上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初10511号原告(反诉被告)：戴骧，男，1968年11月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告(反诉被告)：陈洁，女，1975年11月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁秋峰，女，1981年8月13日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告戴骧、陈洁与被告梁秋峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告梁秋峰提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案于2021年4月21日公开开庭审理，原告(反诉被告，以下简称原告)戴骧、陈洁的共同委托诉讼代理人马斯祺，被告(反诉原告，以下简称被告)梁秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴骧、陈洁向本院提出诉讼请求：判令原、被告就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号乙XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖合同》于2021年3月2日解除。事实与理由：两原告系夫妻关系，为系争房屋产权人。2021年1月13日，原告与被告在中介服务下签订房地产买卖合同，约定：被告以660万元的价格购买系争房屋；双方最迟于2021年1月20日办理网签手续。合同签订当日，被告支付定金30万元。2021年1月15日，中介发现原告戴骧名字与产权信息登记的名字不一致，且房屋内有租赁备案信息。为避免影响网签，原告先行办理产证更名及租赁备案注销手续，并与被告一致确认网签时间改在2021年1月25日。2021年1月21日，本市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称房产新政)，规定：夫妻离异的，任何一方自离异之日起三年内购买商品房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。因被告刚刚离婚恰巧在限购范围之内，故房地产买卖合同已无法履行。原告多次与被告协商解除合同，被告一直拖延，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告梁秋峰针对原告的诉请辩称：同意解除合同，但是合同解除时间应为本案判决生效之日。被告一直就被告的购房资格进行信访，但是信访结果一直没有下来，考虑到原告坚持解除合同，故被告同意解除合同。被告梁秋峰向本院提出反诉请求：判令1、原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》于本案判决生效之日解除；2、原告赔偿被告损失50万元。事实与理由：原、被告双方于2021年1月13日签订买卖合同时，被告已向原告提出名字不一致的问题，但原告未予重视。1月15日中介发现名字不一致可能影响网签，对此原告未予积极解决反而以没有时间为由推脱至1月21日办理更名手续。而且系争房屋上还有租赁登记，原告亦未如实告知，原告是在1月19日才得知此情况。中介人员于微信群中告知被告，租赁注销后24小时内才能网签。因此，由于原告未能于1月20日前做好网签的相关准备，使得网签合同在约定时间之前已无法签订。后本市发布房产新政，使被告购房资格受限。被告认为，网签合同无法签订是因为原告时间上的延误及准备不充分，非不可抗力，合同应当解除但原告应向被告赔偿相关损失。综上，被告提出反诉诉请，希望得到法院支持。原告针对被告的反诉诉请辩称：关于反诉诉请1，原告同意解除合同，但解除之日应为2021年3月2日。关于反诉诉请2，原告不予同意。基于合同的约定及被告陈述，网签时间延迟是双方协商一致的结果，况且按房产新政的出台，涉案房屋也受到学区房政策的不利影响，价格也受到了冲击。原告一定程度上也受到了损失。在双方微信群聊的记录里可以看出在1月22日中介表示网签可以办理的情况下，原告也是愿意继续网签的，证明原告是配合网签的。对于房产新政的出台，也是出乎原告预料的，不是原告所希望的。在2021年1月21日上午，原告已经完成了名称的变更及租赁备案的取消的事宜，下午双方是完全可以办成网签的。当时原告要求中介进行网签，中介回复网签是需要提前1-2天预约的，所以当天是无法预约到下午进行网签。故1月21日没有办理网签的原因是中介没有预约的责任，不是原告的责任。本院经审理查明以下事实：两原告系夫妻关系。原告戴骧曾用名“戴驤”。2002年4月28日，系争房屋产权人登记为戴驤、陈洁。2018年9月6日，系争房屋登记有出租方两原告、承租方卢申生、租赁期限2018年8月8日至2020年8月8日的租赁信息。2021年，两原告将系争房屋在案外人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)挂牌出售。被告在德佑公司工作人员带看后表示愿意购买系争房屋，被告看房时系争房屋为空关状态。2021年1月13日，德佑公司向被告告知了系争房屋的产权情况，两原告(甲方、卖售人)与被告(乙方，买受人)在德佑公司(丙方、居间方)处就系争房屋签订《房地产买卖合同》。合同特别告知(二)载明：乙方为沪籍单身，已知晓购房政策；房屋未设立租赁。合同载明：转让价款660万元；双方最晚不得晚于2021年1月20日前赴居间方处签订网签合同；若甲方收取定金后，未能按约定继续履行的，则甲方应按收取的定金数额向乙方双倍返还定金，若乙方支付定金后未能按约定履行的，则乙方已支付的定金，甲方有权不予返还；若甲方未按本合同履行逾期超过十个工作日的，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方除退还全部房款外还应支付总房款20%的违约金；本合同签订后1日内乙方向甲方支付定金30万元；乙方支付房款432万元，通过银行贷款198万元。同日，被告向原告支付定金30万元。2021年1月15日，德佑公司业务员联系原告，希望于1月20日进行网签。原告提出该日没空，能否约到1月21日。德佑公司业务员遂与被告联系，被告表示时间可以，三方遂商定于1月21日上午进行网签。2021年1月19日，德佑公司业务员告知原、被告双方，需要在1月21日上午核实是否需要变更产证后重新预约网签时间，故1月21日的网签取消，再次网签需要重新预约。被告对此未持异议。原告向德佑公司业务员表示，希望1月21日当天下午网签。德佑公司业务员表示，当天无法网签，需要重新预约。2021年1月21日，两原告办理了系争房屋产权人更名及租赁备案注销手续，将产权人“戴驤”变更为“戴骧”。德佑公司业务员告知双方于1月25日进行网签，原、被告双方均未持异议。同日，本市出台房产新政，规定：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；该意见自2021年1月22日起施行。后因被告属于限购对象，原、被告无法网签，双方协商解决此事未果，原告于2021年3月2日提起本案诉讼，被告于2021年3月6日收到本院寄送的诉状及证据副本。2021年3月24日，原告向本院表示愿意退还被告的定金，并于当日将30万元交至本院代管。另查明：被告与案外人杨国栋原系夫妻关系。2020年12月25日，被告与杨国栋协议离婚，离婚协议书载明：儿子杨稼轩随女方生活；房屋两套，嘉定区裕民南路XXX弄XXX号XXX室房屋归女方，马陆镇洪德路XXX弄XXX号XXX室房屋归男方。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房地产买卖合同为双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。现原、被告均同意解除买卖合同关系，相应意见均无不当，本院予以准许。根据买卖合同约定，原、被告双方应于2021年1月20日前至中介处签订网签合同。后德佑公司先是于2021年1月15日联系原、被告双方网签改至2021年1月21日，后又于2021年1月21日告知双方于2021年1月25日进行网签。本院认为，虽然最终约定的网签时间已晚于合同约定的网签时间，但考虑到网签时间均为德佑公司与当事人进行协商后所做变更，故网签时间延后应为当事人协商一致的结果。在2021年1月21日德佑公司与原、被告双方协商好下一次网签时间后，本市出台房产新政，使被告不再具备购房资格。本院认为，因房产新政的出台使被告不具备购房资格，双方之间的买卖合同已无法继续履行，故合同无法继续履行的原因系因购房政策变化原因所致，非原、被告双方能够预见的结果，不能归责于原、被告任何一方，双方均有权解除合同。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告要求解除合同的意思已经于2021年3月6日到达被告，故本院认定买卖合同应于2021年3月6日解除。鉴于合同已解除，原告应将收取的定金30万元退还予被告，现原告已将该款交至本院代管，本院一并予以处理。考虑到网签合同经双方当事人协商后延后且合同因政策变化原因已无法履行，故对被告要求原告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)戴骧、陈洁与被告(反诉原告)梁秋峰就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号乙XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年3月6日解除；二、原告戴骧、陈洁应向被告梁秋峰退还定金300,000元(该款已交至本院代管)；三、反诉原告梁秋峰的其余诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告戴骧、陈洁负担20元，由被告梁秋峰负担20元；反诉案件受理费4,400元，由反诉原告梁秋峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年五月二十一日书记员 朱韵卿附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。