贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终692号 上诉人(原审被告、反诉原告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府**楼。 法定代表人：谢鑫生，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖仕福，男，1970年2月8日出生，土家族，贵州省沿河县人，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司（以下简称恒大置业公司）因与被上诉人肖仕福商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大置业公司上诉请求：1.请求撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3987号民事判决第一项，改判上诉人不予退还被上诉人定金50000元或发回重审；2.本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：认购书约定的签订《商品房买卖合同》时间在签订认购书之前，不符合常理，应为约定不明，视为未约定。但上诉人于2020年4月17日向被上诉人发出《敦促签约通知书》通知被上诉人于2020年4月20日前到上诉人处签署《商品房买卖合同》，被上诉人收到通知后未提出异议，应视为其对签订商品房买卖合同时间的默认。一审判决上诉人返还定金明显与事实不符，被上诉人未按新的约定履行签署《商品房买卖合同》的义务，过错在于被上诉人，上诉人依法不应返还被上诉人50000元的定金。 肖仕福辩称，其依据本案协议书约定，支付前期购房款项。对方未按协议约定签订购房合同，且在双方未解除认购协议时将案涉房屋再次销售他人，并获得超额利润，应承担违约责任。其无法履行认购协议是在疫情期间，理由合理充分，请二审法院维持原判。 肖仕福向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房认购书》；2.判令被告返还已付购房款240520元，公共维修基金6809元及工本费80元；3.判令被告按照已付购房款承担赔偿责任240520元；4.判令被告按照已付购房款240520元支付利息，自2020年9月17日起按年利率6%支付利息；5.本案诉讼费用由被告承担。 恒大置业公司提出反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》；2.请求判决不予退还反诉被告支付的定金50000元；3.诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定，2019年10月12日，恒大置业公司与肖仕福作为甲乙方签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定：“甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件的甲方认购铜仁恒大山湖郡楼盘19幢105号房，该商品房的规划用途为［住宅］［办公］［商业］［公寓］［储藏室］。该商品房建筑面积共136.18平方米。其中，套内建筑面积126.25平方米。按建筑面积计算，单价为7064.78元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为7620.45元／㎡；一、乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择分期付款方式：3、乙方选择分期付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款46208元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月7日前付清144312元；2020年4月7日前付清144312元；2020年7月7日前付清96208元；2020年10月7日前付清96208元；2021年1月7日前付清96208元；2021年4月7日前付清96208元；2021年7月7日前付清96208元；2021年10月前付清剩余96208元。如乙方未能按约支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；四、乙方支付首期款的同时预缴税费，如政府有关部分调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任；九、乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款；十、本认购书一式四联，经双方签字或签章后有效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。甲方：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，地址：贵州省铜仁市川硐县，电话：0856-89××××6。乙方：肖仕福，身份证号码：5222281970××××××××，通讯地址：贵州省铜仁市，联系电话：152××××7470.2019年10月12日”。认购书签订后肖仕福按约定时间支付定金50000元、2019年10月13日支付首期款46208元，于2020年1月7日付房款144312元，2019年10月13日支付维修基金6809元及80元工本费。之后，肖仕福未再支付恒大置业公司任何款项。2020年4月17日恒大置业公司向肖仕福发出《敦促签约通知书》、《催款通知书》，分别根据双方签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》约定，肖仕福须于2019年10月9日前到恒大置业公司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大置业公司无需通知，可另行处理该房屋。通知肖仕福于2020年4月20日前到恒大置业公司签署《商品房买卖合同》及支付逾期房款144312元，并按认购书约定支付违约金。肖仕福未按上述时间签订《商品房买卖合同》及支付逾期购房款、违约金。2020年4月22日，恒大置业公司向肖仕福发出《解除认购书的通知》，告知其因肖仕福已逾期多日未与恒大置业公司办理任何手续，违反认购书约定，现恒大置业公司将按照认购书约定，另行处理该房屋，且肖仕福所付款项不予退还。2020年4月28日，恒大置业公司再次向肖仕福发出短信通知，告知其若未在2020年4月29日下午5时前交清逾期款144312元，恒大置业公司将按认购书约定，另行处理该房屋，且肖仕福所付款项不予退还。肖仕福均未在上述恒大置业公司给予的宽限期限签订《商品房买卖合同》及支付购房款。2020年6月,肖仕福向恒大置业公司提出履行付款义务，恒大置业公司表示不再收取肖仕福房款。2020年9月17日，恒大置业公司将案涉房屋另行出售。 一审法院认为：2019年10月12日肖仕福与恒大置业公司签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》系双方真实意思表示，未存在违反法律、法规的情形合法有效，予以认定。双方均应按照协议履行各自的权利、义务。现肖仕福、恒大置业公司均要求解除《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，予以准许。根据《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》中第二条约定肖仕福于2019年10月9日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，剩余购房款采用分期付款方式支付，第五项约定乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》中约定的签署《商品房买卖合同》时间在签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》时间之前，恒大置业公司提出该时间上前后逻辑矛盾，应属于约定不明。按照常理，应是先签订认购书再签订《商品房买卖合同》，《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》中约定的签订《商品房买卖合同》时间在签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》时间之前，不符常理，应属笔误，故认定该约定不明，视为未约定。虽恒大置业公司于2020年4月17日向肖仕福发出《敦促签约通知书》通知肖仕福于2020年4月20日前到恒大置业公司签署《商品房买卖合同》，该行为应视为恒大置业公司对签订《商品房买卖合同》时间重新发出要约，而肖仕福收到该通知后未对该时间提出异议，视为对签订商品房买卖合同时间的默认，但肖仕福2020年6月向恒大置业公司提出履行付款义务，恒大置业公司表示不再收取肖仕福房款，且于2020年9月17日，恒大置业公司将涉案房屋另行出售，双方均具有一定过错。根据诚实信用原则、当事人的过错程度，认定恒大置业公司退还肖仕福购房定金50000元、购房款190520元，合计240520元。对肖仕福要求恒大置业公司承担违约金240520元及按照已付购房款240520元为基数自2020年9月17日起按年利率6%支付利息的诉请，无事实依据，不予支持。对肖仕福要求判令恒大置业公司返还公共维修基金6809元、工本费80元，因公共维修基金6809元、工本费80元不是交由恒大置业公司，故不作处理，由肖仕福自行向相关部门办理退还手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：由本诉被告贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于判决书生效之日起十日内退还本诉原告肖仕福的购房定金50000元、购房款190520元；驳回本诉原告肖仕福的其他诉讼请求；驳回反诉原告贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费已收取4309元，由本诉原告肖仕福负担2185元，由本诉被告贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担2124元，反诉案件受理费已收取525元，由反诉原告贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人对签订认购协议和履行情况，以及双方同意解除认购协议等事实不持异议，予以确认。结合双方当事人上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点为，本案定金应否退还。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，恒大置业公司上诉提出，其不应退还本案定金，理由是肖仕福未按通知的2020年4月20日前到上诉人处签署《商品房买卖合同》，构成违约。从查明的事实看，案涉认购协议确定的签署《商品房买卖合同》的时间为2019年10月9日前，而该案涉认购协议签署的时间为2019年10月12日。由此，可以认定对签订正式《商品房买卖合同》的时间没有约定，双方当事人对此应当进行协议补充。恒大置业公司于2020年4月17日向肖仕福发出《敦促签约通知书》，要求肖仕福于2020年4月20日前到恒大置业公司签订《商品房买卖合同》，该行为应视为恒大置业公司对签订《商品房买卖合同》时间重新发出要约，但肖仕福未进行回复，肖仕福于2020年6月再向恒大置业公司提出履行付款义务时被拒。因此，双方当事人对何时签订《商品房买卖合同》并未达到一致意见。恒大置业公司以此认为肖仕福未按时签订《商品房买卖合同》构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故恒大置业公司以此要求不退还定金，不予支持。一审法院认为肖仕福对恒大置业公司通知签署《商品房买卖合同》的时间未回复，视为默认不当，应予纠正。 综上，恒大置业公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  代静云 审判员  罗依婷 二〇二一年五月十八日 法官助理黄泽峰 书记员罗盼