上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4151号上诉人(原审原告)：上海新世界(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐若海，董事长。委托诉讼代理人：田晓川，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：有诗宇，上海翰鸿律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海新新美容美发管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：董久华，执行董事。委托诉讼代理人：潘涛林，上海市沪一律师事务所律师。上诉人上海新世界(集团)有限公司(以下简称“新世界公司”)因与上诉人上海新新美容美发管理有限公司(以下简称“新新公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初25139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人新世界公司委托诉讼代理人田晓川、有诗宇，被上诉人新新公司委托诉讼代理人潘涛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判新新公司以月租金人民币(以下币种均为人民币)50，583元为标准，支付自2020年6月1日起至实际返还上海市汉口路XXX号一楼A部分和二楼、汉口路XXX号二楼、浙江中路XXX号XXX室和263室房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的占有使用费；本案诉讼费由新新公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，判决占有使用费标准过低。系争房屋面积总计543.12平方米，鉴于新世界公司及新新公司原租赁合同已经到期，新新公司也不能再享受优惠租金，因此占用使用费应参照市场租金进行考量。一审法院判决的占有使用费仅为每月4，833元(即日租金约为0.29元／平方米)，根据浙江中汇房地产评估有限公司的评估结果，系争房屋的市场正常租金水平的范围为2.08-5.60元／平方米／日，一审法院的判决仅为市场租金水平的5.189-13.94％，远远低于市场正常租金水平，对新世界公司显失公平。请求支持新世界公司的上诉请求。针对新世界公司的上诉请求，新新公司辩称，不同意新世界公司的上诉请求。新世界公司的上诉请求没有法律依据，按照最高人民法院和上海市高级人民法院的相关司法解释或者有关规定，在租赁合同终止、无效、解除等情况下，继续使用房屋的，房屋使用费是参照原来合同的租金的标准进行计算。新新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新世界公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、新新公司与新世界公司表面上看似两个独立的企业，但其有历史渊源，是在深化改革开放大背景下，贯彻执行政府《黄浦区十一五发展规划》等文件提到了“加快提升南京路地区现代商贸功能”、“留住外地人，吸引外国人”、“腾笼换鸟”的指示精神，所以，注册成立了新新公司，由新世界公司提供场地(系争房屋)把南京东路这只“金笼”腾出，给外资企业诺基亚公司作为门店，新新公司易地到新世界公司安排的浙江中路和汉口路地段相对较差的房屋进行经营。二、2006年起，新新公司与新世界公司就签订了《租赁合同》共3份，本案争议的是2017年续签的合同。从形式上看，似乎是平等主体间签订的合同，实际是不平等的上下级关系，是政府通过自己的国资企业(新世界公司)实现行政管理的行政行为。虽然在2017年的《租赁合同》中隐去了“腾笼换鸟”等表述，但不可否认《租赁合同》中史实。且租金仅每月每平方米4.7元，租金仅2，563元。(实际是物业管理费优惠部分的返还，新新公司是不付租金的)与新世界公司诉请每平方米6元，即每月每平方米180元相差38倍。这不可能是一份平等的合同，违背了等价有偿的原则，只能解释为非平等主体间签订的名为“合同”实际是行政调拨行为。综上，新新公司认为，本案应适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，而不应认定为平等主体间的民事租赁合同关系。请求支持新新公司上诉请求。针对新新公司的上诉请求，新世界公司辩称，一、本案中新世界公司与新新公司及新新美容城从未存在过隶属关系，涉案《租赁合同》双方系平等法律关系主体。在一审中已经查明新世界公司是国有企业，新新公司系自然人设立的公司，双方之间不可能存在隶属关系。新新公司的设立也并非源自相关政策，相反新新公司系新新美容城原职工在退出新新美容城后设立不存在隶属关系。从时间点上来看，新新公司设立于2006年12月份，新世界公司与新新公司于2007年6月方才签订《租赁合同》，此时双方就不存在隶属关系，是平等的民事法律主体。因此新世界公司与新新公司之间的租赁关系是来源于双方签订的《租赁合同》，并不属于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形。因此新世界公司与新新公司之间签订的《租赁合同》系平等主体真实意思的表示，应属有效。二、本案不应适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条之相关规定。首先无论从形式还是实质上来看，双方都不存在隶属关系，既然是平等的主体，自然也不可能存在上述通知第三条所列举的情形。其次，双方签订的《租赁合同》中，与新新公司在上诉状上所称的行政管理毫无关联，新世界公司不可能通过签订租赁合同进行任何行政管理。再者，新新公司在上诉状中陈述租金优惠，但是租金优惠并不能解释为非平等主体之间签订的合同，这种说法没有任何依据。最后，新世界公司想强调，本案中不存在新新公司所述的调拨这样的行为，通常调拨指的是资产的划拨，那么本案中新新公司从未举证过任何资产调拨、划拨的证据，当然事实上也不存在这样的情况。只能说双方之间是一个租赁关系，自始都是租赁关系，故此不适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条相关规定。三、《租赁合同》现已到期，新新公司应当返还并支付占有使用费。根据双方的合同约定，租赁期届满双方未达成续租合意，新新公司理应返还系争房屋，并支付相应的房屋使用费。双方数次签订《租赁合同》，其实也已经明确，续租是双方协商一致另行签订《租赁合同》，协商不一致或新世界公司不同意续租的，合同到期终止。可见新新公司明知《租赁合同》到期前需要协商一致方可续租，这也是为什么新新公司在最后一期《租赁合同》到期前曾提出过续租的意向，新世界公司根据相关的上级文件要求决定不再续租系争房屋，《租赁合同》到期，新新公司无权占有系争房屋。请求驳回新新公司的上诉请求。新世界公司向一审法院起诉请求：1．判令新新公司立即归还其占用的系争房屋；2．判令新新公司支付新世界公司逾期占用使用费，以日租金6元／平方米为标准，自2020年6月1日起计算至实际返还之日止；3．判令新新公司归还系争房屋时完成其住所地(注册地)变更登记手续；4．判令新新公司归还系争房屋时恢复原状。一审法院认定事实：新世界公司为系争房屋权利人，新世界公司(出租方、甲方)与新新公司(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积共计543.12平方米；3.1租赁期限为3年，自2017年6月1日至2020年5月31日；3.2租赁期限届满，如乙方有续租意向，应在本合同约定的租赁期限届满日的三个月前向甲方提出书面意向，逾期未提出的，视为乙方不再续租。甲方同意续租的，双方可以协商，重新签订租赁合同，具体租赁期限，租金等由双方按当时的市场价格协商确定。如双方于租赁期限届满的30日前协商不成，未能签订租赁合同的，则租赁期限届满，双方的租赁合同关系终止，任何情形下不视为自然续约；3.3租赁期限届满，本合同自行终止，双方不再续约，乙方应于届满日当日将该房屋返还给甲方；3.4租赁期限届满后，若乙方逾期10日未完成搬离的(包括未将留置物品、设备、设施清理、搬离，注册地址迁离的)，则留存于该房屋内的所有设施、设备及物品即可视为乙方的废弃物，甲方有权予以处置或收归自有。如该等设施、设备及物品发生任何毁损和灭失，己方概不负责。此外，乙方还应承担甲方为清楚该废弃物所发生的全部费用；3.6乙方承诺，如在房房屋内注册公司的，应在返还房屋时办理公司住所地变更登记手续，否则视为未返还房屋；4.1房屋租金参照上海市非居住房屋的租金标准，按每月租金2，563元，其中浙江中路XXX号XXX室免租金。《租赁合同》签订后，新新公司向新世界公司支付租金至2020年5月31日。现系争房屋仍由新新公司使用。2020年7月7日，新世界公司委托案外人上海华商房产发展有限公司向新新公司发送《关于合同终止返还房屋的催告函》称，因拟对系争房屋进行调整，租赁期限届满后不再与新新公司续约，要求新新公司于2020年7月17日前完成撤离及返还房屋，并结清所涉相关费用。2020年8月3日，新世界公司向新新公司发送《关于要求归还本市汉口路XXX号一楼A部分等四处房屋的律师函》称，因双方未在《租赁合同》约定的时间内达成续租合意，故租赁关系期满终止，要求新新公司及时归还系争房屋，并且自2020年6月1日起，按照同地区同类型房屋租金标准，支付至实际搬离之日止的占有使用费。一审法院另查明，2007年6月30日，新世界公司、新新公司签订《租赁合同》载明，新世界公司考虑新新公司企业经营场地的“腾笼换鸟”及深化改革因素，为扶植新企业发展，就新世界公司向新新公司出租汉口路XXX号一楼部分、二楼，汉口路XXX号部分及浙江中路XXX号XXX室(建筑面积共计422.69平方米)事宜达成协议，租赁期限为2007年6月1日至2012年5月30日，每月租金2，563元。2012年6月13日，新世界公司、新新公司签订租赁合同载明，新世界公司考虑新新公司企业经营场地的“腾笼换鸟”及深化改革因素，为扶植新企业发展，就新世界公司向新新公司出租汉口路XXX号一楼部分、二楼，汉口路XXX号部分及浙江中路XXX号XXX室(建筑面积共计422.69平方米)事宜达成协议，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月30日，每月租金2，563元。一审法院又查明，1998年，新新美容城改制为股份合作制企业，大都市总公司占股本总额的25％，职工个人股占股本总额的75％。2009年12月，新新美容城的经济性质从股份合作企业(法人)变更为国有企业(非公司法人)，主管部门为大都市总公司。新世界公司为上海大都市总公司的股东，出资比例100％。新新公司设立于2006年12月，公司类型为有限责任公司，新新美容城持股比例为1％。2007年11月14日，新新公司的股东会决议，同意新新美容城退出，其他股东的持股比例进行相应调整。新新美容城出具《授权书》同意新新公司今后用“新新”作为公司的字号。一审审理中，新新公司提交了其向新世界公司发送的落款日期为2020年3月6日《关于续租汉口路XXX号等经营网点的请示》、落款日期为2020年5月的《关于要求续租汉口路XXX号等网点的请示》，内容均为其向新世界公司申请继续租赁系争房屋五年，租赁期限从2020年6月1日至2025年5月31日止。新世界公司称，其未收到过上述请示，但新新公司确实在2020年5月提出过续租，《租赁合同》到期后，新世界公司、新新公司亦就续租事宜进行过协商，但因为新世界公司上级部门整改要求按照市场价股收取租金，所以新世界公司、新新公司未能达成续租合意。新世界公司另称，因未能找到系争房屋当初交付时房屋情况的记载，故要求新新公司返还房屋时恢复原状的标准为能够满足再次出租的状态。一审法院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新世界公司使用系争房屋是基于新世界公司、新新公司之间的租赁合同，而非由于历史遗留的落实政策性质、行政指令调整划拨、机构撤并分合、单位内部建房、分房等原因，故并不符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中不属于人民法院主管工作范围的情形，本案属于人民法院主管工作的范围。《租赁合同》于2020年5月31日到期，到期后新世界公司、新新公司未能续约，根据合同约定，未能继续签订租赁合同的，则租赁期限届满，双方的租赁合同关系终止，任何情形下不视为自然续约。故《租赁合同》于2020年5月31日到期终止，新新公司应返还系争房屋。现新新公司仍实际占用系争房屋，应向新世界公司支付占有使用费直至返还房屋为止。鉴于新世界公司、新新公司签订租赁合同的背景以及长期以来形成的租赁关系，并结合租金稳步递增的市场规律，现新世界公司要求按照6元／日／平方米标准计算占有使用费显然过高，故由法院酌情予以确定。工商登记事项属于行政机关管理范畴，新世界公司要求新新公司完成住所地变更登记手续，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予支持。新世界公司要求新新公司将系争房屋恢复成能够满足继续出租的状态后返还，因该状态并不明确，故法院难以支持。判决：一、上海新新美容美发管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市汉口路XXX号一楼A部分和二楼、汉口路XXX号二楼、浙江中路XXX号XXX室和263室房屋返还给上海新世界(集团)有限公司；二、上海新新美容美发管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新世界(集团)有限公司支付上海市汉口路XXX号一楼A部分和二楼、汉口路XXX号二楼、浙江中路XXX号XXX室和263室房屋按4，833元／月计算自2020年6月1日起至返还上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回上海新世界(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据新世界公司与新新公司所签《租赁合同》的约定，双方未能继续签订租赁合同的，则租赁期限届满，双方的租赁合同关系终止，任何情形下不视为自然续约。因双方未能续签合同，故涉案《租赁合同》于2020年5月31日到期终止，新新公司应返还系争房屋。现新新公司仍实际占用系争房屋，理应支付占有使用费至返还房屋止。一审法院鉴于新世界公司、新新公司签订租赁合同的背景以及长期以来形成的租赁关系，并结合租金稳步递增的市场规律，酌定新新公司应支付的占有使用费，并无不当。新新公司认为，本案实际系行政调拨行为，遭新世界否认，新新公司亦未提供确实充分的证据予以证明，故本院对此不予采信。综上，新世界公司、新新公司的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，797元，由上诉人上海新世界(集团)有限公司和上海新新美容美发管理有限公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年五月十一日法官助理 朱 敏书 记 员 郑文浩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……