上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3672号原告：李淑娟，女，1976年11月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：高黎，上海新松律师事务所律师。被告：上海同旌置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王永春，董事长。委托诉讼代理人：翁奇，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌雯，上海市协力律师事务所律师。原告李淑娟与被告上海同旌置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行审理。原告李淑娟及其委托诉讼代理人高黎、被告上海同旌置业有限公司的委托诉讼代理人翁奇、李凌雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行承诺，将已经交付的房屋整改为能从地下室无障碍进出到地下车库的房屋。如果不能整改，判令被告向原告赔偿使用功能损失违约赔偿金718,731.50元；2.若被告不能将已经交付的房屋整改为从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，则判令原告对购买的位于上海市松江区泗陈公路2118弄晶典嘉苑小区第89号房屋邻近的叠加房屋的电梯(最近的叠加房屋为55号)享有使用权，作为被告对原告最低限度的功能性补偿措施。事实和理由：2018年7月28日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，向被告购买了位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路2118弄晶典嘉苑小区89号的联排房屋。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部付款义务和缴纳税费义务，但系争房屋并没有像购房时被告销售所说的地下室开门就是地下车库，而是地下室开门后下十几级简易楼梯才能到达地下车库。由于被告的虚假承诺导致原告购买了系争房屋给年近古稀的父母。原告提出不解决车库障碍问题就不收房，被告答应就近叠加电梯可以给原告使用，但实际并未做到。后经沟通，被告说可以给原告退房，但无法恢复原告首付首贷资格，无奈之下，原告收了房。但收房一年多，被告仍然没有解决车库障碍问题。在购房时，被告销售人员向原告说明地下室开门就是地下车库，因此不存在无障碍入户问题，但刻意隐瞒了地下室距地面仍有约2.7米高度，只能通过十几级楼梯上下的情况。这个说明对原告当时的购房意愿及签订合同起到了重大影响，并且可以预见未来将给原告家庭的正常生活和使用车库造成严重不便。为此原告数次和被告沟通后，被告负责人承诺，让原告就近使用同小区叠加房屋的电梯到地下车库。叠加第55号房屋离原告购买的联排房屋比较近，但同小区叠加房屋的电梯都有门禁卡，原告并不能出入该电梯。2020年4月26日，原告和大多数联排业主共同在现场与被告开会讨论此问题，被告仍拒绝提供可行的解决方案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第3条的规定，被告的承诺不是要约邀请而是要约，无论是否写入合同，无论合同中是否设有免责条款，均对被告具有约束力，该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因被告的违约行为，导致原告无法按预期使用房屋，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告上海同旌置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋在销售过程中被告从未向原告承诺涉案房屋带有地下室，合同上也约定了没有地下室，原告也知悉上述情形，所以不存在无障碍进入地下车库的情况，根据设计图纸房屋有个封闭的地下空腔，用来防潮；2.房屋销售过程中，被告已经提示原告联排房屋是没有电梯的，也无法通过电梯直接到达地下车库；3.被告交付原告的房屋没有违反合同约定，原告要求被告承担违约责任没有法律和事实依据；4.原告要求使用邻近房屋电梯，因涉案房屋大都已经销售完毕，包括55号叠加房屋，房屋电梯使用权不属于被告，被告无权处分，如原告要使用电梯，可自行与业主协商。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，原告作为乙方(买方)与被告作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市松江区泗泾镇泗陈公路2118弄《晶典嘉苑》89号1层1-3层房屋；据甲方暂测该房屋建筑面积为129.50平方米，其中套内建筑面积为129.50平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积0平方米；房屋总价暂定为7,187,315元。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定，联排无电梯配置。补充条款一中约定，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《商品房预售合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《商品房预售合同》项下商品房及相关设施、外部环境所作的表述与《商品房预售合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《商品房预售合同》订立及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《商品房预售合同》及本补充协议内容进行最终确认。出卖人的员工或雇员、内设部门、分支机构或销售代理机构等均无权擅自超出《商品房预售合同》约定范围对买受人作出关于该商品房买卖的任何额外承诺，如该等个人或第三方机构的承诺未加盖出卖人公章的，则出卖人不受该等擅自承诺约束。本期销售的叠加产品(复式)均可搭乘电梯直接到本楼栋地下一层；联排产品(联体别墅)无电梯直接到本楼栋地下一层；本期销售各楼均不能搭乘电梯直接到地下二层。该合同另对其他事宜作出了约定。2018年7月28日，原告签署《确认函》，载明：“本人购买该商品房前已明确知晓且同意：……(2)该商品房的地下结构空腔属结构设计需要并起到防潮和隔离作用，闷顶仅属建筑隔热和检修之用，都不属于该商品房业主的使用范围……”。原告另签署《【同济晶萃】项目重要信息提示》，其中，第三条第4款载明：“叠加产品设置电梯，并且所有电梯都可达地下一层，其中每栋楼只有1个单元(疏散用)楼梯通往地下一层；联排产品不设电梯，无法通过电梯直接到达地下车库”。2020年8月29日，被告向原告交付了涉案房屋。审理中，被告明确地下结构空腔属结构设计，不属于业主使用范围，故不可能实现原告主张的从地下室无障碍进出到地下车库的要求。发生争议后，被告为原告在空腔外加装了一个钢结构楼梯出入地下车库，被告也将80号叠加别墅的电梯提供给全部联排业主使用，距离涉案房屋步行约2分钟。以上事实，由《上海市商品房预售合同》《确认函》《【同济晶萃】项目重要信息提示》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告认为被告向其承诺过要交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，但未按约履行，应承担违约责任。但本案《上海市商品房预售合同》中并无关于地下室无障碍进出地下车库的约定，原告签署的《确认函》及《【同济晶萃】项目重要信息提示》也印证了地下结构空腔属结构设计，不属于业主使用范围，以及联排产品不设电梯，无法通过电梯直接到达地下车库的事实。原告亦未能提供证据证明被告向其承诺过要交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，故原告主张要求被告承担违约责任，依据不足。另，为解决争议，被告实际已为原告在空腔外加装了一个钢结构楼梯出入地下车库，且将80号叠加别墅的电梯提供给原告使用。基于此，对于原告的诉讼请求，本院不能予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李淑娟的全部诉讼请求。案件受理费10,987元，减半收取5,493.50元，由原告李淑娟负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 东二〇二一年五月二十日法官助理  顾春兰书 记 员  顾春兰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。