内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2021）内0121民初321号   原告：房立刚，男，汉族，1986年5月10日生，现住呼和浩特市赛罕区创业路法院宿舍楼1号。   原告：李金艳，女，汉族，1989年3月5日出生，现住呼和浩特市赛罕区创业路法院宿舍楼1号。   被告：呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区东金山大道国际城商务会馆五楼。   法定代表人：薛文娟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周方方，慧聪律师事务所律师。   原告房立刚、李金艳与被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房立刚、李金艳，被告东方公司的委托诉讼代理人张伟、周方方到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告房立刚、李金艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期交房的违约金共计29349.81元（计算公式依据合同约定）；2、请求法院依法判令被告支付原告逾期交房的利息从2019年10月1日开始计算，年利率按照中国建设银行中长期个人商品房贷款执行为5.635%，以商品房总价款680970元为基数，直至被告交付钥匙为止；3、请求人民法院依法判决被告赔偿原告未按时交付房屋费用7000元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年12月31日，原告在被告处购买了其开发的“东方国际城三期商住小区”住房C5-2-102号房，该房建筑面积90.52平方米，按照建筑面积计算的价款为680970.00元，合同约定的交房日期为2019年9月30日前，合同约定逾期交房的违约责任为：合同继续履行被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，如被告逾期交房仅按合同约定的万分之一承担一次性违约金29349.807元，该数额亦明显低于实际损失，起不到违约金应有的补偿和赔偿作用。根据《合同法》113条规定，关于约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故原告诉请被告按银行同期贷款利息为5.635%承担违约责任合理合法，原告支付了204970元的首付款，其余款项为银行贷款支付。现合同约定的交房日期已逾431天，被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司仍未将符合交房条件的房屋交付给原告，另经原告多次催促被告交房，至今被告仍未按合同约定履行办理交房已构成违约。原告为维护合法权益，特提起诉讼。   被告东方公司辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，诉请的违约金过高，且与主张的损失是重复主张，被告并非因过错违约，而是基于政府行为的不可抗力导致的，故请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告已经通知原告于2020年12月5日办理房屋交付手续。   原告房立刚、李金艳为证明其主张，提供以下证据：第一组微信和短信聊天共3张，拟证明交房日期以及原告拒绝收房的原因。第二组收据，拟证明原告已经交付了案涉房屋的房款，原告不存在违约。第三组房屋租赁合同，拟证明原告在被告延期交房期间，原告租房居住，产生的直接经济损失。第四组《商品房买卖合同》，拟证明合同中第五条约定被告违约金额计算规则，合同第三条约定了被告交房日期2019年9月30日。第五组公证书复印件，拟证明原告已通过贷款形式将所有的房款支付给被告。   被告东方公司的质证意见为：对第一组第一个短信通知真实性认可，微信聊天记录完整性和聊天的语境我们没有办法确认，故真实性无法确认。小区交接房协议真实性无法确认，关联性不认可。对第二组的真实性认可。对第三组的真实性无法确认。无法确定出租房屋是否是真实存在。对第四组真实性认可，证明的问题不予认可。原告主张的违约金没有事实及法律依据，且违约金主张过高。对第五组的真实性认可。   经审查，本院对原告提供证据的真实予以认可。   被告东方公司为证明自己的意见，提供了以下证据：第一组国有建设用地使用权出让合同、东方国际城小区二期未供水说明、责令停止违法行为通知书、关于金山东方国际城、东方家园小区自备井尽快加装净水设备的通知，拟证明被告于2017年9月6日与土默特左旗国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》获得坐落于金山开发区金山大道南、君子兰路东宗地的国有建设用地使用权。依该行政合同的规定，该宗土地周围基础设施应达到七通，但基于被告不能预见、不能避免并不能克服的政府行为原因，原告购买的住宅至今未能实现市政自来水配套。未能如期竣工验收、交房，被告无奈，只得于2018年建设自备井开采地下水解决给水问题，但土默特左旗水务局于2018年7月4日给被告发出《责令停止违法行为通知书》责令被告封闭自备井。后因被告多次与政府沟通及小区购房者投诉，土默特左旗水务局同意被告启用自备井给水，至2020年12月份东方国际城二期、三期达到验收交付条件。水务局于2021年1月18日书面通知被告，要求被告尽快启用自备井并加装净水设备，保障小区居民用水安全，待条件成熟时接市政管网供水。综上，延期交房情况系被告不能克服的政府行为导致，非被告过错，被告已积极作为，原告主张的违约金及利息不应由被告承担。第二组电话、短信通讯记录，拟证明被告已通过电话、短信通知方式告知原告，其购买的东方国际城C5-2-102号房屋于2020年12月5日可办理入住手续。   原告房立刚、李金艳的质证意见为：对第一组国有建设用地使用权出让合同认可，东方国际城小区二期未供水说明，不认可，由于原告购买房屋发生在2018年12月，供水是发生在2018年10月，被告在可预知供水问题的前提下，仍然向原告售卖此房屋，在售卖期间被告应该告诉原告供水可能有问题，存在延期交房，但是被告没有告诉原告。原告在不知情的情况下与原告签署了房屋买卖合同，被告属于欺诈消费。对责令停止违法行为通知书不认可，时间是发生在2018年10月，是在房屋买卖签订合同之前的，原告仍是在不知情的情况下购买此房。对关于金山东方国际城、东方家园小区自备并尽快加装净水设备通知，不予认可，根据商品房买卖合同第三条规定被告应于2019年9月30日交房，通知发生在2021年1月18日，所以不予认可。对第二组证据的真实性认可，但是被告要求原告签订免责协议，不追究被告延期交房的违约责任，双方没有达成协议，所以原告拒绝收房。   经审查，本院对被告提供证据的真实予以认可。   本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，原告房立刚、李金艳与被告东方公司签订《商品房买卖合同》，约定房立刚、李金艳购买东方公司开发的位于呼和浩特市金山开发区金山大道以南、君子路以东、京包铁路北“东方国际城三期商住小区”C5-2-102号房屋一套，房屋总价款为680970元。房立刚、李金艳于2018年11月1日前交付商品房首付款204970元，剩余房款办理贷款。《商品房买卖合同》约定，东方公司于2019年9月30日前，将符合约定条件的房屋交付房立刚、李金艳使用。《合同》第五条约定甲方（即东方公司）逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期180日内的，乙方（即房立刚、李金艳）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。因未按期交房，房立刚、李金艳于2020年1月2日在外租房7个月，月租金为1000元，共计花费7000元。2020年12月7日，东方公司通知房立刚、李金艳办理入住手续，房立刚、李金艳至今未办理。   另查明，2017年9月6日，东方公司与土默特左旗国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第六条约定：土默特左旗国土资源局同意在2017年12月29日前将出让宗地交付给受让人，在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）、场地平整达到场地平整；周围基础设施达到七通。内蒙古蒙吉利自来水有限责任公司于2018年10月份将水厂的供水网铺设至位于东方国际城小区内，由于该水厂目前地下水取水额度已超出上级主管部门批复水量，故不能为东方国际城二期居民供水。因供水问题未解决，东方公司未能按期交付房屋。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东方公司虽称房屋逾期交付的情况并非被告的过错造成的，系由被告不能预见、不可避免、无法克服的政府行为导致，故被告不应承担违约责任及利息。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，东方公司主张案涉商品房未能交付系不能预见政府原因所致，故不应承担违约责任，于法无据。原、被告签订的《商品房买卖合同》亦未约定因政府原因迟延交房可免责。被告东方公司未按合同约定的期限将房屋交付房立刚、李金艳，属未按合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。关于房立刚、李金艳违约金、利息、租房费用损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了迟延交房的违约金及利息，利息实际就是违约金的一种表现方式。该约定高于给原告造成的实际损失，因迟延交付房屋给房立刚、李金艳造成的损失为居住费用的损失。且迟延交房的责任并非被告所致，东方公司积极予以作为，在小区未通水的情况下，安装自备井，主观上在履行合同中不存在消极不作为的情形。综合考虑以上情况，本院酌情将原告请求的违约金及利息调整为东方公司以给原告造成损失的130%承担逾期交房的违约责任。根据房立刚、李金艳提供的“租房协议”，因东方公司迟延交房造成7个月租金损失7000元。《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年9月30日，东方公司通知房立刚、李金艳交付房屋的时间为2020年12月5日，东方公司逾期14个月零5天，故本院支持房立刚、李金艳的各项诉讼请求为18417元[（7000元÷7个月×14个月+167元）×130%]。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：   一、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告房立刚、李金艳违约金18417元；   二、驳回原告房立刚、李金艳的其他诉讼请求。   案件受理费2088元，由被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司负担261元，由原告房立刚、李金艳负担1827元。   如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 王婷婷   人民陪审员 陆艳荣   人民陪审员 谭星星      二〇二一年五月二十一日   书记员 李晓妮   附相关法律文书：   《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。