广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终5526号上诉人（原审被告）：张斌，男，1977年1月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人（原审被告）：雷发琼，女，1983年1月20日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：张斌，系雷发琼丈夫。被上诉人（原审原告）：陈祉均，女，1987年11月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：毛慧珍，女，1967年7月20日出生，香港特别行政区居民。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖伟龙、李文靖，分别系广东理恒律师事务所律师、实习人员。上诉人张斌、雷发琼与被上诉人陈祉均、毛慧珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人张斌、雷发琼的上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项；2、酌情改判：张斌、雷发琼向陈祉均、毛慧珍支付2019年8月24日（中止合同后）至8月31日（关门停业前）计8天使用费，具体标准参照（2020）粤01民终25699号判决；张斌、雷发琼向陈祉均、毛慧珍支付2019年9月1日（停业后）至2019年9月28日（撤场日）计28天占用费，具体可参照（2020）粤01民终25699号判决标准收取5%左右；张斌、雷发琼向陈祉均、毛慧珍支付2019年9月至2020年9月电费（没水费）酌情分担；3、一审、二审受理费由陈祉均、毛慧珍承担。在2021年4月21日本案二审庭询时，张斌、雷发琼明确其上诉请求为：其应承担的租金为1368元，占用费为247元，水电费为136元。事实和理由：一、一审程序违法。张斌、雷发琼于2020年11月3日向原审法院提交了《中止审理申请书》，请求中止本案审理，因本案与（2020）粤0191民初15008号案实为同一合同纠纷且多项诉请明显重叠，本案审理应当以（2020）粤0191民初15008号案终审结果为依据。但原审法院不予受理上述中止审理申请，强行开庭审理，并在判决书中大部分引用了未生效的（2020）粤0191民初15008号案一审判决书中的查明事实、法院认定和判决结果，导致本案判决错误。二、原审判决认定“张斌2019年7月19日第一次向陈瑞萍反映渗水”有误，保利物业投诉单可以证明陈祉均、毛慧珍2018年12月即知晓严重漏水渗水的现象。陈瑞萍是陈祉均与毛慧珍共同委托管理涉案商铺出租事宜的负责人。陈瑞萍对2018年12月由张斌、雷发琼向保利物业反馈渗漏水请求维修是知情并认可的。原审判决中，以张斌与陈瑞萍的部分微信沟通记录而认定2019年7月19日是张斌第一次向陈瑞萍反映渗漏水问题明显是误判。三、原审判决物业费由张斌、雷发琼承担缺乏事实依据，明显对张斌、雷发琼不公。截止2020年9月27日原审法院派员查勘现场，案涉商铺天台和部分位于小区内的外墙处垃圾一直怠于修缮和处理，时间长达23个月之久。上述物业费我方和陈祉均、毛慧珍方均未交，完全可通过与物管协商或另案处理。事实上，2019年7月24日报事人为张斌、陈祉均、毛慧珍的物业投诉摘要记载：自2018年12月反馈至今，未得到有效处理，书面投诉有三次，电话投诉超三次。四、张斌、雷发琼已于2019年9月28日撤离案涉商铺。由于渗漏水原因，我方经营的美容店生意严重受损，案涉商铺已于2019年9月1日关门停业。陈祉均、毛慧珍在微信中多次明确要张斌、雷发琼撤场，但对张斌、雷发琼遭受的直接财物损失、间接营收损失、渗水修缮费用及还需继续修缮的要求置之不理。后我方起诉陈瑞萍索赔，而陈瑞萍、陈祉均与毛慧珍故意以各种借口拖延、拒绝收铺。被上诉人陈祉均、毛慧珍于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张斌、雷发琼的上诉请求，维持原判。陈祉均、毛慧珍向原审法院提出诉讼请求：一、张斌、雷发琼立即支付拖欠的自2019年8月23日起至2020年1月23日止的租金37800元；二、张斌、雷发琼立即支付自2020年1月24日起至2020年9月28日止租赁物占有使用费135615.78元（参照涉案租赁物附近商铺租金标准，以每月15068.42元为标准计算）；三、张斌、雷发琼支付自2019年8月23日起至2020年9月28日期间逾期支付租金和占用费的违约金【1.自2019年8月23日起至2020年1月23日期间，以每月租金6300元为基数，从当月24日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算；2.自2020年1月24日起至2020年9月28日期间，以每月占用费15068.42元为基数（其中2020年9月24日至2020年9月28日期间的本金为2511.4元），从当月24日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算】；四、张斌、雷发琼立即支付拖欠的2019年9月1日起至2020年9月28日期间的水电费681.1元；五、张斌、雷发琼立即支付拖欠的2019年1月1日起至2020年9月28日期间的管理费13764.72元（每月管理费为657.55元）；六、张斌、雷发琼承担本案诉讼费用。事实和理由：陈瑞萍与陈祉均为母女关系、与毛慧珍为多年好友，陈祉均与毛慧珍为广州市番禺区石楼镇××号房屋（以下简称为涉案商铺）的共同所有权人。陈祉均与毛慧珍共同委托陈瑞萍管理涉案商铺出租事宜。2013年10月23日，陈瑞萍以代理人身份与张斌、雷发琼签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定将涉案商铺出租给张斌、雷发琼作商业用途。2018年1月23日，双方续签了《租赁合同》，租赁期限自2018年1月23日起至2020年1月23日止，并约定了租金等事宜。合同签订后，张斌、雷发琼一直使用涉案商铺，其二人未经陈祉均、毛慧珍同意私自在涉案商铺外墙搭建大型广告牌，随后被相关部门拆除，令涉案商铺外墙严重受损。且自2019年8月23日起，张斌、雷发琼未支付相应的租金、占用费，并拖欠自2019年1月起的管理费和2019年6月起的水电费。经多次催告，张斌、雷发琼仍不支付租金，也不腾退房屋。原审法院经审理查明，涉案商铺为陈祉均、毛慧珍共同共有，规划用途为商业，建筑面积为131.51平方米。陈瑞萍与陈祉均为母女关系。2018年1月23日，陈瑞萍、毛慧珍（何绍坤代为签名）（出租人、甲方）与张斌、雷发琼（承租人、乙方）就涉案商铺签订《租赁合同》，租期为2018年1月23日至2020年1月23日，并约定：“第三条2018年1月23日至2019年1月23日的月租金额为6000元、2019年1月23日至2020年1月23日的月租金额为6300元。租金按月结算，由乙方在每月的第23日前缴付给甲方。第四条乙方向甲方交纳8000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。……第六条甲方的权利和义务1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金……第八条其他约定……2.该商铺如发生水电费、物管费等费用由乙方承担。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。……”合同中对“修缮责任”没有作出约定。陈祉均、毛慧珍提交了其二人于2020年3月19日出具的《房屋出租授权委托证明》，证明其二人委托陈瑞萍、何绍坤对涉案商铺进行出租，并确认了涉案的《租赁合同》等。张斌、雷发琼未支付自2019年8月23日起的租金，未缴纳自2019年1月1日起的物业管理费，未交纳自2019年9月1日起的水电费。张斌、雷发琼于2020年9月28日将涉案商铺交还给陈祉均、毛慧珍。陈祉均、毛慧珍提供了物业公司出具的涉案商铺欠费清单，显示2019年9月至2020年9月水电费合计680.1元。庭审中，双方确认涉案商铺每月物业管理费为657.55元。张斌、雷发琼称涉案商铺在2018年11月时因漏水严重而影响其经营，其已就该问题向涉案商铺所在的物业服务公司进行反馈，并提交了出具时间为2018年11月4日、2019年7月24日的《业主投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》以及于2019年6月20日手写的《黄山路13号商铺天台渗水第三次反馈意见表盼》。同时，张斌、雷发琼也就该问题向政府部门进行反馈，并提交了石楼运行指挥中心的回访短信，内容为“我镇来穗中心于2019年9月12日上午联同物业上门核实情况，原因是黄山路13号鸿脉养生馆上面的平台积水造成渗漏至部分墙壁发霉，其中部分墙体是室内返潮导致发霉，已协调物管、业主上门协助维修解决上述问题。”此外，张斌、雷发琼就房屋渗漏水问题申请证据保全，广东省广州市南沙公证处于2019年11月1日对涉案商铺的外观及屋内现状进行录像、拍照，照片和录像显示涉案商铺的墙体和墙纸存在严重发霉、渗水痕迹。此外，为证明因涉案商铺漏水严重影响其经营，张斌、雷发琼申请证人陈某、张某出庭作证。其中，证人陈某部分证言如下：我从2015年年初开始入职，2019年9月20多号离职。2015年最里面的房间有发霉情形，中间的房间有墙纸脱落，在2019年是最严重的，最里面的房间发霉问题最严重，最中间的房间两边墙纸脱落非常严重。房东会经常来看，但业主说是回南天导致。业主和物管每次过来修缮也耽误了我的工作，但也没有修好，没有解决问题。在经营过程中，墙纸脱落导致客人觉得经营环境很差，很多客人说过环境太差、霉味太大，后来很多客人没来了。证人张某部分证言如下：我在涉案店铺消费3年左右。我在2016年去时闻到店铺霉味，他们说是渗水原因。第二次去的时候更严重了，但他们说改了也还是这样。后续去的时候有整改，也有其他客人提出发霉的问题。刚去的时候觉得涉案店铺生意还行，但味道问题解决不了，越来越严重，味道太大了。陈祉均、毛慧珍对上述证人证言不予认可。张斌、雷发琼另提供了从2018年6月2日起至2019年4月6日期间，涉案商铺翻新装修和渗漏水后的维修费用的单据，以证明因涉案商铺漏水造成的维修损失。陈祉均、毛慧珍对上述证据均不予确认。陈祉均、毛慧珍称接到张斌关于涉案商铺漏水的通知后，曾找人去勘验、在天台挖过排水槽进行修缮。张斌、雷发琼提交了张斌与陈瑞萍2019年3月24日至2020年6月29日期间的微信聊天记录。该聊天记录显示，张斌于2019年7月19日第一次告知陈瑞萍：“房屋现在有质量问题，几个房间墙体漏水渗水，您跟物业沟通吧。”7月23日，张斌说：“我第三次跟您说一遍，您这个房屋现在有质量问题，几个房间墙体漏水渗水，我们才装修的墙纸很多霉烂了，请您尽快跟物业沟通解决吧，请您务必重视。去年12月至今，跟物业交涉多次了……就是下雨天后天台积水顺着墙体渗进来漏下来的。大半年了也不给维修。严重影响我们的正常使用。”陈瑞萍答：“应该是垃圾塞住地漏了，我明天去看看，现在好忙。”8月23日，张斌问：“墙体渗水维修好了没？”陈瑞萍答：“我打了几次电话管理处了，他们说会处理……你们接手前内墙做防水做得不好啊……我上去看过知道了，因为我起房子都有20年时间了，单边墙是差些，现在是台风天，你若果觉得这么大问题，到期了就不租吧，好吗？”张斌说：“天台做一下防水，再把排水槽下水道做好，对物业就这么难吗”8月24日，张斌问：“他们今年到底有没有维修？天台有没新铺的水泥痕迹？”陈瑞萍答：“他说太多钱不知道是怎么样做，我说我交了维修金，你们保利为什么不做啊？他说好贵好贵，那就走了，又说看看怎么样申请……”8月25日，陈瑞萍说：“你打租金过来，今天25号了，那里不是一天二天能解决到的。我会跟这件事，也问紧包工头怎样处理是最好……”张斌说：“这次渗水事故拖了8个月没有处理，对我们店经营的影响太大了……你就给我们减免几个月租金吧，等天台维修好了，我们还要一大笔钱做防水重新装修啊。”陈瑞萍答：“不可以。……生意不好就不做吧。”9月6日，陈瑞萍说：“租金都不交，你们走呢？……他们去修过（天台），但是我昨晚也上去过，叫包工头去看，现在区负责任的叫专业人士过来在看清楚哪里出现问题。在待查清楚是用维修基金还是私人的钱……”9月24日，陈瑞萍说：“租金不打来，我地去锁门了。……”张斌说：“……若这周您不愿协商或协商不成，我只能考虑走法律程序了，提出解约索赔装修投入和经营损失。”9月28日，张斌发出：“……经与我律师多次沟通，现提出协商草案：1、受大厅和房间渗水事故长期影响，8月份和9月份营收惨不忍睹，请求减免这两月租金……2、合计10个月的渗水漏水事故给我方造成的直接损失虽然不大……希望给予一定补偿，请求再续约三年，每月租金为6千……”10月15日，张斌发出：“萍姐，麻烦您给个通讯地址，有个快递寄给您。”2020年3月11日，陈瑞萍说：“现在已经是2020年3月11日了，保利的铺是2020年1月23日正式到期，你交回铺给我们。”张斌答复：“去年跟你协商你不理，非要逼的我委托律师处理，你找我律师吧。”6月28日，张斌说：“我们律师反馈，说等着你收铺，你一直没找他们吗？”另查明，张斌、雷发琼就涉案的租赁合同关系向原审法院起诉陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤，要求确认涉案《租赁合同》于2019年8月23日解除；退还保证金8000元；退还已支付的2018年11月23日至2019年8月22日的租金56100元；赔偿2018年11月23日至2019年9月25日的营业损失62796元；赔偿装修损失49922元；承担公证费2800元等。原审法院于2020年10月15日作出（2020）粤0191民初15008号《民事判决书》，判决陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼退还保证金8000元及2019年7月19日至2019年8月22日的租金1000元；驳回张斌、雷发琼的其他诉讼请求。判后张斌、雷发琼不服向广州市中级人民法院提起上诉，二审尚在审理中。陈瑞萍称放弃向张斌、雷发琼就本案租赁合同关系主张权利。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈瑞萍、何绍坤作为陈祉均、毛慧珍的代理人签订《租赁合同》，产生的相应法律责任应由委托人陈祉均、毛慧珍承担。根据当事人的诉辩意见，原审法院归纳本案的争议焦点为：一、张斌、雷发琼应否支付拖欠的租金、占有使用费、物业管理费和水电费；二、张斌、雷发琼应否支付违约金。关于争议焦点一。《租赁合同》于2020年1月23日到期，之后双方并未续租，张斌、雷发琼实际于2020年9月28日交还涉案商铺，在此期间涉案商铺由张斌、雷发琼使用，故陈祉均、毛慧珍要求张斌、雷发琼支付自2019年8月23日起至2020年1月23日的租金、自2020年1月24日起至2020年9月28日的占有使用费合理有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”鉴于《租赁合同》没有对“修缮责任”作出约定，故涉案商铺的维修责任应当归于作为出租人的陈祉均、毛慧珍。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据上述规定，在涉案商铺渗漏水的情况下，作为出租人应当承担维修费用并在影响承租人使用的情况下，相应减少租金。依据张斌、雷发琼提供的微信聊天记录，张斌于2019年7月19日通过微信告知陈瑞萍涉案商铺存在渗漏水问题，结合证人证言、公证证据及原审法院现场勘查情况，涉案商铺漏水及墙壁发霉情况严重，张斌、雷发琼承租涉案商铺用于经营养生馆，因涉案商铺渗漏水必然会影响其经营，而陈祉均、毛慧珍在收到通知后未积极进行维修，存在过错，故从公平合理角度出发，原审法院酌情确定自2019年8月23日起至2020年1月23日的租金每月减免1000元，即张斌、雷发琼需向陈祉均、毛慧珍支付自2019年8月23日起至2020年1月23日止的租金26500元（5300元/月×5个月），超出该金额部分原审法院不予支持。关于2020年1月24日起至2020年9月28日的占有使用费，也应参照上述标准计算为宜，故张斌、雷发琼需向陈祉均、毛慧珍支付该期间占有使用费43283元（5300元/月×8个月+5300元/月÷30天×5天），陈祉均、毛慧珍主张按照每月15068.42元的标准计算占有使用费缺乏依据，超出上述金额部分原审法院不予支持。同理，《租赁合同》约定物管费和水电费由承租方承担，陈祉均、毛慧珍所主张的物业管理费和水电费均发生在张斌、雷发琼使用涉案商铺期间，虽然陈祉均、毛慧珍尚未代缴涉案商铺拖欠的物业管理费和水电费，但该费用已实际产生，为避免增加当事人讼累，原审法院对该诉请予以支持。张斌、雷发琼应向陈祉均、毛慧珍支付涉案商铺2019年1月1日起至2020年9月28日的管理费13764.72元（657.55元/月×20个月+657.55元/月÷30天×28天）。依据陈祉均、毛慧珍提交的物业公司出具的清单显示涉案商铺2019年9月起至2020年9月的水电费为680.1元，现陈祉均、毛慧珍主张水电费为681.1元，超出该金额部分原审法院不予支持。关于争议焦点二。张斌、雷发琼确实拖欠了涉案商铺的租金和占有使用费，但如上所述，其二人并非恶意为之，实因涉案商铺存在漏水且未在合理期限内得到有效修复，陈祉均、毛慧珍作为出租人未及时尽到修缮义务亦有过错，故综合本案案情，根据公平原则，原审法院对陈祉均、毛慧珍主张的违约金不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2019年8月23日起至2020年1月23日期间的租金26500元；二、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2020年1月24日起至2020年9月28日期间的占有使用费43283元；三、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2019年9月1日起至2020年9月28日的水电费680.1元，2019年1月1日起至2020年9月28日的物业管理费13764.72元；四、驳回原告陈祉均、毛慧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260元，由原告陈祉均、毛慧珍负担304元，由被告张斌、雷发琼负担956元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，张斌、雷发琼作为原告，以陈祉均、毛慧珍及案外人何绍坤为被告，向原审法院提起诉讼，原审法院立（2020）粤0191民初15008号案审理。张斌、雷发琼在该案中的诉讼请求为：1.确认原告张斌与被告陈瑞萍、毛慧珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；2.判令被告退还保证金8000元；3.判令被告退还已支付的2018年11月23日至2019年8月22日的租金56100元；4.判令被告赔偿2018年11月23日至2019年9月25日的营业损失总额的30%即62796元；5.判令被告赔偿装修损失49922元；6.判令被告承担因合同违约导致原告产生的公证费2800元等；2020年10月15日，原审法院作出（2020）粤0191民初15008号民事判决认定，该案的争议焦点为：一是涉案的《租赁合同》是否已经于2019年8月23日解除；二是张斌、雷发琼主张退还租赁保证金应否支持；三是张斌、雷发琼主张的退还已付租金、赔偿装修损失、公证费是否合法有据。关于争议焦点一。依据我国法律的规定，合同解除分为协商一致解除、约定解除和法定解除，对于约定解除和法定解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从本案所查明的事实看，张斌、雷发琼、毛慧珍、陈祉均、何绍坤之间不存在协商一致解除合同的情形，张斌、雷发琼亦未有在租赁期限内以任何理由向毛慧珍、陈祉均、何绍坤发出过解除合同的通知。而且，依据张斌与陈瑞萍的微信聊天记录显示，张斌在2019年9月28日还就涉案房屋渗漏水问题向陈瑞萍提出“继续承租3年”的协商方案，该事实显然与张斌、雷发琼主张的合同已经于2019年8月23日解除相矛盾。综上，张斌、雷发琼关于《租赁合同》已经于2019年8月23日解除的主张，既与事实不符，亦缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于争议焦点二。对于保证金，《租赁合同》第四条约定：“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。”本案中，《租赁合同》约定的租赁期限至2020年1月23日，且双方已经于2020年9月27日办理了涉案房屋的交接手续，故张斌、雷发琼要求毛慧珍、陈祉均、何绍坤退还保证金8000元符合上述约定，原审法院予以支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”鉴于《租赁合同》没有对“修缮责任”作出约定，故涉案房屋的维修责任应当归于作为出租人的毛慧珍、陈祉均、何绍坤。毛慧珍、陈祉均、何绍坤认为涉案房屋的渗漏水问题是因张斌、雷发琼所致，但缺乏证据证实，原审法院不采信。张斌、雷发琼认为毛慧珍、陈祉均、何绍坤存在怠于对涉案房屋的渗漏水问题履行维修责任，已构成违约，并以此为由要求毛慧珍、陈祉均、何绍坤退还其已付的租金、赔偿装修损失及其为此所支出的公证费用。由于《租赁合同》中并未就出租人的违约责任作出约定，故对于张斌、雷发琼的相关主张应当依照法律规定作出评判。1.关于退还2018年11月23日至2019年8月22日已付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据上述规定，在涉案房屋渗漏水的情况下，作为出租人应当承担维修费用并在影响承租人使用的情况下，相应减少租金。虽然张斌、雷发琼提交了2018年11月4日填写的《业主投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》，但是其直至2019年7月19日才通过微信告知陈瑞萍涉案房屋存在渗漏水问题，故张斌、雷发琼要求退还已交纳的2018年11月23日至2019年7月19日的租金，原审法院不予支持。张斌、雷发琼称其在此之前已通知毛慧珍、陈祉均、何绍坤，但未提供证据证实，原审法院不予采信。张斌、雷发琼承租涉案房屋用于经营养生馆，因涉案房屋渗漏水必然会影响其经营，而毛慧珍、陈祉均、何绍坤在收到张斌、雷发琼通知后未积极进行维修，存在过错，故从公平合理角度出发，原审法院酌情确定毛慧珍、陈祉均、何绍坤需退还张斌、雷发琼2019年7月19日至2019年8月22日的租金1000元。2.关于装修损失。从证据上看，张斌、雷发琼仅提交了收款收据和手写件，没有相应的支付凭证等予以佐证，在毛慧珍、陈祉均、何绍坤不予确认的情况下，其提交的证据不足以证明其投入涉案房屋的装修及维修的价款。而且，张斌、雷发琼提交的收款收据和手写件均在2019年4月6日前，而根据2019年7月22日双方的微信聊天记录显示，张斌、雷发琼有“我们才装修的墙纸很多霉烂了”的表示，故即便上述相关证据真实，也只能证明张斌、雷发琼对涉案房屋投入的是装修费用，而不能证明这些费用是其因涉案房屋渗漏水而支出的维修费用。而张斌、雷发琼自2013年12月开始在涉案房屋进行经营，如其所提交的证据反映的在2018年、2019年对涉案房屋重新装修，也符合一般常理。反而，如若张斌、雷发琼所称是其支出的维修费，但其在支出相关费用后却未有向毛慧珍、陈祉均、何绍坤提出，并继续正常支付租金，有违常理。因此，原审法院对张斌、雷发琼主张的相关维修费用支出不予采信。在租赁合同中，承租人在租赁合同到期后应当按照约定交还租赁物给出租人，承租人对租赁物进行的装饰装修应当予以拆除恢复原状或直接交还给出租人，故只有在合同到期前解除合同才存在承租人装饰装修残值损失的问题。如前所述，双方并没有在合同期限届满前解除合同。综上，张斌、雷发琼主张的装修损失缺乏理据，原审法院不予支持。3.关于公证费。张斌、雷发琼为保全证据而聘请公证机构进行公证，其支出的公证费不属于法定的赔偿范围，故张斌、雷发琼的该项主张于法无据，原审法院不予支持。该案判决：1.被告陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向原告张斌、雷发琼退还保证金8000元及2019年7月19日至2019年8月22日的租金1000元；2.驳回原告张斌、雷发琼的其他诉讼请求。张斌、雷发琼不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日作出（2020）粤01民终25699号民事判决认为，1.关于漏水原因、时间以及陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤何时获知案涉房屋漏水情况的问题。根据张斌、雷发琼提交的微信聊天记录，陈瑞萍于2019年8月24日在微信中陈述“他（物业）说太多钱不知道是怎样做，我说我交了维修金，你们保利为什么不做啊?他说好贵好贵，那就走了”，该证据足以证明张斌自2018年11月4日起向物业投诉的漏水问题是房屋天台造成，陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤主张系张斌、雷发琼的原因造成，证据不足，本院不予采纳。张斌于2018年11月4日向物业投诉漏水问题时已经提出因天台问题导致商铺北面墙壁严重侵蚀，可见，张斌在向物业投诉渗漏水问题前，案涉房屋已经出现严重渗漏的情况，结合证人任某的证人证言以及其分别于2018年10月28日、2019年4月6日出具的收据，本院认定案涉房屋自2018年10月底开始因天台原因发生渗漏。张斌、雷发琼主张案涉房屋自2014年已经出现漏水问题，对此，本院认为，张斌、雷发琼作为案涉房屋的承租人，如案涉房屋出现应当由出租人履行维修义务的结构性问题时，应当及时向出租人主张权利并保留相应证据，其怠于行使权利，导致其在本案中提交的证据不足以证明案涉房屋2018年10月底之前因结构性问题发生渗漏，应当承担举证不能的法律后果。根据张斌、雷发琼在一审时提交的2019年7月24日的《业户投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》系张斌、陈祉均、毛慧珍共同向物业投诉案涉房屋天台渗水问题，陈祉均、毛慧珍在投诉内容中提及其自2018年12月至今向物业投诉该渗水问题，而且作为承租人的张斌、雷发琼在向物业反映漏水情况的同时将漏水情况告知出租人是符合一般人的逻辑和常识，故本院认定陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤已经于2018年12月获知案涉房屋漏水情况。2.关于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还2018年11月23日至2019年8月23日的50%租金的问题。陈祉均、毛慧珍、何绍坤出租的房屋发生漏水，长时间未能进行维修，客观上对张斌、雷发琼的使用产生影响，陈祉均、毛慧珍、何绍坤应当对此承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，张斌、雷发琼主张减少漏水期间的租金，符合前述法律规定，本院予以支持。结合漏水的程度、张斌、雷发琼实际租用房屋的经营用途及张斌、雷发琼在2018年12月之后继续使用商铺的情况，根据张斌、雷发琼的诉讼请求，本院酌定自2018年12月至2019年8月22日的租金减少10000元，由于张斌、雷发琼已经支付至2019年8月22日的租金，故由陈祉均、毛慧珍、何绍坤向张斌、雷发琼返还租金10000元。3.张斌、雷发琼主张因案涉房屋渗漏导致的修缮费用及财物损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定和第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，陈祉均、毛慧珍、何绍坤作为案涉房屋的所有人及出租人，应当保证案涉房屋适租，在案涉房屋出现的渗漏时负有维修租赁物的义务，故对于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担2018年10月底之后的维修费用，本院予以支持。本院根据任某的证人证言以及张斌、雷发琼提交的票据，支持维修费用8420元。4.关于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担50%的公证费用的问题。对此，本院认为，双方签订的租赁合同并未对此进行约定，且公证费用并不属于必要支出的费用，故一审法院不予支持该项费用并无不当，本院予以维持。张斌、雷发琼虽上诉称不同意一审驳回其提出的请求确认双方的租赁关系于2019年8月23日解除的诉请，但在本案审理期间，张斌、雷发琼未有新的事实和理由，也未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审对事实的分析认定，即对张斌、雷发琼的该项上诉请求，不予支持。一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对该事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合理合法，且理由阐述充分，本院予以确认。该案判决：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15008号民事判决第二项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15008号民事判决第一项为：陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼退还保证金8000元及2018年12月至2019年8月22日的租金10000元；三、陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼支付维修费用8420元；四、驳回张斌、雷发琼的其他诉讼请求。经张斌、雷发琼申请，证人张某、陈某出庭作证，证人张某证言的主要内容是：2019年9月28日，其见到雷老师在店内收拾物品，雷老师说是她业主与她协商解决未果，只能撤场。店内还有物品，雷老师说不要了。从此大概一年，该店铺没有开过。证人陈某证言的主要内容是：2019年9月28日，商铺业主萍姐带女儿与何生等人到商铺协商渗漏水的问题未果。下午业主走后，其看到张总给萍姐发信息，萍姐一直不回信息。雷老师开始打包重要物品，剩下空盒子和桌椅等物品不要，放在商铺。二审期间，张斌、雷发琼提交如下材料作为证据：1.保利物业（2019年6月-2020年9月）亚奥花园商铺水电费清单一张，拟证明2019年9月-2020年9月期间，其没有使用过商铺；2.陈瑞萍与张斌微信沟通记录一份，拟证明陈瑞萍与其协商未达成一致，陈瑞萍拒绝收铺；3.陈祉均与张斌微信沟通记录一份，拟证明双方的沟通情况；4.石楼房管所出勤勘查现场协调处理投诉的网格员与张斌通话录音，拟证明政府相关意见，业主怠于维修，租户可拒交租金；5.（2020）粤01民终25699号判决书，拟证明本案原审判决事实认定不清；6.漏水商铺纠纷的法律路径时间线，拟证明案涉租赁合同纠纷的相关诉讼一直受到新冠××疫情的影响，管辖权争议和适格被告等争议影响。对于上述证人证言，毛慧珍、陈祉均均不认可真实性、合法性、关联性。毛慧珍、陈祉均的质证意见如下：对于证据1、2、3、5，认可真实性、合法性，不认可关联性；对证据4、6，不认可真实性、合法性、关联性。对于上述证人证言，因无其他证据佐证，本院依法不予采信。对于上述证据，因被上诉人对证据1、2、3、5的真实性、合法性予以认可，本院依法予以采信。对证据4、5、6，与本案无关联，本院不予采信。本院认为，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照涉外民商事纠纷处理。案涉租赁房屋在内地，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，内地与本案纠纷有最密切联系，本院确认内地法律为本案准据法。一、关于本案一审审理程序是否违反法定程序的问题。如前所述，本院（2020）粤01民终25699号民事判决（以下简称：前案判决）认定案涉商铺发生漏水长时间未能维修，客观上对张斌、雷发琼使用案涉商铺产生影响，毛慧珍、陈祉均、何绍坤应对此承担责任，本院酌定自2018年12月至2019年8月22日的租金减少10000元并向张斌、雷发琼返还。在本案中，原审法院亦认定毛慧珍、陈祉均在收到通知后未积极维修商铺，存在过错，酌情自2019年8月23日至2020年1月23日的租金每月减免1000元，租赁合同期限届满后2020年1月24日起至2020年9月28日的占有使用费也参照上述标准计算。两案判决均已认定毛慧珍、陈祉均未维修商铺存在过错而应减少租金，且扣减范围均系法院行使自由裁量权的合理范围内，并无相互冲突之处。前案判决与本案原审判决所处理的案涉商铺租金、占用费在发生时间上没有重叠。前案判决处理的保证金、维修费用纠纷与本案原审判决处理的水电费、物业管理费纠纷性质不同，也没有重叠之处。张斌、雷发琼主张前案判决与本案原审判决多项诉讼请求重叠没有事实依据；张斌、雷发琼主张原审违反法定程序没有合理依据，本院依法不予支持。二、关于商铺漏水渗水事宜的问题。上述（2020）粤01民终25699号民事判决已认定陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤已经于2018年12月获知案涉房屋漏水情况。该民事判决系生效判决，故该事实应予认定。三、关于案涉商铺物业费、水电费及租金、占用费的问题。双方当事人在《广州市房屋租赁合同》第八条约定，终止租赁时，承租人不得故意损坏商铺并按原件修缮，复原商铺。张斌、雷发琼应当拆除商铺内设施设备，搬走商铺内物品等方能完成其交还案涉商铺的合同义务。张斌、雷发琼自述于2019年9月28日撤场即等同于交还案涉商铺不符合上述租赁合同的约定。案涉商铺在约定的租赁期限届满后仍未被张斌、雷发琼交还。直至2020年9月28日，在一审法院的组织下，张斌、雷发琼与毛慧珍、陈祉均、何绍坤完成案涉商铺交接手续。张斌、雷发琼怠于履行合同约定的交还商铺的合同义务，应当承担案涉商铺在2019年8月23日至2020年9月28日的租金和占用费。同理，上述时间段内的物业费和水电费，也应按照上述合同该约定由张斌、雷发琼负担。张斌、雷发琼的相关上诉请求没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张斌、雷发琼的上诉请求及事实理由均不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2520元，由上诉人张斌、雷发琼共同负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年五月十二日本书记员 罗文敏黄晓君