山东省临清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1581民初1667号 原告：齐海英，女，1981年7月8日生，汉族，居民，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：李志勇，山东君在律师事务所律师。 被告：聊城建业置业有限公司。住所地：临清市青年办事处新华路中段。 法定代表人：刘志恒，董事长。 委托诉讼代理人：袁保民，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李朋朋，山东同心达律师事务所律师。 原告齐海英与被告聊城建业置业有限公司（以下简称“建业置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李志勇，被告委托诉讼代理人袁保民、李朋朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即赔付给原告因其迟延办理房屋所有权证书产生的违约金17500元。事实和理由：2017年6月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购得了被告开发的临清市逸景家园小区的10号楼1单元10层1001室房屋，该房屋建筑面积为134.840平方米，价值545968元，储藏室为14.85平方米，价值29700元，总价款合计为575668元。原告依约履行了其相应的义务，但被告违反合同约定，迟迟未给原告办理房屋所有权证书，致使原告直到2020年12月4日才取得房屋产权证书，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 建业置业公司辩称，对原告主张的逾期办证的事实无异议，但原告主张的逾期办证违约金明显过高，违约金应该计算至2020年9月10日，并且因为新冠疫情的发生，各地政府采取了临时管制措施，被告无法办理与办证有关的相关手续，因疫情耽误的时间属于不可抗力，应该予以扣除，本案中原告已经实际取得房产证，逾期办证没有给原告造成任何损失，按照商品房买卖合同司法解释的规定，合同约定的违约金日万分之一的计算标准明显过高，应当予以调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。 本院认定事实如下：2017年6月15日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告开发建设的临清市逸景家园小区的10号楼1单元10层1001室，建筑面积134.84平方米，储藏室14.85平方米，价款合计575668元。付款方式为支付首付款175668元，余款申请贷款支付。交房时间为2018年12月31日前。出卖方应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2019年被告将房屋交付原告，原告随即入住。2020年12月4日，原告取得不动产权证书。 原告对其主张提交了下列证据：1、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定因出卖人的责任,买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款的万分之一的违约金。合同约定房屋总价款575668元，出卖人实际是2019年1月10日通知交付房屋。2、房产证，房产证办理日期实际为2020年12月4日。以上证据证明被告逾期为原告办理房产证的事实，应赔偿违约金。3.被告通知办证张贴的通知照片。 被告对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，合同约定，只有因出卖人责任而造成没有按照约定的期限取得房产证，出卖人才承担责任，本案出卖人已经于2020年9月10日办理了案涉房屋的初始登记，自此只要原告提交的相关手续符合办理不动产权证的要求，原告即可取得房产证，自2020年9月10日后产生的办证的合理时间不应属于因被告原因而造成的逾期时间，被告不应承担责任。合同约定的完成房屋所有权登记之日应指完成不动产初始登记之日，即2020年9月10日。原告实际于2019年2月17日办理交房手续，相关办证期限应自2019年2月18日开始计算。对证据二无异议。对证据三真实性有异议，看不清楚，被告在取得不动产初始登记后，即立刻开始通知业主办证，因为小区业主较多，为了保证秩序，依次通知各楼办证，计算办证期限，应以取得初始登记证为准。购房合同中有约定，相关的登记期限应以权利证书上记载的为准。 被告对其主张提交下列证据：1.10号楼的不动产初始登记证，证明案涉房屋于2020年9月10日完成不动产初始登记，只要原告办理了相关手续即可取得不动产登记证。2、山东省人社厅、聊城市人社局、临清市人民政府出台的关于新冠疫情期间停工停产等临时管控措施的通知复印件，证明在2020年1月23日至2020年2月25日，因新冠疫情停工停产被告无法为办证开展工作，该期限属于不可抗力原因导致的，也不应由被告承担违约责任。3、10号楼交房客户信息登记表，证明原告于2019年2月17日实际办理交房手续，办证期限应自18日开始计算。 原告对证据一真实性无异议，对要证明的问题有异议，该登记证只能证明被告在2020年9月10日进行了初始登记，但是具体当事人办理不动产登记需要出卖人、买受人和房产权证登记机构相互协作，互相衔接的一个过程，这一过程可以归结为两次申请、两次审查、一次通知，即依开发商的申请，启动初始登记，依买受人的申请启动转移登记手续，登记机关分别对两次申请的理由依据及材料进行审查，然后颁发登记证，但是初始登记后与买受人申请转移登记形式之间还要有一次通知，即开发商的告知义务，也就是说初始登记完成后，本案中被告2020年9月10日完成初始登记，但是买受人并不知道，故此时履行通知义务在开发商即被告，所以履行完通知义务后，被告才算履行完协助义务，所以违约金截止日期至少要计算到被告通知日期，也就是证据三中的通知日期2020年10月29日。根据合同约定，应计算到登记证实际办理日期即2020年12月4日。对证据二真实性无异议，疫情是客观事实，根据相同案例，原告同意扣减30天。 庭审中，原告要求被告支付违约金17500元，2020年1月5日至2020年12月4日共334天，扣除疫情30天，304天×房屋总价款575668元×每日万分之一。 被告对原告要求的违约金不认可。原告已实际取得房产证，逾期办证期间未给原告造成任何损失，合同约定的日万分之一明显过高，根据被告了解到的法院对于逾期办证期限处理的情况，应在日万分之0.4之下计算违约金。 本院认为，原告齐海英与被告建业置业公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定被告作为出卖方应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原告要求被告支付逾期办证的违约金，依法应当予以支持。 关于计算逾期办证违约金的起至期间。被告提交的证据显示2019年2月17日办理涉案房屋交接手续，故计算逾期办证违约金的起算时间应为2020年2月12日。根据合同约定及法律规定，不动产登记系由相关行政部门办理，需原告齐海英提出申请并提交相关资料、交纳维修基金；建业置业公司予以协助，此后对于产权证书何时办理完毕，其无决定权，据此，逾期办证起止期间应自齐海英接收案涉房屋之日（2019年2月17日）后第360日的次日（2020年2月12日）起至建业置业公司提交相关资料使购房者能够办理产权证书之日止（2020年9月10日）。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外……。本案中，众所周知，新冠疫情的暴发是全人类的灾难，抗击疫情是全人类的头等大事，也是各行各业的工作重心。为了抗击疫情的传播，双方当事人及相关行政部门均积极响应政府号召，采取了严格的防疫措施，对办理相关案涉手续，确实产生了一定影响，因建业置业公司未及时提交证据证明其因疫情影响而不能办理相关手续的实际天数，被告同意扣减30天，综合本案案情，本院酌定在前述逾期违约天数的基础上扣除30天。故得出实际逾期天数为181天。 关于违约金的计算标准问题。原告请求从2020年1月5日至2020年12月4日，按日万分之一的标准计算，被告认为违约金过高，本院予以适当调整，酌定违约金以575668元为基数，计算181天，按日万分之零点四计算，则违约金数额为4167.84元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告聊城建业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐海英支付逾期办证的违约金4167.84元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。 案件受理费减半收取119元，由原告承担94元，由被告承担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  王星 二〇二一年五月二十六日 书记员  张昕