广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0204民初663号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区××××××××××××××××××××××。负责人：邓宏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司员工。委托诉讼代理人：张斌，该公司员工。被告：温某某，男，汉族，1970年12月7日出生，住韶关市浈江区××××××××××××。被告：潘某某，女，汉族，1972年11月19日出生，住韶关市浈江区××××××××××××。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（下称“碧桂园生活服务浈江分公司”）与被告温某某、潘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务浈江分公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼，被告温某某、潘某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关碧桂园云林水岸××××××号房屋的物业服务费暂计至2021年2月共计36305.72元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2021年1月17日的违约金为45761.7元，合计82067.4元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年3月31日购买碧桂园云林水岸××××××商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费1650.26元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年5月开始拖欠原告物业服务费，至2021年2月拖欠款项已达82067.4元。原告于2021年1月19日向被告发出《物业费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，请求判如所请。被告温某某、潘某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园生活服务浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,于2020年8月21日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称“顺宏公司”）选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务事宜，顺宏公司（甲方）与原告（乙方）签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定：单体/联体住宅物业服务收费按房屋建筑面积1.8元/月/平方米计收，花园按花园面积0.5元/月/平方米计收；物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业费的0.5%交纳违约金等。2012年3月31日，被告温某某、潘某某（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，约定被告购买顺宏公司位于韶关市×××××××××××××韶关碧桂园云林水岸××××××（G65型）联体住宅，该商品房为预售商品房，该商品房约定建筑面积共643.24平方米，其中，套内建筑面积643.24平方米。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议书》第十二条约定的方式处理。而合同附件四《补充协议书》第十二条“交楼手续”约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因被告温某某、潘某某拖欠物业服务费，原告经多次追收无果，向本院提起诉讼，要求被告支付自2019年5月至2021年2月的物业服务费共36305.72元及违约金。庭审中，原告明确根据约定，物业费收费标准按实际测绘面积计，即被告每月应缴纳物业服务费共1650.26元（实测房屋建筑面积642.92平方米×1.8元/平方米+花园面积986平方米×0.5元/平方米）。同时，关于违约金的起止时间，明确为以实欠金额从2019年7月1日起计至偿付全部拖欠的物业费之日止。以上事实有当事人提交的营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务合同》房屋面积明细表、业主欠费明细、催收信及寄信凭证等证据及法庭笔录在卷证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告温某某、潘某某经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，并不影响本院依据现有证据及查明事实依法裁判。本案中，原告主张拖欠的物业服务费自2019年5月至2021年2月，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，因引起本案争议法律关系的法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，原告与顺宏公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》后，依约向包括被告购买的涉案房屋在内的物业提供了物业管理服务，被告作为业主应依照合同的约定及时缴纳物业服务费,故原告要求被告支付拖欠的2019年5月至2021年2月的物业服务费36305.72元（1650.26元/月×22个月），于法有据，本院予以支持。被告未履行向原告交纳物业服务费的义务，因此，被告的行为已构成违约,原告有权请求被告依法承担违约责任。关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”之规定，鉴于《韶关碧桂园前期物业服务合同》对逾期交费的违约责任约定从逾期之日起，每日按应付费用的0.5%交纳违约金计算违约金超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，结合本案的实际情况，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，自逾期支付之日（原告主张自2019年7月1日起）以不超过人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告温某某、潘某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月至2021年2月的物业服务费合计36305.72元及逾期支付期间的违约金[其中2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金以实欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算，自2019年8月20日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计925元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担522元,由被告温某某、潘某某负担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  汤 恍二〇二一年四月三十日法官助理  张丽玲书 记 员  朱祖芳