广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初8507号原告：曹应君，男，1981年1月25日出生，汉族，住重庆市江北区×××××××××××××××，公民身份号码。被告：佛山市星辉煌商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440604MA4W8YPP36。法定代表人：秦某1。被告：郭理理，女，1996年10月26日出生，汉族，住广东省廉江市××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：钟杰辉，男，汉族，公民身份号码，系郭理理的配偶。原告曹应君与被告佛山市星辉煌商业管理有限公司（以下简称星辉煌公司）、郭理理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，适用小额诉讼程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告曹应君、被告郭理理的委托诉讼代理人钟杰辉到庭参加诉讼，被告星辉煌公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令解除原告与郭理理签订的《租赁合同》；2.判令两被告向原告返还涉案商铺（禅城区兆祥路101号首层23号）；3.判令原告无需退还租赁保证金1万元；4.判令两被告向原告支付2021年1月至同年3月租金共计15750元，并判令两被告按照5250元/月的标准支付从2021年4月1日至实际返还商铺之日止的租金（占有使用费）；5.判令两被告向原告支付2020年12月至2021年3月的水、电费共计1316.11元；6.判令两被告向原告赔偿误工费、差旅费、滞纳金（滞纳金按照合同约定每日千分之一标准，从两被告应付租金之日起计算至租金实际付清之日止）暂计3000元；7.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为佛山市禅城区所有人，于2020年3月29日与郭理理在任期间签订《租赁合同》并于当日收到被告交付履约保证金共计10000元。合同约定2020年6月1日起每月1日缴纳租金5250元。郭理理于2021年1月起未再支付租金，且于2021年1月与星辉煌公司完成企业法定代表人变更。星辉煌公司未继续执行与原告签订的合同的相关约定，且原告已经无法联系星辉煌公司和郭理理。原告为此起诉。星辉煌公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。郭理理答辩称（要点），涉案《租赁合同》为郭理理担任星辉煌公司法定代表人期间与原告所签订，涉案物业实际也作办公室由星辉煌公司使用。在郭理理将星辉煌公司的股份转让给秦某1后，秦某1不履行管理运营公司义务，导致原告商铺被占用产生损失，该损失应当由秦某1承担。郭理理于2021年1月3日与秦某1签订协议、于2021年1月4日上午办理工商登记变更，核准日期为2021年1月7日，转让手续清晰，得到国家政府机关部门核准认可，转让合法有效，并将公司业务完整移交，所有业主合同资料、业主微信、业主电话联系方式及交租汇总表、房间备用钥匙、租客合同、租客微信、租客交租汇总表等资料全部移交给秦某1。秦某1接管运营，已和部分租客签订续租合同，并收取了部分租客租金，已实际接管运营控制星辉煌公司。秦某1关门失联后，郭理理为不让更多业主及租客受损，陪同租客到派出所说明情况，且参加物业管理处及居委会和社区民警的会议，希望能尽快找到秦某1，也尝试过发送短信等方式催促秦某1履行管理公司义务，其一直不回复，恶意逃避责任。整个转让前后过程，为合理合法的商业行为，郭理理没有任何过错，所有责任与郭理理无关，应该由星辉煌公司的法定代表人及股东秦某1承担所有责任。对原告第1项诉求，由法院进行判决；对原告第2项诉求，郭理理在转让公司股权时已经把涉案商铺使用权、控制权等权利交给新的法定代表人秦某1，郭理理现在没有控制权，无法返还；对原告第3项诉求，郭理理认为如果法院判令解除合同，则该保证金应当抵消两个月租金；对原告第4、5项诉求，郭理理已经合法转让了被告1的股权和涉案房屋的使用权，秦某1没有履行管理运营公司的义务，没有支付租金和水电费，也没有返还房屋给原告，郭理理认为原告主张的租金、水电费与郭理理无关，郭理理在使用商铺期间的所有费用已经结清给原告；对原告的第6项诉求，原告主张的差旅费、误工费没有事实及法律依据，郭理理不认可。如果法院判令解除合同，滞纳金就不应该按照合同约定支付，郭理理认为不合理，郭理理使用该商铺期间并没有任何违约行为，如产生滞纳金也与郭理理无关。对原告的第7项诉求，本案与郭理理无关，郭理理不认可。本院经审理认定如下事实：位于佛山市禅城区（以下简称涉案物业）为原告向建设单位所购买。2020年3月29日，原告（甲方）与郭理理（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：20200329），约定原告将涉案物业出租给郭理理作商业用途；租赁期限：甲方从2020年3月29日起将涉案物业交付乙方使用，至2025年6月1日收回；租金标准：从2020年6月1日开始计算租金，2020年6月1日至2021年6月1日每月租金共5250元（含物业管理费），2021年6月1日至合同期结束，每年递增3％；租金和物业管理费按租用日期起计，先交租后使用，每月结算一次。首月租金和物业管理费从合同签订日起交付，其后每月应交租金和物业管理费的当月1号前交纳。乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之一加收滞纳金；为保证合同的履行，乙方交付履约保证金10000元给甲方；租赁期内水电费及设施的维修费用由乙方负责；乙方逾期15天未按合同约定缴交租金和水电费的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物，并没收乙方履约保证金，乙方存放的可动产视作放弃处置，归甲方处置，处置所得归甲方所有。如造成甲方经济损失的，乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任。等等。上述合同签订后，原告将涉案物业交付给郭理理。郭理理向原告支付了租赁保证金10000元。郭理理于2020年12月23日向原告支付了当月的租金（含物业管理费）5250元、于2020年12月24日向原告支付了2020年11月份产生的电费（含公摊电费）346.75元，此后，两被告未再向原告支付过任何租金（含物业管理费）和水电费。原告催收无果，故诉至本院请求解决。另查明，涉案物业自2020年12月至2021年3月共产生电费（含公摊电费）921.63元，该费用原告已向物业服务公司缴交。再查明，原告陈述称，签订《租赁合同》时郭理理从未向原告出示其为星辉煌公司法定代表人的材料，也没有向原告披露星辉煌公司法定代表人的身份。原告直至起诉时才知道郭理理曾是星辉煌公司的法定代表人。郭理理陈述称，在签订《租赁合同》时郭理理并没有告知原告其是代表星辉煌公司与原告签署的合同，只是告知作为公寓运营项目前台使用。又查明，星辉煌公司的企业类型为一人有限责任公司，成立于2017年3月2日，登记注册资本为500万元，股东原为郭理理的配偶钟杰辉，后变更为郭理理，再之后变更为案外人秦某1。郭理理和秦某1于2021年1月7日完成股份转让的工商登记变更手续。以上事实，有原告举证的星辉煌公司企业信用信息查询报告、《商品房买卖合同（预售）》《租赁合同》、转账记录截图、“凤凰会”APP截图、照片以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》为原告与郭理理所签订，该合同为双方的真实意思表示，不存在法律法规规定的无效或者可撤销情形，合法有效，合同双方均应诚实全面履行合同义务，否则应承担相应责任。郭理理提出已经将星辉煌公司股份转让给案外人秦某1，故无需对原告承担合同责任的抗辩意见。对此，依法成立的合同仅对合同当事人具有法律约束力。星辉煌公司和秦某1均非涉案《租赁合同》签订主体，不是该合同当事人，涉案《租赁合同》对星辉煌公司和秦某1不具有法律约束力。郭理理将星辉煌公司的股份转让给秦某1，在未经原告同意的情况下，郭理理的涉案合同债务并不转移给该案外人。故郭理理的抗辩意见不能成立。同理，秦某1非本案合同纠纷的必要共同诉讼当事人，郭理理要求追加秦某1为本案第三人的申请，本院不予准许。一、关于原告对郭理理的各项诉求1.要求解除《租赁合同》的诉求。本案《租赁合同》约定，承租人逾期15天未按合同约定缴交租金和水电费的，原告有权终止合同并收回租赁物业。而根据查明事实，郭理理从2021年1月份起未向原告支付租金，也未缴交水电费，已经达到合同约定的解除条件。原告主张解除讼争租赁合同，合法有据，应予支持。至于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除。原告起诉前未通知解除合同，故解除合同时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达郭理理的时间即2021年3月30日为准。2.要求返还租赁物的诉求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，涉案《租赁合同》已经解除，原告要求郭理理返还租赁物，合法有据，本院予以支持。至于郭理理提出的其现已不实际控制涉案物业，无法返还的抗辩意见。第一，涉案物业目前未灭失，不存在客观不能返还的事由。第二，涉案物业目前虽非郭理理所直接占有，但郭理理仍可通过请求直接占有人返还占有，再交付给原告的方式履行其返还义务，不存在给付不能的情形。申言之，就租赁关系而言，承租人负有租赁物返还义务，不论承租人是直接占有、间接占有，甚或丧失占有，均不构成给付不能。若承租人为间接占有人，仍有可能重新取得直接占有再履行其返还义务，并非给付不能。郭理理该抗辩意见不能成立。3.要求不予退还租赁保证金10000元的诉求。在涉案《租赁合同》因承租人违约而解除的情况下，原告主张不予返还租赁保证金，符合该合同第七条约定，本院予以支持。4.要求郭理理支付租金和滞纳金、以及合同解除后的占有使用费的诉求。涉案《租赁合同》解除之前，合法有效，郭理理仍应按照合同之约定支付所欠原告的租金。郭理理自2021年1月1日起至合同解除之日2021年3月30日的租金未付，原告要求其支付该租金，理据充分，应予支持。按照《租赁合同》所约定的租金标准，郭理理应付原告该期间租金15750元（5250元/月×3个月）。关于合同解除后的占有使用费。郭理理于租赁合同关系解除后未将涉案物业返还给原告，侵犯了原告的物权，应当赔偿原告无法占有使用该租赁物的损失。该损失，以货币衡量即为涉案物业参照租金标准计算的占有使用费用。占有使用费用应计算至涉案物业实际返还之日。故本院对原告主张的占有使用费用予以支持。至于原告主张的租金滞纳金。涉案《租赁合同》约定承租人逾期交付租金的，每逾期一天需按应缴未缴的租金总额缴纳0.1%的滞纳金。现郭理理自2021年1月起拖欠租金，原告请求按照合同约定的标准支付滞纳金，符合合同约定。经核算，暂计至2021年3月31日，应付滞纳金为929.25元（详见下表），之后仍应按照每日千分之一的标准向原告支付滞纳金至租金实际清偿之日止。序号租金月份租金（元）滞纳金起计时间滞纳金截止时间滞纳金利率标准滞纳金（元）12021年1月52502021/1/22021/03/311‰/日467.2522021年2月52502021/2/2304.5032021年3月52502021/3/2157.50总计15750929.255.要求郭理理支付水电费的诉求。涉案《租赁合同》约定租赁期间的水电费由郭理理负担，根据原告所举证的“凤凰会”APP的缴费记录，郭理理未向原告支付涉案物业自2020年12月至2020年3月共产生电费（含公摊电费）921.63元，原告有权要求郭理理支付。原告主张的水电费数额超出的部分，计算错误，本院不予支持。6.要求郭理理支付误工费、差旅费的诉求。原告未举证证明该些费用的具体数额，也无证据证明该些费用是因郭理理的违约行为而导致的必然损失，属于其诉讼成本，应自行负担，本院不予支持。二、关于原告对星辉煌公司的各项诉求1.关于返还涉案物业的诉求。根据查明事实，涉案物业为星辉煌公司实际占有使用，在原告和郭理理间的《租赁合同》已经解除的情况下，星辉煌公司对涉案物业的占有属于无权占有，原告作为该物业的所有权人，符合民法典第二百三十五条之规定，应予支持。需要说明的是，原告可以基于合同解除法律后果要求郭理理返还涉案物业，也可以基于物权请求权要求星辉煌公司返还涉案物业，星辉煌公司和郭理理在返还涉案物业义务上，对原告承担不真正连带责任。2.关于原告对星辉煌公司的其他诉求。因星辉煌公司非涉案《租赁合同》的当事人，原告要求星辉煌公司承担合同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告曹应君与被告郭理理于2020年3月29日签订的《租赁合同》于2021年3月30日解除；二、被告佛山市星辉煌商业管理有限公司、郭理理于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市禅城区返还给原告曹应君；三、确认原告曹应君无须向被告郭理理返还租赁保证金10000元；四、被告郭理理于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹应君支付佛山市禅城区2021年1月至2021年3月的租金15750元和滞纳金（滞纳金的计算方式：暂计至2021年3月31日为929.25元，之后以未付租金为基数，按照每日千分之一的标准，从2021年4月1日计算至租金实际清偿之日止）；五、被告郭理理于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹应君支付佛山市禅城区的占有使用费［占有使用费的计算方式：按照5250元/月的标准，从2021年4月1日起计算至本判决第二项所确定的债务实际履行之日止］；六、被告郭理理于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹应君支付2020年12月至2021年3月的水电费921.63元；七、驳回原告曹应君的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计166元（原告已经预交），由原告曹应君负担25元，被告佛山市星辉煌商业管理有限公司负担50元、被告郭理理负担91元。本判决为终审判决。审判员羊挺二〇二一年四月二十日书记员蔡漪琳