云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0124民初256号原告：孙某某，女，1969年9月6日生，住云南省昆明市富民县。被告：昆明富达房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：91530124709742052H，住所地云南省昆明市富民县永定街道办事处城器墩村。法定代表人：李培云。公司经理。委托诉讼代理人：陈某某，公司员工。特别授权代理。原告孙某某与被告昆明富达房地产开发经营有限公司（以下简称富达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告孙某某，被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告办理并交付富民县春上村墅150栋2号房的权属证书；2.被告向原告支付迟延办理并交付春上村墅150栋2号房房权属证书的违约金（以原告支付购房总款680,000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心规定的年利率4.05%，暂从2017年10月15日计至2021年3月24日，计算为95,450元）；3.被告把以开具发票为由向原告收取的32,380.95元及利息4268元共计36,648.95返还原告；4.被告把向原告恶意多收取契税的10,200元及利息1399元。共计11,599元立即返还原告；5.被告承担本案包括诉讼费、诉讼保全费等在内的全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期238号），原告购买被告开发建设的富民县村上春墅二期150栋2号现房，合同约定购房总价为680,000元。原告当日结清合同约定房款及办理权属证书全部款项，被告当日交付房屋。根据合同第12条约定被告应当按照国家规定程序为原告办理房屋产权登记手续及《房屋权属证书》，但是被告至今未向原告交付房屋权属证书。根据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律和司法解释之规定，被告依法应承担迟延办理和交付权属证书的违约责任。根据我国《消费者权益保护法》第二十二条规定：“经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。”由此可见，经营者为消费者出具发票是其法定义务。原告购买被告开发建设的富民县村上春墅二期150栋2号现房，合同约定购房总价为680,000元，被告以要为原告办理权属证书为由向原告收取契税20,400元，税率为3%，但这笔钱至今未交到富民县税务局。原告到富民县税务局咨询过，税率应该是1.5%，意即被告向原告收了双倍契税，多收取了10,200元。那么，被告的双倍收取税率却不交付给富民县税务局，且不履行为原告办理权属证书的行为，原告认为被告存在恶意欺骗。原告特诉请法院支持全部诉求。被告答辩称：1.因为答辩人搬办公室，涉案房产片区综合土地证遗失，该片区房产尚未竣工验收，现暂无法按相关规定办理产权证，经补办后方可对该片区商品房进行竣工验收，竣工验收后才能办理产权证；2.2017年原告向曹秀玲购买涉案房产，解除备案后，与答辩人签订商品房购销合同，该房产2014年卖给曹秀玲收了购房税，并出具发票。原告购买房产后，为了开具发票向税务部门所缴购房税32,380.95元，税收是按曹秀玲出具的二套房证明征收的；3.涉案购房款680,000元没有打到答辩人账户上；4.答辩人所代收的契税20,400元，根据实际缴税费情况多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉求提供的证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告主体资格适格；2.《商品房购销合同》《合同补充协议》《三方协议》，欲证实涉案商品房的订立情况；3.《云南增值税普通发票》《收据》各一份，欲证实原告多缴32,380.95元税款及10,200元税费；4.昆明富达房地产开发经营有限公司工商登记查询情况，欲证实被告主体情况；5.《收据》六份，欲证实原告所缴与涉案房产相关的各项费用；6.证人证言，欲证实原告多缴32,380.95元税费。被告针对其抗辩意见未向法庭提供证据进行证实。被告对原告提交的证据三性均不认可。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1、2、3、4、5组证据，符合证据三性，予以认定。证人证言不符合证据形式要件，证人未出庭，不符合证据三性，依法不予采证。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。案经庭审，本院认定如下事实：2017年7月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期238号），原告购买被告开发建设的富民县村上春墅二期150栋2号现房，合同约定购房总价为680,000元。该房于2013年12月31日由被告向案外人曹秀玲出售并备案于曹秀玲名下。2017年7月27日经富达公司、曹秀玲、孙某某三方协商并达成《三方协议》，协议约定曹秀玲以680,000元将该房屋转卖给孙某某。孙某某已于2017年7月16日在小区物管处缴清税费、配套设施费、维修基金等相关费用，由富达公司开具发票给孙某某。富达公司与曹秀玲解除原备案后出售给孙某某，孙某某于合同签订当日向曹秀玲结清合同约定房款680,000元，富达公司于合同签订当日向孙某某交付房屋。另查明，2017年7月14日，富达公司向孙某某出具《收据》，收到孙某某交的契税20,400元、印花税340元、产权登记费80元，共计20,820元。本院认为，孙某某与富达公司签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同第十二条对产权登记进行了约定，并约定了各自义务，但未约定办证期限及逾期办证的违约责任。本案证据足以认定曹秀玲与富达公司间的债务已计入已付款项，从而消灭相应的欠款债务。本案中孙某某已实际占有涉案房产，富达公司并未履行协议约定义务，且曹秀玲与富达公司间债权债务已消灭，故应视为富达公司已认可并收到因为购房款项，富达公司应按合同约定履行涉案商品房的办证义务。经查，因富达公司自身原因导致其未按照商品买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，且协助孙某某办理产权证系富达公司的从合同义务，富达公司未履行该义务，应当承担逾期办证的违约责任。故孙某某请求由富达公司办理并交付该商品房权证，承担逾期办证违约金的请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，经查，涉案房屋已于2017年7月14日交付孙某某使用，富达公司认为未办理产权证是土地证遗失等原因致工程未竣工验收，及孙某某未提供相关手续的抗辩理由不成立。对于办理产权证书双方未约定具体的时间。富达公司不能履行其办证义务，自房屋交付使用之日起90日起，应当承担违约金，以此弥补原告损失，并据此督促富达公司积极履行合同义务。因本案孙某某未提供证据证明造成损失的金额，但造成损失实际存在，且该损失具有不确定性。为了促使被告履行义务，并有利于富达公司实现其对该房地产所有权的完整权益。因违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额难以确定，根据解释第十八条没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收金融机构逾期贷款利息的标准计算的规定，按照合同对等原则，结合本案的实际情况，参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定原告的实际损失数额。本案中经审查，孙某某未能充分举证证明其实际损失金额，实际损失亦无法确定，而其主张以所交房款为基数，按年利率4.05%的标准计算违约金，该主张不高于法定的违约金标准。富达公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，孙某某的主张符合法律规定，故对富达公司认为违约金标准过高予以调整的意见，不予采纳。本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合房地产市场价格、房屋租赁价格及不动产抵押等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以认定，截止至立案之日（自房屋交付使用之日起，减去90天延展期，即自2017年10月15日起至2021年3月23日止）逾期交房的违约金为94,692.33元（680,000元×4.05%÷365×1255天）；并承担以购房总价款680,000元为基数，自2021年3月24日起至实际交房之日止，按年利率4.05%的标准计算给付原告孙某某逾期办证违约金。关于原告主张由被告返还以开具发票为由收取的32,380.95元及利息4268元共计36,648.95元。对此原告提供证人证言一份，因该证据不符合民事诉讼法关于证人证言的证据形式要件，且无其他证据相印证，对该证言依法不予采信。购房税系购房者依法承担的税费，经查该税费经国家税务部门根据购房款额，按法定税率核定并收取的税额，并非富达公司另外收取的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人应承担不利后果，对原告主张的因富达公司收取了该笔税费才提供购房发票，应予返还该税额诉求，无事实及法律依据，不予采纳。关于主张由富达公司返还多收取的契税10,200元及利息1399元的诉求。富达公司承认按之前曹秀玲提供材料代收孙某某应缴契税等税费20,820元，现提出按实缴金额多退少补，但不承担利息。孙某某主张按法定税率1.5%缴税，并返还多收10,200元，富达公司未提供代收该契税的合同及法律依据，故多代收的部分富达公司应予返还。剩余代收税费以实际缴税多退少补。孙某某所主张多收款项的利息承担主张，因无合同及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：一、由被告富民富安房地产开发有限公司于判决生效后90日内为原告孙某某办理并交付富民县村上春墅二期150栋2号商品房产权证；二、由被告富民富安房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告孙某某支付逾期办证违约金94,692.33元（以680,000元为基数，按年利率4.05%的标准计算，自2017年10月15日起至2021年3月23日止），并承担以680,000元为基数，自2021年3月24日起至实际办理产权证之日止，按年利率4.05%的标准计算给付原告孙某某逾期办证违约金；三、由被告富民富安房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还代收原告孙某某契税10,200元。四、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3174元（原告已预交），由原告负担150元，由被告负担3024元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  宣 云人民陪审员  张保留人民陪审员  毕崇珍二〇二一年五月二十八日书 记 员  火有明