广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33896号原告：谢景华，男，1950年6月5日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢辉，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭旭，广东德培律师事务所律师。被告：广州市荔湾区河涌管理所。住所地广州市荔湾区上市路太和街2号。负责人：沈菱，副所长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。原告谢景华与被告广州市荔湾区河涌管理所房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢景华委托诉讼代理人谢辉、郭旭，被告广州市荔湾区河涌管理所委托诉讼代理人陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢景华提出诉讼请求：1.判令被告办理将广州市荔湾区茶滘村更新改造自编16A地块2A栋第26层03单元（门牌号××2603房）的所有权登记至原告名下的手续，直至原告取得该房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理上述房屋所有权登记手续的违约金（违约金以853269.12元为基数，按每日万分之五计算，自2017年8月1日起至原告取得产权证之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。后，原告谢景华撤回了其第1项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2012年8月30日签订了《收购协议书》，约定被告以异地产权调换的方式收购原告的原址房屋。协议签署后，被告依约向原告支付了相应的补偿款，原告也将原址房屋交给被告拆除。因原告于2013年11月2日办理了广州市荔湾区茶滘村更新改造自编16A地块2A栋第26层03单元（门牌号××2603房）安置房的收楼手续，根据协议约定，被告应在2016年11月1日前将房屋产权登记至原告名下。考虑到3年的诉讼时效，原告主张从2017年8月1日开始向被告主张逾期办证的违约责任。被告作为人民政府的代表，应比一般的民事主体更加遵守合同义务，请求法院判如所请。被告广州市荔湾区河涌管理所答辩称：我方愿意帮助原告办证，但因房屋产权现在登记在他人名下，目前正在进行产权划拨，预计今年内能解决，产权办到我方名下后会积极协助原告办证。因我方已向原告交付房屋，未能办证并未影响原告的使用或收益，并未对原告造成实际损失。双方在协议书约定的违约金标准为每日万分之五，每日达426.63元，从2017年8月1日暂计至2020年9月30日，违约金金额高达493610.91元，而双方在协议书约定的房屋的收购价为853269.12元，合同约定的违约金金额与收购价相比明显过高。我方请求法院对违约金标准进行调整，调整为按照银行同期贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。另，被告对原告从2017年8月1日起算逾期办证违约金无异议。经审理查明，经广州市中级人民法院（1991）穗法房复字第××号民事判决书认定，坐落于广州市恩宁路涌边街29号房屋第三层房屋的产权归属于谢景华所有。2012年8月30日，被告（甲方、收购方）与原告（乙方、转让方）签订了《收购协议书》，约定乙方作为广州市荔湾区恩宁路涌边街29号房屋三楼房屋的产权人，愿意将该房屋转让给甲方。双方同意以异地产权调换收购的方式办理收购，即甲方将自有产权坐落在荔湾区茶滘村更新改造自编16A地块（框架结构）2A栋第26层03单元的房屋（下称补偿房屋）用作乙方原址房屋收购后的产权调换。甲方承诺乙方，于茶滘村更新改造项目安置房交付使用之日（交付日期为2013年12月31日前）起三年内，将安置房的产权登记在乙方名下，每迟延一天甲方必须向乙方支付收购总价（853269.12元）万分之五的违约金，即426.63元/日至乙方领到房产证之日止。2013年9月2日，被告向原告发出《缴交款项通知书》，通知原告所选的广州市荔湾区茶滘村更新改造自编16A地块2A栋第26层03单元（门牌号××2603房）已具备交楼条件，可办理收楼手续，请原告及时缴纳物业维修资金等款项，缴款时间为2013年9月30日前。2013年11月2日，原告签收了汾水花园房屋验收记录表。根据粤（2019）广州市不动产权第05217021号不动产权证记载，荔湾区××2603房的权利人为广州市荔湾区旧城改造项目中心。本院认为：原告谢景华为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人没有对适用法律进行约定，因房屋收购及安置的事实均发生在广州市，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。原、被告签订的《收购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人之间形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于2016年11月1日前办妥回迁补偿房屋的产权证，但被告未依约履行该办证义务。基于诉讼时效，原告主张被告从2017年8月1日起算逾期办证违约金，被告无异议，本院予以支持。关于逾期办证违约金的标准，虽然双方合同约定是按每日万分之五，但考虑到回迁补偿房屋的产权证办理涉及到茶滘村更新改造项目，被告并非恶意拖延办证，考虑到逾期办证违约金金额与原址房屋收购总价的衡平，根据公平原则，本院酌定被告自2017年8月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%的标准向原告支付逾期办证违约金；自2019年8月20日起至原告取得安置补偿房屋不动产权证之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告支付逾期办证违约金。逾期办证违约金总额不超过收购总价853269.12元的30%即255980.74元。原告主张的逾期办证违约金超过上述部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市荔湾区河涌管理所向原告谢景华支付逾期办证违约金（违约金以853269.12元为基数，自2017年8月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%的标准计；自2019年8月20日起至原告谢景华取得安置补偿房屋不动产权证之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计。逾期办证违约金总额不超过255980.74元）。二、驳回原告谢景华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8308元，由原告谢景华负担4733元，被告广州市荔湾区河涌管理所负担3575元。如不服本判决，原告谢景华可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市荔湾区河涌管理所可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  梁建峰人民陪审员  林思红二〇二一年五月三十一日法官助理刘晓垌书记员李剑宇