广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2927号上诉人（原审被告）：许永安。上诉人（原审被告）：黄燕珍。委托诉讼代理人：许永安，系黄燕珍配偶。上诉人（原审被告）：许芬芬。委托诉讼代理人：张锡海，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈必成，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶雪。委托诉讼代理人：卢彩虹，广东正觉律师事务所律师。上诉人许永安、黄燕珍、许芬芬因与被上诉人陶雪物权保护纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许永安、黄燕珍上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回陶雪诉请。事实和理由：一、许永安、黄燕珍居住在加建建筑内，未使用陶雪享有产权的房屋，无需腾退也无需支付房屋占用费。陶雪通过拍卖取得涉案房屋建筑面积259.70平方米产权，而涉案房屋实际建筑面积为436.74平方米，其中加建面积177.04平方米。涉案房屋由许永安出租给许芬芬后，许永安、黄燕珍便一直居住在无产权的加建建筑内，未使用房屋产权部分。该加建建筑也是许永安、黄燕珍唯一居住的地方。二、许永安与许芬芬订立的《房屋租赁合同》合法有效，许芬芬合法承租并使用房屋，许永安、黄燕珍可以基于许芬芬的意思居住使用涉案房屋，一审法院适用法律错误。许芬芬与许永安订立的《房屋租赁合同》属代物清偿的形式之一，是债的清偿的合法形式之一。该代物清偿的意思表示真实、内容合法，基于该代物清偿的目的形成的《房屋租赁合同》合法有效，且合同签署时没有物权上的障碍，因此许芬芬取得涉案房屋的承租人权益，该权益可以对抗房屋产权转移后的产权人。一审法院据以认定《房屋租赁合同》不能对抗陶雪物权的理由违反法律规定：（一）16年租赁期间租金标准恒定并非不符合正常的行业交易习惯。《房屋租赁合同》基于代物清偿的目的而形成，其合理性应以租金标准是否符合市场租金参考价为主要判断依据。《房屋租赁合同》签署于2018年10月，根据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州房屋租金参考价》，涉案房屋所在洛溪新城的步梯住房租金标准为30元每平方米，按照建筑面积259.70平方米，计得参考租金为每月7791元。《房屋租赁合同》约定租金10000元每月，高于市场租金参考价，该定价在当时已充分考虑了涉案房屋加建、租赁时长、大户型房产出租难度以及姐姐对弟弟情义上的照顾。且一审法院在认定涉案房屋租金标准时采纳了《房屋租赁合同》确定的租金标准，判决说理前后矛盾。（二）许芬芬与许永安基于代物清偿目的签署的《房屋租赁合同》真实有效，一审法院应保持审判的独立性，不应以（2018）粤0104执异173号案认定以物抵债并非真实的房屋买卖关系论证本次不存在真实的租赁合同关系，且许永安、黄燕珍一直认为该案认定是错误的。租赁合同未进行备案与是否存在真实的合同关系没有任何关联性，一审法院前后逻辑牵强。（三）法院在拍卖涉案房屋时已告知房屋使用状况，陶雪竞拍前也已实地看房，其在知情的情况下自愿竞拍即应自承其责。此外，《房屋租赁合同》签署于姐弟之间不影响合同的真实性，姐弟之间债务真实，代偿基础明确。《房屋租赁合同》签署于涉案房屋查封期间也不能说明当事人双方存在恶意，因为租金设置合理，陶雪完全可以向许永安追索租金。三、一审判决判定的租金标准违反广州房屋租金参考价，缺乏调高租金的合理理由和法律依据。根据广州市房地产租赁管理所公布的《2019广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在洛溪新城的步梯房租金标准为35元每平方米，同时根据其适用说明第五条，租金参考价是以租金单价的形式发布，相应计算单套物业总租金时，面积依据应采用产权资料记载的建筑面积。按照建筑面积259.7平方米，计得参考租金为每月9089.5元。一审法院酌情认定租金为每月1万元，未进行说理，也未明确法律适用。四、加建面积177.04平方米不在拍卖范围内，属于许永安、黄燕珍的财产，无需返还给陶雪。许永安于1998年取得涉案房屋产权证书，记载建筑面积为259.7平方米。许永安、黄燕珍居住在涉案房屋期间，于2014-2015年自行出资在涉案房屋原来的基础上进行了扩建、加建三楼，总加建面积177.04平方米。在加建后居住使用期间，行政主管部门并无对加建部分进行处理，因此，加建面积177.04平方米属于许永安、黄燕珍的财产。广州市越秀区人民法院拍卖涉案房屋时并未将加建部分纳入拍卖范围，一是评估报告并无明确把加建部分进行评估，二是拍卖公告显示拍卖财产的建筑面积为259.7平方米，即原有建筑面积，并不包括加建部分，三是（2018）粤01执恢82号之五执行裁定书也无明确将加建部分交付给陶雪，故陶雪并未取得涉案房屋加建部分的所有权，无权主张返还该加建部分。五、涉案房屋加建部分系许永安、黄燕珍一家生活所必需的居住房屋，应当保障许永安、黄燕珍一家的基本生存权。涉案房屋一直由许芬芬一家三口和许永安、黄燕珍一家三口居住，许永安、黄燕珍一家居住在加建部分，并未使用陶雪享有产权的一、二层，陶雪要求许永安、黄燕珍支付占用费没有依据。而且，该房屋为许永安、黄燕珍一家生活所必需的居住房屋，许永安、黄燕珍虽为香港居民，但工作、生活一直在广州，在香港并无自有房屋，如将涉案房屋交还给陶雪，许永安、黄燕珍一家将无房居住。六、如前所述，加建部分不在拍卖范围内，陶雪也未对该部分支付相应对价，未实际取得加建部分所有权，如加建部分需交还陶雪，则陶雪应就加建部分折价补偿给许永安、黄燕珍。上诉人许芬芬上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回陶雪诉请。事实和理由：一、许芬芬与许永安订立的《房屋租赁合同》合法有效，许芬芬合法承租并使用涉案房屋，有权继续使用涉案房屋至租赁期限届满，无需腾退，一审法院适用法律错误。具体理由同前述许永安、黄燕珍第二点上诉理由。二、一审判决判定的租金标准违反广州房屋租金参考价，缺乏调高租金的合理理由和法律依据。具体理由同前述许永安、黄燕珍第三点上诉理由。被上诉人陶雪辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、本案为物权返还纠纷，陶雪通过司法拍卖取得涉案房屋，并于2019年9月9日取得涉案房屋的房产证，陶雪依法取得涉案房屋的所有权应当受到法律保护。二、陶雪竞拍取得的房产用地面积为321平方米，用地与房屋不可分割，陶雪享有土地面积的使用权及该土地上的附属设施，许永安、黄燕珍、许芬芬长期占用使用涉案房屋及土地的行为严重侵犯了陶雪对房屋、土地及地上附属设施的权利。陶雪多次就涉案房屋事宜与许永安、黄燕珍、许芬芬进行沟通，但其拒不返还，还对陶雪进行威胁恐吓，其行为涉及刑事犯罪。三、许芬芬与许永安是亲姐弟关系，许永安因为债务问题导致涉案房屋存在被查封拍卖的风险，许芬芬对该情况是知晓的，两上诉人是为了规避房屋被执行，不惜通过以物抵债虚构房屋买卖合同的方式阻碍执行。许芬芬明知房屋被查封后仍要恶意串通签订虚构的房屋租赁合同，该合同属于无效合同，不能对抗陶雪善意取得房屋所有权，许永安、黄燕珍、许芬芬应按市场价格向陶雪支付房屋占用费。四、许永安、黄燕珍、许芬芬滥用权利，自2018年开始，许芬芬通过提起执行异议又撤诉的方式拖延执行，陶雪取得房屋后就物权返还事宜与许永安、黄燕珍、许芬芬沟通无果，在广州市番禺区人民法院裁定由广东自由贸易区南沙片区人民法院管辖后，许永安、黄燕珍、许芬芬又在管辖异议期最后一天提出管辖异议，阻碍案件开庭。后许永安、黄燕珍、许芬芬又称还有人居住在涉案房屋内，导致要追加被告，案件开庭再次拖延。许永安、黄燕珍、许芬芬恶意滥用诉讼权利，浪费司法资源，妨碍民事诉讼的正常进行。陶雪向一审法院起诉请求：1.许永安、黄燕珍、许芬芬立即腾空并搬离广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街7号房屋；2.许永安、黄燕珍、许芬芬支付自2019年4月15日起至其搬离之日止的占用费（按每月15000元标准计算）；3.许永安、黄燕珍、许芬芬支付自2019年1月1日至2019年5月31日的物业管理费2077.5元及煤气费234.26元；4.本案诉讼费由许永安、黄燕珍、许芬芬承担。一审法院认定事实：2018年12月14日，广州市越秀区人民法院就涉案房屋拍卖发布网络司法拍卖公告（第一次），该公告记载“……经评估公司现场勘察，房屋有加建建筑面积之虞，可能存在违章建设情况且实际建筑面积与房地产产权证记载建筑面积不一致的情形……上述房屋有人使用，按现状处置，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场……”后陶雪竞得涉案房屋，2019年4月2日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执恢82号之五《执行裁定书》裁定“一、位于广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街7号的房产归买受人陶雪（身份证号码：）所有。上述房屋产权自本裁定送达买受人陶雪（身份证号码：）时起转移。二、解除对广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街7号的查封。三、买受人陶雪（身份证号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”陶雪于2019年4月15日收到该裁定书。2019年4月22日，陶雪以广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街7号为邮寄地址向许永安、黄燕珍发出《清场通知》，内容为“……本人多次前往现场通知你方，你方态度恶劣，对我方通知不予理睬，严重侵害本人的合法权益，现再次通知：一、请占用人限期在2019年4月23日前搬离上述房产。二、逾期不搬离的，本人将联合有关单位，采取相关方式强制清场，并追究占用人相关法律责任，维护本人的合法权益，一切后果由你方负责。……附件：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104执恢82号之五《执行裁定书》”。2019年5月24日，陶雪委托广东正觉律师事务所向许永安、黄燕珍邮寄《协商搬离通知书》，内容为“……陶雪已经按照法律规定拥有了上述物业的所有权。2019年4月15、16日陶雪还依据上述裁定书，办理了该房产的物业、水、电、气等更名手续，并补交物业管理费（2019年1-5月）2077.50元；煤气费234.26元。……现再次通知：一、请你方支付陶雪代垫的占用房屋期间的物业、水、电、气等费用。二、请你方致电陶雪协商搬离日期……”。许永安确认收到上述清场通知，许芬芬陈述均未收到。陶雪提供开票日期为2019年4月15日、4月28日的《广东增值税电子普通发票》2张，该两份发票记载陶雪缴纳了涉案房屋2019年1月至5月的物业管理费2077.5元、天然气费234.26元。2019年9月9日，涉案房屋登记至陶雪名下，登记用途为住宅，用地面积321平方米，建筑面积为259.70平方米，房屋结构为钢筋混凝土，房屋总层数为3/所在层1-3，房屋所有权取得方式：购买。为证明涉案房屋进行了加建等，许芬芬提供了涉案房屋2015年12月21日的《房屋面积测量成果报告书》，该报告书记载“测绘生产单位：深圳市勘察测绘院有限公司、成果审核单位：北京苍穹数码测绘有限公司……实测该楼存在177.04平方米原证未有建筑，不计入总建筑面积，其占地面积为57.68平方米，只计入用地面积，不计入建基面积……”陶雪对此不予认可。为证明涉案房屋原系作为许芬芬代许永安代偿债务的抵偿物出售给其，许芬芬提供以下证据：1.2006年9月18日，中国农业银行广州市花城支行（甲方）、广州市原恒丰电器有限公司（乙方）与许永安、黄燕珍（丙方）、许芬芬（丁方）签订《执行和解协议》，内容为“乙方因拖欠甲方160万元贷款本金及33.3万元贷款利息（利息暂计至2006年9月30日）一案（案号2005海民执字第5086号），甲、乙、丙、丁就该执行案件达成如下协议：一、丁方同意代乙方向甲方归还该案件中的贷款本息。在2006年9月23日代乙方先归还了部分贷款本金130万元人民币给甲方，在2007年6月30日前代乙方向甲方归还该贷款的剩余本金30万元及全部利息（实际利息计至贷款还清之日），甲方所收款项不退回，在此期间案件中止执行。……5、丁方代乙方向甲方归还全部贷款本息后，丙方自行将位于广州市洛溪新城××花园×区×街×号的物业过户给丁方（含物业中的所有家私电器及附属品），丙方负责协调法院，由法院向丁方出具过户裁定书。……”2.银行流水显示2006年9月19日许芬芬支出1900000元。3.2006年9月21日，许永安出具《收据》，内容为“现本人许永安收到许芬芬购买广州市洛溪新城××花园×区×街×号房屋（包括家具电器）现金款一百九十万元整。”4.广州市海珠区人民法院于2015年12月4日作出的《解除查封通知书》解除对涉案房屋的查封。5.2015年9月24日，许永安与许芬芬签订《广州保利地产服务部房屋买卖合约》约定由许芬芬购买涉案房屋，价款为3014770元。为证明许永安为偿还债务将涉案房屋出租给许芬芬，许芬芬提交2018年10月29日许永安（出租人，甲方）与许芬芬（承租人，乙方）签订的《房屋租赁合同》，内容为“……房屋坐落：番禺区洛溪新城××花园×区×街×号房屋，建筑面积259.7平方米……乙方分别于2006年9月20日、2006年9月21日合共支付了190万元款项给甲方用于购买本合同项下的房屋，由于法院不认可乙方的购买行为，但甲方现无力返归乙方的已付款项，因此，经双方协商一致，甲方同意将该房屋出租给乙方使用，每月租金10000元以抵顶乙方的已付款项。……租赁期限：16年，自2018年11月1日至2034年10月30日止。租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，可优先续租，但应在租赁期满前30日内与甲方协商一致并签署新的租赁合同。乙方已按第二条第（一）款约定支付了租赁期内的所有租金。……在签订本合同前，乙方在2015年11月实际已使用该房屋，因此，双方无需办理交接手续……”许永安、许芬芬确认上述合同未办理备案登记手续。2018年8月6日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执异173号《执行裁定书》，该裁定书记载“案外人：许芬芬……申请执行人：广州银行股份有限公司赤岗支行……被执行人：许永安……被执行人：黄燕珍……权利人：广东粤瀛达法律服务有限公司……本院在执行申请执行人广州银行股份有限公司赤岗支行与被执行人许永安、黄燕珍借款合同纠纷一案中，案外人许芬芬对本院查封广州番禺大石镇洛溪新城××花园×区×街×号房的所有权提出书面异议……本院认为：……案外人许芬芬提供的上述证据仅证明其代本案被执行人许永安、黄燕珍偿还（2005）海民执字第5087号案债权的事实，其后来与许永安、黄燕珍签订的《房屋买卖合约》并非是真实的房屋买卖合同关系，而是基于上述债权关系的以物抵债……裁定如下：驳回案外人许芬芬对本院（2018）粤0104执恢82号案执行标的广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街×号房所提的异议请求。”2018年12月10日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104民初32388号《民事裁定书》，该裁定记载“……本院在审理原告许芬芬诉被告广东粤瀛达法律服务有限公司，第三人许永安、黄燕珍案外人执行异议之诉一案，原告于2018年12月7日向本院提出撤诉申请……裁定如下：准许原告许芬芬撤回起诉。……”许芬芬提供《广东增值税电子普通发票》《东乡供水有限公司预交款凭证》《水电费截图》《中国农业银行个人明细对账单》《电费缴费通知单》，证明其居住涉案房屋并支付物业费、水电费。2020年6月17日，广州万宁物业管理有限公司××花园物业管理处××花园客户服务中心出具《居住证明》，内容为“兹证明许芬芬（身份证号：……），于2015年11月至今一直居住在××花园×区×街×号。”另查明，许永安与许芬芬是姐弟关系。广州市房地产租赁管理所发布《2019年广州市房屋租金参考价》载明：洛溪新城居住用房楼梯楼租金为35元/月/平方米，电梯楼为37元/月/平方米。一审法院认为：许永安、黄燕珍是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷案件，应参照涉外民商事案件处理。涉案房产位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，一审法院依法对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据当事人提交的证据及诉辩意见，本案的争议焦点为许永安、黄燕珍、许芬芬是否应搬离涉案房屋、是否应支付占用期间的费用，一审法院对此阐述如下：关于争议焦点一。其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权以登记为公示效力，陶雪于2019年9月9日取得涉案房屋的产权，依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”许永安、黄燕珍确认一直在涉案房屋居住，陶雪主张其二人腾空搬离涉案房屋，合理有据，一审法院予以支持。涉案房屋存在加建等违章建筑，可在腾空搬离涉案房屋后由行政机关进行处理，许永安抗辩其有权居住，没有依据，一审法院不予采纳。其二，对于许芬芬对涉案房屋是否享有承租人权利，首先，从许芬芬与许永安签订的《房屋租赁合同》内容来看，该合同约定租期16年，且租赁期间租金值恒定，显然不符合正常的行业交易习惯；其次，许芬芬与许永安系姐弟关系，根据许芬芬自认签订的租赁合同系用于许永安偿还其债务，但双方并未就该合同进行备案登记，结合许芬芬在（2018）粤0104执异173号案中被法院以其与许永安之间就涉案房屋并非是真实的房屋买卖合同关系，而是就债权关系的以物抵债为由驳回许芬芬的异议请求后，许芬芬又主张双方就涉案房屋存在租赁合同关系，且上述《房屋租赁合同》载明的签署时间为涉案房屋被法院查封之后，故可以认定双方就涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系，许芬芬、许永安签署该《房屋租赁合同》显然非善意，不能对抗陶雪就涉案房屋所享有的物权，故许芬芬抗辩其有权使用涉案房屋据理不足，其应将涉案房屋腾空交还给陶雪。关于争议焦点二。陶雪已取得涉案房屋的产权登记，许永安、黄燕珍、许芬芬无权居住在涉案房屋，陶雪主张至搬离之日止的占用费，合理有据，一审法院予以支持，但占用费的起算时间应从2019年9月9日即陶雪取得涉案房屋产权登记之日为宜，对陶雪主张的该日之前的占用费，一审法院不予支持。关于占用费的标准，陶雪主张按15000元标准计算，但未举证证实，许芬芬陈述涉案房屋的租金为10000元每月，该标准亦与广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准相近，故综合本案案情，一审法院酌定许永安、黄燕珍、许芬芬按每月10000元的标准向陶雪支付占用期间的使用费。根据陶雪提交的证据可以证实其支付了2019年1月至5月的物业管理费2077.5元、天然气费234.26元，该期间为许永安、黄燕珍、许芬芬居住期间，故陶雪主张许永安、黄燕珍、许芬芬向其支付该费用，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、许永安、黄燕珍、许芬芬应于判决发生法律效力之日起30日内将位于广州市番禺区大石镇洛溪新城××花园×区×街×号房腾空交还给陶雪；二、许永安、黄燕珍、许芬芬应于判决发生法律效力之日起十日内按每月10000元的标准向陶雪支付2019年9月9日起至搬离之日止的占用费；三、许永安、黄燕珍、许芬芬应于判决发生法律效力之日起十日内向陶雪支付物业管理费2077.5元、天然气费234.26元；四、驳回陶雪的其他诉讼请求。一审案件受理费5384元，由陶雪负担2616元，许永安、黄燕珍、许芬芬负担2768元。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明，一审庭审时，许芬芬称2018年一审法院查封涉案房屋，许芬芬对此提出执行异议，但因法院未认可其与许永安之间的房屋买卖关系，而许永安又无力偿还190万元，故双方协商将涉案房屋出租给许芬芬，将190万元转为16年的租赁费用。二审庭询时，许芬芬亦确认签订租赁合同时涉案房屋已被查封，并确认2015年是基于买卖合同关系搬入涉案房屋。另查明，（2018）粤0104执异173号裁定书载明，一审法院于2018年1月25日裁定查封涉案房屋，查封期限从2018年1月29日至2021年1月28日。涉案房屋的网络司法拍卖公告“四、特别提示”第（二）款载明：“…涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。”第（四）款第2项载明：“上述房屋有人使用，按现状处置，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；”许芬芬一审提供的广州万宁物业管理有限公司××花园物业管理处××花园客户服务中心出具的《居住证明》载明：“兹证明许芬芬…于2015年11月至今一直居住在××花园×区×街×号。”再查明，根据涉案房屋不动产权证的记载，涉案房屋总层数为三层；许芬芬一审提供的涉案房屋2015年12月21日的《房屋面积测量成果报告书》“房地产平面附图”显示，涉案房屋三层均存在违章加建部分，相关部分亦是环绕在原建筑周围。除上述事实外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：许永安、黄燕珍为香港特别行政区居民，本案应为涉港物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案房屋在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法，一审适用法律正确，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、许少安、黄燕珍应否腾退涉案房屋并支付房屋占用费；二、许芬芬应否腾退涉案房屋并支付房屋占用费；三、如应支付房屋占用费，一审判决酌定的标准是否过高。对此，本院分析认定如下：关于争议焦点一，许永安、黄燕珍上诉称其居住在涉案房屋加建部分，该部分未纳入拍卖范围，故其未侵犯陶雪所有权，陶雪无权主张返还加建部分。首先，根据涉案房屋《房屋面积测量成果报告书》的记载，许永安并非扩建、加建三楼，而是对涉案房屋原三层均进行了扩建，且并不能与原建筑相切割、区分，故其称仅居住在加建部分，未使用陶雪享有产权部分的主张，显然不能成立。其次，涉案房屋产权证记载用地面积为321平方米，建筑面积为259.70平方米，现尽管许永安对涉案房屋进行了加建，但其并无提供证据证明加建部分未在证载土地范围内。最后，针对许永安、黄燕珍称加建部分是其一家生活所必需的居住房屋，应受到保障的主张，本院认为，未经许可加建改建本身就是违法行为，而许永安、黄燕珍却要求保护其基于自身违法行为取得的利益，并以此对抗他人的合法权益，不仅毫无理据，更严重违背法律的公平正义原则。综上，许永安、黄燕珍上诉请求不腾退涉案房屋理据不足，本院不予支持，一审判决其腾退房屋并支付相应占用费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，许芬芬主张其是依据与许永安之间签订的房屋租赁合同使用涉案房屋，有权继续使用至租赁期限届满，故无需腾退。但该房屋租赁合同签订时间晚于涉案房屋被法院依法查封的时间，且许芬芬一、二审均确认其是在涉案房屋被法院依法查封之后方才与许永安签订房屋租赁合同，此前使用涉案房屋亦并非基于租赁关系。同时，根据拍卖公告和居住证明的相关内容，并不能证明许芬芬是基于租赁合同关系居住在涉案房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据前述司法解释的规定，结合许芬芬系在法院依法查封涉案房屋之后签订房屋租赁合同的事实，其上诉请求无需腾退涉案房屋的主张不应得到支持，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，三上诉人均主张一审酌定的房屋占用费标准过高，并称根据广州市房地产租赁管理所公布的《2019广州市房屋租金参考价》，涉案房屋的参考租金应为每月9089.5元。根据该《2019广州市房屋租金参考价》适用说明第一条，本租金参考价仅作为租金议定的参考，非政府强制定价标准。一审法院结合该标准以及许芬芬与许永安之间签订的房屋租赁合同确定的租金数额酌定涉案房屋占用费为10000元并无不当，本院予以维持。综上所述，许永安、黄燕珍、许芬芬上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由许永安、黄燕珍、许芬芬负担。本判决为终审判决。审判长 吴 翔审判员 徐 琳审判员 孙远风二〇二一年五月二十四日书记员 王 涵王嘉宝