江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1203民初436号原告：泰州市爱家物业有限公司，住所地泰州市高港区口岸街道远东大道南侧，统一社会信用代码913212035592516608。法定代表人：戴维，董事长。委托诉讼代理人：胡旭，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。被告：王源成，男，1969年6月12日出生，汉族，住泰州市高港区口岸街道信昌巷3-2号，现住泰州市高港区。委托诉讼代理人：陈爱萍，江苏环溪律师事务所律师。原告泰州市爱家物业有限公司与被告王源成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰州市爱家物业有限公司的委托诉讼代理人胡旭，被告王源成及其委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州市爱家物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告自2011年8月31日起至2021年2月23日止所拖欠的物业管理费、公共能耗费、垃圾处置费，合计18668元，违约金14493元，以上合计33161元；2、请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为泰州市高港区海裕山庄小区10-103业主，其房屋面积为264.9平方米。根据原告与小区业委会签订的《物业服务合同》之规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。自2011年8月31日开始被告停止缴纳物业管理相关费用，截止2021年2月23日，被告共计欠缴物业费18668元；根据合同第六条的约定，物业费单价为0.5元/平方米/月，公共能耗费单价为0.1元/平方米/月，垃圾处置费为60元/年；根据合同第十一条第5款约定，被告逾期交费的违约金为每日万分之五；原告就被告拖欠物业费用事宜曾多次以多种形式向被告催缴，但其一直拒绝缴纳。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。被告王源成辩称，2011年8月31日至2015年8月20日前原告并非物业合同的相对方，前期物业公司亦未向被告履行债权转让通知义务，且前期物业公司服务期间未能按合同履行义务，原告无权收取期间的物业费，该债权已超过诉讼时效；被告的物业是门面房，不在小区内开展经营活动，业委会签订的物业合同不代表包括被告在内的门面房业主，双方没有建立物业服务合同关系；原告未有证据证明其对被告物业履行了物业服务的义务，无权向被告收取物业费；原告未按物业服务合同为整个海裕山庄提供服务，已引起公愤。综上，请求法庭驳回原告诉求，原告承担本次诉讼费。本院经审理认定事实如下：2010年8月31日被告王源成填写入住登记表，并与泰州市恒联物业管理有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，合同载有：业主王源成（乙方）；前期物业管理是指自接收房屋之日起至业主大会成立，并与物业服务企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；本物业名称海裕山庄住宅小区；乙方所构房屋基本情况，坐落位置于泰州市高港区；类型为多层住宅楼、别墅、小高层住宅楼、商业用房；幢室号10-103；建筑面积264.9平方；乙方向甲方缴付物业公共性服务费，第一次缴付时间为售楼处通知业主收楼之日起缴付一年，以后每年缴付一次；甲方的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生及秩序维护等项目进行维护、修缮、管理与服务；依据本合同向乙方收取物业服务费用及代收代支费用，乙方向甲方缴付物业公共服务费，第一次缴付时间为验房收楼领取钥匙之日，商业用房物业公共性服务费标准暂为每月每平方0.5元、能耗费用住宅按0.1元每月每平方、生活垃圾处置费用按城市环卫部门规定；乙方的权利义务为乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2015年8月20日泰州市恒联物业管理有限公司（甲方）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订《海裕山庄物业费转让协议书》，约定：甲方将海格山庄业主从2010年8月起至2015年8月止的业主所欠缴的物业费、公共能耗费友生活垃圾费转让一并给乙方收取，该项费用用来冲抵甲方所收缴的业主装修押金、垃圾清运费及超收的部分物业费等内容。2015年8月20日泰州海裕山庄业主委员会（甲方）与原告泰州爱家物业有限公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对海裕山庄小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2015年8月20日至2018年8月19日。合同还约定：一、物业类型包括多层住宅、电梯复式楼、3户连排别墅、沿街门面房商铺（营业房）、小高层等类型；座落位置于泰州市高港区；住宅建筑面积为约75000平方米(地下人防及停车位约12000平方米，地下停车位191个；二、委托管理服务事项包括物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑品等的养护与管理、物业共用部位的日常清洁卫生、4、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；三、服务标准总体按《泰州市新物业服务三星级标准》服务，部分服务内容按四级标准服务；四、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺（营业房）每月0.5元/平方、多层住宅公共能耗费按每户每月0.1元/平方(含水、电、消防、道路照明、监控）、代收垃圾处置费（代城管环卫收取）由乙方按60元/年.户向业主或物业使用人收取，对不接本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务和相关费用的业主或物业使用人，乙方有权要求其补交并从愈期之日起按每天万分之五收取违约金等内容。原告泰州爱家物业有限公司在签订上述合同后进入海裕山庄小区提供对小区公用部分、设备设施的管理和维护，对公共环境的管理，对公共秩序的维护等物业管理服务。2018年8月19日泰州海裕山庄业主委员会与原告泰州爱家物业有限公司续签《物业服务合同》，续签期限为2018年8月20日至2021年8月19日。因被告王源成一直未缴纳自2011年8月31日起的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费等费用。原告泰州爱家物业有限公司多次催收被告王源成欠交的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费未果，于2021年2月23日诉至本院。另查明，《泰州市市区城镇垃圾处理费征收标准》第三条规定，生活垃圾处理费按照下列标准征收：（三）市区居民（含常驻人口、暂住人口），按照5元/户.月的标准征收。以上事实有原告泰州爱家物业有限公司提供的《前期物业服务合同》、《海裕山庄物业费转让协议书》、管理员工作日志、车辆进出登记表、秩序维护员工作日志、监控值班记录表、物业报修及回访记录表、公共基础设施检查表、物业服务费催缴通知，被告王源成提交的照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：良好的小区环境需要物业服务企业和业主共同建立、治理和维护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，泰州市恒联物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》、原告与泰州海裕山庄业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，泰州海裕山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告作为案涉小区的业主，应当遵守上述合同的约定，双方均应按合同的约定全面履行其义务。泰州市恒联物业管理有限公司与原告在《海裕山庄物业费转让协议书》中约定将海裕山庄业主从2010年8月起至2015年8月止的业主所欠缴的物业费、公共能耗费友生活垃圾费转让一并给原告收取。泰州市恒联物业管理有限公司及原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，保障了业主的主要生活需要，被告作为业主应当向原告履行支付物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费等费用的义务。通过被告提供的相关证据能够证明，案涉小区部分环境确实存在绿化被破坏、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等现象，原告提供的物业管理服务确有瑕疵。但照片上的画面、仅能反映出拍摄当时的状态，并不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约。虽原告在为案涉小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但原告履行了主要的物业管理服务义务，未有重大过错，其对物业服务合同的瑕疵履行不属于业主行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权或不安抗辩权，不交纳物业服务费的法定事由和正当理由。原告未全面履行合同约定义务，可以合理减少被告应支付的物业服务费。公共能耗费、垃圾处理费因系原告代收代支，被告应按合同约定支付。结合本案合同履行情况，本院酌情支持被告向原告支付自2011年8月31日起至2021年3月23日止共114.77个月的物业服务费的85%、公共能耗费及垃圾处理费。对于原告诉请判决被告支付的逾期交纳物业费用违约金，因本案中双方均存在不同程度违约，本院不予支持。经计算，本案中被告应支付的物业服务费为12921.09元（0.5元/月/平方米*264.9平方米*114.77月*85%）、公共能耗费为3040.26元（0.1元/月/平方米*264.9平方米*114.77月）、垃圾处理费为573.85元（5元/月*114.77月），上述三项费用合计16535.2元。被告辨称，原告将公共能耗费用计入自己的电费中代收，但未有充分的证据证明，故本院不予采信。至于被告认为原告高出供电部门规定的价格收取其电费与本案系不同的法律关系，原告亦不予认可，故被告可另行处理。关于本案诉讼时效，因被告欠交物业费用属于连续行为，至原告起诉之时一直处于持续状态，故原告主张物业费用的诉讼请求并未超过诉讼时效。对被告辩称前期物业公司亦未向被告履行债权转让通知义务，原告无权收取期间的物业费，本院认为原告已通过张贴的形式对业主进行了公示，即履行了通知义务，故对被告的该辩称不予采信。本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业服务是一个持续不断的过程，业主不应以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司对服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。望在小区业主和物业公司的共同努力下，使案涉小区成为文明和谐的小区。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王源成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州市爱家物业有限公司支付自2011年8月31日起至2021年3月23日止的物业服务费12921.09元、公共能耗费3040.26元、垃圾处理费573.85元，共计16535.2元；二、驳回原告泰州市爱家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理240元，减半收取计120元，由原告泰州市爱家物业有限公司承担10元，由被告王源成承担110元。本判决为终审判决。审判员 谭 毅二〇二一年五月十九日书记员 曹碧宇附：判决所依据的法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。