广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）桂0204民初556号之一 原告：邓坚，男，1982年5月19日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 被告：柳州市天鹅湖小区业主委员会，住所地：柳州市天鹅湖小区********，备案证编号：柳州市柳**业备第［2020］**。 负责人：崔谦，主任。 委托诉讼代理人：罗文嘉，女。 委托诉讼代理人：吴龙州，广西佑成律师事务所律师。 被告：海南智慧城酒店管理有限公司，住所地：，住所地：海口市和平大道**蓝岛康城**楼第****信用代码：91460000284044047W。 法定代表人：林佳静，总经理。 委托诉讼代理人：张通华，男，公司职工。 委托诉讼代理人：梁文力，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 原告邓坚诉被告柳州市天鹅湖小区业主委员会（以下简称天鹅湖业委会）、海南智慧城酒店管理有限公司（以下简称海南智慧城公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，于2021年4月1日依职权追加海南智慧城公司作为被告参加诉讼，于2021年5月11日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓坚，被告天鹅湖业委会之委托诉讼代理人罗文嘉、吴龙州，被告海南智慧城公司之委托诉讼代理人张通华、梁文力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓坚向本院提出的诉讼请求为：1、依法解除被告天鹅湖业委会与海南智慧城酒店管理有限公司签订的《天鹅湖小区服务管理合同》；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年4月18日，被告天鹅湖业委会在未召开小区业主大会，未经业主双过半（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）表决通过的情况下，擅自决定与海南智慧城酒店管理有限公司签订了《天鹅湖小区服务管理合同》。该公司也是2020年4月12日开标会上，在其他物业公司未到场，是唯独一家公司产生的竞标结果；该合同内容涉及的小区物业管理方案，合同签订前也并未在小区进行过公示征求业主意见；被告天鹅湖业委会的行为已经严重侵害了小区业主的合法权益，故此诉至贵院维护原告合法权益，要求撤销被告天鹅湖业委会做出的该项决定。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以及《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的任期；（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）使用物业专项维修资金；（六）筹集物业专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；（九）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作津贴的筹集、管理和使用；（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（十一）成立业主监督委员会，选举、更换业主监督委员会委员，决定业主监督委员会委员任期、职责、工作规则；（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。特此，原告提起诉讼，请求贵院依法给予公判。 被告天鹅湖业委会辩称，对原告的诉请，原告没有解除合同的主体资格，原告不是合同当事人；选聘物业只有一家物业公司竞标，其他物业公司均不参与；对中标的物业公司也进行了评分，符合招标条件；在选聘物业公司之前已经将选聘物业的公告进行粘贴公示，以及在业主微信群进行了公示，整个程序公开合法进行，选聘物业公司当天也是线上和线下同时进行，由于疫情期间政府要求不得进行大规模聚集活动，因此只选择20个代表到现场进行评标活动，评标结果也进行了公示，整个过程是公开合法进行，公示之后大多数业主并未提出异议，因此该合同也不具备撤销的条件。绝大多数业主都交了物业费，表明大多数业主是接受业委会选聘的公司，业委会与第三人签订的物业合同没有损害业主的利益，相反维护了小区业主的整体利益，因此，被告请求法院依法驳回原告诉请。 海南智慧城公司辩称，我方同意业委会的答辩意见。被告智慧城公司一直在积极履行合同义务，除完成合同约定了的环卫、绿化、交通秩序、安保巡逻维护及房屋的公用设施设备运维等基础物业服务内容外，还投入了大量资金对小区的居住环境进行了大幅度的改造和提升，设置了出入口门禁人脸识别，车辆到闸识别系统和安防监控系统，同时引入了手机APP客户端便于业主和物业公司之间的沟通交流，这些服务配备在智慧城公司入驻前业主没有享受的机会，而现在整个天鹅湖小区的生活环境发生了巨大变化，而业主的付费标准却还维持在0.4-0.6元钱，因此业委会关于物业改选的结果很大程度维护了业主的权益。智慧城公司进驻小区以来，得到了大多数业主的欢迎和认可，且在前物业公司拒绝退还业主们预交的物业费并离场的情况下，还有接近七成业主愿意主动缴纳物业费，这也是对业委会改选决定的支持，值得一提的是，同样作为受益人的两个原告也主动向智慧城公司缴纳了物业服务费，因此我们相信无论是先前的物权法还是现在的民法典，国家设置法律的目的之一就是维护业主的合法权益不受侵害，在本案中，我们并未看到业主的合法权益收到了实质侵害，更不希望天鹅湖小区目前秩序井然的生活环境被搅乱。综上原告对于解除合同的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。 本院审理过程中，经本院释明，原告坚持诉请，明确其诉讼请求为：要求解除被告天鹅湖业委会与海南智慧城公司签订的《天鹅湖小区服务管理合同》。关于本案案由的确定问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，如果业主认为业委会作出的决定侵害其合法权益，业主可以行使撤销权，请求撤销业委会所作出的决定，现原告主张解除合同，故本案案由不宜确定为业主撤销权纠纷，本院依法变更为合同纠纷。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”及第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”之规定，业主拥有物业合同的任意解除权，但是单个业主是不能行使这种任意解除权的，必须由全体业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业，才能解除物业服务合同，也就是通过业主大会的形式，而且对参与表决和同意的业主数量有所要求，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于原告认为该物业合同签订时没有双过半同意，解除没有理由要求双过半的主张，本院认为，目前该物业服务合同已经在实际履行，解除该物业服务合同属于关乎全体业主利益的重大事项，如果未经业主大会谈论即可诉请解除物业服务合同，势必会损害其他业主的权利，也必将导致小区物业服务秩序的混乱，故本院认为原告不具备解除案涉合同的主体资格，对原告的起诉，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，裁定如下： 驳回原告邓坚的起诉。 案件受理费100元（原告邓坚已预交），退回原告邓坚。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃 军 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二一年五月二十六日 书 记 员  覃珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； -6- （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的 -7- 规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007