上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初3404号原告：张鹏飞，男，1989年7月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨仲侃，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：华侨城(上海)置地有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：袁静平,董事长。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。原告张鹏飞与被告华侨城(上海)置地有限公司(以下简称华侨城公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告张鹏飞及其委托诉讼代理人杨仲侃、被告华侨城公司委托诉讼代理人宋佳艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏飞向本院提出诉讼请求：判令华侨城公司向张鹏飞支付逾期交房违约金732,325元(以26,727,200元为基数，按日万分之一的标准，自2018年4月1日起计算至2018年12月31日。事实和理由：2016年9月28日，张鹏飞与华侨城公司就上海市静安区山西北路XXX弄XXX号XXX层XXX室签订《上海市商品房预售合同》，约定合同价款24,936,564元，华侨城公司应于2018年3月31日前交付房屋，如未在约定期限内交付房屋，则应支付违约金，每日按张鹏飞已支付房价款万分之一计。同日，张鹏飞、华侨城公司、上海市建筑装饰工程集团有限公司(以下简称建筑装饰公司)签订《室内装修协议》，约定建筑装饰公司为上述系争房屋提供室内精装修服务，华侨城公司作为开发商协助张鹏飞对本工程相关事宜进行监管并收取装修工程款1,790,636元。张鹏飞履行了全部合同义务，华侨城公司直至2018年12月31日才正式向张鹏飞交付系争房屋，损害了张鹏飞的合法权益。张鹏飞诉至法院，请求判如所请。华侨城公司辩称，不同意张鹏飞诉请。华侨城公司出售的是毛坯房，不是精装修，三方签订了装修合同，华侨城公司已经将房屋交付给装修公司，后续房屋的交付义务是装修公司，而不是华侨城公司。华侨城公司已经在2018年6月28日通知张鹏飞验收，张鹏飞未举证证明其拒绝收房的理由。即使认定华侨城公司2018年6月没有交房，2018年9月张鹏飞出具承诺书自行装修，最晚的交房时间也应该是2018年9月28日。张鹏飞的诉请中，合同约定的万分之一标准华侨城公司无异议。装修款是装修公司收的，不是华侨城公司收的，装修款不能作为计算的基数。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，张鹏飞(乙方)与华侨城公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》及补充条款，约定乙方向甲方购买系争房屋，批准规划用途为办公；房屋建筑面积暂测207.01平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定24,936,564元；房屋交付必须取得竣工验收备案表；除不可抗力外，甲方定于2018年3月31日前将房屋交付给乙方；甲方如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前一天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内会同甲方对房屋进行验收交接，交付标志为甲方向乙方寄出《入伙通知书》；在验收交接时，甲方应出示竣工验收备案表，提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，并根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如房屋装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.05倍给予赔偿；甲方已选聘深圳市华侨城物业服务有限公司上海闸北分公司对该房屋进行前期物业管理，甲乙双方已签订了《业主临时使用公约》。合同附件一约定，乙方于2016年9月28日支付首付房款12,476,564元，于2016年10月31日前支付房款12,460,000元。合同附件三系房屋建筑结构、装修及设备标准，其中大堂部位约定“地面：石材；墙面：艺术涂料、木饰面、石材；天棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆饰面”，单元室内约定“地坪：细石混凝土找平；墙面：批嵌腻子并砂平；顶棚：混凝土”，小区集中供应冷热源供精装修后的空调和生活热水使用等。合同附件五中约定，系争房屋所在物业场地将经营一家上海宝格丽酒店，只要物业合同和酒店合同均有效，物业的中文名称将为“上海宝格丽公馆”或经宝格丽同意的任何其他名称。合同补充条款一中还约定，乙方已了解本幢实际楼层4层至32层为“宝格丽公馆”区域(14楼、28楼除外)，本幢1层有部分区域为“宝格丽公馆”大堂，其他区域由宝格丽酒店使用；若甲方按本合同约定按时达到房屋交付条件，又按本合同约定时间通知乙方办理房屋交付手续，而乙方无正当理由未能在约定时间前来办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任；该房屋交付时如果存在质量瑕疵，由甲方负责交房后修复、整改，不影响该房屋的交付，甲方无需承担延期交房的责任，双方应按本合同约定及时办理该房屋的交付手续。该合同补充条款约定，甲方向乙方交付房屋的条件是乙方已付清全部房价款(包括但不限于合同第三条约定的房款、面积增加应补缴的房款、逾期付款违约金和赔偿金及其他因配套部门指定安装设备而由甲方代付的费用等)。乙方未能付清上述各项费用和款项的，甲方有权推迟、拒绝向乙方交付该房屋，且不承担因此造成的迟延交房的违约责任。甲方就《苏河湾华侨城广场》项目所作的广告、楼书、样板房、模型及其他任何形式的宣传资料和口头介绍，仅作为乙方选择小区和该房屋的参考，并非双方合同内容，甲方不受其约束；该房屋装修标准以本合同附件三约定为准。同日，张鹏飞(甲方)与建筑装饰公司(乙方)、华侨城公司(丙方)签订《室内装修协议》，约定甲方选定乙方作为系争房屋室内精装修服务单位，乙方同意接受甲方委托为该房屋提供室内精装修工程服务，丙方作为开发商将协助甲方对本工程相关事宜进行监管，以便最大限度保证工程质量；承包方式为固定总价、包工包料；工程款共计1,790,636元；工期自2016年10月1日至2018年3月31日，工期547天；甲方委托乙方办理完交房手续后，确认开工，房屋钥匙由丙方交与乙方，乙方方可进户装修(装修工期从房屋钥匙交由乙方次日起计)；工程执行国家现行的《住宅装饰装修工程施工规范》和上海市现行的《住宅装饰装修验收标准》；工程竣工后，乙方应书面通知甲方、丙方在七日内组织验收，验收通过的，办理验收移交手续；若甲方未按约定时间办理竣工验收手续又未按本协议约定向乙方和丙方发出通知，或在确定的另定验收日期仍未办理验收，则乙方通知的验收日期视为验收通过之日；工程价款由甲方付至丙方银行账户，由丙方负责在本工程期间监管工程款；甲方应在签订完《上海市商品房预售合同》并已支付首期款的同时，签订本协议并付清本项目全部工程款；工程质量不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理保修期限内无偿修理或者返工。该合同附件一约定了室内装修标准，其中橱柜、厨电、卫生洁具明确了品牌，进户门、墙面、地板等只笼统约定材料种类，并未明确约定品牌及型号，合同亦未附装修方案或施工图。2017年7月前，张鹏飞支付华侨城公司房款24,936,564元及装修款1,790,636元。2018年3月21日，华侨城公司、建筑装饰公司共同向张鹏飞发送《宝格丽公寓精装验收通知》，载明系争房屋已取得新建工程竣工验收备案证，该房屋已交付给精装单位进行装修施工。现该房屋装修工程已竣工完成，邀请张鹏飞于2018年3月28日至本市河南北路XXX号办理相关装修验收手续。精装验收手续流程为：1.至接待团队处，领取《房屋精装验收流程表》；2.接待团队结算代收费用及面积差价；3.物业财务结算相关费用；4.验收检查。张鹏飞表示，收到该通知后，因系争房屋明显尚未达到验收标准，无法办理交付手续。2018年6月28日，华侨城公司通知张鹏飞2018年7月11日至7月15日验房。7月11日，张鹏飞至系争房屋处验房。张鹏飞称，因房屋内部和公共区域都在施工，故没有办理交接手续。华侨城表示系争房屋已经符合交房条件，但原告拒绝签订房屋交接书。华侨城公司提供照片等，证明公共部位已经装修完毕，已告知张鹏飞应该补差事宜。张鹏飞表示照片中没有显示的从大堂到电梯处、每一层出电梯的地方、电梯都没有装修好，因华侨城公司的其余房间没有装修好，并未告知补差事宜。2018年9月29日，张鹏飞向华侨城公司出具《承诺书》，内容为：2018年9月28日，因2008、2608业主个性化要求，现自主拆除、更换全屋地板等。2018年9月3日，张鹏飞通过微信向华侨城公司员工吴忞询问：“还有保底是什么时候全部交房”，对方回复：“这两天铺地毯，很快就可以开业”；同年10月25日张鹏飞询问：“到底什么时候交房子啊”，对方回复：“您里面都弄好了是吧”，张鹏飞回复：“你们有计划时间吗？”，对方回复：“我们提给万豪等待回复”；2019年5月30日，吴忞发微信给张鹏飞通知张鹏飞交纳面积补差款。华侨城公司表示吴忞已经离职，吴忞问张鹏飞装修怎样了，张鹏飞没有回复，吴忞是为岔开话题才说提请万豪等待回复。2019年1月8日，自称宝格丽公寓的客服主管俞惠娟通过微信告知张鹏飞：“如果差不多了，年底可以把钥匙收掉，可以安排在这边过年了”。华侨城公司表示物业公司是华侨城公司的关联公司，经多次核实，未能核实到俞惠娟是否为物业公司员工。2019年6月14日，张鹏飞向华侨城公司支付房屋面积差价133,711.34元。另查，华侨城公司与张鹏飞曾签订《房屋交接书》，内有2018年8月23日，华侨城公司与张鹏飞对系争房屋进行交接的内容。张鹏飞称系争房屋是在2020年12月办理的产证，这是系争房屋办理过户手续时提交，仅用于办理过户手续。系争房屋所在楼盘有数名业主起诉华侨城公司，其中盛朔绮、毛贤内与华侨城公司房屋买卖合同纠纷一案，已经法院判决并生效。一审案号为(2020)沪0106民初1552号，二审案号为(2020)沪02民终8286号。系争房屋所在楼盘有数名业主起诉华侨城公司至法院，其中盛朔绮、毛贤内与华侨城公司、建筑装饰公司房屋买卖合同纠纷一案已经法院判决并生效，一审案号为(2020)沪0106民初1552号，二审案号为(2020)沪02民终8286号。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从张鹏飞分别与华侨城公司签订的《上海市商品房预售合同》、与建筑装饰公司签订的《室内装修协议》的时间、约定的内容和履行情况分析，华侨城公司出售的是商品装修房，应承担精装修房屋的交付义务。从聊天记录内容来看，张鹏飞在验房收房过程中由吴忞与其对接，张鹏飞在2018年10月25日还在催问何时能交房，吴忞则明确表示系争房屋的交付还需等待万豪回复。由此表明，张鹏飞即使2018年7月办理了移交手续，9月还曾自行装修，其也仍然无法实际取得房屋，华侨城公司应承担逾期交房的违约责任。因华侨城公司未提供证据证明2018年10月25日之后何时通知张鹏飞进行交房，张鹏飞主张交房逾期期间应自2018年4月1日计算至2018年12月31日尚属合理。至于违约金的金额，因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款；合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理，张鹏飞主张的金额并无不当，本院予以确认。华侨城公司主张张鹏飞在2018年12月31日前未补足差价，故根据合同约定不应承担违约责任，提供流程表、对自己财务的录像、其他业主交款收据及发票一组等，证明2018年7月精装验收时曾告知业主验收时会结算面积差价及相关流程，张鹏飞不愿意办理手续，故未签名。张鹏飞表示在法院起诉的绝大多数业主都是在交房时才交的补差款，已经生效的原告是盛朔绮、毛贤内的判决也是如此，华侨城公司是在2019年5月底才微信通知张鹏飞补交房价款及具体金额，不认可华侨城公司所述曾催告张鹏飞支付补差款。本院认为，华侨城公司提供的证据不足以证实在2018年12月31日前明确告知张鹏飞补差金额及未补差的法律后果，本院对华侨城公司的该项主张不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告华侨城(上海)置地有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张鹏飞逾期交房违约金732,325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,123元，减半收取计5,561.5元，由被告华侨城(上海)置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇二一年五月十八日书记员  夏 雪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……