上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初5758号原告：王柏泉，男，1950年9月19日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：王萌，男，1982年7月2日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：刘榕，女，1952年7月14日出生，汉族，住上海市长宁区。三原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司,住所地上海市宝山区长江西路XXX号二层210-47室。法定代表人：薛守伟,董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告王柏泉、王萌、刘榕与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告刘榕及三原告共同委托诉讼代理人史丽平，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王柏泉、王萌、刘榕向本院提出诉讼请求：1.被告返还2008年9月28日至2021年1月7日不足额支付的租金23,444.74元。审理中，三原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告2019年4月28日至2021年3月27日期间的租金60,765.34元及逾期支付租金的违约金暂计11,558.93元(以每月欠付租金为基数，按照万分之五每日的标准计算至实际支付之日)。事实和理由：三原告是上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)125室房屋(以下简称涉讼房屋)产权人。2008年6月30日原告与被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，将涉讼房屋出租给被告使用，约定了租期、租金等。被告多次涉讼同类租赁合同纠纷案件，拖欠原告租金。故涉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对欠付租金的金额无异议，合同约定两月一付，但实际是一月一付，每月差额部分的违约金应当从当月9日起算，违约金标准过高，要求调整为日万分之四。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对(2019)沪0105民初954号民事判决书、仙霞福运商厦统一租赁合同、个人活期明细信息，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋系三原告共同所有，建筑面积为25.66平方米。三原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期自2008年9月28日起至2021年3月27日止(含免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日每月为2,477.28元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为2,614.91元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为2,752.53元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为2,890.15元；2013年3月28日至2014年3月27日每月为3,041.56元；2014年3月28日至2015年3月27日每月为3,192.96元；2015年3月28日至2016年3月27日每月为3,358.11元；2016年3月28日至2017年3月27日每月为3,523.25元；2017年3月28日至2018年3月27日每月为3,702.18元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为3,881.07元；2019年3月28日至2020年3月27日每月为4,073.74元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为4,280.20元。租金每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，三原告将涉讼房屋交付给被告。2014年5月22日，福运商厦业委会向业主发放征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院(重审)主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.50元/天/㎡，原合同中每年递增现取消；三、我们业委会不是经济实体，无资本操作运行，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失；四、希望各位业主慎重投票，以维护广大业主的切身权益；五、投票期限：2014年5月22日-2014年6月5日止；六、回复地址：剑河路XXX-XXX号，福运商厦业主委员会(收)。涉讼房屋征询表上记载：室号125，业主姓名刘榕，同意处打钩。业主签名处载明：“王红瑾代”。2014年，三原告提起诉讼。2014年9月22日，本院出具(2014)长民三(民)初字第2285号民事调解书，确认被告于2014年10月8日前支付三原告至2014年8月27日止的租金98,445.47元。后被告履行了调解书所载付款义务。2019年5月7日，三原告再次提起诉讼，本院作出(2019)沪0105民初954号民事判决，查明上述事实，认为，被告仅提供征询表，不足以证明代签行为取得了三原告的同意。……被告认为双方已合意变更涉讼房屋月租金标准的主张，缺乏相应依据。判决要求被告支付2014年8月28日起至2019年4月27日止的租金差额139,000.59元，支付截至2019年2月28日因逾期支付租金而产生的违约金59,751.49元以及2019年2月28日至2019年4月27日欠付租金而产生的违约金，以139,000.59元为本金，自2019年2月28日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算。后三原告提起本案诉讼。审理中，双方一致确认，被告欠付的租金具体如下：2019年4月28日至2020年3月27日期间，每月欠付租金均为2,412.93元，2020年3月28日至2020年4月27日欠付4,066.19元，2020年4月28日至2020年6月27日每月欠付3,337.63元，2020年6月28日至2021年3月27日每月欠付2,609.07元，合计欠付总额为60,765.34元；双方确认，每月租金差额的违约金自当月9日开始起算，即2019年3月28日至4月27日欠付租金的违约金，自2019年4月9日起算，2019年4月28日至2019年5月27日欠付租金的违约金，自2019年5月9日起算，以此类推。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，被告作为承租人，应当履行按约支付租金的义务。原告主张被告欠付的租金金额，被告无异议，本院予以确认，被告应当向原告继续履行支付欠租的义务。双方主要争议在于违约金的计算标准，考虑本案欠付租金的期间情况，结合资金占用的实际损失，本院酌情调整违约金标准为日万分之四。违约金的起止时间，按双方一致确认意见而定。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释，在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定，在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王柏泉、王萌、刘榕支付欠租60,765.34元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王柏泉、王萌、刘榕按照日万分之四的标准支付欠付租金的违约金(其中，2019年4月28日至2020年3月27日期间每月欠付租金的违约金，以2,412.93元为本金，分别自2019年5月9日、2019年6月9日、2019年7月9日、2019年8月9日、2019年9月9日、2019年10月9日、2019年11月9日、2019年12月9日、2020年1月9日、2020年2月9日、2020年3月9日起计算至实际支付之日；2020年3月28日至2020年4月27日欠付租金的违约金，以34,066.19元为本金，自2020年4月9日起计算至实际支付之日；2020年4月28日至2020年6月27日每月欠付租金的违约金，以3,337.63元为本金，分别自2020年5月9日、2020年6月9日起计算至实际支付之日；2020年6月28日至2021年3月27日每月欠付租金的违约金，以2,609.07元为本金，分别自2020年7月9日、2020年8月9日、2020年9月9日、2020年10月9日、2020年11月9日、2020年12月9日、2021年1月9日、2021年2月9日、2021年3月9日起计算至实际支付之日)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,608元，减半收取计804元，由原告王柏泉、王萌、刘榕负担26元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二一年五月十日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。