江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1128号原告：淮安市淮海房产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高凯，该公司员工。委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被告：淮安市淮海物业管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。法定代表人：田梅芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁浩，该公司员工。委托诉讼代理人：谷风林，江苏光剑律师事务所律师。原告淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称淮海房产公司）与被告淮安市淮海物业管理有限公司（以下简称淮海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行审理，原告淮海房产公司的委托诉讼代理人高凯、章振忠，被告淮海物业公司的法定代表人田梅芳、委托诉讼代理人丁浩、谷风林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮海房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告撤离淮安经济技术开发区大胜广厦小区；2、判令被告向原告移交物业办公用房及物业管理设备；3、判令被告向原告退付2019年11月26日以后收缴业主的物业管理费62400元、旅悦宾馆物业费34752元，51户入住业主装修保证金51000元，垃圾保证金25500元，下水道、化粪池疏通费10000元，代付电费2248元。事实与理由：2011年5月9日，原、被告签订《大胜广厦项目前期物业服务委托合同》，2014年7月26日，原、被告签订《前期物业服务合同》及2015年10月10日签订《前期物业服务合同》，均约定将原告开发的淮安经济技术开发区大胜广厦小区的物业管理服务委托给被告管理的相关事宜。2018年12月12日，被告向法院起诉原告要求解除物业服务合同，（2018）苏0891民初4003号民事判决解除了合同，该判决书于2019年11月26日发生法律效力。被告至今不撤离物业管理现场，也不管理，也不向原告移交办公用房及物业管理设备，还继续收缴业主的物业管理费，经查己收缴52户业主物业费，每户1200元，共计62400元，被告从2019年11月26日以后就不应该再收取业主缴的物业费，己收取的费用应该退还给原告，因为是原告派员管理的。因被告不履行己生效的解除合同判决，不退出收取的不当得利，强占办公用房及物管设备，给原告管理带来极大困难，造成小区管理混乱。经协商无效，故原告诉请法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告淮海物业公司辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，原告无权要求被告撤离该小区，被告为该小区提供物业服务，服务的对象是广大业主，原告不是物业服务权利、义务承受人，无权要求被告撤离该小区，被告是否能继续为该小区提供物业服务，应该由广大业主决定，实际自2019年11月26日以来，被告为该小区提供了物业服务，缴纳了相关的费用，所有物管人的工资都由被告支付；2、被告所使用的办公用房和物业管理设备，是由原被告双方订立股权转让协议，约定由被告进行使用，被告依照合同约定支付股权转让费，现原告要求被告交付该办公用房和物管设备，违反了合同的约定；3、原告无权要求被告返还收取的物业管理费等费用，被告收取的费用是由广大业主缴纳的，是被告提供了物业服务，应该得到的服务费用，原告作为开发商，已经将物业交付给了广大业主，其无权要求被告返还该种费用，综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年5月9日，原、被告双方签订《大胜广厦项目前期物业服务委托合同》，合同第二条载明“物业建筑面积：约42825.45平方米，物业管理区域名称：大胜广厦，物业管理区域四至：东至合肥路，北至青岛路，南至市真隆纺织公司，西至合肥路”，第七条载明“合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止”，第八条载明“甲方（被告淮海房产公司）应支付乙方（原告淮海物业公司）的前期补贴费用总计人民币78040元，房屋交付使用前一个月将补贴的60%支付给乙方，另40%在交付使用后半年内付清”，第十二条第1项载明“本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业公共服务费：物业公共服务费业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：高层住宅（7层以上，含7层）：1.0/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）“0.6元/月·㎡；非住宅：1.3元/月·㎡；2、代收代交费用：0.49元/月·㎡，A、公共用水费：0.03元/月·㎡，B、公共照明费：0.01元/月·㎡，C、电梯电费：0.4元/月·㎡，D、水泵电费0.03元/月·㎡，E、智能化系统电费：0.02元/月·㎡”,第6项载明“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”，第十八条载明“如物业的实际交付时间与投标书测算的交时间有差异时，若时间差在两个月内前期介入补贴费用不作调整，若时间差超过两个月相应的前期介入补贴费用按相应比例进行调整”，第二十五条载明“若因乙方自身管理原因出现以下情形之一的，甲方可以无条件解聘乙方。1、乙方在房屋交付后管理水平、服务质量达不到本合同要求的；2、收到市、区物业主管部门通报批评的，一年内累计达2次的。”附件一第7条载明“交付时间：一期预计于2012年12月31日交付多层15880㎡、商业4644.55㎡；二期预计于2013年5月31日交付商业约2332㎡、高层2幢约13851㎡”。2014年7月26日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同第一条载明“甲方将位于淮安市，面积38000平方米委托乙方物业服务管理”，第二条第7项载明“高层住宅（7层以上，含7层）：1.2/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）“0.72元/月·㎡；非住宅：1.56元/月·㎡。”第9项载明“委托物业服务期限为自2014年8月6日至业主委员会成立截止”，第11项载明“乙方（淮海物业公司）未完成服务合同，甲方有权终止合同，乙方应给与甲方相应的经济补偿”。2015年10月10日，原、被告双方再次签订《前期物业服务合同》，与2014年8月6日双方签订的合同相比，主要变更的内容为收费标准，其中高层住宅（7层以上，含7层）：1.5/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）0.78元/月·㎡；非住宅：2元/月·㎡。淮海物业公司与淮海房产公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，于2019年11月10日作出（2018）苏0891民初4003号民事判决，其中判决主文第一项为解除原、被告双方于2011年5月9日签订的《大胜广厦项目前期物业服务委托合同》、2014年7月26日签订的《前期物业服务合同》及2015年10月10日签订的《前期物业服务合同》。现判决已经生效。审理中，原、被告一致陈述，被告在2019年11月26日之后即未再提供物业服务，目前小区由开发商提供物业服务。关于原告第一项诉讼请求的撤离内容，原告陈述为，要求被告移交8号楼顶物业用房、监控设备、两道门闸。被告认可上述物业用房、监控设备、两道门闸没有移交，但物业用房装修、监控设备、两道门闸属于被告在提供物业服务期间投资，因原告没有给予补偿，同时原告方尚未按照生效判决的认定向被告支付物业费40万元，故暂未向原告移交。原告则认为上述监控设备、两道门闸属于被告在收取物业费之后，添加公共设施，归全体业主所有，应当移交。审理中，双方一致同意第二项诉讼请求中的物品庭外自行解决。审理中，因被告已经向原告移交了监控设备，原告不再需要被告移交门闸，故原告撤回了上述两项移交的请求。原告撤回关于疏通下水道的费用，另行主张。本院认为：现原、被告双方的物业服务合同已经生效判决解除，现涉案小区的物业服务由原告方提供，被告应当向原告移交物业用房。原告主张的退付2019年11月26日以后收缴业主的物业管理费62400，系业主与被告因物业服务合同关系产生，与原告无关，本院不予支持。原告主张的返还旅悦宾馆物业费34752元，51户入住业主装修保证金51000元，垃圾保证金25500元，代付电费2248元，系当庭增加的诉讼请求，其未在指定期间补交鉴定费用，故本院不作处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市淮海物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告淮安市淮海房产开发有限公司移交8号楼顶物业用房；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1400元，由原告淮安市淮海房产开发有限公司负担1360元，由被告淮安市淮海物业管理有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××89）审 判 员 张大鹏二〇二一年五月二十日法官助理 王 萌书 记 员 王晓萌