海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终674号   上诉人（原审原告）：张穗军，男，1990年10月19日出生，侗族，住海南省东方市。   委托诉讼代理人：杨则会，海南邦威律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南东恒置业投资有限公司，住所地海南省东方市八所镇东方大道。   法定代表人：倪海丽。   委托诉讼代理人：文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：吉承军，男，1979年1月25日出生，汉族，住海南省东方市。   被上诉人（原审被告）：倪海丽，女，1983年11月15日出生，汉族，住海南省东方市。   原审第三人：中国农业银行股份有限公司东方市支行，住海南省东方市八所镇。   法定代表人：文卫东。   委托诉讼代理人：陈斌，该公司职员。   上诉人张穗军与被上诉人海南东恒置业投资有限公司（以下简称东恒公司）、吉承军、倪海丽及原审第三人中国农业银行股份有限公司东方市支行（以下简称农行东方支行）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   张穗军上诉请求：1.依法撤销海南省东方市人民法院作出的（2020）琼9007民初2109号民事判决。2.改判支持上诉人的诉讼请求。3.本案的诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明事实部分存在错误，认定案情错误，适用法律错误，主要体现如下：一、一审法院认定被上诉人已经在2018年11月9日通知上诉人收房这一事实有误。本案在庭审的过程中，被上诉人提供了一份《关于城东农贸市场商铺收房公示》，并说明该公示是张贴在案涉的市场内部。上诉人认为该公示属于被上诉人单方面制作的证据，不具有证据的客观性。而且公示收房不符合合同关于交房的程序性规定，合同约定的交房程序是由被上诉人直接通过邮件的方式通知上诉人本人，而不是通过在市场张贴公告的方式通知交房。所以一审法院对该公示的合法性客观性和证明内容予以认定是严重错误的。本案的客观事实是，截止日前为止，被上诉人仍然没有通知上诉人收房。可见被上诉人已经构成了严重的根本违约。二、本案中，一审法院已经认定了被上诉人存在交房上的违约，但不支持上诉人解除合同的理由主要是案涉的房屋已经办理了网签备案登记。按照一审法院的逻辑，是不是购房者只要办理了网签备案之后就不能主张解除合同而且一审法院也曾经审理过多起类似的案件，很多都支持解除合同的诉讼请求。然而到了上诉人这里，却仅仅以网签备案登记了就不支持，同样的案件却存在不同的判决。因此，上诉人恳请二审法院依法纠正一审的错误判决。三、一审法院计算违约金的标准存在严重错误。首先，一审法院认定被上诉人已经在2018年11月9日履行了交房义务，违约交房的日期从2018年1月11日计算至2018年11月9日（302天）。一审法院的这样认定是错误的。被上诉人于2018年11月9日张贴在市场内部的收房公示不能认定为履行了交房通知。而且，交房不仅仅是通知而已，还要给购房者提供房屋质量合格证书，提供钥匙和物业交接等一系列的程序。一审法院仅仅依据一张不具备证据三性的收房公示就认定被上诉人已经履行了交房义务是严重错误的。所以本案的逾期交房违约期间应当从2018年1月11日计算至被上诉人以书面形式通知上诉人进行收房，并提供案涉的房屋相关合格证明材料之日止。综上所述，一审法院判决严重错误，上诉人依法向贵院提起上诉，恳请法院依法查明事实，支持上诉人的事实请求。   东恒公司辩称，第一，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实有效，一审判决认定事实清楚，依法应当予以维持。第二，上诉人要求解除合同的理由不能成立，一审判决驳回该项请求符合法律规定。解除权行使的合理期限为三个月，没有催告的，解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据案涉合同第八条、第十一条的规定，该合同约定交房的时间是2017年6月15日，逾期90日后，上诉人有权单方解除合同。根据上述约定，逾期90日，也就是2017年9月15日起，上诉人可以行使合同的解除权。如果一年内行使的，那么解除权最迟的期限是2018年9月15日，但上诉人并没有在期限内进行催告，故其行使解除的时间已经超过了相关司法解释的规定。第三，一审关于逾期交房违约金的起始时间的认定并无不妥，恳请予以维持。虽然案涉合同第八条规定了交房的时间是2017年6月15日，同时第十一条也规定了逾期交房的违约金，但是本案中上诉人同时也存在迟延付款。根据上诉人提交的证据显示，上诉人是在2018年1月10日才完成将剩余的贷款交付给被上诉人，也就是说在2018年1月10日，上诉人才付完购房款。如果要计算违约金，那么根据案涉合同第六条的规定，上诉人也同样按照未付房价款万分之三的比例，向被上诉人支付逾期付款的违约金。因此，一审法院于2018年1月11日作为起算时间是正确的。至于截止时间如何确定的问题，案涉工程完工以后经过消防验收，于2018年11月2日通过验收备案，2018年11月9日被上诉人已经以张贴公告的方式告知各业主办理收房手续，同时也报请了相关部门报请农贸市场开业。基于上述事实，案涉商品房在2018年11月经验收合格以后已经具备了交房的条件，不存在被上诉人至今没有达到交房条件的情形，至于上诉人主张所谓的应当以书面形式通知收房的问题。被上诉人认为因商品房买卖合同中的条款，上诉人没有向被上诉人提供其通讯地址，被上诉人无法通过书面的形式向其进行送达。退一步来讲，即便上诉人不认可被上诉人的交房通知或其他通知，上诉人也应自行在合同约定的交付日期届满之日或者付清房款之日前往该房屋所在地办理交付手续，但其怠于行使自身权利，无权就扩大的损失向被上诉人主张权利。因此，一审判决认定的事实是清楚的，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。   农行东方支行述称，如果要解除购房合同的话，其要求张穗军一次性还完所剩下的贷款本金和利息。   张穗军向一审法院起诉请求：1.判决解除张穗军和东恒公司于2017年2月9日签订的《东方市商品房买卖合同》；2.判决东恒公司返还张穗军购房款674576元和违约金（违约金以674576元为基数，按每日万分之三的标准，自2017年6月16日开始计算至债务清偿之日止），暂计至2020年4月14日的违约金为209455元，两项计884031元；3.判决吉承军、倪海丽对张穗军主张的第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案的诉讼费以及保全费由东恒公司、吉承军、倪海丽承担。   一审法院认定事实:2017年2月9日，张穗军与东恒公司签订了一份《东方市商品房买卖合同》，约定由张穗军购买东恒公司开发的位于东方市东方大道北侧的城东农贸市场1层B040号房，房屋建筑面积为25.36平方米，房屋单价为26600元/平米，总房款为674576元，付款方式为首付款424576元，贷款250000元。同日张穗军根据东恒公司的要求向倪海丽的账户支付了购房款344576元，2017年4月25日又支付了8万元，同日东恒公司给张穗军出具了收到该款8万元的收据，剩余的25万元购房款通过和农行东方支行按揭贷款的方式于2018年1月10日支付给东恒公司。双方签订的《东方市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件的房屋交付买受人使用；（1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。）合同第十一条：出卖人逾期交房在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，自房屋交付之日起730日内为张穗军办理房屋产权证书。如逾期之日起按已付款的万分之一向张穗军支付违约金。2018年5月14日经东方市公安消防验收合格。2018年11月2日通过竣工验收备案。2018年11月9日，东恒公司《关于城东农贸市场商铺收房公示》，要求张穗军收房，但张穗军未回应。逾期交房违约金的计算应定为从2018年1月10日张穗军交完全部房款第二日起到2018年11月9日，东恒公司《关于城东农贸市场商铺收房公示》止，逾期办证违约金的计算应定为从2018年1月10日张穗军交完全部房款第二日起到2020年1月10日，共730天止，但张穗军只诉求东恒公司按万分之三支付违约金，没有诉求按已付款的万分之一向张穗军支付办证违约金。倪海丽、吉承军系东恒公司的股东。   一审法院认为，张穗军与东恒公司于2017年2月9日签订《东方市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、是否应当解除张穗军与东恒公司于2017年2月9日签订的《东方市商品房买卖合同》；二、如果逾期交房，违约金如何计算。关于第一焦点问题。2017年2月9日，张穗军与东恒公司签订了一份《东方市商品买卖合同》，张穗军购买东恒公司位于东方市东方大道北侧的城东农贸市场1层B040号房，面积为25.36平方米，房屋单价为26600元/平米，总房款为674576元，付款方式为首付款424576元，贷款250000元。2017年2月9日张穗军向倪海丽的账户支付了购房款344576元，2017年4月25日又支付了8万元，共424576元。2018年1月10日，张穗军通过和农行东方支行按揭贷款的方式支付给东恒公司25万元，张穗军付完购房款。双方签订的《东方市商品房买卖合同》第八条约定交房期限是：“出卖人应当在2017年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件的房屋交付买受人使用；即该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。”争议案涉房屋，东恒公司于2018年5月14日经东方市公安消防验收合格。2018年11月2日通过竣工验收备案。2018年11月9日，东恒公司《关于城东农贸市场商铺收房公示》，要求张穗军收房，但张穗军未回应。张穗军于2018年1月10日才交完房款，虽然东恒公司逾期交房，但该商品房项目已经在东方市房管局办理了商品房预售许可，并且双方在东方市房管局办理了网签备案登记。故张穗军诉求解除张穗军和东恒公司于2017年2月9日签订的《东方市商品房买卖合同》，理由不充分，不予支持。二、如果逾期交房，违约金如何计算。本案中，张穗军认为应当按照已付款万分之三的标准收取逾期交房违约金，一审法院认为，虽然双方签订的《东方市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件的房屋交付买受人使用；即第一种条件该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，或者符合第二条，即该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。但本案中逾期交房违约金的计算应定为从2018年1月10日张穗军交完全部房款第二日起到2018年11月9日，东恒公司《关于城东农贸市场商铺收房公示》止，即2018年1月11日至2018年11月9日（302天），按张穗军已支付全部房款按日万分之三计算，即海南东恒置业投资有限公司应支付违约金674576元×3/10000×302天=61116.58元。综上，张穗军诉请有理部分，予以支持，无理的予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、东恒公司于判决生效之日起五日内向张穗军支付因逾期交房的违约金61116.58元；二、驳回张穗军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。案件受理费12640.31元，张穗军已预交，由张穗军负担11976.35元；东恒公司负担663.96元。   二审中，张穗军提交了2021年4月18日拍摄现场图片四张，拟证明现场还有很多地方没有做好，包括塔吊围墙公路都尚未处理好，塔吊还在那里没有拆除，公路没有硬化，围墙也没有拆除。东恒公司对其证明目的有异议，本院质证认为，案涉图片不能证明案涉商品房不符合交付条件，本院对其证明目的不予认可。   东恒公司提交了张穗军及张穗军母亲与东恒公司的法定代表人倪海丽双方之间的信息短信息及电话号码信息，拟证明在2019年2月份，上诉人已经知道了案涉商铺已经具备交付条件，同时也清楚了被上诉人已经通知了上诉人交房的通知。张穗军质证认为商铺的交付条件要以是否能够进行营业为准，聊天信息显示案涉商铺不具备营业条件。本院对该证据真实性予以认可，证明目的将说理部分综合阐述。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉商品房买卖合同是否应予解除；2.被上诉人应如何向上诉人承担逾期交房的违约责任。   关于争议焦点一。首先，案涉商品房买卖合同约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同。在本案中，约定的交房时间为2017年6月15日前，但是张穗军至2018年1月10日才将剩余的25万元购房款通过按揭贷款的方式支付给东恒公司，即其实际支付完毕购房款的时间为2018年1月10日。虽然双方的合同未对购房款支付的期限进行明确约定，但是根据先付钱后交房的商品房买卖中的商业惯例，在购房者未履行完毕房款支付义务的前提下，开发商有权拒绝交房。故本案交房的期限应顺延至2018年1月10日，结合合同约定购房者解除权行使的条件，从2018年4月11日起，张穗军享有约定的解除权。但张穗军于2020年8月5日才向法院提交《民事起诉状》起诉解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”本案属于对方当事人未催告的情形，解除权人张穗军应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，现张穗军未在上述期限内行驶解除权，其解除权消灭。其次，本案是否符合法定解除的条件。案涉商品房已于2018年11月2日通过竣工验收备案，已符合合同约定的“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”交付条件。由于张穗军在合同中未留其住址只留了移动电话，因此东恒公司未向其邮寄书面通知。东恒公司在案涉项目醒目处张贴《关于城东农贸市场商铺收房公示》，作为租房在东方市市区居住的购房者应当可以看见该收房公示，且从张穗军与倪海丽及张穗军母亲与倪海丽的聊天记录中可知，至少在2019年2月12日之前张穗军已经知道可以收房的事实，张穗军表述“店铺那么久里面都没有人进去买菜什么的，门面后面就开一个药店。铺面一直荒在哪里”，2019年张穗军母亲与倪海丽聊天中说“很多人问我市场什么时候营业！店面没有租出去！”从以上聊天记录可知张穗军随时关注案涉商品房的进度，因此其上诉主张“截止日前为止，被上诉人仍然没有通知上诉人收房”不能成立，本院不予支持。在案涉商品房已经符合合同约定的交房条件且张穗军明知早就可以收房的情况下，其自己不主动去办理收房手续。综上，没有证据表明东恒公司拒绝履行交房义务，张穗军取得案涉商品房的目的可以实现，其主张解除合同没有事实和法律依据。   关于争议焦点二。合同双方约定的交房条件仅是“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，并未约定农贸市场开业作为交房条件，且从张穗军自己提交的现场照片看，围墙上亦张贴有“城东农贸市场开业大吉”。因此，至2018年11月2日起，案涉商品房已经具备交房条件。鉴于东恒公司于2018年11月9日才发出书面的《关于城东农贸市场商铺收房公示》，故一审法院将逾期交房的时间确定为从张穗军付完购房款的次日即2018年1月11日至2018年11月9日并无不当。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，裁判结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费12640.31元，由上诉人张穗军负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二〇二一年五月十八日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。