山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异328号 异议人（案外人）：赵丽凤，女，1973年3月30日生，汉族，住山东省胶州市。 委托代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭小霞，总经理。 委托代理人：陈玺兆，山东万桥律师事务所律师。 被执行人：青岛福荣麟工贸有限公司，住所地山东省胶州市张应镇。 法定代表人：刘炳富，总经理。 被执行人：刘炳富，男，1971年9月21日生，汉族，住山东省胶州市。 被执行人：杨玉萍，女，1971年5月15日生，汉族，住山东省胶州市。 上述三被执行人之委托代理人：姜秀权，胶州市群瀚法律服务所法律工作者。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛福荣麟工贸有限公司、刘炳富、杨玉萍金融借款合同纠纷【执行案号：（2016）鲁02执91号】一案过程中，案外人赵丽凤向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵丽凤请求本院停止对被执行人青岛福荣麟工贸有限公司名下位于山东省胶州市（胶州市张应镇大朱戈村）南车间（面积：3600㎡）及西北角的300㎡平房的拍卖，允许案外人使用至2033年10月20日租赁期满；请求停止对上述地址北车间（面积10000㎡）及办公楼（面积2000㎡）的拍卖，允许案外人使用至2033年8月1日租赁期满。事实与理由：案外人于2013年8月1日与被执行人青岛福荣麟工贸有限公司签订了《厂房租赁合同》，租赁了被执行人青岛福荣麟工贸有限公司位于胶州市车间以及办公楼一处，租赁期限为20年；2013年10月20日同青岛福荣麟工贸有限公司签订租赁合同，租赁同一地址南车间及西北角的平房各一处，租赁期限为20年。案外人自签订租赁合同之日起已占有使用该厂房至今。按照《民事诉讼法》及最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，法院不应对案外人占有使用的租赁厂房及办公楼进行拍卖，应允许案外人使用至租赁期满。 申请执行人辩称：1、案外人与被执行人通过倒签虚构租赁合同及债权债务关系的方式恶意拖延执行，法院应当查明事实后驳回异议。2、案外人未提交证据证明其实际稳定的充分的占有使用涉案房产及土地。3、案外人不享有足以排除强制执行的权益，租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对涉案土地房产执行的效果。即使异议成立，也仅对房产土地享有优先购买权，而不能阻却执行。4、如案外人违法占有涉案土地，申请执行人有权要求其支付使用费用并限期搬离。 三被执行人辩称：执行异议书中的事实与理由客观存在，被执行人对此无异议。请求法院依法裁判。 为证明其主张，案外人赵丽凤向本院提交了以下证据：证据一、100万元的转账凭证及借条一份，证实：2012年4月7日青岛福荣麟工贸有限公司的法定代表人刘炳富从赵丽凤处借款100万元，约定月息2分，该借款于2012年5月8日由姜志萍转给了青岛福荣麟工贸有限公司指定的收款人王馨悦，该借款本息一直未偿还，该借款本息用2013年10月20日签订的房屋租赁合同的租金折抵。证据二、厂房租赁合同一份，证实：因青岛福荣麟工贸有限公司无力偿还赵丽凤的100万元的借款本息，赵丽凤与青岛福荣麟工贸有限公司于2013年10月20日签订了南部车间的租赁合同一份，双方约定用租金折抵借款本息，租赁期限至2033年10月20日止。证据三、150万元的转账凭证及借条一份，证实：2013年4月26日青岛福荣麟工贸有限公司从赵丽凤处借款150万元，约定月利率为2%，该借款于当日由赵丽凤转给了青岛福荣麟工贸有限公司的法定代表人刘炳富，该借款本息一直未偿还，该借款本息用2013年8月1日签订的房屋租赁合同的租金折抵。证据四、厂房租赁合同一份，证实：因青岛福荣麟工贸有限公司无力偿还赵丽凤的150万元的借款本息，赵丽凤与青岛福荣麟工贸有限公司于2013年8月1日签订了北部车间及办公楼的租赁合同一份，双方约定用租金折抵借款本息，租赁期限至2033年8月1日止。证据五、2013年10月25日刘煜转给刘炳富的银行转账凭证一份及刘煜的证明一份，证实：刘煜按照赵丽凤的安排于2013年10月25日转给青岛福荣麟工贸有限公司法定代表人刘炳富50万元，该50万元是2013年10月20日租赁合同的5年租金，赵丽凤已按租赁合同约定支付了租金。 申请执行人发表质证意见：对证据一及证据三案外人所称的借贷关系中的银行流水与借条不一致，借条中所称的借款为现金，而案外人又提交了银行流水，自身的证据相互矛盾。对证据一该交易明细中的100万元流水系案外人转给其他案外人的，并非案外人与被执行人之间的金钱往来，显然是为了虚构债权债务关系，拼凑的银行流水及案外人应当继续举证证明该债权债务的真实性。对证据二及证据四案外人所提交的租赁合同中的租金明显低于市场价值，且涉案房产约16000平方米，土地36026平方米，约54亩，双方租赁合同仅是约定了部分房屋及土地，且明显低于市场价格，两份租赁合同租赁期限均为20年，租金无约定上浮，明显不符合常理。在证据四中租赁合同的租金与虚构的借款金额不一致，且在合同中约定年租金为35万元，租赁期限20年，租金合计700万元，而按照租赁合同及借条中约定，借款本金为150万元，月利率为2%，本息合计已超过880万元，明显不符合常理。申请执行人对上述证据的真实性均不予认可。 三被执行人发表质证意见：被执行人借案外人款项已经全部收到，案外人所陈述的理由和事实也客观存在，被执行人没有其他异议。 为证明其主张，申请执行人向本院提交证据：青岛企业登记档案网上查询信息两份。证明：青岛安创环保新材料有限公司自2016年4月5日起在涉案土地厂房中经营，工商登记中的房屋租赁合同于2015年11月19日与被执行人青岛福荣麟工贸有限公司签订，合同约定房屋面积120平方米，年租金4800元，每月5月3日前支付（即40元/平/年）。侧面证实了案外人提交的租赁合同租金明显过低。青岛志杰木业有限公司与被执行人签订的住所承诺书。证明：该涉案房产的实际支配人为被执行人青岛福荣麟工贸有限公司。 案外人对上述证据发表质证意见：对青岛安创环保新材料有限公司工商登记的材料真实性无异议，但是对2015年11月19日被执行人青岛福荣麟工贸有限公司与青岛安创环保新材料有限公司签订的房屋租赁合同真实性有异议。案外人接管了涉案的土地和房产后没有见到青岛安创环保新材料有限公司在涉案的土地和房屋中经营。从青岛安创环保新材料有限公司注册的地址为胶州市里岔镇中小企业创业园，并没有明确的地址，不能确认该企业注册地就在涉案的土地及房屋内，对被执行人的证明事项不予认可。对青岛志杰木业有限公司的工商登记材料的真实性以及承诺书真实性无异议。该公司是在案外人实际控制涉案土地及房产期间将涉案的土地及房产转租给了青岛志杰木业有限公司，并不是被执行人与青岛志杰木业有限公司签订的合同。对申请执行人的证明事项不予认可。 三被执行人发表质证意见：对第一份信息材料同案外人质证意见。对第二份信息材料涉案房产及土地实际控制人为案外人，但申请案外人不是所有权人，并且该承诺书上不是被执行人公司法人签字，也没有公司盖章，不予认可。 本院查明，青岛福荣麟工贸有限公司与华夏银行股份有限公司青岛胶州支行签订最高额抵押合同。2014年2月17日胶州市国土资源局颁发胶他项（2014）第131号土地他项权利证明书，2014年2月18日胶州市国土资源局颁发房他证胶监字第××号房屋他项权证，其中土地面积36026平方米，房产面积约16000平方米。 在诉讼中，本院依华夏银行股份有限公司青岛分行的申请，于2015年3月3日作出（2015）青民四商初字第6号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封青岛福荣麟工贸有限公司、刘炳富、杨玉萍价值人民币1900万元的财产，并查封青岛福荣麟工贸有限公司所有的以下土地使用权：土地证号为胶国用（2011）第xx号，地号为xxxx，坐落于胶州市，规划1号路南，使用权面积为36026㎡；以及查封青岛福荣麟工贸有限公司所有的以下房屋：所有权证号为胶自字第xxxx号，坐落于胶州市，建筑面积为14839.97㎡，以上土地使用权及房屋（以下简称案涉不动产）的查封期限均为2015年3月3日至2017年3月2日。 华夏银行股份有限公司青岛分行与青岛福荣麟工贸有限公司、刘炳富、杨玉萍金融借款合同纠纷一案，2015年7月14日，本院作出（2015）青民四商初字第6号民事判决书，判决如下：一、被告青岛福荣麟工贸有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告华夏银行股份有限公司青岛分行借款本金1700万元人民币及按流动资金借款合同的约定计算至本息实际清偿之日止的利息（截止2015年7月9日所欠利息为791039.71元人民币）；二、被告青岛福荣麟工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司青岛分行律师代理费95000元人民币；三、被告青岛福荣麟工贸有限公司以胶州市国土资源局胶他项（2014）第131号土地他项权利证明书、胶州市房产管理局房他证胶监字第××号房屋他项权证所登记的抵押财产，在最高主债权本金余额1700万元人民币内，对上述第一、二项所列款项向原告华夏银行股份有限公司青岛分行承担抵押担保责任；四、被告刘炳富、被告杨玉萍在最高主债权本金余额1700万元人民币内，对上述第一、二项所列款项向原告华夏银行股份有限公司青岛分行承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告青岛福荣麟工贸有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123800元人民币、财产保全费5000元人民币，由被告青岛福荣麟工贸有限公司、被告刘炳富、被告杨玉萍负担。 因青岛福荣麟工贸有限公司、刘炳富、杨玉萍未履行生效律文书确定的义务，华夏银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，本院以（2016）鲁02执91号立案执行。在执行中，本院作出（2016）鲁02执91-1号、（2016）鲁02执91号之二执行裁定书及协助执行通知书，对案涉不动产进行了续封。2019年5月23日，本院作出（2019）鲁02执异212号执行裁定书，变更中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司为本案申请执行人。申请执行人向本院申请拍卖案涉不动产，2021年1月4日，本院作出（2016）鲁02执91-2号执行裁定书，裁定对案涉不动产进行拍卖，并张贴公告，要求案涉不动产用户在公告之日起30日内迁出。 本院认为，一、本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定予以审查。本案中，案外人赵丽凤主张案涉房产及土地由其合法承租，应允许其使用至租赁期满，以此为由排除本案的执行，系对执行标的提出异议，故本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除不动产的移交占有，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的的不动产租赁合同；2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，案外人赵丽凤提供的证据不能证明其与被执行人于人民法院对案涉不动产查封之前存在真实有效的租赁合同，也不能证明已经对案涉不动产持续占有、使用，故赵丽凤的异议申请于法无据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人赵丽凤的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 松 审 判 员  龙 骞 审 判 员  周新喆 二〇二一年五月二十五日 法官助理  杨 峰 书 记 员  刘奕彤