上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3519号原告：上海影城有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：汪洁华，执行董事。委托诉讼代理人：李舟，上海和华利盛律师事务所律师。被告：上海崧栩餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王培红，职务不详。原告上海影城有限公司与被告上海崧栩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告上海影城有限公司的委托诉讼代理人李舟到庭参加诉讼。被告上海崧栩餐饮管理有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海影城有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间房屋租赁合同;2.被告向原告支付拖欠的租金、水电费等281,797.71元;3.被告向原告支付违约金220,500元;4.被告限期搬离原告房屋,并按合同要求恢复租赁场地;5.被告根据合同约定注销注册地址。审理中，原告明确第一项诉讼请求解除的时间为诉状副本送达被告之日即2021年3月1日。原告撤回第四项诉讼请求，要求另案主张恢复租赁场地的费用及损失。被告已支付的租赁保证金70,000元，要求与违约金相抵。事实和理由：原告与被告签订了房屋租赁合同,约定原告将位于上海市长宁区新华路XXX号01层08室(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，被告逾期支付任何一项费用达到30日的,原告有权提前解除合同并要求被告按照当年度6个月的租金标准向原告支付违约金。被告自2019年11月开始一直拖欠原告租金及水电费,已达281,797.71元，经多次催讨仍未支付。故涉讼。被告上海崧栩餐饮管理有限公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对场地租赁合同、房地产权证、收款回单、微信聊天记录、照片等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋系原告所有。2018年1月1日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《场地租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租的场地位于上海影城内，建筑面积98平方米，租赁用途为经营西式简餐厅，租赁期限自2017年11月1日至2022年12月31日，租金2019年1月1日至2019年12月31日为420,000元，2020年1月1日至2020年12月31日租金为441,000元。场地租赁期间，使用该场地所实际发生的水、电、煤气……等费用由乙方承担，水费甲方向乙方每月收取500元(该等水费包含每月90吨的自来水使用额度……)，乙方需自行安装电表，每月按照实际电量使用数向甲方支付电费。租赁保证金为70,000元。10.1场地租赁期限届满或发生本合同提前解除、终止的情形,甲方有权收回该场地,乙方须于场地租赁期限届满之日或本合同提前解除、终止之日起三日内,与甲方联系交回该场地事宜,且乙方应于场地租赁期限届满或本合同解除、终止之日起七日内将该场地恢复至场地交付时本合同附件《场地交接设施记录书》所列明的状态,拆除乙方所有增设的装修和添置的设施设备,将该场地交还甲方。如乙方怠于恢复原状或返还(交回)场地不符合约定状态,甲方可自行或聘请第三方恢复,所产生费用由乙方承担。乙方同意交回场地后,遗留在场地内的所有物品仍由甲方处置。乙方在该场地内的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有。12.2乙方有下列违约情形的：……乙方逾期向甲方支付场地租金、场地租赁保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付、承担的任何一项费用累计超过30日的……甲方有权提前解除本合同，乙方应向甲方承担违约责任，乙方按当年度该场地6个月租金费用总和为标准向甲方支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……2020年9月，被告关闭店面，在玻璃门上张贴“内部调整暂停营业”标志。审理中，被告于2021年5月6日至涉讼房屋搬离部分物品。原告提供的付款凭证显示，被告2019年尚欠两个月的租金共计70,000元；2020年已付1月租金，原告减免被告2020年2至4月期间的租金，尚欠2020年5月至9月租金共计183,750元。原告另提供电费明细表及抄表记录显示，被告尚欠2019年8月水电费8,022.15元，2019年10月水电费7,479.35元，2020年7月水电费5,427.98元，2020年8月水电费6,618.23元，2020年9月水电费500元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。被告自2019年11月拖欠租金，超过合同约定的期限，原告起诉要求双方租赁合同于诉状副本送达被告之日即2021年3月1日解除，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付拖欠的租金253,750元与水电费28,047.71元，经核算无误，本院予以支持。关于违约金，原告按照合同主张相当于当年6个月租金的违约金，结合本案租金的支付情况、空置期间等实际情况，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。原告另主张租赁保证金与违约金相抵，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告根据合同约定注销注册地址，不属于法院处理的范围，本院不予处理。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海影城有限公司与被告上海崧栩餐饮管理有限公司就上海市长宁区新华路XXX号01层08室房屋签订的《场地租赁合同》于2021年3月1日解除；二、被告上海崧栩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海影城有限公司支付租金253,750元、水电费28,047.71元；三、被告上海崧栩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海影城有限公司支付违约金220,500元(其中70,000元与被告上海崧栩餐饮管理有限公司已向原告上海影城有限公司支付的租赁保证金70,000元相抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,823元，减半收取计4,411.50元，由被告上海崧栩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年五月六日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。