广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5655号上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼。法定代表人：严冠生，职务：董事长。委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭锦全，男，1960年11月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘伟霞，女，1962年1月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴羽鹏，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市建德物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区瑶台瑶池西街65号301房。法定代表人：欧杰夫。上诉人广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）因与被上诉人谭锦全、刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司（以下简称建德公司）不当得利纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。瑶台实业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回谭锦全对瑶台公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的本案案由前后矛盾，逻辑混乱。本案谭锦全是以刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司不当得利为由提起诉讼的，一审法院也以不当得利纠纷为案由立案受理并进行审理，但在一审判决时却又将本案的案由认定为合同纠纷。二、一审判决认定谭锦全起诉瑶台实业公司没有超过诉讼时效缺乏依据。涉案的房地产买卖合同早在2014年7月已被一审法院判决无效，二审法院维持了该判决，该判决已于2015年10月生效，因此，如果谭锦全认为瑶台实业公司应该向其承担退回购房款并支付利息的责任，其向法院起诉的诉讼时效期间应该从2015年10月开始计算，但其实际起诉瑶台实业公司的时间是2018年12月19日，已超过法律规定的诉讼时效。瑶台实业公司在一审时已对谭锦全的起诉超过诉讼时效进行抗辩，一审法院应依法驳回谭锦全对瑶台实业公司的起诉。一审法院认定谭锦全向瑶台实业公司主张权利并未超过诉讼时效显然是错误的。首先，谭锦全在本案中起诉瑶台实业公司的理由，是其认为涉案的房地产买卖合同被判决无效导致其无法实现合同目的，而并非是其认为刘伟霞已将涉案款项交付给了瑶台实业公司，因此，刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证过程中提及没有将涉案款项交付给瑶台实业公司与本案诉讼时效从何时起算毫无关系；其次，诉讼时效的起算以权利人知道或者应当知道其权利受到损害开始起算，此处的“应当知道”，是以一般人的认识为判断标准，当事人自己的原因造成的错误判断不影响诉讼时效的起算，刘伟霞至今都没有将涉案款项交付给瑶台实业公司，谭锦全对此是十分清楚的，该事实在（2015）穗中法民五终字第4774号民事判决生效后至今没有发生任何变化，不是造成谭锦全错误判断的原因；最后，谭锦全最迟在2015年10月已知悉涉案的房地产买卖合同被判决无效，其基于合同无效而向刘伟霞、建德公司和瑶台实业公司主张权利的诉讼时效期间应该从此时开始计算，其并没有在诉讼时效届满前起诉瑶台实业公司，是其主动放弃自己的诉权，应该自行承担相应后果。三、一审判决瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司共同返还购房款并支付利息属于认定事实和适用法律错误。1.没有充分证据证明涉案款项就是购房款。在（2014）穗越法民三初字第2438号案和（2015）穗中法民五终字第4774号案中，均没有认定涉案款项就是涉案《房地产买卖合同》项下的购房款。本案中，在没有任何新证据证明的情况下，一审判决认定涉案款项就是涉案《房地产买卖合同》项下的购房款，依据不足，且推翻了原生效判决，是错误的。2.瑶台实业公司与谭锦全没有签订过房屋买卖合同，双方之间不存在买卖合同关系。案外人广州市瑶台经济发展公司已于2004年1月将涉案房屋出售给案外人邹×哲并已于当年4月实际交付涉案房屋。谭锦全从来没有向瑶台实业公司提出并与瑶台实业公司协商过购买涉案房屋的相关事宜，一审法院在审理（2014）穗越法民三初字第2438号案过程中从房地产档案馆查询调取的涉案《房地产买卖合同》，并非瑶台实业公司与谭锦全签订，瑶台实业公司不是该合同的当事人（经一审法院委托鉴定，已证实该情况），瑶台实业公司和谭锦全均没有保留该份合同，瑶台实业公司或者广州市瑶台经济发展公司也未曾与谭锦全签订过其他房屋买卖合同，瑶台实业公司与谭锦全之间不存在买卖合同关系。在刘伟霞将涉案房屋“出售”给谭锦全并过户至谭锦全名下之前，涉案房屋仅仅是初始登记（大确权）在瑶台实业公司名下，由案外人邹×哲实际控制，在邹×哲起诉之前，瑶台实业公司和案外人广州市瑶台经济发展公司都认为邹×哲是购房人，在此情况下，瑶台实业公司不可能时时刻刻对该房屋的登记情况进行查询，对谭锦全与刘伟霞之间的所作所为完全不知情，一审法院认为瑶台实业公司没有发现涉案房屋已转移给谭锦全“不合常理”，完全是强人所难，也与其已实际认可的（2014）穗越法民三初字第2438号民事判决查明的事实相悖。3.刘伟霞没有将涉案款项交付给瑶台实业公司。谭锦全在起诉时承认刘伟霞未将涉案款项交付给瑶台实业公司，在（2014）穗越法民三初字第2438号案审理过程中，刘伟霞也一直作证称未将涉案款项交付给瑶台实业公司或者广州市瑶台经济发展公司，谭锦全和刘伟霞、建德公司没有提交任何证据证明刘伟霞已将涉案款项交付给瑶台实业公司或者已抵消其他费用。一审法院以“瑶台实业公司不确认刘伟霞提交的《结算说明》，但瑶台实业公司并无提交其与刘伟霞关于涉案房屋的结算情况”，认定瑶台实业公司需要承担退回购房款的责任，没有任何事实和法律依据。其一，瑶台实业公司与刘伟霞之间没有委托包销合同关系，不可能与其进行结算，而广州市瑶台经济发展公司至今没有与刘伟霞就包销涉案项目进行正式结算，瑶台实业公司不可能对没有实际发生的事情进行举证；其二，刘伟霞提交的《结算说明》没有记载刘伟霞已将收取的涉案款项用于中心花园的工程费用或者已转交的相关内容，其应该承担举证不能的后果；其三，对涉案款项去向的举证责任在刘伟霞和谭锦全一方；4.刘伟霞向谭锦全收取涉案款项的行为不属于表见代理行为，应该由其自己承担相应后果。刘伟霞应该承担退回款项的责任，第一，广州市瑶台经济发展公司与刘伟霞于2003年8月23日签订的《承包销售合同》只约定了一年的包销期限，且明确约定售房款只能交付至广州市瑶台经济发展公司开设的监控账户，涉案房屋在上述包销期限内已出售给案外人邹×哲且其他房屋已销售完成，而2010年9月签订的《补充协议书》只是约定广州市瑶台经济发展公司委托刘伟霞办理中心花园相关房产产权分户办证手续，并没有委托刘伟霞将涉案房屋进行一房二卖，上述代理权限是十分清晰的，不会对相对人造成任何误解；第二，本案诉讼过程中，广州市瑶台经济发展公司和瑶台实业公司授权刘伟霞处理的也是后续办证事项和追收购房款，且附表中涉案房屋对应的第三栏里记载的购房人姓名仍然是邹×哲，最后一栏只是记载谭锦全已交纳税款的事实，而不是表明刘伟霞有权向谭锦全出售涉案房屋，况且，该份2020年才签署的文件也不可能倒过来对谭锦全九年前向刘伟霞支付款项的行为产生影响；第三，在本案开庭审理过程中，谭锦全的代理人曾明确陈述刘伟霞当年没有向谭锦全出示过任何其有权销售涉案房屋证明材料，虽然在最后一次开庭时，谭锦全的代理人在诱导下陈述刘伟霞有向其出示瑶台中心花园其他房产已成功办理房产证，但该陈述内容既没有相应证据证明，也明显不符合事实（刘伟霞不可能持有中心花园其他业主的房地产权证），况且，即便该陈述属实，谭锦全也不能凭此就相信刘伟霞有权销售涉案房屋和收取涉案款项，因为其他业主已取得房地产权证与刘伟霞是否有权销售涉案房屋和有权收取涉案款项之间没有因果关系；第四，在（2014）穗越法民三初字第2438号案审理过程中，刘伟霞作证称在其出售涉案房屋时，曾带谭锦全看过房屋并向其说明涉案房屋之前有另外的买家，在这种情况下，谭锦全理应警醒，更应该弄清楚刘伟霞所述是否属实以及在此情况下其是否有权再二次出售涉案房屋，但谭锦全并没有向瑶台实业公司或者广州市瑶台经济发展公司核实相关情况，即便其不是与刘伟霞合谋，也至少说明其没有尽到买受人的注意义务，而且，谭锦全向刘伟霞支付涉案款项的日期（2010年12月1日）在其签订涉案《房地产买卖合同》的日期（2011年1月16日）之前，在没有见到“卖方”的情况下就贸然向刘伟霞付款，也不能证明其如此行为是基于信赖刘伟霞是卖方的代理人，相反，谭锦全的实际表现证明其所作所为不合常理，存在明显过错，综上可见，谭锦全显然不属于善意的合同相对人。四、谭锦全对合同无效存在明显过错，应该承担相应过错责任，其无权要求支付利息。首先，谭锦全是在2010年12月1日将涉案款项支付给刘伟霞并于2011年1月才签订《房地产买卖合同》的，但涉案《房地产买卖合同》约定的交楼时间是2004年，交楼时间作为任何购房人在决定购房时都会重点考虑的因素，谭锦全竟然没有提出异议，显然违背常理；其次，涉案《房地产买卖合同》约定的交易价款为201656元，但谭锦全向刘伟霞支付的款项是369315元，谭锦全和刘伟霞没有说明合理原因并提供相关证据证实；再次，自2010年至今，谭锦全从未向瑶台实业公司或广州市瑶台经济发展公司要求交付涉案房屋，也没有向原来的买受人邹×哲及其承租人主张过权利，这也与正常购房人应有的态度格格不入；另外，谭锦全在取得涉案房屋的房地产权证后，马上将该无法交付、无法占有使用的房屋过户到其妹妹谭×馨名下，并且也没有获得谭×馨支付对价，这种行为本身也令人怀疑；最后，按照2010年底（即其向刘伟霞支付款项时）的市场价格，涉案房屋的价值在百万元以上，谭锦全仅以36万多元的价格向刘伟霞购房，显然也令人怀疑其交易的真实性。综合谭锦全上述违背常理的做法，并结合谭锦全在签订合同前即已向刘伟霞付款等事实，足以证明谭锦全不是涉案合同的善意相对人，其对涉案合同被法院判决无效存在明显过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，谭锦全无权要求赔偿其“损失”，无权要求瑶台实业公司支付利息。瑶台实业公司二审庭审中补充：即使二审法庭认定瑶台实业公司需要对刘伟霞和建德物业的债务承担责任，其责任限额不应超过201656元，因为201656元是一审法院在庭审过程查明案涉房屋买卖合同约定的价款。谭锦全辩称，一、2010年谭锦全从刘伟霞处了解到广州市广园西路瑶池西街55号501房（下称“涉案房屋”）在出售，刘伟霞并向谭锦全出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，因此谭锦全与瑶台实业公司签订了房地产买卖合同，并将369315元购房款支付给刘伟霞，刘伟霞承诺将购房款转交至瑶台实业公司处，并和建德公司共同出具了收据，其后，房管部门于2011年10月12日将涉案房屋的所有权登记在谭锦全名下。2012年8月，谭锦全出于照顾妹妹的原因，将涉案房屋以650000元出售给了谭×馨，房管部门据此将涉案房屋的所有权登记在谭×馨名下，谭锦全与谭×馨一直向刘伟霞主张交付房屋未果。直至2014年，案外人邹×哲向法院提起诉讼，请求确认谭锦全与瑶台实业公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》、谭锦全与谭×馨就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》无效，该两案经一审、二审法院审理均判决支持邹×哲的诉讼请求，并判令谭锦全及谭×馨协助瑶台实业公司将涉案房屋的所有权过户至瑶台实业公司名下。据此，谭锦全和谭×馨均无法取得涉案房屋的所有权，谭锦全有权要求瑶台实业公司及刘伟霞、建德公司返还房款及利息。二、谭锦全主张瑶台实业公司承担共同清偿责任尚未超过诉讼时效。由于刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证过程中提及没有将涉案购房款交付给瑶台实业公司，谭锦全也不清楚瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司的关系及纠纷，直至（2018）粤01民终12890号案中刘伟霞表示其与瑶台实业公司就一系列房屋的承包销售已进行结算，法院认为一审遗漏当事人，为查明案件事实，裁定发回重审，因此，谭锦全立即对瑶台实业公司主张承担共同清偿责任，谭锦全起诉瑶台实业公司尚未超过诉讼时效。三、在签订房地产买卖合同前，刘伟霞有向谭锦全出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，在此情况下谭锦全完全有理由相信刘伟霞可以代表瑶台实业公司销售涉案房屋而将款项交付给刘伟霞。此外在本案一审诉讼过程中，瑶台实业公司还在授权刘伟霞处理本案涉案房屋的后续办理房产证、追收购房款等事宜，因此刘伟霞收取涉案购房款的行为构成表见代理，由此产生的法律后果应由瑶台实业公司承担。且在长达几年的时间里，瑶台实业公司在未收到涉案房屋款项的情况下没有发现其名下的房产已转移给谭锦全亦不符合常理，瑶台实业公司应对上述购房款承担共同清偿责任。综上所述，瑶台实业公司主张要求撤销一审判决并依法改判驳回谭锦全对瑶台实业公司的诉讼请求没有法律依据。刘伟霞辩称，因为瑶台实业公司对近100万元的包销费用没有予以支付，故刘伟霞没有提出上诉。瑶台实业公司是卖方，谭锦全是买方，刘伟霞是居间方，若没有卖方瑶台实业公司的知情与同意，案涉房屋是不会过户到谭锦全名下，居间人是根据房屋销售情况与瑶台实业公司据实结算，结算的前提是房屋办理产权证，只有办理产权证房屋才算售出。谭锦全购买案涉房屋和办理产权过户是不可能存在暗箱操作，故刘伟霞没有动机去伪造合同。瑶台实业公司的294套房屋均是刘伟霞销售的，瑶台实业公司却不说其他已经办证的合同是虚假的，只有谭锦全购买房屋合同被判决无效，就说合同是虚假的。案涉房屋被鉴定出假公章，刘伟霞和房管局都感到意外，只有瑶台实业公司自己清楚。刘伟霞只对自己的行为负责，对假公章不负责。建德公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。谭锦全向一审法院起诉请求：1.刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司向谭锦全连带返还购房款369315元；2.刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司向谭锦全连带清偿利息，按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月2日起计算至实际返还之日止；3.本案受理费由刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司承担。一审法院认定事实：谭锦全于2010年12月1日向刘伟霞转账支付广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房购房款及其他款项共369315元，由刘伟霞及建德公司分别出具《收款收据》及《收据》各一张，其中提及服务费、税费共70566元、购房款298749元。谭锦全在诉讼期间陈述虽没有看到刘伟霞出示相关销售涉案房屋的资质，但刘伟霞向其出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，故将购房款支付给刘伟霞。根据刘伟霞提交的刘伟霞（乙方）与案外人广州市瑶台经济发展公司（甲方）于2003年8月23日签订的《承包销售合同》显示，甲方将位于广州市白云区瑶台村瑶台围墙脚综合楼A栋三层以上、B栋二层以上住宅……承包给乙方销售，销售时间为2003年9月1日至2004年9月1日，如有需要延期，甲、乙双方协商而定，甲方双方指派各1名财务人员负责销售房款收款工作，甲方人员负责收款，乙方人员负责开发票，所有销售房款存入银行监控账户内。2010年9月，案外人广州市瑶台经济发展公司（甲方）与刘伟霞为办好瑶台中心花园A、B两栋房产共294套房产的房屋产权分户登记至业主名下及出房产证手续签订《补充协议书》，约定乙方在办理好房产大证并交回原件正本给甲方备案的前提下，按《承包销售合同》履行相关约定并为购房业主办理房地产权证，另约定所有尚未收取的剩余房款，统一入甲方账户，由甲方留乙方20万风险金，然后甲方与乙方进行结算，按结算乙方所应得房款在10日内一次性划拨乙方账户。风险金在甲、乙双方结算房款25个月后，无业主追诉，甲方在10天内一次性退回风险金给乙方。2020年10月17日，瑶台实业公司及案外人广州市瑶台经济发展公司委托刘伟霞处理“瑶台中心花苑”56户购房人后续办理房产证、追收购房款等相关事宜，该56户中包括本案涉案房屋广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房。据广州市房地产档案馆[2011登记]字[1007310]号档案资料显示：2011年1月16日，瑶台实业公司（甲方）与谭锦全（乙方）的委托代理人何某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，交易价格为201656元，乙方一次性付款，甲方应当在2004年5月30日前，将涉讼房屋交付给乙方占有使用等。2011年10月12日，房管部门将涉讼房屋的所有权登记在谭锦全名下。诉讼期间，瑶台实业公司对上述《房地产买卖合同》落款甲方（卖方）处的“广州市瑶台实业有限公司”的公章及代理人“严顺牛”的签名不予确认，并申请进行印章鉴定及笔迹鉴定，一审法院委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为上述公章与样本不是同一枚印章盖印，签名不是同一人所写。本次鉴定的鉴定费为14277元。诉讼期间，刘伟霞提交《结算说明》，证明其收取的10346418.2元均作为瑶台中心花园的工程费用，本案的购房款包含在该工程款内。瑶台实业公司对《结算说明》的真实性、合法性均不予确认。据一审法院（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》查明和认定，瑶台实业公司及案外人广州市瑶台经济发展公司对刘伟霞擅自出售上述房屋给谭锦全不知情，也未实际收取谭锦全的购房款，不认可该交易，刘伟霞作为证人出庭作证时陈述谭锦全是自己找到其要求购买上述房屋的，购房款总价36万多元，除有几千元尾款是支付给瑶台实业公司外，其余大部分款项没有支付给瑶台实业公司，刘伟霞与案外人广州市瑶台经济发展公司签订的《承包销售合同》约定刘伟霞无权收取购房款等，判决确认谭锦全与广州市瑶台实业有限公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房签订的《房地产买卖合同》无效等，上述案件经上诉，由二审法院以（2015）穗中法民五终字第4774号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》同时查明据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为瑶台实业公司；案外人广州市瑶台经济发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，瑶台实业公司是广州市瑶台经济发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司。另查，2018年3月14日，谭锦全以刘伟霞、建德公司为被告向一审法院提起不当得利的诉讼，[案号：（2018）粤0104民初11854号]，要求刘伟霞、建德公司连带返还购房款369315元及利息。一审法院于2018年5月23日做出（2018）粤0104民初11854号《民事判决书》，判决刘伟霞、建德公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性返还款项369315元及该款从2010年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际还款之日止的利息给谭锦全。刘伟霞、建德公司不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。2018年8月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终12890号《民事裁定书》，裁定撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初11854号民事判决，发回广州市越秀区人民法院重审。该《民事裁定书》“本院认为”部分载明，“谭锦全起诉主张，其将涉案房屋的购房款交给了该房屋的销售承包人刘伟霞，并通过刘伟霞与瑶台实业公司签订了《房地产买卖合同》；现因相关的《房地产买卖合同》已被法院生效民事判决书判决确认无效，并要求将涉案房屋过户至瑶台实业公司名下；因刘伟霞在前述案件的审理过程中承认，其没有将涉案购房款交给瑶台实业公司，瑶台实业公司也确认没有收到刘伟霞交付的购房款，故此要求刘伟霞与建德公司连带返还其购房款369315元。由此可见，本案是基于谭锦全与瑶台实业公司之间《房地产买卖合同》被确认无效后的返还财产纠纷。虽然，刘伟霞作为证人在前述案件中出庭，但其不具有案件当事人的诉讼地位，无法清楚知晓前述案件的争议情况，也无法就与其相关联的事实进行举证。而瑶台实业公司作为本案所涉《房地产买卖合同》的一方当事人，对本案讼争的标的具有利害关系，依法应当参加本案诉讼。原审法院没有通知瑶台实业公司参加本案诉讼，以致刘伟霞与瑶台实业公司之间的销售承包情况，以及涉案购房款的去向等主要事实无法查清”。一审法院认为，本案谭锦全起诉刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司返还购房款369315元，该购房款是基于其购买广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房而交付的，并非毫无根据的支付，故本案的案由应为合同纠纷。关于诉讼时效问题。由于刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证过程中提及没有将涉案购房款交付给瑶台实业公司，导致谭锦全在（2018）粤0104民初11854号案中并未向瑶台实业公司主张权利，故一审法院认定谭锦全现向瑶台实业公司主张权利并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于谭锦全作为购房人并向声称承包销售房屋的刘伟霞给付购房款共369315元，经一审法院（2014）穗越法民三初字第2438号《民事判决书》及广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第4774号《民事判决书》判决确认谭锦全拟购买的广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房的相关买卖合同无效，故谭锦全要求返还支付的369315元购房款及自2010年12月2日计算至实际还清款项之日止利息，合理合法，一审法院予以支持，但利息的计算标准，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月2日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至还清款项之日止。至于刘伟霞、建德公司、瑶台实业公司是否均负有返还上述购房款的责任，对此一审法院认为，根据刘伟霞与案外人广州市瑶台经济发展公司签订的《承包销售合同》，约定的销售期限是2003年9月1日至2004年9月1日，刘伟霞并无权利收取该费用，且其后的《补充协议书》亦明确了“所有尚未收取的剩余房款，统一入甲方账户”，而谭锦全向刘伟霞交付房款的时间是在签订《补充协议书》后的三个月内，刘伟霞在未取得瑶台实业公司的同意下收取该笔款项，其提交的《结算说明》亦无法证明该笔款项已转交给瑶台实业公司，故刘伟霞负有返还购房款及利息的责任；建德公司亦在《收据》上盖章确认为收取上述款项的共同义务人，对上述法律责任应承担共同清偿责任。至于瑶台实业公司是否负有返还购房款及利息的责任，首先，瑶台实业公司不确认刘伟霞提交的《结算说明》，但瑶台实业公司并无提交其与刘伟霞关于涉案房屋的结算情况；其次，谭锦全虽称没有看到刘伟霞关于销售涉案房屋的资质，但谭锦全亦陈述刘伟霞有向谭锦全出示瑶台中心花园其他房产已成功办理的房产证，刘伟霞及案外人广州市瑶台经济发展公司约定刘伟霞承包销售期限是2003年9月1日至2004年9月1日，但实际上直到在2010年9月签订的《补充协议书》中还约定刘伟霞要按照《承包销售合同》为购房业主办理房地产权证，瑶台实业公司在《补充协议书》落款处主管单位处盖章，证明其是认可刘伟霞办理包括涉案房屋在内的瑶台中心花园A、B两栋房产的相关事宜，即使在本案诉讼过程中，瑶台实业公司还在授权刘伟霞处理本案涉案房屋的后续办理房产证、追收购房款等事宜。谭锦全完全有理由相信刘伟霞可以代表瑶台实业公司销售涉案房屋而将款项交付给刘伟霞；即使《房地产买卖合同》上的公章并非瑶台实业公司的公章，但在长达几年的时间里，瑶台实业公司在未收到涉案房屋款项的情况下没有发现其名下的房产已转移给谭锦全亦不符合常理。综上，瑶台实业公司以未收到刘伟霞收取的购房款及《房地产买卖合同》上的盖章并非是其公司的公章为由认为其司不应承责，依据不足，一审法院不予采纳，认定瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司对上述购房款承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决如下：刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内一次性返还款项369315元及利息（以369315元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月2日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至还清款项之日止）给谭锦全。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9030.8元（谭锦全已预交）、鉴定费14277元，合计23307.8元，由刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司、广州市瑶台实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，本院作出的（2015）穗中法民五终字第4886号民事判决认定如下：“一、关于谭锦全、谭×馨上诉主张应追加刘伟霞为本案当事人的问题。因谭锦全、谭×馨及刘伟霞所提供的证据及其陈述仅证实刘伟霞与发展公司就涉讼房屋所在的项目销售存在承包合同，而本案争议焦点是谭锦全与实业公司签订的《房地产买卖合同》以及谭锦全与谭×馨签订的《广州市存量房买卖合同》《房地产买卖协议书》的法律效力的问题，与刘伟霞和发展公司之间的法律关系并非同一法律关系，因此，原审未追加刘伟霞为本案当事人，并无不妥，本院予以维持。谭锦全、谭×馨上诉认为原审遗漏必要参加诉讼当事人，主张发回重审缺乏理据，本院不予支持。二、关于谭锦全与实业公司之间的《房地产买卖合同》以及谭锦全与谭×馨签订的《广州市存量房买卖合同》《房地产买卖协议书》效力的问题。第一，谭锦全至今未提供其所持有的与发展公司、实业公司签订的《房地产买卖合同》，且谭锦全于2011年取得涉案房屋物权后至今未向实业公司主张交付房屋的权利，亦从未向该房屋的实际使用人主张权利，有违常理；第二，广州市房地产档案馆档案资料中留存的《房地产买卖合同》反映谭锦全的代理人何某与实业公司签订，合同约定交易价格为201656元，谭锦全原审称其向刘伟霞支付了369315元购房款，也向实业公司支付购房尾款几千元，但无论是谭锦全还是刘伟霞，均不能对约定购房款金额与实付金额不一致作出合理解释，也未能提供其购买涉案房屋向实业公司付款的凭证，且支付款项的时间早于合同签订的时间，而根据刘伟霞与发展公司签订的《承包销售合同》约定，收款方是由发展公司负责，刘伟霞并无收取购房款的权利，因此，谭锦全向刘伟霞个人支付的款项不能当然的视为就是涉案房屋的购房款；第三，涉案合同载明签订时间为2011年1月16日，双方约定交楼时间却为2004年5月30日前，虽谭锦全及证人何某陈述称合同是一批批签订，没有注意交楼时间的内容，但交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，谭锦全至今亦未催促出卖方收回涉讼房屋，显不符常理；第四，谭锦全与谭×馨均未提供直接证据证明他们之间的交易曾实际支付过房款，其在原审提供的其他证据也不足以证实履行了支付房款的义务，故他们之间的交易行为也不符合善意取得有关支付合理价格的条件，且谭锦全以照顾妹妹为由将没有实际控制并不能交付的房屋出售给谭×馨也不符合常情。因此，原审综合各方陈述及本案具体案情，认定实业公司与谭锦全签订的《房地产买卖合同》并非实业公司的真实意思表示，并依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定确定谭锦全与谭×馨签订的《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》无效，公平合理，应予维持。涉案房屋依据上述《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》过户至谭×馨名下，已经丧失合法有效的物权取得的基础，谭锦全、谭×馨现以涉案房屋已登记在其名下为由抗辩称《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》合法有效，并以其已取得涉案房屋产权证为由主张其履行了付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于发展公司与邹×哲签订的《广州市房地产买卖合同》是否解除问题。首先，谭锦全、谭×馨未能提供发展公司与邹×哲已解除双方之间买卖合同关系的直接证据，而发展公司及邹×哲也否认他们之间的买卖合同关系已依法被解除；其次，谭锦全、谭×馨提及刘伟霞陈述的相关材料并不能证明发展公司与邹×哲解除了双方买卖合同关系。因此，谭锦全、谭×馨认为发展公司与邹×哲之间合同已解除缺乏事实依据，本院不予采信。发展公司与邹×哲签订买卖合同后，早已在2004年将涉案房屋交付邹×哲使用，因此，邹×哲作为利害关系人有权提出本案诉讼，谭锦全、谭×馨以发展公司与邹×哲的买卖合同被解除为由，主张邹×哲不属本案适格主体依据不足，本院不予支持。”并维持一审法院（2014）穗越法民三初字第2439号民事判决书作出的确认谭锦全与谭×馨就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房签订的《广州市存量房买卖合同》及《房地产买卖协议书》无效的判决。一审庭审中，刘伟霞陈述称其当时收取了案涉的369315元款项，之后已和瑶台实业公司按照承销协议的约定结算完毕，将案涉369315元根据双方的约定交付给瑶台实业公司。刘伟霞在一审并提供“瑶台经济发展公司与刘伟霞承包销售方关于瑶台四社围墙脚（瑶台中心花园）汇总合作结算说明”为证。该结算证明落款处没有“瑶台经济发展公司”的盖章。二审中刘伟霞称由于瑶台花园是其垫资建设，故确实存在收取房款没有交给瑶台实业公司的情形，但双方是有结算的，因为是按照底价结算，故没有每笔款项分清楚属于哪个房屋的房款。瑶台实业公司否认收取了案涉房屋的购房款，也否认刘伟霞所主张的垫资和结算，对刘伟霞提供的结算说明的真实性也不确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉及的法律事实发生在民法典实施之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。就瑶台实业公司的上诉，本院分析如下：一、关于本案案由。本案谭锦全是因生效判决确认其与瑶台实业公司就案涉房屋签订的《房地产买卖合同》无效、并应协助瑶台实业公司将案涉房屋的所有权过户至瑶台实业公司名下而向一审法院提起不当得利之诉，请求瑶台实业公司及刘伟霞、建德公司返还案涉房款及利息，故本案的案由为不当得利。二、关于谭锦全请求瑶台实业公司共同返还案涉款项是否超过诉讼时效的问题。由于刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证过程中确认没有将涉案购房款交付给瑶台实业公司，故谭锦全主张其不清楚瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司的关系及纠纷，导致其在（2018）粤0104民初11854号案中并未向瑶台实业公司主张权利成立，一审法院认定谭锦全在（2018）粤0104民初11854号案被发回重审后向瑶台实业公司主张权利并未超过诉讼时效并无不当，本院予以支持。三、关于瑶台实业公司是否应与刘伟霞、建德公司共同向谭锦全返还案涉款项的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。谭锦全拟购买广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房的交易，已经生效的民事判决确认购买该房屋的相关买卖合同无效，即谭锦全作为案涉款项的给付人并没有实现其给付的目的，其给付目的欠缺，而取得案涉款项的一方因其款项的取得缺乏法律根据，已经构成不当得利，故谭锦全有权请求予以返还。刘伟霞、建德公司对一审判决其应一次性向谭锦全返还款项369315元及利息并无提起上诉，视为其服从该判决，本院予以维持。至于瑶台实业公司是否也负有共同返还案涉款项的义务的问题。首先，已经发生法律效力的（2014）穗越法民三初字第2438、2439号民事判决及（2015）穗中法民五终字第4774号、4886号民事判决已经认定谭锦全与瑶台实业公司签订的《房地产买卖合同》并非瑶台实业公司的真实意思表示，并判决确认谭锦全与瑶台实业公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房签订的《房地产买卖合同》无效。而本案一审法院委托广东明鉴文书司法鉴定所对上述《房地产买卖合同》落款甲方（卖方）处的“广州市瑶台实业有限公司”的公章及代理人“严顺牛”的签名进行鉴定，鉴定意见为上述公章与样本不是同一枚印章盖印，签名不是同一人所写。也即现有证据显示案涉的房屋买卖与瑶台实业公司无关。至于刘伟霞提出其是案涉楼盘的包销方，将案涉房屋出售给谭锦全是经瑶台实业公司同意的抗辩，根据广州市瑶台经济发展公司与刘伟霞于2003年8月23日签订的《承包销售合同》，双方约定的包销期限为一年，广州市瑶台经济发展公司与刘伟霞2010年9月签订的《补充协议书》约定按《承包销售合同》履行相关约定并为购房业主办理房地产权证，另约定所有尚未收取的剩余房款，统一入广州市瑶台经济发展公司账户等。而案涉房屋在2004年已由广州市瑶台经济发展公司出售给案外人邹×哲，根据本案的证据尚不足以证明瑶台实业公司或广州市瑶台经济发展公司同意刘伟霞再次销售案涉房屋。故刘伟霞的抗辩依据不足。且根据谭锦全所陈述的购房经过以及生效判决所认定的其在购房前后的不符合常理的行为，本案亦难以认定谭锦全有理由相信刘伟霞可以代表瑶台实业公司销售涉案房屋。其次，上述生效判决认定谭锦全向刘伟霞个人支付的款项不能当然视为就是案涉房屋的购房款，而在本案中，根据各方提供的证据，也不能证明瑶台实业公司收取了案涉款项。刘伟霞在（2014）穗越法民三初字第2438号案作证时确认大部分款项没有支付给瑶台实业公司，刘伟霞在本案虽提供了结算说明拟证明其已经将案涉款项交付给瑶台实业公司，但瑶台实业公司对该结算说明的真实性不予确认，也否认收到案涉款项，而该结算说明没有“瑶台经济发展公司”的盖章，其中的内容也未能反映该结算包括谭锦全支付的案涉款项，谭锦全亦未能提供瑶台实业公司向其出具收款发票或收据的证据，故本案的证据同样不能证明刘伟霞已经把案涉款项交付给瑶台实业公司。综上，谭锦全与瑶台实业公司签订的《房地产买卖合同》并非瑶台实业公司的真实意思表示，本案也没有证据证明刘伟霞将案涉款项交付给了瑶台实业公司或刘伟霞有权代瑶台实业公司向谭锦全收取案涉款项，因此，谭锦全主张瑶台实业公司在本案中取得了不当利益，并请求瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司共同返还案涉款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决瑶台实业公司与刘伟霞、建德公司共同一次性返还款项369315元及利息给谭锦全不当，本院依法予以纠正。综上所述，瑶台实业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38604号民事判决为：刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内一次性返还款项369315元及利息（以369315元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月2日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至还清款项之日止）给谭锦全。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9030.8元、鉴定费14277元，合计23307.8元，由刘伟霞、广州市建德物业管理有限公司共同负担。二审案件受理费9030.8元由谭锦全负担。本判决为终审判决。审判长  梁小琳审判员  何慧斯审判员  李 婷二〇二一年五月三十一日书记员  张 曦罗敏婷