陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2021）陕01民终6169号 上诉人（原审被告）：赵西京，男，1948年10月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵利，女，1971年11月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西安德优物业有限公司，住西安市雁塔区。法定代表人：李建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娅梅，陕西唐烽律师事务所实习律师。上诉人赵西京因与被上诉人陕西安德优物业有限公司（以下简称安德优公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵西京上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其无需支付安德优公司2016年2月至2017年4月期间的物业管理费、垃圾处理费2560.5元以及2015至2017年度的暖气费4176元；2.一、二审诉讼费由安德优公司负担。事实和理由：根据《物业管理条例》第十二条规定，安德优公司所持物业管理合同是无效的。其房屋面积与合同登记面积不符，可按照实际测量面积交纳物业费，就前期已交纳部分，其要求安德优公司退还。安德优公司收取的物业费未依法公开，也未用于小区公共事业。一审中，安德优公司仅提交了电梯费、公摊电费收费标准的一张照片，但从该照片中无法看出公示情况，其不予认可。一审在无其他证据相互印证的情况下，认定安德优公司向其公示过该收费标准，与事实不符，与法相悖。涉案小区有近60%以上的人未交纳物业费，说明安德优公司未提供符合合同约定的服务。安德优公司在供暖期间对未全额交纳暖气费的住户均采取了截断暖气管道的措施，其在一审中提交了其房屋暖气管道被截断的照片，而安德优公司并未提供有效证据证明其存在拖欠暖气费的事实。其在2018年12月至2020年11月交纳暖气费时，欠费均显示为0，由此可以证明，其并不拖欠安德优公司的暖气费，而是一直按时交纳。2017年之前的暖气费票据距今时间较长，其没有保留票据合乎普通人的生活常理。一审没有考虑当事人的举证能力及普通人的生活习惯等，认定其拖欠暖气费，未合理分配举证责任，也与事实不符。《前期物业服务合同》对物业服务费交纳期限有明确约定，安德优公司未提交证据证明在诉讼时效内主张过权利，应承担诉讼时效经过的法律后果。一审认定事实错误，适用法律错误。安德优公司辩称，西安市中级人民法院作出的（2017）XX号XX城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，涉案小区业主应当按照收费标准向其支付物业服务费、电梯费、垃圾处理费。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》[陕价费发(2004)72号]第20条规定，其有权收取电梯费、公摊电费。赵西京名下的其他房屋已按照收费标准向其支付了物业服务费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费，因此赵西京实际认可该收费标准。一审法院及西安市中级人民法院作出的生效判决均按照收费标准计算物业服务的各项费用，并判决涉案小区其他业主向其支付上述费用。赵西京在一审中承认2015年入住涉案房屋，且无法提供已交纳2015年度、2016年度暖气费的证据，故赵西京应向其支付2015年度、2016年度的暖气费。上述生效二审判决认定，物业服务合同纠纷应当自物业服务合同终止之日开始起算诉讼时效，故其诉请的物业服务费未超过诉讼时效。赵西京的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。安德优公司向一审法院起诉请求：1.判令赵西京向安德优公司支付2015年1月至2017年4月的物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元、暖气费4176元、滞纳金4859.8元，合计11596.3元；2.诉讼费由赵西京负担。一审法院认定事实：2013年3月27日，安德优公司与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由安德优公司向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期（以下简称案涉小区）提供物业服务；高层住宅基础物业服务费每月1.2元/平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应当在每个结算周期到来十日前履行交纳义务；未能按时足额交纳物业费的应按每月3%的标准向乙方支付违约金。赵西京系案涉小区9号楼1单元2702室业主。2014年3月1日，安德优公司作出《陕西安德优物业有限公司双桥国际项目服务中心收费标准》：电梯费26层以上0.45元∕㎡，公摊电费0.18元∕㎡，垃圾费6元∕月/户。安德优公司提供了加盖有村委会印章的2015年3月13日《业主收房确认单》，载明：双桥头国际社区业主赵西京（9-12702，房屋面积90平方米）已办理完村委会相关手续，请持此确认单在安德优物业公司办理相关手续。安德优公司还提供了《装修施工确认单》，载明装修期限为2015年3月19日至2015年6月18日。赵西京对上述证据不予认可，但认可收房时间为2015年3月左右，2015年3月19日至3015年6月18日左右装修，涉案房屋一直由赵西京居住。赵西京称涉案两个采暖季安德优公司未正常供暖并提供照片，安德优公司对此不予认可。赵西京自2016年2月至2017年4月期间未足额交纳案涉房屋相关物业管理费及取暖费。安德优公司就案涉房屋收取物业费为108元∕月（1.2元∕㎡×90㎡）、电梯费为0.45元∕㎡、公摊电费为0.18元∕㎡、垃圾费为6元∕月/户；安德优公司对案涉房屋每月收取费用共计170.7元。截至2017年4月赵西京共拖欠安德优公司2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元，2015、2016年度的暖气费4176元及滞纳金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位西安双桥头城中村改造建设发展有限公司与安德优公司依法签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反强制性规定，合法有效。安德优公司作为物业服务单位已经按照协议约定履行了相应的义务,赵西京作为业主亦应当按照约定支付物业管理费等费用。安德优公司主张赵西京支付案涉房屋2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元及2015、2016年度的暖气费4176元，依法予以支持。赵西京辩称安德优公司的物业服务不到位，因物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据赵西京提交的照片和陈述来看，安德优公司的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故赵西京以此为由不交纳物业服务费的理由不能成立。赵西京辩称涉案采暖期未正常供暖，未提供有效证据予以证实，依法不予认定。赵西京拖欠物业服务费的行为一直处于持续状态，而安德优公司提供的物业服务亦处于持续状态，故对赵西京关于诉讼时效的抗辩意见，依据不足，不予采纳。装修保证金与本案不属于同一法律关系，赵西京主张装修保证金抵扣，依据不足，赵西京如有争议可另案主张。虽然前期物业服务合同中约定逾期交纳物业费的违约金为每日3‰，但因安德优公司的物业服务存在一些瑕疵，而赵西京未按照约定支付物业服务费系不满安德优公司的服务质量，并非恶意拖欠，故对安德优公司关于滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告赵西京于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2016年2月至2017年4月期间(西安市雁塔区XX社区XX号楼XX单元XX房屋) 物业管理费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费2560.5元以及2015、2016年度的暖气费4176元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费90元，陕西安德优物业有限公司已预交，由赵西京负担10元，由陕西安德优物业有限公司负担80元，赵西京将该款于本判决生效之日起十日内直接支付陕西安德优物业有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。结合本案，西安双桥头城中村改造建设发展有限公司与安德优公司签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对赵西京具有约束力。安德优公司作为物业服务企业已依约提供了相应的物业义务,而赵西京作为业主亦应当依约交纳物业管理费等费用。本案中，安德优公司主张赵西京支付案涉房屋2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元以及2015年度、2016年度暖气费4176元，符合合同约定及法律规定，依法应予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵西京主张其并不拖欠安德优公司的暖气费，而是一直交纳等，未提供充分证据加以证明，依法不予认定。从一审中赵西京提交的照片来看，安德优公司在提供物业服务过程中存在一些瑕疵，但该瑕疵并不足以证明安德优公司未履行或不完全履行合同义务，故赵西京以此为由不交纳物业服务费，显属不妥。 赵西京拖欠物业服务费的行为一直处于持续状态，而安德优公司提供的物业服务亦处于持续状态，故赵西京关于安德优公司未在诉讼时效内主张权利的上诉意见，理由不能成立。考虑到赵西京未依约支付物业服务费系不满安德优公司的服务质量，并非恶意拖欠，故一审对安德优公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持，并无不妥。 综上所述，赵西京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵西京负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二一年五月七日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1