安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终590号 上诉人（一审原告、案外人）:张防讯，男，汉族，住怀远县。 委托诉讼代理人：杜义宽，怀远县河溜法律服务所法律工作者。 被上诉人(一审被告、申请执行人)：巢湖市滨湖建筑工程有限公司，住所地巢湖市巢湖东路**，组织机构代码73300717-0。 法定代表人：刘安平，该公司董事长。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：汪永生，男，汉族，住巢湖市居巢区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡德环，安徽淮竹律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：怀远县宏鑫房地产开发有限公司，住，住所地怀远县涡北新城区颐景花园小区******织机构代码67276036-6。 法定代表人：姜在款，该公司经理。 上诉人张防讯因与被上诉人巢湖市滨湖建筑工程有限公司（以下简称滨湖建筑公司）、汪永生以及原审被告怀远县宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院(2020)皖03民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理，张防讯及委托诉讼代理人杜义宽，汪永生，滨湖建筑公司与汪永生共同委托诉讼代理人蔡德环到庭参加诉讼，宏鑫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 张防讯不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2020）皖03民初104号民事判决，改判解除对张防讯居住的位于怀远县××镇××街××栋××单元××号房屋的查封；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由是：1.案涉房屋应归张防讯所有，张防讯与宏鑫公司签订房屋买卖合同，合同签订在房屋查封之前且已支付全部房款，对案涉房屋进行装修并实际占有，张防讯提供了转账凭证及收据等证据相互印证，一审应予支持张防讯的诉求。2.两被上诉人对宏鑫公司的债权并不优于张防讯对宏鑫公司的债权，一审法院驳回张防讯的诉求，从而使两被上诉人获得对案涉房屋的执行违反公平原则。一审认定案涉房屋不是合法建筑，案涉房屋也同样不能成为申请执行的标的物。综上，请求判如所请。 滨湖建筑公司、汪永生辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律，依法应予维持。本案应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第311条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28和29条规定。案涉房屋至今未能取得商品房预售许可证，张防讯与宏鑫公司签订的商品房买卖合同无效，且购房合同涉嫌伪造，张防讯对案涉房产至今未办理产权登记过户手续存在过错。张防讯一审庭审中承认未占有案涉房产。张防讯提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证不能的后果。张防讯的上诉请求不应得到支持。 一审审理查明，该院在执行已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00223号民事判决过程中，于2016年3月31日作出（2015）蚌执字第00372-1号执行裁定，并于2016年4月12日查封了被执行人宏鑫公司开发的位于怀远县××镇××街××号楼××单元××号房屋。张防讯作为执行案外人向该院提出书面异议，该院受理后，于2020年5月27日作出（2020）皖03执异7号执行裁定，中止对位于怀远县××镇××街××号楼××单元××号××平方米）房屋的执行。裁定送达后，滨湖建筑公司、汪永生不服，向该院提起本案诉讼。 一审再查明，2014年2月1日，张防讯与宏鑫公司签订《房屋买卖合同》，约定张防讯购买宏鑫公司开发的位于怀远县××庄××街（步行街）Ａ栋2单元201号商住楼（面积约97平方米），房屋总价款为16万元。截至2015年2月16日，张防讯已支付购房款15.6万元。 一审又查明，张防讯所购房屋系用于居住，未发现其在安徽省怀远县辖区内有其他可用于居住的房屋。 一审另查明，宏鑫公司开发建设的涉案房屋所占用的土地至今未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，涉案房屋亦未取得商品房销售（预售）许可证。该节事实，有该院依法调取的怀远县自然资源和规划局、怀远县不动产登记中心分别出具的证明等证据证实，足以认定。 滨湖建筑公司、汪永生一审诉求：1．准许执行被执行人宏鑫公司开发的位于怀远县××镇××街××＃楼××单元××号房产（该房产价值16万元）；2.本案诉讼费等费用由张防讯、宏鑫公司承担。 一审认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为张防讯对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，根据审理查明的事实可以看出，张防讯虽然在一审法院查封之前与宏鑫公司签订了《房屋买卖合同》，但因涉案房屋至今不仅未办理商品房销售（预售）许可证，而且所占用的土地至今也未取得国有土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同应属无效，故其异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项规定的保护条件。根据审理查明的事实，张防讯未提供证据证明其于一审法院查封前已合法占有涉案房屋，其异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的保护条件；张防讯在一审法院查封前已支付购房款15.6万元，其异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的保护条件，但符合第二十九条第三项规定的保护条件。案涉房屋建设工程所占用土地至今未办理国有土地使用权证，更未办理商品房销售（预售）许可证，张防讯对此应是明知，但其仍然坚持购买导致无法办理过户手续，故其对涉案房屋未办理过户登记存在过错。根据审理查明的事实，可以认定张防讯所购涉案房屋系用于居住，且未发现其名下在安徽省怀远县辖区内有其他用于居住的房屋，故张防讯的异议主张符合该项保护条件。张防讯的异议主张不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的各项保护条件，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决：准许执行怀远县宏鑫房地产开发有限公司开发的位于安徽省怀远县××镇××街××栋××单元××号房屋。案件受理费3500元，由张防讯、怀远县宏鑫房地产开发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。（2020）皖03执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。 二审审理中，张防讯向本院新提交一组证据：照片四张，拟证明张防讯已经实际居住该房屋。滨湖建筑公司及汪永生质证如下：照片上无法显示形成时间，也无法证明是案涉房屋；在蚌埠市中级人民法院查封及本案一审期间，案涉房屋是毛坯房，无人居住。本院认证如下：照片本身不能反映形成时间，达不到张防讯关于在查封案涉房屋之前已经居住的证明目的。 二审查明的案件事实同一审。 本案二审争议焦点是：张防讯对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人张防讯购买案涉房屋因不符合《执行异议和复议规定》规定的签订合法房屋买卖合同、在人民法院查封之前占有案涉房产，以及对不能办理过户手续不存在过错等条件，故不享有排除滨湖建筑公司、汪永生申请强制执行的民事权益。至于张防讯上诉请求解除案涉房产的查封，因该项请求不属于人民法院执行异议之诉案件审理的范围，故不予处理。至于案涉房屋是否系违法建筑以及如何处理，应由该不动产所在地的人民政府相关行政主管部门依法进行处理，但不影响人民法院对案涉房产的执行。 综上，张防讯上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按照一审判决负担；二审案件受理费3500元，由张防讯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛富文 审 判 员 汪绍平 审 判 员 陶宝定 二〇二一年五月二十五日 法官助理 徐宽宝 书 记 员 江亚芸