黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2459号上诉人（原审被告）：哈尔滨万晟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区进乡街东三三道街**。法定代表人：焦大东，总经理。委托诉讼代理人：辛爽，女，1992年10月24日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省抚远市。被上诉人（原审原告）：杜美英，女，1963年4月10日出生，汉族，哈尔滨北方刀具厂退休工人，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王蕾，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原审被告：石锐，男，1994年4月2日出生，汉族，哈尔滨万晟房地产开发有限公司销售代表，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨万晟房地产开发有限公司（以下简称万晟公司）因与被上诉人杜美英、石锐房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。万晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判《商品房预定书》有效并已解除，杜美英缴纳的2万定金罚没，万晟公司不予返还。事实和理由：一、置业顾问并未承诺合同签订主体为“万科企业股份有限公司”，一审判决认定杜美英是基于信赖“万科企业股份有限公司”开发建设的房屋才形成买卖合同关系的事实有误，缺乏事实依据。从客观理性角度判断，置业顾问强调的应是“万科”品牌，杜美英亦是基于对“万科金域悦府”项目的房屋认可而签订合同，并非是对某个公司的信赖。根据聊天记录，杜美英仅问过“是不是深圳万科”，并未提到“是不是万科企业股份有限公司”，一审法官主观臆断杜美英的意思表示为信赖万科企业股份有公司。且在企业国家信用信息公示系统中并无“深圳万科”公司，在哈尔滨市也无法设立以“深圳万科”为名称的公司，因此杜美英购买悦府项目不可能以“深圳公司”为主体签订合同。且在深圳市设立的万科旗下公司有很多家，一审法官仅凭“深圳万科”几个字就认定杜美英基于对“万科企业股份有限公司”信赖才签订合同没有事实依据。二、根据《民通意见》第71条，重大误解的构成要件为：误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗和不当影响造成的。且误解直接影响当事人所应享受的权利和承担的义务，对误解人造成较大损失。误解必须是重大的不能是一般的误解。1.杜美英在一审起诉状中已自认“由于石锐的诱导使其产生重大误解”。一审判决也认为由于石锐的解释导致杜美英产生误解，以上因对方诱导导致的误解不构成重大误解。2.杜美英多次表示是反复询问万科和万晟的关系后签订的预定合同，其丈夫又询问二者关系并认可后才操作的手机转账，如果杜美英开始就想和深圳万科签订合同，就不会与万晟公司签订合同，更不会向万晟公司转账定金，杜美英在订约时故意保留真实意志，故意签订看似与实际不符的合同，在此种情况不构成重大误解。法律不允许当事人在自己具有故意的情况下，借口其实施的行为对自己不利而随时提出撤销。3.杜美英签订合同目的是购买金域悦府项目的房屋，且对预定合同约定的付款义务、万晟公司建造的房屋等均没有误解，仅对签约主体有误解，该误解不是重大的，并不影响杜美英的权利和义务，不影响合同签订的目的，更不会给杜美英造成较大损失，杜美英亦未提供证据证明其遭受的损失或可能遭受的损失，此种情况不构成重大误解。三、杜美英是基于对万科金域悦府项目的房屋认可签订的合同，合同主体是否包含“万科”与杜美英签订合同没有因果关系。置业顾问已尽到告知主体为万晟公司的义务，是杜美英将“万晟”曲解为“万科”，该曲解并不影响合同主要内容、双方权利义务及合同订立目的，亦未给双方造成损失，根据《民通意见》第71条之规定，原审判决认定“万晟”就“万科”为重大误解不符合法律规定。根据聊天记录显示，置业顾问发送给杜美英的户型图已经载明开发商为万晟公司，监控也显示杜美英曾前往售楼处看过现场展示标的房屋的营业执照、五证和户型图，以上均已载明由万晟公司开发，且合同首行就已标注合同主体为万晟公司，在万晟公司已尽到合理告知义务且手机转账需要杜美英逐字输入万晟公司名称的情况下，其基于对万科品牌的认可签订了合同并缴纳定金。杜美英对标的项目考察近3个月，作为一个完全行为能力人，购房如此谨慎，如对合同主体有异议就不会签订合同，更不会向该主体缴纳房款。既然已经签署合同，且已履行合同的义务，就应当依约继续履行。一审仅凭主观臆断认定杜美英将“万晟”当作“万科”的行为属于重大误解，滥用民法基本原则，随意撤销已经履行的合同，违反了公平公正原则，阻碍了双方公平交易，干扰了正常市场经济，侵害了作为为哈尔滨市经济发展做出极大贡献的品牌开发商的正当权益。杜美英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.置业顾问承诺合同签订的主体为万科公司，杜美英基于信赖万科公司开发的房屋才签订的买卖合同。2.本案中的重大误解，杜美英并没有过错，是因受到万晟公司欺骗误导造成的，杜美英及其丈夫由于年迈对手机转账事宜并不了解，完全是在万晟公司置业顾问的指导下操作的。3.杜美英签订合同的前提是签订合同的主体为“深圳万科”，万晟公司置业顾问未尽到告知义务，在聊天记录中一直称万晟就是万科。4.杜美英只去过售楼处一次，万晟公司置业顾问当天半夜跟杜美英回家，指导杜美英及其丈夫通过手机进行转账，且万晟公司一审时并未提交视频监控等证据证明杜美英考察过三个月，无法证明其主张，请求二审法院依法驳回万晟公司的上诉请求。石锐未到庭，亦未提交书面陈述意见。杜美英向一审法院起诉请求：1.判令撤销杜美英与万晟公司签订的《商品房预订书》；2.判令万晟公司、石锐返还杜美英定金20,000元。一审法院认定事实：杜美英与万晟公司于2020年9月17日签订《商品房预定书》一份，约定：杜美英向万晟公司认购商品房一套（哈尔滨市香坊区万科金域悦府3-3#-3-1601），销售面积127.49平方米，成交单价：13,392.01元／平方米，总价款：1,707,347元。《商品房预定书》第一条约定：“买受人在签署本预定书的同时，缴纳购房定金20,000元……”。第三条约定：“在本预定书第二条约定的期限内，如买受人未依本预定书约定付款或签署《商品房买卖合同》，属买受人违约，出卖人有权解除本预定书并有权将该房屋另行销售，买受人所缴纳的定金不予退还”。根据双方认可的万晟公司出具的收款回执显示：万晟公司于2020年9月18日收到杜美英缴纳的购房定金20,000元。定金交付后，杜美英通过微信告知石锐，其想要购买的是万科企业股份有限公司的房屋，并非万晟公司开发建设的房屋。石锐通过微信向杜美英解释：“你问我是不是万科，我的回答是万科，我们也就是万科”。庭审中，万晟公司认可石锐是万晟公司置业顾问的事实。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据庭审查明的事实可以确定，杜美英的真实意愿，是要购买万科企业股份有限公司的房屋，并非万晟公司开发建设的房屋，对该事实，一审法院予以确认。关于杜美英与万晟公司于2020年9月17日签订的《商品房预定书》是否应予撤销和万晟公司已收到杜美英的20,000元购房定金是否应予返还的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”；第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，杜美英是信赖万科企业股份有限公司（国内知名的房开企业）才签订的《商品房预定书》。杜美英的真实意愿，是要购买万科企业股份有限公司开发建设的房屋，但与其形成房屋买卖合同法律关系的相对方却是万晟公司。虽然，石锐及万晟公司的工作人员自始至终都在向杜美英解释和说明万晟公司和万科企业股份有限公司之间的关系。但是，两家公司毕竟是两个能够独立承担民事责任的民事主体。石锐的微信名称“万科石锐”及其在微信中的自我介绍“我是万科石锐”以及其向杜美英发送的链接“万科金域悦府”，和石锐在微信中关于“我们也就是万科”的承诺和石锐在签订《商品房预定书》时，对万晟公司和万科企业股份有限公司之间关系的介绍（庭审笔录第12页）均是促使杜美英产生“万晟”就是“万科”重大误解而与万晟公司签订《商品房预定书》的根本原因和直接原因。根据上述法律规定，并结合本案事实，可以确定杜美英因重大误解而与万晟公司签订《商品房预定书》的事实。故万晟公司的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持；杜美英申请撤销与万晟公司签订的《商品房预定书》的诉请符合法律规定，一审法院予以支持；另外，根据上述法律规定，对万晟公司已收到杜美英的购房定金20,000元，万晟公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、五十七条、第五十八条的规定，判决：一、撤销杜美英与万晟公司于2020年9月17日签订的《商品房预定书》；二、万晟公司于判决生效后十日内，返还杜美英购房定金20,000元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杜美英主张其欲购买“深圳万科”的房子，作为普通公众，不能苛求其知晓公司全称，一审认定杜美英的真实意愿是要购买万科企业股份有限公司的房屋符合常理。万晟公司置业顾问石锐与杜美英的聊天记录中表示其公司就是“万科”，故杜美英系因信赖“万科”品牌与万晟公司签订商品房预定书，后杜美英知晓万晟公司与其认可的“深圳万科”不一致时，要求撤销所签订的商品房预定书。杜美英系受万晟公司置业顾问石锐影响而与其签订商品房预定书，故万晟公司存有过错，杜美英要求解除案涉商品房预定书并返还购房定金并不违反相关法律规定，本院予以支持。综上所述，万晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由哈尔滨万晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年五月二十六日书记员  李 悦