安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初2640号原告：欧华，女，1965年4月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：薛继建，男，1966年1月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。二原告共同的委托诉讼代理人：苏颖，安徽律诚律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。原告欧华、薛继建与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告欧华、薛继建共同的委托诉讼代理人苏颖、被告德城公司的委托诉讼代理人王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧华、薛继建向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司支付逾期办证的违约金5152.08元；2.依法判令德城公司立即返还已支付的契税、维修基金、办证费用，合计20894.34元，并以上述金额为基数，自2016年6月26日起，按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息至实际返还之日止；3.本案的诉讼费由德城公司负担。事实和理由：2015年6月14日，欧华、薛继建与德城公司签订《商品房买卖合同》，欧华、薛继建购买了德城公司开发的德城新天地4栋XXX室房屋，总价款为515208元。合同签订后，欧华、薛继建即按照合同约定，履行了付款义务。2016年6月26日，德城公司将上述房屋交付给欧华、薛继建使用。同日，欧华、薛继建向德城公司支付了契税、维修基金、办证费用，合计20894.34元。合同第十五条约定：德城公司在房屋交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金。按照合同约定，德城公司应当在2018年6月26日前为欧华、薛继建办理不动产权属证书。然而时至今日德城公司仍未为欧华、薛继建办理不动产权证属证书。根据上述合同约定欧华、薛继建有权要求德城公司承担违约金。另外，德城公司在交付房屋时违法收取契税、维修基金、办证费用，至今未返还给欧华、薛继建。综上所述，欧华、薛继建为维护自身的合法权益，特此起诉，请依法支持欧华、薛继建的诉讼请求。德城公司辩称，1.德城公司逾期办证是因不可抗力导致，淮北“办证难”、“难办证”已经成为普遍的社会问题，非德城公司主观上故意违约。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致，并非德城公司故意拖延；2.由于德城公司开发的“新天地”项目住宅部分与商业部分消防需统一验收后才能进行办证，但自2017年11月份开始，安徽省大气污染防治联席会议办公室发布各项紧急通知，采用超常规措施严控污染物排放以及空气环境质量临时特别管控措施，淮北市人民政府对淮北市10个月的停工，德城新天地项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟，导致逾期办理房产证。另，政府职能部门的改革，职能部门的分拆、合并也影响验收和办证，建议对违约金部分予以酌情调整，相应减少违约金金额。另外，新天地项目目前已经在陆续办理总产权证及分户产权，德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题，应当结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，酌情减少违约金数额，依法作出公正判决；3.关于欧华、薛继建要求支付契税占用期间利息损失于法无据，关于资金占用期间的利息，仅在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有所规定，但是双方之间的法律关系明显不适用此规定。欧华、薛继建是缴纳契税的主体，依法应当缴纳契税，征收机关是房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司仅是代收，系基于双方合同约定，原告授权并委托德城公司代为其办理产权登记，统一代收契税只是为了在各业主办理产权登记时可以统一缴纳、统一办证，提高办理效率，欧华、薛继建系自愿委托德城公司代收代缴。双方应是一种委托关系，故应该适用委托合同的相关规定，且在双方的委托关系中，德城公司未收取任何费用，系无偿委托。根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。在此委托中，德城公司并未故意或重大过失，是因产权证无法办理，契税与维修基本等没有部门愿意收取。德城公司并未给欧华、薛继建造成损失，在其无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，欧华、薛继建要求德城公司赔偿资金占用期间利息损失于法无据，法院不应予以支持。请法院依法驳回欧华、薛继建的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月14日，欧华、薛继建与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场4幢8层804号房屋出售给欧华、薛继建，房屋总价518117元，欧华、薛继建在2015年6月14日前支付全部房价款的30%即158117元，除首期款外，剩余房款36万元应于2015年6月21日前办理公积金贷款；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”等内容。2016年6月26日，德城公司向欧华、薛继建交付涉案房屋，同日，欧华、薛继建向德城公司缴纳了契税10362.34元、维修基金10362元、办证费用170元。之后德城公司未按合同约定期限协助欧华、薛继建办理涉案房屋权属登记。2020年12月6日取得涉案4栋总产权证，涉案房屋尚未取得房地产权证书。以上事实，有欧华、薛继建提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、收据，德城公司提交的总产权证及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，欧华、薛继建与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。欧华、薛继建交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对欧华、薛继建要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。欧华、薛继建请求德城公司支付违约金5152.08元（515208元×1%），本院予以支持。对德城公司称系因消防验收、政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于欧华、薛继建请求德城公司退还契税、维修基金、办证费用问题。因德城公司基于合同约定代向欧华、薛继建收取契税、办证费，属于双方自愿行为，但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，欧华、薛继建请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。但因涉案房屋所在的4栋楼已取得总产权证，故维修基金不再予以退还。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。关于支付资金占用利息的问题。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年6月26日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，欧华、薛继建请求支付资金占用利息有理，应予支持。案涉房屋4栋楼于2020年12月6日办理总产权证，德城公司存在占用维修基金的行为，占用维修基金的利息应以10362元为基数，自2018年6月26日起计算至总产权证取得前一日即2020年12月5日；案涉房屋尚未取得分户产权登记，德城公司存在占用契税、办证费的行为，故占用的利息契税应以10362.34元、办证费170元为基数，分别自2018年6月26日起计算至契税、办证费退清之日止；其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付欧华、薛继建逾期办理房屋所有权证书违约金5152.08元、退还契税10362.34元、办证费170元，并支付资金占用期间的利息（维修基金的利息以10362元为基数，自2018年6月26日起至2020年12月5日；契税以10362.34元、办证费以170元为基数，分别自2018年6月26日计算至契税、办证费退清之日止；上述利息2019年8月20日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回欧华、薛继建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，因本案适用简易程序审理，减半收取273元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员 唐晓芳二〇二一年五月二十九日法官助理 王宇婷书 记 员 徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。