广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8175号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘柏熙，男，1962年8月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：余江林，广东正觉（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区房屋管理二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人潘柏熙因与被上诉人广州市海珠区房屋管理二所（以下简称海珠房管二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人潘柏熙上诉请求：撤销一审判决，驳回海珠房管二所的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院漏查了房屋权属的重要事实，应予查明。位于广州市海珠区南华东路*号*层的房屋自上世纪九十年代开始即由潘柏熙以租簿登记的形式承租使用，到2011年被要求签订正式的书面房屋租赁合同。在2011年10月24日与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订了一份租期两年的合同，合同到期后双方没再续签，但双方仍然保持着租赁关系，任何一方没有提出异议，潘柏熙也没有拖欠租金。到了2019年7月，潘柏熙照常交租时被告知暂时不要交租了，因房屋需要在拍租平台上进行竞价，然后重新签订书面租赁合同，让潘柏熙等待通知重新签订合同与补交租金。但海珠房管二所却在今年直接起诉潘柏熙解除租赁关系，2020年7月22日潘柏熙接到法院的通知才知道被起诉了。应诉过程中，潘柏熙才知道诉争房屋的权属人并不明确，海珠房管二所起诉时提交的证据并没有证明到诉争房屋的权属人是谁，海珠房管二所是否为权属人的代理人或房屋代管人，而一审判决在还没有查明权属人的情况下就认定海珠房管二所有诉讼主体资格以及该房为直管公房，并不妥当。在一审判决书第5页经审理查明的内容中，广州市海珠区住房和建设局就诉争房屋向广州市东晓物业管理有限公司发出的海珠接字第574号《接管通知书》并不是房屋权属方发出的资料，只是房屋管理行政机关发给市场主体物业管理公司的资料，并不能由此就认定房屋权属，这不是一份房屋权属证明文件。《物权法》实施后，国家确立了不动产统一登记制度，登记的权属人为不动产的所有人。但海珠房管二所提供的证据无法证明权属登记人为谁，而潘柏熙通过向广州市规划和自然资源局查询的《广州市不动产登记查册表》亦无显示权属人状况。2020年9月28日一审庭审中，法官要求海珠房管二所于3个工作日内补交相关证据，但海珠房管二所并没有在指定日期内补交证据，而是在2020年10月27日才补交给法院，已经超出法院的指定举证期限，法院不应接收其证据。而且海珠房管二所补交的两份证据中，一份是《广州市房地产公代逆产情况表》，该情况表不能代替产权登记凭证。另一份《中共广州市海珠区委机构编制委员会办公室文件》也与本案无关。总之，海珠房管二所提交的证据以及潘柏熙提交的证据均无法证明产权人就是海珠房管二所或属于政府房产，海珠房管二所在本案中并不是适格的诉讼主体，请求二审法院驳回海珠房管二所的一审诉讼请求。被上诉人海珠房管二所答辩称：不同意潘柏熙的上诉请求，我方的意见与一审意见一致，同意一审判决的处理。海珠房管二所向一审法院起诉请求：1.判令解除海珠房管二所与潘柏熙关于广州市海珠区南华东路*号*层房屋的租赁关系；2.判令潘柏熙在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付上述房屋给海珠房管二所；3.判令潘柏熙向海珠房管二所支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金（每月1979.7元）;4.判令潘柏熙向海珠房管二所支付逾期交房的违约金（以当月所欠租金为基数，自2019年7月1日起至交付房屋之日止，按每月1979.7元计算）；5.判令本案诉讼费由潘柏熙承担。潘柏熙向一审法院提出反诉请求：1.判令海珠房管二所向潘柏熙支付维修费用80000元（以造价评估鉴定结果为准）；2.判令反诉费由海珠房管二所承担。一审法院认定事实：广州市海珠区国土资源和房屋管理局就南华东路*号*层向广州市东晓物业管理有限公司发出海珠接字第574号《接管通知书》，载明：产别经租，接管日期为2004年12月1日；接管面积为非住宅35.3507㎡，对应撤管地址为南华东路*号（旧*号）；等。2011年10月24日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与潘柏熙（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路643之二首层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积34.37平方米，租赁期限自2011年11月1日至2013年10月31日，月租金1979.7元；（第四条）租赁期内，乙方承担以下：2.严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备；发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修；但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；（2）定期清洗食用水池的分摊费用；（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；（4）排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用；（5）公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用；（6）负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用；（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费，有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用;（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条）违约责任：租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。租赁合同期满后，海珠房管二所、潘柏熙双方未再续签合同。潘柏熙依约缴纳租金至2019年6月30日。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠房管二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠房管二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，广州市海珠区委机构编制委员会办公室向区住建局发出的海机编办[2019]43号《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》载明：区房屋安全和物业二所……划入区住建局。2019年3月22日，《中共广州市海珠区委办公室广州市海珠区人民政府办公室关于印发的通知》载明：广州市海珠区住房和建设局（简称区住建局）是区政府工作部门；负责直管房管理；等。2020年7月22日，一审法院将海珠房管二所提交的起诉状副本、证据等送达给潘柏熙。据打印日期为2020年10月23日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载：南华东路*之*层非住宅首层35.3507平方米，产权来历为征用补偿，性质为经，等。诉讼中，对于租金问题，潘柏熙表示：2019年7月，潘柏熙到管理处缴纳租金时，海珠房管二所管理处称涉案房屋已经放到拍租平台上进行竞价，提出让潘柏熙暂时不要交租；同意一次性补缴自2019年7月1日起至今的租金；不同意解除租赁关系，潘柏熙在90年代承租涉案房屋时，当时房管部门告知潘柏熙涉案房屋是永久租用的，以租薄的形式履行，潘柏熙一直按约履行。海珠房管二所表示：确认涉案房屋放到拍租平台进行招租，但并未让潘柏熙暂时不要交租。对于装修问题，潘柏熙表示：潘柏熙经过当时房管部门的同意，于2000年左右加建了阁楼，于2016年对房屋墙体进行了补漏、粉刷；另外还对房屋的排污管、电线、水管进行更新改造，重新维修地面。海珠房管二所表示：潘柏熙装修未经过海珠房管二所同意。潘柏熙向一审法院提交了工程鉴定申请书，要求对涉案房屋内部翻新、修葺工程造价进行鉴定。对于违约金问题，潘柏熙表示：违约金标准过高，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。海珠房管二所为证明其主张，还提交了如下证据：1.海珠房管二所于2019年7月2日向被告发出的《关于催缴直管房占用费的通知》；拟证明海珠房管二所通知被告缴交房屋占用费；2.海珠房管二所于2020年4月2日向潘柏熙发出《关于解除房屋租赁关系的通知》，载明：海珠区南华东路*之*层房屋是我所管辖直管房，经查，你与我单位签订的合同于2014年10月31日租赁期限已届满，并且你逾期3个月未缴纳租金，我单位按照相关规定解除房屋租赁关系并收回房屋；现通知你在2020年4月7日前将房屋腾空交还我单位，且缴清使用房屋所产生的租金、水费、电费等费用；等。拟证明海珠房管二所通过在涉案房屋大门张贴的形式告知潘柏熙解除租赁关系并限期收回房屋。潘柏熙质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但没有收到。潘柏熙为证明其主张，还提交了如下证据：1.照片，拟证明涉案房屋一直由潘柏熙使用；2.查册表，拟证明查册表上的地址是旧地址，潘柏熙查不到新地址，不清楚权属人。海珠房管二所质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议，不确定证据2记载的南华东路*号房屋是否为涉案房屋。一审法院认为：根据本案查明的事实，广州市海珠区南华东路*之*层房屋是原广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管房。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与潘柏熙签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已被撤销，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与潘柏熙签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的权利义务由海珠房管二所承继。合同履行期限届满，双方没有续签合同，潘柏熙继续使用涉案房屋，海珠房管二所对此无异议，仍然以原合同标准向潘柏熙收取租金至2019年6月30日，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，海珠房管二所可以随时解除合同。海珠房管二所主张其于2020年4月2日向潘柏熙发出《关于解除房屋租赁关系通知》，潘柏熙表示其未收到该通知，海珠房管二所未举证上述通知送达潘柏熙，故一审法院对海珠房管二所的该主张不予采纳。海珠房管二所于2020年7月14日提起本案诉讼，应视为海珠房管二所正式向潘柏熙发出解除合同的通知，一审法院于2020年7月22日将海珠房管二所提交的起诉状副本、证据等送达给潘柏熙，视为潘柏熙知悉该通知内容。海珠房管二所、潘柏熙之间的租赁关系于2020年7月22日解除。租赁关系解除后，海珠房管二所要求潘柏熙腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。潘柏熙搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。潘柏熙辩称其永久承租涉案房屋，依据不足，一审法院不予采纳。潘柏熙使用、占用涉案房屋，理应向海珠房管二所支付相应的费用。潘柏熙缴纳租金至2019年6月30日，故海珠房管二所要求被告支付从2019年7月1日起至2020年7月22日止的租金（按每月1979.7元计算）及从2020年7月23日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费合法有理，一审法院予以支持。合同约定房屋占用费比照租金收取，故占用费应按原合同租金标准即每月1979.7元支付。合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而海珠房管二所要求收回房屋，潘柏熙拒不交出承租房屋的，海珠房管二所除要求潘柏熙限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取被告违约金。潘柏熙至今未交付涉案房屋给海珠房管二所，故海珠房管二所要求潘柏熙支付逾期交还房屋的违约金合法有理，一审法院予以支持。如上所述，租赁关系自起诉状副本送达潘柏熙时解除，但应给予潘柏熙合理的搬迁时间，一审法院酌定给予潘柏熙30日的宽限期，故逾期交还房屋的违约金应从起诉状副本送达之日起30日期限届满之次日即2020年8月21日起计至实际交还房屋之日止。另，考虑到海珠房管二所的损失及公平合理原则，一审法院酌情调整违约金按1979.7元×20%=395.94元/月的标准计算。潘柏熙主张其曾对涉案房屋进行维修，海珠房管二所表示潘柏熙主张的维修未经过其同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。”潘柏熙现要求海珠房管二所支付维修费用依据不足，一审法院不予支持。潘柏熙要求对涉案房屋内部翻新、修葺工程造价进行鉴定，该鉴定并非必要，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认海珠房管二所与潘柏熙关于广州市海珠区南华东路*之*层房屋的租赁关系于2020年7月22日解除；二、潘柏熙在判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区南华东路*之*层房屋并交还给海珠房管二所；潘柏熙搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、潘柏熙在判决生效之日起30日内向海珠房管二所支付从2019年7月1日起至2020年7月22日止的租金（按每月1979.7元计算）及从2020年7月23日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费（按每月1979.7元计算）；四、潘柏熙在判决生效之日起30日内向海珠房管二所支付逾期交还房屋的违约金（从2020年8月21日起至实际交还涉案房屋之日止，按每月395.94元计算）；五、驳回海珠房管二所的其他诉讼请求；六、驳回潘柏熙的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1087元,由海珠房管二所负担434.8元，潘柏熙负担652.2元。上述本诉受理费已经由海珠房管二所预交，海珠房管二所同意由潘柏熙在履行判决时将其应承担部分直接支付给海珠房管二所。反诉受理费1800元,由潘柏熙负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审查明，上诉人潘柏熙确认在其承租案涉房屋过程中，并无案外权利人就案涉房屋向其提出权利主张。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与潘柏熙签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：海珠房管二所是否为本案适格原告的问题。关于海珠房管二所主体认定问题。根据本案查明的事实，广州市海珠区南华东路*之*层房屋是原广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管房。鉴于案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》系由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与潘柏熙签订的，合同签订后，由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处将案涉房屋交由潘柏熙使用至今；而潘柏熙在二审庭审中亦确认，其在承租案涉房屋的过程中，并无案外权利人向其主张权利。现海珠房管二所已提供相关证据证实其已承继了案涉租赁关系原出租人的权利义务，故其是本案适格原告。潘柏熙上诉主张海珠房管二所举证不足以证实其是案涉房屋的所有权人、无权提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于海珠房管二所诉请解除案涉租赁合同关系，及诉请潘柏熙腾空、交还案涉房屋、支付租金、占用费、逾期交房违约金是否成立的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，潘柏熙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652.2元，由潘柏熙负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  陈晓红二〇二一年五月二十六日书记员  郭 俏古文娜