安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初5217号 原告:方益民,男,1972年4月27日出生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。 被告:谢秀华,女,1965年9月15日出生,回族,住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：陈世鹏，北京颐合中鸿（合肥）律师事务所律师。 第三人:安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路680号绿地赢海国际大厦C座1109室，统一社会信用代码913401005785410574。 法定代表人:朱成义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张移生，安泰达律师事务所律师。 原告方益民与被告谢秀华与第三人安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称“义和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告方益民的委托诉讼代理人史万全，被告谢秀华及其委托诉讼代理人陈世鹏，第三人义和公司的委托诉讼代理人张移生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方益民向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告谢秀华所签订《存量房买卖合同》及《补充协议》;二、判令被告立即返还给原告定金10万元;三、判令被告承担双倍返还定金义务,即再向原告返10万元,赔偿10万元定金利息损失（从2018年11月3日起,按照年率4.35%计算至付清之日止）,赔偿原告诉讼费损失26370元;四、被告承担本案诉讼等全部费用。事实和理由:2018年11月3日,原告与安徽省义和房地产营销策划有限公司签订《房地产经纪合同（委买）》,由义和公司作为中介,被告谢秀华以闪若晴的委托代人与原告签订《存量房买卖合同》、《补充协议》,约定将闪若晴其所有的合肥市桐城××路××号××楼××室出卖给方益民,总价款142万元,定金10万元等。后原告按照补充协议支付了10万定金,谢秀华领取了2万元,另8万元商定由义和公司保管,并将该房屋依据规年定办理了网签手续。后原告筹齐了购房款。但在2019年义和公司联系原告,告知谢秀华不履行合同。后原告起诉,经包河区法院（2019）皖0111民初16206、合肥市中院（2020）皖01民3637号民事判决书确认:谢秀华不构成表见代理,驳回原告诉讼请求,原此告负担一审案件受理费8790元、二审案件受理费17580元。原告认为:被告谢秀华无权代理,却与原告签订合同将其女儿房屋出卖给原告,导致《存量房买卖合同》履行不能,故应解除双方所签订的合同;被告存有过错,应赔偿原告损失。 被告谢秀华辩称，1、案涉买卖合同已经生效判决确认，该合同系无权代理合同，且实际权利人不予追认，而归于无效。原告要求解除合同缺乏事实基础，无权代理并非无权处分，法律并未赋予相对人就未追认的无权代理合同享有合同解除权。2、双方虽在协议中约定数额，但被告自始仅收取2万元定金，而非原告主张的10万元，原告提供的收据可以印证。同时，根据协议约定其余8万元仅有实际权利人有权领取，本案被告不符合领取的条件，也不可能领取到该8万元，定金合同属于实践合同，定金数额应当根据被告实际收到的金额为准。3、承前所述，房屋买卖合同作为主合同，因权利人不予追认而归于无效，定金合同作为从合同，也应当不产生效力，原告无权依照定金罚则要求双倍返还，同时，被告自始仅收到2万元，要求按照10万元标准双倍返还，也是对当事人极不公平的。4、原告同时主张双倍返还定金和定金的利息损失，属于重复主张，于法无据，该请求自相矛盾。5、原告主张诉讼费损失，于法无据，诉讼费的承担方式有法律明确规定，系由案件的败诉方承担，因原告单方认知水平等因素，造成的错误诉讼，因而导致败诉，其损失当然由其自身承担。根据案涉生效判决的内容，案件承办人在庭审中已向原告示明并向原告确认是否变更诉请，原告坚持不予变更，其相应的败诉结果系其自身选择的结果，该诉讼费应由其自行承担。6、本案造成案涉合同无效的结果原被告双方及第三人均存在相应的过错，尤其第三人作为专业的中介机构，未能合理审查买卖双方的资质和权限，该事实案涉生效判决已经明确确认。案涉合同不发生效力后，各方所取得的财产应当恢复原状，如果发生相应的利息损失应当由各过错方共同分担。 第三人义和公司辩称，因原告未对第三人提出具体的诉请，所以第三人在此不作答辩。但第三人作为案涉房屋买卖合同的中介服务方，第三人向法庭陈述与查清案件事实相关的如下部分重要事实：1、案涉补充协议第四条明确约定，案涉房屋买卖的定金为10万元，支付定金的方式为，2万元由原告方直接交予被告方，其中8万元由原告方交由第三人代为保管，依据该约定内容，第三人系经被告授权收取案涉8万元定金，因此，原告方向第三人交纳的8万元定金应当视为原告方向被告方支付了8万元定金。2、补充协议第三条第二项的约定，代理人也就是本案的被告，承担案涉合同中的应由案涉房屋产权人承担的一切法律责任义务，因此，被告收取案涉10万元定金后，因其无权代理导致合同无法履行，被告应当承担定金罚则及赔偿相应损失的法律责任。 本院经审理认定事实如下：2018年11月3日,方益民（乙方）与义和公司（丙方）签订《房地产经纪合同（委买）》一份，约定由义和公司为其购买位于合肥市桐城××路××号××楼××室的房屋提供中介服务。同日，方益民（乙方）与谢秀华（甲方，代理人）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份,约定：1.将闪若晴所有的位于合肥市桐城××路××号××楼××室的房屋出卖给方益民；2.房屋总价款142万元；3.定金10万元，若谢秀华不履行合同，双倍返还方益民定金；4.“此合同定金壹拾万元，本合同签字时由甲方代理人取走贰万元，另捌万元由产权人在产调后从丙方处领取，乙方签合同时将捌万元定金交由丙方处保管，甲乙双方认可。” 签订合同后，方益民向谢秀华支付2万元，向义和公司支付8万元，并由谢秀华出具2万元定金收据一张，义和公司出具8万元购房定金收据一张。 此后，因闪若晴不同意出售案涉房屋，方益民于2019年8月7日诉至合肥市包河区人民法院，提出如下诉请：一、闪若晴、谢秀华继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，申请并办理合肥市桐城××路××号××楼××室房屋产权转移登记手续，并将该房屋及其附属物、地下停车位等交付给方益民；二、义和公司继续履行《房地产经纪合同（委买）》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续；三、由闪若晴、谢秀华承担本案诉讼等全部费用。合肥市包河区人民法院对此作出（2019）皖0111民初16206号民事一审判决书，该判决书中载明：“谢秀华非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有处分权，谢秀华以闪若晴的名义与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为属于无权代理，事后也未取得案涉房屋权利人的追认。庭审中，经释明，方益民坚持诉请，不愿变更。现方益民主张闪若晴、谢秀华继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，办理案涉房屋产权转移登记手续，并交付案涉房屋及其附属物、地下停车位等，不符合法律规定，不应准许。本案系房屋买卖合同纠纷，义和公司系案涉买卖合同的居间方，非合同相对方，方益民主张义和公司继续履行《房地产经纪合同》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续无法律依据，不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，义和公司系案涉买卖合同的居间方，非合同相对方，方益民主张义和公司继续履行《房地产经纪合同》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续无法律依据，不予支持。”“案件受理费17580元减半收取8790元，由原告方益民负担。”方益民不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级法院二审维持原判，二审案件受理费17580元，由方益民负担。 以上事实，有《存量房买卖合同》、《补充协议》、《房地产经纪合同(委买)》、收据、定金收据、（2019）皖0111民初16206号民事判决书、(2020)皖01民终3637号民事判决书、支付宝收款记录，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，谢秀华虽对案涉房屋不享有处分权，其对闪若晴的代理行为构成无权代理，但据此仅能认定案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》不对闪若晴产生效力，案涉合同在谢秀华与方益民之间，仍为双方真实的意思表示，对双方均有约束力。现案涉合同已不具备履行条件，方益民诉请解除合同，符合法律规定，应予准许。 本案中，谢秀华以闪若晴的名义与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为已构成无权代理，且事后也未取得闪若晴的追认，对案涉合同的解除存在过错，构成违约。合同解除后，谢秀华应根据双方约定，双倍返还方益民定金。定金金额部分，谢秀华辩称其仅收到2万元定金，定金金额应为2万元，但根据双方合同约定，定金为10万元，支付方式为2万元直接支付给谢秀华，剩余8万元支付至中介公司账户保管，方益民已经如约支付上述两笔定金，谢秀华该项辩称与合同约定及事实不符，不予采纳。谢秀华共计应向方益民返还20万元。 利息损失部分，方益民已经主张双倍返还定金，再主张利息损失，缺乏法律依据，不予支持。诉讼费损失部分，方益民主张谢秀华支付（2019）皖0111民初16206号、(2020)皖01民终3637号案件受理费，该两笔费用支出为方益民因案件败诉而承担的诉讼费用，也与本案无关，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第四款、第五百六十六条、第五百八十七条规定，判决如下： 一、原告方益民与被告谢秀华之间于2018年11月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2021年5月20日解除； 二、被告谢秀华于本判决生效之日起十日内双倍返还原告方益民定金共计20万元； 三、驳回原告方益民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2342元，由原告方益民负担192元，被告谢秀华负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 周文生 二〇二一年五月二十日 法官助理 陈 君 书 记 员 龚丽娟 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。