辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1468号上诉人（原审被告）：朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街3-4号。法定代表人：刘宏伟，经理。委托诉讼代理人：张晓利，辽宁史立红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市朝阳大街四段52号。法定代表人：孙晓东，行长。委托诉讼代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，该行职员，住辽宁省朝阳市双塔区。被上诉人（原审被告）：张本志，男，1989年7月18日出生，汉族，职业不详，住辽宁省朝阳县。被上诉人（原审被告）：蔺伟杰，女，1993年6月30日出生，汉族，职业不详，户籍所在地辽宁省建平县，现住沈阳市铁西区。上诉人朝阳义利世好房地产开发有限公司因与被上诉人中国建设银行股份有限公司朝阳分行、张本志、蔺伟杰金融借款合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2019）辽1324民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳义利世好房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案为商品房买卖借款合同纠纷，而不是金融借款合同纠纷。张本志、蔺伟杰向上诉人购买商品房，并向建设银行申请贷款，合同的权利义务主体应是张本志、蔺伟杰和建设银行。上诉人与建行朝阳分行签订的最高额保证合同是在2015年4月23日，所担保的债权是2015年4月23日至2018年4月23日期间的债权，张本志、蔺伟杰与上诉人之间的债权成立于2015年4月22日，该债权不在最高额保证合同保证期间内。二、一审判决适用法律错误。个人住房借款最高额保证合同系格式条款，系由建行朝阳分行重复使用而事先拟定，合同中免除自身责任，加重了对方责任的格式条款，应为无效条款。三、一审审判程序违法，张本志、蔺伟杰在一审中未到庭参加诉讼，一审法院未经传票传唤就缺席判决，违反了法律的规定。中国建设银行股份有限公司朝阳分行二审辩称:2015年5月4日，张本志、蔺伟杰购买了义利公司的房产，并与我行签订了借款合同，张本志、蔺伟杰未按期偿还借款，我行提起诉讼。义利公司与我行于2015年4月23日签订了最高额保证合同。合同中约定因购买义利公司的房产，而与我行发生借贷关系的债权均在最高额保证合同的担保范围之内。中国建设银行股份有限公司朝阳分行向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2、要求被告张本志、蔺伟杰清偿截止至2020年5月20日所欠原告贷款本金197005.27元及利息4125.73元，合计201131.00元以及全部贷款清偿之日止所产生的利息。3、原告对被告张本志、蔺伟杰所抵押的位于朝阳市龙城区和平街四段249号3层2单元301室房屋享有优先受偿权。4、被告朝阳义利世好房地产开发有限公司承担连带保证责任。5、被告承担本案相关费用。一审法院认定的事实:2015年5月4日，原告与被告张本志、蔺伟杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为210720691-2012-20150386663），约定被告张本志、蔺伟杰以其共同所有的位于朝阳市龙城区和平街四段249号3层2单元301室房屋作为抵押担保，向原告借款25.6万元，借款期限是180个月（即从2015年5月4日起至2030年5月4日止），借款利息及罚息依合同约定的方式计算。还款方法为等额本息，还款方式为委托扣款方式，抵押房屋办理了抵押权登记手续，抵押担保范围包括借款合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。原告与被告朝阳义利世好房地产开发有限公司于2015年4月23日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司在合同约定的保证期间及保证范围内为该借款合同项下的借款本息提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放借款，被告张本志、蔺伟杰未按时足额偿还借款。被告张本志、蔺伟杰拖欠多期借款未予偿还。一审法院认为：合法的借贷关系受法律保护。原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告张本志、蔺伟杰发放了借款，已履行合同全部义务，被告张本志、蔺伟杰应按合同约定期限按时足额履行偿还借款本金及相应利息的义务，否则构成违约，应按合同约定承担违约责任。依借款合同约定，借款人构成违约的，贷款人有权宣布借款合同及合同项下尚未偿还的贷款本息提前到期，解除贷款人与借款人的合同关系，并要求借款人立即偿还借款本息。合同解除后，与之相关的抵押、保证约定仍应履行。原告要求被告偿还借款本金并依借款合同约定给付利息、罚息的请求，本院予以支持。因被告提供抵押担保的房屋已办理了房屋抵押权登记手续，抵押权成立，原告对抵押物享有法定优先受偿权，原告对抵押房屋享有优先受偿权的请求，符合法律规定，该院予以支持。依合同约定被告朝阳义利世好房地产开发有限公司在约定的保证期限内为该笔借款本息提供连带责任保证，故原告的该项请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为210720691-2012-20150386663）。二、被告张本志、蔺伟杰于本判决生效之日起30日内偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行截止至2020年5月20日的借款本金人民币197005.27元及利息（含罚息）4125.73元，合计人民币201131元；并自2020年5月21日起至借款本息还清之日止，按借款合同约定的计息方法给付利息（含罚息），利随本清。三、原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行在《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押担保范围内，对坐落于朝阳市龙城区和平街四段249号3层2单元301室房屋享有优先受偿权。四、被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对上述款项依合同约定的保证期限及保证范围内承担连带保证责任；被告朝阳义利世好房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张本志、蔺伟杰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4316元，减半收取2158元，由被告张本志、蔺伟杰负担。本院二审期间，朝阳义利世好房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、变更登记核准通知书，用于证明朝阳义利房地产开发有限公司现已变更为朝阳义利世好房地产开发有限公司。建行朝阳市分行质证认为，对于变更登记核准通知书无异议。2、不动产登记证明，用以证明案涉房屋已经开始办理房屋产权证，但张本志、蔺伟杰并未去办理房产证。建行朝阳市分行质证认为，对于不动产登记证明，时间为2020年6月9日，我行提起诉讼的时间为2020年年初，当时还不能办理房屋产权登记。案涉房屋没有出具正式抵押权他项权证。3、商品房买卖合同，用于证明案涉商品房买卖合同签订时间为2015年4月22日，并不在最高额保证合同的保证范围内。建行朝阳市分行质证认为，商品房买卖合同不同于借款合同，最高额保证合同所担保的债权期间为2015年4月23日至2018年4月22日，我行与债务人张本志、蔺伟杰签订借款合同的时间为2015年5月4日，该债权在保证担保的期间之内。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，张本志、蔺伟杰与建行朝阳市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和朝阳义利房地产开发有限公司与建行朝阳市分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张本志、蔺伟杰未按合同约定期限按时足额履行偿还借款本金及相应利息构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，朝阳义利房地产开发有限公司应对张本志、蔺伟杰的借款承担连带保证责任，债权成立期间为2015年4月23日至2018年4月22日。张本志、蔺伟杰与建行朝阳市分行的《个人住房（商业用房）借款合同》签订于2015年5月4日，处于约定的保证担保债权成立期间。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》虽为建行朝阳市分行预先拟定，但该合同中并不存在免除建行朝阳市分行自身责任，或加重朝阳义利房地产开发有限公司责任的情形，该合同对双方具有法律约束力。一审法院以短信方式通知张本志、蔺伟杰开庭时间，张本志、蔺伟杰未到庭参加诉讼，一审法院予以缺席审理，并不构成严重违反法定程序。朝阳义利房地产开发有限公司现已更名为朝阳义利世好房地产开发有限公司，故案涉担保责任应由朝阳义利世好房地产开发有限公司承担。综上，朝阳义利世好房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4317元，由朝阳义利世好房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年五月十日书记员  石 岳（法官助理代）