云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初1994号原告：刘飞，男，1987年10月5日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告：李学清，女，1989年9月29日生，云南省元阳县人，现住文山市。委托诉讼代理人：刘畅，云南壮乡苗岭律师事务所执业律师。特别授权。被告：云南炬隆房地产开发有限责任公司，住所地：文山市七花南路217号水务楼附楼。法定代表人：李建华。委托诉讼代理人：黄开业，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：骆熙，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。原告刘飞、李学清与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司（以下简称炬隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告刘飞、李学清及其委托诉讼代理人刘畅,被告炬隆房地产公司的委托诉讼代理人黄开业、骆熙到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告刘飞、李学清向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内为原告办理不动产权证；2、判决被告支付原告逾期办证的违约金按房屋总价的30%计算为69839.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告夫妻二人2012年9月15日与被告签订《商品房购销合同》并办理备案，原告购买被告开发的红石溪谷34幢2-702室，房屋总价232798元。该合同第十二条约定：“产权登记手续由甲方代办，乙方在商品房交接后15日内，向甲方提供办理产权登记手续所需资料，并付清房款及相关费用，甲方在乙方提供资料，并付清房款及相关费用后90个工作日内将办证资料申请至登记机关。”并约定逾期付款和交房的责任为：“本合同约定的时限届满的次日起到实际付款之日止30日内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30日后，乙方应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金。”2013年5月2日，被告通知原告接房，原告房款中16万元是向银行按揭，在按揭成功后，原告已依约交付完成了所有房款和接房费用。被告出具了销售发票《商品住房质量保证使用说明书》给原告，原告也提供了办证所需全部资料给被告，但时至今日已近7年，被告仍未为原告办理得房屋产权证。原告多次找被告协商，被告均不理睬。原告认为，被告七年未为原告办理产权证，属于违约，根据合同的平等原则，被告也应按照合同中约定的违约金支付方式支付原告违约金。具体为：2013年5月20日至6月20日期间600元，2013年6月21日至实际办证之日期间按应付未付款（即房款232798元的0.05%乘以逾期天数计算违约金，从2013年6月21日计算至起诉之日2021年2月26日为2087天违约金暂计为242092元。虽然依合同原告应诉请的违约金为242092元，原告依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条之规定，原告现按房屋总价的30%诉请被告支付违约金，现诉请法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告炬隆房地产公司辩称：第一、原告的不动产权属证已经送达不动产中心，现在已经在办理过程中；第二、原告要求支付违约金没有事实依据，应当予以驳回，1、原告未在约定期限内支付维修基金构成违约，被告在2013年6月20日将房屋交付给原告，原告接房后因面积误差于同年6月29日退还了原告购房款7542.18元，双方实际购房款为225225.8元，原告于2019年7月5日才将双方约定的款项交付完毕，因房屋早在约定时间内交付原告使用，原告没有遭受任何损失。2、2015年开始不动产登记中心因政府政策变更，将房产证、土地证两证合一，暂停办理不动产权属证书，将做土地关联、测绘等工作后才能继续办理不动产登记，2019年5月接到不动产登记中心通知，可以办理不动产权属登记，我公司通知原告方补缴契税维修基金及所欠的相关费用后，我公司在90日内呈至不动产登记中心，上诉事实不能归咎于答辩人，故答辩人不应支付违约金。3、双方并未约定逾期办证的违约责任及违约金支付方式，故原告方的诉讼请求应当予以驳回。原告刘飞、李学清针对其诉讼主张,向本院提交了如下证据：1、《结婚证》复印件一份，证明二原告系夫妻，于2012年1月29日登记结婚；2、《商品房购销合同》复印件一份，证明原、被告于2012年9月15日签订《商品房购销合同》并办理备案，原告购买被告开发的红石溪谷34幢2-702室，该合同第十二条约定：“产权登记手续由甲方代办，乙方在商品房交接后15日内，向甲方提供办理产权登记手续所需资料，并付清房款及相关费用，甲方在乙方提供资料，并付清房款及相关费用后90个工作日内将办证资料申请至登记机关。”并约定逾期付款和交房的责任为：“本合同约定的时限届满的次日起到实际付款之日止30日内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30日后，乙方应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金。”3、《商品住房质量保证使用说明书》复印件一份，证明原告于2013年5月20日接收房屋，被告6月20日交付给原告《商品住房质量保证使用说明书》，说明该房屋的保修期从2013年5月23日起计算，同时证明原告的房屋交付之日为2013年5月20日；4、《收据》复印件一份，证明2013年5月20日，原告接收房屋，并交纳了被告要求支付的“印花税、房屋维修基金”等3107.63元；5、《发票》复印件一份，证明2013年5月20日，原告接收房屋，并交纳全部房款，被告出具发票给原告；6、《收据》复印件一份，证明2013年5月27日，被告要求原告再次交纳房屋维修基金2856元；《收据》复印件一份，证明2019年7月5日，原告已接收房屋，并交纳了被告要求的全部款项，原告使用房屋并交纳物管、水电等费用。经质证，被告炬隆房地产公司对原告刘飞、李学清提交的证据质证意见为：对第1组证据三性均无异议；对第2组证据三性无异议，不同意其证明观点，因原告方未在15日内足额交付维修基金及相关费用，属于违约行为，买方违约行为不能归责于被告，同时证实双方没有约定逾期办证的违约责任；对第3组证据的三性无异议，同时证实双方交房时间为2013年5月20日；对第4组证据三性无异议；对第五组证据三性无异议，同时证实其购房款总价款为225225.82元的事实；对第6、7组证据收据证实从2019年7月6日开始计算，在90日内我公司向不动产中心申报材料的事实。本院认为，原告刘飞、李学清提交的第1-7组证据客观、真实、合法，并与本案相关联，本院予以采信。被告炬隆房地产公司未向本院提交书面证据。根据庭审举证、质证和认证，本院查明本案的法律事实如下：二原告系夫妻关系，2012年9月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，并办理备案登记，约定原告购买被告开发的红石溪谷34幢2-702室，房屋总价为232798元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款及相关费用。被告按合同约定向原告交付了房屋，但未按该合同第十二条约定：“产权登记手续由甲方代办，乙方在商品房交接后15日内，向甲方提供办理产权登记手续所需资料，并付清房款及相关费用，甲方在乙方提供资料，并付清房款及相关费用后90个工作日内将办证资料申请至登记机关。”为原告代办房屋产权登记。原告认为，被告未按合同约定为原告代办产权证的行为，损害了原告的合法权益，为此，原告于2021年3月17日诉至本院，并提出如前诉讼请求。综合刘飞、李学清、炬隆房地产公司诉辩主张，本案争议焦点：1.本案案涉房屋是否具备申请办理产权证的条件；2.原告主张的逾期办证违约金是否能得到支持。本院认为，刘飞、李学清与炬隆房地产公司2012年9月15日签订的《商品房购销合同》，双方当事人意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于刘飞、李学清要求炬隆房地产公司为其办理房屋产权证。本院认为，根据双方合同第十二条约定，刘飞、李学清提交办理产权证所需的全部资料，交清有关办证税费后，炬隆房地产公司代刘飞、李学清办理房屋产权登记，刘飞、李学清的该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘飞、李学清要求炬隆房地产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金按房屋总价的30%计算为69839.4元的诉讼请求。本院认为，双方合同第十二条“产权登记手续由甲方代办，乙方在商品房交接后15日内，向甲方提供办理产权登记手续所需资料，并付清房款及相关费用，甲方在乙方提供资料，并付清房款及相关费用后90个工作日内将办证资料申请至登记机关。”综上本案涉案房屋向产权登记机关提出申请办证的时间约定为：交接后15日内提供办理产权登记手续所需资料，在付清房款及相关费用后90个工作日内将办证资料申请至登记机关。但未约定违约金或损失的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案应以接房之日起90日内办证期限，炬隆房地产公司于2013年5月20日通知刘飞、李学清办理本案所涉房屋接房手续，炬隆房地产公司应于2013年8月20日前代刘飞、李学清就案涉房屋向产权登记机关申请产权登记，本案所涉房屋至今未办理产权登记，炬隆房地产公司已违约，应承担违约责任。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6％计算，即逾期办证违约金13967.88元（232798元×6％）。综上所述，本案参照本院同类案件本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、云南炬隆房地产开发有限责任公司于刘飞、李学清按照相关规定提交办理产权证所需资料、交纳相关费用之日起九十日内为刘飞、李学清办理文山市房屋产权证；二、云南炬隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付刘飞、李学清逾期办理房屋产权证的违约金13967.88元；三、驳回刘飞、李学清的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取计775元，由云南炬隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇二一年五月三十一日书记员  李方铃