上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2588号上诉人(原审原告、反诉被告)：吴元统，男，1982年2月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人(原审原告、反诉被告)：徐海峰，男，1976年9月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海华新电池厂有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：葛永家，总经理。委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。原审第三人：青浦区华新镇凌家村村民委员会，住所地上海市青浦区。上诉人吴元统、徐海峰因与被上诉人上海华新电池厂有限公司(以下简称华新电池厂)、原审第三人青浦区华新镇凌家村村民委员会(以下简称华新镇凌家村村委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴元统、徐海峰上诉请求：撤销一审判决，改判华新电池厂支付补偿款人民币(以下币种均为人民币)738，265元、华新电池厂返还租赁保证金2万元。事实和理由：2016年，吴元统、徐海峰与华新电池厂签订租赁合同，约定租期为4年，此后，投入了100余万元进行装修装饰，2018年中旬房屋遇动迁。吴元统、徐海峰承租的部位可以取得装修补偿款468，395元、违章建筑旧材料回购款64，740元、机器设备及其他物品搬迁补偿费28，730元、停产停业损失176，400元。吴元统、徐海峰是上海雅溪浴池的共同投资人，有权享有减量化补偿费用。2019年5月，吴元统、徐海峰曾与华新电池厂签署《备忘录》，载明就减量化补偿由双方协商解决，据此华新电池厂也认可了吴元统、徐海峰可以获得征收补偿款。华新电池厂答辩称，双方租赁合同中明确约定了“政府对于该房屋的经济补偿所有费用都归甲方”，故吴元统、徐海峰向华新电池厂主张动迁补偿款没有合同依据。吴元统、徐海峰自2017年10月开始未支付租金，违约在先，无权要求拆迁补偿利益。吴元统、徐海峰以个人名义承租房屋，本案中争议的上海雅溪浴池在租赁合同中并不存在，评估报告中涉及的违章建筑是华新电池厂搭建，与吴元统、徐海峰无关；且华新镇凌家村村委会也陈述无法明确装修补偿、停产停业损失费用中是否包含了吴元统、徐海峰的部分。一审判决正确，请求二审予以维持。原审第三人华新镇凌家村村委会答辩称，华新镇凌家村村委会已经按照《建设用地减量协议》支付了华新电池厂补偿款。华新镇凌家村村委会并不知晓华新电池厂与吴元统、徐海峰之间的租赁关系，也无法明确补偿中是否有属于吴元统、徐海峰的部分。吴元统、徐海峰的上诉请求与华新镇凌家村村委会无关。吴元统、徐海峰向一审法院提出诉讼，请求判令：一．华新电池厂支付吴元统、徐海峰补偿款738，265元；二．华新电池厂退还吴元统、徐海峰租赁保证金2万元。华新电池厂提起反诉，请求判令：1．吴元统、徐海峰支付拖欠的租金316，667元；2．吴元统、徐海峰支付迟延支付租金违约金(以316，667元为基数，按日千分之一为计算标准，自2017年10月20日计付至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2016年8月29日，吴元统、徐海峰(承租方、乙方)与华新电池厂(出租方、甲方)签订房屋租赁合同一份，该合同约定，由乙方承租甲方位于青浦区华新镇华纪路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为肆年，甲方从2016年10月20日起将出租房交付乙方使用，至2020年10月19日租赁期满。乙方有下列情形之一的，甲方可以无条件终止合同，收回房屋：1．乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2．乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，违反国家相关法律；3．拖欠租金累计达10天的。2016年10月20日至2017年10月19日年租金为180，675元，2017年10月20日至2019年10月19日年租金为20万元，2019年10月20日至2020年10月19日年租金为22万元。租金采用先付后租，每半年一付，押金2万元(待合同期满无息归还)。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。但甲方有提前3个月通知乙方的义务。政府对于该房屋的经济补偿所有费用都归甲方所有。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，甲方有权向乙方收取当期房租的千分之一每天的滞纳金，如乙方拒付甲方有权在押金中扣除并出具收据。合同还约定了其他事项。合同签订后，华新电池厂向吴元统、徐海峰交付系争房屋，吴元统、徐海峰支付租金至2017年10月19日，之后的租金未支付。2019年5月21日双方签订备忘录后，要求吴元统、徐海峰在2019年5月底搬离，实际上吴元统、徐海峰于2019年5月底6月初搬离，最终吴元统、徐海峰在2019年6月2日全部搬离。系争房屋于2019年6月中下旬被拆除。2019年1月5日，由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司所出具的估价结果一览表中载明：位于上海市青浦区华新镇凌家村的华新电池厂集体土地5966平方米，约合8.95亩，建筑物面积5486.60平方米，其中证载3986平方米，房屋估计金额为3，350，675元，装修估计金额为1，882，330元、附属设施估计金额为1，252，172元、设备物品搬迁估计金额为352，833元、停业停产估计金额为1，395，100元，总价8，233，110元。2019年2月1日，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、凌家村村民委员会(乙方)和华新电池厂(丙方)三方签订《建设用地减量协议》一份，该协议载明：按照青浦区“198”区域建设用地减量化工作的有关规定，经协商，丙方将位于华纪路XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划，并达成如下一致意见：一、丙方用地位于华纪路XXX号的用地面积8.95亩，建筑面积5，482.60平方米(建筑面积详见评估报告，编号：SC(2018)沪TXXXXX3-005，SC(2018)沪TXXXXX3-003-A)。二、本协议签订之日起，双方同意终止乙、丙双方于2012年10月31日所签订的租赁土地协议。三、经商定：丙方自签订本协议之日起至2019年3月31日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)。1．丙方自签订本协议之日起15天内，即2019年2月16日之前停止经营，启动搬迁工作。2．丙方自签订本协议之日起45天内，即2019年3月16日之前完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作，腾空厂房和构筑物。3．丙方自签订本协议之日起60天内，即2019年3月31日之前将协议地块移交甲乙双方管理，丙方不再拥有协议地块的任何管理权利。四、经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为13，600，395元。经核实丙方欠缴乙方土地租赁费用共计0万元。五、付款方式：1．乙方根据丙方的项目推进进度，阶段性向甲方进行资金申请。资金由甲方向丙方通过银行进行转账支付。2．自签订本协议起15天内，甲方向丙方支付为272万元。用于启动丙方的停产搬迁和土地租赁欠费清缴(控制在总补偿的20％)。3．丙方在2019年3月16日之前，签订与租赁企业解除合同，腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理。15天内甲方向丙方支付408万元(控制在总补偿的30％)。4．丙方完成水电等公用事业费用(含地块企业)清缴、人员遣散、房地产登记证书注销。经乙方确认，甲方核实无异议后15天内付清全额余款。六、其它事项。1．甲乙双方做好丙方在移交前的各项安全、环境、稳定监督工作；丙方做好地块内安全、环境、稳定管理和实施工作；停产搬迁需做好人身安全防护和设备资产防盗等措施；在移交甲乙双方管理之前发生的一切事故等均由丙方承担责任。2．丙方承诺，将严格按照本协议约定的时间点及方式完成企业的停产搬迁和腾空厂房(包括承租方)。如每延误20天从总补偿费用中扣除10％作为违约金；延误60天以上补偿金减半；延误90天以上补偿金取消。3．丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。4．丙方在签订本协议之前应通过书面方式向甲乙双方明确告知，协议地块是否存在的各类环境、安全等风险隐患，并要对隐患进行先行处理，确保在建筑拆除、土地整理时安全可控。因未告知，移交后发现隐患，甲乙方不承担风险，一并由丙方承担。华新电池厂于2019年下半年拿到了上述协议所对应的全部补偿款13，600，395元。一审法院另查明，系争房屋已办理了产权登记，权利人登记为华新电池厂，吴元统、徐海峰承租的房屋是产证附记上对应的第4幢，面积504平方米，权属性质为集体，房屋类型属于工厂。该产权证附记列明9幢房屋，合计有证面积3，986平方米。本案中，吴元统、徐海峰为证明其租赁系争房屋开设浴室投入等情况，还提供了热泵销售合同、华新雅溪浴场装修明细单、收据、监控、有线电话、显示器的报价单、照片等证据，华新电池厂及华新镇凌家村村委会对吴元统、徐海峰的上述证据真实性均不予认可。吴元统、徐海峰还认为，2018年6月6日系争浴室被镇政府砌墙，导致吴元统、徐海峰无法经营，故吴元统、徐海峰未支付租金。为此，吴元统、徐海峰还提供了照片、视频光盘等证据为证。华新电池厂对上述证据的真实性均无异议，但不认可证明目的，照片及视频反映的内容未影响吴元统、徐海峰经营，不构成吴元统、徐海峰不支付租金的理由。华新镇凌家村村委会对上述证据真实性未予确认，且认为照片及视频反映的内容未影响吴元统、徐海峰经营，不构成吴元统、徐海峰不支付租金的理由。吴元统、徐海峰认为华新电池厂主张的违约金标准明显过高，即便存在违约，也不是吴元统、徐海峰主观造成，吴元统、徐海峰也同意违约金标准由法院酌情调整。华新电池厂还表示目前没有证据证明吴元统、徐海峰在系争房屋内经营浴室。一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，未违反法律法规的规定，应属合法有效。系争房屋因减量化已被拆除，致使合同无法继续履行，吴元统、徐海峰与华新电池厂之间签订的合同已为终止。华新电池厂收取吴元统、徐海峰的保证金2万元，理应返还吴元统、徐海峰。吴元统、徐海峰主张房屋装修补偿款468，395元；违章建筑旧材料回购款64，740元；机器设备及其他物品搬迁补偿费28，730元；停产停业损失费176，400元。对此，华新电池厂均不同意支付，华新镇凌家村村委会也表示无法明确装修补偿款、违章建筑旧材料回购款、机器设备及其他物品搬迁补偿费、停产停业损失费是否包含吴元统、徐海峰部分。根据查明的事实，建设用地减量协议、估价结果一览表以及各项明细表、旧材料回购明细表等证据中均未明确吴元统、徐海峰主张的相关补偿费用应属于吴元统、徐海峰所有。系争房屋实际使用人上海雅溪浴池，投资人是吕某，也并非对应为吴元统、徐海峰。合同中也明确约定“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。但甲方有提前3个月通知乙方的义务。政府对于该房屋的经济补偿所有费用都归甲方所有”。故吴元统、徐海峰主张上述补偿费用，缺乏相应的依据，不予支持。但综合本案的合同约定租期、合同履行情况、减量化搬迁及华新电池厂之间的过错责任等情况，从公平角度考虑，酌情确定华新电池厂给付吴元统、徐海峰搬迁补偿3万元。华新电池厂主张吴元统、徐海峰支付从2017年10月20日计付至2019年5月19日止的租金316，667元，因吴元统、徐海峰支付租金至2017年10月19日，之后的租金未支付。2019年5月21日双方签订备忘录后，要求吴元统、徐海峰在2019年5月底搬离，实际上吴元统、徐海峰于2019年5月底6月初搬离，最终吴元统、徐海峰在2019年6月2日全部搬离。华新电池厂该项主张有相应的依据，予以支持。因系争房屋存在减量化搬迁，吴元统、徐海峰未付租金并非属于恶意违约，华新电池厂主张吴元统、徐海峰偿付迟延支付租金违约金，不予支持。据此，判决：一、上海华新电池厂有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴元统、徐海峰搬迁补偿3万元；二、上海华新电池厂有限公司应于判决生效之日起十日内返还吴元统、徐海峰保证金2万元；三、驳回吴元统、徐海峰的其他诉讼请求；四、吴元统、徐海峰应于判决生效之日起十日内支付上海华新电池厂有限公司租金316，667元；五、驳回上海华新电池厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，吴元统、徐海峰提交了与案外人吕某的谈话笔录，吕某陈述上海雅溪浴池是吴元统、徐海峰投资，吕某只是挂名营业执照的投资人，与浴室有关的征收安置补偿款是吴元统、徐海峰的，与吕某无关；提供了店铺转让合同以及借记卡账户历史明细清单，证明吴元统、徐海峰受让上海雅溪浴池并支付了转让款。华新电池厂认为，吴元统、徐海峰支付了转让款并不能证明其对系争房屋进行了装饰装修，应以上海雅溪浴池的营业执照为准，并不能以吕某的所谓陈述推翻营业执照登记的信息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方租赁合同履行期内系争房屋因减量化被拆除，致使租赁合同无法继续履行。双方虽在租赁合同中明确约定“政府对于该房屋的经济补偿所有费用都归甲方所有”，但此后双方签署了备忘录，约定就相关减量化赔偿问题由双方协商解决，故华新电池厂应支付吴元统、徐海峰由减量化而产生经济补偿款。关于补偿款的具体金额，吴元统、徐海峰主张违章建筑旧材料回购款64，740元，因双方对违章搭建是由谁搭建存在分歧，而吴元统、徐海峰未能证明该部分违章建筑是由吴元统、徐海峰搭建，故本院对该部分金额不予支持。关于吴元统、徐海峰主张的机器设备及其他物品搬迁补偿费、停产停业损失和装修补偿款，本院根据双方合同的约定、履行情况等酌情确定华新电池厂给付吴元统、徐海峰300，000元。华新电池厂认为系争房屋的实际使用人为上海雅溪浴池，故吴元统、徐海峰不能取得征收补偿款。因华新电池厂与吴元统、徐海峰签订租赁合同，故华新电池厂应基于合同关系向吴元统、徐海峰支付征收补偿款。而上海雅溪浴池如认为其在系争房屋减量化过程中权益受到侵害，可与吴元统、徐海峰另行协商解决。综上，华新电池厂应支付吴元统、徐海峰补偿款300，000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1206号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1206号民事判决第一项；三、上海华新电池厂有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴元统、徐海峰减量化补偿款人民币300，000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11，382.65元，由上海华新电池厂有限公司负担人民币4，553元，由吴元统、徐海峰共同负担人民币6，829.65元；反诉案件受理费人民币3，025元，由吴元统、徐海峰共同负担。二审案件受理费人民币11，382元，由吴元统、徐海峰共同负担人民币6，829元，由上海华新电池厂有限公司负担人民币4，553元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年五月六日法官助理 张文如书 记 员 韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……