湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初116号原告：株洲市满意物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲肉鸡场2栋201号。法定代表人：谭灵，董事长。委托诉讼代理人：文艳，女，1977年3月24日出生，汉族，户籍地湖南省临武县，系株洲市满意物业管理有限责任公司辉煌时代管理处主任。委托诉讼代理人：李鄂，男，1982年11月9日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市渌口区，系株洲市满意物业管理有限责任公司行政部经理。委托诉讼代理人：贺晓明，女，1969年9月29日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区，系株洲市满意物业管理有限责任公司财会部会计。被告：郭昌胜，男，1971年11月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市满意物业管理有限责任公司（以下简称满意物业公司）与被告郭昌胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年5月7日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李鄂、贺晓明，以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满意物业公司向本院提出的诉讼请求：判令被告向原告交纳拖欠的物业管理服务费5266元，逾期违约金6563元，共计11829元。事实和理由：被告购置的商品房坐落在株洲市芦淞区××路××号磐石?辉煌时代1栋1703号，面积为90.03平方米。2016年5月6日原、被告双方签订了《株洲市“磐石.辉煌时代”住宅小区物业服务合同》，根据株洲市发展和改革委员会【株发改服物（2017）3号】《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》，合同约定按1.5元／㎡收取物业服务管理费，按年度交纳，逾期按每日3‰计算违约金。被告每月应该交纳135元物业管理服务费，从2017年6月1日至2020年8月31日拖欠原告物业服务管理费39个月共计5266元，逾期违约金6563元。原告各种方式催讨，被告一直置之不理，故诉至法院。被告郭昌胜辩称：物业费欠缴的原因是物业服务存在瓷砖贴片脱落问题、电梯门框损坏、车库车辆乱停放、消防通道不通、车库未通风、卫生存在问题等，且未整改，没有达到物业费收费标准。同时小区物业一直更换，不了解小区具体服务的物业公司。原告为支持其诉讼请求提交了《株洲市“磐石.辉煌时代”住宅小区物业服务合同》、《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》（株发改服物（2017）3号）、《解除协议》、《公示》、《株洲市前期物业管理备案书》（满意物业公司）、《株洲市前期物业管理备案书》（兴盛物业公司）、催缴费通知作为证据，被告提交2年前市电视台对案涉小区视频以及电梯门框、电梯门、消防通道照片作为证据。经质证，被告对原告的证据均无异议，原告对被告证据的真实性也无异议。本院审查后，对原告以及被告的上述证据的真实性均予以采信，对其证明目的在本院认为中予以认证。据此，结合原、被告庭审陈述，本院认定事实如下:坐落在株洲市芦淞区××路××号磐石·辉煌时代小区系湖南磐石房××楼盘，2014年5月湖南磐石房地产有限公司与株洲市兴盛物业管理有限责任公司签订了《磐石·辉煌时代前期物业服务合同》，约定株洲市兴盛物业管理有限责任公司为磐石·辉煌时代小区提供前期物业服务。被告郭昌胜购置的磐石·辉煌时代1栋1703号住房，面积为90.03平方米。2016年5月6日被告（甲方）与磐石·辉煌时代小区的物业公司株洲市兴盛物业管理有限责任公司（乙方）签订物业服务合同，约定乙方为甲方提供物业服务，甲方按1.5元／月.㎡向乙方缴纳物业服务费，物业费主要用于管理服务人员的工资、社保，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；物业服务费用按年预交；甲方未按时足额缴纳，逾期每日按欠费的3‰向乙方支付违约金；因物业本身固有瑕疵造成的损失，乙方不承担责任等。2016年12月5日株洲市兴盛物业管理有限责任公司退出磐石·辉煌时代小区物业服务，2017年湖南磐石房地产有限公司改由原告满意物业公司为该小区提供前期物业服务，并向各业主明确物业费等管理费与原标准一致（2017年2月21日在株洲市物业管理处完成备案登记）。因磐石·辉煌时代小区1、2栋的公共通道墙面瓷片在楼盘交房时就存在较多的脱落现象，众业主多方投诉，株洲市电视台也曾报道过。2018年原告满意物业公司通过对瓷片交接缝处嵌入钢钉的方式予以加固，但被告等业主认为该方案仍未能根本解决瓷片脱落的安全问题，以及物业服务中存在的卫生等其它问题，而拒交2017年6月1日至2020年8月31日的物业管理费，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告经开发商招标作为前期物业服务公司入驻磐石?辉煌时代小区系合法合理程序入驻，且未违反法律禁止性规定，自备案之日起对原告及小区业主均具有法律约束力。根据原告提供的证据及当事人的陈述，被告自2017年6月1日至2020年8月31日未向原告交纳物业管理服务费。根据株洲市发展和改革委员会【株发改服物(2017)3号】《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》，高层住宅按照1.5元/月.㎡收取物业管理费的标准，经核算被告在2017年6月1日至2020年8月31日期间应当交纳的物业费为5266.76元（90.03㎡×1.5元/月.㎡×39个月），对于被告所述瓷砖脱落的问题，对作为物业服务企业的原告来说，属物业本身固有的质量问题，不是物业服务维护的范畴，系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故被告以房屋质量存在问题而不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采纳。被告等业主可向开发商另行主张。因此，原告诉请被告交纳物业管理费5266元，未超出法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金（滞纳金）的问题，虽然被告有拖欠物业费的情形，但是其只是因对案涉房屋公共通道瓷片脱落的责任问题认识上有偏差，与无理故意拒交存在天壤之别。另外原告的物业服务中确实也存在一些诸如电梯门及门框损坏未及时修护，消防通道被堵未及时疏通等问题。因此，本院综合权衡被告未交物业费的以上诸多原因，以及考虑到双方在今后小区物业管理方面还需相互配合合作的关系，酌情对原告诉请的违约金不予支持。综上所述，本院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第一条之规定，判决如下：一、由被告郭昌胜于本判决生效后十日内向原告株洲市满意物业管理有限责任公司支付物业管理服务费5266元（自2017年6月1日至2020年8月31日）；二、驳回原告株洲市满意物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，由原告株洲市满意物业管理有限责任公司承担12元，由被告郭昌胜承担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  胡菊香人民陪审员  董 敏二〇二一年五月七日书 记 员  谢 芳附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。