湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初87号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。 法定代表人：张治华,该公司经理。 委托诉讼代理人：田裕林，湖南津正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：杨贤军，男，1973年6月21日出生，汉族,住石门县。 原告津市智博商业管理有限公司与被告杨贤军租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人田裕林、被告杨贤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求杨贤军立即支付拖欠的租金、市场管理费39982元，违约金9596元，合计49578元；2.要求杨贤军承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月19日智博公司与杨贤军签订一份商铺租赁合同，约定：杨贤军租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（以下简称建材广场）的5栋一层111、112号商铺，面积85.85平方米，租期5年，租金共计59753元，每年一付。智博公司与杨贤军另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积85.85平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，杨贤军仅交纳2019年之前的租金及2020年之前的市场管理费，其余拖欠至今未付，经智博公司多次催讨未果。现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 杨贤军辩称：1.智博公司与杨贤军签订的商铺租赁合同租赁期为5年，但因客观原因没有经营到租赁期满，应以实际租赁时间计算租金和市场管理费；2.商铺租金和市场管理费在2020年杨贤军与智博公司结算为13000多元，而不是智博公司起诉的39982元；3.杨贤军是因环保问题搬出建材广场，当时有5户石材经营户一同搬出，应当一同处理。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.杨贤军身份证复印件，拟证明杨贤军的主体资格； 3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 4.商铺租赁合同，拟证明智博公司与杨贤军签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 5.建材广场物业管理合同、消防责任书及治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与杨贤军签订物业管理合同及约定双方权利义务的事实； 6.招商算价单，拟证明智博公司出租商铺租金明细。 杨贤军除庭审陈述外，未向本院提交证据。 以上智博公司提交证据，经质证杨贤军对证据1-5没有提出异议，经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 对于证据6招商算价单上的租金是签订合同时约定的租金，杨贤军认为其因环保问题搬出建材广场后，租金就应停止计算。经本院审查，该证据系双方签订商铺租赁合同时一并所签，其来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。至于杨贤军提出的其提前搬离建材广场后，租金应停止计算的主张，不影响该证据的证明效力。 本案诉讼过程中，本院依法调取了以下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（以下简称博联公司）租赁合同纠纷一案民事判决书； 2.常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书； 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 4.津市市商务局出具的市博联建材市场（注：即本案中建材广场，下同）石材切割户整体搬迁情况的说明，载明“2019年11月份，在市生态环境保护委员会开展大气污染防治巡查期间，发现市博联建材市场石材切割户经营影响大气污染防治规定，存在室外石材切割扬尘污染、室内作业环境设施不达标等突出违规情况，并交办我局牵头限期处置。经我局和市环境保护局多次对建材城管理方和石材经营户现场协调、沟通，该市场五户石材切割户（中文石材、新城石材、融锋石材、韩锋石材、天意石材）同意于2020年5月底整体搬迁至××街××社区××路××号另一企业仓库内封闭作业，在此期间，我局给予每户石材经营户5000元搬迁补贴，市智博公司同意对每户解除租赁合同的商户给予3000元装修补偿”。该证据经智博公司与杨贤军质证均无异议，但智博公司认为该3000元补偿没有明确为装修补偿。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，并根据智博公司的补充纠正陈述，结合其他证据依法予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场5栋一层111、112号商铺的出租权。 2016年10月19日智博公司与杨贤军签订了一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：杨贤军承租建材广场5栋一层111、112号商铺，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计59753元，每年一付。其中合同第六条第10约定“因租赁期满或其他原因乙方（杨贤军）不再承租本合同项下的铺位，乙方应将铺位完整的交给甲方（智博公司），乙方对铺位进行装修、装饰所产生的增值部分，不得主张任何权利，其所有权无偿归甲方所有”，第九条第1约定“租赁期满或合同依法解除，乙方应于合同终止之日起24小时内，将其一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）等全部搬离清场，将租赁物完好移交甲方”，第十条第（三）约定“如因政府规划搬迁（拆迁）等，本合同自动终止”。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年3348元，第二年7727元，第三年13908元，第四年16220元，第五年18544元。同日智博公司与杨贤军签订一份建材广场物业管理合同，主要约定杨贤军承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积为85.85平方米，每年1030元，共计5150元（物业管理合同上每年为3091元，共计15455元系打印错误）；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺交付给杨贤军，杨贤军承租后进行石材经营及加工。经营期间，杨贤军第一年交纳租金3348元、物业管理费1030元；第二年交纳租金7727元，物业管理费1030元；第三年物业管理费1030元，之后未再交纳租金及物业管理费。 2019年11月，津市市生态环境保护委员会开展大气污染防治巡查，发现杨贤军等经营户在石材加工中存在环保设施不达标及扬尘污染等问题，遂要求津市市商务局牵头进行处置。经津市市商务局与津市市环境保护局组织智博公司与杨贤军等5户石材加工户多次协商，杨贤军同意2020年5月底搬迁，津市市商务局给予杨贤军5000元搬迁补贴，智博公司给予杨贤军3000元补偿，在租金中抵扣。津市市商务局的补贴已经对杨贤军支付，智博公司的补偿款因杨贤军未交付租金而未抵扣。2020年5月底，杨贤军搬迁完毕，但承租的商铺未交付给智博公司，占有至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。 经计算，自2016年11月1日至2020年5月31日，杨贤军租赁的商铺租金按租赁合同约定标准计算为34449.33元，按82%折扣后为28248.45元，减去杨贤军已经交纳的租金11075元，杨贤军尚欠智博公司租金17173.45元。同时间段杨贤军尚欠智博公司物业管理费600.83元。以上合计17774.28元。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人博联公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。杨贤军与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案杨贤军、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他事实判决：1.津市市家居建材广场未能实现栋栋相通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截止2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。杨贤军与刘清梅均属建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的事实与本案杨贤军、智博公司之间的租赁事实基本类同，津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 虽然智博公司与杨贤军的商铺租赁合同约定由杨贤军承租商铺进行石材加工，但不是约定允许杨贤军的石材加工活动可以违反法律的规定，遵守法律规定是包含经营活动在内的所有社会活动的必须前提，故杨贤军未依法装置达标环保设施及合规处理扬尘所导致的被相关职能管理部门处理的后果应由其自行承担。且该事项因杨贤军经营活动的违法所引起，亦非属于商铺租赁合同第十条第（三）约定的因政府规划搬迁（拆迁）等导致合同自动终止的情形，本案合同非因上述事项自动终止。 智博公司与杨贤军在相关政府职能部门的协调下，达成杨贤军2020年5月底搬离承租商铺的协议，属于双方解除合同的合意，根据杨贤军实际亦于2020年5月底搬离商铺的事实，本院认定双方商铺租赁合同于2020年5月31日解除。 杨贤军与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经按合同履行交付商铺合同义务，杨贤军应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后杨贤军即应在合理准备期后予以支付，物业管理费按合同约定时间支付。智博公司基于本院相关生效民事判决主动按照18%的额度对杨贤军减收租金的权利处分，本院依法予以认可。综上，另考虑本院认定双方合同已于2020年5月31日解除，故对智博公司要求杨贤军支付拖欠租金与物业管理费诉讼请求中于合同解除前的部分，本院依法应予支持，具体金额以前述本院查明事实中认定的为准，智博公司对杨贤军承诺的3000元补偿款同时予以抵减。 杨贤军在本案中虽未提出相关抗辩主张，但已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即杨贤军未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成杨贤军拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求杨贤军因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求杨贤军支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 智博公司与杨贤军商定解除商铺租赁合同，杨贤军于2020年5月31日搬离商铺后，其即应按照合同约定及时向智博公司交付商铺，杨贤军未履行该义务，占有商铺至今，依法应承担相应的民事责任，并对智博公司的损失承担赔偿责任，即支付相应的商铺占用费。占用费标准由本院依据双方商铺租赁合同约定的租金总额予以平均计算，即每天32.74元，直至杨贤军将商铺交还时止。智博公司对商铺租赁合同解除后的期间仍以租金名义对杨贤军主张支付的权利，该主张基于当事人对法律事实认知程度的考量不能予以苛求及简单否定，故对智博公司的此部分主张本院依法以确定的占用费及金额予以部分支持。 商铺租赁合同解除后，杨贤军即时搬离，实际未再在商铺经营，故此后的物业管理费不宜承担支付，对智博公司此部分诉讼请求，本院依法不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、杨贤军尚欠津市智博商业管理有限公司租金17173.45元、物业管理费600.83元（均计算至2020年5月31日止），合计17774.28元，抵减津市市智博商业管理有限公司对杨贤军的3000元补偿款后，尚余14774.28元，由杨贤军于本判决生效之日起五日内对津市市智博商业管理有限公司一次性付清； 二、2020年6月1日起至杨贤军将津市家居建材广场5栋一层111、112号商铺交付津市智博商业管理有限公司时止，由杨贤军按每天32.74元的标准对津市智博商业管理有限公司支付商铺占用费； 三、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1039元，减半收取519.5元，诉讼保全费515元，合计1034.5元，由津市智博商业管理有限公司负担557.5元，杨贤军负担477元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  李平章 二〇二一年五月三十一日 法官助理王茜茜 书记员刘雨薇 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。