广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5959号原告：吴淇伟，男，1978年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告：龙广森，男，1985年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘潮军，广东沁森律师事务所律师。原告吴淇伟与被告龙广森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴淇伟的委托诉讼代理人邹灵珊，被告龙广森的委托诉讼代理人刘潮军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴淇伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告退还押金14000元，并赔偿原告经济损失607510.6元，共计621510.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告双方于2016年4月7日签订租赁合同，被告向原告转让广州市白云区某栋3楼整层房产物业（以下简称涉案房产）的使用权，合同期限自2016年4月1日起至2018年3月31日止。承租后不久，因原告经营变化，分割上述涉案物业中极小面积转租他人，将保留的绝大部分场地计划用于经营棋牌台球，故原、被告双方就上述物业的使用重新协商，于2016年11月28日补签订了新的租赁合同，期限自2016年11月1日起至2020年9月30日止。经双方一致协商，被告同意涉案房产于2016年11月1日起正式向原告计收租金，之前按原合同原告已交接入住涉案房产的租期将作为原告的免租装修期，被告同意不向原告计租。原告签约后遂于2016年5月份开始对涉案房产进行装修、安装配套设施并购置了大量经营器具物品，投入资金共计607510.6元，其中场所装修投入420785.6元，配套设施、经营器具器械购置共186725元。原告于2016年8月份成立了淇友棋牌台球开始对外营业，至2018年4月份，原告突然收到广州市白云区鹤龙街道黄边经济联合社发来的《搬迁通知书》，要求原告于2018年7月11日前完成搬迁工作。原告旋即向被告了解情况，协调搬迁赔偿事宜，但一直未果。至2018年7月11日，原告经营场所被停水停电，原告至此被迫全面停业，辞退员工并补偿员工损失，之前投入的资金血本无归。2019年6月份，涉案房产被全面拆迁，原告投入的装修、设施、大部分器具、台球桌无法及时搬迁，连同建筑物被一并推掉作为建筑垃圾处理。鉴于原告从未与涉案房产的产权方广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社发生任何联系，对涉案房产的现状、规划一无所知，而被告在出租涉案房产予原告时，未能向原告尽到承租风险提醒及告知义务，甚至被告为了获得既得租赁收益，向原告隐瞒了涉案房产将被拆迁的事实，导致原告草率签订租赁合同，产生了巨大的经济损失。涉案房产被拆除后，被告拒绝就赔偿及安置方面给出解决方案，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告龙广森辩称：1.确认收到原告支付的押金14000元，同意退还押金给原告。2.涉案房产没有取得报建手续，双方合同属于无效合同。3.被告不应赔偿原告损失。涉案合同成立生效，有免责条款，根据合同第八条第3项，如因不可抗力的原因，双方互免承担违约责任。本案不能继续履行属于不可抗力，涉案房产属于广州市白云区黄边村鹤龙街黄边经济联合社辖区，2017年1月23日收到广州市白云区城市更新局发送的“云更新(2017)5号《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》”，涉案房产处于改造范围，要求拆迁改造。原告于2018年4月收到涉案房产要拆迁，要求搬走的通知，涉案房产于2019年6月才正式拆迁，通知搬迁与正式拆迁时隔1年2个月，原告有足够时间搬走房屋内物品，若有损失，是原告自身怠于履行导致的损失扩大，况且拆迁时，原告已经搬迁完毕房屋内物品，并不存在原告诉状称述“配套设施、经营器具器械”等。被告不应赔偿原告任何装修款，因涉案房产已拆除，装修不为被告所有，被告未因此获益，且合同第五条约定装修归被告。因此，不能继续履行合同，是由于政府出于公共利益的需要，对涉案房产区域升级改造导致合同不能继续履行，不能继续履行属于不可抗力导致，就不能继续履行的事实被告已经提前通知原告，故被告不应赔偿原告任何损失，也不应承担本案诉讼费。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的租赁合同、装饰工程合同书、装修清单、收据、照片、《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》、视频等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2016年4月7日，案外人龙志锦（甲方）与吴淇伟（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区某栋3楼出租给乙方，租期从2016年4月1日至2018年3月31日等等。2016年11月28日，龙广森（甲方）与吴淇伟（乙方）签订了《租赁合同》，约定双方就乙方承租甲方位于某栋3楼之房产物业（以下简称涉案房产），达成如下协议：乙方承租的租期为4年，即从2016年11月1日起至2020年9月30日止，月租金从本合同租赁期限起始之日第一、二年为7000元/月，第三、四年为9000元/月。乙方应在签署合同的当天向甲方交付两个月租的租赁保证金，合计14000元。租赁期满乙方如不续约，除家用电器、办公用品、可拆除搬走该物业外，其他东西一律不能损坏、拆除、移动，也不能搬出该物业等等。本案审理过程中，龙广森陈述签订上述第一份《租赁合同》时其没有空，故叫其朋友龙志锦代其签署了该合同，龙广森确认上述两份《租赁合同》的出租方均是其本人。上述合同签订后，吴淇伟向龙广森支付了保证金14000元，龙广森将涉案房产交付给吴淇伟使用。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局发布了云更新〔2017〕5号《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》，确定涉案房产所在的区域要拆迁进行升级改造。2018年4月，广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社向吴淇伟发出《搬迁通知书》，要求吴淇伟于2018年7月11日前完成搬迁工作。2019年6月，涉案房产被拆除。本案审理过程中，吴淇伟明确其诉讼请求中所主张的经济损失607510.6元包括报价装修投入397805.6元、办公用品72580元、电脑、打印机等设备18000元、麻将机45370元、桌球台等36475元、招牌灯饰13800元。为证明其损失，吴淇伟向本院提交了以下证据：1.签订时间为2016年6月1日的装饰工程合同书，其中发包方为吴淇伟，承包方为广州墨非建筑设计有限公司，约定工程项目为广州市白云区某号三楼桌球棋牌装饰装修工程，合同价款为39万元，不含税票，实际金额以结算为准。工期30天，自2016年6月1日开工，于2016年6月30日竣工。该合同书所附的装修清单载明，装修项目合计63项，总金额合计420785.6元，其中包括购水龙头（271元）、钢化玻璃门（8440元）、地毯（4375元）、空调（金额合计58800元）、热水机（456元）、水泵机（198元）、排气扇（4158元）、吊顶天花板铝扣面板灯（3600元）、厕所排气扇（1290元）、厕所灯（98元）、厕所门（4140元）、房间门（10920元）、窗帘布、窗帘拉杆配件（7920元）。龙广森确认上述项目中的地毯、空调、热水机、水泵机、排气扇、窗帘布、窗帘拉杆配件已经拆走。2.加盖广州墨非建筑设计有限公司公章的收据三张，内容为收到吴淇伟棋牌室装修款320785.6元。3.加盖唐邦全自动麻将机天河客运站专卖店业务专用章的收款收据一份，内容为收到吴淇伟麻将机款项45370元。4.加盖广州艺标广告制作有限公司公章的送货单一份，内容为吴淇伟（淇友棋牌桌球）招牌灯制作共计13800元。5.加盖广州市白云区黄石鑫润通讯店财务专用章的收据一张，内容为收到吴淇伟电脑4台、打印机、收银系统等，金额为18000元。6.加盖广州市美亚家具有限公司的收款收据一张，内容为吧台、办公用品、红木家具、大理石茶几，金额为72580元。龙广森主张涉案房产被拆除时，吴淇伟已清空房屋内的物品，为证明其主张，龙广森向本院提交视频及照片，吴淇伟对照片及视频予以确认，并确认涉案房产被拆除时，其已将涉案房产内的办公用品、吧台、桌椅等搬走了。本案审理过程中，原被告双方确认涉案房产未办理规划报建手续。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案房产未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，龙广森与吴淇伟就涉案房产所签署的《租赁合同》属于无效合同。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故吴淇伟要求龙广森退还押金14000元有理，龙广森对此无异议，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中吴淇伟主张的损失中办公用品、电脑、打印机等设备、麻将机、桌球台等物品，吴淇伟确认其已搬离涉案房产，故本院对其主张的上述物品的损失合计172425元本院不予支持。对于吴淇伟主张的装修投入397805.6元，根据吴淇伟提交的《装饰工程合同书》及工程款收款收据，在无其他相反证据的情况下，本院确认吴淇伟为涉案房产实际支付装修款合计320785.6元。根据《装饰工程合同书》所附的装修清单及龙广森所提交的涉案房产拆迁时的照片和视频，本院认为清单中所涉及的购水龙头、钢化玻璃门、地毯、空调、热水机、水泵机、排气扇、吊顶天花板铝扣面板灯、厕所排气扇、厕所灯、厕所门、房间门、窗帘布、窗帘拉杆配件等属于未形成附合的装饰装修应当予以扣除，同时考虑到吴淇伟自2016年7月至2018年7月期间实际使用了涉案房产内的已形成附合的装饰装修物，本院酌情认定截至涉案房产被拆除时，已形成附合的装饰装修损失合计20万元。龙广森作为出租人未提供合法建筑物，吴淇伟作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，对合同无效均有过错，本院酌情判令双方各承担50%的责任，故龙广森应当向吴淇伟赔偿装饰装修损失10万元，吴淇伟主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告龙广森向原告吴淇伟退还押金14000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告龙广森向原告吴淇伟赔偿损失10万元；三、驳回原告吴淇伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5007.5元，由原告吴淇伟负担3717.5元，被告龙广森负担1290元（上述受理费5007.5元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年五月十一日书记员  林嘉仪