辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初3120号 原告：王立秋，女，1946年7月12日出生，汉族，户籍地：辽阳市文圣区，现住：辽阳市白塔区。 委托代理人：王力、杜宇，系辽宁冠信律师事务所律师。 被告：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。 委托代理人：李天新，系辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。 被告：辽阳辽南房地产开发有限公司，地址：辽阳市文圣区长吉小区一栋。 法定代表人：章凤才，系公司董事长。 被告：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。 二被告共同委托代理人：章振波，1955年12月27日出生，汉族，住址灯塔市，系辽阳辽南房地产开发有限公司员工，系章宏文叔叔。 原告王立秋诉被告吴东滨、被告辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）及章宏文执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王立秋的委托代理人王力及杜宇、被告吴东滨的委托代理人李天新、被告辽南公司及章宏文的共同委托代理人章振波到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告王立秋诉称：2017年8月11日，原告与被告辽南公司签订《商品房认购协议书》购买位于辽阳市白塔区房屋。该房源系被告辽南公司抵账到辽阳鸿飞商品混凝土有限公司。当日，原告在辽阳鸿飞商品混凝土有限公司处购得此房，原告与辽阳鸿飞商品混凝土有限公司到被告辽南公司处签订《商品房认购协议书》并开具收款收据购房款54075.00元，并于2018年3月装修入住至今，且原告并无其他住房。2019年4月28日，辽阳市白塔区人民法院以被告章宏文与被告吴东滨之间有借贷纠纷，被告辽南公司为章宏文借款进行了担保为由作出（2018)辽1002民初1380号民事裁定书，将案涉房屋予以查封。原告王立秋对此不服提出执行异议，辽阳市白塔区人民法院于2020年9月29日作出（2020)辽1002执异135号执行裁定书驳回了原告王立秋的执行异议。根据法律规定，原告提供的证据可以确认辽阳市白塔区人民法院是不得对案涉房屋进行查封。故诉至法院，一、请求撤销辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1380号民事裁定书及辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002执异135号执行裁定，即解除对被告辽南公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋的查封执行该房屋；二、请求确认位于辽阳市白塔区.15平方米的房屋归原告所有。 被告吴东滨辩称：案涉房屋是在作为执行依据的（2018）辽1002民初1380号民事案件诉讼过程中，被告申请法院对案件中辽南公司开发建设的玉带家园小区内仍然登记在辽南公司名下的房产信息进行了调查取证，被告通过法院从当时的房产部门调取的房源信息，于2018年7月2日提出了财产保全申请，对房产部门记录登记在辽南公司名下的包括案涉房屋在内的多套房屋进行了查封。在法院作出保全裁定书并送至辽南公司后，辽南公司仅就被保全查封的336栋4#和338栋2#房屋申请变更了保全标的物，对于包括案涉房屋在内的其余被采取保全措施的房屋并没有提出任何异议。原告主张以顶账方式取得涉案房屋，其向法院提供的证据并不能形成完整的证据链条，不能证明原告达成顶账协议的原始合同，无法证明是如何通过顶账方式取得涉案房屋，同时原告也未提供顶账协议中所涉的案外当事人就合同中的权利义务如何实际履行以及最终对账结算的协议内容，因此不能证明原告主张顶账房屋取得的原始凭据。 被告辽南公司、章宏文辩称：房屋归王立秋是合理合法的，我们出的证据也是合理合法的。白塔法院查封23套房，已经让中院驳回了，查封了4套网点。吴东滨在民间借贷案件中提供的房源信息是不准确的，如果原告不给钱我们不能给他们钥匙进去居住，就是有些手续不完善。 本院经审理查明，2017年，辽阳鸿飞商品混凝土有限公司通过易货形式获得顶账房源并出售，其中包括本案所涉辽阳市白塔区.15平方米的房屋。2017年8月11日，原告经其女婿介绍，通过辽阳鸿飞商品混凝土有限公司销售人员邸宝柱购买案涉房屋，向邸宝柱支付购房款425000.00元。在当日，原告与被告辽南公司按照顶账价格540675.00元签订《商品房认购协议书》，并由被告辽南公司出具540675.00元的收款收据。2018年3月30日，原告交纳装修保证金、一年物业费、装修垃圾清运费、煤气进户费、两年取暖费、装修期间电梯磨损费、电梯费，办理入户手续领取钥匙。装修后原告入住房屋至今。原告在辽阳市不动产登记中心无其他住房登记。 被告吴东滨与被告辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，本院在执行2019年4月28日作出的（2018）辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告王立秋对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异135号执行裁定书，驳回异议人王立秋的异议请求。送达后，原告不服提起本案诉讼。 本院确认的上述事实有原告提供的执行裁定书及送达证、补充协议、情况说明、银行交易明细、户口本、结婚证、赵恩大身份证、商品房认购协议书、装修保证金、物业费、装修垃圾清运费、煤气进户费、取暖费、装修期间电梯磨损费、电梯费收款收据、商品房进户收款收据通知书、白塔区佰瓯利装饰装修中心出具的装修收款凭证、装修票据、照片、不动产信息查询记录，被告吴东滨提供的（2018）辽1002民初1380号民事裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，企业之间房屋顶账的易货方式系债权，而原告购买顶账房屋的行为产生了物权变更，在发生物权变更时，法院尚未查封，原告王立秋因购买抵账房屋与被告辽南公司签订《商品房认购协议书》不违反法律规定，应为有效。在法院查封前原告已经履行全部义务，全额付款并占有、使用案涉房屋，原告主张确认案涉房屋归其所有的请求，符合法律规定，本院予以支持。案涉房屋的买卖没有签订制式合同出具正式不动产发票非原告主观故意，且在可查范围内名下无其他住房，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故原告主张解除查封、终止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下： 一、解除对被告辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米房屋的查封； 二、不得执行辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋； 三、辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋归原告王立秋所有。 案件受理费6707.00元，由被告吴东滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  冀秋菊 人民陪审员  沈国志 人民陪审员  杨 光 二〇二一年五月二十九日 法官助理闫妍 书记员张晨 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典法规标题中华人民共和国民法典制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2020.05.28时效性现行有效的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。