新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终122号 上诉人（原审被告）：巴州吉合房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市萨依巴格辖区文化西路。法定代表人：姚之庆，该公司经理。委托诉讼代理人：汪军，新疆天擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巴音郭楞蒙古自治州机关事务管理局，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒人民东路百川大厦。法定代表人：阿里木·艾则孜，该局局长。委托诉讼代理人：陈晓娟，新疆首邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市人民西路军垦大厦。法定代表人：金嘉伟，该中心主任。上诉人巴州吉合房地产开发有限公司（以下简称吉合房地产公司）因与被上诉人巴音郭楞蒙古自治州机关事务管理局（机关事务管理局）、新疆巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心（农业技术推广中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初5375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日开庭进行了审理。上诉人吉合房地产公司的法定代表人姚之庆及其委托诉讼代理人汪军，被上诉人机关事务管理局的委托诉讼代理人陈晓娟，农业技术推广中心的法定代表人金嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉合房地产公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审的各项诉讼请求。2．一二审案件受理费、保全费及保全担保费全部由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清，程序违法导致错误判决。一审法院认定事实证据中包含的招标文件、投标文件、巴州财政局文件、国土资源局土地使用权合同，被上诉人未当庭出示，也未经上诉人质证，故一审程序违法。2．双方签订的《地产、房产置换补偿协议》是否有效应由法院依法认定。一审法院以该协议未经司法程序确认为无效而认定为有效缺乏依据。3．案涉合同第二条约定的所谓置换通俗含义为“差价换房”，而换房的前提是双方对所换房地产具有合法所有权及处置权。但本案中上诉人置换的土地使用权类型为划拨，地上房产也属临建。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，被上诉人置换房地产的前提是需获得有批准权的人民政府同意并办理土地使用权出让手续才可进行置换。本案上诉人在签订置换协议之前未得到政府批文，没有缴纳土地出让金变更土地性质，也没有将置换房地产变更至上诉人名下。因此，置换协议违反法律强制性规定当属无效。4．上诉人开发项目是政府批准的棚户区改造项目。上述法律规定，为实施城市规划进行旧城区改造使用土地的，需经有批准权的人民政府批准可收回土地使用权；对划拨土地的，市县人民政府应当根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。对于批准的建设用地，征收补偿主体是政府相关部门。由此可见，上诉人不负有向被上诉人置换补偿的义务。5．两被上诉人在本案中诉讼主体不适格应依法驳回。两被上诉人主张房产置换补偿权益，应首先举证对案水土地房产享有置换的权利。因两被上诉人未向法庭提供土地使用权证、房屋产权证等权利证书，无法证明其是合法所有权人。因此双方签订的协议无法律意义，被上诉人也无权以置换协议内容向上诉人主张所谓置换权益。6．案涉建设用地并非与上诉人置换所得，而是通过库尔勒市政府相关部门挂牌出让所得。被上诉人在合同签订后未按协议约定履行过户手续。除此之外由双方各自履行部分双方也均未履行。截至目前，案涉房产开发项目全部完工，项目并不涉及被上诉人主张的置换内容。7．上诉人取得该项目建设用地是时隔三年后通过合法的招拍挂程序与库尔勒市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》净地出让，缴纳了11,089,727元土地出让金后取得。该出让金没有获得任何优惠和减免，且《国有建设用地使用权出让合同》中未涉及两被上诉人权益内容。即便退一步讲，被上诉人能提供合法证据证明土地房屋置换合法。那么划拨土地也应当得到当地政府批准并向土地管理部门缴纳土地出让金后方能转让置换。在未办理上述手续的情况下置换明显不当。即使转让置换合法，我方支付的划拨土地范围内的土地出让金也应由被上诉人负担，并从置换补偿面积中核减。综上，请求支持上诉请求。机关事务管理局辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确不存在程序违法情形。具体理由如下：1．我方在一审提交的证据材料包含案件项目的招标文件、投标文件、巴州财政局文件，且上诉人在一审已经发表质证意见，见一审案卷P120页，庭审笔录P6页，并不存在证据未经质证的情形。2．本案的基础法律关系是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非土地出让合同纠纷。案涉《房产地产置换补偿协议书》不违反合同法第五十二条及法律强制性规定，应属合法有效。3．本案案涉土地的原使用权人是农业技术推广中心，后该宗地及地上附着物拆迁改造的需要，置换方案经巴州人民政府批准，并经我方组织的招投标程序最终由上诉人公司合法中标。后双方签订置换协议。根据政府要求上诉人与库尔勒市国土资源局签订土地使用权出让合同，办理土地使用权出让手续。这是上诉人获得该宗土地开发建设权利的基础和前提，并非上诉人所述直接通过招拍挂手续获得该宗土地权利。4．案涉置换协议第四条明确约定，上诉人负责本项目所有前期手续并承担全部费用，承担本项目所涉土地变更使用性质及土地过户所涉及的土地出让金（含契税、过户费、基础设施配套等费用）和所需置换补偿给我方国有房产建设、装修以及相关全部设施设备等全部费用。因双方对此已有明确约定，故上诉人主张在置换面积中扣减不能成立。综上，双方签订的置换协议并不存在无效情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行合同义务。请求二审法院查明案件事实，驳回上诉人上诉请求。农业技术推广中心辩称，同机关事务管理局答辩意见一致。机关事务管理局、农业技术推广中心向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告农业技术推广中心交付位于库尔勒市兰干路吉恒大厦1号楼一层西侧面积为100平方米的独立专用门厅（含专用电梯1部、步行梯1部），并协助原告办理房屋产权登记手续及承担相应税款和费用（暂定175万元，具体以实际评估为准）；2．判令被告承担本案保全费5,000元及保全担保费3,500元，以上合计1,758,500元。3．本案的诉讼费用、送达费用等实际支出费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月18日，两原告（即甲方）与被告（即乙方）签订《地产、房产置换补偿协议书》，协议书首部载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》、自治州人民政府《关于印发自治州州直行政事业单位房地产管理暂行办法的通知》（巴政发［2008］86号）的规定和巴财办［2014］80号文《关于对州农技推广中心国有房地产置换方案》的文件精神，经2014年12月12日州机关事务管理局（简称甲方）《招标文件》内容，为明确双方权利义务，依据《中华人民共和国合同法》规定，双方签订本协议。协议第二部分：置换方式，第一条约定，原告同意将位于库尔勒市兰干路的巴州农技推广中心用地范围内的各类存量国有土地、房产与被告以置换方式进行改造。巴州农技推广中心地面上的全部国有设施，由乙方整体拆迁，乙方在原地为甲方置换、补偿办公房产和为甲方进行装修并办理土地使用权证和房屋产权证，地面非州政府管理的各类房产巴州农机推广中心旧住宅楼住户的拆迁安置补偿工作，由乙方独立完成，甲方不参与。协议第三部分：置换约定，第二条第一项条约定，甲方国有土地上的存量国有资产，由乙方（中标单位）负责拆除置换，安置后，该土地由乙方进行房地产开发建设，相关拆除费用由乙方（中标单位）自行承担。拆除物品以后乙方所有。置换后地办公楼为3162平方米，开发商必须在新建楼宇的1号楼1层西侧为原告新疆巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心（简称“巴州农技推广中心”）配置建筑面积为100㎡的独立专用门厅（含专用电梯1部、步行梯1部），其余办公用房位于4、5、6层（每层面积分别为858平方米）等内容。第四部分其他相关约定，第一条乙方负责本项目的所有前期手续并承担全部费用，承担本项目所涉土地变更使用性质及土地过户所涉及的土地出让金（含契税、过户费、基础设施配套等费用）和所需置换、补偿给甲方国有房产的建设、装修以及相关全部设施设备等全部费用。合同签订后，原告已按约定将置换土地、房屋交付被告，被告至今未按约定向原告交付100平方米的独立专用门厅（含专用电梯1部、步行梯1部）。现被告开发的涉案房地产项目已交付业主使用。项目名称为“吉恒大厦”。2018年6月9日，被告与库尔勒市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告以出让方式取得12号小区、兰干路北侧土地的使用权。一审法院认为，被告通过招投标方式取得原告巴州机关事务管理局关于原告巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心国有房地产资产置换项目，后原、被告签订《地产、房产置换补偿协议书》，该协议书未违反法律的强制性规定，为合法有效的协议。双方应当按照协议严格履行各自的义务。协议签订后，原告将拟置换的地产、房产交付给被告，被告予以接受并用于房地产开发。被告应当按照约定在项目建成后向原告交付所置换的房产。被告辩称原、被告签订《地产、房产置换补偿协议书》属无效协议。但该协议并未经人民法院或者其他机构确认为无效协议。而且，2018年6月9日，被告虽然通过出让方式取得12号小区、兰干路北侧土地的使用权，但并不影响原、被告之间签订《地产、房产置换补偿协议书》的效力及履行。故对被告的辩解法院不予采信。据此，判决：一、被告巴州吉合房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告巴音郭楞蒙古自治州机关事务管理局、新疆巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心交付位于库尔勒市兰干路吉恒大厦1号楼一层西侧面积为100平方米的独立专用门厅（含专用电梯1部、步行梯1部），并协助原告办理房屋产权登记手续及承担相应税款和费用；二、被告巴州吉合房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告巴音郭楞蒙古自治州机关事务管理局、新疆巴音郭楞蒙古自治州农业技术推广中心保全费5,000元、保全担保费3,500元，合计8,500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：上诉人提交市规划图、规划方案。证据来源：从市城乡规划委员会调取。旨在证明：被上诉人所提出的一楼独立门厅在规划设计方案中并不存在。机关事务管理局质证认可真实性合法性，但认为设计方案不能证明房屋不存在。农业技术推广中心质证意见同机关事务管理局。本院对该证据的真实性合法性予以确认，该证据尚不足以证明待证问题。上诉人提交四张案涉房屋照片、房屋交款收据、房屋认购合同，证明诉讼请求中的100平方米独立门庭不存在，该商铺209.5平方米已经出售给案外人海力且木，且房款已付清。机关事务管理局质证认为，对该组证据真实性、合法性及关联性均不认可。2020年8月查封该房屋时，处于未出售状态，所以该房可以交付履行。其提交的证据与庭审说明情况不符，证据存在虚假。收据没有买受人签字也没有上诉人公章，刷卡记录转账人也不是合同认购人。农业技术推广中心质证意见同机关事务管理局一致。本院对该组证据的真实性无法确认，且该组证据不能证明案涉房屋不具备履行条件。被上诉人机关事务管理局提交第一组证据：1.2013年1月21日【巴农技字（2013）02号】改造开发请示。2.2014年11月3日巴财办（2014）80号审查意见的领导审批单。3.2014年11月14日巴财（2014）40号实施置换函。4.2020年9月25日上诉人出具的通知及2020年9月29日被上诉人农推中心出具的复函。5．公房产权证6份。6．土地使用证、勘测界定图各1份（资源局调取的）。证明问题：1.2013年1月21日，农业技术推广中心就位于兰干路7号该中心1982年修建的三层砖混，1000平米的办公楼旧楼改造开发事宜向巴州人民政府提出了改造申请。2.2014年10月3日，巴州人民政府同意巴州财政局出具的关于案涉农业推广中心国有房地产置换方案，也就是同意了巴财办（2014）80号文（一审已提交）。3.2014年10月14日，财政局财函（2014）40号文，委托州机关事务管理局对农业推广中心国有房地产置换方案的审查意见，按要求进行公开招标。4．上诉人吉合房产公司向被上诉人农业技术推广中心发出了通知，要求推广中心搬离。农业技术推广中心回函称因为吉合房产公司没有完全按照房产地产置换的补偿协议书约定提供置换房产，所以无法回迁。由此说明双方实际上已履行置换协议书，并且吉合房产公司也承担了临时过渡办公用房的租赁费。5．产权证6份及国有土地使用权证勘定界图证实，置换房产的土地及房产的使用权人是州推广中心。吉合房地产公司质证：1.【02号】的真实性认可，但是与本案置换没有关联性。2.40号函的真实性认可关联性不认可，只是请示，置换方案审查没有牵扯上诉人公司。3.2020年9月25日通知真实性认可，是我公司发的但不能证实双方履行置换协议的相关内容，只是在2015年双方签订置换协议之后，上诉人公司为了履行该协议内容给农技推广中心提供了过渡用房，后期由于农技推广中心的一直未能提供办理过户的相关手续，因此我公司要求其搬离军垦大厦房屋，与本案置换没有关联性。4．复函不认可，我方未收到该复函。5．产权证都是复印件不认可真实性和关联性。公房产权证里还有住宅产权证，跟本案诉争的办公用房没有关联性。土地使用证没有提供原件不认可法律效力，且土地为划拨，不具备置换的法定条件，必须要经相关部门批准后变更。农业推广中心质证对该组证据的真实性、合法性及关联性均认可。本院对该组证据的真实性合法性予以确认，该组证据可以证明案涉房产置换的基本情况。机关事务管理局提交第二组证据：种业大厦竣工图（工程编号HYXJ-15-03-02-1）、吉合名品项目规划方案，证明案涉100平方米的商业用房作为独立门庭使用，规划方案和竣工图中显示该位置并非是“牛羊肉屠宰点”，系上诉人公司单方标注。上诉人质证认为，对该组证据的三性均不予认可，该规划方案没有进行审批，不能证明待证明问题。竣工图代表房屋结构和规划没有关系，不能以施工图纸来证明规划用途。被上诉人农业推广中心，对该组证据的真实性合法性及关联性均认可。本院对该组证据的真实性予以确认，待证问题综合全案确认。二审另查，经向库尔勒市自然资源局调取地籍档案，案涉土地是二级市场取得。二审查明的其他事实和证据与一审基本相同，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审双方争议的焦点是：1．案涉合同的效力如何认定；如有效，被上诉人请求交付能否继续履行；2．上诉人应否负担本案保全费5,000元及诉讼保全保险费3,500元。针对上述争议焦点，本院分别评析如下：针对焦点一，关于案涉合同的效力如何认定的问题。上诉人主张案涉置换合同无效的依据是违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国有土地使用权暂行条例）第四十七条的规定，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项合同无效的情况，即违反法律、行政规定的强制性规定。该法第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。本案中，上诉人取得土地是因与被上诉人农业技术推广中心达成置换协议，并不属于以上规定的“迁移、解散、破产或者其他原因停止使用土地情形”。又依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，该条并不属于效力性强制性规定；其次，双方自愿协商达成《地产、房产置换补偿协议书》中载明，“依据自治州人民政府《关于印发自治州州直行政事业单位房地产管理暂行办法的通知》（巴政发【2008】86号）的规定和巴财办【2014】80号文《关于对州农技推广中心国有房地产置换方案》的文件精神，经2014年12月12日州机关事务管理局《招标文件》内容，为明确双方权利义务，双方自愿订立本协议”。由此可见，该协议是双方真实意思的表示，结合在案证据显示，双方在签订该协议前，被上诉人已按相关法律程序报请人民政府审批同意后，委托机关事务管理局对该项目招标，后双方达成《地产、房产置换补偿协议书》。双方协议第四．1条约定，即上诉人承担本项目所涉土地变更使用性质及土地过户所涉及的土地出让金等全部费用。库尔勒市土地矿产交易中心受农业技术推广中心的委托，对案涉土地挂牌交易，上诉人经认真审阅并勘踏交易地块后，自愿参加竞买并公开竞得该宗土地使用权，双方于2018年6月6日签订成交确认书。据此，库尔勒市自然资源局于2018年6月9日与上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》。换言之，上诉人主张系通过招拍挂一级市场取得案涉土地使用权，与本案查明的事实不符。综上，案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。上诉人主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于案涉房产能否继续履行问题。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实恪守承诺。上诉人主张案涉房产并不存在，该商铺209.5平方米已经出售给案外人海力且木，房款已付清的上诉理由。经查，案涉房屋已经（2020）新2801执保415号执行裁定查封，库尔勒市不动产中心查询表显示，案涉房屋属于未售状态。故上诉人该上诉请求不能成立，本院不予支持。针对焦点二，上诉人应否负担本案保全费5,000元及诉讼保全保险费3,500元。根据协议第四条第11项约定，任何一方造成本协议无法履行的，支付对方违约金100万元，如有造成损失的，违约方应另行赔偿。结合本案案情，本案系上诉人一方履行合同义务不符合约定导致，且以上费用均已经实际发生，该部分费用属于违约方给守约方造成的必然损失，一审法院认定由上诉人负担并无不当，本院予以维持。上诉人该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出“一审法院认定事实证据中包含的招标文件、投标文件、巴州财政局文件、国土资源局土地使用权合同，未当庭出示，也未经质证，一审程序违法”的问题，一审法院对此的表述是“双方签订《地产房产置换补偿协议书》的首部载明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》、自治州人民政府《关于印发自治州州直行政事业单位房地产管理暂行办法的通知》（巴政发［2008］86号）的规定和巴财办［2014］80号文《关于对州农技推广中心国有房地产置换方案》的文件精神，经2014年12月12日州机关事务管理局（简称甲方）《招标文件》内容，为明确双方权利义务，依据《中华人民共和国合同法》规定，双方签订本协议”，该部分内容是双方达成协议的内容，以上引述的文件材料不属于本案未经质证的证据，故上诉人该理由不能成立，本院不予支持。综上所述，巴州吉合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,626.50元，由上诉人巴州吉合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 五 月 二 十 五 日书  记  员   陈文涛