陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终6512号上诉人（原审被告）：王永善，男，1946年3月4日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王伟锋，男，1979年1月25日出生，汉族，泘沱社区工作人员，住西安市未央区，系王永善之子。被上诉人（原审原告）：西安宽和物业管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：刘凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：白亚萍，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。上诉人王永善因与被上诉人西安宽和物业管理有限公司（以下简称宽和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初18076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王永善上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回宽和物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由宽和物业公司负担。事实和理由：宽和物业公司与西安市未央区谭家街道滹陀社区居民委员会签订的《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》,后又与每户业主签订《物业管理服务协议》，但是至今宽和物业公司仍未与其签订过任何协议。因此其没有主动向宽和物业公司支付过物业费，物业费是由西安市未央区谭家街道滹陀社区居民委员会从代发放给其的商业房租金中，扣留交给宽和物业公司。一审认为宽和物业公司同时也承认在物业服务管理过程中确实存在一定程度的服务不到位问题,即便是宽和物业公司与其的物业服务合同成立,宽和物业公司也未尽到服务义务，未达到服务标准，在这种情况下依然要求其全额支付物业费是不合适的。其有新的证据证明宽和物业公司在提供物业服务管理过程中也违反了民法典的相关规定,物业服务人未按照约定与有关规定提供服务,不能满足业主支付物业费的前提条件,其不应向宽和物业公司支付物业费。宽和物业公司2017年7月办理交接手续退出滹沱锦绣物业管理,2020年9月28日其收到一审法院的传票,宽和物业公司的请求是否超出时效存疑。宽和物业公司辩称，其与王永善系物业服务关系，其依据《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》的约定，全面履行了义务且按照约定的服务项目给王永善提供了服务，王永善应当按照合同约定及时交纳物业管理费及水费。王永善认为与其未签订《物业管理服务协议》，也未向其交纳物业费，且对交纳物业费事宜不知情明显与事实不符。王永善于2013年10月18日在其处领取诉争房屋5-1-801的房屋钥匙且在滹沱锦绣南区钥匙统计表上签字，另，王永善之子王伟锋于2013年11月7日在其处办理装修事宜且与其签订《房屋装饰装修管理服务协议》，此外王永善在一审提交的证据足以证明王永善知道交纳物业费一事，亦未对其提供物业服务提出异议。其为王永善提供物业管理服务至2017年8月31日，该事实已有多份生效判决确认，且其一直通过公示、通知等要求王永善交纳物业费及水费，其最后一次催缴是在2018年6月5日，其于2020年6月10日向一审法院起诉，故王永善对时效存疑的上诉理由不成立。宽和物业公司向一审法院起诉请求：1.王永善支付拖欠物业费4688.5元、水费448.4元、违约金4345.3元，共计9482.2元；2.本案诉讼费用由王永善负担。一审法院认定事实：王永善系滹沱锦绣小区南区5号楼1单元8层1号业主，房屋面积139.26平方米。2014年5月3日，宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由宽和物业公司为西安市XX村XX小区提供物业服务，该合同期限自2013年9月25日至2016年9月24日。《前期物业服务合同》第九条约定，“住宅物业费（高层）：0.9元/月·平方米；电梯费：住宅0.22元/月·平方米（以二层为基数，每向上一层递增0.01元/月·平方米）；卫生费（生活垃圾清运处理）：住宅6元/月·户；水电费：政府公布的基础水电价+实际损耗及公共用水均摊（基础水电价随政府公布调整价格同时调整），住宅水费为3.5元/立方”。第二十二条约定，“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。宽和物业公司在《前期物业服务合同》约定的合同有效期满后仍为滹沱锦绣小区提供物业管理服务直至2017年8月31日。王永善自2015年7月至2017年8月拖欠物业费4688.5元，自2017年1月至2017年8月31日合计8个月共欠水费448.4元，宽和物业公司多次发出催缴通知未果,酿成诉讼。一审法院认为，宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》主体适格，意思表示真实，合法有效。本案中，宽和物业公司为王永善所在小区提供了物业管理服务，王永善也实际接受了宽和物业公司提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，王永善应及时向宽和物业公司支付物业费及水费。现宽和物业公司主张王永善支付拖欠的物业费4688.5元及水费448.4元，有事实及法律依据，依法予以支持。宽和物业公司在提供物业服务管理过程中确实存在一定程度的服务不到位问题，故对宽和物业公司主张的违约金，不予支持。王永善辩称宽和物业公司未按合同标准收费、限制业主人身自由、存在暴力催收的意见，未提供证据予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王永善于本判决生效之日起十日内支付原告西安宽和物业管理有限公司物业费4688.5元及水费448.4元；二、驳回原告西安宽和物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（西安宽和物业管理有限公司已预交），由王永善负担，于上述付款时间一并向西安宽和物业管理有限公司给付。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为， 本案为物业服务合同纠纷。宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定，由宽和物业公司为西安市XX村XX小区提供物业服务，该合同期限自2013年9月25日至2016年9月24日。根据相关法律规定，该合同对业主均具有约束力。宽和物业公司已按照合同约定的服务项目向王永善提供了物业服务，王永善亦应按照合同约定及时交纳物业费。因《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定的合同有效期满后，宽和物业公司仍为涉案小区提供物业服务至2017年8月31日，故在此期间王永善与宽和物业公司之间形成了事实上的物业服务关系，双方仍应按照之前签订的合同约定内容履行相应的义务。本案宽和物业公司要求王永善支付戒指该期限之前的物业费4688.5元及水费448.4元，有事实依据及法律依据，依法应予支持。考虑到宽和物业公司在提供物业服务管理过程中确实存在一定程度的服务不到位问题，故一审对宽和物业公司主张的违约金不予支持，并无不妥。综上所述，王永善的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王永善负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年五月二十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧