贵州省黔西市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初1125号 原告：唐义，男，汉族，1982年11月5日出生。 被告：黔西县鑫华房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张嘉，职务：执行董事兼总经理。 委托代理人：潘科曌，贵州星安律师事务所执业律师，特别授权代理。 原告唐义与被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司（下称：黔西鑫华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐义、被告黔西鑫华房开公司委托代理人潘科曌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐义诉称：2014年10月16日，原告向被告支付64078.00元首付款，用于预约购买被告开发的位于黔西县，双方签订《商品房卖买合同》合同约定被告应于2015年2月28日向原告交付可以合法使用的摊位。但被告至今仍未按约定向原告交付该摊位，原告曾多次主动找被告交涉，均未得到有效答复。原告认为，被告未依约按时交付摊位，已构成严重违约，且其一直未主动向原告退还首付款项。被告应立即交付摊位（合法有证）并赔偿相应损失，或向原告退还首付款及支付占用期间利息。时至今日被告并没有交付给原告一个合法的摊位，也并没有一个合理的说法，长期侵占用原告的首付现金，原告多次到售楼部找被告协商交房或退房，被告都没有给出一个合理的解释，作为一个农民工，不忍心自己的血汗钱就这样被侵占使用。为了保护自己的合法权益特诉至人民法院：1.请求依法判决被告立即返还前期首付款64078.00元。2.判决被告赔偿因未按时交付摊位给原告造成的实际损失；以64078.00元为基数，自2014年11月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，向原告支付资金占用费至债务清偿完毕之日期间的利息暂计18262.23元，首付款64078.00元共计82340.23元。3.本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1、身份证一份，证明原告诉讼主体适格； 2、首付款收据，证明原被告存在房屋买卖合同关系； 3、录音光盘1份，证明我方前往收房并索取合同时，被告拒绝提供； 4、2018黔05民终2418号判决书一份，证明按类案处理，我方诉请应得支持。 被告黔西鑫华房开公司辩称：根据最高院关于诉讼时效的规定，本案系民法典生效前的民事事实引起的纠纷，应当适用合同法及相关法律的规定。根据合同法第32条、44条经当事人签字后合同成立并生效，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背效力性强制性规定，依法成立的合同，应当受到保护，合同载明了双方权利义务，约定了交房时间为2015年2月28日，逾期交房、解除合同的期限为730日，被告在上述时间内通过邮政快递单、律师函、户外广告片等外在形式以明显告知的方式，通知原告进行收房。我方在采取此等形式的告知前，是多次联系原告，因而我方已经履行了合同义务，反而是原告未积极履行自己的权利义务来起诉被告，是否积极收房是原告的权利，权利可以放弃，但是积极按照合同履行责任是原告的义务，义务不能放弃，不能因为原告的不履行、不及时履行，来让被告因此承担责任，否则将会导致被告的权利严重失衡，不符合合同法规定的保护市场经济秩序的法律精神。 被告黔西鑫华房开公司为证明其抗辩意见，向本院提交了下列证据： 1、商品房预售许可证，证明被告于2016年6月24日取得商品房预售许可，系在原告起诉之前； 2、建设工程竣工规划许可证，证明被告于2016年9月9日前取得了建设工程规划许可证； 3、商品房买卖合同，证明原被告签订的买卖合同交房时间为2015年2月28日，逾期交房的合同解除期限为730日； 4、邮政快递寄件单、律师函、户外广告图片，证明被告于2016年9月至12月期间通过户外广告、邮寄通知及电话通知等方式通知原告收房并办理正式备案手续； 5、鑫华房开房地产销售图，证明原告买受的房屋客观存在； 6、2017黔0522民初1168号判决书、2018黔05民终1433号民事判决书，证明被告与他人签订了商品房买卖合同即交房日期为2015年2月28日，逾期交房的合同解除期限为730日的客观情况。 经庭审质证，被告黔西鑫华房开公司对原告提交的证据质证意见为：对1号证据无异议，对2号证据三性无异议，证明目的无异议，该证据恰好说明原告就案涉摊位B-33的合同价款、合同标的物位置有了明确的指向，说明了买卖合同关系具备。对3号证据三性有异议，该证据未体现时间，也未体现工作人员、职务、内容不清晰，不能作为本案认定事实的依据。对4号证据，该证据并未加盖法院印章，对三性有异议，即使真实，该判决是基于未签订书面合同且鑫华房开在该案中未举证证明自己履行了相关的合同义务，与本案有实质性区别，不同的案件事实，引发不同的法律后果和责任，因而请求对原告的证明目的不予采纳；原告唐义对被告提交的证据质证意见为：1、2、5号证据无异议，对3号证据三性无异议，该合同确系我方签订，但被告未提供给我方，我方无法履行合同义务。故对被告的证明目的有异议。对4号证据真实性无异议，该我方并未实际收到，该证据也无法证实我方收到该通知。对6号证据真实性无异议，对证明目的有异议。 经本院认证，原、被告提交的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 经审理查明：被告黔西鑫华房开公司系从事房地产开发、房屋出售、出租的企业，于2013年进行黔西县水西大道中段水西综合市场改造项目的建设。2014年10月16日，原告向被告支付水西农贸市场摊位首付款（B-33）61570元和工本费2508元，合计64078.00元，被告收到上述款项后，向原告出具了编号为6037027和6003131的收据两张，并加盖了“黔西县鑫华房地产开发有限责任公司财务专用章”。案涉建设项目于2016年6月24日办理了商品房预售许可证、2016年9月9日办理建设工程竣工规划认可证。因被告未将案涉摊位交付原告使用，也未办理该摊位预售备案登记，原告遂与被告交涉，要求被告向其提供案涉摊位《商品房买卖合同》，将摊位交付原告使用或退还原告首付款，交涉未果，原告诉至本院，请求判如所请。 现根据被告在庭审中提供的《商品房买卖合同》显示，合同内虽有买受人唐义、王世艳的签名和出卖人黔西鑫华房开公司的签章，但合同签订时间、所购房屋基本情况（位置、面积等）、价款等均为空白。合同上载明的十一条为交付时间和条件：“出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房”；十三条为逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期730日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并与该商品房实际交付之日起15日内向卖受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过730日，买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。 综合原告的诉讼主张和被告的抗辩意见，本案争议焦点：被告应否退还原告首付款项。 本院认为，原告以向被告支付购房首款的方式，向被告表达了其拟购买被告开发建设的水西农贸市场摊位的意向，被告人收取了原告的购房首付款并出具收据，该收款收据证明原告与被告达成购房意向后向被告人交付了部分购房款，应认定为双方以订购商品房为目的的预约合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，被告虽然提供了与原告签订的《商品房买卖合同》，但对房屋的位置、面积、价款等核心内容均无约定，该合同系无商品房买卖合同应具备主要内容的空白格式合同，不具备合同成立的必要条件，没有可实际履行的内容，后双方未进行补充约定，也未实际履行义务，故该《商品房买卖合同》并未成立。 原、被告之间尚属于预约合同关系。现因被告未与原告签订符合法律规定的《商品房买卖合同》，也未将摊位交付原告，原告要求被告返还首付款，于法有据，本院应予支持。换言之，即使该《商品房买卖合同》成立，依其十三条逾期交房责任的约定，被告至今未将案涉摊位交付原告使用，原告也可选择退房，要求被告退还其首付款。鉴于双方均未举证证明未依法签订商品房买卖合同是由于对方的原因所致，故双方应互不负商品房买卖合同的缔约过失责任，故对原告主张首付款项利息的请求，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用合同法及相关法律的规定，据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十一条，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐义首付款项64078.00元。 二、驳回原告唐义的其他诉讼请求。 案件受理费930元（已减半收取），由被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二一年五月二十日 书记员  刘雄