而《商品房买卖合同》是天恒房开公司与全玲所签，不能认定《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议。海天物业公司与全玲签订的《委托出租合同》以及全玲与天恒房开公司签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上诉人关于《委托出租合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案法律关系的定性问题。从《委托出租合同》的约定看,明确海天物业公司对案涉房屋代为对外出租，以及委托期限、结算租金的时间，而没有具体租金标准，故《委托出租合同》应认定为委托合同，而非租赁合同。从三方当事人在签订合同后的实际履行看，都是由海天物业公司对外出租，海天物业公司收取租金，天恒房开公司再按照《补充协议》向全玲支付租金，故天恒房开公司与全玲之间应为售后返租法律关系，天恒房开公司应当按约支付租金。因对外出租产生的租金实际是由海天物业公司收取，故其也应承担责任。至于海天物业公司与天恒房开公司之间是何种法律关系，可另案处理。综上所述，海天物业公司、天恒房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年五月二十八日法官助理王莹书记员夏同英