广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初18497号原告：张海安，男，汉族，1969年11月11日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：罗梦雅，广东首誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴军亮，广东首誉律师事务所律师。被告：谢爱华，女，汉族，1979年3月19日出生，身份证住址：四川省仪陇县。委托诉讼代理人：侯东，广东敏思律师事务所律师。被告：张海南，男，汉族，1958年6月24日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。第三人：蔡绍庆，女，汉族，1968年10月26日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李银绪，广东敏思律师事务所律师。原告张海安诉被告谢爱华、张海南、第三人蔡绍庆确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2019年5月10日作出（2018）粤0307民初8751号民事判决。原告张海安不服，提出上诉。深圳市中级人民法院于2020年4月10日作出（2019）粤03民终20723号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告张海安及其委托诉讼代理人罗梦雅、被告谢爱华的委托诉讼代理人侯东、第三人蔡绍庆及其委托诉讼代理人李银绪到庭参加诉讼。被告张海南经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张海安向本院提出诉讼请求：1、确认谢爱华与张海南签订的《房地产转让协议书》为无效合同；2、被告谢爱华和第三人蔡绍庆向原告返还深圳市龙岗区房屋；3、被告谢爱华和第三人蔡绍庆向原告支付应计至房屋实际返还之日，暂计至2020年5月的房屋占有使用费41640.5元；4、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告张海安与被告张海南共同兴建深圳市龙岗区房屋（原地址：宝安县布吉镇），并经宝安县政府相关部门核发宝集建（1992）字第111800657号《集体土地建设用地使用证》、粤房证第1485111号《房屋所有权证》《房屋共有权保持证》确认两人共有该房屋。2013年11月，两被告虚构购房时间为2009年5月，在原告毫不知情的情况下签订《房地产转让协议书》，约定张海南将上述涉案房屋及33平方米住宅用地（土地使用权）全部转让给谢爱华。张海南在签订协议后，已将涉案房屋交付谢爱华使用。本案原审诉讼过程中，谢爱华申请追加蔡绍庆为第三人，提出已将涉案房屋转让并交付给第三人蔡绍庆，涉案房屋现由蔡绍庆占有使用。张海南未经原告同意擅自处分、无权处分涉案房屋，原告不予追认。根据相关规定，除善意取得的情形外，合同无效。两被告均明知或应当知道涉案房屋存在经登记确认的共有人，在不符合常理和交易习惯的情形下，以不合理的价格转让涉案房屋，恶意串通签订的《房地产转让协议书》损害了原告利益，属于合同法规定的无效合同情形。涉案房屋的转让同时导致涉案房屋所在的土地使用权发生转让，该转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》相关强制性规定，相关《房地产转让协议书》亦应为无效合同。涉案房屋的违法转让不能产生物权变动的结果，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回。原告作为涉案房屋的所有权人，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告谢爱华辩称，1、被告谢爱华属于善意取得涉案房屋。被告张海南向被告谢爱华转让涉案房屋时，仅出示了“集体土地建设用地使用证”，并称涉案房屋没有“房屋所有权证”，其土地使用人仅为被告张海南一人，因此被告谢爱华有理由相信该房屋属于被告张海南一人所有，代理人认为被告谢爱华属于善意取得涉案房屋，并无过错。如果涉案房屋有原告的份额，原告应当向被告张海南主张损害赔偿。2、该买卖行为应认定为有效行为。谢爱华与张海南签订的《房产转让协议书》系双方意思自治，未违反合同法的禁止性规定。该房屋的买卖，不涉及过户登记的问题，双方的房产转让协议书自签订之日起即生效，物权变动的禁止性规定并不影响债权的设立。并且该买卖行为符合诚实信用原则，认定为有效行为，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。3、原告起诉状所述内容不具有真实性、客观性。谢爱华自购买涉案房屋后，就占有、使用、管理涉案房屋，谢爱华于2013年12月将涉案房屋转让给第三人蔡绍庆后，涉案房屋就由蔡绍庆居住至今。在涉案房屋已经被转让几年后，且涉案房屋被列为拆迁之后，原告才主张其在毫不知情的情况下涉案房屋被被告张海南出售，涉案房屋转让长达几年之久，原告却一直不知情？现在涉案房屋涉及拆迁，原告却突然知道涉案房屋被转让?原告所诉事实不具有真实性和客观性。原告这种在合同签订并履行多年后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人和产权人来说是明知的，出卖后又以合同违反规定要求确认无效，是一种恶意抗辩，如果认定合同无效，是对不诚信者的纵容。4、原告诉求已经超过诉讼时效，该房在2013年就已经转让，长达五、六年的时间，原告怠于行使诉权，应承担超过诉讼时效的责任。5、涉案房屋已转让给第三人蔡绍庆，谢爱华无法履行原告诉求的第三、四项之内容。6、被告谢爱华保留追究因房屋转让无效而造成损失的诉讼权利。综上，请求驳回原告的诉求。第三人蔡绍庆辩称，1、从本案证据的高度盖然性判断，原告张海安对出售涉案房屋是知情、同意的。原告张海安纯属见利忘义，违背诚实信用原则，其所有诉求不应得到支持。作为原告的证人林文婷，是被告张海南的儿媳妇，林文婷也是协助张海南出售涉案房产的经手人，现在林文婷又是本案原告的证人，原告与被告张海南系亲兄弟，被告张海南又拒不到庭参加庭审，证人林文婷证明被告张海南出售涉案房产时，原告张海安是不知情的？这完全不符合常理，更不具有真实性和客观性。因此原告诉称被告谢爱华与被告张海南恶意串通损害原告权利的主张是不能成立的，更无证据证明。2、原告违背“契约自由原则和诚实守信原则”，其诉求不应得到法院的支持。2013年11月18日张海南将涉案房产转让给谢爱华，2014年1月10日谢爱华将涉案房产又让给蔡绍庆。涉案房屋被出售将近5年，原告才于2018年5月11日起诉到法院。原告一直居住在布吉街道××村，涉案房产也在布吉街道××村，原告居住的地方距离涉案房产不足300米远，第三人蔡绍庆于2014年1月10日购买涉案房产后，对房产外墙和室内均进行了大的修缮，修缮时间3个多月，原告也没有去涉案房产那里询问是什么情况？到了将近5年之后的2018年初，布吉一村公布旧城改造通知，原告才说是在毫不知情的情况下涉案房屋已被卖，其说法极不具有客观性、真实性。因此原告所述事实不具有真实性与客观性，违背诚实信用原则，其诉求不应得到支持。3、原告要求认定“房产转让协议书”无效的法律依据不足。人民法院在认定合同是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效时，要在考察规范性质、规范目的以及规范对象的基础上，权衡所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全等因素综合认定合同效力。违反规章、监管政策等规范性文件的合同，不应认定无效。因违反规章、监管政策同时导致违反公共秩序的，人民法院才能认定合同无效。涉案“房产转让协议书”并未违反公共秩序，不应判决涉案“房产转让协议书”无效。4、被告谢爱华于2013年1月18日从张海南处购买涉案房屋。第三人蔡绍庆于2014年1月从谢爱华处以合理的价格购买涉案房屋，系善意取得，且自购买涉案房屋之日起至今居住在该房屋内。第三人蔡绍庆与被告谢爱华之间关于涉案房屋的买卖，不涉及过户登记的问题，房产转让协议书自签订之日起即生效。综上，涉案房屋涉及拆迁，不存在登记过户的问题，第三人蔡绍庆以等价、善意取得涉案房屋居住至今，且已经与拆迁公司登记拆迁事宜，为保护正常的市场交易秩序，恳请法院对原告的诉求不予支持。被告张海南未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理查明：2013年11月18日张海南（甲方）、谢爱华（乙方）在广东巨龙律师事务所见证下签订《房地产转让协议书》一份，约定：甲方拥有一栋二层住宅楼及其住宅用地（土地使用权），位于深圳市宝安县布吉镇（新地址：龙岗区布吉街道），建筑面积约66平方米，占地面积约33平方米，《集体土地建设用地使用证》号：宝集建（1992）字第XX号，并保证房产权及其土地使用权无任何纠纷。同时，甲方向乙方承诺，任何第三人对该转让事宜无任何意见，否则，因此引起的一切法律责任由甲方承担。现协议如下：1、甲方同意将该块33平方米住宅用地（土地使用权）及一栋二层住宅楼全部转让给乙方。2、转让价为278000元。3、付款方式：签订本协议时一次性付清（收款凭收据）。4、该一栋二层住宅楼及33平方米住宅用地（土地使用权）转让给乙方后，其产权及土地使用权归乙方所有；转让后，甲方应将与该住宅楼及其地皮（土地使用权）有关的资料移交给乙方；同时，乙方有权转让、出租、继承、抵押、赠与等，甲方及其继承人等有关人员不得干涉；否则，由此引发纠纷造成的一切经济损失，概由甲方承担。该住宅楼及其住宅用地（土地使用权），如遇政府征收（城中村改造，道路改造等）拆迁，所得一切补偿款由乙方享有，与甲方无关。5、如乙方需要甲方出具身份证证明及有关资料办理手续时，甲方应无条件协助乙方解决，费用由乙方负责。本栋楼房及其地皮（土地使用权）如政府允许办理该类房地产权证过户等手续时，甲方应无条件协助乙方办理，办证及其补地价等一切税费由乙方负责（支付），甲方保证该土地使用权及房产权未转让及抵押给任何第三人，甲方不能以集体土地建设用地使用证遗失为由，向有关政府部门申请补发，否则，由此引起的一切法律责任（包括经济责任）由甲方承担。6、因上述一栋二层住宅楼及住宅用地（土地使用权）而由甲方产生的一切债务由甲方承担，与乙方无关；由乙方产生的一切债务则由乙方承担，与甲方无关。7、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证律师执一份，经双方签字并在付清上述款项后生效，并具有同等法律效力。协议附有宝集建（1992）字第XX号《集体土地建设用地使用证》一份。广东巨龙律师事务所见证律师何永生出具了见证书，证明甲乙双方自愿签订的《房地产转让协议书》内容是双方真实意思表示，签名（按指模）属实。《房地产转让协议书》和见证书的落款时间均为2009年5月20日。原一审庭审时被告张海南的儿媳林文婷出庭陈述：其参与了涉案房产的交易过程，并代被告张海南收取了卖房款，两被告实际是在2013年11月签订的《房地产转让协议书》。本次庭审时，被告谢爱华确认该协议书实际签订于2013年11月18日，其陈述：因为深圳市人民政府于2009年进行过历史遗留违法建筑登记，外界谣传2009年之后政府不允许买卖小产权房，所有小产权房的买卖均无效或房产会被拆除，因此，将双方交易时间写到了历史遗留登记之前。2013年11月18日，案外人张军（系谢爱华的丈夫）向案外人林文婷银行转账266600元。同日，林文婷柜台取现155000元，另向张海南转账119000元。同日，被告张海南向被告谢爱华交付了涉案房屋。被告谢爱华陈述其已付清全部购房款。原一审庭审时林文婷出庭陈述：“当时卖了27万多，部分定金，钱打到我的招商银行，当天就转到我家公，一部分作家用”。2014年1月10日谢爱华（甲方）与蔡绍庆（乙方）在广东敏思律师事务所见证下签订《房产转让协议书》，约定：甲方拥有位于深圳市宝安县布吉镇（新地址：龙岗区布吉街道）私人住宅楼一栋，楼高二层，占地面积33平方米，建筑面积约66平方米。现双方达成如下协议：1、甲方自愿将上述整幢楼及地皮以380000元转让给乙方，并将甲方的权利与义务一并转让给乙方。2、甲方保证上述房地在没有一切抵押、纠纷、债务的情况下转让给乙方，若有纠纷，则由甲方负责。3、付款方式：乙方在见证后一次性付款给甲方。甲方将该楼房及一切有关手续的证件原件交给乙方。4、乙方受让后，拥有此幢楼房的所有权，有权出租、抵押、转让、继承、馈赠等，甲方及其家属均无权干涉。若今后该楼房遇国家征用，拆迁所得的补偿归乙方所有，与甲方无关。5、甲方协助乙方办理有关过户的一切手续，日后乙方办理房产证时，如有需要，甲方必须协助办理，办理过户手续所付费用由乙方承担，乙方了解该房产性质，如有风险自行承担。该协议附有张海南与谢爱华签订的《房地产转让协议书》及编号为宝集建（1992）字第XX号《集体土地建设用地使用证》。广东敏思律师事务所见证律师蔡勇出具了见证书，证明甲乙双方签订的协议书，内容真实，签名真实。《房地产转让协议书》和见证书的落款时间均为2010年11月8日。第三人蔡绍庆确认该协议书的真实签订时间为2014年1月10日。2013年12月27日谢爱华出具收据一份，载明收到刘建华（系蔡绍庆的丈夫）交来购买深圳市宝安县布吉镇（新地址：龙岗区布吉街道）房定金20000元。双方约定：1、房屋总价380000元；2、于2014年1月16日之前办理过户手续；3、配合买方交接水电等后续问题。2014年1月10日，蔡绍庆向谢爱华的丈夫张军支付355000元。同日，被告谢爱华出具收条，载明收到蔡绍庆交来购买布吉镇××购房款380000元，至此房款已收齐，房屋所有权归蔡绍庆所有。同日，蔡绍庆与深圳市布吉供水有限公司签订《委托银行代收水费协议书》，注明用水地址为龙岗区布吉街道。第三人蔡绍庆购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修。庭审时被告谢爱华陈述：其向被告张海南购买涉案房屋后，因资金周转困难，又通过中间人介绍，将涉案房屋出售给第三人蔡绍庆。第三人蔡绍庆确认涉案房屋目前由其在控制使用，陈述：涉案房屋目前未办理新的房地产权证书或不动产权登记证书，涉案房屋属于待拆迁房产，已经在拆迁单位进行登记，但并未签署拆迁协议，也未进行违法建筑历史遗留登记。经查，涉案房屋所在片区正准备进行城市更新，城市更新单元规划正在申报中。关于涉案房屋的情况。在本案审理过程中，本院依法向深圳市不动产登记中心调取深圳市宝安县布吉镇（新地址：龙岗区布吉街道）房屋的档案材料。调取的档案材料显示，张海南、张海安曾对地号XX号地块进行土地共有使用权登记，具体情况为：1988年5月5日布吉区村镇建设委员会出具《建房许可证》第3119号，载明：经我公司规划研究，同意张海南在我区布吉乡一村空闲地，建房面积33平方米。1989年1月10日宝安县布吉镇村镇建设办公室在该许可证上盖章确认占地面积33.48平方米，实建筑面积66.96平方米。房屋建成后，张海南提交《私有房屋产权登记申请书》，申请确认所有权登记，房屋坐落地址为布吉一村，房屋四至为东至江辉，南至吕玉生，西至刁志明，北至钟煌带。申请人为张海南，申请人占有份额二分之一。房屋共有人情况为张海安，占有份额二分之一。1989年9月21日宝安县建设委员会房管科核发了编号为粤房字第××号房屋所有权证，载明：所有权人是张海南等二人共有，所有权人占有份额为二分之一，所有权来源是1987年7月新建，房屋坐落地址在宝安县布吉镇××巷，为钢筋混泥土二层结构，基地面积33平方米，建筑面积66平方米，房屋共有人张海安，占有份额二分之一。房屋四至为东至江辉，南至吕玉生，西至刁志明，北至钟煌带。1989年9月23日张海南领取了该房屋所有权证。张海安领取了房屋共有权保持证。1989年9月21日宝安县建设委员会核发了编号为粤房共证字第××号《房屋共有权保持证》，载明：共有权人张海安，占有份额二分之一，所有权来源是1987年7月新建，房屋坐落地址在宝安县布吉镇××巷，为钢筋混泥土二层结构，基地面积33平方米，建筑面积66平方米，房屋四至为东至江辉，南至吕玉生，西至刁志明，北至钟煌带。1989年9月23日张海安领取了房屋共有权保持证。1991年7月7日张海安、张海南分别填写了《宝安县土地使用权登记申请书》，申请的土地使用者分别为张海安、张海南，土地坐落布吉镇布吉一村。1992年6月24日，宝安县国土局分别向被告张海南、原告张海安核发宝集建（1992）《集体土地建设用地使用证》，确认被告张海南系宝安县XX-1号土地的使用权人，原告张海安系XX-2号土地的使用权人，共有使用权面积33平方米，其中分摊面积17平方米。该土地四至位置与上述《房屋所有权证》记载的宝安县布吉镇××巷房屋位置完全一致。在本案审理过程中，本院分别向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局及深圳市不动产登记中心发函查询：1、1989年9月21日原宝安县建设委员会房管科核发的粤房字第××号《房屋所有权证》、粤房共证字第××号《房屋共有权保持证》是否真实有效？2、1992年6月24日原宝安县国土局向张海南、张海安核发的宝集建（1992）《集体土地建设用地使用证》是否真实有效？3、经比对，上述《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《集体土地建设用地使用证》载明的四址位置一致。如果上述证件均真实有效，那么《集体土地建设用地使用证》所对应的土地是否就是《房屋所有权证》所对应房屋所占用土地？4、深圳市龙岗区房屋（原地址：原宝安县）及该房屋所占用的土地，在2009年5月20日、2013年11月18日，分别为何种性质的房屋和土地？在当时该房屋是否可以买卖？目前该房屋及占用土地的性质为何？目前该房屋是否可以买卖？深圳市规划和自然资源局龙岗管理局函复本院称：1、来函产权证书涉及的产权登记、转移（买卖）情况，需向市不动产登记中心查询；2、来函产权证书由于未附具体位置或坐标，建议明确具体位置后，再进一步核查地块的相关情况。深圳市不动产登记中心函复本院称：1、未见来函查询的粤房证字第XX号房屋所有权证、粤房共证字第××号房屋共有权保持证、宝集建（1992）集体建设用地使用证的不动产登记记录。2、档案部门存有上述证书的登记原始资料。3、鉴于来函涉及集体土地建设用地使用证，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第二十四条规定，对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。4、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府［2010］66号）第十条第（二）款规定，已发房屋所有权证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。《深圳经济特区房地产登记条例》第三十五条规定，经初始登记的房地产，当事人可申请办理转移登记。另查，原告张海安与被告张海南系兄弟关系。原一审庭审时林文婷出庭还陈述以下事实：1、在1997年前，原告张海安与被告张海南及其家人共同居住在涉案房屋。1997年至2009年期间，该房产由原告及其父亲居住，2009年之后对外出租，2013年因房屋漏水问题，房屋准备出售，之后通过中介找到被告谢爱华，再一起到律师事务所签订合同。2、2013年被告张海南决定出售涉案房屋，当时原告张海安并不知情，后来旧改时原告张海安打电话给被告张海南，张海南遂到张海安家中，这时张海南才知道涉案房屋的相关证件。至于出售房屋时为何没有征询原告张海安的意见，是张海南的事情，售房款是否给原告张海安，也是张海南的事情。3、出售涉案房屋时，相关证件上就是被告张海南的名字。4、2009年以后涉案房屋一直出租，每月租金1200元由林文婷收取后再转给张海南，不清楚张海南、张海安如何结算。5、原告一直居住在布吉街道××村，张海南居住在草铺，两家人一直有来往，原告未向张海南询问过涉案房产的使用情况。原一审时原告张海安陈述：有开发商到村委进行城市更新调查时原告询问被告张海南，原告才得知涉案房屋已被擅自出售。从2013年至今涉案房屋一直交由被告张海南出租管理，原告没有询问过出租事宜，因为房租不高，两家人关系也不错，原告就一直未主张过租金。被告谢爱华陈述：谢爱华购买涉案房屋时，张海南表示其本人享有涉案房屋的全部权利，谢爱华察看了张海南的身份证原件和集体土地建设用地使用证的原件，判断张海南有权处分涉案房屋。本次庭审时原告张海安陈述：涉案房屋由原告父母、原告和被告张海南共同出资建设，房屋所占土地是向原村民购买，房屋建成后，一家人在里面居住，1997年被告张海南搬出去了，就剩下原告和父母在里面居住，2012年7月23日母亲去世，原告在涉案房屋一直居住到2012年7月23日，2012年7月23日之前的水电费是原告交纳的，7月23日以后由被告张海南的儿媳妇林文婷负责装修、出租，2013年元月份左右开始对外出租涉案房屋，当时林文婷提出，几万元的装修费要等到租金抵销之后再向原告分配租金收益，所以原告就没有再过问和参与房屋出租事宜，也没有收取过租金。直至2017年底，开发商登记房屋情况时，被告张海南才告知涉案房屋已经出售。从2013年至2017年期间，原告从未到涉案房屋察看过。原告一直住在布吉一村，涉案房屋离原告居住地，大概走路5分钟路程，有时候晚上路过涉案房屋，看到有灯光，以为还是在出租状态，这四年多时间，原告没有问过张海南关于涉案房屋的情况，也没有收取过租金，关于涉案房屋的装修和租金情况，原告均没有过问。原告目前持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证的原件，因涉案房屋所占土地属于尚未完成征转手续的土地，无法完善初始登记，故原告没有到不动产登记部门更换房地产证书或不动产权登记证书。被告谢爱华陈述：谢爱华购买涉案房屋时，了解到涉案房屋属于“农民房”，由被告张海南管理，张海南出示有该房产的集体土地建设用地使用证，据此确认张海南是涉案房屋的权利人。购买涉案房屋时，询问过张海南是否还有其他共有权人，张海南就拿着集体土地建设用地使用证说涉案房屋是他所有，没有其他权利人，谢爱华也不是专业人士，对于集体土地建设用地使用证上记载的共有使用面积、分摊面积等内容不是很了解，当时看到张海南持有集体土地建设用地使用证并经现场了解涉案房屋属于张海南，就出资购买了涉案房屋。购买后，张海南就将集体土地建设用地使用证原件交给了谢爱华。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据上述规定，认定合同无效，应当存在上述法律规定的情形。现就原告主张的合同无效理由分析如下：一、原告主张被告张海南出售涉案房屋，构成无权处分，原告不予追认，且被告谢爱华不属于善意取得。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款确立了物权变动原因与结果相区分的原则。依据该原则，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。也就是说，无权处分并不必然导致合同无效。涉案房屋原属于张海安、张海南共有，张海南单独处分其与张海安的共同财产，并不必然导致其与谢爱华签订的涉案《房地产转让协议书》无效。虽然《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。但该条关于处分共有财产所设的限制条件仅是发生共有物物权变动效果的前提。也就是说，无权处分人如未能取得处分权或得到权利人的追认，或者不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定情形的，则出卖他人房屋的行为不能产生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”原告主张被告谢爱华不构成善意取得。对此，本院认为，首先，当时涉案房屋由被告张海南控制使用。被告张海南通过中介找到被告谢爱华，双方协商确定涉案房屋买卖事宜，被告张海南向被告谢爱华出示并提供了其名字的集体土地建设用地使用证原件，该证件载明的土地使用者是张海南，未显示还有其他土地使用者。被告谢爱华基于张海南控制使用涉案房屋的事实及其出示的集体土地建设用地使用证原件，且在张海南承诺涉案房屋产权及其土地使用权无任何纠纷、其他任何人对该转让事宜无任何意见的情况下，与张海南签订房地产转让协议书，再一起到律师事务所进行见证。上述过程反映，被告谢爱华在交易过程中已尽谨慎注意义务。现无证据证明在涉案房屋交易时被告谢爱华知晓涉案房屋尚有其他共有权人。因此，无证据证明被告谢爱华在受让涉案房屋时存在恶意。其次，涉案房屋由作为共有权人的张海南出售给谢爱华，双方经协商一致确定了房屋价款，被告谢爱华按约支付了价款，现无证据证明该房屋价款明显不合理。原告以被告谢爱华再次出售的价款来推定张海南出售给谢爱华的价款不合理，缺乏依据，本院不予支持。最后，被告谢爱华支付了房屋价款后，被告张海南于签订《房地产转让协议书》的当日即2013年11月18日就将涉案房屋交付给了被告谢爱华。此后涉案房屋由被告谢爱华实际控制使用。2014年1月10日，被告谢爱华又将涉案房屋转让给第三人蔡绍庆，第三人蔡绍庆对涉案房屋进行装饰装修后控制使用至今。原告张海安主张其不知晓涉案房屋被出售，直至2017年底开发商登记房屋情况时，被告张海南才告知其涉案房屋已经出售。对此，本院认为，原告一直居住在布吉一村，该居住地离涉案房屋大概走路5分钟路程。在这四年左右时间内，原告既不到涉案房屋察看，特别是在蔡绍庆对涉案房屋装饰装修时，又不询问张海南关于涉案房屋的情况，特别是在其一直未收取到租金的情况下，原告的该主张，明显不合情理。另外，张海安、张海南为兄弟，原告确认其与张海南关系很好，两家人一直有来往，其主张张海南未告知其出售涉案房屋，也与常理不符。综上，原告以被告张海南无权处分涉案房屋且被告谢爱华不属于善意取得为由，主张被告张海南与被告谢爱华签订的《房地产转让协议书》为无效合同，理由不充分，本院不予采信。二、原告主张涉案房屋的转让，违反国家法律法规的强制性规定。对此，本院认为，深圳市人民政府在2004年6月26日发布《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。涉案房屋转让于2013年，此时距离《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》实施已近十年时间，因此涉案房产并非建造于农村集体所有土地上的房屋。而且，该房产亦已取得房屋所有权证，该证书明确载明“房屋所有权转移变更（如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等），房屋状况变动（如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等），他项权利变更（如设定、注销他项权利），应及时向房产管理机关申请登记”。另外，涉案房屋所在片区已准备进行城市更新。原告在此时主张合同无效，要求返还涉案房屋，明显有违民事活动所应遵循的诚实信用原则。故两被告签订的《房地产转让协议书》并未违反法律法规的强制性规定。原告主张涉案房屋所占土地已属于国有划拨土地，明显与事实不符，本院不予采信。三、原告主张涉案房屋转让损害社会公共利益，违反公序良俗，应确认为无效。对此，本院认为，涉案房屋属于张海南、张海安共有，张海南、张海安取得了房屋所有权证和房屋共有权保持证，虽然张海南、张海安因未及时按规定办理换证手续导致涉案房屋至今未完善相关手续，但该房屋的转让，并不涉及社会公共利益的问题。原告主张涉案房屋转让损害社会公共利益，违反公序良俗，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原告主张谢爱华与张海南之间的房地产转让协议书无效并据此要求谢爱华、蔡绍庆返还涉案房屋、支付占用费，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告张海安的诉讼请求。案件受理费5877.52元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  郭雪岸人民陪审员  李 梅二〇二一年五月六日书 记 员  欧珊珊