甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初3182号原告:何某，男，1972年11月13日出生,汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。原告：贾某，女，1976年3月16日出生，汉族，甘肃省武威市人，现住甘肃省武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场 1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区皇台新村6号楼1单元1503室。系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告何某、贾某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某、贾某与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某、贾某向本院提出诉讼请求：一、要求二被告按合同约定给付拖欠的房屋租金39720元；二、要求二被告按合同约定承担应付款的违约金；三、要求二被告继续履行《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》；四、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年10月1日何某、贾某与二被告签订《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》。合同约定由何某、贾某将其所有的位于武威市××区面积30.45m，房号为B2116的商品房委托与星光公司出租经营，期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式、租金给付时间及其方式等。现二被告拖欠何某、贾某2020年1月1日至2020年12月31日期间租金39720元。何某、贾某多次催要，二被告均以不当理由拒付。为此，何某、贾某具状起诉，请求人民法院依法判决。星光公司辩称：1、根据双方订立的合同，我公司欠何某、贾某2020年1月1日至2020年12月31日的房屋含税租金为39720元属实，我公司愿意分期付款并继续履行合同。2、由于新冠肺炎的影响，2020年1月至3月底期间，我公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据武威市人民政府的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我公司认为2020年2月至4月期间的租金应当由何某、贾某承担27天的租金2979元，违约金相应扣除。3、何某、贾某主张的违约金过高，请求予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何某、贾某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系何某、贾某所有,何某、贾某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。星光公司出具关于免除2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，何某、贾某对该证据不予认可，表示不同意减免疫情期间的租金及违约金。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2016年10月1日，何某、贾某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、何某、贾某将其××区，面积30.45平方米房号为B2116的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自 2016年 10月 1日至 2026年9月30 日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为8827元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为9930元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至何某、贾某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，按应付款项每日万分之三向何某、贾某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给何某、贾某的租金及所产生的违约金等。该合同签订后，何某、贾某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2020年1月起，星光公司未按约定向何某、贾某支付房屋租金。何某、贾某遂起诉要求星光公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金39720元及违约金。本院认为，何某、贾某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理何某、贾某的房屋，理应按合同约定的期限、数额支付房屋租金及其违约金。鉴于2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司发布公告已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，应当将B2116房屋减免的租赁费数额确定为：2979元（2020年第一季度租赁费9930元÷90天×暂停营业期间27天）。为此，星光公司拖欠何某、贾某2020年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金确定为36741元（39720元-2979元）。星光公司拖欠租金，依约应当承担违约金；租金减免后，违约金应作相应的减免。综上，何某、贾某主张的租金36741元及其违约金有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司未举证证明何某、贾某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了全权担保支付的保证责任，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担连带保证责任；何某、贾某诉请星泓公司直接支付房屋租赁费没有合法依据，本院不予支持。双方订立的商品房委托经营管理合同仍在履行期限内，双方均愿意继续履行合同，故合同应当继续履行。对于何某、贾某当庭提出的由于二被告没有按约付款，违约金延迟一个月支付不合适的主张，由于其在诉状中主张继续履行合同，且合同约定租金按季支付,由星光公司在第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金付清，故违约金应当从第二个收费季度的第二个月开始计付；何某、贾某的该主张与其诉求自相矛盾，与合同约定相悖，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给何某、贾某2020年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金36741元及其违约金（违约金按合同约定计算；其中2020年第一季度的违约金以租金6951为基数计算）； 限于本判决生效后30日内付清；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司继续履行与何某、贾某签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；四、驳回何某、贾某的其他诉讼请求。案件受理费794元，减半收取397元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 员 盛 强二〇二一年五月二十日书 记 员 任昱婧