上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25471号原告：中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王卫政，行长。委托诉讼代理人：徐平山。委托诉讼代理人：周佳逸。被告：上海元方国际旅行社有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：方国安，公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。第三人：上海凯威保健按摩中心，住所地上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号一、二层。法定代表人：江永华，公司经理。第三人：刘志凯，男，1987年8月28日出生，汉族，住江苏省涟水县。原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行与被告上海元方国际旅行社有限公司、第三人上海凯威保健按摩中心、刘志凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行的委托诉讼代理人徐平山、周佳逸、被告上海元方国际旅行社有限公司的委托诉讼代理人张浩、第三人上海凯威保健按摩中心的法定代表人江永华、第三人刘志凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行向本院提出诉讼请求：1、被告上海元方国际旅行社有限公司、第三人上海凯威保健按摩中心、刘志凯立即交还原告上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号房屋；2、被告上海元方国际旅行社有限公司支付原告违约金41,000元；3、被告上海元方国际旅行社有限公司承担房屋占用费(计算方式：按149.87平方米，每平方米7元每日，自2020年4月1日至实际交房之日止)；4、第三人上海凯威保健按摩中心将注册于上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号一、二层的工商注册地迁移变更或注销手续。事实和理由：原告为上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号房屋的承租人，房产总建筑面积149.87平方米。2018年8月，原告将上述房产出租给被告使用，合同期限为三年，即2018年7月12日至2021年7月11日，年租金24.6万元。原告现场检查中，发现该房产目前实际占用使用人为第三人上海凯威保健按摩中心，并将房产登记为住所地。2020年3月，经原告与被告协商，双方于2020年3月31日签订了租赁合同提前终止协议。由于被告提出，疫情期间另找其它经营场所有一定难度，需要一段时间的过渡，原告同意其物品暂时存放在原处，最长期限为一个月，但在过渡期间不得对外经营。到期后，被告仍未履行腾房义务。随后，被告向原告提供了其与第三人刘志凯的承包经营协议，协议约定将系争房产出租给第三人刘志凯经营使用。据被告称，两第三人共同在系争房屋内经营按摩中心。原告实际向被告收取房租至2020年1月31日，已经减免了2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租，被告也进行了确认。由于被告未能在合同终止后履行返还租赁房屋的义务，根据合同约定，违约方的违约金按照当前月租金2倍支付，即41,000元。被告在租赁合同解除后占用原告房屋应当按照实际损害结果发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格标准来支付损害赔偿金。据原告委托的上海国城土地房地产估价有限公司于2020年8月18日出具的评估报告所示，上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号建筑面积日租金单价为7元/平方米/天，故自2020年4月1日至实际房屋返还日的损害赔偿计算：149.87*占用天数*7元/日房屋占用费。被告行为严重损害了原告合法利益，原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉如所请。被告上海元方国际旅行社有限公司辩称：对原告陈述事实部分无异议，原、被告之间确实有租赁关系，被告当时将系争房屋给第三人刘志凯使用，双方签过承包经营协议，第三人刘志凯是否给其他人使用被告不清楚，按照承包经营协议约定，第三人刘志凯不能将房屋交给他人使用。房屋确实应当还给原告，但房屋由第三人实际使用，2020年3月原告向被告提出因动迁所以要收回房屋，当月5日被告通知第三人刘志凯要收回房屋，并争取了一个月时间给第三人刘志凯搬离，但第三人刘志凯不愿意搬离。不同意支付违约金，并没有合同依据。不同意支付房屋占用费，房屋并不是由被告占用，对计算方式也不认可，合同约定标准为每平方米4.5元/日，不认可起算时间，即使要算，也应当从2020年5月1日起算。本案实际上是第三人强制侵占房屋，原告不应当拘泥于原被告之间的租赁合同，对原告收回房屋并没有异议，被告始终愿意交还房屋，但因第三人一直占用房屋故被告无法向原告交房。原告确实已减免了被告2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租。第三人上海凯威保健按摩中心述称：对事实部分不认可，房屋是被告在与第三人刘志凯签订承包经营协议后，由两第三人一起使用的，第三人是想搬离的，但被告有两个月的押金没有退给第三人，多收了2020年4、5月的房租。2020年3月被告跟第三人提起过因动迁要收回房屋，当时第三人要求被告将押金退回，被告不肯退，所以第三人就不搬离，要求被告退押金后再搬。第三人在2020年6月初就将屋内东西都搬离了，剩下的东西就不要了，跟被告说第三人不营业了，并再次要求被告退回押金及房租。现在不同意变更或注销工商注册，等被告向第三人退回押金及租金后马上就去办理。第三人刘志凯述称：与第三人上海凯威保健按摩中心意见一致。确实是以第三人刘志凯个人的名义和被告签的承包经营协议。本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落新闸路XXX-XXX号，建筑面积149.87平方米；甲方于2018年7月12日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2018年7月12日起至2021年7月11日止；乙方同意每年支付租赁费246,000元，租金总额738,000元。先支付，后使用，租金每季一付，由乙方于每季第1个月10日之前向甲方支付租金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即20,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充根据合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还的租赁房屋应当符合其合理使用后的状态；乙方返还房屋后，双方应当在10日内结清各自应当承担的费用；经甲方同意，乙方可将租赁房屋转租，乙方转租本合同项下租赁房屋的，应与第三人(次承租人)订立书面的转租合同；甲、乙双方同意在租赁期内，发生下列情形之一的，本合同提前终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；2、该房屋被国家依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法进行动拆迁的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的；6、其他情形：甲方提前三个月通知乙方收回出租房屋的；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方按当前月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失并且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿实际造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、可能危及乙方安全的；3、乙方未依合同约定用途使用房屋，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏并且不能修复的；5、乙方无合同依据而擅自转租的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；合同解除的，不影响合同已经履行部分的效力以及依法及依照约定应当继续有效的部分的效力，也不影响违约责任的承担。2020年3月26日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了一份《租赁合同终止协议》，约定：就甲方出租位于上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号予乙方营业使用，甲乙双方签署了《房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)，原合同有效期为2018年7月12日至2021年7月11日止；现经甲、乙双方友好协商，就租赁相关事宜达成本协议，约定如下：一、甲、乙方双方签订的原合同到2020年3月31日止终止执行，双方履行原合同的权利和义务关系结束；二、乙方在2020年3月31日前与甲方办理交接手续，并在以后七个工作日内结清水、电灯费用。但考虑到疫情期间，乙方另找其它经营场所有一定难度，需要一段时间的过渡，故甲方同意乙方在寻找经营场所期间，乙方的物品暂时存放在原处，最长期限为一个月；三、甲方在乙方结算租金、水、电等费用，存放的物品搬走后退还保证金20,500元。审理中，原告表示其已发现被告违反合同约定对涉案房屋进行转租，于2019年12月向被告提出要提前终止合同，因为疫情所以将此事延后到2020年3月。另查明，2018年7月2日，被告作为甲方(发包方)，第三人刘志凯作为乙方(承包方)，签订了一份《承包经营协议》，约定：甲方把新闸路XXX-XXX号合计建筑面积149.87平方米的营业房屋交由乙方承包经营；承包期限自2018年7月11日至2021年7月10日止；承包费用为每月28,000元。又查明，被告于2018年8月20日向原告出具承诺书，言明：我司与贵行签订的承租新闸路XXX-XXX号建筑面积：149.87平方米的续租合同，期限为2018年7月12日-2021年7月11日止，年租金为246,000元，合同总金额为738,000元。我司承诺，在租赁期间将遵守下列的各项条款，以满足贵行的规定和要求：1、经我司与贵行协商确定，我司在租赁期间不得将租赁房屋转租给第三方，一经发现贵行有权提前终止租赁合同，收回出租房屋，且我司支付相当于一个月租金作为违约金给贵行。再查明，第三人上海凯威保健按摩中心于2013年11月13日开业，注册地址为上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号一、二层。审理中，原、被告均确认双方于2018年8月21日之前已就本案所涉房屋签订过租赁合同，原、被告于2018年8月21日续签了房屋租赁合同。另，原告庭审中提供了一份房地产租金价格咨询预估报告，该报告对本案所涉房屋建筑面积平均单价估价为7元/平方米/天，被告及第三人上海凯威保健按摩中心对其证明内容不认可、第三人刘志凯对其真实性无法确认。上述事实，由原告提供的第三人上海凯威保健按摩中心的工商登记信息、《房屋租赁合同》、《租赁合同终止协议》、承诺书、《承包经营协议》、房地产租金价格咨询预估报告以及原告的庭审陈述等证据证实。本院认为：根据原告提供的证据以及原、被告、第三人的陈述，可确认原、被告之间就本案所涉房屋存在租赁关系。原、被告双方签订了《租赁合同终止协议》明确了合同关系结束日期，原告也给予了被告一定的宽限期，原、被告双方租赁关系解除后，被告对涉案房屋不再享有任何权利，被告理应在约定期限内向原告返还涉案房屋，而第三人上海凯威保健按摩中心、刘志凯作为实际使用人，理应配合被告向原告返还涉案房屋。被告辩称其始终愿意向原告交还涉案房屋，但因第三人一直占用房屋故无法向原告交房，第三人称如果被告向第三人退还押金则愿意向原告交还房屋，对此本院认为，原、被告之间存在租赁关系，原告按约要求被告返还房屋，有事实依据，至于被告与第三人之间存在的争议，不能损害原告的合法权益，故被告及第三人的意见，本院不予采纳，原告要求被告及两第三人交还上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号房屋，并无不当，本院予以支持。关于违约金，原告表示已在2019年知晓被告将涉案房屋转租给第三人，认为被告违反合同约定，但原告与被告在2020年3月26日签订的《租赁合同终止协议》中并未对就上述原告提及的被告违约行为进行明确或约定，此外，第三人刘志凯与被告签订的《承包经营协议》早于原、被告之间的《房屋租赁合同》，另根据工商信息显示，第三人上海凯威保健按摩中心于2013年便已在涉案房屋登记并开业，综合上述几点，原告理应知晓第三人在涉案房屋使用经营的事实，即使不知情并认为被告存在擅自转租的违约行为，也并未在双方签订的终止协议中加以明确，故原告主张被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。被告在租赁关系解除后应当按时向原告返还房屋，逾期不返还的应向原告支付相应房屋使用费，原告要求被告支付房屋占用费，理由正当，本院予以准许，被告与第三人之间的争议，双方可另行处理。原告仅提供房地产租金价格咨询预估报告作为其主张以7元/平方米/日的标准计算占用费的依据，被告对该份报告及计算标准均不认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，而上述预估报告系原告单方面委托，且报告中没有评估机构及其盖章，故原告提出的计算标准过高，本院认为，可按原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租金标准来计算房屋占用费；被告不认可房屋占用费起算时间，而原告在《租赁合同终止协议》中明确额外给予被告一个月时间在涉案房屋存放物品，故房屋占用费自2020年5月1日起算为宜。关于原告提出的第三人上海凯威保健按摩中心将注册于涉案房屋中的工商注册地迁移变更或注销手续的主张，不在本院受理范围，本院不予处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海元方国际旅行社有限公司、第三人上海凯威保健按摩中心、第三人刘志凯于本判决生效之日起十五日内携所属物品从上海市黄浦区新闸路XXX-XXX号迁出，并将该房屋返还原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行；二、被告上海元方国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行房屋占用使用费(计算方式：按149.87平方米、每平方米4.5元每日计算，自2020年5月1日至实际交房之日止)；三、原告中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行要求被告上海元方国际旅行社有限公司支付违约金41,000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,480元(原告已预缴),由被告上海元方国际旅行社有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年五月十七日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。