河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2160号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王**，男，蒙古族，1972年10月6日出生，住河北省霸州市。 委托诉讼代理人：梁杰，河北李景玉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁皓，男，汉族，1984年8月27日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张艳平，河北正澄律师事务所律师。 上诉人王**因与上诉人梁皓租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王**上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持王**全部诉讼请求，驳回梁皓反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、双方在签订《厂房车间及房屋租赁合同》之前，梁皓对涉案房屋没有产权证书及建设工程规划手续是明知的，在此情况下自愿与王**达成合意签订合同，是双方真实意思表示。在王**诉请继续履行合同、梁皓要求解除合同的情况下，一审法院不应主动判决该合同无效。梁皓应当按合同约定履行合同项下及时足额支付租金义务。即使认定该租赁合同无效，一审法院认定王**过错较大与真实情况不符。2、梁皓以经济困难为由拖延向王**缴纳租金，违约在先。王**被迫起诉梁皓要求支付租金，梁皓才提交虚假证据。梁皓在本案中过错更大，应承担更多损失。3、由于梁皓对厂房、车间及办公室进行装修改造，进行到一半没有完工，导致租赁厂房车间和办公楼无法正常使用，需对其恢复原状，损失应由梁皓承担。4、一审法院认定梁皓装修损失为26万元，认定事实错误。 梁皓答辩称，王**的上诉请求违背客观事实，不能予以支持。1、双方在签订合同之前，王**一再承诺其均有合法手续，在此情况下才梁皓签署了租赁合同。在签约之时王**隐瞒涉案房屋及车间的真实状态，存在欺诈的行为。2、双方后期不能够履行合同，是因为王**违约在先。因为王**未将租赁物按照合同的约定整体交付，导致梁皓根本无法开展装修改造工作。正是基于王**违约在先，梁皓才在交付了29万元租金之后为保护自身的合法权益没有再行支付剩余租金，因此导致合同不能履行的根本原因是基于王**的过错。3、厂房车间的改造以及厂房车间外八间临时用房的拆除均是得到了王**的同意和认可，梁皓对上述两部分的改造并无任何过错。4、装修发票完全能够证明梁皓已经支付了26万元的装修费用，王**对26万元费用的支付存在异议，应举证予以证明。 梁皓上诉请求：撤销原审判决，改判由王**返还梁皓租金29万元并赔偿装修损失26万元。事实和理由：一审法院既然认定《厂房车间及房屋租赁合同》无效，则无效合同的过错责任应由王**全部承担。合同签订和履行过程中梁皓无任何过错，王**迟迟未将租赁物全部交付梁皓，导致梁皓无法完成装修工作，合同目的无法实现，给梁皓造成巨大损失，26万元装修费损失由王**违约行为造成，应由王**予以全额赔偿。一审法院判决由梁皓承担14万元占地使用费显失公平。 王**答辩称：梁皓上诉请求无事实和法律依据。1、租赁合同是梁皓对租赁物产权情况充分了解的情况下签订的，系双方真实意思表示，该合同应该得到全面的履行。因梁皓久拖租金，造成了部分租赁物不能够按时交付给梁皓，这一情况的发生梁皓是知情且经过其允许的。在王**屡次催交租金不付的情况下，无奈起诉到法院，梁皓这时才提出所谓的王**违约在先这一理由，显然是其强词夺理。王**为了履行该合同尽了全部义务，未交付租赁物的原因恰恰是梁皓迟迟不给付租金造成的。2、14万元的占地费是一审法院酌定的，该酌定情节已经偏坦梁皓，王**请求二审法院在查清案件事实的基础上对占地费予以调整。3、正是基于梁皓违约行为而导致目前办公楼及厂房仍然不能正常使用，因此梁皓应该将王**的办公楼及厂房予以恢复原状。4、在一审过程中梁皓拿着其控制的公司北京斯凯威建筑装饰材料有限公司与自贡弘翰诗装饰工程有限公司太原项目的发票来冒充其霸州承租厂房及车间的发票，其打款记录也是虚假的。 王**向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行合同，支付拖欠原告的租金41万元及违约金；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年8月1日,原、被告签订《厂房车间及房屋租赁合同》一份。约定：原告出租给被告坐落于霸州的车间厂房,建筑生产车间面积约4300平方米,办公楼面积约1200平方米共三层，院落占地约1800平方米,空地约1400平方米；首年租金为70万元，支付方式为半年付,被告需在2019年11月1日给付租金35万元,在2020年5月1日付首年剩余租金35万元。被告分别在2019年7月30日、2019年11月12日、2019年12月16日、2020年1月22日、23日共分五次合计向原告支付了29万元租金。后被告未按合同约定继续支付租金,致使原告受损。 梁皓提出反诉请求：1、请求依法判决解除双方签订的《厂房车间及房屋租赁合同》；2、依法判决反诉被告退还租金29万元；3、依法判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失30万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月1日,双方签订《厂房车间及房屋租赁合同》，反诉原告承租反诉被告房屋及车间院落用于加工生产。承租期5年,首年租金70万元,三个月(2019年8月1日-10月31日)为装修期,装修期间免收租赁费。合同签订后,反诉原告向被告支付了29万元的租赁费用,但是反诉被告却迟迟不能将租赁的房屋及车间全部腾空完全交付反诉原告使用,导致反诉原告根本无法落实整体装修计划。即便进行部分装修,因反诉被告迟迟不腾空房屋及车间也致使反诉原告无法进行加工生产。反诉原告曾多次通知反诉被告,要求其交付租赁物,但是反诉被告总以各种理由进行推拖。反诉被告先行违约,拒绝按时交付租赁物,导致反诉原告不能实现合同目的,同时因反诉被告迟迟不履行合同义务的行为,造成反诉原告几十名工人停业待产,给反诉原告造成巨大的经济损失。 一审法院认定事实：2003年10月1日，霸州市经济技术开发区北燕家务村民委员会（以下简称村委会，甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》一份，主要内容为：甲方将边继辉厂后到京霸铁路根的十九亩土地租赁给乙方，每年每亩300元；自2003年10月1日至2033年10月1日止。原告于2013年左右在上述土地上建有三层楼房（钢结构）一处，在三层楼房北侧建有厂房两间，中间被隔断隔开。原告所建三层楼房及厂房未取得建设工程规划许可证，也未取得产权证书。2020年村委会出具证明一份：王**于2003年10月1日起租赁我村位于霸州原砖厂土地，面积十九亩至2033年10月1日止，租赁期间王**有权转租；王**租赁后出资在土地上建生产车间（面积4300平方米）、三层办公楼（面积1200平方米）等地上物，以上地上物所有权人为王**。2019年8月1日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房车间及房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将坐落于霸州的，生产车间面积约4300平方米,办公楼（三层）面积约1200平方米，院落占地约1800平方米,空地约1400平方米，总占地面积约9300平方米的院落一处租赁给被告；租赁期限自2019年11月1日至2024年10月30日止，共5年；甲方给乙方改造车间及房屋装修期三个月，装修期间免收租赁费，租金自2019年11月1日起计算，装修期间乙方正常使用；首年租金70万元、次年租金75万元、以后每年租金80万元，租金不含租赁期间的水费、电费及其他相关费用；2019年11月1日支付首年租金35万元，剩余租金35万元于2020年5月1日付清；乙方可对厂房、楼房进行改建和装修，可将原两排车间中间的隔档拆除合并为一个大车间，费用由乙方承担，乙方对租赁物房屋正前方场地四周有免费使用权；租赁期满后，厂房应当符合正常使用状态。租赁用途为门窗加工。原告称，在双方签订合同时，已将没有建设工程规划许可证的情况告知了被告。被告称原告只是告知了建筑物手续完备，但相关手续并未出示。2019年7月30日，被告支付原告租金10万元；2019年11月12日，被告支付原告租金6万元；2019年12月16日，被告支付原告租金10万元；2020年1月23日，被告支付原告租金3万元，被告共计支付原告租金29万元。合同签订后，被告即进场进行了装修、改建。2020年9月1日，本院组织双方当事人对现场进行了勘查，具体情况为：租赁标的物为钢结构三层楼房一处、厂房两间及相应的院落一处，两间厂房位于三层楼房北侧。两间厂房中间隔断已由被告拆除；北侧厂房西侧存放原告的机器设备，东侧存放被告的机器设备（尚未进行生产）；北侧厂房东侧有三间房屋，北侧一间存放原告物品，中间一间存放有原、被告物品，南侧一间存放被告物品；南侧厂房门口东侧原建有南北走向活动房若干间，已被被告拆除，拆除后的板材堆放在南侧厂房西侧，两间厂房其他场地已被腾空；三层楼房的门头进行了改造；一楼东侧五间存放原告物品，西侧存放被告物品，一楼西侧原有隔断，已被被告拆除，进行了装修；二楼进行了打隔断、布线、洗手间改造等工作；三楼进行了打隔断、布线等工作；一楼、二楼进行了楼递改造；三层楼房的装修、改造工作尚未完工。被告称北侧厂房东侧存放的机器设备是2019年10月30日左右存放。2020年11月13日，被告将其存放在租赁场地的所有机器设备及物品全部拉走。原告称厂房南侧有八间半活动房，已被被告拆除。被告称是原告要求被告帮忙将活动房拆除的。 被告梁皓主张损失30万元，依据为：1、2019年8月4日，北京斯凯威建筑装修材料有限公司（甲方，以下简称斯凯威公司，法定代表人为被告梁皓）与自贡弘翰诗装饰工程有限公司（乙方，以下简称弘翰诗公司，法定代表人为舒红波）签订的《霸州工厂办公楼及厂房装修合同》，主要内容为：乙方为甲方装修霸州工厂办公楼及工厂装修，总价款为634149元；2、弘翰诗公司于2019年12月2日、2020年1月13日向斯凯威公司开具的三份四川增值税专用发票，金额共计30万元；4、2019年8月13日至2020年8月22日，斯凯威公司向弘翰诗公司的银行转账记录8份，金额共计26万元。原告对被告提供的上述证据不认可，认为上述证据为伪造的证据，同时提供了原告与舒红波的电话录音一份，主要内容为：王**：他要是作假的情况下，能查出来干什么花60多万，他现在是想伪造合同给你签60万元的，是哪个意思吗；舒红波：我估计是哪个意思，那个签60多万，他说打官司打赢了，可以理赔啊，要投资这么多钱，就得有合同什么的，我估计他就是这个意思。他写那么多，我是多少就多少，我说你花了就十多万块钱对吧。我跟他开60多万的票；王**：我认为干多少钱就开多少钱的票，他明明做了有10万元的活吗，没有吧；舒红波：有10万元，十多万，我是不可能给他虚开票，给我点位也不能给他开；王**：反正这个假证你不能给他作，因为你就给他装修了十来万块钱，不能给他开六十来万的票；舒红波：对呀。 原告在双方微信聊天记录（自2019年7月份至2020年4月份）中说：1、楼房、前院、第一个车间基本清空，第二个车间我的机器设备还没有搬走，计划12月1日搬走，我的车间马上动工。如果您一定马上收拾车间地面的情况下，我就立即搬走我的机器，我不能耽误您的进度（2019年10月31日）；2、剩下的款什么时候打给我，我正等着这钱建厂房呢，收到钱一个月左右我就全部搬完（2020年4月15日）。其他聊天的主张内容为，原告向被告催促支付剩余应付租金，被告称资金困难，有了钱马上给。2020年4月份，被告向原告邮寄了《关于限期腾房的通知》，主要内容为：双方签订的租赁合同于2019年11月1日计算租金，但一楼厂房约4100平米区域及办公楼6间房屋约400平米至今仍被你占用，我方无法装修和设备安装；导致我方43名工人无法正常开展工作，造成我方巨大损失，现通知你自本通知之日起，限你7日内腾空厂房及办公室（即2020年4月25日前），逾期后果自负；全部腾空之日起计算三个月免租期，免租期满后重新确定起租日期；给我方造成的损失直接从后续应付房租中抵扣。 原告称因被告未按约定支付租金，导致不能在他处建厂房，进而不能腾空厂房和办公楼。被告称原告未按约定腾空厂房和办公楼，导致无法正常开展工作。原、被告双方因上述分歧未能协商处理，形成纠纷。本案在审理中，原告申请财产保全，支付财产保全责任保险费840元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。按照上述规定，原告未提供证据证明涉案厂房及办公楼符合以上规定，故原、被告签订的《厂房车间及房屋租赁合同》无效。租赁合同无效，被告应按实际所占租赁物面积及期限支付原告占地使用费。本案中，原告实际占用租赁物时间为2019年11月1日（双方约定租金起算时间）至2020年11月13日（被告取走全部物品时间），共计12个月另12天。双方约定首年租金70万元，按此计算，月租金为58333.33元。在此期间，原告仍占用部分场地，且被告未进行生产，租金应予减少，根据本案实际情况，酌定被告应支付原告占地使用费430000元，被告已经支付原告290000元，应再支付原告占地使用费140000元。关于被告主张的损失30万元，被告提供的转账记录（装修款）为260000元，其他款项未提供证据证实，本院依法认定被告该项损失为260000元。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据上述规定，原告同意被告对厂房及办公楼进行装修、改造，但未办理合法的建设手续，该费用应按双方过错分担。原告作为出租方，较被告对租赁物是否取得建设工程规划许可证更为知晓，且原告也未提供证据证明将该情况告知被告，故原告的过错程度较大，本院酌定原告承担被告损失中的140000元，该款原告应支付被告，被告自行承担损失120000元。综上，被告已将存放在原告处的物品全部拉走，被告应付原告占地使用费抵顶原告应付被告的损失，双方互不支付任何款项。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第十四条之规定，判决：一、原告王**与被告梁皓签订的《厂房及房屋租赁合同》无效。二、驳回原告王**的诉讼请求。三、驳回被告梁皓的反诉诉讼请求。 本院二审期间，舒红波出庭作证，证明其与梁皓是雇佣关系，梁皓以雇佣的方式让其到霸州就涉案厂房进行装修的，对装修材料以及施工质量都由其负责。梁皓一审提交的30万元的发票是太原项目的，并不是本案涉案厂房的装修项目。本案涉案厂房装修不超过20万。王**对上述证言的质证意见为：证人作为自贡弘翰诗装饰工程有限公司法定代表人，他是这个事件的亲历者，最有发言权。证人证言已经说明梁皓在一审当中采取偷梁换柱的方式向法院提交发票和汇款凭证以达到骗取法院多判决赔偿的目的，该行为具有欺诈性，应当对这一行为负法律责任。梁皓对上述证言的质证意见为：证人的证言显然是伪证，证人作为自贡弘翰诗装饰工程有限公司的负责人，本身从事工程装饰装修业务，没有任何理由与梁皓之间形成所谓的雇佣关系，并且证人称是雇佣，但工资数额未确定，显然不合常理。再有，梁皓支付给装修公司的费用即便证人当庭不全部予以承认，但其对其中部分的认可也再次说明梁皓与证人之间是合同关系而非雇佣关系。 本院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。按照上述规定，王**未提供证据证明涉案厂房及办公楼符合以上规定，故其与梁皓签订的《厂房车间及房屋租赁合同》为无效合同。合同的效力问题是法律问题而非事实问题，是人民法院依职权认定的内容。一审法院在双方当事人均未主张合同效力的情况下，依职权认定合同无效，并不违反法律规定。上诉人王**主张在一方诉请继续履行合同、一方要求解除合同的情况下，一审法院不应主动判决该合同无效，无法律依据，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》关于无效合同处理的相关规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款，综合本案实际情况及双方提交的证据，酌定王**、梁皓各自的过错程度及应当承担的相应损失，并无不当。王**主张因租赁物恢复原状能够正常使用需要资金一百余万元，该损失应由梁皓承担；梁皓主张因王**违约行为给其造成的重大经济损失应由王**全额赔偿，均未提供证据予以佐证，本院均不予采纳。二审中虽有舒红波证明涉案项目装修情况，尚不足以支持王**的证明主张。综上，王**、梁皓的上诉理由均不能成立，对二人的上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12100元，由上诉人王**负担7450元，由上诉人梁皓负担4650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 张 欣 审 判 员 代述平 二〇二一年五月二十七日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹