广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初1152号 原告：林菊珍（反诉被告），女，1977年7月17日出生，汉族，住广西平乐县。 委托诉讼代理人:蒋晔被，广西中心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平乐县云天房地产开发有限公司，住所地：广西平乐县平乐镇马河开发区桂江壹号综合楼1栋商铺1-1号，统一社会信用代码：91450330672464203A。 法定代表人：曾汉云，总经理。 委托诉讼代理人:梁丹志，广西恒桂律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人:代军，广西恒桂律师事务所实习律师（一般授权）。 原告（反诉被告）林菊珍诉被告（反诉原告）平乐县云天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告林菊珍及其委托诉讼代理人蒋晔被、被告法定代表人曾汉云到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人梁丹志、代军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林菊珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》，并返还原告已付购房款165，189元及利息14，867元共计180，056元；2、判令被告赔偿原告房屋装修损失124，255元（庭审辩论终结前原告变更为66，885元）及物业等费用2，745元；3、判令被告赔偿原告已付购房款一倍赔偿金165，189元；4、本案诉讼费及鉴定费 2 由被告承担。事实和理由：2018年10月29日原告向被告交付了20000元购房定金，订购了被告建设的位于平乐县。被告告知原告，交了房屋水电配套、对讲电控门、有线电视入网、产权办证、入户费就可以装修，交付了总房价30%以上的首付，可以入住。2018年11月8日，原告交付了房屋水电配套、对讲电控门、有线电视入网、产权办证、入户费共计6196元及物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2745元，被告当即交给了原告房屋装修钥匙。原告拿到房屋装修钥匙后即装修房屋，并于2019年1月22日前已装修完毕，共花费装修费用127000元。2019年1月22日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》，购买了被告位于平乐县，建筑面积104.87平方米，单价3900元／平方米，房屋总价408993元，当日另行交付了首付购房款138993元，次日，原告全家搬入该房屋居住。2020年5月12日，平乐县人民法院作出（2019）桂0330执恢99号公告，并贴于原告房屋门上，内容为“责令被执行人曾汉云在2020年6月12日前迁出位于平乐县房屋”。看到此公告后原告才知道被告早在2014年因买卖关系已将桂江壹号1栋2单元11-1号房屋预售登记到了黄仁辉名下。由于被告故意隐瞒上述事实，欺骗原告，与原告签订《商品房认购协议书》，致使商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得房屋所有权。为维护原告人的合法权利，现依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告平乐县云天房地产开发有限公司辩称：原告林菊珍于2018年10月29日向被告预订桂江壹号1栋2单元11- 3 1号商品房，交付预订定金20，000元，并承诺2018年11月10日前完善购房手续。双方于2019年1月22日订立商品房认购协议书，协议约定原告一次性付款408，993元，交付定金158，993元，办理银行按揭的，由开发商通知为准，在7个工作日完成，原告未按期缴付房款、签署商品房买卖合同及办理相关购房手续并交齐银行按揭资料，视为原告违约，经被告多次催促原告交付购房款及签订供备案用合同，原告以房屋已设定抵押为由拒绝履行签约及付款义务；原告不履行完善购房合同手续及交付购房款义务，已构成违约，原告诉请双倍返还定金及赔偿损失无事实、合同和法律依据；原告主张商品房已设定抵押担保导致其权利不能实现请求解除合同无法律依据。 综上，原告诉讼请求无理无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告并提起反诉请求原告无权请求返还定金81，798.6元，赔偿占用被告房屋损失40，000元（以租赁费用计收）。 原告林菊珍对被告平乐县云天房地产开发有限公司的反诉辩称，被告反诉请求原告无权请求返还定金81，798.6元，赔偿占用被告房屋损失40，000元无事实和法律依据，反诉理由不成立，请求人民法院判决驳回被告的反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实：2018年10月29日，原告（反诉被告）林菊珍订购被告（反诉原告）平乐县云天房地产开发有限公司（个人独资）投资建设位于平乐县，交付定金20000元。2018年11月8日，原告交付房屋水电配套、对讲电控门、有线电视入网、产权办证、入户费用共计6196元及物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2745元，随后，被告将房屋交付原告装修、占有、使用。原、被告于2019年1月22日签订商品房认购协议书，双方协议约定原告自愿认购上述商品房一套，建筑面积104.87平方米，优惠折扣价3900元／㎡，房价为48993元，原告交付定金158993元，原告选择一次性付款，同时，原告若选定银行按揭／公积金付款方式，交付 4 定金自动转为首期房款，并签订商品房买卖合同，办理时间由被告通知为准，在七个工作日内完善手续，并对相关事项进行了约定；因原告已交付定金20000元，原告当日交付被告款138993元，被告于2019年1月22出具给原告的收款凭据内容为“今收到林菊珍交来购买桂江壹号综合楼1栋2单元11层1号房屋，款项金额¥138993”，但未明确注明为购房定金，对于原、被告约定一次性付款，未明确约定付款期限，双方也未办理银行按揭购房手续。原告与平乐县自来水有限责任公司已于2018年11月8日对桂江壹号综合楼1栋2单元11层1号房屋签订供用水协议书，原告交付了2019年1月至2020年5月的水费。因被告法定代表人曾汉云未履行本院（2018）桂0330民初875号生效民事判决书确定的义务，在执行中，本院于2020年2月21日作出第二次网络司法拍卖公告，拍卖被执行人曾汉云设立的平乐县云天房地产开发有限公司所有的预告登记在申请执行人黄仁辉名下位于平乐县房屋，经拍卖流拍，申请执行人黄仁辉以物抵债，抵债金额为360000元，本院于2020年3月18日作出（2019）桂0330执恢99号之六执行裁定书，裁定将被执行人曾汉云设立的平乐县云天房地产开发有限公司所有的预告登记在申请执行人黄仁辉名下位于平乐县房屋［预告登记号：桂房预平乐预字第××号］转移给申请执行人黄仁辉。因此，原告提起诉讼，并于2020年9月8日申请对装修房屋支出的装修费（装修工程造价）委托鉴定，经国宏信价格评估集团有限公司于2020年12月24日作出国宏信桂林（价）字［2020］第070号价格评估报告，鉴定标的价格为66885元，原告支付评估费6000元，价格评估报告已送达当事人，当事人双方均无异议，亦未申请重新鉴定。庭审中，原告举证主张被告在销售本案涉及房屋存在一房二卖，本院为查实原告的主张事实，于2021年3月23日依职权向平乐县不动产登记局调取相关资料，并于2021年4月6日组织原、被告质证，被告否认一房二卖。 5 另查明，本案被告与案外人黄仁辉于2014年6月6日对位于平乐县买卖合同（合同编号：2014776），约定购房款207860元于2014年6月5日经银行转账已付清，被告虽已出具销售不动产统一发票，且被告于当日经银行退还购房款，但已办理预购商品房预告登记（桂房预平乐预字第××号）备案，经本院（2018）桂0330民初875号生效民事判决书确认该商品房用于本案被告法定代表人曾汉云向案外人黄仁辉借款担保。 以上事实，有原告林菊珍提供的商品房认购协议书原件、购房申请书复印件、收款凭据2笔复印件、供用水协议书及水费缴费单复印件、房屋装修项目明细表及收款凭据复印件、银行交易明细复印件、拍卖公告等拍卖材料复印件、信访登记表及刑事报案书原件、平乐县不动产登记局于2021月2月25日出具的不动产登记资料查询结果证明原件、评估费收据原件，被告平乐县云天房地产开发有限公司提供的商品房认购协议书复印件、特殊优惠申请书原件，本院调取的（2018）桂0330民初875号民事判决书复印件、（2019）桂0330执恢99号之五执行裁定书复印件，（2019）桂0330执恢99号之六执行裁定书原件、被告与与黄仁辉于2014年6月6日签订的商品房买卖合同复印件（合同编号：20140776）、销售不动产统一发票复印件、预购商品房预告登记设立申请书复印件及委托书复印件，国宏信价格评估集团有限公司作出的国宏信桂林（价）字[2020]第070号价格评估报告原件及庭审笔录等证据证实。 综合原告林菊珍、被告平乐县云天房地产开发有限公司的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的商品房认购协议书是否应予解除；二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据；三、被告的反诉诉讼请求是否有事实及法律依据。原、被告间因商品房买卖法律事实引起纠纷在民法典施行前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第 6 二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的相关规定。 一、原、被告签订的商品房认购协议书是否应予解除?本院认为，原、被告于2019年1月22日签订的商品房认购协议书，双方确认符合《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条的规定，应认定为商品房买卖合同，合同主体资格和内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，合同真实、合法、有效，双方应依照诚实信用的原则履行。原告已按约定交付购房款及相关规定费用，被告并将约定房屋移交原告装修、占有、使用，在履行合同中，被告将房屋相关材料提交不动产物权登记部门以便原告办理不动产物权证，是被告的主要义务，因本案涉及房屋已于2014年6月6日办理预告登记在案外人黄仁辉名下，被告未告知原告，违反诚实信用原则；同时，预告登记也未撤销，且在另案执行程序中本案涉及房屋已裁定抵债转移所有权给案外人黄仁辉。因此，原告客观实际不能办理物权证实现物权，被告的行为致使原告依据原、被告间商品房买卖合同的目的不能实现，构成违约，原告诉请解除合同（协议），庭审中，被告同意解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。 二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，目的为了保障交易安全，确保办理物权证实现物权，本案涉及房屋预告登记在案外人黄仁辉名下，被告既未告知原告，预告登记亦未撤销，仍与原告签订商品房买卖合同，违反诚实信用原则，致使合同履行中，原告客观实际不能办理物权证实现物权，被告的行为构成违约，原告依据《最高人民法院关于 7 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条的规定可以请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失及赔偿金；原告诉请被告返还已付购房款165，189元（定金20，000元、房款138，993元和房屋配套费6，196元）及利息14，867元，原告已付购房款165，189元，被告确认无异议，应依法予以返还原告，原告诉请资金占用利息应参照银行同期贷款利率计算，自2019年1月23日至原告起诉之日即2020年7月27日止以本金165，189元为基数，按照同期银行贷款年利率6%计算为14，229元，被告应依法返还原告，对于原告诉请的利息14，867元，多余部分不予确认支持，应予驳回。原告诉请被告赔偿房屋装修费66，885元及物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2，745元，装修费66，885元经评估鉴定，属客观经济损失，依法应由被告予以赔偿，原告维权支出的评估费6，000元亦应由被告予以赔偿；原告诉请赔偿已交付物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2，745元，根据房屋的居住年限并结合原告实际使用房屋时间，酌情确定由被告赔偿2，700元。原告诉请被告赔偿已付购房款一倍赔偿金165，189元，因被告与案外人黄仁辉对本案涉及房屋签订商品房买卖合同，购房款虽已付清，且被告出具销售不动产统一发票，但被告当日经银行已返还购房款，该商品房买卖没有真实交易，仅用于本案被告法定代表人曾汉云向案外人黄仁辉借款担保，因此，原告主张被告一房二卖不成立；一倍赔偿金属于惩罚性条款，具有弹性条款性质，因本案涉及房屋已办理预售商品房预告登记，但被告与原告签订商品房买卖合同时未告知原告，被告违反诚实信用原则，且预告登记未撤销，致使原告依据商品房买卖合同的目的不能实现，客观实际上不能取得合同约定商品房所有权，被告的行为已构成违约，原告因此遭受经济损失，对于原告诉请的赔偿金，应结合被告的违约性质、主观心态、违约结果、二次房屋买卖房价上涨及原告对本案涉及房屋装修使房屋增值等诸多因素考虑，衡平数额，因本案涉及房屋在执行程序中流拍，以物抵债金额360，0 8 00元，本案涉及房屋的市场认可价为360，000元，减除案外人黄仁辉对本案涉及房屋交清约定房款207，860元和评估确定原告房屋装修费66，885元的差值为85，255元，原告已付购房款165，189元在原、被告合同约定房价408，993元中占比为40.39%，酌情确定被告应赔偿原告的数额为85，255元的40.39%即34，434元为宜，原告诉请过高部分诉讼请求，本院不予支持，应依法予以驳回。因此，依法确定被告返还原告已付购房款165，189元及利息14，229元，赔偿原告房屋装修费66，885元和物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2，700元及评估费6，000元，给付原告赔偿金34，434元。被告抗辩协议约定原告一次性付清房款，原告不履行完善购房合同手续及交付购房款义务，已构成违约。本院认为，原告已按照约定交付购房款在双方约定房款占比为40.39%，并交付房屋配套费用及物业管理费用后，被告已将房屋移交原告装修、占有、使用无异议，双方约定付款方式参照行业交易习惯应为按揭，且办理按揭手续时间由被告通知为准，被告也未合理催告，，因此，本院对被告提出的抗辩理由不予采信。 三、被告的反诉诉讼请求是否有事实及法律依据？本院认为，当事人的诉讼请求是积极主动的实体权利请求，而不是消极被动的实体权利请求，且原告并未请求被告返还定金，本院对被告反诉请求原告无权请求返还定金81，798.6元，依法不予支持，应予驳回；原告已按照约定交付购房款在双方约定房款占比为40.39%，并已交付房屋配套、物业管理等费用装修房屋入住，被告已将本案涉及房屋转移原告实际占有、使用，符合行业交易习惯，公平合理，被告反诉原告赔偿占用被告房屋损失40，000元（以租赁费用计收），无事实和法律依据，本院依法不予支持，亦应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 9 》（法释[2003]7号）第五条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告林菊珍与被告平乐县云天房地产开发有限公司于2019年1月22日签订的商品房认购协议书； 二、被告平乐县云天房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告林菊珍已付购房款165，189元及利息14，229元，赔偿原告林菊珍房屋装修费66，885元和物业费、公摊水电费、垃圾处理费、楼道修复费、工作牌费共计2，700元及评估费6，000元，给付原告林菊珍赔偿金34，434元； 三、驳回原告林菊珍的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告平乐县云天房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 本案适用普通程序审理，本诉案件受理费由8，384元变更为7，523元（原告林菊珍变更诉讼请求），由原告林菊珍负担2，275元，被告平乐县云天房地产开发有限公司负担5，248元；反诉案件受理费1，368元，由被告平乐县云天房地产开发有限公司负担。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费7523元，反诉上诉案件受理费1368元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）， 10 上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  韦桂红 审判员  薛有刚 审判员  陈桂才 二〇二一年四月二十三日 书记员  贲国健 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 11 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷 12 案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 13