广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10495号上诉人（原审被告）：赵仲筠，女，1973年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：赵仲明，广东品泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人赵仲筠因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人赵仲筠的委托诉讼代理人赵仲明、被上诉人凯安公司的委托诉讼代理人王志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵仲筠上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决内容，改判赵仲筠无需向凯安公司支付2017年7月23日起至2018年6月3日止的物业管理费及相应的违约金；2.撤销一审判决第二项判决，按照凯安公司实际向水电供应部门支付的公共水电费用作为基数，重新核定每户业主应分摊的金额并确认赵仲筠所应承担的公摊水电费用。事实和理由：一、本案是物业管理合同纠纷，但凯安公司在一审起诉时未提交《物业管理委托合同》，在赵仲筠明确反对其诉讼请求的情况下，理应驳回其诉讼请求。二、依据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，本案已经查明凯安公司与倾城汇业委会的《物业管理合同》于2017年7月23日解除，凯安公司请求赵仲筠支付物业管理合同终止后的物业费的主张不应得到支持。一审判决中对其为何不适用上述司法解释规定的理由完全没有说明，判决依据不足。三、（2019）粤01民终16793号民事判决（以下简称16793号判决）存在适用法律不当的问题。16793号判决未适用上述司法解释第十条，理由是业委会单方面解除涉案合同，与上述司法解释规定的情况并不相同。但合同解除属于合同权利义务终止的情形之一，依据《民法典》第五百五十七条第二款规定，本案中物业管理合同已经由生效判决认定于2017年7月23日解除，则自当天起必然产生合同权利义务关系终止的法律后果，从而符合上述解释第十条规定的情形。即使当时《民法典》尚未生效，依据《合同法》第九十一条的规定同样也可以得出该结论，凯安公司关于2017年7月23日合同解除后的物业管理费主张不应得到支持。四、自物业服务合同解除时起，原合同中关于物业管理费和公摊水电费缴交标准的约定对赵仲筠和凯安公司双方就不再发生法律效力。即使凯安公司有提供事实上的物业服务，但该物业管理费的标准也不应依照原物业服务合同的约定标准进行收取。因此即使赵仲筠需要向凯安公司交纳合同解除后的物业管理费和公摊水电费，也应该依据公平与等价有偿的原则，根据凯安公司实际付出的物业管理服务核算其成本，重新核定管理费和水电费标准。五、原物业管理合同约定的公摊水电费的标准远高于凯安公司实际向供电供水部门缴交的金额。凯安公司向所有业主主张合同解除后的公摊水电费总额比其实缴的公摊水电费多出87万元。倾城汇商场长期处于停业状态，公摊水电费的实际发生额很小。一审判决对实缴的公摊水电费不予任何调查就结案对赵仲筠极为不公。凯安公司辩称：凯安公司证据不存在重大瑕疵。凯安公司提交生效判决作为证据证明物业合同签订及履行情况，无需另行举证物管合同。已经有多份生效判决认定凯安公司在业委会发出解除通知之后存在事实的物业管理关系并实际提供相应的物管服务，业主理应缴纳相应的费用。关于公摊水电费，不存在赵仲筠所述的远高于实际缴纳金额的情形，公摊水电费的标准是2016年应业委会的要求，双方协商一致统一确定为10.8元/平方米，且该标准经多份生效法律文书认可。在商场经营初期，商场的招租情况特别好，实际的费用远高于该标准，高出的费用也是由凯安公司承担，如今商场的招租率下降，公摊水电费可能出现低于10.8元/平方米的情形，此时业主否认该标准违背公平原则。凯安公司于2020年9月28日向一审法院起诉请求：1.判令赵仲筠立即向凯安公司支付2017年2月1日至2018年6月3日的物业管理费6054元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2017年2月1日至2017年7月31日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2017年3月1日起计至2018年11月29日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计）；2.判令赵仲筠支付2017年2月1日至2018年6月3日公摊水电费2624元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）。一审法院经审理查明：房地产权证复印件及《广州市不动产登记查册表》记载，赵仲筠原是位于海××区××大道××宝树××街××〔××〕××房的产权人，该房屋建筑面积15.05平方米，登记时间为2010年12月8日。2013年8月15日，凯安公司（乙方）与XX广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会、甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为XX广场，座落于广州市海珠区XX路XX街XX号XX栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。凯安公司从2013年9月1日开始对XX广场进行物业管理。赵仲筠的涉案商铺属于XX广场范围内。2013年12月24日，凯安公司发出《通告》，主要内容为：自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收。2018年6月3日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）就凯安公司退出海珠区XX广场物业管理签订了《交接协议》，主要内容：1.乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区XX广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。凯安公司分别于2018年10月16日及2019年12月5日通过快递邮件向赵仲筠在广州市荔湾区XX街XX号XX房及广州市海珠区XX路XX街XX号XX房的联系地址发出《关于追缴XX广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》。赵仲筠表示没有收到。凯安公司向赵仲筠追索物业管理费等无果，遂于2020年9月18日提起本案诉讼。另查，凯安公司于2018年11月曾起诉方皓平、吴媛媛（共同为被告），要求方皓平等二人支付该二人名下位于倾城汇婚庆广场范围内商铺的物业管理费、公摊水电费等费用，一审法院经审理后认为，虽然倾城汇业委会分别于2017年7月23日、7月24日、7月27日向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但该函是否发生解除上述《XX广场物业管理委托合同》的效力，双方对此存在争议，故诉至法院。最终经（2018）粤01民终7594号民事判决书认定，倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出XX广场。在此期间，凯安公司实际对XX广场提供了物业管理服务，故方皓平、吴媛媛应当支付相应的对价……鉴于方皓平、吴媛媛迟延支付从2017年7月28日至2018年6月3日止的物业管理费事出有因，故对凯安公司要求方皓平、吴媛媛支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，不予支持；等。作出（2018）粤0105民初18693号民事判决，判决：一、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×13.53平方米的标准计）及支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至方皓平、吴媛媛实际付清物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以方皓平、吴媛媛所欠物业管理费为限）给凯安公司；二、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×13.53平方米的标准计）给凯安公司；三、驳回凯安公司的其它诉讼请求。两被告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终16793号民事判决维持原判。在赵仲筠与广州联众房地产代理有限公司（下称联众公司）、倾城汇业委会三方共同签订的关于赵仲筠委托联众公司对其涉案物业独家全程代理项目策划、宣传推广、招商招租及对XX广场商场的日常营运管理等工作，和就倾城汇业委会负责监督联众公司工作和代表赵仲筠处理其与联众公司日常沟通和监督事宜的《XX广场商铺营运管理及租赁委托合同》载明，赵仲筠的地址是广州市海珠区XX路XX街XX号XX房。本案一审诉讼中，凯安公司表示，合同约定的物管费为48元/平方米/月，但经凯安公司与业委会协商后调整为25元/平方米/月。一审法院认为：关于凯安公司与倾城汇业委会所签的《XX广场物业管理委托合同》及倾城汇业委会向凯安公司发出的《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的效力问题，生效的判决已作出认定，一审法院对此不再赘述。凯安公司在2018年6月3日前对涉案XX广场提供了物业管理服务，赵仲筠应当支付相应的对价，且据凯安公司发出的《通告》反映，自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收，现凯安公司主张赵仲筠欠付2017年2月1日至2018年6月3日期间的物业管理费和公摊水电费依法有据，故凯安公司要求赵仲筠支付上述期间的管理费（每月按25元/平方米×建筑面积15.05平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积15.05平方米计）的请求，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，凯安公司在2019年12月5日向赵仲筠提供的有效地址发送催缴物业管理费和公摊水电费的函件，故凯安公司的诉请符合法律关于诉讼时效的规定，对赵仲筠关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金问题，根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求赵仲筠支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，违约金从欠费次月的第1日起按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以赵仲筠所欠该期间的物业管理费为限。鉴于赵仲筠迟延支付2017年7月28日至2018年6月3日期间的物业管理费事出有因，故对凯安公司要求赵仲筠支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。本案因赵仲筠欠缴物业管理费引致成讼，案件受理费由赵仲筠承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月21日作出判决如下：一、赵仲筠在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×15.05平方米的标准计）及支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从2017年3月1日起计至2018年11月29日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以赵仲筠所欠的该期间的物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司。二、赵仲筠在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×15.05平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司。三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费37元，由赵仲筠负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：（2019）粤01民终16793号民事判决记载，该案一审时凯安公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：……3.凯安公司于2013年12月24日向各商户发出的《关于公摊水电费调整的通告》，内容是：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/平方米计收；2013年9月至11月的公摊水电费按既定价格收取；各商户在每月5日前按时缴交当月费用，以免产生滞纳金；等。拟证明公摊水电费统一每月以10.80元/平方米计收，涉案广场各商户每月5日前缴交……10.2017年2-7月的公摊水电费缴费凭证。拟证明凯安公司已实际垫付公摊水电费。11.《水电公共分摊明细表》。12.《关于公摊水电费调整的通告》的签收表。证据11-12拟证明涉案商铺公摊水电费调整为10.8元/平方米之前的单价约为12.38-13.88元/平方米，经业委会要求才统一调整为10.8元/平方米，公摊水电费调整通告也进行了签收。赵仲筠二审提交如下证据：1.从中国南方电网打印的XX广场在2017年、2018年每月的公摊电费清单；2.从自来水公司打印的XX广场在2017年至2018年间每个月的公摊水费清单，上述证据1、2拟证明凯安公司在2017年至2018年每月实际缴纳的公摊电费和水费；3.物业服务合同备案回执，拟证明XX广场的物业总建筑面积为12703平方米；4.凯安公司实际交纳的公摊水电费与向业主收取的公摊水电费对比统计表，拟证明凯安公司按照10.8元/平方米的标准向业主收取的公摊水电费，远远高于实际向供电供水部门交纳的公摊水电费，经统计，多收取超过87万元的非法收入。经庭审质证，凯安公司认为对证据1真实性确认，合法性、关联性不予确认；对证据2不予确认，即使水电费真实，因收取标准已经提前确定，实际缴纳的费用与本案没有关联；对证据3真实性合法性确认，关联性不予确认，证据4是赵仲筠自行制作，不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。根据赵仲筠的上诉请求，本案二审争议的焦点为：第一，凯安公司是否有权要求赵仲筠支付2017年7月23日至2018年6月3日期间的物业管理费以及相应的逾期付款违约金；第二，凯安公司是否有权按照每月10.8元/平方米的标准收取公摊水电费。关于凯安公司是否有权要求赵仲筠支付2017年7月23日至2018年6月3日期间的物业管理费以及相应的逾期付款违约金问题。赵仲筠上诉主张根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，凯安公司无权收取2017年7月23日之后的物业管理费。上述司法解释第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，凯安公司与倾城汇业委会签订的《XX广场物业管理委托合同》尚未到期，该合同是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。只是在合同履行过程中，倾城汇业委会单方面解除合同，凯安公司对该函是否发生解除合同效力持有异议并实际继续履行合同，符合情理。在法院作出相关认定后，凯安公司随即退出并移交相关物业，并不存在故意拖延的行为，故本案事实与上述司法解释所规范的情况并不相同，赵仲筠的该项上诉请求不成立，本院不予支持。由于2017年7月23日至2018年6月3日期间，凯安公司事实上对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，赵仲筠作为涉案商铺的业主，已经实际享受了该司的服务，理应支付相应对价。一审法院判令赵仲筠向凯安公司支付上述期间的物业管理费，并无不当，本院予以维持。赵仲筠逾期支付物业管理费，理应按照合同约定支付违约金，一审判决赵仲筠支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月21日期间物业管理费的违约金并无不当，本院予以维持。关于凯安公司是否有权按照每月10.8元/平方米的标准收取公摊水电费的问题。赵仲筠上诉主张涉案物业合同解除后，凯安公司不应当按照原合同约定的缴费标准继续收取公摊水电费，应当按照实际发生的水电费重新核算其应承担的公摊水电费金额。对此，本院分析如下：首先，根据生效判决查明的事实，凯安公司已提交了《关于公摊水电费调整的通告》、《关于公摊水电费调整的通告》的签收表等证据，证明其按照每月10.8元/平方米标准收取公摊水电费的依据，该标准亦得到多份生效判决确认，也无证据显示涉案商铺的实际使用者有对该标准提出异议。其次，根据查明的事实，涉案物业的公摊水电费标准一直是按照相对固定的数额标准确定，并无证据显示双方曾就公摊水电费的标准是按照实际发生的水电费分摊进行过约定。综合上述分析，且根据前文所述，物业合同虽解除，但2017年7月23日至2018年6月3日期间，凯安公司事实上对XX广场提供了物业管理服务，凯安公司主张继续按照合同解除前的标准收取公摊水电费合理，一审法院判令赵仲筠按10.8元/平方米的标准支付2017年2月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费并无明显不当，本院予以维持。综上所述，赵仲筠的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵仲筠负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年五月二十八日书记员  林臻灏