湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初2274号 原告：湘潭市铭鸿物业管理有限公司，住所地湘潭市九华响水乡周家组10号。 法定代表人：赵阳。 委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。 被告：张文兵，男，1969年1月26日出生，汉族，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭九华示范区。 原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司（以下简称铭鸿物业）与被告张文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭鸿物业的委托诉讼代理人莫娜、被告张文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭鸿物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠付的2015年1月1日起至2021年12月31日止的物业管理费14306.54元，并按照千分之五/日的标准向原告支付逾期违约金，违约金从2015年1月1日起计算至实际付清日止；2、判令被告支付欠付的装修垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元，水费7496.9元（抄表至2020年9月20日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭陈述称由于2021年5月11日水费抄表，水费金额变为8007.9元,故诉讼请求中水费7496.9元变更为8007.9元。事实与理由：被告系湘潭市九华经济开发区XX道XX号XX幢XX单元XX室房屋的业主。原告系依法与XX小区开发企业签订前期物业服务合同，被依法选聘为该小区提供前期物业管理物业的单位。被告已经收房，于2014年1月23日与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按照建筑面积每平方米1.2元/月的标准计收，以年（一年）为单位预交，于缴纳年度每年的第一个月10日前预交一年物业服务费用。协议第十三条约定，业主方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。原告严格按照《前期物业管理服务协议》的约定履行了相应的维护、修缮、服务、管理工作，但被告自2015年1月1日起就再未缴纳过物业管理费。被告房屋的建筑面积为141.93平方米，根据双方《前期物业管理服务协议》的约定，2015年1月1日至2021年12月31日期间，被告应缴纳的物业管理费用为14306.54元。被告另欠付装修垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元，水费（抄表至2020年9月20日止）7496.9元。经原告多次催告，被告至今没有履行付款义务，为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告张文兵辩称，1、按照有关规定，共欠原告物业费水费共计22413.74元属实。2、产生拖欠的原因是铭鸿物业管理有限公司对业主应承担和履行义务责任没有到位。2014年入住以来靠西面房屋严重渗漏，于2014年9月16日双方协议赔偿22000元由于渗漏原因造成的实物损失费。若日后外墙再次渗水，甲方负责外墙防水处理。2、时与日驰外墙自然风化结果再次渗漏更加严重了，两间卧室厨房都有明显的裂缝。3、又重新装饰了房屋费用高达几万元。4、于今年四月发现了严重的渗漏损失惨重，损坏了装饰、衣柜、衣服、被褥、电线等。5、向乐塘社区领导反应，当日铭鸿物业派出所都来现场亲眼目睹了，未置可否。6、铭鸿物业应当退款项8000多元未退。产权证扣留未发放。7、说明：房屋发生渗漏是从顶楼18层至16层，要想修复是个棘手的技术难题，物业也是想修好，但不是他们想象的那么简单，同时存在严重的安全隐患。8、以上事实请求法院判令铭鸿物业管理有限公司赔偿张文兵的经济损失3万元，退还应退的款项8000元，发放产权证、修复好外墙渗水，若日后外墙再次渗水，再次索赔。 本院经审理认定事实如下：被告张文兵系系湘潭市九华经济开发区XX道XX号XX幢XX单元XX室房屋的业主，2012年3月5日，湘潭市铭鸿置业有限公司作为房屋开发建设单位与原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。原告于2014年1月22日与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定物业服务费按照建筑面积每平方米1.2元/月的标准计收，以年（一年）为单位预交，于缴纳年度每年的第一个月10日前预交一年物业服务费用。协议第十三条约定，业主方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2014年1月13日，湘潭市物价局下发潭价服（2014）6号文件，核定XX小区前期物业服务收费标准，其中规定1-4号栋高层电梯房住宅前期物业服务收费标准为1.2元/平方米·月，装修管理服务费0.02元/平方米·日，委托物业服务企业清运的装修垃圾清运费不超过2.5元/平方。被告自2015年1月1日起就再未缴纳过物业管理费。 另查明，被告张文兵房屋的建筑面积为141.93平方米，根据双方《前期物业管理服务协议》的约定，2015年1月1日至2021年12月31日期间，被告应缴纳的物业管理费用为14306.54元。被告另欠付装修垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元。另，截止2021年5月11日，被告还欠水费8007.9元。 另，2014年9月16日，张文兵与房产开发单位湘潭市铭鸿置业有限公司签订了一份《协议》，内容为：甲方（指湘潭市铭鸿置业有限公司）因房屋外墙渗水，导致乙方（指张文兵）室内装修损失，现甲乙双方友好协商，由湘潭市铭鸿物业公司代为甲方一次性赔偿乙方人民币贰万贰仟元整。乙方保证以后不再因外墙渗水追究甲方任何责任。若日后再次外墙渗水，甲方负责外墙的防水处理。 上述事实，有原告的陈述、原、被告的身份信息、前期物业管理服务协议、催欠费通知、湘潭市物价局文件、《协议》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。原告与被告签订的前期物业服务管理合同合法有效。原告在合同期内按约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理费已构成违约，应当承担继续支付费用的责任。原告要求被告支付物业管理费14306.54元、垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元、水费8007.9元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，虽然在合约中有相关缴纳滞纳金的规定，但原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告抗辩提出的房屋渗水等房屋质量问题，因被告与房产开发单位于2014年达成的书面协议中约定若日后再次外墙渗水，甲方（即房产开发单位）负责外墙的防水处理，故被告因房屋渗水产生的纠纷应向房产开发单位主张权利。被告以房屋渗漏水作为被告不缴纳物业费、水费等的理由不能成立。对于被告提出的8000元费用和房产证的抗辩意见，由于被告未举证证明，故本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张文兵在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司物业管理服务费14306.54元、垃圾清运费354.83元、装修管理服务费255.47元，水费8007.9元； 二、驳回原告湘潭市铭鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元，减半收取计180元，由被告张文兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  夏丹 二〇二一年五月二十七日 书记员  黄灿 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。