辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1607号上诉人（原审原告）：凌源市恒福物业有限公司，住所地凌源市遵化街2号门市。法定代表人∶程晓明，总经理。委托诉讼代理人∶党建，男，1958年1月29日出生，汉族，该公司小区经理，住凌源市恒福家园Ａ区。被上诉人（原审被告）：丛丽梅，女，1974年7月27日出生，汉族，教师，住凌源市。委托诉讼代理人:丛树贵（丛丽梅父亲），男，1941年5月27日出生，汉族，退休干部，住凌源市。上诉人凌源市恒福物业有限公司因与被上诉人丛丽梅物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌源市恒福物业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人与凌源市宏建小区三期业主委员会签订的物业服务合同实际履行两年多，上诉人支出了保安费、保洁费、电梯维护费等费用。在服务期间，大部分业主已交纳了物业费，被上诉人实际享受了上诉人提供的服务，应该按照合同约定支付物业费。《辽宁省物业管理条例》第50条，是对业主委员会的约束，而不是对上诉人的约束。一审法院间接否认了物业服务合同的效力，属于滥用司法裁判权。纵容小区100余户业主不缴纳物业费，给上诉人造成数十万损失。物业服务合同已在小区内进行公示，合同合法有效，被上诉人作为小区业主享受了上诉人提供的服务，理应缴纳物业费。丛丽梅二审辩称:一、恒福物业公司物业服务企业资质证书是无效资质证书。朝阳市住建局2020年4月23日依申请公开政府信息告知书载明，恒福物业公司的物业资质证书是2013年7月核发，有效期至2014年7月13日，而恒福物业公司出示的物业服务资质证书发证时间是2016年10月19日，有效期至2017年10月18日。恒福物业公司以宏建三期业主委员会签订的所谓物业合同是在资质证书有效期之外签订的，属于无资质证书违法从事物业服务。物业服务企业未取得资质证书从事物业管理的应由人民政府房地产主管部门，没收非法所得并处以罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部令》第39号规定，自2018年3月8日废止《物业服务企业资质管理办法》，恒福物业公司是在39号令发布前无资质从事物业管理活动，侵害了业主的合法权益。二、恒福公司物业服务企业资质证书有伪造之嫌。政府信息告知书载明的物业资质证书与恒福公司提供的资质证书编号不同，有效期也不同，该证书涉嫌伪造。三、恒福公司从业人员未取得相应资格。根据《物业管理条例》第33条的规定，物业管理人员应取得国家规定的相应执业资格证书。恒福公司未出示他与公司人员的从业资格证书，违反了《物业管理条例》的规定，恒福物业公司的行为明显违反了《物业管理条例》的相关规定。恒福公司恶意诉讼，严重侵害业主的合法权益，请求驳回其上诉，并判决赔偿其恶意诉讼给被上诉人造成的经济损失585元，并赔礼道歉。凌源市恒福物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付拖欠我公司的物业服务费1,555元；2判令由被告承担本案诉讼费用、邮寄费。一审法院认定的事实:原告凌源市恒福物业有限公司于2012年12月17日登记成立。2016年11月份原告进驻被告所在的凌源市宏建小区三期提供物业服务。2017年10月26日，原告与凌源市宏建小区三期业主委员会签订了物业管理服务合同,该合同约定了物业服务范围、收费标准等事项。2019年6月1日原告停止对该小区提供物业服务。被告自2017年10月26日至2019年5月30日期间的物业费及公用电费未交纳，在原告向其发出物业费催缴通知后仍未交纳。一审法院认为：本案的纠纷焦点在于宏建小区三期业主委员会与凌源市恒福物业有限公司签订的物业服务合同是否经所在小区业主大会决定选任，原、被告间是否形成了合法有效的物业服务合同，被告是否应该向原告交纳物业服务费用。根据《辽宁省物业管理条例》第五十一条规定：物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整。前款规定的公示时间不得少于十日。根据本案原告提供的证据，尚不足以证明业主委员会将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示、听取业主意见后再提交业主大会通过。违反了《辽宁省物业管理条例》第五十一条的规定。本案被告不认同原告的物业服务不同意向原告缴纳服务费的理由成立，原告请求被告缴纳物业服务费的诉讼请求不予支持；但鉴于本案原告已实际进驻宏建小区三期并进行了相关的物业服务，对已收取的其他业主的物业服务费应视为缴费业主认同了原告的物业服务。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条（五）项、《辽宁省物业管理条例》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告凌源市恒福物业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。本院二审期间，凌源市恒福物业有限公司向本院提交如下证据：1、宏建三期小区2017、2018、2019年部分保安清洁工工资表；通下水及抽排水费用收据；电费水费收据等，用以证明上诉人为被上诉人提供了物业服务，被上诉人应给付物业服务费。丛丽梅质证认为，上诉人提供的服务是非法的，应自行承担费用。2、物业服务合同公示照片，用以证明案涉物业服务合同在签订前已按照程序进行了公示，该合同合法有效。丛丽梅质证认为，照片不能证明是物业公司贴的，还是业主委员会贴的。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点在于宏建小区三期业主委员会与凌源市恒福物业有限公司签订的物业服务合同是否有效。根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条的规定，物业服务企业需由小区业主大会讨论选任。根据《辽宁省物业管理条例》第五十一条规定，物业服务合同的内容需由业主大会讨论通过。根据凌源市恒福物业有限公司提供的证据，尚不足以证明凌源市恒福物业有限公司是由宏建小区三期业主委员会选任，物业服务合同系由业主委员会讨论通过。违反了《辽宁省物业管理条例》的上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条的规定，当事人之间签订的合同需违反法律、行政法规的效力性强制规定，才能导致合同无效。案涉物业服务合同虽然违反了《辽宁省物业管理条例》的相关规定，但上述规定并不属于效力性强制规定，不足以导致案涉物业服务合同无效。丛丽梅作为宏建小区三期业主，仍受本案物业服务合同的约束。凌源市恒福物业有限公司已依照物业服务合同的约定履行物业服务义务，丛丽梅已实际接受服务，应该按照约定给付物业费。因案涉物业服务合同未经业主大会讨论通过，广大业主未能充分表达意见。综合考虑小区大部分业主的实际履行情况以及凌源市恒福物业公司在合同签订过程中存在过错等因素，本院酌定按合同约定标准的80%给付物业费。关于凌源市恒福物业有限公司的资质问题。其提供的资质证书是由朝阳市住建委于2016年10月19日核发，该证书有效期为一年。与丛丽梅提供的告知书并不矛盾，属于不同时间核发的不同有效期内的资质证书，且2017年1月12日，国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定通知，已取消物业服务企业二级以下资质的行政审批。2018年3月8日，住房城乡建设部已废止物业服务企业资质管理办法。凌源市恒福物业有限公司虽未提供其聘用人员的资质证书，但并不影响物业服务合同的效力。综上，凌源市恒福物业有限公司上诉请求的合法部分，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条，《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：变更凌源市人民法院（2020）辽1382民初1793号民事判决为：丛丽梅于本判决生效后10日内给付凌源市恒福物业有限公司2017年度、2018年度、2019年度1至5月份的物业费1244元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由凌源市恒福物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年五月二十日书记员  石 岳（法官助理代）