广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤16民终267号上诉人（原审原告）：叶伊昕，男，汉族，1985年4月8日出生，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××332。上诉人（原审原告）：袁利琴，女，汉族，1987年3月5日出生，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××227。委托诉讼代理人：叶伊昕，系袁利琴丈夫。被上诉人（原审被告）：李小平，男，汉族，1988年2月19日出生，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××014。被上诉人（原审被告）：罗伊珊，女，汉族，1987年11月16日出生，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××047。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张家琪，广东达伦（河源）律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭利美，广东达伦（河源）律师事务所实习律师。上诉人叶伊昕、袁利琴与被上诉人李小平、罗伊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2020)粤1622民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人叶伊昕、袁利琴上诉请求：1、依法撤销(2020)粤1622民初1256号民事判决书；2、依法撤销双方于4月29日签订的《房屋及土地转让协议》；3、一、二审诉讼费用由被上诉人(一审被告)负担。上诉理由：一审判决认定事实不清，主要证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定事实不清，主要证据不足。一审判决中，本案的事实认定仅仅是基于由被上诉人提供的未经公证机关公证过的微信聊天记录截图的内容进行解读，这是受解读者的立场、认知、意志而转移的，仁者见仁智者见智，各有所见。该微信聊天记录截图单独作为证据是孤证，无其它证据佐证，无证明力，不能实现其证明目的。上诉人不予认可。上诉人对该微信聊天记录截图的质证意见：、关联性、真实性、合法性存疑。上诉人叶伊昕曾经在一审中提交一份视听资料(光盘)，该视听资料(光盘)是2020年4月29日15时许，双方四人在签订《房屋及土地转让协议》时，实时摄录，能够客观真实的反映出当时双方四人的真实意思。拟举证反驳被上诉人李小平谎称在双方签订《房屋及土地转让协议》前就已经尽了告知上诉人该涉讼房屋尚未实行不动产统一登记的义务。上诉人叶伊昕曾经在一审中提交一份书证，主张在签订《房屋及土地转让协议》前，被上诉人未尽到如实告知涉讼房屋尚未实行不动产统一登记的义务，未告知涉讼房屋是否已取得合格的《不动产权证书》。被上诉人持有并上传在百姓网站的《不动产权证书》是不合格的《不动产权证书》，俗称旧证，其外观与新证无异，容易让人误解该房屋已实行了不动产统一登记，而被上诉人也并未在二手房屋售卖信息上注明该房屋是否具备《不动产测量报告》，是否已经实行不动产统一登记?是否已取得合格的《不动产权证书》?被上诉人所持有的旧证无论是从外观上还是内容上均与新证一模一样，极易让人误解，一审法院审理时并未考虑这一特点，盲目采信由被上诉人提供的未经公证机关公证过的微信聊天记录，不顾上诉人对该微信聊天记录的关联性、真实性、合法性均持否认的质证意见。一审判决书中：“但在超过上述期限后，叶伊昕之后的行动表明其并未解除合同，且其一直积极与李小平联系催促办理权籍登记等”。这是无稽之谈，一审法院把无证据证实的事情写入一审判决书，显然有失偏颇!有失公允!事实上，上诉人在得知不能如期办妥过户登记，继而无法于六月份持证为女儿申请老隆一小学位之后，一直都在与被上诉人协商解除合同，碍于已给付定金在李小平手里，为了给其台阶下，避免惹怒其导致不还钱，叶伊昕甚至主动提议愿意接受减少还钱。综上，根据《合同法》第九十三条、根据双方签订《房屋及土地转让协议》中的条款，上诉人有权于2020年5月8日24时起解除合同，这一客观存在是法律赋予解除权人的权利，是不以他人的意志为转移的，现在上诉人正是依法行使解除双方签订的《房屋及土地转让协议》的权利。一审判决书片面的认为“明显是其主动要求”，何来明显?谈何主动?何以见得上诉人要求继续履行合同?若这是被上诉人的主张，那么请被上诉人举证“上诉人叶伊昕、袁利琴两人均明确要求继续履行合同。”被上诉人在明知道自己的涉讼房屋尚未实行不动产统一登记，根本不具备过户条件，仍然欺骗他人，并索要他人定金，允诺十日之内办妥过户登记，允诺一个月之内交付使用，结果食言。对于被上诉人在一审中提交的书证《不动产权籍收件凭证》和《不动产测量报告》主张有履行合同。李小平逾期持有的《不动产测量报告》是李小平作为房屋所有人为方便自己给自己的房屋实现不动产统一登记，仅此而已。所以李小平逾期持有的《不动产测量报告》，仅仅是给自己的房屋实行不动产统一登记而已，与最终会否将涉讼房屋过户登记给上诉人没有必然联系。本案另一上诉人袁利琴，也是一审中的独立民事诉讼主体，是与诉讼结果存在直接利害关系的当事人，一审法院审理时并未考虑袁利琴对涉讼房屋尚未实行不动产统一登记的认知，也未考虑袁利琴在被上诉人逾期仍未办妥过户登记之后，也明确要求解除合同的主张。因此导致一审法院下达判决时并未保障本案另一独立民事诉讼主体袁利琴的合法权益。二、上诉人认为本案还应适用以下法律：1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案事因被上诉人涉讼房屋没有《不动产测量报告》，尚未实行不动产统一登记，所持有《不动产权证》不能办妥过户登记，最终逾期未能交付使用，导致上诉人的合同目的无法实现。据此，上诉人认为本案切合上述司法解释，依法要求解除合同，请求二审法院支持。2、根据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。根据《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(1)因重大误解订立的；(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案双方在签订《房屋及土地转让协议》时，因被上诉人刻意隐瞒涉讼房屋不具备《不动产测量报告》，尚未实行不动产统一登记的事实，并且又提供与新证一模一样外观的旧证，鱼目混珠，混淆视听，促使并放任上诉人误解，违背上诉人真实意思的情况下订立《房屋及土地转让协议》，蒙骗上诉人给付67600元定金，明显有失公平，有违诚信，涉嫌欺诈。据此，上诉人请求二审法院依法撤销在受骗的情况下缔结的合同。3、根据《合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《房屋及土地转让协议》第四条第1款规定：甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起十天内(即2020年5月8日24时止)到房地产交易管理部门办理过户手续。甲方有义务协助配合乙方完成不动产登记，并为过户所需提供相关资料。如因甲方不配合导致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如因甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，依据有关法律规定由甲方负责赔偿责任。双方签订的《房屋及土地转让协议》第五条第2款规定：甲方未按本合同规定将房屋所有权及土地使用权及时交付乙方使用，每逾期一日，按照购房总房价的千分之一支付滞纳金，逾期达一个月以上的(即2020年5月28日24时止)，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同。双方签订《房屋及土地转让协议》时，根据《合同法》第九十三条：约定有十日内(即2020年5月8日24时止)办妥过户登记，一个月内(即2020年5月28日24时止)交付使用的时效，是因为：上诉人准备于六月份持《不动产权证》为女儿申请老隆一小学位，参照往年惯例，根据《关于做好2019年老隆镇(县城)小学一年级新生入学工作通知》(龙教[2019]57号)文件精神，县城小学定于6月份开始进行学位申请登记。在此背景下，现因被上诉人涉讼房屋没有《不动产测量报告》，未实行不动产统一登记，没有依法取得合格《不动产权证书》，没有为过户所需提供相关资料，导致双方无法在十天内(即2020年5月8日24时止)办妥过户登记，无法在一个月内(即2020年5月28日24时止)交付使用。也因此，上诉人的合同目的已无法实现。据此，上诉人要求解除合同。4、根据《合同法》第十条：当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据双方签订的《房屋及土地转让协议》第八条明确规定：“本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。”双方四人从2020年4月29日签订《房屋及土地转让协议》后，再未另行议定，也无补充协议。如果被上诉人另有主张，请举证并出示实名签署的书面补充协议。双方四人既然有约定“未尽事项，签订书面补充协议”在先，一审法院审理时仍然弃双方四人签订的条款而不顾，盲目采信由被上诉人提供的未经公证机关公证过的微信聊天记录截图，是主次不分，对于该微信聊天记录截图，上诉人一直都不予认可，并在一审庭审时，上诉人对该微信聊天记录截图的关联性、真实性、合法性均提出了否认的质证意见。然而遗憾的是，在一审法院判决中，一审法院一边要求双方均依约恪守履行，一边却弃双方签订的条款而不顾，片面的解读由被上诉人提供的未经公证机关公证过的微信聊天记录，断章取义，如此施行双标，恐难以服众!这既违反《合同法》第十条，又违背双方四人签订合同时的真实意思。据此，凡不是上诉人叶伊昕、袁利琴两人共同签署的非书面形式的文字，上诉人不予认可。恳请二审法院认真审查，明察秋毫，依法作出合理的裁判。二审庭审变更上诉请求为：一、请求二审法院撤销一审判决。二、请求二审法院依法解除合同，并适用定金罚则赔偿我们损失。理由1：双方缔结合同时，被上诉人的涉讼房屋没有事先做权籍调查，没有取得处分权，导致涉讼房屋不能办理过户。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，我们请求二审法院依法解除合同。理由2：双方缔结合同时，被上诉人没有主动告知我们其涉讼房屋没有做权籍调查，没有取得处分权，甚至在我们追问后，李小平回答含糊不清，有意隐瞒，提供与新证一模一样外观的旧证，诱使我们误解与其缔结合同，并收取我们定金后让我们漫长的等待其做权籍调查，这显失公平。根据《民法通则》若干问题意见第七十二条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。根据《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，我们请求二审法院依法撤销我们在受骗产生重大误解的情况下缔结的显失公平的合同。理由3：双方的合同约定有十日内（即2020年5月8日24时止）过户，一个月内（即2020年5月28日24时止）交付使用的时效，现因被上诉人的原因导致逾期。根据《合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，我们请求二审法院依法解除合同。理由4：现因被上诉人不适当履行和迟延履行，没有如期将涉讼房屋过户给我们，导致我们无法在六月份持证给女儿申请老隆一小学位，我们的合同目的已无法实现。而涉讼房屋又是三十几年前“砖混结构”已是危房状态的老房子，居住体验实在不佳，就是大家通常说的“老破小”，其价值就仅仅在于是学位房。根据《合同法》第九十四条（四）：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因为我们已经无法实现持证为女儿申请学位的目的，所以我们请求二审法院结合案情，适用情势变更原则，解除合同。三、判令一审、二审的诉讼费由被上诉人负担。被上诉人答辩称，1、旧证是被上诉人提供的不动产权证，只证明拥有所有权、处分权。上诉人错误理解法律的适用，认为被上诉人没有处分权和所有权，属于强词夺理。另外关于权籍证书问题，双方当事人在签订合同前，已经确定了被上诉人拥有的是旧证需要办理权籍证书，在签订合同后，上诉人明确办理权籍证书需要长达2个月左右时间。具体可见4月27日及4月30日的微信聊天记录。2、关于学位房的购房目的，双方当事人在签订合同前还是在签订后，都从未提及此学位房的购房目的，上诉人在一审中从未提及，可见该主张的三性存在可疑。3、关于合同签订的要求被上诉人在10日办理过户手续，实际上被上诉人在签订合同当天便应上诉人的要求去办理权籍证书，为过户做准备。在双方当事人的录音翻译证据里，上诉人也提及正常过户的时间通常是一个月，所以上诉人在上诉状提及的10日办妥过户，是不现实的。上诉人也理应清楚自己这个不合理要求，而且双方关于过户时间的延迟，实际也是达成了合议，可见微信聊天记录和录音翻译证据。上诉人一开始明确表示会等待权籍证书办理，然而等被上诉人办理好权籍证书后，上诉人推翻自己原本约定回来办理过户手续的承诺，提及所谓的审批手续可能过不了，在被上诉人多次去相关部门确认可以过户后，上诉人又主张贷款不了，可见上诉人只在拖延时间，无理狡辩。上诉人叶伊昕、袁利琴向一审法院起诉请求：1.判令解除原告叶伊昕、袁利琴与被告李小平、罗伊珊于2020年4月29日签订的《房屋及土地转让协议》。2.判令被告李小平、罗伊珊向原告叶伊昕、袁利琴双倍返还定金共135200元。3.判令被告叶伊昕、袁利琴承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2020年4月29日，两原告与两被告签订《房屋及土地转让协议》(甲方：李小平、罗伊珊；乙方：叶伊昕、袁利琴)，合同约定甲方将名下位于龙川县老隆镇寨顶里35号的房屋转让给乙方，房屋总价款338000元，乙方在签订合同时支付定金67600元，在房屋及土地《不动产权证书》等相关过户手续办理完毕之日起七日内一次性支付剩余房款270400元。合同约定双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起十日内到房地产交易管理部门办理过户手续，甲方有义务协助配合乙方完成不动产登记，并为过户所需提供相关资料。如因甲方不配合导致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，依据有关法律规定由甲方负赔偿责任。合同约定乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的1‰支付滞纳金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费。根据担保法及其司法解释规定，如定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则无权要求返还定金。合同约定甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同规定将房屋所有权及土地使用权及时交付乙方使用，(除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外)每逾期一日，按照购房总价的1‰支付滞纳金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费。根据担保法及其司法解释规定，收受定金方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则应当双倍返还定金。合同约定：本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。2020年4月29日，叶伊昕向李小平支付了购房定金67600元，李小平向叶伊昕出具收据，内容如下：“今收到叶伊昕购买房款定金陆万柒仟陆百元整”。2020年4月29日，李小平向广东国图勘测地理信息有限公司龙川分公司申请为其位于龙川县老隆镇寨顶里35号第一至四层进行不动产登记权籍调查发证测量。2020年6月9日，广东国图勘测地理信息有限公司龙川分公司作出不动产测量报告(宗地/宗海位置：龙川县老隆镇寨顶里35号)。2020年6月10日，李小平取得上述不动产测量报告。另查，叶伊昕与李小平的微信聊天记录：4月27日中午12：04，叶伊昕：平哥，新证背面是有两张图的，这种新证是不需要《不动产测量报告》，而旧证只有一张图，是需要出具《不动产测量报告》的。4月27日中午12：05，叶伊昕：在龙川县自然资源局旁边的二楼办的。4月27日下午13：00，李小平：我没有这张的。4月27日下午13：03，叶伊昕：如果你的《不动产权证》有两张图的，那就是新证，是不需要再办上图的《不动产测量报告》。只有一张图的就是旧证，那就需要再去办理像上图那样的《不动产测量报告》，之后才可以过户的。4月27日下午13：31，李小平：哦。好像是一张图的。4月27日下午13：40，李小平：晚上回去看一下。叶伊昕：如果真是一张图的，那就是还要去办理《不动产测量报告》的。那平哥你看一下你什么时候有空去办理下，要产权所有人持有效证件去的，就在龙川县自然资源局旁边二楼办理的。4月27日晚上23：35，叶伊昕：平哥，不好意思啊，刚刚忙完回来，你刚发的视频我看了，应该是旧证，这是要去办权籍的。李小平：是的，只有一张纸的。4月30日下午14：12，叶伊昕：平哥，我爸去问过了，他们说搞不了，要输入电脑的，系统会根据回执单上的流水号来派单，任何人都插不了队，平时最快也要20个工作日以上，加上之前因为疫情停工又积压了很多单，所以整个行业都是这样很慢。李小平：哦。原来这样子，那就只能等电话咯，如果你不急就没事。叶伊昕：好的，等呗。李小平：好的，多谢您的理解。6月10日下午17：17，李小平微信小视频告知叶伊昕已取得权籍报告。6月10日下午17：24，叶伊昕：好的，平哥，我看下什么时候请假回去自然局找杨叔帮我们过户。李小平：等下我发过详图给你，看下要不要改出让。上次那个来我家测量的说要改出让才能过户。但是刚才我问拿报告问那工作人员说去哪改出让的时候，她说我这性质是出让的，不需要改，可以直接过户。叶伊昕：好的，你拍照过来看看。6月15日上午9：38，叶伊昕：平哥，去你家测量的人说的是真的，可能真的过不了户了，寨顶里要征收改造了。6月18日下午14：52，叶伊昕：平哥，你看下，老房子贷款不到，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”李小平：我知道，但当时签合同的时候你是说一部分现金一部分公积金，并没有说是贷款买。6月18日下午14：56，李小平：我觉得你应该拿合同到有关部门咨询一下，并且我也有说过混合结构是贷不了款的。叶伊昕：平哥，一套房三十几万买房，不贷款的话，谁会由那么多的现钱来给啊?就算是买一辆十几万的车，很多人也要贷款。6月18日下午15：03，李小平：但是当时你并不是说要贷款的，并且我说过是混合结构超过二十年的房龄贷款是很难的，你也释知，并且你说是先付一部分现金，剩下的过完户之后你拿房产证去拿公积金，一个星期付给我，从这点你就已经明确不是贷款买的了。6月18日下午15：10，叶伊昕：这一点我从没说过要全额现金买房。房子贷不了款不是我的问题，也不是你的问题。五月劳动节前当时你要是有权籍书，我们那时能去过户的话，就会知道了贷不了款，我们就不会拖一个月时间了，拖了一个月时间，我觉得很抱歉，但这也不全是我的问题。6月18日下午15：16，李小平：早两天说房管局内部消息过不户，然后我拿着房产证去房管所咨询，说能过户，然后你又说提交资料可以，但是房管所会审批不了，同意说去试一下，今天就说贷不了款，搞的我很头痛。一审法院于庭后核实李小平的手机微信聊天记录，内容无误，且微信记录中对方发送的多条语音信息均为叶伊昕的声音，可确认系叶伊昕与李小平的微信聊天记录。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告叶伊昕、袁利琴与被告李小平、罗伊珊于2020年4月29日签订的《房屋及土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。根据叶伊昕与李小平的聊天记录可知，叶伊昕在签订之前已经知道李小平的房屋产权证为旧证，若要过户需要先进行权籍登记。双方虽然在《房屋及土地转让协议》中约定双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起十日内到房地产交易管理部门办理过户手续，亦约定甲方未按本合同规定将房屋所有权及土地使用权及时交付乙方使用，(除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外)每逾期一日，按照购房总价的1‰支付滞纳金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费。但在超过上述期限后，叶伊昕之后的行动表明其并未解除合同，且其一直积极与李小平联系催促办理权籍登记等，6月10日李小平取得不动产测量报告后，叶伊昕回复“看下什么时候请假回去过户”，明显是其主动要求继续履行合同。在双方均要求继续履行合同，且已经可以办理过户手续的前提下，叶伊昕于6月18日先以贷不了款无法支付房款为由，要求解除合同协商未果，后又以两被告未在合同约定期限办理过户手续为由请求解除合同，双倍返还定金，有违诚信，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告叶伊昕、袁利琴的诉讼请求。案件受理费3304元，减半收取计1652元(原告已预交)，保全费1196元(原告已预交)，由原告叶伊昕、袁利琴负担。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人提供证据1、被上诉人在百姓网站上发布的售房信息截图，证明：被上诉人发布在百姓网站的售房信息上没有注明，该涉讼房屋没有事先做权籍调查，没有取得处分权，并且其上传了与新证一模一样外观的旧证，鱼目混珠，诱使我们产生了误解是新证，才与其缔结了合同。证据2、龙川县教育局文件《龙川县老隆镇（县城）小学一年级新生入学暂行办法》龙教（2019）55号，证明：在与被上诉人协商解除合同时，根据上述的教育局文件精神，参照往年惯例，六月份正是老隆镇（县城）义务教育阶段小学一年级新生申请学位的时期。证据3、上诉人女儿叶媛媛的出生证与户口，证明：女儿叶媛媛的出生日期是2013年1月26日，刚好是七周岁，正是义务教育阶段小学一年级新生入学申请学位的年龄。证据4、叶伊昕、袁利琴的龙川县不动产查档情况，证明：叶伊昕、袁利琴两人在龙川县均无房产，急需持不动产权证于六月份为女儿申请老隆一小学位。附件二、附件三、附件四共同证明上诉人的购房目的是申请学位，存在时效性，逾期即无法实现。被上诉人质证意见：证据1的关联性有异议，被上诉人在网站上传的证书足以证明被上诉人对涉案房屋拥有所有权和处分权，权籍证书只是用来帮助过户的程序之一，关于权籍证书的情况，实际上双方当事人在签订合同前都已明确。对证据2、3、4有异议，学位房的购房目的上诉人在签订合同前后，或者一审从未提及，上诉人从网上查询便觉得自己可以通过该主张来解除合同，是严重违背实际情况。上诉人在二审中提交的证据均不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》第41条规定，请不予采纳。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议的问题是：合同是否应撤销或解除，如合同撤销或解除，定金如何处理。上诉人起诉主张解除合同，上诉主张撤销合同后又变更为解除合同，但其并不明确是主张撤销还是解除合同。针对上诉人的主张，其表达的意思是：1、被上诉人未能在十日内办理不动产过户登记，上诉人具有合同约定解除权解除合同；2、被上诉人迟延履行合同义务，上诉人不能实现合同目的，具有法定解除情形，合同应解除；3、被上诉人无权处分涉案房产、上诉人有重大误解、合同显示公平，上诉人可请求撤销合同。本案双方在订立合同前，已经进行了必要的交流沟通，订立合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，应为合法有效合同。依法成立的合同对合同各方均具有法律约束力，均应依合同履行。关于上诉人是否可行使合同约定解除权问题。合同约定“双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起十日内到房地产交易管理部门办理过户手续……如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，依据有关法律规定由甲方负赔偿责任”。合同于2020年4月29日订立，合同订立同时上诉人支付了定金，则在此后十日内即2020年5月9日前因被上诉人原因而不能办理过户登记，上诉人具有合同约定的解除权。但在此后，双方微信聊天记录及通话记录证实，上诉人一直与被上诉人协商催促办理不动产权籍过户登记，并未表示要解除合同，而是主动要求继续履行合同，放弃了解除合同的权利。因此双方实际行为已表明继续履行合同的意愿，上诉人丧失合同约定解除权。关于是否存在法定解除情形，上诉人是否不能实现合同目的，合同应否解除问题。上诉人主张其订立合同的目的是：购买学区房持证给小孩申请学位。对此，被上诉人认为上诉人自始至终未表明此目的。上诉人在合同订立及此后的双方沟通甚至一审期间均未提出此观点，并且本案合同订立的目的是购买涉案房屋，不解除撤销合同仍是能实现合同目的，故上诉人此主张本院不予支持。关于被上诉人无权处分涉案房产、上诉人有重大误解、合同显示公平，上诉人可请求撤销合同问题。被上诉人是涉案房屋的产权人，上诉人具有处分权，上诉人认为被上诉人未取得所有权和处分权缺乏法律依据。上诉人还主张其存在重大误解，其夫妻两人误解涉案房屋可以办理过户，但实际不能过户。涉案房屋已经可以办理过户登记，并且双方微信聊天记录也证明上诉人也清楚需要不动产测量报告后才办理过户登记，仍订立合同，因此上诉人的重大误解理由并不成立。上诉人还认为合同显失公平，但不能证实房屋价值上的显失公平，也不能证明存在重大误解，其该主张不成立。因此其撤销合同的请求也缺乏法律依据。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人欲解除合同，应诚信解决纠纷，但其在起诉前与被上诉人的沟通理由，一审起诉时的解除合同理由以及二审主张的解除或撤销合同理由均不一致，其现在行为表明其不想继续履行合同的意愿，对依法成立的合同缺乏应有的守约意识。上诉人的上诉理由不成立，本院对上诉人的上诉请求予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6670元，由上诉人叶伊昕、袁利琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张东明审 判 员 高 宇审 判 员 高晓鸣二〇二一年五月十三日本件与原件核对无异法官助理 刘惠雯书 记 员 曾文琪