湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2319号原告（反诉被告）：湖南义德拍卖有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区3号写字楼2304房。法定代表人：孙梦成。委托诉讼代理人：张冬平，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文垚，湖南融邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘央，女，1994年6月27日出生，拉祜族，住广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）湖南义德拍卖有限公司（以下简称义德公司）诉被告（反诉原告）刘央委托合同纠纷一案，本院于2021年2月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告义德公司的委托诉讼代理人张冬平，被告刘央到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义德公司向本院提出诉讼请求：1、请求依据原告与被告之间签订的《司法拍卖房屋委托协议》依法判令被告向原告支付合同剩余款项55205元以及期间资金占用费（自2021年1月13日起以欠付金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；2、请求被告依法支付违约金5.52元（暂计至2021年2月3日，后续金额计算至实际履行完毕之日止）；3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用及为实现债权所支出的其他费用。事实与理由：2020年12月21日，义德公司受刘央委托，为其办理法院指定的司法拍卖手续，双方签订了《司法拍卖房屋委托协议》。协议约定：甲方（刘央）委托乙方（义德公司）前期提供尽职调查服务，后续办理司法拍卖手续的相关事宜，委托方式为直接代理，代理司法拍卖服务费为成交价的3%，在协议签订时，甲方应向乙方支付尽职调查费10000元，该费用包含在司法拍卖服务费内，甲方于竞拍成功当日，结算并付清剩余尾款，若甲方不按照约定支付委托费用、担保金，不按照乙方的要求及时缴纳办理委托事项所需的必要费用（如税金等），按应付金额的0.0005%向乙方支付日违约金，双方还约定合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，协商不成的向乙方所在地长沙市开福区人民法院提起诉讼。合同签订后，被告刘央向原告支付了尽职调查费10000元。2021年1月13日，被告刘央通过竞买号QXXXX在长沙市芙蓉区人民法院于阿里拍卖平台开展的“长沙市XXX区XXX路XXX号XXX栋XXX号”项目公开竞价中，以最高应价胜出，成功拍得该标的物，成交价格为2173500元。根据合同约定，被告刘央应当在竞拍成功当日以成交价的3%向原告支付代理司法拍卖服务费，费用为65205元，在扣除前期的尽职调查费10000元后，应向原告支付剩余款项55205元。截止至2021年2月3日，被告仍未支付剩余款项，原告多次催讨无果，被告行为已经构成严重违约。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）刘央辩称，1、原告未按约履行合同义务，无权要求被告支付剩余合同款。2、原告作为受托人在合同履行过程中违约在先，存在欺诈、威胁及加收其他费用的行为，并因前期未调查清楚房屋抵押情况致使被告无法办理解押手续、过户房屋，应承担违约责任。3、原告主张的违约金，无事实与法律依据。4、原告要求被告支付实现债权所支出的其他费用，无事实与法律依据，不应支持。被告（反诉原告）刘央向本院提出反诉请求：1、义德公司向刘央退还尽职调查费10000元；2、义德公司承担本案诉讼费用。事实与理由：刘央（甲方）与义德公司（乙方）于2020年12月21日签订《司法拍卖房屋委托协议》。合同第一条委托事项第1点约定：甲方委托乙方进行前期尽职调查，对甲方意向拍卖标的物的具体位置、周边配套、原产权人负债情况分析、房产户籍情况及学区信息、调查与房产有关的纠纷及诉讼情况、权利限制、分析房产价值升值信息状况。第六条乙方义务第1点约定：乙方提供本套房屋的尽职调查服务，包括但不限于以下内容：房产基础信息、权利限制、拍卖原因、占用情况、过户税费、欠费情况、小区调查、调查结论等。第八条乙方违约责任亦载明乙方需出具调查报告。合同签订后，刘央向义德公司支付10000元尽职调查费。2021年1月12日，义德公司通过微信告知XXX栋XXX号的竞拍等级为A级别，尽调结果没有问题却未出具具体的尽职报告。次日，刘央自行拍得房屋后，经与长沙市芙蓉区人民法院执行法官联系，被告知房屋存在联合抵押、无法单套解押过户，需等待剩余两套在押房产拍卖完成后方能同意解除抵押、办理过户。义德公司未按合同约定完成对房屋所涉纠纷及诉讼情况、权利限制的尽职调查，亦未出具尽调报告，致使拍卖后因房屋权属存在法律瑕疵，无法办理解押过户，其违约行为给刘央造成额外损失，义德公司已取得的10000元尽职调查费应予退还。现依法提起反诉，请求法院支持。原告（反诉被告）义德公司对反诉辩称，双方签订的司法拍卖房屋委托协议系双方真实意思表示，合法有效，义德公司已按照合同约定提供了相应的尽调服务，刘央无权要求返还服务费及承担诉讼费。本院认定事实如下：2020年12月21日，义德公司（乙方、受托人）与刘央（甲方、委托人）签订《司法拍卖房屋委托协议》。协议约定：一、委托事项：甲方委托乙方进行前期尽职调查，对甲方意向拍卖标的物的具体位置、周边配套、原产权人负债情况分析、房产户籍情况及学区信息、调查与房产有关的纠纷及诉讼情况、权利限制、分析房产价值升值信息状况；对甲方意竞房交易过户的税费进行核算以及测算，物业水电燃气等费用清欠调查；甲方或甲方指定的第三人应于竞拍前前往标的物现场进行实际查勘，了解意向标的物的现状使用情况以及占用情况；协助甲方根据拍卖规则注册账号、缴纳保证金，指导甲方参与拍卖，提供拍卖技巧，合理竞价；拍卖成功后，向乙方签约的银行提交按揭所需的资料，协助完成银行面签，若竞拍失败，协助甲方办理退保事宜；协助或代甲方与处置本协议第三条描述房屋的法院联系，取得有关法律文书；协助或代甲方到相关职能部门办理该房屋的解查封、解押等手续，以及产权变更登记，协助甲方缴纳税费、办理过户、领取不动产权属证书，以及房屋的交付。二、委托代理方式：直接代理，特别授权。三、竞拍所得房屋为住宅。四、乙方指定财务收款账户：户主孙梦成，账号×××36。五、代理司法拍卖服务费为成交价的3%。协议签订时甲方应向乙方支付尽职调查费1万元，该费用用于对意向竞买房屋的前期尽职调查，包括在司法拍卖服务费内，竞拍成功当日结算并付清剩余尾款。六、双方义务：（一）甲方义务：甲方以竞拍所得的房屋为抵押物，选择乙方签约银行申请房屋按揭贷款；甲方请乙方或其合作机构为银行按揭贷款提供阶段性担保；甲方承诺以下事项：按照乙方要求出具特别授权委托书（公证），无条件配合办理房屋过户登记手续，在可缴纳过户税费之日起三日内缴清所有税费，过户登记完成后甲方应委托乙方领取新政并完成抵押登记手续；甲方如未履行上述承诺，拖延办理委托事项的时间，甲方应按500元／日违约金支付给乙方。（二）乙方义务：提供本套房屋的尽职调查服务，包括房屋基础信息、权利限制、拍卖原因、占用情况、过户税费、欠费情况、小区调查、调查结论等；按照甲方的要求完成竞拍手续，包括拍得后续的所有手续；办理贷款手续，包括代理甲方向乙方签约银行申请银行贷款，提供阶段性担保，协助办理竞拍所得房屋的过户登记和抵押登记手续等；除本合同约定的费用外，不以任何方式或理由向甲方收取其他费用。七、如因乙方原因导致贷款未能成功发放，本合同所收贷款担保服务费全部退还，如因甲方原因导致贷款未能成功发放，扣除已发生费用后退还。八、违约责任：甲方不按照约定向乙方支付委托费用、担保金，不按乙方的要求及时缴纳办理委托事项所需的必要费用，按应付金额的0.0005%向乙方支付日违约金；甲方如擅自解除合同，预交的服务款作为乙方的前期服务费，不予退还；乙方调查报告结论为Ａ、Ｂ登记建议甲方竞拍的房屋，所竞买房屋后续无法过户以及腾房的，乙方承诺对甲方已发生的损失进行赔偿并退还已产生的服务费用。该合同由双方盖章、签字。2020年12月21日，刘央向义德公司支付1万元。协议签订前后，义德公司的员工朱亮通过微信向刘央推荐多套法拍房源。2020年12月22日上午，朱亮向刘央发送微信：“按揭的贷款担保费，我刚刚已经跟公司申请了减少一个点位费，公司答应去申请，问题不大”。刘央意向竞买长沙市XXX区XXX栋XXX房、长沙市XXX区XXX栋XXX房，义德公司安排人员陪同刘央看房，将调查结果的内容通过微信图片告知刘央，并协助刘央参与竞拍，但未竞买成功。之后，刘央意向竞买长沙市XXX区XXX路XXX号XXX栋XXX号房。2021年1月12日下午5时许，朱亮将调查结果和竞拍等级的内容通过图片发送至微信群。调查结果载明：房屋抵押在长沙农村商业银行股份有限公司城中支行，贷款金额380万元（共三套房屋），执行金额395.55万元（共三套房屋），房屋可过户，竞拍等级为A级（低风险）。朱亮在微信群中称：“可以报名了”；“尽调结果没问题，也没有物业欠费”；刘央问：“个税是不是可以退啊”；朱亮回复：“个税省不了”，后提示尽早报名，当天刘央报名竞买XXX栋XXX房，将竞买号Q3523发送至微信群。下午5-6点，朱亮还向刘央个人发送微信：“就是贷款担保费之前已经跟担保公司谈下来了”；“减免两个点”；“应该是可以的”。刘央回复：“好的”……“那除了房款之外需要准备的就是契税1.5%、个税3%、服务费3%，还有其他吗”。朱亮回复：“嗯嗯是的”。1月13日9时10分，朱亮在微信群中问：“刘总王总，你们等下是过来公司吗”；“记得出一次价”。刘央回复：“我在路上了”；“我现在出一次对吗”。朱亮回复：“嗯是的”。刘央回复：“好的”。1月13日10时网拍结束，刘央以2173500元竞得长沙市芙蓉区人民法院拍卖的XXX栋XXX房，保证金326000元转货款。随后，义德公司告知刘央公证和银行面签所需资料。刘央办理了公证委托，委托于腾飞等四人代领法律文件，代办抵押注销、转移登记、领证、抵押登记、缴税退税等。1月14日，孙梦成协助刘央到建设银行办理了贷款面签。1月20日，孙梦成将建设银行处理意见的图片发送至微信群，要求支付保险费4000多元、担保费45600元（于腾飞账户收）、部分司法拍卖服务费30205元（孙梦成账户收），刘央对担保费表示不太明白。1月20日下午7时许，刘央向朱亮发送微信：“麻烦1.8帮忙尽力争取一下，或者我明天到银行再咨询一下”。1月22日下午5时许，义德公司人员在微信群中发送微信：“建行那边，多次跟我们说起你在联系她们，你就不要再去问建行了，他们不会管这个事情的，不出担保函，银行不会给你放款，更不会管你的延期。我们就按照1.8%的担保费……”。1月24日，刘央就担保费调查情况、收费标准、滞纳金、联合抵押等问题在微信群中讨论，之后向电视台反映收费问题。事实上，刘央自行办理了按揭担保（自述1.8%）和申请贷款，领取法律文书，办理抵押注销、转移登记、领证、抵押登记、缴税退税等事宜。2021年3月8日，XXX栋XXX房转移登记至刘央名下，抵押贷款金额为152万元。本院认为，《司法拍卖房屋委托协议》合法有效，争议焦点是尽职调查、担保服务费和司法拍卖服务费。一、尽职调查。协议约定：义德公司提供本套房屋的尽职调查服务，包括房屋基础信息、权利限制、拍卖原因、占用情况、过户税费、欠费情况、小区调查、调查结论等。刘央先后意向竞买三套房屋，义德公司分别将调查结果的内容通过微信图片告知了刘央，前两套房屋未竞买成功，之后竞得XXX栋XXX房。义德公司对该房的调查结果是抵押在银行，贷款金额380万元（共三套房屋），执行金额395.55万元（共三套房屋），房屋可过户，竞拍等级为A级（低风险）。可见，义德公司告知了三套房屋一起抵押的事实。客观上，联合抵押不能单套解押，对过户办证时间有一定影响，刘央选择拍卖该房屋，应承受其影响。事实上，尾款付清至3月8日转移登记仅一个多月，在合理期间内，刘央主张退还尽职调查费1万元，缺少依据，不予支持。二、担保服务费。协议第六条约定刘央请义德公司或其合作机构为银行按揭贷款提供阶段性担保，第七条约定贷款未发放则退还担保服务费。即协议涉及贷款担保费，但未明确收费标准，亦未明确是否包括在司法拍卖服务费内。刘央认为有包含关系，缺少协议依据。事实上，协议签订次日，朱亮向刘央发送微信，向义德公司申请减少一个点的担保费；2021年1月12日，朱亮向刘央发送微信，减免两个点应该是可以的，刘央回复并询问是否还有其他费用；1月20日，刘央对4万多元担保费表示不太明白，向朱亮发送微信，争取1.8个点；1月22日微信群中同意1.8%的担保费；1月24日，刘央就担保费调查情况、收费标准、滞纳金在微信群中讨论。从协议和事件过程来看，存在贷款担保费是事实，双方争议的实质是收费标准问题。协议没有明确担保费的收费标准，朱亮所称申请减少一个点、减免两个点均未提及原基准点，对是否还有其他费用的回答未明确“有”或“无”，从孙梦成要求支付担保费45600元来看，原基准点远不止贷款金额的3%，直到刘央多次联系银行才同意降至1.8%，此时已临近尾款支付期限。综上，义德公司未在协议中明确担保费标准，履行过程中对担保费标准含糊其词，直到贷款审批时才明确收费标准，由私人账户收取，在临近最后期限才降低标准，还涉及保险费、滞纳金等问题，有利用其信息、资源和时间优势从中获利之嫌。由此，刘央对义德公司丧失信任、终止合同，义德公司负有较大过错，其应规范自身行为。双方均应全面履行合同，刘央在未通知解除的情况下终止履行，也存在一定过错。三、司法拍卖服务费。协议约定代理司法拍卖服务费为成交价的3%。义德公司推荐房源、陪同前期看房，进行尽职调查，协助竞拍，介绍竞拍规则和技巧，为刘央后续竞得房屋积累了经验。2021年1月12日，义德公司将调查结果的内容通过微信图片发送至微信群，提示尽早报名，当天刘央报名竞拍，次日朱亮提示刘央出一次价，网拍结束后刘央竞得房屋，之后提示相关资料，办理了公证和贷款面签。可见，义德公司履行了尽职调查，协助竞拍，办理公证、贷款面签等义务，之后因担保争议刘央自行完成后续事项。考虑事情由来、双方履行情况和过错程度，以及权利义务对等原则，酌定司法拍卖服务费按成交价的2%计算为43470元（2173500元×2%），扣除已付1万元，余款为33470元。协议约定除本合同约定的费用外，不以任何方式或理由收取其他费用，按照上述约定，公证费等其他费用不应再计收。义德公司诉请支付违约金，因其自身负有过错，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）刘央在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南义德拍卖有限公司支付合同剩余款项33470元；二、驳回原告（反诉被告）湖南义德拍卖有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘央的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1180元，因适用简易程序减半收取590元，由原告（反诉被告）湖南义德拍卖有限公司负担230元，被告刘央负担360元；反诉费25元，由被告（反诉原告）刘央负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李龙挺二〇二一年五月六日代理书记员  梁 广附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。