广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初1617号原告：邝云光，男，汉族，1981年8月25日出生，英德市人，住英德市×××××××。公民身份号码：441××××××××××××。原告：李小娟，女，汉族，1983年8月23日出生，英德市人，住英德市×××××××。公民身份号码：441××××××××××××。两原告共同委托诉讼代理人：吴伟鹏，广东英都律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：周某1。原告邝云光、李小娟诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝云光、李小娟的共同委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝云光、李小娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金91000.63元（以总房款712055元为基数，按每日0.03%的标准计算，从2019年12月31日开始计算至清偿之日止）；2.判令被告履行办理位于英德市××××××房屋房产权属证书义务，并向原告支付逾期办证违约金712.06元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年9月14日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于英德市××××××房屋，房屋单价按建筑面积每平方米5300元计算，总价款为712055元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年9月14日前支付首期款292055元，余款420000元向银行申请贷款支付。原告按照合同约定向被告支付了首期款292055元，通过向中国农业银行办理房贷支付了剩余房款420000元，并支付了大门安装费4880元、办证费430元。根据合同第十一条、第二十条的约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付房屋，并至房屋交付之日起180日内（即2020年6月28日）完成房屋所有权转移登记。但到目前为止，被告未能履行合同约定的交房和过户义务。原告认为，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。现原告为维护自己的合法利益，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明案件事实，并依法支持原告的所有诉求。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，原告诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，被告按与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到原告合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，原告已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，原告诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应予以在被告逾期交付房屋的期间中扣除，即被告在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。原告邝云光、李小娟提供的证据有：一、1.身份证，2.企业信用信息，证明原、被告诉讼主体资格；二、1.《商品房买卖合同（预售）》，2.《个人购房担保贷款合同》、借款凭证，3.收据，4.住房专项维修基金交存通知书、存折，证明原被告就瑜丰雅居3单元1301号房屋签订买卖合同，原告已经按照合同约定向被告支付了712055元的房款及相关费用，合同约定房屋应于2019年12月31日交付，而被告至今仍未向原告交付房屋；当庭补充提交证据三、英德市不动产权信息查询证明，证明现案涉房屋的权属人是被告，未办理产权变更登记；证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一：1、单位工程竣工验收备案表，2、房屋建筑工程质量保修书，3、住宅质量保证书，4、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件；证据二：邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收；证据三：1、我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【2019】52号文件》，2、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据四：1、《英德市人民政府关于印发的通知》，2、《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》，证明因新冠肺炎疫情影响政府2020年1月23日责令所有行业停工，至2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据原件经核对当庭退回。本院经审理认定，2018年9月14日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“两原告购买被告开发的位于英德市××××××房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为712055元，买受人应于2018年9月14日前支付首期款292055元，420000元向银行申请贷款。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……以上第1.2.3.4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；……（1）以上设施中第1.2.3.4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条约定：（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书，双方同意出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。”另查明，被告于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明，2020年11月21日，被告通过快递方式向原告送达《瑜丰雅居交付通知书》，2020年11月24日，原告签收该通知书。又查明，英德市不动产登记中心在2021年4月16日出具《查询证明》，显示涉案房屋权属人为被告，房屋无查封情况，已预售商品房抵押预告，无抵押情况。庭审中，原告方称于2018年9月9日支付了首期292055元，银行按揭42万元，房款已全部付清，被告对此无异议，确认没有退回房款。两原告称因水电施工问题没有收楼，2021年1月20日拨打12345电话反映，该系统已回复：提交的诉求已有处理结果，一、该小区正式用电已经在申报中，二、建设单位与华润燃气公司正协商管道改造中。可看出供电问题并未解决。被告回应称供电系统已经完工，供电设施早已完善，是南方电网的主电缆过不来，已经与业主代表沟通过了。2019年12月10日房屋消防工程完工，2020年10月20日完成房屋主体工程，确认房屋未登记在两原告名下。本院认为，两原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，双方均应当忠实履行合同约定。两原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向两原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日前才取得房屋竣工验收备案，后原告于2020年11月24日签收被告送达的交付通知书。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由请求免除其逾期交付房屋责任，经本院释明，被告虽提交证据证明疫情、政府消防验收职能承接属不可抗力，但一直没有提供证据证实消防验收、疫情与逾期交楼存在直接的因果关系，应承担举证不能的不利后果，其关于消防验收、疫情的抗辩，本院不予采纳，被告已构成违约。两原告称因供电问题至今没有收楼，被告回应称是南方电网的主电缆问题，已经与业主代表沟通，即被告亦确认房屋未达到合同约定的交付标准，故被告应向两原告支付逾期交楼违约金，两原告要求从2019年12月31日开始计算，实际应从逾期交楼之日即2020年1月1日起计算，暂计至起诉之时2021年3月3日共427天，按合同约定以全部房价款按日万分之三计算违约金，即91214.25元（712055元×0.03%/天×427天=91214.25元），此后违约金按此标准计至被告交付符合合同约定交付条件的房屋为止。两原告主张被告履行办理位于英德市××××××房屋房产权属证书义务，并向两原告支付逾期办证违约金712.06元，涉案合同第二十条约定：“（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书，双方同意出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。”现涉案房屋并未交付，两原告请求办证及逾期办证违约金理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告邝云光、李小娟逾期交付房屋违约金91214.25元（该违约金暂计至2021年3月3日，自2021年3月4日起的违约金，以房价款712055元为基数，按每日万分之三计算至被告交付符合合同约定交付条件的房屋为止）；二、驳回原告邝云光、李小娟其他诉讼请求。案件受理费5918.84元，由原告邝云光、李小娟负担4878.66元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担1040.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年五月二十五日书记员  朱伊旻附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。