江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2308号上诉人（原审被告）：苏州润洛檬文化创意有限公司。委托诉讼代理人：周晓丹，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市创业投资有限公司。委托诉讼代理人:古国潼,江苏四善律师事务所律师。委托诉讼代理人:周琦,江苏四善律师事务所实习律师。上诉人苏州润洛檬文化创意有限公司（以下简称润洛檬公司）因与被上诉人昆山市创业投资有限公司（以下简称昆山创投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。润洛檬公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回昆山创投公司的全部诉请；2.一、二审案件受理费由昆山创投公司负担。事实和理由：1.润洛檬公司疫情前确有逾期支付房租的违约行为，但疫情期间双方并未解除合同，昆山创投公司还同意减免润洛檬公司的租金。润洛檬公司2020年4月30日足额支付欠租，2020年5月10日支付下一季度租金，昆山创投公司行使解除权的时间是起诉状副本送达润洛檬公司之日即2020年5月10日，润洛檬公司在解除通知达到前已不存在根本违约行为，昆山创投公司的法定、约定解除权均因润洛檬公司的履行而消灭。2.本案发生在疫情期间，润洛檬公司因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难、营业收入明显减少，昆山创投公司以润洛檬公司未按约支付租金为由请求解除合同，不应得到支持。3.昆山创投公司停水停电造成润洛檬公司业务不能开展、客户流失，润洛檬公司被迫搬离，润洛檬公司拆除装修恢复租赁物原状，产生装修、人员工资、客户大量退款等损失。4.润洛檬公司不认可一审判决关于占有使用费的认定。5.润洛檬公司从未收到公共能耗、电费的相关单据，对应支付的数额不知情，不应支付违约金。润洛檬公司2020年4月30日支付3000元公共能耗费，一审判决认定利息起算日期为2019年5月17日没有依据。昆山创投公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.润洛檬公司违约在先，昆山创投公司享有约定解除权，润洛檬公司认为合同解除权因后续履行而消灭没有依据。2.润洛檬公司违约行为发生在疫情前，非因疫情导迟延履行，其违约责任不因此而免除或减轻。且润洛檬公司一审中明确口头表示要求解除合同并于2020年7月18日搬离并返还涉案商铺，双方租赁合同已无继续履行基础，一审判决确认解除合同并无不当。3.案涉合同解除后，润洛檬公司2020年7月18日才返还案涉商铺，应支付占有使用费。4.案涉租赁合同及商户手册均明确规定公共能耗费和自用电费标准，催缴通知中也明确相应金额，润洛檬公司补缴时未提出异议，一审中昆山创投公司也提供了相关费用计算标准及原始凭证，一审判决对公共能耗费、自用电费部分的认定并无不当，相关的违约金也由法院依职权调整。昆山创投公司向一审法院起诉请求：1.解除昆山创投公司与润洛檬公司签订的编号为CT20190121001的《商铺租赁合同》；2.润洛檬公司向昆山创投公司返还位于昆山市汇金财富广场项目商业一层23#铺位，并恢复原状；3.润洛檬公司向昆山创投公司支付公共能耗费(计算至铺位实际返还之日，暂计至2020年2月29日为7927.9元)、自用电费(计算至铺位实际返还之日，暂计至2020年5月31日为1249.2元)，以上两项费用暂计合计9177.1元；4.润洛檬公司向昆山创投公司支付违约金(以前述各项费用为基数，按日千分之一标准，自各项费用应付之日起，分别计算至各项费用实际支付之日，暂计18735.4元，详见附表)；5.润洛檬公司向昆山创投公司支付铺位占有使用费(按照合同约定的同期租金标准，自判决合同解除之日计算至铺位实际返还之日)；6.本案诉讼费由润洛檬公司承担。一审法院认定事实：昆山创投公司系昆山市玉山镇登云路258号汇金财富广场1号楼101室、107室、权利人，不动产权号分别为苏（2019）昆山市不动产权第009683号；苏（2019）昆山市不动产权第3042976号。昆山创投公司（甲方）与润洛檬公司（乙方）签定《商铺租赁合同》(合同编号：CT20190121001)。租赁位置：租赁物业位置：昆山市玉山镇登云路258号汇金财富广场项目商业三层，铺位号59#，具体位置以本合同附件图纸所示为准；建筑面积为320.56平方米，最终建筑面积以双方测量确认后的实用面积除以75%换算为准，若有误差，双方再另行协商。租赁期限自2019年2月18日到2023年2月17日。自双方合同签订盖章生效起10个工作日内，乙方须缴纳三个月租金及租赁押金。届时逾期未缴纳，视为乙方违约，甲方有权终止合同。自乙方办理装修申请之日起乙方需缴纳6个月公共能耗费23272.66元，6个月物业费14906.04元。年租金第一年131629.95元、年租金第二年175506.6元、年租金第三年189547.13元、年租金第四年189547.13元。租金为每季度一付，先付后用。第一期租金于双方合同签订盖章生效起10个工作日内交付，承租人应按合同按时支付租金、公共能耗等相关费用，之后每季度租金支付日为上次租金完结日前10个工作日为基准，如有延迟按每日5‰(应缴纳的租金)交付滞纳金。租赁押金：乙方在双方合同签订盖章生效起10个工作日内向甲方支付租赁押金20000元，本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店铺位原状恢复，返还给甲方，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起1个月内，甲方将保证金无息返还给乙方。甲方根据本合同或其它事由取得对乙方的债权的情况，可以在书面通知的情况下，就相当于保证金的数额进行抵销。因前款的抵销行为而使得保证金的数额不足时，不足部分，乙方应当在收到甲方的通知后10天内补足。未能及时补足的，每天加收相当于未补足部分0.5%的违约金。物业费用：7.75元/平方/月。公共能耗费：包括商家内部中央空调、公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况按照建筑面积比例据实分摊。如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期。首次租金乙方应于合同签订后10天内支付，未按时支付，甲方有权解除合同。后续乙方未能按本合同约定支付甲方租金等相关费用的，甲方有权要求乙方承担违约责任，迟延一天，应以当期迟延交付的费用总金额的千分之一向甲方支付违约金。如迟延付款超过30天的，甲方有权解除合同，并没收乙方全部保证金，乙方仍需按实际天数计算租金并向甲方支付违约金；在合同期内，乙方如需改变经营品牌和经营范围、撤柜和停业，需书面通知甲方，经甲方同意可进行相关手续办理；如未经甲方同意，擅自改变经营品牌和经营范围、撤柜或停业，甲方有权终止本合同，没收乙方全部保证金，并要求乙方承担违约责任，赔偿甲方因此造成的所有损失。保证金、违约金不足以支付甲方因此造成的损失的，乙方还需另外赔偿超过部分的损失。昆山创投公司提供明细表，截止2020年2月，润洛檬公司结欠公共能耗费7927.9元；截止2020年5月，润洛檬公司结欠自用电费1249.2元。关于润洛檬公司欠付租金时间，昆山创投公司一审陈述从2019年5月17日开始欠付，2020年1月9日补齐上述欠款，润洛檬公司认可昆山创投公司上述陈述。关于交接问题，润洛檬公司当庭陈述于2020年7月18日将店铺交付给昆山创投公司。昆山创投公司陈述目前铺位已无人经营。一审又查明，润洛檬公司于2020年5月10日签收法院寄送的起诉状副本和证据材料。关于公共能耗费、水电费的计算方式，昆山创投公司当庭出示自制表格一套，表格中显示财富广场8月份电费为537039.56元。同时昆山创投公司提供了一张对应的电费缴纳发票金额为537039.56元。昆山创投公司陈述公共能耗费计算方式为根据昆山创投公司这一时段缴纳的公共能耗费平摊到各商铺中，因为原始凭据较多，无法当庭提供全部，现出示两张与表格对应演示。以上事实有合同、发票、明细表及双方当事人的庭审陈述等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为，昆山创投公司、润洛檬公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应当遵守合同约定履行各自权利义务。润洛檬公司主张昆山创投公司并无单方解除权，但从润洛檬公司欠付租金的时间发生在疫情之前，故润洛檬公司主张昆山创投公司无权解除合同的抗辩意见一审法院不予采纳。润洛檬公司未依约缴纳租金，昆山创投公司有权解除双方签订的租赁合同，结合润洛檬公司收取材料的时间，一审法院认定双方于2020年5月10日解除《商铺租赁合同》。关于公共能耗费、电费问题，经一审法院释明，昆山创投公司主张截止2020年2月，润洛檬公司结欠公共能耗费7927.9元；截止2020年5月，润洛檬公司结欠自用电费1249.2元。虽然昆山创投公司并未提供完整的原始缴费凭证，但从昆山创投公司的演算方式来看，在润洛檬公司未能提供相反证据证明的前提下，一审法院认可昆山创投公司主张的公共能耗费和水电费。润洛檬公司截止2020年2月底结欠昆山创投公司7927.9元公告能耗费、截止2020年5月结欠昆山创投公司1249.2元电费。关于房屋后续的占有使用费问题，双方并未交接，润洛檬公司当庭陈述于2020年7月18日将店铺交付给昆山创投公司。昆山创投公司陈述目前铺位已无人经营。一审法院认为，仅以双方未办理交接手续一直计算房屋占有使用费，对润洛檬公司显失公平，考虑到润洛檬公司在2020年6月已经客观无法使用涉案房屋，润洛檬公司陈述于2020年7月18日将店铺交付给昆山创投公司，一审法院酌定房屋占有使用费计算至2020年7月18日，故润洛檬公司应缴纳房屋占有使用费33177.96元（175506.6元/年÷365天×69天）。关于返还与恢复原状问题，润洛檬公司已经搬离，昆山创投公司的权利得到救济，故一审法院对昆山创投公司继续主张润洛檬公司搬离的诉请不予支持。关于恢复原状，因昆山创投公司未能就房屋装修前后的状态予以固定明确，故一审法院对该诉请不予支持。关于违约金部分，根据合同约定系润洛檬公司所欠金额的日千分之一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，一审法院酌定调整违约金。租金、公告能耗费、水电费部分，以9177.1元（7927.9元+1249.2元）为基数，从欠付之日起（即2019年5月17日）起计算至实际支付完毕之日止，利率按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山市创业投资有限公司与苏州润洛檬文化创意有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：合同编号：CT20190903001）于2020年5月20日解除。二、苏州润洛檬文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市创业投资有限公司公共能耗7927.9元、电费1249.2元。三、苏州润洛檬文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市创业投资有限公司房屋占有使用费33177.96元。四、苏州润洛檬文化创意有限公司于判决生效之日起十日内赔偿昆山市创业投资有限公司损失（以9177.1元为基数，从2019年5月17日起计算至实际支付完毕之日止，利率按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。六、驳回昆山市创业投资有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6219元，由苏州润洛檬文化创意有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，昆山创投公司确认未将润洛檬公司2020年5月10日支付的59000元计入其一审提交的欠付租金、公共能耗费、自用电费表格中进行扣除。昆山创投公司二审提交重新计算的表格，确认将该59000元计入润洛檬公司已付租金后，扣除应付租金及一审判决认定的占有使用费，还余11396.84元；润洛檬公司欠付截至2020年4月的公共能耗费9453.77元、截至2020年6月的自用电费1512元。本院认为，昆山创投公司、润洛檬公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定每季度租金支付日为上次租金完结日前十个工作日，但润洛檬公司自2019年2月15日支付首期租金后未按期支付后续租金，至2020年1月9日才补交部分租金，存在违约行为，昆山创投公司依据合同约定享有合同解除权。昆山创投公司虽在2020年3月因疫情影响减免润洛檬公司2020年2、3月的租金，但该行为仅涉及租金数额的减免，不能免除润洛檬公司应承担的违约责任。昆山创投公司2020年4月23日向一审法院起诉解除案涉《商铺租赁合同》，润洛檬公司虽在2020年4月30日再次补交部分欠付租金，2020年5月10日收到一审诉状副本当天又支付租金59000元，但其补交和支付后续租金的行为不能对抗昆山创投公司的合同解除权，且润洛檬公司已实际搬离案涉房屋，一审判决认定案涉《商铺租赁合同》于2020年5月10日解除，并无不当。关于昆山创投公司主张润洛檬公司应支付其欠付公共能耗费、电费、占有使用费、违约金的诉请。本院认为，一审判决认定润洛檬公司应支付昆山创投公司截至2020年2月的公共能耗费7927.9元、截至2020年5月的电费1249.2元、2020年5月11日至2020年7月18日的占有使用费33177.96元及违约金（以9177.1元为基数，从2019年5月17日起计算至实际支付完毕之日止，利率按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算），昆山创投公司并未就此提出上诉，系认可一审判决。但昆山创投公司一审中计算润洛檬公司欠付租金、公共能耗费、电费数额时，遗漏了润洛檬公司2020年5月10日支付的59000元，且昆山创投公司自认扣除润洛檬公司应付租金及一审判决认定的占有使用费后，该笔款项还余11396.84元租金未抵扣。即使按照昆山创投公司自认的剩余未抵扣租金数额，再行扣除一审判决认定的公共能耗费、电费、违约金数额后仍有剩余，故对于昆山创投公司的上述诉请，本院不予支持。综上所述，润洛檬公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审出现新情况，本院对一审判决予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初6115号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初6115号民事判决第二、三、四、五项；三、驳回昆山市创业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6219元，由上诉人苏州润洛檬文化创意有限公司负担。二审案件受理费12438元，由上诉人苏州润洛檬文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  沈维佳审 判 员  曾雪蓉二〇二一年五月十七日法官助理  孟 桢书 记 员  王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。