昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0114民初92号原告：陈文，男，1985年4月12日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告：张昌娥，女，1990年9月2日生，回族，住云南省昆明市呈贡区。被告：刘恩波，男，1981年8月14日生，汉族，住云南省昆明市西山区。被告：莫亮勤，女，1983年12月15日生，布依族，住云南省昆明市西山区。被告：云南佳寓房地产经纪有限公司，住所地:云南省昆明市官渡区。法定代表人：周云，经理。被告：云南草根置业有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区。法定代表人：刘正斐，经理。原告陈文、张昌娥与被告刘恩波、莫亮勤、云南佳寓房地产经纪有限公司（以下简称：佳寓经纪公司）、云南草根置业有限公司（以下简称：草根公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈文、张昌娥，被告刘恩波、莫亮勤，被告草根公司的法定代表人刘正斐到庭参加诉讼,被告佳寓经纪公司经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告陈文、张昌娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘恩波、莫亮勤未按合同约定履行义务所产生的违约金26500元；2.判令被告刘恩波、莫亮勤缴清交房之前所产生的所有水电气费用合计484.4元；3.判令被告刘恩波、莫亮勤按合同约定返还租户房屋租金672元；4.判令被告佳寓经纪公司退还所缴纳的中介服务费10000元；5.判令佳寓经纪公司退还我方重复缴纳的贷款服务费3500元；6.判令被告草根公司就上述第4、5项诉请承担连带赔偿责任；7.诉讼费由四被告方承担。原告当庭增加诉讼请求：1.继续履行2020年9月22日被告刘恩波、莫亮勤和原告签订的《房屋买卖合同》，要求被告刘恩波、莫亮勤将入户的钥匙、家里的房门钥匙、契税维修基金的发票、门禁卡交给原告并办理水、电、燃气的过户手续；2.将被告佳寓经纪公司退还贷款服务费增加至6400元（上述第5项诉请）；3.将被告刘恩波、莫亮勤支付将租户赶走的租金损失（上述第3项诉请）增加至3360元。事实和理由：我方在贝壳找房ＡＰＰ上面看到了一则卖房消息,通过贝壳联系到了房产经纪人周林，于2020年9月22日通过地产中介公司购买了一套位于昆明市呈贡区，当天在中介见证下与卖方（被告一、被告二）协商一致并当场签署了《房屋买卖合同》，签订地点在蓝光天娇城X期德佑地产门店，并交了购房款定金40000元整，同时同地点也与中介签署了三方《居间服务合同》。该房屋于2020年9月27日去青年路华尔顿大厦七楼贝壳交易中心办理公证，贷款及房屋过户，当日中介让我支付宝转账交了贷款服务费3500元整，手续于当日上午办理完毕，同年9月29日产权变更登记手续完成，户主为陈文，张昌娥。直到2020年11月6日拿到居间合同才发现我方早已于三方合同签定日己缴纳过贷款服务费2900元整。2020年9月27日过户，贷款等手续办理完毕后，我方也要求被告一、被告二交接房屋并提供钥匙，但被告一、被告二以里面有租户为由拒绝提交，2020年9月28日被告一打电话联系我说租户要搬走，也没有告知具体原因，直到2020年10月10日，我方认为既然租户要搬走，所以我方就询问租户是否已搬走，若租户搬走或者继续续租我们也好另做安排，并再次电话索要钥匙和交接房屋，被告一说租户刚搬走，但还是不愿交钥匙，我方说既然租户己被你们清走，那钥匙也必须要给我们了，后面经过多次争吵，被告一、被告二才极不情愿的说出地址，让我们自己去取钥匙。后续的拿资料，房产发票，产权证复印件，及后续的水电气的交接等事项，都由我们一而再三催着在办，但到现在均没有办理，被告三被告四中介也是推脱怠于办理，经我方催告多次也从来不主动联系双方办理，出了问题一个推一个，没有尽到应有的责任和作用，被告一、被告二也一直怪中介不作为，收钱不办事。我方也与被告三，被告四多次协商要求解决此事办理相关移交工作，也因此两度报警处理，均无果。中介声称卖方不配合处理。而后我方通过打贝壳投诉电话联系上贝壳总部出面解决此事，其总部代表说德佑只是贝壳平台加盟店，只是为了解决投诉走个过场，提出让走法律程序，我方早前也与被告一、被告二沟通，对方说他不跟我们交接，他只跟中介交接，说让走法律程序，声称要断电断燃气。目前为止，我也不明白被告三被告四与贝壳到底是何关系，买个房居然牵扯出一大堆企业，因此事也给我生活造成极大困扰。现我方义务早已履行完毕，而对方迟迟不肯办理相关事宜，己严重违反合同之约定，我方也与四被告多次协商处理，均无果，特诉至法院。被告刘恩波、莫亮勤辩称，双方前后签订了两份合同，最后签的合同已经自动覆盖了前面的合同，交房时间条款上变为款清3日内腾空房屋交付，款清是2020年10月14日，我们交房是2020年10月10日，没有违约，原来有租户，因为原告方要提前收房，条款已经变成没有出租，所以不存在承担赶走租户损失的租金。水电气的问题，没有当面记录交接，不是我方的原因，是原告方造成的。水、电、气、物业费并没有约定交付的时间、方式，房屋交付日以前的费用我们愿意承担，交付日之后的费用原告方不愿意承担，所以原告方才是违约的一方。原告提供的金额没有根据，我们应承担的费用是362.25元（水费105吨×3.45元），目前还没有地方可交。原告应该承担的费用是412.3元（物业费2020年10月10日至2020年12月31日共310元，燃气费减掉我们应该承担的部分还剩余102.3元），这两笔金额已经足够抵消，都是绑定在该房屋里，一方是代收，一方是代交，性质完全相同，我们认为可以相互抵消，如果原告同意抵消，我们也同意，并自愿放弃多余的部分，如果原告不同意，我们也不同意，并且不同意原告代收水费，要等到自来水公司立户，我们自己去交。原告什么时候把其所享受的不当得利返还给我们，我们就把水费交给他们代交。整件事情交房时间没有违约，我们认为水电问题也没有构成违约的依据，如果说这些小小的瑕疵构成违约，那么原告方才是违约一方，是他们要提前收房，是他们拒绝第二天去该房屋处当面交接，是他们不愿意承担交房后的费用，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告草根公司辩称，我们跟原告没有任何的合同关系，所以说原告主张要求我方承担连带责任没有依据。被告佳寓经纪公司未到庭答辩。归纳原、被告方诉辩主张，本案争议焦点为：1.原告主张由被告佳寓经纪公司退还中介费及贷款服务费并由被告草根公司承担连带责任应否在本案中一并处理；2.被告刘恩波、莫亮勤应否继续履行合同，应否将入户的钥匙、家里的房门钥匙、契税维修基金的发票、门禁卡交给原告并办理水电燃气过户的手续，应否支付违约金；3.被告刘恩波、莫亮勤应否承担交房之前产生的水、电、气费用以及赶走租户损失的租金。原、被告围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对原、被告提交所有证据的证明力，本院将在后予以评述。本院经审理认定事实如下：2020年9年22日，原告陈文、张昌娥与被告刘恩波、莫亮勤通过佳寓经纪公司居间介绍签订《房产买卖合同》，约定原告购买两被告共同所有的位于昆明市呈贡区的房屋。合同约定房屋成交价格为530000元，于签订合同当日支付40000元，过户当日支付200000元，剩余的290000元于过户后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款。合同第二条第（五）第二款规定：“甲方已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。租赁期限至2021年1月1日止，租金标准为每月人民币1120元，押金为1000元。就房屋租金及押金事宜，甲、乙双方协商一致，自签订房屋买卖合同前的租金收益归甲方所有，自签订房屋买卖合同后的租金收益归乙方所有，且押金一并转交乙方，由乙方在租赁期限届满后退还租户。”合同第五条第（一）项约定，甲方应当在办理完毕房屋权属转移登记手续后当日将房屋交付乙方。第（二）项约定，该房屋交付时，还应当履行清点物品、交割水电气费、移交门卡等手续。合同第九条违约责任第（一）项约定，甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算，向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。陈文、张昌娥（乙方）与刘恩波、莫亮勤（甲方）在当日与佳寓经纪公司（丙方）另行签订《居间服务合同》，约定由乙方在签订合同当日向丙方支付居间代理费10000元。2020年9月27日，刘恩波、莫亮勤（出卖人）与陈文、张昌娥（买受人）签订《二手房买卖合同》，约定交易位于昆明市呈贡区房屋，成交价格为530000元，首付款为240000元，尾款29000元通过贷款方式支付。合同第一条第（四）条第1项约定：出卖人未将该房屋出租。合同第三条第（一）项约定：买卖双方定于款清3日内正式交付该房屋，出卖人应在真实交付房屋前腾空该房。第（三）项约定：房屋交付日前发生的所有欠款及费用，如物业管理费、水、电、燃气、有线电视、网络等费用由出卖人承担，交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担。另查明，2020年10月14日，原告付清全部房款。2020年10月9日，案涉房屋不动产权登记到两原告名下。原告于2020年10月10日在佳寓经纪公司处拿到案涉房屋钥匙，于2020年10月27日入住案涉房屋。本院认为，针对争议焦点1，原告主张由被告佳寓经纪公司退还中介费及贷款服务费并由被告草根公司承担连带责任应否在本案中一并处理，本案中，原告的诉讼请求涉及三个合同以及三个不同的法律关系，分别是原告陈文、张昌娥与被告刘恩波、莫亮勤签订的《房屋买卖合同》，原告陈文、张昌娥与被告刘恩波、莫亮勤、佳寓经纪公司签订《居间服务合同》《房屋交易服务合同》，庭审中法庭向原告释明，本案的诉讼应选择一个法律关系以及相应的合同进行诉讼，但原告不予选择。本院基于原告诉请所依据的事实及理由结合庭审情况，按照房屋买卖合同的法律关系作为本案请求权基础进行审理，对于原告主张的中介费及贷款服务费，涉及《居间服务合同》《房屋交易服务合同》系另一法律关系，依法不予评判，原告可另案进行诉讼。针对争议焦点2，被告刘恩波、莫亮勤应否继续履行合同，应否将入户的钥匙、家里的房门钥匙、契税维修基金的发票、门禁卡交给原告并办理水电燃气过户的手续，应否支付违约金，本院认为，本案的法律关系性质为房屋买卖合同法律关系，双方签订的《房屋买卖合同》和《二手房买卖合同》是合同双方的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告据以主张被告违约事实系被告未履行清点移交义务、未如期交房及交付门禁卡、钥匙、办理水电气过户等义务，本院认为，双方先后签订了二份买卖合同，按照签订的时间顺序来看，2020年9月27日签订的合同并未没明确约定清点及具体交付门禁卡、钥匙、办理水电气过户等义务；其次，根据9月27日合同约定交付房屋时间节点为款清三日内，系2020年10月17日，而本案中原告于2020年10月10日就已经实际占有使用房屋；第三，结合本案双方签订的两份房屋买卖合同真实目的系被告出卖房屋，原告占有使用房屋，双方签订房屋买卖合同的目的已经实现，而被告协助移交清点附属设施、水电气的过户交接、交付门禁卡等仅为双方签订第一份房屋买卖合同的一项附随义务，并未影响本案合同目的实现，且被告刘恩波、莫亮勤亦按照合同约定履行交付房屋及办理不动产权转移登记的合同主义务，综合查明的事实及双方合同约定，被告刘恩波、莫亮勤并未不存在违约，原告主张的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于继续履行合同，将入户的钥匙、家里的房门钥匙、契税维修基金的发票、门禁卡交给原告并办理水、电、燃气过户的手续，原告已经实际占有使用案涉房并办理了不动产登记过户手续，交付钥匙、契税维修基金的发票、门禁卡已无实际意义，并且合同并未就水、电、燃气过户的手续如何办理，被告如何履行协助义务等进行约定，故，原告的此项诉请本院不予支持。针对原告主张两被告支付水、电、气费用的诉讼请求，原告主张的金额并未提交相应证据予以证实，因双方合同明确约定且被告无异议，本院根据被告自认的水费362.25元予以确认，并判决被告刘恩波、莫亮勤支付给原告。对于两被告主张抵销的问题，因债权债务的抵销应基于双方当事人的自愿，双方对相应的费用仍存在争议，被告可另寻法律途径解决。针对原告主张的赶走租户损失的租金，因双方第二份合同里明确约定了不存在租赁事实，且原告提交的证据并不足以证实，其明确与之前的租户建立租赁合同关系，故，原告主张的租金无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告刘恩波、莫亮勤于本案判决生效之日起十日内支付原告陈文、张昌娥水费362.25元；二、驳回原告陈文、张昌娥的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，由被告刘恩波、莫亮勤负担7元，由原告陈文、张昌娥负担552元；案件受理费270元退还原告陈文、张昌娥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  徐俊丽人民陪审员  张 孝二〇二一年五月十七日书 记 员  陈燕娟