广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终113号上诉人（原审原告）：广州市裕升物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道西102号之四。法定代表人：吴奕云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。托诉讼代理人：邹媛媛，广东力诠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张金贵，男，1968年6月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市锦城宾馆有限公司，住所地广东省广州市花都区花山镇两龙路42号5、6、7楼。法定代表人：张金贵，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高江雄,广东大同律师事务所律师。原审第三人：王志杭，男，1972年8月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人广州市裕升物业管理有限公司（以下简称“裕升公司”）与被上诉人张金贵、广州市锦城宾馆有限公司（以下简称“锦城公司”）、原审第三人王志杭排除妨害纠纷一案，上诉人不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。裕升公司向本院上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判张金贵、锦城公司立即将广州市花都区花山镇两龙陆42号房屋1楼大堂、3-7楼。地下车库清空，并交还上诉人管业；3.改判判令张金贵、锦城公司向上诉人裕升公司支付房屋使用费，房屋使用费在2020年5月31日前按100520元/月计算，在2020年6月1日前按125650元/月计算，自2019年5月23日起计算至被上诉人交还房屋之日止，暂计至2019年6月22日，为100520元；3.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：（一）原审认定原审第三人王志杭与被上诉人张金贵于2015年11月28日签订《房屋租赁合同（补充协议）》，进而认定租赁期限至2026年1月14日，但是原审忽略认定了原审第三人曾于2015年11月19日出具《承诺函》对相关事实作出相反陈述和承诺。原审在第三人没有到庭查清事实且相关证据相互矛盾的情况下，忽略《承诺函》而径行认定《房屋租赁合同（补充协议）》，认定租赁期限至2016年1月14日并作出相应判决，是认定基本事实不清，证据不足。虽然涉案《承诺函》经司法鉴定张金贵的签名并非本人所签，但原审第三人的签名是真实的。请求二审法院重新查明事实，依法改判。（二）原审认定张金贵提前交租至2026年1月14日并作出相应判决，显然是认定基本事实不清、证据不足，所作判决严重错误。1.原出租人于2015年11月19日出具《承诺函》载明“特别说明：本合同项下的租金自始至终按月支付”，与被上诉人主张的提前十年交租相悖。2.被上诉人主张提前交租1997200元，但仅能提供1210000元的银行流水且转账金额、转账时间等与收据记载不能对应，高达787200元的差额被上诉人辩称是现金支付违背常理，提前十年交租也有违常理，在原审第三人没有到庭查明事实的情况下，不能认定被上诉人所称的提前交租。3.被上诉人提交的证据19、20,即2017年5月12日《收据》和《房屋租赁合同（补充协议）》，记载的付租时间均有修改，且未有记载，被上诉人也未解释是何人、何时修改。在没有其他证据印证的情况下，不能单凭一份不知道何人、何时修改，疑点重重的《收据》和《房屋租赁合同（补充协议）》，就认定被上诉人已经提前交租至2026年6月30日，进而认定被上诉人至2026年1月14日无需交租。被上诉人张金贵辩称，首先，承诺函是由王志杭伪造，张金贵、锦城公司不知情且没有签名。一审有对签名和指模进行鉴定正面签名并非张金贵本人签名。所以承诺函的内容不能作为认定本案的事实依据。其次，张金贵、锦城公司系善意第三人，基于买卖不破租赁原则，上诉人的上诉请求不能被支持。一审对租赁期限的查明和认定合法合规且证据确凿。再者，被上诉人张金贵、锦城公司已经提交与王志杭签订的补充协议等证据证明已完成租金支付义务，且租金交到2026年6月30日，该事实一审已经查明。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人王志杭未到庭发表意见。裕升公司向一审法院提出诉讼请求：1．张金贵、锦城公司立即将广州市花都区花山××××号房屋1楼大堂、3-7楼、地下车库清空，并交还裕升公司管业；2．张金贵、锦城公司向裕升公司支付房屋使用费，房屋使用费在2020年5月31日前按100520元／月计算，在2020年6月1日后按125650元／月计算，自2019年5月23日起计算至张金贵、锦城公司交还房屋之日止，暂计至2019年6月22日，为100520元；3.诉讼费用由张金贵、锦城公司承担。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市花都区花山××××号的房地产原登记在王志杭名下，建筑面积6458.17平方米，于2015年12月11日抵押给平安银行股份有限公司广州分行，并于2016年3月11日被一审法院查封。广州市天河区人民法院为实现申请执行人（抵押权人）平安银行股份有限公司广州分行的债权，于2019年3月11日上午10时至2019年3月12日上午10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖上述房产并发布拍卖公告，拍卖公告特别提醒：“有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。”在《拍卖标的调查情况表》拍卖现状中明确注明“房产首层有租约，租赁面积约465平方米，租赁期为2017年5月1日至2022年4月30日，每月租金为18400元，每两年收取一次。其他楼层租赁情况不详。”张金贵于2018年11月27日向广州市天河区人民法院提交涉案房产情况说明书、银行明细、身份证复印件、房屋租赁合同、收据、房屋补充合同。2019年5月23日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书，载明：一审法院依法裁定拍卖被执行人王志杭名下所有的位于广州市都区花山××××号的房产，经公开拍卖，2019年3月12日由竞买人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）以人民币21804332元价格买受。并作出裁定：一、解除对被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山××××号的查封；二、被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山××××号的房产归买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机代码：91440101MA5CM7BM6F）所有；三、买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）可持本裁定书到房管部门及税务部门办理位于广州市花都区花山××××号的产权过户登记的相关手续；四、注销位于广州市花都区花山××××号的原产权证及抵押权证。买受人裕升公司于2019年5月24日收到该裁定书。2009年12月4日，王志杭（出租人、甲方）与张金贵（承租人、乙方）就位于花山××××号的房屋（租赁面积3726.5平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2010年6月1日至2025年5月31日，每月租金为38568元。双方还约定了其他事项。2015年5月6日，双方就涉案房产办理了房屋租赁登记备案，备案房屋地址为花都区两龙路42号宾馆，备案租赁面积为1300平方米，备案登记租赁期限为2015年5月6日至2024年2月28日。张金贵陈述之所以备案登记面积小是王志杭为了规避税费，不能以备案合同为准。2015年11月28日，王志杭（出租人、甲方）与张金贵（承租人、乙方）就涉案房产签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2015年11月27日分四次向出租人提前支付了租金共计人民币1117200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2019年4月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2019年5月至2021年1月的租金是人民币35500元（含停车场租金），2021年2月至2026年1月的租金为人民币39050元（含停车场租金）。三、承租人的权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”2016年1月26日，王志杭向张金贵出具收据载明：“2016年1月26日王志杭收到张金贵交来的两龙路42号2019年5月至2020年4月的租金，折后为（180000）元。”同日，二人再次签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2016年1月26日分五次向出租人提前支付了租金共计人民币1297200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2020年4月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2020年5月至2021年1月的租金是人民币35500元（含停车场租金），2021年2月至2026年1月的租金为人民币39050元（含停车场租金）。三、承租人的权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。五、本协议覆盖2015年11月28日双方签订的协议。”2017年5月12日，王志杭出具收据载明：“2015年4月14日至2017年5月12日分七次收到张金贵1997200元，到2026年7月张金贵无需给王志杭位于花山××××号3、4、5、6、7楼和地下室的物业交付租金。双方协商把合同期顺延至2036年1月31日。”同日，二人又再次签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2017年5月12日分七次向出租人提前支付了租金共计人民币1997200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2026年6月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2020年5月至2021年1月的每月租金是人民币35500元（含停车场租金）；2021年2月至2026年1月的每月租金为人民币39050元（含停车场租金）；2026年1月至2031年1月的每月租金为54600元（含停车场租金）；2031年1月至2036年1月的每月租金为60000元（含停车场租金）。三、承租人权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。五、本协议覆盖2017年5月9日双方签订的协议。”张金贵提交收据、银行卡交易明细清单、《房屋租赁合同（补充协议）》等证据证明其已经就涉案房产提前交租至2026年6月30日。裕升公司认为提前交租1997200元有违常理，且时间和金额不能对应。张金贵主张其经营宾馆前期主要是现金收入，故以现金支付租金的形式以及银行转账的情况都有，之所以提前交租是基于多年合作以及对王志杭的信任，因王志杭物业很多，且给了我很大的优惠。裕升公司提交其从平安银行股份有限公司广州分行获取的《承诺函》、《声明函》各一份，拟证明张金贵同意在平安银行股份有限公司广州分行实现抵押权时放弃因承租涉案房产所享有的租赁权，并解除其与王志杭之间的租赁关系。张金贵对两份函件上的签名及指印予以否认，并申请鉴定。一审法院摇珠选定广东天正司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构经文证审查，复函一审法院称对张金贵签名仅能做倾向性鉴定意见，无法对指印进行鉴定，并收取审查费及捺印费合计1460元。后一审法院摇珠选定中国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李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二一年五月十七日法官助理何美婷书记员吴嘉茵