贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1284号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：邱松溢，女，1986年1月12日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：顾彬桂，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15201202010263550。代理权限：特别授权。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）因与被上诉人邱松溢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：一、撤销原判，查明事实并重新作出公正判决或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。涉案房屋已于2018年9月28日竣工验收合格，具备合同约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2017年7月24日前支付涉案商品房的余款24万元，但其于2019年5月25日、26日才将余款付清。双方还约定，在案涉房屋具备交付条件的情况下，如上诉人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。由于被上诉人已构成严重违约，且未按期到上诉人处办理房屋交接手续，自主决定拒绝收房，上诉人不应承担任何违约责任。即使法院认定上诉人违约，截止到2018年9月28日涉案房屋竣工验收合格，具备合同约定的交付条件，上诉人不应再承担违约责任。二、如法院认定上诉人违约，上诉人认为双方合同约定的逾期交房违约金比例过高，请求法院按不超过损失的30%予以减少。被上诉人并未举证证明其逾期交房的损失情况，根据民法典第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”上诉人与被上诉人合同约定按房屋买卖总价款的万分之二支付日违约金，该标准不但过分高于被上诉人损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被上诉人与上诉人之间约定的逾期交房违约金比例明显过高，请求人民法院予以减少。综上所述，原审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院查清事实，依法予以改判或发回重审。邱松溢辩称，上诉人至今仍未将案涉房屋交付被上诉人，对违约金的约定是双方意思自治，未违反法律规定，也不存在过高情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。邱松溢向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告履行合同，将原告购买的位于钟山区九、十号楼底商105铺立即交付给原告；2、请求依法判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金104203.08元（从2017年10月1日暂算至2020年8月20日，2020年8月20日之后的违约金仍按照总房款每日万分之二的标准向原告支付），直至实际交房之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月24日，原告邱松溢与被告实地公司签订合同编号为1705240152号《商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于六盘水市钟山区九、十号楼底商105铺，建筑面积53.91㎡，总价款494322元，用途为商业，付款方式为应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款254322元，余款240000元以银行按揭支付。逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。双方还就其他事宜进行约定。同日，原告邱松溢（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，协议约定：“如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付49432元房款给出卖人，并向银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年6月24日前付204890元房款给出卖人；买受人必须在2017年7月24日前付该商品房总房价款的48.55%（银行按揭款项）给出卖人，即24万元。出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。2017年5月21日，原告邱松溢向被告支付购房定金10000元；2017年5月24日，原告邱松溢向被告支付购房第一期首付款39432元；2017年6月24日，原告邱松溢向被告支付购房剩余首付款204890元；2019年5月25日，原告邱松溢向被告支付购房款58000元，2019年5月26日原告邱松溢向被告支付购房款182000元，现所有购房款全部付清。2018年9月28日，被告对其修建的六盘水碧桂园（一期）工程制作了《工程竣工验收备案表》，于2020年8月6日完成竣工验收备案登记。庭审中，被告实地公司表示涉案房屋具备交付条件，随时可以交付给原告邱松溢。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告庭审中表示位于六盘水市钟山区九、十号楼底商105铺具备交付条件，随时可以交付，故对原告邱松溢主张要求将购买的涉案房屋交付给其的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告主张由被告支付逾期交房违约金104203.08元（按已付房价款15%计算）的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续”和《补充协议》约定：“出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。据此，被告至今未向原告邱松溢交付房屋，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。因双方约定原告必须在2017年7月24日前支付给被告购房余款24万元，原告未按约定期限支付被告购房余款，而是在2019年5月26日才支付被告剩余购房款，故原告主张违约金的计算应从房屋总款扣出逾期付款24万元部分，逾期交房违约金为38148.3元（204890元×15%），对此予以支持，对原告主张超出部分不予支持。原告称系因被告原因导致迟延支付购房款，但其未提交证据予以证明，故对该意见不予采纳。被告辩称，违约金计算标准过高，请求减少。因双方约定的违约金标准未违反法律规定，并不存在过高情形，故不予减少或调整，对被告的辩称理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告实地公司于判决生效后十日内将位于六盘水市钟山区九、十号楼底商105铺交付给原告邱松溢；二、被告实地公司于判决生效后十日内支付原告邱松溢逾期交付房屋违约金38148.3元（204890元×15%）；三、驳回原告邱松溢的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由原告邱松溢负担1511元，被告实地公司负担873元（原告邱松溢已预交，被告实地公司应负担部分在判决生效后十日内连同上述款项一并返还原告邱松溢）。二审中，各方当事人均未提交证据。二审经审理查明事实与一审认定基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人主张的逾期交付房屋违约金是否支持，是否应予调整。对于逾期交付房屋违约金，上诉人实地公司认为被上诉人逾期支付房款且依据《补充协议》的有关约定系被上诉人拒绝收房，故不用承担违约责任，即使承担违约金亦比例过高。对此，经审查，上诉人所主张的《补充协议》第六条第（一）、（三）项系对《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件及第十四条第（一）项约定的交付手续进行了变更，但并未对《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定的2017年9月30日的交付时间进行变更，且《补充协议》中也对逾期交房的违约责任作出了最高不超过已付房款15%的约定，故双方对于交房的期限及违约责任已作出明确约定，应受到相应合同条款的约束。因双方通过《补充协议》约定上诉人向房屋所在地的行政主管部门递交该房竣工验收备案所需全部文件即符合交付条件，而备案机关是于2020年8月6日才收讫了相应竣工验收备案文件，故案涉房屋并未在约定的交付时间前达到交付条件，即上诉人并未按约定时间履行交房义务，应承担相应违约责任。对于该违约金是否调整，虽被上诉人也未在约定的2017年7月24日前付清房款，但一审法院亦只将截止2017年7月24日前的已付房款254322元作为计算违约金的基数。据此，结合案涉合同性质、履行情况、当事人过错程度等，因逾期交房时间即使截止为2020年8月6日也已近三年，则按日利率万分之二计算也已超过已付房款15%的上限，故一审支持已付房款254322元的15%的违约金38148.3元，并无不当。另，一审判决中将被上诉人已付房款误写为“204890元”，虽存在笔误瑕疵，但计算结果38148.3元正确，故对被上诉人已付房款予以纠正为“254322元”。另，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对各方当事人未提出上诉请求的部分，本院二审不予审查。综上所述，上诉人实地公司的上诉请求不能成立；一审法院认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款，第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9125元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年五月三十一日法官助理徐严书记员江凤鸣