上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12871号上诉人（原审原告）：周刚琴，女，1976年3月7日生，汉族，户籍地云南省昭通市盐津县。周刚琴之委托诉讼代理人：罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。周刚琴之委托诉讼代理人：贾超颖，四川丰宜（屏山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0），男，日本国国籍，1968年5月21日生，住日本国大阪市福岛区。上诉人（原审被告）：吉田千惠（YOSHIDACHIE），女，日本国国籍，1971年1月15日生，住日本国大阪市此花区。上诉人（原审被告）：吉田美里（YOSHIDAMISAT0），女，日本国国籍，1973年11月13日生，住NewZea1and。吉田建光、吉田千惠、吉田美里之共同委托诉讼代理人：童情怡，上海现未来律师事务所律师。吉田建光、吉田千惠、吉田美里之共同委托诉讼代理人：顾晔，上海现未来律师事务所律师。上诉人周刚琴及上诉人吉田建光、吉田千惠、吉田美里（以下简称吉田建光等三人）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初6458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周刚琴上诉请求：撤销一审判决，改判吉田建光等三人协助其将上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的产权转移登记至其名下。事实和理由：1．其与吉某1就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》均合法有效，且其已付清全部购房款，为涉讼房屋的实际所有权人，且其于2015年就与吉某1签订了《房屋交接书》，实际占有、使用涉讼房屋至今，鉴于吉某1已经死亡，吉田建光等三人作为吉某1的继承人，应同时承担原属于吉某1的合同义务；2．施某与吉某1签订房屋买卖协议在后，涉讼房屋因施某起诉请求解除与吉某1之间的房屋买卖协议一案而被查封，但施某对吉某1享有的是债权，施某查封房屋只是为了实现债权，并未主张涉讼房屋的物权，而其要求办理房产过户手续，系物权主张，故施某一案与本案无直接关联，不应以施某对涉案房屋申请保全作为在实体上认定涉案房屋不应办理过户手续的依据。吉田建光等三人不同意周刚琴的上诉请求及意见，要求二审予以驳回。吉田建光等三人上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1．请求中止本案审理，因其三人在一审法院起诉，请求确认吉某1与周刚琴签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无效，案号为（2019）沪0105民初8686号，该案尚在二审审理中，而合同有效是过户的前提，故一审法院应等待上述案件二审判决后才能就本案作出处理，现一审法院先行审理本案有关涉讼房屋产权过户纠纷有误；2．即便上述房屋买卖合同有效，周刚琴从未支付过房款，故无权要求其三人履行买卖合同、配合办理过户手续；3．《补充协议》的效力不能及于其三人，其三人作为涉讼房屋的共有权人有权拒绝履行非束己合同，故上述房屋买卖合同实际无法履行，法院应当驳回周刚琴的诉讼请求；4．一审法院仅以涉讼房屋被司法查封构成产权过户存在履行障碍、周刚琴要求其三人协助办理涉讼房屋产权过户手续的必要条件不具备为由，判决驳回周刚琴诉讼请求适用法律不当。周刚琴不同意吉田建光等三人的上诉请求及意见，要求二审予以驳回。周刚琴向一审法院起诉请求：判令吉某1协助其办理产权过户手续，将涉讼房屋产权转移登记至其名下。吉某1死亡后，周刚琴变更诉讼请求为：判令吉田建光等三人协助其办理产权过户手续，将涉讼房屋产权转移登记至其名下。一审法院认定事实：吉某1与吉某2于1966年7月结婚，婚后生育一子二女，即吉田建光等三人。吉某2于2014年10月死亡。周刚琴与周某系姐妹。1996年，涉讼房屋产权登记至吉某1一人名下。2013年9月11日，吉某1出具收据一份，其中记载，今收到周刚琴购买涉讼房屋而支付的定金人民币（以下币种未特别指明则均为人民币）10万元。2013年11月5日，周刚琴出具委托书一份，其中记载，委托人为周刚琴，受托人为周某；委托人特委托受托人为代理人，代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为支付房价款、代为办理房屋交接手续；委托期限自2013年11月5日至2015年11月4日。同日，上海市东方公证处对上述委托书签名予以公证。2013年11月5日，吉某1作为甲方，周某作为周刚琴（乙方）的代理人，就涉讼房屋签署《上海市房地产买卖合同》。该合同记载，卖售人（甲方）为吉某1，买受人（乙方）为周刚琴；转让价款为240万元；双方在2014年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方收到全部房款后，双方办理交房手续；在签订本合同前，乙方已经支付给甲方10万元作为购房定金；签订本合同当日，乙方支付给甲方首期房款计90万元；乙方贷款140万元，承诺在交易过户前办妥贷款手续，不足部分，过户当日现金补足。同日，上海市东方公证处对上述合同予以公证。2013年11月5日，周刚琴名下银行账户汇入吉某1名下银行账户5万元。2013年11月5日，吉某1出具收据一份，其中记载，今收到周刚琴购买涉讼房屋而支付的首付款100万元（含已付定金10万元）。2015年4月29日，吉某1出具收据一份，其中记载，今收到周某买房款20万元。2015年4月30日，吉某1出具委托书一份，其中记载，委托人为吉某1，受托人为周某；委托人因无法亲自办理出售涉讼房屋的相关事宜，特委托受托人为委托人的代理人，代为办理房地产转移登记、代为收取房价款（指定收款账户：Y，中国银行，XXXXXXXXXXXXXXX2543）、代为开具收款收据、代为交房。同日，上海市东方公证处对上述委托书签名予以公证。2016年6月7日，吉某1另出具委托书一份，其中记载，委托人为吉某1，授托人为周某；委托人名下拥有涉讼房屋产权，委托周某办理下列事项：一、本物业房地产权证之挂失补证事宜；二、出售本物业事宜：代为收取房款，包括代为收取买方银行贷款，并在银行开设授托人名义的账户；代为办理房产交易过户，转让登记等相关手续；代为办理房屋交接手续，签署相关文件。同月，该委托书经日本国公证机关证明，并经我国驻日本国大阪总领事馆认证。2016年12月23日，周刚琴名下银行账户汇入周某名下银行账户120万元。同日，周某出具收据一份，其中记载，今收到周刚琴购买涉讼房屋而支付的购房余款120万元。2020年4月24日，周某将120万元汇至一审法院专用账户，表示将周某代吉某1向周刚琴收取的房价款120万元交一审法院代管。一审另查明，2019年4月16日，一审法院受理吉田建光、吉田千惠、吉田美里诉吉某1、周刚琴确认合同无效纠纷一案［案号为（2019）沪0105民初8686号］。吉田建光、吉田千惠、吉田美里请求确认吉某1与周刚琴就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无效。2020年4月30日，一审法院判决驳回吉田建光、吉田千惠、吉田美里的诉讼请求。一审又查明，2019年1月，上海市普陀区人民法院受理施某诉吉某1房屋买卖合同纠纷一案［案号为（2019）沪0107民初24号］。施某提出诉讼请求：1．判令解除施某与吉某1就本市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（含地下车库第XX号车位）签订的买卖协议；2．判令吉某1向施某返还购房款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。因施某申请财产保全，该院于2019年1月2日作出裁定，于2019年1月10日查封吉某1名下的上述房屋。后该院于2019年1月14日裁定该案移送一审法院处理。一审法院受理后，因吉某1死亡，吉某1的继承人吉田建光、吉田千惠、吉田美里作为共同被告参加诉讼。一审法院于2020年4月30日对该案作出判决，认定2015年12月至2016年2月期间，施某与吉某1就上述房屋及地下车库第XX号车位订立买卖协议并支付价款1，800万日元。判决主文为：一、施某与吉某1就上述房屋及地下车库第XX号车位订立的买卖协议于2019年2月22日解除；二、吉田建光、吉田千惠、吉田美里应于判决生效之日起十日内，在继承吉某1遗产价值范围内，向施某返还房价款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。另因周刚琴对上述房屋被查封提出书面异议，一审法院于2020年6月16日裁定驳回周刚琴的异议申请。一审再查明，2011年1月31日，上海市有关部门发布《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》。其中规定，自本意见发布之日起，不能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2013年11月8日，上海市有关部门发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》。其中规定，自本通知发布之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月24日，上海市有关部门发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前三年内在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满五年及以上。上海市社保经办机构于2019年3月12日出具的城镇职工基本养老保险缴费情况单记载周刚琴作为参保人员累计缴费月数为61个月（记帐至2019年2月）。一审审理中，周刚琴提供一份落款日期为2015年5月1日的〈补充协议〉。该协议记载，甲方为吉某1，乙方为周刚琴，内容为：“一、《上海市房地产买卖合同》签订前，乙方已向甲方支付购房定金人民币10万元（已转为购房款）；《上海市房地产买卖合同》签订之日，乙方用周某对甲方享有的人民币90万元的债权冲抵乙方应付给甲方的购房款，2015年4月29日，乙方请周某代付人民币20万元。二、截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方购房款人民币120万元。现甲方同意乙方在2016年12月30日前付清购房款。三、鉴于乙方按上海市政府出台的房屋限购政策暂不具备购房资格，甲方同意将办理房屋产权变更登记时间调整为2019年10月底前。与此同时，甲方同意放弃追究乙方的违约责任。”该协议落款有“吉某1”及“周刚琴”签名。吉某1在另案审理中称，该协议系周某在2016年拟定，吉某1按周某要求在该协议书上签名，于2016年8月寄给周某。吉田建光等三人认同吉某1对上述补充协议形成时间的表述，认为将过户时间调整至2019年10月底前，并不符合2015年施行的限购政策，反而符合2016年3月起施行的限购政策。一审法院认为，吉田建光、吉田千惠、吉田美里在另案中诉请确认周刚琴与吉某1就涉讼房屋签订的买卖合同及补充协议无效，一审法院已判决不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周刚琴的户籍不在上海市。周刚琴诉称其于2014年1月始在上海市缴纳社会保险。根据上海市房地产市场调控政策，周刚琴与吉某1于2013年11月订立房屋买卖合同时，并不具有在上海市购房的资格。直至上述合同约定的过户期限，周刚琴仍不具有在上海市购房的资格。施某与吉某1就涉讼房屋订立买卖协议并支付价款发生于2015年12月至2016年2月期间。而从周刚琴提供的其与吉某1之间的补充协议来看，将过户时间调整为2019年10月底前，确与2016年3月发布的房地产市场调控新政相吻合。由于周刚琴自身被限购，直至涉讼房屋因施某申请财产保全被查封，涉讼房屋产权过户至周刚琴名下仍存障碍。鉴于上述司法查封构成产权过户的履行障碍，周刚琴要求吉田建光等三人协助周刚琴办理涉讼房屋产权过户手续的必要条件不具备，故对周刚琴的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，作出判决：驳回周刚琴的诉讼请求。一审案件财产保全申请费5，000元，由周刚琴负担。一审案件受理费80元，由周刚琴负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，一审法院作出（2019）沪0105民初8686号民事判决，驳回吉田建光等三人的诉讼请求。吉田建光等三人提出上诉，本院立案、审理后，于2020年11月30日作出（2020）沪01民终9351号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）针对周刚琴的上诉请求。施某起诉要求要解除与吉某1就涉案房屋签订的买卖协议，申请财产保全，有关法院对登记在吉某1名下的涉案房屋进行查封，符合法律规定，并无不当之处。吉田建光等三人起诉主张吉某1与周刚琴签订的涉案房屋《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》无效，一审法院和本院已经分别作出一、二审判决。根据上述生效判决，吉田建光等三人主张上述涉案房屋《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》无效的请求虽被驳回，但周刚琴对涉案房屋享有的仍然是要求对方履行有关买卖合同和补充协议的债权。且根据现已查明的事实，周刚琴原系上海市房屋限购对象，其符合政策具备购房资格也是在施某起诉一案司法查封之后，现周刚琴要求吉田建光等三人履行上述买卖合同和补充协议，协助其办理涉案房屋的产权过户手续，但有关法院查封在前，其符合购房资格及要求办理过户手续在后，故一审法院认为涉案房屋产权过户至周刚琴名下仍存障碍于法有据，并无不当之处，故周刚琴的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。（二）针对吉田建光等三人的上诉请求。吉田建光等三人起诉主张吉某1与周刚琴就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》无效，一审法院以及本院已经作出一、二审判决，且判决已经生效。本案处理的是周刚琴要求将涉案房屋产权过户至其名下的诉讼请求，无论前述（2019）沪0105民初8686号民事判决是否生效，一审法院对周刚琴在一审中的诉讼请求并未支持，故吉田建光等三人以一审法院程序不当为由要求将本案发回重审，缺乏依据和理由，本院不予支持。至于吉田建光等三人主张周刚琴从未支付过房款等，与已生效判决认定事实不符，其以此为由主张周刚琴无权要求其配合办理涉案房屋产权过户手续，本院不予支持。吉田建光等三人另主张一审法院应在本案中认定其等三人不仅仅是吉某1的继承人，也是系涉案房屋的共有权人，并要求法院据此作出处理，同样缺乏依据，且与前述已生效一、二审判决不符，故本院亦不予支持。综上所述，周刚琴及吉田建光等三人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人周刚美负担80元，上诉人吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0）、吉田千惠（YOSHIDACHIE）、吉田美里（YOSHIDAMISAT0）共同负担80元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年五月二十八日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……