上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2878号上诉人（原审原告）：上海朗诗寓商业管理有限公司，住所地上海市杨浦区政悦路318号68幢2125室。法定代表人：胡志凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李成龙，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海久善企业管理有限公司，住所地上海市虹口区海宁路137号7层。法定代表人：张炳磨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，上海环绮律师事务所律师。上诉人上海朗诗寓商业管理有限公司（以下简称朗诗寓公司）因与被上诉人上海久善企业管理有限公司（以下简称久善公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制，于2021年3月15日公开进行了审理。上诉人朗诗寓公司的委托诉讼代理人李成龙、被上诉人久善公司的委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朗诗寓公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人久善公司向上诉人支付违约金4，461，796.50元。事实和理由：一、一审认定事实不清，双方签订的《人民调解协议书》仅对合同解除后履约保证金及未付租金的抵扣，涉案房屋的归还及水电费的结算事宜进行了约定，并未对违约情况及损害赔偿事宜作出约定，且调解协议书约定如有其他争议，双方有权通过司法途径解决，结合双方之前互寄《解除合同通知书》主张对方违约，要求解除合同并支付违约金之情形，在未明确约定上诉人不再追究被上诉人违约责任的情况下，默示推定上诉人放弃主张违约金的权利不具有合理性。二、根据合同约定，因出租人违约导致承租人解除合同的，出租人应赔偿相当于合同解除当年六个月租金的违约金，被上诉人未按约与XX公司完成续签，已构成违约，上诉人享有单方解除权并追究被上诉人违约责任。即便上诉人享有的单方解除权已经消灭，在被上诉人存在违约行为，且对上诉人造成损失的情况下，仍应承担合同约定的损害赔偿责任。三、被上诉人的违约行为给上诉人造成了重大损失，上诉人从事高端长租公寓出租业务，经营前期处于装修、广告发布，招商期间花费较多，房屋空置率也较高，经营一段时间后才能实现资金回笼与营收。合同签署时，被上诉人对涉案房产的租期仅余9年零9个月，不符合上诉人的投资要求，但基于其保证能够将租期续至13年，双方才签署了租赁合同。现合同履行时间不满三年，严重低于上诉人评估需要的回本期限，给上诉人造成了巨大损失，故上诉人参照第11.3.3条主张违约金。被上诉人久善公司不同意朗诗寓公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：被上诉人不存在足以导致上诉人行便单方解除权的违约行为，即使根据1.3条认为被上诉人违约，上诉人行使单方解除权已过除斥期间。本案合同是双方协商解除，对合同解除后果达成一致才签订调解协议。请求二审驳回上诉，维持原判。朗诗寓公司向一审法院起诉请求：1．判决久善公司支付违约金4，461，796.50元（人民币，币种下同）；2．判决久善公司承担本案诉讼费用。庭审中，朗诗寓公司提出增加诉讼请求：判令朗诗寓公司与久善公司签订的《物业租赁合同》于2020年5月14日解除。一审法院认定事实：案涉房屋位于上海市闵行区XX路XX弄XX号（计租面积：11，642㎡，土地用途：工业，房屋用途：工业），权利人为上海XX有限公司（以下简称XX公司）。久善公司通过与XX公司签订《房屋租赁合同》，享有案涉房屋合法的租赁权及转租权，且久善公司同意将案涉房屋转租给朗诗寓公司使用，同时久善公司已就相关转租事宜取得XX公司的同意，并出具XX公司盖章的《产权人同意转租确认函》。2017年9月27日，久善公司（甲方、出租人）与朗诗寓公司（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》一份，其中约定：“1.2租赁物业用途。承租人租赁物业用于宾馆、办公及商业配套等用途。1.3租赁期限。租赁期限为9年9个月，自租赁物业交付之日起算，即2017年10月15日至2027年7月14日。如出租人与该物业产权人签订的房屋租赁合同中房屋租赁期限满足续期要求，或出租人与产权人就租赁期限续期重新达成一致并签署相关补充协议的，出租人同意与承租人就延长租期事宜另行签署补充协议，租金递增方式与本合同一致。出租人保证在本合同签署后六个月内可以与物业产权人签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，即本合同租赁期限为13年。如出租人无法实现上述保证的，视为出租人违约，承租人有权解除本合同，并按本合同第11条违约条款追究出租人违约责任。2.1.2.2租金支付方式。租赁物业租金支付方式为预付，每3个月为一个支付期。首年租金年付，其他支付期租金每3个月为一个支付期。……11.2合同的解除。……11.2.2出租人发生下列情况，承租人有权单方解除本合同，并追究出租人的违约责任：……（7）出租人无法保证且实现1.3条款的。11.3违约责任。……11.3.3因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内赔偿相当于合同解除当年6个月租金的违约金，并返还承租人已支付的履约保证金。若违约金不足以弥补承租人损失的，出租人应于合同解除后3日内另行赔偿。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年2月21日，久善公司（甲方）与朗诗寓公司（乙方）签订《补充协议书》一份，其中载明双方就《物业租赁合同》第2期、第3期租金支付事宜协商一致，达成补充协议条款，另就消防证照取得时间等事项作了补充约定，并约定“除本协议明确所作修改外，原合同其余部分应完全有效”。2019年8月5日，久善公司（甲方）与朗诗寓公司（乙方）又签订《补充协议书》一份，其中载明双方就《物业租赁合同》租金税率下调事宜经共同协商，达成补充协议条款，并约定“除本协议明确所作修改外，原合同其余部分应完全有效”。2020年3月3日，朗诗寓公司向久善公司发送《解除合同通知书》一份，内载：“贵司与我司于2017年9月27日签订了上海市闵行区XX路XX弄XX号的《物业租赁合同》，合同中约定出租人保证在本合同签署后六个月内可以与物业产权人签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，即本合同租赁期限为13年。如出租人无法实现上述保证的，视为出租人违约，承租人有权解除本合同，并追究出租人违约责任。但贵司至今仍未与物业产权人续期成功，按照合同约定，我司郑重函告如下：1、合同自贵司收到本函件之日起解除；2、请贵司按照合同约定，在收到本函件的3个自然日内按照2020年租金标准向我司赔偿6个月的租金作为违约金，并返还我司支付的履约保证金2，230，898.25元。……。”该解除函由朗诗寓公司同日通过EMS方式向久善公司寄出，并于同年3月5日被签收，显示本人签收。久善公司亦向朗诗寓公司发送《解除合同通知书》一份，内载：“贵我双方于2017年9月27日签订《物业租赁合同》，……我司于2020年2月11日向贵司发《催款函》，催告贵司依照《房屋租赁合同》之约定向我司支付租金及相应违约金。此外，我司亦以电话、微信等方式多次催告贵司履行给予前述租金、违约金之义务，贵司均拒不履行。迄今，我司仍未收到贵司支付的租金及违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等相关法律法规和《物业租赁合同》之约定，我司现郑重通知贵司：1、我司决定解除贵我双方签订的《物业租赁合同》及相关补充协议（若有），本解除通知自送达贵司起产生解除效力。2、贵司应于收到本通知书之日起2个工作日内向我司支付所欠费用并向我司交还租赁物业。3、我司有权根据相关法律法规和《物业租赁合同》之约定追究贵司其他违约责任。”该通知书落款日期为2020年3月3日，久善公司自述于同日向朗诗寓公司寄出，朗诗寓公司认可已于2020年3月5日收到。2020年3月27日，朗诗寓公司与久善公司在上海市闵行区XX镇房地物业纠纷人民调解委员会的主持调解下，签订《人民调解协议书》一份，其中约定：“出租人（上海久善企业管理有限公司，简称久善），承租人（上海朗诗寓商业管理有限公司，简称朗诗寓），出租人久善将XX路XX弄XX号建筑物9-12层及1楼200平方米共计11642平方米租给承租人朗诗寓，租赁协议自2017年10月15日起至2027年7月14日止。租赁期间，双方发生矛盾，曾报110，投诉12345，此纠纷引起XX镇党委领导重视，要求司法所、房调委、招商服务中心、颛桥派出所民警共同参与调解，双方自愿接受调解。经调解，自愿达成如下协议：1、经多次调解，在久善具有该房屋的出租权的情况下，久善主动提出，考虑到朗诗寓的实际情况，同意原3个月的押金直接抵扣租金，自2020年2月15日至2020年5月14日。2、双方确认于2020年5月14日解除租赁协议，朗诗寓5月31日前撤离该建筑物，归还给久善，若逾期未搬离的，久善有权就其损失部分向朗诗寓要求赔偿。3、5月31日前，久善保证物业的正常使用，不得采取断电断水，朗诗寓必须付清所有的水电费等。4、5月31日前，久善和朗诗寓进行正常书面交接，清点物品，存在争议的，可委托第三方鉴定机构进行评估，以评估结果为准给予赔付，鉴定费双方各承担50％。5、本协议各方需对协议内容进行保密，除政府部门及聘请的律师除外。6、本协议内容无争议，如有其它争议，双方有权通过司法诉讼途径解决。履行方式：双方签字即生效。本协议一式六份，当事人、人民调解委员会、招商中心、派出所、镇相关部门各持一份。”另查明，朗诗寓公司分别于2019年2月25日、2019年4月28日、2019年8月9日、2019年11月1日向久善公司转账支付378，947.10元、2，230，898.25元、2，208，589.27元、2，208，589.27元。一审法院认为，朗诗寓公司与久善公司签订的《物业租赁合同》及两份补充协议书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。双方在租赁合同第1.3条中明确约定久善公司保证在合同签署后六个月内可以与XX公司签署相关协议将租赁期限续期至2030年10月14日，如久善公司无法实现上述保证，视为久善公司违约，朗诗寓公司有权解除合同，并按合同第11条违约条款追究久善公司的违约责任。但是久善公司在物业租赁合同签署后六个月内，并未实现上述保证内容，已构成违约，朗诗寓公司于2018年3月27日获得合同单方解除权。对此，朗诗寓公司并未向久善公司提出过任何异议，不仅如此，双方还于2019年2月21日、2019年8月5日先后签订了两份《补充协议书》，对合同第2期、第3期租金支付、租金税率下调等事宜作了补充约定，且银行转账凭证显示，直至2019年11月朗诗寓公司仍然向久善公司支付后续租金。由此，法院认为，权利因主张而成就，因放弃而消灭，朗诗寓公司在约定解除权成就后的合理期限内不仅未及时行使，还以其行为表明愿意继续履行合同，其之后再于2020年3月3日向久善公司发出解除合同通知书，可认为已超出合同解除权行使的合理期限，应当认定朗诗寓公司的解除权已经消灭。之后朗诗寓公司、久善公司于2020年3月27日签订《人民调解协议书》，确认双方签订的物业租赁合同于2020年5月14日解除，并就合同解除后履约保证金及未付租金的抵扣、案涉房屋的归还及水、电费的结算等事宜达成一致意见，可见双方对合同履行过程中在此时已存在的争议均已做出了处理。故朗诗寓公司再以久善公司无法实现合同第1.3条款而主张解约违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。一审法院审理后判决：一、上海朗诗寓商业管理有限公司与上海久善企业管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2020年5月14日解除；二、驳回上海朗诗寓商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计21，247.19元，财产保全费5，000元，合计26，247.19元，由上海朗诗寓商业管理有限公司负担。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点在于上诉人朗诗寓公司是否享有单方解除权，如有该权利是否已过合理行使期限；调解协议是否就租赁合同解除后果一并解决。上诉人朗诗寓公司与被上诉人久善公司于2017年9月27日签订的《物业租赁合同》及两份《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确。双方约定被上诉人保证在合同签署后六个月内租赁期限续期为13年，如无法实现保证的视为被上诉人违约，上诉人有权解除合同并追究被上诉人的违约责任，由被上诉人赔偿合同解除当年六个月租金的违约金，并返还保证金。实际履行中，被上诉人并未在租赁合同签订后的六个月内取得与物业产权人续期至2030年10月14日的相关协议，根据上述约定，被上诉人已构成违约，上诉人于2018年3月27日获得了合同单方解除权。但根据一审查明的事实，上诉人不仅没有行使单方解除权，且与被上诉人又先后签订了两份《补充协议书》，就合同第2期、第3期租金支付、租金税率下调等事宜作了补充约定，并在2019年11月仍向被上诉人支付后续租金。故上诉人在2020年3月3日以被上诉未取得13年租期已构成违约为由，向被上诉人发函主张解除合同时，已超过了解除权行使的合理期限，一审认定上诉人的解除权已经消灭并无不当。之后，双方经人民调解委员会调解，双方约定租赁合同于2020年5月14日解除，并就合同解除后房屋返还、租金结算等合同解除的后果处理达成了协议，由此证明上诉人与被上诉人均放弃了己方于2020年3月3日发函向对方提出的解除合同时间，并不再坚持己方向对方提出的后果处理的意见或要求。至于调解协议约定：“如有其他争议，双方有权通过司法途径解决＂的含义，上诉人称，即签协议之日还有其他争议包括违约金，可另行解决。被上诉人称，系双方对将来移交、搬离物业中可能产生的争议而约定的解决途径。对此，本院认为被上诉人的解释更符合常理，本院予以采纳。因此，租赁合同系双方合意解除，上诉人再要求被上诉人支付合同解除当年6个月租金的违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上海朗诗寓商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42，494.37元，由上诉人上海朗诗寓商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 孔美君二〇二一年五月二十四日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……