贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1320号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张静，女，1985年4月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。522423198504135328。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：余扬，男，1983年2月12日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黔西水西半岛房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县莲城街道办事处水西半岛21栋102号。统一社会信用代码：91520522596393238X。法定代表人：王玮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李秋彬，该公司员工。上诉人张静、余扬因与被上诉人黔西水西半岛房地产开发有限公司（以下称水西半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告（反诉被告）水西半岛公司诉讼请求：一、两被告支付原告购房款30000元及违约金7386元（自2013年10月23日暂计算至2020年7月20日），两项合计37386元；二、案件受理费由两被告负担。被告（反诉原告）张静、余扬反诉请求：一、驳回本诉原告的诉讼请求；二、本诉原告支付两被告逾期交房及逾期办证的违约金138876.7元；三、案件受理费、反诉费由原告负担。一审法院认定事实：2013年7月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：0017），约定两被告购买原告开发的黔西湿地公园旁的水西半岛第16栋1单元12层4号商品房。房屋建筑面积138.81平米，套内建筑面积118.47平米，按套内面积计算，商品房单价3784.51元，总价款为448351元。两被告应于合同签订之日向原告交付购房首付款138351元，余款310000元以银行公积金按揭贷款方式支付。原告应于2015年3月30日前交房。合同同时对两被告逾期付款责任、原告逾期交房责任、面积差异处理方式、房屋登记等内容进行约定。合同第十条逾期付款责任约定：（2）逾期超过90日（该日期应当与第1项中的日期相同）后……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.0（该比率应当不小于第1项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金；第三项转移登记第（四）约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，两被告累计支付原告首付款138351元，通过办理银行公积金贷款向原告支付购房款280000元，共计支付房款418351元。另支付水电开户费1280元及公共维修基金8967元。2016年8月15日，两被告实际接房并交付装修押金3000元，原告于同日向被告张静支付逾期交房违约金18036元。此后，原告以两被告一直未向其补清购房款为由经催收无果，故具状诉至法院，请求如上所判。两被告以原告存在逾期交房和逾期办证等违约行为为由依法提起反诉，请求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点：一、两被告所欠原告购房款的认定；二、原告是否承担逾期交房和办证的违约责任。合法的债权债务关系受法律保护。原告水西半岛公司系有房地产开发、销售资质的企业，两被告系完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。关于焦点一，即两被告所欠原告的购房款如何认定的问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》约定两被告应支付的房屋总价款为448351元，由两被告支付首付款138351元加银行按揭贷款310000元组成，但两被告支付原告首付款138351元后，办理的银行按揭贷款仅为280000元，两被告实际交付的购房款为418351元（138351元+280000元）。就尚欠的30000元房款，应当认定为双方变更首付款金额后，两被告尚欠原告的首付款。两被告辩称该欠款系原告未按认筹协议承诺的购房优惠所致，但经审查，根据原告提交的房源确认单所载内容，涉案房屋的总价款是已扣减认筹优惠后的价款，且在正式的商品房买卖合同中已予以明确，故两被告的这一抗辩不成立，应当认定其所欠原告的购房款为30000元。两被告应当按照约定期限履行付款义务而未履行，故原告关于由其支付欠款并承担相应违约金的诉求，因于法有据，应予支持。两被告逾期付款早已超过90日且目前仍未支付，原告仅要求两被告自2013年10月23日起计付至2020年7月20日符合合同约定，应予支持。具体应以欠款30000元为基数，按0.1‰的日利率乘以逾期天数2462日（2013年10月23日起至2020年7月20日）计算为7386元（30000元×0.1‰×2462天）。关于焦点二，即原告是否承担逾期交房和办证违约责任的问题，关于逾期交房问题，因原告已于实际交房之日向两被告支付逾期交房违约金，故原告不再对两被告承担该项违约责任，两被告的这一反诉请求，因于法无据，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》虽未约定原告代为办理房屋权属转移登记的具体时间，但涉案商品房已于2016年8月15日交付两被告，且属于预售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告若未能举证证明其未能办证系不可抗力或不属于其自身原因等情形，也不属于法律或事实上的履行不能，原则上应向两被告承担逾期办证的违约责任。但两被告存在欠付原告首付款的情形，即双方均存在合同义务未履行，而两被告的付款义务明显应先于原告为其办理商品房转移登记的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告有权行使先履行抗辩权，并不向被告承担违约责任。两被告付清款项后，原告如仍未履行办证义务，两被告可另行向其主张权利，要求原告承担逾期办证的违约责任。故对两被告关于由原告承担逾期办证违约责任的反诉请求，本案暂不作处理，两被告可适时另案起诉处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张静、余扬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黔西水西半岛房地产开发有限公司购房款30000元及违约金7386元，共计37386元；二、驳回被告（反诉原告）张静、余扬关于由原告（反诉被告）黔西水西半岛房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的反诉请求。案件受理费368元，反诉费1538元，共计1906元，由被告（反诉原告）张静、余扬负担。上诉人张静、余扬上诉请求：1、请求二审法院撤销一审本诉部分判决，对本诉部分依法审理作出公正判决或发回重审。2、所有涉案费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，依法应予以撤销改判或发回重审。一审法院认定上诉人欠被上诉人首付款30000元的依据是被上诉人提交的《商品房买卖合同》、《水西半岛开盘房源确认单》和《水西半岛认筹协议》。一审法院对上述证据的采信存在主观臆断，不客观真实。理由如下：首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项中首付款138351元后面更改添加“增加首付￥30000.00”的内容系被上诉人单方行为。因为《商品房买卖合同》系格式合同，对需要添加或更改的内容必须经双方签字捺印认可，现被上诉人单方对此内容更改且未经上诉人同意认可，该更改内容对上诉人不具有法律效力。另外，更改添加的内容与合同约定的价款计算首付款明显不相符，存在诸多矛盾之处，还望二审法院予以查实。其次，被上诉人向法庭提交的《水西半岛开盘房源确认单》无具体形成时间和上诉人的签名确认（上面所载的客户确认签名根本不是上诉人张静本人所签），且所载明房屋单价与《商品房买卖合同》载明单价不一致（《商品房买卖合同》约定按套内面积计算，而《水西半岛开盘房源确认单》载明的是按建筑面积计算），按所载明折后单价3230元/m2计算也得不到折后总房款448351元。该证据无合法来源，载明内容与证明事实存在本质差异，根本不能作为定案证据使用。第三、上诉人向法庭提交的2013年7月8日双方签订的《水西半岛认筹协议》。被上诉人代理人对此证据真实性无意见，该协议第一条明确约定了上诉人向被上诉人交付5万元认筹金，在开盘时可享受3万元的购房优惠。上诉人按认筹协议约定于2013年7月13日履行了向被上诉人交付5万元认筹金的义务，上诉人按协议约定应当享受3万元购房优惠。协议第二条明确约定了该认筹金及购房优惠金额于双方签订《商品房买卖合同》时自动计入总房款。这应当理解为上诉人交付5万元认筹金等同向被上诉人交付了8万元购房款。但在双方签订《商品房买卖合同》中并没有明确体现出该3万元已经自动计入总房款。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价款为448351元（双方对此均无异议），上诉人已经支付了418351元的购房款也是不争的事实，加上《水西半岛认筹协议》约定应当自动计入总房款的3万元购房优惠款，上诉人已经完全履行了向被上诉人支付购房款448351元的义务，不存在欠被上诉人购房款3万元的事实。被上诉人水西半岛公司答辩称：原审判决认定上诉人欠3万元房款事实清楚，证据充分。《商品房买卖合同》中约定的购房款金额对双方均有约束力，该金额是已经优惠后的价款，且与借条、商品房预售合同登记备案表等证据相印证。请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，经审理，本院对原判查明的事实予以确认。另查明，双方当事人于签订《商品房买卖合同》之前的2013年7月8日签订《水西半岛认筹协议》，协议第一条约定“乙方（张静）自愿缴纳人民币大写五万元作为认筹甲方（水西半岛公司）开发的黔西水西半岛住宅小区一期16栋1单元12层4号房的认筹金（建筑面积约136.43平米，产权面积最终以房管部门核实为准），乙方在开盘时可享受人民币3万元整的购房优惠。”第二条约定“甲方在收取该认筹金后，应向乙方开具收款凭证。该认筹金及优惠金额于甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动计入总房款。”2016年8月15日上诉人张静向被上诉人出具借条，向被上借款3万元，双方一致认可该借条并非是真实的借款3万元，而是确认尚欠购房款3万元。上诉人二审中称出具该借条时因被上诉人称其未付完款不能交钥匙给她，她才写的借条，回家后计算才发现房款是付清了的。另，被上诉人提交的一份《水西半岛房源确认单》上载明涉案房屋优惠后的价格为448351元，但确认单上被上诉人未签名，上诉人张静称其去看房时销售人员确实计算给她看过，但记不清确认单上计算的价格是多少，当时也未确定要买。本院认为，本案二审争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案房款448351元是否已扣除优惠的3万元。按照交易习惯，有优惠内容的认筹协议签订在前，后双方签订《商品房买卖合同》时应考虑优惠情况计算后确定最终价格再签订合同，合同上约定的总房款应是双方当事人协商一致后的最终意见，是扣除优惠后的价格。如果按上诉人所主张的《商品房买卖合同》上的价格并非优惠后的价格，就会出现如下不符合常理的情形：对房开公司而言，应按约定金额交纳税费，实际收取房款少于合同约定房款，势必要多交税；对购房者而言，如果合同上的价格未体现优惠，以后履行中会产生歧义，自己的权利有可能受损。加之，上诉人收房时出具给被上诉人的借条确认尚欠3万元房款，虽然上诉人称其急于收房才写的借条，后来发现未欠房款，但上诉人属完全民事行为能力人，其应明知出具借条的法律后果。故该借条进一步印证合同约定的房款448351元已扣除优惠的3万元，现上诉人已支付房款418351元，尚欠3万元的事实足以认定。上诉人仅对一审判决本诉部分提起上诉，经审理，一审判决本诉部分并无不当。综上所述，上诉人张静、余扬上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由上诉人张静、余扬负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  李中付审 判 员  郭友浪二〇二一年五月十二日法官助理  王 跃书 记 员  陈 鑫