山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3273号上诉人（原审原告）：于佩键，男，1980年4月22日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。被上诉人（原审被告）：烟台金海置业有限公司，住所地山东省烟台高新区学院路以北规划路以西。法定代表人：刁文波，执行董事。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小祺，山东文康（烟台）律师事务所律师。上诉人于佩键因与被上诉人烟台金海置业有限公司（以下简称金海置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于佩键上诉请求：1.撤销山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初891号民事判决，依法改判支持于佩键一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由金海置业承担。事实与理由：一、本案补充协议中约定“五家单位验收”的交房条件违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等法律强制性规定，一审法院认定金海置业以五方验收合格作为交房标准符合法律规定有误，金海置业所交付的房屋不符合交房条件。二、金海置业擅自变更关于交房标准的格式条款属于免除自己的责任，且对该变更未对于佩键履行提示义务，侵犯了于佩键的权利，应属无效条款。三、一审法院认定金海置业开发的房屋符合交房条件，系纵容开发商的违法行为，侵害了购房人的合法物权，违反了《中华人民共和国民法典》的平等自由原则。四、《商品房买卖合同》第二十一条约定待商品房的产权登记面积确定后才会签署补充协议，但实际上《商品房买卖合同》与补充协议系同日签订，与《商品房买卖合同》约定不符。金海置业答辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、金海置业已在合同约定期限内通知于佩键收房，金海置业在通知业主收房时涉案房屋已达到法律规定及合同约定的交付条件，于佩键未按照约定接收涉案房屋，根据合同约定应视为金海置业已按约交付房屋。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》系地方性规范，并非属于影响合同效力的强制性法律法规，而国务院颁布的现行《城市房地产开发经营管理条例》也更改了之前关于房屋综合验收的规定，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位在组织设计、施工、工程监理等单位验收合格后，即可将房屋交付使用，故双方在补充协议中约定的房屋交付标准并未违反法律强制性规定。二、补充协议第四条约定的交房条件符合《建设工程质量管理条例》的规定，不存在不合理地免除或者减轻金海置业责任，加重于佩键责任，限制、排除于佩键主要权利的情形，也不违反任何效力性的强制性法律法规。补充协议第十五条明确约定，卖方已提示买方注意本合同和补充协议中有关买方责任条款及卖方免责的内容，并按照买方要求作出了合理说明，买方已详细阅读并清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。金海置业已尽到合理的提示义务，补充协议第四条合法有效。三、本案所涉小区大部分业主已实际入住并正常使用至今，从未产生影响买受人或实际使用人居住生活和使用的质量问题。于佩键向一审法院起诉请求：1.依法判令金海置业支付逾期交房违约金22774.8136元（自2020年1月1日起计算至2020年8月31日。2020年9月1日起至实际交付之日的违约金另行计算）；2.依法判令金海置业2020年10月1日前将符合法律规定的房屋交付给于佩键；3.依法判令金海置业将合同约定的逾期办理房产权属证书的违约责任变更为：金海置业按日向于佩键支付已交付房价款万分之一的违约金；4.判令金海置业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年10月31日，于佩键与金海置业签订了编号为高预字第171031200038号的《商品房买卖合同》及《金海名园补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：卖方为金海置业，买方为于佩键。买方购买烟台高新区，建筑面积95.54平方米，总价933394元。首付款283394元，于2017年10月31日前付清；按揭贷款650000元，于2017年11月30日前付清。合同第八条约定，卖方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。《补充协议》第四条约定将上述合同第八条变更及补充约定为：双方约定的房屋交付条件仅为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格，买方未按卖方发出的房屋交付通知载明的日期办理交接手续的，视为房屋已交付，卖方不承担逾期交付的责任，发生的一切风险由买方承担；房屋交付通知可以邮寄或电子邮件等方式送达；双方同意除交付期限外，不适用合同第八条的其他约定。合同第十五条约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。2019年9月11日，金海置业取得烟台市住房和城乡建设局针对涉案房屋所在楼盘出具的烟建消验字［2019］第0037号《建设工程消防验收意见书》，载明：经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经现场验收，综合评定该建设工程消防验收合格。2019年10月20日，金海置业取得涉案房屋所在楼盘《工程竣工验收报告》，载明：经对工程实体质量和相关技术资料进行检查，工程质量能够达到合同约定和国家规范、标准要求，工程质量等级：合格。该报告加盖了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的印章及项目负责人签字并加盖了注册章。另，金海置业认可收到于佩键支付的涉案房屋的全部购房款。同时金海置业称其已于2019年12月19日向于佩键邮寄送达了交房通知等材料，于佩键认可已收到该材料。庭审中，于佩键主张涉案房屋的交付条件应为符合合同约定及相关法律、法规等规定即通过国家综合验收并取得综合验收备案登记，《补充协议》中关于房屋交付条件的约定系金海置业提供的格式条款，对交房标准进行了重大变更，金海置业对此未作出提示，该条款属于金海置业减轻了自己的责任，损害了于佩键的合法权利，属于无效条款。金海置业主张《补充协议》合法有效，根据《补充协议》约定，涉案房屋的交付条件应为通过勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，涉案房屋已达到约定的交房条件。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否达到交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格方可交付使用。同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《补充协议》系双方协商一致后签订，未加重于佩键的合同义务，亦未免除金海置业的交房责任，同时无其他无效事由，应为合法有效。根据《补充协议》约定，涉案房屋的交付条件应为经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格。金海置业已提供证据证明在合同约定期间内，涉案房屋通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位验收，亦通过了消防验收，故涉案房屋达到了法定及约定的交付条件。金海置业于2019年12月19日按约向于佩键寄送了交房通知等材料，由于于佩键自身原因导致涉案房屋未能交付，相应法律后果应由于佩键自行承担。故于佩键要求金海置业于2020年10月1日前交付通过国家综合验收并取得综合验收备案登记的涉案房屋及要求金海置业支付逾期交房违约金的主张，于法无据，法院不予支持。关于于佩键要求调整逾期办理房产权属证书违约责任的请求。合同约定的办理房产权属证书的时间未到，金海置业是否违约尚不确定，于佩键单方要求变更该约定，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，一审法院于2020年12月24日判决：驳回于佩键的诉讼请求。二审中，金海置业提交一份烟台金海建工有限公司于2016年10月份向其出具的工程质量保修书，以证明涉案房屋具备施工单位出具的质量保修书，符合补充协议约定的交付条件。经质证，于佩键仍要求按照综合验收标准交房，该份证据与其上诉主张的质量问题不相关。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，于佩键与金海置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。于佩键主张补充协议中对交房条件变更的条款属于无效的格式条款，依据不足，本院不予采纳，涉案房屋交付标准应以补充协议约定为准。本案中，涉案房屋已于2016年10月取得施工单位出具的工程质量保修书；于2019年9月11日取得烟台市住房和城乡建设局出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格；于2019年10月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，达到合同约定交付标准，亦符合法定最低交付标准，金海置业已于2019年12月19日向于佩键邮寄送达了交房通知等材料，于佩键认可收到交房通知但未按约接收房屋，一审法院对于佩键要求金海置业承担逾期交房违约金的诉请不予支持并无不当。因合同约定的办理房产权属证书的时间未到，无法确定是否发生违约行为，故一审法院未予支持于佩键要求调整逾期办理房产权属证书违约责任的请求亦无不当。综上，于佩键的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由上诉人于佩键负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年五月八日书记员  曹梦臻