河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民再1号原审原告：仝丽平，女，1973年4月10日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王学伟，男，1972年6月25日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区，系仝丽平丈夫。特别授权。原审被告：河南千秋晟房地产有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇文化北路460号，统一社会信用代码91410329699980347H。法定代表人：赵占芳，女，1963年12月8日出生，汉族，住河南省伊川县，该公司总经理。原审原告仝丽平与原审被告河南千秋晟房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院（2018）豫0329民初717号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年11月16日做出（2020）豫0329民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告仝丽平及其委托诉讼代理人王学伟到庭参加诉讼。原审被告河南千秋晟房地产有限公司（以下简称千秋晟公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告仝丽平称：1、要求撤销伊川县人民法院（2018）豫0329民初717号民事调解书。2、依法解除申请人与被申请人之间的商品房定单。3、要求归还我的房款2012464元及利息(从2015年5月5日至2021年2月23日止，按照月利率千分之十五计算）。4、诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：（2018）豫0329民初717号案件已经调解，且进入执行程序，但是因为涉案商品房卖给我之后，千秋晟在我不知情的情况下办理了在建工程抵押，导致调解书无法执行，因此申请再审。原审被告千秋晟公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原审原告仝丽平向本院起诉请求：1、依法解除原告与被告之间的商品房买卖法律关系并解除原告与被告签订的《商品房定单》；2、依法判令被告返还原告购房款2012464元及利息暂计996170元（按月利率15‰，从2015年5月5日计算至2018年2月4日止），剩余未付利息按月利率15‰，从2018年2月5日计算至判决实际履行之日止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：经原、被告协商一致，2015年5月5日双方签订《商品房定单》6份，约定被告将其开发的伊川县“华夏.御府”1#1-502、1#1-702、3#1-301、3#2-302、3#2-501、3#2-801号房产共6套。以2012464元的价格出售给原告所有，并向原告出具《收据》6张载明其共收到仝丽平房款人民币2012464元。《商品房定单》签订后，原告多次催促被告签订正式购房合同，但被告迟迟未予办理，2016年3月24日被告向原告出具《承诺书》，承诺：“2016年8月31日为原告办理正式购房合同，具体安排为2016年9月1日至10日办理1#楼购房手续，9月11日至20日办理3#楼手续，9月20日至30日办理5#楼手续。”但承诺到期后，被告未按期履行承诺。2016年8月31日，被告又向原告出具《关于2016年3月24日承诺的办理方案》推后办理时间，但到期后仍未按约履行。2016年12月，被告再次向原告出具《承诺书》，承诺：“华夏.御府小区1、3、5号楼竣工之日起，在一个月内为原告及其购房者办理1号楼购房手续，次月办理3号、5号、购房手续”，同时承诺：“此次承诺到期，若未能办理正规手续，本公司愿按原借款合同的利率，从借款合同生效之日起补付利息。”但时至今日被告也没有为原告办理正式购房手续，更未支付利息。经原告了解，被告所开发的“华夏.御府”1号、3号、5号楼已具备交付条件，但被告却将原告及其他购房者所购房产抵押至银行，并且部分房屋已被法院查封，现已无法正常交付。综上所述，根据《合同法》及相关法律规定，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房定单》，被告出具《收据》确认已收到原告购房款，原、被告之间形成合法有效的房屋买卖法律关系，应当受到法律保护。被告未按照约定为原告办理正式购房手续，购房目的不能实现，已构成根本违约，应当承担违约责任，故诉至法院。原审查明：2015年5月5日，原、被告签订《商品房定单》，约定被告将其开发的伊川县“华夏.御府”1#1-502、1#1-702、3#1-301、3#2-302、3#2-501、3#2-801号房产共六套出售给原告，将原告的原借款作为购房款并给原告出具收到人民币2012464元的收据。后被告未向原告交付房屋。本院原审调解书：一、被告河南千秋晟房地产有限公司将伊川县华夏御府1#1-502、1#1-702、3#1-301、3#1-302、3#2-501、3#2-801号商品房的所有权归原告所有，并于2018年6月25日前（原告需到场）向原告出具入住证明，原告持入住证明以相关法律规定与物业公司签订物业服务协议并交纳相应物业费，被告配合原告至小区物业公司领取房屋钥匙。二、被告河南千秋晟房地产有限公司在协议书签订当日与原告签订书面《房卖买卖合同》，并在一年内无条件为原告办理上述房屋的备案、登记手续，在办理备案、登记手续过程中所产生的一切费用由被告全部负担。三、如被告违反第一款和第二款的约定未按上述约定履行相应义务，应向原告支付30万元违约金。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费15435元，案件申请费5000元，合计20435元，原告负担14305元，被告负担6130元（2018年7月31日前给付完毕）。原审原告仝丽平原审中提交如下证据：第一组证据：1、原告与被告签订的《商品房定单》6份（均系复印件）；2、被告向原告出具的购房《收据》6份（均系复印件）；3、伊川县人民法院作出的（2016）豫0329民初3647号民事判决书1份。第二组证据：1、2016年3月24日被告向原告出具的《承诺书》1份、2016年8月31日被告向原告出具的《关于2016年3月24日承诺的办理方案》1份（复印件）；2016年12月被告向原告出具的《承诺书》1份（复印件）。再审开庭时未提交新证据，庭后向法庭提交转账记录9份，证明向洛阳中联投资担保有限公司指定账户伊川县利强煤炭经销公司转账2048600元。原审被告千秋晟公司未到庭质证，在庭后向法庭提交转账凭证三份、解封申请书三份、仝丽平书写证明一份，欲证明案件再审后千秋晟公司向仝丽平还款1045128元。本院再审查明，河南千秋晟房地产有限公司法定代表人赵占芳丈夫张海功系洛阳中联投资担保有限公司法定代表人及股东。2014年洛阳中联投资担保有限公司向仝丽平借款，仝丽平于2014年5月至2014年10月陆续向洛阳中联投资担保有限公司借款202万元。仝丽平自认洛阳中联投资担保有限公司按照月息1分5支付利息10万元。后因洛阳中联投资担保有限公司无力偿还借款。2015年5月，经双方协商一致，千秋晟公司将其开发的1#1-502号1#1-702号、3#1-301号、3#1-302号、3#2-501号、3#2-801号六套房屋以2012464元价格抵给仝丽平以偿还洛阳中联投资担保有限公司之前借款。后千秋晟公司将洛阳中联投资担保有限公司之前借款合同收回，并于2015年5月5日向仝丽平出具了上述六套房屋的商品房定单和房款收据，但双方未签订书面商品房预售合同。2016年3月24日，千秋晟公司向全丽平出具承诺书六份，承诺于2016年8月31日后办理正式购房合同并在房管部门登记备案，于2016年12月31日前全部完工交付现房。2016年8月31日再次向仝丽平出具承诺书，承诺对没有在工商银行抵押的房屋按原顺序办理手续，对已抵押的可以调换，不能调换的在2016年12月31日前办理正式手续。2016年12月，千秋晟公司再次向全丽平出具承诺书，承诺房屋竣工后一个月内办理正规购房手续，对于被法院查封的房屋，千秋晟公司负责解封并承担全部责任。2016年11月15日，仝丽平将千秋晟公司诉至本院，要求确认原告购买的上述六套房产合法有效，并要求判令千秋晟公司履行办理上述房产合同备案的义务。本院于2017年5月25日作出(2016)豫0329民初3647号民事判决书，判决仝丽平与千秋晟公司之间的六份商品房定单合法有效并驳回仝丽平的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，全丽平遂以法院已经判决商品房定单合法有效为由要求房管部门办理登记手续，被房管部门告知无法办理。仝丽平遂于2018年2月13日再次起诉千秋晟公司，要求法院判决解除商品房定单并判令千秋晟公司返还购房款2012464元及利息。本院于2018年6月15日作出(2018)豫0329民初717号民事调解书。2019年11月1日，案件进入执行程序后，本院于2019年12月21日作出(2019)豫0329执1818号执行裁定书，认为继续执行可能侵害房屋抵押权人的合法权益，且在房屋抵押未注销的情况下无法办理登记备案，遂裁定终结(2018)豫0329民初717号民事调解书的执行，仝丽平不服该裁定提出执行异议。本院于2020年3月26日作出(2020)豫0329执异8号执行裁定书，以同样理由驳回仝丽平的异议申请。仝丽平不服该裁定，向洛阳市中级人民法院提出复议申请，洛阳市中级人民法院于2020年6月19日作出(2020)豫03执复77号执行裁定书，驳回了仝丽平的复议申请。另查明，上述六套房产于2017年4月15日至2018年10月12日、2018年12月4日至2020年12月3日两次以在建建筑物抵押方式抵押给中国工商银行伊川支行并办理了抵押登记。伊川县不动产登记中心向我院回函称，千秋晟公司和中国工商银行伊川支行并未向其单位申请抵押权注销业务，故中国工商银行伊川支行仍为第一顺位抵押权人；另，抵押期限到期但未办理抵押权注销业务，其单位仍无法向仝丽平办理预告登记，需将抵押权注销后方可办理。另查明，本案进入再审后，千秋晟公司偿还仝丽平1045128元。本院再审认为，本案中洛阳中联投资担保有限公司向仝丽平借款202万元，因其无力偿还借款，经千秋晟公司及其股东同意受让其债务，与仝丽平达成以六套房产抵销欠款的以物抵债协议，即六套商品房定单。仝丽平于2018年2月13日再次起诉千秋晟公司之前，上述六套房屋已经由工商银行伊川支行依法办理了抵押权登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。在千秋晟公司未通知抵押权人以及上述六套房屋已经办理抵押登记且登记未注销的情况下，本院（2018）豫0329民初717号民事调解书确认六套房屋的所有权归仝丽平，侵害了抵押权人的合法权益，该调解协议内容违反法律规定，应予撤销。故仝丽平要求依法解除原、被告之间的房屋买卖合同并归还房款的诉讼请求应予支持。因千秋晟公司在再审过程中偿还仝丽平1045128元，扣除上述款项后，千秋晟公司还应偿还仝丽平967336元。关于利息部分，因千秋晟公司与仝丽平签订的商品房定单中并未约定利息为月利率15‰，且仝丽平与中洛阳中联投资担保有限公司的原借款已经转化为购房款，故仝丽平要求千秋晟公司按照月利率15‰支付利息的诉讼请求，本院不予支持。但千秋晟公司与原告签订商品房定单后至今合同目的一直不能实现，故千秋晟公司应支付仝丽平资金占用期间的利息，其中2015年5月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零一条、第二百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0329民初717号民事调解书；二、依法解除仝丽平与河南千秋晟房地产有限公司之间伊川县华夏御府1#1-502、1#1-702、3#1-301、3#1-302、3#2-501、3#2-801号的房屋预售合同；三、原审被告河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原审原告仝丽平967336元及资金占用期间的利息（2015年5月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原审原告仝丽平的其他诉讼请求。原审受理费30869元，财产保全费5000元，共计35869元，由河南千秋晟房地产有限公司承担27899元，原告承担7970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  谢慧毅审 判 员  王莹嘉人民陪审员  韩向茹二〇二一年五月二十四日书 记 员  相兴娜