四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1921民初1815号 原告：四川锦辉物业管理有限公司（简称：锦辉物业公司）。 法定代表人：刘卫平，职务总经理。 统一社会信用代码：91510107662759251X。 住所：成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张春林，四川衡义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞京，男，汉族，1984年8月8日出生，住四川省通江县，（系。 被告：何莉华，女，汉族，1988年8月26日出生，户籍地四川省通江县，现住四川省通江县。 原告四川锦辉物业管理有限公司与被告何莉华“物业服务合同纠纷”一案，本院于2021年5月7日立案受理，依法适用简易程序，由审判员高浩儒独任审判，公开开庭进行了审理。原告四川锦辉物业管理有限公司委托诉讼代理人张春林、庞京到庭参加了诉讼，被告何莉华经依法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告锦辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付下欠物业管理费5505.00元（暂算至2021年4月30日），并以5505.00元为基数从起诉之日起按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍支付资金利息至清偿时止；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的“明大王府”物业的业主。2015年4月4日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按住宅建筑面积1.2/㎡每月收取，并且被告应于每季度首月10日前交纳本季度的物业管理费。被告购买“明大王府”住宅的建筑面积为103.76㎡，截止2021年4月30日拖欠的物业费共5505.00元。经原告多次催收无果，特起诉，望判如所请。 被告何莉华未作答辩，亦未提供相关证据材料。 原告锦辉物业公司绕诉讼请求依法提交了证据。因被告何莉华未到庭举证、质证，视为其放弃该权利，应承担不利的法律后果，故对原告锦辉物业公司所提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 原告锦辉物业公司系依法登记成立的物业管理服务企业。2014年11月7日，原告锦辉物业公司（作为乙方）与“明大王府”房地产项目的开发企业四川明大置业有限公司（作为甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定的主要内容有：甲方将“明大王府”小区的物业委托乙方服务管理；期限至业主委员会代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效时止；根据本物业管理区的实际情况，乙方提供的物业管理服务内容及质量要求，双方约定物业服务费按住房每月1.20元/㎡、商住与办公按每月1.50元/㎡收取。甲、乙双方另约定了物业的经营与管理、使用与维护、违约责任等。四川明大置业有限公司实施开发的位于四川省通江县诺江镇诺江东路“明大王府”房地产项目至今未进行竣工验收。 2015年4月4日，原告锦辉物业公司（作为甲方）与被告何莉华（作为乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容有：乙方所购买的房屋位于“明大王府”D幢二单元20-2号，系电梯公寓，建筑面积为103.76㎡；甲、乙双方的权利与义务；甲方物业管理服务期限至业主委员会代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效时止；物业管理服务内容、质量要求；乙方交纳物业服务费按每月1.20元/㎡计算，应于交房当日付清第一年度的物业费，其后应当在每季度首月10日前交纳本季度的物业管理费，另交纳装修垃圾清运费400.00元，装修管理费300.00元，供水加压费0.50元∕立方，以及其它有偿服务费等。另外，甲、乙双方约定：乙方逾期交纳物业管理费，应当从逾期之日起每天按应当交纳的物业管理费的3%向甲方支付违约金；双方还约定了维修基金的管理与使用、违约责任等其它事项。前述合同，甲乙双方均签字盖章。2015年4月4日，被告何莉华向原告交纳了2015年4月4日至2016年4月3日的物业费1494.00元。 原告锦辉物业公司为证明已经尽到物业服务管理职责，向法庭提供了该物业公司的物业工程部入户服务、物业日常保洁、物业绿化、维修小区公共区域等照片；《保安日常巡查登记表》《保安对外来人员记录表》《保洁人员工作安排》《保洁分管区域及工作内容分配表》《垃圾清运及清理化粪池相关票据》《电梯维修保养记录单》《电梯日常维护保养作业记录》《新冠疫情防控期间业主出入登记簿》《公共区域设施、设备巡视检查登记表》等证据，证明已按合同约定履行了物业管理服务。被告何莉华为通江县诺江镇诺江东路“明大王府”小区D幢二单元20-2号住房的业主，房屋面积为103.76㎡，按每月1.20元/㎡计算，截止2021年4月30日被告何莉华拖欠物业费及供水加压费共计5505.00元。2020年9月2日，原告锦辉物业公司对被告所欠物业费等，委托四川衡义律师事务所经书面催交后无果，于2021年5月7日起诉来院。 本院认为，原告锦辉物业公司与被告何莉华签订《物业服务合同》及履行该《合同》的法律事实，发生在《民法典》施行前且持续至《民法典》施行后，所引起的民事纠纷，应当依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用《民法典》的规定处理。在本案中，原、被告所签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，双方意思表示真实，属于依法成立的合同，故对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《民法典》第九百四十四条第一款关于“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告锦辉物业公司在法庭审理过程中，举证证明其已依照双方所签订的合同，在该小区实际履行了物业服务，要求判令被告何莉华支付下欠的物业费的主张，于法有据，本院予以支持。被告何莉华经依法传唤未到庭进行答辩、陈述欠交物业费用的原因、事实及理由，以及举出反驳原告方诉讼主张的证据，依照法律规定应当由其承担不利的法律后果。同时，根据《民法典》第九百四十四条第一款的规定，按时交纳物业服务费用，是业主在物业管理活动中依法应当履行的义务，也应当成为每个业主的自觉行为，而被告何莉华拖欠物业服务费用达六年之久，故被告何莉华依法应当承担违约责任。但原、被告所签订的《物业服务协议》中约定“从逾期之日起每天按应当交纳的物业管理费的3%支付违约金”过高，根据《民法典》第五百八十五条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本院根据公平和诚实信用原则，以原告的实际损失及预期利益等综合因素，确定由被告何莉华以实际欠款为基数，从原告向本院提起诉讼之日起按“2021年4月20日－2021年5月20日贷款市场报价利率一年期年利率为3.85%”的四倍即年利率15.4%向原告支付资金利息至清偿之日止。 综上，为了改善人居生活环境，规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告何莉华在本判决生效后三日内向原告锦辉物业公司支付物业费及供水加压费共计5505.00元，并以欠款5505.00元为基数，从2021年5月7日起，按年利率15.4%向原告支付资金利息至清偿之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告何莉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  高浩儒 二〇二一年五月二十八日 书记员  谢 筠