上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初5852号原告：李梅,女,1971年2月6日生,汉族,住上海市闵行区山花路XXX弄XXX号XXX室。原告：蔡斌,男,1967年9月25日生,汉族,住上海市闵行区山花路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：李梅。被告：上海淘最企业管理有限公司,住所地上海市金山区龙胜东路297弄。法定代表人：刘昌兴，执行董事。被告：上海欧港置业有限公司,住所地上海市金山区同凯路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：刘昌兴，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：朱龙梅。原告李梅、蔡斌诉被告上海淘最企业管理有限公司(下称淘最公司)、上海欧港置业有限公司(下称欧港公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告李梅、两被告共同委托诉讼代理人朱龙梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、淘最公司向两原告支付2017年1月1日至2018年6月30日的租金194,973元及利息29,770元；2、淘最公司向两原告支付违约金38,995元；3、欧港公司对淘最公司的违约行为承担连带责任。审理中，两原告明确第一项诉请中的利息计算为：以29,995.75元为基数，自2017年2月1日起至2017年4月30日止；以59,991.50元为基数，自2017年5月1日起至2017年7月31日止；以93,736.75元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止；以127,482元为基数，自2017年11月1日起至2018年1月31日止；以161,227.25元为基数，自2018年2月1日起至2018年4月30日止；以194,973元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止；以上均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以194,973元为基数，自2019年8月20日起至生效判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。事实和理由：2012年11月28日，原告与欧港公司签订《上海市商品房预售合同》，购买位于上海市金山区同凯路40弄《童博园基建项目》16号2层215室房屋(下称案涉房屋)。在欧港公司的要求下，原告于2013年9月2日和淘最公司签订了为期八年的《委托经营管理合同》(下称《托管合同》)。《托管合同》第三条约定，第三年、第四年的租金为每年固定119,983元，第五年、第六年的租金为每年固定134,981元，租金每季度一付，在每季度的第一个月支付。《托管合同》第九条约定，本合同为不可撤销的委托合同，原告与淘最公司双方均无权中途中止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按照合同第三条第三款的约定第六年租金额乘以未履行的期限，未满一年的部分按比例支付。淘最公司持续违约，导致合同不能足期履行，应向两原告支付违约金。按照上述约定的标准计算违约金应为202,472元，原告自愿调整为欠付租金的20%，即38,995元。欧港公司在出售房屋时强行要求原告签订《托管合同》，以高额租金收益的虚假承诺为引诱，达成售房之目的，其与淘最公司恶意串通使原告利益受损。2013年8月27日，欧港公司与李梅签订《保证合同》，欧港公司作为保证人承诺当淘最公司不履行委托合同中的责任和义务时，其承担全部淘最公司的责任和义务。原告据此提起本案诉讼。淘最公司与欧港公司共同辩称，《托管合同》及《保证合同》确实存在，但都是双方真实意思表示，不存在欺诈或恶意串通的情形。两原告诉请的租金确实没有支付，但不同意支付违约金，请法院依法处理。经审理查明，2012年11月28日，两原告与欧港公司签订《上海市商品房预售合同》，向欧港公司购买案涉房屋。2013年9月2日，两原告就案涉房屋与淘最公司签订《托管合同》，约定两原告将案涉房屋委托淘最公司经营管理，委托期限自市场正式开业之日起计八周年；委托期内第三、四年，淘最公司每年固定按119,983元支付租金给两原告；第五年、第六年，淘最公司每年固定按134,981元支付租金给两原告；租金季度一付，在每季度的第一个月内凭发票支付；本合同为不可撤销的委托合同。双方均无权中途中止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同约定的第六年年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算等等。另查明，原告李梅与欧港公司签订《保证合同》，约定：欧港公司作为保证人，当委托合同中的淘最公司不履行委托合同中的责任和义务时，欧港公司保证承担连带责任，承担全部的淘最公司的责任和义务；本保证合同的期限与委托合同的期限一致，双方约定该期限不能更改等等。2016年，两原告曾就2016年度租金将两被告诉至本院，后双方达成调解。《托管合同》约定的委托期限将于2021年6月底届满。审理中，被告称案涉房屋目前处于出租状态。原告称《托管合同》委托期限届满后是否续租尚未确定。以上事实，由两原告提交的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《托管合同》、《保证合同》、上海市金山区人民法院《民事调解书》，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，两原告与淘最公司签订的《托管合同》及与欧港公司签订的《保证合同》系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，对当事人具有法律约束力。两原告主张的租金符合约定，本院予以确认。淘最公司未按约支付租金给原告造成损失，还应承担违约责任。原告主张的利息损失符合法律规定，本院亦予支持。关于原告主张的违约金。从《托管合同》的约定来看，该违约金系解约违约金，现双方并未解除合同，且合同约定的委托期限即将届满，原告在庭审中也表示是否续租仍在考虑中，也即《托管合同》尚无终止或解除之预期，故原告主张该违约金与约定不符，本院不予支持。根据《保证合同》约定，欧港公司作为淘最公司的保证人承担连带责任保证，两原告要求欧港公司对租金及利息承担连带责任于法有据，本院应予支持。综上，为维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海淘最企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李梅、蔡斌2017年1月1日至2018年6月30日的租金194,973元及利息[以29,995.75元为基数，自2017年2月1日起至2017年4月30日止；以59,991.50元为基数，自2017年5月1日起至2017年7月31日止；以93,736.75元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止；以127,482元为基数，自2017年11月1日起至2018年1月31日止；以161,227.25元为基数，自2018年2月1日起至2018年4月30日止；以194,973元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止；以上均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以194,973元为基数，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]二、被告上海欧港置业有限公司对被告上海淘最企业管理有限公司所负付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告李梅、蔡斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2628元，由被告上海淘最企业管理有限公司、上海欧港置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣二〇二一年五月十九日法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。