四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5288号 原告：李霞，女，1976年1月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘志凯，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：王义飞，男，1977年12月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师。 被告：竹林梅，女，1978年12月28日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师。 原告李霞与被告王义飞、竹林梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李霞及委托诉讼代理人刘志凯，被告王义飞及其与竹林梅的共同委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 李霞向本院提出诉讼请求：1、确认李霞与王义飞、竹林梅签订的《成都市存量房买卖合同》（合同编号：664493）无效；2、判令王义飞、竹林梅向李霞返还位于成都市锦江区橡树林路166号6栋1单元29层2901号房屋的权属（庭审中，李霞陈述：王义飞、竹林梅应将上述案涉房屋转移登记至李霞名下，并协助李霞向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行办理贷款结清手续及解除抵押手续；如王义飞、竹林梅无法向李霞返还上述案涉房屋，因王义飞、竹林梅取得案涉房屋未支付对价，则王义飞、竹林梅应按照房屋市场价值2819104.56元向李霞进行补偿）；3、判令王义飞、竹林梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月，李霞与王义飞、竹林梅协商，由李霞将位于成都市锦江区橡树林路166号6栋1单元29层2901号房屋（权3458962，以下简称案涉房屋）无偿过户至王义飞、竹林梅名下，王义飞、竹林梅将申请的房屋按揭贷款交由李霞使用，并由李霞负责偿还房屋按揭贷款。同时，双方约定在李霞要求返还房屋时，王义飞、竹林梅无条件配合办理过户相关手续。达成上述约定后，双方于2016年11月10日签订了《成都市存量房买卖合同》（合同编号：664493），将房屋过户至王义飞、竹林梅名下，本次过户王义飞、竹林梅未实际支付购房款，过户后也一直由李霞实际占有使用房屋并偿还银行按揭贷款。2020年4月，李霞要求王义飞、竹林梅返还房屋时，王义飞、竹林梅以各种理由拒不配合办理过户手续。因双方采取虚假交易方式套取银行按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，案涉《成都市存量房买卖合同》应被认定为无效。同时由于王义飞、竹林梅取得上述房屋未支付对价、没有取得房屋的法律根据，王义飞、竹林梅拒不向李霞返还房屋的行为给李霞造成了损失，王义飞、竹林梅应当向李霞返还房屋，如不能返还则王义飞、竹林梅应按照房屋市场价值向李霞进行补偿。为维护李霞的合法权益，特诉至法院。 王义飞、竹林梅辩称：1、案涉房屋买卖合同不存在合同法规定的任一无效情形，该合同合法有效。2、双方在履行房屋买卖的过程中，王义飞、竹林梅已经支付了足额房款164万多元，王义飞、竹林梅既不需要返还，也不需要支付差价。3、房屋的使用权和房屋的所有权不是同一个事情，所以不能以使用权在谁的名下就认定所有权是谁。请求驳回李霞的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，案涉房屋的产权登记至李霞名下，房屋建筑面积117.36平方米。2015年3月19日，李霞与兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）签订《零售授信额度借款合同》和《零售借款最高额抵押合同》，约定：李霞以其所有的案涉房屋提供抵押，兴业银行成都分行向李霞提供最高本金限额为640000元的授信额度，授信有效期自2015年3月19日起至2018年3月19日止，抵押最高本金限额640000元。2015年3月24日，兴业银行成都分行就案涉房屋在房屋管理部门办理了抵押登记。 李霞与竹林梅系高中同学。王义飞与竹林梅系夫妻关系。 2016年10月20日，案外人闵睿颖向竹林梅的哈尔滨银行卡转账493700元。根据闵睿颖出具的《情况说明》和庭审后本院向闵睿颖作的调查询问，闵睿颖陈述：其与竹林梅之前并未认识，因李霞偿还橡树林房屋抵押贷款，该款系闵睿颖按李霞的要求向竹林梅转账；此后，因闵睿颖的公司与王义飞、竹林梅有业务往来，双方之间有款项转账。 庭审中，李霞提交的建设银行《存款凭条》原件载明：2016年9月7日，竹林梅的建设银行卡存入62104.99元。庭审中，王义飞、竹林梅陈述：确认竹林梅收到上述款项，但62104.99元款项没有付款方名字，不能证明系李霞存入该款。李霞提交的建设银行《转账凭条》原件载明：2016年9月7日，案外人李德建（系李霞的父亲）向竹林梅的建设银行卡转账40000元。2016年10月20日，竹林梅的哈尔滨银行卡现金存入100000元。 2016年10月21日，案外人闻道成通过ATM机向竹林梅的工商银行卡转账49000元。闻成道的出具《情况说明》载明：该笔款项其应李霞的要求向竹林梅转账。 庭审中，王义飞、竹林梅对上述案外人闵睿颖、李德建、闻道成转款的真实性均无异议，但认为上述款式并未备注性质，上述款项均与本案无关；其与闵睿颖有其他经济往来；李德建转账的40000元系向王义飞支付的工程款；闻道成的妻子董某与竹林梅关系较好，相互之间有经济来往很正常；杨静与王义飞、竹林梅之间有经济往来，王义飞、竹林梅也向杨静转账50多万元。王义飞、竹林梅提交的其银行流水显示：竹林梅于2016年12月9日、2016年12月26日分三次共向闵睿颖转账了1008400元。 2016年10月22日，竹林梅以其哈尔滨银行卡分别向李霞的兴业银行卡转账了一笔42700元和十二笔50000元，上述款项共计642700元。 2016年10月24日，李霞向兴业银行成都分行还款641866.67元。2016年11月1日，兴业银行成都分行在案涉房屋上设定的抵押注销。 2016年11月10日，王义飞、竹林梅与李霞签订《成都市存量房买卖合同》（合同编号：664493），约定：李霞将其所有的案涉房屋以330000元的价格转让给王义飞、竹林梅，双方于2017年1月31日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转让登记。该合同未就履行期限、方式、房款支付、税费缴纳、房屋交付、违约责任作约定。2016年11月14日，王义飞、竹林梅向税务机关缴纳了契税15105.92元，《税收缴款书》载明：案涉房屋的计税金额或销售收入为1007060.95元。同日，案涉房屋的产权登记至王义飞、竹林梅名下。庭审中，双方陈述：双方除在房管局备案的《成都市存量房买卖合同》外，未签订其他房屋买卖合同。李霞陈述：双方未约定房屋价款及支付方式。王义飞、竹林梅陈述：双方口头约定三年支付房款，其实际支付1642700元购房款，包括转账给李霞的642700元，以及贷款的1000000元。 2016年11月15日，王义飞、竹林梅（借款人、抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行（贷款人）（以下简称邮储银行沙湾支行）签订《个人消费贷款及担保合同》，约定：贷款人根据借款人申请，以案涉房屋为抵押，向借款人发放1000000元贷款用于购买案涉房屋，贷款期限自2016年11月11日至2041年11月11日；借款人授权贷款人将贷款发放至竹林梅在邮储银行开设的账号62×××26的账户；借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至李霞在邮储银行开设的账号62×××32的账户。2016年11月16日，邮储银行沙湾支行就案涉房屋在房屋管理部门办理了抵押登记，被担保债权数额1000000元。 2017年1月3日，李霞账号为62×××32的邮储银行账户收到1000000元的划付款。王义飞、竹林梅称该款系其房屋贷款向李霞支付的剩余购房款。 竹林梅的账号为62×××72的农业银行卡、账号为62×××26的邮储银行卡、账号为62×××35的哈尔滨银行卡原件均由李霞持有。竹林梅分别于2020年4月、5月，将上述银行卡注销。庭审中，王义飞、竹林梅称：买房时为了偿还按揭办的银行卡，其将卡装在文件袋中放在家里，后由于搬家没有找到，其也不知道银行卡为何就到了李霞手里；银行卡在谁手上不代表银行流水是谁的，也不代表银行卡由其支配。 2017年4月6日、2017年5月9日、2017年7月5日、2017年8月5日、2017年10月4日、2020年1月3日、2020年3月2日，案外人杨静以其交通银行卡（账号为62×××21）分别向竹林梅的上述尾号为7526的邮储银行卡转账8000元、7000元、8000元、8000元、7000元、6600元、6700元，上述款项共计51300元。杨静出具的《情况说明》载明：因李霞偿还橡树林房屋按揭款需要，杨静通过其交通银行卡向竹林梅的邮储银行卡转账用于偿还按揭款，共计转账金额51300元。庭审中，李霞提交了杨静的身份证复印件、视频予以证明杨静出具《情况说明》的真实性。王义飞、竹林梅提交的银行流水显示：王义飞于2018年2月15日向杨静转款440000元。 2017年6月6日、2020年3月25日，李霞分别以其账号为43×××95的建设银行卡向竹林梅的上述尾号为7526的邮储银行卡转账7000元、6700元。 李霞提交的其上述建设银行卡、杨静的上述交通银行卡、竹林梅的上述农业银行卡和邮储银行卡的交易明细显示，2017年1月至2020年3月期间，李霞和杨静的银行卡账户显示多个月的月初分别有6000元以上的取款记录，随后几天竹林梅的农业银行卡有进账记录以及通过该卡向其邮储银行卡转账4100元-7000元不等的转账记录。竹林梅提交的邮储银行个人贷款还款流水清单显示：还款方式为2017年1月1日，贷款起期2017年1月1日，每月还款金额6000多元至8000多元，银行扣款日为每月12日。庭审中，李霞提交了其在成都温江区的居住证明和位置，并陈述：竹林梅将尾号为7526的邮储银行卡交给李霞，以便李霞偿还按揭款，因竹林梅之前将其哈尔滨银行卡和农业银行卡的密码都告知李霞，但李霞忘记了上述邮储银行卡的密码，李霞和杨静取出现金后，李霞先向竹林梅尾号9272的农业银行卡存入现金，然后再用该农业银行卡转账至竹林梅尾号为7526的邮储银行按揭还款账户，部分款项系李霞和杨静直接转账至竹林梅的上述邮储银行卡；所有的现金存入都在李霞家附近的农行新城花园支行由其操作完成；王义飞、竹林梅对李霞的陈述均不予认可，认为不能证明系李霞偿还按揭款，并称邮储银行卡的款项有些是其收到别人转给的利息，有些系其银行卡转入，有时系其存的现金。 2019年1月3日，竹林梅通过微信将邮储银行发送的2018年12月12日应还款金额6738.83元的还款提醒截图发送给李霞。 2020年4月15日，竹林梅与兴业银行股份有限公司天津分行（以下简称兴业银行天津分行）签订《零售授信额度借款合同》，约定：兴业银行天津分行为竹林梅提供最高本金限额1070000元的授信额度，合同授信有效期自2020年4月14日起至2025年4月14日止。同日，王义飞、竹林梅与中国平安财产保险股份有限公司四川分公司（以下简称平安保险四川分公司）签订《最高额抵押合同》，约定：竹林梅作为投保人向平安保险四川分公司投保了个人贷款保证保险，为确保平安保险四川分公司代位求偿权的实现，王义飞、竹林梅以案涉房屋作为抵押，抵押担保最高本金金额为2703000元。2020年4月17日，平安保险四川分公司就案涉房屋在房屋管理部门办理了抵押登记。 另查明，2016年5月25日，李霞与案外人秦沛妍签订《房产租赁合同》，约定：李霞将案涉房屋出租给秦沛妍，租赁期自2016年5月26日至2018年5月25日，月租金4000元。李霞的银行流水显示，2016年5月至2019年3月30日期间案外人多次向李霞转账，李霞陈述上述款项系收取的房租。李霞向案涉房屋所在的物业公司缴纳了2017年4月至2019年12月31日期间的物业费、水费等。 王义飞、竹林梅向案涉房屋所在的物业公司缴纳了2020年1月至2020年9月期间的物业费、水费等。 现案涉房屋上设定的抵押权人仍为邮储银行沙湾支行、平安保险四川分公司。 李霞提交的网上查询橡树林小区二手房房屋的挂牌出售单价约在18000元-26000元之间。 上述事实，有李霞提交的当事人身份信息、《零售授信额度借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》、李霞的银行卡流水、竹林梅的三张银行卡流水、闵睿颖转账凭证及情况说明和视频、存款凭条、李德建转账凭条、杨静银行卡流水及情况说明和视频、《成都市存量房买卖合同》、房屋信息查询记录、产权证及居住证明、《房屋租赁协议》、物业费收据、《零售授信额度借款合同》、《最高额抵押合同》、竹林梅的三张银行卡原件、闻道成的银行流水及情况说明、网上查询二手房出售信息，王义飞、竹林梅提交的房屋信息查询记录、税收缴款书、哈尔滨银行对账明细、《个人消费贷款及担保合同》、个人贷款还款流水、物业费收据、银行卡流水等证据及当事人的陈述在案佐证。李霞提交的其与竹林梅之间的微信聊天记录，仅有李霞陈述的将房屋、车过户至王义飞、竹林梅名下，并未明确双方之间的买卖交易具体事宜，该微信与本案不具有关联性。李霞申请证人董某、熊某、唐某出庭作证，三人分别系李霞和竹林梅的同学、朋友，根据三位证人的陈述，其均未参与李霞与王义飞、竹林梅之间的房屋买卖交易过程，其关于李霞将房屋过户至王义飞、竹林梅名下的相关事宜，均是听李霞所述，王义飞、竹林梅对上述证人证言均不予以认可，故本院对上述证人证言不予采信。李霞提交的杨云芳出具的《情况说明》系证人证言，该证人未到庭作证，无法核实其真实性，对该证据本院不予采信。李霞提交的其与案外人中介人员之间的聊天记录，无法核实其真实性，本院不予采信。李霞提交的其分别与王义飞、竹林梅之间的微信语音聊天内容，因李霞未当庭播放微信语音内容，且其整理的微信语音内容与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。 关于李霞与王义飞、竹林梅签订的《成都市存量房买卖合同》的效力。从房屋交易的形式来看，李霞与王义飞、竹林梅之间仅签订了备案的《成都市存量房买卖合同》，双方未就履行期限、地点、方式、房款支付、税费缴纳、房屋交付和违约责任作约定。从房屋交易价格看，李霞与王义飞、竹林梅于2016年签订的《成都市存量房买卖合同》约定的价格明显低于2015年李霞以案涉房屋进行抵押时获得的授信额度，以及合同签订后竹林梅随即以案涉房屋贷款抵押时获得的贷款额度、《税收缴款书》载明的案涉房屋计税金额。从支付的对价看，王义飞、竹林梅明知《成都市存量房买卖合同》约定的价格为330000元，还向银行贷款1000000元支付给李霞，且其主张的已支付房款1642700元也明显高于合同约定价。另，根据李霞提交的其与案外人闵睿颖、李德建、闻道成的转款凭证和出具的《情况说明》，可以印证王义飞、竹林梅向李霞转账用于偿还前期贷款的642700元款项来源于上述李霞和案外人的转款，王义飞、竹林梅称其与案外人之间存在其他经济往来，但未举证予以证明，且其提交的向案外人转款的银行流水均发生于案涉房屋交易之后，与本案无关。从贷款及还款情况来看，李霞与王义飞、竹林梅于2016年11月10日签订买卖合同办理过户登记，竹林梅随即于当月15日申请银行贷款，并将银行贷款转到李霞账户，随后又由李霞通过其持有的竹林梅的三张银行卡，从2017年1月起以每月较为规律的时间、与按揭款项较为相近的金额，通过其和委托案外人直接向竹林梅账户转款或以取现方式再转入竹林梅账户的方式偿还按揭款，表明双方最终以合同转让的方式实现了李霞借竹林梅的名义贷款的目的可能性较大。同时，王义飞、竹林梅未能举证证明竹林梅直接还贷的事实，其对李霞持有竹林梅三张银行卡的原件以及李霞和案外人每月向其账户转款的事实，也未作出合理解释。从房屋的实际使用情况看，案涉房屋过户至王义飞、竹林梅名下后，仍长期由李霞缴纳物业费并对外出租及收取租金，王义飞、竹林梅也不能对一直未向李霞主张房屋权利作出合理解释。综合全案证据，可以认定竹林梅、王义飞虽与李霞签订房屋买卖合同并办理房屋所有权登记，但竹林梅、王义飞并未对房屋行使过权利，也未承担贷款买房人的还款义务，李霞却对案涉房屋予以支配和收益，并承担竹林梅的还款义务，对于上述与常理相悖的交易行为，李霞主张双方系借名贷款，故该房屋买卖合同中关于转让房屋的内容并非双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”，因李霞与竹林梅、王义飞之间无真实的买卖案涉房屋的意思表示，目的在于李霞借用王义飞、竹林梅名义向银行贷款，故双方签订的《成都市存量房买卖合同》应认定无效。 案涉合同无效后，相对方因该行为取得的财产应当返还。因案涉房屋现登记在王义飞、竹林梅名下，案涉房屋上的抵押登记至今仍未注销，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，确认案涉房屋所有权并过户，以及解除案涉房屋的抵押，可能会损害抵押权人合法权益。庭审后，李霞申请追加邮储银行沙湾支行、平安保险四川分公司作为第三人参加诉讼，因追加的当事人与本案审理属于不同的法律关系，故本院对李霞的追加当事人申请不予准许，其可另行主张权利。庭审中，李霞当庭提出如王义飞、竹林梅无法返还案涉房屋，则王义飞、竹林梅应按照房屋市场价值向李霞进行补偿。李霞既主张返还房屋权属，又主张不能返还时赔偿相应损失，上述诉求相互矛盾，且李霞并未明确表示当庭提出的诉求系增加或变更诉讼请求，王义飞、竹林梅对此也未明确作出答辩。关于案涉房屋如何返还，或最终能否返还，如何赔偿损失的问题，李霞可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告李霞与被告王义飞、竹林梅于2016年11月10日签订的《成都市存量房买卖合同》无效； 二、驳回原告李霞的其他诉讼请求。 本案案件受理费26800元，减半收取13400元，由原告李霞负担6700元，被告王义飞、竹林梅负担6700元。保全费5000元，由被告王义飞、竹林梅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二一年五月十九日 书记员  刘茜