湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3116号原告：何林，男，1988年5月4日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：代荣臣，湖南高新律师事务所律师。被告：长沙市东大房地产开发有限公司，住所宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园****。法定代表人：刘自然，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。原告何林与被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法由审判员肖艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何林的委托诉讼代理人代荣臣，被告东大房地产公司委托诉讼代理人贺文婷、谢婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，以购房款1943041元为基数，按日万分之一的标准从2019年10月31日暂计算至起诉日（2021年4月6日）为101815元；2、请求判决被告承担诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：违约金直至计算至被告取得备案证为止。事实和理由：原告于2017年5月与被告在宁乡御园一品营销中心签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044107，合同标的为御园一品F栋107）与《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044207，合同标的为御园一品F栋207）。107与207构成一个三层房屋的整体结构。各合同第八条“交付时间及条件”第（一）款约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。第（二）款约定，该商品房交付时应满足下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；各合同第二十五条“其他约定”部分规定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的增加买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。至今被告仍没有满足合同规定交房的标准，即取得政府部门（住建局）的验收备案文件竣工验收备案证书。何林与东大房地产公司商品房预售合同纠纷二审生效民事判决书（2020）湘01民终3706号认可如下事实：1.双方虽在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋没有经过验收，没有达到法定交房条件，故被告构成逾期交房，应承担相应的违约责任。2.判决如下：一、被告东大房地产公司在本判决生效后十日内支付原告何林逾期交付房屋的违约金1943041元（以已付购房款1943041元为基数，自2018年6月21日起至2019年10月30日止，按日万分之一计算）。据此，原告主张以已付购房款1943041元为基数，自2019年10月31日起，按日万分之一计算违约金至起诉日为101815元，被告应予支付。被告东大房地产公司辩称：1.2018年6月20日，原告与答辩人达成协议，答辩人向原告补偿一年的物业服务费，关于逾期交付房屋的违约责任一次性结清，答辩人无须承担逾期交房责任；2.房屋已满足合同约定交房标准，答辩人无须承担逾期交房责任。根据《宁乡县商品房买卖合同》附件九《宁乡县商品房买卖合同补充协议》第五条第3项约定：“经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为‘该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。’买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）”。现房屋于2018年8月1日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收，房屋已经满足合同规定交房标准，答辩人无须承担逾期交房的责任。3.逾期交房违约金按已付房款日万分之一的计算标准过高，应予减少。即使逾期交房有答辩人的原因，按已付房款日万分之一的标准计算逾期交房的违约金亦过分高于实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。答辩人履行了通知交房的义务，且房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收，房屋已经满足合同规定交房标准，且房屋已于2018年6月20日实际交付，原告已实际使用房屋，答辩人的违约责任应予以减轻。逾期交房违约金按已付房款日万分之一的计算标准过高，应予减少。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下案件事实：2017年5月22日，原、被告分别签订编号20160044107的《宁乡县商品房买卖合同》及编号20160044207的《宁乡县商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于宁乡县××街道××社区××品－Ｆ）第Ｆ栋107及207号房屋，总价分别为674619元及1268422元。两合同均在第八条第（一）项约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。第（二）项约定，该商品房交付时应满足下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第二十五条约定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的增加买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九第五条第3项约定，经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。第五条第5项约定，发生不可抗力或下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任：因不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素的情形。合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，原告向被告支付约定购房款。2018年6月20日，被告向原告发放房屋钥匙并送达装修告知书。同日，原、被告签订《协议书》，约定由被告补偿一年（2019年4月30日至2020年4月30日）的物业管理费，延期交付的违约责任一次性结清，互不承担违约责任。2018年8月1日，御园一品A栋至F通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。因涉案房屋一直没有进行竣工验收备案登记，原告于2019年11月7日向本院提起诉讼，请求判决：1.请求判令被告支付原告逾期交房及办证损失，暂计算至起诉日共计人民币199255元；2.请求判决被告维修房屋至法定以及合同约定的交房标准（该项诉讼请求本院另作处理）；3.请求判决被告向原告披露预售房款监管账户的资金流向（该项诉讼请求本院另作处理）；4.请求判决被告承担诉讼费、司法鉴定费。本院于2019年12月20日做出（2019）湘0124民初9088号民事判决书，判决：一、被告东大房地产公司在本判决生效后十日内支付原告何林逾期交付房屋的违约金123294元（以已付购房款1941645元为基数，自2017年9月1日起至2019年10月29日止顺延5个月，按日万分之一计算）；二、驳回原告何林的其他诉讼请求。原、被告对该判决书不服，均向长沙市中级人民法院提起上诉，该中院于2020年5月15日做出（2020）湘01民终3706号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，（2020）湘01民终3706号二审民事判决书已生效并已执行到位。因涉案房屋至本案开庭当天一直没有进行竣工验收备案登记，原告要求被告支付逾期交房违约金未果，酿成本诉。上述事实，有（2020）湘01民终3706号二审民事判决书、工程竣工验收备案表、钥匙发放登记表、承诺书和装修告知书、《协议书》等证据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的合同编号为20160044107、20160044207的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，长沙市东大房地产开发有限公司应在2017年8月31日前将达到交付条件的房屋向何林交付，但涉案房屋至今没有进行竣工验收备案登记。双方虽在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋没有经过验收，没有达到法定交房条件，故被告构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于被告抗辩逾期将房违约金按已付房款日万分之一的标准计算过高的问题，已生效的（2020）湘01民终3706号二审民事判决书中已进行了阐述并予以确认，故本院对该抗辩意见不予采纳。经核算以付购房款1943041元为基数，按日万分之一的标准从2019年10月31日起计算至2021年4月6日的逾期交房违约金为101621元（司法速算结果），超过部分不予支持，后段违约金按此标准计算到涉案房屋进行竣工验收备案登记日为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告何林逾期交付房屋的违约金101621元（已计算至2021年4月6日，后段违约金以已付购房款1943041元为基数，按日万分之一标准计算至涉案房屋进行竣工验收备案登记日为止）；二、驳回原告何林其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2336元，减半收取1168元，由被告长沙市东大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖 艳二〇二一年五月十日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。