广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初1494号原告：刘春叶，男，汉族，1989年2月15日出生，英德市人，住英德市××××××。公民身份号码：441××××××××××××。原告：曾秋露，女，汉族，1991年10月1日出生，英德市人，住英德市××××××。公民身份号码：441××××××××××××。两原告共同委托诉讼代理人：龚彩霞，广东相映红律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁兴勇，广东相映红律师事务所实习律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：周某1。原告刘春叶、曾秋露诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春叶及两原告共同委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春叶、曾秋露向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期向原告交付位于英德市××××××产生的逾期交房违约金，以648224元为基数，自2020年1月1日起计按日万分之三计算至交付房屋之日止，暂计至起诉之日2021年1月31日为77203.48元（648224×397天×0.0003）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年7月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，出卖人为英德市瑜丰置业有限公司；买受人为刘春叶、曾秋露；房屋编号00×××；合同编号201××××××××××104；房屋座落为英德市××××××；计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5072.18元，总价款为648224元；买受人采取货款方式付款，商业贷款，买受人应当于2018年7月13日前支付首期房价款198224元，余款450000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告作为买受人，按照合同约定按时向被告即出卖人支付了全部房价款648224元。被告作为出卖人，应于2019年12月31日前向原告即买受人交付商品房，但至今未交付。双方就逾期交房事宜协商不成，遂依法向贵院提起诉讼。庭审中，原告明确诉求1：自2020年1月1日起按万分之三计算至符合交楼条件且原告收楼之日止。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，原告诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，被告按与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到原告合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，原告已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，原告诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应在被告逾期交付房屋的期间中予以扣除，即被告在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。原告刘春叶、曾秋露提供的证据有：一、身份证复印件、国家企业信用信息公示系统，证明原告、被告诉讼主体资格；二、商品房买卖合同（预售），证明原告与被告的合同关系，合同约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付该房屋，但被告至今仍未交付，被告存在违约事实，应按照合同第八条约定向原告赔偿违约金；三、发票、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同，证明原告已按照合同约定完成了支付房价的义务；当庭补充提交证据四、通知、关于瑜丰雅居首层及室外整改方案的公示，证明被告至今没有完成敷设燃气管道，燃气工程没有竣工验收，且小区绿化不达标，目前仍在整改中，涉案房屋不符合交付条件，被告应按照合同第十二条约定承担逾期交付的违约责任；证据五、英德市自然资源局关于对英德市瑜丰置业有限公司—瑜丰雅居调整方案的公示，证明涉案小区仍有不符合标准的项目需要调整，被告达不到交付条件；证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一：1、单位工程竣工验收备案表，2、房屋建筑工程质量保修书，3、住宅质量保证书，4、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件；证据二：邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收；证据三：1、我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【2019】52号文件》，2、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据四：1、《英德市人民政府关于印发的通知》，2、《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》，证明因新冠肺炎疫情影响政府2020年1月23日责令所有行业停工，至2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据原件经核对当庭退回。本院经审理认定，2018年7月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市××××××房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为648224元，买受人应于2018年7月13日前付首期款198224元，余款申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条约定：（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房所有权证书，双方同意出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。”又查明，被告于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明。2020年11月20日，被告通过快递方式向原告送达《瑜丰雅居交付通知书》。2020年11月24日，原告曾秋露签收该通知书。另查明，原告提供英德市自然资源局在2021年4月6日出具的《关于英德市瑜丰置业有限公司-瑜丰雅居调整方案的公示》，该《公示》显示被告向该局申请办理调整方案，决定从2021年4月6日至13日对该项目调整方案相关事项进行公示，征求小区业主意见，并表示本《公示》不代表该局已受理被告的申请。庭审中，原告称在2018年7月9日向被告支付定金3万元，7月13日支付首期款173000元，9月18日通过银行贷款支付450000元，付清了全部购房款。被告确认收到上诉款项，没有退回相关费用。原告称，至今没有收楼，小区的燃气工程没有竣工，不符合交付条件，有一百多户联名签了一份拒绝收楼的通知书，已经送达至被告和住建局。经本院询问，原告表示不清楚住建局有无处理该问题。被告称，合同在燃气管道的约定位置打了叉，所以是不包含煤气管道的。本院认为，两原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，双方应当忠实履行合同约定。两原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向两原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日才取得房屋竣工验收备案及房屋面积测量报告。后原告曾秋露于2020年11月24日签收被告送达的交付通知书。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由请求免除其逾期交付房屋责任，经本院释明，被告一直没有提供证据证实消防验收、疫情与逾期交楼存在直接的因果关系，应承担举证不能的不利后果，其关于消防验收、疫情的抗辩，本院不予采纳，被告已构成违约。两原告认为涉案小区没有完成燃气管道建设，不符合交付条件，但涉案《合同》没有约定完成燃气管道铺设是交付条件，两原告提交的《公示》也没有显示原告所述的主张得到英德市自然资源局立案处理，两原告在被告达到交付房屋条件后拒绝接收房屋，产生的后果应由其自行承担。两原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，要求从2020年1月1日起计算至符合交付条件之日止，本院支持从2020年1月1日计算至2020年11月24日的部分，按合同约定以全部房价款按日万分之三计算违约金，即63785.24元（648224元×0.03%/天×328天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，支付原告刘春叶、曾秋露逾期交付房屋违约金63785.24元；二、驳回原告刘春叶、曾秋露其他诉讼请求。案件受理费865.05元，由原告刘春叶、曾秋露负担167.73元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担697.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年五月二十一日书记员  朱伊旻附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。