贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1136号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄再霞，女，1978年8月26日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告、反诉被告）：文国猛，男，1978年5月28日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地：贵州省遵义市仁怀市盐津街道城南社区九尊名城。法定代表人：涂波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。上诉人黄再霞、文国猛因与被上诉人贵州省仁怀市融亿置业有限公司（以下简称融亿公司）买卖合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄再霞、文国猛上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人仅提交了《销售合同》复印件，未提供原件进行质证。案涉门面位于街区内部，空间不规则，此门面的价值原低于前排临街门面。一审未充分取证核实就认定诉争地段的门面价格在25000元/平方米以上，就此推导出上诉人签订《融亿·九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》（以下简称《使用权转让协议》）时知道案涉门面是违章建筑不能办理产权证无事实依据。案涉楼盘于2012年7月24日验收合格，上诉人于2013年11月8日购买，案涉门面在购买前处于正常经营出租状态，上诉人完全有理由相信案涉门面的合法性。在签订《使用权转让协议》时，被上诉人未将案涉门面属于违章建筑这一重大瑕疵告诉上诉人，且提供格式合同排除了上诉人的部分权利，这是典型欺诈销售，被上诉人应当承担缔约过失责任。《使用权转让协议》是可撤销可变更合同，且撤销权在受损方，一审判决驳回上诉人的第二条诉请，适用法律错误。上诉人对案涉门面进行了多次装修，多次遭受小区业主阻扰，一审认定上诉人未对门面进行装修属认定事实不清。融亿公司辩称，其提交的《销售合同》已在有关门部门登记备案，且价格低于同地段价格。上诉人在签订《使用权转让协议》时支付了购房款，被上诉人立即交付了房屋，但上诉人又称不购买会被扣5万元，上诉人前后陈述相矛盾。被上诉人已经将不能办理房产证的事项在《使用权转让协议》中予以载明，上诉人购买案涉门面自身存在过错，应当承担相应责任。黄再霞、文国猛向一审法院起诉请求：1．判令融亿公司从2016年7月1日起至2019年11月20日止按每月4000元的标准赔偿黄再霞、文国猛的租金损失合计172000元；2．判令融亿公司在争议门面地段调整同价值的门面房给黄再霞、文国猛；3．要求融亿公司赔偿装修损失45000元；4．判令融亿公司以25万元为基数，从2019年12月1日起到调整同价值门面时止按中人民银行同期商业贷款利率支付黄再霞、文国猛的资金占用费。融亿公司向一审法院反诉请求：判令解除融亿公司与黄再霞、文国猛于2013年11月8日签订的《使用权转让协议》。一审法院认定事实：2013年11月8日，黄再霞、文国猛作为乙方，融亿公司作为甲方，双方签订《融亿·九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》一份，协议约定：甲方向乙方转让融亿·九尊名城3期编号为中庭广场天桥下玻璃房的使用权，面积约为40㎡，乙方在签订本协议时一次性向甲方付清储藏室使用权转让费共计人民币250000元整，乙方对该储藏室享有与坐落中庭广场房屋同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策及政府对该储藏室使用年限作出具体规定，乙方所享有的储藏室使用年限按该楼栋或国家法律政策及政府的规定处理，因甲方原因导致储藏室（门面）在交付使用后不能正常使用，乙方须在15个工作日内提出解除该协议的书面要求，甲方需在15个工作日之内给乙方予以调整同价储藏室（门面）保证能够使用，若没有同价储藏室（门面）能够保证乙方使用，则要双方协商解决，若因政府规划整体楼盘或不可抗力等因素导致储藏室不能正常使用，则甲方不承担相关责任，在国家法律政策允许的情况下，在使用年限内乙方享有转让、继承的权利，但转让时由乙方自行和第三方签订协议甲方不再办理更名手续。该储藏室为使用权转让不办理产权证，储藏室交付使用时间为2013年11月8日。同日，融亿公司将门面交与黄再霞、文国猛，因该门面在转让前就已由融亿公司委托重庆佰易商业管理有限公司出租给了杨磊，黄再霞与杨磊根据原租赁协议重新签订了租赁协议，协议明确期限为四年，月租金为4000元。2013年11月9日，黄再霞通过银行转账向融亿公司支付购房款250000元。2016年7月28日，融亿三期部分业主以黄再霞、文国猛购买的门面属于该小区业主所有，且该门面系违法建筑对黄再霞、文国猛的装修进行阻扰。2019年1月16日，仁怀市综合行政执法局向融亿公司送达《行政处罚事先告知书》，告知该公司在未经城乡建设主管部门批准的情况下修建的案涉门面系违法建筑物，拟对该公司作出责令拆除违法建筑物的行政处罚。2019年11月13日，仁怀市综合行政执法局对文国猛送达《告知书》，告知其已于2019年1月25日向融亿公司送达了《行政处罚决定书》，要求该公司依法履行10日限期拆除双方买卖的该门面，并限期文国猛在收到通知书2日内将相关设施设备自行搬离。2019年11月20日，仁怀市综合执法局对涉案门面进行拆除，于是双方发生争议而诉至一审法院。一审法院另查明，融亿公司在双方争议房屋地段开发出售的门面均价同期在25000元/平方米以上。庭审中，经询问后，文国猛、黄再霞表示若没有同价值的门面调换，则返还款项应按实际价格按30000元/平方米计算。文国猛、黄再霞在购买门面前居住在仁怀锦秀华庭小区的商品房内，且认可所购的商品房已办理了产权证。一审法院认为，黄再霞、文国猛与融亿公司签订的《融亿·九尊名城3期储藏室（门面）使用权转让协议》，尽管文国猛、黄再霞认为是可变更合同和融亿公司认为合同有效且主张解除，但实际上，双方所签订的该协议，其约定买卖的房屋不办理产权证，且已被行政机关认定为违法建筑而拆除，也就表明双方约定的买卖房屋未经行政机关规划建设审批许可，融亿公司作为商品房销售公司未取得该房屋的销售许可，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应当认定黄再霞、文国猛与融亿公司签订的该协议无效，故对融亿公司提起的反诉请求，本院不予支持。在庭审中已向文国猛、黄再霞释明，若认定合同无效，文国猛、黄再霞表示要求融亿公司退还已支付的购房款250000元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”的规定，融亿公司应向文国猛、黄再霞返还购房款250000元。关于文国猛、黄再霞主张的第1项、第2项、第3项、第4项请求，一是双方签订的合同自始无效；二是签订合同前，文国猛、黄再霞是居住在自购的商品房内，对购买商品房的要件应当熟知，而在购买本案所涉门面时，文国猛、黄再霞在不能办理产权证的情况下仍坚持购买，既使按文国猛、黄再霞庭审中称是先付款再签协议，也不可能在没有了解门面的建设规划销售许可的情况下就直接付款，更不可能双方在没有任何口头商议的情况下就直接付款，况且，文国猛、黄再霞在庭审中称要求同等价值的门面按30000元/平方米进行计算和融亿公司提供的其他购房合同载明的价格，与本案所涉门面售价250000元按40平方米计算的价格对比，本案所涉门面的价格远远低于其同路段门面的价格，因此，应当认定文国猛、黄再霞在付款或签订协议前，对所涉门面不能办理产权的状况是知晓的；三是文国猛、黄再霞提供的装修损失的票据时间是2016年7月13日、2017年10月16日、2019年1月8日，而在起诉状中，文国猛、黄再霞自称是按原有租赁协议续租给案外人杨磊，表明在文国猛、黄再霞购买该门面前，杨磊已实际承租使用，加之2016年7月28日，小区的部分业主就对该门面提出异议且阻扰，足以认定文国猛、黄再霞并未对该门面实际进行装修；四是从2013年11月9日至2016年7月1日，文国猛、黄再霞已实际从门面承租人处收到了租金。综上，文国猛、黄再霞、融亿公司双方在签订协议时均存在一定的过错行为，而且实际上也没有给文国猛、黄再霞造成损失，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对文国猛、黄再霞的上述主张，一审法院未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限融亿公司在本判决生效后十日内返还黄再霞、文国猛已支付的款项250000元；二、驳回黄再霞、文国猛的其他诉讼请求；三、驳回融亿公司的反诉请求。案件受理费3610元，由文国猛、黄再霞负担；反诉案件受理费30元，由融亿公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、《使用权转让协议》是否有效；二、文国猛、黄再霞诉请的租金损失、装修损失、资金占用费应否支持。针对焦点一，《使用权转让协议》虽名为房屋使用权转让，但合同约定上诉人对案涉门面享有与坐落房屋同等年限的使用权，在使用年限内上诉人享有转让、继承的权利，该转让协议实质为门面买卖协议。《使用权转让协议》中所涉门面被行政机关认定为违法建筑并被拆除，《使用权转让协议》买卖标的为违法建筑，扰乱了房地产管理秩序，违反了法律强制性规定，一审确认该《使用权转让协议》无效并无不当，本院予以确认。针对焦点二，被上诉人未经有关行政机关审批修建违法建筑，并将其出售给上诉人，违反诚实信用原则。在《使用权转让协议》明确约定不办理产权证的情况下，上诉人仍签订该协议并支付了购房款。上诉人作为完全民事行为能力人，在购房这一重大交易中未尽合理、理性注意义务，一审法院据此认定双方当事人对《使用权转让协议》的无效均存在过错并无不当。对于装修损失的问题，案涉门面已被拆除，无法查看现场装修情况，上诉人提交的《送货单》《收款收据》等证据不能证明其对案涉门面已进行装修并支付了装修款，故本院对该装修损失不予支持。对于租金损失及资金占用费问题，案涉《使用权转让协议》无效，在确定合同无效时的返还和赔偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配。根据上诉人陈述，其于2013年11月9日至2016年6月28日将案涉门面出租给案外人杨磊使用，并按4000元每月收取租金。后因案涉门面为违法建筑遭小区业主阻扰使用，由此产生的租金损失系上诉人购买违法建筑所致。案涉门面系违法建筑已被拆除，上诉人无法向被上诉人返还案涉门面，被上诉人亦无法再使用案涉门面获利。据此，在上诉人与被上诉人对《使用权转让协议》无效均有过错的前提下，上诉人与被上诉人应对各自遭受的损失承担责任。综上所述，黄再霞、文国猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3610元，由黄再霞、文国猛负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  张瑛娟审判员  唐 妍二〇二一年五月十四日法官助理赵凯书记员苟勇