山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初3379号 原告：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司。住所地：泰安市乐园小区37号楼3单元101室。统一社会信用代码：91370900690605460A。 负责人：杨华，经理。 委托诉讼代理人：孙鹏，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王梅，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 被告：宋铭杨，女，1987年2月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王圣军（被告宋铭杨丈夫），男，1987年2月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）与被告宋铭杨物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒翔物业泰安分公司委托诉讼代理人孙鹏、王梅、被告宋铭杨及委托诉讼代理人王圣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒翔物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费8546.56元；2.判令被告支付违约金53163.61元；3.判令被告支付诉讼中代理费用5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年原告与被告宋铭杨签订《前期物业管理服务协议》，就被告所在的信合佳苑小区物业服务达成协议。合同约定，被告位于信合佳苑19号楼3单元202室，面积123.54平方米，被告物业服务费为每月1元/平方米，即123.54元/月。现被告未按约定支付物业服务费，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。 宋铭杨辩称，双方没有签订过物业合同，原告提交的合同是格式条款，原告未按合同约定履行物业合同服务义务，小区存在乱搭乱建，车位乱占，电梯内广告业主都不知道，车库内玻璃碎了也没人修，硬化路面坏了无人维修，2020年10月29日交物业费时对方告知必须把之前的补交后才能交当年的，如果不交就不能开门口的蓝牙，原告给我发的短信称自2014年就没交物业费，短信时间是2020年年底、2021年年初各一条，实际是2017年至2019年缴纳了，我去交的时候物业和我要发票，我的房子当时出租，我说要和承租人去要发票，起诉后原告核实2018年、2019年缴纳了，2017年交了1个月，原告主张物业费已经超诉讼时效，之前从未催缴过，期间未使用时间要求打折，违约金不合理。 本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（被告之父宋高昌代签字），合同约定“……本物业名称：泰安市信合佳苑住宅小区，座落位置19楼3单元202室……一、乙方交纳费用时间：每半年首月份向甲方交纳本半年物业服务费；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元……四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.80元……七、房屋空置6个月以上为长期空置房;长期空置房按本小区正常物业服务费的80-85%收取，业主超过规定接房时间的按空置房收费标准收取物业管理费；接房后如长期空置，业主（使用人）到服务中心签订长期空置房屋协议，同意采取断水、断电予以确认房屋空置，确认水、电、气表起止数，表指数均未走动超过6个月，服务中心按空置房标准收取，反之，水、电、气表已启动，服务中心则全额收取物业管理费；八、乙方应在合同签定之日起向乙方支付第一年全年物业管理费……1.地下车库每月管理费10元（预交一年）……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按物业管理费应交纳费用总额的千分之五比例向甲方交纳违约金，拖欠2个月的在小区公告栏上曝光，拖欠半年的甲方向法院申请追交；五、业主认为物业管理企业的管理服务有瑕疵时，可以书面向物业管理主管部门和建设单位举报，不得以管理服务有瑕疵和放弃接受服务为由，拖延和拒绝缴纳物业管理服务费……第十四条、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉，起诉中所发生的律师代理费用由败诉方全部承担……” 另查明，涉案房产面积为123.54平方米。原告主张被告拖欠2014年、2015年、2016年、2020年全年物业费及车位管理费、2017年11个月物业费及车位管理费以及2019年5个月物业费及车位管理费。同时原告明确违约金计算为2014年1月1日至2014年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计2191天，金额为17555.17元，2015年1月1日至2015年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1826天，金额为14630.64元，2016年1月1日至2016年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1461天，金额为11706.12元，2017年1月1日至2017年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计1096天，金额为8049.79元，2019年8月1日至2019年的12月31日的物业费，违约金计算至2020年12月31日，共计366天，金额为1221.89元，2020年的违约金不予计算，总金额53163.61元。被告对此认为原告不给清算是导致未交物业费的直接原因，违约金过高应当按照贷款利率计算。 再查明，原告本次诉讼支付代理费用5000元。 审理中，被告主张2016年3月份到2017年12月份房屋空置，并提交电费明细予以证实。该明细中显示2016年3月份到2017年12月仅有两月用电量为0，且显示为差错退补电费。原告明细真实性无异议，但认为被告主张空置房不符合物业服务合同第四条第七项规定，且被告或使用人没有与原告签订长期空置房协议，应当全额交费。 被告提交照片一宗，用以证实原告服务有过失。对此，原告对照片有异议，认为没有具体拍照时间，也无法体现照片证实内容，被告如果认为权利受到侵害可以另行主张权利，向被告长期不交物业费，作为物业公司没有费用无法管理。 本院认为，原告提交的物业合同虽系被告父亲代签，但被告在此之后亦缴纳部分物业费，视为认可该合同，现原告按照合同约定履行了相关物业服务义务，被告亦应当按照约定缴纳物业费。现涉案房屋拖欠2014年、2015年、2016年、2020年全年物业费及车位管理费、2017年11个月物业费及车位管理费以及2019年5个月物业费及车位管理费，对此被告应予支付。被告每月应交纳物业费及车辆管理费为133.54元（1元/㎡/月×123.54㎡+10元/月），被告应支付的拖欠物业费及车辆管理费为8546.56元（133.54元×64个月）。被告辩称应予以减免，但未提交合法有效证据予以证实，对该辩称，本院不予采纳。对于被告辩称已超诉讼时效，对此，相关物业费用均系同一合同项下产生的债务，其诉讼时效应自最后一期物业费履行期限届满之日起算，故对被告该辩称，本院亦不采纳。 关于违约金。《前期物业管理服务协议》约定违约金过高，本院酌定按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。原告主张自每年应交纳费用自下一年计算至2020年12月31日，本院予以采纳，故被告应支付违约金为1120.8元[133.54元×12个月×6年×3.85%+133.54元×12个月×5年×3.85%+133.54元×12个月×4年×3.85%+133.54元×11个月×3年×3.85%+133.54元×5个月×1年×3.85%]。 关于律师费。原被告合同虽然对律师费用进行约定，但对“败诉方”含义约定不明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 被告主张服务不到位问题，应依法向物业服务企业反映，被告以此为由拒交物业费于法无据,本院依法不予支持。同时，对于被告所主张的相关诉求，因未申请反诉，本案中不予处理。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宋铭杨于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业费、车辆管理费共计8546.56元 二、被告宋铭杨于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司违约金1120.8元； 三、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费734元，由原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司负担709元、被告宋铭杨负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 孙其运 二〇二一年五月二十五日 法官助理 刘振年 书 记 员 黄 鹏