广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24963号原告：陈少纯，女，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师所事务所律师。被告：于东安，男，汉族，住新疆霍城县。第三人：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地：广州市海珠区。负责人：谢爱华。委托诉讼代理人：王桂洲，男，公司员工。委托诉讼代理人：王力力，男，公司员工。原告陈少纯与被告于东安、第三人中国农业银行股份有限公司广州城南支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人肖艳平、第三人的委托诉讼代理人王桂洲、王力力到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年4月6日签订的《房地产买卖合同》中关于“在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式，租用该物业肆拾年(40年)”的条款有效；原、被告关于佛山市南海区×××××××××××××××××××××屋自2016年4月8日至2036年4月7日存在租赁关系；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经佛山市房友地产代理有限公司的推荐，获知被告有意出售佛山市南海区×××××××××××××××××××××屋（以下简称涉案房屋），被告告知原告，涉案房屋由被告向恒大集团（佛山市南海新中建房地产发展有限公司）购买，因自己未能按约定向恒大集团付款，恒大集团已经起诉，涉案房屋已被恒大集团查封。原、被告、第三人以及恒大集团商定，由原告向恒大集团支付相应购房款、诉讼费后，恒大集团向法院申请撤诉，并解除对涉案房屋的查封，协助被告办理涉案房屋的房地产权证登记手续，在房屋变更至被告名下后，原、被告继续完成交易。达成上述一致后，原、被告于2016年4月6日签订《房地产买卖合同》，并约定“在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式，租用该物业肆拾年（40年）”。2016年4月8日，原告代被告支付了案件诉讼费及购房首付款，恒大集团向佛山市南海区人民法院撤诉。原、被告于当日完成了涉案房屋的交付，双方签署了《收楼确认书》，自此至今，涉案房屋一直由原告占有、使用和收益。2016年5月12日，被告取得涉案房屋的房产证。原告、被告、第三人就被告提前还款达成了一致，第三人协助原告向渤海银行顺利办理了抵押贷款后，涉案房屋于2016年6月被广州市天河区人民法院另案查封，交易被迫中止。因交易不能继续履行，2016年11月1日，第三人向广州市海珠区人民法院诉讼被告借款合同纠纷，轮候查封了涉案房屋。第三人在取得生效判决后，要求拍卖涉案房屋，行使抵押权。原告认为，原告与被告在签署《房地产买卖合同》前，就交易方式已征得了第三人、开发商恒大集团的同意，并已实际履行。原告基于四方合意代被告向开发商恒大集团支付了购房首付款，以及诉讼费。在恒大集团解除对涉案房屋的查封后，涉案房屋得以变更登记至被告名下。原、被告在签署《房地产买卖合同》时，考虑到交易过程中可能出现的风险，特别约定“在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式，租用该物业肆拾年（40年）”，原告基于《房地产买卖合同》，与被告办理了涉案房屋的交付，现涉案房屋已无法变更登记至原告名下，原、被告在《房地产买卖合同》中特别约定的“在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式，租用该物业肆拾年（40年）”条件成就，原、被告之间存在租赁关系，根据合同约定，以及合同法的规定，原、被告关于涉案房屋自2016年4月8日至2036年4月7日存在租赁关系。原告在本案诉讼前曾就涉讼房屋买卖合同向南海法院提起诉讼，要求确认涉讼房屋为原告所有，但被南海法院和佛山中院驳回起诉。第三人通过诉讼方式于2018年2月26日取得涉讼房屋的抵押权。为维护自身利益，原告提起诉讼。被告没有答辩。第三人述称，1.本案原被告签订的租赁条款无效，原告签订的是房屋买卖合同，租赁条款并非双方真实意思表示，另原被告在明知房屋所有权受限制、可能无法过户的情况下仍签订无法过户时买卖关系转变为租赁关系的条款，存在恶意串通损害抵押权人利益的情形；2.即便租赁条款有效，其生效条件也未成就，涉讼房屋买卖合同转变为租赁关系是以在交易过程中若无法过户至买方名下为前提，转为租赁关系的时间并未约定，事实上原被告在签订房屋买卖合同时涉讼房屋即处于查封状态，现原告又以房屋被查封无法过户为由要求确认租赁关系明显不符合常理；3.即便该租赁条款生效也无法对抗第三人的抵押权，原被告在明知涉讼房屋已设立抵押预告登记之后仍然签订房屋买卖合同，无论该合同中的租赁条款是否生效，该租赁条款生效时间都应当在抵押预告登记之后，其效力不得对抗已经登记的预告抵押权；4.原告主张的权利为涉讼抵押房屋上的租赁权，该房产已经进入执行拍卖阶段，如确认租赁权必然影响担保物权的实现，从而损害抵押权人的合法权利，根据最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，拍卖财产上的原有租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在前的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖，若本案租赁条款成立，租期可能长达20年，在此情况下，涉讼房屋是不可能实现拍卖的。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房地产买卖合同原件1份，2.收款收据原件1份、POS单存根原件2张，3.房屋产权证复印件1份，4.收款收据原件2份，5.收楼确认书原件1份，6.贷款初审结果通知书原件1份，7.微信对话截图及短信对话截图打印件1组（原告与第三人的谭建中），8.用户抄表情况及涉讼房屋水电费缴纳截图打印件1组，9.（2017）粤01民终17856号民事判决书复印件1份，10.中国农业银行银行卡交易明细清单原件1份、中国农业银行回单原件1份、广州银行网银转账回单原件1份。第三人提交了证据：1.（2019）粤0605民初17354号民事裁定书复印件1份，2.（2020）粤06民终4662号民事裁定书复印件1份。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据7，本院综合予以认定；2.原告的证据10，均为原件，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××。2014年3月6日，涉讼房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司广州城南支行。2016年3月22日，涉讼房产被本院（2016）粤0605执2400号案查封。2016年4月6日,原告（买方）、被告（卖方）、佛山市房友地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将涉讼房产作价356万元出售予原告；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为支付首期款当日；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费38000元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金；买卖双方友好协商并同意，该房屋入天、入地、入墙设施不能改动及拆除；买卖双方已知该房屋状态为查封状态，买方支付欠恒大集团欠款，恒大集团解封，在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式租用该物业40年；付款方式双方自行协商；卖方为未婚状态，无法提供证明；卖方同意由刘惠琴代收楼款及定金；等等。2016年4月6日，原告向刘惠琴的银行账户转账5万元，于东安、刘惠琴出具收款收据确认收到原告部分首期楼款5万元。2016年4月8日，原告向佛山市南海新中建房地产发展有限公司支付669692元、向金碧物业有限公司佛山分公司支付“于东安诉讼费”2277元，被告出具收款收据确认收到671969元。2016年4月8日，被告交付涉讼房产予原告。2016年5月12日，涉讼房产登记至被告名下。2016年6月20日，原告向被告转账45000元。2016年6月29日，渤海银行广州分行向原告、胡建中出具《贷款初审结果通知书》，初步批准二人申请的二手住房按揭贷款249万元。2018年2月26日，涉讼房产办理了抵押权登记，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司广州城南支行。另查，涉讼房产于2016年6月21日被天河区法院（2016）粤0106民初8021号案查封；于2016年10月24日被天河区法院（2016）粤0106民初15954号案轮候查封；于2016年11月1日被广州市海珠区人民法院（2016）0105民初8145号案轮候查封；于2016年11月17日被本院（2016）粤0605执保1625号案轮候查封；于2017年7月6日被广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初14357号案轮候查封；于2018年4月23日被本院（2018）粤0605执961号案轮候查封；于2019年5月17日被广州市海珠区人民法院（2019）粤0105执恢456号案轮候查封。广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105民初8145号民事判决，判决：一、于东安在判决生效之日起10日内向中国农业银行股份有限公司广州城南支行清还借款本金2304224.48元、截至2016年9月21日止的利息33754.77元、罚息26.33元以及复利42.01元，自2016年9月22日起至实际清偿之日止的罚息，以2304224.48元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率下浮10%再上浮50%计算罚息给中国农业银行股份有限公司广州城南支行；二、驳回中国农业银行股份有限公司广州城南支行的其他诉讼请求。中国农业银行股份有限公司广州城南支行不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2018年4月8日作出（2017）粤01民终17856号民事判决，判决：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8145号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8145号民事判决第二项；三、当于东安不履行上述第一项判决确定的义务时，中国农业银行股份有限公司广州城南支行有权以拍卖、变卖于东安名下佛山市南海区×××××××××××××××××××××房屋所得的价款优先受偿。2019年7月24日，本院立案受理原告陈少纯诉被告于东安、佛山市南海新中建房地产发展有限公司、中国农业银行股份有限公司广州城南支行物权确认纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初17354号，陈少纯在该案中请求：1.确认涉讼房产的产权所有人为陈少纯；2.确认陈少纯代为取得了中国农业银行股份有限公司广州城南支行第一顺位的抵押权及支付剩余房款的义务；3.确认陈少纯取得了涉讼房产的使用权（40年）；4.本案诉讼费由三被告承担。本院经审理后于2019年9月27日作出（2019）粤0605民初17354号民事裁定，裁定驳回陈少纯的起诉。陈少纯不服该裁定，提起上诉。佛山市中级人民法院经审理后于2020年6月9日作出（2020）粤06民终4662号民事裁定，认为涉讼房产已经被人民法院查封并移送广州市海珠区人民法院执行，陈少纯作为案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼，裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，原告陈述：原告就（2017）粤01民终17856号民事判决的执行提出过执行异议，但被驳回，案号为（2019）粤0105执异215号。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。原被告在《房地产买卖合同》中约定“买卖双方已知该房屋状态为查封状态，买方支付欠恒大集团欠款，恒大集团解封，在交易过程中如无法过户买方名下，买方支付的购房款作为租金方式租用该物业40年”，即双方的意思表示为：涉讼房产因权利限制导致无法过户至原告名下时，原告支付的购房款转为租金，租用涉讼房产40年。双方真实的意思表示是买卖涉讼房产，并非租赁涉讼房产，上述约定仅为涉讼房产因权利限制导致无法继续交易的违约责任承担方式，而该约定明显损害被告其他债权人的合法权益，故该约定无效。原告请求确认该条款有效及原被告关于涉讼房产自2016年4月8日至2036年4月7日存在租赁关系，没有依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：驳回原告陈少纯的全部诉讼请求。本案以普通程序结案，案件受理费35280元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 胡方平人民陪审员王小红人民陪审员 李    爱    明二〇二一年五月二十一日书 记 员 余    宝    儿