上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21634号原告(反诉被告)：上海菁校邦教育科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张子玥，执行董事。委托诉讼代理人：程跃，上海胜杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海莎欧科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄海媛，执行董事。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。原告上海菁校邦教育科技有限公司诉被告上海莎欧科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告法定代表人张子玥及其委托诉讼代理人程跃、被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本案于2021年3月1日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人程跃、被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海菁校邦教育科技有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告双方签订的租赁合同于2020年5月11日解除；二、判令被告返还原告保证金人民币43,923.12元；三、判令被告配合原告将位于上海市青浦区华徐公路XXX号B座302室房屋内属于原告的物品搬离。事实与理由：原、被告于2019年9月10日签订了《租赁合同》，合同期限自2019年10月11日至2022年10月10日止，合同签订后原告按照合同约定向被告缴纳了租金、保证金等费用。2020年一月底起，因新冠疫情事件，导致原告无法经营，原告也响应国家政策，实施停工等措施，原告在没有经营收入的前提下，仍然向被告交付租金及发放员工工资，原告于2020年2月15日按照上海园翼物业管理有限公司的要求，提交了青浦区服务企业提前复工申请表等材料要求复工，但至今没有回应，后原告于2020年5月8日向被告提交了退租申请。现因原、被告双方对于租金及保证金等费用无法达成一致意见，且被告不让原告将承租房屋内的办公用品及设备搬离。原告支付租金至2020年2月10日，之后的租金未支付。2020年5月8日，原、被告协商，原告递交退租申请，被告表示同意，也同意各项费用计算至2020年5月11日。故合同解除日期应为2020年5月11日。原告承租后从事线下教育培训，直到2020年6月2日才被政府部门允许复工，原告在此期间一直未能正常经营，造成经营困难。故原告申请就2020年2月11日至2020年5月11日期间租金能够减免。鉴于解除合同，原告在签订租赁合同时，向被告交纳保证金43,923.12元，基于合同解除之后的法律后果，被告应当退还上述保证金。2020年4月26日被告通知原告房屋停电，当时房屋是电子门禁。原告认为系争房屋是在2020年4月26日上锁。原告为办公在系争房屋内堆放了办公用品，该物品被告也应予以退还。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海莎欧科技发展有限公司辩称：针对诉请一，同意解除租赁合同，确认2020年5月12日被告上锁，理由是原告拖欠租金。针对诉请二，不同意退还保证金，理由是原告违约，根据租赁合同第10.1条约定，原告提前解除合同。针对诉请三，不同意该项诉请，但被告同意在支付租金、物业管理费之后，予以退还相关物品。因原告自2020年2月11日以来,未支付过任何租金及物业管理费。2020年5月8日，原告向被告提交《退租申请》，载明原告不再承租上海市华徐公路XXX号B座302室，表明原告单方解除《租赁合同》。根据《租赁合同》10.1条的约定，原告单方解除租赁合同的，应当向被告支付违约金。同时，根据《租赁合同》10.3.1的约定，原告应当向被告支付空置期损失。2019年9月10日，上海园翼物业管理有限公司与原告签订《物业管理服务协议》，约定原告物业管理费每月2,654.50元。现上海园翼物业管理有限公司向被告出具《情况说明》载明原告拖欠上海园翼物业管理有限公司的物业管理费同意由被告一并主张，上海园翼物业管理有限公司不再另行向原告主张。被告认为，双方签订的《租赁合同》真实有效，原告理应向被告支付租金等费用，现原告单方解除《租赁合同》属于根本违约，故被告提起反诉，反诉诉讼请求：一、判令反诉被告腾退位于上海市青浦区华徐公路XXX号B302室房屋；二、判令反诉被告支付反诉原告租金66,606.70元；三、判令反诉被告支付反诉原告逾期未支付租金的滞纳金(以66,606.70元为本金，按每日千分之一计算，自2020年5月12日计付至实际支付之日止)；四、判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费(以合同约定的月租金21,961.56元为标准，自2020年5月12日计付至实际腾退之日止)；五、判令反诉被告支付反诉原告物业管理费(以合同约定的月物业费2,654.50元为标准，自2020年5月12日计付至实际腾退之日止)；六、判令反诉被告支付反诉原告违约金49,232.12元；七、判令反诉被告支付反诉原告空置期损失73,848.18元；八、判令反诉被告支付反诉原告电费1,761.75元；九、诉讼费由反诉被告承担。由于原告尚未腾退系争房屋。双方签订的租赁合同于2020年5月11日予以解除，故基于合同解除之后的法律后果，要求原告腾退房屋。原告支付租金至2020年2月10日，之后的租金未支付。被告主张自2020年2月11日至2020年5月11日期间的租金。租金标准参照合同第4.1.1条约定的月租金标准21,961.56元。关于物业管理费，被告认为，原、被告双方签订的租赁合同未约定由原告向被告支付物业管理费。之前原告也从未向被告支付物业管理费。由于物业公司委托被告向原告主张物业管理费。原告单方解除租赁合同，根据合同第10.1条约定违约金标准，计算2个月租金及物业管理费之和，故被告违约金以月租金标准21,961.56元及月物业管理费2,654.50元为标准。被告主张占有使用费是根据合同第10.3.1(1)约定的空置期损失，计算3个月租金及物业管理费之和，即以月租金标准21,961.56元及月物业管理费2,654.50元为标准。对于原告拖欠的电费，被告主张电费计算是从2020年1月1日至2020年4月30日止，对此，被告仅有抄表数据为依据，无其他证据。针对反诉，反诉被告上海菁校邦教育科技有限公司辩称：针对反诉诉请一，2020年5月11日双方的租赁合同予以解除，合同解除后，被告擅自将房屋上锁并且扣留原告办公物品，2020年5月11日原告前往房屋清点物品，办公用品已经被被告扣留，也没有留存在系争房屋内，不存在占有使用的情况，由于被告的行为导致原告无法进行搬离。针对反诉诉请二，认可租金支付至2020年2月10日，之后的租金未支付。原告认可2020年2月11日至2020年5月11日期间的租金是66,606.70元，上述金额无误，但是原告同意按照上述金额的70%支付，依据是相关最高法相关指导意见。要求减免的理由是，原告没有使用系争房屋，当时也处于新冠疫情期间，请求法院酌情减免一定的租金。70%的标准也是原告自行估算，无其他依据。针对反诉诉请三，不同意支付。理由同上。针对反诉诉请四，不同意支付。2020年5月12日原告没有使用系争房屋，且办公用品已经被被告扣留，也没有留存在系争房屋内，不存在占有使用的情况。针对反诉诉请五，认可物业管理费的标准，但是应由原告支付给案外人上海园翼物业管理有限公司，且上海园翼物业管理有限公司也未将物业管理费作为债权转让给被告，故不同意支付给被告。原告支付物业管理费至2020年2月10日。针对反诉诉请六、七，不同意支付。原告不存在违约行为，当时受疫情影响，原告没有使用系争房屋，且由于被告的行为导致原告无法搬离物品。若法院认定原告违约，原告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对反诉诉请八，理由同诉请五，但是应由原告支付给案外人上海园翼物业管理有限公司，且上海园翼物业管理有限公司也未将电费作为债权转让给被告，故不同意支付给被告。原告支付电费至2020年2月10日。经开庭审理查明：2019年9月10日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订了租赁合同一份，该合同约定：甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华徐公路XXX号B座302室。出租物业面积为265.45平方米。乙方承租出租物业作为办公用途。合同期限自2019年10月11日至2022年10月10日，甲方于2019年9月16日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2019年9月16日起至2019年10月10日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其它费用。出租物业租金按每天每平方米2.72元计算，折合每月平均租金为21,961.56元。租金支付方式按每贰个月支付一次，支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔租金于本合同生效后3个工作日内支付。乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即43,23.12元为履约保证金。甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。乙方应按本合同约定按时支付租金及其他合同约定的费用。如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金及其他费用，甲方可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用。逾期超过10个工作日，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应按照本合同承担违约责任。无论何种原因，本合同终止或解除后，乙方需立即停止在该物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方。甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日。应交还租赁物业日乙方仍未能将该租赁物业交还甲方的，则自应交还日之次日起，乙方按照合同终止时该出租物业租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该物业管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费。直至乙方按照合同要求交还该物业为止。如因此造成甲方延迟向新租户交付该物业所需承担违约金、中介费或其他损失的，乙方应承担全部赔偿责任。在前述情况下，甲方有权自应交还日起，对该物业采取停止水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施，且乙方应承担的占用费、管理费及公用事业费不因此得到减免。双方明确，未经甲方书面同意乙方在应交还日后仍继续占用该物业的，其占用不能视为合同续期或合同续订。如双方签署了《物业交还确认书》，或应交还日后双方未签署《物业交还确认书》，但乙方已经实际搬离该物业，租赁物业内如仍有遗留物，该遗留物即视为乙方遗弃物，甲方有权予以处置，乙方无权追索损失。任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。在本合同履行期间，一方如有违反本合同约定的行为，违约方应向另一方支付违约金。本合同有违约金计算方式约定条款的，从其约定；没有违约金计算方式约定条款的，违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一。因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失，包括因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告向被告支付了保证金人民币43,923.12元，原告支付租金至2020年2月10日，之后的租金未支付。2020年5月8日，原告向被告递交退租申请，该申请载明，原告现因新冠病毒疫情和国家禁止培训机构开展线下业务等不可抗力，导致公司经营困难，在与被告沟通2个月关于租金减免未果后，决定于2020年5月11日起不再租赁B座302室，请被告办理相关手续。被告收到原告申请后，于2020年5月12日将系争房屋上锁。另查明，系争房屋办理了不动产权证，登记权利人为被告。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、退租申请、上海市房地产权证、照片等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告为证明因疫情导致无法继续经营，要求减免租金以及与被告沟通退租事宜，被告也同意在2020年5月11日解除合同等事实成立，还提供了企业复工审核表、录音光盘及文字整理资料、微信聊天记录截屏等证据，被告除了对企业复工审核表、微信聊天记录截屏证据的真实性予以确认之外，对上述其他证据的真实性未予确认。被告为证明原告拖欠租金、物业管理费以及物业公司授权被告向原告主张相关物业费等事实成立，还提供了催缴通知单、案外人上海园翼物业管理有限公司与原告签订的物业管理服务协议、情况说明等证据。原告对被告的上述其他证据真实性均予以确认，但认为物业管理费与本案无关联性。原告主张被告配合原告将位于上海市青浦区华徐公路XXX号B座302室房屋内属于原告的物品搬离，原告认为，没有占有使用系争房屋，办公用品均被被告扣留，且未存放在系争房屋内，不影响被告另行使用房屋，原告不构成违约。原告前往系争房屋内查看，根据原告提交的物品清单，无法确认清单上的物品是否实际存放在系争房屋内，仅是原告自行统计的，提交证据物品清单列表一份以此证明，但是原告坚持该项诉请。被告对原告自行制作的物品清单列表的真实性无法确认，被告仅确认房屋内有原告的相关物品，但无法确认具体明细清单，也证明原告尚未搬离系争房屋。被告不同意原告的该项诉请，但被告同意在支付租金、物业管理费之后，予以退还相关物品。由于原告物品尚未搬离，导致被告无法另行对外出租。关于电费，被告仅是依据抄表数据主张，没有其他证据。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告因疫情原因向被告提出解除合同，被告于2020年5月12日已经收回了房屋，双方之间所签订的租赁合同客观上已经无法继续履行，且被告也同意解除合同，故对于解除双方之间的租赁合同，本院予以准许。原告主张将2020年5月11日作为解除合同之日，本院予以确认。合同解除后，被告收取原告的保证金43,923.12元理应返还原告。因被告于2020年5月12日上锁，导致原告无法搬离物品，原告要求被告配合原告搬离系争房屋内的物品，现被告主张原告腾退系争房屋内的物品，原、被告双方均主张搬离物品，原告也应予以搬离。对于被告主张合同解除日之前的租金，鉴于原告的经营受新冠疫情影响较大，本院综合考虑疫情影响、合同履行情况以及公平原则，对原告应付的从2020年2月11日至2020年5月11日期间的租金经酌情减免后为44,000元。被告主张原告支付自2020年5月12日计付至实际腾退之日止房屋占有使用费，因合同于2020年5月11日解除，被告已于2020年5月12日对系争房屋上锁，应视为已收回了房屋，被告再行主张占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告主张的逾期未支付租金的滞纳金、违约金以及空置期损失。原告不予认可其违约，且不同意支付上述费用，原告认为其提出解除合同是基于新冠疫情不可抗力。本院认为，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力，但并非基于新冠肺炎疫情的发生都将导致合同目的无法实现，而是要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。本案中，新冠肺炎疫情作为不可抗力亦对双方租赁合同的正常履行造成客观影响，原告在双方已就疫情期间的租金减免事宜进行磋商但无法协商一致的情况下提前退租，原告以行为表明不再履行合同，虽有疫情影响因素，但不排除原告自身经营的原因，故原告显然构成违约，仍应承担违约责任，对于被告主张的滞纳金、违约金以及空置期损失，被告主张的上述三项费用均是基于被告违约，本院结合疫情影响因素、合同履行情况、违约程度等情况，酌情确定上述三项费用予以调整为原告应偿付被告违约金2万元。关于物业管理费，因原、被告双方签订的租赁合同无约定由原告向被告支付物业管理费，之前原告也从未向被告支付物业管理费。被告虽认为物业公司已委托被告向原告主张物业管理费，但该物业管理费在物业公司与原告之间另有合同约定，基于合同的相对性，原告也不同意支付给被告，故本院对被告主张该物业管理费不予支持。关于电费，因被告证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告上海菁校邦教育科技有限公司与被告上海莎欧科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年5月11日予以解除；二、被告上海莎欧科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海菁校邦教育科技有限公司保证金人民币43,923.12元；三、反诉被告上海菁校邦教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华徐公路XXX号B座302室房屋；四、反诉被告上海菁校邦教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海莎欧科技发展有限公司租金人民币44,000元；五、反诉被告上海菁校邦教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海莎欧科技发展有限公司违约金人民币2万元；六、驳回反诉原告上海莎欧科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币978.08元，减半收取计人民币489.04元，由被告负担；反诉受理费人民币4,341.31元，由反诉被告负担人民币740元，由反诉原告负担人民币3,601.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年五月十三日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。