安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初3385号 原告：陈灵，女，1989年8月5日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：李良军，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿圣杰，安徽卞和律师事务所律师。 被告：合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司,住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路泰古新天地A3-A4号楼,统一社会信用代码91340321MA2MTEDXXT。 负责人：沈伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马新林。 原告陈灵与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司（以下简称大千公司怀远分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈灵的委托诉讼代理人耿圣杰，被告大千公司怀远分公司的委托诉讼代理人马新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈灵向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》；2.要求被告支付原告解除合同违约金26400元；3.要求被告立即向原告返还泰古新天地项目A3、A4#二层2S064号商铺并恢复原状，支付房屋腾退期间的房屋占有使用费，从判决合同解除之日起至房屋腾退完毕时止，按每日72.33元计算；4.要求被告支付原告2020年1月1日至2021年5月7日租金33201.16元及逾期支付租金违约金1939.41元(暂计算至2021年5月7日,此后违约金以33201.16元为基数，按日万分之三标准计算至付清租金之日止)；5.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年7月19日,安徽泰古置业有限公司和大千公司怀远分公司签订《泰古.新天地委托运营管理合同》，合同约定：安徽泰古置业有限公司委托大千公司怀远分公司经营管理坐落于怀远县禹王路中段与玖街交汇处泰古新天地《玖街》A3、A4幢负一楼至四楼商业，建筑面积约为10470.5平方米（具体面积根据实际签订委托经营管理协议为准）。安徽泰古置业有限公司委托大千公司怀远分公司和投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》,大千公司怀远分公司按照安徽泰古置业有限公司和投资业主签订的《商品房买卖合同》或者《返租确认单》中约定的房租租金向投资业主支付租金。委托期限八年,从2016年7月20日至2023年12月31日。安徽泰古置业有限公司支付大千公司怀远分公司运营管理费350000元。因安徽泰古置业有限公司未能按时将约定租金转账至大千公司怀远分公司账户，导致大千公司怀远分公司无法将返还租金交付业主，所导致的一切直接、间接损失均由安徽泰古置业有限公司承担。 2016年8月1日,原告和安徽泰古置业有限公司签订《商品房买卖合同》（现售）,购买安徽泰古置业有限公司出售的泰古.新天地项目A3、A4#2S064号商铺，安徽泰古置业有限公司承诺商铺返租。同日，原告在安徽泰古置业有限公司提供的《泰古新天地委托经营管理协议》上签字（当时协议乙方是大千公司怀远分公司），协议约定：原告将购买安徽泰古置业有限公司出售的泰古新天地项目的商铺交给大千公司怀远分公司委托租赁经营管理,期限从2017年3月1日起至2023年12月31日止。无论该商铺是否实际交付、实际出租或实际开业,大千公司怀远分公司自2016年10月1日起计算租金。前三年由于培育市场,原告不收取大千公司怀远分公司任何费用,A3、A4#2S064商铺第四年租金为23100元，第五年租金26400元，第六年租金为26400元，第七年租金为29700元，第八年租金为7425元。从2019开始，租金按季度支付,支付时间为每季度的最后一个月内,即每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前,如逾期交付租金,应当按照当期应付租金金额的日万分之三承担违约金,逾期达六十日的,原告可以解除协议,大千公司怀远分公司应当向原告支付违约金,违约金的标准是本协议所涉一年租金。如违约金不足以弥补原告损失的,大千公司怀远分公司还应当补足其不足部分。如发生纠纷,任何一方均有权向项目所在地人民法院起诉。合同签订后,大千公司怀远分公司对案涉商品进行出租经营管理,但未按照约定交付租金。原告多次催要租金,大千公司怀远分公司和安徽泰古置业有限公司相互推诿。 大千公司怀远分公司辩称，本案案由系合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，大千公司怀远分公司仅与安徽泰古置业有限公司存在租赁关系。2015年9月18日，大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司就怀远县泰古新天地A3-A4栋1-4楼商铺签订了商铺租赁合同。合同签订后，大千公司怀远分公司开始对租赁的商铺进行经营。安徽泰古置业有限公司以高额返租为销售策略，将大千公司怀远分公司承租的商铺分割销售给投资业主。2016年7月19日，大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司签订《泰古新天地玖街委托运营管理合同》，由安徽泰古置业有限公司全权操办大千公司怀远分公司与近200位投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》。 2019年3月起，安徽泰古置业有限公司没有按照双方签订的《泰古.新天地委托运营管理合同》的约定向大千公司怀远分公司支付用于支付投资业主的返租租金的专用款项。大千公司怀远分公司多次催促，安徽泰古置业有限公司一直不支付，导致大千公司怀远分公司无法向投资业主代为支付投资收益。委托管理合同明确约定大千公司怀远分公司受安徽泰古置业有限公司委托支付业主的是返租费用。安徽泰古置业有限公司在销售案涉商铺时，为早日回笼资金并赚取高额利润，用高额返租吸引投资业主，以超过当地市场价格一倍甚至一倍以上的售房价格购买虚拟产权商铺后，安徽泰古置业有限公司有义务按照合同约定将其售房时收取的该部分高额差价以返租费用的方式返还业主。2020年4月30日，大千公司怀远分公司就安徽泰古置业有限公司拒付各投资业主返租费用的违约行为向怀远县人民法院起诉。 从合同约定及合同实际履行情况看，大千公司怀远分公司与业主之间的关系仅为大千公司怀远分公司受安徽泰古置业有限公司委托代为转付商铺返租费用，即案涉物业的购房回报费用，并非物业租金。大千公司怀远分公司与原告签订《泰古新天地委托经营管理协议》租金远高于大千公司怀远分公司将商铺出租的价格，显然，该协议约定的租金，并非真正的租金，而是安徽泰古置业有限公司出售商铺时承诺的返租费用。本案中由于安徽泰古置业有限公司违约，导致大千公司怀远分公司不能按约定向原告支付返租费用，因此，原告提出的各项费用应由安徽泰古置业有限公司支付。 大千公司怀远分公司与原告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》是在大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司签订的租赁合同之后签订，且原告购买的商铺包含在租赁合同约定的区域范围内。大千公司怀远分公司与原告之间仅为合同关系，大千公司怀远分公司仅承担为安徽泰古置业有限公司转交商铺返租费用的义务。原告无权要求大千公司怀远分公司腾退房屋恢复房屋结构。本案诉讼费应当由安徽泰古置业有限公司承担。 本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，安徽泰古置业有限公司与合肥大千商业运营管理有限公司签订《泰古.新天地委托运营管理合同》，合同约定：安徽泰古置业有限公司委托合肥大千商业运营管理有限公司对位于安徽省怀远县××路××街××处，泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4幢负一楼至四楼商业进行管理运营，期限为2016年7月20日起至2023年12月31日止。2016年8月1日，安徽泰古置业有限公司与陈灵签订商品房买卖合同，安徽泰古置业有限公司将泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4＃2Ｓ064号商铺出售给陈灵。2016年8月1日，陈灵与大千公司怀远分公司签订《泰古新天地委托经营管理协议》，约定陈灵委托大千公司怀远分公司对位于泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4＃2Ｓ064号商铺进行管理运营，期限为2016年10月1日起至2023年12月31日止，前三年陈灵自愿将房屋交给大千公司怀远分公司免费使用，不收取任何费用，第四年2019年10月1日至2020年9月30日租金为23100元，第五年2020年10月1日至2021年9月30日租金为26400元，第六年2021年10月1日至2022年9月30日租金为26400元，第七年2022年10月1日至2023年9月30日租金为29700元，第八年2023年10月1日至2023年12月31日租金为7425元。租金按照季度支付，支付时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前；大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，陈灵可提出解除本协议，因大千公司怀远分公司原因单方解除本协议书或者因大千公司怀远分公司未按照本协议约定支付租金达60日由陈灵提出解除本协议书的，大千公司怀远分公司应向陈灵支付违约金，违约金为本协议所涉一年租金。 根据约定，截至2021年3月31日，案涉房屋2019年10月1日至2021年3月31日租金到期，大千公司怀远分公司没有按照合同约定支付房屋租金，已逾期60日以上。2021年4月14日，陈灵起诉大千公司怀远分公司要求支付租金及违约金，2021年5月7日庭审时，陈灵变更诉讼请求要求解除《泰古新天地委托经营管理协议》等。 本院认为，陈灵与被告大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。陈灵按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，其已按照合同约定履行义务，大千公司怀远分公司应按照合同约定履行其向陈灵支付租金的义务。大千公司怀远分公司辩称由于安徽泰古置业有限公司未向其支付商铺返租费用，导致大千公司怀远分公司未能及时将费用支付给陈灵，但大千公司怀远分公司向陈灵支付租金的依据是其与陈灵签订的《泰古新天地委托经营管理协议》，故大千公司怀远分公司不能以未收到安徽泰古置业有限公司应给付的租金为由拒绝向陈灵支付租金。 陈灵与大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》约定，大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，陈灵可提出解除本协议。2021年4月14日，陈灵起诉时，大千公司怀远分公司已经逾期支付租金达60日以上，此时陈灵享有此协议的单方解除权，陈灵于2021年5月7日庭审时要求与大千公司怀远分公司解除协议，本院认定此日为协议解除日期。因双方在合同中已对解除合同的违约金标准进行了约定，故被告应当向原告支付解除合同违约金26400元。 原告要求大千公司怀远分公司将位于泰古新天地《玖街》A3、A4#商业2层2S064号商铺恢复原状，因原告陈灵没有提供涉案商铺的原始状态或大千公司怀远分公司对案涉商铺进行改造的相关证据，故对原告陈灵要求大千公司怀远分公司对案涉商铺恢复原状的诉讼请求本院不予支持。鉴于原被告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》已解除，被告继续使用房屋已无事实及法律依据，故被告应向原告腾退并返还A3、A4#商业2层2S064号商铺及支付从2021年5月7日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占用使用费，每日按72.33元（26400元÷365天）计算。对原告陈灵要求被告大千公司怀远分公司支付2020年1月1日至2021年5月7日的租金33201.16元的诉讼请求，本院支持33118.44元。对原告陈灵主张的逾期支付租金违约金，因本院已经支持原告要求大千公司怀远分公司支付26400元违约金的诉讼请求，故对原告再次要求被告支付逾期支付租金之违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陈灵与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司签订的委托经营管理协议于2021年5月7日解除； 二、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告陈灵违约金26400元； 三、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内腾空泰古新天地《玖街》A3、A4#商业2层2S064号商铺返还原告陈灵，支付从2021年5月7日起至房屋腾退完毕之日止的占用使用费，每日按72.33元计算； 四、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告陈灵2020年1月1日至2021年5月7日的租金33118.44元； 五、驳回原告陈灵的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费604元，减半收取计302元，由被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员 杨贵莲 二〇二一年五月十二日 法官助理 倪 丹 书 记 员 常玉梅 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。 2、判决生效后申请执行的期限为二年。