广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初4789号原告：东莞市金地房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区×××××××××。法定代表人：齐某1。委托诉讼代理人：周沫，广东名成律师事务所律师。被告：邓晓晓，女，汉族，2000年××日出生，住湖南省武冈市×××××××2××××，公民身份号码：430××××××××××××。原告东莞市金地房地产投资有限公司（以下简称金地公司）与被告邓晓晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后依法适用简易程序进行审理，于2021年3月29日公开开庭，原告金地公司的委托诉讼代理人周沫到庭参加诉讼，被告邓晓晓经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.被告立即搬出案涉租赁场地、将租赁场地恢复原状后交还给原告；3.被告支付的保证金12171.7元不予退还；4.被告向原告支付租金50308元、管理费14232.24元、水费60.48元、电费2144.93元、垃圾费460元（前述费用均按合同约定暂计至2020年11月30日，后续费用将按合同约定标准计算至实际清偿之日止）；5.被告向原告支付逾期违约金25158元（违约金的计算标准依据房屋租赁合同第二十五条第七款的约定，为最后一个计租年月租金的5倍）；6.被告赔偿原告18257.5元[赔偿金的计算标准依据补充协议第四条约定，赔偿金＝（租赁保证金总额/2/30天）×装修期及试运营期的实际天数]；7.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月5日，原告作为出租方，将位于东莞市×××××××1×金地世纪广场，推广名为金地仟百汇第13-138号商铺出租给被告，双方共同签署一份《租赁合同》，后续补充签订《补充协议》，约定租赁期2019年10月5日至2022年10月4日，共计36个月，依照前述约定，被告应当于每月10日前支付当月租金、管理费等。若被告逾期不支付或不足额支付租金、商业管理费及能源费用等各项应付款累计达到15天，甲方有权行使解除权，被告已付的租金、商业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，被告还应当《房屋租赁合同》第二十五条第七款的约定支付违约金（金额为最后一个计租年月租金的5倍）。但被告2020年1月1日起开始拖欠租金、管理费及垃圾费，同时未向原告缴纳自2019年11月27日至2020年5月27日期间产生的水费及电费，截止2020年11月，被告未向原告缴纳租金50308元、管理费14232.24元、水费60.48元、电费2144.93元、垃圾费460元，以上费用合计67205.65元。被告邓晓晓未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。本院能够认定事实如下：原告主张与被告存在租赁合同关系，对此，原告提交《房屋租赁合同》、补充协议、建设工程规划许可证予以证明。《房屋租赁合同》显示项目名称为金地世纪广场，出租人显示为原告东莞市金地房地产投资有限公司，承租人为被告邓晓晓，双方就被告邓晓晓承租广东省东莞市×××××××××被称作金地世纪广场推广名为金地仟百汇的建筑物及其附属设施，约定如下：2-4租赁房屋为商业广场的13-138号铺位，3-1租赁房屋用于餐饮行业或（业态）、老虎堂品牌（或商号）的经营，具体经营范围为餐饮，4-1租赁面积按照租赁房屋的套内建筑面积计算，约为47.92平方米，5-1租赁保证金为×2171.7元，由以下两部分组成，一般保证金9584元、商业管理费保证金2587.7元，5-4除法律法规另有规定或本合同另有约定外，本合同租赁期满或提前终止后，在被告邓晓晓完成第15-3款约定全部事项后30个工作日内，原告金地公司将租赁保证金无息退还被告邓晓晓。6-1租赁期限，自开业日起算，共36个月，开业日期暂定为2019年10月5日，即租赁期限为2019年10月5日起至2022年10月4日，第一年（2019年10月5日-2020年10月4日）年租金4792元×12=57504，第二年（2020年10月5日-2021年10月4日）年租金4792元×12=57504,7-3商业管理费自开业日起计算，按照租赁房屋建筑面积约为47.92平方米计算，标准为每月27元/平方米，第一年年商业管理费1293.8元×12=15525.6元，第二年年商业管理费1293.8元×12=15525.6元，第三年年商业管理费1293.8元×12=15525.6元。25-5-21，除本合同另有约定外，被告邓晓晓出现下列情形之一的，原告金地公司有权解除本合同：被告邓晓晓逾期不支付或者不足额支付房屋租金、商业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到15日，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的。25-7原告金地公司根据本合同约定解除本合同，或未经双方协商一致被告邓晓晓单方面提前解除本合同的，被告邓晓晓已付的租金、商业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时被告邓晓晓还应按以下标准向原告金地公司支付违约金，若剩余租期大于×年的，违约金为最后×个计租年月租金的5倍。落款处加盖有原告公章，及被告邓晓晓签名捺印。原告持有《房屋租赁合同》的原件。原告主张《房屋租赁合同》的签订时间是2019年6月5日。原告同时提交建设工程规划许可证，拟证明案涉《房屋租赁合同》及补充协议合法有效。原告主张被告自2020年1月开始拖欠租金至今未缴，根据《房屋租赁合同》第25条第5款的约定，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告请求被告向其缴纳如下费用：一、2020年1月至2020年11月30日期间的租金合计50308元，2020年12月1日起至实际腾空之日止的租金按4792元/月计算。二、2020年1月至2020年11月30日期间的管理费合计14232.24元，计算方式为47.92平方米×27元×11个月=14232.24元，2020年12月1日起至实际腾空之日止的管理费按1293.84元/月计算。三、2019年11月至2020年5月期间实际产生的水费合计60.48元。原告庭审陈述案涉商铺安装有独立水表。四、2019年11月至2020年12月期间的电费合计2144.93元，原告出具说明，明确其中2144.65元的电费为案涉店铺独立电表在前述期间实际产生的电费。原告主张其电费请求至被告实际腾空之日止，后续请求的电费为公摊电费。五、2020年1月至2020年11月30日期间的垃圾费合计460元。六、违约金，请求被告向其支付25158元违约金。七、赔偿金，请求被告向其支付赔偿金18257.5元。另，原告庭审陈述被告2020年1月之前就停止经营，并明确其请求确认无需向被告退还保证金12171.7元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、补充协议、律师函、邮单、建设工程规划许可证、租金收费单、收费通知单、现场照片、微信聊天记录，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。归纳本案的争议焦点为：一、原告请求的各项费用依据是否充分；二、被告是否须向原告支付违约金；三、被告是否须向原告支付赔偿金；四、原告是否须向被告退还保证金。焦点一，原告提交的《房屋租赁合同》及补充协议显示有原告的盖章及被告邓晓晓的签名捺印，原告持有《房屋租赁合同》及补充协议的原件，被告未到庭参加诉讼、未提交答辩意见、未提交质证意见、未提交反驳证据，视为被告放弃享有的答辩、质证和举证等权利，对原告提交的《房屋租赁合同》及补充协议，本院均予以采纳，原告同时提交建设工程规划许可证，可知《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定《房屋租赁合同》及补充协议合法有效。据此，第一，原告请求被告支付2020年1月至2020年11月30日期间的租金合计50308元，自2020年12月起至实际搬离之日期间的租金根据《房屋租赁合同》第六条第二款约定的租金标准予以计算（2021年10月4日之前按4792元/月计算，2021年10月5日至2022年10月4日期间按5031.6元/月计算），对原告该项请求本院予以支持；第二，原告请求被告支付2020年1月至2020年11月30日期间的管理费合计14232.24元，计算方式为47.92平方米×27元×11个月=14232.24元，2020年12月1日起至实际腾空之日止的管理费按1293.8元/月计算，符合双方在《房屋租赁合同》第七条第三款的约定，本院予以支持；第三，原告请求被告支付2019年11月至2020年5月期间实际产生的水费合计60.48元，原告庭审陈述案涉商铺安装有独立水表，被告对此未到庭提出抗辩，且未向本院提交答辩意见及反驳证据，故对原告请求被告向其支付案涉商铺独立水表产生的水费60.48元，本院予以支持；第四，原告请求被告支付案涉店铺2019年11月至2020年12月期间的电费2144.93元，同时出具说明，明确其中2144.65元的电费为案涉店铺独立电表在前述期间实际产生的电费，故对原告请求的电费在2144.65元的范围内，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回，同时，原告庭审陈述案涉店铺2020年1月之前就停止经营，故对原告请求的后续公摊电费，本院予以驳回；第五，原告请求被告支付垃圾费460元，同时向本院出具说明，明确该项诉请的垃圾费460元为2020年1月至12月期间的，按每月57.5元的标准计算的。结合原告庭审陈述案涉店铺2020年1月之前就停止经营，案涉《房屋租赁合同》对垃圾费标准未进行明确约定等情形，对原告请求的2020年1月至12月期间的垃圾费460元，本院予以驳回。综上，可知被告长期拖欠原告租金及管理费，原告据此请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，符合双方在《房屋租赁合同》第二十五条的约定，本院予以支持。焦点二，原告请求被告支付违约金25158元，根据《房屋租赁合同》第25-7条约定，双方租期截至庭审之日还有一年六个月有余，故对原告请求被告支付违约金5031.6元×5倍=25158元，本院予以支持。焦点三，原告请求被告支付赔偿金18257.5元，结合本案，原告已请求被告向其支付违约金，原告未能举证证明其还产生有其他实际损失的情况下，故原告请求的赔偿金，本院予以驳回。焦点四，原告请求确认无需向被告退还保证金12171.7元，对此，依照《房屋租赁合同》第25-7条约定，对原告该项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、原告东莞市金地房地产投资有限公司与被告邓晓晓双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；二、限被告邓晓晓于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金地房地产投资有限公司支付2020年1月至2020年11月30日期间的租金50308元及商业管理费14232.24元、水费60.48元、电费2144.65元，自2020年12月起至实际搬离之日期间的租金根据《房屋租赁合同》第六条第二款约定的租金标准予以计算（2021年10月4日之前按4792元/月计算，2021年10月5日至2022年10月4日期间按5031.6元/月计算），自2020年12月起至实际搬离之日期间的商业管理费根据《房屋租赁合同》第七条第三款约定的管理费标准1293.8元/月予以计算；三、限被告邓晓晓于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于广东省东莞市×××××××××金地世纪广场13-138号铺位并交还于原告东莞市金地房地产投资有限公司；四、确认原告东莞市金地房地产投资有限公司无需向被告邓晓晓退还保证金12171.7元；五、限被告邓晓晓于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金地房地产投资有限公司支付违约金25158元；六、驳回原告东莞市金地房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733.93元（原告已预缴），由被告邓晓晓负担1469.62元，原告东莞市金地房地产投资有限公司负担264.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张珊珊二〇二一年五月八日书记员  尧树英张难附相关法律法规条文：1．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。