贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔06民终731号上诉人（原审原告）：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组。负责人：曾庆德，该村民组组长。上诉人（原审原告）：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组。负责人：蒋义军，该村民组组长。二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨焯，贵州懿村律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨远，贵州懿村律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭应权，男，1971年5月29日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。原审第三人：铜仁市惠通修理厂，住所地贵州省铜仁市碧江区双江村老一队停车场。法定代表人：刘玉婷委托诉讼代理人：郭宋，男，该公司员工。上诉人铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组（以下简称鹭鸶岩村民组）、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组（以下简称大江坪村民组）因与被上诉人郭应权、第三人铜仁市惠通修理厂（以下简称惠通修理厂）租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组上诉请求：撤销原判第一项，改判郭应权支付尚欠租金132684.93元（2018年8月至2019年1月14日共计167天）。事实和理由：双方签订的《停车场租赁合同》明确约定租金支付应当按照自然月及每月的最后一日到租赁期限结束的最后一日。根据一审庭审查明的事实，郭应权实际搬迁时间为2019年1月14日，应当按照该时间支付租金。合同约定的三个月过渡期，是如果被上诉人需要搬迁建厂，则给郭应权的一个特殊条件，方便其重新建立新厂房经营。郭应权并未搬迁，却因此领取了拆迁费。因其未重新搬迁厂房，不符合享受三个月过渡期的条件，在此期间的租金应当支付，不应双重享受搬迁费。郭应权辩称，1.关于租赁期的问题，租赁合同是根据原双江汽修厂的租赁合同续签，起止时间只明确到月，双方一审均未提供原双江汽修厂的租赁合同，一审判决根据代表人与第三人的租赁合同推定起止时间合法。2.关于三个月免费搬迁期的问题，合同第二条约定在租赁期间场地被征收等情形，根据法律规定对各自的补偿归各自享有，与第三条约定的案涉场地被征收等情形，给郭应权三个月免费搬迁期是两项不同条款，不存在二选一，答辩人也不存在双重享受的问题。租赁合同也未将完成搬迁建厂作为享受三个月免费搬迁期前提条件。3.诉讼费应由上诉人全部负担。答辩人没有拖欠租金的意思，是上诉人一直试图违约拒收租金。河西街道办事处工作人员明确告知鹭鸶岩村民组、大江坪村民组同意惠通修理厂免租三个月，答辩人据此退还惠通修理厂三个月租金，并提出缴清余欠租金，上诉人提出要与不动产一并解决，导致征收单位至今未解决争议补偿款的分配。惠通修理厂述称，地板硬化、房屋装修费用、钢架棚搭建费用应归惠通修理厂。惠通修理厂硬化了地板，搭建了钢架棚并装修房屋、厕所、办公室、库房等。一审法院认定事实：2011年12月22日，双江村老一队（鹭鸶岩村民组、大江坪村民组）与郭应权签订租赁协议，约定：关于老一队停车场郭应权租停车场租金上调的情况，各位代表与郭应权商议如下：（1）场地租金按年支付，2011年8月至2012年8月年租金为16万元，2012年8月至2013年8月年租金为19万元，2013年至2014年8月年租金为20万元，2014年8月至2015年8月年租金为20万元。（2）如停车场在没有卖成的情况下，按照以上条件执行。如有买方谈成条件买此停车场，经双方商议让出三个月（原修理厂的时间搬迁），但三个月的租金由买方支付，随时买成，随时终止此协议，但没有任何补偿。2014年7月12日，甲方双江村老一队（鹭鸶岩村民组、大江坪村民组）与乙方郭应权签订《铜仁市碧江区双江村老一队停车场租赁合同》（以下简称《停车场租赁合同》），约定：甲、乙双方在平等互利、友好协商的基础上，就延长乙方租赁甲方双江村老一队停车场合同期限一事，达成一致条款，签订如下协议。租赁期限：延长乙方租赁甲方双江村老一队停车场合同期限五年，即由原2015年8月延长至2020年8月；场地租金：2014年8月至2015年8月租金仍为20万元，2015年8月至2016年8月租金为23万元，2016年8月至2017年8月租金为25万元，2017年8月至2018年8月租金为27万元，2018年8月至2019年8月租金为29万元，2019年8月至2020年8月租金为31万元，场地租金按年缴纳。另约定：1.甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；2.在租赁期间，老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，根据国家法律法规对甲乙方作出的补偿分别由甲乙双方各自享受（不动产统一归甲方）；3.老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，给乙方3个月免费搬迁期。本合同自双方签字之日起生效。甲方签章处有14位村民代表的签字并加盖了鹭鸶岩村民组公章及大江坪村民组公章。2016年8月1日，甲方郭应权与乙方刘玉婷签订《场地租赁合同》，约定：因乙方与原南方修车厂邵茂勇签订了转让合同，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方经平等协商，就乙方租赁甲方承租的双江村老一队停车场内原南方汽修厂场地合同一事，达成协议如下：租赁期限从2016年8月18日至2020年8月18日止。2016年8月18日至2017年8月18日租金13万，2017年8月18日至2018年8月18日租金14万，2018年8月18日至2019年8月18日租金15万，2019年8月18日至2020年8月18日租金16万。租金按年缴纳，先交租金后使用，乙方将租金支付给甲方账户（郭应权建行6217007180001264081）。第一年租金在合同签订后15日内支付，以后每年6月18日前支付下一年租金，如延期（至迟不能晚于7月18日）则乙方除租金外另外支付甲方违约金3000元。场地使用税费及租赁税费等均由乙方承担，由乙方自行申报缴纳。本合同期限届满前15日，双方不再续签合同，乙方必须在期限届满后3日内撤出场地，及时处置乙方自有财产物资等。当年7月18日前乙方仍不能全额支付下一年租金，则甲方有权解除合同。乙方必须在15日内撤出场地，及时处置乙方自有财产物资等，否则视为乙方同意处置一切遗留物。在租赁期间，因场地出售、被征收、征用、拆迁，本合同终止。根据国家法律法规及相关合同对甲乙方作出的补偿分别由甲乙双方各自享用（不动产归场地所有人），损失各自承担，乙方与甲方同等享受免费搬迁期。本合同自双方签字之日起生效。原审另查明，郭应权于2019年3月19日退还惠通修理厂2018年至2019年的租金120000元，并于2019年3月21日退还第三人惠通修理厂2018年至2019年的租金8633元；合计128633元。郭应权称其于2019年1月14日从案涉停车场地搬完，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组对此予以认可。2019年3月13日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室（甲方）与被征收人铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪组修理厂（乙方）签订《碧江区2018年河西片区（城中村）城市棚户区改造项目房屋征收及附属物补偿协议书》，约定：甲、乙双方就乙方房屋征收补偿事宜达成如下协议，根据实地测绘、清理登记，以及乙方提供的不动产证件和门面经营等其他证明材料，经甲、乙双方与业主单位、乡镇（街道办事处）、受委托单位共同进场核实，对乙方房屋权属及面积确认如下：户主姓名为：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪组修理厂，户口人数为集体，房屋坐落：河西片区，房屋结构砖混结构，房屋用途为经营房，房屋建筑面积1038.58平方米，经营房1038.58平方米。补偿标准8900元/平方米，补偿金额9243362元。一次性过渡费标准30元/平方米，6个月，合计186944元。项目（个人安置补偿费用计算表）各项补偿及补助费用如下：房屋补偿费9243362元，房屋附属物（设施）补偿费412028元，一次性过渡补助费186944元，合计9842334元。本协议签订之后，由甲方统一向不动产登记部门办理房屋产权证和土地使用证的注销登记手续，由乙方到不动产管理局服务大厅办理注销手续。合同尾页甲方处盖有铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室印章，乙方处盖有大江坪村民组印章并有大江坪村民组和鹭鸶岩村民组村民代表的签字。庭审中，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组陈述132684.93元租金是从2018年8月1日计算到2019年1月14日。郭应权于2019年1月份补交了2018年7月30日前的租金，2018年7月30日前的租金已经支付完毕，2018年7月30日后的租金没有支付。郭应权陈述其与拆迁单位的拆迁补偿合同于2019年1月14日签订。惠通修理厂预先向郭应权支付了2018年8月18日至2019年8月18日的租金15万元，实际租赁5个月左右，免除3个月租金，郭应权退还惠通修理厂租金128633元，实收52天租金。惠通修理厂陈述，郭应权退还惠通修理厂自2018年10月15日至2019年1月14日即3个月的租金属实。一审法院认为，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组与郭应权于2011年12月22日签订的租赁协议、2014年7月12日签订的《停车场租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于鹭鸶岩村民组、大江坪村民组要求判决郭应权租赁的案涉停车场内所有不动产归其所有的问题。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组的该项诉讼请求中所有不动产并不明确，原审在庭审中要求其明确所有不动产的具体标的，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组表示不能明确，故该项诉讼请求不明确，一审不予审理。关于鹭鸶岩村民组、大江坪村民组要求郭应权支付2018年8月1日至2019年1月14日止的尚欠租金132684.93元的问题。双方签订的两份协议对租金的期限均只明确到月，具体哪一日并未明确，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组主张案涉《停车场租赁合同》的租赁合同期限为2015年8月1日至2020年8月1日，但未提供证据对此予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，郭应权与刘玉婷签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限为2016年8月18日至2020年8月18日，郭应权作为承租人，根据交易习惯，承租人转租给次承租人即惠通修理厂的终止租赁期限一般不会短于承租人与出租人所约定的终止租赁期限。一审支持案涉《停车场租赁合同》的租赁期限的起止时间为2015年8月19日至2020年8月18日共计5年。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组认可郭应权向其实际租金的方式是按年支付，并认可已支付2017年8月至2018年8月期间的租金，应认定郭应权已经支付了2017年8月19日至2018年8月18日期间的租金。对鹭鸶岩村民组、大江坪村民组认为郭应权仅支付租金至2018年7月30日的意见，不予采纳。鉴于案涉《停车场租赁合同》已明确约定“老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，给乙方3个月免费搬迁期”，现案涉停车场已被拆迁，郭应权主张3个月的免费搬迁期有合同依据，郭应权系2019年1月14日从案涉停车场搬完，应扣除2018年10月15日至2019年1月14日期间的租金。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组主张2018年8月19日至2019年1月14日期间的租金132684.93元，仅支持2018年8月19日至2018年10月14日期间（共57天）的租金45287.67元，超出部分不予支持。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组辩称其不是给郭应权三个月的免租，而是3个月的搬迁期，搬迁期从签订拆迁补偿协议后计算免租期3个月。对此，原审认为案涉《停车场租赁合同》明确约定案涉停车场被征收或拆迁，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组给郭应权3个月免费搬迁期。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组认为其给予郭应权3个月的搬迁期不是免租期，既与合同约定不符，亦与一般人对“出租人给予承租人3个月免费搬迁期”的通常理解相悖；同时，其辩解从签订拆迁补偿协议后计算免租期3个月亦无合同依据，故对该辩解理由不予支持。惠通修理厂经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：一、郭应权于判决生效之日起十日内支付铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组租金45287.67元；二、驳回铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组的其他诉讼请求。一审案件受理费2954元，已减半收取计1477元，由铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组共同负担1000元，郭应权负担477元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：1.鹭鸶岩村民组、大江坪村民组出示收据的复印件6张，拟证明租金的收费时间和标注的租赁期限明确的表示自然月到下一个月。收据上面标注的时间是月到月，一审法院认定的租赁时间有误。郭应权对真实性合法性没有意见，对证明目的有意见，起止时间是上诉人单方面标注的，达不到证明目的。惠通修理厂对该证据无异议。上诉人二审提交的收据复印件，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。但该证据不能达到证明目的，对证明目的不予采信。郭应权提交场地租金收款的收据，拟证明租赁的起止时间。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组对证据的真实性没有意见，证据上面载明的交款对象不是本案的当事人，与本案没有关联。惠通修理厂对该证据无异议。郭应权二审提交的证据，对方当事人无异议，本院对真实性予以确认，对关联性不予采信。原审第三人未提交新证据。二审未查明新的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：已付租金的具体期限如何确定；三个月免费搬迁期应从何时起算。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据前述规定，解决当事人之间对合同条款理解上的争议，核心是确定争议条款的真实意思，具体方法是通过对合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等多个因素进行分析，然后进行综合判断，最终确定争议条款的真实意思。关于已付租金的具体期限如何确定的问题。双方2014年7月12日签订的《停车场租赁合同》，是对2011年12月22日租赁合同的租期进行延长，两份合同只约定从八月开始至下一年八月为分段计算租金，均未明确具体的租赁日期。在确无明确约定，有误证据佐证的情形下，原审法院以郭应权实际将案涉场地转租给惠通修理厂经营的日期确定双方的具体合同日期，系经综合判断后的合理推断，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组没有充分证据对该结论进行反驳，本院对一审认定合同期限予以确认。三个月免费搬迁期应从何时计算的问题。征收人与被征收人签订《征收补偿协议》并以此有权获得相应的补偿，被征收人丧失被征收土地的所有权、使用权，原土地使用权、使用权人已无权对丧失权利的物行使权利。2014年7月12日签订的《停车场租赁合同》第三条第2条约定：“在租赁期间，老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，根据国家法律法规对甲乙方作出的补偿分别由甲乙双方各自享受（不动产统一归甲方）。”同时第3条约定：“老一队停车场被征收、征用、拆迁或者出售，给乙方3个月免费搬迁期。”从前述约定来看，双方已明确了征收所得根据法律规定归各自所有，应推定双方对被征收的后果有明确认识。在此情况下，双方仍明确“给乙方3个月免费搬迁期”，应理解为征收补偿前的租期内予以扣除，相当于在租赁内遇到征收补偿，出租人给予承租人三个月免租期，明为搬迁宽限期限，实为给予出租人适当合同补偿。如按照出租人的请求，即与征收人签订协议后再给予三个月搬迁期，实质上是出租人进行无权处分，合同条款实质上无法履行，承租人“3个月免费搬迁期”的合同目的无法实现。原审认定从郭应权签订征收补偿协议之日向前免租三个月租金，符合合同约定的目的，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1985元，由上诉人铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组负担。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  代静云审判员  罗依婷二〇二一年五月十九日法官助理黄泽峰书记员龚鉴