文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终675号上诉人（原审被告）：句容星辉酒店有限公司，住所地句容市葛洪路19号润阳广场。法定代表人：陈静，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段俊明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊墨耘，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佐颜辉，男，1983年10月15日出生，满族，住句容市开发区。被上诉人（原审原告）：禹佳，女，1983年8月28日出生，汉族，住句容市开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕青斌，江苏金风华律师事务所律师。上诉人句容星辉酒店有限公司（以下简称星辉公司）因与被上诉人佐颜辉、禹佳房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初7501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星辉公司上诉请求：1、撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初7501号民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由佐颜辉、禹佳承担。事实与理由：一、佐颜辉、禹佳与星辉公司之间为合伙关系，一审法院认定双方之间为租赁合同关系，系适用法律错误。双方在《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》明确约定：双方“合力经营”，佐颜辉、禹佳“将房屋使用权投入双方的协议体，经营品牌酒店”，因而双方系共同经营，共担风险，构成合伙关系。租赁合同是在履行合伙期间签订的、为保障一方利益所订立，合伙一方通过租金获得保底收入，《房屋租赁合同》特别约定，违反了企业合伙法中共担风险的基本原则，为无效约定。二、合伙合同的解除，首先需要进行清算，本案合伙体未经进行清算。一审判决星辉公司支付佐颜辉、禹佳加盟费、房屋改造费等合伙事业的必须投入，无法律依据。合伙期间星辉公司收取了佐颜辉、禹佳加盟费、房屋改造费等，均是为了与佐颜辉、禹佳共同经营酒店的必要投入。现酒店并非星辉公司原因无法经营，在合伙未清算的情况下，一审判决星辉公司承担合伙中的损失，违背了公平原则，应当予以改判。三、星辉公司已经及时通知了佐颜辉、禹佳，且搬离了租赁房屋，并多付了一个月的租金，已经履行了全部义务不存在过错。一审法院判决星辉公司承担待租期的损失，没有事实和法律依据，应予撤销。被上诉人佐颜辉、禹佳答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。1、佐颜辉、禹佳与星辉公司之间属于租赁合同关系，不属于合伙关系，从双方签订的关于合力打造句容一流快捷酒店之协议内容看，该协议虽冠以合力一词，但是合力不等于合伙，合伙应是共同出资，共同经营，共担风险，共同受益，但是双方的协议中明确排除了佐颜辉、禹佳的参与经营管理权，也未约定受益的分配方式，不符合合伙关系的要件，从法律规定上看，根据最高院相关司法解释自然人不具备合伙的主体资格。从双方往来函件的称谓中可以看出，双方不属于合伙关系，而是租赁合同关系，星辉公司在给付佐颜辉、禹佳的款项中注明的是租金，在解除合同关系的通知中注明的是各出租人，可见，星辉公司所谓的合伙关系不能成立，双方实质上为租赁合同关系。2、星辉公司应该返还加盟、改造费用，星辉公司收取佐颜辉、禹佳156000元后，应该承担八年期间的加盟、改造、维修等相关义务，星辉公司在履行两年半上述义务后，不再履行，理应返还未履行期间的相关费用，星辉公司一审中陈述加盟费用每年每间房1200元，按照这一标准，应该返还的加盟费为13200元，一审认定13000元并无不妥，关于其他升级改造履行费用按照实际履行期间平均计算，应该返还的费用为94050元，一审法院酌定返还50000元，已损害了佐颜辉、禹佳的利益，但为息事宁人的原则没有上诉。3、双方租赁合同期限为八年，星辉公司在履行了两年半后违约单方解除合同，应依法承担违约责任，一审法院根据省高院审理城镇房屋合同纠纷的相关精神，判令星辉公司承担佐颜辉、禹佳六个月待租期的损失，符合法律规定。综上，星辉公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。佐颜辉、禹佳向一审法院起诉的请求：1.判令星辉公司赔偿其损失30000元，判令星辉公司返还品牌加盟、升级改造等费用107250元，合计137250元；2.本案诉讼费用由星辉公司承担。后佐颜辉、禹佳变更诉讼请求为：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》；2.判决星辉公司支付2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金10000元；3.判决星辉公司返还经营管理费、设施设备维护费107250元；4.判令星辉公司赔偿其待租期的损失30000元；5.本案诉讼费用由星辉公司承担。事实和理由：2017年5月31日，佐颜辉、禹佳与星辉公司签订房屋租赁合同，约定将佐颜辉、禹佳共同共有的位于句容市葛洪路19号润阳广场3107、3108室租给星辉公司从事宾馆经营，协议期8年，自2017年5月31日至2025年5月31日。前四年租金每年每间15000元，后四年租金每年每间16500元。为了更好的经营案涉房屋，双方签订《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》，约定佐颜辉、禹佳向星辉公司支付156000元（每套房78000元），用于8年间加盟华住集团、对现有房屋进行改造升级、对现有酒店设施进行升级、对将来酒店重新装潢及改造。合同签订后，前两年双方都按照约定履行了协议，但2019年10月，星辉公司突然通知自2019年10月30日起不再履行租赁合同，要求佐颜辉、禹佳办理房屋交接手续。佐颜辉、禹佳认为，合同是当事人之间的法律，双方约定的租赁期为8年，且佐颜辉、禹佳基于信赖利益，按照8年的期间缴纳了品牌加盟费及期间的再次装修费用。星辉公司的行为严重违反了双方的约定，损害了佐颜辉、禹佳的利益，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：一、2017年4月12日，佐颜辉、禹佳与江苏润阳置业有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由佐颜辉、禹佳购买江苏润阳置业有限公司开发的位于句容市，建筑面积均为41.4平方米，房屋总价款均为260000元。同日，佐颜辉、禹佳（甲方）与星辉公司（乙方）签订《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》两份，载明甲方为考虑其房屋盈利的效率性、连续性，特与乙方合力经营，甲方将其购房的位于句容市葛洪路19号润阳广场1幢三层3107号、3108号房的房屋使用权投入双方的协议体，经营品牌酒店，协议期八年，自2017年4月12日至2025年4月11日，甲方在签订合同当日一次性支付乙方酒店品牌打造、酒店设施升级改造、品牌酒店综合管理服务等所需费用合计每间78000元，该费用用于：1、加盟华住集团所需费用；2、对现有房屋进行改造所需费用；3、对现有酒店设施进行升级所需费用；4、对将来酒店重新装潢所需费用及改造费用（改造烟道和下水）。甲方同意乙方可以以其名义直接进行经营管理，在合同约定的协议期内，该房的一切使用、经营、管理的权利均由乙方独立行使，甲方不得干涉。任何一方均不得单方修改或解除合同，否则视为违约，违约方除应向守约方赔偿全部经济损失外，还应赔偿由此给守约方造成的一切间接损失，守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同。上述协议签订当日，佐颜辉、禹佳支付被告协议约定的费用共计156000元。对于加盟华住集团所需的费用，佐颜辉、禹佳认可每年每间房屋为1200元。二、2017年5月31日，佐颜辉、禹佳作为出租方（甲方）、星辉公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方将位于句容市葛洪路19号润阳广场1幢三层3107号、3108号房出租给乙方使用，租期八年，自2017年5月31日至2025年5月31日，租赁用途为开办宾馆。第1-4年的租金为每年每间15000元，第5-8年租金的每年每间16500元，签订合同后且甲方付清所有应付款项，乙方即支付第一年房租，以后每期房租在下一年度对应的日期支付。若甲方出售房屋，在同等条件下乙方有优先购买权且不得影响合同租赁时限。乙方逾期支付房屋租金的，按逾期贷款利率标准支付逾期期间的违约金。上述合同签订后，星辉公司于2017年6月6日支付佐颜辉、禹佳租金30000元，于2018年6月4日支付租金30000元，于2019年6月3日支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金7500元，于2019年9月2日支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金7500元。三、佐颜辉、禹佳于2017年9月30日取得上述两房屋的不动产权证书。2019年10月15日，星辉酒店以短信方式告知佐颜辉、禹佳，因酒店无法整体经营，星辉公司被迫停业，要求各出租人在2019年10月30日前到酒店办理退租、交房手续，逾期办理的，视为已经退租、交房，所有材料及钥匙将委托物业保管。佐颜辉、禹佳陈述其于2020年4月2日在物业公司处取得钥匙并收回房屋，后对房屋进行了重新装修，2020年9月份佐颜辉、禹佳将房屋另租他人。以上事实，有佐颜辉、禹佳提供的《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》两份、《房屋租赁合同》两份、不动产权证书两份、收据两份、《房屋买卖合同》两份、短信截图、交易明细等证据及双方当庭陈述等在卷予以证实。一审法院认为，一、关于佐颜辉、禹佳与星辉公司的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中佐颜辉、禹佳将其所有的案涉房屋出租给星辉公司开设酒店使用，星辉公司按期支付佐颜辉、禹佳租金，双方之间形成租赁合同关系。关于《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》，虽然该协议载明的是合力经营，但佐颜辉、禹佳并未参与酒店的经营管理，亦未参与酒店的盈余分配，并且协议中约定的佐颜辉、禹佳投入的房屋使用权亦与双方之后签订的房屋租赁合同相悖，故案涉协议实质是佐颜辉、禹佳为了出租房屋持续、高效盈利而与星辉公司所签订，双方在协议中约定对房屋出租过程中房屋改造、设施升级等产生的费用由佐颜辉、禹佳承担，该约定应为《房屋租赁合同》内容的一部分。至于星辉公司主张的双方系联营合同关系，一审法院认为，联营合同应为企业法人之间或企业法人与事业单位之间的关系，而本案中佐颜辉、禹佳均为个人，并不能作为联营合同的主体，且双方签订协议后并未共同经营，故对星辉公司的该项抗辩不予支持。二、佐颜辉、禹佳是否有权解除双方签订的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》。佐颜辉、禹佳与星辉公司之间系房屋租赁合同关系，双方之间签订的《房屋租赁合同》及相关协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现佐颜辉、禹佳按照约定交纳相关费用并将房屋交付星辉公司使用，但星辉公司在租期内单方终止双方之间的租赁合同关系，构成违约。现星辉公司已经搬离案涉房屋，其已明确表示不再继续承租房屋并给付租金，故佐颜辉、禹佳主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》符合法律规定，应予以准许。关于上述合同及协议的解除时间，星辉公司于2019年10月15日向佐颜辉、禹佳发送不再继续承租房屋的通知，并要求佐颜辉、禹佳在2019年10月30日前办理退租手续，故应当确定双方之间签订的合同及协议于2019年10月30日解除。星辉公司是否应支付佐颜辉、禹佳2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金。因案涉合同及协议已于2019年10月30日解除，且星辉公司亦已搬离案涉房屋，佐颜辉、禹佳主张星辉公司支付合同解除后的租金没有事实及法律依据，不予支持。三、关于待租期的损失。因星辉公司在租赁期间擅自终止租赁合同关系，构成违约，佐颜辉、禹佳因其违约行为造成的损失应由星辉公司承担赔偿责任。故佐颜辉、禹佳主张待租期的损失符合法律规定，应予以支持。关于损失的数额，考虑到佐颜辉、禹佳在合同解除后未能及时收回房屋，对其损失的扩大有一定的过错，再结合房屋的现状，一审法院酌定星辉公司应支付两间房屋的待租期损失为15000元。考虑星辉公司已经将两间房屋租金支付至2019年11月30日，即多支付租金2500元，故星辉公司尚应支付佐颜辉、禹佳待租期损失12500元。四、星辉公司应否返还案涉协议中约定的加盟华住集团及对房屋进行改造升级等费用。一审法院认为,《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》约定的每间房屋78000元费用系佐颜辉、禹佳支付的租期八年期间的加盟费及房屋改造等费用，现星辉公司并未租满八年即单方终止了双方之间的租赁合同，故对于并未实际支出的加盟费、设施升级费、房屋重新装潢改造费等星辉公司应返还佐颜辉、禹佳。因星辉公司未举证证明实际发生的加盟费用，现佐颜辉、禹佳认可加盟费为每年每间1200元，法院予以确认。扣除星辉公司实际承租期间的加盟费，一审法院酌定该部分费用由星辉公司返还佐颜辉、禹佳13000元。对于房屋改造及设施升级等费用，因星辉公司庭审中未举证证明该费用的使用情况，考虑到酒店经营过程中确实需要装修并购买设施的事实，一审法院酌定该部分费用由星辉公司返还佐颜辉、禹佳50000元。综上，星辉公司应返还佐颜辉、禹佳加盟费及对房屋进行改造升级等的费用合计63000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、佐颜辉、禹佳与句容星辉酒店有限公司之间签订的关于句容市的《房屋租赁合同》、《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》于2020年10月30日解除；二、句容星辉酒店有限公司于本判决生效后十日内支付佐颜辉、禹佳待租期损失12500元；三、句容星辉酒店有限公司于本判决生效后十日内返还佐颜辉、禹佳酒店加盟费、房屋改造等费用63000元；四、驳回佐颜辉、禹佳的其他诉讼请求。案件受理费3046元，减半收取为1523元，由佐颜辉、禹佳负担657元，由句容星辉酒店有限公司负担866元。二审中，双方未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据合伙企业法第二条规定：“本法所称合伙企业，是指依照本法在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。”同时第九条还规定：“合伙人应当为具有完全民事行为能力的人。”这就是说，我国现行法律规定的合伙企业的合伙人只能是自然人。本案佐颜辉、禹佳与句容星辉酒店有限公司之间签订的《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》，不符合合伙企业构成条件。佐颜辉、禹佳与句容星辉酒店有限公司之间签订位于句容市《房屋租赁合同》、《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》上述合同签订后，星辉公司按约将租赁房屋用于酒店经营,并于2017年6月6日至2019年9月2日间先后向佐颜辉、禹佳支付租金30000元、30000元、7500元、7500元。这完全符合租赁合同关系，即将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。据此，一审法院确认佐颜辉、禹佳与星辉公司属于租赁合同法律关系，并无不当。双方《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》第六条第一款约定,任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约。违约方除应向守约方赔偿全部经济损失外，还应赔偿由此给守约方造成的一切间接损失。本案中，星辉公司于2019年10月15日以短信方式告知佐颜辉、禹佳，因酒店无法整体经营，星辉公司被迫停业，要求各出租人在2019年10月30日前到酒店办理退租、交房手续，逾期办理的，视为已经退租、交房，所有材料及钥匙将委托物业保管。星辉公司要求解除《房屋租赁合同》、《关于合力打造句容一流快捷酒店之协议》的行为,已构成违约,应承担违约责任。星辉公司收取佐颜辉、禹佳加盟费、房屋改造费改善经营，但因在八年经营期限尚未届满情况下单方提前解除租赁合同，导致佐颜辉、禹佳的损失理应赔偿，符合双方约定及法律规定。据此，星辉公司的上诉请求,本院不予支持。综上，星辉公司的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元，由上诉人星辉公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二一年五月十一日书记员  何婧静