山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异380号 案外人：周海林，男，1974年9月7日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托代理人：李若寒，山东远易律师事务所律师。 委托代理人：纪政，山东远易律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，周海林向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周海林请求本院中止对青岛市xx路xx号xx层xx户和xx户两处房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号查封了周海林的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。周海林于2018年8月2日购买案涉房产，于2018年8月2日分别支付房款486347.40元、492783.20元，案涉房产于2018年8月6日交付使用，目前房屋处于自用中。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.案外人未在案涉房产被查封之前签订合法有效的书面合同并“合法占有”案涉房产，未提供证据证明已全部支付案涉房产价款，且对不能办理案涉房产过户登记显然具有过错，故其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条构成要件，依法应予驳回。3.案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且未在案涉房产被查封之前签订合法有效的买卖合同，也并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，周海林向本院提交了以下证据：1.青岛市商品房预售合同一份，以证明2018年8月2日，案外人与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定案外人购买案涉房产，合同第7页附件一约定购房款分别为486347.4元、492783.2元。自签订合同7日内，付至青建集团股份公司账户，收款账号为37×××05。2.建行青岛路支行凭证、青建集团股份公司收款收据各两份，以证明2018年8月2日，案外人将案涉房产全部购房款486347.4元、492783.2元付至预售合同约定的青建集团股份公司账户，青建集团股份公司向案外人出具收款收据。3.房屋交接验收单两份，以证明2018年8月6日，青岛威乃达投资有限公司和青建集团股份公司将案涉房产交付案外人，房屋交付验收单中载明“青建集团抵帐房屋”。4.十五大街香寓商住楼入住管理服务协议、房屋使用证明各两份，以证明案外人自2019年3月1日入住并占有使用案涉房产。5.（2017）鲁02民初875号民事调解书一份，以证明青岛威乃达投资有限公司与青建集团股份公司建设工程施工合同纠纷一案，青岛中院于2017年8月24日作出（2017）鲁02民初875号民事调解书。确认：由青建集团股份公司施工的东西快速路两侧改造一期工程Ａ2、Ａ4地块（分别于2008年7月15日、2009年6月22日签订建设工程施工合同）的工程结算造价总计238546394.26元，目前青岛威乃达投资有限公司尚欠青建集团股份公司工程款39606125.10元；青建集团股份公司放弃上述欠款利息，青岛威乃达投资有限公司通过以房抵款的方式支付上述欠款；双方另行签订抵房协议，青岛威乃达投资有限公司于2019年8月30日前将全部抵顶房屋交付青建集团股份公司，并协助青建集团股份公司办理房地产权证。6.《房屋抵偿工程款补充协议书》一份，以证明2017年8月24日，青建集团股份公司与青岛威乃达投资有限公司签订《房屋抵偿工程款补充协议书》，双方一致确认青岛威乃达投资有限公司以位于青岛市市北区房屋，面积约3854.07平方米，总房款为39606125.10元的房屋抵顶青建集团股份公司工程款39606125.10元。协议中附有包括案涉房产在内的共52套抵顶房产明细。该协议书存档于青岛中院（2017）鲁02民初875号案件卷宗内，协议书及以房抵款的事实均经人民法院生效调解书予以确认。7.房屋交接验收单两份，以证明青岛威乃达投资有限公司于2017年8月28日将包括案涉房产在内的共52套抵顶房屋交付给青建集团股份公司。结合证据1、证据3可证明，青建集团股份公司在接收52套抵顶房屋后陆续出售，2018年8月2日将案涉房产出售给案外人，于2018年8月6日将案涉房产交付案外人。结合证据5、证据6可证实，（2017）鲁02民初875号民事调解书出具时间、《房屋抵偿工程款补充协议书》签订时间以及青岛威乃达投资有限公司抵顶给青建集团股份公司的包括案涉房产在内的共52套抵偿房屋的交付给青建集团股份公司的时间，均在青岛明霞润欣置业有限公司查封前。8.（2020）鲁02执异471号执行裁定书、（2020）鲁02民初1959号民事判决书各一份，以证明青建集团股份公司就青岛威乃达投资有限公司抵顶的包括案涉房产在内的52套房屋提出执行异议，青岛中院裁定中止执行其中40套房产，包括案涉房产在内的另外12套房产因青建集团股份公司已经对外出售，因此青岛中院在该案中未予支持，但青岛中院在471号裁定书及1959号判决书中均明确青建集团股份公司已经对外出售的包括案涉房产在内的12套房产的购房人有权主张权利。青岛明霞润欣置业有限公司不服（2020）鲁02执异471号执行裁定书，提起执行异议之诉，青岛中院于2021年4月27日作出（2020）鲁02民初1959号民事判决书，认定青建集团股份公司对于青岛威乃达投资有限公司抵偿的房屋享有物权期待权，青岛明霞润欣置业有限公司请求准许对抵顶的40套房产执行，没有事实和法律依据，驳回了青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。案外人购买的案涉房产在青岛威乃达投资有限公司抵顶给青建集团股份公司的52套房产内，青建集团股份公司将其出售给案外人，目前由案外人占有使用，案外人对该房屋亦享有物权期待权，本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除青岛明霞润欣置业有限公司的强制执行。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性不予认可，对证明事项有异议。该商品房预售合同签订于2018年8月2日，晚于案涉房产被查封的时间即2017年12月5日，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除执行的构成要件。依据商品房预售合同第十条约定，房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能在案涉房产被查封之前合法占有案涉房产。依据商品房预售合同第三十一条约定，案外人应和青岛威乃达投资有限公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房产显然没有办理。案外人对于案涉房产至今不能办理过户登记具有过错。2.对证据2收款收据及业务回执真实性不予认可，对证明事项有异议。案外人提交的收据为青建集团股份有限公司开具，不是青岛威乃达投资有限公司收取，与本案不具有关联性。而且该银行交易清单中并未明确所支付的款项为案涉房产的房款。案外人并未在案涉房产被查封以前全部支付案涉房产的房款，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除案涉房产执行的构成要件。3.对证据3的真实性及证明事项均不予认可。验收单系单方制作，且无青岛威乃达投资有限公司的盖章。该交付在查封之后，案涉房产在2018年8月6日时尚未通过竣工验收，不具备交付条件，系违法交付。4.对证据4的真实性不予认可，对证明事项有异议。入住管理服务协议、房屋使用证明出具的时间在案涉房产被查封后，案外人不享有排除执行的民事权益。房屋使用证明出具主体十五大街商业物业服务中心不是商品房预售合同约定的物业公司，其单方出具的证明不足以证明房屋已经正常使用，也不能作为认定案外人实际占有房屋的根据。5.对证据5民事调解书的真实性无异议，证明事项有异议。该份调解书中并未明确包含案涉房产，而且依据该调解书青岛威乃达投资有限公司系在2019年8月30日前将抵顶房屋交付青建集团股份公司。即使案涉房产包含在该调解书中，也在案涉房产被查封后，案外人不能合法实际占有案涉房产。6.对证据6的真实性不予认可，对证明事项有异议。依据案外人在本案中提交的证据，即使案外人占有案涉房产，也明显系在查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条构成要件。7.对证据7的真实性不予认可，该份证据并无青岛威乃达投资有限公司的盖章确认，而且在验收情况一栏所显示的房屋也并未明确地指向案涉房产。8.对证据8的真实性无异议，对证明事项有异议。（2020）鲁02执异471号裁定明确驳回了青建集团股份公司对案涉房产的异议。（2020）鲁02民初1959号民事判决书中也并不包括案涉房产。本案中案外人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房产不享有物权，也不享有物权期待权。即使享有权益，也仅是一般的债权，不能优先于青岛明霞润欣置业有限公司强制执行的债权。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 周海林质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。（2020）鲁02执异471号民事裁定书及（2020）鲁02民初1959号民事判决书中均已查明包括案涉房产在内的52套房屋系青岛威乃达投资有限公司抵顶给青建集团股份公司，顶房协议签订时间、房屋交付给青建集团股份公司的时间均在青岛明霞润欣置业有限公司查封之前，且双方的顶房协议已经生效调解书予以确认。（2020）鲁02民初1959号民事判决书亦明确未办理过户的原因不在青建公司。案涉房产系案外人在青建集团股份公司购买，青建集团股份公司对青岛威乃达投资有限公司抵顶给其的房屋享有排除执行的权利，案外人亦享有该权利。案涉房产的购买时间应当以抵房时间为准，即2017年8月，在案涉房产被查封之前，案外人对案涉房产享有排除执行的权利。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周海林向本院提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产前，已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产，故，周海林的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人周海林的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳