河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0110民初1060号 原告：崔姗姗，女，1985年11月10日生，汉族，现住石家庄市栾城区。 原告：刘迁建，男，1971年6月15日生，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：封瑞强，河北宏世成律师事务所律师。 被告：河北玺恒房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区获鹿镇三街茂伦鹿城002号001单元0101室，统一社会信用代码91130185MA08MJ84XP。 法定代表人：高帅，执行董事。 委托诉讼代理人：齐胜，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏亮，河北三和时代律师事务所律师。 原告崔姗姗、刘迁建与被告河北玺恒房地产开发有限公司（以下简称玺恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭审理，原告崔姗姗、刘迁建的委托诉讼代理人封瑞强，被告玺恒公司的委托诉讼代理人齐胜、张宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔姗姗、刘迁建向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的关于九玺台住宅项目的内部认购协议书。2、判令被告返还原告购房款201004元，并支付利息72361.4元，合计273365.4元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月10日双方签订了位于鹿泉区（黄岩村现址）山前大道西侧，项目名称为（暂定名）九玺台住宅项目内部认购协议，我方作为乙方向被告公司（甲方）认购房号为2号楼2单元102室的房屋，房款合计641004元。按照该协议约定，我方已于2017年11月5日、10日向被告交纳房款合计201004元。协议第五条约定交房时间为2020年12月31日。第六条第4款约定，2019年12月31日之后，我方可申请退房，退房时被告按自我方缴纳房款之日起至退房之日止，向我方支付12%／年的房款利息。但截至今日已有三年之久，被告仍未取得该项目土地使用权、项目规划等国家审批手续。住宅项目已无法开发、实施，双方签订的认购协议目的已无法实现，依法应当解除该协议，同时被告应依约退还支付我方房款及利息，但经与被告多次协商，均未得到有效解决。 玺恒公司辩称，一、原告与答辩人签订的《内部认购协议》因该房地产项目至今未取得商品房预售许可证而违反法律的强制性规定，属无效合同，不存在合同解除的问题，故应依法驳回其解除《内部认购协议》的诉讼请求。二、合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，答辩人因合同取得的原告钱款应予退还。对于原告所主张的利息，属于原告方的损失。根据此条规定，合同无效造成的损失，双方都有责任的，双方为履行合同所受到的损失各自承担相镇应的责任。在本认购协议当中，答辩人有自己的过程，应当承担自己为履行合同所产生的投资损失，同时根据《内部认购协议》第二条约定原告对九玺台项目未取得预售许可证是明知的，故其也存在明显过错，其应当相应的责任（承担所遭受的利息损失），答辩人不需向原告支付利息。三、答辩人开发的九玺台项目未取得商品房预售许可证，并非系答辩人一方的过错，而是受到西美金山湖事件的严重影响，突然导致已有的规划作废，从而使该项目至今未获得相关手续，故由于出现了答辩人无法左右的客观政策因素，直接致使项目手续不完备。如果支持原告利息的话，原告主张利息的起算时间与双方的合同约定相矛盾，根据合同第6.4条约定，在2019年12月31日前乙方不得以任何理由退房，2019年12月31日乙方可申请退房，退房时甲方按房款自交款之日至提出退房申请之日止为计算利息的起始时间段，截止到本案起诉我方未收到原告合同约定的退房申请。 原告提交证据如下： 1、内部认购协议，证明原被告之间存在房屋认购的民事法律关系。 2、房款收据2份及银行凭证2张，证明按照协议约定我方向被告支付房款201004元。 被告质证意见：对证据1协议第二条明确约定乙方自愿认购案涉房屋，并对项目暂未取得预售现状了解清楚，并约定了具体的房号、价款、交付时间等相关合同的主要条款。因此，根据协议可证明原告对签订本合同购买房屋系对合同无效具有明显的过错，按照合同法约定应承担一定的过错责任，承担由此产生的损失。证实根据合同的约定内容证明该协议具备了房屋买卖合同的实质条款，应属于房屋买卖合同。因该项目未取得相关证件手续属于无效合同，该合同相关约定不具有法律效力，对合同无效的处理应按合同第58条进行处理。 证据2无异议。 被告无证据提交。 经审理查明，2017年11月10日，原、被告签订《内部认购协议》约定，原告认购被告开发的九玺台住宅项目，并对项目暂未取得预售许可证等现状了解清楚。认购房号为2号楼2单元102室，面积82.18平方米，总房款641004元。原告向被告交纳意向金2万元，并承诺于2017年11月10日前向被告交纳意向金总额共计201004元（含2万），此部分意向金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款，剩余房款根据双方签订的《商品房买卖合同》付款方式支付。交房时间暂定为2020年12月31日。合同第六条第4款规定，双方自签订本协议起至2019年12月31日之前原告不得以任何理由退房，2019年12月31日之后原告可申请退房，退房时被告按自原告缴纳房款之日起至提出退房申请之日止向乙方支付12%/年的已缴纳房款利息。签订协议后，原告于2017年11月5日、10日先后两次共向被告打款201004元，被告向原告出具了收据。但被告至今仍未取得该项目土地使用权、项目规划等手续并交付原告房屋。 以上事实由原告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告于2017年11月10日签订的《内部认购协议》，约定了房屋的建筑面积、房屋价款、付款方式等，同时约定该住宅达到预售条件后双方签订《商品房买卖合同》，故该认购协议属于商品房买卖预约合同且有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。认购协议第六条第4款约定：“双方自签订本协议起至2019年12月31日之前乙方不得以任何理由退房，2019年12月31日之后乙方可申请退房，退房时甲方按自乙方缴纳房款之日起至提出退房申请之日止向乙方支付12%/年的已缴纳房款利息”，现原告申请退房，并主张被告退还收取的全部房款201004元，符合合同约定，本院予以支持。关于利息，被告应当按照合同约定自原告交纳房款之日即2017年11月10日起按照年利率12%支付；原告在合同约定的交房时间到期后向被告主张退房，但具体时间未明确，现原告主张利息计算至2021年1月1日符合合同约定及常理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、第二款的规定，判决如下： 被告河北玺恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告崔姗姗、刘迁建购房款201004元；并以201004元为基数，自2017年11月10日起按年利率12%支付利息至2021年1月1日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2700元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李秋芳 二〇二一年五月二十四日 [核对位置] 书记员  梁文茜