四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初2030号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：陈海军，男，1986年12月18日出生，汉族，居民，住四川省资阳市安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）与被告陈海军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人李志伟到庭参加诉讼。被告陈海军经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 物业服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付自2015年10月1日至2020年12月31日止所欠物业费2982元、公摊电费189元；二、判令被告支付逾期交费的违约金12508元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：陈海军系安岳县蓝灵小区的业主。安岳县蓝灵.时代欣城小区业主委员会分别于2015年9月29日、2018年8月与原告签订了《蓝灵时代欣城小区物业服务合同》及《蓝灵时代欣城小区物业服务补充合同》，合同约定：原告服务的范围及受益人为本小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务。本小区的服务费由原告按建筑面积每月0.5元/㎡向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳。小区公共部位的电费收取标准为3元/户·月。业主无故拖欠应交费用，原告有权采取如下措施：（1）、超过缴纳期限，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，……。原告已经按照合同约定为被告提供了各项服务，但被告无故拖欠2015年10月1日至2020年12月31日止的物业服务费及公摊电费，违反合同约定。虽经原告多次书面催收，但被告均以各种理由拖欠。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决如上请求。 陈海军未作答辩。 根据原告陈述和经审查确认原告所举的原、被告的身份信息资料、开户许可证、小区业主委员会与原告签订的《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》（各二份）、《关于蓝灵时代欣城小区物业服务收费标准的备案申请》、《紫竹物业进驻蓝灵小区的合法性证明材料》、原告日常维护和管理小区的相关照片、温馨提示等资料、物业催收登记表、曾经送达被告的有关催收物业费的《温馨提示》《律师函》等证据，本院认定事实如下： 2015年9月29日，原告物业服务公司与安岳县蓝灵小区业主委员会签订《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。2018年8月29日，双方又续签物业服务合同及补充合同，合同期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同约定，由原告向安岳县蓝灵.时代欣城小区业主提供物业服务，原告按建筑面积每月0.5元/㎡向业主或使用人收取物业服务费，公共部位电费按每户每月3元收取后向相关单位依法缴纳，业主或者物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。合同签订后，原告进驻安岳县蓝灵.时代欣城小区，对小区进行了相关的管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告陈海军系安岳县蓝灵.时代欣城小区业主，其所有的26幢26-B1-601号房屋建筑面积为94.82㎡。被告陈海军从2015年10月1日起至2020年12月31日应交物业管理服务费63个月计2982元，公共部位电费189元，合计欠交金额为3171元。 本院认为：原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县蓝灵小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对蓝灵.时代欣城小区全体业主都具有约束力。被告陈海军系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。那么，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告陈海军作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告陈海军应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告陈海军在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持600元。被告陈海军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告陈海军在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2015年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费2982元、公共部分电费189元和违约金600元，共计3771元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元，减半收取计96元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担73元，由被告陈海军负担23元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。与其未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 唐永卫 二〇二一年五月二十日 法官助理 严 品 书 记 员 樊 婕