广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3735号上诉人（原审原告）：李智谋，男，1960年3月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：王怡玲，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林霓阳，女，1963年8月26日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：游文婷，广东天胜律师事务所律师。上诉人李智谋因与被上诉人林霓阳财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李智谋上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持李智谋的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉1201房已空置5年，李智谋从2014年7月份开始就1201房漏水情况向广州市锦绣香江物业管理有限公司多次反映。当时锦江物业公司发现在1302号房的房门两侧木柱下端处有明显被水泡腐烂的痕迹，因此怀疑1201房的漏水与楼上1302房有直接关联。锦江物业公司曾与1302号房业主林霓阳及租客多次沟通，林霓阳和租客却以影响日常生活等借口不予配合检查漏水情况。林霓阳无理要求在租客租赁合同届满后才允许锦江物业公司入户检测，因此锦江物业公司只能等到2019年4月份在1302号房租客期满搬出房屋后，才能对1302房进行漏水排查，排查确定为1201房漏水原因是楼上1302号房的管道漏水导致。2019年6月份经专业维修技术人员修复了1302号房的漏水管道，才根本上制止了1201号房的漏水问题。李智谋提交的《关于山水华府7栋1201单元漏水事件的说明》、《广州锦绣香江物业管理有限公司〈通知函〉》、《漏水问题现场勘查照片》已经证实以上事实，而一审人民法院却未能查清本案事实，属于认定事实不清。二、1201房从2014年7月份至2019年7月份不能正常出租，是由于房屋入户花园靠烟管位置天花漏水，需要用较厚的薄膜从天花漏水处接至房屋对角的地漏排水口作引流排水而带来的生活极不方便。漏水的直接原因是1302房管道漏水造成，李智谋在一审中提交的证据充分证实林霓阳的侵权行为导致1201房不能正常出租，因此林霓阳是直接侵权人，在法律上具有因果关系。在此期间看过房子的租客都因房屋漏水的问题不愿意承租。林霓阳不肯配合锦江物业公司正常检查，其主观上存在过错，才导致1201房空置长达5年，李智谋对此没有任何过错，由此导致的损失应由林霓阳承担侵权责任。三、一审判决参照《中华人民共和国物权法》第八十四条，属于适用法律错误，应依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。二审期间，李智谋补充上诉意见：一、一审法院查明事实不清。1、一审法院未直接明确李智谋的房屋漏水问题及房屋发生损害与林霓阳直接相关。双方均确认由于林霓阳的装修问题导致李智谋的房屋发生渗水、漏水的现象。而一审法院对双方自认的事实未进行确认，导致李智谋的诉求未能得到进一步支持。案涉房屋漏水问题长期无法得到解决，正是因为林霓阳以租客租期未满为由拒绝配合调查所致。在这种情况下，被侵权人的房屋长期遭受漏水困扰，侵权人却坐享房租收益，显然不合理。2、李智谋提交的证据可以明确房屋遭到渗水、漏水问题所产生的损失有家具、装修和房屋空置损失。一审法院对房屋空置损失的认定并未查明。李智谋已提交居住证明，证明其在发生漏水问题后举家返回湖南老家居住；其次，根据房屋的煤气费、水费等缴纳记录，可以明显看出并不是正常居住的生活痕迹；再者，李智谋早就将房屋挂在中介出租，但却一直未能出租。试想一下，租客一进门就看到漏水的天花和引流的管道横穿整个入门大厅，谁会租这样的房子呢？现在是一个角落而已，入住之后会不会进一步漏水呢？会不会整个房子都受到影响呢？又有哪个租客愿意为业主承担这些责任呢？综上，李智谋已穷尽举证义务，且提交的证据相互印证，已经形成完整的证据链，足以证明1201房屋确实存在空置的情况，但是一审法院却视而不见。3、一审法院认定李智谋“未积极履行其及时止损的义务”有误。李智谋刚买的新房，入住不到一年就发生漏水问题，且漏水的位置就在整个房屋的入口处，经过自查、求助物管、自主引流等方式积极查处漏水问题、解决漏水问题，据此根本不存在放任损失加大的情况。其中物管公司对房屋的构造最熟悉，且有专业的勘察人员和装修人员，根本不需要另聘其他人员进行查处；再者，在未发现真正漏水源的情况下，李智谋根本没有办法根治漏水问题，即使拆除天花位置重新装修也只是浪费时间和金钱，为此只能通过加装引流设备才能解决漏水问题进一步扩散的问题，否则李智谋遭到漏水侵害的就不止是天花一角，而是整个大厅、整个房屋。而林霓阳在物管公司确认其为漏水源后仍拒不配合调查，导致漏水问题拖延至2019年才得以解决。一审法院反而认定是李智谋的责任。二、结合李智谋一审提交的证据及《关于山水华府7栋1201单元漏水事件的说明》中，物管公司及居委会对于该事件的说明已经十分客观且全面。1302单元的漏水问题给李智谋造成长达5年以上的不良影响，林霓阳的侵权行为与李智谋的损害结果有直接的因果关系，双方仅是对具体侵害结果有异议。李智谋不仅举家迁移老家，更是无法将案涉房屋进行出租，由此造成房屋空置损失，林霓阳应予赔偿。至于李智谋偶尔返回维护和管理房屋所产生的生活痕迹和合理用度，应被允许。现场照片证明这么大范围的漏水已影响生活和出租，李智谋无法向每一个到访的租户都录音录像才能证明漏水问题是导致房屋无法出租的原因。如果仅仅是因为市场原因，怎么1302房屋能出租，1201却一直不能出租？一审法院在认定上述事实时没有结合实际情况及证据之间的关联性，而是一味加强李智谋的举证责任，明显对李智谋不公。房屋空置赔偿以同类房屋的月租金为基数（可以参照1302房的租金标准），按实际侵权时间计算。即使未能按照整个房屋的出租价格计算，也应当按照比例进行分担，而不是完全免除侵权人的赔偿责任。林霓阳辩称，一、案涉1201房根本不存在空置损失。1、李智谋关于1201房因渗水而持续空置的谎言，已被其自行提交的燃气缴费记录所戳破。2、1201房渗水位于入户花园靠近烟管位置，且因渗水也仅破坏木质橱柜一套，并不会导致1201房无法居住使用。林霓阳在2017年先后4次配合李智谋进行渗水检测，林霓阳的房屋自阳台地面砖被打凿，再到主人房、客房及公卫马桶都被拆除，破坏面积大、程度严重、持续时间久，但在此期间仍有人居住，证明李智谋关于房屋渗水而无法居住的说辞是谎言。3、李智谋也不能证明其存在租金损失，未提交有关其曾对外出租1201房且房屋因渗水而出租不能的证据。房屋是否能够实际出租，也与市场供求关系、出租价格等多种因素有关。二、假设房屋因渗水存在空置损失，林霓阳对此也不存在过错，不应承担房屋空置的损失。1、林霓阳未实施损害1201房屋的行为，也不存在损害该房屋的故意。2、李智谋自认其在发现房屋渗水的第一时间就选择回乡居住，而非及时找专业人士解决问题，其一直不清楚案涉房屋渗水的原因，直至2017年才对1302房进行检查，并到2019年4月才完全确认渗水问题的实际原因。在长达5年时间里，李智谋在物业公司未检查出任何异常的情况下，也未外聘专业的维修机构予以检修，案涉房屋的持续性渗水完全是李智谋放纵问题恶化所导致的，与林霓阳无关。3、林霓阳在被告知1302房可能存在渗水问题后，就一直积极配合李智谋的检修工作，时间自2017年7月至11月，李智谋及物业公司仍未能检查出1302房存在的任何异常。因李智谋未外聘专业机构或物业公司不作为而导致问题被拖延解决，也与林霓阳无关。三、双方签订的《补偿协议》第4条约定：林霓阳自愿就李智谋因渗水所产生的损失支付补偿款4万元；在林霓阳支付补偿款后，就房屋装修及家具损失衍生的结果由李智谋自行承担。林霓阳已依约支付所有补偿款，李智谋应依约自行承担其他可能存在的衍生结果。然而，李智谋在收款后却凭空捏造事实提起本案诉讼，根据诚实信用原则，其诉求应予驳回。四、李智谋主张的赔偿金额明显不符合客观情况。1、李智谋以2019年某网页的租房价值确定案涉房屋自2014年至今的租赁价值，没有事实和法律依据。2、李智谋所谓的2019年房屋租赁价值，也明显高于市场价。3、案涉房屋仅入户花园天花渗水，并未导致整套房屋不能使用，房屋空置补偿费用不能按照整套房屋计算。五、李智谋的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。二审期间，林霓阳补充答辩意见：李智谋在一审没有提交因房屋渗水导致无法出租的证据，说明李智谋没有将房屋出租，没有租金的损失，其与之后的行为不能时空倒流，论证其之前对房屋进行了放租。李智谋向一审法院起诉请求：1、林霓阳立即向李智谋支付由于漏水原因所导致的房屋空置赔偿费90万元，房屋空置赔偿费以同类房屋的月租金15000元为基数，按实际侵权时间（自2014年7月起计至2019年7月，共60个月）计算赔偿金额。一审法院查明事实：李智谋是1201房（具体地址位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园山水华府7栋1201房）的登记权属人，房屋建筑面积229.23平方米；1302房（具体地址位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园山水华府7栋1302房）的原登记权属人是林霓阳，林霓阳确认1302房现已过户至第三方名下。1201房和1302房为上下层毗邻关系。2019年7月20日，林霓阳作为甲方委托臧义民与李智谋作为乙方签订《补偿协议》，载明鉴于甲方名下的1302房因房屋质量问题，管道向下渗漏水，对乙方名下1201房及家具等财产造成一定程度损害，双方经协商达成如下协议：一、就乙方相关财产受损情况，甲方同意就因管道渗漏水对乙方房屋装修恢复及家具财产的损害，一次性给予乙方补偿款4万元，乙方同意接受甲方上述补偿款；二、上述甲方给予乙方的补偿款以银行转账形式支付，由甲方支付至乙方指定的银行账户，乙方收到款项后向甲方开具收据；三、乙方承诺并保证在收到上述补偿款后，不再以任何形式、任何理由向甲方主张任何关于家具损失及房屋装修的权利，不再以家具损失及装修房屋为由向甲方主张费用；四、甲乙双方确认，甲方按本协议约定向乙方支付补偿款后，双方就房屋装修及家具损失处理即告终结，此后就房屋装修及家具损失衍生的结果由乙方自行承担，甲方不再就房屋装修及家具损失承担任何责任，乙方不再向甲方主张精神损害费、身体损害费、误工费等。2019年8月28日，李智谋以林霓阳的1302房渗水导致其1201房无法正常居住及正常出租而产生房屋空置损失为由提诉至一审，引致本案纠纷。一审诉讼中，一审法院根据李智谋的申请，依法查封了林霓阳名下的价值90万元的财产。一审庭审中，李智谋陈述1201房入户花园靠烟管位置在2013年12月出现渗水，其于2014年7月向小区物管公司（即广州锦绣香江物业管理有限公司）反映情况，期间曾考虑聘请专业机构对渗水原因进行检测，但林霓阳作为1301房管理人一直未予配合，物管公司也未发现渗水原因，直至2017年8月，物管公司经多次检测后才发现1201房渗水系因林霓阳在二次装修时擅自在1302房内暗埋的水管破裂所导致，当时林霓阳以影响租客生活为由拒不配合维修，至2019年4月物管公司才被允许进入1302房内排查水管，并于2019年6月修复漏水管道，现1201房未再出现渗水情况。关于房屋空置损失，李智谋称其在郴州工作，涉讼1201房发生渗漏水后，其在2013年12月与家人一起迁回郴州居住，原本可将1201房出租也因房屋存在渗水情况而产生空置损失，房屋空置赔偿费应以同类同地段房屋租金15000/月为标准，自2014年7月计至2019年7月。对此，李智谋提交了物管公司出具的《通知函》、中介机构公布的同类房屋租金网络查询结果、苏仙住宅小区物管会出具的《关于李智谋的居住证明》、房屋照片及1201房自2012年11月至2019年10月的燃气缴费记录等证据予以证明。其中，物管公司的《通知函》落款时间为2019年6月19日，载明该函件向林霓阳发出，称该司于2014年7月接到1201房业主反映家里入户花园靠烟管位置天花渗水，遂安排工程师傅上门检查漏水情况，经其对1301房进行详细检查并拆除水表观察，1201房渗水情况愈加严重；2017年8月该司对1302房检查发现房屋入户露台壁柜地面有严重的积水现象，工程人员初步确定为1302房入户露台暗埋水管破裂导致渗水，因1302房有进行二次装修，时间久远对该司排查带来阻力，且多次检查后要求打砸露台地面检测渗水原因时，林霓阳以租客提出影响日常生活为理由不同意施工，要求等租期满搬走后再处理，经多次与林霓阳沟通，希望林霓阳协助配合以尽快解决1201房漏水问题，但林霓阳一直拒绝配合；最终该司于2019年4月在1302房租户租期满搬走后才进入房屋打凿地面分段排查水管，在排查过程中发现1302房在二次装修时从厨房阳台净水器重新铺设了一条走水管道至入户露台，且此暗埋走水管道有破裂情况才导致渗水，现该司已完善修复此漏水管道，修复之后，1201房已不再出现渗水情况；为此，该司确认是1302房露台暗埋水管破裂渗水导致1201房入户花园天花和壁柜损坏，因此林霓阳有责任和义务对1302房内所有设施设备进行管理和维护，并有义务承担对邻里的损失给予相应赔偿的责任，希望林霓阳本着邻里之间友好往来的原则，于2019年7月10日前协调此事。而林霓阳对李智谋的陈述不予认可，亦否认收到过物管公司的《通知函》，称该《通知函》出具时间是2019年6月19日，从未送达至其方，极有可能是为了配合李智谋起诉本案而出具的；李智谋通过提交该通知函自认，物管公司一直不清楚1201房渗水的原因，直至2017年8月才初步认为渗水可能与1302房有关，更何况，李智谋在物管公司长达5年时间都未发现问题的情况下，没有外聘专业的维修机构予以检修，即便存在房屋空置损失，该损失的发生及扩大完全是李智谋的过错导致，与其方无关；其方与1301房业主仅系邻居关系，其方从未对1302房进行二次装修，在其得知1201房渗水可能与1302房有关时，其立即配合物管公司在2017年7月至12月期间进行了多次检测，但检测结果显示1302房并无任何问题，后确定1201房渗水系1302房入户花园的暗埋管道破裂所导致后，双方也已签订《补偿协议》，约定林霓阳向李智谋支付40000元补偿款，补偿内容包括房屋装修、家具损失及衍生的结果，且根据李智谋提交的燃气缴费记录，1201房自2014年7月起每月均有支付燃气费用，说明房屋并非长期空置状态，即便存在房屋空置损失，也系因为李智谋未外聘专业维修机构怠于解决渗水问题而导致，其所主张的同类房屋月租金标准亦明显不符合客观事实。林霓阳并提交了广州锦绣香江物业管理有限公司出具的《情况说明》及2017年7月10日至12月1日四份《广州锦绣香江花园工程维修单》予以证明，其中《情况说明》载明林霓阳在2010年1月9日成为1302房新业主，该房从2010年1月9日至今，物管公司从未收到房屋任何书面装修申请资料；而《工程维修单》显示1302房经四次检查，水管、冷热水管、入户花园阳台公共排水管及马桶沉箱均无异常一审法院认为：李智谋、林霓阳是上下毗邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。本案中，李智谋及林霓阳均确认1302房入户花园的暗埋管道破裂导致1201房渗水，双方并于2019年7月20日签订《补偿协议》，确定林霓阳就因管道渗漏水对1201房屋装修恢复及家具财产的损害一次性给予4万元补偿，故本案的争议焦点为1201房的房屋空置损失是否存在及林霓阳是否应承担该部分损失的问题。首先，李智谋自称于2013年12月即已发现涉讼1201房出现渗水情况，但其自2014年7月才与房屋所在小区物管公司联系检查维修渗水问题，物管公司并至2017年8月才初步确认渗水系因1302房入户露台暗埋水管破裂而导致，期间李智谋放任1201房长期渗水的状态，未积极履行其及时止损的义务，未在合理期限内聘请专业人员对房屋渗水原因进行检测并修复，导致了渗水的损失进一步扩大。其次，李智谋在一审庭审中称其在郴州市工作，在1201房发生渗水问题后，其亲属便举家搬迁至郴州与其共同居住，房屋就此空置，但根据李智谋提交的燃气缴费记录，1201房在2014年7月至2019年9月期间每月均存在燃气使用情况，无法证明李智谋所主张房屋持续空置的事实；再次，1201房出现渗水位于入户花园靠近烟管位置，李智谋未能举证证实该位置渗水导致其无法对1201房进行居住使用，亦未能提交相关证据证实其所主张的迁至外地居住系因1201房渗水无法居住所致的。最后，李智谋主张1201房因渗水而一直无法出租，但未能提交充分证据证实其对1201房进行出租且无法出租的原因系因房屋出现渗水所致。房屋是否能够实际出租在一定程度上受市场因素、租赁双方要求及价格等影响，即便1201房未存在渗水问题也不必然可以出租获取租金收益，即李智谋主张存在租金损失缺乏理据。故，综上，李智谋未能提交相关证据证实因1201房渗水导致房屋空置，也未能举证其确系存在租金损失，对于其要求林霓阳向其赔偿1201房空置损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回李智谋的全部诉讼请求。案件受理费12800元，财产保全费5000元，由李智谋负担。本院二审期间，李智谋提交以下证据：1、自述于2014年至2016年期间拍摄的七张照片，拟证明漏水的情况；2、案外人简浩泉出具的《证明》（后李智谋撤回该证据）；3、《房屋租赁合约》照片及自述系收租记录的手机短信打印件，拟证明漏水问题解决后，1201房已正常收租。林霓阳认为上述证据不属于新证据，且没有原件，不确认其真实性、合法性、关联性。经审查，上述证据形成于一审诉讼前或者一审诉讼中，李智谋没有合理理由不在一审期间提交，故不属于二审新的证据；李智谋没有提交上述证据的载体即其所述的手机予以印证，其真实性本院不予确认；即使上述证据系真实的，上述证据1所要证明的漏水事实已为双方当事人所确认，二审无需重复认定；上述证据3与本案基本事实无关。因此，本院对上述证据均不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案1302房入户花园的暗埋管道破裂导致涉案1201房入户花园靠近烟管位置出现渗水的事实，已为双方当事人所确认，且双方当事人已签订涉案《补偿协议》，由林霓阳赔偿李智谋4万元作为该渗水造成涉案1201房屋装修恢复及家具财产损害的补偿。故李智谋主张林霓阳还应赔偿其房屋空置五年的损失，依法应由李智谋承担举证责任。一审法院认定李智谋未能提交相关证据证实因涉案1201房渗水导致房屋空置及其确系存在租金损失的审查分析意见，阐述详尽，理据充分，符合逻辑及日常生活经验法则，本院予以认同，不再赘述。李智谋对此提出上诉，但并无提出新的事实、证据或者理由，本院不予支持。本院需要进一步说明的是，涉案1201房渗水位置在该房屋入户花园靠近烟管位置，并不影响该房屋的居住，且在长达五年的渗水期间，在起初未能发现渗水原因，发现渗水原因后双方对修复问题协商不成的情况下，李智谋并无寻求诉讼或者仲裁等具有强制执行力的法律途径解决渗水原因或者修复、赔偿问题，主观上有放任渗水损失扩大的过错。此外，在双方当事人自行协商达成渗水造成的房屋装修及家具损害的损失赔偿协议后，李智谋又要求林霓阳赔偿其房屋在2014年7月至2019年7月期间的空置损失，并主张以其2019年8月起诉时的房屋租金为计算标准，即缺乏事实及法律依据，又有违诚实信用原则。因此，本院对李智谋提出林霓阳赔偿其房屋空置损失的诉讼主张，亦不予支持。综上所述，李智谋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人李智谋负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年五月十七日法官助理江亭利书记员林美欣