上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2882号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海启示望远置业有限公司，住所地上海市闵行区万芳路399号3幢102室。法定代表人：王长招，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋捷，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏丽，上海恒洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海正帆科技股份有限公司，住所地上海市闵行区春永路55号2幢。法定代表人：YUDONGLEI（俞东雷），董事长。委托诉讼代理人：宋美丽，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：纪莺，女，系该公司工作人员。上诉人上海启示望远置业有限公司（以下简称启示望远公司）因与被上诉人上海正帆科技股份有限公司（以下简称正帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初18845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。该案现已审理终结。上诉人上海启示望远公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判被上诉人启示望远公司向上诉人支付房屋租金114，062.50元及房屋租赁服务费73，251.15元。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。根据《租赁合同》约定，第一年免租期为一个月，系在被上诉人按约履行合同约定的承租期限的前提下，上诉人给予的免租期待遇。然该案中被上诉人提前单方解除合同，故不应当享有该免租待遇。另外，上诉人已为出租房屋支出房屋租赁服务费，该费用是上诉人的直接损失，现因被上诉人违约，导致租赁目的无法实现，故均应由被上诉人承担赔偿责任支付上述费用。被上诉人启示望远公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。正帆公司向一审法院起诉请求：1．正帆公司与启示望远公司签订的《启示望远租赁合同》于2020年3月23日解除；2．启示望远公司向正帆公司返还正帆公司已支付的费用300，729.34元；3．启示望远公司向正帆公司出具正帆公司已付款项对应金额的发票，预估金额为155，457.16元，最终以法院判决金额为准；4．启示望远公司支付正帆公司利息，以300，729.34元为本金，以LPR的标准，自2020年3月24日计算至实际给付之日止；5．判令该案诉讼费、保全费由启示望远公司承担。启示望远公司向一审法院提出反诉请求：1．正帆公司向启示望远公司支付房屋租金114，062.50元；2．正帆公司向启示望远公司支付房屋租赁服务费73，251.15元；3．反诉费用由正帆公司负担。一审法院认定事实：涉案房屋的产权人系上海A有限公司，《上海市房地产权证》附记载明：该工业用地产业项目类以自用为主，不得出租。2018年8月24日，上海A有限公司出具《证明》，证明其将涉案房屋出租给启示望远公司，并由启示望远公司统一管理及运营，授权日期为2018年8月24日至2024年12月31日。2019年11月6日，启示望远公司（甲方、出租方）与正帆公司（乙方、承租方）签订《定金合同》，主要内容为：涉案房屋租赁面积2500平方米（含公摊），租金1，368，750元每年，月租金114，062.5元（含税），物业费5.3（含税）元每月。6个月一付，押金为一个月租金。合同期限为五年，免租期为两个月（分别为第一年免一个月，第二年免一个月）。在2019年11月11日前签订正式合同，正式租赁合同签订后与本合同约定不一致的，以正式租赁合同的约定为准。乙方在本合同签订之日起2日内以转账汇款形式支付114，062元作为租房定金，乙方房租定金待正式合同生效日起自动转为租房租金。同日，启示望远公司（甲方、出租方）与正帆公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积2500平方米。第三条：租赁期为5年，自2019年12月1日起至2024年12月31日止，甲方于2019年12月1日向乙方交付房屋，第一年免租期为一个月（2019年12月1日至2019年12月31日为免租期），自2020年1月1日起开始计租。第四条：租金1.5元（含税）／平方／天，物业费5.3元／平方／月，第一年每月租金114，062.5元，年租金1，368，750元，每月物业费13，250元。租金先付后用，乙方按每6个月向甲方支付，甲方收到乙方租金后5日内向乙方开具增值税专用发票，乙方应在本合同签订5日内向甲方支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金684，375元、7个月物业费92，750元，定金合同项下已支付的定金114，062元自动转为租赁保证金。租赁期满，甲、乙双方不再续约时，甲方除有权直接用租赁保证金抵扣乙方应付未付的各项费用（仅限于租金、水电费、停车费）外，在乙方按约返还房屋7日内，由甲方无息将剩余部分退还给乙方。免租期内正常支付物业管理费。第七条：租赁期间，合同双方任意一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月通知相对方后方可解除合同，并承担2个月的房屋租金作为违约金。2019年11月8日，正帆公司向启示望远公司支付定金114，062元；2019年11月20日，正帆公司向启示望远公司支付434，937.50元；2020年1月2日，正帆公司向启示望远公司支付342，187.50元。启示望远公司已向正帆公司开具发票434，937.5元。正帆公司一直未入驻涉案房屋。2020年1月22日，正帆公司向启示望远公司发送《合同解除通知书》，载明：因审计事务所在对我司审计过程中，发现涉案房屋的不动产权证中列明了“该工业用地产业项目类以自用为主，不得出租”，我司为降低风险，根据《租赁合同》第七条第12款的约定，通知贵司：1、自本通知发出之日（2020年1月21日）起，解除双方签订的《租赁合同》，我司将在2020年1月之前搬空我司财物，将房屋移交给贵司。2、请贵司在收到本通知书后与我司协商款项结算事宜。2020年2月27日，正帆公司向启示望远公司发送《律师函》，告知：1、正帆公司于2020年1月22日已向贵司送达《合同解除通知书》，根据《租赁合同》第七条第12款规定，《租赁合同》将于2020年3月23日解除。2、正帆公司除按照《租赁合同》约定承担截止到解除之日的租金、物业费以外，同时额外承担2个月的租金，即228，125元，据此，正帆公司应付款项为590，457.66元。3、正帆公司已支付租金、物业费、租赁保证金共计891，187元，贵司应返还300，792.34元。基于此，贵司应向正帆公司退还剩余租金、物业费、租赁保证金共计300，792.34元，并为正帆公司办理涉案房屋返还的移交手续。另查明，启示望远公司于2020年1月15日向案外人上海B有限公司支付服务费73，251.15元。以上事实，由上海市房地产权证、《证明》、《定金合同》、《启示望远租赁合同》、银行转账凭证、《合同解除通知书》、微信聊天记录、《律师函》及快递凭证、《收款证明》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为，启示望远公司与正帆公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方一致同意《租赁合同》于2020年3月23日解除，于法不悖，法院予以确认。该案中，正帆公司于2020年1月22日向启示望远公司发送《合同解除通知书》，系擅自提前解除合同，构成违约。根据《租赁合同》第七条第12款的约定“租赁期间，合同双方任意一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月通知相对方后方可解除合同，并承担2个月的房屋租金作为违约金。”正帆公司应承担截至2020年3月23日的租金312，752.02元（114，062.5元／月×2个月＋114，062.5元／月÷31天×23天）及物业费49，580.65元（13，250元／月×3个月＋13，250元／月÷31天×23天），并承担2个月的租金228，125元（114，062.5元／月×2个月）作为违约金。上述费用已足以弥补启示望远公司的损失，启示望远公司要求正帆公司另行支付免租期租金及房屋租赁服务费，缺乏依据，法院难以支持。据此，启示望远公司应返还正帆公司300，729.33元（114，062元＋434，937.50元＋342，187.50元-312，752.02元-49，580.65元-228，125元）。关于正帆公司要求启示望远公司支付利息的主张，法院认为，缺乏依据，不予支持。关于正帆公司要求启示望远公司开具发票的主张，因发票事宜不属法院受理范围，故法院不予处理。据此，判决：一、确认上海正帆科技股份有限公司与上海启示望远置业有限公司签订的《启示望远租赁合同》于2020年3月23日解除；二、上海启示望远置业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海正帆科技股份有限公司300，729.33元；三、驳回上海正帆科技股份有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海启示望远置业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2，905.95元，由上海正帆科技股份有限公司负担27.44元，由上海启示望远置业有限公司负担2，878.51元。反诉案件受理费减半收取计2，023.14元，由上海启示望远置业有限公司负担。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人启示望远公司与被上诉人正帆公司签订的《租赁合同》合法有效。本案二审争议焦点在于上诉人启示望远公司主张被上诉人正帆公司应赔偿一个月免租期的租金及相关租赁服务费是否有依据。首先，双方在租赁合同中未就被上诉人提前解除合同，是否需承担免租期的租金及其他费用进行约定，故上诉人主张被上诉人只有在按约履行合同约定的承租期限的前提下，才享有免租期待遇，缺乏事实依据；其次，被上诉人提前解除合同，确构成违约，但被上诉人已按照合同约定承担了二个月租金标准的违约金，故即使上诉人将免租期租金及服务费作为损失，被上诉人支付的违约金也足以弥补上诉人的实际损失。因此，上诉人的反诉请求，缺乏依据，一审判决未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人上海启示望远置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，046.27元，由上诉人上海启示望远置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 顾克强审 判 员 孔美君二〇二一年五月二十四日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……