贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1906号上诉人（原审原告）：姜昱雯，女，汉族，1996年2月1日生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：游礼琳，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理．诉讼代表人：贵州与之律师事务所，系贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人。负责人：李学芬，贵州与之律师事务所主任，委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师，原审第三人：杨志琴，女，汉族，贵州省桐梓县人，1963年10月29日生，住桐梓县。上诉人姜昱雯因与被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）以及原审第三人杨志琴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。姜昱雯的委托诉讼代理人游礼琳、龙腾公司的委托诉讼代理人任昕以及原审第三人杨志琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜昱雯上诉请求：1、依法改判确认被上诉人作出的（2020）龙腾破债确第230号《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产清算债权确认书》中解除上诉人与被上诉人2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：030105）的内容无效；2、依法改判被上诉人继续履行前述《商品房买卖合同》，并交付上诉人购买的位于桐梓县门面；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定上诉人未付清购房款错误。从款项支付情况上看，上诉人已支付完871500元的购房款，并有龙腾公司2017年6月15日出具的《收据》证明，该收据上盖有龙腾公司财务专用章，郑庆红的签字，该收据上的收款事由为购房款。上诉人交付的购房款虽有部分支付至龙腾公司股东郑庆红的账户，但龙腾公司2012年、2013年、2014年销售商品房收款主体大部分为郑庆红，本案非特殊情况。二、原审法院以2012年12月19日、2013年1月24日《收据》认定原审第三人杨志琴为其子购房真实性成立与未以2017年6月15日《收据》认定案外人杨红为其女购房真实性成立自相矛盾。杨志琴为其子购房也如案外人为上诉人购房一样，先支付购房款，后出具《收据》。如果原审法院认定龙腾公司出具的《收据》真实性，依据2012年12月19日、2013年1月24日《收据》认定杨志琴为其子购房真实性成立，那就更应该依据2017年6月15日《收据》认定案外人杨红为其女购房真实性成立。三、龙腾公司最后开具《总收据》、签订《商品房买卖合同》时收回了之前付款时开具的《收据》，收回《收据》是龙腾公司的强制要求，所以上诉人并无支付300000元、270000元购房款的收据。本案非特殊情况，龙腾公司破产案中，大多数债权人都是最后收到支付购房款的《总收据》时交回之间的《收据》。四、在龙腾公司破产案中，除了按揭购房的债权人，其他全款购房的债权人大多数都是先付购房款后由龙腾公司出具《收据》、签订《商品房买卖合同》，这是本案债权人与债务人之间的交易习惯。五、原审法院认定双方之间的《商品房买卖合同》实质是“以物抵债”行为错误，双方属于商品房买卖合同关系。上诉人在申报债权时就以购房款申报债权，管理人于2018年8月作出的龙腾公司《债权申报登记阶段工作报告》认定，上诉人申报时是以购房款进行申报。杨志琴于2019年1月20日提交的《情况说明》属于变更申报债权，且杨志琴手写清单并无证据对应。杨志琴于2013年9月6号借给郑庆红415000元用于生活周转，约定三日后还清借款，郑庆虹于2013年9月9日还给杨志琴，和上诉人的房款并无关联关系。杨志琴于2013年9月6日借给郑庆红85000元用于生活周转，约定四日后还清借款，郑庆虹于2013年9月10日还给杨志琴，和上诉人的购房款并无关联关系。杨志琴于2014年1月2日返还银行贷款，而且杨志琴于2014年1月2日归还银行数额的款项为100167.4元，有零有整，不可能为借款，与上诉人购房款并无关联关系。本案中，原审法院认定上诉人支付的300000元与270000元为金钱之债，但该款项无论是从数额，还是从支付时间上都与杨志琴《情况说明》上的借款金额不一致，且该款项并非为杨志琴支付，而是由案外人杨红支付，原审法院认定上诉人与被上诉人存在以房抵债无证据依据。原审法院认定2012年12月19日及2013年1月9日共支付的301500元为购房款与认定2013年4月21日支付的270000元为金钱之债自相矛盾。原审法院既然认定原审第三人于2012年12月19日、2013年1月9日支付购房款用于“合作建房投资”预购商铺成立，则上诉人在受让该房屋后由其母于2013年4月21日支付的270000元也应为购房款，而非金钱之债。原审法院认定上诉人支付的300000元及270000元购房款为金钱之债错误。在上诉人与被上诉人的商品房买卖法律关系中，上诉人提交了相应流水、收据、合同证明其与龙腾公司是基于商品房买卖的合意签订了《商品房买卖合同》并支付了相关购房款，300000元及270000元的款项有2017年6月15日《收据》上收款事由“购房款”证明其为购房款，而非金钱之债。六、原审法院认定继续履行合同会构成个别清偿错误。上诉人对被上诉人享有的并非金钱之债，不属于一般债权，上诉人对被上诉人名下一品龙腾三号楼5号门面享有优先权，上诉人转移货币所有权时便取得了物权期待权，继续履行合同不会构成个别清偿。七、原审法院认定上诉人与被上诉人合同目的不能实现错误。管理人发出《关于继续履行部分合同的公告》，认定购房人已付清全款的商业用房，购买时该房产未被抵押给第三人的，继续履行合同。如果涉案房屋有客观原因不能履行，管理人不会发出上述公告。上诉人已付清全款，且2012年购买时该房产并未抵押给第三人，管理人应当继续履行合同，实现合同目的。涉案房屋为在建工程虽尚未修建完毕，但仍在修建中，终会修建完毕，合同目的只是暂时不能实现，并非最终不能实现。被上诉人可待房屋修建完毕，达到交付条件后，再履行交付义务。退一步说，即使涉案房屋不再修建，管理人非法解除上诉人与被上诉人之间的合同，对于被上诉人应返还上诉人已支付的价款，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第十一条之规定，也应作为共益债务进行清偿。龙腾公司二审答辩称，上诉人在向龙腾公司破产管理人申报债权时，已经明确说明了系以房抵债。即使上诉人有真实支付购房款的情形，但是该款项并非全部购房款项，部分是借款，上诉人的身份也不属于消费者。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人杨志琴二审陈述称，出具该《情况说明》系因家庭变故导致其经常情绪低落，《情况说明》并非其真实意思表示。姜昱雯向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认龙腾公司作出的《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产清算债权确认书》【（2020）龙腾破债确第230号】中解除姜昱雯与龙腾公司2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：030105）的内容无效；2、判决确认姜昱雯与龙腾公司于2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、判令龙腾公司继续履行前述《商品房买卖合同》，并交付姜昱雯购买的位于桐梓县门面；4、本案诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆。位于桐梓县娄山关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发，龙腾公司于2016年8月23日取得3号楼的预售许可。2012年8月30日，姜昱雯自述其母杨红取款300000元用于预购一品龙腾4号楼3楼一层商铺，资金当日存入龙腾公司股东及出纳郑庆红账户内。2013年4月姜昱雯与杨志琴及龙腾公司协商，将杨志琴为其子孙浚釜在龙腾公司购买的同一项目3号楼5号商铺转让给姜昱雯，姜昱雯此前预交的300000元款项转为购买此商铺的购房款。杨志琴系姜昱雯的姨妈。此前，杨志琴已分别于2012年12月19日交现金50000元、2013年1月9日交现金180000元、2013年1月24日交现金33600元，以“合作建房投资”的形式向龙腾公司交款共计263600元用于为孙浚釜购买3号楼5号商铺。杨志琴自述曾与龙腾公司签订《合作建房协议书》。龙腾公司分别于2012年12月19日和2013年1月24日先后向孙浚釜出具两份《收据》，第一份收据载明金额为50000元，第二份收据载明金额为263600元，同时均载明：收款方式：现金；收款事由：合作建房投资。其中第一份收据在第二份收据出具后由龙腾公司收回。后2013年4月21日，杨志琴取款110000元及杨红现金160000元共计270000元，由杨红将此270000元款项存入郑庆红的个人账户内。2017年6月15日，姜昱雯与龙腾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：030105），主要约定：龙腾公司将“一品龙腾”项目3号楼1单元1-5号房出卖给原告，建筑面积24.9㎡，单价35000元/㎡，总价871500元；付款方式：一次性付款，买受人应当在2017年6月15日前支付全部房款；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同由杨志琴代姜昱雯签字。姜昱雯自述于当日将合同尾款37900元以现金交付龙腾公司，同日，龙腾公司向姜昱雯出具《收据》一份，载明收款方式为现金，收款事由为购房款。杨志琴陈述龙腾公司出具该《收据》后随即将此前签订的《合作建房协议书》收回。2019年1月20日，杨志琴向龙腾公司清算组出具《情况说明》第三段载明：“姜昱雯购3号楼5号门面一间，已付款871500.00元，于2012年前第一次支付现金50000.00元（到售房部交出纳张小林收），第二次付现金211500.00元（交售房部出纳张小林收，收据原件龙腾内账已收），差的610000.00元于2013年9月6号农行支款8.5万元，贵州银行转款41.5万元，2014年1月2号娄山信用社支款10万元，以上60万元是由本人借给贵州世纪龙腾房地产公司的借款，抵姜昱雯房款，剩余1万元付的现金。”后杨志琴在庭审中陈述其出具该《情况说明》系因家庭变故导致其经常情绪低落，且工作繁忙导致经常不清楚自己的所说所做，故杨志琴当庭否认《情况说明》所列与郑庆红的资金往来情况与姜昱雯主张的购房款有关联，认为与郑庆红的账目已结清，并提供了与《情况说明》对应的2013年9月6日两笔转账记录、2014年1月2日一笔银行取款记录进行佐证，与2013年9月6日两笔转账记录对应的还有2013年9月9日、9月10日由郑庆红转入杨志琴账户的对应金额款项。2019年3月12日，被告龙腾公司因资不抵债，贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司申请对该公司进行破产清算，一审法院于当年4月9日作出裁定受理该申请，并于同日决定指定贵州与之律师事务所担任该公司管理人。同年4月24日原告出具《授权委托书》，特别授权杨志琴为委托代理人参加破产清算活动。管理人于2019年6月8日发布（2019）龙管公第2号《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》，载明：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定及管理人掌握的材料，管理人决定继续履行破产申请受理前成立而龙腾公司和对方当时均未履行完毕的下列类别的合同：一、商品房买卖合同：……2、商业用房、车位类购房合同（包括认购协议、合作建房协议、商品房买卖合同，不包括以房抵债类签订的商品房买卖合同），购房人实际已付清全部房款，且购买时龙腾公司未对该房产向第三方设定抵押的，继续履行合同。根据管理人的要求，姜昱雯向管理人申报购房类债权，申报享有债权总额为871500元。管理人于2020年7月16日向姜昱雯送达（2020）龙腾破债确第230号《破产清算债权确认书》，确认姜昱雯的债权实际为以房抵债。根据（2019）龙管公第2号《公告》，管理人认为姜昱雯不符合公告规定的继续履行合同的情形，因此解除了姜昱雯与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：030105），解除时间为2019年6月10日。同时，确认姜昱雯对龙腾公司享有的金钱债权金额为871500元。姜昱雯不服该确认结果，诉至该院。一审法院另查明，“一品龙腾”3号楼系在建工程，尚未达到交付条件。案涉项目工程在贵州桐梓农商行办理了在建工程抵押，案涉商铺是抵押状态。一审法院认为，姜昱雯与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但就合同的购房款组成分析，案涉项目3号楼取得预售许可前，姜昱雯之母杨红取款300000元，其陈述此款打入郑庆红账户，用于购买案涉项目4号楼的商铺，但姜昱雯未举证证明其与郑庆红或龙腾公司有购房意思表示的书面证据，管理人在清算过程中也未发现有此情况的材料。而相同时段杨志琴为其子孙浚釜以“合作建房投资”的名义而预购的案涉商铺，其交款金额263600元、交款事由均可证实杨志琴为其子孙浚釜购房的真实性。后杨红又向郑庆红个人账户转款270000元，姜昱雯陈述其目的系用于购买案涉商铺，但姜昱雯亦不能举证证明其母杨红在此时有为其购房的意思表示。虽然姜昱雯由杨志琴代替在2017年6月15日与龙腾公司签订了案涉《商品房买卖合同》，并由龙腾公司出具了《收据》，将姜昱雯主张的数笔款项累计的金额871500元确认为了购房款，但一审法院确认姜昱雯直接支付的购房款仅为301500元，其主张的300000元及270000元不能证明其交款目的系用于购房，均不予确认，故姜昱雯并未付清购房款。杨志琴的陈述与其出具的《情况说明》自相矛盾，与其提交的银行流水也不能充分证明姜昱雯之母杨红交款给郑庆红系用于购房，故对杨志琴的陈述不予采信。管理人认为案涉《商品房买卖合同》的性质属于以房抵债、代物清偿，且姜昱雯并未付清购房款，故其有权解除该合同。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》项下的房屋系在建工程尚未修建完毕，达不到交付条件，双方合同目的已不能实现。同时，案涉《商品房买卖合同》实质上是一种债务清偿方式，姜昱雯对其支付的570000元享有的本质上仍然是金钱之债，属于一般债权，并不同于一般买受人依据买卖合同约定享有的物权期待权。现龙腾公司已进入破产程序，如果继续履行该合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则，故龙腾公司管理人解除该份合同的行为不违反法律规定，予以确认。同时，因合同已由管理人依法解除，姜昱雯要求继续履行案涉《商品房买卖合同》并交付案涉商铺的主张，不予支持。姜昱雯可就本案相关款项依法进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告姜昱雯与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：030105）有效；二、驳回原告姜昱雯的其他诉讼请求。案件受理费减半收取90元，由姜昱雯负担60元、贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担30元。二审庭审中，姜昱雯为证明其主张，提交了黄丽娟、温莉敏的书面证言。拟证明龙腾公司与大多数购房人都是先付款后签合同、开总收据，开总收据时收回之前付款的收据，收回收据是龙腾公司的强制要求。龙腾公司质证认为，上诉人姜昱雯提交的证据不能证明其支付的款项就是购房款。杨志琴对上列证据无异议。二审庭审后，姜昱雯、杨志琴又补充提交了杨志琴与龙腾公司于2013年1月24日签订的门面《合作建房协议书》。拟证明本案购房经过及涉案款项均为购房款。龙腾公司质证认为，杨志琴原本为其子购买“一品龙腾”3号楼1层1-5号商铺，并以自己的名义与龙腾公司签订《合作建房协议书》的事实无异议，对随后合同主体变更为姜昱雯与龙腾公司就涉案商铺另行签订《商品房买卖合同》的事实无异议（具体由姜昱雯委托杨志琴代签）。无论是杨志琴还是姜昱雯均未就涉案商铺真实付清全款，涉案商铺的款项支付构成为部分真实支付购房款，部分为抵债。根据姜昱雯委托杨志琴向龙腾公司管理人申报债权时所作的《情况说明》，已经明确了部分款项为抵债。涉案商铺属于投资性房产，并且姜昱雯并未真实付清全部购房款，上述证明并不能完全达到姜昱雯的证明目的。根据各方当事人举证及质证意见，本院对上列证据认定如下：姜昱雯提交的书面证人证言，虽有两证人的签名和捺印，但书面证言的全部内容均系事先打印，且两证人无正当理由未出庭作证，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”之规定，对姜昱雯提交的书面证人证言，不予采信。对于《合作建房协议书》，龙腾公司对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。《合作建房协议书》并不能证明姜昱雯已经全部交清购房款，故对《合作建房协议书》真实性、合法性予以确认，对关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。姜昱雯与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。但就合同的购房款组成分析，经过一审、二审庭审，姜昱雯提交的证据均不足以证明其主张的300000元及270000元系用于购房，故一审认定姜昱雯并未付清购房款，并无不当，本院予以确认。姜昱雯与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》虽然合法有效，但是《商品房买卖合同》实质是一种债务清偿方式，《商品房买卖合同》合同标的物为门面，并非为生活、居住需要，结合购房款组成，可以认定姜昱雯不属于相关法律所保护的商品房消费者，其并未取得涉案房屋的所有权或者优先于其他债权人的优先权利。龙腾公司进入破产程序后，姜昱雯起诉请求交付涉案房屋，依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定，姜昱雯系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼，与前述破产程序的宗旨和相关规定不符。债务企业进入破产程序实质是阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且龙腾公司进入破产程序之时，涉案房屋为在建工程，尚未修建完成，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，姜昱雯作为债权人可向龙腾公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。综上所述，姜昱雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由姜昱雯负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年五月二十四日法官助理朱梅书记员胡汝静书记员钟永海