甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0702民初2352号原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行，住所张掖市甘州区县府街1号，统一社会信用代码916207007102575722。负责人：颜某，系该行行长。委托诉讼代理人：唐某，该分行经理。被告：周某，女，汉族，甘肃省张掖市人。被告：张掖碧桂园房地产开发有限公司，住所甘州区滨河新区玉水苑商业街2号105商铺，统一社会信用代码91620702MA72U26104。法定代表人：肖某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，甘肃恒亚律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称“建设银行张掖分行”）与被告周某、张掖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行张掖分行委托诉讼代理人唐某、被告碧桂园房地产公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告周某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告建设银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，要求提前解除合同。要求周某立即偿还贷款本金921965.16元、利息及复利61071.12元（该金额算至2021年3月4日），并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；2.要求被告碧桂园公司对上述欠款本息承担连带担保责任；3.要求被告周某以其抵押的位于张掖市××区的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款项享有优先受偿权，抵押物处置费用由被告承担；4.要求上述被告连带承担本案一切诉讼费用。事实和理由：根据被告周某申请，原告于2016年10月14日向其发放了个人住房贷款102万元，到期日期2036年10月14日，还款方式采取分期等额本息还款法。由碧桂园房地产公司提供连带保证责任。贷款由被告位于张掖市××区住宅房屋提供抵押担保，对抵押物依照法律规定到张掖市国土资源局办理了不动产登记证明，抵押登记证号为甘（2017）张掖市不动产证明第0002311号。原告与被告签订了相关借款合同，借款、抵押担保法律关系明确，合法有效。合同中约定：如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权要求贷款立即到期，要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息和相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还分期应还贷款数额，逾期天数410天，形成严重违约。根据合同约定，原告有权要求贷款提前到期。原告多次催收，被告推诿不履行应尽还款责任。为维护原告权利，特依法提起诉讼。被告碧桂园房地产公司辩称，一、案涉房屋的抵押权依法已经设立，原告对案涉房屋享有优先受偿权。依据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”之规定，案涉房屋已于2017年2月27日办理了抵押预告登记，原告在起诉状中对该事实予以自认。同时，案涉房屋既然已经办理抵押预告登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十八条：“抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：（一）抵押合同与主债权合同；（二）不动产权属证书；（三）当事人关于预告登记的约定；（四）其他必要材料”之规定，在办理抵押预告登记之时，必然已经向不动产登记机构提交了抵押不动产、申请预告登记的必要材料之一的不动产权属证书，否则不动产登记机构不会进行预告登记，即案涉房屋已经办理建筑物所有权首次登记。结合《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，本案不存在抵押预告登记失效的情形，本案原告对案涉房屋的优先权已经合法设立。同时，案涉房屋的买受人即被告周某至今未配合被告碧桂园房地产公司办理产权证及他项权证，致使案涉房屋尚未过户，仍初始登记在被告公司名下。不能因房屋买受人自身怠于履行办理相应证书的义务，存在违约行为反而由开发商承担责任。本案被告碧桂园房地产公司系阶段性保证人，被告周某就案涉房屋用于银行按揭贷款抵押，且办理了抵押预告登记，该预告登记至今有效，自2017年2月27日起正式设立，被告碧桂园房地产公司的保证责任已解除，原告要求被告碧桂园房地产公司承担保证责任无法律依据。二、即使被告碧桂园房地产公司的保证责任未解除，原告也应先就案涉房屋实现债权。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告周某将其购买的商品房抵押物向原告抵押进行按揭贷款，并进行了预告登记。实际被告碧桂园房地产公司前期曾就项目房屋按揭贷款事宜与原告签订过《按揭业务担保合作协议》，约定原告应当先就抵押物实现抵押权，但被告碧桂园房地产公司持有的协议暂未找到，无法向法院提供。退一步讲，即使被告碧桂园房地产公司与原告之间不存在上述协议，依据《民法典》第三百九十二条规定，结合被告周某以所购房屋提供抵押的事实，原告也应当先就案涉房屋的抵押预告登记实现债权，在处置案涉房屋所得款项不能全部清偿本案借款本息时，才由被告碧桂园房地产公司在未清偿部分范围内承担相应责任，且被告碧桂园房地产公司承担责任后有权向房屋买受人追偿。原告在尚未就债务人周某自己提供的担保物实现债权，尚未处置案涉房屋的情形下诉请判令被告碧桂园房地产公司承担保证责任无法律依据。三、即使原告处置案涉房屋后未能实现全部债权，被告碧桂园房地产公司对案涉房屋买受人未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期罚息等不承担责任。根据上述被告碧桂园房地产公司与原告前期签订的《按揭业务担保合作协议》相关约定，若房屋买受人连续未支付四期贷款本息的，原告应当在买受人未支付的第四期贷款本息届满之日起的十五个工作日内，以书面形式通知被告，如原告逾期书面通知被告，则被告碧桂园房地产公司对房屋买受人未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期罚息等不承担责任。同时，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”之规定，本案房屋买受人未及时支付的贷款利息、逾期罚息正属于《民法典》规定的扩大的损失，若原告采取通知被告碧桂园房地产公司或及时向房屋买受人催要等适当措施防止损失扩大，本案正常利息之外不一定会产生其他贷款利息或逾期罚息。四、原告诉请的诉讼费用并非由被告碧桂园房地产公司违约造成，被告碧桂园房地产公司对此不承担任何责任。本案原告起诉是基于被告周某违反《个人住房贷款合同》约定，不按时偿还按揭款项的事实。被告碧桂园房地产公司作为案涉房屋出卖人，《个人住房贷款合同》主债务人并非被告碧桂园房地产公司，按揭款项也并非由被告碧桂园房地产公司负有偿还义务，本案中被告碧桂园房地产公司并不存在任何违反与原告签订的相应合同的行为，原告诉请被告碧桂园房地产公司承担诉讼费用无任何事实及法律依据。综上，案涉房屋抵押权已依法设立，原告应当先就案涉房屋实现优先权；即使法院最后判令被告碧桂园房地产公司承担保证责任，对于案涉房屋买受人未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期罚息以及诉讼费用，原告无权要求被告碧桂园房地产公司支付。请求驳回对被告碧桂园房地产公司的诉讼请求。被告周某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，原、被告三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由被告碧桂园房地产公司提供担保，被告周某向原告申请贷款1020000元，用于购买位于张掖市××区房屋一套，借款期限自2016年9月22日至2036年9月22日；贷款利率执行浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为6953.23元。本合同项下担保方式为保证和抵押，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人承担立即偿还借款本息的违约责任。另外，双方在合同中约定被告周某提供其购买的位于张掖市××区房屋一套作为抵押担保。原告作为贷款人、被告周某作为借款人及抵押人、被告碧桂园房地产公司作为保证人分别在合同上签名盖章。合同签订当日，原告向被告周某账户内发放贷款1020000元，被告周某在原告出具的个人贷款支付凭证借款人处签字，确认收到上述借款。被告周某偿还部分借款本息后，对下欠借款本息未按约偿还，截至2021年3月4日，尚欠原告借款本金921965.16元、利息61071.12元。另查明：2017年2月27日，原告作为预告登记权利人，被告周某作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了甘（2017）张掖市不动产证明第0002311号预告登记证明，该证明载明：预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上述事实，有双方当事人陈述、原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、不动产登记证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在原告按约定向被告周某发放贷款后，被告周某理应按期履行还款义务，其不按合同约定按时偿还借款本息的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的条件，同时，双方在借款合同中对利息的承担方式均有明确的约定，且符合法律规定，故对原告要求解除合同并要求被告周某按照合同约定偿还还借款本金921965.16元、利息61071.12元（利息算至2021年3月4日），并利随本清的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张对抵押物行使优先受偿权的问题。优先受偿权是法律为保障该项权利相较于普通债权而优先实现所设定的权利，判断对特定动产或不动产是否享有优先受偿权，应根据法律的明确规定进行审查和确认。本案原告称其对案涉房屋享有优先受偿权，该项请求是根据其与周某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，但双方仅在房管部门完成了担保财产的抵押预告登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第四条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”的规定，本案纠纷虽是基于《中华人民共和国民法典》施行前签订的合同引起，但在《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释并未规定预告登记权利人对抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此进行了明确规定，且该司法解释系根据《中华人民共和国民法典》制定，故本案确认原告是否对案涉房屋享有优先受偿权，应适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，根据审理查明的事实，原告与被告周某办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押物登记。被告碧桂园房地产公司虽辩称案涉房屋已办理初始登记，但其未提供相应证据予以证明。预购商品房抵押权预告登记并非对房屋享有现实抵押权，现有证据不能充分证明原告符合前述司法解释规定的享有优先受偿权的条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。对于原告要求被告碧桂园房地产公司承担连带责任保证的诉讼请求。本院认为，根据原告提交的借款合同，被告碧桂园房地产公司自愿为该笔借款提供担保，依法与原告形成保证合同法律关系。双方在合同中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证；对于保证期间，双方约定保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定保证期间终止的条件未能成就，被告碧桂园房地产公司的保证责任仍在保证期间内，故原告要求被告碧桂园房地产公司对上述借款本息承担连带责任保证的诉讼请求，本院依法予以支持。被告周某经本院传票合法传唤，未到庭应诉、答辩，应视为其对法律赋予的在诉讼活动中享有的相关权利的放弃，应由其承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告周某、张掖碧桂园房地产开发有限公司于2016年10月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告周某于判决生效后三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司张掖分行借款本金921965.16元、利息61071.12元（利息算至2021年3月4日），合计983036.28元，并利随本清；三、被告张掖碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13630元，减半收取6815元，由被告周某负担，被告张掖碧桂园房地产开发有限公司负连带清偿责任。原告已交纳，由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费6815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 方建设二〇二一年五月十二日法官助理 王 婧书 记 员 刘珊珊