湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0602民初2737号 原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市分行，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路**。 负责人:郑精兵，行长。 委托诉讼代理人:林海，男，1981年9月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系该公司员工。 被告：任春欢，男，汉族，1979年4月26日出生，住岳阳县。 被告：徐阳玲，女，汉族，1984年5月17日出生，住岳阳县。 被告：岳阳新中置业有限公司，住，住所地岳阳市岳阳楼区枫桥湖路**枫桥尚城****/div> 法定代表人：曾敦耀，董事长。 委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市分行(以下简称“邮储银行岳阳分行”)与被告任春欢、徐阳玲、岳阳新中置业有限公司（以下简称“新中公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告邮储银行岳阳分行的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。被告任春欢、徐阳玲、新中公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邮储银行岳阳分行向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告任春欢、徐阳玲立即清偿贷款本金182000.24元、利息及罚息16525.63元，合计198525.87元（计算至2021年3月25日），剩余利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止；2、判令原告对被告任春欢、徐阳玲抵押的房产位于岳阳楼区××社区（房产证号：岳房预岳阳楼区字第Ｆ××7号）在上述借款本息范围内享有优先受偿权；3、判令被告新中公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等相关实现债权的费用。事实和理由:2015年3月2日，被告任春欢、徐阳玲因购买住房向原告申请借款，与原告签订《个人购房借款及担保合同》，向原告借款26万元，借款期限240个月，借款年利率5.9%，逾期利率7.67%，还款方式为按月等额本金还款，并约定将位于岳阳楼区××社区、岳房预岳阳楼区字第Ｆ××7号房产抵押给原告。借款后被告任春欢、徐阳玲贷款已逾期327天，原告经多次催讨未果，遂诉至法院。 被告任春欢、徐阳玲未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告新中公司辩称，1、该公司只是阶段性担保人，担保目的是保障房屋的竣工验收和取得合法产权，原告已对涉案房产取得抵押权，在既有人的担保又有物的担保的情况下，原告应当先对物的担保行使权利。2、经查，债务人任春欢、徐阳玲有两起诉讼案件，其中一案已进入执行阶段，因原告均能因享有涉案房屋抵押权而优先实现债权，若该公司先行承担责任后再向债务人任春欢、徐阳玲追偿，可能无法实现追偿权。3、任春欢、徐阳玲的欠款余额尚不多，希望二人尽快偿还欠款，希望法院不同意原告行使借款合同解除权，否则两债务人仅仅欠款不到二万元却面临房屋强制拍卖而遭受巨额损失。4、经庭审查明二债务人已于庭审前还清逾期欠款及利息，原告应当撤诉或法院驳回原告起诉，债务人日后逾期的可以另案处理。综上，希望不轻易提前解除涉案借款合同，确需解除合同的也应当由原告行使房屋抵押权来优先实现债权，该公司仅对于涉案房产不能清偿的部分承担责任，以免该公司无辜遭受损失。 本院经审理认定事实如下： 被告任春欢与徐阳玲系夫妻关系。2014年12月9日，被告任春欢（借款人、抵押人）、徐阳玲（共同借款人、抵押物共有人），新中公司（保证人）与原告邮储银行岳阳分行（贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：任春欢、徐阳玲共同向邮储银行岳阳分行借款26万元用于购买坐落于岳阳楼区××幢××层××号房，借期240月，《借款借据》载明贷款期限为自2015年3月2日至2035年3月2日，借款年利率为5.9%；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率基础上加收30%即7.67%；借款人涉及诉讼，对其偿债能力产生不利影响的，或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权解除本合同，宣布已发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利等费用，有权要求担保人承担担保责任；借款担保为抵押加保证组合担保，其中抵押担保物为抵押人名下岳阳楼区××幢××层××号房产，新中公司为该笔借款承担阶段性连带责任保证，保证范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，如合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止；本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。 2015年3月2日，原告邮储银行岳阳分行按合同约定向任春欢发放了贷款26万元，被告任春欢于2015年3月24日对上述房产在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告任春欢、徐阳玲未依约按时履行还款义务，截至2021年3月25日已逾期327天，原告邮储银行岳阳分行遂提起本案诉讼。在本案审理过程中，被告任春欢、徐阳玲于2021年5月18日向原告邮储银行岳阳分行将已逾期的本息全部偿还完毕，共计支付20200元。截止2021年5月21日被告任春欢、徐阳玲贷款本金余额179324.37元、未结计正常利息为450.63元。 在诉讼过程中，原告邮储银行岳阳分行以借款人任春欢、徐阳玲涉及诉讼为由要求宣布涉案贷款提前到期并要求借款人清偿剩余贷款本金余额及利息、罚息。 另查明：1、截至目前，涉案房产所有权证和房屋抵押登记手续未办理。 2、本院于2019年11月21日受理蔡非诉任春欢民间借贷纠纷一案，该案双方调解结案，目前已进入到强制执行阶段。 本院认为，原告与被告任春欢、徐阳玲、新中公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行发放贷款的义务，被告任春欢、徐阳玲连续三个月并累计六次未按照约定及时偿还借款本金及利息，且任春欢所涉另案诉讼已进入到强制执行阶段，被告任春欢、徐阳玲的行为构成违约，对原告债权的安全性产生实质性影响，原告有权提前收贷并要求借款人提前清偿所有未到期的借款本金、利息及逾期利息。经查，截至2021年5月21日被告任春欢、徐阳玲贷款本金余额179324.37元、未结计正常利息为450.63元，被告任春欢、徐阳玲有义务向原告偿还上述款项，此后至债务清偿之日止的利息及罚息按合同约定支付。 对于原告主张对涉案约定抵押的房屋享有优先受偿权，因针对涉案房屋仅办理了抵押预告登记、尚未办理正式的抵押登记手续，该预告登记与抵押权设立具有不同的法律性质，抵押权尚未设立，对该项诉请不予支持。 对于新中公司应否就上述债务向原告承担连带清偿责任，新中公司就涉案债务向原告提供的是阶段性连带责任保证，设立的初衷是为了降低原告因不动产预告抵押权无法实现而导致的债权清偿风险，督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续。而本案所涉抵押房产产权转移登记和正式抵押登记手续均未办理，原告抵押权尚未设立、未对涉案房产取得优先受偿权，涉案双方约定的阶段性保证的合同目的尚未实现，故新中公司的阶段性连带保证责任尚未解除，新中公司仍应对上述债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告任春欢、徐阳玲追偿。被告新中公司辩称原告已对涉案房产取得抵押权，在既有人的担保又有物的担保的情况下原告应当先对物的担保行使权利，该公司仅对于涉案房产不能清偿的部分承担责任。本院认为，涉案房产抵押手续未办妥、原告尚未对涉案房产取得优先受偿权，且双方合同约定原告有权选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，故对新中公司的上述抗辩意见，不予支持。 据此，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告任春欢、徐阳玲共同向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市分行偿还借款本金179324.37元、利息450.63元，自2021年5月22日至实际清偿之日止的利息及逾期罚息按合同约定支付。 二、被告岳阳新中置业有限公司对被告任春欢、徐阳玲的上述债务向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市分行承担连带偿还责任。 上述应支付的款项当事人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市分行的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2135元，由被告任春欢、徐阳玲、岳阳新中置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  卫洋 二〇二一年五月二十五日 书记员  李佳