江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10625号原告：无锡金牌物业有限公司,住所地无锡市永和路18-2凯燕环球中心4820，统一社会信用代码91320203MA1MAPP273。法定代表人：顾巧琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓峰，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏仁嵘，江苏英特东华律师事务律师。被告：史锦峰，男，1974年10月8日出生，汉族，户籍所在地宜兴市。委托诉讼代理人：应旭晖，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告无锡金牌物业有限公司（以下简称金牌物业公司）与被告史锦峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形,故转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告金牌物业公司的委托诉讼代理人徐晓峰、夏仁嵘,被告史锦峰的委托诉讼代理人应旭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金牌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令史锦峰立即支付物业管理费37844.35元、律师费1000元，合计38844.35元；2.本案诉讼费由史锦峰承担。事实和理由：史锦峰系无锡凯燕环球中心2832房屋的所有权人，金牌物业公司与无锡凯燕环球中心第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）于2016年8月30日签订《凯燕环球中心公寓楼物业管理（临时）委托合同》（以下简称物业合同），一直依法对史锦峰居住的凯燕环球中心公寓楼实施规范的物业管理，为史锦峰提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。史锦峰自2017年5月至2019年12月共拖欠应缴纳的物业管理费37844.35元，经多次催讨未果，遂诉来法院。史锦峰辩称，根据其了解，目前凯燕环球中心的物业管理处于严重混乱状态，不论是金牌物业还是其他方都没有提供符合物业收费标准的服务，由于业委会通知其暂缓缴纳物业费，其才未缴纳，业委会通知缓缴的具体原因是目前的物业服务企业主体、物业服务质量、业主成本分摊等问题一直未能达成一致，故其认为金牌物业公司无权向其主张物业费，如金牌物业公司认为有权收取应提供证据；且即使金牌物业有权收取物业管理费也应按照时间顺序，按照金牌物业与凯燕环球中心业委会于2017年签订的物业管理合同执行，而不应按照2016年的物业管理合同执行。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，第二届业委会（甲方）与金牌物业公司（乙方）签订了一份物业合同，约定的主要内容有：由甲方委托乙方对坐落于永和路18-2号凯燕环球中心公寓（23F-顶层、B1、B2层）提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向乙方预交，商住公寓标准为7.80元/月/平方米，包含公共服务费6.5元/月/平方米、公共能耗费0.8元/月/平方米、电梯运行费0.5元/月/平方米；业主按半年度预交费用，应在每年12月31日前和7月31日前预交；合同期限暂定为十二个月，自乙方实际接管大楼、全面提供物业服务之日起计算；合同届满后，在业主大会最终确定物业公司之前自动顺延，合同继续有效，乙方继续提供物业服务；乙方可依法向业主或物业使用人催缴物业服务费、停车费，因追缴物业费、车位费等费用而发生的一切实际支出（包括但不限于差旅费、律师费等）由欠费业主或物业使用人承担。因签订物业合同时，无锡凯燕环球中心业委会（以下简称业委会）与第二届业委会同时存在，金牌物业公司（乙方）与业委会（甲方）于2017年3月23日也签订了一份《凯燕环球中心公寓物业服务（临时）委托合同》（以下简称委托合同），约定的主要内容有：甲方委托乙方对无锡凯燕环球中心公寓实行物业服务，物业类型：公寓楼，坐落位置：无锡永和路18-2号，建筑面积137309.31平方米（含凯宾斯基饭店地下停车场F1、F2）；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务综合服务费、能耗费、户内计量费代收、停车场收费、装潢垃圾清运费；委托管理期限为（临时）；业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费应承担违约责任，甲方协助做好协调工作，协助乙方催缴；物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，公寓住宅7.85元/月/平方米，业主和物业使用人应于每月、每季度或半年、全年交付，由业主自由选择。史锦峰系永和路18-2-2832室房屋的所有权人，房屋面积151.62平方米。自2017年5月起至2019年12月止共32个月的物业服务费未予缴纳，总计37844.35元（7.80元×151.62平方米×32月）。金牌物业公司于2020年3月24日向史锦峰发出律师函催收欠缴物业费。金牌物业公司为本案诉讼支出律师代理费1000元。庭审中，金牌物业公司陈述，其确实与两个业委会均签订了物业管理合同，无锡市中级人民法院（2018）苏02民终432号判决书中也认定两份合同均是有效的，至于其要求按照2016年签订的物业合同执行的理由是，第二届业委会是依法成立的，业委会已经不存在了，2017年3月签订的合同内容较粗略，且2017年这份合同里的业委会章未经过备案。庭审中，应史锦峰的要求，金牌物业公司提供了客服部月度工作日志，证明其公司已经提供了相应的物业服务，史锦峰不予认可，但也不能提供证据证明金牌物业公司未实际提供服务的事实。另查明，陈舫（系永和路18-2号的业主）曾将业委会、金牌物业公司，第二届业委会诉至本院，要求确认业委会与金牌物业公司签订的《物业临时管理协议（附件）》（以下简称《临时管理协议（附件）》）无效并判令金牌物业公司立即撤场。本院经审理，判决驳回陈舫的诉讼请求。陈舫不服，向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，业委会、第二届业委会均系依法选举产生，在没有召开业主大会或业主代表大会依法选举新一届业主委员会的情况下，业委会、第二届业委会均有权对外行使其职权。虽然法律明确规定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但前提是该小区能够召开有效的业主大会或业主代表大会。自2013年12月起，环球中心同时存在两个业委会，两者之间就物业管理问题存在严重分歧与矛盾，致使环球中心的物业管理混乱，无法组织召开有效的业主大会或业主代表大会存在困难。因此，业委会与金牌物业公司签订的《委托合同》（即业委会与金牌物业公司于2017年3月23日签订的《凯燕环球中心公寓物业服务（临时）委托合同》）、《临时管理协议（附件）》以解决通过业主大会决议正式选聘物业服务企业之前环球中心物业管理问题，不损害业主的共同利益。《临时管理协议（附件）》约定“是否续约或退出服务将与后续‘业委’协商决定，如无选定新的‘业委’其物业管理服务委托合同自然顺延”，由此可见，业委会与金牌物业公司签订的协议没有剥夺业主选聘正式物业服务企业的权利。金牌物业公司进行临时物业管理，实际上是为避免小区管理真空，保障业主的合法权益。上述事实，有物业委托合同、律师函、顺丰签收信息、委托协议、客服部月度工作日志、无锡市中级人民法院（2018）苏02民终432号民事判决书及当事人陈述等证据在卷作证。本院认为，业委会、第二届业委会依法选举产生后，均有权对外行使其职权。金牌物业公司与第二届业委会于2016年8月30日签订了《物业合同》，又与业委会于2017年3月23日签订了《委托合同》，金牌物业公司先后就环球中心的物业管理接受了第二届业委会、业委会的委托，不损害业主的共同利益，应认定合同合法有效，对全体业主具有约束力。事实上，金牌物业公司自2017年5月12日起对环球中心提供了物业管理服务，不论适用哪份合同，史锦峰作为业主均应当承担交纳物业服务费的义务，且适用2016年8月30日签订的《物业合同》就物业费收取更有利于业主。史锦峰提出的的物业管理混乱、金牌物业公司无权收取物业费的抗辩意见，未提供证据证明，本院不予采纳。史锦峰就业委会发短信通知其缓交物业费的主张未提供实质性证据，本院不予采纳。业主既然享受或者接受了相关物业服务，就应该按合同约定履行交纳物业费的合同义务，金牌物业公司要求史锦峰缴纳拖欠物业管理费及支付律师费的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：史锦峰于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡金牌物业有限公司物业管理费37844.35元、律师费1000元，合计38844.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元（无锡金牌物业有限公司已预交），由史锦峰负担，于本判决发生法律效力之日起10内支付给无锡金牌物业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  茆倩娣人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇二一年五月三十一日法官 助理  张丹路书 记 员  张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。