贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1057号上诉人（原审被告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传明，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何华，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：林佳佳，贵州四立律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龚文琴，女，1972年4月22日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：陈光寿，男，1966年2月17日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：王锐锋，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所律师。原审第三人：陈文武，男，汉族，1963年7月8日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称：东润公司）因与被上诉人龚文琴、陈光寿及原审第三人陈文武商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人东润公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实及理由：本案中，被上诉人与上诉人之间并无真实的买卖合同关系。双方签订买卖合同系因原审第三人陈文武与上诉人之间存在民间借贷而产生，意在为陈文武清收其名下借款本息设立担保，即让与担保。为了掩饰借贷关系的本质，故而以被上诉人及另案顾丽华、龚文华的名义签订《售房协议》，即以买卖合同作为民间借贷的担保。上诉人虽向二被上诉人出具收条，但案涉房款并未实际交付，故双方并不存在真实的买卖合同关系。一审中，被上诉人陈述案涉房款系以现金交付，但对资金来源不能准确答复。另案顾丽华、龚文华也称所涉房款系通过现金交付。然，本案涉及房款为52万元，如此大额交易，既无银行转账交易凭证，也无取现记录等予以印证，在存在合理怀疑的情形下，难以认定其真实性。同时，根据上诉人及第三人所述，本案被上诉人及另案龚文华、顾丽华与第三人陈文武之间系亲属关系，且陈文武认可与上诉人之间存在民间借贷关系，可高度盖然性地推定本案的真实交易背景实为第三人陈文武的民间借贷关系而产生的让与担保，非真实合法的买卖合同关系。综上，一审法院认定被上诉人现金交付购房款错误，本案二被上诉人与原审第三人之间系虚假陈述，恳请二审查清案件事实，依法将本案发回重审。被上诉人龚文琴、陈光寿答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人与被答辩人双方已经于2017年7月14日签订《售房协议》，约定被答辩人向答辩人出售其开发的位于黔西北商贸城二建区A栋伍层116、117、118号房屋，总面积为63平方米，单价6980.00元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折并付一年租金后优惠价按52万元整实付。《售房协议》第四条约定交房日期为2018年12月30日，第五条约定如被答辩人到期不能交房，将承担超期交房损失，按同期银行贷款利息支付告。签订协议后，答辩人向被答辩人现金支付了52万元，被答辩人向答辩人出具了购房收据，即便答辩人与被答辩人不成立买卖合同关系，答辩人与被答辩人之间也成立商品房预约合同关系，且系因被答辩人自身原因导致答辩人不能与其签订正式的《商品房买卖合同》，被答辩人对此应当承担责任。二、被答辩人主张案涉款项以现金交付存在合理怀疑，答辩人的如何取得购房款首先与本案无关，其次被答辩人系具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，能够清楚知道其与答辩人签订《售房协议》以及出具购房款《收据》的后果，如果答辩人未向被答辩人交付购房款，被答辩人亦不可能向答辩人出具购房款收据。三、答辩人与第三人陈文武是否系亲属关系与本案无关。另，被答辩人无法提供证据证明答辩人与其签订《售房协议》系因第三人陈文武与其存在的民间借贷而产生。且第三人与被答辩人是否存在民间借贷关系亦与本案无关。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈文武无陈述意见。龚文琴、陈光寿向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同向原告交付涉案房屋并向原告支付逾期交房违约金暂计：49582.7元（违约金以购房款520000元为基数，自2018年12月31日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付之日止）；2.本案所有的诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：原告于2017年7月14日与被告签订《售房协议》，约定被告向原告出售其开发的位于黔西北商贸城二建区A栋伍层116、117、118号房屋，总面积为63平方米，单价6980.00元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折后并付一年租金后按优惠价实付伍拾贰万元整。《售房协议》第四条约定交房日期为2018年12月30日，第五条约定如被告到期不能交房，将承担原告超期交房损失，超期时间按同期银行贷款利息支付原告。签订协议后，原告向被告现金支付了伍拾贰万元定金，被告向原告出具了购房收据。原、被告双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，涉案房屋现尚在施工建设中，未达到交付条件。一审法院认为，原、被告在签订《售房协议》时，明确表示为预订，故该《售房协议》应识别为商品房预约合同。案涉房屋经查尚未竣工，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，竣工且验收合格是建筑物交付使用的法定强制性条件，现案涉房屋未竣工，不符合法律规定的建筑物交付使用条件，属于法律及事实上履行不能，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金问题，本案《售房协议》中约定“如甲方到期不能交房，将承担一方超期交房损失（超期时间按同期银行贷款利息支付乙方）”，从该约定内容分析，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，根据交易习惯，逾期交房违约金的支付条件应为房屋交付之后一定时间内支付，现案涉房屋尚未交付，交房违约金支付条件不具备，故原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：驳回原告龚文琴、陈光寿的诉讼请求。案件受理费520元，由原告龚文琴、陈光寿负担。经审理查明：对一审查明的事实，除“原告向被告现金支付了伍拾贰万元定金”的事实不予确认外，其余事实予以确认。另查明：原审第三人陈文武二审陈述：其非常明确案涉《售房协议》以及案外人顾丽华、龚文华与上诉人签订的购房协议，均与陈文武与上诉人之间的民间借贷没有关系。本院认为：本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人之间的法律关系如何认定？2.案涉《售房协议》约定的房屋价款52万元是否已经支付？关于焦点1，本案中，上诉人主张其与被上诉人之间无真实的买卖合同关系，案涉《售房协议》系原审第三人陈文武与上诉人之间民间借贷的担保，但未举证证明，且原审第三人陈文武明确表示不予认可。故根据在案证据应认定上诉人与被上诉人之间因签订案涉《售房协议》建立了商品房买卖合同关系，上诉人主张《售房协议》系上诉人与原审第三人陈文武之间民间借贷的担保无证据证明，不予采信。关于焦点2，被上诉人虽提交上诉人出具的《收据》用以证明其已支付购房款52万元，但无任何付款凭证予以佐证；同时，根据《售房协议》约定的房屋总面积63平方米及单价6980元/平方米计算，房价款应为439740元，而《售房协议》约定的房屋总价款为609840元，打9.6折并付一年租金后的优惠价仍为52万元明显与约定的房屋面积及单价不对应；被上诉人未对双方交易金额进行核实便轻率支付52万元明显有违常理，被上诉人陈光寿对此解释：“双方约定的价款就是52万元，我只知道按52万元履行，我已按照协议支付了52万元，上诉人应当向我交付房屋，至于为什么支付的价款是52万元我不太清楚。”明显不符合情理。故本案证据不能证明被上诉人已向上诉人支付《售房协议》约定的购房款，其合同义务并未履行，被上诉人在自身合同义务未履行的情况下要求上诉人交付房屋并承担逾期交房违约责任不具有对等性，对其诉讼请求应不予支持。一审认定被上诉人现金支付52万元房款，并以案涉房屋不具备交付条件以及逾期交房违约金未届支付期限为由不支持被上诉人的诉讼请求认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正后对一审驳回被上诉人诉讼请求的判决结果予以维持。上诉人主张一审法院认定被上诉人现金交付购房款错误的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持；一审认定事实错误，适用法律错误，本院纠正后对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司负担440元，被上诉人龚文琴、陈光寿负担600元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年五月十四日书记员 高 进