上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4841号上诉人（原审被告）：上海非尚实业有限公司，住所地上海市松江区三浜路469号10幢。法定代表人：章书淼，总经理。委托诉讼代理人：章纪光，上海非尚实业有限公司股东。被上诉人（原审原告）：上海国际中小企业城发展有限公司，住所地上海市松江区车新公路185号。法定代表人：杨晓虹，总经理。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。上诉人上海非尚实业有限公司（以下简称“上海非尚公司”）因与被上诉人上海国际中小企业城发展有限公司（以下简称“上海中小企业城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海非尚公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项至第五项，改判驳回被上诉人除水电费外全部一审诉讼请求。事实与理由：《房屋租赁协议》第八条“免责条款”中第1条“因不可抗力……本协议终止，……甲、乙双方互不承担赔偿责任”。新冠肺炎疫情是不可抗力，本案应适用此条款，但一审法院却未认定。被上诉人上海中小企业城公司不同意上海非尚公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：本案不适用不可抗力，上诉人未根据合同约定付租金已经违约。被上诉人已经给上诉人减免了三个月租金，但上诉人还是未按补充协议履行付款义务。上诉人始终未提供证据证明疫情给生产经营造成何种损失。上海中小企业城公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认上海中小城企业公司、上海非尚公司签订的《房屋租赁协议》》于本诉状送达之日即2020年9月29日解除；2．判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2020年1月1日起至2020年9月29日止的租金合计49，186.2元（已免除2020年2月份、3月份、4月份的租金以及已扣除押金24，000元）；3．判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2020年1月1日起至2020年9月29日止尚欠租金的违约金（以12，191元为基数从2019年12月29日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一；以12，466元为基数从2020年3月29日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一；以402元为基数从2020年6月28日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一）；4．判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2019年2月1日起至2019年3月31日止免租期的租金23，725元；5．判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2020年1月1日起至2020年9月29日止的物业管理费10，053元；6．请求判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的电费13，881元；7．请求判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的水费373元；8．请求判令上海非尚公司向上海中小城企业公司支付提前终止房屋租赁协议的违约金人民币24，127元。一审法院认定事实：上海中小城企业公司系上海市松江区XX路XX号房屋的产权人。2019年，上海中小城企业公司作为甲方、出租方，上海非尚公司作为乙方、承租方，双方签订房屋租赁协议一份。合同第1.1条约定租赁标的位于上海市松江区XX路XX号XX幢XX层，建筑面积558.5平方米。2.1条约定，租赁期限为5年，即从2019年2月1日起至2024年1月31日止。2.2条约定，装修免租期2个月，即2019年2月1日起至2019年3月31日止。3.1条约定，租金单价0.72元／天／㎡，即每年租金为146，774元，租金第三年开始每年递增3％，递增起算日期2021年2月1日。3.2条约定，租金支付方式为先付后用。3.2.1条约定，租金按每3个月为一个支付周期，首期租金（2019年4月1日起至2019年6月30日止）共计人民币36，593元，应于协议书签订之日付清，此后每期租金在下一个周期开始日提前3天支付，先付后用。3.2.2条约定签订本协议书时，乙方付给甲方房租押金2.4万元。3.2.3条约定，乙方应按时向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按尚欠租金金额的千分之三向甲方支付违约金。3.4条约定，合同履行过程中，由甲方负责该房屋的物业管理，乙方需按2元／㎡／天的标准向甲方支付物业管理费。第5.3条约定，出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本协议，乙方应向甲方支付相当于本协议终止时2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修免租期的租金（按前三年的租金标准支付）。乙方支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，且甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿：……5.3.6拖欠租金或其他费用累计逾期一个月以上，乙方仍未支付的。……。第8.1条约定，因不可抗力（即：“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”）原因致使本协议不能继续履行的，本协议终止；因此造成损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任。协议另对双方的其他权利义务事项进行了约定。另查明，上海非尚公司向上海中小城企业公司缴纳了租赁合同约定的押金24，000元，上海非尚公司已结清至2019年12月31日止的租金及物业管理费。2020年1月1日起的租金及物业管理费未付。2020年新冠疫情发生后，上海中小城企业公司、上海非尚公司签订补充协议，约定上海中小城企业公司同意减免上海非尚公司2020年2月、3月的租金24，127元。由于上海非尚公司已交纳租金至2019年12月31日，故上海中小城企业公司同意上海非尚公司在下期租金交纳时减免24，127元。后，双方再签订补充协议，载明上海中小城企业公司同意减免上海非尚公司2020年4月的租金12，064元，由于上海非尚公司已向上海中小城企业公司缴纳租金至2019年12月31日，故上海中小城企业公司同意上海非尚公司在下期租金交纳时减免租金12，064元。2020年6月24日，上海非尚公司向上海中小城企业公司出具沟通函，载明，我司为上海非尚实业有限公司，在贵司XX路XX号承租9幢1层及10幢1层作为服装生产加工使用。今年由于疫情的关系，我司的生产情况受到严重影响，亏损极为严重，无力再继续承租。此次疫情实属不可抗力，按照贵我双方合同中第八条“免责条款”中第1条“因不可抗力……本协议终止，……甲、乙双方互不承担赔偿责任”的条款规定，我司现提出提前解除合同，请贵司给予理解和酌情处理。2020年7月20日，上海磊天律师事务所向上海非尚公司发出律师函，载明其受上海中小城企业公司委托向上海非尚公司致函，函件内容载明，截止今日，上海非尚公司已多次拖欠委托方租金、物业管理费、水费、电费，具体情况如下：1、9幢1层的房屋2020年1月-2020年3月期间尚欠租金36，191元、2020年4月-6月期间尚欠租金12，466元、2020年7月-2020年9月期间尚欠租金36，995元，合计人民币85，652元；2、9幢1层的房屋2020年1月-2020年3月期间尚欠物业管理费3，351元、2020年4月-2020年6月期间尚欠物业管理费3，351元、2020年7月-2020年9月尚欠物业管理费3，351元，合计人民币10，053元；3、9幢1层房屋2020年1月-2020年4月尚欠电费5，270元、2020年5月尚欠电费1，416元，合计人民币6，686元；4、9幢1层房屋2020年1月-2020年4月尚欠水费165元、2020年5月尚欠水费49元，合计人民币214元；……。鉴于上述事实及理由，委托方为维护自身合法权益，特委托本律师郑重向贵司函告：限贵司于收到本函之日起3日内向委托方支付上述两个租赁房屋2020年1月至2020年9月期间尚欠的租金、物业管理费以及2020年1月至2020年5月期间尚欠的水费、电费合计人民币203，407元，并向委托方支付相应的违约金。审理中，上海非尚公司辩称其以沟通函方式提出提前解除租赁合同，且上海中小城企业公司同意并约定双方租赁合同于2020年7月31日解除。上海中小城企业公司针对上海非尚公司提供的沟通函称，上海中小城企业公司在收到沟通函后未同意解除租赁合同，并以律师函的方式催告上海非尚公司支付至2020年9月的租金。上海中小城企业公司于2020年7月制作了“非尚退租欠费明细”一份，并告知上海非尚公司如提前解约，先按明细中载明的内容付清相应钱款，再办理退租事宜；但上海非尚公司以合同系因不可抗力解除应当免责为由拒付，上海中小城企业公司遂要求上海非尚公司提供相应的依据，双方可以再谈，但此后上海非尚公司未提供相应依据也未支付相应钱款。上海非尚公司另辩称其2020年7月31日已经搬离涉案房屋，并于2020年8月3日致电上海中小城企业公司工作人员予以告知。上海中小城企业公司确认上海非尚公司曾于当日与其工作人员电话联系，但对上海非尚公司曾告知已经搬离不予认可。双方另确认2020年8月18日，双方共同就涉案房屋的水电数据进行抄录，上海非尚公司于当日将涉案房屋的钥匙交还上海中小城企业公司。双方另确认物业管理费的标准为2元／㎡／月计算，双方还确认上海非尚公司已付的押金在应付租金中抵扣。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁协议、补充协议、律师函、当事人陈述等证据予以证实，法院依法予以确认。一审法院认为，《房屋租赁协议》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方对于租赁合同的解除并无异议，争议主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。法院结合上海中小城企业公司诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除时间的认定上海非尚公司称其以沟通函的方式提出解除租赁协议后，上海中小城企业公司同意，且双方协商于2020年7月31日解除租赁协议。对于上海中小城企业公司同意双方协议于2020年7月31日解除的陈述，上海非尚公司并未提供充分的证据予以证明，上海中小城企业公司现也不予认可。结合该案事实，上海中小城企业公司在收到沟通函后以律师函催告上海非尚公司继续缴纳租金的行为可以理解为要求上海非尚公司继续履行合同，并以“非尚退租欠费明细”的方式就合同解除后果的处理提出方案，在上海非尚公司拒绝后，双方并未就合同解除达成合意。但上海非尚公司在2020年8月3日要求上海中小城企业公司核对水电抄表数后，双方于8月18日，共同完成了水电抄表数的核对，且当日上海非尚公司已实际搬离并向上海中小城企业公司交还了涉案房屋的钥匙。此时，可以认定为双方已经以实际行动合意解除了租赁合同，法院就租赁合同的解除时间认定为2020年8月18日。上海非尚公司要求解除合同并搬离房屋交还钥匙，上海中小城企业公司虽予以接收，上海非尚公司并不享有法定或约定的解除权，上海中小城企业公司仍有权主张上海非尚公司承担相应的违约责任。二、合同解除后果的处理承上所述，双方于2020年8月18日合意解除了租赁合同，但就合同解除的后果尚未协商一致。对于上海中小城企业公司的第二项诉请，因2020年8月18日，上海非尚公司已搬离且双方办理了交接，故对于之后的租金法院不予支持。双方确认上海中小城企业公司同意免除上海非尚公司2020年2月、3月、4月租金，及上海非尚公司此前交付的押金24，000元在租金中抵扣，故法院依法予以确认，经计算，上海非尚公司尚需支付上海中小城企业公司租金32，698.92元。对于上海中小城企业公司的第三项及第八项诉请，该两项诉请均系违约责任，法院予以合并处理。该案中上海非尚公司迟延支付2020年1月及之后的租金，并提前终止合同，上海非尚公司对于自身违约也无异议，但上海非尚公司认为违约系因疫情原因导致，而疫情属不可抗力故不应当承担违约责任，上述意见没有法律依据，法院不予采信，上海非尚公司应当赔偿上海中小城企业公司一定数额的违约损失。对于违约损失的具体数额，结合双方合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，以及疫情确实系上海非尚公司违约的重要原因，法院酌情确定上海非尚公司支付上海中小城企业公司相当于30天租金的钱款即12，063.6元作为违约损失。对于上海中小城企业公司的第四项诉请，双方租赁协议约定，2019年2月1日至2019年3月31日作为免租期，但上海非尚公司有违约行为导致双方合同解除的，应补缴已享受的装修免租期的租金，该约定合法有效，双方应当遵守。但免租期租金应当结合租赁协议约定的租赁期限及已经履行的折抵期限予以相应的折抵扣除，经计算，上海非尚公司还应支付上海中小城企业公司免租期租金16，410.52元。对于上海中小城企业公司的第五项诉请，因法院认定上海非尚公司于2020年8月18日实际搬离并办理了交接，故对于之后的物业费，上海非尚公司无需支付，经计算，上海非尚公司还应支付上海中小城企业公司物业费8，467.58元。对于上海中小城企业公司的第六、七项诉请，因上海非尚公司均无异议，故法院依法予以确认。据此，判决：一、确认上海中小城企业公司上海国际中小企业城发展有限公司与上海非尚实业有限公司就松江区XX路XX号XX幢XX层房屋签订的《房屋租赁协议》于2020年8月18日解除；二、上海非尚实业有限公司支付上海中小城企业公司上海国际中小企业城发展有限公司2020年1月1日至2020年8月18日期间欠付的租金56，698.92元，抵扣租赁保证金24，000元后，余款32，698.92元由上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内付清；三、上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海中小城企业公司上海国际中小企业城发展有限公司违约损失12，063.6元；四、上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上上海国际中小企业城发展有限公司免租期租金16，410.52元；五、上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上上海国际中小企业城发展有限公司2020年1月1日至2020年8月18日期间欠付的物业管理费8，467.58元；六、上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上上海国际中小企业城发展有限公司电费13，881元；七、上海非尚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上上海国际中小企业城发展有限公司水费373元。如上海非尚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，306元，减半收取1，153元，财产保全费1，021.6元，合计诉讼费用2，174.6元，由上海国际中小企业城发展有限公司负担元355.99（已付），由上海非尚实业有限公司负担1，818.61元（于判决生效之日起七日内交付法院）。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：系争《房屋租赁协议》是否系因不可抗力而终止，上诉人是否应承担赔偿责任。围绕上述争议焦点，上诉人主张系因新冠肺炎疫情此不可抗力致合同终止履行，但上诉人在疫情发生之前，即在2019年12月底即未支付2020年一季度的租金，已构成违约。且在双方签订补充协议减免上诉人3个月的租金后，上诉人仍未按补充协议约定履行付款义务。同时上诉人也未举证证明新冠肺炎疫情对其生产经营造成严重亏损，无法继续承租。上诉人于2020年6月24日向被上诉人出具沟通函要求解除租赁合同，但双方并未就解除合同达成合意，故该沟通函未产生租赁合同解除的法律效力。综上，上诉人主张《房屋租赁协议》系因不可抗力而终止不能成立。2020年8月18日，上诉人与被上诉人完成水电抄表数的核对，且当日上诉人向被上诉人交还钥匙并实际搬离，原审据此判决双方以实际行动合意解除了租赁合同，本院予以认同。因上诉人上述违约行为致使合同解除，故原审依据双方合同约定和合同实际履行情况等因素，酌情判决上诉人承担相应的房屋租金、违约损失、免租期租金以及物业管理费并无不当。综上所述，上诉人上海非尚实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，306.00元，由上诉人上海非尚实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 朱 鸿审 判 员 顾克强二〇二一年五月二十四日法官助理 徐 懿书 记 员 徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……