广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1547号上诉人（原审被告）：深圳市恒兴昌模具科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区X街道X工业区富心路16号A3栋、B6栋，统一社会信用代码91440300680389020U。法定代表人：翟清力，总经理。委托诉讼代理人：王龙会，广东荣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市坪地中心股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区X街道办富民路8号，统一社会信用代码914403001924725380。法定代表人：余国彪，董事长。委托诉讼代理人：陈有蕊，广东笃法律师事务所律师。委托诉讼代理人：余莎，广东笃法律师事务所律师。上诉人深圳市恒兴昌模具科技有限公司（以下简称恒兴昌公司）因与被上诉人深圳市坪地中心股份合作公司（以下简称坪地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初23422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。恒兴昌公司上诉请求：1.撤销原判决第三项，改判恒兴昌公司只对其实际占有使用的两栋分别为6097平方米和2961平方米，合计9058平方米的房屋进行返还；2.撤销原判决第四项，改判恒兴昌公司无需支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的涉案房屋租金及占用费；3.撤销原判决第五项，改判恒兴昌公司支付自2020年4月1日起按每月72464元的标准计算到实际搬离之日止的房屋占有使用费；4.撤销原判决六项，改判恒兴昌公司无需支付逾期违约金；5.撤销原判决第九项，改判坪地公司按原审反诉请求支付侵犯恒兴昌公司优先权而产生的违约金及损失；6.本案原审诉讼费、保全费、二审诉讼费由坪地公司承担。坪地公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.恒兴昌公司应向坪地公司履行返还其租用的54307平方米房屋的义务。本案双方之间的《租赁合同书》《租赁合同权利义务概括转移协议》均为合法有效的协议，双方约定的租赁期间届满后，恒兴昌公司负有返还租用的54307平方米的场地的义务。2.双方之间的合同及协议约定的租赁期限届满后，恒兴昌公司至今未履行返还占用54307平方米房屋的义务，其应向坪地公司支付房屋占有使用费。3.目前，涉案承租场地继续由恒兴昌公司及其原次承租人占有使用，坪地公司并不存在另行出租的事实，因此恒兴昌公司也不存在行使优先承租权的条件。4.即使恒兴昌公司有权行使优先承租权，也因其违约丧失了优先承租权。恒兴昌公司自2020年2月1日起已停止向坪地公司履行租赁合同主要义务，即支付租金，存在严重的不诚信行为，该行为足以构成其放弃优先承租权，不再继续租赁涉案承租场地的意思表示。在恒兴昌公司如此不诚信的情况下，坪地公司有权自主选择诚信更高的相对方进行交易，恒兴昌公司因其违约也已丧失了优先承租权。5.坪地公司不存在违约行为，恒兴昌公司的诉求支付违约金及损失无事实和法律依据。恒兴昌公司自2020年2月1日起拖欠租金，已构成违约。坪地公司已多次告知其缴纳租金，且告知因其拖欠租金将不再继续续租。由于租赁期间届满，期间装饰装修费用已摊于经营成本，恒兴昌公司无权请求坪地公司补偿装饰装修费用。6.一审法院不存在超诉求范围裁判。一审法院裁判结果与坪地公司诉求一致。关于租赁押金事宜，因恒兴昌公司迟延缴纳租金及未按期返还租赁物，已构成严重违约，坪地公司已根据《租赁合同书》第九条，直接予以没收租赁押金，不可能再退还恒兴昌公司，因此坪地公司未在诉求中予以主张。而本案恒兴昌公司在反诉中未要求予以返还，仅是在本诉中抗辩要求抵扣租金。一审法院仅针对无效部分予以处理，未针对合同有效部分的押金予以判决，因此，一审法院不存在超出双方诉请范围进行裁判的情况。7.一审程序正确。坪地公司在一审法庭辩论结束后，并未变更诉讼请求，仅是申请撤回对其余人的诉讼，根本及不存在庭审后变更诉讼请求的情况。坪地公司向一审法院起诉请求：一、确认坪地公司、恒兴昌公司于2009年9月14日签署的《租赁合同书》及2015年5月13日签署的《租赁合同权利义务概括转移协议》于2020年3月31日终止；二、恒兴昌公司向坪地公司支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金人民币868912元；三、恒兴昌公司向坪地公司支付自2020年4月1日起，按每月每平方米18元的标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计至2020年5月31日为人民币1955052元），其中仕昌电子（深圳）有限公司（以下简称仕昌公司）、深圳市清山泉环保科技有限公司（以下简称清山泉公司）、深圳市万亿佳塑胶有限公司（以下简称万亿佳公司）、深圳市超冠科技有限公司（以下简称超冠公司）、深圳市龙岗区坪地诚信达五金塑胶加工厂（以下简称诚信达厂）对其实际占有使用的租赁房屋面积产生的占有使用费（按每月每平方米18元的标准）承担连带清偿责任；四、恒兴昌公司及仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂将占有的位于深圳市X区X街道X社区X工业区（第X期）厂房第11、15、16、19、20号，宿舍第12、13、14、17、18、21号全部租赁房屋（共计54307平方米）返还移交坪地公司，并将涉案承租租赁房屋上所有登记的工商信息迁离；五、本案诉讼费由恒兴昌公司及仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂共同承担。2020年7月10日，坪地公司向一审法院申请增加诉讼请求：一、恒兴昌公司向坪地公司支付因拖欠2020年2月1日至2020年2月28日租金产生的滞纳金，滞纳金以月租金434456元为基数，按每日0.2%标准，自2020年2月6日起计算至清偿租金之日止（暂计算至2020年6月5日为109482.9元）；二、恒兴昌公司向坪地公司支付因拖欠2020年3月1日至2020年3月30日租金产生的滞纳金，滞纳金以月租金434456元为基数，按每日0.2%标准，自2020年3月6日起，计算至清偿租金之日止（暂计算至2020年6月5日为84284元）；三、恒兴昌公司向坪地公司支付自2020年4月1日至实际搬离之日止产生的房屋占有使用费产生的滞纳金，滞纳金以每月租金972666元为基数，按每日0.2%标准，从每月的6月起计算至支付清偿租金之日止(暂计至2020年6月5日，4月占用费滞纳金暂为128391.9元，5月占用费滞纳金暂为70031.9元)；四、仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂对其实际占有使用的租赁房屋面积产生的占有使用费及滞纳金承担连带清偿责任。2020年9月2日，坪地公司又向一审法院申请撤回对仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂的起诉，并明确诉请为：一、确认坪地公司、恒兴昌公司之间于2009年9月14日签署的《租赁合同书》及2015年5月13日签署的《租赁合同权利义务概括转移协议》于2020年3月31日终止；二、恒兴昌公司向坪地公司支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金人民币868912元；三、恒兴昌公司向坪地公司支付自2020年4月1日起，按每月每平方米18元的标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计至2020年5月31日为人民币1955052元）；四、恒兴昌公司向坪地公司支付因拖欠2020年2月1日至2020年2月28日租金产生的滞纳金，滞纳金以月租金434456元为基数，按每日0.2%标准，自2020年2月6日起计算至清偿租金之日止（暂计算至2020年6月5日为109482.9元）；五、恒兴昌公司向坪地公司支付因拖欠2020年3月1日至2020年3月30日租金产生的滞纳金，滞纳金以月租金434456元为基数，按每日0.2%标准，自2020年3月6日起，计算至清偿租金之日止（暂计算至2020年6月5日为84284元）；六、恒兴昌公司向坪地公司支付自2020年4月1日至实际搬离之日止产生的房屋占有使用费产生的滞纳金，滞纳金以每月租金972666元为基数，按每日0.2%标准，从每月的6月起计算至支付清偿租金之日止(暂计至2020年6月5日，4月占用费滞纳金暂为128391.9元，5月占用费滞纳金暂为70031.9元)；七、恒兴昌公司将占有的位于深圳市龙岗区X街道X社区X工业区（第X期）厂房第11、15、16、19、20号，宿舍第12、13、14、17、18、21号全部租赁房屋（共计54307平方米）返还移交坪地公司，并将涉案承租租赁房屋上所有登记的工商信息迁离；八、本案诉讼费由恒兴昌公司承担。恒兴昌公司向一审法院反诉请求：一、坪地公司支付恒兴昌公司因侵犯优先权而造成的损失752000元；二、坪地公司支付恒兴昌公司违约金434456元；三、本案反诉费由坪地公司承担。一审法院认定事实：2009年9月14日，坪地公司与红点公司签订《租赁合同书》约定坪地公司向红点公司出租位于深圳市X区X街道X社区X工业区（第X期）厂房第11、15、16、19、20号，宿舍第12、13、14、17、18、21号房屋，租赁面积合计为54307平方米；4个月的免租装修期，合同租赁期限为10年，自2009年12月1日起至2020年3月31日止；红点公司应在当月5日前一次性付清当月租金，若拖欠租金每日加收0.5%滞纳金，若拖欠30天以上坪地公司有权采取有效措施或单方终止合同，一切经济损失由红点公司负责；自2018年4月1日至2020年3月31日期间月租金按每月每平方米8元计算为434456元；合同期满后在同等条件下红点公司有优先租用权；双方签订合同后红点公司应即时支付第三期的一个月租金即434456元作为押金，押金待合同期满后退回给红点公司，若红点公司违约或提前终止合同，押金不予退回等。2015年5月13日，坪地公司、红点公司及恒兴昌公司签署《租赁合同权利义务概括转移协议》约定，红点公司将与坪地公司2009年9月14日签订的《租赁合同书》中所有权利义务全部转移给恒兴昌公司包括撤销权、解除权、续租权等，坪地公司对此予以认可，由恒兴昌公司作为承租人继续履行《租赁合同书》约定的权利义务等。2020年1月14日，坪地公司向恒兴昌公司发出《通知书》载明因租赁合同约定的期限届满，坪地公司决定不与恒兴昌公司续约，请恒兴昌公司在收到该通知后提前做好搬离工作，在租赁期限届满之日将租赁物业移交坪地公司使用。恒兴昌公司法定代表人翟清力于当日签收上述《通知书》。2020年3月5日，坪地公司又向恒兴昌公司发出《通知》载明因双方租赁关系于2020年3月31日届满，坪地公司决定不与恒兴昌公司续约，请恒兴昌公司提前做好搬离工作，在租赁期限届满之日将租赁物业归还坪地公司。恒兴昌公司确认其于当日收到上述《通知》。根据坪地公司提交的《房地产权证》（深房地字第600047XXXX号）显示，位于深圳市X区X街道X社区X厂房、X厂房、X厂房、X厂房、X厂房、X宿舍、X宿舍、X宿舍、X宿舍共计面积44073.13平方米（8038.2+6097.88+6097.88+6097.96+6097.96+3340.08+2961.45+2961.45+2380.27）为坪地公司所有。诉讼中，坪地公司申请撤回对仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂的起诉，恒兴昌公司申请追加上述仕昌公司、清山泉公司、万亿佳公司、超冠公司、诚信达厂作为本案被告，对此一审法院已另行出具裁定予以处理。因坪地公司、恒兴昌公司就涉案房屋租赁产生争议，遂诉至一审法院并提出上列诉讼请求。一审庭审中，坪地公司与恒兴昌公司共同确认：上述《租赁合同权利义务概括转移协议》签订后，坪地公司依约向恒兴昌公司交付涉案房屋，坪地公司收取恒兴昌公司押金434456元，恒兴昌公司按上述《租赁合同书》约定的租金标准向坪地公司支付涉案房屋至2020年1月31日的租金，自2020年2月1日起恒兴昌公司未再向坪地公司支付涉案房屋的租金，且至庭审之日即2020年8月21日涉案房屋仍由恒兴昌公司占有使用。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上述2009年9月14日《租赁合同书》及2015年5月13日《租赁合同权利义务概括转移协议》的效力问题。根据上述《房地产权证》载明的XA厂房、B1厂房、B2厂房、B3厂房、B4厂房、A3宿舍、B1宿舍、B2宿舍、C宿舍共计面积44073.13平方米，而上述《租赁合同书》约定的租赁面积合计为54307平方米，而坪地公司未对超出上述《房地产权证》面积部分的房屋是否取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设等提交证据，依法应承担举证不能的法律责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。为此，上述2009年9月14日《租赁合同书》及2015年5月13日《租赁合同权利义务概括转移协议》涉及上述《房地产权证》44073.13平方米房屋的部分合法有效，双方应依法履行约定的义务；其余10233.87平方米（54307平方米-44073.13平方米）房屋的部分无效。关于坪地公司诉请确认坪地公司与恒兴昌公司之间于2009年9月14日签署的《租赁合同书》及2015年5月13日签署的《租赁合同权利义务概括转移协议》于2020年3月31日终止。因上述2015年5月13日《租赁合同权利义务概括转移协议》约定红点家具公司将与坪地公司2009年9月14日签订的《租赁合同书》中所有权利义务全部转移给恒兴昌公司，由恒兴昌公司作为承租人继续履行《租赁合同书》约定的权利义务；而上述《租赁合同书》约定合同租赁期限至2020年3月31日止，故坪地公司诉请上述《租赁合同书》及《租赁合同权利义务概括转移协议》涉及上述《房地产权证》载明44073.13平方米面积的部分终止，合法有据，一审法院予以支持。坪地公司诉请超出上述部分，于法无据，一审法院不予支持。关于坪地公司诉请恒兴昌公司返还涉案房屋及将涉案房屋上所有登记的工商信息迁离的问题。因恒兴昌公司确认至2020年8月21日涉案房屋仍由其占有使用，且恒兴昌公司将涉案房屋部分登记为其住所地，如前述上述合同及协议部分无效，部分终止，故坪地公司该部分诉请合法有据，一审法院予以支持。关于坪地公司诉请2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金868912元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因上述合同约定涉案房屋按每月每平方米8元计算月租金为434456元，故恒兴昌公司应向坪地公司支付涉案房屋2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及占有使用费共计868912元。关于坪地公司诉请自2020年4月1日起按每月每平方米18元的标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费。根据法律规定，坪地公司诉请恒兴昌公司支付上述逾期腾房期间的房屋占有使用费，符合法律规定，但房屋占有使用费应参照上述《租赁合同书》约定的标准按每月每平方米8元计算，即每月434456元。坪地公司主张按每月每平方米18元计算，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于坪地公司诉请拖欠2020年2月、3月租金的滞纳金问题。坪地公司诉请的滞纳金性质应为违约金。如前述，因上述合同及协议部分无效，为此涉案房屋仅其中44073.13平方米部分的租金适用上述合同关于逾期支付租金的违约金约定。根据该部分所占面积的比例，该部分所对应的2020年2月租金、3月租金分别为352585.04元（44073.13平方米÷54307平方米×434456元）。又因上述合同约定的逾期支付租金违约金标准每日0.5%明显过高，恒兴昌公司主张应予以调整，虑及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院依法调整违约金标准为年利率24%，故该部分租金的逾期支付违约金应分别自2020年2月6日、2020年3月6日起以352585.04元为基数按年利率24%计算至上述租金付清之日止。关于坪地公司诉请恒兴昌公司支付2020年2月1日至2020年3月30日期间合同无效部分的房屋占有使用费的滞纳金及2020年4月1日起至实际搬离之日止的涉案房屋占有使用费的滞纳金。因上述合同仅对租赁期限内逾期支付租金的违约金标准进行有效约定，坪地公司、恒兴昌公司未就其中10233.87平方米部分的房屋占有使用费的支付时间及逾期支付的违约责任作出有效约定，亦未对涉案房屋租赁期限届满后占有使用费的支付时间及逾期支付的违约金标准进行约定，故坪地公司诉请支付上述房屋占有使用费的违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于恒兴昌公司反诉坪地公司赔偿因侵犯优先权而造成的损失及支付违约金的问题。恒兴昌公司主张坪地公司侵犯其优先承租权，坪地公司对此不予认可。上述合同及协议约定合同期满后恒兴昌公司在同等条件下有优先租用权，而恒兴昌公司为此提交的“坪地在线”截图及照片不足以证明坪地公司已将涉案房屋另行出租给案外人，恒兴昌公司所提交的《续约申请书》亦不足以证明其具备符合合同约定的优先租赁权所应有的与其他承租人的同等条件，且上述合同及协议部分自始无效；对上述合同及协议有效部分，恒兴昌公司亦存在逾期支付涉案房屋租金的违约行为，故恒兴昌公司主张坪地公司侵犯其优先承租权而诉请坪地公司赔偿损失及支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院一并予以驳回。关于恒兴昌公司辩称以押金抵扣租金的问题。恒兴昌公司虽未就此提出诉请，基于合同无效全面处理的原则，为免诉累，本案就此一并予以处理。因上述合同及协议部分有效,部分无效,对于无效部分,坪地公司、恒兴昌公司均有过错,根据无效合同的处理原则,相互取得的财产应当返还,为此坪地公司应向恒兴昌公司返还其收取的押金81870.96元（10233.87平方米÷54307平方米×434456元）；剩余部分押金325285.04元(434456元-81870.96元),因恒兴昌公司存在逾期支付租金的违约行为,根据上述合同及协议的约定，坪地公司收取的该部分租赁押金不予退回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、坪地公司与恒兴昌公司间于2009年9月14日签订的《租赁合同书》及2015年5月13日签订的《租赁合同权利义务概括转移协议》中涉及《房地产权证》（深房地字第600047XXXX号）载明的44073.13平方米房屋部分的权利义务于2020年3月31日终止；二、坪地公司与恒兴昌公司间于2009年9月14日签订的《租赁合同书》及2015年5月13日签订的《租赁合同权利义务概括转移协议》中超出《房地产权证》（深房地字第600047XXXX号）载明的44073.13平方米房屋部分即涉及剩余10233.87平方米房屋的部分无效；三、恒兴昌公司于判决生效之日起十日内向坪地公司返还位于深圳市X区X街道X社区X工业区（第X期）厂房第11、15、16、19、20号，宿舍第12、13、14、17、18、21号房屋共54307平方米，并于判决生效之日起十日内将其工商登记信息的住所地从上述房屋地址迁离；四、恒兴昌公司于判决生效之日起五日内向坪地公司支付2020年2月1日至2020年3月31日期间涉案房屋的租金及占有使用费共计人民币868912元；五、恒兴昌公司于判决生效之日起五日内向坪地公司支付自2020年4月1日起按每月434456元的标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费；六、恒兴昌公司于判决生效之日起五日内向坪地公司支付上述房屋2020年2月、3月租金的逾期支付违约金（以人民币352585.04元为基数，分别自2020年2月6日、2020年3月6日起按年利率24%计算至上述租金付清之日止）；七、坪地公司于判决生效之日起十日内向恒兴昌公司返还其收取的押金人民币81870.96元；八、驳回坪地公司的其余诉讼请求；九、驳回恒兴昌公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费16264.5元、反诉受理费7739元、保全费5000元，由坪地公司承担8178.65元，恒兴昌公司承担20824.85元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、恒兴昌公司应当退还的厂房面积以及支付占有使用费的起算时间；二、一审是否遗漏了必须参加诉讼的当事人；三、一审是否存在超判的事实；四、一审允许坪地公司变更诉讼请求是否符合法定程序；五、坪地公司的行为是否存在侵犯恒兴昌公司的优先承租权；六、疫情是否构成不可抗力，部分或者全部免除违约责任。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，恒兴昌公司主张，双方合同于2020年3月31日到期，合同到期后，双方权利义务终止，坪山公司已经向房屋的实际占有人行使了物权，因此，恒兴昌公司无需再支付房屋占有使用费。本院认为，《租赁合同书》和《租赁合同权利义务概括转移协议》是各方真实意思表示，涉案物业有44073.13平方米的面积取得了房地产权证，对于上述面积的约定，合法有效，双方应当按照合同的约定，全面履行合同义务。合同约定恒兴昌公司的租赁厂房面积合计为54307平方米，租赁期限截止日为2020年3月31日。坪地公司已经依照约定，履行了租赁物交付的义务，在租赁期限截止，恒兴昌公司也应当履行返还租赁物的义务。坪地公司向其他次承租人主张物权，与其基于合同的约定，主张债权并不冲突，只是坪地公司对于租金或者房屋占有使用费仅能收取一份，不可重复收取。恒兴昌公司未提交证据证明其已经将涉案物业交付给坪地公司，其应当予以退还。恒兴昌公司主张其实际仅占有9058平方米，其他为次承租人占用，该理由不能作为其不退还所有面积的抗辩。恒兴昌公司继续占有涉案厂房，坪地公司主张按照合同标准支付占有使用费，符合法律规定。自2020年4月1日起，恒兴昌公司属于无权占有，从该日起计算占有使用费，符合法律规定。一审法院处理无误，本院对此予以维持。关于焦点二，恒兴昌公司主张，有5名次承租人属于必须参加诉讼的当事人，一审不予追加，程序违法。本院认为，本案是租赁合同纠纷，恒兴昌公司和坪地公司是合同的相对人，坪地公司是基于双方的合同关系诉请返还房屋、支付租金、支付占有使用费、滞纳金，其他次承租人并非必须参加诉讼的当事人，恒兴昌公司与次承租人之间的合同纠纷可另循法律途径解决。一审未追加次承租人，未违反法定程序。关于焦点三，恒兴昌公司主张，坪地公司的诉讼请求中，并没有请求没收租赁保证金，恒兴昌公司的答辩也要求以押金抵扣租金，但一审法院却直接判决没收押金，超出了坪地公司的诉讼请求的范畴。本院认为，一审法院仅是针对合同无效的部分，判令涉及无效部分押金应当予以返还，符合合同无效全面处理原则，对于合同有效部分的押金，并未予以处理，不存在超判。双方对于押金均可另循法律途径解决关于焦点四，恒兴昌公司主张，一审法院在开庭辩论结束后，允许坪地公司撤回起诉和变更诉讼请求，违反了法定程序。本院认为，关于坪地公司撤回对次承租人起诉的问题，如前所述，其他次承租人并非必须参加诉讼的当事人，坪地公司撤回对其他次承租人的诉讼请求，系合法处分自己诉讼权利的行为，一审法院予以允许，符合法律规定。关于坪地公司在辩论终结后变更诉讼请求的问题，经查，在坪地公司起诉时，对恒兴昌公司的诉讼请求为：确认涉案合同终止，支付租金、占有使用费，返还移交涉案房屋，将工商登记信息迁离，对次承租人的诉讼请求为：对其实际占有使用的房屋面积的占有使用费承担连带责任，返还移交房屋和将工商登记信息迁离。坪地公司在辩论终结前，增加诉讼请求为：恒兴昌公司支付租金的滞纳金、房屋占有使用费的滞纳金，以及次承租人按其实际占有使用的房屋面积对滞纳金承担连带责任。坪地公司撤回对其他次承租人的起诉后，仅是重新明确诉讼请求，对恒兴昌公司的诉讼请求为：确认涉案合同终止，支付租金、占有使用费、租金的滞纳金、占有使用费的滞纳金，返还移交房屋，将工商登记信息迁离。最终明确的诉讼请求未超出其起诉时以及在法定期限内变更过的诉讼请求的范畴，一审法院也对恒兴昌公司予以释明，因此，一审法院不存在辩论终结后，允许变更诉讼请求的行为，程序合法。关于焦点五，恒兴昌公司主张，根据合同约定，其享有优先承租权，而坪地公司将涉案物业收回并另行出租，侵犯了恒兴昌公司的优先承租权，应当赔偿相应损失。本院认为，恒兴昌公司提交新闻件欲证明坪地公司将涉案物业另行租赁，但是，其提交的新闻件显示的是龙岗区街道和龙岗区产服集团签订合同，合同主体与坪地公司无关，不能证明坪地公司将涉案物业另行出租。而关于优先承租权，需在同等条件下，承租人才享有，恒兴昌公司未按时交纳租金，已经构成违约，另外无证据证明坪地公司存在另行出租的行为，因此，坪地公司未侵犯恒兴昌公司的优先承租权，一审法院不支持恒兴昌公司的主张，符合法律规定，本院予以维持。关于焦点六，恒兴昌公司主张，新冠疫情构成不可抗力，在此情况下，不能履行合同，也应当免除相应的责任。本院认为，在合同租赁期限内，恒兴昌公司拖欠租金的行为，已经构成违约。疫情并非必然导致合同不能履行，而且在合同期满后，恒兴昌公司仍占有涉案物业，且不支付任何费用，也存在主观恶意。考虑到新冠疫情的影响，以及恒兴昌公司的违约的实际情况，在保证双方合法利益的情况下，可以酌情减轻违约责任。恒兴昌公司支付租金、房屋占有使用费，可以弥补坪地公司的损失，因此，对于上述款项，本院酌定不再另行计算滞纳金。综上，恒兴昌公司的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）月0307民初23422号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）月0307民初23422号民事判决第六项、第八项、第九项；三、驳回被上诉人深圳市坪地中心股份合作公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人深圳市恒兴昌模具科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费16264.5元、反诉受理费7739元、保全费5000元，合计29003.5元，由深圳市坪地中心股份合作公司承担9003.5元，深圳市恒兴昌模具科技有限公司承担20000元。深圳市恒兴昌模具科技有限公司应自本判决生效之日起七日内向深圳市坪地中心股份合作公司迳付20000元。二审案件受理费23243元，由深圳市坪地中心股份合作公司承担2243元，深圳市恒兴昌模具科技有限公司承担21000元。深圳市坪地中心股份合作公司应自本判决生效之日起七日内向深圳市恒兴昌模具科技有限公司迳付2243元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年五月三十一日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。