呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初1512号   原告：吴某。   委托诉讼代理人：娜某，内蒙古谱兰律师事务所律师。   被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。   法定代表人：康某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：孙某，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古誉昊律师事务所律师。   原告吴某与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人娜某，被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙某、刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告吴某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》向原告交付房屋；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年10月31日至2021年1月20日期间的逾期交房违约金共计40480.9元（其中，2019年10月31日至2020年10月30日期间，以购房款525726元为基数，按日万分之一计算违约金合计为19189元；2020年10月31日至2021年1月20日期间以购房款525726元为基数、按日万分之五计算违约金为21291.9元）；以及自2021年1月21日至实际交房日期间的违约金以购房款525726元为基数、按日万分之五计算由被告向原告据实支付。3.本案诉讼费用由被告承担。注：本诉请标的合计金额为40480.9元。原告于庭审后向本院提交撤回第一项诉讼请求的申请，本院经审查符合法律规定，予以准许。事实与理由：2017年8月31日，原告购买了由被告开发的位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区13号楼2单元6层602号房屋，房屋建筑面积为91.19平方米，每平方米5765.17元，总价为525726元。同一天，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“原合同”），原告按照合同约定向被告交付了购房款。后于2018年8月31日，被告以办理网签备案为由与原告重新签订《商品房买卖合同》（以下简称“网签合同”）。约定，被告在2019年10月31日之前向原告交付房屋，被告迟延交付房屋的，按原告已付购房款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。2019年11月9日，被告发布《内集凯[2019]35号》文件，再次承诺集通凯宸佳苑小区二期，在2020年10月31日之前全部交房，如迟延交付房屋，每逾期一日按购房总金额日万分之五向购房人支付违约金，直至房屋交付。综上，合同签订之后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定和承诺日期交付原告所购房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规至规定，被告应当按照合同约定和相关承诺承担延期交房违约责任。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。   被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，一、被告同意交房，并在当庭再次通知原告尽快前来收房。二、同意支付逾期交房违约金，但对原告关于违约金的计算方法及起止时间等持有异议。具体如下：1、逾期交房违约金的起算时间应为2019年12月31日，截止时间为2020年12月31日。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及第十二条之约定，如被告未按合同约定在2019年10月31日前交付房屋的，则原告给予被告60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。故，违约金的起算时间应自2019年12月31日开始起算。2、因新冠疫情爆发导致项目不能按期开工，属于法定的不可抗力情形，商品房交付时间可相应顺延，即逾期交房时间应相应扣减。2020年年初,爆发了新冠肺炎疫情，蔓延全国。为抗击疫情，内蒙古自治区人民政府于2020年1月25日中午启动重大公共卫生突发事件一级响应。启动一级响应后，对从疫区流入人口要加强预防工作，落实控制措施，对传染病病人、疑似病人采取就地隔离、就地观察、就地治疗等措施，对密切接触者根据情况采取集中或居家医学观察等。2020年2月25日，内蒙古自治区新冠肺炎疫情防控指挥部发出公告，自2月25日24时起，内蒙古自治区新冠肺炎突发公共卫生事件响应级别由自治区一级响应调整为自治区三级响应。据此，内蒙古自治区因新冠肺炎疫情这一重大公共卫生事件一级响应共持续31天。另，集通二期项目施工单位为中铁十一局集团建筑安裝工程有限公司，属湖北企业，为重点疫区，本项目施工管理人员及相关劳务用工人员于武汉解除封城后4月中旬才陆续抵迖本项目，以至于本项目于5月初才复工复产。被告承诺交房的时间在疫情发生之后，受新冠肺炎疫情影响，加上施工企业属湖北籍的特殊性，致使本项复工时间严重滞后，给商品房的交付造成严重影响。该期间属不可抗力，被告交房时间可相应顺延，顺延期间被告不应承担逾期交房的违约责任。3、自2020年10月31日起，原告主张按日万分之五的标准计算违约金，被告认为过分高于其损失，根据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告申请予以调低。   当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：   1.2018年8月31日，原告吴某（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于××苑房住宅商品房一套。商品房总价款525726元。付款方式及期限，原告付款方式为按揭贷款，原告应当于2018年8月31日前支付首期房价款人民币165726元，占全部房价款的32%。余款人民币36万元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2019年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即2019年10月31日将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，逾期后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议将附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，1.向银行申请贷款或向申请公积金管理中心申请办理公积金贷款，该种方式下，买受人须于《买卖合同》及本补充协议签订之日起30日内办妥全部手续，并将所贷款项划到出卖人银行账户。附件十一《补充协议》中约定，第四条，关于房屋交付条件1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任。第八条，由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。2.针对上述情形的处理办法，同时适用：①在出于买受人原因导致房屋未能按期交付的情形，出卖人不承担延期交房的违约责任。以上事实有《商品房买卖合同（预售）》及其附件在卷佐证，该合同双方均作为证据提交，本院对其真实性、合法性以及与本案关联性予以确认。   2.2017年8月31日左右，原告吴某陆续向被告集通凯宸房地产公司支付首付款165668元，被告向原告出具首付款《收据》。2018年11月27日，原告吴某陆续向被告集通凯宸房地产公司通过按揭贷款方式向被告支付剩余购房款36万。以上事实有原告提交《收据》、银行交易凭证、个人贷款支付凭证在卷佐证，被告认可上述证据真实性，本院予以确认。   3.2019年11月9日，被告集通凯宸房地产公司发文内集凯[2019]35号《关于集通凯宸佳苑小区（集通中朵城）二期交房时间承诺》，载明：“经我公司认真研究，现对集通凯宸佳苑小区（集通中朵城）二期住房交房时间及延期交付赔偿承诺如下：一、交房时间确定2020年10月31日之前全部交房。如不能交房承担相应的违约责任。二、如上述时间迟延交付房屋，每逾期1日按购房总金额日万分之五向业主支付违约金，直至房屋交付”。以上事实有原告提交《关于集通凯宸佳苑小区（集通中朵城）二期交房时间承诺》在卷佐证，被告认可上述证据真实性，本院予以确认。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应于2019年10月31日之前向原告交付符合合同约定条件的涉案房屋，故被告逾期未交付的行为已经构成违约，应当承担违约责任。   对于原告请求被告支付自2019年10月31日至实际交房之日止的违约金诉请，本院具体认定如下：   首先，就违约金的起算时间。根据双方合同约定，被告因自身原因未按期限向原告交付房屋的，原告给予被告60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。故被告承担违约金的起算时间应为2019年12月31日。   其次，就违约金止付时间。关于被告集通凯宸房地产公司应以邮寄送达的《入住通知书》中载明的通知时间视为房屋交付时间，从而不再承担后续违约责任的抗辩意见，本院认为，房屋交付应当满足约定及法定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件十一的相关约定（详见附件十一第4条第1项），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格后方可满足交付条件，而被告集通凯宸房地产公司于庭审中认诺案涉房屋并不符合约定交付条件，故在此情形下，被告相应抗辩主张不能成立，二原告作为买受人依约有权拒绝接收并未满足约定交付条件的房屋（详见合同第十一条），双方在合同附件十一中关于买受人放弃相关权利、出卖人免除相关责任的约定（详见附件十一第4条第4项），依照民法典关于无效格式条款之规定及双方在主合同第二十八条之约定，应认定为无效条款，被告仍应当继续支付逾期交房违约金直至实际交付房屋之日止。   最后，就违约金计算标准及适用时段。被告抗辩称因新冠疫情影响导致交房延迟，应予以核减。对于合同约定的逾期交房时间即2019年12月31日至被告《承诺》中载明的交房时间即2020年10月31日之间的违约金，因被告于2019年11月9日作出《承诺》，承诺时间晚于合同约定的交房时间，疫情发生的时间则发生于合同约定交房日期之后，故本院认定疫情的发生不能免除被告因违反合同约定已经产生的违约责任，被告应按照合同约定的日万分之一标准支付违约金；对于被告《承诺》中的逾期交房时间2020年11月1日至实际交房之日之间的违约金，考虑到冬休期、新冠疫情不可抗力对于交房时间的影响，酌情延后60日，该60日期间仍以已交购房款日万分之一作为违约金计算标准，自2020年12月31日至实际交房之日止之间，被告抗辩称其承诺的违约金日万分之五过高并申请对于涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行司法鉴定，因本院已作出相关的生效判决，认定按照日万分之一的标准计算违约金，即可以作为调整违约金的标准，无需对同地段同类房屋租金标准进行鉴定，被告的鉴定申请对本案事实认定无必要性，故依照《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第1条第（3）项，本院对其相应鉴定申请不予准许。   综上所述，依照双方合同约定以及《承诺》的内容，根据公平原则和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，结合考虑合同履行情况、当事人过错程度、新冠疫情不可抗力对于2020年10月31日前交房的影响以及被告就日万分之五违约金提出的过高抗辩等因素，确认自2019年12月31日至2020年12月30日期间，以已付购房款日万分之一作为违约金计算标准，违约金经计算为：525726元×365日×0.01%／日≈19189元；自2020年12月31日至房屋实际交付之日止期间，以购房总金额日万分之一的1.3倍作为违约金计算标准。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：   一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴某截至2020年12月30日止的逾期交房违约金19189元，并以购房总金额525726元为基数，按照日万分之一的1.3倍继续向原告支付自2020年12月31日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；   二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费406元（原告已预交，已减半），由原告吴某负担121元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担285元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 陈 红      二〇二一年五月二十日   书记员 刘晓凯