上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初3858号原告(反诉被告)：上海厚融公共租赁住房运营有限公司，住所上海市金山工业区。法定代表人：金冠群，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：滕菊仙，女，1964年7月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴新慧，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司与被告滕菊仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告滕菊仙提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐欣，被告委托诉讼代理人吴新慧、英洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的租赁服务合同于2020年12月27日解除；2、被告返还原告房屋租赁保证金7,500元(人民币，下同)，并偿付自2020年12月27日起至清偿之日按每日万分之八计算的逾期退还保证金的违约金；3、被告向原告支付违约金15,000元；4、被告赔偿原告装修损失5万元；5、被告退还原告支付的2020年12月27日至2021年1月5日期间的租金2,177元。事实与理由：原告与被告于2018年11月7日签订《上海市居住房屋租赁服务合同》，被告将其位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告,期限自2018年11月7日至2024年1月5日止,月租金7,500元。在合同履行过程中，被告于2020年12月27日在未经原告同意的情况下,擅自更换了房屋门锁后并将房屋另行出租,导致原、被告签订的租赁服务合同无法继续履行。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，因此为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告滕菊仙辩称：原告在合同履行过程中存在多次逾期付款的违约行为。原告应于2020年3月20日支付当期租金，但直至4月7日支付了部分租金，至4月28日才付清该月全部租金。6月20日应付的当期租金直至8月19日结清。9月29日应付当期租金直至10月9日才结清。在2020年1月至12月期间，涉案房屋发生漏水情况，但原告一直怠于履行维修义务。基于原告的各种违约行为，被告于2020年12月27日向原告寄送了解除合同通知，因此双方的合同于该日解除。解除合同的责任在于原告。原告已向次承租人收取了租金，因此应当向被告支付租金。同意确认合同于2020年12月27日解除，不同意原告的其余诉讼请求。根据合同约定如原告逾期支付租金，每逾期一日应按日租金的10%支付违约金。原告共计逾期天数达90日。现提起反诉：1、确认原、被告签订的上海市居住房屋租赁服务合同于2020年12月27日解除；2、原告向被告支付违约金15,000元；3、原告向被告支付逾期付款违约金2,250元；4、原告向被告支付水、电、燃气费用共计1,476.40元。诉讼中，被告表示水电煤气费已由次承租人支付，故撤回第4项反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：被告在合同履行期间更换房屋门锁，构成根本性违约。原告从未收到被告的解除合同通知书。水电煤气费已由次承租人支付给了被告。在合同履行过程中，受疫情影响，所以2020年3月30日应付租金分为两笔支付，到10月9日开始就恢复为合同约定的支付形式，原告对此向被告作过解释。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2018年11月7日，原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司作为承租方(乙方)，被告滕菊仙作为出租方(甲方)，双方签订一份《上海市居住房屋租赁服务合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积78.95平方米；甲方于2018年11月7日前向乙方交付房屋。租期自2018年11月7日至2024年1月5日；甲方给予乙方60天的装修免租期，第二年起每年15天的安全检查、维保及墙面翻新期；乙方应向甲方支付租赁保证金7,500元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分当日无息归还乙方。如甲方逾期退还保证金，则须按天支付违约金给乙方，每天违约金为保证金金额的万分之八；租赁期间发生的水、电、煤气、空调及所有因居住所产生的费用由乙方承担；月租金7,500元，前三年不变，第四、五年递增5%；甲乙双方约定,租金支付方式为每叁个月为一期,按期支付,乙方应于每期房租到期日之前7天内通过银行转账向甲方支付租金,先付后用。逾期支付的,每逾期一日,则乙方另需按日租金的10%支付违约金。甲方同意乙方可以对该房屋进行转租,在租赁期内乙方可将房屋转租给第三方居住。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的两倍支付违约金;给另一方造成损失,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后七日内仍未交付的;2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途,致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;5、乙方逾期超过30天,未支付房租的。租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,需提前三个月通知乙方,甲方还应向乙方支付相当于两个月租金标准的违约金,同时甲方还需另行赔偿乙方5万元装修损失费,若乙方还有其他损失的,甲方也应该予以赔偿。装修损失费折旧标准：租赁期未满三年不作折旧;租赁期满三年赔偿额为装修损失费的80%;租赁期满四年赔偿额为装修损失费的50%;租赁期满五年的装修损失费不做赔偿。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应向甲方支付相当于两个月租金标准的违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同附件一“房屋及租金信息详表”对每期租金金额、支付日期作了约定。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金，被告亦按约交付了房屋。原告对房屋结构作了改变，将客厅改为房间，之后将房间分别转租。在合同履行过程中，按合同约定，原告应于2020年3月30日支付后三个月租金22,500元，原告实际于2020年4月7日、28日分别付款7,500元、15,000元。原告应于2020年6月29日支付后三个月租金，实际于2020年7月14日、8月7日、8月19日分别支付7,500元。原告应于2020年9月29日支付自2021年10月6日至2021年1月5日的租金22,500元，实际于2020年10月9日支付22,500元。2020年4月7日，被告微信联系原告的合同经办人闫某询问为何仅支付了一个月的租金。同月26日，被告又告知闫某称房屋发生漏水情况。7月14日，被告微信联系闫某表示仅收到一个月租金，要求七日内补齐剩余租金及每天的逾期违约金。8月，被告又数次联系闫某要求付清该季度的租金，并表示自8月10日起解除租赁合同。闫某于8月10日回复表示与被告说过因疫情的特殊情况，所有的房屋租金均按月支付，希望被告理解。9月30日，闫某微信联系被告表示节后(应指国庆节节后)让公司支付逾期部分的滞纳金。2020年12月9日，被告微信联系被告工作人员闫某表示楼下反映涉案房屋浴室渗漏水，其购买了一浴帘，并附了购买浴帘的截屏。闫某回复表示“明天我把钱给你”。2020年12月25日，被告在涉案房屋的房门上张贴一张告示，内容是：我是房东，请不要和上海厚融(即原告)或者任何人签订任何协议，已和青青公寓(指原告)解除合同，房租不要再打给他们，加我微信方便处理下后续问题(和我直接签订租房合同)。12月26日，被告向原告以挂号信形式寄发一份信件，信封上注明“合同解除通知书”。但被告未向本院提供所寄信件的复印件。原告在庭审中表示未收到该信件。12月27日，被告直接更换了涉案房屋的密码。2021年1月5日，案外人滕某某与原次承租人黄某签订一份《租赁合同》，约定涉案房屋的中的A房间出租给黄某，租期自2021年1月5日至2021年12月4日。滕某某与原次承租人高某签订一份《租赁合同》，约定涉案房屋中的B房间出租给高某，租期自2021年2月5日至2021年12月4日。滕某某与原次承租人郝某签订一份《租赁合同》，约定涉案房屋中的C房间出租给郝某，租期自2021年1月5日至2021年12月4日。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，租赁合同签订后，原告在被告原有装修基础上进行了装修，添置了家具家电。现无法说清装修改造以及添置家具家电的具体费用，也无法提供相关证据。但在合同中约定了如被告违约则需要赔偿原告5万元装修损失，说明被告认可原告的装修投入。由于原告主张的违约金不能弥补装修损失，故除要求法院支持原告的违约金主张外，另支持原告的装修损失。对于被告主张的逾期付款违约金的计算方式无异议，但由于疫情原因导致租金逾期支付，因此要求免除此违约金。被告表示，原告既主张违约金又主张装修损失，系重复主张，且被告出租的涉案房屋原本为精装修房屋，原告对房屋的装修仅仅是在客厅加装了隔断，花费至多数千元，因此原告主张的违约金也过高，应当予以调低。另原告表示，原告将房屋转租后。三位次承租人分别向原告支付了截止至2020年12月25日和12月28日、2021年1月底。以上事实，由原告提供的租赁服务合同、照片等，被告提供的微信截屏、银行流水账单、挂号信函收据，案外人滕某某与原次承租人签订的三份租赁合同等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当根据合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告作为承租人确实存在多次逾期付款的违约行为，新冠疫情的发生对于从事长租公寓业务的原告而言，必然对其经营造成影响，因此原告逾期付款的行为虽构成违约，但并非出于恶意。原告工作人员对此亦向被告进行了解释。原告对于2020年10月6日至2021年1月5日期间的租金虽然逾期了十日，但也已恢复为三个月为一期足额付款。虽然被告曾于2020年8月10日表示要解除合同，但事实上合同并未解除，双方仍在按约履行。现原告以被告于2020年12月27日单方更换门锁为由要求确认租赁合同于该日解除，被告同意合同于该日解除但认为是原告逾期付款的违约行为所致。双方争议的焦点在于合同解除的责任承担。本院认为，对于2020年4月至9月的两期租金，原告逾期支付，系受疫情影响所致,且原告亦分期支付了相应租金，因此被告不能据此解除合同。虽然原告逾期10天支付2020年10月6月至2021年1月5日的租金，但未达到解除合同的条件。被告关于房屋发生漏水问题而原告拒绝修缮的一节事实，证据并不充分。因此本院认为被告于2020年12月27日单方更换涉案房屋门锁密码，导致原、被告之间的合同无法继续履行，被告承担主要责任。本院确认合同于该日解除。合同解除后，被告应当返还原告租赁保证金7,500元。虽然合同约定于租赁关系终止时由原告退还保证金，如逾期退还则承担按每天万分之八计算的违约金。但是考虑到租赁合同的解除确实存在原告单方变更租金支付方式，导致被告对原告的履行能力产生合理怀疑而不当解除，且在合同解除后,双方应当就租金、水电费等费用进行结算。在未结算前尚不能确定被告应退保证金的金额，因此原告要求被告承担逾期退还保证金的违约金之请求，本院不予支持。关于原告主张的解除合同违约金15000元，该违约金相当于月租金的两倍，金额合理，本院予以支持。关于原告主张的装修损失，原告未能提供装修的图纸、装修费支出凭证，甚至无法说明实际装修的内容。虽然合同约定如被告提前收回房屋则需要支付解除合同违约金外，还需赔偿被告5万元装修费。但装修费应是原告承租房屋后的实际投入，因合同提前解除而产生装修的残值损失，然而原告对装修费未能举证证明，也无法陈述装修的内容以及购置家具家电的详细情单，因此对于原告所述的5万元装修投入，本院难以采信，本院仅能认定原告于承租时在涉案房屋客厅加建了隔断，而被告承担的解除合同违约金已能弥补原告的此方面损失，因此对于原告要求被告赔偿装修损失5万元的请求，本院不予支持。对于原告要求被告退还2020年12月27日至2021年1月5日期间的租金2177元的请求，本院予以支持。关于被告主张的解除合同违约金15,000元，本院对于合同解除的责任已作了阐述，因此对此反诉请求，本院不予支持。对于被告反诉主张的逾期付款违约金2,250元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司与被告(反诉原告)滕菊仙于2018年11月7日签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》于2020年12月27日解除；二、被告(反诉原告)滕菊仙于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司租赁保证金7,500元；三、被告(反诉原告)滕菊仙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司解除合同违约金15,000元；四、被告(反诉原告)滕菊仙于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司租金2,177元；五、原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)滕菊仙逾期付款违约金2,250元；六、驳回原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)滕菊仙其余反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,666.93元，减半收取计833.46元，由原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担558.42元，被告(反诉原告)滕菊仙负担275.04元。反诉案件受理费减半收取计134.08元，由原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担16.08元，被告(反诉原告)滕菊仙负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二一年五月三十一日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。