广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3892号上诉人（原审原告）：范瑞琪，女，身份证住址广州市。被上诉人（原审被告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司番禺分公司。住所地：广州市番禺区。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：彭雯静，该公司员工。委托诉讼代理人：何瑞欢，该公司员工。上诉人范瑞琪因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅生活服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人范瑞琪本人，被上诉人雅生活服务公司委托诉讼代理人彭雯静、何瑞欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范瑞琪上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认范瑞琪向雅生活服务公司缴纳物业服务费用的标准为《广州雅居乐花园前期物业服务协议》第五条约定的2.3元/月/平方米(按套内面积)；3.一、二审诉讼费用由雅生活服务公司承担。事实与理由：一、一审法院未对关键的争议证据进行认定，未查明案件事实，认定的关键事实错误。(一)一审法院未对当事人举证的证据进行附录及认定，也未写明“人民法院对证据和事实的认定情况”，更未对关键的争议证据进行认定，明显未查明案件事实。(二)一审法院认为雅生活服务公司提升物业管理费符合程序性规定与事实不符。关于雅生活服务公司公告内容。首先，雅生活服务公司举证不足以证明其向全体业主公示过关于物业项目经营情况和调价方案的审计报告。其次，雅生活服务公司一审提交证据9所载内容并非“物业服务标准”，范瑞琪对此提出反证，但法院对此争议未作认定。关于表决期限，雅生活服务公司在表决结束6个月后公告“延期”，损害业主利益。(三)根据一审法院认定的部分事实，恰恰能证明雅生活服务公司存在暗箱操作、损害业主利益的情况，未达到提升物业管理费实质性要件。首先，表决票上载明“面积”等信息，如果是业主真实地进行过投票、雅生活服务公司工作人员上门核对过业主房产证信息的话，不可能存在面积误差，且在小区房屋已经全部售完并办理小业主房产证的前提下，采取何种方式计算建筑物面积有明确的法律规定，为什么以大确权面积为准。其次，根据雅生活服务公司提交的《关于广州雅居乐花园业主本人申请查验表决票结果的公示》表明投票过程中存在以下情形：(1)签名被伪造；(2)雅生活服务公司根据自己的数据库自行安排工作人员填写表决票。雅生活服务公司采取此种征求意见的模式最终形成的《关于广州雅居乐花园物业服务费调价的公告》，不可能是业主真实意思表示，也就未形成有效决议。更何况，雅生活服务公司合并统计别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种类型业主的表决意见，违反广州市住建部门的实操要求。二、一审判决适用法律错误。(一)一审法院忽视“投票”行为实为民事法律行为，雅生活服务公司工作人员为无权代理，损害业主利益。业主通过书面表决票发表表决意见是民事主体通过意思表示变更民事法律关系的行为，根据民法典相关规定，可定性为民事法律行为，而实施民事法律行为包括业主签名、投入表决票箱两个步骤。一审法院既然认定是雅生活服务公司工作人员代业主将表决票放入票箱，在已有证据证实业主签名被伪造的前提下，雅生活服务公司既无法举证送达过表决票给业主，又无法证明表决票上的签字为真实业主签字，一审法院如何能得出“现有证据未能显示损害了业主的利益”的结论。(二)广州雅居乐花园未成立业主大会，举轻以明重，同为业主共同决策的事项，雅生活服务公司作为前期物业服务企业向全体业主征集物业服务费调价的程序应比业主大会会议的程序更为严格，至少应当参照业主大会会议的程序规定。从程序上看，对于全体业主共同决定的事项，已成立业主大会的小区召开业主大会会议面向全体业主征集表决意见时，为保障业主的知情权、表决权，已有法律法规有大量的程序性规定。从实体效果看，无论是业主大会成立之前还是之后，对于业主共同决定的事项，均应形成法律规定的多数意见决议方能生效，法律对于业主的知情权、表决权的规定正是为了业主真实意思表示得以在决议中真实体现，也是为了提高业主的参与度，而业主大会成立前后的业主参与度显然有极大的分别，业主大会成立之后、业主的参与度较高的情形下，法律法规仍对表决程序有较高要求，那么，在业主大会成立之前的征集意见程序则应更为严格，才能保证决议结果最大程度体现业主的真实意思表示。三、一审法院未对当事人举证的证据进行附录与认定，未写明“人民法院对证据和事实的认定情况”，也未对关键的争议证据进行认定，未查明事实。四、一审法院认为雅生活服务公司提升物业管理费符合程序性规定与事实不符。雅生活服务公司组织下的投票有诸多不当之处，实质损害业主的合法权益。一审法院有多处未查明，未查明的事实事关表决票的真实性、投票结果是否“双过半”的真实性、涨价是否符合实质性要件，但一审法院均未查明。五、一审法院认为雅生活服务公司提升管理费符合实质性规定与事实不符。一审法院引导双方对表决票箱进行证据保全后，但未对范瑞琪的审计申请书进行处理，而且一审法院已经认定表决为雅生活服务公司的员工投入表决票箱，雅生活服务公司的举证都证明是自己的员工投入表决票箱，有大部分占比的签名属于伪造，却认为符合物业费调整的实质要件，一审法院的唯一依据是雅生活服务公司统计的“投票结果”，不符合法律规定。六、雅生活服务公司与开发商为关联公司，双方在《广州雅居乐前期物业服务协议》的约定相当于开发商对买受人（即业主）的承诺，为影响商品房价款的重要因素之一，对全体业主具有约束力。被上诉人雅生活服务公司辩称：同意一审判决处理，不同意范瑞琪的上诉请求。事实与理由：一、雅生活服务公司于一审时已举证证明严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第二款的规定，在小区内公告提价前上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等资料，一审法院亦对相关事实进行了确认，范瑞琪称雅生活物业公司未公告上述资料、与事实不符，且范瑞琪未提供任何证据佐证其观点，应自行承担举证不能的法律后果。二、案涉雅居乐花园小区为11000多住户的大型社区，为保障全体业主的合法权益、令更多业主能参与社区事务，雅生活服务公司适当延长书面表决时间，符合公平合理原则，并且，法律法规亦未规定调整物业服务费不得延长表决时间，因此，雅生活服务公司合理延长表决时间具有正当合理性、亦未违反相关法律规定。三、范瑞琪称雅生活服务公司存在“暗箱操作、损害业主利益的情况”，但却未能提供任何证据予以佐证，纯属范瑞琪个人的猜测、臆想，应自行承担举证不能的法律后果；此外，投入票箱仅是动作，非业主本人投入票箱不代表表决票是无效的，法律亦未规定必须业主本人投入票箱，因此，表决票不是由业主本人投入票箱未违反法律法规的规定。四、雅生活服务公司此次是对广州雅居乐花园小区内全部物业类型进行统一提价，该小区公共区域内的公共配套服务设施亦是由全体业主共同使用的，并不因使用人是住宅业主或商铺业主而有所区别，其中，住宅类型（含别墅、洋房）均统一提升0.8元/月/平方米。因此，雅生活服务公司合并统计所有投票结果，未违反法律法规的规定。五、物业服务费调整属于业主表决中的特殊事项之一，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条亦单独针对物业服务费调整作出专项规定、属于针对物业服务费调整的特殊规定，因此，雅生活服务公司提升物业服务费严格按照上述第六十九条关于提价特殊规定执行，是有法可依的，而范瑞琪于上诉状称调整物业服务费应参照法律法规关于业主大会成立的程序，是没有任何事实及法律依据的。范瑞琪于2020年4月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认雅生活服务公司《关于广州雅居乐花园物业服务费调价的公告》无效；2.本案全部诉讼费用由雅生活服务公司承担。一审诉讼中，范瑞琪将第1项诉讼请求变更为：确认范瑞琪向雅生活服务公司缴纳物业服务费用的标准为《广州雅居乐花园前期物业服务协议》第五条约定的2.3元/月/平方米（按套内面积）。一审法院认定事实：范瑞琪为案涉小区雅逸庭30栋405房（电梯洋房）的业主，雅生活服务公司为案涉小区前期物业服务企业，该小区至今未成立业主委员会。2016年7月24日，范瑞琪与雅生活服务公司签订《广州雅居乐花园前期物业服务协议》，其中主要约定：1.由雅生活服务公司为本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、更换和提供物业管理服务。2.可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；3.各项服务收费标准：电梯洋房物业服务费2.3元/平方米/月（按套内面积计算）、非电梯洋房物业服务费2.1元/平方米/月（按套内面积计算）、别墅、商铺物业服务费2.8元/平方米/月（按套内面积计算）、车位管理费物业服务费40元/平方米/月（按已售车位）。此后，范瑞琪一直按上述约定的2.3元/平方米/月（按套内面积计算）的标准向雅生活服务公司交纳物业管理费。2019年11月15日，雅生活服务公司于雅管家APP发布《关于广州雅居乐物业服务费调价公告》，要求范瑞琪自2019年12月1日起按照新的收费标准3.1元/平方米/月（按套内面积计算）交纳物业服务费。现范瑞琪认为雅生活服务公司调升物业服务费收费标准程序不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九规定，其调价公告无效，要求继续按照以前的2.3元/平方米/月（按套内面积计算）交纳物业服务费，遂成讼。一、物业服务企业是否已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。2018年5月4日，广东宏建会计师事务所有限公司根据雅生活服务公司方委托出具了编号为粤建会事审【2018】6002—29C号《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，对2017年度广州雅居乐花园物业收支明细表及2017年度广州雅居乐花园物业经营情况进行审计，并对广州雅居乐花园物业服务定价成本测算进行审核，认为广州雅居乐花园物业服务定价成本符合《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定的合法性、相关性、合理性原则，项目小区物业管理服务费定价无电梯洋房2.9元/平方米/月，电梯洋房3.1元/平方米/月，别墅3.6元/平方米/月，商铺3.6元/平方米/月，车位50元/个/月是恰当的。因雅生活服务公司本次提价书面征询业主意见的时间自2018年6月至2019年9月，跨了2018年和2019年度，雅生活服务公司并未提供2018年度物业项目经营情况和调价方案相关审计报告。二、2018年6月8日，雅生活服务公司函告案涉小区所在地的番禺区南村镇人民政府、番禺区住建局、番禺区物价局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物业管理协会，拟对案涉小区提升物业管理费，住宅提价0.8元/平方米、车位管理提价10元/月，提价时间暂定为2019年1月1日。雅生活服务公司在函件中明确表示将严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条之规定以及相关法律法规推进开展广州雅居乐花园项目提升物业管理费工作。2018年7月31日，番禺区住建局复函称，1.对物业服务收费标准进行调整应当严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定执行。在征询意见前，建议咨询物价部门的意见。2.开展调价工作期间，做好日常物业管理服务工作，做好业主解释工作，配合属地镇政府做好小区安全和稳定工作。3.公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的镇人民政府、居委会以及区价格行政管理部门和房地产行政管理部门。4.物业服务收费标准调整时间应当定于调价方案经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果已经公示60日之后，否则不得调整物业服务收费标准。三、2018年6月11日（启动调价前），雅生活服务公司称在公告栏处张贴了《致全体业主的一封信》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，主要内容为告知全体业主：雅生活服务公司计划于2018年6月开始实施物业管理费提价工作，具体提价方案如下：(1)非电梯洋房管理费由2.1元/平方米提升至2.9元/平方米；(2)电梯洋房管理费由2.3元/平方米提升至3.1元/平方米；（3）别墅及商铺管理费由2.8元/平方米提升至3.6元/平方米；（4）车位管理费由40元/个/月提升至50元/个/月。并在该信中陈述案涉小区的经营情况及拟调整物业服务费收费标准的原因以及调价后的服务标准和服务内容。雅生活服务公司为证实其于2018年6月11日已在小区范围内张贴公示了上述内容及公示期为30日，提供了部分公示内容照片，照片中附有2018年6月11日和2018年7月12日的南方都市报和广州日报。对此范瑞琪认为，雅生活服务公司公示《致全体业主的一封信》的时间应至少是在2018年7月9日之后，而非雅生活服务公司所说的2018年6月11日，为此提供了录像资料一份。雅生活服务公司对于录像资料中展架中公示的《致全体业主的一封信》的真实性、合法性、关联性予以确认，但对范瑞琪拟证明的内容不予确认。首先，雅生活服务公司认为其发布《致全体业主的一封信》后，为方便业主查看，才将《致全体业主的一封信》及雅生活服务公司维修整改拍摄的照片制作成展架，以方便小区业主查看。该展架公示的《致全体业主的一封信》的实际发布日期是2018年6月11日，且在文章结尾亦写明了日期，与雅生活服务公司提供的公示照片一致。2018年7月9日仅是雅生活服务公司展架所展示的维修、整改拍摄照片的日期，并非是发布《致全体业主的一封信》的日期。对此一审法院认为，仅凭雅生活服务公司提供的公示照片的确尚不足以证实公示上述材料的时间为2018年6月11日，但鉴于范瑞琪在起诉状中明确承认雅生活服务公司曾于2018年6月11小区张贴了《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，该通知所展示的内容与公开信的内容也基本相同，公开信、服务标准、服务内容以及审计报告的内容主要是告知业主雅生活服务公司拟提升物业管理费理由、提升后的标准及提升后服务的内容等信息，而调价上门收集意见的通知不仅告知业主雅生活服务公司拟提升物业管理费的信息，还明确了上门收集意见的时间，同时结合录像资料内容中公开信的落款时日以及所公示文号的一致性、并结合雅生活服务公司对此所作的解释，一审法院采信雅生活服务公司的主张，认为《致全体业主的一封信》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》已经在小区公告栏处公示，张贴公示的时间应为2018年6月11日，而非范瑞琪所称2018年7月9日以后。四、2018年6月11日,雅生活服务公司张贴公示《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，告知业主雅生活服务公司将于2018年6月21日至2018年9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理收费标准表决工作。因范瑞琪确认上述公示的时间和内容，对此，一审法院予以采信。五、2018年6月21日，在雅居乐花园社区居委及业主代表的监督见证下进行了票箱封箱工作。虽然范瑞琪对此不予确认，但雅生活服务公司提供了雅居乐花园社区居委会出具的情况说明，证实该居委会曾受邀参加了2018年6月21日的封箱仪式。对此，一审法院予以确认。六、2018年9月7日，雅生活服务公司就“广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期”事宜致函雅居乐花园社区居委会，称雅生活服务公司原计划2018年6月21日至9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理费收费标准表决工作，现因园区非常住户、出租房户数较多，仍有大部分单元雅生活服务公司工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意愿情况。为此，雅生活服务公司决定将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。2018年9月10日，雅居乐花园社区居委会复函称已收到《关于广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期的函》，要求雅生活服务公司按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。七、2018年9月12日，雅生活服务公司称其发布了《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱时间延期的通知》，告知全体业户将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。但由于雅生活服务公司未能提供相关的证据证实其已将该通知予以公示，故一审法院不确认雅生活服务公司称上述通知已经公示的事实。八、2019年4月12日，雅生活服务公司发布《致全体业主的一封信》，在该信中，雅生活服务公司提到：我司计划2018年6月21日至9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理费收费标准表决工作，拟2019年1月1日实施新的收费标准。但因小区非常住户、出租房屋业主较多，仍在大部分单元我司工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意见。为此，我司就延期事宜征求了住建局的意见，按要求于2018年9月8日寄发延期函件给相关部门进行了申请报备，并于9月10日收到复函，同意我司延期申请。庭审中，雅生活服务公司并未提供证据证实其曾征求了番禺区住建局的意见，而查明的事实是雅生活服务公司曾就开箱时间延期的情况发函雅居乐花园社区居委会，该居委会在收到后，表示已收到相关函件，要求雅生活服务公司按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。九、2019年6月26日，雅生活服务公司就广州雅居乐花园物业管理费提价工作开展情况以书面形式向番禺区住建局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物价局等单位进行了汇报，认为主要开展了以下工作：1.委托会计师事务所进行审计。2.公告拟调整物业服务收费标准的相关事项。3.书面告知相关政府主管部门。4.听取收集业主意见。5.投票表决时间延期。6.收集回复处理业主意见。十、2019年8月7日雅生活服务公司在小区发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱的通知》，雅生活服务公司称自2018年6月21日至2019年8月14日在小区以书面征求意见的形式收集了管理费的提价意见，现该项工作已接近尾声，计划于2019年8月15日上午9时在南村镇雅居乐小学举行开箱仪式，欢迎广大业主亲临见证。2019年8月15日上午9时，雅生活服务公司依时依地举行了开箱验票、唱票、计票等有关程序工作，番禺区南村镇人民政府、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。由于雅生活服务公司提供了相应的录像视频及相关主管部门的证明证实2019年8月15日有开展开箱验票的工作，及视频中有部分业主代表也予以参加，故一审法院采信雅生活服务公司的主张，确认上述事实。十一、2019年8月20日雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》，具体为：（一）广州雅居乐花园共有住宅11482户，车位5717个，商铺420户，有合法表决权业主总人数11128票，建筑物总面积为1552413.62平方米。（二）本次共收回有效表决票6204票，专有部分面积为878556.7831平方米，其中：1.表决同意:合计6103票，占业主总人数的54.84%，专有部分建筑面积为866953.1145平方米，占建筑总面积55.85%。2.表决反对：合计75票，占业主总人数的0.67%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。3.表决弃权：合计26票，占业主总人数的0.23%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。4.未表决：合计4924票，占业主总人数的44.25%，专有部分建筑面积为673856.8369平方米，占建筑总面积43.41%。由上述统计结果可知，投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》关于提升物业服务费的相关规定。本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。该公示中还将每栋投票表决结果清单作为附件进行公示。十二、2019年9月14日，雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，称在公示期间，已有个别业主申请查验表决票，根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定及与上级政府部门沟通，有关查验时间及相关事项安排如下：1.查验时间：2019年9月17日上午10时；2.查验地点：雅居乐社区警务室；3.查验对象：2019年9月16日前已于物业服务中心申请查验并已提供身份证及房产证资料的业主，公示为未表决的，不在查验范围。5.查验须知：（1）现场查验须业主本人持身份证参加；（2）已申请未提供业主身份证及房产证的业主请于9月16日前到物业服务中心前台补交；（3）业主仅可查验其本人表决票的表决意见；（4）9月17日当天及之后新增登记验票的，具体验票时间另行通知。监督见证部门：番禺区住建局、南村镇政府、派出所、雅居乐花园社区居委会等。2019年9月17日雅生活服务公司依时依地组织了广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验活动。番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。十三、2019年10月17日，雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，称，2019年9月17日进行了第一次表决票查验。在公示期间，仍有个别业主申请查验表决票，故将查验时间和相关事项安排如下：1.查验时间：2019年10月20日下午3时到至5时，其他内容与2019年9月14日的查验通知基本相同。十四、2019年10月20日雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园业主本人申请查验表决票结果的公示》，称，雅生活服务公司分别于2019年9月17日及2019年10月20日组织申请查验表决票的业主本人对表决票进行查验。申请查验24户，实际本人到验票现场验票9户，并对上述9户业主的表决票查验结果进行了公示，其中7户作无效票处理，其余2户表决票合法有效。2019年10月20日雅生活服务公司依时依地组织了广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验活动。番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。十五、2019年10月28日雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价最终表决结果的公示》，具体为：（一）广州雅居乐花园有合法表决权业主总人数为11128票，建筑物总面积为15523413.62平方米。（二）本次共收回有效表决票6196票，专有部分面积为877757.3431平方米，其中：1.表决同意:合计6095票，占业主总人数的54.77%，专有部分建筑面积为866153.6745平方米，占建筑总面积55.79%。2.表决反对：合计75票，占业主总人数的0.67%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。3.表决弃权：合计26票，占业主总人数的0.23%，专有部分建筑面积为2903.8893平方米，占建筑总面积0.19%。综上统计结果，投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》关于调整物业服务费收费标准的相关规定。调价方案的最终表决结果于各组团、楼栋公告栏及客户服务中心公示。十六、另就部分公建及会所产权情况查明：1.广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所已于2004年取得产权独立的房地产权证，证书编号为粤房地证字第××号，建筑面积为18326.8平方米，规划用途为会所。2.广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建1已于2004年取得产权独立的房地产权证，证书编号为粤房地证字第××号，建筑面积为5410.9平方米，房屋用途为商铺。3.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路196号房屋已于2018年1月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第07200609号，建筑面积为685.15平方米，城市规划用途为夜总会，房屋所在层为负一层。4.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路192号房屋已于2018年10月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第07230570号，建筑面积为5627.48平方米，城市规划用途：负一层、首层为肉菜市场，二层至四层商业。5.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路190号房屋已于2018年3月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第07208366号，建筑面积为10431.97平方米，城市规划用途酒店。十七、一审诉讼中，雅生活服务公司提供了案涉小区2020年3月物业服务费收缴率汇总表及物业服务费缴费明细。证实自2019年12月1日正式提升物业服务费后，案涉小区物业服务费每月收缴率均保持在90%以上。同时，雅生活服务公司还明确表示可以提供该月所有业主缴纳物业管理费的相关发票，但范瑞琪明确表示不需要对发票进行核对，认为发票不能代表缴费凭证，发票是雅生活服务公司自己就可以开具的，范瑞琪认为雅生活服务公司应提供所有缴费人员的银行流水。同时，范瑞琪仍坚持认为有部分业主是采取银行代扣的方式缴费的，即便缴费率是真实的，也不能代表业主对本次提升物业费的态度。十八、在本次投票过程中，雅生活服务公司共提供了两种样式表决票供业主投票。经核对范瑞琪提供的表决票和雅生活服务公司提供的表决票样式，两种票设计的内容基本一致，只是先制作的表决票中载明了开箱时间为9月24日9点，而后制作的表决票注明开箱时间以实际通知为准。在表格设计上，采取了住宅、商铺、车位分别计算，及要求业主填写楼座房号等内容。十九、针对雅生活服务公司没有根据物业类型（电梯洋房、非电梯洋房、别墅）进行分类投票表决行为是否符合法律规定，范瑞琪称曾致电市政热线12345，并得到广州市住建局回复称：别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种物业的管理费应当分别征求别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种类型业主的意见，非电梯洋楼的管理费提升方案应当征求非电梯洋楼业主的意见，并征得“双过半”业主同意。范瑞琪为此提供了12345回复短信，雅生活服务公司对此不予确认。因范瑞琪就此项内容仅提供了复印件，故一审法院对此不予采信。二十、关于雅生活服务公司与案涉小区开发商签订的两份内容不完全相同的《前期物业服务合同》的情况。诉讼中，范瑞琪提供了其向番禺区住建局调取的雅生活服务公司与涉小区开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《前期服务合同》，而雅生活服务公司也提供了一份其与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，两份合同有部分条款不一致。雅生活服务公司对此辩称，范瑞琪提供的《前期物业服务合同》是雅生活服务公司2019年办理物业管理区域备案时向番禺区住建局提交的备案资料之一，主要用于办理备案用途，两份前期物业服务合同均是真实的且大部分条款是一致的。此外，雅生活服务公司还提供了雅生活服务公司与范瑞琪签订的《前期物业服务协议》，认为范瑞琪、雅生活服务公司之间的权利义务均应以双方签订的《前期物业服务协议》为准。而范瑞琪则主张称，1.范瑞琪提供的《前期物业服务合同》具备真实性、合法性和关联性，该合同签订时间为2002年9月1日，自2002年9月15日开始对雅生活服务公司与全体业主产生约束力。2.雅生活服务公司提供的《前期物业服务合同》不具备真实性，且涉嫌虚假陈述、伪造证据。对此，一审法院认为，经比对，两份前期物业服务合同虽然签订时间均为2002年9月1日，但也存在以下地方不同：1.备案合同第七条关于“物业管理年度计划、物业服务资金预决算等资料的公示规定”、第二十二条关于“管理服务内容及质量不达标的违约责任约定”、第二十四条关于“擅自提高物业服务费用标准,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还的规定”以及第三十四条关于“争议解决方式的约定”。因范瑞琪提供的合同复印自番禺区住建局，且雅生活服务公司也认可该合同的真实性，故一审法院认为在本案中应将范瑞琪提供的复印自番禺区住建局的《前期物业服务协议》作为认定雅生活服务公司取得前期物业服务的合同依据。虽然在该合同第二十四条约定，雅生活服务公司不得擅自提高物业服务费用标准，但这与雅生活服务公司依照《广州市物业管理办法》第六十九条的规定，依法提升物业管理费的行为并不冲突。二十一、为查明案涉小区住宅专有部分、公共配套用房和物业服务用房的套数和建筑面积，一审法院依法向番禺区住建局调取相关材料，番禺区住建局复函称，小区住宅专有部分、公共配套用房和物业服务用房的套数和建筑面积的统计职能不在该局，建议一审法院向广州市规划和自然资源局番禺分局咨询了解。一审法院遂发函广州市规划和自然资源局番禺分局，该局复函一审法院称：经核查，广州雅居乐花园小区南区已办理确权登记的住宅套数为11479套，建筑面积为1402160.316平方米；商业套数为405套，建筑面积为66477.7669平方米；车位套数为5816套，建筑面积为70984.8667；公共服务设施套数为397套，建筑面积为205381.2198平方米；综合楼套数为2，建筑面积为3958.69平方米；会所套数1套，建筑面积为18326.82平方米。并将雅居乐南区项目面积统计（已确权）作为附件。对于该份材料，范瑞琪质证称：该复函并非范瑞琪向法院申请调取的证据，且该文本与本案没有真实性，也没有关联性。第一，复函对于雅居乐南区已确权项目面积统计表的数据来源载明为“上述数据广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供的雅居乐南区已确权台账表格和《房屋测量成果报告书》等不动产登记资料所得，仅供参考使用，而广州市规划和自然资源局的工作人员也答复范瑞琪称，该数据统计所依据的基础台账是广州市规划和自然资源局收到法院《协助调查函》后，再要求雅生活服务公司关联公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供台账，该局再进行核对的。该台账既不是不动产登记簿的内容，也不是不动产权属证书的内容，该数据不具备真实性。第二，关于表格上，“房地产权属证明书编号”一列，范瑞琪已在番禺区政务服务中心不动产登记窗口进行过调查，与不动产权属证书编号不一致，法院可调查其真实性。第三，从表格中的面积性质来看，面积为大确权面积，依据为大确权时的测绘机构实测面积，案涉小区已建成18年，大部分房屋已经登记入不动产登记簿，复函面积与不动产登记簿记载的面积极有可能有差距；第四，从表格里的面积统计口径看，按栋的大确权面积数据，而雅生活服务公司自称业主双过半通过的表决统计结果是按户统计的，因此该文件与本案没有关联性。第五，广州市住建委就有专用于业主决策表决的业主决策电子投票系统，其中数据与复函统计结果不一致。雅生活服务公司对于该份材料的真实性无异议，并就其中的数据差异进行了说明：1.关于住宅类型（含电梯洋房、非电梯洋房）数据差异，二者相差3套，建筑物总面积相差11991.796平方米。首先，统计数据来源有所不同。广州市规划和自然资源局提供的数据是来源于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供的《房屋测量成果报告书》，而雅生活服务公司本次提价投票的数据是来源于《商品房买卖合同》记载面积、测绘机构测量面积或不动产产权证登记簿面积的其中一个，因此，同一房产由于数据来源不同，建筑物专有部分面积可能会存在细小差异，从而导致建筑物总面积出现差异。根据上表可知，差异数值除以总户数（11991.796/11,479＝1.04），平均到每套房屋误差约为1平方米，因此，住宅类型物业数据存在的差异亦属于正常范围。并且，广州市规划和自然资源局提供的建筑物总面积虽然比雅生活服务公司统计的住宅专有部分建筑面积增加11,991.796平方米，但仍不影响本次提价全体业主的表决结果。综上所述，广州市规划和自然资源局统计的建筑物总面积与本次提价所统计的建筑物总面积差异不大（每套房屋误差约1平方米）、房屋套数亦仅仅相差3套物业，即使按照广州市规划和自然资源局统计的建筑物总面积及业主人数计算本次表决结果，亦符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于“调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过”的规定。因此，住宅类型物业的数据差异不影响本次提价的最终表决结果。2.关于商铺类型的套数和建筑物总面积对比，其中套数相差15套，面积相差24595.1913平方米。广州市规划和自然资源局划分为公共服务设施的物业类型中，其中的15套物业为开发商后期分割为独立产权的商业物业，并且已办理独立产权证。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，根据上述司法解释规定，雅生活服务公司将15套已确权并属于业主专有部分的物业纳入投票表决范围，符合法律规定。其次，关于专有部分建筑面积差异。如上所述，雅生活服务公司纳入表决范围的15套物业属于业主专有部分，因此，上述15套物业的产权人有合法表决权。上述15套物业专有部分建筑面积为24573.96平方米，与广州市规划和自然资源局统计的405套商业物业建筑物总面积66477.7669平方米相加后之和为91051.73平方米，与雅生活服务公司统计的商业类型建筑物总面积91072.96平方米相比，仅相差21.2平方米，上述21.2平方米的差异不影响本次表决结果、属合理差异。3.关于车位差异的原因。广州市规划和自然资源局已确权的5,816个车位中，有97个车位属于项目发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司所有，但这些车位的位置在通道、设备房门口、人防设施等特殊位置，因此，发展商列入不可售车位，雅生活服务公司未将上述不可售的97个车位计入本次提价投票表决范围。另有2个车位属于统计有误。综上，车位类型统计的套数减少99个、车位专有部分建筑面积相差187.2733平方米，上述差异属合理范围且不影响本次“双过半”的表决结果。综合范瑞琪、雅生活服务公司对于该份复函的质证意见，一审法院认为，该复函系一审法院依法向广州市规划和自然资源局番禺分局调取的证据材料，一审法院对其真实性予以确认。因住宅套数与雅生活服务公司统计的数据相差3套，建筑物总面积相差11991.796平方米，鉴于雅生活服务公司已认可广州市规划和自然资源局番禺分局的数据，且认为差数在合理的范围内，故一审法院就案涉小区住宅套数采纳该复函的数据，确认住宅套数为11479套，建筑物总面积为1402160.316平方米。关于商业套数，虽然雅生活服务公司已详细说明了相差15套，面积相差6247.16平方米的原因和理由，但由于雅生活服务公司并未将《关于协助司法查询复函的说明》的配套资料作为证据提供，故一审法院认为案涉小区商业用房套数应按405套计算，总建筑面积为则按雅生活服务公司自认且对其不利的数据91072.96平方米计算。同时，在雅生活服务公司公示的表决同意的专有部分建筑面积中则应减去雅生活服务公司多计算的6247.16平方米（不包括会所面积）。关于车位套数，雅生活服务公司称有97个车位属于项目发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司所有，但这些车位的位置在通道、设备房门口、人防设施等特殊位置，发展商列入不可售范围，因此雅生活服务公司未将上述不可售的97个车位计入本次提价投票表决范围。另有2个车位属于统计有误。对此一审法院认为，雅生活服务公司以上述97个车位未列入开发商的销售范围，而未计入投票表决范围没有法律依据，故一审法院认为车位个数应按5816个，建筑物总面积应按雅生活服务公司自认且数据结果对其不利的71172.14平方米计算。此外，雅生活服务公司主张会所已办理独立的产权，并提供了产权证明，故一审法院采纳雅生活服务公司的意见，小区会所（18326.82平方米）应当计入商业用房套数，并计入商业用房建筑物总面积。综上，一审法院认为，案涉小区住宅套数应按11479套计算，建筑面积为1402160.316平方米；商业用房套数为406套（加上会所），建筑面积为91072.96平方米；车位套数为5816套，建筑面积为71172.14平方米，以上总建筑面积为1564405.416平方米。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，主要因雅生活服务公司在提供前期物业服务期限内提升物业管理费引发纠纷。因此，一审法院认为本案争议的焦点是雅生活服务公司提升物业管理费是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条中有关提升物业管理费的程序性规定和实质性要件。一、关于雅生活服务公司提升物业管理费是否符合程序性规定。（一）雅生活服务公司是否已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行了审计，并取得审计报告。1.根据查明的事实，雅生活服务公司已于2018年5月4日，委托广东宏建会计师事务所有限公司对2017年度的物业项目经营情况和调价方案进行了审计，并出具了编号为粤建会事审【2018】6002—29C号《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，对广州雅居乐花园物业服务定价成本测算进行审核，认为广州雅居乐花园物业服务定价成本符合《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定的合法性、相关性、合理性原则，项目小区物业客理服务收费定价项目小区物业管理服务费定价无电梯洋房2.9元/平方米/月，电梯洋房3.1元/平方米/月，别墅3.6元/平方米/月，商铺3.6元/平方米/月，车位50元/个/月是恰当的。2.因雅生活服务公司本次提价书面征询业主意见的时间自2018年6月至2019年9月，跨越了2018年和2019年度，虽然雅生活服务公司并未提供2018年度物业项目经营情况和调价方案相关审计报告，但我国目前法律、法规对此种情况并未作明确规定，因此，一审法院认为雅生活服务公司的上述行为并未违反《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第一项之规定。（二）根据查明的事实，雅生活服务公司于2018年6月8日将拟对广州雅居乐花园项目提升物业管理费及具体的提价标准等内容书面告知了广州雅居乐花园项目所在地的番禺区南村镇人民政府、番禺区住建局、番禺区物价局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物业管理协会，并在函件中明确表示将严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条之规定以及相关法律法规推进开展广州雅居乐花园项目提升物业管理费工作。随后于2018年6月11日至2018年7月12日，雅生活服务公司在公告栏处张贴了《致全体业主的一封信》，《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，其主要内容为告知全体业主：雅生活服务公司计划于2018年6月开始实施物业管理费提价具体方案、收费标准、服务内容和服务标准以及审计报告，并会听取和收主意见。因此，一审法院认为，雅生活服务公司的上述行为虽然在时间顺序上，不是在公告期间，而是在公告前先行书面告知相关主管部门拟调整物业服务收费标准的相关事项，但这并不影响认定其已履行了相关的程序规定，因此，一审法院认为雅生活服务公司的上述行为已履行了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第二项之规定。（三）根据查明的事实，雅生活服务公司于2019年8月7日在小区发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱的通知》，告知业主将于2019年8月15日上午9时在南村镇雅居乐小学举行开箱仪式，并明确表示欢迎广大业主亲临见证；2019年8月15日上午9时，雅生活服务公司依时依地举行了开箱验票、唱票、计票等有关程序工作，番禺区南村镇人民政府、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动；2019年8月20日雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》，并明确表示本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。对此，一审法院认为，雅生活服务公司的行为符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第三项“公示表示结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其对应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果”的规定。（四）根据查明的事实，2019年9月14日，10月17日两次发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，组织对表决结果有异议的业主查验本人的表决意见，并邀请了番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加上述活动。雅生活服务公司还及时公布查验结果，且对查验结果与表决结果不一致的票进行了重新统计。一审法院认为，雅生活服务公司的上述行为符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第二款的规定。（五）关于针对电梯洋房、非电梯洋房、别墅及商铺、车位四种类型的物业，是否需要分别投票、分别统计、分开汇总的问题。对此，一审法院认为，虽案涉小区内存在电梯洋房、非电梯洋房、别墅及商铺、车位等多种物业类型，但案涉小区均由雅生活服务公司一家提供前期物业服务，且雅生活服务公司此次提升物业服务费并非针对某一类型的物业，而是针对提升物业服务费，此外，我国现行法律法规也未针对此类情况作出明确的规定，故一审法院对范瑞琪提出的雅生活服务公司的上述合并计票的行为违反了我国法律法规的说法不予采纳。（六）雅生活服务公司单方面延长书面征求业主意见时间的问题。2018年6月11日，雅生活服务公司发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，告知业主，雅生活服务公司将于2018年6月21日至2018年9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理收费标准表决工作，但随后以“园区非常住户、出租房户数较多，仍有大部分单元雅生活服务公司工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意愿情况”为由于2018年9月7日致函雅居乐花园社区居委会,决定将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。2018年9月10日，广州市番禺区南村镇雅居乐花园社区居委会复函称已收到《关于广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期的函》，要求雅生活服务公司按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。2019年4月12日，雅生活服务公司发布《致全体业主的一封信》就管理费调价开箱时间延期的内容告知了业主，由上行为可见，雅生活服务公司就延长投票时间事宜已事先告知了社区居委会，且在小区进行了公告，虽然存在公告迟延、以及内容中称“征得主管部门同意”不实以及未明确截止日期等问题，但考虑到案涉小区为11000多住户的大型小区，雅生活服务公司延长投票时间有其一定的合理性，且我国现行法律法规对此也未作明确规定，且范瑞琪也未能举证证实延长投票时间有损害到业主利益，故对于范瑞琪主张雅生活服务公司单方面延期书面征求意见的行为侵害了业主利益的说法，一审法院不予采纳。（七）关于雅生活服务公司未合理送达表决票的问题。诉讼中雅生活服务公司明确表示存在“在向业主送达表决票的过程中并未有相应的送回证及业主投完票后由其工作人员代为将表决票投入票箱”的情形。对此，一审法院认为，雅生活服务公司工作人员在向业主送达表决票时直接由业主根据表决票的要求进行填写，填写好后直接将表决票投入票箱，并无要求业主还要填写收到表决票的回证。雅生活服务公司工作人员代业主进行将表决票放入票箱的行为确有不当，但考虑到雅生活服务公司已按公示的日期进行了开箱点票、计票的统计工作，并邀请了相关政府主管部门的人员及业主代表全程参与监督，并及时将业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见都进行了公示，且给予对公示结果有异议的业主两次验票的机会，故一审法院认为，虽然雅生活服务公司的上述代为将表决票投入票箱的行为不当，但现有证据未能显示损害了业主的利益，对投票结果产生实质影响。（八）关于雅生活服务公司回收的表决票与发放的表决票、废票的数量及比例严重不合常理的问题。范瑞琪称在长达1年2个月书面征集程序中，表决同意的票均成功回收，书面表决“反对”“弃权”的业主仅2%,而其他44.2%的业主的态度为未表决，究竟是未送达表决票导致没有书面投票还是送达了表决票，该44.2%业主故意不进行书面投票。对此，一审法院认为，上述情况属于范瑞琪对表决结果的存在的他种可能性进行的怀疑和推测，但由于雅生活服务公司已按照规定对整个小区业主投票情况进行了公示，并设置业了查验程序，如果其他业主对雅生活服务公司公示的投票和表决情况有异议，完全可以通过查验的程序予以纠正，但事实上仅有24户业主申请了查验。因范瑞琪未能提供相关的证据证实其上述推测和怀疑，故对于范瑞琪的此项主张，一审法院不予采信。（九）关于范瑞琪主张雅生活服务公司设置的“集中查验核对”程序不符合法律“及时提供业主本人表决意见以供查验”的规定。对此一审法院认为，根据查明的事实，雅生活服务公司在2019年8月20日发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》后，明确告知业主，本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。同时还于2019年9月14日、10月17日两次发布了《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，并邀请了番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。其组织核验表决票的程序并无违反法律的规定，范瑞琪并未提供证据证实有业主在查验期间因为行使查验表决票权利受阻，且实质影响到了最终的表决结果的证据，故对于范瑞琪的此项主张，一审法院不予采信。二、关于雅生活服务公司提升物业管理费是否符实质性要件。1.关于案涉小区应纳入投票表决范围的住宅、商铺、车位的专用部分建筑物总面积。在本案查明部分，一审法院确认案涉小区住宅套数为11479套，建筑面积为1402160.316平方米；商业用房套数为406套（加上会所），建筑面积为91072.96平方米；车位为5816个，建筑面积为71172.14平方米，应计入表决的总建筑面积为1564405.416平方米。结合雅生活服务公司公示的最终表决结果，一审法院认为，虽然统计的最终总建筑面积比雅生活服务公司提供的数据增加了11991.796平方米，而雅生活服务公司统计的同意表决票中的商业套数面积减少了6247.16平方米，在此种情形下，仍不影响到最终表决结果，即本次表决结果中投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《中华人民共和国物权法》《广州市物业管理暂行办法》关于调整物业服务费收费标准实质性要件。2.此外，诉讼中，雅生活服务公司也提供了2020年3月案涉小区业主缴纳物业管理费的统计表和详细名单，并明确表示可以提供上述期间每户业主缴纳物业管理费的发票，证实案涉小区已有超过90%的业主按照调升后的收费标准缴纳了物业管理费，但范瑞琪明确表示不予认可，并表示有的业主的在不知情的情况被代扣了物业管理费，且表示无须查看雅生活服务公司可提供的相关的缴费发票。对此，一审法院认为，因雅生活服务公司已提供了在提升物业管理费后的2020年3月的业主缴费数据，且明确表示可以提供相应的缴费发票证实案涉小区已有90%的业主按新的收费标准缴纳了物业管理费，当然不排除有范瑞琪所说的许多业主系在办理了银行代扣的前提下被扣缴了物业费，但一审法院认为，如果业主不同意按新的标准缴纳物业费，完全可以采取取消自动代扣业务，因此，对于范瑞琪的此项抗辩，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，雅生活服务公司本次调升物业管理费的程序虽然存在部分不当之处，但并未实质损害业主的合法权益，且投票结果也显示同意提升物业管理费的业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准实质性要件。因此，范瑞琪应当按调升后的收费标准自2019年12月起向雅生活服务公司缴纳物业管理费。故一审法院认为，范瑞琪的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回范瑞琪的诉讼请求。一审案件受理费100元，由范瑞琪负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，范瑞琪向本院提交：证据1.录屏文件，拟证明广州市住房城乡建设局明确：别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种类型物业的管理费应当分别征求别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种类型业主的意见，非电梯洋楼的管理费提升方案应当征求非电梯洋楼业主的意见并征得“双过半”业主同意。从雅生活服务公司设计的表决票及雅生活服务公司公示的表决结果看，为统一征求、统一统计，违反上述要求。证据2.电话录音，拟证明根据EMS客服的答复，正常邮寄会有收寄人员信息，而雅生活服务公司提交的EMS底单没有收寄人员信息，雅生活服务公司一审庭审时也未提交原件，因此也不能证明雅生活服务公司在6月11日前进行过相关文件的公示，法院认定存在错误。证据3.范瑞琪向一审法院提交的证据汇总表，拟证明一审法院未对范瑞琪对雅生活服务公司涉嫌虚假陈述、虚假证据进行阐述及未对范瑞琪一审提交的证据85项证据进行认定。证据4.微信群聊记录及雅管家APP截图，拟证明雅生活服务公司提供的服务质量与收取的物业服务费不匹配及雅生活服务公司未依法公示物业服务费、公有资金的收支情况，范瑞琪多次询问均未答复。雅生活服务公司向本院提交：证据1.EMS快递单及物流信息；拟证明雅生活服务公司于2018年6月8日向广州市番禺区住房和建设局、广州市番禺区物价局(广州市番禺区市场监督管理局)、广州市番禺区南村镇人民政府、广州市雅居乐花园社区居民委员会寄出《关于广州雅居乐花园项目提升管理费的函》，书面告知相关政府部门案涉广州雅居乐花园小区提升物业服务费事宜，已按《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定书面告知相关政府部门。此外，雅生活服务公司于一审时亦提交了EMS快递单原件予范瑞琪核对，不存在范瑞琪称“没提供证据原件”的情形。证据2.《关于对广州市雅居乐花园物业服务费有关调价程序的复函》(广州市番禺区南村镇人民政府)；证据3.《说明》(广州市番禺区市场监督管理局)；证据4.《说明》(广州市番禺区发展和改革局)；证据5.《情况说明》(广州市雅居乐花园社区居民委员会)；证据2－5拟证明广州市番禺区南村镇人民政府、广州市番禺区市场监督管理局、广州市番禺区发展和改革局、广州市雅居乐花园社区居民委员会均全程参与本次雅居乐花园小区物业服务费调整全过程，表决过程及表决程序均是公开透明的，相关政府部门亦全程监督及指导本次物业服务费调整事项。证据6.别墅、洋房(含电梯洋房、非电梯洋房)的房产权复印件；证据7.别墅业主表决票的统计结果；证据8.洋房(含电梯洋房、非电梯洋房)业主表决票的统计结果；证据6－8拟证明：1.案涉广州雅居乐花园小区别墅、洋房(含电梯洋房、非电梯洋房)的房地产权证的“用途”一栏，均是写“住宅”，范瑞琪称应分别征求别墅、电梯洋房及非电梯洋房业主的表决意见没有事实及法律依据。2.无论是住宅类型物业(含别墅、洋房)合并统计表决结果或者别墅跟洋房(含电梯洋房和非电梯洋房)分开统计表决结果，投同意提升物业服务费的住宅(含别墅、洋房)/别墅/洋房业主人数均超过住宅(含别墅、洋房)/别墅/洋房业主总人数的50%、投同意提升物业管理费的住宅(含别墅、洋房)/别墅/洋房业主专有部分建筑面积均超过住宅(含别墅、洋房)/别墅/洋房业主建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准实质要件。双方均对对方的证据发表了质证意见。二审诉讼中，范瑞琪向本院提交《司法审计申请书》，请求法院依职权指定专业机构对广州雅居乐花园管理费提价表决票箱内的表决票进行专项审计。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：雅生活服务公司提升物业服务费标准是否符合法律条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款的规定，雅生活服务公司提升物业服务费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。雅生活服务公司于2018年5月4日委托广东宏建会计师事务所对2017年度的物业项目经营情况和调价方案进行了审计，在公告前将拟调价的相关事项审计报告等以在公告栏张贴的方式告知全体业主，并书面告知相关主管部门，就提价问题收集业主表决票，公开开箱验票，组织两次查验程序，对投票结果进行重新统计和公示，并在开箱验票、两次查验及公示等过程中均邀请了相关主管部门进行监督，一审法院在对建筑面积和套数作出不利于雅生活服务公司的认定的情况下，统计结果仍然符合“双过半”的法定条件。即使雅生活服务公司在调价程序中存在一定的瑕疵，但不影响调价程序符合法定条件的认定。根据雅居乐公司提交的2020年3月案涉小区业主缴纳物业管理费的统计表和详细名单，并明确表示可以提供上述期间每户业主缴纳物业管理费的发票，证实案涉小区已有超过90%的业主按照调升后的收费标准交纳了物业管理费，现除范瑞琪外，无证据显示有其他业主对调价程序提出异议，亦可从侧面印证雅生活服务公司调升物业管理费经过了“双过半”业主的同意。至于范瑞琪主张有个别业主投票并非本人签名的情况，该部分业主的投票并未计入同意票，不影响投票结果。至于范瑞琪上诉提出的雅生活服务公司工作人员代为投票、雅生活服务公司证据不足以证明其向全体业主公示过物业项目经营情况和调价方案的审计报告、三种类型物业没有分别统计、雅生活服务公司应受前期物业服务合同约束等问题，一审判决在查明事实和本院认为部分均有论述，本院予以认可并不再赘述。范瑞琪的其他上诉理由不足以推翻一审判决的认定，本院不予采纳。对于范瑞琪提出的审计申请，因缺乏充分的法律和事实依据，本院不予接纳。综上所述，上诉人范瑞琪的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人范瑞琪负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年五月十九日书记员 冯冠豪徐毅敏