陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终4357号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西昊泰酒店管理有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：乔玉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：金鹏，男，1969年11月5日出生，汉族，该公司工程部经理，住陕西省渭南市临渭区，现住该公司。委托诉讼代理人：赵红刚，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。上诉人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）因与上诉人陕西昊泰酒店管理有限公司（以下简称昊泰酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初14463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中登房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判为解除其与昊泰酒店公司于2011年4月28日签订的《租赁合同》，昊泰酒店公司向其返还中登城市花园2号楼（西安国际企业中心B座）5、6、7、8层租赁房屋；2.撤销一审判决第一项，改判为昊泰酒店公司向其支付2016年7月13日至2020年9月12日期间的房屋租金5965400元；3.上诉费用由昊泰酒店公司负担。事实和理由：其至迟已于2012年底向昊泰酒店公司交付了涉案房屋，且昊泰酒店公司已实际占有使用，至2016年7月13日消防验收通过期间，涉案房屋手续虽有瑕疵，但未对昊泰酒店公司的实际使用造成阻碍、影响或损失，昊泰酒店公司即便以涉案房屋手续存在瑕疵为由主张不付或少付租金，抗辩权也只能针对房屋存在瑕疵期间，不能延伸至瑕疵消除之后的正常使用期间。自涉案房屋通过消防验收之日起至其起诉期间，昊泰酒店公司拖欠租金近4年，属于根本违约。合同约定，昊泰酒店公司拖欠租金累计6个月以上的，其有权终止合同。涉案房屋系商业写字楼，建筑面积6000平方米，起租年租金为250余万元，昊泰酒店公司在仅支付70万元的情况下，近4年拒绝支付租金，已达到合同约定的解除条件。其与昊泰酒店公司于2015年5月4日签订《租赁合同补充附件一》，就其前期给昊泰酒店公司经营造成的不便达成了补充方案，因此前期房屋存在的瑕疵不应当成为昊泰酒店公司延迟支付后期租金的抗辩事由。一审在判令昊泰酒店公司不承担2016年7月13日之前的租金，确认其承担违约金，且在其已给予昊泰酒店公司补偿的情况下，认定昊泰酒店公司的行为不构成根本违约，不符合合同解除条件，明显错误。一审在昊泰酒店公司于2012年底收房后对涉案房屋进行了装修，昊泰酒店公司自2013年初至2016年7月期间实际使用涉案房屋的情况下，不仅未判令昊泰酒店公司支付租金或占用使用费，且又给予昊泰酒店公司6个月的装修免租期，有失公允，也不符合商业惯例，该6个月的装修免租期不应当再计算。根据《租赁合同》约定，租期期限自2012年7月30日起算，年租金为252万元，该租金是结合2012年的租赁市场行情及房屋实际情况约定的。考虑到市场租金的增幅，合同约定租金每3年同比递增5%，因此租赁期限内的租金标准应当按照双方约定予以认定。一审未考虑房屋租赁市场的上涨环境，以2012年的租金标准确定2016年的租金标准，不符合合同约定，有违公平原则。一审判决认定事实不清。昊泰酒店公司辩称，2016年7月13日系涉案房屋消防通过日，非实际交房日，实际交房日为2017年8月8日。按照租赁合同附件交接协议、垫资说明、情况说明等证据，证明涉案房屋的设备设施等由中登房地产公司安装到位才符合房屋交付条件。按照物业服务协议、补充协议、装修合同、安装合同、消防支队下发给其的（2018）0010号检查合格证等证据，证明中登房地产公司于2017年8月8日将涉案房屋的设备设施安装到位，并于同日向其交付房屋。因此，本案实际交房日为2017年8月8日。中登房地产公司认为其自2016年7月13日起未交租金，构成根本违约，要求解除合同，理由不能成立。按照合同约定，2017年8月8日至2018年8月8日无需交纳租金。其就2018年8月8日至2019年8月8日未交租金解释如下：前期其通过交付定金、借支及垫付空调安装款合计100万元；2018年5月27日、7月20日有五位业主向其发函主张涉案房屋所有权，并要求其支付租金；2018年8月、9月，其向中登房地产公司发函内容为要求中登房地产公司确认谁是涉案房屋所有人，租金应交给谁，中登房地产公司未予回复。就2019年8月8日至2020年8月8日未交租金解释如下：因前期五位业主主张租赁物的所有权及要求其将租金支付给五位业主，其向中登房地产公司发函要求确认，中登房地产公司未予回复；2019年9月3日，5位业主以索要租金为由将其诉至法院，一审法院于2019年12月20日左右作出裁定，驳回5位业主的起诉；2020年6月14日，中登房地产公司给其发函要求支付租金，其于2020年7月1日回函，内容为具体租金多少，交款账户是哪一个，中登房地产公司未提供交款账户，亦未对其提出的问题有回应。其无任何违约行为，中登房地产公司以其未交租金为由主张解除合同的理由不能成立。按照租赁合同约定，中登房地产公司自实际交付房屋之日起给予其6个月的免租装修期。根据合同约定及结合实际交房情况，应按照每年252万元的标准支付租金（前三年租金按半年结算）。中登公司上诉请求不能成立，应予驳回。昊泰酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为其向中登房地产公司支付租金110万元，判决中登房地产公司向其赔偿损失584000元；3.一、二审诉讼费用由中登房地产公司负担。事实和理由：根据《租赁合同》约定的月租金单价为20元/月·㎡、设备设施使用费单价为15元/月·㎡以及双方2013年4月7日签署的工程交接界面协议、2017年6月30日安装空调的情况说明，足以证明提供完整的空调设备等附属设施是中登房地产公司的合同义务。中登房地产公司于2016年7月13日仅完成了涉案房产的消防验收，但涉案房产的中央空调并未安装，中登房地产公司在其督促帮助下于2017年8月8日才完成中央空调安装工作。《物业服务临时协议》《昊泰酒店家具加工及安装合同书》也能佐证其于2017年8月使用涉案房产，具备进场条件后签订家具安装合同。中登物业有限公司也是在中央空调安装完成后通知其进场装修，其于2017年8月8日向西安中登物业有限公司支付物业服务费，物业公司才向其售卖水电。因此，结合中央空调安装工作完成的事实，应认定2017年8月8日为房屋交付之日，一审认定从2016年7月13日起算租金错误，没有考虑到涉案房产为商业性质，消防验收不能满足合同关于租赁物使用要求之约定。故按照《租赁合同》约定的租金数额，扣除中登房地产公司给予其的装修期、前期其交纳的保证金、租金、空调安装费、中登房地产公司承诺给其疫情减免的2个月租金，其应付中登房地产公司租金为110万元。其没有延期支付租金，不构成违约，一审认定其延迟支付2016年7月13日以后的租金构成违约错误。按照合同约定，中登房地产公司应于2012年7月30日向其交付符合酒店商业经营使用要求的房产。其于2011年合同签订后，就为开设酒店做准备，与天瑞酒店投资有限公司签订《速8酒店加盟总协议》，为此支付加盟费、保证金、设计费，因中登房地产公司设施不全，不能进场装修，酒店更不能如期开业，导致加盟费等费用的损失。因中登房地产公司房屋产权纠纷导致其在2019年被5人以租赁合同纠纷起诉至一审法院，其聘用律师应诉维权花费了大量时间和金钱成本，按照合同约定应当由中登房地产公司承担赔偿责任。 中登房地产公司辩称，其已于2012年8月初实际向昊泰酒店公司交付了涉案房屋，昊泰酒店公司于2012年8月8日委托西安世彩装饰设计工程有限公司入场进行装修，实际占有了涉案房屋。自2012年8月至2014年12月期间，昊泰酒店公司多次向西安世彩装饰设计工程有限公司支付装修工程款，持续进行装修。至2014年12月8日，天瑞酒店管理有限公司向昊泰酒店公司发函载明昊泰酒店公司已经开始以速8酒店名义对外试营业。自昊泰酒店公司收房后，从未对房屋或附属设备向其提出异议。昊泰酒店公司与陕西中登实业（集团）有限公司之间的经济往来或其他法律行为与其无关。涉案房屋于2016年7月13日通过消防验收，房屋手续瑕疵已于当日消除，一审认定以该日作为租金起算日正确。昊泰酒店公司主张的“加盟费”是昊泰酒店公司向天瑞酒店管理有限公司支付的咨询费，与其无关。根据昊泰酒店公司与天瑞酒店管理有限公司签订的《单位系统协议》约定内容，该咨询费与是否取得商业回报无关，无论该合同因何种原因发生变更或终止，初始咨询费是不可退还的，昊泰酒店公司要求其赔偿该项损失无事实及法律依据。保证金系昊泰酒店公司依据与天瑞酒店管理有限公司之间的合同约定交纳的，与其无关，昊泰酒店公司应向收取保证金的主体主张权利。根据昊泰酒店公司在一审中提交的证据显示，系因昊泰酒店公司违反与天瑞酒店投资有限公司间的合同约定，擅自开业导致保证金被扣，故昊泰酒店公司要求其赔偿保证金损失不应得到支持。其与昊泰酒店公司之间没有律师费损失的约定，且昊泰酒店公司主张的律师费非本案律师费，故昊泰酒店公司要求其承担律师费用不应被支持。《租赁合同》约定其违约时应按照年租金的20%承担违约金，未约定损失赔偿额的计算方法，即使将昊泰酒店公司主张的咨询费、保证金、设计费作为损失认定，金额也未超过违约金数额504000元，故昊泰酒店公司在其已经承担违约金的情况下再要求赔偿损失不应得到支持。就昊泰酒店公司的上诉请求来看，即便租金自2017年8月8日起算，昊泰酒店公司自认仍欠付其租金110万元，暂且不论欠付租金的金额准确与否，昊泰酒店公司逾期支付其租金的事实清楚，且已超过6个月，昊泰酒店公司的违约行为已符合《租赁合同》约定的其有权解除合同的情形，一审剥夺其合同解除权属于适用法律错误。昊泰酒店公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。中登房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除其与昊泰酒店公司在2011年4月28日签订的《租赁合同》；2.昊泰酒店公司向其返还中登城市花园项目2号楼（西安国际企业中心B座）5、6、7、8层租赁房屋；3.昊泰酒店公司向其支付欠付租金16155300元（暂计算至2020年7月29日，要求计算至实际返还房屋之日止，自合同解除之日至实际腾房之日期间按照月租金243317元为标准计算）；4.昊泰酒店公司向其支付违约金504000元整；5.诉讼费由昊泰酒店公司负担。昊泰酒店公司向一审法院反诉请求：1.中登房地产公司赔偿损失2584000元；2.反诉费用由中登房地产公司负担。一审法院认定事实：乔玉林系昊泰酒店公司法定代表人，昊泰酒店公司于2017年7月3日将其名称由“陕西坤昱酒店管理有限公司”变更为“陕西昊泰酒店管理有限公司”。2011年4月28日，中登房地产公司（甲方）与乔玉林（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在西安市未央区XX城XX路XX花园XX楼XX层、XX层、7层、8层的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积6000平方米，房屋租赁用途为宾馆酒店和其他合法商业用途；房租月租金为12万元，房租月租金单价为20元/月·㎡，设备设施使用费月标准为9万元，单价为15元/月·㎡，租赁期限自2012年7月30日至2032年7月29日，租金按年结算（租赁期的前3年租金按半年结算），由乙方在每租赁年的前30日内交付甲方，年租金为252万元；本合同签订后三日内乙方须向甲方交付履约保证金20万元，该履约保证金于乙方正式开业后，转为租金并予以抵扣；租金每三年同比递增5%；甲方自实际交房之日起给乙方6个月的装修期，装修期内6个月内免其房屋租金和设备设施使用费；甲方因不能依约履行合同的，甲方除应向乙方返还已收履约保证金外，还应支付给乙方本合同年租金20%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金……（4）拖欠房租累计6个月以上的。2011年6月7日，中登房地产公司（甲方）、乔玉林（乙方）、昊泰酒店公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：甲方、乙方与2011年4月28日订立《租赁合同》双方，该协议一式四份附于本文后；本协议各方同意丙方取代乙方成为既有协议一方；因此，各方协议如下：从本协议签订之日起生效，丙方将取代乙方成为既有协议承租人，因此各方同意，丙方将获得既有协议下原乙方拥有的各种权利及承担既有协议下原乙方承担的各种义务和责任，并按照既有协议约定履行乙方未履行的责任和义务。2011年5月8日，昊泰酒店公司向中登房地产公司支付定金20万元，中登房地产公司向昊泰酒店公司出具收据一份，庭审中，中登房地产公司称同意将20万元定金转化为租金。2012年1月6日，昊泰酒店公司向中登房地产公司支付租金50万元，中登房地产公司向昊泰酒店公司出具收据。 2016年7月13日，西安市公安消防支队出具西公消验字[2016]第0192号建设工程消防验收意见书，载明案涉房屋消防验收合格。2017年6月30日，案外人陕西中登实业集团有限公司出具《情况说明》一份，载明“中登城市花园A座5-8层空调剩余工程，由于项目资金问题无法完成。完成此项工程还需30万元，依照陕西中登实业（集团）有限公司销售部发的文件，该笔款项30万元工程款由5-8层承租户陕西坤昱酒店有限公司垫资完成施工。该款项由陕西中登实业（集团）有限公司全额返还给陕西坤昱酒店有限公司。”庭审中，昊泰酒店公司称其于2013年年初进入案涉房屋进行装修，后发现案涉房屋存在多种问题，装修一个月后停工。中登房地产公司称因新冠疫情同意为昊泰酒店公司减免两个月房租。一审法院认为，中登房地产公司与乔玉林签订的《租赁合同》以及中登房地产公司、昊泰酒店公司和乔玉林共同签订的《合同主体变更协议》均系各方当事人真实性意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属有效。现中登房地产公司、昊泰酒店公司系《租赁合同》的甲方和乙方，应当按照该合同约定全面履行各自义务。中登房地产公司与昊泰酒店公司虽均未能提供房屋交付的手续，但根据庭审中昊泰酒店公司自认的装修事实，可以确认昊泰酒店公司至迟于2013年初已实际占有案涉房屋。昊泰酒店公司承租房屋的目的是为了开设宾馆酒店或其他合法商业用途，为了实现该合同目的，中登房地产公司应保证出租房屋通过消防验收。涉案房屋于2016年7月13日经验收合格，此前中登房地产公司虽已向昊泰酒店公司交付房屋，但房屋质量不符合双方约定的用途，应认定中登房地产公司于2016年7月13日向昊泰酒店公司实际交付符合合同约定标准的房屋。由于中登房地产公司自身存在迟延4年交付符合合同约定标准房屋的违约行为，昊泰酒店公司未及时交纳租金的行为不构成根本违约，对中登房地产公司要求解除《租赁合同》并返还房屋的诉讼请求，不予支持。房屋租金应从2016年7月13日起按照合同约定标准计算。根据合同约定，中登房地产公司给予昊泰酒店公司6个月装修免租期，且前3年租金按半年收取，故昊泰酒店公司自2016年7月13日至2019年7月12日期间应支付的租金为252万元，由于昊泰酒店公司已支付保证金20万元和租金50万元，共计70万元，应予以扣减，昊泰酒店公司该期间内应支付的租金为182万元。根据合同约定，租金每3年同比递增5%，自2019年7月13日起3年内每年租金应为2646000元，截至2020年9月12日共计14个月，扣减中登房地产公司同意减免租金的2个月，昊泰酒店公司在该期间应支付的租金为2646000元。以上租金合计4466000元。昊泰酒店公司辩称其垫付30万元空调安装费用应从租金中予以扣减，但根据昊泰酒店公司提交的情况说明，垫付费用系其与案外人陕西中登实业（集团）有限公司之间的纠纷，故对昊泰酒店公司的辩称，不予采信。昊泰酒店公司迟延支付2016年7月13日以后租金的行为构成违约，应支付中登房地产公司违约金。由于中登房地产公司未能按照合同约定时间交付房屋，其行为亦构成违约，应支付昊泰酒店公司违约金，故双方主张的违约金相互抵消。昊泰酒店公司主张损失中的加盟费、保证金、设计费合计未超过中登房地产公司应支付给昊泰酒店公司的违约金，中登房地产公司无需另行支付。昊泰酒店公司主张的律师费和营业损失，缺少法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、被告陕西昊泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安中登房地产开发有限公司自2016年7月13日至2020年9月12日期间的房屋租金446.6万元；二、驳回原告西安中登房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陕西昊泰酒店管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费121755元（西安中登房地产开发有限公司已预交），由陕西昊泰酒店管理有限公司负担3万元，并于付上款时一并给付西安中登房地产开发有限公司，剩余91755元由西安中登房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费13736元（陕西昊泰酒店管理有限公司已预交），由陕西昊泰酒店管理有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中登房地产公司与乔玉林签订《租赁合同》后，中登房地产公司、乔玉林与昊泰酒店公司又签订《合同主体变更协议》，约定由昊泰酒店公司取代乔玉林成为《租赁合同》的承租方主体，享有合同权利并承担合同义务、责任等。《租赁合同》《合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，中登房地产公司与昊泰酒店公司均未能提供涉案房屋交付的相关手续，故一审根据昊泰酒店公司自认的装修事实，确认昊泰酒店公司至迟于2013年初已实际占有涉案房屋，符合客观实际，本院予以确认。昊泰酒店公司承租涉案房屋的目的是为了开设宾馆酒店或其他合法商业用途，中登房地产公司作为出租人应保证出租房屋通过消防验收，符合使用条件。经查，涉案房屋于2016年7月13日经消防验收合格，因此，一审认为此前中登房地产公司虽已向昊泰酒店公司交付了房屋，但房屋并不符合双方合同约定的用途，认定中登房地产公司系在消防验收合格之日向昊泰酒店公司实际交付了符合约定标准的房屋，并无不当。中登房地产公司因昊泰酒店公司拖欠租金问题提起本案诉讼，中登房地产公司主张解除双方合同并要求昊泰酒店公司返还涉案房屋及支付欠付的租金、违约金等，而昊泰酒店公司亦反诉主张中登房地产公司赔偿相关损失等。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因中登房地产公司自身存在迟延4年交付符合约定标准房屋的违约行为，故一审认为昊泰酒店公司没有及时交纳租金的行为不构成根本违约，并对中登房地产公司要求解除《租赁合同》、返还房屋及支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。关于涉案房屋租金的起算时间及昊泰酒店公司欠付租金的具体数额问题，仍然基于涉案房屋系2016年7月13日经消防验收合格的事实，一审确定涉案房屋租金从该日起算，同时根据合同约定，给予昊泰酒店公司6个月的装修免租期，前3年租金减半收取，由昊泰酒店公司支付中登房地产公司自2016年7月13日至2019年7月12日期间租金252万元，扣减昊泰酒店公司已支付的保证金20万元、租金50万元，昊泰酒店公司实际应支付中登房地产公司上述期间内租金182万元（252万元-20万元-50万元），有合同依据，亦无不当。《租赁合同》约定，租金每3年同比递增5%，因此自2019年7月13日起的3年内每年租金应为2646000元，对于截至2020年9月12日共计有14个月昊泰酒店公司应付租金，扣减中登房地产公司同意减免租金的2个月，昊泰酒店公司应支付中登房地产公司该期间租金为2646000元。以上租金合计为4466000元。昊泰酒店公司称其垫付的空调安装费用30万元应从租金中予以扣减，因该垫付费用系昊泰酒店公司与案外人陕西中登实业（集团）有限公司之间的纠纷，故对昊泰酒店公司的该项主张不予支持。鉴于双方均存在违约行为，故一审认为应对双方主张的违约金相互抵消，并认为昊泰酒店公司主张损失中的加盟费、保证金、设计费合计未超过中登房地产公司应支付给昊泰酒店公司的违约金，系在抵消范围之内，与法不悖，亦无不妥。昊泰酒店公司主张的律师费和营业损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，中登房地产公司与昊泰酒店公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38250元，由西安中登房地产开发有限公司负担18294元，由陕西昊泰酒店管理有限公司负担19956元。本判决为终审判决。     审 判 长  姜 亦  君                    审 判 员  赵  羽  嘉                    审  判  员  林      瀚 二○二一年五月二十六日                           法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛