江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1404号原告（反诉被告）：黄宗蔷，女，1940年10月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈利申，江苏法凯律师事务所律师。被告：沈经纬（反诉原告），男，1985年9月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告黄宗蔷与被告沈经纬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中被告沈经纬提起反诉，本院审查后决定与本诉部分合并审理，并于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告黄宗蔷的委托诉讼代理人陈利申、被告沈经纬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄宗蔷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房尾款10万元，并承担自起诉之日起至实际支付之日止的资金占用费（按年利率6%计算）；2.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与丈夫朱仲丑(2020年7月去世)作为出售方与被告作为买受方，在苏州久久家房产经纪有限公司居间下，于2019年5月14日就坐落于苏州市××区××室房屋，签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋成交价为230万元，后上述各方又签订该合同的补充协议，确定该房屋最终成交价为250万元，该房屋已完成过户登记、实际交付和迁出户口。被告在2019年5月14日合同签订当日支付原告定金5万元，7月5日支付5万元，当年12月12日原告从资金托管帐户收到被告支付的购房款230万元，但被告迄今拒绝支付余款10万元，原告无奈诉至法院，望判如所请。被告沈经纬答辩并反诉，向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金15万元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月14日，沈经纬和黄宗蔷、朱仲丑签订房价为230万元的《房屋买卖居居间合同》后，黄宗蔷之后二次要求涨价，沈经纬考虑到为履行合同前期已做了大量准备工作，如果解除合同损失更大，无奈被迫同意黄宗蔷的要求，双方签订了补充协议，房价变更为250万元。因为黄宗蔷一再无视合同的行为，沈经纬要求留10万元，待房屋过户、户口迁移后再支付，然黄宗蔷并未在合同约定的2019年9月30日前将户口迁出，直到2020年10月才将户口迁出，导致沈经纬的孩子户口无法入迁，影响了上学，给沈经纬造成极大的麻烦。依据合同第六条第5款之规定，黄宗蔷应按每日总房价250万元的万分之五支付违约金约为45.60万元，但沈经纬考虑到黄宗蔷年事已高、丈夫去世、儿子远在加拿大等情况，为了顺利解决纠纷，主动将违约金主动降低至15万元。沈经纬为维护其合法权益特提起反诉，请求法院支持反诉请求。针对反诉黄宗蔷答辩称：沈经纬从未催促过黄宗蔷将户籍迁出，如沈经纬真的因小孩上学问题要使用户籍，那么即便黄宗蔷户籍未迁出，可另立一户不影响其户籍的迁入，因此沈经纬主张的此理由不是事实；另，双方签订补充协议仅约定办理房屋过户为支付尾款的条件，对户籍迁出的时间未作约定，且黄宗蔷在2020年10月将户籍迁出之后，沈经纬至今未支付尾款，也构成违约，故请求驳回反诉人的诉请。经审理查明，2019年5月14日，黄宗蔷、朱仲丑（甲方）与沈经纬（乙方）及苏州久久家房产经纪有限公司（居间代理机构）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将其依法取得的位于苏州市××区××室的房屋出售给乙方，建筑面积94.03平方米，房屋价款230万元，双方于2019年6月30日前共同申请办理资金托管手续，2019年5月14日前支付定金5万元，乙方于办理资金托管当日支付675000元，其余乙方委托中介办理银行贷款。合同还约定甲方承诺于2019年9月30日腾房，并办理完毕户籍迁移手续。乙方未按约付款，每逾期一日，按房屋总价0.05%计付违约金，甲方逾期交付涉案房屋或逾期迁出户籍，每逾期一日，按房屋总价0.05%计付违约金。合同签订当天沈经纬向黄宗蔷支付定金5万元。2019年7月5日，黄宗蔷、朱仲丑与沈经纬签订《房屋买卖（居间）合同补充协议》，约定：1、因近期房价上涨，经双方友好协商，最终确认房屋总成交价为250万元，其中首付69万元，贷款161万元，除定金5万元外，乙方须另支付甲方15万元……3、乙方必须于房屋完全交付之日（甲方迁出户口之日）一次性支付甲方10万元（合同签订当日支付甲方5万元）。该补充协议签订后，沈经纬向黄宗蔷支付5万元，收款后由朱仲丑出具收条一份“今收到沈经纬5万元（包括2019年5月14日5万元），前后其收到现款10万元”。同日，双方办理了资金托管手续。审理中，原、被告一致认可，双方于2019年9月30日办理了涉案房屋的交接手续，同年12月10日办理了涉案房屋权属转移登记手续，2020年10月12日黄宗蔷将涉案房屋内的户籍迁出，沈经纬尚余购房尾款10万元未付给黄宗蔷。黄宗蔷、朱仲丑系夫妻关系，生育儿子朱兆明一人，2020年7月22日朱仲丑因病过世，朱兆明于2020年12月8日出具说明，表示其放弃对案涉房屋的继承权。审理中，原告黄宗蔷陈述称，补充协议对户籍的迁出时间上没有作约定，只是约定了房屋过户后才将户籍迁出，因此，原告2020年10月12日履行了迁移户籍的约定，不存在过错；客观上因朱仲丑于2020年7月22日过世原因给原告造成了一定的影响，拖延户籍迁出的时间。审理中，被告沈经纬陈述称，合同约定2019年6月30日前双方办理资金托管手续及网签，但由于原告方二次要求涨价，时间延后至2019年7月5日才办理网签手续，之后因苏州市政府出台房地产调控政策，贷款时间比预计时间延长，2019年12月5日左右贷款办好，双方就在同年12月10日办理了房屋的过户手续，因此，被告方主观上不存在过错。上述事实由黄宗蔷提供的房屋买卖（居间）合同、补充协议、不动产登记查询记录、结婚证、死亡证、收据、银行流水，资金托管协议、存量房买卖合同，沈经纬提供的房屋买卖合同、微信聊天记录，及双方当事人庭审的陈述予以佐证。本院认为：黄宗蔷、朱仲丑与沈经纬被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。因朱仲丑在房屋买卖合同签订之后过世，其唯一儿子朱兆明书面表示放弃对案涉房屋的继承权，故黄宗蔷作为原告就案涉房屋相关权利提起诉讼并无不当。黄宗蔷作为出卖人已依约向买受人沈经纬交付了涉案房屋，并协助沈经纬办理了涉案房屋权属转移登记手续，及将其在涉案房屋的内户籍迁出，黄宗蔷作为出卖受人已全部履行了自己的义务，现其依据合同约定要求沈经伟支付涉案房屋的尾款10万元，并支付逾期付款利息[自2021年2月22日（即起诉之日）起至实际支付之日止，按年利率6%计算]，于法有据，本院予以支持。关于沈经伟反诉要求黄宗蔷承担逾期迁出户口的违约金。本院认为，依据补充协议”乙方必须于房屋完全交付之日（甲方迁出户口之日）一次性支付甲方10万元”的约定，结合原、被告双方合同实际履行情况，即2019年9月30日办理了涉案房屋的交接手续，同年12月10日涉案房屋完成权属转移登记手续，因此，双方的房屋在2019年12月10日才完全交付。黄宗蔷于2020年10月12日才将户籍迁出，距房屋交付已十月有余，故应认定构成违约，但虑及户籍迁出的约定系合同的附属义务，并非为合同的主要义务，且朱仲丑于2020年7月22日因病过世，黄宗蔷正常生活受到一定影响，故本院在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能，酌情调整为黄宗蔷向沈经伟承担因逾期迁出户籍的违约金3万元。沈经伟主张因户籍延期迁出影响其子女入学学籍的使用，但未能提供相应证据予以证实，故沈经伟该主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、之规定，判决如下：一、沈经伟于本判决书生效之日起十日内向黄宗蔷支付购房款10万元，及逾期付款利息（以10万元为基数，自2021年2月22日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）。二、黄宗蔷内向沈经伟支付逾期迁出户籍违约金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由沈经伟负担；反诉案件受理费1650元，由沈经伟负担1375元，由黄宗蔷负担275元，双方于本判决生效之日起十日内自行结算。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年五月二十四日书记员  朱琰华