广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3755号上诉人（原审原告）：广州市越秀区糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区大德路188号大德大厦B座703-706室。法定代表人：张秀元，该公司经理。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省建设发展总公司（原广东省建设发展公司），住所地广州市白云区广园中路景泰直街六号。法定代表人：王崴。原审第三人代：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：龚健，该局职员。委托诉讼代理人：何兆伦，该局职员。上诉人广州市越秀区糖烟酒副食品公司（以下简称糖烟酒公司）因与被上诉人广东省建设发展总公司（以下简称建设发展公司）、原审第三人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人糖烟酒公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判建设发展公司协助糖烟酒公司办理将广州市越秀区××内西边房屋所有权登记到糖烟酒公司名下的手续；3.改判建设发展公司向糖烟酒公司支付逾期办证违约金，暂计至2020年3月31日为878322.14元（以541450元为本金，按照年利率6%自1993年9月6日起计）。事实与理由：一、1993年9月3日，糖烟酒公司与建设发展公司签订《商品房屋销售合同》，约定糖烟酒公司（乙方）购买建设发展公司（甲方）位于广州市越秀区XX路XX号原址新建商住楼，现门牌××内的西边，马路铺门建筑面积为63.7平方米，房屋价款541450元。合同签订后，糖烟酒公司于1993年9月6日支付房款541450元。二、虽越秀房管局提交的《接管通知书》显示，越秀房管局于1998年11月27日接管涉案房屋，但该接管通知书同时记载涉案房屋的产业来源为“征用补偿”，“原征拆地址：XX路X号”。越秀房管局所提交的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》显示，拆迁人拆除其座落于越秀××××号房屋，补偿给越秀房管局的房屋为XX路X号马路面首层52平方米及XX路回迁楼5-9层东向168平方米房屋，并非糖烟酒公司所主张的涉案房屋；且接管通知书显示的××房屋面积103.3744平方米，相对于越秀房管局获得产权补偿的两套房屋面积共220平方米，两者显然并非同一房屋，越秀房管局所提交的相关资料互相矛盾，不具备真实性，现并未有任何证据佐证越秀房管局接管涉案房屋的产权来源为征拆补偿。三、糖烟酒公司与建设发展公司系1993年签订的《商品房屋销售合同》，早于《接管通知书》上记载的越秀房管局接管涉案房屋的时间，且糖烟酒公司已于1993年支付了全部房款，虽糖烟酒公司自2003年起将涉案房屋作出租使用，至今已使用近二十年，但并非糖烟酒公司2003年起才接收涉案房屋。相反，越秀房管局并未提交任何证据证明其已于1998年实际接管或使用涉案房屋。四、依据糖烟酒公司与建设发展公司签订的《商品房屋销售合同》约定，糖烟酒公司在合同签订七天内一次性将所购房屋的全部款项付给建设发展公司，糖烟酒公司认购的房屋产权归乙方所有，双方共同办理房屋产权手续。但建设发展公司至今未为糖烟酒公司办理房屋产权登记手续，因此建设发展公司应自糖烟酒公司支付全部房款之日起承担逾期办证的违约责任，即应向糖烟酒公司支付自1993年9月6日起的逾期办证违约金。综上所述，一审法院认定越秀房管局签订拆迁补偿协议以及接管涉案房屋均早于糖烟酒公司，其对涉案房屋享有的拆迁补偿权利应优先于糖烟酒公司的合同权利，没有事实和法律依据。糖烟酒公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人建设发展公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。原审第三人越秀房管局二审陈述称：同意一审判决，不同意糖烟酒公司的上诉请求。涉案××首层房屋是越秀房管局在1998年在市房管局下达接管通知书后对房屋进行接管，房屋产权属于直管公房。越秀房管局的接管通知书已载明××房屋是征用补偿原XX路X号房屋，不存在糖烟酒公司所述补偿房屋面积对不上的问题。越秀房管局签订的拆迁补偿协议是在上世纪八十年代签订的，先于糖烟酒公司与建设发展公司签订的房屋买卖合同。糖烟酒公司并不能提供证据证明其在何时接收房屋。根据越秀房管局一审提交的证据，征用单位在1993年11月的函件中陈述原来的征拆住户在1992年开始回迁，只是最终办理手续是在1998年完成并下达正式的接管通知书。因此，越秀房管局与征用单位签订的房屋补偿协议及对房屋的接收均早于糖烟酒公司。糖烟酒公司于2020年4月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.建设发展公司为糖烟酒公司办理广州市越秀区××内西边房屋不动产权证；2.建设发展公司向糖烟酒公司支付从1993年9月6日起至办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金（以541450元为本金，按年利率6%计算）。一审法院经审理查明：糖烟酒公司提供了其作为乙方与建设发展公司（甲方）在1993年9月3日签订《商品房屋销售合同》复印件，写明：乙方购买甲方位于广州市越秀区XX路X号原址新建商住楼，现门牌××内的西边，马路铺门建筑面积为63.7平方米，房屋价款总计541450元；在合同签订7天内一次性将所购房屋的全部款项付给甲方；自本协议生效之日起一个月内，甲方将房屋交给乙方使用；乙方认购的房屋产权归乙方所有，办理产权费用，甲乙双方按国家政策规定各自负责应缴费用，双方共同办理房屋产权手续等。糖烟酒公司提供了建设发展公司向其开具的××541450元房款发票原件。2003年12月23日，糖烟酒公司与广州市越秀区星海琴行签订的《仓库租赁合同》及《租赁经营合同》，写明：糖烟酒公司将广州市越秀区××之自有物业部分面积约为60平方米以及××之公房部分商铺面积约为41平方米的经营权及附属设施出租给对方使用，租期从2004年1月1日至2006年8月31日等。2008年7月8日，2010年8月31日，糖烟酒公司与广州市越秀区星海琴行续签两份《广州市房屋租赁合同》，将××-1-2地下房屋出租给对方作商业用途使用，租期从2008年9月1日至2012年8月31日止。本案审理期间，一审法院向广州市规划和自然资源局以及广州市住房和城乡建设局发函询问涉案房屋的情况。广州市规划和自然资源局于2020年8月26日作出复函，写明：根据来函地址××”查询，××首层以（代）房7586号代管，接管面积103.3744平方米，关于公（代管）房的相关情况，建议向广州市住房和城乡建设局查询。广州市住房和城乡建设局于2020年10月9日作出复函，写明：经查（代）房字××号房地产档案，原广州市国土房管局于1998年对××首层以代管产性质进行接管，接管面积103.3744平方米。函件附有广州市国土房管局向越秀房管局发出的98年房字第××号接管通知书，写明：地址××，产业来源：征用补偿，产别：代，接管日期：1998年11月27日，接管部位：首层，面积103.3744平方米，原征拆地址XX路X号。另查：1987年10月31日，越秀房管局（甲方）与三联集团有限公司、广州市财贸建设开发公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，写明：乙方经批准征用越秀区XX地段，拆除该地段内属于甲方经管的越秀××××号房屋，建筑面积157.1平方米，乙方将XX路X号马路面首层52平方米，XX路回迁楼5-9层东向168平方米房屋补偿给甲方，乙方于1990年12月将补偿房屋移交给甲方等。广州市房地产管理局于1992年1月3日建设发展公司核发（1992）房地字01号同意使用土地通知书，写明：使用土地地点为越秀区XX路X号，用地项目为住宅、回迁楼，核准用地面积2257平方米等。1990年9月21日，建设发展公司向越秀房管局出具函件，写明：经市城市规划局（90）城地批字第183号文和市房管局（90）房征字（67）号通告，核准我司征用广州市XX路X号地段兴建居民回迁楼和商品楼，原市财贸建设开发公司和三联集团有限公司与有关单位和住户所签订的有关XX路X号地段的征地拆迁补偿协议书，由我司继续履行和全权处理等。1993年11月2日，建设发展公司向越秀房管局出具《关于补偿给房管部门房屋移交具结书》，写明：我公司经（84）地批字第454号文核准，并经1989房征字第××号通告，征拆XX路X号等地段房屋，其中贵局直管房屋11间：XX路100号、108号、114号、116号、118号，XX街49号、51号、53号、67号之1，XX里2号、4号，大楼建成以后，我司按双方签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的规定给予补偿房屋，原租户也于1992年11月后陆续回迁新房等。一审法院认为：虽然糖烟酒公司提供的是其与建设发展公司签订的《商品房屋销售合同》复印件，但糖烟酒公司提供了与该合同约定涉案房屋房款总额一致的发票原件，证明糖烟酒公司已向建设发展公司支付了涉案房屋的全部房款，综合考虑，一审法院对上述合同复印件真实性予以采信。上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局向一审法院作出的复函，以及越秀房管局提供的拆迁补偿协议等证据，越秀房管局在糖烟酒公司签订上述合同之前，已经与涉案地块的原拆迁单位签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定拆迁单位应提供XX路X号马路面首层52平方米等房屋作为对拆除糖烟酒公司直管房屋的产权调换补偿。此后建设发展公司成为涉案地块的用地人，承接了糖烟酒公司签订的拆迁补偿协议书中原拆迁单位的权利义务。建设发展公司于1998年11月将涉案房屋移交越秀房管局接管，该交付时间早于糖烟酒公司提供的租赁合同显示其使用房屋的时间。故越秀房管局签订拆迁补偿协议以及接管涉案房屋均早于糖烟酒公司，其对于涉案房屋享有的拆迁补偿权利应优先于糖烟酒公司的合同权利受到保护。现涉案房屋已确定为越秀房管局的直管房，糖烟酒公司要求建设发展公司为其办理涉案房屋的不动产权证，客观上无法履行，一审法院不予支持。建设发展公司没有为糖烟酒公司办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应向糖烟酒公司承担违约责任。上述合同属于预售合同，签约时涉案房屋尚未建成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，糖烟酒公司提供的签约最早的租赁合同落款时间为2003年12月23日，以该日期作为房屋交付日期，一审法院确定建设发展公司应为糖烟酒公司办理涉案房屋不动产权证的期限为2004年3月22日之前。从2004年3月23日起，建设发展公司应向糖烟酒公司支付逾期办证违约金，直至本判决生效之日止。上述合同没有约定逾期办证违约金的标准，一审法院酌情确定该违约金以已付房款541450元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按照全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计至本判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，一审法院于2021年1月6日判决如下：一、被告广东省建设发展总公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付从2004年3月23日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金（以541450元为本金，从2004年3月23日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按照全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计至本判决生效之日止），违约金总额不超过541450元。二、驳回原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19005元，由原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司负担9750元，被告广东省建设发展总公司负担9255元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，一、糖烟酒公司向法院提交：建设发展公司于2002年4月22日向糖烟酒公司出具的《关于××商铺未能办理产权证的情况说明》复印件，拟证明建设发展公司已于1992年10月28日将案涉房屋交付给糖烟酒公司使用，且截至2002年都同意为糖烟酒公司办理产权证。越秀房管局质证称：该证据不属于新证据，没有原件，对其真实性、关联性均不予确认；该情况说明只是说明商住楼是在1992年10月28日竣工交付使用，并没有说明交付使用的对象，且糖烟酒公司与建设发展公司的房屋买卖合同于1993年签订，该份证据无法证明糖烟酒公司的主张。二、建设发展公司向法院提交：广州市国土房管局于1998年11月27日分别出具的98年房字第××号、第××号《接管通知书》，拟证明征用单位拆迁原XX路X号房屋补偿非住宅××首层103.3744平方米及其他住宅房屋159.3249平方米，征用单位对住宅补偿不够面积，故在非住宅部分的补偿面积较大，以此回应糖烟酒公司上诉理由中的内容。糖烟酒公司质证称：对该证据的真实性及合法性不予确认，该接管通知书是房管局单方出具的通知书，并没有任何资料显示建设发展公司征拆了房管局房屋后补偿给房管局的房屋是案涉房屋，且越秀房管局接管时间是1998年，现也无证据显示越秀房管局是在糖烟酒公司签订商品房买卖合同之前已获得补偿涉案108号房屋；另外，依照越秀房管局在一审提交的关于补偿给房管部门的房屋移交具结书及糖烟酒公司二审提交的建设发展公司出具的情况说明，都显示在1992年新楼房已建成，回迁户已安排回迁，即在1992年可以确定新建大楼的门牌号及具体的面积，但是在1993年11月建设发展公司出具的具结书仍写明其与房管局按照双方签订的征地拆迁直管房协议书进行补偿房屋，并没有对是否补偿给房管局的房屋就是108号房进行约定，而根据补偿协议书的约定，建设发展公司征拆原XX路X号房屋补偿的是XX路X号马路面首层及回迁楼5至9层东向，合计220平方米的房屋，与越秀房管局提交的接管通知书中记载的房屋面积不相符，门牌号也不一致，故糖烟酒公司认为该接管通知书不具备真实性。三、本院依照当事人陈述及现有证据查明糖烟酒公司向建设发展公司购买的××内的西边，马路铺门建筑面积为63.7平方米”房屋与越秀房管局依照拆迁补偿接管的××首层103.3744平方米房屋部分面积存在重叠，而《广州市房地产公代逆产情况表》载明涉案××首层由房管局接管，接管首层共103.3744平方米，产权来历：征用补偿；房产字：（代）房7586；处理日期1998年11月27日；本院据此向糖烟酒公司释明若法院认定糖烟酒公司要求办理涉案房屋不动产权证的主张不能成立，糖烟酒公司是否仍坚持其诉讼请求？糖烟酒公司对此回应称：越秀房管局提交的《接管通知书》记载其接管××房屋的产业来源为“征用补偿”，接管通知事项记载“原征拆地址：XX路X号”，现无证据显示拆迁人拆除其坐落于越秀××××号房屋，补偿的房屋即为××房屋，因此，糖烟酒公司仍坚持其诉请；另外糖烟酒公司明确其诉请办理不动产权证的涉案房屋为门牌号××内西边（面积63.7平方米，即租赁合同中的108-2房屋）”。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、糖烟酒公司诉请建设发展公司为其办理门牌号××内西边（面积63.7平方米，即租赁合同中的108-2房屋）”不动产权证能否成立；二、糖烟酒公司诉请建设发展公司支付逾期办证违约金应否支持的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，糖烟酒公司诉请办理涉案房屋不动产权证能否成立的问题。虽糖烟酒公司主张其与建设发展公司签订《商品房屋销售合同》购买××内西边（面积63.7平方米）”房屋，并支付了全部购房款，但该房屋属于××首层103.3744平方米范围内。法院查明××首层面积103.3744平方米房屋现由越秀房管局实际控制，且已经基于征用补偿由越秀房管局接管并进行公代逆产的产权登记。糖烟酒公司主张其合同权利优先于越秀房管局的权利不能成立，其诉请建设发展公司为其办理涉案房屋不动产权证无法履行，不予支持。至于糖烟酒公司对于建设发展公司与房管局拆迁补偿等提出的质疑，一审法院已作回应，本院不作赘述。二、关于争议焦点二，糖烟酒公司诉请建设发展公司支付逾期办证违约金的问题。虽依照糖烟酒公司、建设发展公司之间的房屋买卖合同的约定，建设发展公司没有为糖烟酒公司办理涉案房屋的不动产权证，构成违约，理应承担相应的违约责任。但如前文所述，涉案房屋买卖合同已经法院查实存在办证不能，合同目的无法实现的情形，糖烟酒公司应另循其他法律途径进行权利救济，糖烟酒公司诉请越秀房管局承担逾期履行的违约责任，于法不符。一审法院判决建设发展公司应向糖烟酒公司支付逾期办证违约金不妥，虽建设发展公司未对此提起上诉，但因违反法律规定，故本院予以纠正。综上所述，糖烟酒公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定合同已经实际履行不能，又判决建设发展公司承担逾期履行的违约责任存在不妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19134号民事判决；二、驳回广州市越秀区糖烟酒副食品公司的全部诉讼请求。一审案件受理费19005元、二审案件受理费19005元，均由广州市越秀区糖烟酒副食品公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月十四日书记员  纪惠敏黄晶晶