贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2398号上诉人（原审被告）：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省赤水市大同镇大同村三组，统一社会信用代码：915203810827514990。法定代表人：代正华，总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王泽珕，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原审被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，住所地:贵州省赤水市大同镇民族村十组百丰洞天阁，统一社会信用代码：91520381MA6H46CAXX。法定代表人：李月江，执行董事。上诉人贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）因与被上诉人王泽珕及原审被告赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百丰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回王泽珕的一审诉讼请求。事实和理由：一、百丰公司与王泽珕签订的《房屋认购协议书》不具备解除条件。1.该《房屋认购协议书》实质可以认定为《商品房买卖合同》，百丰公司出售给王泽珕的是现房，合同约定是清水房，而非精装房，王泽珕随时可以接房；2.后续精装修系爱途公司与王泽珕之间的约定，百丰公司并不知晓；3.由于爱途公司操作违法违规，导致百丰公司经营困难，现百丰公司已对装修问题予以落实，精装修房屋很快可达到交付条件，从社会效益角度看，《房屋认购协议书》继续履行更为恰当；4.百丰公司目前无力返还购房款，若解除该《房屋认购协议书》，不利于维护王泽珕的权益。二、一审法院认定由百丰公司与爱途公司连带返还王泽珕19万元不正确。1.根据合同“相对性原则”，应由百丰公司与爱途公司各自退还所收取款项。百丰公司与爱途公司是非关联公司，亦无人格混同情形，案涉购房款分别由百丰公司与爱途公司收取，判决二者承担连带返还责任无事实及法律依据。2.王泽珕系完全民事行为能力人，应有正确、独立的判断，其与百丰公司签订房屋买卖合同，涉及的购房款项应当交给百丰公司，但其却向爱途公司交纳购房款，并由爱途公司向其出具收据，王泽珕应当及时提出异议，但其没有，故王泽珕具有过错。王泽珕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、百丰公司所销售的商品房交付标准为精装修，其逾期交房构成违约。根据百丰公司的宣传单和海报，其法定代表人在政府成立的专班协调会上表态，其与洞天阁业主签署的《调解协议》，以及百丰公司与装修公司签订的合同，百丰公司均承诺、认可其所售房屋为精装房。现其未在合同约定的2020年8月30日前交付精装房已构成违约。二、百丰公司与爱途公司具有关联关系，应承担连带返还购房款的责任。1.百丰公司委托爱途公司销售“百丰·洞天阁”项目的房屋，对外产生的权利义务应由百丰公司享有和负担，爱途公司亦无合法依据占有购房款，故百丰公司与爱途公司应承担连带责任。2.爱途公司始终以百丰公司的名义从事销售业务，无论爱途公司以何名义收取购房款，均不能改变王泽珕所付款项的性质。三、百丰公司逾期交房，构成违约，一审认定违约金标准并无不当。另外，百丰公司逾期交房、逾期办理产权证、无法兑现宣传预期收益，合同目的已不能实现，合同应予解除。爱途公司二审未到庭发表意见。王泽珕向一审法院起诉请求：一、判令解除王泽珕与百丰公司之间签订的《房屋认购协议书》;二、判令百丰公司、爱途公司共同连带退还王泽珕购房款共计340,000.00元；三、判令百丰公司承担违约责任支付王泽珕违约金，暂定为14,790.00元（以340,000.00元为基数，按2019年央行贷款利率计算，至购房款、代收税费全部退还王泽珕之日止）;四、诉讼费由百丰公司、爱途公司承担。一审法院认定事实：2019年6月1日，百丰公司（甲方）与王泽珕（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为百丰·洞天阁A1号楼-1层51号房屋，建筑面积51.93㎡。二、一口价350000元。三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金30,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款。四、乙方交付购房定金后，于七日内，即2019年7月10日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。百丰公司向王泽珕出具收据5份：分别为2019年4月7日载明收到王泽珕A1-（-1）-51号购房定金40,000.00元；2019年5月26日载明收到王泽珕购房款30,000.00元；2019年7月15日载明收到王泽珕A1幢（-1）楼51号房房款20,000.00元；2019年9月9日载明收到王泽珕A1-（-1）-51号购房款30,000.00元；2019年10月16日载明收到王泽珕A1-（-1）-51号公寓购房款30,000.00元，共计收到150,000.00元。爱途公司于2020年4月15日出具收据一份载明收到王泽珕A1-（-1）-51号购房款190,000.00元。另查明，2018年7月1日，代正华、巫显隆与陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，约定：陈永奎在12个月内支付项目投资款1.2135亿元后，项目产权全部归陈永奎所有；陈永奎未付清项目投资款前，销售收入必须全部进入百丰公司账户；陈永奎成立一家商业服务公司，对销售、物业管理进行委托管理。协议签订后，陈永奎向李月江出具书面函件，将百丰·洞天阁项目的经营管理权全权委托李月江实施。李月江接受陈永奎委托后，于2018年7月11日申请设立爱途公司，负责百丰·洞天阁项目商品房屋的销售、运营及物业管理等事项。王泽珕购买的房屋为精装房，2019年12月24日，百丰公司和洞天阁业主签订《调解协议》，承诺在2020年8月30日前按样板间标准装修完工。现涉案房屋仍未装修，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案的争议焦点：1、王泽珕能否要求解除与百丰公司签订的《房屋认购协议书》和退款；2、百丰公司、爱途公司分别承担的责任；3、百丰公司是否应支付违约金。一、王泽珕能否要求解除与百丰公司签订的《房屋认购协议书》和要求退款。双方签订的《房屋认购协议书》，是王泽珕向百丰公司购买百丰·洞天阁项目A1-（-1）-51号房屋相关事宜达成的意向，在性质上属商品房预约合同，签订该认购协议时百丰公司已取得商品房预售许可证明，认购协议书中载有当事人名称、项目及商品房的基本情况、价款及支付方式和时间、违约责任等内容，且王泽珕已按约定支付了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，且是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。因双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，交房时间约定不明。但2019年12月24日，百丰公司和洞天阁业主签订《调解协议》，承诺在2020年8月30日前按样板间标准装修完工，应视为交付时间为2020年8月30日前。现涉案房屋仍未装修，且王泽珕自2020年11月11日向一审法院起诉至今百丰公司仍不具备交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，王泽珕诉请要求解除与百丰公司签订的《房屋认购协议书》并退回已付款有理，一审法院予以支持。二、百丰公司、爱途公司分别承担的责任。百丰·洞天阁是百丰公司开发建设的商品房项目,爱途公司对项目商品房进行销售应属于委托销售行为，王泽珕作为一般消费者是基于对房开商的信赖而购买房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担，但爱途公司也没有合法占有该购房款的法律依据，爱途公司收取的购房款应由百丰公司和爱途公司连带退还，故百丰公司应退还王泽珕购房款150,000.00元；百丰公司和爱途公司连带退还王泽珕购房款190,000.00元。三、百丰公司是否应支付违约金。由于双方在《房屋认购协议书》中并未对违约金进行约定，也没有签订正式的《商品房买卖合同》，但确实造成了王泽珕的损失，故一审法院确定从2020年9月1日起，以本金340,000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。审理中，爱途公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王泽珕与贵州百丰房地产开发有限公司于2019年6月1日签订的《房屋认购协议书》；二、贵州百丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还王泽珕购房款150,000.00元；三、贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内连带返还王泽珕购房款190,000.00元；四、贵州百丰房地产开发有限公司支付王泽珕的违约金为：2020年9月1日起至实际付清之日止，以本金340,000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回王泽珕其余诉讼请求。已批准缓交的案件受理费3,311.00元，由贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司负担3,200.00元，王泽珕负担111.00元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，百丰公司与王泽珕签订的《房屋认购协议书》、《调解协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。该《房屋认购协议书》虽在性质上属于商品房预约合同，但结合其内容，以及双方在之后未再另行签订《商品房买卖合同》，王泽珕已支付绝大部分购房款的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定应当认定为商品房买卖合同。本案中，王泽珕已按约支付购房款，但百丰公司并未按照《调解协议》的约定于2020年8月30日前按样板间标准装修完工并交付房屋，百丰公司已构成违约。又因涉案房屋至今仍不具备交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，王泽珕诉请解除其与百丰公司签订的《房屋认购协议书》，于法有据。综上，百丰公司关于《房屋认购协议书》解除条件不成就的主张不能成立，本院不予支持。关于百丰公司主张应由其与爱途公司对各自所收取款项承担返还责任，一审认定双方承担连带责任无事实及法律依据问题。根据本案查明的事实，百丰公司股东代正华、巫显隆与股东陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，由陈永奎承包案涉项目的销售运营，后陈永奎委托李月江设立爱途公司负责案涉项目商品房屋的销售运营等事项。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，案涉项目房屋销售对外产生的权利义务依法应由被代理人享有和负担。其次，上述销售经营管理协议系百丰公司内部承包协议，不具有对抗第三人的效力，陈永奎委托爱途公司进行销售运营的行为应视为其代表百丰公司所作出，案涉项目房屋销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担，故百丰公司应承担返还王泽珕已支付购房款的责任，其主张仅对自身所收取款项承担返还责任无法律依据，本院不予支持。爱途公司对一审认定其与百丰公司承担连带返还购房款责任未提起上诉，系其对自身权利的放弃，本院遵从其愿。综上所述，百丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6622元，由贵州百丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年五月十八日法官助理周晓易书记员田林