贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2466号上诉人（原审原告）：方朗朗，男，汉族，1988年8月15日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：刘学念，女，汉族，1989年10月31日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人共同委托诉讼代理人：由晨超,北京市中唐律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：张福刚，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，公司执行董事。诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李泽友，贵州子尹律师事务所主任。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。上诉人方朗朗、刘学念因与被上诉人遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人方朗朗、刘学念委托诉讼代理人由晨超、张福刚，被上诉人乾豪公司委托诉讼代理人黄军平、丁小娅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人方朗朗、刘学念上诉请求：1、依法撤销（2020）黔0322民初499号《民事判决书》，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；2、依法判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决认为：“原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠刘继平的债务，原告并未实际向被告公司支付购房款”系适用法律错误。首先，以物抵债，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。上诉人与被上诉人之间除商品房买卖合同关系外不存在其他法律关系，无从谈起以物抵债。另外，根据一审查明，上诉人系根据乾豪公司的指示将购房款付给刘继平，乾豪公司以向上诉人出具《收据》的形式对上诉人已付购房的事实进行了确认。上诉人已履行了商品房买卖合同项下的全部义务。基于上述，上诉人与被上诉人之间不存在以物抵债的法律关系，仅存在商品房买卖合同关系。上诉人已履行了支付购房款的合同义务，根据破产法的规定，被上诉人无权单方解除《商品房买卖合同》。第二，一审判决认定“如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿”系适用法律错误。在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称“答复”）中，最高人民法院以对“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”作出答复。基于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。同时，最高人民法院在答复中亦明确，与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。上诉人系基于居住使用之目的购入房屋，其所想要实现的是个人乃至于家庭的基本居住权符合《批复》关于优先保护的规定。基于上述，上诉人在本案中《商品房买卖合同》的已付购房款应当优先于其他债权人进行保护，买卖合同的继续履行不会损害其他债权人的利益。乾豪公司答辩称：一审认定事实清楚，裁判理由充分，适用法律正确，应予维持。方朗朗、刘学念向一审法院提出诉讼请求：1、确认遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人于2019年11月28日作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效；2、确认方郎朗、刘学念与乾豪公司签订的编号2017001488号《商品房买卖合同》项下的商品房（即：阳光水岸二期B区第一栋2单元25层2-25-8号房屋）不属于乾豪公司的破产财产；3、本案诉讼费由乾豪公司承担。一审法院认定事实如下：方郎朗、刘学念系夫妻关系。2015年8月6日，方朗朗通过银行向案外人罗正荣转账支付250000元。罗正荣系方朗朗的舅舅，时任乾豪公司总经理。2日后，罗正荣将250000元中的210000元转账支付案外人刘继平。2017年3月3日，方朗朗、刘学念与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定方郎朗、刘学念购买乾豪公司开发的阳光水岸二期（Ｂ）区一幢2单元2-25-8号住房一套，建筑面积为124.48平方米，单价为3784.74元／平方米，房屋总价款为373440元整，付款方式为一次性付款，买受人应当于2017年3月3日前支付全部房价款。同日，乾豪公司向方郎朗、刘学念出具金额为260000元的购房款《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为购房款260000元，下欠63908元在接房时付清，收款方式为抵借款及现金。同日，双方在桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案。2019年12月4日，方郎朗、刘学念出具《关于遵义市情况的说明》，主要说明：方朗朗于2015年8月6日将210000元现金作为预缴金转入罗正荣的银行账户中，罗正荣收款后于2015年8月9日将另一银行卡交给乾豪公司出纳马永琴全权负责办理购买涉案房屋的相关事宜，后在2017年3月3日签订《商品房买卖合同》时，再次缴纳50000元现金给马永琴。双方约定在交房时缴纳尾款63908元，在此过程中双方不存在任何借贷关系，方郎朗、刘学念未以任何方式收受利息。罗正荣、马永琴及杨国培之女杨清清均在该《说明》上签字认可。庭审中，罗正荣作为方郎朗、刘学念方证人出庭作证，其陈述因乾豪公司欠案外人刘继平借款200000元，而方郎朗、刘学念有购房需求，故乾豪公司将案涉房屋出卖给方朗朗、刘学念，杨国培叫二方郎朗、刘学念将其购房款转到罗正荣账户上后再由罗正荣支付刘继平。另查明，乾豪公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因乾豪公司于2019年1月18日申请破产，桐梓县人民法院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向方郎朗、刘学念发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除方郎朗、刘学念与乾豪公司于2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》，并告知方郎朗、刘学念向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、乾豪公司管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》是否有效？二、涉案商品房是否属于乾豪公司的破产财产？关于第一争议焦点，方郎朗、刘学念与乾豪公司双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠刘继平的债务，方郎朗、刘学念并未实际向乾豪公司公司支付购房款，其提供的证据证明将款项210000元支付给了案外人刘继平，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，现乾豪公司已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。对方郎朗、刘学念请求判决确认乾豪公司破产管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效的主张，不予支持。关于第二争议焦点，由于涉案《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，涉案《商品房买卖合同》项下的阳光水岸二期B区第一栋2单元25层2-25-8号房屋并未交付给方郎朗、刘学念，仍然登记在乾豪公司名下，物权并未发生变动，方郎朗、刘学念对涉案房屋享有的不是物权，而是债权。因此，涉案房屋仍然是乾豪公司的破产财产，对方郎朗、刘学念请求判决涉案商品房不属于乾豪公司破产财产的主张，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，虽然方郎朗、刘学念办理了商品房预售合同登记备案，但仅是合同登记备案，此登记备案是为了便于房地产管理部门对商品房预售合同进行管理、规范，不具有现实中的不动产所有权登记属性。此登记备案实际上就是通过一种债权物权化的登记备案办法来控制开发商因预售商品房特点而可能出现的违约行为，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。此登记备案所登记的，不是现实的不动产物权，而是目的在将来发生不动产物权变动的请求权，故方郎朗、刘学念对案涉房屋并不具有所有权。另，方郎朗、刘学念支付给案外人的款项可依法另案主张。综上，判决：驳回方郎朗、刘学念的诉讼请求。案件受理费减半收取60元，由方朗朗、刘学念负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：方郎朗、刘学念虽与乾豪公司于2017年3月3日签订了《商品房买卖合同》，约定乾豪公司以373440元的价格将其开发的阳光水岸二期（Ｂ）区一幢2单元2-25-8号住房出售给方郎朗、刘学念。但关于购房款的支付方式，方郎朗提供银行转账记录证明其于2015年8月6日转账25万元至案外人罗正荣的银行账户用于支付购房款，但其在2019年12月4日出具的《关于遵义市情况的说明》中载明：方朗朗于2015年8月6日将210000元现金作为预缴金转入罗正荣的银行账户中，罗正荣收款后于2015年8月9日将另一银行卡交给乾豪公司出纳马永琴全权负责办理购买涉案房屋的相关事宜，后在2017年3月3日签订《商品房买卖合同》时，再次缴纳50000元现金给马永琴。双方约定在交房时缴纳尾款63908元。上诉人提供的银行转账记录与其出具的《关于遵义市情况的说明》在转账金额、收款人及收款人收款金额方面均自相矛盾，且方郎朗转给罗正荣的26万元早于签订《商品房买卖合同》近两年之久，本院不予认定该笔转账系方郎朗购买案涉房屋的购房款，即方郎朗、刘学念未履行案涉房屋的付款义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，乾豪公司有权解除合同的前提是双方当事人均未履行完毕合同义务。本案中，方郎朗、刘学念未付清购房款，乾豪公司也未履行合同义务，故乾豪公司有权解除其与方郎朗、刘学念之间的《商品房买卖合同》。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，上诉人方郎朗、刘学念的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人方郎朗、刘学念负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年五月二十五日法官助理张洋书记员田林