内蒙古自治区奈曼旗人民法院   民事判决书   （2020）内0525民初4778号   原告：刘国艳，女，1976年8月9日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：李茂盛（与刘国艳系夫妻关系），男，1975年6月7日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：李汉林（与刘国艳系翁媳关系），男，1952年5月20日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   被告：通辽市天华房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市奈曼旗大沁他拉镇青山路北段东侧。   法定代表人：任俊岗，职务：董事长。   委托诉讼代理人：张晋有，男，1957年8月17日出生，汉族，通辽市天华房地产开发有限责任公司党支部书记，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：付文吉，男，1987年1月6日出生，汉族，通辽市天华房地产开发有限责任公司工程师，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。   原告刘国艳与被告通辽市天华房地产开发有限责任公司（以下简称天华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李茂盛、李汉林，被告委托诉讼代理人张晋有、付文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.依法判处被告立即无条件向原告提供所购青山花园商住××区商厅的《住宅质量用说明书》、建筑工程登记备案表、工程竣工验收文件等按国家规定应当向业主提供的各类文件；2.判处被告对违法建设的排污系统进行整改（包括排污管道、排污井），按照规定迁移到楼房后墙地基水平距离2.5米之外；3.按照楼房规划设计恢复楼房地下室通风窗；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2012年从被告公司委托代理机构法人代表牟取辉处，购买了位于××道房。自2013年以来，原告多次找被告要求其提供该楼房的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、建筑工程登记备案表、工程竣工验收文件等按国家规定应向业主提供的各类有效文件，被告始终未给提供。自2013年以来，因楼房地基外墙公用排污系统违规设置，公用排污管道质量、污水井质量和外墙防水质量等一系列问题，污水井、排污管道始终在向地下室内泄漏污水和雨水。原告已连续多年、多次与被告交涉协商，要求其对违规设置的排污系统予以整改纠正，但至今拒绝整改。被告交付给原告的楼房，未按规定要求施工建设，该栋楼房一层的全部16个商厅，只有最西侧的16号商厅是按规定要求施工建设的，其他商厅地下室后墙采光通风窗在施工时本已经预留，但交付业主之前被堵死，同时把排污管道、排污井违规设置在与楼房后墙紧贴的位置，造成排污系统地下部分出现故障时不能维修。另外，被告在本应该设置排污井的位置，违规建设了地下车库，谋取非法收益。被告的所作所为，于情有悖、于理不符、于法难容！请求人民法院依法公开公平公正审判，切实维护房地产市场的正常秩序，维护人民群众的正当权益。   被告天华公司辩称，1.被告同意按原告要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、建设工程竣工验收备案表、建设工程质量监督报告。2.奈曼旗大镇青山花园小区23号楼是答辩人于2011年开发建设、2013年12月竣工验收的。以上提供的“建设工程竣工验收备案表”和“建设工程质量监督报告”完全可以证明，该工程包括原告提出异议的地下车库、给排水系统在内的所有分项工程都是符合施工规范和合格的，排污管道、检查井和化粪池的设置也完全符合当时的施工建筑要求。此分项工程按当时的有关单位要求，是由奈曼旗污水处理厂设计（包工包料）、施工的。3.23号楼地下室的通风采光窗由原设计的北侧改为南侧，因为此项是附属工程，当时也没有强制性规范，建设单位通辽市天华房地产开发公司，采纳了多方的意见和建议，由于南侧朝阳，日照采光和通风都比建在北侧效果更好，使地下室更具有使用价值。4.2014年夏季奈曼旗大镇地区突降特大暴雨，城区大部分街道高峰时积水深度达1米以上，青山雅苑、青山花园等多个小区院内积水，因此导致地下车库、地下室进水，这是几十年一遇的降雨，属于不可抗力因素。2019年夏季，奈曼旗大镇城区主排污管道严重堵塞，遇大雨时污水倒灌，导致许多小区地下室、地下车库污水倒灌、渗漏。根据国家有关规定，商品房屋的“墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏”保修期为2年。原告购买的商厅是2013年竣工验收的，但答辩人在超出保修期限的2019年还是免费给被告的房屋进行了维修。答辩人在该工程的建筑施工、售后服务、维修均没有违反国家和有关部门的施工规范，不存在违法、违规建筑行为，因此请求人民法院查明事实，作出公正判决。   经审理查明，原告于2011年从被告处购买了位于××旗商厅，2012年交付原告使用，2013年12月13日23号楼竣工验收，2014年3月25日合格备案。2015年2月25日原、被告双方签订商品房买卖合同（机打合同），原告未办理不动产登记手续。原告购买的商厅附赠有地下室，地下室无产权。被告在向原告交付房屋时，未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该楼房室内排污管道位于北侧，通过地下室连接污水井。2019年因原告商厅地下室污水渗漏，原告对排污系统进行过维修。   上述事实有原、被告陈述及原告提供的商品房买卖合同一份、手机录像视频一份，被告提供的建设工程竣工验收报告一份、建设工程竣工验收备案表一份在卷佐证，本院予以确认。   原告提供的手机拍摄的23号楼给排水平面图、青山花园总体规划图，用以证明被告没有按照国家标准提供商品房，因23号楼已经相关部门验收合格，故对原告提供上述证据所要证明的问题，本院不予采信。   为查明案件事实，本院进行了实地勘验，并制作勘验笔录一份（附照片13张）。勘验情况为：23号楼为临街楼房，东西走向，一楼为商厅，共有16户。该楼房排污井位于楼房北侧，连接各排污井的公共排污管道为东西走向。楼房北侧建有外置楼梯。经测量，23号楼北侧墙体距离排污井井盖外沿距离为20厘米，距离外置楼梯墙体112厘米，排污井井盖直径70厘米。公共排污管道北侧与地下车库相邻。原告商厅室内排污管道位于地下室东北角处，与之相邻的北墙、东墙有明显墙皮脱落现象。原告商厅地下室南侧有采光通风窗、北侧没有。   本案审理过程中，为化解矛盾纠纷，本院对现场实地查看后组织了原、被告双方进行调解，针对23号楼公共排污管道北侧与地下车库相邻，不具备向北侧扩展空间的客观事实，被告方同意将污水井进行改造，用预制污水井替代现有砖砌污水井，并将23号楼北侧墙体地下部分重新做防水处理的方案，因原告方不同意该方案，坚持诉讼请求，该方案未能实施。   本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，根据该规定，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告主张涉案排污系统系违法建设，要求将排污管道迁移到楼房后墙地基水平距离2.5米之外的诉讼请求，因排污管道的公共设施属性，涉及全体业主的权益，且小区内的排污管道与小区外的城市排污管道布局相联通，牵一发而动全身，开发商无权擅自改变排污管道线路，法院的司法审判权也不能逾越并代替行政管理部门的行政管理权，故原告认为涉案排污系统系违法建设，应向有关行政机关主张权利，而非民事案件审理范围。同时原告请求将排污管道迁移到楼房后墙地基水平距离2.5米之外，因涉案公共排污管道北侧与外置楼梯及地下车库相邻，空间有限，客观上也不具备实现条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告按照楼房规划设计恢复楼房地下室北侧采光通风窗的请求，因该地下室北侧墙体与排污管道相邻，客观上不具备建设采光通风窗的条件，同时被告在向原告交付楼房前即将北侧采光通风窗改在了南侧，取得了采光通风效果，且该楼房已经各部门验收合格，因此不能视为被告履行合同存在违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，判决如下：   一、被告通辽市天华房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告刘国艳提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；   二、驳回原告刘国艳的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由原告刘国艳负担50元，由被告通辽市天华房地产开发有限责任公司负担50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审判长 韩国柱   审判员 张 淼   人民陪审员 程方圆   二〇二一年五月十五日   法官助理 陈 辉   书记员 刘 群