广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初129号原告:杨华仁，男，1974年6月22日出生，公民身份号码440××××××××××××057，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县××××××××××××××。委托诉讼代理人：谢致晓，广东展望律师事务所律师。被告:占七妹，女，1973年5月3日出生，公民身份号码440××××××××××××144，汉族，广东省廉江市人，住广东省廉江市×××××××××。委托诉讼代理人：郑冠贤，广东锦湾律师事务所律师。第三人:陈华荣,男，1973年6月19日出生，公民身份号码440××××××××××××110，汉族，住广东省遂溪县××××××××××。第三人:蔡玉和，女，1968年9月14日出生，公民身份号码440××××××××××××065，汉族，住广东省湛江市市辖区×××××××荣基国际广场海怡轩19层C号房。原告杨华仁诉被告占七妹、第三人陈华荣、蔡玉和案外人执行异议之诉一案，本院2021年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告杨华仁及其委托诉讼代理人谢致晓、被告占七妹的委托诉讼代理人郑冠贤到庭参加诉讼。第三人陈华荣、蔡玉和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华仁向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月12日原告与第三人蔡玉和签订《房屋租赁合同》，承租湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房的房地产，原告已交押金10000元及多年租金。该房原告已使用多年，并持续至今。签订合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当维持。根据买卖不破租赁原则，即使上述房产被拍卖，《房屋租赁合同》也应当继续履行。根据广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第26条的规定，承租人在执行标的被人民法院查封之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有、使用租赁物，执行法院根据申请执行人的申请要求承租人移交占有租赁物，承租人请示停止执行的，应予支持。因此，原告无须腾房，应当继续作为承租人承租湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房地产并履行按合同约定交纳租金的义务。即使湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房产被依法拍卖,原告亦有优先购买权。综上所述，原告是本案利害关系人和湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房产的承租人。拍卖过程中同等条件下，原告享有优先购买权。拍卖成交后或者以物抵债后，原告享有继续居住权。贵院通知原告腾空房屋没有法律依据。原告提起执行异议，贵院驳回异议更加没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告恳请法院依法撤销遂溪县人民法院作出的（2020）粤0823执异162号《执行裁定书》和（2019）粤0823执251号之一《通知》，切实维护原告的合法权益。原告杨华仁为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、原告的居民身份证，证明原告诉讼主体适格；证据2、房屋租赁合同，证明原告杨华仁与被执行人蔡玉和于2017年9月12日签订《房屋租赁合同》，由被执行人将位于湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房出租给原告使用，并由原告依约交付租金；证据3、收据，证明原告已按约支付租赁按金10000元及租金；证据4、广东省遂溪县人民法院通知，证明在申请执行人占七妹与被执行人陈华荣、蔡玉和就贵院（2019）粤0823执251号之一执行裁定书在强制执行过程中，贵院通知湛江开发区观海路183号荣基国际广场海怡轩19层C号房的所有人即被执行人蔡玉和及承租人即原告在收到通知之日起三十日内腾空上述房屋；证据5、广东省遂溪县人民法院《执行裁定书》，证明被告、第三人诉讼主体适格；原告就贵院要求原告腾空上述房屋的通知，提起执行异议，法院驳回原告的异议请求。被告占七妹答辩称：1、原告与本案第三人签订的房屋合同属于恶意串通，根据民法典第154条、703条的规定，本案中原告仅仅提供收据、合同，且仅有原告和第三人的签字，不能证明租赁合同的真实性；2、根据涉案《租赁合同》第4条的约定，“案涉租赁物第一年租金为2500元，每年租金递增1200元”，但原告提交之《收据》中的租金与合同约定明显不符，其中表现为：（1）2018年9月11日应缴租金为7800元，但《收据》载明为7500元；（2）2019年9月15日应缴租金为8100元，但《收据》载明为7800元；（3）2020年9月12日应缴租金为8400元，但《收据》载明为8100元；其三，据《房屋租赁合同》第八条约定，原告应承担租赁物的水费、电费、电话费、有线电视费、垃圾费、大厦管理费等，但原告未提交各项缴费记录，不足以证明原告与第三人之间就案涉租赁物实际存在租赁合同法律关系；租赁期限的约定是20年，严重违背常理；本案原告不符合承租人有权停止执行的各项情形；4、根据民法典第725、726条，原告不享有买卖不破租赁和承租人有限购买权的权利主体，因为原告与本案的第三人不存在真实的房屋租赁关系；5、原告属于捏造事实恶意诉讼，属于拒不履行裁判罪，损害了被告的权益，请求法院依法追究并移送相关部门。被告占七妹在举证期限内没有向本院提交任何证据。第三人陈华荣、蔡玉和没有向本院提交任何答辩意见，在举证期限内亦没有提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供缴纳的押金《收据》1张和2017年9月12日至2020年9月12日缴纳的租金《收据》共13张，其中《收据》中记载2017年9月12日至2018年12月11日租金均为7500元每三个月，2018年12月12日至2019年12月11日租金均为7800元每三个月，2019年12月12日至2020年12月11日租金均为8100元，且横跨四年度的13张收据均是暂新一致，没有任何折痕和污迹，且每次交租金七、八千元全部在四年来一直通过现金一次性交付，不符合日常生活逻辑，故对原告提供的押金及租金收据，本院不予采信。经审理查明，本院在执行申请执行人占七妹与被执行人陈华荣、蔡玉和民间借贷纠纷一案中，本院于2020年12月11日作出（2019）粤0823执251号之一《通知》，拟拍卖被执行人蔡玉和名下位于湛江市开发区观海183号荣基国际广场海怡轩19层C号房的所有权，通知被执行人蔡玉和及相关人员（包括实际使用人）在收到本通知之日起三十日内腾空上述房屋。原告杨华仁于2020年12月22日以上述房产已由其租赁为由，提出书面异议，本院受理后于2020年12月25日作出（2020）粤0823执异162号《执行裁定书》，驳回杨华仁的异议请求。2021年1月7日，原告杨华仁以上述房产已于2017年9月12日由其租赁为由，向本院提起执行异议之诉。另查明，原告杨华仁提交一份落款为2017年9月12日的《房屋租赁合同》记载内容如下：甲方为蔡玉和，乙方为杨华仁，第2条约定：“经租赁双方协议，甲方同意将上述房屋出租给乙方作住宅用途使用，房屋租赁期限为20年，即从2017年9月12日至2037年9月11日止”；第8条约定：“租赁期内第一年每月租金为人民币2500元正，每年租金递增1200元（按每月租金平均递增100元），租金每三个月支付一次。……”；第8条“租用期间的公共和私用水费、电费、电话费、有线电视费、垃圾费、大厦管理费等，按供应单位之收费单，由承租方以现金支付，承租方必须服从大厦的治安管理和业主住房公约。”本院认为，本案案由是案外人执行异议之诉，本案的争议焦点问题：原告是否在法院查封涉案房屋之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有、使用租赁物？本案庭审中，原告主张物业管理服务费以及水费、电费由出租方缴纳，自已再现金支付给出租方且没有让出租方出具收据，但《房屋租赁合同》中约定的缴纳义务方是原告按供应单位之收费单，由原告以现金支付，假如原告以现金交付上述费用给第三人蔡玉和时，第三人蔡玉和也应向原告在交付租金时一并出具水电费及物业管理费的收据。假如原告本人一直以现金交付给供应单位，也以现实情况不符。总之，原告没有提供其交付水电及物业管理服务费等相关证据，因此，不足以证明原告与第三人蔡玉和之间就案涉租赁物实际存在租赁合同法律关系；其提供的缴纳房屋租金的《收据》中亦存在原告无法解释的瑕疵，原告在庭审称，与蔡玉和除有租房关系之外，没有其他关系，但每次交租金都到第三人蔡玉和在遂溪易通运输有限公司的蔡玉和办公室交付租金，交租金的地址距离涉案出租房地址湛江市市辖区×××××××两地相距较远，不符常理。按原告自称职业作为司机以每月租金2500元以上租住面积175平方米在19层的商品房，且订下租住20年的租期，但租住3、4年间也没有安装使用网线及有线电视等，不符常理。综上所述，原告提供的《房屋租赁合同》和租金缴纳《收据》等证据之间存在多个自相矛盾之处，原告的解释亦自相矛盾，且违反日常生活逻辑，无法自圆其说。因此，原告无法举证证明其系在法院查封涉案房屋之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有、使用租赁物。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，原告对本案诉争的执行标的物不享有足以排除强制执行的实体权利。第三人陈华荣、蔡玉和经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭举证、质证及辩论的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告杨华仁的诉讼请求。本案受理费100元，由原告杨华仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  谭春永人民陪审员  何爱群人民陪审员  叶碧霞二〇二一年五月十九日书 记 员  詹创庆附主要法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。