河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3771号原告：郑州迁善置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇余庄村委会院内，统一社会信用代码91410122097803255U。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：范思宇，女，系公司员工。被告：赵喜爱，女，1967年4月9日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：陈磊（系被告赵喜爱之子），男，住河南省中牟县。原告郑州迁善置业有限公司（以下简称迁善公司）与被告赵喜爱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范思宇、被告赵喜爱委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迁善公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告在3日内配合原告办理注销编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》的合同备案手续、预告登记手续；3.判令被告向原告支付违约金234779.4元；4.判令被告向原告支付代偿资金占用费50065.81元（以代偿金额863203.59元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年12月14日起，暂计算至2021年4月9日，应计算至合同解除之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，被告购买原告开发的位于中牟县绿博组团内，绿博大道南，紫薇路东，牡丹七街西筑园8幢14层1402号房屋，双方签订了编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》及附件，总房款1173997元，首付353997元，剩余82万元办理商业按揭贷款。被告与中国建设银行股份有限公司分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额82万元用于支付上述房屋的剩余购房款。后被告多次未及时足额归还贷款本息，中国建设银行股份有限公司分行诉至郑州市金水区人民法院，并作出判决，判决原告代偿863203.59元。根据合同附件五补充协议第6条第1款约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付违约金，并按照每日万分之五的标准向原告支付代偿资金占用费。故原告为维护合法权益，诉至法院。赵喜爱辩称，同意解除合同及协助办理相关注销手续，但是要求原告退还已支付的全部房款。不同意支付违约金和资金占用利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月26日，迁善公司作为出卖人与赵喜爱作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为Z190××××77188），合同约定：第三条买受人购买位于中牟县绿博组团内，绿博大道南，紫薇路东，牡丹七街西筑园8幢1单元14层1402号房，建筑面积为107.99平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10871.35元，总金额为1173997元。第六条付款方式及期限：约定金额353997元，付款方式现金，约定付款时间2019年3月26日，交纳比例30.15%，约定金额82万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年4月15日，交纳比例69.85%。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定：6、若银行要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人依据与银行签订相关协议代买受人清偿全部款项后，（2）出卖人有权以解除商品房买卖合同的方式收回并处置买受人所购商品房，并要求买受人承担总房款的10%作为违约金。逾期10个工作日未归还的，买受人还应按照日0.2%的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的违约金。第九条：补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力。本补充条款与本合同如有冲突的，以补充协议的条款为准。附件五《补充协议》第6.1条：在出卖人为买受人申请银行贷款提供保证担保期间，买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达3期次的，或因买受人未按时还贷致使出卖人被银行要求承担贷款担保责任的，买受人须立即自行筹资清偿逾期贷款本息，否则，不论商品房是否已被查封，出卖人均有权拒绝支付该商品房或拒绝办理产权转移登记，并且出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。出卖人选择解除《买卖合同》的，买受人应向出卖人支付相当于约定总房款30%的违约金，如出卖人实际承担了担保责任，买受人还应每日按万分之五的标准向出卖人支付代偿资金占用费。凡《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。2019年7月3日，中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人、赵喜爱、陈小红作为借款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定:借款金额为82万元，借款期限为204个月，自2019年7月3日起至2036年7月3日止，用于购买坐落于中牟县绿博组团内，绿博大道南、紫薇路东、牡丹七街西筑园8号楼1单元14层1402房屋，贷款人将款项一次性划入迁善公司账户。赵喜爱将其名下位于中牟县绿博组团内，绿博大道南、紫薇路东、牡丹七街西筑园8号楼1单元14层1402所购房产向贷款人提供抵押担保。2019年6月13日，中国建设银行股份有限公司河南省分行作为债权人与迁善公司作为保证人签订《最高额度保证合同》，约定：为确保债务人与债权人的主合同履行，迁善公司自愿为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任。本合同项下的主债权为中国建设银行股份有限公司河南省分行与主合同债务人从2019年6月13日至2020年6月12日期间因中国建设银行股份有限公司河南省分行向债务人发放住房、商业用房贷款，而由中国建设银行股份有限公司河南省分行与债务人形成债权债务关系所签订的《个人购房担保借款合同》下的全部债权。最高债权额为人民币50000万元。中国建设银行股份有限公司河南省分行作为甲方与迁善公司作为乙方签订编号为2700000769号《中国建设银行个人购房贷款合作协议书之补充协议》约定：对于2019年5月1日起（含）与甲方签订《中国建设银行个人借款合同》的购房人，乙方承担阶段性担保责任的期限变更为：自每笔个人房屋按揭款发放之日起算至购房人所购房屋办妥正式抵押登记之日解除。后赵喜爱未按时偿还贷款，中国建设银行股份有限公司河南省分行将赵喜爱、陈小红、迁善公司诉至郑州市金水区人民法院，该院于2020年9月29日作出（2020）豫0105民初18235号民事判决，判决如下：一、赵喜爱、陈小红于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司河南省分公司偿还借款本金800649.55元、利息28895.48元（利息及罚息暂计至2020年8月24日，自2020年8月25日起至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息按照合同约定计算，以上利息、罚息以年利率15.4%为限）；二、郑州迁善置业有限公司对上述第一项判决内容承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向被告赵喜爱、陈小红追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6052元，由被告赵喜爱、陈小红、郑州迁善置业有限公司负担。2020年12月14日，迁善公司向中国建设银行股份有限公司河南省分行支付863203.59元。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》已在房地产管理部门备案。涉案房屋已办理预告登记手续。本院认为：迁善公司与赵喜爱所签订的《商品房买卖合同》及附件系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》均约定出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。现因赵喜爱未按时偿还贷款致使迁善公司被中国建设银行股份有限公司河南省分行要求承担贷款担保责任。根据合同约定，迁善公司有权解除《商品房买卖合同》，且赵喜爱于2021年5月25日庭审时亦同意解除《商品房买卖合同》，故本院确认迁善公司与赵喜爱签订的《商品房买卖合同》于2021年5月25日解除。合同解除后，协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续是商品房买卖合同解除的附随义务，故迁善公司要求赵喜爱协助办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续，本院予以支持。关于迁善公司要求赵喜爱给付违约金的诉讼请求。本案中，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》及附件五《补充协议》对出卖人被银行要求承担贷款担保责任时，买受人应承担的违约金作出了不同的约定，现原告依据附件五《补充协议》约定要求被告给付总房款20%的违约金，但被告抗辩该违约金约定过高，本院分析认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原、被告双方约定的违约金过高，且原告未向本院提交证据证明因被告的违约行为给其造成的损失，本院结合原告代偿款时间，根据原被告履约情况、损失程度等，认为被告应向原告支付违约金40427.89元（以总房款1173997元为基数，自被告代偿之日即2020年12月14日至合同解除之日即2021年5月25日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍即年利率7.7%计算）。原告要求过高部分，本院不予支持。被告要求原告给付代偿资金占用费利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除原告郑州迁善置业有限公司与被告赵喜爱签订的合同编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》；二、被告赵喜爱于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州迁善置业有限公司办理合同编号为ZM190××××****《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；三、被告赵喜爱于本判决生效之日起十日内支付原告郑州迁善置业有限公司违约金40427.89元；四、驳回原告郑州迁善置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元（已减半），由原告郑州迁善置业有限公司负担2381元，被告赵喜爱负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王云单二〇二一年五月三十一日书记员  朱换换