青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异101号案外人：马×，男，土族，1983年10月8日出生，公民身份号码×××，住青海省大通回族土族自治县多林镇吴什庄村**。申请执行人：赵启成，男，汉族，1954年8月20日出生，公民身份号码：×××，住，住青海省大通回族土族自治县桥头镇上关村**青，住青海省大通回族土族自治县div>被执行人：易高德，男，汉族，1967年1月23日出生，公民身份号码：×××，住重，住重庆市大足县珠溪镇八角村****庆，住重庆市大足县iv>被执行人：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100579920550L，住所地：青海省西宁市城**昆仑东路**。法定代表人：余建波，该公司董事长。在本院执行申请执行人赵启成与被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人马×对本院查封、拍卖的被执行人居高房地产公司名下，位于青海省××县房提出书面异议，请求中止执行对涉案房屋的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马×异议称，案外人于2018年2月7日从居高房地产公司购买了位于××县房屋，建筑面积101.65平方米，房屋单价为2600元/平方米，房屋总价款为264290元整。同日案外人向居高房地产公司缴纳购房款100000元整，又于2018年3月7日缴纳购房款64290元，剩余100000元房款约定办理房屋贷款。由于居高房地产公司自身原因，案外人一直无法办理房屋贷款手续，也无法办理网签手续。现法院已将该案涉房屋查封并拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定，案外人已经在法院查封前与居高房地产公司成立合法有效的房屋买卖合同关系，并支付案涉房屋的大部分价款，且案外人购买案涉房屋时其名下并无其他用于居住的房屋，故案涉房屋属于满足生存权的合理消费范畴，案外人对购买案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权利。请求中止执行对案涉房屋的拍卖。申请执行人赵启成、被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，赵启成与易高德、居高房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2017）青01民初69号民事判决，判令：一、被告易高德偿还原告赵启成借款本金600万元，利息446万元（2012年12月24日-2017年2月23日），合计1046万元，限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告易高德按照年利率24﹪继续给付原告赵启成自2017年2月24日起至借款本息付清之日止的利息；三、被告青海居高房地产开发有限公司对2016年的借款利息144万元承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117800元，77012元由被告易高德承担，40788元由原告赵启成承担。赵启成不服，向青海省高级人民法院提出上诉，该院于2017年9月26日作出（2017）青民终129号民事判决，判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民初69号民事判决第一项、第二项；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民初69号民事判决第三项；三、青海居高房地产开发有限公司对本判决第一项维持判项确定的借款本息范围内承担连带清偿责任，并有权向易高德追偿清偿的债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费117800元，由赵启成负担7800元，易高德负担110000元；一审案件受理费照一审判决收取。判决生效后，因易高德、居高房地产公司未按期履行生效法律文书确定的义务，赵启成于2017年11月4日向本院申请强制执行。本院于2017年11月24日向大通县不动产登记中心作出（2017）青01执345号协助执行通知书，将登记在居高房地产公司名下，位于青海省××县的房屋及铺面共计**不动产登记手续予以查封、冻结；查封期限三年（自2017年11月24日至2020年11月24日止）。上述查封的39套不动产包括本案案涉房屋在内。因赵启成与易高德、居高房地产公司在执行中达成执行和解协议，赵启成于2018年6月19日提出撤回执行申请，本院于2018年6月20日作出（2017）青01执345号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。另查明，因易高德、居高房地产公司未按期履行和解协议，赵启成于2019年3月25日向本院申请恢复执行，本院于2019年4月9日作出（2019）青01执恢36号执行裁定，并于2019年11月8日作出（2019）青01执恢36号评估公告，依法对查封的登记在被执行人居高房地产公司名下，，位于青海省××县的房屋铺面共计39套进行评估。因双方达成执行和解协议，本院于2019年11月26日作出（2019）青01执恢36号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。因被执行人易高德、居高房地产公司仍未按期履行执行和解协议，赵启成于2020年3月19日向本院申请恢复执行，本院于2020年3月20日作出（2020）青01执恢36号执行裁定，并于2020年10月15日作出（2020）青01执恢36号拍卖公告，依法对查封的登记在被执行人居高房地产公司名下，，位于青海省××县的不动产进行拍卖拍卖标的共计39套房屋、铺面。本院于2020年10月29日向大通县不动产登记服务中心发出（2020）青01执恢36号协助执行通知书，续封居高房地产公司名下所属的房屋及铺面共计39套（总面积3873.02㎡），位置青海××县；查封期限三年（自2020年11月24日至2023年11月24日止），查封期间不得办理变更、抵押等手续。2020年12月7日第一次网络司法拍卖，竞拍成功1套房屋，其余38套流拍。2021年1月7日第二次网络司法拍卖，竞拍成功27套不动产，涉本案房屋。后案外人马×向本院提出执行异议。再查明，案外人马×虽提交《居高·财富中心内部团购合同》，但该合同中买受人并非马×，而是赵鸿吉。合同中约定，认购房屋为居高·财富中心7幢1单元9层193号房，建筑面积101.65平方米。单价为2600元/平方米，总房价款为264290元。案外人同时提交了《房屋转让合同协议》，该协议中载明：“转让人（甲方）：赵鸿吉，受让人（乙方）：马×；甲方转让居高财富中心7幢1单元9楼193号，建筑面积101.65平方米的房屋给乙方”。案外人还提交缴费收据两张，缴费单位为马×，合计缴费164290元，案涉房屋并未交付。本院认为，本案系案外人马×对本院查封、拍卖被执行人居高房地产公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议的焦点为案外人马×对被执行人居高房地产公司名下，，位于青海省××县是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”规定，本案案涉房屋虽被拍卖，但所有权未发生转移，执行标的未执行终结，案外人马×依照民事诉讼法的规定提出执行异议，符合法律规定。其次，本院查封位于青海省××县系被执行人居高房地产公司名下登记的不动产,根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封登记在被执行人居高房地产公司名下，，位于青海省××县符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封行为并无不当。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。本案中，案外人马×并未与居高房地产公司签订《居高·财富中心内部团购合同》，且该案涉房屋亦未交付给案外人，也未办理不动产登记。因此，本院查封并拍卖的案涉房产系房屋管理部门登记在被执行人居高房地产公司名下的房产，并非登记在案外人马×名下的房产，案外人马×不是案涉房产的权利人。综上，案外人马×对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。案外人马×请求解除查封拍卖措施的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人马×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 司世江审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年五月二十日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。