上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初8196号原告：上海荣丰置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：殷明云，总经理。委托诉讼代理人：周颖。被告：上海市杨浦区神筋米捞餐厅(个体工商户)，经营场所上海市杨浦区闸殷路XXX号2层234-237号。经营者：肖虎,男，1978年9月23日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市河失镇常周居委会李肖二组2号。原告上海荣丰置业有限公司(以下简称“荣丰公司”)诉被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅(以下简称“神筋米捞餐厅”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告荣丰公司的委托诉讼代理人周颖、被告神筋米捞餐厅的法定代表人肖虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方就上海市杨浦区闸殷路XXX号“国华广场”购物中心广场2层234-237号商铺(以下简称系争商铺)签订的《商铺租赁合同》于2021年2月1日解除；2、判令被告复原系争商铺并向原告返还该商铺；3、判令被告支付原告2020年10月1日至2021年1月31日的租金126,900元；4、判令被告支付2020年10月1日至2021年1月31日的物业管理费35,760元；5、判令被告支付违约金243,990元；6、判决被告无权要求返还已付之保证金81,330元；7、判令被告按每日2,086元标准支付自2021年2月1日起至被告实际搬离系争商铺之日止的房屋使用费。事实和理由：2019年10月11日，原告与肖虎签订《商铺租赁合同》一份，于2020年4月24日签订《补充协议》，将承租人由肖虎变更为被告神筋米捞餐厅，约定原告将系争商铺出租给被告用于经营或销售神筋米捞品牌的餐饮，商铺租赁面积149平方米，租赁期限为4年，自2019年10月31日至2023年12月30日止，第一、二年月租金为31,725元，月物业管理费为8,940元。自2021年1月5日起，被告在明确得到原告回复不予同意提前解约的情况下，自行闭店至今，且拖欠支付自2020年10月1日起的租金及物业管理费。原告于2021年1月6日、7日、8日连续将要求被告开店营业的整改(处罚)通知书张贴于系争商铺门口，同时联系被告，要求其开店并继续履行《商铺租赁合同》，但被告始终不予理会。故原告诉至法院，作如上诉请。被告神筋米捞餐厅辩称，同意解除合同，但被告离开系争商铺的时间是2021年1月5日，故解除日期应为2021年1月5日。同意返还系争商铺，之前是由于原告加锁，导致被告无法搬离。认可2020年10月1日至2021年1月5日期间的租金及物业管理费，2021年1月5日之后被告已经闭店了，对之后的租金、物业管理费不予认可。违约金不同意支付，当时因为经营不善，被告没办法继续经营所以关门闭店。即使有违约金，也认为约定标准太高，要求法院予以调低。保证金要求冲抵欠缴的费用。不同意支付房屋使用费，因为2021年1月5日之后被告就闭店了，被告也想办理交接手续，是原告不同意，且被告实际没有经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：上海市杨浦区闸殷路1515、1555、1599号房屋的产权人为原告荣丰公司。2019年10月11日，原告(原名上海赣商置业有限公司，于2020年6月2日准予更名)作为出租方与承租方肖虎签订《商铺租赁合同》，合同附件一中约定租赁商铺座落在上海市杨浦区闸殷路XXX号“国华广场”购物中心广场2层234-237号，该商铺租赁套内面积为149平方米，承租方租赁该商铺经营或销售神筋米捞品牌餐饮。租赁期为4年，自2019年10月31日起至2019年12月30日为租赁装修期，自2019年12月31日起至2023年12月30日止为租赁经营期(若商场整体开业推迟则租赁期限依次顺延)。该商铺的免租装修期为2个月，甲方最迟于2019年10月31日前交房给乙方装修。自起租日起，双方同意按下述方式计算该商铺的租金：第一、二个租赁年，租金按租赁面积计算，每天每平方米为7元，月租金为31,725元，第三、四个租赁年，租金按租赁面积计算，每天每平方米为7.35元，月租金为33,311元，租金付款方式为押2付2，合同成立后5日内乙方支付2个月保证金，乙方开业前15天支付首期2个月租金。该商铺营业期间每月物业管理费为60元/平方米，合计8,940元/月，物业管理费支付时间开业前15天支付首期两个月物业管理费。该商铺的保证金金额为81,330元。合同第10.2条约定，若承租方违反本合同的任何约定，包括但不限于拖欠其根据本合同应向出租方支付的任何款项或其他违约情形，出租方有权但无义务从承租方的保证金中扣除所欠款项、相应的滞纳金及由于承租方违约而导致出租方遭受的全部损失。若因出租方从保证金中进行扣款而导致出租方实际持有的保证金少于第10.1条约定金额的，承租方须在接到出租方通知后五(5)日内补足该差额，任何未补足的差额将视同欠缴租金并应按照本合同约定支付滞纳金，承租方无权以保证金抵消其在本合同项应付的任何款项。合同第15.2条约定承租方同意按照出租方公布的购物中心营业时间经营，每日营业从上午10：00至晚上22：00，每周营业七(7)天，全年每日持续营业，如遇节、假日，出租方有权调整营业时间(包括缩短或延长营业时间)，未征得出租方事先书面同意，承租方不得擅自变更营业时间，若承租方不遵守本条关于营业时间的规定，出租方有权要求其立即改正，并且每次违规，交纳1000元的违约金，若不遵守关于营业时间的规定累计达到或超过三次的，出租方有权终止合同并要求承租方按照21.2条承担违约责任。合同第18条中约定，在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复至附件三约定的交付标准或出租方另行事先书面同意的标准(“恢复原状”)后交还给出租方(合理自然损耗除外)，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担，若该商铺交还时之状况不符合前述规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前述规定，由此产生的一切费用和开支由承租方负担，但出租方书面同意该商铺不需恢复原状的情形除外，如承租方返还的商铺不符合上述标准的，则出租方也有权代为修缮和恢复原状，但由此产生的一切费用和开支也由承租方负担。商铺返还的完成以出租方验收认可并签署书面的返还确认书为标准，同时承租方应结清其应当承担的费用，并将该商铺钥匙及出租方提供给承租方的全部钥匙(如有)交还出租方。若承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的(包括以人或物品占用)，每逾期一日，承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两(2)倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的一切费用。合同第21.2条约定，除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时前六(6)个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六(6)倍支付违约金，若前述违约金不足以抵付出租方损失的，承租方还应赔偿出租方损失与违约金的差额部分：……(3)逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十(30)日；(4)承租方未经出租方同意，擅自中途退租的；(5)承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的……合同附件三对商铺交付标准进行了约定。2020年4月24日，原告与肖虎(原承租方)、上海市杨浦区神筋米捞餐厅(现承租方)签订补充协议，约定原合同承租方为肖虎，现改为上海市杨浦区神筋米捞餐厅。2020年4月28日，原、被告签订补充协议，由于疫情对于双方造成的影响，故双方本着同舟共济、共渡难关的理念，通过友好协商，达成如下协议：一、根据租赁合同约定，乙方起租日为2020年1月23日，乙方已支付2020年1月23日至2020年3月22日的租金；二、甲方同意免除乙方2020年3月23日至2020年4月19日期间的租金，但乙方仍需按租赁合同约定标准支付该期间的物业管理费；三、双方确认，自2020年4月20日起至2020年5月31日止，乙方按营业额的15%支付抽成租金，乙方应于每月10日前向甲方提供当月盖有乙方财务章的【单店营业额数据核对表】，经双方数据审核确认后，乙方应于5个工作日内将租金支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的每日0.1%支付违约金；四、本协议是租赁合同的组成部分，除本协议变更内容外，租赁合同其他条款均不予变更，租赁合同继续有效。本协议与租赁合同不一致处，以本协议为准；五、本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份，自双方签字或盖章之日起生效。后原、被告再次签订补充协议，约定如下：一、双方确认，自2020年6月1日起至2020年6月30日止，乙方按营业额的15%支付抽成租金，乙方应于次月10日前向甲方提供当月盖有乙方财务章的【单店营业额数据核对表】，经双方数据审核确认后，乙方应于5个工作日内将租金支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的每日0.1%支付违约金；二、本协议是租赁合同的组成部分，除本协议变更内容外，租赁合同其他条款均不予变更，租赁合同继续有效。本协议与租赁合同不一致处，以本协议为准；三、本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份，自双方签字或盖章之日起生效。2020年12月5日，原告向被告出具《催租-告知函》，明确自2020年11月26日起，被告未按照《租赁合同》的约定按时向原告支付各项应付费用，截止至2020年12月5日，原告尚未收到被告应付的2020年10月至12月的租金95,175元、物业费26,820元，合计121,995元，要求被告于2020年12月10日前将上述所有欠费予以缴清。2021年1月2日，被告向国华广场运管部及相关领导出具书面《退租申请书》，内容为：自我开店以来，因多重因素叠加影响，我店生意始终没有尽如人意，达到大家的期望，期间我店也痛定思痛，进行很多方面的改进，包括餐厅管理，供货渠道，营销引流等等方面，但结果还是差强人意，收入无几，在目前的压力之下我店实在无法继续支撑下去了，每月的人工、租金、杂费已大于实际营业额，属于持续亏损状态，无奈之下，我店不得已做出退租之举(自2021年1月5日起)，恳请贵司给与相关协助处理。2021年1月4日，原告向被告回函，明确收到退租申请书，关于被告所提退租的申请，经原告慎重研究决定，并根据《商铺租赁合同》相关约定，被告并无提前退租的相关权利，故原告不予同意被告提前退租，如被告在实际经营过程中遇到困难可与原告协调沟通，但不影响合同的正常履行，双方所签订的《商铺租赁合同》具有法律效益，望被告能按合同履行相关义务，秉承合约精神。2021年1月5日、2021年1月6日、2021年1月7日，因被告未按照商场规定的营业时间段进行正常营业，原告分别在系争商铺张贴《整改(处罚)通知书》，要求被告完成整改工作，并将整改情况反馈至原告营运部，整改要求为按照商场规定的营业时间段进行正常营业：上午10点至晚间10点。2021年2月，原告具状来院，作如上诉请，被告确认于2021年4月19日收到起诉状副本。审理中，原告陈述被告于2021年1月4日闭店后，原告对其进行了三天的通知，等了两周后，对系争商铺内生鲜食品进行了清理，考虑到安全问题原告于2021年1月下旬将该商铺锁门，双方未办理交接手续。起诉前，原告未向被告发出过解除租赁合同的书面通知。被告陈述其于2021年1月2日向原告提出的退租申请遭原告拒绝后，实在没有办法继续经营，故于2021年1月4日关店，之后也找过原告进行协商解约事宜，但原告迟迟未予回复，之后原告锁门，造成被告实际也无法搬离、返还系争商铺。原告表示，2021年1月4日被告在欠付租金的情况下，擅自离开，之后确实有过协商，但被告一直不愿补足租金，无奈之下原告于1月31日破门清理食材后锁门，在这之后被告并未提出办理房屋交接手续。审理中，被告当庭多次表示同意先办理系争商铺的清空、交接手续，原告表示不同意，要求被告先补足租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与肖虎就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。经原、被告及肖虎三方签订补充协议，原《商铺租赁合同》承租方已由肖虎变更为被告神筋米捞餐厅。根据合同约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日或未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的，出租方有权不经承租方同意立即解除合同，承租方无权要求出租方退还已付的保证金且还应向出租方支付违约金，经审理查明，被告在未经原告书面同意的情况下于2021年1月4日闭店，经原告书面通知仍未恢复营业，且至今欠付2020年10月1日起的租金及物业管理费，已构成违约，现原告起诉要求解除《商铺租赁合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。合同解除后，被告理应按照合同约定将系争商铺恢复原状后返还给原告，并向原告支付欠付的租金、物业管理费，并承担违约责任。至于合同解除时间，鉴于原告在起诉前从未向被告发出解除合同的通知，故合同解除时间应为被告收到起诉状副本之日即2021年4月19日。审理中，双方对于被告自2020年10月1日起欠付租金、物业管理费没有争议，被告抗辩认为其于2021年1月5日闭店后未再实际经营，原告加锁后其无法搬离系争商铺内的设施设备，故对于2021年1月5日起的租金、物业管理费不予认可，本院认为，被告未经原告同意擅自停止经营，经原告多次书面催告后仍未恢复经营，在此情况下，原告考虑到安全问题在给予合理期限后才对系争商铺加锁，故被告未实际经营系其自身原因导致，仍应支付至合同解除之日止的租金及物业管理费。合同解除后，双方一直未办理系争商铺的交接手续，诉讼期间被告当庭多次表示愿意先办理商铺交接，但原告以要求被告先补足欠付租金为由不予同意，因此扩大的损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付合同解除后的房屋使用费，本院不予支持。至于违约金的金额，被告认为合同约定标准过高，本院结合合同约定、被告过错程度及原告的实际经济损失酌情确定为月租金、月物业管理费之和的两倍即81,330元，被告已付保证金81330元，没收保证金及支付违约金均系违约责任，不应由被告重复承担，故该保证金用于抵扣被告应付之违约金后，原告不再返还。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告上海荣丰置业有限公司(原名上海赣商置业有限公司)与被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅就上海市杨浦区闸殷路XXX号“国华广场”购物中心广场2层234-237号商铺签订的《商铺租赁合同》于2021年4月19日解除；二、被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区闸殷路XXX号“国华广场”购物中心广场2层234-237号商铺恢复原状后返还给原告上海荣丰置业有限公司；三、被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告上海荣丰置业有限公司支付自2020年10月1日起至2021年4月19日止的租金，按每月31,725元计算；四、被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告上海荣丰置业有限公司支付自2020年10月1日起至2021年4月19日止的物业管理费，按每月8,940元计算；五、原告上海荣丰置业有限公司已收取的保证金81,330元抵扣被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅应支付的违约金81,330元后，不再返还；六、原告上海荣丰置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,620元，减半收取计4,310元，由原告上海荣丰置业有限公司负担1,120元，被告上海市杨浦区神筋米捞餐厅负担3,190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆    青二〇二一年五月二十八日法官助理 蒋  杨  锋书 记 员 周靖雯肖蔚瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。