广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2982号上诉人（原审被告）：广州武宏科技股份有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大龙街石岗东村钟家庄北路9号。法定代表人：刘美华，该公司董事长。委托诉讼代理人：江晓莹，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋本诚，广东天胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大龙街石岗东村钟家庄北路6号。法定代表人：张松朗，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。上诉人广州武宏科技股份有限公司（以下简称武宏公司）因与被上诉人广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司（以下简称雅晖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。上诉人武宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，武宏公司与雅晖公司已达成一致租金减免意见，武宏公司无需向雅晖公司支付2020年3月及4月合计租金122000元（含管理费）；2.本案一审、二审诉讼费用由雅晖公司承担。事实和理由：一、受疫情影响，武宏公司虽延迟支付租金，但一直在与雅晖公司积极沟通，并非恶意拖欠。且武宏公司在2020年6月28日，即起诉之前已向雅晖公司支付完除双方同意减免的3月和4月租金外的全部租金及管理费。本来双方协商减免三个月租金(2月、3月和4月），但后来一致同意只减免两个月，又因为2月份发票已经开了，所以达成减免3月、4月的租金和管理费合计122000元。之后武宏公司一直按时在每月15日前支付当月租金及管理费至今。这里的2月、3月、4月无论是减免哪个月，指的是疫情影响租金的减免，而不是特指某个月，如果2月、3月、4月已经支付，减免的月份就是5月、6月、7月等等，核心意思是疫情影响期间减免多少个月的租金。既然一审法院依据《解除租赁合同通知书》判决解除合同，但该文件手写文字回函第一项就表明双方就租金减免事宜已基本达成共识，减免两个月租金和管理费。既然法院以该份文件作为依据确认双方协商一致达成了共识，那么手写的第一项法院也应当认可，租金减免两个月是武宏公司同意解除合同的前提条件。二、2020年6月19日武宏公司对租赁合同解除或不解除处理方案的回函意见，仅仅表达了武宏公司对解除及不解除合同的初步意向，但是最终方案仍未协商一致。若维持是否减少租赁面积？若解除具体如何解除？装修补偿如何计算？何时搬迁？双方并未达成一致意见，上述问题直接影响双方作出解除或不解除的决定。该回函仅仅表示希望通过双方协商解决租赁纠纷的意愿，不能视为武宏公司同意雅晖公司提出单方解除合同，更不能视为双方已协商一致解除租赁合同。既然一审法院已经判决双方当事人解除合同，武宏公司愿意接受，但保留另案向雅晖公司主张押金、装修费等损失的权利。三、自2016年开始，武宏公司对租赁厂房、办公楼累计投入229.67万元装修，武宏公司才使用租赁物业四年多，装修费损失惨重。四、武宏公司及雅晖公司已对2020年新冠疫情期间的租金减免方案达成一致意见，雅晖公司同意免除武宏公司2020年3月及4月的租金、管理费合计122000元，双方应遵守该约定。（一）受新冠疫情影响，武宏公司大量订单被取消，几乎长期处于停产状态，经营困顿。2020年2月10日，武宏公司向雅晖公司发函，请求免除2020年2月、3月及4月的租金及管理费，之后雅晖公司与武宏公司根据实际情况多次就租金及管理费减免的具体金额及支付方式进行沟通协商，最终于2020年5月中旬达成免除武宏公司2020年3月及4月的租金及管理费（合计122000元）的一致意见。2020年5月19日，雅晖公司按照双方约定，整理《协议》发送给武宏公司，确认免除武宏公司3月、4月的租金，2月、5月的租金及管理费合计122000元在武宏公司收到雅晖公司开具的发票后支付。（二）2020年5月19日，武宏公司收到雅晖公司拟定并发出的减免租金协议后，将微调格式和字词后的《补充协议》回复雅晖公司，未对减免租金协议进行实质性修改。针对2020年3月及4月的租金、管理费，双方当事人已达成一致的免除意思表示，合法有效。其后武宏公司多次催告雅晖公司按双方的交易习惯先行开具发票及回签合同，但雅晖公司一直未配合，双方最终没有签署书面协议的过错在于雅晖公司，雅晖公司不得以此为由拒绝履行双方的约定。五、依据诚实信用原则及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》的精神，众多判例中工厂租金减免的标准均是2至3个月以上，2月份一级响应期间租金进行减免是众多判例的共识。一审判决仅减免了0.1个月的租金，明显不符合法律规定的精神。被上诉人雅晖公司答辩称：雅晖公司与武宏公司从来没有就租金减免一事达成一致意见。相反，武宏公司假冒雅晖公司公章，向企业登记机关提交伪造的涉案租赁场地文件，设立多家企业，公安部门通过司法鉴定已证实武宏公司伪造雅晖公司公章的事实，武宏公司严重丧失商誉，不应当减免租金，应驳回其全部上诉请求。一、雅晖公司与武宏公司从来没有就租金减免一事达成一致意见。雅晖公司发给武宏公司的函件均表达了不同意减免租金的明确意见。二、国家建议、支持有关各方在疫情期间减免承租人租金是对合法经营企业的一项优惠和帮扶，前提是企业利用租赁场地进行合法经营，如果企业通过违法犯罪手段使用租赁场地，则不应当支持租金的减免。根据2020年8月18日最高人民法院发布的《关于为创业板改革并试点注册制提供司法保障的若干意见》，最高人民法院要求严惩证券犯罪活动，要求依法从严惩处在创业板申请发行、注册等各环节滋生的各类欺诈和腐败犯罪。武宏公司私自刻制雅晖公司的公章，向工商登记部门提供伪造的文件办理了5家企业，武宏公司是在新三板上市的公司(证券编号：839414，但未挂牌交易)，该公司的两个股东广州亿庚相成投资企业(有限合伙)、广州市万庚互成投资企业(有限合伙)就是通过向工商登记部门提供伪造的文件设立的。另经公安部门鉴定，武宏公司私刻雅晖公司公章伪造文件设立大健康能量研究院(广州)有限公司、百世绿色食品供应链(广州)有限公司等数家联属企业(其在本案解除合同《回函》上已承认均没有实际经营)，欺骗众多投资者误认为其有经济实力，同时也欺骗证监会。武宏公司的行为已触犯刑法，完全丧失商业信誉，证明武宏公司以疫情原因要求减免租金的主张没有理据。雅晖公司在6月份已就武宏公司私刻雅晖公司公章向工商登记部门提供伪造文件一案向番禺区警方报警，番禺区公安部门于2020年12月28日向雅晖公司送达《行政案件鉴定意见送达书》及广东省广州市公安司法鉴定中心出具的《鉴定文件》，证实武宏公司伪造雅晖公司公章的事实。武宏公司严重丧失商誉，其以疫情理由要求减免租金的要求没有任何理据，应驳回其上诉请求。雅晖公司向一审法院提出诉讼请求：1.雅晖公司、武宏公司双方签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除；2.武宏公司支付雅晖公司2020年2月1日至2020年6月15日拖欠的租金274500元及违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利息4倍计算，从每月1日起计至清偿之日止）；3.武宏公司支付雅晖公司场地占用费及利息（占用费以原租金每月61000元为标准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍计算，均自2020年6月16日起计至搬离时止）；4.武宏公司把登记在租赁场地上的全部企业变更为其他经营地址；5.本案全部诉讼费由武宏公司承担。一审诉讼中，雅晖公司撤回第4项诉讼请求。增加一项诉讼请求，要求武宏公司返还位于广州番禺区大龙街石岗东村钟家庄北路9号办公楼、厂房及仓库（以下简称涉案场地）。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路6号，8号，9号（办公楼）及（总装车间）的权属人为雅晖公司，建筑结构为钢筋混凝土，建筑面积分别为745.6平方米、2328.8平方米。2013年10月25日，雅晖公司（甲方）与广州奇洋能源科技有限公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路9号的厂房及仓库，合计总建筑面积4874.47平方米的建筑物（含道路绿化空地）使用权租赁给乙方，租金按租赁年度计算，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金35414元，每月管理费15000元，每月租金及管理费共计50414元，每月租金乙方需在当月15日前交纳。租赁期间，乙方未经甲方同意不可以把厂房擅自进行转租，如确有需要必须先征得甲方的同意，并经双方协商一致后方可进行变更。乙方不按时交付租金，除补交外，从逾期第十天起算每逾期一天，按所欠租金的百分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日作违约处理，甲方所收定金不退回。租赁期满或因乙方违约收回厂房，乙方迟延交还厂房给甲方的，甲方有权继续按本合同约定的租金金额向乙方收取租金，同时每逾期一天，按月租金的百分之一向乙方加收延期交付违约金，直至交还厂房至甲方为止。乙方未经甲方同意将厂房进行转租的，属于乙方违约，甲方不退回租金及预付款给乙方，并由甲方立即收回该建筑物，如造成甲方重大损失的，乙方按实际赔偿。本合同内的建筑面积以房产证的面积为准。本合同在租赁期限届满前90天内，双方如愿意延长租赁期，可双方协商相关条款续租二年，本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。双方均签字盖章确认。2015年9月30日，雅晖公司（甲方）与广州奇洋能源科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定签订的《租赁合同》，经双方友好协商达成如下补充协议，一、租赁期延期至2025年9月30日。二、双方权利义务与主合同《租赁合同》相同。双方均签字盖章确认。2020年2月28日，武宏公司通过中国邮政快递向雅晖公司邮寄《关于减免租金和管理费用的通知函》，函件表明因疫情影响及相关防控措施，武宏公司非粤籍员工因疫情原因滞留湖北、湖南等地无法返工，武宏公司无法正常开展经营活动，特此向雅晖公司申请减免2020年2月至4月的租金及管理费用，该封快递于2020年3月3日签收。雅晖公司分别于2020年3月2日、2020年3月27日和2020年5月28日向武宏公司发出告知函，表明武宏公司要求减租并无法律强制性规定，且租金已比目前同地段市场低很多，没有减租的事实和理由，不予减租等。武宏公司提供经过广州市番禺区公证处公证的武宏公司工作人员“荣丽群”与雅晖公司工作人员“雅晖桂姐”的聊天记录，2020年5月19日，雅晖桂姐“阿荣，我发份协议给你，看你们是否同意签署，如果同意的，我开埋发票找你。”荣丽群“桂姐，要麻烦您把公司名字改一下，我们很早就改名字了。”雅晖桂姐“阿荣，变更那个是否可以整份发给我？我看不清楚，你修改完发去我的微信。”荣丽群“桂姐，这样子，您把那个电子档发给我，我来改吧，我改了等一下我马上发回去给您好吧？我刚刚给我们白老板看了，他说您把电子档发回来，我们改一下就差不多按您的这个没问题啦，我们改好了之后发给您开发票，那我们就今天付款。”2020年6月3日，荣丽群“桂姐，您旅游回来了吗？之前我跟白总过去跟您说的时候，您不是说把那个协议确定下来之后要开发票啊，开发票我们才付款的呀，那您什么时候开发票呢？现在是确定免两个月吗？那之前的二月份我们那个发票不作废，就留在我们这里免三、四月，您要把五月份的发票开给我们，我们马上就要付款的呀。”雅晖桂姐“阿荣，我们5月28日那时寄了一份告知函给你们，关于你们后面修改了那个协议，我们是不同意的，所以那个免租那里，我们因为你们搞来搞去，我们现在是不同意再免租的了，或者你们什么时候有空，再过来谈谈。”2020年6月16日，雅晖公司向武宏公司发出《解除租赁合同通知书》，表明武宏公司承租的涉案厂房，自2020年2月1日起已5个月无交租，已构成根本性违约。现正式通知双方签订的租赁合同于武宏公司收到本通知书日起解除。武宏公司需在收到本函后迅速交还租赁场地，清理厂房内物品，对移交厂房事宜进行交接，如拖延交付一切法律后果由武宏公司负责。2020年6月19日，武宏公司在该通知书中的空白处手写回函并加盖公章表示1.因疫情期间商谈减租事宜已基本达成一致共识减免两个月租金和管理费，其余未交租金同意即时支付（收到发票时）。2.武宏公司从未隐瞒雅晖公司将租赁场地向多家公司转租，其他公司都是武宏公司的关联公司，没有实际经营，武宏公司只是免费提供的注册地址。3.同意雅晖公司收回租赁场地，因疫情严重影响而不能经营。4.也同意雅晖公司续租给武宏公司，但富余场地须继续商讨处理方法。5.若雅晖公司收回场地，请给予一定时间搬迁，期间同样付租金。武宏公司在一审庭审中陈述，该回函是双方协商的一个环节，武宏公司对收回场地和继续履行合同均无意见，而非同意雅晖公司单方解除合同，是需要双方共同协商来解决纠纷的。雅晖公司认为双方签订的《补充协议》是武宏公司通过欺诈手段骗取雅晖公司签署并要求减租，申请证人曾某1、曾某2出庭作证。证人曾某1的证人证言可总结为：曾某1与雅晖公司老板张松朗、张钜华是亲戚关系，张松朗是其姑姑的儿子，张钜华是其妹夫；白宏武是武宏公司的老总，涉案场地的事情一直都是白宏武负责，没有其他人来过；2020年5月18日上午，白宏武到公司商谈减租事宜，并向其陈述要求环保局科长尽快处理环境污染报道问题及要找到雅晖公司老板等，曾某1自己感觉受到恐吓；2020年5月19日，曾某1拟定减租协议后发给老板和白宏武的会计，但未向武宏公司说明协议没有经过老板同意，但之后雅晖公司的老板没有同意协议的内容。证人曾某2的证人证言可总结为：曾某1是其姐姐，其与雅晖公司的老板张松朗、张钜华是亲戚关系；2020年5月18日，白宏武来商谈减租事宜时曾某2也在场，后曾某1按照白宏武的要求拟定减租协议后发给白宏武和老板，曾某2自己并不知道协议的内容；但雅晖公司的老板对协议表示不同意，表示因为没有盖公章，只是协商。经质证，武宏公司对上述两位证人的证人证言均不予采信，认为证人身份是雅晖公司的员工和老板的亲戚，且两证人之间是姐妹关系，不能客观反映相关事实，且证人的陈述明显具有推断和主观判断的行为，包括曾某1认为白宏武聊环保批复的时候受到威胁，显然是自行推断和主观判断，是违背证人出庭作证的基本宗旨。另证人曾某2对协议没有盖章而属于双方协商的协议也是对法律和效力的评价。为证明因疫情影响武宏公司复工复产及对公司经营造成严重影响，武宏公司提供其公司员工花名册、广州市人民政府发布的疫情防控通告、华容县人民政府发布的疫情防控紧急通知、广州市番禺区人民政府大龙街道办事处发布的复工指引方案、广州宝名机电公司的订单及缩减订单的联络函等，表明复工需要备案审批，审定合格后方可执行。武宏公司表示根据其提供的大龙街石岗东村村委会的登记备案显示其于2020年3月27日复工。雅晖公司认为，根据武宏公司提供的上述证据可以看出，武宏公司的员工中仅有两名来自湖北，其余人员来自广东和湖南，受疫情影响较小；另外，无法仅凭一个订单就体现武宏公司受疫情影响经营的程度。一审辩论终结后，武宏公司申请调查取证，向番禺区大龙街石岗东村村民委员会调取武宏公司复工日期的电脑登记备案资料。双方在一审庭审中确认，合同约定每月租金50414元，按照每三年递增10%，故自2019年10月1日起每月租金为61000元；租金每月61000元包括租金46000元和管理费15000元；合同约定的总建筑面积4874.47平方米包括房产证中记载的建筑面积3074.4平方米和1000多平方米的空地。武宏公司认为其承租涉案租赁物是用来设计、研发、生产LED灯。雅晖公司认为武宏公司承租涉案租赁物大部分是空置的，很少生产。武宏公司分别于2020年6月28日向雅晖公司支付了2020年2月、5月至7月的租金和管理费各61000元，于2020年8月14日支付了8月的租金管理费61000元，之后的租金管理费一直支付至2020年11月30日。另查明，广州奇洋能源科技有限公司于2016年6月7日经核准变更公司名称为武宏公司。一审法院认为，雅晖公司、武宏公司签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同关系是否已经解除；二、疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。关于争议焦点一，雅晖公司认为，根据武宏公司于2020年6月19日的回函可知，双方已就合同解除达成一致，涉案合同已于2020年6月19日解除。武宏公司认为，其回函是基于双方协商的意思表示，武宏公司对收回场地和继续履行合同均没有意见，双方要通过协商来解决纠纷，现武宏公司不同意解除合同。综合双方就合同解除事宜的沟通过程来看，雅晖公司于2020年6月16日向武宏公司发出《解除租赁合同通知书》，通知武宏公司收到函件之日起解除合同，并要求武宏公司交还场地等。武宏公司于2020年6月19日在该通知书空白处手写回函表示“……3.同意雅晖公司收回租赁场地，因疫情严重影响而不能经营。4.也同意雅晖公司续租给武宏公司，但富余场地须继续商讨处理方法。5.若雅晖公司收回场地，请给予一定时间搬迁，期间同样付租金。”从该回函的内容可知，武宏公司既同意雅晖公司收回涉案场地，也同意在商讨富余场地处理方法的情况下续租涉案场地，选择权在于雅晖公司，其对合同解除本身没有异议，故雅晖公司要求确认涉案合同于2020年6月19日解除，符合双方的真实意思表示，一审法院予以支持。武宏公司要求继续履行合同，没有依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，武宏公司应向雅晖公司返还涉案场地。关于争议焦点二，武宏公司认为应当免除2020年3、4月份的租金，而雅晖公司不同意免除，双方曾就疫情期间租金减免进行协商，但最终未能达成一致意见。考虑到疫情防控确实会导致一定时间内通行受限，结合武宏公司自述其于2020年3月27日复工复产，考虑到涉案厂房的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则及损失共担的精神，一审法院酌情减免武宏公司2020年3月份10%的租金（含管理费）6100元（61000元×10%），2020年4月份租金不作减免。减免后武宏公司应向雅晖公司支付2020年3月-4月租金（含管理费）115900元（61000元+54900元）。另外，武宏公司申请一审法院向番禺区大龙街石岗东村村民委员会调取武宏公司复工日期的电脑登记备案资料，不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院不予准许。如上所述，新型冠状病毒感染××疫情和疫情防控措施确实对武宏公司使用涉案租赁物及经营产生一定影响，故对雅晖公司要求武宏公司支付逾期支付2020年2月1日至6月15日的租金违约金，一审法院不予支持。关于占有使用费，涉案场地至今仍由武宏公司占有使用，武宏公司已向雅晖公司支付2020年11月30日前的占有使用费，故武宏公司应当自2020年12月1日起按每月61000元的标准向雅晖公司支付涉案场地的占用费至实际返还之日止。对于雅晖公司主张的逾期支付占用费的利息，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、确认雅晖公司与武宏公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月19日解除；二、武宏公司应于判决发生法律效力之日起三十日内向雅晖公司腾空返还位于广州市番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路9号办公楼、厂房及仓库（面积4874.47平方米）；三、武宏公司应于判决发生法律效力之日起五日内向雅晖公司支付租金（含管理费）115900元；四、武宏公司应于判决发生法律效力之日起五日内按每月61000元的标准按月向雅晖公司支付至实际搬离之日止的场地占有使用费；五、驳回雅晖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元，由雅晖公司负担1576元，武宏公司负担1151元。经审理，本院对一审已查明的事实予以确认。庭询中，雅晖公司向本院提交了《行政案件鉴定意见送达书》《鉴定文件》，拟证明租金减免是面向合法经营企业，武宏公司通过违法犯罪手段使用租赁场地，严重丧失商誉，不应支持租金减免。武宏公司质证称：第一，雅晖公司在一审已报警，认为武宏公司私刻公章，涉及刑事犯罪，但实际上这是关于行政案件的鉴定报告，跟刑事犯罪不沾边。第二，鉴定结果是雅晖公司自己陈述的，与武宏公司因此严重丧失了商誉，不应当减免租金的证明事实、证明对象没有任何关系。对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。现在只有鉴定意见送达书这一页有红章，其他的所谓原件都没有红章，尤其是鉴定文书，所以对真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于武宏公司是否需要向雅晖公司支付2020年3月和4月租金的问题。本案中，武宏公司主张双方经协商一致同意减免2020年3月和4月的租金。但根据双方当事人的微信聊天记录和来往函件来看，虽然双方曾就减免租金事宜进行过协商，但现有证据并不足以证明雅晖公司已明确表示同意免除武宏公司2020年3月和4月的租金，一审法院认定双方就疫情期间租金减免事宜最终未能达成一致意见并无不当，本院予以维持。武宏公司要求免除2020年3月和4月租金的主张理据不足，本院不予采纳。关于武宏公司与雅晖公司是否已就解除涉案租赁合同达成一致的问题。根据武宏公司于2020年6月19日对雅晖公司《解除租赁合同通知书》的回函来看，武宏公司同意雅晖公司收回租赁场地，也同意雅晖公司续租给武宏公司。武宏公司亦表示若雅晖公司收回场地，请给予一定时间搬迁，期间同样付租金。一审法院根据该回函内容认定武宏公司对解除合同没有异议，涉案合同于2020年6月19日解除并无不当，本院予以维持。武宏公司主张该回函仅仅表示希望通过双方协商解决租赁纠纷的意愿，不能视为武宏公司同意雅晖公司提出单方解除合同，更不能视为双方已协商一致解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，武宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元，由上诉人广州武宏科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵建文二〇二一年五月二十日书记员  罗淑仪李蕴妍