吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3849号 原告：刁鹤，女，汉族，住吉林省通化县大泉源满族朝族乡。 委托诉讼代理人：曲晓宇，吉林阳光博舟（通化）律师事务所，律师。 被告：王全义，男，汉族，住吉林省集安清河村。 委托诉讼代理人：张斌斌，吉林昱诚（梅河口）律师事务所，律师。 被告：吴连华，男，汉族，住辽宁省恒仁满族自治县。 委托诉讼代理人：张斌斌，吉林昱诚（梅河口）律师事务所，律师。 被告：通化旭日房地产开发有限公司，住所地：通化县快大茂镇新风路**。 法定代表人：刘毅，总经理。 委托诉讼代理人：林秀娜，该公司职员。 被告：陈志勇，男，汉族，住现于通化市监狱服刑。 原告刁鹤与被告吴连华、王全义、通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刁鹤、被告王全义、吴连华、通化旭日房地产开发有限公司（以下简称“旭日公司”）到庭参加了诉讼，被告陈志勇经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刁鹤向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对位于通化县桂林山水城房屋及土地的执行，解除对该房屋及土地的查封措施；2、案件诉讼费和律师代理费由被告负担。事实和理由：2013年被告旭日公司开发建设桂林山水城小区二期，并用其开发建设的部分房屋和车库抵顶实际施工人的工程款，允许实际施工人对外出售房屋。实际施工人出售房屋后由旭日公司与购房人签订购房合同并出具收据。原告从实际施工人处购买位于通化县桂林山水城房屋，2019年10月29日与旭日公司签订了房屋买卖合同，并办理了入住手续，实际占有使用该房屋。被告王全义、吴连华执行旭日公司、陈志勇民间借贷纠纷一案，通化市东昌区法院根据被告王全义、吴连华的申请作出（2019）吉0502执772、773号执行裁定书，查封了登记在旭日公司名下原告所有的涉案房屋，原告提出执行异议后，通化市东昌区人民法院作出（2020）吉0502执异105号执行异议裁定驳回原告的异议。被告王全义、吴连华与旭日公司、陈志勇之间是债权法律关系，不能对抗原告的物权，因原告在法院查封之前已与旭日公司签订合法有效的书面买卖合同并支付全款，所购房屋用于居住，原告系上述房屋所有权人，足矣排除执行，因此起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 吴连华、王全义辩称，查封时涉案房屋处于无人占有使用的状态，即使原告购买了涉案房屋，但没有物权登记，其权利也是债权，无任何优先于平等债权的权利，涉案房屋多次转让为无权处分，律师费请求无法律依据。 旭日公司辩称，同意原告的诉讼请求。 陈志勇经本院依法传唤，因羁押未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料和质证材料，本院视为其放弃答辩和质证权利。 证据一、（2019）吉0502执772、773号执行裁定书及公告、（2020）吉0502执异105号执行裁定书，证明通化市东昌区人民法院在2020年7月31日将原告所有的房屋查封，原告提出执行异议后被东昌区法院裁定驳回。原告在法定期间提出案外人执行异议诉讼； 证据二、桂林山水城二期建筑施工合同补充协议、抵顶房屋情况表，证明2013年5月11日实际施工人李刚挂靠在通化天河建筑安装有限责任公司名下与旭日公司签订《建筑工程施工合同补充协议书》，旭日公司将桂林山水城二期的土建工程、给排水工程、采暖工程、电气工程发包给实际施工人李刚，用其开发建设的房屋和车库抵顶工程款，允许实际施工人李刚对外出售房屋，房屋抵顶情况表中房屋系原告的购买的房屋，并经旭日公司签订了购房合同及办理财务结算，即李刚出售房屋及原告购买房屋均符合法律规定。 证据三、桂林山水城二期房屋抵顶工程款购买协议书、收据、委托书及张焕峰和吴冰身份证复印件、吴冰承诺书及身份证结婚证复印件、陈瑞香承诺书及结婚证，证明实际施工人李刚在2013年10月18日将案涉房屋出售给张焕峰，旭日公司出具309400.00元购房款收据，收据因破损严重被旭日公司收回，在原告购买案涉房屋时旭日公司为原告重新出具；2015年5月28日张焕峰将案涉房屋出售给吴冰；2019年10月29日吴冰将案涉房屋出售给陈瑞香；2020年5月21日陈瑞香将案涉房屋承诺出售给原告； 证据四、房屋买卖协议书、中国银行交易流水明细清单、陈瑞香给刁鹤开具的购房款收据、商品房买卖合同、办理入住基本信息、配套费明细表及收据、燃气工程款收据，证明：2020年5月22日原告与陈瑞香、王军签订《房屋买卖协议书》，约定陈瑞香、王军以27万元价格将案涉房屋出售给原告，同日原告向陈瑞香支付27万元购房款（交付陈瑞香定金10000.00元、现金16000.00元、汇入陈瑞香账户94000.00元，按照陈瑞香要求汇至其妹妹陈瑞美账户150000.00元），原告支付全部价款，陈瑞香为原告出具收据；陈瑞香在向原告出售案涉房屋前就已经与旭日公司办理入住手续，对案涉房屋的房号、面积、总价款进行确认，经测绘后由原110.50m变更为109.85平方米，旭日公司向陈瑞香返面积差款1820.00元，陈瑞香缴纳了燃气工程款；陈瑞香将案涉房屋的商品房买卖合同及办理入住基本信息表、住宅配套费明细表及收据、燃气工程款等手续交付给原告，旭日公司为原告办理涉案房屋的更名手续，并为原告开具购房款收据。 证据五、律师费发票，证明原告提起本案诉讼，花费律师费5000.00元； 证据六、取暖费票据一张，证明原告缴纳了涉案房屋的取暖费。 证据七、陈瑞香的证人证言，证明涉案房屋出售给原告及收取原告购房款的事实。 被告王全义、吴连华质证认为，对证据一无异议；对证据二有异议，抵顶房屋情况表没有天河公司盖章，没有法律效力；对证据三，李刚未经天河公司授权或者合同未经天河公司追认，不发生法律效力，买卖房屋属无权处分；对证据四，李刚无处分权，合同无法律效力；对证据四，商品房买卖合同以及入住手续都是单方制作，证明不了原告的主张。对于证据五，律师费不应有被告负担；对证据六，缴费日期在查封之后；对证据七，证人不清楚前手卖主是否具有处分权，将房屋再次转让也为无权处分。 旭日公司对刁鹤提交的证据无异议。 旭日公司提交张焕峰的已作废的收款凭证。刁鹤、王全义、吴连华均无异议。 本院认为，旭日提交的证据，其他人均无异议，本院予以采信。原告提交的证据，王全义、吴连华对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院依法应予采信，至于证据能否证明原告的主张，本院结合争议较大综合评判； 本案的争议焦点即原告是否具有足以排除执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本院认为，其一，原告提交了其与陈瑞香夫妻签订的房屋买卖合同，在售楼处更名，售楼处配合签订商品房买卖合同，给刁鹤开具了购房款收据，可以认定，刁鹤在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，被告吴连华、王全义答辩认为李刚在无天河公司授权或者追认的前提下无权处分房屋，此后涉案房屋的转让交易因此无效，本院认为，刁鹤与陈瑞香交易涉案房屋，意思表示真实，符合法律规定，且经过售楼处认可，售楼处对购房者产生足够的公信力，刁鹤已经尽到足够的注意义务，李刚是否有权处分房屋不影响刁鹤与陈瑞香以及旭日公司之间房屋买卖合同的效力。其二，刁鹤提交的银行流水、陈瑞香开具的购房款收据，能够证明刁鹤已经全部支付了价款。其三，根据陈瑞香的证人证言，以及刁鹤提交的陈瑞香办理入住的手续，陈瑞香购买房屋的时候已经办理了入住，刁鹤在交易完毕之后从陈瑞香处拿到钥匙换了锁芯，符合房屋买卖日常交易习惯，应认定刁鹤法院查封之前已合法占有。最后，涉案房屋未办理产权登记的原因非因买受人自身的原因。综上，刁鹤对涉案房屋提出异议，符合上述法律规定，其诉讼请求依法应予支持。原告要求被告负担律师代理费，本院认为，原告刁鹤在执行异议审查时未充分举证证明其异议请求，执行异议请求被驳回，进而提出案外人执行异议之诉，其要求被告负担律师代理费的请求本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，缺席判决如下： 不得执行位于通化县快大茂镇桂林山水城房屋及土地； 案件受理费5913.00元,由被告王全义、吴连华负担。 被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判长  王彩霞 审判员  齐 霄 审判员  盖 慧 二〇二一年五月十日 书记员  张倩倩