广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10501号上诉人（原审原告）：太古汇（广州）发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路385号太古汇一座1801室。法定代表人：龙雁仪，董事长。委托诉讼代理人：叶建霄，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：许玉洁，广东汇胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东世纪晓教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路天河东路155、157、159号副楼101、401室（仅限办公）。法定代表人：吴朱宝，董事长。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。上诉人太古汇（广州）发展有限公司（以下简称太古汇公司）因与被上诉人广东世纪晓教育科技有限公司（以下简称世纪晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。太古汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.判令世纪晓公司向太古汇公司支付拖欠的广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房（以下简称涉案房屋）自2020年2月1日至租赁合同解除之日的租金（含税）及逾期利息（租金暂计至2020年4月30日为142146.9元，逾期利息以每月应付租金为基数，按日利率0.3%为标准，自每期租金到期应付之日起计直至实际清偿之日止）；3.判令世纪晓公司向太古汇公司支付拖欠的涉案房屋自2020年2月1日至租赁合同解除之日的空调和运营费（含税）及逾期利息（空调和运营费暂计至2020年4月30日为23290.32元，逾期利息以每月应付空调和运营费为基数，按日利率0.3%为标准，自每期空调和运营费到期应付之日起计直至实际清偿之日止）；4.判令世纪晓公司向太古汇公司支付涉案房屋自租赁合同解除之日至2020年7月31日止的房屋占用费，即每月55145.74元（含税）；5.判令世纪晓公司向太古汇公司赔偿太古汇公司代为将涉案房屋恢复至还原标准而产生工程款费用损失120232.53元（总工程款288214.38元扣减保证金167981.85元后的差额部分）；6.判令世纪晓公司向太古汇公司赔偿租赁合同项下预期可得利益损失（按租赁合同约定之剩余租期每月租金及“空调和运营费”之和的标准计算，自2020年8月1日计至租赁合同约定的租赁期限届满之日2021年3月6日止，即396693.55元（含税）；7.维持一审判决第二项；8.判令世纪晓公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院按违约方主张的时间认定租赁合同解除时间为2020年1月31日，欠缺事实及法律依据。一审判决虽认可租赁合同已经解除，却并未查明及认定租赁合同解除的具体时间。从一审判决的第一判项来看，推定涉案房屋租赁合同解除时间是2020年1月31日。该时间实际是违约方世纪晓公司主张的解约时间。但世纪晓公司作为违约方，不具备约定及法定解除权。一审法院按照世纪晓公司主张的时间来认定合同解约时间违反合同法解释（二）第24条以及《九民纪要》第46条的规定。太古汇公司在对世纪晓公司的屡次回函以及庭审中始终不同意《租赁合同》在2020年1月31日解除，也并无任何证据证明双方在一审起诉前已就解除合同达成合意。因此，太古汇公司作出解除合同的意思表示，最早是在起诉之日提出。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第十条规定，合同自起诉状副本送达对方时解除。二、一审法院酌情认定占用期仅为一个月，未充分考虑及查明守约方进行止损所需的必要的合理的催告时间、协商谈判时间、重新招商时间、招标时间及施工必要时间。首先，世纪晓公司自2020年1月15日搬离后并未与太古汇公司进行交接，且在太古汇公司多次合理敦促之下，怠于对涉案房屋按合同约定恢复至还原标准，其行为构成占用涉案房屋，依约应该支付房屋占用费。承租人退租前将租赁房屋恢复至合同约定的还原标准，系本案租赁合同明确约定的承租人重要义务之一，不以承租人主观认为有无必要而可以免除该等义务。在世纪晓公司违约在先的情况下，太古汇公司优先选择合理催告，敦促违约方纠正违约行为合理合法。其次，太古汇公司为及时止损，在收悉违约方发出的解约通知后，一边提出协商方案希望世纪晓公司继续履行合同至找到新租户接手之日，一边积极配合世纪晓公司寻找新的租户接手涉案物业，该做法符合市场惯例，也是积极止损行为。但太古汇公司的招商行为不能被认定为是太古汇公司作出同意合同终止的意思表示，亦不等于确认世纪晓公司交还了物业，也不等于已经同意世纪晓公司可以停止支付租金或免除世纪晓公司应付的租金。再次，太古汇公司为避免自身损失扩大，在催告世纪晓公司将物业恢复至还原标准的同时，也着手准备代工工作，2个月的招投标时间，符合市场惯例。最后，中标施工进场到恢复原状工期一个半月。即使不考虑必要的催告期、谈判期、招标期限，仅实际施工期而言，一个月的占用期显然不符合实际情况。三、一审法院认为世纪晓公司所缴纳的保证金足以弥补太古汇公司包括恢复原状在内的相关损失，属于认定事实错误。太古汇公司委托第三方进行代工，对涉案房屋进行恢复至租赁合同约定的还原标准，为此实际发生工程费用288214.38元。四、一审法院对于太古汇公司预期可得利益损失完全未予支持，不符合法律规定，且有违公平原则。涉案单元的重新招商结果并非与租赁合同提前解除不存在必然因果关系。世纪晓公司恰逢在新冠疫情消息披露前几天的时间提出解约，令守约方在极度不利的市场形势下，因为其违约行为独自承受了市场全部风险，显然是有违公平原则的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。世纪晓公司辩称：一、一审法院对于合同解除的时间认定正确。（一）太古汇公司以实际行为认可了合同解除之日为世纪晓公司搬离之日。首先，双方在2019年11月底已经通过微信方式提前沟通退租事宜，2019年12月3日，太古汇公司有带客户来看房。2019年12月l3日，世纪晓公司正式发邮件给太古汇公司要求解除合同，并告知将于2020年1月20日前完成搬迁，太古汇公司则于2020年1月14日对外报送佣金政策开始招租。可见，太古汇公司对此已做好了重新招租工作。其次，2020年1月15日，世纪晓公司正式搬迁，搬迁过程中，太古汇公司积极指导如何搬迁（包括告知搬迁时间、方法、货梯使用申请、搬迁后应使用磨砂玻璃膜贴玻璃、申请停水停电等）。最后，在世纪晓公司搬离后，涉案房屋处于可自由进入的状态，基于太古汇公司对整个大厦的控制，在明知世纪晓公司搬离且房屋可自由进入的情况下，太古汇公司实际上已有效控制了涉案房屋，构成有效交还。此外，太古汇公司对房屋贴了磨砂玻璃膜，同时在楼层指示牌中遮挡了公司名称，还要求世纪晓公司申请关闭水电，同样证明太古汇公司收回了涉案房屋。以上行为均表明太古汇公司实际上认可了合同提前解除，且太古汇公司对涉案房屋享有绝对的控制权，已经收回房屋。（二）依据《民法典》第七百零三条和五百八十条的规定，租赁合同无法强制履行，也不适宜强制履行，合同解除时间应为世纪晓公司实际搬离之日。二、太古汇公司主张世纪晓公司支付至装修还原之日的占用费不符合合同约定。根据《租赁合同》第3.22条和第8.05条的约定，房屋交还标准是“可租用状态标准”而非拆除全部装修的标准。本案中，涉案房屋已经按照“可租用状态标准”交还。退一步讲，如果世纪晓公司未将房屋装修还原，则应按照合同约定承担违约责任，而非认定房屋不构成交还。关于一审法院判令支付的一个月占用费，应从以下因素考虑：1.涉案房屋的保证金约4个月租金，已由太古汇公司没收以弥补损失。2.世纪晓公司已提前至少一个月书面告知太古汇公司提前终止合同事宜。太古汇公司已做好充分地准备重新招租。3.世纪晓公司确实是因为涉案场地无法满足经营需求才不得不搬迁，且已提前与太古汇公司沟通并按要求有序搬离，并非恶意毁约。4.一个月的占用费，再算上提前一个月通知并允许太古汇公司重新招租的时间，相当于太古汇公司有两个月的时间重新招租，时间充裕。5.房屋是否还原与太古汇公司能否重新招租没有必然联系。三、关于还原工程费的问题。（一）还原工程费应当以鉴定报告为准。且从太古汇公司提交的其他案例为证，恢复原状费用占保证金比最低为11.09%，最高为62.16%。（二）综合考虑相关费用后，保证金实际上已足以弥补太古汇公司的包括装修还原费用在内的各项损失。四、关于预期可得利益。太古汇公司是否能够重新招租，取决于租金价格、地理位置、双方谈判等市场因素，是太古汇公司应当承担的市场风险，未履行部分的租金显然不属于预期可得利益。世纪晓公司的提前解约行为没有导致太古汇公司的招租风险变大。世纪晓公司提出解除合同时，还未爆发新冠疫情，也无法预料，所以新冠疫情这一不可抗力造成的损失，不能归咎于世纪晓公司。五、世纪晓公司已经尽到所有义务以避免太古汇公司损失的扩大，并承担了巨额的违约成本，受到了应有的制裁，不应一味的要求世纪晓公司按照合同约定承担不合理的违约责任。太古汇公司于2020年4月24日向一审法院起诉请求：1.解除世纪晓公司与太古汇公司签订的《关于中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房之租赁合同》；2.世纪晓公司向太古汇公司支付拖欠的2020年2月、3月、4月租金（含税）合计142146.9元及逾期利息（含税）（以每月应付租金为基数，按日利率0.3%的标准，自每期租金到期应付之日（即各月1日）起计至实际清偿之日止；3.世纪晓公司向太古汇公司支付拖欠的2020年2月、3月、4月空调和运营费（含税）合计23290.32元（含税）及逾期利息（以每月应付空调和运营费为基数，按日利率0.3%的标准，自每期空调和运营费到期应付之日（即各月1日）起计至实际清偿之日止）；4.世纪晓公司赔偿太古汇公司代为将涉案房屋恢复至还原标准而产生工程款费用损失（含税）288214.38元；5.世纪晓公司按租赁合同约定之租金及“空调和运营费”之和的标准向太古汇公司支付房屋占用费[自租赁合同判令解除之日起计至2020年7月31日止，即每月55145.74元（含税）]；6.世纪晓公司向太古汇公司赔偿租赁合同项下预期可得利益损失[按租赁合同约定之剩余租期每月租金及“空调和运营费”之和的标准计算，自2020年8月1日计至租赁合同约定的租赁期限届满之日2021年3月6日止，即396693.55元（含税）]；7.世纪晓公司承担太古汇公司为本案支付律师费18020元；8.世纪晓公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年12月11日，广州市天河区天河路以北、天河东路以西路段的太古汇商业、酒店、办公楼工程办理了竣工验收备案，建设单位为太古汇公司。2016年12月21日，太古汇公司（出租人）与世纪晓公司（承租人）签订《中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租人出租广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号承租单元（以下简称“涉案房屋”），面积189平方米；（2.01租金）以本合同约定的日期及方式在整个租赁期内用人民币支付下列费用，不作任何扣减或抵扣：（a）附表二第一部分所约定的租金，空调和营运费须按附表二第二部分的内容支付，租金金额不包括空调和营运费、亦不包括承租人在本合同项下须支付或承担的任何其它费用；（b）承租人须支付以下费用：（i）附表二第二部分所列的在“正常营业时间”内提供空调服务的费用以及提供管理和维修服务所收取的费用（两者统称“空调和营运费”）……但出租人有权上调承租人应付的空调和营运费金额，上调后的金额将于租赁期内每年的1月1日起生效，（ii）除本合同附表二第二部分所述的空调和营运费以及上述第（i）款所述空调和营运费的年度上调之外，在不影响该空调和营运费及其年度上调的情况下，如在租赁期内的任何时间，向承租单元提供空调服务的成本及/或管理和维修服务的成本中的有关部分超出附表二第二部分列出的空调和营运费金额（该些成本包括但不限于制冷设备运作用电单价（包括燃料附加费）、公共区域和设施以及该办公楼公共地方的清洁成本、所有机器、设备及其零件的维修和保养成本、为该办公楼提供工作的人员的成本或为该办公楼利益而从事工作的人员的成本、折旧、电费或其它服务项目以及与上述服务相关的所有其它成本），则出租人有权上调承租人应付的空调和营运费，以补足自租赁期开始后提供上述服务的成本增加部分，以及自前一次成本增加后每次提供上述服务的成本再增加部分。出租人每次上调空调和营运费时，应向承租人发出书面通知，说明上调理由，但出租人所作出的上调金额为最终的和决定性的，且对承租人具约束力，（iii）承租人就第四部分第4.06（b）条所述的出租人不定期提供的额外空调服务应付的任何费用，（iv）本合同双方确认，部分管理和维修服务的成本是为该办公楼和该发展项目的共同利益而发生的，出租人有权将上述管理和维修服务的成本以计入空调和营运费的方式或出租人认为其他合适的分摊方式公平分摊至该办公楼和该发展项目；（2.02政府税费等）（a）支付并清偿目前及以后中国政府或其它主管部门就承租单元或本合同征收的（且根据中国法律和法规须由承租人支付的）所有税款、费用和开支（包括但不限于承租人在租赁期内根据法律、法规的规定就承租单元的租用以及在承租单元内的经营活动而须向政府有关部门缴付的所有税款、费用和开支），但如中国法律和法规未就上述款项的缴付义务作出规定，则相关款项应由相关合同方根据相关政府部门的规定和惯例分摊或承担，（b）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额（统称为“合同价款”），如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例、实施办法施行之日起，除合同价款以外，承租人同意向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费；（2.05支付方式）承租人根据本合同须向出租人缴付的一切款项须以出租人不定期指定的方式支付至出租人不定期指定的银行账号内，每笔款项的付款日及付款金额以出租人指定账户实际收到该笔款项的日期及金额为准，因承租人根据本合同约定支付任何款项而产生的任何费用（包括但不限于出租人因承租人采取电汇方式付款而发生的手续费）均由承租人承担；（2.06不得抵扣）上述所有款项须在扣除所有应扣金额后由承租人自起租日起于每个公历月的第一日预先支付，不得抵扣，首次和最后一次支付的款项须根据租赁期内第一个和最后一个公历月的实际租赁日数分摊计算；（3.22承租单元的返还及交付）在本合同期满或提前终止时，承租人须根据本合同前文的约定，在清空承租人的办公用具及设备并对因上述清空导致承租单元发生的任何损坏进行维修后，将承租单元以及承租单元的所有附属设施、设备和增设物以良好、清洁、经妥善维修的可租用状态予以返还，同时还须返还能够进入承租单元所有部分的钥匙，除此之外，若承租人在租赁期内，或在其之前租用承租单元的任何期间、或在其占用承租单元的任何其它期间对承租单元进行任何改动或安装任何设施、设备或增设物，即使就此已取得出租人的同意或认为出租人已就此予以同意，出租人均有权要求承租人在其向出租人返还承租单元之前，自费将上述任何改动、安装的设施、设备或增设物或其它任何部分恢复原状或予以拆除或清除，并对因上述恢复原状、拆除或清除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修理，在本合同期满或提前终止时，承租人须以空置及无装修状态返还承租单元，空置及无装修状态指承租单元内出租人提供的所有标准设施及设备处于经承租人自费妥善修缮并恢复成良好、清洁、可租赁的状态，同时除出租人提供的标准设施及设备之外，承租单元内由承租人或之前任何租客或占用人在租赁期内、或在其之前租用承租单元的任何期间或在其占用承租单元的任何其它期间配备的所有其它家具、安装的所有其它设施、设备及增设物或进行的所有其它改造，均须由承租人自费拆除，同时承租人须在向出租人返还承租单元之前，对因上述拆除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修复；（8.01违约）如租金及/或空调和营运费及/或本合同项下任何应付款项或其任何部分已到支付期（无论是否已正式提出要求支付），且从到期日起，承租人已逾期15日仍未支付，或不论承租人有否违反前述条款，在租赁期内承租人累计拖欠租金及/或空调和营运费及/或本合同项下承租人任何应付款项之天数总共达到30日（自有关款额在根据本合同到期应付之日起计算）或累计拖欠前述款项共计达到3次，则出租人有权在任何时候合法地收回承租单元，本合同因此而完全解除，但不妨碍出租人享有的就任何尚未解决的有关承租人违反或不履行本合同的任何条款进行索赔的权利，同时出租人将没收所有保证金及承租人所缴交的其它任何押金，但不妨碍出租人根据本合同的约定索赔任何相关损失和费用；（8.02逾期利息）尽管本合同中另有约定，若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计息期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止，出租人按照本条款的约定提出利息支付要求及/或收到利息的权利一概不妨碍亦不影响出租人行使其在本合同条款项下可行使的任何其它权利或救济（在不损害前述条文的一般性原则下，有关权利还包括收回承租单元的权利）；（8.07因承租人原因而致使本合同被提前解除或终止）若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前解除本合同及/或承租人在租赁期届满前因违约而致使本合同被解除或终止，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，在出租人没收本合同项下的保证金之外，承租人须同时向出租人支付以下款项：承租人在本合同解除之日应付而未付的一切款项，在本合同解除之日起至出租人将承租单元重新出租给新租户前的该段期间内的所有租金及空调和营运费及赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前解除本合同而遭受的一切其它损失，并按照本合同约定的标准及要求将承租单元返还出租人；（9.01保证金）本合同签署时，承租人须向出租人支付本合同附表二第四部分中所述的履约保证金（“保证金”），以确保承租人遵守在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如承租人违反本合同约定，出租人有权根据本合同的相关约定没收该保证金，承租人同意并确认，在向出租人支付或补足保证金时，还须向出租人另外支付基于保证金的金额和租金所适用增值税税率计算的增值税及附加税费，前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣；（9.03保证金的退还）按照前述约定，当本合同到期终止且（a）承租人按照本合同的约定将承租单元交还出租人后的60日内，或（b）在出租人就任何承租人拖欠的租金、空调和营运费以及其它费用、或就承租人违反、不遵守或不履行其应遵守或履行的本合同中的任何协议、约定、条款对承租人提出的索赔完全解决后的60日内（前述（a）项及（b）项二者以时间较晚者为准），出租人应将保证金（无利息）退还给承租人，如保证金不足以抵扣所有有关欠款时，出租人有权向承租人追讨差额；（12.24法律相关费用）出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿等。附表一（第三部分）租赁期50个月零6天，起租日2017年1月1日；附表二（第一部分租金）首段租期（自起租日起至2017年2月28日止）的基本租金合计为37800元……自2020年1月1日起至2021年3月6日止，每个公历月的基本租金为43470元……（第二部分空调和营运费）……从2018年1月1日起算，承租人须支付的每个公历月的空调和运营费为6975元；（第三部分税费）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额，如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例实施之日起，除合同价款以外，承租人同意并确认向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费；（第四部分保证金）保证金须根据第九部分第9.01条于本合同签署时向出租人支付，金额为151335元，租赁期内，承租人同意并确认在支付或补足保证金时，同时向出租人支付基于保证金的金额和租金所适用增值税税率计算的增值税及附加税费，前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣；（第五部分逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项）出租人及承租人在此确认，本合同项下约定的逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项（包括但不限于对出租人的赔偿等）均为不包含任何税费的净额，承租人进一步同意，承租人在支付前述款项时须同时向出租人支付基于前述款项和适用增值税税率计算的增值税及附加税费等。附表四5、在承租人己签署本合同及己按本合同约定付清其应支付的全部费用的前提下，出租人应于本合同附表一第三部分约定的起租日将承租单元以空置及无装修状态交付承租单元予承租人，承租人须根据出租人的指示到出租人或物业管理人的办公室办理承租单元的交接手续，出租人和承租人应在承租单元实际交付之前另行就承租单元的交付标准达成协议，出租人根据交付标准向承租人交付承租单元后，即视为出租人已履行将承租单元合格地交付给承租人的义务，出租人向承租人交付承租单元并不表明承租单元己达到可用于租赁用途的要求等。2017年1月1日，世纪晓公司从太古汇公司处接收涉案房屋。合同签订后，世纪晓公司向太古汇公司支付了保证金167981.85元（含税）。太古汇公司确认世纪晓公司支付租金、空调和营运费至2020年1月31日。2020年1月至4月的租金标准为47382.3元/月（含税），2020年1月1日后的空调和营运费系按照7763.44元/月（含税）的标准支付。太古汇公司为证明其与世纪晓公司就涉案房屋的租赁事宜沟通具体情况，提交其与星火公司间往来电子邮件及书面函件，显示如下内容：1.2019年12月13日，星火公司向太古汇公司发出《关于提前解除租赁合同通知函》，函称：双方签订《租赁合同》，分别承租广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1的603、3202、3203、3703号房，作办公使用；现因星火公司的经营发展需要，欲更换办公场地，为此特提出解除租赁合同；星火公司计划在2020年1月20日前搬空所有财物，将租赁房屋移交给太古汇公司；其他未尽事宜，双方协商处理。2.2019年12月18日，太古汇公司向星火公司发出“答复：关于提前解除租赁合同通知函”，邮件附件为涉案房屋的租赁合同补充协议起草版。3.2020年1月2日，太古汇公司向星火公司发出“转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：太古汇公司已于12月18日将草拟的租赁合同补充协议发予星火公司，但至今未收到回复，请尽快回复并与太古汇公司进行沟通；此外，太古汇公司在此再次明确，在双方就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，太古汇公司不同意星火公司任何单方面解除太古汇一座603号房、3202号房、3203号房以及3703号房租赁合同的行为，星火公司仍需履行该等租赁合同项下的义务并承担不履行的责任，包括但不限于支付租金及空调和营运费等。4.2020年1月3日，星火公司向太古汇公司发出“Re：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：星火公司于2019年12月13日向太古汇公司发送书面函通知解除双方签订的租赁合同，星火公司已提前30天通知太古汇公司，星火公司将于2020年1月15日至20日搬离太古汇，虽然星火公司于2020年1月中搬走，但星火公司已按合同约定结清解除合同前的所有费用，向太古汇公司支付了2020年1月整个月的租金、管理费及空调费等所有费用。5.2020年1月7日，太古汇公司向星火公司发出“答复：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：根据双方签署的《租赁合同》中“第十一部分届满及解约”的“11.01条终止或解除”条款所述，“除非本合同另有约定，在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自终止或解除本合同”；星火公司单方解除合同，不符合《租赁合同》的约定，也不符合法律规定，太古汇公司对此不予接受；在双方未能就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，星火公司无权擅自解除租赁合同，且在合同租赁期届满前，仍需履行合同项下的义务。6.2020年1月9日，星火公司向太古汇公司发出《关于我司从太古汇搬离的申请》，函称鉴于星火公司于2019年12月13日向太古汇公司提出退租事宜，太古汇公司已知悉星火公司提前退租，现星火公司计划于2020年1月15日至20日搬离太古汇，需要将办公家具、电脑、电器设备等搬到星火公司新的办公场地；届时星火公司将有秩序地搬离太古汇，并保证搬离过程中的干净卫生，不会对太古汇公司造成影响。7.2020年1月10日，太古汇公司以电子邮件形式向星火公司发出“转发：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：太古汇公司于2020年1月10日收到星火公司提交的函件《关于我司从太古汇搬离的申请》，函件中星火公司提及于2019年12月13日向太古汇公司提出退租的退租事宜，在此太古汇公司再次重申，在双方未能就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，星火公司无权擅自解除租赁合同，且在合同租赁期届满前，仍需履行合同项下的义务；太古汇公司强调，对于星火公司单方解除租赁合同的行为，太古汇公司对此不予接受等。庭审中，世纪晓公司对于星火公司上述的发函行为予以认可，并确认星火公司的函件内容代表世纪晓公司的意思表示。2020年1月15日，世纪晓公司搬离涉案房屋并解除房屋大门电子锁密码，双方并未办理交接手续。太古汇公司表示其未与世纪晓公司办理交接手续的原因在于世纪晓公司不享有提前解除租赁合同的权利，且太古汇公司不同意提前解除合同，世纪晓公司搬离时的场地状态并不符合合同约定的交还时的还原标准。2020年4月24日，太古汇公司提起本案诉讼，世纪晓公司于2020年6月10日接收本案诉讼材料。2020年6月3日，太古汇公司以电子邮件形式向世纪晓公司发出《催告函》，函称：基于双方2016年12月21日签订的《租赁合同》，世纪晓公司违反合同约定提前撤场，且涉案房屋未能按上述合同约定恢复原状向太古汇公司交接；因世纪晓公司怠于履行装修清拆及场地交还义务，经太古汇公司多次催告无果，现已严重影响太古汇公司对该物业进行重新招租；太古汇公司特此最后敦促世纪晓公司务必在2020年6月12日前对涉案房屋按照租赁合同之约定自费完成所有装修的清拆，并将涉案房屋复原至合同约定的标准原状交还太古汇公司，否则，太古汇公司将依法委托第三方承建商进行代工清拆，届时发生的相关代工清拆修缮费用以及导致太古汇公司的一切其他损失均由世纪晓公司负担。关于承租单元还原费用，太古汇公司提供以下证据：1.太古汇公司与案外人利盈电机电工程（上海）有限公司广州分公司（以下简称利盈公司）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托利盈公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；2.利盈公司于2020年7月15日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计38586元，备注项目名称为太古汇塔楼一3203单元电气还原工程）；3.太古汇公司与案外人广东省石油化工建设集团有限公司（以下简称石化公司）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托石化公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；4.石化公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计27250元，备注工程项目为太古汇办公楼1-3203单元空调系统还原工程）；5.太古汇公司与案外人广东海富消防技术服务股份有限公司（以下简称海富公司）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托海富公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；6.海富公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票[显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计2169.1元，备注工程名称为太古汇塔一3203单元复原工程（消防工程、挡烟垂壁），工程地址为广州市天河区天河路383号太古汇]；7.太古汇公司与案外人广东卫保消防工程有限公司（以下简称卫保公司）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托卫保公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；8.卫保公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*太古汇塔楼一3203消防复原工程价税合计30302元）；9.太古汇公司与案外人广州市海珠区凤凰装饰工程公司（以下简称凤凰公司）签订的《工程承包合同》[约定太古汇公司委托凤凰公司承担太古汇办公楼1-3203单元（世纪晓）装修还原工程，总价款189907.28元，其中不含税净额184376元，税费5531.28元等]；10.凤凰公司于2020年7月3日开具的广东增值税专用发票两张[显示太古汇公司支付*建筑服务*装饰工程价税合计189907.28元，备注工程名称为太古汇办公楼1-3203单元（世纪晓）装修还原工程，项目地址为广州市天河区]；11.竣工验收报告（还原工程）（显示租户为OT1-3203世纪晓，验收日期为2020年7月31日，总结为验收合格）。经质证，世纪晓公司对上述证据的真实性均不予确认，认为太古汇公司并未提交付款凭证证明款项的实际支付情况，是否需要进行还原根本不影响太古汇公司重新出租，没有必要性，且还原工程并未得到世纪晓公司及世纪晓公司的确认。关于本案律师费，太古汇公司提供以下证据：1.太古汇公司与案外人广东汇胜律师事务所（简称汇胜所）于2020年3月19日签署的《民事委托合同》（约定太古汇公司委托汇胜所作为其与世纪晓公司租赁合同纠纷案的委托代理人，甲方应向乙方支付律师代理费及增值税18020元）；2.汇胜所于2020年3月23日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付律师费18020元）。经质证，世纪晓公司对上述证据的真实性予以确认，但认为不应由其承担。关于涉案房屋另行招租的情况，太古汇公司提供致中介公司佣金政策的函、自行放盘记录、微信放盘记录、办公楼参观登记表、委托书、中介名片予以证明。经质证，世纪晓公司表示无法确认真实性，上述证据可证明太古汇公司已对涉案房屋享有完整的使用权及收益权，已构成有效交还，且重新招租取决于价格、供求关系等市场因素，物业空置损失与其并无关系。本案审理过程中，各方当事人亦就相关问题发表如下意见：1.太古汇公司表示在其收到世纪晓公司希望解除合同的意思表示后，在2019年12月底至2020年1月左右就开始协助世纪晓公司寻找下一手租户，但其另行出租的行为并不代表其同意提前解除合同及收回场地；2.太古汇公司要求世纪晓公司支付涉案房屋2020年7月31日之前的租金、空调及营运费或房屋占用费的依据为在合同解除前所产生的租金、空调和营运费都应予支付，且因世纪晓公司拒绝将涉案房屋还原并交还，因此在合同解除后至太古汇公司将涉案房屋自行还原的工程完工前均应视为世纪晓公司继续占用涉案房屋，相应的占用费应由世纪晓公司承担；3.关于世纪晓公司已支付的保证金的处理问题，太古汇公司认为因世纪晓公司存在违约行为，所以依约应予没收；世纪晓公司认为其已支付的保证金足以弥补太古汇公司的损失，其不要求太古汇公司予以退回；4.关于《租赁合同》的现状问题，太古汇公司认为合同的解除时间为本案起诉状送达世纪晓公司之日；世纪晓公司认为合同已于其搬离涉案房屋之日解除。本案审理过程中，太古汇公司申请一审法院出具调查令以便其持令调查世纪晓公司及广州晓晓教育科技有限公司租赁位于广州市天河区天河东路155、157、159号的租赁合同及备案信息；世纪晓公司向一审法院申请对涉案房屋的恢复原状费用进行鉴定。一审法院认为：太古汇公司与世纪晓公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。根据已查明事实，世纪晓公司单方于租赁合同期限尚未届满时提出解除租赁合同的请求构成违约，但其已多次通过电子邮件的形式将解约的意思表示送达至太古汇公司，太古汇公司亦于2019年12月底及2020年1月左右开始寻找新的承租人，其后世纪晓公司于2020年1月15日搬离涉案房屋，太古汇公司对于世纪晓公司的搬离情况清楚知悉，本案审理过程中，双方均确认涉案《租赁合同》已解除，故太古汇公司诉请要求解除双方签订的《租赁合同》缺乏事实依据，一审法院不予支持。但如上所述，世纪晓公司为违约方，故太古汇公司诉请要求解除《租赁合同》所产生的诉讼费应由世纪晓公司负担。另世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋，太古汇公司作为出租人，应及时收回场地避免损失扩大，结合世纪晓公司搬离涉案房屋的实际情况，太古汇公司要求世纪晓公司支付涉案房屋至2020年4月30日的租金（含税）、空调和运营费（含税）及相应逾期利息缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司承担涉案房屋恢复至还原标准而产生的工程款费用（含税）的诉请。综合本案案情，太古汇公司与世纪晓公司已就保证金由太古汇公司没收事宜达成一致，该保证金应足以弥补太古汇公司包括恢复原状在内的相关损失，遵循公平合理原则，一审法院对太古汇公司该项诉请不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司支付租赁合同判令解除之日起至2020年7月31日止的房屋占用费的问题，在世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋的情况下，太古汇公司作为出租人应及时收回场地避免损失扩大，综合本案案情及双方履约情况，一审法院酌情判令世纪晓公司向太古汇公司支付2020年2月1日起至2020年2月29日期间的房屋占用费55145.74元（47382.3元+7763.44元）（含税），对于太古汇公司超出上述数额的诉讼请求一审法院不予支持。关于太古汇公司诉请的《租赁合同》项下预期可得利益损失的问题，世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋，双方亦确认《租赁合同》已解除，太古汇公司应及时收回涉案房屋，且其收回场地后何时出租或出租的价格取决于市场行情等多种因素，与涉案《租赁合同》提前解除不存在必然的因果关系。遵循公平合理原则，一审法院对太古汇公司该诉请不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司赔偿的本案律师费损失18020元的诉请。太古汇公司已提交《民事委托合同》及广东增值税专用发票证明其已实际支付律师费情况，且双方于《租赁合同》中约定“出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿”，现太古汇公司诉请要求世纪晓公司赔偿其律师费支出18020元具有事实和合同依据，一审法院予以支持。关于本案审理过程中太古汇公司提出的律师调查令申请及世纪晓公司提出的鉴定申请，与本案待证事实均不具有关联性，对双方相关申请一审法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，于2021年2月23日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东世纪晓教育科技有限公司向太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房2020年2月1日起至2020年2月29日的房屋占用费55145.74元（含税）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东世纪晓教育科技有限公司向太古汇（广州）发展有限公司支付律师费18020元；三、驳回太古汇（广州）发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费19371元，由太古汇（广州）发展有限公司负担11235元，广东世纪晓教育科技有限公司负担8136元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。太古汇公司二审提交如下证据：1.工程款付款凭证，拟证明太古汇公司为涉案房屋的电气还原工程支出了38586元，空调还原系统还原工程支出了27250元，消防广播、挡烟垂壁的还原支出了2169.1元，消防复原工程支出了30302元，装修还原工程支出了189907.28元，以上合计共支付了工程款288214.38元；2.律师费付款凭证，拟证明太古汇公司花费了律师费18020元；3.照片，拟证明2020年1月21日，世纪晓公司又返涉案物业查看，其并没有于2020年1月16日全面清退；4.《房屋租赁登记备案证明》；5.太古汇公司招商邮件，上述两证据拟证明：第一，自世纪晓公司擅自撤场以来，太古汇公司为了止损，持续以低于涉案合同的租金单价进行招商，涉案单元至今未能找到新承租人入场。第二，世纪晓公司提前退租的违约行为造成了涉案物业长时间空置，给太古汇公司带来了巨大的预期收益损失。第三，意向客户均要求涉案物业场地按项目标准状态交付。对此，世纪晓公司认为：对于证据1的真实性、合法性确认，关联性不确认，损失金额应以鉴定结果为准；对证据2，真实性、合法性确认，关联性不确认；证据3不予确认，无法证明照片中的人员为其工作人员，且仅凭搬东西的行为不足以认定为占用行为；对于证据4，真实性合法性确认，关联性不确认；证据5，不予确认，是否招租取决于市场因素。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议焦点包括：第一，涉案《租赁合同》的解除时间及解除原因；第二，世纪晓公司是否需要支付太古汇公司2020年2月1日之后的租金、占用费、空调和运营费以及逾期利息；第三，世纪晓公司是否需要支付太古汇公司因涉案房屋恢复原标准而产生的工程费损失；第四，世纪晓公司是否需要支付太古汇公司合同预期可得利益损失。关于涉案租赁合同解除时间及解除原因的问题。太古汇公司主张其司在起诉之日作出合同解除的意思表示，因此涉案合同在起诉状副本送达对方之日解除，因为世纪晓公司作为违约方不具备约定或法定解除权。世纪晓公司则认为，合同解除时间应为其实际搬离涉案房屋的时间，因太古汇公司以实际行动认可其搬离之日为合同解除之日，且租赁合同无法也不适宜强制履行。对此，本院认为，根据查明的事实，世纪晓公司单方于租赁合同期限尚未届满时提出解除租赁合同，太古汇公司明确表示不同意世纪晓公司提前解除租赁合同，在此情况下，世纪晓公司搬离涉案房屋，以实际行动表明不继续履行合同，构成根本违约。而太古汇公司多次明确告知世纪晓公司不同意提前解除合同，本案证据亦不足以证实太古汇公司以实际行动表明认可世纪晓公司实际搬离涉案房屋之日为合同解除之日。太古汇公司于2020年4月24日提起本案诉讼，明确表达解除合同之意思。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第二款的规定，太古汇公司要求解除合同合理合法，本院予以确认。关于解除时间，根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因世纪晓公司于2020年6月10日接收本案诉讼材料，故涉案《租赁合同》的解除时间应为2020年6月10日。关于世纪晓公司是否需要支付太古汇公司2020年2月1日之后的租金、占用费、空调和运营费以及逾期利息的问题。如上所述，世纪晓公司为违约方，应承担相应的违约责任。但世纪晓公司在实际搬离涉案房屋前已多次通过电子邮件的形式将解约的意思表示送达至太古汇公司，且提前告知将搬离涉案房屋的时间。太古汇公司也于2019年12月底及2020年1月左右开始寻找新的承租人，且对于世纪晓公司于2020年1月15日搬离的情况清楚知悉。根据《合同法》第一百一十九条规定，太古汇公司作为出租人，应及时收回场地避免损失扩大，否则太古汇公司不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案案情及双方履约情况，世纪晓公司实际于2020年1月15日后未再继续使用涉案房屋，并交纳租金、空调和运营费至2020年1月31日，本院酌情认定世纪晓公司需向太古汇公司支付2020年2月期间的租金（含税）及空调和运营费（含税）55145.74元，对于超出部分的租金、占用费、空调和运营费以及逾期利息，本院均不予支持。一审判决对于涉案《租赁合同》解除时间的认定时间不当，本院予以纠正，但一审判决酌定世纪晓公司向太古汇公司支付一个月房屋占用费的金额与本院认定世纪晓公司需向太古汇公司支付的租金金额一致，故一审判决第一项判决结果可予以维持。关于太古汇公司因涉案房屋恢复原标准而产生的工程费损失的问题。本案中，太古汇公司虽提交工程承包合同、付款转账凭证、发票等证据拟证实其因恢复涉案房屋原标准而支付工程费288214.38元。但上述证据显示相关工程涉及电气、空调、消防、装修等诸多方面，且各个项目分别施工，证据本身不能充分证明上述所有工程项目均为恢复涉案房屋原标准所必需，亦不能证明工程费288214.38元均为恢复涉案房屋原标准的必要和合理支出。同时，太古汇公司虽主张依据合同，承租人需将房屋恢复至原标准，但本案现有证据并不足以证实必须将涉案房屋恢复至原标准才能确保房屋处于适租状态。太古汇公司在涉案房屋恢复原标准之前亦在寻找新的承租人，可以初步证实涉案房屋并非必须恢复至原标准才能出租。综合上述分析，且考虑太古汇公司已经没收世纪晓公司保证金167981.85元的实际情况，一审判决驳回太古汇公司该项请求的处理结果亦无不当，本院予以维持。关于太古汇公司主张的合同预期可得利益损失的问题。太古汇公司二审期间提交《房屋租赁登记备案证明》、招商邮件等证据拟证明世纪晓公司解除合同后，涉案房屋存在持续以低于原合同的标准招租且长期空置等问题，给其造成实际损失，故要求世纪晓公司按涉案租赁合同约定的剩余租期支付每月租金及空调和运营费。但世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋，太古汇公司应及时收回涉案房屋，且房屋何时能出租以及租金标准如何确定受房屋本身状况以及市场行情等诸多因素影响，世纪晓公司提前解除合同不必然导致涉案房屋无法继续出租。故一审判决遵循公平合理原则，驳回太古汇公司的该项诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，太古汇公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12278元，由太古汇（广州）发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年五月三十一日书记员  林臻灏