贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2756号原告：陈江林，女，1988年12月27日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：周峰，男，1986年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，系原告丈夫，特别代理。原告：周峰，男，1986年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1982年6月5日出生，汉族，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199310195547，特别代理。委托诉讼代理人：李黔豫，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。原告陈江林、周峰与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈江林到庭参加了诉讼，被告麒鑫房开公司、被告伟庭房开公司、第三人众横城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈江林、周峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州伟庭房地产开发有限公司返还原告团购款40000元，并支付资金占用费（中国人民银行同期贷款利息），同时赔偿原告损失按团购费三倍计算，即赔偿120000元；2.判令二被告承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年10月28日，原告与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》。约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权，买受人购买第Ｂ1幢15层1521号房，建筑面积共24.56平方米，商品房单价为每平方米11500元，总金额贰拾捌万贰千肆百肆拾元整，买受人一次性支付总房款金额为282440元整”。合同签订当日，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式支付262000元以及现金支付20440向被告麒鑫房开公司支付总房款282440元整，2017年10月22日向被告伟庭房开公司支付团购费40000元，二被告对上述两笔款项均出具了相应收据。根据该合同第八款的约定，被告应在2018年12月31日前向原告交付房国，交房的条件为该商品房验收合格。同时合同第九款对于逾期交厉进行了明确约定“逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的0.5%支付买受人违约金”。被告麒鑫房地产公司未在合同约定时间内交付房屋，且逾期交房超过30日，根据合同第九款约定，原告有权解除合同，要求退还购房款及相关团购费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告麒鑫房开公司应退还原告全额购房款282440元以及利息（中国人民银行同期贷款利率计算），同时，实际收取款项的被告伟庭房开公司应退还原告团购费40000元及相关利息（中国人民银行同期贷款利率）。被告伟庭房开公司在与原告销售房屋时，收取原告团购费40000元，称可以享受团购价，但该团购费并未体现在商品房买卖合同中，同时也没有享受所谓的团购价，存在严重的欺诈行为。被告伟庭房开公司在和原告提供销售房屋的服务中，提供虚假的服务，收购虚假的服务费，欺诈消费者，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。故被告伟庭房开公司应赔偿原告10000元。被告麒鑫房地产公司委托被告伟庭房开公司代为情制。川伟底房开公司的政许消费者的行为有义务和监督的责任，故应负连带略偿责任。合同第力九款中关于解除合同违约金按照“累计已付款的0.5%支付被告违约金，原告认为明显低于其造成的损失，请求应当以违约金造成的损失确定违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品厉买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告在购买商品房时销售人员告知原告该商品房已经办理了预售许可证，同时商品房买卖合同第二条约定“买受人购买的商品房为［现房］［预售商品房］。预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局”，也让原告误认为该商品房具备预售许可证。事实却是，被告麒鑫房地产公司在2017年10月28日与原告签订《商品房买卖合同》时，并没有取得商品房预售许可证，属于违规销售。且合同第八条交付最后期限“2018年12月31日”止，均未取得预售许可证。直至2019年7月，被告麒鑫房地产公司才取得麒鑫商业广场Ｂ1栋栋预售许可证，即在合同约定交房日期30天后，即达到原告可以退房的期限仍未取得商品房预售许可证，原告认为，被告麒鑫房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，是造成该商品房合同无效或者被撤销、解除的主要原因。根据《最高人民法院关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无嫩或者枝撒销、解除的，买受人可以请求远还已付购房放及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担个通过已付购房款信的眼偿责任:（-）从息的朋没有取得商品厉预告许可证明的事实或者提供虚假商品房预.......之规定，及《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条之规定“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿”，被告麒鑫房开公司作为房地产开发企业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。被告麒鑫房开公司隐瞒未取得预售许可证的事实对外出售房屋，其行为具有明显过错。同时其逾期交房构成违约，综合考虑，被告麒鑫房开公司应向原告支付购房款的10%即28244元作为违约赔偿。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司未答辩。被告伟庭房开公司未答辩。第三人众横城公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月22日，原告陈江林向伟庭房开公司交团购费40000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到陈江林Ｂ1-1521交来团购费肆万元整”。2017年10月28日，原告陈江林、周峰与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1739号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢15层1521号房，建筑面积均为24.56平方米，商品房单价均为每平方米11500元，总金额均为282440元，买受人一次性支付总房款：282440元整。”另查：案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、签约确认单、商品房预售许可证、立案通知书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费40000元。该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与众横城公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能提供证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费40000元及支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费，不予支持。关于资金占用费应付的金额，本院认定以团购费40000元为基数自2020年3月17日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈江林、周峰团购费40000元及支付资金占用费（自2020年3月17日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。）；二、驳回原告陈江林、周峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  葛 坚人民陪审员  蒋祖顺人民陪审员  罗亚雄二〇二一年五月二十一日法官助理陈华伟书记员杨玉茹