山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3524号上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路95号。法定代表人：王学尧，总经理。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭伟超，男，1992年3月14日出生，汉族，住烟台经济开发区。委托诉讼代理人：李新乐，烟台莱山光德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨慧欣，烟台莱山光德法律服务所法律工作者。上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌公司）因与被上诉人郭伟超房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。裕昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担逾期办证违约责任；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依据烟政办发（2011）20号文件认定上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定无效，属于适用法律错误。被上诉人主张2016年5月23日至2019年5月23日办理不动产权证书的违约金，一审法院支持的违约金期限为2018年1月7日至2019年2月27日，在该有效期内，上诉人办理涉案房屋初始登记的政策依据是上诉人在一审中提交的烟开住建（2016）43号文，一审判决中引用的（2011）20号已于2016年10月1日废止。根据烟台市人民政府办公室发布的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》第十三条，被上诉人缴纳专项维修资金是上诉人办理产权登记的前提，上诉人按规定向被上诉人代收足额的专项维修资金后办理房屋初始登记，有事实和法律依据，一审法院应以《烟台市住宅专项维修资金管理办法》为依据。二、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不应被认定无效。根据被上诉人在一审中提供的证据，其在签订《补充协议》前，通过上诉人在小区内张贴的通知和EMS邮件已知晓其房屋所在楼宇已完成初始登记。就《补充协议》第七条而言，公共维修资金的缴纳应在办理房屋交付前完成且不缴纳的不予受理产权申请登记，同时上诉人通过对面积差的让利，与被上诉人对办理初始登记的相关补充约定，是双方互利互惠、共同协商达成的条款，并非一审法院认定的免除自身的责任、排除原告主要权利的条款。缴纳公共维修资金是被上诉人的法定义务，协议没有加重被上诉人的责任，重新约定办理初始登记手续是双方协商的结果。《补充协议》签订过程中，上诉人与被上诉人的地位是平等的，被上诉人有选择权，该协议不属于格式条款，不应适用《中华人民共和国合同法》第四十条而认定无效。上诉人与被上诉人之间办理涉案房屋的不动产权证书的权利义务应根据《补充协议》履行，上诉人不存在违约情形。郭伟超辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭伟超向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付2016年5月23日至2019年5月23日为期三年逾期办证违约金49,236.79元（以449,651.07元为基数按每日万分之一计算）；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2013年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发建设的位于烟台经济技术开发区，建筑面积75.99平方米，房款449651.07元，卖方于2013年6月1日将涉案房屋交付买方使用。合同第十五条产权登记约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起（×）日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的（×）%赔偿买方损失；2.买方不退房，卖方按已付房价款的（×）%向买方支付违约金。第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。同日，原被告签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定：买方退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同登记备案登记的手续……；买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月1日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年6月11日，相关部门完成富饶小区住宅工程面积测绘，2019年2月27日，涉案房屋完成初始登记。2019年3月13日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》,约定，经房地产主管机关的实地测量，涉案房屋的实际建筑面积为76.68平方米，超出原合同约定建筑面积0.69平方米。第4条约定，根据商品房买卖相关法律及司法解释的规定，商品房产权面积（即实际建筑面积）大于合同约定面积的，对于面积误差比在3%以内部分的房屋价款由乙方补足。甲方经研究决定，凡自20ｌ3年10月28日前签订原合同的，该3%以内面积差的房款甲方不再要求乙方补足，超出的面积视为甲方对于乙方的赠与，甲方承诺不对超出部分另行主张权利，乙方也同意按照原合同的约定继续履行。第7条约定，本协议签订后，甲方应在乙方提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日（不可抗力等情形除外）内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，甲方于初始登记办理完毕后的三十日内通知乙方准备房屋转移登记的资料，在乙方向甲方提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日（不可抗力等情形除外）内协助乙方办理房屋转移登记的手续。2019年3月13日，原告向被告缴纳了涉案房屋公共维修基金，被告为原告开具了收取公共维修基金的收据。烟政办发（2011）20号《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修基金管理办法的通知》第十条载明：新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修资金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。业主应当在办理房屋所有权转移登记时将首期住宅专项维修基金交至代交的开发建设单位。烟开住建［2016］43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。一审法院认为，原告与被告于2013年3月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同及补充协议的约定，被告应在2013年6月1日商品房交付原告使用后的60日内即2013年8月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，本案的争执焦点问题是被告是否应当承担逾期办证的违约责任，以及违约金计算的起止时间。被告辩称其不存在违约行为，主要理由是双方2019年3月13日签订的《补充协议》第7条约定被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修资金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》的要求。从本案事实来看，涉案房屋于2013年6月1日即交付给原告，被告应在此后60日内将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就住宅专项维修资金的交存事宜作出约定，在双方签订上述合同及被告交付涉案房屋时，原告均不负有先行交纳专项维修资金的义务。房屋交付后被告负有按约定期限办理初始登记义务期间，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施，当时应根据烟政办发（2011）20号文件的规定办理相关手续。根据烟政办发（2011）20号文件第十条的内容要求，首次登记（即初始登记）前应由被告代交住宅专项维修资金，原告在办理房屋产权转移登记前向被告交纳该专项维修资金即可，况且被告也未提供证据证明其在办理初始登记前曾通知原告交纳专项维修资金。被告作为开发商理应知晓烟政办发（2011）20号文件的规定及办理程序，却于2019年3月13日要求原告与其签订《补充协议》并作出第7条约定。实际上，被告早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，在此情形下被告与原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。综上，法院对被告的该抗辩理由不予支持，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。关于被告承担逾期办证违约责任的截止时间，法院认为，对于因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的情形，原被告在《商品房买卖合同补充协议》第五条中作了规定，即“买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕”。此处的“备案”即指“初始登记备案”，根据该约定，被告向原告支付逾期办证违约金的截止时间应为2019年2月27日完成初始登记备案之日。法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告自2013年8月1日起即知道被告违约、自己的权利受到损害，直至2021年1月7日才向法院主张权利，且未提交证据证明存在诉讼时效期间中断或者中止的法定事由，故依照前述规定，原告2018年1月7日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条规定，被告逾期办证，应以已付房价款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期办理初始登记期间的违约金，故被告应承担的违约金为以449651.07元为基数，按照日万分之一的标准自2018年1月7日起计至2019年2月27日，为18750.45元。对原告的其他诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条规定，判决：一、被告烟台裕昌房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭伟超逾期办理不动产权证违约金18750.45元；二、驳回原告郭伟超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取515元，由原告郭伟超负担196元，被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担319元。二审中，裕昌公司提交了2016年10月1日起施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，证明业主在办理房屋初始登记前负有缴纳维修资金的义务；还提交了其于2019年3月发布的通知，证明在双方签订《补充协议》前裕昌公司已告知业主办理房屋初始登记需要先缴纳公共维修资金，《补充协议》系双方真实意思表示，不应认定为格式合同。郭伟超对此质证认为上述政府文件及通知均与裕昌公司违约逾期办理不动产证无关，二审法院不应采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，郭伟超与裕昌公司于2013年3月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌公司应在2013年6月商品房交付使用后的60日内即2013年9月前将办理权属登记需由裕昌公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，显然已经违约。裕昌公司上诉主张双方应按照2019年3月13日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向郭伟超承担违约责任。综上，裕昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年五月二十六日书记员 杨风华