甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)甘0102民初1353号 原告:李庆侠,女,汉族,1951年11月15日出生,住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：李淮海,系李庆侠之夫。 委托诉讼代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。 被告:何彩霞,女,汉族,1999年3月18日出生,住兰州市城关区××路××号××单元××室。 原告李庆侠与被告何彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序审理,公开开庭进行审理。原告李庆侠的委托诉讼代理人李淮海﹑杨洋，被告何彩霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李庆侠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原﹑被告之间签订的《房屋租赁契约》，被告立即将房屋腾退返还给原告;2.判令被告支付拖欠租金4125元（从2020年10月27日计暂计至2021年1月11日），并按照月租金1650元的标准向原告支付租金直至被告将房屋实际返还给原告之日止;3.判令被告向原告支付利息和违约金23595元（暂计至2021年1月11日），并以每日月租金5%的标准向原告支付利息和违约金直至被告将房屋实际返还给原告之日止;4.判令被告向原告赔偿损失7303元;（以上合计35023元）5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告系位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋所有权人。2019年11月27日经邦房公司居间介绍原告与被告就该房屋签订了《房屋租赁契约》，双方约定租赁期限自2019年11月27日至2020年11月26日，每月租金1650元整，被告应当在每月11日将租金交付给原告，被告若逾期缴纳租金，除补交欠租外还必须以合同月租金的5%，按日向原告计付利息和违约金。合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用。在租赁期间被告多次拖欠租金，极不爱惜房屋，造成房屋多处污损，损坏屋内家具，并因疏忽导致房屋漏水，给楼下住户造成严重损失。原告多次找被告协商处理，但被告以各种理由拒绝解决。自2020年10月被告既不支付租金也拒绝将租赁房屋返还给原告。被告这种不遵守合同行为损害了原告的合法权益且给原告造成了经济损失。 被告何彩霞辩称，对原告起诉状中事实部分陈述基本无异议。在我搬离房屋之前原告带人看房后，我价值10000元的项链丢了，我都没有追究责任。因为我于2020年10月13日已经搬离房屋，之前的房租已经交清，同意解除合同并搬离房屋,不同意支付房屋租金4125元,也不拖延支付违约金23595元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月27日经甘肃广居房地产经纪有限公司居间介绍，李淮海代李庆侠（作为房屋出租人）与何彩霞（作为房屋承租人）、甘肃广居房地产经纪有限公司（作为居间人）签订了《房屋租赁契约》，约定李庆侠将位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋出租于何彩霞，约定租赁期限自2019年11月27日至2020年11月26日，每月租金1650元整，何彩霞应当在每月前5日将租金交付给原告，逾期视为违约；何彩霞若逾期缴纳租金，除补交欠租外还必须以合同月租金的5%按日向李庆侠计付利息和违约金。合同签订当日，何彩霞缴纳房屋押金1650元，原告将房屋交付给被告使用。合同履行过程中，据原告统计，2020年11月26日之前何彩霞几年房租的时间多次发生拖延，逾期日期最少1天，最多34天，其他时间均按期缴纳了房屋租金，其中2019年12月份租金逾期3天、2020年1月租金逾期30天、2020年6月租金逾期34天、2020年7月租金逾期34天、2020年8月租金逾期4天、2020年9月租金逾期1天，被告何彩霞对原告自行统计的缴纳房屋租金时间无异议，原告亦认可2020年11月26日之前的房屋租金已经交清，双方认可自2020年11月27日至今的房屋占用费没有缴纳，房屋押金没有退还被告。合同到期后，双方因产生分歧，原告诉讼至本院，要求处理。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁契约》、交房确认书等证据及双方当事人在诉讼中的陈述等证据证实，上述证据经庭审质证，可以作为认定事实的根据。 本院认为，本案争议焦点为：1、原﹑被告之间签订的《房屋租赁契约》是否予以解除？原告要求被告立即将房屋腾退的请求是否予以支持？2、原告要求被告支付2020年11月27日之后的房租的请求是否予以支持？3、原告请求判令被告支付逾期房屋利息和违约金的请求是否予以支持？4、原告请求判令被告赔偿损失的请求是否予以支持？ 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”。本案双方当事人之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定，规制合同主体之间的权利义务。 一、原﹑被告之间签订的《房屋租赁契约》是否予以解除，原告要求被告立即将房屋腾退房屋的请求是否予以支持的问题。2019年11月27日双方约定的合同履行期限自2019年11月27日至2020年11月26日，合同期满后合同双方的权利义务已经终止，合同无须再行解除，故原告请求解除《房屋租赁契约》的请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物…”，本案合同到期后双方未能达成续租的协议，根据上述规定，被告何彩霞继续占有案涉房屋没有合法的根据，案涉房屋应当腾交房屋出租人，故原告李庆侠请求判令被告何彩霞立即腾交案涉房屋的请求合法、有据，原告该项诉请本院予以支持。 二、原告要求被告支付2020年11月27日之后的房租的请求是否予以支持的问题。根据原合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，在本案中何彩霞虽主张其在合同期满后已经将房屋腾交原告，但在原告否认该事实的情形下，何彩霞对其抗辩主张的事实未能举证证明，故何彩霞已经将案涉房屋腾交原告的抗辩主张本院不予认可。原、被告双方签订的《房屋租赁契约》履行期间届满后，何彩霞继续占有案涉房屋没有合法的根据，应当支付原告房屋实际占用期间的费用，自2020年11月27日起计算至案涉房屋实际腾交之日至，占用费的标准参照双方签订的《房屋租赁契约》约定的房屋租金每月1650元计算。 三、原告请求判令被告支付逾期房屋利息和违约金的请求是否予以支持的问题。被告何彩霞缴纳房屋租金时确有违约情形，依法依约均应当承担违约责任，但考量被告何彩霞的具体违约行为，其逾期缴纳房屋租金日期最少1天，最多亦未超过34天，被告何彩霞违约情节明显轻微,按照本案原、被告双方签订的《房屋租赁契约》约定的违约金计算，过分高于违约造成的损失。而法律规定的违约金功能是弥补守约方损失、对违约方进行必要惩罚，故违约金数额大体应当与违约给守约方造成的损失相当或者略高，根据原合同法的规定，当事人约定的违约金过低或者过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。在本案中对逾期缴纳房租给原告造成的损失，双方当事人均未能举证证明，被告在抗辩中对原告主张的逾期利息和违约金亦不予认可，故本院依法对违约金的数额酌情进行调整为500元，原告主张的其余部分本院不予支持。 四、原告请求判令被告赔偿损失的请求是否予以支持的问题。在诉讼过程中，原告李庆侠主张何彩霞对其房屋及房屋内物品造成了损坏要求赔偿7303元，因案涉出租房屋本来就是旧房，李庆侠诉讼中提交的照片仅能反映案涉房屋及物品的现状，不能仅仅根据照片得出何彩霞对案涉房屋及房屋内物品造成了损坏的结论，李庆侠对其主张的何彩霞造成其房屋及房屋内物品损坏的事实未能提交其他有效证据予以证明，李庆侠亦对其主张的损坏财产修复成本仅仅有本人的估算，在对方不认可的情形下未能举证证明，故原告李庆侠要求判令被告何彩霞对其房屋及房屋内物品损坏进行赔偿的诉讼请求本院因其举证不足，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告何彩霞于本判决生效后立即将位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋1套腾交原告李庆侠； 二、被告何彩霞支付原告李庆侠房屋占用期间的费用，占用费的标准按照每月1650元计算，自2020年11月27日起计算至案涉房屋实际腾交之日至； 三、被告何彩霞支付原告李庆侠违约金人民币500元，限本判决生效后立即支付； 四、驳回原告李庆侠其他诉讼请求。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取338元，原告李庆侠与被告何彩霞各负担169元（被告何彩霞负担部分限判决生效后立即支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。 审判员  邢定君 二〇二一年五月二十六日 书记员  徐 萍