山东省聊城市东昌府区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1502民初3106号 原告于桂兰，女，1967年8月14日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 原告张民，男，1966年4月29日出生，汉族，系于桂兰之夫，住址同上。 以上二原告共同委托诉讼代理人邹洪荣，山东万航律师事务所律师。 被告杨清苗，男，1984年4月5日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 被告白小立，女，1982年11月15日出生，汉族，系被告杨清苗之妻，住址同上。 委托诉讼代理人杨清苗，身份信息同上。 原告于桂兰、张民与被告杨清苗、白小立买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹洪荣，被告杨清苗并作为被告白小立的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告剩余购房款46万元并赔偿损失（自2020年12月17日起至实际给付之日止，按LPR的1.5倍计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2020年10月，原告拟通过被告杨清苗所在的聊城市家缘房地产经纪有限公司（以下简称家缘房地产公司）出售自有的聊堂路贸易学校12号楼（明贤楼）4单元3层1206室。后被告杨清苗找到原告说想购买该房屋，用于家庭居住。经原被告协商，杨清苗以63万元价格购买二原告所有的房屋，采取首付加按揭贷款的方式支付，首付款为17万元，按揭贷款46万元，于房屋办理过户后1个月内支付完毕。 2020年10月中旬，原告将房屋及钥匙交付给杨清苗，杨清苗开始装修房屋并向原告付款17万元（先付款24万元，后又回转7万元）。因被告杨清苗想多贷款，故双方于2020年10月29日签订了备案的《山东省二手房买卖合同》，约定房屋价款共计80万元。 2020年11月16日，二原告协助被告办理了房屋过户登记手续。房屋过户后，原告多次催促杨清苗办理按揭贷款并支付尾款，但其以贷款无法审批为由拒绝支付。后原告要求杨清苗一次性支付尾款，其亦未支付。双方曾协商由被告杨清苗将房屋再过回二原告名下，未果。近期，二原告才得知，因杨清苗与第三人发生纠纷，案涉房屋已被东阿县人民法院于2020年12月3日查封。 原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已履行完毕过户手续的全部合同义务，被告杨清苗应当支付购房款。被告杨清苗购买房屋系用于家庭居住，故因购买房屋所形成的债务应属夫妻共同债务，被告白小立应当承担共同付款义务。二被告拒不付款的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，望判如所请。 被告杨清苗、白小立共同辩称：1.原、被告原始协商价格为62万元，因房产证面积与原告所报面积有误差，被告自愿加价1万元。被告在过户后发现不动产证显示产权为40年，原告因此主动降低3万元购房款，被告未同意。2.因房产产权剩余年限为12年，银行不予办理贷款手续，被告无能力购买。原告未尽到告知义务。3.原被告多次进行沟通，将房屋再过户给原告，但未就相关费用达成一致。4.原告自愿将房屋钥匙交于被告，并同意将房内物品自行处理，同意拆除和装修。被告得知银行拒贷后，就停止装修，支出装修、拆除、搬家的费用一万余元。另外，原告提供的房产证不体现产权年限，被告不知会出现银行拒绝贷款的情形。 原告围绕诉讼请求向本院依法提交了如下证据：1.原、被告身份信息、婚姻登记查询记录各一份，证明原、被告诉讼主体资格情况，二被告系夫妻关系。2.双方签订的且经备案的《二手房买卖合同》、备案信息查询页及被告杨清苗出具的证明各一份，证明原告与被告杨清苗经协商，由杨清苗以63万元的价格购买原告所有的案涉房屋，用于夫妻共同生活，交易方式为首付加按揭贷款。3.房屋过户前及过户后的房产证、家缘房地产公司工商登记查询记录各一份，证明⑴双方交易房屋的基本情况，其中原房产证上已载明“房改售房”字样；⑵买卖合同签订后，原告已协助被告办理完毕过户登记手续，完成合同约定义务；⑶家缘房地产公司成立于2017年6月，被告杨清苗系法定代表人，即杨清苗系专业二手房经纪人至少4年有余，其对房屋交易的过程、房屋信息、贷款事宜比原告更专业、更熟悉。4.银行交易流水两份及微信聊天记录一份，证明被告杨清苗向原告支付首付款17万元（先付款24万元，后又回转7万元），其余款项至今未付。5.房屋查询信息及查封裁定网络查询件各一份，证明被告杨清苗因与第三人发生纠纷，该房屋已被东阿县人民法院于2020年12月3日查封。目前，已无法办理按揭贷款手续。6.房屋现状照片打印件一组、视频光盘一份，证明原告已将房屋交付被告，被告已开始装修改造。7.保全保险费发票一张，证明原告为申请保全支出费用1500元。 原告提交的上述证据经被告杨清苗、白小立质证，对证据1、2、3、4、5、6均无异议，对证据7真实性无异议，但不应由被告承担。 被告杨清苗、白小立为支持其辩称，向本院提交了微信截图一份，证明银行批贷后又办理的过户手续，王玉是邮政银行信贷部工作人员。 被告提交的证据经原告质证，对其真实性无异议，该证据恰能证实案涉房屋可以办理按揭贷款手续，最终未办理的原因是被告与第三方发生纠纷，导致案涉房屋被东阿人民法院查封冻结，截至目前仍处于查封状态。 原被告提交的上述证据客观真实，经对方质证后均无异议，且与本案有关联性，本院均作为有效证据使用。 根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2020年10月，原告拟通过被告杨清苗经营的家缘房地产公司出售自有房产一套，恰好杨清苗因家庭生活有购房需求，双方遂协商由被告杨清苗购买原告的涉案房屋，价款合计为63万元，采取首付加按揭贷款的方式支付，首付款17万元，按揭贷款46万元，于办理完毕房屋过户手续后一个月内支付。后原告将房屋钥匙交于杨清苗，被告开始装修房屋。2020年10月26日，被告杨清苗通过网上银行转账方式分三次共向原告支付24万元，后原告于10月28日按照杨清苗的指示向其指定的尚秀萍的账户转回7万元，原告实际收到首付款17万元。 2020年10月29日，被告杨清苗向原告出具《证明》一份，载明“今由杨清苗购买张民名下的古楼办事处聊堂路西首贸易学校家属院12号楼3层4单元1206室，总房款63万元”。同日，为配合被告贷款相关事宜，原告与被告杨清苗签订《山东省二手房买卖合同》一份，约定杨清苗购买二原告共同所有的案涉房屋（房屋所有权证号为：聊房权证古字第××、01××10号），该房屋建筑面积71.43平方米，套内建筑面积63.6平方米，土地使用年限XXX，共同出卖的附属房屋7.25平方米，房屋成交价款为800000元，买受人以商业贷款方式，申请个人住房抵押贷款，总额为560000元……后双方将上述合同在房管局进行了备案。2020年11月16日，二原告协助被告办理了不动产过户登记手续，被告杨清苗缴纳了个人所得税、契税等各项费用22000元。后原告多次催促被告支付剩余购房款460000元，被告称因房子产权年限问题，银行拒绝贷款，无法支付剩余购房款。 另查明一，因被告杨清苗与他人产生纠纷，案涉房产已被东阿县人民法院查封，查封期限自2020年12月3日起至2023年12月2日止。 另查明二，家缘房地产公司成立于2017年6月12日，杨清苗为公司代表人，主要经营范围：二手房交易，房地产营销策划，房屋租赁；房地产价格评估，房地产信息咨询等。 本院认为：《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。二原告与被告杨清苗签订的《山东省二手房买卖合同》约定房产总价款为800000元，实际成交价格为630000元，双方签订该合同的目的是为了杨清苗多贷款，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该合同无效。 但是，被告杨清苗向二原告出具《证明》载明了房产具体位置信息及实际成交金额，并向原告实际支付了首付款17万元，原告亦实际履行了房屋交付义务并配合被告办理了不动产变更登记手续。《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款规定“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接收时，该合同成立”，故原告与被告杨清苗之间的房屋买卖合同依法成立。《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告履行了交付房屋、协助被告杨清苗办理房产过户手续的义务，被告杨清苗应当按照约定支付剩余购房款460000元（630000元-170000元）。被告杨清苗购买案涉房屋用于家庭生活，被告白小立系其配偶，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条第一款的规定“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。”故因该房屋所产生的债务属于夫妻共同债务，二被告应共同承担付款义务。原告诉求被告杨清苗、白小立共同支付剩余购房款460000元的主张，本院予以支持。 被告杨清苗提出原告提供的房产证不体现产权年限，无法办理银行按揭贷款的主要原因是房产产权剩余年限问题。但原告提交的案涉房产的原房产证左上角房产证号处明确显示有“房改售房”字样，杨清苗作为家缘房地产公司的经营者，应当熟悉二手房交易过程中购买房改售房需谨慎注意的相关问题。且被告提交的微信截图不能证明无法办理银行按揭贷款的原因是房产产权剩余年限问题，故被告提出的该项辩称，本院不予采纳。 原告主张因被告逾期付款给原告造成损失，原被告未约定逾期付款违约金的计算方法，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八十条规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失……违约性为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。”故原告要求被告自2020年12月17日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）加计50%的标准支付逾期付款损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。”，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因被告杨清苗违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，故原告要求被告承担保全保险费1500元的主张，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第四百九十条、第五百零九条、第五百七十七条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，判决如下： 一、限被告杨清苗、白小立于本判决生效之日起十日内支付原告于桂兰、张民购房款460000元及逾期付款损失（以460000元为基数，自2020年12月17日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率加计50%为标准，计算至实际给付之日止）。 二、限被告杨清苗、白小立于本判决生效之日起十日内支付原告于桂兰、张民保全保险费1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，保全费3020元，均由被告承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判长  王英杰 二〇二一年五月二十八日 书记员  王凤洲