太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初4970号原告：赵润元，男，1952年4月18日出生，汉族，中国共产党太原市委员会党校职工，住山西省太原市阳曲县县城内新阳东街3号。委托诉讼代理人：张卓越，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱博，山西东奥律师事务所实习律师。被告：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街29号7-13号房，实际经营地址太原市小店区寇庄西路109号欣中苑小区物业办公室。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：李建业，男，山西智伟基业房地产开发有限公司办公室主任，住太原市小店区。原告赵润元与被告山西智伟基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵润元的委托诉讼代理人张卓越和朱博、被告山西智伟基业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵润元向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2009年4月22日签订的编号为126号房屋买卖合同无效并返还购房款166000元；2.请求法院判决被告向原告支付违约金49800元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求被告返还已付房款的利息，计算方法：2019年8月20日前按同期贷款利率计算，2019年8月20日后按贷款市场报价利率计算，利息从合同签订之日起计算到被告返还全部购房款止。事实和理由：2009年4月22日，原告与被告签订编号为126号房屋买卖合同，约定原告购买被告开发销售的绿茵苑住宅性质房屋一套，建筑面积103.3平方米，房屋单价以每平米2800元计算，总金额为289240元。出卖人应当在2011年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现被告直至起诉之日仍未竣工交房，且经询问了解，被告对销售的房屋并不具备房屋预售许可证等相关手续。依据相关法律规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，故原、被告的房屋买卖合同应属无效合同，被告应向原告返还全部已付房款共计166000元。该合同第八条第二款明确约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，逾期超过180日，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起七个工作日内退还全部已付款，并按已付房款的30%支付违约金。因合同无效并不影响合同中违约条款效力，故被告还应向原告支付违约金共计49800元。综上，被告在未取得房屋预售许可证的前提下销售房屋导致双方买卖合同无效，原告多次向被告索要房款及违约金，但被告拒不向其返还和赔偿，被告的行为已然严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。被告山西智伟基业房地产开发有限公司辩称，原告购房属于内部购房，当时案涉工程并未公开销售，原告签合同交款时墙上也没有贴项目的相关证件等，原告购房时案涉工程取得了土地使用权证，并办理了工程规划许可证，但未拿到该证，当时在工地墙上已经有公示图，后来项目因政府原因停工，停工时地下室已经完工，由于案涉项目是盖一层楼收一层的款，收到的房款已经全部投入工程上，一停工就导致资金链断裂，造成目前这个状况。关于原告诉请的利息问题，合同上签订是逾期交房付30%的违约金，违约金和利息不能同时产生，故原告不能同时主张利息和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月22日，原、被告签订合同编号为126的《房屋买卖合同》，约定原告（买受人）所购被告（出卖人）房屋位于绿茵苑小区（暂定名），该房屋为A幢5单元20层2010号房，房屋用途为住宅，建筑面积103.3平方米，房屋单价为每平方米2800元，总金额289240元，付款方式为按工程进度付款，在合同签订前，买受人支付出卖人定金1万元以确定房号，合同签订并开工后十日内，买受人支付总房款（定金计入）的58%，首付166000元，主体工程出正负零时，买受人在五个工作日内支付应付房屋总款项的20%，主体工程到12层封顶时，买受人在五个工作日内支付应付房屋总款项的20%，工程竣工交钥匙时，买受人在五个工作日内支付应付房屋总款项付清；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，还约定如出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七个工作日内退还全部已付款，并按已付房款的30%支付违约金等内容。原告于2009年4月20日即向被告交纳了购房款166000元，被告向原告出具加盖财务专用章的收款收据，载明“今收到赵润元绿茵苑购房款A座五单元103㎡人民币壹拾陆万陆仟元（166000）”。另查明，截止本案庭审时，案涉房屋并未取得商品房预售许可证明。以上事实有原告身份证复印件、被告企业信用信息、购房合同、收款收据、短信聊天记录、民事判决书以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋买卖合同》的效力问题以及原告要求被告退还购房款并支付违约金、利息的诉讼请求应否予以支持。首先，关于《房屋买卖合同》的效力。根据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案民事纠纷的法律事实发生在2009年，在民法典施行前，故本案应适用当时法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案所涉房屋在起诉前并未取得商品房预售许可证明，故本院认定原、被告于2009年4月22日签订的编号为126的《房屋买卖合同》无效。对被告所持该房屋未对外销售不应适用上述司法解释的意见本院不予采信。其次，关于被告应否退还原告购房款，并向原告支付违约金、利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告于2009年4月20日即向被告交纳了购房首付款166000元，鉴于案涉《房屋买卖合同》为无效合同，故被告应当返还原告已支付的购房款166000元。违约金方面，因该条合同约定是针对超过180日未交房，买受人选择解除合同出卖人应付的违约金，鉴于该合同系无效合同，故对原告依据合同约定主张已付房款30%违约金的诉讼请求不予支持。利息方面，被告长期占用原告资金，给原告造成一定的损失，故对原告要求被告支付利息的诉请，本院予以支持，即被告应以166000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2009年4月22日起至2019年8月19止的利息，并按一年期贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告赵润元与被告山西智伟基业房地产开发有限公司于2009年4月22日签订的合同编号为126的《房屋买卖合同》无效；二、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵润元已付的购房款166000元；三、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以166000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告赵润元支付自2009年4月22日起至2019年8月19止的利息，并按一年期贷款市场报价利率向原告赵润元支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息；四、驳回原告赵润元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2269元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田野二〇二一年五月二十四日书记员 陈鑫