河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终353号上诉人（一审原告、案外人）：李玉莲，女，汉族，1938年8月15日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：刘静，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘可兵，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：河南昌鼎房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市和谐路东侧、创业路南侧米兰小镇3a号楼1单元5层502。法定代表人：董宝玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。上诉人李玉莲因与被上诉人刘静、河南昌鼎房地产开发有限公司（以下简称昌鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人李玉莲的委托诉讼代理人李文举，被上诉人刘静的委托诉讼代理人刘可兵、王俊，被上诉人昌鼎公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李玉莲的上诉请求：一、撤销(2020)豫01民初1263号民事判决书，判令不得执行新郑市文化路西侧高千庄北侧“昌鼎润苑”小区5号楼3单元2层02户房屋;二、本案诉讼费用由被上诉人刘静承担。事实与理由：一审认定事实不清，李玉莲购买昌鼎公司开发的“昌鼎润苑”项目5号楼3单元2层02户房屋,面积为102.07平方米，单价5000元/平方米，总价510350元。购房的付款情况为:2016年12月5日，李玉莲的儿子张智法使用建设银行尾号9999的银行卡刷卡10万元至昌鼎公司,2017年2月6日使用相同银行卡刷卡29万元至昌鼎公司，2017年11月30日使用尾号为6931的农信社账户刷卡12841元至昌鼎公司，以上转款有刷卡小票和银行流水相互印证。2018年11月15日张智法取款15万元,缴纳了剩余房款110659元,2019年3月6日房款缴纳完毕，昌鼎公司向李玉莲出具收据一份,内容为收到李玉莲房款513500元,并签订《认购协议书》。房款全部由李玉莲的儿子张智法缴纳,由于房款是陆续缴纳，全部缴纳完毕后,昌鼎公司与李玉莲签《认购协议》,并出具房款收据,出现这种情况的原因是因李玉莲曾为昌鼎公司员工,根据昌鼎公司要求,逐步缴纳房款，房款缴完后完善手续。李玉莲提交的刷卡小票、银行流水,取款记录足以证明其足额缴纳了全部款项，这种交易客观真实地反映交易了状况。涉案房产登记在房地产公司名下,应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,一审法院却以该规定第二十八条无法认定支付了全部房款驳回李玉莲的诉请，适用法律错误。2019年3月6日，昌鼎公司向李玉莲交付房屋,李玉莲收房开始交纳物业费,已经实际控制涉案房产。综上所述,李玉莲有足够的事实和法律依据,排除执行,恳请依法支持李玉莲的诉讼请求。被上诉人刘静辩称，一、不动产的权利人以登记为准,涉案房屋目前仍登记在昌鼎公司名下,李玉莲不是权利人。二、李玉莲没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，李玉莲没有签订书面的买卖合同,仅签订了《认购协议书》，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定,尚不具备商品房买卖合同的基本特征。且根据《认购协议书》第五条第二项，不能认定为商品房买卖合同。三、李玉莲没有在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条对合法占有涉案房屋的证据做了详细规定。李玉莲虽提供了业主手册、物业服务协议等，但没有提供能够证明居住使用的水电费票据等证据。四、李玉莲不能证明已经支付了案涉房屋的全部价款。李玉莲提供的两份转款凭证中，一份中国建设银行个人活期账户交易明细显示张智法向董宝玲转账，并不是李玉莲转账给昌鼎公司。第二份河南省农村信用社账户历史交易明细清单显示张智法转账，不显示收款人名称。两份交易明细显示转账时间是2018年11月5日、2017年11月30日，李玉莲提交的认购协议书落款时间是2019年3月6日，转款时间均在认购协议书签订之前，不可能为购房款，且所谓的收款人最终是否又转给昌鼎公司也没有任何证据予以证实。五、李玉莲对案涉房屋未办理过户登记负有责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应当考察买受人有没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为。李玉莲没有提交相关证据。六、李玉莲没有提供自己名下无房的证据材料,也没有提供任何证据证明其配偶及未成年子女名下无其他居住的房屋。原审第三人昌鼎公司述称，同意李玉莲的上诉意见。昌鼎公司通过其他个人账户进行收款，并且出具了收款收据，昌鼎公司与刘静建筑纠纷一案仍在诉讼中，刘静未提供相关资料，至今未能验收，未能办理房产的总证，因此也没有办理相关的网签手续。李玉莲向一审法院提出的诉讼请求：1、解除对位于新郑市××路××庄××号楼××单元××号房屋的查封措施，不得执行该房屋；2、诉讼费用由刘静承担。一审法院认定事实如下：因建设工程施工合同纠纷，刘静、刘海生将河南元筑实业有限公司（以下简称元筑公司）、昌鼎公司诉至该院，该院受理后于2019年9月5日作出（2019）豫01民初1099号民事判决书。判决内容如下：一、被告元筑公司于本判决生效后十日内支付原告刘静剩余工程款13430847.11元（不含质保金）及利息（以本金13430847.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月10日起计算至还清之日止）；二、被告昌鼎公司于本判决生效后十日内退还刘静剩余履约保证金375000元；三、被告昌鼎公司在欠付被告元筑公司工程款13430847.11元（不含质保金）的范围内对原告刘静承担连带清偿责任；四、驳回原告刘静的其他诉讼请求；五、驳回原告刘海生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193567元，保全费5000元，共计198567元，由原告刘静负担72500元，由被告元筑公司、昌鼎公司共同负担126067元。诉讼中，刘静、刘海生向该院申请保全，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民初1099号民事裁定书，保全查封了昌鼎公司名下位于新郑市××路××庄××小区××房产，6号楼1单元1601、101、103，2单元1601、1202、902、602、502、402，3单元1901、1001；1号楼1单元104、105，2单元2102，3单元116；2号楼1单元1003，2单元2403、1102、1103；3号楼2单元402；9号楼2单元1003,3单元2302；5号楼1单元2002、1401、1202、1002，2单元2001、102，3单元202、102、103、104、2303、1903。该院执行机构依据上述执保裁定，作出了（2019）豫01执保123号协助执行通知书，查封了上述34套房产，查封期限为2019年4月9日至2022年4月8日。判决生效执行过程中，该院于2020年3月21日作出（2020）豫01执4号限期迁离公告，要求以上房屋使用人于本公告之日起15日内迁出房屋，李玉莲对此不服，向该院提出异议申请，该院于2020年9月10日作出（2020）豫01执异607号执行裁定，裁定驳回李玉莲的异议请求，李玉莲不服，遂提起本案诉讼。2019年3月6日，昌鼎公司与李玉莲签订《认购协议书》约定，李玉莲认购昌鼎润苑项目5号楼3单元2层02号户，面积102.07平方米，单价5000元／平方米，总房款510350元，付款方式：一次性付款，协议还约定本协议书的认购方原则上应与签订《商品房买卖合同》买受人一致，本协议在签订《商品房买卖合同》时效终止，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分。2019年3月6日，昌鼎公司向李玉莲出具《收据》一份（凭证号码：3908601）载明，收到李玉莲交来购房款510350元；中国建设银行交易明细一份显示，卡号为6214××××9999的账户于2016年12月5日取现4万元、消费10万元、又于2017年2月6日消费29万元；河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份显示，张智法于2017年11月30日消费12841元；中国建设银行个人活期账户交易明细一份显示，2018年11月15日张智法取现15万元。2019年3月6日，李玉莲与河南昌鼎物业服务有限公司签订《昌鼎润苑前期物业服务协议》《昌鼎润苑临时管理规约》《昌鼎润苑业主手册》；河南昌鼎物业服务有限公司向李玉莲出具《收据》一份（凭证号码：7731164）载明，收到李玉莲交来物业费（2019.3.6-2020.3.5）2204元、出具《收据》一份（凭证号码：×××65）载明，收到李玉莲交来装修押金3000元、出具《收据》一份（凭证号码：×××66）载明，收到李玉莲交来垃圾清运费510元；2020年2月24日，河南昌鼎物业服务有限公司向李玉莲出具《收据》一份（凭证号码：7849742）载明，收到李玉莲交来物业费（2020.3.6-2021.3.5）2204元。另查明，李玉莲与张智法系母子。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽李玉莲与昌鼎公司在案涉房屋被查封之前签订了《认购协议书》，但其提交的银行交易明细并非本人账户，且银行交易明细上显示的时间与收据上载明的时间相隔较远，金额也存在一定差异，故无法认定李玉莲已支付了全部价款。综上所述，李玉莲的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不予支持。综上所述，李玉莲要求不得执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回李玉莲的诉讼请求。一审案件受理费8935元，由李玉莲负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：一、卡号6214××××9999，客户名称张智法的《中国建设银行个人活期账户交易明细》，显示张智法与昌鼎公司及该公司法定代表人董宝玲之间有大量交易。如：2016年11月7日从董宝玲账户转账存入82000元，同日，对昌鼎公司消费157000元；2016年12月5日从董宝玲账户转账存入75000元、88733元，同日，取现40000元，对昌鼎公司消费100000元；2017年1月5日从董宝玲账户转账存入72000元，2月6日从董宝玲账户转账存入75000元、91000元，2月6日对昌鼎公司消费290000元；2017年7月7日对昌鼎公司消费290000元；2017年12月4日对昌鼎公司消费422942元；2017年12月5日对昌鼎公司消费1000000元。二、李玉莲提供户口本、新郑市个人房屋权属信息表，显示张长林、李玉莲为夫妻，二人在新郑市均无房产。本院认为，本案的争议焦点为李玉莲对案涉房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，主张排除执行的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。本案中，李玉莲虽提供无房证明，但其支付的房款是否超过总价款的百分之五十是审查的重点。李玉莲提供卡号为6214××××9999张智法的《中国建设银行个人活期账户交易明细》，以证实张智法于2016年12月5日取现4万元、消费10万元、2017年2月6日消费29万元，2018年11月15日取现15万元，用于支付案涉房款。但该账户交易明细显示张智法与昌鼎公司及该公司法定代表人董宝玲之间有大量交易，有多笔款项从董宝玲账户转账存入张智法账户，后张智法向昌鼎公司消费支出，不足以证实上述交易系张智法代李玉莲向昌鼎公司支付的购房款，不符合第二十八条、第二十九条的构成要件，不能排除执行。综上所述，李玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8935元，由李玉莲负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  李建瑞二〇二一年五月七日书记员  高 嫱