上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6036号原告：陈慧芳，女，1956年7月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阮德才(系原告陈慧芳的丈夫)，住同原告。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，营业场所：上海市奉贤区。负责人：陈倩，职务不详被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，营业场所：陕西省。法定代表人：张智军，职务不详。原告陈慧芳与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下至判决主文前简称城市社区上海公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下至判决主文前简称城市社区公司)、第三人司正烝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请撤回了对第三人司正烝的起诉，本院经审查后予以准许。本案依法适用普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈慧芳及其委托诉讼代理人阮德才到庭参加诉讼，被告城市社区上海公司、城市社区公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈惠芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告城市社区上海公司的《房屋托管合同》(编号3101SJXXXXXXXXX)于2020年10月28日解除；2.判令两被告向原告支付其所有的坐落于上海市浦东新区昌邑路588弄1栋0单元705室的租金人民币17,033.34元(2020年9月、10月)；3.判令两被告向原告赔偿违约金43,800元;4.判令两被告于判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区昌邑路588弄1栋0单元705室；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告城市社区上海公司在平等、自愿的基础上于2019年3月19日签订《房屋托管合同》，合同约定原告将自己所有的坐落于上海市浦东新区昌邑路588弄1栋0单元705室的房屋交付给被告城市社区上海公司托管，租金7,300元/月，被告城市社区公司按月支付到原告上海浦发银行奉贤支行账户，租期为2019年3月28日至2022年3月27日止。2020年2月28日，受疫情影响，考虑到与两被告过往优良合作，为减免两被告负担，原告与被告城市社区上海公司签订《补充协议》，约定将被告城市社区公司未支付的2个月租金14,600元平摊到2020年3月至2021年2月等额分期支付，同时协议中也表明被告的名称由城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司变更为城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，后被告将房屋转租给司正烝。然，截至2020年10月25日，被告城市社区公司已欠付原告2020年9月份及10月份租金，经原告多次催讨未果，遂涉讼。两被告均未到庭应诉，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭，被告未发表质证意见。根据原告提交的证据及相关陈述，本院认定事实如下：原告系上海市浦东新区昌邑路XXX弄XXX号XXX室产权人之一。被告城市社区公司原名城市房屋租赁集团(西安)有限公司,被告城市社区上海公司原名城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司。2019年3月19日，原告(甲方、托管方)与城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司(乙方、受托方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区昌邑路588弄1栋0单元705室的房屋托管给乙方。经甲、乙双方协商，甲方首年支付乙方一个月的平台服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。甲方收租期35个月，本合同托管期合计36月，自2019年3月28日(以本合同生效日为准)至2022年3月27日止。租金标准为月租金7,300元，付款方式为月付。合同生效之日起，甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方月租金。第十二条第三款为：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的……。第十三条违约责任约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。”2020年2月28日，原告与被告城市社区上海公司签订《补充协议》，约定因受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，双方约定被告城市服务上海公司拖欠给原告的2个月租金，合计14,600元，该租金被告城市服务上海公司承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付1,216.67元，其他合同条款不变。合同签订后，原告银行卡于2019年5月27日入账7,300元，2019年6月25日入账7,300元、2019年7月25日入账7,300元，2019年8月26日入账7,300元，2019年9月26日入账7,300元，2019年10月25日入账7,300元，2019年11月25日入账7,300元，2019年12月25日入账7,300元，2020年3月25日入账7,300元、1,216.67元，2020年4月27日入账1,216.67元，2020年4月28日入账7,300元，2020年5月25日入账7,300元、1,216.67元，2020年6月28日入账7,300元，2020年7月11日入账1,216.67元，2020年7月27日入账7,300元，2020年8月18日入账1,216.67元，2020年9月15日入账8,516.67元，其后未有房租入账。2020年10月26日，原告向被告城市社区上海公司发送《告知函》，称因截止2020年10月25日，被告城市社区上海公司已欠付2020年9月份及10月份租金，故原告告知被告双方签订的《房屋托管合同》自被告城市社区上海公司收到函件之日起即日解除。原告称其至被告城市社区上海公司办公地点将该《告知函》送交工作人员，要求解除合约。被告负责人说要交给公司领导来看，所以原告给了被告两天的考虑时间，故双方解除合同的时间为2020年10月28日。本院认为，原告与被告城市社区上海公司签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。被告城市社区上海公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除《房屋托管合同》，本院予以准许，涉案《房屋托管合同》于2020年10月28日起解除。合同解除后，承租方被告城市社区上海公司应将租赁物交还原告。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请被告支付解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告城市社区上海公司系被告城市社区公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请被告城市社区公司共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院一并予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法可予缺席裁判。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈慧芳与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》(编号3101SJXXXXXXXXX)于2020年10月28日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区昌邑路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告陈慧芳；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈慧芳2020年9-10月的未付租金17,033.34元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈慧芳违约金43,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,503元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩晗二〇二一年五月二十五日书记员  郁思昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》（1999年通过）第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。