上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3435号上诉人(原审原告、反诉被告)：郭跃光，男，1965年5月2日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：韩迎春，上海方洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋博，上海方洛律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海乾卓企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈文，执行董事。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严魏芳，上海律宏律师事务所律师。上诉人郭跃光与被上诉人上海乾卓企业管理有限公司(以下简称“乾卓公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初26056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭跃光上诉请求：撤销一审判决主文第三至八项，改判支持郭跃光一审全部诉讼请求，驳回乾卓公司的反诉请求。事实与理由：郭跃光于2017年7月向乾卓公司承租上海市嘉定区鑫品商务广场内民悦街XXX弄XXX号房屋一间(以下简称“系争房屋”)，用于开设干洗店。因乾卓公司开发的商务广场生活配套设施不完善，乾卓公司对外招商十分困难。乾卓公司招揽郭跃光承租时承诺：至2017年底，店门前的马路会通车，影院、超市等生活娱乐项目均会开业，整个商务广场招租项目基本完成。若届时达不到标准，乾卓公司会免收租金。基于乾卓公司的承诺，郭跃光才与乾卓公司签订租赁合同。合同签订后，乾卓公司迟迟不对经营环境作出改进，导致整个商务广场缺乏人流人气，郭跃光经营的干洗店入不敷出且长期亏损。为此郭跃光与乾卓公司协商，要求其履行承诺并减免租金。但乾卓公司为了逼迫郭跃光缴纳租金，多次对系争房屋停水断电，导致郭跃光无法正常经营。系争房屋地处偏远，人流稀少，若没有乾卓公司的承诺，郭跃光是不会轻易承租系争房屋的。乾卓公司未兑现承诺，构成违约。在乾卓公司违约的前提下，无权要求郭跃光支付各项租金、物业费、利息等费用。乾卓公司擅自停水断电，致使郭跃光无法正常经营，还应赔偿郭跃光相应的经济损失。一审法院仅看书面合同，不审查本案具体事实，简单地认定郭跃光违约，机械适用法律，作出的判决是错误的。乾卓公司辩称，当事人双方签订的租赁合同合法有效。乾卓公司从未向郭跃光作出其所述的承诺，双方在合同中亦无约定。郭跃光欠付租金，构成违约，乾卓公司有权解除合同并要求郭跃光承担相应的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭跃光向一审法院提出诉讼请求：1．乾卓公司承担违约责任，向郭跃光支付双倍定金人民币48，588元(以下币种均为人民币)(定金为24，294元)；2．乾卓公司赔偿郭跃光设备投资款315，000元、装修款69，800元；3．乾卓公司赔偿郭跃光房租及物业费29，427元(庭审中，郭跃光确认其中一笔装修基金1，304.40元乾卓公司已经返还，故将该项金额调整为28，085.60元，具体包括2017年7月支付的2017年度的物业费8，218.60元、2019年3月15日支付的物业费和租金计19，867元)；4．乾卓公司赔偿郭跃光营业损失136，415.10元、人工损失180，000元；5．乾卓公司返还郭跃光保证金16，196元。乾卓公司向一审法院反诉请求：1．确认乾卓公司与郭跃光签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年12月5日解除；2．郭跃光从系争房屋内搬离，并将系争房屋返还给乾卓公司；3．郭跃光支付乾卓公司2019年4月1日至2019年12月5日的租金58，824元、2019年2月1日至2019年12月5日的物业管理费8，353元、2019年3月1日至2019年7月31日的水、电费738.40元，上述费用合计67，915元；4．郭跃光支付乾卓公司逾期付款利息，其中以租金15，000元为基数，自2019年3月21日起算；以租金25，258元为基数，自2019年6月21日起算；以租金18，566元为基数，自2019年9月21日起算；以物业费及水电费合计9，091.40元为基数，自2019年12月6日起算。以上均按应付金额的每日万分之五计算至实际付清之日止；5．郭跃光支付乾卓公司自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按8.90元／平方米／天计算；6．郭跃光支付乾卓公司自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按13元／平方米／月计算；7．郭跃光支付乾卓公司自2019年12月6日起至将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走之日止的经营占用费，按8.90元／平方米／天计算；8．郭跃光偿付乾卓公司违约金17，160元；9．郭跃光补足乾卓公司免租期的租金32，392元。一审法院认定事实：2017年7月7日，乾卓公司(甲方、出租方)和郭跃光(乙方、承租方)签订《鑫品商务广场租赁合同》，约定由乾卓公司将系争房屋出租给郭跃光使用，租赁用途仅用于开设“威特斯”品牌干洗店，房屋计租面积63.22平方米。租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。其中免租期为4个自然月，分为两个阶段。2017年8月1日至2017年9月30日为免租期，签合同支付三个月租金可到2017年12月30日，下期三个月租金支付日期为1月1日，其中1月1日至2月28日为免租期，租金支付后可延续到5月31日。以后租金为三个月支付一次。合同约定，如双方未能在租赁合同期满前签订新的合同，乙方需在合同期满后的次日，向甲方返还系争房屋。关于租金、物业费及支付方式，合同约定：第一年、第二年月租金8，098元，第三年月租金8，580元；物业费每月822元，免租期内减半收取物业费；乙方应在甲方交房后5日内向甲方支付首期租金即定金(三个月)计24，294元；租金先付后用，按3个自然月为一个结账期，乙方应在每个结账期内的最后一个月的20日前向甲方支付下一个结账期的租金，由乙方汇入甲方指定的银行账户；乙方应在合同签订后5日内向甲方支付租赁保证金16，196元，甲方有权将租赁保证金冲抵乙方应付未付的租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金等；电费、水费等费用，单独计量、按实计费，电费单价1.3元／度，水费单价5.5元／立方米。电费、水费由甲方代收代缴，按自然月为一个结算期进行结算。乙方收到甲方的付款通知书后不得拒付，必须在收到付款通知书后二日内向甲方付清费用。合同还约定乙方应按时缴纳各项费用，包括租赁保证金、租金、公共事业费等相关费用，如乙方发生逾期，应按每日逾期付款金额万分之五比例向甲方支付逾期利息并按合同第九条规定承担违约责任，乙方逾期支付任何费用累计达到10日以上的，甲方有权采取停水、停电等措施。合同第8.3.8条约定乙方逾期支付租赁保证金、租金、公用事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总额超过5，000元的，甲方可以书面通知乙方提前解除租赁合同，乙方还应按租赁合同第九条规定承担违约责任。合同第8.4条约定，合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方应付清尚欠的任何款项，并需将无人占据且符合正常使用、保持完好状态的房屋返还交付，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付房屋占用费；提前解除后的十日内，乙方须将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走。每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费。合同第九条违约责任约定，甲方违反租赁合同第8.3条款约定的甲方义务，则构成根本违约，乙方有权提前解除租赁合同，并要求甲方按月租金的双倍支付违约金；若乙方违反租赁合同第8.3条款约定的乙方义务，则构成根本违约，甲方有权提前解除租赁合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享有租赁合同第3.2条款免租期的待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金。合同另作了其他约定。签约当天，郭跃光向乾卓公司支付了租赁保证金16，196元、2017年8月1日至2017年12月31日租金24，294元(含两个月免租期)。2017年7月24日，乾卓公司将系争房屋交付郭跃光，当天，郭跃光支付乾卓公司物业费8，218.60元(2017年8月1日至2018年7月31日)。2019年3月，郭跃光向乾卓公司支付了2018年8月1日至2019年1月31日期间物业费4，931.16元，租金19，867元。嗣后，因郭跃光未支付2019年4月1日之后的租金等费用，乾卓公司遂于2019年12月5日向郭跃光寄送《解约函》，但郭跃光并未搬离系争房屋。2020年12月，郭跃光起诉至一审法院。一审审理中，乾卓公司表示因郭跃光拖欠租金、物业管理费、公用事业费，乾卓公司曾于2019年2月26日向郭跃光寄递《解约函》，要求郭跃光支付拖欠的费用并要求郭跃光于5日内搬离。因郭跃光2019年3月15日支付了租金19，867元(其余2019年3月底之前的租金乾卓公司均予以免除)，双方合同得以继续履行。郭跃光则表示未收到该份《解约函》，乾卓公司免除2019年3月底之前的租金恰恰可以证明乾卓公司未履行招商招租时的承诺，表明乾卓公司自认违约，也表明乾卓公司亦同意减免2019年3月底之后的租金。一审庭审中，郭跃光提供了证人裴某某和杨某某的书面证词，并要求杨某某到庭作证，以证明乾卓公司招商时对商户作出承诺但实际合同履行中均未能兑现以及乾卓公司存在违约行为。郭跃光还提供了其与乾卓公司招商经理李霆的谈话录音，以证明乾卓公司违背招商招租时的承诺，不能提供基本营商环境的违约事实。乾卓公司则表示杨某某曾以与郭跃光相同的理由起诉乾卓公司，双方之间存在利害关系，其证词无法采信。乾卓公司对郭跃光与李霆之间的谈话录音真实性无异议，但认为录音与本案没有关联性，不能反映郭跃光的证明目的。一审审理中，一审法院已向郭跃光、乾卓公司释明为避免损失扩大，建议双方尽快完成系争房屋的交接，双方也均表示同意。2021年1月27日，双方办理了系争房屋的交接手续。一审法院认为，郭跃光和乾卓公司均认为对方构成违约并据此要求对方承担违约责任，本案的争议焦点即在于究竟是郭跃光还是乾卓公司构成违约？郭跃光表示乾卓公司在其承租系争房屋前即乾卓公司招租招商时就已作出一系列承诺，包括店面前的马路会于2017年底前建好通车，整个商务广场的项目招租会基本完成，影院、超市等生活娱乐项目均会开业，营商环境没有问题等，但至今上述承诺均未兑现，另由于乾卓公司原因致使系争房屋产证迟迟未办，导致郭跃光经营所需营业执照迟迟无法办理，且乾卓公司于2018年底擅自停水停电，致使郭跃光无法正常经营。郭跃光认为，由于乾卓公司上述严重违约行为，致使郭跃光租赁系争房屋用于干洗店的经营目的无法实现，乾卓公司依法应承担相应违约责任。对此法院认为，乾卓公司与郭跃光所签租赁合同中未见乾卓公司作出上述承诺的相关内容，证人裴某某未到庭作证，其证词无法采信，证人杨某某与乾卓公司之间发生过诉讼并已败诉，双方之间存在利害关系，故杨某某虽到庭作证但相关证词法院亦无法采信。至于郭跃光与李霆之间的谈话录音虽然真实性可以确认，但该录音不能证明郭跃光的证明目的，与本案不存在关联性，法院也不予采信。综上，郭跃光提供的证人证词和谈话录音等证据，均无法证明乾卓公司作出过上述承诺，郭跃光以乾卓公司违反承诺构成违约的主张不能成立。系争房屋的产权证办理于2018年7月，庭审中郭跃光自述系争房屋的大产权证和自己的营业执照均办理于2018年5月，故郭跃光所谓由于乾卓公司原因致使系争房屋产证迟迟未办并因此导致郭跃光经营所需营业执照迟迟无法办理的主张不能成立。乾卓公司对郭跃光所称乾卓公司于2018年底停水停电的主张不予认可，郭跃光亦未提供证据对此予以证明。法院对此不予采信。综上所述，郭跃光关于乾卓公司存在违约事实的主张均不能成立，其以乾卓公司违约为由要求乾卓公司承担违约责任的诉请，法院不予支持。乾卓公司收取郭跃光24，294元的收据上写明所收款项为郭跃光支付2017年8月1日至2017年12月31日的租金而非定金，故郭跃光要求乾卓公司双倍返还定金的诉请法院不予支持。郭跃光要求乾卓公司赔偿各项损失的诉请均以乾卓公司构成违约为前提条件，法院均不予支持。关于租赁保证金16，196元，合同约定乾卓公司有权将租赁保证金冲抵郭跃光应付未付的租金、公用事业费以及郭跃光应承担的逾期利息、违约金等，但因乾卓公司在诉讼中未主张冲抵，故应予返还给郭跃光。双方所签租赁合同第8.3.8条约定乙方逾期支付租赁保证金、租金、公用事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总额超过人民币5，000元的，甲方可以书面通知乙方提前解除租赁合同，乙方还应按租赁合同第九条规定承担违约责任。郭跃光未按约支付2019年4月1日之后的租金等费用，明显违反上述合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于乾卓公司已于2019年12月5日向郭跃光送达《解约函》，故法院确认双方合同于2019年12月5日解除。合同解除后，郭跃光应从系争房屋内搬离，将房屋返还给乾卓公司。但鉴于诉讼中郭跃光已于2021年1月27日和乾卓公司办理了系争房屋的交接手续，故对乾卓公司要求郭跃光从系争房屋内搬离并将上述房屋返还给乾卓公司的反诉诉请不再予以支持。虽然双方均确认乾卓公司免除了郭跃光应付的2019年3月底之前的部分租金，但此举仅表明乾卓公司对自己部分权利的放弃，郭跃光据此认为乾卓公司免租行为表明乾卓公司自认违约及同意减免2019年3月底之后的租金，均缺乏依据，法院不予认同，故法院对乾卓公司要求郭跃光支付2019年4月1日至2019年12月5日的租金、物业管理费和2019年4月1日以后的水、电费的诉讼请求予以支持。乾卓公司主张的逾期付款利息实属违约金性质，鉴于其主张的按应付款每日万分之五的标准过高，且郭跃光亦要求法院予以调整，故法院根据实际情况酌情调整为按应付款的日万分之三计算。郭跃光还应向乾卓公司支付自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业管理费，但乾卓公司将房屋占有使用费按租金标准的双倍计算即8.9元／平方米／天计算属过高，法院酌情调整至按合同约定的租金标准即4.45元／平方米／天计算。因合同约定若乙方违反租赁合同第8.3条款约定的乙方义务，则构成根本违约，甲方有权提前解除租赁合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享有租赁合同第3.2条款免租期的待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金，故法院对乾卓公司要求郭跃光支付违约金17，160元及补足免租期租金32，392元的诉请均予以支持。郭跃光未在合同提前解除后的十日内将注册于该租赁房屋内的工商登记予以注销或迁走，本应按合同约定每逾期一天按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费，但考虑到法院已判令郭跃光承担前述违约责任，且工商登记未予以注销或迁走并不必然会导致乾卓公司损失，故对乾卓公司要求郭跃光支付自2019年12月6日起至将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走之日止的经营占用费(按8.90元／平方米／天计算)的诉请不再予以支持。一审法院判决：一、确认郭跃光与上海乾卓企业管理有限公司间签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年12月5日解除；二、上海乾卓企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还郭跃光租赁保证金16，196元；三、郭跃光应于判决生效之日起十日内支付上海乾卓企业管理有限公司2019年4月1日至2019年12月5日的租金58，824元、2019年2月1日至2019年12月5日的物业管理费8，353元、2019年3月1日至2019年7月31日的水、电费738.40元，合计67，915元；四、郭跃光应于判决生效之日起十日内支付上海乾卓企业管理有限公司上述第三项的逾期付款利息(其中以15，000元为基数，自2019年3月21日起算；以25，258元为基数，自2019年6月21日起算；以18，566元为基数，自2019年9月21日起算；以9，091.4元(物业费及水电费之和)为基数，自2019年12月6日起算，以上均按应付金额的每日万分之三计算至实际付清之日止)；五、郭跃光应于判决生效之日起十日内支付上海乾卓企业管理有限公司自2019年12月6日起至2020年1月27日止的房屋占有使用费，按4.45元／平方米／天计算，共计117，832元；六、郭跃光应于判决生效之日起十日内支付上海乾卓企业管理有限公司自2019年12月6日起至2020年1月27日止的物业管理费，按13元／平方米／月计算，共计11，288.80元；七、郭跃光应于判决生效之日起十日内支付上海乾卓企业管理有限公司违约金17，160元；八、郭跃光应于判决生效之日起十日内补足上海乾卓企业管理有限公司免租期的租金32，392元；九、郭跃光的其余诉讼请求，不予支持；十、上海乾卓企业管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。当事人如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。乾卓公司已按约将系争房屋交付郭跃光，郭跃光亦应按约支付租金。现郭跃光未按约支付2019年4月1日之后的租金，构成根本违约，乾卓公司有权解除合同，并要求郭跃光承担相应的违约责任。郭跃光上诉称乾卓公司在签约前向其承诺，至2017年底前店门前马路会通车，影院、超市等生活娱乐项目会开业，整个商务广场招租会基本完成，而乾卓公司至今未兑现其承诺。对此乾卓公司予以否认，郭跃光亦未能提供充分证据予以证明，故本院对郭跃光该上诉主张难以采信。有鉴于此，一审法院在郭跃光违约且乾卓公司已行使合同解除权的前提下，判令租赁合同解除，郭跃光支付欠租、物业费并承担相应的违约责任，并无不当。涉案合同因郭跃光违约而解除，故郭跃光要求乾卓公司赔偿损失，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上所述，郭跃光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，998元，由郭跃光负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年五月十九日法官助理 张 煜书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……