广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0811民初1003号原告（反诉被告）：马瑞彪，男，1973年7月30日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××610。原告（反诉被告）：马日强，男，1981年1月6日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××695。原告（反诉被告）：马观林，男，1983年2月8日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××617。原告（反诉被告）：马瑞尧，男，1980年1月6日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××313。原告（反诉被告）：马土军，男，1984年7月15日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区××××××4×，公民身份号码：440××××××××××××618。以上五原告的共同委托诉讼代理人：薛亚锦，广东自正律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏英强，男，1960年2月18日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区××××××*×××××，公民身份号码：440××××××××××××016。委托诉讼代理人：陈美太，广东朝胜律师事务所律师。原告（反诉被告）马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军与被告苏英强（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案。在诉讼期间，被告苏英强向本院提出反诉请求，本院依法合并审理，并适用普通程序于2021年1月5日进行了第一次公开开庭审理，原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军的共同委托诉讼代理人薛亚锦及原告马瑞彪、马日强和被告苏英强及其委托诉讼代理人陈美太到庭参加诉讼。于2021年2月4日进行了第二次公开开庭审理，原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军的共同委托诉讼代理人薛亚锦及原告马日强和被告苏英强及其委托诉讼代理人陈美太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军向本院提出诉讼请求：1、解除五原告与被告签订的《租房合同》、《收租协议书》；2、被告返还原告房屋租赁押金18000元；3、被告返还原告房屋租赁租金126000元；4、被告赔偿原告装修损失费（以评估为准）400000元；5、被告赔偿原告律师费用10000元；6、本案诉讼费、评估费由被告承担。在第一次庭审中，原告变更第1、4项的诉讼请求为：1、确认五原告与被告签订的《租房合同》、《收租协议书》为无效合同；4、被告赔偿原告装修损失费用220000元。事实和理由：原、被告于2018年9月12日签订《租房合同》，约定被告（甲方）将位于麻章区********第二层楼的房屋出租给原告（乙方）。合同约定被告租赁位于麻章区***********第二层楼给原告使用，月租金6000元，租期十五年；十五年期满后，根据市场调节同等价格条件下，被告优先租给原告；租房押金18000元，押金待合同期满后归还原告；如果在合同期内原告终止合同，本押金不再归还原告，以作损失赔偿；如果被告在原告合同期内终止合同，被告应按投资额度60%偿还。原告马日强与被告于2019年2月10日签订《收租协议书》，约定收租时间从2019年2月10日起执行。原告按照《租房合同》约定的内容履行义务，但被告在原告装修厨房时一直阻挠，使原告一直没有使用租赁的房屋，一直空闲至今。合同并没有约定原告不能装修厨房，但被告租赁一层楼房给别人搞饮食，却偏偏阻挠原告装修厨房，显然违背常理，故原告租赁的房屋一直没有得到有效利用。综上，原告已依约支付押金和租金给被告，被告理应给原告使用房屋。但被告的阻挠行为，导致原告无法实现《租房合同》目的，被告的行为显然违约，且严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告苏英强辩称，一、涉案《租房合同》与《收租协议书》合法有效。该两份协议是原、被告的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法为有效的合同。二、原告拒付租金的行为已构成违约，涉案押金18000元应当予以没收。《租房合同》约定，在合同期内因原告的原因终止合同，押金不再归还，以作为损失赔偿。原告自2020年8月起拒绝向被告支付租金，该行为已构成违约并导致《租房合同》提前解除，故押金18000元应当予以没收。三、原告因租赁使用被告的房屋而负有支付租金的义务。涉案《租房合同》签订后，被告已履行了交房的义务，原告注册“湛江市恒骏装饰工程有限公司”一直在房屋内正常经营办公，故原告负有支付租金的义务。四、因原告违约导致涉案合同解除，其装修损失依法应由其自行负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条规定，原告未经被告的同意擅自进行装修，该装修费用应由其自行负担。退一步来讲，即使原告对涉案房屋进行装修已经被告的同意，但因原告违约导致涉案合同解除，不应由被告赔偿其装修损失。五、涉案房屋不具备设立厨房的条件，设立厨房只是原告欲单方解除合同的借口。原告经营不善，“湛江市恒骏装饰工程有限公司”于2020年4月17日被注销，原告于2020年5月13日才提出设立厨房，之前未曾提及设立厨房的问题。可见，原告将公司注销后不想继续履行合同，设立厨房是原告欲单方解除合同的借口。另外，设立厨房必然会导致房屋结构的破坏。涉案房屋的二楼、三楼在建设时就定性为商用性质，并且与隔壁建筑物基本是墙体相连，不具备建设消防及排污系统的条件。被告只是不同意原告对涉案房屋进行改造，但自始至终都没有阻挠其使用涉案房屋，原告也一直正常使用房屋并将该房屋左侧100平方米左右部分转租给案外人梁日发使用至今。综上，涉案合同合法有效，原告拒付租金的行为构成违约，依法应承担违约责任，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告苏英强向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）将涉案房屋腾空、恢复原状后返还给被告（反诉原告），并解除原、被告签订的《租房合同》、《收租协议书》；2、判令原告支付被告租金（自2020年8月10日起按6000元/月计算至房屋腾退之日止）及滞纳金（自每期租金18000元应付之日起满5日开始按月利率2%计算至付清之日止）；3、被告有权没收原告押金18000元；4、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：2018年9月12日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将位于湛江市麻章区××××××第二层楼房出租给原告使用，约定租金6000元／月，每3个月支付一次，押金18000元，租期15年，合同同时约定因原告的原因终止合同，则押金不予归还，作损失赔偿。2019年2月10日，原、被告签订《收租协议书》，约定租金支付起始时间为2019年2月10日，逾期支付租金则每天按50元收取滞纳金，且被告有权解除合同。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告于2018年11月1日在涉案房屋注册“湛江市恒骏装饰工程有限公司”，并在其中经营办公。2019年9月27日，原告将涉案房屋左侧部分100平方米转租给案外人梁日发使用，并收取租金至今。2020年4月17日，原告因经营不善将“湛江市恒骏装饰工程有限公司”注销，于5月初以设立厨房为借口欲单方解除租赁合同。鉴于涉案房屋不具备建造相关消防及排污系统的条件，且设立厨房必然导致房屋结构破坏，故被告未同意。原告以此为由拒绝支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，被告特提起反诉，请求法院依法支持被告的反诉请求。原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军针对反诉请求辩称，被告提出的反诉请求理由不成立。一、涉案《租房合同》并没有禁止原告在房屋内装修厨房。原、被告于2018年9月12日签订《租房合同》。原告已按照合同的约定履行义务，但被告在原告装修厨房时一直阻挠，导致原告一直没有使用租赁房屋，房屋空闲至今没有得到有效利用。虽然合同没有约定装修厨房的事宜，但合同也没有禁止原告装修厨房，且被告口头同意原告可以装修厨房作为中午用餐使用。二、被告提出涉案房屋不具备建造相关消防及排污系统的条件理由不成立。被告把涉案房屋的一层出租给别人经营餐饮，显然被告以房屋不具备建造相关消防及排污系统的条件为由，阻挠原告装修厨房是不成立的。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：一、涉案租赁房屋位于湛江市麻章区×××××××××（原称湛江市麻章区×××××米）二层（面积约300平方米）。该房屋占用土地为被告苏英强于2002年12月16日取得《国有土地使用证》（证号为湛国用（2002）字第0000213号）；于2018年7月6日领取《建设工程规划许可证》（证号为建字第440××××××××0111号），该许可证规定内容为：建设个人为苏英强；建设项目名称为一幢三层框架结构住宅楼；建设位置为麻章区麻章镇银海路；建设规模为基底面积181．92平方米，总建筑面积（含楼梯间）576．4平方米。但案涉楼房没有取得房屋所有权证（或不动产权属证书）。二、2018年9月12日，原告马日强、马观林、马瑞尧、马土军与被告苏英强签订《租房合同》，约定:1、被告将位于湛江市麻章区×××××××××第二层房屋出租给原告使用，租金为6000元/月，租期十五年。2、租房押金18000元，本押金待合同期满后归还原告；如果在合同期内原告终止合同，本押金不再归还原告，以作损失赔偿；如果被告在合同期内终止合同，被告应按投资额度60%偿还……4、原告有权在租期内跟被告商准租让给第三方，直到合同期满；在第三方租期内，原告应一直保持与被告的租房条约责任……6、被告收取原告租金为三个月收租一次，即先交租后使用。合同签订后，原告马瑞彪按约定交纳租房押金18000元给被告，被告出具了《收款收据》给原告。同年10月，被告将涉案房屋交付原告进行装修使用。2019年2月10日，原告马日强与被告苏英强签订《收租协议书》，约定:1、涉案租赁房屋的收租时间确定于2019年2月10日起执行。2、每月租金6000元，每三个月收租一次，可在收租时间日延长五天时间收齐租金；如不按时交租，则每天滞纳金按50元收取。×、确定先交租后使用房屋，如原告在收租日后连续一个月不交房租，被告有权对原告作出处理使用房屋权利，则按原告违约自行终止合同处理。在租赁期间，原告已支付2019年2月10日至2020年8月10日的租金给被告。自2020年8月10日之后，原告以被告阻碍其在租赁房屋设置厨房为由，拒付租金给被告。三、2018年11月1日，原告成立湛江市恒骏装饰工程有限公司，将涉案租赁房屋的地址登记为公司住所地，并在涉案房屋内进行经营办公。该公司于2020年4月17日被依法注销。公司注销后，原告继续使用涉案房屋，至今尚未退还给被告。四、2019年9月27日，原告马瑞彪、被告苏英强与案外人梁日发签订《三方协议书》，约定被告同意原告将涉案租赁房屋的一侧面积约100平方米的房屋转租给梁日发经营湛江市麻章区茗鼎阁酒庄使用。梁日发租赁期间的租金由原告收取。案外人梁日发在上述房屋内经营湛江市麻章区茗鼎阁酒庄至今。五、根据原告的申请，本院依法委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对涉案房屋的装饰工程造价进行了鉴定。深圳市合创建设工程顾问有限公司于2020年11月20日作出《工程造价鉴定书（初稿）》。本院将《工程造价鉴定书（初稿）》依法送达给各方当事人后，各方当事人对《工程造价鉴定书（初稿）》的内容均提出了书面异议。深圳市合创建设工程顾问有限公司于2020年12月10日分别对原、被告的异议内容作出了书面回复，并出具《工程造价鉴定书（终稿）》。该《工程造价鉴定书（终稿）》的鉴定意见为：《湛江市麻章区×××××米二层装饰工程项目工程》的工程造价（不含税）为163586.44元。原告为此支付鉴定费10800元。另外，上述《工程造价鉴定书（终稿）》第（五）条对鉴定中特殊情况作出说明：1、法院转交资料中的刺绣背景墙、KTV背景画、办公室竹木纤维画、接待台后背景画及沙发背景画有出库单但无发票且该部分内容属于装饰工程的软装部份，不在我司鉴定范围，经统计出库单该部分金额为56882.00元，具体由法院裁定;2、法院转交资料中无施工合同，无法判断本项目是否为含税，本工程税金金额为4907.59元，具体由法院裁定。六、根据原告提交“微信记录”显示，原告于2020年×月13日通过微信聊天向被告提出在租赁房屋内设置厨房的请求；而被告回复内容为：由于涉案二层楼房无法安装厨房排污管和排烟管，而设置厨房涉及房屋结构使用问题，涉案房屋不具备设置厨房的条件，只能作商业性质使用；故不同意原告在租赁房屋设置厨房。另外，被告在庭审中自述，原告自涉案房屋装修完毕后便正常经营公司；只是在2020年4月原告经营的公司被注销后，才向其提出在租赁房屋设置厨房。其虽然因房屋结构问题不同意原告设置厨房，但从没有干扰原告正常使用涉案房屋。七、被告在庭审中自认，案涉房屋实际建设的基底面积约有200多平方米。本院于2021年×月18日组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘验，勘验情况如下：1、案涉租赁房屋位于湛江市麻章区×××××××××××，面积约300平方米。楼梯间将房屋分隔为左右两间，左边房面积约200平方米,右边房面积约100平方米;2、案涉租赁房屋只安装卫生间排污管，没有安装或设置排烟管及其他排污管；左右房屋各配置一间卫生间。×、案涉租赁房屋原告马日强确认于2018年12月份左右装修完毕，装修规格以现场拍摄照片（28张）为准；4、案涉租赁房屋现尚由原告使用，房门锁匙也是原告掌管；案涉右边房屋面积约100平方米已由原告转租他人经营茶庄至今。八、根据原告提供广东自正律师事务所出具的《发票》证明，原告为提出本案的诉讼聘请律师并支付律师费用10000元。九、庭后被告苏英强于2021年×月24日向本院提出书面请求，要求原告在涉案租赁合同解除后将涉案房屋所有装饰、装修物拆除，恢复房屋原状并予以交还；否则，原告应承担委托第三方拆除该装饰、装修物所产生的一切费用。以上事实，有原、被告提供的证据、《工程造价鉴定书（终稿）》及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案主要存在争议问题如下：一、原、被告签订《租房合同》和《收租协议书》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(修正)》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，被告苏英强建设案涉房屋（三层框架结构）时，虽然已取得建设工程规划许可证，该证规定建设规模为基底面积181．92平方米，总建筑面积（含楼梯间）576．4平方米。但根据苏英强庭审自认及现场勘验记载，可证明案涉房屋建设基底面积约200多平方米，总建筑面积约800平方米以上。故被告苏英强建设案涉房屋（三层框架结构）明显未按照建设工程规划许可证的规定内容建设；且本案一审法庭辩论终结前被告苏英强也没有补办合规的手续。因此，本院认定原、被告签订《租房合同》为无效合同，由于《收租协议书》是《租房合同》的从合同，故《收租协议书》依法亦属无效协议。综上，原告请求确认原、被告双方签订《租房合同》、《收租协议书》为无效合同，依法有据，本院予以支持。由于无效合同自始没有法律约束力，故被告反诉请求解除原、被告双方签订《租房合同》、《收租协议书》有悖法律规定，依法应予驳回。二、关于案涉租赁的房屋是否属于违章建筑的问题。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”的规定，故案涉租赁的房屋是否属于违章建筑的认定和处理，应属于国家有关行政机关职权范围；不属于人民法院处理民事案件的范畴。因此，原告在庭审中主张案涉租赁的房屋属于违章建筑，由于没有充分举证，本院不予采纳。三、关于原告的各项请求是否合理合法的问题。1、对于原告请求被告退还租赁押金问题。根据原告提交《租房合同》和2018年9月12日的《收款收据》证明，被告已收取原告交纳租房押金18000元。由于涉案的《租房合同》为无效合同，故原告请求被告退还租赁押金18000元依法合理，本院应予支持。2、对于原告请求被告返还租金126000元的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（修正）》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在本案诉讼中，原告承认被告自2018年10月交付涉案房屋，其一直占有使用至今，尚未退还涉案房屋给被告；且原、被告均确认原告已支付2019年2月至2020年8月期间的租金。根据原告提交五份《收款收据》和一份《建行转账交易明细》证明，原告共支付租金108000元（18000元×6笔）给被告，但该笔租金108000元应属于原告占有使用涉案房屋的合理使用费，被告收取符合上述司法解释的规定。故原告请求被告返还租金126000元，由于缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。3、对于原告请求被告赔偿装修损失费220000元的问题。首先，原告在没有尽谨慎审查租赁房屋的房产证明材料而同意租赁涉案房屋，被告明知其房屋不按建设工程规划许可证规定内容建设而出租房屋；导致原、被告签订的《租房合同》为无效，双方均有过错，应承担相应过错责任。但案涉《租房合同》无效并未影响原告租用涉案房屋事实，原告也无证据证明其使用涉案房屋期间存在干扰因素；经庭审查明，原告拒付租金的主要原因，是由于被告不同意其在涉案租赁房屋设置厨房。其次，根据日常生活法则和交易习惯，一般情况下承租人在租赁房屋前会先查看房屋概况，满足用途后才会与出租人签订合同。具体回到本案，原告作为完全行为能力人，理应也会在确认涉案房屋概况满足自己用途后，才与被告签订《租房合同》。根据被告提供湛江市麻章区××监督管理局出具《企业机读档案登记资料》显示，原告成立湛江市恒骏装饰工程有限公司的注册住所为广东省湛江市麻章区××××××第二层（即是涉案租赁房屋地址），该公司成立日期为2018年11月1日。结合原、被告签订《租房合同》时间（2018年9月12日）和涉案房屋装修照片反映，原告租赁涉案房屋是为了经营湛江市恒骏装饰工程有限公司，作商业用途；并非作住宅用途。而且经本院现场勘验，原告对涉案租赁房屋已装修完毕，并没有设置厨房。故上述事实可证明原告在租赁涉案房屋时已知道该房屋不可设置厨房概况。第三，原告对涉案租赁房屋装修完毕后，一直经营湛江市恒骏装饰工程有限公司，期间也按时向被告交纳租金，并没有提出在涉案房屋增设厨房要求。但自从原告于2020年4月17日注销湛江市恒骏装饰工程有限公司后，根据原告提供《建行转账交易明细》和《微信记录》证明，原告自2020年×月12日起才向被告提出在涉案房屋设置厨房，被告因房屋结构不适宜设置厨房原因拒绝原告要求；原告为此拒付租金，自始双方才引发纠纷。第四、根据深圳市合创建设工程顾问有限公司出具《工程造价鉴定书（终稿）》的鉴定意见为：《湛江市麻章区×××××米二层装饰工程项目工程》的工程造价（不含税）为163586.44元。但该工程造价并未减除折旧费，由于原告确认涉案房屋装饰工程于2018年12月份左右装修完毕，并使用至今（计至2021年4月）已二年零四个月（28个月）。按《租房合同》约定租期十五年(180个月)计算，折旧率为15．6%（28÷180×100%）,故涉案房屋装饰折旧后损失为138066．96元【163586.44元―（163586.44元×15．6%）】。另外，上述《工程造价鉴定书（终稿）》第五条第一项虽然作出特殊情况说明涉案房屋装饰工程软装部分按出库单统计金额为56882元；但不在鉴定范围，且属于未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，不应纳入装修损失计算。综上，本院认为涉案《租房合同》虽然认定为无效合同，但并未造成原告不能租用案涉房屋。事实上，原告自向被告租赁案涉房屋以来，一直正常使用，没有受到任何干扰。被告主张原告因经营湛江市恒骏装饰工程有限公司不善于管理，导致该公司被注销；原告不想继续履行合同，便以设置厨房为借口的抗辩意见。由于理据充分，亦符合常理，本院予以采信。因此，导致案涉房屋装修费损失，原告主观上存在故意，其行为有违诚信、友善等社会主义核心价值观，原告应承担主要过错责任；由于被告对案涉合同的无效亦存在一定过错，也应承担相应过错责任。综上，由于本案的合同无效并未造成原告不能使用案涉房屋，故在处理装修费损失分责问题上应有别于合同无效导致租赁房屋不能使用的情形。因此，本院结合合同履行情况、双方的主观过错程度、预期利益等因素，根据公平原则综合予以衡量，认定原告承担装修费损失80％,被告承担装修费损失20％。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（修正）》第七条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，本案中，被告已书面表明不同意利用涉案租赁房屋的装饰装修物。故原告应自担装修费损失110453．57元（138066．96元×80％），被告承担装修费损失27613．39元（138066．96元×20％）。但原告请求被告赔偿装修费损失220000元，超出部分本院不予支持。4、对于原告请求被告赔偿律师费用10000元的问题。本案中，原告为了诉讼聘请律师支出律师费用10000元。虽然提供律师事务所出具《发票》予以证明，但原告聘请律师是为其提供法律咨询和诉讼服务，该笔律师费用应由原告承担。而且涉案合同也没有约定由被告承担情形，故原告请求被告赔偿律师费用10000元依法无据，且理由不充分，本院不予支持。四、关于被告反诉的各项请求是否合理合法的问题。1、对于被告请求没收原告押金18000元的问题。虽然案涉《租房合同》第二条约定在合同期限内原告终止合同，被告不再归还押金给原告；但《租房合同》已认定为无效合同，自始没有法律约束力。故被告反诉请求没收原告押金18000元依法不合理，本院不予支持。2、对于被告请求原告将涉案房屋腾空、恢复原状，并予以返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，本案中，《租房合同》已认定为无效合同，故原告理应将租赁房屋腾空退还被告；另外，原告在租赁房屋期间，已对房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（修正）》第七条“承租人经出租人同意装饰，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于被告在庭后已书面向本院明确表示对涉案房屋的装饰装修物不同意利用，故原告应将涉案房屋的装饰装修物拆除，并恢复原状。因此，被告反诉请求原告将涉案房屋腾空、恢复原状，并予以返还房屋依法有据，本院予以支持。但应给予原告一定的合理期限，结合本案的实际情况，本院酌定合理期限为30日内。3、对于被告反诉请求原告支付租金（按6000元/月计算，自2020年8月10日起至房屋腾退之日止）及滞纳金（自每期租金18000元应付之日起满5日开始按月利率2%计算至付清之日止）的问题。本案中，原、被告在庭审中均确认原告支付租金至2020年8月10日止；本院勘验现场时，原、被告双方亦确认涉案租赁房屋一直由原告使用，至今尚未退还被告。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（修正）》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，具体到本案，涉案《租房合同》为无效合同，但原告一直占用租赁房屋至今；而原告只支付至2020年8月10日租金给被告，故被告反诉请求原告按《租房合同》约定租金6000元／月支付房屋占有使用费（自2020年8月11日起至退还房屋之日止）符合上述司法解释的规定，本院予以支持。另外，虽然《收租协议书》中约定逾期交纳租金需支付滞纳金，但由于《租房合同》、《收租协议书》均为无效，自始没有法律约束力，故被告反诉请求原告承担逾期支付租金的滞纳金（按月利率2％计算）依法不合理，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（修正）》第二条、第四条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军与被告苏英强分别于2018年9月12日签订《租房合同》和于2019年2月10日签订《收租协议书》为无效合同；二、被告苏英强应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金18000元给原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军；三、被告苏英强应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失费27613．39元给原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军；四、原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于湛江市麻章区×××××××××××（面积约300平方米）房屋的装饰装修物拆除，恢复原状，并将上述房屋腾空归还被告苏英强；五、原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占有使用费（按6000元/月计算，自2020年8月11日起计至房屋归还之日止）给被告苏英强；六、驳回原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军其他诉讼请求；七、驳回被告苏英强其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6910元、反诉费850元、财产保全费1270元,合计9030元。由原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军负担6321元，被告苏英强负担2709元;司法评估费10800元,由原告马瑞彪、马日强、马观林、马瑞尧、马土军负担8640元，被告苏英强负担2160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强人民陪审员  邓 娟人民陪审员  李来发二〇二一年四月三十日书 记 员  梁丽娜