广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8311号原告：冯浩明，男，1975年1月3日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××795。原告：彭少文，女，1979年12月5日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××782。两原告共同委托诉讼代理人：何沛銮，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××锦标路口对面，统一社会信用代码91442××××××××8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告冯浩明、彭少文与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯浩明、彭少文的委托诉讼代理人何沛銮，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯浩明、彭少文向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金43797元（以购房款327577元为基数，按日万分之一标准自2016年11月1日计付至2020年6月30日止）。事实和理由：2014年5月24日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落中山市××××××××××××××皓玥花园1期3幢201房，房屋总金额为327577元，被告应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建筑工程竣工验收备案登记证，并将符合该合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房的，被告自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告向原告发出收楼通知书,通知原告于2020年6月30日前办理收楼手续,已构成违约。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼时间距离约定的交付时间已经超过3年，原告要求逾期交房违约金已过诉讼时效，应当予以驳回。二、原告向被告递交《提前交房申请书》，申请提前收楼，并承诺被告按照其本人申请提前交付商品房的，视为被告已按商品房买卖合同约定交付商品房义务。被告已于2019年3月22日向原告交付涉案商品房，完成交付义务。三、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了不超过原告已付购房款的3%的逾期交房违约金，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月24日，冯浩明、彭少文以327577元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市××××××××××××××皓玥花园1期3幢201房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，冯浩明、彭少文付清了全部房价款。2018年1月4日，棕榈公司（出卖人）与冯浩明、彭少文（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起十个工作日内向买受人支付违约金9827.3元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年1月17日，棕榈公司将前述款项支付给冯浩明。2019年3月9日，冯浩明、彭少文向棕榈公司递交《提前交房申请书》，载明“现商品房尚未具备交付条件，但本人因个人原因向贵司申请提前交付商品房使用，并向贵司作出如下承诺：一、本人己知悉所购商品房的工程进度及交付条件，清楚商品房尚未具备交付条件，因个人原因申请贵司按照商品房现状提前交付使用……四、贵司按照本人申请提前交付商品房的，视为贵司已按商品房买卖合同约定完成交付商品房义务”。2019年3月22日，冯浩明签收涉案房屋钥匙。2020年5月14日，皓玥花园一期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。冯浩明、彭少文与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。权利的放弃必须以明示的方式作出。冯浩明、彭少文在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，直至2020年5月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对冯浩明、彭少文占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，冯浩明、彭少文请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。冯浩明、彭少文选择于2018年1月4日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金9827.3元，应视为冯浩明、彭少文同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金9827.3元。冯浩明、彭少文主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，冯浩明、彭少文已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，冯浩明、彭少文对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，冯浩明、彭少文仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月，即从2018年4月4日起计算。棕榈公司于2019年3月22日向冯浩明、彭少文交付了涉案房屋，逾期交房违约金应计算至2019年3月22日止。冯浩明、彭少文主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。棕榈公司抗辩逾期交房违约金已逾诉讼时效。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。冯浩明、彭少文于2021年3月9日提起诉讼，故2018年4月4日起的逾期交房违约金未逾诉讼时效，本院对棕榈公司的抗辩不予采信。综上所述，棕榈公司应向冯浩明、彭少文支付逾期交房违约金11531元(327577元×352日×0.01%)。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯浩明、彭少文支付逾期交房违约金11531元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费894元，减半收取447元，由原告冯浩明、彭少文负担403元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担44元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  詹绮婷二〇二一年五月十二日书记员  郑诗琳王静