上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初8156号原告：上海齐锦物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐佳琦，女。委托诉讼代理人：杨静安，男。被告：丁裕全，男，1957年8月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告上海齐锦物业有限公司诉被告丁裕全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员冯丽娟独任审判，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐佳琦，被告丁裕全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2009年1月至2020年10月的物业服务费30,795.4元；2.判令被告支付原告滞纳金30,795.4元。诉前调解后，原告变更诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年7月1日至2021年3月31日的物业管理费13,761.9元；2.判令被告支付原告滞纳金13,761.9元。事实与理由：原告自前期物业开始一直承担被告所住小区(黄家路88弄)的物业服务，被告自2009年1月起拒绝支付物业服务费。原告多次通过上门催讨、电话催缴及发送催缴通知等方式告知被告欠费的情况，被告都拒绝支付。被告未支付物业服务费，却依然享受着原告所提供的服务，如秩序维护、保洁保绿、维修养护、使用各种设施设备(电梯、水泵)等，这不仅损害了原告的利益，也损害了全体业主的利益，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告自2009年开始不支付物业费属实，当时小区很多业主不支付物业费，原告降低服务质量，减少保安保洁人员，不按标准收取停车费，影响全体业主利益。被告和原告经理沟通后，原告一直未予回应。被告不支付的理由：首先，原告未签订物业服务合同的期间，因没有物业服务合同应不受法律保护。其次，原告主张的物业服务费已经超过3年的诉讼时效，原告的诉讼时效应从2018年3月或2018年9月起算，原告主张2016年7月的物业费，无法律依据。再次，物业服务合同中和法律规定中均没有滞纳金的规定，原告收取滞纳金没有法律依据，违反人民银行的规定。经审理查明：2002年7月31日，原告与案外人上海浩城置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为上海市黄浦区小东门路(街道)浩城华苑(中华路以北，黄家路以南，光启南路以东)提供前期物业服务；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理费(0.42元每月每平方米)、保洁费(0.15元每月每平方米)、保安费(0.28元每月每平方米)、房屋设备运行费(0.55元每月每平方米)、维修养护费(0.10元每月每平方米)，商场(2.58元每月每平方米)，业主逾期缴纳的，自逾期之日起按照应缴费用千分之三加收滞纳金；合同另对双方其他权利义务作出约定。2003年12月12日，被告丁裕全被核准为上海市黄家路XXX弄XXX号XXX室的权利人之一，房屋类型公寓，房屋建筑面积136.27平方米。2010年7月12日，原告与上海市黄浦区浩城华苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为黄浦区黄家路XXX弄XXX-XXX号、中华路XXX-XXX号、光启南路XXX-XXX号、XXX号提供物业服务；合同期限自2010年5月1日至2013年4月30日；物业服务费收取标准：住宅高层1.5元每月每平方米、多层底层1.02元每月每平方米、多层1.5元每月每平方米，商业用房2.58元每月每平方米；物业服务费按季交纳，业主应在3月、6月、9月、12月履行交纳义务；业主逾期交纳的，原告可在逾期的次年次季之日起，每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金；合同另对双方其他权利义务作出约定。2013年4月25日，原告与上海市黄浦区浩城华苑小区业主委员会签订《补充协议》，主要约定原告自2013年5月1日开始继续履行双方原签订的物业服务合同，直至业委会换届选举结束后，选聘物业服务企业并签订物业服务合同为止。2018年8月7日，原告与上海市黄浦区浩城华苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为黄浦区黄家路XXX弄XXX-XXX号、中华路XXX-XXX号、光启南路XXX-XXX号、XXX号提供物业服务；合同期限自2018年9月1日至2021年8月31日；物业服务费收取标准：住宅高层2元每月每平方米、多层底层1.75元每月每平方米、多层2元每月每平方米，商业用房3.5元每月每平方米；物业服务费按季交纳，业主应在3月、6月、9月、12月履行交纳义务；业主逾期未交纳物业管理费，违约金支付约定为原告可在逾期的次年次季之日起，每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金；合同另对双方其他权利义务作出约定。2016年3月11日，原告通过挂号信向被告寄送《欠费催缴通知》(收件人丁裕全，地址黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室)，向被告催讨2009年1月1日至2015年12月31日的物业费，该挂号信于2016年4月13日被退回，退回原因“久催不领，逾期退回”；2019年8月23日，原告通过挂号信向被告寄送《欠费催缴通知》(收件人丁裕全，地址黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室)，向被告催讨2009年1月1日至2019年8月31日的物业费，该挂号信于2019年9月25日被退回，退回原因“久催不领，逾期退回”。以上事实，由《前期物业服务合同》、《物业服务合同》(二份)、《补充协议》、《上海市不动产登记簿》、《欠费催缴通知》(二份)、国内挂号信函收据及改退批条(各二份)以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告依据物业服务合同为小区提供物业服务，业主有支付物业费的义务。被告称自2009年起不支付物业费系因其他业主不按时支付物业费致物业服务质量降低，但被告未就原告服务质量存在问题提供证据证明，故对该抗辩，本院不予采纳。首先，关于2016年7月至2018年8月期间的物业服务费原告是否有权主张。本院认为，原告与业委会于2013年4月签订的《补充协议》系对物业服务合同约定的服务期限进行顺延；2013年5月至2018年8月，原告系依据《补充协议》约定，继续履行2010年7月12日签订的《物业服务合同》。并且，即便该段期间双方未签订物业服务合同，根据相关法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。故被告关于原告未与业委会签订物业服务合同，该期间不受法律保护的辩称意见，本院不予采纳。其次，公民、法人的合法民事权益受法律保护，当事人向人民法院请求保护民事权利的期限有诉讼时效的限制。关于诉讼时效期间，《中华人民共和国民法通则》(以下简称“民法通则”)规定为自知道或应当知道权利被侵害时计算二年，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》(以下简称“民法总则”)规定为自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。依据《民法通则》规定的诉讼时效至《民法总则》实施时已经届满的，时效利益归于消灭，未届满的，诉讼时效期间为三年。本案中，2016年7-9月的物业服务费最迟应于2016年9月30日交纳，原告的请求权自2016年10月1日起算。原告曾于2019年8月23日邮寄挂号信至涉案房屋，该催款通知应该能够到达被告，因被告久催不领而被邮局退回，故可认定原告的主张产生诉讼时效中断的效力。故原告向被告主张自2016年7月起物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。最后，关于滞纳金一节，物业服务合同约定业主逾期缴纳物业费的，自逾期的次年次季之日起，每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。原告向被告主张滞纳金符合合同约定，滞纳金的金额应以本金为限，现原告主张的滞纳金未超过物业费本金，于法不悖，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告丁裕全于本判决生效之日起十日内支付原告上海齐锦物业有限公司自2016年7月1日至2021年3月31日的物业服务费13,761.9元；二、被告丁裕全于本判决生效之日起十日内支付原告上海齐锦物业有限公司滞纳金13,761.9元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费10元(原告已预缴)，由被告丁裕全负担。本判决为终审判决。审 判 员 冯丽娟二〇二一年五月十八日法官助理 黄 彬书 记 员 陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。