贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初997号原告：郭某，女，住贵州省贵阳市云岩区。原告：白某某，男，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：张庆，贵州秉尚律师事务所律师，代理权限：特别代理。两原告共同委托诉讼代理人：吴长森，贵州秉尚律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，统一社会信用代码：91520112214590739R，营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。负责人：杨阳，系该行行长。原告郭某、白某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告郭某、白某某的委托诉讼代理人张庆，被告宏德公司的委托诉讼代理人李享，到庭参加了诉讼，第三人工行乌当支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭某、白某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201800307）；二、判令解除二原告与第三人工行乌当支行签订的编号为02402000402018一手贷000615《个人购房借款／担保合同》；三、判令被告宏德公司向二原告返还首期房款460000元及资金占用费66521元（资金占用费以460000元为基础，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月29日起，暂计算至2021年1月29日，最终计算至实际退还时止）；四、判令宏德公司向第三人支付原告剩余房款873681.03元（暂计算至2021年1月12日，最终计算至原告最后一期返还银行按揭贷款本息后的本金余额）；五、判令被告向二原告返还银行按揭贷款本金及利息196318.97元（原告截止2021年1月12日共还款31期，在双方解除合同之前，原告继续履行合同造成的按揭贷款本金及利息支出由被告向原告返还）；六、判令被告宏德公司协助二原告向乌当区住建局要求返还住房维修基金30600元；七、判令被告协助二原告向贵州世纪银河房地产顾问有限公司要求返还团购房20000元；八、判令被告向二原告支付违约金15300元；九、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同编号：201800307，约定原告向被告宏德公司购买由其开发的位于乌当区，建筑面积为158.12平方米的房屋一套，购房总价款为1530000元。2018年1月12日二原告向被告交付定金20000元，同月29日向被告交付首期房款440000元，余款1070000元以银行按揭方式支付。2018年6月12日，二原告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，二原告办理银行按揭手续后，第三人将1070000元余款转至被告指定账户。二原告还应被告要求向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购房20000元，另外向乌当区住建局交付维修基金30600元。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2018年9月30日前交付房屋，但被告未在该约定时间交付房屋。2019年5月26日被告向包括原告在内的业主公示《延期交房公告函》，通知各位业主：山语湖花园15-18号楼的交楼时间预计为2019年7月30日。但截至目前为止，被告仍未交付房屋。《商品房买卖合同》第十三条第二款约定了合同解除条件，原告有权退还。原告曾于2020年5月29日、2020年6月8日向被告邮寄《解除合同通知书》，但被告置之不理。因原、被告双方的《商品房买卖合同》无法继续履行，依附于此的《个人购房借款／担保合同》也无法继续履行。原告为维护其合法权益，特提起诉讼请求判令如前所请。被告宏德公司辩称：案涉《商品房买卖合同》无解除的条件和基础，该房屋约定交房时间为2018年9月30日，根据商品房买卖相关司法解除和民法典规定，解除权的行使从逾期交房超过90日起为一年的解除权除斥期间，该期间已过，原告不享有合同解除权。案涉房屋已经交房并取得建筑工程竣工合格证明文件及房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，完全符合房屋交付约定，所以不应解除合同。关于诉请第二项，是原告与第三人的法律关系，请法庭依法审查，诉请第三项，我方收到原告的首付款46万元，但不同意解除合同及退款。诉请第四、五项都是基于解除合同后的返还义务责任，被告跟原告没有解除合同的基础上，就无诉请第四、五项。诉请第六、七项系协助义务，请法庭依法审查。第八项违约金的支付请原告明确请求权基础和违约金的计算标准。第三人工行乌当支行未到庭参加诉讼，未提交书面意见。本院经审理认定事实如下，2018年1月29日，二原告与被告宏德公司签订合同编号为201800307的《商品房买卖合同》，约定原告以1530000元的价格购买被告宏德公司开发的位于乌当区房屋。付款方式为银行按揭贷款，首付款为460000元，余款1070000元以银行按揭方式支付。合同约定交房日期为2018年9月30日，合同第十三条还约定逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知宏德公司，宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的0.5%向原告支付违约金。2018年6月12日，原告与第三人工行乌当支行签订《个人购房借款／担保合同》，原告向第三人借款1070000元用于购买案涉房屋，原告按约定向宏德公司支付了全部购房款。原告分别于2020年5月29日、2020年6月8日向被告邮寄《解除合同通知书》。后因约定的交付期限届满后，被告宏德公司未按约定的期限向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。另查明，就案涉房屋，被告宏德公司取得了贵阳市建筑工程竣工验收备案表，并于2020年12月3日取得了贵阳市住房和城乡建设局发放的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收据、银行卡账户明细、延期交房公函、快递邮寄单、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，二原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2018年9月30日前。根据商品房买卖合同中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利产生时间为2018年12月30日，但原告在该解除权产生之日起一年内未向宏德公司提出解除合同，虽原告于2020年5月29日、2020年6月8日向被告邮寄《解除合同通知书》，但该解除权的行使时间已超过法律规定的解除权行使的一年除斥期间，故应视为原告自愿放弃行使合同解除权，继续履行合同。且案涉房屋现在已经取得了贵阳市住建局发放的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，已经达到了合同约定的交付条件，从维护交易稳定的角度考虑，亦不应解除《商品房买卖合同》，故对原告要求解除与被告宏德公司签订的商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款及解除《个人购房借款/担保合同》等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告提出被告公告的延期交房公告函通知的交房时间预计为2019年7月30日，所以原告解除合同的起算时间应从2019年8月1日起算的意见，该延期交房公告函仅是告知包括原告在内的业主交房时间可能延后至2019年7月30日，被告履行的仅是公示告知义务，让业主对交房进度享有知情权，原、被告双方并未就交房时间和条件通过合同另行约定，原告如坚持要解除合同，其在明知被告逾期交房的情况下，应当自合同解除条件成就时就积极行使合同解除权，而不是在合同解除权消灭后再来主张权利。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告郭某、白某某的诉讼请求。案件受理费9285元，已减半收取，由原告郭某、白某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  陈治宏二〇二一年五月六日法官助理杨琴书记员邵益