广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3688号上诉人（原审被告）：中升房屋租赁管理（广州）有限公司，住所地广州市天河区华穗路406号之二2406。法定代表人：韩旭东,总经理。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王帅，男，1992年11月19日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县。原审被告：姜海丽，女，1976年7月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人中升房屋租赁管理（广州）有限公司（以下简称中升公司）因与被上诉人王帅、原审被告姜海丽租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。中升公司上诉请求：1.改判一审判决，驳回王帅一审的所有诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由王帅承担。事实和理由：王帅违反租赁合同约定的维护房屋完好义务，并应就租用期间发生的白蚁虫害承担赔偿责任。一审法院查明事实不清，适用法律错误，致使中升公司合法权益被侵害，无端扩大损失。1.一审庭审中，中升公司已就涉案租赁房屋现场的虫害情形和与王帅的短信聊天记录等相关证据提交法庭并进行质证，以证明王帅在租赁期限届满时才告知中升公司白蚁虫害情况，致使中升公司收楼后房屋已经处于白蚁严重侵蚀中，造成中升公司损失，上述证据王帅予以承认。中升公司收房后发现白蚁的损害，王帅承认第一次发现白蚁损害已经很严重，在不专业的处理后，白蚁损害很可能一直存在，不存在一审法院所认定白蚁侵蚀扩大还需证据提供。并且王帅短信通知中升公司虫害情况时间是在租赁期届满后，中升公司在此之前完全不知情，中升公司不应对王帅的疏忽产生的后果而承担责任。因王帅未及时告知，造成损害无法及时得到根治，更导致租赁到期后房屋白蚁侵蚀损坏严重，王帅对此负有不可推卸的责任。但以上情况一审法院认定错误。2.依据涉案《房屋租赁合同》中约定，王帅在租赁期间应爱护和正常使用房屋及设备，发现损坏应及时通知出租方并积极配合检查，而王帅拖延告知的行为显然已经违反上述义务，并直接导致了损害结果的发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及第二百二十二条规定，王帅对造成租赁房屋的毁损，理应承担损害赔偿责任。中升公司为房屋维修花费了19200元，以王帅押金12000元作为抵扣赔偿尚有不足，一审判决支持王帅取回押金属认定错误，损害中升公司权益，依法应当予以改判。王帅辩称：不同意中升公司的上诉。在发现白蚁之初，我方和同事对房屋中的白蚁进行了清除和灭杀，而且在进行灭杀之后一直到居住后期，房屋中都没有发现白蚁。中升公司主要是认为我方没有及时通知公司并让公司进行处理，但我方认为白蚁并不是我方的原因造成的，中升公司应当退还押金。姜海丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也无提交书面意见。王帅于2019年8月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中升公司和姜海丽返还王帅已支付租赁押金12000元；2.本案诉讼费用由中升公司和姜海丽承担。一审法院经审理认定事实如下：姜海丽是位于海珠××房的共有权人。2018年6月26日，王帅（乙方）与姜海丽（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有坐落在海珠××房的房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，共十二个月。乙方需在签署本合同当天向甲方支付如下款项：租赁保证金：相当于两个月租金，即人民币12000元整。甲方应在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金无息退回给乙方。租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修。因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者造成房屋及其设备损坏的，应当负责修复或赔偿。租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责。如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有限电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内日付清，否则按条款逾期付租金的条款处理。2017年6月4日，姜海丽与中升公司签订《业主授权委托书》，将位于广州市海珠区XX房的单位自有房屋委托中升公司出租管理，有效期自2017年6月6日起至2019年6月5日止，在委托有效期内授权中升公司处理有关上述房屋出租管理所有事宜，包括：1.代表姜海丽向物业管理处及有关单位查询并缴纳房租费；2.代表姜海丽可带领有意向租住客户进小区看房；3.代表姜海丽与承租人签订《房屋租赁合同》；4.代表姜海丽向承租人收取每月租金及房屋费用；5.中升公司有权向承租方收取住房保证金，保证金由中升公司保管，与姜海丽无关。2018年6月26日，中升公司向王帅出具收据，载明：交款人王帅，收款金额12000元，交来款项海珠区XX押金，该项押金由中升公司收取，未交于姜海丽。以上事实有《房屋租赁合同书》《业主授权委托书》《收据》、短信记录及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，王帅和姜海丽签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应当按照协议履行各自义务。《房屋租赁合同》约定出租方应在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金无息退给承租方。现租赁合同已经履行完毕，王帅要求中升公司退还租赁保证金12000元，合法有理，一审法院予以支持。中升公司抗辩房屋被白蚁侵蚀是因王帅没有及时告知导致损害扩大所致，但就此未提交证据予以证明，故中升公司的上述意见，证据不足，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年5月28日作出如下判决：一、中升房屋租赁管理（广州）有限公司、姜海丽在本判决生效之日起十日内退还租赁保证金12000元给王帅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由中升房屋租赁管理（广州）有限公司、姜海丽负担。上述诉讼费已经由王帅预交，王帅同意由中升房屋租赁管理（广州）有限公司、姜海丽在履行本判决时将其应承担部分直接支付给王帅。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。依据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：涉案房屋租赁保证金应否退还给王帅。本院作如下分析：中升公司上诉认为，王帅在租赁涉案房屋期间出现白蚁，但并未及时告知中升公司进行处理，造成中升公司在收回涉案房屋后损失扩大，王帅违反租赁合同约定的维护房屋完好义务，应就损失扩大部分承担赔偿责任，押金不应当退回给王帅。对此本院认为，中升公司作为涉案房屋出租人，有义务提供符合居住条件的房屋给承租人王帅租住。王帅在承租涉案房屋期间虽出现白蚁，但这并非是因王帅不当使用涉案房屋造成。并且，在房屋出现白蚁后，王帅进行了清理和灭杀，即已经及时采取了合理措施，避免损失进一步扩大，现中升公司主张因王帅未及时告知导致房屋损失扩大，依据不足，本院不予支持。一审法院认定中升公司、姜海丽应将涉案房屋租赁保证金退还给王帅，处理正确，本院予以维持。综上所述，中升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中升房屋租赁管理（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年五月二十七日书记员  陈婷婷