安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1708号 原告:尚职飞,男,汉族,1991年11月26日生,住安徽省滁州市。 委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，安徽会峰律师事务所实习律师。 被告:刘昌龙,男,汉族,1973年1月13日生,住安徽省滁州市来安县。 原告尚职飞与被告刘昌龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告尚职飞及委托代理人郑师玲，被告刘昌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚职飞向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2019年10月21日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月24日解除；2、被告返还原告租房保证金5万元;3、被告返还原告剩余租金21万元;4、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原被告于2019年10月21日签订了《商铺租赁合同》,合同约定了双方的权利及义务,合同租赁期限自2019年11月30日至2027年12月14日,第一年租金为26万元,第二年租金为28万元,其余每年30万元,原告租用被告的商铺用于经营超市,因疫情及地段等综合因素影响,原告自经营超市以来亏损严重,给原告造成巨大的经济压力和负担。原告于2021年3月25日腾空了所租赁的房屋,缴清了所有的物 业水电费用,原告于2021年3月25日向被告发送了解除合同通知书并将房屋钥匙交付给被告,但被告拒绝接受。 被告刘昌龙辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在淡季突然提出不租，单方违约，给被告造成极大经济损失，被告不能接受钥匙与解除合同。原告开的是超市，在春节旺季时没有提出，却在春节后淡季突然提出违约不租，并迅速撤货关门，给被告造成巨大经济损失，导致商铺可能长期租不出去，被告不予退回租金并保留追回损失的权利。因原告长期租赁，被告在房租前两年给予原告一定优惠，这两年给被告造成了6万元的经济损失，原告违约要承担。现原告单方违约，提前终止合同，合同未到期，故被告不予退还保证金。现原告拆掉房屋二层钢结构，破坏了房屋装饰装修设施，被告拒绝解除合同并要求赔偿5万元经济损失。原告因个人经营管理不善，导致无法经营，属单方违约，故原告理应承担一切诉讼费用与一切违约的责任。 本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，原告尚职飞（乙方）与被告刘昌龙（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于滁州市恒大绿洲正大门106号独立商业商铺。租赁用途为开生活超市。租赁期限八年：2019年11月30日至2027年12月14日（注：甲方给乙方半个月的准备期）。租赁金额：第一年贰拾陆万元整，第二年二十八万元整，剩余每年都是三十万元整。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，之后每年的房租要提前一个月交。乙方需预先支付给甲方五万元定金，合同自签订之日自动转为租房保证金，合同期满各种费用缴纳清楚后（水费、电费、物业费及商铺完好），方可退还保证金给乙方。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同第九条关于违约责任和合同终止的赔偿措施第2项约定：若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。合同还对双方权利义务、费用承担、房屋装修及其他合同事项进行了约定。合同签订后，原告依约给付了保证金5万元、第一年房租26万元。2020年10月30日、31日，原告又分两笔合计给付了第二年房租28万元。原被告双方均认可：原告于2021年3月24日实际腾空了案涉房屋，并于当日告知被告；原告同日向被告快递交付书面解除合同告知函及房屋钥匙，但被告未予接受。 另查明：滁州恒大绿洲物业服务中心于2021年3月23日出具《独商1-106水、电、物业费结清证明》，证明：经过核实世纪华联超市物业费已结清到2021.3.23日，电费为预充式目前不欠费，水费已结清到2021.3.23日。 以上事实有当事人提交的证据和当庭陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，原告尚职飞与被告刘昌龙签订的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第九条关于违约责任和合同终止的赔偿措施第2项，对原被告双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同的单方违约情形及应承担的违约责任进行了明确约定。现原告提前解除合同，属于该条约定的单方违约情形；故原告诉请确认合同自其告知被告提前解除合同并实际腾空之日即2021年3月24日解除，本院予以支持，但原告应按该条约定支付违约金10万元并赔偿损失。被告主张原告于春节后淡季突然提出违约不租，并迅速撤货关门，导致商铺可能长期租不出去，给被告造成经济损失，符合生活常理，本院予以采信；鉴于原告应按约定承担的违约金10万元已相当于4个多月房租，本院以被告所受实际损失为基础，结合房屋重新出租的需要，酌定一个月的租金为被告因原告单方违约所受经济损失，由原告承担。被告主张原告破坏了房屋装饰装修设施及拆除了二层结构、吊顶给其造成损失，因原告租赁商铺开超市必然要进行一定装修装潢，原告拆除隔房、隔层不属于改变房屋主要结构和房屋原貌；且原告装潢时被告亦去过现场，被告并无证据证明当时对原告的装潢行为、拆除隔层、吊顶行为进行过制止或表示反对，故被告此主张本院不予采信。原告主张空调、监控、货架是原告自己装修的，均可移动，不属于固定设施或房屋构架，本院予以采信。被告主张的因前两年房租优惠给被告造成的损失6万元，无事实与法律依据，本院不予采信。原告已支付第二年租金28万元，每月租金计算为约23333元。租赁合同载明的租期为8年（2019年11月30日至2027年12月14日），扣除半个月准备期后，第二年租期应为2020年12月15日至2021年12月14日。原告于2021年3月24日腾空搬离房屋时，已实际经营了3个多月；又鉴于搬运产生的垃圾堆在商铺门口几天后才由原告催告物业清理，故原告应当支付第二年度4个月的房屋租金（23333元*4=93332元）。以上，第二年度租金28万元，扣除原告应支付的4个月租金93332元和被告所受的一个月租金损失23333元后，剩余租金为163335元。再扣除原告应承担的违约金10万元后，被告应当返还的剩余租金为63335元。对于原告已缴纳的保证金5万元，因合同已解除，原告提交了水、电、物业费的结清证明，且被告提交的证据不足以证明商铺受到了损坏，故原告诉请返还该保证金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告尚职飞与被告刘昌龙于2019年10月21日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月24日解除； 二、被告刘昌龙于本判决生效后十日内返还原告尚职飞租房保证金5万元； 三、被告刘昌龙于本判决生效后十日内返还原告尚职飞房屋租金63335元； 四、驳回原告尚职飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，减半收取计2600元，由原告尚职飞负担1320元，被告刘昌龙负担1280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 顾 陶 二〇二一年五月十一日 书记员 许庆青 附本案适用的法律法规和司法解释有关条文 《〈中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。