大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初855号原告：大连维湾广场商业管理有限公司，住所地大连市中山区长江东路71号2层01号。法定代表人：姚梦璐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：任昱佳，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茹，系辽宁智库律师事务所律师。被告：冷芳勇，男，汉族，1973年11月3日出生，住大连经济技术开发区。原告大连维湾广场商业管理有限公司诉被告冷芳勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任昱佳到庭参加了诉讼，被告冷芳勇经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、请求判令被告向原告支付欠付的综合费用（租金和物业管理费）33171.25元及逾期支付违约金（以第三季度综合费用18955元为基数，按照中国人民银行贷款利率年4.75%，自2019年5月16日计算至2019年8月16日为230.1元，以33171.25元为基数（第三季度和第四季度欠付总额33171.25元，截止日期2019年11月15日），按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年8月17日计算至2019年8月19日，为13.1元，以上合计243.2元。自2019年8月20日起至款项付清之日止，以33171.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。二、请求判令被告向原告支付违约金共计28432.5元。三、请求判令被告向原告支付120日免费期间的租金22300元及物业管理费15610元，合计37910元。四、请求判令被告按日租金三倍（557.5元）标准向原告支付展位逾期返还的占用费11150元。五、请求判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称，2018年10月10日，原被告双方签订《展位租赁合同》、《月星家居广场商场管理合同》，约定：被告承租原告位于大连市中山区的展位，租赁面积为111.5㎡，租赁期限为1年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，展位租金按每月50元/㎡收取、物业管理费按每月35元/㎡收取，租金及物业管理费即综合费用按季支付，先付后用。同日，原被告双方另行签订《补充协议》，协议约定原告同意给付被告租赁期内共计120日的免费期，即2018年12月1日至2019年11月30日期间免展位租金费用22300元；免物业管理费用15610元。另，在合同履行过程中，原告给予被告第一季度租金补贴3300元，第二季度租金补贴5000元，合计8300元。根据《展位租赁合同》第九条第3款约定，被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第一季度的综合费用即租金、物业管理费；以后每期综合费用（租金、物业管理费）于下个结算期开始之日前15日一次性结清。另，根据租赁合同第十八条第（e）、（n）项约定，被告延期支付的，应当向原告支付违约金，直至被告实际付清之日止。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金。如被告未按照租赁合同第二十一条之约定延期交还展位的，根据租赁合同第十八条第（h）项约定，被告每延期一日，应向原告支付相当于届时每日基本租金三倍的占用费。根据《补充协议》第三条约定，如被告提前解除或因被告原因导致原告提前解除租赁合同的，被告应补交本协议免费期间的租金及物业管理费用。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，被告已占用并经营使用。但截至原告起诉之日，被告仅支付了第一个季度的综合费用（含抵付租金补贴3300元）和第二个季度的综合费用（含抵付租金补贴5000元）。因被告拒不支付剩余综合费用的行为已构成严重违约，原告根据《展位租赁合同》约定向被告发送《解除合同通知书》，案涉租赁合同已于2019年11月15日解除，但是被告却拒绝腾退并实际占有展位至2019年12月6日。原告认为，被告租赁并使用案渉展位但拒绝支付综合费用以及逾期交还展位的行为，属于严重违约，根据合同约定及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告作为承租人应向原告支付欠付的综合费用并承担相应的违约金。根据双方租赁合同第二十七条约定：“在展位租赁合同履行过程中，如发生争议的，合同各方可以平等协商解决；协商不成的，任何一方均可向承租展位建筑物所在地人民法院提起诉讼。”综上所述，原告为维护自身的合法权益，原告特向贵院申请诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告冷芳勇未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。经审理查明，2018年10月10日，原告大连维湾广场商业管理有限公司（甲方、出租人）与被告冷芳勇（乙方、承租人）签订《展位租赁合同》、《月星家居广场商场管理合同》，《展位租赁合同》约定：被告冷芳勇承租原告开设的位于大连市中山区港月星家居广场内编号为C018-1的展位，该展位计费面积111.5㎡平方米。被告承租该展位用于方凌床垫品牌经营。该展位交付日为2018年12月1日，展位租赁期限为1年，自交付之日起至2019年11月30日止，自2018年12月1日计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费，展位租金每月50元/㎡，月合计5575元，物业管理费每月35元/㎡，月合计3902.5元。综合费用按每季为一个结算期，先付后用。被告应当于合同签订之日起5日内向原告支付第1期的综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。原告应当按时向被告交付符合展位租赁合同约定的展位。第十八条违约条款约定，被告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过7日的，原告有权提前解除本合同，收回该展位，并取消被告的装修期。在这种情况下，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的综合费用。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应照实赔偿。涉及支付义务的，每延迟一日，向被告收取延迟支付款项0.5%的违约金。涉及交回该展位义务的，每延迟一日，向被告收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告同意在被告承租期间向被告提供120日的免费期，即免展位租金费用22300元，免物业管理费用15610元。2018年11月30日，原告与被告签订《抵租金补充协议》，约定C018-1方凌展位于2018年11月参加双十一活动，经与本广场协商一致，活动费抵租金3300元。另，经原告确认，因被告参加商场举办的活动，同意给予被告活动费补贴5000元并直接抵顶第二季度部分租金。上述合同签订后，被告进入约定展位进行装修使用并如约向原告交纳第一季度综合费用，扣除减免的综合费用9477.5元及因被告参加商场活动抵顶的3300元租金后，被告第一季度应缴纳的综合费用为15655元，2018年11月30日，被告向原告支付了综合费用655元，其余15000元系以被告缴纳的定金转付方式支付给原告。2018年11月30日，原告向被告出具了专用收款收据，收款项目：综合费用，金额655元（结算方式转账），收款事由：2018.12.1-2019.2.28租金15655元，实收655元。被告冷芳勇在交款人处签字确认。第二季度的综合费用，在扣除减免的综合费用9477.5元及因被告参加商场活动抵顶的5000元租金后，被告第二季度应缴纳的综合费用为13955元，2019年5月17日，被告向原告支付了综合费用13955元，同时，原告向被告出具了专用收款收据，收款项目：综合费用、金额13955元（其中刷卡支付3982元），收款事由：交2019.3.1-2019.5.31租金13955元、被告冷芳勇在交款人处签字确认。被告自第三季度开始再未交纳任何费用，2019年11月16日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为截止本通知发出之日，您已累计欠缴租金22300元、物业费15610元，您的行为已经构成严重违约，我公司通知你自2019年11月20日起，解除我公司与您签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，因合同的解除而产生的违约责任及损失由您自行承担。2019年12月6日，被告从案涉展位内搬走。本院所确认的上诉事实，有原告提供的《展位租赁合同》、《月星家居广场商场管理合同》、《补充协议》、《专用收款收据存根》（两份）、《抵租金补充协议》、《解除合同通知书》、邮寄及签收凭证、运单信息及原、被告的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经在本院审查，应当采信。本院认为，原告大连维湾广场商业管理有限公司与被告冷芳勇签订的《展位租赁合同》、《月星家居广场商场管理合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。因被告自第三季度开始一直未依约交纳综合费用构成违约，原告要求被告支付自2019年5月16日至2019年11月15日欠付的综合费用33171.25元的诉求，符合合同约定，本院予以支持；被告拒付相关费用已达到了合同约定的解除条件，原告享有合同解除权，原告于2019年11月16日向被告发出合同解除通知，通知被告案涉合同于2019年11月20日解除，本院确认案涉合同于2019年11月20日解除。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告既要求被告支付逾期款项的违约金，又要求被告支付三个月综合费用之和的违约金，其主张显然过高，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，综合考虑在合同确认解除之日剩余租期仅有半月，本院酌情确定被告应以应付综合管理费为基数，自款项应付之日起（下一个计算期开始之日起前15日一次性支付）至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。即被告应以第三季度综合费用18955元为基数，按照中国人民银行贷款利率4.75%，自2019年5月16日计算至2019年8月16日为230.1元，以33171.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年8月17日计算至2019年8月19日，为13.1元，以上合计243.2元。自2019年8月20日起至款项付清之日止，以33171.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告在合同解除之后仍占用使用案涉房屋，故原告要求被告支付自2019年11月16日至房屋实际腾退之日即2019年12月6日的占用使用费，符合法律规定。但合同解除后，应给予被告合理的腾房时间，被告在2019年12月6日将房屋腾退给原告，并无恶意拖延，原告要求被告按照日租金的三倍支付占有使用费显系过高，本院调整为被告应按照合同约定的标准向原告支付占有使用费3716.6元（111.5平方米×50元/㎡/30天×20天）。根据双方之间的合同约定，因被告未按期给付租金和物业管理费，原告承诺被告的免租金和物业管理费的约定不再适用，原告要求被告给付120天免租期租金及物业管理费37910元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告冷芳勇经本院合法传唤未到庭应诉，依法应缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冷芳勇向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付综合费用33171.25元；二、被告冷芳勇向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付截至2019年8月19日的违约金243.2元；三、被告冷芳勇自2019年8月20日起至款项付清之日止，以33171.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付违约金；四、被告冷芳勇向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付120日免租期内的综合费用37910元；五、被告冷芳勇向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付占用使用费3716.6元；上述一至五项确定的被告冷芳勇应支付原告大连维湾广场商业管理有限公司之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告大连维湾广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2520元，由被告冷芳勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起7日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。审 判 长  李 军人民陪审员  王圣云人民陪审员  于淑丽二〇二一年五月十九日书 记 员  秦可心