河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初764号原告：郑州台隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码9141010061470511XD，住所地：郑州市惠济区南阳路183号。法定代表人：张成文，董事长。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。被告：王嫚，女，1986年10月4日生，汉，住南省荥阳市。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码91410100766233967R，住所地：郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼。负责人：刘健，该分行行长。委托诉讼代理人：王静，公司员工委托诉讼代理人：李亚明，公司员工原告郑州台隆房地产开发有限公司与被告王嫚、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州台隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱鑫婷到庭参加诉讼，被告王嫚、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州台隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原被告于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同》（编号为：180××××4385）；2、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为：180××××4385）合同备案登记注销手续以及郑州台隆好景轩1栋1单元23层2305号房屋不动产预告登记注销手续；3、请求判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金231002.81元、律师费43720.9元、财产保全保险费5000元，共计279723.6元；4、请求判令被告、第三人办理郑州台隆好景轩1栋1单元23层2305号房屋不动产预告抵押登记注销手续；5、请求判令由被告承担本案的案件诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由：原告诉称，2018年4月16日，原被告签订的《商品房买卖合同》（编号为：180××××4385）、附件四《合同补充协议》及附件五《补充协议（二）》，被告购买了原告开发建设的位于惠济××、××厂北路南××台××单元××号商品房，付款方式为商业贷款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第6款第（1）项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。”以及第三条第6款第（2）项约定“买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的,除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外,还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”同时根据《商品房买卖合同》附件五补充协议（二）第六条第（1）项约定：出卖人行使单方解除权的，本买卖合同自出卖人解除通知依约向买受人寄发之日起解除，买受人除承担其他约定违约责任外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付赔偿金，无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后10日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续。以及根据《商品房买卖合同》附件五补充协议（二）第六条第（2）项约定：若买受人未在前述约定时间内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记手续，每逾期一天，买受人应向出卖人支付购房款总额万分之三的款项。原告根据《商品房买卖合同》向被告送达《告知函》，要求被告按照《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》和附件五《补充协议二》约定支付代为偿还的全部款项及补偿金。但被告未向原告履行合同义务。因被告未按照《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》约定履行义务，被告违约行为已经构成根本违约。根据双方签订的合同约定，原告于2020年7月22日向被告发送《通知函》，依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议。被告王嫚未作答辩。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行述称：原告、被告及第三人签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条明确约定,借款发放后,本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力,该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的,均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何及纠纷,包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷,均与债权人无关,本合同应正常履行,债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。合同签订后,第三人已按照合同约定按时足额发放了贷款,已履行了借款义务。原告、被告也应按照合同约定承担相应的还款责任,偿还《个人购房抵押(保证)借款合同》项下全部贷款本息。在原、被告将上述《个人购房抵押(保证)借款合同》贷款本息全部清偿完毕之前,第三人不同意解除原被告之间的购房合同。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原被告双方签订编号为180××××4385的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于郑州市××、××厂北路南××台××单元××号商品房。付款方式为：2018年4月16日支付总价款的30.01%，为377364元，余69.99%即880000元以银行按揭贷款方式支付。此外，合同还对交付期限、违约责任、交接、产权登记、合同信息备案、保修责任等事项进行了约定。附件四合同补充协议第三条第6款第（1）项约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。第三条第6款第（2）项约定：买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的,除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外,还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。附件五补充协议（二）第六条第（1）项约定：出卖人行使单方解除权的，本买卖合同自出卖人解除通知依约向买受人寄发之日起解除，买受人除承担其他约定违约责任外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付赔偿金，无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后10日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续。第六条第（2）项约定：若买受人未在前述约定时间内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记手续，每逾期一天，买受人应向出卖人支付购房款总额万分之三的款项。2018年5月8日,被告王嫚、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行、原告郑州台隆房地产开发有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》(461800513801000),被告王嫚向第三人贷款880000元,原告郑州台隆房地产开发有限公司为其提供阶段性担保,约定贷款期限自2018年5月8日起至2048年5月8日止。借款利率采用基准利率方式；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；借款担保采用阶段性保证担保+抵押，由阶段性保证人原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之三十五计收罚息，直至本息清偿为止等。被告已向原告交付了302364元首付款，并通过向第三人贷款形式支付88万元购房款，尚有首付款75000元未支付。涉案房屋已进行了合同备案登记（登记编号：180××××4385）、预告登记（登记编号：豫（2018）郑州市不动产证明第0187358号）及预告抵押登记（登记编号：豫（2018）郑州市不动产证明第0212645号）。2020年6月10日，原告向合同约定的被告送达地址向被告寄发《告知函》，要求被告支付代其偿还的全部款项及补偿金。2020年7月22日，原告向合同约定的被告送达地址发出《通知函》，解除双方签订的商品房买卖合同及附件，并要求被告承担相应的违约责任。另查明：第三人向被告王嫚发放贷款共计880000元，被告王嫚自2020年2月11日逾期未偿还银行贷款至2020年10月，截至本案庭审辩论终结前，原告郑州台隆房地产开发有限公司代被告王嫚偿还银行贷款总额共计61239.28元。因被告逾期未偿还贷款及首付款，原告未向被告实际交付案涉房屋。本院认为，依法成立的合同自始有效。本案被告与原告、第三人签订的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行。被告王嫚未按约偿还第三人贷款，违反合同义务，应承担相应法律责任。因被告王嫚违约导致原告承担保证责任，原告以此要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，原告已向被告发出书面解除合同通知，符合合同约定，原告要求确认合同解除，本院予以支持。合同解除后，协助办理《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故本院对原告主张被告、第三人协助办理《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求支付231002.81原违约金的诉请，根据双方《商品房买卖合同》附件约定，原告要求被告支付违约金为总房款1257364元的10%即125736.4元，本院予以支持；原告要求2020年2月11日之后的违约金按照合同约定日息万分之五计算至被告清偿代还款之日，因原告选择解除合同，且已主张违约金，故原告该部分主张，本院不再支持。原告要求被告支付因解除《商品房买卖合同》的损失律师费43720.9元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告承担财产保全保险费1886元，无合同约定，本院不予支持。合同解除后，原告应当向被告返还购房款，庭审中，原告表示愿意代被告王嫚向第三人兴业银行股份有限公司郑州分行还清剩余贷款，原告应当在还清银行贷款后，扣除原告代偿款项、违约金、律师费等费用后及时返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州台隆房地产开发有限公司与被告王嫚于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：18003904385）；二、被告王嫚于本判决生效之日起十五日内支付原告郑州台隆房地产开发有限公司解除合同违约金125736.4元，并向原告支付律师费损失43720.9元；三、被告王嫚于本判决生效之日起十五日内协助原告办理郑州市惠济区南阳路西、拖厂北路南郑州台隆好景轩1栋1单元23层2305号房屋《商品房买卖合同》（合同编号：18003904385）合同备案登记注销手续及预售商品房预告登记注销手续（登记编号：豫（2018）郑州市不动产证明第0187358号）；四、被告王嫚及第三人兴业银行股份有限公司郑州分行于本判决生效之日起十五日内协助原告办理郑州市惠济区南阳路西、拖厂北路南郑州台隆好景轩1栋1单元23层2305号房屋预告抵押登记注销手续（登记编号：豫（2018）郑州市不动产证明第0212645号）；五、驳回原告郑州台隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2725元，财产保全费5000元，由被告王嫚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  滑明勋二〇二一年五月六日书记员  刚银莹