贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2139号 上诉人（一审被告）：张超，男，1994年10月20日生，汉族，住。 被上诉人（一审原告）：贵州永德耀物业管理有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：王家吉，该公司常务副总经理。 上诉人张超因与被上诉人贵州永德耀物业管理有限公司（以理简称“永德耀公司”）物业服务合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2021年3月10日作出（2021）黔2729民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张超向本院提出上诉请求：1、撤销长顺县人民法院（2021）黔2729民初27号民事判决，发回重审或改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。 事实与理由：第一，一审法院适用法律错误。（一）根据《民法典》第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。被上诉人与长顺利尔房地产开发有限公司（以下简称“利尔房开公司”）签订的《物业服务合同》属格式合同，约定上诉人合同义务每平方米3元物业费，加重上诉人的义务，应当采取合理的方式提示上诉人，而上诉人至起诉才知道每平方米3元物业费的事实存在。被上诉人并没有以合理方式提示上诉人，因此，上诉人主张该条款不成为被上诉人与利尔房开公司签订的《物业服务合同》的内容。（二）根据《民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。上诉人与贵州笃煜企业管理有限公司（以下简称“笃煜公司”）于2017年3月29日签订的《商户管理协议》约定，每平米1元物业费，该合同系上诉人的真实意思表示。现《物业服务合同》与《商户管理协议》约定的物业费存在不同理解，应当作出有利于上诉人一方的解释，即每平方米1元物业费。第二，一审法院认定事实有误。被上诉人服务不周到，卫生清理不干净，人行道阻隔，广告牌被遮挡，存在乱搭乱建的情况等等，其没有履行物业服务义务，不应该收取物业费。 被上诉人永德耀公司二审未作答辩。 一审原告永德耀公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理费23364元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2015年6月，利尔房开公司与笃煜公司签订《房屋租赁合同》，约定笃煜公司对利尔房开公司位于长顺县长征大道大师坡一、二期商业建筑进行经营管理，其中的内容有代为收取物业服务费。2017年，利尔房地产公司与笃煜公司解除合同，另行与贵州合润辉房地产营销策划有限公司（以下简称“合润辉公司”）签订《商业管理合同》，约定合润辉公司对利尔房开公司位于长顺县长征大道大师坡一、二期商业建筑进行经营管理，其中的内容有代为收取物业服务费。2019年3月经利尔房开公司与合润辉公司协商解除合同，并约定2019年3月开始的物业服务费由原告永德耀公司向商户收取。2017年3月29日，笃煜公司与被告张超签订《商铺租赁合同》，合同约定由被告张超租赁利尔房开公司位于长顺县御景金湾售楼部后面（C栋一层）部分商铺360㎡经营便利店，租赁期间，因租赁所产生的所有费用（包括水电、电话、宽带、有限电视等费用）均由乙方（被告）自行承担。 2019年、2020年，原告永德耀公司与利尔房开公司按年度签订《物业服务合同》，约定永德耀公司对利尔房开公司位于长顺县长征大道大师坡（御景金湾）一、二期商业建筑（商铺）提供物业服务，《物业服务合同》第五章第一条约定利尔房开公司已出租的商户物业管理费按商铺面积每月3元/㎡执行，由原告永德耀公司自行向商户收取，时间为2019年3月11日至2021年3月11日。合同签订后，原告永德耀公司从2019年3月11日始按照物业服务合同对御景金湾一、二期商业建筑（商铺）提供物业服务，原告永德耀公司在提供物业服务时发出进场通知并公示物业服务合同。被告张超租赁商铺经营后，一直没有向原告缴纳物业管理费，原告经多次催缴未果故诉至法院。 一审法院认为，利尔房开公司作为御景金湾一、二期商铺的业主，可以委托招商公司（笃煜公司）进行经营管理，同时也可委托物业服务企业（原告永德耀公司）实施物业管理。而本案被告与笃煜公司签订《商铺租赁合同》后，在原告永德耀公司提供物业服务的租赁商铺进行经营，被告作为物业的使用人（承租人），应当根据法律、法规及其与招商公司的约定享有权利并承担相应义务。原告永德耀公司与作为业主的利尔房开公司签订有物业服务合同，合同约定已出租的商户物业管理费按商铺面积每月3元/㎡交纳，由原告永德耀公司自行向商户收取，而被告张超与笃煜公司签订的《商铺租赁合同》约定因租赁所产生的所有费用（包括水电、电话、宽带、有限电视等费用）均由被告自行承担。原告永德耀公司已按照物业服务合同约定对被告租赁的商铺提供环境卫生、相关秩序的管理维护等物业服务，而被告作为商铺使用人接受物业服务后没有按规定支付物业服务费，被告的行为违反法律、法规规定和合同约定。 综上所述，原告永德耀公司已按合同约定和法律法规及相关规定提供物业服务，被告作为商铺实际使用人已接受相关物业服务，应当依法依规依约支付物业费，故对原告提出由被告支付拖欠的物业服务费23364元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十四条、第九百四十四条之规定，判决：被告张超于本判决生效之日起10日内向原告贵州永德耀物业管理有限公司支付物业服务费共计贰万叁仟叁佰陆拾肆元整（23364元，2019年3月11日至2020年12月31日）。案件受理费384元，减半收取192元，由被告张超负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、如何确定物业服务费标准；2、上诉人是否应当承担给付物业服务费的责任。 本院认为：第一，对于如何确定物业服务费标准问题。根据一审查明的事实，2019年、2020年被上诉人按年度与利尔房开公司签订《物业服务合同》，被上诉人进场提供物业服务后并对《物业服务合同》进行了公示，上诉人等业主并未提出异议，因房开公司与物业企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，根据被上诉人与利尔房开公司签订的《物业服务合同》明确约定，商铺的物业管理费按面积每平方米每月3元收取。而对于上述物业服务合同中物业管理费标准的约定并不存在理解上的分歧，上诉人主张适用格式条款的相关规定于法无据，故一审认定按照《物业服务合同》约定的商铺每平方米每月3元的标准计收物业服务费正确，应予确认。第二，对于上诉人是否应当承担给付物业服务费的责任问题。因被上诉人在与利尔房开公司签订《物业服务合同》后，已实际为该小区提供了物业服务，上诉人作为商铺的承租人已接受了相关的物业服务，应当按照《物业服务合同》约定承担给付物业服务费的责任，上诉人在二审中主张被上诉人提供的物业服务存在质量差，因上诉人未能提供证据证实，应由其承担举证不能的责任，故一审认定由上诉人承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。 综上所述，上诉人张超的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费384元，由上诉人张超负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十六日 书记员  刘 皓