广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终592号上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司，统一社会信用代码914××××××××××579X3，住所地广东省平远县××××××××。法定代表人：黄天城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘平厚，广东厚平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦圆，广东厚平律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：施拥军，男，汉族，1975年10月26日出生，公民身份号码432××××××××××××69X，住湖南省衡阳县××××××。委托诉讼代理人：杨文书，广东东冠律师事务所律师。上诉人平远平城投资实业有限公司因与被上诉人施拥军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平远平城投资实业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、基本事实。基于上诉人欠被上诉人工程款，双方于2016年10月11日自愿签订以房抵款《协议书》。该协议第二条约定，将上诉人开发的平城花园电梯房43栋1604号、商G栋601号诉争房屋，分别以584090元、404369元作价，用以抵除被上诉人工程款。第三条约定，上诉人保证上述抵对工程款的房屋没有被查封、抵押或出售，无房屋产权争议；保证在本协议签订后不因上诉人原因，导致抵工程款的商品房被查封、抵押，致使被上诉人的权力无法实现；保证抵对工程款后的房屋无产权上的争议，尽快启动房地产权证办理程序；保证在未征得被上诉人书面通知的情况下，不出售抵工程款的房屋。第四条约定，本协议签订后，被上诉人即拥有上述房屋的所有权，被上诉人可以自行出租、转让、抵押等，上诉人应积极配合被上诉人办理房屋买卖手续。第五条约定，本协议书签订后，被上诉人有权立即办理房屋订购手续，如暂不办理登记手续时免费更名一次，被上诉人委托第三人签订订购合同时，应书面通知上诉人，上诉人应协助被上诉人办理房屋买卖手续。第八条约定，合同有效期至所有抵对工程款的房屋办理完毕《房地产权证》为止。对此，上诉人未明显违反双方约定，且未违反法律强制性规定，理当受到法律保护。相反，被上诉人见利忘义，趁国内经济形势下行，房地产价格下降之际，至合同不顾，主张无效及解除合同，请求支付工程款并赔偿利息，理应驳回。二、一审判决未认定上诉人未适时办理初始登记，是因为被上诉人违反法律强制性规定未提供工程结算《发票》，属查而不明。据双方2016年10月11日的《协议书》可知，经双方结算被上诉人的一、二期工程款合计22637434.25元。按行规和税法规定，被上诉人有义务向上诉人提供建筑安装工程类《税票》。为此，上诉人不断的主张，但被上诉人一直未向上诉人提供。对此，从平远县×××××××税务局《税务事项通知书》（平地税仁分通【2017】013号）可以佐证（证据1）。被上诉人未提供《税票》，与税务局下发《通知》存在事实上的因果关系，造成上诉人开发的诉争房初始登记申请，被政府职能部门叫停，应当由被上诉人承担由此造成的责任。三、一审判决书违反合同本意，判令解除双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定的协议，属认定不准。如前所述，《协议书》是被上诉人对房屋的产权性质、前因后果、法律及政策风险充分了解之后，特别是明知商G栋601号房屋未办妥《预售许可证》的情况下签订的。上诉人未能办妥初始登记，被上诉人有不可推卸的责任。现被上诉人为了一己私利，企图将房地产价格下降损失转嫁给上诉人，有违合同法规定的诚实信用原则。被上诉人要求返还购房款项及赔偿利息没有依据。关于返还购房款项，上诉人从未收到被上诉人交付的购房款，谈何返还。该购房款实际是以房抵债款，纵使双方约定可以解除合同，也应是判令上诉人支付建筑工程款，而不是购房款。况且，协议无效及解除的情形未产生，且责任在被上诉人。关于赔偿利息，双方此前约定的合同没有约定具体的办证时间；且诉争房屋已可，实际移交被上诉人使用，现判赔偿利息，显失公平。四、一审判决未按双方协议处理，选择性适用司法解释，属法律适用错误。对于没有违反国家法律强制性规定，且是双方真实意思表示的协议，应以双方意愿为准。特别以“以债抵房”性质的协议，不是完全意义上的商品房合同。在违约责任条款中，并没有选择解除之情形。法院排除双方约定，直接判决解除，有失公道。施拥军辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。首先，因上诉人拖欠劳务费，双方签订了以房折价及小部分现金偿还的协议。后上诉人违反协议，拒不履行义务，答辩人于2018年4月起诉，因法院要求答辩人分别起诉以房折价及现金还债，答辩人在该案中撤回以房折价的诉请。答辩人再于2018年6月对上诉人以房折价及办理不动产转移登记提起诉讼，至该案辩论结束前，除商B区E1栋22号商铺外，其余房屋未获初始登记。经法官释明后答辩人撤诉，两年以后答辩人又再次提起本案诉讼。其次，上诉人以发票作为不履行义务的借口。在此前多份生效判决已查明，双方无书面约定答辩人有开具发票的义务。（2018）粤1426民初193号、（2018）粤14民终60号民事判决均驳回上诉人的发票主张。实际上，在签订协议前，上诉人从未要求答辩人出具发票。且税务征纳关系是不同法律关系。再次，本案争议属双方对同一债务清偿达成协议后，上诉人拒绝履行义务而引起多次诉讼，上诉人也多次自认违约，众多生效判决已经驳回上诉人的主张，上诉人仍以同样的事实和理由上诉，一审判决不支持上诉人的主张，既符合最高法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见第四、八条及关于案例指导工作实施细则第一、九、十条规定，又与之前的（2018）粤1426民初193、194、196号、（2018）粤14民终60号生效判决，最高法院指导案例（2019）最高法民申2588号、（2016）最高法民终484号判决相符。施拥军向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2016年10月13日签订的关于商G栋601房的《平城花园认购书》无效，并由被告向原告赔偿损失428631元（含从2016年10月12日起至2020年10月10日止按年利率6%计算的利息24262元），及支付自2020年10月11日起至付清欠款之日止按年利率6%计算的利息；2.判令解除原、被告于2016年10月13日签订的关于平城花园43栋1604房的《平城花园认购书》，并向原告赔偿损失584090元，及支付自2016年10月12日起至付清欠款日止按年利率6%计算的利息；3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月11日，原告施拥军（作为乙方）与被告平远平城投资实业有限公司（作为甲方）签订了一份《协议书》，该《协议书》约定“第一条，经甲、乙双方确认乙方在甲方平城花园装饰工程中第一期包工工程量结算出来已核定壹仟壹佰零捌万肆仟叁佰柒拾伍元正（11084375元），第二期包工包料工程核定壹仟壹佰伍拾伍万叁仟零伍拾玖元贰角伍分（11553059.25元）,41.42.43栋大堂墙面补贴瓷片工程贰万叁仟柒佰伍拾叁元伍角正（23753.5元），2010年3月-2016年8月已支款壹仟玖佰肆拾万壹仟肆佰伍拾肆元伍角正（19401454.5元），现结余工程款：叁佰贰拾伍万玖仟柒佰叁拾叁元贰角伍分（3259733.25元）。第二条，甲方以平城花园电梯房43栋503号房肆拾柒万捌仟柒佰元正（总价478700元）、43栋1604号房伍拾捌万肆仟零玖拾元正（总价584090元）、商G栋601号房肆拾万肆仟叁佰陆拾玖元正（总价404369元）、42栋401号房伍拾玖万柒仟叁佰玖拾捌元正（总价597398元）、42栋负一层1号车库贰拾万零叁仟陆佰贰拾陆元正（总价203626元）、商B区E1栋22号商铺[总价玖拾万壹仟伍佰捌拾壹元正（901581元）]，与肖放军平分后肆拾伍万零柒佰玖拾元伍角正（450790.5元）、商B区E1栋23号商铺[总价捌拾叁万贰仟壹佰玖拾捌元正（832198元）]，与肖放军平分后肆拾壹万陆仟零玖拾玖元正（416099元），合计叁佰壹拾叁万伍仟零柒拾贰元伍角正（3135072.5元）抵对乙方工程款，抵对后结余工程款壹拾贰万肆仟陆佰陆拾元柒角伍分（124660.75元）要以现金支付。第三条，1.甲方保证上述抵对工程款的房产没有被查封、抵押或出售，也无房屋产权上的争议；2.甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押致使乙方权力无法实现；3.甲方保证抵对工程款后的房屋无产权上的争议，尽快启动房地产权证办理程序；4.甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得出售抵工程款的房屋。第四条,本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，乙方可以自由出租、转让、抵押等，甲方应积极配合乙方办理房屋买卖手续。第五条,本协议书签订后，乙方有权立即办理房屋订购手续，如暂不办理登记手续时免费更名一次。乙方委托第三人签订订购合同时，应书面通知甲方，甲方应协助乙方办理房屋买卖手续。第八条,合同有效期至所有抵对工程款的房屋办理完毕《房地产权证》为止。第十条,如抵对工程款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款30%的违约金，提供其他房屋抵偿或赔偿一切损失。如果乙方违反以上条款约定，同样承受房屋价款30%的违约金。第十二条,本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字盖章后生效”。甲方的法定代表人黄天城在协议书上签名并加盖公司印章，乙方施拥军在协议书上签名并按指模。2016年10月13日，原、被告双方对用于抵对工程款的43栋1604号房和商G栋601号房分别签订了《平城花园认购书》，约定43栋1604号房建筑面积为129.08平方米，套内建筑面积为108.02平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），认购价格为总房款604094元，单价为4680元每平方米，认购定金为全额；约定商G栋601号房建筑面积为116.86平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），认购价格为总房款414853元，单价为3550元每平方米（以100.2面积计价），认购定金为全额。同日，被告出具了二张“领导指示”处有黄天城签名及盖有被告公司印章的《销售工作单》，内容分别为“施拥军认购平城花园43栋1604号洋房按销售原单价4680元签约认购书，经公司天城老板同意，在签约商品房买卖合同时按销售单价0.95折，单价4446元计算进行签约；施拥军认购平城花园商G栋601号洋房按销售原单价3550元签约认购书，经公司天城老板同意，在签约商品房买卖合同时按销售单价0.95折，单价3373元计算进行签约”。另外被告于2016年10月13日向原告出具了收到43栋1604房款573890元和配套费10200元的收据，及商G栋601号房394169元和配套费10200元的收据。2018年2月，原告向一审法院提起诉讼，请求被告支付拖欠的劳务费及在一个月内协助原告办理平城花园43栋1604号、商G栋601套房、商B区E1栋22号商铺的不动产权转移登记在原告名下的相关手续。后原告撤回了要求被告在一个月内协助原告办理平城花园43栋1604号、商G栋601套房、商B区E1栋22号商铺的不动产权转移登记在原告名下的相关手续的请求。涉案平城花园43栋1604号及商G栋601号房至今尚未办理首次登记（即初始登记）。被告在庭审中亦自称商G栋601号房至今尚未取得预售许可证。一审法院认为，原、被告均确认《协议书》是双方自愿签订，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《协议书》合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案双方于2016年10月13日自愿签订的平城花园43栋1604房《平城花园认购书》和平城花园商G栋601房《平城花园认购书》均具备商品房买卖合同的主要内容，且原告所付房款是以工程款进行抵对，被告也向原告开具了收款收据，故均应认定为商品房买卖合同。本案的争议焦点为：1.原告请求解除双方于2016年10月13日签订的平城花园43栋1604房《平城花园认购书》，并要求被告赔偿损失584090元及支付相应利息应否支持；2、原告请求确认双方于2016年10月13日签订的平城花园商G栋601房《平城花园认购书》无效，并要求被告赔偿损失404369元及支付相应利息应否支持；3、利息的问题。关于原告请求解除双方于2016年10月13日签订的平城花园43栋1604房《平城花园认购书》，并要求被告赔偿损失584090元及支付相应利息应否支持的问题。双方签订《平城花园认购书》后，被告本应在合理期限内办理初始登记，并将办理涉案房屋所有权转移登记所需要的材料提交登记机关并协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记，但因涉案房屋至今尚未办理初始登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告请求于法有据，予以支持。关于原告请求确认双方于2016年10月13日签订的平城花园商G栋601房《平城花园认购书》无效，并要求被告赔偿损失404369元及支付相应利息应否支持的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于被告在庭审中自称平城花园商G栋601房至今尚未办理预售许可证明，故该《平城花园认购书》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告请求合理合法，亦予以支持。关于利息的问题。原被告双方于2016年10月11日签订的《协议书》第十条对违约责任约定“如抵对工程款的房屋因甲方（即被告）原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款30%的违约金，提供其它房屋抵偿或赔偿一切损失”。但现在原告请求被告支付按年利率6%计算的利息作为违约损失的补偿，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。虽原告未举证证明其损失，但被告违约给原告造成的实际是利息损失，原告请求被告按年利率6%计算利息已调整降低了双方约定的违约金计算标准，且该请求并不违反法律规定，故予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十九条之规定，于2020年12月22日判决：一、确认原告施拥军与被告平远平城投资实业有限公司于2016年10月13日签订的平城花园商G栋601房的《平城花园认购书》无效。二、原告施拥军与被告平远平城投资实业有限公司于2016年10月13日签订的平城花园43栋1604房的《平城花园认购书》于本判决生效之日起解除。三、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告施拥军返还平城花园商G栋601房的购房款404369元和平城花园43栋1604房的购房款584090元，合计988459元，并支付自2016年10月13日起至付清款项之日止以988459元为基数按年利率6%计算的利息。如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8685.19元（原告已预交），由被告平远平城投资实业有限公司负担并迳行支付给原告施拥军。二审中，平远平城投资实业有限公司提交平远县×××××××税务分局税务事项通知书（平地税仁分通[2017]013号）复印件，拟证明施拥军未按规定纳税，税务机关发通知要求施拥军纳税，导致平远平城投资实业有限公司未能办理诉争房屋的初始登记。对此证据，施拥军主张，其从未收到该通知书原件，且上诉人的纳税抗辩主张已经生效判决驳回。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据平远平城投资实业有限公司的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：一、平远平城投资实业有限公司未办理平城花园43栋1604号、商G栋601号房屋初始产权登记，是否属被上诉人的原因；二、被上诉人与平远平城投资实业有限公司的平城花园43栋1604号房屋买卖合同是否解除，商G栋601号房屋买卖合同是否认定无效。关于争议焦点一。平远平城投资实业有限公司因欠付被上诉人工程款，经双方结算工程款后，双方协商一致将诉争房屋折价抵偿部分工程款，双方据此签订了相关购房合同。后被上诉人请求平远平城投资实业有限公司办理房产过户手续未果，引发诉讼。诉争平城花园43栋1604号、商G栋601号尚未办理初始产权登记。平远平城投资实业有限公司提交平远县×××××××税务分局税务事项通知书（平地税仁分通[2017]013号）复印件，主张被上诉人未按规定纳税，导致平远平城投资实业有限公司未能办理诉争房屋的初始登记，诉争房屋无法办理产权登记的责任在于被上诉人。经查，假使该通知书复印件为真实，但该通知书显示的是税务部门向被上诉人发出通知，上诉人没有充分证据证明该纳税通知与平远平城投资实业有限公司履行办理诉争房屋初始产权登记义务存在关联性。且税务机关与纳税人的纳税关系是一种行政管理行为，而非合同法上的法定先履行抗辩事由。上诉人与被上诉人的合同，未约定双方结算的被上诉人工程款（含诉争房屋折价款）包含了税款，未约定上诉人履行诉争房屋初始产权登记义务以被上诉人纳税或提供纳税发票为前提。因此，被上诉人是否纳税，不是上诉人履行诉争房屋初始产权登记义务的法定或约定的抗辩事由。上诉人以被上诉人未纳税为由，主张诉争房屋未办理初始产权登记属被上诉人的原因，理由不成立，不予支持。关于争议焦点二。经上诉人与被上诉人协商一致，上诉人欠付被上诉人的部分工程款，已通过以房折价抵工程款，转为被上诉人向上诉人支付的购房款，双方转为房屋买卖合同关系。被上诉人在一审诉讼中先起诉请求上诉人办理平城花园43栋1604号的产权转移登记手续，后因该房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理初始登记，被上诉人变更诉讼请求为解除购房合同、赔偿损失，可予支持。平城花园商G栋601号房屋未办理预售许可证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定，认定上诉人与被上诉人订立的商G栋601号房屋买卖合同属无效合同，并无不当。结合双方2016年10月11日协议约定，及被上诉人的诉讼请求，一审判决上诉人返还购房款，并从2016年10月13日起按年利率6%计付利息给被上诉人，亦无不当。综上所述，上诉人平远平城投资实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13684.59元（已由上诉人预交13684.59元），由上诉人平远平城投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 张孟棋审 判 员 陈国华二〇二一年五月十日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇