山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初3105号原告：刘晓敏，女，1983年12月5日出生，汉族，住址山东省商河县。委托诉讼代理人：张怀振，山东千舜律师事务所律师。被告：济南银盛泰房地产有限公司，住山东省济南市。法定代表人：于民，总经理。委托诉讼代理人：赵中义，男，系被告济南银盛泰房地产有限公司员工。原告刘晓敏与被告济南银盛泰房地产有限公司（以下简称银盛泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓敏的委托诉讼代理人张怀振，被告银盛泰公司的委托诉讼代理人赵中义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》；2.被告退还原告所交的定金30000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月10日原告刘晓敏与被告银盛泰公司签订一份《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》，签订协议当日原告交付了购房定金30000元，准备购买被告开发的位于济南市历下区凤山路以东、兴港路以北旭辉·银盛泰·金域蓝山项目4号楼2单元某室房产。并约定付款方式为按揭贷款即先付30%首付款，剩余房款银行按揭。签订了认购书之后，被告告知因原告有房贷记录，根据济南市购房政策的相关规定，原告无法按照认购书约定的首付比例30%进行付款，无法按照认购书约定的按揭比例签订《商品房买卖合同》。现非因原告原因导致《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终无法签订《商品房买卖合同》。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。被告银盛泰公司辩称，１.被告银盛泰公司所售商品房符合法律规定，与原告刘晓敏所答合同也是在双方充分沟通、平等自愿、知悉并认可合同全部内容的基础上签订，不存在可撤销和合同解除情形。被告所售商品房各项手续齐全、合法，案涉商品房已经取得了济南市城乡建设委员会核发的《商品房预售许可证》。所售商品房及与原告刘晓敏的整个商品房销售过程符合法律规定和政府各项要求，整个销售过程合法、公开、透明，不存在任何违规情况。双方在合同签订前及合同签订过程中，均向原告刘晓敏详细说明了其所要购买商品房的户型、房号、价格、房屋销售不利因素等基本信息及济南市购房政策和贷款政策。房屋认购书、认购须知等签约资料也是在双方充分沟通、平等自愿的基础上签订，原告刘晓敏知悉并认可上述签约的全部内容，不存在任何欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，也不存在导致合同解除的情形。２.原告刘晓敏的诉讼请求与签约文件约定不符，无事实依据和法律依据。原告刘晓敏与被告银盛泰公司于2019年8月10日签订《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》、《旭辉银盛泰?金域蓝山认购须知》，并交纳定金30000元。上述条款被告银盛泰公司已在签约前向原告刘晓敏口头讲解，且签订上述资料前被告银盛泰公司向原告刘晓敏核实房屋和贷款情况，原告刘晓敏表示名下无房屋、无购房贷款。后原告刘晓敏提出其名下有房屋贷款记录，根据济南市贷款政策不满足首套房首付30%的贷款约定，原告刘晓敏应当缴纳60%首付款方能办理银行按揭。后我司与原告刘晓敏多次沟通，请其尽快缴纳剩余购房款、签订《济南市商品房买卖合同》，但原告除3万元定金外，未缴纳任何款项（30%首付也未缴纳），也未与我司签订《济南市商品房买卖合同》。后我司于2019年9月10日通过EMS向原告发送《缴纳应付款项的催告函》，敦促其履行交款和签约义务。但原告均拒绝履行，后我司无奈只能与原告解除《认购书》等签约资料，向原告刘晓敏发送《定金没收告知函》，将房屋另售并扣除其定金。原告刘晓敏作为完全民事行为能力人，知悉济南市购房政策和贷款政策（在全国范围内只要曾经有房贷，均属于二套房），且理应对自己的房屋和自己名下的贷款情况最为熟悉，且该种信息属于原告个人隐私，我司无法得知。原告刘晓敏在明知自己的房屋状况、房屋贷款情况和济南购房政策的情况下，告知我司其名下无房屋、无房贷，并与我司按照首付30%签订认购资料，应当为自己的行为承担责任和法律后果。且原告刘晓敏完全可以在缴纳60%首付款后进行贷款，继续履行双方的签约内容，而非原告所述“不可归责于双方当事人的事由”。但是，原告刘晓敏在签约后仅缴纳3万元定金，既未缴纳60%首付款，也未缴纳30%首付款，更未按照《认购书》的约定与我司签订《济南市商品房买卖合同》。原告刘晓敏的行为已明显构成违约，应当按照法律规定和协议约定承担违约责任。综上所述，原告刘晓敏诉被告银盛泰公司要求返还定金、承担诉讼费等诉求，无事实依据和法律依据，驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人提交的证据，本院认定如下：2019年8月10日，原告刘晓敏（买受人）与被告银盛泰公司（出卖人）签订了《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》、《旭辉银盛泰·金域蓝山认购须知》。《“旭辉·银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》约定购买房屋位于济南市历下区凤山路以东、兴港路以北旭辉?银盛泰?金域蓝山项目4号楼2单元某室，总房款为2400736元，买卖条款第2条：签署本认购书后7天内（即2019年8月16日前），到“旭辉?银盛泰?金域蓝山”销售中心签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议及附件，并以按揭贷款方式付款向出卖人缴纳总房款的30.02%，即购房首付款720736元（含购房定金）；第3条：如买受人未按期签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议及附件，未按期交付本认购书规定房款，属买受人违约，出卖人有权解除合同，不再另行通知，并有权将预定房屋另行出售，并依法不予退还买受人所缴纳的定金；第7条：买受人在签订本协议书时已充分了解办理银行按揭贷款经具备的条件，买受人在规定时间内缴纳首付款并提供按揭所需材料后，若住房公积金管理中心或贷款银行拒绝提供按揭贷款，买受人不能以其他方式在收到出卖人通知后15天内付清贷款，则出卖人有权解除《济南市商品房买卖合同》，并扣除相当于本认购书定金全额的费用后，将余款（不计利息）退还买受人，已发生的其他费用由买受人自行承担。《旭辉银盛泰?金域蓝山认购须知》载明：销售人员已经向我详细介绍了后续手续办理流程及相关注意事项：1.我已知悉济南市购房贷款政策，知悉交款、签约、按揭、办证的流程及注意事项说明。2.我已完成征信查询……5.我已知悉需在约定日期前付清首期款或全款、办理完按揭及签约手续。若承诺期限内未办理完毕，银盛泰公司无需通知我即有权单方解除定金合同，并将我认购的房源另行销售，定金不予返还。6.我已拿到办理贷款及签约所需的各项资料。2019年8月10日，原告刘晓敏向被告银盛泰公司支付定金30000元，但未按照约定支付购房首付款，亦未按照约定签订《房屋买卖合同》。后被告银盛泰公司于2019年9月10日通过EMS向原告发送《缴纳应付款项的催告函》，要求原告刘晓敏在2019年9月13日前交清所有应付款项，如在以上期限内仍未交清应付款项，将按照约定追究原告刘晓敏全部的逾期付款违约责任，同时有权解除相关文件，将房屋另行出卖。且不予返还刘晓敏已交纳的定金并可以根据有关文件的约定追究其应承担的其他违约责任。2019年9月14日被告银盛泰公司向原告刘晓敏发送《定金没收告知函》，其中载明：“我司已于2019年9月11日向您邮发了关于交纳应付款项的《缴纳应付款项的催告函》，然而截止本函发出之日您仍未能在我司催告的期限内合理完成原告应负义务的履行。根据法律规定及《认购书》的约定，我司现决定解除与您签订的《认购书》，将房屋另行出售，您所缴纳的定金30000元，我司不予退还”。本院认为，《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》、《旭辉银盛泰?金域蓝山认购须知》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告刘晓敏未能按照约定履行义务，是因其有房贷记录，不符合相关购房政策，而房贷记录和相关购房政策在其签署房屋认购书时已经存在，并不属于不可归责于双方当事人的事由，其违约系其自身原因导致，责任应当自行承担。原告刘晓敏称其因有房贷记录无法按照认购书约定的首付比例30%进行付款，无法按照认购书约定的按揭比例签订《商品房买卖合同》，属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告，对此主张本院不予采纳，故对于原告刘晓敏要求被告银盛泰公司退还定金30000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告银盛泰公司已按照双方约定发函解除与原告刘晓敏签订的《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》，该认购书已于该函到达时解除，无需再次解除，故对于原告刘晓敏要求解除《“旭辉?银盛泰?金域蓝山”房屋认购书》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘晓敏的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告刘晓敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姚文辉二〇二一年五月二十四日书记员  姚目远