安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初2425号 原告：杨先虎，男，1973年4月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：张肖云，安徽唯才律师事务所律师。 被告：胡荣仓，男，1964年6月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：高书朋，安徽元贞律师事务所律师。 被告：朱义明，男，1968年11月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告杨先虎与被告胡荣仓、朱义明案外人执行异议之诉一案，本院曾作出（2020）皖0181民初3904号民事判决，原告杨先虎不服判决提出上诉，安徽省合肥市中级人民法院于2021年1月26日作出（2020）皖01民终9108号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨先虎及其委托诉讼代理人张肖云，被告胡荣仓及其委托诉讼代理人高书朋，被告朱义明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨先虎向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产归原告所有；二、停止对位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：胡荣仓与朱义明民间借贷纠纷一案,巢湖市人民法院于2017年6月20日作出（2017）皖0181民初2267号民事判决书,判决朱义明于判决生效后十日内归还胡荣仓借款817000元及利息。朱义明未履行判决义务,胡荣仓于2017年8月1日向巢湖市人民法院申请执行,法院作出（2017）皖0181执1387号民事裁定,查封了位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产。法院于2019年4月2日发布公告拟对涉案房产进行评估拍卖。原告作为案外人对此裁定不服,多次提出书面异议,巢湖市人民法院受理后经审查,作出（2020）皖0181执异54号执行裁定书,驳回原告的异议请求。原告不服,认为（2020）皖0181执异54号执行裁定事实认定和适用法律错误。一、关于本案事实。2015年3月9日,原告通过巢湖市金宜家房产经纪有限公司签订了《金宜家房产存量房买卖合同》,购买了被告朱义明位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产。签订协议后,原告支付了41万元的购房款,尚差欠1.8万元双方约定待过户后付清。被告朱义明将房屋交付给原告,原告已实际入住至今。2019年3月，原告向巢湖市人民法院提起诉讼,要求朱义明履行过户手续,法院作出（2019）皖181民初2650号民事判决书,判决朱义明、胡荣红在收到1.8万元购房款十日内协助办理过户手续,现原告已将1.8万元交付给巢湖市人民法院。基于以上事实，原告认为，首先,法院查封的房屋实际所有权人为原告。根据物权法的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,只是物权未设立,不影响合同效力。原告与朱义明、胡荣红签订的协议,是双方真实意思表示,自签订之日即发生法律效力。且原告实际占有使用至今,应为房屋实际所有人。其次,原告与朱义明、胡荣红签订的协议是在胡荣仓与朱义明的纠纷判决生效之前,不存在逃避债务主观恶意。再次,协议签订之时,原告即享有了对涉案房产要求过户至其名下的物权请求权,而其物权请求权足以对抗胡荣仓的债权,也足以对抗法院对案涉房产的执行。且房产未能及时过户至原告名下是因朱义明、胡荣红拒绝配合所致,非原告的过错。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产.（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实,双方在2015年即在房产查封之前即签订了协议且一直由原告实际占有使用至今,至于没有过户是因被执行人而非原告原因所致。所以依据此条法律规定,原告的诉请也应成立。综上所述,请求法院依据客观事实,结合法律的相关规定，切实公平维护原告的合法权益,立即解除对原告实际所有房产的查封并确认产权归原告所有。 被告胡荣仓辩称，一、原告的第一项诉请不合法。1、原告诉请确权，不符合法律规定，案涉房屋是被告二原始取得的权利。原告与被告二是基于买卖合同关系提出的诉请，原告可以取得权利，但是必须遵循物权的一般规则，就是登记手续。2、原告此次诉请是重复起诉，诉讼请求涵盖了上一次的案件诉请。二、原告的第二项诉请也没有事实及法律依据。1、原告的第二项诉请不明确。2、原告也不是案涉房屋的所有权人。3、原告不享有排除强制执行的合法权利，原告不能证明实际占有了案涉房屋，购房款项是否交付也没有证据证明。4、原告方没有举证证明没有办理房屋过户的原因，不能排除强制执行的合法权利。综上，请求依法驳回原告的诉请。 被告朱义明辩称，认可原告诉讼的事实和主张。房屋买卖及付款时间、地点都是真实的，房产证未过户是因为大证没有办理下来，导致了过户延期。 经审理查明：2012年5月3日，朱义明、胡荣红、朱新巢作为被拆迁人与房屋拆迁部门签订一份《巢湖市集体土地房屋拆迁安置协议书》，在巢湖市××房屋，其中包括案涉的巢湖市××号楼××单元××室房屋。2015年3月9日，杨先虎（乙方）与朱义明、胡荣红（甲方）通过巢湖市金宜家房产经纪有限公司（丙方）签订一份《金宜家房产存量房买卖合同》，合同约定：朱义明、胡荣红将巢湖市××号楼××单元××室房屋以总价428000元的价格出售给杨先虎；2015年3月20日之前一次性给付购房款现金400000元（含定金），2016年12月30日之前付房款10000元，余款18000元等产权证满五年并提供一切合法有效证件协助正常过户后付清；甲方承诺于拿到400000元后向乙方移交房屋；房屋在交付前已发生的使用费用由甲方承担，房屋在交付后产生的使用费用由乙方自行承担；丙方在服务完毕后收取乙方中介服务费2000元。2015年3月9日，杨先虎向朱义明、胡荣红交付购房款400000元，朱义明、胡荣红出具了一张收条并由巢湖市金宜家房产经纪有限公司在见证方处加盖了公司合同专用章，且朱义明、胡荣红将案涉房屋钥匙交给杨先虎，并由杨先虎占有使用该房屋。2015年3月16日，杨先虎交付买房中介费2000元，并由巢湖市金宜家房产经纪有限公司的会计开具一张收据。2015年7月11日，杨先虎交付案涉房屋装修保证金500元，由巢湖市恒宇物业发展有限公司开具一张收款收据。2015年10月31日，杨先虎交付了案涉房屋2015年8月10日至10月10日的二次供水费34元，由巢湖市恒宇物业发展有限公司开具一张收款收据。2016年12月26日，杨先虎向朱义明交付购房款10000元，朱义明出具了一张收条并由巢湖市金宜家房产经纪有限公司在见证方处加盖了公司合同专用章。2015年至2017年，杨先虎本人或委托其弟媳童孝翠将案涉房屋对外进行了出租并收取了房屋租金。杨先虎办理了外派劳务培训合格证和出国护照，护照有效期自2008年10月16日至2018年10月15日，杨先虎有时较长时间在国外务工。 2018年4月27日，不动产登记部门为巢湖市××号楼××单元××室房屋办理了不动产权登记，不动产权利人为朱义明，不动产权证号为皖（2018）巢湖市不动产权第1××6号。 胡荣仓与胡荣红系兄妹关系，朱义明与胡荣红系夫妻关系。胡荣仓与朱义明民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月20日作出（2017）皖0181民初2267号民事判决书，判决由朱义明归还胡荣仓借款817000元及利息。因朱义明未按判决履行还款义务，胡荣仓向本院申请执行。本院于2018年7月6日向巢湖市不动产登记（交易）中心送达（2017）皖0181执1387号执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在朱义明名下的巢湖市××号楼××单元××室房屋。杨先虎为此提出执行异议，本院于2020年7月10日作出（2020）皖0181执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人杨先虎的异议请求。杨先虎不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2019年4月，杨先虎向本院起诉朱义明、胡荣红，请求判令朱义明、胡荣红履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户相关手续。本院于2019年6月28日作出（2019）皖0181民初2650号民事判决书，判决：朱义明、胡荣红继续履行2015年3月9日签订的《房屋买卖合同》；杨先虎于判决生效后三日内给付朱义明购房款1.8万元，朱义明、胡荣红在收到该购房款十日内协助将案涉房屋产权过户至杨先虎名下，过户费由杨先虎承担。2019年9月2日，杨先虎将该判决中的18000元交至巢湖市人民法院并由财务部门开具票据。 上述事实，有拆迁安置协议书、存量房买卖合同、购房款收条、中介费收据、二次供水收款收据、装修保证金收款收据、租房协议、查档证明、民事判决书、执行异议裁定书、法院收款票据、证人证言、护照以及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：杨先虎主张的事实和理由能否排除胡荣仓与朱义明民间借贷纠纷案件对巢湖市××号楼××单元××室房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在本案中应注重审查以下事实:在人民法院查封之前，杨先虎与朱义明是否已签订合法有效的书面房屋买卖合同；在人民法院查封之前，杨先虎是否已合法占有该不动产；杨先虎是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。 2015年3月9日的存量房买卖合同、2015年3月9日的40万元购房款收条、2016年12月26日的1万元购房款收条、2015年3月16日的买房中介费收据、2015年7月11日的装修保证金收款收据、2015年10月31日的二次供水收款收据、2015年与2016年的租房协议以及证人证言、当事人陈述等证据之间能够相互印证并形成了证据锁链，可以认定在人民法院于2018年7月查封案涉房屋之前，杨先虎与朱义明已签订了合法有效的书面房屋买卖合同，杨先虎已合法占有了该不动产，且杨先虎已按合同约定支付了绝大部分房屋价款，另在后期的法院判决之后，杨先虎也已按判决要求将剩余的1.8万元房屋价款交至人民法院。 杨先虎购买朱义虎的房屋系拆迁安置房，在买卖和交付房屋后较长时间内无法办理房屋产权登记。朱义明也是在2018年4月份才办理了产权登记，而在2018年7月法院即对该房屋进行了查封。杨先虎对朱义明何时能办理和实际办理房屋产权登记情况并不知情，杨先虎也有在国外务工经历，其不知情也在情理之中，且无证据证明朱义明已告知杨先虎房屋已办证并协助办理过户登记情况。故不能认为案涉房屋未能办理过户登记系由杨先虎自身原因所致，且本院（2019）皖0181民初2650号民事判决已判决朱义明、胡荣红协助将案涉房屋产权过户至杨先虎名下。 综上，虽然巢湖市××小区××号楼××单元××室房产尚未过户登记至杨先虎名下，但是杨先虎作为买受人的合法权益应当依法予以维护。在金钱债权执行中，杨先虎的民事权益能够排除对案涉房屋的执行。因此，杨先虎提起案外人执行异议之诉，请求停止对位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋虽经买卖并交付使用，但未能依法完成办理变更登记手续，目前房屋登记产权人仍为朱义明，故杨先虎请求确认巢湖市××小区××号楼××单元××室房产归其所有的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，本院依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、停止对位于巢湖市××小区××号楼××单元××室房产的执行； 二、驳回原告杨先虎的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告胡荣仓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  叶朝宗 审 判 员  翟华菁 人民陪审员  郭 涛 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  陈小雪