上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24986号原告：朱华，男，1979年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱福明，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李振东，住上海市浦东新区。被告：陶国章，男，1950年3月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张永彬。原告朱华与被告陶国章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱华及其委托诉讼代理人朱福明、李振东，被告陶国章的委托诉讼代理人张永彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱华向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告新冠肺炎疫情期间应减免的两个月租金8,077.10元；2.被告退还原告2020年6月22日至9月15日期间(101天)的租金13,826.90元；3.被告退还原告租赁押金2万元。事实和理由：原告因经营饭店所需，于2015年9月15日向被告租借房屋作为经营场所。双方签订协议，约定原告于每年9月15日为房租支付日，每年租金5万元，租金按年支付。押金为2万元。原告于2019年9月向被告支付了截止2020年9月15日的租金。2020年初由于新冠肺炎疫情爆发，原告响应国家规定停止经营，按国家规定被告应退还原告3个月的租金。2020年4月，原告经营的饭店开始复工。由于被告提供的房屋中部分面积属于违章建筑，政府部门限期拆除，并发送了告知书，原告不得已于6月22日后搬离租赁房屋。2020年9月15日后，原、被告多次协商未果。按双方协议约定被告应退还原告租赁押金，被告另应退还疫情期间停业3个月的租金、以及因房屋被限令拆除而无法经营期间的租金，故提起诉讼。陶国章辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未全面履行合同的内容，原告搬离时未将房屋内的被单、床垫等物品归还被告，也未恢复房屋原始结构和缺失物品，被告有权利不退还押金。原告在2020年4月初已在他处经营，其并非因政府部门发送告知书才搬离租赁房屋，涉违章的租赁物至今也未拆除。疫情期间的租金减免问题，可以协商，但原告应当提供可以减免的相关依据。登记在租赁房屋内的经营证照原告未退还给被告，根据合同约定原告还需赔偿，合同约定的赔偿金额为7万元。本院经审理认定事实如下：2015年9月15日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租房协议》，约定甲方将坐落于XXXX2934-2936(双号)号商业用房(XX旅馆)(以下简称系争房屋)租借给乙方，年租金5万元，租期为5年，付款方式一年一次性付清，以正式签协议日为准。乙方应当在法律、法规规定和政策许可下守法经营。对营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证的验证、审证。如不按规定违法、违规操作，被执法部门收缴和吊销证件的，乙方必须赔偿甲方的证件费用7万元，押金2万元自然消失。旅馆内使用过的床单、被套、枕套、被絮、毛毯等软物品，甲方无条件给乙方使用。乙方在承租期内，不准破坏承重墙，乙方在不租的情况下，必须恢复中墙，装好单门。场地上的六根铜管、水井和掀水泵、洗衣机均不作价，乙方可任意使用。如缺钢管，则按45元计赔，掀泵、水泥板损坏，乙方装上即可。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，被告将系争房屋交付原告，原告按期支付协议约定的租金。原告在系争房屋处经营饭店。原告曾支付被告押金2万元，原告于2019年9月15日支付被告2019年9月15日至2020年9月14日的租金5万元。另查明，系争房屋处注册登记有个体工商户“上海市浦东新区书院镇农场XX旅馆”，设立日期为1999年4月22日，登记的经营者姓名为周引官。2015年12月20日，被告曾向原告出具收条一份，载明“今收到朱华移交的旅馆业的证照等证件，业已均在我处。”原告以此证明系争房屋内的所有证照已归还被告。2020年6月22日，系争房屋辖区的镇“五违”处置中心发出“关于拆除无证违法建筑告知书”，指出系争房屋存在无证违法建筑，限期10天内对无证违法建筑(面积约50平方米)自行拆除，对不予配合或限期未拆除的，将由相关职能部门组织联合执法。2020年9月14日左右，原告将系争房屋钥匙交还被告。此后双方由于押金退还等问题发生争议，原告提起涉案诉讼。审理中，原告称其承租后没有敲过承重墙，原告的装修仅限于做了平顶、二楼卫生间改造、冷菜间墙门扩大20公分，其他房屋结构没做改变；2020年初疫情开始，原告停业至3月下旬陆续恢复营业，6月22日收到整改通知后停业与被告沟通，被告不予理会；7月底原告搬离房屋，被告不愿来接收钥匙，被告直至9月14日才来接收钥匙。被告称，对原告疫情期间的经营情况不清楚，被告在合同到期才接到原告通知前往办理房屋交接，合同中约定的恢复“中墙”即恢复承重墙，不管承重墙是谁敲坏，原告均有恢复的义务。原告否认合同中约定的“中墙”即承重墙，称涉案合同沿用了被告上一租户的合同文本，原告不清楚“中墙”是何涵义，是被告的前租户将部分承重墙敲掉的。原告向本院提供由被告签名的附件一份，记载了旅馆用软物件共15项(床单、枕套、被套等)合计金额4,835元；硬件折价部分共15项(空调、电加热、电视机等)合计33,000元。原告称其承租系争房屋时向前一租户支付了转让费，转让内容包括清单记载的物品。被告交付房屋给原告时，房屋内有部分遗留的旧床单、被套等细软，原、被告也未进行过清点，原告在经营饭店时，有部分旧物已经扔掉，有一部分旧物在原告离开时仍堆放在系争房屋的三楼。经庭审质证，被告表示交付房屋给原告时，房屋内有部分床单、枕套等物品由被告无偿提供给原告使用，所有权归于被告。被告向本院提供了其自行制作的清单三页，证明被告移交房屋给原告时，房屋内有部分设施，原告返还房屋时有物品损失，被告制作的清单中记载的被套、枕套等物品原告没有归还被告，故不同意退还押金。经庭审质证，原告对清单内容不予确认，认为合同没有约定原告有归还床单、被套等细软物品的义务。审理中，原、被告确认系争房屋(一至三层)无建设工程规划许可证。经本院释明涉案房屋租赁合同无效，对于无效合同的后果处理，原告坚持其诉请，同意赔偿被告物品损失4,000元，于本案中一并处理。被告表示本案中无其他后果需要处理。本院认为，被告就未取得建设工程规划许可证而建造的系争房屋与原告签订的租房协议，该租房协议应认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争房屋已交还被告，原告缴纳的租赁押金2万元，被告应予返还。原告已支付了系争房屋截止2020年9月14日的房屋使用费。虽然有关行政部门于2020年6月下旬发出限期整治违章搭建的告示，但原告实际于9月14日左右才将房屋钥匙交还被告即完成租赁物的交还。原告在系争房屋处经营饭店，交还房屋钥匙前系争房屋处并没有实际整改的措施阻碍原告的承租用途，故其诉请退还2020年6月22日至9月15日期间的租金(实为房屋占有使用费)，本院不予支持。双方在租赁起始以及租赁物返还时均没有对房屋内存在的床单、被套、枕套等细软物品进行清点，另被告并无证据证明原告有其他过错行为造成被告财产损失，被告在本案中亦无反诉请求，其不同意返还租赁押金的观点，于法无据，本院不予采纳。原告自愿赔偿被告物品损失4,000元，本院予以准许，本案中一并处理。此外，受2020年初爆发的新冠肺炎疫情影响，原告承租系争房屋的用途遭受影响，原告请求对疫情期间应承担的房屋占有使用费予以减免，本院予以准许。根据原告实际的承租用途以及合同实际履行的情况，本院酌情减免原告疫情期间房屋占有使用费一个月即4,167元，由被告退还原告。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告朱华与被告陶国章签订的《租房协议》无效；二、被告陶国章于本判决生效之日起十日内退还原告朱华租赁押金20,000元；三、被告陶国章于本判决生效之日起十日内退还原告朱华房屋占有使用费4,167元；四、准许原告朱华于本判决生效之日起十日内支付被告陶国章损失4,000元(此款在被告陶国章应退还原告朱华的上述费用中抵扣)；五、驳回原告朱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由原告朱华负担200元，被告陶国章负担262.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年五月十三日书记员  李 源附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。