江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3644号原告：周艳丽，女，1987年7月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李梓，江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。被告：黄永康，男，2000年11月3日出生，汉族，住。被告：黄爱旺，男，1976年2月18日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张雾，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。被告：吴清玲，女，1977年11月26日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张雾，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。第三人：淮安市清江浦区优居房产中介服务工作室，住所地淮安市中南世纪城****。经营者：刘萍，女，1987年2月21日出生，汉族，住淮安市。原告周艳丽与被告黄永康、黄爱旺、吴清玲与第三人淮安市清江浦区优居房产中介服务工作室（以下简称优居中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序，于2021年2月10日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告周艳丽的委托诉讼代理人李梓，被告黄永康，被告黄爱旺、吴清玲及其委托诉讼代理人张雾，第三人优居中介的经营者刘萍均到庭参加诉讼。第二次庭审被告黄永康经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周艳丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄永康、黄爱旺、吴清玲支付违约金36万元；2、判令被告承担律师费2万元；3、判令被告承担案件受理费及保全费。事实与理由：被告黄爱旺、吴清玲系被告黄永康父母，房屋为被告黄永康所有。2020年10月26日，被告黄爱旺、吴清玲以黄永康代理人身份与原告及第三人签订房屋买卖合同。合同签订当日，原告支付定金10万元。2020年10月30日，第三人告知原告，被告黄爱旺称房子不卖了，故原告诉至法院，要求被告承担违约责任。被告黄爱旺、吴清玲共同辩称：1、该房屋买卖合同未经所有权人黄永康同意，黄永康事后未追认且不同意卖房子，故该合同为无效合同，因此不存在违约责任；2、该合同是当日23时20分签订，在签订的第二天被告黄爱旺就告知第三人因为儿子不同意卖房，房子不卖了，并且告知第三人要求退回定金，因黄爱旺自己无法退回定金，后经多方想办法，才按原路退回。3、违约金数额过高，请求予以调整。被告黄永康辩称：我不知道要卖房子，签合同的第二天我父母才告知房子卖了，当时我说房子不卖了。第三人优居中介述称：被告黄爱旺第三天和我说房子不卖了。本院经审理认定事实如下：被告黄爱旺、吴清玲系被告黄永康父母，淮安中南世纪城房屋登记在被告黄永康名下。2020年10月26日23时许，被告黄爱旺、吴清玲以被告黄永康（甲方）代理人身份与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖及居间服务合同》，约定乙方购买甲方所有的淮安中南世纪城房屋，总价180万元，建筑面积121.18平方米，合同签订当日乙方向甲方支付定金10万元，乙方于本合同签署之日起10日内向甲方支付首付款45万元，购房余款向银行按揭贷款。合同第八条：2、因一方违约或其他原因导致逾期10日仍未办理过户手续的，守约方有权选择解除合同。守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价款的百分之二十作为违约金。合同第十二条其他：2、因一方违约导致发生纠纷的，违约方应负担守约方支出的律师费、差旅费、交通费等维权费用。合同签订当日，原告支付被告黄爱旺定金10万元。2020年0月30日，被告黄爱旺明确表示被告黄永康不同意卖，所以不卖房子了。2020年11月5日，原告与案外人签订房屋买卖合同一份，以170万元价格购买淮安市中交香滨国际花园房屋一套。2020年11月11日，被告黄爱旺退还定金10万元。2020年11月16日，原告与江苏律轩律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师代理费2万元。2021年1月11日，原告、江苏律轩律师事务所及江苏法德东恒律师事务所签订三方协议一份，将委托代理合同权利义务转移至江苏法德东恒律师事务所。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收据、转账记录等证据予以载卷佐证，本院予以确认。关于被告黄爱旺、吴清玲签订合同时是否取得被告黄永康授权，原告陈述黄爱旺、吴清玲与被告黄永康电话联系并取得其同意后，以代理人身份签订合同，被告黄爱旺、吴清玲辩称签订合同时并未联系被告黄永康，当时已经是晚上十点多，吴清玲的手机摔坏黑屏了。被告黄永康辩称第二天才知晓房屋买卖事宜，第三人陈述被告吴清玲与被告黄永康电话或者微信语音通话联系“我们把中南三期的房子卖了，现在在中介签合同，你把身份证号码报过来”。但各方对此均未提供证据加以证明。本院认为，本案争议焦点为：一、被告黄爱旺、吴清玲的代理行为是否构成表见代理；二、被告黄爱旺、吴清玲、黄永康需承担何种民事责任。关于争议焦点一，本案中,原告主张被告黄爱旺、吴清玲的行为构成表见代理。所谓表见代理,是指行为人虽无代理权,但由于被代理人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的,由被代理人承担法律后果的代理行为。但签订合同时被告黄爱旺、吴清玲是否联系被告黄永康、被告黄永康是否同意并授权二人签订合同，原告未能提供证据加以证明，同时，三被告虽为亲子关系，但被告黄永康系成年人，在没有书面授权的情况下,原告并无合理理由相信被告黄爱旺、吴清玲有权代为签订房屋买卖合同。且原告在签订涉案房屋买卖合同时,未尽到审慎注意义务,故不符合表见代理的构成要件,故对原告的上述主张不予采纳，被告黄爱旺、吴清玲属于无权代理。关于争议焦点二，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生法律效力。本案中,被告黄爱旺、吴清玲的代理行为属于无权代理,也不构成表见代理,且被告黄永康事后拒绝追认,因此被告黄爱旺、吴清玲的代理行为对被告黄永康不发生法律效力,被告黄永康无需在本案中承担民事责任。法律规定，行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中,由于被告黄爱旺、吴清玲实施的代理行为未被被告黄永康追认,且合同未实际履行，被告黄爱旺、吴清玲应向原告承担相应的违约责任。原告要求支付违约金36万元及律师费2万元，但原告已于2020年11月5日另行购房，结合合同签订履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情确定为由被告黄爱旺、吴清玲支付原告各项费用合计10万元，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告黄爱旺、吴清玲于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告周艳丽10万元；二、驳回原告周艳丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，保全费2320元，合计9320元，由被告黄爱旺、吴清玲负担3320元，由原告周艳丽负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××93)。审 判 长  邱 敏人民陪审员  王华云人民陪审员  董玉红二〇二一年五月十四日书 记 员  胡茜茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。