湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初2009号 原告：蔡方明，男，1971年10月25日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市西湖区。 被告：刘帅君，女，1966年2月9日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 原告蔡方明与被告刘帅君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尹利容于2021年5月17日公开开庭进行了审理，实习法官助理田莉协助审理，书记员易漾担任法庭记录。原告蔡方明、被告刘帅君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡方明向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金损失2,350元、押金5,000元及逾期利息（以租金、押金7,350元为基数，自2019年1月21日起按年利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年签订了门面租赁合同，2017年到期后双方续签，合同约定：1、租赁时间自2017年2月26日至2019年2月26日；2、门面月租金2,350元，押金5,000元，合同期满后押金退还。协议签订后，双方均履行了合同的约定。2019年1月20日，被告违反合同约定，在双方合同期未满的情况下，便将店铺门面出租他人，导致原告无法使用门面，亦未将剩余租金、门面押金退还原告，为维护原告自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告刘帅君辩称：原、被告于2013年8月26日首次签订门面租赁合同，合同到期后，被告未要求涨租，反而原告要求降租，因被告工作繁忙，故同意了原告降租的要求，双方于2017年1月25日续签门面租赁合同，合同期限至2019年1月25日止。被告于2018年上半年告知原告，之后会将门面和楼上统一租给一户，便于管理和减少门面出入矛盾，原告一直不回复、不理睬，经被告多次询问，原告于2018年12月15日回复只租一楼，应视为放弃同等情况下的优先承租权，且原告在合同期内拒绝交卫生费、物业费，拖欠房租水费、租金，早已丧失同等情况下的优先承租权。合同到期后，原告拒不交付门面，甚至谩骂、威胁、恐吓被告及高老师，经嵩山路派出所多次调解下，原告于2019年3月3日与高老师交接，但将原告原来开店的两台冰箱等物品转让给高老师，故被告不同意将押金退还原告。另外，原告并未多付租金，不存在退还租金。综上，请法院查明事实，依法判决。 经本院审理查明：被告刘帅君系坐落于天元区嵩山路康华小区门面1栋×号房屋的所有权人。2013年8月10日，被告刘帅君（出租人）与原告蔡方明（承租人）签订《门面租赁合同》，主要约定：1、出租人将位于银海学校对面康华小区×号门面出租给承租人，租赁期限自2013年8月26日至2016年8月26日；2、承租方必须每月按时交纳工商、税务、水电、卫生费等各种税费，如拖欠费用或不交，一切后果承租方负责；3、月租金为2,380元，三月一付，门面押金5,000元，合同期满押金退还但不计利息；4、合同期满后，在同等的条件下，承租人享有该门面的优先租赁权；5、承租人保证不转让门面，守法经营。被告刘帅君持有的《门面租赁合同》下方备注“2013.8.19抄电表数：390×1.1=429元，购电卡30元=459元，门面留下冰箱贰台，蔡方明”，原告蔡方明持有的上述合同无上述备注，原告蔡方明不认可上述备注系其书写。合同到期后，双方于2017年2月26日续签《门面租赁合同》。原、被各持有的《门面租赁合同》中租赁期限均被改动过，原告持有的合同改动后的租赁期至2019年2月26日，被告持有的合同改动后的租赁期至2019年1月25日。双方均称对方任意篡改合同。 2018年11月27日，原告通过微信转账向被告支付2018年11月25日至2019年2月25日期间的租金，被告微信回复予以确认。 租期届满前，被告提出让原告将门面及楼上房屋一并承租，原告于2018年12月15日微信回复其只租一楼。2019年1月2日，被告询问原告“黄总，门面2月份到期，2500每月，你们还租不，商量后回复下，我好安排。”原告回复：“老板娘，这个数字确实不好听，你上次只讲加个100块的，你看这么多年你我合作这么好，现在生意确实差很多了，各行各业大环境不好，你斟酌下吧！” 2019年1月20日，被告刘帅君（出租人）与案外人高艳秋（承租人）签订《房屋租赁合同》，将原告承租的位于康华小区北面×#门面出租给高艳秋，建筑面积二百平方米，租赁期限自2019年1月20日至2021年1月20日，月租金为4,500元，2019年一季度一付，2020年起半年一付，门面押金5,000元。该合同空白处载明“门面从3月3日下午六点证实交接，楼上住房从签订合同之日起交接。” 2019年1月26日，被告告知原告：我那个门面楼上楼下已经租给一个老师了……你们的合同是2月25日到期，你们提前搬家的话，我可退提前搬走的租金和押金，感谢这么多年来的愉快合作。2019年2月24日，被告告知原告：门面你无权收取转让费，明天必须把门面腾出来，牛奶项目的转让可以与高老师商谈。……门面出来后，立即把押金退给您，感谢您的配合！2019年2月26日，原告通过微信联系被告“老板娘这是2月26号至5月26号三个月的房租即2,480元×3=7,440元，微信转账你收下”，原告随即通过微信向被告转账7,440元，被告未予收取。 因被告不同意原告继续承租，双方由此发生矛盾。在派出所的主持调解下，原告于2021年3月3日搬离门面，并将其所有的部分动产转卖高艳秋。原告认为，被告违反合同约定，在双方合同期未满的情况下，便将店铺门面出租他人，给其造成了损失，且门面押金未退还原告，遂酿成本案纠纷。 以上事实，有原、被告的身份信息材料、《房屋产权证》、《门面租赁合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收条及原、被告的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释。 本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的到期日是哪天？二、原告有无丧失优先承租权？三、被告是否应当赔偿原告1个月的租金损失及退还押金？ 关于争议焦点一、原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告各自手持的《门面租赁合同》中租赁期限均有改动，双方对合同到期日是2019年1月25日还是2月26日存在争议。本院认为，无论合同约定的到期日为哪天，因当事人在合同签订后有权对合同内容进行变更，根据原、被告之间的微信聊天记录足以认定，双方确认案涉《门面租赁合同》到期日为2019年2月25日，故本院认定涉案租赁合同到期日为2019年2月25日。 关于争议焦点二。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权，在合同当事人之间发生效力，且在“同等条件”下才享有，不能对抗已经实际承租的善意第三人。本案中，原、被告之间签订的《门面租赁合同》虽然约定原告享有同等条件下的优先承租权，但被告曾提出让原告将案涉门面及楼上房屋一并承租，原告明确回复只租门面。另外，被告欲将租金将涨至2,500元/月，但原告仅认可涨价至2,480元/月，双方就续约问题未达成一致意见，故《房屋租赁合同》已于2019年2月25日到期终止。且依据被告与高艳秋签订的《房屋租赁合同》可知，被告后将案涉门面及楼上房屋一并出租给高艳秋，月租金为4,500元，故不符合“同等条件”下优先承租的情形，原告已丧失优先承租权。 关于争议焦点三。原、被告之间的《门面租赁合同》于2019年2月25日到期终止，且原告不符合“同等条件”下优先承租的情形。虽原告与高艳秋于2019年1月20日签订《房屋租赁合同》，将原告承租被告所有位于康华小区北面1#门面出租给高艳秋，但原告最终于2019年3月3日交付门面，故原告要求被告赔偿其一个月的租金损失，本院不予支持。 被告主张原告未缴纳物业费、水、电等费用，合同到期后拒不归还门面，还带人闹事，另主张原告于2019年3月3日与高艳秋交接的过程中，但将被告所有的两台冰箱等物品转卖给高艳秋，故不同意将押金退还原告。本院认为，依据原、被告提交的证据可知,原告于2018年11月27日缴纳截至2019年2月25日止的门面租金，被告在微信中多次表示“可退提前搬走的租金和押金”、“门面出来后，立即把押金退给您”，且被告提交的证据不能证实原告存在拖欠物业费、水、电等费的事实。另外，被告提交证据不足以证实原告转卖的冰箱等物品系其所有，故对被告的上述抗辩意见均不予采纳。合同期满后，被告理应退还原告押金5,000元，本院对原告要求被告退还押金5,000元的诉讼请求予以支持。关于资金占用损失。鉴于原告已于2019年3月3日交付门面，被告理应在交付门面同时退还押金，未退还应支付资金占用费，故本院认定被告在2019年3月4日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告资金占用费，2019年8月20日之后按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准支付原告资金占用费。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、限被告刘帅君在本判决生效之日起十日内退还原告蔡方明押金5,000元及资金占用费（2019年3月4日至2019年8月19日，被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告资金占用费；2019年8月20日至实际付清之日止，被告按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准支付原告资金占用费）； 二、驳回原告蔡方明其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告蔡方明负担8元，被告刘帅君负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 尹 利 容 二〇二一年五月三十一日 法官助理 实习田莉 书 记 员 易  漾 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。