山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民初3879号 原告（案外人）：赵海河，男，1975年4月30日出生，汉族，住商河县。 委托诉讼代理人：于共安，山东撼岳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东通鼎置业有限公司，住所地淄博市。 法定代表人：解风友，总经理。 委托诉讼代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘延亮，男，系该公司业务经理。 被告（申请执行人）：山东巨鼎建设工程有限公司，住所地淄博市。 法定代表人：赵德坤，总经理。 委托诉讼代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。 第三人（被执行人）：山东巨鼎置业有限公司，住所地商河县。 法定代表人：李曰滨，董事长。 委托诉讼代理人：王群，女，系该公司职工。 原告赵海河与被告山东通鼎置业有限公司（以下简称通鼎置业公司）、山东巨鼎建设工程有限公司（以下简称巨鼎建设公司）及第三人山东巨鼎置业有限公司（以下简称巨鼎置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵海河及其委托诉讼代理人于共安、被告通鼎置业公司的委托诉讼代理人胡继业、刘延亮、被告巨鼎建设公司的委托诉讼代理人胡继业以及第三人巨鼎置业公司的委托诉讼代理人王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵海河向本院提出诉讼请求：中止对巨鼎置业公司盛世华庭小区17号楼1单元502室强制执行（房屋价值460122元）。事实与理由：2019年7月30日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民初329号民事判决，判决：1.巨鼎建设公司、通鼎置业公司与陈述楼、李曰滨于2012年10月23日签订《楼盘及股权转让协议书》中关于“巨鼎盛世华庭项目一期房屋由巨鼎建设公司、通鼎置业公司销售,销售款归巨鼎建设公司、通鼎置业公司所有”的约定予以解除,不再继续履行;2.巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司支付房屋销售款1230497.83元,并支付自2014年11月18日起至本判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；3.巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司折价赔偿巨鼎盛世华庭项目一期未出售房屋的价值15741643元；4.驳回巨鼎建设公司、通鼎置业公司其他诉讼请求。2020年7月31日，赵海河对执行标的提出书面异议。济南市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）鲁01执异262号执行裁定：驳回赵海河的异议，该裁定书于2020年11月5日送达。2016年5月4日，商河县第四建筑安装工程有限公司（以下简称商河四建）与巨鼎置业公司签订2016-01号施工协议，就位于商河县贾庄镇巨鼎盛世华庭小区17#-19#楼的施工达成合意，该协议对工程概况、结算方式及总价款的确定、付款方式及质量要求和工期作了明确约定。双方在协议第三项付款方式第1条明确17#楼作为抵工程款房源。2017年1月23日，商河四建将17号楼1单元502室及22#储藏室以460122元卖给赵海河，赵海河当天和巨鼎置业公司签订商品房买卖合同，并于2017年12月份办理了房屋交付手续，赵海河在涉案房屋内居住至今。因为被执行人巨鼎置业公司股东之间的纠纷没有办理过户登记手续。综上所述，法院将赵海河的财产予以查封执行，明显错误，请求法院支持赵海河的诉讼请求。 通鼎置业公司、巨鼎建设公司辩称，赵海河部分所述与事实不符，其主张不能成立，应予驳回。1.通鼎置业公司、巨鼎建设公司因（2017）鲁03民初148号案件依法向淄博市中级人民法院（以下简称淄博中院）申请财产保全，该院于2017年8月1日依法查封了涉案房产，赵海河向法庭提交的商品房买卖合同第8条约定的涉案房产的交付时间为2017年12月30日，其在执行异议的申请书中也作出了陈述，因此，赵海河在人民法院查封前并没有合法占有涉案房屋；2.赵海河虽然提交了相关的收款收据，但没有相应的银行转账凭证，收据中的收款方式为工程款抵顶房产，但是赵海河与巨鼎置业公司之间并没有施工协议和相关的顶账协议，法院对涉案房产查封的时间是2017年8月1日，根据赵海河向法庭提交的商河四建与巨鼎置业公司之间的补充协议，工程竣工时间为2017年7月30日，赵海河提交的商品房买卖合同记载的购买房产时间为2017年1月23日，并且相关收据的时间也是1月23日，因涉案房屋当时并没有竣工，因此，商河四建与巨鼎置业公司并不存在结算的问题，也不存在抵顶的事实；3.涉案房产并没有相关的网签合同。根据执行异议之诉的规定，执行异议应在法定期限内提出，请法庭依法审核赵海河的起诉是否超过法定期限。 巨鼎置业公司述称，巨鼎置业公司于2016年5月4日与商河四建签署了巨鼎盛世华庭项目17-19号楼的施工补充协议，该协议中约定将17号楼抵顶工程款，抵顶工程款也是取得房产的一种方式，不是现金买付所以不需要支付现金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵海河提交如下证据:证据一、（2020）鲁01执异262号执行裁定书1份、邮政快递邮件详情单1份、邮件查询函1份，拟证明：赵海河就涉案房屋被查封执行提出书面异议，法院于2020年11月5日裁定驳回赵海河的异议。证据二、巨鼎盛世华庭施工协议1份，拟证明：2016年5月4日，发包方巨鼎置业公司和承建方商河四建签订协议，由商河四建承建巨鼎置业公司开发的17-19号楼，根据协议第3条第1款，双方确认以17号楼按照2600元每平方米抵工程款。证据三、租赁物资出库单74份、塔机起用证明1份、中国农业银行账户明细清单1份、中国邮政储蓄银行入账回款业务凭单1份、赵海河户口本1份、赵海河妻子季红梅身份证复印件1份，拟证明：案外人郭玉华自2013年至2016年给商河四建郭兴亮项目部承建的巨鼎盛世华庭项目提供塔机、架杆、扣件、丝杠、步步紧、管接头等建筑设备器材租赁服务，截止2016年，郭兴亮项目部共欠租赁费47万余元，双方协商用盛世华庭小区17号楼1单元502室和22号车库抵此款。因涉案房屋位于乡镇且急用钱，郭玉华将该房屋作价389344元卖给赵海河，2017年1月23日、2017年2月10日、2018年1月23日，赵海河的妻子季红梅分别给郭玉华转账30万元、4万元、49334元，合计转账389334元。证据四、商品房买卖合同1份、收据1份、商品房预收许可证1份，拟证明：巨鼎置业公司于2017年1月23日和赵海河签订商品房买卖合同，将已经具备预售条件的17号楼1单元502室和22号车库抵账给赵海河，抵账金额为460122，赵海河实际支付389344元，差额70788元由郭玉华承担。证据五、济南商保物业管理有限公司和赵海河签订的物业管理服务协议1份，济南商保物业管理有限公司出具证明1份、物业、水电费用单据4份、商河不动产登记信息一份，拟证明：自2018年2月份开始，涉案17号楼1单元502室作为赵海河家庭的唯一住房，赵海河一直居住至今。证据六、申请证人郭某出庭作证，拟证实商河四建欠付郭某租赁费47万元左右，后商河四建将涉案房屋抵给郭某，郭某又将该房屋卖给赵海河，赵海河向郭某支付购房款389344元。 通鼎置业公司、巨鼎建设公司质证称，对证据一的真实性无异议，该执行裁定驳回了赵海河的异议。对证据二的真实性由于通鼎置业公司、巨鼎建设公司不是涉案施工协议的当事人而无法确认。补充协议的双方为巨鼎置业公司与商河四建，并非赵海河，对于双方如此重要的协议内容，应存放于该两公司的档案，现赵海河持有该协议并不合理，有与巨鼎置业公司串通的嫌疑。对证据三有异议，原因有：1.该部分出库单及塔吊起用证明原件不应存在于赵海河处；2.如果该部分单据属实，该部分单据是赵海河用来折抵房屋价款的原始凭证，应当由被折抵人予以收回；3.该部分证据是否与本案有关联性也无法确认。另外赵海河在庭审中的陈述与其起诉状内容不一致，互相矛盾，赵海河在起诉状中称2017年1月23日商河四建将涉案房屋以460122元的价格卖给赵海河，在庭审中又称以389344元的价格卖给赵海河，既然涉案的房产是赵海河唯一的住房，对于房产价格其应当知晓，其自述的两份价格相差7万元，明显不合常理，故证据三不能作为证明本案事实的证据。对证据四商品房买卖合同及收据有异议，不予认可，具体意见同答辩意见；对于预售许可证真实性无异议。对证据五除对商河县不动产登记信息真实性无异议外，对其他证据均有异议，1.物业公司出具的证明与赵海河在执行异议过程中出具的证明是不一致的；2.据通鼎置业公司、巨鼎建设公司了解，赵海河并未在涉案房屋中居住，因此对上述证据真实性、合法性均有异议。从物业缴费单来看，涉案房产所涉及的水费基本没有消耗，基本没有居住。对于证据六的证人证言不予认可，其陈述与赵海河提交的证据不相符。 巨鼎置业公司质证称，对证据一至证据五的真实性、关联性均无异议;证据二中的补充协议原件是一式五份的，甲方是巨鼎置业公司，乙方是商河四建，甲方的三份都在巨鼎置业公司手中，赵海河提交的应该是商河四建的。 本院经审理，对赵海河提交的证据的真实性予以确认。 通鼎置业公司、巨鼎建设公司提交证据如下：证据一、（2017）鲁03民初148号协助执行通知书及送达回证各1份，拟证明：涉案房屋于2017年8月1日被淄博中院查封；证据二、视频光盘一份，拟证明：经现场勘察，涉案房屋并没有人居住。 赵海河质证称，对证据一无异议；对证据二不予认可，与通鼎置业公司、巨鼎建设公司的主张没有关联性，无法证明赵海河的居住情况。赵海河2018年1月30日交的房子，收房后两三个月就装修了，装修四五个月后赵海河的对象便入住了，仅晚上在涉案房屋居住。 巨鼎置业公司质证称，对证据一无异议；对证据二的真实性、证明内容均有异议，无法达到其证明目的。 本院经审理，对证据一的真实性及证明目的予以确认；证据二不足以证实赵海河未在涉案房屋内居住的事实，对其证明目的不予确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 通鼎置业公司、巨鼎建设公司诉巨鼎置业公司等合同纠纷一案，淄博中院于2017年7月14日立案受理。2017年8月1日，淄博中院作出（2017）鲁03民初148号协助执行通知书，一、查封巨鼎置业公司名下的不动产，17号楼：1-201、1-502、1-302、2-101、2-302……二、查封期限为叁年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。后巨鼎置业公司对管辖权提出异议，淄博中院于2017年9月26日作出（2017）鲁03民初148号之一民事裁定，本案移送济南市中级人民法院审理。通鼎置业公司、巨鼎建设公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年11月23日作出（2017）鲁民辖终426号民事裁定，维持原裁定。2017年12月28日，淄博中院作出（2017）鲁03民初148号案件移送函，将该案移送本院审理。2019年10月30日，本院作出（2018）鲁01民初329号民事判决，判决：一、巨鼎建设公司、通鼎置业公司与陈述楼、李曰滨于2012年10月23日签订《楼盘及股权转让协议书》中关于“巨鼎盛世华庭项目一期房屋由山东巨鼎建设工程有限公司、山东通鼎置业有限公司销售，销售款归山东巨鼎建设工程有限公司、山东通鼎置业有限公司所有”的约定予以解除，不再继续履行；二、巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司支付房屋销售款1230497.83元，并支付自2014年11月18日起至本判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；三、巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司折价赔偿巨鼎盛世华庭项目一期未出售房屋的价值15741643元；四、驳回巨鼎建设公司、通鼎置业公司其他诉讼请求。 上述判决生效后，巨鼎置业公司未履行生效判决确定的义务，巨鼎建设公司、通鼎置业公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月29日作出（2020）鲁01执464号之五执行裁定及协助执行通知书，继续查封被执行人巨鼎置业公司名下商河县巨鼎盛世华庭香榭包括涉案房产在内的79套房产。 案外人赵海河不服该裁定，提起执行异议，本院作出(2020)鲁01执异262号执行异议裁定，裁定驳回赵海河的异议。赵海河遂提起本案案外人执行异议之诉。 2016年5月4日，巨鼎置业公司与商河四建签订《巨鼎?盛世华庭17#-19#楼施工补充协议》，约定由商河四建承建巨鼎?盛世华庭17#-19#楼建设工程，由巨鼎置业公司支付工程款12562442.7元，并确认17#楼作为抵工程款房源。后商河四建因欠付郭玉华租赁费而将涉案房产抵给郭玉华，郭玉华又将涉案房产出售给赵海河。2017年1月23日，赵海河之妻季红梅通过尾号4354的银行账户向郭玉华转账15万元；后季红梅通过尾号6474的银行账户，分别于2017年1月23日、2月10日、2018年1月23日向郭玉华转账15万元、4万元、49334元。 2017年1月23日，赵海河与巨鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，购买巨鼎盛世华庭小区17号楼1单元502室及22号储藏室，总价款为460122元。同日，巨鼎置业公司出具编号为0031771收据一份，载明：“交款单位：赵海河；收款方式：工程款抵顶房款；人民币（大写）：肆拾陆万零壹佰贰拾贰元；收款事由：17#-1-502房储藏室22#。” 2018年1月30日，赵海河与济南商保物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》。2019年1月1日，赵海河向巨鼎置业公司支付2019年1月1日至2019年12月31日物业费及垃圾清运费共计772元。2020年7月30日，赵海河向济南商保物业管理有限公司缴纳2019年1月15日至2019年7月1日的水费21元；同日，缴纳2020年1月1日至2020年12月31日的垃圾清运费36元，2019年7月1日至2020年7月14日额水费31.5元，2020年1月1日至2020年12月31日的物业费736.14元，以上共计803.64元。2020年11月20日，济南商保物业管理有限公司出具《证明》，载明赵海河自2018年2月份以来开始在巨鼎盛世华庭小区17号楼1单元502室居住至今。 另查明，赵海河庭审中认可涉案房屋交付时间是2018年，即在法院2017年8月1日查封之后。 本院认为，本案的争议焦点是赵海河就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是针对房屋消费者物权期待权的保护，两者系基于不同的司法审查角度，并不实质性排斥，当事人就执行标的满足以上任一条款规定的情形，即可以排除对执行标的的强制执行。 本案中，涉案房屋于2017年8月1日被查封，查封期限为三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。虽赵海河与巨鼎置业公司签订房屋买卖合同的时间是2017年1月23日，但根据现有证据及赵海河庭审中的自述，涉案房屋交付时间是2018年，即在法院查封之后。另，赵海河亦未提交证据证实其名下除涉案房屋之外再无其他可以用于居住的房屋。 因此，赵海河未在法院查封之前合法占有涉案房屋，明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定；赵海河亦未举证证明涉案房屋系其名下唯一住房，也不符合上述司法解释第二十九条之规定，故赵海河关于对涉案房屋排除强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九之规定，判决如下： 驳回赵海河的诉讼请求。 案件受理费8202元，由原告赵海河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  赵玉兰 人民陪审员  柳丽静 人民陪审员  安 蕾 二〇二一年五月七日 法官 助理  高 超 书 记 员  耿 铭