甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终293号 上诉人（原审原告）：李国炜，男，1979年3月6日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 上诉人（原审原告）：张钰，女，1981年3月2日出生，汉族，户籍所在地甘肃省兰州市城关区，现住甘肃省武威市凉州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李树学，甘肃金黎明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：李隆，该公司经理。 委托诉讼代理人：田万杰，男，该公司法律顾问。 上诉人李国炜、张钰因与被上诉人甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司（以下简称黄埔房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李国炜、张钰的委托诉讼代理人李树学、被上诉人黄埔房地产公司的委托诉讼代理人田万杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国炜、张钰上诉请求：依法撤销一审判决，并依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误。一审中被上诉人并没有提交证据证明双方达成房屋返租协议，也没有证据证明被上诉人给上诉人给付房屋返租费的事实，上诉人签订诚意金协议，是上诉人表明有购房并有签订房屋买卖合同的意向，此时合同处于要约阶段，双方对于房屋买卖合同的正式签订还处于磋商之中。诚意金协议约定的房屋价款，并不能代表房屋买卖合同最终确定的价格，双方在磋商后签订的房屋买卖合同价款才是双方的真实意思表示，一审以诚意金价款与房屋买卖合同价款之间具有差价推断双方形成房屋返租无事实依据。房屋买卖合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人作为法人单位，应当对合同的实质内容有比较清晰的认识，被上诉人对于房屋的交付形式、交付时间及是否采取售后包租或者变相售后包租的方式销售房屋在合同都有明确约定和承诺。上诉人在签订诚意金协议至签订正式房屋买卖合同，被上诉人并未告知上诉人所购商铺属于未封闭的商铺，房屋买卖合同当中也没有约定房屋具体结构，上诉人对房屋的结构并不知晓，一审认为上诉人的房屋交付要求与整个楼盘的经营模式不符与客观实际不符。本案上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》对合同解除有明确约定，一审适用法律错误。 黄埔房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在知道充分了解房屋状况以及整体返租情况下签订的协议，且在签订协议之前，上诉人已经实地勘查，双方并未约定协议解除，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李国炜、张钰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令黄埔房地产公司退还李国炜、张钰购房款608908元；3、判令黄埔房地产公司支付违约金30445元，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，息随本清。 一审法院查明的事实：2017年3月10日，李国炜在了解黄埔房地产公司开发的锦绣尚都楼盘采取出售后整体返租经营模式的情况下与黄埔房地产公司签订锦绣尚都诚意金协议书，协议书约定：李国炜购买黄埔房地产公司开发的位于武威市凉州区祁连大道锦绣尚都商铺，建筑面积43.61平方米，房屋单价每平方米18200元，总价款793702元。李国炜于签订协议书当日向黄埔房地产公司交纳认筹金100000元，并约定此款项在签订正式商品房买卖合同时自动转为购房款。2017年6月30日，李国炜将所购商铺变更为锦绣尚都二层BXX号，并交纳购房款211150元，2018年11月4日，李国炜交纳购房款297758元，共计交纳购房款608908元。2019年3月14日，双方签订商品房买卖合同(预售)，合同约定：李国炜、张钰购买黄埔房地产公司开发的位于武威市凉州区祁连大道锦绣尚都二层BXX号商铺，建筑面积43.45平方米，房屋单价每平方米14013.99元，总价款608908元。双方未签订书面返租协议。2020年8月11日，李国炜通过中国邮政邮寄方式向黄埔房地产公司法定代表人李隆送达解除合同通知书，同年8月19日李国炜又通过中国邮政邮寄方式向黄埔房地产公司送达解除合同通知书，均被退回。另查明，黄埔房地产公司开发的锦绣尚都楼盘采取出售后整体返租的模式进行经营，通过少支付部分购房款的形式使房屋所有权人获取部分租金，后期租金由双方当事人签订返租协议确定。现李国炜、张钰以涉案房屋未交付，要求与黄埔房地产公司解除商品房买卖合同，由黄埔房地产公司退还购房款并支付违约金、利息，双方协商未果，李国炜、张钰遂诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。李国炜、张钰与黄埔房地产公司签订的锦绣尚都诚意金协议书、商品房买卖合同均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，应属有效合同，双方均应严格履行。李国炜、张钰是在了解锦绣尚都楼盘系购买后整体返租经营的模式下与黄埔房地产公司签订锦绣尚都诚意金协议书，且从2017年3月10日签订诚意金协议书至2019年3月14日签订商品房买卖合同，长达两年的时间，可以推断出李国炜、张钰对该楼盘的整体返租经营模式应该是有充分了解的，否则也不会在签订诚意金协议书两年后继续与黄埔房地产公司签订商品房买卖合同。另李国炜、张钰购买的区域没有封闭，也没有独立的门面，只是整个楼盘二层中的43.45平方米，交付其自行经营或自行出租既与整个楼盘的经营模式不符，也与客观实际不符。且合同约定的房屋交付时间是2018年12月30日，李国炜、张钰又在2019年3月14日与黄埔房地产公司签订商品房买卖合同，足见其对租赁即交付的事实是认可的，否则不会在合同约定的交付时间之后又与黄埔房地产公司继续签订商品房买卖合同。虽然双方没有签订书面的返租协议，但从锦绣尚都所处的商业位置及诚意金协议与商品房买卖合同房屋单价的差价4000余元能合理推断出李国炜、张钰以少支付购房款的形式获取了一部分租金，客观上存在商铺返租的事实。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方在合同履行过程中，虽未签订书面返租协议，但以返租形式实现合同约定的交付义务的情况客观存在，本案中不存在合同法第九十四条规定的解除合同的法定事由，当事人双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，以维护市场经营秩序的稳定性。因此，李国炜、张钰诉请解除双方签订的商品房买卖合同、由黄埔房地产公司退还购房款、支付违约金及利息的主张于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回李国炜、张钰的诉讼请求。案件受理费10194元，减半收取5097元，由李国炜、张钰负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换。上诉人李国炜、张钰提交的证据有：2021年4月21日在凉州区不动产登记事务中心调取的李国炜和张钰个人房产信息证明原件一份，证明李国炜和张钰购买的涉案房屋在截至2021年4月12日之前，在不动产中心当前登记的状态是期房，意味着被上诉人对所修房屋没有进行验收备案，也没有进行总产权登记，因被上诉人的行为致使上诉人无法办理产权登记。经质证，被上诉人的意见为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房登记本案是在签订合同时进行备案，并不是对房屋现状进行备案，该证据只能证明当时上诉人签订合同时涉案房屋属于期房，不能证明房屋现在还是期房，现在房屋已经整体进行了返租。本院认为，该证据来源合法，对其真实性及涉案房屋目前为期房的事实予以确认。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，李国炜、张钰与黄埔房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按合同履行各自的权利义务。李国炜、张钰在签订合同前已向出卖人黄埔房地产公司支付了该商品房全部价款608908元，但没有实际使用房屋，合同约定黄埔房地产公司应当在2018年12月30日前向李国炜、张钰交付该商品房，但涉案房屋现状为期房，且黄埔房地产公司也未提交证据证明已将房屋交付李国炜、张钰，也未提交证据证明双方签订了返租协议并向李国炜、张钰以租金抵顶了购房款。根据该合同第十二条“逾期交付责任”项下逾期交付商品房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人的约定，李国炜、张钰依照合同约定有权解除合同，且李国炜、张钰就解除合同的意思表示依约向黄埔房地产公司书面进行了通知，故李国炜、张钰解除合同的请求于法有据，应予支持，黄埔房地产公司应当退还李国炜、张钰已付房款。关于李国炜、张钰所持由黄埔房地产公司支付违约金30445元，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息的请求，《商品房买卖合同》中有“出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”的约定，但对自买受人付款之日计算给付利息并未约定，故对李国炜、张钰要求黄埔房地产公司支付违约金30445元（608908*5%）的请求予以支持，对其要求支付利息的请求不予支持。 综上所述，李国炜、张钰的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10963号民事判决书； 二、李国炜、张钰与甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同解除； 三、甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司向李国炜、张钰退还购房款608908元，支付违约金30445元； 四、驳回李国炜、张钰的其他诉讼请求。 一审案件受理费10194元，减半收取5097元；二审案件受理费10194元，均由被上诉人甘肃长鼎黄埔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周小鹰 审判员  陈 静 审判员  宋明霞 二〇二一年五月二十四日 书记员  王 玥