河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终340号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：白媛，女，汉族，1995年5月20日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人白媛、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人白媛的委托诉讼代理人李文举，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1258号民事判决书并改判驳回白媛的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人白媛承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,白媛不是权利人，一审法院违法认定白媛是权利人。二、一审法院认定白媛在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。首先,本案中白媛没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。其次,《认购协议书》第五条第二项明确约定:“本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止,并由甲方收回;协议书仅作认购之用,不作为《商品房买卖合同》或其组成部分;未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。”因此,《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。三、一审法院违法认定案涉房屋白媛是用来居住且名下无其他居住的房屋。最高人民法院在对《九民纪要》第125条的理解与适用中明确表示:对于“名下”应当做宽泛的理解,应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋,即可视为已有居住用房。白媛没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。四、一审法院认为白媛已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。1.白媛为证明支付了购房款提供了两份银行凭证，该两份凭证在王素礼名下，不在白媛名下。而且白媛签订认购协议书的时间为2017年11月11日，所谓的支付第二笔购房款的时间为2019年1月31日，相差时间极大。2.一审法院没有查清本案中白媛提供的流水是否为购房款流水。王素礼作为购房人，同时又收取其他购房人的款项，王素礼与昌鼎公司之间除买卖房屋关系外还存在借款关系，王素礼主张替白媛代付购房款的账户流水款项性质无法确定。综上所述,一审法院对本案事实认定以及法律适用错误。被上诉人白媛辩称，刘静的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。一、在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同。本案执行异议程序中的执行裁定书已经查明一审法院在2019年3月19日作出财产保全裁定，2019年4月9日通过协助执行查封了涉案房屋，涉案房产在2017年11月11日已经与昌鼎公司签订了认购协议书。2017年5月27日，昌鼎公司取得预售许可证，认购协议对房屋买卖进行了清楚、明确的约定，具有房屋买卖合同的约束力。二、白媛向法院提交了其在新郑市的无房证明，符合案外人系商品房消费者的条件。三、白媛已经支付了全部房款。2017年11月11日，白媛与昌鼎公司签订认购协议书，王素礼将100万元转至昌鼎公司，该笔款项分别用于女儿白媛和弟弟王金超各50万元房款；2017年11月11日，昌鼎公司给白媛出具收据一份，载明收到白媛房款50万元。2019年1月31日，王素礼将50万元转至昌鼎公司，用于支付弟弟王金超30万元房款，女儿白媛20万元房款；2019年1月31日，昌鼎公司给白媛出具收据一份，载明收到白媛房款20万元。王素礼作为白媛的母亲，为女儿买房付款符合情理。王素礼在仅赵惠民购房款曾通过其账号转账支付过房款，不能因为其现在是昌鼎公司副总凭空怀疑，对其支付的购房款不予认定。调解书借款银行流水和购房流水毫不相干。四、白媛在查封前已合法占有该不动产，2019年1月26日，昌鼎公司将房屋交付，白媛与河南昌鼎物业服务有限公司签订了前期物业服务协议、业主手册、临时管理规约，缴纳物业管理费，已合法占有该不动产，且房屋已装修使用。五、涉案房屋目前尚未进行工程竣工验收备案，客观上不具备办理产权过户登记的条件。因昌鼎公司无力缴纳一系列税费，一再拖延，在办理房产证问题上白媛不存在过错。原审第三人昌鼎公司述称，同意白媛的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此没有办理相关网签手续。白媛向一审法院提出的诉讼请求：1、解除对位于新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号房屋的查封措施，不得执行该房屋；2、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，白媛对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异608号执行裁定，裁定驳回白媛的异议请求，白媛不服，遂提起本案诉讼。2017年11月11日，昌鼎公司与白媛签订《认购协议书》约定，白媛认购昌鼎润苑项目6号楼3单元10层01号户，面积116.84平方米，总房款70万元，付款方式：一次性付款，定金当日交款50万元，余款于2019年3月31日前交清，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2017年11月11日，昌鼎公司向白媛出具《收据》一份（凭证号码：6017369）载明，收到白媛交来购房款50万元；2019年1月31日，昌鼎公司向白媛出具《收据》一份（凭证号码：4915794）载明，收到白媛交来购房余款20万元；中国银行国内支付业务收款回单二份显示，王素礼分别于2017年11月11日和2019年1月31日向昌鼎公司转账100万元及50万元；王素礼出具的《证明》一份载明，王素礼于2017年11月11日将100万元转至昌鼎公司，该笔款项分别用于其弟王金超，其女白媛各50万元房款，于2019年1月31日将50万元房款转至昌鼎公司，分别用于其弟王金超30万房款，其女白媛20万元房款。根据一审法院工作人员的现场勘验，案涉房屋已装修完毕，且实际入住。另查明，根据白媛提交的新郑市个人房屋权属信息表显示，白媛名下无用于居住的房屋；王素礼与白媛系母女。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，白媛与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，同时案涉房屋系住宅，且白媛名下也无其他用于居住的房屋。关于白媛是否支付了购房款的问题。白媛支付的全部购房款虽均系王素礼支付至昌鼎公司账户，但有相应银行收款回单及王素礼出具的《证明》予以佐证，结合王素礼与白媛的亲属关系及王金超案购房款的支付情况，足以认定白媛向昌鼎公司交付了全部购房款。综上所述，白媛的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，白媛要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。综上所述，白媛要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号房屋；驳回白媛的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：一、在王素礼提起执行异议之诉一案中，昌鼎公司出具证明，证实黄春玲银行卡号6217××××7777，该账号由昌鼎公司一直使用，作为公司的收款账号。二、卡号6217××××6716王素礼的《中国银行交易流水明细清单》显示2017年11月11日，王素礼从黄春玲6217××××7777账号转账收入300500元、60000元、60000元、400500元。同日，王素礼向昌鼎公司转账支出1000000元。自2016年4月1日以来，王素礼6217××××6716账号与黄春玲6217××××7777账号之间有多笔转账收入和转账支出。本院认为，本案的争议焦点为白媛对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。但无论适用第二十八条还是第二十九条，支付房款情况是审查的重点。本案中，白媛提供王素礼的《中国银行交易流水明细清单》，以证实其母亲王素礼2017年11月11日向昌鼎公司转账支出100万元，代其缴纳房款，但该交易流水明细清单显示王素礼2017年11月11日从昌鼎公司所使用的黄春玲账号转入300500元、60000元、60000元、400500元，双方互有转账收入和转账支出。且该交易流水明细清单显示自2016年4月以来，王素礼的账号与昌鼎公司使用的黄春玲账号之间有多笔交易。王素礼系昌鼎公司工作人员，其从昌鼎公司收入款项，也向昌鼎公司支出款项，不足以证实王素礼2017年11月11日和2019年1月31日向昌鼎公司转账100万元及50万元，系代其弟王金超，其女白媛向昌鼎公司支付房款，本案不符合第二十八条或第二十九条的构成要件，不能排除执行。综上所述，刘静的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1258号民事判决书；二、驳回白媛的诉讼请求。一审案件受理费10800元，二审案件受理费10800元，均由白媛负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱