江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏09执复52号复议申请人：李爱超，男，1975年10月28日生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：李志群，江苏苏韬律师事务所律师。申请执行人（原异议人）：江苏银行股份有限公司滨海支行，住所地江苏省滨海县。负责人：顾加红，该支行行长。被执行人：江苏龙腾建设工程有限公司，住所地江苏省滨海县。法定代表人:辛墨然，该公司执行董事。被执行人：邵金元，男，1963年11月20日生，汉族，住江苏省常熟市。被执行人：叶东亚，女，1964年8月15日生，汉族，住江苏省常熟市。被执行人：辛墨然，男，1979年11月28日生，汉族，住江苏省滨海县。被执行人：辛春亚，女，1978年10月20日生，汉族，住江苏省滨海县。复议申请人李爱超不服江苏省滨海县人民法院（以下简称滨海县法院）(2021)苏0922执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：2016年12月30日，滨海县法院对江苏银行滨海支行诉龙腾建设公司、邵金元、叶东亚、辛墨然、辛春亚金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0922民初5593号民事判决：一、被告江苏龙腾建设工程有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司滨海支行归还借款本金2500万元，并支付利息（自2016年6月21日起至2016年7月29日止，以2500万元为基数，按照年利率6.305%计算利息和复利；自2016年7月30日起至以履行完毕之日止，以2500万元为基数，按照年利率9.4575%计算利息和复利）；二、原告江苏银行股份有限公司滨海支行对被告邵金元所有的位于滨海县人民南路东侧的房产以及该房产的土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；三、被告邵金元、叶东亚、辛墨然、辛春亚对上述债务承担连带清偿责任。邵金元不服提起上诉，本院于2017年5月9日作出（2017）苏09民终2409号民事裁定：本案按上诉人邵金元自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2016年11月25日，滨海县法院根据江苏银行滨海支行的申请，作出（2016）苏0922民初5593号民事裁定：对被告江苏龙腾建设工程有限公司、邵金元、叶东亚、辛墨然、辛春亚所有的价值2608.62万元的财产或相应银行存款予以冻结、查封。并于同年12月8日由滨海县不动产登记中心协助查封了邵金元所有的位于滨海××××路东侧的房屋（房屋所有权证号为201103046）和国有土地使用权（地号为007-003-0055000）。根据江苏银行滨海支行的申请，滨海县法院于2017年7月6日立案强制执行，案号为（2017）苏0922执1624号。在本案执行过程中，该院于2018年4月19日作出之一执行裁定：拍卖被执行人邵金元所有的位于滨海县××人民××路东侧房地产（房屋所有权证号：滨房权证滨海字第××号，土地使用权证号：滨国用2009第098号）。江苏银行滨海支行提出异议称，滨海县法院在对抵押物进行评估时将抵押范围内有证和无证房产一并进行评估，有证部分房产价值2093.51万元，无证部分房产价值274.8万元，整宗土地使用权价值2325.47万元，现经第一轮拍卖和变卖程序均流拍，现为第二轮第二次拍卖，但该院仅对有证部分房产和土地使用权进行拍卖，但未对已评估的无证房产一并整体拍卖，而无证房产是建在抵押土地之上，未一并整体处置，势必侵害我行的合法抵押权益，也会给意向购买人造成不能全部使用拍卖物的障碍，况且现起拍价尚不足以全额覆盖我行的债权。李爱超提交的购房协议书落款日期是2016年10月16日，而涉案房地产抵押给申请人的时间是2014年7月30日，且李爱超是在购房协议签订后近一年的2017年8月21日通过银行转账124万元给张勤芬，故邵金元将无证房产出售给李爱超的事实存疑。对无证房产，我行只认可李爱超占有使用的现状，不认可归其所有，但我行同意在整体拍卖后，在总价款中按比例支付给邵金元或李爱超。在此前拍卖过程中，我行曾与李爱超协商过整体处置方案，但因价格问题协商未果。综上,请求对邵金元所有的位于滨海县人民南路383号房地产进行整体拍卖(包含经过评估的有证、无证的房产和相应的土地使用权)。李爱超在异议审查时辩称，案涉两幢无证房产，系邵金元出售给我的，我已经支付了价款，由于我工作繁忙，就一直未办理产权证。江苏银行滨海支行曾与我协商过处置方案，但因价格问题协商未果。案涉土地使用权的规划用途系商业服务用地，在滨海没有市场，且评估的地价太高，才导致无人购买。现我不同意将我的房产随同邵金元抵押的房地产整体拍卖。另查明，邵金元抵押给江苏银行滨海支行的国有土地使用权面积为6142.3㎡，土地用途为商服用地，并于设定抵押前即取得了建设用地规划许可证和建设用地批准书。在设定抵押时该土地上建有三幢楼房，其中坐东朝西建筑面积为3376.63㎡楼房所有权登记在邵金元名下，并抵押给江苏银行滨海支行。另有一幢坐北朝南楼房、一幢坐东朝西楼房（含传达室）无产权登记。在本案执行过程中，经评估，上述有证房屋及土地使用权的价值为4418.98万元，无证房产的价值为274.8万元。滨海县法院对有证房屋及土地使用权进行了公开拍卖，在第一轮拍卖程序中因无人出价而流拍。该院以2480万元为起拍价进行第二轮第一次公开拍卖，仍流拍。该院又以2000万元为起拍价进行第二轮第二次公开拍卖，因江苏银行滨海支行要求连带无证房产整体拍卖而暂停。滨海县法院认为，本案的争议焦点为该院是否应当将案涉两幢无证楼房随同有证不动产进行整体拍卖？该院认为，应当将案涉两幢无证楼房随同有证不动产进行整体拍卖，理由如下：首先，依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法[2012]151号）,对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。本案两幢无证楼房系建造在邵金元已取得的国有建设用地上，该院可以处置。其次，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”。物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循上述法律原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。本案两幢无证楼房建造在抵押土地之上，该院前期的拍卖措施，违反上述规定，应予纠正。最后，江苏银行滨海支行同意在整体拍卖后，在总价款中按比例支付给邵金元或李爱超，故该院将案涉两幢无证楼房随同有证不动产进行整体拍卖并不侵害李爱超的利益，且不会遗留同宗土地上土地与房产权属不一致的纠纷隐患。综上，江苏银行滨海支行的异议请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第二项条之规定，滨海县法院于2021年1月27日作出(2021)苏0922执异5号执行裁定：撤销该院（2017）苏0922执1624号之一执行裁定书，对被执行人邵金元所有的位于滨海县××人民××路东侧房地产（房屋所有权证号：滨房权证滨海字第××号，土地使用权证号：滨国用2009第098号）和建造在该土地上的两幢无证楼房一并整体拍卖。李爱超不服上述裁定，向本院申请复议称：1、请求上级法院撤销滨海县法院作出的(2021)苏0922执异5号执行裁定；2、依法对复议申请人的两幢无证楼房停止拍卖。理由：滨海县法院作出的(2021)苏0922执异5号裁定认定的事实缺乏合法依据，请求上级法院予以纠正。复议申请人的两幢楼房虽属无证房产，建在抵押土地之上，但该无证房产建于约1991年，具有合法手续。两幢无证房产不在邵金元抵押给江苏银行的范围之内，且在法院拍卖之前就已经形成买卖关系。所以，原审法院裁定有证与无证房产整体拍卖，对复议申请人的私有财产不顾，侵害了复议申请人的合法财产权益。综上，请求依法支持复议请求。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”本案执行过程中，李爱超并未对原执行拍卖行为提出执行异议，而滨海县法院(2021)苏0922执异5号执行裁定书将李爱超列为利害关系人明显不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省滨海县人民法院(2021)苏0922执异5号执行裁定；二、发回江苏省滨海县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 陈 东审判员 钟红梅审判员 史宏春二〇二一年五月十日书记员 李 淼