广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初6056号原告：中山市沃德物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××，统一社会信用代码914×××××××××××841U。法定代表人：黄振钦，董事。委托诉讼代理人：林镜山，公司工作人员。委托诉讼代理人：冼碧钰，公司工作人员。被告：刘薇，女，1971年2月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码360×××××××********。委托诉讼代理人：王武（系被告的丈夫），住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××。原告中山市沃德物业管理有限公司（以下简称沃德公司）与被告刘薇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃德公司委托诉讼代理人林镜山，被告刘薇及其委托诉讼代理人王武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃德公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年5月1日至2020年11月11日期间的物业服务费11796.12元及违约金14851.69元（自2018年5月1日至2020年11月11日止，之后的违约金继续请求）。诉讼中，原告明确违约金欠费次日开始按每日千分之三计算。事实和理由：被告是中山市××××××××××佳境康城臻熹园小区10栋1401房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为按建筑面积每月每平米2.8元，违约金计算标准为自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳。被告拥有的物业建筑面积为135.9平方米，每月应交物业服务费380.52元。自2018年5月起被告无故拖欠物业服务费，截止2020年11月11日，被告恶意拖欠物业管理服务费及相关费用为26647.81元。被告刘薇辩称，物业管理区域尚未出售，或者已出售但尚未交付给物业买受人的，其物业服务费用，由建设单位按照该物业区域同类物业标准，全额缴纳，因中山市骏佳房地产开发有限公司至今未依法依规向被告交付房屋，故缴纳物业管理费的主体不应为被告。开发商及物业公司对修缮工作拖延推诿，导致被告另租房居住，产生巨额租金。物业公司擅自违法违规在同一报建小区内修建围墙，差价收费，变相涨价，严重影响了业主生活空间及出行。本院经审理认定事实如下：中山市××××××××××佳境康城臻熹园10幢1401房的权利人为被告刘薇，房屋建筑面积135.9平方米。2014年4月13日，中山市骏佳房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人购买出卖人开发的位于中山市××××××××××佳境康城1期3组团10幢1401房，建筑面积为135.92平方米；如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。合同还约定其他事项。补充协议约定该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善指出或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。同日，原告沃德公司与被告刘薇签订中山市前期物业服务协议，约定由原告为涉案小区提供物业管理服务，服务期限自2015年12月1日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由甲方享有或承担，具体标准如下：有电梯住宅每月每平方米2.8元，商业物业每月每平方米5元；业主从办理收楼手续后次月开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前（每次缴费的具体时间）交纳当月的费用；业主约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人如不履行交纳义务时，由业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知甲方，物业发生产权或者物业使用权转移时，业主或者使用人应当结清物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。协议还约定了其他事项。根据协议约定，被告每月应交物业管理费380.52元（135.9平方米×2.8元/平方米）。被告刘薇提供的验房记录表，记载业主为被告，验收日期为2018年9月5日，验收反馈意见为厨房墙面空鼓，客厅改造房间三处空鼓，入户门刮花，物业公司代表吕聪慧签名确认。被告提供其与佳境康城销售人员的微信聊天记录，2019年6月30日至2019年11月24日期间，双方就涉案房屋的返修问题进行沟通，其中佳境康城销售胡羽菲于2019年6月30日通知被告收楼，被告回复“哦，好吧”。原告提供7-11返修问题盘点表记载业主为被告（未收楼）2018年9月5至2019年9月20日，已报修事项厨房墙面空鼓、改造房屋三处空鼓、入户门刮花等已修理完毕。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。原告沃德公司与被告刘薇签订的佳境康城前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。被告辩称因房屋质量存在问题，其未收楼，故无需承担物业费，根据被告与中山市骏佳房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定,如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。由于被告并未举证证明涉案房屋主体结构存在质量问题，且双方已于2018年9月5日就涉案房屋进行了验收，根据商品房买卖合同的约定,应视为房屋已经交付，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。被告自2018年9月起未交纳物业管理费，物业管理费收费标准为每月380.52元，原告主张被告交纳2018年9月至2020年11月期间的物业管理费10274.04元（380.52元×27个月），不违反法律规定及双方约定，本院予以支持，超出部分，理据不足，本院予以驳回。双方约定逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费3‰交违约金。因原告未举证证明逾期缴纳物业服务费给其造成的实际损失，且约定的违约金标准过高，本院酌定以每月应交物业管理费为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告刘薇于本判决生效之日起七日内向原告中山市沃德物业管理有限公司支付2018年9月至2020年11月期间的物业管理费10274.04元及违约金（以每月应交物业管理费380.52元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算,从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市沃德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，减半收取233元（原告已预交），由原告中山市沃德物业管理有限公司负担116.5元，被告刘薇负担116.5元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇二一年五月十七日书记员 蔡文华张丽青