山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2759号上诉人（原审被告）：太原富润房地产开发有限公司。法定代表人：相某，董事长。委托诉讼代理人：时某，1990年4月16日出生，太原富润房地产开发有限公司法务，住太原市。被上诉人（原审原告）：王某，女，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：亢某，山西明晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，山西明晟律师事务所律师。上诉人太原富润房地产开发有限公司因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太原富润房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院在未经专业司法鉴定的情况下即作出公园北围墙及上面栅栏、栅栏内灌木丛对涉案房屋正常居住存在重大影响的认定错误。2、一审法院依据概括性的新闻报道及错误的签订时间作出上诉人在签订合同时完全可以预见“不利因素”且未尽到合理提示义务的认定错误。3、一审法院依据错误的事实及法律，作出双方签订的合同应予解除的认定是错误的，本案并不符合合同的约定及法定解除条件，并不存在合同目的不能实现的情形。4、一审法院认定合同解除后的法律后果是错误的，即使合同解除，过错也不能归咎于上诉人。小东流公园属于政府，其设施并不受上诉人控制，且被上诉人也存在过失，关于已付房款的损失，应当由被上诉人自行承担，且合同解除后的法律后果还应当包含被上诉人配合上诉人去相关部门办理合同网签备案的解除事宜。补充意见：一审法院程序严重违法，简易程序转为普通程序并未向我方送达任何材料。合议庭组成人员一开始为荣俏娣法官，中途换为梁斌法官，而且去现场勘验的法官是梁斌，而非荣俏娣法官。我方认为本案应当在一审中进行司法鉴定，上诉人也向法官提过该意见但一审法院并未应允。被上诉人王某辩称：一、关于鉴定问题，我认为鉴定没有必要也不可行。原告一审停工一系列证据试图证明房屋有问题不能居住，法庭进行现场勘查，上诉人也对房屋有问题自认，我们提供了证据证明。根据证据规则10条规定，我们认为基本事实清楚不需要鉴定，也没有可行性。根据民诉意见121条，上诉人虽申请鉴定，我们认为不需要鉴定。阳台面积并不是赠送的，灌木丛属于可变化物是事实，但是勘查时间是在腊月，实际上的遮挡比勘查时候更严重。二、关于上诉人能否预见，原告一审期间提供大量证据证明上诉人在当时是可以预见甚至已经见到了。不但如此，一审期间要求对方提供图纸资料上诉人一直没有提供一张资料，根据证据规定47条、95条的规定，我们认为上诉人当时可以预见甚至已经见到了。我们提供的太原日报报道、黄河新闻视频证明他们已经预见了，反过来证明他们可以预见的。三、关于合同解除，房屋不适于居住，一审解除合同是完全正确的，目前为止房屋都没有实际交付。四、关于上诉人的过错，过错方面比较明显，上诉人是知名房地产开发公司应当将其知道的信息如实告知我方，我方买的是期房，一切有赖于对方告知，过错责任明显。关于损失，上诉人没有损失，上诉人从银行融资的利息比这要高，被上诉人却承担很大损失。至于上诉人说的一审法院程序问题，我们认为程序合法。王某向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还已付房款1071201元，已付住房专项维修资金11198元；三、判令被告向原告支付第二项请求款项的利息（利率按退款日同期银行贷款基准利率计算，计息期间自原告实际支付之日计算至被告实际返还之日），截止到起诉之日（2020年6月29日）的利息为157649.93元；四、判令被告赔偿原告购买此房屋时与现在的购房差价74652元；五、判令被告向原告按每月1600元支付房屋租金，从2019年10月1日至被告完全履行二、三、四项诉讼请求为止；六、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月5日，被告（出卖人)太原富润房地产开发有限公司与原告王某（买受人)签订《商品房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于太原市××街房产一套；该商品房建筑面积124.42平方米；房子总价款1071201元；付款方式为银行按揭方式，买受人于2017年5月28日已交定金20000元(转为首付款)，于签订本合同时交纳房款671201元，余款400000元以银行按揭贷款形式支付；房屋交付期限：出卖人应当于2019年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项做了约定。同时，被告太原富润房地产开发有限公司向原告出具《关于富力天禧城A区项目规划、单体、非标户型不利因素公式内容》，以书面形式告知了原告所购房屋为非标户型以及购买该房屋存在的不利因素，原告所购房屋（A5#楼-1-102）存在的不利因素为：大堂可能会对北侧卧室、厨房采光与视线等存在影响；厨房燃气管入户；北侧有风井，风井高出室外地面约0.95m，位于北侧空调板下；南侧卧室下层为公建配电室、厨房下层为风机房，均有可能会产生振动、噪音等影响。《商品房屋买卖合同》签订后，原告如约支付了全部房款1071201元及住宅专项维修资金11198元。2019年9月30日，被告向原告交付房屋时，原告以所购房屋的地面低于南邻的小东流公园地面约1.6米，房屋离公园最近处距离仅3.4米，房屋形同地下室，十分压抑，居住功能和价值均受到很大影响，且这一重大缺陷及后果并未在不利因素公示内容中展示，也未在售楼沙盘中展示，被告这一行为属于欺诈为由拒绝接收房屋。另查明，原告所购房产所在楼盘南面紧邻太原市××区，该公园占地面积8.4万余平方米，于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。再查明，本院于2020年11月9日对涉案房产的环境情况进行了现场勘查，本案涉案房产坐北朝南，处于该楼盘的一层，为三室一厅结构。房屋南面正对着小东流公园的北端围墙，围墙上筑有栅栏，栅栏内为高约1.2米的灌木丛，公园地面高出房屋室外地面约1.35米。房屋两个卧室朝南，客厅南面为一处南向阳台，两个朝南卧室的窗户及南向阳台的视线受到公园北端围墙及灌木丛的遮挡，房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、公园北围墙及上面栅栏、栅栏内灌木丛对涉案房屋正常居住是否存在重大影响。涉案房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米，公园地面高出房屋室外地面约1.35米，公园北围墙上建有栅栏，栅栏内种植有高约1.2米的灌木丛，而涉案房屋的全部采光来源于南向的两个卧室窗户及一个阳台，公园的上述构筑物及植物确实给房屋的光线、视线造成明显的阻挡，产生较严重的压抑感。房产作为一种投入资金大、使用时间长的商品，不利的居住因素将长期影响买受人的心理及精神健康，故应当认定上述不利因素对于原告正常居住存在重大影响。二、原、被告签订商品房买卖合同时，被告对该不利因素是否能够预见。根据新闻媒体的公开报道，太原市小东流公园于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。而原、被告签订《商品房屋买卖合同》的时间为2017年9月5日，此时被告完全可以预见紧邻的公园可能对原告购买房屋存在的不利因素。三、被告在销售涉案商品房时，是否就紧邻公园的构筑物、设施、植物等对房屋光线、视线及居住感等瑕疵问题尽到了合理的提示义务。被告作为全国知名的房地产公司，在签订商品房买卖合同时，对所售房屋的基本情况比买受人有着更全面清楚的了解，如果所售商品房存在影响通风、采光、视线等影响居住的瑕疵时，应当以确保能够引起买受人注意的合理方式进行提示与说明。本案中，被告对原告所购房屋存在的不利因素公示中未载明紧邻的公园构筑物、设施、植被等对房屋居住可能存在的不利影响，即被告对该不利因素可能造成的影响未尽到合理的提示与说明，导致原告在选择购买该商品房时，对上述不利因素的影响予以忽视，产生错误判断而与被告签订了商品房买卖合同。四、双方签订的《商品房屋买卖合同》是否应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因被告未就公园对涉案房屋的居住存在的影响进行合理的提示与说明，被告提供的房屋的居住环境与《商品房屋买卖合同》中约定的房屋的居住环境不同，被告的违约行为致使原告签订《商品房屋买卖合同》的合同目的不能实现，原告请求解除合同应予支持。五、合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未接收房屋，不存在返还义务，被告已收取原告的购房款1071201元、住房专项维修资金11198元应返还原告，原告受到的损失为已支付购房款产生的利息，原告诉请被告应当按照银行贷款基准利率支付利息的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：解除原告王某与被告太原富润房地产开发有限公司于2017年9月5日签订的《商品房屋买卖合同》；被告太原富润房地产开发有限公司返还原告王某已付购房款1071201元、住房专项维修资金11198元，共计1082399元，于本判决生效后十日内履行；被告太原富润房地产开发有限公司赔偿原告王某已付购房款1071201元的损失（其中20000元从2017年5月28日起计算；651201元从2017年5月31日起计算；400000元从2017年6月14日起计算；均按中国人民银行同期贷款基准利率计息，均计算至购房款还清之日止），于本判决生效后十日内履行；被告太原富润房地产开发有限公司陪偿原告王某已付住房专项维修基金11198元的损失（从2017年5月31日起计算至款项还清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计息），于本判决生效后十日内履行；驳回原告王某的其他诉讼请求。上诉人太原富润房地产开发有限公司在一审举证的基础上，二审提供证据：新证据：1、太原市城建档案馆调取的日照分析报告书一份，证明涉案房屋符合法律规定的日照条件，并不存在对方所称的任何遮挡。2、建设工程规划许可证，证明涉案住宅已经取得相应的规划许可并按照规划许可施工，3、建设工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋符合法律规定的交付条件且符合合同约定的第8条的交付条件且取得所有相关部门如规划、公安消防等部门的验收，本案房屋完全符合交付条件不存在任何瑕疵。上诉人并不存在合同违约情形。被上诉人王某的质证意见：对证据1与本案无关联性，涉案楼是5号楼，时间是2017.5月，这就是理论上面的分析与实际有偏差，不是建成后的情况。对证据2是复印件，日期是2017.4，只是规划并不代表视线采光是合格的，是否按照规划许可施工不清楚。对证据3也是复印件，参与验收的单位的几方共同盖章是备案并不代表该工程完全通过验收。对于涉案房屋重大瑕疵问题，上诉人没有告知被上诉人，即使日照等合格也不能影响我方的选择权。被上诉人王某在二审中未提供新证据。对一审法院查明的事实，除上诉人有异议。对“2019年9月30日，被告向原告交付房屋时，原告以所购房屋的地面低于南邻的小东流公园地面约1.6米，房屋离公园最近处距离仅3.4米，房屋形同地下室，十分压抑，居住功能和价值均受到很大影响，且这一重大缺陷及后果并未在不利因素公示内容中展示，也未在售楼沙盘中展示，被告这一行为属于欺诈为由拒绝接收房屋。”有异议，对“原告所购房产所在楼盘南面紧邻太原市××区，该公园占地面积8.4万余平方米，于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。”有异议，对现场勘验有异议。对“房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米。”有异议外，其余双方当事人均无异议。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查明的事实，双方当事人除上诉人有异议。对“2019年9月30日，被告向原告交付房屋时，原告以所购房屋的地面低于南邻的小东流公园地面约1.6米，房屋离公园最近处距离仅3.4米，房屋形同地下室，十分压抑，居住功能和价值均受到很大影响，且这一重大缺陷及后果并未在不利因素公示内容中展示，也未在售楼沙盘中展示，被告这一行为属于欺诈为由拒绝接收房屋。”有异议，对“原告所购房产所在楼盘南面紧邻太原市××区，该公园占地面积8.4万余平方米，于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。”有异议，对现场勘验有异议。对“房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米。”有异议外，其余均无异议。本案二审的争议焦点为“一审判令解除合同是否正确以及一审程序是否存在问题。”从本案一、二审查明的客观事实看，涉案房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米，公园地面高出房屋室外地面约1.35米，公园北围墙上建有栅栏，栅栏内种植有高约1.2米的灌木丛，而涉案房屋的全部采光来源于南向的两个卧室窗户及一个阳台，公园的上述构筑物及植物确实给房屋的光线、视线造成明显的阻挡，产生较严重的压抑感。故应当认定上述不利因素对于被上诉人正常居住存在重大影响。根据新闻媒体的公开报道，太原市小东流公园于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。而上诉人、被上诉人签订《商品房屋买卖合同》的时间为2017年9月5日，此时上诉人完全可以预见紧邻的公园可能对被上诉人购买房屋存在的不利因素。上诉人作为全国知名的房地产公司，在签订商品房买卖合同时，对所售房屋的基本情况比买受人有着更全面清楚的了解，如果所售商品房存在影响通风、采光、视线等影响居住的瑕疵时，应当以确保能够引起买受人注意的合理方式进行提示与说明。本案中，上诉人对被上诉人所购房屋存在的不利因素公示中未载明紧邻的公园构筑物、设施、植被等对房屋居住可能存在的不利影响，即上诉人对该不利因素可能造成的影响未尽到合理的提示与说明，导致被上诉人在选择购买该商品房时，对上述不利因素的影响予以忽视，产生错误判断而与上诉人签订了商品房买卖合同。具体到本案中，因上诉人未就公园对涉案房屋的居住存在的影响进行合理的提示与说明，其提供的房屋的居住环境与《商品房屋买卖合同》中约定的房屋的居住环境不同，上诉人的以上行为致使被上诉人签订《商品房屋买卖合同》的合同目的不能实现，故被上诉人请求解除合同应予支持。另外一审法院在判令解除案涉《商品房屋买卖合同》的基础上最终的处理结果合理有据，本院二审予以采纳。关于上诉人所述一审审理的程序问题，本院经审查认为并无违法之处，且未在上诉期内提出，本院不予考虑。综上所述，上诉人太原富润房地产开发有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费16857元，由上诉人太原富润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审   判   长 牛   晓   斌审   判   员 关   文   静审   判   员 李      静二〇二一年五月二十四日法  官 助  理 马晓淑书记员连娟