广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4647号原告（反诉被告）:中山市南区恒美股份合作经济联合社，住所地中山市南区×××××，组织机构代码72547190－X。法定代表人：李敏政，社长。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振维，广东道慧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：许伯容，女，1987年1月26日出生，汉族，身份证住址四川省宜宾市翠屏区××××××××××××，公民身份号码511××××××××××××224。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪静宜，广东泽荣律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）中山市南区恒美股份合作经济联合社（以下简称恒美经联社）与被告（反诉原告，以下统称被告）许伯容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，被告许伯容向本院提起反诉，本院予以受理并合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒美经联社的诉讼代理人梁世颂与被告许伯容的诉讼代理人冯耀兴、缪静宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒美经联社向本院提出诉讼请求，请求判令：被告许伯容立即向原告恒美经联社支付自2017年10月1日至2020年9月30日期间的租金790722元。事实与理由：2017年7月5日，原告恒美经联社与被告许伯容签订《房屋租赁合同》，合同约定原告恒美经联社将位于中山市南区恒美后门山A（原恒三石场口）的一幢铁棚的房产出租被告许伯容作工业使用，房产的建筑面积为1200平方米。租赁期自2017年10月1日起至2020年9月30日止，共三年，租金为每月12000元。被告许伯容支付首月租金及合同保证金后，原告恒美经联社将租赁物交付给被告许伯容使用。2020年5月11日，原告恒美经联社委托中山市铁城测绘工程有限公司对出租的房产进行实地勘察测量，发现租赁物的实际面积为3396.45平方米，与《房屋租赁合同》约定的面积相比超出了2196.45平方米，被告许伯容应当按实际面积向原告恒美经联社缴纳租金，被告许伯容的行为已经严重损害了原告恒美经联社的集体利益。原告恒美经联社为此提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告恒美经联社认为涉案的出租房屋未取得房地产权证明，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，应当按照被告许伯容实际使用的面积来计算占用费给原告恒美经联社。被告许伯容辩称，一、双方约定的租赁标的物是特定的建筑物及建筑物四周的土地，原告恒美经联社所谓的面积差异，并不构成原告恒美经联社和被告许伯容对于租赁标的物的任何错误的认识。原告恒美经联社通过公开招标方式选择承租人，原告恒美经联社通过招标文件及现场讲解的方式，向包括被告许伯容在内的所有股标者直观地展示了租赁物的四至范围、新旧程度以及交通条件等各项善，考察发现标的物四周被山地环绕，有天然的四至范围。被告许伯容中标之后，原告恒美经联社向被告许伯容交付的租赁物与招标时确定的标的物完全一致，双方对此没有分歧。本案中，原告恒美经联社据以提出起诉的理由是合同上标注的标的物面积与实测面积有差异。被告许伯容认为原告恒美经联社所谓的面积差异，并不构成原告恒美经联社和被告许伯容对于租赁标的物的任何错误的认识，更不属于重大误解。因为标的物是特定的，而原告恒美经联社对于按照合同应交付给被告许伯容的租赁物范围并没有错误认识，被告许伯容也没有使用超出原告恒美经联社交付的标的物范围的场地。二、原告恒美经联社以公开竞价投标的方式招租，租金是经过充分市场竞争后的成交价格，租金在招标、投标过程中以整个标的物的使用价值为对价，即租金计价方式为整体计价而非按照面积计价。被告许伯容通过投标方式，获得向原告恒美经联社租用案涉标的物的资格。在此招标、投标过程中，原告恒美经联社设定了最低保留价。除此之外，原告恒美经联社同意完全由市场决定最终的租赁价格。原告恒美经联社确定被告许伯容中标，反映原告恒美经联社认可被告许伯容报出的价格符合市场水平。双方在招标、投标发出的要约和承诺对双方均具有约束力，任何一方均不得反悔。原告恒美经联社和被告许伯容从来没有针对标的物的单价、计价面积等进行洽谈。原告恒美经联社以原合同约定的总租金除以合约面积（不分建筑物和空地）折算出的计租单价，完全是一厢情愿，经不起推敲。三、原告恒美经联社早在2010年3月已知悉案涉租赁物的占地面积大于1200平方米，其隐瞒事实的行为已构成虚假诉讼。据被告许伯容了解，原告恒美经联社于2010年3月将案涉租赁物出租给案外人江夏法使用，租赁合同显示土地实用面积为2400平方米。案外人江夏法在租赁期间经原告恒美经联社同意搭建约1200平方米厂房，所以在2013年续租时原告恒美经联社与案外人江夏法签订的合同仅显示建筑面积1200平方米。2017年6月原告恒美经联社中标后，被告许伯容仍沿用与江夏法的租赁合同与被告许伯容签订租赁合同。四、退一步假设，原告恒美经联社是事后才认知该租赁物的实际面积，亦应由原告恒美经联社承担其对其所有的租赁物认知错误的全部责任。不动产所有权人应当对自己的物业是充分了解的，在作出出售、出租时若出现少算面积、漏算面积的情况，过错责任应当由不动产所有权人承担。五、假设法院认为被告许伯容确要支付土地租金费用，2017年10月1日至2018年1月的租金诉讼时效已过。被告许伯容向本院提出反诉请求：1.原告恒美经联社退还保证金36000元；2.原告恒美经联社赔偿损失37500元。事实与理由：双方在2017年7月5日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告恒美经联社将中山市南区恒美后门山A（原恒山石场口）的一幢铁棚出租给被告许伯容作工业使用，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日止。原告恒美经联社出具收据确认收到被告许伯容保证金36000元，现租赁合同已经履行完毕，但原告恒美经联社仍然拒绝退回保证金。2020年5月25日原告恒美经联社向被告许伯容发出《紧急撤离通知》，要求各租户立即撤离租赁物，该行为已造成被告许伯容的巨大财产损失。故提起反诉。原告恒美经联社辩称，第一、被告许伯容至今仍拖欠租金，也未将涉案的租赁物返还给原告恒美经联社，原告恒美经联社有权暂扣保证金。第二、被告所谓的损失没有任何事实依据，其计算方式也无法得出其主张的37500元金额。综上，请求驳回被告许伯容的反诉请求。原告恒美经联社及被告许伯容围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理，本院认定事实如下：恒美经联社拟将其所有的位于中山市南区恒美后门山A（原恒三石场口）的一幢铁棚出租，于2017年6月通过中山市南区××集体资产交易平台对外以招投标的形式发布招投标的公告。2017年6月29日，在恒美经联社“三资”交易工作站举办的恒美经联社租赁发包（交易方式）中，许伯容竞得上述铁棚的经营使用权。双方于当日签订《南区农村集体资产交易成交确认书》，该确认书明确资产名称为“中山市南区恒美后门山A（原恒三石场口）的一幢铁棚”，资产经营用途为工业，资产占地面积“/”建筑面积1200平方米，合同期限为叁年，成交单价为12000元/月，每年成交总价为144000元。恒美经联社与许伯容（竞得人身份）均在该确认书上签章或签名予以确认。同日，对该竞投恒美经联社的股民代表（多名）、经联社代表以及区（中山市南区）“三资”管理办代表均以《南区农村集体资产交易竞投监督见证书》的形式予以签名监督确认，该监督见证书中的内容与确认书内容一致。2017年7月5日，恒美经联社（出租方、甲方）与许伯容（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其位于中山市南区恒美后门山A（原恒三石场口）的一幢铁棚的房产出租给乙方用于工业，房产的建筑面积1200平方米；未办理房地产权证，未办理《房屋所有权证》；乙方对甲方所要出租的租赁物已到现场做了充分了解，对上述情况及现状表示确认，愿意承租该租赁物；租赁期限共3年，从2017年10月1日起至2020年9月30日止；租金计算自2017年10月1日起至2020年9月30日，租金为每月12000元；租金按月交付，从2017年10月1日起算，首月租金应在签订本合同之时交付给甲方，以后的租金必须在每月的5日前将当月应缴租金交给甲方；签订合同时，乙方应交纳合同履行保证金36000元给甲方，保证金等合同期满后，在乙方完全履行合同所有义务和付清所有费用后无息退还；乙方不得将租赁物转租给第三方使用，否则作违约论处；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，许伯容向恒美经联社交纳保证金36000元，恒美经联社依约将上述租赁物交付给许伯容使用，许伯容依约向恒美经联社支付租金，双方合同权利义务于2020年9月30日因合同期限届满而终止。2020年5月，恒美经联社自行单方委托中山市铁城测绘工程有限公司对涉案租赁标的物的建筑面积与占地面积进行测量，测量结果为涉案租赁标的物的建筑面积为2095.83平方米，空地面积为1300.62平方米。恒美经联社于2021年1月27日以许伯容应当按实际面积向恒美经联社支付租金为由提起本案诉讼。许伯容亦提起反诉。另查，恒美经联社与许伯容均确认，在恒美经联社发出招投标公告之后、竞标之前，包括许伯容在内的竞标人均到租赁物的现场了解租赁物的情况，恒美经联社的工作人员亦在现场对竞标人进行现场讲解。在诉讼中恒美经联社确认案涉租赁建筑物未有规划报建相关手续，也未取得房地产权证。许伯容承租后除一部分用于自用，一部分转租给案外人郭炳伦、邓方科、谢金舜，恒美经联社在诉讼中表示对于许伯容转租情况知情。2020年5月25日，恒美经联社曾因“后门山”近日暴雨已造成山体滑坡，存在严重的安全隐患，上述次承租人房屋（厂企）受（山体滑坡、崩塌、泥石流）地质灾害的威胁，为维护上述次承租人的生命财产安全，向上述次承租人发出紧急撤离通知，要求其撤离。许伯容称因此，上述三次承租人与许伯容解除租赁关系，三人月租金共计为7500元，从收到撤离通知书到解除合同期间为5个月，造成许伯容租赁损失37500元。对此恒美经联社不予确认，并表示上述次承租人郭炳伦、邓方科、谢金舜一直在案涉租赁物经营，至今未撤离，许伯容不存在任何损失。恒美经联社与许伯容签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日期限届满，双方未续签合同，权利义务终止。许伯容称在与恒美经联社的《房屋租赁合同》到期后，许伯容已经与全部次承租人解除租赁合同关系，并退还次承租人押金，同时告知次承租人向恒美经联社交还租赁物业或与恒美经联社协商租赁事宜。恒美经联社在诉讼中确认在恒美经联社与许伯容签订的《房屋租赁合同》期限届满后，涉案租赁物由许伯容当时的次承租人占有使用，对此恒美经联社知情。恒美经联社至今未退还许伯容保证金。在诉讼过程中恒美经联社向本院提交测量鉴定申请书，申请测量许伯容租赁使用的涉案租赁物及土地面积，本院认为在本案中无需进行该测量鉴定，具体理由在本院认为部分加以分析说明。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉合同签订时间及相关的纠纷均发生在民法典实施之前，本案依法适用租赁合同签订及纠纷发生时的法律。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、恒美经联社主张的按实际面积支付租金差额的主张是否成立；三、是否应当退还许伯容保证金及许伯容主张的损失是否成立。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订阅的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方当事人均确认涉案租赁物未有规划报建手续，亦即临时建筑物，鉴于恒美经联社作为出租方及加建方，截至法庭辩论终结时未提供证据证实涉案租赁物经主管部门批准建设的事实，根据上述规定，恒美经联社与许伯容于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》无效。关于焦点二。虽然双方签订的《房屋租赁合同》因涉案租赁物未取得相关的规划报建手续而无效，但仍应从双方签订合同的过程、内容还原双方的真实意思表示，根据诚实信用及公平原则来确定双方的权利义务关系。根据恒美经联社与许伯容的诉辩来看，恒美经联社主张按实际面积支付租金差额的关键点在于双方在成立租赁合同关系时关于租金计价方式真实意思表示，即是按租赁物面积计价还是按租赁物整体计价。首先从双方合同签订的过程来看，恒美经联社出租涉案租赁物是通过三资平台公开招投标的形式进行，在招标时已明确了涉案租赁物的建筑面积，在该招标文书中并没有表示租金的计价标准为按面积计价。竞标者在投标之前，到租赁物现场进行实际的查看，恒美经联社工作人员亦在现场进行现场说明，双方对于租赁物的四至清晰，并不存在任何误解或争议，即使租赁物实际面积与招标文件及合同中所注明的面积存在差异，责任应在恒美经联社，而非许伯容。许伯容在此基础上投标并竞标成功，且在成交确认书中双方明确成交单价为“12000元/月”、每年成交总价为“144000元”，即双方确定的租费为按月（按年）计租，而非按面积进行计算确定。其次从双方签订的合同的文义分析，双方签订的《房屋租赁合同》中关于租金计算的约定为“自2017年10月1日至2020年9月30日，租金为每月12000元”，从该约定的文义看，双方关于租金的计费标准也并非按面积计价，而是在双方对于租赁物四至清晰的基础上按月计算租金。虽然双方签订的《房屋租赁合同》因租赁物未取得规划报建建设的相关手续而无效，但双方关于双方权利义务的真实意思表示并不受影响。从实际履行来说，双方合同约定的期限已经届满，许伯容已按合同约定履行了缴交租金的义务，而在此情况下恒美经联社以实际面积超过合同标注的面积而主张租金差额有违诚实信用及公平原则，即使租赁物实际面积高于招标文件合同标注面积，其后果亦应由恒美经联社自行承担，其主张不应得到支持。基于上述理由，本院认为即使租赁物实际面积大于合同标注面积，在本案中亦不影响裁判的结果，因此恒美经联社提出的测量申请亦无意义。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，恒美经联社应将收取的租赁保证金36000元返还许伯容，恒美经联社主张该笔款项归其所有，于法无据，本院不予支持。关于许伯容所主张的损失问题。恒美经联社基于天气可能造成次承租人生命财产安全问题而发出通知要求撤离，其目的是为保障次承租人的生命财产安全，并无过错或过失。并且双方均确认次承租人仍在涉案的租赁物经营。许伯容并没有充分证据恒美经联社造成其损失，其主张的损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告中山市南区恒美股份合作经济联合社的诉讼请求；二、反诉被告中山市南区恒美股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内返还反诉原告许伯容保证金36000元；三、驳回反诉原告许伯容的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11708元（原告已预交），由原告中山市南区恒美股份合作经济联合社负担。反诉受理费819元（反诉原告许伯容已预交），反诉原告许伯容负担418元，反诉被告中山市南区恒美股份合作经济联合社负担401元（反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 何 频人民陪审员 陈 伟人民陪审员 安健红二〇二一年五月三十日书 记 员 马雪君黎金凤