山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初3380号原告（反诉被告）：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司。住所地：泰安市乐园小区37号楼3单元101室。统一社会信用代码：91370900690605460A。负责人：杨华，经理。委托诉讼代理人：孙鹏，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王梅，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李敏，女，1968年4月4日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：严娜，山东瀛众律师事务所律师。原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒翔物业泰安分公司委托诉讼代理人孙鹏、王梅、李敏的委托诉讼代理人严娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒翔物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费13073.28元；2.判令被告支付违约金83562.77元；3.判令被告支付诉讼中代理费用5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年原告与被告李敏签订《前期物业管理服务协议》，就被告所在的信合佳苑小区物业服务达成协议。合同约定，被告位于信合佳苑19号楼1单元202室，面积126.18平方米，被告物业服务费为每月1元/平方米，即126.18元/月。现被告未按约定支付物业服务费，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。李敏辩称，1、原告未按合同约定履行对小区的管理义务，被告要求免除缴纳物业费的义务。被告与原告于2011年9月21日签订物业管理服务协议，被告于入住前发现被告房屋南阳台下被恶意搭建钢化结构遮阳蓬，给被告房屋居住安全带来安全隐患，被告自2012年开始陆续向原告反应问题，至原告起诉止原告亦未拿出有效的管理措施予以解决，因此，在长达几年的居住期间，原告都未尽到合同约定的管理义务；被告在小区居住的几年时间内，原告从未对居住楼栋的安全门进行管理，未尽到对居住安全进行管理的责任。遂被告要求免除缴纳物业费的义务。2、被告不缴纳物业费的行为是对原告不按合同履行管理义务的抗辩，不构成违约，不应该承担违约责任。在原告履行物业管理服务合同的过程中，没有尽到管理义务，导致被告的居住环境存在安全隐患，被告已经尽到了及时，妥善与原告沟通的义务，原告对被告的合理诉求置若罔闻，不履行管理义务，当原告要求被告缴纳物业管理费时，被告有权行使抗辩权不予缴纳，而该结果的发生并非是被告恶意违约的结果，而是被告维护自己合法权益的结果。3、因原告的起诉系原告首先违反前期物业管理服务协议约定导致的，原告违约在先，被告对原告因此支付的律师费，诉讼费等各项损失不承担给付责任。李敏向本院提出反诉请求，请求：1.判令反诉被告履行前期物业管理服务协议约定，对业主公用部分进行管理，排除妨碍，消除影响；2.赔偿反诉原告的经济损失6000元；3.判令反诉被告支付反诉原告律师代理费用4000元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年9月21日签订前期物业管理服务协议一份，委托反诉被告对反诉原告居住的小区进行管理，房屋交付后，反诉原告入住前，发现一层住户存在私搭乱建现象，该现象直接影响原告房屋居住安全问题，反诉原告遂多次向反诉被告反映情况，并于2012年6月12日向被告发送告知书一份说明情况，但反诉被告一直置之不理，并不予解决。并且反诉被告在平时管理过程中存在不尽职情况，导致住户安全无法保障。为此，反诉原告提起反诉，望法院判如所诉。恒翔物业泰安分公司针对反诉辩称，被告反诉与事实不符，被告在诉状中所称的1层住户存在乱搭乱建的部分属于共用部分这是错误的，是1层住户在自己家院内在其出入门的顶上搭建的雨棚，所在位置不属于小区业主的共用部分，应当根据民法典物权遍规定的建筑物共有部分才属于物业公司的管理范围，属于1层住户的自有和管理部分，原告作为物业公司，无强制手段，原告也找1楼住户，但1楼住户不同意拆除，被告与1楼之间属于相邻纠纷，可以依法维权，不能成为被告不交物业费的理由，根据合同第十条第五项，不交物业费的行为属于违约，被告要求赔偿的经济损失与事实不相符，即便是有经济损失，应当找1楼进行维权，律师费由于被告反诉的费用系与1楼的纠纷，原告不应当承担。本院经审理认定事实如下：2011年9月21日，恒翔物业泰安分公司（甲方）与李敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定“……本物业名称：泰安市信合佳苑住宅小区，座落位置19楼1单元202室……一、乙方交纳费用时间：每半年首月份向甲方交纳本半年物业服务费；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元……四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.80元……七、房屋空置6个月以上为长期空置房;长期空置房按本小区正常物业服务费的80-85%收取，业主超过规定接房时间的按空置房收费标准收取物业管理费；接房后如长期空置，业主（使用人）到服务中心签订长期空置房屋协议，同意采取断水、断电予以确认房屋空置，确认水、电、气表起止数，表指数均未走动超过6个月，服务中心按空置房标准收取，反之，水、电、气表已启动，服务中心则全额收取物业管理费；八、乙方应在合同签定之日起向乙方支付第一年全年物业管理费……1.地下车库每月管理费10元（预交一年）……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按物业管理费应交纳费用总额的千分之五比例向甲方交纳违约金，拖欠2个月的在小区公告栏上曝光，拖欠半年的甲方向法院申请追交；五、业主认为物业管理企业的管理服务有瑕疵时，可以书面向物业管理主管部门和建设单位举报，不得以管理服务有瑕疵和放弃接受服务为由，拖延和拒绝缴纳物业管理服务费……第十四条、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉，起诉中所发生的律师代理费用由败诉方全部承担……”另查明，涉案房产面积为126.18平方米。恒翔物业泰安分公司主张李敏拖欠2013年1月1日至2020年的12月31日期间的物业费及车辆管理费共计13073.28元。同时原告明确违约金计算为2013年1月1日至2013年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，2556天，金额为20884.56元.2014年1月1日至2014年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计2191天，金额为17902.22元，2015年1月1日至2015年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1826天，金额为14919.88元，2016年1月1日至2016年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1461天，金额为11937.54元，2017年1月1日至2017年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1096天，金额为8955元，2018年1月1日至2018年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计731天，金额为5972.85元，2019年1月1日至2019年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计366天，金额为2990.51元，2020年的违约金不予计算，总金额83562.77元。李敏对此认为违约金计算过高，其次其未交付物业费是行使抗辩权，并非是违反合同约定，不应当承担违约责任。恒翔物业泰安分公司认为李敏所称的抗辩权不符合相关规定。再查明，反诉原告李敏所反诉要求的对业主公用部分进行管理，排除妨碍，消除影响是指其所住房屋一楼住户李敏住房南阳台墙壁上所搭建钢化玻璃遮阳蓬，并提交相关照片证实对其居住安全构成威胁。同时反诉原告李敏提交2012年6月12日告知书一份、短信截图一组，证实相关情况已多次告知原告；提交住房租赁合同一份，证实因恒翔物业泰安分公司未履行管理义务，导致其延期入驻3个月，造成经济损失。恒翔物业泰安分公司对于李敏上述证据，质证如下：照片能反映出被告与一楼之间的纠纷是一楼在自己家院内搭建了一个雨棚。根据照片显示雨棚没有对二楼的住房造成安全的危险，雨棚搭建的范围是一楼自己院内，属于一楼自家管理的范围，属于住宅范围内物业公司无法进入，不能自由出入的部位不是公用部位。认为没有收到2012年6月12日告知书，且短信截图内容看全是公司催收费用，李敏以与一楼的纠纷为由来抗辩物业费，没有依据。对于租赁合同的真实性有异议，无法证实其所称的造成违约损失。恒翔物业泰安分公司本次诉讼支付代理费用5000元，李敏反诉支付代理费用4000元。本院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。恒翔物业泰安分公司按照合同约定履行了相关物业服务义务，李敏亦应当按照约定缴纳物业费。现涉案房屋拖欠2013年1月1日至2020年的12月31日期间的物业费及车辆管理费共计13073.28元，对此李敏应予支付。李敏辩称系因房屋南阳台下被搭建钢化玻璃遮阳蓬，给其房屋居住带来安全隐患，多次反映均未解决且物业公司未按合同约定履行管理义务，对此应及时向物业服务企业及相关部门予以反映，依法依规予以处理，以此为由拒交物业费于法无据,对其辩称理由，本院不予采纳。关于违约金。《前期物业管理服务协议》约定违约金过高，本院酌定按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。恒翔物业泰安分公司主张自每年应交纳费用自下一年计算至2020年12月31日，本院予以采纳，李敏每月应交纳物业费及车辆管理费为136.18元（1元/㎡/月×126.18㎡+10元/月），其应支付违约金为1761.76元[136.18元×12个月×7年×3.85%+136.18元×12个月×6年×3.85%+136.18元×12个月×5年×3.85%+136.18元×12个月×4年×3.85%+136.18元×12个月×3年×3.85%+136.18元×12个月×2年×3.85%+136.18元×12个月×1年×3.85%]李敏辩称不缴纳物业费系对恒翔物业泰安分公司不按合同履行管理义务的抗辩，不构成违约，不应该承担违约责任，该辩称理由于法无据，本院不予采纳。关于律师费。双方合同虽然对律师费用进行约定，但对“败诉方”含义约定不明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告李敏要求反诉被告恒翔物业泰安分公司对业主公用部分进行管理，排除妨碍，消除影响，对于该项反诉请求，因涉及第三人利益，本案中不予处理。关于经济损失的反诉请求。反诉原告李敏未提交合法有效证据证实系因被告恒翔物业泰安分公司导致经济损失，对于该项反诉请求，本院不予支持。关于代理费的反诉请求。双方未有约定，该项反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李敏于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业费、车辆管理费共计13073.28元二、被告李敏于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司违约金1761.76元；三、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告李敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1166元，由原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司负担991元，被告李敏负担175元；反诉受理费25元，由被告李敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 孙其运二〇二一年五月二十五日法官助理 刘振年书 记 员 黄 鹏