贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初14977号原告：韩红艳，女，1987年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰。委托诉讼代理人：黄勇，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣。原告韩红艳与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，于2020年4月6日公开开庭进行了审理。原告韩红艳到庭参加了诉讼，被告麒鑫公司、伟庭公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩红艳向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告退还原告购房款124956元并支付资金占用利息（利息自2020年7月27日起至结清全部款项之日止，按照中国人民银行基准贷款年利率4.75%的两倍计算）。2.被告向原告支付违约金624元。3.被告向原告支付团购费30000元。4.被告向原告支付自2019年10月1日止2020年4月27日租金8330.4元。5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月13日购买麒鑫公司开发建设的麒鑫新时代商业广场B区负1层B4-1855号商铺，原告已支付房款124956元，因被告违约未按合同履行义务及退房协议，原告曾多次要求被告履行合同义务无果，故诉至法院。被告伟庭公司未答辩。被告麒鑫公司未答辩，但在庭后向本院辩称原告已经签订了退房协议，应当按照双方签订退房协议判决，团购费请法院依法判决，已经退房了不存在租金问题，请法院驳回原告关于租金的诉请。本院经审理查明事实如下：位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。2018年1月13日，原告向被告伟庭公司交纳了团购费30000元，被告伟庭公司出具收据，注明收到韩红艳B区负一层B4-1-1855号团购费叁万元整。2018年1月13日，原告（买受人）、与麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2911），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区负1层Ｂ4-1855号房，建筑面积共11.57平方米，商品房单价为每平方米10800元，总金额124956元”。原告按合同约定向被告麒鑫公司支付了购房款124956元。合同约定的交房日期即2018年12月31日届满后被告麒鑫公司未能交付该房屋。2019年7月21日，原告与被告麒鑫公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，约定被告麒鑫公司向原告租赁上述商品房，租赁期间自2019年1月1日至2028年12月31日，并约定了租金支付方式，其中2019年7月1日至2019年12月31日的租金按90元/平方米计算，半年租金为6247.80元；2020年1月1日至2020年12月31日的租金按90元/平方米计算，年租金为12495.60元。租金收益每月支付一次，每月初三个工作日支付给甲方。2020年4月28日，原告与被告麒鑫公司签订《退房协议》，约定因出卖人违约未按照购房合同履行义务，造成购房合同无法正常履行，按照双方签订的商品房买卖合同第九条之规定，出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，现买受人根据合同之规定申请退房，出卖人须在退房协议签订之日起90日之内将买受人已付房款退还买受人，并承担合同违约责任，出卖人须按照商品房买卖合同第九条规定按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，违约金金额为624元，如逾期退还的，出卖人按年利率4.75%两倍的标准支付利息，自退房协议签订满90日开始计算。收到退款后买受人不再向出卖人主张其他权利，双方购房所产生的权利义务自行灭失。买受人购房时所支付的团购费，出卖人有义务协助、配合买受人向伟庭公司及有关部门主张权利。现原告以被告逾期退还购房款为由诉至本院，诉请如前。另查：案涉房屋销售时被告麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2020年2月3日。案涉商铺已调整为车库。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、商品房买卖合同、商铺租赁及经营管理合同、收据、退房协议等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁及经营管理合同》、《退房协议》均系双方真实意思表示，合法有效。双方签订《退房协议》后，《商品房买卖合同》已经解除，《商铺租赁及经营管理合同》系在《商品房买卖合同》的基础上签订的，合同约定的房屋现实际为车库，该租赁合同也无实际履行的可能，也应一并解除。根据《退房协议》，原告现主张被告麒鑫公司退还购房款124956元及违约金624元，本院予以支持，被告麒鑫公司还应以124956元为基数，按照年利率9.5%的标准，向原告支付自2020年7月27日起至购房款实际退还之日止的利息。关于原告主张的租金，案涉《商品房买卖合同》解除的原因系被告麒鑫公司未按时交房，所以《商铺租赁及经营管理合同》也无履行的基础，原告也未提交证据证实已交房屋交付给承租方，故原告的该项诉请，本院不予支持。案涉房屋由被告麒鑫公司委托被告伟庭公司独家销售，被告伟庭公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实被告麒鑫公司对该款项实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫公司无返还义务，该款项应由伟庭公司予以返还。被告伟庭公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院根据已查明的事实依法做出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告韩红艳已付购房款124956元、违约金624元及利息（以124956元为基数，按照年利率9.5%的标准，自2020年7月27日起计算至购房款实际退还之日止）；二、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告韩红艳团购费30000元；三、驳回原告韩红艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担550元，由贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担3000元，由韩红艳负担28元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年五月二十七日法官助理王丽书记员邓娜