安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终814号 上诉人（原审被告）:温恺，男，1988年1月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。 上诉人（原审被告）:张婧，女，1986年10月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。 被上诉人（原审原告）:曹小玉，女，1986年4月2日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：纪斌，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帆，安徽峭正律师事务所实习律师。 上诉人温恺、张婧因与被上诉人曹小玉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0504民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温恺、张婧上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用、保全费等由曹小玉承担。事实与理由：其对一审判决其他内容没有意见，但违约金20000元不应由其二人承担。双方之间共签订了三份房屋买卖合同，每一份均因曹小玉个人原因违约，其二人本着卖房筹款的想法，一次次的妥协、多次给曹小玉机会，重新签订房屋买卖合同。曹小玉多次违约，已失去诚信，其二人不能在曹小玉未履行合同约定的情况下，自行解除房屋抵押贷款，承担经济风险。而且曹小玉以假离婚形式，并伙同中介公司将温恺骗去徽商银行，以快速进出账的方式制作银行贷款所需的流水信息，骗取银行贷款。曹小玉无实际购房能力，以先履行小额合同或部分履行合同的方法，诱骗其二人继续签订合同，最终目的是骗取其二人的高额违约金。 曹小玉辩称：温恺、张婧上诉的事实和理由均是不实之词。其未按照合同约定支付部分房款，是基于知晓温恺、张婧将部分已付房款挪作他用，无法用于解押案涉房屋贷款时所行使的不安抗辩权。一审判决其有部分违约，与事实不符，其基于息事宁人的态度并未提起上诉，希望二审法院维持原判。 曹小玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令温恺、张婧返还购房款265000元；3.判令温恺、张婧支付违约金111000元；4.案件诉讼费由温恺、张婧承担。 一审法院认定事实如下：2019年6月17日，出卖人甲方温恺、张婧（由温恺代签）与买受人乙方曹小玉签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市花山区朝辉东方××房屋出售给乙方；房屋成交价格为63万元，家具、家电、装修及配套设施等作价11万元由买受人一并支付给出卖人，房屋成交总价为74万元；买受人于2019年7月30日前将第一笔购房款26万元支付给出卖人，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于2019年8月5日前共同前往贷款机构办理贷款手续。2019年8月14日，温恺（甲方）与曹小玉（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方于2019年6月17日支付甲方定金4万元，于2019年7月10日支付甲方房款4万元，于2019年8月14日支付甲方房款8万元，于2019年10月30日前乙方全款付清过户。2019年12月11日，张婧、温恺（甲方）与曹小玉（乙方）、马鞍山市瑞田房地产经纪有限公司（以下简称瑞田经纪公司）签订《房产中介合同》一份，约定甲方将花山区朝辉东方城一区2-902房屋以74万元出售给乙方；甲乙双方签约时乙方于2019年6月17日前支付甲方定金4万元；双方于2020年5月30日前签署网签合同、过户合同；乙方于2020年3月30日前支付甲方26万元，用于甲方办理解押手续（甲方不得挪作他用，否则视为违约），解押后五个工作日办理产权过户手续；乙方于产权送件当日支付甲方现金5000元；乙方办理商业贷款43万元；双方于2020年5月30日前办理房屋交接手续，甲方结清该房屋内的相关费用后乙方支付给甲方剩余房款5000元；交易过程中的税费由双方按照国家有关规定各自承担；如甲乙双方一方违约，丙方中介费不退，由违约方按房款总价15%赔偿守约方违约金；第一份合同和第二份合同双方申明无效。另，曹小玉于2019年6月17日支付温恺定金4万元；于2019年7月16日支付4万元、2019年8月14日支付8万元、2019年8月25日支付2万元、2019年12月11日支付3万元、2020年2月2日微信转账5000元、2020年4月8日微信转账5000元、2020年6月1日微信转账10000元、2020年6月2日微信转账10000元、2020年6月4日微信转账20000元、2020年6月9日微信转账5000元，共计支付房款225000元（不包含定金）。一审诉讼中，瑞田经纪公司出具证明称，温恺、张婧将曹小玉支付的265000元挪作他用，曹小玉多次约其二人及中介公司到银行解押过户，其二人因无钱解押一直不肯露面并推脱。一审诉讼中，因曹小玉申请保全温恺、张婧名下财产，一审法院查询到的温恺、张婧名下银行账户未见上述265000元。 一审法院认为：首先，法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。温恺、张婧与曹小玉于2019年12月11日签订的《房产中介合同》中的房屋买卖合同关系部分系双方协商一致对双方之前签订的《马鞍山市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的变更，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。其次，曹小玉要求解除案涉房屋买卖合同，温恺、张婧亦同意解除合同，故一审法院对曹小玉要求解除案涉房屋买卖合同的主张予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故曹小玉要求温恺、张婧返还定金40000元、购房款225000元，合计265000元的主张，符合法律规定，予以支持。最后，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一方面，按照《房屋中介合同》的约定，曹小玉应于2019年6月17日前支付定金4万元，于2020年3月30日前另支付26万元用于温恺、张婧办理案涉房屋的解除抵押手续，但曹小玉于2020年3月30日前仅支付定金4万元、房款175000元，未能按照合同约定履行自己的义务，故曹小玉的行为构成违约。另一方面，温恺、张婧在曹小玉逾期支付房款时未要求解除合同，即应将收到的房款225000元用于偿还房屋抵押贷款，但一审法院未查询到温恺、张婧名下银行账户有上述225000元，同时温恺、张婧亦未提供证据证明上述款项已用于偿还案涉房屋的抵押贷款，故按照双方合同约定，温恺、张婧的行为亦构成违约。因此，温恺、张婧与曹小玉对案涉合同不能继续履行均存在过错，均应当按照合同约定承担违约责任。综合双方当事人的实际违约情况、各方当事人的过错程度等综合因素，酌情确定温恺、张婧支付曹小玉违约金20000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、曹小玉与温恺、张婧于2019年12月11日签订的《房产中介合同》中关于位于安徽省马鞍山市花山区朝辉东方××房屋买卖的约定部分于判决书生效之日解除；二、温恺、张婧于判决生效之日起七日内返还曹小玉定金40000元、购房款225000元，合计265000元；三、温恺、张婧于判决生效之日起七日内支付曹小玉违约金20000元；四、驳回曹小玉的其他诉讼请求。案件受理费6940元、减半收取计3470元，财产保全费2420元，合计5890元，由曹小玉负担1157元，温恺、张婧负担4733元。 二审中，温恺、张婧向本院提交温恺的银行卡银行流水，证明曹小玉当初办理银行贷款时提交的流水账户有假。曹小玉质证认为，对该证据的真实性予以认可，但与本案无关联，也达不到温恺、张婧的证明目的。案涉房屋的贷款并未实际申请到账，不存在骗取贷款。 曹小玉向本院提交一组微信聊天记录，证明温恺将首付款挪作他用。温恺、张婧质证认为，该聊天对象确为温恺，但因温恺手机中的聊天记录已经删除，对部分聊天记录的真实性无法确认。温恺在聊天中并不需要向对方表露自己真实想法。 本院认为，温恺、张婧提供的证据与本案房屋买卖合同关系并无关联，不予认定。曹小玉提供的聊天记录经核对，确系温恺本人，对其真实性予以认可，但证明目的将结合已查明事实和其他证据综合予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为，本案争议焦点为：一审判决温恺、张婧支付曹小玉违约金20000元，依据是否充分。张婧、温恺与曹小玉、瑞田经纪公司签订《房产中介合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据已查明事实，张婧、温恺与曹小玉在履行该合同时，均存在违约行为，从曹小玉提供的微信聊天记录、瑞田经纪公司提供的证言以及一审法院调取的银行存款记录可以确定，张婧、温恺已将案涉购房款挪作他用。一审法院综合双方的违约事实和过错程度，酌定张婧、温恺向曹小玉支付违约金20000元，并无不当。 综上，温恺、张婧的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由温恺、张婧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 齐 萍 审 判 员 王红伟 二〇二一年五月二十五日 法官助理 唐 斌 书 记 员 蒋丽芹