贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5893号原告：金勇，男，1979年11月29日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：蔡慧娴，贵州威驰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴。委托诉讼代理人：李亨，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。原告金勇与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后依法适用普通程序，于2020年5月21日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金勇的委托诉讼代理人蔡慧娴、被告贵州天地房开公司的委托诉讼代理人李亨均到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告金勇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告购房款245661元；2.被告以245661元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%的标准向原告支付资金占用利息，利随本清，从2020年3月9日至2020年5月6日暂计为1854元；（以上两项共计247515元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告贵州天地房地产开发有限责任公司开发建设了位于花溪区项目。2017年6月3日，原告看见该项目的宣传单称“认筹即享交3万抵8万超值优惠”，遂到该公司售楼部参与认筹，并于同日交纳了10000元认筹金。之后，原告又于6月7日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0519）,约定原告向被告购买湿地阳光花园第6栋一层12号商品房，该商铺建筑面积为28.23㎡，单价为16849.48元／㎡，合同价款共计475661元。合同约定首付50%（245661元），剩余房款230000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》签订当日，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式分两次向被告天地房开公司支付房款245661元，并由被告签章出具收据。2019年11月，因一直没有工作人员联系办理银行按揭贷款事宜，原告多方打听方才得知被告尚未取得销售房屋的《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条第（一）项的规定，因被告隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在严重过错，原告有权请求返还已付购房款利息并赔偿损失。2019年12月9日，原告向被告提交退房申请，双方就解除《商品房买卖合同》并退还房款一事达成合意。2019年12月17日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局出具《关于贵州麒鑫房地产开发有限公司、贵州天地房地产开发有限责任公司退购买商铺款及结算利息的通知》，规定“一、凡退房业主的房款及利息于2020年1月3日至2020年1月20日一次性退清。二、利息按中国人民银行同期贷款利率计算……”。但是被告至今未向原告退还购房款项。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如前请。被告天地房开公司辩称，案涉项目是花溪区棚户区改造项目，可以不经预售登记环节直接办理产权证。在花溪法院审理的其他案件中已经确认该事实，后花溪区房屋行政管理部门对案涉部门进行调规，对调规不能办理房屋产权证的案件，同意退还购房款，但是不同意退还团购费，因团购费并未实际纳入购房款作为购房的一部分。关于违约金被告不应承担。本院经审理认定如下事实：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。位于花溪区项目系被告天地房开公司开发建设。2018年6月7日，原告金勇（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0519），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。买受人购买的商品房为第6幢一层12号房……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积为28.23平方米，商品房单价为每平方米16849.48元，总金额475661元。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：首付50%（245661元），剩余房款230000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同签订当日，原告金勇向被告天地房开公司交纳房屋首付245661元，天地房开公司出具收据，注明“兹收到金勇交来门面6栋1-12号房款人民币贰拾肆万伍仟陆佰陆拾壹元￥245661元。”2019年12月9日，原告金勇向被告天地房开公司提交退房申请，被告天地房开公司承诺自收到退房申请之日起三个月内退还已收到的房款。本院类案案件审理中查明：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司和伟庭茂公司向购房人退还团购费。诉讼中，原告申请财产保全，本院经审查予以准许，并于2020年6月11日作出（2020）黔0111民初5893号民事裁定，查封、扣押、冻结被告名下价值247515元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、《退房申请》、收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告天地房开公司作为房地产开发企业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告要求被告天地房开公司返还购房款245661元及利息，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的利息，自2020年3月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告金勇已付购房款245661元及支付利息（自2020年3月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5013元，保全费1758元，共计6771元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  杨明伟人民陪审员  杨大德二〇二一年五月二十七日书 记 员  李 达