苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初2843号原告：孙宗岳，男，1992年6月26日出生，汉族，住江苏省阜宁县开发区。委托诉讼代理人：吕茵，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。被告：江苏中明实业发展有限公司，住所地江苏省苏州市城北西路1588号。法定代表人：王卫兵，经理。委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所律师。原告孙宗岳与被告江苏中明实业发展有限公司（以下简称中明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月12日公开开庭进行了审理，原告孙宗岳及其委托诉讼代理人樊琪、被告中明公司的委托诉讼代理人徐华、常月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宗岳向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币55250.80元（以全部购房款476300元为基数，按照每日万分之五的标准，自合同约定交房日的次日即2020年1月1日计算至实际交房之日即2020年8月19日）。事实与理由：原、被告于2018年6月28日签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同201806280450)，根据合同约定：原告购买被告开发的位于苏州市××区××室房屋，房屋总价款为473383元，付款方式为分期付款，房屋交付时间为2019年12月31日前，合同还明确约定了逾期付款违约金。合同签订后，原告已按期支付了全部房屋价款476300元(含2020年8月19日交房当日支付的面积补差款2917元)。然而，被告未能按约交付房屋，且在2020年1月隐瞒未取得商品房交付使用通知书的事实要求原告收房，后经原告和其他业主向主管部门核实后未收房；被告直至2020年3月25日才取得《商品房交付使用通知书》，但并未再次通知原告收房，原告在2020年4、5月份得知其已经取得交付使用通知书，但当时原告已经与其他业主一起要求解除商品房买卖合同，法院对其中一个业主的诉讼立案处理，法院判决业主方没有解除权后，原告遂于2020年8月19日接收房屋。原告认为被告逾期交付房屋给原告造成租金损失、律师费损失、为解决纠纷产生的误工损失等，且双方合同对逾期交房违约责任明确进行了约定，故起诉主张，请求法院判如所请。被告中明公司辩称：我方确实在2020年3月25日方取得商品房交付使用通知书，在取得该交付使用通知书之前曾在2020年1月11日、1月13日两次向原告寄送交房通知书原告均签收，在取得交付使用通知书之后又于2020年3月30日再次通知原告收房，寄送地址与原告签收前两份交房通知书的地址一致，且邮寄结果显示妥投，原告未能按照通知书时间接收房屋，而原、被告双方合同约定买受方应在接到我方通知后15日内接收房屋，故逾期交房违约金仅应计算至2020年4月15日；另一方面，案涉合同违约金约定标准过高，延期交房给原告造成的损失是无法利用房屋的损失，案涉房屋月租金标准在2000元左右，请求法院参照该租金标准计算原告损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据孙宗岳提交的苏州市商品房买卖合同、购房发票、收据、12345热线回复、政风热线查询结果、苏州市商品房交付使用备案公示、2020年1月11日交房通知书，中明公司提交的邮件签收记录、解除合同通知函、入户通知书及邮寄凭证（邮政部门盖章确认的发送证明），结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2018年6月28日，中明公司（出卖人）与孙宗岳（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定出卖人中明公司将坐落于苏州市X区X室的商品房出售给孙宗岳，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为47.07平方米，房屋价款为473383元。付款方式为分期付款（2018年6月28日前支付房屋总价款的48%即233383元，买受人在签订合同前支付的20000元定金可以冲抵房价款；2018年7月31日前支付房屋总价款的52%即240000元）。合同第十六条房屋交付条件约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。合同第十七条房屋交付时间约定，出卖人定于2019年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期；合同第十八条房屋交付程序、标志约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第三十八条约定：任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址（其中列明的孙宗岳的送达地址为苏州姑苏区XXX），任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。合同第三十九条约定：通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并有对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起2日视为送达。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，孙宗岳已向中明公司支付了全额房款（具体为：2018年6月21日支付2万元购房定金折抵房款、2018年6月28日支付213383元、2018年7月31日支付24万元）。2020年1月11日，中明公司通过EMS向孙宗岳（邮寄地址为苏州姑苏区南山金城63-2401）邮寄交房通知书，通知孙宗岳于2020年1月16日正式办理交房手续，为尽量减少交房现场的拥挤和混乱，中明公司通知孙宗岳于2020年1月17日至19日均可前去办理入户手续；该邮件于2020年1月13日投递至代理站，孙宗岳在庭审中确认收到该通知书。中明公司在2020年1月9日向同一地址邮寄过另一份通知书，同样投递至代理站，孙宗岳也确认收到该通知书，但因从其他业主那得知案涉房屋所在商品房项目并未取得商品房交付使用通知书，故其未进行收房。2020年3月29日，孙宗岳与其他多位业主共同向中明公司发出“解除合同通知函”明确因中明公司未能办理商品房交付使用备案公示且已逾期60日，故其有权要求解除双方间的商品房买卖合同，并要求中明公司退还购房款。孙宗岳在庭审中陈述，其在2020年4、5月份得知中明公司已经取得案涉房屋商品房交付使用通知书，但同时期有其他业主向本院提起诉讼要求法院判决解除商品房买卖合同，其亦想要解除合同，故没有至中明公司收房，后法院驳回了其他业主要求解除合同的诉讼请求，其方于2020年8月19日自行至中明公司收房，并补房屋价差2917元。另查明，2019年12月31日，包括涉案房屋在内的建设施工工程竣工验收合格。2020年3月10日，中明公司报送工程竣工验收备案文件并申请备案，苏州市住房和城乡建设局予以同意。2020年3月25日，中明公司取得商品房交付使用通知书。审理中，中明公司主张其在取得商品房交付使用通知书后即于2020年3月31日向孙宗岳发送入户告知书，要求其在2020年4月2日办理入户手续（至迟于4月7日办理），并提交单号为1153189338633的EMS快递寄送详情单予以证实，详单显示收件人为孙宗岳，未显示收件地址，显示投递结果未妥投（投递到代理站）。孙宗岳否认其收到该通知书，并明确其已经将合同中载明的送达地址的房屋出售（2020年疫情起即不再实际居住），变更住址后没有告知中明公司。中明公司在庭审后补证提交邮政部门在2021年5月12日盖章确认的邮寄清单，该清单中载明了快递单收件地址为上述孙宗岳上述地址；孙宗岳质证认为该清单为后补材料，中明公司应提交邮件面单以证明。本院认为，孙宗岳与中明公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，孙宗岳按约向中明公司支付购房款，中明公司应按约向孙宗岳交付房屋，双方约定中明公司应在2019年12月31日向孙宗岳交付房屋，中明公司迟延交付房屋，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，中明公司应在取得商品房交付使用通知书后向购买人交付符合合同约定的房屋，故孙宗岳此前有权拒绝接收房屋。中明公司抗辩称其在取得商品房交付使用通知书后即通知孙宗岳在2020年4月1日办理入户手续，孙宗岳收到通知书后未能接收房屋故逾期交房违约金仅应计算至2020年4月15日（合同约定买受人应于收到交房通知后15日内收房），然其提交的邮寄凭证未能显示收件地址，邮寄清单系一年后统计，且该邮件显示由代理站收取，并未显示孙宗岳本人的签收信息，故本院难以认定中明公司实际在2020年4月1日向孙宗岳送达了入户通知书，亦难以据此确定违约金计算的截止时间。孙宗岳作为案涉房屋买受人，与其他业主存在联系（如联名申请解除合同），故其应对中明公司有无取得商品房交房使用通知书事宜充分关心，本院根据其自认在2020年4、5月份知悉中明公司取得商品房交付使用通知书的事实，认定中明公司应向孙宗岳支付逾期交房违约金至2020年4月30日。孙宗岳主张其实际于2020年8月19日收房，故要求计算逾期交房违约金至8月19日，然中明公司在3月25日即取得商品房交付使用通知书，孙宗岳在2020年5月1日至8月19日未实际接收房屋系因其个人意图解除合同，中明公司此时已经可以交付房屋，并不应当继续承担逾期交房责任，故本院对孙宗岳上述主张不予支持。中明公司主张违约金约定标准过高，本院认为，双方约定按照房款的日万分之五折合年利率18.25%，明显过高，中明公司该主张本院予以采纳。中明公司迟延交付房屋必然导致购房者对房屋占有、使用、收益等各项权能的损失，孙宗岳未对其具体损失的金额进行举证，本院综合考虑孙宗岳可能遭受的损失（如租金损失、处理纠纷造成的其他损失）、合同履行情况、中明公司的违约过错程度等因素，酌情调整逾期交房违约金按照日万分之二计算；双方合同约定以已付购房款计算逾期交房违约金，故孙宗岳在2020年8月19日补交的面积差额款2917元不应作为计算基数；据此，中明公司应承担的逾期交房违约金经计算为11361元（473383元*0.2‰*120日）综上，本院认定中明公司应赔偿孙宗岳的逾期交房违约金，自2020年1月1日至4月30日以已付房款473383元为基数按照日万分之二计算为11361元，孙宗岳超出该金额的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告江苏中明实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙宗岳逾期交房违约金11361元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取591元，由原告孙宗岳负担469元，被告江苏中明实业发展有限公司负担122元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  衡晓晴二〇二一年五月二十七日书记员  李艳婷