贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初12394号 原告：雷丹，女，1970年11月28日生，汉族，户籍地贵州省晴隆县，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：苏峰，贵州识君律师事务所律师。 被告：贵州金果建筑有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道江源路182号。 法定代表人：顾典合，公司执行董事。 被告：黔西南州华轩房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山城市中心区埂坡路一组。 法定代表人：卿瑞临，公司执行董事兼总经理。 原告雷丹与被告黔西南州华轩房地产开发有限公司（以下简称：华轩公司）、贵州金果建筑有限公司（以下简称：金果公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日作出（2019）黔2301民初12111号民事裁定书，雷丹不服向贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提出上诉，经贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院2020年9月30日作出（2020）黔23民终2242号民事裁定书：撤销兴义市人民法院（2019）黔2301民初12111号民事裁定，并指令兴义市人民法院审理。本院于2020年12月1日立案后，依法另行组成合议庭于2021年3月3日公开开庭进行了审理。雷丹委托诉讼代理人苏峰到庭参加诉讼，华轩公司、金果公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 雷丹向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行雷丹现居住的兴义市XX号房(现值20万元)；2.诉讼费用由华轩公司、金果公司承担。 事实与理由：2016年4月16日，雷丹向华轩公司购买其开发的兴义市XX号房，后变更为XX号。雷丹于2016年4月16日交纳首付款87760元。于2016年7月6日交纳契税4488元，交纳房屋维修基金、登记费、测绘费、交易费、电视开户费等共9561元。于2016年7月29日交纳购房款30000元。之后，华轩公司一直未与雷丹签订正式的商品房买卖合同，故未能办理按揭贷款手续。但华轩公司实际于2016年5月将该房屋交付给雷丹，雷丹因无房居住，故将该房进行装修，已于2016年9月搬迁到该房居住至今。在雷丹的多次催促下，华轩公司于2018年10月30日才与雷丹签订了正式的商品房买卖合同。金果公司因与华轩公司建设施工合同纠纷一案，以已经生效的兴义市人民法院（2017）黔2301民初2152号民事判决申请执行华轩公司。2019年9月12日，兴义市人民法院作出（2019）黔2301执1446号执行裁定书，裁定查封了华轩公司位于兴义市XX项目的房屋20套（其中包含了雷丹购买的XX号房），查封期限为三年。雷丹不服该执行裁定，提出执行异议。2019年11月4日，兴义市人民法院作出（2019）黔2301执异136号执行裁定书，裁定驳回雷丹的异议请求。雷丹认为，公民的合法财产权利应该受到法律保护。雷丹于2016年4月就出资购买的案涉的XX号房屋，支付了首付款，也实际交纳了房屋契税、维修基金等。之后，华轩公司也实际将该房屋交付给雷丹，雷丹也实际装修入住。只不过是因为被告华轩公司的原因，该房屋一直没有备案登记，没有办理按揭贷款而已。但是，华轩公司没有办理房屋备案登记等，责任不在雷丹。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述两条法规规定，雷丹已和华轩公司签订商品房买卖合同，房屋已经实际交付雷丹装修使用。雷丹已经交付了首付款并愿意将下余房款交到法院执行。未办理备案等房产登记不是雷丹自身原因。雷丹除本案房屋外，没有其他房屋可供居住。所以，雷丹的情况完全符合上述法规的规定，能够排除执行。人民法院不应执行雷丹购买的XX号房屋。为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。 金果公司、华轩公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有异议的证据，本院综合认定如下： 对雷丹提交的兴义市人民法院(2019)黔2301执异136号执行裁定书复印件一份。《收据》复印件四张、《商品房买卖合同》复印件一份。华轩公司说明原件一份、华轩公司出具的《证明》复印件、发票复印件、《兴义市水务有限责任公司缴费记录》复印件、《兴义市水务有限责任公司收费记录清单》复印件、《供用水合同》复印件、碧痕镇碧痕村村民委员会出具的《证明》原件、原告雷丹结婚证复印件、律师调查令回执、不动产登记查询结果、案涉房屋的照片，与本案具备关联性，证据载明内容能客观真实的反映本案具体情况，可作为本案定案依据使用，本院予以确认。 金果公司、华轩公司经本院合法传唤后，未举证、未质证，视为其自行放弃举证、质证权利。 本院经审理认定法律事实如下：2016年4月16日，华轩公司向雷丹出具了《收据》，收据载明款项为首付款，金额为87760元。2016年7月6日，华轩公司向雷丹出具《收据》两份，分别载明款项为代收费用含维修基金等共9561元及契税4488元。2016年7月29日，华轩公司向雷丹出具《收据，》收据载明款项为房款，金额为30000元。雷丹共计向华轩公司支付款项为87760元＋9561元＋4488元＋30000元＝131809元。2018年10月30日，华轩公司与雷丹签订《商品房买卖合同》，双方约定：由华轩公司将其位于兴义市XX号房，以301576元的价格出让给雷丹，雷丹已支付117760元，剩余房款183816元由项目交付使用后分期支付，具体支付方式由买受人与开发商自行约定。除上述约定内容外，双方还对违约责任等内容进行了约定。2019年11月12日，雷丹与兴义市水务有限责任公司签订《供水合同》。 2019年9月12日，本院作出（2019）黔2301执1446号执行裁定，查封华轩公司位于贵州省兴义市XX项目房屋二十套，被查封的房屋中包括案涉的XX号房。2019年9月16日，兴义市不动产登记中心反馈已轮候查封案涉房屋。本院作出（2019）黔2301执1446号执行裁定书后，雷丹向本院提起案外人执行异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黔2301执异136号执行裁定，驳回雷丹的异议请求。现雷丹以其为案涉房屋的买受人为由，向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年3月6日作出（2018）黔23执45号之一执行裁定，查封华轩公司位于贵州省兴义市XX项目房屋二十套，被查封的房屋中包括案涉的XX号房。 在本案庭审过程中，雷丹确认尚未将剩余房款交纳至法院账户，剩余价款需在三年之后方可付清，雷丹自认案涉房屋尚未办理不动产权证书。 本院认为，本案的争议焦点是雷丹购买案涉房屋的行为是否能够排除法院强制执行。针对本案的争议焦点，首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定。本案中,案涉房屋并未登记于雷丹名下,雷丹尚未取得案涉房屋所有权。其次，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，雷丹与华轩公司签订商品房买卖合同的时间是在黔西南布依族苗族自治州中级人民法院查封案涉房屋之后，雷丹虽然提供了华轩公司在2016年向其出具的收据，但其并未支付全部价款，同时其已支付的购房款也未超过购房总价款的50%，且截至本案开庭审理时，雷丹也未将剩余价款交付执行，雷丹在庭审中明确表示需在三年之后才能将剩余价款交付执行，故本案并不符合上述法律可以排除执行的情形。最后，根据《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，雷丹主张其基于与华轩公司之间的商品房买卖合同而享有案涉房屋所有权,应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明案涉房屋在被法院查封前已同华轩公司签订房屋买卖协议,亦未提交证据证明其对案涉房屋在被法院查封前已实际占有,更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下,应当承担举证不能不利后果。 综上，雷丹并不能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 华轩公司与金果公司经本院合法传唤后，未到庭参与诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，并不影响本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回雷丹的诉讼请求。 案件受理费4,300元，由雷丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  黄培贵 人民陪审员  雷 琼 人民陪审员  代福香 二〇二一年五月八日 法官 助理  简维翰 书 记 员  万 韫