广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5082号上诉人（原审原告）：广州市民生房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区长堤大马路268号306室。法定代表人：林雄，该公司总经理。管理人：北京市君泽君（广州）律师事务所。负责人：石庆华。委托诉讼代理人：石庆华，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟玲，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。法定代表人：林峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：白峻，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司广东省分行，营业场所广东省广州市越秀区东风西路197号一至十九层及199号一至十一、十四至十九层。负责人：李瑞强，该行行长。委托诉讼代理人：黄筱波，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许仕旭，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人广州市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称城建集团）、中国银行股份有限公司广东省分行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持民生公司一审所有诉讼请求；3.本案诉讼费由城建集团、中国银行承担。事实和理由：一审判决认定不当，判决有误，应予纠正。一、关于民生公司诉讼主体资格问题。民生公司一审提交的《关于江南新村xx幢首层先行办理换图的申请报告》，表明民生公司与城建集团、中国银行共同向当时的广州市城市规划局海珠区分局递交报告，申请办理涉杏坛大街xxxx号首层的房屋产权和规划用途变更，该文件已经明确表明各方均认可本案的事实，且形成三方之间的直接关系，因此，民生公司具有原告资格，具有直接提起诉讼的权利。退一步说，本案类似代位求偿诉讼，因中国银行一直怠于行使其权利影响民生公司的权利实现，经民生公司的管理人催促多次仍未提起诉讼，为了维护民生公司及其破产债权人的合法权益，民生公司提起诉讼符合法理。若不赋予民生公司诉权，则在中国银行怠于主张权利的情况下，无法保障和实现民生公司的债权。且中国银行已在本案中明确同意民生公司提交的证据事实和诉请，并表明希望在本案中处理案涉纠纷。二、案涉房屋现产权和用途登记非常明确，完全可以过户或一分为二地处理。城建集团负有办理及协助办理义务。根据《广州市不动产登记查册表》可见，案涉房屋登记产权人为城建集团，使用性质为“住宅、车库”，其中楼盘单元明细表中又明确xx号及xxx号之xxxx为车库，xx号及xx号之xxxxx为住宅。故就产权的权属人变更登记没有障碍；就用途变更登记，可以一分为二处理，登记用途中属于住宅的部分房屋没有登记障碍，登记用途为车库的，则需要城建集团配合。三、中国银行应在产权登记至其名下后即支付购房尾款678188.97元。根据民生公司与中国银行于1997年11月18日签订的《订购房屋协议书》，购房尾款支付的前提是产权转移，而不包括登记用途变更为住宅。《关于“核对未付款项数额的通知书”的复函》也同样表明付款的前提条件仅为产权转移，而不包括用途变更。如上所述，产权转移完全没有障碍，因此，中国银行应支付民生公司购房尾款678188.97元。事实上，就用途变更问题，民生公司也并非置之不理，民生公司愿意在城建集团的牵头下，与中国银行三方一并解决问题，但这并不构成支付尾款的先决条件。四、民生公司与中国银行之间的房屋买卖合同是附条件的合同，中国银行自管理人多次催促，均未通过诉讼向城建集团主张权利，参照合同法第四十五条第二款规定本案的付款条件已经成就。综上，请求二审法院改判，支持民生公司的上诉请求。城建集团辩称，不同意民生公司的上诉请求，一审判决正确，应予维持。一、民生公司并非过户请求的权利人，无权要求城建集团将案涉房屋的所有权变更登记至中国银行名下。首先，在城建集团与民生公司的法律关系中，双方签订的《补充协议书》已经明确约定城建集团占有案涉房屋产权，且根据《广州市房地产权属证明书》(NO.0xx2)及《广州市不动产登记查册表》(房产登记号：富字xx号)显示，城建集团已经合法取得了案涉房屋的所有权。因此，民生公司无权要求城建集团将案涉房屋的所有权变更登记至中国银行名下。其次，在民生公司与中国银行的法律关系中，民生公司基于《订购房屋协议书》负有义务向中国银行交付案涉房屋，但城建集团并非《订购房屋协议书》的缔约方，且《订购房屋协议书》签订后一直未办理预告登记及产权过户登记，不产生物权变动及对抗第三人的效力。因此《订购房屋协议书》与城建集团无关，对城建集团不产生效力，基于此，民生公司也无权要求城建集团将案涉房屋的所有权变更登记至中国银行名下。最后，城建集团为案涉房屋的所有权人，不对任何一方负有转移案涉房屋所有权的义务，民生公司主张其为代中国银行行使求偿权不能成立，民生公司与中国银行之间的债权、债务与城建集团无关。因此，城建集团作为案涉房屋的所有权人，从未同意将案涉房屋的所有权转让给中国银行，一审判决认定民生公司并非过户请求的权利人，无权要求城建集团将案涉房屋的所有权变更登记至中国银行完全正确，应予维持。二、城建集团不负有办理案涉房屋用途变更登记的义务，民生公司要求城建集团办理及协助案涉房屋的用途变更登记缺乏依据。如上所述，城建集团为案涉房屋物权登记的所有权人，没有任何义务协助办理案涉房屋的用途变更登记。另，案涉房屋的用途是否可以变更、如何进行变更应当以相关行政部门的审查意见为准，而法院并非审查、决定规划变更的行政主管部门，因此民生公司在本案中要求城建集团办理及协助案涉房屋的用途变更登记缺乏依据，应不予支持。三、民生公司与中国银行之间债权债务纠纷应当通过其他途径另行解决，并尊重法律规定和程序正义，不能损害城建集团的合法、正当利益。民生公司破产管理人为推进破产终结程序、解决与中国银行之间的债权债务纠纷才不得以提起本案，无论民生公司与中国银行之间如何解决纠纷，均与城建集团无关，民生公司无权要求城建集团向中国银行履行《订购房屋协议书》中约定民生公司应当履行的义务，否则将严重损害城建集团的合法、正当利益，严重损害民事诉讼的程序正义，甚至引发新的纠纷、激化矛盾。综上，城建集团为案涉房屋的所有权人，从未同意将案涉房屋的所有权转让给中国银行，也没有任何义务将案涉房屋的产权变更登记至中国银行名下，更没有义务办理案涉房屋的用途变更登记。综上，民生公司的各项上诉请求均缺乏事实和法律依据，请求二审予以全部驳回。中国银行辩称，同意民生公司的上诉请求，但不同意民生公司主张的中国银行的付款条件已经成就。案涉房屋还未办理过户登记手续，根据案涉合同约定，民生公司请求的案涉款项应于过户登记手续完毕后才应支付。民生公司于2020年8月25日向一审法院起诉请求：1.城建集团将广州市海珠区宝岗路杏坛大街xxxx号首层（具体为xx号xx房及xx号的xx房）的产权变更登记至中国银行名下；2.中国银行在广州市海珠区宝岗路杏坛大街xxxx号首层产权登记至其名下之日起，向民生公司支付购房尾款678188.97元；3.城建集团向广州市规划和自然资源局海珠区分局申请将xxxx号首层的房产登记用途变更为住宅并提供相关资料；4.城建集团、中国银行承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1995年9月30日，广州市江南新村农民复建房筹建办公室（甲方）与民生公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方同意将在江南农民新村四期第xx小区的开发权有偿转让给乙方投资建设住宅；甲方转让乙方的建设用地为江南新村的第xx小区（编号为xxxx房屋的建设地段内）；甲方转让给乙方的建设用地……应收750万元；双方同意乙方建设用地内的建筑物按规定建成后，房屋产权归乙方所有，由乙方自行管理、维修；等。城建集团在该合同上盖章同意。1997年11月18日，民生公司与中国银行签订《订购房屋协议书》，其中记载，甲方投资兴建的海珠区江南四期xxxx幢九层住宅楼，乙方需要购买房屋；乙方所购买的房屋，是甲方在海珠区兴建的宝岗大道杏坛大街xx和xx号住宅楼，建筑面积共为4857.5178平方米……合计购房款30602362.14元；该房屋由甲方垫资兴建，定于98年5月1日交付使用，交付使用之日起三天内按房款金额支付92%，余款8%在甲方经广州市房地产局办理产权转移给乙方后付清；等。1998年11月20日，民生公司（交楼方）与中国银行（收楼方）签订《交楼书》，同意对杏坛大街xx号xx楼共72个单元房屋接收使用。1999年12月6日，广州市国土局向民生公司和城建集团核发穗国土建用字[1999]第xx号《建设用地批准书》，其中记载土地坐落海珠区江南××以西，建设项目名称为住宅及配套；等。1999年12月9日，广州市城市规划局海珠区分局核发《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》，其中记载的建设单位为广州市城市建设开发总公司，建设项目名称为农民复建房，建设位置为江南新村四期xx区，建设规模为一幢、9层、4500㎡。据民生公司和城建集团2000年2月21日提交的《广州市公有房屋及用地登记申请书》记载，该楼房用地（杏坛大街52、53号）是广州市城市建设开发总公司有偿划给民生公司投资兴建，该房屋产权归本公司所有……广州市江南新村农民复建房筹建办公室隶属于城建集团。2000年11月16日，民生公司（乙方）与城建集团（甲方）签订《补充协议书》，就海珠区宝岗路杏坛大街xxxx号合建房屋产权分割的问题，双方同意按1998年5月4日广州市国土房管局测绘所实地测量的部位及面积，甲方占xxx首层产权，乙方占xxxx二层至九层产权，并各自按上述占有部位面积领取房地产证。据该协议所附《楼盘单元明细表》记载显示，xx号、xx号分别有xx层，每一层为4个单元，业主均为中国银行，其中xx号xx及xx号xx单元的房屋性质为车位，xx号xx单元及其他单元的房屋性质均为住宅。该明细表上盖有城建集团的公章。据房管部门于2000年12月14日出具的《广州市房地产权属证明书》记载，海珠区宝岗路杏坛大街xx号的二至九楼由民生公司占有，首层由城建集团占有；备注：首层270平方米机动车库、110平方米自行车库，其余住宅，二至九楼为住宅。据查册时间为2018年10月19日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，产权登记情况和房屋使用性质与上述《广州市房地产权属证明书》登记的内容一致。据查册时间为2018年12月17日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，海珠区宝岗大道路杏坛大街xx号2-9层的单位名为中国银行，其中xx号xx办理房改过户。另查：2005年4月12日，民生公司和城建集团、中国银行广东分行共同向广州市城市规划局海珠区分局提交《关于江南新村xx幢首层先行办理换图的申请报告》，其中记载：江南新村四期三区自编xx幢住宅楼（现门牌号：海珠区宝岗路杏坛大街xx号）……该住宅楼首层室内原设计平面除2套住房外，其余为机动车停车场270平方米和自行车停车场110平方米；后因服从小区建集中车库的统筹安排，首层全部建成住房8套；由于xx幢首层8套住房自1998年入住至今已经整整七年时间，而房改房产权证又迟迟未能办妥……恳请贵局体谅实际情况，允许先行办理该住宅楼首层车库改为住宅更换图纸的手续，以便尽早办理房改房产权证；等。2019年7月30日，广州市规划和自然资源海珠区分局作出《关于能否办理产权过户及用途变更申请函的复函》，其中记载，经查，海珠区宝岗路杏坛大街xxxx号房屋经(95)城规海建字xx号《建设工程规划许可证》批准报建，报建图显示首层为住宅、机动车库、自行车库，并已办理规划验收。2000年，民生公司、城建集团办理了上述房屋的首次登记，登记字号为富字xxx号，其中城建集团占有份额为首层，民生公司占有份额为二至九楼。关于将上述房屋首层过户至中国银行广东省分行的问题，请按照《广州市不动产登记规程》第七十七条相关规定，由城建集团与中国银行广东省分行备齐资料向不动产登记机构申请办理转移登记。关于房屋用途变更的问题，请按照《广州市不动产登记规程》第七十六条相关规定，由权属人备齐资料向不动产登记机构申请办理变更登记。2019年8月12日，中国银行向民生公司管理人发出《关于“核对未付款项数额的通知书”的复函》，确认杏坛大街购房未付款金额为678188.97元……截至当前，民生公司及管理人仍未按合同约定办理杏坛大街52号和53号首层产权转移，不满足支付尾款条件；等。再查：2018年8月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-1号民事裁定书，裁定：受理广州市民生房地产开发有限公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院指定北京市君泽君（广州）律师所担任广州市民生房地产开发有限公司的管理人。2019年5月28日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-3号民事裁定书，裁定：宣告广州市民生房地产开发有限公司破产。2019年10月21日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-4号民事裁定书，裁定：终结广州市民生房地产开发有限公司破产程序。一审诉讼中，民生公司和城建集团、中国银行共同确认案涉楼宇首层只有案涉8个单元。城建集团表示，不清楚案涉8套房屋的用途是否全部为车库，但根据查册表反映首层有机动车库、自行车库、部分住宅，至于如何划分不清楚。原告和中国银行表示，从楼盘单元明细表看，xx号xxxx房应该为住宅、其他房屋为车库，但具体性质和划分应以规划局登记为准。民生公司另外还表示，民生公司与中国银行签有《补充协议书》，房屋已交付给中国银行，且城建集团认可，故城建集团应协助办理房屋过户手续和中国银行应向民生公司支付剩余房款。一审法院认为：虽民生公司和城建集团在《补充协议书》约定案涉杏坛大街xxx号首层产权由城建集团占有，xx和xx号二层至九层产权由民生公司占有，并各自按上述占有部位面积领取房地产证，但城建集团在《楼盘单元明细表》中也确认包括案涉8套房屋在内的xx号、xx号房屋的业主为中国银行，且包括案涉8套房屋在内的xx号、xx号房屋已全部交付给中国银行多年，城建集团并未提出异议，可见，城建集团是知悉并同意民生公司将包括案涉8套房屋在内的xx号、xx号房屋出售给中国银行。根据案涉楼宇的《广州市房地产权属证明书》《广州市不动产登记查册表》的记载，案涉杏坛大街xx号、xx号首层270平方米机动车库、110平方米自行车库，其余住宅，二至九楼为住宅，现双方当事人表示无法确认案涉8套房屋的具体划分和具体使用性质，对此，一审法院认为，一方面，民生公司以其司与中国银行签有《订购房屋协议书》而提起本案诉讼，而民生公司并非过户请求的权利人；另一方面，案涉房屋的使用用途和使用性质能否变更应由相关行政部门审查认定，在案涉首层的使用性质仍登记为机动车车库、自行车车库以及首层现各个房屋的具体划分和使用性质尚不明确的情况下，民生公司要求办理案涉房屋的过户请求，及要求支付房款，均尚不具备条件，故对民生公司的诉讼请求，一审法院均予以驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年12月24日作出如下判决：驳回民生公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10582元，由民生公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审补充查明，1995年《土地使用权转让合同》约定，甲方（广州市江南新村农民复建房筹建办公室）收取乙方（民生公司）开发费后应负责办理转让建设用地的征地拆迁、劳动安置、菜田建设费及领取土地使用证等全部征地所需的一切费用；委托广州市城市建设开发总公司代办产权，办理产权费基本上按国土房管文件执行，包括出具证明给乙方办理报建房屋及产权手续等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据各方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点是民生公司请求城建集团配合将案涉房屋过户登记到中国银行名下及要求中国银行支付剩余房款等请求能否成立。对此，本院从以下两个方面进行分析：一是民生公司是否有权诉请城建集团配合办理过户；二是民生公司诉请具体内容是否具备条件。第一，关于民生公司是否有权诉请城建集团配合过户的问题。根据查明事实，民生公司与城建集团下属单位广州市江南新村农民复建房筹建办公室于1995年签订土地使用权转让合同，约定将案涉江南农民新村四期第三小区的开发权有偿转让给民生公司投资建设住宅，转让给民生公司的建设用地范围内的建筑物建成后房屋产权归民生公司所有。可见，根据双方合同约定，民生公司支付约定转让费后在案涉地块上出资所建房屋的产权应全部归民生公司所有。而事实上，民生公司将案涉xx号住宅楼全部房屋整体出售给中国银行并已于1998年全部交付中国银行使用。虽然民生公司和城建集团在申请办理案涉住宅楼的确权登记时提交了补充协议书，显示双方就合建房屋产权分割问题，约定由城建集团占有案涉房屋首层产权，但协议所附楼盘单元明细表上城建集团盖章确认包括案涉首层八套房屋或车位在内的全部房屋业主均为中国银行。结合前述1995年协议内容、楼盘已交付中国银行使用、楼盘单元明细表确认的内容及2005年三方共同向登记部门提交《关于江南新村四期三区自编xxxx幢首层先行办理换图的申请报告》等事实，本案足以认定民生公司应享有案涉首层全部房屋产权并有权出售给中国银行，城建集团亦予以认可。因此民生公司主张双方约定首层产权归城建集团所有是当时登记需要，本院予以采纳。城建集团在本案抗辩认为案涉首层房屋登记在其名下，故其享有所有权的主张，与前述土地使用权转让合同约定的内容及房屋交付使用情况等诸多事实明显存在矛盾，本院不予采纳。民生公司作为双方协议约定案涉房屋的实际权利人，将案涉房屋出售给中国银行，城建集团亦予以认可，因案涉房屋仍登记在城建集团名下，民生公司无法自行完成将房屋过户给中国银行的义务，亦无法收取房屋出售尾款。因此，民生公司对于案涉房屋过户具有正当利益。根据土地使用权转让合同约定内容及楼盘单元明细表、2005年三方申请报告等文件中反映出来的真实意图，城建集团应当配合民生公司办理产权变更手续。第二，关于民生公司诉请城建集团将案涉房屋过户到中国银行名下是否具备条件的问题。如前所述，根据民生公司与城建集团之间的协议，城建集团有义务协助民生公司办理产权登记手续，但城建集团无需负担办理产权登记的税费。与中国银行建立房屋买卖关系的相对人是民生公司，而不是城建集团。因此将案涉房屋产权过户登记到中国银行名下是民生公司应当承担的合同义务。但因案涉房屋产权一直登记在城建集团名下，民生公司无法自行完成向中国银行过户的义务，城建集团应当配合办理产权变更登记手续。根据广州市规划和自然资源海珠区分局作出的《关于能否办理产权过户及用途变更申请函的复函》，将案涉房屋过户至中国银行的问题，按照广州市不动产登记规程第七十七条规定，由城建集团与中国银行备齐资料申请办理转移登记；关于房屋用途变更的问题，按照广州市不动产登记规程第七十六条规定，由权属人备齐资料申请办理变更登记。由该复函内容可见，规划登记部门似乎并不认为案涉房屋过户登记存在法律障碍。但根据各方确认的事实，目前案涉首层房屋登记用途包括车库等，与民生公司与中国银行之间房屋买卖合同约定的用途并不完全相符，中国银行并未确认同意直接按现登记用途办理过户手续，城建集团亦非办理变更登记用途的直接义务人，因此民生公司直接诉请城建集团协助将案涉房屋过户到中国银行名下，既可能超出城建集团的协助义务范围，也可能减损中国银行作为买方的权利，实质规避了其作为卖方应当承担的过户义务。在城建集团和中国银行对其诉讼请求均不予直接认可和配合的情况下，民生公司要求过户和付款的诉讼请求，法院均无法支持。一审以条件尚不具备为由不予支持民生公司诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对于本案所涉过户事项，因民生公司已进入破产清算程序并宣告破产，为避免本案事项陷入僵局，建议由城建集团配合民生公司及中国银行办理案涉房屋产权登记和过户手续，中国银行先行垫付民生公司应负担的变更登记费用，并可将代垫费用与民生公司剩余房款进行抵销，超出部分另行结算。综上所述，民生公司的上诉请求虽然具有一定合理性，但条件不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10582元,由上诉人广州市民生房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年五月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳