山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终697号 上诉人（原审被告）：程涛，男，1982年5月22日出生，汉族，住东营市垦利区。 委托诉讼代理人：王庆涛，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石雨，北京市盈科（东营）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：东营合正房地产经纪有限公司，住所地东营市东营区府前大街121号蓝天小区20幢111号，统一社会信用代码91370502MA3MUEMR5X。 法定代表人：赵淑永，总经理。 委托诉讼代理人：马争军，山东鲁成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘家丽，山东鲁成律师事务所实习律师。 上诉人程涛因与被上诉人东营合正房地产经纪有限公司（以下简称合正经纪公司）中介合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2021）鲁0591民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回合正经纪公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由合正经纪公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院依据《物业需求看房单》判令程涛按案涉房屋成交价的4%向合正经纪公司支付中介服务费，属于认定事实错误。程涛与合正经纪公司签订的《物业需求看房单》是合正经纪公司单方制作的格式条款，应当认定无效。2020年7月29日，程涛通过合正经纪公司工作人员带看案涉房屋，看完后合正经纪公司工作人员要求程涛签署空白的《物业需求看房单》，称为了完成工作任务，请程涛帮忙签署，不会对程涛产生不利影响。程涛签署《物业需求看房单》是在看房之后，且程涛签名时相关选项系空白，其内容亦是合正经纪公司事后自行填写，不能体现程涛的真实意思表示。程涛签名时合正经纪公司没有就相关内容向程涛作出明确解释，程涛对相关内容不知情。《物业需求看房单》不合理地加重了程涛的责任，而合正经纪公司并未提供证据证实其采取了合理的方式提示程涛注意免除或者减轻其责任等与其有重大利害关系的条款，也没有对该条款予以任何说明，上述条款应为无效条款。二、程涛没有“跳单”，一审判决根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第九百六十五条规定作出判决，适用法律错误。其一，案涉房屋原房主通过多家房产中介公司销售案涉房屋，该房屋的销售信息系程涛从网络获知，程涛获取的房源及中介信息来源于58同城。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径并获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。程涛与其妻子分别通过不同的房产中介公司了解到同一房源信息，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成买卖合同成立。其二，2020年7月27日，程涛妻子左亚男就通过东营好帮忙房产经纪有限公司（以下简称好帮忙公司）工作人员看过案涉房屋。后又与合正经纪公司进行沟通，经对比程涛夫妻选择了好帮忙公司进行案涉房屋交易，好帮忙公司的服务、报价也明显优于合正经纪公司。其三，《物业需求看房单》的规定是避免买房人“跳单”的格式条款，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中程涛并未利用合正经纪公司提供的信息、机会等条件，绕开中介人直接与原房主订立房屋买卖合同，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，通过其他中介人好帮忙公司与原房主订立房屋买卖合同，程涛的行为不构成“跳单”违约。 合正经纪公司辩称，一、程涛以案涉《物业需求看房单》系格式条款为由主张其应认定无效不成立。案涉《物业需求看房单》系合正经纪公司带程涛看案涉房屋之前签订，其内容不存在法律、法规规定的无效情形，系双方的真实意思表示。《物业需求看房单》条款清晰、简单易懂，并无免除或减轻合正经纪公司责任，加重程涛责任、损害程涛重大利益的行业格式条款。该《物业需求看房单》亦不存在民法典第四百九十七条规定的无效情形，合法有效。二、程涛主张其没有构成“跳单”与事实不符。合正经纪公司提供的微信聊天记录能够证实：程涛在合正经纪公司工作人员安排其看房完成后，拒绝与合正经纪公司工作人员联系，将合正经纪公司工作人员微信拉黑删除，不再沟通。合正经纪公司申请法院调取的不动产登记资料证实：程涛与合正经纪公司签订案涉《物业需求看房单》，并在看房之后，擅自与原房主签订房屋买卖合同，办理了不动产产权转移登记手续，系典型的“跳单”行为。三、即使程涛的行为不构成“跳单”，其也应依据《物业需求看房单》第三条约定向合正经纪公司承担违约责任。《物业需求看房单》第三条约定，若发生该条约定的四项情形之一时，程涛就应按照该房屋成交价的4%或第一个月租金的200%向合正经纪公司支付佣金，四项情形包括：程涛与合正经纪公司介绍的房屋业主在未签订买卖合同前，私自与业主交换联系方式；程涛签订本看房单之日起一年内与合正经纪公司介绍的房屋业主成交；程涛通过其他中介与合正经纪公司介绍带看过的房屋业主成交；程涛将合正经纪公司提供的房源信息提供给其他个人或公司的。本案中，程涛在合正经纪公司带领其看过案涉房屋之后，绕开合正经纪公司擅自与房主订立合同并办理过户手续，构成违约，应按照约定向合正经纪公司支付违约金。即便如程涛所陈述，其妻子通过其他中介看过该房屋，并选择通过其他中介公司进行案涉房屋交易，程涛的行为亦构成违约。综上所述，请求二审法院驳回程涛的上诉请求，维护合正经纪公司合法权益。 合正经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令程涛支付合正经纪公司居间服务费7500元，支付违约金30000元；2.判令程涛向合正经纪公司支付因追索费用产生的律师费6000元，交通费200元；3.判令程涛向合正经纪公司支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的利息损失（以37500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.案件诉讼费、财产保全费等由程涛负担。 一审法院认定事实：2020年7月29日，合正经纪公司作为乙方与程涛作为甲方签订《物业需求看房单》，该看房单约定，房屋坐落于惠州小区8-1-301，甲方确认该房源在此次带看房前，没有任何一家中介代理机构及个人向其推荐和带看过该房源，乙方为该物业的独家代理商。甲方的代理人签订本看房单时，应向乙方提供甲方有效授权委托书，否则签署人将承担本看房单规定的全部责任。甲方及其关系人不得避开乙方与乙方提供物业的房源方进行交易，否则视为甲方违约，甲方须按本协议约定的服务佣金的两倍向乙方支付佣金。服务费为成交价格的1%，甲方与业主签订买卖合同时一次性向乙方付清。若发生以下情况时，则视为乙方无瑕疵地完成了甲方所委托的事务，甲方同意按该房屋成交价的4%或第一个月租金的200%向乙方支付佣金。1.甲方与乙方介绍之房屋业主在未签订买卖合同前，私自与业主交换联系方式；2.甲方签订本看房单之日起一年内与乙方介绍之房屋业主自行成交；3.甲方通过其他中介与乙方介绍带看过的房屋业主成交；4.甲方将乙方提供的房源信息提供给其他个人或公司。2020年7月29日合正经纪公司的工作人员带程涛到惠州小区8-1-301房进行了看房。东营市不动产登记中心记载：2020年8月5日陈迎春、高秋兰与程涛、左亚男签订二手房买卖合同，该合同约定，陈迎春、高秋兰将坐落于东营区辽河路146号8幢1单元301不动产，成交价格为450000元，并于2020年8月6日办理了不动产转移手续。2020年8月11日合正经纪公司工作人员给程涛打电话联系，程涛称近段时间不想买房了。合正经纪公司与山东鲁成律师事务所签订委托代理合同，2020年10月29日合正经纪公司支付律师代理费6000元，2020年12月31日，山东鲁成律师事务所出具6000元律师服务费发票。 一审法院认为，民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。程涛与合正经纪公司签订看房单并在合正经纪公司带其看房后，根据中介人合正经纪公司提供的交易机会，绕开合正经纪公司直接与房主订立合同并办理了过户，根据双方签订的看房单及法律规定，程涛均应向合正经纪公司支付佣金。根据双方签订看房单第三条的规定，若发生程涛通过其他中介或者自行与合正经纪公司介绍的房屋业主成交的，程涛同意按房屋成交价的4%支付佣金，该约定系双方当事人的真实意思表示，予以支持，程涛应按房屋成交价的4%向合正经纪公司支付佣金，房屋成交价以法院调取程涛与房主在房产交易中心备案的价格确定，合正经纪公司要求该房屋按75万元价格确定无合同依据，不予支持。程涛未向合正经纪公司支付佣金，合正经纪公司为追索该费用，聘请律师出庭，支出的合理律师费根据双方合同约定应由程涛负担，合正经纪公司主张其他损失无法律依据，不予支持。程涛经一审法院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、程涛于判决生效之日起十日内支付东营合正房地产经纪有限公司中介服务费18000元；二、程涛于判决生效之日起十日内支付东营合正房地产经纪有限公司律师费2471元；三、驳回东营合正房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费893元，减半收取计446.5元，由东营合正房地产经纪有限公司负担290.5元，程涛负担156元。 二审中，程涛依法向本院提交以下证据，本院组织当事人进行了质证。 证据1，《委托看房协议》1份。拟证明：2020年7月27日，程涛的妻子左亚男通过好帮忙公司工作人员李树霞带看过案涉房屋及其他两套房屋，并与好帮忙公司签订《委托看房协议》。左亚男在好帮忙公司帮助下带看案涉房屋的时间早于程涛被合正经纪公司带看案涉房屋的时间。 证据2，好帮忙公司证明原件1份、微信聊天记录打印件1份、程涛信用卡消费截图打印件2份、工商服务业统一收款收据2份(其中数额为3000元收据是原件)、收条复印件1份。拟证明：好帮忙公司为程涛提供了中介服务，程涛并不是绕开中介人与原房主直接进行交易，只是选择了报价低、服务好的好帮忙公司为其提供中介服务。程涛于2020年7月30日通过信用卡向好帮忙公司分别转账23000元及135元，其中23000元包括20000元的购房定金及3000元的中介费。好帮忙公司、陈迎春分别向程涛出具了收条。 证据3，2021年4月26日程涛与案涉房屋原房主陈迎春的通话录音1份、通话录音整理稿1份、山东增值税电子普通发票打印件1份。拟证明：原房主并非只委托了合正经纪公司代理其出售案涉房屋，合正经纪公司不是独家代理。 证据4，程涛与房产中介卢丽红58同城聊天截图及微信聊天截图打印件1份。拟证明：2020年11月3日，案涉房屋仍被另一房产中介卢丽红发布在58同城，也可证明案涉房屋不是合正经纪公司的独家房源，该房源被多个中介掌握。 合正经纪公司质证认为，对证据1的真实性及来源的合法性均不认可，该协议是复写件，且该协议上受托方没有好帮忙公司盖章确认，程涛未提交该协议第一联，不能证明该复写内容的真实性。合正经纪公司一审中提交的其业务员与程涛的通话录音证实，程涛认可房子系毛坯房，房价稍高需要与家人商量确定是否购买该房，通话时间为8月，如果程涛妻子左亚男确实与好帮忙公司签订了该协议，也看过该房屋，程涛不可能与合正经纪公司签订看房协议时确认其之前没有与任何一家机构签订过看房协议，更不会与合正经纪公司工作人员对话时陈述其与家人沟通确定是否购买该房屋，该证据与合正经纪公司和程涛在通话录音中的陈述自相矛盾。对证据2的真实性及来源合法性不认可，程涛没有提交好帮忙公司的营业执照、法定代表人的身份证明，不能证实该证明系好帮忙公司出具，且该证明中没有经办人签字确认，该证据无法证明程涛的证明目的。对信用卡消费截图真实性不认可，信用卡消费截图的交易对方与好帮忙公司没有关联；对收据的真实性不认可，意见同对证明的质证意见；对微信聊天记录的来源合法性及真实性均不认可。对证据3该录音证据的相对方是否为原房主不能确定，即便是原房主，根据录音内容，程涛询问对方将房屋委托了几个中介的时候，对方明确回复的第一句话是“都忘了”，随后内容都是程涛引导对方，对方并没有明确回答“是”或“否”，该证据不能证明程涛证明目的。对证据4的真实性无异议，程涛与58同城卢丽红聊天内容证明惠州小区3楼的房屋已经卖了，但不能证明程涛证明目的。 本院认为，关于证据1、2，程涛提交的证据1《委托看房协议》系程涛妻子左亚男与好帮忙公司签订，程涛最终通过好帮忙公司成交了案涉房屋，就案涉房屋交易问题好帮忙公司与程涛有一定利害关系，程涛以该《委托看房协议》主张左亚男通过好帮忙公司看房的时间早于合正经纪公司带程涛看房的时间，本院认为，关于时间的先后应结合当事人的陈述及好帮忙公司业务人员的陈述进行认定，但好帮忙公司的相关业务人员未到庭接受质询，故本院对程涛提交的《委托看房协议》及好帮忙公司出具的书面证明不予采信。关于证据2中的微信聊天记录、程涛信用卡消费截图、收款收据、收条复印件，能够证实程涛最终通过好帮忙公司交易案涉房屋，关于其证明目的本院结合全案分析。关于证据3，该通话录音的大部分内容系程涛进行提示性发问，而对方仅进行了“嗯嗯”之类的回应，该录音内容无法体现程涛的证明目的。关于证据4，对于该证据的真实性予以采信，关于其证明目的综合全案分析。 二审中，程涛陈述，其与妻子左亚男是从58同城上了解的案涉房源信息，一开始找的是风光房产公司（即合正经纪公司，58同城上用该名称），58同城网上挂着图片，房源写着惠州小区3楼。看房以后合正经纪公司的业务员张秀艳就拿出一个单子让程涛填写。张秀艳说房东的钥匙给她了，就一把，别的中介没有钥匙，程涛觉得张秀艳不实在就回来了，后又从网上转了转，从58同城上看见好帮忙公司也卖这个房子，就从好帮忙公司买了。第一次看房子是程涛妻子通过好帮忙公司的李树霞看的。 合正经纪公司业务员张秀艳与程涛的微信聊天显示，2020年7月28日程涛向张秀艳询问惠州小区房源情况及转让金事宜，7月29日，程涛发一段小视频并说“钥匙放屋里了”，张秀艳询问“看的怎么样”，程涛回答“就是毛坯，位置捎偏斜”“如果价格再持平些就好了”，张秀艳回复“你跟嫂子商量个价格，剩下的交给我去给你谈”，程涛说“行啊”，张秀艳答“跟嫂子商量完价格告诉我就行”。8月11日，张秀艳电话询问程涛时，程涛表示这段时间不想买房了。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：程涛应否向合正经纪公司支付中介费用；若应支付，一审判决认定的数额是否正确？ 程涛主张其与合正经纪公司签订的《物业需求看房单》中关于违约情形的约定属于格式条款，不合理地加重了程涛的责任，应为无效。本院认为，民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付。民法典对于禁止“跳单”进行了明确规定，案涉《物业需求看房单》中关于禁止“跳单”的格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在不合理免除一方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情形，程涛主张双方关于禁止“跳单”的约定无效，本院不予支持。 本案的关键在于程涛通过好帮忙公司交易案涉房屋的行为是否构成“跳单”。结合本案查明的事实，本院分析如下： 程涛主张其通过好帮忙公司先看到案涉房源，本院认为，其一，如前所述，程涛最终通过好帮忙公司成交了案涉房屋，就案涉房屋交易问题好帮忙公司与程涛有一定利害关系，关于时间的认定应结合当事人的陈述及好帮忙公司工作业务人员的陈述进行认定，但好帮忙公司的相关业务人员未到庭接受质询，程涛仅提交其妻子与好帮忙公司的《委托看房协议》及好帮忙公司的证明，无法证实其主张。其二，根据程涛在二审中的陈述，其最初从58同城上了解案涉房源信息，但58同城上仅载明系三楼，程涛无法得知案涉房产的具体楼号信息，程涛先联系了合正经纪公司并进行了看房，因此，程涛系从合正经纪公司带其看房时得知了案涉房屋的具体房源信息。其三，程涛在二审中陈述系其妻子左亚男先通过好帮忙公司看房，该陈述没有证据证实，且与程涛二审中的其他陈述相矛盾，本院对程涛的该陈述不予采信。综上，本院认定，程涛系通过合正经纪公司得知了案涉房产的具体房源信息并进行了看房。 程涛主张，其并未绕开中介公司与房主达成协议，只是选择了其他报价低、服务好的中介公司进行交易，该行为不构成“跳单”。本院认为，所谓“跳单”，是指在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，而甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。根据程涛与合正经纪公司业务员张秀艳的微信聊天记录，程涛从合正经纪公司得到案涉房产的具体房源信息并进行看房后，并未对合正经纪公司的中介服务等提出不满，且张秀艳表示待程涛与家人商定价格后将帮其找房主协商。程涛接受了合正经纪公司提供的中介服务后，其利用该信息又通过好帮忙公司与房主成交了案涉房屋，即使好帮忙公司的服务报酬低于合正经纪公司，程涛的行为亦构成“跳单”。因程涛的“跳单”行为构成违约，一审法院根据《物业需求看房单》的约定，判令程涛根据房产交易价格的4%向合正经纪公司支付中介费并无不当，本院依法予以维持。 综上，上诉人程涛的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费893元，由上诉人程涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 隋美玲 审 判 员 张世柱 审 判 员 李 宁 二〇二一年五月十七日 法官助理 王晓雨 书 记 员 屈梦蔚