广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10423号原告：康国阳，男，1988年9月10日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：谢全娣，女，1987年12月23日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。两原告共同委托诉讼代理人：蔡梓挺，广东格林律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：池猛，广东格林律师事务所实习人员。被告：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丹，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告康国阳、谢全娣与被告广州市万卓置业有限公司(以下简称万卓公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告康国阳、谢全娣的共同委托诉讼代理人蔡梓挺、池猛，被告万卓公司的委托诉讼代理人王煌、梁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康国阳、谢全娣向本院提出诉讼请求：1.判令万卓公司向康国阳、谢全娣出示《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的（一）至（五）项交楼文件原件，并向康国阳、谢全娣提供加盖万卓公司公章的复印件；向康国阳、谢全娣提供已加盖公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》原件；2.判令万卓公司向康国阳、谢全娣支付逾期交房违约金53346.90元（以总房价款1778230元为基数，按照每日0.02%的标准计算，自2018年10月1日起算，暂计至2019年6月26日为95668.77元，以总房价款的3%为上限）；3.判令本案的诉讼费由万卓公司承担。庭审中，康国阳、谢全娣撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：2016年12月10日，康国阳、谢全娣与万卓公司签订《广州市商品房买卖合同》(下称合同）。该合同约定：“乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区翠宇三街××号（自编××栋）××房；甲方应当在2018年9月30日前将房屋交付乙方使用；甲方如未能按合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起向乙方支付违约金，本合同继续履行”。万卓公司存在如下违约事实，致使在康国阳、谢全娣收楼前涉案房屋没有达到交付条件：一、万卓公司没有按照约定提供或出示合同第十五条约定的文件，房屋未达到约定的交付标准。上述合同第十五条（房屋交付时的有关资料）约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；(六)(七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生逾期交付责任由甲方承担”。截止康国阳、谢全娣起诉时，万卓公司始终没有向康国阳、谢全娣出示、提供前述文件的复印件或原件，严重违反了合同第十五条的约定，涉案房屋不符合交付标准。二、涉案房屋存在大量质量问题，且万卓公司在约定的交付时间之后进行为期几个月的大规模施工，截至康国阳、谢全娣正式办理交付手续前涉案房屋无法正常入住。涉案房屋在入户、卫生间、餐厅、客厅、厨房、阳台、楼梯、卧室等区域均存在多处质量问题，尤以卫生间漏水的情况最为严重。涉案房屋所在楼宇的业主代表曾于2019年1月11日、1月21日、3月10日与万卓公司沟通解决方案。根据万卓公司的相关书面答复，其对涉案房屋所在楼宇的洗手间“整体卫浴漏水”问题，自2019年3月1日自上而下进行施工，预计当年6月30日完成；对于房屋其他质量问题，也表示进行“保修”。在此之前和所谓的“保修”期间，在康国阳、谢全娣并未实际入住的情况下，涉案房屋就出现如此多的质量问题，很难说达到了交付条件。整改和维修的时间超过半年之久，房屋一直处于施工状态，包括康国阳、谢全娣在内的众多业主显然是无法正常入住和使用相应的房屋。实际上，即便是康国阳、谢全娣于2019年6月26日办理了收楼手续后，部分质量问题仍然持续存在，并未得到有效解决。综上，涉案房屋不符合交付标准，且严重影响正常使用，康国阳、谢全娣有权在涉案房屋达到交付条件之前拒绝收楼，万卓公司应当承担逾期交房违约金。为维护康国阳、谢全娣之合法权益，请求判如所请。万卓公司辩称，一、涉案房屋业主起诉要求万卓公司交付合同第十五条约定的文件应当通过办理收楼手续取得；二、涉案房屋符合交付条件后，万卓公司仅应就逾期通知康国阳、谢全娣收楼的行为承担违约责任；三、在房屋交付后，涉案房屋所在楼栋的整体卫生间升级改造属于万卓公司应涉案业主要求为改善、提升业主居住舒适度而进行的优化服务，既不属于合同约定的房屋交付义务，也不属于房屋的保修事项；四、康国阳、谢全娣与万卓公司已就卫浴整改期的补偿事宜达成协议，并获得补偿，再次就该事宜起诉有违诚信，不应被支持；五、如万卓公司确有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金标准也应当予以调低，建议调低至每日不超过万分之零点五的标准为宜。经审理查明，2016年12月10日，万卓公司（甲方、卖方）与康国阳、谢全娣（乙方、买方）签订了编号为201612192364的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定乙方购买万科尚城御府自编××栋第自编××栋××层××号房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街××号（自编××栋）××房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共79.6081平方米，套内建筑面积59.803平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29734.80元，总金额1778230元，首期款538230元自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款1240000元应于2016年12月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2018年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改约定，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订涉案买卖合同及附件之前，2016年12月10日，康国阳、谢全娣（甲方、业主）与万卓公司（丙方、项目开发公司）及案外人广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，以下简称上城公司）签订《房屋装修协议书》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对涉案房屋进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》；4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续；5.乙方应于2018年10月1日前完成本协议约定的房屋装修工程；7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，装修费用为拾万余元，包括但不限于乙方为实施本协议所需要的材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费等费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额；第六条房屋交付约定，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修，乙方承诺于2018年10月1日完成上述房屋的装修，并交付甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付所有费用，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。上述协议后附房屋改造工程示意图及万科尚城A区装修、设备标准。庭后，万卓公司向法庭提交了《房屋装修补充协议》，该协议显示：2018年2月4日，康国阳、谢全娣（甲方、业主）与万卓公司（丙方、项目开发公司）及案外人上城公司（乙方、装修单位）签订了该补充协议，补充约定，应甲方要求，乙方对该房屋部分楼板施工工艺变更为“钢筋混凝土工艺”，受施工工序影响，将原协议乙方承诺于2018年9月30日前完成上述房屋装修并交付给甲方使用更改为于2018年12月31日前完成上述房屋装修并交付给甲方使用，甲方不得追究乙方、丙方违约责任。康国阳、谢全娣收悉该证据后以万卓公司逾期举证为由，拒绝对该证据发表质证意见，主张应对万卓公司逾期举证的行为进行训诫或者罚款后才发表质证意见。上述买卖合同和《房屋装修协议书》及补充协议签订后，康国阳、谢全娣依约支付了合同约定的全部购房款和装修款。为证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，万卓公司提交了已经发生法律效力的广州市中级人民法院（2020）粤01民终5125号民事判决书。该判决所涉房屋与本案所涉房屋在同一楼栋，该判决显示，万卓公司拟证实涉案楼栋于2018年11月30日符合涉案买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2016年6月17日，涉案楼盘取得广州市黄埔区民防办公室出具的《防空地下室建设意见书》；2.2016年7月20日，涉案楼盘取得广州市黄埔区环境保护局出具的《关于的批复》；3.2017年11月17日，万卓公司取得广州市黄埔区市场和质量监督管理局出具的《广州市特种设备使用登记证》；4.2018年2月9日，涉案楼栋取得了《建设项目环境保护设施验收报告》；5.2018年5月30日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；6.2018年6月22日，涉案楼栋取得广州市国土资源和规划委员会出具的《建设工程规划验收合格证》；7.2018年7月6日，涉案楼栋取得《建筑工程竣工验收报告》，其中电梯的工程质量评定验收合格；8.2018年1月5日涉案楼盘自编A2栋取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；9.2018年9月19日，涉案楼栋在广州市黄埔区住房和建设局办理竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；10.2018年11月8日，广州市黄埔区翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12号、翠宇四街1、3号符合通邮条件；11.2018年11月12日，涉案楼盘A2#、A5#、A6#、A7#、A10#取得《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》；12.2018年11月28日，涉案楼盘取得广州市自来水公司东区供水分公司出具的《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》；13.2018年11月30日，涉案楼盘取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》。万卓公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科尚城御府管理规约》。其中，《建设项目环境保护设施验收报告》《建设工程规划验收合格证》《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》万卓公司仅提交复印件，其他均为原件。万卓公司称上述文件原件均在办理大确权时被收走，为此还提交了广州市城市建设档案馆出具的《广州市建设工程档案接收证明》予以证实。2018年12月28日，万卓公司向康国阳、谢全娣发出《商品房交付使用通知书》，通知康国阳、谢全娣于2018年12月30日至2018年12月31日办理涉案房屋交接手续。康国阳、谢全娣于2019年6月26日签收了涉案房屋的钥匙及物品，其确认于当天实际收楼。为证明其实际收楼前涉案房屋存在包括卫生间漏水、溢水、渗水等大量质量问题，康国阳、谢全娣提交了其与涉案楼盘相关工作人员的微信聊天记录、其自制的尚城A2-2401验房存在的问题及整改期望表、微信公众号相关文章等证据。万卓公司确认前述证据的真实性，但主张涉案房屋的问题并不严重，不影响房屋的居住和使用。万卓公司于2019年3月13日向涉案楼盘业主出具《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》，于2019年4月15日向涉案楼盘业主出具《尚城业主群诉整改方案》。万卓公司在上述两份文件中确认其交付时涉案房屋为整体卫浴，未刷防水，整改方案为对卫生间增加建筑防水层施工，计划施工时间为2019年3月1日至6月30日。此外，万卓公司还对厨房排水立管穿越卧室、公区连廊高度、开放式连廊、部分户型上旋窗影响开门和通行、78方户型房间主卧设置排水管和空调机位、厨房与阳台防水等问题拟出了整改方案。2020年8月29日，康国阳、谢全娣（乙方）与万卓公司（甲方）签订了《协议书》，约定：甲乙双方签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的涉案房屋。甲方按照买卖合同的约定将房屋交付乙方使用，在该房屋交付使用后，因该房屋的整体卫浴等相关问题进行整改导致乙方不能正常居住使用。现甲乙双方经友好协商，基于平等原则，就房屋不能正常居住使用期间的补偿事宜达成一致意见，并签署本协议：一、甲乙双方确认，该房屋维修整改期间为2018年12月30日起至2019年6月4日止，共156天，计5.2个月（按每月30日计算）；二、甲乙双方同意，就该房屋在维修整改期间，乙方不能正常居住使用所受损失，由甲方按照同时期同地段同类房屋的租金标准进行补偿，双方确认补偿标准为40元/平方米/月；三、甲乙双方确认，甲方在本协议签署生效后15个工作日内一次性向乙方支付前述补偿款项共计16806元（计算标准为：整改期间×租金标准×该房屋建筑面积）；四、在本协议签订后，除本协议另有约定外，乙方同意不再就本协议相关事宜向甲方提出其他主张。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修协议书》及其附件、《房屋装修补充协议》《协议书》《商品房交付使用通知书》、邮单、妥投记录、微信聊天记录、尚城A2-2401验房存在的问题及整改期望表、微信公众号相关文章、（2020）粤01民终5125号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，康国阳、谢全娣与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。关于康国阳、谢全娣诉请的逾期交房违约金。虽然涉案买卖合同补充协议第七条对涉案买卖合同第十五条进行了变更，但变更后的交楼条件低于法定标准即涉案房屋必须取得竣工验收备案表及满足通水、通电、通气、通邮条件，不应适用，故本案中应适用买卖合同第十五条来认定涉案房屋符合交楼条件的时间。根据本案查明的事实，涉案房屋在2018年11月30日满足供水条件，涉案房屋已完成“四通”，故本院认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2018年11月30日。原被告双方在2016年12月签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修协议书》中虽然明确约定了交房时间为2018年9月30日，但双方于2018年2月4日签订的《房屋装修补充协议》将交房时间改为2018年12月31日，故交房时间应以双方在后约定的为准。万卓公司2018年12月28日即已向康国阳、谢全娣邮寄《商品房交付使用通知书》通知其于2018年12月30日至31日收楼，此时涉案房屋已符合法定和约定的交楼条件，康国阳、谢全娣在首次收楼时提出的涉案房屋存在的问题属于房屋质量保修范围，应由万卓公司承担保修义务，但康国阳、谢全娣拒绝收楼不妥，本院认定2018年12月31日视为收楼。万卓公司向康国阳、谢全娣交楼的时间并未超出双方的约定，且双方在2020年8月29日签订的《协议书》亦明确载明万卓公司已经按约定将房屋交付康国阳、谢全娣使用，应视为双方对交楼事宜已达成合意。《协议书》还对康国阳、谢全娣收楼后2018年12月30日至2019年6月4日整体卫浴整改期间的损失作出了补偿安排，故康国阳、谢全娣起诉要求万卓公司支付2018年10月1日至2019年6月26日期间的逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告康国阳、谢全娣的全部诉讼请求。案件受理费1134元，由原告康国阳、谢全娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二一年五月八日书记员 黄宝茵