广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1662号上诉人(原审原告)：广州市宝龙苑建设发展有限公司。住所地：广州市海珠区江南大道南362号3136自编之二。法定代表人：谢劲志，职务：董事长。委托诉讼代理人：林华天，广东导正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱三女，女，1967年4月23日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：何嘉铭，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴里新，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市宝龙苑建设发展有限公司（以下简称宝龙苑公司）因与被上诉人朱三女物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。宝龙苑公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判朱三女按照市场租金价格向宝龙苑公司支付2016年6月3日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，暂计至一审起诉之日为人民币120605．6元。(占用费按照同年广州市房屋租金参考价标准计算，房屋建筑面积73.54㎡)；3.依法改判朱三女立即腾退并清空广州市海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房给宝龙苑公司；4.本案一审、二审诉讼费用由朱三女承担。事实和理由：2016年3月29日宝龙苑公司与广州华侨房产开发有限公司（以下简称华侨公司）签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，宝龙苑公司所购商品房为海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房，2016年6月3日取得该房屋的不动产权证书。朱三女自宝龙苑公司取得房屋产权证明前就己在占有使用该房屋，经宝龙苑公司多次催告要求支付占用费并腾退清空案涉房屋给宝龙苑公司，但至今朱三女仍未予理会。涉案房屋所在小区为润南花园，依据广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价的通知，2016年该小区租金参考价为37元／㎡／月，2017年该小区租金参考价为37元／㎡／月，2018年该小区租金参考价为40元／㎡／月，2019年该小区租金参考价为40元／㎡／月。宝龙苑公司认为应按照上述租金参考价计算本案的房屋占用费。一审判决后，宝龙苑公司才取得润南花园小区的物业管理公司广州市怡丰物业管理有限公司出具的书面证明，证实朱三女至今居住在案涉房屋内。朱三女辩称：一、涉案的701房早已被朱三女的哥哥朱培坤购得，华侨公司对此明知且认可，朱三女居住在701房合法且正当。1997年8月20日，华侨公司与广州市恒生置业有限公司（以下简称恒生置业公司）签订了《合作开发润南花园协议书》，该协议约定恒生置业公司包销润南花园C1、C2、C3栋商品房。2000年，恒生置业公司实际控制人朱培坤(即朱三女哥哥)把润南花园的23梯40l和701购入后交给其两个妹妹(朱三女和妹妹朱少英)居住，二人也一直居住在润南花园达20年之久，因华侨公司不配合办1401、701两房不动产权属登记手续，才导致二人多年来都未能取得房屋产权证。2004年，华侨公司认为恒生置业公司没有完全支付售房费用而起诉恒生置业公司。根据华侨公司在诉讼中提交的《润南花园销售情况表》显示，华侨公司明知且认可涉案的701房已由朱培坤购得这一事实。最后，双方就项目费用结算问题已达成和解协议并履行完毕，华侨公司也已撤回起诉，润南花园房屋销售的相关争议已彻底得到妥善解决。由此可见，涉案的701房早被朱三女的哥哥朱培坤购得，华侨公司对此是明知且认可的，换言之，朱三女在朱培坤同意的情况下居住在701房完全是合法、正当的。二、宝龙苑公司取得701房的产权不合法，无权要求朱三女支付房屋占有使用费。在全面审查本案证据及结合有关事实的基础上，我方发现70l房所谓的“交易”，存在不少的蹊跷之处：第一，宝龙苑公司与华侨公司签订合同时，朱培坤正被多个涉黑团伙实施非法劫持、诈骗等犯罪，不得不四处躲避，根本无暇兼顾701房的情况；第二，华侨公司当年提起诉讼时提交了《润南花园销售情况表》，清楚地反映出华侨公司是明知涉案的70l房已被朱培坤购得这一事实的；第三，宝龙苑公司是润南花园的项目建设方之一，结合其与华侨公司签订的合同条款记载可见，宝龙苑公司是清楚知道朱三女已在701房居住多年，但宝龙苑公司却爽快地一次性付款买了一套能否交付都不确定的房屋；第四，宝龙苑公司法定代表人谢劲志曾代表华侨公司，在华侨公司与恒生置业公司《合作开发润南花园协议书》上签字，证明宝龙苑公司和华侨公司之间因谢劲志的存在，必然存在关联关系；第五，宝龙苑公司在合同签订三年之久都无法收楼的情况下，竟然从未向华侨公司主张过权利，追究违约责任；第六，宝龙苑公司称交易已完成，但却从未举证合同约定的房款已经全额支付至华侨公司；第七，宝龙苑公司针对701房的交易价格连市场均价的40％都达不到，根据合同法司法解释的规定，该交易价格显然属于明显不合理的低价。以上事实足以证明华侨公司与宝龙苑公司恶意串通，严重损害朱培坤和朱三女的合法权益。鉴于宝龙苑公司取得涉案701房的产权不合法，其便无权请求朱三女支付房屋占有使用费。三、恳请法院审慎审查宝龙苑公司提交的证据，避免宝龙苑公司通过虚假诉讼损害朱三女及朱培坤的合法权益。根据谁主张谁举证的原则，宝龙苑公司不仅未举证与华侨公司的交易真实存在并已完成，而且在如此多的违背常理的事实面前，宝龙苑公司都从未做出过合理解释。宝龙苑公司提起本案诉讼的行为，已经涉嫌提供虚假证据甚至存在虚假诉讼。四、为查清本案事实，法庭应当追加朱培坤及华侨公司作为第三人参与本案诉讼，若调解不成，依法应裁定将本案发回重审。如前所述，本案的争议标的物是涉案的701房，朱培坤是该房屋的实际购买人，对涉案标的物拥有独立请求权。另一方面，华侨公司又涉嫌与宝龙苑公司恶意串通、损害朱培坤和朱三女的合法利益，其与宝龙苑签订的《商品房买卖合同》有无效之嫌，可见华侨公司与本案的处理结果同样有着直接且重大的利害关系。朱培坤及华侨公司属于本案关键的第三人，但二者均未参与本案的一审诉讼。宝龙苑公司于2020年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.朱三女按照市场租金价格向宝龙苑公司支付2016年6月3日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按照2019年度广州市房屋租金参考价翠怡小区楼梯楼40元/㎡/月标准计算，房屋建筑面积73.54㎡）；2.朱三女立即腾退并清空广州市海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房给宝龙苑公司；3.判决由朱三女承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：位于海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房的权利人是宝龙苑公司，建筑面积为73.54平方米，该不动产的登记时间为2016年6月3日。宝龙苑公司就其主张还提交了宝龙苑公司（乙方、买方）与华侨公司（甲方、卖方）签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》作为证据，该合同签订时间为2016年3月29日，约定：乙方所购商品房为海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房；（第十一条）甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；等。一审诉讼中，宝龙苑公司表示：其在购买涉案房屋之前就知道有人在内居住，其认为涉案房屋可以交付才购买的，由于宝龙苑公司负责此事的员工一直在变更，代理人也不清楚宝龙苑公司此前就无法交付房屋问题有无向出售方交涉过。一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宝龙苑公司主张其在取得海珠区南泰路654号润南花园润怡三街10号701房的产权后朱三女占用涉案房屋，宝龙苑公司就此曾向朱三女发过《律师函》催要房屋使用费，但就上述主张，宝龙苑公司均未举证证明，故对上述事实，证据不足，一审法院不予确认。宝龙苑公司以其是涉案房屋物权人，朱三女无权占有而要求朱三女交付涉案房屋并支付房屋占用费的请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年6月24日作出判决如下：驳回广州市宝龙苑建设发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2712元，由广州市宝龙苑建设发展有限公司负担。经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，宝龙苑公司向本院提交广州市怡丰物业管理有限公司（以下简称怡丰公司）出具的《证明》及附件，附件为《物业管理公司委托合同》。其中《证明》载明：怡丰公司负责涉案小区物业管理服务，经查阅相关登记资料并上门查询，朱三女自宝龙苑公司取得涉案房屋产权之日起至今仍居住在该房屋内。该《证明》加盖了怡丰公司的公章，落款为2020年6月29日。对于宝龙苑公司提交的证据，朱三女质证认为：对宝龙苑公司出具的证明真实性不予认可，证明中提及怡丰公司曾经上门查询获悉朱三女居住在701房内，但是朱三女及其家人对此均不知情，均不知道宝龙苑公司已经取得了701号房产权登记一事。对于《物业管理公司委托合同》，因为朱三女并非该合同的当事人，故证据的三性以法庭查明为准。朱三女向本院提交：1.《合作开发润南花园协议书》；2.《委托书》；3.《补充协议书（一）》；4.《补充协议书（二）》，拟证明广州市华侨房屋开发公司与恒生置业公司约定由恒生置业公司包销润南花园C1、C2、C3栋商品楼。5.润南花园销售情况表（已销售），拟证明华侨公司确认涉案房屋已由朱培坤购买。6.广州市华侨房屋开发公司诉恒生置业公司的《民事起诉状》，拟证明2004年期间，华侨公司认为恒生置业公司没有完全支付售房款而提起诉讼。7.《关于侨英项目和润南项目问题的函》；8.《关于“润南花园”结算的函》，拟证明恒生置业公司向华侨公司发函对账，明确已多付房款76万元。9.《协议书》；10.（2004）穗中法民二初字第202号，拟证明华侨公司与恒生置业公司就润南花园项目的结算达成协议，华侨公司同意进行债权债务冲抵，最终撤回对恒生置业公司的起诉。11.2016年广州各区房价排名，拟证明2016年海珠区一手住宅成交均价为34874元。12.2016年江燕路房价，拟证明2016年3月，润南花园所在的江燕路板块房价均价为23050元。对于朱三女提交的证据，宝龙苑公司质证认为：对证据1至5真实性、合法性、关联性不予确认，宝龙苑公司在一审中提交的证据，已经足以证明宝龙苑公司在2016年6月3日取得涉案的润南花园润怡三街10号701房的产权。对证据6至10真实性、合法性、关联性不予确认，上述证据与本案无关。对证据11至12真实性、合法性、关联性不予确认，该房屋均价并非政府机构的指导价格，而且合同交易尊重双方自愿原则，对于价格的约定，属于双方权利的范畴。经审查，朱三女提供的润南花园销售情况表（已销售）中显示，701房业权为朱培坤，但已交房款处为空白，欠房款额处房款全部金额。庭审后，本院责令宝龙苑公司核实并回复本院如下问题：1.宝龙苑公司与华侨公司有无关联或互相持股？2.宝龙苑公司是否还购买了与涉案房产类似情况的其他房产？价格为何低于市场价？宝龙苑公司对此提交书面说明称：1.宝龙苑公司与华侨公司不存在关联关系，也不存在互相持股的情况。2.宝龙苑公司购买涉案房产时也购买了其他同类型的房产，且亦通过法院的诉讼解决了相关纠纷。关于房产价格问题，宝龙苑公司购买涉案房产的时间为2016年，合同价格符合当时广州市的房价水平，且宝龙苑公司与交易方购买多套房产，交易方给予价格优惠，购房价格并未低于当时的市场价格。双方协商一致自愿达成交易，并未违背相关法律法规，且已经过房产交易主管部门的认同和经过税务部门的税收核定，属合法交易。宝龙苑公司并提交国家企业信用信息公示系统打印的两家公司工商资料，（2020）粤0105民初355号、366号民事判决书，广州市商品房买卖合同等予以证明。朱三女对此认为：1.对于（2020）粤0105民初355、366号《民事判决书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，首先两案标的房屋的买卖双方都是宝龙苑公司与华侨公司，对于体现正常市场价没有参考意义。其次，两案被告都未承认房屋买卖价格是正常市场价格。最后，连同本案的房屋在内三套房都是被认购且有人居住多年，但未能办理房产登记。2.对于宝龙苑公司与华侨公司的工商报告，对三性无异议，但对证明内容有异议。该组证据仅能反映2014年之后，两公司之间不存在持股或者被持股的关系，但不足以证明两公司之间在润南花园项目上无其他利益关系。本院经审查，宝龙苑公司提交的（2020）粤0105民初355号、366号民事判决书，原告为宝龙苑公司，被告分别为朱少英、陈惠连等，原告于2016年6月3日取得房屋不动产权证书，被告居住房屋未签订租赁合同也未支付占用费，故原告分别起诉要求被告搬离房屋。法院经审理认为，原告取得涉案房屋的权属，为涉案房屋的权利人，有权对涉案房屋主张权利，故对于原告要求被告腾空交房并支付占用房屋期间的占用费的请求予以支持。二审庭询中，朱三女确认自2000年开始就一直居住在涉案房屋。另查明，广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在地段2016年度、2017年度的租金标准为37元/平方米/月，2018年度、2019年度的租金标准为40元/平方米/月。宝龙苑公司与朱三女二审过程中提供的上述证据虽然超过举证期限，但与本案二审争议事实有直接关联，故本院予以采纳，但具体证据能否证明其主张及证明力的大小，本院将结合证据的具体情况及本案审理情况予以综合认定。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：宝龙苑公司请求朱三女腾空交房并支付自2016年6月3日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的主张是否能得到支持。对此，认定如下：依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。宝龙苑公司于2016年6月3日取得涉案房屋的不动产权，为涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋主张权利。故宝龙苑公司请求朱三女及其同住人员腾空交房，合理有据，应予支持，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。朱三女主张涉案房屋的权属人实际为朱培坤，但朱三女提供的证据并不能证明其主张，朱培坤多年来并未取得该房屋产权，朱三女提供的润南花园销售情况表（已销售）中虽然显示朱培坤为业权人，但亦显示其并未缴纳房屋价款，故在涉案房屋已经登记在宝龙苑公司名下的情况下，对朱三女的主张本院不予采纳。朱三女上诉认为宝龙苑公司与华侨公司恶意串通，损害其利益，亦无充分证据可以证明，本院不予采纳。关于房屋占用费，根据朱三女的自认及物业公司的证明，朱三女自2016年宝龙苑公司取得产权证至今一直居住在涉案房屋，故朱三女应支付自宝龙苑公司取得产权之日即2016年6月3日起的房屋占用费给宝龙苑公司。占用费计算标准参照广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价计算，宝龙苑公司的主张超过上述参考价部分，本院不予支持。综上所述，因朱三女在二审期间确认其在涉案房屋居住，故本院依照该事实进行改判。宝龙苑公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初553号民事判决；二、朱三女及其同住人员在本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并交还广州市海珠区南泰路润怡三街10号701房给广州市宝龙苑建设发展有限公司；三、朱三女在本判决发生法律效力之日起三十日内向广州市宝龙苑建设发展有限公司支付自2016年6月3日起至实际交还广州市海珠区南泰路润怡三街10号701房之日止的房屋占用费（按建筑面积73.54平方米，其中2016年6月3日起至2017年12月31日按照37元/平方米/月的标准计算；2018年1月1日起至实际交付房屋之日按照40元/平方米/月的标准计算）；四、驳回广州市宝龙苑建设发展有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费2712元，由朱三女负担2662元，由广州市宝龙苑建设发展有限公司负担50元；二审案件受理费2714元，由朱三女负担2664元，由广州市宝龙苑建设发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年五月二十五日法官助理眭翘书记员苏劲丹