广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5102号上诉人（原审被告）：广州东涛信德投资发展有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之一1408房。法定代表人：曾庆泳。委托诉讼代理人：王美富，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑茹，广东合富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州公交集团第三公共汽车有限公司，住所地广州市越秀区环市东路488号东兴大厦5楼。法定代表人：刘家垣，职务副总经理。委托诉讼代理人：郑飞虎，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，广东金轮律师事务所律师。上诉人广州东涛信德投资发展有限公司（以下简称东涛信德公司）因与被上诉人广州公交集团第三公共汽车有限公司（以下简称广交集团第三汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。东涛信德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判合同无效，赔偿东涛信德公司所有投资损失或发回重审、驳回广交集团第三汽车公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院对《场地使用管理合同》及《变更协议》的终止原因及期限认定错误。1.东涛信德公司不存在逾期支付管理费的情形。依据《场地使用管理合同》第三条第1款约定，东涛信德公司在未收到广交集团第三汽车公司开具的当月管理费发票时，有权拒绝支付当期应付管理费。在涉案合同实际履行过程中也存在多次由广交集团第三汽车公司先开具发票，东涛信德公司收到发票后支付当月管理费的情形（如2017年5月、2018年2月至4月、2018年6月至8月）。由此可见，广交集团第三汽车公司实际上亦默认认可采取“先开具发票后支付款项”的顺序履行合同。一审法院忽略上述合同履行过程中存在的客观情况，径行认定东涛信德公司自2014年11月18日起至2019年2月27日期间存在多次逾期支付管理费的违约行为，不符合合同约定的自动续约条件，同时判决东涛信德公司应支付相应违约金的认定存在错误。根据《合同法》第六十六条规定，在未收到广交集团第三汽车公司开具的发票前，东涛信德公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付管理费。该行为不应被认定为逾期支付管理费的情形。2.涉案合同中约定的“重大违约行为”不应一概而论，应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，综合考虑东涛信德公司在涉案合同中的履约情况，广交集团第三汽车公司收取场地管理费的合同目的最终有无实现以及东涛信德公司对涉案场地的巨额投入、对涉案合同履行的期待利益等因素，判断合同约定的终止条件能否成就等条件，以维护市场和交易的稳定与安全。从涉案合同前六年履行情况分析，东涛信德公司每个月的使用费都能当月缴付，六年内广交集团第三汽车公司也未就此发文警告，双方合作基本顺利，不存在重大违约行为。本案涉案场地本为仓储用地，广交集团第三汽车公司要求东涛信德公司自行申请办理各种繁琐的手续，以转变为临时商业性质场地。东涛信德公司基于对长达十二年合同期限的信任，在承租场地之初，投入五百多万元改造场地，重建装修、添置了无法分割使用的设施设备。并在2018年下半年，首期六年合同期只剩余一年多期限之时，再次耗资四百多万元对涉案场地进行二次推倒式重建及装修。即使在装修的三个月间，也照常缴纳租金。而广交集团第三汽车公司当时并未向东涛信德公司提出任何警示表明存在续约风险。现广交集团第三汽车公司任意终止合同，不但会使东涛信德公司对涉案合同履行的期待利益落空，更将使东涛信德公司两次装修共计1000多万元的巨额投入面临无法收回投资成本、因严重经营亏损导致公司无法存续的困境。即使在2020年初我国爆发新型冠状病毒疫情，东涛信德公司连续五个月没有分文收入、巨亏100多万元的困境期间，东涛信德公司仍严格依照合同约定足额支付每月场地管理费、履行合同义务。可见，广交集团第三汽车公司收取场地管理费的合同目的由始至终均得以实现。此外，在长达六年的合同履行期间，广交集团第三汽车公司并未就此提出东涛信德公司逾期付款的主张，直至2019年1月广交集团第三汽车公司为收回涉案场地，方借此为由以期单方解除合同。一审法院仅将逾期付款一项内容纳入是否存在违约情形的认定，实际上有悖于合同订立目的。3.涉案合同有效期应为十二年，目前仍未终止。一审法院认定《场地使用管理合同》及《变更协议》已于2019年2月27日终止存在错误，涉案合同目前应仍处于有效履行期间内。（二）一审法院对涉案场地的使用性质及租金标准认定错误。东涛信德公司为证明涉案场地的规划性质为工业仓储用地，在一审中提交《存根》、《广州市城市规划局》、《广州市城市规划局建筑管理验收合格证存根》等证据，实际已充分证明涉案场地的使用性质。但一审法院仍在判决中认定东涛信德公司并未提供充分证据证明涉案场地的性质为仓储，且未就不予采信东涛信德公司提交的多项证据进行释明。因对涉案场地的规划性质认定有误，一审法院对租金标准的认定亦存在错误。（三）东涛信德公司在一审庭审及庭后代理意见中多次提出，涉案场地的权属登记人是否为广交集团第三汽车公司以及是否取得建设工程规划许可证，直接关系到广交集团第三汽车公司是否具备适格的原告主体资格以及涉案合同是否合法有效。为此，东涛信德公司多次请求合议庭调查涉案场地的权属登记状况、工程规划许可手续办理等情况，但一审法院未予理会。广交集团第三汽车公司在一审中亦未能提交涉案房屋的权属证书、建设规划许可证等证据。一审法院在未查明上述基本事实的情况下径行对涉案法律关系进行定性并作出判决，引发对本案后续事实的认定错误。二、一审法院适用法律错误。基于上述事实分析，因一审法院对涉案合同有效性、涉案场地的使用性质及租金标准、涉案场地的权属登记状况及工程规划许可手续办理等多个事实认定错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条判决东涛信德公司承担违约责任亦存在错误。三、一审判决既然认定广交集团第三汽车公司没有产权证明或规划许可，广交集团第三汽车公司则无权签署合同，而且根据东涛信德公司在一审后向广州市规划局申请调取的证据，涉案房屋所在位置的规划用途为“通道”，并不属于合法有效的商业用房。由此可见，广交集团第三汽车公司不具有合法有效出租场地的主体资格，合同无效。广交集团第三汽车公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、东涛信德公司在合同履行过程中多次违约，根据《场地使用管理合同》第三条的约定，东涛信德公司应在每月10日前交付当月管理费，而东涛信德公司自2014年12月至2019年2月期间逾期交付管理费的次数高达36次，根据合同第六条的约定，东涛信德公司累计出现三次逾期，则视为严重违约，广交集团第三汽车公司有权单方解除合同，收回场地。东涛信德公司称需根据诚实信用原则认定重大违约行为，我方认为东涛信德公司逾期缴付管理费的行为已构成严重违约，违反诚实信用原则，且合同已对违约责任进行明确约定，应以双方签订的合同为准。二、东涛信德公司故意曲解场地管理费的支付条件。根据合同第三条的约定，东涛信德公司的义务就是在每月10日前交付当月的管理费，先付款后开票，广交集团第三汽车公司有无开具发票，并不影响东涛信德公司应当在每月10日前交付当月管理费的义务。三、根据合同第四条第一款的约定，广交集团第三汽车公司在签订合同时已享有场地的合法权属，东涛信德公司在租赁场地时也明确场地的商业经营性质，同时东涛信德公司也办理了相应的商业营业执照。若按东涛信德公司所称涉案场地的性质为仓储，其不可能办理相应的商业营业执照，且涉案场地至今仍作为商业用途经营使用。因此，东涛信德公司多次逾期交付管理费，在合同期满后仍非法占有涉案场地，并自2020年12月起开始拒绝支付场地管理费，已严重损害广交集团第三汽车公司的合法权益，故恳请二审法院维持原审判决，以维护广交集团第三汽车公司的合法权益。广交集团第三汽车公司于2019年8月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、东涛信德公司立即腾空交还广州市越秀区XX路XX号首层临街物业（面积为696平方米）给广交集团第三汽车公司；二、东涛信德公司向广交集团第三汽车公司支付第一期合同期间拖欠的场地管理费88250.05元（东涛信德公司实际是拖欠从2013年5月起至2019年2月份之间数个月的部分场地管理费，广交集团第三汽车公司将东涛信德公司当月支付的费用都用于抵扣此前拖欠的费用，故抵扣后总欠付金额为88250.05元，广交集团第三汽车公司主张该数额为2019年2月份应交的管理费；详细以广交集团第三汽车公司提供的《逾期缴纳使用费违约金计算表》记载的欠缴数额及被告付款情况为准）；逾期交付场地管理费的违约金326883.13元（从2013年4月14日起，按照当月所欠金额的每日千分之一计算至2019年2月27日止）；三、东涛信德公司向广交集团第三汽车公司支付第一期合同期满后拖欠的场地占用费差额（从2019年2月27日起，按广州市同地段商业用房租金参考价标准380元/平方米×696平方米-被告按每月90015.05元的标准已支付的2019年2月至2020年5月的费用，并且要求按照使用费标准计算至东涛信德公司交还场地之日止）。一审法院经审理认定事实如下：2013年3月7日，广交集团第三汽车公司（甲方）与朝歌公司（乙方）签订《场地使用管理合同》，其中约定:乙方有偿使用甲方XX路XX号首层临街物业，作为婚务美容、娱乐饮食等商业综合高端服务经营场地使用，面积696平方米。合同期分为两期，第一期为六年，自2013年2月28日至2019年2月27日止。第一期合同期满后，如乙方没有出现违约行为，本合同自动续约6年，即第二期合同期至2025年2月27日止，续约期间各条款内容不变。第二期合同期满前，如乙方需继续使用，须于期满前三个月以书面形式向甲方提出，由双方另行协商，在同等条件下，乙方有优先续约的权利。乙方在本合同期内缴纳管理费，首年场地管理费为83160元/月，乙方应在每月十日之前缴付当月管理费，甲方收到足额管理费后应开出符合税局要求的发票给乙方入账，否则乙方有权拒绝支付当期应付管理费。合同期内，自第三年起，管理费每年在上年基础上递增2%，即自2016年2月28日起开始递增。第二期合同首年管理费，在第一期合同末年的基础上递增2%，之后在上年基础上逐年递增2%。合同期内，乙方共享有场地装修免租期45个日历天，从签订合同之日起计算，免租期内免收乙方管理费。合同签订后，乙方向甲方交纳相当于三个月管理费数额249480元作为该场地使用保证金，合同终止时，乙方应按要求清空场地，恢复场地独立性。甲方将对场地进行验收，验收合格后并扣除乙方实际费用（包括欠缴管理费、水电费、损害赔偿金和违约金）凭保证金收据，将剩余部分无息返还乙方。由于乙方违约造成合同终止或提前解约的，甲方将没收保证金。乙方如逾期支付管理费等，每逾期一天，按当期应付而未付部分的1‰向甲方支付违约金。在合同期内，如乙方连续逾期支付管理费超过30日、或累计出现3次逾期支付管理费，或出现累计逾期支付达60日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同收回场地，没收保证金，场内已形成附合的装饰装修物属甲方所有等。上述合同签订后，朝歌公司向广交集团第三汽车公司支付了250000元保证金。2014年11月28日，广交集团第三汽车公司（甲方）、朝歌公司（乙方）与东涛信德公司（丙方）签订《变更协议》，其中约定：经友好协商，就甲乙双方于2013年3月7日签订的XX路X号首层临街商铺的《场地使用管理合同》的变更，达成如下协议：三方一致同意，自2014年11月18日，将原XX路XX号首层临街商铺管理合同的承租人由乙方变更为丙方。甲、乙双方签订的《管理合同》（包括补充协议及合同附件）中，乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方。乙、丙双方保证丙方具有履行本协议所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。乙方在本协议生效前基于履行原管理合同对甲方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担义务。本协议生效后，丙方按照原管理合同的约定享受权利和承担义务。除上述变更外，甲乙双方所签原管理合同、补充协议其它条款不变，合同期内，由甲、丙双方共同履行等。广交集团第三汽车公司、东涛信德公司均确认朝歌公司向广交集团第三汽车公司支付的250000元保证金转为东涛信德公司缴纳的保证金。广交集团第三汽车公司为证明涉案场地的租金标准低于政府指导价及多次要求东涛信德公司搬离涉案场地，向一审法院提交了如下证据：1.广州市人民政府办公厅于2017年6月29日发布的穗府办函[2017]147号《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》及广州市公共交通集团有限公司于2018年9月2日发布的《广州市公共交通集团有限公司物业出租管理办法（暂行）》。2.广交集团第三汽车公司于2019年1月10日向东涛信德公司发出的《的回函》，其中记载：我司已收悉贵司发来的《关于广州三汽公司辖下XX路XX号首层续约》的函件……因贵司在租赁期间存在多次逾期缴纳管理费及不足额缴纳管理费的违约行为，故不符合合同约定的自动续约的情形，因此，于2019年2月27日第一个6年合同期届满后，我司将不再与贵司续签第二期合同期等。3.广交集团第三汽车公司分别于2019年1月22日、2月27日、3月27日，分别向东涛信德公司发出《通知》、《撤场通知（第二次）》、《关于东涛信德公司合同期满后仍占用三汽营业场地相关事宜的函》及邮寄上述函件的邮政特快专递详情单，其中记载：因贵司在租赁期间存在多次逾期缴纳管理费及不足额缴纳管理费的违约行为，故我司决定在第一个合同期满后将不再与贵司进行续约……场地请于2019年3月15日前按要求清理完毕并移交……根据合同及相关规定，合同期满移交场地的租金按以下标准计收：2019年2月28日前，租金按原合同标准计算；2019年3月1日至3月31日期间，按《2018广州市房屋租金参考价》，XX路2的租金参考价计收租金，即380元/平方米；2019年4月1日至30日为我司对场地进行抛弃物品依法清理期等。4.2019年5月13日，广交集团第三汽车公司委托广东金轮律师事务所向东涛信德公司发出《律师函》，其中记载：根据《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》及《广州市公共交通集团有限公司关于印发物业出租管理办法（暂行）的通知》，涉案物业租金已低于政府指导价。另外，贵司在合同履行过程中存在未按时支付租金及不足额支付租金的情况。据此，委托人曾多次与贵司进行协商，但难以达成协商意见。委托人决定在第一次合作期满后，不再与贵司续期合作，并在第一期合作期满前两次发函告知贵司。但贵司自第一期期满至今仍未搬离涉案物业，贵司的行为已经构成严重违约，贵司应依约向委托人履行搬离涉案物业的义务、支付场地占用使用费并承担违约责任（暂计至2019年5月份,逾期违约金与场地占用费共计101.44万元）。请贵司在收到本律师函后七个工作日内付清全部应付款项。否则，本律师将接受委托人的委托，依法采取法律措施，追究贵司的民事责任，维护委托人的合法权益等。东涛信德公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，广交集团第三汽车公司提供该证据为了证明涉案合同约定的租金标准低于政府指导价，东涛信德公司对此不予认可，涉案场地的用途是仓储，并非临街商铺，按照2019年仓储用房租金参考价约为40元/平方米，东涛信德公司支付的租金并未低于该标准。对证据2-4的真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明广交集团第三汽车公司的证明内容，东涛信德公司不存在违约行为，也不存在需于2019年2月27日向广交集团第三汽车公司腾空交还房屋的依据。广交集团第三汽车公司为证明东涛信德公司逾期支付管理费、应向广交集团第三汽车公司支付违约金，向一审法院提交了《逾期缴纳使用管理费违约金计算表》，其中载明自2013年5月起至2019年2月期间东涛信德公司均存在逾期支付管理费的情形。东涛信德公司对该证据的真实性、合法性不予认可，认为该表格不能证明逾期缴费的情况，也不存在逾期缴费的违约金问题。东涛信德公司为证明其已足额向广交集团第三汽车公司支付自2016年10月起的管理费，向一审法院提交如下证据：1.中国银行股份有限公司广州东环支行的银行回单5张，其中记载东涛信德公司分别于2016年12月7日、12月29日、2017年1月26日、2月14日、3月24日支付2016年11月-2017年3月租金，支付金额均为84823.2元。2.户名为黄秀云的中国银行交易流水明细清单17页，其中记载东涛信德公司分别于2017年4月23日、5月28日、6月25日、7月22日向广交集团第三汽车公司转帐支付2017年4-7月的租金，转账金额均为84823.2元；于2017年8月21日向广交集团第三汽车公司支付8月租金及补2-7月租金，转账金额为95001.96元；于2017年10月8日向广交集团第三汽车公司转账支付2017年9月、10月租金，转账金额均为86519.66元；于2017年11月4日、12月20日、2018年1月21日、2月24日分别向广交集团第三汽车公司转账支付2017年11月-2018年2月的租金，转账金额均86519.66元；于2018年3月24日、4月25日、5月21日、6月22日、7月22日、8月30日分别向广交集团第三汽车公司转账支付2018年3-8月的租金，转账金额均为88250.05元；于2018年9月14日分别向广交集团第三汽车公司转账支付2013年租金差额2251.99元及9月租金88250.05元。3.中国银行股份有限公司电子回单20张，其中记载黄秀云分别于2018年10月8日、11月3日、12月5日、2019年1月2日、2月3日向广交集团第三汽车公司转账支付2018年10月-2019年2月的租金，转账金额均为88250.05元；分别于2019年3月9日、4月4日、5月7日、6月7日、7月10日、8月7日、9月6日、10月7日、11月9日、12月8日、2020年1月9日、2月5日向广交集团第三汽车公司转账支付2019年3月-2020年2月租金，转账金额均为90015.05元；分别于2020年3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日、8月8日、9月9日、10月10日向广交集团第三汽车公司转账支付2020年3-10月租金，转账金额均为91815.35元。4.广交集团第三汽车公司向东涛信德公司开具的管理费发票29张。广交集团第三汽车公司质证称，对证据1-3，东涛信德公司提供的部分回单有原件，部分没有原件，故对有原件的回单的真实性没有异议，所有银行付款以广交集团第三汽车公司提交的《逾期缴纳使用管理费违约金计算表》中东涛信德公司实际支付的金额、时间为准，大部分是一致的；此外，对东涛信德公司提供的交易日期自2019年4月4日至2020年10月10日期间的回单，从事实角度出发，广交集团第三汽车公司每月确实有收到回单所载款项，但认为合同约定的租金标准远低于相关文件规定的租金标准，故东涛信德公司并未足额支付管理费；确认东涛信德公司按照合同约定的租金标准向广交集团第三汽车公司支付费用至2020年10月。对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，东涛信德公司只提供了自2016年至2019年12月期间的管理费发票，此前的发票没有提供，东涛信德公司一直均没有足额按月向广交集团第三汽车公司支付管理费，根据广交集团第三汽车公司提供的《逾期缴纳使用管理费违约金计算表》可知东涛信德公司应交费用与实际支付数额之间存在差额，根据涉案合同约定，广交集团第三汽车公司收到足额管理费后开具发票，发票的开具与否与东涛信德公司应付管理费无关，要东涛信德公司先支付管理费再开发票，东涛信德公司的答辩意见曲解了合同条款的约定。东涛信德公司为证明涉案场地的使用性质为仓储，向一审法院提交了《存根》、《广州市城市规划局》、《广州市城市规划局建筑管理验收合格证存根》及施工设计图纸两张。广交集团第三汽车公司对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，广交集团第三汽车公司认为涉案场地自2010年1月1日由佛山市城区金百合婚纱影楼承租的时候已经为商用，也办理了相关的营业执照，东涛信德公司从佛山市城区金百合婚纱影楼承接涉案场地，对于涉案场地为商业用途是确认的，并且东涛信德公司也办理了相应的商业营业执照，如果涉案场地为仓储用途，东涛信德公司不可能办理了商业营业执照，涉案场地至今仍为商业用途。一审法院认为，广交集团第三汽车公司与东涛信德公司、朝歌公司自愿签订上述《变更协议》出自各方真实意思表示，为合法有效合同，各方均应依约自觉履行。根据该协议约定，自2014年11月18日起，广交集团第三汽车公司与朝歌公司签订的《场地使用管理合同》中朝歌公司的权利义务概括转让给东涛信德公司，故东涛信德公司依法成为上述《场地使用管理合同》的承租方，上述《场地使用管理合同》对东涛信德公司产生约束力。东涛信德公司在接收涉案房屋后，应依约向广交集团第三汽车公司履行支付场地使用管理费的义务。根据东涛信德公司提交的银行电子回单、银行交易流水明细清单反映，东涛信德公司自2014年11月18日起至2019年2月27日期间存在多次逾期支付管理费的情形。上述《场地使用管理合同》约定“第一期合同期满后，如乙方没有出现违约行为，本合同自动续约6年，即第二期合同期至2025年2月27日止”，以及“如乙方连续逾期支付管理费超过30日、或累计出现3次逾期支付管理费，或出现累计逾期支付达60日的视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同收回场地”。本案中，广交集团第三汽车公司先后向东涛信德公司发出《的回函》、《通知》及《撤场通知（第二次）》，明确表示因东涛信德公司在租赁期间存在多次逾期缴纳管理费及不足额缴纳管理费的违约行为，不符合合同约定的自动续约的情形，故广交集团第三汽车公司不再与东涛信德公司续签第二期合同期，广交集团第三汽车公司此举符合前述约定，上述《场地使用管理合同》及《变更协议》已于2019年2月27日终止。故广交集团第三汽车公司现要求东涛信德公司腾空交还涉案场地、计付场地使用费差额及逾期付款违约金的诉讼请求合法有理，一审法院对此予以支持。至于广交集团第三汽车公司要求东涛信德公司支付第一期合同期拖欠的场地管理费及逾期支付管理费的违约金的诉请，一审法院作如下评析：一、自2013年5月1日起至2014年11月27日期间的场地占用费。如上所述，东涛信德公司自2014年11月18日起依法成为涉案场地的承租方，应履行向广交集团第三汽车公司支付管理费的义务。同时，上述《变更协议》亦约定，朝歌公司在本协议生效前基于履行原管理合同对广交集团第三汽车公司所享有的权利和承担的义务由东涛信德公司享有和承担，即指朝歌公司于上述《场地使用管理合同》中对广交集团第三汽车公司所欠的债务亦应由东涛信德公司承担。但在本案中，广交集团第三汽车公司仅提供上述《逾期缴纳使用管理费违约金计算表》，不足以证明朝歌公司此前对广交集团第三汽车公司所欠债务及金额，即就协议生效前朝歌公司所欠债务的具体内容，上述《变更协议》中并未予以充分说明，不应视为债务转移。同时，经核对，自2014年11月18日起至2019年2月27日期间，东涛信德公司已按照合同约定的标准足额向广交集团第三汽车公司支付涉案场地的管理费，因此，广交集团第三汽车公司主张朝歌公司自2013年5月起累计欠付场地管理费数额达88250.05元并要求东涛信德公司支付该费用的诉请，一审法院不予支持。二、根据本案现有证据可知，东涛信德公司屡次逾期支付管理费，故广交集团第三汽车公司现要求东涛信德公司计付逾期付款违约金的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持，有关逾期付款违约金的起止时间，东涛信德公司目前仅提供了其支付2016年11月起管理费的证据，故2016年11月以前的付款时间以广交集团第三汽车公司提供的《逾期缴纳使用管理费违约金计算表》记载为准。鉴于东涛信德公司认为合同约定的违约金标准过高，一审法院根据公平合理原则酌情调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。关于广交集团第三汽车公司要求东涛信德公司支付自2019年2月27日起至腾空交还场地之日期间场地占用费的诉讼请求。如上所述，涉案合同已于2019年2月27日终止，自2019年2月28日起，双方不存在租赁合同关系，而东涛信德公司继续使用涉案场地至今，根据公平合理、等价有偿原则，东涛信德公司应向广交集团第三汽车公司支付场地使用费。关于场地使用费的标准，虽然原、东涛信德公司双方并未明确约定，但涉案《场地使用管理合同》中约定广交集团第三汽车公司将涉案场地出租予东涛信德公司作婚务美容、娱乐饮食等商业综合高端服务经营场地使用，而东涛信德公司亦将涉案场地实际用作商业经营使用。东涛信德公司主张涉案场地的使用性质为仓储，但并未提供充分证据予以证明，一审法院对此不予采信。本案中，广交集团第三汽车公司至今未能向一审法院提供涉案房屋的权属证书，即就涉案房屋的规划用途，目前广交集团第三汽车公司、东涛信德公司均未能提供相应证据予以证明。现广交集团第三汽车公司未能提供证据证明在租赁期限届满后东涛信德公司未交还场地所受的损失，结合东涛信德公司在租赁期限届满后仍然按原租金标准向广交集团第三汽车公司支付使用费的情形，一审法院认定在租赁期限届满后，东涛信德公司应按原租金标准继续向广交集团第三汽车公司计付房屋使用费至本判决发生法律效力之日止，自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，一审法院酌情认定东涛信德公司应按原租金标准的2倍向广交集团第三汽车公司逐月计付至实际腾空交还房屋之日止。广交集团第三汽车公司现要求东涛信德公司参照同期广州市房屋租金参考价文件规定的商业用房租金标准380元/平方米计付从2019年2月27日起的场地占用费差额至东涛信德公司交还场地之日止的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2020年11月12日作出如下判决：一、确认广州公交集团第三公共汽车有限公司与广州东涛信德投资发展有限公司就广州市越秀区XX路XX号首层临街物业签订的《场地使用管理合同》及《变更协议》于2019年2月27日终止。东涛信德公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将上述房屋腾空交还给广交集团第三汽车公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州东涛信德投资发展有限公司应向广州公交集团第三公共汽车有限公司支付自2020年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按91815.35元计付）。自本判决发生法律效力之次日起，东涛信德公司按91815.35元×2的标准逐月向广交集团第三汽车公司支付场地使用费至东涛信德公司实际腾空交还涉案场地之日止。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州东涛信德投资发展有限公司应向广州公交集团第三公共汽车有限公司支付逾期支付场地管理费的违约金（其中：1.自2014年12月11日至12月12日止、自2015年3月11日至3月13日止、自2015年4月11日至4月15日止、自2015年5月11日至5月13日止、自2015年6月11日至6月16日止、自2015年7月11日至7月22日止、自2015年8月11日至8月27日止、自2015年9月11日至9月29日止、自2015年10月11日至11月5日止、自2015年11月11日至11月30日止、自2015年12月11日至2016年1月5日止、自2016年1月11日至13日止、自2016年4月11日至4月27日，分别以83160元为基数。2.自2016年3月11日至6月23日止、自2016年4月11日至12月7日止，分别以1663.2元为基数。3.自2016年5月11日至6月7日止、自2016年6月11日至6月23日止、自2016年10月11日至10月11日止、自2016年11月11日至12月7日止、自2016年12月11日至12月29日止、自2017年1月11日至1月26日止、2017年2月11日至2月14日止，分别以84823.2元为基数。4.自2017年3月11日至3月24日止、自2017年4月11日至4月23日止、2017年5月11日至5月28日止、自2017年6月11日至6月25日止、自2017年7月11日至7月22日止，分别以84823.2元为基数。5.自2017年3月11日至8月21日止、自2017年4月11日至8月21日止、2017年5月11日至8月21日止、自2017年6月11日至8月21日止、自2017年7月11日至8月21日止，分别以1696.46元为基数。6.自2017年8月11日至8月21日止、自2017年9月11日至10月8日止、自2017年12月11日至12月20日止、自2018年1月11日至1月21日止、自2018年2月11日至2月24日止，分别以86519.66元为基数。7.自2018年3月11日至3月24日止、自2018年4月11日至4月25日止、自2018年5月11日至5月21日止、2018年6月11日至6月22日止、自2018年7月11日至7月22日止、自2018年8月11日至8月30日止、自2018年9月11日至9月14日止，分别以88250.05元为基数；以上均参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。前述违约金以不超过东涛信德公司上述所欠场地管理费总额为限。四、驳回广州公交集团第三公共汽车有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17957元，由广交集团第三汽车公司负担13941.85元，东涛信德公司负担4015.15元。本院二审期间东涛信德公司提交《调查取证申请书》和以下证据：穗规划资料公开[2020]5924号《政府信息公开申请答复书》及附件。《调查取证申请书》内容为申请本院向行政主管部门调取广州市越秀区XX路XX号首层的土地及地上建筑物的不动产登记资料，以及相应的建设工程规划验收资料。《政府信息公开申请答复书》及附件拟证明广交集团第三汽车公司不是涉案场地的使用权人和权属人，涉案场地属公共通道。广交集团第三汽车公司质证认为其已在1995年8月份取得涉案场地的所有权及使用权，即在合同签订前已取得涉案场地的所有权，而且在场地使用管理合同中也承诺了签订合同时已经有场地的合法权属，东涛信德公司及前一手承租人朝歌公司对该事实是清楚的，且在签订合同时并没有提出任何异议。本院经审查，东涛信德公司提交的证据为行政机关出具的答复书，本院对其三性予以认可；《调查取证申请书》中申请调查的事项并非本案必须查明的关键事实，本院依法不予采纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，广交集团第三汽车公司承认东涛信德公司已支付租金和房屋使用费至2020年11月份，陈述其不愿意与东涛信德公司继续履行第二期的原因在于东涛信德公司在第一期租赁合同存在违约行为和广州市人民政府、广州市公共交通集团下发相关指导意见要求对涉案场地的管理费进行调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、广交集团第三汽车公司是否具备出租人主体资格及涉案合同效力问题；二、广交集团第三汽车公司要求终止合同的理由能否成立。一、关于广交集团第三汽车公司是否具备出租人主体资格及涉案合同效力问题。东涛信德公司以涉案场地为公用通道，属整栋大厦全体业主所有为由认为广交集团第三汽车公司不具有合法有效出租主体资格为由主张合同应无效。首先，涉案合同虽名为《场地使用管理合同》、《变更协议》，但根据合同约定，其实质是广交集团第三汽车公司将涉案物业交付给东涛信德公司使用、收益，东涛信德公司每月向广交集团第三汽车公司固定支付费用，双方的关系实为租赁关系，合同中约定的管理费实为租金。广交集团第三汽车公司为上述合同相对方，具备出租人主体资格。其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故出租人是否为租赁物的权属人只是可能影响租赁合同履行的因素，并非评判租赁合同效力的要件。本案审查的是广交集团第三汽车公司与东涛信德公司之间的租赁合同关系，涉案场地的权属问题并非本案的审查范围，且东涛信德公司并无证据证明在第一期合同履行期间因涉案场地的权属问题导致其无法使用涉案场地，东涛信德公司主张的权属问题并未影响涉案合同的履行。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据东涛信德公司在二审提交的《政府信息公开申请答复书》及附件，涉案场地经规划建设，其实际用途与规划报建的用途是否一致并不属于上述司法解释规定的租赁合同应属无效的情形。最后，现无证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条应该认定为无效的情形。因此，东涛信德公司以涉案场地为公共通道、广交集团第三汽车公司并非涉案场地权属人为由上诉主张广交集团第三汽车公司不具有合法出租主体资格，理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定涉案合同合法有效，并无不当，本院予以认可。二、关于广交集团第三汽车公司要求终止合同的理由能否成立的问题。根据涉案合同约定，合同履行期分为两期，第一期为六年，自2013年2月28日至2019年2月27日；第一期合同期满后，如东涛信德公司没有出现违约行为，合同自动续约6年至2025年2月27日止，续约期间各条款内容不变。可见，涉案合同约定的租期实为十二年，分两期履行，而非广交集团第三汽车公司主张的第一期结束后需另行签约续租。广交集团第三汽车公司在本案中要求东涛信德公司交还涉案物业，实际上是要求解除合同、不履行第二期合同。合同约定第二期合同继续履行的前提是东涛信德公司没有出现违约行为。故本案纠纷的实质是：东涛信德公司在第一期合同履行期间存在的逾期付租行为是否属于导致合同解除的严重违约行为，广交集团第三汽车公司以东涛信德公司曾欠付租金和广州市人民政府办公厅、广州市公共交通集团有限公司出台指导意见、管理办法主张东涛信德公司交还涉案物业的主张是否成立。对此，本院分析如下：合同解除将导致合同终止，对双方合同权利义务产生重大影响，故合同双方应秉持诚实信用原则，依法依约审慎行使合同解除权。合同能否解除，应从违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等方面综合考察。本案中，广交集团第三汽车公司将涉案物业出租给东涛信德公司的目的是收取租金，因此合同赋予广交集团第三汽车公司在东涛信德公司出现连续逾期支付租金超过30日、累计出现3次逾期支付租金或累计逾期支付达60日等严重违约行为时有单方解除权。但合同同时约定，解除权应在东涛信德公司出现前述严重违约行为时行使，即东涛信德公司存在前述严重违约行为拒不纠正、拒不履行时，广交集团第三汽车公司可行使单方解除权以防止自己的合法权益受损。从违约过错程度来看，根据一审查明事实，东涛信德公司在履行涉案合同过程中确实存在延付或少付租金情况。欠租时间较长的月份，如2016年3月和4月，2017年3月至8月期间，每月均少付少量的等额租金。结合合同约定来看，这是因为每年3月起需在上一年基础上递增2%，东涛信德公司未能及时予以递增，但东涛信德公司在此后已将少付的租金补足。第一期合同最后一次欠付的是本应在2018年9月10日前支付的租金，东涛信德公司亦已在2018年9月14日足额支付。可见，东涛信德公司并非恶意欠付或少付租金，不属于拒不履行合同义务的情形。从违约形态和违约行为的后果来看，根据双方举证，广交集团第三汽车公司仅在东涛信德公司不同意广交集团第三汽车公司调高租金，第一期合同即将届满时才于2019年1月10日发函告知东涛信德公司不再续签第二期合同，这是广交集团第三汽车公司第一次以欠租和少付租金为由向东涛信德公司主张不续约。但在此时，东涛信德公司已足额缴清2019年1月10日前的租金，广交集团第三汽车公司主张的违约行为早已消除，并未对广交集团第三汽车公司收取租金的合同目的造成实质性影响。退而言之，即便在第一期合同履行过程中，东涛信德公司存在迟延及不足额支付租金的行为，在东涛信德公司采取补救措施后，广交集团第三汽车公司并未行使合同解除权，当时也未要求东涛信德公司承担相应的逾期付租违约金，而是继续接受东涛信德公司支付的租金，表明广交集团第三汽车公司亦不认为东涛信德公司的行为构成违约。东涛信德公司因此产生了广交集团第三汽车公司将不再追究曾经欠付少付租金的违约责任、同意继续履行合同的合理预期。综合以上情形，合同约定的因东涛信德公司欠付或少付租金，广交集团第三汽车公司可行使单方解除权的条件并不成就。关于广州市人民政府办公厅、广州市公共交通集团有限公司出台的指导意见和管理办法。这些指导意见和管理办法仅是为了规范物业出租行为，防止国有资产流失而提出的，并非本案合同提前解除的正当理由，广交集团第三汽车公司以此为由要求终止合同，亦不能成立，本院不予采纳。此外，东涛信德公司作为民营企业，承租涉案物业的目的是用于商业经营盈利。众所周知，广东省人民政府结合我省新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，于2020年1月23日启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动。严格的疫情防控措施对东涛信德公司的商业经营造成了一定影响，但东涛信德公司在疫情期间仍足额按时缴纳各月租金、履行合同义务。广交集团第三汽车公司作为国有企业，理应积极响应政府号召，与东涛信德公司共克时艰，支持东涛信德公司应对疫情带来的不利影响，共同营造优良营商环境。但广交集团第三汽车公司却无视东涛信德公司对涉案物业的投入和因疫情带来的不利影响，在要求调高租金无果后，坚持本案诉讼，无合理理由单方要求终止合同，有违国有企业的担当和应承担的社会责任，对营商环境造成不良影响，其行为理应不能得到支持。综上所述，在东涛信德公司欠付和少付租金时，广交集团第三汽车公司未予催促和行使解除合同、追究违约责任的合同权利，而是选择接受东涛信德公司补足欠付租金和继续履行合同；东涛信德公司因此对能够继续履行合同产生了信赖和合理预期。广交集团第三汽车公司在第一期合同即将到期前却以东涛信德公司早已主动纠正的违约行为主张不予履行第二期合同、要求东涛信德公司交还涉案物业、支付逾期付租违约金，理由不能成立，亦有违国有企业的担当，本院不予支持，依法予以驳回。一审法院简单套用合同约定认为东涛信德公司曾存在违约行为，采纳广交集团第三汽车公司不履行第二期合同的主张，确认双方合同于2019年2月27日终止并判处东涛信德公司交还涉案场地、支付逾期交租违约金，处理不当，本院予以纠正。有关租金的支付问题。广交集团第三汽车公司要求按广州市同地段商业用房租金参考价标准支付第一期合同期满后的场地占用费差额，没有事实依据，一审法院对此不予支持，并无不妥，本院予以认可。由于本院对广交集团第三汽车公司要求交还涉案物业的诉请不予支持，而且广交集团第三汽车公司承认东涛信德公司已支付租金和房屋使用费至2020年11月份，故东涛信德公司应按合同约定的租金标准（每月按91815.35元）向广交集团第三汽车公司支付自2020年12月1日起至本判决生效之日止的租金。一审判处东涛信德公司按合同标准向广交集团第三汽车公司支付自2020年11月1日起的房屋使用费、按合同租金标准的2倍向广交集团第三汽车公司支付判决生效之日起的租金，处理不当，本院予以纠正。综上所述，东涛信德公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实有误导致实体处理不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37893号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37893号民事判决第二项为自本判决发生法律效力之日起十日内，广州东涛信德投资发展有限公司应向广州公交集团第三公共汽车有限公司支付自2020年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按91815.35元计付）；三、驳回广州公交集团第三公共汽车有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17957元，由广州公交集团第三公共汽车有限公司负担14365.6元，广州东涛信德投资发展有限公司负担3591.4元。二审案件受理费4015.15元，由广州公交集团第三公共汽车有限公司支付负担3212.15元，广州东涛信德投资发展有限公司负担803元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年五月三十一日书记员  陈婷婷