安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初2204号原告：梁曙光，男，1974年9月17日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：张明明，男，1980年4月2日出生，汉族，安徽省濉溪县毅明物业管理有限公司总经理，住安徽省淮北市相山区。原告梁曙光与被告张明明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告梁曙光的委托诉讼代理人叶广明，被告张明明到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2020年8月3日依法裁定转为普通程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告梁曙光的委托诉讼代理人叶广明，被告张明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁曙光向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认梁曙光与张明明所签订的房屋土地转让协议书是无效协议，张明明返还梁曙光转让的土地及房屋。2、梁曙光愿意将所转让的土地款31万元返还给张明明。3、诉讼费用由张明明承担。事实和理由：梁曙光与张明明于2016年5月1日签订了房屋土地转让协议书。协议中约定梁曙光将坐落在濉溪县八里村村委会东濉河西路北、县气象局西侧房屋5间及土地面积东西宽26米、南北长75米，东临路西临王坤家，南至路北到地的淮北市曙光兔业良种繁育场以31万元的价格出售给张明明。由于梁曙光所出售的土地面积有其父亲梁永志、母亲邹敏及弟梁光明的土地份额，而且依据《中华人民共和国土地承包法》农村土地属于集体所有个人无权交易。根据《房屋登记办法》（建设部第168号令）第87条规定，土地是属于集体所有的土地，不能交易，也不可以办理产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第58条规定合同无效，因该合同取得的财产应当返还。《中华人民共和国农村土地承包法》第55条规定，集体土地个人无权转让。因此梁曙光转让集体及家庭成员的土地是无效民事行为，请求人民法院依法撤销其土地买卖转让协议，张明明返还梁曙光的土地及房屋。综上所述，有土地转让协议及八里村居委会出具的证明等相关证据证明梁曙光与张明明土地及房屋买卖交易无效，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第55条规定及《中华人民共和国土地法》相关规定，请求人民法院支持梁曙光诉讼请求。张明明辩称，1、双方签订合同符合法律规定，应受到法律保护，建议驳回梁曙光起诉，理由如下：（1）双方签订合同是双方自愿，协商一致签订的，不违反法律规定，应当受到法律保护。（2）梁曙光提出土地有其父母和弟弟的承包份额，与事实不符。淮北市曙光兔业良种繁育场登记类型是个体工商户，经营者是梁曙光，组成形式是个人经营，没有其他人的份额。双方签订的是房屋买卖协议，约定的是房款，不包含土地。该片土地是养殖场不是承包地，八里村委会的协议不能证明该土地的性质和使用人，应以工商登记为准。2、梁曙光要求的是解除协议，属于违约，张明明也同意，但梁曙光应当承担违约责任。（1）按照协议第十条约定：“协议签订后双方不得反悔，一方违约应向对方支付房款总额50%的违约金”，按照该条规定，梁曙光应给付张明明15万元违约金。（2）梁曙光应按照收款之日至给付款之日的占用资金利息，按月息2分计算，合计294000元（计算至2020年6月22日，以后截止到付清之日）。（3）张明明在占有期间添置的附着物，梁曙光应折价赔偿给张明明，计款80万元，或者该附着物的拆迁赔偿款由张明明享有。本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，梁曙光（甲方）与张明明（乙方）签订《房屋土地转让协议书》，约定：房屋坐落于八里村委会东，濉河西路北，县气象局西侧，房屋5间，东西宽26米，南北长75米，东临路，西邻王坤家，南至路，北到地；房屋交易价格30万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费房屋价款；协议签订后双方不得反悔，一方违约应向对方支付房款总额的50%的违约金；经协商，另付树木款1万元等内容。合同签订后，张明明接手了涉案房屋并对涉案房屋进行围墙加高，重新修大门，屋内重新装修，又建了大概600㎡的木制房屋。现梁曙光要求判决其与张明明签订的《房屋土地转让协议书》无效，张明明返还梁曙光转让的土地及房屋，遂诉至本院。案件审理过程中，张明明申请对其重建、增建的围墙、房屋等附着物进行估价。2021年4月22日，安徽建工房地产土地资产评估有限公司（以下简称建工评估公司）出具评估报告书，对张明明重建、增建的围墙、房屋等附着物的最终估价结果为：房屋131215元，东墙（加高围墙）10350元，北墙8625元，大门垛1440元，合计151630元。另查，涉案房屋的土地登记为集体土地使用证，土地使用权人淮北市曙光兔业良种繁育场，土地所有权人濉溪县濉溪镇八里村，地类为设施农用地。淮北市曙光兔业良种繁育场登记为个体工商户，经营者梁曙光，组成形式个人经营。以上事实，有梁曙光提供的房屋土地转让协议书、证明、集体土地使用证，张明明提供的企业信用信息公示报告、评估报告书，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，梁曙光与张明明签订的《房屋土地转让协议书》中约定梁曙光将涉案房屋土地转让给张明明使用，张明明不是涉案土地集体组织成员，双方签订的房屋土地转让实为土地买卖，法律规定集体所有的土地禁止任何单位和个人买卖，双方签订的合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张明明应予返还梁曙光涉案土地及房屋，梁曙光返还张明明支付的涉案房屋土地出让款31万元。经评估鉴定，张明明重建、增建的围墙房屋等附着物价值151630元，在张明明将涉案房屋土地及重建、增建的附属物返还梁曙光时，梁曙光应补偿张明明重建、增建附着物损失151630元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告梁曙光与被告张明明签订的《房屋土地转让协议书》系无效合同。二、被告张明明于本判决生效后十五日内返还原告梁曙光位于八里村委会东濉河西路北县气象局西侧的土地及房屋；原告梁曙光同时返还被告张明明已支付的房屋土地转让款31万元及补偿张明明重建、增建的围墙房屋等附着物损失151630元，合计461630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由原告梁曙光负担2950元，被告张明明负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战人民陪审员  曹晓东人民陪审员  陈火箭二〇二一年五月二十七日书 记 员  张 莉附相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。