西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初13351号 原告:朱文凯，男，1990年8月10日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610132710148333T。法定代表人：郑青海，董事长。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁森森，陕西信邦律师事务所实习律师。原告朱文凯与被告西安海荣房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文凯，被告西安海荣房地产集团有限公司的委托诉讼代理人李小娟、丁森森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金26078.7元（自2018年10月20日起每日按已付房款632211元的万分之零点五计算至实际完成所有权登记之日止26078.7元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套，面积126.95平方米，房屋总价款632211元。合同约定出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的。自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。被告实际于2021年1月22日完成房屋不动产权证书登记，较合同约定之最晚时间延误825天，共计产生违约金26078.7元。故原告诉至法院，形成诉讼。被告辩称，其代原告办理案涉房屋权属证书的时间应自原告提交完整的办证资料之日起算720日内完成，故其不存在逾期办证之事实，应驳回原告诉请。根据合同附件十二补充协议第8条第2款约定，如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料……；如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部完整的资料、税费、款项之日开始计算，因买受人不能提供造成逾期或其他损失的，由买受人自担风险。原告于2018年11月12日将办理不动产权证书所需资料提交给其，故办证期限应自2018年11月12日开始计算，其不存在逾期办证之违约行为，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。2020年伊始，受新冠疫情及防控措施不可抗力因素影响，其无法办理案涉房屋的初始登记，根据合同约定及法律规定，应当免除该期间的违约责任。在商品房买卖合同关系中，出卖人的主要义务是为买受人交付质量合格的商品房，并完成案涉房屋的首次登记，为买受人办理不动产权登记证仅为合同的附随义务。根据合同约定应当免除该期间的迟延办证期间违约责任。原告购买房屋一直用于自己居住，并未因逾期办理不动产权证书而遭受损失，故逾期办证违约金标准过高，请求予以适当减少。在商品房买卖合同关系中，出卖人的主要义务是为买受人交付质量合格的商品房，并完成案涉房屋的首次登记。代买受人办理不动产权登记证仅作为合同附随义务。其依约将案涉房屋交予原告，原告一直使用至今，并未因逾期取得房屋产权证遭受损失，故合同约定的逾期办证违约金标准过高，请求予以适当减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y15148502），约定原告购买被告开发的位于西安市XX区XX城XX路北侧、XX路XX城中村改造项目（天汉中心）”4幢3单元12层31202室，建筑面积126.95平方米，房屋总价款632211元；其中第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金”；附件十二“补充协议”第八条“产权登记的办理”约定“……买受人应将办理相关登记所需的资料按出卖人或相关单位的要求按时提供，并承担相关税费，配合出卖人或相关单位办理各项手续……如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料、未付清全部应付款（含面积差价款）、以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等行为时，出卖人有权拒绝按本合同约定时间配合买受人办理相关备案、登记手续，且无须承担任何责任。如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部完整的资料、税费、款项之日开始起算，因买受人不能提供造成逾期或其他损失的，由买受人自担风险”。案涉房屋于2021年1月22日取得不动产权证书。庭审中，原告称，合同约定的房屋交付时间是2016年10月30日，其实际收房时间是2016年3、4月份，但其以合同约定的房屋交付时间主张违约金。被告表示，其向原告交房的最晚时间应早于合同约定时间。原、被告均认可，原告已于2015年11月12日支付全部房款632211元。经询，被告表示，案涉项目大证于2021年1月7日办理。原告明确违约金的计算方式为，合同约定交房日2016年10月30日起720日应为2018年10月19日，2018年10月20日至2021年1月21日已逾期825天；以632211元为基数，按照日万分之零点五，自2018年10月20日起计算至2021年1月21日止，为26078.7元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行合同义务。原、被告提交的证据结合庭审中双方当事人的陈述及被告表示案涉项目大证办理于2021年1月7日，应可证明原告未于约定时间取得房屋不动产权证书系因被告原因所致，被告应依约承担违约责任。原告按照合同约定计算方法主张被告支付违约金26078.7元，并无不妥，本院予以支持。关于被告抗辩的因疫情减免违约金一节，因其提交的证据并不足以证明上述原因与案涉产权证书逾期办理之间存在因果关系，本院不予采信。被告主张原告逾期提交办证资料，但案涉合同约定原告委托被告办理产权证书的情况下，原告应按出卖人或相关单位要求按时提交所需材料，即是否按时提交资料的前提为被告或相关单位何时要求原告提交，被告并未提交证据证明其或相关单位何时要求原告提交相关资料，原告是否按要求时间提交，且合同约定从买受人提交完整资料起算的前提为原告未提供规定所需资料，案涉房屋大证办理后十五天内案涉房屋产权证书已办理完成，而被告亦未提交证据证明原告存在未提供规定所需资料的违约行为，故该意见本院不予采信。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱文凯支付违约金26078.7元 。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元（原告已预交），现减半收取，退还原告225.5元，由被告负担225.5元，于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   付  蕾 二〇二一年五月二十日 法 官 助 理  赵媛坤书  记  员   杨  靓