四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初5236号 原告：李泽阳，男，1990年8月11日出生，满族，住辽宁省锦州市古塔区。 委托诉讼代理人：罗雄，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道********。 负责人：赵战士，职务不详。 委托诉讼代理人：赵志华，男，1974年3月4日出生，汉族，住河南省商水县，系公司员工。 被告：杭州翰霖公寓管理有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省杭州市上城区凤凰城******> 法定代表人：赵战士，职务不详。 原告李泽阳与被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司（以下简称翰霖公寓成都公司）、杭州翰霖公寓管理有限公司（以下简称翰霖公寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年4月21日公开开庭进行了审理，原告李泽阳的委托诉讼代理人罗雄，被告翰霖公寓成都公司的委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼，被告翰霖公寓公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李泽阳向本院提出诉讼请求（经明确）：1.解除李泽阳与翰霖公寓成都公司之间的《房屋租赁合同》，翰霖公寓成都公司腾退租赁房屋；2.翰霖公寓成都公司、翰霖公寓公司支付拖欠的合同解除之前的房屋租金22645.74元，物业管理费1125.26元，生活垃圾清运费53.16元，暂计算至2021年1月20日，实际计至判决解除之日；3.翰霖公寓成都公司、翰霖公寓公司向李泽阳支付违约金30000元；4.翰霖公寓成都公司、翰霖公寓公司向李泽阳赔偿房屋空置损失8031.99元；5.翰霖公寓成都公司、翰霖公寓公司以每月2677.33元的标准向李泽阳支付腾退期间的房屋占用费用，支付至实际腾退之日止。事实与理由：2019年11月26日，李泽阳与翰霖公寓成都公司签订《房屋租赁合同》，李泽阳将其拥有的位于成都高新区××道××号××栋××号××公寓成都公司，租赁期限自2019年12月1日至2025年4月30日，2019年12月1日至2023年4月30日期间的月租金为2500元，房屋水、电、气费、物业费由翰霖公寓成都公司承担。合同还约定任何一方违约，按年度需向对方支付一年租金作为违约金，截至起诉，翰霖公寓成都公司仅支付第一期租金6467.16元，经催告后仍未支付，还拖欠物业费。 翰霖公寓成都公司答辩称，1.签订合同当天押一付三，10000元已经支付给李泽阳，我方一直在催业主要租赁合同，直到4、5月份才把合同寄过来。房屋没有房产证，我方没法使用，李泽阳不和我方协商，说房屋委托给物业了，让我方找物业协商；2.李泽阳把密码改掉我方也不知道，我方一天也没在里面住过，疫情期间也没给我们减免房租；3.从6月份开始就退掉了，李泽阳已经改了密码，没住过怎么会产生水费、电费；4.我方当时在聊天群中已经表示，希望降租，如果不降租就退租，什么都不要了。 翰霖公寓公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年11月26日，李泽阳（出租方）与翰霖公寓成都公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的合同内容： 1.房屋坐落于成都市高新区××道××号，建筑面积约40平方米。 2.租赁期限65个月，自2019年12月1日至2025年4月30日。 3.租金分段计算：2019年12月1日至2023年4月30日，月租金2500元，房屋押金2500元。 4.租金支付方式：2019年11月24日支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，为10000元（含押金及免租期）；2020年5月20日支付2020年6月1日-2020年8月31日租金7500元，以后每三个月一付。 5.房屋租赁期间的水电气费、物业管理费、房屋租赁期间的税费由翰霖公寓成都公司负担。 6.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方赔付一年租金作为违约金。 7.合同文本最后一部分载明为“收据”，内容为“兹收到翰霖公寓按本合同约定交来的首次租金7500及押金2500，合计10000。出租方签收：李泽阳。”。 双方确认，合同签署过程为翰霖公寓成都公司先签署，再通过涉案房屋物业管理公司邮寄给李泽阳，李泽阳签署后，邮寄给物业管理公司，再由物业管理公司将合同文本交给翰霖公寓成都公司。李泽阳当庭陈述，涉案房屋其购买以后，委托物业管理公司进行出租，其于2020年1月中下旬收到物业公司邮寄的合同文本，签署后，再邮寄给物业公司。翰霖公寓成都公司称其于2020年4月才收到合同。 当日，李泽阳收到翰霖公寓成都公司工作人员赵志华银行转账6467.16元。 2019年11月底，翰霖公寓成都公司收到案涉房屋密码锁密码，其后，将家具搬入涉案房屋。 2020年9月6日，李泽阳向翰霖公寓成都公司赵志华催要2020年5月以后的租金，双方聊天记录如下： 赵：现在我犯愁的是什么，那个密码又不知道原始密码，也不知道现在那个里面有没有人住，所以说我跟那个王总说了，明天过去把原始密码试一下能不能打开，反正明天应该明天不会超过明天，后天这笔款就给你打过去了。 李：嗯，要交两次4月和7月的两笔，请明天把租金打给我吧。 其后，双方对欲交纳一笔租金还是两笔租金再次进行沟通。又因各方皆记不清开锁密码，协商由物业公司人员持物理钥匙前去更改密码。 2020年9月9日晚上8时36分之前，因翰霖公寓成都公司就租金减免与李泽阳进行协商，李泽阳明确不同意减免租金。翰霖公寓成都公司亦明确告知李泽阳退租，李泽阳不同意提前解除合同。翰霖公寓成都公司亦未支付2020年6月1日以后的租金。 另查明以下事实： 1.涉案房屋为李泽阳2017年5月6日与案外人成都润富置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》购买，规划用途为办公，装修水平通过补充协议更改为精装修，商品房买卖合同摘要显示建筑面积37.58平方米，李泽阳尚未取得不动产权证。 2.涉案房屋每月物业管理费169.34元，生活垃圾清运费每月8元，翰霖公寓成都公司自认未交纳2020年7月1日以后的上述费用，李泽阳自认未垫付上述费用。 以上事实有《房屋租赁合同》、银行转账记录、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、微信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李泽阳与翰霖公寓成都公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.谁具有合同解除权；3.李泽阳的各项请求是否能够得到支持；4.两被告的责任承担。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、谁具有合同解除权 翰霖公寓成都公司在庭审中抗辩称，其已经于2020年9月9日在李泽阳明确表明不减免租金的情况下向李泽阳表示退租并放弃家具，合同应该在当时解除。李泽阳明确不予认可。对此，本院认为： 首先，双方在合同之中并未对解除权进行约定，亦未对合同解除达成一致，因此，并无约定解除适用的条件。本案的解除应适用法定解除权。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，是赋予守约一方解除合同的权利，违约方并不具有单方解除权。本案之中，翰霖公寓成都公司未依约向李泽阳支付租金，并且在2020年9月6日催告后，翰霖公寓成都公司先表示将支付而亦未支付，且明确表示退租，因此，本案之中翰霖公寓成都公司是违约一方，并不具有合同解除权，其在2020年9月9日通过微信向李泽阳发出的解除合同的意思表示，不发生合同解除的效力，即对翰霖公寓成都公司认为合同于2020年9月9日解除的主张不予认可。 最后，李泽阳做为守约方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）项之规定，具有合同解除权，其载有解除合同意思表示的起诉状副本于2021年3月29日送达翰霖公寓成都公司，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方《房屋租赁合同》于2021年3月29日解除。 三、李泽阳的其他各项诉请是否能够得到支持 翰霖公寓成都公司在庭审中提出了李泽阳应该减损的抗辩，对此本院认为： 首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条在给予守约方解除权的同时，亦通过第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对守约方课以了减损的义务。 其次，李泽阳作为守约方在翰霖公寓成都公司已经有4个月未交租金，且催告后明确表明退租的情况之下，应该及时采取止损措施，及时解除合同、收回房屋。 最后，翰霖公寓成都公司于2020年9月9日晚之前提出退租，综合本案情况酌定李泽阳的合理行权时间应至2020年10月31日。其后的费用属于损失的扩大不予支持。 因此，对于李泽阳提出的房屋租金诉请予以部分支持，即支持从2020年6月1日至2020年10月31日5个月租金12500元。鉴于翰霖公寓成都公司尚有2500元押金在李泽阳处，两相抵扣后，翰霖公寓成都公司还应支付10000元。 关于房屋的腾退，本院主要从以下几个方面进行考量： 1.涉案房屋使用电子密码锁，可以更改密码的物理钥匙由李泽阳委托物管公司持有，物管公司接受李泽阳的指令，李泽阳及时行权即可恢复对涉案房屋的占有。 2.涉案房屋本身为精装房，翰霖公寓成都公司添附的全部为家具； 3.房屋之内的家具对房屋的价值有所增益。 综上，本院认为，李泽阳可以自行收回涉案房屋，且亦应该在前文确定的止损期之内就应该行权，因此，对其腾退的诉请已无处理之必要，同时，对其要求翰霖公寓成都公司支付腾退期之内的房屋占有使用费的诉请亦不予支持。 关于李泽阳提出的6月1日之前翰霖公寓成都公司未交齐的租金，根据双方合同签订的过程、款项支付的时间、合同末尾收条的内容，本院对于翰霖公寓成都公司庭审中提出的该部分转账是抵扣涉案房屋前期物业费后剩余部分，租金已交清的抗辩予以采信，对于李泽阳提出要求翰霖公寓成都公司补齐6月1日之前1032.84元房租的诉请不予支持。 关于违约金，依据合同的约定如一方违约，应该支付另一方一年的租金即30000元做为违约金。对此，翰霖公寓成都公司申请调整。本院认为，违约金应该以弥补损失为主、惩罚为辅，翰霖公寓成都公司违约确会给李泽阳再次招租造成空置期租金、物业费等费用的损失，但是30000元违约金对应一年的期限过长，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌情调整上述违约金为10000元。 关于房屋空置损失，本院认为，前文处理的违约金以及房屋空置损失，皆是翰霖公寓成都公司不支付租金导致合同解除这一项违约行为而产生的责任，基于一项违约行为李泽阳只能择一主张违约责任，而不能并行主张，本院在处理违约金诉请之时已经将房屋空置损失作为综合酌定违约金的考量因素之一，不再重复支持。 关于物业管理费以及生活垃圾清运费，李泽阳在庭审中称并未垫付，对此，本院认为李泽阳不能在本案中主张未垫付的物管费。原因如下：首先，李泽阳在未垫付物业费之前本身无权追索相关费用，因为物业费的权利主体并非李泽阳，而是提供物业服务的相关物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，李泽阳无权代物业公司收取物业费；其次，诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于李泽阳、翰霖公寓成都公司之间租赁合同确定的权利与义务，李泽阳只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与李泽阳的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对李泽阳的此项诉请不予支持。 四、两被告的责任承担 李泽阳主张翰霖公寓公司、翰霖公寓成都公司共同承担合同责任。本院认为，翰霖公寓成都公司系翰霖公寓公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”以及《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，翰霖公寓成都公司应该先以其管理的财产承担责任，不足部分由翰霖公寓公司承担。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告李泽阳与被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月29日解除； 二、被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司于本判决生效之日起十日内向原告李泽阳支付租金10000元； 三、被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司于本判决生效之日起十日内向原告李泽阳支付违约金10000元； 四、被告杭州翰霖公寓管理有限公司对被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司的上述支付义务承担补充责任； 五、驳回原告李泽阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1223元，由被告杭州翰霖公寓管理有限公司成都分公司、杭州翰霖公寓管理有限公司负担600元，原告李泽阳负担623元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年五月十九日 书记员  曾娜