湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2846号上诉人（原审被告）：湖南中山房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区白沙路**。法定代表人：陆纪光，董事长。委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹爱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋滕倩，女，1990年8月14日出生，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：曾良红，湖南兆弘律师事务所律师。原审第三人：湖南天心白沙里商业运营管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市天心区白沙路**天机大厦****/div>法定代表人：李慎，总经理。委托诉讼代理人：李毅，男，1972年1月12日出生，水族，住长沙市雨花区。上诉人湖南中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）与被上诉人蒋滕倩、原审第三人湖南天心白沙里商业运营管理有限公司（以下简称白沙里公司）商品房销售合同纠纷一案，中山公司不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初9485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中山公司上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9485号民事判决，改判双方合同继续履行；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同解除权是法律赋予当事人的形成权，人民法院可以确认合同解除，但不宜直接予以解除。合同的解除包括法定解除、约定解除和合意解除。我国法律对于合同解除并没有采取过当然解除主义，合同的解除需要具备法定或者约定的解除条件外，还需一方或双方当事人的解除行为，解除权是形成权，一方当事人行使约定或法定解除权时应通知对方，自合同解除的通知到达对方时发生合同解除的效力，但本案中，被上诉人并未行使过通知义务，被上诉人并未有过任何证据证明其发过函给上诉人有关解除合同的事实，而且法院作为一个审判机关，解除合同是基于合同当事方的形成权，而并非审判机关的形成权和职权，人民法院可以确认已经履行了相关通知和义务的合同解除，也可以直接判决违反强制性和禁止性规定的合同无效，但是不能直接将一个并不违反相关法律的有效的合同直接予以解除，一审法院判决错误。二、本案不是适用合同目的不能实现的法定解除事由，继续履行并不会导致被上诉人合同目的不能实现。《商品房买卖合同》中标的商品房并非以居住为目的的住宅或公寓，而是商铺。商铺和住宅或公寓的合同目的不同，住宅或公寓的合同目的在于居住，而交付则作为唯一的合同目的标准，而依据被上诉人与第三人《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）的约定可知，被上诉人购买商铺的合同目的相当明确，就是盈利收益，根据《委托经营管理协议》第四条“4.1.3”对于被上诉人的收益时间为“2023年5月1日”开始，而依据一审查明的情况，被上诉人将收房事宜委托给第三人后，第三人已经代被上诉人进行了收房，且现商铺已经进行装修，直至本案上诉人之前，该商铺现已完全满足所有的交付条件，上诉人虽迟延交付房屋但被上诉人完全可以已于主张利息或者违约金来获得救济，若第三人到时未依约给付收益被上诉人也可依法依约向第三人主张收益和利息等救济措施，《商品房买卖合同》继续履行并不会影响到被上诉人购买商铺的合同目的即收益。《商品房买卖合同》继续履行并不会使被上诉人的合法权益受到损害或其他有失公平的情况存在，本案涉案合同并非解除不可，且本案也不满足一审中所诉的合同法定解除的条件。综上，《商品房买卖合同》并不符合合同目的不能实现的解除条件，且被上诉人并未履行合同解除的相关手续，被上诉人的损失也完全可通过其他途径得到救济，一审直接判决解除合同有违事实和法律。而且人民法院若轻易去解除一个有效的合同或者否认一个合同的效力有悖于《合同法》的立法精神和目的，不利于整个社会市场经济秩序的稳定。故，恳请二审法院依法判决。被上诉人蒋滕倩答辩称：一、被上诉人已经按《商品房买卖合同》约定向上诉人支付了购房款及其他费用，上诉人应当按合同约定交付房屋，至一审法庭辩论终结前该房屋并未满足交付条件，上诉人已构成违约。被上诉人有权在上诉人违约的情况下解除合同，上诉人应当承担相关责任。二、关于上诉人所称被上诉人未行使通知义务，法院不能直接判解除合同的理由，被上诉人认为该理由完全是错误的。涉案房屋按合同约定交房时间为2019年5月1日，但该房屋一致未交房，该房屋所在项目业主排除代表到长沙市××房××乡建设局信访，该局于2020年7月2日作出《关于周倩信访事项的答复》，上诉人表示将于2020年11月完成全部手续备案。但至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍不符合交房条件。根据《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。该条款并未规定通知的方式，也并未禁止通过法院直接解除合同的方式，通过送达起诉状副本即意味着通知上诉人解除合同。而且目前有施行的《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。而《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故被上诉人的上诉理由不能成立。三、上诉人称案涉房屋时商铺，合同目的不在于居住，交付是合同唯一目的，继续履行合同并不会影响被上诉人购买商铺的合同目的，被上诉人人认为此理由不成立。不论该涉案房屋目前是否符合交付条件，均不能掩盖上诉人已违约的事实，至于继续履行合同是否导致被上诉人的合同目的是否实现，应当以被上诉人的意愿为准。被上诉人购买商铺是为了盈利，在上诉人延期交房的情况下，被上诉人为此支付了相应的时间成本、金钱成本处理上诉人延期交房的事宜，已经产生了损失。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉。原审第三人白沙里公司答辩称：我们是签订的商铺运营合同，商铺已经出租出去了，第三人不同意解除合同，并且第三人与被上诉人之间所签订的合同期限为八年，两者的协议与开发商并无关系。蒋滕倩向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、解除蒋滕倩与中山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、中山公司退还购房款285059元，并支付资金占用利息（以285059元为基数，从2018年7月5日止2020年10月1日为24505元，后续利息按年利率3.85%计算值清偿之日止）；3、中山公司返还契税10859.39元、维修基金798元及办理房屋权属证书的其他费用1092.5元；4、中山公司支付违约金14252.95元（按照购房款的5%计算违约金）；5、解除蒋滕倩与第三人之间的《商铺委托经营管理协议》，相关责任由中山公司承担；6、中山公司承担本次诉讼所有费用。一审法院认定的事实：2018年7月5日，蒋滕倩与中山公司签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定，蒋滕倩购买坐落于天心区××路××号××大厦××号房屋，规划用途为商业，产权登记建筑面积为6.65平方米，单价为42866.02元／平方米，总房价为285059元；首付款285059元于本合同签订之日支付。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月1日向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十一条约定，逾期120日之内自第八条约定的最后交付期限，届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，至逾期第121日起，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。同日，蒋滕倩与中山公司双方签订《长沙市商品房买卖合同》补充协议，对购房相关事宜补充约定。合同签订后，蒋滕倩支付了购房款285059元，契税10859.39元，印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元。约定的交付日期届满后，中山公司未按约交房，蒋滕倩为维护自身合法权益，遂诉至法院。另查明，蒋滕倩（甲方）与第三人白沙里公司（乙方）签订《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》（以下简称“协议”），协议5.1条约定，甲方自签订本合同之日起，视同已将商铺全权委托乙方管理，并授权乙方代为办理商铺交付手续。协议5.2条约定，开发商向乙方移交该商铺即视为甲方向乙方移交该商铺。但依据《商品房买卖合同》应由甲方在交房时应缴纳的税、费，甲方自行缴纳并承担逾期缴纳的违约责任。再查明，2020年7月2日，长沙市××房××乡建设局作出《关于周倩信访事项的答复》，告知周倩等人，开发商承诺于2020年7月15日完成五方主体验收，2020年11月完成全部手续备案，并提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定书》以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。中山公司当庭提交《长沙市××房××乡建设局竣工联合验收结论》主张涉案房屋已验收通过，达到交房标准，但未提交《竣工验收备案表》。一审法院认为：商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。蒋滕倩与中山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。蒋滕倩按合同约定向中山公司支付了购房款及其他费用，中山公司应当按约履行交付房屋的义务。经查，中山公司仅提交《长沙市××房××乡建设局竣工联合验收结论》，该文件并非《竣工验收备案表》，不能证明涉案房屋事实上已达到合同第八条约定的交付条件，截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍无法按约交付，中山公司的行为已构成违约，合同目的已无法实现，故本院对蒋滕倩请求解除其与中山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，予以支持。合同解除后，中山公司应当返还蒋滕倩购房款285059元、契税10859.39元、印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元。中山公司逾期交房的违约行为属实，且合同解除客观上给蒋滕倩造成了资金占用损失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条之规定，蒋滕倩可以主张中山公司承担赔偿损失和支付违约金的责任，故对蒋滕倩主张中山公司以285059元为基数，从2018年7月5日起按年利率3.85%的标准计算资金占用损失至清偿之日止，本院予以支持。关于违约金，合同约定逾期交房的违约金总额不超过已付房款的1%，故本院对蒋滕倩主张中山公司支付违约金14252.95元的主张，予以支持2850元。蒋滕倩主张解除其与第三人白沙里公司之间的《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》，与本案商品房销售合同纠纷属不同法律关系，在本案中不予处理。中山公司辩称案涉《长沙市商品房买卖合同》中约定，逾期交房买受人同意不解除合同，故蒋滕倩已放弃其合同解除权。法定解除权系合同当事人在合同目的不能实现时享有的一种救济权利，当事人仅凭法定事由作出的意思表示即可使双方现有的法律关系消灭。案涉《长沙市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定“逾期超过120日后，买受人同意不解除合同”，从该约定的内容来看，系买受人在出卖人逾期交房时对继续履行合同保留的期待，不能视为对法定解除权的排除，以此为由认定买受人在合同签订时即放弃解除合同的救济权利，有悖立法原意，显违公平诚信之基本原则，故对中山公司该辩称意见，不予采纳。中山公司辩称房屋已交付至第三人白沙里公司，其已按约履行交付义务，因无充分证据证实房屋已达交房条件，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决:一、解除蒋滕倩与湖南中山房地产开发有限公司于2018年7月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；二、由湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋滕倩退还购房款285059元并支付资金占用损失（以285059元为基数，按年利率3.85%的标准，自2018年7月5日起计算至清偿之日止）；三、由湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向退还蒋滕倩已支付的契税10859.39元、印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元；四、由湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋滕倩支付违约金2850元；五、驳回蒋滕倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计6348元，减半收取3174元，由湖南中山房地产开发有限公司承担。二审审理期间，上诉人中山公司向本院递交一份工程竣工验收备案表以及建设工程规划竣工验收合格证，拟证明案涉工程已经竣工验收，被上诉人已经委托第三人验收案涉房屋。被上诉人蒋滕倩质证认为对该证据的真实性无异议，但也证明了涉案房屋所在的工程项目验收时间为2020年12月29日，已经超过约定的交房时间一年多了，构成了违约。对此本院经审查认为，对该证据的真实性无异议，证明涉案房屋所在的工程项目已经竣工验收，房屋达到交付条件。本院查明，案涉房屋所在的天心白沙里项目于2020年12月29日已经进行竣工验收备案，并取得《工程竣工验收备案表》。其他的查明事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，首先，根据蒋滕倩与中山公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条第2款约定：逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，至逾期第121日起，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。从该约定可的内容可认定双方对出卖人逾期交房时是否继续履行合同的约定保留有期待，但并非直接约定买受人放弃解除合同的救济权利。故在合同履行过程中发生合同解除的法定事由时，当事人可依据法律规定的事由行使合同解除的权利。根据合同约定，上诉人中山公司应当于2019年5月1日将符合合同约定条件的房屋交由被上诉人缪洋，但本案的案涉房屋于2020年12月29日才取得《工程竣工验收备案表》，方满足交付条件，至此已经逾期交付房屋一年多时间，故原审认定被上诉人蒋滕倩主张诉请解除其与上诉人中山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》具有事实依据。其次，买卖合同的买受人目的就是取得标的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物的所有权是出卖人最基本的义务。在一审法院判决之前，上诉人中山公司始终不能证明涉案房屋事实上已达到合同第八条约定的交付条件，其未能履行双方所签订的买卖合同最基本的交付义务，故一审法院以合同目的不能实现为由，支持被上诉人蒋滕倩在一审中诉请的解除其与中山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院亦予以支持。综上所述，上诉人中山公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费6348元，保全费用2040元，共计8424元，由上诉人湖南中山房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年五月二十七日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。