广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初7102号原告（案外人）：柯胜豪，男，1982年9月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区×××××××132号，公民身份号码440××××××××××××051。委托诉讼代理人：陈康贵、梁学宽，广东公勤律师事务所律师。被告（申请执行人）：蔡水平，男，1965年3月6日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××638。委托诉讼代理人：卢国桢、凌焕，广东诚挚律师事务所律师。第三人：黄玲玲，女，1976年10月23日生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××820。第三人：张志杰，男，2001年8月6日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××615。第三人：张铭杰，男，2006年10月24日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××216。第三人：张书宁，女，2012年11月19日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××627。第三人：张芷瑜，女，2010年1月2日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××62X。第三人：黄振稀，男，2007年12月26日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××617。第三人张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀的法定代理人：黄玲玲，女，1976年10月23日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××820。第三人：茂名市正大建设工程有限公司。住所地：茂名市×××××××××××××××。法定代表人：江军志，该公司经理。第三人：柯春玲，女，1980年1月12日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××048。第三人：何剑清，男，1952年10月9日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××019。原告柯胜豪诉被告蔡水平、第三人黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、茂名市正大建设工程有限公司（以下简称正大公司）、柯春玲、何剑清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柯胜豪及其委托诉讼代理人陈康贵、梁学宽，被告蔡水平的委托诉讼代理人卢国桢，第三人柯春玲到庭参加诉讼。第三人黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、正大公司、何剑清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告柯胜豪诉称，贵院在执行(2019)粤0902执1763号执行裁定书过程中，查封曾属于张喜芬所有的登记在案外人正大公司名下位于茂名市×××××××官山茗苑15号501房、11号502房、13号1601房、15号1001房、15号1002房、15号1101房、15号1301房、15号1302房(上述房产的面积共848.96平方米)，11、13、15号首层01房、02房、03房、04房、05房、06房、07房、10房、11房、12房、13房、14房、15房、16房、17房、18房、19房、20房、21房(上述房产的面积共445.53平方米)的房产，其中的官山茗苑11、13、15号首层20房所有权现属于柯胜豪所有，继续执行该财产将会侵害原告的合法权益。2011年7月16日，柯胜豪与张喜芬签订《＜官山茗苑＞商铺买卖合同》，约定柯胜豪向张喜芬购买属于其实际开发所有的《官山茗苑》首层20号商铺，商铺含一层楼板高3.2米，隔层含一层楼板高2.7米，商铺面积64.38平方米，单价为每平方米12500元，商铺总房款804750元，办理商铺、地产证的办证费、税全部由被告负责。签订合同当天，柯胜豪支付商铺总款项的80%金额为643800元，在木楼房全部工程完成，并竣工验收合格之日计起七天内，双方共同结算(该间商铺款的建筑面积与房产局测绘大队实际丈量有出入时，建筑面积以房产局测绘大队实际丈量为准，进行结算实行多还少补)，张喜芬需在双方签定合同之日起230工作天内商铺交付使用。合同签订后，柯胜豪按照合同的约定支付了购房款660000元给张喜芬。2014年年初，张喜芬所建造的《官山茗苑》因违反规划，不能办理竣工验收，按照合同的约定，张喜芬已逾期交房。经张喜芬与楼盘业主协商，张喜芬告先将房屋交付给业主使用，待日后办理完成房屋竣工验收手续并办理房屋产权证书交给业主。2014年5月初，张喜芬将房屋交付给柯胜豪后，柯胜豪将该房屋出租给案外人甘毅用于经营牛杂店。由于张喜芬交付的房屋缺乏相关手续，房屋无法开通水电。2014年5月9日，柯胜豪的父亲柯日明找到张喜芬要求配合办理通水通电手续。张喜芬将楼盘的名义开发商正大公司出具的相关证明给柯胜豪的父亲柯日明，证实该商铺已经出售柯胜豪，用于房屋承租人甘毅办理商铺所需水、电及电信网络通讯。从2014年4月15日至今，柯胜豪一直将该房屋出租给案外人甘毅一直使用。柯胜豪认为，柯胜豪告与张喜芬签订的《＜官山茗苑＞商铺买卖合同》合法有效，柯胜豪已按照约定支付购房款给张喜芬，张喜芬亦将案涉房屋交付给柯胜豪使用，且交付房屋时间早于木案查封案涉房屋时间，该房屋在2014年4月15日至今依法已属于柯胜豪所有。案涉房屋至今没有办理房屋过户登记手续，系张喜芬的过错所导致，与柯胜豪没有关系。基于张喜芬所建设的案涉楼盘未能办理竣工验收手续，柯胜豪依照合同的约定暂不需要支付剩余部分购房款。但柯胜豪同意按照贵院的要求将剩余部分购房款交付执行；但考虑到案涉购房款已包含保证税费，该费用约130000元，原柯胜豪请求贵院予以扣减。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，贵院查封案涉的房屋，侵犯了柯胜豪的合法权益，依法应予以解封。为维护原告的合法权益，请求判令：一、不得执行位于茂名市×××××××官山茗苑11、13、15号首层20、21号房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。被告蔡水平辩称，一、被答辩人提供的正大公司出具的证明，该证明证实“20号商铺出售给柯日明”而非本案的被答辩人，被答辩人诉讼主体不适格。二、被答辩人向法庭提交的《商铺买卖合同》、《证明》出售人、买受人均不同，其真实性存疑。涉案房屋产权登记人为正大公司，其未取官山茗苑的预售许可证，对外签订销售房屋合同主体应为正大公司，被答辩人仍未与正大公司签订有效的合同，其自身存在重大过错。三、被答辩人未能举示入住证明、代收水电费收据、房屋租赁合同等证据能够证明其已实际占有使用涉案房屋，其关于案涉房屋在法院查封之前实际占有使用的主要，不应支持。四、被答辩人未能证明其已支付相应的购房款。五、被答辩人自身存在过错导致未办理过户登记。被答辩人在明知黄玲玲并非是涉案房屋的所有权人或者实际控制人情况下还与黄玲玲签订房屋买卖合同，且涉案房屋产权登记人是正大公司，被答辩人从未向正大公司要求办理过户登记，怠于行使权利，被答辩人自身存在过错才导致未办理过户登记，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上所述，被答辩人提供的证据不能证明其享有足以排除执行的权益，请求法院驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、正大公司、何剑清不作陈述。第三人柯春玲述称，我支持柯胜豪的诉讼请求。第三人何剑清述称，2009年，我向张喜芬认购了《官山茗苑》1#梯1201房、1301房、1401房、1501房，按工程进度先后支付了房款1760000元。2011年，张喜芬夫妻与我协议，将官山茗苑11、13、15号首层7、8、9号商铺和隔层与我认购4套房对换，按协议张喜芬夫妻将官山茗苑11、13、15号首层7、8、9号商铺(714320元)和隔层(2043690元)出售给我，从我支付1760000元中减去柯胜豪支付款660000元，张喜芬出具了1100000元的收据给我，我把购房合同退回给张喜芬，张喜芬夫妻收回之前我购买的4套房子。经审理查明，蔡水平与正大公司、张喜芬建设工程施工合同纠纷一案，蔡水平申请诉前保全，本院于2016年10月13日作出(2016)粤0902财保82号《民事裁定书》，裁定：查封张喜芬所有的、挂靠在正大公司开发建设的位于茂名市××××××××××××××××××、11号502房，13号1601房、15号1001房、15号1002房、15号1101房、15号1301、15号1302房及11、13、15号首层01至07房、10至21房的房产。本院向茂名市不动产登记局送达了该民事裁定书和协助执行通知书，查封了上述房产（其中11、13、15号首层10房、11房、12房，2011年已备案给他人，无法办理查封）。2016年11月14日，蔡水平以其为原告，以正大公司、张喜芬为被告，以茂名建筑集团第二有限公司、程小兵为第三人，向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼[案号为(2016)粤0902民初3275号]。2018年1月8日，本院作出(2016)粤0902民初3275号《民事判决书》，判决：一、被告张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元给原告蔡水平；二、被告张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元的逾期利息（该利息按年利率7%计息，从2015年9月6日起计至还清工程款之日止）给原告蔡水平；三、驳回原告蔡水平的其他诉讼请求。蔡水平、张喜芬均不服本院一审判决，均向茂名市中级人民法院（以下简称茂名中院）提出上诉。2019年3月12日，茂名中院作出(2018)粤09民终1885号《民事裁定书》，裁定：一、准许上诉人蔡水平撤回上诉；二、本案上诉人张喜芬上诉部分按其撤回上诉处理。该裁定于2019年8月3日发生法律效力。因张喜芬不履行生效判决确定的义务，蔡水平于2019年9月4日向本院申请强制执行［案号：（2019）粤0902执1763号］。2019年9月25日，本院作出（2019）粤0902执1763号《执行裁定书》、《协助执行通知书》继续查封了本院(2016)粤0902财保82号《民事裁定书》查封的房产。2020年9月15日，柯胜豪向本院提出书面执行异议[案号：(2020)粤0902执异132号]，请求：撤销（2019）粵0902执1763号《民事裁定书》，解除位于茂名市×××××××官山茗苑首层20号房屋的查封。2020年11月9日，本院作出(2020)粤0902执异132号《执行裁定书》，认为柯胜豪未提供房产主管部门出具的涉案房屋买卖和租赁备案登记手续证实其何时购买和出租涉案房屋，由此不足以证实柯胜豪与张喜芬、甘毅分别签订的《商铺买卖合同》、《商铺租赁合同》是在本院查封涉案房屋之前所签；其次，柯胜豪在没有提供银行转账凭证予以佐证的情况下，单凭其提供的普通手写的《收据》，不足以证实其已支付了全部购买涉案房屋的购买款；再次，柯胜豪提供的涉案房屋缴交电费流水显示涉案房屋最早交纳电费的时间为2016年10月，该交费时间不足以证实用电时间早于本院查封涉案房屋之前，加上柯胜豪未提供甘毅交纳租金的凭证，由此不足以证实在本院查封涉案房屋之前柯胜豪已实际占有涉案房屋以及甘毅已使用涉案房屋。裁定：驳回柯胜豪的异议请求。柯胜豪2020年11月19日收到该裁定，于2020年11月30日向本院提起执行异议之诉。另查明，2008年11月5日，张喜芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山茗苑”。2011年7月16日，柯胜豪与张喜芬签订《＜官山茗苑＞商铺买卖合同》1份，该合同主要内容为：1.甲方（卖方）：张喜芬，乙方（买方）：柯胜豪；2.甲方通过出让方式取得位于茂名市官山三路石鳌塘小区的住宅用地一宗［土地证地号为：020××××××××0000，土地证号为：茂国用（2009）字第02000095号］，在该宗土地上建造《官山茗苑》住宅楼；3.乙方向甲方认购《官山茗苑》住宅楼房的一间商铺，商铺号为20号商铺（该间商铺有首层、首层的隔层。首层含一层楼板高3.2米，隔层含一层楼板高2.7米；商铺的具体位置及尺寸见：首层附图、首层的隔层图），该间商铺面积合为64.38m²，该间商铺合计总房款为人民币804750.00元整；4.甲、乙双方签订本合同当天，乙方支付该间商铺总款项的80%金额为人民币643800.00元整给甲方，在本楼房全部工程完成，并竣工验收合格之日起七天内，甲乙双方共同结算，乙方交清商铺款，甲方即时该间商铺给乙方；5.楼房交付乙方的期限：从甲、乙双方签订本合同之日起230工作天内商铺交付乙方使用。合同最后落款“甲方（卖方）签章”栏所签名字为“张喜芬”，“乙方（买方）签章”栏所签名字为“柯胜豪”。合同签订时间为打印的“2011年7月16日”。合同签订后，柯胜豪按张喜芬的要求将房款660000元支付给何剑清。2011年8月5日，张喜芬出具收据给柯胜豪，确认收到柯胜豪转认购《官山茗苑》楼房20号商铺第一期房款660000元。2014年5月9日，正大公司出具的证明给柯胜豪的父亲柯日明，该证明内容为：“兹有我公司位于官山三路北一巷官山茗苑11、13、15号首层20号商铺出售给柯日明，该房产证暂未办妥，特此证明。”2014年4月15日，柯胜豪与甘毅签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：1.柯胜豪将位于官山三路茗苑20号商铺租给甘毅经营使用；2.租赁期为五年，从2014年4月15日起至2019年4月15日止；3.每月租金3800元。2014年9月3日，甘毅注册成立“茂名市茂南区廖姨餐饮店”，经营场所“茂名市×××××××官山茗苑20号”。2016年6月22日，供电部门为柯胜豪的用电地址“茂名市×××××××官山茗苑11、13、15号首层20号商铺”安装商业用电。2021年3月4日，第三人黄玲玲出具《关于支付购房款的情况说明》给柯胜豪收执，该情况说明的主要内容如下：本人黄玲玲系张喜芬的妻子，2011年7月16日，我们夫妇为偿还部分债务给何剑清，将挂靠在茂名市正大建设工程有限公司开发建设的官山茗苑首层20号房屋出售给柯胜豪，柯胜豪已按照我们的要求，将其中的660000元购房款直接支付给何剑清(张喜芬已出具收据给柯胜豪)，用于清偿我们夫妇拖欠何剑清的部分债务。2021年5月25日，柯胜豪将尚欠张喜芬房款144750元支付到本院账户(账号：955××××××××00021046)。又查明，张喜芬与黄玲玲系夫妻关系，张喜芬于2018年3月10日病故。张志杰、张铭杰、黄振稀为张喜芬的儿子，张书宁、张芷瑜为张喜芬的女儿。本案在审理过程中，本院向茂名市××××××调取了茂名市×××××××××、13、15号房屋的《茂名市房屋建筑面积测绘报告书》。经本院组织当事人进行现场勘查，经确认柯胜豪提出执行异议申请时所指向的执行标的“茂名市×××××××官山茗苑11、13、15首层20房”与茂名市××××××出具的房屋分层(分户)平面图1层超建部位示意图显示的20、21房一致，且该房由柯胜豪租给甘毅经营“茂名市茂南区廖姨餐饮店”。以上事实，有柯胜豪提供的身份证、居民死亡医学证明、土地挂靠开发房地产合同、《官山茗苑》商铺买卖合同、商铺租赁合同、银行转账凭证、收据、民事判决书、民事裁定书、用电开户表等证据，蔡水平提供的城市房地产业务管理信息系统公示信息，以及本院勘验笔录、庭审笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为柯胜豪对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）与被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，张喜芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山茗苑”，张喜芬与柯胜豪签订了《商铺买卖合同》，该合同中约定的“首层20号商铺”是本院查封的“茂名市×××××××官山茗苑11、13、15首层20、21房”，该合同合法有效，且在本院查封房屋之前签订。柯胜豪提交的《商铺租赁合同》及供电部门为其安装商业用电的依据均可证实其所购买的商铺，在本院查封之前已经实际占有使用。合同约定涉案房屋价款为804750元，柯胜豪在2011年8月5日支付了660000元，在诉讼中将剩余价款144750元支付到本院执行案的账户。因此，柯胜豪对涉案房屋拥有的民事权益，符合前述规定的保护条件，其权利能够排除执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。柯胜豪提供的证据能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告请求停止对涉案房屋执行的理由，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于茂名市×××××××官山茗苑11、13、15号首层20、21号的房产。案件受理费11848元，由被告蔡水平负担，限其于本判决生效之日起十日内向本院交纳，逾期不交纳的，依法强制执行。原告已预付11848元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 玲审 判 员  何秋玲审 判 员  李达洲二〇二一年五月二十八日法官助理  江 豪书 记 员  张晓敏