湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1245号上诉人（原审被告）：邵阳市万基房地产开发有限公司，住所地邵阳市西湖路万锦花园4号门面。法定代表人：易招军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋金正，湖南刚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈昂阳，男，1991年6月17日出生，汉族，住邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××室。委托代理人：夏明敏，湖南方廉律师事务所律师。上诉人邵阳市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人陈昂阳合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万基公司的委托诉讼代理人宋金正，被上诉人陈昂阳的委托诉讼代理人夏明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万基公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、万基公司将相关的维修费用支付给了业主委员会委托的邵阳市西湖物业公司，已经履行了合同。万基公司不是本案适格的被告，《承诺书》已经将合同的义务主体变更为邵阳市西湖物业公司。二、本案已过诉讼时效。三、一审程序违法，遗漏了必要的当事人。陈昂阳辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陈昂阳向一审法院起诉请求：1、判令万基公司立即修理房屋顶层及外墙漏水问题；2、判令万基公司因房顶及外墙漏水造成家中墙壁、家具、吊顶等损坏恢复原状或赔偿由此造成的损失5000元。一审法院认定事实：陈昂阳于2011年4月在万基公司购买了坐落于大祥区××路××花园综合楼一单元1303顶层住房，并付清各种款项。2016年7月20日在邵阳市国土资源局办理了湘（2016）邵阳市不动产权第0××2号不动产权证（建筑面积130.84㎡）。由于房顶及外墙漏水，万基公司也曾派人来维修过，但房顶及外墙漏水问题一直没有解决好，为此，陈昂阳及其他各业主曾多次向市信访办、邵阳市住房和城乡建设局口头和书面反映，要求万基公司来维修。2018年1月14日，邵阳市万基银座小区业主委员会（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，但没有就屋顶和墙面侧墙漏水问题的解决作出约定。2018年3月18日，邵阳市万基房地产开发有限公司（甲方）与邵阳市万基银座小区业主委员会（乙方）签订了《物业移交协议》，相关约定有：“3、顶楼和四楼部分业主种菜、饲养牲畜严重影响卫生，乙方必须协助物业公司清除。屋顶和墙面侧墙漏水严重，由甲方负责防水处理，质量保证五年内不漏水。（材料用雨虹牌和细沙混泥土）。”2019年6月17日，万基公司（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处（乙方）签订了《承揽协议书》，约定：“甲、乙双方经过协商，甲方决定将万基银座部分整改交给乙方实施，并达成以下内容：1、整改范围：各楼层过道的地板砖铺设，楼顶防水、防漏及消防器材的更换及补充。项目总造价人民币叁拾叁万元整。双方从签订合同之日起由甲方支付捌万元启动资金给乙方，工程过半后甲方再付壹拾伍万元给乙方。剩余款项扣除叁万元质保金待工程完成验收后一并付清，质保金期限半年。”合同签订后，甲方分别于2019年8月16日、2019年9月10日、2019年9月30日、2019年10月28日分付给乙方40000元、100000元、50000元、30000元，共计220000元。2019年9月邵阳市西湖物业管理有限公万基公司委托对万基银座小区进行整改，其中一项为负责万基银座防水施工。2019年9月21日邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处、乔光亮出具《承诺书》，内容有：“万基银座小区业主：我公司（邵阳西湖物业）受万基银座开发商易总（易建军）委托对小区进行整改、其中一项为负责万基银座防水施工，现对防水工程作出以下承诺：1、按协议约定楼顶防水材料为国标正产“东方雨虹牌”防水材料、保证绝不使用不合格产品或以次充好、以劣充优，如检查发现不是“东方雨虹牌”产品、整个工程报废重做，以后的东方雨虹材料由业主指定地方购买，所产生的材料费、人工费、产品检测等费用由邵阳西湖物业公司承担，由本人负责处理，（注：也可由西湖物业支付3万元／户ｘ10户、合计30万给万基银座十三楼业主自己整改）；2、工程质量期为5年、保证五年无漏水现象（如因人为影响或破坏造成的质量问题，我们不承担质量责任）；3、质量保修期自工程竣工验收合格之日（保证书签订之日）起计算；4、接受业主对工程进行监督、坚决杜绝偷工减料的现象发生。”承诺一定维修好顶层及外墙漏水问题，2019年11月3日，万基公司（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处（乙方）签订了《物业整体移交协议书》，其中约定：“六、自本协议签订之日起，物业的供水、供电、人员工资、物业维修（如：设备、设施、防水、道路、绿化）等一切事宜由乙方负责并承担所需费用。以后该小区范围之内发生任何维修问题都由乙方负责，所有的保修期结束后，如在发生各项需要维修的适宜，开发商和甲方不承担任何责任和费用。”此后邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处也将屋顶的泥土、垃圾及油毡进行了清理并铺设了钢筋准备做防水工程，但邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处以业主未依合同约定缴纳物业管理费为由，停止施工至今已近两年没有复工，造成大量渗水，造成陈昂阳家中墙壁、家具、吊顶等损坏，因而陈昂阳诉来法院，但陈昂阳没有依法对造成的损失进行评估。一审法院认为，本案是一起合同纠纷，陈昂阳购买了万基公司出售的万基银座小区房屋，并办理了不动产权证，是该不动产的业主，也属于邵阳市万基银座小区业主委员会的成员之一，万基公司与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，系双方真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认有效，双方应全面履行合同的约定，万基公司因没有履行该协议约定的因屋顶和墙面侧墙漏水，由万基公司负责防水处理、质量保证五年内不漏水（材料用雨虹牌和细沙混泥土）的义务，系违约行为，应承担本案的相应责任。陈昂阳的第一项诉讼请求，符合合同的约定和相关法律规定，理由成立，法院予以支持，但陈昂阳的第二项诉讼请求，因此项承担责任方式不适用恢复原状，且陈昂阳没有依法进行评估，损失额不能确定，法院不予支持，陈昂阳可评估后另案诉讼。万基公司辩称的意见，因陈昂阳房屋的屋顶和墙面侧墙漏水问题万基公司已经认可，且双方约定由万基公司负责维修，陈昂阳作为业主和业主委员会成员之一，有诉讼主体资格提起诉讼；万基公司委托邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处负责维修，并签订了《承揽协议书》，邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处未履行《承揽协议书》约定的合同义务，是万基公司与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处之间的法律关系，与本案不是同一法律关系。万基公司未履行其与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，其违约责任仍应由万基公司承担，陈昂阳持续主张权利，也未超过诉讼时效，故万基公司的辩称不符合合同的约定和相关法律规定，法院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（六）项、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百八十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十三条之规定，判决如下：一、万基公司在判决生效后90日内修复好陈昂阳位于邵阳市大祥区××路××花园××楼××单元××室的房屋顶层及外墙漏水问题，确保修复后五年内不再渗水、漏水。二、驳回陈昂阳的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由万基公司负担。本院二审期间，双方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院确认一审查明的事实。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点是：一、万基公司是否为本案适格的主体,万基公司是否已经履行了合同约定的义务；二、本案是否超过诉讼时效；三、一审程序是否违法，是否应当遗漏了必要当事人。关于第一个争议焦点，陈昂阳购买了万基公司的涉案房屋，万基公司应当向陈昂阳交付符合质量要求的房屋。万基公司将本案涉讼房屋交付给陈昂阳使用后，案涉房屋在保修期限内存在外墙、屋顶漏水现象，且该房屋屋顶、墙面渗透问题一直存续而未得到修复解决，根据漏水维修和投诉交涉的持续性，结合万基公司作为开发商不能提供报修、实际维修、以及修复成果经陈昂阳验收合格的相关证据，认定因万基公司怠于维修致使质量问题产生的危害一直呈持续态势，纵使保修期届满，仍不能免除万基公司的维修责任。万基公司提出其与邵阳市西湖物业公司签订了《承揽协议书》，委托邵阳市西湖物业公司对上述房屋顶防水、防漏水进行修理，并支付了相关的费用，涉案房屋应当由邵阳市西湖物业公司负责维修。但在本案中被上诉人与万基公司之间系房屋买卖合同关系，万基公司对交付的房屋应当承担瑕疵担保责任，万基公司与邵阳市西湖物业公司签订的《承揽协议书》并不能免除万基公司的维修义务。万基公司还提出邵阳市西湖物业公司向邵阳市万基银座小区业主委员会出具了《承诺书》，邵阳市西湖物业公司因该《承诺书》成为履行合同义务的主体，该《承诺书》的性质是邵阳市西湖物业公司向邵阳市万基银座小区业主委员会承诺在施工过程中愿意接受邵阳市万基银座小区业主委员会监督，并保证工程质量。涉案房屋的维修主体并不能因邵阳市西湖物业公司向邵阳市万基银座小区业主委员会作出按质按量完成的承诺而变更。故对万基公司提出其不是本案适格的主体，且已经履行了合同约定的义务的上诉理由，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，因涉案房屋屋顶、墙面渗透问题一直未得到修复解决，陈昂阳一直在向有关部门反映与主张权利，本案没有超过诉讼时效，故对万基公司认为本案已超过诉讼时效的的上诉理由，本院不予认可。关于第三个争议焦点，万基公司上诉认为邵阳市西湖物业公司应当是本案的当事人，在本案中陈昂阳依据万基公司与其签订的房屋买卖合同提起诉讼，履行该合同义务的主体是万基公司，邵阳市西湖物业公司并非本案的当事人，一审程序没有追加邵阳市西湖物业公司为本案当事人并无不当，故对万基公司认为一审程序错误，遗漏了必要的当事人的上诉理由，本院不予支持。综上所述，邵阳市万基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邵阳市万基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文彬审判员  朱一泓审判员  刘新军二〇二一年五月二十六日法官助理陈莉娟书记员晏翟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；