广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7635号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××区城市广场C座A区三楼，统一社会信用代码914×××××××××××664H。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：何绮文，女，该公司工作人员，代理期限截止至2021年4月20日。委托诉讼代理人：杜海平，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师，代理期限自2021年4月20日起。被告：黄某1，男，1972年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××31X。被告：广东爱悦产后护理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××区城市广场C座E区三层E301号商铺，统一社会信用代码91440605MA51J3UOXY。法定代表人：黄某1。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）与被告黄某1、广东爱悦产后护理有限公司（以下简称爱悦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序于2020年5月21日、2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜海平，被告黄某1（暨爱悦公司的法定代表人）均到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人戴国梁到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，本院依法调查取证，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告城市广场公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2019年5月份到2020年2月份共10个月的租金590628元，2019年10月21日到2020年1月20日期间水费4285元、电费44670元，电梯维护保养费4500元及违约金（①2019年5月至2020年2月以每月应付租金为本金，从当月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算；②以电梯维护费4500元为本金从2019年10月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算；③以2019年11月电费15632元、水费1283元为本金，从2019年12月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算；④以2019年12月电费16732元、水费1677元为本金，从2020年1月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算；⑤以2020年1月电费12306元、水费1325元为本金，从2020年2月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算）；2.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告黄某1于2016年9月27日就位于佛山市南海区×××××××××三层E301号商铺签订了《城市广场租赁合同》，合同期自2016年10月10日至2025年10月9日止，租赁合同明确了黄某1承租原告的E301商铺，商铺面积2485平方米。2017年5月1日至2019年10月9日期间的月租金49700元，2019年1月1日至2022年1月9日期间的月租金69580元，黄某1必须于每月十号前一次性缴付当月租金，未按时向原告足额支付租金，每逾期一日，黄某1必须支付相当于应付租金千分之三的逾期付款违约金给原告。黄某1应与原告委托的物业管理公司签订《物业管理合同》。黄某1在签订合同时，向原告支付诚意金1000000元，其中300000元作为履约保证金，其中700000元可用于抵缴租金。黄某1拖欠租金超过一个月的，属违约行为，黄某1应承担责任，当黄某1违约时，原告有权单方提前终止合同，黄某1所缴纳的租赁保证金不予退还，同时原告有权向黄某1追偿一切欠费和要求黄某1赔偿一切损失，黄某1须在原告规定期限内无条件将商铺复原交回原告。租赁合同约定黄某1对商铺进行装修，装修费用由黄某1承担，且黄某1在租赁期内所发生的一切经营费用由黄某1自行承担，与原告及物业管理公司无关。2016年9月30日，黄某1通过银行转账的形式支付100000元给原告。2016年10月7日，原告按合同约定将商铺交予黄某1使用，黄某1亦对商铺的现场状况、水电表、电梯的情况等进行了确认。随后，黄某1即对商铺进行装修。2016年11月7日，原告将黄某1经营所需证照的资料包括城市广场房产证复印件、图纸、一次消防等移交给黄某1。2016年11月23日，黄某1通过银行转账的形式支付了剩余900000元。2016年11月18日，黄某1以E301商铺为地址注册了“广东爱的故事妇幼保健服务有限公司”，后于2018年4月12日，黄某1以E301商铺为地址注册了爱悦公司，法定代表人系黄某1。在完成商铺装修后，爱悦公司作为商铺实际使用人使用商铺并一致正常经营至今。2018年5月，原告以EMS的形式发通知告知黄某1其缴纳的700000元即将抵缴完，并要求其与原告管理方——佛山市南海区美城物业管理有限公司签订《物业管理合同》，但黄某1不予理会，且自2018年8月起，一直恶意拖欠租金及水电费等费用。针对黄某1的单方违约行为，原告及管理方多次催缴未果，被告黄某1恶意拒收原告向其发出的通知。原告已按合同约定履行了相应的义务，但黄某1却一直拒绝与原告委托的物业管理方签订《物业管理合同》，无视且不配合原告委托的物业管理方的管理，严重违反广场内的管理规定，违规改造电梯，装修过程中损坏其他区域天花，装修防水不合格导致二楼公共区域大面积的漏水，致使公共设施损坏，违规占用高压电房楼顶，将该部分强行圈用，阻碍物业管理工作人员对高压电房整体检验与安全维护，致使高压电房存在严重安全隐患。2019年1月29日，原告就拖欠租金的行为向法院提起诉讼，案号为（2019）粤0605民初2810号，诉请法院判令两被告支付2018年8月到2019年4月的租金及逾期付款违约金，但两被告仍一直未支付拖欠的租金。截止至2020年2月25日除已起诉的欠费外，两被告仍拖欠2019年5月到2020年2月共10个月的租金590628元，2019年10月21日到2020年1月20日期间水费4285元、电费44670元，电梯维护保养费4500元及逾期付款违约金85882.94元（按拖欠金额的日千分之一暂计至2020年2月25日，要求计算至实际履行之日），合计729965.94元。针对两被告拖欠租金、逾期付款违约金长达19个月的严重违约行为，2020年1月7日，原告再次向两被告发出《关于解除》及《收回商铺的通知》，要求两被告支付拖欠费用，并告知其行为已严重违约。根据租赁合同的约定，被告黄某1已单方违约，应承担相应的违约责任，原告有权向黄某1追偿一切欠费和要求其赔偿一切损失，黄某1所缴纳的租赁保证金不予退还。被告爱悦公司作为涉讼商铺的实际使用人，应与被告黄某1共同支付拖欠的租金、水电费、电梯维护保养费及逾期付款违约金。两被告辩称，1.因为原告的原因造成被告装修、消防不能通过验收，原告提供的建筑平面图纸与消防相关部门备案不相符。2.被告在刚开始装修就发现了问题，并以书面形式告知原告，若原告不处理好，要求余下的责任由原告承担，也送达了原告的物业公司，有物业公司的签收凭证。3.被告在还未欠原告租金的情况下，已经跟原告的法人短信沟通过。4.原告提出被告占用楼顶等问题，被告不予确认。5.在另案还未审理结束的情况下，原告就停水、停电、张贴宣传单张，影响被告经营。6.原告针对租金部分已构成重复起诉。2019年10月原告已经在被告门口张贴广告，称被告欠付租金、消防验收不合格，让客户不在被告处消费，造成被告重大损失，因此这两个月的水电费被告暂不支付，此前的水电费被告已按时足额支付。7.黄某1代理爱悦公司签订涉讼合同，商铺的装修、租金支付均由爱悦公司承担，且合同第六条约定承租商铺只能用于月子中心经营，承租人必须在开业前办理经营所需的一切证照及手续，即原告对租赁合同的实际承租人为爱悦公司的身份是明知的，因此租赁合同的当事人是原告及黄某1，黄某1作为代理人不应承担合同项下的责任与义务，合同项下的责任与义务应由爱悦公司承担。原、被告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据。本院依法组织双方当事人举证证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院确认其真实性并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《×××E301商铺黄某1欠租金、水电费、电梯维护保养费及逾期付款违约金明细表》由其自行制作，两被告有异议，本院对该证据的证明力不予确认；2.原告提供的《关于解除及收回商铺的通知》、EMS单及签收情况，原告提供了邮单原件及邮件投递情况且该邮件写明的收件地址为黄某1在《城市广场租赁合同》中载明的通信地址，故本院对该组证据真实性予以确认；3.原告提供的原告与广东宏居房地产开发有限公司签订的租赁协议及补充协议、企业机读案变更登记资料、房产查询证明、房产证及房产证平面图，该部分证据均为原件，被告有异议但未举证推翻，本院确认该组证据的真实性；4.原告提供的水电费收费通知单、水电费发票、电梯保养协议、电梯保养费发票、《债权转让协议》均为原件，且两被告确认系根据物业公司开具的收费通知单付款，故本院确认该部分证据的真实性；5.原告提供的电表读数照片打印件，无法确定拍摄时间、地点，本院对其证明力不予确认；6.原告提供的【粤发改价格138号关于电网企业增值税税率调整相应降低我省一般工商店家的通知】及附件，系政府部门对外公布的文件，本院确认其真实性；7.原告提供的《关于我司发的相关说明》、EMS单及签收情况，原告提供了邮单原件及邮件投递情况且该邮件写明的收件地址为黄某1在《城市广场租赁合同》中载明的通信地址，故本院对该组证据真实性予以确认；8.原告提供的电梯维保服务费发票与电梯保养协议相互印证，本院确认其真实性。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：佛山市南海区×××××××××区城市广场C座已办理房地产权证。2016年9月27日，原告城市广场公司（甲方、出租方）与被告黄某1（承租方、乙方）签订《城市广场租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于佛山市南海区×××××××××区城市广场C座E区三层E301号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作为经营场所使用，商铺面积为2485平方米；本合同租赁期限自2016年10月10日起至2025年10月9日止，共108个月；月租金按面积计算，按月计收，不足一个月则按实际租赁天数计收，2017年5月1日至2019年10月9日每月租金49700元，2019年10月10日至2022年10月9日每月租金69580元，2022年10月10日至2025年10月9日每月租金82005元；租赁期内，甲方给予乙方的免租装修期自2016年10月10日起至2017年4月31日止，即自2017年5月1日起计收租金；乙方在租赁期内必须于每月十号前一次性缴付当月租金；乙方同意在签订本合同时，向甲方交付诚意金1000000元，其中300000元是作为履约保证的租赁保证金，其中700000元可用于抵缴租金；乙方同意与甲方委托的物业管理公司签订《物业管理合同》，并将在经营过程中实际发生的水费、电费等相关物管费用直接交付给物业管理公司，乙方商铺内的水费、电费按实际发生的费用（含水电损耗分摊费用）收取，乙方必须于每月15号前按时向甲方委托的物业管理公司缴纳；合同生效后，甲方须尽快开始申请办理升降电梯验收开通手续，以便于乙方使用；乙方承租的商铺只能用于月嫂中心经营。2016年10月7日，被告黄某1签订《商铺设施验收交接确认书》，确认接收涉讼商铺，确认收到4号电梯的合格检验报告。2020年1月7日，原告通过EMS向被告黄某1、爱悦公司分别邮寄《关于解除及收回商铺的通知》，要求黄某1支付拖欠美城公司截止至2019年12月20日的电费32364元、水费2960元，电梯为维保费4500元，违约金874.12元，并限黄某1于2020年2月29日返还涉讼商铺。寄送给爱悦公司的邮件于次日妥投签收，寄送给黄某1的邮件于2020年1月22日妥投签收。另查明1，2017年6月15日，爱的故事公司出具《声明书》，确认黄某1租用涉讼商铺用作该司经营场地。2017年10月12日，爱的故事公司的经营场所由涉讼商铺变更为佛山市南海区×××××××××××××××××××××之二。2018年3月2日，爱的故事公司办理注销登记。2018年4月12日，爱悦公司核准成立，住所为涉讼商铺，黄某1系爱悦公司的股东之一、法定代表人。2018年5月17日，爱悦公司出具《变更声明》，载明：法人黄某1的企业由爱的故事公司变更为爱悦公司。另查明2，佛山市南海区物业×××有限公司（以下简称美城公司）开具收费通知单，分别载明：2019年10月21日至2019年11月20日的水费为1283元；2019年10月21日至2019年11月20日的电费为15632元；2019年11月21日至2019年12月20日的水费为1677元；2019年11月21日至2019年12月20日的电费为16732元；2019年12月21日至2020年1月13日的水费为1325元；2019年12月21日至2020年1月13日的电费为12306元。另查明3，2019年9月16日，美城公司与×××电梯有限公司广州分公司（以下简称嘉捷广州分公司）签订《电梯（包括扶梯、人行道）保养协议》（保养协议号：19JW30085），约定美城公司委托嘉捷广州分公司对珠江中富（设备号2513）的电梯一台进行保养，保养地址为佛山市南海区×××××××××区城市广场，合同总金额4500元，有效期12个月，2019年10月1日至2020年9月30日，2020年1月10日支付1125元，2020年4月10日支付1125元，2020年7月10日支付1125元，2020年10月10日支付1125元。2020年1月8日，嘉捷广州分公司开具增值税发票，确认收到美城公司支付的电梯维保服务费1125元，备注：19JW30085，维保期2019年10月1日至2019年12月31日。2020年4月3日，嘉捷广州分公司开具增值税发票，确认收到美城公司支付的电梯维保服务费1125元，备注：19JW30085，维保期2020年1月1日至2020年3月31日。2020年7月17日，嘉捷广州分公司开具增值税发票，确认收到美城公司支付的电梯维保服务费1125元，备注：19JW30085，维保期2020年4月1日至2020年6月30日。2020年10月15日，嘉捷广州分公司开具增值税发票，确认收到美城公司支付的两项电梯维保服务费共7875元，其中备注：19JW30085的维保期2020年7月1日至2020年9月30日。另查明4，2020年2月10日，原告与美城公司签订《债权转让协议》，约定：美城公司系城市休闲购物广场的物业服务管理方，为城市休闲购物广场整体提供物业管理服务；城市广场公司将涉讼商铺出租给黄某1及爱悦公司使用；美城公司已代黄某1及爱悦公司支付了涉讼商铺的水电费及电梯维护费，对黄某1及爱悦公司享有债权；美城公司将涉讼商铺2019年10月21日至2020年1月22日的水费4285元、电费44670元、电梯维护保养费4500元（2019年10月1日至2020年9月30日）的债权本金及相应的利息、违约金等从权利转给原告，由原告向黄某1及爱悦公司主张权利。2020年3月31日，原告提起本案诉讼。诉讼中，两被告陈述，被告自2019年10月21日开始没有支付水电费，以往是原告拿水电费通知书给被告，被告让会计财务付款，收费通知书是美城公司开具的，付款也是向美城公司支付，但双方并未签订合同；涉讼商铺有独立使用的电梯。在本院（2019）粤0605民初2810号案的诉讼中，城市广场公司陈述称自2020年3月1日起对涉讼商铺停电，黄某1、爱悦公司则陈述城市广场公司系从2020年2月29日起对涉讼商铺停电。本院认为，涉讼合同由原告与被告黄某1签订，黄某1签订涉讼合同时被告爱悦公司尚未成立，签约后先是由爱的故事公司将涉讼商铺登记为经营场所，并以爱的故事公司名义办理装修工程的消防设计审核，在爱的故事公司注销后爱悦公司才以涉讼商铺为住所办理成立登记，因此两被告主张黄某1系代爱悦公司签订涉讼合同，与事实不符，本院依法不予采纳，并认定涉讼合同的当事人系原告与黄某1。涉讼商铺已办理产权登记，涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。关于原告诉请2019年5月份到2020年2月份共10个月的租金590628元及违约金（2019年5月至2020年2月以每月应付租金为本金，从当月11日起至实际清偿日止按日千分之一计算）的处理，另见本院（2020）粤0605民初7635号民事裁定书。涉讼合同约定黄某1应与原告委托的物业管理公司签订《物业管理合同》，并将经营过程中实际发生的水费、电费等相关物管费用直接支付给物业管理公司，黄某1于每月15号前按时向物业公司缴纳。虽然黄某1未与原告委托的物业管理公司美城公司签订《物业管理合同》，但根据涉讼合同约定，在占有使用涉讼商铺期间，黄某1仍应向美城公司支付水电费及相关费用。现美城公司已将相关债权转让给原告，故原告有权在本案中主张权利。关于水电费，黄某1确认系根据美城公司提供的交费通知单支付水电费，现美城公司已出具2019年10月21日至2020年1月13日的水电费通知单，经与此前黄某1的交费金额比对，该部分费用的金额合理，黄某1亦未举证反驳，故黄某1应向原告支付水电费48955元[水费4285元（1283元+1677元+1325元）+电费44670元（15632元+16732元+12306元）]。涉讼合同约定黄某1应于每月15号前支付水电费，未约定逾期支付水电费的违约责任，但黄某1逾期支付费用，收款方确存在资金占用损失，故黄某1应以16915元（1283元+15632元）为本金自2019年12月16日起，以18409元（1677元+16732元）为本金从2020年1月16日起，以13631元（1325元+12306元）为本金从2020年2月16日起，各项均至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张的违约金超出本院核定以上利息的部分，本院不予支持。关于电梯维保费，涉讼商铺配有独立使用的电梯，且原告举证证明美城公司实际支出了电梯维保费，故电梯维保费理应由黄某1承担。由于供应水电是黄某1使用涉讼商铺正常经营必不可少的要件，原告断电导致黄某1无法使用涉讼商铺，因此，电梯维保费亦应计算至断电前一天。黄某1主张原告在2020年2月29日断电，但其并未举证证明，故根据原告的自认，本院认定原告于2020年3月1日对涉讼商铺进行断电，黄某1应支付2019年10月1日至2020年2月29日的电梯维保费1875元（4500元÷12个月×5个月）。涉讼合同未约定电梯维保费的支付时间及逾期付款的违约责任，原告主张黄某1自2019年10月11日起支付违约金没有依据，黄某1应以1875元为本金自原告起诉之日即2020年3月31日起至实际清偿日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告主张的电梯维保费及违约金超出以上核定部分，本院均不予支持。爱悦公司为涉讼商铺的实际使用人，且其对支付因使用涉讼商铺而产生的费用无异议，故对原告要求爱悦公司与黄某1共同支付涉案费用的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄某1、广东爱悦产后护理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费48955元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告黄某1、广东爱悦产后护理有限公司应以16915元为本金自2019年12月16日起，以18409元为本金从2020年1月16日起，以13631元为本金从2020年2月16日起，各项均至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上述第一项清；三、被告黄某1、广东爱悦产后护理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯维保费1875元及以此为本金从2020年3月31日起至实际清偿日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；四、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费568.19元（原告已预交），由被告黄某1、广东爱悦产后护理有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司预交的案件受理费568.19元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二一年五月十四日书记员  林浩成