江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0981民初2258号 原告：中国银行股份有限公司东台支行，住所地东台市东台镇望海东路14号。 负责人：汤辉，该行行长。 委托诉讼代理人：夏小燕，该行工作人员。 委托诉讼代理人：孟丽君，江苏苏东律师事务所律师。 被告：邓安，女，住东台市。 被告：缪其峰，男，住东台市。 委托诉讼代理人：姜桂云，江苏明盈律师事务所律师。 被告：东台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地东台市城东新区科创大厦西裙楼三楼。 法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡景晔，该公司工作人员。 原告中国银行股份有限公司东台支行（以下简称“中行东台支行”）与被告邓安、缪其峰、东台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“东台碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行东台支行的委托诉讼代理人孟丽君，被告缪其峰及其委托诉讼代理人姜桂云，被告东台碧桂园公司的委托诉讼代理人胡景晔到庭参加诉讼。被告邓安经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。审理中，中行东台支行向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2021）苏0981民初2258号民事裁定书，冻结邓安、缪其峰、东台碧桂园公司银行存款54万元或查封、扣押其等值财产。 中行东台支行向本院提出诉讼请求：1、判令邓安、缪其峰立即偿还原告借款本金507948.28元及至2020年12月14日的利息7782.82元、罚息103.09元（以本金507948.28元，从2020年12月15日起至实际还款之日止按贷款合同约定支付利息和罚息）和实现债权的费用6000元；2、判决东台碧桂园公司对邓安、缪其峰的上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对邓安、缪其峰坐落于东台市的抵押房产享有优先受偿权；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年9月30日，原、被告签订个人一手住房贷款合同和贷款抵押合同各一份，约定邓安、缪其峰向原告贷款52万元用于购房，期限240个月，利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息，邓安、缪其峰以所购坐落于东台市的房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，东台碧桂园公司自愿为邓安、缪其峰的上述债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约将贷款划入邓安、缪其峰指定的银行帐户。邓安、缪其峰在合同初期内尚能按约偿还贷款本息，但从2020年10月起未能依约按期偿还。截至2020年12月14日，被告计拖欠原告逾期本金3771.17元，逾期利息7782.82元、罚息103.09元。故诉至法院，请求判决如前所请。 邓安未应诉、答辩。 缪其峰辩称，邓安与缪其峰系夫妻关系，两人为购买东台碧桂园公司房产共同借款，但该房产购房款实际均是缪其峰支付，邓安未支付分文。对原告的诉求第一项借款本金，原告有相关证据缪其峰不持异议，但对利息及罚息，原告应当进一步提供相关证据。对原告要求支付实现债权费用，由法院依法审查。缪其峰已将款项交付给邓安，要求其向原告按时支付贷款，但邓安收取款项后据为己有，拒不支付原告款项，也未告知缪其峰未支付款项，导致缪其峰涉诉，本案的诉讼费应由邓安承担。对利息的起算点，应当自原告向法院提起诉讼，缪其峰收到相关法律文书后进行起算。 东台碧桂园公司辩称，我司不应当对邓安、缪其峰的债务承担保证责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条的规定,当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。原告与邓安、缪其峰于2019年10月24日已就案涉房屋办妥抵押预告登记且我司于2021年3月25日取得案涉房屋不动产产权首次登记证明，原告可自2019年10月24日起享有对案涉房屋的抵押权。另根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，在原告未处理案涉房屋行使担保物权之前，无需对全部债务承担责任，且我司仅需就案涉房屋处置不足以偿还被告债务的部分承担连带责任。综上，我司无需对邓安、缪其峰的债务承担保证责任，且我司不存在任何违约行为，原告诉讼费用及其他的费用与我司无关，请求法院依法驳回原告对我司的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邓安、缪其峰系夫妻关系。2019年9月30日，邓安、缪其峰与中行东台支行、保证人东台碧桂园公司签订编号为2019年ZF字第403号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：中行东台支行向邓安、缪其峰贷款52万元用于购买位于东台市的住房，期限240个月；采用浮动利率方式，参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，首次定价日采用的参考利率为定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上上浮13%；重新定价日的贷款利率采用的参考利率为重新定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上上浮13%；每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价一次；付息方式为按约付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收80%；首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的1日；还款方式为按月等额本息；邓安、缪其峰以所购东台市房产作抵押担保，并约定所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后15日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；东台碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，该连带责任保证自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 《个人一手住房贷款合同》还载明：借款人未按期归还贷款本息，视为借款人在本合同下违约，出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失；在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现债权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起（具体见合同附件1第五款），保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使等。同日，邓安、缪其峰与中行东台支行并签订《个人贷款抵押合同》。 2019年10月31日，中行东台支行向邓安、缪其峰发放了贷款52万元，浮动利率为月息4.6142‰。后邓安、缪其峰从2020年10月起未能依照约定进行还款。截至2020年12月14日，被告计欠原告本金507948.28元，利息7782.82元、罚息103.09元。 另查明，2019年10月24日，邓安、缪其峰就案涉抵押房产办理了苏（2019）东台市不动产证明第1414341号预购商品房抵押权预告登记。2021年3月25日，东台碧桂园公司取得苏（2021）东台市不动产权第1412689号案涉房屋不动产权首次登记证明。 再查明，原告中行东台支行为实现本案债权支付律师代理费6000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告邓安、缪其峰与原告中行东台支行、保证人东台碧桂园公司签订编号为2019年ZF字第403号《个人一手住房贷款合同》、被告邓安、缪其峰与原告中行东台支行签订的《个人贷款抵押合同》系当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。邓安、缪其峰未能按照合同约定偿还借款本息，中行东台支行依约可以宣布合同项下的贷款全部到期。 截至2020年12月14日，被告邓安、缪其峰计欠原告本金507948.28元，利息7782.82元、罚息103.09元。中行东台支行要求被告邓安、缪其峰偿还借款本金507948.28元及利息的诉讼请求依法应予支持。根据《个人一手住房贷款合同》约定，因借款人违约产生的律师费、诉讼费等相关费用损失由借款人负担，故中行东台支行要求被告邓安、缪其峰支付律师代理费6000元的诉讼请求依法应予支持。 因邓安、缪其峰已于2019年10月24日就案涉抵押房产办理了苏（2019）东台市不动产证明第1414341号预购商品房抵押权预告登记，2021年3月25日东台碧桂园公司取得苏（2021）东台市不动产权第1412689号案涉房屋不动产权首次登记证明，预告登记在有效期内，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。故中行东台支行有权以该抵押房产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。同时，根据《个人一手住房贷款合同》中自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人不再承担保证责任的约定，东台碧桂园公司亦不再承担保证责任。 邓安经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的可能对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第二百二十一条、第三百九十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干问题》第一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓安、缪其峰于本判决发生法律效力之日起30日内归还原告中国银行股份有限公司东台支行借款本金507948.28元及利息（截止2020年12月14日的利息7782.82元、罚息103.09元；并以507948.28元为本金，自2020年12月15日起至实际给付之日止按贷款合同约定的利率计算利息、罚息），并支付律师代理费6000元； 二、原告中国银行股份有限公司东台支行对座落于东台市的抵押房产享有优先受偿权； 三、驳回原告中国银行股份有限公司东台支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9018元，减半收取计4509元，财产保全费3220元,合计7729元，由被告邓安、缪其峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 孙云文 二〇二一年五月二十七日 法官助理 王 艳 书 记 员 张丽娟