四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0802民初789号 原告：广元市昭化区东盛国有投资有限公司，住所地：四川省广元市昭化区元坝镇葭萌路543号，统一社会信用代码：9151081168611911X6。 法定代表人：袁永书，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘慧，四川广府律师事务所律师。 被告：刘昱君，女，汉族，生于1984年1月24日，住广元市旺苍县。 委托诉讼代理人：裴志刚，四川通慧律师事务所律师。 原告广元市昭化区东盛国有投资有限公司（以下简称东盛公司）诉被告刘昱君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东盛公司委托诉讼代理人、被告刘昱君委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认昭美公司与被告2019年9月30日签订的《门面租赁合同》已解除；2.判令被告退还原告预付的2020年9月30日至2021年9月30日的门面租赁费用117295.2元；3.判令被告支付本案诉讼费。庭审中，原告东盛公司增加诉讼请求：要求被告返还原告方2020年1月27日至2020年3月1日期间因疫情影响导致无法营业的房屋租金9774.6元。事实及理由：2019年9月30日，昭美公司与被告签订《门面租赁合同》，约定昭美公司承租被告位于广元市的门面用于经营使用。合同签订后，昭美公司按合同约定向被告预付2019年10月1日至2021年9月30日的租金共计234590.4元。2020年1月，全国爆发新冠病毒疫情，原告承租该门面用于经营的项目受疫情影响亏损十分严重，其原计划利用该门面开设的加盟店因受市场环境制约，合同目的无法实现。2020年9月2日，昭美公司向被告送达《解除门面租赁合同通知》告知解除合同并在收到通知后10日内退还相应门面租赁费。被告收到该通知后未向昭美公司或原告提出任何异议或向法院提起诉讼，根据相关法律规定，本案《门面租赁合同》已于2020年9月12日解除。另，根据广元市昭化区深化区属国有企业分层次分类改革方案，昭美公司并入原告并已依法办理注销手续，其所有权利义务由原告承继。为维护原告合法权益、故起诉来院。 被告刘昱君辩称，被告没有违约行为，原告作为违约方并不享有任意解除合同的权利，即使发出解除通知也不发生合同解除的效力，况且其并未收到原告方邮寄的解除通知，原告方也并未交还案涉房屋钥匙。广元市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部在2020年2月就已开展复工工作，3月发布公告进一步取消部分商业业态限制，从3月21日起所有餐饮服务经营单位取消客流量限制，所有洗浴场所等恢复正常营业。原告在2020年9月以收到疫情影响导致合同目的无法实现为借口要求解除合同没有法律依据。原告不符合法定解除条件、无权解除合同，双方房屋租赁合同仍在履行期内，原告应当支付租金。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年9月30日，广元昭美企业管理服务有限公司（以下简称昭美公司）作为乙方与被告刘昱君作为甲方签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其拥有的位于广元市门面房（建筑面积88.86平方米）出租给乙方用于经营使用，租赁期为2019年10月1日起至2025年9月30日。双方约定月租金为9774.6元，年租金为117295.2元，租金包含开具增值税发票的相关税款、增值税发票由甲方商铺代管公司开；租金支付方式为提前一次性支付2年、后每2年提前15天支付。该合同还约定“3.在租期期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的”。 2019年10月24日，昭美公司通过银行转账向案外人邬宗芬支付117295.2元。同日，被告刘昱君向昭美公司出具收到一年房租费117295.2元的收据。2019年12月30日，昭美公司通过银行转账向案外人四川新瑞杰企业管理有限公司支付117295.5元。 2020年8月27日，昭美公司向被告刘昱君作出《解除门面租赁合同通知》，该通知载明“2019年9月30日广元昭美企业管理服务有限公司（以下简称我公司）与您签订了《门面租赁合同》，我公司已按合同约定向您支付房租费234590.4元（大写：贰拾叁万元肆仟伍佰玖拾元肆角）。2019年12月，全国范围内出现新冠肺炎疫情，截止2020年8月26日全国累积确诊人数90271人死亡4720人（数据源自今日头条）。由于疫情的影响，我公司店铺亏损严重，同时公司经营方针和业务发生重大调整，经公司研究决定关闭该店铺。鉴于此，现我公司决定解除2019年9月30日与您签订的《门面租赁合同》，请您收到本通知后10日内向我公司返还相应的门面租赁费”。同时，原告方通过中国邮政向被告刘昱君邮寄上述通知，快递单号为1199396036025，邮寄收件地址为四川省广元市旺苍县广元市旺苍县档案局，2020年9月2日该邮件状态显示为“已签收，物业”。 庭审中，原、被告双方均确认原告租赁案涉房屋后经营黑猪肉等农特产，原告自认从2020年5、6月起未再经营，被告自认已收到昭美公司支付至2021年9月30日的房屋租金117295.5元。经合议庭释明，被告刘昱君明确表示不在本案中就合同解除后的损失赔偿提起反诉、将另行诉讼。 另查明，昭美公司系由广元市兴昭资产管理开发有限公司出资设立的有限责任公司，目前已被注销。2020年3月6日，中共广元市昭化区委办公室、广元市昭化区人民政府办公室作出《关于印发的通知》，该通知明确将广元市昭化区华瑞投资开发有限公司、广元兴昭资产管理开发有限公司、广元市玉田农业开发有限责任公司合并到广元市昭化区东盛国有投资有限公司，现东盛公司的营业范围已不包含原黑猪肉等相关产品的销售。 2020年1月25日，四川省人民政府办公厅印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情Ⅰ级响应措施》，要求“立即停止存在明显交叉感染风险的公众场所、村（社区）聚集活动”。2020年3月16日，广元市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布第28号公告，明确为统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展，在严格做好疫情防控措施前提下，即日起安全有序恢复（开放）以下业态，其中包括茶楼、影剧院等。 2021年4月15日，原、被告双方经本院组织对案涉房屋进行了现场交接，双方签字确认了现场物品清单，确认原告所有的物品包括红色纸箱7个、打印纸及刀具各1箱、塑料箱子2个以及原告公司收款收据1箱，原告当场将其所有物品搬离案涉房屋并将案涉房屋及房屋钥匙移交被告刘昱君。 本院认为，原、被告双方于2019年9月30日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。本案原、被告双方争议焦点为：一是案涉《门面租赁合同》是否已解除及解除时间的确定；二是被告刘昱君收取的房屋租金是否应当退还。 对于案涉《门面租赁合同》是否已解除及解除时间的确定问题。原告方认为受疫情影响、其继续租赁合同的目的不能实现故提出解除租赁合同，但其经营的黑猪肉等农特产并不属于疫情严控后明令不能经营的产品，虽然受到新冠疫情的一定影响，但并未达到不能经营、合同目的不能实现的程度，并未满足法定解除的条件。其次，本案租赁合同约定双方均可变更或解除合同的条件仅包括：双方协商一致；承租的门面被征收、征用或被拆迁；因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行；因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行。本案新冠疫情的影响并未致使案涉房屋及其附属设施损坏或严重受损，故并未满足协议约定的合同解除条件。同时，原告方自认经政策合并后，现东盛公司的营业范围已不包含原黑猪肉等产品的销售，原告方实际不能继续经营的原因并不完全在于新冠疫情的影响。最后，被告方在本案租赁合同履行过程中并无过错，原告方在双方约定的租赁期限届满前提出解除合同，既不满足协议解除的条件、也不满足法定解除的条件，原告方向被告刘昱君发出的解除通知没有发生法律效力，且不能证明被告刘昱君本人收到该解除通知，故不能视为双方租赁合同在此时解除。对原告要求确认2019年9月30日签订的《门面租赁合同》于2020年9月12日已解除的主张，本院不予支持。 2021年4月15日，经本院组织原、被告双方自愿对案涉房屋进行了现场交接，明确交接前原告在案涉房屋存放有部分物品并持有案涉房屋钥匙，故原告实际占有使用案涉房屋至2021年4月15日。现原、被告双方已将案涉租赁物交接完毕、本案租赁合同已实际终止。故本案原、被告双方签订的《门面租赁合同》实际已于2021年4月15日解除。 对于原告主张的退还预付房屋租金的诉讼请求。首先，因原、被告双方签订的《门面租赁合同》已于2021年4月15日解除，被告刘昱君预收的2021年4月15日至2021年9月30日的房屋租金并未实际发生，应当予以退还。本案《门面租赁合同》约定月租金为9774.6元，故2021年4月15日至2021年9月30日的房屋租金应当为43985.7元（9774.6元/30天×15天+9774.6元×4月）。其次，根据《最高人民法院印发的通知》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，从2020年1月25日四川省人民政府发布公告要求立即停止存在明显交叉感染风险的公众场所聚集活动起至2020年3月16日广元市发布公告恢复部分业态期间，原告经营受到了新冠疫情的一定影响，根据公平原则，本院酌定将该两个月期间的房屋租金由原、被告双方各自承担一半，即9774.6元（9774.6元*2月*1/2）。对于原告主张退还超过上述53760.3元（43985.7元+9774.6元）的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条，《最高人民法院印发的通知》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认广元昭美企业管理服务有限公司与被告刘昱君于2019年9月30日签订的《门面租赁合同》于2021年4月15日解除； 二、被告刘昱君在本判决生效后十日内向原告广元市昭化区东盛国有投资有限公司退还已付房屋租金53760.3元； 三、驳回原告广元市昭化区东盛国有投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2646元，由原告广元市昭化区东盛国有投资有限公司负担2000元，由被告刘昱君负担646元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  魏志英 人民陪审员  贾 彬 二〇二一年五月十二日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华