山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6548号 上诉人（原审原告）：青岛恒源电工集团有限公司。住所地山东省青岛市市北区，统一社会信用代码：91xx6T。 法定代表人：乔常顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙旭璘，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王治军，男，1969年11月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人青岛恒源电工集团有限公司（以下简称恒源电工公司）与上诉人王治军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒源电工公司上诉请求：1.请求撤销青岛市市南区人民法院(2021)鲁0202民初417号民事判决第三、四项，改判王治军支付恒源电工公司房屋占有使用费13750元(自2020年9月1日期暂计至2020年10月31日，剩余部分计算至实际腾退房屋之日止)；2.本案一、二审诉讼费用等由王治军承担。事实和理由：一、一审认定恒源电工公司企业性质错误，恒源电工公司企业性质为集体企业而非国有企业，不应按照《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》。因此，恒源电工公司不应减免王治军租金。恒源电工公司的股东为国网山东省电力公司青岛供电公司工会委员会、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司工会委员会、国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司工会委员会、国网山东省电力公司平度市供电公司工会委员会、国网山东省电力公司莱西市供电公司工会委员会、国网山东省电力公司胶州市供电公司工会委员会，以上股东均为工会委员会，系集体企业而非国有企业。根据《青岛市属企业应对新冠肺炎疫情减免承租企业房屋租金实施细则》规定“疫情期间，减免承租企业房屋租金实施主体包括市属企业集团本部及所属国有和国有控股企业。减免对象为承租市属企业经营性房产的企业(含个体工商户)。对承租市属企业经营性房产的企业，由房产所属市属企业依法依规按程序组织研究减免或减半收取1-3个月房租；对存在资金支付困难的企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商决定”。根据前述规定，经房产所属企业研究可减免或减半收取1-3个月租金，而非一审法院强制认定的恒源电工公司应当减免3个月租金，即使应当减免，也存在1-3个月区间范围而非固定3个月租金减半。同时，延期收取租金的期限由出租人和承租人协商确定。二、一审判决超出诉讼请求范围。王治军在一审过程中并未提出反诉请求减免或抵消租金，而一审法院未查清恒源电工公司性质，径行认定恒源电工公司应当减免王治军的租金，不仅给企业带来了租户集体维权的风险，带来了更多的社会不安因素。一审中没有对王治军违法转租一事予以认定，根据双方签订的补充协议第5条约定，若发现转租行为剩余房租不予清退，一审中恒源电工公司已经举证王治军存在转租的情形，因此不应当退还其租金。综上，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，支持上诉请求。 王治军辩称，转租行为不存在，是王治军自己加盟的，因为去年疫情与今年与房东发生纠纷，王治军与医药公司的加盟协议一直没有签订，等事情有结果之后如果涉案房屋王治军继续使用，王治军就与医药公司签订加盟协议。当时签订租赁合同时，王治军替辛学军付了7万元房租，现在恒源电工公司不承认该合同，王治军认为恒源电工公司应补偿王治军替辛学军支付的7万元。 上诉人王治军上诉请求：1.请求依法撤销山东省青岛市市南区人民法院(2021)鲁0202民初417号判决，改判驳回恒源电工公司的诉讼请求：2.本案一、二审诉讼费由恒源电工公司承担。事实和理由：一、王治军于2009年与恒源电工公司签订房屋租赁合同，先决条件就是王治军应于2009年10月30日前将第一年租金存入甲方恒源电工公司指定帐户，同时付清前租户辛学军欠款7万元，凭存单签订合同后合同方能生效，除缴纳所欠房租7万元并给予辛学军个人转让费50万元后签订房屋租赁合同.恒源电工公司领导承诺租赁期限到2027年，总共18年，每六年递增不超过10%，以作为补偿前提条件下所付费用，共计57万元。上诉人一直履行合同，按期付房租.一直经营满11年，第二个六年已经履行合同五年还有最后一年，应该继续履行，并且房租己经付完，直至2021年12月30日。二、恒源电工公司与王治军签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》都能证明王治军按照合同约定履行，恒源电工公司也是一直按照合同租金收房租。2020年疫情爆发导致生意越来越不好做，王治军坚持缴纳房租，恒源电工公司却不给予减免费用，还告知房租抬高三倍之上，要求重签合同，恒源电工公司不符合房租涨幅价格签约违背合同约定，王治军认为合同上有约定，一直按照房屋租赁合同及补充协议履行，每六年签约递增不能超过10%，一直签约到2027年，因此王治军认为双方应当继续延续合同，继续承租经营。恒源电工公司现要求腾房应给子补偿，并补偿王治军替辛学军所付的所欠房租7万元。 恒源电工公司辩称，一审判决对于双方合同已经解除的认定正确，案外人辛学军并非本案当事人，未参与恒源电工公司与王治军之间的租赁合同，与本案无关联性，因此请求驳回王治军的上诉请求。 恒源电工公司向一审法院起诉请求：1.依法判决恒源电工公司与王治军之间的《房屋租赁合同》自2020年7月31日解除；2.依法判决王治军立即腾退于青岛市网点房并恢复原状；3.依法判决王治军占用租赁房屋给恒源电工公司造成的房租损失13750元（自2020年9月1日起暂计至2020年10月31日，剩余部分计至实际腾退房屋之日止）；4.请求判令王治军承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年11月28日，恒源电工公司与王治军签订了《房屋租赁合同》，约定王治军租赁恒源电工公司位于青岛市，租期从2009年12月1日至2015年11月30日，年租金75000元，自2010年起，每年11月30日前预交租金。租赁合同期满后王治军未与恒源电工公司签订新的租赁合同，恒源电工公司与王治军双方形成不定期租赁合同关系，恒源电工公司已通知王治军解除租赁合同并要求王治军于2020年8月30日前腾退房屋，但王治军拒不搬出并占用房屋至今。为维护自己的合法权益依法提起诉讼，请求判如所请。 王治军一审中辩称，不同意解除合同，2009年签订合同时，前租户与恒源电工公司有纠纷，三方商议由王治军替前租户支付570000元，恒源电工公司与王治军签订补充协议同意王治军续签两次，每次六年，房租递增不超过10%，以弥补前期570000元的损失，2015年第二次续签双方无异议，房租已递增10%，2015年王治军重新装修投入200多万，疫情期间恒源电工公司也不同意减免房租，双方续签已履行五年，双方的合同真实有效，从2020年2月份春节期间停业三个月，2020年10月份至今一直停业。从去年起，恒源电工公司要求王治军按照年270000元的标准支付租金，明显高于市场价格，不合理，王治军已按合同约定的租金支付到2021年12月31日，但恒源电工公司退回王治军55000元。 一审法院认定事实如下：恒源电工公司的曾用名为青岛电力实业总公司，青岛恒源电力集团股份有限公司变更为青岛恒源物产股份有限公司、青岛恒源物产有限公司，恒源电工公司后与青岛恒源物产有限公司吸收合并，青岛恒源物产有限公司注销。位于青岛市市南区所有权人系恒源电工公司。 2009年11月28日，恒源电工公司（出租方、甲方）与王治军（承租方）签订编号0016568的《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于青岛市网点房，建筑面积527.71平方米，租赁期限为6年，自2009年12月1日至2015年11月30日，租金为年75000元；承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同、收回房屋。 同日，恒源电工公司（甲方）与王治军（乙方）签订《补充协议》，载明上述租赁房屋的租期自2009年12月1日至2015年11月30日，本合同期限6年，至2015年11月30日止，合同期满后乙方在同等条件下享有2次优先续租权至2027年，每次签约的价格波动幅度在10%以内；年租金75000元，租房押金10000元，自2010年起乙方于每年11月30日前预交租金，房屋使用权不得转租，若发现转租行为，房屋使用权将由甲方自动收回，剩余房租不予清退。 上述房屋租赁合同到期后，双方未另行签订房屋租赁合同，王治军按照年租金82500元的标准已连续缴纳2015年12月1日至2020年11月30日的租金，2020年12月18日，王治军委托案外人崔红向恒源电工公司转账支付2020年12月1日至2021年11月30日的租金55000元；2020年12月21日，恒源电工公司将55000元退回，同日，案外人崔红再次向恒源电工公司转账支付2020年12月1日至2021年11月30日的租金27500元。经询问案外人崔红，其认可上述款项系代王治军交纳涉案房屋的租金。 2020年7月22日，恒源电工公司向王治军出具《合同解除通知书》，载明双方的租赁关系已变更为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除该不定期租赁合同，现因多次与王治军沟通续签事宜，王治军均不接受恒源电工公司新的租金标准，双方无法续签房屋租赁合同，现根据合同约定于2020年7月31日解除租赁合同，请于2020年8月30日内腾退房屋。王治军认可收到该通知。 涉案房屋由王治军经营宾馆使用，其中部分面积现由案外人青岛医保城药品连锁有限公司广州路分公司使用。 双方有争议的证据，一审法院认定如下： 1.恒源电工公司提交2017年12月26日青岛恒源物产股份有限公司向王治军出具《通知》及邮寄底单一份，载明双方签订的《补充协议》仅约定了有限续租权，并非已同意王治军承租至2027年，要求王治军若有续租意愿，需重新签订《房屋租赁合同》，重新协商确定租赁期限及租金数额，如不接受，将不再享有同等条件下的优先续租权，应将房屋返还。该《通知》邮寄地址为青岛市市南区xx路xx号尚宜家宾馆。恒源电工公司欲证明已向王治军发送通知要求与王治军解除合同并腾退房屋。王治军否认收到上述通知，邮寄地址非王治军地址。一审法院认为，恒源电工公司无证据证明上述通知的邮寄地址为王治军指定的收件地址，亦未显示上述通知由王治军签收，王治军亦否认收到上述通知，故对该证据，一审法院不予采纳。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”恒源电工公司与王治军双方签订的《补充协议》约定合同期满后王治军在同等条件下享有2次优先续租权至2027年，该约定仅附于王治军在同等条件下的优先续租权，而不是双方房屋租赁合同期限的自动顺延，双方于2009年11月28日签订的《房屋租赁合同》已明确约定租赁期间自2009年12月1日至2015年11月30日，租赁合同到期后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》，双方的租赁关系应为不定期租赁，恒源电工公司与王治军双方均可以随时解除合同。恒源电工公司已于2020年7月22日向王治军送达解除通知，通知双方租赁关系于2020年7月31日解除，因此，应当认定双方租赁关系于2020年7月31日解除，王治军应于本判决生效之日起十日内腾退涉案房屋。 关于租金，双方现行租金标准为每年82500元即每月6875元，恒源电工公司作为国有企业，王治军作为个体工商户承租其经营性用房，根据国家相关政策及青岛市人民政府办公厅发布的《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》，恒源电工公司应当免收2020年1月至3月的租金，并减半收取2020年4月至12月的房租，因此，王治军应支付的2020年1月至2020年12月的租金应为30937.5元，王治军已支付租金2020年1月1日至2020年11月30日的租金75625元（82500元÷12个月×11个月），超付的44687.5元应视为支付2021年1月起算的租金，至2021年3月31日应付租金为20625元，王治军另行支付了租金27500元，因此，王治军已多交租金51562.5元，自2021年4月1日起至实际腾退房屋之日的租金应该按照月6875元计算，并优先从该51562.5元中抵扣。 关于恢复原状，因恒源电工公司未举证证明其房屋原始状态，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认恒源电工公司与王治军的房屋租赁关系于2020年7月31日解除；二、王治军于判决生效之日起十日内腾退恒源电工公司名下位于青岛市市南区网点房；三、王治军于判决生效之日起十日支付恒源电工公司自2021年4月1日起至实际腾退房屋之日止按照月6875元计算的租金（优先从王治军预交的51562.5元中抵扣）；四、驳回恒源电工公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529元，减半收取264.5元，由王治军负担。 本案二审期间，恒源电工公司向本院提交如下证据材料：青岛恒源电工集团有限公司工商登记信息打印件一份，证明恒源电工公司的股东均为工会委员会，而非国企，严格意义上应当认定为民营企业，因此不应按一审判决中租金减免的实施细则执行减免租金的规定。王治军质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。恒源电工公司是国家电网公司的，国家电网公司是国有企业。辛学军所欠房租7万元，是当时签订协议的前提签3个6年，王治军替辛学军付了7万元的房租，加一个转让费，其中7万元的房租给国家电网，转让费给辛学军。本院对恒源电工公司提交证据的真实性予以认定，该证据与待证事实的证明力需结合全案事实予以综合认定。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院对于涉案合同解除的认定，以及对减免2020年1-3月份租金的处理是否正确。首先，关于一审法院对于涉案合同解除的认定问题。根据一审法院查明的事实，双方签订《补充协议》中约定王治军在租赁合同期满后享有同等条件下的优先续租权，并未明确约定租赁合同到期后双方自动续约，因此可以认定租赁合同期满后是否双方是否续约仍不确定。在双方于合同到期即2015年11月30日后，并未签订书面租赁合同的情形下，一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系正确。基于双方之间的不定期租赁关系，出租人即恒源电工公司行使解除权有事实和法律依据，故一审法院认定涉案租赁合同于2020年7月31日解除是正确的。关于一审法院减免2020年1-3月份租金的问题。本院认为，2020年1-3月处于新冠肺炎疫情爆发期间，王治军租赁涉案房屋系用于商业经营，一审中王治军亦陈述因疫情爆发导致经营停滞受损，且不同意解除租赁合同关系。结合案件当事人的履约情况，从平衡双方利益兼顾公平的角度出发，本院认为一审法院减免上述期间的租金处理得当，本院予以维持。最后，关于恒源电工公司主张一审法院未对转租问题进行处理的问题，由于恒源电工公司一审诉讼请求中未涉及转租及违约金问题，一审法院不予认定正确。关于王治军主张恒源电工公司应退还其7万元的请求，由于王治军一审中未就该主张提出反诉请求，故对该主张在本案中不予处理。 综上所述，上诉人恒源电工公司和上诉人王治军的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人青岛恒源电工集团有限公司预交的144元人民币，由青岛恒源电工集团有限公司负担，上诉人王治军预交的529元人民币，由王治军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年五月二十八日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕