安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0506民初110号 原告：周继保，男，1965年4月22日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。 被告：孙绵香，女，1951年6月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 委托诉讼代理人：丁明功（孙绵香之子），住安徽省马鞍山市博望区。 被告：潘高友，男，1963年6月21日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：刘青梅，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。 第三人：马鞍山市顺诚置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇府前街。 法定代表人：张圣宽，该公司股东。 委托诉讼代理人：章萍，女，该公司出纳。 委托诉讼代理人：袁中华，男，该公司员工。 原告周继保与被告孙绵香、潘高友、第三人马鞍山市顺诚置业有限公司（以下简称顺诚置业公司）不当得利纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告周继保于2021年3月5日向本院申请追加顺诚置业公司为本案第三人，本院审查后依法予以准许。本院于2021年2月2日、4月7日两次公开开庭审理了本案。原告周继保的委托诉讼代理人许瑞云、被告孙绵香的委托诉讼代理人丁明功、被告潘高友及其委托诉讼代理人刘青梅两次开庭均到庭参加诉讼，原告周继保、第三人顺诚置业公司的委托诉讼代理人章萍第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周继保向本院提出诉讼请求：1.孙绵香、潘高友立即给付周继保购房款458892元；2.本案全部诉讼费用由孙绵香、潘高友承担。事实和理由：周继保承包了顺诚置业公司开发的中河丹桂园商品房的部分建设工程。2019年春节前，周继保为支付民工工资，于2019年1月24日向顺诚置业公司申请拿两套房屋（房号为1207号、1307号，面积均为84.98平方米，单价为5400元/平方米）出售，获得顺诚置业公司同意。后经潘高友介绍，周继保于2019年3月15日向顺诚置业公司申请将中河丹桂园1栋1207室商品房转卖给孙绵香。18日，经周继保申请，顺诚置业公司与孙绵香签订商品房买卖合同（预售）一份，约定该商品房单价为5400元/平方米，总价为458892元。因孙绵香当时承诺一次性付款，故当日周继保要求顺诚置业公司开具458892元的收据给孙绵香。孙绵香至今未向周继保支付相应购房款，并称其已将购房款转给杨卫兰，杨卫兰扣除2万元后将上述款项转给了潘高友，周继保无法核实上述情况是否属实。故周继保诉至法院请求判如所请。 孙绵香辩称，孙绵香儿子丁明功准备买房给其居住，丁明功从中河丹桂园售楼处了解到该处有工程抵款房，价格便宜，可通过中介杨卫兰购买，故丁明功找到杨卫兰，杨卫兰通知潘高友至中介处与其协商买房事宜。潘高友与丁明功商定购房款总价为39万元，并签订存量房买卖合同，丁明功微信支付潘高友定金1万元。后孙绵香要求至顺诚置业公司售楼部签订正式房屋买卖合同，潘高友同意。第一次顺诚置业公司售楼处不肯出合同，去了好几次后，潘高友告知孙绵香可以签合同了，双方及中介再次前往顺诚置业公司，孙绵香要求将钱支付给顺诚置业公司，顺诚置业公司称案涉房屋系工程抵款房，公司不收购房款。为避免风险，孙绵香先将购房款支付给了杨卫兰，在签过合同开出票后杨卫兰将购房款转给潘高友，潘高友将收据交给了孙绵香。孙绵香不认识周继保，直至2019年7、8月份，周继保曾联系孙绵香要求孙绵香配合周继保向潘高友要钱。孙绵香认为，其付款义务已履行完毕，且已拿到房屋买卖合同及收据，周继保不应向孙绵香主张购房款。 潘高友辩称，潘高友与周继保系多年朋友。因周继保被法院列入黑名单，在承接建筑工程时无法贷款，从2016年起周继保请求潘高友为其在民间拿高利贷，潘高友共帮周继保借款100余万元（包括潘高友本人借给周继保的钱），周继保口头承诺几个月就能还款，但仅还几十万元后就无法还款了。周继保承包的顺诚置业公司开发的中河丹桂园商品房建设工程到2019年1月份因资金不足无法做下去，周继保经顺诚置业公司同意将此工程交给陈**兴、余周宝继续做。2019年1月24日，顺诚置业公司代表袁中华、周继保与陈**兴、余周保三方达成协议，约定以顺诚置业公司开发的中河丹桂园1栋1207号、1307号两套商品房抵周继保的工程款。后周继保委托潘高友降价出售上述两套商品房抵债。2019年2月，潘高友为给周继保卖房，通过朋友介绍认识了中介杨卫兰。在杨卫兰的介绍下，丁明功要求购买1207号商品房给其妈妈孙绵香居住。同月20日，杨卫兰、丁明功就出售1207号商品房签订委托书，约定房屋总价为39万元，潘高友将房屋价款告知周继保，周继保认为可以出售。24日，潘高友与丁明功签订房屋买卖合同。同年3月22日，丁明功通过杨卫兰银行转账36万元给潘高友，加上事先收取的1万元定金。潘高友共收房款37万元，杨卫兰收取中介费2万元。潘高友收款后，将出售1207商品房的事情告知周继保，周继保告知潘高友自己处理，并要求潘高友向其女儿汇款16万元，微信转账5000元，代还朱某借款12万元，其余的抵潘高友的借款，如不足，以后再慢慢还。潘高友认为其享有抵销权，且因周继保对潘高友负有债务，潘高友享有留置权。另房屋出售至今已两年左右，期间周继保从未要求潘高友返还购房款。如孙绵香所说，如果购房款按照商品房买卖合同的约定为458892元，孙绵香可直接从顺诚置业公司处购房。综上，请求法院驳回周继保的诉讼请求。 顺诚置业公司述称，没有意见。 当事人围绕其诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对周继保提交的2019年1月24日的申请、2019年3月15日的申请、潘高友提交的收条孙绵香表示不清楚，其他当事人对上述证据的真实性均无异议；对周继保提交的《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）、收据存根、证明，孙绵香提交的收据存根，潘高友提交的申请，其他当事人对真实性均无异议。本院认为，上述证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定。 对其他有争议的证据，本院认定如下： 一、孙绵香提交的证据 1.委托书1份、中国邮政储蓄银行转账回执单2份、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单1份，证明孙绵香与潘高友、中介杨卫兰约定案涉房屋购房款为39万元，孙绵香系与顺诚置业公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同》（预售），39万元购房款已支付完毕。周继保认为委托书无周继保授权，不具有真实性、合法性及与本案的关联性；并认为三份转账证明真实性、合法性及与本案的关联性无法确认，即使真实，亦无法确定款项是否为购房款，且金额与房屋买卖合同的约定不一致，支付对象错误。潘高友对上述证据的真实性均无异议。顺诚置业公司对该组证据不清楚。本院认为，潘高友对该委托书的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。中国邮政储蓄银行转账回执单、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单能够与《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）、收据存根等相互印证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 2.杨卫兰的证人证言，主要内容为：杨卫兰从事房屋中介工作，其在中河丹桂园售楼部的前同事称有亲戚要卖房，让杨卫兰帮忙推销，丁明功正好想给其母亲孙绵香买房找到了杨卫兰，在丁明功确定购买案涉房屋后杨卫兰告知其前同事，潘高友出面与丁明功商谈买房事宜并确定购房款为39万元，中介费2万元。后到顺诚置业公司售楼部去签合同时，开始售楼部因没有周继保签字不肯出合同，周继保签过字后售楼部才出了合同。杨卫兰没见过周继保，在丁明功签过合同付过款后周继保曾联系杨卫兰询问购房人及购房款金额。孙绵香以该证人证言证明孙绵香系与顺诚置业公司签订的合同，房款为39万元。周继保对该证人证言的证明目的不予认可，认为孙绵香、潘高友、杨卫兰在明知案涉房屋系周继保所有的情况下，协商房屋买卖事宜并将购房款定为39万元系三方个人行为，无证据证明该购房款经过周继保同意，亦无证据证明周继保同意支付2万元中介费，另认为因杨卫兰收取中介费2万元，其与孙绵香、潘高友存在利害关系。潘高友认为该证人证言真实可信，因签订房屋买卖合同需周继保配合，故周继保知道购房款为39万元。顺诚置业公司对该证人证言不清楚。本院对该证据的真实性、证明目的将结合其他证据综合予以认定。 二、潘高友提交的证据 1.委托书1份，证明潘高友、丁明功、中介杨卫兰三方于2019年2月20日约定将案涉房屋以39万元价格卖给丁明功；周继保认为委托书无周继保授权，不具有真实性、合法性及与本案的关联性；孙绵香对该证据无异议；顺诚置业公司对该证据不清楚。本院认为，潘高友对该委托书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 2.马鞍山市存量房买卖合同1份，证明潘高友与丁明功签订了总价39万元的房屋转让协议；周继保认为该证据不具有真实性、合法性及与本案的关联性，潘高友无权出售案涉房屋，亦无其他证据佐证购房款为39万元；孙绵香对该证据无异议；顺诚置业公司对该证据不清楚。孙绵香对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。 3.中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单1份，证明丁明功通过杨卫兰向潘高友支付案涉房屋购房款36万元；周继保认为该证据的真实性、合法性及与本案的关联性无法核实，即使真实，亦与本案无关；孙绵香对该证据无异议；顺诚置业公司对该证据不清楚。本院认为，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。 4.江苏省农村信用社转账凭证、微信聊天记录、微信转账记录各1份，证明潘高友于2019年3月7日向周继保女儿周雯转账16万元、向周继保微信转账5000元，共计向周继保支付购房款165000元；周继保对该组证据真实性无异议，但认为165000元系借款，非购房款。孙绵香、顺诚置业公司对该组证据不清楚。本院认为，该组转账记录的时间均在孙绵香支付购房款之前，与本案无关联性。 5.借条5张、收条1张，证明周继保曾向潘高友多次借款共计185000元，双方约定了利息，及周继保向案外朱某兰借款两次共计161000元，潘高友代其归朱某兰借款12万元含利息的事实。周继保对打给潘高友的3张借条真实性无异议，但两张2万元的借条上“月息2.5”非周继保本人书写，且未收到借条上记载的款项，对打朱某兰的2张借条及收条认为与本案无关。孙绵香、顺诚置业公司对该组证据不清楚。本院认为，周继保对打给潘高友的3张借条真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但认为达不到其证明目的；对打朱某兰的2张借条及收条认为与本案无关联性，不予认定。 6.证王某强的证人证言，主要内容为王某强表朱某兰打电话说有工程抵款房，价格便宜，王某强要不要朱某兰、潘高友、周继保到溧水“享你来”茶馆找王某强王某强问刘允福及另一个小舅子要不要买房，称如要两套按39万元一套。后来刘允福决定买其中一套王某强、潘高友、刘允福到顺诚置业公司售楼处签合同，因只买一套最终商定购房款为405000元。但开始售楼处因无周继保签字不肯出合同，后来潘高友到溧水找周继保签过字后售楼处才出的合同，签合同时周继保不在场。刘允福王某强认为潘高友代表周继保，签合同当日刘允福支付205000元给潘高友，付过钱后售楼处将收据开给刘允福。周继保对该证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，并认为达不到潘高友的证明目的。孙绵香对该证人证言没有意见。顺诚置业公司对该证人证言不清楚。本院认为，该证人证言与本案无关联性，不予认定。 7.证朱某兰的证人证言，主要内容为：周继保朱某兰钱一直未还朱某兰知道周继保在顺诚置业公司拿到两套房子就想帮其卖掉朱某兰的欠款朱某兰村上王某强王某强老表在“享你来”打牌朱某兰就和潘高友过去了，周继保后来也去了，一起谈买房子的事情朱某兰不知道他们谈话的内容，只听到周继保说38-39万元就可以卖。王某强、潘高友、刘允福到顺诚置业公司售楼处签合同，但因无周继保签字售楼处不肯出合同，后来潘高友到溧水找周继保签过字后售楼处才出的合同。因当时借款时周继保是通朱某兰借的朱某兰知道潘高友拿到购房款后就向潘高友索要借款，潘高友向其支付12万元。周继保对该证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，并认为达不到潘高友的证明目的。孙绵香对该证人证言没有意见。顺诚置业公司对该证人证言不清楚。本院认为，该证人证言与本案无关联性，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周继保承包顺诚置业公司的建设工程。2019年春节前，周继保为支付员工工资向顺诚置业公司索要工程款，顺诚置业公司称暂无法支付，但可以房抵债。经双方协商，周继保于2019年1月24日向顺诚置业公司出具申请一份，载明：申请在顺诚置业公司开发的中河丹桂园1栋工程部周继保640万工程款里面拿2套房子（1207、1307）用于支付员工工资，明细如下：1.房号1207，面积84.98，单价5400，总价458892，2.房号1307，面积84.98，单价5400，总价458892，申请人：周继保。同日顺诚置业公司袁中华签字同意，同年6月19日，顺诚置业公司在该申请上加盖公章，并注明：“此房我公司已抵给周继保项目部”。同年3月6日，周继保出具收条一份，载明：今收到顺诚置业公司开发的中河丹桂园1栋1207（面积：84.98平方），价格5400元/平方米，总价为￥458892元整（大写肆拾伍万捌仟捌佰玖拾贰圆整）。收款方：周继保。 孙绵香知晓案涉房屋为工程抵款房，经与潘高友协商，约定案涉房屋购房款为39万元，支付中介杨卫兰中介费2万元（包含在购房款39万元内）。后周继保根据潘高友提供的购房人孙绵香信息于2019年3月15日向顺诚置业公司出具申请一份，载明：周继保（320124196504221412）将顺诚置业公司开发的中河丹桂园1栋1207（面积：84.98平方）房屋转卖给孙绵香（身份证号码X），申请人：周继保。18日，顺诚置业公司袁中华在该申请上签字，顺诚置业公司加盖公章。 2019年3月18日，经周继保同意，孙绵香（买受人）与顺诚置业公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）一份，约定：第三条商品房基本情况，3.该商品房为第一条规定项目中的：博望区新城路51号中河丹桂园1栋1207室的房屋……，4.……其预测建筑面积共84.98平方米，……。第六条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5400元，该商品房的总价款为（人民币大写）肆拾伍万捌仟捌佰玖拾贰元整。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。丁明功在买受人委托代理人处签名并捺印。同日，顺诚置业公司向孙绵香开具收据一份，载明：交款单位：孙绵香，收款方式：工程抵押，人民币大写肆拾伍万捌仟捌佰玖拾贰圆整，￥458892，收款事由：1-1207房款（工程抵押）（潘高友转孙绵香）。该收据由潘高友至顺诚置业公司处开具并交付孙绵香。现案涉房屋已交付孙绵香使用。 孙绵香之子丁明功于2021年2月24日支付潘高友定金1万元。同年3月18日、22日，丁明功通过银行转账分别向中介杨卫兰支付20万元、18万元，中介杨卫兰于2019年3月22日通过银行转账向潘高友支付购房款36万元。 周继保在孙绵香购房过程中从未与孙绵香或其子丁明功直接接触。 2019年6月28日，顺诚置业公司出具说明一份，载明：兹证明我公司将中河丹桂园1栋1207、1307房屋冲抵给工程部周继保，由周继保自行推销，再由我公司与购买者签订商品房买卖合同，公司向购房者出具收据，购房款由周继保自行收取；后经周继保自行推销，……，于2019年3月15日周继保申请将中河丹桂园1栋1207房屋出售给孙绵香，身份证号码X，我公司于2019年3月18日与孙绵香签订了《商品房买卖合同》并于当日向孙绵香开具了号码：0060521的收款收据，注明收款方式为工程抵押，金额为458892元；以上购房款，两购房人均未向我公司支付购房款，两购房人的购房款应向周继保支付。实际购房款由周继保与购房人自行协商，顺诚置业公司对案涉房屋实际购房款不知情。 本院认为，不当得利是指没有法律根据取得不当利益致使对方受损的法律事实，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，周继保系基于其与顺诚置业公司之间有以房抵债协议及案涉房屋购房款现由潘高友实际占有的事实主张其诉请，故潘高友占有案涉房屋购房款是否有法律依据是本案的关键，本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，显然与周继保的主张不符，本案案由应为不当得利纠纷。 关于孙绵香是否应给付周继保购房款的问题。根据本院查明的事实，周继保享有对顺诚置业公司的债权，双方约定以案涉房屋抵债，后顺诚置业公司根据周继保的指示与孙绵香签订《马鞍山市商品房买卖合同》（预售），该《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。顺诚置业公司以案涉房屋系工程抵款房为由未向孙绵香收取购房款，但向孙绵香开具全额收款收据，并已通过潘高友交付孙绵香。周继保未对该收据提出异议，表明周继保知晓案涉购房款已支付的事实。故孙绵香向中介支付购房款的行为，应视为其已完全履行付款义务。现周继保以孙绵香未向其履行付款义务为由再次向其主张购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于潘高友是否应给付周继保购房款的问题。根据本院查明的事实，潘高友系接受周继保的口头委托协助其尽快出售案涉房屋。为此，潘高友实施了联系中介、向周继保提供购房人信息、与购房人协商购房款、接收购房款并为孙绵香在顺诚置业公司开具收据等行为。潘高友作为受委托人，在接收购房款后应及时给付委托人周继保。庭审中，潘高友抗辩其享有对周继保的债权并提供借条予以证明，但周继保对借条持有异议，且潘高友主张的债权未被生效裁判确认，故潘高友以此主张其享有留置权和抵销权依法不能成立，潘高友可另行主张。现潘高友占有应归周继保所有的案涉房屋购房款没有法律依据，致周继保利益受损，依法已构成不当得利，潘高友收取的购房款应予返还。另周继保在庭审中陈述不知道顺诚置业公司与孙绵香签订合同、认为潘高友系代表孙绵香与其协商购房事宜，与本院查明的事实相悖，本院不予采纳。 关于应返还的购房款数额问题。其一，实际购房款应为39万元。案涉房屋系用于工程抵款，合同价格仅为顺诚置业公司与周继保约定的抵扣工程款的金额，实际购房款应由周继保与购房人自行商定。为尽快出售案涉房屋，受委托人潘高友代为降价出售，降价幅度在合理范围内，且周继保对顺诚置业公司将案涉房屋出售给孙绵香无异议，故案涉房屋购房款应以实际发生的数额即39万元为准。其二，中介费2万元应由周继保自行承担。周继保与顺诚置业公司达成以房抵债协议系因其需支付员工工资，潘高友受其委托为尽快出售案涉房屋，通过中介并支付中介费2万元系合理花费，潘高友因代理行为所产生的法律后果应由周继保承担。故潘高友应返还的购房款数额为37万元。 综上所述，本院对周继保要求潘高友返还案涉房屋购房款的诉请予以支持，但数额应为37万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、潘高友于本判决生效后十日内返还周继保购房款370000元； 二、驳回周继保的其他诉讼请求。 案件受理费8184元，减半收取计4092元，由周继保负担793元，由潘高友负担3299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王静 二〇二一年五月十七日 书记员  陈浩 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。