贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9748号原告：张坤，男，1989年1月7日出生，汉族，住所贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵玉华，系原告张坤之母，特别代理。被告：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A幢1层2号。法定代表人：邓贵明。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李黔豫，国浩律师（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。原告张坤与被告贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告张坤的委托诉讼代理人赵玉华及被告班芙公司委托诉讼代理人左为东、李黔豫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间所拖欠的商铺租金6380.45元以及逾期支付商铺租金所产生的违约金128.59元，共计金额为6509.04元；2.判令被告按照双方签订《商铺租赁及经营管理合同》的时间每季度按期向原告支付商铺租金直至租赁期限届满为止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月13日，原告与被告签订《商铺租赁及经营管理合同》一份，合同约定被告承租原告位于贵州省贵阳市花溪区，该商铺建筑面积为9.19平方米，租赁期限为10年。2018年10月1日至2019年9月30日租金为每季度2343元，自2019年10月1日起租金每年在上一年的基础上递增5%，故2019年10月1日至2020年9月30日期间租金为每季度2460.15元，租金应在每季度前7个工作日支付。根据原告与被告签订《商铺租赁及经营管理合同》第六项的第3款规定，被告不得逾期向原告支付该商铺租金，如有违约，被告需从逾期日起按应付款项每日万分之二向原告支付违约金。合同签订后，双方均按照合同如约履行。但自2020年1月起，被告本该依照合同约定向原告支付2020年1月至2020年3月的商铺租金2460.15元，但被告却只向原告支付了1000元。此后至今，被告就开始拖欠租金，原告期间多次向被告催缴租金均未果，被告均以各种理由拒不履行租金给付义务。综上所述，被告拒不向原告给付租金的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求支持如前诉请。被告班芙公司辩称，我方认为原被告签订的租赁合同无效，这段时间我方发现房开的楼盘负一楼只有一个产权证，面积为6714.34平方米，按销售合同的附图分成了几百个商铺，根据花溪区房地产交易管理中心出具的证明，这几百个商铺号在该中心是没有信息的，我方认为原告对涉案房屋的产权不成立，所以原告的诉请不成立，请求驳回。本院经审理查明事实如下：被告班芙公司成立于2015年3月30日，注册资金为50万元，营业期限至2065年3月29日，经营范围为商业经营管理、商铺租赁及管理等。2018年6月13日，原告张坤作为买受人与案外人贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地房开公司）作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人购买的商品房为现售商品房；二、买受人购买的商品房位于贵阳市花溪区，该商品房的规划用途为商业，层高4.2米，合同约定建筑面积9.19平方米，该商品房土地使用权年限自2006年3月14日起至2056年3月14日止；三、该商品房总价款58586元，买受人应当于2018年6月13日前一次性支付全部房价款；四、出卖人应当于2018年10月1日前向买受人交付该商品房；五、出卖人承诺于2023年9月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该合同该对双方其他权利义务进行了约定，合同附件一为《房屋平面图及位置图》（应标明方位）。签订合同当日，原告向案外人银地房开公司支付了房款58586元。2018年6月13日，原告张坤作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，主要约定：一、为维护贵阳市花溪区班芙商业广场项目业主的整体利益，使本项目在统一经营管理的模式下良性运营，从而达到永续经营的目的，甲乙双方友好协商，就甲方所持有的商铺经营权租赁给乙方统一经营管理事宜，签订本合同。二、租赁经营商铺位于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积9.19平方米。三、租赁期限自2018年10月1日起至2028年9月30日止，共计10年，若因交铺延迟，则相应时间顺延。四、租赁期限内，乙方享有该商铺的使用权、经营权，并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等。五、租赁期限内，甲方有权获得如下租赁收益：1.甲方租赁收益的起算时间为2018年10月1日开始计算；2.自租赁收益起算时间起至2019年9月30日止，甲方所得租金为85元／平／月；3.自2019年10月1日起每年在上一年的基础上递增5%，以此类推；4.甲方除本条约定的租赁收益外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自行享有和承担经营管理承租商铺产生的盈利和亏损；5.租金每季度支付一次，每季度前7个工作日支付租金给甲方，付款时间遇节假日顺延；6.签订本租赁协议次月，乙方需向甲方支付第一季度租金2343元整；7.甲方不承担经营管理该商铺的经营费、物业费、水电费、维修维护费。六、租赁期间，甲方同意乙方因经营管理所需，对该商铺进行包含但不限于重新分割、装修等改造。七、该套商铺交付之日视为乙方对该套商铺的经营管理工作正式起算之日，商铺交付之日起计租金，即从2018年10月1日起计算租金。八、乙方不得逾期向甲方支付该商铺的租赁经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金；如逾期超过180日，甲方有权单方面终止或解除合同。《商铺租赁及经营管理合同》还对双方其他权利义务进行了约定，签订该合同后，双方一致认可被告已按约定向原告付清了2019年12月31日前的租金，但从2020年1月至今仅支付了租金1000元。另查，1.双方还提交了如下证据：（1）被告向本院提交了花溪区不动产登记站于2020年4月28日出具的《贵州省不动产登记查询结果》，显示“权利人：贵州银地房地产开发有限公司，不动产证书证明号：黔（2019）花溪区不动产权第0000408号，坐落：花溪区田园路1号七里香溪二期负一层地下商业，用途：商业服务，面积：6714.34㎡”，同时还提交了上述《商品房买卖合同》附图，拟证明案涉房屋产权来源不合法，原告不是案涉房屋产权人，无出租的权利，案涉租赁合同无效；原告发表质证意见：“被告在签订租赁合同时就知晓房屋的情况，我方买房有购房合同及收据，并且当时没有产权被告也是知道的”。（2）原告提交了由案外人贵州金钱柜商业管理有限公司于2018年6月7日出具的《收款收据》一张，载明：“今收到张坤班﹣1223居间服务费贰万元整”，并陈述“购买房屋时房开承诺包租十年，交了20000元居间服务费，被告是房开指定的租赁公司”；被告质证称“不存在指定，楼盘开发后是房开委托金钱柜公司销售，销售公司从中收了20000元我方不清楚，我们只是统一管理，不存在房开、销售和我方三合一，房开邀约我方来承租，我方与房开是合作关系，与大约有几百户业主签订了租赁合同”。2.庭审中，双方还进行了如下自述：（1）被告自述未按期按时支付租金的原因包括：经济下滑、疫情影响、租户免租政策、发现合同有问题后及时止损。（2）原告称因疫情影响，自愿免除被告一个月租金。3.开庭之后，本院于2021年4月25日组织双方到案涉商铺地进行了现场勘查，经调查包括本案所在商铺在内的场地为被告整体进行运营，未分割成具体单间，现该商场仍处于经营状态。上述事实，有《商品房买卖合同》《商铺租赁及经营管理合同》《收款收据》《贵州省不动产登记查询结果》等证据及庭审笔录、调查笔录在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合庭审情况，整理争议焦点如下：一、原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》是否有效？二、被告应否向原告支付租金及金额如何确定，违约金是否得到支持？关于焦点一。本案中，原告与案外人银地房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，现银地房开公司已取得大产权，虽尚未为原告办理单独产权登记手续，但并无证据表明双方对案涉房屋所有权存在争议，故原告有权就案涉房屋进行出租。另，原、被告双方系在签订《商品房买卖合同》的同时，一并签订了《商铺租赁及经营管理合同》，被告对于案涉房屋产权状态应当是知悉的，并且案涉房屋是否取得所有权，并不影响《商铺租赁及经营管理合同》效力，故对被告辩称《商铺租赁及经营管理合同》无效主张，本院不予采纳。原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二。现已认定《商铺租赁及经营管理合同》有效，根据该合同“租金每季度支付一次，每季度前7个工作日支付租金给甲方”之约定，被告应当于每季度前7个工作日支付当季度的租金，被告从2020年1月至今（2021年5月18日），仅支付了1000元租金，已经构成违约，按照上述约定被告应支付截止至2021年第二季度的租金，又根据上述合同关于“自2019年10月1日起每年在上一年的基础上递增5%，以此类推”之约定，2020年1月至2020年9月30日期间租金为7381.87元（85元/平方米/月×9.19平方米×1.05×9个月），2020年10月1日至2021年6月30日期间租金为7750.96元（85元/平方米/月×9.19平方米×1.05%×1.05×9个月），即从2020年1月1日至2021年6月30日期间租金共计15132.83元，被告已经支付了1000元，扣除原告现表示自愿减免被告1个月的租金，故被告应支付原告截至2021年6月30日的租金为13312.62元（15132.83元﹣1000元﹣820.21元）。对于2021年7月起的租金，履行期限尚未届满，故对原告要求支付之后的租金，不予支持；若履行期限届满后，被告未履行支付租金义务，原告可另案进行主张权利。对原告主张的违约金，根据双方合同关于“如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金”之约定，应按未付款项每日万分之二向原告支付违约金至其付清款项为止，因各季度逾期时间不同，故应按合同约定的“每季度前7个工作日支付租金”予以计算至实际付清款项之日止，现原告仅主张被告支付违约金128.59元，本院从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张坤从2020年1月1日至2021年6月30日期间的租金13312.62元；二、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张坤违约金128.59元；三、驳回原告张坤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由被告贵州班芙假日商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二一年五月二十五日书记员  余 可