贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1219号上诉人（原审原告）：王祥，男，汉族，1966年2月8日出生，住贵州省桐梓县。上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘秋江，贵州与之律师事务所律师。上诉人王祥因与上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王祥上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人的车位应当基于拆迁合同优先受偿；2.本案不存在个别清偿，因此不应受限于车位交付时间在破产案件受理前半年内；3.门面及库房安置补助费的计算金额过低，应当增加。龙腾公司辩称，车位是以房抵债，并未实际支付价款，也未实际交付车位，管理人已经依法解除了该合同。龙腾公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：因上诉人违约逾期安置，适用过高临时安置过渡费，具有违约金性质，应依法予以调减。王祥辩称，关于过渡费的问题认可一审判决的金额。王祥向一审法院起诉请求：1.确认王祥在桐梓县被拆迁的门面39.9平方米以及共墙库房21.58平方；2.确认王祥对龙腾公司享有金钱债权总金额437500元，其中门面安置费372400元，库房费用65100元；3.依法享有桐梓县冬青路“一品龙腾”商品房一号楼负一层53号车位一个。一审庭审中，王祥增加一项诉讼请求为“确认解除车位协议无效”。一审法院认定事实：龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆。位于桐梓县娄关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发。桐梓县人民法院于2019年4月9日以（2019）黔0322破5号民事裁定书裁定受理对龙腾公司进行破产清算，并指定贵州与之律师事务所为管理人。王祥于2001年12月27日获得遵房权证桐梓私字第××号产权证，该房屋位于娄山关××××号，面积36.26平方米。2010年6月25日，龙腾公司（拆迁人、甲方）与王祥（被拆迁人、乙方）签订Ｍ007一品龙腾旧城改造《拆迁安置协议》，约定龙腾公司将王祥36.26平方米的门面和21.58平方米的库房拆迁，原地址处安置门面39.93平方米、门面后面共墙安置库房21.25平方米；过渡期暂定24个月，从交钥匙之日起计算，每年临时安置补助费26400元，即每月2200元，龙腾公司先预付一年，以后每半年结付一次，该费用计算至安置房交付之日止；违约方支付对方评估价及有关补助费总和3%的违约金；第三条第一款第三项约定“拆迁人无正当理由延期还房，逾期发生的超期临时安置补助费，由拆迁人依照《贵州城市房屋拆迁管理办法》和《桐梓县城镇房屋拆迁管理办法》的规定执行。即每月按人民币2200元）／月结算”。当日，龙腾公司出具给王祥《承诺书》，载明“被拆迁户王祥的拆迁安置门面超面积部分每平方米不遵照拆迁安置协议执行，按双方协商价格每平方米陆仟元价差计算补给龙腾公司；王祥被拆迁的库房21.58平方米，由于在拆迁安置协议上没有计算临时安置过渡费，同意在甲方交付乙方安置房时按实结算每月人民币150元。”2010年7月9日，王祥出具给龙腾公司《领条》，金额31148.94元，从2010年7月9日起计算门面过渡费，龙腾公司主张其中26400元为一年的过渡费；王祥于2011年7月15日领取2011年6月25日至2011年12月25日过渡费13200元，于2012年1月12日领取过渡费13200元；于2012年6月25日领取过渡费16500元，其中增加25%（13200×25%＝3300元），于2012年12月26日领取19800元，其中增加50%（13200×50%＝6600元），于2013年7月15日领取23100元，其中增加75%（13200×75%＝9900元），于2014年1月3日，领取26400元，其中增加100%（13200×100%＝13200元），王祥于2015年9月2日签字领取半年过渡费52800元，增加300%（13200×300%＋13200＝52800元），于2016年3月14日领取过渡费10000元，以上九笔共计201400元。双方于2018年1月8日签订《车位转让协议》，约定龙腾公司将其开发的一品龙腾一号楼负一层53号车位以15万元出让给王祥，预付95600元，余款54400元在交付门面时用过渡费结算。龙腾公司于2018年1月10日出具收条给王祥，载明收款95600元。该费用的计算过程是王祥未领取的2016年和2017年的过渡费。现王祥没有能使用到该车位。龙腾公司管理人于2019年1月25日询问王祥车位情况，表示只要龙腾公司交付车位，可不申报拆迁费了；若能解决过渡费，可以不要车位。龙腾公司开发“一品龙腾”项目过程中，经营出现了困难，贵州与之律师事务所参与了债务清理和整顿，王祥于2018年4月28日申报债权本金402000元，注明系过渡费，债权总额为还门面及还库房，2018年9月27日申报车位债权15万元。龙腾公司进入破产程序后，王祥于2019年4月19日申报债权总额为门面、库房、车位的过渡费共计46.1万元。管理人于2019年11月29日作出（2019）龙腾破债确第23号《破产清算债权确认书》，确认王祥债权本金14171.06元。王祥不服，申请复核，管理人确认王祥债权为0元。王祥遂起诉。一审法院认为，王祥与龙腾公司于2010年6月25日签订了M007号《拆迁安置协议》，龙腾公司于当日出具《承诺书》，该协议及承诺书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，《拆迁安置协议》及《承诺书》合法有效。王祥坐落于人民路63号的门面被拆迁，已从龙腾公司处领取了安置补助费201400元，《拆迁安置协议》和《承诺书》没有约定逾期过渡费的增加比例，而王祥领取过渡费的单据上有增加的比例，结合王祥的主张，认定王祥应领取的过渡费为：2010年7月9日至2012年7月8日，每年过渡费26400元（已领取），2012年7月9日至2013年1月8日，每月过渡费2750元（增加25%后半年即16500元，已领取），2013年1月9日至2013年7月8日，每月过渡费3300元（增加50%后半年19800元，已领取），2013年7月9日至2014年7月8日，每月过渡费3850元（增加75%后，一年共46200元，已领取49500元）。《拆迁安置协议》约定逾期过渡费所适用的规定，却又约定了每月按2200元/月结算，根据王祥实际领取过渡费有按比例增加的事实，2014年7月9日至2019年4月9日（破产案件受理之日）按领取补偿费的最高比例300%计算每月过渡费8800元，57个月共计过渡费501600元（2200×4×57=501600元，未减已领取62800元），故按增加300%计算认定龙腾公司共欠过渡费438800元（501600元-62800元），该费用是过渡费，对龙腾公司要求调减的主张不予支持。龙腾公司按承诺书应支付共墙库房的过渡费，由于没有重新约定予以变更，故按每月150元从2010年7月9日计算至2019年4月9日为15750元（105个月×150元），该费用根据《承诺书》的记载，支付条件不具备，但龙腾公司已经进入破产程序，王祥有权申报债权。两项共计454550元，王祥请求确认437500元。王祥与龙腾公司诉于2018年1月8日签订53号车位的《车位转让协议》，龙腾公司于2018年1月10日出具95600元的收款收据，王祥认可以过渡费抵偿，但至今未交付车位，管理人已将《车位转让协议》予以解除，王祥请求确认该解除行为无效，《车位转让协议》约定交付车位时间是2018年12月30日，该交付时间在破产案件受理前半年内，且至今未交付，故对王祥关于确认解除行为无效的主张不予支持。王祥请求确认被拆迁门面的面积，因这是事实行为，且龙腾公司对该面积没有提出异议，故无需确认。王祥请求安置门面，因协议还在履行中，门面未修建，现不具备安置条件，王祥待具备条件时另行主张。据此，判决：一、王祥对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有金钱债权（门面及库房安置补助费）共计437500元；二、驳回王祥的其他诉讼请求。案件受理费90元（已减半）由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、王祥与龙腾公司于2018年1月8日签订的《车位转让协议》应否继续履行；二、原判认定的王祥过渡费债权437500元应否调减。关于焦点一。《车位转让协议》系龙腾公司为解决过渡费支付问题而与王祥协商一致签订，属合法有效合同。协议签订后，龙腾公司进入破产程序，未能向王祥完成交付。此时，案涉车位仍是龙腾公司破产财产，且不属于具有生存保障功能的住房，不具有债权优先清偿性，依破产法规定，王祥作为债权人应等待破产财产变价拍卖参与分配，不能再就车位单独受偿，故《车位转让协议》因客观履行不能而应予解除。关于焦点二。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方当事人的权利和义务。案涉被拆迁房屋性质为营业用房和库房，对于营业用房部分双方实际采取加倍递增方法计算过渡费，在填补损失的同时体现了相当程度的违约惩罚性。鉴于龙腾公司已进入破产程序，明显缺乏清偿能力，债台高筑既无益于对外引资重整纾困，也不利于破产财产合理分配，为公平清理债权债务，衡平债权人和债务人的合法权益，本院仅就个案酌情对原审认定的过渡费债权金额营业用房部份421750元（437500元-15750元）下调35%，确定为274137.5元，合计289887.5元（274137.5元+15750元）。综上所述，王祥的上诉请求不能成立，不予支持；龙腾公司的上诉请求部分成立，相应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2547号民事判决第二项；二、变更贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初2547号民事判决第一项为：王祥对贵州世纪龙腾房地产开发有限公司享有金钱债权（门面及库房安置补助费）共计289887.5元。一审案件受理费90元，由龙腾公司负担；王祥、龙腾公司分别交纳二审案件受理费180元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  唐 妍审判员  张瑛娟二〇二一年五月十九日法官助理禹欣书记员吴误