广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10320号上诉人（原审被告）：肖亚进，男，汉族，1960年8月17日出生，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州羊城铁路物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和路9号。法定代表人：罗伟志，该公司经理。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，广东国道律师事务所实习人员。上诉人肖亚进因与被上诉人广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖亚进上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“逾期支付上述租金及管理费的违约金(以每月欠付租金及管理费为基数，其中从……上浮50％计算)”的内容，依法驳回羊城物业公司要求肖亚进支付租金及管理费的违约金的诉讼请求；2.由羊城物业公司承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：1.肖亚进认为一审法院的判决对本案的事实认定不清，适用法律错误；2.一审法院判令肖亚进逾期支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费的违约金，违约金按照中国银行同期银行同期同档次贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%算，这明显过高且有失公平公允原则；3.肖亚进与羊城物业公司签订的《房屋租赁合同》关于违约金的条款应该视为无效。合同中存在大量的不合理地免除或者减轻羊城物业公司责任、加重肖亚进责任、限制肖亚进主要权利的不平等条款、格式条款，其中合同第六条第二款第3项中约定肖亚进交租每逾期一日，按月租金和管理费的2％向羊城物业公司支付滞纳金，该条款违法且无效。羊城物业公司不是行政机关，根本无权收取滞纳金；4.羊城物业公司诉讼主体资格有待核实，羊城物业公司是否有权租赁涉案房屋或者受谁的委托管理出租涉案房屋一审法院没有查明。羊城物业公司是否是涉案房屋的产权人也是不清晰的。涉案物业有无移交给广州穗新投资发展集团有限公司（以下简称穗新公司），有无到国资委办理产权移交手续，以及国有资产划转手续都尚未清楚，一审法院未查明。综上所述，请求判如所请。被上诉人羊城物业公司答辩称：不同意肖亚进的上诉请求，一审适用法律清楚，判决的处理正确。合同的违约金标准也高于一审判决认定的标准，肖亚进之所以提起上诉其目的是为了拖延时间，以此获得不当得利，请法庭尽快作出判决。羊城物业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除羊城物业公司、肖亚进于2014年7月30日签订的房屋租赁合同；2.判决肖亚进在合同解除之日向羊城物业公司返还位于广州市恒福路304号4、5栋自编26档房屋；3.判决肖亚进向羊城物业公司支付2018年9月1日至返还房屋之日止的租金及管理费，按每月租金及管理费81340元计算；4.判决肖亚进向羊城物业公司支付逾期支付租金及管理费的违约金（自2018年9月6日起以对应当月应收租金及管理费金额为基数按年利率24%计算违约金）；5.判决肖亚进向羊城物业公司支付合同解除之日起至返还房屋之日的违约金，按每月162680元标准支付（按合同约定每月租金及管理费81340元的200%计算）。本案审理过程中，羊城物业公司申请撤回第一、二、五项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为羊城物业公司支付2018年9月1日至2019年9月31日止的租金及管理费。一审法院认定事实：2014年7月30日，羊城物业公司（出租方、甲方）与肖亚进（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将恒福路304号4、5栋自编26档房屋出租给乙方作商铺使用，房屋面积581平方米，乙方在清楚、全面地了解租赁房屋的装修标准、产权现状的前提下，同意租赁该房屋；房屋租赁期限从2014年6月1日至2015年5月31日；每月租金48804元，管理费32536元，合计81340元；乙方在签订本合同之日，向甲方交纳相当于三个月租金及管理费作为租赁保证金和安全质量保证金，保证金共244020元，合同期满，乙方无发生任何违约行为，甲方一次性不计息退还；租金按月交纳，乙方需在每月5日前缴纳当月租金及管理费；租赁期间，甲方因上级原因将租赁房屋的所有权（或管理权）转移给第三方的，应提前30日书面通知乙方，如因此所造成的损失由乙方自行承担；乙方在租赁该房屋前已明确知悉房屋的产权状况，并承诺在承租后不得就该房屋的产权状况向甲方提出任何异议，否则甲方有权解除合同，收回物业，且乙方租赁保证金不予退还；乙方须按时交纳租金、管理费及其他应缴之费用，如乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴费用的，每逾期一日，乙方按月租金及管理费的2%向甲方支付滞纳金；等。合同签订后，羊城物业公司将房屋交付肖亚进使用。上述合同租赁期限届满后，双方未续签合同，肖亚进一直按照原合同标准向羊城物业公司支付租金及管理费至2018年8月31日。2020年9月25日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室发出《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权（第一批）移交的函》，记载：经集团公司与广州地区铁路家属区接受单位穗新公司协商一致，根据教育物业公司铁路家属区物业管理经营核算情况，同意将需移交的配套物业分批移送给穗新公司。请你单位抓紧时间与穗新公司对接，协商办理移交具体事宜，需移交的第一批配套物业应在2019年10月20日前完成管理权移交的交接等。附件清单中记载包括涉诉房屋。肖亚进为证明穗新公司已另案起诉其，向一审法院提交其与穗新公司工作人员及调解员的微信聊天记录等。一审庭审中，羊城物业公司表示合同约定按日2%计付违约金，其主动调低违约金标准为按年利率24%计算。此外，对于保证金羊城物业公司不同意在本案中抵扣，肖亚进亦表示不提起反诉。一审法院认为：羊城物业公司、肖亚进签订的《房屋租赁合同》届满后，双方未续签合同，肖亚进继续占有使用涉案房屋并交纳租金及管理费，羊城物业公司对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。羊城物业公司表示涉诉房屋管理权已于2019年10月移交穗新公司，故撤回相关诉讼请求，一审法院予以准许。现肖亚进未向羊城物业公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故羊城物业公司主张肖亚进清付租金及管理费、支付逾期支付租金及管理费违约金的诉讼请求，合理合法。至于违约金的标准，合同约定违约金标准明显过高，一审法院酌情调整违约金按照银行同期贷款利率上浮50%计算。此外，虽肖亚进要求保证金抵扣相应租金及管理费，羊城物业公司不同意在本案中抵扣，肖亚进亦未提起反诉，一审法院对此不予调处，双方可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、判决发生法律效力之日起五日内，肖亚进向羊城物业公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费（按每月81340元计算）以及逾期支付上述租金及管理费的违约金（以每月欠付租金及管理费为基数，其中从2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；从2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回羊城物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15049元，由肖亚进负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无证据提交。二审查明，二审庭审中，肖亚进确认案外人穗新公司曾向其主张2019年10月1日之后的租金，在此之前并无其他权利人向其主张权利，且无权利人就同一时期的租金向其重复主张权利。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：肖亚进是否应向羊城物业公司支付逾期支付租金和管理费的违约金的问题。肖亚进二审期间虽对羊城物业公司的出租人身份提出异议，但鉴于案涉《房屋租赁合同》系由羊城物业公司与肖亚进签订的，在合同签订后亦由羊城物业公司向肖亚进交付房屋使用，且肖亚进也一直根据合同的约定向羊城物业公司支付租金等。现肖亚进亦确认仅案外人穗新公司向其主张2019年10月1日之后的租金，并无权利人就同一时期的租金向其重复主张权利，故肖亚进主张羊城物业公司非本案适格原告，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，羊城物业公司与肖亚进签订的《房屋租赁合同》届满后，双方未续签合同，肖亚进继续占有使用涉案房屋并交纳租金及管理费，羊城物业公司对此不持异议，一审法院据此认定双方形成不定期租赁关系，并无不当，本院予以确认。关于违约金支付的问题。经查，案涉《房屋租赁合同》约定：“乙方须按时交纳租金、管理费及其他应缴之费用，如乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴费用的，每逾期一日，乙方按月租金及管理费的2%向甲方支付滞纳金。”该约定虽使用“滞纳金”的字眼，但从上述约定的内容来看，应属承租人存在逾期缴纳租金、管理费等违约行为时需承担的违约责任，前述约定的“滞纳金”实则为违约金。另肖亚进主张前述违约金条款无效，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于肖亚进未向羊城物业公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费，已构成违约，故应承担相应的违约责任。一审法院综合合同约定及当事人的违约情形，酌情调整违约金以每月欠付租金及管理费为基数，其中从2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；从2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，肖亚进的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1308元，由肖亚进负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  陈晓红二〇二一年五月二十六日书记员  郭 俏古文娜