上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初656号原告：陈仲其，男，1954年8月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈平(系原告之子)，住同原告陈仲其。委托诉讼代理人：陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路XXX号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。原告陈仲其诉被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向两被告送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案采用公告方式向两被告送达诉讼材料，并于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈仲其的委托诉讼代理人陈平、陈茂超到庭参加诉讼，被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈仲其向本院提出诉讼请求：1、判决原告和被告二签订的《房屋托管合同》解除，被告一和被告二立即返还原告上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋；2、判决被告一支付原告自2020年8月20日起至2020年10月29日止的房屋租金9,182.19元(70天*4,400元*11/365)；3、判决被告一支付原告自2020年10月30日起至交付本案房屋之日止的房屋使用费(每天按照132.6元计算，4,400元*11/365)；4、判决被告一支付原告违约金17,600元。诉讼过程中，原告将第一项、第四项诉讼请求变更为：1、判决原告和被告二签订的《房屋托管合同》解除；4、判决被告一支付原告违约金13,200元。事实和理由：2020年3月17日，原告和被告二签订《房屋托管合同》，合同约定原告将自有的上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告二，被告二又将上述房屋转租给案外人，被告二是被告一的分公司。2020年9月15日，原告收到8月份房租后，被告二就再也没有支付过房租给原告。2020年10月29日，原告通过微信向被告二告知按照《房屋托管合同》约定十三条第三款约定解除合同并主张违约金，为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如诉请。被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司共同书面辩称，原、被告签订合同后，被告与案外人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了案外人实际使用，若解除涉案合同直接影响案外人的合法权益，故不同意解除合同；原、被告双方签订合同后，被告方一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告方经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付的租金时应免除被告所有免租期内租金，并将押金折抵欠付的租金。在被告方未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用房屋的案外人协某，收回涉案房屋，故自原告收回房屋之日起，被告方无需向原告支付租金。原告现主张的违约金过高，要求法院依法予以调整。本院经审理查明认定如下事实：原告系涉案房屋的权利人。2020年3月17日，原告(合同甲方)与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(合同乙方)签订《房屋托管合同》，约定，甲方将涉案房屋托管给乙方，托管期内甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按合同约定按时支付给甲方，托管期自2020年3月20日至2023年3月19日，甲方实收租期33个月，空租期三个月；月租金4,400元，每月支付租金；乙方向甲方支付相当于一个月的房屋租金作为押金，押金数额为4,400元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付(春节次月一次支付两个月租金)。合同第十三条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……第十四条第四款约定，乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。除上述内容外，双方还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告即将涉案房屋交付给了被告城城不动产管理有限公司上海分公司。在房屋租赁期内，两被告共支付了原告2020年4月20日至2020年8月19日的租金共计17,600元、押金4,400元，之后未再支付任何款项。庭审中，原告向本院陈述，被告城城不动产管理有限公司上海分公司承租其房屋后，将房屋另行出租给了案外人；被告方未付租金后，其于2020年10月29日通过其儿子陈平的微信向托管合同中载明的联系人吴胜松发出了解约通知，其已于2021年5月2日将涉案房屋收回。另，庭审中，原告将第三项诉讼请求的截止时间计算至2021年5月1日。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋托管合同》、微信聊天记录截图、付款明细查询截图及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的房屋托管合同合法有效，双方均应按约履行。根据庭审查明的事实，双方的托管合同签订后，被告方未能按约支付租金，且欠付租金已超过30日，已符合合同约定的解除条件，故原告现要求解除与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》，于法有据，本院予以支持。根据原告方提供的证据，其已于2020年10月29日通过微信的方式向被告方的联系人发出了解约通知，被告方也未提出异议，故双方的合同于2020年10月29日解除。对2020年8月20日至2020年10月29日期间的租金，被告理应支付，原告现主张9,182.19元，本院予以支持；对合同解除之后的房屋使用费，原告已于2021年5月2日取得了本案系争房屋，故其主张2020年10月30日至2021年5月1日的房屋使用费，并无不当，原告以每日132.6元计算，经本院计算，该时间段的金额为24,398.4元。对原告主张的违约金，原告根据合同的约定主张3个月的租金，并无不当，本院予以准许。至于被告辩称的违约金过高的意见，被告方并未提供证据予以证明，本院不予采信。对被告方要求押金抵扣租金，现原告方不同意抵扣，且认为合同中载明了被告方违约，原告收取的押金不予退还，故若被告方要求原告退还押金，被告可另行诉讼。被告城城不动产管理有限公司上海分公司系被告城城不动产管理有限公司的分支机构，原告要求被告城城不动产管理有限公司承担付款义务，于法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈仲其与被告城城不动产管理有限公司上海分公司2020年3月17日签订的《房屋托管合同》于2020年10月29日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈仲其2020年8月20日起至2020年10月29日止的房屋租金9,182.19元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈仲其2020年10月30日至2021年5月1日的房屋使用费24,398.4元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈仲其违约金13,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，公告费300元，合计诉讼费825元，由被告城城不动产管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡珺二〇二一年五月十八日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。