贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8957号原告：张珍，女，1983年3月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道路16号。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。原告张珍与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称：天地房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称：伟庭茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告张珍，被告天地公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼。被告伟庭茂公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因疫情原因，本院依法扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。原告张珍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告天地房开公司于2018年4月21日签署的《商品房买卖合同》（编号为2018-0194）无效。2.被告天地房开公司立即返还原告购房款213233元,并以213233元为基数从2018年3月15日起至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息）。3.被告天地房开公司承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告213233元；4.被告伟庭茂公司退还原告团购费40000元并以40000元为基数，从2018年3月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付利息）。5.本案诉讼费、财产保全费等相关费用由被告承担。事实及理由：天地房开公司于2018年3月15日与原告签订了商品房买卖合同，编号为2018-0194，约定原告购买天地房开公司在花溪区开发的湿地阳光花园Ｄ9-10栋一层27号房。原告向天地房开公司支付了首付50%即213233元。2019年4月原告得知湿地阳光花园房屋性质为棚户区改造安置房项目，土地为行政划拨，无法办理预售许可证。天地房开公司在销售时隐瞒证照不全的事实，将房屋销售给不知情的原告，原告于是要求退还房款，但天地房开公司一直搪塞不予受理。根据法律规定，天地房产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，隐瞒所售房屋为拆迁安置房屋的事实，已经构成事实上的违法违规。天地房产公司委托委伟庭茂公司对湿地花园项目进行营销，伟庭茂公司在营销过程中向原告收取了4万元的团购费，该行为也违法违规。综上，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告天地房开公司辩称，案涉项目是花溪区棚户区改造项目，可以不经预售登记环节直接办理产权证。在花溪法院审理的其他案件中已经确认该事实，后花溪区房屋行政管理部门对案涉部门进行调规，对调规不能办理房屋产权证的案件，同意退还购房款，但是不同意退还团购费，因团购费并未实际纳入购房款作为购房的一部分。关于违约金被告不应承担。被告伟庭茂公司未到庭答辩。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限长期，经营范围为房地产经纪、房地产投资咨询、房地产营销策划。位于花溪云上明珠大道“阳光花园”楼盘项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积11014.3平方米，21栋一层商业，面积774.5平方米，9-10栋一层商业，面积947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同代理期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《阳光花园房屋销售底价表》为准执行，概述如下：住宅部分按建筑面积6000元/平方米，乙方不得擅自低于底价销售……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金，仅按照本条约定比例分配……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月11日，原告向伟庭茂公司支付团购费40000元，伟庭茂公司出具收据注明“兹收到张珍7-10栋1层1-27房交来团购费肆万圆整”。2018年3月15日，原告张珍与被告天地房开公司签订商品房买卖合同》（合同编号2018-0194），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人分别购买第9-10幢一层27号房，建筑面积共24.29平方米，商品房单价为每平方米17506.5元，总金额425233，买受人按揭付款，首付50%213233元，剩余房款212000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告向被告天地房开公司支付房款212233元。本院类案案件审理中查明：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司和伟庭茂公司向购房人退还团购费。3.诉讼过程中，原告向本院对被告天地房开公司提出保全申请，本院经审查予以准许，于2020年9月28日作出（2020）黔0111民初8957号民事裁定，查封、扣押、冻结被告天地房开公司名下价值466466元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、收据、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告天地房开公司作为房地产开发企业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告要求被告天地公司返还购房款213233元及利息，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的利息，自2018年3月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地房开公司支付赔偿款213233元，本院酌情按照已付房款的10%支付损失赔偿21323元。案涉房屋由天地公司委托伟庭茂公司独家销售，伟庭茂公司为促销房屋销售于2018年3月11日收取原告团购费40000元，该费用的收取由伟庭茂公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，对原告要求被告伟庭茂公司40000元及支付从2018年3月15日起的利息，符合法律规定，本院予以支持。至于利息应付的金额，自2018年3月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张珍与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年3月15日签订的份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0194）无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告张珍已付购房款213233元及支付资金占用费（自2018年3月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张珍团购费40000元及支付资金占用费（自2018年3月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张珍经济损失人民币21323元。五、驳回原告张珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8297元，保全费2853元，共计11150元，由原告张珍负担4658元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担5692元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕人民陪审员  杨明伟人民陪审员  杨大德二〇二一年五月三十一日法官助理张媛媛书记员李达