辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终754号上诉人（原审被告、反诉原告）：田丽香，女，1967年6月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：刘雪芹，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁仁状，男，1973年11月10日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：王晓平，辽宁律安律师事务所律师。上诉人田丽香因与被上诉人鲁仁状物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人田丽香及其委托诉讼代理人刘雪芹，被上诉人鲁仁状的委托诉讼代理人王晓平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田丽香上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判发回重审，或改判上诉人的反诉请求成立，判决被上诉人赔偿上诉人因其侵权造成的经济损失90,172元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人庭审中已经自认，将上诉人的9个经营门店大门封锁，上诉人停止营业，上诉人也已提供相关证据证明予以证明，上诉人停止营业26天。期间被上诉人还采取谩骂、停水、停电等非法手段阻止上诉人正常经营，严重侵犯了上诉人的合法权益。其次，上诉人请求赔偿损失90,172元的范围项目包括工人工资、房屋租金，以及营业利润，该三项均是经营损失单列范畴事项，原审认定房租和员工工资对于营业利润是重复计算，实属认定错误。而且无论员工工资损失以及房屋租金损失还有营业损失上诉人均提供确实充分的证据予以证明，根本无需进行鉴定，原审认为上诉人没有提出鉴定请求系放弃举证权利，系适用法律错误。综上，请二审法院。查明案件事实，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉请求。鲁仁状辩称：1、答辩人与刘二堡镇河北村委会签订了承包协议，根据协议的约定“河北商贸城一、二层另负一层的物业管理权”由双方合作经营，合作期限从2017年8月至2020年7月31日止。答辩人是自主经营管理。答辩人在经营期间共有三项收费。一是商户的冬季取暖费，因为取暖费是产权人辽阳彭辉房地产开发有限公司直接向答辩人进行收取，故答辩人在缴纳了全额的取暖费后，再向各商户按照使用平米数收取取暖费。二是水费。三是物业费。2、上诉人于2014年1月28日购买了河北商贸城二层的16、17、18、19、20、21号共六个门市，2017年和2018年上诉人足额缴纳了取暖费、物业费及水费。但是2019年度上诉人以生意不好为由拒绝缴纳物业费3,895元、取暖费39,816元及水费420元，合计44,131元。由于上诉人拒绝缴纳费用，而且双方沟通产生了纠纷，答辩人于2019年11月29日晚，将上诉人的门市大门焊死并锁住，后经刘二堡镇派出所工作，答辩人在派出所民警的监督下于2019年12月2日早晨将焊死的大门打开。上诉人被锁住大门仅仅是3天时间，答辩人以上所说的有刘二堡镇派出所出警过程佐证。3、上诉人所述的利润损失90,172元是没有依据的，因为上诉人拒绝缴纳取暖费和物业费是因为经营状况不好，而且多次强调现在买卖不好干，商场没有人，这里有电话录音证明，上诉人在赔偿问题上又变成经营状态好了，一个月的营业额利润就达到90,172元。很显然这是碰瓷，上诉人不能交费用时就经营状况不好，要赔偿时就经营状况非常好，所以对于利润损失不是上诉人想说多少就是多少。在原审时，法庭释明要求上诉人提供利润损失的证据，上诉人仅以上一年度的流水来证明自己的利润损失，法庭强调需要司法审计进行确认损失的利润额，但上诉人同意后却又放弃了司法鉴定。综上，原判是正确的，上诉人所欠的物业费、取暖费及水费是必须缴纳的，不能因为上诉人效益不好就不履行自己的义务。答辩人锁门是不应该的，但是上诉人的要求赔偿数额是没有事实依据的，而且在原庭审中没有证据证明自己经营利润损失额是90,172元。因此请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。鲁仁状向一审法院起诉请求：2017年8月1日，原告承包了刘二堡镇河北村民委员会河北商贸城的物业管理经营权，承包期限为三年。由于河北商贸城的冬季取暖费是由产权人辽阳澎辉房地产开发有限公司直接向原告收取，原告在缴费后再向各位商户进行收缴，被告拖欠了2019年的取暖费39,816元，经过原告多次催收后，被告至今不予理会，而且还拖欠2019年的物业费3,895元，故原告诉至法院，请求判令被告给付物业费3,895元、冬季取暖费39,816元、水费420元，合计44,131元。田丽香一审辩称：第一，原告主体不适格。根据辽阳市物业管理办法第三十七条规定，原告是自然人，不具备物业服务企业资质，不能从事物业服务行业经营业务内的经营事项，原告无权收取物业费。第二，原告收取物业费、电费、取暖费没有合同和事实依据，原告把被告经营的商铺大门焊死，不让被告经营。原、被告之间没有书面合同，原告收费的标准无依据；没有书面约定物业费是上打租，11月份交12月份的；原告也未经书面催交，而且也没给被告合理期限；被告2019年11月28日中午还与原告交涉物业费事宜，2019年11月29日上班，被告就发现原告把被告自有的六个门市的大门用电焊焊死了，同时还把被告租赁的三个门市上了锁，不让被告经营，致被告停止营业26天，由于被告未营业，故停业期间的物业费、取暖费不应交纳。田丽香向一审法院反诉请求：由于反诉被告2019年11月28日晚将反诉原告经营的九个门市封锁的违法行为，造成反诉原告停止营业，反诉原告报警，事后，反诉原告雇佣的服务员不敢上班。2019年12月12日，因反诉原告要给厂家返货，于是开门，但反诉被告等一群管理人员在店门口无理谩骂，并给店铺停电。2019年12月27日，反诉原告为降低损失，开门营业，结果，反诉被告又带人将自来水管割开。反诉被告实施的上述违法行为，给反诉原告造成了巨大经济损失，故请求判令反诉被告赔偿反诉原告停业期间营业员工资损失12,221元，三个租赁门市的租金损失2,166元，停业期间的营业损失75,785元，合计90,172元。鲁仁状一审辩称：第一，反诉被告将大门焊死后，反诉被告时隔三天就将大门打开，有派出所的证明为证。第二，反诉原告要求的赔偿数额没有事实依据，没有相关损失的计算方法。原告拒绝按期缴纳取暖费及物业费的理由是因为经营一直不好，那么在三天的停业时间里损失90,172元明显夸大，没有事实依据。一审法院认定事实：2011年10月，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会投资成立了辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场，系集体所有制企业。2012年9月22日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了一份合同书，主要约定：由辽阳澎辉房地产开发有限公司出资在现河北村市场东侧墙外建设“刘二堡河北村商贸城”，建成后，地下负一层归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，其余归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，50年后，辽阳澎辉房地产开发有限公司将刘二堡河北商贸城全部产权无偿归还辽阳县刘二堡镇河北村民委员会；辽阳县刘二堡镇河北村民委员会全权负责刘二堡河北商贸城的物业管理，物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有。辽阳澎辉房地产开发有限公司在开发建设完辽阳县刘二堡河北商贸城后，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会将辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场于2014年1月更名为辽阳县刘二堡河北商贸城，经营范围为市场设施租赁，市场管理服务；物业管理。2014年1月18日，田丽香购买了辽阳县刘二堡河北商贸城二层16号门市（126.36㎡）、17号门市（126.36㎡）、18号门市（126.36㎡）、19号门市（126.36㎡）、20号门市（126.36㎡）、21号门市（168.47㎡），共计6个门店，为此，田丽香与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了六份商品房买卖合同，均约定2014年1月19日交付房屋，物业费、取暖费等转移给买受人，自交付之日起，管理权归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，管理标准及收费标准由管理者按国家相关部门要求制定及执行，若有争议，由业主委员会与管理者协商解决。田丽香利用上述六个门店，以及又租赁了三个门店，均用于经营服装店。租赁的三个门店面积均为126.71㎡。2017年7月17日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与鲁仁状签订了协议书，约定包括河北商贸城负一层及一、二层在内的物业管理权由鲁仁状和刘二堡镇河北村民委员会合作经营，合作经营期限为2017年8月1日至2020年7月31日；经营合作期间，鲁仁状应保证每年交给村民委员会经营利润300万元，三年合计900万元；经营期间，鲁仁状自主组织人员进行经营管理。协议签订后，鲁仁状开始经营管理河北商贸城，包括向商户收取物业费、水费、取暖费、制冷费。物业费的收取形式为：每季度每平9.9元，一季度一付；取暖费的收取形式为：辽阳澎辉房地产开发有限公司向商贸城供暖，鲁仁状向该公司交付取暖费后（每平28元），再用商贸城自己独立的换热站，通过换热系统为用户供暖，最后再按商业门点标准向商贸城各商户收取取暖费，标准为每平28元以及二次加压运行费每平7元，合计35元；制冷费的收取形式为：按制冷周期收取每平米25元（制冷周期为每年的6月20日至10月20日）。2017年、2018年，田丽香均向鲁仁状足额交付了其经营的九个门店的取暖费、物业费、水费。2019年，田丽香所经营的九个门店的当年水费420元、当年12月份的物业费3,895元、2019-2020年度的取暖费39,816元，却一直拖欠未予交纳。鲁仁状通过口头及张贴通知方式向田丽香进行了催收，田丽香均以经营状况不善为由请求延期交付，后双方多次交涉未果。2019年11月29日7时45分许，田丽香到店时发现其经营的九个门店大门均被鲁仁状方工作人员焊死或锁住，随即进行报警。警方当场调解未果，后又多次找到鲁仁状告知其尽量与田丽香通过协商解决纠纷或提起诉讼，鲁仁状同意后，于2019年12月2日在警方的陪同下将田丽香经营的门店打开。为此，鲁仁状诉至一审法院，请求判令田丽香给付物业费3,895元、冬季取暖费39,816元、水费420元，合计44,131元。田丽香提起反诉，请求判令鲁仁状赔偿停业期间即2019年11月29日、30日，2019年12月1日-10日，2019年12月13日-26日，共计26天的营业员工资损失12,221元，三个租赁门市的租金损失2,166元，停业期间的营业损失75,785元，合计90,172元。庭审中，田丽香称2019年11月29日至2019年12月26日，只有其中的12月11日、12日两天进行了营业，其余26天一直停业，从田丽香提交的2019年12月12日视频资料可见：1、鲁仁状及其工作人员到店里催要物业费时有骂人的脏话，鲁仁状称商贸城的人员并没有天天谩骂，开门不营业是田丽香自身的责任。2、田丽香门店的电闸处于未上锁状态，田丽香称自家电闸被拉是鲁仁状的行为，鲁仁状予以否认，并称电闸系由电业局管理，田丽香亦认可电闸是电业局管理，并称也和电业局进行了联系，但当天三次送电又断了三次。从田丽香提交的2019年12月27日视频资料可见，鲁仁状将田丽香门店的水管断开，20分钟左右，鲁仁状又将水管堵上。田丽香亦交纳了2020年度的水费420元，但2019年度水费仍未交纳，断水得到了恢复。对于损失，田丽香提交了服务员签字的工资损失明细单共计12,221元；门市租赁合同三份（租金每年均为1万元）、26天租金损失合计2,166元；2019年9月、10月、11月的营业小票，利润按营业额的40%计算，利润损失81,328元。由于工资和租金系成本，与田丽香主张的利润损失存在重复，故一审法院当庭告知田丽香对利润损失需进行专门司法鉴定，并限其在七日内提交司法鉴定申请书，逾期不提供鉴定申请书，将承担相应的法律后果。田丽香在七日内未向本院提交鉴定申请书。上述事实，有当事人的陈述、协议书、补充合同书、商品房买卖合同、门面租赁合同书、证明、证实、缴费通知、欠费说明、录音资料、视听资料、照片、工资损失明细单、营业小票、证人证言、营业执照等证据在卷为凭。一审法院认为：建设单位辽阳澎辉房地产开发有限公司和辽阳县刘二堡镇河北村民委员会已经约定了刘二堡河北商贸城的物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，而辽阳县刘二堡镇河北村民委员会成立的辽阳县刘二堡河北商贸城的经营范围亦有市场设施租赁、市场管理服务、物业管理等资质，因此鲁仁状与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会签订协议后，自2017年8月1日与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会合作经营辽阳县刘二堡河北商贸城以来，一直由鲁仁状按照协议书的约定对商贸城提供市场管理和物业服务，根据上述协议和商贸城的经营范围，鲁仁状有权向各商户收取物业等相关费用，故鲁仁状作为原告主体适格。且田丽香2017年、2018年也均向鲁仁状足额交付了其经营的九个门店的取暖费、物业费和水费，可以认定双方之间确实存在物业服务关系。现田丽香所经营的九个门店拖欠2019年水费420元、2019年12月份物业费3,895元、2019-2020年度取暖费39,816元的事实存在，应依法予以交纳，故一审法院对鲁仁状的诉讼请求予以支持。关于因鲁仁状封锁店铺行为致田丽香经营受到损害一节。鲁仁状私自将田丽香的店铺进行封锁，没有法律依据，可认定该行为侵权，其就应当赔偿因其违法行为给田丽香造成的经济损失。但田丽香请求的损失包括房租费、员工工资及营业利润，而房租费和员工工资系成本，故房租费和员工工资两项赔偿对于营业利润一项系属重复请求，鲁仁状的赔偿只应当是田丽香的营业利润一项。一审法院关于营业利润一项已告知田丽香限期内应提出鉴定申请，否则视为放弃举证的权利，而田丽香未在限期内向一审法院提交书面鉴定申请，故其请求赔偿的利润数额无证据支持，因此，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、田丽香于本判决生效之日起十日内给付鲁仁状其所经营的九个门店拖欠的2019年水费420元、2019年12月份物业费3,895元、2019-2020年度取暖费39,816元，合计44,131元。二、驳回反诉田丽香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费904元，由田丽香负担；反诉受理费1,027元，由田丽香负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付，仍不支付的，可以提起诉讼或申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水等方式催缴物业费。关于上诉人田丽香上诉主张被上诉人鲁仁状赔偿其26天未能营业的经济损失90,172元一节，被上诉人封锁上诉人店铺的行为致使上诉人店铺从2019年11月29日至12月2日共计4天未经营的事实双方均认可，另根据上诉人提供的2019年12月11、12日视频资料内容显示被上诉人管理人员到上诉人店内谩骂等方式催缴物业费同时结合被上诉人2012年12月27日将上诉人水管割断等情形可以认定上诉人2019年12月13日之后至27日间系受被上诉人不合理催缴物业费的行为干扰未能经营的事实，被上诉人作为物业服务人员应采取合理方式向业主催缴物业费，其上述行为明显不当，造成了上诉人的损失，故其应对上述共计19天期间上诉人造成的损失承担赔偿责任。关于损失如何计算的问题，上诉人主张其损失包括工人工资、租金及营业利润的损失，工人工资及租金作为经营成本应包含在营业利润中，故上诉人以其提供营业小票证明其营业利润依据不足，但因上诉人的损失确实存在，结合其提供的房屋租赁协议、工人发放工资等情况，本院酌定按其每天600元计算其损失，故被上诉人应赔偿上诉人损失合计应为11,400元。上诉人主张的2019年12月3日至2019年12月10日期间的损失因其未提供充分证据证明与被上诉人存在关联故对该期间的损失本院不予支持。综上所述，田丽香的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国侵权法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2627号民事判决第一项，即“一、田丽香于本判决生效之日起十日内给付鲁仁状其所经营的九个门店拖欠的2019年水费420元、2019年12月份物业费3,895元、2019-2020年度取暖费39,816元，合计44,131元。”；二、撤销辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2627号民事判决第二项，即“二、驳回反诉田丽香的诉讼请求”；三、被上诉人鲁仁状于本判决生效之日起十日内给付上诉人田丽香赔偿款11,400元；四、驳回上诉人田丽香原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费904元，由上诉人田丽香负担；一审反诉受理费1,027元，由田丽香负担897元，由被上诉人鲁仁状负担130元。二审案件受理费2,054元，由上诉人田丽香负担1,794元，由被上诉人鲁仁状负担260元。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 王 娜审判员 张丽丽二〇二一年五月二十七日法官助理王首智书记员胡子健