山东省桓台县人民法院山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0321民初809号原告：淄博正杰经贸有限公司，住所地：桓台县索镇工业街58号。统一社会信用代码：91370321761885894D。法定代表人：陈建华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张凯强，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾义保，山东众成清泰（淄博）律师事务所实习律师。被告：刘召芳，女，1982年6月1日出生，汉族，住桓台县。原告淄博正杰经贸有限公司与被告刘召芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凯强、栾义保到庭参加诉讼，被告刘召芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淄博正杰经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告第三年租金93712元、水电费2609元、违约金101252元（自2020年2月12日起至2021年1月20日，每日按下年度应交租金总额98398元的3‰计算）及至实际支付之日的违约金（自2021年1月21日起，每日按下年度应交租金总额98398元的3‰计算）；2、依法判决被告赔偿原告支付的律师费11803元；3、依法判决被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2018年3月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告坐落于淄博市桓台县房屋，建筑面积约计320平方米。租赁期限自2018年3月12日起至2023年3月11日止。租金按年交纳，第一年租金于签订合同当日一次性缴纳，从第二年度开始，被告应当于签订合同之日的对应日前30天支付下年度房租。水电费用被告每季度初10日内按上季度实际用量向原告缴纳。按照合同约定，被告应当于2020年2月11日前向原告支付第三年租金93712元，并且缴纳水电费2609元。经原告多次催要，被告至今未支付上述租金及水电费，故提起本案诉讼。后原告淄博正杰经贸有限公司变更诉讼请求为：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告第三年租金93712元、水电费2609元、违约金110768元（自2020年2月12日起至2021年3月11日，每日按下年度应交租金总额93712元的3‰计算）及至实际支付之日的违约金（自2021年3月12日起，以93712元为基数，按日3‰利率计算）；3、依法判令被告支付原告自2021年3月12日至合同实际解除之日的租金（以第四年租金98398元为计算标准，按日计算）及自2021年2月12日起至实际支付之日的违约金（以98398元为基数，按日3‰利率计算）；4、依法判令被告于合同解除之日后3日内向原告腾退房屋，并赔偿申请人房屋腾退前实际占用房屋期间的经济损失（以第四年租金98398元为计算标准，自合同解除3日后按日计算）；5、本案诉讼费由被告承担。刘召芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，原告淄博正杰经贸有限公司作为出租方，被告刘召芳作为承租方，双方签订房租租赁合同，约定：原告将坐落于淄博市桓台县，建筑面积约计320平方米的房屋出租给被告；租赁期限为5年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止；房屋租金第一年为85000元，以后每年按5%递增，第二年为89250元，第三年93712元，第四年98398元，第五年103317元，合计469677元；租金按年缴纳，第一年租金于签订合同当日一次性缴纳，从第二年度开始，被告应当于签订合同之日的对应日前30天支付下年度房租，押金不变，被告应按约定的日期按期交纳租金，如不按期支付，每日按下年度应交租金总额的3‰支付违约金；水费为5元／立方米（如自来水公司调整价格，按同比例上调），电费1元／度（如供电部门调整价格，按同比例调整），以上水电费被告每季度初10日内按上季度实际用量向原告缴纳；被告不交付或者不按约定交付租金达1个月，原告有权解除本合同。后刘召芳在第三年度未按约向淄博正杰经贸有限公司支付租赁费93712元，亦未支付2019年9月29日至2020年4月23日的水费、电费2609元。庭审后，原告淄博正杰经贸有限公司向本院提交申请书，申请降低合同约定违约金：1、第二项诉讼请求违约金变更为被告支付原告违约金15134元（自2020年2月12日起至2021年3月11日，以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）及至实际支付之日的违约金（以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；2、第三项诉讼请求违约金变更为被告支付原告违约金（以98398元为基数，自2021年2月12日起至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、缴费通知单、申请书，庭审笔录等证据佐证，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利，对原告提交的上述证据，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原、被告应当按合同约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定:“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据涉案合同约定，被告不交付或者不按约定交付租金达1个月，原告有权解除本合同。被告自2020年3月12日至今未按约支付第三年房屋租金，已超双方约定的1个月期限，原告依法解除涉案合同，符合合同约定。同时，本院于2021年3月17日将变更诉讼请求申请书送达被告，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年3月17日解除，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”涉案合同约定，被告刘召芳应当于2020年3月12日前30日向原告淄博正杰经贸有限公司支付第三年度租金93712元，如不按期支付，每日按下年度应交租金总额的3‰支付违约金，并按约支付2019年9月29日至2020年4月23日的水费、电费2609元。被告刘召芳未支付租金及水电费的行为，构成违约；原告淄博正杰经贸有限公司要求被告刘召芳以93712元为基数，自2020年2月12日起至2021年3月11日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算支付违约金15134元，不超出法律规定和合同约定，故对原告淄博正杰经贸有限公司要求被告刘召芳支付第三年度租赁费93712元、水电费2609元、违约金15134元（自2020年2月12日起至2021年3月11日，以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）及至实际支付之日的违约金（以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的房屋租赁合同于2021年3月17日解除，故被告应当支付原告自2021年3月12日至2021年3月16日的租金1348元（以第四年租金98398元为计算标准，按日计算）及违约金1370元（以98398元为基数，自2021年2月12日起至2021年3月16日，按照全国银行间同业拆借中心2021年2月20日公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）。因原、被告签订的合同已解除，被告应当按原告要求腾退房屋，原告要求被告合同解除之日3日内腾退房屋的诉讼请求不当，本院予以调整为本判决生效后10日内被告向原告腾退房屋。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告在合同解除后仍占用涉案房屋，应当支付占用期间给原告造成的损失（以第四年租金98398元为基数，按日计算，自2021年3月18日起至实际腾退之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六五条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告淄博正杰经贸有限公司与被告刘召芳签订的《房屋租赁合同》于2021年3月17日解除；二、被告刘召芳支付原告淄博正杰经贸有限公司第三年度租赁费93712元、水电费2609元、违约金15134元（自2020年2月12日起至2021年3月11日，以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）及至实际支付之日的违约金（以93712元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算），于本判决生效后十日内付清；三、被告刘召芳支付原告淄博正杰经贸有限公司支付自2021年3月12日至2021年3月16日的租金1348元（以第四年租金98398元为计算标准，按日计算）及违约金1370元（以98398元为基数，自2021年2月12日起至2021年3月16日，按照全国银行间同业拆借中心2021年2月20日公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算），于本判决生效后十日内付清；四、被告刘召芳于本判决生效后十日内向原告淄博正杰经贸有限公司腾退房屋（本案合同约定的坐落于淄博市桓台县的租赁房屋）；五、被告刘召芳支付原告淄博正杰经贸有限公司房屋占用期间的损失（以第四年租金98398元为基数，按日计算，自2021年3月18日起至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，由原告淄博正杰经贸有限公司负担928元，被告刘召芳负担1292元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员 张述君二〇二一年五月六日法官助理 刘 帅书 记 员 周慧敏