湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初460号原告毛丽，女，1980年8月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人周旺，湖南惠风律师事务所律师。被告岳阳市龙达置业有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区，统一社会信用代码91。法定代表人张红文，该公司董事长。委托代理人姜慧，湖南毅凌律师事务所律师。原告毛丽与被告岳阳市龙达置业有限公司（以下简称龙达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告毛丽的委托代理人周旺、被告龙达置业公司的委托代理人姜慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛丽向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告龙达置业公司履行双方房屋买卖合同约定的过户义务，并判令其自2018年11月1日起至办结过户手续前按银行同期贷款市场报价利率向原告毛丽支付违约金；2.由被告龙达置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月14日，毛丽与龙达置业公司签订房屋买卖合同，毛丽以218000元的价格购买了龙达置业公司在君山区××路××幢××楼××号商品房××，房款当日付清后，龙达置业公司按约定于2017年10月31日前交付了钥匙及房屋，随后毛丽进行装修并办理入住至今。按照案涉房屋买卖合同第15条约定，龙达置业公司应当在商品房交付使用后12个月内为毛丽办理房屋产权证，有关费用由毛丽承担。但龙达置业公司拖延至今还未履行上述义务。庭审过程中，原告毛丽申请增加一项诉讼请求，要求确认案涉购房合同有效。原告毛丽向本院提交了如下证据：1.毛丽的身份证复印件，拟证明原告主体适格；2.龙达置业公司工商登记信息，拟证明被告主体适格；3.商品房买卖合同，拟证明毛丽与龙达置业公司之间存在的基本法律关系及双方的权利与义务；4.收据，拟证明毛丽在签订合同的当天已按照约定支付购房款218000元。被告龙达置业公司对原告毛丽提交的证据均无异议。被告龙达置业公司辩称，2017年9月14日，毛丽与龙达置业公司签订商品房买卖合同后，毛丽支付了218000元购房款以及其他费用6280元，包括水电、光纤、有线、天然气等等，但此后一直未配合交纳办理产权证的费用、维修基金及契税，才导致案涉房屋未办理产权登记。而景明花苑小区自2016年后即可办理房屋产权证，其他已缴纳相关费用的业主均已取得房屋产权证。故案涉房屋至今未办理产权证，系毛丽自身原因所致，龙达置业公司并无过错，亦未违约，更未给毛丽造成任何损失，其诉讼主张没有法律依据。被告龙达置业公司未向本院提交任何证据。本院组织原、被告双方对上述证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，即原告毛丽提交的证据1、2、3、4，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，毛丽与龙达置业公司经协商一致，由毛丽以218000元的价格向龙达置业公司购买商品房一套，购买房屋为位于岳阳市君山区××路××小区××幢××楼××号，双方为此签订了一份《商品房买卖合同》，其中合同第八条交付期限，约定出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格……5.出卖人严格按照图纸设计（含设计变更）要求施工。合同第十五条关于产权登记的约定，约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按岳阳市相关规定，由出卖人协助买受人办理房产证，其费用由买受人承担。毛丽于签订合同当日向龙达置业公司支付了购房款218000元及其他费用6280元，龙达置业公司向毛丽出具了收据，上面载明：“今收到毛丽购房款贰拾壹万捌仟元￥218000，2017年9月14日”，并加盖了龙达置业公司发票专用章。之后，龙达置业公司按照约定于2017年10月31日前向毛丽交付了案涉房屋及钥匙，目前案涉房屋由毛丽父母居住。但龙达置业公司没有为毛丽开具购房款的相关发票，亦未按约定办理案涉房屋的备案登记，而案涉房屋至今未办理产权登记。庭审中毛丽陈述，因龙达置业公司没有为其办理备案登记并开具购房发票，导致其无法交纳契税和维修基金，进而造成其至今未取得案涉房屋的权属证书。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给卖房人，买受人支付价款的合同。关于毛丽主张确认案涉合同合法有效的诉讼请求。本案中，毛丽与龙达置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。故对毛丽的该项诉讼请求予以支持。关于毛丽主张龙达置业公司履行过户义务的诉讼请求。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉合同约定，龙达置业公司作为出卖人应当在商品房交付使用后的12个月内即2018年10月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现龙达置业公司虽已将房屋交付使用，但因龙达置业公司未及时开具购房发票，且未在合同约定的期限内办理备案登记，案涉房屋至今未办理权属登记。虽然办理房屋过户手续需要相关行政机关行政作为，但龙达置业公司仍需按合同约定履行协助毛丽办理案涉房屋过户的义务。关于毛丽主张龙达置业公司按银行同期贷款市场报价利率支付2018年11月1日至过户手续办结期间违约金的诉讼请求。根据相关司法解释，因出卖人的原因，买受人在商品房合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，毛丽至今未取得不动产权属证书，龙达置业公司存在违约行为，故龙达置业公司应当承担相应的违约责任。经综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合毛丽提出的诉讼请求，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，案涉违约金宜以已付购房款218000元为基数按照一年期贷款市场报价利率的标准，自龙达置业公司违约之日即2018年11月1日起计算至本案起诉之日即2021年4月16日止。因中国人民银行于2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率，而案涉违约行为始于2018年11月1日，故宜按照本案起诉时间即2021年3月公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金。经计算，龙达置业公司应向毛丽支付违约金20651元[218000元×3.85%/年×（2年+5个月+16天）]。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告毛丽与被告岳阳市龙达置业有限公司于2017年9月14日签订的《商品房买卖合同》有效；二、由被告岳阳市龙达置业有限公司协助原告毛丽办理××小区××幢××楼××号房屋的过户手续；三、由被告岳阳市龙达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛丽支付违约金20651元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告岳阳市龙达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  唐秧二〇二一年五月三十一日法官助理魏婷书记员赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。