广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8662号上诉人（原审原告）：容慧婷，女，1994年2月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市景点商业城经营管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街（市场地址）。法定代表人：苏洁贞。委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许之岳，广东四方三和律师事务所实习人员。上诉人容慧婷、广州市景点商业城经营管理有限公司（以下简称景点公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人容慧婷上诉请求：l.变更一审判决第一判项为：景点公司一次性将租赁保证金70656元返还给容慧婷；2.变更一审判决第二判项为：景点公司一次性将管理费保证金1766.4元返还给容慧婷；3.变更一审判决第四判项为：景点公司一次性将入场费70000元返还给容慧婷。事实与理由：容慧婷因不可抗力及双方协商一致的情况下解除合同，不存在违约情形，景点公司应全额退还租赁保证金、管理费保证金及入场费。一、《景点商业城商铺租赁合同》的解除方式为双方协商解除，不属于容慧婷违约解除，景点公司应全额返还租金保证金和管理费保证金。二、景点公司收取容慧婷70000元入场费没有法律依据，合同提前解除后，容慧婷也未获取相应的使用对价，景点公司应全额退还入场费给容慧婷。根据商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定可知，零售商不得收取如“进场费”等各项不合理费用。综上，容慧婷上诉请求依法改判。针对容慧婷的上诉主张，景点公司二审答辩称：答辩意见同景点公司的上诉意见。上诉人景点公司上诉请求：撤销一审判决，驳回容慧婷全部诉讼请求；2.本案诉讼费由容慧婷承担。事实和理由:一、涉案《景点商业城商铺租赁合同》为租赁期限三年的长期合同，应属合法有效合同。二、容慧婷解除合同没有合同及法律依据，景点公司有权没收其保证金及入场费等费用。三、容慧婷在2020年2、3月份未交纳任何费用，且一直在营业，疫情对其影响较小。四、容慧婷未缴纳租金及水电费等相关费用属于其违约在先，景点公司有权没收其保证金。五、合同明确约定入场费不予以退还。一审法院确认涉案租赁合同合法有效，应当依照合同约定执行，不应根据公平原则调处本案。况且，容慧婷单方提出解除合同，更不应该适用公平原则。六、疫情对景点公司造成的影响更大，景点公司同样是受害者。景点公司欠缴增值税、企业所得税，无力支付员工工资、社保费、公积金以及日常运营费用等，但是景点公司仍为每一位承租户服务维持双方合同权利义务。综上所述，景点公司上诉请求二审法院依法改判。针对景点公司的上诉主张，容慧婷二审答辩称：同容慧婷的上诉意见。容慧婷于2020年5月27日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.景点公司向容慧婷返还入场费70000元及利息（以70000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日起计至景点公司实际付清之日止）；2.景点公司向容慧婷返还租赁保证金70656元、管理费保证金1766.4元、装修押金10000元，合计82422.4元及利息（以82422.4元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日起计至景点公司实际付清之日止）；3.景点公司支付担保服务费1000元；4.景点公司承担保全费1270元。一审法院经审理查明：2019年8月13日，容慧婷（乙方）与景点公司（甲方）签订《景点商业城商铺租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街XX号商铺出租给乙方作商业用途，建筑面积22.08平方米，租期自2019年9月1日至2022年8月31日，2019年9月15日前为免租期。2020年8月31日前月租金为35328元，每月缴交一次，第一期租金于合同签订之日支付，以后每月租金应于当月一号前交清；经营种类：牛杂、小吃、饮品；乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权单方解除合同；乙方要提前终止租赁关系，须提前3个月书面通知甲方，经甲方书面同意方可提前终止租赁关系；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后壹日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁场地内的装修、添附物无偿归甲方所有；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；任何一方违约解除合同，则须向对方支付违约金，违约金为解除合同之日起到合同期满之间租金的10%；逾期支付租金、管理费、水电费等应缴费用，则从逾期的第一天开始，每天按拖欠金额的百分之二计付违约金给甲方。如因不可抗力等原因，确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。同时，双方签订《景点商业城商铺租赁合同补充协议》，约定乙方应每月向甲方支付经营管理费1324.8元、推广费883.2元，每月一号前缴纳，管理费和其他相关费用不因免租期减免；因乙方原因空置店铺或临时歇业，需按商铺建筑面积足额缴纳管理费；签订合同时，景点公司应交纳75072元押金，其中租赁押金70656元、经营管理费押金2649.6元、推广费押金1766.4元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、经营管理费、推广费和违约金等乙方应缴费用并对有损失部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。如乙方未按期缴纳租金、管理费、推广费或其他应缴费用，甲方有权直接将乙方交纳的押金抵扣相应款项……乙方不得以其缴纳押金为由拒绝支付相应款项；入场费70000元，签订合同前一次性付清，甲方不予退还。另，双方于同日签订《装修承诺》，载明装修押金标准为：小铺10000元/间，大铺20000元/间，商户租赁到期后，扣除相应的费用后无息退还装修押金。同日，容慧婷向景点公司支付入场费70000元。2019年11月25日，容慧婷向景点公司交纳租金保证金70656元、管理费保证金1766.40元、装修押金10000元。2020年2月10日，景点公司向全体租户发出《关于履行合同约定的通知》，载明：我司已提前主动减免了各位租户1月25日至31日的一半租金……基于政府至今未明确表态，我司将继续履行双方所签的租赁合同之约定……我司将在严格履行合同的基础上，酌情考虑适当减免租金，但必须是双方协商一致的情况下，如果各位租户觉得受疫情影响严重，生意难以为继，可能只能按照合同约定办理离场手续了。同日，景点公司向容慧婷发出《关于催缴欠缴租金的函》，内容为要求容慧婷在2020年2月11日缴清2020年2月的租金、管理费和水电费。2020年4月8日，容慧婷向景点公司提交《申请书》，内容为容慧婷于2020年4月10日与景点公司进行交接店铺工作，将设备及物品搬走后归还给景点公司，要求将租赁保证金、管理费保证金、装修押金合计82422.4元扣除2020年4月1日至9日的租金和管理费、2020年2月、3月管理费及水电费之后，并从2020年4月10日开始于一个月之内退还给容慧婷。2020年4月23日，双方办理商铺交接手续并共同在《商铺收/退铺确认表》上签字确认。2020年4月30日，容慧婷委托广东百科律师事务所向景点公司发出《律师函》，要求景点公司退还入场费、租赁保证金、管理费保证金、装修押金等合计152422.4元。容慧婷为证明店铺经营受疫情影响，提交了微信聊天记录、员工离职申请。景点公司质证称无法确认上述证据。容慧婷为证明其支付了保全担保服务费1000元，提交了天安财产保险股份有限公司的保险单及发票和转账凭证。景点公司认为该费用并非必要产生的费用，不应由景点公司承担。一审庭审中，容慧婷表示：2019年9月装修后，10月开业，疫情发生后，客流量非常少，只有少量收入，2020年2月初景点公司称要防控不能开门且将空调和灯都关闭，2020年3月景点公司通知可以开门，容慧婷便偶尔开门经营，但营业额非常少，3月中旬因容慧婷员工不愿意上班，故从2020年4月1日起便没有经营；容慧婷至今交租至2020年1月，由于容慧婷是预交当月租金的，因此景点公司没有减免通知上称的2020年1月25日至31日的租金。景点公司表示：疫情期间的2月11日根据地铁公司要求我方通知租户不能经营，空调是有开的，只是部分空调关闭，通道灯有开，直到3月初才通知租客可以开业经营，至于容慧婷有否营业景点公司不清楚。一审法院认为：容慧婷与景点公司签订的《景点商业城商铺租赁合同》、《景点商业城商铺租赁合同补充协议》和《装修承诺书》均是双方自愿签订的合同，是合法有效的。从本案查明事实可见，双方已于2020年4月23日办理了商铺交接手续，双方的租赁关系已实际解除。关于合同解除的责任，由于涉案房屋由景点公司经营牛杂小吃使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上致使商场的客流量大幅下降，景点公司的营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致双方之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，容慧婷于2020年4月8日向景点公司提交申请，要求办理商铺交接手续及退还相关费用，实质上是解除合同的意思表示。容慧婷的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，其单方提出解除合同构成违约。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，容慧婷提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其50%租赁保证金和50%的管理费保证金应由景点公司没收，景点公司仅需退还50%的租赁保证金和50%的管理费保证金。对于装修押金问题，由于装修行为已结束，且未有证据显示容慧婷对涉案商铺的装修有违规的行为，容慧婷要求景点公司退还装修押金合法合理，一审法院予以支持。对于入场费问题，如上所述，合同解除很大程度上是受疫情这一因素导致，若入场费由景点公司没收显然有违公平，鉴于容慧婷实际承租使用涉案商铺至2020年4月23日，故景点公司应根据剩余租期占全部租赁期限的比例退还入场费，即景点公司应向容慧婷退还（860/1096）×70000元=54927元。因合同解除非因景点公司原因造成，故一审法院对容慧婷在本案中主张的相关费用的利息均不予支持。关于担保服务费，因该费用并非诉讼必要产生的费用，一审法院对容慧婷要求景点公司支付担保服务费的诉讼请求不予支持。关于保全费，一审法院根据双方的责任比例确定被告应向原告支付837元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2020年11月27日判决如下：一、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将租赁保证金35328元返还给原告容慧婷；二、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将管理费保证金883.2元返还给原告容慧婷；三、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将装修押金10000元返还给原告容慧婷；四、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将入场费54927元返还给原告容慧婷；五、被告广州市景点商业城经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将保全费837元支付给原告容慧婷；六、驳回原告容慧婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3368元，由原告容慧婷负担1148元，被告广州市景点商业城经营管理有限公司负担2220元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。另外，双方均确认景点公司已就涉案商铺涉诉期间的租金、管理费、水电费提起另案诉讼，该案尚在审理中。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《景点商业城商铺租赁合同》解除责任承担的认定；二、租赁保证金、管理费保证金以及入场费应否返还；三、装修押金退还及保全申请费负担的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，《景点商业城商铺租赁合同》解除责任承担的认定。案涉《景点商业城商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。容慧婷租赁涉案商铺用作小食店经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《景点商业城商铺租赁合同》期限至2022年8月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然致合同目的无法实现。容慧婷不享有合同解除权，其于2020年4月8日发出移交场地的申请书并不产生合同解除的法律后果。因双方实际于2020年4月23日办理了商铺交接手续形成事实上的解除合同。容慧婷上诉主张双方协商一致解除合同依据不足，且亦无证据证明景点公司放弃向其主张违约责任的权利。为此，因容慧婷不享有合同解除权，其单方提前解除合同，理应承担相应违约责任。景点公司上诉主张因容慧婷未依约付租其有权解除合同，没收全部保证金。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，景点公司的前述主张，于之不符，本院亦不予采纳。二、关于争议焦点二，租赁保证金、管理费保证金以及进场费应否返还。如前文所述，容慧婷不享有解除合同的法定权利，其单方提前解除合同，理应承担相应的违约责任，但因疫情防控对容慧婷经营造成严重影响导致其提前解除合同，一审法院综合疫情影响、房屋空置等因素，适当减免容慧婷的违约责任，景点公司向容慧婷返还50%的租赁保证金、管理费以及按进场使用期间比例返还入场费，充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，可予维持。双方对此提起的上诉方张均不能成立。三、关于争议焦点三，装修押金退还及保全申请费负担的问题。由于容慧婷对涉案商铺的装修行为已经结束，景点公司未提供证据证明容慧婷对涉案商铺装修有违规违约的行为，容慧婷诉请景点公司向其返还装修押金10000元，理据充分。对于保全申请费，一审法院依据双方责任比例酌情确认由景点公司负担837元，并无不妥。景点公司对此提起的上诉主张均依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果可予维持；上诉人容慧婷、景点公司的上诉主张均依据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3302元，由上诉人容慧婷负担1082元；上诉人广州市景点商业城经营管理有限公司负担2220元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶