陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终4676号上诉人（原审原告）：张亚斌，男，汉族，住陕西省西安市长安区。委托诉讼代理人：马京平，北京天若律师事务所律师。委托诉讼代理人：余承素，北京天若律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姚新，女，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：周健，陕西聿久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江山红，女，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨建平，陕西秦锦律师事务所律师。上诉人张亚斌因与被上诉人姚新、江山红房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亚斌上诉请求：一、撤销一审判决，改判姚新、江山红承担因侵害张亚斌优先购买权的赔偿责任，赔偿损失27万元；二、本案一、二审诉讼费由姚新、江山红承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一审判决认定“虽然姚新未就案涉房屋出卖给江山红的事宜向张亚斌发出书面通知，但姚新在出卖案涉房屋前通过中介公司工作人员带领不同的购房意向人实地查看案涉房屋现状。查看案涉房屋现状时，案涉房屋处于张亚斌的占有使用状态下。据此，本院认定中介人员带领购房意向人查看案涉房屋时取得了张亚斌的配合。在此情形下，应认定张亚斌已知晓姚新出卖案涉房屋的事宜。”由此可见，一审判决并非是依据证据作出的结论，而是通过法官错误的主观推断作出。1.一审判决查明的事实中，明确张亚斌将案涉房屋用于商业经营使用。张亚斌承租的房产不是作为住宅，住宅使用具有私密性，会查问来者何人？意欲何为？案涉房屋既然用于商业经营，那就一定是大门敞开，欢迎八方来客，无需查明客人身份，无权过问客人进门的目的，且张亚斌也从未见到或听说过房东欲出售房屋。即使中介公司工作人员真的带人前来查看过房屋，承租人无论如何也猜不出进门的客户不是来看自家售卖的商品，而是来看房买房的，更何况承租人从未见过中介公司的员工。2.姚新的证人中介公司的工作人员当庭陈述，其去查看案涉房屋的时候是和一位女士接洽的，该女士不是本案涉案房屋的承租人，中介公司员工与承租人没有见过面，如何配合中介公司查看房屋？没有证据证明张亚斌知晓姚新意欲出售案涉房屋，一审判决认定事实错误。3.中介公司的工作人员是否真的带人到案涉房屋查看暂且不论，试问与其接洽的女士是谁？这个不知身份的女士知晓房东要售卖房屋能否等同于承租人知晓。4.根据谁主张谁举证的原则，姚新未证明公司工作人员取得了房东的授权、并将该授权出示给承租人，为证明其告知承租人房东欲出售案涉房屋的事实，一审判决没有证据支持，更无事实依据。综上所述，一审判决将开放性的经营性用房等同于私密性住宅，以孤证的证人证言作为认定事实的依据违反法律规定，一审判决事实认定错误，法律适用错误，未维护张亚斌合法权益，请求二审法院支持张亚斌的上诉请求。姚新辩称，张亚斌主张一审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉理由不能成立。事实和理由：一、本案纠纷涉诉前姚新因向张亚斌行使合同解除权向西安市雁塔区人民法院起诉，雁塔区人民法院经审理认为姚新依据约定行使合同解除权，成就合同解除条件，故依法作出（2017）陕0113民初9316号民事判决，确认双方合同于2017年7月26日解除。该判决生效后张亚斌就该判决提出再审申请，雁塔区人民法院以（2019）陕0113民申9号民事裁定驳回了张亚斌的再审请求。其间，张亚斌从未提出对案涉房屋优先购买权的主张，可见张亚斌对案涉房屋根本没有购买意愿，本质上不存在其优先购买权被侵害的事实基础。二、姚新与张亚斌在双方签订立《房屋租赁合同》第八条第二项中约定的合同解除条件正是基于案涉房屋系待售出租的事实，张亚斌对此完全知情，且案涉房屋原承租人王平作为证人一审出庭作证，证明王平在向张亚斌转让房屋承租权时，姚新要求重新订立合同，并就案涉房屋待售情况进一步阐明，明确告知张亚斌出租房屋待售，在房屋未出售前可持续履行租赁合同。如售房成交则双方即依照《房屋租赁合同》第八条第二项约定解除合同。整个过程中张亚斌没有丝毫购买房屋的意思表示。三、姚新售房信息登记在多个房产中介公司，房产中介员工田玉杰、宋子超、卢俊、李娟娟作为证人出庭作证，证明在中介公司多次带领意向客户看房过程中均由姚新协调社区保安和租客配合才得以完成。上述四位证人以不同公司不同批次的视角对看房流程的陈述一致，能够相互印证。四、本案一审对张亚斌就案涉房屋的购买能力问题亦有涉及，依张亚斌当时的经济状况对案涉房屋的千万元对价没有购买力。综上，一审法院对本案事实的判断系基于大量证据的基本判断，张亚斌所称“原审判决并非是依据证据做出的结论，而是通过法官错误的主观推断做出”没有根据。至于张亚斌提出案涉房屋系用于商业经营，任何人都可以进入房屋的理由以及接待的女士是否是承租人的设问的理由均不能成立，实际情况是案涉房屋所处高端社区的严格安保条件在没有业主或住户的确认和许可的情况下连大门都进不去（见证人证言）何况入户，张亚斌显然在偷换概念，无法对抗本案一审证据所证明的事实。本案纯属张亚斌对承租人优先购买权的滥用，本质上其不存在可归于法律救济的权利基础，其上诉理由没有事实和法律根据，均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江山红辩称，一、案涉房屋在转让之前，房主通过房屋中介机构长时间公示其转让房屋的意思，而且在张亚斌租赁使用该房屋期间，包括江山红在内的多批次拟购房人通过张亚斌或其指派的人员配合查看房屋。张亚斌租赁该房屋虽然作为公司办公场所，但该房屋属于住宅的属性，注定其位于住宅小区内，其结构上有独立的进户门，张亚斌公司之外的人进入，如果没有其同意和配合开门，外人根本就进不去。因此，张亚斌以其将租赁的房屋作为办公室，为开放性经营用房为由，诉称不知道房主转让房屋的理由，既不符合客观事实，也不符合情理。二、江山红不是租赁合同的当事人，合同具有相对性，江山红不承担租赁合同的义务及附随义务。另外房主在和江山红签订房屋买卖合同前也明确承诺其妥善处理租赁事宜，依约向江山红交付案涉房屋。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张亚斌的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张亚斌向一审法院起诉请求：1.姚新、江山红承担因侵害张亚斌优先购买权的赔偿责任，赔偿损失27万元；2.本案诉讼费由姚新、江山红负担。一审法院认定事实，2016年10月15日，张亚斌（承租方、乙方）、姚新（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定张亚斌从姚新处承租案涉房屋，租期为2016年11月1日至2021年10月31日。合同第八条对违约责任进行了约定，其中，第2款约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按壹个月租金支付违约金，甲方还应退还剩余租期相应的租赁”。租赁合同签订后，姚新将案涉房屋交付给张亚斌使用。张亚斌后将案涉房屋用于商业经营使用。2017年3、4月，中介公司的工作人员带领不同的购房意向人至案涉房屋查看房屋现状。2017年5月10日，姚新（甲方）、江山红（乙方）及中介公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定姚新以959万元将案涉房屋出售给江山红，江山红以全款方式购买案涉房屋；拟定网签价格为600万元并办理相应的资金监管手续。《房屋买卖三方合同》第二条第4款第B项约定：“甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权”。2017年5月24日，江山红取得案涉房屋的所有权登记。其间，张亚斌、姚新因租赁合同发生争议，形成本院（2017）陕0113民初9316号案件。本院后于2018年3月23日作出（2017）陕0113民初9316号民事判决，确认租赁合同于2017年7月26日解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然姚新并未就案涉房屋出卖给江山红的事宜向张亚斌发出书面通知，但姚新在出卖案涉房屋前通过中介公司工作人员带领不同的购房意向人实地查看案涉房屋现状。查看案涉房屋现状时，案涉房屋处于张亚斌的占有使用状态下。据此，法院认定中介人员带领购房意向人查看案涉房屋时取得了张亚斌的配合。在此情形下，应认定张亚斌已知晓姚新出卖案涉房屋的事宜。但张亚斌并未向姚新作出在同等条件下自己行使优先购买权的意思表示，应视为放弃优先购买案涉房屋的权利。张亚斌放弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张亚斌的诉讼请求。案件受理费5350元，由张亚斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二审期间，张亚斌提交以下证据：1.西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9316号民事判决书；2.2017年5月26日，姚新向其发出主要内容为腾房的《通知》；3.2017年6月26日，姚新向其发出主要内容为限期回复及腾房的《催告书》；4.2017年7月3日，姚新以214A业主的身份向其发出主要内容为收回房屋并尽快搬离的《通知》；5.2017年7月3日，姚新以214A业主的身份张贴主要内容为214A房屋为其自用的《通知》。张亚斌欲证明以上证据姚新以业主身份自居，均未提及任何有关房屋买卖的事宜。另查明，姚新诉张亚斌房屋租赁合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院作出（2017）陕0113民初9316号民事判决：“一、确认姚新与张亚斌于2016年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月26日解除；二、张亚斌于本判决生效后十日内向姚新支付房屋占用费12150.65元；三、张亚斌于本判决生效后十日内向姚新支付代交物业费7287元；四、姚新于本判决生效后十日内向张亚斌退还房屋押金12500元；五、驳回姚新其余诉讼请求。”该判决生效后，张亚斌不服，向西安市雁塔区人民法院申请再审称：一、法院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条的规定向张亚斌送达起诉书副本，致张亚斌根本不知道被起诉一事。二、法院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定向张亚斌送达开庭传票缺席判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定。三、该判决不合理，合同的解除和违约责任并没有说清楚。2019年9月3日，西安市雁塔区人民法院作出（2019）陕0113民申9号民事裁定：驳回张亚斌的再审申请。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为张亚斌是否享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依照此规定，房屋承租人享有优先购买权须同时具备以下条件：1.优先购买权的行使须在合法有效的租赁期限内；2.出租人有出卖租赁物的行为；3.出租人出卖租赁物未在合理期限内通知承租人；4.承租人以同等条件购买。本案中，张亚斌作为承租人与姚新签订了为期五年的租赁合同，租赁案涉房屋。出租人姚新在租赁期间虽未书面通知张亚斌出卖案涉房屋的事宜，但从本案查明的事实可以确认在2017年3、4月，即张亚斌租赁涉案房屋期间，已有中介公司的工作人员带领不同的购房者实地查看该房屋现状。一审法院据此认定张亚斌对姚新出卖房屋的事宜确已知晓，在其知晓的情况下未明确在同等条件下向姚新提出购买房屋的意思表示，视为其放弃优先购买权，并无不当。且在张亚斌向西安市雁塔区人民法院申请再审姚新诉其房屋租赁合同纠纷一案中，张亚斌亦未提及其享有优先购买权的事宜，故张亚斌主张姚新、江山红侵害其有优先购买权并赔偿损失，于法无据。综上所述，张亚斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由张亚斌负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  卫  婉  莹 二○二一年五月十八日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠 1