上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终517号上诉人（原审被告）：上海是水壹餐饮有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇文翔路5016号。法定代表人：薛晓飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙艳华，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊莹，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海虹梅商业股份有限公司，住所地上海市徐汇区田林路105号。法定代表人：谢绍臣，董事长。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绪峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭涛，男，1974年2月4日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：顾羽馨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海是水壹餐饮有限公司（以下简称是水壹公司）因与被上诉人上海虹梅商业股份有限公司（以下简称虹梅商业公司）、郭涛物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。是水壹公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判双方签订的物业服务合同解除时间为2020年4月7日；2．撤销一审判决第二项，改判不支付2020年4月8日至2020年8月6日的物业费、减免支付2020年3月12日至4月7日的物业费。事实和理由：新冠肺炎疫情构成不可抗力，是水壹公司具有法定解除权，房屋租赁合同应于2020年4月7日解除。即便不构成不可抗力，按约是水壹公司仍享有租赁合同的单方解除权。物业服务合同作为房屋租赁合同的附属协议，应当于同日一并解除。故是水壹公司无需承担合同解除之日2020年4月7日后直至2020年8月6日的物业服务费。而2020年3月12日至2020年4月7日，因新冠疫情及14天强制隔离等紧急措施导致商场一直未能正常营业，虹梅商业公司也未能提供正常的物业服务，故该期间的物业费应酌情减免。虹梅商业公司辩称，是水壹公司未向虹梅商业公司发送过解除通知，且是水壹公司不享有单方解除权。根据双方物业合同约定，如果出现不可抗力的情形，应先通知虹梅商业公司，并出示相应文件。是水壹公司实际搬离时间为2020年8月11日，之前系争房屋在其控制下，故物业费应支付到2020年8月6日。综上，不同意是水壹公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。郭涛辩称，同意是水壹公司的上诉请求。虹梅商业公司向一审法院起诉请求：1．虹梅商业公司与是水壹公司签订的《物业服务合同》自2020年8月6日解除；2．是水壹公司支付自2020年3月12日起至2020年8月6日止的物业费人民币78，062.62元（按年物业费192，519.30元折算）；3．是水壹公司支付自2020年3月12日起至2020年8月6日未交物业费的滞纳金4，417.92元，按日万分之五分段计算；4．郭涛对上述款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2018年3月，案外人上海XX有限公司XX科技（出租方，甲方、以下简称XX科技公司）与郭涛（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，乙方租赁房屋的用途用于餐饮（是水日料）。租赁期限伍年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。合同并就其他内容进行了约定。2018年3月6日，虹梅商业公司（甲方）与郭涛（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定，甲方为系争房屋提供物业服务，期限同租赁期限。年物业服务费192，519.30元，根据先付款后服务原则，每三个月到期前10日内支付下三个月物业服务费。乙方逾期支付或未足额支付的，则每逾期一天加收应交费用的0.5％作为滞纳金。后双方签订确认书，物业费起付时间为2018年3月12日。2018年5月16日，虹梅商业公司（甲方）、郭涛（乙方）与是水壹公司（丙方）签订《物业合同补充协议书》一份，约定，自2018年5月16日起，由丙方履行甲乙双方签订的物业服务合同中乙方权利义务。乙方对丙方未缴足费用向甲方承担连带保证责任。是水壹公司实际支付物业费至2020年3月11日。2020年4月4日，是水壹公司向出租方XX科技公司发送《解除租赁合同通知书》一份，认为本次停业系受新冠病毒疫情的不可抗力所致，导致是水壹公司合同目的无法实现。鉴于疫情防控一直未解除，是水壹公司受疫情影响损失过于严重，现已无力承担经营成本，无法继续经营。是水壹公司根据租赁合同约定，依法行使合同解除权，特通知如下：1．自本通知送达之日起，是水壹公司和XX科技公司就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议正式解除；2．要求XX科技公司于收到本通知之日起2个工作日内与是水壹公司办理房屋交接手续；3．是水壹公司已经缴纳租金至2020年4月20日，依据合同约定，租赁合同无条件终止，是水壹公司不再支付2020年5月及之后的租金及其他相关费用，且XX科技公司应按合同约定，自收到本解除通知之日起3个工作日内退还是水壹公司剩余租金54，547.12元，并退还是水壹公司已经缴纳的全部租赁保证金288，778.90元。该份函件显示于2020年4月7日签收。2020年4月7日，是水壹公司再次向XX科技公司发函，称随函将系争房屋钥匙寄回，并要求XX科技公司开具物品出门单，配合办理物品搬离及退还租金等事宜，否则因逾期配合腾房产生的房屋使用费由XX科技公司承担。该份函件显示于2020年4月8日签收。2020年4月22日，是水壹公司向XX科技公司发出律师函一份，明确表示是水壹公司享有合同解除权，是水壹公司和XX科技公司之间的租赁合同已经于2020年4月7日解除，要求XX科技公司返还租赁保证金及剩余租金，并要求XX科技公司开具物品出门单，配合是水壹公司搬离系争房屋内的物品。该份函件显示于2020年4月23日签收。2020年4月15日，虹梅商业公司向是水壹公司、郭涛各发出律师函一份，催告支付物业费及滞纳金。是水壹公司称其未收到律师函。2020年4月27日，郭涛回函。2020年5月6日，虹梅商业公司提起本案诉讼。同日，XX科技公司提起另案诉讼，要求和是水壹公司解除租赁合同并要求是水壹公司支付租金、违约金等相关费用。XX科技公司与是水壹公司于2020年8月11日办理了房屋交接手续。一审法院认为，虹梅商业公司与是水壹公司、郭涛签订的租赁合同、物业服务合同及补充协议书合法有效，一审法院予以确认，当事人均应恪守履行。是水壹公司主张新冠疫情属不可抗力，导致租赁合同目的无法实现，其依据合同约定及法律规定享有解除权。但一审法院注意到，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应。是水壹公司在上海市已经下调应急响应级别的情况下，仍擅自于2020年4月4日向XX科技公司发出解除合同通知书，此时是水壹公司并不享有单方合同解除权。因XX科技公司已经于2020年5月6日向一审法院起诉，要求解除其与是水壹公司签订的房屋租赁合同，一审法院有理由认定，双方已经于2020年5月6日就租赁合同解除达成一致意见，故一审法院认定双方就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除。物业服务合同系为租赁房屋提供物业服务，是水壹公司虽未单独发函解除物业服务合同，但其以退租、退还钥匙等行为表示不再履行租赁合同及物业服务合同，且虹梅商业公司于2020年5月6日起诉要求解除物业服务合同，故一审法院认定双方于该日就物业服务合同解除达成一致意见，涉案物业服务合同于2020年5月6日解除。关于虹梅商业公司主张是水壹公司支付自2020年3月12日起至8月6日的物业费，鉴于双方物业服务合同于2020年5月6日解除，是水壹公司应支付合同解除之日前的物业费，故对虹梅商业公司主张的2020年3月12日至2020年5月6日的物业费，一审法院予以支持。结合是水壹公司于2020年4月寄还钥匙、发函要求尽快交接房屋的行为，合同解除后，因出租方未及时收回房屋导致损失进一步扩大，故一审法院酌情调整是水壹公司应承担的2020年5月7日至8月6日期间的物业费。关于虹梅商业公司主张的物业费滞纳金，考虑到是水壹公司租赁房屋用于日料餐饮，确可能受疫情影响经营的情况，其未及时支付物业费系事出有因，故一审法院对虹梅商业公司的该项诉请，不予支持。依据补充协议书，郭涛应对是水壹公司在涉案合同履行中的债务承担连带保证责任，故对虹梅商业公司要求郭涛对上述付款承担连带清偿责任的诉请，一审法院予以支持。一审法院审理后，于2020年11月13日作出判决：一、确认上海虹梅商业股份有限公司与上海是水壹餐饮有限公司签订的《物业服务合同》于2020年5月6日解除；二、上海是水壹餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海虹梅商业股份有限公司自2020年3月12日起至2020年8月6日止的物业费53，799.91元；三、郭涛对判决主文第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回上海虹梅商业股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计931元，由上海虹梅商业股份有限公司负担计324元，由上海是水壹餐饮有限公司、郭涛共同负担607元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，虹梅商业公司表示，其对一审判决的解除时间无异议；是水壹公司表示，假如法院对其主张的解除时间不采纳，其同意一审判决的解除时间。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一、是水壹公司与虹梅商业公司的物业服务合同解除时间如何认定；二、是水壹公司是否应当全额支付2020年3月12日至8月6日的物业费。关于第一个争议焦点，首先，是水壹公司、郭涛与虹梅商业公司签订的物业服务合同及补充协议系各方真实之意思表示，内容不违反强制性法律规定，是水壹公司与虹梅商业公司建立的物业服务合同关系，郭涛作为保证人与虹梅商业公司建立的保证合同关系依法应属有效。是水壹公司与案外人XX科技公司之间建立的房屋租赁合同关系与本案所涉的物业服务合同关系属于两个独立的法律关系，两者不具有从属性。而是水壹公司向案外人XX科技公司发送的解除合同通知函及律师函等均与租赁合同相关，未涉及物业服务合同，故是水壹公司据此主张双方的物业服务合同与房屋租赁合同于2020年4月7日一并解除，缺乏依据，本院不予采纳。关于解除时间，是水壹公司表示，假如法院对其主张的解除时间不采纳，其同意一审判决的解除时间。虹梅商业公司亦表示对一审判决的解除时间无异议，故一审判决双方物业服务合同于2020年5月6日解除，本院予以确认。关于第二个争议焦点，是水壹公司主张不支付2020年4月8日至2020年8月6日的物业费，理由是双方物业服务合同已于2020年4月7日解除，如前所述，物业服务合同的解除时间为2020年5月6日，是水壹公司与出租方交接系争房屋的时间为2020年8月11日，该期间虹梅商业公司还在提供物业服务，是水壹公司主张不支付该期间的物业费，显然不能成立。一审法院根据本案实际情况已经对合同解除后的物业费进行了酌减。关于合同解除前的物业费，是水壹公司认为存在疫情且虹梅商业公司也未能提供正常的物业服务，故请求酌减。对此，本院认为，是水壹公司未提供有效证据证明虹梅商业公司未提供正常的物业服务，且疫情期间反而会增加物业公司的工作量，故是水壹公司的主张，本院亦不予采纳。综上所述，是水壹公司的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，145元，由上海是水壹餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年五月二十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……