河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初3002号原告：张景，女，汉族，1984年6月23日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：赵鹏程，河南安泰律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所河南省荥阳市贾峪镇洞林路1号，统一社会信用代码91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈梦，女，汉族，1990年11月6日出生，住河南省荥阳市，系公司员工。被告：恒大地产集团郑州有限公司，住所郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲第76号综合楼，统一社会信用代码91410100661884210A。法定代表人：贾飞，职务执行董事。原告张景与被告郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）、恒大地产集团郑州有限公司（恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张景及其委托诉讼代理人赵鹏程、被告郑州恒林置业有限公司委托诉讼代理人陈梦到庭参加诉讼。被告恒大地产集团郑州有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告双倍返还原告定金10万元；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告郑州恒林置业有限公司签订委托商品房买卖认购书一份，形成房屋买卖合同关系。依据约定原告交付购房定金5万元，定金由郑州恒林置业有限公司出具收款凭证，恒大地产集团郑州有限公司实际收款。原告享有单方无条件合同解除权，原告通知被告解除合同后，与二被告协商退还定金事宜。多次与二被告协商无果，故提起诉讼。被告恒林公司辩称，一、原被告双方在2020年1月10日签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》，在认购书中第一条中约定了原告认购涉案房屋时效会所5万元性质为定金。定金是订立商品房买卖合同的担保，现因原告未按认购书第二条约定履行付款及签约义务，已构成单方违约，根据认购书第五条约定及定金罚则，因原告未履行该定金担保的债务，其无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。二、原告不享有单方无条件合同解除权。本案中原被告双方仅签订了《商品房认购书》，且因原告单方违约致使认购书无法继续履行，其不享有单方解除权。“无理由退房政策”既不能视为认购收的组成部分，并不能成为认购书的约定解除条件，“无理由退房”为签订《商品房买卖合同》的组成部分，但双方并未签订《商品房买卖合同》，双方之间未成立商品房买卖合同关系，不存在“退房”，不存在无理由退房的合同关系。所属恒大地产集团对外发布广告，宣传“无理由退房”的优惠政策，同时告知了无理由退房的条件，即“履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续签订的公私分明境，均可无理由退房”。“无理由退房”宣传是一种销售广告，其法律性质为要约邀请，适用无理由退房应是双方还需另行签订《无理由退房协议书》，并符合无理由退房的条件，原告并未举证符合无理由退房条件，且结合本案案情，原告也不享有无理由退房权利，应驳回原告的诉讼请求。被告恒大地产辩称，被告恒大地产集团郑州有限公司非本案适格主体，原告并未与被告恒大地产集团郑州有限公司签订认购书，与原告之间无法律生态系统。被告恒大地产集团郑州有限公司未收到原告定金，其要求恒大地产集团郑州有限公司返还定金无事实及法律依据应驳回原告对恒大地产集团郑州有限公司的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告作为乙方与被告恒林公司作为甲方签订编号为0008067《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿向甲方认购郑州恒大山水城楼盘130底商/幢102单元，该商品房建筑面积共202.77平方米，其中套内建筑面积177.29平方米，单价为6760元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为7732元/㎡。总金额为1370745元。乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方选择一次性付款：乙方须于2020年1月12日前支付首期房款224149元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款须于2020年4月10日前付清1096596元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即13180元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方支付首期款的同时预缴税费570元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更史、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书上、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合合同，不再变更、增加或减少任何条款。同日，原告向被告恒林公司缴纳定金50000元，被告恒林公司在该认购书加盖了“财务收款专用章”。2020年1月20日，被告恒林公司向原告邮寄“恒大地产集团郑州恒林置业有限公司通知”一份，主要内容为：张景于2020年1月10日与我司签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》（编号：0008067），认购了郑州恒大山水城130底商栋102单位。依据认购书，须于2020年1月12日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理房屋。截止发函之日，已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且所付款项不予退还。后因原告要求退房退款无果，诉至本院。另查明，原告认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。本院（2020）豫0182民初96号民事判决书已发生法律效力。本院认为，原告与被告恒林公司签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，认购郑州恒大山水城楼盘130底商/幢102单元，并向被告恒林公司支付定金50000元，双方对此事实均无异议，本院予以确认。因被告多次在新闻媒体及其公众号上宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告应当在购房人提出退房时为购房人提供退房服务。但本案中原告要求退房时，被告以原告未按双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》约定缴付房款及与被告签订《商品房买卖合同》，且双方未另行签订《无理由退房协议书》，原告并不符合无理由退房的条件等理由，不予退还原告定金。根据被告宣称和执行的“无理由退房”政策，从文义可理解为若购房人不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但被告以认购定金形式和格式条款对此政策作出限制购房人权利的解释，违反公平原则和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，亦违反公平原则和诚实信用原则，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对原告不具有约束力；且被告与原告签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，应当与原告另行签订《无理由退房协议书》，并向原告明示“无理由退房”政策的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，现被告提交证据不能证明原告明知无理由退房适用条件及受限制的情形，故对被告的辩解理由，本院不予采信。原告在本次交易中未尽到审慎义务，亦有过错，故其要求被告双倍返还定金，本院不予支持。恒大公司不是原告认购房屋合同的相对方，原告所付款项亦非恒大公司所收，且恒林公司具有独立的法人资格，依法独立承担民事责任，故原告要求恒大公司承担责任，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张景房屋定金50000元；二、驳回原告张景的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，原告张景负担575元，被告郑州恒林置业有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二一年五月十四日书记员  冯 瑜