贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1208号上诉人（一审被告）：奚启丽，女，布依族，1987年10月19日生，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区第一工业园区，统一社会信用代码91522620662994171T。法定代表人：王启云，公司执行董事。上诉人奚启丽因与上诉人贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司（以下简称广泰房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚启丽上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定因上诉人违约而解除《商铺租赁合同》，这不符合案件事实，本案租赁合同无法继续履行的核心原因，是广泰房开公司出租的房屋有明显瑕疵，存在安全隐患，而非上诉人不想继续承租。租赁物存在明显瑕疵并影响使用，一审判决全额支持2019年2月17日至2020年8月31日的租金，属适用法律错误。一审判决上诉人单方承担违约责任显失公平。一审判决上诉人向广泰房开公司支付物业费依据不足。广泰房开公司上诉请求：撤销原判的第二项、第三项，改判支持上诉人一审诉请中的第二项、第三项诉请。事实与理由：1.房屋租金问题，欠付5.5个月的房租16.5万元；2.免租期租金21万元，免租期为是附义务的赠与，受赠人不履行义务，赠与人可以撤销赠与，因奚启丽未按约履行合同义务，故其应支付免租期内的租金；3.奚启丽拖欠租金的行为已构成违约，并按调低的利息支付违约金，应予维持；4.欠付物业费问题，一审法院认定上诉人存在物业服务存在重大瑕疵属认定事实错误，奚启丽应按约定支付全部物业费。贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告20181年10月29日签订的《商铺租赁合同》已实际解除；二、判令被告支付房屋租金37.5万元及违约金16516.5元（违约金按一年期贷款市场报价利率3.85％的四倍15.4％暂从2020年2月17日起至2020年11月17日计算，2020年12月1日至实际支付之日止的违约金另行计算）；三、判令被告支付物业费73944元（2019年1月17至2020年8月31日共19个月14天），以上合计465460.5元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月29日，广泰房开公司作为出租方（甲方），奚启丽作为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：甲方将凯里经济开发区开元大道47号温州商贸中心3层9号、10号商铺租赁给乙方用于文化艺术培训，租期8年8个月，从2018年10月17日起至2027年6月16日止。免租8个月，从2018年10月17日至2019年6月16日。第一年租金（2019年6月17日至2020年6月16日）为36万元；第二年租金（2020年6月17日至2021年6月16日）为36万元；……乙方向甲方交纳5万元保证金，该保证金在本合同执行完毕时一次性退还，乙方在租赁期内如提前弃约，或其他任何方式违约的，乙方无条件将此保证金作为违约弃约赔偿支付给甲方。乙方应按物业管理公司规定按时、如数缴纳相关费用，包括但不限于物业管理费；水、电、气等乙方产生的费用按实照缴。乙方拖欠租金及其它各项费用达1个月的，甲方有权解除合同，收回房屋使用权，已缴纳的租金和保证金不退还。合同签订后，广泰房开公司向奚启丽交付案涉门面，奚启丽交付押金5万元，并对案涉门面装修后使用。奚启丽于2018年10月29日、2019年1月15日、2020年1月11日分三次向广泰房开公司支付了截止2020年3月16日的租金共计27万元，2018年10月29日支付涉案房屋截止2019年1月16日的物业费共计11376元，之后的租金及物业管理费未予支付。2020年8月份，奚启丽以微信方式向广泰房开公司金海彬明确表示受疫情影响经营不下而搬离租赁房屋，并提出解除合同的意向。同年8月31日，奚启丽搬离涉案房屋，并以短信方式向广泰房开公司陈乐建告知已搬完东西看双方如何解除合同。嗣后，奚启丽将涉案房屋钥匙交还给广泰房开公司。2020年10月29日，奚启丽向广泰房开公司发送《关于暂时搬离凯里经济开发区的说明》，载明：因房屋漏水暂时搬离，待广泰房开公司维修完后通知其重新搬回继续履行合同。目前涉案房屋处于空置状态。一审法院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，法院予以确认。在合同履行过程中，被告拖欠租金，并向原告明确表示解除合同，且已实际搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交还给原告。被告的行为符合法定合同解除的条件，现原告诉请确认双方2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已解除，理由成立，法院予以支持。被告抗辩称其停止缴纳租金并搬离房屋系因房屋漏水而暂时搬离，并表示不同意解除合同，但其辩解意见与事实明显不相符，在原、被告双方微信沟通过程中，被告明确表示其受疫情影响及其家人反对、招不到新生等，导致培训机构经营不下而要求解除合同，并非其主张的系房屋漏水，故被告的抗辩缺乏事实及法律依据，理由不成立，法院不予采纳。关于租金，被告于2020年8月31日搬离涉案房屋，被告已支付了2020年3月16日之前的租金共计27万元，2020年3月17日至2020年8月31日期间的租金16.5万元未予支付，被告应继续履行向原告支付该期间租金的合同义务。关于原告诉请被6告支付7个月免租期租金21万元，因合同中已明确约定免租期8个月，即2018年10月17日至2019年6月16日止，租金起算时间为2019年6月16日，故原告诉请被告支付免租期的租金不符合合同约定及法律规定，理由不成立，法院不予支持。故被告应支付原告租金金额为16.5万元。关于违约金，被告拖欠租金的行为已构成违约，其依法应承担相应的违约责任。合同中约定，逾期缴纳租金，被告须向原告支付应缴纳租金的3％的滞纳金，原告以该约定过高，自愿调整为按年利率15.4％计算违约金，未超过法律规定，法院予以支持。故被告应支付原告2020年2月17日至同年11月17日期间以尚欠租金为基数按年利率15.4％计算的违约金，2020年12月1日起的违约金继续计算至实际付清租金之日止。原告计算超过部分，法院不予支持。关于物业管理费，根据原告提交的小区环境照片等证据，可以认定原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵。但物业服务质量下降与业主拒交物业服务费是一个恶性循环，物业服务提供者与业主的利益具有一致性，因履行物业服务合同发生纠纷，应及时通过合法途径解决，拒交物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。被告只缴纳了截止2019年1月16日的物业管理费，拖欠19个月零14天物业管理费共计73944元未予缴纳。根据公平原则并结合本案的实际情况，法院酌情支持被告承担原告诉请物业服务费30％的付款义务，即被告应支付物业管理费为22183元（73944元×30％），对原告主张超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、7第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下一、原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司与被告奚启丽签订的《商铺租赁合同》已解除。二、被告奚启丽于判决生效之日起十日内支付原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司租金165000元，并支付2020年2月17日至同年11月17日期间以尚欠租金为基数按年利率15.4％计算的违约金，2020年12月1日起的违约金继续计算至实际付清租金之日止。三、被告奚启丽于判决生效之日起十日内支付原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司物业管理费22183元。四、驳回原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4141元，由原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担2019元，由被告奚启丽负担2122元。本院二审期间，奚启丽提交了以下证据：1.微信聊天截图，拟证明：①案涉房屋在2019年至2020年租赁期间逢雨必漏。②奚启丽向广泰房开的经理金海彬反馈案涉房屋漏雨状况。③2019年5月，广泰房开组织人员对案涉房屋所在楼体进行了整体维修，但奚启丽承租的房屋在下雨时仍然存在大面积渗漏。2.案涉房屋漏雨视频，证明案涉房屋漏雨渗水状况。3.照片，案涉房屋遗留的漏雨渗水痕迹及因渗水漏雨导致的毁损状况。4.调查笔录、照片，拟证明案涉房屋的上一层住户潘梅陈述:针对伸缩缝漏雨的问题，2020年七、八月间，广泰房开组织人员施工，维修了一个水泥台完全压住了伸缩缝以用来防漏雨。5.房屋安全鉴定报告，证明①广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，评定案涉房屋为“基本完好房”，建议对房屋有渗漏损坏部位进行修复处理，在施工全过程中定期对该房屋进行观测，发现异常情况立即采取有效措施，并上报有关部门。②《房屋安全鉴定报告》7.2条明确案涉房屋六处渗水区域。本院认为，证据1-3已向一审法院提交并经一审法院庭审质证，故不属于二审期间的新证据，本院不再作出认证；证据4，广泰房开公司认可该事实，予以采信；证据5，因该房屋安全鉴定报告系奚启丽单方作出，且未通知广泰房开公司，广泰房开公司也不予认可，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，涉案《商铺租赁合同》合法有效，奚启丽拖欠租金并明确表示解除合同，符合法定合同解除的条件，故一审法院判决解除涉案租赁合同于法有据。合同解除后，奚启丽应按约定支付其承租期间欠付的租金，故一审法院判决其支付欠付租金并按合同约定承担逾期违约金，符合法律规定和合同约定，应予维持。至于物业管理费，因广泰房开公司履行物业服务存在重大瑕疵，一审法院根据公平原则并结合本案的实际情况，酌情支持物业服务费30％的付款义务，亦予以维持。奚启丽上诉称涉案租赁合同无法继续履行的核心原因是广泰房开公司出租的房屋存在安全隐患。但未提供证据证明，广泰房开公司对此不予认可，且与查明其以微信方式向广泰房开公司金海彬明确表示受疫情影响经营不下而搬离租赁房屋并提出解除合同的事实不符，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于免租期租金因合同中已明确约定免租期8个月，故广泰房开公司上诉称应当支付免租期租金的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。综上所述，奚启丽与贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12597.00元，由奚启丽负担4315.00元、贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担8282.00元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  欧阳平审判员  王山地二〇二一年五月十四日书记员  杨正英