上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终879号上诉人（原审被告）：章政，男，1986年2月6日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，现住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：陈忠军，男，1969年12月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。上诉人章政因与被上诉人陈忠军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初19041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章政上诉请求：撤销一审判决第一项，改判不支付2019年11月28日至2020年4月10日的房屋使用费，同意按照合同约定的标准支付2019年7月1日至11月27日的房屋使用费。事实和理由：陈忠军在本案之前曾两次起诉章政，要求章政支付租金等。在2019年10月14日第一个案子庭审时，章政要求陈忠军赔偿装修费用人民币5万元，陈忠军要求章政赔偿3个月租金，法官提出双方各让一步，后由于陈忠军未缴纳诉讼费，第一个案子撤诉。2020年3月16日，第二个案子审理时，陈忠军表示撤诉，希望章政支付正常居住时的租金，章政于2019年11月27日搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋），将钥匙放在物业管理处，所以案件审理期间都不属于正常居住，后陈忠军当庭撤诉。章政当时搬离时已电话告知陈忠军，陈忠军未表示异议。之后陈忠军提起本案诉讼，该行为属于拖延诉讼，陈忠军应对扩大的损失自行承担责任。陈忠军辩称，其未于2019年11月27日接到章政的电话。陈忠军的代理人曾于2019年11月16日去过系争房屋，当时章政将系争房屋分租给他人，次承租人表示其租赁至2020年2月止，当时代理人也拍照。后来因疫情未再去系争房屋查看。2020年清明时，章政电话告知代理人其将钥匙放在物业管理处，陈忠军遂于2020年5月29日接收了系争房屋。另外，经核实，章政未支付2019年6月租金，当时代理人核实错误。故不同意章政的上诉请求。请求驳回上诉，维持一审判决。陈忠军向一审法院起诉请求：1．章政迁出系争房屋并归还陈忠军；2．章政支付陈忠军2019年7月1日至2020年4月30日的租金和房屋占有使用费共计80，000元（计算方式为8，000元／月＊10个月）；3、章政支付陈忠军违约金16，000元。庭审中，陈忠军增加要求章政支付水费4，799.04元的诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋的产权人为陈忠军。2016年6月，陈忠军（出租方、甲方）与章政（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2016年7月1日至2020年7月1日止，月租金为8，000元；甲方于2016年7月1日（一审法院错写成2017年7月1日）前向乙方交付房屋；乙方支付租金的方式为三个月一期，先付后用，乙方应在每三个月后的5日前向甲方支付，逾期一日，则乙方需按日租金的3％支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋的一个月租金8，000元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证，租赁关系终止时，甲方收取房屋租赁保证金除用于抵扣本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信费等费用由乙方承担，物业管理及其他相关费用由甲方承担；除本合同附件约定外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方／甲方委托乙方申请有关部分批准后方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及维护由乙方负责；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日的；租赁期间，非本合同规定的情况内甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设设施的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退房，甲方可没收乙方保证金，保证金不足以支付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等条款。合同签订后，章政支付陈忠军保证金8，000元。2019年4月27日，陈忠军向章政送达《告知书》，内容是：章政应在2019年4月6日前将2019年4月1日至2019年6月30日的租金24，000元支付给陈忠军；然时至今日，经陈忠军多次催讨后，于4月11日收到章政支付的16，000元，但章政仍然拒绝支付该笔租金剩余部分8，000元，请章政务必在收到本告知书后5日内，将剩余租金8，000元支付给陈忠军；如章政在上述期限内仍不履行付款义务，陈忠军将根据合同解除《房屋租赁合同》，由此解除合同的法律后果由章政承担。2019年6月14日，陈忠军向章政发出《通知书》，内容是：经陈忠军多次催讨，陈忠军于4月11日收到章政支付的16，000元，尚余8，000元未支付；后陈忠军曾经于2019年4月27日发出《告知书》一份，要求章政在收到告知书后5日内将剩余租金8，000元支付给陈忠军；然章政在上述期限内仍未履行付款义务，故陈忠军根据合同约定，解除陈忠军、章政之间的房屋租赁合同并要求章政在收到通知书后7日内搬离系争房屋，将房屋恢复原状。上述通知书，章政已经于2019年6月22日收到。此后，章政又支付一个月租金8，000元。2019年8月14日、2020年1月7日，陈忠军曾经两次起诉章政，两次起诉状均要求解除与章政签订的房屋租赁合同，并要求章政迁让。上述两案分别于2019年10月14日、2020年3月16日以补充证据为由撤回起诉。在本案审理过程中，章政辩称，实际支付租金至2019年8月，但未提供相关的证据予以佐证。陈忠军诉称，因章政逾期未支付2019年6月租金，故陈忠军向章政发出通知书，要求解除合同并搬离房屋；虽然章政收到解约通知后支付了一个月欠租至2019年6月底，但此后章政既不支付租金又占用系争房屋；直至2020年4月中旬，系争房屋的物业管理公司告诉陈忠军章政已经将系争房屋内的物品搬迁，并且将系争房屋的钥匙放置在物业公司里面；陈忠军于2020年5月29日才到系争房屋里面查看房屋，发现房屋已经空关。章政辩称已经于2019年11月27日搬出并将房屋钥匙放置在系争房屋所属的上海XX有限公司XX大厦物业管理处，并已经电话通知陈忠军搬迁及放置钥匙在物业管理处。陈忠军否认章政曾经电话通话事宜。章政辩称，2019年6月至8月期间，陈忠军因需要自用系争房屋，故与章政协商提前收回房屋，章政同意再居住使用三个月就自行搬迁。陈忠军否认章政辩称的因陈忠军自用房屋而要求章政提前搬迁的主张，陈忠军诉称是章政逾期不肯支付租金，陈忠军根据合同约定行使解除合同权。章政辩称，曾经在2016年7月花费8万余元对系争房屋进行装修并提供发票一张；陈忠军否认章政装修事宜，并质证章政提供的发票仅注明装修费及金额，未注明装修的地址，发票与系争房屋无关，且根据合同约定，章政装修需要经陈忠军书面同意，章政从未提出过申请装修，故对于章政辩称已经对房屋进行装修并要求补偿，陈忠军不予以同意。章政对陈忠军提出的欠水费4，799.04元无异议。陈忠军同意返还章政保证金8，000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应恪守履行，否则应依约承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案中，因章政逾期支付2019年4月起的租金，陈忠军于2019年4月27日催告章政支付租金，后于2019年6月14日发出通知函，要求解除与章政之间签订的房屋租赁合同、限期迁出系争房屋，并要求章政支付违约金。章政确认已经2019年6月22日收到该份通知函。但章政支付租金至2019年6月底之后，未及时搬迁仍然继续使用系争房屋，且至今未支付房屋使用费用。章政辩称已经支付2019年7、8两个月租金，未提供相关的证据予以佐证，一审法院不予采信。章政提供系争房屋所属的上海XX有限公司XX大厦物业管理处证明，证明章政于2019年11月27日搬出系争房屋并将房屋钥匙放置在物业管理处，同时电话告知陈忠军搬迁及已经放置钥匙在物业管理处的事实，陈忠军否认章政曾经告知陈忠军搬迁事宜，章政一直使用系争房屋。而且，陈忠军分别于2019年8月14日、2020年1月7日两次起诉章政，两次起诉状均要求解除与章政签订的房屋租赁合同，并要求章政迁让。鉴于陈忠军自认在2020年4月中旬系争房屋的物业管理处工作人员告诉陈忠军，章政已经搬迁并且将系争房屋的钥匙放置在物业公司的事实，陈忠军理应及时接收系争房屋。根据相关法律规定，一方知道对方违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院判定，章政支付房屋使用费至2020年4月10日止，陈忠军继续要求章政支付使用费至2020年4月底，一审法院不予以支持。章政辩称曾经在2016年7月对系争房屋进行装修，并且花费8万余元，陈忠军否认章政装修事宜，鉴于合同约定章政对系争房屋进行装修须经陈忠军书面同意，章政未提供陈忠军书面同意其装修的证据，而且章政提供的发票不足以证明曾经对系争房屋装修，一审法院对章政的上述辩称不予以采信。章政对陈忠军提出的欠水费无异议，一审法院对陈忠军提出的水费诉请，予以支持。陈忠军撤回章政迁出系争房屋并归还陈忠军以及违约金的诉讼请求，是陈忠军自主处分其诉讼权利且于法无悖，一审法院予以准许。鉴于陈忠军、章政之间的房屋租赁合同已经终止履行，陈忠军同意返还章政保证金8，000元，为了防止累讼，一审法院判定陈忠军返还租赁保证金。一审法院审理后，于2020年11月20日作出判决：一、章政于判决生效之日起十日内支付陈忠军自2019年7月1日起至2020年4月10日止的房屋使用费，以每月8，000元计算；二、章政于判决生效之日起十日内支付陈忠军水费4，799.04元；三、陈忠军于判决生效之日起十日内返还章政保证金8，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，350元，由陈忠军负担391元，章政负担959元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方在《房屋租赁合同》第7-2条约定，乙方（章政）返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方（陈忠军）验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。本院又查明，陈忠军第二次起诉章政的案件中，一审法院曾于2020年3月16日组织双方到院进行谈话，在谈话笔录中未见章政提出其已搬离的记载。本院认为，本案二审的争议焦点在于章政是否应当支付陈忠军2019年11月28日至2020年4月10日的房屋使用费。章政主张其已于2019年11月27日搬离，将钥匙放到物业管理处，并电话告知了陈忠军，故其无需支付搬离之后的房屋使用费。陈忠军对此不予认可，表示未收到章政或物业管理处的电话。对此，本院认为，首先，章政在一审中提供了物业管理处的证明作为证据，但该证据即使是真实的，也仅能证明钥匙于2019年11月27日放在物业管理处。除此之外，章政未提供其他有效证据证明其已电话通知陈忠军，故本院对章政主张已电话通知陈忠军，不予采纳。其次，根据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋交接应在双方之间进行，还应经陈忠军验收认可，相互结清相关费用，故即使如章政所言其于该日搬离，但该行为属于单方行为，不符合合同约定的交接行为，故其仍应承担自行搬离之后合理期限内的房屋使用费。再次，陈忠军前两次起诉章政后又撤诉，系陈忠军自行处分诉讼权利，于法无悖。况且，陈忠军第一次起诉和撤诉，均发生在章政自称搬离的2019年11月27日之前。陈忠军于2020年1月7日第二次起诉章政时，起诉状中的诉请包括要求章政迁让，然而在该案的谈话笔录中未发现章政曾提出其已搬离的记载。且章政如认为陈忠军的撤诉行为对其不利，亦可主动提起诉讼，以保护自身权益。故章政认为陈忠军多次诉讼导致损失扩大，故其无需支付搬离之后的房屋使用费，本院亦不予采纳。一审法院将章政应支付的房屋使用费计算至陈忠军自认收到物业管理处电话的时间，而非其收回房屋的时间，已经考虑到陈忠军负有的法定减损义务，且该计算亦在合理范围之内，本院予以认同。综上所述，章政的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，918元，由章政负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年五月二十五日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……