文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终601号上诉人（原审被告、反诉原告）：丹阳金鹰国际购物中心有限公司，住所地丹阳市新民东路99号。法定代表人：孙军。委托诉讼代理人：骆烨，该公司经理。委托诉讼代理人：路小军，江苏云俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱小鹏，男，1981年7月10日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人丹阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人朱小鹏租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，朱小鹏自2020年5月1日起至今拖欠金鹰公司的租金、物业费等。导致涉案合同解除的根本原因不在金鹰公司，也非疫情原因，是朱小鹏自身资金、人员不到位的原因，属于恶意违约。一审法院确定朱小鹏违约的情况下，认定可酌情免除其部分违约责任，最终判决又免除了其全部违约责任，是错误的。2.一审法院认定因疫情原因，酌情免除朱小鹏两个月的租金，但是未阐明免除其物业费。故物业费仍应从2020年5月1日起计算至2020年9月2日止。且即使扣减两个月的租金和物业费，剩余的交费期间也应当为2020年7月1日至2020年9月2日。对于朱小鹏逾期付款的资金占用损失，一审法院未予支持也未予明确理由。3.根据涉案合同的约定，承租人逾期缴纳相关费用累计达30天或经3次书面催缴后仍未缴纳的，出租人有权解除合同，并没收保证金。故涉案的保证金依约无需返还。且合同对于保证金的返还条件有明确约定，即使本案需要返还保证金，合同约定的返还条件也尚未成就。4.朱小鹏本身存在违约行为，进而提出解除合同，必然对金鹰公司产生闲置期的损失，金鹰公司仅主张3个月的闲置期损失，符合法律规定和合同约定，一审法院免除了朱小鹏全部违约责任外，继续免除其应当承担的法定赔偿责任，显示公平，损害了出租人的合法权益。5.根据合同约定，朱小鹏应当承担金鹰公司催要应收款产生的合理费用和开支，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费，故金鹰公司主张的律师费用，也理应予以支持。被上诉人朱小鹏辩称：涉案合同解除是金鹰公司造成的，朱小鹏2020年5月到商场复工，但是金鹰公司说合同到期，已经不同意其进入。是金鹰公司单方提出终止合同，说原来的合同终止，还说新合同是否能批准不一定。且双方之前在履行合同时，商铺还存在漏水问题，造成了朱小鹏的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱小鹏向一审法院起诉请求：解除双方签订的租赁合同，并退还租金和物业费95483元，履约保证金95483元和装修押金2万元，共计210966元；赔偿装修损失款15万元，品牌加盟损失费75000元，漏水导致的物品损失1万元，不能正常经营所造成的食品损失2万元，预期经营损失20万元，合计665966元。金鹰公司向一审法院提起反诉请求：1.判令朱小鹏将涉案房屋腾空后交付给金鹰公司；2.朱小鹏立即支付自2020年5月1日至2020年7月31日之间的租金71612.1元、物业费23870.7元、电费9430.01元；3.朱小鹏以总价104912.81元为基数按每天千分之二的标准承担从2020年5月1日起至实际付清之日止的违约金；4.判令朱小鹏按照合同约定的标准承担从2020年8月1日起至实际交还房屋时为止的租金及物业费；5.判令朱小鹏承担因违约而导致的合同提前解除所造成的损失71612.1元；6.本案诉讼费及律师费由朱小鹏承担。一审法院认定事实：2019年11月，金鹰公司与朱小鹏签订了租赁合同，约定朱小鹏承租金鹰公司的位于丹阳市的商铺，面积共计265.23平方米，用于经营“金汉亭餐饮”，租期从2019年11月23日至2022年11月22日止(含装修期两个月)。首期租金为55.97元/月/平方米，即从2019年11月23日起至2021年4月30日首期租金78675.21元；首期之后的每月租金为90元/月/平方米，第二年租金为96元/月/平方米，第三年为102元/月/平方米。首期租金支付日期为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按照每3个月为一个交租期，朱小鹏应在每个交租期最后一个月的20日前向金鹰公司缴纳下个交租期的租金。物业费为每平方米每月30元，物业费的支付期与租金相同。签订合同当日，朱小鹏向金鹰公司支付履约保证金95483元，装修保证金2万元；朱小鹏逾期交付租金、物业费、水电费等费用，经金鹰公司通知后在7日内仍未交付的，必须每天按照上述费用的千分之二向金鹰公司支付滞纳金；逾期超过15天，金鹰公司有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿；朱小鹏逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项超过30天，经金鹰公司催告3次仍未缴纳的，金鹰公司可单方面解除合同。朱小鹏自2019年11月底开始营业，两个月之后因疫情原因，金鹰公司通知朱小鹏停止经营，2020年3月12日开始至2020年6月2日间，金鹰公司先后六次发函要求朱小鹏复工，交纳租金和物业费，因朱小鹏认为金鹰公司封闭步行通道等原因而未能复工，在本案审理期间，2020年9月2日朱小鹏腾空了该案涉租赁场所。一审法院认为：朱小鹏与金鹰公司之间租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行其义务。朱小鹏自2020年5月1日起未能交纳租金和物业费，依法应承担违约责任。根据合同约定，逾期20日不缴纳租金，经催告后10日内仍未缴纳的，金鹰公司有权解除合同并收回房屋；现双方的租赁关系已事实上处于解除状态；因受疫情这一不可抗力的影响，客观上对朱小鹏履行合同形成了障碍，故一审法院酌情免除朱小鹏部分违约责任的承担；朱小鹏已交纳至2020年5月1日的租金，一审法院酌情考虑疫情因素，顺延至2020年7月1日，直至2020年9月2日朱小鹏腾空案涉房屋，朱小鹏在此期间占用的两个月的房屋租赁费及物业费、相应的电费应支付给金鹰公司；金鹰公司同时应向朱小鹏返还履约保证金95483元和装修押金2万元；朱小鹏主张的经营损失、装修损失、物品损失以及逾期的经营损失由朱小鹏自行承担。一审法院判决：一、解除朱小鹏与金鹰公司签订的房屋租赁合同；二、金鹰公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱小鹏履约保证金95483元和装修押金2万元，合计115483元；三、朱小鹏于本判决生效后十日内支付金鹰公司房屋租赁费47741元、物业费15914元，电费9430元，合计73085元；四、上述二、三项相抵，金鹰公司应于本判决生效后十日内支付朱小鹏42398元；五、驳回本诉朱小鹏的其他诉讼请求；六、驳回金鹰公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案中，朱小鹏与金鹰公司于2019年11月签订涉案的租赁合同，朱小鹏依照合同约定支付了2019年11月23日至2021年4月30日的首期租金78675.21元，以及履约保证金95483元、装修保证金2万元，并于2019年11月底开始营业。根据朱小鹏前期履行合同的情况，金鹰公司主张朱小鹏系恶意违约，依据不足，本院不予支持。涉案合同虽约定了朱小鹏应在每个交租期最后一个月的20日前向金鹰公司缴纳下个交租期的租金，但因2020年初疫情影响，朱小鹏一直处于停业状态。加之朱小鹏的租金已经缴纳至2020年4月底，再结合金鹰公司向其发函以及双方微信沟通的情况，双方就租金等费用的缴纳时间、复工条件是否成就等问题未能达成一致，就合同是否继续履行也进行了协商。因此，朱小鹏虽未按合同约定缴纳租金和物业费，存在违约行为，但其过错程度较轻。朱小鹏于2020年6月23日向一审法院提起诉讼要求解除双方的合同，金鹰公司于2020年7月10日提起反诉要求朱小鹏返还房屋。故至少在2020年7月，双方均已确认无继续履行合同的意愿。2020年9月2日，朱小鹏腾空涉案房屋，涉案合同事实上已经解除。金鹰公司作为出租方，也应及时着手处置房屋，避免房屋空置损失持续扩大。因此，一审法院根据朱小鹏的违约情节、房屋使用的情况，以及疫情因素，酌定朱小鹏应当支付金鹰公司房屋租赁费47741元、物业费15914元，电费9430元，合计73085元，并无不当。一审法院根据涉案合同的履行情况和解除原因等综合因素，判令金鹰公司向朱小鹏返还履约保证金95483元和装修押金2万元；相关经营损失、装修损失、物品损失以及逾期的经营损失由朱小鹏自行承担，亦属合理，本院予以维持。综上所述，金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5061元，由上诉人丹阳金鹰国际购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年五月十三日书记员 柳婷婷