广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终274号 上诉人（原审被告）：禤达森，男，1979年8月5日出生，汉族，厨师，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人（原审被告）：潘广贤，男，1985年1月18日出生，壮族，无业，户籍所在地广西壮族自治区崇左市江州区，现住崇左市江州区。 被上诉人（原审原告）：黄景妮，女，1988年6月6日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黎健，广西桂港律师事务所执业律师。 上诉人潘广贤、禤达森因与被上诉人黄景妮房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，于2021年3月30日组织各方当事人及其他诉讼参与人进行询问。上诉人禤达森、被上诉人黄景妮的委托诉讼代理人黎健到庭参加诉讼，上诉人潘广贤、被上诉人黄景妮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘广贤、禤达森上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判禤达森不承担支付黄景妮违约金9万元；二、本案全部诉讼费由黄景妮承担。 事实和理由：2020年2月4日《江州区新型冠状病毒防控指挥部通告》中的“第八点、公共场所暂停开放，餐饮业、酒店业暂停营业：各景区、歌舞娱乐场所、游艺厅（室）、电影院、广场、办证大厅等公共场所暂停对外开放；从2020年2月1日12时起，江州区辖区内所有饮食店、饮品店（奶茶店）、夜宵（烧烤）摊、酒吧等公众聚集场所，暂停为消费者提供卡座、散台、包厢等店内食用服务，仅可为消费者提供外卖服务，2020年2月4日起，所有酒店、宾馆、民宿全部暂停营业。恢复（营业）时间另行通知。”证明疫情影响禤达森收入，疫情谁都无法预见，疫情期间位于嘉苑小区从记饭店经营状况已严重恶化无法开门营业，禤达森因此无收入来源，致使无法正常履行2019年9月29日签订《房屋转让协议》所约定的每月退还4000元，禤达森并非故意拖欠。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。综上，禤达森只因收入来源发生重大变化无法偿还欠款不属于违约，无需支付违约金、利息、无需承担律师费、诉讼费。 黄景妮辩称，一审判决适用法律正确，请求维持原判。 黄景妮向一审法院起诉请求：一、潘广贤、禤达森一次性退还黄景妮35万元购房款，并支付21000元利息（利息以35万元为基数，按年利率6%计算至本息还清之日止，现暂时计算至2020年10月1日的利息为21000元）；二、潘广贤、禤达森支付黄景妮违约金9万元、风险代理律师费10.5万元，潘广贤、禤达森对该费用承担连带偿还责任；3．本案诉讼费由潘广贤、禤达森承担。 一审法院认定事实：禤达森与黄景妮的丈夫唐杰是朋友关系，由此双方认识。双方于2018年5月12日签订《房屋转让协议》，约定甲方（禤达森）以45万价格将崇左市江州区市直B区7栋1001号房转让给乙方（黄景妮）；甲方应于合同生效之日起将房屋交付乙方，如甲方违反合同约定未在约定时间内交付房屋，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担责任，逾期超过三个月，乙方有权单方解除合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。后因禤达森无法取得涉案房屋的所有权，故禤达森与黄景妮协商一致，并叫禤达森的朋友潘广贤作为担保人，三方于2019年9月29日签订《房屋转让解除协议》。协议约定：乙方（黄景妮）已支付甲方（禤达森）购房款35万元，乙方同意甲方对此购房款自2019年10月1日起每月退还4000元；甲乙双方同意按《房屋转让协议》约定违约责任方式追究违约一方的法律责任，违约金在最后一笔房款退还给乙方时一并退款；甲方未能按期偿还上述款项的，乙方可就全部债务主张权利；丙方（潘广贤）对甲方本协议约定的所有债务履行作担保，担保期限至债务履行期限届满后二年；如甲方违约，应赔偿乙方由此造成的所有损失，包括乙方支出的律师费、诉讼费用。签订该解除协议时，潘广贤手写注明“本人潘广贤只作担保禤达森每月按时返还黄景妮4000元，禤达森和黄景妮所约定所有债务于本担保人无关。”三方签订解除协议之后，禤达森并未按约定每月返还4000元，目前只向黄景妮返还了15200元，剩余购房款至今未偿还完毕。 一审法院认为，黄景妮与禤达森经协商一致签订《房屋转让协议》，黄景妮与 潘广贤、禤达森协商一致签订《房屋转让解除协议》，两份协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应依约履行。因《房屋转让解除协议》中已经明确约定潘广贤为禤达森的债务作担保，因此潘广贤辩称协议中有记载错误之处，合同未生效的辩解意见不成立。按照《房屋转让解除协议》约定，因《房屋转让协议》的目的不能实现，禤达森退还双方确认的35万元房款并支付违约金，违约金为全部购房款45万元的百分之二十（45万元×20%=9万元），还款方式为禤达森每月还款4000元。解除协议还约定如禤达森每月未按时还款，黄景妮可就全部债务主张权利。解除协议签订后，禤达森目前仅退还15200元。禤达森辩称疫情期间无收入来源导致无法按时还款，但并没有提供有效证据其收入受疫情影响，而且崇左市区作为低风险区，在2020年4、5月份之后各行业已恢复生产生活，禤达森在此之后也并未每月按时还款，故对禤达森的辩解意见不予采信。禤达森应退还剩余购房款并支付违约金。现尚欠房款为334800元（35万元-15200元），故禤达森应一次性退还334800元购房款并支付9万元违约金给黄景妮。对于禤达森未按约每个月还款4000元，黄景妮已按合同约定一次性主张全部权利，因此对其主张的利息不再支持。 潘广贤作为禤达森的还款担保人，在《房屋转让解除协议》上签字捺印并手写注明，说明其对于担保事项有清楚的认知，其手写注明仅在禤达森每月还款4000元的范围做担保，表明潘广贤只对返还35万元履行担保责任，并不担保违约责任的履行。依照《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故一审法院判决潘广贤对禤达森一次性退还334800万购房款承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，潘广贤承担清偿责任后，有权向禤达森追偿。关于律师费问题，黄景妮并未举证律师费的实际支出，无事实依据，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、禤达森退还黄景妮334800元购房款；二、禤达森支付黄景妮违约金9万元；三、潘广贤对禤达森上述第一项债务承担连带责任，潘广贤承担清偿责任后，有权向禤达森追偿；四、驳回黄景妮其他诉讼请求。一审案件受理费9460元，因适用简易程序审理减半收取4730元，由黄景妮负担1180元，由禤达森、潘广贤负担3550元。 本院二审中，双方对一审法院认定的事实无异议，亦无新证据提交。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。黄景妮与禤达森经协商一致签订的《房屋转让协议》和黄景妮与潘广贤、禤达森协商一致签订的《房屋转让解除协议》内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格履行各自义务。《房屋转让解除协议》约定，因《房屋转让协议》的目的不能实现，禤达森退还双方确认的35万元房款并支付违约金，违约金为全部购房款45万元的百分之二十（45万元×20%=9万元），还款方式为禤达森每月还款4000元。解除协议还约定如禤达森每月未按时还款，黄景妮可就全部债务主张权利。解除协议签订后，禤达森目前仅退还15200元。禤达森辩称疫情期间无收入来源导致无法按时还款，但疫情过后至黄景妮向一审法院起诉前禤达森亦未按约定每月还款4000元，黄景妮可按《房屋转让解除协议》的约定主张尚欠的全部债务及违约金，故一审判决并无不妥，应予维持。 综上所述，禤达森、潘广贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元（禤达森、潘广贤已预交），由禤达森、潘广贤负担。 本判决为终审判决 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二一年五月十八日 法官助理 农碧霞 书 记 员 梁华梅