上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2284号上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉卉，男，1977年8月5日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张丽，上海昱成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：向生军，男，1976年3月12日生，土家族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，上海钧智律师事务所律师。原审第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路1016号科技绿洲三期9号楼。法定代表人：浦建华，主任。委托诉讼代理人：刘蕾，女，1984年7月12日生，汉族，该中心员工。上诉人张玉卉因与被上诉人向生军、原审第三人上海市公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉卉上诉请求：撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求、驳回向生军的原审全部反诉请求。事实和理由：2019年1月26日的《房地产买卖合同》非张玉卉本人签字，对张玉卉无约束力，张玉卉没有授权案外人邓某代表张玉卉签订该合同，向生军明知签订合同的不是张玉卉，其本人有重大过失，原审法院认定邓某代表张玉卉签字有误。张玉卉已将上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称：案涉房屋）的相关情况告知了居间人上海XX事务所，也没有对向生军承诺案涉房屋无抵押权。2019年4月17日，张玉卉与向生军签订《房屋转让协议书》时，张玉卉将房产证原件、动迁补偿协议、购房合同和发票等材料一并交付给了向生军，向生军完全有条件在签订《房屋转让协议书》时得知案涉房屋是否存在抵押。案涉房屋为动迁房，三年内不得过户，向生军也不具备购房资格，在此情况下双方才约定了最后一笔款项在办理产证时支付。《房屋转让协议书》约定2019年5月31日应当支付48万元（人民币，下同），远早于过户条件成就之时，但向生军拒不支付48万元，显属违约。案涉房屋存在抵押也不会对房屋买卖产生实质性影响，向生军无不安抗辩权，案涉房屋涉及的未偿还公积金贷款仅为23万元，只要向生军如约支付48万元，张玉卉完全有能力在2019年10月过户条件成就之前还清公积金贷款，涤除抵押，不影响买卖合同的履行。向生军认为案涉房屋存在抵押、张玉卉财务状况恶化可能会影响合同履行等情形，仅是向生军的主观臆想，虽然向生军没有支付全部房款，张玉卉已将房屋钥匙等交付给了向生军，其也实际居住，张玉卉的行为等同于已经提供了适当的担保，不存在违约。《房屋转让协议书》约定的转让房款为163万元，向生军延迟支付48万元，已属违约，张玉卉有权利行使单方解除权，张玉卉于2019年7月15日通知了向生军解除合同，故双方合同于该日解除，向生军应当承担延迟付款的违约责任。合同约定的30％的违约金不过高，向生军应当支付48.9万元违约金。向生军书面辩称，其与张玉卉签订房屋买卖合同的目的是张玉卉能获得房款、向生军获得案涉房屋（交付并过户），存在权利瑕疵的房屋不仅影响到房屋的交付和过户，还影响到向生军对房屋交易价值的衡量，张玉卉有义务对房屋状态进行披露，在向生军知晓案涉房屋存在抵押后，要求张玉卉涤除抵押亦符合一般人的常理。上海市公积金管理中心曾在一审中书面确认“若要过户，应由张玉卉结清借款本息，涤除抵押后再办理”，故存在抵押情形影响了买卖合同的实际履行。张玉卉迟迟不涤除抵押权，反而在2019年7月15日提出解除合同，其行为不符合法律规定，属于违约行为。张玉卉称尚未偿还的公积金贷款仅为23万元，则其已收取向生军前两期款项共计100万元的情况下仍不涤除抵押，显然缺乏履约的诚意。张玉卉若认为48.9万元的违约金并不高，向生军对此也无异议。向生军不同意张玉卉的上诉请求，要求维持原判。上海市公积金管理中心述称，其对本案处理不发表意见。张玉卉向一审法院起诉请求：1、确认张玉卉与向生军签订的《房屋转让协议》已于2019年7月15日解除；2、判令向生军支付张玉卉违约金48.9万元；3、本案诉讼费由向生军承担。向生军提出反诉请求：1、判令张玉卉继续履行与向生军签订的《房屋转让协议书》；2、判令张玉卉涤除案涉房屋上设定的抵押权；3、判令张玉卉将案涉房屋过户给向生军；4、判令张玉卉支付违约金48.9万元；5、本案诉讼费由张玉卉承担。一审法院认定事实：案涉房屋为动迁安置房，于2017年6月20日取得产权证，产权证登记的权利人为张玉卉。产权证同时载明，案涉房屋3年内不得转让、抵押。同日，案涉房屋上设定的抵押权被核准，抵押权人为上海市公积金管理中心，债权金额为33.7万元。2019年1月26日，案外人邓某代表张玉卉与向生军、案外人蒋某（向生军之妻）及案外人上海XX事务所签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：张玉卉向向生军、蒋某转让案涉房屋；房屋基本情况为面积124.67平方米、未设定抵押、未出租；转让总价款为163万元；向生军、蒋某于合同签订当日支付定金8万元，于合同签订后69日内支付购房款100万元（包含定金转房款），于2019年5月31日前支付购房款48万元，办理过户手续当日支付购房款15万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，蒋某向邓某支付定金8万元。2019年4月17日，张玉卉与向生军又签订一份《房屋转让协议书》，协议书约定：张玉卉将案涉房屋出让给向生军；房屋价款为163万元；房屋价款分四期支付，第一期于2019年1月26日支付8万元（定金），第二期于2019年4月18日支付92万，第三期于2019年5月31日支付48万元，第四期于办理产权过户时支付15万元；张玉卉于2019年5月31日将案涉房屋交付给向生军；待允许产权过户后三个月内张玉卉无偿无条件协助向生军办理产权过户手续，所需费用由向生军负担；任何一方违反合同，按房屋总价的双倍赔偿另一方损失。协议书还对其他事项作了约定。2019年4月20日，向生军、蒋某向张玉卉支付购房款92万元，张玉卉向向生军交付了案涉房屋。后向生军发现案涉房屋已设定抵押权，遂拒绝向张玉卉支付剩余购房款，要求张玉卉涤除抵押权，而张玉卉未涤除抵押权，也未提供担保，双方不再继续履行合同。2019年7月15日，张玉卉以短信方式通知向生军解除双方于2019年4月17日签订的《房屋转让协议》，并于2019年7月23日向向生军送达了书面的解除合同通知。原审又查明，案涉房屋自2019年10月20日起具备过户条件。向生军在上海市累计缴纳社保已满五年。一审法院认为，张玉卉与向生军于2019年4月17日签订的《房屋转让协议书》是对邓某以张玉卉的名义与蒋某、向生军以及上海XX事务所三方于2019年1月26日签订的《房地产买卖居间合同》中房屋买卖相关约定的更新，《房屋转让协议书》签订后，蒋某自愿退出了房屋买卖合同关系。《房屋转让协议书》是张玉卉和向生军的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，双方应按《房屋转让协议书》履行各自的义务。蒋某支付给邓某的8万元定金，张玉卉在2019年4月18日出具给向生军的收条中予以了追认，加上蒋某、向生军于2019年4月20日支付给张玉卉的92万元购房款，故认定向生军已支付给张玉卉购房款100万元。张玉卉作为出卖人，负有对案涉房屋的权利瑕疵担保义务，张玉卉在签订合同时未向向生军披露案涉房屋已设定抵押权，张玉卉交付给向生军的产权证上也未记载抵押情况，在向生军发现案涉房屋已设定抵押权后，张玉卉既未涤除抵押权，也未提供担保，向生军有权中止支付剩余购房款，向生军未按约支付剩余购房款不构成违约。案涉房屋具备过户条件后，张玉卉未在合同约定的期限内协助向生军办理过户手续，张玉卉构成违约，应当承担违约责任，即张玉卉应继续履行合同，并支付向生军违约金。合同约定的违约金为总房款的两倍，双方自愿调整为总房款的30％，但对于张玉卉未按期协助过户的违约行为而言，调整后的违约金依然过高，故将逾期过户的违约金调整为：以已付购房款100万元为基数，自2020年1月21日起至办理过户手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。向生军无违约行为，张玉卉无合同解除权，故对张玉卉要求确认《房屋转让协议书》已于2019年7月15日解除，并要求向生军支付48.9万元违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年12月3日作出判决：一、张玉卉与向生军签订的《房屋转让协议书》继续履行；二、向生军应于判决生效之日起十日内支付张玉卉购房款48万元［该款优先用于偿还张玉卉所欠第三人上海市公积金管理中心的借款本息］；三、张玉卉应于判决生效之日起十日内涤除设定在上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权，上海市公积金管理中心应予协助；四、向生军应于设定在上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权涂除后十日内支付张玉卉购房款15万元；五、张玉卉应于设定在上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权涤除后十日内协助向生军将该房屋变更登记至向生军名下，相关交易费用由向生军承担；六、张玉卉应于判决生效之日起十日内支付向生军违约金［以100万元为基数，自2020年1月21日起至办理过户手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算］；七、驳回张玉卉的全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4，317元，由张玉卉负担。反诉案件受理费4，317元，财产保全费5，000元，合计9，317元，由张玉卉和向生军各半负担，张玉卉所负之款，于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。二审审理中，张玉卉提供证据1．张玉卉与向生军的微信聊天记录，证明向生军收到了张玉卉的房屋所有手续；证据2．上海XX公司与张玉卉签订的《上海市商品房出售合同》，证明张玉卉与向生军在2019年4月17日签订协议时，书面告知向生军案涉房屋有贷款、有抵押；证据3．案涉房屋及其所有手续签收单，证明张玉卉向中介挂牌时，提交了房屋的所有手续，没有隐瞒实际状况；证据4．房产中介佣金确认单和微信转账记录，证明张玉卉支付了中介费，诚实履行合同，有出售房屋的意愿。向生军对证据1真实性无异议，但不认可证明目的，认为张玉卉签订的包括向生军在内的两份居间合同中都明确了案涉房屋未设定抵押，且向生军仅收到部分材料，向生军在知晓抵押权后即告知张玉卉处理抵押权事宜，但张玉卉不愿意处理；对证据2的真实性予以认可，但不认可张玉卉的证明目的，认为《上海市商品房出售合同》中虽有公积金贷款的表述，但张玉卉在与向生军签订购房合同时并没有告知相应内容；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予认可，无法证明张玉卉在挂牌时告知了相关情况；对证据4和5的真实性、合法性认可，但向生军不清楚该些情况，认为该些证据与向生军无关。本院认为，证据1中张玉卉并未明确哪些手续材料；证据2系张玉卉与上海XX公司之间的合同，该合同条款不能直接约束张玉卉与向生军之间的合同关系；证据3系张玉卉将案涉房屋的材料交付给中介，不代表交付给了向生军；证据4和证据5系张玉卉支付给中介的款项，与向生军无关。综上，对张玉卉提供的证据不予采纳。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为《房屋转让协议书》在履行过程中的违约方如何认定。张玉卉否认其是2019年1月26日的《房地产买卖居间合同》的合同相对方，但合同签订当日蒋某向邓某支付了定金8万元，在2019年4月17日张玉卉本人签字的《房屋转让协议书》中，张玉卉认可8万元定金已收取，且两份合同指向的都是同一房屋，两份合同的条款内容亦多处重合，故张玉卉否认《房地产买卖居间合同》的意见与客观事实不符。《房地产买卖居间合同》中明确约定案涉房屋“未设定抵押”，但事实上案涉房屋存在抵押，向生军在发现抵押情形后亦向张玉卉要求涤除抵押，但张玉卉始终未能涤除抵押，致使案涉房屋存在权利瑕疵，故向生军以此理由拒绝支付第三期款项48万元无不当。张玉卉主张即便存在抵押，只要向生军后期正常付款，其完全可以涤除抵押，但是涤除抵押系张玉卉的义务，况且向生军支付给张玉卉的两期款项已达100万元，若张玉卉有诚意履约，在其自述公积金贷款仅余23万元的情况下，张玉卉有足够的款项涤除抵押，张玉卉不涤除抵押的情形足以导致向生军行使不安抗辩权而拒付后续款项。2019年7月15日，张玉卉单方提出解约，但是其解约不符合法律规定，其行为属于违约。从整个履行过程看，张玉卉在签订合同中明确案涉房屋未设定抵押、在向生军要求其涤除抵押权后不予付清公积金贷款、擅自解约，该些行为均属于张玉卉恶意违约，故原审法院关于双方《房屋转让协议书》继续履行、向生军支付房款、张玉卉涤除抵押权，同时驳回张玉卉的诉讼请求的相关认定意见无误，应予维持。综上所述，张玉卉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17，268元，由上诉人张玉卉负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇二一年五月十八日书记员  王 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……