四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1921民初1253号 原告：中国农业银行股份有限公司通江县支行，办公地四川省巴中市通江县诺江镇诺江中路341号。 统一社会信用代码：915119210088351928。 法定代表人：张辉，行长。 委托诉讼代理人：蔡明学，男，生于1963年7月10日，汉族，住通江县，系该行工作人员。 被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司，注册地四川省巴中市江北云台街。 统一社会信用代码：9151190075457104471。 法定代表人：岳宏霞，职务董事长。 被告：王娟，女，1988年1月28日出生，汉族，户籍地四川省通江县，住通江县。 被告：向俊升，男，1987年1月17日出生，汉族，户籍地四川省通江县，住通江县。 原告中国农业银行股份有限公司通江县支行（以下简称通江农行）与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称巴中宏霞房地产公司）、王娟、向俊升“金融借款合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通江农行的委托代理人蔡明学到庭参加了诉讼，被告巴中宏霞房地产公司的法定代表人岳宏霞及被告王娟、向俊升均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通江农行诉称：2011年6月28日，被告巴中宏霞房地产公司与我行签订《一手房贷款业务银企合作协议》中约定：被告巴中宏霞房地产公司同意为借款人（购房人）在办理按揭贷款提供阶段性连带责任担保，在担保期间内借款人不能按期偿还购房贷款本息时，其代为偿还。阶段性保证期限为自借款发放之日起，至借款人取得房地产产权证书，并以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担保证责任。2011年3月4日，被告王娟、向俊升与被告巴中宏霞房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于通江县住房一套。2011年11月25日，被告王娟、向俊升与我行签订《个人购房担保借款合同》，被告王娟、向俊升用上述房产抵押，在我行借款200000元，月利率7.05%，期限10年，还款方式为等额本息。借款发放后，被告王娟、向俊升履行部分还款义务后，未再按合同约定偿还借款本息。请求人民法院判令：1、被告王娟立即偿还我行贷款本金50517.52元，并按合同约定支付利息、复利和罚息等；2、被告巴中宏霞房地产公司对被告王娟、向俊升下欠的借款本息承担连带担保责任；3、我行对合同项下抵押物“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房的处置价款在约定的担保范围内享有优先受偿权。 被告巴中宏霞房地产公司未作答辩。 被告王娟、向俊升未作答辩。 经审理查明：2011年3月4日，巴中宏霞房地产公司（出卖人）与王娟、向俊升（买受人）签订《商品房买卖合同》，购买巴中宏霞房地产公司开发的位于通江县住房一套，并在通江县房产管理局办理了备案登记［合同备案号（2011）0300016］。2011年11月25日，王娟（借款人、抵押人）、向俊升（抵押人）、与通江农行（贷款人、抵押权人）、巴中宏霞房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（主要内容）：1、王娟、向俊升用“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房抵押，在通江农行借款200000元，期限120个月，2011年11月25日至2021年11月24日；2、借款利率适用浮动利率，在基准利率基础上上浮0%；3、还款方式为等额本息，还款周期为1月……；4、借款担保为阶段性保证＋抵押；5、借款人未按双方约定期限归还借款或未按本合同约定使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中：未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同执行利率基础上上浮50%……，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；6、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权……。2011年11月25日，王娟、向俊升购买的“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房在房产管理部门办理了抵押登记，抵押权人为通江农行。2011年11月25日，通江农行按合同约定向王娟发放了借款200000元。王娟、向俊升按合同约定偿还部分借款本息后，未再继续履行等额本息还款义务。至2021年2月20日，下欠贷款本金50517.52元及未偿还合同约定的利息。2021年3月5日，通江农行向本院提起诉讼，请求实现诉请。 同时查明：“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房至今未办理产权证书。 本院认为：原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定诚实信用地履行合同义务。本案中，原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告王娟、向俊升未按合同约定履行足额偿还到期借款本息义务，根据“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回借款”的约定，已构成违约。原告主张提前收回已发放借款、计收罚息、复利符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告王娟、向俊升为保证案涉借款本息的偿还，以其购买的“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，故原告请求就被告购买的“宏霞国际”2号楼2单元15楼2号住房在拍卖、变卖或折价的价款中优先受偿，符合法律规定，应予以支持。 《个人购房担保借款合同》约定，被告巴中宏霞房地产公司为案涉贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为通江农行向购房人发放借款之日起至办妥以通江农行为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记和为借款人取得房地产权利证书之日止，案涉抵押房屋至今未给被告王娟、向俊升办理产权证书，据此，被告巴中宏霞房地产公司应对案涉贷款承担连带责任保证。被告巴中宏霞房地产公司在实际承担保证责任后，有权向被告王娟、向俊升追偿。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案因属于法律事实发生于民法典实行前引起的民事纠纷，根据上述司法解释规定，本案应适用当时的法律规定。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告王娟、向俊升在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司通江县支行偿还借款本金50517.52元，并按《个人购房担保借款合同》的约定支付利息、罚息、复利至清偿完毕时止；被告巴中宏霞房地产公司对上述借款本息承担连带保证责任； 二、如被告王娟、向俊升不能履行上述第一项债务，则原告中国农业银行股份有限公司通江县支行在拍卖、变卖或折价处置被告王娟、向俊升购买的位于通江县住房价款中优先受偿； 三、被告巴中宏霞房地产公司承担连带保证责任后，有权向被告王娟、向俊升追偿。 如义务人未按本判决确定的付款时间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费1063元，由被告王娟、向俊升负担（已由原告垫支，在被告履行义务时一并支付）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力。 负有履行义务的当事人应依法按期履行义务，逾期不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。义务人应向法院报告财产状况，并不得有高消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定，人民法院可对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  裴茂森 人民陪审员  彭榴英 人民陪审员  褚明兰 二〇二一年五月三十一日 书 记 员  李丽君