广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初10510号原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华。委托诉讼代理人：陈斯敏，该公司员工。新想（深圳）商贸有限公司，住所地：广东省深圳市福田区，统一社会信用代码91440300ＭＡ5ＥＵＤＸ83Ｒ。法定代表人：李洛纲。原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告新想（深圳）商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人陈斯敏到庭参加诉讼，被告新想（深圳）商贸有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市京基房地产股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签署的《房地产租赁合同》于2020年6月4日解除。2、被告向原告支付2020年2月1日-2020年6月4日期间拖欠的租金共计641461.02元（币种：人民币，下同），并以每月欠付租金为基数，自每月6日起，每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金，直至被告付清租金为止。3、被告向原告支付商铺恢复原状和恢复毛坯的费用290728.42元。4、被告向原告支付商铺遗留物资的搬迁费用14708.74元。5、被告参照《房地产租赁合同》第15.7条向原告支付违约金637725元。本案相关事实一、原告与被告于2019年11月29日签订《房地产租赁合同》，约定被告承租深圳市罗湖区裙楼.自用商业03层01-301、301b、302号商铺从事服饰、鞋、包包、饰品、文创品类，品牌为NOVO，租赁期限2019年4月1日至2023年3月9日，起租日为2019年4月1日。租赁保证金100万元，2020年1月1日起至2020年3月31日止的月租金为154600元，2020年4月1日起至2021年3月31日止月租金为173925元。《房地产租赁合同》13.1条第4项约定，租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除的），被告应于租期届满当日撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，被告交还的商铺应当恢复原告认可的毛坯状态。13.4条约定，被告拖欠原告租金或其他费用超过10日并停止营业超过10日，视为被告欠费逃匿，被告遗留在商铺内的物品，原告有权按照13.2条约定的方式进行处理。15.6条约定，被告不得以任何理由拒交或拖欠租金。被告拖欠租金及/或其他费用的，被告应按照应付租金及其他费用总额的千分之五/天支付违约金。被告拖欠租金或其他费用达十五天的，原告有权解除本合同并将该商铺另行出租，被告已缴纳的租赁保证金不予退还。15.8条约定，租赁期间，被告单方面解除合同的，应提前180天书面通知原告。被告已缴纳的租赁保证金不予退还，被告应补交免租期的租金，还应按下列公式向原告计付违约金。租赁期限内最后一年租金总额×（1-实际租赁时间/本合同3.1条约定的租赁期限）。15.9条约定，因被告违约导致原告解除本合同，在原告通知送达被告之日起解除，被告已交纳的租赁保证金不予退还，被告应补交装修期的租金，并按租期末年月租金标准向原告支付六个月租金作为违约金，该违约金不足以弥补原告损失的，被告应补足原告的损失。二、2020年5月15日，原告向被告发出法务函载明，被告未经原告同意，于2020年5月13日私自停业，且截止2020年5月15日，原告尚欠其2020年2-4月的租金及其他费用，要求被告于2020年5月25日18时前缴清所欠费用，否则，将追究被告的违约责任。2020年6月4日原告向被告发出《解约通知函》，要求被告于2020年6月8日前缴清欠费，原告于2020年6月9日单方收回商铺，不再另行通知，室内装修及物品将依据法律及租赁合同约定处理。因此造成的损失由被告负责。2020年7月24日，原告将上述解除合同并收回房屋的通知刊登在报纸上。三、原、被告签订《租赁合同补充协议》，协议约定因疫情原因，租金减免事宜达成协议，在2020年1月25日至2020年2月8日期间给予被告的租金五折优惠，在2020年3月1日至2020年4月30日，给予被告保底租金减免50%的优惠，被告于2020年4月17日前缴清所有欠款的合同费用，2020年2月及3月因逾期支付所产生的滞纳金予以免除，如未支付，本协议约定的所有租金优惠全部取消。原告称其已减免被告3月租金减半。原告提交《结算单打印》显示，2020年2月租金115821.02元（2月减免的租金38778.98元），2020年3月租金96625元（3月减免的租金77300元）、2020年5月租金173925元，2020年6月1日至6月4日租金23190元及收回3月优惠租金共计100490元。五、原告主张其委托第三人对涉案房屋进行恢复原状、恢复毛坯工程，并提交了2019年3月28日其与案外人深圳市培英建筑工程有限公司签订的《京基地产2019-2021年度零星工程合同》，该合同约定完成工程验收合格及计算后，原告审核无误，原告支付其结算款95%，案外人提供结算价100%的发票。案外人向原告开具两张工程款合计281456.84元的发票，并备注KKMALL三楼NOVO铺位拆除及配电改造工程。原告亦提交了2021年5月14日其向案外人支付的备注为工程款的付款回单，金额为276192元。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格依约履行。原告将涉案房产交付给被告使用，被告应租赁合同约定支付租金。被告拖欠2020年2月至6月租金，原告有权根据合同约定，被告拖欠租金达十五日的，原告即可解除合同。原告向被告出具法务函载明被告于2020年5月13日私自停业，故原告应从该日起算，即双方房屋租赁合同于2020年5月28日解除，但原告却并未及时主张权利，导致损失扩大，故原告主张2020年5月28日至2020年6月4日期间的租金，本院不予支持。关于拖欠的租金，被告尚欠原告2020年2月1日至2020年5月28日租金。根据原告的结算单显示，原告已减免被告2月份租金38778.98元，鉴于双方在2020年4月10日签订了《租赁合同补充协议》已约定了租金优惠的取消条件，故原告主张被告返还的2月份租金优惠38778.98元、3月份租金优惠77300元有依据，本院予以支持。故原告主张2020年1月租金154600元，2020年2月租金154600元、2020年3月租金96625元、2020年5月1日至2020年5月28日租金157094元及3月减免租金77300元。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。故原告主张被告支付以每月6日起，按每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付租金，应承担违约责任。原告要求被告既依据合同没收被告的租赁保证金、又主张被告按租赁末年月租金标准向原告赔偿三个月租金，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，涉案合同系原告提供的格式合同，原告亦未能提交证据证明其已向被告进行提示说明，鉴于原告收取的租赁保证金100万元远远超出一般交易习惯，故本院依法予以调整为合同解除前租金的两倍，即347850（173925元/月×2月），被告对原告没收保证金予以认可，该租赁保证金为违约赔偿金，原告没收租赁保证金后，其损失已经得到赔偿，原告要求被告按租赁末年月租金标准向原告赔偿三个月租金的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状、恢复毛坯、搬迁费的费用，按照合同第13.1条第4项的约定，合同解除后，被告应当按照毛坯状态交还商铺。原告提交了相应的合同、工程结算文件、发票等证据证明涉案商铺重新出租之前，其将涉案商铺恢复成毛坯状态，为此需支付281456.84元，原告提交的付款回单金额为276192元，与原告提交的合同约定首先支付金额95%接近，故本院仅对有支付凭证276192元予以支持，对超出部分，本院不予支持。至于原告主张的搬迁费，鉴于原告提交证据未能证明其已实际支付，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告新想（深圳）商贸有限公司在2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2020年5月28日解除；二、被告新想（深圳）商贸有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付租金640219元。并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金标准为每日万分之五计算，按照以下几部分组成，1、以租金154600元为基数，自2020年2月6日起至款项还清之日止；2、以租金154600元为基数，自2020年3月6日起至款项还清之日止；3、以租金96625元为基数，自2020年4月6日起至款项还清之日止；4、以租金234394元为基数，自2020年5月6日起至款项还清之日止）；三、被告新想（深圳）商贸有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付恢复原状、恢复毛坯的费用276192元；四、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10547元，由原告负担5273元,由被告负担5274元。原告多预交的案件受理费5274元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5274元，拒不缴纳的，本院依法强制执行如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨晓玲二〇二一年五月二十五日书记员  夏露露