江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初2708号原告：陈海峰，男，1982年8月10日生，汉族，住启东市。原告：杨红卫，女，1982年8月19日生，汉族，住启东市。两原告共同委托诉讼代理人：朱黄飞，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：启东梧桐置业有限公司，住所地启东市大唐佳苑商业会所（港西路633-1号）。法定代表人：高卫星，总经理。委托诉讼代理人：周峰，上海开伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁菁鑫，上海福湾律师事务所律师。原告陈海峰、杨红卫与被告启东梧桐置业有限公司（以下简称“梧桐置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈海峰、杨红卫及其委托诉讼代理人朱黄飞到庭参加诉讼，被告梧桐置业的委托诉讼代理人周峰到庭参加第一次庭审，被告梧桐置业的委托诉讼代理人袁菁鑫到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈海峰、杨红卫向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月7日签订的关于启东市启明星****号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2**7）；解除原、被告于2018年2月26日签订的关于启东市启明星**号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2**9）。2、要求被告退还启东市启明星***号房款753695元，装修保证金、垃圾清运费和物业费等3872元，合计757567元；要求被告退还启东市启明星***号房款451180元，装修保证金、垃圾清运费和物业费等3120元，合计451180元。3、要求被告支付启东市启明星***号房款利息（以753695元为基数，自2018年2月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本金还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并支付自2019年7月25日起至判决生效之日止按已付房款753695元为基数、每日万分之五的违约金；要求被告支付启东市启明星**号房款利息（以451180元为基数，自2018年2月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本金还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并支付自2019年4月25日起至判决生效之日止按已付房款451180元为基数、每日万分之五的违约金。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同(合同编号：SPFY2**7)，约定由原告购买被告开发建设的启东市启明星**号房屋，房屋价款746640元。2018年2月26日，原、被告签订一份商品房买卖合同(合同编号：SPFY2**9)，约定由原告购买被告开发建设的启东市启明星***号房屋，房屋价款447015元。2019年4月25日，上述两套房屋交付，原告按照实测面积向被告补足房款，***室补款金额7055元，**室补款金额4165元。房屋交付时，原告发现***室未能按照合同约定敷设室内燃气管道并与城市燃气管网连接。此外，原告至今未能取得***室、**室两套房屋的房屋产权证书，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议相关约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部房款，并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并支付违约金。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告梧桐置业辩称，对原告诉请不予认可。1、2019年12月原告起诉前，被告销售人员即与原告电话联系，通知原告就案涉商品房办理产权登记，然被告怠于办理。2、案涉商品房未在规定期限内办理产权登记，是受新型冠状病毒疫情影响，不是法律规定的根本性违约情况。3、原告诉请的装修保证金、垃圾清理费、物业费均非由被告收取，原告应向物业公司主张，原告诉请的利息和违约金也不应同时主张，违约金的计算方式远远超过原告的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院认定事实如下：2018年2月7日，原、被告签订合同编号为SPFY2**7的《商品房买卖合同》和《补充协议》一份，约定由原告向被告购买位于启东市房屋一套。合同第一条约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融，土地使用权终止日期为40年。第六条约定：房屋总价款为人民币746640元。第七条约定：买受人采取一次性付款。第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，燃气交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议处理。《补充协议》第六条约定：出卖人未按照预售合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：逾期未超过180天的，出卖人向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180天的，买受人有权解除合同，买受人单方解除合同的，应当在出卖人逾期交房满180天后的30日内以书面形式向出卖人提出，否则视为买受人放弃该项权利。出卖人应当自买受人办妥该房屋合同、抵押关系注销手续后180天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自预售合同十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《补充协议》第八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自该房屋的合同、抵押关系注销办妥后180日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，但违约金累计不超过已付房款的百分之一。2018年2月26日，原、被告签订合同编号为SPFY2**9的《商品房买卖合同》和《补充协议》一份，约定由原告向被告购买位于启东市房屋一套。合同第一条约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融，土地使用权终止日期为40年。第六条约定：房屋总价款为人民币447015元。第七条约定：买受人采取一次性付款。第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，燃气交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议处理。《补充协议》第六条约定：出卖人未按照预售合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：逾期未超过180天的，出卖人向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180天的，买受人有权解除合同，买受人单方解除合同的，应当在出卖人逾期交房满180天后的30日内以书面形式向出卖人提出，否则视为买受人放弃该项权利。出卖人应当自买受人办妥该房屋合同、抵押关系注销手续后180天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自预售合同十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《补充协议》第八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自该房屋的合同、抵押关系注销办妥后180日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，但违约金累计不超过已付房款的百分之一。2019年4月25日，被告梧桐置业作为甲方与原告杨红卫作为乙方，双方就***室签订了《提前移交钥匙协议书》，协议约定：因物业实测面积大于预测面积，由乙方按照合同单价按实测面积向甲方补款7055元。甲方通知乙方正式交付其所购房屋，乙方需配合办理收楼手续。甲乙双方基于诚实信用原则签订本补充协议，甲方已充分告知乙方包括实测面积等相关事项并提前交钥匙，鉴于以上共识，双方对于交付无任何争议。同日，被告梧桐置业作为甲方与原告杨红卫作为乙方，双方就***室签订了《提前移交钥匙协议书》，协议约定：因物业实测面积大于预测面积，由乙方按照合同单价按实测面积向甲方补款4165元。甲方通知乙方正式交付其所购房屋，乙方需配合办理收楼手续。甲乙双方基于诚实信用原则签订本补充协议，甲方已充分告知乙方包括实测面积等相关事项并提前交钥匙，鉴于以上共识，双方对于交付无任何争议。2019年12月26日，启东市自然资源局向被告出具两份《不动产首次登记证明单》，该证明单载明案涉两套房屋已可办理不动产登记，原告至今未办理不动产登记手续。2020年3月17日，原告向被告发出两份解除合同通知函，分别要求解除与被告签订的上述两份商品房买卖合同，被告未实际签收。另查明，2018年2月9日，原告向被告支付了***室房款746640元，被告向原告开具了增值税发票。2018年2月26日，原告向被告支付了**室房款447015元，被告向原告开具了增值税发票。2019年4月24日，原告向被告支付**室面积差价7055元、***室面积差价4165元，共计11220元。2019年4月25日，原告向启东市百兴物业管理有限公司缴纳**室装修保证金2000元、***室装修保证金2000元。2019年4月30日，原告向启东市百兴物业管理有限公司支付***室垃圾清运费222元、2019年5月至2020年5月的物业能耗费1650元；支付***室垃圾清运费133元、2019年5月至2020年5月的物业能耗费987元。再查明，涉案项目来源于原金双喜公司破产的待建项目。在启东市政府及相关部门协调下，被告出资接管该项目。案涉3幢1107室未敷设相关的燃气管道。审理中，被告向本院提交承诺书，承诺自愿支付原告***室违约金8000元、***室违约金8000元。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2**7）及其《补充协议》、《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2***9）及其《补充协议》、《提前移交钥匙协议书》、增值税发票、补交房款收据、物业能耗费交费凭证、垃圾清运费交费凭证、两份解除合同通知函、EMS面单，被告提供的单以及到庭当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉房屋在交付之日起90内，因出卖人原因，买受人未能取得该房屋的商品房的房屋所有权证书的，按照案涉《补充协议》第八条约定，被告属于违约，原告据此可以选择解除合同。当合同约定的解除条件成就时，人民法院对守约方以此为由提出解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否“显著轻微”，是否影响合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。首先，被告延迟办理不动产登记的原因系政府部门原因导致的时间拖延，而非被告的主观故意，目前两套房屋均可办理产权登记。原告订立合同的目的在于购买房屋，被告短期延期取得《不动产首次登记证明单》的行为，虽导致原告滞后取得产权证，但对原告购买房屋的目的并无影响。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》虽是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。但双方形成合意后，因一方当事人违约，守约方有权解除合同的前提是“不能实现合同目的”。本案中，原告认为案涉*室未铺设燃气管道，居住目的不能实现，本院认为，案涉合同未就燃气管道的铺设作为合同的必备条款，燃气的铺设应按照房屋的相关性质考虑，案涉房屋所占用土地用途为商务金融，其地上物亦为商务金融性质，并非住宅，案涉房屋是否通铺设燃气管道须根据法律及政策决定，案涉房屋作为商住房，合同目的可以实现，原告以未铺设燃气管道要求解除合同的理由不成立。最后，在诚实信用方面，案涉项目系来源于原金双喜破产待建项目，被告在相关部门的协调下，出资接管该项目并建成交房，解决了一部分破产企业债权人的诉求，体现了一定的企业对社会责任的担当。综上，被告虽违约，但违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，不应解除案涉合同。故对原告要求的解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，本院不予支持。对原告要求的返还已付房款及利息的主张，本院亦不予支持。对原告要求的返还装修保证金、物业费、垃圾清运费的主张，因案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》中未涉及上述费用，不在本案处理范围，故对上述费用在本案中不予处理。关于原告主张的违约金，因被告的履约瑕疵行为，客观上造成了违约的事实，故依据案涉《补充协议》第八条的约定，被告应支付违约金，按案涉《补充协议》第八条的约定，被告理应支付自2019年7月25日起的违约金，该违约金以不超过已付房款的百分之一为限，即***室不超过7536.95元、**室不超过4511.8元。现被告自愿给付原告违约金**室8000元、**室8000元，已超过《补充协议》约定的给付违约金的最高限额，故本院对被告贴补原告每套房屋8000元的主张，依法予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告启东梧桐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈海峰、杨红卫《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2***7）违约金8000元、《商品房买卖合同》（合同编号SPFY2***9）违约金8000元，合计16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈海峰、杨红卫的其他诉讼请求。本案受理费15542元（原告已预交），由原告陈海峰、杨红卫负担15334元，由被告启东梧桐置业有限公司负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币15542元。审 判 长  施 瑜人民陪审员  汤慧娟人民陪审员  张卫标二〇二一年五月二十七日法官 助理  高 颖书 记 员  陆梦娇