广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11776号上诉人（原审被告）：阮波，男，1973年10月16日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：谭顺红，女，1978年5月26日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人阮波、谭顺红因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28616号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人阮波、谭顺红上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决支持阮波、谭顺红的一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费、保全费由凯安公司承担。上诉主要理由：一、一审判决认为倾城汇业委会与凯安公司签订的合约未履行告知程序、签订内容损害业主利益(主要是没约定租户离场后管理费、分摊水电费谁支付等问题)的事实与本案不属同一法律关系，系事实认定错误，上述重大问题直接关系到本案的判决，所以凯安公司必须予以说明。二、凯安公司没有权利收取高额违约金。第一，凯安公司没有每月发管理费通知给阮波、谭顺红，第二，滞纳金按千分之一计算，年化利率达36％，已属高利贷不应受法律保护。三、一审中凯安公司没有提供争议期间的水电费收费合法证据(由供电局、自来水公司提供的收据、发票)，既无事实依据，也无法律依据。四、由于凯安公司是追缴2016年5月至2018年6月的管理费及分摊水电费，可以推断至少在2016年5月倾城汇大部分租户已经离场，凯安公司应知无法收取管理费及分摊水电费了，但是凯安公司并无及时履行告知程序，告知广大业主实际情况(业主有可能承担上述费用)，以及及时减少相关支出等合理行为。凯安公司违反了《广州市物业管理条例》第六十八条“在显著位置张贴服务履行情况、维修资金使用情况，业主共有部分的经营与收益情况”及第七十条“物业服务人员应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。”的规定。五、本案是合同纠纷，但在一审中凯安公司没有提供《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），阮波、谭顺红也没有此合同的原件。法庭没有对双方履行的合同进行审理，并作为审理双方违约的依据，导致事实审理不清。六、凯安公司已严重违反合同损害了阮波、谭顺红的合法权益。凯安公司未能按照《委托合同》的约定，经业委会同意才提起本案诉讼，未能向我方及时追讨物业管理费以及发出收费通知书，所以凯安公司已违反《委托合同》的约定。由于《委托合同》是业委会和凯安公司签订，没有约定上述违约行为的具体责任，所以我方在本案中主张凯安公司承担违约责任的方式就是不予支持凯安公司在一审中的诉讼请求，同时我方保留对凯安公司追偿的权利。被上诉人凯安公司辩称，一、凯安公司和业委会所签订的《委托合同》，符合相应的法定程序。如果阮波、谭顺红认为该合同签订的程序及物业公司选聘的程序不合法应当另行主张，另案起诉，而且相对人也应当是业委会，与本案分属不同的法律关系，不能因此拒绝支付物业管理费，而且涉案合同的签订及物管公司的选聘程序合法，已经得到生效法律文书的认可。二、凯安公司收取的违约金不属于过高，首先合同约定每日1‰的计算标准是双方的真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，而且凯安公司收取的违约金都是以当月物业管理费的本金作为计算基数，违约金是以当月的物业管理费本金作为封顶，所以根本不存在阮波、谭顺红所说的年化率达到36%的情形。三、关于公摊水电费的收取标准，是业委会在2013年的时候要求凯安公司统一一个固定收费标准，经双方协商一致，确定为10.8元每平方米，这是双方的真实意思表示，而且也是经过两级法院最终的生效裁判文书所认定的。凯安公司在提供物业服务期间，有依法缴纳相应的水电费，凯安公司一审提交的证据即生效的判决书中事实认定部分对此已有记载，凯安公司已经充分举证，所以无需再提交相应的票据。四、凯安公司没有就租户离场告诉业主的法定或合同义务。业主作为产权人对于房产的出租情况应当是知道的，不能依赖于物业服务公司所告知，而且物业服务公司只是提供相应的物管服务，对于房产的出租情况客观上无法完全、准确地掌握。不能因为凯安公司追讨2016年5月到2018年6月期间的费用，就推定大部分的租户以及离场，明显该观点是主观臆断，没有任何的证据佐证。五、针对为何凯安公司没有在一审时候提交相应的《委托合同》，是因为本案是系列案之一，已经有相关的生效案例对《委托合同》的相关约定予以查明记载，所以凯安公司在一审时候就只提供了生效判决。基于生效判决，可以认定以下内容，包括物业服务合同的签订情况、履行情况，物业公司的选聘情况，还有公摊水电费的标准及缴纳情况及凯安公司提供物业服务的具体内容，所以无需再另行一一举证。凯安公司一审的诉讼请求：一、阮波、谭顺红立即向凯安公司支付2016年5月1日至2018年6月3日的物业管理费6150元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年5月1日至2017年7月31日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年6月1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以阮波、谭顺红所欠物业管理费本金为限）；二、阮波、谭顺红支付2016年5月1日至2018年6月3日公摊水电费2661元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；三、阮波、谭顺红承担本案的全部诉讼费用。后阮波、谭顺红向一审法院申请撤回第二项诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院经审理查明事实如下：据粤房地权证穗字第××号房地产权凭证记载，阮波、谭顺红是海珠区*大道中路*新街*号[1]栋*层*房的产权人，登记时间为2010年12月8日，该房屋建筑面积9.8平方米。2013年8月15日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区*大道中路*新街*号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。凯安公司从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与凯安公司于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请凯安公司整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向凯安公司分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，凯安公司向一审法院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对凯安公司出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。一审法院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决：驳回凯安公司的全部诉讼请求。凯安公司对上述判决不服提出上诉，本院作出(2018)粤01民终7594号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另，一审法院作出的（2018）粤0105民初18693号民事判决、本院作出的（2019）粤01民终16793号民事判决中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算。一审诉讼中，凯安公司表示：因为每个月的物业管理费违约金均有上限，本案中主张的违约金计至2020年4月30日已经是封顶的。阮波、谭顺红表示：我方从2013年开始就没有交过物业管理费和公摊水电费，我方是拿到租金扣除的，所以不清楚物业管理费的计算标准。一审法院认为：倾城汇业委会代表业主与凯安公司签订了《委托合同》，阮波、谭顺红是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对于阮波、谭顺红具有约束力，阮波、谭顺红应按合同约定及时履行自己的义务。阮波、谭顺红抗辩倾城汇业委会代表其与凯安公司签订的上述合同是否合法，是否履行相应的公示程序及上述合同约定的内容有无损害业主的权利问题等，是阮波、谭顺红作为业主与倾城汇业委会之间的关系，与本案不属同一法律关系，本案中不予以审查。虽然倾城汇业委会于2017年7月向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但双方对该函是否发生解除上述《委托合同》的效力存在争议。该争议最终经（2018）粤01民终7594号民事判决解决后，凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场，则对于凯安公司在撤出场地前实际对倾城汇婚庆广场提供的物业管理服务，阮波、谭顺红应当支付相应的对价。因此，凯安公司要求阮波、谭顺红支付从2016年5月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.8平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积9.8平方米计），合法有理，一审法院予以支持。合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。阮波、谭顺红逾期缴纳物业管理费，应承担相应的违约责任，但鉴于阮波、谭顺红迟延支付2017年7月28日之后的物业管理费事出有因，该部分的物业管理费不应计算违约金，故凯安公司要求阮波、谭顺红按上述标准支付逾期支付2016年5月1月至2017年7月27日的物业管理费的违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。违约金应以阮波、谭顺红所欠物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年1月22日作出如下判决：一、阮波、谭顺红在本判决生效之日起10日内支付从2016年5月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×9.8平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司;二、阮波、谭顺红在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年5月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从上述期间每月的次月第1日起分别计算，均计至2020年4月30日，每日按应交物业管理费的千分之一标准计，以阮波、谭顺红所欠物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费56元，由阮波、谭顺红负担。本院二审期间，阮波、谭顺红向本院提交证据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，拟证明凯安公司违约并要求凯安公司承担违约责任。凯安公司对此质证称，首先该证据过了举证期限，法庭无需接纳。第二，对于该合同的内容已经有生效判决文书记载，相关的事实认定以相关的判决文书为准。阮波、谭顺红提交的证据与本案事实有关，且凯安公司并未对该证据的真实性提出异议，故本院予以采纳。至于该证据能否证明举证人拟证明的事实，本院将结合具体案情进行分析认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，凯安公司于2021年1月15日向一审法院提出撤回要求阮波、谭顺红支付2016年5月1日至2018年6月3日公摊水电费2661元的诉讼请求，一审法院予以准许。根据本院作出的（2019）粤01民终16793号民事判决可知，凯安公司在该案一审中请求：倾城汇婚庆广场业主承担2017年2月1日至2018年6月3日的物业管理费及逾期付款违约金（物业管理费按照25元/平方米标准计算，违约金以每月应缴物业管理费为基数，按照每日千分之一的标准计算）等等。该案中，一审对《委托合同》的主要内容进行了查明和列明，最终一审认定《委托合同》合法有效，并判令业主按照凯安公司主张的标准支付物业管理费以及拖欠物业管理费的违约金，但违约金总额以不超过所欠的物业管理费为限，且2017年7月28日至2018年6月3日拖欠的物业管理费因事出有因，无需支付违约金。该案二审予以维持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点如下：阮波、谭顺红应否支付涉案物业在2016年5月1日至2018年6月3日期间的物业管理费及违约金。阮波、谭顺红主张其无需支付上述物业管理费的主要理由是：凯安公司并未提供《委托合同》作为本案证据，一审没有审查该合同内容即判令阮波、谭顺红按照该合同承担支付物业管理费并承担违约责任错误；凯安公司并未按照《委托合同》履行自身的义务，其没有权利要求阮波、谭顺红承担违约责任；违约金按照每日千分之一的标准计算过高。对此，本院认为，凯安公司在一审中已经提交了生效的（2019）粤01民终16793号案的民事判决书，该判决书已经载明了《委托合同》的主要内容并确认该合同合法有效，一审据此对该部分事实予以认可，并对案件予以裁判并无不当。阮波、谭顺红所述的凯安公司在履行《委托合同》中存在的违约行为，均不影响凯安公司向阮波、谭顺红追讨拖欠的物业管理费，如若因凯安公司违约给阮波、谭顺红造成损失，阮波、谭顺红可另循途径予以救济。至于阮波、谭顺红对违约金标准不予认可一事，因凯安公司主张的违约金标准是合同约定的标准，且一审已经做了封顶处理，（2019）粤01民终16793号民事判决对违约金的处理亦是如此。在阮波、谭顺红未能提供充分证据证明违约金标准并无不当的情况下，本院对阮波、谭顺红的上诉请求不予支持，一审判决应予维持。综上所述，阮波、谭顺红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由阮波、谭顺红负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年五月二十八日书记员 苏劲丹