贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8119号原告：姚翔，男，1986年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:钟慧颖，女，1987年1月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系姚翔妻子,特别代理。原告：钟慧颖，女，1987年1月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：欧阳腾平，职务：执行董事。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910099976，一般代理。原告姚翔、钟慧颖诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚翔委托诉讼代理人钟慧颖,原告钟慧颖、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司委托代理人戴昊到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告姚翔、钟慧颖向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告商品房买卖合同成立并有效；2.判令被告支付逾期办理转移登记575天违约金65607元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准暂计）。事实和理由：2015年9月，原告与被告签订商品房买卖合同（预售合同），合同约定商品房于2017年11月30日交付商品房，房屋总价款674441元。房屋交付后，被告于2019年10月17日通知原告取得该商品房转移登记。原告延期取得房屋权证书1年零7个月，有权就延期办理要求被告承担违约责任，原、被告多次协商未果。为维护自身合法权益，诉至本院，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中对办证事宜已经作出了明确的约定，只有在《委托办理权属登记协议书》第三项中约定的条件具备后，被告才在270天内将权属登记资料送至不动产登记中心，原告已于2019年9月10日取得转移登记，即使存在逾期行为，起算时间应自原告提交身份证、户口本等文件后满后270日至2019年9月10日；2.对原告主张的违约金计算标准不予认可,双方在补充协议中附录二委托办理权属登记中已对违约经进行了约定，即每日50元，原告诉请的违约金计算过高。本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，原告钟慧颖、姚翔与被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司签订商品房买卖合同，合同编号：ＨＸ—ＱＳ—16Ｈ—02ＤＹ—1203。双方约定原告向被告购买位于花溪区房屋。该《商品房买卖合同》第八条约定，买受人采用贷款方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2017年11月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、／项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原、被告双方于2015年9月12日还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另外，原告还向被告出具了相应的《委托书》一份。原告提交花溪碧桂园收据、碧桂园物业及资料移交书等证据，证实原告已依约支付房屋价款。原告还提交2017年11月19日《碧桂园集团通用机打收据》一份载明，本案所涉房屋的房屋所有权登记费80元，《房地产权证》印花税5元，契税10116.62元，共计10201.62元。原告提交的《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2017年11月19日向原告交付房屋。2019年9月10日，花溪区孟关乡花溪碧桂园浅山一期16号楼2单元12层3号房屋已办理不动产权利登记，登记权利人为姚翔/钟慧颖。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、委托书、碧桂园物业及资料移交书、花溪碧桂园收据、《碧桂园集团通用机打收据》、不动产登记证书等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原、被告之间的房屋买卖合同是否成立生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十三条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，原、被告双方于2015年9月12日签订商品房买卖合同，双方之间的房屋买卖合同系自愿达成，因此、双方当事人之间的合同成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告之间成立的房屋买卖合同对原、被告双方发生效力。原告主张双方商品房买卖合同成立并有效，本院予以支持。第二，关于原告请求被告支付逾期办理转移登记违约金问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金，而被告主张应当根据《委托办理权属登记协议书》的约定承担逾期办证违约金。从《委托办理权属登记协议书》协议书的内容来看，实质是原告委托被告代办房屋产权证书，约定的期限是被告在收齐原告办证资料、实际收房的270天内负责办理，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。上述协议并未加重购房人的义务，应为有效。原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据等证据，可以合理地推断，在2017年11月19日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，且被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，根据协议的约定，被告应当在2017年11月19日起270日内（即2018年8月16日前）负责办理房屋产权证书，逾期应承担违约责任。因此该违约金本院酌情支持为按照以50元每天为基数计算自2018年8月16日至2019年9月10日止，即50元/天×390天=19500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、确认原告姚翔、钟慧颖诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司之间的商品房买卖合同成立并生效；二、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚翔、钟慧颖支付逾期办理转移登记违约金19500元；三、驳回原告姚翔、钟慧颖的其他诉讼请求。案件受理费720元（已减半收取），由原告姚翔、钟慧颖共同负担506元，由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 谢 茂二〇二一年五月三十日书记员 吴**贤