西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初8667号原告：毛某某，女，汉族，住西安市碑林区，现住西安市雁塔区。共同委托代理人：邢晨，陕西众邦律师事务所律师。共同委托代理人：裴珺，陕西众邦律师事务所律师。被告：西安永源置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区以东、南界路以北恒大御龙湾售楼部。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事。委托代理人：吕某某，男，汉族，住西安市新城区，该公司员工。原告毛某某与被告西安永源置业有限公司（以下简称“永源置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告支付违约金222268.39元，违约金暂计算至2020年10月20日，要求以全部房价款为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一的标准支付违约金至房屋达到交付条件（交付条件见附件一）并实际交付之日。二、请求判令被告在判决生效后六十日内对西安市浐灞生态区XX路以东，XX城XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋的屋面、墙面、地面进行修复（详见附件二），并达到工程和产品质量规范、标准。附件二：案涉房屋屋面、墙面及电器等存在如下问题需要进行修复：1、室外西墙墙体垂直裂缝。2、前后院围墙与房屋主体之间垂直裂缝。3、室外围墙、庭院围墙、阳台墙体砼溃烂、污损、变形、掉块。4、南面庭院进户门厅漏水。5、地下室漏水、渗水；集水井口位置标高高于地下室地面；地下室高低不平、排水不畅。6、阳台下水管道漏水。7、前后庭院地面均低于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。8、二层门厅漏水。9、二层东南方向次卧漏水。三、请求判令被告在判决生效后三十日内对西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北某某小区X幢X单元X层XX号的部分装饰装修及相关设备进行修理、更换重做（需进行修理、更换部分详见附件三），并达到合同约定装饰装修标准；附件三：案涉房屋存在如下装饰装修及相关设备等需进行修理、更换：1、入户门：（1）北入户门弯曲，开锁困难；（2）门扇掉漆、破损；（3）南入户门门下角变形弯曲,客厅玻璃门东南侧下方右侧缺胶；（4）墙面、装饰条损坏。2、入户门厅(玄关);（1）电箱缺盖板;（2）开关电源被装反。3、厨房:（1）门套漏缝大、上下不一，厨房门门框破损和缺失;（3）北侧顶部漏水，厨房顶板漏水未解决；（4）窗户缺玻璃胶，石材勾缝不齐、缺角。4、客厅:（1）边框违规射钉、孔洞明显;（2）墙体空鼓；（3）地砖不实；（4）阳台插座面板缺失;（5）推拉门上方顶板粗糙;（6）踢脚线不同板块线有色差,局部未勾缝、拐角拼接缝隙大、参差不齐。5、一层公共卫生间:（1）水龙头墙面外漏;（2）窗框缺玻璃胶；（3）门套胶条未抹（4）漏水。6、一层卧室:（1）窗框漏缝;（2）窗台石未打胶;（3）窗玻璃缺玻璃胶、划痕。7、楼梯拐角处缺石材、勾缝胶,检修口接缝过大、不平整;南门厅外大阳台顶部漏水:墙面色差、电源插口污损、墙上PVC管缺盖、卡扣坏断;地砖不平整，返修后墙面只做简单水泥抹面，未做外墙保温层和墙面真石漆。8、二层:（1）上二层墙面收口不平、有凹坑；（2）书房下方踢脚石与门框不匹配；（3）门套变形、缝隙大、上宽下窄；（4）门闭合不顺畅;（5）门套打胶粗糙;（6）复合木地板踩空;（7）墙砖勾缝、空鼓;（8）窗框漏缝;（9）玻璃有划痕;（10）花伞装吊盖漏缝;（11）开关电源反向；（12）二层主卧阳台维修后墙体破烂、未见保温层和真实漆；（13）主卧阳台罗马柱破烂、喷漆过薄、钢丝网外漏和颜色不均。9、二层卫生间:（1）门套有钉眼;（2）铝扣板便条缝隙;（3）窗户玻璃划痕、开闭不顺畅：（4）面盆石材打磨不平、有缺口、破损：（5）洗脸盆漏缝；（6）镜柜漏缝、柜门高低不一、有毛边、破损：（7）石材、地砖勾缝问题。10、东南次卧：（1）背景墙均不合格，边框污损、裂缝、污染；（2）室内护栏未校正、护栏挂线松弛；（3）窗台漏缝，玻璃窗四周未打胶、窗户难打开。11主卧：（1）背景墙不对称，边框污损、裂缝、污染；（2）阳台推拉门打不开，滑道不合格；（3）主卫窗户难打开；（4）衣帽间衣柜顶部缝隙大,缺挡板；（5）衣柜门亮条隆起脱落、阻尼缺失、损坏；（6）铝扣板便条缝隙、洗脸盆漏缝；（7）石材勾缝问题；（8）开关缺失；（9）主卫反碱；（10）花洒开关按不下去，浴缸花洒无法拔出。12、一、二层天花板检修口（孔）无盖板。13、前后院围墙与房屋主体之间铁艺护栏弯曲，焊接存在虚焊、脱焊、漏焊；尤其接口、底座扣件质量差、色差严重、未焊接或未有效焊接，入户门艺安装粗糙、与门柱连接处做法粗糙，结合部位凹凸不平，粉刷补喷痕迹严重、色差大。14、户外墙面喷漆过薄、污损、破旧、钢丝网外漏和颜色不均、不平整。15、南面庭院进户门门柱大小粗细不一，钢丝网外漏、有豁口。16、地下室集水井口位置标高于地下室地面，排水不畅。17、阳台墙面未做保温层和真石漆。18、前后庭院地面均于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。19、地下室墙体反碱。4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建设的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北某某小区第X幢X单元X层XX号房屋，规划用途为成套住宅。被告应于2018年12月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书、达到通水电气暖等条件的商品房，同时，合同中对房屋装饰装修标准及噪声污染等进行了约定，合同签订后，原告依约支付购房款，但被告未能依约交付房屋，后经原告多次与被告协商，被告虽对逾期交房、隔音屏建造等作出回应及承诺，但至今未能使案涉房屋达到交付条件及装饰装修等合同约定标准，为维护自己的合法权益，望判如所请。被告永源置业公司辩称，同意按合同补充协议约定的2%支付违约金，关于房屋质量问题同意维修。经审理查明，2016年11月30日，原告毛某某（买受人）与被告永源置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告永源置业公司开发的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北的某某小区第X幢X单元X层XX号房屋。房屋总价款为3377939元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金”。合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告支付了购房款。2019年10月31日，被告通知原告接收案涉房屋，原告以案涉房屋未达到合同约定的交付条件至今未接收案涉房屋。案涉房屋水、电、暖气至今未达到交付使用条件，且未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。在庭审过程中，2021年4月30日，原、被告共同对该房屋中需要修复的问题进行了核实，双方均在清单上签字。修复清单如下：一、案涉房屋屋面、墙面及电器等存在如下问题需要进行修复：1、室外西墙墙体垂直裂缝。2、前后院围墙与房屋主体之间垂直裂缝。3、室外围墙、庭院围墙、阳台墙体砼溃烂、污损、变形、掉块。4、南面庭院进户门厅漏水；门柱大小粗细不一，有豁口。5、地下室漏水、渗水；集水井口位置标高高于地下室地面；地下室高低不平、排水不畅。6、阳台下水管道漏水。7、前后庭院地面均低于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。8、二层门厅漏水。9、二层东南方向次卧漏水。二、案涉房屋存在如下装饰装修及相关设备等需进行修理、更换：1、入户门：（1）北入户门弯曲，开锁困难；（2）门扇掉漆、破损；（3）南入户门门下角变形弯曲；（4）墙面、装饰条损坏。2、入户门厅(玄关);（1）电箱缺盖板;（2）开关电源被装反。3、厨房:（1）门套漏缝大、上下不一，厨房门门框破损和缺失;（2）北侧顶部漏水，厨房顶板漏水未解决；（3）窗户缺玻璃胶，石材勾缝不齐、缺角。4、客厅:（1）边框违规射钉、孔洞明显;（2）墙体空鼓；（3）地砖不实；（4）阳台插座面板缺失;（5）推拉门上方顶板粗糙;（6）踢脚线不同板块线有色差,局部未勾缝、拐角拼接缝隙大、参差不齐。5、一层公共卫生间:（1）水龙头墙面外漏;（2）窗框缺玻璃胶。6、一层卧室:（1）窗框漏缝;（2）窗台石未打胶;（3）窗玻璃缺玻璃胶、划痕。7、楼梯拐角处缺石材、勾缝胶,检修口接缝过大、不平整;南门厅外大阳台顶部漏水:墙面色差、电源插口污损、墙上PVC管缺盖、卡扣坏断;地砖不平整，返修后墙面只做简单水泥抹面，未做外墙保温层和墙面真石漆。8、二层:（1）上二层墙面收口不平、有凹坑；（2）书房下方踢脚石与门框不匹配；（3）门套变形、缝隙大、上宽下窄；（4）门闭合不顺畅;（5）门套打胶粗糙;（6）复合木地板踩空;（7）墙砖勾缝、空鼓;（8）窗框漏缝;（9）玻璃有划痕;（10）花伞装吊盖漏缝;（11）开关电源反向；（12）二层主卧阳台维修后墙体破烂、未见保温层和真实漆；（13）主卧阳台罗马柱破烂、喷漆过薄、钢丝网外漏和颜色不均。9、二层卫生间:（1）门套有钉眼;（2）铝扣板便条缝隙;（3）窗户玻璃划痕、开闭不顺畅：（4）面盆石材打磨不平、有缺口、破损：（5）洗脸盆漏缝；（6）镜柜漏缝、柜门高低不一、有毛边、破损：（7）石材、地砖勾缝问题。10、东南次卧：（1）背景墙均不合格，边框污损、裂缝、污染；（2）室内护栏未校正、护栏挂线松弛；（3）窗台漏缝，玻璃窗四周未打胶、窗户难打开。11主卧：（1）背景墙不对称，边框污损、裂缝、污染；（2）阳台推拉门打不开，滑道不合格；（3）主卫窗户难打开；（4）衣帽间衣柜顶部缝隙大,缺挡板；（5）衣柜门关不上、阻尼缺失、损坏；（6）铝扣板便条缝隙、洗脸盆漏缝；（7）石材勾缝问题；（8）开关缺失；（9）主卫反碱；（10）花洒开关按不下去，浴缸花洒无法拔出。12、一、二层天花板检修口（孔）无盖板。13、前后院围墙与房屋主体之间铁艺护栏弯曲，焊接存在虚焊、脱焊、漏焊；尤其接口、底座扣件质量差、色差严重、未焊接或未有效焊接，入户门艺安装粗糙、与门柱连接处做法粗糙，结合部位凹凸不平，粉刷补喷痕迹严重、色差大。14、户外墙面喷漆过薄、污损、破旧、钢丝网外漏和颜色不均、不平整。15、南面庭院进户门门柱大小粗细不一，钢丝网外漏、有豁口。16、地下室集水井口位置标高于地下室地面，排水不畅。17、阳台墙面未做保温层和真石漆。18、前后庭院地面均于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。19、地下室墙体反碱。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、提示条款、购房款收款收据、支付凭证、单位工程质量竣工验收记录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告永源置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。本案中，合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉房屋；合同第九条交付条件约定:已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，与合同约定的交房条件不符，原告有权拒收案涉房屋，被告理应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金标准认定问题。合同第十二条约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房违约金采用持续性违约金约定方式，即按违约时间累计计算违约金数额，此种方式主要考虑到如果违约方的违约程度越严重，则应承担越多的违约金，以此促进当事人尽早履行合同义务。本案中的合同附件补充协议虽然有“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，但同时还约定了，对本合同滞纳金约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。由于补充协议的限制性约定使得开发商即便是在持续不履行交房义务的情况下，仍不会承担更多的违约责任，相应买受人则会承担更多的损失，因此，补充协议的该条款应视为不合理的减轻了开发商的责任，故对逾期交房的违约金计算应当按主合同之约定履行，即按已付购房款的日万分之一计算。故对被告的该项辩称意见依法不予采信。关于对房屋需要修复部分的确认及维修问题，在庭审过程中，原、被告双方对房屋需要修复的位置进行了核实，双方均在清单上签字。被告应当及时给予修复。故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛某某支付逾期交房的违约金（以总房款3377939元为基数，按日万分之一的标准支付自2019年1月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告毛某某名下房屋的如下内容进行修复：1、室外西墙墙体垂直裂缝。2、前后院围墙与房屋主体之间垂直裂缝。3、室外围墙、庭院围墙、阳台墙体砼溃烂、污损、变形、掉块。4、南面庭院进户门厅漏水；门柱大小粗细不一，有豁口。5、地下室漏水、渗水；集水井口位置标高高于地下室地面；地下室高低不平、排水不畅。6、阳台下水管道漏水。7、前后庭院地面均低于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。8、二层门厅漏水。9、二层东南方向次卧漏水。并达到工程和产品质量规范、标准。三、被告西安永源置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告毛某某名下房屋的装修装饰如下内容进行修复：1、入户门：（1）北入户门弯曲，开锁困难；（2）门扇掉漆、破损；（3）南入户门门下角变形弯曲；（4）墙面、装饰条损坏。2、入户门厅(玄关);（1）电箱缺盖板;（2）开关电源被装反。3、厨房:（1）门套漏缝大、上下不一，厨房门门框破损和缺失;（2）北侧顶部漏水，厨房顶板漏水未解决；（3）窗户缺玻璃胶，石材勾缝不齐、缺角。4、客厅:（1）边框违规射钉、孔洞明显;（2）墙体空鼓；（3）地砖不实；（4）阳台插座面板缺失;（5）推拉门上方顶板粗糙;（6）踢脚线不同板块线有色差,局部未勾缝、拐角拼接缝隙大、参差不齐。5、一层公共卫生间:（1）水龙头墙面外漏;（2）窗框缺玻璃胶。6、一层卧室:（1）窗框漏缝;（2）窗台石未打胶;（3）窗玻璃缺玻璃胶、划痕。7、楼梯拐角处缺石材、勾缝胶,检修口接缝过大、不平整;南门厅外大阳台顶部漏水:墙面色差、电源插口污损、墙上PVC管缺盖、卡扣坏断;地砖不平整，返修后墙面只做简单水泥抹面，未做外墙保温层和墙面真石漆。8、二层:（1）上二层墙面收口不平、有凹坑；（2）书房下方踢脚石与门框不匹配；（3）门套变形、缝隙大、上宽下窄；（4）门闭合不顺畅;（5）门套打胶粗糙;（6）复合木地板踩空;（7）墙砖勾缝、空鼓;（8）窗框漏缝;（9）玻璃有划痕;（10）花伞装吊盖漏缝;（11）开关电源反向；（12）二层主卧阳台维修后墙体破烂、未见保温层和真实漆；（13）主卧阳台罗马柱破烂、喷漆过薄、钢丝网外漏和颜色不均。9、二层卫生间:（1）门套有钉眼;（2）铝扣板便条缝隙;（3）窗户玻璃划痕、开闭不顺畅：（4）面盆石材打磨不平、有缺口、破损：（5）洗脸盆漏缝；（6）镜柜漏缝、柜门高低不一、有毛边、破损：（7）石材、地砖勾缝问题。10、东南次卧：（1）背景墙均不合格，边框污损、裂缝、污染；（2）室内护栏未校正、护栏挂线松弛；（3）窗台漏缝，玻璃窗四周未打胶、窗户难打开。11主卧：（1）背景墙不对称，边框污损、裂缝、污染；（2）阳台推拉门打不开，滑道不合格；（3）主卫窗户难打开；（4）衣帽间衣柜顶部缝隙大,缺挡板；（5）衣柜门关不上、阻尼缺失、损坏；（6）铝扣板便条缝隙、洗脸盆漏缝；（7）石材勾缝问题；（8）开关缺失；（9）主卫反碱；（10）花洒开关按不下去，浴缸花洒无法拔出。12、一、二层天花板检修口（孔）无盖板。13、前后院围墙与房屋主体之间铁艺护栏弯曲，焊接存在虚焊、脱焊、漏焊；尤其接口、底座扣件质量差、色差严重、未焊接或未有效焊接，入户门艺安装粗糙、与门柱连接处做法粗糙，结合部位凹凸不平，粉刷补喷痕迹严重、色差大。14、户外墙面喷漆过薄、污损、破旧、钢丝网外漏和颜色不均、不平整。15、南面庭院进户门门柱大小粗细不一，钢丝网外漏、有豁口。16、地下室集水井口位置标高于地下室地面，排水不畅。17、阳台墙面未做保温层和真石漆。18、前后庭院地面均于室外地坪（室外回填土严重不足、缺土）。19、地下室墙体反碱。并达到合同约定装饰装修标准。本案案件受理费4634元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  郭天鲁二〇二一年五月二十七日书记员  车 楠打印：李玎校对：李玎2021年月日送达1