上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6208号原告(反诉被告)：上海丰涛置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄欢，董事长。委托诉讼代理人：李福风，男。委托诉讼代理人：胡森，男。被告(反诉原告)：陈某某，女，1978年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：邢晓晴，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告上海丰涛置业有限公司(以下简称丰涛公司)诉被告陈某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年3月23日第一次公开开庭进行审理，原告丰涛公司委托诉讼代理人胡森、被告陈某某委托诉讼代理人邢晓晴到庭参加诉讼。审理中，被告陈某某向本院提出反诉，本院审查后予以合并审理。本案于2021年4月20日第二次公开开庭进行审理，原告丰涛公司委托诉讼代理人胡森、被告陈某某委托诉讼代理人邢晓晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰涛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除丰涛公司与陈某某签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令陈某某支付违约金人民币474,420元(按已付购房款50%计得)；3、判令陈某某赔偿佣金损失75,377元。事实与理由：2019年9月22日，丰涛公司与陈某某签订《上海市商品房出售合同》，约定由陈某某向丰涛公司购买上海恒大御澜庭楼盘104幢某单元某室房屋，房价款3,768,840元，合同另对付款时间作出具体约定。合同签订后，陈某某仅支付房款948,840元,后续房款拖欠未付。根据补充条款一约定，陈某某逾期付款超过180天，丰涛公司有权解除合同并主张已付房款50%的违约金，故丰涛公司诉诸法院，作如上诉请。陈某某辩称：不同意解除合同及支付违约金，但同意赔偿佣金损失75,377元。针对诉请一，陈某某无力支付房款的原因：1、陈某某担任法定代表人的上海新喜广告装饰工程有限公司(以下简称新喜公司)是恒大公司的供应商，恒大公司(包括下属丰涛公司)尚欠新喜公司400多万元工程款未支付；2、受疫情影响,陈某某付款能力受阻，根据疫情防控政策，法庭应当予以考虑。综上，不同意解除合同；针对诉请二，若法院判决解除合同，考虑造成陈某某无力付款的原因，房价上涨丰涛公司不存在损失，丰涛公司销售人员承诺可无理由退房，故不同意赔偿违约金。即便陈某某应当赔偿违约金，标准应按照合同第12条约定的总房价款的0.1%；针对诉请三，基于和丰涛公司的合作关系，佣金愿意无条件赔偿。审理中，陈某某提起反诉，请求判令：1、解除丰涛公司与陈某某签订的《上海市商品房出售合同》，解除时间为陈某某收到起诉状副本；2、判令丰涛公司返还已付购房款948,840元,并赔偿利息损失(以948,840元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，自2019年12月19日起计算至实际返还之日止)。事实和理由：2020年2月25日，丰涛公司擅自将涉案房屋抵押给案外人中融国际信托有限公司(以下简称中融公司)，在与丰涛公司多次协商以工程款抵房款未果的情况下，陈某某对丰涛公司的诚信及经济状况产生严重不安，为降低履约风险，故在2020年3月19日第三期房款支付前中止付款义务。陈某某认为系丰涛公司违约，故作如上诉请。针对反诉，丰涛公司辩称：不同意陈某某的反诉请求。合同第八条约定，丰涛公司应当保证在交付房屋时，未设立抵押权或已清除原设立的抵押权。约定该条即表示：陈某某同意丰涛公司在出售房屋上设立抵押，仅需在交付房屋时涤除抵押，丰涛公司便不构成违约。经开庭审理查明：2019年9月20日，丰涛公司(甲方、出卖方)与陈某某(乙方、买受方)签订《上海恒大御澜庭商品房认购书》，约定乙方向甲方认购上海恒大御澜庭楼盘104幢某单元某室房屋，并对房价款、付款时间等作出约定。2019年9月22日，丰涛公司(甲方、卖方)与陈某某(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇淀山湖大道路3600弄《珑樾华庭》某号某室房屋，建筑面积125.26平米，房价款3,768,840元。第七条约定甲方定于2021年10月31日前将该房屋交付乙方；第八条约定甲方向乙方保证在交付该房屋时：……(二)甲方未设立抵押权或已清除原由甲方设立的抵押权……；第十二条约定甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时……赔偿金额以总房价款的0.1%计算；附件一付款时间和付款方式：乙方分9期付款，于2019年9月22日前支付378,840元(含定金2万元)、于2019年12月19日前支付57万元、于2020年3月19日前支付57万元、于2020年6月19日前支付38万元、于2020年9月19日前支付38万元、于2020年12月19日前支付38万元、于2021年3月19日前支付38万元、于2021年6月19日支付38万元、于2021年9月19日支付35万元；补充条款一第二条约定……乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《上海市商品房出售合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金……；第六条约定双方同意本合同第十二条补充如下：本合同第十二条中“赔偿金额以总房价款的0.1%计算”不适用，双方仍按本合同及补充协议其他条款约定的违约责任承担违约金。合同另对其他内容作出约定。另查明：陈某某系经他人推荐购买涉案房屋，丰涛公司为此支出佣金75,377元。陈某某分别于2019年9月20日向丰涛公司支付定金2万元，于2019年9月22日支付购房款358,840元，于2020年6月12日分两笔支付购房款57万元，上述款项合计948,840元。2020年4月7日、6月28日，丰涛公司向陈某某两次送达《催缴款通知书》，要求陈某某限期支付完毕逾期应付房款及相应违约金，否则将通过司法途径追究责任。经催讨，陈某某仍未支付后续房款。再查明，目前涉案房屋核准登记在丰涛公司名下。2020年2月26日，涉案房屋上设立抵押登记，抵押权人中融公司，债权数额12亿，债务履行期限从2020年2月27日至2022年2月27日。审理中，丰涛公司与陈某某一致确认：涉案《上海市商品房出售合同》未网签。以上查明的事实，由丰涛公司与陈某某的陈述、上海恒大御澜庭商品房认购书、上海市商品房出售合同、转账凭证、收据、催缴款通知书、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，陈某某表示：1、合同第8条未赋予丰涛公司在签订出售合同后设立抵押的权利。丰涛公司擅自在涉案房屋上设立抵押，且未履行通知义务，构成违约。2、2020年3月19日第三期房款支付前，陈某某已了解到房屋被设立抵押，丰涛公司对外负担债务较多，故陈某某行使不安抗辩权，中止付款义务，但未通知丰涛公司，也未给与对方合理期限涤除抵押或提供适当担保。3、如果法院认定陈某某违约并赔偿违约金，请求法院对丰涛公司主张的违约金标准予以调整。另，陈某某提供：商业承兑汇票4份，证明包括丰涛公司在内的恒大集团下属公司与陈某某的新喜公司存在业务往来，尚欠440万余元的工程款未支付。丰涛公司表示证据与本案无关，陈某某不能以此延付房款。丰涛公司另主张：1、出售合同签订前房屋上设立抵押的，公司负有向购房者告知的义务。根据合同第8条约定，公司可在签订出售合同后在房屋上设立抵押，购房者能够预见抵押事宜，故公司无需再通知购房者。综上，丰涛公司不构成违约。2、本案不符合行使不安抗辩权条件。即便行使，也应当在付款期限前以通知方式行使，但陈某某直至反诉前从未向丰涛公司就抵押提出异议。根据庭审查明的事实，本院认为：丰涛公司与陈某某签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。庭审中，双方一致请求解除合同，本院依法予以准许。解除时间为陈某某收到起诉状副本之日，即2021年3月9日。双方争议焦点在于哪方构成违约。根据合同约定，陈某某应于2020年3月19日前支付第三期购房款。陈某某主张系因丰涛公司欠付其担任法定代表人的新喜公司工程款，且受疫情影响，导致陈某某付款能力受限。对此，本院认为，新喜公司与陈某某系相互独立的民事主体，陈某某以丰涛公司未向新喜公司履行债务而不履行付款义务无法律依据；而疫情的爆发导致陈某某付款能力受限，亦非陈某某不履行付款义务的理由。故本院对陈某某的抗辩不予采信。第二次庭审中，陈某某主张：丰涛公司擅自在涉案房屋上设立抵押，公司丧失诚信、经济状况恶化，故陈某某系行使不安抗辩权，中止付款。对此，本院认为：丰涛公司主张合同第8条的约定即表明陈某某同意公司在已出售的涉案房屋上设立抵押，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。但丰涛公司擅自设立抵押的行为，并不必然导致合同目的无法实现，陈某某可积极督促公司尽快涤除抵押，或按照相关法律规定，及时通知丰涛公司涤除抵押或提供适当担保。而综观合同履行过程，陈某某在明知房屋上设立抵押后还于2020年6月12日向丰涛公司支付57万元房款，此行为与其抗辩的行使不安抗辩明显矛盾，且直至诉讼，陈某某亦从未向丰涛公司予以主张。综上，本院认定陈某某未按约支付购房款的原因并非是行使不安抗辩权。故陈某某无权以此为由解除合同。综上，陈某某逾期付款超过180天，构成根本违约，丰涛公司有权要求解除合同并赔偿损失。合同解除后，丰涛公司应向陈某某返还已付购房款。现丰涛公司要求陈某某按照已付房款50%支付违约金474,420元并赔偿佣金损失75,377元。陈某某同意无条件赔偿佣金损失，于法无悖，本院予以准许。关于违约金，陈某某主张按照合同第12条约定的总房价款0.1%标准计算，但补充条款一已明确排除适用该标准。本院结合合同履行情况、陈某某过错程度、丰涛公司实际损失等因素，酌情确定陈某某赔偿丰涛公司违约金20万元。因陈某某违约，故其主张逾期返还房款的利息损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海丰涛置业有限公司与被告陈某某签订的《上海市商品房出售合同》于2021年3月9日解除；二、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰涛置业有限公司违约金20万元；三、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丰涛置业有限公司佣金损失75,377元；四、反诉被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告陈某某购房款948,840元；五、驳回反诉原告陈某某的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9,297.90元，减半收取计4,648.95元，由原告上海丰涛置业有限公司负担1,933.95元，被告陈某某负担2,715元；反诉受理费6,644.20元，由反诉被告上海丰涛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二一年五月二十一日法官助理 赵晓霞书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。