文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终608号上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江协信房地产开发有限公司星光时代广场分公司，住所地镇江市中山西路88号。负责人：顾希，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢建国，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文行，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：殷燕，女，汉族，1976年2月生，住镇江市。委托诉讼代理人：仲海青，江苏汇典律师事务所律师。原审被告：镇江协信房地产开发有限公司，住所地镇江市中山西路88号。法定代表人：王柯，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢建国，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文行，江苏恒强律师事务所律师。上诉人镇江协信房地产开发有限公司星光时代广场分公司（以下简称“协信分公司”）因与被上诉人殷燕、原审被告镇江协信房地产开发有限公司（以下简称“协信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1382号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。协信分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人无需向殷燕支付109650元；2.改判支持上诉人的一审反诉请求，即判令殷燕向上诉人支付租金、管理费等费用共计226560.62元（已扣除殷燕交纳的装修押金30000元）；3.一、二审诉讼费由被上诉人殷燕承担。事实和理由：一、上诉人将涉案房屋另行租赁给第三人的时间，发生在一审庭审中表态愿意于2020年6月解除租赁合同之后,涉案房屋租赁合同的解除时间点应为2020年6月份；二、被上诉人向上诉人发出解除函后并未取得上诉人的同意，双方的租赁合同并未解除，且被上诉人在发出解除函后仍继续经营了一段时间，截止庭审当日，被上诉人仍对涉案房屋占有使用，其是否开店经营，并不影响其应当按照合同约定支付租金、管理费等费用;涉案房屋的租金、管理费等费用应当计算到2020年5月底；三、被上诉人构成根本违约，其交纳的履约保证金应当予以没收。殷燕辩称，关于合同解除时间的认定，被上诉人认为该租赁合同已通过发送函件的形式进行解除；虽然法院认为是涉案合同的解除是通过上诉人后期出租给他人的行为进行的实际解除，但最终达到的合同解除的效果是一致的。殷燕向一审法院起诉请求：要求协信公司、协信分公司返还租金152864.27元、装修押金30000元、履约保证金49650元、意向金30000元。协信分公司向一审法院提起反诉请求：要求殷燕支付至2020年5月的租金、管理费、推广宣传费、收银机费用、水费等合计256560.62元。一审法院认定事实：2019年4月2日，殷燕与协信分公司签订《房屋租赁合同》，租赁协信分公司管理下的镇江星光时代广场三层330房屋451.53平方米用于经营多特儿童专注力品牌。合同约定，星光时代广场开业日期为2019年8月9日，租赁房屋交付日期为2019年4月19日，装修期自交付之日120天，装修期租金22581元。各项费用自开业之日起算，即2019年8月9日起算，其中基本租金第1-2年月租金为20319元，提成租金第1-2年月营业额10%，管理费第1-2年月18061元，推广宣传费月2258元。履约保证金79650元，pos机管理费月200元，押金1500元。2019年4月30日，殷燕向协信分公司缴纳临时水电4515元，装修期租金2258元，装修管理费11288元，履约保证金49650元、意向金30000元。2019年5月9日缴纳装修押金30000元，POS机押金1500元。2019年7月31日缴纳租金76032.2元，管理费67583.1元，推广费8449.29元，POS机使用费800元。上述费用合计252075.59元。殷燕收取房屋后，进行了装修，但由于各种原因并未进行经营。2019年8月10日、9月10日、9月27日、10月17日，殷燕向协信分公司发出《告知函》，以商业环境不佳、存在安全隐患、消防验收不符合条件为由，要求终止租赁合同，并返回全部费用。本案审理中，协信分公司已经将案涉房屋另行出租给案外人进行经营。一审法院认为，殷燕与协信分公司签订的租赁合同合法有效，双方均应当予以履行。但在殷燕发出解除合同的告知函后，协信分公司另行将案涉房屋出租给他人，以实际行动接受了殷燕解除合同的请求，故双方签订的租赁合同视为已经协议解除。租赁合同解除后，协信分公司收取的装修押金30000元，POS机押金1500元应当予以退还，意向金30000元合同没有约定，应当予以退还。本案中，殷燕并未实际进行经营，协信分公司也未向殷燕提供商业推广等各项服务，协信分公司已经收取252075.59元，在退还上述费用后，仍收取220575元，包括仍然收取管理费67583.1元，推广费8449.29元，应当退还相应的费用。协信公司向殷燕退还部分费用，即与本案实际情况相适应，也与权利、义务平衡原则以及社会一般的公平观念相符合。殷燕主张装修押金30000元、履约保证金49650元、意向金30000元，其中装修押金30000元、意向金30000元，予以支持。关于履约保证金49650元，结合管理费67583.1元，推广费8449.29元，基于三项费用综合考虑，殷燕要求返还49650元，属于合理要求，予以支持。由于殷燕首先解除合同，协信分公司至本案审理中才将案涉房屋出租给他人，故对于殷燕要求返还租金的请求不予支持。协信分公司要求支付后续租金，考虑到殷燕实际占有房屋为2019年4月至10月，并未给协信公司造成实际的租金损失，且协信公司并未实际提供相应的商业服务，在返还相应的费用后，仍然能够取得较大的收益，故对于协信分公司要求后续租金的请求不予支持。一审法院判决：一、镇江协信房地产开发有限公司星光时代广场分公司于判决发生法律效力之日起十日内支付殷燕装修押金30000元、意向金30000元、其他费用（含履约保证金、管理费、推广费、POS机押金）49650元，合计109650元。二、镇江协信房地产开发有限公司对上述款项的给付承担连带给付责任。三、驳回殷燕的其他诉讼请求。四、驳回镇江协信房地产开发有限公司星光时代广场分公司的反诉请求。二审中双方均未向本院提供新证据；本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：涉案合同的解除时间点如何确定；被上诉人交纳的履约保证金数额是多少，上诉人是否应当予以返还履约保证金。本院认为，2019年4月2日，殷燕与协信分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守履行。殷燕承租的涉案房屋用于经营多特儿童专注力品牌，开业日期为2019年8月9日；但殷燕于2019年8月10日、9月10日、9月27日、10月17日，即以商业环境不佳、存在安全隐患、消防验收不符合条件为由，要求终止租赁合同，并要求返还全部费用，向协信分公司发出了《告知函》。协信分公司收到《告知函》后未能及时与殷燕进行沟通，导致涉案房屋在承租人明确表示不再承租的情况下闲置，造成资源浪费，存在过错。殷燕于2019年7月31日缴纳的租金76032.2元以及之前交纳的装修期租金2258元，扣除其应当给付的装修期租金22581元，已承担了两个半月的租金，故一审法院根据查明的事实认为协信分公司要求殷燕支付后续租金没有事实和法律依据，符合法律规定。虽然涉案租赁合同约定履约保证金数额为79650元，但协信分公司于2019年4月30日开具的收据表明，殷燕交付的履约保证金数额为49650元；协信分公司于2018年9月16日开具的收据表明，殷燕交付了意向金30000元；故本院认为殷燕交纳的履约保证金数额是49650元。殷燕在涉案的租赁合同的履行过程中，向协信分公司提出解除合同，应当承担违约责任。虽然一审判决协信分公司返还殷燕履约保证金49650元，但对殷燕实际交纳的管理费67583.1元、推广费8449.29元、POS机押金800元，并未予以支持。对此，本院认为，一审法院在审理本案时已综合考虑了市场原因以及双方的利益，对此，本院理应予以支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5328元，由上诉人镇江协信房地产开发有限公司星光时代广场分公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年五月十日书记员 周旻晶