河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2175号上诉人（原审被告）：西平鹏翔置业有限公司，住所地：西平县未来大道西段路南。法定代表人：袁书勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英男，河南胜蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红波，男，1975年5月6日出生，汉族，住河南省西平县。上诉人西平鹏翔置业有限公司（以下简称鹏翔置业公司）因与被上诉人张红波商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2021）豫1721民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹏翔置业公司的委托诉讼代理人王英男、被上诉人张红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏翔置业公司上诉请求：撤销河南省西平县人民法院（2021）豫1721民初209号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由:一、本案争议房产坐落位置认定不清，无法为被上诉人办理不动产产权登记。西平鹏翔商业中心酒店一层东部三间分为一层东南角三间和一层东北角三间。二、本案房产交付的时间节点认定不清。案涉房产已于2019年1月17日办理不动产证书，在该时间节点，被上诉人所购房产确定验收合格并已经由被上诉人占有收益。因此，此时上诉人已经完成本案不动产的实际交付。一审认定未交付无事实和法律依据。三、关于逾期交付损失问题，根据法律规定，买受人只有在请求解除合同时才能要求赔偿损失。上诉人于2019年1月17日完成交付，并按约定支付了租金，被上诉人无任何损失。在交房期内，上诉人多次向被上诉人交房，被上诉人以种种理由拒绝接收，上诉人不存在逾期交房的违约责任。四、一审判决第三项、第四项超出原告的诉讼请求。张洪波辩称，一审判决对房产位置认定很清楚，合同约定得也很清楚。房子现在还没有交付。张红波向一审法院起诉请求：1.判令被告交付房屋并履行房屋过户义务；2.判令被告支付违约金24.3万元、房子总款81万，合计105.3万元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告鹏翔置业公司为房地产开发企业。2017年11月24日，原、被告签订内容相同的格式《商铺认购合同》三份，主要内容有：原告认购被告公司商业中心洲吉商务酒店第A4幢1层9、10、11号房，商铺层高4.8米，商业建筑层数地上8层，地下1层，该商铺建筑面积为39.61平方米（每间房），实际认购面积以相关部门实测为准。商铺单价为每平方米6816.4元，总金额（每间房）27万元，付款方式为签订合同当日付清。被告应当在2018年11月30日前，将验收合格的房屋交付原告使用，如逾期交房，逾期不超过60个工作日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，超过60个工作日，原告有权解除合同，合同解除日起30天内退还原告已付款。（第十条）被告应当在房屋交付使用后365工作日内，为原告办理房屋所有权证，在办理过程中需要原告交纳的费用由原告承担，如因被告的责任原告不能在上述期限内取得房屋权属证书，原告有权退房，被告在原告提出退房要求之日起30个工作日内退还已付购房款，原告不退房，被告每日按已付房款的万分之一支付违约金。另其中第十二条内容为：双方可以就下列事项约定，……4、合同期限内，双方不得违约，违约方必须赔付给对方已付房款30%的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同，将9、10、11号房购房款共计81万元交付给被告。庭审中，鹏翔置业公司辩称因其将房屋委托给销售代理公司进行销售，销售合同约定的房产实际上是虚拟商铺，原告所诉的9、10、11号房并不是独立的空间。另查明，1.双方签订购房合同当日，又签订了三份内容相同的《商铺委托经营管理合同》（以下简称租赁合同），约定将原告购买的商铺全权委托被告公司对外经营管理，租赁期限自2017年11月24日起至2020年11月24日止。第一年租金已在购房款中优惠抵扣，第二年租金为房款实付总额的8%（即每间21600元），第三年租金为房款实付总额的9%（即每间24300元）。鹏翔置业公司已按照约定全部支付给原告；2.鹏翔置业公司已办理的国有建设用地使用权/房屋所有权不动产权登记中，没有合同约定的A4幢产权登记，根据合同“商铺层高4.8米，商业建筑层数地上8层，地下1层”的约定，双方均认可已登记的豫（2019）西平县不动产权第0000139号（载明：权利人鹏翔置业公司，坐落西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01）即为合同约定的A4幢1层；3.经原告指认，登记为西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01范围内的东部框架结构三间（尚未隔断）为被告出卖房屋时指定出售的房屋，原、被告均认可三间房屋大致长13.4米，宽9米，面积约120.6平方米，且均同意最终以相关部门实际测量为准。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺认购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约交付购房款后，被告亦应按照约定交付房屋，并办理房屋所有权证。鉴于被告已办理的国有建设用地使用权/房屋所有权不动产权登记中，没有合同约定的A4幢产权登记，且双方均认可已登记的豫（2019）西平县不动产权第0000139号（载明：权利人鹏翔置业公司，坐落西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01）即为合同约定的A4幢1层，本院认定西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01即为合同约定的A4幢1层。又双方合同中未明确约定9、10、11号房的具体位置，西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01亦未标注9、10、11号房，而《商铺认购合同》系被告方所制作提供，故被告应当在原告同意且符合合同约定的情况下向原告交付房屋。原告认为登记为西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01范围内的东部框架结构三间（尚未隔断）为被告出卖房屋时指定出售的房屋，且该房屋与合同约定位置、层高、面积相符，对原告该主张，本院予以支持。被告应当在本院确定的时间内，将上述房屋交付给原告并为原告办理相应不动产权登记。关于违约责任问题。根据已查明事实，被告尚未将合同约定房屋交付原告并为原告办理房屋产权登记，已构成违约，原告请求被告承担违约责任，于法有据，该院予以支持。逾期交房方面，《商铺认购合同》约定，“被告应当在2018年11月30日前，将验收合格的房屋交付原告使用，如逾期交房，逾期不超过60个工作日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”同时第十二条又约定，“合同期限内，双方不得违约，违约方必须赔付给对方已付房款30%的违约金。”在违约金的约定上存在前后矛盾。基于双方未能对逾期交房违约金的使用条款达成一致意见，该院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告虽未按照合同约定向原告交付房屋，但已根据租赁合同向原告支付房屋租赁费至2020年11月24日，在此之前，原告的预期利益已得到满足，并未有实际损失，故原告的损失应自2020年11月25日起计算，损失的计算方式参照租赁合同所约定2020年租金予以确定，即24300元÷365天×3=200元/天。逾期办理产权证方面，根据合同约定，被告应当在2018年11月30日交付房屋后365工作日内为原告办理房屋所有权证，逾期每日按已付房款的万分之一支付违约金。自2018年11月30日计算365个工作日为2020年5月19日，则被告应当在2020年5月19日前为原告办理房屋所有权证，从逾期之日起，每日按照原告已交纳购房款81万元的万分之一即81元向原告支付违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，判决：一、被告西平鹏翔置业有限公司于本判决生效后十日内，将位于西平鹏翔商业中心商务酒店1-01范围内的东部框架结构三间房屋交付给原告张红波（购房款以办理产权证实际测量面积，按照合同约定单价据实计算，多退少补）；二、被告西平鹏翔置业有限公司于本判决生效后三十日内就上述房屋为原告办理不动产产权登记；三、被告西平鹏翔置业有限公司自2020年11月25日起至实际交房之日，每日支付原告逾期交房损失款200元；四、被告西平鹏翔置业有限公司自2020年5月20日起至为原告办理产权登记完毕之日止，每日支付原告逾期办证违约金81元；五、驳回原告张红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7139元，由被告负担5139元，原告负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。鹏翔置业公司提交施工图纸一份，证明西平鹏翔商业中心商务酒店1-01范围内的东部框架结构分为东南角、东北角，上诉人购买的为东南角的房屋，一审判决房屋位置不明确。该酒店是一个整体、上诉人无法将涉案房屋单独隔开办证，判决不能履行。张洪波质证称，房屋是酒店下房屋，房高4.8米，唯独酒店下的房屋是4.8米。一层东部三间，不存在东南角、东北角三间。张红波提交照片两张，证明一审判决对房屋位置认定清楚。鹏翔置业公司对证据的真实性无异议，但称照片上两个卷闸门对应的就是东南角、东北角。被上诉人购买的是左边门对应的房屋，面积约120平方米。对上述证据的分析认证，本判决说理部分予以阐述。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方围绕房屋是否交付、办证等问题发生纠纷。鹏翔置业公司上诉称一审判决对交付房屋位置认定不清，无法单独办证，并向本院提交施工图纸予以证明，本院审查认为，在一审期间，经张红波现场指认，西平县鹏翔商业中心商务酒店1-01范围内的东部框架结构三间（尚未隔断）为上诉人指定出售的房屋，双方对三间房屋的长度、宽度及面积均认可，且均同意以相关部门实际测量为准。另结合该房屋与合同约定的位置、层高、面积等情况，一审判决认定应交付房屋位置清楚，对张红波提交的证据本院予以采信。关于能否办证问题，鹏翔置业公司提交的施工图纸对此不能证明，本院不予采信。关于房屋是否已经交付及交付时间问题，鹏翔置业公司主张其于2019年1月17日已向张红波交付案涉房屋，且多次交付张红波拒绝接收，并未违约，但无证据证明。在未交付房屋和办理产权证的情况下，鹏翔置业公司应当按照合同约定承担违约责任，一审法院根据合同履行情况对上述责任作出判决具有事实根据和法律依据。关于是否超出诉请问题，张红波主张退还房款与支付违约金虽然相矛盾，但其庭审时表示不愿退房，一审法院并未支持其退还房款请求，所作判决亦未超出张红波的诉讼请求。综上所述，西平鹏翔置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14278元，由西平鹏翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年五月二十七日书记员  刘丹丹