青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终895号上诉人(原审原告)：朱某，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：罗某，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，青海立詹律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海生茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301007105583161。法定代表人：龚某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：屈某。被上诉人(原审被告)：蔡某，公民身份号码×××，现住青海省西宁市。被上诉人(原审被告)：何某。上列二被上诉人委托诉讼代理人：芦某，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。上列二被上诉人委托诉讼代理人：李某，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。原审第三人：黄某，公民身份号码×××，现住青海省西宁市。上诉人朱某与被上诉人蔡某、何某、青海生茂房地产开发有限公司（以下简称生茂公司）、第三人黄某所有权确认纠纷一案，上诉人朱某不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人朱某的委托诉讼代理人王某、罗某，被上诉人生茂公司的委托诉讼代理人屈某，被上诉人蔡某、何某的委托诉讼代理人芦某、李某，原审第三人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱某上诉称：1.撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2207号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案系对案涉房屋的物权确认纠纷，但一审法院认定为房屋买卖合同纠纷，存在严重错误。2.案涉房屋因生茂公司和其他原因暂时未办理不动产登记，上诉人作为案涉房屋的事实所有权人，有权请求确认房屋所有权，诉讼请求具有事实和法律依据。3.案涉房屋是否进行不动产的初始登记，与本案房屋实际所有权的转让并不冲突。一审法院在未查明真实权利人的情况下，径行认定生茂公司为所有权人，明显存在适用法律错误。四、一审法院认定蔡某、何某将案涉房屋出售给上诉人的行为属于无权处分，存在严重的事实认定和法律适用错误。一审法院已经查明了本案事实，蔡某以顶账方式取得案涉房屋后，已经取得了案涉房屋的实际所有权，即享有案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利，其对外出售案涉房屋就是行使了所有权中的处分权。该行为并非《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分行为，也不构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的无权处分的情形。五、一审法院仅以是否存在不动产登记作为定案依据，未结合实际情况和产权登记前所有权归属的事实进行确定所有权人，损害了上诉人的合法权益。不动产物权登记是房屋实际所有权权属后续物权登记程序。现有证据已经能够证实上诉人为案涉房屋所有权人，法院也查明了该事实。而且，上诉人的确权之诉与物权公示原则不存在冲突，一审法院在查明基础法律关系的基础上，应确定案涉房屋所有权的归属，而不是法律物权层面上的物权登记。综上，一审法院作出的判决结果，未审查认定上诉人为案涉房屋所有权人，进而驳回上诉人的诉讼请求，存在严重的事实认定和法律适用错误，损害了上诉人的合法权益，应当依法予以纠正,维护上诉人的合法权益。被上诉人生茂公司、蔡某、何某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第三人黄某辩称，应当支持上诉人朱某的上诉请求。朱某向一审法院起诉请求：1、依法判决确认位于青海省××县房屋的产权归朱某所有；2、依法判令生茂公司、蔡某、何某共同协助朱某办理上述房屋销售备案登记变更手续，并将上述房屋交付给朱某；3、本案诉讼费由生茂公司、蔡某、何某承担。一审法院认定事实：2012年，生茂公司因资金短缺无法偿还蔡某的欠款，经双方协商，生茂公司将其开发建设的的位××县房屋）抵偿欠付蔡某的欠款。2012年6月1日，蔡某借用何某的名义，由何某与生茂公司签订《商品房买卖合同》，2012年6月6日，生茂公司与何某到房管部门进行备案登记。2012年7月6日，蔡某、何某向黄某出具《委托书》，约定蔡某、何某共同委托黄某全权代理销售位于青海省××县房号为3-124的房屋买卖事宜。2012年9月4日，经黄某介绍，朱某（乙方）与被告蔡某（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定将位于××县套房屋（含案涉房屋）出售给朱某。买卖单价及费用：甲、乙双方约定以每平方米2000元计价成交，房屋总共1738.32平方米，总计人民币3476640元，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用（由于开发商变更手续要求另外索取费用由甲方承担）。付款方式：甲、乙双方在本协议签订三日后，乙方先付人民币100万元做预付款，余款在甲方领取到房屋产权证或青海生茂房地产开发有限公司大通县通运小区全部工程项目竣工验收备案表后一次性付清，（如甲方在2013年春节之前仍无法取得以上手续，乙方自愿将购房款付至总价款的50％，此款项不计利息）。合同还对房屋过户、双方责任、合同变更、违约责任、合同争议的解决等进行了约定。同日，朱某与何某签订了《房屋买卖协议》。2012年9月7日，朱某分两次向蔡某支付100万元购房款。蔡某于2012年10月23日向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某购房款伍拾万元整，同意转账至黄某账号，用于付顾问费。收款人：蔡某。”蔡某于2012年11月2日向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某购房款叁拾万元整，同意打入黄某账号，用于私人付顾问费用。收款人：蔡某。”收条出具后，朱某分别于2012年11月8日、同年11月12日、同年12月21日，同年11月22日共计向黄某转账支付80万元。2013年11月28日，蔡某向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某人民币壹佰万元整，从2012年9月7日打入我卡号，属实。大通房款收款人：蔡某。”另查明，朱某向蔡某购买的12套房屋中，朱某于2014年左右对外出售了一套，房款由其收取。其余11套房屋，蔡某称其中9套已经再次对外出售，并且已交付使用，另外两套未对外出售。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。”而商品房买卖合同备案是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同及时报房地产管理部门的备案方式。商品房买卖合同备案的目的是防止商品房一房多卖，促进房地产业持续健康发展，并不产生物权变动的效力。本案中，蔡某、何某在未取得涉诉房产所有权的情况下，分别与朱某签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分，在案涉房屋仍然登记在开发商生茂公司名下的情况下，朱某要求确认其为案涉房屋所有权人，并要求蔡某等协助朱某办理商品房销售备案登记变更手续的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱某的诉讼请求。案件受理费100元由朱某负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点如下：1、朱某是否是案涉房屋的所有权人？2、被上诉人是否应当协助朱某办理案涉房屋销售备案登记变更手续？关于朱某是否是案涉房屋的所有权人的问题？《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”生茂公司合法建造的案涉通运小区的房屋取得了案涉房屋的原始所有权。生茂公司将案涉房屋抵偿给蔡某后，房屋的所有权转移给了蔡某。蔡某享有了对案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利，对此生茂公司予以认可。蔡某将案涉房屋出售给朱某行使了处分权利，系有权处分。蔡某与朱某2012年9月4日达成案涉房屋的《房屋买卖协议》，2012年9月7日，朱某分两次向蔡某支付100万元购房款。蔡某于2012年10月23日向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某购房款伍拾万元整，同意转账至黄某账号，用于付顾问费。收款人：蔡某。”蔡某于2012年11月2日向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某购房款叁拾万元整，同意打入黄某账号，用于私人付顾问费用。收款人：蔡某。”收条出具后，朱某分别于2012年11月8日、同年11月12日、同年12月21日，同年11月22日共计向黄某转账支付80万元。2013年11月28日，蔡某向朱某出具《收据》一份，内容为：“今收到朱某人民币壹佰万元整，从2012年9月7日打入我卡号，属实。大通房款收款人：蔡某。”蔡某认可收到直接打入其账户的100万元为购房款，否认收到转至黄某账户的80万元，但认可蔡某出具的收据内容。黄某认可收到朱某转账的80万元是蔡某给的房屋代售顾问费。根据收据内容、转账记录和黄某自认，认可蔡某收到朱某支付的房款总计180万元。朱某按照合同约定首付了100万元购房款后，由于蔡某没有领取到房屋产权证且生茂公司没有办理大通回族土族自治县通运小区全部工程项目竣工验收备案表，故朱某将付款额按照合同约定增加至总房款的50%以上，朱某在已经按约定支付购房款且蔡某有义务办理产权证书的情况下，朱某诉求确认房屋所有权，具有事实依据。蔡某与朱某的《房屋买卖协议》合法有效且实际已经履行，朱某作为买受人实际受让了房屋。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，由于所有权未进行不动产登记，而各方已经对房屋权属发生争议。对此，朱某诉求法律上给予房屋所有权的确认，具有法律依据。案涉房屋存在三份房屋买卖合同，即生茂公司和何某等6人2012年6月1日签订的《商品房买卖合同》、2012年9月4日蔡某和朱某签订的《房屋买卖协议》、2012年9月4日朱某和何某等6人签订的《房屋买卖协议》，上述买卖合同并未违反法律法规强制效力性规定，均系合法有效。生茂公司和何某等6人签订《商品房买卖合同》是蔡某为了借名办理销售备案登记手续，朱某和何某等6人签订的《房屋买卖协议》，是对蔡某和朱某房屋买卖关系的确认和完善，在朱某已购买房屋、支付购房款的情况下，具有确认房屋所有权和受让案涉房屋的优先权。案涉房屋尚未达到物权登记的程度，不动产物权登记是房屋实际所有权权属后续物权登记程序，上诉人的确权之诉与物权公示原则不存在冲突，案涉房屋的所有权人应为朱某。关于被上诉人是否应当协助朱某办理案涉房屋销售备案登记变更手续的问题。预售登记备案并不是完全意义上的登记备案，它的法律价值在于通过行政管理手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，因此，预售登记备案行为具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。蔡某与朱某签订《房屋买卖协议》，协议约定蔡某确保房屋无其他纠纷，朱某履行了合同付款义务后，案涉房屋的所有权人为朱某，朱某要求被上诉人协助办理案涉房屋销售备案登记变更手续的诉讼请求应予以支持。关于案涉房屋是否应当交付给朱某的问题。案涉房屋已竣工多年，因未达到不动产物权登记条件至今未办理房屋所有权证书。同时，蔡某和朱某签订的《房屋买卖协议》中并未就房屋交付条件进行约定，朱某亦未全额支付房款。在案涉房屋尚未办理房屋所有权证书，且朱某付款义务尚未履行完毕的情况下，可以按照双方协议要求就房屋交付事项另行达成补充约定。故朱某要求交付房屋的诉讼请求不予支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定:“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。”生茂公司将案涉房屋抵偿给蔡某后，房屋的所有权转移给了蔡某，蔡某享有了对案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利，蔡某将案涉房屋出售给朱某系有权处分，朱某与蔡某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应依约履行各自义务。朱某基于有效的民事法律行为已经受让了案涉房屋的所有权，其诉求确认房屋所有权具有事实和法律依据，案涉房屋所有权归朱某所有，蔡某、何某、生茂公司应协助朱某办理案涉房屋销售备案登记变更手续。案涉房屋交付条件朱某与蔡某并未约定，依据双方协议要求可另行达成协议。一审认定事实错误，二审应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一．撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2207号民事判决；二．确认青海省××县房屋所有权归上诉人朱某所有；三．被上诉人蔡某、何某、青海生茂房地产开发有限公司协助上诉人朱某办理上述商品房销售备案登记变更手续；四．驳回上诉人朱某的其他上诉请求。一审案件受理费100元由被上诉人蔡某、何某、青海生茂房地产开发有限公司负担，二审案件受理费100元由被上诉人蔡某、何某、青海生茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红二〇二一年五月二十七日法官助理 祁 雪书记员 李申年附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。