上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9840号原告：鲍龙俊，男，1984年5月31日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：张刚刚，男，1998年9月13日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。原告鲍龙俊与被告张刚刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍龙俊、被告张刚刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鲍龙俊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁协议书》无效；2.判令被告搬离上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)并将房屋恢复原状；3.判令被告按照每月人民币(以下币种相同)3,000元标准支付原告2018年8月25日至实际搬离房屋之日的房屋使用费；4.判令被告赔偿原告误工费16,694元、交通费862元、门锁、消防门、室内设备损坏费1,300元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2018年7月将系争房屋借于案外人宦文明使用，后宦文明不用了于2018年8月将系争房屋出租。2018年8月，被告通过中介表示想要租赁此房屋，作为二房东装修后再转租出去，租期5年，并草拟了一份租赁协议，宦文明电话通知原告租期时间和情况，原告不同意租期时间，不同意装修破坏房屋结构，便让宦文明告知被告张刚刚房屋不出租了，要求尽快还回钥匙。宦文明通知被告房屋不出租后因为身体原因突然脑梗住院，故钥匙一直没有拿回来。原告得知已经明确告知被告房屋不出租，故以为此事已经完结，只等宦文明身体康复后去拿回钥匙。2018年12月，原告接到房屋小区物业的电话通知才得知被告并没有交还钥匙，并且非法占用系争房屋作为仓库存放电器，在搬运电器时损坏救生通道防火门，邻居投诉通知物业，物业再通知原告，原告立即联系宦文明询问情况，并且让其尽快处理。宦文明因为身体情况恶化大腿截肢丧失行动能力，故委托当地王姓朋友处理此事，王姓朋友到原告房屋去看情况，发现现场情况和物业反映一致，被告在原告房屋内非法存放电器，拒不搬离和交出钥匙，并讹诈原告赔偿5万元，王姓朋友报警，当地派出所出警后称需要房屋屋主出面。2019年2月过年期间，原告前往系争房屋查看情况，发现房屋已经被被告非法调换门锁，原告无法进入，报警后警局受理称需要调解，之后2个月被告一直拖延时间不接受调解，4月12日约好调解时间，被告又谎称记错时间无法到场，造成原告多次请事假从市区去惠南处理此事而奔波，影响工作绩效；另被告在原告报案立案后，不听从警局警告停止非法占用原告房屋，继续我行我素的非法使用原告房屋当作仓库，多次搬运物品，造成原告一直被物业通知和邻居投诉，精神压力巨大。2019年5月，原告在物业、公安、邻居见证下调换门锁，并且房门上贴好告示，物业也报备并留下一把钥匙，让被告之后在物业的陪同下可以取走东西，之后有一天物业电话通知说被告来取东西，原告让物业陪同取走了东西。2020年国庆期间原告父母去房屋查看，发现门锁被撬锁更换,询问邻居得知在1个月前被告又再次撬锁。综上所述,被告恶意非法占用以及非法侵入原告房屋事实明确，且无悔改调解意向，严重损害原告合法权益，原告本人没有、也没有委托任何人和被告签署过任何协议和租赁合同，没有收过被告一分钱，没有和被告见过面。现原告为了维护合法权益，向法院起诉，要求判如所请。被告张刚刚辩称，被告同意搬离系争房屋，但不同意支付房屋占有使用费和原告主张的其他费用。被告从未和原告见过面，宦文明自称是房东，合同签订时宦文明向原告要过房产证，被告发现产证上名字是原告，宦文明称其是原告舅舅，代原告和被告签订租赁合同，故宦文明以代理人的名义和被告签订了合同；被告承租系争房屋后，曾经有一个自称王某的人叫被告搬离。被告在收到法院传票后和原告联系过希望能够协商，原告表示要求法院判决。被告同意解除合同，不认可无效；系争房屋属于经济适用房，签订合同时被告并不知情，直到被告去物业办装修证明时才知道系争房屋是经济适用房，故被告最终未装修；签订合同当天被告转了4,000元到中介处，商量的是第二天办理装修证明后再将剩余钱款补给对方；被告和宦文明电话协商，称因房子要装修，被告先将房屋面积测量好，等宦文明有空了再来办理装修证明。后被告多次催促，宦文明均以生病要做手术为由推辞。被告从未实际使用过系争房屋，承租系争房屋后添置了装修材料，并已运到了系争房屋内，后因一直未办理出装修证，导致装修材料、家电、家具等物品都堆放在系争房屋内，现被告已将装修材料都陆续处理了。被告在得知系争房屋为经济适用房后和宦文明协商，宦文明在其做手术前表示同意给予被告适当补偿。合同签订时系争房屋是有水电的，签订以后8月下旬左右原告就把水电都停了。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的权利人，于2016年核准不动产预告登记，房屋用途为经济适用房。2018年8月25日，案外人宦文明以原告(出租方、甲方)名义与被告(承租方、乙方)签订《租赁协议书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期自2018年12月1日起至2023年11月30日止，月租金500元，先付12个月的房租，后按12个月一次性支付，乙方须最少提前7天付清下次房租……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告取得系争房屋的钥匙。2019年2月9日，原告报警称系争房屋因出租纠纷，住宅内人员拒绝从住宅内搬离。10月6日，案外人鲍顺明报警称发现系争房屋的门锁被人换了。2019年1月11日，原告通过微信联系宦文明：“舅舅，不好意思哦，我想请问一下那个浦东的房子是联系谁阿？那边物业打电话来说什么防火门坏了什么的，要我周未去一次”1月13日又联系：“舅舅，王总和我联系了，说明了情况，我认为租客最后我也没有给他们卡号，也没有给身份证复印件，所以合同不成立”“之后我会抽个时间过去，拿钥匙换锁，如果租客还不把东西拿走，那就当自己不要了，如果破门擅闯那就犯法了”1月17日再次联系：“舅舅，请问下，那边交涉的怎么样了？刚刚物业又来问了，说605邻居投诉”“东西都搬走了吗？可以拿回钥匙和换锁了吗？”“那舅舅，中介的合同、照片、地址、电话等等的发我一下吧，我联系一下最后通知一下了”“马上我去换锁了，东西再不搬就别想拿走了”宦文明回复：“等这二天协商后就换，地址、合同等王总傅来就转给你，抱歉。”以上事实，由原告递交的上海市不动产登记簿、租赁协议书、报警回执单、微信聊天记录、照片，被告提供的支付给叶敏4,000元的凭证等证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为，系争房屋所涉的房屋性质为经济适用住房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。因此，系争房屋所涉的租赁合同应当确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告将系争房返还给原告，并无不当，本院应予支持。原告要求恢复原状，经查系争房屋交付时的原状为毛坯，且未通水电，被告返还系争房屋时应当符合该状态。原告要求按照租赁市场参考价格每月3,000元的标准支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。使用费的标准可参照租赁合同约定的每月500元标准支付，支付的起始时间自合同约定的起租日2018年12月1日起。鉴于经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营，该获取出租利益的行为违反了相关管理规定，故原告无权取得该部分收益，对原告收取的相应费用，本院另行建议房屋所在地区住房保障实施机构予以追究。原告主张要求被告赔偿原告误工费16,694元、交通费862元、门锁、消防门、室内设备损坏费1,300元，但仅提供换锁费用200元的证据，考虑到原告为主张系争房屋的返还花费了时间精力，确实产生实际损失，被告签订合同时未审查宦文明代签合同的委托手续，也未审查房屋性质，对合同无效应当承担一定的过错责任，被告自2018年8月签订合同至今一直占用系争房屋，且原告多次报警后被告始终未与原告协商退房，被告占用期间擅自换锁也影响到原告对房屋的收回和使用，鉴于被告的行为存在过错，故本院将原告主张的损失酌定为3,000元，其余费用证据不足，本院难以支持。综上所述，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告鲍龙俊(宦文明代)与被告张刚刚2018年8月25日签订的《租赁协议书》无效(房屋坐落于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告张刚刚应于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，并将上述房屋按原状返还给原告鲍龙俊；三、被告张刚刚应于本判决生效之日起十日内按照每月500元标准支付原告鲍龙俊自2018年12月1日起至返还房屋之日止的占有使用费；四、被告张刚刚应于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍龙俊损失3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,534元，减半收取计1,767元，由被告张刚刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年五月八日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。