河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终349号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：刘洁莹，女，汉族，1994年8月11日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李胜利，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，河南豫新律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人刘洁莹、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人刘洁莹的委托诉讼代理人李胜利，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1233号民事判决书并改判驳回刘洁莹的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人刘洁莹承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前登记在昌鼎公司名下,刘洁莹不是权利人，一审法院违法认定刘洁莹是权利人。二、一审法院认定刘洁莹在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。本案中，刘洁莹没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。根据《认购协议书》第五条第二项，《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。三、一审法院违法认定案涉房屋刘洁莹是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。刘洁莹没有提供自己名下无房的证据材料,也没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。并且刘洁莹称其家人购买了102、103、104三套房产，一次性购买三套房屋，从数量上看，不是为了居住而购买。四、一审法院认为刘洁莹已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。刘洁莹提交数份转款凭证，转账金额与房款金额不一致，数份银行流水均非刘洁莹本人流水，而流水所有者樊惠敏与王素礼在该批异议之诉案件中多次出现，所提供的流水也在其他案件中重复提交，证明目的不一样。樊惠敏名下的流水在本批巩恩佩与刘铁豹案件中提供了同样的建设银行银行卡客户交易明细清单及客户回单，一份转账购买三套房屋，实属荒谬。而且，刘红军、刘洁莹没有提供取现记录证实是否真实取现交付购房款。王素礼60万元流水也仅有取现记录并没有款项来源，无法证实交给了昌鼎公司。刘洁莹提供的付款记录总金额高达315万元，远超案涉房屋70万元的房款。即使刘洁莹、刘铁豹、巩恩佩的购房款相加，总房款也仅175万元。综上所述,一审法院对本案事实认定以及法律适用错误。被上诉人刘洁莹辩称，一、刘洁莹从2014年委托刘红军缴纳意向金，到2017年与昌鼎公司签订认购协议，足额缴纳了购房款，后委托樊惠敏对房屋进行了装修并入住至今，有缴纳的物业费、水电费为证。这些行为均发生在法院查封之前，足以排除执行。二、一审法院认定刘洁莹在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，认定事实正确。认购协议对房屋坐落位置、面积、价款等基本内容作出了约定，应视为签订了商品房买卖合同。三、刘洁莹名下无其他居住房屋的事实，已在一审中提供了相应的证据证明。二审中，当事人也提供了其丈夫刘文军名下没有房屋的证据。四、刘静怀疑刘洁莹支付涉案房屋的全部价款在支付方式上有矛盾之处，刘洁莹在一审中已提交相关证据予以说明，刘洁莹已支付案涉房屋的全部价款。刘静关于315万元所谓房屋总价显系刘静将收据金额和银行流水金额相加的错误计算所致，是对房屋价款计算的误解。一审法院认定事实和适用法律正确，刘静的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审第三人昌鼎公司述称，同意刘洁莹的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。刘洁莹向一审法院提出的诉讼请求：1、撤销（2020）豫01执异620号执行裁定书，确认该裁定书中涉及的被执行房产为刘洁莹所有，解除对案涉房产的查封并停止对该财产的执行；2、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，刘洁莹对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异620号执行裁定，裁定驳回刘洁莹的异议请求，刘洁莹不服，遂提起本案诉讼。2017年3月28日，昌鼎公司与刘洁莹签订《认购协议书》约定，刘洁莹认购昌鼎润苑项目5号楼3单元1层104户，面积195.97平方米，单价3,571.98元/平方米，总房款70万元，付款方式：一次性付款，认购当天交60万元，余款在12个月内结清，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2014年11月10日，昌鼎公司出具《收据》一份（凭证号码：1116278）载明，收到内部员工刘红军交来现金20万元；2017年3月28日，昌鼎公司出具《收据》一份（凭证号码：1100730）载明，收到刘铁豹交来购房款75万元；2018年11月5日，昌鼎公司出具《收据》一份（凭证号码：4508585）载明，收到刘红军交来现金80万元；中国建设银行银行卡客户交易明细清单一份显示，樊惠敏于2018年11月5日转账至昌鼎公司30万元和20万元；中原银行补制回单一份显示，樊惠敏于2018年11月5日转账至昌鼎公司30万元。中国银行交易流水明细清单显示，王素礼于2017年3月28日取现60万元。根据该院工作人员现场勘查，案涉房屋已装修完毕，且实际入住。另查明，根据刘洁莹提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，刘洁莹名下无房屋；刘红军与刘洁莹系父女、刘红军与樊惠敏系夫妻，刘洁莹委托樊惠敏、刘红军办理购房相关事宜。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘洁莹与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，同时案涉房屋系住宅，且刘洁莹名下也无其他用于居住的房屋。依据刘洁莹提交的证据显示，其支付的购房款分为两部分，一部分系银行转账，一部分系现金交付；对于银行转账部分，樊惠敏于2018年11月5日分三次向昌鼎公司转款共计80万元，上述转款有相应的银行流水、收据及《证明》予以佐证，予以认定；对于现金交付部分，大部分款项有相应的银行取现凭证和《证明》予以佐证，且与收据上载明的时间和金额一致，结合刘洁莹已占有使用案涉房屋的事实及樊惠敏、刘红军与刘洁莹的亲属关系，足以认定刘洁莹向昌鼎公司交付了全部购房款。综上所述，刘洁莹的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，刘洁莹要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。综上所述，刘洁莹要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××层××号房屋；驳回刘洁莹的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为刘洁莹对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。结合本案，刘洁莹与昌鼎公司在查封之前的2017年3月28日签订认购协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昌鼎公司已按照约定收受购房款，可以认定在一审法院2019年4月9日查封前，刘洁莹与昌鼎公司已签订合法有效的书面买卖合同。刘红军称其为父亲刘铁豹、岳父巩恩佩、女儿刘洁莹分别购买昌鼎润苑5号楼3单元102号、103号、104号三套房产，共计175万元，仅有樊惠敏向昌鼎公司付款80万元的银行交易明细，其他95万元付款情况未提供银行凭证或证人证言，现有证据不足以认定支付了三套房屋的全部房款。案涉房产总价款70万元，刘洁莹的母亲樊惠敏向昌鼎公司付款80万元，根据一审法院工作人员现场勘查，案涉房屋已装修完毕，可认定樊惠敏代其女儿刘洁莹缴纳了该房屋的全部房款。刘洁莹已实际入住，未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，刘洁莹对此并无过错，其对涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，享有物权期待权，能够排除执行。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱