广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11022号上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。负责人：江友青。委托诉讼代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅伟君，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑文达，男，1973年7月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：叶颖坤，女，1973年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李菀蓉，广东穗港律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地广东省广州市白云区南湖旅游渡假区北岸。法定代表人：何建信。被上诉人（原审被告）：颐和地产集团有限公司，住所地广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨敏丽，女，颐和地产集团公司有限公司员工。上诉人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行）因与被上诉人郑文达、叶颖坤、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称颐和南湖公司）、颐和地产集团有限公司（以下简称颐和集团公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年5月11日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。广发银行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持广发银行的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司负担。事实和理由：一、广发银行与郑文达、叶颖坤之间是金融借款合同关系，郑文达、叶颖坤以购买的房产作借款抵押，应在约定期限内办理房产抵押登记。2014年1月23日，广发银行与郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司签订《个人房屋按揭贷款合同》（以下简称《贷款合同》），合同编号为1211xx6，约定：广发银行向郑文达、叶颖坤提供贷款2380万元，借款期限为120个月。借款用途为购买广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx房。借款利率约定采用人民币利率中的浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的借款基准利率上浮20%计息，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。还款方式为：等额本金偿还法。另约定在本合同约定生效之日起两年内办妥房地产及他项权证手续，但至目前为止，涉案房产仍未办理他项证手续。颐和南湖公司、颐和集团公司作为保证人，为上述借款提供连带责任保证，保证期间为办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。为担保上述借款，合同约定将本合同项下所购房屋广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx房向广发银行提供抵押担保。合同签订后，广发银行依约于2014年2月8日将贷款2380万元发放给郑文达、叶颖坤。然郑文达、叶颖坤却没有按合同约定履行办理抵押登记的义务。经广发银行多次催告，至目前为止，郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司仍未去办理涉案房产的正式抵押登记手续。二、依据《贷款合同》约定的违约情形，涉案房产在约定期限内未办理抵押登记，视为违约，广发银行有权解除合同。《贷款合同》第十条第二款第一项约定，各方应在甲方规定的时间内到当地有关抵押财产登记部门办理抵押财产登记手续。……如未能在甲方要求的期限内办妥按揭房屋产权证或抵押登记手续的（包括抵押预告登记），视为违约，甲方可行使本合同第十五条约定的权利。第十四条第八项约定的违约情形，乙方、丙方违反本合同担保条款约定，乙方未能提供符合甲方要求的新的担保。第十五条第五项规定，如发生本合同规定的违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：五、终止或解除本合同。2019年7月5日，广发银行按合同约定的地址及郑文达、叶颖坤的身份证地址，向郑文达、叶颖坤邮寄了律师函，要求两人在期限内办理涉案房产抵押登记，或提供新的担保。但郑文达、叶颖坤并没有按约定履行相关合同义务。为维护自身合法权益，广发银行有权解除合同，要求郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司承担违约责任，并要求郑文达、叶颖坤偿还全部欠款。三、依据《贷款合同》约定的违约情形，涉案房产在约定期限内未办理抵押登记，视为违约，广发银行有权宣布本合同项下借款全部或者部分提前到期，要求郑文达、叶颖坤立即归还借款本息及相关费用。根据个人房屋按揭贷款交易习惯，在贷款人违约的情况下，银行实现债权的保障往往是按揭房屋的优先受偿权。本案中，在郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司已经违约的情况下，广发银行因涉案房产没有办理抵押登记而导致不能享有抵押物的优先受偿权，债权无法保障，据此宣布本合同项下借款全部或者部分提前到期、要求郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司立即归还借款本息及相关费用，符合《中华人民共和国物权法》的规定及《贷款合同》的约定。四、郑文达、叶颖坤作为借款人，有还款义务，颐和南湖公司、颐和集团公司是保证人，应对贷款承担连带清偿责任。本案中，因各方违反了合同约定的办理涉案房产抵押登记义务，不论是郑文达、叶颖坤或是颐和南湖公司、颐和集团公司的原因造成的，都应承担违约责任。郑文达、叶颖坤作为实际借款人和涉案房产的实际购买人，在其违约的情况下，广发银行有权要求其承担违约责任，偿还贷款。颐和南湖公司、颐和集团公司作为保证人，为借款提供连带责任保证，保证期间为办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。因此，颐和南湖公司、颐和集团公司应承担连带清偿责任。郑文达、叶颖坤辩称，1.不同意广发银行的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广发银行的上诉理由与其起诉理由相同，并没有提出新的事实理由，对其反驳意见与一审判决认定事实为准。2.一审判决之后，广东省高级人民法院于2021年4月14日作出（2020）粤民终452号民事判决，认定涉案xx号别墅的订购协议无效，该民事判决已经发生法律效力。因此广发银行的上诉请求无事实及法律依据，请法院依法判决驳回其全部上诉请求。颐和南湖公司、颐和集团公司辩称，请求法院依法驳回广发银行的全部上诉请求。一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。因受西安秦岭别墅事件影响及房管部门搁置了办证事宜，无法办证是受全国别墅事件的影响及政府的原因导致，颐和南湖公司及颐和集团公司对无法办证不存在任何过错。广发银行向一审法院提起诉讼请求：1、解除广发银行与郑文达、叶颖坤签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：1211xx6号）；2、郑文达、叶颖坤向广发银行偿还借款本金9214183.98元、利息24079.73元（暂计至2020年12月24日，罚息、复利从2020年12月25日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算）；3、郑文达、叶颖坤偿付广发银行为追索上述贷款本息而支付的律师费215004元；4、颐和南湖公司、颐和集团公司对郑文达、叶颖坤上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司立即为郑文达、叶颖坤名下的位于广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx房产办理以广发银行为抵押权人的抵押登记手续；6、郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司未能履行上述还款义务，广发银行依法就广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx房产处置款享有优先受偿权。经审理查明：颐和南湖公司（甲方）与郑文达（乙方）签订合同编号253的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，约定：鉴于1.中华人民共和国国务院国函【1992】138号《国务院关于建立广州南湖国家旅游度假区的批复》批准在广州南湖国家旅游度假区内建设度假别墅区；2.国家计划委员会计投资【1996】596号《国家计委关于确认广州南湖国家旅游度假区高尔夫球场项目的复函》批准项目继续完成；3.广州市城市规划局穗规函【2005】462号《关于南湖高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施建设控制规划图的复函》同意南湖高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施的布局及建设指标，并明确其性质为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施；4.外经贸穗合作证字【2002】0041号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》及注册号为企作粤穗总字第007005号《企业法人营业执照》批准广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司在批准使用的山地段建设、经营、出租、管理和经营相关的高尔夫球场的配套会员住所、会员酒店及相关的附属设施，代售合作公司的会员证（含会员应享有的相关设施）；5.广州市房地产登记所、交易所、交易中心穗房交登函【2005】47号《关于南湖高尔夫会员住所办理房地产权证问题的复函》明确南湖高尔夫会员住所以初始登记所确认的房屋使用性质再办理过户产权登记。现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方享有会员权利而订购其专属拥有的会员休息住所达成如下协议：第一条，甲方以协议出让方式取得位于白云区同和镇同和村新庄以北地块的土地使用权，土地使用权出让合同号穗国地出合【2004】422号。该地块土地面积300000平方米，规划用途为旅游度假（会员休息住所及配套设施），土地使用年限为50年。甲方经批准，在上述地块上建设高尔夫会员休息住所和配套设施，暂命名为颐和高尔夫山庄（正式名称以政府相关部门批准的名称为准）。第二条，乙方所订购的休息住所的基本情况，乙方向甲方订购的高尔夫会员住所为本协议第一条规定的项目中的Xx庚兴苑一街xx号会员休息住所，该休息住所主体建筑报建面积共378.68平方米。第三条，订购款，该休息住所订购款为47600000元。第五条，付款方式及期限，……。2.按揭付款：签订本协议之日支付订购款的50%，并在本协议签署之日起7天内到甲方指定的银行和律师事务所办妥按揭贷款的全部手续，包括签署相关合同和提供相关资料。第七条，甲方应当在年月日前，将该休息住所交付给乙方使用。第八条，甲方逾期交付休息住所的违约责任，1.逾期不超过365日，自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，协议继续履行；2.逾期超过365日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当无条件退还乙方全部已付款项，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至第365日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，自第366日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之五的违约金。”该协议的第七条休息住所的交付期限显示为空白。该协议第十一条约定，甲方保证乙方订购的休息住所不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等，不存在被法院或其它国家机关、机构、部门查封的情况。若存在权利瑕疵，甲方应在乙方指定的期限内或合理期限内消除瑕疵；超过指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有权单方解除协议。第十二条约定，遵照广州市房地产登记所、交易所、交易中心穗房交登函【2005】47号《关于南湖高尔夫会员休息住所办理房地产权证问题的复函》明确的有关内容，甲方、乙方共同委托甲方指定的律师事务所或甲方办理产权登记，在该休息住所交接后的720日内，甲、乙双方委托甲方指定的律师事务所或甲方将办理权属登记需由甲、乙方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的原因致使乙方不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意按乙方不退房，继续使用该休息住所，甲方收到乙方不退房的书面通知之日起承担乙方的物业管理费用，直至办出权属证书为止。第十九条约定，甲方完成项目的初始登记后，双方办理产权过户时，按房管登记部门的要求需要签订《广州市房地产买卖合同》……。2014年1月23日，广发银行（贷款人、甲方）与郑文达、叶颖坤（借款人、抵押人、乙方）、颐和南湖公司（保证人、丙方一）、颐和集团公司（保证人、丙方二）签订编号为1211xx6的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：第七条，担保方式，乙方将合同项下所购房屋广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx房产作为抵押财产向甲方提供抵押担保，丙方向甲方提供连带责任保证担保。在合同项下既有物的担保又有人的担保的情形下，如发生乙方不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，甲方有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任。因抵押人、丙方的过错造成合同担保条款未能生效或无效的，抵押人、丙方应在担保范围内赔偿甲方的全部损失。第九条，保证条款，保证人为合同项下的债权提供连带责任保证。第十条，抵押条款，各方应在甲方规定的时间内到当地有关抵押财产登记部门办理抵押财产登记手续。如不具备办理房产证条件的，应在甲方要求的期限内办妥抵押预告登记；如已具备办理房产证条件的，则应自具备办理条件之日起，积极配合甲方，在甲方要求的期限内办妥按揭房屋产权证和抵押登记手续。如未能在甲方要求的期限内办妥按揭房屋产权证或抵押登记手续的（包括抵押预告登记），视为违约，甲方可行使合同第十五条约定的权利。出现乙方不按照合同的规定偿还到期应付贷款和/或其他应付款项，或一方违反合同约定，甲方宣布提前收回贷款而未受清偿或未受完全清偿的，甲方可以行使抵押权。第十二条，乙方的权利和义务，2.按合同约定的期限向甲方按时足额偿还借款本金和利息。6.因积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证并及时会同甲方到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记、抵押登记手续。第十三条，丙方的权利和义务，若保证人是本合同款项下房屋所属楼盘开发商，必须保证：2.应积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证，并及时会同甲方、乙方到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记、抵押登记手续。第十四条，违约情形，8.乙方、丙方违反本合同担保条款约定，乙方未能提供符合甲方要求的新的担保。9.部分或全部担保条款未生效、无效或撤销，乙方未按甲方要求落实新的担保的。第十五条，违约救济，若发生本合同规定的违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：3.宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。4.宣布乙方在甲方办理的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。5.终止或解除本合同，全部、部分终止或解除乙方与甲方之间的其他合同。6.要求乙、丙方对本合同项下债务提供符合甲方要求的新的担保。第十八条，本合同项下订立、履行及争议解决发生的有关费用，包括但不限于律师费及由于乙、丙方违约，甲方为事项债权所涉及的诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等，由乙方承担。第二十二条，借款金额和期限，本合同项下的借款金额2380万元，借款期限120个月。第二十三条，借款利率、罚息，借款利率约定采用人民币利率中的浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的借款基准利率上浮20%计息。第二十四条，借款用途，本合同项下的借款具体用于购买案涉房屋。第二十五条，首付金额，乙方已支付了不低于购房款总价50%的首期款项即2380万元。第二十六条，贷款发放、支付与管理，本合同项下受托支付2380万元，支付对象为颐和南湖公司。第二十七条，还款，乙方选择按等额本息方式还款。第二十九条，保证期限，丙方一、丙方二同意为本合同项下的债权提供连带责任保证。第三十四条，补充约定，1.由开发商丙方一和丙方二共同承担阶段性连带责任保证以及回购责任，丙方一和丙方二的担保期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的房地产权证和他项权证并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。2.丙方一、丙方二保证在两年内办妥房地产及银行他项权证手续。如丙方一、丙方二无法在本合同约定生效之日起两年内办妥房地产及银行他项权证手续，甲方有权要求丙方一、丙方二立即履行保证和回购责任，承担由此引起的一切责任并赔偿由此给甲方造成的损失。合同后附抵押财产清单、广发银行借款借据。抵押财产清单载明：抵押财产为广州市白云区庚兴苑一街xx号Xx，378.68平方米，购入金额47600000元。2014年2月8日，广发银行向郑文达、叶颖坤发放贷款2380万元。此后，郑文达、叶颖坤如约每月按时还款。《广发银行零售贷款欠款明细》《广发银行个人对账单》载明，截至2020年12月24日，案涉合同总欠款额9214183.98元。另查明：2018年6月5日，广州市国土资源和规划委员会向南湖公司核发编号为穗国土规划验证〔2018〕602号《广州市建设工程规划验收合格证》，广州颐和南湖高尔夫会员住所G区自编号D-1b（10）栋、自编号D-2b（12）栋、自编号D-2b（17）栋、自编号A-1(13-16)栋等房产获批，并于广州市白云区不动产登记中心完成登记。2019年7月5日，广发银行向郑文达、叶颖坤发送《律师函》，要求郑文达、叶颖坤在收到函件五天内办理案涉房产的抵押登记手续，或提供符合广发银行要求的新的担保。在广东省广州市中级人民法院民（2019）粤01民初24号案诉讼中，广州市不动产登记中心向该院出具《关于（2019）粤01民调令120号的复函》，就本院要求查询的问题函复如下：一、根据该地块出让合同、规划报建及国有土地等材料反映，土地使用权人是广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司和广州南湖高尔夫俱乐部有限公司。关于该会员住所的性质是否属于商品房、其出卖人是否已经取得商品房预售许可证的问题，建议征询广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）。二、G区会员住所部分建筑物【自编号D-1b（10）栋、D-2b（12）栋、D-2b（17）栋、A-1（13-16）栋】经城管部门处罚后，原广州市国土资源和规划委员会于2018年6月以穗国土规划验证【2018】602号《建设工程规划验收合格证》通过规划验收。建设单位未申请其它建筑物的规划条件核实业务。关于通过规划验收后是否可作现楼出售、是否仍需办理预售许可才可出售的问题，建议征询市住建局。三、G区会员住所暂无首次登记（初始登记）信息。四、广州市白云区同和镇同和村新庄以北颐和高尔夫庄园G区的会员住所能否对外销售的问题，建议征询市住建局。五、暂无G区会员住所已办理不动产权证的相关情况和资料。不动产登记以依申请登记为原则，目前申请单位尚未持相关资料申请办理G区会员住所的首次登记（初始登记）。该项目涉及审计问题，暂未有处理结果，建议谨慎处理。另，广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12055号杨翠梅、颐和南湖公司及第三人广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局房屋买卖合同案中，法院查明：案涉房屋所在G区共96栋均有合法的用地和报建手续，但尚未办理大确权。G区中仅有三套房屋于2018年办理了规划验收，但不包括该案所涉房屋。2018年10月8日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查﹝2018﹞561号《复函》，载明：“白云区同和镇同和村新庄以北南湖高尔夫庚兴苑一街xx号Xx房”核查，无该地址的产权登记、预售合同备案信息。2019年1月4日，广州市住房和城乡建设委员会出具穗建房产函﹝2019﹞49号《复函》，载明：来函所述房屋未在我委办理过竣工验收备案和预售许可证。颐和南湖公司一直无向主管部门递交案涉房屋的规划验收申请。该案诉讼中，杨翠梅表示不解除合同，要求继续履行合同。颐和南湖公司向一审法院提交了G区已经规划验收三栋房屋的《建设工程规划验收合格证》，该证的核发日期为2018年6月5日，其中建设规模栏载明：3幢地上2层，地下2层；1幢地上2层，地下1层；总建筑面积3774.6平方米；建设项目名称栏载明：广州颐和南湖高尔夫会员住所G区（自编号D-1b（10）栋、D-2b（12）栋、D-2b（17）栋、A-1（13-16）栋）。该案二审案号为（2019）粤01民终11647号（以下称11647号案）。该案二审法院另查明：2005年6月6日，广州市房地产登记所、交易所交易中心向颐和南湖公司出具穗房交登函﹝2005﹞47号《关于南湖高尔夫会员住所办理房地产权证问题的复函》，主要内容是：关于办理各栋高尔夫会员住所单独的产权证问题，必须待该工程竣工验收后，由贵公司缴齐相关的用地、报建、竣工验收合格证及土地出让合同等资料，以建设单位的名义到我所办理初始登记手续。初始登记后，以初始登记所确认的房屋使用性质再办理过户登记。若该项目已领取预售许可证，则可在初始登记之前，以相关职能部门核准的使用性质和面积办理预售合同登记，竣工验收后，再凭初始登记权属证明书办理过户登记手续。2008年5月7日，广州市国土资源和房屋管理局向中国建设银行广东省分行出具穗国房业务﹝2008﹞111号《关于广州颐和高尔夫庄园相关问题的复函》，主要内容是：一、关于该地块上盖建设项目的产权问题，待工程建设竣工后，可由建设单位按照相关规定办理产权初始登记手续。二、关于该地块上盖建设项目的销售问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设置的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，建设单位可以依法销售其建设用地上盖建筑物。该案二审庭审中，针对案涉房屋是否具有合法销售依据，颐和南湖公司表示：其对外销售的不是商品房，销售依据是穗房交登函﹝2005﹞47号和穗国房业务﹝2008﹞111号。广州市住房和城乡建设局表示：商品房在没有取得竣工验收也未取得大确权的情况下，作为行政主管部门不认可可以对外进行现售。2019年8月19日，广州市住房和城乡建设局针对案涉房屋能否对外进行销售向本院复函，主要内容是：争议房屋未办理竣工验收备案；我市未实行房屋现售备案管理，商品房通过规划验收并办理房屋初始登记后，可依不动产登记进行买卖。穗房交[2005[47号和穗国房业务[2008[111号不是我局作出的回函。来函所述房屋未在我局办理过商品房预售许可证，如需预售商品房，须符合《广东省预售管理条例》第六条等规定，并由预售人向住房和城乡建设部门申请取得商品房预售许可证。该案二审认为，《中华人民共和国合同法》最为重要的基本精神或价值目标是鼓励合同交易，增进社会财富。市场交易越频繁，市场经济越能充分发展，社会财富和国家财富越能迅速增加。而买卖合同作为社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益之保护，而且关涉市场经济的健康发展。实践不断证明，随着社会关系的日益复杂和市场经济日益繁荣，不适当地宣告合同无效，不仅增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于对当事人意志的尊重，甚至导致民事主体对民商法的信仰危机。本案中，虽然杨翠梅以双方签订了合法有效的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，主张颐和南湖公司承担合同项下的违约责任，但是，鉴于案涉房屋目前尚未进行规划验收和竣工验收等各项行政审查手续，因此，在上述事实欠缺的情况下，杨翠梅起诉的基础法律关系性质不明，案涉合同暂不具备认定有效的合法要件，法院暂不宜对于双方当事人之间的法律行为效力进行评判和认定。一审法院对于本案进入实体审查欠妥，本院予以撤销。双方当事人应当尽快通过行政管理途径确定房屋性质及用途，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用、维持交易秩序和确保交易顺畅。该案二审裁定：一、撤销广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12055号民事判决；二、驳回杨翠梅的起诉。一审法院认为：本案系金融借款合同纠纷。案涉《个人房屋按揭贷款合同》合法有效。本案争议焦点为案涉房产未办理抵押登记，应否导致案涉借款合同解除。法院审查后认为，广发银行基于案涉房产未办理抵押登记而诉请解除与郑文达、叶颖坤订立的案涉借款合同的主张不能成立，理由如下：首先，办理抵押权登记的义务主要不在于郑文达、叶颖坤。一方面，案涉合同第十四条约定，颐和南湖公司、颐和集团公司保证在两年内办妥房地产及银行他项权证手续，即已明确办理抵押登记的责任主体为颐和南湖公司、颐和集团公司。自合同签订至本案诉讼发生之时，颐和南湖公司、颐和集团公司是案涉房产的开发商、也是所有权人，故办理抵押权登记有且只有颐和南湖公司、颐和集团公司方能配合广发银行完成。另一方面，不动产抵押合同签订后，无论是抵押人还是抵押权人，都应当应及时办理抵押权登记。未办理登记就不能取得抵押权，也就不能就抵押物优先受偿。广发银行作为专业金融机构，对于未办理抵押权登记的风险是明知的。特别是在案涉房屋未经过竣工规划验收以及不具备预售许可的情况下，广发银行签订案涉借款合同并约定以案涉房屋作抵押，存在一定过错，因此产生的风险应由当事人相应承担。其次，广发银行未能举证证明郑文达、叶颖坤存在违约情形。自广发银行于2014年2月8日发放贷款以来，包括自本诉讼发生以来，郑文达、叶颖坤一直如约每月偿还贷款，广发银行对此并无异议。并无证据证明郑文达、叶颖坤达此过程中存在主观过错。广发银行亦未能举证证明郑文达、叶颖坤经济状况恶化，无法偿还剩余贷款。正如（2019）粤01民终11647号案中二审法院所认为，合同法最为重要的基本精神或价值目标是鼓励合同交易，维系当事人交易关系的稳定和当事人合法权益之保护。鉴于案涉房屋目前尚未进行规划验收和竣工验收等各项行政审查手续，在上述事实欠缺的情况下，并不表明案涉房屋的抵押登记手续将来无法办理，以及必然会导致广发银行债权得不到保障。不宜轻易得出郑文达、叶颖坤违约的定论，否则对郑文达、叶颖坤存在有失公平之嫌。最后，未办理抵押登记并未影响广发银行实现债权。一方面，物权法第九条、第十五条关于不动产担保物权的设定必须履行登记手续的规定，系为贯彻公示原则以保护善意第三人的利益和交易安全，对公示原则的违反尚不构成为法律秩序和法律的基本价值所不容的行为，故对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效，而是自成立时生效。未办理抵押登记的法律效果是，抵押权未有效设立，债权人仅不能享有抵押物的优先受偿权。另一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。案涉合同约定由颐和南湖公司、颐和集团公司作为保证人，承担连带保证责任，故在案涉房产未办理抵押登记的情况下，广发银行作为债权人，仍然可以向保证人主张权利。综上，一审法院认定广发银行提出的诉请缺乏事实依据，不予支持。如将来发生案涉抵押权确定无法设立或者广发银行债权无法得到保障的新事实，广发银行可再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条之规定，一审法院判决如下：驳回广发银行股份有限公司广州分行的诉讼请求。一审案件受理费87591元、保全费5000元，由广发银行股份有限公司广州分行负担。经审理，本院对一审法院已查明的事实予以确认。另查明，广东省高级人民法院于2021年4月14日作出（2020）粤民终452号民事判决，该判决认为，商品房是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋，颐和南湖公司没有房地产开发企业经营资质，涉案房屋亦非房地产开发项目中的商品房，本案应为房屋买卖合同纠纷，该判决认定颐和南湖公司（甲方）与郑文达（乙方）签订的253号《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》无效。广发银行二审认为，涉案房屋买卖合同被另案判决认定无效，其坚持主张解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于广发银行认为涉案房产未能办理抵押权登记，其有权解除涉案贷款合同的主张是否成立的问题。首先，涉案房产未能办理抵押权登记的责任不在于郑文达、叶颖坤。第一，涉案贷款合同第三十四条第二款约定，颐和南湖公司、颐和集团公司保证在两年内办妥房地产及银行他项权证手续，即各方当事人业已明确办理抵押权登记的责任主体为颐和南湖公司、颐和集团公司。作为涉案房产的开发商和所有权人，颐和南湖公司、颐和集团公司是配合广发银行完成抵押权登记事项的主要义务人。第二，广发银行对涉案房产办理抵押未尽到谨慎的审查义务和且未及时主张权利。涉案贷款合同签订于2014年1月23日，合同约定应当自签订合同的2年内即2016年1月22日前办妥抵押权登记，但时至今日上述手续未能完成，广发银行作为专业金融机构在签约时对涉案房产能否办理抵押权登记的风险未尽到谨慎的审查义务，并且广发银行直至2019年7月5日才向郑文达、叶颖坤发出《律师函》，要求郑文达、叶颖坤在收到函件五天内办理涉案房产的抵押登记手续，或提供符合广发银行要求的新的担保，该行为显然属怠于行使权利。第三，现有证据并不能证明郑文达、叶颖坤存在对办理涉案房产抵押权登记不予配合的行为。其次，郑文达、叶颖坤按期还款，不存在违约情形。郑文达、叶颖坤自2014年2月8日收到广发银行贷款以来，至今按约及时偿还贷款，现已如期偿还大部分贷款。再次，未能办理抵押权登记尚未影响广发银行实现债权。如前所述，郑文达、叶颖坤至今已依约偿还大部分贷款，目前并无证据证明郑文达、叶颖坤经济状况恶化，无法偿还剩余贷款。综上，广发银行主张郑文达、叶颖坤违约请求解除合同理据不足，本院不予支持。关于涉案房屋《认购协议》被另案认定无效，是否应支持广发银行主张的解除合同请求问题。首先，当房屋买卖合同被确认无效后，买受人对原来购买房屋将因法院生效民事判决而丧失期待权及占有使用收益权。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无意义。其订立商品房按揭贷款合同时所期望之利益已不复存在。对于银行而言，虽然其债权曾经同时约定抵押担保及保证担保，但是随着法院对房屋买卖合同作出的无效认定，担保标的物的现实权属状态将发生变化，将严重影响其对债权的实现。故在生效判决认定房屋买卖合同无效的情况下，应允许当事人解除合同。本案中，该种解除是合同目的无法实现的合同解除。其次，关于法律适用，《中华人民共和国合同法》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上述条款约定的合同目的不能实现而导致合同解除的原因只有两个，即不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，本案显然不属上述情形。2020年12月23日修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该条款规定了在商品房买卖合同被认定无效后，当事人的合同解除权。虽经生效判决认定涉案房屋为房屋买卖合同关系，而非商品房买卖合同，但基于前述认定的合同目的无法实现的情形，本院认为本案可参照上述司法解释处理。故参照上述司法解释，因郑文达、叶颖坤与颐和南湖公司签订的《认购协议》无效，广发银行主张解除其与郑文达、叶颖坤、颐和南湖公司、颐和集团公司签订《个人房屋按揭贷款合同》，本院予以支持。关于合同解除后的责任认定。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。按揭贷款合同中，银行付出之贷款均为一次性给付，该给付自始即以确定。而借款人之债务履行虽表现为一定时段内的继续性给付，但其总给付量亦为自始确定。当按揭贷款合同解除后，应赋予当事人恢复原状之请求权，但该种恢复原状并非仅仅是双向返还，但因借款人在该期间占用款项，故应由借款人负担其占用款项期间之正常贷款利息。关于保证人的责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第三款规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。本案中，《个人房屋按揭贷款合同》解除，颐和南湖公司、颐和集团公司作为郑文达、叶颖坤借款的保证人，依法应对郑文达、叶颖坤的本案债务承担连带清偿责任。关于广发银行提出的其他诉讼请求。广发银行主张因郑文达、叶颖坤违约导致合同解除应承担律师费，本院已认定郑文达、叶颖坤不构成违约，故该项诉讼请求不予支持。广发银行起诉请求办理涉案房屋抵押及行使抵押物优先受偿权，因《个人房屋按揭贷款合同》已解除，故广发银行的该项诉讼请求本院也不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因二审发生新事实，广发银行关于合同解除的诉讼请求可予支持。本案非因郑文达、叶颖坤违约导致合同解除，是因颐和南湖公司原因导致涉案房屋《认购协议》被认定无效而解除合同，故本案案件受理费应由颐和南湖公司负担，颐和集团公司承担连带责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10810号民事判决；二、解除广发银行股份有限公司广州分行与郑文达、叶颖坤签订的编号为1211xx6号的《个人房屋按揭贷款合同》；三、郑文达、叶颖坤在本判决发生法律效力之日起十日内向广发银行股份有限公司广州分行归还借款2380万元及利息（从2014年2月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），郑文达、叶颖坤已付的按揭贷款本息总额，在履行判决时抵扣其应归还广发银行股份有限公司广州分行本案本息；四、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、颐和地产集团有限公司对上述债务承担连带责任；五、驳回广发银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87591元，二审案件受理费87591元，均由广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司负担，颐和地产集团有限公司承担连带责任。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年五月二十七日书记员  陈卿卿谢佶利