贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初11142号原告：夏永强，男，1968年4月18日出生，土家族，住所地云南省曲靖市麒麟区。原告：邢春芬，女，1968年11月3日出生，汉族，住所地云南省曲靖市麒麟区。二原告共同委托诉讼代理人：欧亚，贵州黔邦律师事务所律师，执业证号：15201201610632049，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：宋静，贵州黔邦律师事务所律师，执业证号：15270202011256922，特别代理。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男，1993年10月1日出生，汉族，住所地贵州省仁怀市，特别代理。第三人：中国银行股份有限公司贵安新区分行，住所地贵州省贵安新区白马大道与天河潭大道交叉口西北侧中国铁建贵安山语城A地块B段商业街1单元1层117号-121号，统一社会信用代码：915209003088540536。负责人：赵露，职务：行长。委托诉讼代理人：曾华东，男，1994年7月17日出生，汉族，住所地贵州省瓮安县，一般代理。原告夏永强、邢春芬诉被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）、第三人中国银行股份有限公司贵安新区分行（以下简称中行贵安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告夏永强、邢春芬的委托诉讼代理人宋静，被告新世界公司的委托诉讼代理人仇友宽，第三人中行贵安分行的委托诉讼代理人曾华东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏永强、邢春芬诉请：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-17-2237）、《室内装修委托合同》无效；2.被告返还原告支付的购房款1,281,825元，违约金148元，维修基金17567元；上述诉讼标的共计1,299,540元。事实及理由，二原告与被告于2017年10月签订《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》，约定由原告向被告认购4C24栋1501单元房屋（下称该房屋）。2017年10月20日，双方签订《室内装修委托合同》，约定乙方（被告）受甲方（原告）委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为403,470元。2017年10月22日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-17-2237），约定该房屋价款为878,355元，并以该价款办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y17117729）。合同签订后，原告以首付加银行按揭贷款的形式向被告支付了《商品房买卖合同》中约定的房款878,355元，维修基金17,567元，并按《室内装修委托合同》的约定以装修代理服务费的名义向被告支付了房款403,470元、违约金148元。上述费用共计1299540元。经查，包含该房屋在内在贵阳恒大金阳新世界4C地块24号楼从宣传到销售打的广告都是精装房交付，原告在购买该房屋时也是以精装房的建设成本与被告达成了房价的约定，双方的真实意思表示就是《商品房买卖合同》约定的价款加上《室内装修委托合同》约定的价款为该房屋总的购房款，即该房屋的交易总价款为1,281,825元。被告在销售案涉商品房时，以签订《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》的形式，对总房价进行了拆分。被告的前述行为违反了贵阳市住房管理部门相关规定和税收相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告新世界辩称，原被告签订的商品房买卖合同及室内装修委托合同是双方当时销售购买精装修商品房的真实意思表示。内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同。第三人中行贵安分行辩称：由于原告请求并不涉及我方，关于是否应确认商品房买卖合同无效请法院依法判决。同时，鉴于商品房买卖合同项下房屋已办理预告抵押登记，且原告夏与我行签订借款合同的担保在买卖合同被判无效后将灭失。若法院认定商品房买卖合同无效，应判决一并解除借款合同。并判决被告承担未偿还本金的连带清偿责任，并以原被告清偿完我行剩余贷款作为我行配合办理预告抵押登记手续涤除的前提条件。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2017年10月，原被告签订了《贵阳恒大新世界商品房认购书》，由被告认购恒大金阳新世界4C24栋1501单元房屋，2017年10月20日，原告（乙方）、被告（甲方）之间签订《室内装修委托合同》，合同第一条约定：“乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务包干总价（以下简称‘该款项’）为￥403,470.00元（大写肆拾陆万伍仟捌佰壹拾元整），该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另行结算费用”。合同第二条约定：“甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2020年12月31日，若提前交付，乙方另行通知”。合同第三条约定：“甲方选择以下第贰种付款方式缴纳该款项：……2、分期付款。甲方分5期支付该款项，在2017年10月29日前向乙方交纳￥40,347.00（大写肆万零叁佰肆拾柒元整）部分款项，在2018年1月20日前向乙方交纳￥40,347.00（大写肆万零叁佰肆拾柒元整）部分款项，在2018年4月20日前向乙方交纳￥40,347.00（大写肆万零叁佰肆拾柒元整）部分款项，在2018年7月20日前向乙方交纳￥40,347.00（大写肆万零叁佰肆拾柒元整）部分款项，剩余款项（242,082元）于2018年10月20日前付清”。合同第五条约定：“1、合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同该约定包干总价等额的违约金。2、甲方未按照约定时间付款的，双方同意按一下方式处理（①和②不作累加）①自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，视为甲方单方面解除本合同”。第六条约定：“1、甲方确认本合同地址与联系方式真实有效，乙方依本地址向甲方发送有关信函文件，因甲方所留地址有误或变更地址未通知乙方的责任由甲方承担，乙方向甲方所发送的信函文件等视为已送达乙方”。其中在《附件一：4C观澜组团16-34楼栋豪装（2017版）交楼标准》中约定了装修标准和配套设施。2017年10月22日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-2237号）及补充协议，约定原告以878,355元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4C地块23，24号楼24单元15层1号房屋。合同附件六对于装饰、设备标准进行了约定。前述合同签订后，原告按约支付了全部购房款878,355元（其中380,000元为按揭贷款），前述合同办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y17117729），备案登记房价为878,355元、维修基金17,567元。其后，被告按约支付了装修代理费403,470元，且被告于2018年5月29日、2018年7月27日分两次支付了逾期装修款违约金128元、20元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《贵阳恒大新世界商品房认购书》、《室内装修委托合同》、《附件一：4C观澜组团16-34楼栋豪装（2017版）交楼标准》、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-2237号）及补充协议、商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y17117729）、付款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”审查涉案的商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-2237号）及补充协议、《室内装修委托合同》是否有效，应当严格按照法定的合同无效条件进行。《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-2237号）及补充协议、《室内装修委托合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告在充分考察后与被告签订了上述《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，但从双方买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《室内装修委托合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》应为双方精装房买卖合同的组成部分。因此《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不涉及以合法形式掩盖非法目的，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条判决如下：驳回原告夏永强、邢春芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,347元（原告预交），由原告夏永强、邢春芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年五月十二日书记员  杨朵朵