广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2597号上诉人（原审被告）：何七光，男，1954年9月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人（原审被告）：邵宋文，男，1961年4月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾炜斌，广东维永律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩竺，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州增城区镇龙粮食所。住所地：广州市黄埔区新龙镇镇龙柯岭路6号。法定代表人：陈福棋，职务：所长。委托诉讼代理人：彭培锋，广东悦信律师事务所律师。上诉人何七光、邵宋文因与被上诉人广州增城区镇龙粮食所（下简称粮食所）租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何七光、邵宋文上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回粮食所全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由粮食所承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案建筑没有办理报建手续属于认定事实不清。一审经审理确认涉案建筑在1977年已建成，1988年依法办理相关手续登记于国有土地使用证当中，附图也清晰记载了涉案房屋的存在，其效力相当于不动产证书的效力，国有土地使用证及其附图厂房证明涉案建筑为合法报建，一审法院未对上述情况进行查明也没有考虑当时的规划报建环境，单凭粮食所自认就认定涉案房屋没有办理报建手续，机械适用法律。二、一审判决适用法律错误。建设工程规划许可证的推行最早出现在1990年建设部发布的部门文件中，涉案房屋于1977年建成，当时不存在申报建设工程规划许可证的途径，无需办理该证，且该房屋在1988年登记造册确认了权属及合法性，根据法不溯及既往的原则，一审法院适用现行最高院关于租赁合同的司法解释认定涉案房屋因未办理规划许可证导致合同无效，适用法律错误。三、一审法院确认合同无效严重违背公平原则。涉案合同是双方协商一致确定的，我方已经全面履行义务且已实际使用房屋十余年，一直根据合同履行义务不存在任何违约行为，双方应当严格依照合同约定期限继续履行合同，一审认定严重损害我方合法权益。四、一审法院确认合同无效但未对合同无效的后果进行释明也未对无效返还问题一并处理，不符合九民会议纪要第36条的规定，本案是双务合同，如合同无效，双方均有给付义务，一审未对此进行释明，增加我方维权成本与难度，特提起上诉。后何其光、邵宋文补充认为，一审过程中，粮食所当庭才撤回剩余年限使用费的诉讼请求，受理费不应当由我方全部承担；另一审没有释明合同可能无效也没有指定反诉期限，我方实际上对租赁物进行了翻新和加固，增加当事人讼累。粮食所辩称，一、对方仅凭国土证上的记载便推定该房屋有依法报建，至于当时国土证上为何会显示有房屋，对方并未提供证据或者给出合理解释和相关依据。在一审期间，对方也没有向法院申请调查，应承担不利后果。二、法不溯及既往，是指行为发生在新法颁布之前，而争议发生在颁布之后的，则旧行为不适用新法。但建设工程规划许可制度在1990年确定，从涉案房屋建造到现在为止，一直都是未取得建设工程规划许可的持续状态，本案合同签订则发生在许可制度颁布之后，理应适用这个制度。三、关于公平。双方在签订租赁合同时，对方应当知悉涉案房屋未取得建设工程许可证，能预见合同无效导致的结果，一审的认定不存在违背公平。四、在一审庭审过程中，对方紧紧围绕着合同效力进行辩论，一直坚持认为合同有效，在法庭辩论结束前，对方没有对合同无效的返还进行主张或者反诉，其完全可以通过另行起诉的形式去主张。故请求二审法院维持原判，驳回对方的上诉。粮食所于2020年4月29日向一审法院起诉请求：1.确认粮食所与何七光、邵宋文签订的《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》自始无效（合同涉及金额22万元），何七光、邵宋文将合同约定的租赁标的物返还给镇龙粮食所；2.判令本案诉讼费用由何七光、邵宋文承担。一审法院认定事实：镇龙粮食加工厂于1988年12月8日取得增府国用字198××××0840-01251200040号《国有土地使用证》（现房产登记号为萝增国用字198××××0040-1号），土地位于广州市增城镇龙镇南横街，面积共计2704平方米，东至柯岭路6米粮所，南至南横街8米，西至水沟0.65米居民住宅，北至巷1.2米粮所，土地用途为粮食加工厂。该《国有土地使用证》附图显示：四至范围内共区分为11个区域。1991年11月16日，增城县机构编制委员会撤销镇龙粮油饲料加工厂，加工厂撤销后其人员及厂房等划归镇龙粮食管理所管理。2007年6月22日，增城市粮食局镇龙粮食管理所（甲方）与何七光、邵宋文（乙方）签订《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》，约定：1.甲方同意将粮食所座落镇龙镇南横大街3号第一粮食加工厂租给乙方使用（面积1038平方米），包括原有厂房、机械设备。2.租用期50年，由2007年8月1日起至2057年8月30日止，50年租金共22万元，经双方协议同意签订后乙方一次性将租金缴交给甲方。粮食所确认已收齐全部租金22万元。双方确认涉案租赁物为《国有土地使用证》附图中的③至⑥、⑧及⑦部分房屋（东向约8米部分，即以镇龙南横大街4-2与镇龙南横大街2为界）。粮食所与何七光、邵宋文均确认涉案租赁物于1977年已建成。粮食所陈述涉案租赁物未办理报建手续。另查，增城市粮食局镇龙粮食管理所于2019年12月5日更名为广州增城区镇龙粮食所。以上事实，有《国有土地使用证》《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》、收据、批复、请示、查册表及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物现无证据显示办理了报建手续，根据上述规定，涉案《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，镇龙粮食所主张何七光、邵宋文返还涉案租赁物于法有据，一审法院予以支持。至于合同无效后的其他法律后果，因何七光、邵宋文并未在法定期限内提出反诉，何七光、邵宋文可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年11月27日判决如下：一、确认广州增城区镇龙粮食所与何七光、邵宋文于2007年6月22日签订的《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》无效；二、何七光、邵宋文于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市黄埔区镇龙镇南横大街3号第一粮食加工厂[具体范围和四至详见增府国用字198××××0840-01251200040号《国有土地使用证》附图中的③至⑥、⑧及⑦部分房屋（东向约8米部分，即以镇龙南横大街4-2与镇龙南横大街2为界），具体面积为1038平方米]返还给广州增城区镇龙粮食所。案件受理费4600元，全部由何七光、邵宋文共同负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴付。本院二审期间,为查清案涉物业有无办理相关手续，本院责令粮食所提供案涉国土证内档资料的同时，根据何七光、邵宋文的申请向其开具律师调查令，并发函广州市规划和自然资源局黄埔区分局（下简称黄埔规资局）询问相关情况。双方当事人对对方提供的内档资料和黄埔规资局复函及附件真实性均无异议。根据上述材料，本院查明如下事实：根据萝增国用字198××××0040-1号登记档案，该土地上建筑物建筑时间从1957年到1984年不等，有申请建筑许可证，该土地上建筑物已经分别办理产权登记。粮食所称，其从前任和现任法定代表人处了解到的情况都以为涉案房屋没有办理相关证件，也没有保管好相关资料，故在一审期间陈述涉案房屋没有办理规划报建手续，虽然经过二审查明涉案房屋有办理产权登记，但双方签订案涉租赁合同没有经过上级部门审批同意，依据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第44条和第45条的规定，本案合同仍然无效，且合同中超过20年的部分也是无效的。除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审过程中，双方均确认何七光、邵宋文是粮食所的原职工。粮食所确认其将涉案物业出租给何七光、邵宋文之前自己用不到这些租赁物，除了租给何七光、邵宋文和何桂流的一部分，国土证附图记载的其他物业有一些也是出租给他人，有些变成旧员工宿舍，有些留作自己经营。关于案涉合同约定租期50年，何七光、邵宋文称当时是改制，改制完职工觉得这个仓库可以利用就签订了50年租期的合同使用该仓库。粮食所则认为当时需要资金解决职工下岗问题，签订50年租期其实质是转让，所以才一次性给付租金。何七光、邵宋文称其承租该物业时内部有些简易设备，粮食所称其出租时只有一些报废设备。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据本案双方当事人在二审的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》（下简称《租用协议》）的效力。对此，本院认定如下：根据本案二审查明的事实，《租用协议》中约定的粮食所出租给何七光和邵宋文的租赁物，即双方当事人均予确认的萝增国用字198××××0040-1号《国有土地使用证》附图所记载的部分仓库，已经办理了《建筑许可证》，并进行了产权登记，因此，一审法院根据粮食所的陈述认定上述物业未办理规划报建手续故《租用协议》无效，该认定不当，本院予以纠正。粮食所另认为案涉租赁物业所在的土地为国有划拨土地，其出租地上物业未经主管部门审批故《租用协议》无效，本院认为，本案并非国有划拨土地使用权转让合同，而是地上建筑物出租合同，现行法律法规并无强制性规定禁止国有划拨土地上的建筑物出租，故粮食所援引《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第44条和第45条主张本案合同无效，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，《租用协议》约定租用期50年，已经超过上述法律规定，故超过20年的部分无效，即《租用协议》约定的超过2027年7月31日的租期部分无效。粮食所在2020年4月29日提起本案诉讼，至本案二审判决作出之日，均尚在上述《租用协议》有效期内，故粮食所主张何七光、邵宋文向其交还涉案场地不能成立，本院不予支持。至于何七光、邵宋文上诉另主张一审法院未释明合同无效后果问题，因粮食所起诉主张合同无效，故合同效力问题是本案争议焦点问题，何七光、邵宋文作为本案被告，是坚持认为合同有效，还是认为合同无效，并提出相应抗辩或主张，是其自行行使诉讼权利的范围，且本案二审认定涉案合同并非自始无效，现仍在合同有效期内，并驳回了粮食所要求何七光、邵宋文返还场地的诉讼请求，一、二审法院对本案合同效力认定不同，即使一审法院行使释明权，也可能释明错误，故双方当事人关于合同部分无效的法律后果可另循法律途径解决。综上所述，何七光、邵宋文的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。粮食所作为案涉物业的产权人，同时是发起本案诉讼的原告，向一审法院陈述的涉案物业报建和登记状况与实际情况不符，导致本案诉讼的发生，故应由其负担全部诉讼费用。根据当事人在二审提供的新证据和本院二审发函询问的结果，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5333号民事判决；二、确认广州增城区镇龙粮食所与何七光、邵宋文于2007年6月22日签订的《镇龙粮所粮食加工厂第一车间租用协议》中超过2027年7月31日租赁期限部分无效；三、驳回广州增城区镇龙粮食所的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各4600元,均由广州增城区镇龙粮食所负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年五月二十六日法官助理眭翘书记员苏劲丹