上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9206号原告：俞国民，男，1962年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：杜立群，女，1965年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：俞诗涵，女，2018年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：俞臻，男，系俞诗涵父亲。上述三原告共同委托诉讼代理人：王鹰，上海川汇律师事务所律师。被告：徐慎，男，1985年7月28日生，汉族，住广东省佛山市。被告：钱迪，女，1957年6月20日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：中国银行股份有限公司上海市虹口支行，住所地上海市虹口区四川北路XXX号底层。负责人：庄薪，行长。委托诉讼代理人：朱峻。原告俞国民、杜立群、俞诗涵与被告徐慎、钱迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序。2021年3月26日，本院根据原告俞国民、杜立群、俞诗涵申请，追加中国银行股份有限公司上海市虹口支行作为第三人参加诉讼。2021年5月12日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告俞国民及其与杜立群、俞诗涵的共同委托诉讼代理人王鹰到庭参加诉讼，被告徐慎、钱迪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞国民、杜立群、俞诗涵向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行合同，涤除上海市浦东新区惠南镇拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权，协助将房屋过户至原告名下；二、第三人与两被告共同涤除抵押权；三、因被告延迟履行过户义务向原告支付已付款20%的违约金，计26万元。庭审中，原告确认本案诉请继续履行合同所指向的就是涤除抵押权和协助将房屋过户。若法院按约定违约金标准判决，则从2020年7月31日主张至履行完毕之日止。事实及理由：原告俞国民、杜立群系夫妻，原告俞诗涵为俞国民、杜立群孙女。2020年6月，原告通过中介公司购买上海市浦东新区惠南镇拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价139万元。并于2020年7月4日正式网签。合同签订后，被告按约交付了房屋，原告入住装修。2020年6月3日、2020年6月18日、2020年7月4日，原告先后支付定金20万元、房款8万元及102万元，仅剩9万元待交易过户后支付。因系争房屋设定有银行抵押，双方与中介一致商定原告支付的购房款必须先用于还清银行贷款，但被告将购房款挪作其他用途，致使双方难以履行办理过户手续。被告构成严重违约，故原告提起本案诉讼。被告徐慎辩称，收取的房款130万元已用于他处，现无法涤除抵押，银行贷款需4-5年还清，但不管房价涨多少，被告同意过户。对违约金，被告不同意也没有能力支付，且违约金标准显然过高。被告钱迪未作答辩。第三人述称，在抵押权项下所有债务没有清偿前，不同意配合涤除抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对相关当事人确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明如下事实：系争房屋权利人为被告徐慎、钱迪。2020年6月3日，原告俞国民通过中介公司与被告徐慎签订《房屋买卖合同》，约定俞国民以139万元的价格向徐慎购买系争房屋，2020年6月3日乙方支付20万元定金，2020年7月4日前付首付，过户后补齐尾款14万元。另合同第12条“违约责任”约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，违约超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同，须书面通知对方，且违约方须按总房价款的20%向守约方支付违约金。2020年7月4日，原告俞国民、杜立群、俞诗涵作为买受人(乙方)、被告徐慎、钱迪作为卖售人(甲方)，双方就系争房屋买卖网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中合同第六条约定，双方确认在2020年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款2%的违约金，合同继续履行。2020年6月3日、2020年6月18日，杜立群转账支付龚伟(原告称系中介人员)20万元、8万元。2020年7月4日，案外人俞臻转账支付被告徐慎102万元。就上述20万元、102万元，被告徐慎于转账当日向原告出具了收款收据。根据2020年11月19日打印的上海市不动产登记簿记载：系争房屋上存在抵押权人为第三人、债权数额105万元、核准日期为2018年7月4日的抵押权登记。审理中，原告称，被告已于2020年7月4日将房屋交付原告；目前原告没有能力代为涤除抵押权登记。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。系争房屋上设立有抵押权人为第三人的抵押权登记，合同约定双方于2020年7月30日之前向房地产交易中心申请产权过户，为顺利完成过户被告负有在约定过户期限前涤除抵押权登记的合同义务，被告称无力涤除抵押非法律规定可免责的理由。原告未按约涤除抵押权登记的行为属违约，原告要求被告涤除抵押权登记的诉请，本院予以支持。抵押权为担保债权的清偿而设定，在抵押担保债权未被清偿前，第三人没有义务与被告共同涤除抵押权登记，原告要求第三人共同涤除抵押权的诉请，本院不予支持。涤除抵押权登记前，系争房屋尚不具备过户条件，原告要求被告协助过户的诉请，本院不予支持。被告未能按约定期限协助原告办理过户构成违约，原告要求徐慎、钱迪支付逾期过户违约金，具有合同依据。对违约金标准，在徐慎主张过高情形下，根据原告实际损失及本案实际履行情况，本院调整为按每日260元的标准计算。另考虑到本案合同后续履行存在不确定性，对违约金本案暂判决至本院作出一审判决之日。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐慎、钱迪继续履行合同，于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区惠南镇拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市虹口支行的抵押权登记；二、被告徐慎、钱迪于本判决生效之日起十日内按每日260元的标准支付原告俞国民、杜立群、俞诗涵2020年7月31日起至2021年5月17日止的逾期过户违约金；三、驳回原告俞国民、杜立群、俞诗涵的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,650元，减半收取计9,825元，由原告俞国民、杜立群、俞诗涵负担831元，被告徐慎、钱迪负担8,994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二一年五月十七日书记员 朱晓晨附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。