广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10600号上诉人（原审被告）：雷焕敏，女，1972年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：武江鑫，男，1970年3月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区,系雷焕敏的丈夫。被上诉人（原审原告）：赖燕青，女，1992年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市红海湾开发区。上诉人雷焕敏因与被上诉人赖燕青租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷焕敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判雷焕敏无需返还押金，赖燕青补交雷焕敏代缴的水电费并负责维修房屋损坏部分；2.赖燕青承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。一审依据2020年4月17日微信聊天记录内容作为出租方同意退还押金的证据，但该聊天是在讨论由谁缴纳房屋租赁登记备案税费的问题时提出来的，不能作为同意退还押金的证据。赖燕青2020年5月1日突然搬家被小区保安拦下来才告知出租方要求提前解除合同并于5月2日搬离，出租人并没有同意提前解除合同并退还押金。按双方租赁合同约定任何一方要求提前解除合同均应提前30日以书面形式通知对方，赖燕青于5月2日搬离，提前解除合同，出租人有权没收押金。赖燕青2020年5月19日的微信聊天称出租人没有到期就让其搬走明显是歪曲事实。关于赖燕青所提房屋严重漏水问题，赖燕青并无证据证实其承租之前就存在漏水，而空调和洗衣机漏水的问题已经解决，厨房漏水在赖燕青承租之前没有发生过，2019年6月漏水出租人已经修好，但后来检查发现是因为承租人没有将其安装的净水器排水放进下水道排水口，导致厨房木柜子下面地板长期被排水浸泡渗漏造成；2020年4月厨房漏水经检查与上述原因一样，是因承租人安装净水器的排水不当。2020年5月出租人在物业人员配合下多次对厨房、阳台进行封闭下水口的蓄水试验，物业人员于2020年7月28日回复短信称现在不见有漏水现象。因此所谓房屋严重漏水问题事实不成立。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案一审2020年7月8日立案，9月30日作出裁定，12月2日才送达该裁定，程序严重违法，影响案件正确判决，二审对此应予以高度重视，并依法查明本案全部事实，依法进行改判，维护雷焕敏的合法权益。赖燕青辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审依法予以维持。赖燕青于2020年7月8日向一审法院提起诉讼，请求判令雷焕敏向赖燕青退还岭南雅苑1406房押金6400元。一审法院查明事实如下：2017年10月14日，雷焕敏（出租人、甲方）与赖燕青（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区XX号XX房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。房屋建筑面积78平方米，房屋用途为住宅；二、甲方双方议定上述房屋月租金为3200元，租赁期限自2017年10月18日至2020年10月17日止，共计三十六个月。租金按月结算。由乙方在每月的18日前缴付当月租金；三、乙方向甲方缴纳6400元作为房屋租金押金。乙方在租赁期满之日交清一切费用后，甲方将押金无息退还乙方。本押金不得抵付租金。六、租赁期内，乙方承担下列责任：……5.要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏的，应及时通知甲方并积极配合甲方检修。8.租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方。9.租赁期内，乙方负责支付该物业所发生的一切杂费（包括税费、电费、电话费、煤气费、卫生费、管理费、防盗门费、有线电视费），其中管理费用包括事项以大厦管理手册为准，其他有关房屋的费用，其性质与乙方使用房屋无关，或与产权有关的支出由甲方负责。七、违约责任。1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。4.租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方赔偿。5.租赁期间，合同一方均有权要求提前解除合同，但应提前30天以书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，需退还押金，并支付等额于押金的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。十五、双方约定其他事项：门匙一套（两条），IC卡两个，业主实收租金，业主不包税费（出租屋）。上述合同签订后，赖燕青向雷焕敏支付押金6400元，雷焕敏将涉案房屋交付赖燕青使用。2019年6月19日，赖燕青微信要求武江鑫“那你有空过来弄下厨房漏水的”，武江鑫回复“好的”。2020年2月14日，赖燕青通过微信向雷焕敏的丈夫武江鑫询问因为疫情是否可以减免一个月租金，2月15日雷焕敏回复称不同意减免租金。2020年3月19日，涉案房屋楼下的业主通过微信告诉赖燕青涉案房屋卫生间U型管道裂开导致漏水，让赖燕青不要用厨房阳台的洗衣机。其还说“裂开的原因应该还是你之前洗地后把洗衣机的排水管道塞到这里，洗衣机一开水就下面和右边冲击造成漏水，上次你装净水弄到我花了300元，这次我一定不会帮你解决了……”。当天赖燕青就将其与楼下业主的聊天记录发给武江鑫并要求其处理漏水问题。2020年4月16日，赖燕青再次向武江鑫发送了涉案房屋漏水的照片以及视频。武江鑫当天向赖燕青发送了涉案房屋抢修情况。2020年4月17日起，赖燕青与武江鑫就押金退还问题多次进行沟通，其中，武江鑫发给赖燕青的微信称“理解不同，我现在只想平平安安的把押金退还您，平平安安的结束这个合同，剩下房屋维修的事，由我和管理处和楼下去解决”。随后，赖燕青回复“那你什么时候把押金退给我”，武江鑫回复“没有过不去的坎，一分也不会少的，脾气太大了，不能解决问题”。武江鑫回复“我们也住不下去了”。2020年5月2日，赖燕青搬离涉案房屋。赖燕青述称在2020年5月3日，双方对房屋进行了交接。雷焕敏确认5月3日其到涉案房屋，赖燕青将涉案房屋的一条钥匙交给其，其看到赖燕青将所有物品搬离涉案房屋后自行对房屋进行了打扫。雷焕敏主张截止到2020年5月3日，赖燕青还有4、5月的管理费443.1元、4月的电费328.81元、5月电费86元、燃气费6.9元、污水处理费5.71元、水费11.88元以及租赁税费未交清，故其不同意退还押金。赖燕青对于雷焕敏主张的燃气费6.9元、污水处理费5.71元、4月的电费328.81元、水费11.88元无异议，对于管理费，其认为5月已经搬离涉案房屋，故只同意支付4月的管理费221元。赖燕青同意在本案中对上述费用进行处理。关于管理费，雷焕敏向一审法院提交了其丈夫武江鑫名下的中国建设银行账户交易明细清单，其中武江鑫于2020年5月8日、2020年7月10日分别向广州越秀物业有限公司缴纳物业管理费443.01元。拟证明赖燕青未支付2020年4月、5月的物业管理费443.01元。赖燕青对该证据无异议，其称其于2020年4月开始未交纳管理费、水电费。一审诉讼中，赖燕青称其开始居住涉案房屋时，楼下就说之前有漏水，居住涉案房屋之后因为空调和洗衣机导致的漏水问题已经解决，但现在还存在厨房漏水，一直没有办法解决，所以无法居住。雷焕敏确认厨房存在漏水，但是漏水不严重，且认为漏水是赖燕青故意造成的。雷焕敏称，赖燕青是2017年入住涉案房屋，2019年3月涉案房屋厨房才出现漏水，漏水是因为赖燕将净水器的排水管道没有放到下水管道里面，而是放在厨房地面上，所以存在渗漏，物业检查后将排水管道放到正确的位置后，就不存在漏水了，所以我在2019年4月已经解决了漏水问题。2020年3月19日，赖燕青发了洗衣机漏水的情况给我，但这个问题之后由管理处解决了。4月16日，赖燕青又发漏水的图片给我，说又出现漏水的问题。我当天就回复了，并发送了漏水抢修的情况。我认为是因为我不同意赖燕青要求减免租金的请求后，赖燕青不满所以故意将净水器排水管道不放在正确的位置或者故意倒水导致厨房漏水。赖燕青不确认雷焕敏的上述说法。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日实施，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案属于因民法典施行前履行合同发生争议引起的纠纷，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。赖燕青与雷焕敏于2017年10月14日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方陈述的事实可知，赖燕青已于2020年5月2日搬离涉案房屋，雷焕敏亦收取了涉案房屋钥匙并打扫了房间，双方之间的租赁合同关系已经实际解除。因雷焕敏一直未予退还涉案房屋的押金，故形成本案诉讼。雷焕敏抗辩称因赖燕青自行提前解约以及拖欠相关费用，故其有权不退还押金。对此，一审法院分析如下：关于是否赖燕青自行提前解约的问题。赖燕青述称因涉案房屋存在渗漏问题，且一直未能解决，经双方协商后，雷焕敏同意其提前退租并答应退还押金。虽然雷焕敏不认可赖燕青的上述说法，但从赖燕青提供的微信记录以及雷焕敏在法庭上的陈述可知，涉案房屋截至赖燕青搬离之际，都存在厨房渗漏的问题，且楼下邻居因该渗漏问题不断和赖燕青进行沟通反映，对赖燕青承租使用涉案房屋造成困扰，同样也给雷焕敏带来相应的麻烦。武江鑫在2020年4月17日的微信中称“理解不同，我现在只想平平安安的把押金退还您，平平安安的结束这个合同，剩下房屋维修的事，由我和管理处和楼下去解决”，以及“没有过不去的坎，一分也不会少的。脾气太大了。不能解决问题”，也进一步验证了雷焕敏一家因涉案房屋存在需要维修的问题，是同意赖燕青提前解除租赁合同，并退还押金的。故一审法院采信赖燕青的说法，确认赖燕青是经雷焕敏同意后提前解除租赁合同并搬离涉案房屋，对赖燕青要求雷焕敏退还押金的主张予以支持。雷焕敏抗辩称赖燕青是自行搬离涉案房屋的主张不能成立，一审法院不予采信。至于雷焕敏主张涉案房屋厨房渗漏是赖燕青故意将净水器排水管道不放在正确的位置或者故意倒水所致，因其未提供相应证据予以证实，一审法院不予支持。关于赖燕青是否拖欠费用的问题。雷焕敏主张赖燕青拖欠的费用是涉案房屋2020年4、5月的管理费443.1元、4月电费328.81元、5月电费86元、燃气费6.9元、污水处理费5.71元、水费11.88元以及租赁税。首先，管理费和水电费都是在赖燕青搬离之后才产生明确的；其次，赖燕青同意在本案中对其应承担费用一并处理，故一审法院会将应返还的押金和赖燕青应承担的相关费用进行抵扣，故雷焕敏以此主张不予返还押金的理由亦不能成立。由于赖燕青对雷焕敏主张的4月的电费328.81元、水费11.88元、燃气费6.9元、污水处理费5.71元无异议。对于5月的管理费和电费，赖燕青是2020年5月2日搬离涉案房屋，且是因为房屋存在渗漏才提前退租，故赖燕青主张其无需承担2020年5月的管理费和电费合情合理，一审法院予以支持。关于管理费的数额，根据雷焕敏提交的中国建设银行账户交易明细清单显示涉案房屋的物业管理费每两个月交一次，每次缴纳的物业管理费为443.01元，即每月的管理费为221.51元。综上，赖燕青应承担的费用为涉案房屋4月的管理费221.51元、4月电费328.81元、燃气费6.9元、污水处理费5.71元、水费11.88元，故雷焕敏实际应返还的押金为5825.19元（6400元-221.51元-328.81元-6.9元-5.71元-11.88元=5825.19元）。由于雷焕敏在本案中并未反诉主张租赁税费的金额并要求赖燕青负担，也未提供证据证实该笔费用有实际发生，故一审法院对此不予调处。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，于2021年3月11日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，雷焕敏向赖燕青返还押金5825.19元；二、驳回赖燕青的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由雷焕敏承担。二审期间，雷焕敏补充提交一组照片，并称是一审开庭后拍摄，拟证实赖燕青损坏房屋，应进行维修。赖燕青质证认为该证据材料是于一审开庭后一年多才拍摄的照片，不认可其真实性、合法性、关联性。当初双方交接后对方没有提出异议，同意退还押金。经二审审查，一审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合雷焕敏的上诉请求及赖燕青的答辩意见，本案二审争议的焦点是雷焕敏应否向赖燕青退还租赁押金。对此，本院认为：赖燕青已于2020年5月2日搬离涉案房屋，雷焕敏确认收取了房屋钥匙并打扫了房间，表明双方已经进行房屋交接。没有证据显示雷焕敏在交接时提出房屋存在损坏情况，应认为其对交接时房屋状态的认可。雷焕敏二审提交的照片不足以证实赖燕青造成了房屋损害。至于雷焕敏所提房屋漏水原因是承租人赖燕青使用不当的问题，涉案房屋在租赁过程中，多次发生楼下渗漏问题，赖燕青作为承租人要求出租人进行修复，出租人也配合进行修复，在沟通过程中并没有提出承租人责任问题，因此雷焕敏在诉讼中才主张是承租人赖燕青使用不当的原因造成渗漏，本院不予采信。赖燕青因房屋反复渗漏而要求提前解除租赁合同具有正当理由，雷焕敏应当退还涉案租赁押金。一审法院判令雷焕敏扣除赖燕青应承担的费用后退还押金正确，本院予以确认。至于雷焕敏所述一审审理期限及裁定送达问题，并未影响本案公正判决。综上所述，雷焕敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷焕敏负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年五月三十一日法官助理刘丹红书记员李逸丹