贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初3127号原告：周仕林，男，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：张兴涛，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金俊，贵州山一律师事务所实习律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵程诚，女，汉族，住贵州省遵义县，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。原告周仕林与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周仕林及其委托诉讼代理人张兴涛、李金俊，被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人赵程诚，被告贵州聚银投资置业有限公司的委托诉讼代理人饶娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周仕林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告信本奥特莱斯公司向原告支付2019年7月1日起至2020年12月30日止的租金45132元，并判令被告按年利率15.4%支付每期应付租金之日起至租金清偿之日止的违约金，截至2020年12月30日违约金为2533.94元；2、判令聚银公司对第一项请求承担连带清偿责任。3、本案的诉讼费用由被告信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。审理中，原告变更收益金从2017年7月1日起开始计算至2021年3月31日为53335元；违约金变更为按照合同约定的每日1‰计算至被告清偿租金之日止（至2021年3月31日为17510.22元）。事实及理由：2017年5月6日，原告周仕林（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，约定原告周仕林将购买的位于遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼区平方米）委托信本奥特莱斯公司经营管理，由信本奥特莱斯公司自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺。托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年。合同还约定，甲方拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益条件下，有权要求乙方按期支付托管收益。合同第五条5.1支付条件约定：甲方按《商品房买卖合同》约定付清全部购房款和其他相关款项后方可获得委托管理期间的托管收益。第5.2支付方式：乙方分四期向甲方支付每年度的托管收益，分别于每期首月按约定的托管收益标准支付。合同第九条违约责任约定，乙方如无正当理由而未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金。合同第十二条，丙方同意为本合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关规定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；此外合同还约定了托管收益结算标准、支付方式，双方权责等内容。后双方对商铺的托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），无偿出租；2019年7月1日至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币7180元；2020年7月1日日至2023年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8206元；2023年7月1日至2026年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币9231元；2026年7月1日至2027年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币10257元。综上，根据《中华人民共和国合同法》相关条款规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：对原告主张的收益金，2019年7月1日至2020年12月30日前的收益金愿意按照约定支付。2021年1月1日开始的收益金，因公司处于亏损状态，请求法院对收益金标准进行下调，按照原告实际支付购房款总额的4%计算每一年收益金，每月支付1176.11元。对原告主张的违约金，计算标准过高，要求进行调整，请求法院按年利率6%来计算。被告聚银公司辩称：答辩意见与信本奥特莱斯公司的意见一致，并愿意承担担保责任。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年5月6日，原告及案外人杨远琴（系夫妻关系）与被告聚银公司签订了《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）就上述商业用房签订了《遵义市奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同（二期内铺）》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7180.00元、2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8206.00元、2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9231.00元、2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10257.00元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益以银行转账方式汇入甲方指定银行账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。后原、被告对涉案商铺的托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1026.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2019年7月1日至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5128.00元；2020年7月1日至2023年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8205.00元；2023年7月1日至2026年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币9231.00元；2026年7月1日至2027年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币10257.00元。前述合同签订后，被告信本奥特莱斯公司仅于2021年2月7日支付过原告收益金1862.18元。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了涉案商铺《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，关于原告主张的收益金根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，被告应当按约履行，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，根据《托管收益确认单》约定，涉案商铺市场培育期2017年7月1日至2019年6月30日期间的托管收益金应为8208.00元（1026元×8=8208.00元），被告信本奥特莱斯公司于2021年2月7日支付了1862.18元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的收益金应为5128×4=20512.00元；2020年7月1日至2021年3月31日期间的收益金应为8205×3=24615.00元，以上合计53335.00元，扣除信本奥特莱斯公司于2021年2月7日支付的1862.18元，信本奥特莱斯公司还应当支付原告51472.82元。对于信本奥特莱斯公司要求从2021年1月起的收益金下调为每年按原告支付购房款总额的4%进行计算的抗辩，于法无据，本院不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司仅于2021年2月7日支付原告收益金1862.18元，其行为已构成违约，应支付违约金。结合双方签订的委托经营管理合同及《托管收益确认单》约定，市场培育期的托管收益金8208.00元应在市场培育期满后第一个季度内一次性支付，即应在2019年9月30日前支付，被告未支付，应从2019年10月1日起支付违约金。另市场培育期满后的违约金，原告主张分季度按每日1‰进行累计计算，因合同约定市场培育期满后每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金。对于违约金标准，被告提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2017年7月1日至2021年3月31日应得收益金的情况，违约金计算至2021年3月31日分别为：1、2017年7月至2019年6月（从2019年10月1日起计算）按8208.00元计算548天为739.39元；2、2019年7至9月（从8月1日起计算）按5128元计算609天为513.36元；3、2019年10至12月（从11月1日起计算）按5128元计算517天为435.81元；4、2020年1至3月（从2月1日起计算）按5128元计算425天为358.26元；5、2020年4至6月（从5月1日起计算）按5128元计算335天为282.39元；6、2020年7至9月（从8月1日起计算）按8205元计算243天为327.75元；7、2020年10至12月（从11月1日起计算）按8205元计算151天为203.66元；8、2021年1至3月（从2月1日起计算）按8205元计算59天为79.58元；前述违约金合计2940.20元。2021年4月1日起的违约金，原告也予以主张，被告仍应支付，应以未付收益金51472.82元为基数按照年利率6%计算至收益金付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告周仕林（2017年7月1日至2021年3月31日期间）收益金51472.82元及违约金（2019年7月1日至2021年3月31日期间为2940.20元，2021年4月1日起的违约金，以收益金51472.82元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告周仕林其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二一年五月十日法官助理周倩书记员刘欣