昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0113民初599号原告：王泽林，女，1975年9月12日生，汉族，云南省昭通市昭阳区居民，现住昆明市东川区。被告：马崇智，男，1937年2月3日生，汉族，云南省昆明市东川区居民，现住东川区。被告：宜良卓星投资咨询有限公司东川分公司。负责人：杨德刚，系公司总经理。统一社会信用代码：91530113582383987K。营业场所：东川区古铜路34号。原告王泽林诉被告马崇智、被告宜良卓星投资咨询有限公司东川分公司（以下简称卓星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告王泽林、被告马崇智、被告卓星公司的负责人杨德刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽林向本院提出诉讼请求：判令解除原告与二被告签订的《购房定金合同》，由被告一马崇智返还原告定金20000元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告卓星公司是从事房地产中介业务的公司。2020年12月28日，我在被告卓星公司处得知被告马崇智要出售位于昆明市东川区房屋，房屋面积为57.5㎡。在被告卓星公司工作人员的陪同下，我到被告马崇智家看了该案涉房屋，被告马崇智也在家。当时马崇智与我们都只说了房屋的价格，没有说房屋的权属。我看上房屋后，卓星公司的工作人员就让我交了20000元的定金，我们三方到卓星公司签订《购房定金合同》。合同约定房屋交易总价18万元，原告于2020年12月28日付购房定金20000元。2021年1月30日前签订房屋买卖契约（网签公证合同），当日原告一次性付给被告马崇智购房余款16万元。签订《购房定金合同》几天后，被告马崇智打电话让我到卓星公司，说案涉房屋存在继承，房屋共有权人即其妻子去世了，要办理继承后才能过户给我。我没同意，要求被告马崇智按照合同约定的2021年1月30日将房屋过户给我。后被告马崇智将房屋钥匙拿给我，说让我装修先搬进去住，我想房屋手续不全我就没有搬进去住。2021年2月5日左右，我到卓星公司去问是否能把房屋过户给我。马崇智以及卓星公司的人员都告诉我，马崇智的子女因新冠疫情无法回国办理继承手续。2021年3月9日，我又去卓星公司，公司打电话给马崇智的女儿马莉（谐音），马莉说现在还没有办法办理，我就不想买这套房子了，我要求被告退还订金、解除合同，但被告马崇智的女儿说退房不可能。被告马崇智说过户的事情是我与中介公司的事。另外，我拿到案涉房屋钥匙几天后，就把钥匙交给了卓星公司，现在这套房屋卓星公司已经重新挂牌出售。现因案涉房屋至今不能办理过户手续，请法庭判决解除《购房定金合同》，考虑被告搬家发生了些损失，我现只要被告马崇智返还我购房定金15000元。被告马崇智答辩称：被告卓星公司打听到我要出售案涉房屋，就联系我，我便同意卓星公司挂牌出售我的该案涉房屋，当时我没有告诉卓星公司的房屋权属事宜。后卓星公司的工作人员就带原告王泽林到我家里来看房子，王泽林看房交订金时我也没有告诉他们房屋权属事宜。收了订金的第二天，我的女儿马莉和我一起到卓星公司，才告诉卓星公司工作人员这套房子的产权证上名字是我的，共有权人是我和去世的老伴，我有三个子女，儿子在国外因疫情无法回国办理继承手续，现办不了过户。原告说在过年前把房子交给她装修，我就把房子腾了让给原告住，2021年1月中旬我就把房屋钥匙交给原告，我的女儿告诉过原告办理过户手续时间暂时无法确定。现我不同意原告的诉讼请求，因为我已经把房屋钥匙交给原告，原告把钥匙交给被告卓星公司我不知道。现在我要求这套房屋继续卖给原告，不同意退还订金，房子现在也没有挂牌出售。因疫情原因，国外的孩子还是不能回国办理继承手续，现房子过户手续还是不能办理，如果原告坚持解除合同我也同意，但为了腾房致使我搬家造成家具损失和我重新建盖现住房的卫生间共损失27,000元至28,000元，双方应各自承担50%的责任，我只能退原告订金10,000元。被告卓星公司答辩称：该案涉房屋已经签订了《购房定金合同》。被告马崇智陈述该案涉房屋是他个人的，但从提供给我们的房屋所有权证上的信息是二人共同共有。当时签订合同时双方约定2021年1月30日以前签订房屋买卖契约公证合同即过户，原告一次性付清余款。定金合同签订后，被告马崇智的女儿马莉来到我公司，马崇智和原告也到我公司，马崇智在国外的子女说因为疫情无法回来办理过户手续，要延期过户，当时双方是同意的。被告将案涉房屋腾房交钥匙给原告，我公司不清楚。2021年2月份，原告到我公司说她不要案涉房屋了，让我们重新挂牌出售，说如果有人来买交20,000元订金就退还给原告，后有人来看房屋，我们就找原告拿钥匙过来看房，原告并没有把钥匙拿给我公司。到了3月份左右原告就多次与我们交涉要求返还房屋订金，我们与双方多次沟通，没有达成协议。原告到法院起诉后我们就把案涉房屋下架，没有再挂牌出售。针对原告的诉讼请求我公司没意见，因为客观原因案涉房屋长期过不了户，同意解除《购房定金合同》。因定金是被告马崇智收取的，应由被告马崇智返还，对于马崇智在交房期间造成的损失我公司不清楚，由原告与马崇智协商。原告针对自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：《购房定金合同》一份、收条一份、微信转账凭证打印件一份、云南省农村信用社账户流水明细表一份。欲证明案涉房屋原告与二被告签订了合同，原告通过被告卓星公司支付了被告马崇智购房定金20,000元，但被告马崇智未能按合同约定按时将案涉房屋过户给原告。经质证，二被告无异议，本院予以采信。被告马崇智针对自己的抗辩主张，未向法庭提交证据。被告卓星公司针对自己的抗辩主张，向法庭提交被告马崇智的东房权证私字第××号房屋所有权证复印件一份，欲证明案涉房屋系二人共有。经质证，原告表示无异议，被告马崇智表示无异议，称该房屋共有权人为自己及去世的妻子陈金珍（谐音），该产权证是女儿马莉交给卓星公司的，共有权证也在女儿马莉保管。本院对该组证据予以采信。根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，本案法律事实为：被告卓星公司系从事房地产经纪业务、营销、策划及投资咨询服务业务。被告马崇智将自己位于东川区白云街园丁小区的房屋委托被告卓星公司挂牌出售。原告王泽林在卓星公司的挂牌出售房屋公告栏看上被告马崇智欲出售的案涉房屋。2020年12月28日，原告王泽林在被告卓星公司的陪同下，到被告马崇智家中看房，双方就房屋价格等达成协议，并到被告卓星公司签署《购房定金合同》，三方未在该合同上签字捺印，但均表示对该合同的真实性无异议。合同约定：卖方马崇智，买方王泽林，中介宜良卓星投资咨询有限公司东川分公司。房屋位于昆明市东川区。产权证面积57.5㎡，房屋交易总价18万元……。原告于2020年12月28日付购房定金20000元。……2021年1月30日前签订房屋买卖契约（网签公证合同），当日原告一次性付给被告购房余款16万元。……款清一个星期内交房。签订《购房定金合同》后，被告马崇智出具收条一份，确认收到王泽林买园丁小区9幢203号房订金20000元，《购房定金合同》上亦注明：订金2万元整马崇智收取。后被告马崇智及其家人向被告卓星公司提交东房权证私字第××号房屋使用权证复印件一份，确认案涉房屋为：白云街房改房，教委出售，成本价买，100%产权，与隔邻相联墙为共墙。房屋状况为10幢2层3号房，建筑面积55.82㎡住宅，房屋所有权人马崇智，共有人马崇智等二人，共有权证号自00024464至00024465。因另一共有权人马崇智的妻子陈金珍（谐音）已经去世，房屋需办理继承手续后才能办理过户手续。马崇智与陈金珍的一位子女因在国外受新冠疫情影响，不能回家办理继承手续，被告马崇智与原告协商将房子先腾房交给原告使用，过户手续以后再办理。后马崇智将案涉房屋钥匙交给原告，自己搬离。2021年2月，原告找到被告卓星公司表示自己不想购买该案涉房屋，让卓星公司挂牌出售，出售后将原告交给被告马崇智的订金20000元退还。2021年3月，原告找到被告卓星公司要求解除合同并返还订金，不再购买案涉房屋，三方当事人协商无果。本院认为：原告王泽林与被告马崇智、被告卓星公司达成的《购房定金合同》虽三方未签字，但均表示该合同系三方当事人的真实意思表示，本院认为该合同不违反法律强制性规定，系合法有效的合同，对三方当事人均具有法律约束力。原告依约支付了被告订金20,000元，双方对该20,000元订金的性质并无异议，即该20,000元系房屋预付款，不具有定金的担保性质。在履行《购房定金合同》中，因被告马崇智与妻子陈金珍的一位子女在国外，新冠疫情影响不能回国办理房屋继承手续，致双方不能按约履行案涉房屋过户手续。后原告与被告马崇智达成腾房并交付房屋钥匙给原告入住，房屋过户手续暂缓办理。现原告主张解除《购房定金合同》，返还订金，本院认为该三方签订《购房定金合同》的目的是为了签订房屋买卖契约（网签公证合同），但因为新冠疫情不可抗力造成合同目的不能实现，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项之规定，原告主张解除合同符合法律规定，二被告亦当庭表示同意，本院对原告请求解除合同的主张，予以支持，本院向被告马崇智送达民事诉状副本为2021年4月12日，向被告卓星公司送达民事诉状副本为2021年4月9日，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，本院于2021年4月12日解除原告与二被告的《购房定金合同》。原告请求返还订金的诉求，本院认为合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告支付被告马崇智的20,000元订金为房屋预付款，现合同解除，被告马崇智依法应予返还。被告马崇智抗辩自己腾房搬家发生家具等损失，只返还原告10,000元定金，但未向法庭提交证据予以证实，故该抗辩无事实依据，本院不予支持。庭审中，原告自愿表示考虑被告腾房确发生部分损失，只要求被告返还15,000元订金不违反法律规定，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项、第五百六十五条第二款、第五百六十七条、第五百九十条、第五百九十五条之规定，判决如下：一、原告王泽林与被告马崇智、被告宜良卓星投资咨询有限公司东川分公司签订的《购房定金合同》于2021年4月12日解除。二、由被告马崇智于判决生效之日起十日内返还原告王泽林交纳的东川区铜都街道办事处白云街园丁小区10幢2层3号房房屋订金15,000元，由原告王泽林将该房屋钥匙退还被告马崇智。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告王泽林负担75元（已交纳），由被告马崇智负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张英二〇二一年五月二十一日法官助理王征文书记员刘刚芬