青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终537号上诉人(原审原告)：田永峰，公民身份号码×××，男，1980年7月14日出生，回族，住大通回族土族自治县。委托诉讼代理人：韦廉明，青海同光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李双青，公民身份号码×××，男，1962年12月20日出生，回族，住大通回族土族自治县。上诉人田永峰因与被上诉人李双青房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田永峰上诉请求：1.依法撤销（2020）青0121民初3460号民事判决，改判由李双青赔偿田永峰各项损失合计金额为325083元（包括洗车房装修款232174.55元、汽车装饰美容等设备13935元、洗车房快速门38800元、锅炉暖气片及设备9000元、汽车装饰各类无法搬离的用具109397元）；可得利益经营损失410112元。2.本案一、二审诉讼费用由李双青承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实与评述理由相矛盾，认定责任主体错误。一审判决引用法条的情况下认定合同无效，则应根据过错分担现值损失，因对田永峰提交的证据不予认定，故未支持装饰装修费用的赔偿请求。对田永峰主张的经营设备损失，一审法院却将原因归于相关部门强制拆除，故未支持田永峰的诉请。一审法院将装修损失和设备损失割裂开，并未按《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定评述裁判理由。二、一审认定事实与评述内容相互矛盾。一审认定李双青出租的房屋系非法建筑，故根据双方签订的合同第五条约定，出租方明显在出租房屋时有故意隐瞒重要事实的行为存在，导致田永峰相关财物被强拆。一审法院评述了被相关部门强制拆除的事实，但却未调查为何被强拆，田永峰的相关财物为何未能及时搬出，仅以证据不足为由未支持田永峰的诉请，田永峰难以信服。综上，请二审法院依法改判。李双青辩称，答辩人与田永峰约定，发生政府行为，应由政府承担责任，答辩人不是本案适格被告。田永峰仅支付了第一年的房租，后续房租未支付。案涉房屋是2020年6月拆的。一审判决部分正确，不应判决答辩人退还押金。田永峰向一审法院起诉请求：1.依法判令确认田永峰与李双青于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令李双青返还田永峰押金2万元及转让费2万元；2.依法判令李双青赔偿田永峰各项损失合计金额为406353.99元，扣除折旧费20％，李双青应承担325083元，该内容由五部分组成：洗车房的装修款232174.55元、汽车装饰美容灯13935元、快速门38800元、锅炉暖气片及设备9000元、汽车用具109397元；3.依法判令李双青承担田永峰可得利益410112元。一审法院认定事实：2018年9月1日，田永峰（乙方）与李双青（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：李双青将坐落于大通县桥头镇园林北路（大通中医院北侧）“色目人家”房屋六间出租给田永峰，由田永峰经营汽车美容、洗车等业务，房屋租赁期限为2018年10月1日起至2023年10月31日止，租金为每年9万元，双方在合同第五条约定：“甲方保证该租赁物不受第三方侵占，以及甲方保证该租赁物所有权的真实性，并保证该租赁物不属于违章建筑。否则，甲方负有承担乙方相关损失赔偿的义务（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、住宿费、装饰装潢款等费用）。合同签订后，田永峰于2018年9月2日支付2018至2019年度租金9万元、押金2万元和转让费2万元。同时，对租赁房屋进行了装修并购买洗车设备、自动快速门和锅炉等进行营业。至2020年9月1日，案涉房屋被相关部门强行拆除，田永峰在该房屋内的装饰装修及部分物品、设备被损毁。田永峰诉来法院，要求确认房屋租赁合同无效，李双青返还押金和保证金并赔偿损失。一审法院认为：案件争议的焦点是：1.田永峰、李双青于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》是否无效、李双青是否返还田永峰押金2万元及转让费2万元；2.李双青是否赔偿田永峰各项经济损失。对此一审法院评述如下：一、根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人出租房屋应当取得建设工程规划许可证。本案李双青并未向法院提交相关证据证明案涉房屋为合法建筑的事实，因此，本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，租赁合同无效后，当事人双方约定的相关合同条款归于无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，李双青应当返还田永峰收取的押金及转让费共计4万元；二、关于李双青是否赔偿田永峰各项经济损失及赔偿可得利益的问题，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，对在租赁房屋中产生的装饰装修费用，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。依据案件查明的事实，田永峰提交的证据不能证明其装饰装修损失达232174.55元的事实，因此，对田永峰的该项诉讼请求不予支持。对田永峰要求李双青赔偿其汽车装饰美容灯、快速门、锅炉暖气片及设备、汽车用具等损失，系因所租赁房屋被相关部门强制拆除造成，田永峰无证据证明上述损失系李双青造成，因此，对田永峰的该项诉讼请求不予支持。同理，对田永峰要求李双青承担可得利益损失的诉求也不予支持。遂判决：一、田永峰与李双青于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李双青于判决生效之日起三十日内返还田永峰房屋租赁押金20000元、转让费20000元；三、驳回田永峰的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的基本事实无异议，应予确认。二审另查明，李双青于2002年5月21日与大通回族土族自治县奶牛良种繁殖场签订《租用土地协议书》，约定租赁包括案涉房屋占用土地在内的大片土地，随即李双青在该土地上兴建包括案涉房屋在内的约1400平方米、40余间房屋或自用或出租，李双青自认建房时未向任何部门申报，未办理任何审批手续，亦未取得任何相关部门出具的准予建设的文件。2020年8月7日，李双青与大通县自然资源局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定将李双青14**.92平方米的房屋统一作价979717元予以拆迁补偿。案涉房屋于2020年9月1日被大通县自然资源局、大通县住房和城乡建设局等相关部门联合拆除。李双青自认已收到大通县自然资源局支付的上述补偿款。二审中，田永峰提交如下证据：1.《住宅装饰工程合同》、洗车房装修报价书、中国农业银行信用卡交易明细查询回单1页，结合一审中提交的韩生虎询问笔录，拟证明田永峰因装修案涉房屋花费95000元装修款的事实。李双青质证认可银行查询回单中记载的田永峰支出的46000元装修款。本院认为，对于双方认可的装修款46000元应予认定。对于其余49000元款项，因田永峰明确该装饰合同系后补，且在无其他转款凭证予以证明的情况下，对该部分装修款不予认定。2.《房屋出售合同》一份、中国农业银行交易明细清单2页、农商银行活期交易明细查询单2页，拟证明田永峰为租赁案涉房屋并经营美容车行，将自有房屋出售，并向岳父借款、向银行贷款，合计筹款480000元。李双青不认可该组证据。经审查，该组证据与本案无关联，无法证明上述钱款均用于开办车行，不予认定。3.微信支付交易明细证明1页，结合一审中提交的《老李锅炉水暖经销部》购货单1份，拟证明田永峰因经营购买锅炉、暖气片支付9000元。李双青不认可该组证据。经审查，田永峰于2018年10月6日通过微信支付给账户名为“老李锅炉水暖批发139XXXX****”两笔款7560元、840元，该组证据与田永峰经营车行的业务相关联，能够证明其购买的锅炉和暖气片用于车行，故该笔款项8400元应认定为对车行的投入。4.西宁城北元征汽车用品商行发票11支、田永峰岳父陈永胜工行信用卡转款记录，拟证明田永峰在车行投入设施设备支出109397元。李双青不认可该组证据。经审查，上述发票均在2021年1月开具，虽备注为补开，但无法证明其真实性，结合一审中田永峰提交的7张销售出库单中仅有一张金额为668元的出库单载明了田永峰的名字，且发票开具人为西宁城北元征汽车用品商行，与田永峰提交的陈永胜银行卡中记载的西宁诚和商贸有限公司名称不一，同时，西宁诚和商贸有限公司的出库单记载时间为2019年4月21日，金额为35758元，但陈永胜信用卡交易显示支付时间分别为2018年10月16日、2018年10月18日，对应金额分别为48570元、396元。本院认为,上述证据除载明田永峰名字的668元可认定为其对车行的投入外，其余款项的证据存在矛盾，无法相互印证，不予认定。5.西宁市城北区安旺门业经营部开具的发票1张，拟证明田永峰在车行安装快速卷帘门支付38800元。李双青不认可该组证据。经审查，结合一审中提交的3张收据、田永峰与西宁市城北区安旺门业经营部签订的《产品购销安装合同》、车行被拆除时拍摄的视频中显示的四套电动卷帘门已损毁的证据，能够证明田永峰购买的四套电动卷帘门安装在车行并被损毁的事实，对该项损失38800元予以认定。6.田永峰微信支付记录5页，拟证明田永峰在经营车行期间购买的设备和打井支出，制作14米的广告牌花费28000余元、门头字和铝合金龙骨架3000余元、地面洗车格栅17000余元，但无法找全凭证。李双青不认可该证据。经审查，该证据中并无明确与本案相关的支付记录，无法证明与本案的关联性，不予认定。7.田永峰车行照片6张，拟证明田永峰车行的装饰和投入的相关设施设备。李双青认可该证据。本院认为，该组证据能够证明田永峰车行的客观状况，真实性予以认定。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李双青应否赔偿田永峰财物损失325083元、可得利益损失410112元。本院认为，李双青自从大通回族土族自治县奶牛良种繁殖场处承租案涉房屋占用土地后，建房时未向任何部门申报，未办理任何审批手续，亦未取得任何相关部门出具的准予建设的文件，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。故在李双青未依法办理建设工程规划许可证的情况下兴建的案涉房屋系违章建筑。双方当事人于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定了李双青保证案涉出租房屋不属于违章建筑。否则，李双青负有承担田永峰相关损失赔偿的义务（包括但不限于诉讼费、律师代理费、装饰装潢款等费用）。同时第六条约定，合同履行期间，如遇国家政府等拆迁项目时，田永峰享有对该租赁物中装饰、装潢以及添附物的补偿款的所有权。根据合同约定，案涉房屋被政府相关部门拆除后，李双青应依合同约定向田永峰赔偿装饰装潢、添附物的费用，即将政府拆迁补偿款中对应的该部分金额支付给田永峰。李双青虽主张其已告知田永峰自行向拆迁部门主张装饰装潢等损失，但因田永峰非被拆迁房屋的所有权人或管理人，故无法得到相关部门的回应。李双青虽主张案涉房屋补偿金中仅对房屋本身进行补偿，并未对屋内装饰装潢及其他设施进行补偿。但李双青未证明拆迁补偿款的构成，即是否未包括案涉房屋的装饰装潢费用，对于该举证不利的后果应由李双青承担。因此，李双青理应依合同约定向田永峰赔偿相应损失。田永峰主张其财产损失金额为325083元，系对其主张的各项损失金额406353.99元在扣除20%折旧费后的金额，即田永峰自认折旧率为20%。根据对田永峰提交证据的质证和认证，对其主张的损失应予认定的赔偿款项金额共计为93868元，其中包括双方当事人认可的装修款46000元、田永峰购买锅炉和暖气片支出的8400元、田永峰购买设备设施支出的668元、田永峰购买四套电动卷帘门支出的38800元。上述款项在扣除20%折旧费后，李双青应赔偿田永峰各项损失75094.40元。关于田永峰主张的可得利益损失410112元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因李双青履行合同义务不符合约定，给田永峰造成的损失中包括可得利益损失。田永峰诉请可得利益损失本应支持,但田永峰一审中提交的2018年11月1日至2020年4月30日的微信支付交易明细无法证明其中属于可得利益的部分，对于该举证不能的后果应由田永峰自行承担，田永峰主张的可得利益损失证据不足,不予支持。综上，本院认为，上诉人田永峰的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。双方当事人对一审判决第一、二项均无异议,一审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）（三）项的规定，判决如下：一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3460号民事判决第一项、第二项；二、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3460号民事判决第三项；三、李双青于本判决生效之日起三十日内向田永峰赔偿损失75094.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5775.63元，李双青负担866元，田永峰负担4909.63元；二审案件受理费11551.26元，李双青负担1733元，田永峰负担9818.26元。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 柳香芳审判员 马晓军二〇二一年五月十七日法官助理 秦 悦书记员 陈国清附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。