贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3699号上诉人（原审原告）：遵义市美骏房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心。统一社会信用代码：91520390MA6H0A5Y00。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：王滢钦，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李应鑫，贵州惟瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马治容，女，汉族，1989年9月1日出生，住贵州省遵义市新蒲新区。上诉人遵义市美骏房地产开发有限公司（以下简称美骏房开公司）因与被上诉人马治容商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美骏房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认为被上诉人在签订合同前无法预见自身是否能够通过银行的“还款能力”审查，是双方共同存在的合同风险，同时认为上诉人主动为被上诉人办理贷款客观上加重了被上诉人的还款负担，银行拒贷双方均有责任，系事实认定错误。第一，以按揭方式支付房款系被上诉人自行选择，被上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其选择支付房款的方式本身存在的风险及法律后果具备足够的认知能力，按揭贷款办不下来，原因可能有多种，征信只是其中之一，并非征信良好就一定能办下贷款，申请贷款的金额与个人提供的银行流水是否充足也有紧密联系，因此，个人负债情况、还款能力等多种因素均可能影响到贷款审批能否通过。贷款办不下来本身就是被上诉人自行选择以按揭方式付款存在的风险，其应当对风险导致的法律后果负责。第二，常见的交易习惯是一手交钱一手交货，但由于房地产行业较为特殊，一般情况下无法在交易达成时做到钱货两清，因此，一般客户会选择通过银行按揭方式支付房款。取得被上诉人的同意是上诉人方销售人员协助办理银行按揭的基础，该过程系双方自愿，并不存在任何强迫情形。在双方合同签订后，被上诉人应当自行联系贷款机构办理贷款事宜，上诉人方销售人员协助被上诉人办理银行贷款，其行为明显已经超出合同约定的义务，是好意施惠的行为，也是上诉人为消费者提供良好服务的基本要求。因此，虽然在客观上被上诉人的还款负担有所增加，但系被上诉人自愿选择的结果，而非被上诉人强加。因此，后续按揭贷款无法通过审批，当然不能归责于本意是好意施惠的上诉人。马治容未针对美骏房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。美骏房开公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2.判令马治容支付违约金186,600元。3.判令马治容赔偿律师费4,500元。4.判令马治容协助办理撤销商品房预售合同登记备案手续，并由其承担撤销登记备案的费用。5.案件受理费由马治容承担。一审法院认定事实：2019年10月16日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定马治容购买美骏房开公司开发的位于遵义市新蒲新区房屋，价款933000元，付款方式为签订合同之日首付193000元，余款740000元以银行按揭支付。在《商品房买卖合同补充协议》第五条约定2.买受人选择按照贷款方式付款的，买受人应于本协议签订前自行向拟贷款银行等金融机构，咨询了解相关贷款政策，确定自身是否存在贷款障碍、符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利率异动等风险进行评估，买受人签署本合同，则视为自身确认对履行本合同付款义务以及承担相应的商业风险不存在障碍；3.买受人应在签订《商品房买卖合同》后5日内与银行或公积金机构（统称贷款机构）签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款，出卖人有权解除本合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十八条约定一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。同日，双方办理了商品房预售合同备案登记。马治容分别于2019年10月4日支付购房定金18000元、于2019年10月7日支付首付款2000元、于2019年10月16日支付首付款173000元。于2019年10月14日，向住建部门交存维修基金7649元。为本案诉讼，美骏房开公司与贵州惟瀚律师事务所律师签订代理协议、马治容与贵州文治律师事务所律师签订代理协议。审理中，马治容提交了其与美骏房开公司销售人员的微信聊天记录，反映出在马治容支付购房定金后，美骏房开公司销售人员告知马治容准备征信报告、银行流水、收入证明等材料，而且告诉马治容首付款都可以贷款，还一年免息。2019年10月14日，该销售人员告诉马治容首付款的贷款90000元已放款，并催促马治容签订商品房买卖合同。签订合同后，美骏房开公司并未将合同原件给马治容，2020年5月18日，农业银行拒绝了马治容的住房按揭贷款申请，理由是经对马治容提交申请贷款材料审核风险评估后认为其还款能力不足。一审法院认为，2019年10月16日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。现双方均同意解除前述合同，根据根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对美骏房开公司的该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，马治容应协助美骏房开公司办理撤销商品房预售合同登记备案手续。关于不能办理银行贷款的责任问题，在签订商品房买卖合同期间，马治容已按美骏房开公司销售人员的要求准备了贷款材料。本案中，马治容并非因征信问题、贷款资料不齐全导致银行拒贷，银行在审核马治容提交的贷款申请材料及风险评估后认为其还款能力不足，显然马治容在签订商品房买卖合同前无法预见自身是否能够通过银行的“还款能力”审查，银行也不可能在马治容没有提交相关贷款材料前去评估马治容的还款能力，且美骏房开公司销售人员还主动让马治容办理“首付贷”，客观上也增加了马治容的还款负担。因此，银行拒绝马治容的住房按揭贷款申请，对双方来说都是一种共同存在的合同风险，而美骏房开公司将其视为马治容有意拒绝付款，理由不充分。对要求马治容承担违约金、撤销备案登记费用、律师费等，不予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，美骏房开公司应返还马治容支付的购房首付款193,000元，但马治容要求返还的维修基金7,649元，因系相关部门收取的，不应由美骏房开公司返还。为减少当事人诉讼成本，在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款之规定，判决：一、解除原告遵义市美骏房地产开发有限公司与被告马治容于2019年10月16日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、由被告马治容在本判决生效之日起十日内协助原告遵义市美骏房地产开发有限公司办理撤销商品房预售合同登记备案手续；三、由遵义市美骏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告马治容购房款193,000元；四、驳回原告遵义市美骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,060元（已减半收取），由原告遵义市美骏房地产开发有限公司负担1,030元，被告马治容负担1,030元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，美骏房开公司的销售人员向马治容推荐并办理了首付贷业务，增加了马治容还款负担，也是导致马治容向银行申请按揭贷款未能获批的因素之一，美骏房开公司作为专业从事房地产开发的企业，应当知晓监管部门规定的首付比例，国家金融监管部门规定购房者必须支付一定比例的首付款，其目的系防止个别投机商家或个人对房地产市场进行过度炒作，影响房地产市场的健康有序发展，同时，规定一定的首付比例，也会降低购房者按揭后的月供支出，减轻购房人的月供负担，保证购房人具备按时归还贷款的能力，有利于促进社会安定及维护金融安全。美骏房开公司为促使自身开发房屋的快速销售，其工作人员向不具备正常缴纳首付款的潜在购房人推销首付贷业务，其行为违反相关金融监管政策，同时，也导致购房人每月的按揭支出增加，可能导致按揭贷款审批无法通过，或出现逾期贷款的情况。本案中，马治容贷款审批未获通过，美骏房开公司也存在一定过错，一审据此作出判决解除涉案合同，并由美骏房开公司向马治容退还已支付的购房款并无不当，本院予以确认。综上所述，美骏房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,120元，由遵义市美骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年五月十一日法官助理王薇书记员胡汝静