广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20801号原告：符勇坚，男，1973年2月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：郑喜，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，住广东省广州市天河区。原告符勇坚与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、张海华、蒋盛晓房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告符勇坚的委托诉讼代理人郑喜到庭参加诉讼，被告富山公司、张海华、蒋盛晓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告符勇坚向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与被告富山公司签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；2.被告富山公司向原告返还房屋使用权转让费312963元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息2130元（利息以本金312963元为基础，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月24日起算，暂计算至2020年9月10日，应计算至实际付清之日止）；3.被告张海华与被告蒋盛晓对被告富山公司的上述赔付责任承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告富山公司在2018年3月24日签订了《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》，原告按照约定向被告富山公司一次性支付了转让费312963元（具体构成详见我方证据2，共支付了两笔费用，第一笔为2018年3月18日支付了45000元、第二笔2018年3月24日支付了267963元），合同约定被告富山公司在2019年6月30日前向原告交付房屋，但截至目前被告富山公司也没有履行房屋交付。后经核查，原来被告富山公司开发建设的“富山自由度”公寓属于违章建筑，依法不能进行买卖销售，广州市城市管理综合执法局番禺区分局已经下发的《限期拆除违法建设公告书》[穗综番强拆公字（2014）I228号]，要求其限期拆除建筑物。鉴于此，原告与被告富山公司签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》应属于无效合同。根据法律的相关规定，原告有权要求被告富山公司返还其购买公寓的全部转让费并要求被告富山公司按同期银行贷款利率支付利息。被告张海华和蒋盛晓是被告富山公司的股东，两被告作为公司股东不仅没有为被告富山公司解决争议，反而减少被告富山公司的注册资本，意图通过公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害了原告的合法权益，故被告张海华、被告蒋盛晓应当对被告富山公司的上述赔付责任承担连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法判决。被告富山公司、张海华、蒋盛晓无答辩。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年3月24日，富山公司（甲方、转让方）与符勇坚（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A栋5层27号公寓，建筑面积（包含公摊面积）为36.08平方米；甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额312963元，乙方于合同签订当日一次性支付该物业使用权的全部转让费；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人就该物业订立出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。符勇坚在上述合同签订前于2018年3月18日按富山公司的要求向广州市一房网络科技有限公司名下的账户支付使用权转让费45000元。2018年3月24日，符勇坚向富山公司名下的账户支付使用权转让费267963元，同日，富山公司对上述转让费共312963元出具收据予以确认。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]I228号《限期拆除违法建设公告书》，载明：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]I228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。庭审中，符勇坚确认富山公司一直未向其交付使用涉案房屋。富山公司法定代表人登记为张海华，2016年8月22日起张海华登记为富山公司股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓登记为股东、监事。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。在该系列案中查明以下事项：2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足。股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。富山公司将上述减资事项在报纸上公告。企业信用信息公示报告显示，富山公司于2019年4月4日注册资本由1000万元变更为490万元。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《转让合同》名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与符勇坚于2018年3月24日就涉案房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，富山公司作为出租人，其明知涉讼建筑物无报建无产权，仍进行租让收益，导致转让合同无效其应承担主要过错责任。故富山公司应向符勇坚返还已收取的转让款312963元及支付利息（以312963元为基数，自2018年3月24日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定：“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。”即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司的股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司仅对减资行为进行了报纸公告，但并未履行通知各债权人的义务。符勇坚作为涉案租赁物的租户，属于富山公司债权人之一，从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由1000万元减少至490万元，故富山公司是在明知涉案建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了符勇坚的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。其中张海华应在减资357万元内、蒋盛晓在减资153万元内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。富山公司、张海华、蒋盛晓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，根据根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告符勇坚与被告广州富山投资管理有限公司于2018年3月24日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告符勇坚退还转让款312963元及支付利息（以312963元为基数，自2018年3月24日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；三、被告张海华在减资357万元范围内、被告蒋盛晓在减资153万元范围内对被告广州富山投资管理有限公司的上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充清偿责任；四、驳回原告符勇坚的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5994元，由被告广州富山投资管理有限公司、张海华、蒋盛晓共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  龙景二〇二一年五月十三日书记员  陈冬