陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终3676号上诉人（原审被告）：陕西实正共盈投资控股有限公司，住所地:西安市经济技术开发区未央路与凤城九路十字东北角经开万科中心A座12层06、07号。法定代表人：陈秀玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王海芳，女，1993年8月6日出生，汉族，陕西实正共盈投资控股有限公司法务，住西安市未央区凤城十二路汇通太古城5号楼2701室。被上诉人（原审原告）：王波，男，1992年11月3日出生，汉族，北广控股有限责任公司理财经理，住西安市雁塔区公园南路万科公园华府17号楼2单元1802室。上诉人陕西实正共盈投资控股有限公司（以下简称实正共盈公司）因与被上诉人王波房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。实正共盈公司上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11486号民事判决书第二项，改判实正共盈公司不予退还王波租赁保证金44002.08元；2、本案一、二审诉讼费用由王波承担。事实与理由：一、原审法院认定租赁合同是双方协商一致解除系法律适用错误，租赁合同是王波单方违法解除。王波于2020年3月19日函告实正共盈公司解除租赁合同，但实正共盈公司于2020年3月24日回复要求王波继续履行合同，双方并未达成解除合同的意思表示。另外，新冠疫情并未导致双方的租赁合同在合同期限内履行不能，且王波虽主张新冠疫情属于不可抗力，但未提供任何证据证明新冠疫情致使合同无法继续履行，原审法院也未对此进行审查。故王波在合同期限内单方解除租赁合同的行为构成违法解除，须就其行为承担合同约定的违约责任，即租赁保证金不予退还。二、原审法院未审查王波实际欠缴的营运管理费金额，系事实认定不清。自2020年3月1日始，王波不再向实正共盈公司缴纳租金、营运管理费、水电费等费用，截止2020年4月3日，王波欠缴实正共盈公司营运管理费3300元。王波辩称：一、原审法院认定租赁合同系双方协商一致解除，事实认定清楚，法律适用正确。实正共盈公司的承诺迟迟未兑现，王波难以实现预期营业效果，加之疫情导致客流量锐减，致使双方租赁合同无法继续履行。因实正共盈公司违约行为致使合同根本目的无法实现，王波有权行使合同解除权。2020年4月3日，王波撤场搬离商铺内物品，实正共盈公司同意王波搬离，并向王波发出合同解除通知书，则双方是在协商一致的基础上解除该合同。二、因实正共盈公司违约行为致使合同已无履行的可能，故其应当向王波返还租赁保证金和公共事业保证金。王波向一审法院起诉请求：1、解除王波、实正共盈公司2019年3月11日签订的商铺租赁合同；2、实正共盈公司退还王波租赁保证金44400元、公共事业保证金10000元、进场费15322元；3、实正共盈公司赔偿王波装修损失45000元；4、本案诉讼费由实正共盈公司承担。一审法院认定事实：2019年3月11日，王波、实正共盈公司签订了《商铺租赁合同》，合同中约定：王波租赁实正共盈公司位于西安市地铁4号线余家寨站物业区A03号商铺（建筑面积为65.2㎡），租赁房屋用途为零售，租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日，2019年6月15日至2020年6月14日每月租金为12062元，2020年6月15日至2021年6月14日每月租金为13027元，于合同签订之日起三日内缴纳一个月租金，此后每月度租金于当月五日前支付，每月营运管理费为3260元，于合同签订之日起三日内支付装修期内及装修期满后一个月的营运管理费，之后每月五日前支付当月的运营管理费，综合管理费12062元，租赁保证金48248元、公共事业保证金10000元，于合同签订之日起三日内支付，综合管理费在任何情况下均不予退还，未经实正共盈公司同意，王波不得将公共事业保证金用于抵扣任何应付款项,水费、电费等。公共事业收费标准按照实正共盈公司收费政策执行，王波须按该商铺独立记录表所示，或按实正共盈公司提供的缴费通知单，在每月五日前向实正共盈公司缴纳上个月产生的水费、电费及其他费用，合同终止（不论基于何种原因），实正共盈公司应自行将商铺内的所有动产搬理商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态，如王波未依合同规定交还商铺，视为王波放弃商铺内全部财产的所有权，实正共盈公司无须给予王波赔偿或补偿，租赁期限内双方因特殊原因，经协商一致可解除合同。合同签订后，王波支付实正共盈公司公共事业保证金10000元、租赁保证金44400元、综合管理费11000元、装修押金10000元。同年6月，实正共盈公司向王波交付涉案商铺建筑面积为60㎡，王波对商铺进行装修经营，并按该建筑面积支付租金至2020年2月26日(装修押金10000元已抵扣相应费用)。3月11日，实正共盈公司向王波发出《催款通知书》，通知王波缴纳租金等费用。3月19日,王波书面函告实正共盈公司，因疫情不可抗力，根据合同第十九条规定，通知解除双方签订的租赁合同，并要求退还租赁押金及2月份租金。3月22日，王波搬离商铺内部分物品。3月24日，实正共盈公司复函告知王波，疫情已得到控制，租赁合同处于可继续履行，王波提前解约构成违约，根据合同约定，不予退还已缴纳的租赁保证金48248元，要求王波于3月25日前付清拖欠的租金等费用。4月3日，王波以撤场为由搬离商铺内货架、收银机，实正共盈公司项目部审批同意。当日，实正共盈公司向王波发出《合同解除通知书》载明：双方的合同于2020年3月20日解除，依合同约定没收王波缴纳的租赁保证金48248元、公共事业保证金10000元、装修押金10000元用于抵扣相应损失，要求王波于2020年4月7日前缴清所欠租金、营运管理费、水电费、违约金等各项费用，并自行清场腾交商铺，逾期视为放弃对全部物品的所有权和处置权。后王波要求退还相应保证金未果，遂形成诉讼。另查明，截止2020年3月20日，王波租赁的商铺拖欠实正共盈公司电费共计131.26元。2020年3月14日，实正共盈公司发布公告函载明：2020年3月减免商户租金10天。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中王波、实正共盈公司签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。现王波要求实正共盈公司返还收取的保证金，实正共盈公司抗辩称王波拖欠租金等费用违约，依合同约定不应退还。根据双方合同中的约定，因特殊原因经协商一致可解除合同。涉案合同履行中爆发新冠疫情，王波于2020年3月19日函告实正共盈公司，要求解除双方之间的合同，实正共盈公司复函要求继续履行合同。4月3日，王波以撤场搬离商铺内物品，实正共盈公司同意王波搬离，并向王波发出合同解除通知书，双方的上述行为应视为协商解除合同，并非实正共盈公司主张的违约行为，则实正共盈公司的抗辩意见不成立，不予采信。王波要求解除租赁合同，结合合同中的履行行为，双方已于2020年4月3日终止合同权利义务，故王波的该项诉讼请求，予以支持。现王波主张返还保证金、公共事业保证金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但应扣除相应的租金等费用，则实正共盈公司应返还王波保证金具体计算为：（租赁保证金44400元+公共事业保证金10000元）-租金11000元/月×（38天-减免期间10天）-水电费131.26元=44002.07元。至于王波主张的综合管理费（进场费）15322元，庭审中双方确认综合管理费为11000元，根据租赁合同约定，综合管理费在任何情况下均不予退还，故王波要求退还，无事实和法律依据，不予支持。王波主张的装修损失45000元，因双方合同中明确约定，合同终止（不论基于何种原因），应自行将商铺内的所有动产搬理商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态，如王波未依合同规定交还商铺，视为王波放弃商铺内全部财产的所有权，实正共盈公司无须给予王波赔偿或补偿，故王波的该项诉请，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、王波与陕西实正共盈投资控股有限公司于2019年3月11日签订的《商铺租赁合同》解除。二、陕西实正共盈投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内退还王波租赁保证金、公共事业保证金44002.07元。三、驳回王波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元（王波已预交），由王波负担1594元，由实正共盈公司负担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。本案中王波、实正共盈公司签订的商铺租赁合同，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。本案合同履行中爆发新冠疫情，王波于2020年3月19日函告实正共盈公司，要求解除双方之间的合同，虽实正共盈公司复函要求继续履行合同，但是此后4月3日实正共盈公司项目部审批同意王波撤场并向王波发出《合同解除通知书》，应视为双方合同协商解除，一审法院认定双方的上述行为系协商解除合同，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行。王波与实正共盈公司的租赁合同约定保证金作为乙方（王波）履行本合同义务的保证之用。合同已经协议解除，现王波主张返还保证金，有事实和法律依据，依法应予支持。但返还的款项中，应扣除相应的租金等费用，除一审法院已确认扣除的租金10266.67元及水电费131.26元外，双方合同约定了相应运营管理费，鉴于疫情影响实正共盈公司提供的运营服务受限，本院酌定运营管理费2000元，从保证金中予以扣减，据此，实正共盈公司应向王波返还的费用应为42002.07元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11486号民事判决第一、三项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11486号民事判决第二项为：陕西实正共盈投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内退还王波租赁保证金、公共事业保证金42002.07元。一审案件受理费2594元，由王波负担1594元，由实正共盈公司负担1000元；二审案件受理费900.05元，由王波负担50元，由实正共盈公司负担850.05元。本判决为终审判决。  审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年五月二十五日                       书 记 员  刘  书  方 1