贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4196号上诉人（原审被告）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇长征路。法定代表人：向中其，该公司总经理。委托诉讼代理人：苟桂花，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪杭燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵庆，男，1969年04月17日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：王永群，女，1972年08月02日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴房开）因与被上诉人赵庆、王永群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2021）黔0322民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏兴房开公司上诉请求：撤销一审判决依法改判或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于办理房屋产权转移登记违约金的问题，原审遗漏了对双方之间办理权属转移登记的法律关系为委托关系的认定。1、“2015年1月1日交付办理商品房转移登记的有关文书”是住建局备案格式合同条款，并非双方的协商约定。上诉人与所有购房户签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款均统一填写“出卖人承诺于2015年1月1日前……交付给买受人”，“2015年1月1日”是按照桐梓县住建局备案要求统一填写的，上诉人无法修改，故该交付时间不是双方合同约定。2、上诉人未交付“有关文书”并不构成违约。“有关文书”不是且不包括房屋所有权证和国有土地使用权证，而是指办理商品房转移登记的过程性资料。且被上诉人至今未明确“有关文书”是什么，导致上诉人交付不能。3、上诉人与被上诉人之间对于办理房屋权属转移登记的法律关系为委托关系，上诉人没有向被上诉人交付“有关文书”的义务。根据《商品房买卖合同》第八章第三项第四款的约定，被上诉人已将自己办理商品房权属转移登记的事务委托上诉人代为办理，即便上诉人负有交付“有关文书”的义务，但因上诉人接受委托，代理被上诉人办理商品房权属转移登记事务，自然免除上诉人交付“有关文书”的义务，故双方合同关于逾期交付“有关文书”违约金的约定无效。4、因双方未约定完成委托事务的具体时间，且被上诉人至今未将办理商品房权属转移登记所需的相关资料交给上诉人，加之部分小区业主擅自改动消防设施，导致小区消防整体验收没有通过，故上诉人未完成被上诉人委托事务并不构成违约。5、原审法院判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任，则上诉人将提出解除与被上诉人之间办理产权转移登记的委托关系，不再为被上诉人代理相关事项。二、原审判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任过高，应当酌情判令一次性支付逾期办证违约金为5000元。被上诉人赵庆、王永群二审未答辩。赵庆、王永群向一审法院起诉请求：1．判令宏兴房开立即支付赵庆、王永群鑫馨花园商住小区第4号楼8层1-8-6号房屋逾期交房违约金16881元；2．判令宏兴房开立即为赵庆、王永群办理桐梓县房屋所有权转移登记，并向赵庆、王永群交付转移登记的相关文书；3．判令宏兴房开自2015年1月2日起，以349498元为基数，按日以其万分之一标准向赵庆、王永群支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并向赵庆、王永群交付转移登记的相关文书之日止；4．判令宏兴房开立即退还赵庆、王永群水户头费1380元、电户头费520元、燃气开户费2600元；合计4500元；5．本案诉讼费用由宏兴房开承担。一审法院认定事实：宏兴房开开发建设的位于桐梓县娄山关镇老北街鑫馨花园商住小区于2012年2月16日开工修建，2013年11月16日竣工。2013年4月2日，赵庆、王永群、宏兴房开签订《商品房买卖合同》，合同约定：赵庆、王永群购买鑫馨花园第4幢房屋一套，总价349498元；合同签订后赵庆、王永群支付了购房款。合同第一十条约定交房时间为2014年7月1日前。合同第十三条约定逾期交房责任为：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2015年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。赵庆、王永群主张接房时间为2015年10月27日，宏兴房开认为该时间系赵庆、王永群单方陈述。一审法院认为，赵庆、王永群与宏兴房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。本案的主要争议焦点为一、宏兴房开对赵庆、王永群房屋是否构成逾期交房，逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；二、宏兴房开是否构成逾期办证，应如何计算案涉逾期办证违约金的起止时间；三、赵庆、王永群主张水电户头费及燃气费是否已经超过诉讼时效？关于第一个争议焦点，赵庆、王永群主张接房时间为2015年10月27日，宏兴房开未提交证据证明其通知赵庆、王永群接房的时间，故认定案涉房屋接房时间为2015年10月27日。宏兴房开主张逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效的问题，赵庆、王永群、宏兴房开合同中约定逾期交房责任为：交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，故宏兴房开应支付赵庆、王永群逾期交房违约金的时间为2015年11月27日前，赵庆、王永群自2015年11月27日到提起诉讼之日止已超过三年，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，赵庆、王永群主张支付逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效，对赵庆、王永群的该项主张不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，赵庆、王永群按约交纳了购房款，宏兴房开交付房屋后，应按约定在2015年1月1日前将商品房所有权转移登记在赵庆、王永群名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给赵庆、王永群。但宏兴房开至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。根据赵庆、王永群、宏兴房开双方签订的合同，宏兴房开应当于2015年1月1日前为赵庆、王永群房屋办理产权转移登记和交付产权证书，但宏兴房开至今未履行该项合同义务，则宏兴房开应从2015年1月1日起，向赵庆、王永群承担逾期办证违约金的支付责任。现宏兴房开提出违约金诉讼时效抗辩，因双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，宏兴房开的违约行为持续至今，故对赵庆、王永群从起诉之日倒推三年起算的违约金，应予支持。对起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。故赵庆、王永群要求宏兴房开支付2018年1月7日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，不予支持。本案违约金起算时间为2018年1月7日。对于赵庆、王永群起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，现在不宜处理，赵庆、王永群可待实际产生后另行主张，故认定案涉逾期办证违约金支付截止时间为2021年1月7日。关于违约金的计算标准，考虑到宏兴房开交房后赵庆、王永群已顺利接房入住，宏兴房开的违约行为对赵庆、王永群所造成的危害和损失实际较小，酌定从2018年1月7日起至2021年1月7日期间以349498元为基数，按日万分之零点五的标准计算逾期办证违约金，故宏兴房开应支付赵庆、王永群2018年1月7日至2021年1月7日期间的违约金19152.49元（349498元×1096天×0.05‰）。关于赵庆、王永群请求宏兴房开立即为其办理房屋产权转移登记的请求，结合查明的事实，由于截止到开庭时，涉案房屋仍未办理初始产权登记，赵庆、王永群主张立即为其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求不予支持。关于争议焦点三，结合赵庆、王永群提交的《鑫馨花园商住小区接房结算清单》，认定宏兴房开于2015年10月27日交房时收取了赵庆、王永群交纳的水户头费1380元、电户头费520元、燃气开户费2600元，三笔费用共计4500元的事实。根据《商品房买卖合同》第七条、第十二条的约定，赵庆、王永群支付的房屋总价款已经包括供水及供电设施的相关费用，无论供电和供水部门是否向被告收取费用，宏兴房开均不能以代收为由转嫁赵庆、王永群承担。宏兴房开收取赵庆、王永群供水和供电户头费用、燃气开户费，违背了宏兴房开在《商品房买卖合同》中的承诺，亦不符合法律规定，应当予以退还。但宏兴房开以赵庆、王永群的该项请求已超过诉讼时效为由进行抗辩。对于诉讼时效的起算时间，因赵庆、王永群、宏兴房开双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，赵庆、王永群作为该合同的一方当事人，对该合同的内容理应知晓，根据该合同约定，宏兴房开在2015年10月27日收取赵庆、王永群交纳的水电户头费时，赵庆、王永群就应当知道其权利被侵害，故酌定赵庆、王永群知道或应当知道其权利被侵害的时间为2015年10月27日。因该行为发生于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之前，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，根据该条法律规定，赵庆、王永群的该项诉讼请求已超过法律保护的诉讼时效期间。故对赵庆、王永群的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决：一、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵庆、王永群2018年1月7日至2021年1月7日期间逾期办理房屋产权转移登记的违约金19152.49元。二、驳回原告赵庆、王永群的其他诉讼请求。案件受理费167元（已减半），由被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定宏兴公司应于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定交付之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由此可见，宏兴公司负有交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，该义务是基于商品房买卖合同关系所约定的，且协助购房人办理商品房所有权转移登记是宏兴公司的法定义务，加之双方在合同中约定买受人同意委托宏兴公司办理房屋转移登记，故宏兴公司相关上诉理由不能成立。本院认为，从该条约定的内容看，2015年1月1日前被上诉人所购房屋应当具备办理商品房权属登记的条件，由宏兴公司交付可以办理房屋所有权登记的有关文书，以便被上诉人办理房屋所有权登记，否则宏兴公司应承担违约责任。由于宏兴公司未能按照约定提供用于办理房屋所有权登记的相关文书或为被上诉人办理房屋所有权登记，导致被上诉人至今无法取得房屋所有权证书，且涉案房屋至今仍未能办理所有权转移登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，故宏兴公司已构成违约，应承担违约责任。因双方约定的逾期违约金按日以已交付房价款万分之一计算过高，一审法院根据本案实际情况酌情调减违约金为日万分之零点五，较为公平，宏兴公司关于一审判决违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278.81元，由上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年五月二十四日法官助理朱梅书记员胡汝静