广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1133号原告：曾爱娜，女，1987年6月10日出生，汉族，住广东省清新县××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××326。委托诉讼代理人：周达安，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：四会市汇文房地产开发有限公司，住所地：四会市×××××××委会南田水库侧（地名：“穿龙颈”“龙马塘”）办公楼一楼。统一社会信用代码：914×××××××××××046X。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：王延帅，该公司员工。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行，住所地：四会市×××××××××××××××××（首二层）。统一社会信用代码：914×××××××××××965W。负责人：李志富。委托诉讼代理人：邵章荣、陆笑薇，该支行员工。原告曾爱娜与被告四会市汇文房地产开发有限公司（以下简称：四会汇文公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行（以下简称：邮政银行四会市支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告曾爱娜及其委托诉讼代理人周达安，被告四会汇文公司的委托诉讼代理人王延帅，被告邮政银行四会市支行的委托诉讼代理人邵章荣、陆笑薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾爱娜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告四会汇文公司于2018年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告邮政银行四会市支行于2019年1月6日签订的《个人消费贷款及担保合同》；3.被告四会汇文公司向原告退还房款939447元及支付利息（以939447为本金，自起诉之日起按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）；4.被告四会汇文公司向原告退还物业维修基金6340元及支付利息（以6340为本金，自起诉之日起按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）；5.两被告担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月9日，原告与被告四会汇文公司签订了《恒大御湖城商品房认购书》，认购了被告四会汇文公司开发的位于四会市×××××××××××××××××××××××××××屋，房屋建筑面积为119.69平方米，房屋价款为939447元。当日原告向被告四会汇文公司支付了首期房款289447元（含定金）。其后因原告提高了首期房款的支付金额，被告遂于2018年12月6日与原告重新签订一份认购书。2018年12月7日，原告与被告四会汇文公司正式签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同签订当日，被告四会汇文公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺在原告办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。合同签订后，原告又向被告四会汇文公司支付了485000元，至此原告已按合同规定向被告四会汇文公司共支付了首期房款774447元，而余下房款165000元在被告邮政银行四会市支行处办理了抵押贷款，现被告邮政银行四会市支行也已经将贷款金额支付给了被告四会汇文公司。目前原告尚未办理入住手续，但原告发现楼盘的开发状况、小区内和周边等设施的建设与被告四会汇文公司和恒大集团销售时所陈述及承诺的内容相距甚大。而且，在原告购买该房屋后，被告和恒大集团随即开始大量降价抛售楼盘，与原告同类型的房屋抛售的单价比原告购买的单价普遍低20%-30%。被告四会汇文公司和恒大集团不按照当初承诺的条件开发和交付楼盘、随意降价销售，明显有违诚实守信的精神，与作为全国房地产龙头企业之一的恒大集团的经营理念相违背。鉴于此，原告已多次向被告四会汇文公司申请无条件退房，但被告四会汇文公司却以各种理由拒绝为原告办理，其行为与当初承诺的“无理由退房”完全不相符。原告认为，被告四会汇文公司为了阻止原告行使“无理由退房”的权利，给原告设置了各种义务和条件，加重了原告作为消费者的责任，同时也减轻了其自身的责任，被告四会汇文公司的行为已严重违反了当初的承诺，亦严重违背了“无理由退房”的最基本含义。因此，根据诚实信用原则和恒大集团无条件退房的诚信精神，被告四会汇文公司应当无条件、无理由地同意原告的退房申请，并退还相关款项。被告四会汇文公司辩称，一、根据双方签订的合同，原告已缴纳全部购房款，被告已完成交楼义务，主要权利义务均已经履行完毕。原告要求解除合同缺乏法律依据和事实依据。本案涉案房屋在2020年12月31日前已经取得《单位工程竣工验收备案表》和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并在2020年12月28日寄送了《收楼通知书》，原告在2021年1月1日签收了收楼通知。因此被告已经履行完毕交楼义务，原告也已经收楼，双方已履行完毕主要权利义务，且原告签收后既没有提出异议，也没有办理收楼手续。根据双方签订的《买卖合同》第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点…由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”，该商品房一直未能办理交付手续的责任应在原告，本案应视为被告已履行了交付义务。原、被告签订的《无理由退房承诺书》约定“至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，但未对“办理入住手续”作明确界定，若以实际入住作为办理入住手续的标准，将会使双方签订的买卖合同长期处于不稳定的状态，不利于保障合同双方交易的稳定性。结合买卖合同相关条款及双方当事人签订买卖合同时的本意来理解，申请退房的截止时间应在房屋交付之日。原告在2020年1月1日收到收楼通知书之前一直未向被告书面提出退房申请，直至在合同约定收楼期满后，被告才收到法院的传票知晓退房事宜，已超出该期限，应不符合退房条件。二、原告没有签署无理由退房协议书，不享有无理由退房权利，要求无理由退房缺乏事实依据，相关广告宣传属于要约邀请，不构成邀约。1.根据原告提供的证据显示，被告与原告之间并没有签订无理由退房协议。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。据此规定，原告在没有与被告达成无理由退房合意的约定的情况下，要求行使无理由退房权利缺乏事实依据。2.《无理由退房承诺书》内容为：“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签暑《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”据此，客户是否与被告建立“无理由退房协议”关系，取决于客户是否与被告签署了《无理由退房协议书》。事实证明，原告在签订《商品房买卖合同》的同时并没有选择与被告签订《无理由退房协议》。因此，被告与原告之间根本不存在任何《无理由退房协议》，更遑论行使无理由退房权利解除合同的问题。3.被告所做的广告宣传不构成要约。原告以广告宣传为由向被告主张退房缺乏事实和法律依据。理由如下：第一，被告认为本案的广告宣传内容并不确定，也不是向特定的个体发出，并且在有关宣传单张上也注明了该宣传单张仅为要约邀请。根据《合同法》第十四条的规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。据上，被告所做的广告宣传不构成要约。第二，原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第四款已经明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及楼宇、项目所做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任。”双方已通过达成合意的方式，明确将本案的广告宣传排除在“要约”之外，不存在任何歧义或争议。第三，原告并没有签署无理由退房协议书，证据中也没有出示。如购房者选择与出卖方签订《无理由退房协议书》的，双方才签订协议。若购房者不愿意与出买方签订《无理由退房协议书》的，则出卖方收回协议书原件。由于原告没有选择与被告签署《无理由退房协议书》，因此，原告手上没有《无理由退房协议书》，仅有承诺书彩印件。三、本案涉案的贷款合同签订主体是原告与银行，不应由被告返还；且涉案房屋的抵押预告登记尚未注销，存在权利瑕疵，事实上无法解除。原告是采用商业按揭贷款的方式支付购房款，在办理按揭贷款手续时，已将涉案房屋抵押给被告邮政银行四会支行，并办理了预购商品房抵押预告登记手续。目前，涉案房屋存在权利瑕疵，商品房买卖合同备案登记注销手续无法办理，双方签订的购房合同在事实上无法解除。原告向被告提出解除合同，理应先消除该房屋上已经设置的抵押预告登记，将涉案房屋的权利恢复原状。而消除该房屋上已经设置的抵押预告登记需要原告结清银行按揭贷款，再由原告与银行到不动产登记中心办理预购商品房抵押预告登记注销手续。因此，原告应先解除涉案房屋的预告抵押登记，再向被告提出解除购房合同。四、原告要求被告退还物业维修基金6340元及利息的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。本案中涉及的物业维修基金是由原告直接支付到住建局的指定账户，并非被告收取，被告没有退还义务。从原告所提供的证据材料中也可以佐证该事实。综上所述，请求贵院予以查明案件事实，严格适用法律，结合案件的事实情况，驳回原告的全部诉讼请求。五、关于利息问题。本案属于买卖合同纠纷，并非民间借贷关系，在双方合同依法解除之前，被告没有支付本金利息的义务，且双方没有签署相关材料，对利息进行约定，原告的诉请没有合同依据。被告邮政银行四会市支行辩称，原告结清贷款后会协助办理解除抵押手续，另外根据判例，如果借款人或者开发商未能依约还款，请确认银行对抵押物具有优先受偿权。原告曾爱娜围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.身份证，证明原告主体资格。2.企业信用信息，证明两被告主体资格。3.《恒大御湖城商品房认购书》，证明2018年10月9日，原告与被告四会汇文公司签订了《恒大御湖城商品房认购书》，认购位于四会市×××××××××××××××××××××××××××屋，其后因原告提高了首期房款的支付金额，于2018年12月6日与原告重新签订一份认购书。4.《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房承诺书》，证明2018年12月7日，原告与被告四会汇文公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同签订当日，被告四会汇文公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺在原告办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。5.《收据》，证明原告向被告四会汇文公司共支付了首期房款774447元。6.《个人消费贷款及担保合同》，证明原告于2019年1月6日向被告邮政银行四会市支行申请贷款165000元。7.银行存折，证明原告已缴纳住宅专项维修基金6340元。8.宣传单、公众号信息，证明被告四会汇文公司在宣传单及恒大集团公众号上均有“无理由退房”的承诺。9.签收单，证明原告于2020年12月23日向被告四会汇文公司提出退房申请。10.光盘，证明原告曾向被告四会汇文公司提出退房申请。被告四会汇文公司提交如下证据：1.《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果报告》，证明涉案房屋已经在2020年12月31日取得竣备表和测绘报告，符合约定和法定的交楼条件。2.收（验）楼通知书、EMS快递签收单，证明被告已经在2020年12月28日向原告发出并寄送了收楼通知书，原告也已签收，被告履行了通知收楼的义务。3.民事判决书，证明肇庆市鼎湖区已有判决支持对开发商已交楼的，则业主不再享有无理由退房权利。被告邮政银行四会市支行提交《复函》一份，证明原告的个人贷款已于2021年4月17日全部结清。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月9日，原告与被告四会汇文公司签订一份《恒大御湖城商品房认购书》，约定原告向被告四会汇文公司认购恒大御湖城楼盘15栋1座702单元，总价939447元，原告须于2018年10月11日前支付首期房款279447元等内容。后因原告提高支付首期款的金额，故原告与被告四会汇文公司于2018年12月6日重新签订一份《恒大御湖城商品房认购书》，变更了付款方式为按揭付款原告须于2018年10月7日前支付首期房款764447元同时签署《商品房买卖合同》，余款16.5万元原告需在2018年10月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2018年12月7日，原告（买受人）与被告四会汇文公司（出卖人）签订一份合同编号为2018120975的《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于四会恒大御湖城15栋1座702房，建筑面积为119.69平方米，套内建筑面积98.55平方米，按照套内面积计算每平方米单价为9532.69元，总价款为939447元；贷款方式为买受人应当于2018年10月7日前支付首期房价款774447元，占全部房价款的82.43%，余款165000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房等合同内容。2018年12月9日，被告四会汇文公司向原告出具由恒大地产集团有限公司盖章的《无理由退房承诺书》（被告四会汇文公司确认系在彩印件中书写原告房屋信息），载明：您所购的恒大属下公司开发的恒大御湖城楼盘15幢1单元702房，若你已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。2018年10月9日、12月7日，被告四会汇文公司向原告出具《收据》，载明被告四会汇文公司收取原告支付的购房款289447元及485000元。2018年12月21日，原告向中国农业银行肇庆市住宅专项维修资金专用存折汇入6340元。2019年1月6日，原告（借款人、抵押人）与被告邮政银行四会市支行（贷款人）签订《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款人向借款人发放购置房屋贷款165000元，用于购买坐落于四会市××××××××××××××××××××××××××的房屋，贷款期限为120个月，自2019年1月6日至2029年1月6日；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮25%执行，还款方式为按月等额本金还款等合同内容。后被告邮政银行四会市支行向原告发放了贷款165000元至被告四会汇文公司。2020年12月21日，被告四会汇文公司向原告出具一份《肇庆四会恒大御湖城收（验）楼通知书》，载明2020年12月31日为原告现场办理验、收楼手续。被告四会汇文公司于2020年12月28日向原告邮寄上述收楼通知书，原告于2021年1月1日签收该通知书。根据原告提交的证据显示，原告于2020年12月23日到被告四会汇文公司销售中心申请无理由退房，后销售中心工作人员在《签收单》上签名捺印，确认于当日收到原告的商品房买卖合同复印件、业主起草退房申请书等材料。2021年4月17日，被告邮政银行四会市支行向原告出具一份《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》，载明原告借款项下的本金和利息，已于2021年4月17日结清。庭审中，被告四会汇文公司陈述其为恒大地产集团有限公司的下属公司，负责肇庆地区的项目；关于住宅专项维修资金退回问题，被告四会汇文公司陈述，待双方的商品房买卖合同解除后，由原告向被告四会汇文公司申请，被告四会汇文公司再向住建部分申请退回。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生于民法典实施之前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的起诉、答辩和陈述意见以及查明的事实，本案争议的焦点是：1.案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除；2.案涉《个人消费贷款及担保合同》是否应当予以解除；3.若合同解除后购房款如何返还及被告四会汇文公司应否支付利息；4.被告四会汇文公司应否向原告退还物业维修资金6340元及支付利息。关于案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除的问题。由于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除的问题，关键在于原告是否享有无理由退房的问题，即被告抗辩购房者主张无理由退房所附的条件“需签署《无理由退房协议书》”是否对买受人发生效力。对该问题分析如下：第一，出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》是出卖人的单方承诺，其效力及于出卖人对其自身义务的承诺，而非为买受人设定义务。诉讼中，被告四会汇文公司陈述其是恒大地产集团有限公司的下级公司、涉案房地产项目的负责项目公司。由于涉案房产项目在销售及对外宣传中，均对广大买受人作出“无理由退房”的承诺，因此原告及被告四会汇文公司关于“无理由退房”的协议已经成立。其次，从恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》（被告四会汇文公司确认系该公司向购房者出具的彩色复印件，并在承诺书中书写购房者具体信息）所约定的内容上看：“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，而是否签署《无理由退房协议书》由出卖人掌握，买受人对此并不享有主动权。经本院询问其他购房者是否签署了上述《无理由退房协议书》时，被告汇文公司答复是不清楚，且不清楚有无要求原告签署该协议书。由于被告四会汇文公司没有提供证据证明其已向购房者对无理由退房的成就条件予以合理的提醒和告知，故无理由退房所附的条件对买受人不发生效力。最后，根据出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》显示，对买受人来说，无理由退房的成就条件应为买受人履行了《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为；签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间均可符合无理由退房的条件。综上，由于原告已按《商品房买卖合同》的约定向出卖人支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且在退房前无任何违约行为，即其申请无理由退房的条件已成就了，且原告在被通知收楼前已向四会汇文公司申请无理由退房，故原告请求解除《商品房买卖合同》及退房的诉讼请求，有事实与法律依据，应予以支持，即案涉《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。关于案涉《个人消费贷款及担保合同》是否应当解除的问题。被告邮政银行四会市支行确认原告已于2021年4月17日结清了合同项下的贷款本息，但该合同项下仍有解除抵押的义务，合同尚未履行完毕，现本案担保借款合同对应的主合同《商品房买卖合同》已解除，原告与被告邮政银行四会市支行的合同目的已无法实现，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告要求解除《个人消费贷款及担保合同》的诉求，本院予以支持。关于合同解除后购房款如何返还及被告四会汇文公司应否支付利息的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，原告主张被告四会汇文公司返还购房款939447元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，本案是因无理由退房而产生的诉争，双方当事人对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定，而原告在房屋交付前已向被告四会汇文公司主张解除合同并退回房款，但被告四会汇文公司未在合理的期限内向原告退回购房款，现原告主张自起诉之日（2021年2月25日）起按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算资金占用期间的利息损失，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告四会汇文公司退还住房维修基金及支付利息的诉求。关于维修基金退回程序的问题，被告四会汇文公司在诉讼中陈述，待双方的商品房买卖合同解除后，被告四会汇文公司依据原告的申请才可以向住建部门申请退回。由于住房维修资金并非由被告四会汇文公司收取，故原告要求被告四会汇文公司退还该维修资金，无法律及事实依据，本院不予支持。由于被告四会汇文公司有协助配合义务，故原告可待本案生效后，持生效的法律文书向被告四会汇文公司及住建部门主张退还住房维修资金。最后，关于案涉商品房退房及解除抵押问题。诉讼中，原告及被告四会汇文公司均承诺若《商品房买卖合同（预售）》解除后，双方均可以配合办理退房及涂销抵押登记手续。虽然当事人对退房事宜没有提出诉讼请求，但为了减少诉累、确保各方当事人及时配合办理案涉商品房退房及解除抵押登记手续问题，为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定被告四会汇文公司返还购房款给原告后，原告及被告邮政银行四会市支行应及时配合被告四会汇文公司办理合同的网签退签及注销备案、商品房抵押登记的相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曾爱娜与被告四会市汇文房地产开发有限公司于2018年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告曾爱娜与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行于2019年1月6日签订的《个人消费贷款及担保合同》；三、被告四会市汇文房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内原告曾爱娜返还购房款939447元，并自2021年2月25日起按年利率3.85%计算资金占用期间的利息；四、驳回原告曾爱娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6629元（原告已预交），由原告负担44元，由被告四会市汇文房地产开发有限公司负担6585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  邵 平二〇二一年五月二十四日法官助理  汤健敏书 记 员  林美霞