上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4069号上诉人(原审被告)：上海先创文化传播有限责任公司，住所地上海市嘉定区，经营地上海市徐汇区。法定代表人：孙红升，总经理。被上诉人(原审原告)：上海汇鸿浆纸有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号XXX号楼XXX幢东部层404-A51室。法定代表人：毕金标，董事长。委托诉讼代理人：任梦洁，女。上诉人上海先创文化传播有限责任公司(以下简称先创公司)因与被上诉人上海汇鸿浆纸有限公司(以下简称汇鸿公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初51126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月10日公开开庭审理了本案。被上诉人汇鸿公司的委托诉讼代理人任梦洁到庭参加诉讼，上诉人先创公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先创公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，依法改判一审判决第二项为先创公司支付汇鸿公司租金人民币101，538.42元(以下币种均为人民币)。事实和理由：一、先创公司属于疫情之下无法正常履行合同的情形，适用不可抗力下可以免除违约责任的法律条款。疫情之下出租人以承租人欠付租金为由请求解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。二、一审判决给先创公司造成巨大损失。三、上海悠玥企业管理有限公司代先创公司支付了2020年1月1日至2020年1月31日的租金。本院审理过程中，先创公司将上诉请求变更为：撤销一审判决第二项，依法判决先创公司支付汇鸿公司租金101，538.42元。汇鸿公司辩称，同意先创公司变更后的上诉请求。汇鸿公司认可上海悠玥企业管理有限公司替先创公司支付了2020年1月1日至2020年1月31日的租金。汇鸿公司向一审法院起诉请求：1．判令先创公司支付2020年1月1日至2020年5月31日的租金253，846.05元；2．判令先创公司支付2020年1月1日至5月31日的水电费4，759.03元、2019年10月1日至2020年5月31日的物业管理费56，082.64元(扣除先创公司已经支付的23，000元后，还需支付33，082.64元)；3．判令先创公司支付合同解除违约金304，615.26元。一审法院认定事实：2018年，汇鸿公司(出租方，甲方)与先创公司(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市静安区延安西路XXX号XXX楼物业(以下简称系争房屋)出租给乙方，建筑面积为667.65平方米，房屋用途为办公。租赁期限为6年，自2018年5月1日起至2024年4月30日止，自第3年起租金递增5％。装修期自2018年5月1日起至2018年7月31日止。装修免租期内，乙方仅需要支付物业费和水电费用。月租金总计50，769.21元，租金按3个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的15日前。乙方需支付给甲方租赁保证金共计101，538.42元。租赁期限内，水费、电费、电话(通讯)费和房屋使用费、物业管理费由乙方承担。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的6倍。合同签订后，汇鸿公司交付房屋，先创公司支付租赁保证金101，538.42元。2020年5月23日，汇鸿公司发出《租金催缴通知书》，通知先创公司于2020年5月25日之前付清欠缴的房租304，615.26元，以及按合同约定的逾期违约金175，999.93元(逾期违约金计算至2020年5月22日)。之后，先创公司提出退租。2020年5月26日，汇鸿公司对先创公司的退租申请进行回复，同意即日起解除双方的《房屋租赁合同》，先创公司在收函后15天内迁出房屋并办理交接手续，不同意先创公司的解除方案，先创公司在迁出前按照合同约定支付欠缴的租金、占用费、违约金等，并结清水、电、物业管理费等各项费用。2020年6月1日，双方办理房屋交接。因先创公司实际是二房东，双方交接房屋后，汇鸿公司直接与实际承租人签订租赁合同。目前房屋由原实际承租人继续使用。另查，汇鸿公司起诉后，先创公司的法定代表人又分四笔合计支付8，000元。汇鸿公司、先创公司均同意将该笔款项在本案应付款项中予以折抵。一审法院审理中，汇鸿公司与先创公司一致确认《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除，解除原因为先创公司拖欠租金。先创公司的租金支付至2019年12月31日，每月租金50，769.21元；物业费支付至2019年9月30日，每月物业费7，010.33元。汇鸿公司同意返还押金101，538.42元，但认为应当优先抵扣先创公司欠付款项。关于疫情期间的租金，汇鸿公司称其确系国企，即便按照国家政策二月租金全免，三、四月租金减半，至多免除两个月的租金，且前述租金减免需要上级领导同意。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系汇鸿公司与先创公司真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。汇鸿公司与先创公司于2020年6月1日办理房屋交接，并确认《房屋租赁合同》于该日解除，一审法院予以认可。合同解除后先创公司应当支付欠缴的租金、2020年1月1日至5月31日的水、电费4，759.03元、2019年10月1日至2020年5月31日的物业管理费56，082.64元。与先创公司诉讼前、后向汇鸿公司支付的23，000元、8，000元折抵后，先创公司还应支付物业管理费25，082.64元。因新冠疫情影响，2020年1月24日开始，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了先创公司的损失，汇鸿公司作为出租人亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，双方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。分担损失存在多种方式，先创公司提出免除2020年2月1日至2020年4月30日租金系分担损失的一种形式，但考虑到先创公司租赁系争房屋用于办公且实际另行转租，一审法院酌情确定免除先创公司2020年2月1日至3月31日期间的租金，故先创公司还应支付2020年1月、4月及5月租金合计152，307.63元。《房屋租赁合同》因先创公司欠付租金解除，先创公司应当对合同解除承担违约责任。先创公司提出违约金标准过高，鉴于汇鸿公司直接与实际承租人签署新的租赁合同，并无租金损失，故酌情调整合同解除违约金为152，307.63元。租赁保证金101，538.42元，汇鸿公司同意返还，但要求优先抵扣先创公司应付款项，系当事人正当行使民事权利，于法不悖，一审法院在本案中一并进行处理。据此，一审法院判决如下：一、汇鸿公司与先创公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、先创公司应于判决生效之日起十日内支付汇鸿公司租金152，307.63元；三、先创公司应于判决生效之日起十日内支付汇鸿浆纸有限公司水、电费4，759.03元；四、先创公司应于判决生效之日起十日内支付汇鸿公司物业管理费25，082.64元；五、先创公司应于判决生效之日起十日内支付汇鸿公司合同解除违约金152，307.63元(与租赁保证金101，538.42元折抵后，先创公司还应支付50，769.21元)。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，汇鸿公司向本院确认，其收到上海悠玥企业管理有限公司替先创公司支付的2020年1月1日至2020年1月31日的租金。本院经审理查明，一审法院认定事实中除上述汇鸿公司确认收到2020年1月租金外，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系汇鸿公司与先创公司真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，因先创公司欠付租金导致租赁合同解除，故先创公司应当承担相关违约责任，一审法院判令先创公司支付水电费、物业管理费及合同解除违约金，于法有据，本院予以维持。现汇鸿公司确认其已收到先创公司2020年1月的租金，先创公司主张在其应支付的租金里扣除2020年1月租金的理由成立，本院予以支持。综上，先创公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2020)沪0110民初17313号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市静安区人民法院(2020)沪0110民初51126号民事判决第二项为上海先创文化传播有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海汇鸿浆纸有限公司租金人民币101，538.42元；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，683元，减半收取人民币4，841.50元，由被上诉人上海汇鸿浆纸有限公司负担人民币2，218.12元，由上诉人上海先创文化传播有限责任公司负担人民币2，623.38元；二审案件受理费人民币1，069.23元，由被上诉人上海汇鸿浆纸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张常青二〇二一年五月二十日书记员  谢牝牝书记员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……