湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初959号原告：湘阴县建中物业有限公司。地址：湘阴县文星镇高岭社区。法定代表人甘建忠。委托诉讼代理人：甘建明（特别授权），男，1970年11月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系公司职员。被告：何秀山，男，1969年7月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告湘阴县建中物业有限公司（以下简称建中物业）与被告何秀山物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建中物业的委托诉讼代理人甘建明，被告何秀山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建中物业向本院提出了以下诉讼请求：1、判令被告还清所欠原告物业费2,868元及违约金1,240元；2、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与精密新世纪花园签订了物业管理合同书，并按合同对小区实施了物业管理，依照合同收取物业费。合同约定对逾期未缴纳物业服务费的，按照合同第五页第五条收缴千分之五的滞纳金，被告从2015年10月17日至2019年5月30日共欠物业费2,868元，公司多次催交，但被告用各种理由拖欠。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令被告付清43个月的物业费2,868元以及按照合同约定的违约滞纳金千分之五，计1,240元。被告何秀山答辩称，1、被告于2009年9月与湘阴县精密房地产公司订立了购房合同，并于当年10月18日完成房屋交接手续。房屋交接时，按当时0.5元每平方米的价格及时向精密物业管理有限公司交纳了一年的物业管理费，主动接受精密物业管理有限公司物业管理。2、被告常年居住在外地，2017年1月5日被告迁入新居。次日，大门口物业管理办公室人员上门向业主收取了2，000元物业费。3、物业管理费收取后，业主多次向办公室人员索取税票，至当年10月18日，物业管理办公室才将收据提交至给业主，且填报的收费时间为2016年2月16日，注明的物业费的收缴至日期为2015年10月18日。4、2019年端午节前后，原告就物业费一事委托他人上门催收，因业主质疑上门收取费用人员的身份且业主车库因下水道多次堵塞导致整个车库污染翻新产生了800元费用，800元费用的处理及2016年收取2,000元物业费时物业方承诺物业费收到2016年10月份截止，因原、被告存在上述争议，故原告收取物业费时不欢而散。5、2019年6月，原告以被告未交物业费为由将被告起诉至法院，后因原告涉黑涉恶未能及时缴纳诉讼费按撤诉处理。6、2020年10月，原告向法院申请了支付令，后被告提出异议，法院又作出了支付令失效的民事裁定。7、诉争小区从创建开始至2014年6月底，接受的是精密物业有限公司管理。2014年，重新选择物业公司为家和物业服务公司。2014年6月26日，业委会主任与家和物业订立为期两年的服务合同，合同期至2016年6月30日止。原告作为竞标单位的建中物业对家和物业进行驱逐、抵制，并打骂家和物业人员，逼迫业委会成员辞职。重新选择的业委会于2015年7月1日与原告订立了物业服务合同，合同期限为三年。依据《物业管理条例》、《物权法》、《中华人民共和国合同法》以及《消费者权益保护法》等相关法律规定，对于原告强制交易的行为，法院应当惩处，应当保护业主的合法权益，如果维护广大人民群众合法权益不受侵害，更不应为涉恶涉黑人员或组织充当保护伞。8、至于原告提出的2018年6月30日合同到期后主张的所谓物业费更加于法无据，街道办或者社区居委会无权指定物业公司对本区域进行管理。依据《消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告不应当交纳物业费。9、原告强制占用精密花园物业期间，原告每年向区域内小哈佛幼儿园违法收取数万元费用及后门公共层楼宇外租时收取的租金等从未向业主分配，原告强行霸占管理期间所取得的非法收入从未向业主公示其用途，因而原告收取物业费遭到多数维权业主的抵制。10、关于原告曾收取的2，000元，原、被告存在争议。11、2015年7月1日，原告与未经业主依法表决而产生的业委会签订的合同无效，且原告主张的1,240元违约金无实际损失，请求法院依法驳回。被告请求原告提供签约人存在的合法依据。综上所述，被告请求法院在查明事实的基础上，作出符合民心民意的合法裁决。基于原告取得的物业合同为非法获取，合同订立时的业委会未经大多数业主的表决依法产生，同时业委会也没有获得业务授权许可，因而订立的合同无效，故原、被告不存在法定上的债权关系。同时，原告故意隐瞒从被告处通过诈骗手段取得的2,000元的事实，多次起诉，涉嫌恶意诉讼，请求法院依法驳回其诉讼请求，依法维护消费者的合法权益。经审理查明，原告建中物业于2011年2月24日成立的有限责任公司，经营范围为物业管理及服务。2011年9月10日至2015年6月31日期间，原告与精密新世纪花园业主委员会签订了几份物业管理合同书（每份合同中约定的服务期间不一致），约定由原告为精密新世纪花园提供物业管理服务。合同签订后，原告按照合同约定为精密新世纪花园提供了服务。2015年7月1日，原告（为乙方）与精密新世纪花园业主委员会（为甲方）再次签订了“精密新世纪花园物业管理合同书”。合同书对双方的权利义务进行了详细的约定，其中第十四条约定物业服务期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；第十五条第二款约定物业服务费由业主按其房屋产权证面积每平方米每月0.50元缴纳；第十五条第五款约定业主逾期未交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起，每天按应缴纳的千分之五收取滞纳金。2018年12月31日，原告与湘阴精密新世纪花园业主委员会签订了“物业服务合同补充协议”，协议的主要内容为将原物业服务合同的服务期限延长至2018年12月31日止。之后，因新旧物业服务公司交替，原告虽未与湘阴精密新世纪花园业主委员会签订物业服务合同，但原告实际提供物业服务至2019年5月30日。被告何秀山系原告从事物业管理服务的湘阴精密新世纪花园的业主，房屋面积为133.41平方米。原告接受小区进行物业管理后，被告交纳了2015年10月18日前的物业费2,000元，之后被告再未交纳过物业费。原告多次找被告催要物业费未果，故向法院提起诉讼。另查明，经本院电话与湘阴县家和物业管理有限公司的法定代表人叶治安联系，叶治安表示湘阴县家和物业管理有限公司虽然于2014年6月26日与精密新世纪花园业主委员会签订了物业管理合同书，但他公司实际只提供了几天至十五天左右的服务，并未完全实际接手管理精密新世纪花园。以上事实，有原、被告提交的证据（详见证据目录）以及本院的庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与精密新世纪花园业主委员会签订的“精密新世纪花园物业管理合同书”系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同书合法有效。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，上述合同书对精密新世纪花园的业主具有法律约束力。2018年12月31日，合同约定的服务期限到期后，原告在新物业接管之前继续处理物业服务事项至2019年5月30日，故2019年1月1日至2019年5月30日期间双方形成是事实上的物业服务合同纠纷，该段期间的物业费业主也应当支付。被告何秀山享受了原告提供的物业服务，就应当按照合同约定支付相应的物业服务费，且业主拒交物业服务费会造成物业管理无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益，故对于原告要求何秀山支付2,868元（2015年10月17日至2019年5月30日，合计43个月）物业费的诉讼请求，予以支持。关于违约金，合同中约定的违约金标准明显过高，本院调整为参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%的标准计算，违约天数认可原告主张的2年，违约金为246元（800元×15.4%×2年），对原告多主张的违约金，本院不予支持。被告抗辩称原告与业委会签订的合同无效，本院认为被告未提交证据证明原告与精密新世纪花园业主委员会于2015年7月1日签订的物业管理合同书系无效合同，应由被告承担举证不能的法律后果，本院对被告的此项抗辩理由不予采纳。关于被告称存在争议的2,000元物业费，经本院电话与湘阴县家和物业管理有限公司的法定代表人联系，湘阴县家和物业管理有限公司并未实际接收管理精密新世纪花园仅提供了最多十五天的服务，实际为精密新世纪花园提供物业管理服务的一直是原告建中物业，原告收取被告截止至2015年10月18日之前的物业费合计2,000元于法有据，并不存在被告所称的通过诈骗手段所取得的情况，本院对被告的此项抗辩理由不予采纳。关于被告主张的1,200元车库翻新费用，被告仅提供了一张收条复印件拟证明车库翻新费用为1,200元，在原告不予认可，且被告未提交其他证据证明因原告存在服务瑕疵导致被告车库需要翻新的情况下，应由被告承担举证不能的法律后果，本院对被告抗辩称车库翻新费用1,200元应予抵扣或返还的答辩理由，不予采纳。如因原告管理问题造成被告财产损失，被告可另行提起民事诉讼。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告何秀山于本判决发生法律效力之日起十五日内支付湘阴县建中物业有限公司物业费和违约金合计3，114元。二、驳回原告湘阴县建中物业有限公司的其他诉讼请求。限上述赔偿义务人于本判决发生法律效力之日起十五日履行赔付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（由原告湘阴县建中物业有限公司预交），减半收取25元，由被告何秀山承担20元，原告湘阴县建中物业有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  张中一二〇二一年五月二十五日法官助理刘三妹书记员朱靖宇附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行户名：湘阴县人民法院执行款专户账号：4300××××9871联系电话：0730-251××××附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。