安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1790号 原告：左克珍，男，1971年9月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：孙记平,安徽良实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章明明，安徽良实律师事务所实习律师。 被告：张辉，男，1981年12月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨开国，安徽景旺律师事务所实习律师。 原告左克珍与被告张辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告左克珍及其委托诉讼代理人孙记平，被告张辉的委托诉讼代理人余鲲、杨开国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左克珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金2万元；3、判令被告支付原告中介费4000元；4、判令被告赔付原告因筹集购房款造成的利息损失1600元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年3月17日，在铜陵市安邦房产经纪有限责任公司（以下简称安邦房产公司）居间下，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，约定：原告以428000元的价格购买被告位于铜陵市××村××栋××室房产；合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋转移登记手续；合同签订后，如卖方不履行合同，须退还已交定金，承担已交定金的相同金额作为违约金，并承担中介费用。同日，原告向被告交付定金2万元，并向安邦房产公司支付中介费4000元。2021年3月21日，原告将自己一年期的8万元定期存款取出（该定期存款当时利率为年利率2.1%），准备用于支付购房款。此后，被告以各种理由拒绝履行房屋买卖合同，并称其并未取得处分权，不再出卖该房屋。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方均具有法律约束力，被告应当积极、全面、适当的履行合同义务。被告拒绝履行合同义务的行为，侵犯了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的规定，请求依法解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。 被告张辉辩称，1、涉案房屋为案外人汪某某单独所有，而汪某某系张辉祖母，张辉仅系代理人，结合本案事实来看，本案所涉及的法律后果应由被代理人汪某某承担，而不应由代理人张辉承担，张辉并非本案适格的被告。2、左克珍要求张辉支付2万元违约金没有依据，理由为：（1）《存量房买卖合同》第五条第２项约定：“分期付款，左克珍应于2021年3月24日之前将首付款壹拾柒万捌仟元整（含定金贰万元）支付于张辉，剩余尾款贰拾伍万元整以商业贷款的方式支付”，但张辉在3月24日前仅支付了购房款2万元，此后未再支付任何购房款，也未办理任何商业贷款手续。案涉《存量房买卖合同》系双务合同，左克珍负有先履行义务，其违约在先。（2）左克珍主张的违约金过高，不应予以支持。左克珍在本案中从交付2万元定金到收到退还的2万元定金，不超过10日，并未产生实质损失。依据相关法律及司法解释的规定，《存量房买卖合同》约定的违约金为２万元，明显不合理且过分高于实际损失。3、左克珍主张利息损失1600元，与本案不具有直接关联性。左克珍声称其于2021年3月21日取款8万元，是准备用于支付购房款，但并没有证据证明此款是为支付购房款而提前支出。同时，时至今日，左克珍除于2021年3月17日支付2万元定金外，此后再未支付任何购房款给张辉。左克珍的取款事实和行为与本案并不具有直接的关联性，其仅能证明其于3月21日有银行账目支出，但与本案没有任何关系。4、左克珍要求张辉承担中介费4000元没有依据，理由为：（1）2021年3月17日，左克珍和安邦房产公司签订《佣金确认书》，左克珍作为委托人委托中介安邦房产公司提供交易机会或媒介服务，左克珍按约定支付4000元中介费给安邦房产公司，因合同具有相对性，张辉仅是出卖方的代理人，不是中介合同的委托人，中介费用与张辉无关。（2）《存量房买卖合同》第十一条中还明确约定：中介费无须张辉承担。本案中合同实际未成立，故中介人仍然不能请求报酬，已经收取的应予退还。左克珍应当向中介安邦房产公司主张该费用，而不应向张辉主张。综上，请求法院驳回左克珍的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2021年3月17日，在安邦房产公司的居间介绍下，左克珍（乙方）与张辉（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在铜陵市××村××栋××室房屋出售给乙方，为了表示乙方向甲方购房的诚意及保证购房合同的正常履行，乙方须于当时向甲方交纳2万元的购房定金，合同生效后，定金冲抵房款；该房屋买卖总价款为428000元，乙方应于2021年3月24日之前将首付款178000元（含定金2万元）付于甲方，剩余尾款25万元整以商业贷款方式支付；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之五的滞纳金；违约方承担本次中介费用；合同签订后，若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由乙方支付给丙方）；合同签订后，若乙方无法定事由不履行合同，则甲方无需退还已收取的定金（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由甲方支付给丙方）。该合同对其他事项亦作了明确约定。合同签订后，左克珍于当日向张辉支付定金2万元。2021年3月21日，左克珍将其定期存款8万元取出（存款时间为2020年7月9日，年利率为2.1%）。同时，左克珍也准备好了购房款，并通过安邦房产公司要求支付购房款，并要求张辉办理过户手续，但张辉以实际产权人又不同意出售涉案房屋等为由未接收购房款，也拒绝协助办理过户手续。此后，张辉通过安邦房产公司，将收取的定金2万元退还给了左克珍。因未能购买到涉案房屋，左克珍要求张辉承担其他违约责任但张辉拒绝承担，双方因此产生纠纷。 另查明，铜陵市××村××栋××室房屋登记的产权人系案外人汪某某。庭审中，张辉代理人称：“汪某某系张辉外祖母，委托张辉对外出售房屋，但现在明确表示不出售涉案房屋。合同实际已经不成立，张辉同意解除合同”。左克珍在庭审中称：“购房款全部准备好了，其中的8万元是提前取出，其余款项也已经准备好了。一开始准备商贷，后来准备一次性支付，我就把当时朋友还给我的钱，全部准备到了一个邮政的账户中，3月22日全部购房款已经准备到位”。 本院认为，左克珍与张辉签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。鉴于涉案房产并非张辉所有，而实际产权人又拒绝协助办理产权变更登记手续，《存量房买卖合同》无法继续履行，为此，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。而该法第五百六十五条也明确规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。依据上述法律规定，左克珍有权依法解除合同，双方签订的《存量房买卖合同》于张辉收到本案应诉材料之日即2021年4月9日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。从本案查明的事实来看，左克珍在签订《存量房买卖合同》后，已经按照合同约定支付了购房定金，并准备好了相应的购房款，左克珍履行了合同约定的义务，虽然导致本案《存量房买卖合同》无法继续履行的原因在于实际产权人汪某某不愿再继续出售涉案房屋，但鉴于张辉与实际产权人存在亲属关系，张辉应当确保合同能够继续履行。按照张辉代理人在庭审中的答辩意见来看，其作为汪某某的代理人，完全可以代其履行《存量房买卖合同》，现合同无法继续履行，责任在于张辉，根据合同相对性原则，张辉应当向合同的相对方左克珍承担违约责任。 关于左克珍在本案中主张的违约金2万元性质。左克珍与张辉签订的《存量房买卖合同》明确约定：合同签订后，若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由乙方支付给丙方）；合同签订后，若乙方无法定事由不履行合同，则甲方无需退还已收取的定金（三方同意定金中的一半用于支付丙方中介费用，由甲方支付给丙方）。而《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。依据上述约定及法律规定，左克珍与张辉在《存量房买卖合同》中约定的“若甲方无法定事由不履行合同，甲方需退还乙方已交定金，并承担已交定金的相同金额作为违约金支付给乙方”的内容，该内容名为违约金，实际为定金罚则条款，即使双方没有定金罚则条款的约定，守约方仍然有权利依法向违约方主张适用定金罚则。同时，鉴于本院已对左克珍主张的定金罚则2万元予以支持，对于其主张的利息损失1600元，本院不予支持。关于中介费4000元，鉴于左克珍并未将安邦房产公司列为本案当事人，左克珍提供的“佣金确认书”不足以证明其实际向安邦房产公司支付了中介费，对此本院不予支持。张辉关于其不应承担违约责任及违约金过高等答辩意见违反了双方约定，也不符合法律规定，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十七条， 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告左克珍与被告张辉2021年3月17日签订的《存量房买卖合同》，于2021年4月9日起解除； 二、被告张辉支付原告左克珍违约金2万元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告左克珍的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费440元，减半收取计220元，由原告左克珍负担48元，被告张辉负担172元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二一年五月十一日 书记员  朱 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条——当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条——当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百七十九条——当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十四条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十六条——当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条——债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条——当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第五百九十七条——因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。