广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0204民初662号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区×××××××××××××。负责人：邓宏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司员工。委托诉讼代理人：张斌，该公司员工。被告：张某某，女，汉族，1976年9月10日出生，住韶关市浈江区×××××××××。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（下称“碧桂园生活服务浈江分公司”）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务浈江分公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼，被告张某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关碧桂园高山流水4街1号的物业服务费暂计至2020年12月共计21003.75元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2021年1月13日的违约金为24130.83元，合计42434.58元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年12月13日购买碧桂园×××××××××××××号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费1400.25元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年10月开始拖欠原告物业服务费，至2021年1月拖欠款项已达42434.58元。原告于2021年1月20日向被告发出《物业费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，请求判如所请。被告张某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园生活服务浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，于2020年8月21日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。2013年4月1日，韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称“顺宏公司”）选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》。2014年12月13日，被告张某某（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，约定被告购买顺宏公司位于韶关市×××××××××××××（G210-S型）住宅，该商品房为预售商品房，该商品房约定建筑面积共691.95平方米，其中，套内建筑面积691.95平方米。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年4月13日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议书》第十二条约定的方式处理。而合同附件四《补充协议书》第十二条“交楼手续”约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务企业）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定：双方就甲方已购买的由顺宏公司负责开发建设的韶关碧桂园商品住宅区中的高山流水×街×单位交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致；甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的房屋建筑面积为691.95平方米、花园面积为380平方米，甲方应按1435.51元/月向乙方缴交物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等内容。被告于2016年4月19日办理入住登记，自2019年10月起开始拖欠物业服务费。原告经多次追收无果,向本院提起诉讼，要求被告支付自2019年10月至2020年12月的物业服务费共21003.75元及违约金。庭审中，原告明确物业费收费标准按实际测绘面积计，经核，涉案房屋的实测房屋建筑面积为681.25平方米，原告陈述花园实际面积为348平方米。即被告每月应缴纳物业服务费共1400.25元（实测房屋建筑面积681.25平方米×1.8元/平方米+花园面积348平方米×0.5元/平方米）。同时，关于违约金的起止时间，明确为以实欠金额从2019年12月1日起计至偿付全部拖欠的物业费之日止。以上事实有当事人提交的营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》、入住登记表、房屋面积明细表、业主欠费明细、催收信及寄信凭证等证据及法庭笔录在卷证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告张某某经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，并不影响本院依据现有证据及查明事实依法裁判。本案中，原告主张拖欠的物业服务费自2019年10月至2020年12月，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约提供了物业管理服务，被告应依照合同的约定及时缴纳物业服务费,故原告要求被告支付拖欠的2019年10月至2020年12月的物业服务费21003.75元（1400.25元/月×15个月），于法有据，本院予以支持。被告未履行向原告交纳物业服务费的义务，因此，被告的行为已构成违约,原告有权请求被告依法承担违约责任。关于违约金计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给原告造成的损失应为中国人民银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》对逾期交费的违约责任约定从逾期之日起，每日按应付费用的5‰交纳违约金计算违约金超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，自逾期支付之日（原告主张自2019年12月1日起至付清拖欠物业服务费之日止）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告张某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月至2020年12月的物业服务费合计21003.75元及逾期支付期间的违约金[自2019年12月1日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计430元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担217元,由被告张某某负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  汤 恍二〇二一年四月三十日法官助理  张丽玲书 记 员  朱祖芳