上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3316号原告(反诉被告)：吕伟明，男，1987年10月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海观驰律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨孝超，男，1974年12月9日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：孙随勤，上海创远律师事务所律师。原告吕伟明诉被告杨孝超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告杨孝超提出反诉，本院依法合并审理。原告(反诉被告)吕伟明及其委托诉讼代理人彭亚斌，被告(反诉原告)杨孝超及其委托诉讼代理人孙随勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕伟明向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月14日解除；2.判令被告按照每月人民币(以下币种相同)3,500元标准支付原告2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金及房屋使用费；3.判令被告赔偿原告违约金60,000元；4.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2020年1月30日,原、被告签订《房屋出租委托合同》,约定原告将位于上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，约定月租金3,500元，付三押一，起算日为2020年4月4日，被告在支付了第一期房租后，在2020年7月4日前应该支付原告第二期房租时拒绝支付，原告多次催要，被告均未支付。原告无奈于2020年7月14日向被告发出解除合同通知书，通知被告解除上述房屋出租合同，并要求被告交出钥匙并返还涉案房屋，但被告至今仍占据涉案房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。被告杨孝超辩称，被告现已支付原告3个月租金及押金3,500元，并向中介支付中介费3,500元；被告同意解除合同，但认为解除日期应为2020年4月12日。被告多次通过电话及微信要求原告配合办理装修手续，但原告一直未配合，故被告于2020年4月12日13时09分通过微信向原告发出解除通知要求退还押金、租金及中介费。被告发出通知后原告仍不见人影，也未与被告见面，被告认为若原告同意解除合同则应当交接房屋并退还押金等相应费用；若不同意解除合同则应当配合被告办理装修备案手续。据此被告认为2020年4月12日后的损失应当由原告承担。被告已于2021年1月26日将钥匙返还给原告；被告不同意承担违约金，是原告违约并非被告，如果法院判决被告承担违约金，请求以损失为限调整违约金金额。另《上海市住宅物业管理规定》第57条强制规定业主和使用人共同至物业管理处签订装修管理协议，否则禁止施工人员及材料进入物业管理区。反诉原告杨孝超向本院提起反诉请求：1.确认反诉原告、反诉被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月12日解除；2.判令反诉被告退还反诉原告2020年4月4日至7月3日的房屋租金10,500元；3.判令反诉被告退还押金3,500元；4.判令反诉被告承担违约金60,000元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告中介费损失3,500元；6.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告吕伟明辩称，不同意全部反诉请求。解除合同无异议，但解除日应为2020年7月14日；被告于2021年1月26日返还涉案房屋，反诉原告应当支付相应的租金及占有使用费；因反诉原告拖欠租金在先，故违约方是反诉原告；合同中并未对装修事宜作出具体约定，且装修也不需要反诉被告配合，反诉被告根据反诉原告的要求随叫随到去了五次，但是反诉原告只谈减租。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告作为被拆迁人之一动迁安置所得。2020年1月3日，原告(甲方)、被告(乙方)在案外人上海益房房产经纪有限公司居间下签订《房屋出租委托合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方，建筑面积为83平方米；甲乙双方约定,委托期自2020年1月4日至2026年4月3日；自签订合同之日交房,至起算房租日为免租期，起算房租日为2020年4月4日；甲乙双方约定该房屋委托租金为3,500元/月，付三押一，每三个月付一次，乙方需提前七天支付下期房租；甲方的房子为毛坯或简装房委托的，甲方同意乙方根据实际使用需要，在不破坏主体的情况下自行设计装修以及对使用功能的改变，装修费用乙方承担。合同附件条款约定，甲乙双方约定在租房期间乙方每期付款应提前7天，如甲、乙(某一方)因个人原因不租此房,视为违约,违约金60,000元补偿对方，允许出租等。合同另约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付押金3,500元及3个月租金10,500元(2020年4月4日至2020年7月3日)。2020年7月14日，原告在涉案房屋入户门张贴《解除房屋租赁合同通知书》,载明解除与被告之间的租赁合同，要求被告收到通知后3日内交还房屋钥匙，否则依照相关法律及约定追究被告责任。因被告未将涉案房屋返还原告,故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提交其与被告之间的微信聊天记录、原告妻子与被告之间的录音及短信记录，证明被告一再要求原告降低租金，宽限免租期及装修期，但从未提过原告需要去物业签字的事宜；因原告每次找被告催讨租金，被告均是谈价格，后续由原告妻子出面与被告沟通，原告妻子未同意被告最后提出的免租期方案。经质证，被告对真实性予以确认，但认为内容不完整，认为被告材料均已进场却无法装修，原告妻子只谈租金不讲事实，被告内心是想继续履行合同的，希望原告配合。被告提交原、被告的微信聊天记录及原告妻子与被告之间的短信记录，证明2020年2月17日开始被告陆续与原告微信、电话沟通装修需要物业公司备案登记，当时原告同意配合办理，但是直至2020年4月12日其以生病等各种理由不出面配合办理装修登记，于是被告于2020年4月12日下午给原告发送微信解除租赁合同，要求退还租金、押金及中介费。经质证，原告对真实性无异议，但结合双方提交的证据均无法看出被告要求原告配合办理装修手续，也无法看出需要原告签字，且原告根据被告要求到场多次，每次都是降低租金问题，从未提过装修事宜。2020年4月12日被告通过微信要求原告退还押金房租和中介费，但却未交房，合同未解除。被告表示原告未出现交不了房。原告当庭播放2021年1月25日手机录像一段，视频内人物为物业经理，证明物业公司表示疫情防控之后不需要房东前去办理装修。经质证，被告确认视频内人物为物业公司工作人员，但当时被告不在场。以上事实,由原告(反诉被告)提供的《房屋出租委托合同》、拆迁补偿安置协议、谈话录音光盘、微信聊天记录、(2021)沪0115民初3343号民事判决书，被告(反诉原告)提供的《房屋出租委托合同》、微信转账记录、收款收据、案外人房屋装修管理协议等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋出租委托合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于本诉。原告起诉要求解除租赁合同，被告付清2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金及房屋使用费。被告表示同意解除合同，但不同意支付租金及房屋使用费，因原告未配合其办理装修备案手续合同。根据庭审查明的事实，原、被告在签订本案合同后，对租金标准、免租期期间及装修期确有过协商，但最终未能达成一致意见，后续原告起诉后，被告于2021年1月26日将涉案房屋钥匙返还。结合双方提供的证据显示，在被告数次联系原告后，原告亦曾几次赴涉案房屋处与被告接洽，但当时被告并未有明确要求原告配合装修备案手续的意思表示，也未明确要求解除合同，故被告提供的证据不足以证明系因原告不配合装修备案手续导致合同解除，加之双方合同对此亦无约定，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。现被告未按照合同约定支付租金，原告有权解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除日期以原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》张贴涉案房屋到达被告处的时间即2020年7月14日为准。合同解除后，被告应付清返还房屋前的租金及房屋使用费，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。经核算，被告2020年7月4日至2021年1月26日期间的应付的租金及房屋使用费数额为23,645元。原告另主张违约金60,000元。被告表示不认可，要求调整降低。鉴于本案合同系被告原因而解除，被告应当支付违约金。本院综合考虑双方合同履行情况、被告过错程度等因素，将违约金酌定为5,000元。关于反诉。反诉原告认为合同解除之日为2020年4月12日，经查该日反诉原告曾通过微信向反诉被告表示因反诉被告不接电话造成无法装修和无法使用涉案房屋，使合同无法正常履行，要求反诉被告退还押金租金及中介费，该意思表示未得到反诉被告的认可，也缺乏其它证据予以佐证，不能产生合同解除的法律后果。且该日后双方仍在就涉案房屋进行协商沟通，故反诉原告所称的合同解除也并不发生法律效力。反诉原告主张反诉被告退还租金，因反诉原告应当付清返还涉案房屋之前的租金及房屋使用费，故反诉被告无需返还已付租金。双方合同并未约定押金用于抵扣未付款项，故对反诉原告要求反诉被告返还押金3,500元的诉讼请求，本院予以支持。至于反诉原告要求的违约金及中介费损失，本案系反诉原告违约，故对该两项反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吕伟明与被告(反诉原告)杨孝超2020年1月3日签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月14日解除(房屋坐落于上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告杨孝超应于本判决生效之日起十五日内支付原告吕伟明2020年7月4日至2021年1月26日期间的租金及房屋使用费23,645元；三、被告杨孝超应于本判决生效之日起十五日内支付原告吕伟明违约金5,000元；四、反诉被告吕伟明应于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告杨孝超押金3,500元；五、驳回原告吕伟明其余诉讼请求；六、驳回反诉原告杨孝超其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,412元，减半收取计706元，由被告杨孝超负担。反诉案件受理费1,738元，减半收取计869元，由反诉原告杨孝超负担844元，反诉被告吕伟明负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年五月十二日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。