安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初3383号 原告:陈兰兰，女，1985年7月9日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：李良军，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿圣杰，安徽卞和律师事务所律师。 被告：合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司,住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路泰古新天地A3-A4号楼,统一社会信用代码91340321MA2MTEDXXT。 负责人:沈伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马新林。 第三人：安徽泰古置业有限公司,住所地安徽省怀远县禹王路西段188号,统一社会信用代码913403210529108316。 法定代表人:王军,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁文祥，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘姗姗，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 原告陈兰兰与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司（以下简称大千公司怀远分公司）、第三人安徽泰古置业有限公司（以下简称泰古公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兰兰的委托诉讼代理人耿圣杰，被告大千公司怀远分公司的委托诉讼代理人马新林，第三人安徽泰古置业有限公司的委托诉讼代理人刘姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈兰兰向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》;2.要求被告支付原告解除合同违约金37600元;3.要求被告立即向原告返还泰古新天地项目A3、A4#一层1S024号商铺并恢复原状，支付房屋腾退期间的房屋占有使用费，从判决生效之日起至房屋腾退完毕时止，每日按103.01元计算；4.要求被告支付原告2020年2月1日至2021年3月31日租金39166.67元及逾期支付租金违约金1947.68元(暂计算至2021年3月31日,此后违约金以39166.67元为基数，按日万分之三标准计算至付清租金之日止;5.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年7月19日,泰古公司和大千公司怀远分公司签订《泰古.新天地委托运营管理合同》，合同约定:泰古公司委托大千公司怀远分公司经营管理坐落于怀远县禹王路中段与玖街交汇处泰古新天地《玖街》A3.A4幢负一楼至四楼商业，建筑面积约为10470.5平方米（具体面积根据实际签订委托经营管理协议为准）。泰古公司委托大千公司怀远分公司和投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》,大千公司怀远分公司按照泰古公司和投资业主签订的《商品房买卖合同》或者《返租确认单》中约定的房租租金向投资业主支付租金。委托期限八年,从2016年7月20日至2023年12月31日。泰古公司支付大千公司怀远分公司运营管理费350000元。因泰古公司未能按时将约定租金转账至大千公司怀远分公司账户，导致大千公司怀远分公司无法将返还租金交付业主，所导致的一切直接、间接损失均由泰古公司承担。 2017年1月24日,原告和泰古公司签订《商品房买卖合同》（现售）,购买泰古公司出售的泰古.新天地项目A3、A4#1S024号商铺，泰古公司承诺商铺返租。同日，原告在泰古公司提供的《泰古新天地委托经营管理协议》上签字（当时协议乙方是大千公司怀远分公司），协议约定：原告将购买泰古公司出售的泰古新天地项目的商铺交给大千公司怀远分公司委托租赁经营管理,期限从2017年2月1日起至2023年12月31日止。无论该商品是否实际交付、实际出租或实际开业,大千公司怀远分公司自2017年2月1日起计算租金。前三年由于培育市场,原告不收取大千公司怀远分公司任何费用,1S024商铺第四年租金为32900元；第五年租金37600元；第六年租金为37600元；第七年租金为38755元。从2020开始，租金按季度支付,支付时间为每季度的最后一个月内,即每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前,如逾期交付租金,应当按照当期应付租金金额的日万分之三承担违约金,逾期达六十日的,原告可以解除协议,大千公司怀远分公司应当向原告支付违约金,违约金的标准是本协议所涉一年租金。如违约金不足以弥补原告损失的,大千公司怀远分公司还应当补足其不足部分。如发生纠纷,任何一方均有权向项目所在地人民法院起诉。合同签订后,大千公司怀远分公司对案涉商品进行出租经营管理,但未按照约定交付租金。原告多次催要租金,大千公司怀远分公司和泰古公司相互推诿。 大千公司怀远分公司辩称，本案案由系合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，大千公司怀远分公司仅与泰古公司存在租赁关系。2015年9月18日，大千公司怀远分公司与泰古公司就怀远县泰古新天地A3-A4栋1-4楼商铺签订了商铺租赁合同。合同签订后，大千公司怀远分公司开始对租赁的商铺进行经营。泰古公司以高额返租为销售策略，将大千公司怀远分公司承租的商铺分割销售给投资业主。2016年7月19日，大千公司怀远分公司与泰古公司签订《泰古新天地玖街委托运营管理合同》，由泰古公司全权操办大千公司怀远分公司与近200位投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》。 2019年3月起，泰古公司没有按照双方签订的《泰古新天地玖街委托运营管理合同》约定向大千公司怀远分公司支付用于支付投资业主的返租租金的专用款项。大千公司怀远分公司多次催促，泰古公司一直不支付，导致大千公司怀远分公司无法向投资业主代为支付投资收益。委托管理合同明确约定大千公司怀远分公司受泰古公司委托支付业主的是返租费用。泰古公司在销售案涉商铺时，为早日回笼资金并赚取高额利润，用高额返租吸引投资业主，以超过当地市场价格一倍甚至一倍以上的售房价格购买虚拟产权商铺后，泰古公司有义务按照合同约定将其售房时收取的该部分高额差价以返租费用的方式返还业主。2020年4月30日，大千公司怀远分公司就泰古公司拒付各投资业主的返租费用违约行为向怀远县人民法院起诉。 从合同约定及合同实际履行情况看，大千公司怀远分公司与业主之间的关系仅为大千公司怀远分公司受泰古公司代为转付商铺返租费用，即案涉物业的购房回报费用，并非物业租金。大千公司怀远分公司与原告签订《泰古新天地委托经营管理协议》租金远高于大千公司怀远分公司将商铺出租的价格，显然，该协议约定的租金，并非真正的租金，而是泰古公司出售商铺时承诺的返租费用。本案中由于泰古公司违约，导致大千公司怀远分公司不能按约定向原告支付返租费用，因此，原告提出的各项费用应由泰古公司支付。 大千公司怀远分公司与原告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》是在大千公司怀远分公司与泰古公司签订的租赁合同之后签订，且原告购买的商铺包含在租赁合同约定的区域范围内。大千公司怀远分公司与原告之间仅为合同关系，大千公司怀远分公司仅承担为泰古公司转交商铺返租费用的义务。原告无权要求大千公司怀远分公司腾退房屋恢复房屋结构。本案诉讼费应当由泰古公司承担。 泰古公司陈述，1.原告与大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为《委托经营管理协议》，实为房屋租赁合同，对此，已经得到与本案案情相同的终审生效判决的确认。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。根据合同相对性原则，大千公司怀远分公司负有向原告支付租金的义务。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，其已按照合同约定履行义务，但大千公司怀远分公司没有按照合同约定支付租金，违反约定，故大千公司怀远分公司应当给付租金。2.原告和大千公司怀远分公司都是具有完全民事责任能力主体，双方在《委托经营管理协议》上签字盖章，就应承担签订协议带来的权利与义务。且协议内容均是针对原告和大千公司怀远分公司两方，协议中所有条款均未涉及泰古公司，故该协议对泰古公司不具有法律约束力。3.原告称泰古公司在销售商铺时承诺返租，但泰古公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并未约定返租的相关内容，而且本案与上述《商品房买卖合同》属于不同的法律关系，原告亦无证据证明泰古公司与大千公司怀远分公司是一个利益整体。因此，原告诉请解除其与大千公司怀远分公司的委托经营管理协议，要求支付租金、违约金，及本案诉讼费、腾退房屋等所有责任均应由大千公司怀远分公司承担。 本院经审理认定事实如下：2016年7月19日安徽泰古置业有限公司与合肥大千商业运营管理有限公司签订《泰古.新天地委托运营管理合同》，合同约定：泰古公司委托合肥大千商业运营管理有限公司对位于安徽省怀远县××路××街××处，泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4幢负一楼至四楼商业进行管理运营，期限为2016年7月20日起至2023年12月31日止。2017年1月24日，泰古公司与陈兰兰签订商品房买卖合同，泰古公司将泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4＃1Ｓ024号商铺出售给陈兰兰。2017年1月24日，陈兰兰与大千公司怀远分公司签订《泰古新天地委托经营管理协议》，约定陈兰兰委托大千公司怀远分公司对位于泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4＃1Ｓ024号进行管理运营，期限为2017年2月1日起至2023年12月31日止，前三年陈兰兰自愿将房屋交给大千公司怀远分公司免费使用，不收取任何费用，第四年2020年2月1日至2021年1月31日租金为32900元，第五年2021年2月1日至2022年1月31日租金为37600元，第六年2022年2月1日至2023年1月31日租金为37600元，第七年2023年2月1日至2023年12月31日租金为38775元；租金按照季度支付，支付时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前；大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，陈兰兰可提出解除本协议，因大千公司怀远分公司原因单方解除本协议书或者因大千公司怀远分公司未按照本协议约定支付租金达60日由陈兰兰提出解除本协议书的，大千公司怀远分公司应向陈兰兰支付违约金，违约金为本协议所涉一年租金。 根据约定，截至2021年3月31日，案涉房屋2020年2月1日至2021年3月31日租金到期，大千公司怀远分公司没有按照约定支付房屋租金，已逾期60日以上。2021年4月14日，陈兰兰起诉大千公司怀远分公司、泰古公司解除《泰古新天地委托经营管理协议》。2021年4月23日，大千公司怀远分公司收到陈兰兰的起诉状副本。 本院认为，陈兰兰与被告大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。陈兰兰按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，其已按照合同约定履行义务，大千公司怀远分公司应按照合同约定履行其向陈兰兰支付租金的义务。大千公司怀远分公司辩称由于泰古公司未向其支付商铺返租费用，导致大千公司怀远分公司未能及时将费用支付给陈兰兰，但大千公司怀远分公司向陈兰兰支付租金的依据是其与陈兰兰签订的《泰古新天地委托经营管理协议》，故大千公司怀远分公司不能以未收到泰古公司应给付的租金为由拒绝向陈兰兰支付租金。 陈兰兰与大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》约定，大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，陈兰兰可提出解除本协议。2021年4月14日，陈兰兰起诉时，大千公司怀远分公司已经逾期支付租金60日以上，此时陈兰兰享有此协议的单方解除权，陈兰兰要求与大千公司怀远分公司解除《泰古新天地委托经营管理协议》的起诉状副本于2021年4月23日到达大千公司怀远分公司，此时协议解除。因双方在合同中已对解除合同的违约金标准进行了约定，故对原告要求被告大千公司怀远分公司支付解除合同违约金37600元的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求大千公司怀远分公司将位于泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S024号商铺恢复原状，因原告陈兰兰没有提供案涉商铺的原始状态或大千公司怀远分公司对案涉商铺进行改造的相关证据，故对原告陈兰兰要求大千公司怀远分公司对涉案商铺恢复原状的诉讼请求本院不予支持。鉴于原被告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》已解除，被告继续使用房屋已无事实及法律依据，故被告应向原告腾退并返还A3、A4#商业1层1S024号商铺及支付从判决生效之日起至房屋腾退完毕之日止的占用使用费，每日按103.01元（37600元÷365天）计算。对原告要求被告大千公司怀远分公司支付2020年2月1日至2021年3月31日租金39166.67元的诉讼请求，本院支持38977.59元。对原告主张的逾期支付租金违约金，因本院已经支持原告要求大千公司怀远分公司支付37600元违约金的诉讼请求，故对原告再次要求被告支付逾期支付租金之违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陈兰兰与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》于2021年4月23日解除； 二、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告陈兰兰违约金37600元； 三、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内腾空泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S024号商铺返还原告陈兰兰，支付从判决生效之日起至房屋腾退完毕之日止的占用使用费，每日按103.01元计算； 四、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告陈兰兰2020年2月1日至2021年3月31日租金38977.59元； 五、驳回原告陈兰兰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1768元，减半收取884元，由被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员 杨贵莲 二〇二一年五月十三日 法官助理 倪 丹 书 记 员 常玉梅 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。 2、判决生效后申请执行的期限为二年。