广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3889号上诉人（一审被告）：广州市白云区人和空客酒店。经营者：朱宏，该公司负责人。上诉人（一审被告）：朱宏。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗均，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈文军。委托诉讼代理人：张科峰、周亚磊，均系广东卓明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广东润晖万事达物业投资管理有限公司。法定代表人：晏利荣。上诉人广州市白云区人和空客酒店（以下简称空客酒店）、朱宏与被上诉人陈文军、广东润晖万事达物业投资管理有限公司（以下简称润晖公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈文军向一审法院起诉请求：1．空客酒店和朱宏向陈文军支付拖欠的固定收益28440元并按《空客客房委托经营合同》的约定向陈文军支付违约金、滞纳金；2．润晖公司对上述第一项诉请承担连带责任；3．本案受理费由空客酒店、朱宏、润晖公司负担。一审法院认为：陈文军将从润晖公司处承租的房屋交予空客酒店统一经营管理，收取固定收益，虽名为委托经营，但实为转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，陈文军将未取得建设工程规划许可证的房屋转租予空客酒店，双方签订的房屋转租合同无效。虽然合同无效，但空客酒店实际占用涉案房屋，并将涉案房屋用作酒店客房进行经营，陈文军要求空客酒店按合同约定的标准支付固定收益（实为房屋占有使用费）合理合法，应予支持。参照合同约定的标准，2014年10月至2020年5月期间，空客酒店应向陈文军支付占有使用费共计79200元,陈文军提交了相应银行流水，按银行流水所载，润晖公司法定代表人晏利荣截至2018年9月18日共向陈文军支付了占有使用费46440元，现陈文军主张空客酒店尚欠2018年9月至2020年5月期间的占有使用费28440元，空客酒店没有举证证明其已经参照合同约定足额向陈文军支付上述期间的占有使用费，应承担举证不能的不利后果，陈文军要求空客酒店支付上述期间尚欠的占有使用费28440元，一审法院予以支持。空客酒店是朱宏经营的个体工商户，陈文军要求朱宏对空客酒店的上述义务承担连带责任符合法律规定，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，涉案《客房委托经营合同》无效，作为从合同的担保责任约定也无效。润晖公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，仍向陈文军提供担保，承诺对空客酒店向陈文军支付固定收益款的合同义务提供担保，负有过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，润晖公司应在空客酒店上述债务不能清偿部分的三分之一范围内承担清偿责任。合同无效，违约条款亦然，陈文军要求空客酒店依照合同违约条款支付滞纳金、违约金于法无据，一审法院不予支持。空客酒店抗辩案涉房屋所在的建筑物已经交还给案外人深圳市宝安彭氏实业有限公司管业，不应由其向陈文军支付占有使用费，但空客酒店没有就此提交任何证据证明，反而在本案中自认目前涉案房屋仍由其用于经营酒店，空客酒店上述抗辩意见无理，一审法院不予采纳。润晖公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区人和空客酒店向陈文军支付人和万事达广场万事达酒店公寓D区五层531号房屋2018年9月至2020年5月期间欠付的房屋占有使用费28440元；二、朱宏对上述第一项判决承担连带责任；三、广东润晖万事达物业投资管理有限公司对上述判决第一项确定的由广州市白云区人和空客酒店承担的债务不能清偿部分的三分之一向陈文军承担清偿责任；四、驳回陈文军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为511元，由广州市白云区人和空客酒店、朱宏、广东润晖万事达物业投资管理有限公司共同负担。判后，空客公司不服一审判决，上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，事实认定有误，枉法裁判损害上诉人合法利益。（1）一审法院认为被上诉人将从一审被告“润晖公司处承租的房屋交予空客酒店统一经营管理，收取固定收益，虽名为委托经营，但实为转租”，明显是定性错误，与事实不符。首先，根据《空客客房委托经营合同》第一条“甲方同意在本合同有效期内将房屋委托给乙方经营，由乙方实行统一管理：即统一规划、统一形象、统一营销、统一租赁……本合同期内，甲方可向乙方申请自住”及第四条“自住申请”的约定，委托双方的法律关系显然不是转租承租的关系，委托方可以根据需要申请自住，可以证实被上诉人有权随时解除、变更、恢复委托关系及委托的内容。其次，根据《空客客房委托经营合同》约定由第三方提供收益支付担保，这显然并非租赁合同关系一般要素，与市场交易规律不相符。最后，从涉案房屋的用途、同地段租金情况来看，涉案房屋的用途指向十分清晰明确，都是用于委托上诉人用于酒店经营，被上诉人从一审被告润晖公司处承租涉案房屋，亦是从投资获取经营回报的目的出发，并非用于转租。（2）一审法院故意遗漏涉案房屋已经实际交由案外人深圳市宝安彭氏实业有限公司(简称彭氏公司)管业，并且上诉人亦实际向案外人彭氏公司支付租金的事实。涉案房屋的权属人即出租方己于2017年12月18日由生效判决确认变更为彭氏公司，且该出租人于2018年4月15日与上诉人重新签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的租赁物交付上诉人使用，上诉人亦根据该重新签订的《房屋租赁合同》约定支付租金及收电费等费用，上诉人自此与被上诉人再无任何的法律关系存在。一审法院认定上诉人需向被上诉人支付房屋占用使用费，既无真实存在的法律事实支撑，也无合理的法律规定作为依据，这种枉法裁判的行为，明显加重了上诉人租赁涉案房屋的负担，按照一审的判决相当于上诉人每月需支付两次租金，严重损害了上诉人的合法利益。上诉人在一审庭审过程中向审判庭及被上诉人出示了广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初21318号、21319号、21321号等案件的民事判决书原件，该等判决书认定“另查，涉案房屋所在的建筑物是由案外人广东润晖工程实业有限公司(简称润晖实业公司)向案外人彭氏公司承租兴建的，双方因租赁合同发生纠纷，经一审法院及广州市中级人民法院调处，一审法院于2017年9月8曰作出(2016)粤0111民初5909号民事判决，确认润晖实业公司与彭氏公司于2013年4月23目签订的房屋租赁合同无效，润晖实业公司限期将涉案房屋交还给彭氏公司管业……等。广州市中级人民法院于2017年12月18日作出二审民事判决，驳回上诉，维持原判。其后，彭氏公司收回包括涉案房屋在内的房屋，并于2018年4月15日与上诉人(关联方)签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人(关联方)亦按照合同约定向彭氏公司交付租金，从2018年4月起上诉人已每月向彭氏公司交付租金，不可能再另外向本案的被上诉人支付房屋占用使用费。一审法院判决明显是加重了上诉人租赁或使用涉案房屋所需的费用，而且是超过一倍多，明显是不公平、不合理的。一审法院对此事实认定不清，认为上诉人占用被上诉人或一审被告的房屋，明显与事实不符，且违背己生效判决认定的事实。二、一审法院适用法律错误。（1）根据《空客客房委托经营合同》第一条“甲方同意在本合同有效期内将房屋委托给乙方经营，由乙方实行统一管理：即统一规划、统一形象、统一营销、统一租赁……本合同期内，甲方可向乙方申请自住”的约定，被上诉人与上诉人显然不是转租与承租的法律关系，而是委托与被委托的法律关系，上诉人自始至终未获得过涉案房屋的占有权，不存在支付房屋占有使用费的事实基础，亦不适用有关城镇房屋租赁合同的相关法律规定。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第5条规定认为被上诉人主张的固定收益实为房屋占有使用费，明显是认定事实错误、适用法律亦错误。（2）与被上诉人签订涉案房屋租赁合同的是被上诉人广东润晖万事达物业投资管理有限公司，即出租方为被上诉人广东润晖万事达物业投资管理有限公司、承租方为被上诉人。无论是请求返还房屋还是请求支付房屋占有使用费，均是涉案房屋租赁合同的双方当事人之间的法律行为，与上诉人并没有任何法律关系。上诉人自始至终都不是涉案房屋租赁合同的相对方，与被上诉人不存在任何的租赁关系，被上诉人根本不存在向上诉人请求支付房屋占有使用费的法律基础。一审法院认为应由上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，显然是缺乏请求权基础，亦是法律适用错误。三、一审法院判决明显与同类判决已生效的案件处理不一致。根据最高人民法院2020年7月27日发布的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》规定，同案必须同判，类案必须检索。一审法院判决明显与(2019)粤0111民初4505号、(2020)粤01民终627号案、(2019)粤0111民初21318号、21319号、21321号等同类案件已生效判决处理不一致，这一司法行为严重损害了司法公信力，严重阻碍了实现法律适用的统一。（1）在(2019)粤0111民初4505号、(2020)粤01民终627号案中，该案原告为同类型房屋在一审中起诉请求固定收益和滞纳金，一审法院认为(即广州市白云区人民法院)，“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，林某与润晖公司之间签订的房屋租赁合同无效。因案件涉及的《广州市房屋租赁合同》无效，林某经一审法院法律释明后仍坚持要求按有效合同处理其诉请，故对于林某的诉讼请求一审法院不予支持。”(2019)粤0111民初4505号案与本案在基本事实、争议焦点等方面都具有高度的相似性，在本案中，被上诉人在一审中同样是坚持按照合同有效的情况提出诉讼请求，但是本案的一审法院却与(2019)粤0111民初4505号、(2020)粤01民终627号案作出不同的处理。（2）在(2019)粤0111民初21318号、21319号、21321号等案件中，人民法院均是按照合同无效的情形处理的，该等案件中人民法院经审理认定“空客酒店并非原告与润晖公司所签订房屋租赁合同的相对方，原告所交租金是由润晖公司收取，原告主张润晖公司与空客酒店存在混同也没有充分证据证明，原告要求空客酒店共同退还涉案房屋租金缺乏理据，一审法院不予支持”。被上诉人陈文军答辩称：一审法院认定事实清楚，案涉房屋交付后，一直由上诉人实际经营和管理，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付租金。2020粤01民终22578号案与本案不同，没有参考意义。该判决没有查清案涉房屋具体的位置，2017粤01民终2055号（以下简称2055号案）案件判决与本案房屋均没有查清，2055号案只是判决深圳市宝安彭氏实业有限公司返还，本案案涉房屋与2055号案房屋距离500米左右，中间又大量建筑物，上诉人载明的地址广州市白云区人和镇西城路8号，所在位置位于白云区人和科技城北段西城路138号，两个建筑物相差较远，且2055号案件没有载明交付房屋的性质、用途。2055号案双方主体是深圳市宝安彭氏实业有限公司与广东润晖万事达物业投资管理有限公司，本案被上诉人是从广东润晖万事达物业投资管理有限公司而来，主体不同。润晖公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，彭氏公司因租赁合同纠纷一案起诉广东润晖工程实业有限公司（以下简称润晖工程公司）、广州市四村经济发展有限公司（以下简称四村经济公司），一审法院于2017年9月8日作出（2016）粤0111民初5909号民事判决书，该判决书查明：2013年彭氏公司（甲方）与润晖工程公司签订《房屋租赁合同》，四村经济公司作为见证方在合同上加盖了印章。该合同约定彭氏公司从村委会租用了坐落于广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及该建筑规划内的所有空地（空地约7000平方米不计租金），经四村经济公司同意后彭氏公司将上述房屋及其空地转租给润晖工程公司，润晖工程公司租用期为22年，从2013年4月20日起至2035年5月30日止。润晖工程公司逾期支付租金超过5个月的，彭氏公司有权单方解除合同，收回房屋、设施设备及场地、没收润晖工程公司已缴纳租赁押金不予返还，润晖工程公司新增的建筑物及配套设备无偿归彭氏公司所有，并赔偿彭氏公司由此合同导致的一切经济损失等。该案判决：一、确认深圳市宝安彭氏实业有限公司与广东润晖工程实业有限公司于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、自该判决生效之日起十日内，广东润晖工程实业有限公司向深圳市宝安彭氏实业有限公司支付从2015年3月至2016年7月期间的涉案物业占用费3795115.36元；三、广东润晖工程实业有限公司自该判决生效之日三十日内，向深圳市宝安彭氏实业有限公司腾空交还涉案广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及配套的315KW的变压器一台、供水设施、消防设施；四、驳回深圳市宝安彭氏实业有限公司的其他诉讼请求。润晖工程公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2017年12月18日作出（2017）粤01民终20550号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决已发生法律效力。一审法院审理的（2019）粤0111民初4505号案中，该案原告林静新起诉时的诉讼请求为：润晖公司支付固定收益和滞纳金；润晖公司交还租赁房屋；空客酒店支付占用费及交还租赁房屋等。该案一审庭审期间，一审法院向林静新释明合同效力并征询其是否变更诉讼请求，林静新当庭表示不变更诉讼请求，一审法院遂判决驳回林静新的诉讼请求。林静新不服该判决，上诉至本院，本院于2020年3月24日作出（2020）粤01民终627号民事判决书，该判决认为：“……一审中，虽然林静新经法院释明合同无效后仍要求按有效合同处理其诉请，但在庭审后几天，林静新即已通过向一审法院提交了《法庭审理补充意见》的形式，表明如果法院认定合同无效，其变更相应的具体诉请。而一审法院在收到该补充意见后，并没有组织当事人就林静新依照无效合同变更的诉讼请求进行核查审理，就迳行驳回林静新全部诉讼请求，显属不妥，本院予以纠正……，”判决：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初4505号民事判决；二、广东润晖万事达物业投资管理有限公司于本判决书送达之日起十日内，向林静新返还款项150830元及利息（利息以150830元为基数，自2014年6月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回林静新的其他诉讼请求。一审庭审期间，经一审法院向陈文军释明合同效力，陈文军坚持表示不变更其诉讼请求二审期间，双方均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：空客酒店应否向陈文军支付房屋占有使用费以及房屋占用使用费的数额。关于空客酒店与陈文军之间的关系问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”根据本案查明的事实，空客酒店系朱宏经营的个体工商户，润晖公司或者陈文军并未在涉案房屋所在场所开办、经营酒店，不存在润晖公司、陈文军需委托他人经营酒店事务的事实，故陈文军与空客酒店、润晖公司所签订的《空客客房委托经营合同》并不具备委托合同的法律特征，空客酒店主张该合同为委托合同，依据不足，本院不予采信。陈文军通过与润晖公司签订《广州市房屋租赁合同》取得涉案房屋的使用权，当日空客酒店与陈文军、润晖公司签订《空客客房委托经营合同》，应视为空客酒店认可由陈文军向润晖公司承租涉案房屋的事实。涉案房屋由陈文军承租，如前所述，空客酒店与陈文军之间并无委托经营酒店的事实，《空客客房委托经营合同》约定由空客酒店向陈文军按月支付固定收益，该固定收益应为空客酒店为取得涉案房屋使用权所支付的对价，一审法院认定陈文军与空客酒店之间实为转租关系，并无不当，本院予以认同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在建筑物并无取得建设工程规划许可证，故陈文军与润晖公司签订的《万事达房屋合同》应为无效合同，陈文军、润晖公司、空客酒店签订的《空客客房委托经营合同》作为转租合同，亦应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《空客客房委托经营合同》约定的固定收益款实为空客酒店取得涉案房屋使用权的对价，该对价在无效合同中即表现为房屋占有使用费，陈文军将涉案房屋转租给空客酒店，空客酒店实际占有场地经营，陈文军有权要求空客酒店参照合同约定的固定收益款标准支付房屋占有使用费。空客酒店、朱宏、润晖公司虽称空客酒店及其经营人系向润晖公司支付租金、陈文军所收到的固定收益均为润晖公司支付，但陈文军所收固定收益款的来源并不足以推翻空客酒店通过签订《空客客房委托经营合同》认可陈文军以承租人身份对涉案房屋享有收益权以及需要向陈文军支付房屋占有使用费的事实，空客酒店、朱宏主张空客酒店不负有向陈文军支付房屋占有使用费义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案《空客客房委托经营合同》为无效合同，陈文军的诉讼请求是以合同有效为基础而提出，虽然陈文军经一审法院释明合同效力后坚持不变更诉讼请求，但鉴于一审法院根据合同效力将陈文军主张的固定收益款表述为房屋占有使用费并予以处理，减少了当事人的诉累，本院对此予以认可。（2019）粤0111民初4505号案与本案的事实并不完全一致，该案中空客酒店并无与该案原告签订合同，且该案一审判决已被本院（2020）粤01民终627号民事判决撤销，不存在同案不同判的情形，本院对空客酒店的该主张不予支持。根据已发生法律效力的（2016）粤0111民初5909号民事判决书、（2017）粤01民终20550号民事判决书查明和认定的事实，润晖工程公司须向彭氏公司交还广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及配套的315KW的变压器一台、供水设施、消防设施。空客酒店、朱宏、润晖公司均认可涉案房屋即位于上述生效判决所涉及的租赁物内，结合本案证据以及查明事实来看，润晖公司以润晖工程公司向彭氏公司承租的租赁物经营万事达广场，涉案房屋位于万事达广场内，陈文军并无提供足以反驳的相反证据证明涉案房屋与前述生效判决涉及的租赁物无关联，故本院对空客酒店、朱宏、润晖公司的陈述予以采信。前述判决生效后，彭氏公司已于2018年4月15日以与谭伏平另行签订租赁合同并收取租金的方式实际收回对涉案房屋所在场地的管业权，润晖公司对涉案房屋已无继续使用的合同依据以及法律依据，因陈文军对涉案房屋的权利来源于润晖公司，故其自2018年4月15日起亦相应不再享有对涉案房屋继续使用、收益的权利，故陈文军仅能向空客酒店主张2014年10月1日至2018年4月14日止的房屋占有使用费。涉案《空客客房委托经营合同》约定，空客酒店须向陈文军支付固定收益，其中：2014年10月1日至2017年9月30日的每月固定收益为1080元，2017年10月1日至2034年9月30日期间每月固定收益为1260元。根据合同约定标准，空客酒店应向陈文军支付2014年10月1日至2018年4月14日止的房屋占用使用费元46308，按照一审查明的银行流水记载，陈文军已收到46440元，故空客酒店无需再向陈文军支付房屋占有使用费。一审法院关于朱宏以及润晖公司在本案中责任的认定及处理，并无不当，本院予以维持。陈文军在本案中并无要求对其与润晖公司所签《广州市房屋租赁合同》因无效所导致的后续事宜进行处理，双方可另循合法途径解决，本案不作调处。空客酒店、朱宏及润晖公司均知悉涉案场地已被彭氏公司实际收回，但未有证据显示空客酒店、朱宏及润晖公司将该事实告知陈文军，并及时清理涉案经营委托合同项下的权利义务，对于涉案纠纷的发生，应承担主要责任，故一审案件受理费应由空客酒店、朱宏及润晖公司共同负担，二审案件受理费由空客酒店、朱宏负担。被上诉人润晖公司经本院依法公告送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，广州市白云区人和空客酒店、朱宏关于陈文军无权主张2018年4月15日之后的房屋占有使用费的上诉请求成立，本院予以支持；广州市白云区人和空客酒店、朱宏的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1618号民事判决；二、驳回陈文军的其他诉讼请求。一审案件受理费1445元，由广州市白云区人和空客酒店、朱宏、广东润晖万事达物业投资管理有限公司共同负担；二审案件受理费1445元，由广州市白云区人和空客酒店、朱宏负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 马健中审判员 陈少波二〇二一年五月五日书记员 苏宏榴张朝婷