青海省祁连县人民法院   民事判决书   （2021）青2222民初127号   原告：祁连某公司，住所：祁连县，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：孔某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：毛尊超，系青海竞帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林敬凯，系青海竞帆律师事务所律师。   被告：马某，男，1965年11月8日出生，回族，公民身份号码XXX，系青海省祁连县XXX。   委托诉讼代理人：冶学文，系青海创迈律师事务所律师。   原告祁连某公司（以下简称鼎发公司）诉被告马某租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法由审判员魏立才适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鼎发公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《伊香假日宾馆租赁经营合同》；2.依法判令被告支付房屋租金850000元、房租滞纳金11925元、违约金500000元，合计1361925元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告经协商一致于2017年10月31日签订了《伊香假日宾馆租赁经营合同》，合同约定了租赁期限、租金、支付方式等内容。合同签订后双方对该份合同进行了公证。后被告开始经营案涉宾馆，也依约向原告支付了2017年至2019年期间的租赁费。2020年租赁费支付时间到期后，被告并未及时履行支付义务，无奈原告只能向被告索要，但经原告多次索要，被告均以各种理由推诿拖延，为维护原告合法权益，特诉至人民法院。   马某辩称，同意解除合同，但对于合同解除的时间应当以被告向原告第一次递交解除合同申请时计算，因2020年受到疫情影响，被告并未实际经营案涉宾馆，被告曾于2020年6月22日向原告递交了解除合同的申请，但原告迟迟不予答复。原告只要求被告守好案涉宾馆，口头答应2020年不收取租金。另外在被告经营案涉宾馆期间，曾花费500000元对宾馆进行了装修，根据双方签订的合同约定，该部分装修费用需要原告承担一半；关于原告主张的租赁费，被告并不存在违约行为，目前只愿意支付8个月的租金，即从2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金。其余租金系原告恶意拖延，导致合同迟迟不能解除后产生的租金，对该部分租金被告不予支付。   根据双方当事人的诉辩，双方的争议焦点为：1.被告是否存在违约情形及是否应当支持原告关于违约金的诉求？2.案涉宾馆租赁费如何计算？   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：   1.原告出示《伊香假日宾馆租赁经营合同》1份、（2018）青祁连证字第72号《公证书》1份，欲证实原、被告于2017年10月31日签订了案涉租赁合同，原告将位于原祁连县交警队对面的伊香假日宾馆租赁给被告，租赁期为2017年10月30日起至2027年10月30日止，租期内由被告自主经营、自负盈亏；合同约定每年租赁费用为60万元整，于每年10月30日前给付，并约定逾期交付租金则按缴额的3%收取滞纳金；合同同时还约定除双方协商一致或不可抗力外不得单方解除合同，否则违约方需向另一方支付违约金50万元。2018年4月22日原、被告为确保合同正常履行于祁连县公证处对上述合同进行公证，故双方履行以该份公证合同为主的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。   2.原告出示关于解除《伊香回族假日宾馆租赁经营合同》申请1份，欲证实被告于2020年11月25日向原告递交申请书1份，被告在申请书中认可仅向原告缴纳了2017年至2019年租金，因疫情未缴纳2020年租金，但原告认为被告申请中所提疫情原因不属于合同约定或法定解除事由，被告不享有单方解除权。被告对该份证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。   3.原告出示经营承诺书1份，欲证实被告于2018年4月12日书面签署承诺书1份，承诺按时缴纳租金，如发生拖欠则愿意承担滞纳金，和实现债权一切费用，包括诉讼费、律师费等其他费用的事实；被告对该证据予以认可，但被告认为本案中因疫情影响，属于不可抗力的情形，被告享有单方解除权。本院认为对该份承诺书被告并无异议，本院予以采信。   4.原告出示补充协议1份，欲证实原、被告于2018年12月18日签订了案涉租赁合同的补充协议，协议约定按第三方要求改造实施由双方各承担50%费用，由第三方审核超过10万的单项维修费用双方各承担50%，本案无任何第三方要求或审批费用，且该约定并非拖欠租金的约定事由，更非解除合同约定或法定解除事由的事实；被告对补充协议的真实性、合法性无异议，但被告认为原告违反约定，并未兑现承担50%装修费的义务。本院认为该份补充协议系双方签订的，其内容真实有效，并不违反法律规定，故对该份补充协议予以采信。   5.被告出示《伊香回族假日宾馆租赁经营合同》1份、银行流水1份6页、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》（国办明电20201号）1份、2020年6月22日关于解除《伊香回族假日宾馆租赁合同》的申请、《解除协议》各1份，欲证实原、被告之间的合同，明确包含关于解除权以及甲方原告承担改造升级费用50%约定；被告有约定及法定解除权，原告至今未承担改造升级费用，被告合同目的无法实现；被告已经在2020年6月22日行使了合同解除权，并在口头发出意思表示后递交了书面解除资料，原告既没有表示异议，也没有以诉讼的方式表示不同意，合同已经解除；同时因原告方恶意拖延产生的损失，被告不予以承担的事实。原告对被告出示合同、银行流水、放假通知、解除申请的三性均不持有异议，仅对证明方向持有异议，对被告出示的解除协议的三性均不予认可。本院认为，原、被告均出示了案涉合同，对该份合同本院予以采信；对于被告出示的银行流水清单，原告认可被告支付了2017年10月30日至2019年10月30日期间的房屋租金，对银行流水清单本院予以采信；关于延迟放假通知，该通知系国务院办公厅发出的，本院予以采信；对被告出示的解除协议，因该份协议上无原、被告签字，故对该份解除协议不予采信。   6.被告出示电费缴费记录9张、《装饰装修工程合同书》1份、装修期间的部分照片12张、雇佣协议1份，欲证实被告在2020年6月22日发出解除通知后，并没有经营案涉宾馆；由于原告恶意拖延不解除合同，拒不受领租赁合同标的物，造成被告额外支出管理费用的事实。原告对电费缴费记录的真实性无异议，关联性和合法性有异议，原告认为被告是否要去缴纳电费以及实际开展经营是被告自主选择的权利；对装修合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因装修合同主体是被告和装修的承揽方签订的，没有原告或第三方存在，是被告自行决定的，被告应该征得原告同意才进行装修，对装修事实原告予以认可；对照片、雇佣协议均不予认可。本院认为电费缴费记录结合庭审调查，能够辅助证明被告在2020年并未实际经营案涉宾馆，对电费缴费记录予以采信；对于装修合同，因双方签订的宾馆租赁合同及补充协议明确约定了“涉及第三方要求改造实施，由甲（鼎发公司）、乙（马明忠）双方各承担50%的费用”，被告对于案涉宾馆的装修并未提供第三方要求整改方面的证据，系被告单方对宾馆进行的装修，被告亦无权主张原告承担装修费50%，故对案涉宾馆的装修事实本院予以认可，对装修合同本院不予采信；对于被告出示的照片、雇佣协议，本院认为与本案无关联性，故对此不予采信。   结合上述认证结果及庭审调查，本院确认本案事实为：原、被告于2017年10月31日签订了《伊香假日宾馆租赁经营合同》，合同约定原告将位于原祁连县交警队对面的伊香假日宾馆租赁给被告，租赁期为2017年10月30日起至2027年10月30日止，合同约定每年租赁费用为60万元整，于每年10月30日前给付，并约定逾期交付租金则按缴额的3%收取滞纳金。2018年4月12日被告签署承诺书1份，承诺按时缴纳租金，如发生拖欠则愿意承担滞纳金和实现债权一切费用，包括诉讼费、律师费等其他费用；2018年4月22日原、被告在祁连县公证处对上述合同进行了公证，2018年12月18日原、被告又签订了补充协议1份。合同签订后被告开始经营案涉宾馆，并缴纳了2017年10月30日至2019年10月30日期间的租金，2019年10月31日至今的租金被告并未缴纳。   另查，双方签订的合同第十条第二款及补充协议第一条约定“涉及第三方要求改造实施，由甲（鼎发公司）、乙（马明忠）双方各承担50%的费用”；第十四条约定“任何一方单方面或遇重大决策须提前解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力致使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。对无故提前解除合同或由严重的违约行为的须交纳违约金50万元。”被告在经营期间对案涉宾馆进行了装修，并于2020年6月22日、2020年11月25日两次向原告递交了解除申请，要求解除双方签订的租赁合同，但双方未签订解除合同。2020年因疫情影响，案涉宾馆一直未营业。   以上事实有原、被告的陈述、《伊香假日宾馆租赁经营合同》1份、（2018）青祁连证字第72号《公证书》1份、《关于伊香假日宾馆租赁经营合同的补充协议》1份、经营承诺书1份、2020年6月22日解除《伊香回族假日宾馆租赁经营合同》申请1份、2020年11月25日解除《伊香回族假日宾馆租赁经营合同》申请1份、银行流水1份6页、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》（国办明电20201号）1份、电费缴费记录9张在卷佐证。   本院认为，当事人之间从事民事活动应当遵循诚实信用和公平原则，原、被告之间签订的合同是双方当事人真实意思的表示，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于原告请求的解除双方签订的《伊香假日宾馆租赁经营合同》的诉求，被告在庭审中也同意解除该合同，故原告的该项诉求，本院予以支持。   关于本案中被告是否存在违约情形，根据双方签订的合同第十四条约定“对无故提前解除合同或有严重的违约行为的须交纳违约金50万元”，第十七条约定“乙方超过10天不能及时付清年度租赁金，甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆及其他财务，并追索乙方所欠的全部租金和滞纳金”。被告是否存在违约情形分两方面分析。   首先，被告逾期缴纳了案涉宾馆的租赁费850000元（2019年10月31日至2021年3月31日期间的租赁费）是否属于违约情形？因2020年爆发的新冠肺炎疫情，对各行各业均造成了重大的影响，这是客观存在的事实；同时结合庭审查明，案涉宾馆受疫情影响，2020年并未营业，虽然双方合同中并未约定被告享有单方解除权，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六之条规定，基于合同公平原则的考量，在本案中被告先后两次向原告提交解除合同申请，原告均不予解除，受疫情影响，案涉宾馆2020年并未营业，而继续履行合同对被告而言，显失公平；同时双方约定的租金交纳时间为每一年度的10月30日前，被告第一次递交解除合同的申请时间为2020年6月22日，并未到租金交付时间，原告在本案中存在恶意拖延的情形，被告在2020年度并未经营案涉宾馆，原告在收到被告先后两次递交的解除合同申请时，均不解除双方签订的合同，故意拖延，造成了被告逾期缴纳房租的情形出现。同时根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院认为本案中被告逾期缴纳租金并不属于严重的违约行为。   其次，被告申请解除合同是否构成双方约定的“无故提前解除合同”的违约情形？本院认为，2020年因疫情影响，各行业均遭受了巨大损失，但本案中双方签订的合同约定的租赁期限为十年，宾馆经营虽然受到疫情影响，但并不能导致被告的合同目的不能实现，故本案中疫情影响不构成不可抗力。但案涉房屋作为宾馆营业，受旅游行业的冲击最大，被告基于疫情影响申请解除合同不属于此处的“无故提前解除合同”，同时本案在审理中原告亦主张解除合同。故本院认为本案中被告不存在违约情形，亦不用赔偿违约金500000元，故对原告主张的被告赔偿违约金500000元的诉求，本院不予支持。   关于案涉宾馆租赁费如何计算，本院认为，虽然本案中被告不享有合同单方解除权，但结合庭审调查，被告因受疫情影响，2020年并未经营案涉宾馆，被告第一次向原告递交解除合同申请的时间为2020年6月22日，第二次向原告递交解除合同申请的时间为2020年11月25日，原告在收到上述解除申请时恶意拖延，并不解除合同，以被告不享有单方解除权为由，故意扩大被告的损失。根据合同公平原则考量，在此情况下，片面强调被告不享有单方解除权而放任这种情形持续存在，有违立法精神。而双方签订的合同第十四条约定“任何一方单方面或遇重大决策须提前解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见”。被告第一次书面递交解除合同的申请时间为2020年6月22日，故本院认为本案中双方合同的解除时间确定为2020年8月22日是适宜的，也是合同公平原则的体现；因此本院认为被告的租金应从2019年10月31日计算至2020年8月22日止。双方签订的合同中约定年租金为600000元，则月租金为50000元，综合考虑疫情影响及合同公平原则，本院确认被告应支付原告租金400000元较为适宜。   关于被告是否应承担房租滞纳金11925元，本院认为，本案系租赁合同纠纷引起的，案涉法律事实发生在民法典颁布实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案应适用《中华人民共和国合同法》相关规定，结合上述说理，本院确认双方的合同于2020年8月22日已经解除，根据双方签订的合同中关于房租支付时间的约定，被告应于每年度10月30日前支付房租，被告不存在逾期支付房租的情形，故原告主张的被告支付房租滞纳金11925元的诉求，本院不予支持。   关于被告在庭审中主张的原告应该承担案涉宾馆装修费250000元的辩解，被告的该项辩解理由实质是为了折抵案涉宾馆的房租，根据双方的合同约定，只有涉及第三方要求改造实施的，由原、被告各承担50%的费用，本案中被告主张其装修案涉宾馆系市场监督管理局要求整改的，但被告并未出示任何证据证实自己的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对被告的该项主张，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：   一、解除原告祁连某公司与被告马某签订的《伊香假日宾馆租赁经营合同》；   二、被告马某于本判决生效后十日内给付原告祁连某公司房屋租赁费400000元；   三、驳回原告祁连某公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17057元，减半收取8528.50元，由原告祁连某公司负担4000元，被告马某负担4528.50元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。   审判员 魏立才   二〇二一年五月二十日   书记员 马 斌   申请执行的期限为两年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   法律链接：   《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。   对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。