湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终542号上诉人（原审被告）：怀化市阳成房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区人民东路。法定代表人：钟兴，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈奕丽，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑健，男，汉族，1973年9月9日出生，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：李小花，湖南五溪律师事务所律师。上诉人怀化市阳成房地产开发有限公司（以下简称阳成公司）因与被上诉人郑健商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人和被上诉人之间不存在事实上的房屋预售合同关系。2.上诉人没有收取被上诉人交纳的购房款。3.涉案金额系大额支付，应当有转账凭证。4.被上诉人支付的团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元与上诉人无关。二、一审法院漏列当事人。一审法院确认购房合同无效正确，当事人因该合同获得的财产应当返还。这实际上是一种返还原物请求权，是一种物权保护方法，不是合同请求权，返还责任以实际占有为条件。上诉人不是案涉款项的实际占有者，张娜娜、孙卫来和尹先仁是被上诉人所交款物的实际占有者，返还责任就当由他们三人承担。本案的客观事实是孙卫来和尹先仁因受让怀化市搬运公司转让其原拥有的土地使用权需安置拆迁户而经政府部门协调与上诉人签订房地产开发挂靠协议，案涉房屋系孙卫来和尹先仁在原怀化市搬运公司使用的土地上违法建造的，不是上诉人开发建造的。案涉购房合同是孙卫来和尹先仁以上诉人项目部名义签订的，实际行为人是被上诉人和孙卫来、尹先仁，不是上诉人，购房合同的行为后果应当由孙卫来和尹先仁承担，上诉人仅因挂靠过错对被上诉人的利息损失承担连带责任。郑健辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。郑健向一审法院起诉请求：一、判决确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告退还原告购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元（以上共计151996元），并按年利率6%支付资金占用损失直至上述款项还清之日止（截至2020年10月15日金额为13122元）；三、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的怀化市鹤城区狮子岩村阳光水岸南铁1品城D幢三单元907号房，房屋面积134平方米，单价3054.63每平方米，总房款409320元。付款方式为签订合同时，买受方支付总房款的30%，计额122796元，房屋结顶时2019年12月，买受方应付总房款的40%，计额163728元。代收费用为水电开户费各3400元……房屋交付期限及条件为出卖方应当在2019年12月前，按照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的房屋交付买受方使用，交付时该房屋必须全部竣工。合同签订当天，原告向被告支付了购房款30%即122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元、其中122796元收款人为怀化市阳成房地产开发有限公司南铁一品城项目部，团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元收款人为南铁1品城项目部。截止起诉时被告未向原告交付案涉房屋，且该涉案房屋未取得房屋预售许可证，现原告诉至一审法院，请求依法判决。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房买卖许可证，导致合同无效，或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿。本案中，被告开发的案涉房屋，至开庭前尚未取得商品房预售许可证，已违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效。故原告要求确认《房屋买卖合同》无效及被告退还其购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。本案原、被告在签订《购房合同》时，双方约定房屋单价3054.63元每平方米，该价款明显低于市场价格；从其产权的办理约定，被告在出售该涉案房屋时，已经告知原告涉案房屋没有预售许可证。故本案中，被告在订立商品房买卖合同时，没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房买卖许可证，导致合同无效，故对原告诉请按年利率6%支付资金占用利息至款项还清之日止的诉讼请求，一审法院依法予以调减，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确的自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，被告应当自款项交付之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计息至款项还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条、第九条，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》之规定，判决如下：一、确认郑健与被告怀化市阳成房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告怀化市阳成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑健购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元共计151996元及自2019年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计息至款项还清之日止；三、驳回郑健的其他诉讼请求。案件受理费3340元，减半收取1670元，由被告怀化市阳成房地产开发有限公司负担。二审中，阳成公司提交了两张宗地图、土地使用权证及现场照片四张，拟证明涉案房屋所在地不是上诉人所持有的土地，也不是上诉人所开发的项目，案外人孙卫来、尹先仁冒用上诉人的公章与被上诉人签订了房屋买卖合同，南铁1品城项目系四张照片中右手边已建成的房屋，涉案房屋在马路左边的，不属于南铁1品城项目。郑健质证称，对宗地图的三性无异议，对关联性有异议，并不能证明阳成公司不是南铁1品城的开发人，也不能证明公章是孙卫来、尹先仁私刻的，对四张照片的三性有异议。郑健提交了支付凭证一份，拟证明签订合同当天，郑健就以刷卡、微信、支付1万元现金的方式支付了购房款。阳成公司质证称，对银行转账的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对其向上诉人支付了所主张的款项的真实性有异议。对郑健主张支付的1万元现金不予认可。上诉人没有将该款项交付给上诉人，该款项与上诉人没有关联。本院认证，上诉人与被上诉人提交的证据均不属于二审新证据，且不影响本案审理，本院均不予采信。本院经审理查明：一审查明的事实属实。二审时，阳成公司陈述，涉案房屋所在楼盘不是阳成公司开发，该楼盘系孙卫来、尹先仁等开发的“碧水云畔”。孙卫来、尹先仁冒用阳成公司南铁1品城项目部的名义与郑健签订《房屋买卖合同》。南铁1品城房屋卖得差不多后，阳成公司将南铁1品城的营销中心出租给尹先仁、孙卫来，用来卖“碧水云畔”的房子，在此期间，南铁1品城项目部的公章也给孙卫来等使用，2020年阳成公司将公章收回。本院认为，围绕上诉人的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点是阳成公司应否返还购房款等费用及本案是否遗漏诉讼当事人。本案中，阳成公司上诉提出涉案房屋的《房屋买卖合同》不是其所签，其也没有收到过购房款，但阳成公司也认可，《房屋买卖合同》上的“怀化市阳成房地产开发有限公司南铁一品城项目部”和购房款收据上的“怀化市阳成房地产开发有限公司南铁一品项目部财务专用章”系阳成公司的公章，并借给孙卫来等使用。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人即被上诉人郑健在南铁1品城营销中心签订《房屋买卖合同》并支付购房款，不管是阳成公司还是阳成公司所说的孙卫来等与其签订《房屋买卖合同》，作为普通购房人的郑健有理由相信其购买的是南铁1品城的房子，与其签约并收取购房款等费用的是阳城公司，且涉案《房屋买卖合同》及收款收据所使用的公章确系上诉人的项目部及财务公章，因此，阳城公司关于其不应返还购房款等费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人阳成公司与案外人孙卫来等的其他纠纷，因不是本案审理范围，阳成公司可另行依法主张权利，故本案不属于上诉人阳成公司所主张的遗漏必要诉讼当事人的情形。综上所述，阳成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由怀化市阳成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二一年五月十九日法官助理颜利华书记员张宝珍