上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2873号上诉人（原审被告、反诉原告）：周雅娟，女，1982年3月18日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人（原审被告、反诉原告）：许毅，男，1981年3月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺润琦，男，1993年5月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陆秀芸，上海市金桥律师事务所律师。上诉人周雅娟、许毅因与被上诉人贺润琦房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周雅娟、许毅上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：1．上诉人向小额贷款公司借款是因办理投资移民而短期需要资金，事实上上诉人资产状况良好，有充分的经济能力可以偿还该笔借款。上诉人认为房产中介系被上诉人的代理人且职责如此，所以于2020年12月25日要求房产中介将涉案房屋抵押情况告知被上诉人，故未在签订买卖合同之时再自行告知被上诉人该情况。而且小额贷款公司系空垫过桥，涉案房屋未实际亦不能办理抵押登记。因此，本案买卖合同的履行不存在风险，被上诉人无权行使不安抗辩权。2．被上诉人从未告知上诉人其会中止支付房款，亦从未要求上诉人提供相应担保。在2020年1月6日的协商过程中，上诉人提出多种方案以保障本案交易顺利进行，被上诉人仅以交易风险为借口拒绝履行合同，故本案系被上诉人违约，应承担相应的违约责任。3．一审未对被上诉人提交的录音完整性进行鉴定。被上诉人贺润琦辩称，被上诉人行使不安抗辩权系基于上诉人与小额贷款公司签署抵押合同并办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，与上诉人是否就涉案房屋实际办理抵押登记无关。上诉人及房产中介在签署买卖合同之前从未告知被上诉人涉案房屋抵押情况。双方发生纠纷之后，被上诉人曾提出解决方案，上诉人予以拒绝。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。贺润琦向一审法院起诉请求：1．判令撤销贺润琦与周雅娟、许毅于2019年12月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2．判令周雅娟、许毅返还贺润琦已支付款项30，000元。一审诉讼过程中，贺润琦变更并明确诉讼请求如下：1．判令解除贺润琦与周雅娟、许毅于2019年12月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2．判令周雅娟、许毅返还贺润琦已支付款项30，000元并要求周雅娟、许毅支付自2020年1月13日起至判决生效之日止的利息，按LPR利率标准计算。周雅娟、许毅向一审法院提出反诉请求：1．判令贺润琦与周雅娟、许毅就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年1月21日解除；2．判令贺润琦向周雅娟、许毅支付违约金932，000元；3．判令贺润琦配合周雅娟、许毅撤销涉案房屋的网签。一审诉讼过程中，周雅娟、许毅撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋是周雅娟和许毅的夫妻共同财产，房屋产权登记在周雅娟名下。2019年12月26日，周雅娟出具《授权委托书》，主要内容为：本人周雅娟系上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋的出售人，现因自身原因无法到场亲自办理出售上述房屋的相关手续，将委托许毅为本人代理人，就上述房地产代表本委托人签订买卖合同，收取房价款（房款或定金）等一切出售事宜。凡受托人在上述委托权限内代委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人予以追认。受托人在本人签署本委托书之前就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以追认。2019年12月27日，许毅受周雅娟委托，代周雅娟（卖售人、甲方）与贺润琦（买受人、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积92.39平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为4，660，000元；甲、乙双方确认，在2020年03月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，即乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同补充条款（一）约定：1、签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为广东发展银行股份有限公司上海分行，债权数额为920，000元整。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2020年1月5日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。2、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况（包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等），而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。3、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的10个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续。补充条款（二）附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款50，000元整；2、乙方于2020年1月5日之前，支付甲方房款1，950，000元整（注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。）3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2，630，000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款人民币30，000元整。合同还对双方的其他权利义务作出约定。同日，贺润琦向周雅娟支付30，000元房款，许毅代周雅娟代收，并出具收据，且许毅同意贺润琦第一笔房款可仅支付30，000元。同日，周雅娟（卖售人、甲方）与贺润琦（买受人、乙方）就上海市XX路XX弄XX支弄XX号XX室之房产的《上海市房地产买卖合同》签订《补充协议》，主要内容为：1．本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年，且甲方购入时的合同价为人民币壹佰叁拾伍万元整。若甲方此项承诺与事实不相符，甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费。2．甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。3．乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。4．甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的第九条、第十条履行）。5．本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分，甲乙双方保证本协议一经签订，即不可撤消。6．本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。7．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。合同落款处甲方许毅代周雅娟签字，乙方贺润琦签字。2020年1月5日，许毅、周雅娟、贺润琦至中介处准备就涉案房屋签订正式的网签合同，并支付首付款，周雅娟已在网签的正式合同中签字。贺润琦要查看涉案房屋的产权证，此时，许毅告知贺润琦，外面空垫了钱，许毅及周雅娟的身份证、结婚证、涉案房屋的产权证等证件原件都押在出借人处。贺润琦知晓该情况后，拒绝网签，拒绝继续支付房款。2020年1月8日，贺润琦发送短信息给周雅娟，信息内容为“周雅娟女士您好，家里协商讨论后决定，此房屋（上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室）相关事宜过多，后续交易风险过大，并且此房屋租赁关系无法清除，包括您和配偶的身份证原件、该房屋产权证原件、清偿此房屋借款抵押证明原件及还款证明原件、结婚证原件、委托授权书原件都无法提供且我本人未曾看到所有上述原件，现从各方面了解到，你正在向某机构办理与该房产相关事宜，现基于友好协商的态度，现正式告知你上述事宜，即日你退还3万元订金，解除此次购房一切相关协议。”2020年1月13日，周雅娟向贺润琦发送催告函，要求贺润琦支付第一笔房款中额外的2万元，并支付逾期付款赔偿金，按约补签网络版《上海市房地产买卖合同》，按约支付房款195万元，若逾期支付，则发送解除函，并支付赔偿金及违约金。2020年1月21日，周雅娟通过手机短信方式发送解除函给贺润琦，因贺润琦未履行催告函中的义务，正式发函解除双方的房屋买卖合同。一审另查明，2019年12月20日，许毅、周雅娟（乙方、借款人）、周雅娟（丙方、抵押人）与案外人深圳市XX有限公司（出借人、抵押权人）签订《不动产借款抵押合同》，各方约定：鉴于乙方向甲方借款，丙方愿以其合法拥有的不动产为借款提供抵押担保，不动产坐落于XX路XX弄XX支弄XX号XX室，建筑面积为92.39平方米，产权证编号为沪房地闵字（2010）第XXXXXX号，抵押不动产协商价值为550万元；借款金额为280万元，借款期限为30天，自2019年12月20日至2020年1月18日止，起息日为实际放款日，借款用途为归还借款；甲、乙、丙三方共同至市或区（县）的不动产登记部门申请办理不动产抵押登记，申领《不动产登记证明（抵押登记证明）》，并将抵押财产的《不动产登记证明（抵押登记证明）》、抵押权登记文件的正本原件等交甲方保管；丙方保证在抵押权存续期间，未经甲方事先书面同意，丙方不得对抵押不动产作出出售、交换、赠与、出租、转让、再抵押、抵偿债务或其他任何方式的处分；乙方还清借款本息，不动产借款抵押合同即告终止，各方在合同终止之日起的15个工作日内领取结清材料，到不动产登记部门办理抵押权登记注销手续。此外，在该抵押合同的第五页，各方另行约定，本合同（协议）经上海市杨浦公证处公证赋予强制执行效力。借款人、担保人不履行或不完全履行合同规定的义务时，借款人、担保人自愿直接接受人民法院的强制执行。本条款优先于其他关于争议解决条款的适用。合同尾部，许毅作为丙方的配偶／抵押物共有人签名确认：“我方已仔细阅读并充分了解前述不动产借款抵押合同条款内容，我方同意抵押人对该合同的签署及履行，并愿意根据该合同的约定，在发生出借人依据该合同有权处分我方与丙方共有的抵押物时，同意出借人处分全部抵押物并以所得价款受偿。若办理赋予不动产借款抵押合同强制执行效力公证的，我方愿意接受人民法院的强制执行。”2019年12月25日，中华人民共和国上海市杨浦公证处出具（2019）沪杨证经字第883号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明上述《不动产借款抵押合同》各方签约属实，自合同生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行的效力。但上述《不动产借款抵押合同》签订后，各方未就涉案房屋办理抵押登记。2020年1月16日，基于周雅娟、许毅向厦门国际银行股份有限公司上海分行借款，于涉案房屋上设立抵押，债权数额为440万元，债务履行期限从2019年11月22日至2039年11月22日。2020年1月22日，许毅、周雅娟将《不动产借款抵押合同》的本息还清，与案外人深圳市XX有限公司已不存在债权债务关系。一审庭审中，周雅娟、许毅陈述，2019年12月27日与贺润琦签订房屋买卖合同时，并未告知贺润琦就涉案房屋抵押借款并公证的事实，但已告知中介，一方面认为中介已告知贺润琦，另一方面认为该事实与涉案房屋交易无关。贺润琦陈述，在签约时已知晓涉案房屋内有租约，但周雅娟、许毅承诺会解除租约再交房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中贺润琦与周雅娟、许毅签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方于2019年12月27日签订房屋买卖合同，但周雅娟、许毅在2019年12月20日便将涉案房屋作为抵押担保与案外人签订了《不动产借款抵押合同》，并于2019年12月25日就该抵押合同作了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，该情形签约当日贺润琦并不知晓，直到2020年1月5日，贺润琦在打算签署网签合同并支付首付款前要求查看涉案房屋产权证原件时，许毅基于产证原件押在出借人处才将该借款抵押情况告知贺润琦。根据合同约定，虽然贺润琦具有先履行义务，即于2020年1月5日支付房款20，000元及1，950，000元，但基于周雅娟、许毅将系争房屋作为抵押担保签署《不动产借款抵押合同》，并作了具有强制执行效力的债权文书公证，且将周雅娟、许毅的身份证原件、结婚证原件、房屋产权原件等全部押在出借人处，该情形已使贺润琦有理由相信周雅娟、许毅存在丧失或可能丧失履行房屋买卖合同的能力，贺润琦有权行使不安抗辩权，拒绝网签，并拒绝支付房款。周雅娟、许毅辩称，因抵押未登记，故抵押权并未设立，出借人亦表示仅是过桥使用，不会到实现抵押权的程度，且周雅娟、许毅资金状况良好，但法院注意到《不动产借款抵押合同》明确载明各方应至不动产登记部门申请办理不动产抵押登记，且各方另行约定，该合同经上海市杨浦公证处公证赋予强制执行效力。即便未进行抵押登记，现有风险已经达到贺润琦行使不安抗辩权的程度，故对周雅娟、许毅的相关答辩意见，不予采纳。2020年1月5日，贺润琦告知许毅中止支付房款，但基于不安抗辩权行使合同解除权需给予对方合理期限恢复履行能力或提供担保，然贺润琦于2020年1月8日便向周雅娟发送短信要求解除合同，仅三天时间无法判断周雅娟、许毅以自己的行为表明拒不履行合同，即默示预期违约构成要件还未成立，故贺润琦当时还不符合因不安抗辩行使合同解除权的法定条件。但是，一审法院认为，周雅娟、许毅与小额贷款公司签订的借款抵押合同借款期限系自2019年12月20日起至2020年1月18日止，在周雅娟、许毅无法归还该借款前，贺润琦有权行使不安抗辩权不支付房款，而周雅娟、许毅于上述借款期限内的2020年1月16日便在涉案房屋上设立抵押权人为厦门国际银行股份有限公司上海分行的抵押，可见，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已无履行可能，周雅娟、许毅的违约行为已导致贺润琦无法实现合同目的，贺润琦因此享有法定解除权，贺润琦在2020年1月8日后续未再次通知周雅娟、许毅解除合同，系在诉讼过程中变更诉讼请求时要求解除合同，该《变更诉讼请求申请书》于2020年4月30日送达周雅娟、许毅，故一审法院确认周雅娟、许毅与贺润琦就上海市XX路XX弄XX支弄XX号XX室签署的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于合同解除，贺润琦有权要求周雅娟、许毅返还已支付的房款30，000元，且赔偿相应损失。现贺润琦主张返还房款30，000元，于法有据，予以支持。对于利息损失，贺润琦要求自起诉之日即2020年1月13日起算，无相应依据，一审法院认定自双方合同解除之日起算，故周雅娟、许毅应当支付贺润琦以30，000元为基数，自2020年4月30日起至判决生效之日止的利息。基于本案违约方系周雅娟、许毅，其并无合同解除权，周雅娟、许毅认为系贺润琦未按约支付房款构成违约理由不成立，故对周雅娟、许毅的反诉诉讼请求，难以支持。判决：一、贺润琦与周雅娟、许毅就上海市XX路XX弄XX支弄XX号XX室签署的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除；二、周雅娟、许毅于判决生效之日起十日内返还贺润琦购房款30，000元；三、周雅娟、许毅于判决生效之日起十日内支付贺润琦以30，000元为基数，自2020年4月30日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；四、驳回周雅娟、许毅的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费550元，由周雅娟、许毅负担；一审反诉案件受理费减半收取计6，550元，由周雅娟、许毅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人是否有权行使不安抗辩权。上诉人主张其与小额贷款公司签署《不动产借款抵押合同》系小额贷款公司的放款流程，小额贷款公司亦承诺不会就系争房屋实际办理抵押登记且系争房屋因已办理网签而无法再行办理抵押登记。但本院注意到，上诉人除与小额贷款公司签署《不动产借款抵押合同》之外，亦于公证处就抵押合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，系争房屋存在被小额贷款公司申请强制执行的法律风险，故被上诉人在该情况下有权行使不安抗辩权，上诉人主张被上诉人违约在先，本院不予采纳。上诉人在系争房屋买卖过程中未向被上诉人本人告知系争房屋的抵押情况，且在被上诉人提出异议后上诉人未主动提供担保或实际恢复其履行能力，消除系争房屋所涉法律风险，故一审法院认定系上诉人的违约行为导致被上诉人合同目的无法实现，被上诉人享有法定解除权，有事实及法律依据，本院予以认同。一审法院结合被上诉人中止履行的时间、恢复履行能力或提供担保的合理期限、本案诉讼文书送达的时间，认定双方签署的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除，判令上诉人基于违约行为返还被上诉人已支付的房款并赔偿利息损失，实属合理，本院亦予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，650元，由上诉人周雅娟、许毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧二〇二一年五月十九日法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……