辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽14民终901号 上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市温泉办事处兴海南路三段**。 法定代表人：韩振博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成(沈阳)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张馨予，女，1975年1月1日生，职员，现住兴城市。 上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）因与被上诉人张馨予租赁合同纠纷一案，不服（2020）辽1481民初2797号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 宝爱公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担.事实与理由：一、一审法院认为被上诉人已向上诉人交付案涉商铺，不属合同目的不能实现，不构成法定的解除条件，属于认定事实不清。1.一审判决未考虑合同履行已经不具备可能性。本案中，上诉人在租赁被上诉人商铺之初，是为了银象·宁远城能够整体规划，招揽更多客户，使商场内的每家店铺实现收益最大化。但因经济环境等诸多因素的影响，商铺一直寻租困难，入住率低。商场返租的商铺价格为1-10万左右不等的年租金，但是上诉人向外转租的费用每年为几百到一万元不等，甚至有很多铺位一直处于闲置状态，上诉人每年均要承担巨额亏损，目前上诉人已经无力支付租金，涉案合同属于事实上的履行不能。2.不依法判决解除该合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大的经济损失。二、一审法院认为被上诉人已向上诉人交付案涉商铺，不属合同目的不能实现，不构成法定的解除条件，属于适用法律错误1.一审判决未考虑到立法本意合同法的立法本意是鼓励、维护交易，并非是为了让合同僵化，使双方利益受损，在合同目的不能实现的情况下，继续强行履行合同有悖于合同法的立法本意。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同，共同的期望是商场能够为自己带来一定的收益，但现在由于上诉人经济困难，所支付的租金又远高于转租商铺取得租金，上诉人已无法按期向被上诉人支付租金，上诉人亦不能从所签订的合同中获取任何利益，即使是强制执行，亦无法获得对应的租金。此种情况应认定为不能实现合同的目的，解除合同是符合合同法立意的。2.涉案合同符合解除的法律规定条件依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。合同已不具备继续履行可能性，如果判令强制履行涉案合同，不仅不会维护合同双方的权益，反而会加剧双方当事人的矛盾，给双方都造成严重的经济损失，造成社会的不稳定。望二审法院能够查明事实，判如所请。 张馨予答辩称，一审判决正确，应予维持。 张馨予向一审法院提出诉讼请求：一、立即给付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费：34663元；二、按日万分之一支付违约金；三、承担诉讼费。 宝爱公司向一审法院提出反诉请求：请求法院解除商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。 一审法院经审理认定事实如下：张馨予自有坐落于兴城市银象宁远城F1260号商铺一处。2014年11月22日，甲方（张馨予）与乙方（宝爱公司）签订《银象.宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象.宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行同一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条租赁标的物中第2款约定：商铺编号F1260、建筑面积30.49平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为433292元；第二条租赁期限中第1款约定：租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日；第三条租金中第2款约定：标的商铺每个经营期租金分配如下：2019.7.1-2020.6.30：经营期租金为34663元，备注8%；第3款约定租金自2015年1月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条违约责任中第1款约定：银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定：乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金。第3款约定：乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付张馨予2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费34663元，故张馨予诉至法院。 一审法院认为，张馨予与宝爱公司签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费。 已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向张馨予 支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费34663 元，但考虑2020年1月份开始由于疫情因素影响，势必一 定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合 同支付租金对其明显不公平，宝爱公司请求减免租金的抗辩 意见，应予采信，故依据《最高人民法院关于依法妥善审理 涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六 条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免 除租金2个月，经计算，宝爱公司应向张馨予支付租赁费 28885.83元（34663元/年÷12个月×10个月）。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金”规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之二的标准计算。关于利息，因违约金的性质具有补偿性，又有赔偿性，原告未举证证明其除利息损失外还有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张利息缺乏依据，故不予支持。 关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，张馨予不同意解除合同，本案张馨予已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）张馨予租赁费28885.83元，并支付违约金（违约金以28885.83元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之二计付）；二、驳回原告（反诉被告）张馨予的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。案件受理费已减半收取333元、反诉费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。 本案的争议焦点是租赁合同是否应该解除，解除合同的条件是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形，因双方约定宝爱公司不得单方终止、变更合同，故，宝爱公司无权依据约定解除合同；宝爱公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除，因租赁合同已经履行五年之久，且宝爱公司属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，宝爱公司的上诉理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  康永杰 审判员  赵洪梅 审判员  郭逸群 审判员  刘亚伟 审判员  王嘉莉 二〇二一年五月二十五日 书记员  岳欣彤