广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初573号原告（反诉被告）：邓卓志，男，1992年10月11日出生，汉族，户籍地址：广东省英德市。委托诉讼代理人：郝洁，广东洛亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：阮惠琼，女，1957年10月4日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：高以镠，广东中粤云天律师事务所律师。原告（反诉被告）邓卓志与被告（反诉原告）阮惠琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓卓志的委托诉讼代理人郝洁，被告阮惠琼的委托诉讼代理人高以镠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓卓志向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金人民币100000元；2、判令被告为实现债权而支出的律师费人民币10000元；3、判令被告赔偿原告已支付的中介费2000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年9月5曰，原被告与广州市金裕地产代理有限公司三方签订《房屋买卖合同》（编号NO.0000442），该合同约定：由被告出售其名下所有的位于广州市荔湾区东风西路西场街一街6号4楼404房的房产，房价共计84万元，付款方式为按揭，原告须于签署合同当曰支付购房定金50000元。同日，双方签订《购房补充协议》，该协议约定：房款按照银行按揭同贷金额多退少补的方式进行支付，买房承诺自签约起45天内完成过户交易否则需一次性支付全部楼款,总合同期限为3个自然月。以上合同签订后，原告当日向被告支付了定金50000元，被告同曰向原告出具了收款收据。随后，原告依约推进办理按揭贷款手续，因被告不配合，导致双方无法在45天内完成过户交易。原告遂积极与被告协商拟依约向被告一次性支付全部房款，但被告于2020年10月23日发微信给原告，表示原告当日12点前未转账故其当原告放弃本次房屋买卖，随后将原告微信拉黑。原告、中介方均无法再与被告取得联系。经核实，被告已将涉案房屋出售给他人。被告的以上行为构成根本违约，给原告造成了巨大经济损失。被告阮惠琼辩称，不同原告所有的诉讼请求。理由如下：1.双方的交易价格为78万元。原告起诉的84万元是为了向银行贷款，并非实际的交易价格，故原告存在骗贷行为。2.原告无购房资格，故原告必须找第三方来代持有涉案产权。从签订合同起至2020年10月16日，原告一直找不到第三方代持，被告一直催促。被告如约在2020年10月16日下午去建设银行办理按揭手续，但是原告并未出现。故办理按揭贷款手续不是我方拖延造成，而是原告的责任。3.按照补充协议的约定，45天内原告是必须完成过户手续，否则将剩余楼款全部支付给我方，支付完毕后再办理入押、过户等相关手续。但实际上，原告并没支付房款已构成违约。4.我方在2020年10月23日发微信给原告，要求其在晚上的12点钱付款，否则视为违约，没收定金，但原告没有回复。2020年10月24日我方把微信截图发给中介，中介回复我方说对方放弃交易，且还约被告带客户看房。鉴于原告通过中介明示放弃交易，那么我方将房子另行出售不构成违约。5.被告删除原告和中介朋友圈的时间是在2020年10月31日，但是原告一直没有联系被告，其是在2020年11月23日才联系我方。即使删除朋友圈，双方均留存电话号码，原告有心交易，完全可以通过电话联系，或者再添加朋友圈，但原告一直没有这样做。可见原告是放弃交易，故原告应承担违约责任，按照双方所签订的房屋买卖合同第七条第二项规定，被告有权解除合同，原告无权要求退回押金。6.鉴于原告的违约行为所造成的中介费和律师费应由原告自行承担，我方不承担支付责任。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付律师费10000元；2.判令本诉及反诉受理费由被反诉人承担。原告邓卓志对反诉辩称，请法院驳回其反诉请求。1.根据双方签订的购房补充协议第九条，此款约定的是合同履行期限为三个月，即使买方在45天内没有完成交易，其法律后果是在合同履行期限三个月内一次性完成楼款的支付以及过户，卖方没有权利单方变更合同条款，对于买方要求在10月23日前完成房款一次性支付，买方有权拒绝履行。2.卖方在本合同期限尚未经过期间将房屋转卖于第三人，已构成违约，按照房屋买卖合同第七条第一款的规定，卖方应双倍退还买方所付定金。本案是由于被告违约而起，被告应自行负担其支付的相关费用。本院经审理认定事实如下：位于广州市荔湾区东风西路西场一街6号464房原系登记在阮惠琼名下房产，房地产证号为05××97。2020年9月5日，阮惠琼（卖方）与邓卓志、郭一川（买方委托代理人）、代理方：广州市金裕地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》（no.0000442）约定，卖方同意以人民币840000元转让座落在广州市荔湾区东风西路西场一街6号4楼404房，建筑面积36平方；签署合同当日支付50000元作为定金；违约责任：若卖方收取定金后未按本合同规定之时间办理相关手续或未按本合同规定将物业转让给卖方，则属卖方违约，卖方须在确定不能出售该物业当天双倍退还买方所付定金，买卖合同解除;若买方支付定金后，违反本合同规定或未按本合同规定宁之时间办理相关手续及支付款项，则属卖方违约，卖方所付之定金作为卖方违约赔偿，卖方物权要求退回，买卖合同解除；若买卖任何一方或双方违反本合同规定，或者在未征得代理方同意下擅自解除本合同或与对方另行达成买卖或租赁协议，均构成对代理方违约，且视作本公司已完成居间服务，违约方均须向代理方支付违约金人民币23400元；由于乙方违约，另外双方为追究违约方违约责任而产生的律师费由违约方乙方承担；等等。合同落款处，邓卓志在买方代理人处署名。同日，阮惠琼（卖方，代理人）与邓卓志签订（买方，代理人）签订《购房补充协议》约定：卖方同意买方可指定第三方自然人落名过户及银行贷款等所有手续，交易以840000元为实收房款，以银行同贷书为准，按照按揭同贷金额多退少补进行支付房款，如银行放贷高于实收房款的部分款款项，卖方当收到按揭款项当天须退回卖方指定账户；买方承诺自签约起45天内完成过户交易，否则买方须一次性支付全部楼款，卖方配合入押，直至卖方完成所有交易流程，总合同期限为3个自然月，从签订本合同同日开始计起；等等。上述合同签订后，邓卓志通过郭一川账户转账50000元定金给阮惠琼。阮慧琼出具收据。2020年11月26日，阮惠琼与案外人陈嘉楷签订关于案涉房屋的《存量房买卖合同》。案涉房屋于2020年12月1日登记于案外人陈嘉楷名下。邓卓志委托广东洛亚律师事务所处理本案一审诉讼活动。广东洛亚律师事务所向其开具《广东增值税普通发票》（No.17282964）金额为10000元。阮惠琼委托广东中粤云天律师事务所处理本案一审诉讼活动。广东中粤云天律师事务所向其开具《广东增值税普通发票》（No.28946152）金额为10000元。为证实邓卓志违约在先，阮惠琼提供了1.苏永坚与邓卓志的微信聊天记录和通话记录；2.苏永坚与中介孔武松的微信聊天记录和通话记录作为证据。邓卓志对证据1真实性予以确认，但认为双方未协商一致；对证据2三性不予确认，认为非原始载体，且其一直向中介表达购买意愿。庭审中，阮惠琼陈述其曾于2020年10月16日与中介至银行信贷部办理按揭贷款文件，但因邓卓志不出现无法办理。邓卓志回应其时在办理婚礼，案涉房屋要登记在其妻子名下，并向法庭提供登记日期为2020年8月10日的结婚证及其妻子曾惠杰的税收完税证明拟证实其说法。阮惠琼认为上述证据并非房管部门出具的购房资格证明，不能证实曾惠杰情况，其亦不清楚要过户之人为曾惠杰。本院认为，虽邓卓志未在《房屋买卖合同》的买方处具名，但结合《购房补充协议》，《房屋买卖合同》所约定的案涉房屋买受人应为邓卓志。邓卓志、阮惠琼签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。鉴于原、被告双方在庭审过程中，均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，因此原、被告签订的《房屋买卖合同》应予解除。本案的焦点在于，合同的履行不能属谁之过错。1.《购房补充协议》所约定的“买方可指定第三方自然人落名过户”问题。首先，邓卓志自合同签订至庭审之时均不具备广州市购房资格，案涉《房屋买卖合同》、《购房补充协议》在签订之时便存在履行不能的风险。对此，邓卓志应系明知。其次，邓卓志主张其妻子具广州市购房资格且案涉房屋落户妻子名下。但从邓卓志提供的证据可知，邓卓志在合同签订之前已领取结婚证。若案涉房屋确要落户妻子名下，那么邓卓志完全可以通过妻子授权，并以其妻子名义与阮惠琼直接签订《房屋买卖合同》，而不需要再间接签订《购房补充协议》。另无任何证据表明，邓卓志在交易过程中曾向阮惠琼披露过将案涉房屋落户至邓卓志妻子名下的意思表示。因此，本院对邓卓志该一主张不予采纳。邓卓志抑或其妻子是否作为涉案房屋的认购人的约定并不明确。2.对于《购房补充协议》所约定的时间问题。双方对“买方自签约起45天内完成过户交易，否则买方须一次性支付全部楼款，卖方配合入押，直至买方完成所有交易流程，总合同期限为3个自然月，从签订本合同同日开始计起”的理解存在争议。但结合双方对于银行抵押贷款的陈述及买方可指定过户第三人的约定，上述条款所陈述的显然系两种情况：（1）邓卓志于在合同签订后的45天内以其名义或第三人名义办理案涉房屋过户、银行贷款抵押；（2）如果邓卓志在45天内无法办理过户及银行贷款抵押，那么就必须先全额支付房款；在收到房款后，阮惠琼才会配合向银行抵押案涉房屋，并配合等待邓卓志寻找合适第三人办理案涉房屋过户，但该含配合等待时间在内不会超过3个自然月。在阮惠琼作为守约方的情况下，邓卓志既未在45天内办理过户、贷款，也未有证据显示在45天后邓卓志依约积极履行支付全额房款约定，反而是在阮惠琼方追问下不作回应。综合上述因素，邓卓志对合同的履行不能存在明显过错，其行为亦构成违约。因此，邓卓志请求阮惠琼双倍返还定金、支付律师费、中介费的诉讼请求，本院不予支持。阮惠琼反诉请求邓卓志支付律师费10000元依约有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第一项，第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告邓卓志向被告阮惠琼支付律师费10000元。二、驳回原告邓卓志的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件本诉受理费1270元、反诉受理费25元由原告邓卓志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二一年五月三十日书记员  古秋燕庞海丹