青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初77号原告：沈某，公民身份号码：×××，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：马某（系沈某之夫），住北京市石景山区。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100679196432B）。法定代表人：彭某。委托诉讼代理人：甘某，男，该公司法务。原告沈某与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称西宁世纪佳和公司）商品房预约合同纠纷一案。本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈某的委托诉讼代理人马某，被告西宁世纪佳和公司的委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈某向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除沈某与西宁世纪佳和公司签订的《认购书》；二、请求判令西宁世纪佳和公司返还沈某支付的购房款178127元；三、请求判令西宁世纪佳和公司支付占用购房款的利息29778.93元（自2018年5月20日至2021年3月2日，按年利率6%计算）；四、请求判令西宁世纪佳和公司支付租金损失76587.94元（自2018年7月至2021年3月，以商铺折扣价348127元为基数，按年利率8%计算）；五、本案诉讼费由西宁世纪佳和公司承担。事实和理由：2018年5月20日，沈某与西宁世纪佳和公司签订《认购书》（编号：0000512号），购买西宁世纪佳和公司开发的水井巷广场29-7535号商铺。《认购书》第四条约定：“折扣后单价为19233.54元/平方米，折扣后总价为348127元。”第五条约定：“双方签订本认购书后……在乙方付50%的首付款或全款后180天与乙方签订《商品房买卖合同》。”同日，沈某支付房款178127元，但西宁世纪佳和公司未履行签订商品房买卖合同的义务。另外，双方约定购买商铺由西宁世纪佳和公司委托第三方经营管理，西宁世纪佳和公司已收取前三年的租金，沈某遭受租金损失，故提起诉讼请求维护其合法权益。西宁世纪佳和公司辩称，首先，西宁世纪佳和公司不同意解除认购书，合同无法签订系因包含沈某商铺在内的所有商铺未进行分割所致，西宁世纪佳和公司在分割后将与沈某签订合同。其次，双方签订的认购书中，明确约定前三年的租金作为房款折扣予以抵扣，同时西宁世纪佳和公司也与第三方西宁港汇商业运营管理有限公司签订了委托经营管理合同，沈某未实际遭受租金损失，西宁世纪佳和公司并不存在违约，请求人民法院依法驳回沈某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。沈某向本院提交如下证据：一、沈某与西宁世纪佳和公司签订的《认购书》，证明沈某于2018年5月20日购买案涉商铺。二、水井巷广场回款确认单、收据、银行票据，证明沈某交付房款178127元。三、委托经营管理合同，证明案涉商铺前三年的租金是由西宁世纪佳和公司收取，并非沈某收取。四、沈某与开发商销售员的微信聊天记录截图，证明双方沟通退款事项无果。经质证，西宁世纪佳和公司对证据一、二予以认可。对证据三，真实性予以认可，证明方向不认可，认为相应的租金已经抵扣了房款。对证据四，不予认可，认为该聊天记录中的销售人员无公司的相应授权，该销售人员的陈述属于其个人行为。西宁世纪佳和公司向本院提交如下证据：一、沈某与西宁世纪佳和公司签订的《认购书》，证明认购书中已明确约定商铺前三年的租金作为折扣抵扣房屋总价款，且认购书中约定本认购协议所涉及的款项不计算利息。二、委托经营管理合同，证明在双方合同中约定了前三年的租金从房款中抵扣，第四年租金应从2021年5月21日开始支付。经质证，沈某对证据一，认可该证据的真实性，不认可证明方向，认为合同中约定不计利息是在双方未违约的前提下，现西宁世纪佳和公司违约，应当支付利息损失。对证据二，认可该证据的真实性，但由于西宁世纪佳和公司违约导致合同无法履行，所以造成的租金损失应当由西宁世纪佳和公司承担。本院认为，沈某提交的证据一、二、三与西宁世纪佳和公司提交的证据对方均予以认可，且与本案事实相关联，可以作为本案认定事实的依据。沈某提交的证据四，能够证实沈某所主张要求西宁世纪佳和公司退款无果的事实，对此本院予以确认。根据当事人双方的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，沈某与西宁世纪佳和公司签订《认购书》（编号：0000512号），购买西宁世纪佳和公司开发的水井巷广场29-7535号商铺。《认购书》第四条约定：“折扣后单价为19233.54元/平方米，折扣后总价为348127元。折扣说明：510420（总价）×0.76（已折扣3年租金）×0.9（折扣）-1000（抵用券）。”第五条约定：“双方签订本认购书后……在乙方付50%的首付款或全款后180天与乙方签订《商品房买卖合同》。”沈某支付房款178127元。同日，沈某与西宁港汇商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定沈某将购买的上述房屋委托西宁港汇商业运营管理有限公司统一运营管理。委托期限自2018年6月30日起至2028年6月30日，委托期间前三年租金在购买商铺的总价款中予以扣除，不再向沈某支付。之后，沈某因西宁世纪佳和公司未与其签订商品房买卖合同而向其要求退款无果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，沈某与西宁世纪佳和公司签订《认购书》约定了双方的权利义务。沈某据此向西宁世纪佳和公司支付购房款178127元，但西宁世纪佳和公司未按约定与沈某签订商品房买卖合同,其行为已构成违约，沈某有权要求解除双方签订的《认购书》,故对沈某的该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后,西宁世纪佳和公司应当返还已付购房款178127元并赔偿损失,沈某主张按年利率6%计算已付房款利息损失29778.93元，不违反法律规定，本院予以支持。西宁世纪佳和公司主张双方已约定协议款项不计利息，但该协议条款不能免除西宁世纪佳和公司因违约赔偿损失的责任，故对其意见本院不予采纳。关于沈某主张的2018年7月至2021年3月的租金损失。在沈某与西宁世纪佳和公司签订的认购书中，已将该部分租金作为房屋总价折扣予以扣除，而且在委托经营管理合同中也确定该部分租金作为向西宁世纪佳和公司支付的房款不再向沈某支付，该部分租金并非沈某实际发生的损失，不应由西宁世纪佳和公司承担赔偿责任，故对沈某的该项诉讼请求，本院不予支持。沈某认为该租金损失系因商铺升值而主张，但是考虑双方仅签订了具有预约合同性质的认购书及沈某仅支付部分购房款的事实，不足以认定商铺升值部分属于因解除认购书而对沈某造成的损失，故对该意见本院不予采纳。另外，本案双方系因签订的具有预约合同性质的商铺《认购书》而产生的纠纷，案由应当确认为商品房预约合同纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈某与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2018年5月20日签订的《认购书》。二、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告沈某购房款178127元，并赔偿损失29778.93元，合计207905.93元；三、驳回原告沈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5566元，减半收取计2783元，由原告沈某负担749元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担2034元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李永栋二〇二一年五月二十七日法官助理 苏 婷书记员 马艳琳附：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。