云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0124民初15号原告：张某某，女，1962年5月25日生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：彭小兰，云南振润律师事务所律师。特别授权代理。被告：富民富安房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530124067127786E。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城西路32号办公楼204号房。法定代表人：黄子贤，执行董事。委托诉讼代理人：李丹静，该公司员工。特别授权代理。原告张某某与被告富民富安房地产开发有限公司（以下简称富安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告张某某及委托诉讼代理人戴学良，被告委托诉讼代理人李丹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2017年8月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.请求判令被告支付原告支付的购房款本金348606元，并以348606元为基数，自2017年8月3日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.请求判令被告赔偿因被告违约造成原告的损失及违约金共计100000元；4.请求判令被告赔偿原告已付房款一倍的赔偿款，即348606元；5.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：张某某与富安公司于2017年8月3日，在富安公司销售中心签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告将位于富民县出售给原告，按照建筑面积94.73平方米计价，单价3680／平方米，总价款为348606元。2017年8月3日原告按约定一次性付款，并由被告出具收据。合同约定富安公司应于2017年9月3日10日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给张某某，另约定了违约责任等内容。2017年8月7日在富民县房地产管理所办理了该房产的商品房买卖合同备案登记。之后，原告返回重庆，2020年10月原告到富安公司要求被告交付房屋，但该房屋已实际交付给第三人装修居住。被告以未收到原告支付的购房款等理由拒绝交付房屋给原告。综上，双方自愿签订、并办理了备案登记的合同及协议依法成立并生效。被告违反合同约定交房，另将该房转卖给第三人实际占有，导致合同无法履行，构成一房二卖，违反了诚实信用原则和合同约定。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求支持原告的各项诉讼请求。富安公司辩称：1.因答辩人的工作人员失误，在未对账清楚的情况下签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，但涉案房屋一直挂在公司应收款状态下，答辩人未实际收到房款348,606元，涉案房亦未实际抵顶给玉光公司，之前已多次联系原告解除合同；2.经告知前述情况，但原告不来办理合同解除事宜，答辩人在2018年已将涉案房移交“县棚改办”作棚改拆迁补偿安置房，抵兑并安置给“棚改户”张某某1，其现已装修入住；3.因答辩人未实际收到房款，同意并请求解除合同，但不承担返还房款、利息、诉讼费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉求提供的证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告主体资格适格；2.《商品房购销合同》《合同补充协议》，欲证实涉案商品房的订立情况；3.债权转让通知、委托书、工程抵款确认单、《收据》各一份，欲证实原告按约定，通过第三方富民县玉光混凝土有限公司（以下简称玉光公司）代为支付了全部房款；4.照片一组、手机截屏材料二张，欲证实涉案房屋已由案外第三人装修居住。被告针对其抗辩意见未向法庭提供证据进行证实。被告对原告提交的第1、2、4组证据三性认可。对第3组证据三性均不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第3组证据符合证据三性，予以认定。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。本院经审理认定事实如下：张某某曾向玉光公司销售添加剂产品，2017年4月18日，玉光公司通过债权转让方式将四川金源建设有限公司富民富安花园项目部债权348607元转让给张某某，并出具《委托书》委托张某某收款348607元，且注明“此款用于买你项目部11－303号房”；张某某与富安公司于2017年8月3日，在富安公司销售中心签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，合同约定被告将位于富民县出售给原告，按照建筑面积94.73平方米计价，单价3680元／平方米，总价款为348606元，合同还约定交房、违约责任等内容。2017年8月3日由被告出具款额为348606元的《收据》给原告，并2017年8月7日将该房产备案登记至张某某名下。2020年10月张某某到富安公司要求交付房屋，但该房屋已实际交付给案外第三人装修居住。现张某某主张解除合同，并由被告承担返还房款、利息、诉讼费及违约金。另查明，涉案房屋已在富民县棚户区改造项目中作为拆迁补偿安置房提供给“富民县棚改办”安置，并抵兑给棚改户张某某1，现张某某1按棚改方案选房后，已自行装修入住。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七条，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定。民事主体应以善意、合法方式行使权利。不得以损害他人和社会利益的方式来获取私利。在合同履行中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，恪守承诺，不擅自毁约，并遵循诚信原则。原、被告签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且进行备案登记，合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于涉案合同的解除问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案涉案房产购销合同签订后，被告又将该房产作为“棚改”拆迁补偿安置房安置、抵兑给“棚改办”，并已交付给棚改户装修居住，双方当事人对前述事实均认可。据此，原告认为被告未按照合同约定履行交付房屋的义务，涉案合同已无法履行，即被告有其他违约行为致使不能实现合同目的，故请求解除合同。审理中，被告明确表示该房屋与案外第三人玉光公司之间存在经济纠纷，因涉案房产未实际抵顶，被告亦未实际收到该抵房款项，明确表示无法与原告办理房屋过户登记手续，故导致缔约目的不可能获得实现，即本案合同目的不能实现，故原告依法享有合同解除权。本案原告诉请解除双方签订的《商品房购销合同》，被告亦同意解除，涉案合同的解除于法有据，本院予以支持。二、关于房款本金返还及利息、违约金的承担问题。本案所争议的《商品房购销合同》基于订立在先的“工程抵款协议”约定而产生，是为了抵偿货款债务而签订并备案的。此时，债权人享有的仅是债权性质的权利，并未享有物权。在债权人与债务人达成以物抵债协议，新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。经查，本案原、被告及外第三人均系相互之间另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。仅凭三方约定的“工程抵款协议”的事实及《收据》尚不足以认定抵款协议约定的涉案房抵顶的货款已计入已付款项，从而消灭相应的货款债务。原告及案外第三人均未实际占有涉案房产，被告并未履行协议约定义务，故相应的拟以房抵顶货款，同时产生的买卖关系（转让）债权并未消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求的行使，并不以物抵债协议无效、被撤销，或者被解除为前提。本案中，《商品房购销合同》目的无法实现，在此情况下，以物抵债协议已履行不能时，债务人应当依据旧债务的约定履行。针对原告要求被告向其返还购房款的诉请，结合本案中双方当事人以他种给付消灭原债权债务的约定，运用代物清偿基本规则处理本案纠纷完全具有合法性。但原告所提供的证据只能证明原、被告与案外第三人之间存在民事债权债务关系，因本案并没有发生物权转移，被告亦明确表示无法继续履行该合同义务，即将该房产所有权登记备案至原告名下。原告亦未提供证据证明当事人之间存在实际支付房款、交付房屋及被告行为造成损害后果的事实成立。代物清偿性质的合同未成立的情况下，原告自然无法依据该《商品房购销合同》主张权利。但作为原告仍可以依原来债务关系（基础法律关系）主张权利的救济和实现；针对原告主张的资金占用利息及违约金，因该利息及违约金在原告遭受损失的范围内，但原告并未向被告或案外第三人实际支付争议房款348,607元，证据无法证实原告违约行为造成实际损失并适当，亦无法证违约行为在后果上对原告的债权造成侵害，并导致债权人依据合同所享有的债权不能实现。原告可选择按双方原始的买卖关系另行主张对其权利的救济。综上，对原告提出由被告支付房款本息，并承担违约金，因未实际产生，缺乏事实和法律依据，结合本案的实际，不予支持。本案原告所主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致，原告坚持原诉讼请求，未进行变更。无法超出当事人诉讼请求裁判，故原告只能依据基础法律关系主张该权利，涉案《商品房购销合同》解除后，双方当事人与案外第三人之间的债权债务，另循途径予以解决。三、关于原告主张赔偿已付房款一倍金额的问题。经查明，“棚改户”与被告未签订过案涉房屋的任何房屋买卖合同，对涉案房屋现状只是占有使用。被告与原告及“棚改户”之间就涉案房产的两次处分行为，因均未完成过户登记的情形下，被告及“棚改户”均未能过法定登记备案取得该房产的所有权，显然，被告处置涉案房屋的行为虽有不妥，但不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“一房二卖”的构成要件的规定。原告主张涉案房屋系“一房二卖”，且要求被告承担赔偿一倍购房款请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：一、解除原告张某某与被告富民富安房地产开发有限公司于2017年8月3日签订的《商品房购销合同》；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费8818元，由原告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宣 云人民陪审员  顾品明人民陪审员  司晓菊二〇二一年五月八日书 记 员  火有明