广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5105号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢博全，男，1993年7月10日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：蒋典超，广东海云天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州麦浪文化发展有限公司。住所地：广州市越秀区广州大道中289号生活综合楼5楼。法定代表人：李玉婷，职务：经理。委托诉讼代理人：尹就平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊东，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人谢博全、广州麦浪文化发展有限公司（下简称麦浪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决，向本院提起上诉。本院于某21年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢博全上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：（1）麦浪公司向谢博全退还己支付的2019年3月、4月、7月的租金、物业管理费合计81024元；（2）麦浪公司退还谢博全已支付的房屋租赁保证金96030元，水电保证金5000元，管理费3880元，装修押金8730元,合计113640元；（3）麦浪公司赔偿谢博全店铺装修损失305021元，其中装修工程款283626元、沙发5884元、空调10879元、定制店铺logo衣架1437元、定制店铺logo手提袋3195元；（4）麦浪公司赔偿谢博全证据保全费用2000元；（5）驳回麦浪公司全部反诉请求；（6）一审、二审诉讼费由麦浪公司承担。事实与理由：一、一审判决多处认定事实不清。（一）关于商铺下凹区域的填平。在庭审过程中，我方多次向法庭说明，我方承租涉案商铺正是因为看重下凹区域可以进行商铺装修风格的多层次设计，我方在承租前与对方协商过程也反复说明了这一点，所以才会接受商铺存在下凹70厘米区域的状况。对方在2010年3月5日的《温馨提示》中称，建议将原来下沉区域填平、确保不低于水平面，2009年7月16日回函中称下沉区域进行填平、防渗漏施工、封堵室内排水管等，但我方在与对方工作人员“李主管”早在2009年2月27日沟通过程中，双方均认为下凹区域做好底部防水，并垫高25-30厘米可以解决上述问题。我方也是按照与李主管商议的结果进行了改造施工。如果不是我方自始有计划多层次的装修设计，怎么可能接受涉案商铺存在下凹70厘米的区域，并且要自费填平的现状，这明显不符合日常行为逻辑。我方大可在签订租赁合同前就要求对方将下凹区域填平后再承租，又怎么会一直积极地同对方协商漏水问题的解决方案？（二）关于《温馨提示》的送达时间和签署背景。一审判决认定对方于某09年3月26日向我方送达了《温馨提示》，实际情况是该日是我方被迫签收的日期。我方于某09年2月22日发现涉案商铺存在少量漏水，与对方就此进行协商解决方案。2009年2月24日漏水情况加剧，但直到2019年2月27日，对方工作人员张小姐才告知，对方同意给我方七天免租期补偿，此时距漏水发生已经过去了五天，对方给的免租期补偿根本不足以弥补因拖延而给我方造成的损失，我方向对方申请希望能够根据改造工程的实际施工日期给与相应的免租期，但对方却于某09年3月5日向我方送达了《温馨提示》，要求我方签署，因为该文件内容对我方极其不利，我方不愿意签署。但由于要进行改造工程，我方的装修工期大幅延长，这使我方本就紧张的资金更加紧张，为了能够获得对方延长免租期的批准，我方不得不于某09年3月26日签署了《温馨提示》。因为涉案商铺存在严重漏水的问题，对方在与我方签署租赁合同时，没有以任何形式专门告知我方漏水情况，却在漏水事故发生后以考虑延长我方免租期为诱饵，让我方签署一份非正式的《温馨提示》，足以可见对方根本没有为我方解决漏水问题的诚意，反而处处为我方设置法律陷阱，逃避作为出租人的维修义务。（三）关于店铺漏水的原因。首先，我方承租涉案商铺是用于经营潮流服装饰品，装修也是按照服装店的一般装修标准进行装修和进行防水项目施工。我方既不是为涉案商铺进行漏水维修，也不是经营对防水要求很高的业务，而导致商铺漏水的因素，除了防水工程质量的问题外，还跟案涉商铺潜在漏水点的出水量、天气、店铺的排水等因素息息相关，我方完成店铺装修跟店铺是否继续漏水没有必然联系。其次，我方已向合议庭提交了大量的视频图片证据，证明案涉商铺装修完成后仍然存在严重的漏水情况。一审判决采信对方在2019年7月16日回函中载明的内容，但我方提交的7月22日至8月8日的视频可以明显看出，案涉商铺真正的漏水点是位于商铺南侧的非下沉区域原有墙体中的隐蔽排水管，排水管的水是从商铺所在建筑物的上层向下排出的，根本不存在对方所称的雨水沿排水管倒灌的事实。我方提供的视频足以证明涉案商铺的漏水与我方的装修工程没有任何关系，也证明如视频中漏水情况之严重，根本不是能够靠普通防水工程可以解决的，也不是我方在装修过程可以发现的，任何服饰店的装修不可能在未出现严重漏水事故前按照浴室、泳池等工程的防水要求来进行防水施工，一审判决从严重漏水事故发生后的角度来评判最初的防水工程的防水效果，未考虑当时的实际情况，得出的结论必然是防水工程质量不合格。此外，一审判决对我方提供的视频和图片证据所证明的事实只字未提，有失偏颇。（四）关于颜振才装修队的资质。首先颜振才装修队本就是挂靠在广东西南建设工程有限公司（下简称西南公司）下的装修队，案涉商铺的装修工程都是由颜振才装修队进行施工的，我方同颜振才作为法定代表人的广州市纬森建设装饰有限公司（下简称纬森公司）签订装修项目合同，只是为了解决颜振才装修队的收款问题，相当同一套人马两块招牌，我方并非在委托西南公司进行装修备案后，另行委托其他装修公司进行施工。因此《补充协议》第3条约定并不适用。其次，该第3条的本意是为了在承包装修工程第三方施工本身对甲乙方或其他第三方造成损害时明确责任的承担者，而本案中我方的损失是由于涉案商铺严重的漏水事故造成的，而漏水并非由于颜振才施工队的施工行为，两者没有必然的联系。退一步说，即使该施工队的防水措施有质量问题，也不能由颜振才承担全部的漏水事故责任。（五）关于涉案商铺的交回时间和合同终止的时间。我方于某09年8月13日前往对方办公室送达了《解约函》，要求对方在收到《解约函》10日内与我方办理商铺交接手续，对方工作人员签收了《解约函》，但是一直不予回应。我方无奈只能于某09年8月26日自行退场，并将钥匙交还给物业工作人员。从我方退场到我方收到对方通过EMS寄送的《解除合同通知函》期间，对方从未就我方送达的《解约函》提出过异议，只是不断发函向我方催缴租金。在我方退场时，除了园区保安例行盘问，对方也没有任何工作人员当面向我方提出过异议，我方在2009年10月24日前往对方办公室送达《关于租金及其他欠款催款函的回函》时，发现案涉店铺的门锁已经更换。一审庭审过程中，对方一直否认换锁，我方只能在庭后应法庭要求于某09年12月30日配合对方查看涉案商铺，我方的配合行为不应认定为向对方交还店铺的行为。庭审过程中，对方主张我方一直占用涉案店铺，其理由是店铺门口还堆放着建筑垃圾，店铺里还遗留一个展示柜和两台空调，实际情况是店铺门口的建筑垃圾是对方在2019年7月查看店铺墙内隐藏排水管时开挖墙面地面产生的，本就不应当由我方负责清运，店内的空调展示柜是我方为了案涉店铺专门购买的，别无其他用处，与其他店铺内的装饰装修一样，均属于我方的店铺装修损失，我方也已在诉请中将空调、展示柜的损失计算在装修损失内。对方在没有提前通知我方，且没有对我方的《解约函》提出任何异议的情况下，更换了涉案店铺的门锁，视为已经收回店铺。即使双方没有按约定办理场地交接手续，双方的租赁合同关系也实际终止。由于对方更换店铺门锁的时间无法确定，应当视为从收到我方的解约函之日即2009年8月13日双方即终止租赁合同关系。二、一审判决违反法定程序。（一）质证阶段没有当庭展示我方提交的视频、图片，并且组织质证。庭审中，我方多次向合议庭说明，在合同履行过程中，我方始终处于弱势地位，被迫签署了一些诸如《温馨提示》类的文件。因此，在书面证据方面，我方无法提供更多的证据，只能通过电子数据的形式来陈述案件事实，但合议庭却对我方的正当主张不予理睬，多次打断我方陈述，剥夺我方合法权利。（二）合议庭在庭审过程中没有总结案件争议焦点，更没有组织双方围绕该争议焦点进行辩论，在我方没有充分表达意见的情况下，草率作出判决，严重损害我方诉讼权利，判决结果极不公正，特提出本案上诉。麦浪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我方不予退还对方水电保证金5000元，装修押金8730元。二、请求变更一审判决第七项，改判对方立即将从2009年10月31日至2009年12月31日止的房屋使用费一次性支付给我方。三、请求变更一审判决第八项，改判对方立即向我方支付逾期给付租金、管理费、垃圾处理费、电费的违约金，以同期应付而未付的租金、管理费来自处理费、电费为本金，从逾期之日起按年利率24%计算至付清款项之日止。四、请求撤销一审判决第十项，改判对方立即取回在我方处的所有空调。五、本案一、二审诉讼费等一切诉讼费用由对方承担。事实和理由，一审判决存在错误，应予改判。一、一审法院根据公平合理的原则判决，我方需要向对方返还水电保证金和装修押金是错误的。根据房屋租赁合同第12.1条、12.2条的约定，由于对方违约导致合同解除以及满足我方不予退还水电保证金和装修押金的条件。二、一审法院无权以公平合理的原则要求我方退回2019年10月31日至2019年12月期间的房屋使用费，一审法院按照房管部门确定的同期同地段参考价计算租金是错误的，应当以合同约定的租金标准计算。首先，房屋租赁协议对租金标准已经有明确约定，并且该约定是双方真实意思表示，应当以合同约定的租金作为房屋使用费的标准。其次，参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条的规定，在合同解除的情况下，应当根据合同约定的标准计算房屋使用费。三、一审法院关于违约金部分的判项存在部分错误，应予改判。一审法院按照银行同期同类贷款利率，即银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金不合理的。因为租赁协议第3.5条对于违约金有明确的约定，是每日万分之五，现在我方已经自愿调整到年利率24%，一审判决认定的标准不合理，一审法院判决违约金的总额不能超过统计应付未付租金、管理费、垃圾处理费、电费总和是错误的。根据租赁协议，双方没有约定违约金的上限标准，没有任何法律规定租金产生的违约金不能超过同期应付未付款项，如果对方一直未支付相关款项，导致违约金超过同期应付未付款项的，该判决无疑降低对方的违约成本，不符合公平正义原则。四、我方要求对方立即取回放置在我方处的所有空调，在一审期间，一审法院为了维护对方的利益，在2009年12月31日，组织要求将涉案商铺交回给我方，但由于对方不同意将空调搬离，法院要求我方作出让步，将涉案空调暂存在我处，故空调至今仍然占用我方场地，对我方造成一定的阻碍和损失。实际上腾退场地的问题，至今由于空调的问题仍未完全解决，而从解决案件的角度而言，对方取回涉案空调更有利于整个案件的最终处理，因此要求其取回空调。特提起上诉。对麦浪公司的上诉，谢博全答辩认为：麦浪公司的上诉咄咄逼人，罔顾事实。麦浪公司对谢博全的上诉答辩如下：第一，谢博全的上诉请求没有任何的事实依据和法律依据，应当驳回其上诉。第二，谢博全二审中提交的证据并不属于新的证据,其没有提交新的证据可以推翻一审判决。第三，关于一审法院查明事实问题，一是关于下凹区域的填平问题，谢博全签署的《温馨提示》已经证明了麦浪公司有向谢博全建议将场地填平。二是关于《温馨提示》，一审法院是认可了该证据的，根据该证据，麦浪公司在招租时已经说明了存在渗漏水的问题，并且提出装修建议，《温馨提示》是谢博全自愿签署，谢博全根本无法证明是受胁迫签署的。三是关于房屋漏水的原因问题，一审法院认定无法证明装修后漏水原因在于麦浪公司，认定是谢博全的责任，是正确的。本案一审庭审中法院已经释明，要求谢博全在庭后两日内书面回复场地装修及漏水问题是否申请评估鉴定，并且法院已经释明逾期答复视为谢博全不申请鉴定，谢博全实际并未在限期内提出鉴定申请，但在超过期限后又提出了鉴定申请，后又撤回了鉴定，故根本无法证明漏水的原因是在于麦浪公司。四是关于装修队资质问题，一审法院已经认定施工单位纬森公司没有资质，双方在补充协议中对装修队资质和后果作出了明确约定。在装修备案审批时，谢博全提供的装修施工单位是西南公司，纬森公司并非谢博全报审的装修公司，其擅自变更施工单位，使用不具有资质的公司进行装修，相关的责任及财产损失应当谢博全承担。谢博全在关于装修队的资质的描述中，主张颜振财挂靠在西南公司施工，但挂靠是法律规定中明确禁止的行为，施工挂靠的合同是无效合同，恰恰证明了谢博全委托的施工方没有资质。五是关于商铺的交回时间及合同终止的时间。一审法院认定租赁合同在2019年10月30日终止，2019年12月31日把商铺交回给麦浪公司是正确的，麦浪公司并未收到2019年8月13日谢博全所谓的《解约函》。谢博全在上诉状中承认在2019年8月到10月，麦浪公司一直向其催缴租金，进一步证明了麦浪公司并没有收到解约函。谢博全在上诉状中认可在2019年12月退还商铺之前，一直都有吊顶空调、立式空调、展柜等占用房屋。第四，关于谢博全主张一审违反法定程序的问题，我方认为一审没有违反任何的法定程序。谢博全于某19年10月12日向一审法院起诉请求：1.解除双方的《房租租赁协议》；2.麦浪公司退还己支付的2019年3月、4月、7月的租金（按每月每平方145元，建筑面积194平方米计算）、物业管理费（按每月每平方20元，建筑面积194平方米计算）；3.麦浪公司退还已支付的房屋租赁保证金96030元，水电保证金5000元，装修押金8730元；4.麦浪公司赔偿店铺装修损失305021元；5.麦浪公司赔偿谢博全及合伙人的迟延归还借款而产生的违约金15350元；6.麦浪公司赔偿证据保全费用2000元；7.本案诉讼费由麦浪公司承担。麦浪公司一审提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁协议及补充协议于某19年10月30日解除；2.谢博全立即腾退广州市越秀区广州大道中289号289艺术园区生产楼106A、107A房屋，将房屋交还给麦浪公司；3.谢博全立即向麦浪公司支付欠缴的从2019年6月1日至2019年10月30日止的租金139742.58元（每月按照28130元的标准计算）、从2019年6月1日至2019年10月30日止的管理费19274.84元（每月按照3880元的标准计算）、从2019年5月1日至2019年10月30日止的垃圾处理费2983.87元（每月按照500元的标准计算）、电费1101元（每度1.35元）；4.谢博全向麦浪公司支付逾期交房的占有使用费（从2019年10月31日起计至实际腾空交还之日止，按照每月32510元的标准计算）；5.谢博全向麦浪公司支付上述费用的滞纳金（以上各项欠缴费用为基数，按年利率24%的标准计算，均从2019年5月2日起计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2019年2月15日，谢博全（承租方、乙方）与麦浪公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议（001版本）》，其中约定：乙方向甲方承租位于广州市越秀区广州大道中289号2890艺术园区生产楼106A、107A，租赁房屋建筑面积共计194平方米。一、租赁期限1.1租赁期为5年，由2019年2月20日起至2024年2月19日止。1.2装修免租期：为20天，由2019年2月20日起至2019年3月11日止，自租赁房屋移交时起算，但若乙方在装修免租期内开业的，则装修免租期自乙方开业日起终止。1.3装修免租期内，若因乙方原因致使合同解除的，乙方应当按照首月的租金标准补缴免租期的租金。装修免租期内，乙方仅免于承担租金，但仍需承担各项物业管理费以及其他应付费用。二、房屋用途2.1该房屋仅作商铺用途。乙方的经营行业或者品牌为服装，未经甲方书面同意，乙方不得更换。三、租赁租金及费用3.1该房屋价格为：145元/月/平方米。3.2其它收费项目如下：管理费20元/平方米/月；电费1.35元/度；水费4.8元/立方米；垃圾处理费500元/月；排污费1.26元/立方米；3.2.1该房屋每月租金及管理费合计：32010元。租金及管理费例表如下：2019年2月20日至2020年2月19日每月的租金+管理费32010元；2020年2月20日至2021年2月19日每月的租金+管理费33931元；2021年2月20日至2022年2月19日每月的租金+管理费35967元；2022年2月20日至2023年2月19日每月的租金+管理费38125元；2023年2月20日至2024年2月19日每月的租金+管理费40413元。3.2.2甲方为整体管理，每月租期按日历自然月计算，即由每月1号至月底为止。3.5、乙方须于每月1号前将该房屋当月之租金、管理费、空调费及上月水电费等应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当措施（包括但不限于停电、换锁、张贴催租告示）提醒乙方缴交费用，甲方同时有权每日向乙方收取滞纳金（应缴款项×0.5%×拖欠天数），若乙方拖欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系。四、保证金4.1在签订本协议的同时，乙方需向甲方缴交3个月租金及管理费作为房屋租赁保证金，即房屋租赁保证金：96030元，同时缴交下列各项保证金：4.1.1水电保证金5000元。4.2乙方不得以己支付保证金为由，拒付（或延期）缴交本合同约定之租金或乙方应付的其他费用，更不得要求以保证金抵扣租金、管理费或任何其他应付费用。4.2.1如乙方违反本合同或相关附件而未能按时支付任何应付款项（包括但不限于租金、任何管理费、违约金、损害赔偿金和公用事业费等），则甲方有权直接从保证金中扣除上述款项；如保证金不足以抵付上述款项的，甲方有权要求乙方另行支付。五、乙方首期款项的支付时间及金额5.1乙方需于某19年2月17日前向甲方缴交首期款项，即1个月租金、各项保证金101030元、管理费3880元，合计：133040元。八、退租8.1甲、乙方任何一方提前解约、双方协商一致解除协议或合同到期退租，由双方工作人员交接后签署《退场交接清单》，退租日以《退场交接清单》上最后一方签署日为准。九、移交物品清点乙方入场及退场时均需与甲方进行移交物品清单，并办理进退场手续。十二、乙方违约责任12.1租赁期限内，如乙方违反约定导致本合同提前终止的，甲方除了按其它条款要求乙方承担违约责任外，还有权不返还保证金以及乙方已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等。如仍不足以弥补甲方的实际损失，则甲方有权要求乙方继续赔偿，包含但不限于免租期租金、甲方房屋空置期租金、管理费损失、房屋转租中介费用、新租赁合同的免租期、新旧租赁合同租金的差价等；12.2租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁关系，收回该房屋，没收保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：12.2.1乙方拖欠租金等应缴费用超过10天。12.3租赁期内，如乙方违反协议约定（包括本协议第三、四、五条、第12.2条），甲方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，甲方有权收回该房屋并另行出租，乙方所缴交之租赁保证金不予以退还，乙方对甲方造成的损失，甲方保留追究的权利。十三、房屋使用要求和装修维修责任13.1租赁房屋除主体结构的维修由甲方负责并承担费用外，其余的维修维护均由乙方自行负贵，并由乙方承担相关费用。14.6乙方确认，下列文书送达地址为邮寄送达地址，甲方向该邮寄送达地址寄送的文件或物品，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，乙方同意，从甲方寄出之日（包括寄出当日）起第5日视为甲方己经送达。乙方的下列邮寄送达地址，如有变更需要提前以书面形式通知甲方。未通知以变更前的为准，不影响甲方通知的效力；等。同上日期，谢博全（承租方、乙方）与麦浪公司（出租方、甲方）签订《补充协议》，其中约定：3、甲方以现状交付房屋，乙方对租赁房屋进行装修时，需听从租赁房屋所在的289艺术园区物业工程部门指导，做好整个物业前后门的围蔽，不得占用公共通道进行施工，避免装修产生的安全和粉尘等问题；乙方需告知承包租赁房屋装修工程的第三方，在正常上班时间内避免产生噪音及刺激性气味的装修工程作业。若因乙方装修违规导致客户投诉的，按照园区管理处罚条例处罚。乙方应保证承包租赁房屋装修工程的第三方具有法律规定的资质，因上述第三方不具备合法资质或在施工过程中导致的行政处罚责任、任何一方的人身损害、财产损失责任均由乙方自行承担。2019年2月20日，麦浪公司将涉案房屋交付给谢博全使用。之后，谢博全向麦浪公司支付了房屋租赁保证金96030元、水电保证金5000元、装修押金8730元。之后，谢博全于某19年3月12日支付32010元、2019年4月4日支付17004元、2019年7月17日支付32010元给麦浪公司。2019年3月5日，谢博全（承租方、乙方）与麦浪公司（出租方、甲方）签订《补充协议》，其中约定：3、双方确认，租赁房屋免租期延长至2019年3月18日，起租日为2019年3月19日；等。2019年3月26日，289艺术园区客户服务中心向谢博全送达《温馨提示》，其中内容为：由于生产楼106-107A地处低洼区域，麦浪公司在招租时已说明该商铺存在的渗漏水问题，并给予了一定的优惠条件让贵方自行修复。我司工程部为减少日后渗漏水情况的发生特提出以下建议：1、将室内原来下挖区域填平，确保不低于水平面，同时做好防渗漏水处理，以免在日后的使用中发生渗漏水事件。2、将室内管道沙井进行围蔽，避免室内因暴雨而发生倒灌，造成不必要的财产损失。3、围蔽的沙井盖需为可移动状态，确保日后的检修顺利进行；等。2019年7月4日，谢博全通过广东海云天律师事务所向麦浪公司发出《律师函》，其中内容为：2019年2月24日，谢先生发现店铺严重积水，积水深度达15厘米，并于当日联系贵司工作人员协商处理该问题。在排查过程中发现，店铺积水是由于降雨导致店铺地板渗水。谢先生要求贵司对店铺进行维修，贵司予以拒绝并称店铺己“按现状”交付，且只同意给予谢先生7天免租期作为补偿，同时贵司建议谢先生将下凹区域回填25-30厘米并加做防水以解决现有渗水问题。谢先生为了店铺能够尽早营业，不得不自费进行了回填、防水施工，施工完成后，谢先生对店铺进行了装修。2019年4月13日，店铺再次发生渗水，致使店铺墙面、地板大面积发霉，谢先生联系贵司协商处理渗水问题，贵司却迟迟不予答复。2019年4月19日，店铺出现第三次渗水，贵司安排工作人员按照贵司李主管的要求堵塞店铺后方停车场的下水道，以此来解决渗水问题。然而，2019年4月27日，店铺出现了第四次渗水。2019年6月22日，谢先生自费完成了第二次防水工程，但是2019年6月24日，店铺墙面边缘仍有渗水现象，店铺角落有大量明水涌出。2019年6月25日，贵司安排工作人员对现场进行了勘察并对可能的出水点予以堵塞。谢先生多次就渗水问题与贵司协商，希望能够达成双方都满意的解决方案，但贵司却是再次要求谢先生自费将店铺下凹区域回填15厘米，并回绝谢先生提出的其他合理要求。由于店铺不时发生渗水，谢先生自租赁店铺以来一直无法正常营业，贵司也一直未能提出合理的解决方案，反而多次催促谢先生缴纳租金、管理费等费用。本律师认为，店铺渗水问题属于建筑物主体结构缺陷，根据租赁合同第13.1条约定，店铺主体结构的维修由贵司负责并承担费用。贵司在签订租赁合同前也并未以任何形式告知谢先生店铺有渗水的缺陷，该缺陷亦未在签订租赁合同前获得谢先生的确认。根据《合同法》及相关法律法规的规定和租赁合同及相关补充协议的约定，贵司无法提供满足租赁用途的房屋且怠于履行维修义务的行为已经构成违约，现本律师正式函告贵司：1、找到店铺内渗水源头，并予以修复；2、免费将店铺下凹区域回填15厘米；3、免除店铺自2019年4月13日至贵司维修工作完成之日的租金；4、贵司维修工作完成后，给予谢先生15天免租期用于店铺修缮及开业准备；等。2019年7月16日，麦浪公司向谢博全送达《回函》，其中内容为：一、基础事实。2019年2月15日，贵我双方签订《房屋租赁协议》及《补充协议》（上述协议统称“租赁合同”)，约定贵方承租我司广州大道中289号289艺术园区生产楼106A、107A房（下称“店铺”)。双方签订租赁合同时，贵方已知悉并接受店铺位于一楼是毛坯状态，店铺内存在下沉区域（低于地平面约70厘米），下沉区域进行填平、防渗漏施工、封堵室内排水管均是装修的基本要求，贵方也签署了场地交接文件。2019年2月24日，贵方进场装修发现店铺下沉区域存在积水。经排查，发现积水是店铺下沉区域底板渗水导致。因店铺交付时贵司己知悉并接受店铺存在下沉区域等基本情况，我司基于长远合作考虑给予7天免租期，贵方负责下沉区域填平、防渗漏等施工，以解决渗漏水问题。同时，我司多次提醒贵方应对店铺内的排水管进行封堵。2019年3月5日，289园区物业管理方发函正式告知贵方，店铺装修应进行下沉区域填平、防渗漏等施工。2019年4月13日，店铺完成装修，下沉区域再次出现渗水。但此时下沉区域仅回填30厘米，再次渗水明显是回填深度不足、防渗漏施工质量不符合要求导致。我司明确要求贵方填平下沉区域、检查装修工程质量、追究施工方责任；但贵方坚称下沉区域已经做好防渗漏施工质量没问题，故贵方一直放任装修工程质量问题不理，渗水问题没有得到解决，损失持续扩大。2019年5月，因贵方以渗水为由不交店铺租金等费用，且不顾我司多次提醒催告，坚持认为下沉区域己经做好防渗漏施工，故怠于检查装修工程质量，未采取补救措施导致损失不断扩大。无奈之下，我司安排施工方对店铺装修进行检查，发现店铺装修存在偷工减料、下沉区域未进行防渗漏施工等严重工程质量问题，店铺渗水原因初步查明。我司要求贵方追究施工方贵任，立即委托其他单位对店铺重新进行填平、修缮和防渗漏等施工，但贵司一意孤行仍安排原施工方施工。2019年6月24日，广州地区有强降雨，店铺下沉区域出现明显渗水。经双方核查确认，渗水是下沉区域防渗漏施工质量不合格原因、未进行排水管封堵，强降雨时导致雨水沿排水管倒灌。至此，店铺渗水原因已查明，即装修施工未填平下沉区域、下沉区域防渗漏施工偷工减料工程存在严重质量问题、未封堵排水管。6月25日，我司即安排人员对排水管进行封堵，施工后渗漏水问题已基本解决。自2019年2月24日店铺出现第一次渗水起，我司及物业管理人员反复提醒、要求贵方做好下沉区域填平、防渗漏施工及排水管封堵，贵方未做好施工，再次渗漏后又怠于检查装修工程质量、查找渗水原因，未及时更换施工方重新施工。反而一味地要求我司维修店铺、减免租金，贵方未采取合理补救措施，导致损失不断扩大。二、责任承担。贵方知悉并店铺毛坯交付，且存在下沉区域、地面排水管的基本情况下，与我司办理店铺验收手续，我司将符合约定的店铺交付给贵方。贵方接收店铺后，我司、物业反复提醒、告知店铺基本情况，故贵方制定装修方案时，理应将下沉区域填平、防渗漏、封堵排水管等包含在施工范围内，完成此类施工也是装修工程质量的基础要求，贵方没有任何理由推脱对店铺下沉区域进行填平、防渗漏施工及封堵排水管施工的义务。我司认为，店铺反复出现渗水，是贵方在装修过程中，无视店铺基本情况及我司多次提醒、告知，未进行下沉区域填平、防渗漏施工、封堵排水管施工；出现渗漏后坚持认为店铺内已经做好防渗漏施工，怠于检查工程质量、排查渗漏原因，未及时采取补救措施，导致不合格的装修施工未能及时修复，店铺下沉区域渗漏反复出现，损失不断扩大。我司已交付符合约定的店铺给贵方，自贵方接收店铺前后已履行告知、提醒义务，店铺出现渗水后，我司也及时安排人员协助贵方、并提出解决方案，故我司已按法律规定及双方约定履行出租人义务。贵方在合同履行过程中存在重大过错因，导致店铺反复渗水并造成损失，且贵方至今未履行支付租金等费用的义务。根据《合同法》及相关法律法规规定、租赁合同约定，贵方应承担因自身过错导致的损失，同时应履行交付租金等费用的义务。三、解决方案。为双方继续开展友好合作，我司提出如下解决方案：1、贵方自行委托有资质的施工方填平店铺下沉区域，并对下沉区域装修重新做防渗漏施工，贵司验收工程后，通知我司进行二次验收，我司视验收情况承担下沉区域填平费用。2、贵方应当追究原装修施工方偷工减料、未做下沉区域防水、未封堵排水管等责任，我司予以配合。3、我司给予贵方15日免租期，免租期自贵方委托的施工方进场之日起算。4、贵方收到本函之日5日内，应支付店铺自2019年5月1日至今的租金、管理费等费用；等。2019年8月12日，谢博全申请广东省广州市广州公证处对涉案商铺进行了拍照及录像，并出具了（2019）粤广广州第097767号《公证书》，谢博全为此花费2000元。2019年10月30日，麦浪公司向谢博全送达《解除合同通知函》。2019年12月31日，谢博全将涉案商铺交回给麦浪公司。本案诉讼过程中谢博全为证明其装修损失305021元提供了1.其与纬森公司签订的《装修项目合同》，其中约定谢博全委托纬森公司对广州289艺术创意园进行装修，价格为283626元，工期自2019年3月15日至2019年4月10日止。2.2019年5月9日的《装修工程预（决）算书》，工程总造价为283625.92元。3.以宋国平名义购买的沙发5884元、志高空调6780元、志高空调4099元、木衣架308.50元、木衣架1128.50元。麦浪公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，装修合同是谢博全与案外人签订的，我方从未确认也未同意。因为谢博全向我方报审的装修公司为西南公司，无法证明实际装修主体。谢博全没有提供相关的支付凭证，无法证明装修费用的存在。装修损失更加不可能是283626元。合同约定的款项是分期收费的，并且根据谢博全的预算书明显大部分的工程并没有实际施工，明显不产生这部分费用。根据合同的约定最后一笔装修款的支付条件是商铺全部制作安装完毕并通过甲方验收后支付，如果谢博全主张已经完全支付全部款项，就代表装修通过谢博全的验收，但实际上工程并不合格，证明谢博全应当对其认为验收通过了的事实，但不合格的装修工程自行承担责任。装修公司也是没有资质的，根据补充协议的约定，责任由谢博全承担。装修合同有约定保修期，因此并不产生装修损失。预算书作出时间为2019年5月9日，正常应该有预算书再确定合同价格，明显预算书与合同是不真实的。谢博全认为已经完成撤场也是不真实的，谢博全称搬离物品，但仍然主张相关的空调、沙发物品等费用，明显是相互矛盾。谢博全为证明2019年6月17日与麦浪公司的工作人员任思平进行了电话沟通，任思平承认在谢博全承租前未告知谢博全商铺存在渗水的情况提供了电话录音，麦浪公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。我方工作人员确实有任思平，与任思平核实过，任思平称没有印象有这协商过程。退一步讲，假设任思平实际有过这对话，也不能代表麦浪公司，麦浪公司没有授权任思平做出任何意思表示，任思平也不是法定代表人。而且一个人说没有告知过谢博全渗水的事情不代表麦浪公司就实际没有告知过谢博全渗水的事情，我方也实际提供了证据也证明了在租赁合同签订之前已经告知了谢博全渗水的事实。录音也证明了谢博全是承认施工是需要进行防水及堵死相关位置的，也承认下凹位置需要回填至水平面，但是是谢博全保留了下凹位置。录音的最后一段也证明了从工程装修的角度是可以解决渗水的问题。录音并不完整，当时谢博全说防水没有做可以不做，谢博全只截取对自己有利的部分。麦浪公司为证明纬森公司不具备装修资质提供了：1.2019年2月25日，谢博全及西南公司出具的《委托书》；2.2019年2月28日，西南公司出具的《装修公司担保书》；3.西南公司的资质证书；4.西南公司的《营业执照》；5.纬森公司在全国建筑市场监管公共服务平台的登记资料。谢博全对于上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议，谢博全自始委托颜振才对店铺进行装修，颜振才是西南公司的工程队负责人，颜振才也是通过纬森公司签署装修合同并且也是由颜振才的施工队负责施工的。至于颜振才为何以西南公司向麦浪公司进行装修备案谢博全不知情。谢博全也没有该证据，其余材料是颜振才办理的，都是真实的。本案中谢博全委托的装修队是负责店铺的装修工程，而不是店铺主体结构的维修工程，谢博全资金有限，所以在麦浪公司要求谢博全进行防水工程及堵塞排水管道时谢博全均要求施工队按照一般标准进行了施工，但是店铺的渗水程度远远超过了谢博全的预期。按照租赁合同的约定谢博全自行装修店铺但是对于建筑物主体结构的维修仍然由麦浪公司承担。一审法院认为：谢博全与麦浪公司自愿签订的《房屋租赁协议（001版本）》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。涉案商铺根据《温馨提示》的内容，麦浪公司在招租时已说明该商铺存在渗漏水问题，并向谢博全提出了装修建议，但谢博全在装修过程中却委托了没有装修资质的纬森公司进行装修，而上述《补充协议》明确约定：“乙方应保证承包租赁房屋装修工程的第三方具有法律规定的资质，因上述第三方不具备合法资质或在施工过程中导致的行政处罚责任、任何一方的人身损害、财产损失责任均由乙方自行承担。”另既然谢博全已经装修完毕，涉案商铺不应再存在漏水，且谢博全也未能举证证明在谢博全装修后的漏水是麦浪公司的原因导致，因此，涉案商铺在谢博全装修后存在漏水一审法院认定为谢博全的责任造成。谢博全没有按约向麦浪公司支付租金，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。麦浪公司于某19年10月30日向谢博全送达《解除合同通知函》，故麦浪公司反诉要求确认双方签订的《房屋租赁协议（001版本）》及两份《补充协议》于某19年10月30日解除一审法院予以支持。谢博全要求麦浪公司退回2019年3月、4月、7月的租金及物业管理费，租赁保证金，赔偿装修损失，赔偿其与合伙人的迟延归还借款而产生的违约金、证据保全费理由均不成立，一审法院均不予支持。而水电保证金、装修押金根据公平合理原则麦浪公司应退回给谢博全。因麦浪公司已于某19年12月31日接收场地，故对麦浪公司反诉要求谢博全退回场地的请求不再调处。麦浪公司要求谢博全支付2019年6月1日至2019年10月30日的租金及管理费、逾期支付上述费用的违约金，垃圾处理费，电费，2019年10月31日至2019年12月31日的房屋使用费（按房管部门确定的同期同地段租赁参考价计算）合法有理，一审法院予以支持。违约金麦浪公司要求按年利率24%计算显属过高，根据公平合理原则，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于某20年11月17日判决如下：一、谢博全与广州麦浪文化发展有限公司在2019年2月15日签订的《房屋租赁协议（001版本）》、《补充协议》，在2019年3月5日签订的《补充协议》于某19年10月30日解除；二、广州麦浪文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将水电保证金5000元、装修押金8730元返还给谢博全；三、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年6月1日至2019年10月30日止的租金（每月按照28130元的标准计算）一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；四、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年6月1日至2019年10月30日止的管理费（每月按照3880元的标准计算）一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；五、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年5月1日至2019年10月30日止的垃圾处理费（每月按照500元的标准计算）一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；六、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年5月1日至2019年10月30日止的电费1101元一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；七、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年10月31日至2019年12月31日止的房屋使用费（每月按照102元/平方米/月×194平方米=19788元的标准计算）一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；八、谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州麦浪文化发展有限公司支付逾期给付租金、管理费、垃圾处理费、电费的违约金（以同期应付而未付的租金、管理费、垃圾处理费、电费为本金，从逾期之日起，2019年8月20日前按中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止，违约金的总额不能超过同期应付而未付的租金、管理费、垃圾处理费、电费总和）；九、驳回谢博全的其他诉讼请求；十、驳回广州麦浪文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8970元，由谢博全负担8827元，广州麦浪文化发展有限公司负担143元，反诉费2410.90元，由谢博全负担。本院对一审法院查明事实予以确认。一审期间，谢博全提供了从2019年4月到8月期间涉案店铺内漏水的视频、照片等证据，显示涉案店铺墙脚、地面存在渗漏水现象，另有墙壁发霉的照片，和工人挖开墙脚的视频和照片。此外，针对2019年7月16日麦浪公司《回函》中表示的其于6月25日封堵排水管，谢博全称麦浪公司该次封堵的并非室内排水管，而是从外部堵塞管道不让水流到里面去。谢博全并表示，因工程队在2019年6月24日做完二次防水后又出现渗水情况，故谢博全在第二天即25日与麦浪公司李主管一起去检查，将漏水点的墙面凿开，发现墙内有个未封堵的隐藏排水管，麦浪公司也意识到之前说的下沉区域填平、排水管封堵、沙井填埋等可能都是错误的，所以一直维持开挖状态。后在7月20日下暴雨时，现场挖开的墙面一直往外淌水，但不能确认出水点在哪里。麦浪公司称其不是很清楚当时的情况。谢博全提供标明时间为6.25日的视频显示，墙脚墙面内有一出水口在往外冒水；7.20日视频显示，墙脚挖开的坑还在，里面有积水。谢博全指认其提供的视频和照片中有李主管、叹逍遥和任思平，麦浪公司称李主管和叹逍遥不是其员工，代理人不清楚，而任思平照片不清晰也无法确认。谢博全在一审期间提供的公证书显示，2019年8月8日公证人员前往涉案商铺对现状进行了拍照，照片显示，涉案商铺外墙贴有“SONDER”，商铺内堆放有建筑材料，墙面靠近地板地方已经铲平，沿墙脚有开挖，地面仍有渗水痕迹。另查明，一审期间，谢博全提供了其与任思平在2019年6月17日的录音及文字整理稿，任思平在录音中称“当时看现场的时候是没有跟你讲”“签合同、交房的时候，还是不知道”“前期没有尽到一个义务上的提醒，这是一个责任”“你们进场装修后就反映有漏水问题是吧”“本来漏水是由房东解决，你们进来后变成协商解决”“你们这边保留下沉区域，垫高三十公分，第二要做防水，第三不知道有没有提要把这个位全部堵死”“堵死之后防止外面的水返漏”“后面又再次漏水，你说你全部都做了防水，但防水解决不了问题，就变成了由房东解决漏水”“房东看底下没有明水了，认为已经解决了漏水问题”“我尽我的义务去解决屋内问题，就是修复嘛”“修复过程中我才发现原来一个出水点在这里，这个点该做的要做，但实际是做了一半，一半没做，你说你都做了以后，做不好是另外一回事，有各方面的原因，但首先要做。这个房间，我们肯定承担我们的一个责任，所以我们延长了免租期，我也一定会跟公司申请一个免租期给你们，因为每一边都有一定的责任”。谢：“我这一部分的责任我也不是很赞同，这个地方的防水本来就应该由你们去做，你们最起码给我个标准，告诉我要怎么做”“就是一个标准的问题，我们装修队说我，你是一个服装店，我怎么知道你要用到浴室的防水级别的啊”。对于上述录音，麦浪公司称因时间久远，经与任思平联系，称无法回想是否存在该沟通过程。一审期间，谢博全提供了2019年8月13日其出具给麦浪公司的《解约函》，载明2019年7月20日店铺再次出现严重渗水事故，7月25日谢博全致函麦浪公司提出新的解决方案但麦浪公司不予理睬，谢博全承租涉案商铺已近半年，但因频繁的渗水事故无法使用店铺，麦浪公司不能提供符合经营用途的店铺，且怠于履行合同约定的维修义务，特函告麦浪公司：1.即时终止与麦浪公司的合作，解除与麦浪公司签订的租赁合同及补充协议；2.收到本函后10日内，退还谢博全支付的租金、保证金等全部费用；3.收到本函后10日内与本人办理店铺移交手续；4.本人保留追究麦浪公司违约责任的权利。谢博全并提供了其送达上述《解约函》的视频，显示其手持函件进入招商局物业管理有限公司广州分公司客户服务中心（下简称客服中心），该函落款处签有“原件已签收，陈XX（辨认不出签名，本院注）2019.8.13”。谢博全称签收人就是微信昵称“叹逍遥”的人，麦浪公司称其回去核实签收人身份，后称陈泽楷已经不在289园区上班，而麦浪公司没有收到解约函。对于为何将解约函送到上述客服中心，谢博全解释称，麦浪公司张小姐在与谢博全沟通时要求将相关材料送到客服中心，而且每次谢博全与麦浪公司沟通地点均不固定，与谢博全减免的工作人员未表明身份说明客服中心与麦浪公司之间的关系，故向客服中心递交材料是谢博全与麦浪公司文件联络的唯一渠道。二审期间，谢博全提供了其与麦浪公司“张小姐”、主管李建恒的微信聊天记录，谢博全与装修施工队的群聊记录，谢博全、宋国平与麦浪公司工作人员的群聊记录，谢博全、宋国平与麦浪公司罗总监及任思平的对话录音和文字整理稿，涉案店铺平面图，聊天记录中反映漏水情况的视频，以及工程款支付记录，拟证明其上诉主张的各项事实。麦浪公司则在庭后提供了情况说明、照片、企业信息和租赁合同拟证明其已将涉案商铺另外出租，新租客通过委托有资质的施工单位进行装修解决了渗漏水问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢博全出示了其手机中的上述聊天记录，并当庭播放了手机聊天中的视频资料，并解释其更换手机时是整体将原手机中的聊天记录等一并转移到新手机中。麦浪公司质证认为，上述证据均非新证据，且并非原始载体，无法确认真实性。庭后，麦浪公司提交书面意见确认上述微信聊天记录中“张小姐”系其工作人员张宝珠，并确认张宝珠是负责签约涉案合同的签约人，并非公司代表，当时由张宝珠负责与谢博全沟通对接出租；麦浪公司确认“罗总监”系其工作人员罗圣玲，亦确认任思平为其工作人员；李主管则是李建恒，“叹逍遥”是陈泽楷，该两人在涉案期间均非麦浪公司员工，而是招商局物业管理有限公司广州公司员工。对上述聊天记录，麦浪公司确认谢博全与张宝珠微信聊天、谢博全与麦浪公司工作人员群聊的聊天记录的真实性；经与李建恒沟通，其丢失了聊天记录，无法确认谢博全提供的记录是否真实；谢博全与施工队的聊天记录并非原始载体且麦浪公司不是当事人，不确认真实性；对于录音，因时间久远，罗圣玲和任思平无法回想是否存在该沟通过程，该录音并非原始载体，不确认真实性；平面图是谢博全单方制作，不确认真实性；视频则均出现在谢博全与其他人的聊天记录中，且二审提供的视频资料与一审不同，无法证明一审提供视频的真实性；付款材料真实性不予确认，谢博全主张其支付的款项约20万元，与其主张的金额无法对应。谢博全则认为，上述人员与谢博全沟通过程中均是以麦浪公司员工身份，从未说明过还具备其他身份。对于麦浪公司提供的证据，谢博全质证认为，对麦浪公司提供的证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，谢博全在2019年8月退场后未再回到店铺，麦浪公司进行过怎样的修缮谢博全不知道，但情况说明显示钟齐在承租店铺时存在渗漏水情况，可见麦浪公司在2019年7月16日回函称的已基本解决渗水问题不是事实；谢博全不否认通过修缮施工可以解决漏水问题，但前提是麦浪公司必须查明并告知漏水原因和漏水点具体位置，否则做再多的防水、封堵都没有用，钟齐之所以能解决漏水问题是建立在谢博全用了近6个月时间不断出现渗水过程中进行两次防水施工、两次回填施工和多次漏水点排查的试错基础上的。谢博全提供的其与张宝珠的聊天记录显示，2019年2月22日16:24分，谢博全发送地面有积水的店铺图片给张宝珠，并询问：可以叫人帮我把水抽走嘛？张：稍等一下，已经安排了。2月23日21:48分，谢：不好意思打搅你，今日我去到店铺，地板又好多水，我装修队说应该是地板渗水上来，这个问题我应该找谁解决？不解决这个问题开不了工，以后开张都会有风险。张：我问下工程那边，你现在在现场吗，可以拍个图片给我吗？谢：我现在不在了，现场没锁门，跟上次差不多情况，上面的地板是干的，只有下沉那块地方是有水的，所以我也判断水是从地下渗上来的。张：明天工程部的同事会过去现场，李主管135××××7346，你到了联系李主管，明天他值班。第二天的微信则显示谢博全到现场后没看见李主管找张宝珠询问。2月27日微信则显示，张：你们那边估价出来了吗？谢：我这边估出来大概1万5的样子。张：有包括建筑垃圾例如碎石等的回填吗？谢：我们的工程队不建议我们回填建筑淤泥。张：我们这边工程的报价是两万多，包括回填的，看你们吧，免租期这边我们今天跟领导商量下。谢：我们提议加10天免租期，这几天商量这个事情，加上我们也要找人做这个防水工作。后双方就免租期进行沟通，张宝珠称其跟领导沟通后最多只能给7天免租期。谢博全提供的其与李主管的微信聊天记录则显示，2019年2月27日，李：漏水的问题，建议还是底部做防水，然后回填，我们也找了防水公司来报价，但我看了那个报价有点高，不太合适。谢：先做底部防漏然后进行回填是吗，有没有说回填到什么高度呢，我往上填25-30厘米能不能解决问题呢？李：先做底部防水，然后回填，个人认为回填至25-30可以解决的，主要防水要做好。谢博全提供的其与麦浪公司工作人员的群聊记录则显示，该群聊有8人，2019年4月27日张宝珠：谢先生，关于生产楼106-107号铺的情况麻烦在群里说一下。谢博全遂发送了两段视频和一张照片，并说明：现在就这个情况，还有没有什么解决方案啊？4月28日谢：一天了，没有人回复吗？陈泽楷：相关情况我们已向领导反映，今天会持续跟进，昨天客服中心协助搬运家具，并发送了搬家具的图片。谢：这是涉及到贵园区的基建改善问题，另外我想和园区商量下就此问题免租期增加，请问群里有负责这部分的同事吗？张：我们先跟领导内部讨论，分析具体原因后再回复你。后张宝珠与谢博全就谢博全出具书面具体诉求的情况进行了讨论，张宝珠两次表明要谢博全将书面诉求提交到物业办公室。5月13日谢：请问你们这边有答复吗？李主管：已商讨了整改方案，争取尽快施工整改，并发送了两张工作人员研究地板渗水的照片。5月14日谢：现在解决这个问题的具体方案定下来了吗？我们店铺里面还需要改动吗？上次提交的赔偿申请贵司有答复吗？罗总监：@思平，不管现在进程到哪步，都要保持沟通，把沟通进程告知客户，园区有在沟通处理这个事情，最终答复要等相关同事给统一答复。任思平：现在初步评估室内有两个井，一个在进门位置，一个在现在放沙发的位置，到时施工要挖开室内地面接驳排水管，您看明天早上过来现场核对一下。随后双方商量装修时有没有预留备用瓷砖、第二天到场时间等，任思平：我们明天一大早会对外面的进行施工，能早点来尽量早点。谢博全提供的2019年6月22日其与李主管的聊天记录显示，14:49谢：李主管，防水昨天看过怎么样，可以铺砖了吗？李：你们根据你们计划进行就可以了。6月24日8:59分谢：李主管，我现在准备过来园区，方便谈谈吗？最好叫上任经理。李：我们待会要开会，有什么事吗？谢：这会儿做完防水，那会儿漏水，这证明不管我们防水的事了吧？谢博全提供的其与装修队的群聊记录则显示，装修队何工（谢博全备注，称是工头）在2019年3月3日发送工人堆料、施工、抹平下凹地面的照片；3月5日16:23宋国平（谢博全备注，称是其合伙人）发送《温馨提示》照片，冯文斐（谢博全备注，称是朋友）问：优惠呢？宋国平：就是现在的租金等。2019年4月13日颜振才（谢博全备注，称是施工队负责人）发送两段渗水视频，称何工去看看怎么回事。2019年6月18日冯文斐发送漏水视频。2019年6月19日宋国才发送图片并问颜振才：现在是不是计划重新做防水再铺砖，颜回答是。6月23日何工：明天铺地砖。6月24日8:44何工发送两段视频有水流出来，并问：刚刚下大雨边位置有水流出来，停雨后就没了，我们铺不铺地砖？8:52谢：今天先停停吧，我晚点过去。谢博全遂向李主管发送上述微信。6月24日12:39谢博全发送视频问颜振才和何工：现在视频后面冒水的地方是盖木板的吗，里面的原本的建设你们有没有动过？颜振才回答没有动过。谢博全提供的2019年5月9日其与宋国平、任思平、罗总监（罗圣玲）的录音显示，谢博全称，反正像其之前与麦浪公司沟通过的，在事情协商出一个解决办法之前，其是不会交租金和水电费的。谢博全另提供其向颜振才转账的记录拟证明其从2019年3月到12月共支付工程款20.8万元，谢博全称因其没钱故未支付其他工程款。麦浪公司二审庭后提供的署名为广州乐派餐饮管理有限公司（下简称乐派公司）钟齐的《情况说明》载明，钟齐承租了案涉商铺，商铺承租时存在地面渗漏水问题，通过委托有资质的施工单位进行装修施工，已解决地面渗漏水问题。麦浪公司提供的其与钟齐的《房屋租赁协议》则显示租赁期限从2020年11月20日至2023年11月19日，免租期为一个月，租金及管理费合计38800元每月；《补充协议》载明租赁房屋没有预留、安装排污管口且不具备排污管道条件；租赁房屋地面存在潮湿现象，如下挖地面会存在渗水情况，故承租人不可做下挖地面工程。对于双方当事人在二审过程中提供的证据，因与本案争议事实有直接关联，故本院均予以采纳，至于该证据能否证明当事人主张的证明内容，则根据本案其他证据和当事人陈述等综合予以认定。其中，谢博全提供的微信聊天记录、一审期间提供的视频资料和聊天记录中的视频、照片等，谢博全已经当庭出示手机微信中的聊天记录，虽然其曾换过手机，但在麦浪公司确认了聊天人身份的情况下，麦浪公司不能提供聊天相对方提供的不同内容的聊天文件，故本院对谢博全提供的上述聊天记录予以采信，对其提供的视频资料中能够与聊天记录相印证的部分亦予以采信。对于录音，谢博全明确指出了录音中与谢博全交谈的人的身份，所涉及内容亦与本案相关，而麦浪公司仅以录音中人员无法回忆是否存在录音中的沟通过程，尚不足以否认录音的真实性，且录音内容与其他证据内容也能够互相印证，故本院对该证据亦予以采信。二审期间，麦浪公司表示其已将涉案场地出租做酒吧经营，已经装修完毕，无法再鉴定漏水原因。谢博全则主张其已经于某19年8月16日搬离涉案场地，钥匙交给了保安，但未提供相关证据。双方当事人均确认在2020年12月31日交接涉案场地后谢博全尚有两台空调遗留，麦浪公司称该空调在其仓库，要求谢博全取回。关于装修押金8730元，双方当事人均确认系麦浪公司收取，至于收取的依据包括该金额如何计算得出，双方当事人均表示时间太长记不清楚。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据双方的诉辩意见和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审的争议焦点为涉案《房屋租赁协议》解除的原因及后果。对此，认定如下：首先，谢博全在本案一、二审期间提供的微信聊天记录、视频、录音等证据显示，其在2019年2月20日接收涉案场地之后，在2019年2月22日即第一次向麦浪公司负责签订合同的“张宝珠”反映涉案商铺存在漏水问题，并询问应该找谁解决，之后张宝珠让谢博全联系“李主管”。虽然麦浪公司称李主管李建恒并非其员工，但李主管系麦浪公司签约代表张宝珠指令谢博全联系解决渗漏事宜的人员，故谢博全有理由相信李主管能够代表麦浪公司。随后，谢博全与李主管在2019年2月24日查看现场后，27日商量解决渗漏水问题，李主管建议底部做防水并回填25-30厘米。从微信聊天记录可以看出，2019年3月3日，谢博全聘请的工程队已经做好回填工作，但在2019年4月，再次发生漏水，其中，4月13日的漏水虽然谢博全仅提供装修工程队的聊天记录，但麦浪公司在2019年7月16日《回函》中确认4月13日再次出现渗水情况，故本院予以确认。4月27日，谢博全与麦浪公司张宝珠等人群聊漏水事宜，李主管、“罗总监”“叹逍遥”“任思平”均是该群聊人员，并均对方案、沟通、施工等问题发表过意见，麦浪公司张宝珠并未对上述人员身份提出过质疑，故谢博全有理由相信上述人员能够代表麦浪公司。麦浪公司作为一个有限责任公司，是企业法人，即法律上拟制的人，在该法人从事具体业务过程中，必然有代表该法人从事具体业务的自然人，在当事人从事具体的法律行为时，尤其是本案双方已经签订租赁合同之后，因租赁场地存在渗漏水情况进行沟通过程中，要求承租人审核每一次与其沟通的出租方公司的具体工作人员是否有具体授权，不符合实际情况，因此，谢博全主张上述沟通过程中上述人员代表麦浪公司，符合常理，本院予以支持。李主管在5月13日回复称已商讨整改方案，争取尽快整改，“叹逍遥”（麦浪公司确认该人为李泽楷）表示初步评估室内有两个井，施工要挖开室内地面接驳排水管等。之后，2019年6月19日，谢博全聘请的施工队再次做防水并准备在6月24日铺地砖，谢博全并在6月22日询问李主管防水看过怎么样，是否可以铺地砖，李主管表示可以根据计划进行。但6月24日发现仍有水渗出，谢博全遂再次联系李主管关渗水问题，并表明其重新做防水后还有渗水，是否不关防水的事。麦浪公司在2019年7月16日《回函》中确认6月24日店铺下沉区域出现明显渗水，双方进行排查。麦浪公司确认排查发现未进行排水管封堵并表示其于6月25日安排人员封堵了排水管，谢博全则表示麦浪公司该次封堵的并非室内排水管，而是店铺外排水管。谢博全表示之后仍有渗漏水情况并提供了6月25日当天发现墙内出水口的视频和7月20日室内墙面仍然在开挖状态且仍有漏水情况的视频为证，麦浪公司虽然不确认视频真实性，但对视频中人员身份未予否认，故本院采纳上述视频的真实性。从上述整个过程来看，谢博全从接收场地第三天2019年2月22日到公证人员于某19年8月8日去现场拍照之时，涉案场地一直存在渗漏水情况。麦浪公司称其在签订案涉租赁合同之前已经告知谢博全涉案场地存在渗水情况，其为此提供的证据是谢博全于某19年3月26日签收的289艺术园区客户服务中心（下简称289服务中心）于某19年3月5日作出的《温馨提示》。而根据双方当事人提供的证据，在上述《温馨提示》作出的同一天即2019年3月5日，麦浪公司还与谢博全签订了《补充协议》，对延长7天免租期作出约定。该7天免租期正是谢博全在发现漏水之后与麦浪公司协商争取到的免租期，为了多出7天免租期，双方尚且专门签订《补充协议》作出约定，对引发该免租期增加的同时也是对租赁合同成立和履行具有重大影响的渗漏水，出租人和承租人无论在最初的租赁合同，还是之后的《补充协议》均无明确约定，反而由并非合同当事人的服务中心用出具《温馨提示》的方式显示出租人已告知承租人场地存在渗漏水，显然不合常理。此外，结合麦浪公司在谢博全与其沟通漏水事宜时的一系列反应来看，完全不能得出麦浪公司在签订租赁合同之前已经告知谢博全涉案场地存在渗水事宜故谢博全需要自行解决渗水问题的结论。至于麦浪公司另认为是谢博全聘请的装修队不具备相关资质导致装修工程不合格引发的渗漏水，首先，从谢博全与张宝珠沟通漏水情况的时间来看，谢博全在接收场地后两天即告知存在漏水情况，此时尚未开始装修；其次，麦浪公司关于其在签订合同前已经告知谢博全该场地存在渗漏水的主张，与其关于谢博全进行装修导致渗漏书的主张本身互相矛盾；再次，从上述整个沟通过程来看，谢博全第一次发现漏水后，是与麦浪公司派来的李主管沟通好“做底部放水，回填25-30厘米”的方案并在2019年3月3日完成了回填，但之后在4-5月份仍出现渗漏水状况，谢博全与麦浪公司群聊沟通，麦浪公司指出有沙井需要挖开施工等。到2019年6月，谢博全的装修队进行了第二次防水工程，并请李主管现场确认后准备再铺地砖，在铺砖前又发生渗漏，双方核查砸开墙面发现墙内有排水管。麦浪公司称其在6月25日封堵了排水管，谢博全则认为麦浪公司封堵的是室外排水管，并非室内排水管，从公证处拍摄的照片可以看出，室内墙脚的确没有封闭。从前述沟通过程来看，谢博全的施工队在进行防水、填平、二次防水之时均与麦浪公司进行了沟通，且在上述施工间歇仍不时发生漏水事件，可见，麦浪公司主张是谢博全聘请装修队的施工导致渗漏水发生，依据不足，本院不予支持。关于涉案场地渗漏水的具体原因，因一审期间谢博全撤回了鉴定申请，二审期间涉案场地已被另行出租装修，无法再进行鉴定，故本案只能根据现有证据材料作出判断。从谢博全提供的视频资料、微信沟通情况、相互发函情况来看，在双方当事人先后进行了回填下凹区域、做底部防水、围蔽沙井、封堵排水管等措施之后，到2019年7月20日仍存在渗漏水现象，虽然本院无法根据现有情况判断导致涉案场地渗漏水的具体原因，但《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，麦浪公司作为出租人，在2019年2月20日将出租房屋交付给谢博全之后，该房屋一直存在渗漏水情况，导致谢博全一直无法按其承租目的使用涉案房屋。虽然案涉租赁合同约定出租房屋的主体结构的维修由出租人负担，其余维修维护由承租人自行负责，但该条约定是针对承租人在使用租赁物期间日常的维修维护，而非本案这种从租赁合同履行开始出租人交付的房屋即存在不能正常使用且出租人并未明确告知承租人的情况，而且该合同也同时约定，出租人负责在出租房屋或附属设施出现非因承租人原因产生的妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应当进行维修和排除故障。综上，麦浪公司作为出租人，提供的租赁物存在瑕疵且一直未能消除该瑕疵，应承担相应的违约责任。谢博全作为承租人，从其提供的微信、函件和录音可以看出，其一直在积极与麦浪公司进行沟通并进行相应的施工维修，但始终未能解决问题，因此，谢博全在2019年8月13日向麦浪公司发出《解约函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定。麦浪公司称其未收到上述《解约函》，但谢博全提供了其前往客服中心送达《解约函》的视频，而双方沟通过程中麦浪公司工作人员的确指示谢博全将书面材料提交到客服中心，故谢博全对其将《解约函》送到客服中心已经作出合理解释，且其提供的函件上有其指认是微信名为“叹逍遥”的人即陈泽楷的签收，麦浪公司仅以陈泽楷不在289园区工作故未能核实陈泽楷是否签收该文件为由，不能否认谢博全提供的送达上述《解约函》和签收的记录，故本院采纳谢博全提供的上述证据，认定麦浪公司已经收到上述《解约函》，该函到达麦浪公司时，本案租赁合同和相应补充协议已经解除。关于案涉租赁合同和补充协议解除的后果。首先，谢博全并非麦浪公司主张的逾期缴纳租金的违约方，故麦浪公司主张没收谢博全交纳的保证金不能成立，租赁保证金96030元、水电保证金5000元、装修押金8730元，均应予退还谢博全。其次，因麦浪公司未能提供符合谢博全使用目的的商铺，谢博全在此期间一直有沟通，并无故意拖延，故麦浪公司无权收取涉案房屋在合同解除前的租金和相应的管理费，谢博全主张麦浪公司向其退还已经缴纳的租金和管理费共81024元，本院予以支持。至于麦浪公司反诉主张谢博全支付垃圾处理费和电费，麦浪公司主张收取垃圾处理费以及具体金额并无相应合同依据和法律依据，本院不予支持。至于电费，因谢博全离场后至一审法院组织双方交接场地期间并无人使用涉案场地，故相应电费系谢博全实际使用，应由其支付。再次，谢博全在2019年8月13日发出《解约函》后，其主张其已经在2019年8月16日搬离涉案商铺并将钥匙交给了保安，但其并未对此提供证据，从谢博全与麦浪公司沟通过程中有意识地录音、拍视频、做公证等行为来看，谢博全有较高的证据保全意识，在其已经与麦浪公司解除合同的情况下，对于交还场地包括交还钥匙给保安却完全没有提供证据，与其一贯以来的行为不合，且其确认其仍有空调、沙发等存放在涉案场地，故其主张其在2019年8月16日已经将场地交还，依据不足，本院不予采信。谢博全解除合同后，应立即将场地交还给麦浪公司，麦浪公司在收到谢博全的《解约函》后也应立即联系谢博全收回场地以避免损失的扩大，双方对于某19年8月13日至一审法院指定双方在2019年12月31日期间的占用费，均负有一定过错，故对于在此期间的占用费，由谢博全按照案涉合同约定的租金标准承担50%，共（145元×194㎡×4个月+145元×194㎡÷31×19）×50%=64880元。谢博全另主张麦浪公司向其赔偿店铺装修损失共计305021元，包括装修工程款283626元，沙发5884元，空调10879元，定制店铺LOGO衣架和手提袋3195元。对谢博全主张的上述损失，首先，沙发、空调、衣架和手提袋均属于可移动搬迁的物品，并未与店铺形成附合，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，应由谢博全自行搬离，谢博全不愿意搬迁上述物品并主张麦浪公司向其赔偿上述物品的价值损失，没有相应法律依据，本院不予支持。对于仍未搬走的两台空调，麦浪公司确认仍存放于其仓库之中，麦浪公司上诉主张由谢博全取走空调，但其在一审并未提出此项诉讼请求，故本院对其二审增加的诉讼请求不予处理，需要指出的是，为避免诉累，谢博全应尽快自行取走上述空调。关于装修工程款283626元，结合谢博全在本案中提供的《装修项目合同》《装修工程预（决）算书》、公证书照片和视频中的现场状况和谢博全的付款情况，考虑到谢博全在未彻底解决渗漏水之前即完成其他工程亦不够谨慎，对装修损失的扩大有一定过错，故本院酌定麦浪公司赔偿谢博全装修损失20万元，对谢博全诉请中超出该部分的损失，本院不予支持。关于谢博全主张的借款违约金和证据保全费，谢博全主张的该款项不属于因麦浪公司违约产生的直接损失，谢博全主张该损失并无法律依据和合同依据，一审法院不予支持并无不当，谢博全对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。综上所述，谢博全的上诉部分有理，本院对该有理部分予以支持。麦浪公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实不清，本院查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决第六项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决第三、四、五、八、九、十项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决第一项为：谢博全与广州麦浪文化发展有限公司在2019年2月15日签订的《房屋租赁协议（001版本）》、《补充协议》，在2019年3月5日签订的《补充协议》于2019年8月13日解除；四、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决第二项为：广州麦浪文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将租赁保证金96030元、水电保证金5000元、装修押金8730元返还给谢博全；五、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41675号民事判决第七项为：谢博全应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2019年8月13日至2019年12月31日止的房屋使用费64880元（每月按照145元/平方米/月×194平方米×50%的标准计算）一次性支付给广州麦浪文化发展有限公司；六、广州麦浪文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将已收取的租金和管理费共81024元返还给谢博全；七、广州麦浪文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿谢博全装修损失200000元；八、驳回谢博全的其他诉讼请求；九、驳回广州麦浪文化发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8970元，由谢博全负担2123元，广州麦浪文化发展有限公司负担6847元；反诉费2410.90元，由广州麦浪文化发展有限公司负担2400元，谢博全负担10.9元。二审案件受理费10212元,由上诉人谢博全负担1810元，广州麦浪文化发展有限公司负担8402元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年五月十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹