广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7604号上诉人（原审被告）：张杰龙，男，汉族，1994年1月15日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明鸿，广东南龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市明泰润投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区X街道独树社区X路X号X总部大厦B座3502-B区，统一社会信用代码91440300771649596A。法定代表人：卢礼杭，总经理。上诉人张杰龙因与被上诉人深圳市明泰润投资发展有限公司（以下简称明泰润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初23301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张杰龙上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.改判张杰龙无需向明泰润公司支付原审判决所述款额；3.改判张杰龙与明泰润公司签订的房屋租赁合同于2020年4月9日解除；4.由明泰润公司承担本案一审、二审诉讼费用。明泰润公司未向本院提交书面答辩意见。明泰润公司向一审法院起诉请求：1.判令确认《IBCMALL商铺租赁合同书》（合同编号：IBC-NS/2019-120）于2020年4月9日解除；2.判令张杰龙向明泰润公司支付拖欠租金92300.20元；3.判令张杰龙向明泰润公司支付物业管理费30766.73元；4.判令张杰龙向明泰润公司支付营销系统租金370.00元；5.判令张杰龙向明泰润公司支付P0S机租金123.33元；6.判令张杰龙向明泰润公司支付电费7090.32元；7.判令张杰龙向明泰润公司支付水费886.45元；8.判令张杰龙向明泰润公司支付服务费2668.40元；9.判令张杰龙向明泰润公司支付逾期付款违约金6134.89元（暂计金额，详见附件《逾期付款违约金计算清单》）；10.判令明泰润公司无需返还租赁保证金149676.00元、物业管理费保证金49892.00元、装修保证金20000.00元；11.判令张杰龙向明泰润公司支付违约金149676.00元；12.判令张杰龙向明泰润公司支付占用费249460.00元（暂计金额，以两倍日租金4989.20元为基数，自2020年4月8日暂计至2020年5月28日止，实际金额计至交还租赁物之日止）；13.判令张杰龙向明泰润公司支付本案律师费6000.00元；以上金额共计：765044.32元（其中逾期付款违约金、占用费为暂计金额）；14.判令张杰龙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2019年5月18日，明泰润公司与张杰龙签订《IBCMALL商铺租赁合同书》，约定：明泰润公司将位于深圳市X区X街道X路X号X大厦IBCMall五层X号商铺出租给张杰龙使用，张杰龙作为愈见此客的专业经营商，同意承租租赁物业；租赁房屋建筑面积为498.92平方米；租赁期限自2019年6月25日至2024年6月24日；张杰龙有60天的装修期，自2019年4月25日起算；张杰龙应于缴纳履约保证金的同时向明泰润公司交纳租赁物业首月租金，首月租金为74838元；第一个租约年，按计租面积150元/平方米/月，每月租金74838元；第二个租约年，按计租面积150元/平方米/月，每月租金74838元；第三个租约年，按计租面积157.5元/平方米/月，每月租金78579.9元；第四个租约年，按计租面积165.38元/平方米/月，每月租金82508.9元；第五个租约年，按计租面积173.64元/平方米/月，每月租金86634.34元；租金应按每个自然月为一期缴纳一次，张杰龙应于每月20日前足额支付下一期租金；合同签署后7日内，张杰龙向明泰润公司缴纳149676元作为租赁保证金，同时缴纳49892元（相当于两个月的物业管理费）作为物业管理费保证金，上述款项统称为履约保证金；如张杰龙未能按照合同约定支付租金、违约金或其他应付款项，或者张杰龙违约造成明泰润公司损失的，明泰润公司可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；张杰龙装修期间物业管理费按12473元/月收取，装修期满后租赁物业管理费每月24946元；如明泰润公司委托第三方管理公司管理商场的，则约定的管理费及水电费等物业类费用由明泰润公司委托的第三方管理公司收取；为确保统一经营管理，张杰龙使用明泰润公司指定的营销管理系统设备及服务开展经营，张杰龙向明泰润公司支付租赁费用300元/月；张杰龙应当是在租赁物业所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，否则张杰龙应于开业日前在租赁物业所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替张杰龙成为本合同的承租人，张杰龙、该经营主体应共同与明泰润公司签署主体变更协议，且张杰龙对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；租赁期间，如张杰龙中途擅自退租的，视其违约行为导致本合同单方终止，张杰龙已付的履约保证金及其他预付费用均不予退还，同时张杰龙还应支付相当于当年度月租金2倍的金额作为违约金；张杰龙未按约定支付或补交租金、物业管理费、履约保证金或其他应付款项，每迟延一日，张杰龙应支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟30日仍不支付的，视为张杰龙单方面违约解除合同，因前述情形解除合同，明泰润公司不予返还履约保证金，有权收回租赁物业，处理物业内物品，张杰龙须赔偿由此给明泰润公司造成的全部损失（包括但不限于明泰润公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）；张杰龙拖欠租金或其他应付费用，且拖欠日起累计达30日及以上的，明泰润公司有权经书面通知张杰龙，立即解除合同，收回该租赁物业另行出租，不退还张杰龙已付租金及履约保证金，并有权要求张杰龙另行赔偿损失；无论何种原因引起的合同终止，如在交换期届满后张杰龙仍未交还租赁物业的，张杰龙应按照合同终止时租金的两倍标准乘以实际天数向明泰润公司支付延期交还占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；合同还约定了其他权利义务。同日，双方签订《IBCMALL储值卡加盟协议》，约定：刷卡POS机由明泰润公司提供，张杰龙需支付租金100元/台/月。上述合同签订后，张杰龙向明泰润公司支付了租赁保证金149676元、物业管理费保证金49892元、装修保证金20000元，明泰润公司确认上述费用均未退还张杰龙。二、2020年3月19日，明泰润公司中国邮政EMS特快专递向张杰龙邮寄《律师函》，催缴涉案店铺2020年3月的租金、物业管理费等相关费用。根据物流信息显示，上述邮件“退回妥投”。2020年4月9日，明泰润公司以张杰龙未支付租金、物业管理费等相关费用为由，通过顺丰速运向张杰龙邮寄《解除合同通知书》，通知张杰龙解除合同。根据物流信息显示，该快件已签收。2020年6月23日，明泰润公司因涉案纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年7月8日向张杰龙送达明泰润公司的起诉状副本等相关材料。三、明泰润公司确认：1、张杰龙于2020年1月开始没有实际经营；2、张杰龙的租金已支付至2020年2月；3、2020年8月1日，明泰润公司代张杰龙清场。明泰润公司庭审中明确其主张的租金、物业管理费、营销系统租金、POS机租金系2020年3月1日至2020年4月7日期间的费用，主张的电费、水费、服务费系2019年12月23日至2020年4月7日期间的费用。四、根据工商登记信息显示，深圳市愈见此客餐饮有限公司（以下简称愈见此客公司）成立于2019年5月17日，张杰龙原为该司法定代表人并持有该司100%股权，2019年11月14日，该司的法定代表人变更为案外人陈某某，陈某某持有该公司100%股权。根据张杰龙提交的深圳市市场监督管理局档案查询件显示，2019年11月12日，张杰龙与案外人陈某某签订《股权转让协议书》一份，载明：愈见此客公司于2019年5月17日成立，注册资本200万元，实际投入0元，张杰龙占100%股权，已投入0元，张杰龙愿将其占愈见此客公司100%的股权以1元的价格转让给陈某某。五、根据银行转账凭证显示，2019年10月22日，张杰龙向明泰润公司转账66438元，2019年10月24日，明泰润公司向张杰龙转账50000元，2019年12月20日，案外人蓝奕明向张杰龙转账110499元，交易摘要“店租”，2020年1月20日，案外人蓝奕明向张杰龙转账108909.66元，交易摘要“店租”。张杰龙辩称其并非本案的适格张杰龙，签订案涉协议系代表愈见此客公司签订的，2019年11月14日其将愈见此客公司的股权转让给陈某某之后，愈见此客公司的经营与自己没有关系，合同权利义务应当由陈某某以及愈见此客公司的实际经营者蓝奕明承担。六、明泰润公司提交了其向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司支付物业管理服务费的转款回单，并提交了其自2019年11月14日至2020年4月27日向深圳供电局有限公司支付X大厦电费的转款回单及2019年11月至2020年4月期间缴纳该大厦水费的转款回单。明泰润公司提交的催缴通知单载明，涉案的物业管理费、水费、电费、用电服务费均由深圳市X物业服务有限公司收取。七、根据明泰润公司提交的缴款通知单载明，张杰龙拖欠明泰润公司2020年3月1日至2020年4月7日的POS租金123.33元、营销系统租金370元，并代为支付了2019年12月23日至2020年4月7日期间的电费7090.32元、水费886.45元。八、因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，广东省于2020年1月24日启动疫情防控一级响应，于2020年2月24日降为疫情防控二级响应，于2020年5月9日降为疫情防控三级响应。九、明泰润公司因本案支出律师费6000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，明泰润公司与张杰龙签订的案涉租赁合同，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守。关于张杰龙是否为本案适格被告的问题，一审法院认为，首先，虽然签订案涉合同时，张杰龙系愈见此客公司的法定代表人及唯一股东，但是案涉合同系以张杰龙个人名义签订；其次，根据案涉合同的约定，愈见此客公司成为合同承租人的前提条件是，愈见此客公司、张杰龙应共同与明泰润公司签署主体变更协议，本案中，未有证据证明三方当事人已重新签订了变更协议；再次，案涉协议签订后，张杰龙以其个人银行账号向明泰润公司支付过两次租金，应视为张杰龙以其实际行为履行了合同；最后，虽然张杰龙将愈见此客公司股权转让给了案外人陈某某，但张杰龙未能举证证明其已经将租赁协议中的权利义务转让给了案外人陈某某，并且得到了明泰润公司的同意。综上，张杰龙作为合同相对方，属于本案的适格被告，张杰龙关于其主体不适格、涉案债务应当由陈某某及蓝奕明承担的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于合同解除的时间问题，一审法院认为，虽然明泰润公司以张杰龙未能按期缴纳租金为由于2020年4月9日向张杰龙邮寄《解除合同通知书》，但上述期间仍属于广东省疫情防控二级响应期间，且案涉商铺用于经营，故明泰润公司以此为由解除合同，一审法院不予支持。鉴于广东省于2020年5月9日将疫情防控降为三级响应后，张杰龙仍未依约履行合同义务，构成违约，明泰润公司于2020年6月23日向一审法院起诉，应视为明泰润公司通过诉讼的方式行使解除权，起诉状送达张杰龙的时间即2020年7月8日为合同的解除时间。综上，一审法院依法确认案涉租赁合同的解除时间为2020年7月8日。如前所述，张杰龙违约，依法应承担相应的违约责任。故明泰润公司诉请张杰龙支付拖欠的租金、营销系统租金、POS机租金，理据充分，一审法院予以支持。鉴于疫情期间，张杰龙没有营业收入，基于公平原则，一审法院酌情减免张杰龙一个月的租金，即免除张杰龙2020年3月份租金。据此，张杰龙应向明泰润公司支付2020年4月1日至2020年7月8日的租金，以及2020年7月9日至2020年7月31日（清场前一日）期间，按照合同约定的租金标准计付的占有使用费，以上合计299352元（74838元/月×4个月）。明泰润公司主张按两倍日租金计付占有期间的费用，一审法院不予支持。关于物业管理费、水费、电费、服务费，一审法院认为，根据明泰润公司提交的证据载明，涉案物业的上述费用由物业管理公司即深圳市X物业服务有限公司收取，明泰润公司仅有效举证证明其代为支付了2019年12月23日至2020年4月7日期间的电费7090.32元、水费886.45元，其他费用明泰润公司均未能举证证明其已经代为支付，故对于明泰润公司主张的电费7090.32元、水费886.45元，一审法院予以支持，对于明泰润公司主张的物业管理费、用电服务费，一审法院均不予支持。张杰龙违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任，合同约定有三项：就逾期支付租金及相关费用按每日万分之五计收逾期违约金；没收租赁保证金；支付当年度月租金2倍的违约金。上述三项违约金条款同时执行无疑会导致违约金过高，一审法院综合考量疫情影响、张杰龙的违约程度、明泰润公司的损失情况等，酌情调整为没收张杰龙一个月的租金保证金74838元，超出此部分的请求，一审法院不予支持。关于没收物业保证金，一审法院认为，物业管理费保证金系基于物业管理费缴纳的保证，明泰润公司既非物业管理费的收费主体，也尚未有效证明其已经代为缴纳物业管理费，故明泰润公司主张没收该部分保证金，一审法院不予支持。关于没收装修保证金，一审法院认为，明泰润公司未提交证据证明其收取装修保证金的依据，此外，涉案商铺早已装修完毕并投入使用，故明泰润公司主张没收装修保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于明泰润公司主张的律师费，一审法院认为，涉案的租赁合同明确约定，因张杰龙逾期付款造成明泰润公司追讨欠款而支出的律师费由张杰龙承担，故明泰润公司主张由张杰龙赔偿其律师费损失6000元，于法有据，一审法院予以支持。综上，张杰龙应向明泰润公司支付租金及占有使用费299352元、营销系统租金370元、POS机租金123.33元、电费7090.32元、水费886.45元、律师费损失6000元，没收张杰龙租赁保证金74838元后，剩余的租赁保证金74838元、装修保证金20000元用于抵扣租金及占有使用费，故张杰龙应付的租金及占有使用费为204514元（299352元-74838元-20000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认明泰润公司与张杰龙间的租赁合同于2020年7月8日解除；二、张杰龙于判决生效之日起十日内向明泰润公司支付拖欠的租金及占有使用费204514元；三、张杰龙于判决生效之日起十日内向明泰润公司支付2019年12月23日至2020年4月7日期间的电费7090.32元、水费886.45元；四、张杰龙于判决生效之日起十日内向明泰润公司支付2020年3月1日至2020年4月7日期间POS机租金123.33元、营销系统租金370元；五、张杰龙于判决生效之日起十日内向明泰润公司支付律师费6000元；六、确认明泰润公司不需向张杰龙退还租金保证金74838元；七、驳回明泰润公司的其他诉讼请求。如果张杰龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5725元，由张杰龙负担2199元，明泰润公司负担3526元；保全费3247.38元，由张杰龙负担。明泰润公司已预交的受理费2199元、保全费3247.38元，于判决生效后由一审法院予以退回。张杰龙应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费2199元、保全费3247.38元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、张杰龙是否是本案适格的主体；二、涉案租赁合同解除的时间；三、张杰龙应否支付违约金；四、张杰龙应否支付租金、房屋占有使用费以及金额；五、张杰龙应否支付水电费、pos机租金、营销系统租金等；六、张杰龙应否支付明泰润公司律师费；七、租赁保证金、装修保证金和物业保证金可否予以折抵。关于焦点一，张杰龙主张，本案适格的被告应当是愈见此客公司，张杰龙系愈见此客公司的法定代表人，其签署合同的行为是职务行为。而且张杰龙已经将持有的100%的股份转移给案外人陈某某。合同同时约定，“具备法人资格的经营主体设立完成即自动替代乙方成为本合同的承租人”，因此张杰龙不是本案适格的被告。本院认为，《IBCMALL商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定，“乙方应当是在租赁物业所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任”，根据以上约定，张杰龙应当对愈见此客公司履行合同承担连带保证责任，现明泰润公司直接诉张杰龙，符合法律规定，张杰龙是本案适格的被告。一审法院认定无误，本院予以维持。关于焦点二，张杰龙主张，明泰润公司基于真实的意思表示，与2020年4月9日发出解除合同通知书，合同解除的时间应当系2020年4月9日。本院认为，明泰润公司诉请确认于2020年4月9日解除涉案合同，张杰龙的答辩对此无异议，且张杰龙提交的2020年4月13日微信聊天也记录显示，其并未对解除合同提出异议。因明泰润公司解除合同的理由为张杰龙未及时支付租金、水电费和物业管理费，而该事实张杰龙也予以确认，因此，张杰龙存在违约行为，依照合同约定，明泰润公司享有合同解除权。根据明泰润公司提交的顺丰运单追踪，解除合同通知书于2020年4月12日被签收。因此，涉案合同的解除时间为2020年4月12日。一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点三，张杰龙主张，因新冠疫情属于不可抗力，因此，其不应当承担违约责任。本院认为，新冠疫情影响了合同的履行，但并不构成合同履行的不能。张杰龙的确存在未逾期支付租金的行为，系违约方，明泰润公司主张违约金符合法律规定。一审法院已经考虑了疫情的因素、违约的具体情形以及明泰润公司实际损失等情况，在合同同时约定了三种违约责任的情形下，仅酌定承担一个月租金的违约金，并无不妥之处，对此，本院予以维持。关于焦点四、五、六，张杰龙仅是主张其无需承担责任。本院认为，关于租金的计付时间，焦点一中已经作出说明，因此，张杰龙需要支付的租金为104773元。（74838＋74838÷30×12=104773）。关于房屋占有使用费，《IBCMALL商铺租赁合同书》第二十二条约定，提前解除合同，需要确定物业的交还期，第二十三条约定，如交还期届满，张杰龙未将所有物品办搬离，视为放弃租赁物业内的物品所有权，明泰润公司有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。但明泰润公司在《解除合同通知书》中，并未注明交还期，仅是说明如张杰龙未补交租金和交还场地，明泰润公司将收回租赁物业并处理租赁物业内的物品。结合张杰龙提交的微信聊天记录，其对解除合同并无异议，因此，双方均应当主动避免损失的扩大，张杰龙应主动办理交接手续，而明泰润公司也应当在合理时间收回物业，但双方均未主动履行，对于损失扩大，均有一定的过错。对此，本院酌定一个月的交还期，在此期间，张杰龙应当支付占有使用费，即74838元。超出该期限的损失，由明泰润公司承担。上述两点，一审法院认定有误，本院予以纠正。关于水电费、pos机租金、营销系统租金，属于张杰龙经营期间的支出，其应当承担。关于律师费，《IBCMALL商铺租赁合同书》已作出约定，且明泰润公司提交证据证明其实际支出，张杰龙应当承担。关于焦点七，张杰龙主张，明泰润公司已经收取租赁保证金149676元、物业管理费保证金49892元、装修保证金20000元，应当先将其抵扣张杰龙应当支付的费用。本院认为，对于上述费用已经由明泰润公司收取，双方无异议，本院予以确认。因在本案中，张杰龙未提出反诉，一审法院仅是针对明泰润公司的诉讼请求进行处理，且论述和判项也仅允许明泰润公司不退还74838元作为违约金，上述处理并无不妥。但是，为了避免当事人的诉累，进一步明晰双方责任，同时便于执行，可以就双方应当支付的金额进行相应的抵扣，张杰龙应当支付的款项总计268919.10元（租金104773元＋房屋占有使用费74838元＋违约金74838元＋电费7090.32元＋水费886.45元＋pos机租金123.33元＋营销系统租金370元＋律师费6000元=268919.10元），明泰润公司已经收取219568元（租赁保证金149676元＋物业管理费保证金49892元＋装修保证金20000元=219568元），因此，张杰龙仍需支付49351.10元（268919.10－219568=49351.10元）。综上，张杰龙的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初23301号民事判决：二、确认深圳市明泰润投资发展有限公司与张杰龙间的租赁合同于2020年4月12日解除；三、上诉人张杰龙应在本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市明泰润投资发展有限公司支付租金等各项款项共计49351.10元；四、驳回被上诉人深圳市明泰润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5725元，保全费3247.38元，合计8972.38元，由深圳市明泰润投资发展有限公司负担6172.38元，由张杰龙负担2800元。张杰龙应在本判决生效之日起七日内向深圳市明泰润投资发展有限公司迳付2800元。二审案件受理费4584.80元，由张杰龙负担3727.80元，由深圳市明泰润投资发展有限公司负担857元，深圳市明泰润投资发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向张杰龙迳付857元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年五月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。