北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初35745号原告：国家粮食和物资储备局机关服务中心，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号国宏大厦C座908室。法定代表人：乔忠合，副主任。委托诉讼代理人：孟宁琼，北京市振邦律师事务所律师。被告：北京紫诚韵经贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路5号院1号平房。法定代表人：王丽，总经理。委托诉讼代理人：左红霞，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张发兴，男，1973年10月19日出生，该公司职员。原告国家粮食和物资储备局机关服务中心与被告北京紫诚韵经贸有限公司合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐澜涛独任审理，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告国家粮食和物资储备局机关服务中心（以下简称：粮食局服务中心）的委托诉讼代理人孟宁琼，被告北京紫诚韵经贸有限公司（以下简称：紫诚韵经贸公司）的委托诉讼代理人左红霞、张发兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粮食局服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市西城区马连道路5号院九间平房（东数第3、4、10、11、13、14、15-17间）腾空交还原告；2.判令被告给付原告自2015年1月至腾空交付房屋之日为止的房屋使用费（按照每年77000元计算）。事实和理由：北京盛谷华物业管理有限责任公司系原告投资设立的企业，2005年1月1日原告授权其与被告签订了联营协议书，约定将位于北京市西城区马连道5号院南平房九间即从东边数第三、第四、第十、第十一、第十三间、第十四间、第十五间至第十七间房屋共计141平米出租给被告经营，被告每年支付利润金77000元。合同期限为2005年1月1日至2009年12月31日。2017年12月31日，因盛谷华物业公司注销，由国家粮食局机关服务中心与被告续签了上述合同至2014年12月31日，后因事业单位机构改编，国家粮食局机关服务中心现更名为国家粮食与物资储备局机关服务中心，合同期满后，原被告未就涉案房屋的使用重新签订协议，被告实际占有该房屋，但未交付过利润金或租金。诉争房屋于2020年11月13日上午开始拆除，11月20日拆除完毕，现剩余15-17号三间平房。现为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望贵院能查明事实，判如诉请。紫诚韵经贸公司辩称，不同意粮食局服务中心的诉讼请求，理由如下：一、因原告出租给被告的房屋为违法建筑，被告已经被迫搬离，原告的要求被告腾退房屋缺少事实依据，针对北京市西城区马连道路5号院内东数第3、4、10、11、13、14房屋已经拆除，2020年11月12日拆除房屋剩余的15-17间，只是堆放了我方的物品，但没有实际经营，故依法应当予以驳回原告的该项诉讼请求。二、原告要求被告支付房屋占用费，但双方在合同没有明确约定，每年77000元系双方约定的租金，并非使用费。三、涉案房屋在使用过程中，2007年房屋发生漏雨，2015年发生了暖气管爆裂，上述两次事件给被告造成了巨大的经济损失，原告表示需要向上级汇报请示，后管理负责人告知被告损失无法赔偿，也不收取被告的租金用于冲抵损失，因此，被告的房屋租金交纳至2014年12月底，之后的租金抵扣作为赔偿，被告已就赔偿事宜另行诉讼了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2005年1月1日，北京盛谷华物业管理有限责任公司作为甲方，紫诚韵经贸公司作为乙方，双方签订《联营协议书》，约定甲方提供马连道5号院南平房屋九间即从东边数第三间、第四间、第十间、第十一间、第十三间、第十四间、第十五间至第十七间，共计141平方米作为联合经营使用；乙方负责组织货源等进行合法自主经营，第三间房乙方随时按照甲方的要求撤出联营。联营期限自2005年1月1日起至2009年12月31日至，价格两年一议。2010年1月1日，国家粮食局机关服务中心作为甲方，乙方处由张发兴签字，双方签订《联营协议书》，约定甲方提供马连道路5号院平房共计144平方米作为合作经营使用，乙方负责组织货源等进行合法自主经营，期限为五年，自2010年1月1日期至2014年12月31日。2018年8月21日，国家粮食局机关服务中心与国家物资储备局机关服务中心整合，组建国家粮食和物资储备局机关服务中心。另查，一、庭审中，紫诚韵经贸公司提交拆除违法通知书、关于协助配合小区整治的函以及违建建设房屋清退告知书以及关于建筑规划审批情况的函等材料，证明涉案房屋未违法建筑，紫诚韵经贸公司在违法建筑拆除过程中已搬离。粮食局服务中心对上述证据真实性不持异议，但称在2015年粮食局服务中心已明确告知紫诚韵经贸公司，涉案房屋规划许可证没有办下来，要求紫诚韵经贸公司搬离涉案房屋，但其坚持不予搬离。二、庭审中，紫诚韵经贸公司提交照片、微信截图、邮递单以及财产损害赔偿案件起诉状等证据材料，证明因涉案房屋漏水、暖气管爆裂造成紫诚韵经贸公司财产损失。粮食局服务中心认为上述证据与本案无关。经询，紫诚韵经贸公司认可按照每年77000元计算自2015年1月开始的房屋使用费，但称紫诚韵经贸公司同意支付2020年1月至2020年2月的房屋费用，自2020年3月开始至2020年7月因疫情无法使用涉案房屋，不应当交纳费用；2020年8月起，紫诚韵经贸公司已腾退涉案房屋，不应继续支付房屋费用。再查，经核实，北京市西城区马连道5号院南平房于2020年10月27日发生拆除作业，对紫诚韵茶叶店卫生间、紫诚韵东侧茶店储物间拆除；2020年11月13日，涉案房屋再次发生违建拆除作业，对紫诚韵茶叶店西侧店面进行拆除。截止庭审辩论终结前，北京市西城区马连道5号院南平房东数第15间至第17间尚未拆除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国家粮食局机关服务中心与张兴发于2010年1月1日签订了《联营协议书》，紫诚韵经贸公司认可基于上述协议与出租人之间实际形成房屋租赁合同关系，并对北京市西城区马连道5号院南平房东数第3、4、10、11、13、14、15-17间进行承租使用不持异议，粮食局服务中心作为国家粮食局机关服务中心涉案合同的权利义务的承继主体，故本案双方应系涉案《联营协议书》合同主体，且双方之间实为房屋租赁合同关系。但，上述粮食局服务中心就涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方之间《联营协议书》系无效合同。因双方之间上述协议无效，紫诚韵经贸公司应当将其所占用的房屋予以返还。粮食局服务中心要求紫诚韵经贸公司返还的北京市西城区马连道5号院南平房东数第3、4、10、11、13、14号房间均于本案起诉前被拆除，故本院对粮食局服务中心要求紫诚韵经贸公司返还上述房间的诉讼请求不予支持；对于粮食局服务中心要求紫诚韵经贸公司返还的北京市西城区马连道5号院南平房东数第15间至第17间房的诉讼请求，紫诚韵经贸公司认可尚有物品在上述房间内存放，但双方之间的租赁合同关系自始无效，故紫诚韵经贸公司应当将上述房间予以腾退返还。应当指出，上述房屋返还粮食局服务中心后，不影响相关行政管理机构对上述房屋性质认定及处理。对于粮食局服务中心要求紫诚韵经贸公司按照每年77000元标准支付2015年1月1日至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，因紫诚韵经贸公司认可其自2015年1月起未再行支付过房屋使用费，且紫诚韵经贸公司对2015年1月1日至2019年12月31日期间实际占用房屋不持异议，故本院对粮食局服务中心所主张2015年1月1日至2019年12月31日期间的房屋使用费不持异议；又因，紫诚韵经贸公司认可应当支付2020年1月及2月的房屋费用，故本院对该期间的费用不持异议。经计算，2015年1月1日至2020年2月29日期间房屋使用费共计397833.33元。对于2020年3月以后的房屋使用费，因2020年10月27日开始，涉案房屋因涉及违建被部分拆除，故对于2020年3月1日至2020年10月26日期间的房屋使用费及自2020年10月27日起的房屋使用费应进行分段讨论。紫诚韵经贸公司称其于2020年8月已经搬离涉案房屋，但其并未提交证据予以佐证，故紫诚韵经贸公司应当负担2020年3月1日至2020年10月26日期间的房屋使用费。再因，疫情期间涉案房屋的使用价值势必受到一定影响，故本院酌定该期间房屋使用费40000元。涉案房屋于2020年10月27日开始拆除，于拆除完毕后仅剩第15间至第17间，故本院对粮食局服务中心自2020年10月27日起至实际腾房之日期间的租金按照每年77000元计算的主张不予支持，因建筑物拆除致使紫诚韵经贸公司实际使用面积缩小，拆除后紫诚韵经贸公司持续占用房屋为第15间至第17间，故本院酌定自2020年10月27日开始房屋使用费按照每年25000元计算。对于紫诚韵经贸公司所称物品损失一节，因其已另案诉讼，故本案中不予处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京紫诚韵经贸有限公司将北京市西城区马连道5号院南平房东数第十五至第十七房间腾空并返还国家粮食和物资储备局机关服务中心。二、于本判决生效之日起七日内，北京紫诚韵经贸有限公司向国家粮食和物资储备局机关服务中心支付自二〇一五年一月一日至二〇二〇年十月二十六日期间房屋使用费437833.33元。三、于本判决生效之日起七日内，北京紫诚韵经贸有限公司向国家粮食和物资储备局机关服务中心支付自二〇二〇年十月二十七日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每年25000元计算）。四、驳回国家粮食和物资储备局机关服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8230元，由北京紫诚韵经贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年五月二十七日法官助理 白指洋书 记 员 高 雅