山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2757号原告：烟台新潮房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区牟山路98号。法定代表人：宋向阳，董事长。委托诉讼代理人：孙庆捷，烟台牟平武宁法律服务所法律工作者。被告：刁梅华，女，1979年2月17日出生，汉族，住山东省海阳市。被告：汪伟，男，1979年10月14日出生，汉族，住山东省海阳市。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。法定代表人：王永华，行长。委托诉讼代理人：徐敬涛，男，1966年12月10日出生，汉族，该公司职工。原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告刁梅华、汪伟、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台新潮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆捷、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人徐敬涛到庭参加诉讼，被告刁梅华、汪伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台新潮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的烟房预字2010第028-907号《商品房买卖合同》及《补充协议》，解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。2、判令被告、第三人协助原告到房管部门办理撤销《商品房买卖合同》备案及注销预告登记、预抵押登记。3、被告支付原告自2017年5月至2020年11月垫付银行贷款利息41274.77元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中增加第3项诉讼请求要求被告支付2020年12月至2021年4月期间垫付的贷款利息5274.79元。事实和理由：2013年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买慢城宁海A1-2618室。2013年7月23日，被告与第三人签订了以原告为保证人的《个人购房担保借款合同》，抵押该房产办理了30年房贷款28万元购买了该商品房，并在房管部门办理合同备案和房产预售和预抵押登记备案。从2015年9月至2020年11月总计欠款90443.09元由原告垫付，被告下落不明，无法继续履行合同，现因解除合同撤销涉案房产备案诉至贵院，望判如所请。刁梅华、汪伟未答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，如果法院判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的同时，判决解除原、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同，则第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余全部贷款本息（包括罚息、复利）的前提下，协助原告办理解除涉案房产的预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：被告刁梅华与被告汪伟于2002年11月4日登记结婚。2013年7月17日，原告与被告刁梅华签订了烟房预字2010第028-907号《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于牟平区。2013年7月17日，原、被告双方签订了《补充协议》。2013年7月23日，原告、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告作为借款人，原告作为保证人向第三人贷款28万元。原告主张被告仅支付了2545元的面积差款和6019元公共维修基金，且同意在合同解除情况下返还给被告，向本院提交了收据予以佐证。合同签订后，被告未按合同约定偿还银行贷款，导致原告作为保证人垫付了银行贷款。原告主张自2015年9月30日开始为被告垫付房屋贷款，其中2015年9月30日至2017年4月14期间的贷款本息，已有生效判决（2017）鲁0612民初1923号予以确认，且已申请执行。该1923号民事判决书系基于双方之间商品房买卖合同继续履行的前提下，判令被告偿还原告垫付的2015年9月30日至2017年4月14日期间的贷款本息共计29386.22元。第三人向本院提交了涉案房屋的银行还贷明细，原告对此没有异议。经核算第三人提交的还款明细，自2013年9月至2015年8月，被告偿还银行贷款本金7432.64元。2015年9月至2017年4月，原告替被告垫付银行贷款本金8302.88元。2017年5月至2021年4月，原告替被告垫付银行贷款利息44678.71元（原告主张46549.56元，以本院核算数额为准）。涉案房屋已交付，原告要求被告返还房屋，对于合同解除后剩余的贷款本息，其同意偿还。本院认为，根据规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告长期未偿还银行贷款导致原告承担保证责任垫付贷款，已构成违约，导致原告不能实现合同目的，原告以此为由要求解除商品房买卖合同、补充协议，理由正当，本院予以支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，理由正当，本院予以支持。根据规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告原因导致原告解除合同，故被告应返还原告垫付的2015年9月至2017年4月期间贷款利息、2017年5月至2021年4月期间贷款利息44678.71元；原告应返还被告支付2013年9月至2015年8月期间贷款本金7432.64元、2545元的购房款和6019元公共维修基金。因1923号民事判决书已基于双方之间商品房买卖合同继续履行的前提下，判令被告偿还原告垫付的2015年9月至2017年4月期间的贷款本息，故在本案中商品房买卖合同解除的情况下原告应返还生效判决中确认的2015年9月至2017年4月期间被告负担的贷款本金8302.88元，而该期间利息已由该1923号生效判决确认支持，故在本案中2015年9月至2017年4月期间原告垫付的贷款利息不再处理。原告同意偿还第三人剩余的贷款本息（包括罚息、复利），符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，在原告同意偿还剩余贷款本息的情况下，原告要求被告协助办理涉案房屋预告登记解除手续、涉案房屋预抵押登记解除手续，要求第三人协助办理涉案房屋预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。原告要求被告协助办理涉案商品房买卖合同备案登记解除手续，不属于法院受理范围，不予处理。涉案房屋原告已交付给被告，涉案商品房买卖合同解除，原告要求被告返还房屋，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告刁梅华于2013年7月17日签订的烟房预字2010第028-907号《商品房买卖合同》、补充协议、原告烟台新潮房地产开发有限公司和被告刁梅华、汪伟与第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年7月23日签订的《个人购房担保借款合同》解除；二、被告刁梅华、汪伟于本判决生效之日起三十日内向原告烟台新潮房地产开发有限公司返还涉案房屋；三、被告刁梅华、汪伟于本判决生效之日起十日内协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理涉案房屋预告登记解除手续、涉案房屋预抵押登记解除手续；四、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刁梅华、汪伟支付的购房款2545元、公共维修基金6019元、2013年9月至2015年8月期间贷款本金7432.64元、2015年9月至2017年4月期间贷款本金8302.88元，合计24299.52元；五、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行涉案剩余的贷款本息（包括罚息、复利）；六、被告刁梅华、汪伟于本判决生效之日起十日内支付原告烟台新潮房地产开发有限公司垫付的2017年5月至2021年4月期间贷款利息44678.71元；七、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于原告烟台新潮房地产开发有限公司履行完上述第五项义务后三个工作日内协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理涉案房屋预抵押登记解除手续；八、驳回原告烟台新潮房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告刁梅华、汪伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋继宝人民陪审员  林治甫人民陪审员  姜宝良二〇二一年五月二十二日法官 助理  顾广凯书 记 员  陈俊男