广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29800号原告（反诉被告）：黄喜华，女，1978年10月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区×××××××××××，公民身份号码440××××××××0×××202。委托诉讼代理人：岑英健，广东金石行律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓连珍，女，1970年2月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区××××××××××26-1号，公民身份号码440××××××××××××386。委托诉讼代理人：黄金霞（系被告的女儿），住广东省茂名市茂港区××××××××××26-1号。原告黄喜华与被告邓连珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告及委托诉讼代理人岑英健、被告及委托诉讼代理人黄金霞到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回按金18000元；2.撤销原告与被告于2020年5月1日签订的《铺位租用协议》；3.被告归还其在佛山市南海区大沥盐步南国小商品城中区13街2号铺内擅自搬离的原告的财物；4.被告赔偿原告经济损失32416.2元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月1日，原告与被告签订《铺位租用协议》，约定被告将广东南国小商品城中区********出租给原告，租期为三年，每月租金为2000元。协议签订后，被告以疫情期间经营不易为由同意原告于租期第一年内每月仅需支付1500元租金。原告依约每月向被告支付租金，但被告随后却以原告未付清租金为由多次阻碍原告使用涉案商铺，经涉案商铺物业公司介入协调后，原告才得知被告并不是涉案商铺的“房东”，其出租涉案商铺没有经过涉案商铺的所有权人及承租人的同意或者授权。因此，原告要求被告退还原告交付的按金18000元，但被告拒不退还，并于2020年9月28日擅自关停涉案商铺的水电，于2020年10月2日擅自加锁锁住涉案商铺大门，原告均报警求助，鉴于被告的无理行为，原告已于2020年10月9日提起本案诉讼，但被告却擅自于2020年10月30日将原告存在涉案商铺内的所有财物搬离，导致原告无法按时交货给劳保用品购买方。根据原告与购买方的购销合同约定，原告将面临违约金共计32416.2元的赔付，被告应当予以赔偿。原告认为，被告故意隐瞒其无权出租涉案商铺的事实，存在欺诈行为，根据《合同法》第五十四条、第五十六条的规定，应当撤销原、被告所签订的《铺位租用协议》，按金18000元也应予退还。此外，被告擅自将原告存放在涉案商铺内的财物搬走，无任何事实与法律依据，已严重侵犯原告的合法权益。庭审中原告表示若法院认为不存在欺诈，不构成撤销，原告选择解除合同。被告辩称，原、被告经协商一致于2020年5月1日起签订《铺位租用协议》,原告承租物业为广东南国小商品城中区********，合同期限为2020年5月1日至2023年5月1日止，每月1-10日交纳当月租金，除每月向被告交纳2000元租金外，另向广东南国小商品城有限公司（以下简称南国公司）交纳应缴的一切费用，原告向被告交纳18000元作为租赁物业的按金。依照被告与南国公司缴纳租金的单据,每月租金是7164元（其中500元为物业管理费）,因该物业是被告向梁老板用15万元转让所得,梁老板已于2015年11月30日一次性预缴纳折扣优惠10万元租金分5年期至2020年11月30日止逐月分摊返还2000元租金抵扣优惠，故原告向南国公司只是交纳余下部分5164元（含500元物业管理费）,并非租金的全部应缴额7164元，原告当时来租商铺时，已向其说明具体情况明确每月要交约6000至7000元左右给南国公司，因为疫情关系，4-9月期间南国公司实施九折租金减免优惠措施,故为4698元[实际计算方式（5164-500）×0.9+500元=4698元]。被告也因疫情关系在协议2000元的基础上相应减免500元作为共度时艰的考虑，同时也得到原告的理解与支持，2020年5月13日也按租赁协议通过微信转账的方式支付给被告5月份租金3500元（其中2000元每月租金分摊优惠款需交还之前的转让方梁老板）。原告自2020年6月起不愿意缴纳全部租金7164元和协议上的2000元，只交纳南国公司余额部分5164元(9折后4698元）和2000元（减免后1500元），拖欠2020年6月-10月租金19198元。被告自行垫支所欠的梁老板已预缴6月-11月的租金费用共12000元,并对此进行报警备案及律师函致原告,告知其行为已属违约，让其在限期内缴清欠租及清理原留置在铺内的物资，否则视为无主物放弃处理。2020年10月30日，在双方在场的情况下，把原告留置在商铺的物资进行打包迁移至三楼仓库暂存放，并全程留有视频录像。鉴于原告从6月起一直拖欠被告租金，经被告多次口头、微信及律师函催缴告知仍然拖欠，给被告造成严重的经济损失。为此，被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）之规定，于2020年10月31日依法解除合同。原告违约在先，被告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条之规定不予退回合同按金。被告同时依照《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条之规定，追讨由此产生的所有经济损失费用共23459.8元，详细列举如下：1.2020年6月至10月共拖欠租金费用共19198元；2.（2020）粤鑫律函第E132号、（2020）粤鑫律函第E135号，费用共1000元；3.原告滞留的物资产生的开锁费70元、搬运费1000元、视频录制费450元、午餐盒饭费83元、9月份电费58.8元，共计1661.8元；4.原告滞留的物资暂存放三楼仓库需要每月租金费用800元，以实际使用月数为最终费用，截止到12月为止共1600元。综合所述，因原告不履行租赁合同租金缴纳义务，违约在先，致使被告租赁物业所产生的实际费用已经超出其租赁时缴纳的按金，并非被告过错造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告违约所欠费用被告有权从按金中先行抵扣，希望法庭考虑被告系该物业租赁的长期受益人，就按金问题作出公正裁决，也请考虑到原告违约在先且10月前也正常经营，10月份系自己撤场的，结合现在的经济形势，就合同纠纷问题作出审慎、公平处理，驳回原告的诉讼请求，并为被告追讨由此所产生的经济损失。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年6月至10月租金费用19198元、开锁费70元、搬运费1000元、视频录制费450元、午餐费83元、9月电费58.8元、存放三楼仓库租金1600元、律师函两份律师费1000元，共计23459.8元；2.被告没收原告按金18000元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由与答辩意见一致。原告辩称，一、原告与被告于2020年5月1日签订《铺位租用协议》,约定每月租金2000元。协议签订后，被告考虑到疫情影响，同意原告在承租期限的第一年内仅需支付每月1500元，后被告又要求原告第一个月租金多付2000元以备日后扣减。因此，原告通过微信分别向被告支付了2020年5月租金3500元、2020年6月租金1500元、2020年7月租金1500元、2020年8月租金1500元、2020年9月租金1500元，其中2020年7月租金1500元、2020年8月租金1500元被告在微信上拒收，但私下收取了原告的现金。原告在承租期限内均按照双方书面及口头约定足额交付租金，但是被告却以原告欠付租金为由，于2020年9月28日恶意关停涉案商铺的水电，于2020年10月2日擅自加锁封住涉案商铺，于2020年10月30日擅自搬离原告在涉案商铺内的财物。被告称每月需支付租赁协议约定的2000元外，还需支付南国公司（物业公司）每月租金7164元，其中2000元是其受让涉案商铺的租金折扣优惠，完全是其恶意捏造的虚假事实，没有任何证据，且前后矛盾、逻辑混乱，被告从来没有向原告提出过需要在租赁协议外额外支付2000元的租金。根据租赁协议第三条和第八条的约定，涉案商铺每月租金2000元，原告除支付被告2000元租金外，还需向南国公司支付费用。而事实上，原告除支付租赁协议及口头约定的每月租金1500元外，也足额向南国公司支付了优惠后的月租金4698元。因被告在2020年10月2日擅自加锁封住涉案商铺导致原告无法使用涉案商铺，原告无再交付租金。因此，根据以上事实可知，其所主张的原告欠付租金共计19198元无任何事实和法律依据。二、被告主张原告支付其开锁费70元、搬运费1000元、视频录制费450元、午餐费83元、9月电费58.8元、存放仓库租金1600元、律师费1000元不应得到支持。首先，被告所提交证据真实性无法确认，且没有支付款项的合法凭证，不能证明其有支付过上述费用，也不能证明所主张的事实。其次，如前所述，原告依约支付足额租金，并无违反租赁协议的约定，被告恶意通知解除合同、搬走原告在涉案商铺内的财物，产生的所谓费用不应由原告承担。再次，被告所主张的上述费用无法律规定，租赁协议也无约定，且并没合理必要的费用，其主张没有任何法律和事实依据。三、被告无权没收原告交付的按金18000元，被告应当立即退回。第一，被告以原告欠付租金为由主张没收按金，不符合租赁合同的约定。根据租赁合同第九条的约定，有且仅有原告中途退出时，被告才可以没收按金。但是，所谓的原告因欠付租金而违约的情形，并不适用该条约定没收按金，被告主张没收按金18000元没有事实依据。第二，被告是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条的规定不予退还按金的，而该两条规定是关于违约金和定金的条款。实际上，租赁协议并无约定违约金和定金的条款，原告所交付的按金也不属于违约金或定金，因而不适用该条款的规定没收按金。被告混淆法律概念，其主张没有法律依据。第三，如前所述，被告解除租赁协议没有法律和事实依据，其主张按金18000元不予退回没有请求权基础。综上所述，被告的反诉请求均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的购销合同及相应收据、被告提交的铺位使用权转让协议、金额8000元、4000元的支付凭证，本院作综合认定。2.对被告提交的佛山市南海瑞千百货商行出具的收据，因该商行已注销，故本院对上述收据的证明力不予确认。3.对原、被告提交的其他证据，本院经审查对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位租用协议》，约定甲方将广东南国小商品城中区********出租给乙方作为经营场地，乙方承租期限从2020年5月1日至2023年5月1日止，每月租金2000元，另乙方必须交纳按金18000元；乙方必须在每月1-10号交纳当月的租金，过期10天的作乙方违约处理；乙方在承租期内必须向甲方交纳租金及向南国公司交纳承租期内的一切费用，否则，作违约处理；租约一经签订，如乙方中途退出，则作单方违约，甲方有权收回铺位，而乙方所交的按金不作退还，乙方所欠下的一切费用由乙方负责；租赁期内，在乙方不违约的前提下，甲方不得中途退出；等等。之后，双方约定第一年每月租金变更为1500元。此外，原告需向南国公司缴纳每月费用4698元。原告已向被告支付押金18000元。原告于2020年5月13日向被告转账3500元，于2020年6月12日转账1500元，于2020年9月10日转账1500元。另外，原告于2020年7月20日、8月10日向被告各转账1500元，因被告拒绝收取导致被退回。原告已向南国公司缴纳2020年5月至9月的每月费用4698元。被告于2020年10月2日对涉案商铺进行锁门。2020年10月12日，被告通知原告“你违约在先，逾期未交齐租金属违约，解除合同。请你10月14号前搬清档口物品，结完之前所拖欠的所有租金。逾期未清空档口物品，我们将全部东西清理出去路边”。2020年10月14日，被告通知原告在2020年10月16日前清空档口货物。2020年10月21日，被告向原告寄送律师函，通知原告解除合同，并要求原告在5日内搬离商铺。2020年10月30日，被告将原告物品搬离涉案商铺，并存放至佛山市南海区大沥盐步南国小商品城中区13街6号3楼。2020年11月3日，被告向原告发送律师函，通知原告尽快领取上述物品。庭审中被告表示因原告未交清租金，不同意原告搬走物品。2021年1月27日，原告取回上述物品。经本院向佛山市自然资源局南海分局查询，该局回复称暂无法查询涉案商铺的规划报批资料。另查明，2020年9月1日至2020年9月30日涉案商铺欠缴电费为57.2元。被告于2020年11月14日支付了电费58.8元。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，原、被告签订的《铺位租用协议》属无效合同，故对原告主张撤销或解除上述合同的请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告所收取的押金18000元应返还予原告。另外，原告已于2021年1月27日取回相关财物，故原告主张被告归还财物已无必要，本院予以驳回。关于原告主张的经济损失32416.2元，虽然原告提供了相关合同、收据拟证明其损失，但未能提供相关转账凭证佐证其实际支出，原告提供的上述证据亦不足以证明是原告与相关合同的采购方存在真实的交易关系，且原告并非生产企业，原告仅为销售一方，相关合同采购的物品可通过其他途径采购交付，故本院对原告主张的经济损失不予支持。关于租金费用问题，双方合同虽然无效，但原告占有使用涉案商铺，应参照双方约定的费用标准向被告支付相应的占有使用费。原、被告约定每月租金2000元，后双方协商调整第一年的每月租金为1500元，另原告需向南国公司缴纳每月费用4698元，原告已依约向被告支付2020年5月至9月的每月租金1500元及向南国公司缴纳每月费用4698元，被告主张原告还需向梁老板支付每月租金2000元，但双方合同并没有对该内容进行约定，被告亦未能提供充分证据证明双方存在该约定，故本院对被告上述主张不予采纳。因被告于2020年10月2日对涉案商铺锁门，导致原告无法使用，因此，相关占有使用费（租金、费用）应计算至2020年10月1日。原告已依约分别向被告及南国公司支付2020年5月至9月的租金、费用，其中2020年7月、8月的租金共3000元因被告拒绝收取而导致退回，且原告在2020年5月支付了被告3500元，故本院酌定由原告支付计算至2020年10月1日的占有使用费1200元（3000元+6198元÷31天×1天-2000元=1200元）予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。关于被告主张开锁费、搬运费、视频录制费、午餐费及三楼仓库租金的问题，由于双方合同无效，原告负有向被告返还涉案商铺的义务，经被告多次通知，原告均未搬离，但庭审中被告又表示不同意原告搬走相关物品，导致原告于2021年1月27日才取回物品，双方对此均负有过错，综合双方过错程度，本院酌定由原告赔偿损失1000元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。双方并没有对律师函费用进行约定，该费用亦非被告主张权利必然产生的费用，故对被告主张的律师函费用，本院不予支持。关于被告主张的电费58.8元，涉案商铺在2020年9月1日至2020年9月30日欠缴电费为57.2元，原告实际使用涉案商铺至2020年10月1日，被告代为支付了电费58.8元，原告未能举证证明其已付清占有使用涉案商铺期间的电费，故本院对被告主张原告支付电费58.8元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、邓连珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金18000元予黄喜华；二、黄喜华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费1200元予邓连珍；三、黄喜华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1000元予邓连珍；四、黄喜华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费58.8元予邓连珍；五、驳回黄喜华的其他诉讼请求；六、驳回邓连珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取631.25元（黄喜华已预交），由黄喜华负担315.62元，邓连珍负担315.63元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予黄喜华，本院不另收退。反诉受理费418.25元（邓连珍已预交），由邓连珍负担393.25元，黄喜华负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予邓连珍，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年四月二十二日书记员  钟丹