北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19237号原告：朱庭蕙，男，1953年12月15日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：北京龙辉采购供应站，住所地北京丰台区。法定代表人：朱庭蕙，总经理。二原告共同委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告：栾峰，男，1969年8月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。被告：北京丰贸投资经营管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张达，经理。委托诉讼代理人：姚文军，北京市营建律师事务所律师。原告朱庭蕙、追加原告北京龙辉采购供应站（以下简称龙辉采购站）与被告栾峰、北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰贸投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告朱庭蕙、龙辉采购站的共同委托诉讼代理人李平，被告栾峰及其委托诉讼代理人宋明博，被告丰贸投资公司的委托诉讼代理人姚文军通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。朱庭蕙、龙辉采购站向本院提出诉讼请求：1.判令丰贸投资公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.诉讼费由栾峰、丰贸投资公司负担。事实和理由：1989年，龙辉采购站进驻丰贸投资公司位于北京市丰台区太平桥东里19号楼商业用房进行经营活动。该商业用房面积为930平方米。1996年朱庭蕙、龙辉采购站自筹资金在经报有关规划、城管等部门同意后，在原址加盖三层（面积657.7平方米）及后院新建三层楼（面积642.3平方米）。根据国家政策规定，该建筑产权归北京市丰台区财贸网点规划建设管理处所有，其使用权归龙辉采购站、朱庭蕙所有。双方在1998年6月24日签订协议，约定北京市丰台区太平桥东里19号楼商业用房的长期使用权归龙辉采购站、朱庭蕙所有。后朱庭蕙一直委托栾峰进行日常管理。在2018年11月份，朱庭蕙、龙辉采购站发现栾峰私下偷偷与丰贸投资公司签订了租赁合同，将此商业用房的承租人变更为栾峰。朱庭蕙、龙辉采购站多次告知丰贸投资公司、栾峰的行为侵犯了朱庭蕙、龙辉采购站的合法权益，但栾峰、丰贸投资公司拒不改正，致使朱庭蕙、龙辉采购站的合法权益一直处于被侵害的状态。故起诉。栾峰辩称，1.关于诉讼主体资格，朱庭蕙不具备本案诉讼主体资格。根据北京市丰台区财贸网点规划建设管理处（以下简称丰台区财贸网点管理处）和北京博兰特食品工贸集团所签署的协议中没有朱庭蕙个人，只有龙辉采购站，朱庭蕙提交的只要带朱庭蕙的文件均系伪造虚假，所以本案中朱庭蕙诉讼主体不适格。龙辉采购站也没有诉讼主体资格。2008年5月13日龙辉采购站已经退出，由北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称大红门亮驿商城）承租涉诉场地，龙辉采购站已经不具备主体资格，其诉讼主体也不适格。2.原审中法院依职权调取了北京市丰台区机构编制委员会材料，原审中双方均认可，材料中载明北京市丰台区机构编制委员会在1992年发文，丰台财贸网点管理处变更为北京市丰台区商业网点规划建设管理处（以下简称丰台区商业网点管理处），公章在1992年6月30日更换完毕，在该时间之后不可能再使用丰台区财贸网点管理处公章，故朱庭蕙提供的只要带有丰台区财贸网点管理处公章且在1992年6月30日之后的文件均是伪造。朱庭蕙提交的1997年10月12日及1997年11月12日的协议和复函均是激光打印机，那个年代均是针式打印机或喷墨打印机，盖有北京博兰特食品工贸集团公章的协议中乙方有朱庭蕙主体资格的均是虚假的，在原审案件中，朱庭蕙提供了两份真实的盖有北京博兰特食品工贸集团章的协议（2002年1月30日协议书、房屋租赁协议均是真实的章），朱庭蕙在本案中所依据的协议书、复函均是伪造。3.案件的争议点：龙辉采购站当时有个自建房，自建房与丰贸投资公司签署的协议中有约定，使用时间是十年，十年到期后使用权归丰贸投资公司，丰贸投资公司有权利跟其他主体签署租赁协议，朱庭蕙所主张的侵犯他个人权益没有事实和法律依据。从双方1998年1月19日签署的商业房屋使用合同中可看出，承租人到2008年4月30日无偿使用期限截止，期限截止之后所有权、出租权、使用权均由丰贸投资公司决定。涉案房屋最早承租主体是龙辉采购站，后换成大红门亮驿商城，后期换成栾峰为个体的北京诚达益通信息咨询中心，再之后又变成北京恒大天元物业管理有限公司，故龙辉采购站早就没有承租资格，何况朱庭蕙个人。涉案承租主体多次变更，朱庭蕙、龙辉采购站早已不是承租主体，从2008年5月龙辉采购站就已经不是承租主体，朱庭蕙一直不是承租主体，在2018年朱庭蕙起诉早已经过了诉讼时效。朱庭蕙、龙辉采购站均没有主张承租权的事实和法律依据。综上，我认为朱庭蕙、龙辉采购站起诉我与丰贸投资公司之间签订的合同无效没有依据，其称我与丰贸投资公司之间有恶意串通行为，但没有相关证据提交。丰贸投资公司辩称，一、朱庭蕙、龙辉采购站起诉超过了法定诉讼时效期间。1.我公司于2002年1月30日与龙辉采购站签订《房屋租赁合同》，约定725平方米房屋租赁给龙辉采购站，合同期限一年。2.我公司于2003年5月13日与龙辉采购站签订《房屋租赁合同》，约定205平方米房屋租赁给龙辉采购站，合同期限五年。上述两份合同都是关于太平桥东里19号院内商业用房的租赁合同，都是与龙辉采购站签订的，最迟到2008年5月12日就到期。从2008年至今，朱庭蕙及龙辉采购站都没有向我公司主张过权利，早已超过了法律规定的诉讼时效期间。二、朱庭蕙主体不适格。从上述合同签订主体来看，甲方是我公司，乙方是龙辉采购站，与朱庭蕙没有关系。上述合同的主体已于2008年就由龙辉采购站变更为大红门亮驿商城，朱庭蕙、龙辉采购站主张2018年的合同无效，但该合同的由来及内容与朱庭蕙没有利害关系。龙辉采购站是集体企业，仅凭一个集体企业的公章就将全部财产给朱庭蕙个人，既没有法律依据，也没有事实根据。对于集体企业财产的处理必须经过企业职代会表决，否则就是违法。龙辉采购站被吊销执照，不影响其行使主体权利。朱庭蕙起诉将集体财产据为己有，严重侵害集体利益。龙辉采购站也没有权利主张2018年的合同无效。因为2008年合同主体已经变更，与龙辉采购站没有关系。三、本案不存在合同无效问题。我公司与龙辉采购站的合同期限最迟已经于2008年5月12日到期。合同到期后，我公司又与大红门亮驿商城签订租赁合同，对此朱庭蕙、龙辉采购站明知，没有提出过异议。说明此时及此后的合同早与龙辉采购站及朱庭蕙没有任何关系了。2018年我公司与栾峰签订的合同，即使侵权也是大红门亮驿商城或者之前我公司与某某签订的合同，而不是朱庭蕙、龙辉采购站。大红门亮驿商城与我公司签订的合同中明确约定合同解除、终止时，无论是新建、接建、围墙等无偿归我公司所有。据此即使朱庭蕙、龙辉采购站有新建，到期终止也应当归我公司所有。朱庭蕙、龙辉采购站在此已经不存在任何权益。退一步讲，建房时只是约定了十年的使用期，从1998年到2008年也早已经到期。朱庭蕙、龙辉采购站没有权益存在，更没有合法权益存在。朱庭蕙、龙辉采购站所加盖的第三层已经被政府部门按照违法建设拆除。合同是平等主体之间合意达成的，到期后，是否继续签订合同，需要双方的共同意愿表达。如果存在多份合同，应当以后签订的合同为准。后续签订的合同是对前面合同的替代和否定。我公司与谁签订合同是我公司的自由，法律没有强制规定，也不违反法律一般规定。综上，朱庭蕙、龙辉采购站的诉讼请求没有事实依据和法律依据，我公司与栾峰不存在恶意串通损害其合法权益的情形。朱庭蕙、龙辉采购站根本没有诉讼主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年6月12日，丰台区财贸网点管理处更名为丰台区商业网点管理处。后丰台区商业网点管理处组建改制为北京市裕丰投资经营公司。丰台区太平桥东里19号（与丰台区西客站南路12号为同一地址，建筑面积1572.3平方米）登记在北京市裕丰投资经营公司名下。北京市裕丰投资经营公司现更名为北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司，丰贸投资公司系其唯一股东。北京博兰特食品工贸集团（以下简称博兰特集团）于2013年12月20日更名为丰贸投资公司。栾峰与朱庭蕙系甥舅关系。2018年1月1日，丰贸投资公司庆合分公司（出租方、甲方）与栾峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（2018年版）》（合同编号：116），约定甲方将其位于丰台区西客站南路12号房屋出租给乙方，房屋占地面积1572.3平方米，建筑面积1572.3平方米，租赁用途为物业、餐饮。租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。现朱庭蕙、龙辉采购站向本院提交1996年5月10日报备申请、1997年10月12日协议书、1997年11月12日函复、1998年6月24日协议书、1998年8月16日丰台区商业网点管理处关于建房批复、1999年10月24日合作协议附件、1999年10月12日丰台区商业网点管理处名称变更的决定及合作协议、2001年11月12日北京市裕丰投资经营公司证明等，欲证明朱庭蕙、龙辉采购站于1996年将北京市丰台区太平桥东里19号房屋加盖面积657.7平方米，新建后院三层面积642.3平方米，朱庭蕙、龙辉采购站享有该房屋的长期使用权及租赁权，丰贸投资公司对此均知情并同意，而丰贸投资公司与栾峰恶意串通签订此合同，侵犯了朱庭蕙、龙辉采购站的合法权益，故要求确认上述租赁合同无效。栾峰、丰贸投资公司表示双方未恶意串通，且朱庭蕙、龙辉采购站不具有原告主体资格，故不同意其诉讼请求。庭审中，朱庭蕙、龙辉采购站表示现栾峰自丰贸投资公司处承租的房屋（建筑面积1572.3平方米）未有朱庭蕙、龙辉采购站加盖的房屋。经查，2008年5月13日，北京博兰特桥北商贸中心与大红门亮驿商城签订《房屋租赁合同》，约定大红门亮驿商城承租北京博兰特桥北商贸中心合法产权的丰台区西客站南路12号，建筑面积205平方米，租赁期限五年，自2008年5月13日至2013年5月12日。并约定合同执行终止时，除乙方投资的可移动财产外，其它如墙面、顶棚、地面等一律不得私自拆除，无偿交付，归北京博兰特桥北商贸中心所有。本案系发回重审案件，原审时朱庭蕙向本院提交2004年5月30日大红门亮驿商城时任法定代表人朱庭蕙向博兰特集团出具的《变更申请》，载明龙辉采购站根据形势需要，拟扩大经营范围。经研究决定，将龙辉采购站变更为大红门亮驿商城。有关北京西站南路12号（原太平桥东里19号）一切事宜由大红门亮驿商城接洽。法定代表人不变。本案审理过程中，朱庭蕙、龙辉采购站向本院提交2014年6月20日朱庭蕙、大红门亮驿商城向丰贸投资公司暨刘峰经理出具的《变更申请》，载明根据新形势下的工作需要，提高工作效力，统一经营管理，特申请将原承租方大红门亮驿商城、朱庭蕙与丰贸投资公司下属两个分公司签订的租赁协议（北京丰贸投资经营管理有限公司长云分公司及北京丰贸投资经营管理有限公司庆合分公司）更改为一个公司签署租赁协议（主体）。因朱庭蕙在患病期间，有关租赁事项（双方所签合同内容不变）由栾峰同志作为联络员办理。另查，龙辉采购站于1988年8月24日注册成立，系集体所有制企业，朱庭蕙为法定代表人，2003年11月5日被吊销营业执照。大红门亮驿商城于2003年12月29日成立，朱庭蕙任大红门亮驿商城的法定代表人至2015年2月。庭审中，朱庭蕙表示因其与龙辉采购站有长期使用权，以前栾峰与丰贸投资公司签订租赁合同，有时是以龙辉采购站名义，有时是以大红门亮驿商城名义，有时是以其他公司名义，都是经过朱庭蕙授权的，且栾峰按时将收取下家的租金上交给朱庭蕙，但2018年1月1日栾峰以自己名义与丰贸投资公司签订合同，损害了朱庭蕙、龙辉采购站的利益，故起诉。朱庭蕙、龙辉采购站还向本院提交1999年4月28日博兰特集团与龙辉采购站签订的《房屋租赁协议》，写明博兰特集团将丰台区西站南路12号（与太平桥东里19号楼为同一地址）建筑面积725平方米出租给龙辉采购站，承租期三年，自1999年1月1日至2001年12月31日止，年租金为叁拾叁万元，从第2年租期开始每年租金增加壹万元，并约定协议执行终止时，除龙辉采购站投资的可移动财产外，其他如墙面、顶棚、地面一律不得私自拆除，并无偿交付博兰特集团所有。协议执行期届满，本协议自动失去法律效力，如龙辉采购站提出续租，应提前2个月告知博兰特集团，同等条件龙辉采购站有优先承租的权利，但需重签协议。丰贸投资公司表示未找到此协议原件，但该证据证明朱庭蕙原告主体不适格，且合同解除、到期后，承租人新建、改建、装修部分都要无偿交付给该公司。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱庭蕙、龙辉采购站称2018年1月1日栾峰与丰贸投资公司庆合分公司签订的《房屋租赁合同（2018年版）》系恶意串通，但未向本院提交充足有效的证据证明，且根据朱庭蕙、龙辉采购站提交的证据可见，2004年5月30日朱庭蕙已向丰贸投资公司出具《变更申请》，要求将承租主体从龙辉采购站变更为大红门亮驿商城，后龙辉采购站、朱庭蕙就承租丰台区太平桥东里19号楼未与丰贸投资公司再签订租赁合同，而大红门亮驿商城与丰贸投资公司于2008年5月13日签订《房屋租赁合同》时也约定合同终止时除可移动财产外都归丰贸投资公司所有。同时，丰台区财贸网点管理处已于1992年被批准更名为丰台区商业网点管理处，而朱庭蕙、龙辉采购站提供的一系列签订于1996年以后的合同中加盖的公章仍为丰台区财贸网点管理处，合同真实性明显存疑。现朱庭蕙、龙辉采购站均表示栾峰自丰贸投资公司处承租的房屋未有朱庭蕙、龙辉采购站加盖的房屋，故朱庭蕙、龙辉采购站要求确认栾峰与丰贸投资公司签订的《房屋租赁合同（2018年版）》无效，没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回朱庭蕙、北京龙辉采购供应站的诉讼请求。案件受理费70元，由朱庭蕙、北京龙辉采购供应站负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刁 彤人民陪审员 李 岩人民陪审员 陈青春二〇二一年五月十四日法官 助理 焦语晨书 记 员 王 琪