河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初2797号原告：郑州绿泰置业有限公司，住所地郑州市管城区青翠南路39号12号楼绿都澜湾·桂园物业服务中心206室。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：杨显，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：王正彦，男，1995年12月26日出生。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。法定代表人：张健，行长。原告郑州绿泰置业有限公司（以下简称绿泰公司）与被告王正彦、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿泰公司的委托诉讼代理人杨显、刘亚坦，被告王正彦到庭参加诉讼，第三人浦发银行郑州分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年9月29日签订的编号为190××××6456的《商品房买卖合同》；2.被告配合原告办理注销编号为190××××6456的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3.被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）22552.29元；4.被告向原告支付补偿金（暂计）1870.4元（以5129.76元为基数自2020年5月26日、以5224元为基数自2020年8月28日、以5218.29元为基数自2020年11月23日，以6980.24元为基数自2021年3月24日，按5?/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2021年4月14日，详见补偿金计算明细表）；5.被告向原告支付违约金30956.6元；6.被告向原告支付律师费损失4000元；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月29日，原、被告签订编号为190××××6456的《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买位于管城××区××马××、××号房屋，总房款309566元，首付155566元，余款154000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》约定，若出卖人（原告）为××（被告）提供阶段性贷款担保，××未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；××未按本款第（1）项约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任，构成严重违约，出卖人有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金等。2019年10月14日，被告与浦发银行郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，向银行贷款154000元用于支付购房款。上述合同签订之后，因被告未按期履行贷款还款义务，导致浦发银行郑州分行从原告保证金银行账户中共计扣划22552.295元。经原告催告后被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项，被告行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。王正彦辩称，我愿意配合原告解除合同，向原告支付违约金，其他诉讼请求不同意。浦发银行郑州分行缺席，未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。浦发银行郑州分行缺席，无质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，绿泰公司（出卖人）与王正彦（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××6456），主要约定：被告向原告购买位于管城××区××马××、××号房屋，建筑面积24.61平方米，总房款309566元。首付155566元，余款154000元以商业贷款方式支付等。附件四《合同补充协议》“关于按揭贷款付款的补充约定”：若出卖人为××提供阶段性贷款担保，××未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；××没有按约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任，构成严重违约，出卖人有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金等。2019年10月14日，绿泰公司（保证人）与王正彦（借款人、抵押人）、浦发银行郑州分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1.贷款人向借款人发放借款154000元用于购买管城回族区xxxx南、xxxx东x号楼xx层xxxx号房产，借款期限为10年，从2019年10月14日起至2029年10月14日止，贷款利率为浮动利率；2.贷款人将款项划入绿泰公司账户；3.保证人对借款人的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。上述合同签订后，原告依约办理了《商品房买卖合同》备案、所有权预告登记、抵押权预告登记、公共维修基金等手续。另查明，因被告未按期偿还按揭贷款，导致浦发银行郑州分行分别于2020年5月26日、2020年8月28日、2020年11月23日、2021年3月24日从原告保证金账户中扣划5129.76元、5224元、5218.29元、6980.24元，以上共计22552.29元。2020年8月12日，原告向被告邮寄《逾期偿还保证金解除合同通知函》，未被签收。诉讼过程中，原、被告均称，涉案房屋未交付。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告多次未按期偿还银行按揭贷款，致使原告承担相应的担保责任，代被告向贷款银行偿还了相应款项，该代付款经过通知催要，被告至今未支付给原告，原、被告约定的解除合同条件已经成就，且被告亦同意解除合同，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，原、被告尚未清偿完毕贷款银行贷出的购房款项，综合考虑本案合同履行的实际情况，为及时切实保护当事人合法权益，待案涉房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。故原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、公共维修基金变更并支付解除合同违约金30956.6元的诉请，理由正当，本院予以支持；同时，原告亦应将被告已经支付的购房款返还被告（具体数额由原、被告据实结算）。关于原告主张的代偿款及补偿金，系因履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，不断变化中，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。待清偿银行贷款本息完毕后，原、被告可协商确定具体赔偿数额或另行依法解决。原告主张的律师费，合同中无明确规定，且该费用并非诉讼的必然支出，故原告该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于管城回族区xxx南、xxx东1幢xx层xxxx号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州绿泰置业有限公司和被告王正彦于2019年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx）解除后三十日内，被告王正彦协助原告郑州绿泰置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、公共维修基金变更手续；三、《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx）解除后十日内，被告王正彦向原告郑州绿泰置业有限公司支付违约金30956.6元；四、《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx）解除后十日内，原告郑州绿泰置业有限公司退还被告王正彦已经支付的购房款，具体退还数额由原、被告双方据实结算；五、驳回原告郑州绿泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6733元，减半收取3367元，由被告王正彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二一年五月二十五日书记员  位铭燕