河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5854号原告：杨帆，女，汉族，1981年12月5日出生，住河南省漯河市郾城区。委托代理人陈源慧，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人马彬，河南亚太律人师事务所律师。被告：河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站**，统一社会信用代码91410100747446318A（1-1）。法定代表人：邢菲，职务：董事长。委托代理人连丰姣，女，汉族，1988年6月28日出生，系公司员工，住址河南省禹州市。被告：河南水星网络科技有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼******,统一社会信用代码91410100MA3XB0088E（1-1）。法定代表人：李亚磊，总经理。委托代理人张振楠，海南云联（郑州）律师事务所律师。委托代理人张祥，海南云联（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州悦如寓电子商务有限公司，住所地郑州市，住所地郑州市金水区英协路南段****商铺代码91410105MA452K3U9A。法定代表人：杜平。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑，住所地河南省郑州市金水区金水路**码91410100727025903N。负责人人张健，职务：行长。委托代理人牛冬婕，女，汉族，1975年11月29日出生，系公司员工，住郑州市金水区。原告杨帆诉被告河南省清华房地产开发有限公司、河南水星网络科技有限公司、郑州悦如寓电子商务有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告杨帆委托代理人陈源慧、马彬到庭参加诉讼，被告河南省清华房地产开发有限公司委托代理人连丰姣到庭参加诉讼，被告河南水星网络科技有限公司委托代理人张振楠到庭参加诉讼，被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行委托理人牛冬婕代到庭参加诉讼，被告郑州悦如寓电子商务有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）、《欠款协议》（编号0000083）；2、请求判令解除原告与被告河南省清华房地产开发有限公司、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告河南省清华房地产开发有限公司向第三人偿还判决生效日以后的银行贷款本金及利息；3、请求判令被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告已付首付款281484元、已偿还银行贷款114622元、维修基金3562元、相关税费1809元、支付原告违约金13429元，以上合计414906元，并以房款281484元为基数，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息；4、请求判令被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告自银行放款至法院判决被告向第三人偿还判决生效日期间的银行贷款，并按原告实际偿还贷款为基数，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息；5、请求判令被告河南省清华房地产开发有限公司、河南水星网络科技有限公司共同返还原告团购服务费3万元及自2018年7月2日起至实际偿付日按照同期贷款利率计算的利息；上暂共计444906元。6、请求判令解除原告与被告郑州悦如寓电子商务有限公司委托出租协议；7、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年7月2日，原告与被告河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华地产公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），合同实际备案日期为2018年7月2日，并同时签订了《欠款协议》（编号为0000083）。买卖合同约定原告购买的商品房为金水区建业路东、货站街北3幢26层2622号房，建筑面积共54.8平方米，合同总价款为781484元，首付391484元采用首付分期，其余39万元为银行按揭。2018年7月23日原告与被告河南省清华房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定按揭金额39万元。原告签订买卖合同当日支付首付款41484元，2018年12月24日支付首付款12万元；2019年5月支付首付款12万元；按揭款项亦于2018年7月发放并转至被告支付房屋首付款12万元；按揭款项亦于2018年7月发放并转至被告河南省清华房地产开发有限公司账户。截止原告起诉之日，原告支付房屋首付款281484元、银行按揭39万元，共计671484元，银行按揭贷款发放后，原告如期还款，截止起诉之日，原告共计还款114622元。为购买该套房屋原告于2018年7月2日支付办理合同备案及银行按揭的各项杂费共计1809元，其中：手续费1000元，抵押费550元，工本费220元，印花税39元。另，原告2018年7月2日签订买卖合同当日按照被告河南省清华房地产开发有限公司的要求在项目售楼部内支付给被告河南水星网络科技有限公司团购服务费3万元，原告之前从未与被告河南水星网络科技有限公司有过联系和接触，该公司收款之后也未提供过任何的服务。原告2018年7月2日按照被告河南省清华房地产开发有限公司的要求与被告郑州悦如寓电子商务有限公司签订委托出租协议，由于被告河南省清华房地产开发有限公司一直未交房，该委托出租协议并未履行。2019年12月20日，距离被告河南省清华房地产开发有限公司约定的交房日期仅剩余11天，被告突然发出《延期交房通知书》，通知书载明“将清华城1号院住宅和公寓产品交付时间调整到2020年9月30日前，具体交付日起以我公司向您发出的房屋交付通知书为准。”根据《商品房买卖合同》第八条交付期约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人违约交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。”按照《延期交房通知书》载明的交房日期，延期交房达274日，原告在收到通知书后，前往被告河南省清华房地产开发有限公司处了解情况并协商退房事宜，被告未予以答复。截止原告起诉之日已延期交房140日，工程形象进度距离交房尚有很多工程需要完成，也未有关于交房的最新通知。因被告的违约行为导致合同目的根本不能实现，且原告多次与被告协商未能达成解除合同退款的合意，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决！被告河南省清华房地产开发有限公司答辩称：一、答辩人不存在违约行为，本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。本案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受政府作为、疫情影响及政府规划调整等原因影响，本案合同能够继续履行，被答辩人的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度岀发，本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》明确约定，答辩人逾期交房系政府因素影响的，在受到影响的范围内，答辩人不承担延期交付责任，且交房日期相应顺延。答辩人与被答辩人双方签订的《商品买卖合同》第八条第二款均约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延”。2、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规范，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。上述合同签订后，答辩人积极履行合同义务，全力组织施工，力争按约履行。但郑州市、区政府因环保、重大活动等问题先后数十次下达管控及停工公文，直接造成该项目截止到2019年12月31日累计停工389天的后果。答辩人因上述情况不能按时交房也及时向被答辩人发放了预期交房的通知。之后因扬尘防控等因素及2020年年初发生的新冠疫情等不可抗力的影响，造成项目多数情况下无法正常开工，答辩人认为上述停工的事实结合合同第八条的约定，交房期限应当顺延。根据顺延后的交房期限，答辩人不构成违约。二、本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房延期交房，大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了答辩人的运营成本。答辩人作为房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是答辩人合理的避险行为。因天气的不可预测性，相关环保管控措施影响工期是客观存在的，请法院在对本案的处理充分体现对缔约自由和合同效力的尊重，兼顾环保措施、疫情停工的双重影响。三、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记，如解除合同将会有众多解除手续需要履行，势必造成众多部门的资源浪费，且解除手续并非答辩人能完成。维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件。四、因被答辩人主张合同解除缺乏法律事实依据且无证据支持，故其基于合同解除主张的返还购房款、解除《个人购房借款及担保合同》等其他诉讼请求也不应予支持。五、被答辩人诉请的团购费、抵押费等费用均非由答辩人实际收取，即使解除合同，也应由被答辩人向实际收费主体主张退还，无权向答辩人主张。综上所述，被答辩人杨帆主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告河南水星网络科技有限公司答辩称：原告向答辩人缴纳案涉款项系居间服务费，经答辩人居间服务促成了原告与河南省清华房地产开发有限公司签订合同，非因答辩人过错，该居间服务费不应当返还。本案中，原告缴纳该服务费是基于被告为其提供了居间服务的基础上，经过被告居间协调，原告与河南省清华房地产开发有限公司成功签订《商品房买卖合同》，并享受了交3万抵6万购房款，同时减免一年物业费的购房优惠政策。《合同法》第四百一十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，被告收取原告支付的居间服务费具有事实以及法律依据。本案中经水星公司居间服务，原告与清华房产公司签订了《商品房买卖合同》，居间人促成了合同的成立，原告作为委托人应当支付报酬。现原告因逾期交房原因主张解除合同，并非水星公司过错导致,因此居间服务费不应当返还。综上所述，案涉款项答辩人不应当返还，望法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。郑州悦如寓电子商务有限公司未到庭亦未答辩。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行答辩称：一、答辩人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，当属有效合同。案涉房屋已办妥抵押权人为答辩人的抵押登记。二、合同签订后，答辩人已依约履行了发放贷款的义务。原告应依约履行还款义务，被告在原告未履行还款义务时应承担连带保证责任。合同履行过程中，答辩人无任何违约行为。三、截至2021年3月28日,原告贷款本金余额为286,000.00元。在原告贷款本息结清前，答辩人不同意解除《个人购房担保借款合同》。本院根据原告的举证，确认本案事实如下：1、原告杨帆与被告河南省清华房地产开发有限公司于2018年7月2日签订《商品房买卖合同》，该合同显示原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订购买位于金水××、货××房，该商品房的用途为办公属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上29层。该商品房建筑面积为54.8平方米，商品房单价为14260.66元/平米，总金额为781484元整。付款方式为约定金额：391484元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-07-02，缴纳比例：50.09%；约定金额：390000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-07-17，缴纳比例：49.91%。交付期限为出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料。出卖人逾期交房违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部付款，并按买受人累计衣服款的2%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等。《合同信息备案摘要》显示买受人：杨帆，共有情况：单独所有；房屋坐落：金水××、货××楼××2622，幢号3，所在层26，房号2622，建筑面积54.8，规划用途办公，总价781484，签订日期2018-07-02，河南省清华房地产开发有限公司、杨帆双方均签字捺印。河南省水星网络科技有限公司于2017年7月2日出具收据显示收到杨帆3万元；河南省清华房地产开发有限公司于2018年7月2日出具收据四张分别显示收到杨帆3562元、1484元、120000元、120000；2018年7月2日郑州利开合房地产营销策划有限公司出具的收据1809元。4、2018年6月2日《欠款协议》显示杨帆欠河南省清华房地产开发有限公司35万元整，双方均签盖章捺印。5、河南省清华房地产开发有限公司于2018年7月2日出具《收据》显示：兹收到杨帆交来房款3-622人民币肆万壹仟捌拾肆元整；于2018年12月24日出具《收据》显示兹收到房款壹拾贰万元整；于2019年5月19日出具《收据》显示：兹收到杨帆房款3-2622人民币壹拾贰万元整；于2018年7月2日出具《收据》一份显示：兹收到杨帆交来维修基金3-2622号，人民币叁仟伍佰陆拾贰元整；上述《收据》均盖有河南省清华房地产开发有限公司的公章。河南水星网络科技有限公司于2017年7月2日《收据》一份显示：交款单位杨帆，收款方式刷卡，人民币叁万元整，收款事由购房团购服务费，经办人张婷，并盖有该公司公章。郑州利开合房地产营销策划有限公司于2018年7月2日出具《收据》显示：兹收到杨帆手续费等费用壹仟捌佰零玖元整，并盖有该公司公章。5、《清华城1号院前期物业管理服务协议》显示：杨帆与河南省睿斯特物业服务有限公司于2018年7月1日签订该协议。6、杨帆与浦发银行郑州分行、河南省清华房地产开发有限公司于2018年7月28日签订《个人购房担保借款合同》，该合同显示借款金额为390000元，用途为购买座落于金水××、货××楼××2622的房产，合同期限为10年，预计自2018年7月23日起至2028年7月23日止，具体以借款借据（借款凭证）记载的日期为准。本合同借款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的于本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮40%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。7、杨帆与郑州悦如寓电子商务有限公司于2018年7月2日签订《郑州市房屋出租委托代理合同》，该协议显示：杨帆委托郑州悦如寓电子商务有限公司出租该房屋，房屋位于金水××、货××楼2622，建筑面积54.8㎡，并附有付款计划表。8、河南省清华房地产开发有限公司于2019年12月20日出具《延期交房通知》显示：“清华城1号院项目住宅和公寓产品交付时间调整到2020年9月30日。”9、《浦发银行交易流水》显示：户名：杨帆，账号：62×××07，起止日期：20180402-20210401，还个贷共计169378.94元。本院认为，原告与被告清华房地产之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同要求切实履行。原告依约向被告清华房地产支付了购房款，被告清华房地产本应按合同约定时间于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋,但被告清华房地产于2019年12月20日发布《延期交房通知书》，将交付时间调整至2020年9月30日。同时，截止本案2021年4月6日开庭审理本案时，被告清华房地产仍未交付房屋，故被告清华房地产未按时交付房屋，已构成违约，其逾期交房时间超过90日，原告有权依据合同约定解除购房合同。被告清华房地产公司辩称在2018年、2019年施工期间，受郑州市采取大气污染治理、扬尘防控，采取封土令及政府重大活动等客观因素，影响工期延误389天，在受影响范围内被告清华房地产有权顺延交房，被告清华房地产延期交房符合合同约定，不构成违约。但因大气污染治理、扬尘防控、采取封土令等环保问题造成的停工，并未明确具体约定于合同第八条可以延期的事由内，且2019年4月17日签订合同时，郑州市每年大气污染治理已常态化，被告清华房地产作为专业的房地产公司，对此在签订合同时应予考虑，以避免出现逾期交房的情形。故原告诉请解除原告与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）、《欠款协议》（编号0000083），本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。故原告诉请被告河南水星网络科技有限公司返还原告团购服务费3万元，本院予以支持。原告与被告浦发银行签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。现《商品房买卖合同》已依法解除，合同目的已不能实现，故原告诉请解除此合同并就判决生效后的未履行的银行贷款本息由被告清华房地产承担，并无不当，本院予以支持。原告诉请被告河南省清华房地产开发有限公司退还原告已付首付款281484元、已偿还银行贷款114622元、维修基金3562元、相关税费1809元，依据充分，本院予以支持。原告已主张被告清华房地产公司就其首付房款281484元为基数，按照同期贷款利率支付自立案至实际偿付之日止的利息，本院予以支持。在被告清华房地产公司逾期交付房屋时，原告选择解除合同，并已主张上述利息损失。故原告诉请逾期交房违约金，本院不予支持。现《商品房买卖合同》已依法解除，合同目的已不能实现，原告与被告郑州悦如寓电子商务有限公司委托出租协议亦不能实现，故原告诉请解除该出租协议本院予以支持。被告郑州悦如寓电子商务有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及答辩的权利，不影响本院对本案的审理。引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律法规。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告杨帆与被告河南省清华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800409****）、《欠款协议》（编号0000083）。二、被告河南省清华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨帆首原告已付首付款281484元及利息（其中41484元自2018年7月2日起计算，其中120000元自2018年12月24日计算，其中120000元自2019年5月19日起计算，均按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算自立案至实际退还之日止）、已偿还银行贷款169378.94元（暂计至2021年4月6日，之后至判决生效之日的银行贷款本息由原告杨帆继续偿还并由被告河南省清华房地产开发有限公司退还）、维修基金3562元、相关税费1809元。三、解除原告杨帆与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行双方签订的《个人房屋抵押借款合同》；本判决生效以后未偿还的银行贷款本息（以银行系统计算数据为准）由被告河南省清华房地产开发有限公司承担。四、被告河南水星网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨帆团购服务费3万元。五、解除原告杨帆与被告郑州悦如寓电子商务有限公司委托出租协议。六、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3987元，由被告河南省清华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二一年五月二十五日书记员 蒋月姣