上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2158号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海桓振实业有限公司，注册地上海市闵行区万源路2161弄150号1幢316室，主要营业地上海市闵行区吴中路1799号C栋310室。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：虞智超，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋之琳，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海罗森便利有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1799号D座3楼。法定代表人：三宅示修，董事长。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学飞，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海桓振实业有限公司（以下简称桓振公司）因与被上诉人上海罗森便利有限公司（以下简称罗森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初34395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人桓振公司上诉请求：撤销原判第六项，请求变更为：1．罗森公司向其支付应付未付保证金差额款人民币（以下币种相同）50，998.95元；2．罗森公司向其支付违约金399，930.98元；3．罗森公司向其支付免租期租金325，649.67元；以上三项合计776，579.60元。事实和理由：1．双方于2017年8月14日签订《办公楼租赁合同》（以下简称原合同），罗森公司向其承租上海市闵行区XX路XX号X座XXX-XX单元（实际楼层X楼）房屋（以下简称涉案房屋），2019年11月4日双方就涉案房屋订立编号为201910-D-809-11《XX城房屋租赁合同》（以下简称续租合同），根据该合同约定，罗森公司应缴纳保证金差额的时间在先，续租合同解除时间在后，且该笔保证金因罗森公司违约应被没收，如罗森公司不先行补交，客观上损害了其合法权益，故罗森公司应先行补交；2．续租合同约定的违约责任系双方真实意思表示，应严格遵守执行，一审判决由其没收的租赁保证金仅365，754.60元，并不足以弥补罗森公司单方解约给其造成的损失584，864.56元，其损失包括：（1）涉案房屋中A、B室空置，仅2020年11月21日至次年3月22日的租金损失为313，284.50元，2020年8月21日至次年3月22日的管理费损失为98，961.29元；（2）811室房屋2020年11月21日至次年4月1日的租金损失128，332.22元，2020年8月21日至次年2月1日的管理费损失为28，829.72元；（3）其与新租户签订合同约定的租金标准低于续租合同，2021年4月1日至2023年4月15日期间租金差价为15，456.82元，属于其预期可得利益损失，亦应由罗森公司赔偿；3．其收到罗森公司单方解约函后，即以各种方式对外重新招租，对外招租七个月后方出租了C室，A、B室房屋至今空置，疫情对租赁行业造成严重影响，而对罗森公司并无实质性影响，故一审认为罗森公司提出解约要求的日期距续租合同约定的起租日有四个月时间，其有充分时间重新招租，属于认定事实错误；4．违约金除了填平损失作用外，还应对违约人失信行为具有一定的惩罚性，故一审应判令罗森公司按照合同约定承担违约金及支付免租期租金。被上诉人罗森公司辩称，1．一审判令续租合同于2020年10月19日解除，租赁保证金已经没有支付的合同及事实基础，故桓振公司要求其补足原合同约定保证金的差额不应获得支持；2．其于续租合同开始履行前四个月就发函要求解约，充分尽到了诚信协商、通知、交接义务，已尽力减少桓振公司的损失，桓振公司有四个多月的时间用于招租，故其行为并未造成桓振公司的实际损失；桓振公司没收其已付保证金，已经足以弥补损失，若再判令其支付合同原约定违约金，责任过重，故一审法院根据有关司法解释进行调整并无不妥；另外，续租合同第十七条关于违约责任的约定，出租方的违约责任只有一条，就是赔偿已发生的直接经济损失，而对于承租方的违约责任分为七大条二十三项，故该违约金条款属于出租方的格式条款；3．其从未享受免租期，故不应支付免租期租金。据此，其认为一审正确，请求二审驳回上诉，维持原判。罗森公司诉至一审法院，请求：1．确认双方于2019年11月4日签订的续租合同于2020年4月9日解除；2．桓振公司返还其已付保证金365，754.60元；3．桓振公司返还其已预付的2020年11月21日至2020年12月20日的租金108，549.89元；4．桓振公司返还其已预付的2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19，211.94元。桓振公司提起反诉，请求：1．确认双方签订的续租合同于反诉状送达之日解除，罗森公司已支付的租赁保证金365，754.60元不予退还；2．罗森公司支付应付而未付的租赁保证金50，998.95元；3．罗森公司支付解约违约金399，930.98元；4．罗森公司支付2020年8月21日至2020年11月20日期间的免租期租金325，649.67元；5．罗森公司支付其律师代理费59，360元；6．罗森公司立即将涉案房屋恢复原状后返还给其。一审法院认定：2017年8月14日，桓振公司作为出租人（合同甲方）、罗森公司作为承租人（合同乙方）签订一份《办公楼租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积582.18平方米，租期自2017年8月21日至2020年8月20日。合同对于租赁标准、支付期限、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，罗森公司按约支付租赁保证金308，118.78元，物业管理费押金57，635.82元，合计365，754.60元。双方依约履行合同。2019年11月4日，桓振公司作为出租人（合同甲方）、罗森公司作为承租人（合同乙方），双方就涉案房屋又签订了续租合同（合同编号：201910-D-809-11）。合同约定由乙方向甲方承租涉案房屋用于办公；租期自2020年8月21日至2023年11月30日；2020年8月21日至2020年11月20日为免租期，免租期内乙方无须支付基本租金，但需支付其他费用并按合同约定缴纳物业管理费；租金：2020年8月21日至2021年8月20日期间，每日每平方米6.13元，每月108，549.89元……；乙方以月付形式支付租金，提前于每月25日或之前支付次月租金；乙方每月支付物业管理费19，211.94元；保证金金额为三个月的最高月租金加三个月的管理费之和计416，753.55元。双方同意，在原合同履行期间乙方已向甲方支付的保证金365，754.60元自动转为本协议项下的保证金，乙方须在续租起租日开始之30日前，向甲方支付保证金差额50，998.95元。关于违约责任，合同约定，乙方擅自解除本合同、非本合同规定情况乙方中途退租等，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方应承担如下违约责任：乙方向甲方支付相当于三个月的租金和物业管理费作为违约金、乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金；乙方应赔偿甲方向乙方追讨应付未付款项而支付的所有合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）……合同对其他事项亦作了约定。上述续租合同签订后，罗森公司根据此续租合同约定向桓振公司支付了2020年11月21日至2020年12月20日的租金108，549.89元、2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19，211.94元。2020年3月13日，罗森公司向桓振公司发出一份《紧急商洽函》，主要内容为：罗森公司受疫情影响导致经营困难，要求减免租金并延期支付后续租金。同月25日，罗森公司再次发函要求桓振公司就租金减免及延期支付进行协商。3月26日，桓振公司回复罗森公司，表示就2020年4至6月的租金可以延迟一个月支付，考虑减免XX-XX商铺单元（注：系罗森公司向桓振公司承租的其他商铺）一个月租金计53，344.57元。4月8日，罗森公司向桓振公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知桓振公司：自2020年4月8日解除合同编号为201910-D-3F《XX城房屋租赁合同》、合同编号为201910-D-809-11《XX城房屋租赁合同》。4月14日，桓振公司作出回复，要求罗森公司继续履行续租合同；考虑到疫情影响，愿意与罗森公司就续租合同内的条款进行合理的商榷。6月23日，罗森公司向桓振公司发出告知函，重申续租合同于2020年4月8日解除，希望桓振公司尽快招租，及时减损；涉案房屋的原租赁合同将于2020年8月20日到期，罗森公司将按合同约定归还房屋。桓振公司收到此告知函后回复要求继续履行合同。此后，罗森公司将涉案房屋进行复原，并于8月3日发函通知桓振公司，要求桓振公司于8月6日上午来验收房屋。8月11日，罗森公司发函通知桓振公司，要求桓振公司于8月19日交接房屋。8月17日，桓振公司书面回复罗森公司表示，无论罗森公司是否复原房屋，桓振公司均不同意解除合同。罗森公司擅自复原行为已构成严重违约。8月19日，桓振公司未到涉案房屋现场与罗森公司办理交接手续。罗森公司于当日将涉案房屋钥匙通过邮政快递方式邮寄给桓振公司。上海市闵行公证处对此进行了公证。该邮政快递于8月20日寄达桓振公司。后罗森公司诉至一审法院，桓振公司则提起反诉。一审另查明，桓振公司为本案诉讼及其他案件，与北京大成（上海）律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所提供法律服务，支付了本案的律师代理费59，360元。一审法院认为，罗森公司与桓振公司先后签订的原租赁合同及续租合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原租赁合同于2020年8月20日到期，罗森公司根据该租赁合同的约定将涉案房屋恢复原状后退还给了桓振公司，该合同已履行完毕。关于双方就涉案房屋的续租事宜于2019年11月4日签订的续租合同，租赁期限为2020年8月21日至2023年11月30日。此合同的起租日为2020年8月21日，计租为起租日开始之后的三个月即2020年11月21日。罗森公司于2020年4月即通知桓振公司解除续租合同，但其解除合同的依据不符合合同约定或法律规定，其并不享有合同解除权，因此罗森公司于2020年4月发出的解除合同通知不发生法律效力。在罗森公司拒绝履行续租合同且已实际返还房屋的情况下，续租合同处于事实上无法履行的状态，桓振公司因此享有合同解除权，并通过反诉方式解除合同，符合合同约定，因此续租合同于桓振公司的通知到达罗森公司之日解除，即桓振公司的反诉状送达罗森公司之日2020年10月19日解除。根据续租合同约定，罗森公司擅自解除合同、中途退租，应当承担违约责任，因此其已支付的租赁保证金365，754.60元不应退还，由桓振公司作为违约金予以没收。罗森公司要求退还保证金的请求，一审法院不予支持。桓振公司反诉要求罗森公司再行支付租赁保证金差额部分50，998.95元的请求，鉴于双方签订的续租合同已解除，而此项反诉请求是基于罗森公司履行续租合同义务为前提，因此该反诉请求一审法院不予支持。关于罗森公司已支付的2020年11月21日至2020年12月20日的租金108，549.89元、2020年8月21日至2020年9月20日物业管理费19，211.94元，因罗森公司已于2020年8月20日将房屋退还桓振公司，其自2020年8月21日起并未实际占有使用涉案房屋，因此桓振公司应当退还罗森公司上述预付的租金和物业管理费。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付解除合同违约金399，930.98元，违约金按三个月的租金和物业管理费之和计算，但考虑到罗森公司在2020年4月起即再三提出解除合同，并要求桓振公司尽快招租以减少损失，自罗森公司提出解除合同要求的日期距离续租合同起租日有四个月时间，桓振公司有充分时间重新招租，鉴于罗森公司在续租合同约定的租期内并未实际租赁使用涉案房屋，即续租合同并未开始履行的情况下就已搬离了涉案房屋，桓振公司没收罗森公司的保证金足以弥补续租合同不履行的相关损失，故桓振公司再行要求罗森公司支付违约金399，930.98元的请求，对罗森公司而言责任过重，对此项反诉请求，一审法院不予支持。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付续租合同所约定的免租期的租金，一审法院认为，罗森公司并未在续租合同约定的免租期内实际使用涉案房屋，在续租合同起租之前罗森公司已退出涉案房屋并于2020年8月20日将涉案房屋钥匙交还给桓振公司，故此项反诉请求，一审法院不予支持。根据续租合同的约定，罗森公司违约导致合同解除，桓振公司有权要求罗森公司承担律师费，故桓振公司反诉要求罗森公司支付律师代理费的请求，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，作出判决：一、上海罗森便利有限公司与上海桓振实业有限公司于2019年11月4日签订的合同编号为201910-D-809-11的《XX城房屋租赁合同》于2020年10月19日解除；二、上海桓振实业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海罗森便利有限公司已支付的2020年11月21日至2020年12月20日期间的租金108，549.89元以及2020年8月21日至2020年9月20日期间的物业管理费19，211.94元；三、上海罗森便利有限公司已支付给上海桓振实业有限公司的租赁保证金365，754.60元，由上海桓振实业有限公司予以没收，不予退还；四、上海罗森便利有限公司于判决生效之日起十日内支付上海桓振实业有限公司律师代理费59，360元；五、驳回上海罗森便利有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海桓振实业有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8，702.75元，减半收取计4，351.37元，由上海罗森便利有限公司负担3，220.01元，上海桓振实业有限公司负担1，131.36元。反诉案件受理费减半收取计6，079.70元，财产保全费4，699.70元，合计10，779.40元，由上海罗森便利有限公司负担3，233.82元，上海桓振实业有限公司负担7，545.58元。本院二审期间，桓振公司提交以下补充证据材料：1.2020年4月27日至11月19日期间其发出的招商邮件（以下简称补充证据1），旨在证明其收到罗森公司单方解约通知后，积极招租，为减少损失作了努力，但截至上诉状提交之日，仍未能成功签约，故罗森公司缴纳的租赁保证金远不足以弥补罗森公司单方解约给其造成的损失；2.2020年7月29日《XX城X期看房登记表》（以下简称补充证据2），旨在证明其重新招租期间，曾带意向承租人看房，但并未成功出租；3．其与案外人就涉案房屋中C室签订的《房屋租赁合同》（以下简称补充证据3），旨在证明涉案房屋中仅C室刚出租，A、B室至今空置，且其为了尽快出租C室，作出诸多让步，如提供免租期、降低租金标准等，这些也是罗森公司违约给其造成的损失。罗森公司的质证意见：1．对补充证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称证据三性）均不予认可，且邮件发件人与收件人为同一人，故桓振公司并没有为减少损失作任何努力，也不能证明没收租赁保证金不足以弥补桓振公司的损失；2．补充证据2，对于证据三性均不予认可，桓振公司已将房屋出租，并未产生房屋空置损失；3．对补充证据3的证据三性均不予认可，涉案房屋均由桓振公司控制，补充证据3不足以证明涉案房屋的真实情况；即使真实，桓振公司与案外人签订租赁合同的时间为2020年11月23日，桓振公司已经实现无缝衔接，并不存在空置损失，且桓振公司与案外人约定免租期三个月与原续租合同一致，故桓振公司亦未损失免租期租金。本院认证意见：1．补充证据1属于在一审中可以提交而未提交的证据材料，从形式上看属于逾期证据；从内容上看，邮件的发件人与收件人一致，不能证明对外招租情况；2．补充证据2非原件，罗森公司不认可证据三性，桓振公司亦未能证明补充证据2的真实性，故不予采信；3．补充证据3，能证明该合同签订于2020年11月23日，涉案房屋中811室已出租，约定的租金标准低于续租合同约定的租金标准。本院经审理查明，一审法院已经认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，涉案房屋中的C室已出租，租赁期限为2021年2月1日至2023年3月31日，其中2021年2月1日至2021年3月31日为免租期，租金标准为每日每平方米6元。本院认为，罗森公司与桓振公司就涉案房屋签订的续租合同系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。罗森公司于2020年4月8日向桓振公司发出解约通知，不符合合同约定，系违约行为，一审对其要求确认双方于该日解除合同的诉讼请求不予支持并无不当。桓振公司在罗森公司单方通知解除合同并实际搬离涉案房屋的情况下，在一审中提出解除合同，具有事实依据和法律依据，一审确认双方合同于2020年10月19日解除亦无不当。现双方的争议焦点在于：（一）罗森公司应否先行补足续租合同约定保证金的差额50，998.95元？（二）罗森公司除被没收已付保证金外，是否还应支付续租合同约定的违约金399，930.98元？（三）罗森公司应否承担免租期租金？关于争议焦点（一），根据双方在续租合同中的约定，罗森公司擅自解约、中途退租，应承担违约责任，租赁保证金应由桓振公司没收。而根据续租合同约定，保证金数额相当于三个月租金和三个月管理费之和计416，753.55元，罗森公司已付保证金与应付保证金尚有差额50，998.95元，一审考虑到双方合同已经解除，保证金实际作为罗森公司的违约金由桓振公司没收，故对桓振公司要求补足保证金差额再由其没收全部保证金的请求不予支持并无不当。关于争议焦点（二）和争议焦点（三），双方的争议实际在于一审酌定罗森公司支付相当于已付保证金数额的违约金是否足以弥补罗森公司违约给桓振公司造成的损失。首先，罗森公司虽于2020年8月19日搬离涉案房屋，但因合同尚未解除，其仍应承担支付合同约定起租日至桓振公司通知罗森公司解除合同之日的租金。续租合同约定2020年8月20日至2020年11月21日为双方合同约定的免租期，因罗森公司违约，罗森公司仍应酌情承担2020年8月20日至2020年10月19日桓振公司的免租期租金损失，至于数额，应当在酌定罗森公司向桓振公司支付违约金数额时一并予以考虑。其次，双方在续租合同中约定的租赁期限为三年零三个月，除去免租期三个月，如双方正常履行合同，桓振公司有三年租金和管理费收入，罗森公司单方解约系违约行为，即使其提前四个月发出解约通知，其认为合同约定违约金过高，要求调整，则一审法院在酌定违约金数额时，还应考虑到双方原约定合同的租赁期限和守约方的可得利益损失（其中包括合理期间的空置损失和重新招租可能存在的其他损失）。一审法院判令罗森公司承担的违约金数额为已付保证金365，754.60元，尚不足合同约定租金和管理费三个月的合计数额，显然未充分考虑上述调整违约金的重要因素，故一审法院酌情调低的违约金数额过低，本院予以调整和酌定，除了由桓振公司没收罗森公司已付保证金，罗森公司还应向桓振公司支付违约金145，292.72元。综上所述，桓振公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持，并对一审判决第六项作相应变更。一审其余判决无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初34395号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初34395号民事判决第六项；三、上海罗森便利有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海桓振实业有限公司违约金145，292.72元；四、驳回上海桓振实业有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8，702.75元，减半收取计4，351.37元，由上海罗森便利有限公司负担3，220.01元，上海桓振实业有限公司负担1，131.36元。反诉案件受理费减半收取计6，079.70元，财产保全费4，699.70元，合计10，779.40元，由上海罗森便利有限公司负担5，116.65元，上海桓振实业有限公司负担5，662.75元。二审案件受理费人民币11，565.80元，由上海罗森便利有限公司负担5，489.93元，上海桓振实业有限公司负担6，075.87元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年五月三十一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……