安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1646号 原告：交通银行股份有限公司铜陵分行，住所地安徽省铜陵市长江中路**，统一社会信用代码：91340700698969226B。 法定代表人：王璟。 委托诉讼代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢小芹，安徽铜都律师事务所律师。 被告：邢秀山，男，1970年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：铜陵嘉舜房产置业有限责任公司，住，住所地安徽省铜陵市石门路丽景花园城会所一社会信用代码91340700662932763D。 法定代表人：朱静，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司铜陵分行诉被告邢秀山、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司铜陵分行委托代理人丁以东，被告邢秀山，被告铜陵嘉瞬房产置业有限责任公司委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行股份有限公司铜陵分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告邢秀山之间签订的编号为201701346261999001200000114《个人房产抵押贷款合同》；2、判决邢秀山立即偿还贷款本金余额380608.63元，逾期利息6191.82元，罚息43.76元，复利55.58元，合计386899.79元（暂计算至2021年3月2日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）；3、被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述全部款项承担连带偿还责任；4、原告对坐落于铜陵市××栋××室房屋折价或者拍卖的价款优先受偿；5、本案诉讼费用（不限于诉讼费用、公告费等）由被告承担。事实及理由：2017年9月25日原告与被告邢秀山签订《个人房产抵押贷款合同》，借款金额为人民币422000元，借款期限：240月，借款利率是五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，逾期罚息为合同约定利率再上浮50%，被告邢秀山以所购房产丽景豪庭30栋402室办理了预告抵押登记，权利人交通银行股份有限公司铜陵分行，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对全部款项作了连带责任担保，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用（详见合同）。合同生效后，原告按合同规定履行了贷款义务，然而被告邢秀山自2019年7月至今已多次逾期还款，截止2021年3月1日，已欠款4期，逾期本金4894.60元，逾期利息6191.82元，罚息43.76元，复利55.58元。违约发生至今原告多次要求被告方履约无果。为此，原告特具状诉至法院，请求贵院依法判决并支持原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告交通银行股份有限公司铜陵分行向本院提交了下列证据： 1、原告营业执照复印件一份，证明原告主体适格。 2、被告一身份证、被告二营业执照复印件各壹份，证明两被告主体适格。 3、商品房买卖合同，证明邢秀山从嘉舜房产置业处购买了丽景豪庭30栋402室房产，并约定以商业贷款方式支付剩余房款422000元。 4、个人房产抵押贷款合同，证明邢秀山向交通银行铜陵分行办理了贷款，并以丽景豪庭30栋402室房产做了抵押担保，嘉舜房产置业提供了连带担保。 5、交通银行铜陵分行借款凭证，证明交通银行铜陵分行按约定于2017年10月11日一次性发放贷款422000元。 6、不动产登记证明，证明2017年9月28日丽景豪庭30栋402室房产办理了不动产预告抵押登记，权利人为交通银行铜陵分行，义务人为邢秀山。 7、逾期清单、欠款明细表、已还款明细表，证明逾期还款事实。截至2021年3月2日，贷款本金余额380608.63元，逾期本金4894.6元，逾期利息6191.82元，罚息43.76元，复利55.58元。 8、邢秀山本人签署的申明，证明邢秀山承诺以购买的房屋来抵债，并同意原告方以各种方式催告。 被告邢秀山辩称，1、对于原告的起诉事实没有意见，但是认为对于起诉请求中的罚息以及复利不应该收，已经收了利息了不该再收罚息和复利。另外对原告起诉的逾期利息比本金都高出很多，不知道是怎么计算的。对于第二被告，我自2017年9月份购买这套房子，约定于2018年12月31日交房，但是房子没有交付，房产证也没有办。房屋内部有漏水等问题，现在找开发商要房子也没有。2、贷款的钱都给开发商了，开发商不负责任，这件事情影响很大，也进行信访了，但是房屋质量问题也没有处理好。 为证明其辩称意见，被告邢秀山向本院提交了一份关于房屋质量的视频和业主微信群的聊天记录。证明房屋质量存在问题；很多人没有接收房屋，开发商严重违约。 被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司辩称，1、在原告未向主债务人穷尽方法实现债权的情形下，直接要求答辩人承担责任没有事实和法律依据。2、本案还款只是出现暂时性延期，不属于根本违约，合同目的仍然能够得到实现，本案不符合提前全部到期、实质上解除合同的法定和约定情形，另原告也没有履行解除合同的事先通知程序。3、本案原告已经办理了房屋抵押权且取得了抵押权登记证，答辩人仅仅是保证人，应当先就债务人自己提供的物的担保变卖、拍卖等实现不了后，才能由答辩人承担责任。4、原告的合同是格式条款，明显增加原告方权利，加重被告方义务的内容不应适用。5、原告诉求的包含罚息和复利，在已收取利息的情形下再收取罚息和复利没有法律依据。6、原告未提供被告邢秀山还款的清单等证据，对被告还款情况以及自己的诉求未尽到举证责任，且答辩人已经为两人还贷垫付款项，应当由邢秀山归还答辩人，7、如果答辩人在本案中被判承担责任，应当明确答辩人对邢秀山享有追偿权。8、关于本案涉案情况实际上是与本案无关联性的，事实上开发商多次通知邢秀山等业主交房收房并且大多数业主已经收房并入住。9、本案涉案房屋30栋已于2020年竣工并通过所有合法手续，该房屋于2018年底结束，由于工程建筑消防等行政主管部门适用的政策和标准规范发生了变化，导致验收等程序大大滞后，以致发生交房逾期，但本案合同是金融借款合同具有独立性，与交房收房没有直接法律关系且恰恰因为邢秀山不配合办理房产证等手续，导致开发商一直不能解除阶段性保证责任，这是对开发商权利的损害，开发商保留追究权利。10、关于本案涉案情况，已经通过（2021）皖0705民初497号类似判决作出处理，即对已经逾期的贷款银行可以主张，开发商有权进行追偿，但对未到期债权视为到期债权，一并主张的请求是被驳回的。为什么会出现这种情况，是因为银行对同一小区的业主贷款，使用了不同的版本贷款合同，涉及到本案的贷款合同当中对偿还全部贷款本息提前到期的事项是不明的，考虑到合同的稳定性和连续性，不实际上解除合同才符合合同法的立法规定。 为证明其抗辩意见，被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司向本院提交了下列证据： 30号楼的消防验收报告、竣工验收报告以及在承建档案和商品房使用说明书质量保证书一套，证明涉案30号楼已经满足交房法定和约定条件。 经庭审，各当事人质证意见如下： 被告邢秀山对原告提交证据的质证意见为： 对证据1-7，没有意见。 对证据8，字是我签的，但当时没有想到会出现这些问题，银行怎么要求就怎么办的，对内容没有细看。 被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对原告提交的证据的质证意见为： 对证据1、2三性无异议。 对证据3，三性没异议，但是对于证明对象我们认为恰恰证明了被告二履行了义务，该合同已经在房地产行政管理部门登记备案。并且被告二已经多次明确通知被告一参加交房，但被告一不仅在合同签订前期付款延期违约，后期也拒不参加交房，应当承担违约责任。 对证据4，真实性不持异议，恰恰证明了贷款提前到期，以及在抵押物尚未处理之前，由保证人及被告二承担责任是不合理的。合同所涉房产已经办理抵押。合同第12.1条“提前到期事件”，在12.2条当中明确了银行应当履行事先通知及等待程序。至庭审期间，尚未看到出现合同9.7条情形的书面证据，故结合合同约定，恰恰证明了银行只有权利主张到期贷款，不能就尚未到期的一并主张实质上解除合同。且尚未到期的贷款提前到期不应当产生利息。 对证据5，真实性不持异议，结合商品房买卖合同证明被告一支付房款逾期。 对证据6，真实性不持异议，恰恰证明了涉案房产登记了抵押证明，应当就抵押物实现债权后仍不能清偿的部分由保证人承担责任。 对证据7、真实性不清楚，但是通过已还款明细可以看出所谓的逾期还款均是由被告二为被告一进行代偿的，如在本案中不能处理，被告二将保留追究被告一责任的权利。欠款明细表恰恰证明了本案被告一的贷款已经偿还接近四年，仅仅因为几期延期履行就要求几十年的贷款提前全部到期，没有约定依据，同样也不符合合同法立法依据。 对证据8、真实性不持异议，恰恰证明了本案被告一应当按照声明上承诺继续履行约定的借款义务，即偿还本案到期欠款义务。 原告对被告邢秀山提交的证据的质证意见为： 我们知道开发商交房确实违约了。 被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对被告邢秀山提交的证据的质证意见为： 该组证据与本案无关联性，逾期交房是事实，但是不影响商品房买卖合同的履行以及本案的金融借款合同的履行，且本案涉案的30号楼已经于去年通过行政各项验收，满足交房条件。 原告对被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司提交的证据的质证意见为： 这组证据即使存在也违约在先了，作为被告一有两个选择，可以选择解除合同或者追究违约责任。 被告邢秀山对被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司提交的证据的质证意见为： 确实可以拿钥匙了，但是办不了房产证。 本院经审理认定事实如下：2017年8月13日，邢秀山与铜陵嘉舜房产置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：邢秀山购买铜陵嘉舜房产置业有限责任公司开发建设的铜陵市××栋××室，总价款为532067元，其中，首付款110067元，银行按揭贷款422000元。2017年9月25日，交通银行股份有限公司铜陵分行（贷款人）与邢秀山（借款人）、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司（担保人）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：邢秀山向交行铜陵分行贷款422000元，贷款期限240个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率；还款方式为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的01日，以月为一期的，即每月的01日。合同第五条“保证”约定：担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息及贷款人为实现债权的费用。担保人同意：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利，贷款人放弃或变更对其他担保人的担保权利、放弃或变更担保物权的权利顺位的，担保人仍按合同承担保证责任而不免除任何责任。第六条“抵押”约定：抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。第十二条“贷款的提前到期”约定：出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：……（7）借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息……。当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施：……（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第十三条“违约责任”约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。合同13.2条对罚息及复利的计算方式也进行了明确约定。第十四条“抵押权的行使”约定：下列任一情况出现时，贷款人有权处理抵押物：（1）借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）贷款人依本合同约定宣布贷款全部提前到期……。该合同同时载明：借款人、担保人已通读合同全部条款，贷款人已应借款人、担保人要求作了详细说明，借款人、担保人签署本合同时对所有内容无疑问异议，理解合同条款尤其是带▲▲标记条款的含义及其法律后果。 上述合同签订后，2017年9月28日，双方办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为交行铜陵分行，义务人为邢秀山。交通银行股份有限公司铜陵分行于2017年10月11日向邢秀山发放了贷款。贷款后，邢秀山没有完全按照合同约定归还贷款本息自2019年7月至今已多次逾期还款，原告从被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司保证金账户扣除部分款项作为邢秀山的还款外，截止2021年3月1日，邢秀山已欠款4期，逾期本金4894.60元，逾期利息6191.82元，罚息43.76元，复利55.58元。 上述事实，有当事人提交的证据及庭审笔录在卷证实。 本院认为，交通银行股份有限公司铜陵分行与邢秀山、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。交通银行股份有限公司铜陵分行依据合同约定，向邢秀山发放了贷款，邢秀山未依据合同约定还本付息，其行为已构成违约，交通银行股份有限公司铜陵分行可以行使选择权，要求邢秀山继续按照合同约定履行还款义务或依据合同约定宣布贷款提前到期并提前收回贷款。本案中，交通银行股份有限公司铜陵分行选择要求邢秀山提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于交通银行股份有限公司铜陵分行请求对抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。交通银行股份有限公司铜陵分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分行为，但并非享有现实的抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，交通银行股份有限公司铜陵分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故交通银行股份有限公司铜陵分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权，没有法律依据，本院不予支持。关于铜陵嘉舜房产置业有限责任公司是否应承担连带责任的问题。交通银行股份有限公司铜陵分行与邢秀山、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》明确约定：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。依据上述约定，交通银行股份有限公司铜陵分行要求铜陵嘉舜房产置业有限责任公司承担连带担保责任的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。铜陵嘉舜房产置业有限责任公司作为担保人，其承担了担保责任后，有权依据法律规定，向借款人邢秀山追偿。邢秀山提出的房屋交付、质量等问题，属于其与铜陵嘉舜房产置业有限责任公司之间的房屋买卖合同关系，对《个人房产抵押贷款合同》的效力并无影响，邢秀山仍然系个人房产抵押贷款合同的借款人，对其答辩意见，本院不予采信。鉴于邢秀山已违约多期，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司关于交通银行股份有限公司铜陵分行无权主张全部剩余贷款的答辩意见违反了双方约定，本院不予采信；鉴于交通银行股份有限公司铜陵分行并无现实的抵押权，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司关于其在抵押物不足以清偿的情况下才能承担连带保证责任的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；交通银行股份有限公司铜陵分行提供的《个人房产抵押贷款合同》中的部分条款虽系格式条款，但该部分条款并未明显加重债务人的负担，且该合同同时载明：借款人、担保人已通读合同全部条款，贷款人已应借款人、担保人要求作了详细说明，借款人、担保人签署本合同时对所有内容无疑问异议，理解合同条款尤其是带▲▲标记条款的含义及其法律后果。铜陵嘉舜房产置业有限责任公司关于格式条款无效的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；因邢秀山与交通银行股份有限公司铜陵分行在《个人房产抵押贷款合同》中对利息等费用作了明确约定，该约定也未违反相关法律规定，邢秀上、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司关于罚息、复利不应重复计算等答辩意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司铜陵分行（贷款人）与被告邢秀山（借款人）、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司（担保人）共同签订《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告邢秀山于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司铜陵分行贷款本金余额380608.63元，逾期利息6191.82元，罚息43.76元，复利55.58元，合计386899.79元（暂计算至2021年3月2日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）； 三、被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述全部款项承担连带偿还责任； 四、驳回原告交通银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7104元，减半收取计3552元，由被告邢秀山、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王新会 二〇二一年五月二十四日 书记员  周淑琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条——采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条——借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条——借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条——当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条——保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》第二十条——当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条——民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。