上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6836号原告：上海乃容服饰有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杭小刚，总经理。被告：上海爱莲超市有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：耿玉超，男。原告上海乃容服饰有限公司(以下简称乃容公司)与被告上海爱莲超市有限公司(以下简称爱莲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告乃容公司的法定代表人杭小刚，被告爱莲公司的委托诉讼代理人耿玉超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乃容公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告商铺履约保证金17,000元；2.判令被告按合同立即支付违约金25万元。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求：以17,000元为基数，按照日1%标准自2019年2月20日计算至被告实际付清之日止的违约金。事实和理由：原、被告双方于2018年5月23日签订《商铺/专柜租赁合同》，约定被告将位于闵行区宝铭路XXX号卜蜂莲花超市内F2-003号商铺出租给原告用于足力健老人鞋经营销售，租赁期限为2018年5月25日至2019年5月24日。被告于2018年8月底开始拆除卜蜂莲花超市店铺整体装修，从2018年10月初开始，被告工作人员多次要求原告撤场。因商铺租赁合同仅仅执行4个多月，装修及开业等投入20多万元(实际损失远不止所投入金额)，原告不同意在无任何补偿的情况下撤店。经多次协商，双方同意商场装修后给原告新的商铺作为给原告的补偿，于2018年11月10日提前终止原《商铺/专柜租赁合同》，原告于2018年11月20日撤场。根据商场装修图纸，在确定新的铺位后，原、被告双方于2018年12月3日签订了《意向协议书》和《终止协议》。被告告知原告最晚于2019年2月15日前，原告可进行店铺装修。然而，时至今日，商场仍然无法装修营业。由于近两年市场已经发生巨大变化，原告已失去经营商机，给原告造成巨大损失(直接投入的20多万元和预期经营损失等)。签订《终止协议》后，被告应在满三个月时将履约保证金17,000元退还原告，然而被告一直未予返还。经原告多次联系，对方始终不予回应。《终止协议》第5条约定“甲方(被告)同意在乙方(原告)撤场后，按合同规定退还乙方履约保证金及预付但未实际发生的租金和物管费”。《商铺/专柜租赁合同》第七条约定“合同终止后，乙方将无人占据的租赁区域交还甲方。履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对甲方无任何债务责任时无息归还。”原告于2018年11月10日终止合同，11月20日退场，按照《合同》约定，被告应于2019年2月20日退还履约保证金。《商铺/专柜租赁合同》第十四条违约责任第2款约定“甲方(被告)如违反本合同条款或《管理手册》之规定，延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金(如有)。”履约保证金一直处于延迟支付状态，自2019年2月21日计算至2021年2月20日，被告已经延迟支付731天。按照《商铺/专柜租赁合同》第十四条违约责任第2款约定，被告应当承担每日1%的违约金为24,511,684元。基于以上事实，考虑被告的行为给原告造成的实际损失(装修、开业等投入20多万元)，请求被告按照约定支付原告损失25万元作为违约金，并请求被告立即返还履约保证金17,000元。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告爱莲公司辩称，对于原告诉请的应退还租赁保证金的金额没有异议，同意退还履约保证金17,000元。对于原告主张的违约金的起算日期没有异议，但不同意支付违约金25万元，被告与原告在结束双方的专柜合同的合作后，又签订了一个新的预定协议，打算进行继续的合作，履约保证金也作为后续合作的相应款项，所以没有直接退还给原告。被告并未违约，所以无需支付违约金，而且原告主张的违约金计算标准过高，即使要支付，计算标准应该调整至日万分之四。另外原告还主张了所谓的装修、开业等实际损失，但是在双方签署的专柜合同中并没有约定被告有相应的义务，所以不应该产生对原告所谓的实际损失的违约责任，以此作为违约金的参考也没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2018年，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于上海市闵行区宝铭路XXX号甲方购物中心新镇店内的租赁柜台/铺位出租给原告，出租面积约37.5平方米，租赁区域编号F2-003，租赁期限12个月，自2018年5月25日至2019年5月24日止，租金每月3,126元。为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金17,000元。本合同终止后，乙方将无人占据的租赁区域交还甲方，履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对于甲方无任何债务责任时无息归还。甲方如违反本合同条款或《管理手册》之规定延迟付款的，应承担每延迟一天，应付款项百分之一的违约金(如有)。合同另对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金17,000元，被告爱莲公司将系争商铺交付原告乃容公司。2018年12月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《终止协议》，约定：甲乙双方同意于2018年11月10日起终止双方于2018年5月25日签订的易初莲花新镇路店《店铺/专柜租赁合同》，甲方同意在乙方撤场后，按合同规定退还乙方履约保证金及预付但未实际发生的租金和物管费。双方依据本协议履行完成相关义务后，双方再无其他任何争议。《终止协议》另对双方终止合同履行的其他相关事项进行了约定。另查明，被告爱莲公司至今未退还原告履约保证金。本院认为，原、被告签订的租赁合同及《终止协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。依据《终止协议》，原、被告的租赁合同关系已合意解除，原告撤场后，被告应按合同约定退还履约保证金，现被告同意退还履约保证金17,000元，本院予以确认。被告延迟退还履约保证金的行为显属违约，应承担相应的违约责任，被告辩称未退还履约保证金系因原、被告签订有意向协议，该履约保证金将转为后续合作的履约保证金，但该约定未在终止协议中有所体现，且被告未提供证据证明双方对履约保证金的处理有此约定，故本院对被告的辩称意见不予采纳。被告逾期退还履约保证金，客观上造成了原告资金占用的利息损失，租赁合同中对于违约金的计算标准有作约定，现被告对此提出抗辩认为违约金过高，本院根据合同的履行情况及被告的违约情节，结合被告的意见，酌情将违约金调整为按日万分之四标准计算，被告对于计算基数及起算日期均未持异议，本院予以确认。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海乃容服饰有限公司履约保证金17,000元；二、被告上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海乃容服饰有限公司支付以17,000元为基数，自2019年2月20日起至实际付清之日止按照日万分之四标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,392.70元，由原告上海乃容服饰有限公司负担1,146.47元，由被告上海爱莲超市有限公司负担246.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年五月六日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。