青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青民终102号 上诉人（原审原告，申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区西关大街84号3号楼3单元15层3152室。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛玉英，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：王萍，女，1976年11月20日出生，汉族，住青海省德令哈市。 委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所地：青海省海东市乐都区碾伯镇滨河路26号。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 上诉人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）因与被上诉人王萍、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下祥泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省海东市中级人民法院（以下简称海东中院）作出的（2021）青02民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人七建青海分公司委托诉讼代理人张萍、盛玉英，被上诉人王萍的委托诉讼代理人张继凯到庭参加诉讼。被上诉人祥泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 七建青海分公司的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王萍的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋（以下简称案涉1177号房屋）；3.本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为王萍在2017年12月10日对案涉房进行备案而未成功事实认定错误，案涉1177号房屋已于2017年10月25日被查封，由海东市房管局出具的材料可知，王萍在2017年12月10日对购买的1177号房屋进行了备案登记，证明王萍早在2017年12月10日已经知道该房屋被查封，而在长达三年的时间内不与祥泰公司签订商品房买卖合同，在明知房屋被查封后没有采取任何措施维护自己的权益，反而继续支付剩余房款，其行为完全不符合交易习惯，故王萍不能被认定为善意买受人，应当承担房屋被强制执行的风险。2.一审法院认定的祥泰公司出具的收据与商品房买卖合同具有同等性质错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案中祥泰房地产公司出具的收据中并没有商品房买卖合同应有的主要内容，商品房的主要信息不齐全，不符合商品房买卖合同的要件，并且此收据也不属于规定中的“商品房的认购、订购、预订等协议”，一审法院将本案中的收据解释为“商品房的认购、订购、预订等协议”属类推解释，是我国法律不允许的，故一审法院对此属于适用法律错误。综上，王萍未与祥泰公司签订合法有效的商品房买卖合同，且王萍不属于善意买受人，其对不能办理房屋过户登记有过错，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第二十八条、第二十九条的情形，从目的解释的角度上来看，制定《执行异议和复议案件规定》第二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权，而王萍并不属于没有过错的买受人，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。此时申请执行人的胜诉权益应当优于具有一定过错的买受人权利而行使，买受人的物权期待权不能排除法院的执行行为。 王萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 七建青海分公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）青02执异25号执行裁定并判决驳回王萍的执行异议申请；2.准予执行案涉1177号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，王萍与祥泰公司就购买案涉1177号房屋达成买卖商品房的意向，并与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了《物业管理合同》。同年7月4日、12月8日、2020年3月31日，王萍将全部房款535440元分三次支付给祥泰公司，并于2017年12月10日在海东市房产管理局对购买案涉房屋预进行了备案登记。2017年5月18日，海东市乐都区民政局给王萍颁发了《门牌证》。自此，王萍一直居住使用该房至今。期间，王萍交纳了燃气费、物业费，并于2020年4月8日与祥泰公司补签了《商品房买卖合同（预售）》。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至海东中院，在该院审理期间，七建青海分公司申请诉讼保全，要求冻结、扣划、查封祥泰公司名下财产。同年10月19日，海东中院作出（2017）青02民初57号民事裁定，冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。同年10月25日，海东中院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知，对祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦包括案涉1177号房屋在内的12套住宅进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，海东中院作出（2017）青02民初57号民事判决后，双方均提起上诉，青海省高级人民法院审理后，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，由祥泰公司在判决生效之日起十日内向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司申请强制执行。海东中院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定，冻结、扣划祥泰公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。同年9月23日，该院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知，对上述12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，海东中院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向该院提出执行异议，逾期将依法强制执行。案外人王萍得知公告内容后，提出执行异议，请求中止对案涉1177号房屋的执行，并解除查封。法院于2020年12月14日作出（2020）青02执异25号民事裁定，中止执行对案涉1177号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：王萍对案涉1177号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于对案涉1177号房屋查封时间的认定。海东中院认为，根据七建青海分公司的诉中保全申请，法院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知，对祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因七建青海分公司申请强制执行，法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然王萍在法院2020年11月12日发出公告后才得知案涉1177号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”规定，诉讼中保全系为判决的有效执行，且法院的第二次查封系对第一次查封的续封，因此对于案涉1177号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日认定。王萍提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不能成立，不予采纳。 二、关于王萍对案涉1177号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。海东法院认为，根据《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，本案中，第一，王萍与祥泰公司虽然在法院查封案涉1177号房屋后，于2020年4月8日补充签订《商品房买卖合同（预售）》，但是根据其提交的祥泰公司2017年7月4日出具的收据上载明的内容，王萍购买房屋为1177室，且面积为111.55㎡，首付款为186200元，该收据已经明确约定了王萍购买房屋的房号、面积及首付款数额，具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该收据与商品房买卖合同具有同等性质，且海东市房产管理局出具的《证明》内容，亦反映王萍于2017年12月10日购买案涉1177号房屋预进行备案登记的事实，故可以认定王萍是在查封前已与祥泰公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据王萍提交的《安泰华都大厦物业管理合同》，交纳物业费、水费、购买燃气发票及照片等相关证据，可以印证在法院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰公司已将案涉房屋交给了王萍，王萍已合法占有使用案涉房屋的事实；第三，根据王萍与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋的总价款为535440元，买受人应当于2017年12月3日前支付首付款446200元，余款89240元于2020年3月31日前交清。而王萍提交的《收据》及银行账户交易明细证实，其于2017年7月4日交首付款186200元、同年12月8日交房款260000元、2020年3月31日交房款89240元，已付清全部房屋价款，且于2017年12月10日在海东市房产管理局对购买案涉房屋预进行了备案登记。且综合现有在案证据，未发现王萍与祥泰公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认王萍对案涉1177号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决驳回原告七建青海分公司的诉讼请求。案件受理费9155元，由原告七建青海分公司负担。 一审法院认定的案件事实，当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是王萍对案涉1177号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院结合本案事实，评判如下： 第一，关于王萍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉1177室房屋的问题。根据王萍提交的《安泰华都大厦物业管理合同》、交纳物业费、水费、购买燃气发票及照片等相关证据，可以印证在法院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交给了王萍，王萍已合法占有使用案涉1177室房屋。 第二，关于王萍是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据王萍与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋的总价款为535440元。王萍提交的《收据》及银行账户交易明细证实，其于2017年7月4日交首付款186200元、2017年12月8日交房款260000元、2020年3月31日交房款89240元，已付清全部房屋价款。 第三，关于王萍是否在人民法院查封前与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据王萍提交的祥泰房地产公司2017年7月4日出具的收据上载明的内容，王萍购买房屋为1177室，面积为111.55㎡，首付款为186200元，该收据已明确载明了王萍购买房屋的房号、面积及首付款数额，具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，且结合上述王萍已在人民法院查封之前已合法占有案涉1177室房屋，以及王萍已支付案涉1177室房屋全部价款的事实，可以证明王萍与祥泰公司之间存在真实的房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该收据与商品房买卖合同具有同等性质，也可以认定王萍是在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。 第四，关于案涉1177号房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因导致。案涉1177号房屋在人民法院查封前因工程未办理竣工验收而未办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于王萍，非因买受人王萍自身原因未办理过户登记。综合上述事实，应当认定王萍对案涉1068号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，七建青海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9155元，由重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 马 威 二〇二一年五月二十七日 法官助理 汪富生 书 记 员 董雨婷