贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终4330号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1983年6月24日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。被上诉人（原审原告）：余庆县时代兴城业主委员会，住所地：余庆县子营街道时代兴城。负责人：张从志，主任。委托诉讼代理人：毛承先，余庆县城关法律服务所法律工作者。上诉人刘勇因与被上诉人余庆县时代兴城业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2021）黔0329民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘勇上诉请求：一、依法改判驳回余庆县时代兴城业主委员会的诉讼请求；二、本案诉讼费用由余庆县时代兴城业主委员会承担。事实和理由：1、被上诉人不具备诉讼主体资格；2、上诉人未与被上诉人签订《物业服务协议》，其收费的依据和服务的内容，上诉人也从不知晓，上诉人与被上诉人之间从未建立过物业服务合同关系，被上诉人诉称其提供了2017年10月1日至2020年9月30日期间，小区的安保、保洁、电梯维保等物业服务，被上诉人对于自己主张2017年10月1日至2020年9月30日的服务内容，一审中并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，原审法院在被上诉人未提供证据证明的情况下，认定上诉人和被上诉人存在事实上的物业服务合同关系明显不符合客观事实，应当依法予以纠正；3、即便是被上诉人提供了上述相应的物业服务内容，上诉人也只能在其实际支出的费用内按照建筑面积比例承担实际支出的费用，故被上诉人应当提供其2017年10月1日至2020年9月30日期间，小区的安保、保洁、电梯维保等服务支出的相应发票，由上诉人按照面积比例承担相应费用。原审法院按照1.1元/平方米/月的标准收取毫无事实依据，同时也存在获利情形，严重不符合业主委员会成立的宗旨，应当依法纠正；4、被上诉人称对小区安保、保洁、电梯维保进行了服务，但是事实上，小区管理混乱、小区环境脏乱差、小区乱搭乱建，消防通道经常堵塞，这些现象并非是一朝一夕形成事实。一审中，上诉人也提供了照片能反映客观事实，并且被上诉人在庭审中也认可，故原审法院未进行评判，属于遗漏事实，故请二审法院依法查明；5、原审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判令上诉人支付物业费，但该条款规定了，应当经书面催收，但是上诉人并未收到过被上诉人要求支付物业费的任何书面催收，在未经催收的情况下，不能直接诉讼要求支付物业费，故原审适用法律错误，应当依法予以纠正。上诉人为了化解问题，便于矛盾的解决，自愿支付2000元处理本案。被上诉人余庆县时代兴城业主委员会二审答辩称，答辩人余庆县时代兴城业主委员会是依法选举产生的业主委员会，并在余庆县住房和城乡建设局备案登记。2016年7月3日，余庆县子营街道子营社区时代兴城小区全体业主在余庆县子营街道居民委员会的组织下，通过选举成立了余庆县时代兴城业主委员会，并决定由本业主委员会自行对本小区物业进行管理，不另行聘请物业公司进行管理，经全体业主讨论同意按每月1.10元／平方米计收物业管理费。根据当时《中华人民共和国物权法》第七十八条和现行《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约東力”之规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。2017年9月30日前余庆县的物业服务企业系余庆鑫安物业有限公司，2017年9月17日，答辩人余庆县时代兴城业主委员会开会决定，不再与余庆鑫安物业服务有限公司签订物业服务合同，从2017年10月1日起由余庆县时代兴城业主委员会自行为本小区提供物业服务，按1.1元／平方米／月计收物业服务费。2017年10月1日至2020年9月30日，答辩人在此期间虽然未与所有业主签订《物业服务协议》，但答辩人实际为本小区业主提供了全方位物业服务，本小区共计有业主200户，实际入住业主有187户。这三年期间，答辩人多次采取大厅、微信群中公告以及电话催收方式通知交费，现仍有21户未缴纳。被答辩人以他不知晓和没经常在此居住以及没有书面通知他交费为由，三年来拒不交纳物业管理费合计5496元，因此才不得不向法院提起诉讼。现在他想以三年只交2000元了结此案，这对其他业主实属不公，答辩人更无法认可。余庆县时代兴城业主委员会向一审法院起诉请求：1.要求刘勇支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费5496元；2.要求刘勇支付代理费损失300元；3.要求刘勇承担案件受理费。一审法院认定事实：刘勇系余庆县子营街道时代兴城小区304号房屋所有权人，该房屋建筑面积为138.82ｍ2。2013年9月29日，刘勇与贵州红汇物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定物业服务为1.2元／平方米／月，刘勇向贵州红汇物业管理有限公司交纳了装修服务费、装修垃圾清运费、装修保证金、一年物业服务费后对304号房屋进行了装修入住。后余庆时代兴城小区物业服务变更为余庆鑫安物业有限公司提供。2016年7月3日，余庆县业主在余庆县子营街道居民委员会的组织下，选举了11名业主委员成立了余庆县时代兴城业主委员会即本案余庆县时代兴城业主委员会，并于2016年7月26日在余庆县住房和城乡建设局备案登记。2017年9月17日，余庆县时代兴城业主委员会开会决定：不再与余庆鑫安物业有限公司签订物业服务合同，由余庆县业主委员会自行为本小区提供物业服务，按1.1元／平方米／月计收物业服务费。2017年10月1日至2020年9月30日，余庆县时代兴城业主委员会为余庆县提供了安保、保洁、电梯维保等物业服务。期间刘勇未向余庆县时代兴城业主委员会交纳过物业服务费。2021年3月17日，余庆县时代兴城业主委员会将刘勇诉至一审法院，要求判如所请。同时查明，余庆县现入住的业主187户，尚未向余庆县时代兴城业主委员会付清2017年10月1日至2020年9月30日期间物业服务费的业主有20余户。从2020年10月1日起，余庆县的物业服务变更为由贵州一达淼润物业管理有限公司提供。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.余庆县作为业主委员会是否具有收取物业服务费的主体资格的问题；2.余庆县是否应降低收费标准收取物业服务费的问题；3.余庆县主张的代理费损失应否支持的问题。关于余庆县是否具有收取物业服务费主体资格的问题。经查，余庆县时代兴城业主委员会是依法选举产生的业主委员会，并在余庆县住房和城乡建设局备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。2017年9月30日前余庆县的物业服务企业系余庆鑫安物业有限公司。2017年9月17日，余庆县时代兴城业主委员会开会决定：不再与余庆鑫安物业服务有限公司签订物业服务合同，从2017年10月1日起由余庆县时代兴城业主委员会自行为本小区提供物业服务，按1.1元／平方米／月计收物业服务费。2017年10月1日至2020年9月30日，余余庆县作为业主委员会实际为余庆县业主提供了物业服务，其与余庆县业主已形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，余庆县作为业主委员会作为向余庆县提供物业服务的主体有权向该小区业主收取物业服务费。刘勇作为业主应当向余庆县作为业主委员会支付物业服务费。对余庆县作为业主委员会要求刘勇支付物业服务费5496元（138.82ｍ2×1.1元／ｍ2／月×12月×3年）的请求符合法律规定，予以支持。关于刘勇辩解余庆县作为业主委员会服务不到位应降低收费标准收取物业费的理由。刘勇为证明其主张提交了2021年3月24日拍摄的照片。经查，余庆县作为业主委员会提供物业服务的期间是2017年10月1日至2020年9月30日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，刘勇提交的证据不足以证明其事实主张，其应承担举证不能的不利后果。因此，对刘勇的这一辩解理由，不予采纳。关于余庆县作为业主委员会主张的代理费损失300元应否支持的问题。一审法院认为，本案权利义务关系明确，代理费不是必然产生的损失，故对余庆县作为业主委员会的这一诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告刘勇在本判决生效后十日内支付原告余庆县时代兴城业主委员会物业服务费5496元。二、驳回原告余庆县时代兴城业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（余庆县作为业主委员会已预交），由刘勇负担，在本判决生效后十日内直接支付。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，余庆县时代兴城业主委员会是经业主依法选举产生的业主委员会，并在余庆县住房和城乡建设局备案登记。余庆县时代兴城业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动以及作为诉讼主体参加诉讼。虽然余庆县时代兴城业主委员会未与小区业主签订物业服务合同，但是2017年10月1日至2020年9月30日期间，涉案小区物业实行自治管理，余庆县作为业主委员会按照自治管理的方式，聘请工作人员从事小区的物业服务，且大多数业主自愿足额交纳了物业服务费，说明大多数业主均以实际行为表示愿意接受余庆县作为业主委员会提供的物业服务。刘勇作为涉案小区的业主，亦实际享受了余庆县作为业主委员会提供的物业服务，与余庆县作为业主委员会形成事实上的物业服务关系，应当按时交纳物业服务费用。余余庆县作为业主委员会实际为余庆县业主提供了物业服务。2017年9月17日，余庆县时代兴城业主委员会开会决定，不再与余庆鑫安物业有限公司签订物业服务合同，由余庆县业主委员会自行为本小区提供物业服务，按1.1元／平方米／月计收物业服务费，物业服务费是根据业主的房屋面积进行计算，物业服务费的收费标准合理。刘勇拒绝交纳物业服务费侵害的并非余庆县时代兴城业主委员会本身的利益，而是整个小区业主享有的物业服务的合法权益，即便余庆县时代兴城业主委员会在服务过程中存在瑕疵，刘勇可以提出建议，促使余庆县时代兴城业主委员会改进，但不能以此作为拒交物业服务费的理由，并且在2020年11月4日，余庆县时代兴城业主委员会已经以公告的方式通知欠费业主交费，已经履行了书面催收的义务。故一审判令刘勇向余庆县时代兴城业主委员会支付物业服务费5496元，并无不当。综上所述，上诉人刘勇的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘勇负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年五月二十六日法官助理朱梅书记员胡汝静