广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5144号上诉人（原审原告，反诉被告）：雅士利国际婴幼儿营养品有限公司，住所地广州中新广州知识城凤凰三路17号自编五栋364房。法定代表人：朱国刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：何穗茵，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘香君，女，该公司职员。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市非同凡响文化传播有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路185号902房。法定代表人：宋星照，职务：总经理。委托诉讼代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜昱斌，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人雅士利国际婴幼儿营养品有限公司（以下简称雅士利公司）因与上诉人广州市非同凡响文化传播有限公司（以下简称非同凡响公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年4月29日公开开庭进行审理。上诉人雅士利公司的委托诉讼代理人何穗茵、刘香君，上诉人非同凡响公司的委托诉讼代理人张茂东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年7月7日，雅士利公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方《房屋租赁合同》；2.非同凡响公司向雅士利公司付清租金【付清租金从2020年2月16日起至判令合同解除之日止，按每月53310元的标准计算】；3.非同凡响公司向雅士利公司支付逾期支付租金滞纳金【从2020年2月16日起至非同凡响公司实际支付之日止，根据房屋租赁合同八、1条】；4.非同凡响公司向雅士利公司支付解除合同的违约金人民币261082.8元【根据房屋租赁合同八、1条】；5.非同凡响公司承担本案所有诉讼费用。非同凡响公司向一审法院反诉请求判令：1.确认非同凡响公司与雅士利公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议》于2020年4月24日已解除；2.雅士利公司免除非同凡响公司承租涉案物业2020年2月16日至4月30日的全部租金133275元；3.退还非同凡响公司押金（保证金）106620元；4.雅士利公司返还涉案物业2020年5月1日至7月9日物业管理费15350元和水电费2030.88元。5.因本案诉讼所发生的一切费用由雅士利公司承担。一审法院判决如下：一、雅士利公司与非同凡响公司关于广州市越秀区越秀南路185号901房的租赁合同关系于2020年7月9日解除；二、本判决发生法律效力之日起五日内，非同凡响公司一次性将2020年2月16日起至2020年7月9日的租金支付给雅士利公司（其中2020年2月16日至2020年4月15日期间租金按照26655元/月计算，2020年4月16日至2020年7月9日租金按照53310元/月计算）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，雅士利公司一次性向非同凡响公司返还租赁保证金53310元；四、驳回雅士利公司的其他诉讼请求；五、驳回非同凡响公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4073元，反诉受理费1586元，由雅士利公司负担2473.9元，由非同凡响公司负担3185.1元。雅士利公司上诉请求：撤销一审判决第三项；改判雅士利无需反还租赁保证金53310元。事实与理由：一、双方租赁期自2019年8月1日起至2025年9月15日。自2020年2月16日起，非同凡响公司持续拖欠雅士利公司租金，该行为已构成违约。因此，非同凡响公司除了支付租金滞纳金外，还需支付解除合同的违约金。从双方《合同》约定第四条可知，在非同凡响公司存在提前解除合同的违约情况下，雅士利公司有权按照合同约定及房屋租赁的交易惯例将保证金用于抵扣非同凡响公司造成的损失费用，以及所拖欠的各项费用即违约金等，无需退回任何租赁保证金。二、一审判决第三项判决依据“雅士利公司没收非同凡响公司一半的租赁押金已能弥补其相关损失”有失偏颇，非同凡响公司不到一年就退租，给雅士利公司带来损失费用远不止53310元。综上，请求二审法院予以改判。非同凡响公司答辩称：一、新冠××疫情的发生属于不可抗力，非同凡响公司享有合同解除权。既然疫情的发生属于不可抗力，双方应当各自承担相应的损失。对于非同凡响公司而言，房屋租赁后对涉案房屋进行了装修，并于2019年9月才装修完毕，实际才使用了三个月。如果论损失而言，非同凡响公司的损失是最大的。二、雅士利公司迟迟不与非同凡响公司办理房屋交接手续，还阻止非同凡响公司自行将物品搬出，导致涉案房屋的腾空交还足足拖延了接近三个月，由此造成的损失的租金或房屋占用费应由雅士利公司自行承担。综上，请求二审法院依法驳回雅士利公司的上诉请求。非同凡响公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法驳回雅士利公司一审第二、三项诉讼请求；2.改判雅士利公司返还非同凡响公司保证金106620元；3.对一审判决第一项改判为双方之间的租赁合同关系于2020年4月24日解除；4.本案一、二审诉讼费均由雅士利公司承担。事实和理由：一、受新冠疫情及防控措施等不可抗力的影响，非同凡响公司无法正常营业，故雅士利公司应当免收2020年2月至4月期间的租金。二、非同凡响公司因不可抗力的影响，致使合同目的无法实现，依法享有合同解除权，双方合同于2020年4月24日解除。雅士利公司拒绝与非同凡响公司进行物业交接，应自行承担因此遭受的扩大损失，非同凡响公司无需支付后续租金和场地占用费。三、因不可抗力和雅士利公司的拒绝配合履行导致合同无法继续履行，非同凡响公司不存在违约行为，故雅士利公司应当向非同凡响公司返还保证金，共计106620元。雅士利公司答辩称：一、新冠疫情的发生虽属于不能预见、不能避免，但并非疫情下全部合同关系都因此不能履行，租赁合同应当具体分析疫情与合同能否履行之间的因果关系。在涉案房屋租赁中，出租人的义务是交付房屋，承租人的义务是按时交付租金。交付租金属于金钱义务，一般而言，金钱义务不存在客观履行不能的情形，因此认为不适用不可抗力的相关规定。二、关于非同凡响公司所述其前期投入装修，但其没有相关证据予以证明。与此同时，雅士利公司在非同凡响公司解约后，恢复装修部分同样付出成本巨大。三、涉案合同租赁期长达六年之久，作为非同凡响公司多种用途的办公地点，疫情仅导致在两个月时间，不符合合同目的无法实现的情形，故非同凡响公司不可以疫情的发生作为其享有法定解除权的依据。四、关于非同凡响公司所提出的关于解除租赁合同的通知函，雅士利公司并未收到该通知函，收件人张**早在2020年4月份之前已离职，雅士利公司未获悉该通知函的内容。双方最终是在2020年7月9日完成撤场交接，在撤场前涉案房屋的钥匙均由非同凡响公司持有，其具有对涉案房屋享有控制权。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，雅士利公司表示：同意一审以没收保证金作为合同解除违约金的认定，但其认为应没收全部保证金作为违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同解除的责任归责；二、涉案保证金应否退还，以及非同凡响公司主张其无须支付2020年2月起的租金应否得到支持。关于焦点一，经本案查明的事实，双方租赁合同期限至2025年9月15日止，虽疫情及防控措施对承租方的经营有不利的影响，但众所周知，政府已于2020年2月底调整了防控措施，各行各业逐步复工复产。在此情况下，不存在合同目的无法实现的情形，故一审认为非同凡响公司不因此具有法定解除权，并不予支持非同凡响公司主张的合同已于2020年4月24日解除的主张正确。因雅士利公司提起本案诉讼要求解除合同，双方于2020年7月9日完成场地交接，故一审法院认为双方合同于该日解除，并无不当。双方合同系因非同凡响公司违约导致解除，故非同凡响公司应承担违约责任。关于焦点二，关于违约责任问题。双方合同补充协议约定，租赁期限内，任意一方无法定或约定的理由单方解除合同的，应向另一方赔偿损失并支付整个租赁期间租金总额的6%的违约金。二审诉讼中，雅士利公司表示同意以没收涉案保证金即两个月租金的数额作为违约金，系当事人自行处分民事权利，本院予以认可。本案非同凡响公司确因疫情原因导致未按时交租，事出有因，不属于恶意违约，故一审法院综合本案的情况及当事人的过错程度，酌定没收一半保证金作为非同凡响公司应承担的违约责任，并无明显不妥。双方对此的上诉意见，均缺乏依据，本院不予采纳。双方于2020年7月9日交接场地，在此之前，非同凡响公司占用涉案租赁场地，应支付相应对价，故一审法院认定非同凡响公司应向雅士利公司支付截至该日的租金，并无不当。非同凡响公司上诉认为雅士利公司拒绝进行物业交接，应自行承担损失，故其无须支付2020年4月24日之后的租金。本院认为，非同凡响公司并不具有合同解除权，而且，交还租赁物系承租人的义务，本案并无证据显示非同凡响公司履行交还的义务，故非同凡响公司该上诉理由不能成立。关于疫情严重期间租金标准问题。如上所述，疫情确对非同凡响公司经营造成不利影响，在此情况下，租赁双方应共克时艰、共渡难关、风险共当，如按原租金标准支付租金，确对非同凡响公司不公平，故一审法院对于2020年2月16日至4月15日共计两个月租金调整为按50%计付，符合公平原则，并无不当。非同凡响公司认为其无须支付2020年2月-4月租金的上诉意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。综上所述，雅士利公司及非同凡响公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6244.41元，由上诉人雅士利国际婴幼儿营养品有限公司负担1132.75元，上诉人广州市非同凡响文化传播有限公司负担5111.66元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年五月二十五日书记员  张 旭彭诗敏