上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2876号上诉人（原审被告）：张凤燕，女，1983年6月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王司南，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙永彬，男，1970年7月29日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王端欣，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓陶，北京中凯（上海）律师事务所律师。上诉人张凤燕因与被上诉人孙永彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初32524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凤燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人孙永彬的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，判决结果不公。一、被上诉人孙永彬起诉要求确认合同无效，未提出解除以及行使解除权。一审法院在未认定合同解除及无效的情形下，直接就后果作了处理，缺乏法律依据。二、被上诉人系自行搬离房屋，无权要求上诉人返还租金和押金。2020年6月10日，房东已经明确表示了要立即开门，但被上诉人却故意找理由推诿，诚然合同履行中出现了影响正常履约的因素，但上诉人通过积极的沟通和协调，在很短时间内消除了该因素，然被上诉人仍执意关闭店铺，搬离房屋，由此造成的经济损失，理应由其自行承担。三、一审法院对被上诉人装修、停业损失的认定缺乏依据。被上诉人提供的店铺经营利润为毛利，不能作为停业损失的依据。被上诉人的装修投入主要是店铺展示架，该部分资产已经被其搬至新的经营处继续使用，故不存在损失。被上诉人孙永彬辩称，一审法院认定事实及适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。孙永彬向一审法院起诉请求：1．判令确认孙永彬与张凤燕签订的商铺转租合同无效；2．判令张凤燕退还孙永彬房屋押金人民币18，000元；3．判令张凤燕退还孙永彬已支付房屋租金人民币15，600元；4．判令张凤燕赔偿孙永彬经营损失人民币115，500元；5．判令张凤燕赔偿孙永彬实际损失（含装修费、搬迁费）人民币40，000元；6．诉讼费由张凤燕承担。一审法院认定事实：2019年4月6日，孙永彬与张凤燕以书面形式签订转租合同。约定：张凤燕将其租赁的商铺转租给孙永彬，用途为商业使用。租期两年，自2019年4月6日至2021年5月31日止。每年租金为人民币216，000元，每三个月支付一次租金人民币54，000元，房屋押金为人民币18，000元。孙永彬向张凤燕支付了房屋押金人民币18，000元，后依约向张凤燕支付租金。2020年4月1日，孙永彬张凤燕支付了2020年4月6日至7月5日租金54，000元。孙永彬接手房屋后，对房屋进行了装修。2019年7月获得了医药器械经营备案凭证和药品经营许可证，孙永彬开展经营。因房屋漏水问题长时间得不到解决，孙永彬在找张凤燕无果后联系了房东（代表）李某，2020年6月7日，孙永彬和李某互加了微信。李某通过微信告诉了孙永彬是张凤燕违约，李某要解除和张凤燕的合同。2020年6月8日，李某通过微信告诉孙永彬，一个合同不可能有两个版本，由于张凤燕违约，昨日解除了和张凤燕的同，给孙永彬一天时间搬离房屋。李某并发给孙永彬了与张凤燕的合同，该份合同中张凤燕转租需经李某同意，否则李某有权收回房屋。2020年6月9日，李某又向孙永彬发送了两份合同解除通知，一份是写给张凤燕的。一份是写给孙永彬的，限孙永彬三日内清空办理商铺。同日，孙永彬将商铺上锁，为此，孙永彬以药房的名义向属地管理的市场监管所申请停业，停业理由为房东与二房东之间的纠纷。2020年6月15日，李某发送给孙永彬称与张凤燕误会解除，告知孙永彬可以正常营业。孙永彬为证明其损失，提供了一张装修费为19，000元和55，000元的装修收据，用以证明承租商铺后的装修花费。孙永彬称搬离商铺，还花费了3，000元，共计两项主张40，000元。孙永彬还提供了自己电脑内收银系统单，用以证明如正常经营可每日可获得1，100元的利润，因药品为特殊行业，停业到重新开业需要100天。张凤燕对经营利润不予认可，认为孙永彬是在2020年6月20日搬离。2020年6月11日，孙永彬与案外人另行签订了房屋租赁合同，地址在商铺附近，孙永彬随后将各类证照办理在新址。2020年7月15日，孙永彬获得新的营业执照。2020年9月22日，孙永彬在新址获得经营药房所需的新的许可证。张凤燕庭后提供了部分和孙永彬的微信记录，2020年6月7日，张凤燕告诉孙永彬有转租权利，也提供了一份租赁合同，并告诉孙永彬房东无权解约。孙永彬告知张凤燕房东明日要收房，让张凤燕解决和房东之间的事情，不要影响孙永彬利益。在此过程中，张凤燕催孙永彬交纳房租。2020年6月13日，张凤燕的态度有所转变，称误会已经解开，要求和孙永彬谈谈，孙永彬可以正常营业了。2020年6月15日，张凤燕的态度又转为强硬，要求2020年6月17日搬离商铺，否则商铺内的东西视为废品，并追究孙永彬非法占用房屋的责任。2020年6月19日、6月20日，孙永彬通过微信告知张凤燕已经搬离了商铺，孙永彬告知张凤燕办理钥匙交接。张凤燕在6月20日回复称需要孙永彬注销营业执照再办理交接手续。庭审中，因张凤燕坚持认为孙永彬和房东串通，以致调解不成。一审法院认为，1．关于原张凤燕所签订的转租合同的效力。（1）房东在知晓张凤燕转租后立即提出异议，但发现其想直接和孙永彬签约的目的落空后才给张凤燕出具了转租同意书，又认可张凤燕的转租合同，实则是违反信用原则。（2）根据张凤燕当庭出示的合同，张凤燕与房东签订了两份合同，其中一份合同显示张凤燕有转租权利，一份合同显示必须经房东同意才有转租权利，结合房东的反悔表态。因此，转租合同应为有效合同，孙永彬主张合同无效的请求不能成立。2．在孙永彬经营过程中，张凤燕应确保提供符合合同目的的租赁物，孙永彬因为房屋漏水问题向张凤燕反映，要求修复，实属正常，但张凤燕未能解决。房东发现张凤燕转租后，明确表示了解除租赁合同，并收回房屋。因房东的一系列行为造成了孙永彬无法正常经营，房东阻止孙永彬经营的行为源于与张凤燕之间的纠纷，按照法律规定第三人行为造成张凤燕无法履行的，应视为张凤燕违约，张凤燕应承担违约责任。对于房东任意毁约造成张凤燕的损失，张凤燕可与房东另行解决。3．对于孙永彬主张返还截止至2020年6月10日15，600元房屋剩余租金，张凤燕称6月20日孙永彬才搬走，根据该案事实，6月9日商铺被上锁，孙永彬无法使用房屋，后续搬离，该几日占用并非孙永彬想占用商铺，而是孙永彬在无任何准备情况下所必需的时间。如孙永彬对于合同结束时间有正常预期，则会提前准备搬离，而该案则事发突然，孙永彬在事发后合理的时间内也清空腾退房屋。况且即便如张凤燕所说的6月20日，张凤燕在发给孙永彬的微信记录中也不认可。综上，认定租金截止2020年6月10日较为公平合理，法院对此予以支持。4．孙永彬主张返还押金18，000元，扣除双方确认的水电费1，360.24元，剩余16，639.76元，由张凤燕予以返还。5．对于孙永彬主张的经营损失，孙永彬正常经营可获得合理的利润，但因张凤燕违约导致孙永彬停业，无法获得利润，张凤燕对此应给与赔偿。孙永彬在2020年9月22日才获得了新址药品证照审批，中间停业三个多月，考虑孙永彬的举证情况、经营成本、市场风险等因素，法院酌情支持80，000元。6．对于孙永彬主张的装修费和搬迁费系孙永彬的实际损失，张凤燕应予以赔偿，结合租期和装修成本，法院酌情支持装修费损失35，000元，搬迁费3，000元系因本次突发事故的支付成本，也确实发生，法院予以支持。7．至于张凤燕称孙永彬哄骗李某敲诈张凤燕，与事实不符，张凤燕提供的聊天记录也无法体现存在合谋这种情况，相反，倒是可以看出张凤燕所说的房东眼红，张凤燕和房东一会儿要孙永彬搬出，一会儿要孙永彬谈谈，让孙永彬继续经营，翻来覆去，各怀心思，毫无信用。一审法院审理后判决：一、张凤燕于判决生效之日起十日内支付孙永彬押金16，639.76元；二、张凤燕于判决生效之日起十日内支付孙永彬剩余租金15，600元；三、张凤燕于判决生效之日起十日内支付孙永彬经营损失80，000元；四、张凤燕于判决生效之日起十日内支付孙永彬装修费35，000元；五、张凤燕于判决生效之日起十日内支付孙永彬搬迁费3，000元；六、驳回孙永彬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，986元，由张凤燕负担。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人补充提交如下证据：店铺装修费明细、店铺招牌结算清单，证明装修费用支出共74，000元的组成。经本院组织质证，上诉人认为，对证据的真实性、证明目的均不予认可。证据一装修的支出系手写，无法证明系用于案涉房屋；证据二虽有公司的盖章，但无合同、发票等佐证。本院认为，本案二审争议焦点在于：上诉人张凤燕与被上诉人孙永彬之间的租赁合同是否已解除，合同解除的责任归属及装修、经营损失的处理。上诉人张凤燕与被上诉人孙永彬于2019年4月6日签订的《转租合同》系双方当事人的真实意思表示，上诉人是否有权转租，不影响本案转租合同的效力，一审认定合法有效并无不当。合同履行中，出租人即房东李某于2020年6月8日以上诉人无转租权为由，通过微信及发书面合同解除通知书的方式告知被上诉人，其解除了与上诉人的租赁合同，要求被上诉人限期搬离，又于次日将被上诉人租赁店铺上锁，至此出租人解除合同的效力直接导致转租合同亦因此无法继续履行而解除。即便上诉人与房东进行沟通后，房东于2020年6月15日通知被上诉人可正常营业，然被上诉人已经向属地管理的市场监管所申请了停业，并另行选址与案外人签订了房屋租赁合同，被上诉人的行为并无不妥。依据合同相对性原理，合同解除后，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。双方对押金、剩余租金的处理无异议，本院予以维持。关于争议的装修费，被上诉人一审期间提供了装修费收据，二审期间又补充提供了装修费用组成明细单，从内容来看，均属合理装修所需，故结合使用年限，一审酌定装修费35，000元也是合理的。关于争议的经营损失费，虽然上诉人一审提供的每日可获得1，100元的利润仅是毛利润，但被上诉人停业至重新开业确需要100天，其经营损失包括了营业利润、房屋租金及人员工资等，故一审酌定8万元也在合理范围内，本院一并予以维持。综上所述，上诉人张凤燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，972.00元，由上诉人张凤燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 顾克强审 判 员 孔美君二〇二一年五月十日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……