西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初1000号原告：史璐婧，女，汉族，1990年8月23日出生，住西安市雁塔区房屋。被告：西安壹客公寓管理有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：李涛，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楠，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告史璐婧与被告西安壹客公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告史璐婧及被告委托诉讼代理人黄慧、刘楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史璐婧诉称，2018年1月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将名下的位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋租赁给被告，租赁期限从2018年3月1日至2028年2月29日，其中2020年3月1日起至2021年2月28日租金总额为人民币41,792元；被告提前退租的，可提前30日以书面形式向原告提出解约，被告应支付原告36个月租金作为违约金。随后，原告与被告于2020年4月签署《补充协议》，约定被告应于2020年12月10日前支付2020年11月1日至2021年1月31日的房租。上述合同签订后，原告积极履行合同约定，向被告交付房屋、支付房屋管理服务费，并且在新型冠状病毒肺炎疫情影响的情况下免除被告2个月租金。但被告一直未能按照双方约定按时支付租金，且于12月2日电话通知原告无法履行合同，不能支付租金，公司面临申请破产清算的情况。被告未按照合同及协议约定及时、足额支付原告租金的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益， 故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付欠付租金3482元；2、被告向原告支付违约金125376元；3、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。被告西安壹客公寓管理有限公司辩称，被告并未恶意拖欠原告租金，并且已为原告找到新的承租人，被告不应再承担被答辩人诉请的高额违约金。原被告于2018年1月27日签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的金辉悦府小区4幢1单位513室的房屋租赁给被告。合同签订后，被告一直依约按期将租金支付给原告。直至2020年由于突发新冠疫情，导致被告公司经营出现困境，被告在亏损的情况下，也一直按期给原告支付租金。到2020年12月初，尽管被告已无力支付租金，但为了降低原告的损失，被告不仅及时向原告如实告知了公司的经营状况，而且也积极为原告寻找新的承租人。后在被告的努力下，促成了原告与新承租人签订了房屋租赁协议，且新的承租人也已按期向其支付租金，被告已为降低原告的损失尽了自己的最大努力。而原告却在诉请中要求被告承担违约金125376元，明显过高，于法无据，不应得到法庭的支持。因此，双方的房屋租赁合同虽然不能继续履行，但被告自始至终并未恶意拖延支付房租，同时又是以积极的行为方式为原告减少损失。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，恳请法庭酌情考虑被告的答辩意见，依法判决。经审理查明，2018年1月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋出租给被告，租赁期限为2018年3月1日起至2028年2月29日止分两个阶段，共计120个月，租赁用途为公寓，原告同意被告对承租的房屋进行转租、分租等统一运营管理；租赁期内租金金额为：租赁期内第一阶段租金总额为201995元，其中第一年2018年3月1日至2019年2月28日期间租金总额为34827元，该租金原告已在购房时由被告从购房款中扣除方式取得，被告无需另行支付。其中第二年至第五年即2019年3月1日至2023年2月28日每年租金均为41792元。原、被告双方根据市场状况，在第一阶段租赁到期前30天内协商，被告有同等条件优先续约权，协商一致后签订本合同补充条款，协商不一致的，双方解除本合同，本合同自然终止；第一阶段租金除第一年租金外，剩余四年以6个月为一期，每次支付6个月租金，每个租赁年度按2次支付，即每年2月10日及8月10日前支付；租赁期第一阶段内，原告若提前收回该房屋的，视为违约，须向乙方支付等同于违约当月租金36倍的违约金；除本合同7.3款约定及不可抗力的情形之外，被告确需提前退租的，可提前30日以书面形式向原告提出解约，被告支付原告36个月租金作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告按约向原告支付租金。2020年4月25日，原、被告因就新型冠状病毒肺炎疫情引起原合同继续履行的相关问题协商一致，签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告给予被告2个月（2020年1月1日至2020年2月29日）的免租期，并对其他事项进行了约定，同时还约定本协议与原合同具有同等法律效力，本协议约定与原合同内容不一致的，均以本补充协议为准，本协议未对原合同进行修订、修改及补充的，双方继续按照原合同履行。2020年12月2日，被告因经营困难，遂微信告知原告无法履行合同。2020年12月14日，被告向原告发出《告知函》，通知原告无法继续履行合同，且载明本次终止履约行为因被告公司经营能力不济所导致，与原告本人没有任何责任。2021年1月27日，原告与案外人就案涉房屋另行签订《房屋租赁合同》，租期为六个月，每月租金2800元。庭审中，原、被告均认可双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2020年12月2日解除，被告向原告支付租金至2020年10月31日。原告诉请的租金系指被告欠付的2020年11月的租金，且原告认为被告存在合同约定的违约情形，应按合同约定向其支付36个月租金作为违约金，被告则认为虽然合同不能继续履行，但被告并未恶意拖延支付房租，且以积极的方式为原告减少损失，故该违约金明显过高，不应得到支持。以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原、被告均认可案涉《房屋租赁合同》及补充协议已于2020年12月2日解除，但被告向原告只支付了截止2020年10月31日的租金，故原告诉请被告向其支付2020年11月的租金3482元，有事实及法律依据，本院予以支持。因被告存在违约行为，对案涉合同的解除存在过错，其应承担相应违约责任。对于合同解除违约金应当承担的数额，根据双方签订的合同约定，被告需支付原告36个月租金作为违约金，但该约定过分高于原告的损失，结合案涉房屋在合同解除后已于2021年1月27日实际出租给新承租人的事实，本院根据原告的损失情况等因素酌情确定解除合同违约金按照合同解除时三个月租金10446元计算。原告主张被告承担保全担保费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安壹客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史璐婧支付欠付租金3482元。二、被告西安壹客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史璐婧支付违约金10446元。三、驳回原告史璐婧的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2877元，由原告承担2566元，被告承担311元。保全费520元，由被告负担。因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   邹  姣  凤 二〇二一年 五 月二十八日 书  记  员   郝  香  珏   打印：王 欣     校对：王  欣   2021年  月  日送达