甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终526号上诉人（原审原告，反诉被告）：王立军，男，1966年2月10日出生，汉族，甘肃省永登县农民，住该××××号。委托诉讼代理人：秦黎英，甘肃凯来律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：房小明，男，1969年5月2日出生，汉族，甘肃省兰州市七里河区人，现住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：赵慧，女，1971年5月24日出生，汉族，甘肃省兰州市七里河区人，现住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵生海，男，1948年5月3日出生，汉族，永登县农业局区划办退休干部，住甘肃省永登县。上诉人王立军、房小明、赵慧因与被上诉人赵生海房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省永登县人民法院(2020)甘0121民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立军上诉请求：1.依法撤销永登县人民法院作出的（2020）甘0121民初2248号民事判决书中第一项的内容，并判决支持上诉人的全部诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定事实和适用法律错误，本案事实如下：2020年上诉人通过永登佳泰房产中介公司与被上诉人赵生海签订了《房屋买卖合同》，约定上诉人从被上诉人处购买一套房屋，上诉人依约定给被上诉人赵慧和赵生海先交纳了3万元购房款，后又通过永登佳泰房产中介公司支付了购房款20万元，被上诉人赵慧也知道该笔购房款已经由上诉人转到在佳泰房产中介公司把文莹名下，于是赵慧、房小明于2020年7月7日和上诉人又签订了一份《存量房买卖合同》将房屋过户到上诉人名下，在原审开庭时，上诉人申请证人张某出庭作证，通过证人张某的证言，可以看出，2020年7月7日过户的当天，被上诉人赵慧明知上诉人己将首付款20万元转给佳泰房产中介公司的法人把文莹，而且被上诉人赵慧也同意把文莹稍候把首付款转给她，然后自愿办理了过户手续，如今，把文莹没有给赵慧支付首付款，这个责任应当由赵慧自己来承担，被上诉人赵慧不能把这个风险再转嫁到上诉人身上，既然赵慧同意把文莹事后给其转20万元首付款，那么把文莹没有按约定给赵慧给付首付款，把文莹和赵慧之间又形成了一种新的法律关系，即借贷关系，因此，上诉人和被上诉人签订的两份合同都是合法有效的，是双方的真实意思表示，均具有法律效力，上诉人支付了购房款，被上诉人应当继续履行合同给上诉人交付房屋，而且该合同已经大部分履行完毕，至于剩余的购房款，上诉人在原审中要求被上诉人办理银行按揭贷款手续，但是上诉人考虑到被上诉人的利益，上诉人开庭变更了诉讼请求，上诉人请求在一个月内给被上诉人支付剩余的33万元购房款。对于该事实原审法院并未写入本案的事实当中。因此，上诉人已经是涉案房屋的所有人，被上诉人应当将房屋交付给上诉人，原审法院驳回上诉人的诉讼请求，侵犯了上诉人合法权益，也违反了我国物权法的相关规定。二、原审法院的判决违反了物权法的相关规定，应当予以撤销。我国《合同法》第85条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护”，我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力;未经登记不发生效力但法律另有规定的除外”，第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据上述规定，上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人支付了购房款，被上诉人也将房屋过户到上诉人名下，合同已大部分履行，被上诉人应当将房屋交付给上诉人。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求依法予以撤销并将本案改判或者发回重审。房小明、赵慧辩称，双方之间签订的“存量房买卖合同”、“房屋买卖合同”合理合法，并且双方已经无履行合同之意愿，不存在继续履行买卖合同的可能性，应予解除。王立军既不交付约定房款，也不办理银行按揭贷款履行付款义务，甚至在一审当庭表示不再配合房小明、赵慧办理按揭贷款，截至目前也不支付房款，己经以自己实际行为表示不再履行双方买卖合同，故此，房小明、赵慧请求人民法院判决解除双方的买卖合同合理合法应当予以支持(与其上诉理由相同)。赵生海述称，王立军陈述22万元打过去之后成为房贷不合理，说我未配合也不属实，我到银行办按揭手续时，对方只有２万元，７月９日我才知道他把钱打给了中介公司法人把文莹的卡里，我劝他了他说他相信中介公司，今天这件事的后果责任都在他身上。房小明、赵慧上诉请求：1.判决撤销永登县人民法院（2020）甘0120民初2248号民事判决书中第二条的判决内容，判决支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人诉请解除原、被告之间签订的“存量房买卖合同”、“房屋买卖合同”合理合法，并且双方已经无履行合同之意愿，不存在继续履行买卖合同的可能性。2020年5月15日，上诉人委托赵生海以第三人赵生海的名义与被上诉人及第三人永登县佳泰房产中介有限公司共同签订了“房屋买卖合同”，约定将上诉人所有的位于永登县××镇××路××号××单元××层××室房屋出卖给被上诉人，并对买卖价款、付款方式及期限、双方权利义务进行了约定，至2020年7月7日，双方至永登县房管部门，应被上诉人及第三方永登县佳泰房产中介有限公司的安排，在房管部门又签订了第二份“存量房买卖合同”，用以提交给房管部门，虽然该合同与第一份“房屋买卖合同”中约定的价款和支付方式不同，但实际上三方执行的是第一份合同的交易内容。“存量房买卖合同”签订后，双方在房管部门办理了过户签字手续，但是被上诉人始终没有按照约定向上诉人支付购房款。为此上诉人多次找被上诉人及第三人永登县佳泰房产中介有限公司，要求支付购房款，但是始终没有结果。上诉人认为，被上诉人没有支付购房款，也没有履行任何合同义务，无权要求交付房产，双方所签订的“存量房买卖合同”、“房屋买卖合同”因被上诉人拒不支付购房款而无法执行，一审诉讼中双方己经再无履行合同之意愿，而被上诉人转账给上诉人的20000元房款是为了向银行申请按揭贷款形成流水所用，20000元款项实际交给把文莹保管，上诉人并未收到该购房款。上诉人收到的购房定金中的5000元已经被佳泰房产中介公司留作保证金，现被上诉人不履行合同付款义务，按照定金罚，则也无权向上诉人要求退回该定金。由此看来，被上诉人既不交付约定房款，也不办理银行按揭贷款履行付款义务，甚至在一审当庭表示不再配合上诉人办理按揭贷款，截至目前也不向上诉人支付房款，己经以自己实际行为表示不再履行双方买卖合同，故此，上诉人请求人民法院判决解除双方的买卖合同，合理合法，应当予以支持。王立军辩称，其答辩意见与其上诉理由相同。赵生海述称，同意上诉人房小明、赵慧的上诉理由及事实。王立军向一审法院起诉请求：1.要求被告立即将位于永登县××镇××路××号××花园××期（Ａ区）1号楼2单元3层301室交付原告居住；2.要求被告配合原告办理永登县××镇××路××号××花园××期（Ａ区）1号楼2单元3层301室的银行按揭贷款手续。3.诉讼费用由被告承担。房小明、赵慧向一审法院反诉请求：1.解除原、被告签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：佳泰房产中介公司系自然人独资公司，其法定代表人系把文莹。2020年5月15日，赵生海受赵慧、房小明委托，以赵生海（甲方）的名义与王立军（乙方）、佳泰房产中介公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经过丙方居间促成，甲方自愿将坐落在永登县城关镇祁连路无号2单元301室房屋卖给乙方，总价款560000元，乙方第一次付购房定金10000元，过户时付现金220000元，余款330000元由双方过户后，通过二手房按揭贷款方式由银行一次性付到甲方账户中，丙方另扣余款5000元作为交房保证金（如果甲方在交房时没有按时交清以前的物业费及水电暖费用、搬走所留东西、已安装东西如拆除时，乙方有权从保证金中扣除），如果双方协议合适由丙方退给甲方，双方支付丙方贷款手续费用过户当日交清，此房交易过程中所产生的费用由乙方全部承担，交房期限全款到账后，甲方提供有效证件配合乙方做银行按揭贷款手续，丙方协助签订房屋买卖合同、办理银行二手房按揭贷款手续及协助办理产权过户手续。当日，王立军向佳泰房产中介公司支付了10000元，佳泰房产中介公司将5000元交给赵生海并要求赵生海向王立军出具了金额为10000元的定金收条，剩余5000元佳泰房产中介公司留作交房保证金并向赵生海出具了押金条。2020年5月29日，佳泰房产中介公司通知王立军和赵慧到银行办理转账手续，要求王立军带220000元，王立军仅带了20000元并全部转账给赵慧，赵慧应佳泰房产中介公司的要求又将该20000元转账给把文莹，王立军向赵慧的转账记录系为了向银行申请按揭贷款所用，转款给把文莹是为了资金监管以保障合同的顺利履行。2020年6月8日，把文莹通知王立军到银行要求王立军向其转账200000元以便申请贷款，王立军遂向把文莹转账200000元。后把文莹告知其公司员工张某房屋贷款已经审批通过，安排张某通知买卖双方办理房屋产权过户。2020年7月7日，张某与王立军、赵慧、房小明到房管部门办理过户手续，张某电话询问把文莹房屋首付款事宜，把文莹称其在银行等待转款，待办理房屋产权过户后其将立即向赵慧转款，赵慧、房小明遂与王立军签订《存量房买卖合同》，以便按该合同缴纳税费，王立军交纳了住宅专项维修资金、契税、房屋测绘费等，赵慧、房小明办理了产权转移手续，房屋于2020年7月20日转移登记至王立军名下，产权证号甘（2020）永登县不动产权第0××1号。把文莹现已去世，其未向赵慧及房小明给付房屋首付款220000元，涉案房屋贷款实际未通过审批，赵慧、房小明未向王立军交付房屋，遂成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵慧、房小明委托赵生海与王立军签订《房屋买卖合同》，该合同直接约束委托人赵慧、房小明以及合同相对人王立军，合同第三条第3项约定：“过户时付现金贰拾贰万元（￥：22万）”，以及第四条第1项约定：“交房期限全款到账后”。王立军将20000元转账给赵慧，赵慧又将该款转账给佳泰房产中介公司的股东把文莹监管，剩余首付款200000元王立军在赵慧不知情的情况下私自转账给把文莹，赵慧、房小明在相信把文莹会支付全部首付款220000元的情况下，配合办理了房屋产权转移手续，将房屋转移登记至王立军名下，但并不能以此认定王立军向赵慧、房小明履行了支付房屋首付款的义务，王立军未向赵慧、房小明履行付清房屋首付款的义务，贷款亦未审批通过，故对王立军要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。王立军申请撤回要求赵慧、房小明、赵生海配合办理房屋按揭贷款手续的诉讼请求，系对其权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许。对于赵慧、房小明要求解除《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》的诉讼请求，《存量房买卖合同》的内容并非合同双方基于房屋买卖关系的真实意思表示，故该份合同未成立，《房屋买卖合同》签订后，王立军向赵慧、房小明支付了购房定金10000元，办理贷款审批时转账给赵慧20000元，虽购房定金中的5000元被佳泰房产中介公司留作交房保证金，首付20000元赵慧转账给了把文莹监管，但可以认定王立军依约履行了部分合同义务，《房屋买卖合同》的目的并非无法实现，赵慧、房小明诉请解除该合同没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，判决：一、驳回王立军的全部诉讼请求；二、驳回赵慧、房小明的全部反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，由王立军承担，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由赵慧、房小明负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案《房屋买卖合同》是否应予解除；2、上诉人王立军请求被上诉人赵慧、房小明交付涉案房屋的请求能否成立。关于涉案《房屋买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，王立军与赵生海通过永登县佳泰房产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同第三条三款约定“过户时付现金22万元。”根据查明的事实，2020年7月7日双方在办理房屋过户手续时，赵慧、房小明已明知王立军将首付款20万元转给了佳泰房产中介公司的法人把文莹，且在上诉人赵慧、房小明也同意把文莹稍候转付首付款20万元的情形下办理了过户手续。后因把文莹意外死亡，未向赵慧、房小明转付20万元首付款，导致赵慧、房小明未实际收到20万元首付款，并非王立军未支付购房款，不履行合同义务所致，因此，赵慧、房小明主张解除双方签订的《房屋买卖合同》无事实与法律依据，此上诉请求不能成立。关于王立军请求赵慧、房小明交付涉案房屋的请求能否成立的问题。因永登县佳泰房产中介有限公司法定代表人把文莹意外死亡，致使王立军支付给把文莹的的房屋首付款20万元赵慧、房小明未实际收到，也未办理后续的房屋按揭贷款手续，虽然涉案房屋已经办理了过户手续，王立军庭审中也表示愿意一次性支付剩余购房款330000元，但因王立军与赵慧、房小明就20万元首付款如何解决未达成一致意见，致使双方无法完成房屋买卖合同约定的付款义务，故王立军请求赵慧、房小明交付涉案房屋的请求亦不能成立。综上所述，上诉人王立军、赵慧、房小明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王立军预交的二审案件受理费200元，由王立军负担；上诉人赵慧、房小明预交的案件受理费100元，由赵慧、房小明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张惠东审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二一年五月十七日法官助理 张琼琰书 记 员 刘 娟