江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4675号上诉人（原审被告）：昆山港佳置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇文峰路28号，统一社会信用代码91320583078214762Y。法定代表人：张维伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伶俐，江苏友杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹祖仁，男，1944年10月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：李根娣，女，1946年9月21日出生，汉族，住上海市卢湾区。上诉人昆山港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）因与被上诉人曹祖仁、李根娣商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初17040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。港佳公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回曹祖仁、李根娣的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由曹祖仁、李根娣负担。事实和理由：1.港佳公司销售案涉房屋未违反合同约定。案涉《昆山市商品房购销合同》及补充协议约定的标的物所在地块即S2地块，截至本案起诉时，S2地块规划用途并未变更。即使将S1地块的规划情况视为合同的一部分，根据《昆山市商品房购销合同》第十条，本案也不存在规划变更影响结构形式、户型、空间尺寸、朝向的情况。2.S1地块规划情况并非港佳公司在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，不是合同内容。3.业主未举证证明规划变更给其造成的损失，应承担不利后果。S1地块规划用途变更为住宅，有利于业主获得更安静、少污染的居住环境，未违反国家相关工程建设标准，未妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。4.业主一审诉请要求港佳公司支付规划变更损失，一审判决港佳公司支付违约金，超出一审诉请范围。曹祖仁、李根娣辩称，港佳公司的上诉理由不合理、不合法。曹祖仁、李根娣向一审法院提出诉讼请求：一、判令港佳公司赔偿曹祖仁、李根娣延期交房380天（2016年12月16日-2017年12月31日）的违约金49782.36元（380×0.02%×655031元）；二、请求判令港佳公司支付曹祖仁、李根娣违约改变配套规划给曹祖仁、李根娣造成的损失赔偿金45852.17元(暂按照总房价的7%计算)；三、本案的律师费、诉讼费等由港佳公司承担。一审法院认定事实：2015年4月15日，曹祖仁、李根娣、港佳公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定由曹祖仁、李根娣向港佳公司购买位于千灯镇景泾路27号港佳名苑1幢2503号房屋，金额为655031元，出卖人应该在2016年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。涉案房屋的建设在2015年初因资金链断裂导致停工，2016年逐步恢复施工。2016年3月13日，曹祖仁、李根娣、港佳公司签订补充协议约定：一、有关原合同约定的交房时间：原合同第八条交付期限条款约定的时间变更为2017年12月31日(以下简称交房日)，其余有关该房屋约定的时限相应顺延，曹祖仁、李根娣同意不再对港佳公司追究本补充协议约定的交房日之前的逾期交房及逾期办理产证的违约责任。如果港佳公司于2017年12月31日不能按时交房，则曹祖仁、李根娣可按照原购销合同第九条追究港佳公司的违约责任。涉案房屋现已建设完成并于2017年12月29日取得昆山市建设局核发的交付备案证书。曹祖仁、李根娣认可港佳公司于2017年12月30日交付房屋。涉案小区原土地使用权证载明：出让地块用途为商业、商务、住宅，商业、商务的建筑面积不少于30000平米，包括国际品牌星级酒店、5A办公楼、电影院、商业等，其中一级酒店建筑面积不少于12000平米，不得向外销售;电影院面积不少于3000平方米，不得对外销售；该地块为合同项下宗地之一，用途为住宅。具体建设项目及要求须按照合同及补充协议，昆地（2013)挂字15-9号及相关附件，昆规地设(2013)019号规划设计条件等文件执行，不得突破。涉案小区原建设用地规划许可证载明用地项目名称为港佳商业广场、港佳名苑。2017年7月11日，港佳公司（乙方）与昆山市国土资源局（甲方）、昆山市千灯镇人民政府（丙方）签订补充协议载明：“乙方通过3205832013CR0163号合同及补充协议取得位于千灯镇××路东侧、景泾路南侧地块：面积为33567.4平方米，用途为商业、商务、住宅，其中S1地块土地面积11271.6平方米，用途为商业、商务(商业、商务建筑面积不小于3万平方米。)S2地块土地面积为22295.8平方米，用途为住宅。现根据昆政纪〔2017〕1号常务会议纪要、〔2016〕昆字1005号办文单意见及千灯镇政府意见,经乙方申请，拟调整地块商住比例：经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意调整该受让地块商住比例，S1地块用途调整为商住用地，其中商业建筑面积4226.3平方米，规划技术指标按照昆规函〔2017〕114号意见执行。”2017年8月14日至2017年8月25日，港佳公司关于涉案小区所在土地的S1商业地块变更规划内容进行公示，并于2018年5月审批通过变更方案。原建筑规划中商业建筑面积从4226.8平方米减少为2479.67平方米，影院建筑面积从3009.1平方米减少为1746.63平方米,12002.3平方米的酒店和11063平方米的写字楼被取消，增加了25508平方米的住宅、241.07平方米养老设施用房、94.35平方米物业用房、185.13平方米地上变电所、8.55平方米门卫用房。业主们对于港佳公司变更规划的事宜向苏州市规划局信访，苏州规划局回复意见：2013年，昆山港佳置业有限公司经出让方式取得千灯镇××路东侧、景泾路南侧地块，总面积为33567.4平方米、用途为商业、商务、居住混合用地，该地块共分为S1、S2地块，商业、商务集中布置于S1地块内。为妥善推进该项目建设，经市委市政府多次协调、2016年昆山嘉农投资发展有限公司对昆山港佳置业有限公司进行股权收购重组、启动建设。2017年6月该项目取得立项批复和环评，2017年7月昆山港佳置业有限公司与市国土局、千灯镇人民政府签订补充协议，补缴了土地出让金、并于7月14日取得S1地块的不动产证，用途商住用地。昆山市规划局于2017年8月对港佳S1地块的规划变更方案进行公示，该方案变更符合相关法定程序和法定规划的要求。如你们认为该变更给你们合法权益造成了损失、建议你们与建设单位协商解决。曹祖仁、李根娣为本案诉讼与律师签订法律服务合同，约定律师费1000元先行支付，风险部分的律师费，按照判决书主文部分争取到的金额的10%计算。以上事实，由曹祖仁、李根娣提供的昆山市商品房购销合同及补充协议、宣传单、照片、涉案地块原土地使用权证照片、S1地块商业体变更规划公示图、施工前后与主体完工后在4号楼中层拍摄对比照片、苏州市规划局信访复查意见、政府信息公开申请答复告知书、补充协议、S1地块商铺项目公示、建筑方案设计、商业体规划变更前后对比表、2016业主为港佳公司送锦旗的视频及文字稿、建设用地规划许可证、住宅工程质量分户验收合格证、法律服务合同以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为：曹祖仁、李根娣、港佳公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务行使相应的权利。港佳公司在向曹祖仁、李根娣出售涉案房屋后改变了规划，确实对于曹祖仁、李根娣的生活产生了一定的影响，但其损失无法通过评估测算，故一审法院酌情认定为3275.16元（655031元×0.5%）。对于曹祖仁、李根娣主张的逾期交房违约金，因曹祖仁、李根娣、港佳公司补充协议中已经对于交房时间作出新的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，该约定有效，港佳公司并未违反关于交房时间的补充约定，故对于曹祖仁、李根娣主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。曹祖仁、李根娣主张的律师费并非必须发生的费用，故一审法院不予支持。港佳公司抗辩称曹祖仁、李根娣的主张已经超过诉讼时效，港佳公司主张诉讼时效起算点从公示开始之日起算不符合法律规定，因为港佳公司改变规划行为系持续行为，故曹祖仁、李根娣的主张并未超过诉讼时效。港佳公司所称曹祖仁、李根娣购买房屋属于S2地块，并非变更规划的S1地块，但S1和S2系港佳公司人为对于曹祖仁、李根娣购买房屋所在的土地进行划分，从原土地使用权证、建设用地规划许可证、政府信息公开申请答复告知书中均可以看出S1和S2原属同一规划地块，故港佳公司对于S1地块规划的变更实际是对于曹祖仁、李根娣购买的房屋所在地块的规划变更，因此曹祖仁、李根娣具有适格的主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山港佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹祖仁、李根娣违约金3275.16元。二、驳回原告曹祖仁、李根娣的其他诉讼请求。案件受理费2190元，减半收取1095元，由原告曹祖仁、李根娣负担1057元，被告昆山港佳置业有限公司负担38元。被告昆山港佳置业有限公司应当负担的诉讼费缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811162831，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，港佳公司提交2017年4月14日昆山市千灯镇人民政府出具的关于昆山港佳置业有限公司变更用地规划的报告一份，证明港佳公司变更规划履行了合法手续，变更规划充分考虑了方案的合理性。案涉楼盘原系烂尾，开发商经历并购。二审另查明，双方补充协议第五条约定“本补充协议一式两份，双方各执行一份，原合同约定的其他事项不变”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，曹祖仁、李根娣与港佳公司签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于港佳公司应否就变更S1地块规划的行为承担违约责任。本院认为，首先，案涉房屋虽位于S2地块，但S1和S2属同一规划地块，港佳公司对S1地块规划的变更系对案涉房屋所在地块的规划变更。且港佳公司在销售港佳名苑房屋时亦将S1地块规划的配套商业等作为宣传内容，吸引购房者购买房屋，故S1地块规划情况对于购房者是否购买案涉房屋具有一定影响。港佳公司出售案涉房屋后改变规划，减少S1地块的商业面积，增加住宅面积，对于港佳名苑业主的居住生活确有一定影响，存在违约行为，应承担相应违约责任。港佳公司主张双方《昆山市商品房购销合同》中约定的案涉房屋所在地块面积系S2地块面积，而S2地块规划未变更，即使将S1地块规划情况视为合同的一部分，其也未违反合同约定，本院不予支持。其次，曹祖仁、李根娣主张港佳公司应赔偿其总房价7%的违约损失，但其所提交的港佳名苑、梦悦佳苑、千灯镇其他房屋的房价情况受多种因素影响，其并未提供充分证据证明港佳公司变更S1地块规划给其造成的损失，该损失亦无法通过评估测算，故一审判决酌情认定港佳公司应支付的违约损失计算标准为总房价的0.5%，并无不当，但一审判决表述该违约损失为违约金有误，因不影响港佳公司违约责任的承担，本院予以维持。关于港佳公司应否支付曹祖仁、李根娣逾期交房违约金。本院认为，双方补充协议已对交房时间作出新的约定，港佳公司已在该约定交房时间前按约交房，本院对曹祖仁、李根娣主张的逾期交房违约金不予支持。曹祖仁、李根娣主张该补充协议系附条件协议，港佳公司在保持原合同其他事项不变的情况下才能免除港佳公司逾期交房的违约责任，但补充协议第五条仅约定“原合同约定的其他事项不变”，并未约定在原合同约定的其他事项不变的情况下，补充协议约定的交房时间变更条款才生效，故本院对其主张不予支持。综上所述，港佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决将违约损失表述为违约金有误，但不影响港佳公司违约责任的承担，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2668元，由上诉人昆山港佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年五月三十一日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。