青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终532号上诉人(原审被告)：李春玲，公民身份号码×××，女，1978年2月21日出生，汉族，现住大通县。上诉人(原审被告)：青海合赢房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630121MA75941C9N，住所地青海省西宁市大通县桥头镇八一路（宁苑）****楼**。法定代表人：何英，该公司经理。委托诉讼代理人：张三毛，严育斌，青海言度律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：景虎德，公民身份号码×××，男，1977年10月18日出生，汉族。上诉人李春玲、上诉人青海合赢房地产营销策划有限公司（以下简称合赢公司）因与被上诉人景虎德居间合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合赢公司上诉请求：1.依法改判青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3973号民事判决第一项为驳回景虎德要求合赢公司返还其居间费7300元的诉讼请求；2.判令景虎德承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定合赢公司具有协助景虎德办理完成贷款的约定义务及合赢公司原因导致最终无法完成购房交易的事实认定错误，与事实不符，也无相应证据证实。合赢公司义务范围应当依据涉案合同《不动产定金协议》内容确定，该协议第二条第4项明确约定，合赢公司协助买卖双方及时办理产权过户手续，过户义务属于景虎德与李春玲间依据《二手房买卖合同》确定的主要权利义务，合赢公司仅是协助义务。景虎德因自身有其他贷款未还清，导致未完成本次房屋贷款，并非合赢公司或第三人原因导致，该责任应由景虎德自己承担。二、一审法院苛重合赢公司应当办理完成贷款和完成买卖交易产权过户的义务，无法律依据。合赢公司依据居间合同和法律规定，仅负有向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，再无其他义务。办理贷款，进而向相对方支付房款系景虎德自己的义务，其在签订居间合同前应当对自己能否办理完成贷款具有审慎义务，应当明确知悉，不能将该义务转嫁他人。在法律有明确规定的情形下，一审法院不应当自行扩充居间合同中居间人的义务。三、合赢公司已按约定和法律规定完成自身义务，不存在任何违约情形。合赢公司已按照《不动产定金协议》及法律规定，为委托人促成了《二手房买卖合同》的成立，同时该合同已实际履行并于2020年7月实际进行了房屋产权过户登记，将景虎德登记为产权人，后因景虎德房屋贷款未批，无法支付剩余房款，又进行了第二次房屋产权过户登记，将产权人变更为李春玲，在整个交易过程中，合赢公司依约履行了自己的义务，无任何违约行为。合赢公司已完成如实报告义务，不存在任何隐瞒、提供虚假情况的情形。一审已查明景虎德与李春玲于2020年10月21日达成协议，明确景虎德自己承担20000元违约金，基于诚实信用原则，一审法院在景虎德已自愿承担违约责任的情况下，应当审慎处理本案，不应随意变更为他人具有违约行为并确认他人承担违约责任。四、一审法院对《合同法》第四百二十七条的法律适用明显错误。该法律明确规定以促成合同成立作为居间合同履行完毕的标准，《合同法》第三十二条明确规定，自双方当事人签字盖章时合同成立，本案中《二手房买卖合同》于2020年7月22日已由景虎德与李春玲签字，即合同已成立，居间人的工作已完成。合同成立与合同实际履行完毕系不同法律概念，合赢公司仅与合同成立有关，合同履行系买卖双方之间的事宜，与合赢公司不存在关联。合赢公司有权依法获得约定的报酬。综上，请求二审法院依法予以改判。景虎德辩称，合赢公司的上诉理由不成立，合赢公司并未促成房屋买卖合同，不应收取任何费用。为了购买案涉房屋，合赢公司给答辩人出借30000元，因房屋未能购买成功，合赢公司已起诉，现答辩人已向其偿还了30000元。合赢公司存在诱骗答辩人购房的情形。李春玲辩称，同意合赢公司的上诉意见。李春玲上诉请求：1.依法撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3973号民事判决，并依法改判上诉人不承担向景虎德返还20000元的责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撤销。一审法院已查明李春玲与景虎德签订了《协议书》，该协议书中明确提出，因景虎德个人原因无法申请贷款，导致房屋尾款无法支付给李春玲，经双方友好协商，景虎德向李春玲支付违约金20000元，李春玲在将案涉房屋出售后向景虎德退还130000元首付款，该协议在李春玲与景虎德协商一致且自愿的情况下签署，是双方的真实意思表示。景虎德共计向李春玲支付购房首付款150000元，李春玲按照协议内容，向景虎德返还了扣除20000元违约金之后的130000元购房首付款，双方再无债权债务关系。景虎德违背客观事实，恶意损害李春玲合法权益，提起虚假诉讼。一审法院作出的判决错误。景虎德予以认可的《二手房买卖合同》第十五条第六项明确约定了贷款不能办理情况下，双方协商的内容。第十七条约定了签订补充协议的情况。李春玲与景虎德已于2020年10月21日签订了协议书，即是对《二手房买卖合同》的补充协议，李春玲已依该协议履行了义务，向景虎德退还了130000元。一审法院判决时未充分考虑本案客观事实，事实认定不清。即便合赢公司未全面履行合同义务，但李春玲已按照《协议书》严格履行。李春玲于2020年7月22日向合赢公司支付了居间费7500元，在合赢公司向景虎德返还居间费的同时也应当向李春玲返还居间费7500元。一审法院对李春玲应否返还定金并未进行查实，作出的判决明显错误。综上，请求二审法院依法改判。景虎德辩称，一审判决正确，请求维持原判。合赢公司辩称，同意李春玲的上诉请求。景虎德向一审法院起诉请求：1.判令合赢公司、李春玲返还定金20000元；2.判令合赢公司返还中介费7300元；3.本案诉讼费用由合赢公司、李春玲承担。一审法院认定事实：2020年6月30日，合赢公司、李春玲与景虎德签订《不动产定金协议》，并由合赢公司收取景虎德居间费7300元，三方商定以500000元出让李春玲坐落于××县房屋，协议签订当日,景虎德用微信转账支付李春玲定金20000元。于2020年7月22日,景虎德、李春玲签订了《二手房买卖合同》,并支付了首付款130000元。在此期间,合赢公司未按约定协助景虎德办理完成贷款业务，致使景虎德本身有贷款,因失信不能办理贷款,购房交易无法完成。合赢公司认为,2020年6月30日景虎德与李春玲、合赢公司签订了《房屋买卖协议》,约定了该房屋成交价及付款方式，该协议第三条约定买方应于签订本协议时向房主李春玲支付定金20000元，以及协议第四条第五小项约定甲乙双方需在签订正式合同时给付合赢公司15000元中介费，景虎德支付其中的7300元，该事实足以说明景虎德向合赢公司主张的20000元定金无法无据。2020年7月22日，李春玲与景虎德及其配偶就本案标的物签订了《二手房买卖合同》，合赢公司促使买方与卖方达成房屋买卖的行为证明合赢公司已经履行完此项任务，合同没有成立的最终原因是景虎德失信，无法贷款。2020年7月景虎德在中银富登有贷款，合赢公司主张向建设银行大通支行贷款，但建设银行大通支行告知景虎德需要将中银富登的贷款还清后才能在建设银行贷款，为此,双方为案涉款项发生纠纷。另查明,2020年10月21日,景虎德与李春玲写了一份协议书,其内容为李春玲退还景虎德首付款130000元,并扣除违约金20000元。一审法院认为：案件的争议焦点为：合赢公司、李春玲是否应当返还居间费及定金。居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同,居间人为委托人提供其与第三人订立合同的信息、机会以及相关协助服务。居间服务内容，应当包括成立房屋买卖合同之后，由居间方协助买卖双方完成买卖交易产权过户、办理贷款等全部程序。本案中,合赢公司没有履行告知义务，受他人委托后，应当协调办理贷款业务,办理贷款不能时,应当告知第三方。合赢公司促成景虎德与李春玲签订《二手房买卖合同》,完成了居间服务中撮合双方签订合同之内容,但并未完成协助办理贷款及房屋产权过户等后续内容。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定,居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故对景虎德主张的由合赢公司、李春玲返还居间费和定金的诉讼请求，予以支持。合赢公司、李春玲的抗辩理由不能成立。遂判决：一、限青海合赢房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内向景虎德返还购房居间费7300元；二、限李春玲于判决生效之日起十日内向景虎德返还购房定金20000元。二审另查明，2020年6月30日，李春玲作为卖方、景虎德、袁秀兰夫妻二人作为买方、合赢公司作为居间方就青海省××县房屋签订了《不动产定金协议》，袁秀兰于当日向李春玲微信转款20000元作为购房定金，该协议第二条明确约定了房屋成交价格为500000元，现金支付150000元，剩余350000元办理商业贷款，但该协议中并未约定贷款手续由谁负责办理。又查明，2020年7月22日，李春玲与景虎德、袁秀兰夫妻二人签订《二手房买卖合同》，合同第五条明确约定买受人应于2020年7月14日前支付首期房价款150000元，余款350000元贷款后支付。合同第六条明确约定“出卖人在买受人支付全部购房款之日起2020年8月28日内或2020年8月28日前通知买受人进行验收”，即购房余款至迟应于2020年8月28日交付。同时第十五条明确约定买受人逾期付款或不能交付房款的，应承担违约责任。第十七条约定：“本合同未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力”。同日，袁秀兰向合赢公司微信转账2300元作为房屋评估费、预付费，交付5000元作为中介费，有两张收据为证。二审中，合赢公司自认，本案最终购房交易未成功的情况下，应向景虎德退还2300元评估费、预付费。再查明，2020年10月21日，景虎德主动找李春玲，双方签订《协议书》，明确约定就案涉房屋因乙方（景虎德）个人原因无法申请贷款，导致房屋尾款无法支付给甲方（李春玲），经双方友好协商，乙方支付甲方违约金20000元，甲方承诺，将案涉房屋出售后，将乙方已支付给甲方的首付款（扣除违约金20000元）退还给乙方，共计130000元整。现景虎德自认已收到李春玲退还的款项130000元。二审中，景虎德提交如下证据：1.青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3728号民事判决书；2.袁秀兰与合赢公司职工微信聊天记录两页。证据1、2拟证明合赢公司通过借款给景虎德，诱骗景虎德买房。3.景虎德、袁秀兰分别于2020年7月23日打印的个人信用报告，拟证明在签订案涉房屋《不动产定金协议》、《二手房买卖合同》前，合赢公司并未告知景虎德办理房贷需满足的条件，亦未要求景虎德提前打印个人信用报告。李春玲质证认可上述证据。合赢公司质证认为证据1判决书与本案不具有关联性，证据1、2均不能证明合赢公司诱骗景虎德买房的相关事实。认可证据3的真实性，但对证明内容不认可。经审查，证据1、2与本案应否退还购房定金、中介费无关联，对景虎德的证明内容不具有效力。证据3中虽明确载明报告时间为2020年7月23日，但“本人查询记录明细”中显示为2020年7月3日，本人自助查询机查询，由此可知在签订《二手房买卖合同》前，景虎德、袁秀兰就查询过自己的个人信用信息，其明知自身现存贷款情况。同时，景虎德、袁秀兰对于2020年7月10日向中和农信项目管理有限公司大通分公司办理个人经营性贷款80000元及袁秀兰为该笔借款保证人的事实亦明知。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.合赢公司应否返还景虎德居间费7300元；2.李春玲应否返还景虎德购房定金20000元。关于合赢公司应否返还景虎德居间费7300元的问题。本院认为,根据二审查明的事实，因景虎德与合赢公司法定代表人何英系亲戚关系，虽《不动产定金协议》第四条5项约定了居间费为15000元，即景虎德、李春玲需各自支付7500元，但实际合赢公司仅收取景虎德5000元居间费，收取的2300元为房屋评估费，二审中，合赢公司自认在交易未完成的情况下，同意向景虎德退还2300元的房屋评估费，对此本院予以确认。对于剩余的5000元居间费，《中华人民共和国合同法》第二十三章明确规定了居间人的合同义务，即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。居间人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，合赢公司作为专业的房屋中介机构，对于促成二手房买卖合同需注意的事项更为熟知。合赢公司应当向景虎德如实并明确报告有关订立合同的事项，其中景虎德作为房屋买方，其最重要的合同义务即支付购房款，合赢公司在签订《不动产定金协议》时已明知景虎德需要办理350000元的商业贷款用以支付购房尾款，故能否办理贷款即成为景虎德能否全面履行合同义务、李春玲能否全面实现合同权利的关键。合赢公司在本案中提供居间服务时应当着重向买方报告贷款能否成功办理的事项，否则买方极易因无法办理贷款导致损失购房定金、承担违约责任。合赢公司虽主张其已向景虎德告知在存在未还清贷款的情况下，无法办理新的房贷，但并未提交相应的证据予以证明其履行了报告义务。同时，《不动产定金协议》中并未约定任何关于贷款如何办理的内容，亦未约定无法办理贷款情况下的处理方法。故无法认定合赢公司已尽到向委托人的报告义务。因此，在合赢公司未尽到居间合同审慎义务的情况下，致使景虎德与李春玲签订的《二手房买卖合同》最终未能全部履行，合赢公司没有完成居间合同义务,故无权获得报酬。综上，合赢公司应当返还景虎德房屋评估费2300元及居间费5000元。关于李春玲应否返还景虎德20000元定金的问题。本院认为,本案三方当事人自愿签订了《不动产定金协议》，明确该20000元系景虎德购买案涉房屋的定金。后景虎德与李春玲自愿签订《二手房买卖合同》，景虎德履行了定金担保的合同义务，该20000元定金抵作购房首付款，其定金性质已发生转变。在景虎德自身先前贷款未还清、又于2020年7月10日办理新笔贷款的情况下，景虎德无法就案涉房屋办理房贷，遂主动与李春玲于2020年10月21日签订《协议书》。该协议书系景虎德与李春玲双方协商一致，解除《二手房买卖合同》。其中明确说明了解除原因、约定了解除条件，即因景虎德个人原因无法申请贷款，导致房屋尾款无法支付给李春玲，且该协商时间已明显超过《二手房买卖合同》第六条约定的最迟交款日期2020年8月28日，故景虎德存在未按时交款的违约行为，同时因其无法支付购房尾款致使合同无法继续履行。之后景虎德、李春玲经自愿协商约定了违约责任及违约金额，该协议书对双方均有拘束力,理应遵循约定履行义务。景虎德要求李春玲返还违约金20000元既违反合同约定也无法律依据,不予支持。至于李春玲要求合赢公司向其返还7500元居间费的主张，不属于本案当事人诉求范围,双方可另行解决。综上，本院认为，上诉人合赢公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持,一审判决正确,应予维持。上诉人李春玲的上诉请求符合合同约定,于法有据，应予支持,一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3973号民事判决第一项；二、变更青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3973号民事判决第二项为：驳回景虎德对李春玲的诉讼请求。本案一审案件受理费241元，由景虎德负担176元，青海合赢房地产营销策划有限公司负担65元；二审案件受理费482元，由青海合赢房地产营销策划有限公司负担。李春玲交纳的482元案件受理费予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 柳香芳审判员 马晓军二〇二一年五月十一日法官助理 秦 悦书记员 陈国清附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。