江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初6706号原告（案外人）：郭秋发，男，1972年10月16日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。被告（申请执行人）：詹红宝，男，1976年10月19日生，汉族，户籍在无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。第三人（被执行人）：无锡利华置业有限公司，统一社会信用代码913202140882401479，住所地无锡市金城东路9-1-1202。法定代表人：华宝良。原告郭秋发与被告詹红宝及第三人无锡利华置业有限公司（以下简称利华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭秋发及其委托诉讼代理人杨菲菲（参加了第一次庭审），被告詹红宝到庭参加诉讼。第三人利华公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭秋发向本院提出诉讼请求：立即停止对金城东路XX室房屋（以下简称案涉房屋）的执行及拍卖。事实和理由：金城东路XX室房屋系其于2019年2月19日以2424108元的价格自利华公司处购得，与利华公司结欠其钢管租赁费用520898.45元折抵，其又另行向利华公司支付购房款50万元，合计已支付购房款1020898.45元。同日利华公司将案涉房屋交给其，其已装修使用至今，其有权排除执行。故诉至法院，请求判如所请。被告詹红宝辩称：郭秋发将剩余房款交付执行，其同意排除对案涉房屋的执行。第三人利华公司未作陈述。经审理查明：2019年4月8日，本院受理了詹红宝诉利华公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2019）苏0214民初2150号民事判决：一、利华公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付詹红宝工程款12986957元及利息（其中以400万元为基数自2019年1月30日起，以8986957元为基数自2019年4月8日起，均按照月息2%的标准计算至实际给付之日止）。二、无锡利华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付詹红宝律师费42万元、保险费损失3万元，共计45万元。三、驳回詹红宝的其他诉讼请求。案件受理费111902元、保全费5000元，共计116902元，由詹红宝负担12859元，利华公司负担104043元。该判决已生效。诉讼过程中，本院于2019年4月10日依法查封了利华公司名下的房产，其中包括金城东路XX室，该查封为首查封。因利华公司未履行生效判决，詹红宝向本院申请强制执行。案外人郭秋发提出异议后，本院于2020年11月5日作出（2020）苏0214执异56号执行裁定书，驳回郭秋发的执行异议请求。另查明，2019年2月19日，郭秋发与利华公司签订《协议》约定：双方确认截至2019年1月9日，利华公司共计结欠郭秋发520898.45元；利华公司将其所有的坐落于无锡市新吴区××室的房屋作价2424108元，面积297.35平方米，单价8152.37元／平方米，以此冲抵利华公司所欠郭秋发款项；剩余房款1903209.55元，郭秋发承诺2019年7月15日前向利华公司支付50万元，2021年1月31日前付清所有房款；利华公司承诺在郭秋发将上述房屋的款项付清后一个月内开具发票并为郭秋发办理产权手续。无锡利华广场物业管理处于2019年3月22日出具收据，利华广场1107室水电费充值5000元。无锡利华广场物业管理处出具证明，兹有利华广场1107室郭秋发于2019年3月28日进驻。2019年8月19日，利华公司出具委托收款说明1份，委托无锡利华立方投资管理有限公司（以下简称利华立方公司）向郭秋发收取购房款50万元。2019年8月20日，利华立方公司向郭秋发出具收条，确认收到郭秋发转账50万元。郭秋发明确其愿意将剩余价款交付执行，并已将剩余价款1403209.55元按照本院的要求汇款至本院指定账户。案涉房屋金城东路XX室登记于利华公司名下，该房屋已办理最高额抵押登记，权利人为浙商银行股份有限公司无锡分行（以下简称浙商银行），债权数额2801600元，债务履行/债权确定时间为2018年9月26日起至2028年9月25日止。以上事实，有当事人陈述及民事判决书、民事裁定书、不动产登记簿证明、协议、委托收款说明、收据等证据在卷予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭秋发与利华公司在本院查封之前签订的《协议》合法有效，郭秋发在本院查封之前已合法占有案涉房屋，郭秋发已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行，詹红宝亦同意在此情况下排除对案涉房屋的执行。关于郭秋发是否存在主观过错的问题，本院认为，郭秋发对案涉房屋的风险预期应当限于抵押权人浙商银行主张权利的风险，不应扩大至抵押登记未涤除前房屋仍登记在利华公司名下、因利华公司的行为而产生的一切风险，2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第四百零六条已明确“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”，故不能将利华公司未经浙商银行许可向郭秋发转让案涉房屋作为认定郭秋发自身存在过错的依据，因此未办理过户登记非因郭秋发自身原因。综上，郭秋发的权利能够排除执行，其诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行金城东路XX室的房屋。本院（2020）苏0214执异56号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费13988元，由无锡利华置业有限公司负担（郭秋发预交的案件受理费13988元本院予以退还，无锡利华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘博文人民陪审员  唐振白人民陪审员  李浩荣二〇二一年五月二十四日书 记 员  刘纯怡本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。