广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初181号 原告：付文贤，女，1956年7月18日出生，汉族，住辽宁省义县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：秦荣军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告付文贤与广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付文贤的委托诉讼代理人朱光任，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）（编号：1-3-705）无效；二、判令两被告连带向原告返还北部湾财经中心1-3-705号房购房款243153元，并支付利息96179.59元（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率，以购房款10万元自2013年4月29日计至2019年8月19日，以购房款143153元自2013年5月29日计至2019年8月19日，利息分别为34731.94元、48938.44元；以已付购房款243153元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率从2019年8月20日暂计至2020年11月23日，利息为12509.21元；利息合计96179.59元，以后利息实际计至全部款项付清之日）；三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月29日，原告与被告军通公司签订《合作建房合同书》（编号：1-3-705），约定原告购买被告军通公司、被告富乐华公司共同开发的北部湾财经中心3号楼（3栋）7层05号房。该合同约定：该商品房为防城港CBD（1号地块)北部湾财经中心3栋7层05号房，建筑面积73.32平方米，单价每平方米5537元，总金额405973元；支付方式为签订合同当日支付首期房款5万元；签订合同之日起30天内补齐至合同总房款30%的房款，即补缴71792元；在合同项目建设至土0.00时，再交付合同总房款20%的房款（81195元）；余下的50%购房款在签订《商品房买卖合同》时通过向银行按揭贷款的方式支付；开发商被告富乐华公司在2014年12月31日取得预售许可证，2016年6月30日前向原告交付房屋。2013年4月29日，也就是原告与被告军通公司在签订合作建房合同的当天，原告向被告军通公司支付了首期购房款5万元，之后又于2013年5月29日向被告军通公司支付了第二次购房款71792元，被告军通公司对这两笔款出具了收据，编号分别为：0107870、4007577。2017年2月21日，被告军通公司同意案外人尹仲魁的退房款转入申请，同意尹仲魁退房并将其已支付的1-3-703号房购房款121361（收据编号：0107869、4007576）转为原告的1-3-705号购房款。至此，原告已向被告支付了1-3-705号房购房款243153元。直到现在，被告富乐华公司也没能取得前述合作建房项目的商品房预售许可证，原告订立合同的目已难以实现。于是原告与被告军通公司进行交涉，要求退房退款，被告军通公司却拒绝了原告的这一合理要求。原告与被告军通公司签订的合作建房合同名义上虽为合作建房合同，但该合同已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告军通公司已经按照约定收受购房款，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该合同应当认定为商品房买卖合同。由于涉案的合作建房项目并未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告军通公司签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。今因合作建房合同无效，原告有权据此向过错方被告军通公司要求返还全部购房款并支付利息，被告军通公司、被告富乐华公司之间存在委托代理销售关系，故被告富乐华公司对此应当承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告军通公司辩称，一、原告自身存在过错，主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有依据，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按合同第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款利率计算，且原告诉请的1-3-703号房的购房款121361元从2013年起计算利息没有事实和法律依据，就算要支付利息，也应该从《退房款转入申请书》生效时间开始计算；二、诉讼费由原告承担。 被告富乐华公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年4月29日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订一份《合作建房合同书》（编号：1-3-705），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心3号楼3栋7层05号房，建筑面积为73.32平方米，单价为每平方米5537元，总金额为405973元；交房日期为2016年6月30日前。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。该合同的第七条对付款方式及期限约定：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐房款71792元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，再交付房款81195元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户（开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军）。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年4月29日、5月29日，被告军通公司向原告出具两张《收据》，确认收到原告交来案涉商品房合作建房款定金5万元、房款71792元；2013年4月29日、5月29日，被告军通公司向原告出具两张《收据》，确认收到原告交来案涉商品房合作建房款定金5万元、房款71361元。以上共计243153元。 另查明，2017年2月21日，尹仲魁与被告军通公司签订一份《退房款转入申请书》，尹仲魁向被告军通公司申请将购买的1-3-703号房作退房处理，被告军通公司确认其与尹仲魁购买的1-3-703号房的购房合同关系终止，尹仲魁自愿将1-3-703号房的房款121361元转入原告购买的1-3-705号房作为房款。 再查明，被告富乐华公司在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司销售案涉商品房。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效。 二、关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失。本案中，根据原告提交的《收据》以及《退房款转入申请书》，被告军通公司同意尹仲魁将1-3-703号房的房款121361元转入原告购买的1-3-705号房作为房款，故原告共计向被告军通公司支付购房款243153元，对原告要求被告军通公司返还购房款243153元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息应以10万元为基数，从2013年4月30日起至2013年5月29日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以243153元为基数，从2013年5月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告富乐华公司是否应对被告军通公司的上述债务承担连带返还责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司应对被告军通公司的上述债务承担连带返还责任。故原告请求被告富乐华公司对被告军通公司的上述债务承担连带返还责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告付文贤与被告广西军通投资有限公司于2013年4月29日签订的《防城港CBD（1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效； 二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告付文贤返还购房款243153元并支付利息（利息以10万元为基数，从2013年4月30日起至2013年5月29日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以243153元为基数，从2013年5月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带责任； 四、驳回原告付文贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6390元，减半收取计3195元（原告付文贤已预交3192元），由被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6390元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 何瑞平 二〇二一年五月二十五日 法官助理 罗绍丽 书 记 员 庞 剑