广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9446号上诉人（原审被告）：张寥，男，1970年12月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：邓耀文，男，1960年9月17日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。原审被告：魏桂芳，男，1970年11月11日出生，汉族，住江苏省高淳县。上诉人张寥因与被上诉人邓耀文、原审被告魏桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张寥上诉请求：1.撤销一审第一、二、三项判决，改判张寥无需腾空交还房屋及支付房屋占用费给邓耀文；2.一、二审全部诉讼费用由邓耀文及魏桂芳承担。事实与理由：一、一审法院判决张寥、魏桂芳共同腾空广州市越秀区庙前直街68号一楼和68、70号三楼全层房屋并交还给邓耀文错误。2019年3月27日，在邓耀文向魏桂芳发出不续租通知时，我已明确告知魏桂芳，在2019年4月30日起，张寥与邓耀文已没有租赁关系，代理权也已失效，要求魏桂芳与邓耀文于2019年4月30日前结清所有费用，搬离房屋。此时邓耀文已清楚知道房屋的实际使用人是魏桂芳，在合同期满后该房屋的实际占用人也是魏桂芳，而不是我。在租赁合同期满后，我需要承担的义务是足额支付租期内拖欠的租金，而没有腾房交还给邓耀文的义务。魏桂芳在租赁合同期满后占用邓耀文的房屋，属侵权纠纷，是其占用邓耀文的房屋。在该行为实施中我不但没有过错，还积极协助邓耀文收回房屋，找魏桂芳协商，并找到当地消防安全委员会、派出所及出租屋管理中心施加压力给魏桂芳。二、一审判决第二项判决我和魏桂芳以17500元/月标准共同向邓耀文支付自2019年5月1日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费是错误的。实际占用房屋的是魏桂芳，而不是我，该笔费用与我无关，应由魏桂芳单独支付。三、一审判决第三项判决我向邓耀文支付拖欠租金578000元是错误的。1.根据合同第四条的约定，我已经向邓耀文交纳了68000元押金，该笔押金可抵偿租金。2.根据租赁合同约定，双方应当各自支付应缴税费，但由于邓耀文居住在香港，故其应缴纳的税费一直由我缴交。我缴交后，邓耀文再抵偿租金或退回给我，现其依然有不少于37746.1元税费未抵偿租金或退回给我。3.由于我支付给邓耀文的租金在香港支付，现值疫情，我不方便去香港取证，故拖欠租金的时间不能确定。综上所述，一审判决查明与认定的事实不一致，因此作出判决错误，请求二审法院支持我的诉讼请求。被上诉人邓耀文二审辩称：不同意张寥的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。对于张寥说已经交还的房屋，实际上我一直在催促张寥腾空房屋，但是张寥一直没有与我办理任何手续，至今案涉房屋仍然是上锁关闭状态，我无法进入。至于其与魏桂芳之间的房屋腾空问题及费用问题与我无关，我也不知道他们具体的情况。另外关于张寥提到的拖欠租金应该予以抵扣的税费，还有押金问题，以及部分香港支付的租金问题。我认为首先，张寥在一审并没有提出反诉。第二，相关的抵扣请求，我也不予认可，认为与事实不符，没有在香港支付租金的事实，不同意进行相关的抵扣，也超出了二审审理的范围。第三，我也不予认可保证金抵扣和代缴税费。我是收取了保证金，但是根据合同约定，张寥违约，我有权没收保证金，所以不存在退还或抵扣的问题。实际上我一直都有缴交税费，甚至到后面租赁房屋空置的情况下，也是由我在缴纳。原审被告魏桂芳述称，张寥与邓耀文之间是什么关系，我也不清楚。当时张寥代表邓耀文与我签合同。我当时知道业主不是张寥，但是我没有和邓耀文有直接接触。我在合同履行期间，我每个月都有按时交租金，当时是与张寥谈的。邓耀文要求我腾空房屋，提起一审诉讼时，我与张寥签的合同还未到期。一审庭审时我就开始腾空涉案房屋作准备，我当时积极配合打电话给张寥，让张寥来接收涉案房屋，但张寥不配合。邓耀文向一审法院起诉请求：1.张寥、魏桂芳立即向邓耀文腾退涉案房屋（（位于广州市越秀区庙前直街68号一楼以及68号、70号的三楼全层）；2.张寥、魏桂芳连带支付逾期腾房占用使用费人民币40102元（自2019年5月1日至实际腾退之日止，按魏桂芳租金的双倍即40102元/月的标准计算，暂计至2019年6月1日，共1个月）；3.张寥支付拖欠的租金人民币578000元（自2017年12月起至2019年4月的租金，共17个月，按34000元/月的标准计算）。一审法院认定事实：根据《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年8月27日）显示：东山区庙前直街68、70号房由邓耀文一人全部所有，使用性质为居住用房，建筑面积为389.16平方米。2016年4月11日，邓耀文与张寥签订《广州市房屋租赁合同》，约定由张寥承租庙前直街68、70号房，租赁期限从2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金为34000元，张寥在每月第5日前按现金转账方式交付租金给邓耀文。张寥交纳68000元作为合同保证金，邓耀文应在租赁期满或者解除合同之日将保证金本金无息退回张寥。第三条“张寥的权利和义务”约定：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，张寥须按当月租金金额的0.5%向邓耀文支付违约金。逾期超过15天，邓耀文有权终止本合同，并没收张寥所交的合同保保证金及追讨一切欠费和相应的法律费用及损失。2.租赁期内，经邓耀文书面同意张寥方可将房屋分租或合租，但不能将该房屋整体转租，但张寥与第三方（次承租方）的合同条款不能与本合同有任何冲突及抵触，且租赁期限不得超过本合同的租赁期限。张寥必须将第三方（次承租方）签订的租赁协议交邓耀文审核、存档，邓耀文承诺对该等租赁协议内容保密。邓耀文与张寥双方在租赁期间提前解除合同的，张寥必须将与次承租方的租赁关系（包括但不限于签定的合同、协议、保证金一同移交予邓耀文）。3.张寥将该房屋分租给第三方（次承租方）使用的，除须经邓耀文书面同意外，必须符合相关法律法规的规定。张寥必须保证次承租方的租金不能低于本合同所签定的实际平均租金。4.未经邓耀文书面同意不得更改房屋使用用途。否则邓耀文有权主动解除本合同，收回房屋并要求张寥赔偿相应的损失。如经邓耀文书面同意张寥可将该房屋更改其他经营用途，但必须在保证邓耀文经济利益不受损失及符合政府有关部门批准的情况下。由张寥自行办理相关变更手续及支付相应的费用，邓耀文需配合提交相关资料。10.租赁期届满，张寥应将该房屋完好交还给邓耀文；如张寥将该房屋分租经第三方（次承租方）的，张寥必须保证次承租方亦一并将承租部位完好交还邓耀文。张寥如需继续承租该房屋，应提前3个月与邓耀文主动协商。邓耀文书面同意的，在新的出租条件下，张寥享有优先承租权，双方必须另行签订合同。11.租赁期届满，邓耀文与张寥未续签合同且邓耀文要求收回该房屋，张寥及次承租方逾期不交出该房屋的，邓耀文除限期张寥及次承租方迁出外并有权要求张寥补交占用期租金。第八条其他约定：2．合同期满或者双方协商提前终止合同时，张寥须还原邓耀文交楼时的原样或协议保留，不得故意损坏结构及装修。第十一条约定，邓耀文与张寥按本合同约定之联系地址向对方以快递方式或该房屋现场签收方式递交件或通知，以实质性通知当天或签收日期为准，视为送达。2016年4月29日，邓耀文在广州市番禺公证处签署《委托书》并办理了公证手续（公证书号：（2016）粤广番禺第14051号），委托内容为：“邓耀文作为东山区庙前直街68、70号的房屋权属人及土地使用权人，委托张寥为其合法代理人代表执行和处理下列事项：一、有权办理出租该房屋的有关手续，并收取租金和按金，代缴代收该物业出租收取的有关费用；二、办理庙前直街68、70号房屋住宅改商业之手续；三、代办供水、供电、煤气、有线电视、电话、宽带等专门过户手续。代为缴交或代收相关费用；上述委托事项，受委托人均无委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我均予以承认。此委托书有效期为至二〇一九年四月三十日止。”2016年6月20日，张寥以邓耀文的代理人名义与魏桂芳、案外人广州裕丰咨询顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：经中介方促成，出租方与承租方就房屋租赁事宜于2016年6月20日签订本合同，各方均应严格遵守。第一条：出租方同意将坐落于东山区庙前直街68号（一楼及三楼含天台）（下称“该物业”）出租给承租方；该物业房地产权证（以房地产权证或商品房预售合同载明的面积为准，如有误差不影响本合同继续履行）；若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》。第二条“租赁条件”：1.租期：2016年7月1日起至2019年6月30日止，免租期自2016年7月1日起至2016年7月31日止，免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年6月30日。2.押金：人民币伍万壹仟元整。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。3.租金：每月壹万柒仟元整（￥17000元），租金从第二年其递增3%，第三年递增5%。4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费（如有）、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订三天内向出租方支付；②处首月租金外，租金按约结算并逐月支付，承租方应于每月五日前向出租方支付当月租金；……第三条：租金等款项以现金或转账支付方式。出租方指定收款账户如下：户名张寥，开户行工商银行，账号62×××52。承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款。第五条“承租方义务”：1.合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等部全款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金且不作任何赔偿。3.除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建；不得转租、分租或与他人互换房屋使用；不得改变房屋用途；不得对该物业进行装修。否则，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。4.合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。第七条：如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿；若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理。第十二条：三方约定的其他事项：承租方租赁本物业用于开办公司、民非机构，出租方应配合办理手续；出租方应在租期届满前五个月续委托权；承租方在租赁期满有优先承租权。开办公司及机构因经营等引起的纠纷与出租方无关。出租方承诺十五天内办理临商备案手续等证明。对于上述租赁合同中“出租方应在租期届满前五个月续委托权”，张寥称是指对公证书中张寥代理邓耀文办理出租房屋的委托代理权限进行续签，魏桂芳对此予以确认，同时魏桂芳在签订《房屋租赁合同》时清楚知道张寥的委托代理期限，签约时张寥向其出示了（2016）粤广番禺第14051号公证书，但张寥没有向其出示邓耀文与张寥签订的房屋租赁合同，因为需要长期租赁涉案房屋，才在合同中约定在租期届满前5个月张寥续委托权以便继续与魏桂芳签订租赁合同。为此，魏桂芳（乙方）提交了一份与案外人蔡泽鑫（甲方）签订的《转租协议》，内容为：1、甲方同意将甲方与业主签订的《商铺租赁合同》项下的租赁场地转租给乙方，乙方向甲方支付定金人民币2000元；2甲方承诺，其有权转租上述《商铺租赁合同》项下的租赁场地，业主同意按以下条件直接与乙方或乙方指定的公司或者其他组织（以下合称“乙方”）签署《租赁合同》：（1）甲方安排乙方于2016年6月25日前与业主签署《租赁合同》；（2）业主应同意与乙方签订不低于六年的租约，并给予乙方一定时间的免租期；（3）业主应配合乙方办理开办公司同时开办基金会以及民非组织，并协助办理相关登记手续；（4）每月租金人民币17000元，首付两按一租。3、乙方向甲方支付人民币75000元顶手费，甲方将附件所列物品转让给乙方，乙方在与业主签订正式租赁合同次日支付至甲方附件所列账号，已付的定金从顶手中抵扣。如甲方无法安排业主转租的按定金十倍赔付乙方等。附件1：顶手费包括的物品：1、十二台空调；2、一台冰箱；3、一个打印件；4、一台电脑；5、部分家私家具。邓耀文对该份转租协议不予认可，主张其与转租人蔡泽鑫不存在任何授权或追认，属于无权代理。魏桂芳同样明知签约相对方并非业主，但并没有对其中的业主承诺进行任何的核实，未尽合理的注意义务，应自负后果。张寥对该份转租协议也不予认可，上一手租户是一个教育机构，蔡泽鑫仅是管理该教育机构的员工，且张寥与上一手租户的合约已经到期，不清楚蔡泽鑫为何与魏桂芳签订转租协议。庭审中，邓耀文确认收到张寥交纳的68000元押金，张寥确认收到魏桂芳交纳的51000元押金。关于租金交纳问题，邓耀文主张张寥自2017年12月起不再交纳租金，魏桂芳则称已向张寥交纳了2019年2月前的租金，另张寥及魏桂芳均确认，魏桂芳在2019年3月14日向张寥支付了一笔月租金17500元，张寥主张是缴纳2019年1月的租金，但魏桂芳认为缴纳的是2019年2月的租金。另邓耀文及魏桂芳确认目前魏桂芳占有使用东山区庙前直街68号首层以及68、70号三层。2019年3月22日，张寥通过微信方式，向魏桂芳发出《关于房屋租赁到期的通知》：“尊敬的租户魏先生：你与本人承租的‘庙前直街68号首层及三层’房屋，租期自2016年7月1日至2019年6月30日，租期将满，现业主将房屋收回，另作他用。请魏先生在6月30日之前结清租金及水电等费用，移交房屋回比本人，由本人再转回比此栋房屋的业主。”2019年3月27日，邓耀文向魏桂芳发出《关于庙前直街68、70号房屋租约期满不续租通知书》：“尊敬的魏桂芳先生：越秀区庙前直街68、70号全栋房屋是本人名下物业，张寥先生向本人承租该房屋的租赁期于2019年4月30日届满。本人已提前告知张寥先生在租期届满日将不再续租。现本人书面通知您，在2019年4月30日之日起本人与张寥先生已经没有租赁关系。他的房屋代理权失效，请您与张寥于2019年4月30日前结清所有费用，搬离房屋。”，该通知于2019年3月28日由魏桂芳本人签收。另魏桂芳主张其为东山区庙前直街68号投入装修费用共25.45万元，并提供了东山区庙前直街68号首层、三层的装修工程设计合同以及装饰工程结算明细表，邓耀文对此不予确认，认为没有发票、支付凭证，不能证明已实际发生。张寥对此亦不予确认。一审法院认为：邓耀文为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。由于一审庭审中邓耀文与张寥、魏桂芳均同意适用中华人民共和国内地法律，故本案适用中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。本案为房屋租赁合同纠纷。关于张寥是以何身份与邓耀文签订2016年6月20日的《房屋租赁合同》的问题。邓耀文与张寥于2016年4月11日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应为合法有效。邓耀文与张寥于2016年4月29日签订的委托书，双方均予以确认且经过公证，也应属合法有效。同时，张寥在与魏桂芳签订租赁合同时，向魏桂芳出示了经过公证的委托书，另外魏桂芳均是向张寥缴纳租金及押金，而且张寥在向魏桂芳发出的房屋租赁到期通知中，明确系魏桂芳向其承租涉案房屋，并向其移交涉案房屋。因此张寥既系以邓耀文的受托人身份，同时也以转租人的身份与魏桂芳签订2016年6月20日的房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。由于邓耀文与张寥签订的租赁合同及公证书均约定，租赁期限及委托期限均截止2019年4月30日，故对于2016年6月20日的《房屋租赁合同》约定的转租期限超过2019年4月30日的租期依法应视为无效，因此魏桂芳承租涉案庙前直街68号首层、68号及70号三层租期已满。目前该房屋由魏桂芳实际占有使用，故邓耀文要求魏桂芳立即腾退并交还该房屋的诉讼请求合法有据，同时张寥作为承租人，也具有协助腾退房屋的义务，故一审法院对于邓耀文主张张寥与魏桂芳共同向其腾退庙前直街68号首层及68号、70号三楼全层的诉讼请求予以支持。对于魏桂芳主张继续履行2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》，其称系由于张寥同意期满后续租六年才签订上述租赁合同，但是该份租赁合同中并无此约定，而且魏桂芳与案外人签订的转租合同也没有邓耀文或者张寥的追认，因此魏桂芳的该项抗辩主张理由不能成立，一审法院不予采信。关于逾期腾房的房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此邓耀文要求承租人即张寥及次承租人即魏桂芳共同向其支付自2019年5月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费有法律依据。对于房屋占有使用费的计算标准，邓耀文主张按照2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》中的约定即以双倍月租计算，但该项计算标准过高且邓耀文未能举证证明上述期间张寥、魏桂芳继续占有房屋造成的实际具体损失，故一审法院调整为参照2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》中张寥与魏桂芳实际履行的月租金标准即每月17500元，从2019年5月1日计算至张寥、邓耀文实际腾退房屋之日止。关于张寥拖欠租金的问题。邓耀文主张张寥从2017年12月开始拖欠租金，张寥承认存在拖欠租金，但未能举证拖欠租金的具体起始时间，故一审法院对邓耀文主张张寥拖欠从2017年12月至2019年4月租金的诉讼请求予以支持。至于魏桂芳所述的装修费问题，根据2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》第七条约定，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此魏桂芳抗辩邓耀文给予赔偿装修费等支出，没有合同与法律依据，一审法院对此不予采信。魏桂芳对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，可由其拆除搬走，但因拆除造成房屋毁损的，魏桂芳应当恢复原状。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条、第十八条的规定，一审法院判决如下：一、张寥、魏桂芳在判决发生法律效力之日起十五日内向邓耀文腾退返还位于广州市越秀区庙前直街68号一楼以及68号、70号的三楼全层；二、张寥、魏桂芳在判决发生法律效力之日起二十日内向邓耀文支付逾期腾房占用使用费（自2019年5月1日至实际腾退之日止，按17500元/月的标准计算）；三、张寥在判决发生法律效力之日起十日内向邓耀文支付租金人民币578000元（自2017年12月起至2019年4月的租金，共17个月，按34000元/月的标准计算）；四、驳回邓耀文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9981元，由邓耀文负担274元，由张寥负担9333元，由魏桂芳负担374元。二审过程中，双方当事人均无提供新证据。二审庭询后，邓耀文向本院确认2021年4月28日张寥、魏桂芳已将案涉房屋腾退完毕并向其返还。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，邓耀文为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，本案应参照涉外民商事案件处理。由于一审庭审中邓耀文与张寥、魏桂芳均同意适用中华人民共和国内地法律，故一审法院认定中华人民共和国内地法律作为本案的准据法，符合法律规定，本院予以确认。根据双方诉辩意见并结合张寥的上诉请求，本案二审的争议焦点包括：1.张寥是否负有腾空并返还案涉租赁房屋及向邓耀文支付房屋使用费的义务；2.张寥以保证金、税费抵扣房屋租金的主张能否成立；3.张寥关于拖欠租金金额的异议能否成立。对此，本院分析认定如下：关于张寥是否负有腾空并返还案涉租赁房屋及向邓耀文支付逾期腾房占用使用费的义务的问题。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，租赁期届满，邓耀文与张寥未续签合同且邓耀文要求收回该房屋，张寥及次承租方逾期不交出该房屋的，邓耀文除限期张寥及次承租方迁出外并有权要求张寥补交占用期租金。由此可见，即便实际占用房屋的是魏桂芳而非张寥，邓耀文要求张寥协助腾空并返还房屋也具有合同依据。因租赁房屋未收回，邓耀文有权分别依据其与张寥及魏桂芳签订的租赁合同要求二人向其支付逾期腾房占用使用费。关于张寥以保证金、税费抵扣房屋租金的主张能否成立的问题。同样根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，“逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金。逾期超过15天，甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的合同保证金及追讨一切欠费和相应的法律费用及损失。”现张寥自2017年12月开始共计拖欠578000元租金，已严重违反合同约定，邓耀文依约有权没收其缴纳的保证金。张寥主张该保证金抵扣租金于法无据，本院不予支持。其关于帮邓耀文垫付税费的主张，邓耀文予以否认，张寥未提供证据证明，本院不予采信。张寥关于拖欠租金金额的异议能否成立的问题。本案中，张寥负有向邓耀文支付租金的合同义务，应对已支付租金的事实承担举证责任，但其自一审立案至今未提供任何证据予以证明，故其对拖欠租金金额的异议缺乏证据支持，本院不予采信。鉴于二审中邓耀文已确认接收案涉房屋，张寥及魏桂芳腾空并向邓耀文返还案涉房屋已无判决强制履行的必要，同时实际腾退之日也已确定，张寥、魏桂芳应向邓耀文支付的逾期腾房占用使用费的金额可以确定，故本院基于二审中出现的新事实对一审判决作出相应的改判。因实际腾退房屋的日期为2021年4月28日，故张寥和魏桂芳应向邓耀文支付的逾期房屋占用使用费（自2019年5月1日至2021年4月28日，按17500元/月的标准计算）应为418833.33元（17500×23+17500×28/30）。综上所述，张寥的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现了新的事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24684号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24684号民事判决第一项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24684号民事判决第二项为：张寥、魏桂芳在本判决发生法律效力之日起二十日内向邓耀文支付逾期腾房占用使用费418833.33元；四、驳回邓耀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9981元，由邓耀文负担274元，由张寥负担9333元、由魏桂芳负担374元。二审案件受理费9580元，由张寥负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年五月二十四日书记员 陈晓君李蕴妍