广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终218号 上诉人（原审原告）：麦锦城，男，1973年1月26日出生，汉族，住广东省南雄市。 委托诉讼代理人：周扬帆，广东谷问律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：彭应玉，女，1976年11月25日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 委托诉讼代理人：周林茂，广东谷问律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西昭平上英置业有限公司，住所地广西昭平县昭平镇江滨路上英国际广场4号楼第5层。 法定代表人：杨志杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱越，广西汇豪律师事务所实习律师。 上诉人麦锦城、彭应玉因与被上诉人广西昭平上英置业有限公司（以下简称上英公司）商品房预售合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2020）桂1121民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人麦锦城、彭应玉上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原判决并支持上诉人一审诉讼请求。一、2020年3月30日的《商品房买卖合同（预售）》只有被上诉人上英公司和上诉人麦锦城的签名，没有彭应玉的签名，不是双方真实的意思表示，其排除了上诉人之一彭应玉的权利义务，严重违背了双方在2018年4月16日的《商品房买卖合同（预售）》约定，属于尚未成立的合同。一个尚未成立的合同，当然不能对抗2018年4月16日《商品房买卖合同（预售）》。上诉人麦锦城与被上诉人重新签订《商品房买卖合同（预售）》的目的，仅仅是为了方便后续的合同备案，不能说签订了该份合同就取代了2018年4月16日的《商品房买卖合同（预售）》，更不能抹除掉被上诉人迟延履行合同义务的事实。二、被上诉人迟延履行，构成根本违约，上诉人有权解除合同。1.根据2018年4月16日的《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，被上诉人应在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记手续，并将合同登记备案的情况告知买受人。也就是说，被上诉人早在2018年5月15日前就应当完成备案登记，并将有关情况告知上诉人。可是，直到2019年11月，被上诉人的工作人员才加了上诉人微信对商品房的有关事宜进行协商，上诉人多次催促，要求给出具体解决方案，被上诉人也没有告知上诉人合同备案的情况，导致到现在都没有成功备案。2.根据附件十一补充协议第四条（第39页）的约定，上诉人的按揭贷款需要被上诉人的完全配合和协助，上诉人需要被上诉人通知约定时间内向被上诉人指定的银行提供资料；根据附件四（第21页）的约定，贷款资料需经被上诉人之手提交银行、申请办理按揭手续。合同签订已超过两年，被上诉人既没有通知上诉人准备何种材料，也没有督促上诉人在什么时间内向被上诉人提交贷款手续，甚至是向哪个银行贷款也不明确，导致尾款无法支付。被上诉人还电话通知过上诉人，称贷款无法办理，也不说明原因，直到现在依然不明不白。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）（四）款的规定，被上诉人不交付商品房、不按时办理备案登记、不告知备案情况、不申请贷款的行为，构成根本违约，导致上诉人的合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。综上，被上诉人的行为已经给上诉人造成了巨大的经济损失，请二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人上英公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1.上诉人与被上诉人于2018年4月16日签订的商品房买卖合同是合法有效的，上诉人在履行过程中，由于没有缴纳维修基金和契税，造成超期，导致合同无法备案，贷款也无法申请，因此，被上诉人认为造成这一结果的原因是上诉人的行为导致，被上诉人不存在违约行为，更不存在根本性违约行为；2.2020年3月30日，上诉人麦锦城与被上诉人多次协商，重新签订了商品房买卖合同，这一份合同是在原来合同的基础上重新签订的，目的是为了合同的备案，所以重新签订的合同只是变更了合同备案的时间和商品房交付的时间，该合同并不属于商品房第二次出售，应属于原来合同的补充；3.二上诉人原来签订的合同是共同签订的，双方是夫妻关系，当时彭应玉在合同上的签字使用蓝色圆珠笔签的，按照不动产部门备案的要求，使用蓝色圆珠笔签字不能备案，在重新签订商品房买卖合同之后，被上诉人也要求彭应玉在合同上重新签字，但是彭应玉至今也未重新签字，再加上重新签订合同后，被上诉人一直要求上诉人按时缴纳维修基金和契税，到目前为止，上诉人也没有缴纳，导致重新签订的合同至今也无法备案。故基于以上理由，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 麦锦城、彭应玉向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告向原告返还房款193，987元以及双倍返还定金40，000元；三、请求判令被告向原告支付利息26，199元（以213，987元为基数，自2018年4月25日起暂计至2020年6月30日，按年利率5.6％计付）；四、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告麦锦城、彭应玉的诉讼请求。案件受理费5，203元（原告已预交），由原告麦锦城、彭应玉负担。 一审判决认定的事实和理由详见昭平县人民法院（2020）桂1121民初1049号民事判决书。 二审中，上诉人麦锦城向本院提交了其于2020年3月30日与上英公司员工陈红梅的录音，拟证明2020年3月30日签订的新合同属于附条件合同，即必须在返租方案敲定后方能生效。经质证，被上诉人上英公司对该录音的真实性没有异议，但该证据不能证明重新签订的合同是附条件合同，该合同中明确约定经双方签字后生效。本院认为，该证据不属于法律规定的新证据，且不能证明双方于2020年3月30日签订的新合同属于附条件合同，本院不予采信。 双方当事人对一审查明事实没有异议，综合全案证据及双方当事人陈述，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人于2018年4月26日及2020年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》均为双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己义务。 关于本案商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人与被上诉人于2018年4月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》，虽然由于双方各自原因没有办理合同备案和银行贷款按揭手续，但经双方多次协商后，又于2020年3月30日重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同的签订系双方为办理备案登记所签，除交付时间和签订时间以外，其他内容与2018年4月16日《商品房买卖合同（预售）》一致，系对前合同的承继。由于双方对返租事宜未能达成一致意见，上诉人遂未交维修基金和契税，导致新签订的合同至今仍未成功备案。根据上诉人麦锦城一、二审陈述，其购买涉案商品房系用于投资，即返租后收取租金，而本案中双方继续履行合同，仍能实现上诉人购房之目的；且目前涉案房屋已由昭平维也纳酒店营业使用，上诉人继续履行合同后即可收取相应租金，故上诉人提出其购房目的无法实现请求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。此外，如一审法院所论述，双方应以2020年3月30日的《商品房买卖合同（预售）》内容履行权利义务。该合同签订当天，被上诉人即用微信通知上诉人缴纳维修基金、契税，尽到了通知义务，而上诉人未及时交存维修基金、契税。根据《关于明确贺州市商品房首期住宅专项维修基金交存办理程序的通知》（贺住建发［2016］268号）的规定，专项维修基金交存时间为商品房买卖合同备案前交存，因此，交存维修基金是商品房买卖合同备案的必经程序。而上诉人在收到通知后未及时交存，导致合同无法按时备案，责任在上诉人，其无权解除新的《商品房买卖合同（预售）》。且上诉人在签订新合同之后，以2018年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》诉请被上诉人违约，请求解除合同、返还购房款本息以及支付双倍定金，缺乏事实和法律依据。至于涉案房屋返租的问题，双方应本着诚实守信、相互理解的原则协商处理，若协商不成，可以通过法律途径解决。 综上所述，上诉人麦锦城、彭应玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5203元，由上诉人麦锦城、彭应玉负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二一年五月二十一日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰