广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终8112号上诉人（原审被告）：佛山市歌维思内衣有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇盐步联安大道北62号二楼之二。法定代表人：黄桂玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：段世政，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人佛山市歌维思内衣有限公司（以下简称歌维思公司）因与被上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人歌维思公司的委托诉讼代理人段世政、被上诉人连家公司的委托诉讼代理人杨金娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人歌维思公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回连家公司的诉讼请求；3.本案诉讼费由连家公司承担。事实和理由：（一）歌维思公司已支付完毕居间费，连家公司诉请支付居间费无事实和法律依据。1.本案的事实及出售白云区x号（以下简称涉案房屋）经过。歌维思公司因经营不善，于2019年2、3月间，由公司法定代表人黄桂玲的大嫂将涉案房屋挂在58同城网上出售，同时黄桂玲的丈夫黄x委托颐和售楼部丁x小姐出售涉案房屋，丁x说如果出售成功，则要求支付酬劳。黄x当即表示出售成功可付10万元茶水费（佣金）。2019年5月3日,连家公司的员工陈锦新从58同城看到涉案房屋的出售信息后约黄x5月4日上午与客户面谈出售房屋事宜，连家公司称出售成功须付佣金为成交价的2个点。随后丁x打来电话约5月4日下午与客户面谈出售房屋事宜，还说此客户已看过涉案房屋二次，比较满意，成交的可能性较大。2019年5月4日上午和下午与歌维思公司面谈的均为同一客户范x先生，下午与范x先生就价格、交房、更名等谈妥后，双方随后在颐和售楼部大厅签订了《房屋买卖合同》，双方签名盖章。随后，连家公司将黄x带到售楼部大厅旁边的小房间，将空白的《佣金确认书》要求黄x签名盖章。黄x认为2019年5月4日当天上午与范x先生见面10多分钟前，双方就房屋成交价2个点付佣金达成一致，故该《佣金确认书》虽是空白，认为连家公司亦会按2%填写，因欠薪员工和材料商正在闹事，于是在空白的《佣金确认书》签名盖章后便回去了。2019年5月8日，歌维思公司将房屋买卖合同原件及购房发票等相关购房资料交给范x先生，在颐和售楼部大厅，歌维思公司、连家公司、范x先生、颐和售楼部的丁x小姐共同商量确定，给予连家公司成交价的3个点的佣金，其中包括给予丁x小姐下一步协助办理更名手续等茶水费，该费用共61.5万元由范x先在购房款中扣付，即实际由歌维思公司支付。现场连家公司的经理和陈锦新不同意将此佣金付至连家公司的账户上，说此款如打入公司账户将无法取出，他们将拿不到该佣金。于是连家公司的两位员工及丁x小姐带范x先生另处（广州君浩房地产策划代理有限公司）转款61.5万元,连家公司收到佣金61.5万元后出具了收款收据(编号:0005864),范x先生将该收款收据拍照发给了黄x。黄x在他们外出转账支付佣金时即离开颐和售楼部前往住处处理员工欠薪问题，忘记将《佣金确认书》取回。根据《房屋买卖合同》最后备注条款约定：本合同签订后60天内共同到开发商广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司办理开发商内部更名手续，…于办理开发商内部更名手续当天付清全部楼款。因歌维思公司与开发商并不熟悉，办理内部更名手续需要连家公司、丁x小姐大力协助，尽快办理更名手续取得购房款，以解支付员工欠薪、材料商欠款燃眉之急，此时歌维思公司不敢提及取回《佣金确认书》之事，连家公司正是抓住了上诉人这一软肋。至本上诉状提交之日止，内部更名没有完成，开发商称其正在被审计，公司印章被封，仅将原已盖章备用的认购书填写给了范x先生。房屋买卖合同因开发商印章被封，不能完成买卖合同的更名，不能完成交税，不能完成产权证的办理。2.一审法院认定事实错误。其一，没有证据证实连家公司完成了居间服务。连家公司的居间义务既然是内部更名，仅对认购书进行了更名，没有完成房屋买卖合同的更名，庭前庭上均没有出示提供更名的房屋买卖合同这一重要证据，没有提供协助买方完成相关交税、办证等重要证据。因此，不能避重就轻地认定连家公司已完成了居间服务。其二，在没有约定双方权利义务的居间合同、授权委托等证据进行佐证，仅凭连家公司事后填写的巨额佣金确认书这一孤证，即认定歌维思公司承担该巨额支付义务，连家公司无任何对等义务，这严重违背了民事合同的平等原则和孤证不能认定事实的原则。这不是歌维思公司的真实意思表示。其三，涉案房屋没有房产证是连家公司应调查已知事实，但有权属证明（合同号264）及相关开发开具的房屋销售发票，不是仅有认购书，前后陈述认定自相矛盾。（二）本案事实不清，证据不足，一审法院判决错误。本案中存在四方当事人，在连家公司故意告知一审法院错误的歌维思公司联系信息外，导致歌维思公司不能参加一审庭审查清本案事实，亦应当将涉案房屋的买方列入第三人，房屋的买方是本案的重要当事人，对居间费是如何协商、由买卖一方支付或双方共同支付、如何支付等，买方是不可或缺的参与者，其对本案的事实查明起重要作用，但一审没有将其列为第三人参与本案事实的调查。本案没有查明的事实有：1.佣金116万元是如何构成的，佣金率为什么是5.7%。根据国家计委、建设部《关于房地产中介公司服务收费的通知》（计价格第971号）第6条规定：买卖双方支付中介公司费总额不超过成交价的3%。根据国家发改委、住建委《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》：收费由双方各承担一半或由买卖双方协商确定，住宅经纪服务收费标准统一不超过2%。《中华人民共和国民法典》第510条、第963条规定，成交价格数额越大，则佣金率越低。本案中成交价达2000万以上，则其佣金率应远小于3%才合情合理合规，符合房地产中介交易市场的惯例。连家公司在本案提供居间服务的劳务少之又少，为何却要收取高之又高的居间费，显失公平。2.连家公司认可的居间义务是否完成。内部更名手续有哪些购房资料需要更名，约定买卖双方权利义务的购房合同是否办理了更名，连家公司是否提交了该证据，仅对认购书进行了更名是否可以认定为内部更名已完成，连家公司没有提供关键证据即范x先生与开发商签订的房屋买卖合同，应承担举证不能的责任，认定居间义务没有完成。3.连家公司提供的订立交易合同的信息案外人丁x为何同时具有。一审中连家公司提交的聊天记录第3页显示歌维思公司跟丁x公司合作包括给她私人5万元是因为内部转名他要跟进。丁x所在公司与开发商是合作关系，歌维思公司将出售的房屋是开发商原有的房屋，丁x将交易信息转给连家公司是否违反相关约定或存在民事欺诈。因此，歌维思公司已向连家公司支付了居间费，但连家公司没有完成居间义务，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人连家公司二审答辩称，歌维思公司上诉没有相关事实及法律依据。具体理由如下：（一）歌维思公司在上诉状中所述与事实不符。一审中，连家公司提交了其工作人员多次向黄x追讨佣金的聊天记录，在微信上经纪人向黄x发送了佣金确认书，也多次追讨，歌维思公司虽然以各种理由拖延，但没有提出任何异议。又过了一个半月之后，连家公司在万般无奈的情况下，通知黄x先转一半佣金58万元给连家公司，从上述证据可以看出，歌维思公司一方从没有对佣金数额提出过异议。佣金确认书确认的佣金数额，是双方协商一致后填写完整，再由歌维思公司盖章确认的，不存在歌维思公司所述空白确认书的情况。（二）歌维思公司未向连家公司支付任何中介费。歌维思公司在上诉状中所述的61.5万元代理费，据连家公司所知是开发商收取的内部更名费，与连家公司无关，更不是支付给连家公司的佣金。连家公司居间促成的《房屋买卖合同》明确约定：办理开发商内部更名手续所产生的费用全部由卖方负责支付。更名费是买卖双方已知的应付费用，与本案无关。（三）中介行业的佣金数额实行市场调节价，没有3%的数额限制。歌维思公司所引用的文件根据1995年国家计委、建设部《关于房地产中介公司服务收费的通知》（计价格第971号文件）早已废止，2014年国家发展改革委和住房城乡建设部联合以“发改价格【2014】1289号文”发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，取消了佣金标准的上限规定，该文件重申了房地产中介服务收费由当事人依据市场供求状况协商确定。本案中，当事人已经通过协商确定由歌维思公司向连家公司支付中介费116万元，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应切实履行。并且依据当事人意思自治原则，法院应尊重当事人的意思表示，判决歌维思公司按照约定数额支付中介费。（四）连家公司的合同义务是向委托人即歌维思公司提供订立合同的媒介服务，歌维思公司应按照约定支付报酬。连家公司已经促成了歌维思公司与案外人签订《房屋买卖合同》，提供了订立合同的媒介服务，已经完成了法律规定的合同义务。并且为了合同的顺利履行，连家公司也协助跟进了歌维思公司办理内部更名手续，案外人范x、谢x已于2019年5月21日与开发商签订了《订购确认书》《专属订购协议》，将涉案房屋从歌维思公司名下更名到谢x名下。因此，法院应依法驳回歌维思公司上诉请求，维持一审判决。连家公司于2020年10月13日向一审法院起诉请求：1.判令歌维思公司向连家公司支付中介服务费1160000元；2.判令歌维思公司向连家公司支付逾期违约金525480元（计算方法：1160000元×1‰×453日，从2019年5月5日暂计至2020年7月30日共453日，实际计算至歌维思公司支付全部款项之日止）；3.案件诉讼费由歌维思公司承担。一审查明事实：2019年5月4日，歌维思公司（卖方）与案外人范x（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将白云区x号出售给买方，卖方持有该物业之权属证明（合同号264）。买卖双方同意该物业成交价为20500000元。签订本合同时支付1000000元作为定金。注：经买卖双方友好协商同意1、买卖双方应在本合同签订后60天内共同到广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（开发商）办理开发商内部更名手续，办理更名手续所产生的费用全部由卖方负责支付，于办理开发商内部更名手续当天付清全部楼款20500000元（含定金）；2、卖方在签订本合同后不得将该物业抵押再次售予他人等。同日，歌维思公司签署《佣金确认书》，内容为：本人佛山市歌维思内衣有限公司营业执照号码914××××0605MA4UH5RK3，经广州连家地产代理有限公司促成白云区x号物业之出售合同成立，现本人同意向经纪方支付1160000元作为广州连家地产代理有限公司之咨询及中介服务费。该费用于买卖合同签订之日支付。每逾期一天，按未付金额的千分之一向经纪方支付违约金。如本《佣金确认书》与《房屋买卖合同》约定不一致的，以本《佣金确认书》为准。一审诉讼中，连家公司为证实其多次催收佣金未果及歌维思公司拒不支付佣金的事实提交了连家公司工作人员与歌维思公司的微信聊天记录。连家公司向一审法院提交《颐和大院客户介绍确认书》及《颐和南湖高尔夫会员休息处所订购确认书》，证实涉案房屋仅有认购书，连家公司居间义务为内部更名，现内部更名已成功，其已完成了居间义务。另，连家公司确认涉案居间费为116万元，之所以收取这么高的居间费主要是因为涉案房屋没有房产证，仅有认购书，而且涉案房屋的总价2050万元，歌维思公司为尽快出售涉案房屋愿意付出比较高的中介费，现涉案房屋已办理了内部更名手续，但歌维思公司并未支付任何的中介费。一审法院认为，歌维思公司经一审法院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，一审法院对连家公司主张的事实予以确认。本案为居间合同纠纷，连家公司作为经纪方已促成歌维思公司与案外人签订了《房屋买卖合同》，且歌维思公司签署《佣金确认书》，确认其同意向连家公司支付中介服务费1160000元，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，歌维思公司应按照约定向连家公司支付居间报酬1160000元。虽约定中介费为1160000元，佣金率达5.7%，但涉案房屋的成交价为2050万元，结合庭审中连家公司陈述因涉案房屋仅有认购书且售价较高，相比一般的房产出售较为困难，故歌维思公司愿意以支付高于市场价的中介费予连家公司；且连家公司在诉前多次微信联系歌维思公司的法定代表人要求其支付中介费，歌维思公司虽未予支付，但自始至终对连家公司收取中介费1160000元未提出任何的异议，故一审法院认定连家公司收取该中介费有据。现涉案房屋已办理了内部更名手续，连家公司作为居间一方的义务已经履行完毕，歌维思公司至今未付中介费，其行为已构成违约，现连家公司要求歌维思公司支付中介服务费1160000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。关于违约金计算标准，连家公司主张按照每日千分之一计算，但未能举证证实因歌维思公司逾期支付中介费给其造成的损失，故该违约金标准约定过高，一审法院酌情调整为自2019年5月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限。歌维思公司经一审法院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年12月24日作出如下判决：一、自判决生效之日起三日内，歌维思公司向连家公司支付中介服务费1160000元及违约金（违约金以1160000元为本金，自2019年5月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限）；二、驳回连家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9985元，由连家公司负担3113元，歌维思公司负担6872元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，歌维思公司提出如下意见：1.涉案《佣金确认书》的内容是连家公司自己填写的，当时歌维思公司并没有与连家公司约定相关的116万的佣金数额，《佣金确认书》并非歌维思公司的真实意思表示。2.关于《颐和大院客户介绍确认书》和《颐和南湖高尔夫会员休息处所订购确认书》，《颐和大院客户介绍确认书》中并没有连家公司的相关信息，反而有案外人丁x，歌维思公司是委托案外人丁x，并没有委托连家公司。《颐和大院客户介绍确认书》不止认购书，还有权属证明和合同。3.《颐和大院客户介绍确认书》介绍意向客户是范x和谢小姐，并没有连家公司，连家公司没有为歌维思公司提供服务。跟进销售人员签名，该跟进销售人员丁x并非连家公司员工，是开发商的售楼部销售人员。4.《颐和南湖高尔夫会员休息处所订购确认书》右下角代理方并没有出现连家公司，而是地产策划代理公司，连家公司并没有代理歌维思公司的相关业务。其无权向歌维思公司主张佣金。5.连家公司没有举证证明内部更名居间义务已成功，即连家公司的居间义务并未完成。6.一审认定歌维思公司并未支付居间费不是事实，歌维思公司已支付了61.5万元，是直接由范x与开发商签订买卖合同，且截止目前还未缴税，连家公司的居间义务并未完成。7.当时连家公司员工老是发信息催促歌维思公司代理人黄x支付佣金，没有回复是因为更名手续没有办完，歌维思公司与范x签订房屋买卖合同约定，内部更名手续完成之后才会缴纳余款支付给歌维思公司。8.范x也证明歌维思公司已经支付了61.5万的中介佣金，是由范x通过转账的形式，有范x开具的收据，是在支付房款中抵扣的，之后由于更名手续的需要将收据原件收回。9.截止目前，范x内部更名手续并未完成，歌维思公司还有1000多万房款没有收到，可以说明居间义务并未完成。连家公司称有关歌维思公司陈述仅有认购书没有权属证明和合同的问题，其只是一个相对陈述。连家公司提供中介服务以连家公司提供的房屋买卖合同作为证据，连家公司提供的是与范x、谢x来促成与歌维思公司签订买卖合同。连家公司的居间服务就是促成歌维思公司与范x、谢x签订买卖合同，双方没有约定连家公司的居间义务包括了内部更名，内部更名是开发商的代理公司办理，实际上连家公司也一直在跟进。谢x与范x是连家公司的客户，谢x与范x是夫妻关系，是涉案房屋的买方，连家公司带其来开发商看过房屋。丁x是开发商的销售人员，《颐和大院客户介绍确认书》中的陈锦新是连家公司的工作人员。连家公司一审庭后还提交了谢x与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司签订的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，上述协议证明内部更名是从歌维思公司更名至谢x名下。歌维思公司认为上述协议没有合同编号和签约落款时间，不确认其真实性。同时，歌维思公司也确认已向买方收取了700多万元，歌维思公司二审提交如下证据：1.歌维思公司与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司签订的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，2.增值税普通发票，证据1-2拟共同证明歌维思公司出售的房产不是仅有认购书，是有权属证明。3.2019年5月8日的《收款收据》（0005864号，该收款收据载明今收到谢x交来购买颐和高尔夫庄园博雅苑三街4号（A12）单元代理费615000元，收款方并非连家公司），拟证明歌维思公司已向连家公司支付了居间佣金。4.范x出具的2021年3月3日《证明》，拟证明歌维思公司已支付了中介佣金61.5万元，按标的额的3%支付。连家公司质证称，由于歌维思公司拒绝与连家公司联系，连家公司是通过企业查询信息上歌维思公司自己对外公布的电话号码。且歌维思公司二审提交的证据已过了举证期限，对其证据1-2的真实性予以确认，关联性、合法性均不予确认，对证据3-4的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，歌维思公司签订的《佣金确认书》确认连家公司促成涉案房屋之出售合同成立，并同意向连家公司支付咨询及中介费等系发生在2019年5月4日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现连家公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合歌维思公司的上诉请求和理由以及连家公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：歌维思公司抗辩无需向连家公司支付居间服务费理由能否成立问题。现评析如下：首先，歌维思公司否认其委托连家公司提供居间服务，但其在上诉状中又自认连家公司的员工陈锦新打电话通知其与客户面谈出售房屋以及与连家公司商量支付中介费的事宜。在连家公司促成签订《房屋买卖合同》后，歌维思公司还向连家公司出具《佣金确认书》，在连家公司通过微信催告歌维思公司支付中介费时，歌维思公司也未对委托连家公司提供居间服务一事提出过异议，相反，其在本案中还主张已向连家公司支付了居间服务费，显然，歌维思公司否认委托连家公司提供居间服务与其自认事实和作出的行为相互矛盾，本院不予确认。其次，歌维思公司出具的《佣金确认书》显示连家公司促成了歌维思公司与买方签订买卖合同。现歌维思公司认为连家公司未完成内部更名手续，但歌维思公司又确认已对认购书进行了更名，至于如何认定内部更名已完成双方并无具体约定，结合歌维思公司承认其收取了买家部分购房款，且歌维思公司出具《佣金确认书》对于支付中介服务费载明的是促成合同签订之日即支付，并未以内部更名作为作为支付中介服务费的条件，因此，歌维思公司以连家公司未履行完毕居间服务为由，抗辩不同意支付中介费，依据不充分，本院不予采纳。再次，歌维思公司认为其已向连家公司支付完毕了居间服务费，提供了收款收据与案外人出具的证明予以佐证，连家公司对此不予确认。上述收款收据并非连家公司出具，案外人的证明实质上属于证人证言性质，而歌维思公司并无申请证人到庭作证，本院无法核实该证明真实性，且上述证据也与歌维思出具的《佣金确认书》载明的服务费不符，二审提供的其他证据也不足证明其主张，因此，在歌维思公司未能充分举证证明已向连家公司支付了居间服务费的情况下，其上诉要求驳回连家公司的诉讼请求，本院不予支持。最后，歌维思公司认为根据国家计委、建设部《关于房地产中介公司服务收费的通知》（计价格第971号）第6条、国家发改委、住建委《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》、《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第九百六十三条的规定，本案中介服务费应远小于3%才合情合理。但上述国家计委、建设部《关于房地产中介公司服务收费的通知》（计价格第971号文件）已被2014年国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格【2014】1289号文）废止，而对于连家公司为何收取高额中介费，连家公司在一审也作出了合理解释，因此，一审法院结合本案案情，作出支持连家公司诉请的判决，并无不当，本院予以维持。至于歌维思公司提出遗漏当事人问题，因本案系居间服务合同纠纷，该合同关系涉及的就是歌维思公司和连家公司，买方与本案的实体处理没有直接的法律关系，本案不存在遗漏买方作为当事人情形，歌维思公司就此提出的异议以及其他上诉理由不足以支持其诉请，本院均不采纳。综上所述，歌维思公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19970元，由上诉人佛山市歌维思内衣有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年五月二十六日法官助理王日平书记员谢金泽