西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民5924号原告：陕西创典物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区房。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所律师。被告：翟麦到，男，1961年11月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告陕西创典物业有限公司（以下简称创典公司）与被告翟麦到物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创典公司的委托诉讼代理人冯文静、牟振甫与被告翟麦到均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创典公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2018年4月1日起陆续拖欠的物业服务费2652元，公摊电费520元，生活垃圾费156元，电梯费774.8元，采暖费3944元，水费475元以及违约金2654.31元，总计11176.11元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年，原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于西安市雁塔区XX路XX苑的房屋提供物业服务，房号为04-1-2201，房屋面积为85平方米。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2018年4月1日起陆续多次拖欠原告物业管理费、公摊电费、生活垃圾费、电梯费、采暖费、水费共计人民币8521.8元（水费计算至2019年12月，其余费用暂计算至2020年5月）。原告曾多次以多种形式向被告催缴相关费用，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第七条第四款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告翟麦到辩称，原告主张的以上费用确实没有缴纳。2019年10月24日之前水费应由开发商缴纳的，XX小区XX路于2019年10月底才修好，中间物业多次停水，村委会与开发商沟通，开发商承诺替被告交水费。且2020年3月换电子水表的时候已经将中间空档期的水费补交了。关于电梯费用，被告认为不应该缴纳，因为被告属于被安置在高层住房里面，电梯就应该是基本的配套。关于物业管理费部分，原告按照二级收费但是其服务达不到二级的标准。关于采暖费部分，有一部分没有缴纳，因为有的没有采用暖气。关于违约金部分，被告不同意承担，关于小区服务问题被告多次向两届村委会反映，村委会也多次与原告沟通过，但是始终没有解决，所以被告不应当承担违约金。且房屋交付的面积不够，费用不应该按照合同约定的面积收取。公摊电费不认可，应由开发商替被告缴纳。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告翟麦到系西安市雁塔区XX街XX村委会村民，亦系西沣馨苑小区04-1-2201号房屋业主。原告(甲方)与被告翟麦到(乙方)就西沣馨苑小区04-1-2201号房屋签订了《物业管理服务协议》,约定:甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积85平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次缴纳费用时间：每月25日至30日缴纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议中对于物业服务要求及质量标准约定明确，其中包含房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、绿化、安全检查、小区内24小时值班以及消防等内容均有明确约定。另查，自被告接收房屋后，原告一直为该小区提供物业服务。2019年4月，西安市雁塔区杜城街道办事处翟家堡社区居民委员会出具公告一份，上载明：翟家堡村自2017年4月1日开始回迁，村委会考虑村民经济情况代替回迁村民支付物业费（不含电梯运行保养费、生活垃圾处理费）至2018年3月31日。翟家堡村委会自2018年4月1日起不再代替村民支付物业服务费，请所有村民、业主和园区内租赁户自觉前往物业缴纳自2018年4月1日起所有物业服务各项费用（含物业服务费、电梯运行保养费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费）。2018年度采暖季已结束，请尚未缴纳基本运行费的业主尽快前往物业缴纳。再查，根据被告陈述及该小区其他业主的陈述和提供的图片来看，原告在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。   庭审中，原告提交物业费欠费明细表一份，主张涉案房屋所欠付的金额情况为：2018年度、2019年度两个采暖季共计采暖费3944元，2018年4月1日至2020年5月1日期间的电梯费774.8元，公摊电费520元，生活垃圾费156元，物业费2652元，水费475元。被告后补交暖气费1039.2元。上述事实有《物业管理服务协议》、缴费票据、选房确认单、照片、物业费欠费明细表、当事人陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，被告系西沣馨苑小区04-1-1202号房屋的业主，该房屋已于2017年实际交付给被告，此后原告一直为该小区提供物业服务，且翟家堡社区居民委员会发布的公告已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2018年3月31日。在此之后，原告依约为被告小区提供了物业服务，被告应按照合同约定，向原告支付费用。但通过被告及其他业主提交的小区内现场照片可知，原告的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。故对于原告应向被告支付的物业费用，本院酌情支持合同约定标准的80%。对于原告主张水费的诉请，因其未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由原告自行承担。对于原告主张违约金的诉请，因原告在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到等值物业服务,原告自身存在违约行为。被告未及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称的开发商承诺代缴水费、没有采暖事实以及房屋面积不够，因其未向法庭提交证据，故举证不利的不利后果应由被告自行承担。对于被告辩称的电梯费、公摊电费不由其缴纳，因合同明确约定这两项费用由被告承担，故对被告的辩称意见，本院不予采信。故采暖费、生活垃圾费、公摊电费、电梯费，被告应按照合同约定向原告支付。前述金额总计为6477.2元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告翟麦到应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西创典物业有限公司采暖费、物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费共计6477.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费79元，减半收取39.5元，由被告承担25元，原告承担1914.5元。因原告已预交，故被告应在履行上述义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审 判 员  蒲  婷  婷  二〇二一年五月二十九日 书 记 员  刘      瑜  1