广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5134号上诉人（原审原告）：广州景奕电子商务有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：邓莉。委托诉讼代理人：王钰瑶，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡秀云，女，身份证登记住址：广州市越秀区。上诉人广州景奕电子商务有限公司（以下简称景奕公司）因与被上诉人胡秀云物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人景奕公司代理人王钰瑶、被上诉人胡秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景奕公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判胡秀云立即腾退并交还广州市越秀区四圣街13号805房、房屋钥匙给景奕公司及承担景奕公司已支付的律师费1万元；2.撤销一审判决第一项，并依法改判按每月2500元的标准向景奕公司支付广州市越秀区四圣街13号805房自2020年4月24日起至实际腾退日止的房屋占用费（暂计至2021年4月24日为30，000元）；3.判令胡秀云承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律不当。一审法院判决称“关于涉案房屋应否腾退问题，天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，原告通过以物抵债方式取得涉诉房屋所有权，本案对此不再予调处”事实认定不清，适用法律不当。景奕公司以物抵债后合法获得广州市越秀区东华西路四圣街13号805房（以下简称“涉案房屋”）所有权，作为所有权人提起诉讼行使返还原物请求权，请求排除特定人的占有，法院审判时应在景奕公司诉请范围内适用《中华人民共和国物权法》判处腾退或不予腾退的结果。首先，根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》[粤高法（2019）84号]第12条，执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。一审法院查明事实中称《拍卖标的调查情况表》载明涉案房屋为在拍卖时表明为回迁租赁房，按现状拍卖。胡秀云提交1992年3月27日签署的《划拨建设用地拆迁房屋安置补偿协议》未约定租赁期限，且胡秀云回迁涉案房屋已数十年，其未能提供现行有效的租赁合同，而法律规定最长租赁期限不超过20年。截至景奕公司起诉之日，租赁期限已届满，胡秀云仍继续占用使用涉案房屋，景奕公司提起物权保护诉讼请求腾退，人民法院应当依法受理。其次，《中华人民共和国物权法》第三十四条，所有权人拥有法定返还原物请求权。景奕公司已通过以物抵债取得涉案房屋的所有权，于2020年4月23日登记为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，虽然涉案房屋是按现状（含瑕疵）拍卖，但这些物的瑕疵及执行障碍并不构成物权完整所有权的缺陷。景奕公司作为完整所有权人，其各项物权权能行使并未受限。而胡秀云占用涉案房屋严重侵害景奕公司的合法权益，给景奕公司造成经济损失。因此，人民法院应在依法受理本案后适用《中华人民共和国物权法》及相关的民事法律法规进行裁决。二、景奕公司已通过以物抵债取得涉案房屋的所有权，于2020年4月24日登记为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而胡秀云在景奕公司取得涉案房屋所有权后继续侵占房屋，已侵害景奕公司的合法权益，并给景奕公司造成经济损失，按照《民法典》的相关规定，胡秀云应当赔偿景奕公司的损失，支付占用期间的房屋占用费及承担景奕公司已支付的律师费损失。而一审法院判决“自2020年4月24日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费”缺乏法律依据，人民法院应在受理本案后适用《民法典》及相关法律规定进行裁决。综上所述，景奕公司请求二审法院依法予以改判。胡秀云二审答辩称：涉案房屋是银建公司安排胡秀云回迁的房屋，胡秀云不同意搬出。胡秀云不同意一审的判决，但胡秀云没有提起上诉。胡秀云不同意支付景奕公司要求胡秀云支付律师费的请求。景奕公司于2020年8月6日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令胡秀云立即腾退并交还广州市越秀区四圣街13号805房、房屋钥匙给景奕公司；2.请求法院判令胡秀云自2020年4月13日至实际腾退日止按同期同地段同类型房屋的租金参考价标准向景奕公司支付房屋占用费；3.请求法院判令胡秀云赔偿景奕公司律师费损失10000元。4.请求法院判令胡秀云承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市天河区人民法院于2020年4月8日作出作出（2017）粤0106执7478-15号裁定书。其中载明：2020年3月11日，一审法院作出（2020）粤0106执异128号执行裁定书，变更景奕公司为（2017）粤0106执7478号案的申请执行人。一审法院依法评估拍卖银建公司名下的上述39套房产，其中22套经网络司法拍卖成交。2020年3月13日，申请执行人向一审法院申请以最后保留价对剩余的17套房以物抵债……裁定如下：一、被执行人广州银建商品房产经营有限公司名下的包括广州市越秀区东华西路四圣街13号805房抵偿给原告，上述房产自本裁定送达原告时起转移。本裁定书送达后即发生法律效力。据广州市规划和自然资源局于2020年4月24日核发的粤（2020）广州市不动产权第00209267号《不动产权证》记载：越秀区东华西路四圣街13号805房的权利人为景奕公司，用途为住宅，建筑面积为43.87平方米。2020年5月9日，景奕公司向胡秀云位于涉诉房屋地址寄送《关于督促房屋占用者搬离的函件》，该邮件因拒收被退回。5月21日，景奕公司在广东省广州市南沙公证处的见证下，在广州市越秀区东华西路四圣街13号住户出入口的铁门上张贴《限期搬离通知》，内容为：景奕公司为涉诉房屋的所有权人，要求涉诉房屋占用人自本通知书张贴之日起1日内搬离景奕公司的房产、清空房内全部物品，并不得损坏房产等。景奕公司为证明其因提起本案诉讼而支付律师费10000元，向一审法院提交其与广东国智律师事务所签订的《民事委托代理合同书》及律师费发票。此外，景奕公司表示其主张每月2500元占用费是自行按照链家网站同地段租金标准估算，胡秀云认为应当按照政府公布的公租标准计付租金。胡秀云主张其是拆迁安置户提供了由广州市公证处公证的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，户籍档案查询摘抄记录，涉讼房屋的水电费缴费清单，变卖公告、变卖标的调查情况表等证据予以证明。其中，银建公司（用地单位、甲方）与江萍（被安置住户、乙方）于1992年3月27日签署的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》显示，甲方经广州市规划局（85）城地批字162号文核准，并经广州市房地产管理局87）房征字第××号号通告，征东山区相得巷地段的土地。需拆除东华西路相得巷2号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的住户，承租面积地下，有常住人口肆人（其中独生子女壹人）；临迁办法：乙方同意于1992年在看定临迁房后15天内搬出原址房屋，并同意由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的杨箕村（居住面积25平方米）作临时居住，临迁期间乙方按照民用公房租金标准70%向甲方交给租金，水、电费乙方自负。回迁办法：甲方应于1994年10月30日前，在东华西路兴仁里小区内E幢第8层产权属于甲方所有的房屋内，南北方向安排2房1厅，居住面积26平方米的套间给乙方回迁居住。胡秀云并表示，《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》中的“江萍”由其代理人代签，存在笔误，应当是“江平”。胡秀云与“江萍”是婆媳关系，当时由“江萍”为代表签署该安置协议书，随后被共同安置在涉讼房屋。涉讼房屋租金交至2018年10月，之后的租金银建公司不肯收。据胡秀云从网上下载的《拍卖标的调查情况表》载明，涉讼房屋在拍卖时标明为回迁租赁房，按现状拍卖，法院不负责清场交付。另查，涉讼房屋所在地段2019年度广州市房屋租金参考价为41元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。一审法院认为：关于涉讼房屋应否腾退的问题，在涉讼房屋被拍卖时，天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，景奕公司通过以物抵债方式取得涉诉房屋所有权，故本案对此不再予调处。至于占用费方面，因涉讼房屋产权已由景奕公司、合法取得，如仍按原拆迁单位与胡秀云约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。景奕公司主张按照其自行估算的每月2500元占用费标准亦缺乏依据，一审法院调整占用费参照房管部门公布的租金参考价计算占用费。因景奕公司未能举证证明（2017）粤0106执7478-15号裁定已于2020年4月13日生效，故其主张从该日起行使其权利向胡秀云收取房屋占用费，一审法院不予支持。房屋占用费可从房管部门向景奕公司核发涉讼房屋的《不动产权证》之日即2020年4月24日起计付。胡秀云是因拆迁安置回迁至涉诉房屋，并非恶意占用房屋，景奕公司主张赔偿律师费损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告胡秀云向原告广州景奕电子商务有限公司支付广州市越秀区东华西路四圣街13号805房自2020年4月24日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按43.87平方米×41元/平方米/月计）；二、驳回原告广州景奕电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计119元，由被告胡秀云负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、胡秀云是否应腾退并交还广州市越秀区四圣街13号805房、房屋钥匙给景奕公司及支付自2020年4月24日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费，按每月2500元的标准计付？二、胡秀云是否应向景奕公司支付律师费10000元？对此，本院分析如下：关于争议焦点一，有关房屋腾退问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合一审查明事实及二审胡秀云当庭陈述，胡秀云系因原承租房屋被银建公司拆迁安置而居住在涉案房屋，并向银建公司支付租金至2018年10月。胡秀云虽未向本院提交其承租涉案房屋而与银建公司签署的租赁协议，但其确有向银建公司支付租金的事实，可认定胡秀云与银建公司形成不定期租赁合同关系。2020年3月13日，景奕公司依广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-15号裁定而享有涉案房屋所有权，并在2020年4月24日取得物权登记，依法应继受上述不定期租赁合同的权利义务关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现景奕公司在诉前已通知胡秀云腾退房屋并给予其合理的期限，即已作出了解除双方租赁关系的意思表示，故现双方租赁关系已解除，景奕公司主张胡秀云腾退涉案房屋法律依据充分，本院予以支持。胡秀云上诉认为其对涉案房屋享有因安置而获得的永久居住权利，但是，银建公司并非政府公租房管理部门，双方也没有对安置期限作出约定，胡秀云主张其对涉案房屋享有永久居住权利依据不足，本院不予采纳。况且，即便胡秀云认为其享有被安置永久居住的权利，但安置义务人是银建公司，银建公司已履行二十多年安置义务，现因无力履行到期债务而被法院强制拍卖涉案房屋，涉案房屋抵债人并无接受永久安置胡秀云居住于此之义务。故此，一审法院对涉讼房屋应否腾退问题不予调处不妥，本院予以纠正。至于搬迁期限，考虑到涉案房屋为拆迁安置性质以及现居住情况，本院酌定胡秀云于本判决生效之日起六个月内搬迁。胡秀云应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。至于房屋占用费标准问题。景奕公司通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利。该房屋是景奕公司的私人财产，景奕公司不是胡秀云租赁房屋的拆迁安置义务人，不受公租房租金价格的限制，故一审判令胡秀云按照广州市房屋主管部门公布的租金参考价标准计算占用费并无不妥，本院予以维持。有关房屋占用费可自涉案房屋产权登记至景奕公司名下之日即2020年4月24日起算至本判决发生法律效力之日止。关于争议焦点二，因景奕公司支付的律师费并非本次诉讼的必要支出，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述,景奕公司的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，唯部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）第三十四条，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36138号民事判决第一项及受理费负担部分；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36138号民事判决第二项；三、胡秀云应自本判决发生法律效力之日起六个月内向广州景奕电子商务有限公司腾空并交还位于广州市越秀区东华西路四圣街11号103房屋；四、驳回广州景奕电子商务有限公司其余上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。二审案件受理费50元，由广州景奕电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年五月十八日书记员  吴浩正徐毅敏