河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终354号上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：王素礼，女，汉族，1967年5月28日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人王素礼、原审第三人河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人王素礼的委托诉讼代理人李文举，原审第三人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1250号民事判决书并改判驳回王素礼的诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人王素礼承担。事实与理由：一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,王素礼不是权利人，一审法院违法认定王素礼是权利人。二、一审法院认定王素礼在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。首先,本案中王素礼没有签订书面的买卖合同,仅仅签订了《认购协议书》，对房屋的坐落位置、面积、价款支付进行了约定,但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。三、一审法院认定王素礼在人民法院查封之前合法占有案涉房屋系事实认定错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，如要想证明实际占有案涉房屋,应当向执行法院提供房屋交接单、物业进户单、水电煤等支付凭证、物业、保安、邻居书面证明等证据,而且相关证明人员还应当到庭陈述所证明的事实。本案中,王素礼对1号楼1单元1层05户房屋、1号楼1单元1层116户房屋,仅分别提供了《昌鼎·润苑业主手册》《消防安全责任书》等物业手续，该证据由昌鼎公司的关联企业河南昌鼎物业服务有限公司出具,不能单独作为定案的依据。而且王素礼也没有提供能够直接证明居住使用的水电费票据等证据。四、一审法院认为王素礼已经支付了涉案房屋的全部价款系事实认定错误。王素礼提供的支付凭证显示收款人并非昌鼎公司，一审法院没有查清本案中王素礼提供的流水是否为购房款流水。王素礼作为购房人同时又收取其他购房人的款项，王素礼与昌鼎公司之间除买卖房屋关系外还存在借款关系。五、一审法院认定王素礼对涉案房屋未办理过户登记没有责任系事实认定错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定,判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应当考察买受人有没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为。一审法院在王素礼没有提供任何证据的情况下认定王素礼没有责任明显错误。被上诉人王素礼辩称，刘静的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。一、在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同。本案执行异议程序中的执行裁定书已经查明：一审法院在2019年3月19日作出财产保全裁定书，2019年4月9日通过协助执行查封了涉案房屋，涉案房产在2015年4月2日、2016年7月5日分别与昌鼎公司签订了认购协议书。2017年5月27日，昌鼎公司取得预售许可证，认购协议对房屋买卖进行了清楚、明确的约定，具有房屋买卖合同的约束力。二、王素礼已经在查封前合法占有该不动产，2019年2月1日，昌鼎公司将房屋交付，王素礼与河南昌鼎物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》《业主手册》《临时管理规约》等手续，案涉房屋已处于王素礼掌控之中，即实际占有。三、王素礼已经支付了全部房款。105号房屋付款情况：2015年4月6日签订认购协议，2015年4月2日通过尾号为6716的中国银行转款给公司会计黄春玲50万元；2017年1月6日转款给黄春玲20万元；2017年3月15日转款给黄春玲50万元；2019年1月22日转款80万元给昌鼎公司；2019年转款10万元给昌鼎公司；昌鼎公司出具相应收据。116号房屋付款情况：2016年7月5日签订认购协议，2016年7月5日通过尾号为6716的中国银行转款给公司会计黄春玲30万元；2016年8月1日转款161万元给昌鼎公司法人董宝玲；2019年1月5日转款给公司会计黄春玲20万元；昌鼎公司出具相应收据。四、涉案房屋目前尚未进行工程竣工验收备案，客观上不具备办理产权过户登记的条件。因昌鼎公司无力缴纳一系列税费，昌鼎公司一再拖延，在办理房产证问题上王素礼不存在过错。原审第三人昌鼎公司述称，同意王素礼的意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此也没有办理相关的网签手续。王素礼向一审法院提出的诉讼请求：1、解除对位于新郑市××路××庄××房××号楼××单元××号××号房屋的查封措施，不得执行该房屋；2、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，王素礼对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异611号执行裁定，裁定驳回王素礼的异议请求，王素礼不服，遂提起本案诉讼。2015年4月2日，昌鼎公司与王素礼签订《认购协议书》约定，王素礼认购昌鼎润苑项目1号楼1单元1层05号户，面积208.16平方米，单价10,088.39元/平方米，总房款210万元，付款方式：一次性付款，定金当日交款50万元，余款于2019年3月3日前交清，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。昌鼎公司分别于2015年4月2日、2017年1月5日、2017年3月15日、2019年1月22日及2019年2月1日开具《收据》五份(凭证号码:1110164、1108984、1100722、4915784、6017305)载明，昌鼎公司收到王素礼50万元、20万元、50万元、80万元及10万元；中国银行交易流水明细清单显示，2017年1月6日王素礼转账给黄春玲20万元；2019年1月22日王素礼转账给昌鼎公司80万元；2019年2月1日王素礼转账给昌鼎公司10万元；2017年3月15日王素礼转账给黄春玲50万元；2015年4月2日王素礼转账给黄春玲50万元；2016年7月5日，昌鼎公司与王素礼签订《认购协议书》约定，王素礼认购昌鼎润苑项目1号楼1单元1层116号户，面积222.16平方米，单价9,497.66元/平方米，总房款211万元，付款方式：一次性付款，定金当日交款30万元，余款于2019年1月底补齐，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。昌鼎公司分别于2016年7月5日、2016年8月1日、2019年1月5日开具《收据》五份(凭证号码:3011048、3011059、7938889)载明，昌鼎公司收到王素礼30万元、161万元、20万元；中国银行交易流水明细清单显示，2016年7月5日王素礼转账给黄春玲30万元；2016年8月1日王素礼转账给董宝玲161万元；2019年1月5日王素礼转账给黄春玲20万元；2017年3月15日王素礼转账给黄春玲50万元；2015年4月2日王素礼转账给黄春玲50万元；昌鼎公司开具《证明》载明，黄春玲尾号为7777的银行卡为昌鼎公司的收款账户；昌鼎公司开具《证明》载明，董宝玲尾号为5778的银行卡为昌鼎公司的收款账户。王素礼与昌鼎公司于2019年2月1日签订的1-105商铺《昌鼎•润苑前期物业服务协议》、《昌鼎•润苑临时管理规约》、《昌鼎•润苑业主手册》、《消防安全通知书》各一份；2019年2月1日河南昌鼎物业服务有限公司向王素礼出具《收据》（凭证号码：7849722）一份载明，收到王素礼物业费8,742元。王素礼与昌鼎公司于2019年2月26日签订的1-116商铺《昌鼎•润苑前期物业服务协议》、《昌鼎•润苑临时管理规约》、《昌鼎•润苑业主手册》、《消防安全通知书》各一份；2019年2月26日河南昌鼎物业服务有限公司向王素礼出具《收据》（凭证号码：7849746）一份载明，收到王素礼物业费9,330元。根据本院工作人员的现场勘验，案涉两套房屋已交付王素礼。另查明，王素礼购买的1号楼1单元116户与该院查封裁定上1号楼3单元116户为同一户房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王素礼与昌鼎公司在案涉两套房屋被查封之前签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据王素礼提交的物业合同及物业费支付凭证，结合案涉两套房屋已交付王素礼的事实，王素礼在法院查封前已合法占有案涉两套房屋。关于购房款支付的问题。依据王素礼提供的证据显示，王素礼支付的购房款分为两部分，一部分系转至昌鼎公司账户，一部分系转至昌鼎公司法定代表人董宝玲及员工黄春玲；对于转至昌鼎公司账户部分，有银行流水予以证明，予以认定；对于转至昌鼎公司法定代表人董宝玲及员工黄春玲的购房款，王素礼提供的银行流水明细与昌鼎公司出具的收据在时间和金额上能够一一对应，结合王素礼已合法占有案涉两套房屋的事实及案涉小区存在个人收取购房款的特殊情况，足以认定王素礼向昌鼎公司交付了全部购房款。案涉房屋未能办理过户登记系因昌鼎公司未完成初始登记，王素礼对此并无过错。综上所述，王素礼的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。本案系案外人执行异议之诉，王素礼要求解除对案涉两套房屋查封的诉讼请求，可在排除强制执行后通过该院执行实施机构办理。综上所述，王素礼要求不得执行案涉两套房屋的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决不得执行位于新郑市××路××庄××小区××号楼××单元××号××号楼××单元××号房屋；驳回王素礼的其他诉讼请求。一审案件受理费40480元，由昌鼎公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：一、王素礼的《中国银行交易流水明细清单》显示，2016年以来，王素礼6217××××6716账户与黄春玲6217××××7777账号之间有大量的交易记录，互有转账收入和转账支出。如：2017年4月5日收黄春玲30万元；2017年4月21日收黄春玲139166元；2017年4月24日转给黄春玲50万元；2017年5月5日收黄春玲460565元；2017年7月5日收黄春玲400500元、60000元；2017年8月7日收黄春玲400500元、60000元；2017年9月5日收黄春玲400500元、60000元；2017年10月11日收黄春玲10万元；2017年12月6日收黄春玲70000元；2018年2月5日转给黄春玲110万元；2018年3月5日转给黄春玲60万元；2018年4月8日转给黄春玲40万元；2018年5月6日转给黄春玲30万元；2018年5月28日收黄春玲414500元；2018年6月8日转给黄春玲40万元；2018年7月5日收黄春玲20万元；2018年6月29日收黄春玲98000元；2018年7月20日转给黄春玲50万元；2018年9月29日转给黄春玲100万元；2018年12月5日转给黄春玲100万元；2019年1月5日收黄春玲582500元；2019年1月5日转给黄春玲50万元。二、昌鼎公司在一审阶段出具证明，证实黄春玲银行卡号6217××××7777，该账号由昌鼎公司一直使用，作为公司的收款账号。本院认为，本案的争议焦点为王素礼对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九条规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。结合本案，王素礼未提供证据证实其系商品房消费者，不能以第二十九条排除执行。至于是否符合第二十八条，审查王素礼是否支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行是关键。本案中，王素礼虽提供银行流水和昌鼎公司的房款收据，但王素礼系昌鼎公司的工作人员，其与昌鼎公司所使用的黄春玲账户之间有大量的交易记录，互有转账收入和转账支出，不足以证实王素礼向黄春玲的转账系王素礼向昌鼎公司支付的房款，不符合第二十八条的构成要件，不能排除执行。综上所述，刘静的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1250号民事判决书；二、驳回王素礼的诉讼请求。一审案件受理费40480元，二审案件受理费40480元，均由王素礼负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱