贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2726民初126号 原告（反诉被告）：王晓东，男，1980年3月15日生，布依族，住贵州省独山县。 原告（反诉被告）：何可群，女，1977年5月12日生，布依族，住贵州省独山县。 二原告的委托诉讼代理人：罗仲波，广西周道律师事务所律师。代理权限为一般授权。 二原告的委托诉讼代理人：容世雷，广西周道律师事务所实习律师。 被告：蔡刚，男，1962年4月20日生，汉族，住贵州省独山县麻尾镇。 被告（反诉原告）：雷善英，女，1969年5月2日生，布依族，住贵州省独山县。 委托诉讼代理人：杨育付，贵州律亨律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨堃苓，贵州律亨律师事务所实习律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）王晓东、何可群与被告蔡刚、雷善英（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东、何可群及其委托诉讼代理人罗仲波、容世雷，被告蔡刚，被告雷善英及其委托诉讼代理人杨育付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓东、何可群向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即协助原告办理房屋不动产权证过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为确认涉案房屋所有权归二原告所有。 事实和理由：被告蔡刚与妻子雷善英协商后，2007年7月3日，被告蔡刚与原告何可群签订《房屋转让协议书》，被告蔡刚将位于麻尾象鼻山路麻尾兽医站对面占地面积250平方米的一栋楼房（一间一楼）转让给原告何可群，转让价格为60000元，实际转让价格为182800元。双方约定该房过户的一切税费由原告何可群自理，被告蔡刚提供《贵州省村镇规划建设许可证》《建设用地许可证》等相关资料及证明，协助原告何可群办理该户的过户手续。协议书签订后，原告王晓东于2007年8月2日支付100000元，于2007年11月4日支付82800元，合计付给被告蔡刚182800元。原告何可群、王晓东履行完付款义务后，被告蔡刚、雷善英未按约定提供相关资料及证明协助原告何可群、王晓东办理不动产权证过户手续，侵害了二原告的合法权益，故向法院起诉。 原告针对被告的反诉辩称：《房屋转让协议书》合法有效，原告已经支付了购房款；案涉房屋已经交付，原告也居住了13年多；原告购买该房后对前栋增建了一层，拆除后栋重新修建，且本案被告雷善英在售房后两个月就已经知道了房屋的买卖，现主张房屋买卖协议无效已经超过了诉讼时效。 被告蔡刚辩称：原、被告签订《房屋转让协议书》属实，我妻子是在卖房后2个月才知道的，期间找过原告办理手续事宜，但原告一直拖延，到2017年双方去公证处办理手续，但是由于我妻子生病未能到现场没有办理成功，之后又到独山县麻尾司法所办理也是同样原因没有办成，对原告变更的诉讼请求无意见。 被告雷善英答辩并反诉称：被告蔡刚与本人系夫妻关系，案涉房产属于二人共同所有，在2007年7月3日蔡刚出售该房产时自己并不知情，也未授权蔡刚进行出售，是在房屋出售两个月后才知晓房屋被卖的事情，多年来因此夫妻双方经常发生口角，导致自己患上了精神分裂症，时至今日，自己也不同意将该房屋转让他人。由于该房屋系二人共同所有，因此被告蔡刚与原告所签的协议对自己合法共有部分没有处分权，依据《民法典》第三百一十一条第一款的而规定：“无处分权人将不动产或者动产转让受让给受让人的，所有权人有权追回”。并反诉：1、判决位于独山县麻尾镇象鼻山路麻尾兽医站对面占地250平方米的房屋归还反诉原告；2、判决原告支付被告雷善英十三年零九个月的房屋租金278000元（租金每年20000元）；3、判决原告承担反诉诉讼费。 原告对被告雷善英的反诉辩称：《房屋转让协议书》合法有效，原告已经支付了购房款；案涉房屋已经交付，原告也居住了13年多；原告购买该房后对前栋增建了一层，拆除后栋重新修建，且本案被告雷善英在售房后两个月就已经知道了房屋的买卖，现主张房屋买卖协议无效已经超过了诉讼时效。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，该证据可作为本案的定案依据。 原告王晓东、何可群向本院提供以下证据材料： 1、二原告身份证，用以证明二原告主体适格。 2、结婚证，用以证明二原告是夫妻关系。 3、常驻人口登记卡，用以证明原告王晓东曾用名王东。 4、房屋转让协议书，用以证明原告向被告购买房屋的事实。 5、收条，用以证明被告蔡刚收到购房款的事实。 6、《建设用地许可证》、《贵州省村镇规划建设用地许可证》，用以证明该房屋办理有建设用地许可证及规划建设用地许可证，土地使用者为被告蔡刚。 7、用以独山县麻尾镇象山居民委员会证明，用以证明原告自2007年7月3日向被告购买房屋后一直居住至今，并持有转让协议、土地使用证、城镇建设许可证及购房收条的事实。 被告蔡刚对原告所提供的证据无异议。被告雷善英对原告的证据1、2、3三性均无异议，对证据4、5、6真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，协议上没有被告雷善英的签字，作为合同的附件也没有雷善英的任何授权委托，因此该协议显然系蔡刚的无权行为，同时协议中约定如果出现纠纷导致受让方不能使用该房产，作为无权处分的出让方应担承担相应的责任进行了约定，可见原告在受让房产时是明知蔡刚无处分行为的，对证据7三性无异议，证明目的有异议，相关的权利证书上，载明权利人是蔡刚，该不动产并未转移登记到原告名下，不动产是以登记作为公示要件，并不是以交付作为公示要件，因此此份证据恰恰证明二原告不能取得案涉房屋的所有权。 被告蔡刚、雷善英未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：原告王晓东、何可群是夫妻关系，被告蔡刚、雷善英亦是夫妻关系。2007年7月3日，原告何可群（乙方）与被告蔡刚（甲方）签订《房屋转让协议书》，协议的主要内容为：“1、甲方同意将自己所属位于麻尾象鼻山路麻尾兽医站对面的一栋一间一楼的楼房转让给乙方；2、该房屋占地面积250平方米，右面抵刘某家，左面抵蔡某强家，前面为210国道；3、该房转让价60000元；4、该房办有《贵州省村镇规划建设用地许可证》和《建设用地许可证》，该房过户后的一切税费由乙方自理，甲方协助提供相关证明、资料；5、此房出让时甲方必须保证无任何纠纷，乙方购入时出现纠纷由甲方负责，此房纠纷而导致乙方不能使用，甲方如数退还乙方的购房款；6、在签订合同之日，乙方付清所有购房款60000元（实际房款为182800元）给甲方，此房即属乙方所有，甲方必须于签订合同10日内把房屋交与乙方使用”，协议签订后，原告分别于2007年8月2日、2007年11月4日向被告蔡刚支付购房款共计182800元，被告蔡刚收到原告购房款的当年亦将房屋交付原告使用，但未按约定提供相关资料协助原告办理涉案房屋不动产权证过户手续。 又查明，原告购得涉案房屋后在前栋的基础上增建了一层，拆除了后栋重新修建。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护,当事人应当按照约定全面履行义务；本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案房屋虽属二被告共同共有，但《贵州省村镇规划建设用地许可证》和《建设用地许可证》的登记人是被告蔡刚，且二被告是夫妻关系，被告蔡刚出面与原告何可群签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋出卖给原告，被告蔡刚行为应视为对被告雷善英的表见代理；按当时市场价，原告所支付房价款属等价，未存在显失公平，可见，原告与被告蔡刚的买卖行为符合一般交易习惯，不存在恶意串通，损害他人利益的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案无证据证明存在合同法第五十二条规定的法定无效情形，故原告何可群与被告蔡刚签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告依法应享有涉案房屋的财产所有权；同时被告雷善英在涉案房屋出售后的2个月就知道该房屋已出售，直至原告起诉时已有13年有余，期间被告雷善英未主张该《房屋转让协议书》无效或撤销，且未能提供不可抗力的证据，被告雷善英的撤销权已丧失，据此，被告雷善英反诉要求原告返还涉案房屋和支付278000元房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称涉案房屋未进行产权过户手续，财产未发生转移；办理产权登记属行政登记行为，产权是否登记不能对抗财产所有权的归属，该项辩解，本院不予采信。 综上，位于独山县麻尾镇象鼻山路麻尾兽医站对面的房屋财产权为原告王晓东、何可群所有；被告雷善英反诉要求原告返还房屋和支付278000元房屋租金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下： 一、位于独山县麻尾镇象鼻山路麻尾兽医站对面的房屋财产所有权归原告王晓东、何可群所有。 二、驳回反诉原告雷善英的全部诉讼请求。 本案案件受理费60元，反诉费2735元，共计2795元，由被告蔡刚、雷善英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  韦树才 人民陪审员  吴文云 人民陪审员  宋洪慧 二〇二一年五月二十日 法官 助理  吴再元 书 记 员  唐艺璇