广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终6640号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伯维，男，1974年8月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州夏阳资产管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：蔡秋明，职务：总经理。委托诉讼代理人：李微，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婕，广东格林律师事务所实习人员。上诉人陈伯维因与被上诉人广州夏阳资产管理有限公司(以下简称夏阳公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈伯维上诉请求：1.撤销一审判决，改判夏阳公司双倍返还定金40000元，并赔偿陈伯维中介费20000元、按揭费6300元、公证费1100元、装修损失费103830元（按2000/平方米计算，102.83平方米，按50%折旧计算）、迟延办理产权登记的违约金796200元（每日按总房款的0.05%计算，从合同补充协议第一条约定的最后过户期限即2012年12月31日起计算至2019年8月9日起诉之日，以房价款80万元为限，本案中只主张796200元）；2.本案一、二审诉讼费用由夏阳公司承担。事实和理由：一审法院认定本案不存在真实、合法、有效的房屋买卖关系属于认定事实不清，且适用法律错误。一、从签约主体看，涉案《房屋买卖合同》是陈伯维、夏阳公司以及中介公司于2010年10月13日签订，各方签章真实，一审法院未对签名和盖章的真实性进行鉴定，无法得出合同不真实的结论。二、虽然涉案房屋售价仅80万元，低于现在周边房屋四、五百万元的价值，但该售价在当时是正常的，甚至略高于当时的市场价，不能以现在的市场价来评价当时的售价不正常。三、从合同约定内容看，合同约定先支付定金和办理银行贷款手续，剩余房款在银行出具同贷书、买卖双方办理房屋过户手续的当天付清，符合当事人意思自治原则，并不违法。四、为了交易，陈伯维办理了两次房屋按揭贷款手续，并办了网签，亦曾公证过催办房屋过户手续的文件，足以证明双方交易的真实性。一审法官对此视而不见，仍然作出陈伯维不作为、本案交易行为虚假的错误结论。五、虽然涉案房屋在买卖合同签订前已被抵押，但陈伯维是在签约后才知道的。由于涉案合同有中介公司参与签订，故陈伯维基于对中介公司的信任，在签约和支付定金时，并没有自行查册核实，直至后来无法办理过户时才发现房屋有抵押的情况。但这是夏阳公司和中介公司未如实告知所造成的，他们应当承担违约责任，即便陈伯维有失察之责，也是次要责任。一审未审查和追究主要责任方的违约责任，反而怀疑陈伯维签约目的，并认定为虚假交易行为，明显错误。当时本栋楼也有很多类似本案这样先抵押后涂销交易但最终办妥过户的情形。陈伯维亦在一审庭审中提交书面申请，请求一审法官现场了解其他业主的类似情形，但一审法官置之不理，仅以个人经验就主观作出错误判断。六、考察合同目的。目前并无证据证明陈伯维、夏阳公司当年签约时存在串通而获取非法利益的情形。如果签约是串通取得非法利益，应在签约后尽快交易，而非一再拖延。在房屋存在抵押权登记的情况下，后签订的买卖合同亦不能侵犯抵押权人的利益。一审法官没有对此作出任何合理性解释，就以陈伯维支付了2万元对价即获得了十年的居住权，且先装修入住，双方最终未成功办理过户手续为由，认为本案交易违背常理，不是真实合法有效的房屋买卖合同关系，上述观点纯属主观臆断，亦不合理。1.陈伯维支付定金2万符合合同约定，其他款项约定在过户当天付清;2.未能成功交易是因为夏阳公司对抵押权人的欠款大于售房款，在夏阳公司未能清偿欠款并涂销房屋抵押的情形下，无法完成过户手续，应由夏阳公司承担违约责任;3.夏阳公司当年承诺陈伯维可以办过户，并为了避免陈伯维解约及追究违约责任，从而允许陈伯维先行装修入住，然后再择机办理过户手续的做法并不违法。陈伯维为了办理房屋过户手续，前后办了两次按揭手续，银行也审核通过出了两次同贷书，上述材料绝不可能是陈伯维为应付诉讼而提前所做的准备；4.陈伯维一再催告夏阳公司的负责人吴某办理手续，吴某一直答复都是“等等、会办理的”，同栋楼的其他房屋也都以同样方式办好了。由于夏阳公司股东变更，后来吴某不再负责此事，故陈伯维在2015年后不知道找谁跟进此事，并在公证处正式发函催告夏阳公司。夏阳公司在一审庭审承认因为其司股东变更，故夏阳公司已忘记涉案房屋的存在，因此没有找陈伯维追索房款，亦未找陈伯维清退房屋。而陈伯维因已入住涉案房屋多年，其认为办理过户手续是迟早的事情，才造成了如今这种奇怪的局面。七、涉案房屋现已被拍卖，不清楚案外人何时取得房屋产权。陈伯维已于2021年1月31日将涉案房屋交付给案外人。综上所述，二审法院应认真客观审查所有案件证据，并在查明事实及正确认定违约行为、责任承担的情况下，改判支持陈伯维的上诉请求。被上诉人夏阳公司二审答辩称：1.一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈伯维的上诉请求没有事实和法律依据。2.根据房屋拍卖公告等资料显示，该房屋历经两次拍卖（一审中）及变卖（一审后）均未售出，故夏阳公司不确认陈伯维称其已向案外人交付房屋的上诉意见。2019年8月9日，陈伯维向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.夏阳公司双倍返还定金40000元；2.夏阳公司赔偿陈伯维中介费20000元、按揭费6300元、公证费1100元；3.夏阳公司赔偿陈伯维装修损失费103830元（按2000元/平方米计算，102.83平方米，按50%折旧算）；4.夏阳公司赔偿陈伯维迟延办理产权登记的违约金796200元（每日按总房款的0.05%计算）；5.夏阳公司赔偿陈伯维房屋增值损失1200000元；6.夏阳公司承担诉讼费。夏阳公司一审答辩称不同意陈伯维的诉讼请求，并反诉请求判令：陈伯维向夏阳公司支付房屋使用费（根据《广州市房屋租金参考价》，按与涉案房屋同等地段同小区的同期租金计算，自2011年1月11日起计至陈伯维不再占有涉案房屋之日止）。一审法院经审理查明：夏阳公司原名广州市夏阳装饰设计有限公司。广州市天河区××路××号××房（住宅，建筑面积102.8329平方米，简称涉案房屋）的登记权属人为夏阳公司，产权登记时间2009年3月10日。2017年8月16日，一审法院以（2017）粤0106执8024号协助执行通知书及执行裁定书查封涉案房屋。2010年10月13日，广东中原地产代理有限公司（中介方，以下简称中原公司）、夏阳公司（卖方）、陈伯维（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以80万元出售给买方，交付房屋时间为卖方收齐首期楼款当天。买方在此交易中另向卖方支付70000元作为卖方此次交易税费，此款项须在付首期款同时支付给卖方。买方选择按揭付款：购房定金20000元在签约时支付；首期楼款（含定金）240000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；剩余560000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。签约当日，夏阳公司出具《收款收据》，确认收到陈伯维购房定金20000元。2018年，就涉案房屋买卖合同纠纷，陈伯维以夏阳公司为被告，向一审法院提起诉讼［案号（2018）粤0106民初10694号］，要求确认双方房屋买卖合同有效，夏阳公司协助办理涉案房屋的产权过户手续等。2018年5月7日一审法院作出（2018）粤0106民初10694号民事裁定，以涉案房屋已被一审法院查封，根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，陈伯维应依法提起执行异议，在执行异议诉讼终结前，不得另行提起普通民事诉讼，故裁定驳回陈伯维的起诉。2019年，陈伯维向一审法院提起案外人执行异议，称一审法院在（2019）粤0106执恢90号案公开拍卖涉案房屋，要求一审法院解封涉案房屋并终止对涉案房屋的执行。2019年6月6日一审法院作出（2019）粤0106执异636号执行裁定，裁定驳回陈伯维的异议。陈伯维对其购房及双方合同约定等事实提供的证据中包括：1.落款时间2011年1月11日、落款人陈伯维（买方）、吴某甲（代）（卖方）签订的《收楼确认书》一份（抬头买方陈伯维、抬头卖方夏阳公司）。该确认书载明：买卖双方确认水电读数，买方确认收到涉案房屋钥匙。2.落款时间2011年10月28日、落款人夏阳公司（甲方/卖方）、陈伯维（乙方/买方）签订的《房屋买卖合同补充协议》一份。该协议约定：第一条，双方同意将交易过户最后期限延长至2012年12月31日。第二条，如果甲方在最后期限2012年12月31日仍未完成过户手续（以甲方付清双方交易税费为准），甲方需要承担以下违约责任：①双倍返还乙方所交定金共40000元。②按物业成交价10%作违约金赔偿乙方，共80000元。③赔偿乙方交纳的中介费20000元及按揭费用3000元，共23000元。④由于乙方已经装修并使用该物业，甲方同意以房产证上注明的建筑面积2000元每平方米的标准赔偿乙方；另外如果乙方在使用期间支付了跟该物业相关维修安装费用，由甲方全额赔偿。⑤从2011年1月12日开始计算，每逾期一天，按该物业成交价千分之一（800元）向乙方支付违约金。3.落款时间2011年10月28日、落款人夏阳公司（甲方/卖方）、陈伯维（乙方/买方）签订的《协议》一份。该协议载明：因涉案房屋要进行正常水电及消防排污工程安装，而甲方仍未将该物业过户给乙方，经双方协商，双方同意以下解决方案：①由甲方办理与该工程的所有工程及处理相关事项，包括与管理处签订合同及工程验收等，并先行垫付该工程的款项（共18000元）。②甲方办理完该物业过户手续且工程验收合格后，乙方需将该工程款项返还给甲方。4.打印日期2014年9月1日、落款甲方（卖方）夏阳公司、乙方（买方）陈伯维、丙方中原公司的《广州市存量房买卖合同》一份。该合同载明：涉案房屋成交价800000元，涉案房屋存在抵押。本次交易涂销抵押与转移登记、抵押登记一并办理。签约时乙方向甲方支付20000元；首期款500000元乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；剩余房款300000元由乙方在签订本合同后5天内委托按揭服务机构协助办理；交付房屋的时间为卖方收齐楼款当天。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金等。5.落款时间2014年11月4日、落款人招商银行股份有限公司广州分行的《招商银行个人二手住房贷款承诺书》一份。该承诺书载明：陈伯维（购房人）符合该行二手房住房贷款基本条件，同意在相关前提条件具备的情况下向陈伯维发放300000元的购买涉案房屋的贷款。6.广东省广州市南方公证处《公证书》两份，载明：陈伯维在该公证处见证下分别于2010年12月20日、2013年5月16日向夏阳公司、吴某（收件人吴某，收件地址广州市天河区天河路）邮寄发出《催促履约通知函》，均系敦促夏阳公司协助其办理涉案房屋的交易过户手续。7.落款时间2018年4月24日、落款人广州英强房地产有限公司金富苑管理处出具的《证明》一份。该证据内容：陈伯维自2011年3月搬至涉案房屋居住至今。8.法定代表人证明书、授权委托证明书及吴某身份证复印件。法定代表人证明书载明：吴某乙现任夏阳公司总经理，系法定代表人。授权委托证明书载明：夏阳公司法定代表人授权吴某为该司涉案房屋交易过户、产权登记及领取房产证的代理人。上述证据经质证，夏阳公司表示：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性不予确认；证据4真实性不予确认；证据5、7真实性、合法性、关联性由法院依法认定；证据6真实性由法院认定，合法性、关联性不予确认；证据8真实性不予确认。关于第二项本诉请求即中介费、按揭费、公证费损失，陈伯维提供如下证据证实：1.2010年10月13日中原公司向陈伯维出具的关于涉案房屋的中介费发票一份（金额20000元）；2.2010年10月18日广州市汇翰顾问有限公司出具的关于涉案房屋的按揭费收据一份（金额2820元）；3.2010年12月20日广东省广州市南方公证处向陈伯维出具的《缴费通知单》一份。该通知单载明：2020年12月20日申办的受理号为F20101204171的公证事项，承办人是曾毅，应收公证费330元。4.公证费收据一份（当庭提交。显示开具时间2014年9月1日，收款人广州德坤咨询服务有限公司，款项内容为涉案房屋代收公证费，金额300元）。5.2014年9月1日广州市汇翰顾问有限公司出具的关于涉案房屋的代收按揭费3500元及刷卡消费小票（时间2014年9月1日，金额3500元）。等等。夏阳公司表示：证据1、2、3由法院认定；证据4、5系陈伯维当庭提交，已超过举证期，不予质证。关于第三项本诉诉请即装修费损失，陈伯维在一审庭审中表示：当时由我方购买材料来装修，施工方是包工，所以很多票据都是收据，且由于时间长久，现仅保留部分零散的收据；夏阳公司交付涉案房屋给我方时涉案房屋有简单装修，我方收楼后进行装修，我方将全屋地板张贴瓷砖，卫生间安装马桶，厨房安装橱柜，房间做衣柜，客厅安装吊灯，楼顶做防水、隔热，整个工程约花费20万元；装修凭证我方庭后整理好再提交给法庭。陈伯维庭后提供涉案房屋装修材料清单、送货单及现场照片等予以证实。夏阳公司对上述证据均有异议。关于第五项本诉诉请即房屋增值损失，陈伯维当庭提供如下证据：1.淘宝平台拍卖公告，显示涉案房屋起拍价3535335元。2.京东网络询价报告，显示涉案房屋网络询价5360287元，单价52128元/平方米。夏阳公司表示：上述证据系陈伯维当庭提交，已超过举证期，不予质证。夏阳公司对其反诉请求提供广州市房地产租赁管理所的广州市房屋租金参考价等予以证实。陈伯维对该证据不予认可。关于涉案房屋现状，一审庭审中陈伯维表示：目前涉案房屋仍由我方一家三口自住，天河区法院的执行法官对我方称房屋拍卖成功后一个月内搬出；我方针对该执行案提出执行异议，但被法院驳回；涉案房屋已在网站进行拍卖，拍卖程序还在进行。夏阳公司在一审庭后提交《情况说明》一份，称：1.2012年7月18日夏阳公司原股东吴某、吴某乙将100%股份转让给了蔡秋明、蔡秋荣，退出了夏阳公司；涉案房屋买卖系发生在原股东经营公司期间，因此夏阳公司新股东及法定代表人对于2012年7月18日之前就涉案房屋签订的协议并不知情。2.据了解，陈伯维与夏阳公司原股东签订房屋买卖合同之时，夏阳公司原股东吴某及吴某乙两人是亲属关系，法定代表人为吴某乙，陈伯维为吴某名下公司员工，对涉案房屋存在抵押情况也是完全了解的，故夏阳公司的法定代表人吴某乙委托吴某办理涉案房屋的交易过户手续。因此，出于在吴某名下公司工作的原因，陈伯维得以与夏阳公司签订房屋买卖合同，以80万元低价购入涉案房屋，且在仅仅支付2万元款项后一直占有使用至今，存在与原股东恶意串通，低价处理公司财产并将公司财产私用的可能，非善意买受人，其诉讼请求依法不应当支持。针对上述《情况说明》，陈伯维表示：股权转让不能对抗公司与第三人的买卖协议；我方与夏阳公司签约前与夏阳公司股东无任何关联，不存在恶意串通的行为；夏阳公司对其陈述未举证证实。在一审法院2020年6月11日的庭询中，一审法院要求陈伯维合理解释为何其只支付2万元定金而夏阳公司就交付房屋并同意其装修使用以及多年来为何陈伯维不通过诉讼等法律途径完成过户的交易手续。陈伯维表示：1.该买卖合同是中原公司促成的，当时我也相信中原公司，所以当时没有去了解房屋的产权情况及抵押情况。2.签约后我方要求夏阳公司履行合同，但夏阳公司一直没有办法涂销涉案房屋的抵押登记，当时是夏阳公司主动将涉案房屋交付我方，房屋交付后我就装修后入住了。3.交付后双方一直在协商过户手续，2014办理了网签合同，但后来夏阳公司内部不知道发生了什么情况过户就搁置了。4.我方认为虽然夏阳公司拖了很久，但夏阳公司一直口头承诺帮我方解决过户手续，我方一直与吴某联系，他让我方再等等；我方也是在看到隔壁房屋被拍卖后才提起执行异议，后来提起本案诉讼。在一审法院2020年7月23日的庭询中，陈伯维、夏阳公司均确认涉案房屋交接问题不在本案中处理。该日一审法院并主持双方调解，未果。一审另查明：关于涉案房屋抵押情况，涉案房屋的查册资料显示：抵押权登记时间2010年8月12日，抵押权人广东银达担保投资集团有限公司，权利价值920000元；期间涂销原抵押权后又抵押，最后一次抵押权登记时间2014年11月19日，抵押权人广东银达融资担保投资集团有限公司，权利价值1400000元。一审法院认为：本案为二手房买卖合同纠纷。二手房买卖为大宗交易，涉及当事人重大切身利益，买方的主要合同义务在于支付购房对价，卖方的主要合同义务在于交付房屋及产权过户。从本案审理情况看，本案争议焦点在于围绕涉案房屋，陈伯维、夏阳公司之间是否存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。第一，本案中，陈伯维自述其系通过中介方中原公司购买涉案房屋，基于对中介方的信任故在签约前未了解涉案房屋的产权及抵押情况，该陈述不合正常买受人对涉案房屋相关情况及对自身重大权益予以合理关注的正常逻辑。且中原公司系业内知名大型中介机构，涉案房屋有无抵押等情况属公开可查询的交易信息，如中原公司在提供居间服务时对涉案房屋有关情况未予核实并如实向买家披露，则明显有违职业操守及相关规定。第二，二手房买卖实务操作流程中，如买方须办理按揭贷款的，房产递件过户时间一般为买方已取得银行同贷书并支付首期楼款当日，卖方交付房屋时间为付清楼款当日。本案中买卖双方的相关约定也是如此。但事实上，签约后陈伯维作为买方仅向作为卖方的夏阳公司支付定金20000元，夏阳公司在绝大部分购房款未收取的情况下就向陈伯维交付房屋并同意其装修入住，明显与交易常理不合，对此陈伯维未作出合理解释。第三，涉案房屋于2010年8月12日设立抵押权，2010年10月13日陈伯维、夏阳公司双方签订房屋买卖合同，签约后买卖双方要推进交易首先面临涂销抵押问题，且当时涉案房屋未被法院查封，该问题并非无法解决，双方可通过买方支付的购房款专款专用以涂销抵押等方式予以解决，但从履约情况看，无证据显示交易双方对此问题进行协商并努力推进解决。相反，在陈伯维仅支付20000元定金对价的情况下，陈伯维、夏阳公司又签订补充协议，夏阳公司除同意交付房屋外，还同意在交易不成的情况下同时承担双倍返还定金、按成交价10%支付违约金、全额赔偿装修损失及按日计付违约金等多重明显不对等的超重违约责任，明显与民事活动中公平合理、等价有偿的基本原则不符，也明显与二手房的正常交易常识相悖。第四，作为夏阳公司而言，签约多年来一直未依约主张相应购房款，与正常卖方对收取购房对价的合理关注形成强烈反差，不合常理；作为陈伯维而言，其在签约多年来就涉案房屋完成交易过户一事也一直未循法律途径解决，也与常理不合。综上，本案现有证据不足以证实陈伯维、夏阳公司围绕涉案房屋存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。在陈伯维仅交付20000元定金的情况下夏阳公司将涉案房屋交付陈伯维使用至今近十年，双方当事人均应对自身民事法律行为承担相应法律后果。本案中陈伯维、夏阳公司对终止双方合同并无异议且均表示无须对房屋交接问题进行处理，一审法院依法判令夏阳公司返还陈伯维购房定金20000元，对陈伯维其他本诉请求及夏阳公司全部反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，于2020年7月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州夏阳资产管理有限公司返还陈伯维购房定金20000元；二、驳回陈伯维的其他本诉请求；三、驳回广州夏阳资产管理有限公司的全部反诉请求。一审受理费24140元，陈伯维负担23840元，广州夏阳资产管理有限公司负担300元；反诉受理费4500元，由广州夏阳资产管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均表示对一审查明事实无异议。审查一审查明事实无误，本院予以确认。经本院二审庭询，一、陈伯维、夏阳公司均确认如下事实：1.在2010年10月13日的《房屋买卖合同》签订时，吴某是夏阳公司的股东，当时涉案房屋存在抵押登记，但未被查封；2.涉案房屋于2017年8月16日因房屋抵押权人申请执行而被查封；3.陈伯维于2011年1月11日入住涉案房屋，直至其于2021年1月31日将该房屋交付案外人。二、陈伯维称：1.有关涉案房屋的交易，其一直是与吴某对接，其没有找过夏阳公司，付款也未经夏阳公司，亦不清楚夏阳公司股东变更情况。吴某曾指定夏阳公司财务经理黄某参与交易事宜，而黄某又找来员工林观福带着司机和公章与陈伯维一起去办贷款手续，但陈伯维没有证据证明黄某与林观福均是夏阳公司的员工。虽然当时黄某与林观福均未向陈伯维提交夏阳公司的书面授权委托材料，但他们在配合办贷过程中应该有向银行提交授权委托材料。由于当时林观福持有夏阳公司的公章，故陈伯维就相信了，没有查看他们的证件及授权；2.陈伯维有吴某、黄某、林观福三人的手机电话，但其后来并未联系他们。近期拔打吴某的手机电话发现一直处于关机状态，无法联系上吴某；而黄某在电话中确认其在代签2014年的网签合同时取得了夏阳公司的授权，其与林观福当时均是夏阳公司员工，但当时夏阳公司未给他们购买社保；林观福则在电话中承认2014年网签时其是夏阳公司的员工，但时间太久了，其对此事也没有什么印象了；3.关于陈伯维起诉时间问题。陈伯维表示其在2010年、2013年均有公证催促夏阳公司办理过户手续，但一直没有诉讼，原因是陈伯维担心如果诉讼的话，夏阳公司会让其搬出，且陈伯维已经在使用涉案房屋，也想继续履行，故就没有诉讼；4.陈伯维与夏阳公司前后签订了三份合同，即2010年10月13日有中原公司参与的《房屋买卖合同》、2011年10月28日的《房屋买卖合同补充协议》、2014年9月1日的《广州市存量房买卖合同》，除此之外，没有再签订其他合同。关于上述三份合同的关系问题，陈伯维称签订第一份合同时无需网签，上述第三份合同是为了网签而签订的，应以第一份合同及第二份补充协议为准。由于陈伯维想少贷点款，故在网签合同中变更了原合同约定的贷款金额；5.签订2010年的《房屋买卖合同》时，没有对涉案房屋进行查册，陈伯维不清楚当时未查册的原因；陈伯维在签约时并不清楚涉案房屋存在抵押登记；在签约后两周左右办理过户手续的过程中，中原公司才将涉案房屋有抵押的情况告知陈伯维，并称夏阳公司会涂销抵押后再与陈伯维办理过户手续；6.在一审法院于2019年6月6日作出（2019）粤0106执异636号执行裁定驳回陈伯维的异议后，陈伯维没有提起执行异议之诉，而是直接提起了本案诉讼；7.关于陈伯维主张的公证费1100元，陈伯维只找到两张金额分别为330元、300元的票据，其他票据找不到了；8.关于按揭费用，陈伯维在一审中提交了两张金额分别为2820元、3500元的收据，合计金额为6320元。因陈伯维起诉时可能没看清楚金额，故其只主张了6300元的按揭费用，现陈伯维明确表示仅主张6300元，不要求6320元。三、夏阳公司称：1.其司于2012年变更股东，由于原股东未告知涉案房屋的情况，故其并不清楚涉案房屋的交易情况；据向原股东吴某了解，陈伯维与吴某是相识的，陈伯维是在明知房屋存在抵押的情况下低价购入涉案房屋，且仅支付2万元定金就占用该房屋十多年，期间从未向夏阳公司主张权利。如果不是因抵押权人行使权利而查封并要拍卖涉案房屋，陈伯维将持续占用该房屋。由此可见，陈伯维主张的购房交易存在恶意串通；2.陈伯维所说的吴某找来的员工黄某、林观福，并未取得夏阳公司授权；夏阳公司不清楚该二人在2012年之前是否夏阳公司的员工，但确定该二人不是夏阳公司在2012年之后的员工；陈伯维付款未经夏阳公司，故涉案交易不符合常理，仅是吴某个人售卖公司资产，该交易是吴某个人与陈伯维之间恶意串通进行的；3.夏阳公司没有吴某、黄某、林观福的联系电话，无法联系他们。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈伯维的上诉，二审需要处理的是陈伯维要求夏阳公司双倍返还定金并赔偿中介费、按揭费、公证费及装修损失、迟办证违约金的诉请能否得到支持。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据，认定陈伯维主张的有关涉案房屋的交易存在多处疑点，且考虑到陈伯维在仅支付了20000元定金的情况下，即占用涉案房屋十余年的实际情况，在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，并无明显不当，本院予以维持。二审期间，陈伯维未提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，陈伯维的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。必须指出的是，其一，审查陈伯维主张上诉请求，其中的双倍返还定金及赔偿相关损失等诉请，均属基于合同解除而提出的违约责任承担范畴，而陈伯维主张的迟延办证违约金则属于合同继续履行情况下的违约责任，故陈伯维的上述诉请之间存在矛盾；而陈伯维主张的公证费、按揭费等与其一审提交的票据金额不一致，且陈伯维也无提交装修合同及发票、转账凭证等证据以证明其实际支出装修费的具体情况，故此，陈伯维上述举证亦存在瑕疵；其二，经本院询问，陈伯维确认其在2010年签约时没有对涉案房屋产权登记情况进行查册，其在签约后两周左右才被告知涉案房屋存在抵押情况，但却没有证据显示其此后有与夏阳公司曾就双方如何处理该抵押问题进行协商并确定解决方案，这与一般二手房交易习惯不符；而据陈伯维自述，本案交易过程中，其一直是与吴某对接，并未向夏阳公司主张权利，亦未核实吴某安排的员工身份是否属实，及其是否持有夏阳公司的授权委托材料，在夏阳公司予以否认的情况下，陈伯维也没有证据证明该些人员系夏阳公司的员工身份，故陈伯维应对此承担举证不能的责任。由此可见，陈伯维在签约及履行过程中均未尽到合理的审慎注意义务。因此，在陈伯维仅支付20000元定金即占用涉案房屋近十年的情况下，一审法院仅判令夏阳公司退还定金，同时驳回了夏阳公司有关房屋占用费的反诉请求，实际上亦已经考虑了双方当事人之间权益的衡平，处理结果并未明显违反公平合理原则。综上所述，陈伯维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13474元，由上诉人陈伯维负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年五月三十一日书记员 黄咏欣李逸丹